重庆市大足区人民法院民 � � 判 决 书(2017)渝0111民初3346号原告：重庆瑞派司商业管理有限公司（统一社会信用代码915002255656383867），住所地重庆市大足区棠香街道办事处佛都大道226号“香霏街”7号楼。法定代表人：郑师明，公司总经理。委托诉讼代理人：易婷婷，女，1989年12月21日出生，汉族，住重庆市涪陵区。公司员工。委托诉讼代理人：陈建，男，1987年12月11日出生，汉族，住重庆市北碚区。公司员工。被告：李寿春，女，1963年5月29日出生，汉族，住重庆市大足区。被告暨李寿春委托诉讼代理人：刘单，男，1986年3月5日出生，汉族，住重庆市大足区。系合伙人。原告重庆瑞派司商业管理有限公司（以下简称瑞派司商业公司）诉被告李寿春、刘单租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法由审判��王守强担任审判长，与审判员刘朝文，人民陪审员陈中万组成合议庭，适用普通程序于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告瑞派司商业公司委托诉讼代理人易婷婷、陈建，被告暨李寿春委托诉讼代理人刘单到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞派司商业公司向本院提出诉讼请求，要求法院判决：1、由被告向原告支付租赁期间的全部租金及违约金，违约金从每笔应付之日起按照年利率24%计算至被告付清之日止。截止2017年3月16日，被告应付租金170718.08元，违约金70485.38元，合计241203.46元；2、由被告自租赁合同到期之日到实际交还房屋之日，按照租赁合同到期时租金的2倍向原告支付逾期占用房屋的租金和违约金，截至2017年3月16日，被告应支付逾期占用房屋的租金和违约金71645.60元；3、由被告向原告支付综合管理费，综合管理费应从租赁开始之月计算至被告归还租赁房屋之月。截至2017年3月16日，被告应付综合管理费43452元；4、由被告向原告支付其所欠缴的物业管理费及违约金，被告欠缴的物业管理费应计算至被告归还租赁房屋之月；违约金从每笔应付之日按照年利率24%计算至被告付清全部款息之日。截至2017年3月16日，被告应付物业管理费38624元，违约金17974.84元，合计56598.84元；5、由被告向原告支付其在2015年8月至2016年10月所欠缴的水费、电费及违约金，违约金从2016年10月10日起按照年利率24%计算至被告付清全部款息之日。截至2017年3月16日，被告应付水费22130.6元及违约金2284.61元，电费2926.65元及违约金302.13元，合计27643.99元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年8月14日，原告瑞派司商业公司与被告李寿春、刘单签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市大足区XX古城XX号商铺��建筑面积120.70平方米）租赁给被告李寿春、刘单，用于经营LM音乐餐吧，租赁期限为三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。合同第四条约定起始租金为每月52元/平方米，从2015年10月1日起每年递增10%，同时约定从2013年10月1日至2014年7月31日为装修期和免租期（在此期间不收取租金，但应缴纳合同约定的其他费用），2014年8月1日开始计收租金，每三个月支付一次。合同约定被告每月应按照10元/平方米的标准支付综合管理费用。合同中还约定了租赁期间（包括装修期和免租期）产生的物业管理费用、水电费用均由被告承担。合同签订之后直至合同到期被告均以各种理由拒绝缴纳合同约定的租金、综合管理费、物业管理费及水电费。根据合同约定，被告应承担相应的违约责任。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。被��李寿春、刘单辩称：1、被告于2013年8月14日与原告瑞派司商业公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市大足区XX古城XX号商铺（建筑面积120.70平方米）租赁给被告李寿春、刘单，用于经营LM音乐餐吧；2、对原告方的第一项诉讼请求，首先被告对违约金不予认可，理由是原告在履行合同的过程中先违约。原告方一个叫苏杰的经理与被告方签订合同时口头向被告承诺XX古城的规模与人流量需达到一个标准，但到现在都没有达到这个所谓的标准，所以是原告方违约在先，被告不应当承担违约责任；3、原、被告在签订合同时约定按52元/月/平方米收取租金明显过高，由于原告方对XX古城的打造没有达到预期效果，那儿的人流量很小，致使现在同地段的租金也只有20元/月/平方米；3、对原告方的第二项诉讼请求被告不予认可，理由是双方在合同履行过程中，被告���缴纳水电费，于是被告与原告方经过协商确定在原告缴纳的保证金中扣缴水电费。但原告仍然以被告未缴纳水电费为由把被告租赁门市的水电停了，致使被告无法正常经营，给被告造成了极大的损失。并且在合同到期前一个月将被告驱离，并用门锁将被告租赁商铺关闭，被告根本不存在占用原告商铺的行为；4、对原告方的第三项诉讼请求被告不予认可，被告租赁原告商铺后根本不知道有综合管理费，原告也从未向被告提出需缴纳综合管理费;5、被告在签订合同时向原告缴纳了保证金38000元，原告不能在合同到期后将被告的保证金占为己有。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》、《XX历史文化风情城XX古城整体租赁合同》，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并载卷佐证。本院���审理认定事实如下：重庆市大足区XX历史文化风情城XX古城的XX号商铺属重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司（以下简称泽京实业发展公司）所有，泽京实业发展公司委托瑞派司商业公司对外出租，并同意由瑞派司商业公司享有全部租赁合同规定的权利并履行租赁合同规定的义务。2013年8月14日，原告瑞派司商业公司（出租方）与被告（承租方）签订了《商铺租赁合同》，合同内容（摘录）：“2.1出租方将位于重庆市大足区XX街道XX历史文化风情城XX古城XX号商铺及其设施设备的经营权交由出租方；2.2该商铺的租赁面积为建筑面积120.70平方米；2.3承租方租赁出租方物业的用途为酒吧；3.1租赁期限三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止；3.5装修期61天，即自2013年10月1日起至2013年11月30日止；3.15免租期240天，即自2013年12月1日起至2014年7月31日；3.16出租方在免租期内，出租方不收取租金，但承租方须支付租金外其他应由承租方承担的费用，包括但不限于综合服务费、电费、水费、气费、装修工程的垃圾费等费用；4.1租金计算标准：按建筑面积计算收取；4.2商铺起始租金为每月52元/平方米，即6276.40元/月，从第三年即2015年10月1日起每年递增计算租金，租金递增率为10%，租金计算明细如下：2013年10月1日起至2013年11月30日期间为装修期，2013年12月1日至2014年7月31日期间为免租期，装修期和免租期承租方不支付租金。2014年8月1日至2015年9月30日期间为52元/月/平方米，即6276.40元/月，2015年10月1日至2016年9月30日期间为57.20元/月/平方米，即6904.04元/月；4.4承租方租金按每三个月支付一次，每期租金的支付时间为于该租赁期开始前30日；5.1作为承租方履行本合同的担保，承租方须向出租方缴纳履约保证金，该保证金数额为38000元，租��期间承租方不得将租赁保证金用以冲抵租金、综合管理费、违约金等其他应由承租方承担的费用；8.1租赁期间，综合管理、水、电等费用由承租方承担，综合管理费标准为10元/月/平方米；9.2若承租方逾期未缴纳本合同约定应由承租方负担的租金等其他费用，出租方有权每日向承租方按所欠交费用金额的0.1%计算收取违约金，延迟超过三十日，出租方有权解除本合同；10.2自承租方应当交还租赁商铺之日至实际交还之日或出租方按本条约定收回租赁商铺之日，承租方每日应当按日保底租金的2倍向出租方支付违约金。合同签订后，瑞派司商业公司将大足区XX古城XX号商铺交付给李寿春、刘单使用，李寿春、刘单向瑞派司商业公司缴纳了保证金38000元，未向瑞派司商业公司缴纳租金。2016年5月10日，瑞派司商业公司向承租方送达了缴费通知函，内容为：“按我司与您签订的商铺租赁合同约定，您的租赁范围为XX古城XX号，面积为120.70平方米，经营范围为音乐餐吧，根据你的缴费信息显示，您所租赁商铺目前尚未结清的费用包括截止2016年5月，累计欠物业费17501.50元，欠水电费17721元，欠租金97914元，总计133136.50元……。”在该通知函中，瑞派司商业公司未提及被告方应当缴纳综合管理费。另，1、庭审中，被告方提出由于未交水电费，原告方于合同到期前一个月左右对其断电、断水，致使被告方无法正常经营，但未提供相应证据，原告方对此予以矢口否认；2、原、被告双方的合同于2016年9月30日到期，到期后，被告未实际经营该商铺。被告提出原告以被告欠费为由，阻止被告将属于自己所有的商铺内物品搬走，原告方对此予以矢口否认；3、审理过程中，本院向原告瑞派司商业公司进行了释明，告知原告其诉请的第一���二、三项诉讼请求与第四、五项诉讼请求分属两个不同的法律关系，要求原告在这两个不同法律关系的诉讼请求中选择一个进行诉讼，原告选择了第一、二、三项诉讼请求进行诉讼。本案的争议焦点：1、被告应如何向原告支付租金及违约金？2.被告应否向原告支付逾期占用房屋的租金和违约金？3、被告应否向原告支付综合管理费？4、保证金应否在租金中予以抵扣？本院认为，1、关于二被告应如何向原告支付租金及违约金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2013年8月14日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对被告租赁原告物业后在租金支付的金额、时间、方式上进行了约定，被告应当按照该约定向原告支付租金。根据双方合同的约定，租金为：2013年10月1日起至2013年11月30日期间为装修期，2013年12月1日至2014年7月31日期间为免租期，装修期和免租期承租方不支付租金。2014年8月1日至2015年9月30日期间（共计14个月）为52元/月/平方米，即6276.40元/月，2015年10月1日至2016年9月30日期间（共计12个月）为57.20元/月/平方米，即6904.04元/月。故被告应缴纳的租金为6276.40元/月×14个月+6904.04元/月×12个月=170718.08元；关于被告应否向原告支付违约金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，虽然原、被告双方约定若承租方逾期未交纳本合同约定应由承租方负担的租金等其他费用，出租方有权每日向承租方按所欠交费用金额的千分之一计算收取违约金，但原告在起诉时自愿将违约金降低为按年利率24%计算，被告未提出异议，本院予以支持。按照双方租金按每3个月支付一次，每期租金的支付时间为于该租赁期开始前30日缴纳的约定，结合原告的起诉，被告应支付原告的违约金为：【6276.40元/月×3个月（2014年8月-2014年10月）】×2.708年(2014年7月1日-2017年3月16日)×24%+【6276.40元/月×3个月（2014年11月-2015年1月）×2.458年（2014年10月-2017年3月16日）×24%+6276.40元/月×3个月（2015年2月-2015年4月）×2.208年（2015年1月-2017年3月16日）×24%+6276.40元/月×3个月（2015年5月-2015年7月）×1.958年（2015年4月-2017年3月16日）×24%+6276.40元/月×2个月（2015年8月-2015年9月）】×1.708年(2015年7��1日-2017年3月16日)×24%+6904.04元/月×3个月（2015年10月-2015年12月）×1.541年（2015年9月-2017年3月16日）×24%+6904.04元/月×3个月（2016年1月-2016年3月）×1.291年（2015年12月-2017年3月16日）×24%+6904.04元/月×3个月（2016年4月-2016年6月）×1.041年（2016年3月-2017年3月16日）×24%+6904.04元/月×3个月（2016年7月-2016年9月）×0.791年（2016年6月-2017年3月16日）×24%】=73074元，现原告要求主张70485.38元，是对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以准许；2.被告应否向原告支付逾期占用房屋的租金和违约金的问题。虽然原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定：自承租方应当交还租赁商铺之日至实际交还之日或出租方按本条约定收回租赁商铺之日，承租方每日应当按日保底租金的2倍向出租方支付违约金。但因原、被告双方的合同于2016年9月30日到期后，被告方就未对租赁的商铺进行经营、使用，该商铺已置于原告方的实际控制之下，现原告方并未提供证据证明被告有强行占有租赁商铺而拒绝交还的行为，故本院对原告要求被告支付逾期占用房屋的租金和违约金的请求不予支持；3、关于被告应否向原告支付综合管理费的问题。本案中，原、被告双方于2013年8月14日签订的《商铺租赁合同》约定租赁期间，综合管理、水、电等费用由承租方承担，综合管理费标准为10元/月/平方米。被告辩称该合同是原告提供的格式合同，被告在租赁商铺时根本不知道合同约定了应向原告缴纳10元/月/平方米的综合管理费，即使有约定该综合管理费也应当向物业管理公司缴纳的物业服务费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。按照通常理解，原告瑞派司商业公司属于大足XX古城商铺的出租方，而并非大足XX古城商铺的管理方，其并无向商铺租赁人收取管理费的职责。虽然双方在签订的《商铺租赁合同》中约定了被告应向原告缴纳综合管理费，但由于该合同系原告提供的格式合同，在原、被告双方对合同条款中“综合管理费”的理解发生争议时，应当作出不理于原告瑞派司商业公司的解释。况且原告瑞派司商业公司于2016年5月10日向原告方送达的缴费通知函中载明被告方欠物业费17501.50元、水电费17721元、租金97914元，并未提出被告方欠原告综合管理费，故本院对原告要求被告支付综合管理费的请求不予支持；4、关于保证金是否应在租金中予以抵扣的问题。按照一般情况，在房屋租赁合同中由于可能会发生承租人欠缴物业服务费、水电气费和租金等���形，出租人通常会要求承租人缴纳一定保证金，在发生上述情形时即以保证金冲抵上述费用，因此保证金具有履约担保的作用，而不具有定金和违约金的性质。同时该条款也未对如瑞派司商业公司不能全面履行合同则双倍返还保证金进行约定，因此该条款关于双方违约时保证金如何处理的约定并不明确。即使认定该保证金作为违约金在承租人违约时其无权要求返还，由于双方合同对因承租人原因导致合同被提前解除还约定了违约金等违约责任，因此瑞派司商业公司对承租人的同一违约行为约定了多个违约金条款，违约金累计计算可能远远超过了出租人的损失。且由于合同约定的违约金等明显高于保证金，因此本院认为保证金予以抵扣刘单、李寿春欠付租金符合法律规定。综上所述，被告刘单、李寿春应向原告瑞派司商业公司缴纳的租金及违约金为241203.46元（170718.08元+70485.38元），扣除被告缴纳的保证金38000元，还应支付203203.46元。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告刘单、李寿春支付原告重庆瑞派司商业管理有限公司租金及违约金203203.46元，限本判决生效后三十日内付清；二、驳回原告重庆瑞派司商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6644元，由原告重庆瑞派司商业管理有限公司负担2126元，被告刘单、李寿春负担4518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王守强审 判 员  刘朝文人民陪审员  陈中万二〇一七年十月十日书 记 员  艾 程