新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）喀民二终字第216号 上诉人（原审被告）新疆怡和房地产开发有限公司，住所地喀什市文化路**兴业大厦**。 法定代表人戚宏，该公司董事长。 委托代理人蒋吉祥，新疆叶尔羌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）宋芳，女，汉族，个体工商户，现住喀什地区。 委托代理人龙小明，新疆西源律师事务所律师。 上诉人新疆怡和房地产开发有限公司（以下简称怡和公司）因与被上诉人宋芳房屋买卖合同纠纷一案，不服喀什市人民法院（2015）喀民初字第1406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人怡和公司的委托代理人蒋吉祥，被上诉人宋芳的委托代理人龙小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审原告宋芳诉称，2013年8月7日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的怡合花园大厦1单元7层1072号房屋，并约定交房时间为2013年11月15日。合同签订后，原告按照约定履行了支付房款的义务，但被告至今未能交房，故诉至法院，请求法院判令：1、被告将其开发的喀什市花园路怡合花园大厦1单元7层1072号房屋及房屋所有权证书交付给原告；2、被告支付原告违约金104801元（自2011年11月16日至2015年4月16日）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审被告怡和公司辩称，1、被告已于2014年9月9日通知原告接收房屋，是原告迟延接收房屋；2、被告只有义务帮助原告办理房屋所有权登记手续，并无办理房产证的义务，故原告要求被告交付房产证没有法律依据；3、原告要求被告支付的违约金数额过高，被告违约给原告造成的损失仅是租金的损失，故应以违约金超过租金损失的30%为标准予以减少。故请求法院驳回原告诉讼请求。 一审法院经审理查明，2013年2月25日，原告预购买被告开发房屋，向原告交纳10000元。同年3月13日，被告向原告交纳首付款100620元。2013年8月7日，原、被告签订商品房预售合同，约定由原告购买花园路以北怡合花园大厦1单元7层1072号住宅，建筑面积为112.43平方米，房屋单价为每平米3620元，总价406997元，付款方式为首付款126997元，剩余280000元按揭。双方同时约定被告应当在2013年11月15日前将商品房交付原告使用，遭遇自然或行政原因所致，因不可克服、不可避免、不可预见原因均为免责条件，被告可以据实予以延期。如被告未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过六十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过六十日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房交付使用后三个月内将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。商品房预售合同签订之日，原告向被告支付房款16300元。2013年9月，原告向被告交纳剩余房款280000元。至此，原告已付清全部房款406997元。2014年9月9日，被告电话通知原告交付房屋，原告未接收房屋，故被告于2014年10月8日在喀什日报发布公告，要求原告等业主办理入住手续。现原告以被告未交付房屋为由，诉至法院，要求被告交付房屋及房屋所有权证书，并支付逾期交房的违约金104801元。 一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。本案原告向被告交付房款后，被告未能按照约定的期限交付房屋，也未提供证据证实存在免责事由，因此被告未按期交房的行为已经构成违约，应当按照约定承担相应的民事责任。现原告要求继续履行合同，被告应当向原告交付房屋，故对原告要求被告交付房屋的请求，本院予以支持。对于原告要求被告交付房屋所有权证书的请求，因双方在合同中约定被告在商品房交付使用后三个月内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现因房屋尚未实际交付，双方未履行交接手续，故对原告此项请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期交房的违约金104801元的请求，因原告认可被告在2014年9月9日电话通知其交房，本案原、被告虽在合同中约定被告应以书面形式通知交付房屋，但因通知的最终目的是让当事人知晓房屋已达到可交付状态的事实，采用电话通知的形式同样可以达到该目的，被告电话通知后，原告对交房事实已知情。后被告在2014年10月8日又以公告形式在喀什日报上通知原告办理入住手续，公告也是一种书面形式，综上可以认定被告在2014年9月9日已履行了通知义务，原告主张被告支付逾期交房违约金应当按已付款的日万分之五自双方合同约定的最后交付期限的第二天起计算至2014年9月9日，故对原告此项请求，本院部分予以支持。对于被告称逾期交房期间原告的损失仅为租房损失的辩解，因原告系贷款购买被告房屋，在被告逾期交房期间还将产生贷款利息等，仅计算租房损失并不足以弥补原告损失，且双方约定的违约金并未超出法律规定，因此对于被告此项辩解理由，应不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告新疆怡合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将喀什市花园路怡合花园大厦1单元7层1072号房屋交付原告宋芳；二、被告新疆怡合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告宋芳支付违约金60439元；三、驳回原告宋芳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2396.02元，已减半收取1198.01元，原告宋芳负担508.01元，被告新疆怡合房地产开发有限公司负担690元。 宣判后，上诉人怡和公司不服此判，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，双方合同约定遭遇不可抗力、遭遇自然或行政原因所致导致的不可克服、不可避免的原因均为免责条件，上诉人可以据实予以延期。上诉人提交的喀什市吾斯塘博依街道办事处出具的证明材料，可以说明本案涉案工程存在拆迁户阻挠、道路改造等问题，无法使项目按时交工，因此上诉人据此可以免责。即使上诉人违约事实存在，上诉人在一审中亦提出违约金过高，违约金的数额应当以房屋租金损失为依据进行计算；一审法院以仅计算租金损失不足以弥补被上诉人的损失，还应当承担贷款利息等为由，按照房屋总价款每天万分之五的标准计算了违约金，与事实及法律规定相悖。同时说明在市政道路改造期间的违约金不应当由上诉人承担。故请求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人宋芳针对上诉人怡和公司的上诉理由答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 上诉人为证实自己的上诉主张，向本院提交喀什市吾斯塘博依街道办事处于2015年7月23日出具的证明一份，内容为“怡和花园大厦自2012年7月开工以来，一直存在拆迁户阻挠问题，同时2014年3-6月市政道路改造，造成施工进度拖延，无法使项目按时交工”，以此证实延期交房的原因系不可抗力，上诉人据此可以免责。被上诉人宋芳质证认为，该证据不属实，市政工程应当由市政管理部门进行处理，街道办事处无权出具这样的证明；我方也去市政局咨询过，当时并无道路改造工程；在一审法院于2015年7月13日开庭前，一审法院已经向双方当事人送达了举证通知书并明确了举证期限，上诉人在一审中未向法庭举证，应视为举证不能；对于拆迁户的问题，应系开发商与被拆迁人之间的商业纠纷，与本案房屋买卖合同无关。本院经审查该份证明，因证明材料上加盖有喀什市吾斯塘博依街道办事处的公章，同时街道办事处属于行政基层单位，对辖区内相应事项较为了解，综合双方的意见，本院对该份证明的真实性予以确认。 本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实基本一致。 本院认为，依据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩理由，本案的争议焦点是：上诉人怡和公司是否应向被上诉人宋芳支付违约金60439元。 关于上诉人怡和公司是否应向被上诉人宋芳支付违约金60439元的问题。依据一审及本院二审查明的事实，可以认定双方当事人于2013年8月7日签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，也未违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。现被上诉人宋芳已经按照合同的约定向上诉人支付了房款，而上诉人怡和公司未能按照合同约定向被上诉人宋芳交付房屋，因此已经构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。现上诉人提出，因拆迁户阻挠以及市政道路改造，造成了工期顺延，这些情况应符合双方合同约定的不可抗力的条款，故应当免除上诉人的责任。对于上诉人提出的前述因素是否属于上诉人的免责事由，本院认为，首先上诉人怡和公司作为开发商，系建设开发房屋的专业公司，应当具有开发房地产的专业知识，在与购房者签订买卖合同时，属于相对优势、经验丰富的一方，其在签订合同时对于天气、供水供电、变更规划设计、劳务工短缺等问题都应当有计划性和预期性，对房屋修建的工期在正常的社会环境下应有足够的了解和把握。确定的交房期限应当已经包含了对施工期限内无法避免的合理障碍因素所需消耗的时间。其次，因工期延误，导致延期交房后，上诉人怡和公司应将延期交房的事实及时通知原告，但从双方提交的证据及相关陈述可知，上诉人并未按照合同约定履行通知义务。再次，从双方提供的合同来看，该合同的签订日期是2013年8月7日，该时间距离约定的交房日期2013年11月15日仅有3个月的时间，上诉人怡和公司应当在签订合同时预见到约定的交付时间能否按期实现，如果上诉人怡和公司认为不能在2013年11月15日交房，在签订合同时则会将交房时间约定在2013年11月15日之后。故上诉人怡和公司与被上诉人宋芳在商品房预售合同中约定的交房时间均为双方真实意思的表示，也是上诉人对自身义务履行期限的确定，是对其自身权利义务的处分，也未违反法律禁止性规定，应属合法有效，不存在重大误解或不可抗力情况。因此上诉人提出自2012年7月起即有拆迁户阻挠等问题，不属于上诉人可以免责的事由，本院对上诉人的该项理由不予采纳。上诉人怡和公司还提出，因双方当事人在合同中约定的违约金过高，故应当依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，违约金数额应当按照同期同地段房屋的租金数额标准计算。对此本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定是指在双方合同中没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法时，可以按照一定的标准计算违约金或损失赔偿数额；本案中，双方当事人在商品房预售合同中明确约定了逾期交房的违约责任以及相应的计算方法，故本案并不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，因此上诉人在庭审中提出申请要求对同期同地段房屋的租金数额进行鉴定，无事实及法律依据，本院不予准许。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定的是如何认定不合理的低价或不合理的高价，结合本案查明的事实，因双方当事人均认可签订合同时房屋的价格，且被上诉人宋芳也履行了付款义务，故该法条与本案无关，该条亦不适用于本案。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因一审中被上诉人宋芳要求的违约金数额为104801元，一审法院依据查明的事实，按照合同约定的系双方当事人真实意思表示的违约条款，将上诉人怡和公司的违约期限予以减少，计算出上诉人怡和公司应承担的违约金数额为60439元，亦无不当。故本院对上诉人怡和公司的该项上诉理由，亦不予采纳。 综上所述，上诉人怡和公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1311元，由上诉人新疆怡和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  薛 红 代理审判员  何春璐 代理审判员  吴炳坤 二〇一五年十一月一日 书 记 员  张默川