北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9800号上诉人（原审原告）:王海星，男，1987年6月21日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王斌（王海星之父），1963年10月24日出生，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：王荣全，男，1974年1月25日出生，住河北省三河市。被上诉人（原审被告）：北京团中荣鑫商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河南村团中路甲2号。法定代表人：王荣全，总经理。二被上诉人之委托诉讼代理人：郭琳，北京市三维律师事务所律师。上诉人王海星因与被上诉人王荣全、北京团中荣鑫商贸有限公司（以下简称团中荣鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初7981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王海星上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我一审全部诉讼请求。事实和理由：我承租的房子虽然没有房产证，但属于拆迁补偿范围内，且拆迁办公室对我的装修改造部分进行了价值评估，我基于对承租房屋装修的事实行为和作为实际经营人，应当获得装修损失和实际经营人的相关补偿。一审法院不能基于合同无效判决驳回我的诉讼请求。王荣全、团中荣鑫公司辩称,我们同意一审判决，不同意王海星的上诉请求和上诉意见。王海星向一审法院起诉请求：1.请求确认大兴区××2号院635平方米承租房屋的装修部分拆迁补偿款归我所有，补偿金额按照拆迁协议对房屋装修评估的补偿标准计算；2.请求判令王荣全、团中荣鑫公司将大兴区××2号院635平方米房屋的装修部分拆迁补偿款给付我；3.诉讼费用由王荣全承担。一审法院认定事实：团中荣鑫公司系有限责任公司（自然人独资），其设立于2008年2月3日，王荣全系该公司的法定代表人；2010年7月9日，王荣全（甲方、出租人）、王海星（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，合同双方约定出租人将北京市大兴区××2号院内1幢2层楼房租赁给承租人使用，租金为每年70000元，租金缴纳方式为半年交，提前2个月交纳租金，第1年租赁期限自2010年8月30日至2011年8月30日，第2年租赁期限自2011年8月30日至2012年8月30日，以此类推，到合同终止；在上述合同书第二条“租赁期限及用途”中，载明房屋用途为出租房，但未明确载明租赁期限；关于装修补偿，双方在合同书第四条约定：“在租住期间如遇拆迁或开发，房屋建筑补偿归甲方所有，装修如补偿归乙方所有”；关于房屋装修改造，双方在合同书第五条第（二）款第2项约定：“在租赁期内，乙方有权对现有的房屋进行装修改造，但不得破坏原有的设施，如需改变屋内部结构或设置对房屋结构有影响的设备，以及增建拆减，必须征得甲方同意，否则乙方应承担责任，赔偿甲方损失”；关于租赁期满后的资产返还及验收，双方在合同书第六条约定：“1.该房屋租赁期满后，乙方必须如数返还甲方全部租赁资产。2.合同到期后，乙方在租赁期内自建装修部分，必须完好归还甲方”；上述合同书抬头处载明：“出租方：北京团中荣鑫商贸有限公司（以下简称甲方）”、“承租方：王海星（以下简称乙方）”，落款处“甲方：（签字盖章）”一栏由王荣全签字确认，“乙方：（签字盖章）”一栏由王海星签字确认。合同签订后，出租人依约定向王海星交付租赁房屋；王海星主张其交纳租金至2016年10月30日，租赁房屋在2016年11月初停水停电；王荣全、团中荣鑫公司认可王海星支付租金至2016年8月30日，租赁房屋在2017年1月初停水停电；王海星主张在接收租赁房屋时其1层为台球厅（通间，没有隔断墙），2层为旱冰场（通间，没有隔断墙），之后王海星将2层房屋加建隔断墙，改造为60间房屋，用于出租，将1层房屋改造为餐厅，加建隔断墙，隔出3间房屋，其中1间为操作间，1间为饭厅，1间为包间；王荣全、团中荣鑫公司均主张王海星未对租赁房屋进行包括加建隔断墙在内的装修，交付时的房屋状况及现状一致；为证明租赁房屋在之前系经营旱冰场及台球厅，与承租人使用房屋的用途并非一致，承租人对租赁房屋进行了大量装修，王海星提交字号为“北京夜酷旱冰场”的个体工商户营业执照（载明经营场所为北京市大兴区西红门镇团河南村北二路甲1号，经营范围及方式为滚轴溜冰服务（不含演出）及台球）；对该营业执照，王荣全、团中荣鑫公司以经营场所并非诉争房屋所在地为由，不予认可；为证明对租赁房屋进行装修，王海星提交照片，王荣全、团中荣鑫公司认可照片真实性，但主张王海星并未进行装修；为证明租赁房屋将被拆除腾退，王海星提交南村村委会于2016年7月10日发布的告知书复印件；该告知书载明：“西红门镇作为北京市城乡改造试点镇，为了彻底改善城乡面貌，加快推进城乡一体化进程，启动了团河路沿线相关村的‘工业大院’拆除腾退工作。按照市、区、镇相关工作部署和要求，各村村委会负责本村的拆除腾退工作，补偿办法参考《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法》（京兴政法发[2011]16号）制定”，拆迁范围为该村村域范围内的非住宅房屋（包括建筑物、构筑物及其它附属物和附属设施设备），拆除腾退工作自2016年7月8日启动；对上述告知书，王荣全、团中荣鑫公司不予认可，并主张其系在2016年11月中下旬才收到拆除腾退通知。至庭审时，租赁房屋由王海星占有；经询问，王荣全、团中荣鑫公司陈述称，租赁房屋所坐落土地为集体土地，针对租赁房屋未取得建设工程规划许可证，亦无其他建房审批手续；王海星陈述称，租赁房屋位于团河南村工业园区，租赁房屋系王荣全所建造，王荣全未向王海星出示过建设工程规划许可证等建房审批手续。为核实租赁房屋状况，法院组织了双方当事人勘验现场；经王海星申请，法院前往相关拆迁部门调取租赁房屋的拆迁档案，因房屋未交付拆迁人，拆迁协议尚未经终审，故未能调取拆迁档案。经询问，王海星陈述称，其各项诉讼请求系依据有效的房屋租赁合同中第四条之约定。一审法院认为,当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。本案中，王海星系承租人，双方并无争议，本案争议焦点在于出租人的确定。虽然房屋租赁合同的抬头载明“出租方：北京团中荣鑫商贸有限公司（以下简称甲方）”，但合同落款“甲方：（签字盖章）”处仅由王荣全签字确认，未加盖团中荣鑫公司印章，同时考虑到王荣全、团中荣鑫公司均主张系王荣全在转租来的土地上自行建造了租赁房屋，且由王荣全与拆迁人签订拆迁协议，又考虑到王荣全、团中荣鑫公司未举证证明在签订租赁合同后系由团中荣鑫公司履行相关合同义务，故对本案房屋租赁合同的出租人，法院认定为王荣全。虽然王海星与王荣全所订立房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但至本案审理时针对诉争房屋未取得建设工程规划许可证，亦未系经主管部门批准建设，已在拆除腾退范围内，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。因法院所认定房屋租赁合同效力与王海星所主张合同效力并不一致，王海星主张依据有效的房屋租赁合同中第四条之约定而提出各项诉讼请求，故对王海星的各项诉讼请求，应予以驳回。合同双方可待拆除腾退档案形成后，就合同无效后所涉及争议另行解决。据此，一审法院于2017年8月作出判决：一、确认王海星与王荣全于二○一○年七月九日所签订房屋租赁合同无效；二、驳回王海星的全部诉讼请求。本院二审期间，王海星、王荣全、团中荣鑫公司均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽王海星与王荣全所订立房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但在一审法庭辩论终结前，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未系经主管部门批准建设，故本案房屋租赁合同应属无效。因王海星主张依据有效的房屋租赁合同中第四条之约定而提出各项诉讼请求，故对王海星的各项诉讼请求，一审法院予以驳回，是正确的。合同双方可待拆除腾退档案形成后，就合同无效后所涉及争议另行解决。综上，王海星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由王海星负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 孟 龙审判员 李 桃二〇一七年十月二十日书记员 房依彤