北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终10220号上诉人（原审被告）：刘伟华，男，1943年10月9日出生。委托诉讼代理人：刘刚（刘伟华之子）。被上诉人（原审原告）：长治清华机械厂，住所地山西省长治市清华街。法定代表人：潘裕林，厂长。委托诉讼代理人：李斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李煜琪，男，该公司职员。上诉人刘伟华因与被上诉人长治清华机械厂（以下简称机械厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初14277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘伟华上诉请求：撤销一审判决，改判按法定标准承担逾期付款责任。事实和理由：刘伟华与机械厂的《房屋买卖合同》第四条约定了未按合同付清，从第七个月开始十日内支付之前六个月的房租共计86138.58元（按十年期按揭本息，月供款应为14356.43元），之后继续履行的情况下，每月租金14356.43元，以已交租金抵扣房款。即使将该条款理解为违约责任，也只是将利息部分作为违约罚责，而不是将月租金作为违约金支付，一审法院认定明显错误。机械厂辩称，不同意一审判决，但未提出上诉。机械厂向一审法院起诉请求：1．判令解除《房屋买卖合同》及《补充协议书》，责令刘伟华立即将其占有使用的北京市西城区白纸坊西街×××号×××1217室房产交还给机械厂，责令变更房产登记至机械厂名下；2．刘伟华支付2006年4月至2016年5月的房屋租金1737128.03元，其房屋租金同期银行贷款利息1159023.53元，共计2896151.56元，判令刘伟华已支付的740000元按房租对待。一审法院认定事实：2006年4月8日，出卖方（甲方）机械厂与购买方（乙方）刘伟华签订《房屋买卖合同》，内容有：“第一条乙方购买甲方坐落在北京市白纸坊西街×××号×××1217号房屋一套，建筑面积为188.91平方米。第二条房屋价格，每平方米7000元，总价1322370元。第三条房屋使用及房产手续，1.本合同生效后，甲方应与房地产商协商，替乙方交纳第一年的物业管理费，取得房屋钥匙交给乙方，同时乙方为甲方开具房款欠款凭据，乙方即可开始使用房屋。待乙方付清房款后，凭据由甲方退还给乙方。2.合同生效后，甲方需乙方协助配合，积极尽快为乙方办理房屋产权证书，办理期限为3个月，逾期时间可相应顺延房款交付时间。第四条付款方式及期限，合同生效后六个月内，乙方付清上述房屋款给甲方。如没有按合同付清，从第七个月开始的十日内支付给甲方前六个月的房租，按十年期按揭本息月供款14356.43元，共计86138.58元，并从第七个月起按租赁房屋对待，每月支付14356.43元作为月租金，如乙方提出退租，已支付的月供款或月租金归甲方所有，房产证变更回甲方，在租赁期内，乙方付清房款，已交租金的本金作为房款抵扣。第五条税费分担。”2012年5月5日，甲方机械厂与乙方刘伟华、李曙光就上述《房屋买卖合同》的相关事宜签订《补充协议书》，内容有：“一、甲方于2006年4月已将坐落于北京白纸坊西街×××号×××1619、1620、1217号三套房屋交付给乙方使用。二、三套房屋总价款4216812.6元，其中包含甲方已先期为乙方垫付的公共维修基金82682.6元。三、本协议签订后，甲方配合乙方先办理其中一套房屋的房产证。乙方在领取该房屋房产证之日起的30个工作日内付清该套房屋的总价款后，甲方将该套房屋欠款凭据原件交还乙方，第二套、第三套依此类推。乙方二人为付清房款互为担保，乙方如不能在约定的期限内付清房款，甲方有权自行处置未付清房款之房屋。四、办证过程中，甲方承担房产交易契税款，其他费用均由乙方自行承担。……”坐落于北京市西城区白纸坊西街××号11至12层1217房屋的所有权人于2014年3月13日登记为刘伟华。2014年10月15日，机械厂（甲方）与刘伟华（乙方）签订《补充协议》，内容为：“根据甲乙双方于2006年签订的位于北京白纸坊西街×××1217号的《房屋买卖合同》和2012年5月5日签订的《补充协议》（以下简称该合同）内容，就甲方办完该合同房屋产权证交给乙方，乙方支付该合同项下的一套房屋款（以下简称该房款）事宜，经友好协商，达成如下补充协议，一、乙方以支付货款形式向甲方支付该房款1302534.45元。二、甲乙双方签订的《销售合同》只作为房款的付款依据，不实际发生购货交易，应明确货物名称、单价、数量和总金额（同时，甲方向乙方提供《银行开户许可证》）。三、乙方以招商银行自有资金并通过招商银行直接将该房款支付至甲方账户。四、本协议项下该房款全额进入甲方账户之日起，甲乙双方在该合同项下的该房款全部结清，甲方退回乙方欠款凭据原件并作废。”2014年12月至2016年2月，机械厂收到刘伟华的房屋价款合计74万元。分别是：2014年12月23日30万元、2015年2月4日20万元、同年2月5日10万元、2016年1月22日10万元、同年2月19日4万元，上述款项，刘伟华均是以其子刘刚在中国民生银行账号×××账户向机械厂转账支付。2016年4月5日，刘伟华、李某、阚某签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：C1203962），载李堃、阚某通过北京我爱我家房地产经纪有限公司自刘伟华处购买涉案房屋，成交价格为465万元。2016年5月23日，涉案房屋的房屋所有权人转移登记为李堃、阚某。2016年5月16日，机械厂签署向刘伟华的催告函，该函内容为：“2006年4月，我厂将北京市宣兴房地产公司抵让给我厂的位于北京市白纸坊西街×××1217号房产出让给你，并于2014年3月协助你将房产证办理完毕。根据2012年5月双方签订的《补充协议》第三条约定，你在领取房屋产权证之日起的30个工作日内付清该套房屋的总价款，如不能在约定的期限内付清房款，我厂有权自行处置未付清房款之房屋。截止办理房产证30日后，你仍未付清全款。经过我厂派员多次催要，到2016年2月止，你才偿还了部分房款。据此，我厂郑重通知你，请你在收到本函之日起当日付清全部房款，如未付清，我厂将解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。根据约定，将房产予以收回。”2016年5月18日，刘伟华收到上述催告函，后机械厂收到刘伟华的房屋价款合计582370元。分别是：2016年5月23日，刘伟华以其中国民生银行账号×××账户向机械厂转账支付38万元，以刘刚账户分别于2016年5月23日向机械厂转账支付20万元、2016年5月24日转账支付2370元。至2016年5月24日，刘伟华向机械厂付清了房屋价款，共计1322370元。一审法院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。机械厂与刘伟华签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。当事人订立的《补充协议书》、《补充协议》，亦为有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人在《房屋买卖合同》中，就房屋价款的履行期限约定为“合同生效后六个月内”刘伟华向机械厂付清房屋价款，另外，当事人在合同中约定房屋所有权证“办理期限为3个月，逾期时间可相应顺延房款交付时间”，该约定为刘伟华付清房屋价款附取得房屋所有权证为条件，对此，当事人在2012年签订的补充协议中再次予以明确，并将刘伟华支付房屋价款的期限变更约定为“在领取该房屋房产证之日起的30个工作日内付清”。诉讼中，当事人均未出示刘伟华领取房屋所有权证日期的证据，鉴于涉案房屋的房屋所有权人登记为刘伟华后，当事人于2014年10月15日再次签订的补充协议中确认了机械厂将房屋所有权证交给刘伟华的事实，故法院认定刘伟华于2014年10月15日收到了涉案房屋的房屋所有权证，并可明确自2014年10月16日起30个工作日内即2014年11月26日前，刘伟华应付清房屋价款，合同实际履行中，刘伟华向机械厂支付房屋价款的期限，违反合同约定。在当事人签订的《房屋买卖合同》中，约定以刘伟华向机械厂支付租金为刘伟华逾期支付房屋价款的违约责任承担方式，就刘伟华向机械厂交还房产约定以刘伟华退租为条件，现刘伟华没有提出退租或退房的意思表示。合同中，未约定机械厂解除合同的条件。现刘伟华已将全部房屋价款给付机械厂，刘伟华给付房屋价款的履行期限违反合同约定，但未构成根本违约，故机械厂单方解除合同，依据不足，对机械厂要求解除合同以及因合同解除而变更房产登记、刘伟华已付74万元按房租对待的诉讼请求，法院不予支持。机械厂要求刘伟华支付租金的主张，存在合同依据，但机械厂主张的租金计算期间，不符合补充协议的约定，法院不予确认。刘伟华应按照合同约定的计算标准向机械厂支付自2014年10月16日起，至2016年5月24日止的租金，机械厂超出法院认定租金的相应诉讼请求，法院不予支持。机械厂要求刘伟华支付租金利息的诉讼请求，没有合同及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，于2017年5月31日判决：一、判决生效之日起五日内，刘伟华给付长治清华机械厂租金276823.44元（自2014年10月16日起，至2016年5月24日止，以每月14356.43元为标准计算）。二、驳回长治清华机械厂的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院认定事实无异议，本院予以确认。本院审理中，刘伟华提交一份《利息计算》，并表示排除办证交纳的契税，愿意向对方支付一笔利息即69587.48元；刘伟华认可2014年3月13日领取房产证；双方均认可2014年10月15日的《补充协议》约定通过招商银行进行付款并没有实际履行；刘伟华与机械厂均认可涉案房屋的契税款为19835.55元，实际缴纳方为刘伟华，机械厂同意在本案中就其税款问题一并解决。本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：刘伟华应向机械厂承担什么责任。机械厂要求解除合同未得到法院支持，所以本案刘伟华与机械厂的买卖合同及补充协议等应继续履行。一审法院基于月租金14356.43元的标准判决刘伟华向机械厂支付款项，刘伟华已付清房款，按照《房屋买卖合同》约定，已交租金的本金应作为房款抵扣，所以以月租金的方式判决刘伟华向机械厂承担责任，缺乏依据，应予纠正。刘伟华已付清房款，但其并未如期支付款项，存在逾期付款问题。机械厂主张租金的本质是要求刘伟华承担逾期付款责任，由于双方2014年10月15日达成新的付款约定，但没有实际履行，一审法院认定以2014年10月16日起算逾期付款责任，机械厂没有上诉且刘伟华计算利息时也是以该日期起算，所以逾期付款责任应从2014年10月16日起算，具体数额酌情确定。另外，刘伟华提及扣除契税问题，机械厂同意在本案中一并解决，结合房产交易契税款应由机械厂承担的约定，在处理逾期付款责任时予以扣除。综上所述，刘伟华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初14277号民事判决；二、刘伟华于本判决生效后七日内向长治清华机械厂支付人民币50000元；三、驳回长治清华机械厂的其他诉讼请求。如果刘伟华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20274元，由长治清华机械厂负担19940元，由刘伟华负担334元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4409元，由长治清华机械厂负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵文军审 判 员 蒋春燕审 判 员 李 淼二〇一七年十月三十日法官助理 高 磊书 记 员 杨 竹-2--1-