苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0591民初5100号原告：朱玲,女,汉族,1987年4月24日出生,住湖南省益阳市赫山区。原告：杨林,男,汉族，1985年7月1日出生,住湖南省攸县。委托诉讼代理人:王献华，上海天尚(苏州)律师事务所律师。被告：王菊苹，女，汉族，1991年10月30日出生，住苏州。委托诉讼代理人：吴亚成，男，汉族，1990年6月30日出生，住苏州，系被告王菊苹的丈夫。委托诉讼代理人：葛宪明，南通市崇川区观音山法律服务所法律工作者。原告朱玲、杨林与被告王菊苹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案受理后，依法由审判员沈燕虹适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王献华，被告王菊苹及其委托诉讼代理人吴亚成、葛宪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：诉讼请求为1、确认原被告双方房屋买卖合同已经解除；2、判令被告向原告支付违约金540000元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由:2017年3月13日,经苏州弘高房地产投资咨询有限公司居间介绍，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《买卖中介服务协议》，约定由被告购买原告名下的苏州工业园区白塘路55号白塘景苑71幢3205室的房屋，房屋建筑面积为83.43平方米。在协议中，原被告双方对房款的支付时间、逾期付款责任、合同解除条件及各自的违约责任均作了约定。协议签订后，原告委托案外人王少华代为办理卖房事宜。2017年3月16日，王少华代理原告与被告签订了《苏州市存量房买卖合同》（网签合同编号为：苏房存园区合同201703160103）。合同中约定：买卖双方于2017年3月31日前共同申请办理资金托管手续，买受方将首付款打入资金托管账户；买受方于申请办理资金托管手续之日起3日内办理银行贷款事宜。双方还约定：买受方逾期付款超过3日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按房屋价款20%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，原告的委托代理人王少华与被告于2017年4月19日签订了《存量房交易资金托管协议》，但被告未按约将首付款打入资金托管账户，2017年5月22日，被告才将首付款汇入指定账户，之后，被告又未按约及时办理银行贷款手续，剩余房款一直未予支付。被告的屡次违约行为给原告造成了损失，无奈原告于2017年6月10日向被告发出了解除合同的律师函，同时要求被告承担违约责任。原告认为，原告的行为已构成严重违约，现诉请法院支持原告的诉讼请求。被告王菊苹辩称：原被告双方签订的房屋买卖合同并没有解除，原告单方解除合同的理由不能成立；原被告双方的存量房买卖合同是在2017年4月19日签订的，非原告主张的2017年3月16日签订，因为备案合同约定的房价与实际购房价和市场房价的差距，导致被告银行贷款受阻，现银行贷款仍在办理过程中；另原被告双方于2017年6月20日重新签订了存量房买卖合同及资金托管协议，被告也将810000元购房款从工商银行转自中国银行托管账户，6月20日签订的协议说明原被告双方已对原来房屋买卖合同的履行期限作了变更，现双方的合同仍在履行之中，原被告双方的合同并没有解除，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年3月13日,经苏州弘高房地产投资咨询有限公司居间介绍，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《买卖中介服务协议》，约定由被告购买原告名下的苏州工业园区白塘路55号白塘景苑71幢3205室的房屋，房屋建筑面积为83.43平方米；房屋价款为2320000元，协议当天被告支付原告定金20000元，该购房定金可抵作房款；对剩余房款支付方式约定为：剩余房款人民币2300000元走房管局资金托管和银行贷款。关于房屋交付，约定原告于2017年5月12日前腾出，并书面通知被告进行验收。协议第九条对违约责任约定为：1、乙方（被告）逾期付款的，每逾期一天按逾期应缴款额的0.5‰支付违约金；甲方（原告）逾期交付房屋的，每逾期一天按已付房款的0.5‰向乙方（被告）支付逾期违约金。其中一方逾期超过十五个工作日的，另一方有权解除合同。2、交易过程中甲乙双方如果因其中一方原因导致合同违约，则违约方按照房屋总价款20%支付违约金，同时承担中介费。在协议第十一条其他约定事项中，明确(1)此房屋为开发商统装房,目前空关;(2)此房屋甲方(原告)承诺无学区，无户口。协议签订后，被告于当天支付原告购房定金20000元。2017年3月14日，两原告以公证方式委托案外人王少华代为办理涉案房屋的出售事宜，具体代理事项为：与买受人签订或注销《存量房买卖合同》、《存量房交易资金托管协议》；办理房产过户登记手续；办理托管资金申领手续，代为收取房款等。2017年3月16日，王少华代理原告与被告签订了关于涉案房屋苏州工业园区白塘路55号白塘景苑71幢3205室房屋的《苏州市存量房买卖合同》（网签合同编号为：苏房存园区合同201703160103）。合同中约定：房屋价款为人民币2700000元；房屋价款应当在申请不动产转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，不动产转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款；买卖双方于2017年3月31日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户；买受方于申请办理资金托管手续之日起3日内办理银行贷款事宜。双方还约定：买受方逾期付款在3日之内，按每日万分之五计算逾期应付款的违约金；买受方逾期付款超过3日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按房屋价款20%向出卖人支付违约金。在合同第七条约定，房屋交付日期为2017年5月12日。上述合同签订后，原告的委托代理人王少华与被告于2017年4月19日签订了编号为10217040651的《存量房交易资金托管协议》，2017年5月22日，被告将首付款810000元汇入指定的工商银行园区支行账户。2017年6月10日原告以被告延迟付款、未及时办理银行贷款，致使房屋权属转移登记手续迟迟无法办理，已构成严重违约为由，向被告发出了解除合同的律师函，同时要求被告承担违约责任，支付房屋价款20%的违约金人民币540000元。2017年6月20日，原告的委托代理人王少华与被告王菊苹又签订了编号为10117060792的《存量房交易资金托管协议》，托管账户为中国银行园区支行，当天，被告将人民币810000元从原托管账户取出缴入新的托管账户。为办理贷款确定房地产抵押贷款额度，被告委托评估机构对涉案房产进行了价格评估，评估报告显示，工业园区白塘路55号白塘景苑71幢3205室房屋在2017年8月23日的评估单价为27449元/平方米，评估总价为2290000元。2017年6月19日，原告诉讼至本院，要求确认原被告双方房屋买卖合同已解除，并要求被告支付违约金540000元。本院受理本案后，于2017年6月23日向被告邮寄送达了原告的诉状副本、开庭传票等相关法律文书，经查询，被告于6月24日对上述材料进行了签收。上述事实，原告提供了原告名下的不动产产权证、委托公证书、原被告双方所签《买卖中介服务协议》、《苏州市存量房买卖合同》、《存量房交易资金托管协议》、工商银行二手房交易托管资金专用缴款单予以证实。庭审质证中，被告对上述证据均不持异议，但对《苏州市存量房买卖合同》的签订时间认为是2017年4月19日，非原告主张的2017年3月16日，从该份合同的书面形式看，签署日期为空白，打印日期是2017年3月16日，再从合同约定的内容看，其中第四条第二款第（3）项约定了贷款支付：“买受双方约定于2017年3月31日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。”从上述约定的内容看，应当认为原被告双方签订的存量房买卖合同的时间是原告主张的2017年3月16日。上述证据，本院均予采信。被告当庭也提供了五份书证：原告出具的定金收条、2017年6月20日签订的《存量房交易资金托管协议》、中国银行汇款申请书、缴款凭证、房地产抵押估价报告，原告发表的质证意见是：对第一份收条无异议，对其他四份书证均不认可，认为是在原告不知情的情况下办理的，并提出根据评估报告，房产是有下跌的趋势。对于被告提供的上述证据，虽然原告不予认可，但符合证据要求，本院同样予以采信。被告坚持认为双方在6月20日签订《存量房交易资金托管协议》的同时还签订了新的存量房买卖合同,为此本院专门向房产交易中心调取了双方签订的存量房买卖合同。现确认原被告之间签订的存量房买卖合同只有一份，即原告提供的2017年3月16日的《苏州市存量房买卖合同》文本。另庭审中原被告双方一致确认：涉案房屋交易的真实价格为人民币2320000元，网签合同所列价格2700000元，仅是为了让被告多套取贷款而已，并非双方交易的真实价格。本院认为：原告为出售其苏州工业园区白塘路55号白塘景苑71幢3205室的房屋，与被告签订了《买卖中介服务协议》、《苏州市存量房买卖合同》各一份，《存量房交易资金托管协议》两份，上述协议中除《苏州市存量房买卖合同》第三款关于房屋价款约定的条款之外，其余条款均系双方真实意思表示，也不违反法律规定，应为合法有效，关于涉案房屋的价格应以《买卖中介服务协议》中所确定的2320000元为准。关于2017年6月20日所签的《存量房交易资金托管协议》，虽然原告不予认可，但该份协议系原告的委托代理人王少华根据原告的委托授权所签，应当对原告产生协议效力。原被告双方在上述合同签订之后，均应信守合同按约履行。在实际履约中，被告未按约及时履行资金托管及办理贷款，导致原告售房资金不能按约落实，被告的行为已构成违约，从双方在合同中约定的内容看，被告逾期付款超过3日，原告即可以解除合同，并可要求被告支付房屋价款20%的违约金。根据合同法之要义，违约金虽兼具惩罚和赔偿双重性，但就本案而言应以赔偿性为主。现被告违约，原告选择解除合同，应予准许；关于被告违约造成原告的损失认定，从房屋价格看，合同约定价格是2320000元，8月底的评估价为2290000元，房价变化不大；所以本案中原告的损失主要是资金占用的损失。本案中，原被告双方《苏州市存量房买卖合同》是在2017年3月16日签订，选择资金托管方式，大部分款项以贷款支付。二手房交易，从签订合同、办理贷款、完成房屋过户手续有多个环节，原告作为房屋的出售方，只有在整个房屋买卖完成后，才可以取得房屋价款。再从合同中约定的原被告双方房屋交付的时间为2017年5月12日，可以合理地确定此时点房屋交易应该已经完成，原告可以取得房屋价款，因此，可以上述时点作为原告资金占用损失的起算点。关于合同的解除时点，原告虽在2017年6月10日向被告发出了解除合同的律师函，但在6月20日，原告的委托代理人王少华又与被告签订了新的资金托管协议，同时6月19日，原告又诉讼至本院，要求确认双方房屋买卖合同已经解除，在本院于6月23日向被告发出诉状副本时，原告对自己的诉讼请求未有变化，被告于6月24日签收了本院送达的原告诉状副本，故诉状副本的送达日期视为原告解除合同的通知日期，认定原被告双方房屋买卖合同解除时点为2017年6月24日。对于违约解除合同的，合同中虽约定了违约方应承担房屋价款20%的违约金，但本案中对照给原告造成的实际损失情况看，显属过高，且被告为履约已将购房首付款810000元打入资金托管帐户，被告未顺利办妥购房贷款也系多种原因所致，所以结合被告的履约行为和违约过错程度，本院根据公平原则和诚信原则综合考量，对合同约定的过高违约金予以合理调整，酌定被告应支付的违约金为人民币65000元。另外，根据合同法相关规定，违约金与定金不能同时适用，故双方合同解除后，被告已经支付的定金20000元，原告应当返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第一款第（三）项、第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第一百一十六条之规定，判决如下:一、原告朱玲、杨林与被告王菊苹之间签订的关于苏州工业园区白塘路55号白塘景苑71幢3205室房屋的房屋买卖合同于2017年6月24日解除；二、被告王菊苹支付原告违约金65000元；三、原告返还被告购房定金20000元;四、上述第二、三条款于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4600元由原告负担600元，由被告负担4000元。此款原告已预交，本院不再退回，被告王菊苹在履行上述判决付款义务时对应承担部分一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。账号：10×××76审判员  沈燕虹二〇一七年十月十九日书记员  沈苏君拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。第9页共10页