重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初5168号原告：重庆强联物业管理有限公司（统一社会信用代码91500225787460181U），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处一环北路中段212号（原东环路6号）。法定代表人：陈才忠，董事长。委托诉讼代理人：龙云霞，重庆德循律师事务所律师。被告：刘定彬，男，1987年4月21日出生，汉族，户籍地重庆市大足区，现住重庆市大足区。原告重庆强联物业管理有限公司（以下简称强联物业公司）与被告刘定彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员邓美玲独任审判，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告强联物业公司特别授权委托诉讼代理人龙云霞、被告刘定彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆强联物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的2013年10月至2017年7月物业服务费105.33平方米×0.6元/月.平方米×46个月=2907元、公摊费10元/月×46个月=460元等共计3367元，并按每日千分之三的标准向原告支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告强联物业公司自愿放弃对违约金的主张。事实和理由：原告与被告所居住小区的开发商重庆翔悦实业有限公司于2009年3月20日签订了《前期物业服务合同》，将XXXX小区委托原告管理，约定管理区域的物业服务收费按住宅建筑面积0.6元/月/平方米收取，公摊用能费按每户每月10元收取，业主或物业使用人未按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。后《前期物业服务合同》到期，原告与XXXX小区业主委员会于2014年10月1日签订了《物业服务合同》，将该小区委托原告管理，并对委托管理的物业服务事项进行了约定。约定管理区域的物业服务收费按多层住宅建筑面积0.6元/月/平方米收取，公摊用能费按每户每月10元收取，高层（即电梯楼）按建筑面积1元/月/平方米，公摊用能费按每户每月10元收取，业主或物业使用人未按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。综上所述，原告依约定向被告提供了物业服务，但被告未按约定交纳物业服务费，经原告多次催收，至今仍未缴纳，为维护原告的合法权益，现起诉来院，请求法院依法裁判。被告刘定彬辩称，被告欠缴物业费属实，原告曾通过电话催收过相关费用。原告起诉的欠费期间、房屋面积、物业费、公摊费的标准均属实，但被告所有的房屋曾经裂缝，管道和墙面之间有漏水，都是被告自己出钱进行的维修，另外被告所有的单车也在小区内遗失了。小区内卫生差，还房与商品房之间没有隔离带，小区后门长期打开，没有保安，可以随意进出，后门的消防通道也长期停车。综上，原告的服务存在瑕疵，故不应按照全款收取物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、前期物业服务合同、物业服务合同、物业管理合约、证明、房屋移交检查表、房屋装修验收表、房屋装修责任书、装修许可证等，被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的照片一张，拟证明被告曾在照片内楼道位置丢失过单车、童车，对此被告未提供相关证据予以佐证，仅从照片不能达到被告的证明目的，本院不予采信；被告提交照片六张，拟证明被告所在楼道卫生不到位，消防设施应该更换，对该组照片显示的消防设施是否过期或存在隐患以至于应予更换、照片内容的形成过程及原告是否对此负有责任，被告未提供充分证据予以证实，不足以达到原告在提供服务过程中存在重大瑕疵的证明目的；被告提交的照片一张，拟证明小区内还房与商品房没有隔离带，导致小区内人员乱入，关于小区内布局与原告是否存在关联、原告对此是否负有责任，被告未举示证据予以证明，对该照片本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告强联物业公司于2009年3月20日与XXXX小区开发商重庆翔悦实业有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告强联物业公司为XXXX小区提供物业服务，合同期限自2009年3月20日至2013年3月20日，合同约定住宅的物业服务收费标准按建筑面积每月0.6元/m2收取，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。《前期物业服务合同》到期后，原告强联物业公司于2014年10月1日与大足区XXXX业主委员会签订了《物业服务合同》，仍然将XXXX小区委托原告强联物业公司提供物业服务，合同期限自2014年11月1日至2017年10月31日，合同约定住宅的物业服务收费标准按建筑面积每月0.6元/m2收取，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，向业主分摊计收。被告刘定彬系XXXX小区X-X-X-X号多层住宅业主，房屋建筑面积为105.33m2，入住后于2011年10月14日与原告强联物业公司签订了《物业管理合约》，该合约约定住宅多层的物业服务收费标准按建筑面积每月0.6元/m2收取，公摊用能费按每户每月10元包干收取。原告强联物业公司一直为XXXX小区提供了物业服务，而被告刘定彬亦按照约定交纳物业服务费和公摊用能费至2013年9月，之后被告刘定彬未向强联物业公司交纳物业服务费和公摊用能费。庭审后，原告强联物业公司自愿放弃要求被告刘定彬支付违约金的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。本案的争议焦点是被告刘定彬是否应该交纳物业服务费及物业服务费的数额。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告强联物业公司与XXXX小区开发商重庆翔悦实业有限公司签订《前期物业服务合同》、以及与XXXX业主委员会签订的《物业服务合同》，委托原告强联物业公司对该小区提供物业服务，是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，该物业服务合同合法有效。原告强联物业公司按照物业服务合同约定的事项，为该小区履行了基本义务，为业主刘定彬提供了物业服务；被告刘定彬系该小区业主，理应按照该物业服务合同约定的收费项目及收费标准向原告强联物业公司交纳物业服务费。被告关于其房屋曾经裂缝，管道和墙面之间有漏水，系被告自己出钱维修，被告在小区内遗失了单车、小区卫生差，还房与商品房之间没有隔离带，小区后门长期打开、消防通道长期停车、后门没有保安，可以随意进出等，认为原告的服务存在瑕疵，不应全款收取物业费的辩解，本院认为，被告对室内裂缝和漏水情况，未举示充分证据证明；关于小区物业服务存在其他瑕疵的意见，被告亦均未举示充分证据予以证实，不足以达到原告在提供服务过程中存在重大瑕疵的证明目的，故对被告拒交物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。综上，本院对原告强联物业公司的请求作如下确认并支持：1、关于物业服务费和公摊费，被告从2013年10月至2017年7月未交纳物业服务费、公摊费，共计46个月，期间被告所欠物业服务费为105.33m2×0.6元/月.m2×46月=2907元，公摊费为10元/月×46月=460元，共计3367元，本院予以确认；2、关于违约金，原告在诉讼中已自愿放弃主张，系原告对自身权利的处分，未损害被告利益，本院予以确认并支持。故被告尚欠原告物业服务费、公摊费共计3367元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告刘定彬于本判决生效后十日内向原告重庆强联物业管理有限公司支付自2013年10月起至2017年7月止的物业服务费2907元、公摊费460元，共计3367元；二、驳回原告重庆强联物业管理有限公司其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘定彬负担。本判决为终审判决。代理审判员  邓美玲二〇一七年十月十三日书 记 员  邓茹双