吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0602民初1647号原告：中国建设银行股份有限公司白山分行。统一社会信用代码：91220601825636986L主要负责人：王发珍，行长。委托诉讼代理人：芮秀成，吉林刘国华律师事务所律师。被告：吴俊超，住白山市。被告：方红娇，现住白山市。身份证号：×××（吴俊超妻子）以上二被告委托诉讼代理人：何乃霞，住白山市。身份证号：×××（吴俊超母亲）被告：白山市龙都房地产开发有限公司。法定代表人：韩清芬，经理。原告中国建设银行股份有限公司白山分行（以下简称建设银行）诉被告吴俊超、方红娇、白山市龙都房地产开发有限公司（以下简称龙都公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人芮秀成，被告吴俊超、方红娇的委托诉讼代理人何乃霞到庭参加诉讼，被告龙都公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：一、要求解除原告与被告吴俊超、方红娇之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告吴俊超、方红娇立即偿还尚欠的借款本金407570.48元，并承担自2017年6月29日起至款项全部还清时止期间的利息及罚息（按合同约定计算方式进行计算）;三、如被告吴俊超、方红娇不能履行偿还义务，要求拍卖、变卖抵押物（位于白山市浑江区龙都东区花园1号楼2单元2801室，面积146.24平方米的房屋），所得价款优先受偿上述贷款本息；四、要求被告龙都公司对上述欠款本息承担连带保证责任。事实与理由：2013年12月27日，借款人吴俊超、方红娇（二人系夫妻）因购买住宅房屋向原告单位申请个人住房借款，并以其二人购买的房屋（位于白山市浑江区龙都东区花园1号楼2单元2801室，面积146.24平方米）作为抵押，与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：吴俊超、方红娇向原告借款42.7万元，期限自2013年12月27日至2043年12月27日，还款方式为按月等额本息还款法，每月等额本息还款2805.80元。被告吴俊超、方红娇指定将贷款转入龙都公司账户内。原告与被告龙都公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，并在白山市产权处办理了抵押贷款房屋的他项权抵押登记。抵押担保约定的范围为本息、罚息、违约金、赔偿及其他款项等。合同签订后，原告按约向被告支付了贷款。2013年12月27日至2017年6月28日，被告吴俊超、方红娇均按约向原告支付了本息。自2017年6月29日起被告吴俊超、方红娇开始违约不履行还款义务，已构成严重违约。无奈，原告提起诉讼。被告吴俊超、方红娇辩称：原告所诉贷款属实，现原告主张尚欠的贷款本金、利息、罚息被告亦认可。被告现同意与原告解除贷款合同，但暂时无力还款。希望原告能给被告三个月的准备时间。被告龙都公司未答辩，未到庭。经审理查明：吴俊超、方红娇系夫妻。2013年12月27日，建设银行与吴俊超、方红娇签订《个人住房借款合同》，吴俊超、方红娇系借款人，建设银行系贷款人。合同约定：借款金额为42.7万元。借款期限为360个月，即2013年12月27日起至2043年12月27日止，借款人将借款用于购置房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途，售房人龙都公司、该房屋系借款人使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为商品住房。房屋坐落于龙都东区花园1号楼2单元2801室，房屋建筑面积：146.24平方米；贷款人将款项一次划入下列账户：账户名称龙都公司、账号×××、开户银行建行白山八道江支行。合同项下的抵押财产为：龙都东区花园1号楼2单元2801室，房屋建筑面积：146.24平方米，价值611283.20元。合同保证人为龙都公司，保证方式为连带责任保证。违约情形：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权行使下述一项或几项权利：停止发放本合同项下的借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、向借款人收取违约金、对于借款人未按时还清的任意一期本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于即逾期又未按合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。2013年12月27日，借款抵押房屋在白山市房屋产权管理中心办理了抵押权登记。该抵押房屋至今未办理房屋产权证。2014年1月3日，建设银行依据合同约定发放借款至指定账户，贷款执行利率为6.8775%，利率调整方式（下年初调整）；每月还款2805.80元；逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。吴俊超、方红娇借款后，按期偿还本息至2016年9月17日。后被告吴俊超、方红娇再未偿还本金、利息及逾期利息。因龙都公司系上述借款的保证人，在建设银行留有房地产保证金，建设银行在龙都公司的保证金中扣留了2016年9月18日至2017年6月28日期间吴俊超、方红娇应付的部分本息后，截至2017年6月29日，吴俊超、方红娇尚欠本金407570.48元。另查，2013年11月19日，龙都公司（甲方）与建设银行（乙方）签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定：本合同所称“债务人”是指因购置坐落于东起东庆路，西起电厂住宅项目所属之龙都东区花园小区住房或商业用房房产，而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本合同所称“主合同”是指在本合同第二条约定的期间内，乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件。本最高额保证所担保的债权是指自2013年11月19日至2016年11月19日期间，因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项及实现债权与担保权而产生的一切费用。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币伍仟万元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的义务在最高额范围内作相应扣减。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金等即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。如果主合同项下的债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定的其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。主合同项下的债务如有物的担保，甲方同意不以行使代位权为由或任何其他原因对该担保物或其处分后所得价款提出权利主张，上述担保物及所得价款应优先用于清偿乙方尚未获偿的债权。以上案件事实有《个人住房借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》、他项权利证书、共同还款承诺书、贷款开立账户通知书、贷款还款凭证及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，建设银行与吴俊超、方红娇2013年12月27日签订的《个人住房借款合同》，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。但吴俊超、方红娇未按约定还本付息，已构成违约，建设银行要求解除与吴俊超、方红娇签订的《个人住房借款合同》，立即偿还尚欠的借款本金407570.48元，并承担自2017年6月29日起至款项全部还清时止期间的利息及罚息（按合同约定计算方式进行计算）的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持；建设银行主张，如吴俊超、方红娇不能按期偿还借款及逾期利息时，要求实现对吴俊超、方红娇提供的抵押物的抵押权，该请求符合法律规定，本院予以支持；因龙都公司系该笔债务的保证人，建设银行要求龙都公司对上述借款的本息承担连带偿还义务，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持，但其在履行担保责任后，可依法向吴俊超、方红娇行使追偿权。综上所述，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第二十条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司白山分行与吴俊超、方红娇2013年12月27日签订的《个人住房借款合同》；二、吴俊超、方红娇于本判决生效之日起十日内立即向中国建设银行股份有限公司白山分行偿还借款本金407570.48元，并承担自2017年6月29日起至款项全部还清时止期间的利息及罚息（按合同约定计算方式进行计算）；三、如吴俊超、方红娇未按本判决第二项限定的期限还款，中国建设银行股份有限公司白山分行可以对吴俊超、方红娇所有的抵押房屋（房屋坐落于龙都东区花园1号楼2单元2801室，建筑面积：146.24平方米）依法进行拍卖、变卖，拍卖、变卖所得的价款用以偿还本判决第二项款项，超出部分归房屋所有权人所有，不足部分由吴俊超、方红娇继续偿还；四、白山市龙都房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带给付责任，白山市龙都房地产开发有限公司代借款人吴俊超、方红娇履行上述还款义务后，有权向借款人吴俊超、方红娇追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7414.00元，减半收取3707.00元，由吴俊超、方红娇、白山市龙都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员  姜延彬二〇一七年十月十日书记员  许莹莹