四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）川民提字第322号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：钟建秀，女，1976年9月24日出生，汉族。委托代理人：钟国远，男，1951年5月17日出生，汉族。委托代理人：姚永红，内江市市中区法律援助中心律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：内江嘉宏城建集团有限公司。住所地：四川省内江市市中区沿江路**附**。法定代表人：刘强，该公司总经理。委托代理人：国胜，四川沱江律师事务所律师。再审申请人钟建秀因与内江嘉宏城建集团有限公司（简称嘉宏公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省内江市中级人民法院（2014）内民终字第370号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年4月3日作出（2015）川民申字第369号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人钟建秀的委托代理人钟国远、姚永红，被申请人嘉宏公司的委托代理人国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年12月11日，一审原告钟建秀起诉至四川省内江市市中区人民法院称，嘉宏公司因建设需要与其签订房屋拆迁调换协议书（简称拆迁协议），但该公司一直未按约定的还房日期将调换的营业用房交予钟建秀。请求：判令嘉宏公司拆迁安置其位于四川省内江市滨江东路5号地块（简称5号地块）80平方米左右的营业用房一套，支付违约后平均每月经济损失8000元（2004年12月起至还房为止），并负担诉讼费用。一审被告嘉宏公司辩称，1.与钟建秀签订协议的主体是原内江市建设房地产综合开发公司（简称市建公司），并且该协议中没有约定安置的具体营业用房及面积、规格，虽其中约定了违约责任，但没有约定违约赔偿的具体计算方法和标准。2.嘉宏公司自2006年9月承接该项目之后仅实施了鹭湾半岛一、二期开发工程。3.世纪滨江工程并非嘉宏公司开发，因受政策、资金、规划、土地等条件限制，原来的地块政府已经挂牌出售给其他公司，该公司无法按拆迁协议约定在四川省内江市滨江东路8号地块（简称8号地块）进行安置。4.嘉宏公司自承接相关债权债务以来，对原未安置的营业用房业主一直按市建设公司的损失处理原则，以停业补助费名义承担违约责任，并三次提高该费用即违约赔偿金的标准，现与市场租金相当，钟建秀请求赔偿的损失远远超过当地租金水平。请求：驳回钟建秀的诉讼请求。四川省内江市市中区人民法院一审查明，2002年9月18日，钟建秀与市建公司签订拆迁协议，约定采用产权调换方式进行安置，将钟建秀座落在四川省内江市团结街89号建筑面积30.5平方米的营业用房调换到8号地块，交房时间为2004年9月18日，过渡期24个月。该协议中约定了房屋调换期限、补助费发放标准、违约责任，但未约定安置的营业用房的具体位置、面积、规格及违约赔偿的具体计算方式。2004年9月18日，市建公司未按约定交付钟建秀调换的营业用房。嘉宏公司自2006年9月承接市建公司的债权债务后，对未安置的营业用房业主一直以停业补助费的名义进行补偿，自2004年9月至2014年9月实际发放给钟建秀停业补助费130224元。为计算违约期间的损失，经钟建秀申请对该房屋自应安置开始至今的房租进行鉴定，一审法院委托四川中鼎房地产评估有限公司鉴定，但由于无法取得必要的鉴定资料，鉴定无果。另查明，协议约定的8号地块及钟建秀诉请的5号地块，均非嘉宏公司开发。因此，嘉宏公司无法按照钟建秀的诉讼请求在5号地块安置。四川省内江市市中区人民法院一审认为，钟建秀与市建公司签订的拆迁协议合法有效，应予保护。市建公司未按照协议约定的交房时间安置钟建秀，属违约行为，应该承担违约责任。经查，5号地块和8号地块均非嘉宏公司开发，因此无法按照合同约定或者钟建秀的诉讼请求安置相应的营业用房。嘉宏公司在事实上不能按照钟建秀的诉讼请求履行义务。该事实已向钟建秀释明，钟建秀坚持不变更诉讼请求，其在5号地块安置的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。嘉宏公司在违约期间对钟建秀造成的违约损失按安置房屋的租金计算，租金损失从2004年9月18日计算至2014年9月，以2014年每月每平方米65元的标准，往前按照上一年度租金的10%递减计算，其中扣除钟建秀已经领取的停业补助费130224元。经审判委员会讨论决定，四川省内江市市中区人民法院于2014年5月23日作出（2014）内中民初字第35号民事判决：一、内江嘉宏城建集团有限公司自本判决生效十五日内赔偿钟建秀自2004年9月18日至2014年9月的租金损失21542.92元。（已扣除钟建秀自2004年9月至2014年9月已领取的停业补助费130224元）；二、驳回钟建秀请求内江嘉宏城建集团有限公司拆迁安置四川省内江市滨江东路5号地块营业用房的诉讼请求。案件受理费12728元，由内江嘉宏城建集团有限公司负担。钟建秀不服一审判决，向四川省内江市中级人民法院提起上诉并辩称，1.一审认定嘉宏公司事实上不能履行拆迁协议缺乏依据。双方签订拆迁协议时，明确了安置房屋位置，即使该安置位置现在不属于嘉宏公司开发，嘉宏公司也可通过其他合法方式取得产权，进行安置。2.一审判决嘉宏公司赔偿的租金损失过低。请求：改判嘉宏公司在5号地块进行营业房安置；按被拆迁房屋实际面积的2倍标准计算租金损失。嘉宏公司不服一审判决，向四川省内江市中级人民法院提起上诉并辩称，1.拆迁协议约定的停业补助费，即为逾期安置营业用房的损失和违约金，一审判决该公司支付钟建秀租金损失的标准和方法，没有法律依据，且租金计算标准过高；2.钟建秀的诉讼请求仅得到部分支持，一审判决案件受理费全部由该公司承担，违反法律规定。请求：撤销一审判决，改判驳回钟建秀的诉讼请求。四川省内江市中级人民法院二审查明的事实与四川省内江市市中区人民法院一审判决认定事实一致。四川省内江市中级人民法院二审认为，（一）关于嘉宏公司是否应在5号地块安置的问题。拆迁协议约定安置位置为8号地块，钟建秀主张在5号地块进行安置。8号地块和5号地块土地使用权现均非嘉宏公司所有，嘉宏公司无法按照协议约定或者钟建秀的诉讼请求安置其相应营业用房。一审法院已将该事实向钟建秀释明，钟建秀坚持不变更诉讼请求。其主张在5号地块安置营业用房于法无据，一审判决驳回其该诉讼请求，并无不当。（二）关于违约租金损失问题。钟建秀与市建公司签订的拆迁协议合法有效，应予保护。市建公司未按照协议约定的交房日期安置钟建秀，属违约行为，应承担违约责任。嘉宏公司于2006年9月承接市建公司债权债务，该合同义务及相应责任转移给嘉宏公司承担，钟建秀诉请嘉宏公司赔偿违约损失合法有据，予以支持。拆迁协议并未约定违约损失的具体计算方法，而营业用房的损失为租金，一审按租金计算违约损失并无不当，予以支持。一审法院应当事人申请，委托四川中鼎房地产评估有限公司对租金损失进行鉴定无果，经调查同地段营业用房租金情况，酌情认定为每月每平方米65元，并按2014年每月每平方米65元为标准，往前按照上一年度租金10%递减计算钟建秀租金损失并无不当，予以支持。因停业补助费不能弥补钟建秀的实际损失，嘉宏公司提出应以拆迁协议约定的停业补助费作为钟建秀的租金损失的上诉理由，不能成立。因拆迁协议并未约定安置营业用房的面积，钟建秀提出按被拆迁房面积的2倍为标准计算其租金损失的上诉理由，不能成立。拆迁协议约定的停业补助费应是租金损失的一部分，钟建秀主张租金损失不应扣减其已领取的停业补助费的上诉理由，不能成立。2014年9月以后至安置还房之日止的损失，根据市场行情变化，当事人可协商按此标准执行，也可另行主张。经审判委员会讨论决定，四川省内江市中级人民法院于2014年11月24日作出（2014）内民终字第370号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13067元，由钟建秀承担12728元，其中免交6364元，应交6364元；内江嘉宏城建集团有限公司承担339元。钟建秀申请再审称，1.二审判决认定嘉宏公司事实上不能履行拆迁协议，缺乏依据。拆迁协议中约定了安置用房的具体位置，表明签约当时已有规划图，而嘉宏公司提交的滨江东路改造工程规划平面图系2005年规划图，该公司应提供2002年规划图，以查明拆迁协议约定的安置用房具体地址，方能知晓该公司是否属于事实上不能履行协议的情形。嘉宏公司曾以在四川浦发置业有限公司购买营业用房方式安置了其他被拆迁户，该公司具有履约能力。2.二审判决嘉宏公司赔偿的租金损失过低。原被拆迁房面积不大，但现在修建的安置用房面积均增大，按照拆迁协议的约定，钟建秀可按每平方米5000元回购超面积部分，二审判决按被拆迁房的实际面积计算租金损失，有失公平，应按被拆迁房面积的2倍计算租金损失。3.二审判决赔偿的租金损失只是当年的直接损失，还有营业用房的每年利润递增损失及相关误工费、交通费损失。4.拆迁协议约定停业补助费按照从业人员数量发放，该费用与租金损失性质不同，二者不能相互扣减。5.嘉宏公司的金霞宫房产项目正在修建，该公司应以该项目的相应营业用房进行安置。请求：撤销一、二审判决，改判嘉宏公司继续履行合同，在内江市市中区金霞宫正街面或者在拆迁协议约定的8号地块安置营业用房，按照被拆迁房面积的2倍赔偿租金损失至安置还房之日止，并负担本案诉讼费用。嘉宏公司辩称，1.导致钟建秀未得到安置系因政策、资金、规划等该公司无法控制和抗拒的各种因素，目前没有办法按照拆迁协议约定地块进行安置。2.钟建秀请求在内江市市中区金霞宫正街面安置营业用房，并按照被拆迁房面积的2倍赔偿租金损失，没有事实和法律依据。3.拆迁协议约定按每户从业人员每人150元的标准计发停业补助费，该费用即为逾期安置营业用房的租金损失和违约金，该公司以停业补助费计发租金损失和承担违约责任已多年，期间还3次提高相应标准，二审判决的租金损失计算标准和方法，没有事实和法律依据。请求：维持二审判决。本院再审审理查明的事实与四川省内江市中级人民法院二审查明的事实基本一致。再审另查明，钟建秀的委托代理人一审当庭认可，主张嘉宏公司赔偿的损失是钟建秀应安置房的租金损失。钟建秀对此未提出异议。本院再审认为，钟建秀与市建公司签订的拆迁协议合法有效，嘉宏公司承接市建公司债权债务后，该协议约定的义务及相应责任转移由嘉宏公司承担。（一）拆迁协议约定钟建秀被安置在8号地块，但其起诉主张安置在5号地块，经一审法院释明，其不变更诉讼请求，并且现阶段嘉宏公司在该地块没有土地可以履行拆迁协议，因此，钟建秀起诉主张安置在5号地块，没有事实和法律依据，原审判决对其该诉讼请求不予支持，并无不当。钟建秀在再审中提出改判嘉宏公司继续履行合同，在内江市市中区金霞宫正街面或者在拆迁协议约定的8号地块安置营业用房的主张，超出其诉讼请求范围，本院不予支持。（二）钟建秀在一审中认可，其主张嘉宏公司赔偿的损失即为钟建秀应安置的营业用房的租金损失。但拆迁协议中未约定其应安置的营业用房的面积和市建公司应承担的租金损失的具体计算方法和标准，钟建秀亦未提交相关证据对其该主张予以证实，原审判决根据当地营业用房租金水平，酌情认定租金损失从2004年9月18日计算至2014年9月，以2014年每月每平方米65元的标准，往前按照上一年度租金的10%递减计算租金，并无不当。至于2014年9月以后至安置还房之日止的租金损失，钟建秀可另行主张。故钟建秀提出二审判决嘉宏公司赔偿的租金损失过低，应按被拆迁房面积的2倍计算租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。（三）由于钟建秀已认可其主张嘉宏公司赔偿的损失即为钟建秀应安置的营业用房的租金损失，因此，其在再审中提出嘉宏公司还应赔偿其营业用房的每年利润递增损失及相关误工费、交通费损失的主张，超出其诉讼请求范围，本院不予支持。（四）钟建秀从签订拆迁协议时开始领取停业补助费，双方均认可拆迁协议约定停业补助费按照每户从业人员每人150元的标准发放，而租金是租赁业务中出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款，故停业补助费和租金均具有补偿的性质，停业补助费应是租金损失的一部分。原审判决从确认的钟建秀租金损失中扣减其已领取的停业补助费，并无不当。钟建秀提出不应从租金损失中扣减其领取的停业补助费的理由不能成立，本院不予支持。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持四川省内江市中级人民法院（2014）内民终字第370号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  秦永健审 判 员  何 丛代理审判员  冯一平二〇一五年十一月二日书 记 员  李 静