苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第02020号原告苏州市东吴装饰市场有限公司，住所地苏州高新区苏福路黄山村南。法定代表人孙承炉，董事长。委托代理人蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。被告孙顺勇，男，汉族，住苏州市吴中区。委托代理人张苑、张春艳，江苏正文人律师事务所律师。原告苏州市东吴装饰市场有限公司与被告孙顺勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2015年10月23日、2015年11月27日公开开庭进行了审理，原告苏州市东吴装饰市场有限公司的委托代理人蔡建伟，被告孙顺勇的委托代理人张苑、张春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市东吴装饰市场有限公司诉称，2012年9月20日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告租赁原告胶合板区四区78-80号商铺三间，租期自2012年9月21日至2013年3月20日止，租金22000元/年，租期总租金为33000元。合同另约定，以上各类款项必须提前支付方可使用。合同签订后，原告依约交付了三间商铺，被告支付了33000元租金。合同期满后，被告未按约交回商铺，至2015年3月底，被告仅支付了部分房屋使用费，尚欠117200元没有支付。2015年4月1日，原告统一调整市场租金，每年租金由22000元/间调整为30000元/间，被告仍未支付，至2015年8月30日结欠房屋使用费37500元。被告合计结欠租金154700元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的房屋使用费154700元；2、被告搬出苏州市东吴装饰市场四区78-80号商铺；3、本案诉讼费由被告承担。被告孙顺勇辩称：1、被告在原告陈述的租赁期间内确实与原告签订了租赁合同，并交付了租金33000元，但租的是商位，而非商铺；2、合同到期后，被告并未交付过所谓的房屋使用费，被告支付款项的前提是双方有书面租赁合同，不存在仅交付房屋使用费，而未签订租赁合同的情形；3、双方合同到期以后，被告即搬离涉案商位，不再使用，不存在拖欠使用费的情形。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，苏州新区黄山装饰材料交易中心系个人独资企业，设立于1997年10月27日，住所地为苏州新区黄山村，投资人为孙承炉。1999年3月17日，苏州新区黄山装饰材料交易中心申请开办苏州市东吴装饰市场。同年4月6日，苏州市工商行政管理局新区分局核发市场登记证，市场名称为苏州市东吴装饰市场，市场地址为苏州新区苏福公路黄山，市场负责人为孙承炉，主办单位为苏州新区黄山装饰材料交易中心，上市商品范围为各种建筑材料、装饰材料，商品交易方式（市场组织形式）为批零兼营以批为主。同年5月18日，苏州新区狮山农工商总公司（甲方）与苏州新区黄山装饰材料交易中心（乙方）签订《苏州国家高新技术产业开发区（苏州新区）土地使用权有偿转让合同》一份，约定甲方将其拥有土地使用权的位于苏州市××以南、胥江河以北、横塘乡土地以西、木渎镇土地以东的地块转让给乙方用于建材的生产、销售与仓储，转让期限自1999年5月18日至2049年5月17日，转让面积102116.280平方米，转让价款19146802.50元。同日，苏州新区黄山装饰材料交易中心（甲方）与苏州市东吴装饰市场（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方无偿提供给乙方土地101870.502平方米使用，此土地地址：黄山××对面，即苏福路以南、胥江河以北、横塘乡土地以西，木渎镇土地以东。甲方无偿提供给乙方伍拾年期限。1999年9月6日，苏州市苏州新区经济贸易局向苏州新区狮山农工商总公司出具《关于同意建造苏州东吴装饰市场项目计划任务书的批复》，同意后者在苏福公路南、胥江河北建造苏州市东吴装饰市场项目。后经苏州市规划局审定，发放《建设工程规划许可证》，准予苏州市东吴装饰市场在苏福路横山南建设市场所需房屋、建筑、设施等。2005年6月1日，根据江苏省工商管理局的要求，苏州市东吴装饰市场申办有限公司。同年6月21日，原告苏州市东吴装饰市场有限公司依法经核准设立，住所地为苏州高新区苏福路黄山村南，经营范围为市场设施租赁，市场管理服务；销售：装饰材料、建筑材料、五金电器。2012年9月20日，原告与被告孙顺勇签订《租赁合同》一份，约定被告租赁市场四区78-80号三间商位用于经营，商位部位为胶合板区，商位结构为轻钢，建筑面积22.5平方米/间，租赁期限半年，自2012年9月21日起至2013年3月20日止，租金为22000元/年/间（含10%物业费），总租金33000元；承租方在承租过程中，水电费自付；签订合同之日，承租方一次性付清租金33000元，否则出租方有权收回商位，终止合同，没收已纳租金；合同到期前，若承租方需续租，则必须提前一个月办理相关手续，交纳租金。合同另对其他相关事宜作出约定。合同签订后，双方均按约履行。期满后，双方另行签订《租赁合同》一份，约定租赁期限自2013年3月21日至2013年6月20日，其余内容与上一份合同相同。该份合同期满后，双方未再另行签订租赁合同。2015年5月9日，被告向原告出具《通知书》一份，其内容如下：2013年3月21日，贵我双方签订了一份租赁合同，合同约定，我司将苏州市东吴装饰市场四区78-80号商铺租赁与你，租赁期限为2013年3月21日至2013年6月20日，租赁期为3个月，总租金16500元，并明确签订合同之日，你方一次性付清，逾期按每天千分之五计算违约金。2013年6月20日，合同期届满后，你方拒不续签合同，也未将商铺交回，并拖欠使用费至今，已严重违约。现我司根据《中华人民共和国合同法》相关规定，郑重通知如下：1、自本通知送达你处后，终止双方的租赁关系；2、限你方在收到本通知后5日内请腾空商铺，并与我司办好交接手续；3、办理交接手续时，请你缴清欠付的所有使用费及违约金。届期如果你没有按本通知履行，我司将自行收回商铺，一切后果自行承担，并且追究你方法律责任，特此通知！被告收到上述《通知书》。原告现以被告在合同期满后继续占有涉案商位，但并未向其交纳实际使用费为由诉至本院。庭审中，原告为证明其主张，向本院提交现场照片四份、水电费收据五份及租赁费发票一份，其中，照片内容分别为：镶嵌于墙壁的展示木门两扇、“金燕雕花板”招牌一块、塑料隔板三块、读数为20166的电表；水电费收据的具体情况为：编号为0505649的收款收据载明入账日期为2013年6月28日，交款单位为孙顺勇，款项内容为电本86元、水本12元；编号为313120的收据载明入账日期为2013年9月29日，交款单位为孙顺勇，收款事由为电本125元、水本20元；编号为0041808的收据存根载明入账日期为2014年1月6日，交款单位为孙顺勇，收款事由为电本222元、水本16元；编号为8895833的收据载明入账日期为2014年3月30日，交款单位为孙顺勇，收款事由为电本424元、水本16元；编号为0009103的收据存根载明入账日期为2014年6月30日，交款单位为孙顺勇，收款事由为电本99元、水本16元；租赁费发票载明内容如下：开票日期为2014年5月15日，付款方苏州市金燕装饰材料有限公司，开票项目为租赁费，金额为16500元，收款方苏州市东吴装饰市场有限公司。被告对上述证据的质证意见为：照片中的木门两扇及招牌一块本属其所有，但系其在搬迁时遗留下来的杂物，原告可随意处置，隔板并非其所有；水电费收据系复印件，且系原告单方制作，真实性不予认可，其于2013年6月搬离涉案商位，此后从未向原告交纳过水电费；发票载明的租赁费16500元确系其于2013年3月向原告支付的租金，但其从未收到该份发票，也不知晓原告于何时开具。庭审中，原、被告一致确认被告已向原告支付2013年3月21日至6月20日期间的租金16500元，但原告认为系2014年5月支付，被告认为系2013年3月支付；被告称其系苏州市金燕装饰材料有限公司系的法定代表人，原告称该公司的注册地址并非苏州市东吴装饰市场；被告称其于2013年6月租赁期满前后即搬离涉案商位，租金及水电费也交纳至当日，但当时并未与原告办理交接手续，仅口头告知了市场工作人员。上述事实，有苏州高新区（虎丘区）市场监督管理局企业登记资料查询表、市场开办申请登记表、市场登记证、土地使用权有偿转让合同、协议书、建设工程规划许可证三份、关于同意建造苏州东吴装饰市场项目计划任务的批复、名称核准登记核定情况表、公司设立核准通知书、情况说明、租赁合同、收据五份、照片四份、租赁费发票、通知书及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告苏州市东吴装饰市场有限公司作为苏州市××以南、胥江河以北、横塘乡土地以西、木渎镇土地以东地块土地使用权人，经核准在上述地块建设房屋、开办市场，故其有权作为出租人将市场内铺位出租给承租人从事经营活动，因此，原、被告双方签订的两份《租赁合同》合法、有效，双方均应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告称被告于租赁期满后仍然占用涉案商位，被告称其于2013年6月租赁期满前后即搬离涉案商位，依据上述证据规则，原告应对被告“租赁期满后仍然占用涉案商位”之事实承担举证责任。从原告提交的证据看，原告为证明该主张提供了现场照片四份、水电费收据五份及租赁费发票一份。本院认为，对于照片，从其反映的内容看，涉案商位目前仅留存镶嵌于墙壁的木门、破旧的招牌及倒地的塑料隔板，上述物品既非具备使用功能的办公用品，亦非可继续销售获利的货品，且表面破损脏污、摆放方式随意，结合现场零星散落及堆放于角落的垃圾，可以看出，其更像是搬迁后遗留的杂物，而非仍具备使用价值的物品，因而，很难得出其继续“占用”涉案商位的结论，更无法得出被告仍在该商位继续从事经营活动的结论；对于水电费收据，因其系原告单方制作，且原告在庭审中仅提供复印件，被告对其真实性不予认可，且原告并未进一步举证证明收据中载明的水电费确系被告交纳，被告对此亦否认，故本院实难据此认定上述水电费系被告交纳及被告继续占用涉案商位的事实；对于租赁费发票，虽原、被告双方对于发票载明的租赁费16500元所对应的租赁期间不持异议，但该发票也无法证明被告于2013年6月之后继续占用涉案商位的事实，更何况该发票载明的付款方苏州市金燕装饰材料有限公司与本案被告系不同的法律主体。此外，根据原、被告签订的两份《租赁合同》，双方明确约定续租应提前一个月办理相关手续并交纳租金，但被告并未提供任何证据证明双方提前办理了续租手续且被告提前向其交纳了租金。综上，根据现有证据，无法证实被告在租赁期满后仍然占用涉案商位，故本院对原告要求被告搬出苏州市东吴装饰市场四区78-80号商位及支付拖欠房屋使用费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告苏州市东吴装饰市场有限公司全部诉讼请求。案件受理费3394元，减半收取1697元，由原告苏州市东吴装饰市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审判员  朱海兰二〇一五年十一月二十七日书记员  田德强