上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3434号上诉人（原审被告）梁端福。委托代理人徐培龙，上海市朝华律师事务所律师。委托代理人潘青，上海市朝华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海瑞静电子机械制造有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人施一飞，上海全程律师事务所律师。原审被告王建斌，＊＊＊出生，汉族，户籍地安徽省××县××镇××居委会**。上诉人梁端福因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2010年9月1日，上海瑞静电子机械制造有限公司（以下简称瑞静公司，甲方，出租方）与王建斌（乙方，承租方）、案外人陈××签订了《租赁合同》，约定甲方将其位于上海市闵行区华漕镇华翔路＊＊＊号总计5，611平方米（门面房建筑面积1，896平方米、厂房建筑面积1，584平方米，在建办公楼435平方米（暂定）和卫生间1间，场地及其他辅助设施面积3，131平方米）出租给乙方，租赁期限从2010年9月1日起至2020年9月30日止（其中2010年9月1日起至2010年9月30日为装修期，免收租金一个月）；乙方在承租期内，不得将土地及建筑物零星转租给他人使用；租金：每年人民币（以下币种相同）1，600，000元，第四年起在前一年基础上每三年环比递增一次，每次递增8%；付款方式：每年租金分贰次付清，先付后用；本合同签订后5日内，乙方一次性付甲方定金260，000元作为押金；每半年前15天（即每年9月15日和3月15日）交纳甲方租金；房屋的装修及投资归属：1、在租赁期内，甲方同意在不损坏原房屋结构的情况下，乙方可以根据自行的需要进行装修，装修费用由乙方承担，乙方改造、装修期间或装修后所发生的一切安全责任均由乙方负责，合同期满，凡在房屋结构上的原有设施及装修后的装修部分归甲方所有，乙方应保持房屋完整无损交还甲方，如果房屋因乙方人为因素损坏，甲方保留追究责任的权利；2、在租赁期内，乙方对空置场地进行改造或者新建，必须经得甲方同意，费用由乙方负责，产权归甲方所有；违约责任约定：1、如甲方无故解除本协议，则必须退还乙方定金260，000元，一次性赔偿乙方所投资工程建设费用（按评估公司实际评估价支付）；2、如乙方无故解除本协议或未在约定期内缴付租金，甲方有权利终止合同，乙方必须付清租金，土地上乙方所有建筑物及装饰归甲方所有，所付押金260，000元归甲方所有；房屋的维修和设备的保养：在租赁期内，乙方应做好租赁范围内的上、下水管道、消防和电源等设施的维护保养工作，确保畅通完好，且负责房屋及其水电设施自然损坏的修缮。2011年4月29日，瑞静公司与案外人陈××签订补充协议，约定将所付押金260，000元在第三期付款中全部作为租金使用。2011年7月，案外人陈××退出上述租赁关系，由王建斌与梁端福共同承租上述房屋及场地。2012年3月21日，梁端福、王建斌将上述房屋及场地另行转租。瑞静公司对梁端福、王建斌的转租行为系认可的。2014年1月3日，梁端福与次承租人××汽车服务（上海）有限公司发生诉讼，王建斌以此为由于2014年4月24日向瑞静公司寄送了关于暂缓支付租金的通知，载明：双方于2010年9月1日签订《租赁合同》，由贵司向我方出租座落于上海市闵行区华漕镇华翔路＊＊＊号房屋及场地，租赁过程中，我方将租赁物转租第三方实际使用。现因第三方承租人未按约缴纳租金，我方已向人民法院提起相关诉讼，但在诉讼过程中，因涉案房屋本身存在瑕疵，尚需进一步调查确认，为此，我方特书面通知贵司：将暂缓支付租金，待涉案房屋本身问题查明后，我方将继续正常付租。瑞静公司诉称，2010年9月1日，瑞静公司与王建斌、案外人陈××签订了《租赁合同》，约定瑞静公司将位于上海市闵行区华漕镇华翔路＊＊＊号门面房、厂房及场地总计5，611平方米房屋出租给王建斌、陈××，租赁期限从2010年9月1日起至2020年9月30日止，并且约定不得转租。2011年7月7日，案外人陈××签署了退出承诺书由王建斌承担合同的权利义务。2014年8月21日，在闵行法院受理的案号为（2014）闵民五（民）初字第162号的案件中，王建斌向法院提交了“情况说明”，确认陈××退出后合同的权利义务由梁端福、王建斌承担，瑞静公司知晓并认可。然梁端福、王建斌在租赁期间不按约定履行合同义务，2012年2月20日，瑞静公司向梁端福、王建斌发出整改通知，要求整改，但梁端福、王建斌不予理睬。2014年3月15日系合同约定的支付下期租金的时间，但梁端福、王建斌没有如期支付。2014年4月24日，王建斌快递给瑞静公司“关于暂缓支付租金的通知”，称因次承租人不交租金，梁端福、王建斌已经起诉至法院，所以要求暂缓交纳租金。因合同具有相对性，不能因次承租人不交租金而不向瑞静公司支付租金，且梁端福、王建斌承租后对房屋不尽管理义务，造成房屋损坏。梁端福、王建斌的行为严重违反了合同约定，故瑞静公司要求确认瑞静公司、梁端福、王建斌之间的房屋租赁合同于2014年4月16日解除；要求梁端福、王建斌支付押金260，000元；要求梁端福、王建斌支付房屋损坏的赔偿金97，209元。审理中，瑞静公司撤回了要求梁端福、王建斌支付260，000元的诉讼请求，变更诉讼请求为要求确认瑞静公司、梁端福、王建斌之间的房屋租赁合同于2014年4月16日解除；要求梁端福、王建斌支付房屋损坏的赔偿金97，209元。梁端福辩称，瑞静公司诉请不能成立。瑞静公司、梁端福、王建斌签订租赁合同属实，双方正常履行合同直至2014年4月，由于梁端福、王建斌与案外人××汽车服务（上海）有限公司发生租赁合同诉讼，诉讼中对房屋权属是否合法有争议，故梁端福向瑞静公司发函要求暂缓支付租金，但并非不再支付租金。然瑞静公司在收到暂缓支付租金的通知后，在诉讼尚未结束的情况下，瑞静公司与房屋实际使用人签订了租赁合同并收取了房屋租金。瑞静公司违反合同约定，一房二租，故本案系瑞静公司将房屋另租他人而导致梁端福无法正常履行合同，责任在于瑞静公司；押金在2011年4月29日通过签订补充协议的方式抵充了租金，故已不存在押金事实；房屋损失赔偿金没有依据，要求驳回瑞静公司全部诉请。王建斌未作答辩，亦未向原审法院提供书面证据。原审认为，瑞静公司与梁端福、王建斌之间的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，原审法院予以确认，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。然梁端福、王建斌在租赁期间违反约定，拖欠租金，系梁端福、王建斌违约。梁端福辩称，系因次承租人未能及时支付租金导致其无法正常履行支付义务，对此，原审认为，合同具有相对性，如次承租人拖欠租金，梁端福、王建斌可依法要求次承租人支付租金并根据合同约定承担违约责任，但次承租人的违约并不能免除梁端福、王建斌向瑞静公司支付租金的义务。梁端福、王建斌向瑞静公司寄送通知书要求暂缓支付租金，在未得到瑞静公司同意的情况下应当及时向瑞静公司支付租金，梁端福、王建斌不能以次承租人违约的行为作为其拖延支付租金的借口。梁端福、王建斌不能按期支付租金，瑞静公司根据合同约定行使单方解除权并无不当，亦不违反法律规定，原审予以支持。至于解除租赁合同的时间，因瑞静公司未能有效送达解除租赁合同的通知，故原审法院确定解除时间为本案副本送达梁端福、王建斌之日，即2015年6月17日。瑞静公司在诉讼过程中撤回了要求梁端福、王建斌支付押金260，000元的诉讼请求，于法不悖，原审予以准许。瑞静公司要求梁端福、王建斌支付房屋损坏的赔偿金，但因瑞静公司无法提供梁端福、王建斌损坏房屋的依据，故原审对瑞静公司该诉讼请求不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九十七条之规定，于二○一五年八月三日作出判决：一、上海瑞静电子机械制造有限公司与梁端福、王建斌之间的租赁合同于2015年6月17日解除；二、驳回上海瑞静电子机械制造有限公司其余诉讼请求。案件受理费6，658.14元，由上海瑞静电子机械制造有限公司负担6，608.14元，梁端福、王建斌负担50元。判决后，梁端福不服，上诉于本院称，1、原审法院对上诉人在原审的抗辩意见认定错误，上诉人的抗辩理由是，被上诉人违反合同约定，在与上诉人租赁合同正常履行期限内，擅自直接与实际承租人签订所谓的租赁合同，并直接向实际承租人收取租金，是被上诉人违反合同约定，而非上诉人。由于原审法院没有查明被上诉人于2014年5月起直接与实际承租人签订所谓租赁合同并直接向实际承租人收取租金的事实，导致判决错误。2、上诉人未在约定期限支付租金“事出有因”，上诉人在另案诉讼次承租人过程中，因房屋权属合法性存在争议，所以上诉人以书面方式告知“暂缓支付租金”，被上诉人在上诉人诉讼未结束就直接与实际承租人签订租赁合同，显然被上诉人的行为违反合同约定。原审法院适用法律错误。3、原审法院审理违反法定程序。被上诉人的诉讼请求为依法判决解除双方之间的房屋租赁合同，但在庭审中变更诉讼请求为确认双方之间的租赁合同于2014年4月16日解除，上诉人当庭提出应保障未到庭当事人的合法诉讼权利，但原审法院口头告知不认为是变更诉讼请求，更是直接作出双方租赁合同于2015年6月17日解除之判决，严重违反不告不理的民事诉讼基本原则。据此，请求二审撤销原审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人瑞静公司辩称，上诉人作为承租人对其与次承租人之间的合同未尽管理职责，导致上诉人与次承租人之间的纠纷；被上诉人在收到上诉人暂缓支付租金的通知书后即回函明确上诉人违约，被上诉人在一审已经提交2014年5月2日的挂号信凭证。被上诉人是在4月份收到上诉人的暂缓支付租金通知书，由于被上诉人不同意暂缓，故上诉人未付租金构成根本违约，被上诉人是在付款最后宽限期4月15日之后与实际承租人签约，不构成违约，而是被上诉人维护自己的合法权利的行为。被上诉人起诉本案的目的是为了与上诉人及原审被告解除合同，由于上诉人没有提交否定合同解除的证据，原审被告没有正当理由拒绝到庭，故原审法院的审理及判决没有影响当事人的诉讼权利，不存在程序违法。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人瑞静公司与原审被告王建斌、案外人陈××之间签订一份房屋租赁合同，就租期、租金数额、支付时间及逾期违约责任等作了约定，系双方当事人真实意思表示，被上诉人瑞静公司作为出租人，原审被告王建斌、案外人陈××作为承租人，应予遵守合同约定。案外人陈××在合同履行过程中退出，承租人改为上诉人梁端福、原审被告王建斌，且得到被上诉人瑞静公司的认可，故上诉人梁端福、原审被告王建斌与被上诉人瑞静公司仍应按照上述合同约定履行各自的合同义务。上诉人梁端福、原审被告王建斌未能在2014年3月15日按约支付下一期的租金，虽然于4月24日向被上诉人瑞静公司寄送一份暂缓支付租金的通知书，被上诉人瑞静公司也确认于4月27日收到该份通知书，但在被上诉人瑞静公司不同意上诉人梁端福、原审被告王建斌的缓交租金要求的情况下，上诉人梁端福、原审被告王建斌仍有支付租金的义务，上诉人梁端福、原审被告王建斌在此之后仍未支付租金，故被上诉人瑞静公司有权行使合同解除权。至于上诉人梁端福认为其是因与次承租人诉讼中租赁房屋权属合法性争议未解决而提出暂缓支付租金的，应属正当理由，对此，本院认为，房屋权属的合法性是上诉人在签约过程中的审查内容，同时，房屋权属的问题并不影响承租人的租金支付，故上诉人以此作为延付的理由不能成立。关于上诉人提出的程序违法问题，本院认为，被上诉人起诉要求解除合同、在审理中要求确认合同自2014年4月16日解除，对此，上诉人梁端福在本案审理中作了答辩，也发表了辩论意见，也无否定合同解除的证据提交，上诉人的诉讼权利已得到保障；原审被告在一审审理中无正当理由未到庭应诉，系其对自己诉讼权利的处分，原审法院的审理及判决不存在程序违法。上诉人提出的程序违法上诉意见，本院不予采信。鉴于被上诉人瑞静公司未能提交向上诉人发出合同解除通知有效送达的依据，故原审法院对合同解除时间认定为起诉状副本送达承租人的2015年6月17日，亦无不当。综上所述，原审法院所作判决正确，本院予以维持。上诉人梁端福不同意解除合同的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人梁端福负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  郑卫青审判员  杨斯空二〇一五年十一月二十日书记员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……