昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)呈民初字第1780号 原告德宏天华植物产业有限公司，组织机构代码证号：08042323-X。 地址：云南省德宏州芒市胞波路40-1号。 法定代表人梅清明，总经理。 委托代理人吴涛，云南云都律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人赵灿元，男，白族，1967年1月10日生，住云南省鹤庆县。系德宏天华植物产业有限公司员工。特别授权代理。 被告云南宝琨置业有限公司，组织机构代码证号：69087007-X。 地址：昆明市呈贡区斗南街道办小古城居委会办公楼。 法定代表人何苏云，总经理。 委托代理人欧文杰、王丽媛，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。 原告德宏天华植物产业有限公司（以下简称天华公司）诉被告云南宝琨置业有限公司（以下简称宝琨公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法适用普通程序审判，由审判员彭俊、代理审判员李余余、人民陪审员杨坤组成合议庭于2015年10月27日公开开庭进行审理。原告天华公司的委托代理人吴涛、赵灿元，被告宝琨公司的委托代理人欧文杰、王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天华公司诉称：2013年8月，我公司到被告处考察设立花卉展销场所，经与被告多次协商后，双方达成合作意向，被告同意将其位于呈贡区小古城云南植物王国花木展示交易中心的B-2-28号土地的展示、管护大棚（总面积290.7平方米）租赁给我公司使用，让我公司先进行装修。我公司实际接收土地和大棚后按双方约定对大棚进行装修,改造投入，并于2013年9月25日与昆明胜洲装饰工程有限公司签订了装修合同并实际投入装修费677534元，又请人安装了门头投入6500元。2013年11月1日，我公司与被告就上述事项签订了《租赁合同》，约定租期从2013年11月1日起至2016年10月30日止，合同三年一签，租金一年为一支付，第二年于2014年9月1日前交纳。双方在合同特别约定“因乙方投资过高，甲方不能在合同期内辞退乙方。若无理由辞退甲方应给予赔偿”。合同签订后，我公司缴纳了第一年的租金38372元，按被告要求交纳了1万元的保证金和500元的水电押金，按期开门试营业，也按要求交纳水电费等。试营业后，我公司按经营需要购置了办公家具（费用542920元），家电（费用15986元），购买了经营需要的花盆，种植土肥等（费用14734元），并于2014年6月12日与昆明兴伟印刷厂签订印刷合同，印制我公司经营的产品包装盒、瓶贴、手提袋、宣传册等，支付了费用76760元；又分别于2014年2月19日，2014年1月16日与昆明富新春彩色印务有限公司签订应刷合同，产生应刷费19000元和4000元；购买了我公司主营产品石斛500千克，价值610000元（含干冻费10000元）；2014年12月20日，我公司与剑川华康X物科技种植有限公司签订委托销售协议，由我为该公司代销1000盒玛咖，我公司接收了该1000盒玛咖（价值46万元），并存放于租赁大棚内。2014年8月28日我公司安排工作人员杨益锋带储蓄卡到被告办公室要求交纳第二年的租金，被告的工作人员洪荣富却告知我公司不收租金，因场地已租给别人，要进行升级改造，让我公司等待通知进行协商处理，后经双方多次协商无法达成一致。2015年1月5日在双方的协商中，被告却组织施工人员强行将我公司租用的整个场所的门头拆除，将所有屋顶的彩钢瓦全部拆除。当天昆明的天气是雨夹雪，导致我公司的整个场所被雨雪浸泡，场所里的家电，盆景，石斛，玛咖等产品大部分损失。我无奈只好报警，呈贡区龙街派出所的警察也到现场出警，但整个场所已变得面目全非。云南日报社的记者也到现场进行了采访，并在春城晚报上进行了报道。据了解被告已将整个场地另行租借给别人，现整个市场已被拆除，我公司已无法继续使用，双方的租赁合同已无法实际履行。我公司认为：被告在双方签订的租赁合同仍在有效期内，我已正常交纳租金和各种费用的情况下，强行对租赁场所进行强拆，造成原告的装修家具、家电、包装物、代销的玛咖以及其他财产遭受巨大损失：装修费677534元、门头费6500元、印刷费99760元、石斛100kg×1200元共计120000元、加工费10000元、玛咖460000元、花盆、土地损失14734元、盆景损失35840元、家电损失15986元、产生运费5400元，总计损失1448754元。被告的行为已严重违约并给我公司造成巨大的财产损失，且被告以其实际行为已单方撕毁合同，致使合同已无法实际履行。因此，诉讼请求：一、依法解除原、被告双方于2013年11月1日签订的《亚洲花都》云南植物王国花木展示交易中心《展示、管护大棚租赁合同》；二，判令被告赔偿原告损失1448754元，退还保证金、水电押金10500元；三，本案诉讼费由被告承担。 被告宝琨公司辩称：原、被告于2013年11月1日签订了合同，在合同中约定乙方不按时交付相关费用超过30天的，甲方有权收回展示、管护大棚并终止合同。我公司之所以进行拆除，收回展示、管护大棚并终止合同，是依照合同约定进行的；我公司曾于2014年12月30日向原告发出《通知》，在该份《通知》中已经明确：原告公司须于2014年9月1日前付清下一期租金，但截止2014年12月16日，原告公司仍未到我公司办理相关手续。2015年1月5日，原告向我公司发出书面回复：“紧接到被告公司让原告公司搬迁的通知。”但原告公司列举各种借口拒不搬迁，对于迟交租金一事并未做任何解释。由此可见，导致这次租赁合同纠纷的原因是原告违反合同约定，迟交租金。原告诉称的损失1448754元无事实和法律依据，不符合合同约定；自2014年11月1日至2015年1月5日，租金共计8697元，违约金共计1739元，合计10436元，该笔款项是被告的实际损失，原告应当支付给被告，扣除原告所缴纳的10000元保证金，还应补缴436元给被告；根据被告与李某所签的《拆除协议》，被告已将拆除工作委托给专业人员、按照法律、法规、规章进行拆除。在拆除工作中，拆除工作人员并没有发现原告所称的家电、盆景、石斛、玛卡等物品，更没有任何可拆的装修，大棚内已空，门、电线、楼梯都已经搬走，里面已经没有原告所称的物品，原告诉称的损失不属实。对于原告的第一项诉请，双方已经于2013年12月30日书面通知原告正式解除合同，收回租赁场地。 原告对被告辩称的“原告差欠租金共计8697元，扣除原告所缴纳的10000元保证金，还应补缴1303元”给被告的事实无异议。 原告对其主张的事实，向本院提交证据： 一、营业执照正副本、税务登记证、组织机构代码证。证明原、被告主体资格。 二、租赁合同、租金发票、水电押金收据、保证金收据、电费收据、市场服务费收据、卫生费收据。证明原、被告之间存在合法有效的租赁关系，租赁期限3年，原告按合同交纳了各种费用，原告租金交至2014年10月30日，第一年租金是38372元、保证金10000元、水电押金500元。在租赁期限内被告不得单方解除合同。 三、装修合同、装修预算表、装修结算表、装修费收据、安装门头费收据、印刷合同、家电购买发票、石斛冻干及运输单据、石斛价目表、委托销售协议、预付款收据、购置花盆（土肥与盆景）收据、照片。证明原告按合同进行装修，费用677534元、安装门头费6500元、印刷费99760元、购置家电15986元、代销玛咖价值46万元、石斛产品489.46千克（其中损失100千克价值12万元，加工费1万元，）购置花盆（土肥与盆景）50574元。 四、交房租录音、通知及函、强拆迁前录像录音、协商赔偿录音、报警记录、春城晚报、照片、运输货票。证明2014年8月28日原告向被告缴纳第二年租金，被告违约不收租金，被告单方毁约强行将租赁物拆除，导致原告在租赁物上的投入的损失总额1448754元，被告应予赔偿。 被告对原告的证据质证认为：对证据一的真实性认可；证据二认可真实、合法性，同时证明原告仅缴纳了第一年租金，没有缴纳第二年租金，违反了合同约定；证据三装修合同、装修预算表、装修结算表、装修费收据、安装门头费收据，合同虽然加盖了装饰公司的章，但不必然代表合同真实履行，而且装修费的收据可以任意开具，对于双方结算工程款如何支付没有相应证据证明，原告装修费用背离了市场价。家电购买发票的真实性予以认可，但是这些家电是随时可以搬迁带走的，对关联性不予认可。石斛冻干及运输单据、快递单、托运凭证不认可。对于农业局的证明，真实性认可，但是没有运到诉争的标的物内销售。石斛价目表不认可。委托销售协议，仅证明双方存在委托销售关系，签订时间是2014年12月20日，是被告书面通知原告收回商铺之后签订的合同协议。2014年12月16日，被告已经向原告发出了收回商铺并且交还商铺的通知。对于关联性不予认可。预付款收据不认可。购置花盆，土肥，盆景收据的不认可。照片不认可，不知什么时候拍摄。证据三涉及到收据均不认可。对于装修合同不符合实际情况，销售委托合同与本案无关，是我们要求搬迁后才发生的事情，不能证明原告的诉请，办公用品家电是可以搬离并连续使用，对关联性不认可；证据四交房租录音属于非法证据，不予认可。通知及函证明与本案无关，对于原、被告往来函件的真实性予以确认，刚好证明被告已经通过书面方式函告原告要求搬离商铺返还租赁物。对于强拆迁录音录像属于非法证据，不认可。对于接处警报警记录的真实性认可，在接处警登记表中初查损失情况一栏：无损失，刚好证明拆除时没有给原告造成损失。春城晚报的真实性确认，但是关联性不予确认，报纸记录只是表面现象并不是法律事实。照片不予认可，无法显示是什么时间的状况。运输货票上面显示货运经手人，和双方无关系，同时证明原告是已经搬家。 被告针对其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.大棚租赁合同、通知及原告的回复。证明原、被告签订租赁合同约定了租期，违约金及解除合同的事由及缴纳租金的时间，被告是因为原告延期支付租金才解除租赁合同、收回场地，并且事前通知了原告，原告对此回复了被告。 2.李某（大棚拆除人）亲笔书写的证言及《拆大棚的协议》。证明被告委托李某拆除原告租赁大棚时，大棚里的东西已经全部搬走。 原告对被告的证据质证认为：对证据1无异议，但不认可被告证明目的，相反证明了原告的主张：双方约定了三年租赁期不得单方解除合同，不能证明原告没有交租金，在合同里面没有写明转账可以交租金，原告是现金交付租金，但是被告不收。对通知及原告的回复的真实性无异议，不能证明被告证明内容，被告单方解除合同，原告不同意解除，接到被告的通知原告马上回复，单方解除合同不符约定；对证据2不予认可。被告单方解除合同是2014年12月30日发出的通知，将近一个月前和李某签订的协议应系造假，难道在一个月前就定了要拆迁并且对原告没有任何通知。对李某出具的证言不予认可，李某与被告之间存在利益关系，另外我公司报警时大棚里面还有东西在。 在举证期限内，被告申请证人李某出庭作证，证明在拆除大棚时大棚里面没有任何东西，相同面积的商铺只需要5万元装修费。 原告对证人李某的证言质证认为：证人证明第一次带了3人拆除，下玻璃后双方发生纠纷，与原告的报警记录吻合：大棚里面有东西拆迁人不敢拆，拆迁人走了。后拆迁人说拆的是空架子，但是被告报警记录说大棚里没有东西不是事实。 被告对证人李某的证言质证认为：证人先拆了玻璃而不是把顶拆了，对于证人证言认可，在拆除该大棚时里面的东西已经腾空了，楼梯、大门、电线都不在了。 本院认为：原告提交的证据客观、真实，本院予以采信。被告提交的证据及证人李某的证言亦客观、真实，本院予以采信，但不能充分证明被告委托李某拆除原告租赁大棚时的状况。 经审理本院确认以下法律事实：2013年11月1日，天华公司与宝琨公司签订了呈贡区小古城云南植物王国花木展示交易中心的B-2-28号土地的展示管护大棚《租赁合同》，约定租期为三年，从2013年11月1日起至2016年10月30日止。合同三年一签，租金一年一支付，第二年的租金于2014年9月1日前交纳租金，双方在合同特别约定：因天华公司投资过高，宝琨公司不能在合同期内解除与天华公司的《租赁合同》。合同签订后，天华公司缴纳了第一年的租金38372元，按宝琨公司要求交纳了1万元的保证金和500元的水电押金，天华公司对该租赁场地进行装修。后因天华公司与宝琨公司为交纳第二年的租金，场地升级改造需转租他人的问题无法达成一致意见。2015年1月5日，宝琨公司委托的施工人员李某强行将天华公司租用的呈贡区小古城云南植物王国花木展示交易中心的B-2-28号土地的展示管护大棚拆除。当天天华公司报警，云南日报社的记者也到现场进行了采访，并在春城晚报上进行了报道。原告认为因被告违反合同约定的拆除大棚行为给其造成大棚物品损失共计1448754元。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《租赁合同》，因合同标的物已经拆除，失去继续履行的基础，应予解除。但原、被告争议的焦点为：原告认为被告违反《租赁合同》的规定，在合同期内解除租赁合同；被告认为原告没有按照《租赁合同》的规定交纳租金，被告有权解除合同；《租赁合同》的合同标的物拆除后，是否造成了原告的经济损失。针对以上焦点，本院评判如下： 一、关于宝琨公司认为天华公司没有按期交纳租金和宝琨公司能否在合同期内解除与天华公司《租赁合同》以及本案有无违约责任的问题。 庭审中宝琨公司认为天华公司没有按期交纳租金，根据《租赁合同》的规定应解除合同，而天华公司则认为不是不按期交纳租金，而是天华公司到宝琨公司交纳第二年的租金，宝琨公司不予收取。对此，本院认为天华公司没有向宝琨公司交纳第二年的租金是客观事实，天华公司亦不能提交证据证明向宝琨公司交纳第二年的租金而宝琨公司不予收取的事实。原、被告因租金的收取与否、如何收取并不必然导致原、被告之间《租赁合同》的解除及之后被告对租赁合同》合同标的物拆除。同时，天华公司与宝琨公司在《租赁合同》还特别约定：因天华公司投资过大、在租赁期限内宝琨公司不得解除合同。而宝琨公司不但在合同期限内解除了与天华公司的《租赁合同》，而且还拆除了合同的标的物，宝琨公司的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。 二、关于《租赁合同》的合同标的物拆除后，是否造成了原告的经济损失。 《中华人民共和国合同法》规定的合同违约责任及违约金目的系为弥补因违约行为造成的经济损失。原告诉请因被告解除合同并拆除合同标的物给其造成经济损失，因原告提交其损失方面的证据与给其造成的经济损失缺乏一定程度的关联性，即被告解除合同并拆除合同标的物是否造成原告诉请的全部损失。对此，本院认为，被告的行为构成根本违约且不按照拆除程序作相应拆除标的物现场物品的证据保全手续，因此被告对其违约及拆除行为应承担相应的赔偿责任。原告对租赁场地的装修所支出的费用，与被告的拆除行为具有直接的关联性，系原告的直接经济损失，同时结合原告向本院提交的装修合同明确的装修价款为677534元和实际该装修工程预算价款692110元及原告已经支付该装修款677534元的实际情况，考虑到原告对装修标的物已使用年限及租赁合同的期限，对此装修损失，本院酌情支持450000元。原告诉请的水电保证金500元，因被告违约且没有证据证明原告有差欠水电费的事实，被告应予退还。原告诉请的其他损失，因提交的证据不能证明与被告的拆除行为具有的关联性，系被告拆除行为所导致的直接损失，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下： 一、解除原告德宏天华植物产业有限公司与被告云南宝琨置业有限公司于2013年11月1日签订的《亚洲花都》云南植物王国花木展示交易中心《展示、管护大棚租赁合同》。 二、被告云南宝琨置业有限公司在本判决生效后的十日内赔偿原告德宏天华植物产业有限公司经济损失450000元及水电保证金500元，合计人民币450500元，扣除原告应支付被告的租金1303元，实际支付449197元。 三、驳回原告德宏天华植物产业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费收取17933元，由被告云南宝琨置业有限公司承担5521元，原告德宏天华植物产业有限公司承担12412元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  彭 俊 代理审判员  李余余 人民陪审员  杨 坤 二〇一五年十一月十二日 书 记 员  张 倩