广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0703民初185号原告：钱善良，男，1981年5月11日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：熊兰，系钱善良的妻子。原告：熊兰，女，1986年12月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区，被告：江门珠江房地产开发有限公司，住所地江门市蓬江区天宁路3号116室之二。法定代表人：黄俊南。委托诉讼代理人：郑志铠、叶文辉，均系该公司员工。原告钱善良、原告熊兰诉被告江门珠江房地产开发有限公司（以下简称“珠江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，原由审判员张华理适用简易程序进行审理，后因案情复杂转用普通程序，组成合议庭，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告兼另一原告钱善良的委托诉讼代理人熊兰，被告珠江公司的委托诉讼代理人郑志铠、叶文辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱善良、熊兰诉称：2015年11月20日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号2015-004741，约定被告将位于江门市蓬江区棠下新昌珠江国际新城御品庭8幢402房出售给原告，该房建筑面积94.05平方米，套内建筑面积74.42平方米，总价款为546507元。原告已履行交付房款义务。按照该合同第二章第三条第四点约定，该商品房层高2.9米，有3个阳台，其中1个阳台为封闭式，2个阳台为非封闭式。其房屋实际层高（室内净高，不含楼板高度）2.78米。其中1个阳台封闭式为N+1房阳台。2个阳台为非封闭式的分别为厨房阳台与主阳台，但实际上主阳台全石墙封闭，且高度为1.28米，宽度为0.92米，上面还有60公分的悬梁，中间空隙仅为1米。阳台是建筑物室内的延伸，是居住者通风、采光与日照，呼吸新鲜空气、观赏、纳凉、晾晒衣物的场所，功能影响房屋使用功能，被告在进行销售时恶意欺骗，且《商品房买卖合同（预售）》是被告自行制作的商品房买卖格式合同，被告作为售房主体具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与业主签订合同过程中如实披露房屋的真实信息，便于购房者选择，而不应隐瞒房屋存在问题的真实情况，虚假宣传，误导购房者。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。且通过江门市住建局证实施工图纸中阳台大样的施工高度是1.2米，宽度是0.76米，明显现在实际值高于施工图纸，严重违反设计标准及国家住宅设计规范标准要求。原告与被告就赔偿事宜多次协商未果，故原告提起本案诉讼，请法院依法判决：1、被告对原告的阳台进行整改（整改方式见5楼图阳台图片）；2、本案诉讼费由被告承担。原告对其起诉提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、工商信息单、组织机构代码，证明被告的诉讼主体资格；3、商品房买卖合同，证明合同约定阳台封闭；4、阳台图片，证明实际测量主阳台高度、宽度；5、住建报建时实际施工图纸，证明报建时主阳台的高度、宽度；6、与涉案房屋同一栋的902、401房的阳台照片，证明涉案房屋总和面积与同户型房屋的面积有偏差，但合同是同一格式，阳台也是同一格式，没有附加任何的说明。被告珠江公司答辩称：一、被告的图纸是通过了国家有关部门的批准及认可该做法，被告是按照国家批准的图纸进行施工的，并未违反有关规定，若原告认为该外墙不符合国家规定，也应当提供权威机关说明该外墙不符合国家规定的相关书面文件。在目前的证据情况下，我方认为该外墙是完全符合规定，被告是无需拆除或者整改的。二、合同附件的房屋平面图（附图）中也记载了涉案房屋的阳台是存在着外墙，且原告是在房屋平面图上签字确认的，并非其所称的不知晓阳台外墙的情形。三、根据我方的调查，涉案房屋的实测面积与一般的房屋并没有区别，并没有因为外墙而导致房屋实测面积减少，而原告所称的阳台宽度减少是存在的，但是这是因为按照我们的报建平面图，1.5米的宽度是由阳台的推拉门的外边到栏板结构柱的距离，它的净宽是要减去结构柱的宽度，以及进行干挂石材施工所需要的结构及饰面宽度，并未超出图纸要求的范围。四、当时在原告购买房屋时，被告是告知了原告，且因为涉案房屋存在这外墙的情形，销售价进行了一定的优惠。被告江门珠江公司为其答辩提供的证据有：1、报建图；2、二次深化样图；3、《商品房买卖合同》附图，以上证据证明被告是按报建和合同约定的图纸进行施工，并未违反相关规定。经审理查明：2015年11月20日，原告熊兰、钱善良与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定的主要内容有：1、两原告向被告购买江门市蓬江区棠下新昌珠江国际新城御品庭8幢402室房屋，房屋的建筑面积为94.03平方米，其中套内面积74.42平方米、分摊共有建筑面积19.61平方米。该商品房的平面图见附件一。2、商品房层高为2.9米，有3个阳台，其中1个阳台为封闭式，2个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。3、商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米人民币7209.18元，总价为人民币536507元。4、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币3万元。定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应于2015年11月30日前支付首期房价款人民币166507元，占全部房价款的31.04%。余款人民币370000元于2015年12月31日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。5、出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。6、该商品房的地基基础和主体结构应符合国家和行业标准。商品房的质量并应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：⑴及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。⑵经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人向买受人支付因此遭受全部损失的赔偿金。原告熊兰、钱善良在签订合同时，在被告所提供的四层平面户型图上签名确认，而该平面户型图记载了两原告所购买的房屋主阳台外尚存在装饰外墙，对两原告所购买房屋的主阳台造成遮挡。双方在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，签订了《补充协议》作为合同的附件十二，该补充协议第25条载明：合同中的房屋信息均以政府部门批准的文件及图纸为准。如合同中所述房屋坐落、房屋用途、面积、层数、层高、阳台数量、类型等信息因笔误或电脑录入原因与政府部门批准的文件、图纸不符的，不构成出卖人违约，但出卖人应按政府部门批准的文件、图纸予以更正。合同签订后，被告交付了房屋给两原告，两原告认为房屋的主阳台被全石墙封闭，围栏墙体高度、宽度不符合设计标准及国家住宅涉及规范标准，双方由此产生纠纷，两原告遂提起本案诉讼。另，涉案房屋所在楼宇在住建部门办理有关报建手续时，原设计楼层高度为2.9米，主阳台的围栏完成相关装饰后高度为1310厘米，围栏宽度为980厘米。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。两原告与被告珠江公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。双方当事人应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。对于两原告要求被告按照涉案房屋所在楼宇的5楼房屋的阳台式样进行整改的主张，审查的关键为应当审查被告是否存在违约行为，即被告所交付的房屋是否存在违反合同约定或法律法规所规定义务的情况存在。我国的房地产开发实行严格的许可制度，房地产项目从立项到设计、建设和竣工验收均要依照法律法规的规定进行审批和报备，而楼宇的建设除了基础建设外尚有外墙装饰、配套设施等的建设。被告在进行楼宇建设时，按照法律法规的规定，同样应对涉案房屋所在楼宇的外墙装饰建设和相关配套设施的建设向行政主管部门进行报备、审批。而被告取得相关行政部门对房地产项目建设的许可即证明其有关项目的设计和方案符合相关标准要求。对于两原告的主张，从两原告提供的报建图看，主阳台的围栏报建宽度为0.76米、高度为1.2米多，但该报建图中明确记载相关项目的施工“做法详见二次深化图”。由此可见，两原告提供的上述图纸只是被告提交给住建部门审批的建设图纸与方案中的一部分，应当结合被告向住建部门报备的“二次深化图”中所记载的设计方案来对阳台应如何建设进行认定。而从被告对此提交的“二次深化图”看，涉案阳台在完成有关装饰面后的宽度为0.98米、高度为1.31米，与两原告所陈述的高度为1.28米（阳台地面水泥砂浆找平后）、宽度0.92米基本一致。由此，被告所交付的房屋阳台的建设并没有违反其在住建部门报备的设计方案。另，涉案房屋已经经竣工验收后交付给两原告使用，没有证据证明被告所交付的房屋存在质量问题和与报备的设计不符的问题。由此，两原告认为涉案阳台存在严重违反设计标准及国家住宅设计规范标准要求的情况而要求被告对涉案阳台进行整改缺乏事实依据，于法无据，本院依法不予支持。而对于两原告陈述的，被告在两原告购买房屋时没有告知其涉案阳台外存在装饰外墙、存在隐瞒和虚假宣传的情况，一方面，被告提供的经两原告签名确认的四层平面户型图上记载了涉案阳台与相邻房屋的阳台外有装饰外墙的情况，两原告应当清楚该房屋的平面设计情况。另一方面，两原告所陈述的上述情况与本案的处理没有必然关联，如两原告需要对被告的行为对其造成的后果行使合法权利的，可另行通过合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：驳回原告钱善良、原告熊兰的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告钱善良、熊兰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  张华理人民陪审员  邓复群人民陪审员  莫根泉二〇一七年十月十日法官 助理  陈怡杏书 记 员  李贞琴