广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠城法小民初字第600号原告卢宽强，男，汉族，1964年1月20日出生，住址：广东省惠州市惠城区，委托代理人：邓海浪，惠州市惠城区大湖溪法律服务所法律工作者。被告姚辉良，男，汉族，1981年10月23日出生，住址：惠州市惠城区，经常居住地：惠州市惠城区，原告卢宽强诉被告姚辉良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意��原告卢宽强诉称：2011年7月20日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定原告将位于惠州市惠城区小金口（惠州大道）汤泉段33号厂房首层（原地址为惠州市小金口金泉路大二村之一第一层）出租给被告使用（含厂房围墙内的空地约800平方米），租赁期为10年（2011年7月20日起至2021年7月20日止），租金每月5000元，被告应在每月10日支付租金，租赁期间，被告应及时的支付房租及其它应支付的一切费用，如拖欠租金满一个月，原告有权增收30%的滞纳金并有权终止租赁协议。合同签订后，原告按时向被告交付了厂房，被告在租赁厂房内开办修理厂，刚开始一段时间被告都能按时交纳租金及水电费，但自2014年11月份起被告就陆续地拖欠租金和水电费，经原告多次催讨被告才分期支付租金至2015年2月份，之后自2015年3月份起被告一直拖欠租金及水电费，至起诉时止共拖欠5个月的租金计25000元，另外，至起诉时止，被告还拖欠水费500元，电费4800元，上诉拖欠的租金及水电费经原告多次催讨均无果。原告认为，被告拖欠原告租金及水电费达5个月，根据双方签订的《厂房租赁合同》第五条第4款的约定，原告有权单方终止租赁协议并就拖欠的租金加收30%的滞纳金，故被告不仅应该在原告解除租赁协议后把厂房返还给原告，还应该支付拖欠的租金及水电费至被告把厂房归还原告时止。原告为维护合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判令：1、请求依法判令解除原、被告于2011年7月20日签订的《厂房租赁合同》，限被告在判决生效之日起5日内搬离租赁厂房并把厂房返还给原告。2、请求依法判令被告支付拖欠的租金25000元及滞纳金7500元（租金暂计算至2015年7月份，实际计算至被告返还租赁厂房时止；滞纳金以拖欠的��金数额为基数按30%计算，暂计算至2015年7月份为7500元，实际计算至被告还租赁厂房时止）。3、请求依法判令被告支付拖欠的电费：4800元、水费500元，合计5300元（水、电费暂计算至2015年7月份，实际计算至被告返还租赁厂房时止）。2-3项合计：37800元。4、本案的诉讼费由被告承担。庭审时，原告变更请求事项，把请求事项的第2项变更为：请求依法判令被告支付拖欠的租金45000元及滞纳金13500元（租金暂计算至2015年11月份，实际计算至被告返还租赁厂房时止；滞纳金以拖欠的租金数额为基数按30%计算，暂计算至2015年11月份为13500元，实际计算至被告还租赁厂房时止）；把请求事项的第3项变更为：请求依法判令被告支付拖欠的电费：6314.1元、水费125.4元，合计6439.5元（水、电费暂计算至2015年11月份，实际计算至被告返还租赁厂房时止）；所以，原告把总诉求从37800元变更为64939.5元。另外，原告在庭审时补充事实与理由：被告水电费交纳至2015年3月20日，此后水电费一直拖欠，2015年3月20日被告办公室电表读数为4217、车间电表读数为18877、水表读数为1240.而2015年11月4日被告办公室电表读数为7649，车间电表读数为20302、水表读数为1273，被告办公室用电量为3432度，车间用电量为1425度，按每度电1.3元计，被告拖欠原告电费合计6314.1元、用水量为33方，按每方水3.8元计，被告共拖欠原告水费125.4元。被告姚辉良辩称，2014年6月26日，原告把房子卖给了李舒如，但没有征求过我的意见。到了2015年5月份原告就跟我谈，说补偿30000元让我搬迁，不搬迁就到法院起诉我。我并不是不交房租，是原告不收，我向原告要账户，想将房租和水电费一起打过去，原告说不要。原告起诉我后，原告还找人跟我谈补偿让我搬迁���事，找了江瑞球和我的亲戚跟我谈，让我搬迁并补偿给我150000元，隔了一段时间原告打电话给我，说给我70000元让我搬迁，后来双方出来面谈，原告又说给50000元让我搬迁。我的意见就是让我搬出租赁房屋可以，但是必须要补偿我房屋设备、装饰、装修的费用。查明的案件事实经审理查明，2011年7月20日，原告卢宽强作为出租方（甲方）与被告姚辉良作为承租方（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于惠州市惠城区××办事处××大道（汤泉××）33号第一层厂房约450平方米（原地址为惠州市小金口金泉路大二村之一第一层）出租给被告使用（含厂房围墙内的空地约800平方米），租赁期为10年，从2011年7月20日起至2021年7月20日止，租金每月5000元，被告应在每月10日支付租金。另外，合同还约定，租赁期间，被告应及时的支付房租��其它应支付的一切费用，如拖欠租金满一个月，原告有权增收30%的滞纳金并有权终止租赁协议。原告按合同将厂房交付给被告使用，被告在厂房内开办修理厂。合同签订后，被告能按合同缴交租金、水电费。但从2015年2月20日起，被告未向原告缴交租金及水电费，至2015年11月，被告共欠9个月的租金45000元未交。另查一，位于惠州市惠城区××办事处××大道（汤泉××）33号第一层厂房是原告继承其父亲卢运新房产所得，并于2015年8月21日将房产过户至原告名下。另查二，被告当庭提供一份《房地产买卖合同》，以证明原告已将出租的房产转让给他人。甲方（转让方）为卢泽奎，乙方（受让方）为李舒如。原告当庭予以否认，认为自己才是房屋的所有权人，并无转让房屋一事，卢泽奎不是房屋的所有权人，无权转让房屋。裁决理由和结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定将房屋交付给被告使用，被告亦应按约定向原告支付房租、水电费。但被告从2015年2月20日起至2015年11月20日拖欠原告9个月的租金及未缴交水电费，其行为已构成了违约，应承担相应的违约责任。根据原、被告在合同中关于“被告应及时支付房租及其它应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收30%滞纳金，并有权终止租赁协议”的约定，原告诉请解除与被告签订的《厂房租赁合同》及缴交9个月的租金45000元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”的规定，原、被��解除合同后，被告应搬出租赁房屋并将房屋返还给原告管理使用。关于滞纳金，原、被告约定滞纳金如拖欠不付满一个月按30%计算，明显过高，不符合法律规定，不予支持。对原告诉请的滞纳金应依法调整按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付。此外，原告诉请被告缴交拖欠的电费6314.1元、水费125.4元，因用电量和用水量是依电表和水表的读数计算所得，有事实依据，本院予以采信。关于被告认为原告已将房屋转让他人，且不收租金，造成被告违约的抗辩理由。本院认为，与他人签订《房地产买卖合同》的不是原告，原告亦当庭否认。租金是因被告未按约缴交，原告否认不收。在被告无法提供其他证据予以佐证下，被告之抗辩，理由不成立，不予支持。此外，被告认为如要搬出租赁房屋，必须要补偿房屋设备、装饰、装修的费用。本院认为，被告的答辩是另一法律关系，被告应另行主张，本案不作处理。综上，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2011年7月20日签订的《厂房租赁合同》；被告姚辉良应于本判决生效之日起十日内搬离并将位于惠州市惠城区小金口惠州大道（汤泉段）33号厂房第一层（含厂房围墙内800平方米的空地）返还给原告卢宽强管理使用。二、被告姚辉良应于本判决生效之日起十日内支付租金45000元（从2015年2月21日起至2015年11月20日9个月的租金）及滞纳金���每月所欠租金的滞纳金以每月租金5000元为基数，自每月的10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付至付清之日止）给原告。三、被告姚辉良应于本判决生效之日起十日内支付电费6314.1元、水费125.4元给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费373元，由被告姚辉良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  许锦环审 判 员  石 磊人民陪审员  周青青二〇一五年十一月二十六日书 记 员  郑焕亮