广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终2524号上诉人（原审被告）：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北云山东路28号金世界花园。法定代表人：郑宜靓。委托诉讼代理人：周亭亭，系公司职员。被上诉人（原审原告）：徐小平，男，汉族，1968年05月04日出生，地址：广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：贺昌，广东九韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕珠，广东九韬律师事务所实习律师。上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司与被上诉人徐小平房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初2672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称，2004年6月18日，原告与第三人杨志国签订协议书，购买其在惠州金世界房产开发有限公司定购的房屋（杨志国当时只是交了定金，并未与金世界签订商品房买卖合同）。2005年6月18日，原告与惠州金世界房产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买金世界花园××苑××房，房屋合同价格为364725元，实际成交价格为255000元，全部办理了银行按揭。签订《广东省商品房买卖合同》后被告按时交房，合同约定了延期办证的违约金。惠州金世界房产开发有限公司因经营困难，被告接手了金世界花园项目，承担了金世界楼盘历史遗留问题，负责办理业主房产证。原告交清了办证所需的各项费用，被告却在原告房屋符合办理房地产权证的条件下，怠于履行办证义务及其他相关义务。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，判令被告履行约定的办证义务及其他相关义务，并支付延期办证的违约金，承担本案诉讼费用，望贵院判如所请。1、判令被告履行原告与惠州金世界房产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定的办证义务及其他相关义务，并交付房地产权证给原告;2、判令被告支付延期办证的违约金16313元（自2014年12月13日起暂计至2016年3月23日，共计467天，年利率为5%）；3、判令被告承担本案诉讼费。被告惠州东江湾房地产开发有限公司辩称，一、房屋的成交价款为364725元，这体现在双方签订的商品房买卖合同为2005年2月18日，合同第四页上方明确写明房屋价格364725元，完税凭证中的右下角写明364725元，本案涉案房产购房款为364725元，而不是原告在诉请中写的255000元。二、原告涉案房产实付247463.70元，体现在原告提供的证据六中的日期为2006年12月6日的发票，其实付金额为277463.7元。三、没有证据证明原告的购房价款是其起诉状中的255000元。四、原告在诉讼请求的第二款，要求被告支付延期办证的违约金16313元（自2014年12月13日起暂计至2016年3月23日，共计467天，年利率为5%），不应当为5%。根据双方签订的商品房买卖合同第十页最下方的条款中载明，逾期应当按照银行的同期存款0.35%利率计算，当时的银行同期存款利率在2014年12月仅为0.35%，而不是年利率5%。原审法院查明的事实经审理查明，原告徐小平与被告于2005年6月18日签订了《广东省商品房买卖合同》[编号：××××××]一份，约定：原告购买惠州市江北××小区“××世界花园”××房，建筑面积124.65平方米（套内建筑面积110.57平方米），总价款按人民币364725元，原告应当支付全部房款的30%（含定金），计人民币109725元，余款由银行按揭。被告应当在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，逾期则按银行同期存款利息支付给原告。2004年6月18日，原告与案外人杨志国签订《协议书》一份，约定将上述房产与336500元的价格转让给原告，住房更名费用及入伙费10350元由原告承担。2006年12月6日被告开具发票一份给原告，确认收到了上述购房款247463.70元。2013年3月12日，原告交付了房屋的契税5470.88元，于2014年12月13日缴纳了房屋维修基金7475元。另查一，经本院函询，惠州市房产管理局于2016年1月3日向本院函复（惠市房函[2016]449号）称，上述房产于2005年8月31日在该局办理了预售合同登记备案，买受人为徐小平，合同号为惠州（2005）××××××号；经查，金世界花园已向我局申请办理商品房初始登记，具备办证基本条件。目前上述房产尚未向不动产登记机构申请办理不动产权证。由开发商与购房者或购房者委托开发商提供相关材料向不动产登记机构提交国有建设用地使用权与房屋所有权转移登记办证申请，材料齐全的可以办理业主不动产权证（土地是否符合办证条件请咨询不动产登记局）。上述不动产业主需办理不动产权证后方可办理转让给第三人的过户手续。另查二，2008年1月28日，惠州金世界房产开发有限公司在工商局变更公司名称为惠州东江湾房地产开发有限公司。原审法院判决理由和结果原审法院认为：合法的合同关系依法应受法律保护，当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。原告与惠州金世界房产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人在平等自愿、协商一致的基础上达成的，依法应受法律保护。上述商品房买卖合同已在房产管理局登记备案且该房已具备办证条件，被告应当依照合同的约定将相应的产权证办理给原告。因此，原告要求被告履行办理产权证的合同义务的请求有事实和法律依据，依法应予以支持。因被告未依照合同的约定履行办证义务，依法应当承担违约责任，依照双方关于违约责任的约定，被告应当在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，逾期则按银行同期存款利息支付给原告，被告未依照合同的约定办理好产权证给原告，原告要求被告支付违约金26077元的请求本院予以支持。被告认为原告应当提供支付首期款109725元的凭据，因上述房屋买卖合同已经登记备案，原告如果没有缴纳首期款而被告予以登记备案，不符合商品房买卖惯例，如果被告认为原告的确欠缴首期款，可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内将“金世界花园”××苑××房的产权办理到原告徐小平名下，相应的税、费由原告徐小平承担。二、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告徐小平支付逾期办证违约金26077元。案件受理费104元，由被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担。当事人二审的意见惠州东江湾房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、判令撤销(2016)粤1302民初2672号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由是：一、一审法院以上诉人己经为涉案商品房买卖合同办理登记备案手续为由，认为被上诉人己经缴纳首期款是商品房买卖惯例，属于认定事实错误。上诉人与被上诉人于2005年6月l8日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被上诉人购买上诉人开发的位于惠州市江北××小区“××世界花园”××房，建筑面积124.65平方米，总价款364725元。首期款109725元，余款由银行按揭。由于金世界花园销售管理混乱部分业主交房手续齐备，但实际并未向东江湾公司缴纳购房款就已经入住的情况，上诉人接手金世界花园项目后通过查账没有查到被上诉人支付首期款的转账记录。根据《民事诉讼法》第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系房屋买卖合同纠纷，被上诉人徐小平无证据证明己经支付首期款，视为未支付首期款，构成违约。一审法院在被上诉人无法举证证明其实际支付首期款的情况下，以涉案“上述房屋买卖合同已经备案且后续款项己经由贷款予以支付，如果没有缴交前期款项而被告予以登记备案，不符合商品房买卖惯例”认定被上诉人已经支付购房款，属于认定事实错误。二、一审法院判令上诉人以年利率5%的标准向被上诉人支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，也不符合双方《广东省商品房买卖合同》关于逾期办证违约金计算标准的约定。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第3项约定，“正常情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人”。双方已经对逾期办证的违约责任进行了约定，即便上诉人东江湾公司需要支付逾期办证的违约金，也应当是按照银行同期存款利息0.35%(活期)计付。而非被上诉人主张的年利率5%。一审法院在当事人有明确约定的情况下，擅自调高违约金计算标准，无事实和法律依据，也不符合当事人的约定。三、一审判决超出了被上诉人的诉求范围，违反了不告不理的原则。一审中，被上诉人在诉讼请求中要求上诉人支付逾期办证违约金163l3元(自20l4年12月13日至20l6年3月23日，共计467天，年利率为5%)，一审法院判令上诉人支付被上诉人逾期办证违约金26077元，超出了当事人的诉请范围，不符合民事诉讼不告不理的原则。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应当予以纠正，为此，上诉人依法提起上诉，请法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：一审法院判定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审法院的判决。上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人东江湾公司是否应当为徐小平办理房地产权证及违约金的计算。具体判析如下：双方在《商品房买卖合同》中明确约定了办证的相关条件，即商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理房地产权证。自2005年6月18日双方签订商品房买卖合同至今，徐小平已实际占有并使用涉案房屋，双方约定办证条件已经成就，上诉人应依约为被上诉人办理房地产权证。退一步讲，即使存在上诉人所主张的被上诉人未足额缴纳首期购房款，上诉人可另案主张权利。按照双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人未在商品房交付之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，逾期按照银行同期存款利息支付违约金。现关于合同条款中的“同期存款利息”如何解释存在出入，上诉人认为应当按照银行同期存款利息0.35%（活期）计算，而不是被上诉人所主张的同期定期存款利息5%（定期）。对此本院认为，根据《合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。通过审核双方签订的《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定，被上诉人逾期付款的违约责任为应付款的日万分之五计算违约金，如按照上诉人所主张的其逾期办证违约金为活期利息0.35%计算违约金，双方在合同中所承担的权利义务明显有失公允，不符合等价有偿的民事交易原则。违约金的设定本身在于督促双方履约、保障守约方及惩戒违约方的作用。因上诉人持续多年违约，未办理房产证，给守约的被上诉人造成损失，一审判决依据被上诉人所主张的以年利率5%核计违约金符合双方订立合同时的可期待利益，且未违反相关强制性规定，违约金数额亦未明显过高，对上诉人持续多年违约行为起到警示和惩罚的作用，有利于保护守约方合法权益，营造诚信经营的环境。故一审判决东江湾公司按照年利率5%支付徐小平违约金并无不当，本院予以维持。由于原审判决东江湾公司支付逾期办证违约金26077元未明确违约金的计付时间，依据合同约定的计算方式，原审判决认定的逾期办证违约金计付时间应为2014年12月13日起至2017年1月1日止，本院予以确认。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用208元，由上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年十月十七日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；