湖南省道县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1124民初2384号原告蒋娟玉，女，1984年11月25日出生，公民身份号码：4311241984********，瑶族，湖南省道县人，住湖南省道县XXXX。原告褚成强，男，1984年8月6日出生，公民身份号码：4311241984********，瑶族，湖南省道县人，住湖南省道县XXXX。被告湖南华诚置业开发有限公司，住所地湖南省新田县XXXX。法定代表人龙平平，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）陈卫国，男，1977年4月23日出生，公民身份号码：4329221977********，汉族，湖南省道县人，农民，住湖南省东安县XXXX。委托诉讼代理人（特别授权）郑军，湖南超创律师事务所律师。原告蒋娟玉、褚成强与被告湖南华诚置业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋娟玉、褚成强的特别授权委托诉讼代理人唐诚，被告湖南华诚置业开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人陈卫国、郑军到庭参加诉讼。原告蒋娟玉、褚成强，被告湖南华诚置业开发有限公司法定代表人龙平平经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理不动产权属证;2、依法判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金45771.80元；3、依法判令被告退还水电入户费1610元；4、依法判令被告为原告购买的房屋安装室内对讲系统；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月25日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于道县西洲办事处华诚新域小区商品房一套，总价款228859元。原告已向被告支付了购房款228859元。同时约定房屋于2011年6月30日前交付使用。双方还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内”办理产权登记备案，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，因出卖人的责任，在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房款的0.05%向买受人按日支付违约金。合同签订后，被告未按照约定的时间为原告办理房产证和土地权属证书。在购房期间，被告还违规向原告收取了水电入户费。原告入住后，被告也一直没有为原告购买的房屋安装安全监视系统和室内对讲系统。被告的上述行为，导致原告权益受损。为此，小区业主代表多次向政府反映情况，道县人民政府曾多次组织协调未果。原告认为：双方既然签订合同，就应当按照约定的内容全面履行，被告的上述行为已经构成违约，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当立即为原告办理不动产权属证书，并支付违约金。依据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定，被告应当退还水电入户费。为维护原告的合法权利，故诉请依法支持原告的诉讼请求。被告湖南华诚置业开发有限公司辩称：一、被告已协助原告办理好房屋所有权证书。按揭方式购房的，房屋所有权证在银行抵押；全款购房的，房屋所有权证都已交给原告。对此，原告领取房屋所有权证登记表可以证明，原告当庭也表示认可；二、被告将销售房屋交付给原告使用后，被告按照合同的约定向房产登记部门办理了登记备案手续，其行为不构成违约，不应当支付违约金。1、被告将房屋交付给原告使用后，在180个工作日，将其资料报产权登记部门办理了备案，并为原告取得了房屋所有权证。而且，原告与被告在合同中也没有约定取得房产证的具体时间。2、1.3.10.12栋的房屋是后期开发的，被告于2016年依约定报房产登记部门办理了备案登记，由于2016年不动产权证变更的政策原因，上述4栋至今未办理产权证书，其责任不在被告，被告不应当承担违约责任；3、办理不动产权证不是被告的义务，理由：（1）、合同第15条没有明确约定被告为原告办理房产证的义务；（2）、原告没有出具委托书给被告为其办理房产证，被告代为收取房产证的工本费不能视为委托；（3）、办理房产证要求原告必须向房产登记部门提出申请并签名，该时间才是原告办证及提供资料的真正时间。在整个办理房产证的过程中，被告只负有通知原告提供办证资料即协助原告办证的义务。从原告买房到办理房产证的整个过程，被告都是依附卖房行为而履行协助义务。被告在协助办证过程中，原告收到办理房产证的告知信息后，何时向房产登记部门申请办证及提供办证所需的证件材料，完全由原告把握，原告因自身原因导致延迟办证与被告无关；（4）、合同约定办理产权登记应当指的是办理房屋所有权登记，而不包括国土使用权证的登记，因为该15条已明确约定办理权属登记由被告提供资料报产权登记部门备案。而且，买卖合同交易的标的是房屋，整个交易行为也是针对房屋及房产证，而不包括国土证的办理。同时，合同交易房屋收取的价格是房屋按每平方米收取，买卖合同中不包括房屋所属国有土地的买卖及收费，因此，更不存在为原告办理国土证之说。被告代为收取国土证的工本费，只是为了以后协助原告办理国土证，而不能直接认为办理国土证是被告约定的义务；三、原告要求被告返还水电入户费无事实和法律依据。被告将房屋交付使用后，根据合同附件三第8项的约定，水电入户费由原告承担，该费用是水电入户费，而不是水电的设施建设费用，水电建设费用才是被告承担的。被告只是根据合同附件三的约定代为收取，且该约定不违反法律法规的强制性规定。代为收取的水电入户费1610元，是被告代原告向电力部门、自来水公司缴纳。同时，湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见》，湖南省物价局、湖南省建设厅关于印发《湖南省新建商品房交易价格行为规格》的通知第五条对此都作出了明确规定，故该费用不应退还；四、关于原告要求被告安装室内对讲系统的诉讼请求。被告向原告交付房屋后，根据合同约定，被告对第一期、第二期、第三期一批栋楼都安装了室内对讲系统，只是对第三期其他部分栋楼未安装。对未安装室内对讲系统以及未开通室内对讲系统的房屋，被告愿与原告协商解决，给予适当的补偿。经审理查明：2010年12月25日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于道县西洲办事处华诚新域小区第27幢5层506号商品房一套，总价款231759元，房屋于2011年6月30日前交付使用。合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。3、……”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，被告向原告交付了房屋。被告已为原告办理好房屋产权证，但被告至今未将办理国有土地使用权证需由出卖人提供的资料报土地管理部门备案，以致买受人至今未能取得国有土地使用权证。关于水电立户费的问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件三第8项约定：“水电：水电单独立户，给水进户（立户开通费用由买受人自理）。”，2011年10月6日，原告向被告交纳了水电立户费共计1610元，被告为原告办理了水电入户。被告为涉案房屋安装了室内对话系统，但到目前为止尚未开通对讲功能，室内对讲系统不能使用。上述事实有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、水电立户费收据、业主／住房资料登记表、华诚.新域已办房产证名单、华诚.新域智能安防系统二期工程补充协议、当事人的陈述等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告湖南华诚置业开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为买受人已经按照合同约定向被告支付了购房款，被告在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有根据双方签订的合同第十五的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务不仅包括向房产管理部门提供相关需由出卖人提供的资料，还包括向土地管理部门提供相关需由出卖人提供的资料，现二证合一为不动产权属证书，即被告现需向不动产所在地的不动产登记部门提供相关需由出卖人提供的资料进行报备。被告虽然为原告办理了房屋所有权证，但没有按照合同第十五条的约定在约定的期限内向土地权属登记部门提供资料报备案，被告不完全履行合同义务的行为，构成违约，应当对原告承担相应的违约责任，故对原告要求被告办理不动产权属证的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告给付逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，原、被告签订的合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。本案中，被告辩称办理产权登记仅指办理房屋所有权登记，而不包括国有土地使用权证登记与双方签订的合同约定不符，故对该抗辩意见，本院不予支持。对于逾期办证违约金，因原、被告约定的违约金过低，而且该合同为格式合同，比照被告公司与其他房屋买受人签订的商品房买卖合同，明显违反了公平原则，故违约金应当参照同种类的其他商品房销售合同纠纷案处理，酌情考虑由被告按合同的总价款承担5%的违约责任，即11588元（231759×0.05）；对于原告要求被告退还水电入户费的诉讼请求，依据双方签订的合同附件三第8项约定，水电立户费由买受人承担。对此，湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）十一条亦规定：出卖人和买受人对供水、供电、供热、燃气、通讯设施建设费的承担有约定的，从其约定。未作约定，如该费用已包含在物价部门备案的房屋价格构成中，出卖人再向买受人收取的，不予支持。故对原告要求被告退还水电入户费1610元的诉讼请求，本院不予支持；对原告要求被告安装室内对讲系统的诉讼请求，原、被告双方签订的合同附件三第9项明确约定设室内对讲系统，根据合同法符合合同目的原则，被告为涉案房屋安装的室内对讲系统不仅要安装完善，还应当开通并能正常使用。而被告为涉案房屋安装的对讲系统目前为止尚未开通，室内对讲系统不能正常使用，被告应当按照合同约定的义务立即为涉案房屋开通对讲功能，故对原告要求被告安装室内对讲系统的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告湖南华诚置业开发有限公司自本判决生效之日起60日内协助原告蒋娟玉、褚成强办理位于道县西州街道办事处华城新域第27幢5层506号商品房的不动产权证书；二、限被告湖南华诚置业开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告蒋娟玉、褚成强支付逾期办证违约金共计人民币11588元；三、限被告湖南华诚置业开发有限公司自本判决生效之日起30日内为原告蒋娟玉、褚成强位于道县西州街道办事处华城新域第27幢5层506号商品房安装室内对讲系统；四、驳回原告蒋娟玉、褚成强对被告湖南华诚置业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费984元，减半收取492元，由原告蒋娟玉、褚成强负担246元，由被告湖南华诚置业开发有限公司负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  叶红二〇一七年十月九日代理书记员  易力附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。……