上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第1398号原告翟某甲，男，1947年7月22日生，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人林雅聪，上海喜睦律师事务所律师。被告翟某乙，男，1952年9月2日生，汉族，住上海市嘉定区。被告张某某，女，1976年11月11日生，汉族，户籍所在地江苏省。原告翟某甲与被告翟某乙、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告翟某甲及其委托代理人林雅聪，被告翟某乙到庭参加诉讼。被告张某某经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告为上海市嘉定区丰庄路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下称系争房屋）的产权人。2004年被告翟某乙因个人原因，要求原告将房屋予以虚拟转让，并约定在2009年底再行变更回转给原告。期限届满后，被告翟某乙却一直推脱，因原告与其系兄弟，且双方就系争房屋的归属订有协议，故原告未加以追究。2015年3月原告却意外得知被告翟某乙已将系争房屋转让给被告张某某，而被告张某某在转让时明知系争房屋所有权人是原告。现原告诉请要求：一、确认被告翟某乙与张某某之间关于系争房屋的房屋买卖合同无效；二、确认原告与被告翟某乙之间的房屋买卖合同无效；三、判令被告张某某将房屋变更至原告名下。被告翟某乙辩称原告所述均为事实，同意原告诉请。系争房屋本为原告所有，本人为了向银行贷款与原告签订虚假的房屋买卖合同，后为了再次获得银行贷款又将系争房屋虚假转让被告张某某，实际银行贷款是由本人偿还。被告张某某未作答辩。经审理查明，位于上海市嘉定区丰庄路XXX弄XXX号XXX室即系争房屋原产权人为原告，原告与被告翟某乙系兄弟关系。2004年被告翟某乙为购买汽车急需资金，经由原告商量，要求将系争房屋买卖卖给被告翟某乙以取得银行贷款。2004年3月22日原告与被告翟某乙签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋转让给被告翟某乙，房屋建筑面积66.21平方米，合同总价款为人民币（以下币种同）384，018元，原告于2004年3月20日前腾出该房屋并通知被告翟某乙进行验收交接，双方确认自本合同签订之日起30日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还约定了其他内容。合同签订后，因双方是虚假买卖，故被告翟某乙并未向原告支付任何房款，双方也未办理房屋交接手续，系争房屋一直由原告居住。为此，被告翟某乙获得银行贷款40余万元用于购买汽车，并由其归还银行贷款。为进一步明确该买卖纯属为了贷款而非真实的买卖，原告及妻子XXX与被告翟某乙及妻子XX（后离婚）于2004年4月共同签订一份《关于虚拟购买房屋产权的协议书》，双方确认系争房屋产权原属原告及XXX共同所有，因被告翟某乙购买新车需向银行贷款，双方私下协商，被告翟某乙虚拟买下系争房屋，其市场成交额为38万余元，成交额未付。双方约定自2004年4月至2009年年底止的五年内，由被告翟某乙还清购车银行贷款之后，仍将系争房屋重新归还给原告及XXX并终止该协议。该协议由原告及妻子XXX，被告翟某乙与妻子XX及其儿子XXX签字并盖章，并由原告与被告翟某乙的母亲XXX作为公证人签字盖章。2004年4月5日，系争房屋过户至被告翟某乙名下。后因被告翟某乙欠案外人熊某某债务，被告翟某乙为了再次获得银行贷款，经案外人熊某某介绍其与被告张某某签订房屋买卖合同，双方商定：由被告张某某申请贷款，交被告翟某乙使用并负责偿还贷款。2009年2月10日，被告翟某乙与被告张某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告翟某乙将系争房屋转让给被告张某某，转让价款为65万元整，被告张某某于2008年11月20日前支付20万元，于2009年1月31日前支付45万元。双方同意被告翟某乙于2009年2月28日前腾出该房屋并通知被告张某某验收交接，双方确认在2009年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告张某某向上海农村商业银行股份有限公司XX支行申请银行贷款44.5万元，并于2009年2月18日将系争房屋抵押给该行。该贷款由被告翟某乙获得，被告翟某乙将该款用于归还案外人熊某某的欠款及用于偿还此前向银行的贷款。此后，被告翟某乙以被告张某某的名义归还上海农村商业银行股份有限公司XX支行部分贷款。被告张某某未向被告翟某乙支付房款，被告翟某乙也未向被告张某某交付系争房屋。2009年2月18日，系争房屋过户至被告张某某名下。此后，因被告翟某乙未能按时还款，上海农村商业银行股份有限公司XX支行向上海市虹口区人民法院起诉要求被告张某某归还贷款，双方达成如下调解协议：一、被告张某某于2015年7月26日前支付上海农村商业银行股份有限公司XX支行截止至2015年4月26日的利息84，584.27元，罚息3，818.57元、复利16，390.59元；二、被告张某某自2015年5月24日起继续履行《个人房屋抵押借款合同》；三、案外人蒋某某（系被告张某某丈夫）对上述一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、届时被告张某某不履行上述第一项付款义务或不能按照《个人房屋抵押借款合同》按期履行还款义务，上海农村商业银行股份有限公司XX支行可以向法院申请强制执行，并与张某某、蒋某某协议以系争房屋折价，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归张某某、蒋某某所有，不足部分由被告张某某继续清偿；五、被告张某某于2015年7月26日前支付上海农村商业银行股份有限公司XX支行律师费10，000元；六、案件受理费1，994.4元，由张某某、蒋某某共同负担，于2015年7月26日前一并支付原告。上海市虹口区人民法院于2015年5月4日出具（2015）虹民五（商）初字第1356号民事调解书。但被告张某某并未履行。后原告得知房屋转让给被告张某某后即向两被告主张将房屋恢复过户至原告名下，双方协商未果，原告遂诉至本院。另查明，1、原告于2004年3月4日与上海XX集团有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，并向上海XX集团有限公司支付了相应的款项，于2004年3月11日取得系争房屋产权。2、系争房屋一直由原告居住至今。3、原告为了解决纠纷代被告张某某向上海农村商业银行股份有限公司XX支行归还了其名下的全部贷款，并由该银行涤除了系争房屋上的抵押权。审理中，经本院向原告法律释明，原告表示其与被告翟某乙之间的房屋买卖合同也一并要求确认无效。以上事实，有原告与被告翟某乙签订的《上海市房地产买卖合同》、《关于虚拟购买房屋产权的协议书》、被告翟某乙与被告张某某签订《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿、（2015）虹民五（商）初字第1356号民事调解书、《上海市公有住房出售合同》等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。本院认为，原告与被告翟某乙签订的房屋买卖合同系被告翟某乙为获取银行贷款用于购买汽车而签订，双方并无真实的房屋买卖意思表示，且被告翟某乙并未支付任何房款，原告与被告翟某乙之间的房屋买卖合同系为获取银行贷款而签订的虚假合同，违反了法律法规规定，依法应属无效。被告翟某乙在第一次获取贷款后为了再次获得银行贷款，又通过案外人熊某某找到被告张某某，仍以虚假房屋买卖形式签订第二份房屋买卖合同，该合同也并非两被告之间的真实房屋买卖意思表示，被告张某某在合同签订后未支付房款，其银行贷款亦由被告翟某乙取得和使用，两被告系恶意串通，且损害了原告的利益，因此两被告之间的房屋买卖合同违反法律法规规定，亦应确认为无效。故原告要求确认两被告之间以及原告与被告翟某乙之间的房屋买卖合同无效的诉请应予支持。合同被确认无效后，因该合同而取得的财产，应当予以返还。由于原告已代替被告张某某还清了银行贷款并且上海农村商业银行股份有限公司XX支行已涤除了系争房屋的抵押，现原告要求将系争房屋恢复过户至原告名下的诉请可以支持。审理中，被告张某某经本院依法传唤无正当理由未到庭，应视为放弃答辩、质证、举证的权利，并承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十二条第五项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告翟某乙与被告张某某于2009年2月10日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、确认原告翟某甲与被告翟某乙于2004年3月22日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、被告张某某应于本判决生效之日起十日内协助原告翟某甲将位于上海市嘉定区丰庄路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复变更至原告翟某甲名下。本案受理费10，300元，减半收取5，150元，由被告翟某乙负担2，575元，由被告张某某负担2，575元（两被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。法官助理郭海娜审判员  张开红二〇一五年十一月十三日书记员  郭海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。