云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）玉红民一初字第1142号原告李仕俊，男，1971年1月20日生，汉族。委托代理人毕竹英（系原告李仕俊妻子），女，1970年6月6日生，白族。特别授权代理。委托代理人黄文娟，云南天外天（玉溪）律师事务所律师。特别授权代理。被告云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司。法定代表人曾晓莊，董事长。委托代理人张明明，云南法瑞律师事务所律师。特别授权代理。原告李仕俊诉被告云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司（以下简称诚远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，依法适用简易程序于同年7月30日公开开庭进行了审理，原告李仕俊及其委托代理人毕竹英、黄文娟，被告诚远公司委托代理人张明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李仕俊诉称，2010年3月，经云南红魔方房地产经纪有限公司销售员推销介绍，原告认购了位于红塔区明珠路与腾宵路交叉口“XX”小区X幢第2单元第7层2号房，并于2010年4月10日签订了《时代明珠房产认购协议》，缴纳定金90011元，同年5月26日签订《商品房购销合同》，以贷款方式付清房屋总款217011元。2011年11月1日交房时，原告发现房屋构造与宣传不符，实际面积与合同约定也不符，且2014年7月办理房屋产权登记时发现产权使用年限仅为30年，与宣传时承诺的70年不符。因被告的违约行为，小区业主与其多次协商未果，后由高新区公安局、玉溪市信访局介入调解后，被告与业主代表签订《协议书》，约定被告需将原告购买房屋的土地使用权年限变更至70年等。但《协议书》签订至今，土地使用权年限仍为30年。为此，请求判决：1、解除原、被告于2010年5月26日签订的《商品房购销合同》；2、由被告返还房款217011元及缴纳的配套费、物管费等9339元，共计226350元；3、由被告支付原告违约金43402.2元；4、由被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告变更、增加诉讼请求为：判决1、原、被告继续履行双方于2010年5月26日签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、被告协助原告办理“XX小区”X幢第2单元第7层2号房屋所有权证和土地使用权证；3、由被告支付逾期办证违约金43402.2元；4、由被告支付逾期交房违约金246721.5元；6、由被告承担诉讼费。被告诚远公司辩称，1、原告的诉讼请求和事实理由之间不对应，原告变更诉讼请求之后并没有对事实理由进行调整，逾期交房违约金、逾期办证违约金、办理土地证和房产证，没有相应的事实理由；2、被告从来就没有拒绝过履行与原告签订的《商品房购销合同》，原告的房屋所有权证及土地证，被告在2014年6月15日前已经多次通知原告前来办理，但原告拒绝配合，所以导致“两证”未办理的原因不在被告；3、按照相关法律的规定，出卖人要承担逾期办证的责任必须是由于出卖人的原因导致，本案所涉“两证”逾期办理是因房地产测绘部门的测绘错误、玉溪市房管局对初始登记的迟延及原告的拒绝配合造成的，与被告无关，所以被告不应承担逾期办证的责任；4、被告在2011年10月25日就已经通过玉溪日报发公告接房，而且也以电话的方式通知过原告，无论是从被告的通知时间还是从原告的实际接房时间，都不存在逾期交房的情况，即使存在逾期交房，原告到2015年的6月才主张权利，已超过两年的诉讼时效；5、本案所涉商品房双方在合同中已明确约定是按套销售，按套销售的商品房面积有误差时总价款不作调整，合同继续履行。且原告购买的房屋符合当时设计规划的图纸，不存在房屋面积不符的问题。综上所述，原告的诉讼请求均无事实和法律依据，请求依法判决驳回。原告针对其主张当庭出示以下证据：1、原告身份证复印件、被告营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件、房产权证复印件各一份，证明原、被告主体适格；2、时代明珠宣传网页复印件、时代明珠房产认购协议原件、商品房购销合同原件、协议书复印件各一份，证明被告违反合同约定，承诺的房屋产权使用年限为70年至今没有履行及被告应依据合同约定支付原告逾期办证违约金和逾期交房违约金；3、收款收据原件五份，诚远汽车超市代收费通知单、不动产统一发票原件、收据原件、物业管理费用计算表各一份，证明原告缴纳购房款217011元及配套费、物管费等6225元；4、时代明珠住宅测绘差异房款差价计算表复印件一份，证明原告所购房屋的差价面积是3.52平方米。经质证，被告对原告所举证据1、证据2中时代明珠房产认购协议、商品房购销合同及证据3的真实性均无异议，但提出证据1中的房产证与原告举证目的不符、证据2中认购协议与本案无关联性；对原告所举证据2中宣传网页、协议书及证据4不予认可，认为宣传网页内容并非其发布、协议书是复印件且与本案无关、证据4中房款差价计算表未加盖任何公章，无法确认其真实性。被告针对其答辩主张出示以下证据：1、诚远公司企业法人营业执照、组织机构代码证、房地产企业资质证书、投资项目备案证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证各一份，证明被告的主体资格情况，“诚远汽车超市”房地产项目的各项审批和许可手续完备，项目合法；2、商品房购销合同、房产测绘成果报告书（预售备案用）和玉溪房产测绘成果报告书、玉溪市房屋产籍图（房地产平面图）、诚远汽车超市（时代明珠）交房公告（玉溪日报）、业主领取钥匙登记表、前期物业管理服务协议各一份，证明：⑴、双方在商品房购销合同中约定了房屋的楼层、房号、结构和面积，并未约定房屋内部的户型结构；（2）、被告交付原告使用的房屋与《商品房购销合同》约定的一致，且原告已实际验收并接房；（3）、被告已按期交房给原告，不存在逾期交房的事实；（4）、原告在签订商品房购销合同时和接房时已经知道（或应当知道）交房及房屋套型的事实；3、2007年12月国有土地使用证、2014年3月国有土地使用证、项目宣传彩页、销售代理合同、昆明红磨坊房地产经纪有限公司出具的情况说明、开盘现场的照片，证明：（1）、“诚远汽车超市”房地产项目用地的土地使用权年限系由国家批准，且应以国有土地使用证所载年限为准；（2）、诚远公司在宣传和销售时从未宣传也未承诺过土地使用权年限为70年。作为买受人的原告对土地使用权年限负有注意义务和审查义务；（3）、诚远公司未对原告实施过欺诈和胁迫行为，且已为原告了解土地使用权年限提供了便利和条件；（4）、原告在签订商品房购销合同时就已经知道（或应当知道）国有土地使用权年限的事实；4、工程竣工验收证明书、玉溪市建设工程竣工验收备案证、房产测绘成果报告书（预售备案用）、玉溪房产测绘成果报告书、、新建房屋初始登记服务指南、房屋变更登记服务指南照片、房屋所有权转移登记申请书、房屋转移登记询问笔录，证明（1）、诚远汽车超市房地产项目于2013年4月26日完成建设工程竣工验收备案；（2）、房产测绘错误及因此导致的延迟，客观上导致了诚远公司办理房产证时间后延七个月；（3）、办理房产证需要买受人配合，且需由本人携带身份证原件至房管局验证后方可完成办证交件和受理；（4）、被告在2014年6月15日前就通知原告办证，但原告拒绝提供身份证原件，并拒绝到办证现场验证，导致无法为其办理产权证。经质证，原告对被告所举证据的真实性均无异议，但认为证据2中测绘成果报告书及证据4中房产测绘成果报告书与本案无关。本院认为，原告所举证据2中时代明珠宣传网页、协议书及证据4均为复印件，被告不认可，且协议书内容与原告要求继续履行的商品房购销合同内容相悖，本院不予采信；原告所举其他证据及被告所举证据，双方对真实性均无异议，本院均予以确认。另：本院审理的原告于2015年4月7日以相同案由诉被告一案，本院作出的（2015）玉红民一初字第702号民事判决，现已发生法律效力。综上，本院认定本案事实如下：2007年12月12日，被告以出让方式取得位于玉溪市红塔区明珠路与腾宵路交叉路口编号为2401001-0C-24-007地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用权证号为玉国用（2007）第4987号，土地使用终止日期为2044年8月31日。经审批，被告在该地块上建设商品房，项目名称为：“XX超市”（XX小区），2009年11月13日，被告取得建设工程规划许可证，证号为：建字第530401-2009-00060号；2010年3月12日取得建设工程施工许可证，证号为：530402201003120101；2010年4月8日取得商品房预售许可证明，证号为：预许玉字（201011）号，并委托玉溪市房地产产权监理所进行房产测量。2010年3月17日该所对“XX超市”（XX）小区房产进行初测，并预售备案。2010年4月10日，原告与被告签订《时代明珠房产认购协议》，协议约定原告向被告购买其开发建设的“XX超市”（XX小区）X幢2单元702号房屋，房屋建筑面积为76.52平方米，每平方米价格为2924元，房屋总价为223734.70元，原告向被告支付购房定金89800元，实际成交价以扣除甲方所取得的优惠点为准，在《商品房购销合同》中一次性优惠，买卖双方具体权利义务以双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议为准，正式《商品房购销合同》签订完毕后，本认购协议自然失效。2010年5月26日原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告购买被告开发建设的“XX超市”（XX小区）X幢2单元702号房屋，房屋参考套内建筑面积为57.81平方米，参考分摊面积为18.71平方米，参考建筑面积是76.52平方米，按套计价，总价款为217011元，已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整，被告应于2011年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，原告办理完毕接房手续，支付全部购房款、配套费、公共维修基金、契税等相关费用，并向被告提供所有办理产权登记手续所需资料，被告根据两原告提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续，相关费用由原告承担。双方还对其他权利义务及违约责任作了约定。之后原告向被告付清了购房款217011元。2011年9月1日，“XX超市”（XX）小区房屋建设竣工验收，2011年10月25日被告在《玉溪日报》上公告通知购房者到项目现场办理交房手续。2011年11月1日，原告与玉溪嘉和物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，向被告交清了配套费和2012年的物业管理费，并办理了房屋交接手续，2012年5月原告入住该房屋内。2013年4月26日“XX超市”（XX明珠）建设工程项目竣工验收备案。2013年11月21日，玉溪市房地产产权监理所对“XX超市”（XX）小区房屋面积进行了实测，并将实测报告提交被告，经实测原告向被告购买的房屋套内建筑面积是58.03平方米，分摊的共有面积是14.97平方米。2014年6月，被告通知原告配合办理房屋所有权证，因双方发生争议，原告所购房屋至今未办理房屋所有权证。本院认为，原、被告于2010年5月26日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系合法有效合同，双方当事人均应认真遵照履行。现原告要求继续履行，被告无异议，本院予以支持；《商品房销售管理办法》第十八条第一款规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。第三款规定，按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的商品房买卖中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条第二款规定，按套（单元）计价的预售商品房，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定误差范围内的，维持总价款不变。原、被告双方签订的《商品房购销合同》第四条第2项约定，被告出售给原告的商品房按套计价，总房款为217011元（包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），参考套内建筑面积为57.81平方米，参考分摊面积为18.71平方米。第五条（二）项约定，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整，故原告要求被告返还面积差价款9983元的诉讼请求，本院不予支持；《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案原、被告合同约定的交房时间为2011年10月31日前，超期即为违约，被告未按期交房，原告应自2011年11月1日起二年内行使诉权，但原告于2015年7月才向被告主张权利，确已超过诉讼时效，故被告对此的抗辩主张成立，本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持；原、被告在《商品房购销合同》第十二条中约定，在乙方办理完接房手续，支付全部购房款、配套费、公共维修基金、契税等相关费用，并向甲方提供所有办理产权登记手续所需的资料，甲方根据乙方提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续，相关费用由乙方承担。双方约定由被告负责办理产权登记，原告方协助配合。现原告已交清了购房款及办证所需的相关费用，但“两证”尚未办理，故原告要求被告协助办理“两证”的诉讼请求应予支持；针对原告要求被告支付逾期办证违约金43402.2元的诉讼请求，本院认为，原、被告在《商品房购销合同》第十二条中对办证的程序和条件已作了约定，另建设部2008年发布的《房屋登记办法》第十二条规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定除外。……；第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……；第三十二条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……。根据上述规定，办理商品房产权登记的程序是先申请办理房屋所有权初始登记（大产权证），然后办理房屋所有权的转移登记，故办理产权证是三方行为决定的。经审查，原、被告在合同中虽约定了由被告到房管部门办理商品房的产权登记手续，但未约定具体起止时间，也未约定违约责任。现原告要求被告赔偿逾期办证损失，但其未提供逾期办证给其造成的损失依据，致无法认定损失情况。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条适用的条件是损失难以确定，即首先明确有损失才赔偿，现原告不能举证证明逾期办证给其造成的损失情况，故对其要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《城市房地产管理办法》第四十二条、《商品房销售管理办法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、原告李仕俊与被告云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司于2010年5月26日签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》继续履行；二、由被告云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司于本判决生效后五个工作日内协助原告李仕俊办理“XX超市”（XX小区）X幢第2单元第7层2号房屋的房屋所有权证和土地使用权证；三、驳回原告李仕俊的其他诉讼请求。案件受理费2673元，由原告李仕俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  申巍二〇一五年十一月十日书记员  李娟