山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1323民初1590号原告李树军，男，汉族，居民，住沂水县.委托代理人王德法，山东鼎衡律师事务所律师，特别代理。被告郑录永，男，汉族，居民，住沂水镇.被告赵洪军，男，汉族，居民，住沂水县.委托代理人王善松，山东沂蒙山律师事务所律师，特别代理。被告韩庆福，男，汉族，居民，住沂水县.被告武善兰（系韩庆福之妻），女，汉族，居民，住沂水县.原告李树军诉被告郑录永、赵洪军、韩庆福、武善兰房屋所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李树军委托代理人王德法，被告郑录永、赵洪军委托代理人王善松，被告韩庆福到庭参加诉讼，被告武善兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李树军诉称，2005年6月18日，原告李树军与被告韩庆福签订了房屋转让合同，原告以10.5万元的价格购买韩庆福位于沂水县长安路公路局南邻的九间三层沿街楼最北边的一间三层，并已交付完毕。2015年7月22日，被告郑录永、赵洪军与被告韩庆福、武善兰在明知原告已经购买最��边一间三层沿街楼的情况下，仍将该房产办理了过户手续并登记在自己名下。被告郑录永、赵洪军对原告所有的不动产无处分权，第一、二被告以234万元的价格购买九间三层，远远低于市场价格，非善意取得行为。为此诉至法院，请求法院依法确认原告与被告韩庆福签订的房屋买卖协议合法有效；确认登记在被告郑录永、赵洪军名下的涉案房屋最北边一间三层房屋归原告所有；判令被告立即停止侵权，排除妨碍并赔偿给原告造成的损失10000元；诉讼费由被告承担。被告郑录永、赵洪军辩称，对原告第一诉讼请求因合同具有相对性，约束和影响的是原告与被告韩庆福、武善兰之间的权利和义务，与被告郑录永、赵洪军无关，但不论合同是否有效，均不影响和改变被告郑录永、赵洪军已合法取得涉案房屋所有权的事实，当然如果原告���为该项诉讼请求与被告郑、赵有关，则其对郑、赵的该项请求的起诉应予驳回，对原告其他诉讼请求应予驳回。首先，被告郑、赵已合法取得涉案房屋所有权，取得过程无任何瑕疵，是在过户变更登记之后接受房屋时才得知原告与被告韩庆福签订协议，韩庆福在转让房屋与被告郑、赵时，从未明确告知其已将九间房屋中的一间卖给了原告，被告郑、赵无任何过错，且已取得完整的所有权，其次原告诉称被告侵权的事实并不存在，原告取得所有权后，接收房屋过程中，原告提出异议，被告郑赵已以原告侵权诉至法院并提供充分证据，现在原告又基于同一涉案标的的所有权对被告另行提起侵权之诉，实有无理缠讼之嫌，再次，原告诉称的门窗打砸与客观事实不符，被告接收房屋原告提出异议之后，被告基于所有权选择提起诉讼，并没有过激行为，也没有给原告造成损失。故其诉讼请求依法应予驳回。被告韩庆福辩称，当时买房子时我已经告诉郑录永、赵洪军九间房屋中的一间已经卖出去了，签字时郑录永、赵洪军说好再给我100000元，到现在我一分钱没见，房屋也给我砸了。被告武善兰未答辩。原告李树军为证明其主张，向本院提交证据如下：证据一、房屋转让合同一份，证明原告与被告韩庆福对涉案房屋及院落于2005年6月18日进行了转让，价格为10.5万元，因九间三层房屋办理在总的一个房产证上，无法对涉案房屋办理房产证，但根据物权法15条规定，虽然未过户转让合同应认定为合法有效，原告的第一项诉求应予支持；证据二、录音光碟及整理的录音材料一份，是原告之妻程祥爱与被告韩庆福之间的谈话录音，证明了郑赵买韩庆福的九间三层楼房时，韩庆福已告知最北边一间已经卖给原告，过户时应当给扣出来（和今天当庭韩庆福答辩意见一致），同时证明被告之间是明知涉案房屋归原告所有，但仍签订买卖合同，价格远远低于市场价格，这种行为非善意取得，根据物权法106条规定，原告有权利追回房屋的所有权；证据三、房屋租赁协议一份，证明2009年1月15日，原告将涉案房屋租赁给闫祥俊，证明原告具有房屋所有权；证据四、房屋租赁协议一份，证明2012年5月1日，原告将涉案房屋租赁给张兆全，证明原告具有房屋所有权，同时张兆全已在2016年第1323民初第677号案件中作为第三人参加开庭审理，已当庭认可租赁房屋属实，所有权人为原���；证据五、暂住证2个，是2008年原告夫妻在涉案房屋内开办百顺全羊馆并办理了暂住证，证明2005年购买房屋后至2008年原告自行使用该房屋，后来进行了出租；证据六、照片三张，证明房屋的状况及位置另外需说明的是第一第二被告已经在除涉案房屋的后边的院子里进行了扩建；证据七、派出所有关打砸门窗的证据，因该证据我方无法调取，庭后请求法庭依法调取。被告郑录永、赵洪军对原告提交的上述证据发表质证意见如下：对证据一对其内容的真实性我方不发表意见，但内容本身并不能证实原告方的证明目的，该转让合同也不能影响和改变我方已合法取得涉案房屋的所有权；对证据���有异议，谈话者一方是原告之妻，非原告本人，是与本案被告韩庆福的谈话录音，而被告韩庆福陈述及当庭陈述均与事实不符，我方是在接收房屋过程中原告提出异议才知道他们双方转让的事情，故该证明不具有证明效力。对证据三、四的真实性我方不发表意见，但该两份租赁协议不能证实原告对涉案房屋具有所有权；对证据五暂住证的真实性无异议，该暂住证显示有效期自2008年12月起，不能证实原告2008年12月之前在该处经营或者自己使用；对证据六照片显示的内容没有异议，但不能证实原告方的证明目的。被告韩庆福对原告提交的上述证据无异议。被告武善兰因未到庭未对原告提交的上述证据进行质证。被告郑录永、赵洪军为证明其主张，向本院提交证��如下：证据一、沂水县公证处公证书一份，公正内容是国有土地使用权转让合同；证据二、国有土地使用权证两份；证据三、房屋所有权证两份；三份证据证实我方已从被告韩庆福、武善兰处合法取得转让土地使用权及房屋且均已办理所有权、使用权变更登记，证实我方权属明确，原告所诉不应予支持。被告韩庆福、武善兰未向法庭提交证据。原告李树军对被告郑录永、赵洪军提交的上述证据发表质证意见如下：第一，对三份证据的真实无异议，但对证明目的提出异议，公证书记载以234万元取得了九间三层楼房所有权及土地使用权及楼房后边的院落，所有房屋总面积为1100平左右，位置是沂水县城市的黄金地段，按此公证��记载的内容计算，每平方米的沿街楼2200万左右，远远低于交易时的市场价格，根据物权法解释一第19条规定，此价格不是市场价格如法院认为有必要进行市场价格的评估，我方可庭后提出申请；证据二、三，房产证及土地使用证虽然登记为第一第二被告为产权人，但违背了客观事实，我方已提交充分证据证明房屋真正的产权人是我方，根据物权法解释一第二条规定，请求法庭确认该房屋系原告所有，同时认定被告侵权事实的成立。被告韩庆福对被告郑录永、赵洪军提交的证据未发表质证意见。被告武善兰因未到庭未对被告郑录永、赵洪军提交的证据进行质证。经审理查明，2005年6月18日，原告李树军与被告韩庆福签订转让合同。合同约定：“甲方（韩庆福）将沿街楼一间三层东至公路局西院墙，西至公路边，南至沿街楼北墙，北至公路局大门口。以人民币105000元转让乙方李树军”。原告李树军、被告韩庆福、证明人韩立刚均在合同上签字捺印。2009年1月15日，原告李树军将沿街楼北端一间三层出租给案外人闵祥俊，租期至2012年1月15日。2012年5月1日，原告李树军将沿街楼北端一间三层出租给案外人张兆全，租期至2017年5月1日。2015年7月22日，被告郑录永、赵洪军与被告韩庆福、武善兰签订国有土地使用权转让合同一份，该合同于2015年7月23日经山东省沂水县公证处公证。2015年7月22日，被告郑录永、赵洪军取得沂水县长安路C00972号1号楼房屋所有权证书。2015年7月30日，被告郑录永、赵洪军取得沂水县长安路C00972号1号楼房屋所在的县城区长安路以东，七里桥子村土地国有土地使用证。上述事实，由原、被告陈述、房屋租赁协议两份、房屋转让合同一份、国有土地使用权证两份、房屋所有权证两份等证据予以证实。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，2005年6月18日，原告李树军与被告韩庆福自愿签订转让合同，不违反法律规定，系有效合同。故，对于原告李树军的确认原告与被告韩庆福签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持。本案争议的焦点是涉案房屋（沂水县长安路C00972号1号楼房屋北端一间三层）所有权归属问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当为有效合同。在此情形下，办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权。原告主张被告韩庆福对涉案房屋无处分权，并且认为被告234万元取得了九间三层楼房所有权、土地使用权及楼房后边的院落，价格不合理，但是未提交有效证据予以证实，本院不予认可。庭审中，原告虽然提交了房屋转让合同一份，房屋租赁协议两份，证实原告2005年6月18日购买了涉案房屋，并一直出租居住至今，但是被告郑录永、赵洪军于2015年7月份办理过户登记手续，事实清楚，证据确凿，故，涉案房屋（沂水县长安路C00972号1号楼房屋北端一间三层）归被告郑录永、赵洪军所有。原告李树军不能按照合同约定取得标的物所有权，可以另案追究出卖人韩庆福的违约责任。原告第三项诉求判令被告立即停止侵权，排除妨碍并赔偿损失，本案涉案房屋系被告郑录永、赵洪军所有，并且原告也没有证据证实被告郑录永、赵洪军侵权及所需赔偿的具体物品的价值明细，故，对于此诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、原告李树军与被告韩庆福2005年6月18日所签订的转让合同系有效合同。二、沂水县长安路C00972号1号楼房屋北端一间三层房屋归被告郑录永、赵洪军所有。三、驳回原告李树军的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告李树军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 梁    训    旺人民陪审员 项玉芝人民陪审员苗玉德二〇一七年十月十六日书 记 员 严    亚    宁