广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3350号上诉人（原审原告）：刘家强，男，1934年12月19日出生，香港居民，委托代理人：陆志强，广东凯通律师事务所律师。委托代理人：陈舒，广东凯通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓彩莲，女，1969年10月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：黄嘉俊（系邓彩莲之子），男，1991年11月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人刘家强、邓彩莲房屋租赁合同纠纷一案，上诉人刘家强、邓彩莲不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初6606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。��诉人刘家强上诉请求：1、撤销一审判决第三项部分判决内容，改判邓彩莲向刘家强支付房屋使用费891.33元(即自2016年10月3日起暂计至2016年10月17日，最终计至邓彩莲交还涉案房屋之日为止；2、本案全部诉讼费用由邓彩莲承担。事实和理由：首先，刘家强认可一审法院判决的刘家强与邓彩莲的租赁关系已于2016年10月3日解除，且邓彩莲按原租金标准向刘家强给付2016年10月l日和2日的租金以及腾空涉案房屋并交还给刘家强。其次，邓彩莲逾期交还涉案房屋的行为造成刘家强的租金损失，已严重侵害刘家强的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《广东省城镇房屋租赁条例》第十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，邓彩莲逾期交还房屋期间应承担相应的赔偿责任以及逾期腾房占有使用费。最后，广州市房屋租金参考价是广州市房地产租赁管理所根据住建部《商品房屋租赁管理办法》(中华人民共和国住房和城乡建设部令(2010)第6号)及《广州市房屋租赁管理规定》(广州市人民政府令(2010)第29号)精神，对某一区域房屋租赁市场实地调研而得出的、公允的、对外公布的租金标准，对本案租金标准极具参考意义。刘家强认为按涉案房屋的同路段(乐贤坊)50元／㎡／月的租金标准符合《中华人民共和国合同法》第六十一条规定以及《中华人民共和国民法通则》的公平、合理原则。邓彩莲应自2016年10月3日起，按50元／㎡／月向刘家强支付房屋使用费，直至邓彩莲交还涉案房屋之日止。邓彩莲答辩称：与其上诉意见一致。上诉人邓彩莲上诉请求：1、撤销一审判决中的第一项、第二项和第三项判决，改判邓彩莲继续履行房屋租赁合同，租赁期限由2012年12月16日至2016年12月31日止；2、由刘家强提供2012年12月16日至2016年12月31日的租赁发票给予邓彩莲；3、一审、二审所产生的诉讼费用由刘家强承担。事实和理由：一、一审法院判决第一项，属于认定事实不清，且法律适用错误。租赁合同第二款关于“在2016年期间一方只需提前60天通知对方即可单方解除合同”的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，刘家强乘人之危，使邓彩莲在违背真实意思的情况下签订了租赁合同。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第70条规定：“一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。”邓彩莲在与刘家强于2012年12月16日签订租赁合同前，因房屋发生自然损坏���自2009年开始，已不在房屋长期居住，而是暂住在亲戚家中，邓彩莲之所以与刘家强签订租赁合同，存在着以下问题：1、因邓彩莲母子二人户口一直处于涉案房屋地址，无自有房产物业，无法迁出，若由其他人进行租赁或购买，必将出现法律纠纷；2、邓彩莲儿子黄嘉俊当时处于在校修业的状态，需要缴纳生活费用及在校住宿费用；3、暂住地有可能随时被亲戚要求迁走；4、邓彩莲以当时经济收入来源，在支付邓彩莲儿子的生活费用及在校住宿费用后，难以租赁除涉案房屋以外的房屋；5、邓彩莲与刘家强经协商约定的房屋租金低于同期地段租价；6、若邓彩莲不同意刘家强的要求，刘家强将终止协商并通过民事诉讼途径向人民法院主张权利。以上六点，足以证明，邓彩莲在2012年12月16日，若不与刘家强签订租赁合同，则邓彩莲母子二人随时面临无处可居住的情况。邓彩莲提供的《函件》及《回复函(四)》证明，邓彩莲多次与刘家强就租金及租赁期限进行协商，刘家强在与邓彩莲签订合同前，已充分考虑邓彩莲当时的客观情况及房屋的情况，且知悉邓彩莲已不在房屋长期居住，依然与邓彩莲签订了租赁合同，最后约定租赁合同期限是从2012年12月16日至2016年12月31日止，每月租金共计350元人民币。而现在刘家强却指责邓彩莲在合同期限尚未届满前，以低廉租金无理霸占房屋，致使刘家强权益受损。对于租赁合同中，关于“四年死约，一年生约”的租赁方式及“单方解除合同”的约定，邓彩莲认为，这是刘家强为牟取不正当利益，迫使邓彩莲作出不真实的意思表示。“生约”“死约”的租赁习惯用于刘家强所在的香港地区，邓彩莲明知刘家强自2016年1月1日起会有调整租金的意图，但因受邓彩莲自身的客观情况影响，且轻信刘家强已充���考虑邓彩莲的实际状况，在2016年期间不会行使单方解除合同的权利，所以被迫作出不真实的意思表示。邓彩莲从签订租赁合同起，一直以租赁合同期限是从2012年12月16日至2016年12月31日止作为真实意思表示，邓彩莲也无法享受于2016年1月1日至2016年12月31日期间行使单方解除权的权利。刘家强于2016年1月1日至7月前，在可以行使单方解除权的期限内，一直没有行使权利，却在租赁合同期限届满5个月前，以租赁合同第二款“在2016年期间一方只需提前60天通知对方即可单方解除合同”的约定行使了单方解除权，使租赁合同于2016年10月3日终止。一审法院已审理查明，在2016年7月10日，邓彩莲向刘家强支付2016年7月1日至2016年9月30日的租金后，刘家强于7月20日发出《关于调整租金的通知》先以国内经济发展及物价攀升为由，自2016年10月1日起，房屋租金由每月350元调整为每月1604.4���，并让邓彩莲在2016年7月26日前作出答复，若邓彩莲愿意接受的，请联系刘家强签订新的租赁合同，若邓彩莲不愿意接受的，刘家强将单方宣告解除双方租赁关系。在邓彩莲口头答应，愿意接受刘家强要求，并提出修缮义务应由刘家强负责的情况下，刘家强于2016年8月1日发出关于解除《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》的函，刘家强基于房屋另作他用为由，行使单方解除合同的权利。二、邓彩莲因房屋自然损坏严重，且刘家强不同意与邓彩莲在2017年继续签订租赁合同，邓彩莲表示，接受一审法院腾空房屋的判决，但请求宽限腾空房屋的时间。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第十九条规定，经人民法院判决退出所承租住宅的承租人，确无其它住宅的，其所在单位应当把其列为无房户予以安排；符合条件的承租人，可向市、县人民政府申请列为住房困难户，统筹解决，现邓彩莲已积极予以行动，因无其他居住地，暂无法在一审法院判决的十日内腾空房屋。三、一审法院判决第三项，请求撤销此判项。房屋一直是作为“居住”用途进行使用，因没有工商营业执照及税务登记证，无法作为“商铺”用途进行使用。一审法院判决书第4页倒数第4行写明，“…及2016年10月3日至被告实际交还房屋之日止的房屋使用费”，与一审法院判决第三项括号最后一句对比，房屋性质已发生改变。由刘家强申请有资质的评估公司进行评定，刘家强完全可以出于牟取高额租金的动机，与评估公司恶意串通，使评估公司作出有违房屋本身价值的评估，且评估公司依据一审法院判决第三项，以“商铺”性质进行评估，对邓彩莲不公平。所产生的评估费用及评定数额，邓彩莲不予支付。四、一审判决书已认定，《广州市房屋租赁合同》作为本案备案���同的性质。因为刘家强从签订合同开始到合同期限届满前，邓彩莲一直以银行汇款的形式支付房屋租金，刘家强并没有提供涉及房屋租赁税的发票给予邓彩莲作为支付租金的凭证，而仅以刘家强在一审法院提交的银行流水作为凭证。邓彩莲有理由怀疑刘家强有逃避税款的嫌疑，因此，邓彩莲要求由刘家强提供2012年12月16日至2016年12月31日的租赁发票给予邓彩莲。刘家强答辩称：不同意邓彩莲的上诉请求，合同是双方的真实意思表示，应依约履行，现在刘家强主张解除合同收回房屋应得到支持。邓彩莲上诉请求第二项在一审中没有提及，请求不予审理。2016年10月24日，刘家强向一审法院起诉请求：1、判令刘家强、邓彩莲之间的租赁关系已于2016年10月1日解除；2、判令邓彩莲立即腾退并交还租赁房屋；3、判令邓彩莲向刘家强支付房屋使用费（从2016��10月1日计至交还租赁房屋之日为止，每月按1910元计算）；4、本案诉讼费用由邓彩莲承担。一审法院认定事实：2012年12月16日，刘家强、邓彩莲签订《房屋租赁合同》，约定邓彩莲向刘家强承租刘家强所有的广州市荔湾区华贵路乐贤坊41-45号102房（以下简称讼争房屋）作住宅使用，租赁期限为5年，即自2012年1月1日至2016年12月31日止；租赁合同采取“四年死约，一年生约”形式，即在2012-2015年期间一方不得任意解除租赁合同，在2016年期间任何一方只需提前60天通知对方即可单方解除合同；每月租金为人民币350元；租金按季结算，在每季的第10日前支付当季租金；邓彩莲逾期缴纳租金超过30天，刘家强有权单方解除租赁合同，提前收回房屋；双方为办理房屋租赁登记手续签订的《广州市房屋租赁合同》为本合同的补充，如有抵触以本合同为准等。同月20日，双方���订《广州市房屋租赁合同》并办理房屋租赁登记手续，约定：邓彩莲向刘家强承租讼争房屋作住宅使用，每月租金为人民币350元；租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日止；邓彩莲拖欠租金超过30天的，刘家强可解除合同，收回房屋并要求赔偿损失等。合同签订后，双方依约履行，邓彩莲交纳租金至2016年9月。2016年7月20日，刘家强委托代理人陈舒书面告知邓彩莲，决定自2016年10月1日起调整讼争房屋的月租金为1604.40元，并要求邓彩莲于2016年7月26日前回复；若接受则签订新的租赁备案合同，否则原租赁合同于2016年10月1日终止，邓彩莲于2016年10月4日前腾退房屋并结清费用等。2016年8月1日，刘家强委托代理人陆志强向邓彩莲发函告知，解除双方签订的《房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》，要求邓彩莲于2016年10月4日前腾退房屋并结���费用等。该函件于2016年8月3日妥投。2016年10月10日，刘家强再次书函邓彩莲明确双方租赁合同已于2016年10月1日正式终止；同时敦促邓彩莲于2016年10月15日前腾退房屋。邓彩莲没有回复刘家强，也没有退房。刘家强于2016年10月24日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为：刘家强、邓彩莲签订的《房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《广州市房屋租赁合同》是双方为办理房屋租赁备案登记手续所签订的合同，双方在《房屋租赁合同》中约定该备案合同为《房屋租赁合同》的补充，如有抵触以本合同为准，故刘家强与邓彩莲均应依约履行上述两合同。关于刘家强要求确认刘家强、邓彩莲之间租赁合同于2016年10月1日解除的诉讼请求，一审法院对此作如下分析：《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；刘家强、邓彩莲上述关于合同解除权的约定表明一方行使解除权的条件是在2016年期间，并且要提前60天通知；现刘家强在2016年8月1日委托律师陆志强向邓彩莲发函通知自2016年10月1日起解除与邓彩莲的租赁关系，表明其不再履行合同，该函件已于2016年8月3日妥投给邓彩莲，符合形式解除权的合同约定与法律规定。但依据案件事实与合同约定，刘家强、邓彩莲之间的租赁合同应于2016年10月3日解除，而非刘家强诉请的2016年10月1日。邓彩莲以不得在合同中规定任意解除权为由进行抗辩，法律依据不足，一审法院不予采纳。上���合同解除后，刘家强有权要求邓彩莲将讼争房屋腾空交还给刘家强。邓彩莲交还房屋前仍应向刘家强支付2016年10月1日、2日的租金（按每月350元租金标准计算）及2016年10月3日至邓彩莲实际交还房屋之日止的房屋使用费。刘家强要求邓彩莲按照同路段租金标准向刘家强支付房屋使用费的诉讼请求，缺乏合同与法律依据，一审法院不予支持，该房屋使用费标准应由刘家强申请有资质的评估公司按照同期的广州市私房租金参考价标准评定，由邓彩莲按评定的数额支付给刘家强。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年12月16日作出判决：一、刘家强与邓彩莲于2012年12月16日及20日签订的《房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》于2016年10月3日解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，邓彩莲将广州市荔湾区华贵路乐贤坊41-45号102房腾空交还给刘家强；三、自判决发生法律效力之日起十日内，邓彩莲向刘家强支付2016年10月1日至邓彩莲交还房屋之日止的租金及房屋使用费（其中，2016年10月1、2日租金按每月350元标准计算；2016年10月3日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费，由刘家强申请有资质的评估公司按照同期的广州市私房租金参考价标准评定，自评定之日起10日内，邓彩莲按照评定数额一次性支付给刘家强，评估费由刘家强和邓彩莲各负担一半；自判决发生法律效力之次日起至邓彩莲实际交还房屋之日止的房屋使用费，邓彩莲仍应按照上述评定标准按月向刘家强支付）；四、驳回刘家强的其他诉讼请求。案件受理费100元，由邓彩莲负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，刘家强提交以下证据：1、2009年1月至2016年11月的电费表（原件）、2009年5月至2016年12月的水费表，拟证明邓彩莲自2009年1月起闲置涉案房屋，并没有实际使用涉案房屋；2、《市房地产租赁管理所公布2015年房屋租金参考价》，拟证明广州市住房和城乡建设委员会官方网站的政府信息公开内容项目中显示刘家强一审提交的证据四已成为司法机关判定租金标准的参考依据，具有公平合理性。邓彩莲质证称：对真实性、合法性、关联性没有异议。邓彩莲提交以下证据：1、关于变更代理人的通知函（原件）、授权委托书，拟证明刘家强的诉讼代理人，在邓彩莲于2012年签订租赁合同时，不是刘家强的委托代理人；2、函件（原件）、回复函，拟证明邓彩莲与刘家强于2012年2月9日至2012年11月16日期间，多次就租金数额及租赁期限进行协商，刘家强已充分考虑邓彩莲的实际情况及房屋状况；邓彩莲若不同意刘家强的要求，刘家强将终止协商，并通过人民法院主张权利。证据3、（2017）粤0103民初1050号民事判决书复印件，拟证明同类型一审判决中，一审法院以相同判决作出处理。刘家强质证称：对证据1、2拟证明内容不予认可，真实性确认，与本案无关；证据3真实性认可、关联性不予认可，而且该案没有生效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理。首先，关于刘家强的上诉请求。一审法院认定应按照有资质的评估公司按照同期的广州市私房租金参考价标准评定并无不当，本院予以认可。其次，关于邓彩莲的上诉请求。邓彩莲上诉主张刘家强乘人之危使邓彩莲在违背真实意思的情况下签订了租赁合���，对此无证据证明，本院不予采纳。双方合同约定在2016年期间任何一方只需提前60天通知即可单方解除合同，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，是当事人之间的意思自治，刘家强行使单方解除权有合同依据。邓彩莲主张刘家强无权行使单方解除权、邓彩莲无法享受该单方解除权，与合同约定不符，本院不予采纳。关于腾空交还房屋的时间，一审判决后至今，邓彩莲已有充足的时间腾空交还房屋，故邓彩莲对一审判决第二项的上诉理由不成立，本院不予支持。关于发票问题，邓彩莲在一审中并未对该问题提出反诉，现二审提出，刘家强亦不同意在本案中处理，本院不予调处。邓彩莲认为由刘家强申请有资质的评估机构进行评估将对其造成不公，无充分理据，邓彩莲对评估机构或评估结果有异议的，可在执行程序中提出，故上述评估申请方式并未剥夺邓彩莲��权利，故本院对邓彩莲的该上诉理由不予采纳。邓彩莲的其他上诉理由依据不充分，本院不予支持。综上所述，刘家强、邓彩莲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由刘家强、邓彩莲各自负担100元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡粤海审判员 曹佑平二〇一七年十月三十日书记员 张 利