山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2015）芝民一初字第726号原告：王梽洁，男，1991年5月3日出生，汉族，无固定职业，住山东省栖霞市。委托代理人：付磊，山东信谊律师事务所律师。被告：烟台芝兴房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区APEC科技工业园区宫家岛居委会驻地。组织机构代码：79732178-3。法定代表人：刘炳业，经理。委托代理人：宫奇伟、于志燕，山东三和德通律师事务所律师。原告王梽洁诉被告烟台芝兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王梽洁、被告的委托代理人宫奇伟、于志燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及附件，约定原告以506678元的总价款购买被告开发建设的、坐落于烟台市芝罘区改造（一期）21#商住楼2单元第13层1304号房屋，被告应于2012年9月30日前交付符合合同约定的房屋；若逾期交房超过90日，则被告应自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止以已付房款为基数按日万分之三支付违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，而被告至今未能向原告交付房屋，故被告应自2012年10月1日起按合同约定向原告支付逾期交房违约金，考虑到被告的资金状况和支付能力，原告现请求被告支付自2014年1月1日起至2015年6月30日间以总房款506678元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金82993元，并继续计算至被告实际交房之日止。被告辩称，（一）涉案房屋的部分购房款300000元，原告逾期办理贷款，直至2011年11月14日才实际支付，比合同约定的付款时间2011年10月15日迟延了30天，导致被告资金不到位、影响了施工进度，故原告违约在先，也应承担逾期付款违约金2700元（300000元×日万分之三×30天）；（二）依据《商品房买卖合同》第8条及《补充协议》第四条的约定，因设计变更、恶劣气候导致工程延期，属于不可抗力，被告无责任，可以据实延期。自2011年9月11日至2015.5月底，恶劣天气约137天，故交房时间应该顺延137天；（三）原告主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调低。根据被告委托烟台市嘉信资产评估有限公司对涉案房屋同类户型的房屋租赁价值进行的评估，结论为涉案房屋进行中等装修后，每月的租赁价格为1050元，而原告依据《商品房买卖合同》的约定计算涉案房屋每月的逾期交房违约金为4560元（506678元×0.0003×30天），是租金标准的4.30倍。综上，请求法院依法裁断。经审理查明，2011年9月11日，原告与被告在签订的编号为芝预字第110817020036号《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发建设的、坐落于烟台市芝罘区改造（一期）21#商住楼2单元第13层1304号房屋，建筑面积102.45平方米，套内建筑面积80.58平方米；按套内建筑面积计算单价6287.89元/平方米，总金额506678元；首付款206678元，剩余部分300000元原告于2011年10月15日前用按揭贷款支付；若原告逾期付款时间在30日内，则自合同约定的应付款期限第二日起至实际支付之日止按日万分之三计付违约金，合同继续履行；若原告逾期付款时间超过30日，被告有权解除合同，要求原告按累计应付款的1%支付违约金；若合同继续履行，则原告应自合同约定的应付款期限第二日起至实际支付之日止，按逾期应付款的日万分之三计付违约金；被告应于2013年12月31日前将具备《建设工程竣工规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足其他事项的房屋交付原告，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起15日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；逾期交房不超过90日，被告应自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止按已付房款的日万分之三计付违约金，合同继续履行；若被告逾期交房的时间超过90日，原告有权解除合同，要求被告退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金；若合同继续履行，则被告应自合同约定的应交房期限第二日起至实际支付之日止，按原告已付房款的日万分之三计付违约金。同日，原告与被告在上述《商品房买卖合同》的附件六即《商品房预销售补充协议》中约定：如原告选择银行按揭付款方法的，则原告必须在被告协助配合下并在接到被告办理按揭手续通知的15天内办理完银行按揭手续；本合同正文第八条所约定的交房时间为综合验收完毕并取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》之时间，竣工交付时间2012年9月30日；关于延期交房问题的补充，双方协商一致同意，因设计变更（被告需提供变更说明并通知客户）、恶劣气候导致工程延期属于不可抗力因素，被告无责任。2011年9月11日，被告向原告开具了收款收据，载明“项目名称宫家岛旧村改造，项目地址芝罘区冰轮路16号21座2单元13层1304户，金额206678元”。2011年11月14日，原告作为借款人，华夏银行股份有限公司烟台支行（以下简称华夏烟台支行）作为贷款人，被告作为保证人，三方签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定原告以其购买的、坐落于烟台市芝罘区改造（一期）21#商住楼2单元1304号房屋提供抵押担保向华夏烟台支行举借300000元，全部贷款划入原告指定的被告账户内。上述借款合同签订后的当日，该笔贷款300000元划转至被告账户。2013年5月30日，被告在向原告发出的《左岸尊邸对业主承诺书》中载明“一、2013年8月30日交房钥匙，包括后期配套；二、按照国家验收标准，经质检站验收合格后交给业主；三、原交房时间是2012年9月30日，2013年已多次推迟，2013年8月30日交付不了，甲方将按照购房合同违约条款补偿业主，补偿时间从2012年9月30日开始补偿；四、此承诺签字盖章生效。”被告时任法定代表人在该承诺书中签字并加盖了被告公章。为证明其答辩主张，被告提供了如下证据：1、在烟台天气网查询的、2011年9月18日至2015年4月25日间恶劣天气的汇总打印件6页。其中载明的天气状况为“北风6－7级”、“东北风6－7级”、“西北风6－7级”、“西南风6－7级”、“高温35度”、“高温36度”、“大到暴雨”、“小到暴雨”、“雷阵雨转大到暴雨”等。被告以该组证据证明，上述137天恶劣天气属于合同约定的不可抗力，应据实予以延期交房时间。原告质证称，对该组证据的真实性不予认可，系被告单方整理，并非气象部门出具的证明材料；且内容载明的天气情况即使真实，也不属于或部分不属于恶劣天气，不能证明实际影响到工程施工及影响施工的具体天数，故不能作为被告要求延期交房的理由。2、涉案工程的设计变更材料复印件46页。包括工作联系单、设计变更单、工程洽商记录、整改方案、处理方案等。被告以该组证据证明，被告在施工建设涉案房屋所在楼盘的建筑工程过程中，存在设计变更的情形，按合同约定也属于据实延期交房的理由。原告质证称，该组材料系复印件，对真实性不予认可。即使属实，与延期交房之间也没有必然的因果关系；且被告也未履行补充协议所约定的通知和提供变更说明的义务，不能证明被告的主张。3、2015年4月22日，烟台市嘉信资产评估有限公司接受被告的委托，以2015年4月21日为基准日，采用市场法对位于烟台市芝罘区改造（一期）、房屋建筑面积分别在75－85平方米、85－90平方米、90－100平方米、100－110平方米户型的房屋在中等装修、水电暖网闭路设施配套情况下的平均租赁价值进行评估，作出了烟嘉评咨字[2015]025号《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》一份。被告以该证据证明，依据该评估报告书，原告所购买的涉案房屋属于建筑面积在100－110平方米、楼层在10至20层的类型，月租金价值为1050元。原告质证称，该评估报告系被告单方委托作出，故对内容的真实性不予认可。本案涉及的延期交房违约金应严格按照合同约定的计算标准执行。目前，位于烟台市芝罘区改造（一期）21、22#楼整体工程尚未完工，仍在施工过程中。针对被告答辩主张的、包括恶劣天气137天及设计变更在内的延期交房事由，被告自认没有告知过原告，也不需要告知原告，因补充协议第四条“设计变更（被告需提供变更说明并通知客户）、恶劣气候导致工程延期属于不可抗力因素，甲方无责任”的约定内容已经免除了被告的告知义务。原告对被告以上意见不予认可。针对被告辩称原告以按揭贷款方式支付的部分购房款300000元存在逾期支付的主张。原告表示，按揭贷款的发放时间晚于合同约定时间属实，但责任在于被告。依据补充协议的约定，贷款手续是被告统一协调办理，原告应在接到被告办理贷款的通知之日起15日内办理完毕，而被告直至2011年11月上旬才以电话方式通知了原告。被告则辩称其在涉案的商品房买卖合同签订当日即2011年9月11日即以电话方式通知原告办理贷款手续。对各自陈述的上述内容，原、被告均未能提供证据。针对补充协议载明的“竣工交付时间为2012年9月30日”和承诺书中载明的“原交房时间是2012年9月30日”及“2013年8月30交房钥匙，包括后期配套”的解释，被告表示，2012年9月30日只是建筑工程的竣工时间，是在取得合同约定的各项交房文件之前被告提前将房屋钥匙交付给原告等业主，以便于业主尽早使用的时间，并非正式的房屋交付时间。原告则称上述交房时间就是双方对合同约定的正式交房时间2013年12月31日的变更，应以补充协议约定的时间为准。庭审中，针对涉案房屋在原告主张逾期交房违约金期间内的租金价格，原告明确表示不申请司法鉴定。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、收款收据、《个人房屋抵押借款合同》、《左岸尊邸对业主承诺书》、烟嘉评咨字[2015]025号《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》、工商登记材料等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经庭审质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，（一）原告与被告在2011年9月11日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以认定。（二）关于房屋交付时间的认定。《商品房买卖合同》约定被告应当于2013年12月31日前向原告交付坐落于烟台市芝罘区改造（一期）21#商住楼2单元第13层1304号房屋，附件六补充协议亦明确载明《商品房买卖合同》中约定的交房时间是综合验收完毕并取得相关证件的时间，2012年9月30日为竣工交付时间，结合承诺书的内容，可以认定2013年12月31日和2012年9月30日均是原被告对房屋交付时间的约定，而非对房屋交付时间的变更。从双方上述约定的来看，被告应在2012年9月30日完成涉案房屋所在楼座的竣工验收，并将涉案房屋交付原告，该时间涉案房屋尚未经综合验收，不具备并取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，被告还应在2013年12月31日前取得涉案房屋的上述交付手续后才能完成房屋的全部交付义务。（二）履约中，原告按约向被告支付了购房首付款206678元，余款300000元以办理银行按揭贷款的方式于2011年11月14日向原告支付的事实清楚。虽然《商品房买卖合同》合同约定300000元房款的支付时间应为2011年10月15日，但合同附件中双方又约定了原告应在被告的协调配合下并接到被告办理按揭手续通知的15日内办理完银行按揭手续的内容；被告未能举证证明其通知原告办理银行贷款手续的具体时间，故被告关于原告逾期支付购房款300000元的抗辩，证据不足，本院不予采纳。（三）被告在收取了原告全额购房款506678元后，至今未向原告交付坐落于烟台市芝罘区改造（一期）21#商住楼2单元第13层1304号房屋的事实清楚。被告虽辩称合同约定的交房时间应在扣除属于不可抗力的恶劣天气137天及工程设计变更影响的工期后据实顺延，但被告述称的天气状况并不属于不可抗力的范畴，且被告未按《商品房买卖合同》约定“在发生之日起15日内告知”原告，补充协议也未做出免除告知义务的明确约定，故对被告的上述抗辩不予采信。现原告请求被告支付自2014年1月1日起至被告实际交房之日止的逾期交房违约金，于约相合，本院予以支持。（四）本案双方当事人争议的焦点在于原告诉请主张的逾期交房违约金计算标准，是按《商品房买卖合同》约定的以房款总额的日万分之三计算，还是按与涉案房屋同地段同类房屋的租金标准确定？庭审中，被告以《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准明显高于涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为由，对原告主张的违约金计算方式提出异议，并提供了有资格的房地产评估机构作出的《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》佐证，原告虽对评估报告的真实性提出异议，但拒绝重新申请进行司法鉴定，故本院依法对该评估报告的真实性予以确认，据此《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金明显高于原告受到的损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院采纳被告要求按《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》确定的涉案房屋同地段同类房屋月租金1050元的1.3倍向原告支付逾期交房违约金的抗辩，对于原告请求中超出的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、限被告烟台芝兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王梽洁支付2014年1月1日至2015年6月30日间的逾期交房违约金24570元（1050元/月×18个月×1.3倍），并继续计算至被告实际交房之日止。二、驳回原告王梽洁的其他诉讼请求。如果被告烟台芝兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1875元，由原告王梽洁负担1460元，被告烟台芝兴房地产开发有限公司负担415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 庞   磊人民陪审员 魏 秀 经人民陪审员 于 永 红二〇一五年十一月十五日书 记 员 赵琳（代）