四川省江安县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1523民初1488号原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司，住所地：宜宾市翠屏区南岸大坪街5幢2层。统一社会信用代码：91511500673526437U。法定代表人陈祖全，董事长。委托诉讼代理人王永江，四川蜀南律师事务所律师。执业证号:15115198610328259。被告黄强，男，1983年5月17日出生，汉族，务农，住四川省江安县。原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰地产公司）与被告黄强商品房预约同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎泰地产公司的委托代理人王永江到庭参加了诉讼，被告黄强经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鼎泰地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，由原告返还被告已经支付的购房款126887元；2、被告支付原告逾期付款291520.89元的3%的违约金8745元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月5日，原、被告签订商品房买卖合同(含补充协议)，原告将开发修建座落于江安县江安镇中央公园D地块3号楼25层3号住房一套转让与被告，房屋建筑面积90.85平方米，套内建筑面积71.22平方米，按套内建筑面积每平方米5923.75元，合同总价款421887元。合同签订时，被告支付原告首付款126887元，余款295000元被告通过向中国银行股份有限公司江安支行（以下简称中国银行江安支行）按揭贷款的方式支付给原告。为支付剩余款项，被告与中国银行江安支行于2015年4月21日签订了《个人一手住房贷款合同》，该合同约定被告向中国银行江安支行借款295000元，借款期限从2015年4月21日起至2035年4月21日止，每月被告应偿还中国银行江安支行借款本息2218.24元，原告作为连带责任保证人在被告贷款合同上盖章。原告在开发该地块商品房建设时，与中国银行宜宾分行签订合作协议，约定该行为原告等等商品房销售提供按揭贷款，在贷款人不能按期支付贷款本息超过三个月的，该行有权从原告的贷款保证金中扣划贷款人剩余的贷款本息。借款合同签订后，双方按照约定履行各自义务。但从2017年1月开始，被告就没有偿还贷款，导致2017年6月29日，银行按照合同约定分两次从原告的贷款保证金中扣划了共计291520.89元的贷款本金及利息，结清了被告的住房按揭贷款。因此，被告差欠原告的购房款291520.89元。经向被告催收未果，为此，原告诉至法院并提出前述诉讼请求。被告黄强未答辩。经审理查明，2014年8月12日，原告作为乙方，与中国银行股份有限公司宜宾分行作为甲方，于与签订了《房屋按揭贷款业务合作协议》，并协议约定：在原告相应的连带保证责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，原告应协助甲方进行催收。如果贷款人连续逾期达3个月或累计逾期6期（月）的，甲方有权扣划原告保证金，扣划金额为购房人应承担的贷款本息、违约金等未付款项金额。2015年1月6日，原告鼎泰地产公司与被告黄强签订了一份《商品房买卖合同》（含商品房买卖合同补充协议），该合同约定被告购买原告开发的江安县江安镇南3屏大道暂定名为鼎泰.中央公园D地块3号楼25层25-5号住房一套，该商品房为预售商品房，单价每平方米5923.72元，总价计算为421887元。原告应于2016年3月31日前向被告交房；合同第六条载明“买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国银行股份有限公司江安支行银行或者住房公积金管理机构借款支付。具体付款方式及期限的约定见附件五”。第十条对买受人未按照约定的时间付款，按照下列方式处理“逾期超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除之日合同通知送达之日起30日内按照累积的逾期付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还受买人全部已付款”。《商品房买卖合同补充协议》第四条第2款第2项约定“出卖人保证期内，如因买受人的原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知（电话或书面通知）之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代还金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的按揭贷款协议，并要求出卖人承担连带责任清偿责任时，出卖人有权解除合同，在此情况下，若出卖人不解除合同，有权在承担保证责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房价款10%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金”。被告与中国银行江安支行于2015年4月21日签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告向中国银行江安支行借款295000元，借款期限从2015年4月21日起至2035年4月21日止，每月被告应偿还该行借款本息2218.24元。原告作为被告的贷款担保人在贷款合同上签字盖章。贷款合同签订后，中国银行江安支行依约向被告发放借款295000元，被告按月支付该行本息。2015年5月30日,被告于向原告支付首付款126887元。2015年9月20日，原告在《宜宾日报》上发出交房公告，请被告于2015年9月30日-2015年10月3日接房，但被告未接房。后被告于2017年1月20日起未履行还款义务，银行根据借款合同约定于2017年3月30日、6月29日，从原告的贷款保证金中先后扣除6181.35元、6182.25元、279157.29元，合计291520.89元作为被告应履行的还款义务本息，原告代被告结清了其欠银行的按揭贷款本息。现因原、被告双方为此无法协商一致，遂诉来法院，并提出如上诉求。上述事实有原告鼎泰地产公司提交的原告企业营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、被告身份证、户口本、《商品房买卖合同及附件》、收款收据、《个人一手住房贷款合同》、房屋按揭贷款业务合作协议、履行担保责任的催收函、中国银行宜宾分行关于提请履行住房按揭合作项目个人住房贷款保证责任的函、贷款还款回单（以上证据均为复印件），交房公告；有原告的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》（含补充协议），该合同的成立及有效性本院予以确认。该合同约定了双方的权利义务，其中明确对被告如未按约偿还银行借款致使银行解除借款合同的，原告可行使合同解除权进行了约定，是双方进行民事行为应当遵守的准线。被告不能按期缴纳按揭贷款，致使中国银行江安支行将原告在其处的保证金账户上直接扣除被告应缴纳的借款本息和违约金的行为，严重违反了《商品房买卖合同》的约定，导致原告无法实现合同目的，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求解除合同，并返还被告已支付购房款126887元的请求，本院依法予以支持。原告要求被告按照291520.89元的3%支付违约金8745元的请求并无不当，本院依法亦予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司与被告黄强于2015年1月6日签订的商品房买卖合同，并由原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还被告黄强已经支付的购房款126887元；二、由被告黄强在本判决生效后十日内支付原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司违约金8745元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7628元，由被告黄强负担；此款原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司已预交，由被告黄强在本判决生效后十日内直接支付原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  周元会人民陪审员  周乾高人民陪审员  张 金二〇一七年十月三十日法官 助理  谢 莉书 记 员  肖鸿翰