上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第920号原告上海佳安置业有限公司，注册地上海市崇明县崇明工业园区。法定代表人吴中衻，职务董事长。委托代理人秦仲嘉，上海市华亭律师事务所律师。被告毛伟，男，1979年2月8日生，汉族，住浙江省龙泉市。被告毛自明，男，1978年10月5日生，汉族，住上海市静安区。两被告共同委托代理人李春华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。两被告共同委托代理人杨阳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师原告上海佳安置业有限公司诉被告毛伟、毛自明房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月18日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员朱佳伟独任审理，于2015年6月12日组织了证据交换。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2015年10月23日公开开庭进行了审理，原告上海佳安置业有限公司的委托代理人秦仲嘉，被告毛伟、毛自明的共同委托代理人李春华、杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海佳安置业有限公司诉称，原、被告2014年1月27日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告出租本市长宁区定西路XXX号三楼房屋(以下简称“涉讼房屋”)给两被告，房屋建筑面积1,245.13平方米，用途为商业。租赁合同4-1约定：涉讼房屋每日每平方米建筑面积租金人民币2.50元，每月租金总计94,682元。物业管理费为4.27元/月/每平方米，总计为5,318元每月。4-2约定：租金每月支付一次。乙方应在首月起租日之前的7日内向甲方支付下一个月租金。其中首期租金于2014年1月27日支付，下期租金均应在上期租金到期日前七日内支付。合同签订后，原告如约向两被告交付了房屋，但是两被告在装修设计图纸未取得原告同意的情况下擅自装修，导致物业所在地附近居民业主投诉。且自2014年8月以后无故不再缴纳房租，原告催讨无果的情况下书面通知两被告解除了双方的租赁合同。原告认为，两被告拖欠租金的行为已属违约，原告按照合同约定可以解除合同并要求两被告支付相应违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：1、确认原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年3月17日解除；2、两被告向原告支付拖欠的租金1,094,420.03元(自2014年2月1日至2014年5月31日，2014年8月1日至2015年3月17日)；3、两被告支付物业管理费40,142.32元(自2014年8月1日至2015年3月17日)；4、两被告按每日每平方10元的标准向原告支付房屋使用费，自2015年3月18日起至两被告实际搬离之日止；5、两被告向原告支付迟延支付租金的滞纳金509,070.07元(按日租金的千分之五计，从2014年8月1日起算至两被告实际支付租金之日止)；6、两被告向原告支付解约违约金189,362元；7、两被告按竣工验收图的的标准将涉讼房屋恢复原状(庭审中，原告撤回了该诉请)；8、两被告立即搬离涉讼房屋。被告毛伟、毛自明共同辩称，对于合同解除，一来我们没有收到原告的合同解除通知书，二来原告解除合同没有依据。两被告确实没有在2014年8月之后支付租金等费用，但我们是有正当理由的，是行使后履行抗辩权，是原告违约，停电，导致我们无法使用涉讼房屋。原告提出我们的装修设计扰民，我们认为这不构成要求两被告停工的理由，我们并没有看到扰民事实发生的证据，两被告所有的施工全部都是经过原告许可，整个设计方案由原告提供的设计师指导完成。即使出现了需要整改的问题，我们认为可以通过调整施工方案来解决，而不是以停电的方式导致两被告无法使用房屋。原告的停电行为造成两被告即使想整改也无法整改。两被告其实也一直在积极落实调整方案，但原告的不配合让两被告无可奈何。故两被告不能使用房屋的原因在原告，两被告没有违约事实，原告要求两被告支付租金及相应物业费没有理由。同理，两被告一直没有正常使用涉讼房屋，没有理由再支付房屋使用费，且使用费标准也过高。此外，即使两被告违约，原告不能既要求两被告承担拖欠租金的滞纳金又要求我们支付解约违约金，且滞纳金及违约金的标准均过高。关于房屋恢复原状，首先当时出租给两被告时，涉讼房屋本身就有装修存在，因为当时是作为桌球房的。现在原告要求两被告以竣工验收标准恢复既没有事实依据也没有合同依据。我们可能在装修过程中损坏过部分承重墙，我们仅愿意修复该损坏部位，恢复原承重墙。综上，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告是涉讼房屋产权人。2014年1月27日，原告(甲方)与两被告(乙方)就涉讼房屋签订了《房屋租赁合同》一份，约定由两被告承租涉讼房屋，房屋用途为商业，建筑面积1,245.13平方米。租赁期限自2014年2月1日至2024年1月31日止。租金每月94,682元，物业管理费每月5,318元。租金每月支付一次。乙方应在首月起租日之前的7日内向甲方支付下一个月租金。其中首次租金乙方应于2014年1月27日支付，下期租金均应在上期租金到期日前七日内支付。物业费支付方式同租金一致。房屋租金保证金为20万元。租赁期间，使用该房屋所发生的各项成本费用，如：水、电、通讯、装修费、工资、税金、环保、卫生、治安等费用由乙方承担。乙方如逾期拖欠应付租金超过5天，则在补交原租金的同时，还须按应付租金总额的5‰(每天)支付逾期滞纳金。如乙方逾期半个月不支付租金，甲方有权单方面采取措施，提前解除本协议，乙方应承担全部违约责任，并按本合同第十部分第10-3条款向甲方支付违约金。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元/平方米/天(人民币)向甲方支付该房屋占用使用费。租赁期满或本合同提前终止时，乙方除房屋内乙方所装修的不可移动物外，应负责对在房屋装修、使用时损坏的部分，将其修补恢复(费用由乙方承担)至提供给乙方时的状况，而直接或间接对该房屋以外或第三方造成的损害，相关费用由乙方承担。除双方另有约定外，租赁期满或本合同终止时，乙方同意甲方有权以该房屋租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房屋而无需对乙方另作补偿，双方共同验收该房屋及其附属设施。乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方有权解除本合同。租赁期间内，未经双方协商一致，乙方提前解合同或因乙方违约使本合同被提前终止履行的，乙方需按以下1-3约定(叠加)向甲方承担违约责任：1、甲方有权对乙方交付的保证金不予退还；2、乙方并应按提前解除合同或违约行为发生时的月租金的两倍，向甲方支付违约金；3、乙方向甲方支付免租期租金，按第一年约定租金计。合同补充条款另约定，甲方同意给予乙方房屋装修免租期四个月(2014年2月1日至2014年5月31日)。乙方在装修时或租赁期内不得损坏、改变房屋结构。合同附件三约定，甲方原则上同意其租赁房屋按照乙方的设计要求进行内部装修，乙方须事先以书面形式将设计制作的内部装修方案报经甲方审核认可，并按规定报请有关部门批准后方可实施。合同签订后，原告按时将涉讼房屋交付给两被告使用。两被告则向原告支付了20万保证金。同时两被告向原告提交了装修设计图(未包含鼓风机及外部水箱设计)，准备开设易思宾馆(对外字号为“艾格宾馆”)。原告于2014年2月17日致函涉讼房屋所在物业(上海华晓物业管理有限公司，以下简称“华晓物业”)，通知其涉讼房屋已由两被告承租，并将于2014年2月17日起至2014年8月30日止对涉讼房屋进行装修。装修前，两被告需将设计图报该物业审核同意后方可动工。并希望物业随时对装修进行检查，督促文明施工。两被告将装修设计图交华晓物业审核后，于2014年3月13日，被告毛伟(乙方)与华晓物业(甲方)签订《住宅装修管理协议》，约定乙方将于2014年2月28日至2014年8月30日对涉讼房屋进行装修施工。甲方按照有关法规和物业管理合约，对乙方装修住宅的行为实施日常检查和管理，以保障房屋安全、维护公共设备的正常使用和相邻业主的正当权益，并按乙方装修施工进展情况，对涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天不定次的现场巡视和检查。发现乙方违规行为时，应及时采取劝阻、告知、警告和发出整改通知书。嗣后，两被告着手开始对涉讼房屋进行装修施工。2014年7月8日，华晓物业向原告发出整改通知书称，涉讼房屋在装修过程中，在裙房屋顶安装大型排气鼓风机，加建大型水箱，影响周围业主生活。希望原告督促落实及时整改。2014年7月9日，原告在收到华晓物业发出的整改通知书后向易思宾馆发出通知，要求其妥善处理整改事项。2014年7月11日，华晓物业向两被告发出停工施工通知函，称宾馆装修存在以下扰民、损害业主利益的违规行为：1、将室内排放空气的大型排气鼓风机，安装在1-2号楼南侧，由此产生的噪声将严重影响业主生活；2、在1-2号楼北侧擅自安装十多台空调，不但损坏大理石外墙，容易造成渗漏水，又会影响大楼外观，且十多台空调排放产生噪声，影响业主生活，引发矛盾；3、在裙房屋顶加建大型水箱，改变了屋顶的原有状况，疑属违章构造物。上述行为违反了装修管理协议，通知两被告即日起停止施工。2014年7月12日，华晓物业又向原告发出停止施工通知函，内容大体一致、另注明，装修何时开工，待出租人与相邻房屋产权人协商处理或有关行政管理部门检测或审定后，再作定论。因收到华晓物业的停工通知，两被告之后立即停止了装修施工。2014年7月14日，两被告因涉讼房屋装修事宜被上海市长宁区建设和交通委员会约谈。2014年8月下旬，华晓物业对涉讼房屋停止供电。2014年8月26日，原告致函两被告称，由于两被告未将涉讼房屋室外装修事先报原告及相关单位，致使物业发出停工通知。现通知两被告需将涉讼房屋室外装修事宜报原告及相关单位书面同意后，方可落实。此后，两被告对停工原因进行整改，并修订调整整改方案。2014年10月17日，两被告致函原告称，因经营需要拟在原告裙房屋顶安装8吨水箱一只、200公斤重的热泵二只(附设计图)，希望原告审核批准。2014年11月1日，两被告致函华晓物业称，2014年4月装修刚开始时，是华晓物业将四楼屋顶门打开，让两被告进场开始安装相关设备。在安装快结束时，华晓物业又以扰民等理由发出停工通知函。两被告认为华晓物业没有尽到每天的巡查、检查义务。故目前的各项损失应由华晓物业承担。2014年11月3日，原告回函两被告称，因两被告未依《房屋租赁合同》约定，擅自在租赁房屋四楼顶部安装相关设备，致物业及业委会以你方扰民、损害业主行为发出停工通知函。为此，原告将在你方对相关整改事项整改完毕及有关行政管理部门的检测或审定后，再对你方“关于安装水箱等设备的申请”及所附设计图作出是否同意之书面意见。两被告收到上述函后认为，建交委从未要求其对装修进行审定等，故未做回复。因双方对装修整改未能达成一致并具体落实，而原告认为两被告又一直拖欠租金等费用，故于2015年3月16日向两被告发出解除合同通知书。两被告则称该解约通知一直未收到。另查明，除去免租期的时间段，两被告一直按时支付了截至到2014年7月31日的所有房屋租金，物业管理费等相关费用。2014年8月1日起未支付相关费用。此外，两被告已经为易思宾馆办理了企业名称预先核准通知书及消防安全检查合格证。再查明，两被告对涉讼房屋的内部装修已基本完工，处于施工收尾阶段，根据装修合同工程预算约为250万元。经本院释明，原告表示对装修造价不申请评估。目前，涉讼房屋空置中，但由两被告上锁控制。上述事实，有房屋租赁合同、房地产权证、解除合同通知书及邮寄凭证、房屋平面图及布置图、整改通知函、行政执法调查谈话通知、停止施工通知函、通知(2014年2月17日)、住宅装修管理协议、装修设计施工图纸、装修施工现场照片、通知(2014年7月9日)、通知(2014年8月26日)、企业名称延期核准通知书、企业名称预先核准通知书、消防安全检查合格证、电费发票、装修合同、装修工程进度报告、安全技术防范工程竣工验收意见书、装修工程整改图纸、租金及物业费收据、双方往来函件等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的主要争议焦点在于装修停工的原因及房屋空置损失的责任承担。本案两被告自2014年8月1日起便再未向原告支付任何租金及相关费用，两被告认为因原告对涉讼房屋停电造成两被告装修停工，已无法正常使用涉讼房屋，不付租金是行使后履行抗辩权；原告认为装修停工是两被告自身造成的，两被告的装修设计未经原告同意。本院认为，首先，根据合同约定，两被告须事先以书面形式将设计制作的内部装修方案报经原告审核认可，并按规定报请有关部门批准后方可实施。两被告辩称装修方案得到原告认可，原告提供了设计人员指导设计方案。但对此两被告并没有相关证据佐证，本院对此难以采信。即使得到原告认可，事实上两被告也未将装修方案报请有关部门批准，而两被告装修是为了开设宾馆，其理应知晓装修应做相关审定审批。其次，装修中扰民的主要原因为室外鼓风机及水箱安装。对此，两被告自认在最初装修方案中未包含，之后整改时才补交方案，这也直接导致了装修被迫停工。最后，停止施工为物业通知两被告，也是物业对涉讼房屋停电。非原告可直接掌控。因此，本院认为涉讼房屋装修于2014年7月被迫停工为两被告自己造成。装修停工后，两被告根据相关要求对装修进行了整改，并提供了整改方案及图纸。然此时，原告并未积极的配合两被告落实整改，在这点上原告稍显消极。综上，本院认为，涉讼房屋因装修停工系两被告自身造成，此后原告对装修整改虽显消极，但两被告不可以此对抗欠付租金。原告以两被告长期拖欠租金为由要求解除合同于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据解约通知的邮寄凭证，本院确认双方的租赁合同于2015年3月17日解除。合同应两被告违约而解除，两被告应依据合同约定支付2014年2月1日至2014年5月31日的免租期租金以及2014年8月1日至2015年3月17日的租金共计1,094,420.03元；两被告还应支付2014年8月1日至2015年3月17日的物业费40,142.32元。原告的此两项诉请本院依法予以支持。合同解除后，两被告应立即搬离涉讼房屋将房屋交还给原告。现涉讼房屋仍由两被告占有，按照法律及合同约定两被告应向原告支付房屋使用费。原告要求按照每日每平米10元计算。本院考虑到两被告虽占有房屋，但一直未正常使用，且原告的消极态度间接也造成了房屋空置。因此，本院酌情降低房屋使用费标准，确定两被告自2015年3月18日起按每月3万元的标准向原告支付房屋使用费，直至两被告搬离为止。关于合同解约违约金，依据合同法司法解释的规定，人民法院应当依据当事人实际的损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合予以衡量。本案中，原告的主要损失在于一直无法收回房屋，无法对系争房屋进行使用、收益。本院已经支持了原告租金及使用费的诉请，故关于解约违约金本院根据实际情况予以调整，确定两被告向原告支付合同解约违约金94,682元。关于迟延付款滞纳金，因本院已支持了原告解约违约金及房屋使用费的诉请，最大程度弥补了原告的损失，原告此诉请有重复之嫌，本院不予支持。原告另收取了两被告20万元保证金，原告认为两被告违约，故要求不予退还保证金。本院认为，本院已要求两被告承担房屋空置损失等违约责任，没收保证金无疑额外加重了两被告的责任，就本案来看，不甚妥当，故本院认为原告仍应向两被告退还20万保证金。另外，涉讼房屋内部装修已基本完工，原告现仅要求两被告搬离而不再主张将房屋恢复原状，因此房屋装修势必作为附着物由原告接受。尽管原告表示不会利用该装修，且租赁合同因两被告违约而解除，但考虑到工程的总体造价及目前装修程度，以及原告在整个过程中的态度及过错程度，本院酌情确定由原告补偿两被告120万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告上海佳安置业有限公司与被告毛伟、毛自明就上海市长宁区定西路XXX号三楼房屋订立的《房屋租赁合同》于2015年3月17日解除；二、被告毛伟、毛自明应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳安置业有限公司支付租金人民币1,094,420.03元(2014年2月1日至2014年5月31日，2014年8月1日至2015年3月17日)；三、被告毛伟、毛自明应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳安置业有限公司支付物业管理费人民币40,142.32元(2014年8月1日至2015年3月17日)；四、被告毛伟、毛自明应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳安置业有限公司支付合同解约违约金人民币94,682元；五、被告毛伟、毛自明应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市长宁区定西路XXX号三楼房屋；六、被告毛伟、毛自明应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳安置业有限公司支付房屋使用费(自2015年3月18日起至被告毛伟、毛自明实际搬离之日止，按每月人民币30,000元计)；七、原告上海佳安置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告毛伟、毛自明补偿装修费用人民币1,200,000元；八、原告上海佳安置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告毛伟、毛自明退还保证金人民币200,000元；九、驳回原告上海佳安置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,858.50元，由被告毛伟、毛自明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱爱东代理审判员  朱佳伟人民陪审员  牟世荣二〇一五年十一月十七日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。