江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终4712号上诉人（原审被告）：徐荣芬，女，1963年3月5日出生，汉族，住徐州市铜山新区。委托诉讼代理人：张广禹，男，1982年7月6日出生，汉族，系徐荣芬女婿，住。被上诉人（原审原告）：徐州雅居乐物业管理有限公司，住所地徐州市铜山新区运河路北。法定代表人：种秀芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明强，男，1978年9月28日出生，汉族，系该公司职工，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：柴丽丽，女，1980年3月26日出生，汉族，系该公司职工，住徐州市铜山区。上诉人徐荣芬因与被上诉人徐州雅居乐物业管理有限公司（以下简称雅居乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初6098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐荣芬的委托诉讼代理人张广禹，被上诉人雅居乐物业公司的委托诉讼代理人王明强、柴丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐荣芬上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋系2007年9月1日交付使用，2016年9月才入住，根据法律规定期间仅应缴纳70%的物业费用，但一审判决未体现该规定，仅以被上诉人对物业管理不到位为由，自由裁量对涉案物业管理费酌情扣减了30%，明显有误；2、被上诉人提供的物业服务存在诸多不足，上诉人房屋开裂漏雨，经多次交涉，被上诉人置之不理已十年之久，另存在阳台因其他业主种花流水、流泥致窗户无法打开，楼道常年无人打扫、照明灯损坏、下水管道倒流、小区安全监管缺失等一系列问题，此外，被上诉人的工作人员没有物业管理职业资格证，只收物业管理费但不从事物业管理，其上述行为已构成根本违约；3、2015年8月23日，被上诉人已被小区业主委员会解聘终止服务，此后的物业收费属违规收费。4、一审判决物业费的计算方法明显错误。被上诉人雅居乐物业公司辩称：1、一审民事判决书是公正的，被上诉人同意执行；2、就上诉人提及关于物业公司服务不到位之处，一审法院对此也已作出确认，但并非如上诉人所言如此夸大。至于涉案房屋漏水情况，本属建设方面原因，不属于物业公司的义务。3、对于上诉人称被上诉人被小区业主委员会解聘一事，目前根本就不存在小区业主委员会，也不存在违规收费的情况。雅居乐物业公司向一审法院起诉请求判令：1、给付拖欠的2007年9月1日至2016年12月31日的物业管理费27563元（含垃圾处理费58元）；2、支付逾期缴费违约金5846元；3、本案诉讼费由徐荣芬负担。事实和理由：徐荣芬系汉府雅园37-2-302室房屋所有权人，该房屋住宅面积为241.36平方米，地下室建筑面积为11.98平方米，雅居乐物业公司系汉府雅园小区的物业服务公司。根据双方约定及徐州市铜山区物价局关于汉府雅园小区物业管理公共服务收费标准的批复：徐荣芬所有住宅应按照1元/平方米和地下室0.35元/平方米/月向雅居乐物业公司支付物业服务费，雅居乐物业公司向徐荣芬提供了物业管理服务，但徐荣芬没有按时交纳物业服务费，经多次催要，徐荣芬拒不履行给付义务，特诉至法院。一审法院认定事实：雅居乐物业公司为铜山区汉府雅园小区物业服务公司，徐荣芬为该小区37号楼2单元302、402、502室（建筑面积241.36平方米，地下室11.98平方米）业主。2005年8月，雅居乐物业公司与徐州鸿泰房地产开发有限公司签订了汉府雅园（鸿泰家园）前期物业服务合同，合同约定：由雅居乐物业公司向汉府雅园小区提供前期物业服务，收费标准为别墅物业费1.6元每平方米每月，连体别墅1.2元每平方米每月，高层1元每平方米每月，多层0.4元每平方米每月，高级公寓0.5元每平方米每月，商业用房2元每平方米每月；物业服务费用按年交纳，业主应在缴费年度首月1-5号履行交纳义务；双方对物业公共部位的维护、物业公共设施设备的日常运行和绿化养护、物业公共区域的清洁服务、公共秩序维护等服务质量标准进行了约定，并约定物业服务期限3年，自2005年8月10日起至2008年8月10日止，如业主委员会未成立，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，雅居乐物业公司应在本合同期限届满后3月内继续履行本合同。2006年8月23日，徐荣芬在承诺书上签字，表示已详细阅读徐州鸿泰房地产开发有限公司制定的《汉府雅园业主临时公约》和《业主手册》，同意遵守公约和手册的有关规定，承担违反公约的相应责任等。2006年8月23日，铜山县物价局以铜价费（2006）45号《关于汉府雅园小区别墅及商业用房前期物业管理收费标准备案的批复》对该小区前期物业管理收费标准予以备案。具体如下：商业用房2元每平方米，联排别墅1.6元每平方米，叠加别墅1.2元每平方米。2006年8月23日徐荣芬按照1元每平方米每月向雅居乐物业公司预交了一年的物业费3040元。2007年8月29日，铜山县人民政府出台铜政发[2007]99号文件，县政府关于印发《铜山县城镇垃圾处理费征收管理规定》的通知，该文件载明：本县城镇规划区、城市型居民区、独立工矿区范围内的住户（包括常住人口、暂住人口等），均按实际居住地每户每月4元收取；对已实施物业管理的住户，按每户每月1元收取，由物业管理企业交纳……。另查明，2015年7月30日，雅居乐物业公司曾向徐荣芬等人邮寄律师函，催要物业服务费，但徐荣芬仍未交纳物业服务费。雅居乐物业公司在提供物业管理服务时，存在公共设施不能及时维修、楼道内卫生打扫不及时、对徐荣芬反应的室内漏水问题没有及时作出回应的情况。一审法院认为，雅居乐物业公司与徐荣芬之间存在物业管理服务合同关系，雅居乐物业公司提供了物业管理服务，徐荣芬作为业主负有给付物业管理费的义务。徐荣芬抗辩其近两三年才在涉案房屋居住及涉案房屋漏水严重、物业公司管理不到位等抗辩理由尚不足以证明雅居乐物业公司提供的服务构成根本违约，不能作为其拒交物业费的理由。但雅居乐物业公司有对业主反映问题积极采取相应措施提供相应服务的义务，其提供的物业服务未能达到物业服务合同中的各项要求，存在瑕疵，物业服务费应当予以核减。法院结合物业服务情况、徐荣芬实际入住时间等因素，酌情扣减30%物业服务费。雅居乐物业公司主张的违约金，因其提供的物业服务确有不完善之处，结合案件的具体情况，不予支持。徐荣芬应当交付物业费等费用的金额为19309.36[（241.36平方米×1元/平方米/月×112月+11.98平方米×0.35元/平方米/月×112月）×70%+58元（垃圾处理费）]元。遂判决：一、被告徐荣芬于本判决生效之日起十日内给付原告徐州雅居乐物业管理有限公司2007年9月1日至2016年12月31日的物业服务费、垃圾处理费19309.36元；二、驳回原告徐州雅居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人徐荣芬提供涉案房屋开裂漏水的照片打印件一组，被上诉人雅居乐物业公司质证称该组打印出来的图片模糊不清，无法辨认，而且出处不详，无证明效力。对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。二审中双方当事人的争议焦点为：1、被上诉人雅居乐物业公司是否存在根本违约行为；2、上诉人徐荣芬应否向被上诉人雅居乐物业公司支付物业费，标准如何确定。一、关于被上诉人雅居乐物业公司是否存在根本违约行为的问题。本院认为，物业管理是对管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。被上诉人雅居乐物业公司作为涉案房屋的物业管理企业，已如期对所在小区实施物业管理活动，上诉人徐荣芬虽诉称小区存在楼道常年无人打扫、照明灯损坏、下水管道倒流、安全监管缺失、物业人员无资质等诸多问题，但未提供相应证据予以证实；至于上诉人徐荣芬所称涉案房屋因漏水未能及时修缮的问题，系被上诉人雅居乐物业公司未对业主反映的问题积极作出回应的服务瑕疵，并未构成根本违约。二、关于上诉人徐荣芬应否向被上诉人雅居乐物业公司支付物业费以及标准如何确定的问题。据上所述，被上诉人雅居乐物业公司提供的物业管理虽存在服务瑕疵，但并未构成根本违约，故上诉人徐荣芬作为业主应依约履行其给付物业费的义务。至于物业费的支付标准，本院认为，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业单位书面告知，待双方对水、电表确认后可按规定标准的70%交纳物业服务费，上诉人徐荣芬虽诉称于2016年9月才入住涉案房屋，但并未提供其向被上诉人雅居乐物业公司书面告知或已经双方确认的有关证据，故一审法院结合被上诉人雅居乐物业公司的物业服务情况等相关因素，酌情扣减30%物业服务费，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人徐荣芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费285元，由上诉人徐荣芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  祝 杰代理审判员  张 璟二〇一七年十月十日书 记 员  魏天玥