.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终6279号上诉人(原审被告)：亿达物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市沙河口区数码广场1号大连软件园8号楼101-A号。负责人：于世平，系总经理。委托诉讼代理人：董飞，女，1983年10月4日生，汉族，住址大连市沙河口区，系该公司职员。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日生，汉族，住址大连市中山区，系该公司职员。被上诉人(原审原告)：赖文娜，女，1978年3月1日生，汉族，住址营口市。委托诉讼代理人：滕玲，辽宁新世纪律师事务所律师。上诉人亿达物业管理有限公司大连分公司因与被上诉人赖文娜财产损害赔偿纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亿达物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人董飞、邬大鹏，被上诉人赖文娜的委托诉讼代理人滕玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿达物业管理有限公司大连分公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。一二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已经举证证明有效履行了前期物业服务合同义务，一审法院认定上诉人未全面履行的事实错误。2、一审法院认定被上诉人租金损失的事实证据不足。3、被上诉人至今仍欠付上诉人物业费，一审法院遗漏该节重要事实。4、本案是物业服务合同产生的纠纷，一审法院将案由定为侵权责任纠纷系适用法律错误。赖文娜辩称，不同意上诉人的上诉请求，希望维持一审判决。虽然上诉人举证证明了其履行了一年一次的疏通义务，但仅隔一个月被上诉人家里就再次发生了严重的反水事件，足以证明上诉人未有效履行义务。上诉人主张可能存在第三人向管道丢弃废物，但没有证据证明。关于租金损失的问题，该损失属于被上诉人的可得利益损失。由于上诉人的过错，导致被上诉人因反水事件无法获得租金收益，该损失应由上诉人承担。上诉人将被上诉人欠缴物业费作为不承担赔偿的抗辩理由，被上诉人认为本案主张的是财产损害赔偿，系侵权之诉，上诉人提出的欠缴物业费问题系合同纠纷，与本案系不同的法律关系，上诉人可另行主张。本案存在合同之诉和侵权之诉的问题，被上诉人有权择一主张，不存在认定错误问题。赖文娜向一审法院起诉请求：1．被告赔偿原告财产损失10217元及鉴定费2000元；2.被告赔偿原告租金损失17500元（其中包括2016年12月至2017年5月共计5个月的不能出租房屋租金损失12500元及重新装修期间2个月在外租房费用5000元）。事实和理由：原告系大连市沙河口区星海二街40号3层1号房屋所有权人。该房屋为精装修房屋，建筑面积50.39平方米，房屋出租给他人。2016年12月16日，原告接到租客电话，得知房屋厨房洗菜盆反水，污水浸过地板，室内的装饰装修被浸泡，造成原告财产损失。事发当天，被告工作人员维修4个多小时才疏通主管道。此前曾多次发生类似情况，但一直没有根本解决主管道堵塞问题。一审法院认定事实：原告赖文娜系位于大连市沙河口区星海二街40号3层1号房屋所有权人，该房屋系精装修房屋，建筑面积为50.39平方米，案涉房屋所在楼盘系大连富华房地产有限公司开发，物业名称为杰特公寓。2009年7月，大连富华房地产有限公司与大连亿达物业管理有限公司签订前期物业服务合同，合同约定由大连亿达物业管理有限公司（后变更为亿达物业管理有限公司）负责杰特公寓的物业服务，合同第二条约定在物业管理区域内，前期物业服务包括物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理，物业管理区域内的环境卫生及公共绿化管理以及公共秩序协助维护和车辆停放管理等。合同第三十一条约定，合同期限自2009年7月16日起至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；在第一位业主入住三年之后业主大会尚未成立，无法签订物业服务合同时，物业公司可自行终止合同，并将物业管理用房相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，物业公司须于合同终止日起七日内，将上述财物移交给开发商或属地主管部门代管。合同附表记载了前期物业服务事项和服务标准，其中对共用雨、污水管道疏通：1次／年，雨、污水井检查：1次／月，视检查情况即时清掏；化粪池：检查1次／月，清掏2次／年，发现异常及时清掏。之后，亿达物业管理有限公司对杰特公寓提供物业服务。2015年7月，亿达物业管理有限公司授权被告亿达物业管理有限公司大连分公司代其收取杰特公寓的物业费，委托期限自2015年7月1日日起至业主委员会成立日与新的物业公司签订物业服务合同之日止。之后，被告对小区提供物业服务，并与管道疏通的相关企业签订下水维修工程施工合同，约定每年由相关企业负责对包含杰特公寓在内的亿达各小区下水进行维修，在维修完毕后支付施工款。2016年12月6日，案涉房屋下水主管道堵塞，导致污水从原告房屋厨房洗菜盆中大量返出，房屋室内被污水浸泡，造成原告家中财产受到损失。被告接到报修后进入现场对主管道进行疏通维修并维修完毕。2017年3月3日，原告以财产损害赔偿纠纷为由向本院提起本次诉讼。原告提供房屋租赁合同及房屋交接清单，拟证明案涉房屋已出租他人，月租金为2500元，被告对此不予认可，认为房屋并未出租，但对房屋月租金2500元无异议。本院依原告申请委托大连市中级人民法院司法技术处对原告财产损失进行司法鉴定，大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司鉴定人及原、被告双方于2017年5月3日到现场进行鉴定，该公司于2017年5月15日出具德利鉴字（2017）第09号工程造价鉴定报告，鉴定结论为：”对位于沙河口区星海二街40号3层1号房屋室内地板、地脚线、厨柜、理石地板、卫生间门、墙面大白的维修费用进行鉴定，鉴定造价为10217元”。原告支付鉴定费2000元。上述事实，有原告提供的起诉状、房证、照片、物业费发票、鉴定报告、被告提供的前期物业服务合同、下水维修工程施工合同及工程结算相关材料、付款凭证及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。一审法院认为，被告亿达物业管理有限公司大连分公司系亿达物业管理有限公司开办的分公司，具有工商行政管理机关颁发的营业执照，经授权后对原告所在小区提供物业服务，收取物业费并开具正规发票，对外签订施工合同并履行合同义务，故被告有独立对外承担民事权利义务的主体资格，现原告以其为诉讼主体向其主张权利，符合法律规定。物业服务企业对服务的小区共用设施设备负有维修、养护和管理义务，以确保物业共用设施设备的正常运转。案涉小区未成立业委会，被告自为小区提供物业服务至今，均按照前期物业服务合同履行，合同明确约定应对小区物业共用部分和共用设施设备进行日常维护和管理，虽然被告提供下水维修施工合同，但不能证明施工方是否全面履行合同义务，而原告财产受损的原因恰恰是污水主管道堵塞，且原告本次受损前曾发生过污水管道堵塞反水的情况，本案足以认定被告存在未尽充分管理义务的行为，其行为与原告财产损害的后果具有因果关系，被告应对原告的合理损失予以赔偿，现原告以侵权为由向被告主张权利符合法律规定，本院予以支持。被告作为物业服务企业对小区共用设施进行维护管理是主要义务，不能因原告未缴纳物业费而不承担未尽管理义务造成损害后果的责任，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。污水下水主管道的用途是家庭生活中产生的污水排放管道，不能苛求普通家庭正常使用下水时，禁止有其它杂物随污水口排出，正因为如此，物业服务合同中约定物业服务企业要定期对污水下水管道进行维护、疏通，如发现问题要及时维修，以保障业主正常生活，故被告关于管道堵塞的原因是小区业主使用不当、乱扔异物所致，不应承担责任的观点，无事实及法律依据，本院不予采纳。大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司出具的工程造价鉴定报告，经审查，鉴定程序合法，内容具体，结论明确，且原、被告均无异议，本院对该鉴定意见予以采信。现原告以鉴定报告为依据要求被告赔偿财产损失10217元及鉴定费2000元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的租金损失17500元，对案涉房屋月租金为2500元，被告无异议，本院予以确认，现被告认为原告提供的证据不能证明房屋已出租，不存在租金损失，案涉房屋系原告所有，无论房屋是否出租，都不影响原告向侵权人主张租金损失的预期可得利益，原告的房屋因被告未尽管理义务致不能正常居住，当然会产生租金的可得利益受到损失，被告理应对该项损失予以赔偿。该项损失可结合事发的时间，原告向本院主张权利的时间，鉴定的时间及房屋维修时间等多种因素，综合予以考虑，本院酌定以4个月为宜，故原告的租金损失为10000元（2500元／月×4个月），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告亿达物业管理有限公司大连分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赖文娜财产损失10217元及鉴定费2000元；二、被告亿达物业管理有限公司大连分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赖文娜租金损失10000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元减半收取425元，由原告负担200元，被告亿达物业管理有限公司大连分公司负担225元，给付时间同上。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审查，一审查明事实属实。本院认为，本案争议焦点有四处：一是上诉人是否全面履行了其疏通管道的管理义务；二是案涉房屋反水是否造成了被上诉人的租金损失，该损失是否应由上诉人承担；三是在被上诉人欠缴物业费的情况下，上诉人是否应承担被上诉人的损失；四是该案属于侵权纠纷还是物业服务合同纠纷。关于争议焦点一，上诉人作为物业服务企业，对其服务的小区共用设施有维护、养护和管理义务。上诉人虽然举证证明其已经履行了每年一次的疏通义务，但在上诉人疏通管道之后仅隔一个月，污水管道就出现了堵塞，造成案涉房屋出现反水，且在此之前也曾多次出现管道堵塞导致案涉房屋反水的情况，这足以证明上诉人未有效履行其维护义务，一审法院对该节事实认定并无不当，本院予以支持。关于争议焦点二，首先，被上诉人一审提交了案涉房屋租赁合同，证明案涉房屋出现反水之前处于出租状态，上诉人虽对该租赁事实的真实性存有异议，但并未提供相反证据加以证明，所以上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，上诉人认为被上诉人未在大连，且其在当事小区有两处住宅，不会因案涉房屋反水导致被上诉人另行承租房屋居住，也不会产生租金损失。但结合本案，被上诉人要求上诉人赔偿的是案涉房屋因反水导致无法出租的租金损失，并未主张其另行承租房屋的租金损失，上诉人所述事实与本案没有关联，所以该上诉理由不能成立，本院不予支持。最后，针对上诉人认为租金损失不应被一审法院认定为预期可得利益的问题，本院认为，被上诉人已经提供了案涉房屋的租赁合同，上诉人没有提供证据反驳房屋租赁的真实性。另据上诉人陈述，被上诉人所在房屋楼上大多数从事日租房交易，所以本院可以认定案涉房屋租赁事实存在，案涉房屋系因上诉人未及时有效疏通污水管道造成的反水，结合被上诉人主张权利、房屋损失鉴定、维修等时间因素，一审法院认定上诉人赔偿被上诉人4个月租金损失10000元（2500元／月×4个月）的结果并无不当，本院予以支持。关于争议焦点三，上诉人作为物业服务企业应当对其服务的小区共用设施尽到有效维护和管理的义务。被上诉人欠缴物业费，上诉人可以另行主张自己的权利，但不能成为因其未尽管理义务造成被上诉人财产损害的抗辩理由，上诉人该上诉理由本院不予支持。关于争议焦点四，上诉人在履行物业服务合同的义务过程中，应对污水管道进行及时有效的疏通和管理。现因上诉人未及时全面履行该义务，导致被上诉人的房屋出现反水，给被上诉人造成了一定财产损失。被上诉人的房屋因反水需进行维修，造成一定时间内无法居住和出租，已经产生了损害事实。被上诉人该损害事实是由上诉人未有效履行维护义务造成房屋反水所导致的，二者存在因果关系。所以一审案由认定为侵权责任纠纷并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人亿达物业管理有限公司大连分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人亿达物业管理有限公司大连分公司负担。本判决为终审判决。审判长吕风波审判员孙皓审判员阎妍二〇一七年十月十六日书记员邵将