上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2660号上诉人（原审被告）何永磊。委托代理人王霞云，上海市宏洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）叶根福。被上诉人（原审原告）龚卫芳。被上诉人（原审原告）叶军。上列三被上诉人之共同委托代理人郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。上诉人何永磊因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第17207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，何永磊与叶军相识。上海市浦东新区高清路＊＊＊弄＊＊＊号1202室及27号401室两套房屋（以下简称系争房屋）系叶根福、龚卫芳、叶军于2009年12月9日获配的动拆迁安置房。2014年，叶根福、龚卫芳、叶军（甲方）与何永磊（乙方）签订《动迁房转让协议》，约定叶根福、龚卫芳、叶军将系争房屋转让给何永磊，每平方米24，000元（原审笔误2，400元）（人民币，下同），总价为410万元；2014年5月18日乙方支付甲方定金80万元，2014年5月20日乙方支付甲方270万元，尾款60万元待产权可过户之时过户当天由乙方全部支付于甲方。协议还约定当政策允许该房产可上市交易日起，甲方必须在3个月内给乙方办理过续。补充条款约定，“此合同生效之后，不管乙方将该两套房产转让于除乙方外的第三方，甲方必须无条件配合，否则算甲方违约。该两套房甲方承诺乙方要求，在做该两套房产权时，必须做龚卫芳产权，否则算违约处理。”叶根福、龚卫芳、叶军与何永磊分别作为转让人、受让人在协议上签字，但均未署期。上海××房地产经纪事务所作为中介人加盖公章、储××签名、署期2014年5月18日。叶根福、龚卫芳、叶军在购房定金收据签名、无署期，该购房定金收据载明“兹收到何永磊购买浦东新区北蔡镇的位于高清路＊＊＊弄＊＊＊号1202室、27号401室的房屋定金人民币80万元”。叶军出具署期2014年5月28日的收条“今收到何永磊人民币叁佰万元整”。2014年5月28日，何永磊通过浙江泰隆商业银行向叶军转账300万元；但款项到账当日即转出，分别转至李尊、冯卫国各150万元。叶根福曾于2015年2月向北蔡派出所报警。2015年5月，叶根福、龚卫芳、叶军起诉至原审法院，要求确认系争房屋《动迁房转让协议》无效。原审审理中，叶根福、龚卫芳、叶军还提供了手机短信截屏“叶军2014／06／2006：11你要么把我救走”及寄给北蔡镇、唐镇司法所、派出所的《律师函》（2015年1月8日），以证明叶军被何永磊非法拘禁、叶根福、龚卫芳、叶军受胁迫签订《动迁房转让协议》。叶根福称2014年5月份时何永磊打电话称叶军向其借款并出示了300万元的借款收据，提出以房抵债，其因此认识何永磊。6月20日其收到叶军的求救短信，同时何永磊在电话中警告其不得报警，否则要摘除叶军脾脏。叶根福夫妇救子心切，只得按要求到达指定地点并签署协议，待叶军获得自由后才向北蔡警署报警。何永磊就购房经过作如下陈述：何永磊与叶军于2013年底认识。2014年5月初，叶军称其欠债急需用钱，询问何永磊有无购房客户。何永磊觉得挺划算遂决定自己购买房屋。双方商谈好价格等18号签订合同。18号当天的具体情况由何永磊申请的证人当庭作证说明。何永磊购房款来源：向朋友借款50万元，从公司（何永磊系该公司股东）拿了点、再加上自己积蓄共计30万元，支付给了原告80万元定金。因叶军说不方便看房，所以看了系争房屋所在小区。300万元系公司转到何永磊账上，何永磊再转账给叶军。何永磊另提供了产权信息证明其名下有一套房，但未能就资金来源举证。就法院要求其提供的浙商银行2014年1月至同年5月底的银行账户明细，何永磊也未能在规定的期限内提供。储××作为何永磊申请的证人出庭作证：证人系上海××房地产经纪事务所负责人，与何永磊无甚关系。2014年4月底，何永磊找到证人说上下家已自行谈妥房屋买卖，问证人是否可为之提供中介服务。2014年5月中旬，证人应何永磊要求，来到距自己公司10多公里远的川沙北城豪路一个类似公司的场所，当时叶根福、龚卫芳、叶军及何永磊均在场，证人提供了协议文本并填写了内容后，叶根福、龚卫芳、叶军与何永磊均签字，证人也签字盖章。何永磊当场支付给叶根福、龚卫芳、叶军80万元。除此之外，证人再无提供任何居间服务。证人未收取中介费，只收了何永磊给的三条软中华香烟。原审认为，讼争《动迁房转让协议》虽确系叶根福、龚卫芳、叶军与何永磊签订，但协议签订及履行过程并不符合一般二手房买卖的正常交易流程。首先，何永磊及证人就房屋买卖合意形成时间陈述不一，何永磊所述为2014年5月叶军有意出售房屋，而证人称2014年4月叶根福、龚卫芳、叶军与何永磊已达成买卖意向；其次，按何永磊所述定金80万元中属其自有资金不足30万元，证明何永磊并没有足够的购房资金，大量资金依靠借款和由公司转账，而对于借款以及公司为何向何永磊转账、有无转账、转账数额，何永磊并未提供任何证据，可见何永磊并无同时购置两套房屋的经济实力，即使有叶根福、龚卫芳、叶军出具的收据，也难以据此认定何永磊已支付购房定金80万元；其三，何永磊名下已登记有一套房屋，与叶根福、龚卫芳、叶军签订协议购入两套房屋，明显有违上海目前的限购规定；其四，协议约定2014年5月28日付款270万元，但何永磊在未实际占有房屋、何时取得小产证尚不确定且需借款支付购房款的前提下，增加支付购房款至300万元，况且叶根福、龚卫芳、叶军尚未办理系争房屋入住手续，何永磊也没有实地察看房屋，明显不符合房屋交易常规以及购房人购买配套商品房控制交易风险的正常履行方式；最后，何永磊转账到叶军账户的300万元当即又全部转出，结合之前所述种种不合乎常理之处，该转账的怪异更加重了对该300万元是否为真实支付的购房款的合理怀疑。何永磊对履行《动迁房转让协议》异常之处难以自圆其说，无法令人产生叶根福、龚卫芳、叶军与何永磊之间存在真实房屋买卖关系的内心确信，法院有理由相信讼争转让协议的签订并非为买卖房屋。鉴于叶根福、龚卫芳、叶军与何永磊并无买卖系争房屋的真实意思，故叶根福、龚卫芳、叶军要求确认系争房屋转让协议无效的诉讼请求，依法应予支持。原审法院审理后于2015年7月20日作出判决：原告叶根福、龚卫芳、叶军与被告何永磊就上海市浦东新区高清路＊＊＊弄＊＊＊号1202室及上海市浦东新区高清路＊＊＊弄＊＊＊号401室房屋签订的《动迁房转让协议》无效。案件受理费人民币19，800元，由被告何永磊负担。判决后，何永磊不服，上诉至本院称，本案双方当事人签订的《动迁房转让协议》系真实意思表示，上诉人不存在胁迫被上诉人的情况。被上诉人叶军在外借了钱，很多人向叶军要钱，均与上诉人无关。协议签订当天，上诉人向被上诉人支付定金80万元，基于被上诉人急于用钱而要求上诉人多支付部分钱款，2014年5月28日上诉人又向被上诉人以转账方式支付300万元，至于被上诉人何时将300万元转出，转给何人，不在上诉人可控范围之内。并且，上诉人虽已有了一套住房，但并不影响其再行购买其他住房，故请求二审撤销原判，依法改判为驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人叶根福、龚卫芳、叶军辩称，其不同意上诉人何永磊的上诉请求。签订《动迁房转让协议》不是被上诉人的真实意思表示，被上诉人是在人身自由受到限制的情况下签订的，该情况被上诉人已经提供证据证明。被上诉人叶军向上诉人借款100万元本金，现利滚利已达300多万，叶军身不由己。300万元马上从被上诉人叶军的账上转到不认识的人账上，故上诉人支付房款不是事实。上诉人已经有一套房屋，再买两套房屋属于限购对象。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人何永磊申请证人严××出庭作证，严××陈述，2014年5月20日之后的几日，上诉人向证人借款50万元买房，上诉人到证人公司处，出售方三个人也到证人公司，双方签订了买卖协议，证人给上诉人50万元，上诉人给对方80万元。被上诉人叶根福、龚卫芳、叶军对证人证言不予认可。本院认为，当事人意思表示真实是民事法律行为要件之一。上诉人何永磊主张其与被上诉人叶根福、龚卫芳、叶军签订《动迁房转让协议》系双方真实意思表示，被上诉人予以否认并主张其系被迫签署该协议，被上诉人并无出卖系争房屋的真实意思。对此，本院注意到，其一，本案双方在《动迁房转让协议》上均未署期，且双方对于何时签署协议意见不一，上诉人主张协议于2014年5月18日签署，被上诉人提供手机短信截屏“叶军2014／06／2006：11你要么把我救走”及寄给北蔡镇、唐镇司法所、派出所的《律师函》（2015年1月8日）以证明叶军受胁迫签订协议，上诉人对此未能作出合理解释，这导致系争房屋买卖是否双方真实意思存有疑点。其二，从房款支付情况分析，被上诉人否认收到房款，上诉人主张支付定金80万元，但未能提供充分的证据证明80万元的钱款来源，本院对上诉人的主张，难以采信。同时，上诉人主张于2014年5月28日支付房款300万元，但该款于叶军到账当日即全部转出，叶军称其系根据上诉人的指示转到案外人账上，这与正常房屋买卖中钱款的支付完全不同，并且上诉人在未实际占有系争房屋且需借款支付房款的前提下，超越协议约定而增加支付房款至300万元，亦有违常理，故本院对上诉人的主张，亦不予采信。其三，上诉人名下已登记有一套房屋，其在没有实地查看房屋的情况下，直接与被上诉人签订《动迁房转让协议》购入系争房屋两套，其行为有违善意购房人应尽的注意义务及正常的购房逻辑。综上，从系争《动迁房转让协议》的签订到购房款的支付均存在种种不合常理之处，本院难以认定双方存在真实的房屋买卖关系，因此，《动迁房转让协议》当属无效。上诉人何永磊的上诉请求，依据不足，本院难以支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币39，600元，由上诉人何永磊负担。本判决为终审判决。审判长  陈懿欣审判员  翟从海二〇一五年十一月二十日书记员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……