四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川03民终787号上诉人（原审原告）：杨炳华，女，汉族，1975年3月1日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：李伟，四川宣意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川信德汽车销售有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡大湾村9组建华·塞纳河畔5幢-1层1-7号店面。法定代表人：龚林，总经理。委托诉讼代理人：何信建，四川亚峰律师事务所自贡分所律师。上诉人杨炳华因与被上诉人四川信德汽车销售有限公司（以下简称信德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服自贡市大安区人民法院（2017）川0304民初651号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人杨炳华及其委托诉讼代理人李伟、被上诉人四川信德汽车销售有限公司的委托诉讼代理人何信建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨炳华上诉请求：撤销自贡市大安区人民法院（2017）川0304民初651号民事判决的第二项、第三项判决，改判为信德公司支付杨炳华租金6668元、支付合同违约金42008.4元。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律不当，显失公平。因合同还没有解除，故信德公司应支付租金至合同解除之日；对杨炳华的损失未查明；酌定的违约金显失公平。被上诉人信德公司辩称，上诉人混淆了本案的关系，合同和租赁关系有区别。房屋租赁开始后，因为自贡经济的变化，信德公司经营困难，多次与杨炳华协商，要求调整后续租赁费用，没达成一致意见，2017年2月15日信德公司向杨炳华书面提出解除合同的通知，明确告知2017年3月开始不再租杨炳华房屋，信德公司于2月底将腾空的房屋交付给了杨炳华。虽然合同还没解除但租赁关系已经解除，房屋闲置的损失应由杨炳华负担；一审法院酌定的违约金公平合理，不存在显示公平。杨炳华向一审法院起诉请求：1.判令信德公司支付店铺租金6668元（从2017年2月28日顺延计算，暂定4个月）；2.信德公司按照合同约定支付违约金42008.40元；3.判令解除杨炳华与信德公司店铺租赁合同；4.本案诉讼费由信德公司承担。一审法院认定事实：杨炳华作为甲方，信德公司作为乙方，双方于2014年10月27日签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于大安区马吃水塞纳河畔5号楼1号营业房出租给乙方作营业用房使用，房屋计租面积33.34平方米，租金2015年3月1日起至2017年2月28日止，租金为1500元/月；2017年3月1日起至2019年2月28日止，租金为1667元/月；2019年3月1日起至2021年2月28日止，租金为1833.70元/月；先交租金后使用，按季度支付；乙方向甲方缴纳履约保证金2000元，租赁期限自2015年3月1日至2021年2月28日止；以及房屋交接、装修、转租、滞纳金和违约责任等内容。2014年12月2日，双方又签订了补充协议，补充约定了被告转租需经原告同意，租赁期内，如果单方终止合同，由此给守约方造成约定收入损失的，应向守约方支付本合同所约定期限内未履行年限租赁费总额的50%违约金等内容。合同签订后，信德公司交纳2000元履约保证金，杨炳华交付租赁房屋给被告。因协商降低租金未果，2017年2月15日，信德公司向杨炳华送达商铺退租通知书，信德公司以经营困难，无力承担租金为由，决定于2017年3月1日起，放弃租赁，按约定恢复商铺原貌退还商铺。2017年2月27日，信德公司再次向杨炳华送达商铺接收通知书，声明不再租赁商铺，解除租赁合同，并已恢复了商铺原貌，2017年3月1日起，信德公司不再支付租金，通知杨炳华2017年3月1日前收回商铺等内容。另查明，租赁商铺产权登记为大安区凤凰乡远达花园社区建华、塞纳河畔5号楼负一层，所有权人为杨炳华、吴小平共同共有。吴小平与杨炳华系夫妻关系。杨炳华因不同意信德公司单方面解除租赁合同，拒绝接收商铺，要求信德公司继续履行合同，随后起诉至本院要求支持其诉讼请求，本案辩论终结前，杨炳华未收回商铺。一审法院认为，杨炳华与信德公司签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。信德公司在约定的租赁期限未满，以经营困难，无力承担租金为由不再继续租赁，构成根本违约，应当承担违约责任。杨炳华请求解除租赁合同，予以支持。杨炳华请求信德公司支付店铺租金6668元（从2017年2月28日顺延计算，暂定4个月）及按照合同约定支付违约金42008.40元，因信德公司已于2017年3月1日起未再使用租赁房屋，要求支付房屋租金于法无据，不予支持，但信德公司违约应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，原告的损失实际就是房屋未租赁及另行租赁的收入损失，因双方约定的违约金过高，应予适当减少。应以租赁商铺未租赁、使用给原告造成的损失为基础评判，原告也有义务及时处置租赁商铺，避免损失的扩大，结合商铺月租金1667元，本案辩论终结前原告未收回商铺的事实，本院酌定违约金为7000元。被告缴纳的履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，故履约保证金2000元应抵扣违约金。抵扣后，被告应承担违约金为5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、杨炳华与四川信德汽车销售有限公司于2014年10月27日签订的房屋租赁合同及2014年12月2日签订的补充协议自本判决生效即日起解除；二、四川信德汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向杨炳华支付违约金5000元；三、驳回杨炳华的其它诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是信德公司单方面通知杨炳华解除合同是否构成根本性违约及违约金应如何计算；二是信德公司是否应支付2017年2月28日后至合同解除期间的店铺租金。关于信德公司单方面通知解除合同是否构成根本性违约及违约金应如何计算的问题，杨炳华与信德公司签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。信德公司在约定的租赁期限未满，以经营困难，无力承担租金为由不再继续租赁，构成根本违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，杨炳华的损失实际就是房屋未租赁租金及另行租赁租金价差，因双方约定的违约金过高，应予适当调整。违约金应以商铺另行租赁价差的损失为基础评判。信德公司已经将本案所涉商铺按原貌，通知杨炳华收回商铺，故信德公司的违约金计算标准应以合理寻租期外的房租损失为标准，合理寻租期外的房租损失应为与同地段相同状况的房屋的正常租金之差，故一审法院酌定违约金为7000元并无不当，信德公司缴纳的履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，故本案2000元履约保证金应抵扣违约金，抵扣后信德公司应承担违约金为5000元。故上诉人杨炳华认为违约金过低的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于信德公司是否应支付2017年2月28日后至合同解除期间店铺租金的问题，在租赁期间，信德公司单方面通知解除合同，但双方未达成一致意见，故双方的合同关系并未解除，信德公司应支付案涉店铺租金，结合本案信德公司已经提前通知杨炳华不再租赁合同，杨炳华应在合理期限内积极寻租，故本案店铺租金应从2017年3月1日起支付到合同解除之日，日租金为1667÷30=55.57元，故上诉人的该项上诉请求成立，应予支持。综上所述，杨炳华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持自贡市大安区人民法院（2017）川0304民初651号民事判决第一项、第二项；二、撤销自贡市大安区人民法院（2017）川0304民初651号民事判决第三项；三、四川信德汽车销售有限公司支付杨炳华2017年3月1日起至合同解除之日止的租金，每日租金为55.57元；四、驳回杨炳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费891元，由万新清负担445元，四川信德汽车销售有限公司负担446元。本判决为终审判决。审判长  陈品强审判员  曾伟贤审判员  周玉萍二〇一七年十月十日书记员  党若丹