广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2015）清佛法民二初字第84号原告黄远锋，男，汉族，住佛冈县，身份证号码：×××005X。原告黄润仙，女，汉族，住佛冈县，身份证号码：×××002X。委托代理人徐伟雄，男，××年××月××日出生，汉族，住佛冈县。被告曾令明，男，汉族，原住佛冈县，现住佛冈县，身份证号码：×××0318。原告黄远锋、黄润仙诉被告曾令明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员禤佰灵独任审判，在诉讼过程中，因发现案件不宜适用简易程序，依法转为普通程序组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告黄润仙及原告黄远锋、黄润仙的委托代理人徐伟雄已到庭参加了诉讼；被告曾令明经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。经批准，本案延长审限至2016年1月1日止。本案现已审理终结。原告黄远锋、黄润仙诉称：原、被告于2013年4月16日签订商品房认购协议书，被告将位于翔丰地产19#楼房屋户型为603房（面积约70平方米），并约定原告向被告支付定金人民币40000元正，被告须在2014年12月31日前交楼给原告使用，交楼时水电能正常使用，现交楼时间已过，但被告并没有将上述房屋交付给原告使用，后又经原告了解发现争议的房屋实际业主并不是被告所有的，被告与原告签订协议属欺诈的民事行为，原告要求终止协议，依照《合同法》的相关规定，要求被告双倍返还已交定金。事后，双方经过多次协商无果。为维护原告合法权益，特向法院依法提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告于2013年4月16日签订的购房协议；二、被告双倍返还购房定金80000元；三、被告承担本案诉讼费用。原告黄远锋、黄润仙为证明其主张，在法定举证期限内向本院提供证据如下：1、身份证复印件一份，拟证明原、被告诉讼主体适格；2、商品房认购协议书复印件一份，拟证明购房协议内容；3、收据复印件一份，拟证明已交定金4万元。上述证据复印件，经与原件核对无异。被告曾令明在法定举证期限内未向本院提交书面答辩状及证据。经审理查明：2013年4月16日，原告黄远锋、黄润仙与被告曾令明签订《商品房认购协议书》一份，协议约定：“一、认购房屋基本情况：1、乙方（原告）预定甲方（被告）建设开发的位于翔丰房产19#楼，房屋户型为603房，该房屋暂测建筑面积约70平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准）；2、房屋建筑面积每平方米人民币2380元；二、认购有效期：甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购书签定日起；三、认购定金：本协议书签订时，乙方向甲方支付定金人民币40000元。上述定金在甲、乙双方签定《商品房买卖合同》时，由甲方退还或抵作该房屋的购房价款；四、付款方式：按揭付款；六、甲方承诺：1、如甲方提供虚假材料，此协议无效，甲方除退还定金外还应承担相应的法律责任；2、自本协议签订后，为乙方保留该房屋365日止，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本协议书与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，需向乙方3倍返还定金，同时本协议自动失效；3、乙方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，甲方应予配合；七、乙方承诺：1、本协议签订后，在上述约定时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议约定的买受人、房屋位置、面积、价款、户型等条款；2、如买受人不能履行本协议确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的保留权，甲方有权终止本协议的履行，同时乙方已交付的定金不予退还；3、甲方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，乙方应予配合；八、其他补充协议：1、甲方须协助乙方办理按揭手续及办理房产证；2、甲方须在2014年12月31日前交楼给乙方使用，交楼时水电能正常使用；3、如甲方逾期交楼给乙方使用的，甲方须赔偿乙方已支付定金金额的三倍。”。现双方约定的交楼时间已过，但被告并没有将上述房屋交付给原告使用，后经双方多次协商无果。2015年1月8日，原告依法向本院提起诉讼，请求法院判如诉请。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告黄远锋、黄润仙与被告曾令明自愿签订《商品房认购协议书》约定原告预定被告建设开发的位于翔丰房产19#楼房屋一套及原告支付定金给被告的行为是双方当事人真实意思表示，事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。原、被告应按协议约定履行各自的合同义务。经原告多次催促，被告至今（现距双方约定的交楼时间已逾期近1年）仍未将上述房屋交付给原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。结合原告请求及相关法律规定，原、被告于2013年4月16日签订的《商品房认购协议书》应予解除；至于定金返还问题，由于本案交易标的价款为2380元／平方米×约70平方米=166600元，定金的数额依法不得超过主合同标的额的20％，即166600元×20％=33320元，因此，原告有权要求被告在33320元范围内主张双倍返还定金；超过部分，只能作为预付款返还给原告。综上，被告实应返还73320元【即（166600元×20％）×2＋（40000元-33320元）=73320元给原告。原告提出的合理合法部分请求，本院予以支持；其他诉讼请求，依据、理由不足，本院不予支持。被告曾令明经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩状及证据，视为其自动放弃申辩、抗辩和举证、质证等相关诉讼权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄远锋、黄润仙与被告曾令明于2013年4月16日签订的《商品房认购协议书》；二、限被告曾令明自本判决发生法律效力之日起十五日内返还73320元给原告黄远锋、黄润仙；三、驳回原告黄远锋、黄润仙的其他诉讼请求。本案受理费1900元，由原告黄远锋、黄润仙负担159元，被告曾令明负担1741元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  罗泽伟审 判 员  禤佰灵人民陪审员  刘慧勋二〇一五年十一月二日书 记 员  曾嘉欣附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。