广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）良民一初字第209号 原告广西合景房地产开发有限公司，住所南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷8号2楼202号房，组织机构代码07198549-2。 法定代表人李建明，该公司董事长。 委托代理人朱日升，该公司员工。 被告李三元，男，汉族，1970年11月15日出生，住湖北省十堰市茅箭区。 原告广西合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）与被告李三元商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告合景公司的委托代理人朱日升到庭参加诉讼，被告李三元经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告合景公司诉称：2014年7月19日，原、被告签订一份《合景·天汇广场认购书》，约定李三元认购合景公司开发的合景·天汇广场16栋1102号房，总房款为617816元，付款方式为轻松分期。2014年9月2日，原、被告正式签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00783656），约定李三元在签订本合同时交付房款61782元，于2014年8月19日前交付房款61782元，于2014年10月19日前交付房款247126元，于2014年11月2日交付房款247126元。合同签订后，被告依约支付了第一、二期房款，共123564元。自2014年10月19日起，原告多次通知被告在合理期限内履行支付第三、四期房款的义务，但被告拒绝支付。被告迟延支付房款的行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、解除原、被告于2014年9月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》，并注销合同备案登记；2、被告向原告支付解约违约金123563.2元；3、被告向原告支付迟延付款违约金7413.78元。 原告合景公司为证明其主张，提交以下证据证明：1、《合景·天汇广场认购书》，拟证明被告李三元认购原告开发的合景·天汇广场16栋1102号房；2、《南宁市商品房买卖合同》，拟证明被告李三元以分期付款方式购买原告开发的合景·天汇广场16栋1102号房；3、收据（编号分别为0000740、0002140、0002142、0002143），拟证明被告支付了认购定金及第一、二期房款；4、POS单，拟证明原告代收首期物业专项维修基金及被告已支付部分房款的事实；5、《温馨提示》、《法务公函》、整付零计交寄清单、EMS邮寄快递单，拟证明原告已向被告催收房款；6、《商品房买卖合同登记备案证明》，拟证明原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》已在南宁市房产管理局登记备案；7、商品房预售许可证，证明原告就合景·天汇广场项目取得商品房预售资格。 被告李三元未作答辩亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，被告李三元经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据系原件，能相互印证原、被告签订关于合景·天汇广场16栋1102号房的《南宁市商品房买卖合同》及被告已支付房款、尚欠房款的事实，与本案有关联性，本院确定均具有证明力。 经审理查明：2014年7月14日，合景公司就合景·天汇广场项目取得南房预字（2014）第091号《商品房预售许可证》。2014年7月19日，原告合景公司作为甲方，被告李三元作为乙方，双方签订了《合景·天汇广场认购书》，约定：乙方认购甲方开发的合景·天汇广场16栋1102号房，总房款为617816元，付款方式为轻松分期，乙方于签订认购书时一次性向甲方支付定金2万元。2014年9月2日，合景公司作为出卖人，李三元作为买受人，双方签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00783656），约定：买受人购买出卖人开发的合景·天汇广场16栋1102号房，套内面积70.78平方米，每平米7228.68元，总金额为511646元；精装修标准为每平方米1500元，总金额106170元，合计总房款617816元。该合同第七条约定付款方式及期限按补充协议第一条约定执行；合同第八条约定买受人逾期付款的违约责任按补充协议第二条的约定执行。该合同附件六《补充协议》第一条第2款第2项约定：“买受人分期支付房价款：A、在签订本合同时交付房款的10.02%，即61782元；B、2014年8月19日前交付房款的10%，即61782元；C、2014年10月19日前交付房款的39.99%，即247126元；D、2014年11月2日交付房款的39.99%，即247126元。”该合同附件六《补充协议》第二条第1款约定：“买受人逾期支付房价款（包括因何原因导致按揭银行未在本合同约定的应办妥银行按揭放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号的情形）及其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、首期物业专项维修资金、税费、应预交的物业服务费及其他应付费用），每逾期一日，买受人应按应付未付款的万分之五向出卖人支付违约金（本合同另有约定除外），且出卖人有权顺延交付该商品房、移交该商品房精装修工程的时间及延期申请房屋所有权登记或办结《商品房现售备案证明》及提交资料；逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十一条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍按应付未付款的万分之五向出卖人支付违约金（本合同另有约定除外），直至买受人付清应付款项之日止。”该合同附件六《补充协议》第十一条第1款约定：“若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此所产生的全部费用由买受人承担。无论因任何原因导致本合同解除的，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，买受人应向出卖人支付房价款总额万分之五违约金。买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续后出卖人根据本合同约定将买受人已支付房价款退还买受人的（不计利息退还），不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付的房价款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。” 合同签订后，李三元依约向合景公司支付了Ａ、Ｂ二期的房款，共123564元。后合景公司在南宁市买卖合同备案登记，登记编号201409112018。至合景公司提起本案诉讼时，李三元未支付2014年10月19日应付房款247126元及2014年11月2日应付房款247126元。合景公司于2015年2月2日向本院提起诉讼，请求判如其所请。 本院认为：原告合景公司与被告李三元签订的《南宁市商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。按照原、被告于2014年9月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其《补充协议》约定，被告应于2014年10月19日前支付第三期房款247126元，于2014年11月2日支付第四期房款247126元，但经原告合景公司多次催告，至本案庭审辩论终结时，被告仍未依约支付上述款项，逾期超过一年，已构成根本性违约。根据《补充协议》的约定，被告逾期支付房款超过30日的，原告合景公司有权单方解除合同。故原告合景公司请求解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告在《补充协议》中约定了逾期付款应承担逾期一日支付房价款总额每日万分之五的违约金，也约定了因买受人原因导致合同解除买受人应向出卖人支付商品房房价款总额20%的违约金，原告据此既主张迟延付款违约金7413.78元，也主张解约违约金123563.20元。由于被告未依约支付房款导致合同解除系一个违约行为，原告根据不同的违约金条款计算违约金显然不当，原告也未提供证据证明其实际损失超过约定的违约金，因此，本院对原告一并主张迟延付款违约金和解约违约金的请求不予支持，仅支持数额较高的解约违约金，故被告应按房款总额的20%向原告支付解约违约金123563.20元（617816元×20%）。合同登记备案系房管部门对于商品房实施管理的手段，合同登记备案能否注销，不属于人民法院职权范围，故原告诉请注销商品房买卖合同备案登记，本院不予处理。但本案合同已经解除，被告有义务协助原告到房管部门办理注销合同备案登记的手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西合景房地产开发有限公司与被告李三元于2014年9月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》； 二、被告李三元于本判决生效之日起15日内向原告广西合景房地产开发有限公司支付解约违约金123563.20元； 三、被告李三元于本判决生效之日起15日内协助原告广西合景房地产开发有限公司办理注销合景·天汇广场16栋1102号房的商品房买卖合同备案登记手续。 四、驳回原告广西合景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3473元，公告费350元，共计3823元，由被告李三元负担。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请 执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄婉莹 审 判 员  李瑶骏 人民陪审员  周树立 二〇一五年十一月三十日 书 记 员  戴 棠 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。