湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂13民终573号上诉人（原审原告）：方俊，男，1960年10月5日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人（原审原告）：张国英，女，1961年3月15日出生，汉族，住随州市曾都区。系方俊之妻。两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘安喜，随州市曾都区曾都法律服务所法律工作者。代理权限：参加诉讼，代签代收法律文书。被上诉人（原审被告）：方钢，男，1974年7月21日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审被告）：王贵菊，女，1971年11月4日出生，汉族，住随州市曾都区。系方钢之妻。上诉人方俊、张国英因与被上诉人方钢、王贵菊合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2016）鄂1303民初1294号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月21日作出（2016）鄂13民终715号民事裁定书，撤销原判，发回重审。随州市曾都区人民法院重审后，于2017年6月5日作出（2017）鄂1303民初1001号民事判决。方俊、张国英不服，再次向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张国英及其委托诉讼代理人刘安喜，被上诉人方钢、王贵菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方俊、张国英上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决未查明事实。1、未查明建房出资情况的事实；2、未查明南郊派出所并未调解建房纠纷的事实；3、未查明2015年10月1日全国并未取消户口性质的事实。二、原审判决曲解了上诉人的诉讼理由。三、原审判决认定事实和判决内容错误。方钢、王贵菊辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。方俊、张国英向一审法院起诉请求：确认方俊、张国英与方钢、王贵菊2001年5月7日签订的《建房协议书》、2015年7月29日签订的《协议书》和《赠与合同》无效，判令双方返还财产，由方钢、王贵菊负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1995年，方俊、张国英将户籍从殷店镇迁至曾都区南郊办事处马家榨居委会一组，并办理缴纳农村建房及用地的各项手续费用3000元。2001年5月7日，方俊（甲方）与方钢（乙方）签订《建房协议书》，主要内容：甲方于1995年出资3000元在南郊马家榨村办理了房屋用地手续，现马家榨村通知建房并要求补交建房土地费用10000元，甲方因资金紧张，由乙方办理补交10000元费用，并享受地籍产权一半的权利，具体建房费用双方平摊，房屋一层甲、乙各一半，二层由乙方居住，三层由甲方居住，三层以上双方共有；装修费用各自承担，房屋建成后，在城建办理正式证件时，甲乙双方各办一半；楼梯双方共用。随后，方钢向原马家榨村补交建房土地款10000元。2002年，双方动工建房，方俊出资6500元将一楼房屋地基完成后称无钱再未参与建房，方钢、王贵菊出资将房屋两间两层建成（第三层房屋未建），并于2005年1月装修完毕居住至今。2011年7月27日，方俊向随州市国土资源局城区分局申请办理了《土地使用权证》，证号为：随集用（2011B）第4895号，地类，住宅用地，使用面积110.6平方米。2015年7月27日，双方因房屋权属发生纠纷并报警，经南郊派出所调解，双方于2015年7月27日达成如下调解协议：甲方（方俊、张国英）位于随州市××马××面积为110.6平方米的土地，土地使用权证号为随集用（2011B）第4895号，该土地与邻居张文银相邻的一楼一间归甲方所有，二楼和一楼与费大金相邻的归乙方（方钢、王贵菊）所有。2015年7月29日，方俊、张国英（赠与人）与方钢（受赠与人）签订《赠与合同》，内容：1、赠与人自愿将110.6平方米土地中的一半所有权和使用权无偿赠与给受赠与人方钢一人所有；2、受赠与人方钢自愿接受赠与人上述土地的赠与；3、该赠与合同自赠与人与受赠与人到房产部门和土地管理部门办理变更登记手续之日起生效。并于同日就《赠与合同》到随州市××都区公证处进行了公证，公证处出具了（2015）鄂曾都证字第2795号《公证书》。2015年6月3日，方钢将户籍从随州市××都区西城办事处沿河大道周家台子（三组）迁移至随州市××办事处马××组，户口性质为非农业；2015年10月1日全国统一取消户口性质的规定，统称为居民。为此，方俊、张国英于2016年5月25日诉至法院。一审法院认为，关于对双方之间签订的《建房协议书》、《协议书》效力的认定。方俊、张国英认为，上述二份协议，违反国务院“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，应属无效。方钢、王贵菊认为，协议是双方真实意思表示，并已实际履行，属有效协议。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，协议的内容是双方协商一致，方钢、王贵菊在方俊、张国英的宅基地范围内，与方俊、张国英合伙建房居住，并对宅基地的土地使用权作出明确约定，而非宅基地买卖。故协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议自成立时生效。关于对双方之间签订的《赠与合同》效力的认定。方俊、张国认为，赠与合同是在方钢用刀逼迫下签订的，合同无效。方钢、王贵菊认为，赠与合同是双方真实意思表示，合法有效。方俊、张国英对其主张未向法院提交证据证明，不予采信。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，赠与合同第三条约定：“该赠与合同自赠与人和受赠与人到房产部门和土地管理部门办理变更登记手续之日起生效”。至今，双方均未到相关部门办理变更登记手续，故《赠与合同》所附条件没有发生，该《赠与合同》没有生效。综上所述，方俊、张国英要求确认双方之间签订的《建房协议书》、《协议书》、《赠与合同》无效的诉讼请求，与查明的案件事实不符，其诉讼请求不能成立，法院不予支持；方俊、张国英要求方钢、王贵菊返还财产的诉讼请求，因无合同无效法律事实发生，其诉讼请求不能成立，法院不予支持。本案经合议庭评议并报请原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回方俊、张国英的诉讼请求。一审案件受理费300元，由方俊、张国英负担。二审中，上诉人方俊、张国英提交了一份新证据，即2017年2月9日的《法制日报》一份。证明目的：1999年后城镇居民使用宅基地不予登记，证明被上诉人违法使用宅基地建房。被上诉人方钢、王贵菊提交了如下新证据：证据1、张国英出具的收条；证据2、方钢汇给方昭（方俊之子）的1000元汇款单；证明目的：方俊从方钢家支出钱款的事实。证据3、苏爱明出具的支款条，银行业务回单；证据4、苏功发出具的支条，方钢出具的欠条；证明目的：涉案房屋是由方钢出资建造的；证据5、已经生效的（2016）鄂1303民初1548号民事判决书；证明目的：方俊向方钢施暴的事实；证据6、被上诉人的户口簿复印件。证明目的：国家取消农业及非农业户口的事实。证据7、拆迁通知及房屋评估表；证明目的：村委会认可涉案房屋方钢拥有三间房；证据8、记帐本；证明目的：当时出资建房的情况；证据9、证人李某出具的证明；证明目的：涉案房屋的出资建房情况。本院为查清本案事实，在随州市公安局南郊派出所依法调取了方钢的入户申请书，经庭审质证，被上诉人对上诉人提交的该份证据的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的；上诉人对被上诉人提交的证据发表如下质证意见：证据1是真实的，但与本案无关；证据2是不真实的，该款已退回了，且与本案无关；证据3、4的真实性无法确认，且与本案无关；证据5是真实的；证据6真实性无法确定，记载的内容是非农户口是不合法的；证据7是真实的，但不能达到其证明目的，涉案房屋有争议应属于上诉人的；证据8是单方记录，不能作为证据使用，无双方签字；证据9是不真实的。上诉人与被上诉人对本院调取证据的真实性无异议。对上述证据，本院认为，上诉人提交的该份证据，对其真实性双方虽无异议，但该证据仅是报纸刊登的一篇文章，并非法律法规，并不能达到其证明目的，本院依法不予采信；对被上诉人提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5与本案无关联性，不能达到其证明目的，依法不予采信；证据6属于公安机关依法核发的户口簿，本院依法予以采信；证据7仅是房屋评估明细表，并不能证明房屋权属；证据8系单方记录，无双方签字确认，不能采信；证据9的证人未出庭作证，其真实性无法核实，依法不予采信。本院调取证据的真实性双方均无异议，本院依法予以采信。经审理查明，原判除认定2015年10月1日全国统一取消户口性质有误外，认定的其他事实属实。另查明：2015年，方钢申请将其户口从随州市西城办事处沿河大道迁往现住所地随州市南郊马家榨居委会七组97号，同年6月2日，该居委会盖章同意迁入。根据随州市公安局南郊派出所2017年3月2日签发的居民户口簿显示：户主为方钢，户别为家庭户，户号为1174624，住址为随州市××办事处马××号。本院认为，本案的争议焦点为涉案的《建房协议书》、《协议书》和《赠与合同》是否有效？若无效，双方是否应当互相返还？本案中，上诉人与被上诉人所签订的上述三份协议，虽然系双方当事人的真实意思表示，但因涉案房屋土地属于集体土地性质，上述协议的内容均包含对农村宅基地使用权的转让。根据我国相关法律法规的规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，虽然方钢将其户口已迁往马家榨居委会（仍为非农业户口），但其并未向法院提交证据证明其已具备马家榨居委会的集体经济组织成员身份，故双方当事人签订的上述三份协议因违反法律的强制性规定而无效。上诉人认为涉案合同无效的上诉理由成立，本院依法予以采纳。对于无效合同的处理，一般原则是应当各自返还所得的利益，但本案的房屋土地转让具有其特殊性，一方面，三份协议均是双方当事人的真实意思表示，方俊一方虽提出《协议书》和《赠与合同》是在被胁迫的情况下签订的，但其在一审、二审期间均未提交证据证明。双方经过自愿协商后已书面约定了对涉案房屋的归属，方俊一方作为原宅基地的使用权人，其转让房产行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示，任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人的意思表示，方俊一方因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，同时对涉案房屋占有使用的约定也符合本案的客观情况（与邻居张文银相邻的一楼一间归方俊、张国英所有，二楼和一楼与费大金相邻的归方钢、王贵菊所有），但方俊一方又向法院起诉，违反了诚实信用原则，不应得到提倡；另一方面，我国现有的政策规定，农村居民宅基地使用权并非独立存在，而是依附于房屋形成的一项地权，农村房屋出让后，房屋所有权人即丧失了房屋所占土地的宅基地使用权，而宅基地合法使用权人失去使用权后的土地使用权仍应归原集体经济组织所享有，方钢、王贵菊虽不能合法享有宅基地使用权，但其对房屋享有权利，本院确定上述合同无效的理由并非房屋转让无效，而是因房屋所占用的宅基地使用权不能私下转让而无效，对方钢、王贵菊自建房屋占用土地的使用权应由村集体经济组织处置。方俊、张国英要求返还房屋的诉讼请求缺乏依据，客观上方钢、王贵菊自己出资建筑房屋从2005年建成后居住至今（且方钢已将户口迁至该居委会），房屋返还将导致其居无定所，故对方俊、张国英要求返还房屋的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，依法予以支持；原判认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初1001号民事判决。二、方俊、张国英与方钢、王贵菊签订的《建房协议书》、《协议书》和《赠与合同》无效。三、驳回方俊、张国英的其他诉讼请求。二审案件受理费300元，由方俊、张国英负担。本判决为终审判决。审判长  徐纯清审判员  孙 峻审判员  王 耀二〇一七年十月二十三日书记员  万 玲