广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民一初字第837号 原告：陈荣篪，男，1939年11月29日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托代理人：陈晖，男，1968年5月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被告：北海金帆房地产开发有限公司，住所地北海市其仓新区20号二楼。 法定代表人：周常和，董事长。 委托代理人：黄丽艳，广西海城律师事务所律师。 原告陈荣篪诉被告北海金帆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法由代理审判员沈海浪适用简易程序，于2015年7月21日公开开庭审理。原告陈荣篪及其委托代理人陈晖到庭参加诉讼。被告北海金帆房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈荣篪诉称:2010年10月上旬，原告经人介绍电话联系到被告委托的丽海明珠项目均价代理销售商北海嘉铭房地产开发营销策划有限公司售楼部经理满洁琼。10月19日，通过满洁琼与被告签订了《商品房买卖合同》。约定被告将位于北海丽海明珠A1幢1单元2306号房出售给原告，总价款为495123元，付款方式为分期付款，签定合同时付262123元，2010年12月30日前付清余额233000元。原告分别于2010年10月15日、2010年11月5日、2010年11月26日和2011年6月分别将全部房屋价款经被告的委托销售商支付完毕，其第一批房款262123元，被告的委托销售商已转交给被告，并由被告出具了收据。第二批房款被告的委托销售商未转交，已截留挪用。北海市中级人民法院于2015年3月5日作出（2014）北民一终字第368号民事判决，终审认定的：此款被告为未收到；在此期间，原告多次催促被告的委托销售商（满洁琼）将余房款及早交被告或返还原告再交，效果甚微，房款追讨比较困难。在此期间（2011年8月23日），被告发表公告要求客户于2011年8月30日前办理购房手续，逾期不办，被告将收回认购的商品房并另行处理；表明2011年8月30日后合同购房合同已经终止。事后，被告已对原告购置的商品房重新对外出售。原告认为，按法院认定，第二批房款为未交，属原告违约，原告愿意承担违约责任，按合同第七条的约定支付罚金10000元和房价总额的0.5%的违约金计2475.62元，两项合计12475.62元。被告在已收房款262123元中扣除以上款项后的249647.38元理应返还原告。因为原告已将所有款项如期交被告所委托的代销商，且房屋销售合同中未明确载明款项须交被告的约定，被告也无明确告知原告购房款必须直交被告。同时被告有委托销售管理不善等过错，故原告为非恶意违约；同时，被告在《北海日报》上发表公告：2011年8月30日前办理相关购房的后续手续，逾期不办将收回商品房另行处理，表明合同已经终止。所以，2011年8月31日起应向原告支付应返还款按银行同期同类贷款利率计息的利息。为此请求：1、请求判令解除原、被告签订的hmz-1-1-2306号《商品房买卖合同》，由被告向原告返还原告首期购房款，同时扣除违约金和罚金后实际返还原告249647.38元；2、判令被告自2011年8月31日起到实际还款日向原告支付银行同期同类利率的利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。 被告北海金帆房地产开发有限公司未作书面答辩，亦未有证据提交。 经审理查明，位于北海市的丽海明珠项目系被告开发的商品房项目。2010年10月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由被告将位于北海丽海明珠A1幢1单元2306号房出售给原告，房屋总价款为495123元，付款方式为分期付款，签定合同时付262123元，2010年12月30日前付清余额233000元，被告应于2012年6月30日前将经验收合格的房屋交付原告，出卖人交房时买受人应交清全部房款，贷款客户则需办完按揭贷款所有手续。双方在合同第七条对买受人逾期付款的违约责任形成相应约定，其中第一款第二项约定：“逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。”第二款约定：“如买受人要求解除合同或因买受人逾期付款出卖人有权解除合同的，出卖人除有权按1项收取违约金外，买受人还须向出卖人支付罚金1万元整。” 2010年10月26日，被告收取了原告交付的首期购房款262123元，并向原告出具了加盖被告财务专用章的收款收据一份。但原告至今未向被告支付剩余购房款。 2011年8月23日，被告在北海日报上刊登公告一则，内容为：“尊敬的丽海明珠各位客户：我公司开发在建的丽海明珠楼盘即将竣工交付使用，凡已经认购而又未办理后续购房手续的客户，请于2011年8月30日前到本公司销售部办理相关手续，如逾期不办理，本公司有权收回您已经认购的商品房并另行处理，详情请与我公司销售部联系（联系电话：0779-3802399、380×××8）。特此公告”。 2013年6月20日，原告向本院起诉请求：1、判令被告履行原、被告于2010年10月19日签订的《商品房买卖合同》，将房屋交付给原告并为原告办理相关的房地产产权证照；2、判令被告向原告支付返还款、违约金、赔偿损失共计105006元；3、本案诉讼费由被告承担。本院于2014年6月23日作出的（2013）海民一初字第672号民事判决，判决驳回了原告的诉讼请求。后原告不服上述判决遂上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2015年3月5日作出（2014）北民一终字第368号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 还查明，2015年5月20日，被告向本院起诉请求原告向其支付购房款233000元及违约金12756.75元，因被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法按其自动撤诉处理。后被告又以相同的事实、理由及诉讼请求于2015年7月29日再次诉至本院，目前该案仍在审理过程中。 现原告以被告的登报行为已终止了双方的合同关系并将房屋另售他人为由诉至本院，提出上诉诉讼请求。 再查明，截止2015年7月28日，案涉房屋的所有权仍登记在被告名下。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，没有法律规定的导致合同无效的情形，亦未侵犯他人的合法权益，属合法有效的合同，原、被告双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，原告基于请求解除合同而要求被告退还购房款及承担违约责任，本案的关键在于合同能否解除的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括约定解除和法定解除两种情形。依据双方在合同第七条中形成的约定，原告具备合同解除请求权，故原告主张解除合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应将已收取原告的购房款退还予原告，在退还购房款的同时原告同意按约扣除违约金及罚金既符合合同约定又系原告的真实意思表示，本院予以支持，依据案涉合同第七条第一款第二项、第二款之约定，则被告在扣除违约金、罚金后应向原告退还购房款的数额为262123元-（495123元*0.5%）-10000元=249647.38元。但原告主张的利息损失没有事实、法律依据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告陈荣篪与被告北海金帆房地产开发有限公司于2010年10月19日签订的编号为lhmz-1-1-2306号《商品房买卖合同》； 二、被告北海金帆房地产开发有限公司在扣除违约金、罚金后须退还购房款249647.38元给原告陈荣篪； 三、驳回原告陈荣篪的其他诉讼请求。 案件受理费5044元，减半收取2522元，由被告负担（该款原告已向本院预交，被告在履行上述义务时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5044元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  沈海浪 二〇一五年十一月二十六日 书 记 员  冯伟兰 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。