广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初11422号原告：禤毅，男，1973年11月7日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国峰，广东华誉律师事务所工作人员。被告：邝建祺，男，1962年9月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴莲莲，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄瑶瑶，广东明盛律师事务所工作人员。被告：广东金桥百信律师事务所，住所地广东省广州市天河区珠江东路**号****室。负责人：聂卫国。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉萍，广东金桥百信律师事务所工作人员。原告禤毅与被告邝建祺、广东金桥百信律师事务所（以下简称为金桥百信律所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告禤毅的委托诉讼代理人梁菁、高国峰，被告邝建祺的委托诉讼代理人吴莲莲，被告金桥百信律所的委托诉讼代理人黄珏安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告禤毅向本院提出诉讼请求：1.解除禤毅和邝建祺于2012年8月23日签订的位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园2层151号铺的《商铺买卖合同》；2.判令邝建祺返还禤毅已支付的购房款234852元及利息（利息以234852元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至实际清偿之日）；3.判令邝建祺和金桥百信律所连带返还禤毅支付的税费共计12022元及按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（从起诉之日起计至实际返还之日）；4.判令诉讼费用由邝建祺和金桥百信律所连带承担。事实和理由：2012年8月12日，邝建祺委托广州市盈日市场管理有限公司与禤毅签订了位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园（儿童新天地）l2层151号铺的认购书。2012年8月l9日，在金桥百信律所的见证下，双方签订了《商铺买卖合同》，约定邝建祺将该商铺出售给禤毅，建筑面积10.7206平方米，房价总计374852元，2012年8月23日前支付全部房价款的63%（包含定金），即234852元；剩余房价款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。禤毅已按合同约定付清了全部首期款及办证服务费、按揭费用、相关税费，并向邝建祺指定的办理按揭贷款手续机构金桥百信律所递交了办理按揭贷款手续所需的全部资料。可是虽经禤毅多次催促，邝建祺却迟迟不为禤毅办理按揭贷款手续。禤毅认为，由于邝建祺存在以上违约行为，其有权要求解除商铺买卖合同，并要求邝建祺退已支付的所有款项。为维护禤毅的合法权益，特向人民法院提起诉讼，希望支持其所有的诉讼请求。被告邝建祺辩称，不同意禤毅的全部诉讼请求，其已完全履行合同义务，在涉案商铺买卖交易中并不存在过错，涉案房屋未能完成按揭贷款责任不在于邝建祺，禤毅之诉求没有事实及法律依据，应予以驳回。具体理由如下：1.邝建祺已如约完全履行了合同义务和法定义务，并不存在违约行为，禤毅要求解除《商铺买卖合同》没有事实及法律依据。邝建祺与禤毅签订的《商铺买卖合同》是真实有效的，涉案商铺为邝建祺所有，产权明确，是合法存在、可合法出售的标的，并无权利瑕疵，不存在买卖、抵押障碍。目前邝建祺已为多位业主办理商铺过户手续。2.禤毅是办理按揭的义务人与按揭申请不获批准的责任主体，涉案商铺未能办理按揭贷款原因不在于邝建祺。首先，申请按揭贷款业务的主体必须是买受方，而并非由商铺出售方申请。其次，银行受理购房者的按揭贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房者进行资格审查，对抵押物价值进行评估，以确认其是否符合规定条件。涉案商铺是有抵押价值的标的，抵押物的价值是通过房屋的造价及买卖双方协商认同的价格所确，买卖双方已通过议定对涉案商铺的交易价格达成一致，抵押物价值不受出卖人资信或其他因素影响而灭失。因此，合同客体是正常的有价值的商铺，不存在任何问题。案商铺属于二手房买卖，已经确保房源的可出售性和真实性，涉案商铺产权明晰、无瑕疵。因此，银行对于二手房买卖按揭贷款的审查根本无需审查出卖方的资信，只要交易标的符合过户条件即可。综上，交易标的无论从房源、产权、价值上来说都是无争议无瑕疵的。邝建祺是按揭贷款的受益人，但不代表邝建祺等同于是按揭贷款义务人。买卖双方同意以按揭贷款的方式支付房款，仅表示邝建祺同意禤毅以按揭贷款方式支付，买受人理应切实履行付款义务，该义务不因出卖方是按揭贷款受益人而转移。因此，作为办理按揭贷款的义务主体，买受人有完善按揭手续、催促银行放款的义务。银行对于二手房买卖按揭贷款的审查根本无需审查出卖方的资信。办理按揭的责任与按揭申请不获批准的责任均不在于邝建祺。3.邝建祺和禤毅没有约定办理按揭的银行或金融机构，说明禤毅自行解决贷款途径，而其消极行为系导致涉案合同没有继续履行的根本原因。首先，在合同签订过程中，邝建祺推荐金桥百信律所给业主办理按揭手续及双方签订合同的见证方，禤毅有选择委托金桥百信律所或自行办理按揭的权利。禤毅与其签订服务合同、办理公证手续，说明禤毅与金桥百信律所建立委托代理按揭服务关系。邝建祺与金桥百信律所无委托代理关系。作为贷款义务人，禤毅并未催促金桥百信律所寻找办理按揭贷款的银行，金桥百信律所也未积极为禤毅办理商铺按揭贷款手续，致使涉案商铺至今未能办理商铺按揭手续取得贷款，严重损害了邝建祺的权益。不论是禤毅或是金桥百信律所怠于履行义务，由此产生的法律后果应由禤毅承担。其次，邝建祺并没有指定特定银行或金融机构办理涉案商铺的按揭手续，禤毅应当自行选择向有资格的金融机构申请办理按揭贷款以履行其付款义务。双方并未约定办理按揭贷款的期限，合同并无履行障碍，禤毅应继续履行办理按揭贷款的义务，以达成合同目的。4.禤毅错把付款方式等同于付款义务，是极为荒谬的。根据《商铺买卖合同》约定的条款内容来看，双方约定通过按揭方式抵押贷款来履行付款义务。本案禤毅以办理按揭贷款失败为由要求解除合同。一方面，办理按揭贷款失败的原因与邝建祺无关，另一方面，办理按揭贷款是买卖双方选定的付款方式，而禤毅办理按揭贷款失败，这一情况属于付款方式出现问题。付款方式的障碍诚然不能成为免除付款义务的原因。付款方式出现障碍，买受人在出卖人没有通知变更付款方式的情况下，既可另行选择其他合资格金融机构办理按揭贷款，或者按照合同约定转为一次性付款方式履行支付义务。第三，如禤毅无法通过按揭贷款，其为违约方，违约方无权向守约方提出解除合同。5.涉案合同并不存在履行僵局，合同目的可实现。《商铺买卖合同》符合双方意思自治原则，合法有效，涉案商铺产权明晰无争议，不存在过户困难，具备实现合同目的的条件。只要禤毅获准贷款银行出具同意贷款通知文件，商铺过户手续即可申办，实现合同目的。6.涉案商铺经双方达成合意已过户，邝建祺不可能单独办理整个商铺交易过户手续。事实上，禤毅的公证委托代理人要求其办理涉案商铺的交易过户手续，并不存在邝建祺擅自办理交易过户手续的情形。即使涉讼商铺过户导致禤毅无法通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，也是禤毅所应当预知的，应视为双方同意改变涉案商铺的付款方式，继续履行合同。被告金桥百信律所辩称，邝建祺已于2013年5月23日为禤毅办理了涉案商铺的《房地产权证》，其已按《专项服务合同》的约定履行完毕，双方不存在任何责任关系。本案是禤毅与邝建祺之间的房屋买卖合同纠纷，与金桥百信律所无任何关系。按照《专项服务合同》第八条约定：如因买卖双方发生纠纷，概与金桥百信律所无关，故禤毅不应将金桥百信律所列为被告，其更不应承担任何责任。禤毅和金桥百信律所围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；邝建祺并无证据提交。本院查明事实如下：2012年8月12日，邝建祺（出售方）与禤毅（认购方）签订的《【儿童新天地】商铺认购书》，约定：认购方自愿认购位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园的二层151号铺（以下简称为涉讼商铺），同意选择商业按揭付款方式认购该商铺，认购价为374852元；认购方应于2012年8月12日支付定金50000元，同时签署本《商铺认购书》，于2012年8月23日支付首期价款234852元（含定金）即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》，余款140000元即总价款的40%由认购方在2012年8月23日前申办商业按揭手续，按揭年限及按揭款以银行最后批复为准；选择商业按揭付款的认购方在签署《商铺买卖合同》后，须在收到出售方或出售方指定的律师事务所电话或书面通知之日起7日内向广东金桥百信律师事务所（以下简称为金桥百信律所）提交贷款申请所需资料（具体内容详见按揭须知）并签订贷款合同等相关文件。2012年8月23日，邝建祺（出卖人）、广州市盈日市场管理有限公司（出卖人的委托代理人和承租人，以下简称盈日公司）以及禤毅（买受人）签订的《商铺买卖合同》，约定：买受人所购涉讼商铺房价款总额为374852元；买受人以按揭付款方式支付房价款：于2012年8月23日前支付全部房价款的63%（包含定金）234852元，剩余房价款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；按揭备注：买受人须于接到出卖人或出卖人指定的律师事务所的电话或书面通知之日起3日内，到出卖人指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，须按《商铺买卖合同》买受人逾期付款的违约责任的约定承担违约责任……如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致出现无法办理银行按揭贷款手续，或因银行不批准买受人贷款申请，或买受人不接受银行的贷款额度、年限、利率等任一情形的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺未付的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同约定承担违约责任……。2012年8月12日和2012年8月23日，禤毅分别向邝建祺支付了购房款50000元和184852元。2012年9月5日，禤毅向金桥百信律所支付了税费12022元。2013年5月23日，涉讼商铺转移登记至禤毅名下。另查明，邝建祺以禤毅未全额支付购房款项由诉至本院，要求禤毅继续履行合同，向其支付剩余购房款140000元及滞纳金，案号为(2016)粤0113民初3187号。本院经审理，认定如下事实：关于《商铺买卖合同》是否应予解除的问题。根据《商铺买卖合同》的约定，办理过户手续的前提条件为禤毅全额支付购房款，如禤毅逾期支付购房款，邝建祺有权顺延办理过户登记手续的时间；而邝建祺作为出售方，在禤毅未能全额支付购房款的情况下，其便提前将涉讼商铺过户至禤毅名下，且无法合理解释之所以同意提前办理过户手续的具体原因，明显有违常理；此外，邝建祺主张其之所以同意提前办理涉讼商铺的过户手续是应禤毅的要求，且在办理过户手续后已经通知了禤毅，但却未能提交相应的证据予以证明。因此，对于邝建祺陈述其是应禤毅的要求，方才提前办理涉讼商铺的过户手续的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采信。关于涉讼商铺过户登记至禤毅名下，其是否仍可申请办理按揭贷款的问题。虽然邝建祺抗辩认为禤毅可以通过申请办理房产抵押贷款的方式来获得银行贷款，但是房屋按揭贷款和房屋抵押贷款在贷款用途、贷款手续、贷款年限和贷款利率等方面均存在着本质的区别。《商铺买卖合同》明确约定禤毅的付款方式为按揭贷款方式，邝建祺在禤毅已履行向其指定的金桥百信律所递交资料及缴纳费用而按揭贷款审批结果并未知晓的情况下，擅自与金桥百信律所办理了涉讼商铺的过户登记手续，直接导致禤毅无法通过按揭贷款的方式支付剩余购房款。现由于邝建祺的原因直接变更了《商铺买卖合同》对于剩余购房款支付方式的约定，故在合同约定的方式支付剩余房款不能实现且双方又无法就其他履行方式达成一致意见的情况下，禤毅作为买受人，有权主张解除合同。邝建祺主张案外人陈德灿已经取得了永亨银行的贷款、陈家朴亦取得了交通银行股份有限公司广州大道支行的同贷书与本案并无直接关联，且涉讼商铺已经过户至禤毅名下，禤毅是否同意办理抵押贷款或以一次性付款的方式支付剩余购房款仍需要买卖双方进一步协商，但由于双方未能就此达成一致，且禤毅明确要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，因此邝建祺以此为由主张合同继续履行缺乏事实和法律依据，对于其要求禤毅继续向其支付剩余购房款140000元及滞纳金的诉请，缺乏理据，本院不予支持。2016年10月27日，本院作出(2016)粤0113民初3187号《民事判决书》，驳回了邝建祺的全部诉讼请求。邝建祺不服上述判决，上诉于广州市中级人民法院，但由于邝建祺未在规定的期间内预交二审案件受理费，不履行法定的二审诉讼义务，该院于2017年7月10日作出(2017)粤01民终9734号《民事裁定书》，裁定该案按邝建祺自动撤回上诉处理，一审判决自该裁定送达之日起发生法律效力。诉讼过程中，本院将(2016)粤0113民初3187号案件的庭审笔录向各方当事人出示，禤毅和邝建祺均同意该笔录同样适用于本案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”(2016)粤0113民初3187号《民事判决书》已生效，该判决认定禤毅享有合同解除权，《商铺买卖合同》解除的原因为邝建祺在禤毅已履行向其指定的金桥百信律所递交资料及缴纳费用而按揭贷款审批结果并未知晓的情况下，擅自与金桥百信律所办理了涉讼商铺的过户登记手续，直接导致禤毅无法通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，判决驳回了邝建祺要求禤毅继续履行《商铺买卖合同》的诉请。邝建祺于本案中并未提交任何相反证据足以推翻上述生效判决。因此，《商铺买卖合同》无法继续履行而致解除的原因在于邝建祺，禤毅要求解除双方于2012年8月23日签订的《商铺买卖合同》的诉请，理据充分，本院予以支持。《商铺买卖合同》解除后，邝建祺理应将禤毅已经支付的234852元款项予以退还。鉴于上述款项一直由邝建祺占用，禤毅在事实上存在利息损失，故对于禤毅要求邝建祺以234852元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准自起诉之日（2016年12月27日）起向其支付利息至实际付清之日止的诉请，理据充分，本院予以支持。关于税费的问题，如前所述，邝建祺在未与禤毅协商尾款支付方式的情况下擅自与金桥百信律所办理了涉讼商铺的过户登记手续，导致12022元税费的实际发生，邝建祺理应承担相应的赔偿责任，应当向禤毅赔偿税费损失12022元。同样，禤毅在事实上确实存在12022元款项利息损失，故对于其要求邝建祺以12022元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准自起诉之日（2016年12月27日）起向其支付利息至实际付清之日止的诉请，理据充分，本院亦予以支持。金桥百信律所仅仅是作为禤毅的委托代理人代为收取办证所需税费，其对于《商铺买卖合同》的解除并无过错，故对于禤毅要求其与邝建祺共同承担赔偿责任的诉请，缺乏理据，本院不予支持。此外，涉讼商铺已于2013年5月23日转移登记至禤毅名下，《商铺买卖合同》解除后，禤毅理应协助邝建祺办理将涉讼商铺登记于邝建祺名下的手续。鉴于邝建祺于庭审中仍坚持要求继续履行合同，并未提出明确的反诉请求，本案对此不作处理，邝建祺可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、解除禤毅和邝建祺于2012年8月23日签订的《商铺买卖合同》；二、邝建祺应于本判决发生法律效力之日起七日内向禤毅退还购房款234852元并支付利息（利息以234852元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准自2016年12月27日起计至实际付清之日止）；三、邝建祺应于本判决发生法律效力之日起七日内向禤毅赔偿税费损失12022元及利息（利息以12022元为本金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准自2016年12月27日起计至实际付清之日止）；四、驳回禤毅的其余全部诉讼请求。如被告邝建祺未按本判决指定的期间支付上述款项，应当依如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6922元，由被告邝建祺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  李丽娥人民陪审员  朱杏梅二〇一七年十月二十三日书 记 员  霍淑玮