陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0802民初9392号原告：李某某。被告：榆林市华盛房地产开发有限公司.原告李某某与被告榆林市华盛房地产开发有限公司合同纠纷一案,本院于2017年9月4日立案后。依法适用简易程序于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人马飞荣、张彪，被告榆林市华盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周培龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求为：1、依法确认原告与被告签订的《商品房认购书》合法有效；2、依法确认被告于2016年6月15日在阳光报登发的《通知》中单方解除《商品房认购书》行为无效；3、判决被告按照《商品房定购书》约定价格与原告签订《商品房买卖合同》，配合原告办理商品房按揭贷款手续，向原告交付公园时光24号楼1单元1902号房屋，并承担房屋实际面积超过约定面积3%的面积房价款；4、如被告无法交付房屋，依法判决解除原告与被告签订的《商品房定购书》并向原告返还已付首付款190000元，及自2010年11月1日起至实际返还之日止期间的资金占用利息，截止起诉日利息暂计79866元（参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。5、判令被告支付迟延交房违约金57000元（以首付款的30%计算）。上述诉请费用合计326866。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房定购书》，认购由被告开发的“华盛公园时光”24号楼1单元1902号房，面积135.43㎡，标准单价4699元/㎡，总价格为636386元。认购书签订后，原告陆续向被告交付首付款190000元，原告已经按照约定履行了首付款义务，被告于2010年11月1日、2013年11月30日与原告签订了两份《补充协议》，明确约定被告于2012年前和2014年8月31日前交房，并对违约责任的承担方式明确约定；被告在2014年9月20日以《交房协议》形式公示承诺交房时间为2014年11月1日，并对违约责任承担方式予以承诺。现原告被告知，被告已单方解除《商品房定购书》，原告所交首付款作为违约金全部扣除，其拒不履行合同、交付房屋。原告与被告基于意思一致订立合同，合同主体、内容合法，不违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格履行合同义务。被告所主张的因原告违约，其已经单方通知原告解除《商品房认购书》没有任何事实和法律依据。如前所述，被告在出具的《交房协议》中承诺于2012年前、2014年交付房屋，但其并未兑现承诺，在承诺的期限内没有交付房屋，房屋也不具备交付使用的条件，因此当被告通知要原告签订商品房买卖合同、付清房款并接收房屋的时候，原告拒绝履行。《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告未在约定期限履行交付商品房，丧失商业信用，属于履行债务不符合约定，原告若继续支付全部房款，房屋不能交付可能造成的风险将由原告承担，对原告显失公平，遂原告亦拒绝履行，这是法律赋予原告的同时履行抗辩权，原告的行为不构成合同违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形，除第一项规定的不可抗力外，其余均属于违约情形下的解除，这是法律赋予守约方的权利。被告作为违约方，无权基于该条款规定主张单方通知解除权，其单方登报解除合同的行为无效。根据其在《交房协议》中的承诺，被告若逾期交付房屋，应当承担自交付期限届满之日起至具备实际交付房屋期间的逾期交房违约金。依据其承诺所计算的迟延交房违约金过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二项“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，现原告请求被告按照已付购房款30%的标准计算支付逾期交房违约金。另外，原告所认购房屋实际面积大于约定面积，被告应当承担面积误差比超过3%部分的房价款。若被告违法解除合同，致使房屋无法交付，使原告的购房目的无法实现，应当依法解除合同，由被告返还已付全部房款，并承担资金占用期间的利息。现原告提起诉讼，提出前述诉讼请求。被告榆林市华盛房地产开发有限公司辩称：1、双方签订的商品房认购书是事实，被告于2015年4月13日办理商品房预售许可证，协议约定的房屋被告于2015年6月8号已具备交房条件，为此被告多次通过电话、短信、电子邮件、律师函等多种方式，通知原告办理房屋交接手续，原告拒绝办理。被告于2015年6月27日在榆林日报登报公告，要求原告办理相关手续，及房屋交接手续，原告拒绝前来，迫于无奈被告于2016年6月17日再一次通过阳光报刊登公告，要求原告于2016年7月2日之前来办理所购房屋的网签合同、银行按揭等相关手续，逾期拒不办理的被告单方解除商品房认购书，所交定金及首付款作为违约金全部扣除，原告于2016年7月2日前并未办理相关手续，被告根据公告内容已将协议房屋另行处置。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋销售五证复印件一份的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的商品房认购书复印件一份、收款收据复印件两支的证据，被告对真实性无异议，该证据能够证明原被告签订商品房认购书，且原告向被告支付首付款19万元的事实，本院予以确认并在卷佐证。2、原告提交的商品房订购补充协议、商品房买卖补充协议、《通知》、榆林市住房和城市建设局答复各一份的证据，被告对报纸通知真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，被告对商品房订购书补充协议、商品房买卖协议提出异议，经查，两份证据能够证明被告存在逾期交房的事实，本院予以确认。被告对百姓问政提出异议，该份证据为复印件，不符合证据的形式要件，本院依法不予确认。3、被告提交的工程通过验收各方会签表、2015年6月27日榆林日报的公告、2016年6月17日阳光报的公告复印件各一份的证据，原告对真实性无异议，对证明目的提出异议，经查，该证据能够证明涉案房屋已通过各方验收会签且被告通过登报的方式向原告通知办理网签合同、银行按揭贷款等相关手续的事实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。4、被告提交的QQ邮箱截屏复印件一份，原告提出异议，该证据能够证明被告通过QQ邮箱的方式向原告通知办理银行按揭贷款等相关手续的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年10月3日，原告李某某（乙方）与被告榆林市华盛房地产开发有限公司（甲方）签订了商品房认购书，约定：甲方将位于华盛公园时光小区的24号楼1单元1902号房面积135.43㎡房屋出卖给乙方，单价4699元/㎡，总价格为636386元。认购定金5万元。付款方式为商业按揭贷款。首付款为房屋总价款的30%等事项。认购书签订后，原告向被告交纳首付款及认购定金19万元。被告于2010年11月1日与原告签订了商品房订购书补充协议，双方约定被告于2012年向原告交付房屋。2013年11月30日被告与原告签订了《商品房买卖补充协议》，明确约定被告于2014年8月31日前向原告交付房屋。2015年4月13日，被告办理了榆住建预售证第2015-05号榆林市商品房预售许可证等五证，具备了预售涉案房屋的条件。2015年6月27日，被告通过榆林日报发出公告，内容为“公园时光23#、24#楼业主：您所认购的公园时光23#、24#楼已具备网签合同及办理银行按揭等手续，请各位业主务必于2015年8月31日前来我公司办理网签合同及办理银行按揭或现金交付等手续。逾期未办理的视为业主自动放弃，一切责任由逾期业主承担。”2016年6月17日，被告通过阳光报发出公告，内容为“公园时光11#、18#、23#、24#楼业主：您所认购的公园时光11#、18#、23#、24#楼已具备办理银行按揭及签订商品房预售合同，现通知您务必于2016年7月2日前来我公司办理您所购买房屋的网签合同、银行按揭及现金交付手续。逾期不来办理的，我公司依据《合同法》第94条、96条之规定单方解除与你签订的商品房认购书，你所交纳的定金及首付款我公司作为违约金扣除，你所购买的房屋公司将另作处置，一切责任由逾期业主承担。视为业主自动放弃，一切责任由逾期业主承担。”后原告不能办理相关手续，被告将涉案房屋另作处理。致原告持上述证据向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：被告存在逾期交房的事实。本院认为，原告与被告签订的商品房认购书，均系当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告先后向被告交纳首付款及认购定金共计19万元，被告未按时向原告交付涉案房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告通过报纸公告及律师函的方式要求原告办理涉案房屋的商品房预售合同、银行按揭贷款手续等，原告未能及时办理，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任；同时该公告明确载明原告逾期不办理相关事宜的，被告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条之规定，单方解除与原告签订的商品房认购书，原告未曾请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，该书面解除合同有效，因此原、被告之间签订的商品房认购书自公告确定之日（即2016年7月2日起解除）。故原告诉请依法确认原告与被告签订的商品房认购书有效，本院依法予以支持，但该合同的解除，本院已确认被告于2016年6月17日书面通知解除该合同的效力，自2017年7月2日起解除。原告主张依法判令被告返还原告已交纳的房款19万元及利息并由被告支付迟延交房违约金的诉讼请求，因双方互有违约事实存在，本院支持房款19万元由被告返还，其余请求依法不予支持。被告的辩称原告所交定金及首付款作为违约金全部扣除之理由没有必要的事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李某某与被告榆林市华盛房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》有效。二、被告榆林市华盛房地产开发有限公司于2016年6月17日在《阳光报》刊发的《通知》中单方解除《商品房认购书》有效，于2016年7月2日予以解除。三、本判决生效后十日内，由被告榆林市华盛房地产开发有限公司返还原告李某某已交首付款及认购定金共计19万元。四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由原告李某某负担1300元，由被告榆林市华盛房地产开发有限公司负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。代理审判员  田欣鑫二〇一七年十月二十八日书 记 员  万强强