广西壮族自治区象州县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1322民初1000号原告：周小妹，女，壮族，1974年4月29日出生，住武宣县。委托诉讼代理人：周瑞体，广西圣泰律师事务所律师。被告：广西子木投资管理有限公司，住所：柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场2幢11层15号，统一社会信用代码：914502005640128403。法定代表人：李建荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：覃必华，广西天际律师事务所律师。原告周小妹与被告广西子木投资管理有限公司（以下简称子木公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周小妹委托诉讼代理人周瑞体，被告子木公司委托诉讼代理人覃必华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2014年11月26日签订的“房屋认购协议”合同一份；2、责成被告返还原告预付款人民币515423元，自2015年4月30日起按年利率6%支付原告利息61850.76元，截止2017年4月30日共2年，两项合计577273.76元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：大约四、五年前，被告到象州县从事房地产开发，对其开发销售的“象州龙和城”商住楼盘进行大肆夸大虚假宣传。被告一再声称其具备合法预售资格并承诺开发的楼盘按质按期很快就可以交房。2014年11月26日，原告相信被告的鼓动与其签订了一份“房屋认购协议”，约定被告将位于象州县石柳路建设街“象州龙和城”13号楼负一单元168号商铺卖给原告。此后，被告先后收取了原告预付款515423元。但，被告迟迟未如期施工建设楼盘，致使原、被告根本无法依法签订正式的商品房买卖合同。尤其是自2015年3月起，被告开发的13号楼全线停工，整个楼盘成了彻头彻尾的烂尾楼，至今都无法竣工验收交房。原告认为第一、被告在未取得13号楼预售许可证的情况下，诱导原告与之订立“认购协议”有欺诈性，违反了国家法律禁止性规定；第二、被告未按主管部门审批的施工规划许可进度和期限进行施工，无法在规定期限内竣工，尤其是其恶意停工致使楼盘成烂尾楼，原告订立合同的目的根本无法实现；第三、被告未与原告订立商品房买卖合同之前，大肆收取原告的“预付款”，属于变相非法吸收公众存款，严重违反法律规定，被告与原告签订的合同应当解除并责成其返还购房款。故原告诉至本院提出上述诉讼请求。原告为证明其主张，在诉讼过程中向本院提供如下证据：1、房屋认购协议复印件一份，拟证明原告与被告认购房屋的事实；2、汇款凭证、收据复印件，拟证明原告已按合同约定将购房款支付给被告；3、现场照片一份，拟证明被告的工程项目目前未完工，且处于停工状态，无法按时交付房屋，没有达到交付条件；4、建设工程施工许可证复印件一份，拟证明被告所售房屋的竣工日期应为2016年3月，直到现在被告的房屋也没有竣工交付。被告子木公司辩称，第一、被告根据规划设计施工建设“象州龙和城”负一层商铺，现已经建成交付业主装修使用不违约；第二、原告应按照交房通知日期及时办理交房手续，补交购房余款132000元；第三、原告要求依法解除《房屋认购协议》，拒绝签订《商品房买卖合同》，被告愿意退还购房首付款，但原告无权要求返还定金。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告子木公司为证明其主张，在诉讼过程中向本院提供如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书，拟证明被告的身份情况；2、商品房预售许可证，拟证明被告预售商品房符合法律规定；3、竣工验收报告及照片，拟证明被告的房屋验收合格；4、房屋认购协议，拟证明原告没有按照约定支付购房款及与被告签订合同；5、交房通知、办理交房业主材料，拟证明被告已经通知原告进行收房。经庭审质证，被告对原告所举的证据1没有异议；对证据2，认可只收到了3笔款项合计507423元；对证据3的真实性有异议，不能达到原告的证明目的；对证据4的真实性没有异议，对证明目的有异议。原告对被告所举证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据3有异议；对于证据4有异议，认为认购协议书的效力不符合法律的规定，29万元的定金系被告在不合法的情况下欺骗原告收的房屋预收款，原告一直希望与被告签订购房合同，被告拒绝与原告签订；对于证据5的关联性有异议，认为与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对于一方有异议的证据，因与本案具有关联性，本院亦作为本案的参考。综合本案的证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下案件事实：2014年11月26日，原告周小妹作为乙方，与作为甲方的被告子木公司签订《房屋认购协议》（以下简称协议）一份，约定：乙方于2014年11月26日向甲方交纳定金29万元，认购甲方自愿向甲方认购甲方开发的象州县石柳路建设街“象州龙和城”13#楼负一单元168号商铺，建筑面积约为39.6平方米，销售单价16349.07元/平方米，总房款647423元；甲乙双方约定于2014年12月3日签订《商品房买卖合同》；乙方须在约定的时间，持协议和定金收据原件到象州龙和城销售中心签订该房屋的《商品房买卖合同》，如乙方逾期签订合同及支付购房款的，视为乙方自动放弃认购的权利，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所交定金不退，本协议自动终止。协议签订的当日，子木公司开具收据，言明收到周小妹定金12万元、首付款17万元。2015年4月29日开具收据，言明收到周小妹购房首付款217423元。原告周小妹主张系因被告子木公司的原因导致不能签订合同，被告子木公司主张系原告周小妹的原因导致不能签订合同。对各自的主张，双方当事人均不能以证据证实。本案的立案案由是商品房销售合同纠纷，但经查明本案的基础法律关系是因房屋订购协议引起的纠纷，双方尚未签订商品房买卖合同，故本案的案由应变更为商品房预约合同纠纷。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公开原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同来说，认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，原告与被告签订房屋认购协议后，双方在约定的时间并没有签订商品房买卖合同，但是原告在此之后依然继续支付了购房款给被告，以期继续购买被告的商品房，但是后因不可归责于双方的事由，双方并没有能达成一致的意思表示，签订商品房买卖合同，这种情况下，双方签订的房屋认购协议应当解除，已付的定金及购房款应当返还。被告主张可以解除认购协议，但认为系原告没有在约定的时间与被告签订合同，违反了认购协议的约定，应没收原告所交的定金。本案事实证明，原告在约定的签订合同时间过后依然继续支付购房款给被告，证明原告至此仍没有放弃房屋买卖权的意思表示，但后双方均主张系对方的原因造成不能签订商品房买卖合同，但都不能举证证明自己的陈述属实，应合理推定磋商未成。综上，由于磋商未成导致双方当事人未能订立商品房买卖合同，原告周小妹交付给被告子木公司的定金12万元及购房款387423元合计507423元，依法应当由被告子木公司返还。关于原告主张另有8000元交付给了被告的销售人员，应一并返还给原告的诉讼请求，本院认为，原告的该请求并没有证据证实，且被告对此不予认可，故对该部分请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付自2015年4月30日至2017年4月30日止两年的资金占用利息，本院认为，按照公平的原则，被告占用原告的资金长达两年多，现认购协议解除，理应支付给原告相应的资金占用费，但本院支持的资金占用期间的利息以本金507423元为基数，按年利率6%计算，即为60890.76元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广西子木投资管理有限公司于本案判决生效之日起十日内返还原告周小妹购房定金及购房款合计507423元及支付资金占用费60890.76元。二、驳回原告周小妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9573元，减半收取计4786元，由原告周小妹负担2393元，被告广西子木投资管理有限公司负担2393元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审判员  林起强二〇一七年十月十八日书记员  陈保成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公开原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。