广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初3257号原告（反诉被告）：刘子龙，男，1988年5月10日出生，汉族，公民身份证登记住址济南市槐荫区。委托代理人蔡方华、朱政宇，均是广东纵横天正律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆市天汇置业有限公司，住所地肇庆市端州区玑西路西太和路东，统一社会信用代码：91441200572429128L法定代表人廖哲，该公司总经理。委托代理人：肖建国，该公司职员。委托代理人：叶良梅，广东金桥百信律师事务所律师。原告（反诉被告）刘子龙诉被告（反诉原告）肇庆市天汇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告肇庆市天汇置业有限公司在答辩期间提起了反诉。本院依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了合并审理。原告刘子龙及其委托代理人蔡方华、朱政宇，被告肇庆市天汇置业有限公司的委托代理人叶良梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘子龙诉称：2017年5月14日，原告与被告签订《商品房认购书》，约定：原告向被告购买肇庆市端州区天汇城D幢1302房，房屋建筑面积79.57平方米，房价总款616668元。签订认购书当日支付定金30000元，缴纳定金后20个工作日内双方签订《商品房买卖合同（预售）》。按照贷款方式付款，原告于2017年6月14日前支付首期房款186668元，占全部房款30%，余款430000元向银行申请贷款支付。签订认购书当天，原告刷卡支付了定金30000元，5月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，原告刷卡支付了首期房款156668元。签订认购书及合同前，被告向原告多次承诺，原告能在被告指定的银行成功办理按揭手续。但原告依约提供相关材料给被告，让其代为向被告指定的银行办理按揭贷款手续，指定的银行收件后却表示不能办理。随后，原告按照被告要求将合同更名，但仍未能办理按揭贷款。后原告向被告提出如果指定银行不能办理，自己可以找银行办理按揭贷款，但被告不同意，导致无法正常办理按揭贷款，无法履行双方签订的合同。2017年8月，原告向肇庆市消费者委员会投诉，但双方未能达成协议。因被告不配合，无法办理按揭贷款手续，已构成违约，为维护原告合法权益，请求依法判令：1、被告退还原告首期房款156668元；2、被告双倍返还定金共计人民60000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告肇庆市天汇置业有限公司辩称：1、《商品房买卖合同（预售）》尚未解除，被告无需向原告退还房款。2、原告刘子龙逾期支付购房款构成违约，被告无需向其双倍返还定金。反诉原告肇庆市天汇置业有限公司诉称：2017年5月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：反诉被告向反诉原告购买肇庆市端州区天汇城D幢1302房，房款总价616668元。合同签订前，反诉被告向反诉原告支付了定金30000元，交首付款时抵作商品房价款。反诉被告应于2017年6月30日前支付首期房价款186668元，余款430000元向广发银行股份有限公司肇庆分行申请贷款支付。前述合同附件四约定：未经反诉原告同意，反诉被告不得变更申请按揭贷款的银行。若因反诉被告原因无法在合同签署后10日内办理完毕按揭贷款手续，或在不能办理按揭手续后的三天内支付余款的，则视为反诉被告逾期支付该部分房款，反诉被告应按未能付款金额万分之二的标准向反诉原告支付违约金；反诉被告未能按照约定逾期付款的，视为拒绝继续履行合同，反诉原告有权解除合同。合同附件十一《补充协议》约定：若因反诉被告违约导致买卖合同解除的，应按照房款总额的20%向反诉原告支付违约金。截止至目前，因反诉被告自身原因一直无法获得广发银行肇庆分行同意贷款，也没有通过其他方式如期付款。根据《商品房买卖合同（预售）》及其附件的约定，反诉被告的行为已经构成违约。为维护自身合法权益，请求依法判令：1、反诉被告按照编号为2017066887《商品房买卖合同（预售）》的相关约定支付逾期付款的违约金（以430000元为本金，自2017年5月29日起按每日万分之二的标准计至合同解除之日止）；2、解除双方签订的编号为2017066887《商品房买卖合同（预售）》；3、反诉被告支付解除合同的违约金120000元；4、反诉被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。反诉被告刘子龙辩称：1、反诉状所述与事实不符，证据反映，双方签订预售合同后，反诉被告按约定支付定金和首期房款，但出现纠纷的原因是反诉原告口头告知贷款银行不同意贷款申请，反诉原告不仅仅是开发商和销售商，签订认购书和预售合同签，其应负有先合同义务判断反诉被告是否能够办理按揭手续，如条件不符合应如实告知。2、反诉原告的合作关系银行是广发银行，如向其他银行申请则无法进行贷款，在广发银行不同意贷款的情况下，反诉原告应同意更换其他贷款银行，反诉原告只是由其工作人员口头通知反诉被告的贷款申请不能通过，也并没有银行拒绝贷款原因书面文件。3、经到房管部门查询，被告知案涉房屋早已竣工，没有确权，因此无法办理银行抵押手续。4、反诉原告请求支付违约金没有依据。经审理查明：2017年5月14日，原告（反诉被告）刘子龙与被告（反诉原告）肇庆市天汇置业有限公司签订《商品房认购书》，约定：原告向被告购买肇庆市端州区天汇城D幢1302房，房屋建筑面积79.57平方米，房价总款616668元；原告签订认购书当日向被告支付定金30000元，交纳定金后20个工作日内双方签订《商品房买卖合同（预售）》并按约定付清款；原告应于2017年6月14日前支付首期房款186668元，占全部房款30%，余款430000元向银行申请贷款支付。签订认购书当天，原告刷卡支付了定金30000元。同年5月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，原告刷卡支付了首期房款156668元。签订认购书及合同前，被告多次向原告承诺，原告能在被告指定的银行成功办理按揭手续。原告依约提供相关材料给被告，让其代为向被告指定的银行办理按揭贷款手续，指定的银行收件后却表示不能办理。随后，原告按照被告要求将合同更名，但仍未能办理按揭贷款。后原告向被告提出如果指定银行不能办理，自己可以找银行办理按揭贷款，但被告不同意，导致无法正常办理按揭贷款，无法履行双方签订的合同。本案主要争议焦点是：原告（反诉被告）在合同约定的银行无法办理贷款按揭，导致无法履行双方签订的合同，责任在谁。被告（反诉原告）开发的天汇城的合作银行是广发银行股份有限公司肇庆分行，因此合同附件四约定“未经被告同意，原告不得变更申请按揭贷款的银行申请按揭贷款”，而双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定付款方式为贷款方式付款，即支付首付款后，余款430000万元向广发银行股份有限公司肇庆分行申请贷款支付。由于原告（反诉被告）向约定银行提交贷款资料后，该银行不同意贷款，导致贷款支付的目的无法实现。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方争议的买卖标的物已经取得商品房预售许可证，双方签订的认购书、《商品房买卖合同（预售）》均是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约全面履行。原、被告约定购房款的70%向指定的银行申请贷款支付，由于每个申请人的贷款资格有别，双方明知贷款能否实现存在不确定性，却都没有对此有充分的预见，双方对此均有责任。原告未能顺利取得按揭贷款，认为是被告不配合办理贷款而构成违约，并未能举证证明；被告认为是原告自身原因（应理解为主观原因）未能取得指定银行贷款，但也没有证据证实。在合同约定银行无法办理贷款的情况下，被告不同意原告向合同约定银行以外的其他银行办理按揭贷款，导致合同无法履行，不能据此确认原告构成根本违约。根据现有证据，原告不能在合同指定银行取得贷款以履行双方签订的合同，不能归责于任何一方。因此，原告要求被告双倍返还定金和被告反诉要求原告支付违约金均理据不足，本院不予支持。庭审中，原、被告双方均表示不愿意继续履行合同，合同继续履行已经没有必要，应判决予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘子龙与被告肇庆市天汇置业有限公司于2017年5月14日签订的【天汇城（暂定名）】商品房认购书和2017年6月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告肇庆市天汇置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还房款人民币156668元及利息（利息以人民币156668元为基数，从2017年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率即4.35%计算至付清款项之日止）给原告刘子龙。三、被告肇庆市天汇置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还定金人民币30000元给原告刘子龙。四、驳回原告刘子龙的其他诉讼请求。五、驳回被告肇庆市天汇置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费本院减半收取2275元(原告已预交)，由被告肇庆市天汇置业有限公司负担1875元，原告刘子龙负担400元。反诉案件受理费2884元（被告已预交），本院减半收取1442元，由原告刘子龙负担200元，被告肇庆市天汇置业有限公司负担1242元，退回被告肇庆市天汇置业有限公司1442元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 莫石此二〇一七年十月十日法官助理 陈锦焱书 记 员 郑凤鸣