湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民终1188号上诉人（原审原告）：周昌福，男，1965年10月7日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县深柳镇老干巷**号。上诉人（原审原告）：周昌贵，男，1963年9月3日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县深柳镇老干巷**号。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：周金桂（系两上诉人的同胞哥哥），住湖南省张家界市永定区城墙巷**号。被上诉人（原审原告）：刘贤文，男，1974年7月28日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县深柳镇城北居委会*组。被上诉人（原审被告）：许明权，男，1968年9月20日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县深柳镇西北路**号。被上诉人（原审被告）：万红梅，女，1975年10月2日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县深柳镇交通路**号。被上诉人（原审被告）：丁文雅，女，1986年8月2日出生，汉族，居��，住湖南省安乡县安裕乡槐蒲村*****号。上诉人周昌贵、周昌福因与被上诉人刘贤文、许明权、丁文雅、万红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省安乡县人民法院（2017）湘0721民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周昌贵、周昌福的委托诉讼代理人周金桂、被上诉人刘贤文、许明权、丁文雅、万红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周昌贵、周昌福上诉请求：维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四、五项，改判刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅共同支付周昌贵、周昌福拖欠的房屋租金5.3万元、违约金7万元、逾期支付租金的滞纳金5.47万元。事实和理由：1、一审认定本案双方租赁合同解除的时间为2017年6月2日，并判决刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅不支付第二���租金错误；2、双方签订的合同对违约金约定明确，一审对违约金进行调整即减少违约金的理由错误，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅并未提交证据证明约定的违约金过分高于造成周昌贵、周昌福的损失；3、一审判决不支持周昌贵、周昌福的滞纳金请求的理由错误；4、周昌贵、周昌福的损失是客观存在的，不是一审认定的没有损失或没有证据证明，周昌贵、周昌福不仅有可得利益损失，房屋恢复原状也有损失；5、本案合同解除是刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅的违约行为导致的，其具有过错，一审要求守约方周昌贵、周昌福承担与违约方相当的诉讼费是不公平的。许明权辩称，1、双方签订合同是周金桂在网上下载的版本，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人签订的时没有看清，合同约定的不合理；2、合同约定的租金是一年一给，在2017年3月13日��给周金桂发了短信，说茶楼经营不下去了，房子不租了，以后的租金不应支付；对于第二个合同的租金8000元，虽然迟了一个月，但周金桂打电话后就已转账的方式支付了；3、对于滞纳金，合同终止了，就不应给了；4、对于违约金，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人没有违约，不应当支付。请求驳回上诉，维持原判。刘贤文辩称，1、周金桂以董事长的身份拉刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人经营养生会所，每人交了2万元股金，第二天刘贤文不想入股了，但周金桂不肯退钱给刘贤文，只好签订租赁合同经营茶楼，合同的签订是被迫的；2、对租赁的房屋进行改装是经过周金桂的同意了的；3违约金、滞纳金都不应支持。请求驳回上诉，维持原判。丁文雅辩称，同意刘贤文、许明权的答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。万红梅��称，同意刘贤文、许明权的答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。周昌福、周昌贵向一审法院起诉请求：1.刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅支付已经到期的房屋租金5.3万元；2.刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅支付违约金7万元；3.刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅支付逾期支付租金的滞纳金5.47万元；4.解除刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅与周昌福、周昌贵签订的两份房屋租赁合同，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅将承租的房屋及附属设施完好交还周昌福、周昌贵。一审法院认定事实：2016年3月3日，周昌福、周昌贵的委托代理人周金桂将位于安乡县深柳镇飞机坪路20号第三层中间3间及北边2间门面交与刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅合伙开设茶楼。2016年4月24日，周金桂代表周昌福、周昌贵（甲方）与刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅（乙��）签订《房屋租赁合同》，约定：1、租期为2016年4月1日至2021年3月31日5年，前两年租金为3.7万元/年，从第三年开始上涨10%，租金支付时间为每年3月1日前付清。2、合同第十条第4款第7项约定，乙方逾期未交纳房屋租金的，甲方有权解除合同；3、合同第十四条第1款第6、11项约定，乙方逾期未交纳房屋租金或中途擅自退租的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应向甲方支付违约金5万元。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿全部损失。第2款约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的1%支付滞纳金。合同签订后，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅支付了第一年房租3.7万元。为了茶楼扩建，2016年6月11日，以许明权（乙方）为代表的刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等四人与周金桂代表的周昌福、周昌贵等二人（甲方）��订第两份《房屋租赁合同》，周昌福、周昌贵将位于安乡县深柳镇飞机坪路20号第三层南头的2间门面租与乙方使用，为使两份合同同时到期，主要内容为：1、合同第四条规定，租期4年10个月，具体房屋的实际交付和起算租赁时间为2016年6月3日，自2016年4月1日至2021年3月31日止。2、合同第五条约定，第一年租金8000元，在合同签订之日付清。第二年开始每年租金在前一年租金基础上上涨10%计付，最后租期不满一年的，按照当年租金除以12分摊到月或日计算，于每年5月3日前付清。3、合同第十条第4款第7项约定，乙方逾期未交纳房屋租金的，甲方有权解除合同；4、合同第十四条第1款第6、11项约定，乙方逾期未交纳房屋租金或中途擅自退租的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应向甲方支付违约金2万元。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿全部损失。第2款约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的1%支付滞纳金。案件起诉至一审法院后，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅于2017年6月12日支付了第一年租金8000元。以上二《房屋租赁合同》均附《（茶楼）房屋、装修、设施设备和物品交接清单》。刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅后因茶楼经营不善，未再支付两份《房屋租赁合同》的第二年租金，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅亦曾与周金桂协商解除房屋租赁合同，因双方未就解除后的违约责任承担达成一致意见，协议解除未达成。2017年6月2日，一审法院依法向刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅送达了本案诉状副本等相关诉讼文书。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅与周昌福、周昌贵签订的两份房屋租赁合同是否解除��刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅是否应当将承租的房屋及附属设施完好交还周昌福、周昌贵；2、刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅是否应当支付到期房租5.3万元；3、刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅是否应当支付违约金7万元；4、刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅是否应当支付逾期租金的滞纳金5.47万元。关于焦点一，关于刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅所提双方早已就两份《房屋租赁合同》口头协商解除的辩称意见，因所提交的证据仅能证明双方就解除事宜进行过协商，协商过程并未就解除后的违约损失等形成一致意见致使协议解除未达成，故对该辩称意见不予采纳。根据查明的案件事实，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅确有拖欠租金的行为，两份《房屋租赁合同》均约定，承租方逾期未交纳房屋租金的，出租方有权解除合同，故周昌福、周昌��有权依据约定的解除条件解除两份《房屋租赁合同》。根据法律规定，合同自通知到达对方时解除。在此次诉讼中，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅在2017年6月2日收到本案诉状副本时已明确知晓周昌福、周昌贵要求解除《房屋租赁合同》的意思表示，周昌福、周昌贵要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求可以视为特殊的“通知”方式，故双方签订的《房屋租赁合同》应予解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，结合周昌福、周昌贵诉求及本案房屋租赁合同的性质，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅还应当将承租的房屋及附属设施完好交还周昌福、周昌贵。关于焦点二，根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据查明的事实，刘贤文、许明权、万红梅、���文雅已支付两份《房屋租赁合同》的第一年租金37000元和8000元。结合周昌福、周昌贵诉求，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅还应当分别支付两份《房屋租赁合同》解除前产生的租金。根据双方的合同约定，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅应支付第一份《房屋租赁合同》自2017年4月1日至2017年6月1日的租金约6166.7元（37000元/12*2）。因第两份《房屋租赁合同》第二年租期为2017年6月3日至2018年6月2日，至本案诉讼中的解除时止，第二年租金尚未起算，故刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅无需支付第二年租金。关于焦点三，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方的合同约定，双方已就损失赔偿以7万元违约金的方式进行了约定。但从该约定的初衷及房���租赁市场的实际情况看，该条款主要在于制裁承租人的擅自恶意毁约行为。从本案查明的事实看，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅中途退租的原因并非其擅自退租或恶意毁约，主要在于茶楼经营不善，该原因并非法律规定的不可抗力，但也并非刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅的主观恶意，过错程度较轻。对于出租人而言，其与刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅约定的租赁期限约5年，如两份《房屋租赁合同》继续履行，其可以取得长期稳定的租金收益。刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅中途退租导致周昌福、周昌贵无法取得预期的租金收益，理应给予一定数额的经济补偿。但周昌福、周昌贵按照《房屋租赁合同》约定的标准主张违约金，该约定明显过高，对于《房屋租赁合同》解除对其造成其他损失的具体数额，周昌福、周昌贵并无证据证明。考虑到两份《房���租赁合同》因解除后的房屋返还能够弥补出租方的大部分损失，出租方能够对返还房屋的价值进行再次利用，也应该采取积极措施防止损失的扩大，但仍有延误再次出租的实际情况存在。从房屋租赁市场的实际情况出发，一审法院认为，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅支付周昌福、周昌贵六个月的房屋租金22500元（37000+8000／12月×6个月）作为违约金较为适宜。故周昌福、周昌贵要求支付违约金符合法律规定，但其主张的违约金过高，予以部分支持。关于刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅所提违约金约定过高的辩称意见，予以采纳。关于焦点四，首先，滞纳金的规定属于行政法范畴，非民事合同责任。其次，两份《房屋租赁合同》均在第十四条第1款第6项约定，逾期未交纳房屋租金或中途擅自退租的，应当承担违约金5万元、2万元，同时又在该条第2款约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的1%支付滞纳金。系对逾期支付租金这一同一违约行为的重复规定，守约方应对违约责任的承担方式择一行使。而且，综合合同整体来看，该条第2款滞纳金的规定应是在合同继续履行的情况下承担的迟延履行责任，而第1款第6项系对合同因迟延履行解除后的违约责任承担方式，故滞纳金与违约金的约定相互矛盾，不应同时适用。再次，结合焦点三，违约金已能够填补合同解除的损失，滞纳金已无适用余地。故对刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅所提关于滞纳金不应支持的辩称意见予以采纳，对周昌福、周昌贵诉请的滞纳金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二���七条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、周昌贵、周昌福与许明权、刘贤文、万红梅、丁文雅于二0一六年四月二十四日签订的《房屋租赁合同》及周昌贵、周昌福与许明权于二0一六年六月十一日签订的《房屋租赁合同》解除；二、许明权、刘贤文、万红梅、丁文雅于本判决生效后三十日内将位于安乡县深柳镇飞机坪路20号第三层中间3间、北边2间及南头2间门面及附属设施完好交还周昌贵、周昌福；三、许明权、刘贤文、万红梅、丁文雅于本判决生效之日起十日内支付周昌贵、周昌福第一份《房屋租赁合同》2017年4月1日至2017年6月1日的租金6166.7元；四、许明权、刘贤文、万红梅、丁文雅于本判决生效之日起十日内支付周昌贵、周昌福违约金22500元；五、驳回周昌贵、周昌福的其它诉讼请求。案件受理费3854元，由周昌福、周昌贵共同负担1854元，由许明权、刘贤文、万红梅、丁文雅共同负担2000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅在二审期间提交本案诉争房屋现状照片15张，拟证明刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人在承租期间对房屋没有损坏。因刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅未提交证据证明在其承租之前房屋的状况，仅凭现在的照片无法判断承租人是否对租赁房屋进行改造或有损坏，故对该组照片的证明目的本院不予采信。2、刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅在二审期间提交短信照片1张，拟证明茶楼楼梯通道不通，周昌贵、周昌福未保证租赁房屋的正常使用。因周昌贵、周昌福提交了安乡县和福源多功能氧疗生活会所与安乡县和福源茶楼签订的《合租房屋合同》1份，该合同显示本案诉争房屋是与安乡县和福源多功能氧疗生活会所共用楼梯通道，对楼梯通道的使用双方进行了约定，而刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅提交的短信显示是安乡县和福源多功能氧疗生活会所的员工徐彩凤将楼梯通道暂时锁住，因此不应认定周昌贵、周昌福干扰了刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人的正常经营，其未违反合同约定，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅提交的短信照片本院不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅是否应当支付周昌贵、周昌福房租5.3万元；2、刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅是否应当支付周昌贵、周昌福违约金7万元；3、刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅是否应当支付周昌贵、周昌福逾期租金的滞纳金5.47万元。4、本案一审诉讼费的分担是否恰当。关于争议焦点一，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人与周昌贵、周昌福签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按该两份合同的约定履行其权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，两份《房屋租赁合同》均约定若刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人逾期未缴纳房屋租金的，周昌贵、周昌福有权解除合同，收回房屋。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本���第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”周昌贵、周昌福以刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人拖欠租金违反合同约定主张解除合同的，应按照法律规定向对方发出解除通知，而周昌贵、周昌福直接向一审法院起诉请求解除合同，因此其诉状副本送达给刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人时可视为周昌贵、周昌福向对方发出了解除通知，故一审法院认定两份租赁合同的解除时间为周昌贵、周昌福的诉状副本送达之日即2017年6月2日并无不当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、��有权要求赔偿损失。”两份《房屋租赁合同》于2017年6月2日解除后，应当终止履行，即刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人应支付周昌贵、周昌福合同解除前拖欠的租金。第一份《房屋租赁合同》刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人已支付第一年租金，因此刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人还应支付2017年4月1日至2017年6月1日的租金6166.7元（37000元÷12个月×2个月）。第二份《房屋租赁合同》刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人已支付2017年6月3日前的租金，该合同已于2017年6月2日解除，因此其不应支付第二年的租金。但本案两份《房屋租赁合同》解除后，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人并未及时将本案诉争房屋交还给周昌贵、周昌福，对于租赁合同解除之后至房屋交还之日止的占有使用费，周昌贵、周昌福可另行向刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人主张权利。因此周昌贵、周昌福上诉请求刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人支付合同解除之后至第二年租赁期满时的租金无事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，第一份租赁合同约定刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人因逾期支付租金导致解除合同时还应支付违约金5万元，第二份租赁合同约定为2万元。刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人向一审法院请求减少。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，周昌贵、周昌福的诉讼请求之一是要求刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人将诉争房屋及附属设施完好交还给周昌贵、周昌福，并未要求恢复原状或赔偿恢复原状的损失，一审对本案诉争房屋恢复原状的损失未予审查及确认并无不当，本院予以支持。周昌贵、周昌福因解除合同导致的损失应为两份租赁合同继续履行的租金损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，周昌贵、周昌福应在收回租赁房屋之后，将该房屋再次���租以防止损失的扩大。但因再次出租需要一定的招租期，因此在此期间的租金损失应认定为周昌贵、周昌福的实际损失。一审法院以周昌贵、周昌福的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定本案两份租赁合同的违约金为6个月的房屋租金即22500元并无不当，本院予以支持。周昌贵、周昌福上诉请求刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人支付70000元的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，本案两份《房屋租赁合同》均在第十四条第1款第6项约定，乙方逾期未交纳房屋租金的，甲方有权解除合同并要求乙方分别承担违约金5万元、2万元，同时又在该条第2款约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的1%支付滞纳金。滞纳金即为违约金，因此对于逾期支付租金，该两份《房屋租赁合同》约定了两次违约责任。刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人在本案中的违约行为仅是逾期支付租金，周昌贵、周昌福应择一行使要求刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人承担的违约责任。但从该两份《房屋租赁合同》整体来看，该条第2款滞纳金的约定应是在合同继续履行的情况下因迟延支付租金承担的违约责任，而第1款第6项系因迟延支付租金而解除合同后应承担的违约责任。本案中，因刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人迟延支付租金，周昌贵、周昌福请求解除租赁合同，刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人未提出异议，故租赁合同解除后刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人在支付违约金后不应再支付滞纳金，周昌贵、周昌福上诉请求刘贤文、许明权、万红梅、丁文雅等人支付滞纳金54700元无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案一审中周昌贵、周昌福的诉讼请求并未得到全部支持，故一审法院根据案件的具体情况确定周昌贵、周昌福负担一审诉讼费1854元并无不当，本院予以支持。周昌贵、周昌福上诉认为其对于本案的诉讼没有过错不应负担诉讼费无法律依据，本院不予支持。综上所述，周昌贵、周昌福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3854元，由周昌贵、周昌福负担。本判决为终审判决。审判长  金春明审判员  杨 炎审判员  张 利二〇一七年十月十八日书记员  杨生辉附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。