四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川15民终1435号上诉人（原审原告）：杨翠红，女，汉族，1976年11月19日出生，四川省兴文县人，住兴文县，委托诉讼代理人：吴烨，四川霆睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉伟，女，汉族，1973年5月20日，四川省兴文县人，住兴文县。委托诉讼代理人：刘玉春，四川晏州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨国全，男，汉族，1970年4月16日，四川省兴文县人，住兴文县。委托诉讼代理人：刘玉春，四川晏州律师事务所律师。上诉人杨翠红因与被上诉人刘玉伟、杨国全房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院（2017）川1528民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人杨翠红的上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项内容，依法予以改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。首先，一审法院认为被上诉人不能为上诉人办理“两证”过户手续是因争议标的尚未进行产权登记所致，属于“暂时履行不能”。其次，一审法院认为上诉人要求被上诉人承担违约责任属上诉人举证不能。再次，被上诉人欺瞒订立合同、一审庭审时提供经其篡改后的合同作为证据，皆说明被上诉人毫无诚信，一审法院对此避而不谈。二、一审法院适用法律错误。本案《房屋买卖合同》第七条完全符合《合同法》第一百一十四条第一款的规定，而一审法院只片面引用与本案无对应关系的《合同法》第一百一十四条第二款，与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条自相矛盾。且，关于违约金，是指当事人之间通过协商预先确定的在违约后生效的独立于履行行为之外的给付，其重要特点就在于避免了损害赔偿方式在适用中常常遇到的计算损失的范围和举证的困难。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人刘玉伟、杨国全答辩称：一、一审法院认定事实清楚。一审法院当庭采信了上诉人提供的《房屋买卖合同》，判决书中查明的事实均按照上诉人提供的《房屋买卖合同》认定，并未回避、隐瞒案件事实。在签订和履行《房屋买卖合同》过程中，答辩人没有任何隐瞒和虚假承诺，答辩人并非恶意不履行，而是因拆迁方尚未进行产权登记导致暂时不能办理过户手续。二、一审法院适用法律正确。违约金的功能是为了弥补损失，且违约金数额不超过违约造成的损失，即民法上的“填平原则”。上诉人在签订《房屋买卖合同》后即占有居住房屋至今，没有因为被上诉人未办理“两证”变更登记而对其造成损失，且上诉人也未提供证明损失的证据，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于使用的解释》第九十条的规定，不支持上诉人要求支付违约金的诉讼请求，适用法律正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人杨翠红向一审法院提出的诉讼请求：一、确认当事人双方于2012年4月18日所签订的《房屋买卖合同》有效；二、请求判决刘玉伟、杨国全继续履行合同，限期过户土地使用证、房产证到杨翠红名下，并承担违约金46.602万元元（计算至2017年5月5日止，按月息3分计算）；三、判决本案诉讼费由刘玉伟、杨国全承担。一审法院认定的事实：2007年5月22日，江安县易通房地产开发有限公司与刘玉伟、杨国全签订《城镇房屋拆迁补偿安置协议》，约定产权调换，安置住宅用房一套，即兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号，面积为124平方米。2012年4月18日，杨翠红与刘玉伟、杨国全签订《房屋买卖合同》，该合同约定：刘玉伟、杨国全将兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）124平方米房屋，以2756元/平米的价格卖给杨翠红，总价款为341800元；刘玉伟、杨国全确认于本合同签订之日已收到杨翠红支付定金150000元，刘玉伟、杨国全将该套住房实际交付与杨翠红时，杨翠红将部分购房价款170000元支付给刘玉伟、杨国全，余款21800元于刘玉伟、杨国全将房屋产权过户至杨翠红名下后予以付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵，支付方式为现金；刘玉伟、杨国全于2012年7月31日将房屋交与杨翠红；2012年12月31日之前，刘玉伟、杨国全应将该套住房《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办理完善过户于杨翠红名下之手续，并将两证交与杨翠红；刘玉伟、杨国全应当在约定期限内办理完善产权过户手续，刘玉伟、杨国全未在约定时间内办理完善产权过户手续，刘玉伟、杨国全应当按日计算向杨翠红支付全部已付款项百分之三的违约金。2012年4月18日、2013年2月21日、2014年3月8日杨翠红分别向刘玉伟、杨国全支付购房款150000元、100000元、70000元，合计320000元。刘玉伟、杨国全于2012年12月31日之前将兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）房屋交付给杨翠红。不动产登记系统内无兴文县古宋镇江映花苑一幢楼盘信息。江安县易通房地产开发有限公司未向刘玉伟、杨国全办理兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。刘玉伟、杨国全未在约定的时间内为杨翠红办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户手续。杨翠红未向刘玉伟、杨国全支付购房余款21800元。一审法院认为，杨翠红与刘玉伟、杨国全签订《房屋买卖合同》，刘玉伟、杨国全将未取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）房屋转让给杨翠红，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定处，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该《房屋买卖合同》有效，一审法院予以确认。杨翠红向刘玉伟、杨国全支付购房款320000元，刘玉伟、杨国全已将兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）房屋交付给杨翠红占有使用，刘玉伟、杨国全未向杨翠红办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行……”的规定，杨翠红主张刘玉伟、杨国全继续履行合同的请求，一审法院予以支持。兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）房屋尚未进行产权登记，刘玉伟、杨国全将该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户到杨翠红名下的具体时间暂不能确定，对杨翠红主张限期过户《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》到杨翠红名下的请求，一审法院不予支持。刘玉伟、杨国全未在约定的时间内为杨翠红办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户手续，是因为该房屋尚未进行产权登记所致，属于暂时履行不能，刘玉伟、杨国全已将房屋交付杨翠红占有使用，且杨翠红未提供证据证明未办理过户手续给杨翠红造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，杨翠红主张刘玉伟、杨国全承担违约金466020元的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨翠红与刘玉伟、杨国全签订的《房屋买卖合同》有效；二、刘玉伟、杨国全继续履行《房屋买卖合同》；三、驳回杨翠红的其他诉讼请求。案件受理费4145元，由杨翠红负担1005元，刘玉伟、杨国全负担3140元。二审中，双方当事人均没有提交新证据，二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。在二审诉讼中，上诉人自愿将违约金调整为已付购房款的30%。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否应当限期为上诉人办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》变更登记；二、被上诉人是否应当承担违约金96000元。关于焦点一，因江安县易通房地产开发有限公司至今未给被上诉人办理兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，目前，被上诉人不具备将本案争议房屋转移过户登记至上诉人名下的条件，因此，上诉人要求被上诉人限期为其办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》变更登记的上诉请求本院不予支持。上诉人的该项请求可以待江安县易通房地产开发有限公司为讼争房屋办理好《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后，由被上诉人履行合同相应的义务，协助上诉人办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》变更登记。关于焦点二，上诉人与被上诉人在双方签订的《房屋买卖合同》第五条“房屋交付及《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户期限”第2条中约定“于2012年12月31日之前，甲方应将该套住房《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》办理完善过户于乙方名下之手续，并将两证交与乙方。”以及在第七条“甲方的违约责任”第1条中约定“甲方应当在约定期限内办理完善产权过户手续，甲方未在约定时间内办理完善产权过户手续，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款项百分之三的违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，按照合同约定被上诉人未在约定时间为上诉人办理两证过户手续，客观上存在违约事实，且双方在合同中对违约责任进行了约定，因此，被上诉人应当承担违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，且在二审诉讼中，上诉人主动将违约金下降调整为已付购房款的30%，即320000*0.3=96000元，本院根据合同的履行情况、当事人违约责任以及诚实信用和公平原则，对上诉人要求被上诉人支付违约金96000元的请求予以支持。综上所述，上诉人杨翠红的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省兴文县人民法院（2017）川1528民初1295号民事判决第一项，即：“杨翠红与刘玉伟、杨国全签订的《房屋买卖合同》有效”；二、撤销四川省兴文县人民法院（2017）川1528民初1295号民事判决第二项、第三项，即：“刘玉伟、杨国全继续履行《房屋买卖合同》”，“驳回杨翠红的其他诉讼请求”；三、由刘玉伟、杨国全在本判决生效后15日内支付杨翠红违约金96000元；四、驳回杨翠红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4145元，由杨翠红负担1005元，刘玉伟、杨国全负担3140元。二审案件受理费8290元，由杨翠红负担2763元，刘玉伟、杨国全负担5527元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 永审 判 员  张雪萍审 判 员  王 春二〇一七年十月十五日法官助理  翟旭玫书 记 员  罗劲松