.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海口市琼山区人民法院   民事判决书   (2015)琼山民一初字第953号   原告：徐扬，女，汉族，1971年7月25日出生，住海口市。   委托代理人：胡景临，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   被告：海南禹锋投资顾问有限公司，住所地海口市龙昆北路，   法定代表人：张燕，该公司总经理。   被告：海南桐郡房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区。   法定代表人：胡文海，该公司总经理。   原告徐扬诉被告海南禹锋投资顾问有限公司（以下简称禹锋公司）、被告海南桐郡房地产开发有限公司（以下简称桐郡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐扬委托代理人胡景临，被告桐郡公司法定代表人胡文海到庭参加诉讼，被告禹锋公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告徐扬诉称，2012年11月初，原告徐扬知悉八顺大厦系靠近海南中学之学区房，为子女上学方便，遂前往位于海口市××区面的售楼处咨询购房事宜。被告禹锋公司工作人员接待了原告，并表示被告禹锋公司是八顺大厦楼房的销售代理商，原告见其在八顺大厦楼盘里面的售楼处售房，故相信其确实有权出售八顺大厦房屋，遂于2012年11月16日通过转账将5万元前期房屋转让费支付给禹锋公司，被告禹锋公司法定代表人张燕出具收据和承诺书，承诺书中注明"若2012年12月31日前不能取得预售证，则此套房转让费退还"。过了几天，被告禹锋公司法定代表人张燕表示八顺大厦车位也可预定，原告于2012年11月21日再次通过银行转账将5万元前期车位转让费支付给被告禹锋公司，被告禹锋公司法定代表人张燕出具收据和承诺书，承诺书中注明"面南朝向第二个位置，与购房合同共同网签。若12月30日前预售证不取得，则此款退回"。   其后，八顺大厦商品房预售许可证一直未办理成功，被告禹锋公司也未按约定退还原告支付给被告禹锋公司的前期房屋转让费5万元和车位转让费5万元。2014年7月份，原告得知八顺大厦车位不能买卖，且被告禹锋公司法定代表人张燕电话已停机，原告遂向海口市公安局琼山分局报案，其后被告禹锋公司退还原告5万元。被告禹锋公司尚欠原告5万元，被告禹锋公司法定代表人张燕总是以各种理由拖延，至今仍未退还。原告徐扬与被告禹锋公司法定代表人张燕在短信沟通中约定"中间这些时间，按照年10%收取利息"。   被告桐郡公司作为八顺大厦的开发商，委托被告禹锋公司代理销售八顺大厦，因此其有责任与被告禹锋公司共同偿还原告徐扬5万元。   为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律法规的规定，请求法院依法判决：1、被告禹锋公司立即向原告徐扬退还5万元及利息12392.4元（利息自2013年1月1日起暂计算至2015年6月18日，实际计算至款项付清之日止，按年息10%的标准计息），两项共计62392.4元；2、被告桐郡公司对上述款项承担共同清偿责任；3、由被告禹锋公司和被告桐郡公司承担本案的诉讼费用。   被告桐郡公司辩称，被告桐郡公司不是本案适格被告，原告徐扬对被告桐郡公司的起诉应予驳回，理由是：一、被告桐郡公司作为八顺大厦的开发商，八顺大厦至今未取得商品房预售许可证，被告桐郡公司没有对八顺大厦房屋进行销售，也未进行车位销售。原告从未向被告桐郡公司购买房屋，被告桐郡公司也未收取原告的任何购房款，被告桐郡公司与该纠纷没有任何关系；二、原告支付的是房屋转让费，并非一手商品房的购房款，即使涉案款项是用来购买房屋和车位的，出卖人也不是被告桐郡公司。被告禹锋公司法定代表人张燕在询问笔录里面明确承认了涉案款项是好处费，并承担退款责任，被告桐郡公司无需对涉案款项承担退款责任；三、被告桐郡公司与被告禹锋公司之间曾约定，在八顺大厦商品房预售许可证办理后，将售房业务交其代理，被告禹锋公司前期工作只是协助、策划。由于八顺大厦至今未取得商品房预售许可证，被告桐郡公司与被告禹锋公司约定条件不具备，被告桐郡公司与被告禹锋公司之间的代理约定并未发生法律效力，被告禹锋公司擅自收取好处费的行为与被告桐郡公司无关。   被告禹锋公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。   经审理查明，2012年11月初，原告徐扬前往位于海口市琼山区高登西街由被告桐郡公司开发的八顺大厦楼盘售楼处咨询购房事宜。被告禹锋公司工作人员接待了原告，并告知原告其代理销售八顺大厦房屋。原告徐扬于2012年11月16日通过银行转账方式将5万元房屋转让费支付给被告禹锋公司，被告禹锋公司向原告徐扬出具收据和承诺书，收据中注明为"八顺大厦转让费，20楼119㎡"，承诺书内容为"本司承诺海南海口八顺大厦项目徐扬客户所订的20楼119㎡套房。按原6800元每平米的价格和房型购买。若2012年12月31日前不能取得预售证，则此套房转让费退还"。后被告禹锋公司法定代表人张燕告知原告徐扬八顺大厦车位也可预定，原告于2012年11月21日通过银行转账方式将5万元车位转让费支付给被告禹锋公司，被告禹锋公司向原告徐扬出具收据和车位转让承诺书，收据中注明为"八顺大厦车位转让费"，车位转让承诺书内容为"本司承诺海南海口八顺大厦项目代理销售公司海南禹锋投资顾问有限公司所订的车位壹个按伍万元转让给客户徐扬。面南朝向第二个位置，与购房合同共同网签。若12月30日前预售证不取得，则此款退回"。   后因八顺大厦商品房预售许可证一直未办理成功，被告禹锋公司也未按约定退还房屋转让费5万元和车位转让费5万元。原告徐扬向海口市公安局琼山分局报案，被告禹锋公司于2014年8月4日返还5万元给原告徐扬。被告禹锋公司尚欠原告5万元未返还，经原告多次向被告禹锋公司催要，被告禹锋公司至今仍未返还欠款5万元。   上述事实，有原告徐扬提供的收据、转账凭证、承诺书、海口市公安局询问笔录、短信记录，原告徐扬、被告桐郡公司的陈述佐证，足以认定。   本院认为，被告禹锋公司向原告表示出售八顺大厦房屋和车位，原告徐扬向其支付了房屋转让费及车位转让费，被告禹锋公司与原告买卖八顺大厦房屋和车位合同成立。本案中，八顺大厦系被告桐郡公司所有，被告禹锋公司未取得被告桐郡公司委托销售八顺大厦房屋和车位的授权，也不具有八顺大厦房屋和车位的处分权，被告禹锋公司以自己的名义向原告徐扬销售八顺大厦房屋和车位的行为，属于无权处分，且事后未取得权利人被告桐郡公司对其转售八顺大厦房屋和车位的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，被告禹锋公司与原告徐扬订立的八顺大厦房屋和车位销售合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告禹锋公司应返还原告徐扬的房屋转让费5万元和车位转让费5万元。被告禹锋公司于2014年8月4日已返还原告徐扬5万元，另需向原告徐扬返还剩余的5万元，原告徐扬要求被告禹锋公司返还5万元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告徐扬要求被告禹锋公司支付利息的诉讼请求，被告禹锋公司对八顺大厦房屋和车位销售合同没有处分权，而将该房屋及车位销售给原告徐扬，导致合同无效，被告禹锋公司存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，应当赔偿原告徐扬因此所受到的损失。被告禹锋公司在承诺书中承诺若八顺大厦于2012年12月31日前未取得商品房预售许可证，则将房屋转及车位转让费退还给原告徐扬，被告禹锋公司未按承诺书约定将转让费退还给原告徐扬，赔偿金额按照以应返还金额5万元为本金计算，自2013年1月1日起按照银行同期贷款利率计算至判决确定履行之日止。关于原告徐扬要求被告禹锋公司按照以5万元为本金年利率10%支付利息的诉讼请求，因原告徐扬就返还款利息未与被告禹锋公司达成一致意见，故该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予以支持。   关于原告徐扬要求被告桐郡公司对由被告禹锋公司返还其5万元及利息承担共同清偿责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第49条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，本案中，原告徐扬系直接向被告禹锋公司支付购买八顺大厦房屋及车位款，收款收据及承诺书均系被告禹锋公司出具，被告禹锋公司系以自己名义与原告徐扬订立八顺大厦房屋及车位购买合同，而不是以被告桐郡公司名义与徐扬订立八顺大厦房屋及车位购买合同，被告禹锋公司的该行为不构成表见代理。且原告徐扬未提供证据证明系被告桐郡公司委托被告禹锋公司销售八顺大厦房屋和车位，故对原告徐扬的该诉讼请求本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、限被告海南禹锋投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告徐扬5万元及利息（以5万元为本金，自2013年1月1日起至判决限定履行之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）；   二、驳回原告徐扬的其他诉讼请求。   如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1359.81元，由被告海南禹锋投资顾问有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 罗 成   陪审员 杨 林   审判员 陈 肖     二〇一五年十一月十三日   书记员 海贝子