湖南省常德市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)湘07执异13号案外人：田梦姿，女，1992年9月12日出生，汉族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：胡祖湘，湖南龙马律师事务所律师。申请执行人：邓文年，男，1970年1月1日出生，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：何粤湘，湖南保协律师事务所律师。被执行人：石门县城建房地产开发有限公司，住所地湖南省石门县楚江街道办事处观山居委会澧阳中路98号。法定代表人：刘自儒，该公司董事长。本院在执行申请执行人邓文年与被执行人石门县城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人田梦姿对执行石门县麒麟街农贸市场二期1栋1002号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年10月12日举行了听证，案外人田梦姿的委托诉讼代理人胡祖湘，申请执行人邓文年及其委托诉讼代理人何粤湘，被执行人城建公司法定代表人刘自儒参加了听证。现已审查终结。田梦姿称，其父亲田弟为石门县麒麟街农贸市场开发股东。田弟为田梦姿购买了麒麟街农贸市场住房一套，并于2016年10月12日与城建公司签订购房协议，房号为1002号房，支付了一半以上房款。签订合同时该工程未取得预售许可，故上述合同未到石门县房地产管理局进行登记备案。目前田梦姿名下仅有一套房屋，其属于房屋消费者，权益应当优先得到保护。综上所述，执行法院执行石门县麒麟街农贸市场二期1栋1002号房损害其合法权益，请求撤销对上述房屋的查封、评估、拍卖并中止执行。为支持其异议主张，田梦姿向本院提交了如下证据材料：1、石门县商品房预售合同1份，拟证明田梦姿于2016年10月12日购买麒麟街农贸市场二期1栋1002号房的事实。2、城建公司收据1张，拟证明田梦姿交纳23万元房款的事实。邓文年称，1、被查封财产的法定权利人为城建公司，从2016年11月2日起麒麟街二期预售房产即可到石门县房地产管理机构办理登记备案，但田梦姿一直未办理备案手续，依法不能对抗执行法院的查封、评估、拍卖行为。2、案件执行过程中所调查的证据显示，在法院下达（2016）湘07执224号执行裁定前，被查封财产均未被预售、登记或安置。3、2017年4月3日，城建公司法定代表人刘自儒以个人名义和合伙人邓湘平、田弟提出执行异议，执行法院驳回了其异议申请。期间田梦姿一直未提出异议，待案件进入评估拍卖程序后才提出异议。田梦姿作为城建公司股东田弟的女儿，清楚案件的进展及法律后果，其异议属于与城建公司串通阻碍执行，逃避法定义务的恶意诉讼行为。故请求驳回田梦姿的异议申请。为支持其答辩主张，邓文年向本院提交石门县房地产交易中心关于麒麟街农贸市场房屋交易情况的查询结果，拟证明被查封房屋一直处于预售空置状态。城建公司答辩称，田梦姿异议事项属实，应予支持。城建公司未提交相关证据材料。本院查明，邓文年与城建公司、石门县第五建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷案本院于2016年1月14日作出（2014）常民一初字第15号民事判决，判令：一、城建公司于本判决生效之日起十五日内向邓文年支付工程欠款3373141.35元及利息（利息以3373141.35元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率自2013年9月28日起计算至3373141.35元付清之日止）；二、城建公司于本判决生效之日起十五日内向邓文年返还工程履约保证金700000元及利息（利息以700000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率自2013年5月23日起计算至700000元付清之日止）；三、驳回邓文年的其他诉讼请求。城建公司不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。2016年11月21日，湖南省高级人民法院作出（2016）湘民终293号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。2016年12月28日，邓文年向本院提出执行申请，本院于同日立案受理。2017年1月6日，本院向城建公司送达执行通知书、报告财产令，并于2017年1月22日作出（2016）湘07执224号执行裁定，查封城建公司名下石门县“盛世家园”及麒麟街农贸市场项目的未销售房产。2017年1月23日，本院向邓文年、城建公司及石门县不动产登记中心送达上述执行裁定。同日，石门县不动产登记中心对麒麟街农贸市场二期1栋1002号房等10套房屋及“盛世家园”相关房产办理了查封手续。2017年3月28日，本院作出（2016）湘07执224号之一执行裁定，评估、拍卖城建公司名下被查封房产，其中包括麒麟街农贸市场二期1栋1002号房屋。同日，本院向邓文年、城建公司送达上述执行裁定。另查明，案件执行过程中，案外人邓湘平、田弟、刘自儒对执行麒麟街农贸市场二期1栋10套房屋提出异议，主张石门县麒麟街农贸市场二期项目系其个人投资开发，执行法院处置上述财产损害其合法权益，请求解除查封并中止执行。本院立案受理后于2017年5月31日作出（2017)湘07执异5号执行裁定，驳回了邓湘平、田弟、刘自儒的异议请求。再查明，2016年11月2日，城建公司取得麒麟街农贸市场二期商品房预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房主张权利排除执行的，应符合以下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述条款是对房屋消费者物权期待权保护条件的规定，三要件须同时具备，缺一不可。首先，对于房地产经营者开发的商品房销售而言，法律规定了严格的监管制度，一般都要求签订规范的商品房销售合同，并且办理销售合同备案、网签或者预登记手续。从交易安全及物权维护的角度，作为买受人也应当积极、及时完善相应的合同备案、物权变更登记等手续。本案中，田梦姿主张其在本院查封之前与城建公司签订商品房预售合同，但签订该合同时城建公司尚未取得商品房预售许可证明。且在本院查封前田梦姿亦未到房地产管理部门办理相关备案手续。邓文年对该合同的真实性提出异议，田梦姿未提供其他证据排除其合理怀疑，故田梦姿所主张的商品房预售合同并不符合法律规定的要求。其次，田梦姿未提供相关证据证明其名下无其他用于居住的房屋。再次，田梦姿提供城建公司出具的收据，主张其交纳了23万元购房款。在邓文年对收据的真实性提出异议，田梦姿未提供其他相关证据的情况下，作为案件被执行人的城建公司所出具的收据并不足以证明田梦姿交纳房款的事实。综上所述，田梦姿提供的证据不足以证明其对执行标的享有排除强制执行的权益，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回田梦姿的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 龚 力审判员 罗 真审判员 张 慧二〇一七年十月二十三日书记员 郑秋霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。