湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0116民初2626号原告刘宽,男,1989年5月23日出生,汉族，武汉市洪山区人,住武汉市洪山区。委托代理人鲁毅，湖北邦理律师事务所律师。特别授权。被告牛克非,男,1974年10月19日出生,汉族，武汉市青山区人,住武汉市青山区。委托代理人蔡亮，湖北法辉律师事务所律师。一般授权第三人：武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司,住所地：武汉市黄陂区武湖农场汉施大道99号望湖国际（商住楼）1单元1层1室。法定代表人梅祥国，该公司经理。委托代理人徐嫚，该公司员工，一般授权。原告刘宽诉被告牛克非、第三人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序，依法组成由审判长王志杰，人民陪审员王辉、谈宇刚的合议庭。原告刘宽向本院提出财产保全申请，本院依法对被告牛克非名下位于武汉市黄陂区武湖农场冰晶天兴城*栋*单元*室房屋予以查封。于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告刘宽的委托代理人鲁毅、被告牛克非的委托代理人蔡亮、第三人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司的委托代理人徐嫚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘宽诉称：2017年1月1日，原告与被告在第三人的居间介绍签署了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定原告以总价人民币55万元价格购买被告拥有的位于武汉市黄陂区武湖农场冰晶天兴城*栋*单元*室房屋。原告在被告办理不动产证前支付被告人民币20万元。原告于2017年1月1日合同签订当天向被告支付了5万元定金，并后续向被告支付购房款共计15万元，被告向原告出具收据三份并办理了房产证，却未按合同约定的时间内，配合原告办理银行贷款手续。相反，被告一再拖延，拒绝将诉争房屋卖给原告，也不退还原告购房款及赔偿损失，后经原告及第三人多次催告，被告仍不履行义务，故引起诉争，原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告返还原告已支付的购房款人民币20万元；3、被告向原告支付违约金人民币105000元；4、被告支付原告居间服务费人民13750元；5、被告承担本案诉讼费及保全费。原告刘宽为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、房产证。证明被告系涉案房屋武汉市黄陂区武湖农场冰晶天兴城*栋*单元*室房屋的唯一所有人。证据二、《武汉市存量居间（买卖）合同》及附件。证明原、被告之间签订合法有效的房屋买卖合同。合同约定了卖方需在期限内办理好一手房产证并配合买方办理银行贷款手续以及违反该义务的违约责任。证据三、《收据》及银行转账凭证、支付宝转账记录。证明原告依约向被告支付了购房款一共20万元，含定金5万元。证据四、聊天记录。证明被告没有按照合同约定的时间配合买方办理银行贷款手续，且经多次催促不履行。证据五、解除房屋买卖合同通知。证明被告根本性违约，致使原告购房目的无法实现，被迫解除了双方之间的房屋买卖合同。被告牛克非辩称：1、本案买卖合同无效。2、被告同意退还前期支付购房款20万元。3、不同意支付违约金。4、不同意支付居间服务费。5、诉讼费应由双方合理负担。被告牛克非为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、离婚证、离婚协议、声明。证明本案买卖合同属无效买卖合同。证据二、收条、鑫汉房地产签约提示、二手房买卖业务流程，交易行存留信息表、武汉市存量房居间买卖合同、过户税、资料清单、房屋交割清单。证明原告对于房屋共有状态为明知；被告严格履行合同约定的义务，包括先期支付的20万元的用途；合同约定本案居间费由原告承担；本案合同无效并非为被告所追求的，双方均有过错。第三人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司辩称：同意原告刘宽的起诉意见。第三人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、房产证。证明房屋情况。证据二、书面通知、短信通知，证明我方通知被告办理手续。经庭审举证、质证，被告牛克非对原告刘宽提交的证据质证意见为：证据一真实性以及合法性无异议，证明目的有异议，被告与案外人离婚协议约定涉案房屋是双方共同共有。证据二对签订的合同合法有效有异议，未经共有人同意的房屋买卖合同（由其是具有处置权）签订的合同属无效合同；证据三无异议；证据四根据法律规定经过公正才能作为证据使用，因此不予认可；证据五无效合同不存在解除。第三人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司对原告刘宽提交的证据质证意见为：证据一、二、三、四、五均无异议。原告刘宽对被告牛克非提交的证据质证意见为：证据一真实性无异议，关联性以及证明目的均有异议，根据物权法规定，不动产的权属以登记为主，房屋所有权以购房合同和房产证为准，而不是以离婚协议为准。对于声明是事后补充也与本案没有关联，因购房合同上只有被告一人的名字。被告与其前妻的内部约定不能对抗原告；证据二真实性无异议，关联性无异议，证明内容有异议，原、被告交房提交了一系列的手续列明其中有结婚证，只是反映中介与被告签订合同的履行义务的提示，并不能证明被告已经履行了房屋产权状况提醒的义务。对违约金、居间费用，合同约定的是违约方承担，而不是由原告承担。因现在是违约状态因由违约方承担。买方根据购房合同以及办理的房产证签订合同没有任何过错，该合同真实有效。第三人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司对被告牛克非提交的证据质证意见为：证据一真实性无异议；证据二无异议，中介费合同约定由违约方支付。被告牛克非对第三人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司提交的证据质证意见为：证据一中载明是涉案房屋是共有状态，共有情况是共同共有不是指一人共有。且结合第三人的陈述，第三人明知该房屋是共有状态，被告无处置权。因此本案中第三人应当负主要责任。证据二中第二张证据第二页中聊天内容得知第三人知道该房屋的买卖是由被告和前妻共同共有，且时间为4月1日。原告刘宽对第三人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司提交的证据对第三人提交的证据质证意见为：证据一真实性无异议，证明目的即为涉案房屋的唯一所有人是被告牛克非。证据二无异议。本院对原、被告所举证据，结合庭审质证情况和本案事实，经综合评判认证如下：被告及第三人对原告刘宽提交的证据一、二、三真实性无异议。原告刘宽与第三人对被告牛克非提交的证据一、二真实性无异议。原告刘宽与被告牛克非对第三人提交的证据一、二真实性无异议。原、被告、第三人均对对方提交的证据证明目的有异议，本院将结合本案其他证据，予以综合研判。经审理查明：2017年1月1日，原告刘宽（乙方）与被告牛克非（甲方）及第三人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司签署了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：被告牛克非自愿将座落于黄陂武湖农场冰晶天兴城*栋*单元*室房屋出售给乙方，建筑面积为116.91平米；原、被告双方确定房屋实际成交价格为人民币550000元，该房屋产权过户的相关税费由乙方承担；签订本合同前，原告已向被告支付定金50000元，乙方在支付定金后，甲方必须将购房合同，购房发票、权属证明、宗地图、补充协议、权属登记申请表等所有办证资料原件交中介方保管，到办理完过户手续；经甲乙双方协商需在2017年3月15日前签订银行贷款合同（如遇节假日或特殊情况可顺延十天以内）。乙方在过户当天支付购房首付款人民币200000元含定金50000元整；经甲乙双方协商确认乙方委托丙方办理银行贷款，乙方需对自己向银行提供的资料付全责，如因乙方原因银行无法贷款或贷款额度不足，由乙方以现金形式一次性付清尾款或不足贷款不足额度，如无法一次性付清可用亲属名义贷款购买；付款约定：经甲乙双方协商：乙方在甲方办理不动产证前支付甲方200000元整人民币用于还清银行贷款及办理不动产证，在乙方贷款审批通过七日内安排过户；违约责任：若因该房屋存有权属争议、查封等甲方原因导致不能交易过户，甲方除全额退还乙方交付的购房款外，还应按本合同房款总金额的10%向乙方支付违约金；其他约定事项：经甲乙双方协商甲方自行办理不动产证，交接腾房前期物业费、水电费、燃气费均由甲方承担。合同签订后，原告于2017年1月1日向被告牛克非支付了定金50000元，被告出具收条一张。又于2017年1月9日向被告牛克非支付购房款5938元并出具收条一张、2017年3月1日向被告牛克非支付购房款132592.82元并出具收条一张。2017年3月21日被告牛克非办理了不动产权证，因涉案房屋为被告牛克非与其前妻朱静共有，被告前妻朱静不同意出售该房屋，导致被告牛克非未按合同约定配合原告办理银行贷款手续。2017年4月26日原告刘宽向被告牛克非出具解除房屋买卖合同通知，要求被告返还已经支付的购房款人民币20万元；支付违约金人民币105000元和居间服务费人民13750元，故引起诉争，原告诉至法院请求判如请。另查明：被告牛克非与涉案人朱静于2012年10月23日登记离婚。并签订离婚协议书，其中第三条夫妻共同财产的处理中第三款载明：夫妻共同所有的黄陂武湖冰晶天兴城第*栋*单元*层*号的房产一处所有权归离婚后男女双方所有。离婚后，男方须用自己的公积金还清武湖房产的剩余贷款，过户到双方名下。本院认为：依法有效的合同受法律保护。本案中，原告刘宽与被告牛克非签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》时，是原告刘宽基于信赖被告牛克非系争房屋登记的权利人，信赖其有该房屋的处分权，对此没有过错，故原、被告签订的上述合同是双方真实意思表示，并未违反法律的强制性效力规定，应属有效合同。2007年1月1日，合同签订后。原告刘宽依约在被告牛克非办理不动产证前支付给被告20万元人民币整（包含5万元定金），被告牛克非办理了不动产权证书后且应在贷款审批通过七日内安排过户。但被告未按合同履行相应的义务而构成违约，原告主张解除与被告及第三人之间签订的合同本院予以支持。被告牛克非辩称：原、被告之间买卖合同无效。涉案房屋系被告牛克非与其前妻朱静共同共有，房屋买卖合同签订时，未经前妻朱静同意，且事后朱静也坚决表示不同意。因而原告诉请要求解除合同与法律事实不符。该辩称理由本院不予采纳。原告主张的定金以及违约金105000元的诉讼请求。应按《合同法》第116条规定当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本院确认按照合同约定房款总金额的10%向乙方支付违约金，即违约金为55000元。原告主张居间服务费的诉请，并未提交相应的证据证实居间服务费已缴纳，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十六条《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘宽与被告牛克非、第三人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司之间签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。二被告牛克非退还原告刘宽的购房款200000元。三、被告牛克非向原告刘宽支付违约金55000元。四、驳回原告刘宽其他诉讼请求。上述款项二、三于本判决生效之日起十日内支付完毕。案件受理费6081元，保全费2020元，合计8101元，由原告刘宽负担2020元、被告牛克非负担6081元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王志杰人民陪审员  王 辉人民陪审员  谈宇刚二〇一七年十月二十三日书 记 员  汤 玲