广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初4033号原告：梁柏兴，男，1971年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：邓珍霞，女，1977年8月4日出生，汉族，住广州市南沙区。原告梁柏兴与被告邓珍霞租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁柏兴和被告邓珍霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁柏兴向本院提出诉讼请求：1.判令邓珍霞向梁柏兴缴纳2017年2月至2017年5月份租金10230元；2.判令邓珍霞向梁柏兴归还2016年5月至2017年4月的管理费840元（每月70元）、2016年7月及2016年12月6日至2017年4月6日的电费1103元、2016年4月18日至2017年4月18日的综合税1800元（每月150元）。事实和理由：邓珍霞于2016年4月18日向梁柏兴租得广州市番禺区沙湾镇xx路xx号铺用作美容生意，租期两年，自2016年4月18日至2018年4月17日。邓珍霞租得该铺后不按合同约定，经常拖欠租金、电费、管理费、租赁综合税。2017年2月至5月共欠租金10230元，拖欠管理费840元、电费1103元、综合税1800元，共欠13973元。为了维护梁柏兴的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持其全部诉讼请求。被告邓珍霞辩称，其与梁柏兴于2016年4月17日签订了两年的租赁合同，商铺地址为广州市番禺区沙湾镇xx路xx号铺，每月定时缴纳租金，每月18日为交租日。有时候邓珍霞去学习，可能会拖欠一两天，完全不存在梁柏兴陈述的长期拖欠的情况。在租赁期间，邓珍霞的生意极差，在2017年无法继续经营，因此考虑是否继续承租。邓珍霞致电梁柏兴询问能否不再继续承租，其表示可以。大概于2017年2月28日左右，邓珍霞已经将商铺的东西全部都搬走了，此后的两天时间左右，其就收到了梁柏兴的电话，询问其是否不继续承租涉案商铺了，邓珍霞表示其在签订合同的时候已经支付了押金，其提前解除合同就以押金作为违约金抵消。一段时间后，梁柏兴在邓珍霞上班的时候找到其，要求其缴纳租赁税，但邓珍霞表示在承租期间，梁柏兴并没有要求其缴纳租赁税，且合同也没有约定，现在合同已经解除了，其不应要求邓珍霞缴纳租赁税，梁柏兴因此在其上班的地方大吵大闹。梁柏兴是转租给邓珍霞的，其表示房东要求其支付租赁税，因此其要求邓珍霞支付租赁税。由于邓珍霞是经营美容行业的，梁柏兴多次闹事，只能报警。邓珍霞后来联系梁柏兴的妻子，表示19日可以支付2000元租赁税，但梁柏兴的妻子表示梁柏兴已经起诉，起诉的金额远远不止2000元。每次缴纳租金梁柏兴都会向邓珍霞出具收据，至于管理费，梁柏兴在邓珍霞承租期间，也没有要求其支付。梁柏兴和邓珍霞围绕本案诉讼请求依法提交了证据，组织双方当事人进行了证据交换和质证，并查明事实如下：2016年4月12日，梁柏兴（出租方、甲方）和邓珍霞（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区沙湾镇xx路xx号之房地产（以下简称为涉讼商铺）租赁给乙方使用，租赁期共24个月，其中2016年4月18日至2017年4月17日，每月3300元；乙方向甲方交纳按金8000元，合同期满乙方付清各项费用后，甲方将按金如数退回给乙方，按金不计利息，且按金不得于租赁期间抵扣租金；每月18日为乙方交租期，乙方必须按时交租，如乙方逾期不交租金，甲方有权终止合同，按金不退作为补偿。合同期内，该铺位发生的一切费用，由乙方负责，如水费、电费、物业管理费、租赁税、工商管理费、国税、地税等规费。如乙方逾期缴交租金，经甲方多次催缴或联系不上乙方超过30天时，甲方有权开门查看更换锁具。诉讼过程中，梁柏兴和邓珍霞均确认涉讼房屋的权属人为阳x、周xx；邓珍霞一直缴纳租金至2017年1月份。双方对于邓珍霞拖欠费用的数额存在较大争议。邓珍霞确认并同意支付综合租赁税1800元，但主张认为其已于2017年2月28日搬离了涉讼商铺，其仅拖欠2017年2月份的租金未支付，电费和物业管理费均已经通过微信的方式支付完毕，但是由于搬迁，收据已经丢失，无法提交。此外，梁柏兴的妻子仅通知其缴纳租赁税，并没有牵涉其他租金、管理费等费用。为证明其上述主张，邓珍霞提交了以下证据：1.邓珍霞和梁柏兴妻子的微信聊天记录，其中2017年5月12日，梁柏兴的妻子询问邓珍霞：“可以了吗”，邓珍霞回复：“我下个月19号转给你”，梁柏兴的妻子表示：“如果你没有诚意的话他也不差那两千块用，我今早好像听他说，星期一去起诉你的，唉！”“他去告你就不是这个数了，唉，我不知道你们怎么样的。”邓珍霞收到本案《起诉状》及证据材料后于2017年6月8日发信息：“老板娘，你们怎么能这样做事呢？我们2月份都搬走了。”梁柏兴的妻子回复：“之前我已经跟你说过了，该你交的税你就交了呗，我都跟你说了我老公要去告你……。”邓珍霞回复：“差那1800元的税都说了会给了，但你们也不能歪曲事实啊。”梁柏兴的妻子回复：“我都说了，这事我真的不清楚，你找我老公吧。”2.邓珍霞向梁柏兴的妻子微信转账记录4份，载明邓珍霞分别于2017年1月20日、2017年1月21日分4次向梁柏兴的妻子转账支付126元、1500元、1200元和600元。梁柏兴对于上述证据的真实性均予以确认，但质证认为邓珍霞拖欠的是2017年2月至4月的租金，而聊天记录是2017年5月和6月的，其一直有向邓珍霞追索租金，但均无果，其妻子才在微信向邓珍霞追索。至于微信转账的3426元，其中3300元是2017年1月份的租金，邓珍霞于2017年1月20日才交，剩下的126元则是2016年11月至2017年1月的水费。邓珍霞并未通知其提前解除合同，由于长期未能收到租金，其于2017年4月底方才对涉讼商铺进行了换锁及重新处理，收回了涉讼商铺。其间，梁柏兴代为垫付了2016年7月和2016年12月6日至2017年4月6日的电费1103元；2016年5月至2017年4月的管理费840元。为证明其上述主张，梁柏兴提交了以下证据：1.《广东省广州市国家税务局通用机打发票》2张，计费时段分别为2016年12月6日至2017年2月8日、2017年2月8日至2017年4月6日，金额分别是468.91元和266.8元，共735.71元。2.《金沙湾花园管理处收费通知单》2张，载明涉讼商铺每月的物业管理费的数额为70.26元/月，截止2017年4月1日，涉讼商铺拖欠2016年7月至2017年2月的物业管理费560元；2016年7月电费367.9元，两项共计927.9元；3.广州市番禺区美图物业管理有限公司于2017年4月5日出具的《广东增值税普通发票》，金额为927.9元。邓珍霞确认上述证据的真实性，但质证认为2017年2月份之前的电费其已经全部付清，仅剩下2017年2月份的电费其确认没有缴纳；其已经向管理处缴纳了管理费，每次都是由梁柏兴通知其管理费及租金的费用，其再将管理费及租金一同通过微信转账的方式支付给梁柏兴的妻子。本院认为，《房地产租赁合同》是梁柏兴和邓珍霞真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。现邓珍霞确认在《房地产租赁合同》履行过程中，其由于经营问题，无法继续租赁涉讼商铺，明确告知梁柏兴其不再承租涉讼商铺且并未支付2017年2月的租金，即《房地产租赁合同》解除的原因在于邓珍霞明确不再继续履行。关于涉讼商铺的交还时间问题。首先，梁柏兴陈述其一直有向邓珍霞追索租金，但均无果，其妻子才在微信向邓珍霞追索。然而，梁柏兴并未提交相应的证据证明其曾向邓珍霞催收过租金及相应的费用。其次，诚如梁柏兴所言，其追索无果后其妻方才通过微信向邓珍霞追讨，但2017年5月12日梁柏兴的妻子仅通过微信向邓珍霞催收拖欠的租赁税，并未提及租金及其他费用，租赁税仅仅不足2000元而租金金额则达3300元/月，其妻子仅仅要求邓珍霞支付租赁税费，而绝口不提金额更高的几个月的租金，明显有违常理。再次，2017年6月8日邓珍霞发信息：“老板娘，你们怎么能这样做事呢？我们2月份都搬走了。”“差那1800元的税都说了会给了，但你们也不能歪曲事实啊。”梁柏兴的妻子回复：“之前我已经跟你说过了，该你交的税你就交了呗，我都跟你说了我老公要去告你……”。即在邓珍霞收到本案《起诉状》知晓梁柏兴要求其支付2017年2月至2017年5月租金后质问梁柏兴的妻子时，其并未对邓珍霞陈述其于2017年2月已经搬离的事实提出异议。最后，2016年12月6日至2017年2月8日以及2017年2月8日至2017年4月6日涉讼商铺的电费数额分别为468.91元和266.8元，对比其电费金额，2017年2月8日至2017年4月6日该两个月电费数额明显减少亦可在一定程序上佐证邓珍霞陈述其于2017年2月28日搬离的事实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”结合梁柏兴和邓珍霞于庭审中的陈述以及双方的举证情况，本院合理采信邓珍霞所述之其以8000元租赁押金作为违约金为条件在取得梁柏兴同意的情况下于2017年2月28日搬离涉讼商铺。根据《房地产租赁合同》的约定，每月18日为邓珍霞交租日，且租赁期限自当月18日至下月17日，现双方均确认邓珍霞并未支付2017年2月的租金，故邓珍霞应当向梁柏兴支付2017年2月18日至2017年2月28日的租金1296元（3300元÷28天×11天），超出部分理据不足，本院不予支持。根据《房地产租赁合同》的约定，合同期内发生的一切费用，由邓珍霞负责，如水费、电费、物业管理费、租赁税等规费。现根据梁柏兴提交的《广东省广州市国家税务局通用机打发票》可知，其缴纳了涉讼商铺2016年12月6日至2017年2月8日以及2017年2月8日至2017年4月6日的电费，分别是468.91元和266.8元，共计735.71元。根据梁柏兴提交的《金沙湾花园管理处收费通知单》和《广东增值税普通发票》可知，涉讼商铺每月的物业管理费为70元/月，其缴纳了涉讼商铺2016年7月至2017年2月的物业管理费560元及2016年7月的电费367.9元。邓珍霞虽然抗辩认为其通过微信转账的方式支付了上述费用，但是除了提交租金以外的126元的微信转账记录以外，其无法提供相应的证据予以证实，而梁柏兴亦主张该126元为涉讼商铺的水费。此外，邓珍霞在庭审中时而陈述其已经全额付清了租赁期间的电费，时而又确认其并未支付2017年2月的电费；时而陈述其已经向管理处缴纳了全部的物业管理费，时而又陈述其将管理费和租金一起通过微信的方式支付给了梁柏兴，前后陈述明显存在矛盾之处。综上，结合涉讼房屋的实际使用情况、《房地产租赁合同》的履行情况以及梁柏兴和邓珍霞双方举证情况，对于邓珍霞的上述抗辩意见，因其缺乏理据，本院不予采纳。邓珍霞应当向梁柏兴支付由其代为垫付的电费1103元（468.91元+266.8元+735.71元）、2016年5月至2017年2月的物业管理费700元（70元/月×10月），超出部分，理据不足，本院不予支持。此外，庭审中邓珍霞同意向梁柏兴支付租赁税1800元，本院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、邓珍霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁柏兴支付2017年2月18日至2017年2月28日的租金1296元；二、邓珍霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁柏兴支付由其垫付的电费1103元、物业管理费700元和租赁税1800元；三、驳回梁柏兴的其余全部诉请求。如果邓珍霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告邓珍霞负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一七年十月二十日书 记 员  霍淑玮