惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠湾法民一初字第250号原告：谢小芬，女，汉族，1986年9月19日出生，住广东省连平县，系死者池某之妻。委托代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。被告：惠州大亚湾一通实业有限公司。住所地：惠州大亚湾澳头康汇花园春琪楼第*楼。法定代表人：姜驰鹏，董事长。委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行。住所地：惠州市大亚湾区澳头镇新澳大道**号。负责人：邵海峰。委托代理人：林德。原告谢小芬诉被告惠州大亚湾一通实业有限公司(以下简称一通公司)、被告中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称建行大亚湾支行）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年1月12日受理后，依法由审判员徐黎适用简易程序，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告谢小芬及其委托代理人王立平、被告一通公司的委托代理人谢佛鹏、被告建行大亚湾支行的委托代理人林德到庭参加诉讼。2015年5月11日，本院依法组成由审判员邹伟如担任审判长，审判员徐黎、曾日华参加的合议庭再次开庭进行审理，原告谢小芬及其委托代理人王立平、被告一通公司的委托代理人谢佛鹏、被告建行大亚湾支行的委托代理人林德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢小芬诉称：谢小芬、池某与被告一于2012年11月13日签订了《商品房买卖合同》，谢小芬、池某向被告一购买了位于大亚湾××头中心区××房(建筑面积为76．72平方米，房价为356905元)。按照该合同约定，谢小芬、池某向被告一支付了首期购房款107905元，并支付了维修基金4603元、契税3569元、登记费80元、查档费50元、见证费500元计8802元。2013年2月18日，谢小芬、池某与被告二签订了《个人住房(商业用房)借款合同》并予以见证，以该房抵押向被告二借款249000元，每月向被告二还房屋按揭贷款。谢小芬自在2014年1月起至2014年11月止每月按期支付了银行按揭款2300余元，共计归还银行借款25615．35元。由于池某在2013年7月被查患白血病，在2014年10月26日因病死亡。在此期间，谢小芬只好辞工照顾生病的池某，同时还要带着年幼的孩子，又因家中积蓄早已为池某治病花完，又没有其它收入来源，已是负债累累。现因池某已死亡，债主们纷纷要谢小芬归还借款，谢小芬和年幼的孩子无法正常生活，谢小芬实在是无力每月向被告二归还房屋按揭款，因此，特请求与被告一解除该《商品房买卖合同》、与被告二解除《个人住房(商业用房)借款合同》，并请求被告一返还给原告上述142322．35元购房款和其它税费，以便原告能还债主们一部分借款，请被告一和被告二能予以充分的理解和支持。原告请求人民法院判决：一、解除谢小芬、池某与被告一于2012年11月13曰签订的《商品房买卖合同》，并判令被告向原告返还购房款133520．35元(107905元+2356.98元+2351．32元+2345．66元+2339．99元+2334．34元+2328．66元+2323．0l元+2317．34元+2311．68元+2306．02元+2300．35元)以及维修基金4603元、契税3569元、登记费80元、查档费50元、见证费500元，共计为142322．35元；二、解除谢小芬、池某与被告二于2013年2月18日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；三、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交的主要证据有：商品房买卖合同、收款收据、个人住房借款合同、交易明细查询清单、结婚证、居民死亡医学证明等。拟证明其诉称的事实。被告一通公司辩称：一、关于池某财产问题。按照原告谢小芬在诉状陈述，其和池某是夫妻，翠堤尚园8栋1902号房由谢小芬、池某共同购买，池某在2014年10月26日死亡。依据相关法律规定，上述房产属于原告谢小芬、池某夫妻共同财产，属于池某的部分属于池某的遗产。二、关于诉讼主体。池某有多个继承人，原告谢小芬无权单独主张权利。三、商品房购买人死亡不是解除商品房买卖合同的理由，原告一方要求解除合同没有事实和法律依据。四、原告谢小芬、池某购买的房屋缴纳的房屋维修基金4603元、契税3569元、登记费80元、查档费50元、见证费500元都已经交付政府部门或相关单位，原告一方无权要求我公司退还。被告一通公司向法庭提交的主要证据有：预售许可证、商品房买卖合同及合同附件、预告登记证明、房屋验收移交表、完税证、专项维修基金缴存表、发票等。拟证明其辩称的事实。被告建行大亚湾支行辩称：一、2013年2月18日，答辩人与原告签订《个人住房借款合同》，并以所购位于惠州市××区澳头××号房屋设立预售抵押。答辩人依约定履行放款义务。原告诉称其配偶池某患病以致负债累累，无法偿还房屋按揭款，属原告违约。二、2010年3月30日，答辩人与被告一签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告一因购置坐落于惠州大亚湾中心区中兴五路康汇花园东面的翠堤尚园项目所属住房或商业用房房产而与答辩人发生的借款关系的全部债务人，提供连带责任保证。综上，原告无法偿还答辩人的贷款，应由被告一负连带清偿责任，本案是原告因家庭财务状况恶化，无法还款，原告要求被告承担诉讼费用无合法依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告建行大亚湾支行向法庭提交《关于谢小芬贷款情况说明》一份，拟证明其辩称的事实。经审理查明：原告谢小芬与池某于2011年4月26日登记结婚，双方于2011年11月12日生育女儿池瑾萱。2014年10月26日，池某因白血病医治无效去世。2012年11月13日，原告谢小芬与死者池某作为买受人，与作为出卖人的被告一通公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容如下：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于惠州市××头中心××单元××房，建筑面积为76.72平方米，总价为356905元。二、付款方式，买受人采用按揭付款的形式支付合同价款，即首期款107905元于签订合同时付清，余款249000元办理银行按揭贷款。三、逾期付款的违约责任，买受人逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限日起至实际付款之日止，按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；四、交付期限，出卖人应当在2013年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付被告使用。五、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的2%向被告支付违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订之后，原告于2012年11月13日向被告一通公司支付购房首期款107905元，被告一通公司代收取原告支付的房屋维修基金4603元、契税3569元。2013年2月18日，原告作为借款人、被告一通公司作为保证人，与作为贷款人的被告建行大亚湾支行共同签订《个人住房（商业住房）借款合同》一份，约定的主要内容如下：贷款人向借款人发放借款249000元用于购买房产，该款直接划入保证人公司账户内。2013年5月2日，被告建行大亚湾支行向原告发放了按揭贷款249000元并直接支付至被告一通公司名下的账户内。原告自2013年5月开始按月向被告建行大亚湾支行偿还按揭贷款至2014年12月份止，共计偿还按揭贷款本息合计42069.4元（本金18675元，利息23394.4）。自2014年12月至2015年7月份止，被告一通公司代原告向被告建行大亚湾支行偿还按揭贷款本息合计17948.5元（本金8300元，利息9410.95元）。2015年8月份至今的按揭贷款本息，原告未支付给被告建行大亚湾支行，被告一通公司也未履行保证担保责任。另查，被告一通公司在合同签订后，将该合同在大亚湾区房产管理部门办理了备案登记，预售登记号为11D7444。2013年6月20日，被告一通公司向原告交付了房屋，但至本案审理终结前，原告尚未领取房屋权属证书，尚未装修入住。同时，被告一通公司在与原告签约及履行合同过程中产生并实际支付给他人的费用为：支付给同盛地产的团购奖金2500元及现金奖金3500元、支付给中原地产代理（深圳）有限公司惠州分公司的佣金3925.96元、支付给惠州大亚湾同盈房地产经纪有限公司的佣金14276元、代原告向被告建行大亚湾支行支付按揭贷款本息合计17948.5元，上述款项合计42150.46元。再查，案外人池瑾萱（2011年11月12日出生）系原告与死者池某之女，目前由原告负责抚养，原告谢小芬作为池瑾萱的法定代理人明确表示池瑾萱不作为原告参加诉讼并放弃继承位于惠州市××区澳头××单元××房的权利。案外人池帝清、谭六凤系死者池某之父母，池帝清、谭六凤于2015年5月2日向本院寄送书面材料一份，载明：本人不做原告参加诉讼；本人放弃位于惠州市××区澳头××单元××房的继承权；本案所产生的经济问题，本人不参与有关经济债权的分配，同时不承受一切债务及其各种费用的负担。2015年6月18日，池帝清、谭六凤再次确认上述书面材料的记载内容为其真实意思表示。死者池某与其前妻生育一子池伟论，池伟论由池某的前妻负责抚养，目前无法获知其详细身份情况。且称其无法向法庭提供池伟论的现状。又查，2015年9月18日，被告建行大亚湾支行以谢小芬逾期偿还银行按揭贷款为由，起诉至本院，请求解除其与谢小芬、死者池某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并由谢小芬偿还其贷款本金223062.5元、利息1137.88元及罚息、律师费13200元；被告一通公司对上述欠款承担连带责任等。本院已经受理，目前正在审理阶段。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、收款收据、个人住房借款合同、交易明细查询清单、结婚证、居民死亡医学证明，被告一通公司提交的预售许可证、商品房买卖合同及合同附件、预告登记证明、房屋验收移交表、完税证、专项维修基金缴存表、发票，被告建行大亚湾支行向法庭提交《关于谢小芬贷款情况说明》等证据在卷证实，足以认定。本院认为：原告谢小芬与死者池某与被告一通公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点在于池某的死亡是否构成商品房买卖合同解除的条件，被告一通公司是否有义务向原告返还购房款。本院认为，原告购买的商品房尚未办理权属转移登记，原与被告一通公司签订的商品房买卖合同尚未履行完毕，存在解除合同的基础，在双方不能协商一致解除合同的条件下，合同能否解除首先是看该合同是否满足合同解除的条件。合同法规定的合同解除形式有约定解除和法定解除两种，当双方约定的解除条件成就时，一方可以行使解除权解除合同，除此之外，符合法定解除条件时，亦可由一方提出解除的请求。本案中，池某的意外死亡不属于双方约定的免责情形，亦不符合法定解除合同的条件。但根据合同法解释二第二十六条的规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，从该法条规定的情势变更原则的内涵来看，如果客观情况的变化致使合同履行的基础发生动摇，那么应赋予发生此种变故的一方得以变更或解除合同的权利。本案中，原告夫妇购置房产的目的应是家庭自住，且双方在合同中约定以首期款+银行按揭贷款的形式支付合同价款，池某因白血病意外死亡且在诊疗过程中支付了巨额医疗费，相对于合同债务的继受人即原告、女儿而言，应视为合同履行客观情况的重大变化，继续履行将严重加大债务人履行合同的成本，影响原告自身及其抚养女儿的家庭正常生活。因双方的合同尚未履行完毕，故本院认为池某的死亡应该作为情势变更的情形，原告作为债务的继受人在无力单方面偿还债务的情况下，可以请求解除合同并要求被告一通公司返还购房款。本案中，因被告一通公司对合同不能履行不存在过错，根据公平原则，可由原告在解除合同时赔偿被告一通公司在履行合同过程中发生的实际损失，根据被告一通公司提供的证据可见，该被告在与原告签约及履行合同过程中产生并实际支付给他人的费用为42150.46元，该款应在合同解除后由原告赔偿给被告一通公司。因被告一通公司代原告支付给被告建行大亚湾支行的按揭贷款本息17948.5元已经计算入原告应向其赔偿的款项内，故该款中的贷款本金8300元应视为原告已经支付的房款，则原告已经支付的购房款合计为134880元（107905元＋18675元＋8300元），原告与被告一通公司解除合同后，原告赔偿被告一通公司42150.46元后，被告一通公司应将剩余的购房款92729.54元退回给原告。本案中，因被告建行大亚湾支行作为原告另行起诉至本院，请求解除其与原告、死者池某签订的《个人住房（商业住房）借款合同》，故本案对该合同不做审理。被告一通公司辩称池某有多个继承人，原告谢小芬无权单独主张权利。因案外人池帝清、谭六凤、池瑾萱已经明确表示放弃实体权利，本院不再追加其作为本案原告参加诉讼。死者池某虽与其前妻生育一子池伟论并由池某的前妻负责抚养，但目前无法获知其详细身份情况，本院无法将其追加为共同原告参加诉讼，若池伟论认为其有继承死者池某名下财产的权利的，可另寻法律途径处理。被告一通公司辩称原告谢小芬缴纳的房屋维修基金4603元、契税3569元、登记费80元、查档费50元、见证费500元已经交付至相关部门，原告无权要求其公司退还。因被告向法庭提交的证据能证实房屋维修基金及契税已经交缴至相应部门，登记费、查档费、见证费已经实际发生，故被告一通公司的该项辩解有事实依据，本院予以采纳。对已经实际发生的费用，原告无权要求被告一通公司返还，至于房屋维修基金及契税，原告可在解除与被告一通公司签订的合同后，自行办理退费手续。被告一通公司辩称原告基于购房尚欠其购房款14000元并提供了《借据》予以证实，但根据该《借据》可见，原告是向案外人邓滨借款，故被告一通公司的辩解无事实和法律依据，本院不予采纳。若被告一通公司有证据证实其与原告在合同履行过程中尚存在其他损失的，可另寻法律途径解决纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告谢小芬与被告惠州大亚湾一通实业有限公司于2012年11月13日签订的《广东省商品房买卖合同》（预售登记号为11D7444）。二、原告谢小芬自本判决生效之日起10日内赔偿被告惠州大亚湾一通实业有限公司42150.46元，上述款项在原告已支付的购房款134880元中抵扣，抵扣后的余款92729.54元由被告惠州大亚湾一通实业有限公司在本判决生效之日起10日内退回原告。三、驳回原告谢小芬的其他诉求请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3146元，由原告谢小芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  邹伟如审判员  徐 黎审判员  曾日华二〇一五年十一月十二日书记员  连楚宇书记员  邹晓婷