安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终1019号上诉人（原审被告）：广德金广房地产开发有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇万桂山南路金鑫世贸广场。法定代表人：刘金贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂中良，安徽华睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：许庆仁，安徽华睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑盛武，男，1973年11月9日出生，汉族，户籍地安徽省广德县，现住安徽省广德县。被上诉人（原审原告）：刘群，女，1980年10月4日出生，汉族，户籍地浙江省湖州市吴兴区，现住安徽省广德县。上诉人广德金广房地产开发有限公司（以下简称金广房地产公司）因与被上诉人郑盛武、刘群商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2016）皖1822民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：2012年7月26日，郑盛武与金广房地产公司签订《预售商品房定金合同》，约定：郑盛武自愿认购金鑫世贸广场商铺中区包括涉案房屋在内即301-317号共十七间房屋，签订认购书当日支付定金45万元。2012年10月8日，郑盛武、刘群与金广房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：郑盛武、刘群（买受人）购买金广房地产公司（出卖人）开发的位于广德县新城区金鑫世贸广场中区301号房屋一套，规划用途为办公楼，建筑面积43.23平方米，单价为每平方米4581.61元，总价款198063元；郑盛武、刘群于签订合同时交付首付款103063元，（余款）95000元为银行按揭贷款于2012年10月15日前到按揭银行办理；金广房地产公司应当在2013年4月30日前将符合条件的商品房交付郑盛武、刘群，交付房屋逾期超过30日，郑盛武、刘群要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金广房地产公司按日向郑盛武、刘群支付已交付房价款万分之一的违约金；金广房地产公司承诺于2013年4月30日前取得土地、房地产权证或商品房初始登记证，交付给郑盛武、刘群，郑盛武、刘群【√自行】【×委托出卖人】办理该商品房转移登记，约定日期起60日以后，金广房地产公司仍不能交付房地产权证或商品房初始登记证的，郑盛武、刘群不退房，金广房地产公司自约定日期至实际交付房地产权证或商品房初始登记证之日止，按日向郑盛武、刘群支付已交付房价款百分之一的违约金；金广房地产公司已选聘广德广晟物业服务有限公司从事该商品房所在物业管理区域前期物业服务等等内容。上述合同签订后，截至2013年3月22日，郑盛武、刘群陆续支付给金广房地产公司包括案涉房屋在内共十七间商品房总购房款3373400元，其中包含2013年3月22日支付一笔150万元银行按揭贷款，金广房地产公司分三次出具收款发票，最后一次出具票据时间为2015年9月22日。2014年4月25日，金广房地产公司开发建设的金鑫世贸广场中区商业项目工程通过主管部门竣工验收。2014年5月7日，金广房地产公司取得上述商业项目中郑盛武、刘群所购买的商品房初始登记证。2015年10月14日，郑盛武、刘群与金广房地产公司选聘的物业公司共同对所购商品房进行验收交接，并对房屋现状作出描述。在金鑫世贸广场中区商业项目工程竣工验收前，郑盛武、刘群已于2014年5月5日起通过报纸等媒体向社会发布招租广告。2015年6月28日，郑盛武、刘群将所购十七间商品房出租给他人，约定前三年每年租金为16万元，2015年6月28日至10月15日为赠送给承租方的装修期。2016年3月24日，郑盛武、刘群向法院起诉，请求判令金广房地产公司支付郑盛武、刘群逾期交房违约金17706.83元（19.8063元/天×894天），赔偿损失5345.55元（160000÷365÷17×894-17706.83），2013年5月1日至逾期交付土地、房地产权证违约金20400.49元（19.8063×1030），合计43452.87元。原审庭审中，郑盛武、刘群要求金广房地产公司自约定日期至实际交付房地产权证或商品房初始登记证之日，按日向郑盛武、刘群支付已交付房价款万分之一的违约金。原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑盛武、刘群与金广房地产公司签订的《预售商品房定金合同》及《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。（一）关于金广房地产公司逾期交房违约金。合同约定交付房屋时间为2013年4月30日，而2014年4月案涉房屋尚在竣工验收阶段。虽郑盛武、刘群与金广房地产公司于2015年10月14日正式进行房屋验收交接，但结合郑盛武、刘群租房合同约定给予承租人三个月装修期，并从2015年6月28日起开始计算的事实，确认郑盛武、刘群实际收房时间应为2015年6月28日，该期日较之金广房地产公司承诺期日即2013年4月30日已逾期789天，属违约行为。按照合同约定，金广房地产公司应按郑盛武、刘群已付购房款日万分之一的比例承担逾期交房违约金，即为198063元×日万分之一×789天=15627.17元。（二）关于金广房地产公司逾期交付土地、房地产权证或商品房初始登记证违约金。合同约定，郑盛武、刘群自行办理该商品房转移登记，金广房地产公司负有交付案涉商品房初始登记证的义务。从郑盛武、刘群诉讼请求及合同依据看，郑盛武、刘群主张逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得。经审理查明，金广房地产公司实际于2014年5月7日取得案涉房屋初始登记证，较之承诺期日即2013年4月30日至少已逾期372天，属违约行为。鉴于郑盛武、刘群与金广房地产公司均未能提供证据证明该初始登记证交付给郑盛武、刘群的具体时间，酌定取得时间即交付时间。庭审中，郑盛武、刘群要求将日万分比由五降为一，并以此计算金广房地产公司承担逾期交付房屋初始登记证违约金，该请求不违反法律规定，予以采纳。金广房地产公司应按郑盛武、刘群已付购房款日万分之一的比例承担逾期交付房屋初始登记证违约金，即为198063元×日万分之一×372天=7367.94元。（三）关于损失赔偿。金广房地产公司开发建设的金鑫世贸广场商品房项目在建造时因处于城市边缘地带，郑盛武、刘群在购买房屋时该地段商业氛围尚未形成，其房屋能否及时出租属于经营风险范畴。2014年4月25日，金广房地产公司工程竣工验收后，郑盛武、刘群遂发布招租广告，至房屋租出，期间长达一年多，该期间未能出租的租金损失风险应当由郑盛武、刘群自行承担，郑盛武、刘群要求金广房地产公司承担缺乏事实依据。郑盛武、刘群以2015年6月之后的房屋租金标准溯及计算上述期间之前的租金，没有法律依据。郑盛武、刘群该期间即使存有租金损失，但根据法律规定，损害赔偿金是以补偿性为主，其额度应相当于因违约造成的损失，郑盛武、刘群损失额能够通过金广房地产公司承担违约责任方式得到弥补，故对郑盛武、刘群要求金广房地产公司赔偿损失的诉讼请求不予支持。（四）关于金广房地产公司辩称的诉讼时效。本案系商品房预售合同纠纷，案涉商品房初始登记和商品房交付等，属物权法调整，且金广房地产公司违约行为一直呈持续状态，故金广房地产公司以郑盛武、刘群起诉已超过诉讼时效予以抗辩的理由不能成立。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、广德金广房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付郑盛武、刘群逾期交房违约金15627.17元、逾期交付房屋初始登记证违约金7367.94元，合计人民币22995.11元；二、驳回郑盛武、刘群其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，由郑盛武、刘群负担420元，金广房地产公司负担470元。金广房地产公司不服原审判决，上诉称：1、原审判决金广房地产公司支付郑盛武、刘群逾期交房违约金15627.17元没有事实和法律依据。案涉房屋已于2013年4月份实际交付给郑盛武、刘群，房屋交付后郑盛武、刘群对房屋进行了出租盈利。案涉房屋竣工验收日期应为2013年5月30日。原审认定案涉房屋于2015年10月14日进行验收交接无事实和法律依据，验收交接表由广德金鑫世贸广场经营有限公司盖章，该公司与金广房地产公司无关；金广房地产公司与郑盛武、刘群合同约定的前期物业服务公司是广德广晟物业服务有限公司，而不是广德金鑫世贸广场经营有限公司；无论是广德金鑫世贸广场经营有限公司还是广德广晟物业服务有限公司，都不具备向郑盛武、刘群交房资格。2、原审判决金广房地产公司支付郑盛武、刘群逾期交付房屋初始登记证违约金7367.94元没有事实和法律依据。金广房地产公司取得房屋初始登记证日期为2014年5月7日，虽然晚于双方约定日期，但郑盛武、刘群并未受到任何损失。同时双方合同约定的逾期交付房屋初始登记证违约金过高，广德县人民法院、宣城市中级人民法院此前在类似案件生效判决中统一酌定逾期交付房屋初始登记证违约金为3000元，本案应与生效判决保持一致。请求二审减少或者驳回郑盛武、刘群该项违约金请求。3、郑盛武、刘群也存在违约行为。郑盛武、刘群在金广房地产公司总购房款为3377736元，郑盛武、刘群累计支付购房款3373416元，尚欠购房款4320元，同时郑盛武、刘群没有缴纳物业管理费。4、郑盛武、刘群原审起诉已超过法定诉讼时效。金广房地产公司请求二审撤销原判，改判驳回郑盛武、刘群的全部诉讼请求。郑盛武、刘群答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案与其他案件生效判决情况不同，不能参照其他案件生效判决，请求二审驳回上诉、维持原判。二审中，各方当事人均未提交新证据。根据原审证据，结合当事人陈述，本院对原审判决认定的案件事实予以确认。另本院二审依法查询国家企业信用信息公示系统中金广房地产公司和广德金鑫世贸广场经营有限公司公示信息，金广房地产公司和广德金鑫世贸广场经营有限公司的法定代表人均为刘金贤，两公司股东均为徐大伟、浙江银湖建设有限公司，广德金鑫世贸广场经营有限公司的经营范围包括物业服务。金广房地产公司和郑盛武、刘群对此无异议，本院予以确认。本院认为：1、关于逾期交房违约金。原审中，金广房地产公司提交的案涉工程竣工验收报告及备案表，证明通过竣工验收时间为2014年4月25日，金广房地产公司上诉主张竣工验收日期为2013年5月30日与证据不符。郑盛武、刘群原审提交与广德金鑫世贸广场经营有限公司之间房屋验收交接表，证明房屋验收交接时间为2015年10月14日。广德金鑫世贸广场经营有限公司与金广房地产公司系具有相同股东、相同法定代表人的关联公司，金广房地产公司无证据证明实际委托的前期物业服务公司为广德广晟物业服务有限公司，也无证据证明已于2013年4月份向郑盛武、刘群实际交付房屋，原审采信郑盛武、刘群提交的房屋验收交接表并无不当。原审同时结合郑盛武、刘群租房事实确认其实际收房时间为2015年6月28日，符合实际情况。因此，金广房地产公司关于逾期交房违约金的上诉意见不能成立。2、关于逾期交付房屋初始登记证违约金。金广房地产公司与郑盛武、刘群《商品房买卖合同》中，明确约定了金广房地产公司应于2013年4月30日前取得房屋初始登记证，金广房地产公司实际于2014年5月7日取得，构成违约。原审判决金广房地产公司支付逾期交付房屋初始登记证违约金7367.94元，不违反双方合同约定，且未超出合理标准。诉讼中，金广房地产公司未提供证据证明就逾期取得房屋初始登记证存在自身不可克服的客观原因，上诉要求比照其他案件生效判决酌定逾期交付房屋初始登记证违约金为3000元不能成立。3、关于金广房地产公司上诉主张郑盛武、刘群存在的违约行为。根据双方合同约定，本案房屋价款为198063元，金广房地产公司无证据证明郑盛武、刘群对本案房屋价款存在违约拖欠情形。至于双方之间十七间房屋总购房款问题，双方可另行依法核算处理。对于物业管理费，郑盛武、刘群如存在拖欠缴纳情形，可由相关物业管理公司依法主张权利，不属于本案处理范围。4、关于诉讼时效。根据原审认定的事实，金广房地产公司于2014年5月7日实际取得房屋初始登记证，郑盛武、刘群于2015年6月28日实际收房。郑盛武、刘群原审起诉日期为2016年3月24日，并未超过法定诉讼时效。综上，金广房地产公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费890元，由广德金广房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨学军审 判 员 胡继泽审 判 员 魏牟莉二〇一七年十月十日法官助理 朱 林书 记 员 沈 晔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……