文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0306民初10172号原告陈振声，男，1972年10月9日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。委托代理人林彩梅，广东鹏浩律师事务所实习律师。被告殷旭宇，男，汉族，1979年10月31日出生，身份证住址广东省东莞市，被告殷文胜，男，汉族，1980年12月8日出生，身份证住址广东省东莞市，被告殷照华，男，汉族，1981年12月17日出生，身份证住址广东省东莞市，上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫冬梅到庭参加了诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2008年5月9日与深圳市宝利来投资有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，承租了建筑面积2275平方米的商铺并允许原告转租。由于原告精力有限，2008年6月18日将承租的商铺转租给被告殷旭宇，双方约定房屋租赁时间为2008年7月1日至2018年9月30日止，第四条约定了租金的计算标准，合同第六条约定了承租人须在每月10日前支付租金及每逾期一天按照欠租总额的3％加付滞纳金。殷旭宇承租后由于资金链断裂经营不好，截至2014年11月9号拖欠原告30万元租金无法偿付。殷旭宇为了避免原告提前解除合同，便介绍了老乡被告殷文胜、被告殷照华，请求原告将《房屋租赁合同》由殷文胜、殷照华继续履行，并且被告殷旭宇拖欠的30万元租金也由殷文胜、殷照华承诺支付给原告。为了减少各方的损失，原告同意了殷旭宇的请求，于2014年11月9日四方签订了一份《房屋租赁合同》承租主体变更补充协议书。被告殷文胜、殷照华继续履行租赁合同后，不仅没有按时向原告支付租金，而且还隐瞒事实总是推脱租户的租金难收，要求缓交。2016年9月9日，原告突然收到一份宝利来公司委托的律师发来的《律师函》，称原告拖欠宝利来公司水电费874814元，并要求原告支付欠款，否则将追究违约责任。这时原告联系承租人时才发现已经失联不知去向，原告开始接管承租户时才发现被告殷文胜、殷照华已经将部分承租商户的租金提前半年收走，而且收取实际承租户的押金远远高于交给原告的押金标准。截至目前，殷文胜、殷照华将收取承租户的租金及水电费均卷走逃匿。现原告与宝利来公司于2016年10月3l日已经结清被告殷文胜、殷照华拖欠的全部租金及水电费，承租物业也被宝利来公司收回另租他人。截至2016年10月31日止，殷文胜、殷照华共拖欠原告2015年12月至2016年10月止租金3347502元及2015年8月至2016年9月30日水电费1265453元。被告理应向原告支付滞纳金。被告殷旭宇作为主合同承租人理应当与被告殷文胜、殷照华承担连带支付责任。原告起诉请求判令：1、确认双方的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》承租主体变更补充协议于2016年10月3l日解除；2、三被告向原告支付2015年12月至2016年10月租金3347502元及迟延履行金662733.96元、2015年8月至2016年9月水电费1265453元及迟延履行金680113.76元（租金及水电费的迟延履行金主张计至实际交付之日止）；3、三被告负担保全费、诉讼费、公告费。三被告均未提交书面答辩意见。经审理查明，2008年5月9日，原告（乙方）与案外人深圳市宝利来投资有限公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区××大道宝利来国际大酒店五区商铺出租给乙方使用，建筑面积2275平方米；租赁期间2008年6月1日至2018年8月31日；乙方可将租赁房屋作转租、自用等商业用途。2008年11月3日，双方再次签订《物业起租期确认书》，约定甲方于2008年8月1日将上述租赁物交付乙方并起计租金。2008年6月18日，原告（甲方）与被告殷旭宇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租前述位于宝安区××大道宝利来国际大酒店五区商铺，建筑面积2500平方米；乙方可将租赁房屋转租或自用；租期自2008年7月1日至2018年9月30日，租金分四期计算，第一期租金按建筑面积每平方米每月130元计，免管理费，每月租金325000元，租赁三年，自2008年10月1日至2011年9月30日止；第二期租金按每平方米每月140.4元计，免管理费，每月租金351000元，租赁三年，自2011年10月1日至2014年9月30日止；第三期租金按每平方米每月151.63元计，免管理费，每月租金379075元，租赁三年，自2014年10月1日至2017年9月30日止；第四期租金按每平方米每月163.76元计，免管理费，每月租金409400元，租赁一年，自2017年10月1日至2018年9月30日止；甲方收取乙方两个月租金作押金即650000元，合同期后押金无息退还乙方；已将必须在每月10日前将租金缴付甲方，如乙方拖延缴付，每逾期一天，按欠缴租金总额的3%加付滞纳金给甲方，乙方超期一个月不交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋并追缴所欠租金；未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变租赁房屋用途的，乙方不当使用房屋造成房屋或设备严重损坏的，甲方有权单方解除合同，并收回房屋、不退还押金；甲方应于2008年7月1日前将租赁房屋交付乙方使用，乙方装修期为3个月，即2008年10月1日起未收租生效日期，如甲方未能如期交付，收租生效日期则顺延；合同期满后动产物权归乙方所有，不动产物权归甲方所有。2014年11月15日，原告（甲方）与被告殷旭宇（乙方）、殷文胜、殷照华（丙方）共同签订一份《承租主体变更补充协议》，约定甲方同意将2008年6月18日与乙方签订的《房屋租赁合同书》的承租人变更为丙方，承租主体变更后，《房屋租赁合同书》约定的权利义务不变，由丙方继续履行；截至2014年11月9日，乙方尚欠甲方租金300000元，丙方承诺于2015年12月30日前支付给甲方；合同变更后，丙方没有履行《房屋租赁合同书》及补充协议约定的义务的，甲方有权单方解除《房屋租赁合同书》及补充协议；补充协议没有约定的以原合同为准。2016年8月16日，被告殷文胜书面确认：2015年12月至2016年8月租金2889000元、借款600000元，抵扣银行存款783498.16元后，仍欠款2705501.84元；2015年8月至2016年2月水电费626236元、3月100136元、4月141266元、5月160096元、6月161096元，已付款450000元；总计欠款金额3444331.84元。原告主张2015年12月欠租金额为137502元，其余每月欠租金额为321000元。2016年9月深圳市宝利来投资有限公司委托广东宝城（前海）律师事务所向原告发送《律师函》，要求偿付2016年5月至2016年9月水电费874814元，其中每月金额为151536元、162233元、179965元、181080元、173001元。原告主张原告已将上述欠缴水电费支付深圳市宝利来投资有限公司。原告主张被告还欠付2016年9月、10月租金每月321000元，并主张涉案租赁物于2016年10月31日已返还深圳市宝利来投资有限公司。另查，涉案租赁物登记权利人为深圳市宝利来投资有限公司，不动产证号5000340096。以上事实，有经过庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、《承租主体变更补充协议》、《律师函》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《承租主体变更补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对各方均具有法律拘束力，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。按照《承租主体变更补充协议》的约定，涉案租赁物的承租人由被告殷旭宇变更为殷文胜、殷照华，《房屋租赁合同》、《承租主体变更补充协议》承租人的权利义务应由殷文胜、殷照华概括承受，殷旭宇不再是涉案合同权利义务主体。原告要求殷旭宇承担本案责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。有关合同解除。被告殷文胜、殷照华作为承租人应当按照合同约定定期履行支付租金的义务。原告主张两被告自2015年起欠付租金，被告未能提供证据予以反驳，应当承担相应不利后果，本院采纳原告主张并认定被告欠缴租金构成违约，应当承担相应违约责任。按照合同约定，两被告延期交纳租金一个月的，原告有权行使单方解除权主张解除双方租赁合同关系并收回租赁物。结合原告主张的租赁物返还登记权利人的时间，涉案合同自2016年10月31日起实际已无法履行，为便于清结双方权利义务，依照原告诉求，本院确认原告与两被告租赁合同关系于2016年10月31日解除。有关租金及违约金的认定。根据殷文胜出具的书面确认材料，2015年12月至2016年8月期间，殷文胜、殷照华欠付租金2889000元、借款600000元，抵扣银行存款783498.16元后仍欠款2705501.84元；原告还主张殷文胜、殷照华欠付2016年9月、10月租金642000元。根据举证责任分配原则，两被告应对其付款的事实提供证据证实，鉴于两被告未能举证，本院采信上述证据，并采纳原告主张，认定两被告欠付原告2015年12月至2016年10月租金3347501.84元，其中2015年12月金额137501.84元，其余各月为321000元。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。两被告未能按照合同约定于每月10日前交纳租金，仍应支付违约金，鉴于双方合同约定的违约金计付标准过高，本院酌情予以调整，调整后的违约金按照年利率24%的标准分期计算，以每月租金为基数，自每月11日起计付至清偿之日止。对于原告诉求超过本院认定的部分，本院不予支持。有关水电费及违约金的认定。根据殷文胜出具的书面确认材料，两被告欠付2015年8月至2016年2月水电费626236元、3月100136元、4月141266元、5月160096元、6月161096元，已付款450000元，欠款金额3444331.84元。而深圳市宝利来投资有限公司委托广东宝城（前海）律师事务所向原告发送《律师函》载明，2016年5月至2016年9月每月欠付水电费金额分别为151536元、162233元、179965元、181080元、173001元。上述两份证据载明的2016年5月、6月的金额不一致，原告主张以《律师函》载明的金额为准，该主张系原告对其不利事实的自认，本院予以采纳。本院据此核算两被告欠缴2015年8月至2016年9月水电费1265453元。至于原告主张的滞纳金属违约金性质，因双方合同并未对水电费欠缴违约责任进行约定，原告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈振声与被告殷文胜、殷照华签订的《房屋租赁合同》、《承租主体变更补充协议》于2016年10月31日解除；二、被告殷文胜、殷照华于本判决生效之日起十五日内支付原告陈振声2015年12月至2016年10月租金3347501.84元，并支付违约金（违约金按照年利率24%的标准每月分期计算，其中2015年12月以租金137501.84元为基数、其余各月以321000元为基数，分别自各期租金应交之日即每月11日起计付至清偿之日止）；三、被告殷文胜、殷照华于本判决生效之日起十五日内支付原告陈振声2015年8月至2016年9月水电费1265453元；四、驳回原告陈振声其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费53461元、公告费390元，由被告殷文胜、殷照华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  李 静人民陪审员  赵秀莲二〇一七年十月十二日书 记 员  郑淦元书 记 员  李一军