江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第02007号上诉人（原审原告）江苏乐天玛特商业有限公司，住所地南通经济技术开发区上海路。法定代表人卢柄容，董事长。委托代理人李方方，该公司职工。被上诉人（原审被告）王宝珍。被上诉人（原审被告）储彩梅。上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）因与被上诉人王宝珍、储彩梅房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院作出的（2015）安高民初字第00017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2013年12月，乐天玛特公司（甲方）与王宝珍（乙方）签订房屋租赁合同一份（系格式合同，由乐天玛特公司提供）。该合同由王宝珍在“乙方”处签字，但均由储彩梅与乐天玛特公司协商和洽谈（审理中，储彩梅称因其对外有债权债务纠纷，故以其母亲的名义承租店铺，乐天玛特亦认可涉案店铺由储彩梅投资并实际经营）。上述合同签订后，储彩梅对案涉店铺进行装修并实际经营服装。装修期结束后，储彩梅向乐天玛特公司支付了8000元的押金，将店铺招牌取名为“淑女心情”。此后，储彩梅按合同约定如数支付乐天玛特公司2014年1至5月份的租金，同时支付了电费及管理费用。2014年7月，储彩梅向乐天玛特公司提出其租金与周边同等场地的租金高出一倍，要求降低租金。2014年7月31日，乐天玛特公司向储彩梅发出催交租金函一份，载明：“载止2014年7月31日，门店尚未收到贵专柜2014年6月-7月的租金，已严重违约。我店多次催交，仍未交纳此费用。如贵专柜继续经营，今日下午三点前务必将其所欠租金补齐，否则我店将强制撤柜，停止经营行为”，上述催交函由储彩梅的店员雷禹签收。此后，储彩梅交纳了6月份的租金。因储彩梅要求降低租金的请求未能得到乐天玛特公司的同意，为此，储彩梅在店内打出横幅，并书写了“租金不公平”的字样（审理中，储彩梅称乐天玛特公司曾因其未交租金而停电三天，乐天玛特公司予以了否认），双方产生纠纷后储彩梅报警。此后，公安机关出面进行了协调，但未能达成一致意见。储彩梅于2014年9月1日向乐天玛公司提交了一份书面申请，载明：“由于电子商务的迅猛发展，本人上半年生意清淡，致使今年7月份以来的租金未能如期交纳。本人到年底还有4个月，想继续经营到租期满为止，请求贵公司考虑到商租户的实际困难，恳请在月租金上下调至2500元／月，本人7月份的租金仍按原租金交纳，望公司领导批准”。此后，乐天玛特公司曾派员与储彩梅进行了交流，但就储彩梅提出的降低租金的事宜仍未能达成一致意见。合同到期后，储彩梅仍实际在该店铺内经营。2014年12月22日，乐天玛特公司向法院提起了诉讼。2015年1月11日夜至1月12日凌晨之间，乐天玛特公司组织人员将储彩梅店内的服装、电脑、挂烫机、柜子等物品进行了搬迁（乐天玛特公司委托代理人称所有物品保管于公司）。2015年1月12日早晨，储彩梅的营业员上班时发现店内物品不见了。随后，储彩梅到达现场并报警，同时储彩梅发现店铺玻璃上贴有一张落款时间为2015年1月11日的告知函，载明：“你方租赁合同已到期，根据双方租赁合同第18.8、18.9条的约定，承租方应当在合同终止后3日内返还场地。如7日内未取回在场地内的物品，视为放弃遗留物之所有权。现根据合同约定，我司强制清场，且需缴纳所欠租金等共计25581.20元”。海安县公安局城北派出所民警到场后，对该起纠纷进行了询问了解，认为系民事纠纷，告知双方通过法律途径解决。此后，乐天玛特公司在储彩梅的店铺设置了一道布帘，前面空出一部分地方作为广告地摊，并有他人在该地销售鞋子，乐天玛特公司收取了广告地摊费。本案审理过程中，法院组织双方于2015年4月3日到案涉店铺进行了现场查看并拍照，店铺内尚有试衣镜、饮水机、衣架、塑料模特等少量物品。此后，储彩梅对店铺内的装修进行了拆卸。乐天玛特公司称于4月22日收到店铺。原审认为，虽然王宝珍作为承租人与乐天玛特公司签订了租赁合同，但该店铺实际由储彩梅投资并经营，储彩梅亦按约定给付了部分租金，乐天玛特公司对此明知且未提出异议，故储彩梅作为实际承租人，在履行合同中对乐天玛特公司所负债务应由其承担。王宝珍作为合同当事人，对储彩梅履行租赁合同中所负乐天玛特公司的债务应当承担连带责任。储彩梅在合同签订后直至2013年5月，均按合同约定履行了相关义务，交纳押金、租金、电费及管理费用。此后储彩梅认为其租金大幅高于与其相同店铺的租金，向乐天玛特公司提出要求减租，故未能按时交纳2014年6月的租金。储彩梅在接到乐天玛特公司的催交函后，交纳了6月份的租金。但储彩梅在要求降低租金的请求未能得到乐天玛特公司同意的情况下，采取打横幅的方式表达诉求的行为不当。此后，储彩梅以书面形式向乐天玛特公司申请要求降低租金，但乐天玛特公司派员与储彩梅进行了交涉，同时表示不同意降低租金。至此，就降低租金事宜，双方并未达成一致意见。在此情况下，储彩梅仍应按原租金标准向乐天玛特公司交纳租金。故乐天玛特公司要求储彩梅支付2014年7月至12月租金的请求于法有据，法院予以支持。储彩梅虽未以书面形式向乐天玛特公司提出续租意向，但其在2014年12月31日合同期满后仍继续使用租赁场地，乐天玛特公司对此亦未及时提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，双方均有权随时解除租赁合同关系，但应在合理期限内履行通知义务，承租人应当按原合同约定标准向出租人支付占用费用。乐天玛特公司认为储彩梅支付占用费用的期限应为2015年1月1日至同年4月22日止，法院认为，乐天玛特公司在储彩梅正常经营的情况下未在合理期限内履行通知义务，而是在夜间店内无人之际强行将储彩梅店内的商品及物品搬离租赁场地，强行终止了储彩梅的经营，其行为显然不当；此后，乐天玛特公司又将租赁场地门前的空地租赁给他人经营，从中获得利益。故占用费应按4000元／月标准计算至2015年1月11日，为1466.67元。乐天玛特公司要求储彩梅支付尚欠电费1069.20元、管理费512元，储彩梅表示认可，法院予以支持。乐天玛特公司还要求王宝珍、储彩梅支付逾期付款违约金9700元以及押金8000元作为违约金而不予退还。根据本案查明的事实，储彩梅在履行租赁合同过程中，未能按期交纳2014年7月至合同期满租金的事实客观存在。尽管储彩梅辩称其因租金过高要求降低租金，乐天玛特公司应当依据合同约定从其交纳的8000元押金中直接扣除租金，但储彩梅在乐天玛特公司不同意降低租金，又不主动扣除押金的情况下应当按时足额交纳租金，逾期交纳则应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。法院认为该合同系由乐天玛特公司提供的格式合同，在合同中存在多处对承租人单方制约的条款，且违约金标准明显偏高，有失公平；乐天玛特公司就相关格式条款也没有重点突出并给予明确提示。依据相关规定，合同当事人对合同格式条款在理解和履行过程发生争议的，人民法院应当依据合同文字表述的内容，结合案件的事实以及从公平原则等角度，作出不利于提供格式条款一方的解释。法院结合王宝珍、储彩梅违约行为的主观过错程度以及违约行为给乐天玛特公司可能造成的实际损失，确定由储彩梅赔偿乐天玛特公司违约金3000元。乐天玛特公司将押金8000元返还给储彩梅。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除乐天玛特公司与王宝珍签订的租赁合同，王宝珍、储彩梅将承租房屋返还给乐天玛特公司（该项在审理过程中已实际履行完毕）。二、储彩梅给付乐天玛特公司2014年7月至2014年12月的租金24000元。三、储彩梅给付乐天玛特公司2015年1月1日至同年1月11日的占用费1466.67元。四、储彩梅给付乐天玛特公司电费1069.20元、管理费512元。五、储彩梅支付乐天玛特公司违约金3000元。六、乐天玛特公司向储彩梅返还押金8000元。上述二至六项相抵，储彩梅尚应给付乐天玛特公司22047.87元，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。七、王宝珍对储彩梅履行上述判决义务承担连带责任。八、驳回乐天玛特公司的其他诉讼请求。案件受理费922元，由乐天玛特公司负担300元，储彩梅负担622元。宣判后，乐天玛特公司不服，向本院提起上诉称，原审认定双方租赁合同期满后形成不定期租赁关系有误，本案被上诉人违约，在被上诉人违约的情况下，押金有权不予退还，故请求二审法院依法改判不予退还押金8000元。被上诉人王宝珍、储彩梅未到庭答辩。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点在于乐天玛特公司是否需要返还储彩梅押金8000元。乐天玛特公司在其所提供的格式文本中约定了押金、逾期付款违约金等。但究其实质，均属于违约金的性质。对于违约金，应与对方当事人违约给乐天玛特公司造成的损失相当。乐天玛特公司在格式文本合同中直接约定被上诉人违约，押金不予退还，而不考虑损失是否相当，显然违背了公平原则。原审根据当事人履约情形，确定储彩梅赔偿乐天玛特公司违约金3000元，同时将押金8000元退还储彩梅并无不当。综上，乐天玛特公司的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人乐天玛特公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  陆炜炜代理审判员  张峥嵘二〇一五年十一月六日书 记 员  施惠惠