江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终7256号上诉人（原审被告）：苏州集结号娱乐投资管理有限公司，住所地苏州市姑苏区东大街58号4层。法定代表人：李海龙。委托诉讼代理人：栗树花，江苏尔雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州欧瑞物业经营管理有限公司，住所地苏州市姑苏区石路金兴大楼。法定代表人：张飞，总经理。委托诉讼代理人：臧道连，江苏绿象律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄佳佳，江苏绿象律师事务所实习律师。原审被告：李海龙。上诉人苏州集结号娱乐投资管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院作出的（2016）苏0505民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州集结号娱乐投资管理有限公司上诉请求撤销原判第一、二、三、四项，将本案发回重审。事实和理由：本案中被上诉人未主张房屋使用费，一审法院判决支持房屋使用费超出诉讼请求，属于严重程序违法，应当发回重审。2014年10月5日至2015年2月4日，及2015年3月5日至2015年7月4日的租金支付请求超过诉讼失效，不应予以支持。另被上诉人交付的房屋存在违法改建，导致上诉人的消防审核两次未能通过，从免租期满的次日至消防设计审核通过之日的租金不应由上诉人承担。被上诉人交付房产时大厅及大厅附近根本没有室外空间，楼上是正在经营的宾馆和咖啡厅，上诉人在自己租用的封闭空间内，按照设计图纸搭建包厢没有任何过错。如果当时有室外空间存在，上诉人也不可能在露天的面积搭建包厢，很显然将室外空间搭建成室内空间的是被上诉人。苏州市规划局出具的举报信回复，可以证实涉案房屋存在违法建设。被上诉人在交接确认书上明确配合处理消防施工问题，但未采取任何行动，导致上诉人多次变更图纸，多次申报未通过消防验收。上诉人发函要求被上诉人拆除违法改建部分，但被上诉人并未按要求拆除，导致上诉人多次修改设计、装修拆除、重做。给上诉人造成很大损失，被上诉人采取断水断电的方式干扰上诉人正常使用。上诉人不得已更改设计，再次施工，再次报送消防验收后通过。本次设计前台不能放在正门口的大厅，而是从室内空间挖出一条弯曲的小道，通过小道绕道整个一层的中间部分作为大厅，黑暗而隐蔽。上诉人租用房屋是经营KTV，大厅里没有前台接待，前来的客人要通过一个细长而弯曲的小道才能找到接待人员。不能正常经营，也不能实现合同目的。一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法。苏州欧瑞物业经营管理有限公司二审辩称，第一、一审法院不存在程序违法。第二、双方关于租金事宜一直在协商处理，不存在超过诉讼时效。另外上诉人所述房屋存在违法改建导致上诉人两次消防审核无法通过不是事实，实际上是消防审核通过不了是因为上诉人不专业，之前消防设计方案不合理造成的。第三，不存在上诉人所说的没有按照合同约定交付房屋的情形，双方在合同签订后进行了房屋交付，并且签订了交付单。一审法院事实认定清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉人的上诉请求。李海龙二审未发表答辩意见。苏州欧瑞物业经营管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除合同，原审被告苏州集结号娱乐投资管理有限公司将商铺恢复原状并立即返还；2、请求法院判令原审被告苏州集结号娱乐投资管理有限公司支付自2014年10月25日至实际支付租金；3、请求法院判令原审被告苏州集结号娱乐投资管理有限公司承担违约金（标准是按照每日千分之五向原审原告支付迟延支付租金，逾期三十天还应承担以租赁合同租赁金额百分之五的违约金），计算至实际归还之日止；4、原审被告苏州集结号娱乐投资管理有限公司承担本案的诉讼费用；5、判令原审被告李海龙就上述四项请求承担连带责任。在庭审中，原审原告表示其第二项诉请的日期应是2014年10月25日，在诉状中写的2014年11月25日系笔误。此外，原审原告在庭审中当庭撤回了要求原审被告将商铺恢复原状的诉求，表示返还房屋即可。一审法院经审理查明，2014年8月5日，原审原告欧瑞公司作为出租方（甲方），与原审被告集结号公司作为承租方（乙方）签订了一份商铺租赁合同。合同第一条约定原审原告将苏州市长江路465号青城大厦一层（除1005、1006、1008、1008-1、1009房源外）商铺出租给原审被告集结号公司使用，该租赁房产总建筑面积约3241平方米，原审原告应于2014年8月5日前（以甲方书面告知乙方交接之日为准）将该物业交与乙方装修使用。合同第二条约定租赁期限为8年，自2014年11月5日起算，商铺经营业态为除茶室、咖啡厅、宾馆外符合国家规范的商业，除双方另有约定外，乙方不得随意改变此经营用途。合同第四条约定租金为起始年租金235万元/年，自正式交接之日起3个月起租金每2年递增5%，租金为四个月一付，乙方应于合同签订两个月内向甲方支付首次四个月房租，首次支付租金完成后乙方提前一个月支付下四个月房租，乙方在签订本合同时，应向甲方一次交付定金40万元作为租赁押金，租赁押金由甲方保管，直至合同期满，在乙方无违约和结清所有费用、无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方，如乙方逾期30日未支付租金或物业管理费的，甲方有权解除合同，同时没收租赁保证金。合同第八条约定乙方退出房产时，应在甲方规定时间内将房产内所有商品及设施自行搬出，甲方有权视需要要求乙方保留或拆除该部分装修设施，如甲方不做特别要求的，乙方不得拆除该物业内不可分离之装修设施。乙方逾期仍未缴清全部租金及相关费用或仍未迁出的，甲方均有权对房产进行强制清理，房产内任何可移动物品视为乙方放弃其所有权。合同第十二条约定乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金千分之五的违约金，逾期30天，甲方有权决定单方面终止协议，没收乙方的租赁保证金，并有权要求乙方承担本合同租赁金额5%的违约金。在该合同项下，均有原审原告公司与原审被告集结号公司的盖章确认。合同签订后，原审原告将本案所涉的租赁房屋交付给了原审被告集结号公司，双方于2014年8月25日签订了一份房屋交接确认书，载明双方对该房屋进行交接确认，原审被告集结号公司进驻时间以签订该房屋交接确认书之日起算。原审原被告各自在该确认书项下盖章确认。但在原审被告集结号公司的盖章项下注明了一行手写字样：现大消防禁止乙方消防施工，望甲方及时配合办理。在庭审中，原审原告认可双方曾口头约定原审被告在接房后有三个月的免租期。原审被告集结号公司接房后即开始进行设计装修，并报消防部门审批，2014年9月1日，苏州市公安消防局向原审被告出具了苏公消审字（2014）第1780号《建设工程消防设计审核意见书》，载明“李海龙（高新区枫桥普纳卡飙歌城）：你单位于2014年8月19日送审的李海龙（高新区枫桥普纳卡飙歌城）内部装修工程消防图纸及相关申请资料收悉（工程概况：工程位于苏州××新区××号，该建筑地上8层，装修第1层局部，装修面积2530平方米，功能为KTV）……该工程的部分消防设计不合格，主要存在以下问题：一、一层部分区域原为室外空间，现搭建包厢，未提供相关部门证明文件；二、未提供原有建筑防火分区图纸、机械排烟风量计算（含无窗房间），未明确消防控制室位置”。其后原审被告集结号公司更改了设计，再次报送消防审核，苏州市公安消防局于2014年9月23日向原审被告出具了苏公消审字（2014）第1961号《建设工程消防设计审核意见书》，依旧认定该工程的部分消防设计不合格，载明的问题为“一层部分区域原为室外空间，现搭建包厢及大厅，仍未取消。”其后原审被告集结号公司再次更改设计，再次报送消防审核，苏州市公安消防局于2014年12月23日向原审被告出具了苏公消审字（2014）第2842号《建设工程消防设计审核意见书》，载明“李海龙（高新区枫桥普纳卡飙歌城）：你单位于2014年12月15日送审的李海龙（高新区枫桥普纳卡飙歌城）内部装修工程消防图纸及相关申请资料收悉（工程概况：工程位于苏州××新区××号，该建筑地上8层，装修第1层局部，装修面积1500平方米，功能为KTV）……等国家消防技术标准审核，意见如下：一、同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工；二、……”其后原审被告集结号公司进行装修施工，施工结束后，苏州市公安消防局于2015年10月29日向原审被告出具了苏公消验字（2015）第1015号《建设工程消防验收意见书》，载明“李海龙（高新区枫桥普纳卡飙歌城）：我局对你单位于2015年10月16日申报的李海龙（高新区枫桥普纳卡飙歌城）内装修工程进行了消防验收，该工程位于苏州××新区××号，该建筑地上8层，装修第1层局部，装修面积1500平方米，功能为KTV……经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、……”在庭审中，原审原告表示政府于2015年5月1日开始在长江路施工修建地铁，因此原审原告对于青城大厦其他的租户自2015年5月1日至地铁修好之日止的租金收取都是打七折处理，而因为原审被告集结号公司一直未交租金，所以对于租金减少这一块双方没有达成书面的协议。在庭审中，原审被告集结号公司则表示由于地铁施工封堵了道路，影响了房屋的使用，鉴于原审原告对其他商家的租金均有折扣，因此原审被告也请求打折。另查明，在本案诉争的商铺租赁合同签订后，原审被告集结号公司仅向原审原告按约交付了40万元的租赁押金，至今并未向原审原告支付过任何租金。再查明，原审被告集结号公司系于2016年9月23日收到一审法院向其寄送的诉状副本。上述事实，由《商铺租赁合同》、房屋交接确认书、苏公消审字（2014）第1780号《建设工程消防设计审核意见书》、苏公消审字（2014）第1961号《建设工程消防设计审核意见书》、苏公消审字（2014）第2842号《建设工程消防设计审核意见书》、苏公消验字（2015）第1015号《建设工程消防验收意见书》以及一审法院庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的合同义务。本案中，原审原告与原审被告集结号公司签订了《商铺租赁合同》，理应按约履行。2014年8月25日原审原告依约向原审被告交付了上述合同约定的租赁房屋苏州市长江路465号青城大厦一层（除1005、1006、1008、1008-1、1009房源外）商铺，原审被告理应按约向原审原告支付相应房屋租金。然而除了合同约定的40万元租赁押金以外，原审被告集结号公司至今未向原审原告支付任何房租，鉴于合同第四条与第十二条均约定了如原审被告逾期30日未支付租金，原审原告有权解除合同并没收租赁押金，因此，一审法院对于原审原告要求解除合同的诉求予以支持。关于合同解除的日期，以原审被告集结号公司收到带有原审原告解除合同意思表示的诉状副本之日的2016年9月23日为合同解除之日。合同解除后，原审被告集结号公司亦应向原审原告返还上述长江路465号青城大厦一层（除1005、1006、1008、1008-1、1009房源外）商铺。关于原审原告诉求的租金，一审法院认为，鉴于房屋交付的时间为2014年8月25日，且原审原告自认双方口头约定原审被告有三个月免租期，因此原审被告集结号公司支付租金的起始时间应以2014年11月26日起算。此外，鉴于2015年5月1日起长江路进行地铁施工确实影响了房屋的使用，且原审原告对其他商家的租金均七折处理，故一审法院酌情认定原审被告集结号公司承租的相应房屋自2015年5月1日之后的租金亦以原约定租金当时的70%计算。综上，根据合同约定的租金标准，原审被告自2014年11月26日至2015年4月30日共计155天的租金应约为997945元。而自2015年5月1日之后的租金，酌情以235万元/年*70%=1645000元/年计算至原审被告集结号公司实际搬离之日止。关于原审原告诉求的违约金，一审法院认为，鉴于合同第十二条约定“乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金千分之五的违约金”，而合同第四条亦约定“乙方应于合同签订两个月内向甲方支付首次四个月房租，首次支付租金完成后乙方提前一个月支付下四个月房租”，鉴于双方合同签订时间为2014年8月5日，因此原审被告集结号公司最迟应于2014年10月5日之前向原审原告交付2014年11月26日-2015年3月25日这四个月房租即783333元，鉴于原审原告提供的违约金计算方式表里起算时间为2014年10月25日，故对此一审法院予以认可，因此该笔应付房租以每日万分之五的标准计算至合同解除的2016年9月23日违约金为277577元；根据合同约定可知，2015年3月26日-2015年7月25日这四个月房租608424元（2015年3月26日-4月30日这35天的房租为225342元，2015年5月1日-7月25日这85天房租为383082元）应于2015年2月26日前支付，同理计算至2016年9月23日违约金为177351元；2015年7月26日-2015年11月25日这四个月房租548333元相应的房租应于2015年6月26日前支付，同理计算至2016年9月23日违约金为126478元；根据合同约定可知，2015年11月26日-2016年3月25日这四个月房租548333元相应的房租应于2015年10月26日前支付，同理计算至2016年9月23日违约金为92565元；根据合同约定可知，2016年3月26日-2016年7月25日这四个月房租548333元相应的房租应于2016年2月26日前支付，同理计算至2016年9月23日违约金为58374元；至于2016年7月26日-2016年9月23日这59天的租金约为265904元，按约应于2016年6月26日前支付，相应的违约金应为11997元。综上，截至合同解除之日止的相应的违约金总金额为744342元。关于原审被告集结号公司辩称的原审原告对出租房进行了违法改建将室外空间搭建为室内空间导致原审被告装修消防设计不合格的意见，一审法院认为，原审被告集结号公司并未提供足够的证据证明其前两次消防设计审核未通过的责任在于原审原告，且实际上原审被告集结号公司最终的消防设计已于2014年12月23日审核通过，且该装修工程已于2015年10月29日消防验收合格，因此，原审被告集结号公司以此拒付租金的理由并不能成立，故一审法院对于原审被告集结号公司的这一辩称意见不予采纳。关于原审原告要求原审被告李海龙承担连带责任的诉求，一审法院认为，鉴于本案诉争的房屋租赁合同的合同相对方为原审原告与原审被告集结号公司，原审被告李海龙并非合同相对人，因此一审法院对于原审原告要求原审被告李海龙承担连带责任的诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、二百零七条之规定，一审法院判决如下：一、原审原告苏州欧瑞物业经营管理有限公司与原审被告苏州集结号娱乐投资管理有限公司于2014年8月5日签订的商铺租赁合同于2016年9月23日解除。二、原审被告苏州集结号娱乐投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将苏州市长江路465号青城大厦一层（除1005、1006、1008、1008-1、1009房源外）商铺返还给原审原告苏州欧瑞物业经营管理有限公司。三、原审被告苏州集结号娱乐投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告苏州欧瑞物业经营管理有限公司支付自2014年11月26日至2015年4月30日的租金997945元以及自2015年5月1日至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费（以1645000元/年计算）。四、原审被告苏州集结号娱乐投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告苏州欧瑞物业经营管理有限公司支付违约金744342元。五、驳回原审原告苏州欧瑞物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33120元，财产保全费5000元，合计38120元，由原审被告苏州集结号娱乐投资管理有限公司负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，在涉案租赁合同租赁期内，关于租金的诉讼时效并未开始起算，上诉人认为被上诉人部分租金主张超过诉讼时效不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。上诉人未能证实承租部分包括被上诉人违法搭建部分。通过房屋交接确认书，可以证实上诉人对于接收房屋当时状态的认可，上诉人对于装修设计应自行承担责任。上诉人未能证实因被上诉人的原因导致未能通过前两次消防设计审核，故一审法院未予支持上诉人拒付租金的抗辩理由正确。被上诉人诉讼主张要求上诉人支付租金至实际返还房屋之日，一审法院参照租金标准按照一定比例计算房屋使用费合理，在本案中一并处理不违反法律规定。综上所述，苏州集结号娱乐投资管理有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33120元，由苏州集结号娱乐投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  黄学辉二〇一七年十月三十日书记员  毛莉莉