呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书(2017)内0105民初4426号原告：汲玲，现住呼和浩特市。委托代理人：赵倩，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托代理人：贾凯，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：内蒙古新汇商业管理有限公司。法定代表人：王力，该公司总经理。委托代理人：赵明程，内蒙古卓能律师事务所律师。被告：内蒙古维多利商业（集团）有限公司。法定代表人：卢小娟，该公司执行董事。委托代理人：福成，该公司法务职工。原告汲玲与被告内蒙古新汇商业管理有限公司（以下简称新汇公司）、被告内蒙古维多利商业（集团）有限公司（简称维多利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告汲玲委托代理人赵倩、贾凯，被告内蒙古新汇商业管理有限公司委托代理人赵明程，被告维多利公司委托代理人福城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汲玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告新汇公司支付拖欠租金73800元（2016年7月1日至2017年9月30日）。2、判令被告新汇公司支付违约金12428元（计算至2017年7月13日）。3、判令被告新汇公司以拖欠租金为基数，按照银行同期贷款利率支付利息，至实际给付之日。4、判令被告维多利公司对以上债务承担补充赔偿责任。事实和理由：2014年2月18日，原告将呼和浩特市新华大街维多利摩尔城C座6层33号商铺租赁给被告新汇公司使用，并签订了租赁合同，约定：商铺由新汇公司经营，经营期限为10年，自2013年1月1日起计算，原告支付房款480770元，收益金额以原告房款总额为依据，第一年免收益，第2-3年每年回报11.05%，第4-7年每年回报12.28%，第8-10年每年回报13.5%租金按季返还，每年返四次，每季度首月第1日返还所属季度租金，拖欠租金自拖欠第三十一日起，每逾期一日按拖欠金额1‰，向原告支付违约金。合同生效后，原告将房屋交付新汇公司使用，2014年1月1日至2016年6月30日，新汇公司能够按合同约定给付租金。自2016年7月1日起新汇公司开始拖欠原告收益金。拖欠租金人民币73800元，应承担的违约金12428元。2010年9月13日，内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（即新汇公司）设立，注册资本1000万元。股东维多利公司2010年9月13日实缴出资700万元（70%），股东内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于2010年9月15日实缴出资300万元（30%）。法定代表人陈千敢，监事李鼎文。2015年3月20日，内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（即新汇公司）申请变更股东，此时注册资本5000万元，新增4000万元出资由维多利公司在2019年8月4日之前缴付。股东维多利公司（出资4700万元，占股94%）变更为李鼎文（出资2500万元，占股50%，未缴付1800万元于2019年8月4日之前缴付。）股东内蒙古金汇房地产开发有限责任公司（出资300万元，占股6%）变更为王然中（出资2500万元，占股50%，未缴付2200万元于2019年8月4日之前缴付）。同时，法定代表人由邹招斌变更为李鼎文。2015年7月20日，内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司变更为被告新汇公司。同时，注册资本由5000万元变更为1000万元。减资后，李鼎文出资500万元（占股50%），王然中出资500万元（占股50%）。经过以上一系列的变更及减资程序，被告维多利公司从程序上完全退出债权债务关系，但是这并不能否定维多利公司应承担的责任。原告有理由认为，新汇公司的一系列股权转让行为意在故意逃避债务。根据内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司自己作出的债务清偿及担保情况说明，截止2015年7月20日，该公司对外债务235598738.02元。并据新汇公司称，由于种种原因，摩尔城经营每况愈下。一个正常人不会以原价购买一个资不抵债、经营状况又差的公司的股权。同时，原告认为以上股权转让协议均为虚假合同，未实际履行，目的是为了逃避巨额债务，该股权转让合同无效。维多利集团在2015年3月转让新汇公司全部股权，出让该公司时仍有4000万元出资没有补足，故应在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。因此，原告认为，被告新汇公司已构成违约，应承担违约责任。被告维多利公司恶意逃避行为也严重侵害了原告的权利，对以上债务承担补充赔偿责任。新汇公司辩称，第一，原告请求我方支付租金的事实不符合客观情况，要求支付的租金过高。在没有投入的情况下要求较高的回报率，明显不符合民法的平等原则，容易导致双方民事权利义务的严重失衡。2013年原被告签订了租赁合同，约定以房款总额为基数，根据收益来收取相应的回报金。但事实是我方经营的商场从2014年开始就处于亏损状态，近年来的地铁建设更加影响了企业的经营运作。在此情况下，原告仍然要求较高的经营收益金是双方权利义务严重不对等的体现，请求人民法院对原告要求的过高租金作出合理调整。第二，我方拖欠原告经营收益金并非主观因素，系政策因素等不可抗力，不存在违约的情形，不应向原告支付违约金。地铁的修建严重影响了我方对摩尔城的经营，该事实是双方当事人在订立合同时没有预见到的，系不可抗力，属法定的免责情形，故我方不存在违约的事实，不应承担违约责任。第三，我方的商业经营受网店的发展冲击较大，经营困难。随着市场经济的发展，网购的兴起对于实体店的销售造成了巨大的冲击，这是全国商业系统公认的事实。维多利公司辩称，首先被告维多利公司不是本案适格主体。本案案由是房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，涉案合同是经由原告与被告新汇公司签订的。该合同并未约定维多利公司的权利义务也没有维多利公司的承诺或其他法定和合同约定义务；原告将购买的商铺租赁给新汇公司，由新汇公司经营商铺，原告收取租金，此行为应属原告根据法律赋予的相关权利处分享有的物权，在此交易过程中，维多利公司并未参与也未因此而受益或者占用、处分该物权，不是侵权方，亦非违约方或守约方，本案与维多利公司无任何关系。其次，请求法院驳回原告诉讼请求第4项。理由：1、维多利公司已依法缴纳注册资本金。新汇公司于2010年9月份13日设立，彼时注册资本为1000万元，由维多利公司出资700万元，另一股东出资300万元，早在2010年9月13日维多利公司即已履行股东出资义务。2、新汇公司的股东变更手续符合法律程序。2015年3月20日新汇公司申请变更股东，维多利公司将持有的股权全部转让给自然人李鼎文和王然中，工商登记机关对此未提出任何异议，并予以变更，故应有理由相信本次变更符合法定程序。新汇公司现股东为王力、王然中；从而能看出，在维多利公司转让股权之后，新汇公司股东李鼎文和王然中在2015年3月20日之后，又有一次或多次股权转让的情况。原告所述”股权转让合同”，合同没有具体指明哪一份股权转让合同无效。3、新汇公司注册资本减资与维多利公司无任何关系。新汇公司的减资行为发生2015年7月20日，此时维多利公司已经不是新汇公司股东，对减资情况并不知晓也无法核实。4、维多利公司不承担补充赔偿责任。维多利公司早在2015年3月即将持有的股权全部转让，而本案违约行为是在2016年7月1日才开始，至于，摩尔城经营情况属于商业风险和其他大环境造成与维多利公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年2月18日，原告汲玲与被告新汇公司（即内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司）签订了《委托经营合同书》，原告将购买的位于呼和浩特市××街号商铺租赁给被告新汇公司使用，期限为10年，自商铺开业之日（2013年1月1日）起算。双方以原告房款总额（480770元）为依据，新汇公司向汲玲支付租金，第一年免支付，第2-3年每年支付11.05%，第4-7年每年支付12.28%，第8-10年每年支付13.5%，按季返还，每年返四次，每季度首月第1日返还所属季度租金。未按时向原告支付约定金额的，应承担违约责任，拖欠租金自拖欠第三十一日起，每逾期一日按拖欠金额1‰，向原告支付违约金。自2016年7月1日起新汇公司开始拖欠原告租金。另查明，2010年9月13日，由维多利公司和内蒙古金汇房地产开发有限责任公司（以下简称金汇公司）共同发起设立了内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（即新汇公司），注册资本1000万元，由维多利公司出资700万元，金汇公司出资300万元，经过验资，注册资本已经实缴完毕，实收资本占注册资本的100%；根据《企业信用信息公示报告》中显示2014年8月5日新汇公司增资4000万元，注册资本达到5000万元。2015年3月20日，维多利公司和金汇公司分别将股份转让给自然人李鼎文和王然中，李鼎文和王然中各占50%的股份。而此时除实缴的1000万元外，其余未缴4000万元为维多利公司增资部分，缴付期限为2019年8月4日。转让股权后，李鼎文出资额2500万元（其中未缴数额1800万元，期限2019年8月4日止）、王然中出资额2500万元（其中未缴出资2200万元，期限2019年8月4日止）。同时，公司住所地进行了变更。2015年7月20日，内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司正式更名为新汇公司，同时，股东会决议公司注册资本由5000万元减资为1000万元。减资公告于2015年4月1日在《北方新报》进行刊登。同时，出具了《内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司有关债务清偿及担保情况说明》”截止2015年7月20日，公司对外债务为235598738.02元（两亿三千五百五十九万八千七百三十八元）。截止2015年7月20日，公司已向要求提供担保的债权人提供了相应的担保，为清偿债务，由公司继续负责清偿，并由股东王然中、李鼎文在法律规定范围内提供相应担保。”2016年6月18日，新汇公司再次股权变更，股东由李鼎文变更为王力，变更后新汇公司股东为王力、王然中，两股东各占50%的股权，由王力担任执行董事兼经理，任公司法定代表人。本院认为，该案的争议焦点包括：1、原告与被告新汇公司签订的《委托经营合同》效力、被告新汇公司是否存在违约行为以及原告要求被告新汇公司支付利息的请求有无事实及法律依据。2、被告新汇公司辩称租金过高的理由是否成立。3、被告维多利公司是否为本案适格主体、原告请求被告维多利公司承担补充赔偿责任是否有事实和法律依据。针对争议焦点,认定如下：2014年2月18日原告与被告新汇公司签订的《委托经营合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同书虽然名为《委托经营合同书》，但双方没有委托经营事项，并明确约定，原告将购买的商铺交由被告新汇公司使用，期限为10年，而被告以原告购房款为基础，按季度支付相应的金额，故该合同应认定为原告与被告新汇公司签订的租赁合同，租赁期限为10年，以约定的给付租金比例，按季度支付租金；根据原告提供的中国建设银行账户交易明细，被告新汇公司自2016年7月1日起未向原告支付租金，构成违约，按照合同约定，被告新汇公司应向原告支付租金。按照双方约定给付租金比例，原告主张自2016年7月1日至2017年9月30日的收益金应为73800元（480770×12.28%÷4）。被告新汇公司提出因修建地铁严重影响其商场经营活动，确属实际情况，应酌情将约定的租金适当调整。原告主张违约金按照合同约定，以欠付租金数额按照日千分之一计算。而被告新汇公司欠付租金给原告造成的实际损失主要体现为利息损失，双方约定的违约金比例过分高于实际造成的损失，故欠付租金的违约金应以人民银行同期贷款利率计算。对于原告要求被告新汇公司支付利息的请求，因合同中未对欠付租金支付利息作出约定且原告已对欠付租金主张违约金，故对原告关于利息的请求，本院不予支持。被告维多利公司是否为本案适格主体、原告请求被告维多利公司承担补充赔偿责任是否有事实和法律依据。首先，原告汲玲与被告新汇公司形成房屋租赁法律关系，原告为出租人，被告新汇公司为承租人。被告新汇公司作为独立的企业法人，由独立的法人财产，享有法人财产权，并以其全部财产对公司的债务承担责任。而被告维多利公司仅为发起设立被告新汇公司的法人股东。根据合同相对性原则，与原告形成涉案房屋租赁法律关系的主体应为被告新汇公司，而非被告维多利公司。被告维多利公司于2010年9月13日与金汇公司共同发起设立了内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（即新汇公司），2013年4月16日原告与被告新汇公司签订《委托经营合同书》，2014年8月5日新汇公司增资4000万元，2015年3月20日维多利公司和金汇公司分别将新汇公司股份转让给自然人李鼎文和王然中，2015年7月20日内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司正式更名为新汇公司并将注册资本由5000万元减资为1000万元，2016年7月1日被告新汇公司出现违约行为。从上述时间段可以看出，被告欠付原告租金发生在2016年7月1日以后，故原告成为被告新汇公司债权人的时间点应为2016年7月1日。虽然原告与被告新汇公司签订了为期10年的租赁合同，但根据《合同法》第二百二十六条”租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付”和双方签订的合同约定每年返四次，按季度返还。因此，双方租金是按年度以季度返还的方式进行结算的，被告新汇公司作为承租人，在按规定支付租金后，既履行了法定义务。故在2016年7月1日以前被告新汇公司一系列股权变更行为和减资行为发生时，并没有侵害到出租人原告的权益。因此，原告主张被告新汇公司转让股权及减资时未通知到债权人，转让或者减资无效，本院不予支持。2014年2月18日原告与被告新汇公司签订《委托经营合同书》时，被告新汇公司注册资本为1000万元，全部为实缴资本，2016年7月1日发生违约行为时，被告新汇公司注册资本依然为1000万元。虽然被告新汇公司在经营过程中经过一系列增资、转让股权、减资行为，但被告新汇公司对于原告，在签订合同时和发生债务时其公司注册资本是一致的，对于原告的债务偿还能力没有因转让行为发生变化。同时，原告只提供了股权转让的工商登记档案，并没有提供虚假交易其他证据。因此，原告主张新汇公司股东被告维多利公司转让股权合同无效，本院不予支持。原告要求被告维多利公司承担补充赔偿责任，并未提供被告新汇公司资不抵债或者不能履行其还款义务的相关证据，而根据《企业信用信息公示报告》显示被告新汇公司登记状态为存续，核准日期为2016年7月1日，被告新汇公司仍具有独立承担民事责任的法人资格。综上所述，被告新汇公司与原告汲玲签订《委托经营合同》合法有效，双方形成房屋租赁法律关系，应按照合同约定严格履行各自义务，但被告新汇公司自2016年7月1日起未按约定支付租金，构成违约，应向原告支付租金及违约金。原告主张被告维多利公司承担补充赔偿责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国公司法》第三条规定，判决如下：1、被告内蒙古新汇商业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告汲玲支付租金61992元(其中四个季度按80%计算)及违约金2005.72元（违约金以本金14760元，自2016年7月31日、2016年10月31日、2017年1月31日、2017年5月1日起算，按照同期人民银行贷款利率分别计算至2017年7月13日止），共计63997.72元2、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取计978元（原告已预交），由原告汲玲负担308元，由被告内蒙古新汇商业管理有限公司负担670元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员  谢和中二〇一七年十月十日书记员  何小娟