.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省神池县人民法院民事判决书（2017）晋0927民初154号原告：邱保民，男，1936年11月11日生，山西省神池县人，住山西省神池县。原告：邱生荣，男，1969年2月24日生，山西省神池县人，住山西省神池县。委托代理人：王宗林，山西天秀律师事务所律师。被告：刘瑞冲，男，1978年11月30日生，河北省南宫市人，住河北省南宫市。原告邱保民、邱生荣诉被告刘瑞冲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日受理，11月24日依法组成合议庭公开进行了审理。原告邱保民、邱生荣及委托诉讼代理人王宗林到庭参加诉讼，被告经邮寄、委托、公告等方式送达并传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邱保民、邱生荣向本院提出的诉讼请求：1、由被告将所租赁的房屋腾出；2、由被告支付房屋租赁费9万元；3、由被告承担违约滞纳金31350元（从2016年12月8日至2017年6月18日）及房屋归还之日的滞纳金；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月13日原被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告租赁原告邱保民所有位于神池县八角镇南关的房屋共计30间，租赁期限共5年，从2011年12月8日至2016年12月8日止，租金为每年20000元，在租赁期间，未经原告同意，不得转租转借房屋，如到期需要续租，应当在租赁期满三个月前书面通知原告。违约责任中约定：被告应当在租赁期满前如期交还房屋，逾期归还则每逾期一日应当向原告支付原日租金三倍的滞纳金，还应当承担逾期归还所造成的损失。合同签订后，原告按期将房屋交付给被告，被告支付给原告第一年的租金1.5万元，被告租赁房屋后将纺织机运到所租赁的房屋内，并购置了羊毛等原料，雇人看守大门，但后来被告就联系不上了，直到合同到期仍杳无音信，至今已经逾期半年多，既不支付租金也不确定是否续租，设备及原料占用房屋，造成房屋无法利用也无法出租。被告欠房屋四年半的租金9万元。根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，被告逾期归还房屋，每逾期一日应当向原告支付每日租租金三倍的滞纳金，并承担逾期造成的损失，据此要求被告支付所欠的租金承担违约责任和损失，请求尽快让被告腾出所租的房屋，支付房屋租赁费，承担违约滞纳金并承担诉讼费。被告依法经公告后既未提交书面答辩状也为到庭进行辩论。原告邱保民、邱生荣及其诉讼代理人提交的以下证明来拟支持自己的主张：1、房屋租赁合同，证明原被告间租赁房屋的事实以及双方的权利义务、房屋面积、租赁期限及用途、租金及支付方式、房屋修缮及使用、房屋的转让与转租、合同变更解除与终止、房屋交付及收回的验收、被告的违约责任及免责条件等。2、刘瑞冲、邱保民、邱生荣各自的身份证复印件、证明主体资格适格。3、房屋所有权证明，证明房屋的来源及权属关系。被告刘瑞冲因缺席，未对上述证据进行质证。经审理本院认定如下事实：2011年12月13日，原告邱保民、邱生荣父子与被告刘瑞冲在神池县城签订《房屋租赁合同》。合同约定：经双方平等自愿协商，原告愿将坐落于神池县八角镇南关街育才学校属于自己所有的房屋租赁给被告刘瑞冲。合同约定该房屋租赁期限为5年，即2011年12月8日至2016年12月8日止。租赁期间仅作为生产性质使用，租赁期满原告有权收回租赁房屋，被告应如期交还。若需续租，则必须在租赁期满三个月前书面通知原告，经原告同意后，重新签订租赁合同。合同约定：该房屋每年租金为20000元。租赁期间房屋和土地的产权税由原告依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中列出项目但与该房屋有关费用由原告负担，被告应按时交纳自行负担的水电等费用。合同约定：在租赁期间内，原告应保证出租的房屋的使用安全，该房屋及附属设施的维修责任均由原告负责。原告若维修应提前书面通知被告，被告积极协助配合。若被告提出维修请求后，原告应及时提供维修服务，对于被告的装修装饰部分原告不负有修缮义务。被告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏，被告应当立即负责维修或赔偿。被告如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得原告的书面同意后方可施工。租赁期满后或因被告责任导致退租的，除双方另有约定外，原告有权要求被告恢复原状。合同约定：租赁期间原告有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后本合同对新的房屋所有人继续有效。未经原告同意被告不得转租或转借承租房屋。原告若出售房屋，须提前书面通知被告，在同等条件下，被告有优先购买权。合同约定：双方可以协商变更或终止本合同。在房屋租赁期间，若被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋：1、未经原告书面同意转租、转借承租房屋；2、未经原告书面同意拆改变动房屋结构；3、损坏承租房屋，在原告提出的合理期限内仍未修复的；4、未经原告书面同意改变本合同约定的房屋租赁用途；5、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；6、逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用已经给原告造成严重损害的；7、拖欠房租累计三个月以上。租赁期满前被告要继续租赁，应当在租赁期满三个月前书面通知原告。如原告在租赁期届满后仍要对外出租时，在同等条件下，被告享有优先承租权。租赁期满合同自然终止或因不可抗力因素导致合同无法继续履行的合同终止。合同中还约定：原告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，在验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出，被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还原告，被告交还原告房屋应当保证房屋及设施设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品原告有权处置。合同中双方约定了违约责任的处理办法：1、原告因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付被告本合同租金总额50%的违约金；2、由于原告怠于履行维修义务或情况紧急被告应组织维修的，原告应支付被告费用或折抵租金，但被告应提供有效凭证；3、原告违反本合同约定，提前收回房屋的应按照合同总租金的50%向被告支付违约金，若支付违约金不足弥补被告损失的，原告还应该承担赔偿责任；4、原告因房屋权属瑕疵或非出租房屋而导致本合同无效时，应赔偿被告损失。约定被告的违约责任同本合同的变更解除与终止中的约定类同。在租赁期内被告未经原告同意，中途擅自退租的，应按合同总租金50%的额度向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告应承担赔偿责任。租赁期满被告应如期交还该房屋，逾期归还则每逾期一日应向原告支付每日租金三倍的滞纳金，被告应当承担因逾期归还原告造成的损失。同时对免责条件、争议解决以及其他事项也做了约定。合同签订当日按第一条优惠被告支付原告租金1.5万元，在合同履行期间，被告将纺织机等机械设备安装至所租房屋内并购置羊毛等原料进行生产。次年被告经常外出，起初可电话联系，后来就联系不上了，时至现在合同期满且逾期已半年有余，其设备及原材料仍占着所租赁的房屋，租金尚欠9万元。本院认为：在本案中当事人均具有相应的民事权利能力和行为能力，而且他们订立、履行的合同不违反法律、法规及社会公德，其依法成立的合同应当受到法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。而被告未按《房屋质量合同》第四条第一项、第五条第一项、第十条第四项、第十二条第三项的约定全面履行合同，违反了诚实信用原则。对于原告的诉讼请求，本院认为：第一，原告请求由被告支付房屋租赁费9万元，按照《房屋租赁合同》第五条第一项约定年租金20000元（第一年优惠）而被告第一年支付1.5万元，剩余5000元应属优惠部分，不应算在总租金中，其租赁期满被告逾期交还出租房屋按照第十二条第三项的约定收取滞纳金就不应收取租金，所以原告实际应向被告再收取四年的租金80000元整。第二，原告请求被告承担违约31350元（从2016年12月8日至2017年6月8日），合同第十二条第三项约定的每逾期一日应向原告支付原日租金三倍的滞纳金。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，过分高于造成的损失年租金20000元，应当予以调整。第三，原告请求由被告将所租赁的房屋腾出，按照合同第十条第十项的约定应当予以支持。综上所述，双方当事人依法订成立房屋租赁合同合法有效应当受法律保护，原、被告应当按照约定全面享受自己的权利，履行自己的义务。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、由被告刘瑞冲支付原告邱保民、邱生荣房屋租赁金80000元整，限在判决生效后十日内履行；二、由被告支付原告逾期交还房屋的违约金26000元（从2016年12月8日起至2017年12月8日止）限在判决生效后十日内履行；三、由被告在判决生效后一月内按原合同约定条件交还原告所租房屋，逾期交还将按本判决的计算方式继续支付原告违约金至交付之日止。如未按判决确定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2727元，由被告刘瑞冲负担。如不服本判决可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判长 张建国审判员 刘 霞审判员 师立鑫 二〇一五年十一月五日书记员 刘小明