陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终10673号上诉人（原审原告）纪磊，女，1983年10月4日出生，汉族，西南证券股份有限公司财富管理中心综合投融资管理岗，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人李宇，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人王燕，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴粉，女，1966年2月9日出生，汉族，陕西省富平县村民，住西安市未央区。委托诉讼代理人王明生，男，陕西省富平县村民，现住西安市未央区,系被告吴粉的丈夫。委托诉讼代理人王娜，陕西永嘉信律师事务所律师。原审第三人西安恒居置业有限公司，住所地西安市浐灞生态区东湖路中新浐灞半岛A13区33号楼1单元10104号。法定代表人曾宪忠，经理。委托诉讼代理人徐鹏飞，男，西安恒居置业有限公司员工，现住西安市雁塔区。上诉人纪磊因与被上诉人吴粉、原审第三人西安恒居置业有限公司（以下简称恒居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初5043号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。纪磊上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第四项及第五项。2、改判吴粉向纪磊支付合同违约金人民币50万元。3、改判经涉案房屋过户至吴粉名下。4、吴粉承担案件一、二审诉讼费用。事实与理由：纪磊在交房前已在物业公司预付了足额的物业费，《房产买卖契约》约定产权过户费用是由吴粉承担，而办证加急费理应属于产权过户费用，依约应由吴粉承担。另合同未约定过户的具体人选，吴粉亦未举证证明出现了足以阻却将涉案房屋过户至其本人名下的合法事由，故应将房屋过户至吴粉名下。更名事宜是由于吴粉多次拖延导致延期，其不应承担违约责任。吴粉辩称，原审法院认定事实清楚，请求维持原判。纪磊向西安市未央区人民法院起诉请求：1、吴粉赔偿其违约损失50万元。2、吴粉履行房屋过户义务并支付剩余房款50万元及负担本案诉讼费用。吴粉反诉请求：1、纪磊履行将位于单元××室房屋过户至吴粉指定人王文静名下的义务；2纪磊向吴粉支付取暖费3022.58元、办证加急费2000元，合计5022.58元；3、判令纪磊向吴粉赔偿违约金（赔偿数额以170万元为基数，按每日万分之三计算，自应当办理过户之日即2016年10月27日起至实际过户之日止）。一审认定的事实：原审西安市未央区人民法院经审理查明，纪磊、吴粉双方于2015年5月1日通过第三人居间介绍签订《房产买卖契约》，约定纪磊将其尚未取得房屋产权证的，位于单元××室的房屋出卖于吴粉，房屋总价款为170万元，签约时支付房款120万元，剩余50万元在房屋过户当日支付；纪磊在领取房屋产权证之日后30个工作日内积极配合吴粉将涉案房屋过户至吴粉或其指定人名下，若因其中一方原因导致不能按期办理上述房屋过户时，由责任方给对方按照总房款千分之三每日进行赔偿；纪磊、吴粉双方共同委托第三人西安恒居置业有限公司代为办理上述房屋权属过户手续。同时约定若涉案房产具备合同更名条件，且更名费用低于正常过户费用时，纪磊、吴粉双方自愿选择以直接更名方式完成交易，更名时间为2015年10月31日前，若无法办理更名，则选择通过办理房屋过户完成交易，时间为2015年6月30日前，为办理更名手续，吴粉向第三人西安恒居置业有限公司支付5万元整的更名费用。合同还约定纪磊于2015年5月1日将上述房产以及水、电卡、燃气卡及钥匙等交付吴粉使用，交房前，纪磊须结清上述房产在物业公司的各项费用。另，在《房产买卖契约》签订后，纪磊即将涉案房产以及水、电卡、燃气卡、钥匙等交付吴粉使用，吴粉也当即以银行转账方式一次性支付纪磊告房款120万元。吴粉入住后，即对涉案房屋进行了装修、使用，还代纪磊结清了交房前所拖欠的两个季度的取暖费，每个季度1511.29元，共计3022.58元。在办理涉案房屋落户至纪磊名下的过程中，吴粉还应纪磊请求支付了办证加急费2000元。庭审中，纪磊承认已于2016年9月8日取得涉案房屋产权证，房屋现仍处于其名下，因吴粉及第三人存在违约行为，在吴粉向其赔偿违约损失之前其拒绝将房屋过户至吴粉名下，双方至此发生纠纷，纪磊于2017年3月29日诉来本院。原审西安市未央区人民法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，纪磊、吴粉所签订《房产买卖契约》出于双方自愿，纪磊在签订《房产买卖契约》之时虽未取得涉案房屋产权证，属无权处分，但无权处分人与对方所签订的房屋买卖合同在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下属于有效合同，双方均应如约全面履行。同时按照双方签订的《房产买卖契约》本意可知，双方合同存在两个阶段，即将涉案房屋由纪磊名下直接更名至吴粉名下或先为纪磊办得房屋产权证后再由纪磊将涉案房屋过户至吴粉或其指定人名下。由于双方约定的直接更名的方式，因原告自身原因而未能实现，故双方只能采取先为纪磊办理房屋产权证而后过户至吴粉或其指定人名下的方式实现合同目的。根据双方签订的《房产买卖契约》，双方已将办理房屋过户及更名事宜委托于第三人西安恒居置业有限公司且更名事宜未能办妥系纪磊的原因所致，故在合同约定的更名期满后仍坚持更名方式导致纪磊延期取得房产证的后果与吴粉无关，吴粉在此期间也不存在其他违约行为，故对纪磊主张吴粉违约，应向其赔偿50万元违约损失的诉讼请求不予支持。现纪磊已取得涉案房屋产权证，双方也均要求继续履行合同，完成交易，该要求不违反法律规定，依法应予支持。故对吴粉请求纪磊履行将房屋过户至其指定人王文静名下义务的诉讼请求予以支持。而吴粉也应配合纪磊完成房屋过户并按约支付剩余房款，故对纪磊要求吴粉配合其履行房屋过户义务并支付剩余房款的诉讼请求予以支持。纪磊已于2016年9月8日取得涉案房屋产权证，按约应在取得房屋产权证之日起30个工作日内配合吴粉办理房屋过户手续，现纪磊以吴粉未向其支付违约金为由拒绝为其办理过户，纪磊的延期过户行为已构成违约，按约应承担违约责任。因合同约定的违约赔偿标准过高，吴粉现仅主张日计万分之三的违约赔偿标准，吴粉的行为属处分自身民事权利的行为且不违反法律规定，依法应予采纳。双方合同约定，交房前，纪磊应结清涉案房屋在物业公司的各项费用，现吴粉持据请求纪磊给付其代纪磊交纳的交房前的取暖费的诉讼请求应予支持。涉案房屋落户至纪磊名下属纪磊自身义务，与吴粉无关，为此发生的费用也应由纪磊承担。同时办证加急费，是吴粉应纪磊请求办理房屋落户纪磊自身名下所支出的额外费用，在合同未作特别约定且双方也未形成补充协议的情况下，应由纪磊承担。故对于吴粉请求纪磊支付2000元办证加急费的诉讼请求应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，遂判决：一、原、被告在2015年5月1日签订的《房产买卖契约》有效，继续履行。二、原告在本判决生效后十五日内，协助被告将原告位于单元××室的房屋过户至被告指定人王文静名下，并以房屋总价款为基数，按照每日万分之三的标准向被告支付自2016年10月27日起至本判决确定的履行之日止的违约金。三、被告在原告为其办理涉案房屋过户当日付给原告剩余房款50万元。四、原告在本判决生效后十五日内付给被告垫付的取暖费3022.58元、办证加急费2000元，合计5022.58元。五、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，原告已预交，现由原告承担。反诉案件受理费1117元，被告已预交，现由原告承担，与上述款项一并付给被告。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，纪磊与吴粉及恒居公司签订的《房产买卖契约》，双方意思表示真实，内容不违法法律的强制性规定，有效。双方均应按合同确定的权利义务诚信履行。现纪磊和吴粉均要求继续履行上述协议，原审法院对双方当事人的该请求，予以支持，符合法律规定。该协议约定，吴粉应向纪磊支付的房屋总价款为1700000元，现已支付1200000元，履行协议还应支付500000元；另该协议约定物业处所欠费用应纪磊结清，现吴粉替纪磊结取暖费3022.58元，该费用纪磊应向吴粉返还；吴粉支付购房的尾款后纪磊无疑应将案涉房屋过户至吴粉指定的人员名下，上述事项双方应无争议。争议在于纪磊要求吴粉向其承担相应违约责任后再过户；吴粉则称纪磊未按约定协助给其过户，也有违约，应向其承担违约责任。双方的《房屋买卖契约》约定，无法办理更名时，应按二手房交易的程序，于2015年6月30日前完成交易。然依据查明的事实，在未按更名程序交易的情况下，时至2015年9月8日，才按二手房交易流程，仅办理完成案涉房屋的“办理完毕纪磊的房屋登记手续，取得房产证。”；且双方对在2015年6月30日前未按二手房交易流程完成交易时，办理过户和支付尾款的时间未做另行约定。因此纪磊以未于2015年6月30日前完成交易为由，要求以支付违约金为条件办理过户，系情理之中。但从本案双方当事人的陈述看，无论是按办理更名方式交易还是按正常的二手房交易流程交易，依据协议相关手续办理均主要是由恒居公司完成的；导致未按双方意愿及时完成更名交易或按二手房正常程序交易，主要系恒居公司作为房地产交易的专业性服务机构，对案涉房屋能否办理更名手续和办理更名的困难预计不足造成，纪磊并无过错；且在交易流程中纪磊仅负有配合义务；同时居间人恒居公司也称双方没有违约。原审认定纪磊违约，明显不当，纪磊不应向吴粉承担违约责任。依上所述，按协议约定办理房屋的交易手续主要由居间人恒居公司来完成，双方包括吴粉仅负有配合义务；按照查明的事实，吴粉也业已按双方《房屋买卖契约》及恒居公司办理手续的要求及时支付了相关费用、履行了配合义务，亦无违约。因此，纪磊要求吴粉承担违约责任，缺乏事实依据，对其要求吴粉承担500000元违约金的上诉请求，本院不予支持。关于纪磊要求由吴粉承担办理房产证加急费2000元一节。该加急费因给吴粉办理过户登记产生，应由吴粉承担。原审认定由纪磊承担不当。综上，原审判决第一、三、五项正确应予维持；第二、四项应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初5043号民事判决第一、三、五项；二、变更西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初5043号民事判决第二项为：纪磊在本判决生效十五日内，协助吴粉将纪磊位于西安市浐灞生态区东湖路新浐灞半岛14幢1单元11802室的房屋过户至吴粉指定人王文静名下；三、变更西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初5043号民事判决第四项为：纪磊在本判决生效后十五日内付给吴粉垫付的取暖费3022.58元。一审案件受理费，纪磊预交13800元，由纪磊负担10000元，吴粉负担3800元；吴粉预交1117元，由吴粉负担。二审案件受理费8850元，由吴粉负担2850元，纪磊负担6000元。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  李美红二〇一七年十月三十日书记员  陈雅贤