湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2802民初2994号原告利川市硒都花园业主委员会，住所地：利川市西城路硒都花园。负责人瞿龙，该业主委员会主任，委托代理人曹显清，重庆宏州律师事务所律师。特别授权代理。被告利川市国泰物业管理有限责任公司，住所地：利川市龙船大道1号。统一社会信用代码：9142280266227991XW。法定代表人李芙蓉，该公司经理，委托代理人张明俊，该公司法制科科长，一般授权代理。委托代理人张鸿译，该公司法制科科员，一般授权代理。原告利川市硒都花园业主委员会（以下简称硒都花园业委会）诉被告利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理。依法由审判员郑兴才适用简易程序，于2017年9月13日、9月30日两次公开开庭进行了审理。原告硒都花园业委会的负责人瞿龙及其委托代理人曹显清、被告国泰物业公司的委托代理人张明俊、张鸿译到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告硒都花园业委会诉称：被告于2012年受利川市国泰房地产开发有限责任公司委托，对利川市硒都花园小区提供前期物业服务。由于被告的原因导致其与很多业主发生纠纷，经相关单位协调，仍未解决，被告明确表示停止该小区的物业服务，并撤出了相关工作人员。原告经业主和相关单位开会决定自行或另聘物业服务企业管理小区，多次要求被告移交物业服务用房和其他设施设备及相关资料未果。请求1、确认《硒都花园物业管理合同》已经终止；2、判令被告退出硒都花园物业服务区域，并向原告移交物业服务用房、相关设施设备和物业服务所必需的相关资料；3、判令被告向原告移交由其代管的专项维修金和在服务期间利用小区业主共有资源所取得的公共收益；4、本案所有诉讼费用由被告承担。被告国泰物业公司辩称：1、原告起诉状所述事实错误，被告提出过停止服务，但附有条件，因条件未成就，合同实际未终止；2、原告诉讼标的不明，未经授权，无起诉资格，应予驳回起诉；3、被告与建设单位、与各业主签订的物业服务合同尚未终止，双方应继续按合同履行。经审理查明：被告国泰物业公司依法成立于2007年6月27日，至今尚在正常经营。利川市硒都花园系经利川市发展和改革局批准，由利川市国泰房地产开发有限公司开发建设的商住小区，现已建成两期，分别为一期和二期。其中，一期业主专有面积为73265.06㎡，商住房516户，商铺30户，二期业主专有面积为30078.6㎡，商住房220户，商铺12户。一期建成后，利川市国泰房地产开发有限公司于2010年10月1日与被告签订了《硒都花园前期物业服务委托合同》，合同约定：本物业分期开发，首先移交一期物业土地面积26765㎡，建筑面积72520㎡，具体见规划平面图、物业构成明细，二期、三期物业待其建成投入使用后再予移交。合同签订后，被告依约进驻硒都花园，开始对该小区进行物业管理。二期工程建成投入使用后，被告依照《硒都花园前期物业服务委托合同》的约定，又承接了二期的物业服务。各购房业主在与利川市国泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》后，入住时分别与被告签订了《硒都花园小区物业管理合同》。2016年1月5日，被告以向业主收取物管费困难，业主又不配合为由向硒都花园小区业主发出公告，公告内容为：“……。1、从2016年元月起停止收取相关费用，元月1日起停止车辆进出管理，其他工作还延续（10天）至元月10日止；2、从2016年元月11日起，我公司将撤出保安、保洁等岗位人员，停止公共照明、电梯、供水等相关服务项目；3、凡欠费业主请自觉在2016年元月10日前交齐，逾期未交的本公司将依法追收”。随后，被告并未按公告内容履行撤出硒都花园小区。2016年1月20日，硒都花园小区召开了首次业主大会，成立了由11名业主组成的业主委员会，并于2016年3月14日报请利川市都亭街道办事处普庵社区批准备案。2016年5月23日，被告再次发出公告，公告内容为：“各业主：硒都一期‘业主委员会’现已成立，硒都小区相关事宜在都亭办事处安排下，由普庵社区牵头，对该小区相关事宜已进行多次协调。1、在协调过程中，业主委员会已认可步行房按0.65元/㎡、电梯房1.00元/㎡，用水价格参照自来水公司和相关市场价格执行相关收费标准，截止2016年6月1日前，部分业主仍然欠费，总额已达45万余元；2、目前，业主委员会又提出新的意见，地面规划停车位免费试用的要求（地面规划停车位应属开发商所有，仅作临时停车试用，应服务于全体业主，不能作为有车业主长期霸占），严重侵占了无车业主的根本利益，同时也侵占了开发商的权利和利益；3、我公司也已按照都亭办事处、普庵社会意见，维系小区日常物管服务至今，此期间由普庵社区协调相关事宜，协调时已明确，以2016年5月20日为限，目前未有成效，仍不能达成一致。上述3条，我公司已无法继续垫资服务以及进行该小区的正常管理服务。因此，我公司决定从2016年6月1日撤出安保、保洁等岗位人员，停止公共照明、电梯、二次加压供水等相关服务项目（任何其他公司接管，必须将2016年6月1日前所欠相关费用一并缴清，再予接管）。此公告已呈报市住建局、都亭办事处、都亭派出所、普庵社区。二零一六年五月二十三日”。2016年5月26日，利川市都亭街道办事处普庵社区居民委员会通过与原、被告协商沟通，作出会议备忘录，责成被告公司于2016年5月31日下午将硒都花园小区物业管理工作移交给原告，由原告暂时代管至新的物业公司接管为止。随后，原、被告一直未办理物业管理移交手续，也未招投标由新的物业公司进驻管理，原告方也未履行小区物业管理工作，仍由被告在继续为硒都花园小区行驶物业管理服务至今。后因车位纠纷，双方发生矛盾，被告于2016年7月27日向利川法院提起诉讼，由此，双方矛盾加剧。2016年8月7日，原告召开硒都花园业主大会，研究是否解除与被告的物业服务合同，会议表决结果为275户业主同意与被告解除物业服务合同。另查明，至本案辩论终结时止，硒都花园小区现已建成一、二期商住楼，业主专有面积为103343.66㎡，共有商住房736套、商铺42套，现入住业主729户（一期516户、二期213户），商铺入住37户（一期29户、二期8户）。经大会表决，同意解除物业服务合同的只有275户，仅占总人数的35.85%【275÷（729+37+1）】。以上事实，有经庭审质证的被告企业信息公示公告、利川市发展和改革局文件、国泰物业公司公告、业主大会记录、硒都花园业主委员会备案申请书、普庵社区居委会备忘录、业主大会签到表、（2016）鄂2802民初2662号民事判决书、《商品房买卖合同书》、《硒都花园前期物业服务委托合同》、《硒都花园小区物业管理合同》、普庵社区证明、《硒都花园业主、面积统计表（一期）、（二期）》、土地使用证发证登记表、硒都花园小区一、二期业主名单及原、被告的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为,本案被告于2010年10月1日与利川市国泰房地产开发有限公司签订《硒都花园前期物业服务委托合同》，约定硒都花园小区物业分期开发，首先移交第一期物业，二期、三期物业待其建成投入使用后再予移交。合同签订后，被告依约进驻硒都花园小区进行物业服务。二期工程建成投入使用后，被告依照《硒都花园前期物业服务委托合同》的约定，又承接了二期的物业服务。各购房业主在与利川市国泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》后，入住时分别与被告签订了《硒都花园小区物业管理合同》。因此，被告的服务对象为硒都花园小区的所有业主，虽然被告曾两次公告，要求退出该小区的物业服务，但截止本案法庭辩论终结前，原告或其他有资质的物业服务公司均未入驻硒都花园小区，接管该小区的物业管理，其物业管理仍由被告在负责，故应当认定原、被告签订的《硒都花园小区物业管理合同》并未终止，双方当事人均应遵照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定履行义务，服从管理。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。现原告要求解除物业服务合同、责令被告退出硒都花园物业服务区域、移交物业服务用房及相关设施设备，但未达到法定解聘的条件，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条第一款第（四）项、第十二条、第三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告利川市硒都花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由原告利川市硒都花园业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑兴才二〇一七年十月二十日书记员  瞿 佳