重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0235民初2135号原告：王立兵，男，1972年11月10日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：林祖锋，北京市中银(重庆)律师事务所律师。特别授权。被告：蒲卫东男1964年4月29日出生汉族住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：段茂兵，重庆金牧锦扬律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：林雄，重庆洲同律师事务所律师。特别授权。原告王立兵与被告蒲卫东合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王立兵的委托诉讼代理人林祖锋，被告蒲卫东的委托诉讼代理人段茂兵、林雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立兵向本院提出诉讼请求：1.确认被告蒲卫东于2014年12月23日支付给原告王立兵的400万元，系被告蒲卫东出借给原告王立兵的款项；2.确认原、被告双方签订的落款时间分别为2014年12月15日、2014年12月17日、2014年12月22日的六份《集资建房合同》和落款时间均为2014年12月19日的六份《补充协议》实为诉讼请求第1项下400万元借款的担保；3.判令被告蒲卫东立即将“鑫都雅苑”小区A幢楼第二层东侧，第三层第一、二、五号，第18、18+1、18+2层第18-3、18-4号共计六套房屋交还给原告王立兵；4.判令被告蒲卫东将原告王立兵已支付的超过银行同类贷款利率四倍部分的利息3202693.00元，返还给原告王立兵或冲抵原告王立兵在诉讼请求第1项下欠付的借款本金；5.本案诉讼费由被告蒲卫东承担。审理中原告放弃第3项诉讼请求。事实和理由：原告王立兵与案外人喻科珍曾联合云阳粮食公司等单位共同开发建设了云阳县鑫都雅苑小区住宅楼，该小区共三幢住宅，原告与喻科珍拥有其中A幢楼的所有权。在楼盘开发建设过程中，原告曾于2014年12月与被告蒲卫东口头商定，由被告出借400万元给原告，约定月利率为3.5%。被告要求原告签署《集资建房合同》作为该笔借款的担保，原告因急需该笔资金周转，遂答应了被告的要求。双方于2014年12月15日签订三份《集资建房合同》，约定原告分别将A幢楼第三层第一、二、五号住宅出售给被告，建筑面积分别为99.8、119、119平方米，单价均为4000元/平方米，房款分别为39.92万元、47.6万元、47.6万元(该套房屋的《集资建房合同》中约定的房款为39.92万元，为笔误，应为47.6万元)。2014年12月17日双方签订一份《集资建房合同》，约定原告将A幢楼第二层东侧商业门市出售给被告，建筑面积为282平方米，单价为6000元/平方米，房款为169.2万元。2014年12月22日双方签订二份《集资建房合同》，约定原告分别将A幢楼第18、18+1、18+2层，第18-3、18-4号住宅出售给被告，建筑面积均为125平方米，单价均为4000元/平方米，房款分别均为50万元。以上6套房屋的房款共计404.64万元。另外，原告按照被告要求签署了六份由被告提供的落款时间均为2014年12月19日的《补充协议》。2014年12月23日，被告通过中国建设银行向原告转账400万元。2015年2月17日，原告按照月利率3.5%的标准分两笔向被告转账支付了第一个月的利息14万元。2015年3月，原告与蒲卫东通过短信方式商谈了还款等事宜。2015年4月26日，被告在缴纳了2015年4月26日至2016年4月25日的物业管理费后，自行从物管公司处领取了门市的钥匙。2015年6月，原告通过手机通话方式与蒲卫东商谈还款事宜。另外，原告已于2014年10月18日将A幢楼第二层东侧商业门市以单价9000.00元、总价283.5万元的价格出售给了案外人刘国兵。2015年6月11日，贵院立案受理了刘国兵诉王立兵房屋买卖合同纠纷一案。另原告在2012年3月5日至2014年8月12日期间曾分14次向被告借款共计3860万元，截止2014年12月19日原告除归还了全部借款本金外，还向被告支付了利息共计653.862万元。基于以上事实，原告认为，被告于2014年12月23日支付给原告的400万元系被告出借给原告的款项，而《集资建房合同》和《补充协议》名为房屋买卖实为该笔借款的担保；对原告在2014年12月19日之前支付给被告的利息653.862万元和在2015年2月17日分两笔支付给被告的利息14万元，依照当时有效的最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条关于“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”之规定，被告应将超过银行同类贷款利率四倍部分的利息3202693.00元返还给原告或冲抵原告欠付的借款本金。蒲卫东辩称，1.确认之诉是指请求人民法院确认原、被告之间存在或不存在某种法律关系，而被答辩人却请求法院确认答辩人支付给被答辩人的400万元的用途为借款以及请求确认所签购房合同为担保合同，法院无法作出此认定，并且对于款项的用途与性质只有作为付款方的被告才有权提起诉讼。2.针对原告的第一项诉讼请求，首先，原告无任何证据能够证明被告给予原告的400万元为借款，从2014年12月23日被告给原告的转款凭证中，原、被告双方均对该笔款项注明为“购房款”，并有王立兵的亲笔签字;其次，原告向被告出具收到400万元的收据中，也清楚载明为“收到集资建房款四百万元”，并注明为2014年12月15日、2014年12月17日、2014年12月22日签订的集资建房合同款项;再次，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应当知道“购房款”与“借款”是两种不同的法律关系，在被告并无任何胁迫行为的前提下，原告在收款时已对该笔款项进行确认，现又来否定自己所作出的确认，纯粹是浪费司法资源。并且原、被告双方之前发生的债权债务关系已全部结清，原、被告双方互不存在债权债务。因此，原、被告双方针对400万元的性质早已得到双方的确认。3.针对原告的第二项诉讼请求，从六份《集资建房合同》中的内容来看，并没有任何关于《集资建房合同》为400万元作保证、抵押、质押的约定，六份合同中清楚的载明房屋单价、面积、总价款、付款方式、违约责任等《买卖合同》的要素，但并未有任何关于担保的约定。因此，《集资建房合同》和补充协议只是单纯的购房合同。4.针对原告的第三项诉讼请求，该诉讼请求与前两项诉讼请求为不同的法律关系，前两项诉讼请求是以《集资建房合同》及补充协议、转款凭证、收据为证据的合同纠纷，而原告的第三项诉讼请求是与前两项诉讼请求毫无关联性的债权纠纷，原告在2015年2月17日支付给李家贵的所谓“利息”与本案无任何关联性。首先，被告只支付过原告购房款，并没有借过原告任何借款。同时，原告所谓的“利息”为支付给李家贵的款项，收款人并不是蒲卫东，李家贵也没有收到过任何原告所谓的“利息”。王立兵支付给李家贵的款项，他们之间是否还有其他经济往来或是债务往来，我们不得而知。若原告想向李家贵收回该笔款项，应当以不当得利另行起诉。本案处理的是王立兵与蒲卫东之间的法律关系。同时，从侧面反映出被告支付给原告的400万元并非借款，若是借款被告的目的就是收取利息和收回本金。事实上，被告并未收到过原告任何的利息和本金，同时，原告诉称只支付过1次“利息”，若是一般的借款关系，利息都是支付至本金全部归还为止，但原告没有任何证据证明，而是在诉状中所称的“原告认为，被告于2014年12月23日支付给原告的400万元系被告出借给原告的款项”仅仅只是一面之词。5.原告与案外人刘国兵签订的落款时间为2014年10月18日的《房屋买卖合同》及“水电费”、“大修基金”收款单的真实性无法认证，刘国兵并未实际支付给原告购房款、水电开户费、大修基金。事实上，原告分别于2013年11月4日、12月26日、2014年1月16日向刘国祥、刘国兵兄弟借款合计660万元，其中，2013年11月4日的借款未约定还款期限，2013年12月26日、2014年1月16日的借款期限为一年，由于原告无力偿还刘国祥、刘国兵的借款，将诉争房屋底层门市及诉争房屋2楼门市分别抵偿于刘国祥、刘国兵并签订《房屋买卖合同》，合同总计价款8031780.00元，刘国祥、刘国兵只借予过原告660万元本金，其余支付的所谓购房款为“高额利息”，原告是否归还过刘国兵本息？原告与刘国兵所签《房屋买卖合同》是否属实？以及合同签订时间均无从查证，但刘国兵未实际支付购房款及原告与刘国兵为借贷关系为已认定的事实。即便之前法院判决原告将诉争房屋交付刘国兵，但该判决为错误判决，根据最高法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第16条“当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。”云阳县法院对诉争房屋现场进行勘验，知道该房屋已交付蒲卫东使用，并要求蒲卫东停止装修；在明知诉争房屋涉及第三人利益，并已实际交付蒲卫东，无法交付刘国兵的情况下，仍然错误的裁判交付给刘国兵，该判决为错误判决。6.即便原告与案外人刘国兵签订的《房屋买卖合同》为真实的，原告属于一房二卖，根据司法实践及最高法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中关于一房数卖问题有明确解释“先取得标的物占有或者先行办理登记手续的买受人取得标的物的所有权”因诉争房屋至今未办理登记手续，因此，诉争房屋的所有权由先占有该房屋的蒲卫东所有。由于原告与刘国兵是“以房抵债”的关系，以房抵债生效的要件为交付并办理产权登记，因此，原告与刘国兵的以房抵债并未成立。原告与刘国兵的以房抵债是债权而不是物权，只有原告与被告才是真正的买卖合同关系。7.原告与被告签订《集资建房合同》中“工程工期”约定交房时间为2015年2月25日前，而原告与刘国祥签订《房屋买卖合同》约定交房时间为2015年5月31日前，按约定也应先交付被告。同时，原告主观上已明知一套房屋不能够交付给两个买受人，但仍与两个买受人签订购房合同并收取两个买受人的购房款。原告应归还刘国兵的借款，否则原告的行为符合合同诈骗罪“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。”的构成要件。8.原告与被告2014年12月15日签订的三份《集资建房合同》，约定原告将A幢楼第三层第一、二、五号住宅以单价4000元/平方米的价格出售给被告，2014年12月22日签订二份《集资建房合同》，约定原告将A幢楼第18、18+1、18+2层第18-3、18-4号住宅以单价4000元/平方米的价格出售给被告；其后被告又以同样的价格将上述5套房屋分别出售给5位案外人，在被告与案外人签订的《房屋转让合同》中，原告均在合同中亲笔书写“本人卖给蒲卫东的房屋同意转让”，说明原告认可上述房屋已出售给被告，并且对于被告支付给原告的400万元为购房款的事实予以认定。综上，请求驳回原告王立兵的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王立兵与喻科珍曾联合云阳粮食公司等单位共同开发建设云阳县鑫都雅苑小区住宅楼工程。2014年6月2日，王立兵与喻科珍达成《鑫都雅苑3号楼剩余房屋分割协议》，约定将包括本案争议的二层东侧商用门市及5套住房归王立兵所有。2014年12月10日，原告王立兵出具《王立兵、喻科珍(鑫佳园)集资房自我估价书》，其主要内容为，“我王立兵、喻科珍在云阳鑫都雅苑A幢(鑫佳园)的集资房估价分析情况如下：一、该集资房用地性质为商住出让用地，地处云阳县滨江大道与塘坊路交汇处（两江假日酒店对面），所处位置交通方便，道路状况良好。前临两江假日酒店，东临城中城和悠然居等多个高档小区。附近日常生活配套设施完善，将来商业繁华程度较好且适宜居住。二、该集资房A幢二层东侧房屋属于商用，面积282平方米，建设手续和工程已完工正等待竣工验收及综合验收。室内为清水墙，门窗已安装完毕。由于该层的不完整性、深度比较深、周边的商业氛围还需等待形成、房地产市场低迷，又急需资金周转，所以以最低综合估价每平方米6000元的价格销售。三、该集资房A幢第三层壹号房，面积99.8平方米；A幢第三层贰号房，面积119平方米；A幢第三层五号房，面积119平方米；以上房屋都属住宅，室内为清水墙，门窗已安装完毕。由于该楼层临近塘坊路斜坡路口噪音较大，房屋户型不佳和周边不完善。所以以最低综合估价每平方米4000元的价格销售。四、该集资房A幢第18、18+1、18+2层18-3号房，面积约125平方米；A幢第18、18+1、18+2层18-4号房，面积约125平方米；以上房屋都属住宅，室内为清水墙，门窗已安装完毕。该房屋属于跃层房屋，购买者和需求者较少不利出售。若一次性全额付款购买以最低综合估价每平方米4000元的价格销售。五、以上集资房销售低迷和本人急需流动资金周转，诚意购买者以最低综合估价的价格销售，本人无悔。”2014年12月15日原、被告签订三份《集资建房合同》，约定原告分别将A幢楼第三层第一、二、五号住宅出售给被告，单价均为4000元/平方米。2014年12月17日，原告王立兵代表云阳鑫都雅苑小区王立兵、喻科珍（鑫佳园）（甲方）与被告蒲卫东（乙方）签订《集资建房合同》，约定甲方将A幢楼二层东侧商用房屋出售给乙方，建筑面积为282平方米（房屋面积最终以房地产权证书所确定的面积为准），单价为6000.00元/平方米，房款总额为169.2万元（最终购房款总额按房地产权证所确定的建筑面积乘以单价为准），甲方暂定于2015年2月25日前完工交乙方使用房屋。2014年12月22日双方签订二份《集资建房合同》，约定原告分别将A幢楼第18、18+1、18+2层第18-3、18-4号住宅出售给被告，单价均为4000元/平方米，房款分别均为50万元。以上5套住房及1个门市的总价款404.32万元。后原告（甲方）与被告（乙方）就上述房屋签订署名时间均为2014年12月19日的《补充协议》六份。其主要内容有：一、甲方应在竣工验收合格后15日内按照相关程序办理销售备案手续并在房管部门进行集资建房销售登记。二、乙方是为了解决甲方资金周转困难的原因购置该集资房，所以甲方自愿以房屋市场优惠价出卖给乙方。三、甲方保证该房屋与合伙人无产权纠纷，甲方不得出卖给他人，甲方有上列行为时，视为“一房二卖”，甲方双倍赔偿乙方损失。四、甲方同意乙方将所购买房屋转让、出卖、抵押给他人。五、甲方应早于其他购买人向乙方或乙方指定的人员交房。六、如乙方因需要变更房屋的户型、或者需要打通使用等情形时，只要不影响房屋主体结构，甲方表示同意按照乙方要求进行变更，且不收取费用。七、乙方有权对甲方是否销售本协议约定的房屋等事项对甲方的销售、财务等进行查询、了解的权利，甲方不得拒绝。八、如一方违约，按房屋总价款的20%承担违约责任。2014年12月23日被告通过中国建设银行向原告转账400万元，客户备注：购房款。原告在被告的转账凭证上备注：“收到购房款”。同日，原告出具了收据。其内容为：“今收到蒲卫东集资建房款肆佰万元(￥400万元)，（蒲卫东与王立兵于2014年12月15日、2014年12月17日、2014年12月22日签订的集资建房合同款项）。”2014年12月30日，原告（卖方甲方）与被告（买方乙方）签订《交房协议书》，其内容为：2014年12月15日至22日甲方分别与乙方签订的“集资建房合同”，云阳县鑫都雅苑小区3号楼（鑫佳园），住宅18-3号、18-4号3-1号、3-2号、3-5号；二层商业用房东侧约282平方米，从2014年12月30日起交乙方使用和保管。房屋的钥匙在物管公司领取。上二层的楼梯道由甲方完善。2015年3月30日被告缴纳5套住宅的物管费；2015年4月26日被告缴纳了争议的A幢二层东侧商业门市物管费。2015年4月被告在重庆名云物业管理有限公司领取该门市钥匙。另查明以下事实：2014年10月18日，原告王立兵将本案争议二层东侧商用房屋，以单价每平米9000.00元，出售给刘国兵(房屋总价款为283.5万元)。刘国兵以其对王立兵享有的债权抵扣房款。2015年6月11日，本院立案受理了刘国兵诉王立兵房屋买卖合同纠纷一案，判决王立兵向刘国兵交付房屋。原告王立兵自2012年起多次向被告蒲卫东借款。2014年12月17日，原告王立兵向被告蒲卫东转账900万元。2014年12月19日，原告王立兵与被告蒲卫东签订《关于王立兵向蒲卫东借款往来结算说明》，内容是：“截止2014年12月18止，王立兵向蒲卫东借款及往来的资金，王立兵通过本人账户及夫妻黄德莲的账户转账给蒲卫东还清。互不存在债权债务，双方的债权债务及资金等来结算至2014年12月18日止已全部清结，互无异议，原借条作废。”原、被告分别作为债务人和债权人在说明上签字予以确认。同日，双方签订《关于王立兵向李家贵借款往来的结算说明》，内容是：“截止2014年12月19止，王立兵2014年1月5日给李家贵出据的借款结算汇总凭据，王立兵从2014年1月19日起已分次逐月履行了承诺的还款义务，到2014年12月19日止已全部还清。互不存在债权债务，原借条作废。”原、被告分别作为债务人和债权人在说明上签字予以确认。原告于2015年2月17日向案外人李家贵分别转账1.2万元和12.8万元，合计14万元。2015年3月被告蒲卫东向原告回短信的内容有：“你明天最后一天不归还款项一切后果自负”、“你不立马解决交房的事，你就等着看大戏吧，打电话也不接”、2015年6月原、被告通话录音中蒲卫东多次提到“本金”、“利息”、“回报”。2016年2月14日被告与案外人张云琼，2016年2月16日被告与案外人吴军、冉纵华，2016年5月8日与案外人王智鸣（二套），分别就A-3-5、A-3-1、A-3-2、A-18-3、A-18-4五套住宅签订《房屋转让合同》，被告将上述房屋分别转让给案外人。原告王立兵于2016年2月24日分别在转让合同上签注“本人卖给蒲卫东的房屋同意转让。”、“本人卖给蒲卫东的房屋同意转让。面积按房管局测量面积为准。”2016年2月29日原告向被告书写《说明》一份，其内容是：“我王立兵于2014年12月将云阳鑫都雅苑A幢二楼商业用户，面积约282平方米，卖给了蒲卫东，已付房款169.2万元。该房屋已移交给了蒲卫东使用，因该房屋与其他人有借款关系并卖给其他人，因此，给你带来了损失。”2016年2月29日原、被告的谈话录音，原告承认与蒲卫东、蒲楠、刘国祥、刘国兵所签的房屋买卖合同上的印章“云阳鑫都雅苑小区王立兵、喻科珍（鑫佳园）集资建房专用章”于2014年12月份雕刻。本院认为，被告于2014年12月23日支付给原告的400万元应为借款；双方于同日签订的《集资建房合同》和《集资建房合同补充协议》系上述250万元借款的担保。其理由如下：其一、2014年原告王立兵于2014年10月18日将本案争议门市以9000.00元/平方米的价格出售给刘国兵，其作为房屋的开发商，应当清楚地知道仅时隔两个月，房屋的价格不可能降低至每平方米6000.00元，而原告在2014年12月10日向被告出具《王立兵、喻科珍(鑫佳园)集资房自我估价书》，其做法违背市场行情和房屋买卖的交易习惯。其二、被告对原告提供的短息记录以及录音资料的真实性均无异议，而短息内容发生在2015年3月，通话录音内容产生于2015年6月，虽然被告辩称短信记录以及通话录音系原、被告商讨门市回购事宜，但从短信记录中蒲卫东的回信内容“你明天最后一天不归还款项一切后果自负”、“你不立马解决交房的事，你就等着看大戏吧，打电话也不接”以及通话录音中蒲卫东亦提到“本金”、“利息”、“回报”等内容，可以看出双方并未提及门市回购事宜；而原告与蒲卫东签订的《关于王立兵向蒲卫东借款往来结算说明》载明，截止2014年12月18日，双方的债权债务及资金往来全部清结，这与短信以及通话录音的内容相互矛盾，只能证明原、被告在结算后原告仍尚欠被告较大数额的借款。其三、原、被告虽然在2014年12月30日签订《交房协议》，但该日原告并未将房屋交付给被告，被告实际入住门市的时间为2015年4月左右，且入住时并未通知原告，而是直接从物管处领取钥匙，这也与房屋买卖交接的通常做法相违背。其四、原告在2014年12月19日之前向被告及他人（包括李家贵）支付了借款利息653.862万元，且在原告提供的证据《关于王立兵向李家贵借款往来的结算说明》中，其债权人签名为蒲卫东而非李家贵，可以推定出李家贵与蒲卫东具有特殊关系，本案中原告于2015年2月17日向李家贵转账14万元（1.2+12.8万元），虽然被告否认系支付利息，但是其未能对原告支付给李家贵14万元作出合理说明，本院责令被告通知李家贵到庭说明情况后，李家贵仍未到庭。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案情况分析，在被告未能举证证明该款系其他款项性质的情况下，本院认为原告主张该14万元为借款400万元按月利率3.5%计算的1个月的利息，具有更高可信度。其五、如果原、被告买卖合同是真实的？被告在处理5套住宅时为何需要征得原告同意，因双方在集资建房合同补充协议中早已约定。综上，本院认为，认定当事人之间是否存在借贷关系，书面合同并非不可缺少的要件，(原告陈述向被告蒲卫东出具了借条)只要确认双方当事人就借贷达成了合意且出借款项已实际交付给借款方，即可认定借贷关系成立并生效。被告向原告支付400万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了借贷关系，双方签订的《集资建房合同》及《补充协议》的真实意思是为400万元借款的担保行为，因此，原告诉讼请求第1、2项本院予以支持。但原告请求判令被告返还2014年12月19日前原告已支付的超过银行同类贷款利率四倍的利息320.2693万元，系另一法律关系，本案不作处理。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认被告蒲卫东于2014年12月23日支付给原告王立兵的400万元，系被告蒲卫东出借给原告王立兵的借款；二、确认原告王立兵与被告蒲卫东于2014年12月15日、2014年12月17日、2014年12月22日签订的六份《集资建房合同》和2014年12月19日签订的六份《补充协议》为400万元借款的担保；三、驳回原告王立兵的其他诉讼请求。案件受理费38800.00元，由被告蒲卫东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  李中云人民陪审员  赵 容人民陪审员  代敦凤二〇一七年十月十二日书 记 员  胡 倩