四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0402民初2001号原告攀枝花市金时代物业管理有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路99号，统一社会信用代码915104027469466286。法定代表人林顺余，该公司总经理。委托诉讼代理人蔡险峰，四川民慷律师事务所律师。委托诉讼代理人戴刚，四川民慷律师事务所律师，执业证号15104201310863437。被告刁涛，男，1977年5月29日生，汉族，四川省泸县人，现住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人秦笳洪，四川蜀泸律师事务所律师，执业证号15105201510196790。被告陈洪，男，1974年12月12日生，汉族，四川省泸县人，住四川省泸州市龙马潭区。被告攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所，住所地：四川省攀枝花市东区机场路99号501、503号，注册号：510402000030680。投资人陈洪，男，1974年12月12日生，汉族，四川省泸县人，住四川省泸州市龙马潭区。被告赵文庆，男，1966年5月11日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。原告攀枝花市金时代物业管理有限公司（下称金时代物管公司）与被告刁涛、陈洪、王丽娜、攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所（下称辉煌世纪会所）、赵文庆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日受理后，依法组成合议庭于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告金时代物管公司的委托诉讼代理人戴刚，被告刁涛的委托诉讼代理人秦笳洪，被告陈洪，被告辉煌世纪会所的投资人陈洪到庭参加诉讼，被告赵文庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，原告自愿申请撤回对王丽娜的诉讼请求，其申请符合法律规定，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。原告金时代物管公司诉称，2011年5月14日，被告刁涛、王丽娜共同与原告签订《租赁商铺物业管理服务协议》，根据该协议约定，王丽娜将自己所有的位于机场路99号附501、503号商铺租赁给被告刁涛，同时由原告对涉案物业提供物业管理服务，期限从2011年3月10日至2016年3月10日，物业管理费及其他费用由被告刁涛缴纳。根据合同第四条约定“在履行本协议过程中，如一方违反本协议约定及《业主临时管理规约》中的规定，违约方应向守约方支付30000元违约金…”。从2015年5月至2016年3月，被告刁涛作为合同相对人就未缴纳涉案物业的管理费，亦未缴纳2015年4月至12月期间的垃圾处理费及2015年6月至11月期间的水电费。对上述费用，经原告多次催收，被告均置之不理，为此，2015年12月2日原告通过书面方式向被告下达了催收通知，被告仍未予支付。同时查明，被告东区辉煌世纪娱乐会所为涉案物业的实际使用人，被告陈洪、赵文庆为攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所的投资人，根据《个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求判令四被告连带支付原告物业费79437.6元、水电费58304.8元、垃圾费11699元；请求判令四被告连带支付原告违约金30000元，以上合计179441.4元；本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于举证期限内向本院提交了如下证据：1、原告的营业执照副本、法定代表人身份证明、资质证书各一份，证明原告是一家合法的物业经营企业，其主体适格；2、《内资企业登记基本情况表》一份，证明被告辉煌世纪会所的企业类型为独资企业，投资人为陈洪，经营场所为攀枝花市东区机场路99号501、503号；3、《租赁商铺物业管理服务协议》、《商铺管理规约》，证明2011年5月14日被告刁涛、王丽娜与原告签订了物业服务协议，协议中对各方的权利义务进行了约定。4、欠费表一份，证明被告2015年5月至2016年3月期间所欠物业费为79437.6元，2015年6月至11月水电费58304.8元，2015年4月至12月期间的垃圾清运费11699元。5、收款收据8张，证明以往的物业缴费主体为刁涛。被告刁涛辩称，刁涛是受辉煌世纪会所的委托与原告签订的《租赁商铺物业管理服务协议》，而辉煌世纪会所是个人独资企业，投资人是赵文庆，按照合同约定，该费用应当由委托人辉煌世纪会所及赵文庆承担，刁涛不应承担责任。对原告出示的证据1没有异议。证据2真实性没有异议，但陈洪是名义上的负责人。证据3没有异议，但刁涛是受辉煌世会所的委托签订的协议。证据4真实性无法核实，刁涛2012年就离开攀枝花市，欠费与刁涛没有关系。证据5对其中2张机打发票真产性、合法性认可，刁涛从来就没有缴纳过费用，与刁涛没有关系，是辉煌世纪会所在缴费，对其他6张票据的真实性不予认可。被告陈洪及辉煌世纪会所共同辩称，陈洪是受赵文庆的委托办理辉煌世纪会所的营业执照等相关证件，陈洪没有在公司担任任何职务，也没有参与经营，没有进行过分红，没有受过益，对原告主张的费用应由实际投资人赵文庆来承担。对原告出示的证据真实性、合法性没有异议，2011年我根据赵文庆的要求同意以自己的名义办理辉煌世纪会所开办登记的手续，办理完毕后我将证照交给辉煌世纪会所就离开攀枝花市了，2013年变更登记时我不清楚。为反驳原告的诉讼请求，被告陈洪申请法院调取了攀枝花市东区劳动保障监察大队的相关询问笔录、涉嫌犯罪案件情况调查报告、攀枝花市公安局东区分局的相关询问笔录等材料，证明赵文庆是辉煌世纪会所的实际投资人。原告对该组证据质证认为其真实性没有异议，但对证明目的有异议，即使赵文庆是辉煌世纪娱乐会所的实际投资人，也不排除陈洪及辉煌世纪会所承担支付义务。被告刁涛对被告陈洪提交的证据无异议。本院根据原、被告双方的陈述及对证据的举证、质证，审理查明以下事实：2011年5月14日，王丽娜（甲方，系攀枝花市云锦·金瓯广场二期（B区）机场路99号附501#、503#号商铺业主）、刁涛（乙方，攀枝花市云锦·金瓯广场二期（B区）机场路99号附501#、503#号商铺承租人）、金时代物管公司云锦·金瓯广场管理处（丙方）三方共同签订了《租赁商铺物业管理服务协议》一份，主要约定：经甲、乙、丙三方共同协商，现就甲方出租给乙方的攀枝花市云锦·金瓯广场二期（B区）机场路99号附501#、503#号商铺的有关物业管理服务事宜，达成如下协议，供三方共同遵守。一、依据甲、乙双方于2011年3月10日签订的《商铺租赁合同》，甲方将其位于四川省攀枝花市云锦·金瓯广场二期（B区）机场路99号附501#、503#号商铺，建筑面积1444.32平方米，出租给乙方使用，租赁期限从2011年3月10日起至2016年3月10日止。二、租赁期间，本协议所涉商铺物业管理费、水电费、垃圾处理费、保证金（含水电押金）等费用甲、乙双方同意按以下方式交纳：1、租赁期间，该商铺的物业服务费用由乙方承担。收费标准为按建筑面积计算5元/平方米/月，即月物业管理服务费为人民币7221.6元。2、甲方将商铺交付给乙方之后所发生的水费、电费由乙方承担。水费、电费根据商铺的实际用量，按国家商业用水、用电收费基准收取并承担相应的损耗公摊计收。由丙方每月3日前上门抄表，乙方应在每月8日前到金瓯物管收费处全额缴纳上月的水电费用，乙方在接到丙方付费通知书五个工作日内全额付清。3、乙方应于本合同签订之日向丙方一次性交付保证金（含水电押金）人民币30000元，乙方所缴纳的保证金（含水电押金）由丙方保管直到租赁期满或解除协议之日，在乙方无违约、无欠款、无赔偿费用时，丙方即将保证金（含水电押金）全额15个工作日退还给乙方（不计利息）。4、甲方将商铺交付给乙方之后所产生的垃圾处理费用由乙方承担。垃圾处理费按国家收费基准0.9元/平方米/月，月垃圾处理费为1299.9元，垃圾处理费缴费时间为每月8日前到金瓯物管处收费缴纳。5、物业管理费每三个月一付，支付时间为每个起始月1日-8日内到金瓯物管处缴纳。6、本合同签订之日起，由乙方向丙方预交三个月物业服务费21664.8元。四、违约责任，在履行本协议过程中，若乙方未按照本协议中第二条之约定，未按时如数向丙方缴纳物业管理费、水电费等相关费，逾期需向丙方支付滞纳金，滞纳金的标准按《业主临时管理规约》中第四章第三条的规定，丙方按逾期缴纳物业管理费、水电费总额的千分之三/天收取滞纳金。如乙方拖欠物业管理费、水电费等费用，乙方授权丙方可直接从乙方的保证金中扣除（包括滞纳金）。乙方必须在接到丙方保证金被扣除的书面通知后七日内向丙方补足其被扣除部分，若乙方逾期超过10天（含第10天）未按时补足保证金，丙方有权停止乙方的水电供应，且丙方不承担乙方因停供水电所造成的一切损失，停供水期间，丙方对乙方商铺的物业管理费、水电费用和滞纳金照常计收。在履行本协议过程中，如一方违反本协议约定及《业主临时管理规约》中的规定，违约方应向守约方支付30000元违约金及赔偿因此而给守约方所造成的实际损失，并赔偿守约方为实现其债权而支付的律师费、差旅费等相关费用。合同同时还甲、乙、丙三方的其他权利、义务进行了约定。同日刁涛又签订了《商铺管理规约》一份，合同签订后，原告收取了30000元的保证金（现尚未退还），案涉房屋实际由辉煌世纪会所用于经营娱乐演艺使用，并由辉煌世纪会所按时向原告交纳物业费、水电费等费用。2015年5、6月份辉煌世纪会所经营状况出现异常，开始陆续拖欠原告的相关费用，至2016年3月合同到期时止，共拖欠原告物业费79437.6元（2015年5月-2016年3月）、水电费58304.7元（2015年6月-11月）、垃圾清运费11699元（2015年4月-12月）。同时查明，辉煌世纪会所是由陈洪个人财产出资，于2013年10月15日成立的个人独资企业。2015年11月9日，辉煌世纪会所30余名员工到攀枝花市东区人力资源和社会保障局投诉辉煌世纪会所拖欠员工工资，该局依法向辉煌世纪会所下达《限期改正指令书》，之后法人代表陈洪向该局递交了一份情况说明书，称会所员工由赵文庆招聘，会所的营业款由赵文庆安排的财务收取并支付员工工资，陈洪从未参与该会所的管理，现拖欠的工资应由会所的实际经营人赵文庆全权负责。其后，该局通过手机短信方式通知赵文庆在指定时间指定地点配合解决拖欠员工工资的问题，因赵文庆拒不配合解决问题，该局于2015年12月18日向攀枝花市公安局东区分局出具《劳动保障监察涉嫌犯罪案件情况调查报告》。2015年12月24日，攀枝花市公安局东区分局作出攀公东（刑）立字〔2016〕25号《立案决定书》，决定对辉煌世纪会所拒不支付劳动报酬一案立案侦查。本院认为，原告与被告刁涛签订的《租赁商铺物业管理服务协议》其内容客观真实且不违反法律规定，该事实本院予以确认。被告刁涛辩称的其受辉煌世纪会所委托签订的合同，与原告建立合同关系的是辉煌世纪会所的辩解意见，本院认为，首先从该合同的履行情况来看，案涉房屋实际是由辉煌世纪会所用于经营娱乐演艺使用，相关费用也是由辉煌世纪会所向原告支付。其次，辉煌世纪会所是由陈洪个人财产出资成立的个人独资企业，并无证据证明刁涛系辉煌世纪会所的投资人或者股东。基于上述事实，可以认定刁涛是受辉煌世纪会所的委托，其经手与原告签订的《租赁商铺物业管理服务协议》，权利义务承受方应为辉煌世纪会所。辉煌世纪会所系个人独资企业，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业承担无限责任的经营实体”的规定，陈洪作为辉煌世纪会所的投资人，依法应当对辉煌世纪会所的债务承担连带责任。关于陈洪提出应由辉煌世纪会所的实际经营者赵文庆承担给付欠费义务的抗辩主张，其申请法院调取的相关证据仅能证实赵文庆参与了辉煌世纪会所的实际经营管理，但不足以证明辉煌世纪会所的实际经营投资人为赵文庆，再者，物业服务合同是双务有偿合同，合同权利、义务主体是特定的，非法律规定和双方约定不对第三人产生法律约束力。因此，案涉物业服务合同的义务主体，应该确定为与原告实际建立物业服务关系的辉煌世纪会所，并非赵文庆，陈洪与赵文庆之间基于辉煌世纪会所的实际投资经营管理所产生的争议，属另一法律关系，故陈洪所提该主张不能成为拒绝支付物业服务费、水电费、垃圾清运费的抗辩理由。由于被告辉煌世纪会所逾期给付物业服务费、水电费等费用，违反合同约定，理应按照合同约定给付原告违约金30000元。被告赵文庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国个人独资企业法》第二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所、陈洪于本判决生效后三日内一次性连带向攀枝花市金时代物业管理有限公司支付物业费79437.6元、水电费58304.7元、垃圾清运费11699元，合计149441.3元；二、攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所、陈洪于本判决生效后三日内一次性连带向攀枝花市金时代物业管理有限公司支付违约金30000元；三、驳回攀枝花市金时代物业管理有限公司对刁涛、赵文庆的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3889元，公告费600元，合计4489元，由攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所、陈洪连带负担（该费用已由攀枝花市金时代物业管理有限公司先行垫付，攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所、陈洪在履行上述给付义务一并支付给攀枝花市金时代物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审 判 长  晏 冰人民陪审员  刘晗光人民陪审员  刘福英二〇一七年十月十九日书 记 员  杨 昕