江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终5679号上诉人(原审被告):徐州友邦置业有限公司,住所地睢宁县睢城镇人民东路（电信局北门对面）。法定代表人：王力，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志增，江苏大运河律师事务所律师。被上诉人(原审原告):薛柏虎。委托诉讼代理人：蒋理，江苏晋陵律师事务所律师。上诉人徐州友邦置业有限公司（以下简称友邦置业公司）因与被上诉人薛柏虎房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2017)苏0321民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人友邦置业公司的委托诉讼代理人朱志增，被上诉人薛柏虎的委托诉讼代理人蒋理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友邦置业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、关于超出50米长度的拆迁补偿问题，一审认定事实错误，在2012年规划许可时没有超出50米。超出的部分是2014年上诉人向政府争取并交纳了土地出让金及配套费用后争取来的。因此，超出50米的范围与被上诉人没有关系。在拆迁安置协议上多付了9万元，这9万元包括对于超出部分的相应补偿。2、关于过渡费、过渡期问题，拆迁过渡期一审认定从交房日期开始计算起始时间，这与事实不一致。双方所签的拆迁协议书第六条约定明确，安置过渡期为乙方正式开始施工后18个月开始计算，一审认定明显与合同不一致，也是错误的。综上，请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人薛柏虎辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人提出超出50米范围与被上诉人无关，我们认为拆迁户的土地东西总长度69米是固定的。不管上诉人如何增加容积率，其目的是为了多挣钱，但是所建设的房屋并没有超出被拆迁户的土地范围。根据双方的协议约定，上诉人应当按照规划部门最终明确的具有法律效力的长度来支付相应的赔偿。另外上诉人提到的9万元，是上诉人拆除被拆迁户房屋的补偿费用，加上2011年2月6日至2012年8月6日这18个月期间的过渡费用，我们在一审诉请中并没有主张这18个月的相关费用。3、上诉人主张施工日期应当以规划许可证来算，如果按照上诉人的观点，他的规划许可证和售房许可证相隔仅为1个月。从事实上来看，该两证相间一个月是不可能完成项目的，所以规划许可证和售房许可证不足以作为证据采信。根据拆迁的交易习惯，均是从房屋拆迁协议签订之日起计算相应的赔偿日期。协议是2010年12月签的，我们是2011年2月6日将房屋交给拆迁人平整土地。而且房屋交付之时，上诉人的挖机就已经在现场等候。所以根据事实和拆迁交易习惯，我们主张2011年2月6日房屋交付之日为其三通一平的正式施工之日。薛柏虎向一审法院起诉请求：1.友邦置业公司支付拆迁补偿款73230元、超出50米使用长度的拆迁赔偿金55840元、安置过渡费80775元、逾期交房违约金50700元，合计166891元；2、友邦置业公司支付自2017年4月1日起之后的过渡费按拆迁面积10元/月、逾期交房违约金按30元/天计算至房屋交付之日止；3、本案诉讼费、保全费由友邦置业公司承担。事实和理由：因友邦置业公司开发2007-14地块，于2010年12月26日与薛柏虎签订拆迁协议书。协议书第一条约定，约定拆迁面积与安置面积不相符时，友邦置业公司按每平方米3000元赔付给薛柏虎，现安置房面积比拆迁面积少24.41平方米，友邦置业公司应赔偿73230元，但友邦置业公司未能赔偿；协议第四条约定，因政府规划部门对使用地块东西长度未确定，双方暂按使用长度50米进行赔偿，待规划许可证确定东西长度后，超出50米的，门面房超出一米按一万元赔偿，住宅超出一米按2000元赔偿，现规划部门确定东西长度为55.384米、住宅51米，依约友邦置业公司应赔偿55840元；协议书第六条约定，安置过渡期为友邦置业公司正式开始施工后18个月，18个月期满友邦置业公司应交房给薛柏虎，如逾期，过渡费友邦置业公司应按薛柏虎使用面积每月每平方米10元月底支付给薛柏虎，逾期交房按每天30元支付给甲方违约金。薛柏虎于2011年2月6日将房屋交付给友邦置业公司拆迁平整土地，至今共计55.5个月，1690天，友邦置业公司应支付过渡费80775元，违约金50700元，以上共计260545元，但友邦置业公司一直推拖不予赔偿，故诉至法院。法院认定事实：友邦置业公司因开发宗地编号为2007-14的地块，于2010年12月26日与薛柏虎及薛柏虎父亲薛庆祥签订一份拆迁协议书。后因薛庆祥去世，安置房办理在薛柏虎名下，睢宁县房屋征收办公室在该协议上盖章注明。该协议书约定了双方的权利义务，协议第一条约定，乙方（指代徐州友邦置业有限公司）对甲方拆迁安置采取就地安置的原则，甲方面积按睢宁县评估公司测量实际使用面积为准，乙方赔偿面积为不低于100平方的安置房一套，拆迁面积与安置使用面积不相符时，乙方按每平方3000元赔付甲方。协议第二条约定，乙方自愿给甲方每户补偿金9万元（包括过渡安家费等）。协议第四条约定，因政府规划部门对使用地块东西长度未确定，双方暂按使用长度50米进行赔偿，待规划许可证确定东西长度后，超出50米的，门面房超出一米按10000元赔偿，住宅超出一米按2000元赔偿；协议第六条约定，安置过渡期为乙方正式开始施工后18个月，18个月期满乙方应交房给甲方，如逾期，过渡费乙方应按甲方使用面积每月每平方米10元月底支付给甲方，逾期交房按每天30元支付给甲方违约金。薛薛柏虎于2011年2月6日将房屋交付给友邦置业公司拆迁平整土地，友邦置业公司支付薛柏虎9万元过渡费和安家费，后期又给付1万元，现友邦置业公司仍未交房给薛柏虎。规划部门确定双方拆迁协议书约定的东西长度为55.384米、住宅为51米，薛柏虎房屋拆迁使用面积为145.54平方米。由于友邦置业公司没有在政府部门办理好施工手续，因而正式施工时间拖至2015年3、4月份，而友邦置业公司办理的建设工程施工许可证上的施工时间为2016年6月23日，友邦置业公司认为此日期为双方约定的正式施工日期。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，双方签订的《拆迁协议书》是双方真实意思表示，合法、有效。薛柏虎已经按照协议约定将其被拆迁房屋交付给友邦置业公司开发，友邦置业公司未按期交付房屋，其逾期不交房的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。双方签订的拆迁协议已经对友邦置业公司逾期交房的违约责任作出约定，友邦置业公司逾期交房侵害了薛柏虎拥有房屋居住的根本利益，且双方约定的违约金数额并不过高且不违反法律、行政法规的规定，予以支持。关于友邦置业公司对于正式开始施工日期为2016年6月23日及超出双方约定使用面积系政府规划部门变更等造成的抗辩意见，因友邦置业公司没有在政府部门办理好施工手续及涉案地块规划变更系因其自身原因导致，既非不可抗力又非薛柏虎违约造成，薛柏虎既然已经于2011年2月6日将涉案房屋交付给友邦置业公司拆迁开发建设，薛柏虎交付房屋的日期应为拆迁补偿协议中所指代的正式开始施工日期，因此对友邦置业公司的抗辩主张不予采纳。关于薛柏虎主张其安置房面积比拆迁面积少24.41平方米，因目前房屋尚未交付，对于面积是否减少以及减少多少平方米，可待友邦置业公司将房屋交付之后，通过相关部门的测量数据，薛柏虎另行主张权利。根据拆迁协议约定，友邦置业公司应在正式开始施工后18个月期满后交付房屋给薛柏虎，因薛柏虎已经领取18个月的安置过渡费，因此计算友邦置业公司违约开始的时间应为2012年8月6日，友邦置业公司后期给付的1万元应当从应给付的过渡费中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、徐州友邦置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向薛柏虎支付超出50米使用长度的拆迁赔偿金55840元；二、徐州友邦置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向薛柏虎支付安置过渡费及逾期交房违约金（安置过渡费计算：从2012年8月6日开始，以145.54平方米为基数，按每月每平方10元计算至友邦置业公司实际交付房屋时止，再扣除其后期给付的1万元；逾期交房违约金计算：从2012年8月6日开始，按每日30元计算至友邦置业公司实际交付房屋时止）；三、驳回薛柏虎的其他诉讼请求。二审查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点为：1、被上诉人向上诉人主张超过50米使用长度的赔偿金有无事实依据；2、涉案被拆迁房屋的安置过渡期计算起点如何确定。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：本案双方签订的《拆迁协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方均应当严格按照该协议内容全面履行各自的义务。关于被上诉人原审主张的超出50米的赔偿金问题，根据拆迁协议第四条的约定，其东西最终长度仅以“……待政府规划部门颁发该地块南侧建设规划许可证标明的东西长度为准……”，双方对此并无其它附加性或限制性条款约定，因此期间无论规划是否变更及规划变更的具体原因均不能影响被上诉人以此条约定向上诉人主张相应的权利，而双方对于最终经过规划局确定的涉案地块东西长度为55.384米，住宅51米均无异议。据此一审判令上诉人根据双方约定支付超出部分的赔偿金并无不当，上诉人以规划已经过变更且系其自身努力导致来主张不支付赔偿金无约定依据，对此本院不予支持。关于涉案被拆迁房屋的安置过渡期计算起点如何确定的问题，本院认为，根据双方协议第六条约定“安置过渡期为乙方正式开始施工后18个月……”。上诉人虽主张“正式施工”应理解为证照齐全之后才能视为正式施工并开始起算安置过渡期，但是根据上诉人二审自述，其于2016年6月23日取得正式施工许可证前已经进行了施工，其具体开始施工日期除上诉人自述外无其它证据予以佐证。且根据一审中上诉人提交的《国有建设用地使用权出让合同》第十六条之约定，涉案地块建设项目本应于2011年9月1前开工，在2013年3月1日前竣工，至于中间土地用途变更以及规划变更等均系上诉人自身原因导致，与被上诉人无关，上诉人作为专业的房地产开发企业，对于经营过程中的以上商业风险应当有所预见。本案被上诉人于2011年2月6日已将涉案房屋交付上诉人进行拆除，对于被拆迁人来讲，交付了房屋即进入过渡期，被上诉人主张的开工日期即为交付拆迁房屋之日（2011年2月6日），从此刻计算18个月过渡期符合拆迁安置的常规。综上，一审以被上诉人交房日期认定为正式施工日期并以该认定符合双方订立协议时的真实意思表示和较为公平合理，从而未予支持上诉人原审中的抗辩正确，本院予以维持。综上，上诉人徐州友邦置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6848元，由徐州友邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高艳华审判员  程 叶审判员  张 伟二〇一七年十月二十六日书记员  侯梦池