河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫17民终3432号上诉人（原审被告、申请执行人）：任向红，男，1980年2月20日生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。委托诉讼代理人：潘成中，河南明信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：黄芸芸，女，1984年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：张国权，河南文赢律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：张锐，男，汉族，1990年10月15日生，住正阳县。上诉人任向红与被上诉人黄芸芸、张锐因执行异议之诉纠纷一案，不服确山县人民法院（2017）豫1725民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任向红的委托诉讼代理人潘成中，被上诉人黄芸芸及其委托诉讼代理人张国权到庭参加诉讼。被上诉人张锐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。任向红上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回黄芸芸的诉讼请求。事实与理由：黄芸芸与张锐签订房屋买卖合同后，未进行房屋过户，其自身存在过错，原审判决该讼争房屋不当执行错误。黄芸芸答辩称，原审判决正确，应予维持。黄芸芸向一审法院请求：1、依法判令立即停止对原告购买的位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房产的执行，解除对该房产的查封；2、判令原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，确认位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房产归原告所有。一审法院认定事实：任向红诉张新华、王金针、张锐民间借贷纠纷一案，河南省正阳县人民法院在审理过程中，任向红向正阳县人民法院提出财产保全申请，请求对张新华、王金针、张锐的相关财产进行查封，并提供了财产担保。正阳县人民法院审查后，认为原告的财产保全申请符合法律规定，遂于2015年9月22日作出（2015）正民初字第1793-1号民事裁定书，裁定对本案第三人张锐所有的位于信阳市羊山新区××大街××大名都××楼××单元××房产（××羊山新区字××）予以查封。同日向信阳房产管理中心送达了该民事裁定书副本、协助执行通知书（查封期限自2015年9月22日至2018年9月21日止）各一份，要求其予以协助执行。2016年5月27日，张新华提出回避申请，要求河南省正阳县人民法院回避审理此案。驻马店市中级人民法院于2016年6月6日作出（2016）驻立一民指字第21号指定管辖决定书，决定本案指定本院管辖。本院于2016年6月12日立案受理，公开开庭进行了审理。于2016年10月21日作出（2016）豫1725民初1501号民事判决。该判决生效后，任向红向正阳县人民法院申请执行，正阳县人民法院于2017年2月26日立案受理。后原告黄芸芸于2017年2月27日提出执行异议申请。正阳县人民法院于2017年3月30日作出（2017）豫1725执异5号执行异议裁定，驳回了原告黄芸芸的异议请求。该裁定书于2017年4月9日向原告黄芸芸送达。原告黄芸芸于2014年8月21日与张锐通过信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司签订存量房买卖合同，约定将信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房屋（契税票号：00011027161333857341，建筑面积：135.9平方米）以71万元（分期付款：合同签订后，一次性支付20万元，剩余460000元于2014年11月10日之前支付完毕，余款50000元于本房产办理过户或者公正手续的当日一次性支付完毕）的价格卖给原告所有。原告黄芸芸分别于2014年8月21日、2014年11月14日、2015年5月16日向张锐支付购房款200000元、460000元、50000元，房款已全部支付完毕。黄芸芸于2014年8月8日向信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司交付定金20000元，于2014年8月21日向该公司交付佣金15000元，信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司承诺负责办理房产过户、公证、产权登记转移等手续。在原告黄芸芸支付了大部分合同约定的购房款时，黄芸芸就一直向信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司要求办理过户手续，2015年5月22日，第三人张锐将房产证带来时，黄芸芸当天不在信阳市，当时没有办理过户。当天张锐委托黄芸芸的母亲徐五妹代为办理了房屋产权过户手续的公证委托书。此后，信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司联系双方办理过户手续时，代理人徐五妹于2015年5月27日因左小腿摔伤在老家××××县中医院住院治疗，经诊断，徐五妹的左小腿胫骨开放性骨折、腓骨粉碎性骨折，需卧床休养三个月以上。因其无法来信阳，该房屋没有办理过户手续。后原告欲办理过户手续时，得知该房屋已被河南省正阳县人民法院查封。2015年9月19日原告向金碧物业有限公司信阳分公司信阳恒大名都物业服务中心交纳水费395.3元、电费1311元。2017年2月11日原告向金碧物业有限公司信阳分公司信阳恒大名都物业服务中心交纳物业服务费326.40元、水费574.20元，2014年10月15日-2016年12月21日共交纳物业管理费4826.50元。信阳恒大名都物业服务中心证实原告已经入住该房。一审法院认为，本案争议的焦点是原告黄芸芸对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告黄芸芸与第三人张锐签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订之时，任向红诉张新华、王金针、张锐民间借贷纠纷一案并未起诉，且原告黄芸芸与第三人张锐此前并不相识，据此，完全可以排除双方恶意串通，通过执行异议之诉妨害执行的情形。合同签订后，原告黄芸芸依照合同的约定向第三人张锐支付了全部购房款，并已实际入住上述房屋，实现了对房屋的合法占有。虽双方未办理房屋过户登记手续，但从张锐委托黄芸芸的母亲徐五妹代为办理房屋产权过户手续的事实可知，双方有意办理过户手续。在信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司联系双方办理过户手续时，因代理人徐五妹在老家住院无法来信阳而未果。后原告欲办理过户手续时，因该房屋已被河南省正阳县人民法院查封而不能。其间，原告黄芸芸并无过错，非其自身原因未办理过户登记。信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房屋目前虽然登记在第三人张锐名下，但张锐仅仅是名义上的所有权人，目前他对于该房屋客观上已经不再享有占有、使用、收益、处分的的任何权利。因此，当其成为被执行人时，不宜强制执行其已经交付给买受人并且收取了房款的房屋。本案中，原告黄芸芸与第三人张锐签订的房屋买卖合同有效且价款已全部支付，原告黄芸芸也已经实际占有该房屋，这种事实支配状态系有权占有，依法应受法律保护，原告黄芸芸享有的民事权益能够排除执行。因此，其要求停止对上述房屋的强制执行，符合事实及法律规定，予以支持。原告黄芸芸要求解除对上述房屋的查封，原审认为其应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对其要求解除查封的请求不予处理。其请求确认位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房产归其所有，原审认为，原告黄芸芸通过办理过户登记手续即可实现其所有权，故对该诉讼请求不予支持。被告任向红认为原告提供的收费证明不能证实原告占有房屋的事实，以及徐五妹作为张锐办理房产的受托人是否受伤，不是阻却原告办理过户的原因的辩解意见，经查，与事实不符，不予采纳。判决：一、不得执行登记在第三人张锐名下的位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房屋；二、驳回原告黄芸芸的其他诉讼请求。案件受理费100元，原告黄芸芸负担50元，被告任向红负担50元。正阳县人民法院作出的（2017）豫1725执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本院二审期间，当事人未新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黄芸芸与张锐签订房屋买卖合同后，黄芸芸依照合同的约定向张锐支付了全部购房款，并已实际入住。张锐曾委托黄芸芸的母亲徐五妹代为办理房屋产权过户手续，在信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司联系双方办理过户手续时，因代理人徐五妹在老家住院无法来信阳而未果。结合上述事实，原审法院认定在办理过户登记过程中，黄芸芸未办理过户登记无过错并无不当，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，黄芸芸享有的权利能够排除执行，原审法院判决不得执行本案房屋正确。综上所述，任向红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由任向红负担。本判决为终审判决。审判长 孙 强审判员 吴宏宇审判员 杜欣雨二〇一七年十月二十日书记员 于亚慧