北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终10385号上诉人(原审被告、反诉原告):陈崇波，男，1949年6月2日出生，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：高天玉，北京维京律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙喜论，女，1988年10月3日出生，北京维京律师事务所律师实习律师。上诉人(原审被告、反诉原告):林冬兰，女，1955年12月15日出生，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：高天玉，北京维京律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙喜论，女，1988年10月3日出生，北京维京律师事务所律师实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告):张燕冬，女，1962年11月12日出生，印纪影视娱乐传媒有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高玉刚，北京大成律师事务所律师。原审第三人:北京家悦房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路32号2号楼7层733室。法定代表人：刘俊，男，1986年10月9日出生，该公司经理，住公司宿舍。上诉人陈崇波、上诉人林冬兰因与被上诉人张燕冬、原审第三人北京家悦房地产经纪有限公司（以下称家悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初55932号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈崇波及上诉人林冬兰的委托诉讼代理人高天玉、孙喜论，被上诉人张燕冬及其委托诉讼代理人高玉刚，原审第三人家悦公司的法定代表人刘俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈崇波、林冬兰上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.改判支持陈崇波、林冬兰的全部诉讼请求，驳回张燕冬的全部诉讼请求；3.判令张燕冬承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案关键事实认定存在重大错误。一审法院认定双方于6月28日办理了网签，贷款发生于网签后，据交易惯例，林冬兰、陈崇波再依据合同主张张燕冬网签之日支付640万首付款缺乏依据，该认定与事实不符。张燕冬与家悦公司一审庭审陈述以及家悦公司与陈崇波儿媳的通话录音表明，2016年6月28日，由于银行即将加息，张燕冬为尽快办理贷款手续与家悦公司办理了网签，此时陈崇波、林冬兰对该事并不知情。按合同约定，网签当日张燕冬的付款条件已经成就，其应支付首付款。2016年7月12日，张燕冬要求陈崇波、林冬兰配合去税务部门交税、办理贷款时才知道已经网签，于是要求张燕冬支付首付款，双方未就支付时间做出调整。故一审法院按交易惯例的推理明显错误。一审法院关于首付款变更的认定存在错误。张燕冬申请贷款额度发生变化，不能直接证明双方同意该调整。双方从未对首付款数额作出变更，张燕冬一审提交的其与林冬兰2016年7月19日的微信记录中清楚表明，林冬兰反复提出按合同要求支付首付款640万元。一审法院关于陈崇波、林冬兰未在合理期限内提出异议应视为双方以实际行动变更合同条款的推定与事实不符。此外，张燕冬支付首付款的日期应为2016年6月28日，2016年7月15日的批贷函不影响首付款数额。一审法院遗漏了对张燕冬拒绝按照合同约定付款原因的查明。陈崇波、林冬兰一审提供的通话录音表明，张燕冬以资金监管为由拒绝履行付款义务的原因是其将购房资金购买了银行的定期理财而无法支取，该事实对张燕冬违约行为的定性存在重要影响。二、一审判决法律适用存在错误。一审法院在错误事实认定的基础上，认为陈崇波、林冬兰主要合同目的是收取房款，张燕冬至今未支付房屋首付款的行为不构成实质性违约。一审法院存在严重法律适用错误。1.陈崇波、林冬兰行使的是合同约定解除权，与法定解除权要求的根本性违约并无关联，一审法院适用法律错误；2.陈崇波、林冬兰降价出售涉案房屋的目的是筹集急需资金，而非仅为获得卖房款项，交易各方也明确知晓陈崇波、林冬兰签订合同的目的，如果仅是为了获得房屋款项，不会因为张燕冬短期逾期未付款而要求解除合同。一审法院根据类似交易合同目的机械推定陈崇波、林冬兰合同目的，存在明显错误；3.陈崇波、林冬兰配合同张燕冬贷款、缴税的行为不影响陈崇波、林冬兰依据合同约定行使约定解除权。涉案合同双方的义务非常明确，辅助履行合同的行为不构成影响陈崇波、林冬兰约定解除权的理由。一审法院忽视了张燕冬的实质违约行为；网签等属于技术性行为，而非合同履行行为或履行条件，一审法院的认定不能成立。一审法院认定未对张燕冬的恶意违约行为进行惩戒，还将给社会造成负面影响。三、一审法院判决的违约金数额明显过低。相对于张燕冬违约造成的损失而言，涉案合同约定的违约金已经严重偏低。2016年8月，由于张燕冬一直拒绝支付首付款，陈崇波、林冬兰被迫低价出售其它房屋筹款，房屋折价直接损失近300万元。如按一审法院逻辑仅考虑资金占用成本，涉案房屋款项一年多的合理市场资金成本也远不止50万元。综上，一审判决存在错误，依法应予撤销。二审庭审口头补充上诉意见：一审法院认定事实错误。一审法院充分认可张燕冬没有及时支付首付款事实及该事实构成违约，陈崇波、林冬兰有权解除合同，一审法院以其配合贷款和缴税的行为为由不认定张燕冬的行为为根本违约属本末倒置，合同解除权是合同约定的。首付款数额变更也是认可错误，陈崇波、林冬兰没有协议或者事后追认首付款变更，陈崇波、林冬兰配合张燕冬办理银行贷款不代表其认可首付款支付时间进行变更，陈崇波、林冬兰两次发函要求付款张燕冬依旧未支付，原因是其购买定期理财产品，陈崇波、林冬兰一审已经申请了法院调取造成张燕冬不能履行合同根本原因的事实，但一审法院未进行调取，如调取就能查明造成合同不能履约的根本性原因。一审中陈崇波、林冬兰就其主张提交了证据，卖房系由于陈崇波、林冬兰儿子、儿媳投资移民急需资金，且合同约定了网签之日不能支付首付款的行为构成违约。一审认定损失数额明显过低显失公平，违约金条款是合同双方意思自治的体现，一审法院没有理由进行更改。陈崇波、林冬兰为了投资移民，低价出售了本案所涉的房屋，在合同不能实现的情况下又另外低价出售其他房屋造成巨大损失，同时印证了其合同目的不仅是收取房款。如果维持本案交易，将给陈崇波、林冬兰带来两方面损失，因为涉案房屋市价比合同约定价格每平米多1.5万，一审判定损失50万，不仅低于合同约定的未付房款的20%，更远低于陈崇波、林冬兰低价处理相关房产导致的近700万损失。张燕冬辩称，不同意陈崇波、林冬兰的上诉请求，也不完全认可一审认定事实，对一审判决关于首付款金额发生变更的认定无异议，不认可一审判决关于双方未就资金监管达成一致性约定的意见，双方约定了通过资金监管方式交付首付款，资金监管是对首付款交付方式的变更，不能认定张燕冬未在合理期限内支付首付款为违约，更谈不上根本性违约。双方在2016年4、5月份就资金监管问题口头达成一致意见，2016年7月中下旬尤其是7月19日的微信聊天记录表明，陈崇波、林冬兰表示同意资金监管，此后陈崇波、林冬兰以各种理由不配合办理资金监管手续。陈崇波、林冬兰于2016年8月的发函行为系其咨询律师后认为可以使张燕冬违约所做的取证行为，家悦公司与陈崇波、林冬兰聊天记录可以证实，家悦公司驾车赶往山东就房屋过户及手续问题进行交涉，陈崇波、林冬兰未予回应，后发出解除函。陈崇波、林冬兰称涉案房屋系低价出售，这是市场风险应由卖方自行承担，也可以反证陈崇波、林冬兰解除合同的目的在于受涉案房屋房价增长的利益驱动。关于首付款变更，合同约定首付款金额为640万，剩余金额为房屋贷款金额，房屋贷款金额是由银行直接汇给陈崇波、林冬兰的，如银行贷款发生变更，首付款金额亦会发生变更，对一审判决关于首付款变更的认定无异议。陈崇波、林冬兰并无证据证明张燕冬无法交付首付款是因为理财原因，货币属于种类物，不代表张燕冬没有资金能力支付首付款与本案无关。移民以及低价销售另外房屋的事实与本案无关。双方对首付款交付时间有分歧，最终意见由法院认定。家悦公司述称，同意一审判决，不同意陈崇波、林冬兰的上诉意见。张燕冬向一审法院起诉请求：1.判令陈崇波、林冬兰继续履行合同，配合张燕冬办理房屋过户及物业交接手续，将房屋交付张燕冬；2.判令陈崇波、林冬兰赔偿张燕冬租金损失，自2016年8月12日计算到实际交房之日止，按每月2.6万元的标准计算；3.判令陈崇波、林冬兰支付张燕冬律师费30万元；4.判令陈崇波、林冬兰支付张燕冬垫付的中介差旅费1000元。陈崇波、林冬兰向一审法院反诉请求：1.确认双方2016年3月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2016年8月19日解除；2.判令张燕冬向陈崇波、林冬兰支付违约金128万元；3.判令撤销双方网签合同。一审法院认定事实：2016年3月9日，张燕冬（买受人）与陈崇波、林冬兰（出卖人）在家悦公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈崇波、林冬兰将位于北京市朝阳区东方东路×号房屋出售给张燕冬，房屋价款1100万元。合同第二条明确：出卖人已将房屋出租，承租人放弃优先购买权，房屋租期至2016年11月30日，租金每月26000元。…合同第四条第一款约定：买受人于本合同签订后5日内支付定金50万元。买受人于签订合同当日（2016年8月29日前签订网签合同）向出卖人交付房款640万元。其余房款410万元以银行按揭贷款方式支付。…合同第四条第二款约定：款项划转方式为除银行贷款外其余房款汇入出卖人认可的以下账户：陈崇波，某银行，账号×××…合同第七条第二款约定：逾期付款超过10日后，出卖人有权解除合同，买受人应自解除合同送达之日起3日内按累计逾期应付款20%向出卖人支付违约金。合同签订后，张燕冬2016年3月21日支付陈崇波、林冬兰50万定金。双方6月28日办理了网签手续。7月12日张燕冬交纳了购买涉案房屋的增值税及契税，同日张燕冬申请按揭贷款500万元，并提交了陈崇波签字现场照片。陈崇波、林冬兰提交了邮件，称张燕冬未按合同约定于网签当日交付首付款640万构成根本违约，要求解除双方签订的房屋买卖合同并主张违约金。张燕冬认可收到了邮件，但不认可证明目的。张燕冬称北京市有资金监管的规定，其认为应当将对交易款项进行资金监管，并提交了相应的规定文件，陈崇波、林冬兰对此不予认可，称当时北京市并没有资金监管的强制规定，到2016年12月底北京市才实施该政策。张燕冬提交了微信聊天记录，显示陈崇波、林冬兰称：合同规定，网签当日，您需要将640万买房款支付于合同指定账户。陈崇波、林冬兰提交了录音，内容为陈崇波、林冬兰儿媳林淑贤与家悦公司法定代表人刘俊聊天，用以证明7月26日前后其曾要求家悦公司向张燕冬催款。双方对对方证据均不认可。一审法院认为：《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按约履行各自义务。本案争议焦点之一为首付款应何时支付、支付多少。合同约定首付款为640万元，应于网签当日（2016年8月20日前签订网签合同）支付，余款410万以贷款方式支付。但据涉案房屋申请贷款情况及照片来看，张燕冬申请贷款金额由410万元变更为500万元，陈崇波、林冬兰对此系知情，故相应首付款也发生了变更。陈崇波、林冬兰亦未在合理期间提出异议，应视为双方以实际行动变更了合同条款。双方6月28日办理了网签，而银行贷款事宜发生于网签之后，据交易惯例，陈崇波、林冬兰再依据原合同条款主张网签之日即应支付首付款640万元缺乏依据，一审法院对此难以采信。本案争议焦点之二为当事人是否根本违约。陈崇波、林冬兰作为出卖一方，其主要合同目的为收取房款。双方以实际行动变更了首付款金额，作为付款义务一方，张燕冬仍应在合理期间内及时支付首付款。双方签订的房屋买卖合同中明确约定付款方式为支付至陈崇波账户，并没有资金监管的相关约定，张燕冬以购房款应资金监管为由拒付首付款没有充分依据，在陈崇波、林冬兰未明确同意资金监管后，张燕冬即应及时按约支付首付款，但张燕冬至今未支付除定金之外任何款项，给陈崇波、林冬兰造成了资金占用损失，对此张燕冬应予赔付，陈崇波、林冬兰主张的违约金数额过高，一审法院予以酌减。从合同中关于首付款支付时间的约定及陈崇波、林冬兰配合贷款、交税等行为，一审法院难以认定张燕冬构成根本违约，且本案合同业已履行完毕网签及交税流程，应以继续履行为宜，一审法院对陈崇波、林冬兰的该部分反诉诉讼请求不予支持。张燕冬未及时履行付款义务，其主张陈崇波、林冬兰赔偿租金损失、律师费、差旅费没有依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张燕冬于判决生效后3日内给付陈崇波、林冬兰剩余购房款1050万元，陈崇波、林冬兰于收款后当日协助将位于北京市朝阳区东方东路×号房屋所有权转移登记至张燕冬名下，并配合办理物业交接，房屋交付手续；所有权转移过程中发生的税、费依《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定交纳；二、张燕冬于判决生效后10日内赔偿陈崇波、林冬兰损失50万元；三、驳回张燕冬的其他诉讼请求；四、驳回陈崇波、林冬兰的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张燕冬提交以下证据：1.存量房买卖合同，用以证明双方一致确认贷款金额发生变更；2.预约单、填写预约信息照片及聊天记录截屏，用以证明陈崇波、林冬兰拖延办理过户手续；3.聊天记录截屏，用以证明家悦公司在2016年8月中旬为促使双方履行合同，驱车前往山东见林冬兰，但是林冬兰拒不不接待，其拖延办理过户手续。对张燕冬二审提交的证据，陈崇波、林冬兰发表如下质证意见：以上证据均不属于二审新证据范畴。对证据1的真实性及合法性存疑，对其证明目的不予认可；对证据2中第四页聊天记录的真实性予以认可，对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并应当事人申请调取的证据”的规定，张燕冬所提交的证据虽然是其在一审庭审后取得的证据，但根据内容看，上述证据在一审法院审理期间已经客观存在，但张燕冬未予提供，且上述证据不能证明其所主张的事实成立。故上述证据不属于二审期间的新证据，本院不予确认。本院另查，2016年3月19日，张燕冬与陈崇波、林冬兰在家悦公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈崇波、林冬兰将位于北京市朝阳区东方路×号房屋出售给张燕冬，房屋价款1100万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于首付款支付的时间问题。根据双方当事人之间《北京市存量房屋买卖合同》约定，买受人于双方签订网签合同当日（2016年8月20日前签订网签合同）向出卖人支付房款陆佰肆拾万元整。故根据合同约定内容，张燕冬应于网签当日支付首付款，该合同约定内容并不存在文义及理解上的歧义。现各方一致认可网签日期为2016年6月28日，故按照合同约定，张燕冬应于该日支付首付款。张燕冬称合同约定支付首付款最后期限为2016年8月20日，该主张缺乏合同及事实依据，本院不予采信。根据涉案房屋买卖合同约定的内容，张燕冬应于2016年6月28日网签当日支付首付款却未予支付，双方签订的房屋买卖合同中明确约定付款方式为支付至陈崇波账户，并没有资金监管的相关约定，张燕冬以购房款应资金监管为由拒付首付款缺乏依据；陈崇波、林冬兰在张燕冬未于网签当日支付首付款的情形下，仍配合张燕冬履行了协助办理涉案房屋的契税及银行贷款业务等义务，在此情形下，张燕冬在陈崇波、林冬兰未明确同意资金监管后仍未支付除定金之外任何款项；后陈崇波、林冬兰于2016年7月19日通过微信形式催告张燕冬支付首付款，张燕冬在二审庭审中认可该情况，家悦公司亦称陈崇波、林冬兰于该日表示不同意资金监管，在此情形下，张燕冬应及时支付首付款，且考虑到涉案交易房屋已经完成网签行为，此时张燕冬再以资金安全问题为由拒绝支付首付款，其主张缺乏充分依据。故张燕冬在此情形下仍以设立监管账户为由拒绝支付首付款，导致陈崇波、林冬兰的合同目的无法实现，张燕冬的行为构成根本违约。陈崇波、林冬兰在张燕冬仅支付定金未按约支付首付款的情形下，仍配合其履行了除房屋过户外的大部分合同义务，出于对守约方利益保护的考量，一审法院据此认定张燕冬的行为不构成根本违约有误，本院对此予以纠正。因张燕冬存在根本违约情形，陈崇波、林冬兰有权向张燕冬主张违约金。综合考量张燕冬怠于履行支付款项的行为给陈崇波、林冬兰带来的资金占用损失，一审法院依据其资金损失酌定张燕冬给付陈崇波、林冬兰相应的违约金标准并无不当，本院予以确认。故综合以上原因，本院认为，张燕冬的行为已经构成根本违约情形，陈崇波、林冬兰主张解除合同，本院予以支持。一审判决对此认定事实有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初55932号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初55932号民事判决第一项、第三项、第四项；三、解除陈崇波、林冬兰与张燕冬于二〇一六年三月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，张燕冬于本判决生效后三日内协助陈崇波、林冬兰办理撤销网签登记手续。四、驳回陈崇波、林冬兰的其他诉讼请求；五、驳回张燕冬的诉讼请求。一审案件受理费87800元，由张燕冬负担（张燕冬已预交43900元，余款43900元由张燕冬于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）；反诉案件受理费8160元，由张燕冬负担4972元（陈崇波、林冬兰已预交，张燕冬于本判决生效之日起七日内交付陈崇波、林冬兰），由陈崇波、林冬兰负担3188元（已交纳）；保全费5000元，由张燕冬负担（已交纳）。二审案件受理费11600元，由陈崇波、林冬兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 石 煜审 判 员 潘 蓉二〇一七年十月十七日法官助理 常 欣书 记 员 邸 硕