湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1002民初1490号原告：文彬彬，男，汉族，1991年2月22日出生，住松滋市。委托代理人：肖献忠，湖北荆楚律师事务所律师。委托代理人：朱昌明，湖北荆楚律师事务所律师。被告：荆州市富怡置业有限公司，住所地：湖北省荆州市沙市区江津西路288号（投资广场A座）。法定代表人：邹远松，该公司总经理。委托代理人：覃世方，湖北博智律师事务所律师。原告文彬彬诉被告荆州市富怡置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员杜为适用简易程序于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖献忠、朱昌明，被告的委托代理人覃世方到庭参加了诉讼。本案现审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即协助原告办理不动产权证；将违约金调整为按已付房屋价款的3%支付违约金并判令被告支付逾期办证的违约金18324元；诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的城市御园商品房一套。根据合同约定，因买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之0.1的违约金。合同签订后，原告依约支付房款，被告也已交付房屋。现合同约定的办证期限已逾期，但是因被告原因至今无法办理不动产权证。由于房屋属于重大家庭支出，不动产证无法办理，给原告造成的财产、精神损失巨大，合同中约定的违约金明显偏低，原告请求按已付房屋价款的3%支付违约金。被告辩称，1、一期业主不能在约定期限内取得房地产权属证书的原因不在于被告。由于一期业主17户主违法搭建雨棚和阳光房，且长期拒绝整改，导致规划部门不予核实项目规划核实证，影响一期业主房产证整体不能按时办理。项目规划核实现已通过，现在公司在提供办理房产证的资料；2、一期业主要求答辩人办理房屋所有权证的请求与合同约定不符。根据商品房买卖合同第十五条约定，答辩人的义务是将办理房地产权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，不是为买受人代办房产证，一期业主要求答辩人办理房屋所有权的请求与合同约定不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、关于被告提交的证据即建设工程项目整改意见书。被告认为，一期部分业主违法搭建阳光房、增加建筑面积、改变外立面，导致规划核实不能通过，房产证不能办理。原告认为，对真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，规划核实不能办理的原因不在原告，而在被告，被告应当交付的房屋是规划核实通过的房屋。本院认为，由于原告对其真实性、合法性没有异议，且原告未有违法建筑行为；诉争商品房已通过规划核实，但至今未进行首次登记。故本院对该证据在证明“一期部分业主违法搭建阳光房、增加建筑面积、改变外立面，曾经导致规划核实不能通过”的事实的证明效力予以确认，对其它证明效力不予以确认。2、关于原告提交的入伙通知书。原告认为，该通知书可以证明其被告交房日为2015年1月20日。本院认为，该证据的交房时间在《商品房买卖合同》签订时间2016年2月23日之前，不符合常理，故本院对该证据不予采信。由于《商品房买卖合同》载明的交房时间条款为“2016年6月1日前”，故本院认定被告交房时间为签订合同的当天，即2016年5月31日。根据当事人陈述和经审查确认的证据以及争议焦点，本院查明本案事实如下：2016年2月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（预售）。该合同约定，被告将位于沙市区工农路北城市御园14幢2单元10层021003号的商品房出售给原告；房款总额为626836元；交房时间为2016年6月1日前；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的。买受人不解除合同的，自买受人应完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。上述《商品房买卖合同签订》后，原告依约向被告支付了全部房款，但原告所购买的商品房至今未进行首次登记，也未办理不动产权证。原、被告就被告是否应协助原告办理所购买商品房的不动产权证；被告是否应支付因逾期协助办证的违约金等事宜协商不成，故而成讼。另查明，2016年12月30日，荆州市城乡规划局沙市分局就“城市御园商住小区1-3#楼、12-31#楼、商业综合楼、地下车库一”项目（即城市御园一期）因部分楼栋顶层有违法加建阳光房，封闭楼项造型增加建筑面积及改变外立面的情况向被告下达《建设工程项目整改意见书》。该局现已向被告就上述项目颁布了规划核实证。原告没有上述违建行为。根据原、被告的诉辩意见，本院将辩论焦点归纳为：1、被告是否应履行协助原告办理所购商品房的不动产权登记义务？2、被告是否就诉争商品房未办理不动产权证承担违约责任、违约金如何计算？一、关于被告是否应履行协助原告办理所购商品房的不动产权登记义务的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”因此原告所购买的标的物即新建商品房的所有权应登记在原告名下。由于诉争商品房不动产权证的办理需作为开发商的被告到不动产权登记部门对诉争商品房进行首次登记。而本案中诉争商品房仍未进行首次登记，且原告已支付全部房款，因此被告应履行对诉争房屋进行首次登记等协助原告将诉争商品房不动产权登记到原告名下的义务。故对原告请求被告协助原告办理不动产权登记的诉讼请求，本院予以支持。二、关于被告是否就诉争商品房未办理不动产权证承担违约责任、违约金如何计算的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。由于诉争商品房交付时间为2016年5月31日，因此诉争商品房的房屋所有权证完成登记届满日为2016年11月26日。但被告作为出卖人未到不动产权登记部门对诉争商品房进行首次登记。因此，诉争商品房在上述约定期间未办理不动产权证。由于对诉争商品房进行首次登记系出卖人即被告的法定义务，诉争商品房进行首次登记后，才能将诉争房屋的不动产权登记到原告名下，且诉争商品房已通过了规划核实，因此本院确认是由于被告未对诉争商品房进行首次登记的原因，导致原告在诉争商品房交付之日起180日内未取得该商品房的房屋所有权证书的事实。对被告认为诉争房屋不能办证是因为第三人违建的原因的抗辩意见，本院不予以采信。故被告应向原告承担就诉争商品房在约定期间内未办理不动产权证的违约责任。由于原告未提交有效证据证明上述按日支付全部房价万分之零点一的违约金的约定过低的事实，且被告不认可，故对原告请求将上述违约金约定调整为按全部房价百分之三支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于原告支付全部房款为626836元，因此被告应向原告支付从2016年11月27日起至本判决确定给付日止期间的每日按626836元的万分之零点一计算的违约金。故对原告提出的被告向其支付违约金的诉讼请求，本院在按日以626836元的万分之零点一计算的违约金范围内予以支持。综上，据此，依据《中华人共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、一百二十一条、一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告荆州市富怡置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告文彬彬办理将位于沙市区工农路北城市御园14幢2单元10层021003号的商品房的不动产权登记到原告文彬彬名下；二、被告荆州市富怡置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文彬彬支付从2016年11月27日起至本判决确定给付日止期间的按日以626836元的万分之零点一计算的违约金；三、驳回原告文彬彬的其它诉讼请求。案件受理费258元，减半收取129元，由原告文彬彬负担64元，被告荆州市富怡置业有限公司负担65元。如被告荆州市富怡置业有限公司未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 杜 为二〇一七年十月十二日书记员 李安龙