云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2501民初838号原告:中国银行股份有限公司个旧支行,住所地个旧市人民路88－2号。主要负责人:李政澎，系该支行行长。委托诉讼代理人：雷学俊，云南牵明律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：严万稳，男，系该支行副行长。代理权限为特别授权代理。被告：朱超，男，1979年9月29日生，住个旧市。被告：红河州新景房地产开发有限公司，住所地个旧市中山路75号4单元二楼。法定代表人：周方，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨婕，云南滇南律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告中国银行股份有限公司个旧支行（以下简称中行个旧支行）与被告朱超、红河州新景房地产开发有限公司（以下简称新景公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2016年3月21日向本院起诉，本院受理后，于2016年11月8日作出（2016）云2501民初474号民事判决。原告中行个旧支行上诉，红河哈尼族彝族自治州中级人民法院于2017年4月12日发回本院重新审理。本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行个旧支行的委托诉讼代理人雷学俊、严万稳，被告朱超，被告新景公司的委托诉讼代理人杨婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行个旧支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2.由被告朱超偿还原告借款本金765862.72元，至2016年3月9日止的利息15469.94元、罚息321.14元，以及从2016年3月10日至借款还清之日止的利息及罚息；3.由被告朱超承担原告为实现债��而支付的律师费、案件受理费、公证费、公告费、评估费、拍卖费、以及原告为催收贷款本息、实现债权而支出的全部费用；4.判令被告朱超用抵押物承担抵押担保责任；5.由被告新景公司对上述款项承担连带保证责任；6.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年9月3日，原告与被告朱超、新景公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定其借款人民币81万元给被告朱超购买个旧xxxx号房产，被告朱超以上述房产进行抵押，被告新景公司对该借款承担阶段性连带保证责任，借款期限为300个月，同时合同还约定了借款利率、借款人未按期归还贷款本息构成违约以及逾期还款时借款人按照国家规定对逾期贷款计收罚息等内容。合同签订后，原告已依约发放贷款，截止2016年3月9日，被告朱超已连续多期未履行还款义务，尚欠借款本金765862.72元、利息15469.94元���罚息321.14元，共计人民币781653.8元。经其多次催收，被告至今未还，故起诉来院。被告朱超辩称，本案涉嫌犯罪，贷款所涉商品房房价与市场价格不符，被告新景公司提供了虚假材料向原告申请借款，原告没有尽到审查义务而发放贷款。其次，其已对本案中的《商品房购销合同》提起诉讼，本案应以《商品房购销合同》是否有效为基础来进行审理，故本案应中止审理。本案所涉商品房尚未办理抵押登记，原告不享有抵押权。本案《中国银行股份有限公司个人商用房贷款合同》应以《商品房购销合同》无效为由来解除。贷款本息的偿还责任应该由被告新景公司承担，其与被告新景公司签订的《商品房购销合同》不是真实意思表示，目的是为了取得原告贷款，合同签订后，贷款本息都是由被告新景公司实际偿还，其并未支付过任何款项，房屋也并未交付。被告新景公司辩称，被告朱超系其公司法定代表人周方的朋友，2012年因公司资金周转困难，经与被告朱超协商后以购买商品房按揭贷款的方式向原告申请借款。取得借款后，款项由其实际使用并偿还，其虽与被告朱超签订了《商品房购销合同》，但被告朱超并未交纳过购房款，房屋一直由其实际占有，因此，其愿意承担贷款本息的还款责任。综合原、被告双方的诉辩主张，本案争议焦点如下：1、本案是否应该中止审理？2、原被告双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是否有效？3、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是否应该解除？被告是否应该承担违约责任？4、抵押权是否设立？原告针对其主张的事实、理由，提交以下证据材料：1、《营业执照》及《负责人身份证明书》复印件各一份，欲证明原告中国银行股份有限公司个旧支行的主体身份；2、被告朱超《身份证》、《户口册》复印件各一份，欲证明被告朱超的自然情况；3、《中国银行个人贷款申请申报表》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》复印件各一份，欲证明被告朱超向原告申请贷款的事实；4、《银行对账单》复印件二份，欲证明被告未按期偿还本息及至今所欠借款本息的金额；5、《中国银行个人贷款申请申报表》复印件一份，欲证明被告朱超于2012年8月19日向原告申请商业用房贷款，朱超与在《贷款申请申报表》上签字，申请贷款是被告朱超的真实意思表示；6、《个人贷款客户面谈笔录》复印件一份，欲证明2012年8月19日，原告向被告朱超就申请贷款的具体金额、期限、用途，家庭年收入情况、所提供的材料及信息的��实性等当面进行了问询，被告朱超确认其申请贷款的真实意思表示；7、首付款《收据》、《现金进账单》、《收入证明》复印件各一份，欲证明被告朱超向被告新景公司购买房屋，已交纳了房屋首付款350623元，并具备贷款还款能力；8、《贷款推荐保证书》复印件一份，欲证明被告新景公司确认被告朱超向其购房并已支付首付款350623元，向原告推荐朱超申请贷款；9、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《借款借据》复印件各一份、《消费信贷转账传票》复印件二份，欲证明原告与被告朱超、新景公司于2012年9月3日签署编号为xxxx号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定原告向被告发放贷款81万元，期限300个月，用于购买位于个旧xxxx号房产，并由被告新景公司对借款提供阶段性连带责任保证。原告于2012���9月3日依约定发放了贷款81万元；10、《关于贷款客户朱超贷款公函》、《面谈笔录》、《催款通知书》、《关于景秀文华贷款客户贷款逾期告知函》复印件各一份，欲证明原告于2015年7月9日向被告朱超催收贷款并形成面谈笔录，并向被告新景公司送达的事实；被告朱超对原告所举证据材料质证后认为：对证据1、2无异议。对证据3、4、5、6的真实性无异议，但贷款合同是基于虚假的《商品房销售合同》所签订的，并非其真实意思表示；对证据7不予认可，认为是被告新景公司自行制作并提供给原告，其工作单位及收入情况均不真实；对证据8的真实性无异议，但不是其真实意思表示；对证据9不予认可，贷款合同不是真实意思表示，其并未支付过首付款也未偿还过贷款；对证据10的真实性予以认可，但《关于贷款客户朱超贷款公函》，《面谈笔录》��在贷款合同签订以后，应原告要求签署的，与本案客观事实不符。被告新景公司与被告朱超质证意见一致。本院认为，原告所举证据1、2客观、真实，予以采信。证据3、4、5、6证实了被告朱超向原告申请贷款以及收到贷款后逾期未还款的事实，予以采信。证据7中记载的收入偏高，且三被告均认可未支付过购房首付款，本院不予采信。证据8证实被告新景公司向原告推荐被告朱超申请贷款的事实，予以采信。证据9证实了被告朱超与原告签订借款合同，原告已依约发放贷款的事实，予以采信。证据10证实了被告逾期还款后，原告向被告朱超催收贷款并向被告新景公司发出贷款逾期公函的事实，予以采信。被告新景公司针对其答辩观点、理由，提交如下证据：1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《资质证书》、《法人身份证明书》复印件各一份。欲证明被告主体身份。2、《商品房购销合同》复印件一份。欲证明其公司为了融资，与被告朱超签订了不真实的购房合同。3、《中国银行借款借据及消费信贷转账传票》复印件一份。欲证明原告的贷款是全额汇入其账户。4、《无折转客户账户回单》复印件一份。欲证明借款是其使用，还款也是其实际还款。原告中行个旧支行质证后认为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为在该合同第16页已注明已由房地产管理机关登记备案，系有效合同。对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为借款是通过被告朱超在中国银行开设的银行账户还款，并不能证实款项是被告新景公司实际使用。被告朱超未发表质证意见。本���认为，被告新景公司所举证据1客观、真实，予以采信。证据2证实被告朱超与被告新景公司签订了《商品房购销合同》，且合同经房产管理部门备案登记的事实。证据3与原告所举证据9中证据一致，予以采信。证据4证实借款通过被告朱超在中国银行开设的账户还款的事实，予以采信。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2012年5月5日，被告新景公司与被告朱超签订《商品房购销合同》，约定被告朱超购买坐落于个旧xxxx号房产，合同总价款1160623元，付款方式为首付加银行按揭方式付款。交房日期为2013年8月30日。双方于2012年5月17日在个旧房地产管理处进行了合同备案。2012年8月18日被告新景公司向原告出具《贷款推荐保证书》。2012年9月3日，原告与被告朱超、新景公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定原告借款人民币81万元给被告朱超用于购买被告新景公司开发的房产，借款期限为300个月，借款利率按浮动利率方式计算，从借款之日起每十二个月重新定价一次，按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期适用利率，采取按月等额本息还款法。被告朱超以其购买的个旧xxxx号房屋进行抵押，因该房尚未取得房屋产权证，因此未办理抵押登记。其中合同第五条约定借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人的结算账户（开户行：中行；账户：新景房地产）。第十六条第3项约定为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名：朱超，账号：13×××91，作为本合同项下贷款的指定扣款账户。被告新景公司作为保证人对该借款提供阶段性连带保证责任。合同签订后，原告按约定向被告朱超指定的银行账户发放借款81元，后自被告朱超在中国银��开设的账号为13×××91的账户偿还借款本金及利息、罚息203741.06元。截至2017年9月13日，被告朱超已逾期未履行还款义务，尚欠借款本金人民币765762.68元，利息71074.94元、罚息7790.67元，合计人民币844628.29元。本院认为，针对本案争议的焦点问题，评判如下：1、本案是否应当中止审理的问题。本案在第一次审理时，已经向公安部门发函，是否涉嫌刑事犯罪，公安部门并未立案侦查。其次，本案为金融借款合同纠纷，确认《商品房购销合同》无效与金融借款合同纠纷是两个独立的法律关系，本案的审理不需以另一民事案件的的审理结果为依据，本案不符合法定中止审理的情形，故本案不应当中止审理；2、原、被告双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是否有效的问题。原告中行个旧支行在与被告朱超、新景公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》前，借款人自愿提供借款所需材料，原告中行个旧支行根据被告所提交材料，已对借款人借款意图、还款能力等进行了书面约谈，履行了贷款审查义务，合同未违反法律规定，系有效合同；3、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是否应当解除、被告是否应当承担违约责任的问题。合同签订后，原告依约发放了贷款，被告未按合同约定履行还本付息的义务，经原告多次催收仍未履行，致使原告的合同目的不能实现，原、被告双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》应依法解除，被告应当承担违约责任，借款的本金、利息、罚息应按合同约定支付至实际还清借款之日止。4、抵押权是否设立的问题。根据法律规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，《商品房购销合同》的��案与抵押物办理抵押登记是两个不同的程序，借款合同中虽约定了抵押条款，但所涉标的物并未办理抵押登记，故抵押权未设立。综上所述，原告中行个旧支行与被告朱超、新景公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》合法有效，合同签订后，被告朱超未按合同约定履行还本付息的义务，经原告多次催收仍未履行，对原告提出解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告朱超应承担还款责任，对原告提出由被告朱超偿还借款本金、利息、罚息及至借款还清之日止的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定由被告新景公司对借款提供阶段性连带责任保证，被告朱超没有履行还款义务，被告新景公司应当承担连带偿还责任，对原告���出由被告新景公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。因抵押权未设立，对原告提出用抵押物承担抵押担保责任的诉讼请求，本院不予支持。本案案件受理费、保全费实际发生，原告已提交证据证实，本院予以支持。律师费、公证费、公告费、评估费、拍卖费及为催收借款本息、实现债权而支出的其他费用，原告未提交证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司个旧支行与被告朱超、红河州新景房地产开发有限公司于2012年9月3日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。二、由被告朱超于判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司个旧支行借款本金765762.68元、截至2017年9月13日的利息71074.94元、罚息7790.67元，合计人民币844628.29元；并按合同约定支付自2017年9月14日起至欠款还清之日止的利息、罚息。三、由被告红河州新景房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司个旧支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12246元，保全费3250元，合计15496元，由被告朱超负担7748元，被告红河州新景房地产开发有限公司负担7748元（该款原告已预交，被告负担部分由被告在给付案款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  黄正刚审判员  李 晓审判员  桂传毅二〇一七年十月二十六日书记员  陈 宵