广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18653号上诉人（原审被告）:广东中吉房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之八1001自编1003房。法定代表人:薄玉芝，职务:该司执行董事。委托诉讼代理人:陆宇星，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭威，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:广东长城大厦有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之八。法定代表人:蓝健胜，职务:该司执行董事。委托诉讼代理人:蓝曼，广东君厚律师事务所律师。上诉人广东中吉房地产开发有限公司（以下简称中吉房产公司）因与被上诉人广东长城大厦有限公司（以下简称长城大厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中吉房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项判决，改判驳回长城大厦公司主张解除合同、交还房屋以及逾期支付租金的违约金诉请；2.一、二审诉讼费由长城大厦公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定长城大厦公司于2016年11月14日向中吉房产公司寄送《律师函》，要求中吉房产公司尽快交清房租，否则在2016年11月18日解除合同，该《律师函》由中吉房产公司工作人员张某签收，与事实不符。1.首先，长城大厦公司在起诉时称《律师函》遭退件处理，而一审判决却认定为中吉房产公司工作人员签收，前后矛盾；其次，中吉房产公司自始至终从未收到或拒绝签收长城大厦公司寄送的《律师函》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，因中吉房产公司未收到任何相关通知，故双方合同并未于2016年11月18日解除。2.长城大厦公司于2016年10月18日私自将广州市越秀区寺右新马路4号之八601房（以下简称涉案房屋）上锁，直至今日，中吉房产公司所有的办公文件、生产经营资料均被锁于内，严重影响了中吉房产公司的生产经营活动，造成了严重损失。在得知长城大厦公司此种举措后，中吉房产公司随即与其进行沟通协商，表示愿意继续履行合同，但生产经营资料均被锁在房屋内部，需要长城大厦公司开锁方可。而长城大厦公司拒绝开锁，中吉房产公司无法正常使用承租房屋，无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应履行要求。”的规定，中吉房产公司作为后履行一方，有权拒绝其履行要求。（二）一审判决认定逾期给付租金的违约金按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上调50%的标准计算，该上浮50%的计算实属过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”考虑到长城大厦公司擅自上锁，严重影响中吉房产公司的生产经营活动，导致无法实现合同目的之过错，即便认定中吉房产公司有迟延支付租金之情形，也应适当调低计算标准。因此，一审判决存在认定事实不清，判决理由不当，适用法律错误之情形，请求二审法院依法裁判。长城大厦公司辩称，（一）关于签收《律师函》的问题，长城大厦公司是通过两种途径向中吉房产公司送达《律师函》，一种是通过中国邮政快递方式邮寄到租赁合同中中吉房产公司所填的收件地址，另外一种途径是通知中吉房产公司的办公室主任张某到长城大厦公司的工作场所内当面签收，当时明确告诉其在2016年10月18日之前就要交齐所有的租金，否则要求解除合同，腾退房屋。张某在《律师函》中签名确认收到律师函一份，还载明了中吉公司的全称。但中吉房产公司并没有在上述指定的时间以及指定的地点办理交接解除合同手续。（二）支付租金是中吉房产公司的义务，但其已拖欠长城大厦公司3个半月的房租，中吉房产公司曾向长城大厦公司开具一份空头支票，之后其也没有以其他方式向长城大厦公司支付租金，因此，长城大厦公司不同意中吉房产公司在上诉状中表示愿意继续履行合同的意见。（三）对于违约金过高的问题，原来合同约定是千分之五，长城大厦公司在起诉时为了避免诉讼成本过高，自动降低了该标准，因此违约金计算标准并没有过高。长城大厦公司向一审法院起诉请求：1.确认长城大厦公司与中吉房产公司之间于2013年3月19日签订的《租赁合同》自2016年11月18日起解除；2.中吉房产公司腾空并交还广州市越秀区寺右新马路4号之八6楼全层给长城大厦公司；3.中吉房产公司支付拖欠的2016年7月1日至房屋实际腾退之日止的租金（房屋占用费）（按49348元/月计算）及逾期支付租金的违约金（以同期应付而未付的租金为本金，按每日千分之五计算至清付之日止）；4.中吉房产公司支付拖欠的从2016年7月1日至2016年10月18日止的电费3562.40元。一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××号《不动产登记证书》记载：越秀区寺右新马路4号之八601房房屋的权属人为广东长晟企业集团有限公司（以下简称长晟公司）；建筑面积693.24平方米；规划用途办公。2006年6月2日，长晟公司出具《授权委托书》，内容为：广州市越秀区寺右新马路4号之八广东长城大厦房产（负一层、负二层、101、102、二层、三层、五层、601、701、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701）是我集团公司的自有物业，授权给集团下属单位“广东长城大厦”经营管理。2013年3月19日，长城大厦公司（甲方、出租人）与中吉房产公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，其中约定：一、租赁物业，甲方同意乙方从2013年4月1日起至2018年3月31日止，租用甲方第6层，房号为全层，作办公用房，建筑面积676平方米，每平方米租金73元（含管理费、空调费、保安、清洁费），月租金共49348元。二、租金付款方式，1、双方同意以月为结算单位。乙方应于每月的10日前到财务部预交下个月的租金。如乙方不按时预付租金，从当月11日起，甲方每天按月租金的3%收取滞纳金。2、本合同签订生效之后，乙方向甲方缴纳二个月租金作为保证金，原押金不变。三、双方约定事项，3、乙方每月缴纳租金的同时缴纳电费，电费按实际用电度数，依照当地政府规定价格计付。9、乙方无故二个月不交租金，从第三个月起甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，除向乙方追索所欠金额外，并有权将房内物品进行处理，所造成的后果自负等。2016年11月14日，长城大厦公司向中吉房产公司寄送《律师函》，要求中吉房产公司尽快清交欠租，否则在2016年11月18日起解除合同。该《律师函》由中吉房产公司的工作人员张某签收，张某也是中吉房产公司委托到一审法院签收本案诉讼材料的代理人。长城大厦公司表示张某是中吉房产公司的办公室主任。中吉房产公司没有向长城大厦公司支付2016年7月1日至2016年10月18日止的租金及电费。长城大厦公司陈述：由于中吉房产公司拖欠租金及电费，长城大厦公司于2016年10月18日将涉案房屋锁了，中吉房产公司知道后，同一天中吉房产公司对涉案房屋也加锁了。一审诉讼过程中，长城大厦公司为证明中吉房产公司欠交电费，提供了：1、广东省增值税专用发票；2、2016年1003房用电明细表、1003房电表照片、六楼中吉房地产用电明细表、6楼中吉公司电表照片。长城大厦公司表示：上述证据证明长城大厦公司代中吉房产公司向供电局缴纳了相关费用，再向中吉房产公司收取，该费用是包含了6楼及10楼1003房两间房屋电费。其中6楼根据长城大厦公司原始抄表显示，中吉房产公司在2016年7月用电593度，8月用了972度，9月用了491度，10月用了268度；1003房7月用了35度，8月用了49度，9月用了25度，10月用了7度，按照商业用电每度1.46元计算。另查明：2015年11月18日，长城大厦公司（甲方、出租人）与中吉房产公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，其中约定：一、租赁物业，甲方同意乙方从2015年12月1日起至2017年11月30日止，租用甲方第10层，房号为1003，作办公用房，建筑面积90平方米，每平方米租金60元/月、物业管理费20元/月，月共计7200元等。一审法院认为，长城大厦公司与中吉房产公司双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。中吉房产公司拖欠租金的行为已经构成违约。因长城大厦公司已将解除合同的《律师函》送达中吉房产公司，长城大厦公司据此请求确认双方签订的《租赁合同》于2016年11月18日解除合法有理，一审法院予以支持。鉴于长城大厦公司在2016年10月18日自行对涉案房屋加锁，造成中吉房产公司无法使用涉案房屋，故长城大厦公司要求中吉房产公司支付2016年10月18日起的租金及房屋使用费理由不成立，一审法院不予支持。中吉房产公司拖欠长城大厦公司2016年7月1日起至2016年10月17日的租金，长城大厦公司据此要求中吉房产公司清付租金及支付逾期给付租金的违约金合法有理，一审法院予以支持。经审查，逾期给付租金的违约金按每日千分之五计算显属过高，宜调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算。另中吉房产公司拖欠长城大厦公司的电费事实清楚，长城大厦公司要求中吉房产公司予以清缴合法有理，一审法院予以支持。中吉房产公司经一审法院合法传唤没有到庭应诉，视为放弃对长城大厦公司的陈述及所举证据进行质证的权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，于2017年5月9日作出如下判决：一、长城大厦公司与中吉房产公司于2013年3月19日签订的《租赁合同》在2016年11月18日解除；二、中吉房产公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区寺右新马路4号之八601房腾空交回给长城大厦公司；三、中吉房产公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将从2016年7月1日至2016年10月17日止的租金（按49348元/月计算）一次性支付给长城大厦公司；四、中吉房产公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将逾期支付2016年7月1日至2016年10月17日止的租金的违约金一次性支付给长城大厦公司（以同期应付而未付的租金及物业管理费为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准从2016年7月11日起计算至清付之日止，违约金的总额以同期应付而未付的租金总额为限）；五、中吉房产公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将从2016年7月1日至2016年10月18日止的电费3562.40元一次性支付给长城大厦公司；六、驳回长城大厦公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8300元，由中吉房产公司负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，中吉房产公司表示张某在2016年7、8月份就已离职，其没有委托张某到法院签收诉讼材料。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为:二审双方当事人争议的焦点是涉案合同应否解除以及合同解除法律后果的处理问题。其一，由于中吉房产公司自2016年7月1日开始未向长城大厦公司支付租金，长城大厦公司于2016年11月14日向中吉房产公司送达《律师函》，主张中吉房产公司支付欠租，否则在2016年11月18日起解除合同。中吉房产公司上诉否认收到长城大厦公司发出的《律师函》，但从长城大厦公司提供的证据及其陈述内容可知，长城大厦公司是通过向中吉房产公司邮寄和向中吉房产公司职员张某直接送达两种方式发出《律师函》，虽然邮寄的《律师函》被退件，但张某已在长城大厦公司提交的另一份《律师函》中签名确认，中吉房产公司表示张某已于2016年7、8月份离职，但并无提供相关离职手续予以证明，且在本案一审诉讼期间，中吉房产公司还出具介绍信委托张某到庭领取相关诉讼材料，张某作为中吉房产公司的职员，其在长城大厦公司送达的《律师函》中签名，该行为可视为中吉房产公司的职务行为，因此，中吉房产公司否认收到《律师函》与事实不符，本院不予采纳。鉴于中吉房产公司收到上述函件后，仍拒不向长城大厦公司支付租金，故根据长城大厦公司与中吉房产公司签订的《租赁合同》第二条第1款约定，如中吉房产公司不按时预付租金，从当月11日起，长城大厦公司每天按月租金3%收取滞纳金。第三条第9款约定，中吉房产公司无故二个月不交租金，从第三个月起长城大厦公司甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，除向中吉房产公司追索所欠金额外，并有权将房内物品进行处理。一审法院据此判决双方合同于2016年11月18日解除、中吉房产公司交还涉案房屋，以及支付租金和违约金等，符合上述合同约定以及法律规定，本院予以维持。中吉房产公司抗辩双方合同未于2016年11月18日解除依据不足，本院不予支持。其二，中吉房产公司从2016年7月1日开始欠付租金，至长城大厦公司于2016年10月18日对涉案房屋进行加锁，已逾期超过3个多月。虽然依据合同约定，长城大厦公司有权解除合同，收回租赁物业。但长城大厦公司通过上锁的方式解决双方纠纷，不应得到提倡。而中吉房产公司以长城大厦公司后面加锁的行为抗辩其可以拒绝支付前面欠租事实，显然没有法律依据，其以此主张驳回长城大厦公司解除合同、交还场地的诉请，本院不予支持。至于违约金标准问题，基于双方合同约定逾期给付租金的违约金标准显属过高，一审法院调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，并无不妥，本院予以确认。中吉房产公司上诉认为该标准过高，但未提供分证据予以证实，故其主张适当调低计算标准依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人中吉房产公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人广东中吉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年十月二十七日书记员 李志康游瑞娜