山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初1781号原告：中国建设银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海阳路14号。负责人：王彦一，该行行长。委托诉讼代理人：万德辉，该行职工。被告：徐英江，男，1968年9月28日出生，汉族，住山东省海阳市。被告：牟治凤，女，1971年10月9日出生，汉族，住山东省海阳市。被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市海阳市徐家店镇。法定代表人：程强，总经理。委托诉讼代理人：毕晓彤，该公司职工。委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。被告：山东银联担保有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街108号906室。负责人：李长征，经理。原告中国建设银行股份有限公司海阳支行（以下简称建行海阳支行）与被告徐英江、牟治凤、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行海阳支行的委托诉讼代理人万德辉，被告徐英江、牟治凤到庭参加诉讼，被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除建行海阳支行与徐英江、牟治凤于2014年9月25日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；2.请求徐英江、牟治凤偿还所欠借款本金193977.78元、利息5569.59元，并按照《个人住房(商业用房)借款合同》的约定支付自2017年2月3日起至全部清偿本息之日止的利息；3.请求山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对以上款项承担连带清偿责任。4.依法确认建行海阳支行对徐英江办理预告登记坐落于海阳市徐家店国际商城第C12号楼1单元101号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；5.请求徐英江、牟治凤、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担本案诉讼费用及实现债权的所有费用。事实与理由：徐英江因购买山东鑫沃房地产开发有限公司开发的坐落于海阳市徐家店国际商城第C12号楼1单元101号的房屋向建行海阳支行申请贷款，2014年9月25日，建行海阳支行与徐英江、牟治凤、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定借款金额21万元，借款期限179个月，同时约定将购买的房屋抵押作为履约担保，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司为徐英江、牟治凤履行还款义务提供连带责任保证。建行海阳支行依约发放了贷款，截止2017年2月2日，徐英江、牟治凤已经多次未按照合同约定的时间履行还款义务。徐英江、牟治凤辩称，同意解除借款合同；徐英江与山东鑫沃房地产开发有限公司签订办理按揭协议，由鑫沃公司负责偿还借款；同意以抵押的房屋拍卖或者折价款偿还借款。山东鑫沃房地产开发有限公司提交书面答辩状辩称，山东鑫沃房地产开发有限公司不同意建行海阳支行解除与徐英江、牟治凤签订的借款合同；本案有物的担保，又有担保人的保证，依照法定原则，应当先行处置抵押物，不足部分由中国建设银行股份有限公司海阳支行另行主张权利，由担保人承担补充责任；建行海阳支行所主张的尚欠数额，应提供计算方法和依据以及明细，最后以法院核实的数额为准；山东鑫沃房地产开发有限公司对借款人购房合同和事实无异议，购房合同的权利义务关系与借款合同没有任何关系，不同意并案审理。山东银联担保有限公司烟台分公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。建行海阳支行提交的证据有：1.2014年7月2日徐英江与山东鑫沃房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号：201407210274；2.2014年7月2日山东鑫沃房地产开发有限公司出具的收款收据；3.2014年7月2日徐英江、牟治凤签订的《个人住房借款申请书》；4.2014年9月25日建行海阳支行与徐英江、牟治凤（共同借款人）、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，合同编号：370667170-2012-20140798808；5.2014年10月10日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款支付凭证；6.2014年10月10日海阳市住房保障和交易中心出具预告登记证（海房预徐家店字第20142681号）；7.2017年10月17日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款对账单；8.徐英江、牟治凤的身份证、结婚证复印件；9.2009年8月10日山东银联担保有限公司出具的《授权书》；10.2014年10月10日山东银联担保有限公司烟台发分公司出具的《保证人担保承若书》。徐英江、牟治凤对上述证据无异议。山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。上述证据本院予以确认并在卷佐证。徐英江提交的证据有：徐英江与山东鑫沃房地产开发有限公司签订的《办理按揭协议》，证明徐英江办理的借款由山东鑫沃房地产开发有限公司负责偿还。协议载明“1.甲方将徐家店国际商城部分房屋抵押给银行，办理按揭贷款，乙方向甲方提供办理按揭贷款相关资料；2.甲方根据约定向乙方支付相应报酬；3.办理按揭贷款后，甲方按月支付按揭贷款直至结清本息，甲方保证按时足额支付按揭贷款，不给办理按揭贷款人员造成信用不良。造成信用不良，按照损失金额的3倍赔偿，在甲方抵押房产结清本息，需解除抵押备案登记时，乙方应无条件配合甲方办理相应手续，不得以任何理由拖延或拒绝，如造成甲方损失，按照损失金额的3倍赔偿。在按揭还款期间，乙方不得以销售合同或其他凭证主张房产归其所有，双方另有约定除外。山东鑫沃房地产开发有限公司（盖章）、徐英江（签字）”。该协议没有注明签订时间。徐英江自认以上过程建行海阳支行并不知情。原告建行海阳支行对协议有异议，认为根据该协议徐英江和山东鑫沃房地产开发有限公司是骗取银行贷款，但该协议不影响借款合同的效力，徐英江、牟治凤仍需偿还借款本息。对该证据本院结合其他证据综合进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐英江、牟治凤是夫妻关系。2014年7月2日，徐英江与山东鑫沃房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买位于海阳市徐家店国际商城C12号楼1单元101号房屋，付款方式采用银行按揭贷款。2014年9月25日，建行海阳支行与徐英江、牟治凤、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：借款金额21万元，贷款人将款项一次性划入山东鑫沃房地产开发有限公司账户；借款期限自2014年9月25日至2029年8月25日，借款期限起始日与贷款凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力；还款采用等额本息还款法，每月归还本息金额为人民币1879.18元，还款方式为委托扣款方式。合同约定：贷款利率在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款到期后如仍有未清偿的本金、利息或罚息的，贷款人将仍按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。合同约定：担保方式为保证和抵押，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司是保证人，承担连带责任保证，山东鑫沃房地产开发有限公司的保证期间为本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，山东银联担保有限公司烟台分公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；海阳市徐家店国际商城C12号楼1单元101号房屋为抵押财产；担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、公告费）。合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同约定：除非有可靠、确定的相反证据，贷款人有关本金、利息、费用和还款记录等内容的内部账务记载，贷款人制作或保留的借款人办理提款、还款、付利息等业务过程中发生的单据、凭证及贷款人催收贷款的记录、凭证，均构成有效证明本合同项下债权关系的确定证据，借款人不能仅认为上述记录、记载、单据、凭证由贷款人单方制作或保留，而提出异议；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。2014年10月10日，海阳市住房保障和交易中心对徐英江名下位于海阳市徐家店国际商城C12号楼1单元101号房屋办理预告登记，预告登记权利人：中国建设银行股份有限公司海阳支行，预告登记义务人：徐英江；2014年10月10日，建行海阳支行按照约定将贷款21万元发放到山东鑫沃房地产开发有限公司账户；截止2017年2月2日，徐英江借款本金余额为193977.78元，欠付利息、罚息5569.59元；截止2017年10月17日，徐英江欠付利息、罚息13116.61元。2017年5月25日，本院依据建行海阳支行申请依法查封徐英江名下办理预告登记位于海阳市徐家店国际商城C12号楼1单元101号房屋，查封期限自2017年5月25日至2020年5月24日。另查明：2009年8月10日，山东银联担保有限公司授权山东银联担保有限公司烟台分公司与中国建设银行股份有限公司烟台分行签订《个人贷款担保业务合作协议》，山东银联担保有限公司烟台分公司在山东银联担保有限公司授权范围内合作担保业务引起的法律责任由山东银联担保有限公司承担。本院认为，被告徐英江提交的《办理按揭协议》约定的是被告徐英江与被告山东鑫沃房地产开发有限公司之间的权利义务关系，原告也不知情，因商品房买卖合同与借款合同是两个法律关系，被告徐英江也未反诉要求合并审理，本案不予合并审理，在该案中本院对证据《办理按揭协议》不予评判。原告与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，借款合同合法有效，原、被告均应依约履行。被告徐英江、牟治凤未能按照合同约定偿还原告借款，担保人山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司未依约履行保证责任，均属违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告请求解除与被告徐英江、牟治凤签订的借款合同符合原、被告双方约定的解除条件，本院予以准许。被告山东鑫沃房地产开发有限公司不同意解除借款合同，本院不予支持。原告请求被告徐英江、牟治凤付清借款本金，承担利息，符合合同约定，本院依法予以支持；原告请求被告徐英江、牟治凤自2017年2月3日起至付清本息止的利息仍按借款合同约定的利率计付，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，被告徐英江办理的是预告登记，因此抵押权未设立，故原告要求对被告徐英江名下办理预告登记的位于海阳市徐家店国际商城C12号楼1单元101号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。本案中被告徐英江未取得房屋的所有权，因此被告山东鑫沃房地产开发有限公司要求先行处置抵押财产、不足部分由建行海阳支行另行主张权利，本院不予支持。借款合同约定，被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担连带责任保证，被告山东鑫沃房地产开发有限公司承担保证责任的保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；山东银联担保有限公司烟台分公司承担保证担保的保证期间为保证条款生效之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止，故原告请求被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：解除原告中国建设银行股份有限公司海阳支行与被告徐英江、牟治凤于2014年9月25日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；被告徐英江、牟治凤于判决生效后十日内付给原告中国建设银行股份有限公司海阳支行借款本金193977.78元，利息5569.59元，本息合计199547.37元，逾期利息自2017年2月3日起至实际给付之日止，按《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率计算（其中2017年2月3日至2017年10月17日计算为7547.02元）；被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海阳支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4291元，诉讼保全费1518元，由徐英江、牟治凤、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  程平霖人民陪审员  刘树彦人民陪审员  包春云二〇一七年十月十八日书 记 员  纪程文