贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0403民初1389号原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司，住所：贵州省安顺市平坝区安平办事处高新区发成珍珠商住楼E栋1单元1层11号。统一社会信用代码：91520421688441268G。法定代表人：肖云书。职务：该公司总经理。委托代理人：张莉，女，汉族，1980年8月7日生，助贵州省平坝县，系该公司办公室主任。代理权限为特别授权。被告罗灿，男，1986年12月26日出生，贵州省遵义市人，侗族，大专文化，在安顺市天瑞房地产开发有限责任公司工作，住平坝区。原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司诉与被告罗灿物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人张莉、被告罗灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月11日，原告与被告签订了《前期物业服务管理合同》，2016年8月31日与小区业主委员会签订平坝区“关厢综合集贸市场4、5、6、7、8、9号楼”《物业服务管理合同》，并且双方约定由原告向被告提供物业服务，被告支付服务费，收费标准为每月每平方米0.7元，但是被告从2014年3月2日起至2017年7月11日止共计39个月未支付物业服务费，共计3188元。未支付二次垃圾处理费共计195元。且原告与被告在《前期物业服务合同》及“关厢综合集贸市场4、5、6、7、8、9号楼”《物业服务管理合同》中还约定了若被告未按期缴纳物业服务费需每天支付千分之三的违约金，并且每半年支付一次，由此计算出滞纳金2902元。请求人民法院判决被告支付拖欠原告的物业服务费3188元，违约金2902元，二次垃圾处理费195元，共计6285元。被告辩称：1、原告提供的物业服务不到位，系违约行为。2、平坝区南恒国际小区业主委员会未经业主授权，且业主委员会主任担任原告公司保安队长。故原告与安顺市平坝区南恒国际小区业主委员会签订的关厢综合集贸市场4、5、6、7、8、9号楼”《物业服务管理合同》对被告不具有约束力。3、拒绝支付二次垃圾处理费。经审理查明：被告罗灿系平坝区关厢集贸市场9栋1单元203室住房的业主。原被告双方于2013年签订《前期物业服务管理合同》，约定上述住房建筑面积为116.76平方米，并由原告为被告提供物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。约定的物业服务费交纳时间为提前15天付下半年的物业服务费，住房的物业服务费收费标准（按建筑面积）每月每平方米0.7元。2016年8月31日，原告与被告所在的平坝区南恒国际小区（以下简称涉案小区）业主委员会签订《关厢综合集贸市场4、5、6、7、8、9号楼”物业服务管理合同》（以下简称涉案《物业服务管理合同》）及补充协议，约定1.物业服务费：2016年9月1日至2018年9月1日期间，收费标准为每月每平方米0.7元。2.二次垃圾处理费：收费标准为每月每户5元。3.违约责任：原告未达到约定的物业服务质量标准，每天需向被告支付物业服务费千分之三的滞纳金；被告未按期足额缴纳物业服务费，每天需向原告支付物业服务费千分之三的滞纳金。同时查明，原告在涉案小区提供物业服务过程中，存在公共区域内未及时清运与处置建筑垃圾和生活垃圾，未落实涉案小区的安保工作，未及时维修、养护共用设施、设备，未积极地、及时地协调处理业主的投诉和建议等方面的问题，引发涉案小区业主的强烈不满和拒交物业服务费，并引发包括本案在内的多起纠纷。另查明，涉案小区业主委员会主任周维昌不是涉案小区的业主，同时受聘于原告担任原告在涉案小区的保安队队长。涉案小区业主大会通过的管理规约、议事规则、章程等文件对不属于本小区业主的人员能否当选为本小区业主委员会成员没有明确约定。原告向本院提供以下证据材料，以支持其诉请：1.原被告双方签订的《前期物业服务管理合同》复印件一份，证明原被告双方之间存有物业服务关系，且应当按期缴纳物业服务费。2.业主公约，证明被告作为业主应定期交纳物管费。3.原告与安顺市平坝区南恒国际小区业主委员会签订的关厢综合集贸市场4、5、6、7、8、9号楼”《物业服务管理合同》复印件一份，证明与被告存在合同关系。4.水、电费发票复印件，证明原告为小区提供了服务。5.批复一份，证明同意成立平坝区南恒国际小区业主委员会。被告向本院提供以下证据材料，以支持其诉请：照片一组，证明原告没有按照合同履行义务，消防栓设施不齐全、门铃也是坏的楼道上都是垃圾，造成上下楼梯不方便。对原告所提交的证据材料，本院作如下认定：第一，原告提交的证据材料1、2、5，被告无意见，且符合客观事实，应当作为认定本案的证据。第二，原告提交的证据材料4，因其证明目的与本案的事实无直接关联，不应作为本案的依据。第三，原告提交的证据材料3，证明原告依据该合同提供物业服务。被告提出的业主委员会未经授权，且周维昌为原告的保安队长，无权签订合同的意见不属本案审理范围，被告可另行寻求解决（详见本判决“本院认为”部分）。对被告所提交的证据材料，本院作如下认定：被告提交的照片一组可以认定作为本案的依据。本院依职权调取如下证据：平坝区房产事业管理局证明、平坝区南恒国际小区筹备设立业主委员会的申请书及首届业主大会筹备小组成立申请表、南恒国际小区首届业主大会筹备小组致业主的通知书、公示照片、贵州南恒国际住宅小区4-9号楼物业管理移交协议及南恒国际住宅小区设备设施移交清单、南恒国际小区业主委员会章程、南恒国际小区业主大会议事规则、首次业主大会表决规则、管理规约、南恒国际业主委员会选举结果报告单、南恒国际小区首届业主大会委员会委员选举结果报告单及公示照片、业主委员会委员的工作职责、业主委员会备案登记表手写版及打印版、关于同意成立平坝区南恒国际小区业主委员会委员的批复、小区规划图等。原、被告对上述证据的真实性均无异议。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，根据审理查明的事实和双方的主张，本案争议焦点有两个方面，一是涉案《物业服务管理合同》是否有效，能否作为处理双方纠纷的依据；二是对原告的各项诉讼请求，能否及如何支持。下面分述之。关于涉案《物业服务管理合同》的效力问题。该合同是涉案小区业主委员会与原告签订，但涉案小区业主委员会主任周维昌不是涉案小区业主，并受聘于原告担任原告在涉案小区的保安队队长职务，同时行政主管部门平坝区房产事业管理局作出的《关于同意成立平坝区南恒国际小区业主委员会的批复》，认可了涉案小区业主委员会的成立及周维昌的业主委员会主任职务。因此，判断涉案《物业服务管理合同》的效力，要明确周维昌的涉案小区业主委员会主任资格和受聘于原告是否违法，以及对该合同的效力有无影响。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十六条第一款第（三）项“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……”国务院《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主。”第二款第（五）项、第（六）项“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；……”第八条第一款“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。……”第十五条第（二）项、第（三）项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”《贵州省物业管理条例》第十六条第一款“依法登记取得房屋所有权的人为业主。”第十七条第（五）项、第（六）项“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；……”第二十条第一款“物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。……”第二款“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第三十五条第（三）项“业主委员会执行业主大会决定的事项，依法履行下列职责：……（三）收集和了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务合同的履行；……”第三十六条第一款第（一）项、第（五）项“业主委员会成员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，业主为单位的，应当为单位授权的自然人代表；……（五）本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务；……”第二款“符合前款第二项至第六项规定的条件，合法使用业主房屋并具有完全民事行为能力的业主直系亲属、与业主共同生活的监护人，是否可以当选为业主委员会成员，由管理规约或者业主大会议事规则约定。”第三十七条第（四）项“业主委员会成员应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会议事规则，不得有下列行为：……（四）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。”等的规定，可以得出两个方面的结论：一是业主委员会成员（包括业主委员会主任）应当是本小区业主，或者虽然不是本小区业主但属于《贵州省物业管理条例》规定的特定人员，即是合法使用本小区业主房屋并具有完全民事行为能力的本小区业主直系亲属或者是与本小区业主共同生活的监护人，并且本小区管理规约或者业主大会议事规则约定该类人员可以当选为本小区业主委员会成员。二是业主、业主委员会及其成员与物业服务企业之间是委托与受委托、监督与受监督的关系，业主委员会成员不能在本小区从事物业服务管理工作，否则将背离代表全体业主利益、监督物业服务企业的宗旨和职责。本案中，涉案小区业主委员会主任周维昌本身不是涉案小区业主，现有证据也不能证明其属于《贵州省物业管理条例》规定的涉案小区特定人员，特别是涉案小区管理规约、章程、业主大会议事规则等文件对不是本小区业主的人员能否当选为本小区业主委员会成员并无任何约定；周维昌在担任涉案小区业主委员会主任的同时，还受聘于原告担任原告在涉案小区的保安队队长，出现了既代表委托、监督方（涉案小区业主和业主委员会），又代表受委托、受监督方（涉案小区物业服务企业即原告）的双重身份。故，应当认定，周维昌当选为涉案小区业主委员会成员并担任业主委员会主任，同时受聘于原告担任原告在涉案小区保安队队长的行为，属于违法行为。但是，周维昌的前述违法行为不能成为否定涉案《物业服务管理合同》效力的依据。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”国务院《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十九条第一款“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”第二款“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”《贵州省物业管理条例》第四十一条第一款“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。”第二款“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。”第三款“业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。”等的规定，可以得出两个方面的结论：一是业主大会、业主委员会作出的包括选聘物业服务企业等事项在内的决定，对全体业主具有约束力，并且该决定在被依法改正或撤销前不影响其效力。二是对业主大会、业主委员会的决定有异议，法定的救济途径为请求人民法院撤销，或者由行政主管部门责令改正或者撤销，也可通过重新召开业主大会进行撤换（业主委员会成员）。本案中，涉案小区业主委员会主任周维昌在当选资格及受聘于原告方面的违法行为，应当按照前述法律、法规的规定，由相关业主向人民法院提出撤销请求或者通过行政监管程序寻求解决。周维昌的违法行为与本案诉讼标的即涉案《物业服务管理合同》是不同的法律关系，不能纳入本案的审理范围，不能作为否定涉案《物业服务管理合同》效力的依据。涉案《物业服务管理合同》系涉案小区业主委员会与原告自愿签订，在前述排除周维昌违法行为对其效力的影响后，并无其他违法法律、行政法规效力性强制性规定的情形，应当认定有效，作为处理本案纠纷的依据。关于原告诉讼请求的处理问题。首先要认定原告在履行涉案《物业服务管理合同》过程中，存在物业服务不到位、物业服务质量不高等违约行为；被告拒不支付物业服务费亦不符合法律、法规的规定和涉案《物业服务管理合同》的约定。双方对纠纷的发生均有过错，均应承担责任。1、对原告要求被告支付物业服务费3188元的请求，综合考虑涉案《物业服务管理合同》的约定、双方对纠纷发生的过错和责任、原告实际提供相应物业服务的情况等因素，可以按照涉案《物业服务管理合同》约定的标准和方法进行计算，酌定支持90%。即被告应向原告支付的物业服务费为：116.76平方米*0.7元/平方米/月*39个月*90%=2869元。2、对原告要求被告支付违约金2902元的请求，由于原告提供的物业服务不到位并且引发若干业主的强烈不满和系列诉讼，原告本身构成违约，对纠纷的发生负有过错，对该请求不予支持。3、对原告要求被告支付二次垃圾处理费195元的请求，应当明确，该项请求不属于涉案《物业服务管理合同》约定的物业服务费用，而属于原告受委托代收或垫付后追索的性质。根据国务院《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”第二款“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《贵州省物业管理条例》第七十三条第一款“供水、供电、供气、供热等单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。”第二款“物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等单位的委托代为收取有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以与专业经营单位约定收取报酬。”等的规定，支持代收费用方面的请求，必须符合下列条件：一是物业服务合同对代收费用有约定或虽无约定但物业服务企业接受有相关收费单位或部门的代收费委托依据，二是代收费项目有明确的收费标准依据，三是代收费所对应的事项确实发生，四是代收费中没有向业主增加额外费用。本案中，涉案《物业服务管理合同》及附件虽对“二次垃圾处理费”有约定，但原告未能举证证明所主张的“二次垃圾处理费”符合其他条件，故不能支持。如涉案小区确实存在需要收取“二次垃圾处理费”的情形，自可由相关收费单位或部门向相关业主直接收取，或者由原告与相关收费单位或部门完善委托代收手续和收费依据后再另行代收。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告罗灿于本判决生效之日起十日内，向原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司支付物业服务费2869元。二、驳回原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  谭杨二〇一七年十月十七日书记员  常晓吴倩