北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终10510号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京韩建伟业房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡镇东关村。法定代表人：隗合站，经理。委托诉讼代理人：徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹增炎，男，1953年8月20日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）兼曹增炎法定代理人：曹阳，男，1983年3月2日出生。上诉人北京韩建伟业房地产开发有限公司（以下简称韩建伟业公司）与被上诉人曹增炎、曹阳商品房销售合同纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初3597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩建伟业公司上诉请求：撤销一审判决第三项，并予以依法改判为韩建伟业赔偿曹阳、曹增阳四十五万元。事实和理由：赔偿数额过高，造成合同无效的责任应该是双方的责任，不能全部归责于韩建伟业公司。暂时不能办理房产证的情况，曹阳、曹增炎是知道的，因双方在合同附件中，均有明确的说明，双方在附件中也明确规定了不能办理产权证的相关条款及赔偿的计算方式，据此，根据合同法及相关司法解释精神，合同无效的处理原则应根据双方过错的大小，在损失范围之内按比例承担。一审判决判我方承担二百万元，明显过高。曹增炎、曹阳辩称，不同意韩建伟业公司的上诉请求。1、《商品房买卖合同》无效是韩建伟业公司的过错导致，韩建伟业公司应对曹增炎、曹阳的损失承担赔偿责任；2、曹增炎、曹阳对于《商品房买卖合同》无效没有过错；3、韩建伟业公司销售的涉案房屋不能办理产权证的情况，曹增炎、曹阳并不知情。综上所述，退房后曹增炎、曹阳用原购房价格已经无法购买同地段相同面积的房屋。该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。《商品房买卖合同》无效系韩建伟业公司造成，曹增炎、曹阳向其主张房屋差价损失合法有据。曹增炎、曹阳向一审法院起诉请求：1.解除曹增炎、曹阳与韩建伟业公司签订的编号为000946的《商品房买卖合同》及附件；2.韩建伟业公司退还曹增炎、曹阳购房款453375元，契税、公共维修基金、印花税和测绘费共计16206元；3.韩建伟业公司给付曹增炎、曹阳房屋溢价损失2296625元，房屋装修款20000元；4.韩建伟业公司给付曹增炎、曹阳已付购房款一倍的损失453375元；5.韩建伟业公司返还购房款并赔偿损失后，曹增炎、曹阳将伟业嘉园西里23幢1单元406号房屋退还给被告。韩建伟业公司反诉请求：曹增炎、曹阳返还伟业嘉园西里第23幢1单元406号房屋。一审法院认定事实：2007年4月12日，韩建伟业公司（出卖人）与曹增炎、曹阳（买受人）签订了《商品房买卖合同》及附件，曹增炎、曹阳向韩建伟业公司购买位于房山区×××406号的房屋一套。《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于房山区良乡镇东关村东编号为京房国用2006字第045号地块的土地使用权，规划用途为建设住宅。买受人购买房屋建筑面积81.25平方米，单价为每平方米6587.84元，总金额453375元，买受人于2007年4月12日付全款453375元。出卖人应在2006年12月15日前交付房屋，在房屋交付使用后30日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件五确认，买受人认购的房屋为现房，项目四证齐全，无商品房预售许可证。该附件同时约定：出卖人承诺在买受人缴清全部房款及办理产权的相关税费后三年内，为买受人办理完毕房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款1%赔偿损失；如买受人不退房，每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》及其附件还对双方的其他权利义务作了约定。曹增炎、曹阳按照合同约定向韩建伟业公司交纳了购房款453375元，并于2007年4月12日向韩建伟业公司交纳了契税、公共维修基金、印花税和测绘费共计16206元。韩建伟业公司于2007年4月12日向曹增炎交付了房屋。曹增炎、曹阳未取得房屋所有权证书。伟业嘉园西里第23幢使用土地为村集体所有土地，至今未办理相关用地审批手续。伟业嘉园西里第23幢至今未取得《建设工程规划许可证》，未申请办理工程规划验收。曹增炎、曹阳在一审中申请参照已经取得房屋所有权证书的情形，对伟业嘉园西里第23幢1单元406号房屋的市场价值及装修价格进行评估。一审法院依法委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对曹增炎、曹阳的委托事项进行了评估鉴定。北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2017年6月19日出具《房地产评估报告》，鉴定意见为：以现场查勘日2017年5月18日为价值时点，房屋的房地产正常市场价值（包括装修价值）为264.5万元，楼面单价32554元/平方米。曹增炎、曹阳交纳评估费7290元。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。韩建伟业公司与曹增炎、曹阳签订《商品房买卖合同》及附件，出售伟业嘉园西里第23幢1单元406号房屋。依据查明的事实，该23幢楼使用土地为村集体所有土地，至今未办理相关用地审批手续，至今未取得《建设工程规划许可证》，亦未申请办理工程规划验收。韩建伟业公司未取得开发建设和销售商品房的合法手续，其与曹增炎、曹阳之间的《商品房买卖合同》及附件违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。韩建伟业公司至今未取得开发建设和销售商品房的合法手续，导致《商品房买卖合同》及附件被确认为无效，韩建伟业公司应当依据其过错，向曹增炎、曹阳承担缔约过失责任。曹增炎、曹阳要求韩建伟业公司返还购房款453375元及契税、公共维修基金、印花税和测绘费共16206元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。曹增炎、曹阳要求赔偿房屋溢价及装修损失，一审法院参照在假定取得所有权证书情形下对房屋市场价值（包括装修价值）的估价，综合考虑双方当事人的过错程度、合同的履行情况等因素，酌情确定韩建伟业公司向曹增炎、曹阳赔偿房屋溢价及装修损失200万元。本案不存在要求出卖人承担已付购房款一倍赔偿责任的法定事由，曹增炎、曹阳要求韩建伟业公司赔偿一倍购房款损失的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。韩建伟业公司要求曹增炎、曹阳返还伟业嘉园西里第23幢1单元406号房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条的规定，于2017年8月判决：一、曹增炎、曹阳与北京韩建伟业房地产开发有限公司于二〇〇七年四月十二日签订的《商品房买卖合同》及附件无效；二、北京韩建伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向曹增炎、曹阳返还购房款四十五万三千三百七十五元及契税、公共维修基金、印花税和测绘费共计一万六千二百零六元；三、北京韩建伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向曹增炎、曹阳赔偿房屋溢价及装修损失二百万元；四、曹增炎、曹阳于本判决生效之日起三十日内向北京韩建伟业房地产开发有限公司返还位于房山区良乡镇东关村东伟业嘉园西里第23幢1单元406号的房屋；五、驳回曹增炎、曹阳的其他本诉请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。双方当事人对一审法院经审理查明的事实均予认可，且一审法院经审理查明的事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在案佐证。本院依法予以确认。本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案的争议焦点为：1、双方签订商品房买卖合同无效的过错责任承担问题；2、涉案房屋溢价及装修损失赔偿的标准的问题。关于双方签订《商品房买卖合同》无效的过错责任承担问题一节。根据在案证据，涉案房屋所在土地为村集体土地，至今未办理审批手续，未取得建设用地规划许可证，韩建伟业公司并没有取得相应的预售许可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。韩建伟业公司至今未取得商品房预售许可证，根据上述规定，韩建伟业公司与曹增炎、曹阳签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。一审法院依法确认上述合同无效，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。韩建伟业公司至今未取得商品房预售许可证，导致《商品房买卖合同》及附件无效，韩建伟业公司应承担《商品房买卖合同》及附件无效的过错责任。关于涉案房屋溢价及装修损失赔偿标准的问题一节。在一审中，北京建亚恒泰房地产评估有限公司接受曹增炎、曹阳委托于2017年6月19日出具《房地产评估报告》，鉴定意见为：以现场查勘日2017年5月18日为价值时点，房屋的房地产正常市场价值（包括装修价值）为264.5万元，楼面单价32554元/平方米。一审法院结合房屋溢价情况，以及双方当事人过错程度、已酌定200万的赔偿数额并无不当，应予以维持。综上所述，北京韩建伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由北京韩建伟业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  顾国增审判员  刘丽杰审判员  王艳芳二〇一七年十月三十一日书记员  曹 华