湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1123民初719号原告：湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司。住所地：罗田县凤山镇土门坳村。负责人：林孝良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周可，湖北神宇律师事务所律师。被告：何新宇，曾用名何新安，男，1981年01月03日出生，汉族，住湖北省罗田县。原告湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司与被告何新宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年05月02日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司的委托诉讼代理人周可到庭参加诉讼。被告何新宇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付商铺租金46710元；2、被告支付截止2016年12月15日止的逾期付款违约金30679元；3、被告自2016年12月16日起按欠租金额的日千分之一计算违约金；4、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月11日，被告承租原告位于大别山商贸广场5幢110、111号商铺，并签订了《大别山商贸广场商铺租赁合同》，约定租赁期限自2013年6月11日起至2017年2月28日止。2016年12月15日，被告与原告解除合同，退还了商铺。按合同约定，被告在上述期限内应支付租金65394元，但只支付了第一年的租金18684元，欠租金46710元至今未付，已构成违约。租赁合同第八条第二款约定：“乙方不交付或不按约定交付租金达10天以上的，乙方应承担每日千分之一的违约金”。被告未按期支付租金，应按合同约定承担违约责任。故依法提起诉讼，要求判如所请。被告何新宇未出庭参加诉讼也未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年6月11日，原告湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司与被告何新宇签订一份（合同编号：C-07-0265-20130611/5-110、111）《大别山商贸广场商铺租赁合同》，附《湖北大别山商贸广场4#、5#、6#、7#楼一层商铺平面图》：“第一条租赁区域位置、面积及其装修、设施的交付状况：原告将位于大别山商贸广场5幢110、111号商铺租赁给被告，物业建筑面积约77.85平方米；第二条乙方承诺：用于建材经营；……第四条租赁期限：自2013年6月11日起至2017年2月28日止，共44个月19天；第五条相关费用：1、2013年6月11日至2016年6月10日止每年租金为18684元，2016年6月11日至2017年2月28日止的租金为13442元，租金价位每月每平方米为20元，2、被告缴纳先行赔偿（信用）保证金3000元，用于原告代被告在合同期内先行赔偿和支付失信违约金；……第八条违约责任：1、在租赁期间，如被告违反本合同约定的权利义务，需承担违约责任，违约金从保证金中扣除，2、被告不交付或不按约定交付租金达10天以上，应承担每日千分之一的违约金……。”2013年6月15日，被告支付2013年6月11日至2014年6月10日期间的租金18684元，并缴纳保证金3000元。2016年12月15日，被告向原告出具书面说明：“现于2016年12月15日将大别山商贸广场5-110、111商铺退还湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司，水、电费已结清，两根钥匙已交，租金未结算，房屋内物品由物业方自行处理。”本院根据当事人的诉讼请求、证据提交的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳分析如下：关于原告的诉讼请求是否合法的问题。原告湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司认为，原告的诉请有证据证实，且不违反法律规定，被告租赁原告商铺欠缴租金属实，按照合同约定应当承担每日1‰的违约金；被告未到庭参加诉讼，也未提交相反的证据予以反驳，要求人民法院支持原告的全部诉请。原告湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告的组织机构代码证、被告的户籍证明，证明原、被告诉讼主体适格。2、《大别山商贸广场商铺租赁合同》、《租赁收费流转单》、《租金收据》、《保证金收据》、国网湖北省电力公司普通电费发票，证明原、被告存在商铺租赁合同关系，被告未按期支付租金，应承担逾期付款违约责任。3、《何新宇下欠租金表》，证明被告欠租金及应承担的违约金金额。4、《说明》，证明被告租赁并使用了原告商铺。本院认为，1、原告要求被告支付商铺租金46710元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司与被告何新宇就房屋租赁事宜，签订了书面合同，约定了租赁房屋的名称和位置、租赁房屋的面积和用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁房屋装修及维修、违约责任等条款，明确了双方的责任内容，并签署了姓名、加盖印章；被告依约支付了一年的租金，并缴纳了保证金后，对其余租金拖欠至今未付，结合被告出具的书面说明，其基于该合同拖欠租金数额起止时间的事实清楚，证据确实、充分，法律关系明确，应当予以支付。故对原告的该项请求予以支持。2、原告要求被告支付截止2016年12月15日止的逾期付款违约金30679元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从现行合同法所确立的违约金制度来看，是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度；关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定，此种约定只要不属于无效合同、可变更或者可撤销的情形，并非当然无效，但其性质仍属于违约的损害赔偿。在合同法条款中没有规定房屋租赁违约金的标准，一般由房屋租赁双方自行约定违约金的数额，双方认可即可，约定的违约金过分高于实际损失时可予以减少。被告作为具备完全民事行为能力的成年人，与原告签订房屋租赁合同时，在违约责任中约定了违约金的计算方式，其应当按照合同约定履行；但原告要求被告支付的违约金数额相比房屋租金数额明显过高，超出了合同法解释规定的比例，原告起诉到本院后，应当以各年度租赁期间届满后未付租金为基数，将违约金比例调整在30%以内，分段分期按约定的每日违约金比例计算至被告返还房屋日止。如2014年6月11日至2015年6月10日期间未付租金18684元，自2015年6月11日起计算至2016年12月15日止有550日，即租金18684元×约定每日违约金1‰×违约天数550日×30%＝3082.86元；2015年6月11日至2016年6月10日期间未付租金18684元，自2016年6月11日起计算至2016年12月15日止有185日，即租金18684元×约定每日违约金1‰×违约天数185日×30%＝1036.96元；2016年6月11日至2016年12月15日期间未付租金9342元，无违约金产生；上述违约金相加为3082.86元+1036.96元＝4119.82元。3、原告要求被告自2016年12月16日起按欠租金额的日千分之一计算违约金。原告的该项请求适用“本院认为”第2项的方式，以未付租金为基数自2016年12月16日起计算至付清租金日止，即租金46710元×约定每日违约金1‰×违约天数×30%。被告何新宇经本院合法传唤未出庭应诉，视为放弃答辩和举证、质证的权利，本院依法缺席裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、何新宇支付湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司租金46710元；二、何新宇支付湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司违约金4119.82元；三、何新宇以未付租金46710元为基数，自2016年12月16日起按约定的每日违约金比例乘以30%，计算至付清租金日止（即租金46710元×约定每日违约金1‰×违约天数×30%），向湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司另行支付违约金。上述应付款项，限于本判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1734元，由湖北金罗置业有限公司罗田金达商管分公司负担589.50元，何新宇负担1144.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  方澜林人民陪审员  汪振武人民陪审员  徐功庆二〇一七年十月十一日书 记 员  熊应福