湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0923民初1300号原告：王某，男，1999年1月14日出生，汉族，学生，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人：王毓平，男，1961年10月25日出生，汉族，住湖北省云梦县，系王某之父。委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。被告：湖北万嘉房地产开发有限公司。住所地：孝南经济开发区长兴三路。法定代表人：盛全松，该公司董事长。委托诉讼代理人：王存迪，男，1967年4月15日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区，委托诉讼代理人：乐楚才，男，1988年1月25日出生，汉族，该公司员工，住湖北省孝感市孝南区，被告：湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部。住所地：湖北省云梦县城关北环路南。主要负责人：丁足清，该项目部负责人。原告王某与被告湖北万嘉房地产开发有限公司（以下简称万嘉公司）、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部（以下简称万嘉公司开心公寓项目部）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人王念东、王毓平，被告万嘉公司原法定代表人王承华及其委托代理人王存迪、乐楚才到庭参加诉讼，被告万嘉公司开心公寓项目部经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.解除原告王某与被告开心公寓项目部所签订的联合改建旧房协议及与被告万嘉公司签订的商品房买卖合同；2.判决两被告赔偿原告王某因违约造成的损失1584400元（其中未交房损失1530000元，至2016年10月8日房屋租赁费损失54400元）；3.诉讼费用由两被告承担。诉讼期间，原告王某自愿撤销要求解除王某与被告开心公寓项目部所签订的联合改建旧房协议及与被告万嘉公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判决两被告赔偿原告王某因违约造成的损失720620元（其中未交房损失370620元，补交购房款200000元，截止2016年10月8日入住、房屋租赁费、搬迁费用150000元）。事实和理由：2015年5月12日，原告王某父亲王毓平、祖父王文兵分别于2010年5月25日、6月8日就自已所有的房屋与在被告万嘉公司开心公寓项目部签订了联合改建旧房协议书（实质为房屋拆迁还建协议），双方对房屋拆迁还建内容进行了约定。2012年11月18日，原告父亲王毓平、祖父王文兵将拆迁还建房屋协议的权利转让给原告王某，并由原告姑母王书玲代原告与被告万嘉公司在前两份联合改建旧房协议书的基础上又签订了一份还建协议，协议约定还建面积为240平方米，另加不低于每间20平方米车库2间，另外一间二层还面积156平方米，减去一、二层面积后，相差面积补给原告，且地点和楼层由原告选择。对于还建房屋，应保证原告能够进入居住，原告依此确定五间房屋进入居住装修价格50000元每间。房屋建成后，被告交付原告一、二层面积为76平方米，即还差360平方米未能交付。2014年9月18日，原告王某与被告万嘉公司在前期还建协议的基础上，重新签订了商品房买卖合同，约定被告万嘉公司将其开发的三楼五间房屋交付原告王某，超过还建面积的，由原告按市场价3000元每平方米补充差价。之后原告姑母又代替原告向被告补交房屋差价款200000元。此后，被告万嘉公司又与他人签订房屋买卖协议，将还建给原告的房屋再次出卖，现他人已办理了按揭等手续并已实际占有该房屋，导致与原告王某签订的合同不能实际履行。由于万嘉公司的违约行为，给原告王某造成损失，原告王某故诉至法院，请求判如所请。被告万嘉房地产公司辩称：王某在本案中是否享有权利由法院依照查清的事实来确定。本案涉及拆迁补偿协议和商品房买卖合同，属两种法律关系，不应混为一谈。原、被告签订的商品房买卖合同上的公章是万嘉公司的真实公章，法定代表人的私章也是真实的，但合同约定了给付购房款的方式和账户，王某没有按照约定将款项转入公司账户。万嘉公司没有与原告签订联合改建旧房协议书，该协议书上的项目部公章是伪造的，故万嘉公司不应承担任何责任。被告万嘉公司开心公寓项目部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告万嘉公司开心公寓项目部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证质证权利。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告王某提供的联合改建旧房协议书三份及补充协议，被告万嘉公司认为合同、补充协议加盖的项目部公章及万嘉公司公章均系丁足清伪造的，合同对万嘉公司没有约束力。本院认为，万嘉公司虽认为公章系伪造，但并未否认丁足清代表项目部及公司签订协议书的事实，故本院对丁足清代表项目部及公司签订协议书的事实予以确认。对于原告王某提供的商品房买卖合同及收条，被告万嘉公司商品房买卖合同及其加盖的公司公章无异议，但认为王某并没有按约定将款转入公司账户；收条上的公章系伪造，款也没交给公司。本院认为，万嘉公司对上述证据的真实性并无异议，因此本院对于该合同及收条的真实性予以采信，至于是否能够达到原告举证的证明目的，本院再结合其他有效证据及本案事实综合予以评判。依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2010年5月25日，丁足清以万嘉公司开心公寓项目部的名义与王毓平（王某父亲）签订了一份联合改建旧房协议书。协议约定：王毓平自愿将其所有的位于云梦县城关镇袁林路的一间二层的房屋（土地使用面积为65.4平方米，后王毓平自愿将该房屋应获取的拆迁权益转让给其子王某享有）交由万嘉公司开心公寓项目部改建新房，并由项目部办理报建手续，乙方协助项目部办理四邻协议，并保证项目部顺利施工。改建工程开工时间为2012年（未填写具体时间），工期6个月，项目工程完工后，经相关部门验收合格，由项目部完成联建项目的供水、供电的报装手续。工程完工后，项目部共返还的新房为两层（具体为一楼、二楼），甲方将此新建房的单元楼三层指定给乙方自己调配，所有权属乙方，并由项目部办理房屋房产证和土地使用权证。乙方在取得一、二、三层房屋手续后，一次性给付甲方人民币贰万伍仟元整，作为三层的购房款。项目部按月300元付给房屋拆迁期间的过渡费（房屋租赁费），首付6个月，超过6个月按每月800元补偿乙方。同年6月8日，丁足清又以万嘉公司开心公寓项目部的名义与王文兵王某山爷爷）签订了一份联合改建旧房协议书。协议约定：王文兵自愿将其所有的位于云梦县城关镇袁林路二间二层的房屋（土地使用面积为104.7平方米。后王文兵自愿将房屋应获取的拆迁权益转让王某山享有）交由万嘉公司开心公寓项目部改建新房，并由项目部办理报建手续，乙方协助项目部办理四邻协议，并保证项目部顺利施工。改建工程开工时间为2012年（未填写具体时间），工期6个月，项目工程完工后，经相关部门验收合格，由项目部完成联建项目的供水、供电的报装手续。工程完工后，项目部将此新建房的单元楼六层指定给乙方自己调配，所有权属乙方，并由项目部办理房屋房产证和土地使用权证。项目部在乙方实际面积还两套房给乙方，不少于210平方米。在返还乙方房屋之后，所剩房屋所有权归甲方所有。项目部按每月300元付给房屋拆迁期间的过渡费（房屋租赁费），首付6个月，超过6个月按每月800元补偿乙方。另甲方在原有基础上另行补一个车库给乙方（包括六家自行分配）。当日，王毓平与万嘉公司签订了一份补充协议，约定：补给乙方的两套房子为三楼和六楼，面积不小于210平方米；甲方预留两间底楼（车库乙方，其位置于乙方的门面房相对）；乙方用前排第三层半套换车库的同样面积，车库超出部分，按1800元每平方米补齐。2010年12月31日，王毓平与丁足清签订了一份补充协议，约定：因甲方（项目部）要做第二排房屋，经协商乙方由原来的单元楼三层不变，原合同约定的三层作价款贰万伍仟元整，作为遮挡北面单元阳光的补偿；约定了一层、二层房屋的面积及房屋建造的要求；如甲方不能按期完工，按超时长短每月由甲方按800元每间的标准补偿乙方；甲方尽快为乙方办理三层所有房屋的手续，在办好之前，四层房屋作为保证不得出售，并支付伍仟元保证金给乙方；如第二排房屋不能做，第四层留给乙方，乙方按照优惠价格补面积差价。2012年11月18日，王书玲王某山姑姑）王某山委托与丁足清签订了补充协议，约定：乙方二间二层同意拆除，甲方还面积240平方米给乙方，地点和楼层由乙方选择；另加不低于每间20平方米车库2个。水、电、门、厕所、橱柜等要达到能进去住人的条件，费用由甲方负责。另：前面一间二层还面积156平方米，减去一、二层面积后，相差面积补给乙方，地点和楼层由乙方选择。上述协议由王书玲及丁足清签名并加盖了伪造的万嘉公司合同专用章。上述协议签订后，王毓平、王文兵将房屋交由被告万嘉公司开心公寓项目部拆除，项目部依约给付了截至2014年10月8日的过渡费。按照2012年11月18日双方签订的协议约定，改建工程完工（该工程未组织验收）后，项目部应王某山交付的还建房屋总面积为436平方米（必须包括一二层门面房）。2014年9月18日王某山与万嘉公司又以签订商品房买卖合同方式偿王某山的拆迁还建面积，双方约定王某山所购买的房屋为1幢1单元301#-305#号房，建筑面积共529.71平方米，单价为每平方米3000元，总计价款1589130元，限王某山于同月22日前一次性付清。双方还就房屋面积及面积差异处理、违约责任等进行了约定。合同签订后，双方约定在扣减上述应还建房屋面积后，超出部分王某山按照约定单价补交房款。当月19日王某山姑姑王书玲受其委托向项目部先补交了200000元购房差价款。此后，因丁足清涉嫌犯罪，该开心公寓房产项目工程未能竣工验收，故万嘉公司及其项目部未能王某山履行交房义务，双方以至成诉。诉讼中王某山自认其实际占有的一二层房屋建筑面积为97.72平方米（门面房）；另外，301室套房（建筑面积为122.8平方米）、302室套房（建筑面积为91.94平方米），因以后万嘉公司有可能向其交付而暂时放弃该房屋面积的诉讼主张；因合同约定的303-305号房被万嘉公司又出售给了他人，已无法按约向原告实际交付，王某山仅主张万嘉公司及其项目部实际违约不能交付的房屋面积仅为123.54平方米（436平方米-97.72平方米-122.8平方米-91.94平方米）。另查明，2013年11月2日，丁足清与万嘉公司签订房地产开发投资合作协议，开发位云梦县城关镇××号号“开心公寓”项目楼盘。同月12日，万嘉公司正式在云梦县设立万嘉公司云梦开心公寓项目部，属分公司类型，经营范围为在隶属公司的经营范围内联系业务，负责人为丁足清，并进行了工商登记。丁足清在开发开心公寓房地产项目过程中，因犯伪造公司印章罪、合同诈骗罪、骗取贷款罪、信用卡诈骗罪，数罪并罚，被本院于2016年8月判处有期徒刑九年。2017年7月23日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司对云梦开心公寓2014年下半年商品房单价作出鉴定评估报告书，鉴定结论为，该1区1栋303号房2014年下半年单价为2645元/平方米，304号房单价为2717元/平方米，305号房单价为2741元/平方米。本院认为，本案系丁足清以万嘉公司开心公寓项目部名义与王毓平、王文兵王某山签订旧房改建协议书后，因该拆迁还建1区1栋303-305号房又出售给他人等原因引发的房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关王某山的诉讼主体资格问题，王毓平、王文兵在与丁足清代表的万嘉公司开心公寓项目部签订拆迁协议补偿之后，均已明确表示上述拆迁补偿权益让王某山享有，并出具了书面的证明，王某山以自己的名义与万嘉公司又以签订商品房买卖合同方式偿还该拆迁房屋的还建面积，依合同法规定，债权人可以将合同的权利全部转让给第三人，自通知债务人时生效。故王毓平、王文兵明确表示王某山转让合同的权利王某山其后也以权利承受人的身份与万嘉公司签订合同，万嘉公司也认可，因此在上述权益遭受损害时王某山有权以权利人的身份提起诉讼。关于丁足清以万嘉公司开心公寓项目部名义与王毓平、王文兵王某山签订旧房改建协议书是否有效的问题。万嘉公司开心公寓项目部是丁足清与万嘉公司为开发云梦房地产项目而共同合作设立的，其经营范围为在隶属公司经营范围内联系业务，开心公寓房地产项目系万嘉公司开心公寓项目部负责开发和销售，项目部负责人丁足清在项目部成立前以项目部的名义与王毓平、王文兵王某山签订旧房改建协议书，但在项目部依法成立后，双方也一直在履行该协议书，项目部将王毓平、王文兵交付的旧房拆除并开发开心公寓项目工程，后万嘉公司又王某山签订商品房买卖合同以偿还拆迁还建面积，在协议约定的拆迁补偿房屋面积的基础上，对房屋其他具体事项作了进一步约定并接收王某山姑姑替其交纳的20万元超出补偿面积的购房款，应视为万嘉公司及项目部对该旧房改建协议予以认可并履行，即便丁足清依项目部负责人职权范围超越了其权限范围，依据《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定，丁足清以项目部的名义与王毓平、王文兵王某山签订旧房改建协议书过程中，王毓平等作为普通的拆迁还建户，基于云梦县建筑市场中大量存在个人挂靠或借用有开发资质的公司开发房地产的背景下，其不可能知道或者应当知道丁足清作为项目部的负责人超越权限与其订立协议，且其基于对丁足清作为项目部负责人身份的信赖，积极与其商谈拆迁还建事宜，其作为善意相对人，也有理由相信丁足清有权代表项目部与其订立旧房改建协议，故丁足清代表项目部与王毓平、王文兵王某山签订旧房改建协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的联合改建旧房协议书有效王某山与万嘉公司又以签订商品房买卖合同方式偿还该拆迁房屋的还建面积，该协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。现开心公寓项目部将王毓平、王文兵交付的房屋拆除后，依据双方于2012年12月8日签订的最后一份协议书约定，项目部应王某山偿还的还建房屋面积为436平方米（必须包含一二层门面房），后万嘉公司及项目部将双方约定的应偿还王某山的位于开心公寓三层304-305号房屋又被出售给了他人，造成至今其仍不能有效按约交付房屋，已构成违约，应依协议承担相应的违约责任。王某山仅起诉有123.54平方米面积的房屋未偿还，系其对自身权利的处分，王某山要求万嘉公司及其开心公寓项目部依法赔偿其不能交付还建房屋的相关损失的诉讼请求，本院应予支持王某山主张按照3000元/平方米计算未交付房屋损失，因合同双方未履行，且其向本院又提供了该房屋价格的评估报告书，为统一赔偿标准，应依据2017年7月23日湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出的鉴定价格来认定，2014年下半年开心公寓三层304室房屋单价为2717元/平方米，因王某山因万嘉公司及其开心公寓项目部违约交付房屋造成的损失为335658.18元（2717元/㎡×123.54㎡）。王某山主张万嘉公司应退还其交纳的购房款20万元的问题，本院认为，因万嘉公司及其项目部未依照拆迁补偿协议及商品房买卖合同的约定王某山交付房屋，且商品房买卖合同约定的部分房屋也已被出售给他人，万嘉公司及其项目部已不可能王某山交付超出拆迁补偿协议约定还建面积之外的其他房屋，因王某山也无需向万嘉公司及其项目部交纳超出面积的差价款。综上，王某山要求万嘉公司及其项目部返还其交纳的20万元购房款的诉请，本院予以支持。王某山主张依约由项目部支付房屋拆除后的租房费（过渡费）54400元（按每月800元，计算68月），因双方协议已明确约定支付的期限及标准，王某山自认项目部已支付至2014年10月8日，故依两份拆迁补偿协议的约定，本院对该项费用核定为38400元【800×24个月（从2014年10月至2016年10月止）×2】，对其主张其他的过渡费及入住搬迁费，其未向本院提供证据证实，本院不予支持。万嘉公司开心公寓项目部系万嘉公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构，具有独立的诉讼主体地位，可以作为本案的被告参加诉讼并承担民事责任。依《民法总则》第七十四条第二款规定，万嘉公司开心公寓项目部以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由万嘉公司承担；也可以先以开心公寓项目部管理的财产承担，不足以承担的，由万嘉公司承担。王某山要求万嘉公司及万嘉公司开心公寓项目部共同赔偿未交付还建房损失335658.18元，返还支付的购房款200000元及支付房屋租赁费38400元的诉请，本院予以支持。是此，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖北万嘉房地产开发有限公司、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部限于本判决生效后十日内共同赔偿原王某山未交付还建房损失335658.18元；二、被告湖北万嘉房地产开发有限公司、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部限于本判决生效后十日内共同返还原王某山交纳的购房款200000元；三、被告湖北万嘉房地产开发有限公司、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部限于本判决生效后十日内共同支付原王某山房屋租赁费38400元；四、驳回原王某山其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19060元、财产保全费5000元，合计24060元，由原王某山负担15343元，由被告湖北万嘉房地产开发有限公司、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部共同负担8717元，均限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 斌人民陪审员  程纪元人民陪审员  蔡志华二〇一七年十月二十七日书 记 员  管军军