云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2015）个民二初字第00597号原告缪伟，男，1969年2月24日生，汉族，住个旧市。原告张梅，女，1974年2月26日生，汉族，住址同上。上列原告的委托代理人王虎方，云南李凌律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告红河州瑞函房地产开发有限公司。地址：蒙自市吉庆路云海蓝天小区。法定代表人周满贵，系该公司董事长。委托代理人曹龙，云南震序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告缪伟、张梅与被告红河州瑞函房地产开发有限公司（以下简称瑞函公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告缪伟、张梅的委托代理人王虎方，被告瑞函公司的委托代理人曹龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪伟、张梅诉称：2009年12月24日，其与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发建设的个旧市房屋，面积为111.09平方米。其按合同约定，向被告支付了总房款人民币323050元。被告交房后，2011年9月23日其向被告支付该房屋契税、维修基金、配套费、工本费、印花税费等费用共计人民币16350元。其已按照被告要求提交了办证资料，但至今被告未为其办理产权登记手续。现请求法院判令：1、由被告立即为原告办理房屋国有土地使用权证和房屋所有权证；2、由被告支付2014年1月1日至2015年5月4日止逾期办证的违约金人民币32794元（按已付房款总额人民币323050元，参照中国人民银行逾期贷款日利率0.2‰计付）；3、由被告承担本案诉讼费。被告瑞函公司辩称：按其与原告签订的合同约定，其只是代办，不是办理证件的责任主体。房屋产权证至今没有办理，过错不在其，系因原告所购房屋存在第三人私搭乱建，且原告提交的办证资料不齐全，致小区房屋产权证无法办理。因未办理房屋产权证没有给原告造成实际损失，请求驳回原告的诉讼请求。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、逾期办证的责任在谁？2、应当怎样承担违约责任？原告缪伟、张梅针对其主张的事实、理由，向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》复印件一份，证明原、被告双方在签订商品房购销合同时，对双方的权利义务已经做了明确的约定，被告存在违约，因被告过错导致至今未能为原告办理产权证。2、房款发票、税费收据、《通知》、李根资料清单复件印各一份，证明原告已按照合同约定付清购房款，且将办证资料及所需费用交给被告的情况。经质证，被告瑞函公司对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为合同约定被告只是代办，且要求原告在十天内提交资料，原告未按约定履行；对证据2中的《通知》、李根资料清单不予认可，认为原告未按要求提供全部办证资料，其余证据无异议。被告瑞函公司针对其答辩观点、理由，向本院提交如下证据：（2014）个民二初字第237号民事案件卷宗内照片三张，证明瑞函新视界小区有业主私搭乱建的行为。经质证，原告缪伟、张梅对被告提交的证据不认可，认为第三人的私搭乱建致无法办理房屋产权证，与原告没有任何关系。在本案审理过程中，经原告申请，本院依职权向被告瑞函公司调取了如下证据：1、原、被告双方签订的《商品房购销合同》三份。2、房屋质量保证书、房屋使用说明书一份。3、购房发票、《资料清单》、《产权移交证书》、《诚信保证书》、《个旧市私有房屋所有权登记申请书》各一份、《委托书》二份。4、原告婚姻证明、身份证复印件各二份。5、分层分户平面图、收款收据复印件各一份。证明：原告于2013年2月23日，将办理产权证的所需资料交由被告瑞函公司代为办理。对上列本院调取的证据，原、被告双方均无异议。针对以上证据，本院认为，原告缪伟、张梅提交的证据真实合法，与本院调取的证据能够相互印证，证明了原、被告双方在商品房销售中的权利义务，及原告按照合同约定付清购房款，且将办证资料及所需费用交给被告的情况，予以采信。被告瑞函公司提交的证据客观、真实，证明瑞函新视界小区存在业主私搭乱建的现象，予以采信。综上，本院依法认定本案的法律事实如下：2009年12月24日，原告缪伟、张梅与被告瑞函公司签订了《商品房购销合同》，约定被告将个旧市房屋出售给原告，房屋建筑面积为111.09平方米（含分摊的共有建筑面积），总价款为人民币323050元。合同第十二条约定“1、产权登记手续由乙方（原告）委托甲方（被告）代办，乙方应在商品房交接后10天内，向甲方提交产权登记手续所需资料，甲方收到乙方提交的有效相关资料后90天内，将办理产权的相关手续提交给房屋产权部门。2、在办理产权当中所产生的税费，由甲乙方按有关规定各自承担。3、甲方按国家规定程序为乙方代办产权证，不收取代办费用”。合同签订后，原告采取银行按揭方式全额付清房款人民币323050元。被告交付房屋后，2011年9月23日原告向被告支付该房屋契税、维修基金、配套费、工本费、印花税费等费用共计人民币16350元。2012年11月6日被告瑞函公司在小区内部粘贴《通知》，告知小区业主，瑞函公司于2012年11月7日开始收取办理房产证资料，办理顺序从二幢开始，请各位业主按通知内容准备并复印好所需资料。2013年2月23日，原告按照被告通知要求提交了办证资料，但至今被告未为原告办理产权登记手续，故发生本纠纷。针对本案争议问题，本院评判如下：焦点一，关于逾期办证的责任问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。（一）购房合同中约定业主提交相关有效资料的时间是交房后10天，被告向有关部门提交办证资料的时间是收到有效资料后90天内。被告认为，原告在规定期限内未提供完整的资料给被告，致其未能将资料交由房屋产权部门。综合原、被告提交的证据及本院调取的证据，可认定被告于2012年11月6日在小区内粘贴通知，要求小区各住户准备商品房购销合同等相关办理产权证所需材料，以便顺利办两证，并注明办理顺序从二幢开始。后该小区各业主按照被告通知要求交付了相关材料。但被告至今尚未协助原告办证完毕，其行为已违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。（二）被告认为至今未能办理产权证，是由于业主私搭乱建行为造成的。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，被告在与原告的商品房销售中存在违约行为，应当向原告承担违约责任。焦点二，应当怎样承担违约责任的问题。被告未依约办理两证构成违约，但双方在购房合同中未约定逾期办证的违约责任或违约金。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案原告购买房屋的主要作用是居住使用，原告已经实际使用房屋，故本院参照2015年中国人民银行一至五年期贷款年利率5.75%上浮30%计收逾期利息，支持判决确定的履行期限届满之日起至办证完毕之日止的违约金。综上，本院认为，原告缪伟、张梅与被告瑞函公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，被告向原告交付房屋后，因小区业主私搭乱建的行为致被告未能将办理产权的相关手续提交给房屋产权部门，至今未能办理房屋产权证书。原告已按被告要求提交了办证资料，被告有协助原告办理两证的责任。被告因第三人的原因造成违约的，应当向原告承担违约责任，故对原告要求被告协助办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。但因原告购买房屋的主要作用是居住使用，原告已经实际使用房屋，故对原告主张支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、由被告红河州瑞函房地产开发有限公司协助原告缪伟、张梅于判决发生法律效力之日起六十日内办理个旧市房屋所有权证和土地使用权证。二、逾期未办，由被告红河州瑞函房地产开发有限公司支付原告缪伟、张梅自判决确定的履行期限届满之日起至办证完毕之日止的违约金。（按购房款人民币323050元以日利率0.2‰计付）案件受理费人民币620元，由原告缪伟、张梅负担人民币310元，由被告红河州瑞函房地产开发有限公司负担310元（该款已由原告预交，由被告在履行义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  朱文娟审判员  桂传毅审判员  王世豪二〇一五年十一月二十六日书记员  刘 奕