安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0291民初4076号原告：芜湖市波尔卡越秀园小区业主委员会，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。负责人：周小明，业委会主任。被告：芜湖海昌投资咨询有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。法定代表人：刘绍峰，总经理。委托诉讼代理人：陈涛，安徽春蓝律师事务所律师。原告芜湖市波尔卡越秀园小区业主委员会（以下简称越秀园业委会）与被告芜湖海昌投资咨询有限公司（以下简称海昌公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年9月4日立案受理后,依法由审判员黄晶晶适用简易程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告越秀园业委会的负责人周小明，被告海昌公司的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告越秀园业委会向本院提出如下诉讼请求：1.被告海昌公司归还原告越秀园业委会办公用房；2.被告海昌公司按3000元/月的标准给付原告8个半月（2016年10月26日至2017年9月4日）的房屋租金共计25500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月26日原告越秀园业委会依法正式成立。自2016年10月27日开始，原告越秀园业委会及政府相关部门多次要求被告归还物业办公用房（波尔卡商业街53栋二楼西侧），但是被告一直不予归还，自2016年10月26日至2017年9月4日共计占用8个月零10天，给越秀园业委会办公带来麻烦与损失，故原告诉至法院请求判如所请。被告海昌公司辩称，1.被告与芜湖波尔卡物业管理有限公司签订的租赁协议，在协议第8条约定了仲裁条款，本案应依法裁定驳回原告起诉；2.原告越秀园业委会诉讼主体不适格；3.被告海昌公司与芜湖波尔卡物业管理有限公司签订的租赁协议合法有效，受法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告越秀园业委会提交的申请报告，能够证明芜湖波尔卡物业管理有限公司向所属辖区的龙山街道、龙湖社区二管理部门报告该公司决定于2014年10月1日前全部撤离芜湖市波尔卡越秀园小区，本院对该材料反映的事实予以确认。被告海昌公司提交的《房屋租赁协议》及租金收据，能够证明芜湖波尔卡物业管理有限公司与被告海昌公司签订房屋租赁协议将案涉物业用房出租给被告，租赁期限为2015年7月20日至2020年7月19日，并于2015年7月20日给付了2015年7月20日至2016年7月19日的租金10000元，本院对其反映的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合现场调查确认，本院认定法律事实如下：案外人芜湖波尔卡物业管理有限公司系在芜湖市波尔卡越秀园小区受小区开发商芜湖海泰置业有限公司委托进行小区前期物业管理的物业公司，该物业公司于2008年进场提供物业管理服务，并已于2015年7月30日撤离芜湖市波尔卡越秀园小区。2015年7月20日，芜湖波尔卡物业管理有限公司在撤场前与被告海昌公司签订《房屋租赁协议》，将位于波尔卡国际花园53栋2楼北侧的物业用房出租给被告海昌公司，每年租金10000元，租赁期限为2015年7月20日至2020年7月19日，被告海昌公司仅于合同签订当日给付了2015年7月20日至2016年7月19日一年的租金10000元，其后的租金未给付。2016年10月26日，芜湖市波尔卡越秀园小区业主委员会经小区首届业主大会选举成立，并经芜湖经济技术开发区龙山街道龙湖社区居民委员会及芜湖经济技术开发区龙山街道办事处批准并备案。越秀园业委会成立后要求收回物业用房，被告海昌公司抗辩其与前期物业管理公司签订了房屋租赁协议并不予返还，故致诉。本院认为：关于原告越秀园业委会是否是本案适格的诉讼主体。依据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会执行业主大会的决定事项，维护全体业主的合法权益。本案中，原告越秀园业委会经芜湖市波尔卡越秀园小区业主大会选举产生，并在相关部门备案登记，系依法成立，可代表全体业主选聘物业服务企业并交接管理物业用房，案涉租赁房屋系物业用房，与小区全体业主具有关联性，原告越秀园业委会为维护全体业主合法权益向法院诉讼，其就案涉物业用房主张权益并无不妥，系本案的适格诉讼主体。根据《物权法》第七十三条以及《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主共有。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。案涉物业用房的所有权归全体业主共有，芜湖波尔卡物业管理有限公司未经业主授权无权出租，芜湖波尔卡物业管理有限公司在撤出该小区前，未经业主授权擅自将物业用房出租给被告海昌公司用于商业用途，事后亦未获业主追认，属无权代理。且《房屋租赁协议》改变了物业管理用房的用途，对小区后来的物业管理造成不利影响，违反了《物业管理条例》第三十八条的强制性规定，故芜湖波尔卡物业管理有限公司与被告海昌公司就案涉物业用房所签的《房屋租赁协议》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告海昌公司对上述事实应有明知，其仍承租案涉物业用房，系其过错。现本院确认案涉《房屋租赁协议》无效，被告海昌公司应返还其占用的物业用房，并赔偿其占用物业用房期间的房屋使用费。关于使用费，原告主张按3000元/月的标准自2016年10月26日至2017年9月4日计算为25500元，但并未提供应按3000元/月计算的依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本院酌定案涉房屋占有使用费自2016年10月26日至2017年9月4日按10000元/年的标准计算为8575.34元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，第七十三条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，参照《物业管理条例》第三十八条之规定，判决如下：一、被告芜湖海昌投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内将其占用的位于芜湖市波尔卡国际花园53栋2楼的物业用房返还原告芜湖市波尔卡越秀园小区业主委员会；二、被告芜湖海昌投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市波尔卡越秀园小区业主委员会支付房屋占有使用费8575.34元；三、驳回原告芜湖市波尔卡越秀园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为219元，由原告芜湖市波尔卡越秀园小区业主委员会负担19元，被告芜湖海昌投资咨询有限公司负担200元（此款原告已垫付，由被告于履行上述判决义务时给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 黄晶晶二〇一七年十月二十四日法官助理 陈 诚书 记 员 闫 杨附判决所依据的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《物业管理条例》第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。