四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1381民初1072号原告：胡云珍，曾用名胡银珍、胡荣珍，女，汉族，住四川省阆中市金垭镇。委托代理人：鲜光辉，四川侯文律师事务所律师。被告：程仲贤，男，汉族，住四川省阆中市金垭镇。被告：胡荣秀，曾用名胡云秀，女，汉族，住四川省阆中市金垭镇。被告：程海峰，曾用名程磊，男，汉族，住四川省阆中市。上述三被告委托代理人：廖晓峰，阆中市保宁法律服务所法律工作者。上述原告胡云珍与被告程仲贤、胡荣秀、程海峰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2017年3月22日依法由审判员罗小龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡云珍及其委托代理人鲜光辉、被告程仲贤、胡荣秀及其委托代理人廖晓峰到庭参加了诉讼。2017年5月24日原告胡云珍申请追加程海峰为被告，本院作出（2014）川1381民初1072号民事裁定书，裁定追加程海峰为本案被告。2017年9月1日再次开庭审理了本案，原告胡云珍及其委托代理人鲜光辉、被告程仲贤、胡荣秀及三被告委托代理人廖晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,1997年，被告程仲贤、胡荣秀欲出售位于阆中市金垭镇里灵宫村X组4号土木结构房屋九间，被告程仲贤几次到原告家商谈欲出卖房屋的事宜，原告当时表示此事需要与丈夫协商。不久，被告程仲贤叫原告到金垭镇商谈买卖房子的事宜，欲将其农村土木结构房屋全部卖给原告，叫原告搬到被告家居住。为此，原告亲自到被告家了解被告房屋的大致情况，同时被告程仲贤还找到原告父亲胡友元、姐姐胡云芬出面斡旋。1998年4月，应被告程仲贤、胡荣秀邀约，原告与原告父亲胡友元、姐姐胡云芬一同到被告程仲贤家协商房屋买卖价款事宜，经协商最终房屋价格确定为12,000元，被告认为需要协调本社人员关系另需原告支付费用1,000元。口头协议达成后，原告基于亲情关系和对被告的信任，未签订书面合同。1998年9月，被告程仲贤亲自出面将原告的户口从玉台镇迁往金垭镇被告房屋所在的村社。原告从玉台镇搬到被告出卖的房屋内居住生活至今已有18年之久，1998年至1999年原告将丈夫在外务工所得分几次汇给被告用于支付购买房屋的房款。多年来，被告一直未协助原告办理宅基地使用权过户手续，现原告依法诉至本院，请求法院依法确认原、被告之间房屋买卖合同成立，讼争房屋归原告所有，判令被告程仲贤、胡荣秀、程海峰协助原告办理房屋过户手续，并承担违约损失5万元，诉讼费用由被告承担。被告程仲贤、胡荣秀辩称，1、原告诉称的九间房屋中只有6间是我们的，其他三间是程海峰的；2、我们那6间房子是租给原告的，租金当时约定1,000元一年，且原告1998年、1999年分钱没给，只有2000年过年的时候给了点钱，具体多少记不清楚，原告也没有出示书面买卖契约、付款清单，应驳回原告的诉讼请求。被告程海峰辩称，我那三间砖木结构房屋没有卖给原告，也没有委托任何人卖给原告，也没有租给任何人。经审理查明，原告与被告胡荣秀系同父异母的姐妹，被告程仲贤、胡荣秀系夫妻关系，被告程海峰系被告程仲贤、胡荣秀之子。1998年，被告程仲贤、胡荣秀欲出售其位于原阆中市金垭镇一村十二社（现阆中市金垭镇里灵宫村X组）土木结构房屋，经原、被告及其家人斡旋，原告胡云珍于1998年4月到被告程仲贤、胡荣秀在阆中市金垭镇信用社住处商量房屋买卖事宜。经原、被告及其家人协商，双方确定原告向被告程仲贤、胡荣秀购买位于原阆中市金垭镇一村十二社（现阆中市金垭镇里灵宫村X组）土木结构房屋，价格共计13,000元，其中包含原告胡云珍迁移户籍等所需费用1,000元。原、被告双方达成口头协议后，因原、被告系亲戚关系而未签订房屋书面买卖协议。1998年9月7日原告胡云珍以投资买房落户为由将其户籍从阆中市玉台镇十村X社迁至原阆中市金垭乡一村X社讼争房屋所在地（现阆中市金垭镇里灵宫村X组），同时将原胡荣秀名下承包地变更登记到原告胡云珍名下（农村土地承包经营权证号：XXX），原告从此开始在该房屋居住生活。原告胡云珍购买房屋后于2000年之前分期向被告程仲贤、胡荣秀给付购房款13,000元。2002年8月原告胡云珍因外出北京市务工，遂委托胡勇代为看管房屋并将房屋钥匙交给胡勇由胡勇在该房屋生活居住。2005年底因胡勇外出务工，遂将房屋钥匙交还原告胡云珍并搬离该房屋，后原告胡云珍一直在外务工。2015年被告程仲贤、胡荣秀以房屋未出卖为由对房屋进行维修，并于2016年对房屋水电气进行安装整修。现原、被告为房屋是否出卖等事宜发生纠纷，原告胡云珍遂诉至本院，请求如前。另查明，本案诉争房屋共九间，其中土木结构房屋六间（两间正房、一间偏房、一间转角、两间拖铺）修建于1979年，初始登记时间为1990年6月30日，集体土地使用权申请人为被告胡荣秀；砖木结构房屋三间（正房三间）修建于1989年，初始登记时间为1990年6月30日，集体土地使用权申请人为被告程磊。认定上述事实，有原、被告身份信息证明、土地承包合同复印件、农村土地承包经营权证复印件、户籍迁出介绍证明、证人证言、调查笔录、集体土地登记卡复印件、录音资料、收条以及当事人的当庭陈述等为据。本院认为：本案的争议焦点为：1、被告程仲贤、胡荣秀的房屋是出卖给原告还是出租给原告；2、被告程海峰所有的三间砖木结构房屋是否一并出卖；3、原告是否已给付被告程仲贤、胡荣秀13,000元款项。根据原、被告电话录音，对原告向被告程仲贤、胡荣秀分期支付了13,000元钱的事实，本院予以认可。根据证人证言、户籍迁出证明、农村集体土地承包经营权证、电话录音资料，并结合当时本地经济实际情况、房屋建筑结构和农村习俗，原告1998年出资13,000元，以买房落户为由将户籍迁移至所购房屋处，并取得房屋所在村集体土地承包经营权，且一直在该房屋居住，足以证明其购买房屋的事实。被告辩称房屋是出租给原告，租金为每年为1，000元，结合当时本地经济实际情况和诉争房屋所在农村位置及用途，被告程仲贤、胡荣秀的辩解意见明显不符合常理，同时二被告也未提供充分的证据予以证明，故对被告程仲贤、胡荣秀的辩解意见本院不予采信。虽原、被告双方未签订书面合同，但本案原告胡云珍与被告程仲贤、胡荣秀系亲戚关系，双方未签订书面协议也符合情理，且原、被告已实际履行，因此原、被告口头达成的房屋买卖协议合法有效，本院予以确认，故登记在被告胡荣秀名下的土木结构房屋六间归原告胡云珍所有。关于被告程海峰所有的三间砖木结构房屋，该房屋的修建、登记时间均在原告胡云珍购买房屋之前，被告程海峰当庭表示从未向原告出卖过自己的房屋，也未委托被告程仲贤、胡荣秀出卖自己的房屋，原告也未能提供相应证据予以证明，故原告胡云珍与被告程海峰之间的房屋买卖关系不成立，原告胡云珍不能取得该房屋的所有权，仍然归程海峰所有。关于原告主张被告程仲贤、胡荣秀、程海峰协助办理房屋过户手续，并赔偿损失5万元，本院认为原告胡云珍与被告程仲贤、胡荣秀未约定协助办理房屋过户手续的内容，对相关损失也未提供证据证明，故对原告该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告胡云珍与被告程仲贤、胡荣秀口头达成的房屋买卖协议合法有效，登记在被告胡荣秀名下的位于阆中市金垭镇里灵宫村12组4号土木结构房屋六间归原告胡云珍所有；二、驳回原告胡云珍的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告胡云珍承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院提交上诉状及副本，同时交纳上诉案件诉讼费用，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  罗小龙二〇一七年十月十七日书记员  杨 文