江苏省苏州工业园区人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏0591民初10713号原告:苏州工业园区湖畔天城业主委员会,住所地苏州工业园区钟园路669号。负责人：杨昆永，主任。委托诉讼代理人：郭朝阳，江苏大昶律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜桃华，女，系业委会代表。被告：殷炳根,男,1966年4月2日出生,汉族，住苏州。委托诉讼代理人：樊厚成，江苏辰海律师事务所律师。原告苏州工业园区湖畔天城业主委员会（以下简称“湖畔天城业委会”）与被告殷炳根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年2月16日公开开庭审理，后转为普通程序于2017年6月16日、10月13日公开开庭审理。原告湖畔天城业委会委托诉讼代理人郭朝阳、姜桃华，被告殷炳根委托诉讼代理人樊厚成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖畔天城业委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间关于苏州工业园区湖畔天城小区会所二楼棋牌室房屋的租赁关系；2、被告自租赁房屋内迁出交还原告，支付租金和使用费6666元（按约定租金10000元每年，自2016年3月1日起暂算至2016年10月31日，实际计算至被告迁出之日）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告与第三届湖畔天城业委会于2014年3月达成口头约定，原告将全体业主共有的坐落于湖畔天城小区会所二楼一处房屋出租给被告，用于开设棋牌室，承租面积约151平方米，租金为10000元每年，双方对合同期限未作明确约定。后第三届业委会解散，第四届业委会成立。2016年9月原告召开2016年第三次业主代表大会，并采用向业主代表送达表决票的方式对于双方不定期租赁合同解除进行表决，根据统计结果，赞成解除租赁关系的业主人数及代表的建筑面积均超过小区总人数和总建筑面积的一半。2016年9月22日，原告对表决结果进行公示。原告认为双方系不定期租赁，其有权提出解除租赁合同。被告殷炳根辩称，法律未规定业委会可以进行诉讼，业委会不得作为诉讼主体进行诉讼，被告是合法使用，其与原告不存在租赁关系，被告在使用房屋，1万元并非单纯的年租金，被告垫付房屋的修缮、装修，并免费给社区老人使用。本院经审理认定事实如下：苏州工业园区湖畔天城会所2005年12月26日经苏州工业园区环境保护局通过环保工程验收，2006年1月19日经苏州工业园区规划建设局通过规划验收。天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司湖畔天城管理中心（以下简称“隽丰物业湖畔天城管理中心”）出具的证明显示，湖畔天城会所二楼棋牌室自2014年3月起营业，经营面积为151.8平方米，承租人为被告。隽丰物业湖畔天城管理中心出具的情况说明显示，苏州工业园区湖畔天城会所二楼棋牌室房屋系小区全体业主共有的公共用房，由业委会代表业主对外出租，业委会委托隽丰物业湖畔天城管理中心进行租金、水电费的代收工作。被告向隽丰物业湖畔天城管理中心支付2014年3月1日至2016年2月28日期间租金20000元。2016年7月13日，原告委托律师向被告发出律师函，要求解除双方关于湖畔天城小区会所二楼棋牌室的租赁合同、办理房屋交付手续、结算租金、水电物业费等。原告提供：证据1、关于召开湖畔天城小区2016年第三次业主代表大会的公告、2016年第三次业主代表大会决议表决票、表决详情表、表决结果公示、张贴照片，以证实原告根据业主代表大会议事规则就解除与被告的租赁合同提起讨论表决，业主代表表决通过本案诉讼事宜，被告质证不能证实业主代表的身份及是否获得业主收取，不能证实原告诉讼已得到超过三分之二以上业主的同意；证据2、湖畔天城小区业主代表大会议事规则及《业主管理公约》、《业主（代表）大会议事规则》的民意征集表，以证实业委会依据民主程序通过的议事规则进行决定，对全体业主具有约束力，被告质证不予认可。原告提供的湖畔天城小区业主代表大会议事规则第十三条（业主代表职责）规定“业主代表应当在参加业主代表大会会议3日前，就业主代表大会拟讨论的事项征求所代表业主意见，并在业主代表大会会议上如实反映。”诉讼中，原告陈述，就提起本案诉讼的表决票是在业主代表大会上形成，由业主代表参加，业主代表系选举出来，可以行使投票权利，并非每位业主投票，无书面征询每位业主的意见。被告陈述，原告提供的证据不能说明涉案房屋归谁所有，原告无诉讼主体资格。上述事实，有环保工程验收合格通知书、规划验收意见书、证明、情况说明、缴费明细、律师函、关于召开湖畔天城小区2016年第三次业主代表大会的公告、2016年第三次业主代表大会决议表决票、表决详情表、表决结果公示、张贴照片、湖畔天城小区业主代表大会议事规则、民意征集表以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，湖畔天城业委会起诉要求殷炳根解除就小区会所二楼房屋的租赁合同、返还房屋、支付租金、使用费，原告表示该租赁房屋系全体业主共有的公共用房，涉及全体业主的共同利益，应属于上述法律所规定的重大事项。湖畔天城业委会提起诉讼，应由业主共同决定，也即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。湖畔天城业委会提供的证据显示，其仅通过业主代表大会的形式汇总业主代表的意见，无法证实其按照议事规则在召开业主代表大会前业主代表已征询代表业主的意见并在业主代表大会会议上如实反映，亦无法证实已按照法律规定召开业主大会进行投票表决或者已向全体业主送达征询意见，其诉讼是否征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意无法确认，其提起本案诉讼并未得到合法的授权。业主可以通过业主大会或业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理，而业主代表大会依法可以行使业主大会的职权，但并不意味着相应的业主大会所需要通过法定程序决定的事项可以由业主代表大会简化程序作出决定。针对具体事项，业主代表同意并不等同于业主同意。根据建设部《业主大会规程》第十六条规定，“推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当与参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。”以及湖畔天城小区业主代表大会议事规则第十三条的规定，表明湖畔天城小区实行业主代表大会制度，但其以召开业主代表大会的方式表决相关重大事项时亦不能违反法律规定直接由业主代表代替全体业主对相关事项作出决定，应当由业主代表征询代表业主的意见并在业主代表大会会议上如实反映。因此，本院认定湖畔天城业委会虽具备作为当事人的主体资格，但作出涉及本案诉讼重大事项的决定时并未达到法律所规定的条件，未经法定程序得到授权。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十五条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告苏州工业园区湖畔天城业主委员会的起诉。案件受理费80元，退还原告苏州工业园区湖畔天城业主委员会。本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审审 判 长  邵婷婷人民陪审员  吴素元人民陪审员  陈学珠二〇一七年十月三十日书 记 员  陈 洋第1页共6页