江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初10412号原告：刘祥生，男，1956年4月12日出生，汉族，住江苏省常熟市。原告：姚琴，女，1958年1月31日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：陈靓（共同代理上述两原告），江苏华元民信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宏杰（共同代理上述两原告），江苏华元民信律师事务所律师。被告：常熟市城市经营投资有限公司，住所地江苏省常熟市海虞北路26号。法定代表人：钱瑞龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：严国军，国浩律师（苏州）事务所律师。原告刘祥生、姚琴与被告常熟市城市经营投资有限公司（以下简称常熟城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘祥生、姚琴委的共同托诉讼代理人陈靓、黄宏杰、被告常熟城投公司委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘祥生、姚琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2008年3月6日同原告签订的《房屋拆迁协议书》；2、判令被告赔偿原告违约金1000000元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原被告于2008年3月6日签订的《房屋拆迁协议书》；2、判令被告赔偿原告损失5759500元；3、判令被告支付原告违约金100万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年3月6日，原被告签订《房屋拆迁协议书》，约定采用等面积房屋产权调换方式，拆除原告所有的位于常熟市××大街××号，建筑面积为231.505平方米的房屋，双方对于新建房屋的样式作了详细约定，明确约定安置房屋建筑面积为228.96平方米，同时约定新房交付期限为一年。被告拆除原告房屋后，至今未能向原告交付房屋。原告认为：原被告签订的《房屋拆迁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应遵守并全面履行。被告至今未履行协议书约定的义务，原告有权要求被告承担继续履行、支付违约金等违约责任，若无法继续履行，被告应赔偿原告按照安置房屋面积计算的房屋价值损失、违约金等全部损失。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告常熟城投公司辩称：一、原被告于2008年3月6日签订房屋拆迁协议是事实，这个拆迁项目是为了锦江饭店地块改造工程需要实施的。根据我公司与常熟市虞山锦江饭店有限公司达成的协议，安置房是由锦江饭店负责建造提供的，由于锦江饭店未能按协议约定交付安置房屋，导致了我方也无法向原告等拆迁户提供安置房。二、从目前的状况来说，实际上协议约定的安置房短期内肯定无法交付，何时能够交付也是个未知数，只能够解除双方的拆迁协议。我方也愿意按照法律的规定承担相应的因无法交付安置房所产生的法律责任。本院经审理认定事实如下：被告常熟城投公司于2006年12月31日取得常熟市发改委常发改[2006]431号《关于虞山锦江饭店北侧地块整治工程项目的批复》，于2007年1月31日取得常熟市国土资源局常土前拨（2007）字第1号《关于常熟市城市经营投资有限公司前期拨用国有土地报告的批复》。2008年3月6日，被告常熟城投公司与原告刘祥生、姚琴（乙方）签订《房屋拆迁协议书》一份，载明：“根据城市总体规划和城市建设要求，因锦江饭店地块改造工程建设需要拆除乙方所有的房屋。现经甲乙双方协定，订立以下拆迁协议：一、房屋标的：被拆迁人房屋座落于北门××××号，建筑面积231.505平方米，房屋性质为非住宅商用房，产权为乙方所有。二、拆迁安置方式：1、等面积房屋产权调换方式：即甲方在原地块规划要求建造成与原房屋相等面积、相同朝向的房屋调换给乙方，并确保调换的房屋为非住宅商业用房。2、按规划要求：确定用于调换的新建房屋为全框架结构独立水电的联排独立式三层楼，开间为7.2米，进深为10.6米，层高一层4.5米，二层3.9米，三层3.9米，建筑面积约228.96平方米。（详见附图，实际面积以实测为准，建筑结构图需经乙方审定认可）。3、调换房屋的经济结算：（1）被拆迁房原面积部分不再结算差价。（2）安置房少于或多于原拆迁房屋拆迁房面积，采用货币安置方式，按建筑面积每平方米元结算。（3）新房由甲方负责为乙方办理相关权证，乙方不负担任何办理权证所涉及的相关费用。三、房屋拆迁补偿：1、装修补偿：甲乙双方共同委托房屋评估中介机构对房屋装修部分（含水、电、通讯等）按实评估，甲方按评估值支付乙方。2、租金损失补偿：自乙方与甲方至签约之日起甲方将新房交给乙方的期限约定为一年，并加180天作为新房装修期，这一期间，甲方按乙方现有出租金额标准，对乙方补偿租金损失，并在协议签订后一周内一次性支付乙方。如甲方新房交付期限超过一年，超期后租金按每年40万元（肆拾万元整）标准支付（现有租金贰拾万零贰仟元整/年）。3、搭建物及走道损失补偿：对乙方自行搭建部分，按评估市值结算，对原房屋后院走道按面积一次性补偿68175元（陆万捌仟壹佰柒拾伍元整）。四、权利和义务：1、甲方的拆迁应具有合法性，并向乙方提供相关拆迁法律文书及相关部门审批手续复印件。如法定手续不全，由此而引起的法律责任则由甲方承担。2、乙方必须确保该房屋权属合法，使用关系清楚，并向甲方提交房屋产权证、土地证复印件，以及租户的租户协议复印件。如由于产权不清而引起的纠纷，均由乙方负责。3、甲方负责租户的退租，并对租户的退租进行补偿以及装修补偿。五、双方约定：双方约定，如一方不履行本协议，或在执行过程中发生违约，可以在当地人民法院通过法律途径解决，并支付违约金100万元（壹佰万元整）。六、附件的平面、立面图是本协议的重要组成部分。七、本协议一式四份，甲、乙双方各执贰份，双方签字之日生效。”此后，协议约定的北门××××号房屋被拆除，常熟城投公司履行了协议约定的装修补偿、房屋后院走道补偿等义务，但至今未能按协议约定向刘祥生、姚琴交付安置房。2011年5月3日，被告常熟城投公司（乙方）与案外人常熟市虞山锦江饭店有限公司（甲方，以下简称锦江饭店）签订《协议书》，载明锦江饭店因改造需要拆除酒店周边房屋，为此委托常熟城投公司对改造区域内的房屋进行拆迁的补偿安置。协议第一条约定，甲方对乙方为甲方改造需要所进行的房屋拆迁所签订的补偿安置协议予以认可，并按照乙方实际发生的经济支出及双方的约定与乙方办理结算事宜。第二条约定，改造地块中原有商业店面被拆迁人共五户，分别为穆永祥户、姚芳与姚诚户、缪俊琪户、陈培民户、刘祥生户，乙方以自己或友信公司的名义与其签订了房屋拆迁协议书，甲方对协议内容予以认可并按协议内容执行。协议第三条约定，在拆迁补偿安置中，陈培民户选择了乙方所有的位于东胜街××、××号、××、××房屋与其原有房屋进行产权调换，故在甲方改造地块中新建的提供给陈培民户的新建商业房屋产权归乙方所有。甲方交付房屋后，由评估机构对该处房屋与已经安置给陈培民户的东胜街等房屋分别进行评估，如东胜街房屋价值高于甲方置换给乙方北门大街的房屋价值，则由甲方按差价补偿给乙方。协议第四条约定，穆永祥户、姚芳与姚诚户、缪俊琪户、刘祥生等户对改造地块的安置房屋提出如下要求：1、水电独立；2、污水管接通；3、楼梯预留洞口；4、双山墙设计；5、房屋内设置的消防设施须不影响以后的经营使用。对被拆迁户提出的设计建设要求，甲方全部予以接受，在变更图纸后听取被拆迁户的意见，并将设计图纸确认盖章后提供给乙方及上述被拆迁户。另查明：涉案拆迁地块另有拆迁户穆永祥，曾于2016年4月20日向本院提起(2016)苏0581民初4343号一案诉讼，起诉常熟城投公司、常熟市友信房屋拆迁有限公司，要求两被告赔偿房屋拆迁补偿款7875635.56元，承担逾期交付违约金1000000元，补偿原联排独立门面房与现有评估房屋的差价2110108元，承担诉讼费及其他所产生的一切费用。该案件审理中，根据穆永祥申请，本院依法委托江苏君盛土地房地产评估造价咨询有限公司对案涉有关房屋的价值进行了评估，该评估机构于2016年9月29日出具江苏君盛房评（2016）第0705013号房地产司法鉴定估价报告，评估意见为：1.按照2011年2月22日图纸样式以及2011年5月3日锦江饭店与常熟城投公司签订的《协议书》第四项载明的要求（从整体结构中分割成联排房屋）评估穆永祥应取得房屋单位建筑面积价值22464.01元/平方米；2.对第1项中房屋现有价值与按照2007年9月30日穆永祥与常熟市友信房屋拆迁有限公司签订的《房屋拆迁协议书》第二项载明的拆迁房屋要求及附件一层平面图中穆永祥应取得房屋（原被告均在图纸上签字盖章）的房屋样式（独立联排结构）现有价值之间的差价的单位建筑面积价值2691.04元/平方米。本案审理中，原被告均认可该司法鉴定意见，认为本案拆迁房屋及安置房屋状况均与穆永祥案相同，同意该鉴定意见确定的房屋单价适用于本案。审理中，1、原被告经协商一致确认2008年3月6日的《房屋拆迁协议书》无法继续履行，同意并确认该拆迁协议于2017年9月25日解除；双方同意按照协议约定的安置房屋面积228.96平方米作为计算原告损失的面积基数。双方明确除该份协议外，未签订其他书面协议。双方另表示被告已经支付原告租金损失至2018年3月7日，对于可能存在的多付租金问题不需要在本案中处理。2、关于房屋设计样式变更问题，双方表示没有明确的确认及签订协议，2011年房屋样式变更时听取了原告等拆迁户有关房屋样式的具体意见。3、关于房屋目前的建造情况，被告表示锦江饭店在建设中图纸变了几变，现在的建造式样与在行政部门备案的也不一样。目前也无法领证，要等违章违法事宜处理完毕，房屋框架建好了，建成的房屋可能与2011年设计变更后的房屋也有变化。以上事实，有房屋拆迁协议书、协议书、房地产司法鉴定估价报告、批复、当事人陈述及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原被告签订的《房屋拆迁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应遵守并全面履行。该拆迁协议签订后，原告已及时履行合同义务，但被告迟延履行合同主要义务，至今未能向原告交付协议确定的安置房屋，致使合同目的无法实现。审理中双方一致协商同意解除该协议，不违反相关法律规定，本院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告明确无法继续履行原告拆迁协议，无法交付安置房，合同解除的原因在于被告，应对原告承担损失赔偿责任。原告起诉要求被告赔偿安置房屋现有市场价值损失，系请求被告对未能交付的拆迁协议约定安置房作同价值的货币补偿，于法有据，本院予以认定。协议履行过程中，安置房屋的设计进行了变更，但无证据反映原告放弃了相应房屋价值差额部分的权益，因此，安置房价值的单位建筑面积单价应按照(2016)苏0581民初4343号案件司法鉴定意见确定为25155.05元/平方米，故安置房现有价值应计5759500元（228.96平方米×25155.05元/平方米）。原告诉请主张的安置房折价款损失5759500元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张违约金100万元，符合双方协议约定，协议因被告违约而解除，原告有权主张继续适用违约金条款，被告亦未主张并证明该违约金过分高于违约造成的损失，故本院予以支持。被告抗辩所提锦江饭店未能按其承诺建造符合安置要求的房屋导致其无法向原告交付房屋应承担赔偿责任的意见，系被告与锦江饭店之间的法律关系，基于合同相对性，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告刘祥生、姚琴与被告常熟市城市经营投资有限公司于2008年3月6日签订的《房屋拆迁协议书》于2017年9月25日解除。二、被告常熟市城市经营投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘祥生、姚琴人民币5759500元，并支付违约金人民币100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取29558元，由被告常熟市城市经营投资有限公司负担（原告同意其预交的案件诉讼费29558元由被告向其直接支付，于本判决生效之日起十日内履行，本院不再另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  高少波二〇一七年十月十九日书记员  缪译皆