福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2015）邵民初字第2895号原告廖翠香，女，1965年9月2日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。被告邵武市上一房地产开发有限公司，住所地邵武市城郊镇富路工业园区。法定代表人何青，董事长。委托代理人吴敏，男，邵武市上一房地产开发有限公司员工，住邵武市。原告廖翠香与被告邵武市上一房地产开发有限公司（以下简称“上一房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理，依法由代理审判员叶鉴熳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖翠香、被告上一房地产公司的委托代理人吴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖翠香诉称，2011年2月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于邵武市李纲西路南侧“上一•日出东方”小区第2幢505室房产一套，房屋总价438，133元。双方约定于2012年10月31日前交付房屋，如因被告的原因，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，且原告不主张退房的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。2011年2月16日，原告付清全部购房款，被告在2012年10月向原告交付了房屋。但被告未能在规定期限内办理权属登记，造成原告逾期未取得产权登记证书，其行为已构成违约。为此，请求人民法院依法判令：1.被告向原告廖翠香支付违约金7，886元（自2013年6月30日起至2013年8月29日止共60天，计算方式438，133元×0.0003×60）；2.本案诉讼费由被告承担。被告上一房地产公司辩称，1、因原告未按照双方签署的《商品房买卖合同》约定将公共维修基金交齐，使被告无法向邵武市房屋权属登记机构提交完整材料，导致房屋权属登记机构不能办理房屋所有权登记。因此从合同的先履行义务而言，是原告违反了合同约定的义务。2、原告诉请答辩人支付的违约金全部超过了诉讼时效，原告在法定期间内不行使即丧失请求人民法院予以保护的权利。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张向本院提交以下证据三份。证1：商品房买卖合同，拟证明：原告向被告购买房产，根据合同约定，如因被告的原因，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，且原告不主张退房的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。证2：销售不动产统一发票，拟证明：原告已支付全部购房款。证3：契税等收据，物业费收据、电梯使用费收据，拟证明：原告向被告交纳了办证契税，原告向物业公司交纳了物业费等费用。被告上一房地产公司对原告所举证据1、2、3的真实性均无异议。被告上一房地产公司向法庭提供证据2份。证1：邵武市住房保证和城乡规划建设局邵建综（2013）15号文件，拟证明：造成权属登记证书延期办理是因为原告未缴纳维修基金。证2：《通知》，拟证明：被告于2013年7月4日通知原告催缴专项维修资金。原告质证称，对被告提供的证1、2的关联性有异议，认为两份证据与本案无关，因为被告的违约行为在邵武市住房保证和城乡规划建设局出台缴纳维修基金的文件之前就已经存在。本院认证认为，原告所举3份证据来源合法，内容客观真实，且被告对其均无异议，本院予以采信。被告提供的证据，原告对其真实性未予否认，但认为与本案无关联性，本院亦予以采信。根据本院采信的证据以及原、被告在法庭上的陈述，本院认定以下事实：2011年2月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF××××316），合同约定：原告廖翠香向被告上一房地产公司购买其开发的位于邵武市李纲西路南侧“上一•日出东方”小区第2幢505号房，房屋总价款为438，133元，被告应于2012年10月31日前交房，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向原告支付违约金。合同签订后，原告于当日向被告付清了所有购房款。被告在2012年10月份向原告交付了房屋。原告至今没有缴纳专项维修基金。原告至今未取得房屋权属证书。另查明，《邵武市商品住宅专项维修资金交付使用和监督管理实施方案》于2013年4月1日起实施，方案规定商品住宅业主在办理房屋入住手续前，必须将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。2013年7月4日，被告在小区内张贴业主需缴纳住宅专项维修资金的通知。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定，全面履行各自的义务。本案原告已按照合同约定交付购房款438，133元，被告理应按照合同约定于房屋交付之日后90日内即2013年1月29日前为原告办理好房屋权属证书，被告却未在此期限内办理，其行为已经构成违约。2013年4月1日，《邵武市商品住宅专项维修资金交付使用和监督管理实施方案》颁布实施，原告自述其自2013年2月起至今多次向被告要求办证，本院认为原告在合理的期限内已经知道或应当知道缴纳住宅专项维修资金系办理产权证的前置手续，原告在知道或应当知道缴纳住宅专项维修资金的事宜后仍不缴纳，则被告的违约事由消除。原告诉请被告支付自2013年6月30日至2013年8月29日止的违约金，被告答辩原告的诉请超过诉讼时效。本院认为，按日计算违约金的方式每天产生的违约金构成一个独立的违约金请求权，其诉讼时效应当从其产生次日起计算。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第173条第一款规定：“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。”原告诉请的违约金在2015年8月30日之后便全部超过诉讼时效，原告直至2015年8月25日才向本院起诉，原告也没有证据能够证明本案诉讼时效存在中断或中止的情形，故原告的诉讼请求，因被告提出超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。另外，原告在2013年6月30日至2015年8月29日期间并未缴纳住宅专项维修资金，使被告无法向邵武市房屋权属登记机构提交完整材料，导致原告的房屋权属证书无法办理，原告违反了先履行义务，故原告的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第173条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告廖翠香的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告廖翠香自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员  叶鉴熳二〇一五年十一月十六日书 记 员  邱玲燕本案依据的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。3.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第173条第一款：诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。