云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2017)云0581民初1200号原告：方某，男，汉族，住福建省莆田市荔城区黄石镇惠上村，现住云南省腾冲市世纪城腾康苑。（未出庭）委托诉讼代理人：杨荣钦，云南正旭律师事务所律师。特别授权代理。被告：李某，男，汉族，住云南省腾冲市腾越镇观音塘社区。（未出庭）委托诉讼代理人：李某1（系被告李某儿子），男，汉族，住云南省腾冲市腾越镇观音塘社区。特别授权代理。委托诉讼代理人：李某2（系被告李某堂兄），男，汉族，住云南省腾冲市固东镇和平村委会。一般授权代理。原告方某与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方某的委托诉讼代理人杨荣钦、被告李某的委托诉讼代理人李某1、李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方某向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还拆迁装饰补偿款575085元及停业补偿费、搬迁安置费；2.判令被告赔偿原告在拆迁过程中被压坏的物品，总价值为169383元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告赔偿装饰补偿款575085元及停业补偿费593052元、搬迁安置费5931.5元、临时过渡费11409.5元。事实和理由：2012年，原告因经营黄金生意，承租被告位于腾冲市腾越镇秀峰社区融腾小区****（以下简称融腾小区****）的商铺，商铺名为赛菲尔黄金。双方于2012年12月8日签订《租赁合同》。依据合同约定在租赁期限届满前，原告续租了租赁物，双方于2015年9月18日签订了《房屋租赁合同》，合同对租赁物、租赁期限、租金、租金支付方式及双方的权利义务、违约责任进行了约定。签订合同后，原告依约定支付租金，重新进行了装修，并依约定经营。2016年11月，因腾冲市人民政府推行棚改被告的房产被列入拆迁范围，但因被告无法与政府达成拆迁协议，在停电停水的情况下，原告持续经营了三个月。2017年2月12日上午10时许，因被告周围其他商铺都办理了拆迁移交手续，政府进行清理工作，从而造成原告承租的商铺出现局部坍塌，严重影响了原告的经营及员工的人身安全，为此，原告撤出员工，停止经营，而期间被告向原告保证可以继续承租。在政府棚改拆迁评估公司对被告的房产进行评估的过程中，被告未依约定通知原告，在原告不知情的情况下擅自代替原告向评估公司作了装饰部分的陈述。2017年5月4日，被告与政府达成了拆迁协议，同样在未经原告认可的情况下签收了应属原告确认的装饰评估部分的金额。之后，原告多次与被告协商，要求对属于原告装饰部分的拆迁补偿费予以确认，并支付原告，但被告拒绝，故提起诉讼，请判如所请。被告李某辩称，一、原、被告的合同提前终止是因为腾冲政府棚户区改造和拆迁办放倒杂品公司钢混房时，将原告金店商铺局部压塌所致，给双方都造成了损失，而损失最大的是被告。原、被告于2015年9月18日提前续签了融腾小区****商铺的《房屋租赁合同》，合同约定再续租三年，即自2016年1月21日至2019年1月20日。2016年4月左右被告才看到棚户区改造的公告，拆迁办工作队于7月找被告做拆迁工作，但因没有达成共识而暂停下来，原告照常营业。2017年2月12日上午10时许，施工队在放倒原杂品公司的钢混房时，将金店工作人员的值班房及厕所压垮。事故发生当天，原、被告及时赶到现场查看。原告方看到金店房屋受损后的危险，当天就将金店的商品及重要物资转移了，工作人员撤走了。被告为保护现场，自事故发生当天下午开始，就请了专门的守护人员日夜守护被损坏的房屋财产至5月6日。原告自2017年2月12日自愿撤走工作人员和转移商品后，又拆除了招牌和广告牌，并将店内可移动的设施设备搬走，原告于2017年3月2日找被告协商终止了租赁合同，退走了保证金（押金）10万元，双方终止合同的各种事宜办结后，原告才将金店使用的所有钥匙交还了被告。综上，2017年2月12日早房屋压塌事故当天原告的金店商品就转移搬走了，工作人员撤走了，自己停业了，是棚户区改造施工事故导致原告停止营业。2017年3月2日经双方协商终止了租赁合同，并办理了交接手续，被告5月6日与棚改办签订了拆迁协议，没有义务再去通知原告。政府的评估赔偿是面对房屋所有人，与租房户没有关系，原告诉称“未依约定通知原告和擅自代替原告”的说法与事实相悖。本合同的提前终止，其责任不在被告，相对于原告的损失，被告的损失更大。二、融腾小区****商铺内装饰装修的政府评估赔偿，按照合同约定和行规享有权属于被告。原、被告续签合同遵循了首签合同的约定，首签合同于2012年12月8日签订，合同第11条写明：合同终止时，乙方可拆除移动设备和不影响房屋结构的设施。合同签订后，原告对****商铺的金店进行了装饰装修。续签合同第9条同样写明：合同终止时，乙方只能拆除设备、广告牌、灯具等不影响房屋结构的设施，其余装备设施不得拆除。原、被告对合同终止时装饰装修设施的归属权约定得非常清楚，不能拆除的装饰装修设施自然是附属在****商铺归被告所有。租房户对所租房屋的固定装饰装修，“来修，去丢”是腾冲租房的行规。****商铺一楼租给了原告，而二、三楼租给了“薇薇新娘”经营，2017年2月12日坍塌事故发生后他们也搬走了，他们尊重合同而且懂得行规没有向被告索赔，但原告却要索赔。三、原告金店商铺局部坍塌被压物品的财产损失赔偿，其责任人是腾冲棚户区改造四方块指挥部，与被告无关。被告可配合原告处理，所得赔偿款全部归原告所有。四、本案诉讼费只能由原告自己承担。双方的合同于2017年3月2日在双方自愿的情况下终止，按合同约定，原告将该拆的装饰已拆走了，租金付清了，押金（保证金）10万退走了，原告在协商终止合同中并没有提及其他任何要求，政府对商铺的拆迁补偿与原告已经没有关系，但原告还要违反合同约定提起诉讼，这是原告的个人行为，诉讼费用只能由原告自己承担。综上，请依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据中的《预算及合同》无其他证据佐证，不能证明原告欲证明的其在第一次签订合同后进行装修，花费1313872.04元，续签合同后又进行翻新装修，花费208926元，本院对该证据不予采信；照片真实，能证明涉案商铺的商铺名称为腾冲金店旗舰店、赛菲尔珠宝，本院予以采信；原告提交的第二组证据不能证明被告未履行通知义务，对该证明观点，本院不予采信；原告提交的第三组证据（2013）一中民终字第****号北京市第一中级人民法院民事判决书，与本案无关，本院不予采信；本院依原告申请调取的《腾冲市老城区棚户区改造项目四方块片区房屋征收产权调换协议》及相关材料，真实、与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《腾冲市棚户区改造项目四方块片区（二片区）房屋提前征收补偿安置方案》、腾冲万福珠宝有限公司《证明》、通话清单，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以采信；被告提交的照片真实、与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的腾冲市棚户区改造建设指挥部四方块片区分指挥部《说明》、腾冲市棚户区改造建设指挥部四方块片区分指挥部关于腾冲金店财产损坏情况的说明，属另一法律关系，与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年12月8日，原告方某与被告李某签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于腾冲市腾越镇秀峰社区融腾小区****（共三层）商铺的一楼（楼梯口除外），租赁期限三年，自2013年1月21日起至2016年1月20日止，每年租金43万元；合同期内遇到不可抗拒的因素影响，合同自然终止，双方互不追究责任；合同终止时，原告可拆出可移动设备和不影响房屋结构的设施。签订合同后，原告对所承租的商铺进行了装修，商铺名称为腾中金店旗舰店、赛菲尔珠宝。2015年，原、被告续租房屋，于2015年9月18日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限三年，自2016年1月21日起至2019年1月20日止，租金为每年45万元，每年支付一次；合同期内遇到不可抗拒的因素影响，合同自然终止，双方互不追究责任；遇到城市建设规划因素拆除，被告应在接到通知后及时通知原告，原告应按时撤出，至此合同终止；合同终止时，原告只能拆除设备、广告牌、灯具等不影响房屋结构的设施，其余装备设施不得拆除。被告收取原告租房保证金（押金）10万元。2016年，腾冲市进行棚户区改造，涉案房屋被列入四方块片区改造范围。2017年2月12日，因案外人拆除邻居房屋，原告承租的商铺局部被压塌，原告搬离了部分物品，停止经营。后原告又拆除了商铺广告牌。2017年3月2日，原、被告结算，原告支付被告2017年1月21日至2月11日的商铺租金27123元，被告退还原告租房保证金（押金）10万元，原告将房屋钥匙交换被告。2017年5月5日（产权调换协议记载的签订时间，庭审中被告称5月5日当天因有争议未签订，5月6日才实际签订），被告与征收人签订《腾冲市老城区棚户区改造项目四方块片区房屋征收产权调换协议》，被告坐落于腾冲市腾越镇秀峰社区融腾小区****房屋（土地面积257.29㎡，建筑面积593.14㎡）属征收范围，被告自愿选择产权调换的安置方式；被告获得搬家费11863元（按建筑面积593.14㎡计算）；停业补助1-3楼共计1649207元（暂按30个月计发）；临时过渡费22819元[按建筑面积（扣减商铺和经营用房面积）计算，暂按30个月计发]。根据保山市中瑞房地产评估有限公司出具的评估报告，被告户的构筑物及附属物的评估价格为1109029元，原告诉讼请求中的装饰补偿款575085元系根据该评估报告中的第53、54、56-66、68-76、78-79、81-82、84项计算得出。2017年5月6日11时17分，被告电话告知原告其已签订征收补偿协议，让原告搬离剩余物品。原告当日到达涉案房屋现场，拍摄原告提交的第二组证据中的现场照片。现腾冲市腾越镇秀峰社区融腾小区****房屋已被拆除。本院认为，原告方某与被告李某签订的《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，合同合法有效。原告根据评估报告中的第53、54、56-66、68-76、78-79、81-82、84项计算得出涉诉房屋的装饰补偿款为575085元，真实、合法，本院予以确认。《房屋租赁合同》约定合同终止时，原告只能拆除设备、广告牌、灯具等不影响房屋结构的设施，其余装备设施不得拆除，该约定应理解为适用于原、被告无违约行为，租赁合同按约定期限履行完毕时对装饰装修物的处理。本案因不可归责于双方的事由导致合同提前终止，对剩余租赁期限内的装饰装修残值，即对涉诉房屋装饰装修的评估款，结合本案实际，酌情由被告支付原告200000元。同时合同提前终止对原、被告均造成实际停业损失和搬迁费损失，而被告已获得了相应补偿，故根据公平原则，酌情由被告支付原告停业损失补偿费120000元、搬迁费3000元。因此对原告主张的装饰补偿款575085元、停业损失补偿费593052元、搬迁安置费5931.5元，本院予以部分支持，对被告认为涉诉房屋的装饰装修款归被告所有，原告不应索赔，被告不应支付停业补偿费和搬迁费的主张，本院不予采纳。本案已对原告的停业损失给予了补偿，因此对原告主张的临时过渡费本院不予支持。原告认为被告负有合同约定的通知义务，因被告滞于通知，致使原告经营中的大量物品未及时撤出，造成损失，故要求被告赔偿其在拆迁过程中被压坏的物品，总价值为169383元。本院认为，2017年2月12日原告承租的本案涉诉房屋及物品受损系因案外人拆除邻居房屋导致，原告未提交证据证明被告事先知道邻居房屋将被拆除可能导致本案涉诉房屋受损而未通知原告；被告在签订征收补偿协议后，已电话通知原告，原告亦到现场，故表明被告已履行了通知义务，因此对原告要求被告赔偿损失169383元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告李某于本判决生效之日起十五日内支付原告方某房屋装修折价款200000元、停业损失补偿费120000元、搬迁费3000元,合计323000元；二、驳回原告方某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11245元，由原告方某负担6410元，被告李某负担4835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判长  尹林聪审判员  马绍益审判员  陈映景二〇一七年十月三十日书记员  董甜书