北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5762号上诉人（原审被告）：北京回龙观康逸物业管理有限公司，住北京市昌平区回龙观镇黄土东村。法定代表人：王云翔，董事长。委托诉讼代理人：杨宝泉，北京市双强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宝珍，女，1951年12月7日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈宝山（张宝珍之夫），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郝强，北京市开创律师事务所律师。上诉人北京回龙观康逸物业管理有限公司（以下简称康逸物业公司）因与被上诉人张宝珍物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第15638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人康逸物业公司之委托诉讼代理人杨宝泉，被上诉人张宝珍之委托诉讼代理人郝强、陈宝山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康逸物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判康逸物业公司无须修复墙体渗水问题，无需支付张宝珍更换窗户费用。事实和理由：张宝珍房屋渗水的原因未查清，影响到责任承担。康逸物业公司并非该房屋的建设及销售主体，不应当承担修缮责任。应由张宝珍证明康逸物业公司对其墙体有修复责任，此举证责任不应转移给康逸物业公司。张宝珍的爱人陈宝山与康逸物业公司签订过房屋修缮合同，约定张宝珍的房屋在2009年9月30日后出现新换窗户渗水问题时，如再次维修，全部费用由张宝珍自行承担。张宝珍辩称，同意一审判决，不同意康逸物业公司的上诉请求和理由。张宝珍向一审法院起诉请求：1、康逸物业公司履行物业服务合同，立即修复北京市昌平区××小区××号楼××单元××室房屋的墙体渗水问题，清理外墙黑幕贴面，并支付张宝珍室内装修损失造价8180元；2、康逸物业公司支付张宝珍更换窗户的垫付费用7524元；3、康逸物业公司赔偿张宝珍房屋破损待修期间经济损失5万元；4、本案诉讼费用由康逸物业公司承担。一审法院认定事实：张宝珍于2006年4月24日购买了北京市昌平区××小区××号楼××单元××号房屋，该房屋的建筑面积为103.69平方米。2006年4月25日，康逸物业公司（甲方）与张宝珍（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：由康逸物业公司为××小区提供物业服务，内容包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；其中，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道，共用设施设备是指共有的上下水管道、落水管、天线、供水管路设备、净化水管路设备、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；乙方应缴纳费用包括物业管理费1.70元/平米.月、生活垃圾清运费30元/户.年、生活垃圾处理费3元/户.月等；物业管理服务费标准按市政府有关文件调整；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。张宝珍入住该房屋后，房屋客厅朝南外墙和北卧室朝北外墙均出现漏水、渗水现象，造成张宝珍房屋出现室内墙皮脱落、返潮等情况。张宝珍于2008年5月28日交纳该房屋住宅专项维修资金。康逸物业公司为解决张宝珍家墙体漏水、渗水问题，在张宝珍家房屋外墙窗户四周瓷砖上贴上黑色油毡，但房屋漏水、渗水现象并未得到解决。2011年，康逸物业公司为张宝珍房屋客厅及北卧室更换了2套窗户，但房屋漏水、渗水现象依然未得到解决，且出现了跑风、进气的情况。2013年12月，张宝珍自行垫资对窗户再次进行了更换，共计花费7524元。后张宝珍家墙体继续存在漏水、渗水问题，康逸物业公司始终未能将上述问题有效解决。为此，张宝珍诉至法院，诉如所请。上述事实，有当事人的当庭陈述以及提交的《前期物业管理服务协议》、北京市住宅专项维修资金专用收据、发票、照片、视频等证据材料在案佐证。一审法院认为，当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据、证据不足或未能及时举证，负有举证责任的当事人将承担主张不成立的后果。依法成立的合同受法律保护。本案中，张宝珍、康逸物业公司双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行合同义务。通过现有证据及双方当庭陈述，可以认定自2006年张宝珍购买并入住诉争房屋以来，房屋客厅朝南外墙和北卧室朝北外墙均出现漏水、渗水现象，造成张宝珍房屋出现室内墙皮脱落、返潮等情况，对张宝珍房屋装修造成损坏，并影响张宝珍及其家人对房屋的正常使用。康逸物业公司作为该房屋所在小区的物业服务公司，承担着对房屋户外墙面进行维护、修缮的义务，而康逸物业公司多年来一直未能将张宝珍家外墙漏水、渗水问题予以解决，违反了相关的合同约定，现张宝珍起诉，要求康逸物业公司履行物业服务合同，立即修复北京市昌平区××小区××号楼××单元××室房屋的墙体渗水问题，于法有据，法院予以支持。康逸物业公司辩称张宝珍家房屋墙体漏水系房屋建筑质量问题，并非物业服务质量问题，但并未就该主张提供任何的证据予以证明，故法院对此不予采信。关于张宝珍主张的清理外墙黑幕贴面问题，康逸物业公司在庭审中明确表示同意清理，但后果由张宝珍自行负担，法院对此不持异议。关于张宝珍要求康逸物业公司支付室内装修损失造价8180元的请求，考虑到张宝珍家房屋外墙面渗水问题尚未得到解决，室内装修损失存在继续扩大的可能，损失数额暂无法确定，故对于张宝珍的此项请求，依据不足，法院不予支持。关于张宝珍要求康逸物业公司支付张宝珍更换窗户的垫付费用7524元，该费用的产生系因康逸物业公司在维修过程中，为张宝珍家更换窗户后产生跑风、进气的情况，致使张宝珍无法正常使用，且该项维修措施并未解决张宝珍家墙体渗水问题，故该笔费用系康逸物业公司在承担维修责任过程中产生的扩大损失，理应由康逸物业公司承担，对张宝珍的此项诉讼请求，法院予以支持。张宝珍要求康逸物业公司赔偿2010年至2015年房屋破损待修期间的经济损失5万元，但张宝珍并未提供任何的证据证明该项损失已实际发生及具体数额，故对于张宝珍的该项主张，证据不足，法院不予支持。康逸物业公司的答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京回龙观康逸物业管理有限公司继续履行物业服务合同，于判决生效之日起六十日内修复张宝珍名下位于北京市昌平区××小区××号楼××单元××室房屋的墙体渗水问题，并清理该房屋外墙黑幕贴面。二、北京回龙观康逸物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付张宝珍更换窗户的费用七千五百二十四元。三、驳回张宝珍其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，康逸物业公司提交了房屋修缮合同一份，用以证明康逸物业公司不应当为张宝珍更换窗户承担费用。张宝珍对此发表质证意见称，此合同不是新证据，且签名不真实，内容上没有明确更换窗户时间，更换窗户的时间并非协议上约定的时间，作为物业一方应针对合同所提及的时间所发生的维修事实提供相关证据，对该合同的真实性、合法性、证明目的均不认可。本院认为该协议中只是写明了康逸物业公司对张宝珍家窗户进行防水维修，不能证明康逸物业公司所要达到的证明目的。张宝珍提交了如下新证据：证据一、××年××月登记的陈杰结婚证一张，用以证明结婚时间；证据二、光盘2张，用以证明2010年5月1日之前窗户没有更换；证据三、陈杰结婚照片8张，用以证明2010年5月之前没更换过窗户；证据四、照片8张，用以证明2011年9月5日更换的窗户；证据五、2017年6月拍摄的5张照片，用以证明张宝珍房屋墙体渗水的现状。康逸物业公司发表质证意见称，对证据一的真实性认可，关联性不认可；证据二、证据三的真实性认可，证明目的不认可，证明不了当时窗户的状态；证据四真实性、关联性、证明目的不认可，证明不了时间和具体位置；证据五真实性不认可，不知道具体位置，证明目的不认可。本院认为证据一、证据五与本案缺乏关联性，对证据二、证据三的真实性予以确认，证据四无法达到其证明目的。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，张宝珍、康逸物业公司双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行合同义务。该协议中明确约定由康逸物业公司负责对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理。康逸物业公司承担着对房屋户外墙面进行维护、修缮的义务，张宝珍家漏水处属于合同约定的维修范围，一审法院判令康逸物业公司修复张宝珍家墙体渗水问题，于法有据，本院予以支持。康逸物业公司在维修过程中，为张宝珍家更换窗户后产生跑风、进气的情况，致使张宝珍无法正常使用，且该项维修措施并未解决张宝珍家墙体渗水问题，后张宝珍为更换窗户垫付费用7524元，该笔费用系康逸物业公司在承担维修责任过程中产生的扩大损失，一审判令康逸物业公司承担赔偿责任并无不当。综上，康逸物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京回龙观康逸物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李晓龙审 判 员  汤 平代理审判员  赵小军二〇一七年十月十日法官 助理  黄慧婧书 记 员  张薷芯