徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初5238号原告：张秀菊，女，1970年11月1日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芬，江苏永伦律师事务所律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地本市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦6楼622室。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，汉族，住徐州市。原告张秀菊诉被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司(以下简称荣盛公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月18日公开开庭进行了审理，原告张秀菊的委托诉讼代理人杜长春、王艳芬，被告荣盛公司的委托诉讼代理人徐超群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张秀菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金48570.8元（以461261元购房款为基数，按每日万分之一，从2008年9月30日计算至2011年8月19日，共计1053天）；2、恢复智能化楼宇可视对讲的正常使用；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年12月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市二环西路荣景盛苑B1幢2单元602室房屋一套，建筑面积131.04平方米，房屋总价款为461261元。根据合同，被告应当最迟在2008年9月30日前，将办理权属登记所需资料报产权机关备案。但由于被告未能如期报备所需材料，直至2011年8月19日，原告才得以办理好涉案房屋的权属证书。被告的行为构成违约，故提起诉讼要求其承担违约责任。被告荣盛公司辩称，一、本案超过法定诉讼时效，原告丧失胜诉权。合同约定办证期限在2008年9月30日前，根据涉案商品房买卖合同的约定，原告提起诉讼时间已经超过了法定的2年诉讼时效。二、按照签订商品房买卖合同时（2006年12月）办理初始登记的收件政策，不应出现逾期办证的情形。（一）本案《商品房买卖合同》签订前（2006年12月）徐州市产权处办理权属初始登记证的政策：徐州市房管局2006年6月27日发布了《关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发33号）、2006年3月8日发布了《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》。第一份文件清楚表明需要提交的办证材料为：“4、已办理《商品房预售许可证》的，仅需提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件”。第二份文件进一步对“竣工验收证明材料”做出了明确的界定，即“一、当事人申请新建房屋所有权初始登记时，应当提交工程验收报告或工程竣工验收备案表。”被告在2008年9月28日（商品房买卖合同约定的办证日期）前已将上述材料备齐，可以申请房屋的初始登记，但自2008年2月1日起，市政府114号令强制性将徐州房管局（2006）33文件中的竣工验收证明材料变更为“第十五条、住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”政策变更直接导致了被告的办证逾期。三、依据约定的合同免责条款，不应由被告承担合同履行期间因政策变动和政府延迟交地行为所产生的不利后果。（一）房地产交付管理政策发生重大变化且溯及既往，给被告办理商品房初始登记带来无法逾越的障碍。1、2008年2月1日后，市政府114号令将办理初始登记需要提交的竣工验收证明文件调整为《交付使用通知书》。被告与原告签订合同日期为2006年12月，而市政府114号令于2007年12月10日公布，2008年2月1日实施。该114号令溯及既往的规定房地产住宅项目交付办证均必须取得《交付使用通知书》，并新增前置性规定：新建房地产住宅项目应当编制《住宅项目建设方案》，该方案须经过建设局、规划局、国土局、房管局、市政局、城管局、公安局等部门的审核通过，该方案是项目建设的前提性条件，是指导后期组织各项综合验收内容的标准和依据，设置了由11家机关及事业单位（市建设局、市政公用事业局、市城管局、市水务局、市园林局、市房管局、港华燃气、首创水务、供电公司、街道办、市公安局）参与验收的繁杂程序。在验收形式上改变过去的由市建设局牵头共同现场勘验，变更为各部门、各单位分别独立组织验收的形式，其中涉及到“配套设施与住宅同步建设、同步交付使用”、“物业用房已经落实的证明”、“社区用房已经落实的证明”、“市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明”、“园林验收合格的证明”等变化，对始料不及的被告产生了无法逾越的障碍。根据调整的《政府部门及公用事业单位分项独立验收审批时限统计》表明，完成114号令规定的竣工综合验收项累计需要208个工作日，折合290个自然日，加之涉及验收单位的工作安排、期间的整改和会商时间，114号令所要求的15日组织完成验收的规定在实际工作中成为不可能完成的任务。另根据不完全统计，2007-2010年间涉及建筑类法被告律法规调整多达31部，消防、规划、园林、给排水、物权法、物业管理条例等验收政策及标准又发生了众多调整。2008年底市政府机构改革，原市公用事业局的验收项分解到了市城管局、市水利局、市建设局，相关职能及人员半年后才能到岗，客观上延长了验收的周期。在溯及既往的政府规章面前，被告只得在2009年3月18日补办了《住宅项目建设方案》，在督促政府尽快交付已延迟的土地，并完成了冗长的综合验收后，于2010年11月29日取得《交付使用通知书》，此后，在2010年12月17日取得了初始登记证。114号令的实施显然违反了“法不溯及既往”的立法原则，对办理初始登记产生了无法逾越的障碍，使得被告失去了合同签订时所依托的政策环境，直接造成了被告不能在合同约定的期限前完成初始登记的后果。根据相关法律规定和双方签订的《商品房买卖合同》第八条免责条款约定，因政策、法规变动以及政府部门有关机构的行为导致的违约，不应由被告承担不利后果。2、市建设局和法制办在2012年针对114号令的实施效果共同发布了《立法后评估报告》（以下简称《立法评估报告》）提供了有力佐证。114号令的立法起草部门市法制办和执法牵头部门市建设局经过充分调研和科学评估，权威的反映了114号令的立法原由以及实施过程中存在的问题，并提出了建议废止的意见。该报告载明：“三、（三）：《办法》的立法意图在于加强我市房地产开发住宅项目的交付和使用管理，保障住宅的整体居住功能和质量。但是《办法》仅在2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）取消’住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收’的情况下，为保障我市房地产开发住宅项目竣工验收管理延续性的权宜之计，因此被确定为’暂行办法’。”该报告客观的反应实施后出现的问题：在验收过程中验收程序复杂，等待验收时间长，个别部门或公用事业单位存在部门利益协调等情形，拖延验收进程，与上位法抵触……在其适用的4年时间里给房地产开发企业造成了不利影响。由于在实施114号令的综合验收过程中出现了众多房企难以克服的困难，故2009年初我市建设局专题呈报了市政府《关于实施中有关问题的请示》（徐建报12号）文件，为此市政府于2009年3月做出批复，对于政策“溯及既往”的情况要求建设局责令开发企业补办《交付使用通知书》。由此也有力证明，市政府（2004）41号文件和市政府（2007）114号令所共同要求必须取得《交付使用通知书》才可以交付住宅的规定并不存在政策上的连续性。（二）政府延期交付土地造成企业无法开工建设114号令要求的物业用房、社区用房、安防验收等综合验收项，共同造成了办理初始登记的向后顺延。根据提交的《国有土地使用权出让合同》、市国土资源局《关于土地移交同时书》、市政府办文单《关于对的回复意见》、谷歌地图历史镜像4份等等，可以认定政府本应于2007年11月30日前移交的第二批次土地，直到2009年1月12日市国土资源局才发出《关于土地移交通知书》。根据已查明的事实和被告提交的规划许可证、施工许可证表明，这种延迟交地行为，使位于延迟地块上的物业用房、社区用房、监控室、警务室等公共配套设施大大拖延了开工日期，也势必造成了公安验收、园林验收、道路、照明验收等的延迟，显然，114号令的实施是被告在签订商品房合同时所始料未及的，政府延迟交付土地的行为又使被告取得《交付使用通知书》变为客观不能，这种客观不能的必然结果导致被告办证逾期。四、原告的其余诉讼请求应予驳回。关于可视对讲问题，首先该门禁系统已经超过保质期限；其次，荣景盛苑小区业主对此有不同态度，有的门禁系统已经被业主擅自拆除，我方报警后，公安机关予以受理，相关证据在该小区业委会诉物业公司排除妨害纠纷诉讼中。综上，被告认为，现有的政策文件、客观事实及证据已经足以证明，逾期办证是由于政策性变动和政府延迟交付土地所造成的，对办理初始登记产生了无法逾越的障碍，使得被告失去了签订合同时所依托的政策环境，直接导致了被告不能在合同约定的期限前完成初始登记的后果。根据相关法律规定和双方依法签订的合同免责条款约定，不应由被告承担违约责任和不利后果。经审理查明，被告荣盛公司系涉案荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区B1、B4、B6号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。2006年11月30日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总金额461261元的价格购买被告开发的荣景盛苑B1-2-602号房。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。2010年11月29日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日；2011年7月，被告向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。2011年1月6日，被告向原告出具了金额为461261元的销售不动产统一发票。2011年8月19日，徐州市二环西路荣景盛苑B1#-2-602室房屋完成土地使用权登记手续。原告张秀菊以被告荣盛公司逾期办证构成违约为由诉至本院，要求判令其承担相应的违约责任，并恢复智能化楼宇可视对讲功能的正常使用。本院认为，原、被告双方于2006年12月14日签订的《商品房买卖合同》（合同号：0122595）系双方自愿签订，不违反法律和行政法规的规定,且该合同已经房管部门备案，因此合法有效。该商品房买卖合同的合同条款对原、被告双方均产生法律约束力，任何一方违反合同约定均应承担相应的违约责任。根据该合同第十五条的约定，被告作为出卖人在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。至2008年9月30日，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司未能将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。一、关于本案原告起诉是否超过法定诉讼时效的问题。被告主张，合同约定的办证期限为2008年9月30日前，原告提起诉讼已超过2年的诉讼时效，原告丧失胜诉权，其诉请应依法驳回。本院认为，法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，被告开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结；原告主张其曾拟提起诉讼但被告知法院不再受理并主张其曾到被告办公地点主张权利，原告虽然无充分的证据证明该期间曾提起诉讼或曾向被告主张权利，但被告在庭审中亦认可该期间内曾有业主去往该公司主张权利；就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合被告对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为原告作为被逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张，因此而产生诉讼时效中断的效果，且原告于庭审中提供了荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日发布的《温馨提示》，可推定被告表示愿意对被逾期办证的业主作出相应补偿，该认诺行为应视为构成诉讼时效中断的事由，故本院确认原告起诉并不超过法定诉讼时效。二、关于办理涉案房屋权属证书逾期是否因被告违约引起以及相应的违约金如何计算的问题。涉案商品房买卖合同签订于2006年12月14日，约定房屋交付于2008年6月30日前，被告向徐州市房产管理局、徐州市国有土地管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料和土地使用权资料的时间分别为2010年12月7日、2011年7月，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日，徐州市国有土地管理局完成相关登记手续的时间为2011年7月29日，与商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。对此被告主张其在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，故其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。本院认为，通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为被告无限期延长房屋权属登记的免责事由，且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，被告应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但被告并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。另外，依合同法第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，即认定被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。涉案商品房买卖合同签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，被告应于2008年6月30日前将涉案房屋交付给原告，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告应自2008年9月29日起向原告承担违约责任；又因被告未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知原告领取及原告实际领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证和土地分割证）的具体时间，原告主张逾期办证违约金的计算期限截止至2011年8月19日，即涉案房屋国有土地使用证的颁发日期。根据以上本院对逾期办证违约金的计算截止日期为2011年8月19日的认定，本院支持原告主张的违约金计算期限为自2008年9月30日至2011年8月19日止。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，但第十五条对逾期办证约定的处理方式是“协商解决”而未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后也对具体的解决方式和标准并未达成协议，故逾期办证违约金的标准应以原告的实际损失或参照合同有关条款或交易习惯确定。而根据商品房买卖合同的性质，交付房屋属于开发商的主合同义务，协助办证属于合同附随义务，故开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。本案中，原告未举证证明因逾期办证给其造成的损失数额，被告也无法证明在签订合同时其预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额，因此本院参照涉案合同约定的逾期交房违约金标准确定逾期办证违约金，即按原告已付房款为基数按日以万分之一的标准计算被告应向原告支付的逾期办证违约金。据此，被告应向原告支付的逾期办证违约金的数额为48570.8元（461261元×1‱×1053天）。三、关于原告要求恢复智能化楼宇可视对讲的正常使用的问题。原被告双方所签的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第9条约定了“智能化：楼宇可视对讲”的条款，但涉案房屋自交付至今已近十年，原告未能提供相应证据证实在房屋交付时及可视对讲系统未超过质保期限内该讲系统是否存在损坏，故对其此项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张秀菊支付逾期办证违约金48570.8元；二、驳回原告张秀菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费820元，减半收取计410元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘照平二〇一七年十月十一日书记员  杨淑彭