广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0703民初4172号原告：江门市蓬江区富恒物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区。法定代表人：阮杏芳。委托诉讼代理人：谭社芬、谭文秀，均系广东华南律师事务所律师。被告：朱端金，男，1971年1月24日出生，汉族，住址：江苏省灌南县，现住江门市蓬江区，原告江门市蓬江区富恒物业管理有限公司（以下简称“富恒物业公司”）诉被告朱端金物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用简易程序于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告富恒物业公司的委托诉讼代理人谭文秀，被告朱端金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富恒物业公司诉称：被告是江门市蓬江区杜阮镇恒和苑第四栋之二403号的业主，于2010年4月18日与原告签订了一份《恒和苑前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，从2009年10月1日至2011年9月30日，被告应按照多层（无电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.55元缴纳管理费；2011年10月1日起，被告应按照多层（无电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元缴纳管理费。被告于2011年11月开始不缴纳物业管理费，截至于2016年6月，被告拖欠原告物业管理费3293.36元及公共水电费分摊费294.05元，原告已经多次向其发出催缴通知书，并明确滞纳金自通知书发出的30天后按每天3‰计算，但被告至今仍不理会。因此，原告为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼，请法院依法判决：1、被告向原告支付物业管理费3587.41元及滞纳金9089.32元（滞纳金暂计至2016年10月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告富恒物业公司对其起诉提供的证据有：1、原告工商机读资料、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体资格；2、恒和苑前期物业管理服务协议，证明原、被告就恒和苑第四栋之二403号的物业管理达成原告为被告提供物业管理服务，被告应按照约定的收费方式缴纳管理费用的协议；3、催缴管理费通知书，证明原告为被告逾期不缴纳管理费及公共水电费分摊费用的行为已多次向被告发出催缴通知，并明确滞纳金自通知书发出的30天后按每天千分之三计算；4、备案回执，证明原告就被告达成的服务协议中物业管理费收费金额已向江门市蓬江区物价局备案；5、短信催缴记录，证明原告就被告拖欠物业管理费的行为，已向被告发出催缴通知；6、物业管理服务合同，证明原告与开发商签订了前期物业管理服务合同；7、照片，证明原告曾于2011年12月2日及2012年2月23日在被告门口张贴催交管理费通知书。被告朱端金答辩称：一、若业主不与富恒物业公司签订物业服务合同，富恒物业公司则不让业主装修房屋及入住，且被告当时告知原告所有业主均这样签订合同，合同的条款均不能修改，故原告认为合同本身就是霸王条款，没有公平可言。而原告是被迫于当时现状和经济压力才签订涉案的物业服务合同。二、被告于2010年4月18日与原告签订《恒和苑前期物业管理服务协议》并缴纳物业管理费每月每平方米0.55米，摩托车停车费每月每辆30元（一共两辆）。后大约于2011年10月富恒物业公司未召开业主大会，也未经过全体三分之二业主同意，单方面向业主强制提价收缴以下费用：1、自行车每月管理费20元；2、摩托车停车费从每月每辆30元提高到每月每辆45元；3、物业管理费从每月每平方米0.55元提高到每月每平方米0.86元，并每年收缴的物业管理费是13个月。业主在交完《恒和苑前期物业管理服务协议》费用后，小区未成立业主委员会，业主曾组织过两次，但在富恒物业公司有关人员的干扰下未能成立，随后富恒物业公司并未同业主签订服务合同。三、被告于2011年11月不缴纳物业管理费至今已有五年九个月了，被告并没有收到催缴通知书，也没有经过被告的书面确认。四、富恒物业公司签订合同时没有物业管理资质证。五、富恒物业公司没有物业服务资质也未提供有关证明提请全体业主评审。六、公共水电分摊费58.81元没有公示如何计算及费用明细，而是直接向业主收缴。七、富恒物业公司未能提供有关《物业法》所规定的县级及以上物价部所核准的收费标准，纯属乱收费。八、富恒物业公司违约在先，根据《恒和苑前期物业管理服务协议》第三章第十条第一款约定，多层（无电梯）住宅按建筑面积每平方米0.8元收取。被告朱端金为其答辩提供的证据有：1、原告住建物管机读资料，证明原告物业管理资质；2、《恒和苑前物业管理服务协议》，证明原、被告就恒和苑第四栋之二403的物业管理达成原告为被告提供物业管理服务协议；3、业主证明，证明原告未经全体业主三分之二同意单方向业主强制提价收缴管理费及停车费。经审理查明：江门市蓬江区杜阮镇芝山大道恒和苑小区为江门市裕和置业发展有限公司开发的小区。2009年6月1日，原告富恒物业公司与江门市裕和置业发展有限公司签订《物业管理服务合同》一份，约定由原告对恒和苑小区进行前期物业服务管理。2010年4月18日，原告与被告朱端金签订《恒和苑前期物业管理服务协议》一份，约定的主要内容有：一、开发商选聘原告在物业竣工验收交付使用后对被告购买的恒和苑第4栋之二403房进行前期物业管理。二、本物业工程竣工验收交付使用后，物业服务总收入包括如下费用：1.物业服务费（业主或非业主使用人缴交）；2.分摊公共水电费；3.其它有偿服务费。三、本物业工程竣工验收交付使用后，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费（空置部分由开发商支付），不包含共用水费、电费。共用水费、电费暂定所需费用按每户相当于一个月的确权面积管理费向业主分摊，于每年一月份一次性缴交。原告在年终结算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结算归原告。四、原告按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：多层（无电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取；电梯房（首至三层）住宅按建筑面积每月每平方米1.4元收取，（四至九层）住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取。其中从2009年10月1日至2011年9月30日止，多层（无电梯）住宅由开发公司赠送管理费每月每平方米0.25元，业主按建筑面积每月每平方米0.55元缴交物业管理费；电梯房住宅由开发公司赠送管理费每月每平方米0.3元，（首至三层）住宅按建筑面积每月每平方米1.1元缴交物业管理费，（四至九层）住宅按建筑面积每月每平方米1.2元缴交物业管理费。五、为确保物业管理服务的正常运作，业主从班里收楼手续后，从2010年4月1日开始缴交物业管理服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前。六、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。被告朱端金签订上述协议后，初始尚能按照约定支付管理服务费给原告，但自2011年11月起拖欠管理服务费至今。原告多次通过上门张贴催费通知、手机信息通知等方式催促未果，现提起本案诉讼。另，原告成立于2009年8月25日，其在工商行政管理部门所登记的经营范围为物业管理，并于2011年12月11日获江门市住房和城乡建设局颁发物业服务企业三级资质证书。此外，江门市蓬江区杜阮镇芝山大道恒和苑小区至今未成立业主委员会。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会，原告富恒物业公司为从事物业管理服务的企业，其虽在与开发商签订《物业管理服务合同》时并未取得相应物业管理资质，但其在签订该合同后，于2011年12月11日获得江门市住房和城乡建设局颁发相应的物业服务资质证书，因此参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第（2）项：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定无效：……（2）物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的……”的规定，该《物业管理服务合同》合法有效，原告取得涉案房屋所在小区的物业管理服务权合法有据。由此，被告朱端金以原告在与开发商签订前期物业管理服务合同时尚不具备相应的资质，违反《物业管理条例》的相应规定而无效的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告朱端金确认没有支付过原告所主张的涉案物业管理费，结合原告的主张和被告的抗辩意见，本案争议的焦点为：一、原、被告所签订的《恒和苑前期物业管理服务协议》的效力认定问题。二、原告提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效而不应得到保护。三、原告所主张的物业管理费和公共分摊水电费用如何确定的问题。四、原告是否存在违反《恒和苑前期物业管理服务协议》的约定，被告可据此对抗原告要求支付管理费请求权的行为；五、原告所主张的违约金是否过高、应当如何认定的问题。一、原、被告所签订的《恒和苑前期物业管理服务协议》的效力认定问题。被告朱端金以该协议是在原告富恒物业公司以不签订协议就不让业主装修房屋和入住进行胁迫的情况下签订、该协议为霸王条款对协议的效力提出异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“民诉法”）第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告朱端金应对其主张提供证据予以证明。但朱端金未就此进行举证，应当承担举证不能的责任。另，从协议的内容看，该协议内容并不存在显失公平、违反法律法规的强制性规定的情况，因此本院对被告的该抗辩意见不予采纳，依法确认该协议是双方当事人的真实意思表示。对于被告主张原告在签订该协议时并未取得物业管理资质从而无效的抗辩意见，如前参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称“指导意见”）第4条第（2）项规定所述，原告于2011年12月11日获得江门市住房和城乡建设局颁发相应的物业服务资质证书，其与原告签订的物业管理服务协议合法有效，被告的该抗辩意见同样缺乏依据，本院不予采纳。二、原告提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效而不应得到保护。《中华人民共和国民法通则》（以下简称“民法通则”）第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《民法通则》第一百四十条又规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告在本案中主张被告自2011年11月起的物业管理费，原告对于被告的欠费行为已经通过每月定期向被告发出手机短信、不定期上门张贴通知等方式进行追讨。被告朱端金在本院询问其是否收取到原告发出的催交管理费的手机短信时，确认其正常缴交管理费时收到过原告发出的手机短信，由此可见原告确实是通过手机短信向被告发出过短信催交物业管理费通知。至于被告所拖欠的管理费，被告虽回复“后来是否收到我不清楚”，但结合此前原告的催交习惯，应当可以确定原告是有通过手机短信催促被告缴交的。另，原告提交的照片能反映其上门张贴催交管理费通知的情况，被告对涉案房屋自签订《恒和苑前期物业管理服务协议》起已经进行装修、居住使用，被告应当知悉原告催交的事宜。综上，依照前述《民法通则》的规定，原告所主张的本案物业管理费因其向被告提出要求而发生中断，并不存在超过诉讼时效的情况。原告请求被告支付拖欠的物业管理费及承担违约责任合法有据，本院依法予以支持。三、原告所主张的物业管理费和公共分摊水电费用如何确定的问题。对于原告所主张的物业管理费，其是依据《恒和苑前期物业管理服务协议》的约定，按照每月每平方0.8元计算被告每月应付的物业管理费为58.81元，被告对此庭审时表示没有异议，故本院依法予以确认。对于原告所主张的公共分摊水、电费用问题，《恒和苑前期物业管理服务协议》中明确约定了共用水费、电费暂定所需费用按每户相当于一个月的确权面积管理费向业主分摊，于每年一月份一次性缴交，故原告主张被告拖欠公共分摊的水、电费按照每年58.81元计算合法有据。被告自2011年11月起拖欠物业管理费和公共分摊水、电费，计算至2016年6月应为拖欠物业管理费3293.36元、公共分摊水电费用352.86元。原告现主张物业管理费3293.36元、公共分摊水电费用294.05元是对其权利的自主处分，没有加重被告的义务，本院依法予以支持。四、原告是否存在违反《恒和苑前期物业管理服务协议》的约定，被告可据此对抗原告要求支付管理费请求权的行为。《恒和苑前期物业管理服务协议》为有偿服务合同，根据公平、等价有偿的民事活动原则，业主对物业管理服务企业提供的服务有瑕疵、不符合协议约定的，当然有权要求请求不交或少交物业管理费。但依照前述《民诉法》第六十四条第一款的规定，被告应当提交证据证明其可不交、少交物业管理费的抗辩主张。而被告对于原告单方面向业主强制提价收缴自行车管理费、摩托车停车费、物业管理费的抗辩意见，提交的“业主证明”，并不能反映该些“业主”的身份资料情况，亦不能反映是哪一具体地址的业主，且被告没有申请该些“业主”出庭接受质询，故该证据的形式不合法，证明力不高，而原告对该证据不予认可，本院依法不予采信，被告应当承担举证不能的后果。五、原告所主张的违约金是否过高、应当如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告逾期交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任。根据《恒和苑前期物业管理服务协议》的约定，应该从逾期之日起向原告支付违约金。但该协议中有关滞纳金以拖欠的物业费为本金按照每天千分之三计算明显过高，故参照《指导意见》第8条：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金金额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之三。由此，按照《恒和苑前期物业管理服务协议》约定的物业费缴交日期约定，被告拖欠自2011年11月起的物业管理费，应当自2011年11月11日起至本判决确定之日止，按照实际拖欠的物业管理费，以每日万分之三计算支付违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告朱端金应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费3293.36元、公共分摊水电费用294.05元及违约金（违约金自2011年11月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止以实际拖欠的物业管理费、公共分摊水电费用为本金，按照每日万分之三的标准计算）给原告江门市蓬江区富恒物业管理有限公司。本案受理费117元，由被告朱端金负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  张华理二〇一七年十月二十日书记员  李贞琴书记员  谭京纶