云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)丽中民一终字第191号上诉人（原审被告）陶顺华，男，现年48岁，汉族，初中文化，云南省华坪县人，个体工商户，住华坪县。委托代理人（特别授权）张锡文，云南义合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）华坪县容大商务酒店有限责任公司。法定代表人杨世铭，职务董事长。委托代理人（特别授权）喻敏，系华坪县容大商务酒店有限责任公司员工。上诉人陶顺华因与被上诉人华坪县容大商务酒店有限责任公司恢复原状纠纷一案，不服华坪县人民法院（2015）华民初字第454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭于2015年10月9日公开开审理了本案。上诉人陶顺华及其委托代理人张锡文、被上诉人华坪县容大商务酒店有限责任公司的委托代理人喻敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明的案件事实是：原告华坪县容大商务酒店有限责任公司设立于2007年7月26日，为法人独资企业，股东为丽江中海房地产开发有限公司(以下简称中海公司)。2010年1月18日，中海公司与被告签订《商品房购销合同》，约定中海公司将容大商务酒店附楼转让给被告。2010年11月16日，中海公司出具证明，同意在容大商务酒店附楼的西南角，紧靠外墙建一个消防水泵及配电房(该房屋为地下一层，地上**)。房屋占地面积约12㎡(具体位置详见平面草图入地下层为消防水泵，地上层为消防控制中心和配电房。该土地使用权属于容大商务酒店，同意给附楼建消防水泵房、配电房使用，不得用作它途。2011年3月8日，原告的华国用(2011)第090号土地使用证上记事:北至:丽江中海房地产开发有限公司墙外皮为界，接本宗地。2011年8月15日，被告的华国用(2011)第406号土地使用证上记事:南至:本户墙外皮为界，东段临陈星云户;西段接丽江中海房地产开发有限公司。自2011年3月29日，原告股东由法人股东丽江中海房地产开发有限公司变更为自然人股东。2013年1月，原告以书面形式告知被告建盖的变电房、门头及安装的空调机设备侵占了原告土地使用权，要求被告停止侵权。被告回复修建配电房和消防水泵是丽江中海房地产开发有限公司同意后修建的。原告因此起诉来院要求被告拆除在其土地上建盖的变电房、门头以及月光传奇KTV经营房屋背墙上所安装的所有空调机设备。另查明，2010年1月18日，被告从丽江中海房地产开发有限公司购买的商品房即容大商务酒店附楼为毛坯房，被告经过装修后为现在的月光传奇KTV经营用房。2013年6月原告委托昆明烁汇锦科技信息有限公司对原告的土地面积核查，被告修建的变电房位置占地面积为13.2㎡，门顶位置占地面积为15.8㎡。原审法院认为:《中华人民共和国物权法》明确规定地役权人有权按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同，且合同条款应当符合地役权合同关于条款的规定。本案中，原告的原法人股东丽江中海房地产开发有限公司虽于2010年11月16日向被告出具证明，同意在容大商务酒店附楼西南角紧靠外墙建一个消防水泵及配电房，不得用作它途，土地使用权属于容大商务酒店，但该证明并不是原告与被告签订的地役权合同，且不具备《物权法》关于地役权合同条款的规定，被告辩称已设立地役权不能成立。原告要求被告拆除在其土地上建盖的变电房、门头以及月光传奇KTV经营房屋背墙上所安装的所有空调机设备的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第一百五十六条、第一百五十七条之规定，判决:一、由被告陶顺华在本判决生效后十日内拆除在原告土地上建盖的占地面积13.2㎡的变电房、15.8㎡的门头并恢复原样；二、由被告陶顺华在本判决生效后十日内拆除月光传奇KTV经营房屋背墙上所安装的空调机设备。案件受理费100元由被告陶顺华负担。原审判决宣判后，上诉人陶顺华不服，向本院提起上诉，请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要事实与理由是:一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益，会给上诉人造成严重的经济损失。一、一审判决第一项“由上诉人拆除在被上诉人土地土建盖的变电房、门头并恢复原样”严重歪曲了法律事实。首先，判决拆除的配电房是中海公司所修建在被上诉人成为该块土地使用权人前就已经存在的，而门头是上诉人在买房后对毛坯房的大门进行的装修、美化。如果，被上诉人诉请的“恢复原状”是其成为土地使用权人时的原状，那么原状就是配电房及门头已经存在。如果被上诉人是诉请恢复到其成为土地使用权人以前，他所希望的任何时候的“原状”，那么我们认为被上诉人没有这样的权力。而一审判决对于被上诉人“恢复原状”的诉请的全部支持，明显违反法律规定及事实依据。二、本案争议的土地使用权在2011年3月8日前是属于丽江中海房地产开发有限公司(中海公司)，2011年3月8日才过户到容大酒店名下成为其资产，并办理了产权证。这是本案的重要事实依据。上诉人在2010年1月向中海公司购买房屋时，为保障上诉人的房屋能正常使用水、电通畅，中海公司便在其停车场的一角修建配电房供上诉人使用。并且该配电房是丽江中海房地产开发有限公司修建好后，在水、电通畅的情况下才与上诉人购买的房屋一起交付上诉人的，建房与交房都发生在2010年。中海公司在此修建配电房，是作为土地使用权人有权进行处分的事项范围内的。而容大酒店是在配电房建好之后，才经转让成为该块土地的使用权人的，对于已经存在于该块土地上的权益，新的使用权人应该予以尊重维护。中海公司出具的“证明”已经明确、充分的说明了这一事实。一审判决对于这一重要事实却没有认定、采信，导致认定事实不清作出错误判决。三、15.8平方米的门头是丽江中海房地产开发有限公司在建房时便设计建设的大门，该门头是建房时用钢筋混凝土浇筑与房屋主体连接的。上诉人接房后仅仅对门头进行了装修，该装修的目的是美化已经存在的大门门头。该门头并非上诉人自行修建的而是与房屋主体连在一起的，一次成型浇筑的，是不可能单独拆除的。四、在房屋墙上安装的空调机是上诉人安装的，但是该空调机的存在并不影响被上诉人对于其土地使用权的行使。被上诉人的该块土地是作为停车场在使用的。并且，一定要认定空调机“侵权”了也仅仅是侵犯了其“领空”，在感叹一审判决对于被上诉人土地使用权近乎于完美的“保护”的同时，我们也不禁要问:有多少空调机不是安装在外墙而是装在自己的房屋范围内的?有多少空调机是没有“侵权”的?一份生效判决对于社会行为具有指引的作用，如果本案一审判决生效，无疑现存的空调机几乎都是违法存在的，可以掀起一场“拆空调大战”。五、本案适用法律错误。一审法院简单的套用《物权法》的规定，就认定地役权不成立属于适用法律错误。本案诉争的配电房产生于中海公司建房时，是上诉人和被上诉人各自从中海公司手中购买房产时就存在的。上诉人从中海公司购房能够成交的前提就是要有变电房及消防水泵池，否则上诉人无法用来经营，也不会购买该房屋。这一点从中海公司于2010年11月16日所出具的证明内容就可以看出。该变电房上诉人使用至今已有5年之久，上诉人用来经营的三千多平方米房屋的“心脏”就是这个变电房，如果将其拆除，上诉人的房屋便被切断了水、电及消防保障，上诉人的房屋将无法保障安全也不能用来经营甚至生活居住的。上诉人所遭受的损失将是巨大不可挽回。本案中诉争的配电房、门头以及空调机的存在都是为了方便上诉人的生产生活，并没有影响被上诉人的正常使用及安全。上诉人与被上诉人是不动产的相邻方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系，《物权法》第八十五条规定“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”第九十一条规定“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”也就是说，上诉人在没有危及相邻不动产的安全的情况下，是可以安装空调机的。一审判决显然是没有适用处理相邻关系的基本法律原则作出正确判决。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人华坪县容大商务酒店有限责任公司答辩称：一、上诉人的上诉理由不成立，上诉人认为争议的房屋是中海公司修建，上诉人购买房屋的时间是2010年1月18日，容大酒店成立于2007年7月26日，是独立的企业，2011年1月19日容大酒店申请办理土地使用证，而上诉人是2011年8月份才申办的土地证，从上诉人的土地证上可以看出并不包含门顶15.8㎡和变电房13.2㎡，现在处理这个问题应该以双方的土地证载明的为准。根据物权法的相关规定，不动产的变更是要依法登记的，不登记是不发生法律效力的。两边的土地登记证上都没有门顶和变电房，上诉人也没有，那就不产生法律效力。二、双方都提及的地役权问题，地役权的成立必须签订地役权合同，合同要载明涉及的土地、期限、日期、有偿、发生争议时如何解决等条款，但是上诉人仅仅提供了一份中海公司的证明，而且也不符合地役权的有偿使用的条件。三、相邻关系的问题，以不损害相邻方的合法权益为原则，现在上诉人的行为是明显构成侵权的，此时的相邻权是不受法律保障的。四、上诉人提及的门顶和变电房拆除后其经营受损害的问题，因为上诉人修建门顶和变电房本来就是侵权的行为，造成的损失后果应该由其自己承担。五、停车场的使用，从中海公司提供的证明我们可以看出土地使用权是属于容大酒店的，但是关于有偿使用的问题一直没有协商，在这样的情况下上诉人自行修建配电房的行为已经侵犯了被上诉的合法权益。二审中，上诉人陶顺华向本院提交了以下证据：1、银行收款、进帐单、记帐联、用电业扩报装申报表，2、工程予（结）算书。以上证据拟证明配电房是中海公司修建的，相关费用也是中海公司支付的。经质证，被上诉人华坪县容大商务酒店有限责任公司对上诉人提交的以上证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明申请用电人是中海公司，但不能证明是中海公司修建的配电房。另外从工程予（结）算书看，配电房是上诉人买了房屋以后才修建的。因被上诉人华坪县容大商务酒店有限责任公司对上诉人陶顺华提交的以上证据真实性无异议，故对上诉人陶顺华在二审中提交的以上证据予以采信。被上诉人华坪县容大商务酒店有限责任公司在二审中未提交新的证据。经二审审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人双方作为不动产的相邻方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨害、赔偿损失。本案中，被上诉人华坪县容大商务酒店有限责任公司设立于2007年7月26日，为法人独资企业，股东为丽江中海房地产开发有限公司(以下简称中海公司)。2010年1月18日，中海公司与上诉人签订《商品房购销合同》，约定中海公司将容大商务酒店附楼转让给上诉人。2010年11月16日，中海公司出具《证明》，其内容为：“容大商务酒店附楼工程原设计供电由酒店总配电室引来，共用一个总计量，消防设计也是共用一个消防水泵房。现由于该楼已销售给客户，按消防部门及供电公司的要求，供电和消防水泵房均要单独设置，经县电力公司人员现场查看，需设200KVA变压器一台。为满足该工程的消防及市政供电的相关要求，丽江中海房地产开发有限公司同意在该楼的西南角，紧靠外墙建一个消防水泵及配电房(该房屋为地下一层，地上**)。房屋占地面积约12㎡(具体位置详见平面草图），地下层为消防水泵，地上层为消防控制中心和配电房。该土地使用权属于容大商务酒店，同意给附楼建消防水泵房、配电房使用，不得用作它途”。该证明所记载的内容实际上是中海公司与上诉人之间的一个地役权协议，中海公司同意在自己的土地上修建消防水泵房、配电房供上诉人陶顺华使用，但不得用作它途。中海公司在此修建配电房，是作为土地使用权人有权进行处分的事项范围。而被上诉人容大酒店是在2011年3月29日，被上诉人股东由法人股东丽江中海房地产开发有限公司变更为自然人股东，配电房建好之后，才经转让成为该块土地的使用权人的，对于已经存在于该块土地上的权益，按中海公司出具《证明》，只要上诉人陶顺华不改变其用途，被上诉人容大酒店作为新的土地使用权人应该予以尊重维护，维持现状。至于被上诉人诉称的门头及安装的空调机设备侵占了自己的土地使用权，要求上诉人停止侵权的问题。经本院现场查明，容大商务酒店附楼的门头系上诉人陶顺华购买该房时已存在，上诉人购买后仅对该门头进行了装饰，并不是上诉人购买该房后自行修建。至于安装的空调机设备，确系挂在上诉人所购买的房屋外墙上，但该空调外机下所对应的土地系停车场，并未对被上诉人造成妨碍，也不影响被上诉人的生产生活。故被上诉人华坪县容大商务酒店有限责任公司主张的要求上诉人拆除在土地使用权人为被上诉人的土地上所建盖的占地面积为13.2㎡的变电房与面积为15.8㎡的门头，并恢复原样；以及拆除月光传奇KTV经营房屋（即附楼）背墙上所安装的所有空调机设备的诉讼请求，依法不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当。上诉人陶顺华的上诉理由成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并报本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销华坪县人民法院（2015）华民初字第454号民事判决；二、驳回被上诉人华坪县容大商务酒店有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费100元及二审案件受理费100元，由华坪县容大商务酒店有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  胡强胜审判员  高精红审判员  普丽仙二〇一五年十一月十一日书记员  杨向梅