四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终10280号上诉人（原审原告）：王春生，男，1976年3月16日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：王智君，四川发现律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙平英，女，1970年7月10日出生，汉族，住四川省达州市达川区。上诉人（原审被告）：郭远强，男，1967年12月29日出生，汉族，住四川省达州市达川区。上诉人王春生因与上诉人孙平英、郭远强租赁合同纠纷一案，均不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春生上诉请求：撤销一审判决，依法改判孙平英、郭远强共同支付所欠租金人民币103190.98元，并共同承担逾期付款违约金13692元（暂计算至2017年2月20日，最终计算至清偿完毕全部租金之日止）。事实与理由：1.自己请求对方支付2014年9月25日以后的租金的原因，是孙平英、郭远强2014年6月10日支付的41674.5元是截止2014年9月24日的租金；对方提交的短信记录也证明其之前没有按时支付租金。因2014年6月10日二人支付41674.5元中，除20837.25元是支付2014年6月25日至2014年9月24日租金外，其余是对之前租金的补充支付。孙平英、郭远强举证不足以证明其已支付相应租金抗辩理由，应承担举证不能的责任，一审判决认定二人已支付2014年12月前的租金存在错误。2.《中华人民共和国合同法》第一百七十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条第二款规定，当事人约定违约金不明确仍应按一定标准支付，王春生主张对方应支付违约金的请求具有法律依据。孙平英、郭远强辩称，2015年3月至6月曾向王春生之妻万敏转账2万元，用于支付2015年3月25日至当年6月24日的租金，一审未查明这一事实导致已付金额存在错误。孙平英、郭远强上诉请求：撤销一审判决第一项，改判向王春生支付所欠租金40474.61元。事实与理由：1.一审推断孙平英、郭远强在2016年3月1日前一直在使用房屋，并判令支付2015年12月20日至2016年3月24日租金存在错误。根据《租赁合约》及《租赁合约之补充协议》的约定，以及已经给付的租金，自己实际欠王春生租金共计39533.5726元。2.租金从第一次交付王春生，其都未依约定出具收据。2015年12月20日，王春生无故将案涉房屋强行上锁，迫使自己在2015年12月底搬离案涉房屋，案涉合同应认定于该日解除。原审判决认定自己提交的证人证言均为间接证据，而根据物业公司的缴费清单上的物业费推断自己仍在使用房屋，与客观事实不符。王春生辩称，本案无证据证明案涉租赁合同存在提前解除的情形，孙平英夫妇所称后期没有使用房屋没有证据。一审中查明他们于2016年7月补交结清截止当年3月的物业费，证明二人此时仍在使用房屋，故一审判决认定合同解除时间正确。合同履行中孙平英均通过银行转账支付租金，孙平英无证据证明其支付了2014年9月25日至2014年12月24日的租金20837.25元，因此不应认定该期间其实际支付了上述租金。一审法院已充分保证孙平英的举证权利，其不能证明相关事实，应承担举证不能的后果。王春生向一审法院起诉请求：1.判令孙平英、郭远强共同向王春生支付所欠租金103190.98元；2.判令孙平英、郭远强向王春生承担欠付租金的逾期付款违约责任。一审法院认定事实：王春生于2010年1月21日与孙平英签订《租赁合约》，约定王春生将位于成都市武侯区龙腾正街1号中海龙湾半岛34栋1层4号商铺租赁给孙平英使用；租赁期限自2010年2月25日至2016年2月24日止，每月租金为6000元，在承租的第三年起，每年租金以5%的比例逐年递增；租金每三个月支付一次，每次支付租金须在下次租金到期前15天交付王春生；租赁期内，该物业管理费、水费、电费等由孙平英承担;2010年2月27日，王春生与孙平英签订《租赁合约之补充协议》，将租赁期由“2010年2月25日至2016年2月24日止。交付使用日期为2010年1月30日”变更为“2010年3月25日至2016年3月24日。交付使用日期为2010年2月28日”；装修时间由“交房起之日至2010年2月25日”变更为“至2010年3月25日”。孙平英于承租之时向王春生支付了押金6000元；孙平英于2016年6月10日通过农业银行ATM向王春生转账41674.8元，用以支付2014年6月25日至2014年12月24日租金；2015年1月14日、15日孙平英以同样的方式相继向万敏（王春生之妻）转账16000元、4000元用以支付2014年12月25日至2015年3月24日租金；峰尚美容美发店物业费交至2016年3月份。另查明，万敏是王春生之妻。孙平英与郭远强系夫妻关系，峰尚美容美发店由郭远强和孙平英共同经营。一审法院认为：王春生与孙平英、郭远强签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行相应义务。关于本案租赁合同的解除时间的问题，从物业公司的缴费清单上来看，峰尚美容美发店的物业费付至2016年3月份，可推断其在2016年3月1日前一直在使用房屋，且孙平英、郭远强提交的证人朱某、易某和石某（音）均是通过孙平英、郭远强知其案件内容而复述的相关事实，均未亲眼看到或亲身感知，而是“听说”知晓的。三证人的陈述及邻居付晓娟的证言均为间接知道2015年12月20日当天的情况，也不能证明案涉纠纷2015年12月至2016年3月的全部情况，且证人证言之间对是否解除租赁合同无完全一致的陈述。孙平英既无法证明搬离出租屋的具体情况，也未就合同提前解除与王春生达成一致的意思表示搬离房屋并不是提前解除合同的法定条件。故应认定合同解除时间为合同期限届满之日，即2016年3月24日。关于欠付租金的问题，孙平英在2014年6月10日通过中国农业银行ATM机向王春生转账41674.5元用以支付2014年6月25日至2014年12月24日的租金。王春生主张是支付原拖欠2014年上半年的租金，从王春生诉状及相关请求从未涉及该笔41674.5元租金，且未陈述过2015年前欠付，故41674.5元应是孙平英、郭远强按约定支付的2014年6月25日至12月24日的租金，一审法院对该期租金支付完毕，无拖欠予以确认。2015年1月14日、15日孙平英以同样的方式相继向万敏转账16000元、4000元，共计20000元用以支付2014年12月25日至2015年3月24日房屋租金。之后至今再也未支付过任何租金。据此，孙平英所欠租金为：2014年12月25日至2015年3月24日应付租金21879.12元实付20000元，欠付1879.12元；2015年3月25日至2016年3月24日，共四期，每期应付21879.12元，计87516.48元，均未支付，以上共计欠付89395.6元，抵扣孙平英预先支付的押金6000元后，实际欠付租金83395.6元。故在王春生要求孙平英、郭远强共同支付所欠租金的诉讼请求，一审法院在83395.6元范围内予以支持。关于违约金问题，因王春生与孙平英、郭远强的租赁合同中未明确约定孙平英、郭远强逾期缴纳租金应付违约金的数额及比例，王春生收取违约金于法无据，故一审法院对王春生要求孙平英、郭远强承担违约责任的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、孙平英、郭远强于判决生效之日起五日内向王春生支付所欠租金83395.6元；二、驳回王春生其他诉讼请求。案件受理费2638元，因适用简易程序，减半收取1319元由孙平英、郭远强承担。二审中，孙平英、郭远强提交了以下新的证据：1.中国农业银行账户转账凭证。载明：2014年3月26日孙平英以其农业银行卡向王春生支付20837元。拟证明孙平英于该日实际缴纳了2014年3至6月份的租金，一审法院认定该年6月10日缴纳的是之后3个月的租金是正确的。2.证人李某的证言，主要内容为：李某受孙平英委托前来拆除空调时发现店门被锁，当时听美容店员工说是房东将门锁了。拟证明当时房门已被锁上，孙平英、郭远强已搬离。3.证人诸某的证言，主要内容为：因老婆朱筝筝在孙平英的店里上班，自己于2015年12月的某天与老婆一起去拿衣服，发现租房老板将门锁了。取完衣服后王春生又将门锁上。拟证明当时案涉房屋已经被王春生上锁和后来开锁的事实。质证过程中，王春生对上述证据1的真实性、合法性不持异议，但认为与双方争议无关联性。证据2中李某称听说是房东将门锁了，未亲身感受相关事实，同时李某称是通过孙平英的直接委托前来拆除空调，双方存在利害关系，李某不具备证人资格，该证据不能采信。证据3中诸某的老婆朱筝筝是孙平英的员工，诸某与孙平英存在利害关系，该证言不能采信。本院认为，证据1系一审中孙平英已提交并经质证的证据中包含的信息，虽不属于新证据，但该证明内容系相关银行账户支付凭证反映内容，故具有真实性、合法性，且对2014年9月份之前孙平英已支付部分时间的租金存在关联性，本院予以采信。证据2因不是李某根据亲身感知的事实描述案涉房屋被锁的原因，其证言不具备证据应具有的条件，本院不予采信。证据3中诸玉波的妻子与孙平英利害关系，诸玉波的证言的证明力较弱，同时该证据仅能反映当天房屋被锁的事实，尚不能证明此后该房屋一直处于被王春生上锁控制的状态，故不能达到相应的证明目的。王春生向本院提交了与孙平英的短信记录，载明：王春生多次向孙平英催要房租的情况。拟证明孙平英、郭远强在租赁期间内除了第一季度按时足额支付外，其余均拖延，并未按时足额支付。质证过程中孙平英、郭远强对王春生提交的上述证据未发表质证意见。本院认为，该证据与一审中王春生提供的其他短信照片相印证，可以证实2014年9月之前孙平英经常拖欠房租的事实，但证据内容尚不能证明2014年9月孙平英、郭远强是否拖欠房租及其金额的事实，故与本院争议事实缺乏关联性，本院不予采信。本院审理查明的事实除孙平英、郭远强是否未付清2014年12月前租金的事实外，其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，孙平英在二审认可其在2016年3月底搬离了案涉房屋。该事实有孙平英在二审中的陈述予以证实。本院认为，王春生与孙平英签订的《租赁合约》及《租赁合约之补充协议》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应义务。根据双方争议情况，本案的争议焦点一是孙平英是否已支付2014年12月之前的所有租金，二是一审法院认定合同履行的截止日期是否正确，三是王春生主张违约金的请求是否应当支持。现结合事实证据分析认定如下：一、关于孙平英是否已支付截止2014年12月前租金的问题，本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人应为自己主张或抗辩所依据的事实举证加以证明。孙平英作为支付租金的承租人，在王春生主张其2014年前的租金仅支付至当年9月24日，并主张其支付自当年9月起的租金的情况下，孙平英辩称已支付2014年年底之前的全部租金，应当为此承担举证责任。因孙平英、郭远强提供的现有证据仅能证明其于2014年3月26日、同年6月10日支付部分租金的事实，但不足以证明其支付的就是2014年3月至当年年底的租金，故一审判决认定孙平英已支付2014年12月31日前所有租金存在错误，本院对王春生所提应认定2014年9月25日至当年12月31日前孙平英未支付房租的上诉意见予以采纳，并认定这一期间孙平英未支付相应租金。同理，对于孙平英陈述曾向万敏支付的2万元租金的抗辩意见，因孙平英、郭远强也不能举证加以证明，故对该上诉意见本院不予采纳。根据双方合同约定，案涉房屋自2014年2月25日至2015年2月24的租金标准为每月6945.75元，自王春生主张的2014年9月25日至2014年12月31日共三个月零六天，相应的租金为6945.75元/月×（3+6/30）月=22226.40元，故孙平英、郭远强应支付的租金总额为一审判决认定的欠付金额83395.60元加上上述22226.40元，共计105622元。因王春生仅起诉应付租金103190.98元，小于上述金额的部分视为对自身的权利的放弃，本院认定孙平英、郭远强应支付租金的总额为103190.98元。二、关于一审法院认定案涉合同履行截止日期是否正确的问题，本院认为，因孙平英不能证明王春生自2014年12月20日起在一定时间内将案涉房屋的上锁控制的事实，在二审中又自认于2016年3月24日租赁期限届满后搬离房屋，故一审法院根据孙平英开办的峰尚美容美发店物业费缴费票据载明的截止日期，认定案涉合同于2016年3月24日解除与孙平英陈述事实一致，本院予以维持。三、关于王春生主张违约金的诉讼请求是否应当支持的问题，本院认为，在合同履行中违约的一方是否应支付违约金，应以合同是否约定为前提，因案涉合同及补充协议均未约定一方违约应承担违约金的内容，故本案不应根据相关规定确定违约金的比例和金额，对王春生该上诉意见本院不予采纳。综上所述，上诉人王春生的上诉请求部分成立，本院予以支持；上诉人孙平英、郭远强的上诉意见不能成立，应予驳回，故一审判决关于孙平英在2014年12月底前是否已支付全部租金的事实认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1599号民事判决；二、孙平英、郭远强于本判决生效之日起十日内向王春生支付租金103190.98元；三、驳回王春生的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1319元，二审案件受理费3275.18元，共计4594.18元，由上诉人孙平英、郭远强负担4056元，由上诉人王春生负担538元。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年十月十六日书记员  李慧玲