湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2017)湘1103民初2799号原告（反诉被告）：李腾芳，男，1963年12月14日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：谭灿，湖南金浯律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告（反诉原告）：永州市弘光房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区仁湾镇老鸭窝村。法定代表人：唐晓红，该公司董事长。委托诉讼代理人：周毅，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）李腾芳与被告（反诉原告）永州市弘光房地产开发有限公司（以下简称弘光房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李腾芳及其委托诉讼代理人谭灿、被告（反诉原告）弘光房地产公司的委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李腾芳向本院提出诉讼请求：一、判决被告继续履行《商品房买卖合同》，限时按法律规定和合同约定向原告交付合格的位于永州市××大道与××水路交汇处××家园××单元××号房屋，并为原告办理不动产权证；二、判决被告向原告支付逾期交房的违约金43918元；三、判决被告为原告开具439180元的增值税发票；四、判决被告为原告购买的上述房屋办理单独的水、电开户（一户一表），水、电开户费用由被告承担；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的长丰湘江美郡小区1栋4单元1313号房，房屋总价款439180元；被告应在2016年12月31日前，将符合规定经验收合格的房屋交付原告使用。若逾期交房超过90日，被告应按原告已付款的10%向原告支付违约金；被告应及时为原告办理房产证和水、电开户等。合同签订后，原告依约支付了购房款439180元。目前，该房屋的电梯尚未完全安装好，被告迟迟不能向原告交付房屋。经原告多次催促，被告依然无法将合格房屋交付原告。为此，特诉至法院。反诉原告弘光房地产公司向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》，驳回原告诉讼请求；2.本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年2月，反诉被告通过工程承建商邓江涛介绍到反诉原告处购买住房。2016年2月23日，反诉原、被告在签订《商品房买卖合同》时，由承建商邓江涛进行担保，在反诉被告没有支付购房款的情况下，反诉原告向反诉被告出具了购房收据。之后，反诉被告一直没有向反诉原告支付购房款。现反诉被告却提出交房办证及承担违约责任之本诉请求，无事实依据，不应支持。为此，特向法院提出反诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）李腾芳提交的证据一商品房买卖合同、证据二收据、证据三房屋备案信息表、证据五转账凭证均与原件核对无异，证据来源合法、与本案相关联，证据间能够相互印证，本院均予以确认并在卷佐证；原告（反诉被告）李腾芳提交的证据四照片及视频，不能反映拍摄的时间，本院对其依法不予采信；被告（反诉原告）弘光房地产公司提交的证据一(2016)湘1103民初3691号民事判决书，为本院已生效的判决，本院予以确认并在卷佐证；被告（反诉原告）弘光房地产公司提交的证据二邓江涛出具的担保书与证据三邓江涛出庭所作证言可相互印证，本院对该二份证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月23日，原告（反诉被告）李腾芳与被告（反诉原告）弘光房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告（反诉被告）李腾芳购买被告（反诉原告）弘光房地产公司开发的长丰·湘江美郡小区1栋4单元13层13号商品房。合同主要内容：房屋面积124.36平方米，单价3521.52元/平方米，房屋总价款439180元；买受人按一次性付款方式付款，即签订合同后即时付清；出卖人向买受人交付房屋的时间为2016年12月31日；出卖人如逾期交房超过90日，应当按买受人已付款的10%向买受人支付违约金，合同继续履行；关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用且在买受人按合同交清全部购房款和按出卖方要求完整提供相关资料之日起，向产权登记机关申请房产确权，并在365个工作日内办理房产证，同时在房产证办理之日起365个工作日内申请土地确权登记，在6个月内办理土地使用证；合同附件二中关于水电的交房标准约定，水电到户，一户一表，开户费用由出卖人承担。另查明：因被告（反诉原告）弘光房地产公司下欠邓江涛工程款，被告（反诉原告）弘光房地产公司遂与邓江涛商议，由原告（反诉被告）李腾芳直接向邓江涛支付购房款，抵扣被告（反诉原告）弘光房地产公司所下欠邓江涛的工程款。而邓江涛又下欠刘德义借款，邓江涛遂与被告（反诉原告）弘光公司及原告（反诉被告）李腾芳商议，由原告（反诉被告）李腾芳直接向刘德义支付部分购房款，抵扣邓江涛所下欠刘德义的借款。邓江涛表明愿意担保原告（反诉被告）李腾芳购房款的及时到位，并于2016年1月10日向被告（反诉原告）弘光房地产公司出具了一份书面担保书。达成上述协议后，原告（反诉被告）李腾芳于签订《商品房买卖合同》的次日向刘德义中国建设银行43×××00账户转账支付购房款379000元，另60180元购房款则向被告弘光房地产公司现金支付。同日，被告（反诉原告）弘光房地产公司向原告（反诉被告）李腾芳出具一份收到购房款439180元的收据，并于2016年3月6日为原告（反诉被告）李腾芳购买的该套房屋在永州市房产局办理了备案登记，登记的合同号码为201500861313，该备案登记在永州市房产局www.yzfc.gov.cn官网可进行查询。被告（反诉原告）弘光房地产公司以未收到原告（反诉被告）李腾芳的购房款为由，至今未向原告（反诉被告）李腾芳交付房屋，遂酿成本案纠纷。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为依法成立和有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应依合同约定享受权利、承担义务。合同签订前，原、被告达成了由原告（反诉被告）李腾芳向刘德义支付购房款379000元的约定。原告（反诉被告）李腾芳在合同签订后依约向刘德义支付了购房款379000元，并向被告（反诉原告）弘光房地产公司支付了剩余购房款60180元，履行了合同义务。被告（反诉原告）弘光房地产公司辩称至今未收到原告（反诉被告）李腾芳支付的购房款，但被告（反诉原告）弘光房地产公司在原告（反诉被告）李腾芳向刘德义支付购房款的同日向原告（反诉被告）李腾芳出具了收到购房款439180元的收据。被告（反诉原告）弘光房地产公司虽不认可该收据，但并未提供相反证据推翻该收据的效力，故此可认定被告（反诉原告）弘光房地产公司认可已收到原告（反诉被告）李腾光全部购房款。被告（反诉原告）弘光房地产公司并于2016年3月6日为原告（反诉被告）李腾芳购买的该套房屋在永州市房产局办理了备案登记，备案登记是被告（反诉原告）弘光房地产公司的自主行为，对外具有公示和对抗效力。该备案登记与被告（反诉原告）弘光房地产公司出具的收据可形成证据链，相互印证证实原告（反诉被告）李腾芳已向被告（反诉原告）弘光房地产公司支付全部购房款。被告弘光房地产公司至今未向原告李腾房交付房屋，已构成违约。根据合同约定，原告李腾芳可请求继续履行合同，由被告弘光房地产公司向其交付经验收合格的房屋。故对反诉原告弘光房地产公司请求解除合同的反诉请求，本院不予支持。依照合同约定，被告弘光房地产公司逾期超过90日交房的，出卖人还应当按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。原告李腾芳已支付购房款439180元，故被告弘光房地产公司应向原告李腾芳支付逾期交房违约金43918元。被告弘光房地产公司作为商品房销售者，负有向原告李腾芳开具增值税发票的义务。故对原告李腾芳请求被告弘光房地产公司为其开具439180元增值税发票的请求，本院予以支持。合同附件二约定了交房时水电应一户一表，开户费用由被告承担。对原告李腾芳请求被告弘光房地产公司为其办理单独的水电开户，开户费用由被告弘光房地产公司承担的诉讼请求，本院亦予以支持。双方对办证时间进行了约定，对原告李腾芳请求被告弘光房地产公司为其办理不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告永州市弘光房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告李腾芳交付经验收合格的位于长丰·湘江美郡小区1栋4单元13层13号房屋，并办理好单独的水、电开户（一户一表），按双方约定时间为原告李腾芳办理不动产权证；二、被告永州市弘光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告李腾芳支付逾期交房违约金43918元；三、被告永州市弘光房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告李腾芳开具面额为439180元的增值税发票；四、驳回反诉原告永州市弘光房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1098元，反诉费100元，共计1198元，由被告（反诉原告）永州市弘光房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  周湘荣审 判 员  金小兰人民陪审员  蒋正洁二〇一七年十月二十五日代理书记员  李 珍