北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0118民初3923号原告：北京博吉颐明苑物业管理有限公司，住所地北京市密云区×镇×村北山。注册号码：110XXXXXXXX7188。法定代表人：石春军，经理。委托诉讼代理人：吕雁海，男，1976年4月2日出生。委托诉讼代理人：王俊宝，北京君宪律师事务所律师。被告：李弘哲，男，1937年7月4日出生，住辽宁省大洼县。原告北京博吉颐明苑物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告李弘哲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人吕雁海、王俊宝到庭参加诉讼，被告李弘哲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2014年4月至2015年6月所欠水电费6004元，给付自2008年7月至2015年12月期间的物业费173184.76元，给付自2008年至2012年度的供暖费100705元，合计279893.76元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2008年4月12日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋委托管理合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：第四条：4.1乙方按照《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》收取管理费。4.2甲方应缴纳的管理费用详见收费明细表。第五条：双方权利与义务：一、乙方的权利：5.1.3依照本合同规定向甲方收取各项管理费用。5.1.7有权根据国家法律、市政府的法规、政策规定调整各项管理费用。5.1.8有权维护企业合法权益，当业主或物业使用人不按规定缴费时，有权追缴欠费直至通过法律程序追缴欠费和滞纳金。第六条：违约责任和纠纷处理：6.1甲方违反本合同第4.3、4.5的规定迟延缴纳管理费，逾期每日应支付乙方款额1‰的滞纳金。对逾期三个月以上仍未缴纳者，乙方有权按规定停止服务和停止对其房屋设备设施的维护等。原告每年多次向被告催要上述费用未果，为维护自身合法权益，故依法诉至法院。李弘哲辩称，第一，原告诉讼请求已超过诉讼时效期间，依法丧失胜诉权。《民法通则》第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。双方所签《房屋委托管理合同》约定：被告应缴相关费用的时间是收到原告催缴通知之日起五日内，但本案事实是答辩人长期没有收到原告的催款通知。原告提起本案诉讼时，已经超过法定的2年的诉讼时效期间，已丧失胜诉权。第二，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。关于水电费，抛开诉讼时效问题不谈，水电费仅属于代办性服务项目，这些费用真正的收费主体是供电、供水单位，原告只是代为收取，本案除非原告举证证明其已经代被告实际向供电、供水单位缴纳了上述费用，否则原告无权向被告主张权利。本案水电费需以被告水表、电表实际产生的数据作为计取依据，对此原告没有提供相应的证据。关于供暖费，本案原告主张2008年至2012年的供暖费，已经自认其2012年以后并未实际向被告供暖。供暖费用的收取应当以实际发生为准，如果没有实际供热，被告也没有缴纳的义务，况且本案早已超过诉讼时效期间。关于物业服务费用，原告没有按照合同约定提供物业服务，也未向被告催缴物业费，根据《房屋委托管理合同》约定：对逾期三个月以上未缴纳者，原告有权按规定停止服务并停止对房屋设备设施的维护。如果原告说提供了物业服务，原告对此存在过错，应当自行承担相应的法律后果。本院经审理认定事实如下：2007年11月3日，北京优龙国际旅游度假村投资有限公司与李弘哲签订《商品房买卖合同》，将位于北京市密云区×镇×村北的紫霞谷别墅区×号卖与李弘哲，该合同约定了买受人所购商品房的基本情况，主要内容为：买受人购买的商品房用途为公寓，属砖混结构，层高为3.3米，建筑层数地上2层，该商品房建筑面积共457.75平方米等。2008年4月12日，物业公司（乙方）与李弘哲（甲方）签订了《房屋委托管理合同》，《房屋委托管理合同》约定甲方将所购置的紫霞谷别墅区×号楼委托给乙方进行管理，委托管理事项主要包括：按有关规定对委托管理房屋及其设施进行维护、修缮；对委托管理房屋相关公共部位进行维修、保养；委托管理房屋所在的别墅区内公共设施、设备及场所（地），包括消防设施、机电设备、公共照明、给排水系统、供暖系统、道路交通、停车场地等的使用、维修、养护和管理；公共环境卫生的清扫保洁，消杀养护，包括小区内道路、化粪池、垃圾站消毒、灭虫、灭鼠等；公共绿地、花木及社区建筑小品等的养护和管理；维护别墅区内的公共秩序，安保做好治安和消防安全工作；别墅区内文娱活动场所的管理；别墅区内车辆的行驶和停泊；委托管理房屋的档案管理；依规定由乙方管理的其他事项等。双方还在合同中约定甲方应缴纳的管理费用详见收费明细表。同日，物业公司与李弘哲又签署了《供水协议书》和《供电协议书》。其中《供水协议书》约定：冷热水收费标准为生活用水3.7元/吨，施工用水6.1元/吨，4.6元/吨+排污费1.5元/吨，供水地点紫霞谷×号会馆；《供电协议书》约定：电费收费标准：按每度电0.5元（施工用电、经营性用电、厂矿用电1.2元/度）。原告物业公司未提交证据证明涉案房屋用水属于施工用水，亦未提交证据证明涉案房屋用电属于施工用电、经营性用电、厂矿用电。庭审中，原告物业公司提交了《北京博吉颐明苑物业管理有限公司服务收费暂行标准》（以下简称《收费标准》）以及网上公布的物业服务项目收支情况报告，其中《收费标准》的内容为：“一、根据国务院颁布《物业管理条例》、京价（房）字[1998]394号文件和京价（房）字[1997]196号文件，按照市场价格制定，并随国家价格调整和市场变化而调整。物业费：4.8元/平方米/月。二、缴费时间：1、每年的1月1日至31日缴纳本年度物业管理费。2、每年9月30日前缴清下年度供暖费。3、水电费每月10日前交清上月费用。”原告提交的网上公布的物业费收费标准为4.8元/平方米/月。此外，原告物业公司另提交了两份与其他业主签订的物业管理服务合同，合同载明：“第四条服务收费标准：1、物业费：4.8元/平方米/月；2、供暖费45元/平方米。”审理中，原告物业公司提交了2014年4月至2015年6月期间的水费、电费抄表单，显示耗水总吨数为779吨，耗电总度数为12度。另，原告物业公司向本院提交了2017年1月7日在紫霞谷×号住宅处张贴的向该业主催缴水电费、物业服务费、供暖费的催款通知，并提交了2017年3月向辽宁省盘锦市大洼区平安乡新农村以及北京市密云区×镇×村北紫霞谷别墅×号楼邮寄催款律师函的邮件退件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告物业公司与被告李弘哲签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同履行。原告物业公司为被告提供了合同约定的服务，被告应当交纳相应费用。被告李弘哲经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。关于水电费收费标准问题，原告物业公司提交的《供水协议书》约定了生活用水和施工用水两种标准，提交的《供电协议书》约定了一般用电和施工、经营性、厂矿用电两种标准，但原告物业公司未提交证据证明涉案住宅用水属于施工用水以及用电属于施工、经营性、厂矿用电，本院按照涉案住宅属于生活用水和一般用电标准计算水电费用。关于物业费，本院根据物业费收费标准、涉案住宅建筑面积以及被告未交纳物业费期间予以确定；关于供暖费的收费标准问题，原告物业公司认为供暖费收费标准为每平方米45元，并提交了其与该小区其他业主签订的物业管理服务合同予以证明，因同一居住小区的供暖费用通常为统一标准，故本院依法认定供暖费收费标准为每年每平方米45元。被告李弘哲关于原告物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，原告物业公司要求被告李弘哲给付物业费、供暖费、水电费的诉讼请求，于法有据，其要求的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李弘哲于本判决生效之日起七日内给付原告北京博吉颐明苑物业管理有限公司二〇一四年四月至二〇一五年六月期间的水费二千八百八十二元三角、电费六元，合计二千八百八十八元三角。二、被告李弘哲于本判决生效之日起七日内给付原告北京博吉颐明苑物业管理有限公司二〇〇八年七月至二〇一五年十二月期间的物业费十七万三千一百八十四元七角六分。三、被告李弘哲于本判决生效之日起七日内给付原告北京博吉颐明苑物业管理有限公司二〇〇八年至二〇一二年期间供暖费十万零七百零五元。四、驳回原告北京博吉颐明苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千四百九十八元，由原告北京博吉颐明苑物业管理有限公司负担四十七元（已交纳），由被告李弘哲负担五千四百五十一元（限本判决生效之日起七日内给付原告北京博吉颐明苑物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  代祖勇人民陪审员  齐振国人民陪审员  赵庆伶二〇一七年十月十日法官 助理  李 娇书 记 员  赵 菊