河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第1865号上诉人（原审被告）河南聚龙置业有限公司。法定代表人卢鑫，该公司执行董事。委托代理人周鹏举，河南昭惠律师事务所律师。委托代理人孙长安，河南昭惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李英敏，女，汉族，1959年8月4日出生。委托代理人王天成，河南良仁律师事务所律师。上诉人河南聚龙置业有限公司（以下简称聚龙公司）因与被上诉人李英敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问，清楚核对案件事实后，依法不开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月22日，李英敏（买受人）与聚龙公司（出卖人）签订商品房买卖合同：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；李英敏购买该小区商品房，位于中原区航海路北、秦岭路西2幢2单元15层1503号，三室二厅，商品房用途为经济适用房，层高2.8米，建筑层地上22层，地下1层；建筑面积共94.9平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2925.01元，总金额为277583元；付款方式为其它方式，首付97583元于2012年7月22日支付，剩余180000元采取商业贷款方式支付；第八条约定，出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金；出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按约定日期达到使用条件，供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等于2013年3月6日达到条件，供暖设施于2013年12月31日达到条件；上述合同还约定了其他权利义务内容。2012年8月15日，聚龙公司向李英敏出具销售不动产统一发票两张，显示购房款97583元和80000元。2012年10月16日，聚龙公司再次向李英敏出具销售不动产统一发票，显示购房款100000元。聚龙公司于2013年10月1日向李英敏交付房屋。原审法院认为：李英敏与聚龙公司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。聚龙公司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，该院认为，虽然李英敏购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，聚龙公司的辩称不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为209天，按照约定的已交房款日万分之1的标准计算，聚龙公司应当支付违约金5801.48元，李英敏主张的5773.27元符合规定，予以支持。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，李英敏主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而其起诉时间为2015年5月14日，并未超过法定的两年诉讼时效，聚龙公司的辩称不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：聚龙公司自判决生效之日起十日内向李英敏支付违约金5773.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由聚龙公司负担。宣判后，聚龙公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实不清，聚龙公司与李英敏之间是经济适用房买卖关系而非商品房买卖关系。根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用房是政府主导的，具有保障性质的政策性、福利性住房。聚龙公司与李英敏之间签订的经济适用房买卖合同并非是双方平等协商、自愿签订的，而是在行政机关的主导下签署的，双方并非是平等的商品房买卖关系，一审法院认定事实不清。2、本案并非平等民事主体之间的房屋买卖合同纠纷，一审法院适用法律错误。聚龙公司与李英敏签订的《商品房买卖合同》实际是在行政机关主导下签订的《经济适用房买卖合同》，它不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿原则达成的民事合意。双方订立《经济适用住房买卖合同》均无独立的意思表示，必须被动地接受政府相关部门的安排。同时，购房人签订《经济适用房买卖合同》购买经济适用房所获得的是有限产权，这也区别于平等主体之间通过签订《商品房买卖合同》获得购买房屋所有权的法律后果，亦明显区别于一般平等主体之间签订合同等价有偿的原则。因此，聚龙公司与李英敏签订的《经济适用房买卖合同》从法律关系上来说并不是民事合同，不属于合同法的调整范围，也不在人民法院民事诉讼受案范围之内，一审法院应当驳回李英敏的诉讼请求。一审法院认为本案是平等主体之间的合同纠纷，适用合同法的相关规定审理本案，适用法律错误。3、一审法院判决聚龙公司向李英敏支付违约金是错误的。聚龙公司仅仅是该项目的承建人并无权更改合同内容，出现延期交房的情况也是由多方面的原因引起的，并非聚龙公司的单方因素造成，相应的法律后果也不应当由聚龙公司承担。4、本案案情复杂，一审法院适用简易程序审理本案，程序错误。5、按日累计违约金的诉讼时效应从合同约定的交房日期起算，一审法院判决违约金的时效从实际交房之日起算不仅缺乏明确的法律依据，也不符合法律的公平原则，更违反诉讼时效制度的宗旨。综上，请求二审法院依法撤销郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1103号民事判决，改判驳回李英敏的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由李英敏承担。被上诉人李英敏答辩称：坚持一审诉、辩及代理意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，李英敏所购房屋，虽涉及到经济适用住房，办理有项目立项、规划、申报、审批等行政许可事项，并对购买者实行有申请、审核和公示等制度要求，但上述程序均发生在其与聚龙公司签订商品房买卖合同之前，在双方签订合同之后，已不存在与经济适用住房相关的行政管理事项，双方是在自愿合法的基础上以平等民事主体的身份达成的买卖合意，应受合同法的调整，属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此，对聚龙公司称其与买受人之间达成的民事交易，不受合同法调整，不属于人民法院受理民事诉讼的范围的上诉理由本院不予采信。由于聚龙公司在合同签订后存在迟延交付房屋的事实，其应按合同约定向李英敏支付逾期交房违约金。聚龙公司上诉称出现延期交房的情况并非其单方因素造成，相应的法律后果不应由其承担，但对此聚龙公司未提供相关证据予以证明，故其上诉理由证据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，因本案的违约金数额固定于2013年10月1日，故李英敏在2015年5月14日起诉提出违约金请求，并未超过二年诉讼时效期间。因本案双方当事人权利义务明晰，诉讼标的额较小，事实清楚，一审法院适用简易程序审理本案并无不当。综上，聚龙公司的上诉请求，由于缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河南聚龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 李 黎审判员 王胜利二〇一五年十一月十九日书记员 刘增伟