成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初6914号原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**号附*号。法定代表人；徐耀祥，系公司董事长。委托诉讼代理人：杜雨珊，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：肖勇，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。被告：陈贤全，男，汉族，1978年2月11日出生，住成都市高新区。被告：罗云梅，女，汉族，1975年4月15日出生，住广东省深圳市福田区。共同委托诉讼代理人：郝延涛，四川拓越律师事务所律师，特别授权代理人。共同委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师，一般授权代理人。原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业）与被告陈贤全、罗云梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序由本院审判员吴希孝独任审理。后，由于被告陈贤全、罗云梅无法联系到，本案转为普通程序，由本院审判员吴希孝担任审判长，与人民陪审员秦超英、莫吉贤组成合议庭，于2017年10月9日、2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业的委托诉讼代理人杜雨珊到庭参加诉讼。被告陈贤全、罗云梅的委托诉讼代理人刘廷到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告九龙仓物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其欠付的物业管理服务费10110.24元；2、判令被告向原告支付物业管理服务费逾期之违约金，该违约金以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每日万分之二的标准计算，暂计至2017年3月31日为1187.79元；3、判令被告支付原告因追缴欠费而支出的律师费800元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：成都时代晶科名苑物业管理有限公司（后被“成都天府时代广场物业管理有限公司”吸收合并，现已更名为“九龙仓（中国）物业管理有限公司”，即本案原告）与被告于2009年8月26日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议），约定为被告时代晶科名苑物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。根据服务协议第四条第一款约定，被告应按照其所购房屋的建筑面积（140.42㎡）以2元/月/平方米交纳物业管理服务费，每次交纳费用的时间为每季第一月的5日前。如未按服务协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起按每日万分之二的标准收取违约金。被告一个月内未补交的，原告有权采取相应法律行动，同时《临时管理规约》第三十七条约定，原告有权对被告追讨欠款（该欠费包括但不限于违约金、诉讼费用、聘请律师的费用等）。服务协议签订后，原告依约履行了物业管理和服务义务，但被告怠于支付物业管理服务费，经原告多次催收，被告均拒绝支付，故提起诉讼。被告陈贤全、罗云梅的委托代理人辩称，一、原告的主体不适格；二、原告关于物业管理费和违约金的诉请已过诉讼时效；三、即使被告要承担违约金，违约金的计算标准也过高，应予以削减；四、原告诉请律师费800元，严重违反律师费收取的相关规定，存在恶意竞争，该费用不应支持；五、原告未履行诉前催告程序，程序违法；六、原告存在不作为，未合格履行物业服务义务，如未劝阻并制止“住改商”行为，未履行门禁安保义务，未维护、维修基础设施等，被告有权不支付或少支付物业费。经审理查明：2009年8月26日，成都时代晶科名苑物业管理有限公司（甲方）与被告陈贤全、罗云梅（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定甲方对乙方位于成都市高新区府城大道中段188号10栋1单元2层1号时代晶科名苑物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部位、共用设施以及物业管理区域内的绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方应在房屋办理交接手续时向甲方提前一次性付清3个月的物业服务费，金额为2元/平方米·月×140.47平方米（建筑面积）×3个月=842.8元，3个月之后的物业服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交的，甲方有权采取相应的法律行动。被告于2014年4月6日开始拖欠物业管理费，原告多次催收，被告均拒绝支付。另查明，2013年2月1日，成都天府时代广场物业管理有限公司对成都时代晶科名苑物业管理有限公司进行了吸收合并并增资，吸收合并后，时代晶科名苑依法注销。2016年9月18日，成都天府时代广场物业管理有限公司的企业名称变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司。本案主体适格。原告对本案的物业管理费进行多次催收，且有相应的记录，因此本案并不存在超过诉讼时效的问题，也不存在没有催告的情况。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的企业名称变更材料、《前期物业服务合同》及临时管理规约、承诺书、房屋产权证、业主物品清单、律师函、快递单、物业费欠费清理表等证据材料予以证明。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。本院认为，被告与成都时代晶科名苑物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》及临时管理规约是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十三条之规定，企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人。故本案原告对成都时代晶科名苑物业管理有限公司进行吸收合并后，对本案的物业纠纷存在直接的利害关系，因此原告有权对本案的物业费主张权利。原告根据《前期物业服务合同》的约定，提供相应的物业管理服务，被告对物业管理服务的内容及质量当庭提出抗辩，认为物业服务存在瑕疵。经查证，原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵，但“根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据，如相关物业服务合同中对此亦无约定的，人民法院对该主张不应支持。”因此，虽然有证据证明原告的物业服务存在瑕疵，但其并不是被告减免物业管理费的充分理由。故本院对原告九龙仓物业应向被告陈贤全、罗云梅收取的2014年4月6日到2017年3月31日期间的物业管理服务费10110.24元予以支持。就违约金而言，被告虽认为违约金过高应予以调减，但由于《前期物业服务合同》对违约的内容及违约金的收取标准均有明确约定，且按照从逾期之日起按每日万分之二的标准收取违约金并不属于违约金明显过高的情形，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的800元律师费，按照《四川省律师法律服务收费行业指导标准》，涉及财产关系的，10万以下的争议标的额，收费比例为8%，收费额不足5000元的，按5000元/件收取，但原告公司聘请律师处理物业纠纷案件不仅为此一件案件，故不应按件收取律师费，仅就本案而言，并未违反律师费的相关规定。但被告同时指出，原告提交的律师费的相关证据，不足以证明本案的律师费800元实际已经发生，在合议庭评议期间，本院也审慎评议了该律师费实际是否发生的问题。最终确定，存在合理的怀疑认为本案的律师费已经发生。因此，本院对律师费的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈贤全、罗云梅于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付物业管理服务费10110.24元；二、被告陈贤全、罗云梅于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付违约金1187.79元；三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈贤全、罗云梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费102元、公告费300元，由被告陈贤全、罗云梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴希孝人民陪审员  莫吉贤人民陪审员  秦超英二〇一七年十月十九日书 记 员  于 娜