北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终11837号上诉人（原审被告）：刘昱晗，女，1977年9月18日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：沈铎，男，1990年9月23日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨健，北京市大瀚律师事务所律师。上诉人刘昱晗因与被上诉人沈铎房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初26341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘昱晗，被上诉人沈铎之委托诉讼代理人杨健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘昱晗上诉请求：请求改判刘昱晗给付沈铎违约金500000元。事实与理由：违约金应当按照双倍定金罚则进行支付。刘昱晗已经返还了500000元的定金，支付剩余的500000元即可。一、刘昱晗没有恶意违约行为，在另一份生效判决中法院亦认可刘昱晗没有恶意违约行为。是由于法院的判决，才导致涉诉房屋无法出售给沈铎。二、涉诉房屋小区有若干套同户型房屋在售，但沈铎在合同解除后并未继续购买，而是购得东四环内另一小区更大户型单元一套，可见其购房意愿发生了改变。正是由于双方合同解除才帮助其实现购得其他房屋的愿望，可见沈铎实际遭受的损失有限。三、刘昱晗不认可以6590000元作为违约金的计算基数。双方签订的买卖合同中约定的房屋价款为2990000元，该房屋家具、家电、装修装饰及配套等作价为3600000元，应以2990000元作为计算违约金的基数。沈铎辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判���，请求驳回刘昱晗的上诉请求。沈铎遭受的损失高于违约金的数额，刘昱晗请求降低违约金是没有依据的。刘昱晗与沈铎签订房屋买卖合同，应当保证房屋的产权是清晰的，但事实上却构成了一房二卖，刘昱晗是存在过错的。2017年3月，沈铎向一审法院起诉请求：刘昱晗支付违约金1318000元及利息（从2016年10月5日起至实际支付之日按照同期银行贷款利率计算）。沈铎与刘昱晗系商品房买卖合同关系。2016年9月10日,沈铎、刘昱晗在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间斡旋下签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：沈铎购买刘昱晗北京市朝阳区×园×号楼902室（以下简称902号房屋）一套，建筑面积为107.47平方米，该房屋总价款6590000元。合同中对沈铎、刘昱晗之间的权利义务进行了详细约定。沈铎于2016年9月19日将首付款人民币3500000元通��银行转账支付于刘昱晗账户，沈铎依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。在双方网签时，沈铎在得知该争议房屋已经被查封。由于刘昱晗故意隐瞒争议房屋被查封的事实属违约行为，导致沈铎无法取得争议房屋所有权，致使合同目的不能实现。根据合同法的相关规定，符合当事人可以解除合同的情况。再者，根据双方约定导致该房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的原因在刘昱晗，应按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。作为乙方的沈铎依照约定有权解除合同并要求赔偿。沈铎发现刘昱晗违约，立即书面提出解除合同并提出按照合同约定返还本金、利息、违约金并赔偿损失的合理请求。2017年3月10日，沈铎、刘昱晗双方达成《解约协议》，协议约定，甲乙双方解除房屋买卖合同。由刘昱晗在签订协议一个工作日内无条件退还沈铎定金及首付款3500000元，对于违约金事宜，若协商一致，双方另行签订补充协议，协议不成，通过人民法院诉讼解决。但对于违约金事宜双方至今未能协商一致，故起诉至法院。刘昱晗一审辩称：1.刘昱晗不存在恶意违约的情形，签订合同时，902号房屋无瑕疵、无查封，对于签订合同以后，办理网签手续之前发生的情形，出乎刘昱晗的意料。刘昱晗在委托卖房前告知了链家公司所有情况，沈铎的诉讼请求无事实和法律依据；2.沈铎在得知房屋被查封的状况下，刘昱晗及时采取补救措施，哪怕是第三人金某的原因，也积极配合沈铎继续购买其他房屋，避免错过最佳购买房屋的时机，但是沈铎并未再购买同户型、同面积的房屋，而是购买更高级的住宅，沈铎得知902号房屋涉诉以后，也未积极参与相关诉讼；3.链家公司作为专业的机构，提供有偿服务时，应���尽到审慎义务，根据查明的事实，三方在签订合同时房屋并不存在查封，如沈铎认为刘昱晗隐瞒，则链家公司也有失职，链家公司也应承担责任；4.刘昱晗不认可以6590000元作为违约金的计算基数，在双方签订的买卖合同中，对于房屋价款具体约定为2990000元，该房屋家具、家电、装修装饰及配套等作价为3600000元；5.如刘昱晗应承担违约责任，双方约定违约金过高，请求法院对违约金予以酌减。一审法院经审理查明：2016年9月10日，沈铎、刘昱晗在链家公司的居间斡旋下签订了《商品房买卖合同》及其补充协议。该合同约定：沈铎购买刘昱晗902号房屋一套，建筑面积为107.47平方米，该房屋总价款6590000元。合同约定定金500000元中的100000元双方自行交接，余款400000元通过理房通托管。经查，沈铎于2016年9月19日前依合同约定方式及时间支付刘昱晗3500000元。合同签订后，链家公司协助沈铎、刘昱晗办理了房屋核验，在办理网签手续时得知902号房屋被查封，查封原因为案外人金某起诉刘昱晗（2016）京0105民初55359号案件，要求继续履行房屋买卖合同，先申请对902号房屋进行诉讼保全（具体情况见下文）。2016年10月8日，刘昱晗经查询后告知沈铎和链家公司案件进展情况。自2016年12月底，刘昱晗告知（2016）京0105民初55359号民事判决书一审判决结果，双方开始协商解约，刘昱晗提交了双方沟通的记录。沈铎主张依双方签订的《补充协议》第四条违约责任第2项规定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权，甲方出现上述根本违约的情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《商品房买卖合同》第五条规定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，为被限制转让……如因一方违反前款承诺，导致该房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，有违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。2017年3月10日，沈铎、刘昱晗双方达成《解约协议》，协议约定，沈铎、刘昱晗解除房屋买卖合同。由刘昱晗在签订协议一个工作日内无条件退还沈铎定金500000元及首付款3000000元。双方对于违约金事宜未能协商一致。刘昱晗已依该协议退还沈铎相关款项。另查，2016年6月26日，经北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）提供居间服务，刘昱晗（出卖方）与金某（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖��所售房屋系902号房屋。约定若出卖人是以贷款方式购买房屋，则出卖人应于2016年8月26日前办理提前还款及抵押注销手续。该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2016年8月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人按照本合同约定就该房屋办理房屋权属转移登记。同日，刘昱晗（甲方）、金某（乙方）与麦田公司（丙方）签署《补充协议》，甲、乙双方通过丙方的居间服务签订了买卖902号房屋，现甲、乙、丙三方协商一致作出如下约定：1、双方约定该房屋产权如果不能在2016年8月31日前办理，双方签订的该合同自动解除，双方互不追究违约责任。甲方不得隐瞒产权证办理结果，如有隐瞒，该合同继续有效。若甲方、乙方仍有意向继续履行该合同，再另行协商处理，等待房本处理结果。2、本协议自甲、乙双方签字（签章）之日起生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。同日，刘昱晗（出卖人）、金某（买受人）与麦田公司（居间方）签署《定金保管协议》，买卖双方委托居间方作为保管人，代为保管现买受人应向出卖人交付的购房定金10万元，居间方收到该笔定金即视为出卖人收到，买卖双方的履约行为受定金罚则的约束。买卖双方约定在2016年6月26日，居间方将该笔定金转付给出卖人。签约当日，金某支付定金10万元，由麦田公司代为收取。刘昱晗个人于2016年9月8日办理领取产权证手续。刘昱晗同志的房屋所有权证上显示日期为2016年8月17日，但日期为产权证制证日期，非登记中心通知中行领证日期。2016年9月2日，三方见面约谈，刘昱晗明确表示没有拿到房屋产权证，902号房屋不卖了，此后双方没有沟通。（2016）京0105民初55359号民事判决书经审理认为，自文本约定而言，《补充协议》约定“房屋产权如果不能在2016年8月31日前办理，双方签订该合同自动解除，互不追究法律责任”，此约定限定为房屋产权的办理，故应理解为房屋产权登记时间即房屋不动产权证记载时间，自此时间起，房屋所有权依法登记生效，登记权利人享有物权权利。在事关合同解除权条款拟定及把握方面，应审慎并严谨处理。此约定明确规范、有据可查，亦与法律规定相印证，符合双方缔约目的。自交易习惯而言，领取房屋不动产权证在办理房屋产权登记之后，领证时间由房屋权利人决定，受其主观因素影响较大。就处置大额价值财产即房产交易行为过程中，以领取房产证时间为合同解除条件，无疑对房屋买受人苛以不稳定因素及风险，显然不符合双方订约意图，有违常情常理。故此，法院对于金某所述事实予以采信。结合双方所述及在案证据可知902号房屋不动产权证书载明登记日期系2016年8月17日，双方约定合同解除条件并未成就，现金某要求继续履行合同有事实及法律依据，法院予以支持，判处金某将剩余房款588万元支付刘昱晗，刘昱晗协助金某办理902号房屋权属转移登记手续，并向金某交付902号房屋。关于违约责任，双方引发履约争议系对《补充协议》的约定理解存在异议，且据在案证据显示刘昱晗并未怠于办理房屋产权登记及领取房屋不动产权证，不宜认定恶意违约，故法院对于金某主张双倍返还定金的诉求难以支持。综上，判决：一、金某与刘昱晗签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、驳回金某的其他诉讼请求。2016年12月底，法院向当事人送达判决书。一审法院认为：沈铎、刘昱晗签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思���示，协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照约定履行协议义务。现因刘昱晗原因致双方签订的合同不能继续履行，已构成违约。但沈铎与刘昱晗签订房屋买卖合同时，902号房屋未被查封。从生效裁判文书查明的事实可以得知，刘昱晗在未收到案外人任何款项情况下，以双方约定解除时间认为合同解除效力的不同认识，属刘昱晗与案外人理解上的差异，主观上无恶意。沈铎亦未能预见902号房屋会被查封，且从刘昱晗知道被查封的情形后，从双方沟通能看出刘昱晗愿为沈铎减少损失进行努力，但其确未将款项退还沈铎。自2016年12月双方协商解除合同，此时沈铎对损失应具有可预见性，通过双方交流记录，刘昱晗亦告知退回沈铎款项时间，此时沈铎对损失的发生具有预见性。依照法律规定，在一方违约时，合同的相对方有义��采取措施减少损失。故综合本案实际情形，刘昱晗主张双方约定的违约金过高，请求减少法院予以支持。另资金在交付后即发生所有权转移，此时的孳息不属沈铎。且依法律规定，双方可以约定违约金及损失的计算方法，沈铎已要求违约金，另要求利息损失，不符合法律规定，法院不予支持。据此，一审法院于2017年6月判决：一、刘昱晗于判决生效后七日内给付沈铎违约金八十万元；二、驳回沈铎其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、《解约协议》等相关证据在案证明。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。刘昱晗与沈铎签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强��性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案中，涉诉的902号房屋因出卖人刘昱晗与案外人的诉讼而无法交付给买受人沈铎，故合同无法履行的原因在于刘昱晗一方，其已构成违约。但刘昱晗在与沈铎签订房屋买卖合同时902号房屋未被查封，刘昱晗自知道房屋被查封后为减少沈铎的损失也在积极采取补救措施，并且沈铎自身对于损失的扩大亦存在一定责任。一审法院综合上述情形，对于沈铎主张的违约金进行了酌减，处理正确，酌减后的违约金数额亦无不当。故对于刘昱晗上诉要求减少违约金为500000元的主张，本院不予支持。刘昱晗上诉另主张应以2990000元为违约金的计算基数，本院认为，按照合同约定，902号房屋的总价款为6590000元，一审法院以该数额作为违约金的计算基数并无不当。刘昱晗的该项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，刘昱晗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由刘昱晗负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁代理审判员  张 帆代理审判员  申峻屹二〇一七年十月十六日法官 助理  冯 妍书 记 员  刘 欣