苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)虎民初字第1612号 原告徐建，男，1978年12月23日生，汉族，住南京市下关区。 原告王霞，女，1979年8月3日生，汉族，住苏州市虎丘区。 委托代理人辛军（以上二原告共同委托），江苏能成律师事务所律师。 委托代理人贺川（以上二原告共同委托），江苏永德律师事务所律师。 被告周海军，男，1980年6月20日生，汉族，住苏州市吴中区。 被告倪爱英，女，1982年4月30日生，汉族，住苏州市吴中区。 委托代理人周海军，男，汉族，1980年6月20日生，住苏州市吴中区。系被告倪爱英配偶。 被告中国银行股份有限公司苏州金阊支行，住所地苏州市姑苏区干将西路515号。 负责人温咏，行长。 委托代理人汤子高，江苏拙正律师事务所律师。 委托代理人汪天睐，江苏拙正律师事务所律师。 原告徐建、王霞与被告周海军、倪爱英、中国银行股份有限公司苏州金阊支行（以下简称中行金阊支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年7月31日受理后，依法由审判员游进国独任审理，于2014年9月11日、2015年11月18日公开开庭审理了本案。原告徐建和王霞的共同委托代理人辛军和贺川、被告周海军并作为被告倪爱英的委托代理人、被告中行金阊支行的委托代理人汪天睐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐建、王霞诉称，原告与被告周海军和倪爱英之间的房屋买卖事宜，苏州市虎丘区人民法院出具（2011）虎民初字第1839号民事判决书，后来经苏州市中级人民法院二审出具（2012）苏中民终字第1509号民事判决书，两审判决均认定双方于2011年4月15日签订的编号为苏新契2011XXXX22的《存量房买卖契约》无效，不发生法律效力，因此法院确认时代花园xx幢xx室房屋的所有权属于两原告，确认被告周海军和倪爱英名下时代花园xx幢xx室的产权证书无效。目前该房屋抵押在被告中行金阊支行处，抵押权利99万元，原告愿意归还该99万元，由被告中行金阊支行解除抵押权。综上，为维护自身合法权益，现原告诉至法院，请求：1、判令两原告代被告周海军、倪爱英归还被告中行金阊支行在时代花园xx幢xx室房屋中享有抵押权的贷款99万元，同时判令被告中行金阊支行配合原告涤除其在时代花园xx幢xx室房屋所享有的抵押权。2、判令被告周海军和倪爱英配合原告办理时代花园xx幢xx室房屋产权变更登记手续，将房屋两证变更登记到两原告名下。3、判令三被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令三被告涤除在位于时代花园xx幢xx室房屋上设定的抵押权（对应的他项权证号为苏房他证新区字第××号）。2、判令被告周海军、倪爱英在上述抵押权涤除后将位于时代花园xx幢xx室房屋返还给原告，即协助原告将位于时代花园xx幢xx室房屋恢复登记至两原告名下。3、判令本案诉讼费用由被告承担。 被告周海军和倪爱英均辩称：如我方同意原告的诉讼请求，希望原告在代我方履行了还款义务后，不要再以任何形式追偿相关款项，银行也不得再向我方主张债权。请求法院依法判决。 被告中行金阊支行辩称：原告并非行使涤除权的主体。生效判决已确认中行金阊支行对被告周海军和倪爱英所享有的债权数额，即使中行金阊支行仅在99万元的金额范围内对涉案房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，但超过99万元的部分因抵押房产仍登记在周海军和倪爱英处，中行金阊支行仍对其享有普通债权。关于抵押房产的权属问题，相关生效判决仅确认了原告与其余两被告之间签订的存量房买卖契约无效，驳回了原告的其他诉请，且法院认为原告应当另行主张该房屋的权属，故原告并非当然系涉案房屋实际产权人。原告要求其余两被告配合办理权属变更登记手续无事实及法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，本案诉争的位于苏州市虎丘区房屋（建筑面积124.36平方米，附34-12号自行车库占有空间11.449平方米）原登记在原告王霞名下，原告徐建为共有人。后，两原告准备将上述房屋出售，并公证委托了案外人刘益冲作为自己的代理人，代为出售上述房屋。2011年4月15日，刘益冲在他人要求下，在未告知两原告的情况下，即以出卖人代理人的身份与被告周海军、倪爱英签订了编号为苏新契2011XXXX22的《存量房买卖契约》一份，约定出卖方以142万元的价格将本案诉称的房屋出售给周海军和倪爱英。为上述房屋买卖事宜，被告周海军和倪爱英将涉案房屋作为抵押，在被告中行金阊支行处办理了按揭贷款99万元，抵押权的他项权证编号为苏房他证新区字第××号。2011年4月19日，涉案房屋产权登记至被告周海军和倪爱英明下。后，原告徐建、王霞以上述房屋买卖事宜违背了自己真实意思为由诉至本院，诉讼请求之一即是请求确认上述编号为苏新契2011XXXX22的《存量房买卖契约》无效。2012年6月4日，本院作出（2011）虎民初字第1839号民事判决书，判决确认上述编号为苏新契2011XXXX22的《存量房买卖契约》无效。周海军和倪爱英对上述判决不服，于法定期间内向苏州市中级人民法院提起上诉，认为涉案房屋的上述买卖事宜系双方真实意思表示。2012年10月16日，苏州市中级人民法院作出（2012）苏中民终字第1509号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，因被告周海军和倪爱英未按约归还上述按揭贷款，被告中行金阊支行遂于2013年10月11日将周海军和倪爱英起诉至苏州市姑苏区人民法院，请求判令两被告立即归还贷款本息，并判令中行金阊支行对抵押物苏州市虎丘区房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，并提出了其他的诉讼请求。2014年2月18日，苏州市姑苏区人民法院作出（2013）姑苏商初字第1457号民事判决书，判决确认了中行金阊支行对被告周海军和倪爱英所享有的债权数额，并判决确认如被告周海军、倪爱英未履行债务，中行金阊支行有权对位于苏州市虎丘区的抵押房产折价或者以拍卖、变卖的价款在99万元的范围内优先受偿。 再查明，本案诉讼过程中，原告徐建、王霞将99万元提存至本院标的款账户，并明确表示该款项即为代被告周海军、倪爱英清偿被告中行金阊支行在苏州市虎丘区产上享有优先受偿权的99万元债务，用于涤除被告中行金阊支行在该房屋上享有的抵押权。 诉讼中，原告当庭表示愿意承担本案的诉讼费用。三被告当庭一致确认，苏州市姑苏区人民法院作出的（2013）姑苏商初字第1457号民事判决书所确定的债务，被告周海军和倪爱英均未履行。 以上事实，有（2011）虎民初字第1839号民事判决书及该案相关证据材料、（2012）苏中民终字第1509号民事判决书、（2013）姑苏商初字第1457号民事判决书、缴款凭证、房屋权属登记证书，以及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，无效的合同自始没有法律拘束力，因当事人基于无效合同取得财产的法律根据已丧失，故交付财产的一方可基于所有权的效力，请求受领财产的一方返还财产，以求得财产关系恢复到合同成立之前的状态，但当事人因善意而取得的物权应受法律保护。本案中，案外人刘益冲以出卖人徐建、王霞代理人的身份与被告周海军、倪爱英签订的编号为苏新契2011XXXX22的《存量房买卖契约》已被生效判决确定为无效，故被告周海军和倪爱英由此而取得的财产即苏州市虎丘区房屋（附34-12号自行车库）应返还两原告，将该房屋恢复登记至两原告名下。因涉案的位于苏州市虎丘区房屋上存有抵押，也即被告中行金阊支行在该房屋上享有抵押权99万元，且已经生效判决所确认，故利害关系人欲涤除该房屋上存在的上述抵押权，则应将上述中行金阊支行享有抵押权的99万元债务予以清偿，现两原告已自愿将99万元提存至本院标的款账户，并明确表示该款项系代被告周海军、倪爱英支付的被告中行金阊支行在涉案房屋上享有优先权的99万元债权，故应视为被告中行金阊支行在涉案房屋上所享有的99万元的抵押权已经由两原告代为清偿，被告中行金阊支行在涉案房屋上享有的抵押权消灭，三被告作为金融借贷关系当事人，有义务注销相关的抵押权登记，以协助原告办理恢复权利登记的手续。关于本案的诉讼费用，原告当庭表示自愿承担，本院予以认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百七十七条之规定，判决如下： 一、被告周海军、倪爱英、中国银行股份有限公司苏州金阊支行于本判决生效之日起十日内注销在苏州市虎丘区房屋上设定的抵押权（对应的他项权证编号为苏房他证新区字第××号）。 二、被告周海军、倪爱英于上述抵押权注销后十日内将位于苏州市虎丘区房屋（附34-12号自行车库）返还给原告徐建、王霞，即将上述房屋恢复登记至两原告名下。 案件受理费160元，减半收取80元，财产保全费5000元，合计5080元，由原告徐建、王霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。 审判员  游进国 二〇一五年十一月十八日 书记员  周美芳