贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4703号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎小满，男，1983年12月10日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：张维立，男，1988年7月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。法定代表人：王志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁恋，贵州京贵律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯巍，男，1973年7月28日出生，汉族，贵州立华安物业服务有限公司员工，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人黎小满因与被上诉人贵州立华安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎小满上诉请求：撤销原判，依法改判：1、贵州立华安物业服务有限公司退还黎小满物业管理费2090元（时间从2014年7月20日－2016年2月19日），以及银行同期利息500元，合计2590元；2、驳回贵州立华安物业服务有限公司的诉讼请求；判令贵州立华安物业服务有限公司撤销对黎小满关于物业管理费的起诉（2016年2月20日至2017年3月19日，物业费1431元及违约金902元，合计2333元）；3、本案一、二审诉讼费由贵州立华安物业服务有限公司负担；4、判令贵州立华安物业服务有限公司与黎小满签订的物业管理前期服务协议无效；5、判令贵州立华安物业服务有限公司立即消除对黎小满的精神名誉损失，并赔偿5000元作为精神名誉损失费。事实和理由：黎小满与贵州立华安物业服务有限公司签订的前期物业管理协议是伪造的、无效的。虽然黎小满接收了争议房屋钥匙，但争议房屋至今没有验收合格，不能交付使用，故不符合房屋交付期间的物业管理费应由房开公司承担，与黎小满无关。且物业管理前期服务协议已期满，现对黎小满无约束力。贵州立华安物业服务有限公司辩称，贵州立华安物业服务有限公司与黎小满签订前期物业管理协议，双方形成物业服务合同关系，前期物业管理协议取得物业管理资格。黎小满于2014年7月30日接收房屋并装修入住，贵州立华安物业服务有限公司依约进场并提供物业服务，黎小满应当支付物业管理费。至于房屋是否验收合格问题，系另一法律关系，与本案无关。贵州立华安物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令黎小满给付贵州立华安物业服务有限公司2016年2月20日至2017年3月19日物管费1431元，违约金902元，共计2333元；2.诉讼费由黎小满承担。黎小满向一审法院反诉请求：贵州立华安物业服务有限公司退还黎小满2014年7月20日至2016年2月19日期间交纳的物业费2204.4元。一审法院认定事实：贵州立华安物业服务有限公司是位于贵阳市××茶路××号“义信麒麟苑”小区物业服务企业，黎小满是该小区C栋C2单元8层1号房（建筑面积73.41平方米）业主。2012年7月27日，双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中甲方（贵州立华安物业服务有限公司）权利义务包括向乙方（黎小满）提供物业管理服务，并向乙方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为高层住宅物业服务费1.5元/平方米/月（按季、年交纳），并约定乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日3‰收取滞纳金或通过法律途径解决。协议签订后，贵州立华安物业服务有限公司开始提供物业服务，黎小满未向其交纳2016年2月20日至2017年3月19日期间的物业服务费，共计13个月。在贵州立华安物业服务有限公司为黎小满提供物业服务期间，贵州立华安物业服务有限公司在秩序维护、环境卫生服务、绿化养护管理等方面存在瑕疵。一审法院认为，贵州立华安物业服务有限公司与黎小满签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对贵州立华安物业服务有限公司、黎小满双方均具有约束力。贵州立华安物业服务有限公司对黎小满所在的小区进行了物业管理工作，黎小满已实际获得了贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务，黎小满理应向贵州立华安物业服务有限公司缴纳物业管理服务费，贵州立华安物业服务有限公司现向法院起诉要求黎小满支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，予以支持。具体金额：黎小满从2016年2月20日至2017年3月19日未交物业服务费，共计13个月，黎小满房屋建筑面积73.41平方米，应缴纳物业管理服务费1431元（计算公式：73.41平方米×1.5元/平方米×13个月≈1431元）。关于黎小满辩称的贵州立华安物业服务有限公司未公示物业收支账目，以及对小区内违法违规事件、小区绿化环境卫生和安全防护措施没有进行制止和完善的问题，根据黎小满陈述及其提供的证据可以看出，贵州立华安物业服务有限公司在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未交纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，并对相关违规行为进行过制止和向有关行政部门进行报告，可以认定贵州立华安物业服务有限公司已履行了物业服务合同的主要义务，黎小满以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。但鉴于贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务仍存在瑕疵，仍需不断改进提高，故对贵州立华安物业服务有限公司要求被告支付违约金的请求，不予支持。对于黎小满的反诉请求，因黎小满在接收房屋后已享受到贵州立华安物业服务有限公司提供的相关物业服务，理应向服务提供方缴纳相关的物业服务费。至于房屋是否符合法律规定的交房条件，该费用是否应由房屋建设单位承担属另一法律关系，黎小满可另案主张。故对其反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用”、第十一条“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黎小满于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）贵州立华安物业服务有限公司2016年2月20日至2017年3月19日期间的物业管理服务费1431元；二、驳回原告（反诉被告）贵州立华安物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黎小满的反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，共计50元，由被告（反诉原告）黎小满负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于《前期物业管理服务协议》效力问题。黎小满上诉主张黎小满虽然接收了争议房屋钥匙，但争议房屋至今没有验收合格，不能交付使用，故争议房屋未验收合格期间的物业管理费应由房开公司承担，与黎小满无关。因贵州立华安物业服务有限公司与黎小满于2012年7月27日签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，原判认定合法有效并无不当，本院予以维持。虽然黎小满上诉主张其与贵州立华安物业服务有限公司签订的前期物业管理协议是伪造的，对此，贵州立华安物业服务有限公司不予认可，黎小满在二审中亦未提供证据予以证明，故本院对黎小满的该主张不予支持。关于物业费用问题。《前期物业管理服务协议》对贵州立华安物业服务有限公司、黎小满双方均具有约束力，现贵州立华安物业服务有限公司对黎小满所在的小区进行了物业管理工作，黎小满已实际获得了贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务，黎小满理应向贵州立华安物业服务有限公司缴纳物业管理服务费，贵州立华安物业服务有限公司现向法院起诉要求黎小满支付物业管理服务费的诉讼请求，原判予以支持并驳回黎小满的反诉请求并无不当，本院予以维持。至于争议房屋是否符合法律规定的交房条件，该费用是否应由房屋建设单位承担属另一法律关系，黎小满可另案主张。黎小满从2016年2月20日至2017年3月19日未交物业服务费，共计13个月，黎小满房屋建筑面积73.41平方米，黎小满应缴纳物业管理服务费为1431元（计算公式：73.41平方米×1.5元/平方米×13个月≈1431元），原判认定正确，本院予以维持。虽然黎小满上诉主张双方签订物业管理前期服务协议已期满，该协议期满后对黎小满无约束力。因双方签订物业管理前期服务协议期满后，贵州立华安物业服务有限公司还继续对黎小满所在的小区进行了物业管理工作，黎小满已实际获得了贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务，黎小满理应向贵州立华安物业服务有限公司缴纳此期间物业管理服务费，故本院对黎小满的该主张不予支持。关于违约金问题。鉴于贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，仍需不断改进提高，原判贵州立华安物业服务有限公司要求黎小满支付违约金的请求不予支持并无不当，且贵州立华安物业服务有限公司对原判未支持其该项诉讼请求的处理未提出上诉，视为贵州立华安物业服务有限公司对原判该项判决服判，本院予以维持。关于精神名誉损失费问题。黎小满上诉要求判令贵州立华安物业服务有限公司立即消除对黎小满的精神名誉损失，并赔偿5000元作为精神名誉损失费。因黎小满在一审中未对此提出诉讼请求，贵州立华安物业服务有限公司在诉讼中对此不予认可，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，黎小满应另行主张。综上所述，黎小满的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黎小满负担。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  谌致华审判员  邓 艳二〇一七年十月二十六日书记员  邢 海