北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第08958号上诉人（原审原告）李楠，女，1981年2月3日出生。委托代理人方成龙，北京市鉴杜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京银河万达置业有限公司，住所地北京市石景山区石景山路乙18号院4号楼06层601室。法定代表人齐界，执行董事。委托代理人孙亚锋，北京市道和律师事务所律师。上诉人李楠因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第2649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李楠在原审法院起诉称：一、北京银河万达置业有限公司（以下简称万达置业公司）按底商出售房屋，上下水未接通，明显影响了我的使用功能，万达置业公司至今没有告知其更改“规划用途”一事，至今仍在交涉。二、万达置业公司承认房产登记中的规划用途与合同及其宣传不符，但影响使用功能是政策问题导致的，与房产登记没有任何关系，法院、政府、万达置业公司等均认为关涉行政因素，需要万达置业公司及相关政府部门共同出面解决，但至今万达置业公司不采取补救措施，为了更好的解决规划问题，我在保留相关诉权的前提下，故诉至法院。诉讼请求：1、万达置业公司支付逾期交房违约金82678.9元（即按房价款的日万分之五计算，自2009年10月1日起计算至2009年11月6日止）；2、万达置业公司违反《北京市商品房预售合同》第十二条第1款第1项关于上水、下水达不到使用条件的违约金424567.35元（按房价款的日万分之五计算，自2009年10月1日起计算至2010年4月8日止）；3、万达置业公司向我赔偿迟延交房及交房后不能正常合理营运的损失费（时间段：2009年10月1日至2010年4月8日）277840元；4、要求万达置业公司承担评估费用11410元。万达置业公司在原审法院答辩称：一、我公司不存在逾期交房违约行为，李楠要求我公司支付逾期交房违约金没有任何依据。我公司按照双方于2008年11月18日签订的商品房预售合同约定的时间和方式向李楠发送了入住通知书，李楠虽实际于2009年10月25日收房，但是系其自身原因造成，根据买卖合同补充协议第一条第二项及附件五的约定，在出卖人付清房款及税费之前，出卖人有权拒绝交房。李楠是在10月25日才结清房款。根据合同第十五条之约定，应视为我公司已经按期按质交付房屋；二、涉案房屋上、下水设施已经竣工验收合格。我公司在交付涉案房屋后至2010年4月8日期间，通过物业公司为业主随时提供临时用水，依据合同约定不应该承担任何责任。李楠以上、下水达不到使用条件为由向我公司主张违约金没有任何依据。我公司向李楠交付涉案房屋后，因涉案房屋所在项目绝大部分业主收房后，并未实际入住，我公司考虑到当时天气寒冷，如果通水将可能导致整层水管冻裂，故未开通正式用水。但我公司通过物业为业主随时提供临时用水，业主如需入住用水可向物业公司申请，可随时开通临时用水；三、李楠的诉讼请求已经超过二年诉讼时效，不应被支持。李楠主张我公司应承担逾期交房责任的诉讼时效应从合同第十一条约定的2009年9月30日起算，要求我公司承担逾期开通上下水责任的诉讼时效应从2009年9月30日李楠应收房之日起算，自上述起算之日直至李楠起诉之日均已有三年多，明显超过法定的二年诉讼时效，也不存在其他法定的诉讼时效中止或中断的情形；四、李楠向我公司主张营运损失缺乏依据。如上述我公司不存在逾期交房违约行为，提供临时用水并不影响李楠房屋的正常使用，也没有给其造成任何损失。另据李楠称其于2011年下半年才开始准备办理工商营业执照，在2010年4月8日之前并未进行经营，故李楠主张的营运损失缺乏依据；五、李楠提出的涉案房屋用途问题，已经另案生效判决认定涉案房屋用途“酒店”符合《商品房预售合同》约定，李楠的相关主张没有任何依据。根据我国《民事诉讼法》第一百二十四条规定，涉案房屋用途相关的主张再行起诉，法院依法不应受理。因此，李楠以涉案房屋用途为由的相关主张均没有依据。另外，关于诉讼请求第二项计算违约金按万分之五，假设上下水达不到要求，买卖合同第十二条约定的违约金是万分之一。即使逾期交房，买卖合同第13条对逾期交房的违约金也有约定。除此之外，李楠无权提出其他要求，因此李楠的第三项诉讼请求是没有依据的。原审法院审理查明：2008年11月18日，李楠与万达置业公司签订《商品房预售合同》。出卖人是万达置业公司，买受人是李楠，房屋101（下称涉案房屋），房屋用途为“酒店”，建筑面积共170.42平方米，其中套内建筑面积128.84平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积41.58平方米，层高三米。商品房单价为每平方米25500元。总价款为434.571万元。该合同第十条关于逾期付款的责任约定为：逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。该合同第十一条约定交付条件：（一）出卖人应当在2009年9月30日之前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该合同第十二条约定：市政基础设施上水、下水于2009年9月30日前达到使用条件。同时约定，如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照以下方式处理：出卖人采取补救措施，确保买受人能够使用相关基础设施。若自约定期限届满之日起30日内，上述基础设施之一项或数项仍未达到使用条件的，则自该30日期限届满后，每迟延一日，出卖人应向买受人支付相当于全部已付房款万分之一的违约金。若该房屋可正常使用临时用水、临时用电的，视为该基础设施达到合同约定的使用条件，出卖人无需因此承担违约责任。延迟超过90日，上述基础设施之一项或数项仍未达到使用条件的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，双方按照补充协议的相关约定执行。买受人选择继续履行的，则出卖人按照上述约定向买受人支付违约金，直至买受人能够正常使用相关基础设施之日止。除上述补救措施及补偿外，买受人不得以基础设施供应未满足约定要求为由，向出卖人提出其他的补偿要求。该合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。双方所签订的《北京市商品房预售合同》附件五第四条约定：在《预售合同》约定的房屋交付前，无论买受人采取何种方式支付的房款，买受人均需向出卖人付清全部购房款，否则出卖人有权拒绝交付该房屋。上述合同签订后，李楠于2008年12月22日向万达置业公司支付购房款4345710元。2009年9月22日，李楠与万达置业公司签订房屋实测面积确认书，确定了房屋实测建筑面积为175.26平米，李楠一次性缴纳补差房款123420元。李楠于当日向万达置业公司支付了补交房款123420元。2009年10月25日，李楠签署了产权过户结算单，对结算情况和收房款明细进行了确认。万达置业公司于同日将涉案房屋交付给李楠。2010年3月29日，李楠缴纳了涉案房屋的契税。2010年3月30日，李楠取得了涉案房屋的所有权登记，登记的房屋性质为商品房，规划用途为酒店，登记的房屋为101。庭审中，李楠与万达置业公司共同认可：在交接涉案房屋时，除涉案房屋的上、下水项目外，其余全部设施均验收合格。涉案房屋的正式上、下水于2010年4月8日接通。关于上、下水在交付房屋时未予开通的问题，万达置业公司称虽未正式开通正式上、下水，但已符合提供临时上、下水的条件，只要业主向物业提出申请，就可以提供临时上、下水。但对于是否向李楠告知了可提供临时上、下水的情况以及如何申请提供临时上、下水的流程事宜，万达置业公司表示无法查清；李楠表示在正式上、下水开通之前并不知道可申请临时上、下水以及具体申请的流程。关于交付涉案房屋的时间超过了双方约定的交房日期的原因，万达置业公司表示系因李楠个人原因所致，但未举证证明，李楠对此不予认可。本案审理过程中，经法院委托，北京大地盛业房地产评估有限责任公司对涉案房屋的市场租金进行了评估，2014年12月24日出具房地产估价报告，载明：2009年9月30日至2010年4月8日的房屋市场租金价格为277840元，日租金水平8.30元／日＊平米。评估费用11410元由李楠交纳。另查：2012年10月，因房屋买卖合同纠纷，李楠起诉万达置业公司至法院，要求将涉案房屋登记的规划用途一项改为“商业”，其中在起诉状中称：“关于万达置业公司交付房屋上下水不通导致不能使用的损害，李楠保留诉讼权利。”法院经审理该案后作出（2012）石民初字第5253号民事判决书，判决驳回了李楠的诉讼请求。判决后，李楠不服一审判决提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理于2013年3月19日作出（2013）一中民终字第2060号民事判决书，驳回了李楠的上诉，维持原判。另外，本案审理过程中，李楠还提交了石景山万达广场副总经理陈非签名的2013年4月28日调查笔录并申请陈非出庭作证，以证明李楠等人曾就逾期交房赔偿及上下水赔偿问题一直在向万达置业公司进行主张直至2012年7、8月，从而证明本案起诉时并未超过诉讼时效。上述调查笔录中载明调查人为北京市鉴杜律师事务所，被调查人为陈非，除落款日期和签名未手写外，其余内容均为打印形式。其中陈非陈述：因为上下水不通问题，“有时业主本人与北京银河万达置业有限公司和我们交涉，有时互相委托交涉，当时的北京银河万达置业有限公司销售经理刘文杰与我和前述业主交涉的最多，尤其时常让谷彦臣代为交涉各种利益主张，我作为物业商管单位的经理积极的上报上下水不通及赔偿问题，2010年下半年才陆续知道了上下水畅通，陆续解决了装修的问题，关于降低物业费用及上下水不通的赔偿问题他们一提再提直到2012年7、8月份。”对于该调查笔录，万达置业公司不予认可，认为系打印好的文本直接让证人签名，内容是通过谷彦臣案混淆是非，应以证人当庭陈述内容为准。证人陈非在法院作证时陈述：其于2010年4月开始任涉案房屋所在物业公司经理，期间因房产证规划不能注册登记问题，与包括李楠在内的几位业主一直沟通过，但是也没有解决。关于逾期交房的问题，因为陈非到任时房屋已经交付，也不属于物业管理范围，故没有听说过。而关于上下水问题，因为2010年4、5月已经得到解决，陈非未听说过李楠向万达置业公司主张过赔偿的问题，双方也未通过陈非进行过沟通，因为上下水和办理房产证均不是物业工作范围。原审法院认定上述事实，有《商品房预售合同》、补充协议、交款凭证、起诉状、评估报告、民事判决书、调查笔录、证人证言以及双方当事人陈述等证据在案佐证。原审法院判决认定：李楠与万达置业公司所签订的《商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思，内容合法有效，对于双方均有约束力。针对李楠各项请求，应做以下分析：一、关于逾期交房违约金。根据查明的事实，李楠于2008年12月22日向万达置业公司支付购房款4345710元，并于2009年9月22日补齐差额。而万达置业公司向李楠给付房屋的时间为2009年10月25日，超过了双方合同约定的交房日期，存在逾期交房违约行为。万达置业公司虽在庭审中表示其逾期交房系李楠自身原因所致，但未提供证据证明，法院对此抗辩意见不予采纳。二、关于未按期提供上下水的违约金。双方均认可，涉案房屋交付时正式上下水并未开通，正式用水于2010年4月8日开通。万达置业公司虽表示房屋交付时已具备提供临时用水的条件，并需要李楠向物业申请即可提供，且依据双方约定，能够正常提供临时用水的，不视为万达置业公司违约行为。但是，根据本案查明的事实，万达置业公司自房屋交付至正式通水期间，并未实际向李楠提供临时用水，亦无证据证明向李楠明确告知了提供临时证据的申请流程，因此对万达公司的上述意见，法院不予采纳。三、关于未按期提供上下水造成的经营损失。涉案房屋属于商业用房，在房屋交付后不能正常用水，势必会对李楠造成一定经营上的损失。而李楠作为买受人亦负有防止损失继续扩大的义务，应在合理期间内以积极行动敦促万达置业公司提供上下水。现李楠未提供证据证明其对涉案房屋的使用情况以及其及时主张提供上下水的积极行为，其亦应对扩大的损失负一定责任。四、关于诉讼时效问题。一方面，对于逾期交房违约金。因实际交房日期为2009年10月25日，根据双方合同约定，逾期交房的违约金应计算至实际交房之日止，并由出卖人于实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。现万达置业公司以该项请求超过诉讼时效为由抗辩，而李楠亦未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情况，结合李楠起诉的时间，万达置业公司所提诉讼时效抗辩成立，法院予以采纳。对于李楠的该部分请求，法院不予支持。另一方面，对于上下水不通所导致的违约金以及经营损失。因双方均认可涉案房屋上下水已于2010年4月8日起正式开通，故相应违约金及损失至此时即已可确定。然而，李楠提起本诉的日期为2014年3月。在2010年4月8日至2014年3月期间内，李楠虽于2012年10月就涉案房屋规划用途一事起诉万达置业公司，并在起诉状中称：“关于万达置业公司交付房屋上下水不通导致不能使用的损害，李楠保留诉讼权利。”但就上下水赔偿问题并未提出独立的诉讼请求，万达置业公司无须进行抗辩，因而并不能产生诉讼时效中止、中断的效力。退一步讲，即使李楠在2012年10月诉讼中提出上下水赔偿的请求，该起诉日期亦超出了二年诉讼时效。另外，对于李楠所提供的陈非调查笔录及其证人证言，综合二者的内容和效力，其不能证明其证明目的，因而法院就现有证据无法认定存在诉讼时效中止、中断的情形。因此，对李楠所主张的上下水不通所产生的违约金及经营损失的诉讼请求，因已超过了二年诉讼时效，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：驳回李楠的全部诉讼请求。李楠不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：一、撤销原审法院判决；二、判令被上诉人支付上诉人逾期交房违约金2万元（自2009年10月1日起计算至2015年10月25日止）；三、判令被上诉人违反《商品房预售合同》第12条第1款第1项关于上下水达不到使用条件的违约金112160元（自2009年10月1日起计算至2010年4月8日止）；四、判令被上诉人向上诉人赔偿迟延交房及交房后不能正常合理营运的损失费（自2009年10月1日起计算至2010年4月8日止）。上诉理由：原审法院以超出诉讼时效为由驳回我方诉求不妥。万达置业公司服从原审法院判决，不同意李楠的上诉请求及理由。称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：李楠向原审法院起诉是否超过诉讼时效是本案争议焦点。根据《民法通则》第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，本案关于违约金及赔偿损失的请求权，诉讼时效应该从李楠知道或者应当知道权利被侵害时起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。关于逾期交房违约金。根据双方合同约定，逾期交房的违约金应计算至实际交房之日止，并由出卖人于实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。实际交房日期为2009年10月25日，万达置业公司应于此日起30日内向李楠支付违约金，诉讼时效应由该30日届满起算。关于上下水不通所导致的违约金以及经营损失，因双方均认可涉案房屋上下水已于2010年4月8日起正式开通，故相应违约金及损失至此时即已可确定。现万达置业公司以请求超过诉讼时效为由抗辩，而李楠亦未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情况，故李楠起诉的时间，已超过诉讼时效，万达置业公司所提诉讼时效抗辩成立，法院予以采纳。设立诉讼时效目的，是促使权利人积极及时行使其权利，以维护稳定的交易程序，降低诉讼中的证明成本。李楠虽于2012年10月就涉案房屋规划用途一事起诉万达置业公司，并在起诉状中称：“关于被告交付房屋上下水不通导致不能使用的损害，原告保留诉讼权利。”但就上下水赔偿问题并未提出独立的诉讼请求，万达置业公司无须进行抗辩，因而并不能产生诉讼时效中止、中断的效力。退一步讲，即使李楠在2012年10月诉讼中提出上下水赔偿的请求，该起诉日期亦超出了二年诉讼时效。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费一万一千四百一十元，由李楠负担（已交纳）。一审案件受理费一万一千六百五十一元，由李楠负担（已交纳五千九百三十五元，剩余五千七百一十六元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七千三百元，由李楠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  柳适思审判员  刘秋燕审判员  王爱红二〇一五年十一月二十七日书记员  赵梦芸