济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历民初字第1654号原告张巧然，女，1948年11月28日出生，汉族，住济南市。原告张巧娜，女，1965年1月20日出生，汉族，住济南市。上述两原告共同的委托代理人吴志杰，山东杰俊律师事务所律师。被告李雯雯，女，1987年3月20日出生，汉族，现住济南市。委托代理人张鹏，男，1988年6月10日出生，汉族，现住济南市。第三人房文，男，1968年9月1日出生，汉族，原济南历下景宏房屋信息咨询中心，住济南市。原告张巧然、张巧娜与被告李雯雯、第三人房文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张巧然、张巧娜及其共同的委托代理人吴志杰，被告李雯雯的委托代理人张鹏、第三人房文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张巧然、张巧娜诉称，2012年9月28日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》及《买卖合同补充说明》，约定被告李雯雯购买两原告名下的位于济南市历下区盛福花园10号楼2单元502室房屋一套，建筑面积92.27平方米，地下室约17平方米，房屋总价款64万元。合同签订后，被告李雯雯按约支付了1万元定金，又于2012年10月9日前支付了首付款29万元，两原告亦将该房屋交付给被告李雯雯。剩余34万元购房款，按照合同约定被告李雯雯应于该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后5日内全部付清，但由于济南市市政公用事业局、济南市历下区拆迁办公室至今未履行与两原告于2010年签订的《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置补偿协议》相关义务，致使两原告无法将房屋权属过户至被告李雯雯，继而取得剩余购房款，造成两原告重大经济损失。两原告多次向政府有关部门反映涉案房屋房产证的办理问题，但仍遥遥无期。面对这种客观情况的重大变化，上述合同若继续履行必然将扩大两原告的经济损失，对两原告明显失去公平且不能实现两原告出卖房屋获得购房款以及被告李雯雯取得房屋权属证书的合同目的。为维护原告张巧然、张巧娜的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、诉讼费用由被告李雯雯负担。原告张巧然、张巧娜为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、原、被告于2012年9月28日签订的房屋买卖合同及买卖合同的补充说明各1份，证明被告李雯雯购买了原告张巧然、张巧娜名下的坐落于盛福花园（面积92.27平方米、地下室17平方米），上述房屋总价款64万元，被告李雯雯已支付首付款29万元，剩余房款34万元由被告李雯雯办理按揭贷款。2、济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议1份，证明两原告出售的涉案房屋系通过拆迁安置方式取得，安置协议中载明济南市市政公用事业局为两原告提供能够办理房屋确权登记手续的证明材料，故两原告出售房屋时有理由相信该房屋系能够办理产权证的的房屋。3、2013年11月11日济南市历下区国有资产运营有限公司向原告张巧然等人出具的答复意见书1份，证明济南市历下区国有资产运营有限公司向张巧然等人承诺，涉案房屋预计在2014年6月底前可陆续办理房产证。被告李雯雯辩称，被告李雯雯不存在任何违约行为，不同意解除合同。对证据1的真实性无异议，但由于两原告并未办理涉案房屋的产权证，致使被告李雯雯无法办理贷款，所以无法向两原告支付剩余房款。对证据2的真实性无异议，当时两原告相信能够办理房产证，现在为何不相信。对证据3的真实性无异议，但不属于不可抗力或政府原因。被告李雯雯为证明自己的主张向本院提交如下证据：房屋买卖合同及买卖合同补充说明各1份、首付款收条2份，证明被告李雯雯已按合同约定向原告张巧然、张巧娜支付了首付款。第三人房文述称，涉案房屋属于拆迁房屋，能够办理房产证，市政府回应会很快解决该问题；原济南历下景宏房屋信息咨询中心已经注销，我不同意解除涉案的房屋买卖合同。经庭审质证，本院查明确认的事实如下：2010年12月30日，案外人济南市市政公用事业局为实施按察司街道路整治改造项目，需拆除两原告位于按察司街89号东屋；经协商，案外人济南市市政公用事业局与两原告签订《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》，案外人济南市市政公用事业局为两原告安置位于盛福小区C3号2单元502室及C3号3单元502室两套房产，并承诺提供能够办理房屋权属登记手续的证明材料。2012年9月28日，原告张巧然、张巧娜与被告李雯雯及第三人房文（原济南历下景虹房屋信息咨询中心的经营者，济南历下景虹房屋信息咨询中心已于2013年9月10日注销）签订了《房屋买卖合同》及《买卖合同补充说明》，约定被告李雯雯购买两原告位于济南市历下区盛福花园C3（现10号楼）-2-502室房屋一套，房屋建筑面积92.27平方米、地下室面积约17平方米，房屋总价款64万元（含地下室），付款方式为按揭贷款，首付款为29万元。此外，双方亦约定，剩余房款34万元，在银行发放贷款之日由银行向两原告直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，被告李雯雯应一次性不足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后五日内，被告李雯雯向两原告结清全部房款。被告李雯雯按约支付了1万元购房定金，又于2012年10月9日向两原告支付了首付款29万元，两原告亦将上述房屋交付给被告李雯雯；剩余34万元购房款，按照合同约定被告李雯雯应于该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后5日内全部付清。上述合同签订后，涉案房屋的产权证迟迟未能办理，致使两原告无法为被告李雯雯办理房屋过户手续，两原告也未能取得剩余34万元购房款；此等情形之下，两原告以显失公平为由要求解除上述《房屋买卖合同》，但被告李雯雯以不存在任何违约情形为由不同意解除合同、第三人房文亦不同意解除合同，由此形成纠纷。另查明，原告张巧然等人曾就涉案房屋产权证的办理问题向相关管理部门以“信访”的形式反映诉求；2013年11月11日，济南市历下区国有资产运营有限公司就原告张巧然等人反映的上述问题答复如下：“盛福花园房产证办理工作涉及历下区房管局、历下区拆迁办和历下区国有资产运营有限公司等单位共同办理，现阶段因片区毗邻市林业局地块未拆迁部分未盖章，导致土地证无法办理。现我单位已成立房产证专项工作办理小组，预计2014年6月底前可陆续办理房产证。如不服本处理意见，可以自收到本处理意见书之日起30日内向历下区人民政府提出复查申请。没有正当理由逾期提出申请的，本处理意见即为该信访事项的终结性意见。”本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告张巧然、张巧娜与被告李雯雯、第三人房文签订的《房屋买卖合同》及《买卖合同补充说明》应系各方真实意思的表示，合法有效，本院依法作为有效证据予以采纳。合同签订后，被告李雯雯依约向原告张巧然、张巧娜支付了涉案房屋首付款30万元（其中包括1万元定金）；按照合同约定，剩余34万元购房款的付款条件尚未成就，被告李雯雯有权拒绝支付；故被告李雯雯在履约过程中并不存在任何违约情形。原告张巧然、张巧娜认为，涉案房屋迟迟未能办理房屋所有权证书致使两原告无法取得剩余购房款，显失公平，无法实现合同目的，应视为合同履行过程中发生了“情势变更”，故两原告有权解除合同。对此，本院认为，双方签订上述《房屋买卖合同》及《买卖合同补充说明》时，针对涉案房产尚未办理房屋所有权证书这一事项是明知的，且双方在合同中对办证的时间也未明确约定，事实上也无法约定，现房产证迟迟未能办理，应视为这种状态的延续而非因客观情况的变化发生了双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，故本院认为，上述合同履行过程中并未发生“情势变更”；此外，涉案房屋迟迟未能办理房产证的原因并不在于被告李雯雯，由此造成的相关损失，原告张巧然、张巧娜可向相关责任主体追偿。经查，济南市历下区国有资产运营有限公司已答复原告张巧然预计2014年6月底前可陆续办理房产证，故房产证的办理只是时间问题，而非不能办理。综上，本院认为，根据两原告提供的证据，原、被告签订的《房屋买卖合同》既不存在约定解除的情形，也不具备法定解除的条件；双方当事人在签订涉案合同时，对涉案房屋办理房产证的时间具有不确定性的事实是明知的，不存在继续履行合同导致两原告显失公平的问题；故在被告李雯雯不同意解除合同的情形下，原告张巧然、张巧娜无权解除合同。第三人房文在合同履行过程中，无违约行为，不承担本案的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第九十三条、第九十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告张巧然、张巧娜的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告张巧然、张巧娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  董立强人民陪审员  李永盛人民陪审员  王 萍二〇一五年十一月二十六日书 记 员  冉珍丽