山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第1257号上诉人（原审被告）济南中海地产有限公司，住济南市。法定代表人欧阳国欣，董事长。委托代理人马勇，山东尚明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谢慧，女，1967年11月4日出生，汉族，个体工商户，住济南市。上诉人济南中海地产有限公司（以下简称中海地产公司）因与被上诉人谢慧商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院认定：谢慧与中海地产公司于2010年9月20日签订商品房买卖合同，谢慧购买中海地产公司位于济南市历下区某房屋，建筑面积为66.31平米，总价款为648157元，用途为商业，商品房预售许可证号为济建开预许字第2009（300）号。谢慧于2010年9月20日交付全款，中海地产公司于2011年4月27日与谢慧签订房屋移交协议书并将房屋交付给谢慧。双方签订的商品房买卖合同第15条还明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2014年1月27日中海地产公司给谢慧开具正式发票，发票注明该房仅有使用权，无产权。根据谢慧提供的济南市城乡建设委员会给谢慧的回复可以证明，某涉诉房屋，建筑面积28.8平米，能办房产证，是商业用房，商品房预售许可证号为济建开预许字第2009（300）号，而出售给谢慧的建筑面积为66.31平米的文化活动站，未办理商品房预售许可证，目前房屋状态不可租售。本案在审理过程中，中海地产公司出售给谢慧的建筑面积为66.31平方米的房屋未能办理商品房预售许可证，因此，谢慧与中海地产公司于2010年9月20日签订商品房买卖合同应属于无效合同，经原审法院释明，谢慧变更诉讼请求的第一项为：依法确认谢慧与中海地产公司于2010年9月20日签订商品房买卖合同无效。中海地产公司认为变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出，谢慧变更诉讼请求不符合法律规定。原审法院认为：中海地产公司出售给谢慧建筑面积为66.31平米的房屋，无房屋预售许可证，不可出售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效”，谢慧与中海地产公司于2010年9月20日签订商品房买卖合同应属于无效合同。中海地产公司虽辩称在签订合同当时政策是允许的，后济南市政府发了关于暂缓办证的文，但其未能提供相关证据予以证明，故对该辩称意见，原审法院不予采纳。中海地产公司提供虚假预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：“（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”，谢慧要求中海地产公司返还购房款648157元，并支付谢慧赔偿金648157元理由正当，原审法院予以支持。根椐最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”中海地产公司认为谢慧变更诉讼请求不符合法律规定，理由不当，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：一、原告谢慧与被告济南中海地产有限公司于2010年9月20日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告济南中海地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告谢慧购房款648157元；三、被告济南中海地产有限公司于本判决生效后十日内向原告谢慧支付赔偿金648157元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16570元，由被告济南中海地产有限公司负担。上诉人中海地产公司不服原审判决上诉称：1、根据济南市城乡建设委员会的回复，证明某小区房屋，建筑面积28.8平米，能办房产证，是商业用房，商品房预售许可证号为济建开预许字第2009（300）号，这一事实证明了上诉人出售的某小区房屋商品房民事行为的合法性；2、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中约定了某小区房屋、上诉人于2011年4月7日向被上诉人交付的即为该某小区房屋，证明上诉人已履行了合同义务；3、原审法院确认的文化活动站在物业中属公共设施，该公共设施与本案无关；最后，合同中约定的为某小区房屋，商品房预售许可证号为济建开预许字第2009（300）号已由济南市城乡建设委员会证明合法且是可以办证的，上诉人即没有隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实亦未提供虚假商品房预售许可证明，因此原审法院无视该事实是错误的。4、本案系商品房买卖合同法律关系，这一法律属性双方均是认可的，原审法院对该法律属性亦是认可，不存在法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的情形。根据本案事实，被上诉人一审中主张解除合同的请求并非涉及合同的效力情形；最为关键的是，该案在审理过程中，一审法院在未履行法律规定的手续的情况下，如何认为其根据案件事实作出的认定与当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力不一致，正是一审法院违反了民事诉讼中保持中立地位的原则，主观臆测擅自替本案一方当事人即被上诉人变更了一审诉讼请求，导致本案判决的错误。综上，一审法院审理本案时认定事实不清，适用法律错误，上诉人根据我国法律规定依法上诉，恳请二审人民法院依法改判或者发回一审法院重审。被上诉人谢慧答辩称，一审判决正确。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，2015年4月23日，济南市城乡建设委员会做出《关于谢慧公民政府信息公开申请的回复》（济建政复（2015）7号），其内容为：“谢慧公民：您提交的政府信息公开申请书收悉。现回复如下：经核实，您申请公开的某小区房屋，建筑面积为28.88㎡，房屋用途为商业用房，已办理商品预售许可证（2009300）。该项目（系）文化活动站，建筑面积为66.31㎡，房屋用途为其他，未办理商品房预售许可证，目前房屋状态为不可租售。”本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所在权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被上诉人谢慧为购买上诉人中海地产公司开发的商品房，与中海地产公司签订《商品房买卖合同》和《济南市商品房买卖合同》补充协议后，谢慧依照合同约定一次性向中海地产公司支付购房款，而中海地产公司亦将房屋交付给谢慧的事实清楚。虽然双方在合同中约定的买卖房屋是某小区房屋，且该楼号所指向的房屋属于济建开预许第2009（300）号商品房预售许可证的范围，但中海地产公司实际出售并交付给谢慧的房屋并非同一处房屋，根据济南市城乡建设委员会做出的济建政复（2015）7号复函可以证明，涉案的房屋未办理商品房预售许可证，房屋状态为不可租售。据此，中海地产公司为出售商品房与谢慧订立商品房买卖合同，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实的情形，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律基于规定问题的解释》相关规定，根据谢慧变更后的诉讼请求，判决中海地产公司返还谢慧的购房款并向其支付不超过已付购房款一倍的赔偿金适用法律正确。本案系双方当事人基于签订的商品房买卖合同履行而发行的纠纷，被上诉人谢慧在诉讼中知悉其所购买的中海地产公司开发出售的商品房未办理商品房预售许可证，其购买的房屋不可租售后，将起诉时要求解除与中海地产公司签订的《商品房买卖合同》变更为请求依法确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定。综上，上诉人中海地产公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民诉事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16570元，由上诉人济南中海地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴松成审 判 员  翟 勇代理审判员  尹逊航二〇一五年十一月九日书 记 员  李 环