辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）丹民一终字第00395号上诉人（原审原告）：殷X。委托代理人：朱XX，XX律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙X。委托代理人：王X，XX律师事务所律师。第三人：张XX。上诉人殷X与被上诉人孙X、第三人张XX房屋租赁合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2014年7月27日作出（2014）兴民一初字第00078号民事判决，判决：一、被告孙X于本判决生效后七日内给付原告殷X2013年10月18日至2014年10月18日房屋租金37.2万元，并支付逾期利息（从2013年10月18日至本判决确定给付日止按人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告殷X的其他诉讼请求。上诉人殷X不服此判决，向本院提出上诉，本院于2014年11月18日作出（2014）丹民一终字第00295号民事裁定，撤销该院（2014）兴民一初字第00078号民事判决书，发回重审。该院于2015年9月25日作出（2015）兴民二初字第00170号民事判决。上诉人殷X对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人殷X的委托代理人朱胜翔、被上诉人孙X及其委托代理人王军、第三人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷X（原审原告）在一审诉称，2012年10月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定租期十年，期间2012年10月18日至2015年10月17日，三年租金为人民币60万元，第一年租金在合同签订同时一次性交纳。现原告已按合同约定将房屋交付给被告，但被告未按照合同的约定交纳第二年租金60万元。涉案房屋虽有少交付部分面积，但有第三人张XX承诺，原告对此也不应承担责任。故诉至法院，请求判令被告给付原告租金60万元（2013年10月18日-2014年10月17日）及逾期给付利息（2013年10月17日至给付之日）。孙X（原审被告）在一审辩称，被告之所以没有及时给付租金系因原告的违约行为，具体包括以下两点：一、根据双方合同约定原告作为房屋出租方，有义务在将房屋出租给被告后，解除由丹东市中级人民法院对该房实施的执行查封，以保证被告的经营安全，但是时至今日，该查封仍然没有解除，并且被续封，丹东中院的相关执行法官也通知了被告，要求被告暂停经营，更为恶劣的是，在原告将房屋出租给被告约四个月后，此时房屋处于装修状态，原告在被告不知情的情况下，以案件被执行人的身份，向丹东中院执行法官递交了要求及时拍卖出租给被告的房屋的执行申请，并表示相关费用由原告自行承担。被告认为原告的上述行为首先违背了应有的诚实信用原则，对被告的经营存在影响，导致被告花费巨资装修的经营场所存在随时被查封的风险，故被告认为该房屋在上述法律风险未解除前，不应当支付租金，直至查封由原告依约予以解除，或者合同安全履行完毕，被告才能向原告支付房屋使用费；二、房屋数额不应按照合同履行，原告合同约定目前被告每年应当向原告支付房屋租金60万元人民币，但是前提是房屋的面积应当达到2550平方米，房屋的结构造型应当符合双方在合同构建中提供的户型图、建筑图纸的形状，而本案事实是首先房屋的面积短缺312平方米，超过10%，最终交付房屋的结构形状也与房屋平面图不符，在此情况下，原告仍然要求被告按照原合同约定履行房租的义务没有事实根据和法律依据，被告不存在任何过错，因此对原告的诉讼请求，首先被告在目前这种违约仍然持续的情况下，不应当给付租金。第三人张XX在一审述称，涉案房屋的4层有300多平米实际是2010年的6月由丹东振兴房地产开发公司抵押给案外人张华的，第三人是该公司在此项目中的投资人。在租赁合同签订时原告对该300多平米没有处置权，在2013年4月11日原告从张华处取得了该房屋的处置权。但是原告在此之间已经将该房屋出租给被告，因为在被告装修时，原告没有取得该房屋的处置权，被告无法装修，所以被告装修时并未对该300多平米进行装修。一审法院经审理查明，2012年10月18日，原告殷X与被告孙X签订《房屋租赁合同》，约定乙方（被告孙X）承租甲方（原告殷X）购买的由丹东振兴房地产开发有限公司开发的绿苑小区1号综合楼1、2、4、5层商品房，共计2550平方米；租期为123个月，自2012年10月18日至2023年1月17日止；……2012年10月18日至2015年10月17日三年租金为每年人民币60万元；……租金的缴纳方式为上纳租（预交租金），其中第一年租金在合同签订同时一次性交纳。其余各年的租金分别在前一年的8月18日至9月18日一个月内一次性交清，共计十笔。……甲方承认，在合同签订之时与他人仍存在经济纠纷尚未完全解决，目前该房屋已被典当且在本合同签订之时仍被法院查封。甲方向乙方保证，甲方将及时解决相关纠纷，并保证不因相关纠纷及典当和法院的查封而影响乙方对房屋的使用。……合同签订当日，被告孙X向原告殷X交纳2012年10月18日至2013年10月17日租金人民币60万元，原告出具了收条。亦是在当日，原告提交承诺书一份，载明：合同履行过程中如我与张XX及其他人发生纠纷而导致孙X无法经营，由此造成的一切损失由我向孙X进行赔偿；孙X承诺本楼实际面积以张XX向孙X提供的图纸为准，如发生差错由孙X向张XX追究责任，不需殷X负责。该承诺书由原、被告签字。被告接收房屋后，在装修过程中发现四楼312平方米面积系他人所有，无法利用，遂修改装修图纸。2013年4月，原告取得上述面积的房屋所有权。后原告欲将其交付被告，但至今被告未接收该部分房屋。另依被告申请，本院依法委托丹东鸭绿江资产评估有限公司对原、被告双方履行合同过程中未交付面积及因少交付面积导致被告减少的经营收入与租赁合同正常履行所应获得的全部经营收入之间的比例进行了评估，丹东鸭绿江资产评估有限公司参考装修图纸和五楼房间布局，确认四楼未交付面积可装修9个房间，并出具丹鸭评报字（2014）第27号资产评估报告书，评估结论为：原告殷X与被告孙X房屋租赁合同纠纷一案所涉原被告之间租赁合同中因出租方（原告殷X）向承租方（被告孙X）少交付房屋面积而导致承租方减少的经营收入与租赁合同正常履行所应获得的全部经营收入之间的比例为19%。一审法院经审理认为，原告殷X与被告孙X签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应确认有效。双方均应按照合同履行义务。现原告已将房屋交付被告，被告理应按期支付租金。对于涉案房屋被法院查封的事实，双方在合同中已明确，被告对此应为明知，故对被告提出的解封才能交付租金的辩解意见不予支持。对于租金数额，双方约定2012年10月18日至2015年10月17日三年租金为每年人民币60万元，而60万元是对应租赁面积为2550平方米的情况下确定的，由于现实际原告已交付被告使用面积不足2550平方米，致租赁物可利用及收益面积减少，租金数额理应相应减少。对于原告主张因为原、被告之间签有承诺书，差错面积应由案外人张XX负责、被告应按年租金60万元支付租金一节，因该承诺书与《房屋租赁合同》系同一天签订，原告没有证据证明当日被告即已知道四楼部分面积无法交付，故该承诺书上所谓差错应为误差之意，与合同履行过程中部分面积无法交付应有本质区别。依据合同相对性，无法履行合同义务，理应由合同相对方承担责任，且第三人张XX并未在该承诺书中确认签字，故对原告该意见不予支持。考虑被告租赁房屋用于开办宾馆，与按约交付相比，因原告少交付面积致被告所经营宾馆减少9个客房的收入，经评估导致被告减少的经营收入与租赁合同正常履行所应获得的全部经营收入之间的比例为19%，故2012年10月18日至2015年10月17日每年租金应为60×（1-19%）=48.6万元。对于被告2012年10月18日交付60万元租金，其与48.6万元的差额部分应计入第二年（2013年10月18日至2014年10月18日）租金内，故第二年的租金被告还有37.2万元【48.6-（60-48.6）】未交付，并应支付从2013年10月18日至给付日止的逾期利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、被告孙X于本判决生效后七日内给付原告殷X2013年10月18日至2014年10月18日房屋租金37.2万元，并支付逾期利息（从2013年10月18日至本判决确定给付日止按人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告殷X的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告孙X负担6000元，由原告负担3800元（原告已预交，被告随上述款一并给付原告）。上诉人殷X不服一审判决，请求：1、撤销丹东市振兴区人民法院（2015）兴民二初字第00170号判决，判令被上诉人立即向上诉人支付其欠交租金60万元；2、由被上诉人按法院生效判决支付诉讼过程中继续发生的租金并承担迟延付款利息；3、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：一审重审对本案判决具有确定意义的焦点事实作了错误认定和解释，其判决三段论中的小前提是虚假命题，直接源于原一审的错误重复。二审裁定明确指明《承诺书》是本案焦点事实，系由被上诉人承诺“本楼实际面积以张XX向孙X提供的图纸为准，如发生差错由孙X向张XX追究责任，不需要殷X负责”。差错被武断解释为“误差”是原一审的结论，二审已经更正，并在裁定中进一步指明“存在差错的问题，当追加案外人张XX为本案第三人参加诉讼，以便查清房屋面积不足的责任由谁承担”。因此，重审的命题是“谁该对差错担责”，而非差错是否为“误差”之等意。一审重审结论又回到原一审错误命题，如此重审无异于错误的重复。追加第三人的审判意义在于《承诺书》的内容是否为真实，差错的法律后果应由谁承担。重审庭审中对《承诺书》内容是否为真实，没有异议，依此推定的下述结论具有唯一性：1、《承诺书》的法律属性应当是租赁合同的补充条款，其补充的内容系因312平米暂不能交付的明知差错。正因为存在这一客观事实才使《承诺书》的签订成为必要，否则这一补充约定成为令人难以理解的多余。2、“误差”属商品房合同的专用术语，其确定内涵为合同书、图纸与实际交付面积的差异（即误差），即单元建筑面积范围内大于或小于图纸的误差值。312平米并非产生于总建筑面积的积累误差且远远超出误差的限值，而是其中之一的整体单元未交付，与误差毫无联系。因此，差错与误差才是重审判决所言之“本质区别”。本案合同属租赁，因出现整体单元部分交付迟延差错，当事人之间才约定补充条款。3、被上诉人承诺以案外第三人提供的面积为准，不需上诉人负责。此补充条款建立在被上诉人承诺基础之上，既排除了上诉人向第三人的请求权，又赋予对上诉人的免责。即此差错系因第三人产生，由被上诉人与之交涉。4、312平米以单元直观的形式标注于涉案合同附件—租赁房屋图纸标示之中，并非面积积累误差的隐蔽瑕疵，双方对尚不能即时交付的部分是明知的；不能明知的仅仅是312平米的何时交付，这才是差错的内容。5、对第三人的暂时占有并不能确定何时交付的事实，被上诉人是默认的，其默认已由《承诺书》予以确认；被上诉人装修设计时没有提出异议，在长达一年之久的经营中没有向上诉人主张，其默认又由其行为表明，并非判决书所称“原告没有证据证明当日被告即己知道四楼部分面积无法交付”。综上所述，本案存在暂时不能交付312平米是双方确知的、系第三人差错所致的前提事实，因此才逻辑地、必然地产生双方的补充条款《承诺书》。被上诉人不仅赋予上诉人免责，放弃本应按《承诺书》向第三人主张的权利，而且在设计、装修及后来长时间的经营中没有提出异议，更未在法定除斥期间行使变更、解除等形成权。充分证明被上诉人以此恶意对抗上诉人合同给付主张。一审重审判决重复过去的错误，支持了被上诉人恶意逃避履行合同义务，应当予以撤销。恳请二审法院判令被上诉人立即向上诉人支付60万元租金以及诉讼期间继续发生的租金，并按中国人民银行同期贷款利率，由被上诉人向上诉人支付自迟延给付日至判决生效日的利息。被上诉人孙X辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订合同过程中反复实施欺诈行为，导致交付面积减少，上诉人理应承担相应的责任，请求维持原判。第三人张XX述称，我不清楚怎么出来的每年交纳租金60万元。上诉人与被上诉人孙X在2012年10月18日签订的租赁合同，合同约定2550平方米，实际面积是2530平方米，该2530平方米包括第四层312平方米。2550平方米是估算的，实际面积是2530平方米，双方约定以我说的面积为准，即2530平方米，并不是因为我少交给了被上诉人孙X租赁的面积。该312平方米上诉人与案外人林科因借款抵押没有处理完事宜，双方没有按时交接，也就是说，上诉人与被上诉人孙X签订合同时该312平方米的所有权不在殷X手中，而是在案外人林科手中，双方签订完合同，被上诉人孙X装修完后该312平方米才到了殷X手中，导致被上诉人孙X租赁的房屋面积少了312平方米。双方签订合同的事我不清楚，我不在场。后来我看合同才清楚。殷X和张华把钱借给了我，我把2550平方米的房屋包括该312平方米抵押给殷X和张华，之后我把房子出售后殷X，殷X把本金和利息向张华付清后，殷X取得房屋所有权，当时因为殷X和张华的抵押关系没有处理完，所以就没有把312平方米在租赁时一并交接给孙X。我对上诉人与被上诉人孙X签订的租赁合同少的面积不负责任。被上诉人孙X欠上诉人年租金60万是怎么出来的我也不清楚，我认为三年租金是180万，怎么才起诉60万，我也不清楚。二审中，三方当事人均未提供新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。另查明，2012年10月18日上诉人殷X与被上诉人孙X达成承诺书一份，内容为：“本人殷X与孙X于2012年10月18日签订《房屋租赁合同》，为保证孙X能够正常使用承租房屋，现本人特作出如下承诺：在合同履行过程中如我与张XX及其他人发生纠纷（2004年4月29日由丹东泰丰典当有限公司开据的，编号为：01109508当票所涉及的典当纠纷除外）而导致孙X无法经营，由此所造成的一切损失由我向孙X进行赔偿。孙X承诺本楼实际面积以张XX向孙X提供的图纸为准，如发生差错由孙X向张XX追究责任，不需殷X负责。”2012年10月18日第三人张XX作出承诺，内容为：“殷X于2003年4月29日向丹东振兴房地产有限公司购买了绿苑小区1#综合楼1至5层。本人为振兴房地产公司办理该笔房屋买卖事项的委托代理人及其经办人。因本人及丹东振兴房地产公司与购房人殷X尚存在借款问题未能解决，而殷X又将其所购买的绿苑小区1#综合楼1、2、4、5层出租给孙X使用，租期为十年零三个月（该合同复印件已交给我保存一份）。为保证承租人对房屋的正常使用，本人特此承诺，对于殷X与孙X之间的租赁合同，本人表示认可及同意，本人将协助、配合承租人进行装修及办理相关手续。同时本人保证不因本人及丹东振兴房地产公司与殷X之间的借款问题而影响承租人对房屋的正常使用。如本人违反上述承诺，将由本人承担由此造成的一切不利后果。”2013年4月13日第三人张XX与被上诉人孙X签署了租赁房屋交接手续，内容为：“孙X与殷X所签定的绿苑小区一号楼、一号综合楼交接手续于签定之日起生效。因其他原因使一号综合楼第四层横向1-3轴，竖向轴A-E轴没能按期交予租赁人，经协商于二零一三年四月十三日由开发建设单位调解并正式转交给租赁人孙X，与此同时，租赁人正式按一号综合楼调整面积规定租赁。”第三人张XX在交接手续下方签名，被上诉人孙X的父亲孙玉仁在交接手续下方书写：“张XX转交的房屋面积属实，从此与张无关。我与殷X因拆建等事宜未协商好，暂不能接受使用。”孙玉仁在交接手续下方签名，落款时间是2013年4月18日。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定有效，该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定履行义务。现上诉人诉请被上诉人给付第二年房屋租金60万元（2013年10月18日至2014年10月17日的租金），被上诉人以涉案房屋被法院查封以及上诉人少交付房屋面积312平方米为主要理由拒付租金。原审判决认定被上诉人在接收房屋后，在装修过程中发现四楼312平方米面积系他人所有，因上诉人交付被上诉人使用面积不足2550平方米，租金数额理应相应减少，一审法院认为上诉人没有证据证明签订租赁合同当日被上诉人已知道四楼部分面积无法交付，并依被上诉人的申请，对双方履行合同过程中未交付面积及因少交付面积导致被上诉人减少的经营收入与租赁合同正常履行所应获得的全部经营收入之间的比例进行了评估，其评估比例为19%，以此判决每年租金为48.6万元，故涉案房屋面积不足的责任是否应由上诉人承担，是本案主要的焦点问题。由于本案第三人在一审中述称，“涉案房屋的4层有300多平米实际是2010年的6月由丹东振兴房地产开发公司抵押给案外人张华的，第三人是该公司在此项目中的投资人。在租赁合同签订时原告对该300多平米没有处置权，在2013年4月11日原告从张华处取得了该房屋的处置权。但是原告在此之间已经将该房屋出租给被告，因为在被告装修时，原告没有取得该房屋的处置权，被告无法装修，所以被告装修时并未对该300多平米进行装修”。而第三人作为振兴公司授权建设、销售涉案房屋的委托代理人，在上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，在合同上签字予以确认，并同意上诉人将购买振兴公司包括抵押给案外人张华的面积在内的涉案房屋一并出租给被上诉人，故上诉人出租涉案房屋，是经第三人认可同意的，且涉案的四层312平方米面积是振兴公司在同意上诉人与被上诉人签订租赁合同之前，就已经抵押给案外人，该部分面积能否及时交付被上诉人使用，不取决于上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第三人明知有312平方米面积暂时不能交付，且上诉人对该部分面积没有处置权，仍同意其出租，并于2012年10月18日签订合同当日出具承诺：“保证被上诉人对房屋的正常使用，认可该租赁合同，将协助、配合被上诉人进行装修及办理相关手续。同时保证不因本人及振兴公司与上诉人之间的借款问题而影响被上诉人对房屋的正常使用。如违反承诺，将由本人承担由此造成的一切不利后果”。同日，上诉人与被上诉人之间亦签订承诺书，殷X承诺：“在合同履行过程中如我与张XX及其他人发生纠纷而导致孙X无法经营，由此所造成的一切损失由我向孙X进行赔偿”。孙X承诺：“本楼实际面积以张XX向孙X提供的图纸为准，如发生差错由孙X向张XX追究责任，不需要殷X负责”。上诉人与被上诉人之间的承诺系对租赁合同的补充约定，双方租赁合同约定租赁绿苑小区1号综合楼1、2、4、5层房屋，共计面积2550平方米，而实际承租的面积存在312平方米的差异，应属双方承诺中的发生差错。再结合2013年4月13日第三人与被上诉人父亲孙玉仁之间签署的租赁房屋交接手续，第三人向被上诉人移交312平方米面积，被上诉人方是因其他事宜暂不能接收房屋，以及第三人在本院二审陈述的上诉人与被上诉人在签订租赁合同前到现场看过。可以认定上诉人与被上诉人签订租赁合同时，被上诉人已知道四楼有部分面积当时无法交付，因此对暂时不能交付的房屋面积不应由上诉人负责。一审将交付租赁房屋面积不足的责任归于上诉人，没有事实依据，属认定事实不清。被上诉人承租的房屋面积包括全部四层的面积，而312平方米只是四楼的一部分，且第三人承诺配合被上诉人进行装修，因此被上诉人在签订合同之前，不可能不知道有案外人在使用该部分面积。之后被上诉人又不接收缺少的该部分面积，亦没有证据证明在第一年的租赁期限内已向上诉人提出变更合同减少租金的主张，也未就已经交付的第一年（2012年10月18日至2013年10月17日）的60万元租金提出异议，仍进行装修经营，应视为其已默认缺少部分房屋面积的事实，愿意继续履行原合同及承诺。上诉人在与被上诉人签订合同时承认，在合同签订之时与他人仍存在经济纠纷尚未完全解决，目前该房屋已被典当且在本合同签订之时仍被法院查封，因此被上诉人对此是明知的。由于上诉人不存在导致被上诉人无法经营的事实，故被上诉人拒交租金没有事实和法律依据，其主张不能成立，本院不予支持。被上诉人在一审诉讼中未提起反诉，亦未就已交付的第一年60万元租金主张权利，只是抗辩不应给付第二年的60万元租金。而原审判决却依据评估报告将2012年10月18日至2015年10月17日三年的租金一并予以处理，且评估的是减少的经营收入，而非房屋租金。因此，原审判决是超越了上诉人的诉讼请求进行审理，有所不妥。涉案房屋租金是当事人双方自愿约定的，体现的是当事人意思自治。本案案由是房屋租赁合同纠纷，不能以一个经营损失的评估报告来干预当事人之间的承租约定。况且该评估的目的是减少经营收入与全部履行合同的比例，其基准日是2014年6月22日，假设及限定条件只是在2013年6月23日至2014年6月22日一年期间，评估结论使用有效期为一年，且评估时未对少交付房屋面积的实地进行测量。故该评估报告不能作为双方当事人2012年至2015年三年租金的依据，不应予以采信。上诉人在一审提供的证据有相关当事人的签名，亦是当事人的真实意思表示，且对证据的真实性均没有异议，能够形成完整的证据链条，可以证明其主张的事实，本院予以采信。被上诉人租用涉案房屋经营至今，理应支付租金。上诉人诉请被上诉人支付租金并承担逾期利息的请求，有事实和法律依据，本院予以支持，给付租金的数额应按照合同约定的60万元给付。关于上诉人提出的由被上诉人按法院生效判决支付诉讼过程中继续发生的租金并承担迟延付款利息的主张，因其在一审诉讼中未请求，本院不予处理，上诉人可以另行主张权利。原审判决支持了被上诉人的主张，属认定事实不清和适用法律错误，本院予以纠正。综上，上诉人的主张有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：撤销丹东市振兴区人民法院（2015）兴民二初字第00170号民事判决；被上诉人孙X于本判决生效后七日内给付上诉人殷X2013年10月18日至2014年10月17日房屋租金60万元，并支付逾期利息（从2013年10月18日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元、评估费3000元，二审案件受理费9800元，均由被上诉人孙X负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕伯昌代理审判员  王 蕾代理审判员  王 杨二〇一五年十一月三十日书 记 员  王海鹰