上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2131号上诉人（原审原告、反诉被告）任维泰，男，1979年5月10日出生，汉族，住所地上海市。上诉人（原审被告、反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司，住所地上海市。法定代表人张智刚，董事长。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。上诉人任维泰、上诉人上海农工商房地产置业有限公司（以下简称“农工商公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第4344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人任维泰，上诉人农工商公司的委托代理人汪世雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：任维泰向农工商公司购买位于上海市青浦区华新镇新府中路XXXX弄《西郊半岛名苑》XX号XXX室房屋，双方于2013年1月21日签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋暂测建筑面积为86.84平方米，其中套内面积为64.64平方米、公用分摊建筑面积为22.20平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）12，554元，总房款暂定为1，090，189元；房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如农工商公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向任维泰收取超过部分的房价款，农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），任维泰有权单方面解除本合同；任维泰未按约定付款应支付违约金，按逾期未付款额的日万分之三计算，自应付款项之第二条起算至实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、农工商公司对该房屋设定的抵押已注销、农工商公司按规定缴纳了物业维修基金，农工商公司承诺在2013年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），任维泰有权单方面解除本合同；农工商公司定于2013年8月31日前将该房屋交付给任维泰，除不可抗力外；房屋交付标志为取得《住宅交付使用许可证》；附件一约定任维泰在2013年2月21日前支付房款760，000元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；附件五《前期物业管理服务合同》、《使用公约》等约定安装空调应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装；补充条款规定任维泰已至实地察看，对本合同所涉房屋的形状、格局、设施、朝向等均已知晓等。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积；暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）等。签订合同后，任维泰支付330，189元，贷款760，000元由银行直接打入农工商公司账户，开票日期为2013年2月28日。农工商公司于2013年2月申请在建工程抵押撤销手续，2013年8月31日取得上海市新建住宅交付使用许可。任维泰补交房屋差价款2，386元，房屋交付给任维泰时阳台为砌墙栏板。系争房屋建筑面积为87.03平方米，套内面积64.54平方米，分摊面积为22.49平方米。2014年11月，任维泰向原审法院提起诉讼称：其与农工商公司签订预售合同后，任维泰按约支付了房款，2013年9月农工商公司发出交房通知，实测面积为87.03平方米、超出约定暂测面积0.29平方米，要求任维泰支付补差款2，386元。任维泰查看后发现，农工商公司不能提供房屋抵押登记注销证明和物业维修基金缴纳证明，房屋阳台未按约定施工，根本不符交房条件，建筑面积增加全因公用分摊所致，实测套内面积为64.54平方米。另外农工商公司没有按照房屋的间数预留空调外机平台，致使任维泰购买房屋使用功能严重受损。任维泰认为，农工商公司未在约定期限内满足交房条件，系逾期交房，应按约承担逾期交房的违约责任；又因公摊面积增加面积，依据相关规定应退还套内面积减少的购房款，故请求法院判令：1、农工商公司支付任维泰逾期交房违约金9，157.60元（每日按已支付房款的万分之三计算，自2013年9月1日暂计至9月28日，要求计算至符合交付条件的实际交付之日止）；2、农工商公司更改阳台为铁艺栏杆及安全玻璃阳台，如农工商公司无法更改，要求农工商公司赔偿10，000元作为补偿；3、农工商公司返还任维泰因套内建筑面积减少的购房款1，255.40元；4、农工商公司返还公摊面积的差价款2，386元。审理中，任维泰认为设备平台在签订合同时属赠送，可以放洗衣机等，没有讲必须放空调外机，现在只能放空调外机，造成任维泰必须装中央空调才能使用比较方便，如果是分体式的空调对实际使用有很大影响，中央空调的价格比分体式的贵，10，000元是两种规格的空调的价差，据此要求农工商公司赔偿10，000元；农工商公司的售房宣传单上表明马桶在厕所东面正对门口，实际马桶装在北面，造成门没有办法完全打开，因涉及楼上楼下马桶无法移动，现在造成任维泰实际使用不便，实际交付和宣传不符合，据此要求赔偿3，000元。原审审理中，农工商公司辩称：不同意任维泰的诉讼请求。关于逾期交房问题，按照双方约定交房时间是2013年8月31日前，农工商公司和施工队约定的竣工时间为2013年7月30日，因为避免高温施工故在2013年8月18日竣工，之后还要办理备案登记等手续，所以到2013年8月31日农工商公司方才取得交付使用许可证。农工商公司在2013年9月7日通知任维泰验房，但任维泰至2013年9月28日方来验房，属于任维泰自己的责任。任维泰要求农工商公司承担逾期交付违约金的理由不符合合同约定，抵押注销登记及维修基金证明在办理大产证前取得即可，合同第13条约定了交付条件，即使任维泰收房时要求提供上述材料，相关部门也不会把材料给开发商。阳台方面，农工商公司是按照设计方案施工的，没有办法按照任维泰的要求进行变更，售楼的时候阳台已经造好，任维泰在购房前看房时已经可以看到楼盘模型上的阳台，现在交付的阳台与此是一致的。农工商公司收取面积补差款是有合同依据的，设备平台所占面积农工商公司并未收取业主面积款，设备平台用于安装空调，农工商公司也希望业主集中安装空调外机，这样比较美观、安全，在预售合同中对安装空调外机也是有约定的，要安装在指定的设备平台，现在已经有几百户业主已经入住了，各种样式的空调外机都是可以安装在平台上的，不存在不能安装的情况。农工商公司按照规划设计安装，其他业主的马桶都是这么安装。同时，农工商公司认为任维泰存在逾期付款行为，故提起诉讼，要求任维泰支付逾期付款违约金1，824元。任维泰对农工商公司的反诉辩称：任维泰委托农工商公司代为办理预告登记及抵押登记，因此签订借款合同和办理登记的时间都是农工商公司确定的，任维泰无法掌控贷款到账时间，农工商公司到7月15日才递交登记申请材料，导致银行放款滞后，故不同意承担逾期付款责任。原审法院另查明：任维泰2013年1月21日委托姜美琪代为办理预告、抵押登记及领取登记证明的事项，于1月23日支付代理费400元、登记费160元（收据上加盖“同策房产咨询股份有限公司财务专用章”）。涉案房屋的贷款银行即中国农业银行股份有限公司上海市长宁支行及上海市住房置业担保有限公司均委托姜美琪代为办理预告登记、领取登记证明事项，但委托书未注明委托时间，委托期限均从2013年1月28日开始。任维泰签订的商业贷款借款合同上打印日期为2013年1月28日，金额为460，000元；公积金借款合同落款时间为2013年1月28日，金额为300，000元。抵押登记申请书打印日期为2013年1月28日，申请抵押登记及预告登记的时间为2013年2月26日。农工商公司于2013年9月1日通知任维泰收房，任维泰于9月7日验房，认为房屋存在问题未验房，9月28日任维泰验房并领取钥匙，并收取2，000元购物卡。原审审理中，任维泰表示：其在9月7日验房时发现问题，记录在《业主领房验收交接表》，并拍摄了照片；9月28日任维泰验房时仍发现问题并记录在《业主领房验收交接表》，虽当天取钥匙，但是认为农工商公司仍未按约交付房屋。农工商公司则表示：1、任维泰委托销售公司（姜美琪为该公司工作人员）办理预告登记和抵押登记，但不代为办理银行贷款的手续，任维泰需要自行根据银行要求提供材料并签订合同，农工商公司售楼处确实安排了农业银行和中国银行的贷款咨询点，但业主可以自行选择银行，贷款事宜由业主与银行协商；2、合同附件对阳台的描述是笔误，现在交付给任维泰的阳台设计式样的造价比约定款式的造价高，而且任维泰买房前看过小区场景和楼盘模型，模型中各房屋的阳台与交付阳台一致，农工商公司也从未变更过阳台设计；3、逾期交付房屋不能归责农工商公司，施工单位因高温天气不施工，申请2013年6月4日到8月18日期间有无户外施工内容、质监部门规定高温时段暂停户外施工的事实以及累计停工等内容进行司法审定。原审法院审理后认为：任维泰与农工商公司签订的预售合同系双方真实意思的表示，应为合法有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。关于逾期交房的争议。合同明确约定了交房时间，农工商公司无正当理由迟延交房应承担逾期交房违约责任并据此支付违约金。农工商公司提出高温天气原因导致迟延交房。对此法院认为，高温天气客观上给施工带来一定影响，但高温天气是否构成农工商公司迟延交房的免责事由，应根据合同约定及履行情况认定。合同明确约定除不可抗力外，农工商公司应于2013年8月31日前交付房屋，本案中，高温日系在交房日期之前的两个月内陆续发生，且至8月31日农工商公司客观上已具备交房条件，同时农工商公司作为专业的房地产开发经营者在预售合同中约定交房时间，本就应当充分考虑并预测到工程建设、办理证照等多方面可能存在影响交付的因素，在预售合同中预留相对宽裕的交房时限，以减少违约风险。因此，就履行交房合同义务而言，高温天气的影响并非不可预测、不可避免，同时也无证据证明仅因高温天气导致了迟延交房，所以农工商公司以高温天气为由主张免予承担迟延交房责任，不符合合同约定，法院不予支持，故而农工商公司提出的司法鉴定申请在本案审理中并不必要。关于农工商公司提出的2，000元购物卡，因双方对支付原因各执一词，农工商公司亦未能证明该购物卡系对迟延交房的补偿，因此对农工商公司关于任维泰收取购物卡即视为双方就逾期交房已达成谅解的主张，法院难以认同。合同约定的交付时间为2013年8月31日前，农工商公司在9月1日邮寄收房通知，要求任维泰在9月8日前验房，任维泰在9月7日到现场验房并无不当，此间的逾期交房责任由农工商公司承担。分析任维泰提出的拒绝收房的各类问题，法院认为，任维泰根据宣传广告单的内容主张马桶交付与约定不符，但农工商公司对宣传广告单不予确认，亦无证据证实此为交房标准，双方合同中对马桶位置未作具体约定，未有证据显示马桶位置在农工商公司与任维泰签约后有过变更，因此，任维泰以此为由拒绝收房依据不足。同理，法院对任维泰要求农工商公司赔偿3，000元的诉求不予支持。空调外机平台的问题，该平台原本设计即为安装空调外机，农工商公司对平台设计在与任维泰签约后未作变更，相应使用功能没有变更，任维泰以农工商公司未按房间间数预留空调外机平台拒绝收房依据不足，任维泰亦未证实农工商公司允诺平台可以放置洗衣机等。故任维泰要求农工商公司赔偿10，000元的空调差价的诉求依据不足，法院不予支持。对任维泰提出的农工商公司未提供抵押注销手续及物业维修基金缴纳材料而拒绝收房的意见，法院认为，任维泰购买系争房屋的部分房款是商业贷款和公积金贷款，常理在建工程的抵押的撤销为办理贷款审批手续的前提条件之一，任维泰已经办出贷款手续交付房款，因此，系争房屋的抵押手续在房屋交付时已然撤销，客观上农工商公司在2013年2月已提出办理抵押撤销的申请手续，农工商公司也在2012年11月缴纳了包括系争房屋在内的房屋的物业维修基金，任维泰亦未提供证据证实其在收房时要求农工商公司出示上述材料遭拒，因此任维泰以农工商公司未提供上述两份材料为由拒绝收房，依据不足，法院不予采信。双方的预售合同附件约定，阳台为铁艺栏杆及安全玻璃。农工商公司认为任维泰购房时阳台已经建成，任维泰对阳台状况认可，但任维泰对此不予认可。合同附件一中对阳台的交付标准相较补充条款第十二条的约定更为明确，农工商公司以后者主张业主认可阳台式样依据不足，法院不予采信，但阳台问题并不足以构成任维泰拒绝收房的理由。农工商公司称阳台现状的造价大于合同约定的铁艺栏杆及玻璃，而阳台造价大小并不构成免责理由，考虑阳台设计未作变更、农工商公司的违约程度以及对任维泰的影响，法院酌情确定农工商公司赔偿5，000元。任维泰提起的其余问题亦不足以构成拒绝收房的理由。综上，法院认为，任维泰9月7日拒绝收房依据不足，9月8日开始未收房的责任不能归责于农工商公司，任维泰要求农工商公司承担9月8日起的逾期交房违约责任，法院不予支持。任维泰主张的违约金计算标准符合合同约定，法院予以确认。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，法院认为，农工商公司应退还套内减少面积相应的房款。农工商公司至任维泰起诉时已经明确表示不收取面积补偿款，因此，任维泰要求农工商公司停止收取补差款的诉求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。关于逾期付款的争议。农工商公司确认上海同策房产咨询股份有限公司（以下简称“同策公司”）为其代理销售公司，亦确认姜美琪等人为该公司的工作人员，任维泰在农工商公司销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代理费及登记费，法院有理由相信任维泰出具委托书时认为农工商公司为受托人。虽然任维泰持有的代办费收据上加盖的并非农工商公司的财务章，但以此为由要求任维泰区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然苛责于购房人。收据上明确载明代办费为合同登记抵押代办费，除根据相关机构要求任维泰亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理。若需要任维泰提供材料、亲自办理事项，受托人亦应尽通知义务。农工商公司未有证据证实任维泰未及时在接到有关通知后怠于处理有关事项。任维泰支付代理费的日期、出具委托书日期、借款合同落款日期均在合同约定的付款时间之前，但受托人递交预告登记申请的日期已经晚于约定付款时间，该申请日后第二日农工商公司即开具收款发票，显然银行放款时间在合理期限内。综上，农工商公司提出的逾期付款的原因归责任维泰的主张，依据不足，法院不予采信。据此，原审法院判决如下：一、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付任维泰逾期交房违约金2，289.39元；二、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还任维泰房款3，641.40元；三、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付任维泰因交付阳台不符合同约定的赔偿款5，000元；四、任维泰要求上海农工商房地产置业有限公司因空调外机平台问题赔偿10，000元的诉讼请求不予支持；五、任维泰要求上海农工商房地产置业有限公司因马桶位置问题赔偿3，000元的诉讼请求不予支持；六、上海农工商房地产置业有限公司要求任维泰支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人任维泰不服，向本院提起上诉称：第一、预售合同第十、十一条约定农工商公司应当在取得了《住宅交付使用许可证》，房屋设定的抵押注销，按规定缴纳了物业维修基金等条件后，于2013年8月1日前交付房屋。事实上，任维泰9月7日去验房时，农工商公司并未出示相关的证明，同时房屋也存在诸多问题，故任维泰拒绝收房；9月28日再次验房时也没有看到相关证明。故农工商公司未在约定期限内交房，应当按合同约定的标准来支付自2013年9月1日至9月28日期间的违约金，共计9，157.60元。第二、阳台构造的改变影响了室内采光，给房屋使用造成影响，如果拆除重砌，人工、材料费等需要10，000元左右，故农工商公司应当给予任维泰10，000元的补偿。第三、售房时销售人员曾告知过设备平台是用于储物的，交房时任维泰发现房屋的每个房间外没有建造空调外机平台，同时农工商公司要求业主将空调放置于设备平台，导致任维泰只能购置中央空调，购置费用大大增加，故农工商公司应当补偿10，000元。第四、实际交房时马桶的位置和售房时宣传资料上标注的房型布局图中马桶位置不一致，给房屋的实际使用造成不便，如果重新排管、改造会产生相应的费用，故农工商公司应给予3，000元补偿。综上，上诉人任维泰请求本院依法改判如下：1、撤销原审判决第一项，改判为农工商公司支付逾期交房违约金9，157.60元；2、撤销原审判决第三项，改判为农工商公司支付因阳台不符合合同约定的赔偿款10，000元；3、撤销原审判决第四项，改判为农工商公司因空调外机平台问题赔偿10，000元；4、撤销原审判决第五项，改判为农工商公司因马桶位置问题赔偿3，000元。农工商公司发表答辩意见称：逾期交房是事实，但是存在法定的免责事由，故不同意支付逾期交房违约金。阳台问题，请法院根据其他生效判决予以考虑。对于空调外机平台问题，建造设备平台的目的就是放置空调外机，样板房中也是这样展示的，并且这个平台是不收取费用的，故任维泰的主张缺乏依据。对于马桶位置问题，对任维泰提供的宣传资料的真实性不予认可，其他房屋的马桶位置也都是这样设计的，不存在不合理。综上，农工商公司请求本院驳回任维泰的上诉请求。上诉人农工商公司不服原审判决，亦向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决有失公正。第一，关于逾期交房问题，农工商公司在原审时已经提供了一系列证据证明逾期交房存在法定的可以顺延的情形，但是原审法院就该事实避而不谈，仅以高温可以预测等混淆了农工商公司主张的事实和理由。第二、任维泰收到的代办收据中记载的收款人为同策公司，应当可以认定其知晓受托人为同策公司；虽然任维泰委托同策公司办理抵押登记的有关事项，但任维泰本人也需要亲自前去办理相关手续，也应当就相关事宜即使告知受托人，而原审对这部分事实未作查明就认定逾期付款不能归责于任维泰，缺乏依据。综上，上诉人农工商公司请求本院撤销原审判决将本案发回重审，或者撤销原审判决第一、六项，依法改判驳回任维泰要求农工商公司支付逾期交房违约金的诉请，任维泰并应向农工商公司支付逾期付款的违约金1，824元。任维泰对农工商公司的上诉请求发表答辩意见称：任维泰9月7日去验房时，房屋存在质量问题，且农工商公司不符合合同约定的交房条件，故不能认定任维泰当天收房，农工商公司应当承担违约责任。任维泰委托农工商公司指定的人员办理相关贷款手续，且根据该工作人员指定的时间办理了相关手续，农工商公司在收到最后一笔房款后也没有提出任何异议，故不能认定任维泰逾期付款。综上，任维泰请求本院依法驳回农工商公司的上诉请求。本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：任维泰与农工商公司签订的预售合同中补充条款一第十一条约定，除非该房屋主体结构不合格，该房屋的装修或者设备达不到出售合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，任维泰不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续。本院认为：任维泰与农工商公司签订的预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于逾期交房的问题，现农工商公司确实存在逾期交房的事实，农工商公司认为存在法定的可以顺延交房的情形，但高温天气非不可抗力，预售合同中也已经预留了相对宽裕的交房时限，且农工商公司不能充分证明高温系导致延迟交房的唯一原因，故农工商公司的上述理由依据不足，本院不予支持，农工商公司应当承担逾期交房的违约责任。至于具体交房日期的确定，任维泰主张其9月7日验房后拒绝收房，应当以9月28日作为收房之日，对此本院认为，根据合同约定，除非房屋主体结构不合格，否则任维泰不得以设备达不到合同约定的标准或其他质量问题为由拒绝收房，故任维泰以房屋存在诸多问题为由拒绝收房的理由不成立；根据查明的事实，客观上农工商公司在2013年9月7日已经符合了合同约定的交房条件，任维泰亦未提供证据证明其在9月7日要求农工商公司出示相关材料时遭拒，故任维泰以其当天验房时未看到相关证明材料为由拒绝收房，亦缺乏依据。据此，任维泰9月7日拒绝收房的理由不足，故农工商公司应当承担9月7日前的逾期交房违约金；任维泰要求违约金计算至9月28日上诉请求缺乏依据，本院不予支持。对于阳台问题，原审法院考虑到农工商公司的违约程度以及对任维泰的影响，酌情确定农工商公司赔偿任维泰5，000元，尚属合理，本院予以认同。关于空调外机平台问题和马桶位置问题，无证据证明农工商公司存在违约行为，故对任维泰要求农工商公司支付相应赔偿的上诉请求，本院不予支持。对于逾期付款问题，原审法院已作充分论述，本院予以认同，不再赘述。综上，上诉人任维泰及上诉人农工商公司的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币471.70元，由上诉人任维泰负担人民币421.70元，由上诉人上海农工商房地产置业有限公司负担人民币50元。本判决为终审判决。审 判 长  周刘金审 判 员  王 伟代理审判员  陈家旭二〇一五年十一月五日附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……