.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市琼山区人民法院民事判决书（2017）琼0107民初6164号原告：李婉荣，女，1963年4月15日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：王军芳，海南宝岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。被告：海南润裕房地产开发有限公司，住所地海南省海口市人民大道8号逸海春天商住楼518房。法定代表人：黎贤智，总经理。委托诉讼代理人：王井，男，海南润裕房地产开发有限公司法务专员。原告李婉荣与被告海南润裕房地产开发有限公司（以下简称润裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李婉荣的委托诉讼代理人虞青波与被告润裕公司的委托诉讼代理人王井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婉荣向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金42110元（以503707元为基数，按日利率0.1‰自2012年11月1日起至2015年2月15日实际交房之日止，逾期836天）；2.被告向原告支付逾期交房利息25185元（以503707元为基数，自2012年11月1日起计算至2015年2月15日止，按银行同期贷款利率计算，但不超过合同总价5%）；3.被告向原告支付以503707元为基数，按日0.1‰自2017年2月6日起计算至被告实际为原告办理房屋权属证书完毕之日止的违约金（暂计至2017年8月29日，逾期204天，违约金10276元）；4.被告于判决生效之日起30日内为原告完成办理房屋权属证书；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于海口市××道·云天阁”2-23AB号商品房，购房款总额为503707元，原告应于合同签订当日向被告支付143707元，余款360000元采取公积金贷款方式向被告支付；被告应于2012年10月31日前，将经工程竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付给原告，若因被告的原因逾期交付房屋的，被告应自逾期之日起至实际交付之日止每日按已付房屋价款的万分之一向原告支付违约金；逾期交付超过60天，合同继续履行，原告有权向被告追究已付利息，利息自合同约定交付商品房之日次日至交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但不超过合同总价款的5%；且被告应在房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书；若因被告的原因，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告应自逾期之日起每日按已付房屋价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告足额支付了房款，被告于2015年2月15日将房屋交付给原告，双方办理了《入住确认书》等相关手续。根据合同约定，已经构成严重违约。为此，原告依法提起诉讼，请人民法院依法判决。被告润裕公司辩称：认可原告起诉所述事实。被告未能在合同约定的时间内交房办证是客观事实，但事出有因。1、本项目的房产是认购和预售房产，部分业主未能及时交付购房款，使建设资金不到位，是工程延误不能按期交房的原因；2、通过招投标取得施工承包资格的海南琼华建设工程有限公司的实际施工管理人被追究刑事责任，至今未提交工程预结算资料，致项目无法作竣工结算，不能办理房屋产权证书，是不能依约及时办结产权证的原因；3、就上述问题，被告正与施工方协商，如协商不成将提出诉讼，强制委托第三方评估结算，从而办理房产证；4、被告并非故意违约，虽有过错，但如依原告诉求，高额的违约金有可能导致被告破产，从而不能办证，故请原告体谅减免部分违约金，减少各方当事人的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证。原、被告对于对方提交的证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年8月23日，原、被告签订了《海口市商品房买卖合同》（以下简称合同），主要约定：原告购买被告开发的预售商品房，即位于海南省海口市××道号商品房，总金额503707元；原告应在合同签订当日，向被告支付143707元购房款（含定金），余额360000元整采取公积金贷款方式向被告支付；被告应在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质检验收合格且消防验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告逾期交房，则自合同第八条约定的交付日即2012年10月31日之次日起至实际交付之日止，按原告已付房款万分之一支付违约金，逾期交房超过60天，合同继续履行，原告有权向被告追究已付利息，利息自合同约定被告应付商品房之日次日至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但被告赔偿总额不超过合同总价款的5%；被告应在房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金；逾期90日以上的，原告有权单方解除合同。该合同还约定了买受人逾期付款的违约责任等等其他内容。合同签订后，原告已付完全部房款，被告于2011年9月15日向原告出具了《销售不动产专用发票》，交通银行于2011年11月2日发放贷款金额360000元。原告于2015年2月15日签署了《入住确认书》，确认接收涉案商品房。但原告至今未取得房屋权属证书，遂向本院提起本案诉讼。审理过程中，被告表示工程主体验收以及消防验收、质监站的验收已经办理，但是没有进行综合验收；要经过竣工结算才能进行综合验收，综合验收之后才能办理整栋楼的房产总证；违约时间应截止于2014年5月19日消防验收合格时，非购房人实际收房时间；被告交房前电话通知了购房人，但没有书面证据。案经调解未果。本院认为，原、被告之间的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人基于真实意思表示所自愿签订，其缔约主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对签订双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约支付全部购房款，被告亦应依约向原告交付商品房以及办理房屋权属证书。对于逾期交付商品房和办证的事实，双方没有争议，本院予以确认。关于逾期交房及办证的原因。不论是被告主张的部分业主未及时交付购房款致使建设资金不到位，导致工程延误不能按期交房，还是被告主张的施工管理人被追究刑事责任，至今未提交工程预结算资料，致使项目无法竣工结算而不能办理房屋产权证书，均系被告与案外第三人之间的法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。因此被告主张逾期交房及办证的原因即使属实，其也应当依约向原告承担逾期交房及办证的违约责任。关于被告应承担的逾期交房及办证的违约责任。1、逾期交房违约责任。被告主张其违约时间应截止于2014年5月19日消防验收合格时，非购房人实际收房时间，但被告并不能证明其于消防验收合格时或其他时间通知原告收房，故逾期交房的违约截止时间应以原告收房时间为准。被告于2015年2月15日向原告交付房屋，迟于合同所约定的交房时间即2012年10月31日。故被告应依约向原告支付自2012年11月1日起至2015年2月15日止,以购房款503707元为本金按每日万分之一计算的逾期办证违约金即42109.9元（503707元×0.1‰×836日）。因被告逾期交房已超过60天，根据合同约定和当事人陈述，原告有权向被告追究已付购房款的利息，故被告应依约向原告支付逾期交房期间的购房款利息，自2012年11月1日起至2015年2月15日止，以购房款503707元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的购房款利息数额，已超过合同约定的上限即25185.4元（503707元×5%），应以该上限数额计，原告主张25185元，本院予以支持。2、逾期办证违约责任。被告已于2015年2月15日交付房屋，其应按照合同关于”在房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书”的约定，在2017年2月4日为原告办理房屋权属证书。被告逾期未办证，应依约向原告承担违约责任。原告主张从2017年2月6日开始起算，本院予以照准。因具体办证时间尚不能确定，本案违约金暂计至庭审之日，原告主张超出部分，本院暂不予处理。故被告应支付自2017年2月6日起至2017年9月27日止,以购房款503707元为本金按每日万分之一计算的逾期办证违约金，即11786.7元（503707元×0.1‰×234日）。关于原告要求被告自本判决生效之日起30日内为原告完成办理房屋权属证书的诉讼请求，因涉案房产尚未进行竣工验收，不具备初始登记条件，故原告要求被告为其办理房屋权属证书目前尚不具备办证条件，故原告该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告海南润裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李婉荣支付自2012年11月1日起至2015年2月15日止的逾期交房违约金42109.9元；二、限被告海南润裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李婉荣支付因逾期交房期间的购房款利息25185元；三、限被告海南润裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李婉荣支付自2017年2月6日起至2017年9月27日止的逾期办证违约金11786.7元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元（原告已预缴），由被告海南润裕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员袁艺畅二○一七年十月十三日法官助理庄梦婷书记员许莹莹速录员吕媛秋