广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法沥民三字第20号原告：佛山市南海区力信房地产中介服务有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园2层3号商铺，注册号：440682000046619。法定代表人：郭乃澄。委托代理人：邓紫聪，广东中信致诚律师事务所律师。委托代理人：冯汉杰，广东中信致诚律师事务所实习律师。被告：佛山市南海南矿集团实业公司，住所地：佛山市南海区黄岐广佛路十三号，注册号：440682000172422。法定代表人：王雪华。委托代理人：程宗利，广东南天明律师事务所律师。委托代理人：白玮，广东南天明律师事务所实习律师。原告佛山市南海区力信房地产中介服务有限公司（以下简称“力信公司”）与被告佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称“南矿公司”）物权确认纠纷一案，本院于2015年1月16日受理后，依法适用普通程序于同年6月30日公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，经本院院长批准，本案延长六个月审理期限。原告的法定代表人郭乃澄参加了第一次庭审，原告的委托代理人邓紫聪、冯汉杰，被告的委托代理人程宗利、白玮两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年，佛山市景达开发实业总公司根据阳春法院（2006）春法执字第736-6号裁定书，取得了原属被告所有的银海花园第二层商铺的部分及第三层全层的所有权及相应土地的使用权。随后，原告根据佛山市中级人民法院作出的（2006）佛中法执字第499-4号民事裁定书，于2008年2月4日取得前述商铺的权属。然而，在被告为原告办理前述物业的产权登记手续过程中，因（2006）佛中法执字第499-4号民事裁定书中仅载明：“……将第三层商铺5200㎡……以物抵债给佛山市南海区力信房地产中介服务有限公司”，而被告委托的佛山市南海区房地产测绘中心作出的《测绘报告书》中所反映的第三层全层商铺的建筑面积为6226.69㎡，其中1号商铺建筑面积为5200.12㎡，2号商铺建筑面积为1026.57㎡。因此，被告提出（2006）佛中法执字第499-4号民事裁定书并非将银海花园第三层全层商铺裁定给原告，而是仅将其中的5200㎡商铺裁定给原告，故其仅同意协助原告办理银海花园第三层1号商铺的产权登记手续，拒绝协助原告办理2号商铺的产权登记手续，并以同样理由拒绝协助原告办理第二层4号商铺的产权登记手续。鉴于上述情况，原告曾向佛山市中级人民法院提出申请，要求明确（2006）佛中法执字第499-4号民事裁定书载明的“银海花园第三层商铺5200㎡”是否指第三层全层商铺，佛山市中级人民法院遂致函最初拍卖银海花园的阳春市人民法院，阳春市人民法院作出（2006）春法执字第736-1号函，对该问题予以明确答复：“我院裁定给佛山市景达开发实业总公司抵债的银海花园第三层5200㎡商铺是指第三层全层，至于银海花园第三层全层的具体面积，应以相关职能部门办理权证登记时实际测量为准。”另该函也明确，银海花园第三层5200㎡商铺在拍卖时为在建工程，因此，产生上述的面积差异属正常现象。上述问题经阳春市人民法院明确后，原告曾多次要求被告协助办理银海花园相应商铺及相应土地使用权的产权过户登记手续，但被告却置之不理。出现上述争议的原因是前后两次的测量方法不同，阳春市人民法院当年在拍卖银海花园的过程中，因银海花园当时为在建工程，所以测量的面积是商铺的占地面积，并不包括整栋商铺的公摊面积。而被告2014年委托的佛山市南海区房地产测绘中心测绘的结果却包含了整栋商铺的公摊面积，被告是故意利用这一漏洞，企图将本应依法属于原告的商铺据为己有。阳春市人民法院在（2006）春法执字第736-1号函中，已明确了民事裁定书中“银海花园第三层5200㎡商铺”是指第三层全层，更何况原告是以物抵债的形式获得银海花园的相关物业的权属，当时被告已无其他财产可以执行，对外的债权已大于其可供执行的财产，若在此情况下，法院也不可能仅拍卖被告的部分财产。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.确认原告为佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园第二层4号商铺（房屋ID906535，建筑面积82.2平方米）、第三层2号商铺（房屋ID906508，建筑面积1026.57平方米）及相应土地使用权的权属人，被告立即为原告办理前述物业的产权登记手续（上述房地产合计300000元）；2.上述物业的过户费用由被告承担；3.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加如下诉讼请求：确认佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园第二层2号商铺中的172.4平方米商铺及相应的土地所有权为原告所有，被告立即为原告办理产权登记。被告辩称，一、佛山中院首次查封的房产为被告名下位于佛山市南海区黄岐镇黄岐管理区罗村银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡，第三层商铺面积中的5200㎡。2002年1月24日，中国银行南海支行依据（2001）佛中法经初字第523号《民事判决书》对佛山市南海南矿集团实业公司的债权向佛山市中级人民法院申请执行，立案号为【（2002）佛中法执字第191号案】。佛山市中院作出（2002）佛中法执字第191-2号《查封清单》，首次查封了南矿集团位于佛山市南海区黄岐镇黄岐管理区罗村银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡，第三层商铺面积中的5200㎡。二、涉案房产第一次以物抵债的价格与拍卖价一致，而其拍卖价是参照评估总价制定的，评估总价由评估单价与房产的建筑面积决定。2006年9月12日，广东省高院作出（2006）粤高法执指字第695号《民事裁定书》将佛山市中级人民法院（2001）佛中法经初字第523民事判决由阳春市人民法院执行。2006年11月20日，佛山市价格事务所有限公司接受阳春法院的委托，对查封的佛山市南海区黄岐镇黄岐管理区罗村银海花园的169套商品房、第二层商铺面积中的2025.5㎡，第三层商铺面积中的5200㎡、地下停车场内43个普通小汽车位及土地进行评估并作出佛价评字（2006）103号资产评估报告书。该评估报告采用【评估价值=评估单价×建筑面积】的方法进行评估计算，其中第二层商铺面积中的2025.5㎡评估价值为5703808元，第三层商铺面积中的5200㎡评估价值为13182000元。因此，涉案房产的评估总价以涉案房产的建筑面积为单位进行评估计算，其建筑面积与评估总价呈正比关系。2006年12月31日，佛山南海正恒达拍卖有限公司依据阳春法院的委托，对银海花园168套商品房【佛价评字（2006）103号资产评估报告书中的银江阁1605房除外】、第二层商铺面积中的2025.5㎡、第三层商铺面积中的5200㎡及地下车位43个进行拍卖。第一次拍卖时间为2007年1月18日，起拍价为65451961.77元【参照佛价评字（2006）103号资产评估报告书的评估总价作为起拍价】。经数次折价拍卖，2007年7月4日，正恒达公司对银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡商铺及第三层商铺面积中的5200㎡进行拍卖，拍卖保留底价为9707520元。因三次流拍无法成交，阳春市人民法院作出（2006）春法执字第736-6号《民事裁定书》将第二层商铺面积中的2051.5㎡及第三层商铺面积中的5200㎡按最后一次拍卖保留底价9707520元，以物抵债交付给佛山市景达开发实业总公司。综上所述，评估总价=评估单价×建筑面积，评估总价依据评估单价和建筑面积计算，而拍卖保留底价参照评估总价得出，以物抵债的金额与最后一次拍卖保留底价相一致。因此，第一次以物抵债交付给景达公司的房产面积为银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡及第三层商铺面积中的5200㎡。三、涉案房产第二次以物抵债的价格与拍卖价一致，而拍卖价参照评估报告中的建议拍卖总价，由建议拍卖单价及建筑面积决定。2006年4月21日，佛山市捷信投资有限公司依据（2006）佛中法民二初字第30号《民事调解书》对佛山市景达开发实业总公司的债权本金及利息向佛山市中院申请执行，立案号为【（2006）佛中法执字第499号案】。2007年11月26日，佛山市盈正房地产土地评估有限公司依据佛山市中院的委托对银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡、第三层商铺面积中的5200㎡及相应土地价值进行评估，出具正评字【2007】11536号房地产估价报告。评估报告采用【评估总值=评估单价×建筑面积】的方法评估计算，依据【建议拍卖单价×建筑面积=参考建议拍卖价总价】的方法计算，得出建议拍卖价总价为15010000元。其中第二层商铺面积中的2051.5㎡建议拍卖总价为：2238.59（元）×2051.5（㎡）=4590000（元），第三层商铺面积中的5200㎡建议拍卖总价为：2003.31（元）×5200（㎡）=10420000（元）。佛山中院依照法定程序对银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡、第三层商铺面积中的5200㎡及相应土地价值按建议拍卖总价（拍卖保留价15010000元）进行拍卖，第一次拍卖因无人缴纳保证金而流拍。佛山中院作出（2006）佛中法执字第499-3号民事裁定，裁定变更佛山市南海区力信房地产中介服务有限公司为本案执行人。2007年1月31日，佛山中院委托拍卖公司对上述财产进行第二次折价拍卖（拍卖保留价为12008000元），因无人交纳保证金而流拍，后佛山中院作出（2006）佛中法执字第499-4号民事裁定，裁定将银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡、第三层商铺面积中的5200㎡及相应土地使用权按（拍卖保留价）12008000元的价格以物抵债给原告。综上所述，评估总价=评估单价×建筑面积，建议拍卖价总价=建议拍卖单价×建筑面积；最后一次拍卖保留底价参照建议拍卖总价得出，以物抵债的金额与最后一次拍卖保留底价相一致。因此，第二次以物抵债交付给原告的房产面积为银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡及第三层商铺面积中的5200㎡。四、涉案房产的其他面积为被告所有，属国有资产，不容侵犯。原告并不是南矿公司的实际债权人，被告将名下银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡及第三层商铺面积中的5200㎡以物抵债交付给景达公司后，已对原有债务进行清偿。后原告通过几次债权转让才取得捷信公司对景达公司的债权，从而获得对银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡及第三层商铺面积中的5200㎡的所有权。被告的实际债权人为景达公司，而非原告。涉案房产的其他面积属于被告所有，为国有资产，如若将涉案房产的其他面积也交付给原告则大大损害被告及其他债权人的利益，也将导致国有资产出现重大流失。五、（2006）春法执字第736-1号《函》不能作为推定涉案房产以物抵债面积的依据。通过涉案房产的评估和拍卖过程可知，第一次以物抵债过程中，阳春法院委托的佛山南海正恒达拍卖有限公司是依据佛价评字（2006）103号资产评估报告书中的评估总价作为起拍价进行拍卖的，三次折价后被阳春法院裁定以物抵债交付给景达公司。第二次以物抵债过程中，佛山中院委托的拍卖机构也是依据正评字【2007】11536号房地产估价报告的评估价（建议拍卖总价）对涉案房产进行拍卖，两次流拍后经佛山中院裁定以物抵债交付给原告。从始至终，银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡及第三层商铺面积中的5200㎡都是作为评估对象、拍卖对象以及以物抵债对象被处置的。如果第三层商铺面积中的5200㎡指的是第三层全层，则其评估总价远不止以5200㎡为基础计算的评估价，其以物抵债的价格也远远超出两次裁定中以物抵债的价格。故不能仅以阳春法院作出的（2006）春法执字第736-1号《函》中“裁定给佛山市景达开发实业总公司抵债的银海花园第三层5200平方米商铺就是指第三层全层”为基准就推定交付给原告的第三层5200平方米是第三层全层。该《函》并没有以评估报告及拍卖价格为事实依据进行制定，而是凭空推断产生的。因此，（2006）春法执字第736-1号《函》不能作为推定涉案房产以物抵债面积的依据。六、价格事务所《关于更正评估面积的说明》中对银海花园第二层2025.5平方米商铺更正为第二层2051.5平方米商铺，由此可知，涉案房产的评估总价以涉案房产的建筑面积为单位进行评估计算，其建筑面积与评估总价呈正比关系。故第二层商铺查封面积2051.5㎡的评估价值为：2816（元/㎡）×2051.5㎡=5777024（元）。综上所述，为维护被告的权益，请求贵院对原告的诉讼请求予以驳回。诉讼中，原告出示了如下证据：1.原告的《营业执照》、《组织机构代码证》、被告的《企业机读档案登记资料》、佛山市景达开发实业总公司的《企业机读档案登记资料》（均为复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《查封（扣押）财产清单》1份、《笔录》1份5页、《协助执行通知书》（均为复印件）1份，用以证明：1）被告当时因资不抵债，被佛山市中级人民法院查封了其所有财产，包括银海花园的三层商场；2）银海花园第三层商铺全层的面积为5200平方米。3.《广东省阳春市人民法院降低拍卖保留价通知书》复印件1份，用以证明被告已经资不抵债，除银海花园剩余的第三层全层及第二层2052平方米外的资产已被法院全部处理。4.（2006）春法执字第736-6号《民事裁定书》复印件、（2006）佛中法执字第499-4号《民事裁定书》原件各1份，用以证明原告合法获得银海花园第二层2051平方米、第三层全层商铺的权属。5.（2006）春法执字第736-1号《函》原件1份，用以证明阳春法院已经明确银海花园第三层5200平方米商铺系指第三层全层，被告应当依法将银海花园第三层全层商铺过户给原告。6.《房屋初始登记清单》复印件3份，用以证明被告未完全履行为原告办理全部商铺的过户手续，及评估报告上所载明的建筑面积系指套内面积。7.《关于银海花园二层面积的说明》复印件1份，用以证明：1）银海花园二层二号商场是在原告的范围内；2）银海花园二层二号商场（即抵工程款的部分）在最初处理时仅有250平方米，而佛山市南海区房地产测绘中心测绘于2014年的测绘结果为849.53平方米（未含公摊面积），明显是将本属于原告在内的商铺面积计算在内。被告出示了如下证据：（2）被告的《营业执照》复印件、《组织机构代码证》复印件各1份，用以证明被告的诉讼主体资格（2）(2002)佛中法执字第191-5号《民事裁定书》原件1份、(2002)佛中法执字第191-2号《查封清单》原件4份，用以证明：佛山中院首次查封被告名下的佛山市南海区黄岐镇黄岐管理区罗村银海花园的面积为第二层商铺面积中的2051.5㎡，第三层商铺面积中的5200㎡。（2）(2006)粤高法执指字第695号《民事裁定书》复印件1份，用以证明：广东省高院裁定将佛山市中级人民法院（2001）佛中法经初字第523号案民事判决由阳春市人民法院执行。（2）佛价评字（2006）103号资产评估报告书原件1份，用以证明:（1）佛山市价格事务所评估的对象为银海花园的169套商品房、第二层商铺面积中的2025.5㎡，第三层商铺面积中的5200㎡、地下停车场内43个普通小汽车位及土地。（2）采用【评估价值=评估单价×建筑面积】的方法评估房产价格。（3）评估报告中显示第二层商铺面积中的2025.5㎡评估价为：2816（元/㎡）×2025.5（㎡）=5703808（元）；第三层商铺面积中的5200㎡评估价为：2535（元/㎡）×5200（㎡）=13182000（元）依据评估报告的计算方法可得：第二层商铺面积中的2051.5㎡的评估价值为：2816（元/㎡）×2051.5（㎡）=5777024（元）。（4）拍卖公司依照评估报告的评估价作为涉案房产的起拍价，参与拍卖的个人或单位所交纳的保证金也是依据涉案房产的评估价定价的。（5）阳春法院裁定以物抵债交付给景达公司的金额与最后一次拍卖保留底价相一致，而拍卖保留底价与评估价一致，是依据评估单价×建筑面积得出的。因此，以物抵债的房产面积就是第二层商铺面积中的2051.5㎡，第三层商铺面积中的5200㎡5.(2006)春法执字第736-1号《广东省阳春市人民法院拍卖委托书》复印件1份，用以证明：（1）阳春市法院委托佛山南海正恒达拍卖有限公司对银海花园的168套商品房、商铺第二层商铺面积中的2025.5㎡、商铺第三层商铺面积中的5200㎡、地下停车场内43个普通小汽车位及土地进行拍卖。（2）依据【佛价评字（2006）103号资产评估报告书】银海花园的169套商品房、商铺第二层商铺面积中的2025.5㎡、商铺第三层商铺面积中的5200㎡、地下停车场内43个普通小汽车位的评估总价为65698745.12元，其中银江阁1605房的评估价为246783.35元。故涉案房产除银江阁1605房外，评估总价为：65698745.12-246783.35=65451961.77（元）。（3）正恒达拍卖有限公司依据【佛价评字（2006）103号资产评估报告书】中的涉案房产面积除银江阁1605房外的评估价65451961.77元作为起拍价。6.定于2007年1月18日举行的佛山南海正恒达拍卖有限公司的《拍卖通知》原件、定于2007年1月18日举行拍卖的《佛山南海正恒达拍卖有限公司拍卖会清单》复印件、2007年1月1日刊登的佛山南海正恒达拍卖有限公司拍卖公告原件1份，用以证明：（1）2007年1月18日，佛山南海正恒达拍卖有限公司举行拍卖。拍卖对象为银海花园的168套商品房【佛价评字（2006）103号资产评估报告书中的银江阁1605房除外】、第二层商铺面积中的2025.5㎡，第三层商铺面积中的的5200㎡、地下停车场内43个普通小汽车位。（2）正恒达拍卖有限公司依据【佛价评字（2006）103号资产评估报告书】中的涉案房产面积的评估价作为65451961.77元起拍价。（3）参与拍卖的个人或单位所交纳的保证金是依据涉案房产面积的评估价定价的。7.银海花园第一次拍卖成交一览表复印件1份，用以证明证明：（1）对应商品房的评估价值=对应商品房评估单价×建筑面积。（2）第一次拍卖成交了28套商品房，成交价为佛价评字（2006）103号资产评估报告书对应商品房的评估价。8.《商铺的拍卖保留底价明细表（第一次调价）》原件、广东省阳春市人民法院《降低拍卖保留底价通知书》（2007年3月8日）原件、广东省阳春市人民法院《降低拍卖保留底价通知书》（2007年4月12日）原件各1份，证明：（1）拍卖对象为银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡，第三层商铺面积中的5200㎡。评估价为18959024元，首次拍卖保留底价为15168000元，第二次流拍降价20%，保留拍卖底价为12134400元。第三次流拍降价20%，拍卖保留底价为9707520元。（2）阳春法院裁定将按最后一次拍卖保留底价9707520元将涉案房产以物抵债交付给景达公司，以物抵债金额与最后一次拍卖保留底价一致。9.于2007年7月4日举行拍卖的佛山南海正恒达拍卖有限公司《拍卖通知》原件、于2007年7月4日举行拍卖《佛山南海正恒达拍卖有限公司拍卖会清单》复印件、于2007年7月4日举行拍卖的佛山南海正恒达拍卖有限公司拍卖公告原件各1份，用以证明：（1）2007年7月4日，正恒达拍卖公司举行拍卖，对象为银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡，及第三层商铺面积中的5200㎡。（2）正恒达拍卖公司依据【佛价评字（2006）103号资产评估报告书】中的涉案房产面积的评估价经三次折价后，以最后一次拍卖保留底价9707520元作为起拍价。（3）参与拍卖的个人或单位所交纳的保证金是依据涉案房产面积的评估价定价的。10.(2006)春法执字第736-6号《民事裁定书》原件、(2006)春法执字第736-6号《协助执行通知书》原件各1份，用以证明：（1）因数次流拍无法成交，阳春市人民法院裁定将第二层商铺面积中的2051.5㎡及第三层商铺面积中的5200㎡及相应的土地使用权按最后一次拍卖保留底价9707520元，以物抵债交付给佛山市景达开发实业总公司。此拍卖保留底价的定价依据为【佛价评字（2006）103号资产评估报告书】涉案房产面积的评估总值。（2）阳春法院裁定以物抵债交付给景达公司的金额与最后一次拍卖保留底价相一致，而拍卖保留底价与评估价一致，是依据评估单价×建筑面积得出的。因此，以物抵债的房产面积就是第二层商铺面积中的2051.5㎡，第三层商铺面积中的5200㎡。11.(2006)佛中法执字第499-1《民事裁定书》1份，用以证明：2006年4月21日，佛山市捷信投资有限公司依据（2006）佛中法民二初字第30号《民事调解书》对佛山市景达开发实业总公司的债权本金及利息向佛山市中院申请执行，立案号为【（2006）佛中法执字第499号案】。12.正评字【2007】11536号房地产估价报告复印件、《房地产估价表（收益法）》原件各1份，用以证明：（1）2007年11月26日，佛山市盈正房地产土地评估有限公司依据佛山中院的委托对银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡、第三层商铺面积中的5200㎡及相应土地价值进行评估。（2）采用【评估总值=评估单价×建筑面积；建议拍卖价单价=[(评估单价-应补土地出让金）×综合快速变现系数]/(1+税费及处置费用率）-追加投资单价；参考拍卖价总价=建议拍卖单价×建筑面积】的方法得出，估价对象第二层商铺中的2051.5㎡和第三层商铺中的5200㎡于估价时点的评估价值共为15010000元。其中第二层商铺面积中的2051.5㎡建议拍卖总价为：2238.59（元）×2051.5（㎡）=4590000（元），第三层商铺面积中的5200㎡建议拍卖总价为：2003.31（元）×5200（㎡）=10420000（元）。（3）佛山中院委托拍卖机构进行拍卖的起拍价与正评字【2007】11536号房地产估价报告中的建议拍卖总价相一致。以物抵债给力信公司的价格与最后一次拍卖保留底价一致。因此以物抵债的房产面积为银海花园的第二层商铺面积中的2051.5㎡，第三层商铺面积中的5200㎡。13.（2006）佛中法执字第499-3号《民事裁定书》复印件、(2006)佛中法执字第499-3号《协助执行通知书》复印件各1份，用以证明：佛山中院裁定变更佛山市南海区力信房地产中介服务有限公司为（2006）佛中法执字第499号案执行人。（2）(2006)佛中法执字第499-4号《民事裁定书》复印件1份，用以证明：（1）佛山中院委托拍卖公司对银海花园的第二层商铺面积中的2051.5㎡，第三层商铺面积中的5200㎡进行拍卖。第一次拍卖因无人缴纳保证金而流拍。2007年1月31日，拍卖公司进行第二次拍卖（经折价后，拍卖保留价为12008000元），后佛山中院裁定将银海花园第二层商铺面积中的2051.5㎡、第三层商铺面积中的5200㎡及相应土地使用权按12008000元的价格以物抵债给原告。（2）佛山中院裁定以物抵债给原告的价格与最后一次拍卖保留底价一致，而最后一次拍卖保留底价是依据评估报告中的建议拍卖总结，由建议拍卖单价×建筑面积得出的。因此以物抵债交付给原告的房产面积为银海花园的第二层商铺面积中的2051.5㎡，第三层商铺面积中的5200㎡。（2）《测绘协议》原件1份，用以证明在测绘面积确认以前原告已经对二层商铺2051.5平方米以及第三层商铺5200平方米的建筑面积予以确认了。诉讼中，本院依原告申请，向佛山市价格事务所有限公司调取了关于涉讼商铺的《资产评估报告书》（佛价评字（2006）103号）及相关附件，另依案件审理需要向佛山市南海区国土城建和水务局调取了如下相关材料，均已当庭出示：（2）《关于银海花园商业测绘面积的说明》1份；（2）《关于处理银海花园超规划面积的批复》1份；（2）《关于银海花园历史遗留问题处理意见汇总》1份2页；（2）《关于银海花园建筑面积调整处理意见的请示》1份3页；（2）《关于将银海花园物业划归佛山市南海区联佳资产经营管理有限公司的通知》1份2页；（2）《佛山市南海区联佳资产经营管理有限公司关于免补缴银海花园人防工程费的申请》1份3页。经审查本院认为，根据双方的质证意见及本案中所有证据材料的内容，本院对双方出示的证据及本院出示的证据的真实性均予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2001年，佛山市中级人民法院作出的（2001）佛中法经初字第523民事判决书，判决被告南矿公司向中国银行南海支行偿还借款51099261.16元及利息，该院在诉讼中查封了被告所有财产，包括被告所有的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园的三层商场。2006年3月，佛山市中级人民法院解封了上述三层商场中除第二层2051.50平方米、第三层5200平方米以外的其余部分的查封，继续查封银海花园第二层2051.50平方米的商铺和第三层5200平方米的商铺。2006年9月12日，广东省高级人民法院作出（2006）粤高法执指字第695号《民事裁定书》，裁定佛山市中级人民法院（2001）佛中法经初字第523民事判决由阳春市人民法院执行。阳春市人民法院所立执行案号为（2006）春法执字第736号，该案在执行过程中委托佛山市价格事务所对包括银海花园第二层2051.50平方米商铺和第三层5200平方米商铺的现值进行评估，委托函注明商铺为在建工程，尚未验收，未办理房产证。佛山市价格事务所在评估时（评估作业日期自2006年11月20日至2006年12月4日），用先计算出商铺单价，再乘以评估面积的方法计算商铺评估价值，得出银海花园第二层2051.50平方米商铺的房地产价值为5777024元，建议拍卖价为4221843.40元，第三层5200平方米商铺的房地产价值为13182000元，建议拍卖价为9633416元。佛山市价格事务所作出的《资产评估报告书》中，载明评估的限定条件为：委托方提供的资料客观真实；评估房地产数据为委托方提供的委托书、民事裁定书及银海花园房产查封清单的数据。2007年11月1日，经两次降价拍卖，佛山市景达开发实业总公司根据阳春法院（2006）春法执字第736-6号裁定书，以9707520元的拍卖保留底价取得了银海花园第二层2051.50平方米商铺和第三层5200平方米商铺的所有权及相应土地的使用权。2008年2月4日，佛山市中级人民法院作出（2006）佛中法执字第499-4号民事裁定书，裁定佛山市景达开发实业总公司将银海花园第二层2051.50平方米商铺和第三层5200平方米商铺的所有权及相应土地的使用权按12008000元价格以物抵债给原告力信公司。2008年2月14日，佛山市中级人民法院向佛山市国土资源局南海分局发出《协助执行通知书》，要求该局协助将原属于佛山市景达开发实业总公司位于银海花园第二层2051.50平方米商铺和第三层5200平方米商铺所对应的土地使用权过户给原告力信公司。银海花园竣工后，因佛山市南海区房地产测绘中心就银海花园工程作出的《测绘报告书》中反映的第三层全层商铺的建筑面积为6226.69平方米，其中1号商铺建筑面积为5200.12平方米，2号商铺建筑面积为1026.57平方米，原告据此认为其依（2006）佛中法执字第499-4号民事裁定书，可取得银海花园第三层2号商铺和第二层4号商铺的产权，并要求被告配合办理产权登记手续，被告不同意，遂引发本案争议。在此过程中，原告曾向佛山市中级人民法院提出申请，要求该院明确（2006）佛中法执字第499-4号民事裁定书载明的“银海花园第三层商铺5200㎡”是否指第三层全层商铺，佛山市中级人民法院遂致函最初委托拍卖的阳春市人民法院，阳春市人民法院作出（2006）春法执字第736-1号函，函复：“我院裁定给佛山市景达开发实业总公司抵债的银海花园第三层5200㎡商铺是指第三层全层，至于银海花园第三层全层的具体面积，应以相关职能部门办理权证登记时实际测量为准。”2011年11月1日，佛山市南海区人民政府向区公资办下发《关于处理银海花园超规划面积的批复》，同意收回银海花园超规划面积4947.73平方米并划归区公资办，并确认银海花园三层商场面积6263.41平方米中有1063.41平方米是超规划的，二层商场有1094平方米面积超规划。本院认为，原告通过以物抵债的方式取得涉讼银海花园第二层2025.50平方米的商铺和第三层5200平方米的商铺是不争的事实，双方争议的焦点是，原告在本案中主张的商铺面积是否应包含在上述以物抵债的商铺面积范围内，本院对此作如下分析：首先，涉讼商铺自被法院查封到被委托评估、拍卖、抵债，均表述为“银海花园第二层2025.50平方米商铺和第三层5200平方米商铺”，法院在实施查封措施时不会实测商铺的面积（因不具有专业的测绘技能，且为在建工程不宜测量），查封的商铺面积只是根据当时存有的资料及当事人陈述的报建面积而确定的。其次，佛山市价格事务所有限公司在评估涉讼商铺时，均是按照委托法院委托评估的商铺面积来计算评估价值的，且评估报告中显示的现场勘查情况，只是描述了二、层商铺的概况，并未提及有对商铺面积进行测量，评估报告中说明评估的限定条件是“评估房地产数据为委托方提供的委托书、民事裁定书及银海花园房产查封清单的数据”。同时，从佛山市价格事务所有限公司出具的《关于更正评估面积的说明》中，更加可以推断出待评估的商铺面积完全是按照委托法院要求评估的商铺面积来确定的，而不是按照佛山市价格事务所有限公司现场测量的面积来计算的。再次，涉讼商铺拍卖及以物抵债的价格均是参照评估价值来确定的，而评估价值是以评估单价乘以商铺面积得来的，房屋买卖的交易习惯中所说的面积一般是指建筑面积，而不是套内面积。在整个拍卖抵债过程中，银海花园第二层商铺面积中的2051.5平方米及第三层商铺面积中的5200平方米都是作为评估对象、拍卖对象以及以物抵债对象被处置的，如果第三层商铺面积中的5200平方米指的是第三层全层，则实际评估总价将远不止以5200平方米为基础计算的评估价，其以物抵债的价格也会远远超出两次裁定中以物抵债的价格。最后，佛山市南海区人民政府于2011年11月1日作出的批复中确认了银海花园三层商场面积6263.41平方米中有1063.41平方米是超规划的，二层商场有1094平方米面积超规划，由此可知银海花园三层商场的报建规划面积即是5200平方米，当初查封、评估、拍卖、以物抵债均是按该规划面积来确定的，故不应按实际建成后的面积来确定当初以物抵债的商铺面积，同理，二层商铺的面积确定也是如此。正因为第三层商铺报建规划的面积就是5200平方米，故阳春市人民法院在没有经过实地勘察即回复当时“裁定给佛山市景达开发实业总公司抵债的银海花园第三层5200㎡商铺是指第三层全层”，也是基于其对银海花园超规划建设情况不了解而作出的，该复函不应作为原告主张超规划部分商铺权属的依据。综上所述，原告通过以物抵债的方式取得涉讼银海花园第二层2025.50平方米的商铺和第三层5200平方米的商铺，均是按建筑面积计算的，涉讼商铺报建规划时的面积计算方法与商铺竣工后测绘的方式没有差别，第三层商铺中超出5200平方米的面积是超规划建设的，不应属于原告以物抵债而取得的商铺面积，因此原告无权主张超出法院裁定给其的部分商铺面积的产权，原告在本案的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市南海区力信房地产中介服务有限公司的诉讼请求。本案受理费5800元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖英青代理审判员  黄春菲人民陪审员  刘翠贞二〇一五年十一月十三日书 记 员  黄东旭