福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初2245号原告：李礼宁，男，1967年4月30日出生，汉族，住福建省平潭县，委托诉讼代理人：杨友伟、林鸿，福建信得律师事务所执业律师。被告：福州市万榕房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区上海街道菏泽巷9号嘉福小区8号楼06店面，统一社会信用代码91350100553234691Y。法定代表人：肖通川，总经理。委托诉讼代理人：李文希、陈燕，福建拓维律师事务所执业律师。原告李礼宁与被告福州市万榕房地产开发有限公司（以下简称万榕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李礼宁的委托诉讼代理人杨友伟、林鸿、被告万榕公司的委托诉讼代理人陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李礼宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告万榕公司向原告李礼宁支付按原告李礼宁已付房价款2669360元的日万分之二计算的逾期交付（自2016年7月1日起至2016年12月26日止合计178天）福建省福州市台江区XX街道XX路XX广场XX地块XX单元号房的违约金人民币95029.22元；2.判令被告万榕公司承担本案诉讼费用、评估费用等。事实和理由：原告李礼宁与被告万榕公司于2014年5月10日就买卖福建省福州市台江区XX街道XX路XX广场XX地块XX单元号房签订《商品房买卖合同》及附件。《商品房买卖合同》约定，原告购买的房屋为预售商品房，建筑面积为138.23平方米。按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米人民币19311元，房价款总金额为2669360元。原告应当按时依约定将房价款存入到被告指定的银行预售款监管账户。被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》各项约定条件的房屋交付原告使用。房屋达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同在履行过程中发生的争议，可依法向人民法院起诉。此外，原、被告双方还就房屋买卖其他相关事项予以约定。关于被告逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、×。”关于买受人银行按揭及逾期付款的违约责任，《附件六：合同补充协议》第四条规定：“关于银行按揭及逾期付款违约责任的约定……5、买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。”关于买受人拒绝受领房屋的违约责任，《附件六：合同补充协议》第七条规定：“……2、出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，出卖人若经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，买受人无法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，自交付或视为交付之日起，买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之一的房屋保管费，且房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。”关于选择按揭贷款付款方式的买受人逾期办理房屋产权登记手续或逾期办理现房抵押登记手续的违约责任，《附件六：合同补充协议》第八条规定：“……2、买受人选择按揭贷款付款方式且自行办理产权的，买受人承诺应当在所购商品房总登手续办理完成后三个月内办理完毕房屋产权登记所有手续，若买受人未在上述时间内办理完毕所购商品房产权登记手续的，自出卖人书面通知发出之日起每日向出卖人承担2000元的违约金，直至买受人向房屋登记部门办理完毕商品房产权登记手续。3、出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人未按前款约定完整提供上述资料和交纳相关费用时。出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间而无须承担迟延交付的责任。如出卖人已交付房屋，买受人自银行或第三方通知其提供所需全部资料并交纳相关费用之日起，买受人未按通知每延期提供一天，向出卖人按日承担违约金2000元。买受人须按时配合办证，如不配合办证，将承担违约责任。如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同。房屋权属证书办妥后，买受人应在接到办理抵押登记手续通知之日起10日内，办理现房抵押登记所需全部手续，否则每逾期一日，买受人应按日向出卖人承担担保贷款总额万分之一的违约金。出于出卖人原因，买受人不能在交付该商品房之日起365天内取得房屋权属证书的，每逾期一日。出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。”比较上述《商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》关于出卖人逾期交房的违约责任、买受人银行按揭及逾期付款的违约责任、买受人拒绝受领房屋的违约责任、选择按揭贷款付款方式的买受人逾期办理房屋产权登记手续或逾期办理现房抵押登记手续的违约责任的约定，可知关于出卖人逾期交房违约责任的相关约定显失公平，明显减轻出卖人逾期交房的违约责任，过分不利于买受人。再者，关于被告逾期交房的违约责任的约定，系出卖人针对XX广场XX地块XX楼所有买受人事先统一填写内容的格式条款，并未以合理的方式向买受人作出提示和说明。而且，关于被告逾期交房的违约责任的约定，与福建省同行业其他预售房出卖人与买受人关于逾期交房的违约责任的约定比较，或与福建省福州市中级人民法院及其他法院的判例普遍支持的违约金计算标准比较，明显存在责任太轻的情形。况且，原告的损失无论按照房价款以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算，还是按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准计算，均远高于依照《商品房买卖合同》第九条关于被告逾期交房的违约责任的约定计算的违约金。原告依约定履行了向被告支付房价款的义务，并按《个人购房借款/担保合同》约定履行向贷款银行还本付息义务。被告应当依约定在2016年6月30日前将房屋交付原告使用，但却借口“因项目周边致力新村危房影响”而逾期于2016年12月26日向原告交付房屋。被告逾期交房的行为，造成原告巨大经济损失。被告表示“将会依照《商品房买卖合同》逾期交付的违约条款进行赔偿”。但是，依照《商品房买卖合同》第九条关于被告逾期交房的违约责任的约定计算的违约金过分低于被告逾期交房而给原告造成的损失。原告依法有权不予接受。依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，结合之前的生效判决，确定被告应承担的违约金标准。综上，原告申请人民法院增加被告逾期交房应承担的违约金数额，将《商品房买卖合同》第九条约定的“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金”计算标准调整为:自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，以补偿原告损失。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告万榕公司辩称，一、《商品房买卖合同》及其附件文本，为双方真实意思表示，合法有效，原被告双方均应依照合同约定主张权利履行义务，原告要求提高逾期交房违约金违反诚实信用原则。（一）《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》首部“特别提示”载明：“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特别提示买受人在签订合同前，详细阅读并充分理解合同及相关补充协议、附件等合同全部内容。本补充协议由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或者限制出卖人责任、限制买受人权利的条款，已通过现场公示说明的方式特别提醒买受人注意，且出卖人已按买受人要求做了合理说明，买受人充分理解并接受”；附件六《合同补充协议》第十九条约定：“本合同补充协议是合同双方当事人在签字前已仔细核对、确认本合同及本补充协议各条款，均充分理解并无异议，经双方签字盖章之日起生效”。可见，被告尽到合同条款提示和说明义务，原告已充分理解并接受全部合同条款，《商品房买卖合同》及其附件文本不存在胁迫、欺诈等法定无效情形，也不存在重大误解、显失公平等法定可变更或者撤销的情形。原告如认为被告存在逾期交房违约行为，应按照《商品房买卖合同》第九条约定要求被告承担违约责任，但无权向被告提出其他主张。（二）在《商品房买卖合同》及其附件文本为双方真实意思表示且合法有效的情况下，原告在《商品房买卖合同》履行过程中起诉，主张逾期交房违约责任条款系格式条款显失公平、违约金计算标准过低应予以调高是没有事实依据和合同依据的，显然违反《合同法》规定的诚实信用原则，原告的诉讼请求依法不应得到支持。二、由于项目旁边XX新村房屋属于危房造成主管部门要求被告自2014年3月起全面停工将近2年，被告有权顺延交房且不承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》第八条第4款的约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策变化、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。本案中，因为项目东侧XX新村XX楼因原建筑老旧、设计落后缺陷等多种原因出现倾斜、裂缝等问题，经福州市危房鉴定站鉴定属危房，存在严重安全隐患。福州市城乡建设委员会要求XX广场XX地块XX、XX楼立即全面停工，于2016年初才复工，停工时间将近2年。在项目停工期间，被告积极采取措施争取让项目早日恢复施工。在项目恢复施工后，被告于2016年12月15日取得项目《竣工验收备案表》，于2016年12月30日前向原告履行完毕交房义务，迟延交房未超过180日。由于项目旁边致力新村房屋属于危房造成主管部门要求XX广场XX地块XX、XX楼自2014年3月起全面停工将近2年这一非出卖人可预见、控制并可避免的事件，才导致项目交房延误。被告主观上不存在逾期交房的违约过错，被告因长期停工已遭受巨大损失。根据《商品房买卖合同》第八条第4款的约定，被告有权顺延交房且不承担逾期交房违约责任。三、原告未举证证明其损失，无权要求被告按照房价款日万分之二标准支付逾期交房违约金。原告在本案中并未举证证明其损失，因此原告要求将《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准提高到房价款日万分之二的主张没有法律依据、合同依据和事实依据，依法应予以驳回。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的“中国房价行情网XX广场住宅租金概况及1年走势数据”，该数据系行情网公布的住宅租金概况，仅能作为参考，不能作为认定本案租金依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月10日，原告李礼宁（乙方、买受人）、被告万榕公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》（FZXX）。合同主要约定：1、李礼宁购买万榕公司预售的位于福建省福州市台江区XX街道XX路XX广场XX地块XX单元房产，建筑面积138.23平方米，交易总金额2669360元；2、付款方式及期限：买受人于2014年5月6日前付定金10万元、于2014年5月10日前付房款709360元、于2014年6月10日前付商业贷款186万元；3、出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；4、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.2的违约金。上述合同还约定其他事项。同日，原、被告签订了《合同补充协议》等。《附件六：合同补充协议》第七条约定：“……2、出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，出卖人若经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，买受人无法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，自交付或视为交付之日起，买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之一的房屋保管费，且房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担”。上述合同、协议签订后，原告按期足额支付了全部购房款2669360元。2016年4月26日原告与中国银行股份有限公司福州台江广场支行订立《个人一手住房贷款合同》，被告作为保证人，贷款金额为186万元，贷款期限180个月。2016年6月12日，被告向原告发出“XX广场XX期XX号楼逾期交付告知函”，主要内容为：您所购买的房屋按照《商品房买卖合同》约定应于2016年6月30日交付。现因项目周边XX新村危房影响，预计交付时间为2016年12月31日前，届时我司将提前发出《商品房交付通知书》，我司将会依照《商品房买卖合同》逾期交付的违约条款进行赔偿。2016年12月17日，被告向原告发出“福州XX广场商品房交付通知书”，通知交付时间2016年12月26日。2016年12月26日原、被告双方办理房屋交接手续。另查明，2015年5月18日被告向台江区人民政府提交“关于协助推进XX新村XX楼旧改事宜的报告”；2015年10月15日被告向福州市城乡建设委员会提交“关于申请XX广场XX楼复工的报告”，主要内容：由于XX新村房屋沉降事宜我司自2014年3月17日收到贵委发出的现场全面停工通知单，现场长期处于停工状态；2015年12月7日，福州市城乡建设委员会作出榕建安[2015]XX号“福州市城乡建设委员会关于建议尽快撤离XX新村危房全部居民的函”；2015年12月30日被告又向福州市建设委员会提交“XX广场XX地块XX楼、XX楼及地下室复工申请报告”，请求先行给予XX楼复工，待危房拆除后对S1及地下室进行复工。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均需依约履行。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年6月30日前将符合合同约定条件的房屋交付原告，但被告直至2016年12月26日才将原告所购买的商品房交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告提出因周边XX新村危房全面停工近2年，有权据实延期交房的抗辩主张，本院认为，XX广场XX地块XX、XX楼自2014年3月就因项目旁边XX新村房屋属于危房而停工，不属合同约定的因自然灾害、政府政策变化等不可抗力可延期的情形，原、被告双方签订合同时间为2014年5月10日，被告在与原告签订合同时理应预见到工程项目停工会造成工程延期，相应的亦会造成商品房延期交付，况且被告在2016年6月向原告发出的“逾期交付告知函”中也已明确表示将会依照逾期交付的违约条款进行赔偿，说明被告对其逾期交房构成违约不持异议。故被告提出的因项目周边危房导致延期交付不应承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采信。关于原告提出的违约金应按已付购房款的日万分之二计算的主张，本院认为，虽然合同约定被告逾期交房时间不超过180日的，被告应向原告支付自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付已付款的日万分之0.1的违约金，但鉴于因被告逾期交房致原告无法及时入住所购买的商品房，势必会对原告造成一定的经济损失，若按合同约定的逾期交房的违约金标准来计算损失显然偏低，且与《合同补充协议》中所约定的原告逾期接收房屋应向被告支付房屋总价款日万分之一的房屋保管费约定相比，显失公平，本院对违约金的标准予以适当调整，被告逾期交房时间不超过180日的，违约金标准酌情调整为日万分之一，被告提出逾期交房不超过180日的按日向原告支付已付款万分之0.1的违约金及原告未提供证据证明其损失的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金计人民币47514.61元（以已付购房款2669360元计，按日万分之一标准计算，从2016年7月1日起至2016年12月26日止为178日,2669360元×1?×178日=47514.608元，四舍五入，取整）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：1被告福州市万榕房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告李礼宁支付逾期交房违约金人民币47514.61元；2驳回原告李礼宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，由原告李礼宁负担1087.5元，由被告福州市万榕房地产开发有限公司负担1087.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 董 清人民陪审员 林 娟人民陪审员 潘 平二〇一七年十月十一日书 记 员 马艳珍附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。