广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0112民初4582号原告：严旻，女，1980年10月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓彬，广东合盛律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光，董事长。委托诉讼代理人：曾莹，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈育元，该公司工作人员。原告严旻诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依法组成合议庭于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告严旻的委托诉讼代理人麦景欣、梁晓彬，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人曾莹、陈育元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》；2.判令被告向原告退还购房款合计353326元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2016年4月16日计至实际返还之日止）；3.判令被告向原告支付因违约产生的20000元定金罚金及250000元的房价增值损失；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2016年4月16日签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，约定原告以650000元认购广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号C7座2层10号房公寓一套，原告当天支付了20000元定金及20000元的购房款。2016年4月26日原告通过中国银行及交通银行两张银行卡分别支付了200000元及110000元，合计310000元的购房首付款并向被告支付办理贷款业务的费用3326元。但上述所缴纳的费用被告均以财务暂时无法开具发票为由拒绝向原告开具正规发票。从2016年5月至今，在原告依约支付相应房款后被告一直怠于为原告就购买上述房屋办理按揭及网签手续，并在原告多次催促下依然怠于履行义务。随着2017年3月广州市房地产调控新政的出台，致使原告丧失了广州的购房资格，未能如愿购置上述房屋。截至2017年7月份，上述房屋的市场价值最少已达900000元。2017年7月5日，原告向被告送达《律师函》，要求被告返还购房款及支付违约金但均遭拒绝，被告的行为已使原告遭受巨大的经济损失，严重侵害原告的合法权益。被告清大瑞泰公司辩称：不同意原告的诉求。1.原被告双方没有签订买卖合同，签订的认购书只是预购关系，双方的权利义务并无明确约定。2.原告依据第二条第三款行使合同解除权,但该条款约定“被告发出……等七天内”，但我方一直未向原告发出缴费通知，故无法推出我方需与原告签订合同的时间。3.本案不适用定金法则，是原告提出解除合同，我方有权没收原告的定金。25万元的房价增值损失无法律及合同依据，也并非是可期待确定可以获得的利益。综上，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：2016年4月16日，严旻（买受人、乙方）与清大瑞泰公司（出卖人、甲方）订立《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，双方约定：严旻认购清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号G座2层10单元的公寓，第一条付款方式约定，折扣后认购价为650000元；付款方式为商业按揭，乙方于签署本认购书时交付定金20000元，首期楼款为认购价50%，310000元须于2016年4月27日前付清（已扣除定金），按揭额320000元乙方须于2016年4月27日前申办按揭贷款，按揭年限10年；第二条买卖条款约定，1.在乙方交清首期房款及第一条D款中所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》；3.若乙方为银行按揭的，乙方须于甲方发出交付相关款项和签约等事项的通知后7天内亲自到甲方上述地点签署《商品房买卖合同》及指定银行贷款合同，同时缴付首期楼款及其他综合费用。7.如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需返还乙方支付的定金本金，乙方无任何异议。原告于2016年4月16日向被告转账支付20000元定金，于2016年4月26日向被告转账支付310000元房款。原告提交其本人的中国银行交易流水明细清单显示2016年4月16日通过POS消费20000元，交通银行零售客户交易清单显示2016年4月26日交易3326元，原告主张上述费用是其另行向被告缴纳的中介费、按揭费等。2017年7月5日，原告委托广东合盛律师事务所向被告发出《律师函》，要求解除与被告签订的商品房认购合同及购房合同，退还360000元购房款，支付违约金20000元及250000元房价增值损失。该《律师函》以快递方式邮寄给被告的法定代表人曾伟光，收件地址为被告的住所地，中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司2017年10月9日出具回执显示，该快递于2017年7月6日妥投，由他人签收。被告在庭审时表示，签订认购书后向原告发出了缴款通知，但由于涉案房屋在出售给原告前就设有抵押，其后未在三十天内办理涂销抵押，故无法办理签约。被告称出售前已经告知原告该房屋设有抵押，原告予以否认。另查明。涉案房屋所在楼盘于2014年7月4日取得包括萝岗区伴河路东侧、飞晟文化产业园北侧项目的《商品房预售许可证》，预售房屋包括G栋。以上事实有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》、交易流水明细清单、《律师函》、快递单、妥投单、商品房预售许可证以及当事人陈述等证据证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告严旻与被告清大瑞泰公司签订的《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。根据认购书的约定“在乙方交清首期房款及第一条D款中所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”，原告已于2016年4月16日向被告支付定金20000元，于2016年4月26日向被告支付元房款310000元，已经依约履行了认购书约定的主要义务，现因被告在出售涉案房屋前为涉案房屋设定了抵押权登记且至今未涂销，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，属被告违约，被告应承担相应的违约责任。原告作为守约方主张合同目的无法实现要求解除认购书符合法律规定。原告已按被告的住所地向被告的法定代表人发出附带解除通知的律师函，原告向被告寄发律师函的地址亦是本院有效送达本案应诉材料的地址，足可以中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司证明所载该律师函妥投的时间确定解除通知到达被告的时间，因此认购书于2017年7月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。认购书解除后，原告作为守约方，有权要求被告返还购房款并要求赔偿损失。关于原告已支付的购房款金额，双方签订的认购书中载明认购价为650000元，首期楼款为310000元，定金20000元。庭审时双方也确认原告支付了上述首期款和定金。原告主张另行向被告支付23326元中介费、按揭费等费用，但原告提交的中国银行交易流水明细清单及交通银行零售客户交易清单只能证实其于2016年4月16日通过POS消费20000元，2016年4月26日交易3326元，无法证明上述款项是向被告支付的，也无法证明上述款项的性质。综上，本院认定原告已经支付的房屋首期款金额应为330000元，故被告应将收取的涉案房屋首期款330000元返还给原告，并向原告支付占有款项期间的利息。因原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付利息过高且缺乏依据，本院不予采纳，本院支持利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从被告占有款项之日起计至实际返还之日止。关于原告主张的赔偿20000元定金的诉讼请求。双方在认购书中约定“如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需返还乙方支付的定金本金，乙方无任何异议”。该条款实际已排除了定金罚则的适用，故原告要求被告赔偿20000元定金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的赔偿房屋增值损失的诉讼请求。原告未提交任何证据证实涉案房屋存在增值及增值损失金额，故对该请求本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告严旻与被告广州清大瑞泰信息科技有限公司签订的《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》予以解除；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严旻返还购房款330000元并支付利息（利息分两部分计算，一部分以20000元为本金，自2016年4月16日起计算至实际返还之日止，一部分以310000元为本金，自2016年4月26日起计算至实际付清之日止，上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告严旻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16482元，由原告严旻负担3784元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担12698元。上述费用已由原告严旻预缴，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在履行本判决时将应负担费用迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  麦景昌代理审判员  王 梦人民陪审员  钟群光二〇一七年十月二十五日书 记 员  张 敏杨小娜