淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0813民初1774号原告：淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司，住所地淮安市洪泽区东风路83号2幢508室。负责人：解军，男，汉族，1963年8月1日生，住淮安市洪泽区。被告：洪泽中兴房地产开发有限公司，住所地淮安市洪泽区高良涧街道办事处东三街68号。法定代表人：张兴根，该公司董事长。委托诉讼代理人：许杰，江苏泽之源律师事务所律师。被告：洪泽县假日大酒店有限公司，住所地淮安市洪泽区中兴名都A幢商业楼4-6层。法定代表人：张小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张天翔，该公司员工。原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司（以下简称：新区物业分公司）与被告洪泽中兴房地产开发有限公司（以下简称：中兴公司）、洪泽县假日大酒店有限公司（以下简称：假日公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告负责人解军、被告中兴公司委托诉讼代理人许杰、被告假日公司委托诉讼代理人张天翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新区物业分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业费102346元（2012年9月1日至2016年12月31日）及违约金12930元（按日万分之五计算）；2.被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：原告系洪泽区中兴名都小区的物业管理公司，被告中兴公司系该小区A幢商业楼4-6层业主，被告假日公司系该商业楼承租人。原告与被告中兴公司于2008年1月22日签订中兴名都前期物业服务合同，双方约定，被告中兴公司按年向原告预交物业费，逾期按日万分之五支付违约金。合同签订后，原告已履行公共服务义务，而两被告欠交2012年9月1日至2016年12月31日期间的物业费102346元，另应按合同承担违约金12930元。原告多次索要未果，故诉至法院。被告中兴公司辩称：1.与被告中兴公司签订前期物业服务合同的乙方是淮安新区物业管理有限公司，原告作为分公司，无权提起诉讼，原告主体不适格；2.原告未按约定提供物业服务，被告中兴公司有权拒绝交纳物业费；3.原告主张的部分物业费已过诉讼时效，从起诉之日向前推两年是应该交纳的物业费。被告假日公司辩称：同被告中兴公司答辩意见；另外，对假日公司与原告签订的物业合同及物业费未交纳的时间有异议，但均无证据提供。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月22日，淮安新区物业管理有限公司与被告中兴公司签订中兴名都前期物业服务合同，双方约定由原告为被告中兴公司建设的中兴名都小区提供物业服务，其中商业用房的物业费计算标准为0.65元/月·㎡，按年度预交物业服务费，逾期按日万分之五支付违约金。被告中兴公司与被告假日公司于2010年签订房屋租赁合同，被告中兴公司将中兴名都小区A幢4-6层出租给被告假日公司，租赁期间自2010年起至2018年止，租赁期间涉及租赁物的所有规费，包括但不限于治安、环卫、物业管理、水电等费用由被告假日公司承担。该商业楼出租后，两被告一直未交纳物业费。被告中兴公司认为原告新区物业分公司未能按照约定提供物业服务，向本院提供涉及中兴名都物业服务的洪泽论坛相关图片和文字等证据进行证明。另查明：原告新区物业分公司于2016年12月31日退出该小区物业管理服务工作。上述事实，有原、被告的当庭陈述、前期物业管理服务合同、照片、图片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业使用人应按约定及时交纳物业费，业主负连带交纳责任。业主、使用人未按照约定交纳物业费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。涉案前期物业服务合同的签订主体双方为被告中兴公司（甲方）和淮安新区物业服务有限公司（乙方），虽然原告为乙方分公司，但被告中兴公司已与原告新区物业分公司就中兴名都小区物业进行了交接，原告新区物业分公司已按合同实际履行了相关物业服务义务，被告中兴公司也已实际接受。因此，原告作为本案诉讼主体，有事实和法律依据，被告中兴公司主张原告主体不适格，本院不予采纳。本案淮安新区物业服务有限公司与被告中兴公司签订的中兴名都前期物业管理服务合同、被告中兴公司将涉案房屋租赁给被告假日公司的行为，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。被告假日公司作为涉案商业楼的承租人，应按约定交纳物业费，被告中兴公司作为业主应负连带交纳责任。被告中兴公司辩称原告新区物业分公司未履行应尽义务，未按约定提供物业服务，但其提供的大湖论坛相关截图不足以证实原告新区物业分公司未完全履行义务，且原告新区物业分公司提供的物业服务过程不可能绝对完美、没有任何瑕疵，物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不履行交纳物业服务费的义务，物业服务使之无法正常开展，这既不利于物业服务企业的长远发展，也不利于维护广大业主的利益，对被告中兴公司、假日公司的该辩解主张，本院不予采纳。被告中兴公司、假日公司辩称原告主张的部分物业费已过诉讼时效，应交纳的部分为从起诉之日往前推两年，但在被告假日公司欠交物业费后，原告新区物业分公司一直在催要导致诉讼时效中断，诉讼时效应从2016年9月22日重新开始计算，对被告中兴公司、假日公司针对诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告假日公司对未交纳的物业费期间有异议，但没有证据证实，故原告新区物业分公司主张二被告2012年9月1日至2016年12月31日期间应交纳物业费102346元（3028㎡×0.65元/月·㎡×52月），符合相关规定，本院予以支持。经原告新区物业分公司多次催要，被告中兴公司、假日公司仍持续四年多不交纳物业费，应按约定承担违约金。原告要求被告按照每日万分之五的标准支付违约金，不违反法律、法规的强制性规定。原告主张违约金12930元，符合相关标准，本院予以支持。综上，原告要求二被告支付物业费和违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、江苏省《物业管理条例》第二十四、三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第十二条规定，判决如下：一、被告洪泽县假日大酒店有限公司于判决生效后十日内向原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司支付2012年9月1日至2016年12月31日期间的物业费102346元，并承担违约金12930元，合计115276元；二、被告洪泽中兴房地产开发有限公司对上述债务负连带清偿责任，实际清偿后，可向被告洪泽县假日大酒店有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2606元，减半收取1303元，由被告洪泽县假日大酒店有限公司、洪泽中兴房地产开发有限公司共同负担。未缴纳费用的，于判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  张秀菊二〇一七年十月十三日书 记 员  唐 元附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。江苏省《物业管理条例》第二十四条物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。第三十九条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。