安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0403民初453号原告：张胜利，男，1971年6月29日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。原告：裔芳，女，1976年11月20日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：孙巷，安徽郢都律师事务所律师。被告：安徽海沃投资置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖南路金色大地1-2层，统一社会信用代码91340400799849952R。法定代表人：黄明首，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏瑜瑜，福建���隆律师事务所律师。原告张胜利、裔芳与被告安徽海沃投资置业有限公司（以下简称海沃公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月28日、5月25日公开开庭进行了审理。原告张胜利、裔芳共同的委托诉讼代理人孙巷、被告海沃公司的委托诉讼代理人苏瑜瑜到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告张胜利、裔芳于2017年2月12日向本院提出财产保全的申请，要求对被告海沃公司名下位于安徽省淮南市田家庵区龙湖路海沃世贸商城商业-204号房产进行保全并提供担保，本院经审查于2017年2月15日裁定对上述房产进行查封。本案现已审理终结。张胜利、裔芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金341745元（3338610元×6%×1.3÷365天×479天＝341745元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。2017年2月13日，张胜利、裔芳变更诉讼请求为：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金300000云和逾期办理房屋权属证书违约金341745元；2.本案的诉讼费用由被告承担。后张胜利、裔芳于开庭审理时，再次将诉讼请求变更为：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金341745元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：海沃公司将负1层到5层商铺划分成平方不等的格子对外销售，原告和被告于2013年4月20日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于田家庵区××路海××商城商业××号商铺，房屋总价款3338610元，原告按照约定付清购房款。合同第八条约定,被告应当在2013年12月30日前，商品房验收合格交付给原告使用；合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内(即2014年3月30日)将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告不能在规定期限���取得房地产权属证书的，双方协商解决处理。原告直到2015年7月24日才取得房屋权属证书，被告办证违约长达479天；原告根据《最高院关于审理商品房合同纠纷司法解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得商品房权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。原告认为被告违约，应该承担违约责任，此事经协商未果诉至贵院，请求人民法院依法裁判，以维护原告的合法权益。海沃公司辩称，对原告诉求的逾期交房问题，1.根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合��条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如果施工中遇到重大异常困难或重大技术问题及其他非可控制的原因导致工程延期、政府行为、日降雨量10MM以上、雪风六级以上（含六级）及其他自然灾害、停水停电导致工程延期的，交房时间顺延。”而答辩人具备法定及合同约定交房条件的时间2014年7月20日，据此2013年12月30日至2014年7月20日这段时间内遇到合同约定可导致工程延期的原因均应顺延。2.诉争房屋于2014年7月10日竣工，自2014年7月10日至2014年7月20日期间，答辩人已通过电话方式、邮寄送达、报纸公告方式通知原告前来领取《交房通知书》以便准备所需携带交房资料及预交有关税费，原告正是收到《交房通知书》才于2014年7月20日前往被告处预缴相应税费、办证费用，答辩人根据原告所缴纳的费用开具了相应的收款收据。据此，答辩人已经履行交房通知，否则原告不会知道应当于2014年7月20日前来预缴相关费用，后续原告未及时办理房屋交接手续应由其自行承担责任，与答辩人无关。3.原告诉求逾期交房，并要求答辩人承担违约责任已过诉讼时效。逾期交房属于违约行为，应当适用违约之债的法律规则，因此逾期交房的诉讼时效应当自违约行为发生之日的次日开始计算诉讼时效。最高人民法院民一庭对逾期交房问题的意见为“如果房屋具备法定交付条件，诉讼时效应当从合同约定的交付期限届满之日起计算；如果不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。”而商品房经验收合格唯一有效的法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。诉争房屋于2014年12月10日经验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案证》，因此诉讼时效从2014年12月10日开始起算，而原告于2017年2月13日才��更诉讼请求，已经远远超过两年诉讼时效规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》复印件一份，被告对其真实性无异议，合同约定出卖人应当在2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，并对逾期交房的违约责任进行了约定，对上述事实本院依法予以确认。2.原告提交的国税发【2006】173号文件复印件一份、《不动产发票》复印件四份，文件载明“从2007年2月1日起，凡销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印证的《不动产发票》”，《不动产发票》写明不动产金额合计为3338610元，且被告对其真实性无异议，对上述内容，本院依法予以确认。3.原告提交的房产证复印件一份，被告对该证据真实性无异议，载明房地产权利人张胜利、裔芳，登记时间2015年7月24日等内容，本院依法予以确认。4.被告提交的收款收据复印件两份，载明代收契税、维修基金、办证费、金额等内容，本院经审查对张胜利、裔芳分别于2014年7月20日、2015年5月21日交纳相关费用的事实予以确认，但对被告由此认为已履行交房通知义务的证明观点，因无充分证据予以证明，本院依法不予确认。5.被告提交的交房公告报纸两份，本院经审查对海沃公司于2014年7月17日在淮河早报及淮南日报刊登交房公告的事实依法予以确认。6.被告提交的《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》复印件各一份，该证据写明“备案意见该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全。备案机关处理意见：同意备案2014年12月10日”等内容，本院依法予以确认。7.被告��交的《所有权初始登记证明》一份，该证据载明“房屋所有权人安徽海沃投资置业有限公司、登记时间2014年12月25日”等内容，本院依法予以确认。8.被告提交的《委托经营管理合同》复印件各一份，原告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，合同约定标的经营商家的经营期限在该商铺竣工验收合格交付后，自2014年5月31日起至2019年5月31日止，共五年，双方明确从约定研磨时光经营期限开始之日起双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务，委托期内前三年即2014年5月31日至2017年5月31日按照300元/月/平米计算租金等内容，对上述事实本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海沃世贸商城由海沃公司开发建设，2013年4月20日，张胜利、裔芳与海沃公司签订《商品房买卖合同》，购买海沃世贸商城1层1×��号房。合同约定：第八条交付期限出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的；因政府行为（如政府通知停工或者因交通管制等造成无法施工，政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制等造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量10㎜以上降雨、雪、风六级以上（含六级）及其他自然灾害、停水或停电导致工程延期（具体以政府文件、气象资料、高考相关规定、水电部门的通知为准），交房时间顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任1.（1）逾期不超过90日，���本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。另，合同附件合同补充协议中约定，鉴于该商铺作为海沃世贸商城组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，各商铺须并入商城统一经营管理，因此买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，同意与淮南市港汇商业管理有限公司（以下简称港汇公司）签订《委托经营管理合同》；本合同一经签订，买受人名称不得变更，本合同第一页中，买受人承诺所注明的联系方式（联系人、地址、电话等）为有效联系方式，出卖人按此方式发出的所有通知，视为买受人均已收到等内容。2014年5月29日，裔芳按照《商品房买卖合同》的约定，与港汇公司签订《委托经营管理合同》，约定：“甲方：裔芳乙方：港汇公司一、委托标的1.标的物：位于安徽省淮南市龙湖路与舜耕路交汇处的海沃·世贸商城内，所购置的商铺为1层1××号，商铺总价为3338610元。建筑面积为49.83平方米（最终面积以政府实测为准）。2.标的经营商家：研磨时光。三、标的经营商家的经营期限在该商铺竣工验收合格交付后，自2014年5月31日起至2019年5月31日止，共五年（每满一年称一个经营年度）。双方明确从约定研磨时光经营期限开始之日起，双��开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。四、经营收入的支出和分配方式2.甲方所得经营利益（即标的商家的经营租金）按以下约定方式分配：委托期内前三年（即2014年5月31日起，至2017年5月31日止）。前三年期间，按照300元/月/平米计算租金，由乙方向甲方支付，双方在每一个经营季度(三个月)届满后15个工作日内进行上一经营季度的利益分配，相应税费甲乙双方各自承担”等内容。2014年7月17日，海沃公司分别在淮河早报及淮南日报刊登《海沃世贸商城》交房公告，载明：“尊敬的海沃世贸商城业主：您所购买由我公司开发建设的《海沃世贸商城》住宅和商铺，经相关政府部门验收合格，具备交房条件，将于2014年7月20日正式办理交房手续”等内容。2014年12月10日，淮南市建设工程质量监督站同意海沃世贸商城竣工验收备案。2015年5月21日，双方对涉案房屋进行交接，裔芳在房屋交接单上签字确认。2015年6月30日，海沃公司出具不动产发票，载明不动产金额合计为3338610元。2015年7月24日，张胜利、裔芳取得海沃世贸商城商业1××号房地产权证书。另查明：2017年5月9日，淮南市气象局出具气象证明，载明：“2011年6月28日至2014年7月10日，共有六级以上（风速大于12m/s）大风天3天，日降水量超过10mm天数75天。详见附件”等内容。经统计，自张胜利、裔芳于2013年4月20日与海沃公司签订买卖合同之日起至海沃世贸商城竣工之日2014年7月10日止，日降水量大于10mm天数为27天。本院认为，本案的争议焦点为以下两点：一、原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效？二、海沃公司是否因未按照《商品房买卖合同》约定的交付时间交付房屋而承担违约责任，如承担违��责任，其承担违约责任的起止时间及违约金应如何计算？关于争议焦点一：原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效？根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。按照合同约定，海沃公司如违反约定的期限迟延交付房屋,应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，从该约定的内容看，迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，买受人主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，买受人可以在该整体权利没能实现时提出主张，且要求买受人在房屋实际交付前就数额尚未完全确定的违约金主张权利亦不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序���俗。本案中，张胜利、裔芳自知道上述整体的合同权利受侵害之日即实际交房之日2015年5月21日，至2017年1月17日起诉主张逾期交房违约金，未超过两年诉讼时效。关于争议焦点二：海沃公司是否因未按照《商品房买卖合同》约定的交付时间交付房屋而承担违约责任，如承担违约责任，其承担违约责任的起止时间及违约金应如何计算？张胜利、裔芳与海沃公司签订的《商品房买卖合同》以及其与港汇公司签订的《委托经营管理合同》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应自觉履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，海沃公司未按《商品房买卖合同》约定的时间于2013年12月30日前交付房屋给张胜利、裔芳，应当承担违约责任。关于海沃公司承担违约责任的起止时间，海沃公司承担违约责任的开始时间为合同约定的交房时间2013年12月30日往后顺延日降雨量10㎜以上的天数27天的次日，即2014年1月27日。关于海沃公司承担违约责任的截止时间，本院认为，首先，张胜利、裔芳在与海沃公司签订《商品房买卖合同》后与港汇公司签订《委托经营管理合同》，约定张胜利、裔芳将系争房屋委托给港汇公司统一经营管理，张胜利、裔芳作为购房者，在作出购买系争房屋的重大决定时应当明知其即使出资购买该房屋，在一定的期限内自己是无法实际控制使用该房屋，应交由第三人统一经营管理，购房人对房屋的实际占有、使用、收益权通过收取相应的投资回报的方式实现；第二，港汇公司系海沃公司指定的运营管理商，张胜利、裔芳分别与海沃公司和港汇公司���订的《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》是紧密联系、不可分割的，是一个统一整体，《委托经营管理合同》明确约定，委托期内前三年即2014年5月31日至2017年5月31日的租金收益按照300元/月/平米计算，由港汇公司向张胜利、裔芳支付，张胜利、裔芳自2014年5月31日之后即享有向港汇公司收取租金收益的权利，而并没有因海沃公司于2015年5月21日才交接房屋造成其损失。故海沃公司承担逾期交房违约责任的截止时间为委托经营期限开始前一日即2014年5月30日。故自2014年1月27日起至2014年5月30日止，违约天数为124天。关于违约金如何计算，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《商品房买卖合同》约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继���履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。本案中，海沃公司因逾期交房应支付张胜利、裔芳的违约金计算为82798元（3338610元×0.2‰×124天=82798元）。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告安徽海沃投资置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告张胜利、裔芳逾期交房违约金82798元；二、驳回原告张胜利、裔芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6426元，由原告张胜利、裔芳负担4869元，被告安徽海沃投资置业有限公司负担1557元；保全费3729元，由被告安徽海沃投资置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  郝荣琦人民陪审员  汪正瑶人民陪审员  马莉莉二〇一七年十月二十六日书 记 员  张 瀚附法律条款：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十��的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。