广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17431号上诉人（原审被告）：王铁奇，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州东华物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路168号第三层80号铺。法定代表人：陈可，职务总经理。委托诉讼代理人：梁结明、徐孟强，均系广东四端律师事务所律师。上诉人王铁奇因与被上诉人广州东华物业管理有限公司（以下简称东华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王铁奇与被上诉人东华公司的委托诉讼代理人梁结明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王铁奇上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回东华公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由东华公司承担。事实和理由：一审判决有偏袒协助东华公司之嫌，欠缺公正。1、一审判决认定广州市海珠区新xx华庭业主委员会与东华公司于2014年签订试行一年的合同有效，但自2015年6月合同期满后，至今双方没有续签服务合同，且新理想华庭业主委员会也发出公告及函件，催促东华公司搬离案涉物业小区，东华公司亦确认收到催离函件（见王铁奇提交的一审证据），但一审法院却认为上述公告及函件不足以证明新理想华庭业主委员会曾明确要求东华公司撤出案涉物业小区，显失公平。2、业主是经新理想华庭业主委员会授权后张贴公告，东华公司以黑社会手段骚扰张贴公告的业主，该业主已起诉东华公司，越秀区法院对此已作出（2016）粤0104民初339号判决，故本案一审判决偏帮东华公司，显失公平。3、王铁奇在一审庭审中出示了全部证据的原件及新理想华庭业主委员会行使权力的证据，东华公司当庭对此表示没有异议，但一审判决并未提到上述事实，没有提及王铁奇举证的事实，且将王铁奇引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的抗辩认定为证据不足，但一审判决却完全记载东华公司与新理想华庭业主委员会签订的过期无效的合同内容及东华公司对王铁奇提交证据的质证意见，完全违背公平判案的基本原则。4、根据上述事实及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，王铁奇请求二审法院依法予以改判。东华公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。王铁奇所述的理由与事实不符，不存在王铁奇上诉状中所述的事实和理由，一审认定事实清楚，东华公司确实有对涉案小区进行物业管理服务。案涉小区业主委员会及业主大会并没有对于东华公司进行物业管理的事实提出过异议，东华公司是依法在涉案小区进行物业服务的，不存在拒绝退出这一事实，因此东华公司请求业主支付物业管理费的诉求是合法合理。东华公司向一审法院起诉请求：1、王铁奇清偿拖欠东华公司的物业管理费，自2015年7月至2017年3月合计4243.05元；2、王铁奇向东华公司支付利息，自东华公司主张之日（2016年9月6日）起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至上述款项支付之日止；3、本案的诉讼费用由王铁奇承担。一审法院认定事实：2014年7月27日，广州市海珠区新xx华庭业主委员会（甲方）与东华公司（乙方）签订了《新理想华庭物业服务管理合同》，约定：甲方基于乙方曾服务新理想华庭多年时间，经双方协商甲方将上述物业委托于乙方实行物业管理，委托管理期限试行合作一年，自2014年6月1日起至2015年5月31日止；双方对本合同的框架条款认同草签后，根据甲方的意见由乙方在十天内拟出本物业小区的服务管理细则，包括符合政府规定的物业服务管理标准收费、停车费等，经甲方认可正式签订后与本合同具有同等效力；等。同日，广州市海珠区新xx华庭业主委员会（甲方）与东华公司（乙方）又签订了《新理想华庭服务合同补充条款（细则）》，订明小区住宅部分物业服务管理费收费标准为1.9元／平方米，商铺部分物业服务管理费收费标准为1.9元／平方米；等。据2017年3月9日广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产房地产登记查册表》记载，广州市海珠区江丽路16号1303房的产权人为王铁奇，该房屋的建筑面积为106.3433平方米。东华公司曾于2016年9月6日向王铁奇发出催款通知，王铁奇于2016年9月7日收到该通知。东华公司于2016年4月1日提起本案诉讼。一审诉讼中，东华公司表示：涉案小区其他业主物业管理费的缴费周期不定。东华公司为证明其主张，还提交了2017年1月、2月有广州市海珠区新理想华庭小区业主委员会盖章确认的物业维修内容的函件作为证据。王铁奇表示：上述证据不能作为业委会的决定。王铁奇为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市海珠区新理想华庭小区业主委员会（以下简称“新理想华庭业委会”）于2015年9月6日向东华公司陈可经理作出的函；2、东华公司于2015年9月7日向新理想华庭业委会作出的函；3、新理想华庭业委会于2015年9月16日向东华公司作出的函，部分内容为：“在本函发出三天后，贵司回函拒绝本会年三十万元分红标的，或不予回复均视作放弃，本会将启动招标程序，在此希贵司做好三个月内的服务管理业务以及善后交接手续为盼！”4、新理想华庭业委会于2015年9月24日向新理想华庭全体业主作出的特别公告；5、照片及相关说明；6、新理想华庭业委会于2015年10月10日作出的业主大会通告；7、新理想华庭业委会于2015年10月15日作出的函；8、新理想华庭业委会于2016年11月21日向东华公司作出的《通知》，部分内容为：“敬请贵司收到本函之日起的三日内：(1)向请贵司向我会提交撤离本物业小区的时间和计划，以便我会与其他物业服务公司同等条件协商，签订物业服务合同；(2)若是贵司对本通知在规定期限内不予回复，视为知道我会本意，由此引发的法律后果，由贵司承担。”东华公司表示：对证据1-3真实性没有异议，双方存在函件往来，对证明内容有异议。证据4没有公告，不清楚内容也不予确认真实性。证据5是某位业主在没有征得业委会同意的情况下就张贴公告。证据6真实性、合法性、关联性不予确认。证据7不是发给东华公司的、没有原件，与本案没有关联性。证据8，业委会没有新签合同也没有召开大会就新聘物业公司投票。一审法院认为：东华公司在新理想华庭小区成立业主委员会后于2014年与该业主委员会签订物业服务管理合同，对新理想华庭小区进行物业服务管理。王铁奇所有的房屋位于新理想华庭小区内，故东华公司与王铁奇之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据公平原则，东华公司向王铁奇提供了物业服务，王铁奇应支付相应对价。王铁奇提供的证据不足以证明业主委员会曾明确要求东华公司退出物业服务区域，因此王铁奇抗辩不应向东华公司支付物业管理费的依据不足，一审法院不予采信。故东华公司要求王铁奇按照原合同标准即每月每平方米1.9元的标准支付自2015年7月起至2017年3月的物业服务管理费4243.05元（1.9元×106.3433平方米×21个月）的诉请合理合法，一审法院予以支持。鉴于东华公司与王铁奇对物业服务管理费的缴费时间没有约定，因此东华公司要求王铁奇承担逾期支付物业服务管理费的利息，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告王铁奇在本判决生效之日起10日内支付自2015年7月至2017年3月的物业服务管理费4243.05元给原告广州东华物业管理有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。经庭询调查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审期间，王铁奇向本院提交：证据一、2015年9月25日至11月2日业主受到东华公司恶意骚扰侵权七次报警回执，证明业主华某尘因协助业委会张贴通知通告受到东华公司多次恶意骚扰侵权及恐吓。证据二、越秀区（2016）粤0104民初339号民事判决，证明华某尘代母起诉东华公司恶意骚扰侵权赔偿，一审判决东华公司赔偿华母在住院治疗护理精神损害抚慰金33234.60元。证据三、2016粤01**民初41551号民事判决，证明2014年7月27日签订的物业管理合同是无效的，东华公司无权起诉王铁奇要求物业管理费。东华公司质证意见为：对证据一2015年的报警回执的真实性不予确认，东华公司认为不是新证据，只是复印件，也与本案无关。对证据二的民事判决，东华公司认为不属于新证据，与本案无关，该案目前仍未生效，还在二审过程中没有判决。对证据三的真实性无异议，但对关联性有异议，本案的一审东华公司起诉的管理费时间段是2015年7月至2017年3月之间的管理费，在东华公司与小区业主委员会签订的合同期满之后，东华公司依据事实管理，继续对涉案小区进行服务，根据权利义务对等原则，东华公司提供了物业服务，享受了物业服务的小区业主应当向物业服务公司支付物业管理费，该判决还在上诉期内，未生效。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王铁奇的上诉请求与东华公司的答辩意见，分析如下：从一审查明事实可知，东华公司对新理想华庭小区进行了物业服务管理。王铁奇所有的房屋位于新理想华庭小区内，一审认定东华公司与王铁奇之间形成了事实上的物业管理服务合同关系并无不妥。根据公平原则，东华公司向王铁奇提供了物业服务，现东华公司要求王铁奇支付2015年7月至2017年3月的物业管理费，王铁奇理应支付相应对价。从本案证据及当事人的陈述来看，王铁奇虽向法院提交了业委会向东华公司发出的要求其提交撤离物业小区时间与计划的通知、民事判决等证据，但均不足以证明新理想华庭小区业主委员会召开业主大会已作出决议，要求东华公司退出物业服务区域，故，对王铁奇抗辩不应向东华公司支付物业管理费的主张，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人王铁奇上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王铁奇负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年十月三十日书记员  王心怡黄妙丽