重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第05476号上诉人（原审原告）吴清健。委托代理人谢远游，重庆新源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市永川区昌盛连锁大药房，住所地重庆市永川区玉屏路***号。负责人周环宇，总经理。委托代理人苟亿强，重庆进明律师事务所律师。上诉人吴清健因与被上诉人重庆市永川区昌盛连锁大药房房屋买卖合同纠纷一案，不服永川区人民法院（2014）永法民初字第07367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：重庆市永川区昌盛连锁大药房的前身为原永川县永昌镇医药商店，该店下设永川县药品经营部。1986年8月20日，原永川县永昌镇医药商店与重庆市永川县房屋开发建设公司永川公司签订《商品房销售合同》，约定原永川县永昌镇医药商店为了解决本单位职工住房，向重庆市永川县房屋开发建设公司永川公司购买位于永川县××6-1（建筑面积68.6824平方米）、6-2（建筑面积56.544平方米）、6-3（建筑面积65.373平方米）、7-1（建筑面积68.6824平方米）、7-2（建筑面积56.544平方米）、7-3（建筑面积65.373平方米）商品住宅六套；价格为6-1、6-2、6-3每平方米价格210元，7-1、7-2、7-3每平方米价格200元，购房总金额为78189元��原永川县永昌镇医药商店于1986年8月31日前支付18189元，1986年12月31日前支付20000元，其余40000元于1987年12月31日前付清……；从原永川县永昌镇医药商店付清房款起，该商品房产权归原永川县永昌镇医药商店所有，由原永川县永昌镇医药商店自行管理、维修、使用或转租、转卖、转让；重庆市永川县房屋开发建设公司永川公司所售房屋，保证水、电通（本户所用的水表、电表由原永川县永昌镇医药商店负责）。后原永川县永昌镇医药商店按约支付了购房款。1986年9月19日，吴清健向原永川县永昌镇医药商店交纳4400元，原永川县永昌镇医药商店向吴清健出具收条一张，载明“今收到吴清健交来住房投资款肆仟肆佰元，注（其中的叁仟元交来日1986年8月22日，剩余壹仟肆佰元交来日1986年8月31日）此证永川药品经营部1986年9月19日同意居住。”。永川药品经营部在收条上加盖了公章。吴清健随后搬入永川县永昌镇五板桥7-2号房屋居住至今，期间，吴清健自行出资安装了水、电、气一户一表，并对房屋进行了装修。1992年5月18日，吴清健称原收条丢失要求王泽洁重新出具收据，原永川县药品经营部向吴清健出具现金收入凭证，载明补吴清健积资款4400元（原来的票已作废）。2014年6月27日，重庆市永川区昌盛连锁大药房与杨光强签订房屋买卖合同，重庆市永川区昌盛连锁大药房将前述吴清健所居住房屋一套出卖与杨光强。2014年7月4日，杨光强办理了该房屋的过户登记手续，205房地证2014字第21××05号房地产权证确认该房屋系杨光强所有。2014年9月16日，杨光强向本院起诉要求吴清健搬离该房屋。本院于2014年10月31日作出（2014）永法民初字第06183号民事判决书，判决吴清健于判决生效后15日内搬离该住房，并将该住房交付给杨光强。吴清健不服并提出上诉，但之后撤回上诉。2015年2月26日，重庆市第五中级人民法院作出（2015）渝五中法民终字第00020号民事裁定，准许上诉人吴清健撤回上诉。2014年12月24日，重庆市永川区昌盛连锁大药房起诉要求吴清健支付1996年9月19日至2014年9月16日的房屋租金52400元。2015年1月23日，本院作出（2015）永法民初字第00239号民事判决书，认定重庆市永川区昌盛连锁大药房主张的租金4400元在外形式上表现为“住房投资款”、“积资款”，不符合租金的法律特征，且从本案查明的事实看，重庆市永川区昌盛连锁大药房并未对吴清健居住使用的房屋租赁期限、租金登记、支付期限和方式达成合意，本院亦无法推断双方之间形成了租赁合同关系，故判决驳回重庆市永川区昌盛连锁大药房的诉讼请求。该判决后双方均未提出上诉，该判决书已经发生法律效力。吴清健一审起诉称，重庆市永川区昌盛连锁大药房的前身系永川县药品经营部。1986年永川县药品经营部集资购买了位于永川县玉屏路133号的住房6套，其单位负责人王泽洁让吴清健出资4400元购房一套，吴清健同意后于1986年8月22日、8月31日两次交给永川县药品经营部现金3000元、1400元，永川县药品经营部收款后出具收条一张，注明收到住房投资款4400元，并同意吴清健居住。吴清健接受其中7-2号集资房后自行出资进行了装修，并安装了水、电、气、闭路的一户一表，但吴清健要求重庆市永川区昌盛连锁大药房办理房产证，重庆市永川区昌盛连锁大药房却拖延不办。2014年9月10日，法院通知吴清健领取传票时其才得知重庆市永川区昌盛连锁大药房已将吴清健居住的房屋出卖与他人。吴清健出资购买的房屋属吴清健所有，重庆市永川区昌盛连锁大药房未通知吴清健擅��处置吴清健的房产应赔偿吴清健的损失，故起诉要求重庆市永川区昌盛连锁大药房赔偿该房屋价款190000元、水、电、气、闭路安装费7000元，装修费20000元，共计217000元。重庆市永川区昌盛连锁大药房一审答辩称：重庆市永川区昌盛连锁大药房的前身系永川县永昌镇医药商店，该商店下设永川县药品经营部，1986年该经营部为解决职工住房在永川县玉屏路133号集资建房6套，王泽洁系经营部的负责人，亦系吴清健的亲戚；吴清健原在永川城区租房居住，1986年王泽洁将前述7-2号集资建房出租与吴清健居住五年，吴清健一次性交纳租金4400元，经营部出具的收据并未写明该款为购房款；2012年吴清健未在该房居住，将该房屋出租给他人，2014年重庆市永川区昌盛连锁大药房才将该房出卖与他人，吴清健诉称该房屋产权属吴清健所有的理由不能成立，请求驳回吴清健的���讼请求。一审法院认为，吴清健诉称的理由在于重庆市永川区昌盛连锁大药房曾将本案讼争房屋出卖与吴清健，重庆市永川区昌盛连锁大药房为之否认，吴清健因而应举证证明其与重庆市永川区昌盛连锁大药房之间形成了房屋买卖合同关系。审理中，吴清健仅举示了重庆市永川区昌盛连锁大药房前身单位的收条及其安装水、电、气、闭路等设施的发票，以此反推双方具有买卖合同关系。但重庆市永川区昌盛连锁大药房前身单位的收条仅能证明重庆市永川区昌盛连锁大药房前身单位收取了吴清健4400元住房投资款或积资款，并不能明确判定房屋买卖价款。按社会常理推断，重庆市永川区昌盛连锁大药房前身单位以200元每平方米的价格购进房屋，又以低于一半多的价格出售给本单位职工以外的人，难以正常思维考量。吴清健以办理水、电、气、闭路设施的发��来证明其对讼争房屋具有产权更与法律规定不符，因而吴清健主张的房屋买卖事实真伪不明，不能认定原、重庆市永川区昌盛连锁大药房双方形成了房屋买卖合同关系。从查明的事实看，吴清健曾出资4400元使用讼争房屋多年，虽然生效判决书以驳回重庆市永川区昌盛连锁大药房要求吴清健交纳租金的请求，也不能认定双方曾经形成了房屋租赁合同关系，但从价值判断来看，吴清健无论出于何种原因使用讼争房屋，基于等价有偿和诚实信用原则，都应支付房屋占用使用费用等合理对价。从常理分析，吴清健所支付的4400元包含有使用费用，如以使用这么多年的时间看，双方的利益未明显失衡。本着尊重历史既成事实的态度，司法也不宜予以矫正。至于双方为此是否形成其他法律关系，本案审理中亦未为之举证或诉辩，不作判断。综上，吴清健的请求请求不符合法律规定，该院不予支持。重庆市永川区昌盛连锁大药房辩称双方未形成房屋买卖合同关系的理由成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴清健的诉讼请求。案件受理费已减半收取2280元，由吴清健负担。吴清健不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人赔偿卖房款以及水电气户头费7000元，装修费20000元，共计217000元。一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审认定事实错误。诉争房屋由上诉人支付被上诉人积资款或者投资款4400元，住了30多年，双方之间不是租赁关系也不是买卖关系，明显不是借用关系。按照物权法的规定，只有买卖关系，一审却不予认定。被上诉人与开发公司的合同价格为200元每平方米，房屋价格为10000元左右，被上诉人卖给职工的价格为2000元，而卖给上诉人的价格为4400元，比单位职工多出2400元，法律并未禁止比原价低的买卖关系。即使按照投资款项的比例，上诉人投资4400元，也应该享受50%左右的权利，上诉人投入了水电气的户头费，还有装修费20000元。一审中刘泽富、刘泽明证明，上诉人为购房的6人之一，一审法院却无视证人的证言。二、一审判决没有法律依据，以常理推定双方之间没有买卖关系，在85年、86年的历史条件下，投资款就是购房款，民法通则是86年有，合同法97年才实施，大多数人之间也没有购房合同，为何双方要有购房合同，一审不尊重这些历史事实。重庆市永川区昌盛连锁大药房答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。上诉人主张与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，举示了被上诉人出具的收条，而收条内容只能证明被上诉人收取4400元住房投资款，以及同意上诉人居住的事实，较之于被上诉人出具给购房职工的收条内容，上诉人举示的收条中并没有“购房”二字，而上诉人装修涉诉房屋，安装水电气表等事实也不能证明双方之间存在房屋买卖合同关系。根据上述法律的规定，证明双方存在买卖合同关系的举证责任在上诉人，而上诉人并未举示充分的证据加以证明。故上诉人认为双方存在房屋买卖合同关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4560元，由吴清健负担。本判决为终审判决。审 判 长 申  威代理审判员 陈  杨代理审判员 岳��林二〇一五年十一月五日书 记 员 徐 一 佳