上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3389号上诉人（原审被告）胡志凌。委托代理人张兆国，上海九安律师事务所律师。委托代理人张志娟，上海九安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中化农化有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人陈钢，上海中筑律师事务所律师。上诉人胡志凌因其他所有权纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日受理后，依法组成合议庭于2015年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人胡志凌及其委托代理人张兆国，被上诉人中化农化有限公司（以下简称中化农化公司）的委托代理人陈钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，本市长宁区昭化路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积129.77平方米）产权登记在中化农化公司名下。2013年，中化农化公司名下有9套房屋对外整体招租，胡志凌得知后，欲承租。2013年12月底，胡志凌在一份出租方为中化农化公司，承租方为上海市长宁区娇依思婚庆礼仪服务部（以下简称礼仪部）的房屋租赁合同上签名，礼仪部也加盖公章。该租赁合同约定，出租方将涉案房屋出租给承租方，出租方在2013年12月28日前交付房屋，租金每月人民币（以下币种相同）3，300元，承租方每两个月支付一次租金，先付后用，租赁保证金为3，300元，在出租方将房屋交付给承租方时支付，合同还约定了违约责任等。胡志凌提供了一份2014年1月中化农化公司物产管理事业部提请办公会议决策的非经营性房产整合出租方案，证明涉案房屋出租的条件已经获得通过。中化农化公司不认可该份证据的真实性，即使真实，也为内部文件。后胡志凌从中化农化公司处取得9套房屋的钥匙，并开始对9套房屋进行装修，其中6套是简单装修，包含涉案房屋在内的3套房屋是精装修。胡志凌陈述，胡志凌将盖好章的合同交给中化农化公司盖章，中化农化公司将9套房屋钥匙交给胡志凌，胡志凌将涉案房屋交付给中化农化公司领导指定的人实际使用。中化农化公司陈述，确与胡志凌商谈过租赁事宜，在看房的过程中将房屋钥匙交给胡志凌，并将草拟的相关条款上报公司，后未获通过。2014年底2015年初，中化农化公司收回9套房屋中的6套。中化农化公司陈述，2014年底公司盘查房屋时发现包括涉案房屋在内的9套房屋仍被胡志凌使用，遂要求胡志凌返还，胡志凌将9套房屋全部返还给中化农化公司；但之后，发现胡志凌自己配了包括涉案房屋在内的3套房屋的钥匙继续使用。2015年6月5日，中化农化公司向涉案房屋所在派出所报案，称胡志凌得知涉案房屋出租后有意承租，中化农化公司将房门钥匙交给胡志凌去看房，但胡志凌拒绝返还钥匙，还将房屋擅自出租从中牟利，因该房内居住人员身份不清，为防止发生意外安全事件或治安案件，特来向派出所备案。胡志凌陈述，中化农化公司收回了其中的6套房屋，包括涉案房屋在内的3套房屋一直由胡志凌占有使用。2015年2月左右，胡志凌要求中化农化公司支付已收回6套房屋约13万元的装修费，中化农化公司同意给9.6万元，但要等另3套房屋一起解决。后中化农化公司提供了一份租金每月3，800元的合同，胡志凌未同意，该租赁合同未能签署。中化农化公司诉称，涉案房屋系中化农化公司的产权房。2013年12月，中化农化公司拟将该房屋对外出租。胡志凌闻讯后，向中化农化公司表示其有意向承租该房屋，中化农化公司将涉案房屋的钥匙交由胡志凌看房。后因房屋租金等产生分歧，双方并未达成房屋租赁协议。2014年1月7日，鉴于双方未能就房屋租赁达成协议，中化农化公司告知胡志凌要求其返还房屋钥匙，胡志凌却非法占有该房屋，拒不返还。为此，中化农化公司多次找胡志凌要求其返还房屋并支付房屋占有使用费，然而，胡志凌既不支付房屋占有使用费，也不返还房屋。后中化农化公司在向胡志凌交涉过程中，发现其又将涉案房屋“出租”给其他第三人实际使用。中化农化公司为维护自己的合法权益，故诉至一审法院，请求判令：1、依法判令胡志凌腾空涉案房屋并将该房屋返还给中化农化公司；2、依法判令胡志凌支付中化农化公司上述房屋使用费人民币99，000元（计算期限从2013年12月25日至腾房交还给中化农化公司之日，暂计算至2015年6月24日，按每月人民币5，500元计算）；3、依法判令胡志凌结清涉案房屋实际使用期间产生的水、电、煤费用。胡志凌辩称，中化农化公司、胡志凌之间存在租赁合同关系，目前尚在租赁期间，不存在返还房屋；双方就租赁事宜已经达成一致，中化农化公司将房屋钥匙交给了胡志凌，虽然合同没有中化农化公司签章，但双方已经实际在履行租赁合同，故不同意中化农化公司的诉讼请求。原审认为，本案的争议焦点在于胡志凌占有涉案房屋是否有合法依据，是否构成非法占有。中化农化公司认为其与胡志凌之间不存在租赁关系，胡志凌非法占有涉案房屋，经催告仍未搬离，构成侵权。胡志凌认为双方已经以行为履行了合同的相关义务，不能仅以合同无中化农化公司签章就否定双方已经达成的租赁关系。原审认为，合同的成立生效需以当事人的合意为前提，而作为公司的中化农化公司，其意思表示应以其法定代表人、负责人的表示或公司盖章为表现形式。本案中，胡志凌不能提供相关证据证明中化农化公司同意出租涉案房屋给胡志凌。胡志凌抗辩合同系先履行，但事实上，除了胡志凌从中化农化公司处取得涉案房屋外，胡志凌在长达一年的占用期间并未为租赁房屋支付过分文房租，胡志凌以中化农化公司收回合同盖章或收回房屋作为不支付租金的理由，显然属于自相矛盾。至于中化农化公司主张胡志凌非法占有，原审也不能苟同，中化农化公司作为涉案房屋的所有权人，让胡志凌看房即被胡志凌强占房屋且长达一年多才发现，显属缺乏常理；返还9套房屋中有3套被他人私配钥匙进入，没有证据证明，即使属实，中化农化公司也未报警要求搬离，不符合一般世事的处事规则；根据本案的事实以及当事人的陈述，原审确认胡志凌占用涉案房屋是征得中化农化公司同意的。况且，自胡志凌“侵占”涉案房屋之日起距今已一年有余，中化农化公司占有人返还原物的请求权早已消灭。鉴于中化农化公司、胡志凌双方在合同租金等重大事项上未能最终达成一致致租赁合同未能签署，双方也无履行租赁之合意，为减少当事人的诉累，稳定社会关系，中化农化公司要求胡志凌返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。至于中化农化公司要求胡志凌按市场价支付占用费的诉讼请求，中化农化公司允许胡志凌使用涉案房屋，双方对租金价格的争议为3，300元与3，800元，鉴于上述两个价格相差不多，为节约诉讼成本，以二者的中间价作为使用费的支付标准，当然占用期间发生的水、电、煤的费用由胡志凌负责结清。原审法院审理后，依照《民法通则》第四条之规定，于二○一五年八月二十四日作出判决：一、胡志凌应于判决生效之日起三十日内腾空本市长宁区昭化路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋，结清该房屋内水、电、煤费用，将前述房屋返还给中化农化有限公司；二、胡志凌应于判决生效之日起三十日内支付中化农化有限公司使用本市长宁区昭化路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋的使用费，自2014年1月起至房屋返还之日止，按每月3，550元计算。三、驳回中化农化有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，275元，因适用简易程序，减半收取，计人民币1，137.5元，由中化农化有限公司负担人民币403.30元，胡志凌负担人民币734.20元。判决后，胡志凌不服，上诉于本院称，被上诉人的工作人员代表公司发布出租信息，与上诉人洽谈租赁事项，给上诉人9套房屋的租赁合同让上诉人签章，并交了9套房屋的钥匙，故双方之间的租赁合同已经依法成立。被上诉人起诉中故意规避了其将书面合同交给上诉人且已经收到上诉人盖章后的书面合同这一重大事实，违反诚信原则。双方在租赁合同中约定了三个月的免租期，原审应该予以剔除。租金应以合同设定的为准，不存在使用费的说法，也不应存在中间价的说法。而租金纠纷的追诉时效为一年，原审判决从2014年1月起支付房租违反法律规定。综上，上诉人请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请，双方应继续履行租赁合同。被上诉人中化农化公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人是否就涉案房屋成立租赁合同关系；二、上诉人是否有权继续占用使用涉案房屋。针对是否成立租赁合同，双方各执己见。上诉人主张双方实际以各自的履行行为表明上诉人已盖章的房屋租赁合同已经成立；被上诉人则以其并没有在该租赁合同上盖章确认进行抗辩。对此本院认为，双方均予以确认的事实有如下几点：1、被上诉人就包括涉案房屋在内的9套房屋整体出租事宜曾与上诉人进行协商，双方就此草拟了租赁合同；2、被上诉人将包括涉案房屋在内的9套房屋的钥匙交付给了上诉人；3、上诉人实际占有使用涉案房屋至今并进行装修；4、被上诉人在上诉人使用租赁房屋一年后从上诉人处收回9套房屋中的6套，双方一并就9套房屋的装修补偿问题及重新签订租赁合同等事宜进行了协商但未果。综合上述事实，本院认为上诉人与被上诉人就涉案房屋的租赁不仅具有意向，且双方的实际行为也均符合租赁关系的构成要件，故双方就涉案房屋已形成事实上的租赁合同关系。上诉人是否支付租金属于合同的履行问题，而并不影响租赁关系的成立。原审对双方之间的法律关系认定有误，本院依法予以纠正。被上诉人未在上诉人签章的房屋租赁合同上盖章确认，本案不能适用该租赁合同的约定，也就是说，双方之间形成不定期租赁关系，出租人可以行使随时解除权。被上诉人原审诉请要求上诉人返还涉案房屋，即有解除双方不定期租赁关系的意思表示，故上诉人既无要求继续履行被上诉人未予签章的房屋租赁合同的事实基础，也无要求继续占有使用涉案房屋的法律依据，原审判决上诉人限期腾空并搬离涉案房屋及结清水电煤费用，于法不悖，本院予以支持。同理于上，在双方对于房屋租金没有约定的情形下，双方对租金价格的主张又相差无几，原审以双方主张的中间价作为上诉人支付占有使用涉案房屋期间费用的标准，并无不妥，本院同样予以支持。双方对租金的支付期限同样也没有约定，故上诉人主张被上诉人诉请已过诉讼时效，亦无依据，本院不予采信。值得指出的是，被上诉人作为国有企业，其于招租过程中，在还未正式签约的情形下，便交付租赁房屋，且在此后的一年中对涉案房屋不闻不问，对国有资产的管理显有失职之处。而上诉人在租赁合同上签章并取得租赁房屋之后，径自对房屋进行装修，却没有积极履行合同义务支付租金或与被上诉人进行沟通，亦存在不当之处。综上，双方对本案纠纷的产生均负有一定责任。至于包括涉案房屋在内的9套房屋装修补偿问题，双方当事人应本着诚实信用原则友好协商，协商不成的，可另案提起诉讼，相关当事人应配合做好涉案房屋的现状维护工作。综上所述，上诉人胡志凌的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，275元，由上诉人胡志凌负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  杨斯空二〇一五年十一月二十日书记员  赵 樱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……