湖南省沅江市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0981民再2号原审原告沅江市音乐城房地产开发有限公司，公司所在地为沅江市。法定代表人：谢萍。委托代理人1：黄彪，男，1981年10月15日出生，汉族，住沅江市永兴路228号，系该公司员工，代理权限为一般诉讼代理。委托代理人2：李琼，湖南天见律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，变更、放弃、增加诉讼请求，参与调解，代收法律文书。原审被告：龚建华，男，1962年10月11日出生，汉族，住沅江市。委托代理人：胡军，沅江桔城法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，变更、放弃、增加诉讼请求，参与调解，代收法律文书。原审第三人李清明，男，1973年3月21日出生，汉族，住沅江市。委托代理人：陈科，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，变更、放弃、增加诉讼请求，参与调解，代收法律文书等。原审第三人孙建辉，男，1967年11月13日出生，汉族，住沅江市。原审第三人皮剑，男，1988年9月19日出生，汉族，住沅江市。原审原告沅江市音乐城房地产开发有限公司与原审被告龚建华、原审第三人李清明、孙建辉、皮剑房屋租赁合同纠纷一案，本院（2015）沅民一初字851号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年5月24日作出（2017）湘0981民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理了本案，原审原告委托代理人李琼和黄彪、原审被告龚建华及其委托代理人胡军、原审第三人孙建辉、原审第三人李清明的委托代理人陈科到庭参加了诉讼,原审第三人皮剑经本院合法传唤未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原审原告沅江市音乐城房地产开发有限公司在再审中请求：1、判令解除沅江市音乐城房地产开发有限公司与龚建华之间的租赁协议；2、判令龚建华向沅江市音乐城房地产开发有限公司支付租金213448元和赔偿金153505元；3、判令龚建华支付沅江市音乐城房地产开发有限公司的保证金不予退还；4、判令龚建华承担诉讼费用。事实与理由：2011年5月26日，原审原告与原审被告签订了房屋租赁协议，约定原审被告租赁原告物业沅江美世界城市商业广场F栋172、207号，建筑面积为2745.1平方米，用于经营装饰建材，基准租赁费用为7元/月/平方米，租赁时间为2011年7月1日至2017年6月30日。合同期内至2015年7月20日止，原审被告应交租金973626.22元（面积2745.1平方米），已交租金760178元，截止2015年7月20日，朱鹏辉、王有为、文艳红、何贝贝分别代交租金为18531元、7217.22元、6622元、3238.67元，共计35608.89元，故原审被告尚欠租金177839.33元。依据合同9.5.2款规定，被告存在违约行为，免租期应按第二年的租金标准收取租金，为126824元，因此扣减原审被告保证金76863元后，原审被告还应支付原审原告租金227800.33元，但原审原告沅江市音乐城房地产开发有限公司只要求原审被告龚建华支付213448元租金和153505元赔偿金，保证金不予退还及承担诉讼费用。原审原告沅江市音乐城房地产开发有限公司在再审中向本院提供了相关证据：证据1：租赁合同一份，拟证明原、被告双方有合法的租赁关系；证据2：催款函九张，拟证明对于被告的多次拖欠行为，原告发函催促其缴纳；证据3：委托函，拟证明原告委托第三方收取租金。证据4：财务凭证，拟证明被告尚欠租金数额。证据5：合同三份，拟证明原告与被告龚建华解除合同后才与其他人签订租赁合同。原审被告龚建华在再审中答辩认为：1、同意解除与原审原告于2011年5月26日签订的房屋租赁协议；2、原审被告虽然欠租金177839.33元，但被告前期没有违约，而且系原告违约在先，因此要求原告退还保证金76863元，赔偿被告四个广告牌的直接损失32860元；且尚欠租金应由第三人李清明、孙建辉、皮剑三人承担。原审被告龚建华在再审中向本院提供了相关证据：证据1、保证金收条、广告牌，证明原审原告已收原审被告保证金76863元、广告牌32860元；证据2、收据，证明他人代替龚建华缴纳了租金78141元；证据3、转租合同，拟证明李清明、孙建辉、皮剑转租房屋；证据4、照片，证明原审原告将原审被告广告牌位拆迁；证据5、照片，证明原审被告的经营场所通道被原审原告堵塞半年之久，影响经营。证据6、转租报告，证明原审原告同意所租房屋转租第三人。原审第三人李清明在再审中答辩认为：1、合同的承租人系原审被告，如果按照原审被告的答辩，要求李清明承担责任，则要求增加李清明为被告或者另案起诉，而不是作为第三人；在本案中李清明作为次租人，依法不应当承担责任。2、在李清明承租的前几个月，由于原告方的通道堵塞达半年之久，造成其无法正常经营，李清明与被告的租赁协议早已经解除。原审第三人孙建辉在再审中答辩认为：2011年上半年，孙建辉与吴佩群、陈凤英一起租龚建华位于美世界二楼的门面合伙经营朗能灯饰。从2011年到2013年的房租，都由孙建辉负责缴纳，2013年后孙建辉、吴佩群退伙，由陈凤英独自经营。故从2013年以后的租金均由陈凤英缴纳。第三人孙建辉与原告、被告都没有任何关系，不应承担任何责任。原审第三人孙建辉在再审中提供了以下证据：证据1：收据2张，拟证明在2014年9月30日、10月24日由郭亮（陈凤英之子）缴纳的门面租金，其已经退出合伙的事实。证据2：退伙协议一份，拟证明孙建辉、刘艳平和陈凤英的合伙关系终止。证据3：证人刘志平的证言，拟证明孙建辉、陈凤英、刘艳平的合伙事实。沅江市音乐城房地产开发有限公司在原审中向本院起诉，请求：1、判令解除沅江市音乐城房地产开发有限公司与龚建华之间的租赁协议；2、判令龚建华向沅江市音乐城房地产开发有限公司支付租金213448元和赔偿金153505元；3、判令龚建华支付沅江市音乐城房地产开发有限公司的保证金不予退还；4、判令龚建华承担诉讼费用。本院原审认定案件事实：2011年5月26日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定被告租赁原告物业沅江美世界城市商业广场F栋172、207号，建筑面积为2745.1平方米，用于经营装饰建材，基准租赁费用为7元/月/平方米，租赁时间为2011年7月1日至2017年6月30日。从起租日起至2011年12月31日为免租期,每半年度交纳一次租金。如被告逾期30天不交纳租赁费，原告有权终止房屋租赁协议，并由被告向原告支付违约金100元至2000元；每延迟一日支付应缴租赁费1%的滞纳金；免租期租金按照第二年的租金标准收取,如因一方原因提前解除协议,违约方应当支付陆个月的基准租赁费作为赔偿。2011年5月26日经被告申请，原告同意被告将其租赁物转租，2011年8月30日，被告将其租赁物300平方米转租给第三人李清明，约定月租金为4800元，每年递增10%，截止至2015年7月20日，第三人李清明欠被告66287元。2011年9月20日被告将其租赁物561平方米转租给第三人孙建辉，约定月租金为4488元，每年递增10%，截止至2015年7月20日，第三人孙建辉欠被告66402元。2012年7月5日被告将其租赁物125平方米转租给第三人皮剑，约定月租金1000元，每年递增10%，截止至2015年7月20日，第三人皮剑欠被告租金8470元。从2014年9月30日起至2015年7月20日止，原告收取被告转租给次租人租金共计35608元(其中朱鹏飞租金18531元,刘艳红6622元,王有为7217.22元,贝贝教育3238.67元)。截止至2015年7月20日止，被告拖欠原告租金177839元。在被告经营期间，原告将被告合同约定的广告牌位拆迁，并对经营场地进行了改造。原告多次要求被告支付所欠租金,被告以租赁物己转租给次租人为由未付,双方酿成纠纷，原告故诉至法院，要求解除原、被告租赁协议，并要求被告支付原告租金213448元、赔偿金153505元,并由被告承担诉讼费用。本院原审判决：一、原告沅江市音乐城房地产开发有限公司与被告龚建华于2011年5月26日签订的门面租赁合同和被告龚建华与第三人李清明、孙建辉、皮剑签订的门面租赁合同终止履行;二、限被告龚建华和第三人李清明、孙建辉、皮剑在本判决生效后十五日内将租赁房屋返还原告沅江市音乐城房地产开发有限公司;三、限被告龚建华在本判决生效后十日内支付原告沅江市音乐城房地产开发有限公司自2014年9月30日起至2015年7月30日止的租金177839元,违约金2134元;四、限第三人李清明在本判决生效后十日内支付被告龚建华66287元、孙建辉支付被告龚建华66402元、皮剑支付被告龚建华8470元；五、驳回原告沅江市音乐城房地产开发有限公司其他诉讼请求。本院再审认定案件事实如下：2011年5月26日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定被告租赁原告物业沅江美世界城市商业广场F栋172、207号，建筑面积为2745.1平方米，用于经营装饰建材，基准租赁费用为7元/月/平方米，租赁时间为2011年7月1日至2017年6月30日。从起租日起至2011年12月31日为免租期,每半年度交纳一次租金。如被告逾期30天不交纳租赁费，原告有权终止房屋租赁协议，并由被告向原告支付违约金100元至2000元；每延迟一日支付应缴租赁费1%的滞纳金；免租期租金按照第二年的租金标准收取,如因一方原因提前解除协议,违约方应当支付陆个月的基准租赁费作为赔偿。在原被告合同期间，被告龚建华将部分租赁物转租给第三人李清明、孙建辉和皮剑。另查明，2015年7月30日之前，被告龚建华已经将租赁物返还给原告沅江市音乐城房地产开发有限公司。原审原告沅江市音乐城房地产开发有限公司提供的证据1、2、3、4具有合法性、客观性、关联性，本院对其证明效力予以确认。原审原告沅江市音乐城房地产开发有限公司提供的证据5、原审被告龚建华提供的证据1、2、3、4、5、6以及原审第三人孙建辉提供的证据1、2、3均与本案没有关联性，本院对其证明效力不予认可。本院再审认为：原被告签订的门面租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案原、被告对原审判决均不持异议，故原审判决要求被告龚建华支付租金和违约金并无不当。本案由第三人孙建辉申请进入再审程序，因第三人与原告之间没有法律上的权利义务关系，而对于第三人与被告龚建华之间的权利义务系另一法律关系，应另案处理，第三人孙建辉申请在原审中不承担责任的理由本院予以支持。被告龚建华在原审中已将租赁物返还给原告沅江市音乐城房地产开发有限公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释(二)第二十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、维持沅江市人民法院（2015）沅民一初字第851号民事判决第一项、第三项和第五项。二、撤销沅江市人民法院（2015）沅民一初字第851号民事判决第二项和第四项。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费3402元，由被告龚建华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  瞿 静审 判 员  谭 玲人民陪审员  姚再毛二〇一七年十月三十日代理书记员  周 婷附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释(二)第二十九条,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼诉证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。