重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0153民初3321号原告（反诉被告）：重庆中宗置业有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道8号附9号，统一社会信用代码91500226556754756J。法定代表人：蒋远彬，公司董事长。委托诉讼代理人：刘显仲，重庆山语律师事务所律师。被告（反诉原告）：李高贵，男，1977年6月24日生，汉族，住四川省泸县。委托诉讼代理人：邓国华，重庆市荣昌区昌州法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）重庆中宗置业有限公司（以下简称：“中宗公司”）与被告（反诉原告）李高贵商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。本案审理过程中，中宗公司与李高贵申请庭外和解2个月，和解期限届满，双方未达成和解协议，本案继续审理。中宗公司的委托诉讼代理人刘显仲,李高贵及其委托诉讼代理人邓国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中宗公司向本院提出诉讼请求：1、解除中宗公司与李高贵于2016年1月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《停车库车位购置协议》；2、李高贵返还中宗公司出售的位于荣昌区房屋，并将该房屋过户到中宗公司名下，房屋过户费用由李高贵负担；3、李高贵返还中宗公司销售不动产统一发票一份、收据二份（编号82、83号）；四、李高贵赔偿中宗公司违约金70900元；五、本诉诉讼费由李高贵负担。事实及理由：中宗公司系荣昌区上海公馆房地产项目的开发商，中宗公司与李高贵于2016年1月6日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，李高贵因停车需要又与中宗公司签订《停车库车位购置协议》，合同签订后，李高贵支付了首付款213000元、契税21270元、大修基金3866元、印花税5元、权属调查费7元，合计238148元，尚欠房款496000元，李高贵支付了车位款75000元。根据双方签订的合同，李高贵应在2016年1月30日前将尾款496000元支付完毕，但至今经中宗公司多次催收，李高贵拒不支付，为此，中宗公司诉至法院。李高贵辩称：购买房屋时，他曾明确告知中宗公司的销售人员他在银行还有其他贷款，现在按揭贷款无法办理，原因不在于他，故他不应承担违约责任。李高贵向本院提出如下反诉诉讼请求：1、确认李高贵与中宗公司于2015年12月30日签订的《停车库/车位购置协议》有效，并立即与李高贵完善该车位相关交付手续；2、解除李高贵与中宗公司于2016年1月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并退还李高贵购房款213000元，并从2015年12月30日起至2017年7月30日止，以213000元为基数，按月利率0.6%支付反诉原告资金占用利息24282元；3、中宗公司赔偿李高贵损失82148元；4、反诉诉讼费由中宗公司负担。庭审中，李高贵将其第一项诉讼请求中的完善该车位相关交付手续明确为中宗公司立即办理诉争车位的产权证，并将该车位交付与李高贵。随后李高贵又将第一项诉讼请求变更为解除李高贵与中宗公司于2015年12月30日签订的《停车库/车位购置协议》，并要求中宗公司退还李高贵车位款75000元。事实及理由：李高贵与中宗公司于2015年12月30日签订《停车库/车位购置协议》，协议约定中宗公司将其开发修建的位于重庆市荣昌区房屋的地下车库私家车位一间以75000元作价出售给李高贵。当日，李高贵向中宗公司付清了全部车位款。该协议第四条停车库/车位约定，停车库/车位交付使用时间以甲方通知为准但不晚于2016年4月30日。而时至今日，中宗公司也未将车位交付给李高贵。2016年1月6日，李高贵与中宗公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第三条第一款约定中宗公司将其开发的位于重庆市荣昌区商品房以709000元的价格出售给李高贵，同时约定购房方式为按揭贷款。签订该合同前，李高贵曾询问过中宗公司的销售人员曾帅自己在银行已有其他抵押贷款，现再向银行申请按揭贷款银行是否能同意，曾帅承诺没有问题。李高贵于2015年12月30日向中宗公司支付了首付款213000元。随后双方签订了合同，李高贵也向中宗公司的销售人员曾帅提供了办理按揭手续的相关资料，由其代为向银行申请办理按揭贷款。2016年2、3月份，曾帅电话中口头告知李高贵按揭贷款申请银行没有通过，原因在于李高贵已办理了两次房屋抵押贷款，本次不再办理。李高贵再次询问曾帅如何处理，曾帅称他们会想办法，但时至今日，按揭贷款也没有办理下来。李高贵认为中宗公司违背诚实信用原则，以自制而显失公平的格式合同内容来状告他，并要求他承担违约责任，中宗公司早就明知无法实现合同目的，早就应当提出解除合同，退还购房款，以减少双方损失，而中宗公司为达到售房目的，拖延至今，扩大双方损失。根据合同法第九十四条规定，双方应解除2016年1月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》，退还李高贵购房款213000元，并从2015年12月30日起至2017年7月30日止按月利率0.6%的利息24282元。由于中宗公司事前承诺能够办理按揭贷款，导致李高贵认为购房有望，便向中宗公司缴纳了购房税费、大修基金等税费共计25148元。另外，李高贵为给房屋进行装修改造，还与重庆跃城建筑工程有限公司签订了《委托施工协议书》，并支付了房屋改造费57000元。以上费用都是由于中宗公司的虚假承诺给李高贵造成的损失。中宗公司辩称：同意解除《停车库/车位购置协议》，也同意退还购车位款，考虑到大修基金为房屋的维修基金，房屋过户到公司名下，大修基金权益由公司享有，中宗公司愿意退还李高贵大修基金3866元；对于李高贵主张的其他代收费用12元，中宗公司愿意退还，除上述费用以外中宗公司不同意退还原告主张的其他损失。本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，李高贵作为乙方，中宗公司作为甲方，双方签订《停车库/车位购置协议》，协议约定乙方于2015年12月30日认购了甲方开发的位于重庆市荣昌区住宅一套，现乙方为停车需要，拟购买本协议约定的停车库/车位，并约定停车位购置费75000元，于2015年12月30日支付。签订协议当日，李高贵向中宗公司缴纳了车位购置费75000元，中宗公司为此向李高贵开具了编号为82号的收款收据。2015年12月30日，李高贵向中宗公司支付了诉争房屋的契税21270元、大修基金3866元、其他费用12元、购房首付款213000元，中宗公司为此向李高贵开具了编号为83号的收款收据及销售不动产统一发票。2016年1月6日，李高贵作为乙方，中宗公司作为甲方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定甲方将坐落于重庆市荣昌区的房屋以709000元的价格出售给乙方。合同第五条第（二）项约定付款方式为按揭付款，乙方于签约当日支付购房定金141000元、房款72000元，余款496000元由乙方向银行申请按揭贷款并于2016年1月30日前支付；合同第五条第（三）项第（2）小项约定因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；合同第十条约定乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：(1)、逾期在90日之内,自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止……，(2)、逾期超过90日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之10向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款……本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；合同第十三条第1项约定现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；合同第十三条第2项约定预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；合同第十三条第3项约定甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。补充协议第三条第2项约定乙方在签订《购房合同》时向甲方交付约定费用……如乙方在《购房合同》签订之日起十日内未向银行提出书面贷款申请、与银行进行面谈或未能通过银行贷款资格审查等乙方原因，致使甲方不能按合同第五条约定收到房款，在该约定时间到期时乙方应以现金形式足额交清贷款房款，否则应按《购房合同》第十条的规定，承担逾期付款的违约责任；协议第七条第2项约定乙方按照合同约定付清房款及相关费用，提交齐备办证资料，并向甲方出具委托书后，甲方应在国家及政府规定的时限内代乙方向政府有关行政部门提交办证资料，确保乙方权属证明的正常办理；协议第九条约定乙方未按《购房合同》中第五条和《补充协议》第一条、二条之规定，按期足额支付购房款和代收费以及未及时向国家有关部门交纳房屋首期物业专项维修资金的，甲方有权不按《购房合同》第十二、十三条约定时间内办理合同登记和产权登记手续，并有权不予交房，且不承担逾期登记、逾期报送办理产权登记相关资料、逾期协助办证、逾期交房的违约责任，但乙方应承担《购房合同》中第八条、第十条所约定的违约责任及由此带来的一切法律责任和经济责任；协议第十二条第1项约定《购房合同》所列通讯地址，为双方约定通知送达地址，乙方应保证其提供之联络方式的真实、可靠，为双方约定通知之地址，如发生变化，应提前10天以书面形式告知甲方……甲方只履行“一次书面通知”义务，凡因非甲方原因导致被告未收到通知，均视为原告已履行完毕告知义务。合同中所列李高贵地址为四川省泸县。2016年1月6日，李高贵及中宗公司共同向土地房屋登记机关申请办理诉争房屋转移登记。合同签订后，李高贵分别于2016年1月、2016年4月向中国建设银行荣昌支行申请按揭贷款，但均由于李高贵个人原因被银行拒绝。2016年1月12日，中宗公司代李高贵向有关部门缴纳了大修基金3866元。2016年4月7日，中宗公司代李高贵向有关部门缴纳了契税21270元。2016年4月8日，李高贵取得诉争房屋的产权。2017年3月1日，中宗公司按合同约定地址向李高贵邮寄《上海公馆业主逾期办理按揭的催告函》，该函载明：“尊敬的李高贵先生……2016年我们双方签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）时，在购房合同第五条付款方式及期限中你选择了本条的第3小条按揭付款的付款方式，即本商品房总成交金额709000元，乙方于签约单给支付房款213000元，余款496000元由乙方向银行申请20年按揭贷款于2016年1月30日前支付，因乙方向银行申请按揭贷款时，发现乙方已有贷款且出具按揭资料不足以满足现申请贷款金额，经银行、我司置业顾问与乙方多次沟通，乙方并未配合银行申请贷款且未支付余款给我司。根据双方签订的《购房合同》第十条规定逾期付款的违约责任……请你务必于2017年3月15日之前到上海公馆营销中心办理按揭等相关手续，若逾期仍未办理，致使我方不能在2017年3月30日前收齐应收房款，我司将按《购房合同》第十条乙方逾期付款的违约责任……”。2017年6月5日，中宗公司按合同约定地址向李高贵邮寄《关于上海公馆业主李高贵解除合同告知函》，告知函载明：“尊敬的李高贵先生……本公司销售部与你多次沟通，至今你未按合同约定办理完善按揭贷款手续，此行为已给我公司造成了一定程度的经济损失，经公司领导考虑决定，向你方提出解除《合同》并支付逾期付款违约责任……。”庭审中，中宗公司陈述公司在2017年3月1日向李高贵发催告函之前就已经知道李高贵按揭贷款无法办理。李高贵陈述在购房前已经明确告知过中宗公司的销售人员他还有其他贷款，是中宗公司的销售人员告诉他没有问题能够办理按揭贷款，他才购买诉争房屋的。为证实其陈述，李高贵向本院申请证人代世全出庭作证，代世全陈述购房时李高贵曾向中宗公司的销售人员告知过他有2套房屋在银行办理按揭贷款，询问是否还可以办理按揭贷款，中宗公司的销售人员告知他说可以想办法办理按揭贷款。李高贵陈述其收到了中宗公司向其邮寄的《关于上海公馆业主李高贵解除合同告知函》，但另外中宗公司邮寄的《上海公馆业主逾期办理按揭的催告函》没有收到，他主张的损失为他向中宗公司缴纳的税费21270元、大修基金3866元、其他费用12元以及向重庆跃城建筑工程有限公司缴纳的房屋改造费57000元。中宗公司陈述大修基金为房屋专项维修基金，诉争房屋将过户到中宗公司名下，中宗公司愿意退还李高贵已缴纳的大修基金3866元，但大修基金的相应权利由中宗公司享有；对于代收费用12元，中宗公司愿意退还；对于李高贵主张的其他损失不同意退还。李高贵同意其所缴纳的大修基金的相应权利由中宗公司享有。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、《重庆市土地房屋权属登记申请表》、收据三张、不动产发票一张、《停车库/车位购置协议》、《关于上海公馆业主李高贵解除合同告知函》等证据及原、被告双方当事人的陈述，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同解除通知到达对方时解除。本案中，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定余款496000元由李高贵向银行申请按揭贷款于2016年1月30日前支付，并约定逾期付款超过90日后中宗公司有权解除合同，中宗公司于2017年6月5日向李高贵邮寄《关于上海公馆业主李高贵解除合同告知函》，要求解除双方签订《重庆市商品房买卖合同》，随后李高贵也收到该函，故双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于李高贵收到该函时解除，补充协议作为《重庆市商品房买卖合同》的附件也于该函到达时一并解除，现李高贵与中宗公司均提出要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的请求，由于合同及补充协议在本案起诉前已经解除，故本院对此均不予支持。本案中，李高贵及中宗公司均要求解除双方签订《停车库/车位购置协议》，符合法律规定，本院对此予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李高贵依据《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《停车库/车位购置协议》向中宗公司缴纳了购房款213000元、车位购置费75000元，中宗公司依据上述合同及协议向李高贵出具了销售不动产统一发票、收据二份（编号分别为82、83号），并将诉争房屋过户到李高贵名下，现上述合同及协议均已解除，双方因上述合同及协议取得的财产都应当予以返还，故对李高贵要求中宗公司退还其购房款213000元、车位购置费75000元以及中宗公司要求李高贵将诉争房屋过户到中宗公司名下、返还销售不动产统一发票、收据二份（编号分别为82、83号）的请求，本院予以支持。对于李高贵要求中宗公司支付已缴纳的契税21270元的请求，本院认为按照《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳契税，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。本案中，中宗公司按照市场交易习惯代契税征缴机关向李高贵收取了契税21270元，并于2016年4月7日向契税征缴机构实际缴纳了契税21270元，按照条例规定，契税的缴纳义务人为李高贵，纳税义务发生时间为双方签订涉案合同的当天，现涉案合同已解除，合同解除的过错不在于中宗公司，并且中宗公司是代李高贵按照规定向契税征缴机关缴纳的契税，现李高贵要求中宗公司支付该笔费用，无事实法律依据，本院不予支持。对于李高贵要求中宗公司支付已缴纳的大修基金3866元及代收费用12元的请求，由于中宗公司愿意退还该两笔费用，并不违反法律规定，本院对此予以支持。对于李高贵要求中宗公司支付的房屋改造费57000元的请求，本院认为该笔费用系案外人重庆跃城建筑工程有限公司收取，而非中宗公司收取，与本案非同一法律关系，李高贵直接要求中宗公司支付该笔费用于法无据，本院不予支持。对于中宗公司要求诉争房屋过户到其名下所产生的税费由李高贵承担的请求，本院认为李高贵取得诉争房屋产权是基于双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，合同现已解除，并且是由于李高贵个人原因导致按揭贷款无法办理而解除的，李高贵对合同的解除存在过错，故李高贵应对此次过户所产生的税费承担一定的责任，但诉争房屋从中宗公司过户到李高贵名下是双方共同向土地房屋登记机关申请的，并且是在李高贵尚未完成按揭贷款手续前，按合同约定中宗公司在尚未完善按揭贷款手续前完全可以不必将诉讼房屋过户到李高贵名下的，另外庭审中中宗公司的委托诉讼代理人陈述中宗公司至少在2017年3月1日前就已经知道李高贵按揭手续不能办理了，而李高贵于2016年4月8日才取得诉争房屋的产权，在此期间中宗公司也未采取适当措施阻止房屋过户到李高贵名下，才导致再次过户,故中宗公司对此次过户产生的税费也应承担一定的责任，由于中宗公司与李高贵对此次过户的税费产生均应承担一定的责任，根据双方过错的大小，本院对诉争房屋此次过户所产生的过户税费酌情由李高贵与中宗公司各承担50%。对于中宗公司要求李高贵支付违约金70900元的请求，本院认为按照双方签订《重庆市商品房买卖合同》第十条约定逾期付款超过90日后，中宗公司有权解除合同，中宗公司解除合同的，李高贵按应付款的百分之10向中宗公司支付违约金，并约定逾期应付款为到期应付款与实际已付款的差额。本案中，李高贵已支付房款213000元，应付的房款为496000元，按上述约定，李高贵应支付的违约金为49600元（496000元×10%）。对于李高贵要求中宗公司支付购房款资金占用利息的请求，不符合合同约定，也无法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第八条之规定，判决如下：一、解除本诉原告(反诉被告)重庆中宗置业有限公司与本诉被告（反诉原告）李高贵于2015年12月30日签订的《停车库/车位购置协议》；二、本诉被告（反诉原告）李高贵于本判决生效后十日内协助本诉原告（反诉被告）重庆中宗置业有限公司将登记在李高贵名下坐落于重庆市荣昌区的房屋过户到本诉原告（反诉被告）重庆中宗置业有限公司名下，过户所产生的税费由本诉原告（反诉被告）重庆中宗置业有限公司与本诉被告（反诉原告）李高贵各承担50%；三、本诉被告（反诉原告）李高贵于本判决生效后十日内将销售不动产统一发票一张、编号为0000082号及0000083号由重庆中宗置业有限公司开具的收据二张退还给本诉原告（反诉被告）重庆中宗置业有限公司；四、本诉被告（反诉原告）李高贵于本判决生效后十日内支付本诉原告（反诉被告）重庆中宗置业有限公司违约金49600元；五、反诉被告（本诉原告）重庆中宗置业有限公司于本判决生效后十日内退还反诉原告（本诉被告）李高贵购房款213000元、车位购置费75000元；六、反诉被告（本诉原告）重庆中宗置业有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告（本诉被告）李高贵已缴纳的大修基金3866元、代收费用12元；七、驳回本诉原告重庆中宗置业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告李高贵的其他反诉请求。如果重庆中宗置业有限公司、李高贵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费786元，由重庆中宗置业有限公司负担236元，李高贵负担550元；反诉案件受理费3046元，由重庆中宗置业有限公司负担1523元，李高贵负担1523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 黄玉婷二〇一七年十月三十一日法官助理 郭 杰书 记 员 江 焱