广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14840号上诉人（原审被告）：谢春，男，1982年6月16日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘国瑛，男，1965年1月20日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：黄艺红，女，1969年2月4日出生，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢炎燊,广东南国德赛律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈瑜,广东南国德赛律师事务所实习律师。上诉人谢春因与被上诉人刘国瑛、黄艺红房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。谢春上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘国瑛、黄艺红一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由刘国瑛、黄艺红承担。事实和理由：一、刘国瑛、黄艺红不配合谢春办理其旗下的三家公司的工商备案等有关手续，造成谢春严重的经济损失。且刘国瑛、黄艺红多次让中介机构带人到涉案场地看房，当众直接让谢春立即搬走，使谢春无法正常经营。因此，刘国瑛、黄艺红在租赁期间已严重违约，其应向谢春支付违约金，以弥补谢春的经济损失。二、刘国瑛、黄艺红采取各种手段单方强制解除合同，谢春被迫同意解除租赁合同，并于2016年9月30日搬离了涉案场地，结清了物业管理费、水电费等有关费用,谢春不存在任何违约行为。三、涉案房屋的产权人是刘国瑛和黄艺红，《广州市房屋租赁合同》是刘国瑛、黄艺红与谢春签订的，但是《广州市房屋租赁合同》补充协议的签订主体却只有刘国瑛和谢春。涉案房屋是共有产权，补充协议因为缺乏一个共有人的意思表示而应认定无效。一审法院作出判决的依据都是该补充协议，故一审判决没有合同依据，应予撤销。综上，请求二审法院支持谢春的全部上诉请求。刘国瑛、黄艺红二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。谢春的上诉理由没有事实和法律依据。因为：第一，刘国瑛、黄艺红从来没有在租赁期间干扰和影响谢春的经营，谢春在上诉状中称没有协助其办理中国（广东）军工三优有限公司、深圳前海中高基金管理有限公司、广东中高互联网络科技有限公司等三家公司的工商备案手续，也是没有依据的。且谢春一直没有搬离涉案房屋，导致刘国瑛、黄艺红无法签约新的租户，给刘国瑛、黄艺红造成很大影响。第二，刘国瑛、黄艺红多次以电话信息等方式追讨拖欠的租金，并多次与谢春协商要求其交还房屋，但谢春直至2016年11月6日仍遗留大量物品在案涉的物业内。根据双方合同和补充协议的约定，谢春拖延支付租金达15个工作日，刘国瑛、黄艺红即可没收保证金，收回房屋并要求谢春支付违约金，故刘国瑛、黄艺红的诉请是有合同依据的。第三，谢春提出补充协议只有刘国瑛的签名，认为该补充协议没有生效也是没有依据的。涉案房屋是夫妻共同财产，出租方是刘国瑛和黄艺红。从交易习惯来看，一般一方签字即可。而且在同意书上也有刘国瑛和黄艺红的签字，故《广州市房屋租赁合同》及补充协议合法有效。综上，谢春的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。因本案纠纷，刘国瑛、黄艺红于2017年1月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谢春向刘国瑛、黄艺红支付2016年8月22日起至10月31日期间的租金共计103430元；2、谢春向刘国瑛、黄艺红支付逾期交付租金的违约金（以当月租金为本金，按每日千分之三的标准，自当月21日起计至付清之日止）；3、谢春向刘国瑛、黄艺红支付2016年10月至2016年11月期间的物业管理费、水电费、中央供冷费等费用及相应的滞纳金共计25618.3元；4、谢春向刘国瑛、黄艺红支付代为垫付的2016年6月至2016年8月期间的租赁税费及滞纳金共计9607.7元，并提供2016年9月、10月两个月的完税凭证；5、谢春向刘国瑛、黄艺红支付擅自解除合同违约金174376元；6、谢春承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘国瑛、黄艺红为夫妻关系；位于广州市天河区华夏路x号x房产（下称涉案房屋）为两人的共同共有房产。2014年9月20日，刘国瑛（甲方、出租人）与谢春（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作办公使用，租赁期限自2014年9月22日至2017年10月21日止，其中2014年9月22日至2014年10月21日免月租，2014年10月22日至2016年10月21日，月租金为43594元，2016年10月22日至2017年10月21日，月租金为45773元，租金按月结算，由乙方在每月的第20日前缴付给甲方，乙方向甲方交纳87188元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金，其他约定见《广州市房屋租赁合同》补充协议等。之后，刘国瑛（甲方）与谢春（乙方）签订了《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》，约定：租赁期内房屋的管理费、电费、电话费、网络费由乙方向相关部门自行缴交，乙方拖欠租金15个工作日。甲方可解除合同，收回房屋，乙方所交纳的保证金不予退还，在租赁期内，甲乙双方如有一方擅自解除本合同，则违约方应按本合同租赁保证金的2倍支付违约金，租赁税费由乙方负责支付，并向甲方提供完税证明，房屋的租赁登记手续由租赁双方自行协商办理，本协议一式五份，与原合同具有同等法律效力，若本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准。2016年5月16日，刘国瑛、黄艺红与谢春签订《同意书》，内容为：出租人刘国瑛、黄艺红把涉案房屋租给了谢春作办公用途，出租人同意谢春分租给旗下的三家公司，广东中高互联网络科技有限公司、深圳前海中高基金管理有限公司、中国（广东）军工三优有限公司，今后租金还是统一由谢春每个月20日前按时支付。2016年6月23日，谢春向刘国瑛支付43594元；2016年7月29日，谢春向刘国瑛支付43594元。刘国瑛、黄艺红表示谢春支付2016年6月22日至2016年8月21日租金后，之后均未支付。2016年9月30日，刘国瑛、黄艺红向谢春发出《关于限期支付租金的函》，要求谢春支付2016年8月、9月租金及违约金、完税证明等。关于完税证明，刘国瑛、黄艺红表示其代垫税费，为此提交2016年6月至2016年8月的税费缴费凭证共计9607.7元。对于2016年9月、10月的税费，刘国瑛、黄艺红表示其未垫付。关于物业管理费等，刘国瑛、黄艺红表示谢春未支付相应费用，其代为垫付，为此提交广州天力物业发展有限公司的发票原件，分别有：1、2016年10月供冷费2616.5元；2、2016年10月管理费8721.7元；3、2016年8月至2017年3月电费1796.1元；4、2016年10月至2017年3月管理费滞纳金4605.7元；5、2017年1月管理费8721.7元；6、2016年11月电费287元；7、2017年2月管理费8721.7元；8、2016年11月管理费8721.7元；9、2016年11月供冷费2616.5元；10、2016年12月管理费8721.7元。一审庭审时，刘国瑛、黄艺红表示其于2016年11月中旬自行收回房屋，双方未办理交接手续，另表示房屋在收回后空置3个月；对于租赁保证金87188元，刘国瑛、黄艺红表示予以没收。一审法院认为：当事人签订的《广州市房屋租赁合同》、《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。谢春作为承租人，支付租金及在租赁期满或解除合同时交还房屋系其义务，由其对已付租金、交还房屋时间进行举证，现其经合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证。对于刘国瑛、黄艺红主张谢春拖欠租金并于2016年11月中旬收回房屋，予以采信。现刘国瑛、黄艺红主张谢春支付2016年8月22日至2016年10月31日期间的租金具有合同依据，予以支持。经计算，2016年8月22日至2016年10月21日租金为87188元，2016年10月22日至2016年10月31日租金为14765.48元，共计101953.48元。对于刘国瑛、黄艺红主张的超出部分，予以驳回。谢春依约应在当月20日前支付当月租金，逾期则需支付违约金，刘国瑛、黄艺红主张该违约金具有合同依据，予以支持。逾期支付各月租金的违约金以当月租金为本金，按每日3‰标准，自当月的21日起计至付清为止。但从公平角度，违约金以当月租金本金为限。对于主张的超出部分，予以驳回。租赁期间，谢春应支付房屋物业费用、电费等费用，现刘国瑛、黄艺红主张谢春未向相关部门支付，其代为垫付，并提交发票原件予以证实，予以采纳。对于代垫费用，谢春应予以返还。鉴于双方未办理交接手续，刘国瑛、黄艺红表示其于2016年11月中旬自行收回房屋，现其代为垫付的发票费用部分发生在2016年11月后，对于该部分费用，不予支持。因此对于发票1、2的费用，予以采纳；对于发票3，鉴于无法确认度数，不予支持；对于发票4，未有计算说明及依据，不予支持；对于发票5，不予支持；对于发票6，鉴于无法确认度数，不予支持；对于发票7，该费用为收回房屋后的费用，不予支持；对于发票8，从公平角度，判令谢春承担一半费用即4360.85元；对于发票9，从公平角度，判令谢春承担一半费用即1308.25元；对于发票10，该费用为收回房屋后的费用，不予支持。综上，谢春应返还刘国瑛、黄艺红代垫费用17007.3元。对于主张的超出部分，不予支持。关于完税手续，刘国瑛、黄艺红表示谢春未办理2016年9月、10月手续，该事项属行政主管部门管辖，故不作处理。对其相应请求，予以驳回。现刘国瑛、黄艺红提交证据证实代为垫付税费9607.7元，谢春应予以返还。依约定“在租赁期内，甲乙双方如有一方擅自解除本合同，则违约方应按本合同租赁保证金的2倍支付违约金”，谢春以其实际行为终止合同，视为擅自解除合同，刘国瑛、黄艺红主张谢春支付擅自解除合同违约金具有合同依据，予以支持。谢春经一审法院合法传唤，逾期未到庭应诉，依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2017年6月23日作出判决如下：一、谢春于本判决发生法律效力之日起10日内向刘国瑛、黄艺红支付2016年8月22日至2016年10月31日租金101953.48元（其中2016年8月22日至2016年9月21日、2016年9月22日至2016年10月21日租金均为43594元；2016年10月22日至2016年10月31日租金为14765.48元）。二、谢春于本判决发生法律效力之日起10日内向刘国瑛、黄艺红支付上述期间租金的违约金（以当月租金为本金，按每日3‰标准，自当月21日起计至付清为止，当月租金产生的违约金以当月租金本金为限）。三、谢春于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘国瑛、黄艺红返还物业管理费、供冷费共计17007.3元。四、谢春于本判决发生法律效力之日起10日内向刘国瑛、黄艺红返还代垫税费9607.70元。五、谢春于本判决发生法律效力之日起10日内向刘国瑛、黄艺红支付擅自解除合同违约金174376元。六、驳回刘国瑛、黄艺红的其他诉讼请求。本案受理费6230元，由刘国瑛、黄艺红负担200元，由谢春负担6030元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院二审期间，谢春向本院提交了证据三份：1、证据一，谢春与刘国瑛的微信聊天记录，拟证明2016年9月30日双方是同意终止合同的。因为房屋的门是密码锁，所以不需要交接钥匙。证据二，谢春的财务人员何小姐作的情况说明，拟证明双方纠纷的前因后果及背景。证据三，谢春的财务人员何小姐与案涉场地的物业公司管理人员陈小姐的微信聊天记录，拟证明刘国瑛、黄艺红在合同解除前委托了中介公司到涉案物业介绍场地的租赁情况。解除合同时，谢春把东西搬走，但物业公司接到刘国瑛、黄艺红通知，不允许谢春搬走。对于谢春二审提交的证据，刘国瑛、黄艺红认为该三份证据都不属于二审新证据，但为了便于法院查明事实，发表质证意见如下：证据一，真实性予以认可，但是从该信息中可以看出，谢春没有按时缴纳租金。因为双方合同约定是每月的20日前要交纳租金，但是直至9月22日谢春还没交租金；谢春叫刘国瑛、黄艺红去拿回钥匙，但是要刘国瑛、黄艺红签一份放弃租金，以保证金抵租金的承诺书，双方没法达成一致意见。证据二，三性不予确认。证据三，三性不予确认，不知道是跟谁的聊天记录。刘国瑛、黄艺红与谢春多次沟通联系，但是谢春态度不好，没法就租赁事宜达成一致意见。本院认为，对于谢春二审提交的三份证据，证据一，从聊天记录中无法看出谢春与刘国瑛、黄艺红就2016年9月30日终止合同事宜达成一致意见，聊天记录上仅是谢春的单方陈述，刘国瑛、黄艺红对此不予认可，故本院对谢春的上诉主张不予采纳。证据二，该份情况说明既没有说明人的签字，也没有说明人的身份证明，刘国瑛、黄艺红对其三性不予确认，本院不予采信。证据三，无法确认聊天记录人的身份，刘国瑛、黄艺红对其三性不予认可，故本院不予采信。谢春上诉主张其与刘国瑛签订的《补充协议》因缺少房屋共有人黄艺红的签名而应认定无效。但黄艺红签订《同意书》是在租赁合同及其补充协议之后，可视为其对补充协议予以确认。且，黄艺红对该补充协议亦无提出异议，故本院对谢春该项上诉主张不予支持。一审法院认定双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》合法有效，并无不当，本院予以确认。对于谢春何时搬离涉案场地，谢春上诉主张双方于2016年9月30日就终止合同事宜达成一致意见，并于当日搬离了涉案场地，但仅是其单方陈述，并无充分证据予以证明。刘国瑛、黄艺红对谢春的主张也予以否认，并表示其于2016年11月中旬自行收回房屋，双方未办理交接手续，谢春对此无相反证据予以推翻，一审法院予以采信，并无不当，本院予以维持。谢春作为承租人，按时支付租金是其义务，现其拖欠2016年8月22日至2016年10月31日期间的租金，已构成违约。谢春抗辩认为刘国瑛、黄艺红没有积极配合其办理旗下的三家公司的工商登记等备案手续，但没有提供证据证明办理备案手续为合同义务，故本院不予支持。关于谢春上诉称刘国瑛、黄艺红多次带人上门看房影响经营，构成违约，因没有证据证明，本院对谢春的该项主张不予采纳。至于谢春上诉主张其交纳的保证金予以抵扣租金，因而没有拖欠租金的违约行为，因双方在合同中已明确说明保证金应在租赁期满或解除合同之日退回谢春，且谢春没有证据证明其已向对方作出用保证金抵扣租金的明确意思表示，故对其该项主张，本院也不予支持。因此，谢春违约事实清楚，一审法院判令谢春支付2016年8月22日至2016年10月31日期间的租金及违约金，处理正确，本院予以维持。涉案场地租赁期限本是2017年10月21日，但谢春拖欠租金，故视为其擅自解除合同，一审法院依据双方合同约定，判令谢春支付两倍租金的违约金，并无不当，本院予以维持。对于租赁期间，谢春应支付的房屋物业费用、水电费、税费等费用，谢春未提交任何单据、收据等证明其已交清，一审法院对此论述清楚详细，本院不再赘述，并予以维持。综上所述，谢春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6030元，由谢春负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十月十日书记员  眭 翘