湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1381民初2746号原告（反诉被告）陈能道，男，1965年2月28日出生，汉族，湖北省广水市人，住湖北省广水市，委托诉讼代理人刘新军，湖北印台律师事务所律师。委托诉讼代理人李芸，湖北印台律师事务所律师。被告（反诉原告）王建议，男，1973年12月9日出生，汉族，湖北省随州市人，住湖北省随州市随县，委托诉讼代理人周永发，湖北美佳律师事务所律师。委托诉讼代理人余秀莲，女，1975年6月7日出生，汉族，湖北省随州市人，住湖北省随州市随县，系王建议之妻。原告（反诉被告）陈能道与被告（反诉原告）王建议房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈能道委托诉讼代理人刘新军、李芸、被告（反诉原告）王建议委托诉讼代理人周永发、余秀连到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈能道向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认原、被告之间签订的《国际现代城商铺租赁合同》已解除，判决被告腾退房屋前向原告支付占用房屋的损失。事实和理由：2014年1月22日，原告与王建议签订《国际现代城商铺租赁合同》。根据合同约定，原告将其所有“国际现代城”一期商铺SP-02-102、SP-02-202，面积为1295平方米商铺租赁给被告经营。双方约定租赁期限为6年，从2014年1月1日至2019年12月31日止，月租金为每平方米15元，月租金为19425元。付款方式为每两个月一次付款，金额为38850元。支付时间为每年的1月、3月、5月、7月、9月、11月，通过银行转账方式支付。合同第七条约定，被告如果拖欠商铺租金达30天以上的，原告有权单方终止合同。被告逾期交付租金，属于违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金。同时约定租赁合同如因期满或者其他原因终止，被告逾期不搬迁的，原告有权向被告发出《限期搬迁通知书》。在送达被告或者授权文件签收人签收后或者本合同所载明被告通讯地址邮寄《限期搬迁通知书》两周后，原告有权在公证处的现场公证下对商铺内的财物进行清理并搬迁，异地封存。原告因此所产生的费用由被告承担。2016年7月22日，王建议个人独资设立的非法人企业广水市东方国际家具博览中心向原告寄送了一份《解除商铺租赁合同的通知书》，称王建议租赁的商铺屋顶漏水、一楼地下水渗水，已造成其严重的财产损失，多次通知原告维修仍未得到解决，以致其无法正常经营，合同目的无法实现，同时原告拒不履行商铺维修义务，要求单方解除租赁合同。原告认为广水市东方国际家具博览中心提出的单方解除租赁合同的理由与事实严重不符。收到该通知书后，原告认为被告提出的解除合同理由虽然与事实严重不符，但是，原告愿意解除与被告之间的房屋租赁关系。2016年9月26日和2016年10月21日，原告通过二次书面回复广水市东方国际家俱博览中心和王建议的方式，通知两被告归还房屋，逾期原告将强制清场并由两被告承担全部费用。综上所述，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，2016年9月26日，原告回复被告同意解除租赁合同后，原、被告房屋租赁关系即解除。按照合同约定，两被告负有腾退房屋并归还原告的义务。但是，两被告迟迟不履行返还租赁房屋的义务，其行为已严重侵害原告的合法权益。故此起诉。被告王建议答辩并提出反诉称，我与陈能道之间存在商铺继租合同关系并依法予以确认，陈能道起诉确认《商铺租赁合同》已解除并请求王建议腾退房屋依法不应支持，其请求应当驳回。我与陈能道2014年1月22日签订《商铺租赁合同》后，承租的商铺屋顶开始出现漏水和一楼地面渗水，虽经多次维修，但一直未得到解决。2016年3月之后屋顶漏水一楼地面渗水面积扩大，我多次向陈能道提出并要求维修，但其一直未解决漏水和渗水问题，大量商品受浸泡毁损，商铺无法正常使用，我难以继续经营，经济损失巨大。2016年7月我不得不向陈能道发出解除《商铺租赁合同》通知书，通知中载明保留追索经济损失的权利。陈能道得到通知后，表示不同意解除，多次要求继续履行合同，2016年8月1日经江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司（以下简称东恒公司）从中协调，我作出让步，双方协商达成协议：恢复双方于2014年1月22日签订的《商铺租赁合同》的效力，继续履行合同。接着我于8月2日按原合同约定交付7月份、8月份房租，陈能道悉数收下，非常高兴，紧接着经陈能道同意，我重新维修和装修了商铺。9月30日，我又依原合同约定交付9-10月份房租，陈能道也照数收下，租赁合同双方并无异议。现陈能道出尔反尔，起诉确认原《商铺租赁合同》已解除并请求腾退房屋，显属违背协议，构成根本违约，如陈能道一意孤行，固执己见，还将依法承担2016年8月1日后双方达成继租协议后我的装修损失。为维护自身的合法权益，提出反诉，反诉陈能道赔偿我发出解除《商铺租赁合同》通知前出租商铺范围内装潢装修所产生的经济损失10万元（具体数额以评估鉴定为准），请求法院将本诉与反诉合并审理，以查明事实，维护我的合法权益。反诉被告陈能道辩称，一、合同签订以后，王建议并未装修，而装修是在与东恒公司签订合同后装修的，2010年王建议与东恒公司签订合同后装修的，而该合同在2014年1月终止了，王建议与陈能道签订合同后，并没有对房屋装修，现在装修是发生前一个合同；二、王建议单方面以书面形式通知陈能道解除合同，是单方解除合同，与法律相悖；三、合同中，王建议与陈能道并没有约定书面赔偿条款，王建议反诉请求事实不清，与法无据，请求驳回王建议反诉请求。本院经审理认定事实如下：广水市东方国际家俱经营管理有限公司（以下简称家俱管理公司）在工商部门无登记信息，不具备法人资格。广水市东方国际家俱经营有限公司（以下简称家俱公司）系王建议、马国全、黄涛三股东投资设立的以王建议为执行董事的有限责任公司，于2010年8月19日在广水市工商管理局注册登记成立，2016年10月11日注销。广水市东方国际家具博览中心（以下简称家具中心）系王建议个人独资设立的非法人企业于2013年8月2日设立，2016年9月13日注销。2010年8月12日，江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司（以下简称东恒公司）与王建议、家俱管理公司签订《商铺租赁合同书》一份，约定：“东恒公司（以下简称甲方）、王建议（以下简称乙方）……经双方共同协商，达成以下合同条款：第一条：租赁商铺的位置、面积：1.商铺位置：本合同租赁商铺位于国际现代城项目一期商铺SP1-02～016、SP2-03～06、SP－02，2.租赁面积：共计6759.24㎡。第二条：租赁期限：租赁期限为9年，即从2011年1月1日起至2019年12月31日止。其中2012年1月1日至2013年12月31日为免租费，为期24个月。第三条：租赁商铺的租金及乙方应交纳的其他费用：1.租金标准及付款方式：第一年（2011年1月1日至2011年12月32日）月租金为10元/㎡，月租金为67593元。第四年至第九年（2014年1月1日至2019年12月31日），月租金为15元/㎡，合计月租金为101389元；付款方式：第四年至第九年按每两个月一次付款。……3.租金缴纳时间：商铺租金由乙方在每期租金到期提前10日将下期租金交付给甲方或甲方的授权委托人，付款方式：转账或现金。第四条：履约保证金：1.本合同书签订之日，乙方需向甲方支付商铺租赁保证金10000元。2.乙方所缴保证金在本合同履行完毕后，若乙方未有违约行为，则由甲方全额无息退还……”，同时约定了商铺交接方式、装修约定，合同第七条第4款约定：“乙方逾期交付租金，属于违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金”。该合同落款承租方处经王建议签字后并加盖“家俱管理公司”财务专用章。该合同签订后，东恒公司将约定商铺交付王建议使用，王建议支付商铺租赁费至2014年6月30日。2010年8月28日，东恒公司与王建议、家俱公司签订《商铺租赁合同书》一份，约定：“东恒公司（以下简称甲方）、王建议（以下简称乙方）……经双方共同协商，达成以下合同条款：第一条：租赁商铺的位置、面积：1.商铺位置：本合同租赁商铺（以下简称商铺）位于国际现代城项目商铺SP1-01、SP1－01、SP2-02，2.租赁面积：共计753.87㎡，第二条：租赁期限：租赁期限为6年，即从2011年1月1日起至2016年12月31日止。其中2012年1月1日至2013年12月31日为免租费，为期24个月。第三条：租赁商铺的租金及乙方应交纳的其他费用：1.租金标准及付款方式：第一年（2011年1月1日至2011年12月31日），月租金为10元/㎡，月租金为7539元；第四年至第六年（2014年1月1日至2016年12月31日），月租金为15元/㎡，合计月租金为11308元……3.租金缴纳时间：商铺租金由乙方在每季度租金到期提前10日将下季度租金交付给甲方或甲方的授权委托人，付款方式：转账或现金。第四条：履约保证金：1.本合同书签订之日，乙方之前租赁商铺的保证金同时也是本合同的履约保证金。2.乙方所缴保证金在本合同履行完毕后，若乙方未有违约行为，则由甲方全额无息退还……”，同时约定了商铺交接方式、装修约定、合同第七条第5款约定：“乙方逾期交付租金，属于违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金”。该合同落款承租方处经王建议签字后并加盖“家俱公司”印章。合同签订后，东恒公司按合同约定将商铺交付家俱公司使用，王建议支付商铺租赁费至2014年6月30日。2014年12月16日，东恒公司将其国际现代城项目中的SP-02-102、SP-02-202建筑面积1291.61㎡商铺转让给陈能道、张建伟、陈昌春。双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定每平方米3556.21元，总金额为459.3240万元；合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，将上述商品房交付买受人使用；该合同于2015年8月4日在广水市房管局备案，已进行预告登记，未办理产权登记手续。2014年1月22日陈能道与王建议就上述商铺签订《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》，期限6年（自2014年1月1日至2019年12月31日）、租金标准15元/月.㎡，计38850元，另支付商铺租赁保证金33000元。合同约定的相关违约责任为：承租人有拖欠商铺租金达30天以上的行为的，出租人有权单方终止合同，并收回物业。承租人有单方面解除合同的、有其他违约行为致使合同无法继续履行的行为之一的，出租人可以单方面终止合同，并收回商铺，且承租人应按合同租金总额的50%承担违约责任及赔偿出租人因此而遭受的直接经济损失（包括律师费诉讼代理费）。承租人逾期交付租金，属违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金。合同签订后，王建议依约给付陈能道房租费至2016年6月。2016年7月22日王建议以家具中心名义向陈能道送达解除《商铺租赁合同》通知书。同年8月2日王建议按合同约定交付7月份、8月份房租，同时经陈能道同意，王建议重新维修和装修了商铺。9月29日，王建议又依合同约定交付9-10月份房租。2016年11月8日陈能道诉至本院，要求确认《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》已解除，并判决王建议腾退房屋前支付占用房屋的损失。此后王建议遂将房租费汇交至本院账户，至2017年10月累计汇款155400元，注明用途为交陈能道房租费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定。王建议于2014年1月22日与上述商铺受让人之一陈能道签订的《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》，虽然没有其他共有权人签字，但现已得到权利人张建伟和陈昌春追认，故该合同合法有效。王建议于2016年7月22日以家具中心名义向陈能道发出解除《商铺租赁合同》通知书后，于同年8月2日给付陈能道2016年7月至8月的房租费，并经陈能道同意对租赁房屋重新进行了装修，可以认定双方经过协商达成口头协议，同意恢复双方于2014年1月22日签订的《商铺租赁合同》，故陈能道要求确认该合同已经解除与事实不符，本院不予支持。王建议汇交到本院账户上的155400元房屋租金，应由陈能道领取。王建议发出解除《商铺租赁合同》通知书前出租商铺范围内装潢装修所产生的费用，系王建议经营所需花费的必要费用，现因陈能道诉讼请求不能成立，商铺由王建议继续租用，并未导致商铺内的装潢装修损失，故王建议反诉要求陈能道赔偿商铺范围内装潢装修产生经济损失的理由不能成立，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告陈能道的诉讼请求。二、驳回被告王建议的反诉请求。诉讼费100元由原告陈能道负担，反诉费1050元由被告王建议负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  李尚运人民陪审员  夏遵明人民陪审员  吴 晖二〇一七年十月十二日书 记 员  高丽萍