上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第833号原告邓满桃。原告符小霞。两原告共同委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。两原告共同委托代理人顾蔚雯，上海市四方律师事务所律师。被告上海谊欣投资管理有限公司。法定代表人王某某。原告邓满桃、符小霞与被告上海谊欣投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，先适用简易程序进行审理，后因公告送达，依法组成合议庭适用普通程序于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告邓满桃、符小霞的共同委托代理人顾蔚雯到庭参加诉讼。被告上海谊欣投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邓满桃、符小霞诉称，2014年4月20日，原、被告签订《商铺联营合同》一份，约定原告承租被告位于上海市闵行区×路×号×幢地下一层×室×、×号商铺，租赁期限自2014年5月26日起至2015年6月25日止。合同签订后，原告向被告支付了全部款项共计人民币（以下币种相同）74，800元，进入商铺进行装修。在试营业1个月左右时，由于被告提供的经营场所未通过消防部门验收，系争商铺于2014年8月26日被消防部门查封，致使原告合同目的无法实现。同时，被告与系争商铺权利人亦因系争商铺等房屋的租赁纠纷诉至法院，其租赁合同面临解除风险与责任后果，亦导致原、被告之间的租赁合同客观上难以继续履行。因此，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的《商铺联营合同》于2014年8月26日解除；2、被告退还原告联营金62，800元、综合物业管理费3，600元、空调费2，400元、保证金6，000元；3、被告赔偿原告装修损失32，541元。被告上海谊欣投资管理有限公司未答辩。原告向本院提供以下证据以支持其诉讼请求：1、《商铺联营合同》，欲证明原、被告签订的合同名为联营，实为租赁，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。被告未能按约向原告提供经营场所，已构成违约；2、付款凭证一组，证明原告已按约履行合同义务，支付了相应款项；3、原、被告于2014年8月签署的《承诺书》一份，证明被告曾对其违约行为，以及对原告造成的损失作出赔偿承诺，愿意向原告退还租金并赔偿装修费用与其他相应损失；4、上海A工程造价咨询有限公司（以下简称A公司）于2015年1月19日出具的《上海A工程造价咨询有限公司关于“上海市闵行区×路×号×幢地下一层部分由被告王振飞及次承租人投入的装修的造价及折旧率”的鉴定意见书》，证明原告的实际装修损失为装修损失32，541元。5、上海市房地产登记簿，欲证明涉案商铺的产权为案外人上海B酒店管理有限公司。本院经审查，上述证据具有真实性，与本案具有关联性，本院确认其对本案事实具有证明力。经审理查明，案外人上海B酒店管理有限公司（以下简称B公司）系上海市闵行区沪闵路7398号全幢房屋的权利人，房屋建筑面积34，139.71平方米，其中，地下建筑面积8，250.72平方米。权利人B公司系经上海市商务委员会于2014年5月批准，由案外人上海C房地产开发有限公司（以下简称C公司）存续分立的两家公司之一，原C公司的债权债务由存续公司（C公司）与B公司按分立协议约定分别承担。C公司曾于2013年10月31日，将系争房屋所属上海市闵行区×路×号×幢（来来商场）地下一层出租给案外人王振飞，王振飞作为法定代表人（股东）于2013年12月18日设立了上海谊欣投资管理有限公司，即本案被告。2014年4月20日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺联营合同》一份，约定原告承租上海市闵行区×路×号×幢地下一层×室×、×号商铺，用于经营美甲、百货业务。联营期间自2014年5月26日起至2015年6月25日止。第一年联营金62，800元，先付后用，一年一付。综合物业管理费3，600元，空调费2，400元。乙方在支付联营金的同时，向甲方支付保证金6，000元。合同另约定，甲方应当积极履行商场管理职责，做好管理和服务工作，维护商场正常经营秩序，确保商场良好的经营环境。当日，原告向被告支付了联营金62，800元、综合物业管理费3，600元、空调费2，400元，以及保证金6，000元，进入商铺进行装修。2014年8月8日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《承诺书》，对上述《商铺联营合同》作补充：双方同意将租赁期限延长为3年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止。在3年合同期里乙方必须提前两个月（在每年7月31日之前）缴纳下一期的房租，乙方不能以任何理由拒交房租、物业管理费，逾期当自动弃权。甲方有权收回店铺，退还乙方全部押金。甲方承诺保证乙方的经营期不低于3年。鉴于商场目前消防未通过有关部门验收的情况下，甲方应当积极完成消防验收，如果商场因消防不达标而被有关部门关闭或者停业的，甲方必须补偿乙方停业期间的经济损失等。2014年8月26日，包括系争商铺在内的上海市闵行区沪闵路7398号房屋B1层被有关部门查封。另查明，（2014）闵民五（民）初字第1214号案件审理期间，经法院委托，由上海A工程造价咨询有限公司（下称A公司）对上海市闵行区×路×号×幢地下一层商铺的装修造价及折旧率进行审价鉴定。A公司于2015年1月19日出具鉴定意见书，确认本案系争商铺的装修工程造价合计32，541元。还查明，原告诉至本院后，因被告下落不明，本院通过公告方式于2015年8月30日向被告送达了诉状副本。本院认为，原、被告于2014年4月20日签订的《商铺联营合同》，该合同名为“联营合同”，但从合同约定的内容来看，原告依约支付固定的费用，被告提供指定的经营场所，双方并无合作经营、共负盈亏之意思表示，双方当事人的真实意思为房屋租赁，故上述合同性质为房屋租赁合同。原告作为承租人，应当依约支付租金与相关费用；被告作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告已经支付了租金（联营金）、综合物业管理费、空调费与保证金，依约履行了相关义务。被告因系争商铺未能通过消防验收，被有关部门查封关闭后，未能向原告交付系争商铺，或在交付后未能确保系争商铺符合合同约定之商业用途，致使包括原告在内的承租人无法实际使用系争商铺而停业，不能实现租赁合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。现原告要求解除双方签订的《商铺联营合同》，于法有据，本院予以支持。原告要求解除合同的意思表示于2015年8月30日到达被告，故双方签订的《商铺联营合同》于该日解除。导致合同解除的责任在于被告。鉴于系争商铺所在B1层被查封后，合同约定之权利义务的负担尚未进入双方约定的履行期限，故双方合同解除后，原告要求被告返还已经向其支付的各类款项，并赔偿装修损失，于法有据，本院予以支持。至于装修损失，因司法审价的鉴定结论客观反映了系争商铺之装修情况，原告以此作为装修损失赔偿的依据，本院予以采纳。被告上海谊欣投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邓满桃、符小霞与被告上海谊欣投资管理有限公司签订的《商铺联营合同》于2015年8月30日解除；二、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓满桃、符小霞返还关于上海市闵行区×路×号×幢地下一层×室×、×号商铺的租金（联营金）62，800元、综合物业管理费3，600元、空调费2，400元、保证金6，000元；三、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邓满桃、符小霞关于上海市闵行区×路×号×幢地下一层×室×、×号商铺的装饰装修损失32，541元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币2，516元，由被告上海谊欣投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  邓红霞二〇一五年十一月三十日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。