福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初1073号原告：张孟钦，男，1968年12月11日出生，汉族，住福建省永泰县。被告：福州市台江区红庆市场管理服务部，住所地福建省福州市台江区上海街道工业路118号东辉花园美居亭1#、2#、4#、5#楼综合一层111C115-119店面，统一社会信用代码91350103MA3463HL7U。投资人：周邦坤。被告：伊圣春，男，1977年1月1日出生，汉族，住福建省永泰县。被告：周邦坤，男，1987年6月5日出生，汉族，住福建省三明市大田县。原告张孟钦与被告福州市台江区红庆市场管理服务部（以下简称红庆市场服务部）、伊圣春、周邦坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张孟钦到庭参加诉讼，被告红庆市场服务部、被告伊圣春、被告周邦坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张孟钦向本院提出诉讼请求：1.判令被告红庆市场服务部退还原告店铺租金61090.91元，押金5000元，及违约金19827.27元（依照前述金额30%计算），以上共计人民币85918.18元；2、被告伊圣春、被告周邦坤对上述款项中被告红庆市场服务部不足以清偿的部分连带承担无限补充赔偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月22日与被告红庆市场服务部签订《租赁合同》，约定，被告将位于福州市台江区XX路XX号XX花园XX商场第XX、XX号店面租赁给被告作为店铺经营使用，租期由市场正式开业之日起算，即2016年5月7日起至2017年5月6日止，租金合计96000元，押金5000元（协议约定第一个月为免租期，实际月租金为8727.27元）。协议签订后，原告于2016年3月22日一次性向被告支付了一年的店铺租金和押金，依法履行了合同的义务。由于上述房产系被告红庆市场服务部当时唯一的股东伊圣春及案外人林春忠向产权所有人王鸿德租赁，由于其长时间逾期未向王鸿德缴纳房屋租金，因此王鸿德于2016年10月起采用拉闸限电，关闭市场大门等方式收回房产，原告已经无法经营。被告未依约履行租赁义务，实际仅完成5个月的租赁义务，明显违约，并给原告经营造成严重影响，蒙受了较大损失。依照《合同法》第一百零七条及《合同法》解释（二）第二十九条第二款的规定，被告理应对其违约行为向原告支付违约金，由于《租赁合同》中未约定出租方违约金及其计算方式，应以实际造成的租金、押金及其其他直接经济损失的30%计算，为人民币19827.27元。而被告至今未退还原告剩余的7个月（自10月关店至约定租赁期限终止的2017年5月）租金61090.91元及押金5000元。根据工商注册信息，被告红庆市场服务部未个人独资企业，被告伊圣春为涉案租赁协议签署及违约事件发生时红庆市场服务部的投资人、被告周邦坤是红庆市场服务部现投资人，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，被告伊圣春、被告周邦坤须以其个人财产对红庆市场服务部的债务承担连带无限补充清偿责任，为此，原告提出上述诉讼请求，希望判如所请。被告红庆市场服务部、被告伊圣春及被告周邦坤均未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，各被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利，上述证据的形式真实性在本案中应当予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月22日，原告张孟钦（乙方、承租方）与被告红庆市场服务部（甲方、出租方）签订台江区红庆生鲜市场的《市场铺（档）位租赁》合同。合同主要约定：1、张孟钦向红庆市场服务部承租摊位号XX、XX号店面（后调整为XX号），类型为干杂；2、租赁期限自2016年3月22日起至2017年3月21日止；3、张孟钦在签订合同时须向红庆市场服务部交纳5000元押金，期满后无息退回或抵偿因合同而产生的债权债务；4、张孟钦在签合同时必须向红庆市场服务部全额交纳年租金96000元，第二年起租金年递增百分五；5、张孟钦不得擅自在市场内（含商铺内）拉结水、电和增设负荷。张孟钦如需对摊位进行装修、改建、扩建或增设负荷，必须书面征得红庆市场服务部同意后方可施工；租赁期满或张孟钦中途违约致使合同解除时，张孟钦增设的设施不能拆除，无偿归红庆市场服务部所有；张孟钦如将租赁物及设施（含增设设施）损坏、毁坏，必须照价赔偿或恢复原状；6、租金由开业之日算起，开业第一个月为免租期。合同期内乙方有权转让，干杂、调味品粮油只限三家内8号-12号店不能卖与你相同的商品。上述合同还约定其他事项。2016年3月22日，张孟钦向被告缴交XX号店面一年租金96000元、押金5000元。同日，被告向原告分别出具收款金额为96000元、5000元的收款收据两张，确认收到原告缴交的押金以及首年租金。2016年10月11日起，因被告红庆市场服务部存在拖欠上一手出租人租金的情况，开始出现频繁被权利人的拉闸断电的情况。2017年2月，福州市台江区红庆生鲜市场关停。诉讼中，原告主张其承租店面从10月起已经停止营业，相应的租金应当由被告退还。为此，原告向本院补充提交了经过福州市台江区XX街道XX社区居民委员会盖章确认的，王鸿德的《说明函》，根据该函的内容，王鸿德于“2016年10月11日起将商场拉闸停电、收回商场”。由于原告无法继续经营，遂于2017年3月8日向本院提出上述诉请。诉讼中，原告明确表示现不主张解除与被告签订的《租赁合同》。本院认为，原、被告签订的《福州市台江区红庆生鲜市场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均需依约履行。现由于被告原因致使整个红庆生鲜市场关门停业，导致原告无法在其租赁的摊位继续经营，即被告未能向原告提供符合合同约定的、可供经营使用的店面，因此，被告向原告收取停业相应期间的租金于法无据，应将预收的该期间的租金退还给原告，红庆市场于2016年5月7日开业，依约第一个月免收租金，故原告预交的一年租金96000元，其相应的租赁期限应从2016年6月7日计至2017年6月6日，而原告实际仅经营至2017年10月11日，因此，被告应退还原告预交的2016年10月11日至2017年6月6日（共计239天）期间的租金62860元（96000元/年÷365天×239天），原告诉请退还租金61090.91元金额未超过本院确认金额，本院予以支持。原告虽未在本案中主张解除与被告签订的《租赁合同》，但鉴于红庆生鲜市场整体至今仍未恢复营业，原告现要求被告先退还押金5000元是合理的，故本院对原告此项诉请亦予以支持。至于原告要求判令被告承担违约19827.27元的诉请，由于原、被告双方在所签订的《租赁合同》中对被告的违约责任未作明确约定，而原告亦未能举证证明其实际经济损失为19827.27元，故应承担举证不能的责任，本院对原告的该项诉请，不予支持。关于伊圣春、周邦坤的责任问题。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。案涉的租金和押金系被告伊圣春作为红庆市场服务部投资人时向原告收取的，至2016年10月，红庆市场因拖欠租金导致被权利人频繁拉闸停电时，红庆市场服务部的投资人尚未变更。因此，本案债务是在伊圣春经营期间已经发生的个人独资企业债务。个人独资企业投资人的变更，应视为企业债权债务的概括转让，该转让行为未经债权人同意，不具有对抗性。因此，本案企业投资人的变更，不能免除伊圣春作为原投资人应承担的在其经营期间发生的个人独资企业的债务。周邦坤受让成为红庆市场服务部的现投资人应视为对本案所涉债务的加入，其作为红庆市场服务部的现投资人，在红庆市场服务部的财产不足清偿上述债务时，依法应以其个人其他财产对企业债务承担清偿责任。被告红庆市场服务部、被告伊圣春、被告周邦坤经本院合法传唤，无正当理由未不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百四十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福州市台江区红庆市场管理服务部应于本判决生效之日起十日内一次性向原告张孟钦退还租金61090.91元；二、被告福州市台江区红庆市场管理服务部应于本判决生效之日起十日内一次性向原告张孟钦退还租赁保证金5000元；三、被告伊圣春、被告周邦坤就上述第一、二项判决确定的债务被告福州市台江区红庆市场管理服务部未能清偿部分，承担连带偿还责任；四、驳回原告张孟钦的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1947元，由原告张孟钦负担782元，由被告福州市台江区红庆市场管理服务部、被告伊圣春、被告周邦坤共同负担1165元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 陈 群人民陪审员 詹 凯人民陪审员 刘行秀二〇一七年十月十六日书 记 员 熊晓冰附：本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第二百四十五条出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。