四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初10500号原告（反诉被告）：刘敏，女，1983年5月29日出生，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：芶忠义，四川君士达律师事务所律师，特别授权代理人。被告（反诉原告）：吴基万，男，1968年5月13日出生，住四川省开江县。原告刘敏（反诉被告，以下仍称原告）诉被告吴基万（反诉原告，以下仍称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员傅弘独任审判，本院于2017年9月15日进行第一次开庭，原告刘敏及其委托代理人苟忠义，被告吴基万到庭参加诉讼；于2017年10月12日进行第二次开庭，原告刘敏的委托代理人苟忠义，被告吴基万到庭参加诉讼；于2017年10月31日进行第三次开庭，原告刘敏的委托代理人苟忠义，被告吴基万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告保证金19000元、租金21533元以及支付原告代为开具发票所花费的税费4661元，合计45194元，同时支付该金额从2017年6月15日开始按照年6%计算的直至支付完毕为止的全部利息。事实和理由：2016年10月7日，原被告签订一份《商铺租赁合同》，约定被告将位于成都高新区益州大道1999号银泰城8栋1楼8号、9号商铺租赁给原告经营餐饮。双方约定，租赁期限为5年，租金前两年每季度为57000元，并在每季度租期前15日支付，同时被告还收取19000元的合同保证金，该保证金在合同到期后退还。合同签订后，原告向被告支付了保证金19000元以及租金，由于经营困难，2017年6月12日，在征得被告同意的情况下，原告将租赁合同转让给案外人，同时双方签订《终止合同》，将该租赁合同终止。租金原告交到2017年7月16日，因此被告实际应退还原告保证金19000元以及租金21533元。另外2017年6月14日，被告委托原告到税务机关开具发票，原告为此支付了4661元的税费，该费用被告也没有支付给原告。被告吴基万针对本诉答辩并提出反诉称，根据合同第3条，租赁期限是5年，60个月，原告只租赁了几个月的时间，我方规定的免租期为40天，但其前提是租赁在5年合同之上，但是原告只租了半年，所以免租期应该分开算，分开之后这半年的时间应当补偿我36天的租金22800元；根据合同第4条缴纳租金的期限方式为押一付三，原告是按照季度缴纳，原告没有按照期限缴纳，我经常催原告缴纳，所以原告属于违约方，有10000元的违约金应当由原告支付。根据合同约定的乙方在租赁期内物管费、水电费等其他费用由乙方支付，甲方不承担费用。合同第5条有约定税费，原告因为要结清租赁税，4000多元的税费是由原告来承担。合同第6条约定乙方按时交纳租金，不能改变房屋的结构，原告已经将我方的房屋改变，导致房屋漏水，导致我方重新维修。关于转让，合同第6条有约定，不得抵押、转租、转让、转借该房屋，如要转租应当经被告的同意并且支付转让费，原告收取了转让费13万元我没有收取，我现在要求原告将13万元弥补给我。房屋转让的时候，转租方说要租5年，就与我商量给我加几千元，在这基础上加8%，所以他半年的租金乘以8%，所以应当弥补我11171.4元，因为我们签合同只有5年，原告当时转租时只有4年半的时间，按照合同约定，前两年租金不变，后面两年是递增，减少半年的费用应当弥补给我。当时与原告签订的终止合同，该我方支付的我方都支付，该原告支付给我的就支付给我，严格按照合同约定执行，故提出反诉诉讼请求：判令原告向被告支付收取的商铺转让费130000元，未满合同约定租期5年的分摊免租期费用22800元，不按时缴纳租金的合同违约金10000元，半年租期8%的递增费用11171.4元，商铺损害维修费5000元，税费：4661元。原告刘敏针对反诉答辩称，1、关于转让费13万元，按照合同收取转让费是向第三方收取，与原告无关，而事实上本案中经原告了解被告已经向第三人收取了转让费2万元；2、关于免租期的问题，免租期是因为交付房屋的时候该房屋是清水房，需要进行装修，按照惯例给清水房装修都应当给予一定的免租期，而免租期是与租赁时间、租赁期限没有任何关系，本合同中也没有约定免租期与租赁期限有任何关系，因此不存在分摊免租期的问题；3、关于违约金的问题，按照双方的合同其违约金产生的基础是因解除合同，而本案中被告并没有因为刘敏迟延支付租金而解除合同，其最终收取了租金，另外就算有违约金其也过高，因按照其受到的损失计算，而本案中其损失为因延期而造成的资金利息，因此应按照迟延交付的资金利息来计算；4、关于租期8%的递增费用问题，双方没有合同约定，并且被告已经同意进行转让，其与新承租方如何签订合同与原告刘敏无关；5、关于商铺损害的问题，本案中刘敏并没有改变房屋的结构，其也没有致使房屋漏水；6、关于税费的问题，应按照法律规定由应税方承担，合同规定的刘敏承担的只是其自己应当承担的部分，因此该房屋的租赁税应当由被告承担。经审理查明，2016年10月7日原告刘敏（乙方）与被告吴基万（甲方）签订《商铺租赁合同》，该租赁合同约定的具体内容如下：1、乙方承租甲方位于成都高新区益州大道1999号“银泰城”8栋1楼8号、9号两间商铺；2、租赁期限从2016年10月7日至2021年11月16日止，其中含免租期40天，从2016年11月17日起计算租金，月租金19000元，前两年租金不变均为19000元/月，从第三年起租金在第二年基础上递增6%，第四年租金在第三年基础上递增7%，第五年租金在第四年基础上递增8%，至2021年11月16日止；3、租金支付方式为：按季度支付，即在每季度15日前向甲方支付下一季度三个月租金；4、签订合同当日乙方支付19000元作为履约保证金，合同到期后，乙方交清所有费用，凭最后一月交付票据，甲方无息退还保证金；5、物管费、水费、气费、税费、电话费及房产租赁税等其他费用由乙方支付，甲方不承担任何费用；6、乙方保证每月按时缴纳所有费用，不得拖欠，不得擅自改变租赁性质、用途及结构；7、乙方如要转租，经得甲方同意转让有效，甲方有权收取过户转让费及当年行情价的租金，由第三方支付。合同签订当日，被告向原告出具收条两份：一份载明收到原告租赁商铺押金19000元，另一份载明收到原告三个月租金57000元，同时注明2016年9月29日收定金10000元已于2016年10月7日抵租金。此后原告分别于2017年2月2日、2月27日、3月8日通过微信、支付宝、农商行等方式转账支付2017年2月17日至5月16日的租金共计57000元；2017年5月5日通过微信转账支付2017年5月17日至6月17日的租金19020元；2017年6月3日原告通过支付宝转账支付2016年6月16日至7月16日租金19000元。2017年6月12日，原告（转让甲方）与案外人吴小梅（转让乙方）签订《转让协议》，约定甲方将自己经营的案涉商铺转让给乙方经营，转让后所有设备、装修、装饰全部给乙方，除约定外的，所剩原料乙方照进货价清点给甲方，转让后，乙方代替甲方履行原有店铺合同中所规定条款，并按时缴纳租金，及水电、物管各项费用；转让费130000元签合同一并结清，乙方接手前的所有债权、债务由甲方负责，接手后的一切经营行为和产生的债权债务由乙方负责，被告以房东名义在该转让协议上签字确认。双方签订《终止合同》，约定双方的租赁合同终止，严格按照合同执行退还押金及房租。同日，2017年6月14日，被告向原告出具委托书一份，委托原告代办开具案涉商铺税票事宜，原告于2017年6月15日到税务局开具了2016年11月17日至2017年2月16日的增值税发票57000元，并交纳了4661.04的税费。此后原告要求被告退还租房押金、多缴纳的房屋租金以及代被告开具房屋租赁费增值税发票而支付的税费，被告认为与原告提前终止合同，应计算其免租期的租金；因原告提前终止合同，导致其与案外人签订的租期比原定租期减少半年，原告应将这半年预期的租金上浮收入的损失予以补偿，加上原告收取的商铺转让费亦应该支付，原告还应支付其费用，因此不同意退还原告多交纳的租金及押金。双方为此产生矛盾，原告诉至本院。被告在审理中提出反诉，要求原告支付装修免租期的租金、半年租金上浮部分的损失及商铺转让费，并承担其擅自改动房屋结构导致房屋漏水的损失。上述事实有当事人各方的陈述、租赁合同、终止合同、转让协议、收条、转账凭证、委托书、增值税发票、完税证明、税金刷卡单等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。本院认为，原被告双方在协商一致的前提下达成的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，该合同应为有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定履行义务。此后双方签订的《终止合同》是经协商后对租赁合同的解除达成的一致意见，该《终止合同》同样对双方具有约束力。原告按照约定支付了租金及履约保证金，有权要求被告在租赁合同解除后予以退还，且在双方解除租赁关系后，被告应当按照《终止合同》上的承诺退还原告多交纳的租金和履约保证金，并且应当承担因延迟退还给原告造成的资金利息的损失，因此对原告的此项请求本院予以支持。对于多交纳的租金金额，双方合同在2017年6月12日解除，原告的租金缴纳至7月16日，也即是原告多交了34天的租金，每月租金19000元，每年228000元，则34天的租金为228000/365*34=21238.36元。另外，原告诉请被告支付开具增值税发票而交纳的税费，因双方在租赁合同第五条中已经明确约定，房屋租赁税由原告支付，且该条约定并不违反法律禁止性规定，故对原告的该项请求本院不予支持；双方签订的《商铺租赁合同》及《终止合同》并未约定如提前解除合同，则应计算免租期间的租赁费及因租赁合同提前解除致使下一个租赁合同的租赁期限减少而造成的损失费用由原告承担，因此被告反诉要求原告支付免租期间的租赁费及因提前终止合同而减少租赁期半年的租金上浮损失的请求既没有事实依据也没有法律根据，本院不予支持。对于被告要求原告支付铺面转让费的反诉请求，因原告与案外人签订的转让合同中并未约定该转让费应当由原告支付被告，故该反诉请求本院也不予支持；其要求原告赔偿装修破坏案涉铺面的结构造成的损失，因未提供充分证据证实该损失是否实际存在以及是否因原告行为造成，也未提证据证明是否实际发生维修费，故对该主张本院也不予支持；关于被告请求原告延迟支付租金的行为违约，要求原告支付违约金的主张，因原告在租赁合同履行期间，确实存在延迟支付租金的情形，但被告在与原告签订《终止合同》时并未向原告主张违约责任，应视为对原告延迟支付租金的行为予以认可，因此对被告的该项主张本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴基万在判决书生效之日起三十日内返还原告房租费21238.36元、租房押金19000元，合计40238.10元，并自2017年6月15日起按照年利率5%的利息标准计算利息至上述款项返还清结之日止；二、驳回原告刘敏的其他诉讼请求；三、驳回被告吴基万的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取467元，原告刘敏负担48元，被告吴基万负担419元，反诉费减半收取1986元，由被告吴基万负担。（本诉费用原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 傅 弘二〇一七年十月三十一日书记员 韩亚群