黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2015）铁商初字第399号原告铁力市恒信房地产开发有限责任公司。法定代表人杨罡，职务总经理。委托代理人张旭学，男，1960年12月2日出生，现住铁力市。委托代理人高天书，黑龙江龙程律师事务所律师。被告刘云忠，男1963年1月5日出生，住铁力市。委托代理人赵善芳（被告妻子），1968年7月11日出生，住铁力市。委托代理人于宝祥，黑龙江祥达律师事务所律师。原告铁力市恒信房地产开发有限责任公司与被告刘云忠房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月6日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月22日和11月11日公开开庭进行了审理。原告铁力市房地产开发有限责任公司的委托代理人张旭学、高天书，被告刘云忠及其委托代理人于宝祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告铁力市恒信房地产开发有限责任公司诉称，被告刘云忠在原告处购买了XXXX小区第X#XX单元X层商服X厅和X厅2套商服，当时约定分期付款，第一次首付一部分，其余贷款付清。在被告付清首付款后，双方又达成补充协议：被告所购楼房装修后贷款手续不合规，银行拒绝贷款，被告应在5日内交清全部购楼款，如被告拒不交清，甲方无偿收回楼房。该协议达成后，被告没有办理贷款，又未按约定交清剩余房款147，000.00元。现要求被告支付剩余房款。原告为证实自己的主张向法庭提供了以下证据：1.营业执照、机构代码证、税务登记证、竣工工程备案证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证。原告以此证明其有开发资质。被告质证意见为该小区开发为2010年，而原告提供的证据与时间不符，有的是2012年颁发。2.买卖合同二份。原告以此证明被告购买XXXX二楼商服X厅和X厅。3.二份协议书。原告以此证明贷款违约是被告造成的。被告质证意见为没有交过6万元，贷款没下来是房子没有验收，2015年才验收的。4.黑龙江省桃山林业局委托书1份。证实2010年3月桃山林业局委托铁力市恒信房地产开发有限公司开发并代理销售。原告以此证明有销售资格。5.明艳国、王云辉、郭淑清、孙宇亮证言。原告以此证实证言人在工商银行办理了贷款。6.郭淑清出庭证实，其购买的原告商服房办理了贷款，具体提供税务登记证、流水帐、身份证等。原告以此证明被告没有办理贷款是其本人原因。7.原告的售楼员证明，办理贷款需要贷款人提供税务登记证、半年的银行流水帐、半年的收入明细帐、夫妻收入证明，被告没有提供以上证明，因此银行不给贷款。原告以此证明被告贷不到款是其个人原因。被告刘云忠辩（反诉)称，第一，原告诉请不清，要求给付房款，又要求交回房屋。第二，合同履行中双方未达成任何补充协议，被告也未有任何违约，是原告没有按约定贷出款来，致使被告交不上房款，此责任应当由原告承担。第三，被告反诉要求反诉被告退还已交纳房款及其他费用、利息共计324，954.05元。被告（反诉原告）刘云忠为证实自己主张，提供了以下证据：1.铁力市房地产综合开发管理办公室证明，铁力市建筑工程管理站证明。被告以此证明开发单位是桃山林业局，不是原告。2.铁力市桃山镇人和社区证明，工程质量保修书。被告以此证明建筑单位是龙兴公司，不是原告，原告也没有卖房资格。3.物业费票据、取暖费票据。被告以此证明原告多收了取暖费，物业工作没有履行，交了监控费但没有安装。4.照片7张。被告以此证明原告工程不合格。5.照片3张。被告以此证明原告没有清理垃圾。6.照片5张。被告以此证明原告出售房屋面积不足。7.桃山林业局基建科长谈话录音。被告以此证明按揭贷款由开发商负责。8.朱兴森证言1份，证实冻坏水表3块。被告以此证明原告工程质量不合格。9.王庆祥证明1份，证实开发商负责贷款。10.装修协议、清单。被告以此证明装修费用。经审理查明，2010年3月10日桃山林业局棚户区改造项目XXXXXX小区1-2号楼，委托铁力市恒信房地产开发有限责任公司开发并代理销售。2011年11月被告刘云忠在原告售楼处购买了X号楼XX单元二层X厅66.19平米和X厅28.39平米，合计94.58平米，每平米3，180.00元，核款300，764.4元，首付150，382.00元。2011年12月20日被告刘云忠与装修商店签订合同，对房屋进行装修、入住，2015年2月28日被告又补交3，382.00元（含原告将多收供热982.00元、返还质保金1，500.00元，被告补交现金900.00元），共计交款153，764.00元，余下欠款147，000.00元贷款给付。2014年5月7日房屋竣工备案。2015年5月双方签订商品房买卖合同，后又签订补充合同。2015年7月6日原告诉讼，要求被告支付剩余房款147，000.00元或无偿交还房屋。被告认为原告出售房屋质量不合格，没有按约定给被告贷款。要求退房，并提出反诉，要求反诉被告退还所交纳的所有房款和费用（包括装修费用)及利息共计324，954.05元。诉讼期间，反诉原告刘云忠提出对其装修费用进行评估。经指定由黑龙江辰星资产评估公司进行评估，被告刘云忠明确表示不同意哈尔滨公司评估。以上事实有双方当事人陈述，原告提供的证据1、2、3、4、6能够证明以上事实，应予采信。对原告提供的证据5，7因证人没有到庭，不予采信。对被告提供的证据1、2，该证据证明的内容是桃山林业局2011年5月23日在铁力市住建局房地产开发管理办公室办理了《禾旭家园》商品房预售许可证，并不能证明开发商是龙兴公司，该小区开发主体是桃山林业局，开发公司是铁力市恒信房地产开发有限责任公司，建筑公司是龙兴公司，桃山林业局办理商品房预售许可后委托力市恒信房地产开发有限责任公司销售。对该证据以予采信，对被告要证明的问题不予采纳。对被告所举证据3证明被告交纳的物业、取暖、监控费用，对取暖费，原告已返还折抵房款982.00元，对物业服务、监控问题，与房屋买卖合同无关，被告可另行诉讼解决，对该证据不予采信，。对被告所举证据5，被告以此证明垃圾清理，是物业管理问题，与房屋买卖无关，对该证据不予采信。对被告所举证据4，证明被告对房屋主体外部分设施维修。原告施工工程已经经有关部门验收，被告对部分设施维修，并不能证明原告建筑房屋质量不合格，对被告证据不予采信。对被告所举证据6，被告以此证明购买房屋面积不足。房屋面积包括使用面积，建筑面积，公摊面积等，是经过相关部门测量确认的，被告以照片证明面积不足，不具有证明力，对该证据不予采信。对被告所举证据7、9是林业局王辉科长、王庆祥个人见解，且购买房屋不是开发商负责贷款，而是开发商提供相关完工材料，由购房人贷款。对该证据不予采信。对被告所举证据8，因证人没有到庭，且个人证言不足以证明工程质量是否合格，对该证言不予采信。对被告所举证据10，因被告明确表示不同意哈尔滨鉴定部门鉴定，对该证据不予采信。本院认为，桃山林业局2010年3月进行棚户区改造，并与原告签订合同，委托原告公司开发和销售，原告具备相应的主体资格；2011年11月被告刘云忠原告处购买了X号楼XX单元二层X厅和X厅，对面积和价格进行确认、支付了部分房款，并对房屋进行装修使用，实现了对房屋的实际占有，2014年5月房屋验收，2015年5月原、被告双方签订了房屋买卖合同，确认了双方的买卖关系，双方签订的合同合法有效；被告应当支付剩余房款，对原告的请求应当支持；对被告辩解应当由原告负责贷款的理由，是对按揭购房的曲解，正确做法是：原告在工程结束后，提供相应材料交给银行，然后被告提供贷款所需的如税务证明、收入流水、营业执照等，在银行办理购房贷款，银行将房款汇入原告帐户，被告按贷款约定偿还贷款。本案中，由于被告未能提供相关手续，造成不能贷款给付房款的责任在被告，对被告的请求不予支持；对被告反诉以质量不合格、面积不足要求反诉被告退还房款、给付利息、支付装修费用的请求，本院认为，质量和面积应当由有资质的鉴定部门进行鉴定，个人证言不足以证明反诉原告请求，对反诉原告请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，一百五十九条，一百六十一条，最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，第十一条的规定，判决如下：一，被告刘云忠在判决生效后30日内给付原告铁力市恒信房地产开发有限责任公司房款147，000.00元。二，驳回反诉原告刘云忠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，240.00元，由被告刘云忠承担；反诉费6，174.00元，由反诉原告刘云忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  张道彬代理审判员  常安平代理审判员  张正杰二〇一五年十一月二十三日书 记 员  耿欣薇