重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第01621号上诉人（原审被告）重庆德能房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区建新西路2号22－1，组织机构代码66359248-1。法定代表人曹春林，系该公司董事长。委托代理人杨成林，重庆中渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）倪亮，男，1980年3月1日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托代理人高静，重庆贤正律师事务所律师。上诉人重庆德能房地产开发有限责任公司（以下简称德能公司）与被上诉人倪亮商品房预售合同纠纷一案，垫江县人民法院于2014年11月17日作出（2015）垫法民初字第03763号民事判决。德能公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贺付琴担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。上诉人德能公司的委托代理人杨成林，被上诉人倪亮的委托代理人高静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：倪亮与德能公司于2010年2月24日签订购买德能公司开发建设的位于重庆市垫江县桂溪镇桂西大道“德能星都”小区D-9-1号房屋的商品房买卖合同，房屋的套内面积为99.08㎡，总价款211298元。该合同第七条第一款第二项约定，德能公司于2011年12月31日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付使用。合同第八条约定，德能公司应于确定交房日的七日前书面通知倪亮做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，德能公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。德能公司还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。德能公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，倪亮有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由德能公司承担。合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，德能公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付倪亮使用，按照以下方式处理：1、逾期在150日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德能公司按日向倪亮支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向倪亮支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过150日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，倪亮有权解除合同。倪亮要求解除合同的，德能公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按同期银行贷款利率计算），并按倪亮已付房价款万分之二支付违约金。倪亮要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，德能公司按日向倪亮支付已付房款万分之一点五（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向倪亮支付违约金。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由倪亮、德能公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应互相配合办理本商品房产权登记。由倪亮委托德能公司办理的，倪亮应当在签订本合同七日内，将办理本商品房产权证登记需由倪亮提供的资料提供给德能公司。如因德能公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在12个月（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至德能公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，德能公司按日向倪亮支付已付房款万分之一的违约金；并于德能公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金。（2）逾期超过12个月（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）倪亮有权解除合同。倪亮要求解除合同的，德能公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按同期银行贷款利率计算），并按已付房价款万分之一点五向倪亮支付违约金。倪亮要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至德能公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，德能公司按日向倪亮支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于德能公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向倪亮支付违约金。4、如因倪亮的责任，导致德能公司未能按期向房屋所在地土地房屋机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，德能公司不承担违约责任。倪亮、德能公司之后又签订了商品房买卖合同补充协议，该协议第五条约定，倪亮应按德能公司通知规定的期限与德能公司共同到房地产管理部门办理该商品房的产权过户手续、注销手续和抵押登记手续等全部手续，每延迟1日，按《合同》约定的该商品房总价款万分之五向德能公司支付违约金。倪亮应按德能公司通知的时间提供为其办理产权证所需的全部资料，倪亮逾期未提供完整的资料，德能公司不承担延期办理其产权证的责任，倪亮也无权退房。协议第九条约定，倪亮委托德能公司办理商品房《房屋产权证》的期限，在验收合格后一年内交付产权证。一审另查明：涉案房屋于2012年4月20日由垫江县城乡建设委员会竣工验收备案登记。2013年4月2日德能公司将涉案小区部分房屋的办证申请材料提交到垫江国土资源和房屋管理局，但德能公司至今未取得垫江国土资源和房屋管理局为倪亮出具的登记受理单。倪亮诉称：2010年，倪亮与德能公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份。合同约定倪亮购买德能公司开发建设的重庆市垫江县桂溪镇桂西大道“德能星都”小区D-9-1号房一套，房屋总价款为211298元，建筑面积为121.17平方米。该房屋为预售商品房，同时约定德能公司于2011年12月31日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付使用。逾期交付在150日内的，德能公司按日向倪亮支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过150日的，德能公司按日支付已付房款万分之二的违约金，并约定在商品房交付使用之日起60日内向房屋所在地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，倪亮委托德能公司代为办理房屋产权证的，德能公司应在房屋验收合格后一年内交付产权证，否则，在买受人不退房的情况下出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，倪亮按合同约定履行了自己的义务，但德能公司却没能在合同约定的2011年12月31日如期交房，至2012年4月20日才具备交房条件，德能公司才正式交房。且时至今日德能公司也没有按约定办理房产证。倪亮多次与德能公司协商解决双方争议未果。现诉至法院，请求判令：1、德能公司在10日内向垫江县房屋登记机构提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，并取得垫江县土地房屋登记机构出具的登记受理单；2、在垫江县房屋登记机构将房产证办下来后10日内将房产证交付给倪亮；3、德能公司支付倪亮违约金19651元；4、德能公司承担本案的诉讼费用。德能公司辩称:倪亮未按约定向我公司提供办理房产证相关材料，我公司不应承担逾期交房、逾期办证的责任，如果法院确实认定我公司存在违约，但因我公司已按时交房，未给倪亮造成实际上的损失，故违约金应当适当调低。一审法院认为，《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是德能公司、倪亮在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人真实意思的表示，未违背法律、法规的禁止性规定，亦不违反社会公共利益，属合法有效合同，双方当事人应当按合同约定全面履行各自的义务。本案中,倪亮与德能公司在《商品房买卖合同》中明确约定,开发商应在2011年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给倪亮使用。从该约定看,开发商将房屋交付使用包含两个层面的内容:一是要在约定期限内将房屋交付给倪亮使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此,即使德能公司在2011年12月31日前将未经竣工验收合格的房屋交付给倪亮使用,德能公司的交付使用行为也构成违约。故涉案房屋的交房时间应依合同约定为验收合格后，即于2012年4月20日，德能公司迟延交房至起诉时为110天，迟延取得受理单至起诉时为882天，扣除合同约定的合理期限60天，德能公司应当支付给倪亮迟延交房的违约金为2324.28元(211298元×110天×1/10000)，迟延取得受理单的违约金为17368.70元(211298元×822天×1/10000)，共计19692.97元，鉴于德能公司迟延交房和迟延取得受理单并没有影响倪亮对房屋的使用，故对违约金酌情予以调减，调减后德能公司应当赔偿倪亮违约金13785元。倪亮依据双方的合同约定主张德能公司提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，并取得垫江县土地房屋登记机构出具的登记受理单，且在房屋产权机构将房地产权证办下来后10日内交付房产证给倪亮的请求于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百五十五条之规定，判决：一、由重庆德能房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内向垫江县国土资源和房屋管理局提交办理倪亮D-9-1号商品房的《房地产权证》的申请，并取得垫江县国土资源和房屋管理局出具的登记受理单。二、由重庆德能房地产开发有限责任公司在垫江县国土资源和房屋管理局将倪亮房屋的房地产权证颁发后10日内将房地产权证交付给倪亮。三、由重庆德能房地产开发有限责任公司在本判决生效后3日内支付倪亮违约金人民币13785元。四、驳回倪亮的其他诉讼请求。如果未在判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291元（未预交），减半收取145.5元，由重庆德能房地产开发有限责任公司负担。德能公司不服上述判决，上诉请求撤销原判，依法改判。理由是：一、一审未认定清楚导致延期取得办证受理单的责任在何方。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条之规定，若因倪亮的原因，导致上诉人无法在约定时间内向房屋所在地土地管理部门提交办理合同登记备案的相关资料，取得办证受理单的，上诉人不承担违约责任。而本案中，正是因为被上诉人未依法提交办证所需的全部资料，导致上诉人至今未取得该受理单。上诉人多次以短信、快递邮件等形式催告，被上诉人仍未能提交相应资料，故造成迟延办证的责任不应归责于上诉人，上诉人不应承担逾期办证责任。一审法院将逾期办证的责任全部归咎于我公司，没有相应的事实依据。二、被上诉人一审起诉已超过诉讼时效。双方约定的交房时间是2011年12月31日前，被上诉人也在该期限内实际接房，而其于2014年9月20日才起诉要求被上诉人承担使其交房及迟延办证的违约责任，该两项请求权均是债权请求权，应适用一般诉讼时效的规定两年。三、一审判决由上诉人承担迟延822天取得办证受理的违约责任是错误的。首先，同上诉理由一，造成未按时取得受理通知单的责任在于被上诉方；其二，自上诉人通知被上诉人提供办证所需资料起，倪亮无权就此后扩大的损失主张赔偿。再次，长达822天的违约金，已超过两年的诉讼时效，违反诉讼时效制度。四、一审判决上诉人承担迟延交房的违约责任错误。上诉人在交房时明确告知被上诉人房屋尚未取得竣工验收登记证，但被上诉人表示接受并坚持接房。双方签订的补充协议也约定，房屋交付后被上诉人不得再向上诉人主张迟延交房的违约责任，故被上诉人无权主张该部分违约责任。从违约金制度的初衷看，具有补偿性，德能公司实际按期交房，被上诉人也未因上诉人迟延取得受理通知单受到实际损失，一直在正常居住使用，故上诉人不应承担逾期交房的违约责任。五、一审法院分担举证责任错误。是否向上诉人提交办证资料相关事实应由被上诉人承担举证责任，即证明其已向上诉人提交所有办证所需资料。六、一审判决上诉人于判决生效后十日内向房管局提交办证申请并向被上诉人交付产权证是错误的。按相关法律法规规定，向房管局递交办证资料和申请是买卖双方的共同义务，且被上诉人系主要义务人，上诉人仅系协助义务人。倪亮答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：倪亮因与德能公司商品房预售合同纠纷一案，2013年1月4日曾向一审法院起诉，其诉讼请求与本案一致。后倪亮在该案二审中于2014年9月15日提交了撤回起诉申请，该申请被终审裁定准许。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，倪亮与德能房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。虽然德能房地产公司已在合同约定期限内将房屋交付给倪亮占有使用，但根据双方在合同中的约定，交付条件为“商品房已通过竣工验收备案登记，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。经查，德能房地产公司取得讼争商品房的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时间为2012年4月20日，故其向倪亮实际交付的房屋违反了合同约定。虽然德能房地产公司与倪亮在补充协议第二条中约定了“如该商品房在合同约定的期限内实际交付或视为交付，乙方（指倪亮）不得再以任何其他原因向甲方（指德能房地产公司）提出迟延交房的索赔”的内容，但该约定规避了德能房地产公司应当履行的法定义务，减轻了其应当承担的法律责任，同时其也没有给予倪亮以足够的提醒或者引起其足够的注意，故该约定违反了法律的强制性规定，不具有法律效力。德能房地产公司以在合同约定期限内将讼争房屋已实际交付给倪亮，应免除其迟延交房责任理由，于法不符，本院对该上诉主张，不予支持。原审判决以合同约定的交付时间至讼争商品房实际取得建设工程竣工验收备案登记之日作为迟延交房期间正确，应予维持。根据双方约定，申请办证并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的时间为讼争房屋实际交付之日60日内，也即讼争商品房取得建设工程竣工验收备案登记证之后的60日内，即2012年6月20日前。而德能房地产公司至今未将讼争房屋的办证申请材料提交到垫江国土资源和房屋管理局，故德能房地产公司迟延取得受理通知单的事实成立，其应当承担逾期办证的违约责任。德能房地产公司上诉认为其迟延取得办证受理单的原因是倪亮经其通知后未及时提交办证的相关资料，其不应当承担逾期办证违约责任。对此，本院认为，首先德能公司主张的该事实不合常理，也与被上诉人的陈述和双方的合同约定不一致。倪亮陈述称其早在合同签订之时就提交完毕所有资料，其该陈述与合同约定的时间即合同签订后3日内基本吻合，也符合商品房买卖的惯例；其二，从常理来看，倪亮作为房屋买受方，取得房屋所有权正是其追求的合同目的，其没有理由拒绝提交办理自己房屋产权证的必需资料；其三，从双方的补充协议约定来看，上诉人负有通知被上诉人提交办证资料的义务。上诉人上诉认为因房管部门的原因导致办证资料内容增加，但其未提交充分的证据证明其曾通知倪亮补交相应资料，也未提供证据证明倪亮拒交办证资料的事实，故对德能房地产公司的该上诉请求，亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房销售合同作为买卖合同的一种，具有买卖合同最基本的特征，即买受人支付价款，出卖人让渡所有权。上诉人作为商品房的出卖方，为被上诉人倪亮办理商品房的产权证是其主要合同义务，上诉人认为该义务为协助义务，于法相悖，不能成立。一审判决上诉人在判决生效后十日内履行相应办证义务，并无不当。从二审查明的事实看，倪亮曾于2013年1月因本案争议起诉至一审法院，后2014年撤诉被准许。故本案诉讼时效应自其撤诉后重新计算，并未超过两年的诉讼时效期间。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉主张均不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元，由上诉人重庆德能房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  贺付琴审 判 员  陈江平代理审判员  郭玉梅二〇一五年十一月三十日书 记 员  石 佳