北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6255号上诉人（原审被告）：吴越，女，1972年2月4日出生。委托诉讼代理人：尚志勇，北京尚志勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝鹏，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁弘，女，1982年10月18日出生。委托诉讼代理人：罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨学涛，北京市炜衡律师事务所实习律师。第三人：董晓峰，男，1970年2月23日出生。委托诉讼代理人：李冰，河北新旭光律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。上诉人吴越与被上诉人丁弘、第三人董晓峰、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初14689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴越上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回丁弘的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审全部诉讼费用由丁弘、我爱我家公司承担。事实和理由：1、《补充协议》已废除，丁弘没有在规定时间内进行购房资格审核，合同客观上履行不能；2、丁弘在合同签订之日起120日内未取得购房资格的审核通过材料，吴越具备单方面解除合同的权利并在事实上已解除了合同；3、一审判决前涉案房屋权属事实已经发生了根本性变化，吴越因另案判决已不具有房屋的所有权，致本案房屋买卖合同根本不具有履行的可能性，一审判决损害了董晓峰的合法权益；4、一审判决未中止等待离婚案件判决结果就作出判决违法；5、董晓峰对此次交易并不知情和同意；6、双方签订的房屋买卖合同和补充协议属于意向协议，不是正式合同；7、丁弘在未完成购房资格审核的情况下，一再催促我履约，明显具有将合同不能履行的责任推卸给我的主观恶意。丁弘同意一审法院判决，请求二审法院予以维持。董晓峰同意上诉人的上诉请求。我爱我家公司同意一审法院判决。丁弘向一审法院起诉请求：1、判令吴越继续履行2016年7月2日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，协助丁弘办理位于昌平区27-D号房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至丁弘名下；2、判令吴越向丁弘交付昌平区回龙观27-D号房屋；3、判令吴越向我支付违约金69.5万元（根据《北京市存量房屋买卖合同》第十条第五款约定，按照房屋成交总价的10%计算）；4、判令吴越承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月2日，丁弘（买受方）与吴越（出卖方）经第三人我爱我家公司提供居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。该合同约定吴越将其名下位于北京市昌平区27-D房屋出售给丁弘，房屋建筑面积为217.57平方米；该房屋未设定抵押；房屋成交总价为695万元；买受方应于本合同签订当日向出卖方支付定金50万元，定金通过自行交接方式划转；买受方选择商业贷款方式申办贷款，拟贷款金额为200万元；双方一致同意，买受方于网签完成后且于2016年11月2日前向出卖方支付人民币445万元；出卖方应在过户当日将该房屋交付给买受方。关于违约责任，该合同第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按照该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，使用本合同第十一条解除条款约定。该合同还约定了其他内容。同日，丁弘、吴越与我爱我家公司签订《居间服务合同》；丁弘、吴越与北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订《履约服务合同》。2016年7月3日，丁弘通过名下中国光大银行账户向吴越转账支付了10万元购房定金。2016年7月5日，丁弘通过同一账户向吴越转账支付剩余40万元购房定金时，因吴越账户已不存在而被退回。后吴越因认为合同条款显失公平以及对丁弘的购房资质审核等问题存有异议，与丁弘、我爱我家公司发生争议，上述房屋买卖合同未能继续履行，该合同尚未办理网签备案手续。庭审中，丁弘主张双方于签订上述房屋买卖合同当日还签订有补充协议一份，该协议第四条约定，由于买受方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金（不高于合同价的20%），出卖方同意买受方暂交10万元，余额部分40万元在房屋查档后2日内补齐。吴越认为由于房屋买卖合同及补充协议的条款显失公平，其已与丁弘、我爱我家公司协商一致，收回上述补充协议并销毁，证明三方已就终止合同履行达成合意。丁弘与我爱我家公司均不予认可，丁弘称系吴越以需要核实补充协议条款为由私自将三份补充协议原件带走。关于吴越账户无法接收40万元定金一节，丁弘主张系吴越恶意注销账户，吴越则称系由于钱包丢失故将银行卡注销，同时吴越还主张丁弘迟延支付10万元定金存在违约。丁弘对此不予认可。关于我爱我家公司是否曾就履约事宜催告吴越一节，丁弘与我爱我家公司意见一致，均主张曾向吴越发出催告函，催告其配合办理面签、评估、网签、按约定收取首付款以及房屋权属转移登记手续；吴越否认收到过告知函，并坚持认为房屋买卖合同及补充协议已经经过三方协商一致予以作废。关于吴越出售涉案房屋是否经过其配偶董晓峰同意一节，丁弘提交一份声明人为董晓峰的同意出售声明书复印件，主张董晓峰同意吴越出售登记在吴越名下的本案涉案房屋，称该声明书原件系吴越和董晓峰通过微信发给我爱我家公司经纪人；吴越认为该声明中的内容是抽象的意思表示，不能证明董晓峰对具体买卖房屋事项的同意；董晓峰不认可该声明的真实性；我爱我家公司认可丁弘的主张。吴越就此提交另外两份董晓峰于2016年7月2日、3日书写的声明原件：7月2日的声明内容为：“本人明确，2009年6月24日登记在吴越名下的位于北京市昌平区27-D房屋依法为夫妻共有财产，共有权人董晓峰，对该房屋，本人同意对外转让或出售，但因关涉本人重大财产利益和平等的共有财产权，任何具体的出售或买卖方案（包括但不限于出售金额、付款方式等等）必须经本人签字方能生效和具有法律效力。本人未授权给吴越或其他人代表本人在房屋出售或买卖合同上签字。”；7月3日声明内容为：“对该房屋，本人曾同意对外转让或出售，但曾声明任何具体的出售或买卖方案（包括但不限于出售金额、付款方式等等）必须经本人同意，任何合同必须经本人签字方能生效和具有法律效力，因为本人对该房屋具有与吴越平等的财产所有权和平等的处分权。鉴于吴越未同本人协商具体出售方案并征得本人同意，就先行擅自单方面在具体合同中签字，为了保护本人平等的共有财产权利，本人现做出生明：一、不再同意对外出售或转让上述共有房屋；二、吴越擅自单方面对外协商的具体买卖方案和擅自先行签字不具有合法性和法律效力，也侵犯了本人的财产所有权和共有权，对吴越和其他人等侵犯我共有财产权的行为，本人保留追究吴越和其人等法律责任的权利。”吴越称两份声明曾口头告知我爱我家公司及丁弘。丁弘予以否认，称在庭审中首次看到两份声明，认为声明系董晓峰与吴越后补形成，涉嫌串通恶意诉讼。我爱我家公司认为两份声明都系打印形成，无法确认具体形成时间，通过两份声明可以判断董晓峰对出售房屋是知情且同意的。董晓峰认可两份声明系其作出，称7月2日声明系签合同之前写好了交给吴越，7月3日声明是吴越告知其已签完合同后作出，后于7月中旬交给吴越，具体时间无法记清。另查，吴越于本案诉讼过程中的2016年12月1日，将10万元定金退还至丁弘银行账户，称原合同作废后双方就新合同未商谈一致故吴越将定金退还，丁弘没有实际损失。丁弘对此不予认可。现丁弘表示可将全部购房一次性全款付清，但吴越与董晓峰均表示不同意继续履行合同。再查，吴越与董晓峰于1997年6月16日登记结婚。2009年6月24日，本案涉案房屋登记至吴越名下。本案诉讼过程中，法院依丁弘申请，于2017年1月12日作出民事裁定，对本案涉案房屋采取查封的保全措施。2017年1月25日，董晓峰以离婚纠纷为案由将吴越诉至河北省石家庄市桥西区人民法院,董晓峰称已申请该院对本案涉案房屋进行分割处理。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、《居间服务合同》、《履约服务合同》、电汇凭证、房屋所有权证、结婚证、（2017）冀0104民初1614号民事裁定书及各方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定切实履行相应的合同义务，当事人怠于履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、赔偿损失或支付违约金等违约责任。丁弘与吴越签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照合同约定切实履行自己的义务。根据本案查明的事实，吴越系于婚后取得涉案房屋的所有权，鉴于董晓峰已经向其他法院另案提起离婚诉讼并提出有关本案涉案房屋的财产分割请求，涉案房屋是否属于吴越与董晓峰的夫妻共同财产，应由离婚诉讼予以确定。但无论该房屋是否属于吴越与董晓峰的夫妻共同财产，根据各方提供的证据，董晓峰对吴越出售本案涉案房屋知情且同意，吴越与董晓峰关于主要合同条款须征得董晓峰同意、合同方能成立并生效的主张，没有任何法律依据，吴越与董晓峰以此主张房屋买卖合同不能继续履行的抗辩，证据不足，法院不予采纳；吴越主张房屋买卖合同与补充协议已经与我爱我家公司及丁弘协商一致予以作废，同样欠缺事实及法律依据，法院不予采纳。现丁弘同意以现金全款方式一次性支付全部购房款，法院不持异议，且吴越获得购房款后，董晓峰亦可与其在离婚诉讼中对购房款进行分割，董晓峰关于吴越私自出售本案涉案房屋、丁弘与吴越恶意串通损害其合法权益、本案房屋买卖合同以合法形式掩盖非法目的、违反法律法规强制性规定等主张，均欠缺事实及法律依据，法院不予采纳。丁弘在履行房屋买卖合同中并无违约行为，其要求吴越继续履行合同相关义务，配合办理房屋权属转移登记并交付的诉讼请求，依据充分，法院予以支持。吴越拒不接收丁弘的剩余40万元定金以及自行将已收取的定金10万元单方退回，表明吴越确有不予配合房屋买卖合同继续履行的违约行为，应当承担违约责任；考虑到双方约定的违约金数额过高，吴越一方亦在庭后代理词中请求法院依法调整，法院综合各方的履约效果、过错程度及丁弘的实际损失，酌定吴越赔偿丁弘违约金10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、吴越继续履行2016年7月2日与丁弘签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决生效之日起七日内协助丁弘办理位于北京市昌平区27-D房屋的权属转移登记手续，将该房屋的所有权转移登记至丁弘名下；二、丁弘于北京市昌平区27-D房屋所有权登记至其名下当日给付吴越购房款六百九十五万元；三、吴越于上述房屋所有权转移登记至丁弘名下当日向丁弘交付北京市昌平区27-D房屋；四、吴越于本判决生效之日起七日内赔偿丁弘违约金十万元；五、驳回丁弘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院另查明，河北省石家庄市桥西区人民法院于2017年6月7日作出（2017）冀0104民初1614号民事判决书，判决吴越名下的本案涉案房屋归董晓峰所有，董晓峰给付吴越500万元折价款，判决作出后吴越与董晓峰均未上诉，该判决现已生效。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。丁弘与吴越均于2016年7月2日在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》上签字，合同自此成立。上述合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上述合同已具备合同的主要条款，明确约定了双方的权利义务，具备履行条件，故丁弘提出上述合同及补充协议为意向协议的理由不成立，本院予以驳回。双方均认可存在上述补充协议，依据法律规定和合同约定，补充协议系对双方签订的房屋买卖合同的补充，故在补充协议中未有相应约定的情况下，应适用房屋买卖合同的约定。根据房屋买卖合同第十一条的约定，双方如要解除合同，应当以书面的方式进行。现吴越主张房屋买卖合同及补充协议已经各方协商一致由吴越收回补充协议的方式予以废除，与合同约定不符，且丁弘与我爱我家公司对其主张均不予以认可，故对其该上诉理由本院不予采纳。经审查，丁弘已按照合同约定时间通过了购房资格核验，故其以该理由解除合同与事实及合同约定不符，本院不予采信。夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼。出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。涉案房屋虽登记在吴越名下，但为吴越和董晓峰的夫妻共同财产，董晓峰亦作为第三人参加了诉讼。董晓峰在本案中认可对于家庭出售涉案房屋一事是知情并同意的，具体到本案房屋买卖合同签订时，吴越出具了有董晓峰签名的配偶同意出售声明书，故买受人丁弘有理由相信出售涉案房屋是吴越、董晓峰夫妻二人的共同意思表示，董晓峰所持抗辩理由不得对抗善意第三人丁弘。但丁弘在本案中仅向吴越主张履行过户登记义务，本院不持异议。关于另案生效判决结果是否会对本案处理产生影响的问题，由于涉案房屋已经先行进行了诉讼保全，且根据前述分析，吴越、董晓峰对于诉争房屋买卖合同的履行负有共同的义务，二人通过另行诉讼的方式变更涉案房屋所有权人不能免除双方在离婚之前所形成的共同债务。综上所述，丁弘在合同履行中并无违约行为，一审支持其要求吴越继续履行合同的诉讼请求正确，本院予以维持。吴越拒不履行合同，构成违约，应承担违约责任，一审根据本案情况酌定的违约金数额合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60450元，由吴越负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘 磊审 判 员 朱文君二〇一七年十月二十五日法官助理 叶康喜书 记 员 罗娇杨