云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0125民初1532号原告：唐福祥，男，1967年6月2日出生，汉族，宜良县人，住宜良县。委托代理人：李娟，云南北川律师事务所律师。特别授权代理。被告：宜良县元鹏房地产开发有限公司，组织机构代码：68125292-3，住所地：宜良县匡远街道办事处汇东西路书香苑二期。法定代表人：杨艳平，经理。委托代理人：鲁有林，云南广度佰佳律师事务所律师。特别授权代理。原告唐福祥诉被告宜良县元鹏房地产开发有限公司（以下简称元鹏公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年7月6日受理后，本院依法组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告唐福祥及其委托诉讼代理人李娟，被告元鹏公司的法定代表人杨艳平及委托诉讼代理人鲁有林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐福祥诉称：2009年3月31日，原、被告与史家顺签署关于合资注册成立元鹏公司及开发建设书香苑二期商品房的合作协议书（以下简称合作协议书），约定由我们三方共同合作开发书香苑二期商品房住宅小区。2010年8月16日，我们三人签订元鹏公司股东关于书香苑一期二期若干事项协议决定书（以下简称若干事项决定书），商定由被告独自经营书香苑二期楼盘，被告于2010年8月20日前退还原告唐福祥股本金2247232万元及利息302000元。原告应分得利润420万元由被告用书香苑二期在建工程的商铺、住宅、车位、车库抵账，并约定按商铺4680元/㎡、住宅2376元/㎡、一层车位60000元/个、二层车位76000元/个、车库3600元/㎡的标准计算抵账，分别抵给原告唐福祥商铺268.6㎡、2个一层车位、3个二层车位、3个车库（88.62㎡）、7套住宅，上述房产抵账后，如金额超出或剩余时，由双方用现金找补。现原告办理了商铺和车库的不动产权证书。证书上记载被告抵给原告的商铺总面积仅232.68㎡，车库总面积仅81.62㎡，均不足协议约定的抵账面积。故诉至法院要求判令被告以现金方式向原告支付用以抵账的商铺和车库面积不足部分人民币193305.6元。诉讼费由被告承担。被告元鹏公司辩称：2015年7月20日法院已对本案作出生效判决书，此判决与本案的原告相同，且诉讼请求相同，现在原告的起诉系重复起诉，故应裁定驳回起诉。原告唐福祥对其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、若干事项决定书一份，欲证实经三方协商约定自己与史家顺退出书香苑二期的合作开发，由被告退还股本金及利息，并以在建商铺、车库及住房来抵自己应分利润的事实；2、商品房购销合同六份、不动产权证书六本，欲证实经产权登记后的相关商铺、车库面积均不足约定的用于抵账的面积；3、宜良县人民法院（2015）宜民初字第97号民事判决书一份，欲证实生效判决已确认在分配的房产不足以抵扣应分得利润的情况下，被告应当按照约定以现金找补；4、被告的工商登记信息表一份，欲证实被告在工商部门登记备案的情况。经质证，被告元鹏公司认可证据1、2、3、4，对证据1—3的证明内容不认可。认为合同订立时双方对面积的约定不明确，因测量方法不同，所以得出的测量结果不同。产权证上的面积没有包括公摊面积，所以不能作为本案加减的基数。认为证据3证实本案为重复起诉。被告元鹏公司对其辩解理由，向本院提交以下证据：1、宜良县人民法院（2015）宜民初字第97号民事判决书一份，欲证实该判决书与本案当事人、诉讼标的、诉讼请求相同，系重复起诉，违反一事不再理原则，应裁定驳回本案的起诉；2、中华人民共和国国家标准房产测量规范一份，欲证实该规范规定房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。分给原告方的商铺等已由双方自行测算了面积，仅确定了面积数额并未区分是建筑面积还是共有建筑面积，为约定不明；3、建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知一份，欲证实原告取得的产权证书未载明房屋的分摊面积，已违反该通知的规定，不能真实反映房屋建筑面积；4、房产测绘管理办法一份，欲证实产权证书中记载的面积没有执行国家标准，是不规范的测量，不能真实反映房屋面积。经质证，原告唐福祥认可证据1，对证明内容有异议。认为证据2、3、4不能作为证据使用，故不予认可。本院认为：被告元鹏公司对原告提交的证据1、2、3、4无异议，本院予以采信。民事诉讼证据是指能够证明民事案件的客观事实材料，其具备客观真实性、关联性、合法性。至于双方各自主张的证明目的需要结合案件事实及相关法律规定予以处理，不是通过某一单一证据就能实现。被告元鹏公司提交的证据2、3、4系规范性文件，具有普遍适用性，不能作为个案的证据使用，亦不能据此推翻有权机关已颁发的不动产权证书，故本院不予采信。结合相关证据和庭审情况，本院对以下事实予以确认：2009年3月31日，杨元华（系被告元鹏公司法人杨艳平之夫）代表被告元鹏公司和史家顺、原告唐福祥签订合作协议书，约定三方共同合作开发书香苑二期商品房住宅小区。2010年8月16日，在书香苑二期楼盘尚在建设的情况下，三人签订若干事项决定书，协商确定原告唐福祥与史家顺退出书香苑二期楼盘的开发经营，由杨元华独自一人经营，杨元华退股东史家顺股本金3000000元及利息540000元，合计3540000元，退唐福祥股本金2247232元及利息302000元，总额共2550000元，两人的股本金及利息必须在2012年8月20日前付清。史家顺应分利润5800000元、原告唐福祥应分利润4200000元，此利润因杨元华拿不出现金，用书香苑二期在建的商铺、住宅、车位、车库实际合理分配抵账，经商定商铺每平方米4680元，住宅按现在所卖的均价每平方米2376元，一层地下车位每个60000元，二层车位每个70000元，车库每平方米3600元来抵账。商铺、住宅、车位、车库划分好后，史家顺、唐福祥的房产需要出售的，由被告元鹏公司代售，两人只承担各自应交的除（营业税、企业所得税）按购房户所要交的所有税费。上述房产抵扣后，如金额超出或剩余时，由双方用现金找补。原告唐福祥分配所得房屋为：（一）商铺：B栋140.8㎡+127.8㎡，小计268.6㎡×4680元=1257048元；（二）车位：一层车位2个×6万元=12万元，二层车位3个×7.6万元=22.8万元，小计34.8万元；地面车库A栋，从西到东第二间34.18㎡，第三、四间53.81㎡共计88.62㎡×3600元=319032元（三）住宅七套总面积965.46㎡×2376元=2293933元。此后双方就上述若干事项决定书的执行产生纠纷，原告唐福祥于2015年1月诉至我院，要求被告元鹏公司协助自己办理所分配的商铺、车库、车位的产权登记手续，并支付抵债商铺、车库面积不足部分的金额193305.6元……。我院（2015）宜民初字第97号民事判决书判决确定由被告元鹏公司协助原告唐福祥办理按照上述若干事项决定书分配所得商铺、车库、车位的产权登记手续。并以当事人约定抵账的房产面积存在争议亦未经核定，原告唐福祥无证据证实所分房产面积不足约定面积而驳回其支付现金的诉讼请求。2016年12月23日，原告唐福祥为分配给自己的商铺和车库办理了不动产权证书，其上记载商铺的建筑面积合计232.68㎡，车库的建筑面积合计81.62㎡。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定诚实信用地履行自己的义务。本案原告唐福祥、被告元鹏公司与唐福祥签订合作协议书开发宜良县书香苑二期商品房住宅小区，已形成合作开发房地产关系。在合作期间，三方签订若干事项决定书，自此三方达成解除合作开发房地产关系的合意。此决定书约定以在建的商铺、车库等抵销被告元鹏公司应支付给原告唐福祥的所得利润，就所选定的商铺、车库等确定了单价及面积并计算金额，从而达到抵销被告元鹏公司对原告唐福祥的现金支付义务。本案中用于抵账的物为商铺等房产，其权属、面积大小、范围由有权机关颁发产权证书予以证实。上述决定书对抵账房产面积性质并未明确进行界定，故根据交易习惯应以产权证书所登记的面积为准。从该证书记载的建筑面积反映出用于抵账的商铺、车库不足约定面积的客观事实，随之产生用金钱计算出来的抵账物的价值不等同于其抵销的分配利润问题。就此问题的处理，原、被告已在上述若干事项决定书中明确约定用现金找补，此系双方真实的意思表示，也符合双方以物抵账的合同目的，故原告唐福祥提出以现金找补不足约定面积的请求依法成立，本院予以支持。综上，本院确定由被告元鹏公司予以现金找补的具体金额为：1、商铺部分为168105.60元（268.60㎡－232.68㎡）×4680元/㎡；2、车库部分为25200元（88.62㎡－81.62㎡）×3600元/㎡，两项合计193305.60元。被告元鹏公司认为本案违反一事不再理原则，根据97号民事判决书来看，虽原告在该案中曾提出与本案同一的诉讼请求，但此主张因证据不足而被驳回，此情形并不违反一事不再理原则，故被告元鹏公司的此项辩解理由不成立。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十八条规定，判决如下：被告宜良县元鹏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐福祥因抵账的商铺及车库面积不足部分的金额193305.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4166元,由被告宜良县元鹏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  芮艳芳审 判 员  谭立柱人民陪审员  李兴权二〇一七年十月二十五日书 记 员  高 静