广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终2690号上诉人（一审原告）：王耿芳，男，1966年4月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，上诉人（一审原告）：张建忠，男，1964年6月28日出生，汉族，住江苏省通州市，两上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ红，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈纪桦，北京市盈科（珠海）律师事务所律师助理。被上诉人（一审被告）：珠海市维思达贸易有限公司，住所地：珠海市金湾区金湾路。法定代表人：陈鹏宇。委托诉讼代理人：王露露，系公司员工。委托诉讼代理人：刘腾辉，系公司员工。上诉人王耿芳、张建忠因与被上诉人珠海市维思达贸易有限公司（以下简称维思达公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院于2017年6月30日作出的（2017）粤0404民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王耿芳、张建忠委托诉讼代理人ＸＸ红、被上诉人维思达公司委托诉讼代理人王露露、刘腾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王耿芳、张建忠上诉请求：1.撤销金湾区人民法院作出的（2017）粤0404民初985号民事判决；2.判令被上诉人维思达公司履行《珠海市国有土地使用权转让合同书》，将位于珠海市金湾区XX镇的180.6平方米的国有土地使用权（房地产权证号：粤房地证字第××号）过户登记至两上诉人王耿芳、张建忠名下；3.判令被上诉人维思达公司支付律师费人民币50000元；4.本案诉讼费用由被上诉人维思达公司承担。主要事实和理由：一、一审法院认定两上诉人与被上诉人签订的《珠海市国有土地使用权转让合同书》无效，没有法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定”，是指效力性强制性规定。因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定。法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，一审法院适用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条均为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。两上诉人与被上诉人签订的《珠海市国有土地使用权转让合同书》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法应当有效。二、本案属民事案件，一审法院将民事案件交由行政审判庭法官审理，造成审判法官以行政管理思维认定民事合同效力，并错误适用法律，作出错误判决。一审审判员是金湾区法院行政审判庭法官，长年从事行政诉讼审判实务工作。金湾区行政审判庭，承担着珠海市除金湾区以外的其他区的一审行政诉讼案件的审判（2017年7月1日行政案件集中管辖之前，之后管辖全市行政诉讼和非诉行政案件）。金湾区法院立案庭将民事案件移送给行政审判庭法官审理，这一做法尽管没有法律上的明确限制性规定，但一名长年从事行政诉讼审判工作的法官，在审理民事案件时，却难以避免习惯性以行政管理的思维判断民事合同的效力，导致对合同法中效力性强制性规定和管理性强制性规定不作区分，最终错误适用法律，并作出错误判决。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院正确适用法律，维护两上诉人的合法权益，撤销一审判决，判令被上诉人履行合同，将位于珠海市金湾区XX镇的180.6平方米的国有土地使用权（房地产权证号：粤房地证字第××号）过户登记至两上诉人名下，并支付两上诉人为维护自身权利产生的律师费。被上诉人维思达公司当庭答辩称：认可转让协议,现愿意配合办理相关手续。王耿芳、张建忠向一审法院起诉请求：1、维思达公司履行合同义务，将维思达公司名下位于珠海市金湾区XX镇的180.6平方米的国有土地使用权（房地产权证号：粤房地证字第××号）过户登记至王耿芳、张建忠名下；2、维思达公司支付律师费人民币50000元；3本案诉讼费由维思达公司承担。一审法院认定事实：2016年10月25日，王耿芳、张建忠与维思达公司签订《珠海市国有土地使用权转让合同书》，约定维思达公司将位于珠海市金湾区XX镇XX村的土地使用权转让给王耿芳、张建忠。该涉案土地面积180.6平方米，为国有出让土地，土地用途为住宅用地，现登记于维思达公司名下，未进行开发建设。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”本案中，王耿芳、张建忠与维思达公司签订合同，转让涉案土地的使用权，但该涉案土地尚未进行开发建设，根据上述法律和行政法规的规定，不得转让。故王耿芳、张建忠与维思达公司签订的《珠海市国有土地使用权转让合同书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。综上，对王耿芳、张建忠的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回王耿芳、张建忠的诉讼请求。本案受理费减半收取人民币575元，由王耿芳、张建忠负担。本院二审期间，上诉人王耿芳、张建忠围绕上诉请求依法提交了6组证据：1.《报建表》、《用地蓝图》、《国有集体建设用地许可证》，证明已将包含案涉土地的地块（用地面积共892.21㎡）向规划局申请报建ABCD四栋楼房；2.《A栋房地产权证及国有土地使用证》、《B栋房地产权证及国有土地使用证》、《C栋房地产权证及国有土地使用证》，证明包含案涉土地在内的地块（土地面积890㎡）已建成3栋住宅并办理产权证,地块开发比例已超过75％；3.《已建成住宅照片》证明ABC三栋住宅已经建成，D栋（即案涉土地所在地）已报建但尚未建设；4.《核准用地明细表》、《用地红线图》、《用地更名申请》、《公司变更登记申请书》，证明2002年10月份案涉土地更名至维思达公司名下；5.《维思达公司旧股东会决议》、《维思达公司新股东会决议》、《证明》,证明维思达公司法定代表人、股东和实际控制人；6.《房地产权证（粤房地证字第××）号》，证明案涉土地权属人为维思达公司。被上诉人维思达公司质证意见为以上证据的真实性、合法性、关联性由法院认定。本院认证意见:上诉人王耿芳、张建忠二审提供的证据虽属逾期提供证据,但该系列证据与案件基本事实有关,且经被上诉人维思达公司质证,本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定予以采纳。结合上诉人王耿芳、张建忠提供的上述证据，本院二审查明如下事实：珠海市国土局于1992年3月27日颁发给权属人罗郁宏建设用地许可证【建设用地许可证号：珠国土许字（集XX）第X号，土地面积892.21平方米】，案涉土地属于其中一部分。权属人罗郁宏在该892.21平方米土地上报建了4栋住宅，每栋6层，1992年3月2日补报建增加至七层。因各种原因，最终实际只建设了其中3栋，第4栋一直没能建成。罗郁宏于1996年2月份在办理已建成3栋住宅房地产权证和国有土地使用证时，一并报建并办理第4栋住宅国有土地使用证。该宗892.21平方米建设用地，现已经分别办理了四个国有土地使用证，其中3个国有土地使用证办理了对应的房地产权证，第4个即案涉土地系权属人珠海市维思达贸易有限公司从罗郁宏处采取更名方式取得，权证号码：粤房地证字第××号，土地使用权来源为出让，土地使用权性质为国有，地号X，使用权面积180.6平方米。2016年10月25日，王耿芳、张建忠与维思达公司签订《珠海市国有土地使用权转让合同书》，约定维思达公司将位于珠海市金湾区三灶镇鱼月联圣村的土地使用权转让给王耿芳、张建忠，转让成交价格100万元。2016年10月28日，王耿芳通过账号62×××73向维思达公司指定的账号62×××08支付转让款100万元。2016年12月1日，珠海市维思达贸易有限公司股东会形成决议，股东同意将位于珠海市金湾区XX镇X村的房产于2016年12月25日前转让给王耿芳、张建忠，该房地产证号粤房地证字第××号，建筑面积180.6平方米，并办理过户手续。但直至两上诉人王耿芳、张建忠于2017年5月9日向一审法院起诉时，被上诉人维思达公司均未履行合同义务。另查明：王耿芳、张建忠于2017年5月3日与北京市盈科（珠海）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托ＸＸ红律师作为委托代理人代理本案一、二审法律程序，为此于2017年5月18日支付了律师费5万元。本院认为，本案为建设用地使用权合同纠纷，在案证据显示涉案土地180.6平方米是从编号珠国土许字（集X）第X号892.21平方米土地中分割出来的，涉案土地用途为住宅，已纳入当地城市土地规划，并办理了出让报建手续和物权登记，整宗地块892.21平方米土地属于二级市场土地，早在1996年即已完成开发投资总额75%以上，故本案并不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定的情形，其转让也不再受上述法律规定和相关文件规定审批手续的限制。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项、第三十九条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对土地使用权转让合同效力的强制性规定。因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项并非效力性强制性规定，一审法院据此认定两上诉人与被上诉人2016年10月25日签订的《珠海市国有土地使用权转让合同书》无效，法律依据不足。两上诉人与被上诉人签订的《珠海市国有土地使用权转让合同书》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法有效。被上诉人不得拒绝履行已经生效的合同，被上诉人作为土地使用权转让方，在收取占有受让方土地转让费后，不履行合同约定义务，违反诚实信用原则。一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，均为法律、行政法规中的管理性强制性规定，是关于物权变动的规定，而非影响债权合同效力的强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。一审法院以转让的土地不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定的转让条件为由认定合同无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。两上诉人认为合同有效的上诉理由有理，本院予以采纳。两上诉人王耿芳、张建忠作为土地使用权受让方，其主要义务是依照合同约定支付转让款，其向被上诉人维思达公司的指定账户汇入了购地款100万元，完成了自己的义务。根据合同约定，被上诉人维思达公司于2016年12月25日之前，应当将涉案土地使用权过户到两上诉人名下。目前，涉案土地使用权登记在被上诉人维思达公司名下，办理转让登记手续没有法律上的障碍。两上诉人作为守约方主张继续履行合同依法应予支持。因两上诉人王耿芳、张建忠既可以本人参加本案诉讼也可以委托律师参加，委托律师参与本案诉讼并非法律规定的强制性义务，故两上诉人王耿芳、张建忠要求被上诉人维思达公司承担本案律师费用，法律依据并不充分，本院难以支持。因本案两上诉人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审期间因提出新的证据被人民法院改判，原审裁判不属于错误裁判案件。因被上诉人维思达公司二审时当庭表示愿意配合办理相关手续，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十六条的规定，本案一审案件受理费575元、二审案件受理费1150元，均应由两上诉人王耿芳、张建忠自行负担。综上所述，两上诉人王耿芳、张建忠的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六条、第六十条、第一百零七条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十六条的规定，判决如下：一、撤销珠海市金湾区人民法院于2017年6月30日作出的（2017）粤0404民初985号民事判决；二、被上诉人珠海市维思达贸易有限公司于本判决生效之日起继续履行与上诉人王耿芳、张建忠于2016年10月25日签订的《珠海市国有土地使用权转让合同书》，将权属人珠海市维思达贸易有限公司（房地座落珠海市金湾区XX镇X村、房地产权证号粤房地证字第××号、面积180.60平方米、登记字号XX）土地使用权过户至王耿芳、张建忠名下。三、驳回上诉人王耿芳、张建忠的其他诉讼请求。本案一审案件受理费575元、二审案件受理费1150元，均由两上诉人王耿芳、张建忠共同负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十月三十一日书记员 周 婷附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十六条人民法院改变原判决、裁定、调解结果的，应当在裁判文书中对原审诉讼费用的负担一并作出处理。