四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终1126号上诉人(原审被告)：攀枝花学院，住所地：四川省攀枝花市东区机场路10号，统一社会信用代码：12510300450959630R。法定代表人黄双华，校长。委托诉讼代理人：高仕忠，男，1970年2月13日出生，汉族，攀枝花学院职工，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：蒲文峰，四川广聚律师事务所律师，执业证号：15104201210299648。被上诉人（原审原告）：王莉琴，女，1978年12月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人文彬，四川卓乐律师事务所律师，执业证号：15104201110970694。被上诉人（原审被告）四川省成兴建设工程有限公司，住所地：四川省成都市锦江区棬子树村一组，统一社会信用代码：91510000762312836J。法定代表人巫云浩，总经理。上诉人攀枝花学院因与被上诉人王莉琴、四川省成兴建设工程有限公司（以下简称成兴公司）合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。上诉人攀枝花学院的委托诉讼代理人高仕忠、蒲文峰，被上诉人王莉琴的委托诉讼代理人文彬到庭参加诉讼。被上诉人成兴公司经本院依法送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。攀枝花学院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王莉琴对攀枝花学院的全部诉讼请求,一、二审诉讼费用由王莉琴承担。事实和理由：1.房屋的转让是成兴公司与买受人之间的法律关系，收款主体是成兴公司，一审判决对案涉房屋使用权的转让主体认定错误，属基本事实查明不清；2.一审判决认定《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》未经庭审质证，程序存在瑕疵；3.高仕忠不是攀枝花学院的主要负责人，无权代表攀枝花学院作出意思表示，其签订《退房还款协议》的行为对攀枝花学院不具备法律效力；4.攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》（以下简称《房屋使用权转让协议》）名为房屋使用权转让，实为租赁关系，超过了法律对于租赁期限的规定，应当认定为无效；5.攀枝花学院已经履行房屋交付义务，在各方达成《补充协议》后，即表明王莉琴放弃了合同解除权，《房屋使用权转让协议》应当继续履行，并且本案已经远远超过了行使解除权的合理期限；6.攀枝花学院并非房屋转让主体，即使成兴公司与王莉琴达成退房协议，也应由成兴公司退款，一审法院判决攀枝花学院对成兴公司的退款承担连带责任没有依据；7.买受人提出解除协议的实质是因为市场环境的变化，相应租赁收益没有达到买受人的预期，其无权单方解除协议。王莉琴辩称，房屋系转让而不是出租。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。成兴公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。王莉琴向一审法院起诉请求：1.解除王莉琴与攀枝花学院、成兴公司签订的《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》（以下简称《房屋使用权转让协议》）；2.攀枝花学院、成兴公司连带返还房屋使用权转让款297255元；3.攀枝花学院、成兴公司按年利率6%连带支付从2013年1月15日起至转让款还清时止的资金占用利息;4.攀枝花学院、成兴公司连带支付违约金13257元；6.本案诉讼费用由攀枝花学院、成兴公司连带承担。一审法院认定事实：2011年6月28日，攀枝花学院与成兴公司签订了一份《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》，约定：拟建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”位于学生八号楼和十号楼南侧，机场路北侧；攀枝花学院负责七层楼顶面以上公寓部分的建设资金，成兴公司负责一至七层的建设资金；工程项目建成后，一层、二层、七层至二十二层由攀枝花学院使用，三层、四层、五层和六层由成兴公司使用四十年；所建设的攀枝花学院后勤服务综合大楼以及其配套设施、设备、绿地、环境等，其所有权归攀枝花学院；成兴公司使用的部分楼层，使用期满后，攀枝花学院无条件收回；攀枝花学院负责项目的立项、招标、建设、验收等；收取成兴公司工程专项业务工作经费50万元，由攀枝花学院后勤管理处使用；若成兴公司转让其使用权，攀枝花学院应予以协助（协助发布广告、对外招商，以攀枝花学院为合同主体签订使用权转让协议、代收转让款），并收取管理费（收取管理费标准：三层、四层平均转让价在8000元∕㎡以内，五层平均转让价在6000元∕㎡以内，六层平均转让价在4000元∕㎡以内，收取1%的管理费；按照上述标准，转让总收入增加的部分，收取20%的管理费；项目封顶后达三年时，未转让的部分按照同楼层平均转让价计算管理费，并予以收取）；成兴公司使用的楼层有权对外转让，缴纳管理费后获得转让收益，攀枝花学院应积极配合并予以监督。2013年1月19日，攀枝花学院及成兴公司发出《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》，通知各有意受让后勤服务综合楼使用权的教职员工，攀枝花学院引资修建的后勤综合服务大楼的楼层分布情况以及攀枝花学院同意成兴公司将其拥有使用权的楼层转让给第三人，并告知使用权转让款转入成兴公司名下银行账户，该银行账户由攀枝花学院与成兴公司共管，收款收据由成兴公司代攀枝花学院出具。后，“攀枝花学院后勤服务综合大楼”项目被命名为“学府新天地”。2013年1月15日，攀枝花学院（甲方）、成兴公司（乙方）与王莉琴（丙方）三方签订《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》，约定：甲乙双方合作建设的攀枝花学院后勤服务综合楼（即学府新天地），所有权属于甲方，乙方对三、四、五、六层（对应为临街一至四层）及部分车库拥有四十年使用权；甲方同意乙方将临街2层78号（自编号）房屋使用权转让给丙方；该房屋为清水房，乙方提供公共基础设施的装修；丙方必须在接受房屋后，根据规定审批后进行装修、使用；使用权转让期届满后，房屋内的地面、墙面上的固定装修部分无偿归甲方所有；使用权转让的期限为40年（即从2015年1月1日起至2054年12月31日止），期满后甲方无偿收回房屋使用权；丙方于2013年1月13日前付清全部转让款共计人民币297255元；丙方交付的房屋使用权转让款由乙方出具收款财务收据；甲乙双方应当在2014年12月31日前，将经综合验收合格的房屋交付丙方使用；若甲乙双方在2014年12月31日前未将该房屋交付丙方使用，丙方可按：1）丙方可退房，乙方收到丙方退房书面申请7个工作日内全额退还丙方已付房款；2）丙方不退房的，按照丙方所付房款，乙方每日支付万分之二的违约金，协议继续履行；房屋达到交付使用条件后，乙方通过与丙方约定的通信工具通知丙方办理交接手续；丙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及设施安装情况进行查验并签署房屋交接单；甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的以下基础设施、公共配套建筑达到使用条件：水、电、光纤等配套设施由甲方提供到楼层，按照施工图要求到达相应位置；等等。2013年1月15日，原告王莉琴交纳全部转让款297255元，收据上载明“代攀枝花学院收取”，并加盖“四川省成兴建设工程有限公司财务专用章”。2015年6月9日，为使涉案项目顺利完工，被告攀枝花学院、成兴公司签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》。载明：由于本项目延期竣工交付，攀枝花学院延长成兴公司的使用权一年，即使用权从交付之日起算41年；如因成兴公司的原因导致2015年7月1日前不能交付给该项目地下室、三、四、五层楼的使用权人使用，成兴公司承担由此产生的对该部分使用权人的赔偿责任；如非成兴公司的原因导致2015年7月1日前不能交付的，成兴公司不承担由此引发的对这部分使用权人的任何赔偿。此外，双方还为处理因前期该项目不能按期交房带来的部分业主退房事宜，约定共同筹资回购房屋并再次转让等内容。因攀枝花学院、四川省成兴建设工程有限公司未按约交付诉争房屋，王莉琴与攀枝花学院、成兴公司于2015年4月1日又签订一份《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》，约定学府新天地项目正式交付使用时间延展至2015年7月1日，相应的转让期统一更改为41年，即从从2015年7月1日起至2056年6月30日止；约定“对延迟交付的6个月时间，由方对丙方按商铺转让款总额每日万分之二的标准进行补偿，所需补偿金于2015年6月20日前由乙方负责筹集到位，并由甲方委托后勤产业集团公司于2015年6月30日一次性向丙方支付；同时约定“本协议自签订之日起生效，此前与本协议冲突的条款一律以本协议为准。”之后，王莉琴领取了17个月的补偿金（违约金）。2016年9月12日，王莉琴（丙方）与攀枝花学院（甲方）、成兴公司（乙方）签订《退房还款协议》，约定：甲、乙方同意丙方退房要求，并积极筹措资金进行退款；2015年1月1日至2016年5月31日期间，甲乙双方的违约责任就按丙方支付总房款每日万分之二支付违约金执行，不再另行计息，丙方无需将已收到的违约金退还给甲、乙两方；甲、乙方从丙方交款之日起至2014年12月31日、2016年6月1日起至退款之日的前一日按购房总价年利率5.25%计算资金占用利息，退房时一并退给丙方;双方约定房款分三批次退还，最迟不超过2016年12月31日；如甲乙双方未按约定履行上述协议内容，则从违约的第二日起，按丙方交纳总房款及未付违约金综合的千分之一计算罚息等。一审法院认为，被告攀枝花学院、成兴公司就其双方合作修建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”与二原告签订《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》、《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》，意思表示真实，协议内容不悖于法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约缴纳了房屋使用权转让款，二被告未能依约按时将房屋交付给原告使用，确已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告双方在二被告违约的情形下就退房还款等事宜进行协商，且于2016年9月12日签订了《退房还款协议》，双方实际已协商一致解除双方签订的《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》、《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》。《退房还款协议》系三方真实意思表示，对三方当事人均有约束力。现原告要求二被告连带退还房屋使用权转让款297255元，一审法院予以支持。原告要求二被告按年利率6%连带支付从2013年1月18日起至房屋使用权转让款偿清时止资金占用期间的利息，与《退房还款协议》的约定不合。对其要求的资金占用利息，可按照三方在《退房还款协议》上的约定——即“甲、乙方从丙方交款之日起至2014年12月31日、2016年6月1日起至退款之日的前一日按购房总价年利率5.25%计算资金占用利息，退房时一并退给丙方”处理。原告要求的支付2016年6月1日起至退款之日的前一日违约金13257元的诉讼请求，因原告已主张期间的资金占用利息，不宜重复计算，故一审法院不予支持。本案中，被告攀枝花学院、成兴公司系合作建房，按照双方签订的协议约定，被告成兴公司使用的楼层有权对外转让，收取的转让款项进入双方设立的共管账户，被告成兴公司向被告攀枝花学院缴纳管理费后获得转让收益；且双方约定收款收据由被告成兴公司代被告攀枝花学院出具，被告攀枝花学院与被告成兴公司共同负有向二原告交房的义务；同时约定被告成兴公司收到原告退房书面申请7个工作日内全额退还原告已付房款。因二被告未按时交房的行为酿成本案纠纷发生，已构成违约，加之原、被告双方签订的《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议（退房还款承诺书）》明确约定“甲、乙方从丙方交款之日起至2014年12月31日按购房总价年利率5.25%计算资金占用利息，退房时一并退给丙方。”因此，被告攀枝花学院应当对被告成兴公司应返还给原告的房屋使用权转让款297255元及应支付的资金占用利息承担连带清偿责任。对被告攀枝花学院辩称其不是本案适格被告，不应当承担责任的意见，因与一审法院查明认定的事实不符，不予采纳。被告攀枝花学院的其余辩解意见，缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予采纳。被告成兴公司经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩及举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、王莉琴与攀枝花学院、四川省成兴建设工程有限公司签订的《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》已于2016年9月12日实际解除。二、四川省成兴建设工程有限公司于本判决生效后三日内一次性向王莉琴支付房屋使用权转让款297255元,并按年利率5.25%支付从2013年1月15日至2014年12月31日、2016年6月1日起至房屋使用权转让款偿清时止的前一日的资金占用利息。攀枝花学院承担连带清偿责任。三、驳回王莉琴的其他诉讼请求。一审案件受理费7023元，减半收取3512元，由四川省成兴建设工程有限公司承担（此款已由哈曼丽垫交，四川省成兴建设工程有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给哈曼丽），攀枝花学院承担连带责任。二审中，王莉琴出示如下证据：1.四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初1539号和1967号民事判决书，拟证明房屋转让款项由攀枝花学院共同收取，双方约定收款收据由成兴公司代攀枝花学院收取，成兴公司要向攀枝花学院缴纳管理费用；《退房还款协议》由攀枝花学院后期产业集团领导和成兴公司领导签字，构成表见代理；之前与本案类似的数十起判决全部已经生效，攀枝花学院没有提出异议；攀枝花学院和成兴公司明知高仕忠和曾权斌对外代表攀枝花学院与买房人签订《退房还款协议》。攀枝花学院对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明目的有异议。一审法院认为，该证据与本案无关，一审法院不予采信。攀枝花学院、成兴公司没有提交新证据。为查明案件事实，本院依职权调取了《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》一份和《攀枝花学院后期服务综合楼项目合作补充协议》二份，攀枝花学院对该证据的真实性、合法性没有异议，充分证明成兴公司对其享有的四十年使用权的房屋有完全自主的对外转让权利；王莉琴对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。由于各方当事人对该证据的真实性没有异议，能够证明本案的基本事实，本院予以采信。本院经审理查明：《房屋使用权转让协议》约定王莉琴于2013年1月15日前付清全部转让款。2013年1月15日的收据上载明“代攀枝花学院收款”。高仕忠是攀枝花学院的中层干部，在二审庭审中其认可在签订《退房还款协议》之前已得到攀枝花学院领导的许可。一审法院确实未对《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》这一证据质证，二审庭审中，本院依法组织各方对该证据予以质证。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点是：1.攀枝花学院是否应当承担退还房款及支付利息的连带责任；2.高仕忠签订《退房还款协议》的行为是否构成表见代理；3.一审程序是否违法。关于攀枝花学院是否应当承担退还房款及支付利息的连带责任的问题。攀枝花学院与成兴公司合作建房后，共同与王莉琴签订了《房屋使用权转让协议》。根据《房屋使用权转让协议》的约定，攀枝花学院和成兴公司享有权利的同时也承担按期交付涉案房屋等合同义务。王莉琴将购房款交到了攀枝花学院与成兴公司的共管账户，攀枝花学院根据涉案房屋的转让价格向成兴公司收取管理费用。2015年6月9日，攀枝花学院与成兴公司签订的合作补充协议亦约定双方共同筹集资金处理部分业主退房的事宜。之后，攀枝花学院、成兴公司与买受人签订了《退房还款协议》，攀枝花学院实际上也向买受人支付了一定的违约金。因此，攀枝花学院与成兴公司均是《房屋使用权转让协议》的转让主体。《退房还款协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行义务。该协议已经明确约定攀枝花学院和成兴公司同意退房并积极筹措资金退还房款，还约定了履行义务的时间、利息的计算方法及违约责任等具体内容，因此，攀枝花学院应当对房款及利息承担连带偿还责任。关于高仕忠签订《退房还款协议》的行为是否构成表见代理的问题。高仕忠是攀枝花学院的中层干部，其曾作为攀枝花学院的授权代理人与王莉琴签订了《补充协议》，攀枝花学院亦按照《补充协议》的约定支付了一定的违约金。并且，高仕忠在二审中作为攀枝花学院的委托诉讼代理人认可其在签订《退房还款协议》之前得到攀枝花学院领导的许可，因此，王莉琴有理由相信高仕忠有权代表攀枝花学院签订《退房还款协议》，高仕忠的行为构成表见代理，攀枝花学院应当按约履行义务。关于一审程序是否违法的问题。《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》在一审中确未进行举证质证，存在瑕疵，但该证据所证明的事实不影响本案的实质性处理结果，因此本院对一审的程序瑕疵予以纠正，但对判决结果予以维持。关于上诉人攀枝花学院提出《房屋使用权转让协议》系名为房屋使用权转让，实为租赁关系，超过了法律对于租赁期限的规定，应当认定为无效的主张与本案查明的事实不符，本院不予采纳。《退房还款协议》已证实本案所涉房屋未按期交付，攀枝花学院和成兴公司亦未提交证据证明房屋已实际交付。因此，攀枝花学院认为一审未查明房屋交付时间属于认定事实不清的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人攀枝花学院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5759元，由攀枝花学院负担。本判决为终审判决。审 判 长 万伟审 判 员 董敏审 判 员 熊疆二〇一七年十月十八日法官助理 刘英书 记 员 杨阳