黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2015）让民初字第360号原告杨长巨，女，1969年1月11日出生。委托代理人韩强，黑龙江中庆律师事务所律师。被告大庆市宝利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区工业开发小区26#楼。法定代表人王研，经理。委托代理人刘贵彬，黑龙江四维律师事务所律师。原告杨长巨与被告大庆市宝利丰房地产开发有限公司（以下简称宝利丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理，依法由代理审判员程宇担任审判长，与代理审判员张宏伟、人民陪审员孟庆芝共同组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告杨长巨及委托代理人韩强，被告宝利丰公司委托代理人刘贵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨长巨诉称：2010年12月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的博奥国际2单元2层036号精品屋，面积为35.32平方米，价款为601853元，合同签订当天原告支付了全部房款。但被告并未将符合约定的精品屋交付原告，铺位没有建筑结构，只有被告单方粘贴地号的地面，根据合同约定，原告逾期付款应按应付款的日万分之三计算违约金，补充协议第九条约定原告在街道办理产权证通知而怠于办理的按总房款的日万分之五向被告交付违约金，对原告违约责任均是按日计算，而在合同第十五条被告应于本合同签订后360天内未原告办理产权证，逾期办证的违约责任不是按日计算，而是按已付房款的0.3%，向原告支付违约金，被告已逾期两年多未能给原告办理产权证，被告对违约金约定畸低，双方关于违约金责任的承担极不对等，合同是格式合同，重复使用又没有与原告协商，故对被告逾期办理产权证违约责任规定的条款应视为无效，原告可依法增加违约金。故原告诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金119167元，并要求被告依《商品房买卖合同》约定向原告交付用途为精品屋的商品房。被告宝利丰公司辩称：根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第一款第二项规定，对违约金进行了约定，即按买售人已付房款的0.3%支付，原告应获得的违约金为1805.56元，该约定属双方真实意思表示，不违反法律规定，原告要求对违约金标准进行调整不应支持，根据法律规定，在未约定违约金的情况下才按照逾期利息计算，合同已经对违约进行了约定，另外，原告与博奥时代签订三年租期协议，在2011年10月1日至2014年9月30日并没有损失，因此原告要求按合同法规定调整违约金没有法律规定，只有在违约金低于损失的情况下才有权调整，没有损失不存在违约金，因此应当按照合同给付违约金，原告在诉状中陈述若原告逾期付款应按付款的日万分之三计算违约金，与本案情形是不一样的，如果原告怠于办理产权证应按日万分之五给付被告违约金，定此条款是为了在有贷款的情况下，如果不办理产权证，被告会承担连带责任，我方因原告交的是全款，我方放弃此项权利，对原告的利益没有任何影响；2、原告所购买的房屋已在2011年10月1日前由我方交付给原告，原告与大庆市博奥时代签订了自2011年10月1日至2014年9月30日租赁协议书，说明原告已经在2011年10月1日前收到了该房屋，且根据原告和博奥公司约定，博奥公司有权对商场进行统一装修，统一布局，原告是没有异议的，说明我方在2011年10月1日前交付房屋是合法的；另外2014年8月份博奥公司业主召开业方大会，选定了大庆陆佰伴企业管理公司统一经营商场，至于商场如何布局由陆佰伴公司进行处理，与我方无关，根据物权法第七十六条第七项的规定，建筑物区分所有权经一半以上业主同意行使权利即可决定商场的经营方式，现在大多数业主和陆佰伴企业管理公司签订了协议，该协议正在履行中，因此我方不承担关于房屋装修形式的法律责任，另外法律对统一建筑物形式下的建筑物区分所有权形式下的商场标准中的精品屋没有明确约定，现有的房地产法律规定，只要产权合法，四至准确，面积准确，即可以办理产权，现在博奥公司的业主基本上已经获得产权，除本人不愿办理以外，原告的利益没有受损；3、根据商品房买卖合同第十五条规定，我方已于2014年8月20日前将办理产权所需手续交给了行政机构，2014年8月20日房产局已经告知可以办理产权证，我方也通知业主可以办证，因我方只具有协助办理产权证的义务，办证主要是原告，原告已经收取了三年的租金，证明已经占有使用、收益。为证实自己的主张，原告杨长巨向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同复印件一份（与原件核对无误），证明原、被告间房屋买卖关系，被告应在房屋交付使用后360日内办理产权；原告购买的是精品屋而非地面，以此证明原、被告约定的违约金方面权利、义务关系不对等，违约金约定过低，根据法律规定可予以调整。经质证，被告对该证据真实性无异议，认为双方对违约金约定体明确，根据法律规定违约金应低于损失的情况下才予以调整，原告请求于法无据；该合同被告已经在2011年10月1日前履行完毕，无违约行为；关于原告方主张的精品屋的标准也无法律依据，原告如果对精品屋形式及现状有争议，应当由原告与博奥公司依据约定主张相应的权利和义务，原告主张自2012年10月1日违约金，说明原告认可房屋交付使用，按合同约定在交付360日内不办理产权证，才可以主张违约金。本院对该证据真实性予以认定。2、发票复印件一份（与原件核对无误），证明我方已经交付了全部房款全部房款608158元。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据予以采信。3、私营企业基本信息查询单复印件两份（与原件核对无误），证明因博奥时代购物中心与被告股东成员都有孙立峰，两家是关联企业。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为孙立峰只占被告股份的10%，不存在管理和管控的关联，不符合法律定义的关联企业的标准。本院对该证据真实性予以认定。4、博奥国际认购协议书复印件一份，证明在签订诉争房屋买卖合同前博奥国际销售中心以出卖人的身份与原告等业主签订了此协议，足以证明博奥国际与被告系同一主体或是有紧密的关联，原告提供的是周佳琪的，与原告的格式一致，原告方的协议书在签订后已给被告。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为该协议书明确卖方是被告并不是博奥时代公司，说明销售还是由被告完成，博奥销售中心也是被告的，与博奥时代公司无关，被告开发的项目名称是博奥国际。本院对该证据真实性予以认定。5、报纸复印件一份，证明原、被告签订合同前被告宣传售后包租，正是基于这个承诺大多业主才与被告签订了房屋买卖合同，且该承诺已兑现。经质证，被告对该证据真实性无异议，但证据只能算是要约邀请，双方只能按实际的合同为准，只能说被告为原告联系具有经营能力的公司经营，且报纸的招商热线只是仅供咨询并不是保证售包租的一定实现。本院对该证据真实性予以认定。6、2014年6月18日网上咨询打印件一份，证明业主通过网上咨询博奥时代两书一表等是否齐全，房产局答复博奥时代未到房产局交办手续，被告违反合同约定。经质证，被告认为该证据真实性无法核实，但被告确实是逾期办证了，被告是2014年8月20日后可以办理产权手续。本院需结合其他证据对该证据予以认定。7、照片三张及照片打印件一张，证明涉案的36号房屋并没有归原告占有使用，原告对房屋没有处分权，并没有具体房屋，只是地面上标注了号码。经质证，被告对房屋现状无法确认，与被告无关，因陆佰伴公司在2014年9月30日前在博奥时代挂牌，绝大数业主已与陆佰伴签订协议，不存在原告找不到位置和管理者的问题，地面上的测量点是由房产局测绘标定，也是房产局为原告方办理产权证的依据，在商声的外面有陆佰伴的商标，原告说不知情是不属实的。本院对该份证据的真实性予以认定。为证实自己的主张，被告宝利丰公司向本院提交证据如下：1、证据一组，包括租赁协议书、大庆博奥时代有限公司出具的证明各一份，证明涉案房屋原定价款601583元，原告和大庆博奥时代公司签订了2011年10月1日至2014年9月30日三年租赁合同，原告方己收取了三年的租金。因此原告在三年内经济上没有受损，且依据原告和博奥公司签订的租赁协议书，博奥公司依据合同第一条第二项、第三项，可以对商场进行装修及布局，原告不得干预，说明原告方在2011年10月1日前取得房屋并获益，原告方无损失。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，该房屋购房款并不是政府定价，是双方商议的结果，不能以被告是否对原告进行返租抵消迟延办证的违约责任，且双方并未作出与合同不一致的约定，根据证据同时可证明被告与博奥公司的关联企业，且与我方诉请无关，该组证据可以证明被告宝利丰公司与博奥公司存在关系。本院对上述证据真实性予以认定2、大庆陆佰伴企业管理公司情况说明复印件一份（与原件核对无误），证明2014年8月博奥时代的业主通过业主大会选定陆佰伴公司经营博奥时代，该公司与业主签订合同，该公司承诺：在租赁期间保证商场设施、设备、房屋等一切设施的完好，不改变商场格局结构；保证在租赁到期后为全体业主办理铺位隔断，确保产权人能自行经营使用，产生的费用由该公司承担，能够证明原告对房屋现有状况及经营等权利义务关系应与大庆陆佰伴公司进行处理，与被告无关。经质证，原告认为如果陆佰伴公司真实存在那么证据应附有企业相关资质证明来证明签订盖章的真实性，从内容上看陆佰伴说明与博奥时代全体业主召开业主大会，就应该出示相关的会议纪要及全体业主的签名来证实其真实性，基于被告没有提供相关证据，故业主大会并没有召开，原告等业主关于房屋的结构的相对方是被告，不是陆佰伴，应该为原告修建精品屋的义务人也是被告，所谓陆佰伴的承诺，原告不清楚也不认可，且陆佰伴没有权利承诺与我方协商关于铺位隔断恢复的问题，原告没有与陆佰伴签订过任何协议。本院需结合其他证据对该证据予以认定。3、大庆市房产局告知单复印件一份（与原件核对无误），证明2014年8月20日以后可以办理产权证。经质证，原告对该证据真实性无异议，但认为签发日期是2014年8月29日，至于送达到各业主的时间不能确定，但肯定是在该日期之后，不能以此认定原告收到可办理产权证的时间为2014年8月29日。本院对该证据真实性予以认定。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：2010年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于大庆市让胡路区博奥国际2单元2层036号精品屋，面积35.32平方米，合同价款为601853元，面积超出部分由买受人按照合同约定单价补齐。同时，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%支付违约金”；合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准”。合同附件三约定涉案房屋装饰、装修标准为：外墙真石漆、内墙毛坯、棚顶毛坯、地面毛坯。2014年10月7日，被告为原告出具销售不动产发票一份，发票记载购房金额为608158元。2014年8月29日，大庆市房产管理局向被告发出《开发商申请办理产权的告知通知单》，告知购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证，之后原告取得了涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；现原告诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金119167元，并要求被告依《商品房买卖合同》约定向原告交付用途为精品屋的商品房。庭审中，被告愿承担逾期办证违约责任，同意给付原告违约金1805.56元。2011年10月，原告（甲方）与大庆市博奥时代购物中心有限公司（乙方）签订《租赁协议书》及《补充协议》，双方约定甲方将涉案商铺出租给乙方，商铺同意经营租赁的期限为三年，（2011年10月1日至2014年9月30日），甲方同意乙方在租赁期内可以将此商铺以统一招商、统一经营、统一布局等形式完成该商铺出租、联营、自营等经营事宜。乙方有权根据经营需要对该商铺进行装修，并调整店铺的布局、设备、设施、装修等，甲方不得干预。甲方的年租金收益为60185元，租金支付期限为每年10月15日开始支付甲方当年的收益，并约定了甲方应承担的税费，后大庆市博奥时代购物中心有限公司扣除税费后向原告返还了三年的租金。2014年9月30日，大庆陆佰伴企业管理有限公司向大庆市博奥时代购物中心有限公司做出情况说明为：“2014年9月30日与贵公司协商取得博奥时代购物中心2014年4月17日至2014年9月30日之间经营权。自2014年4月份一直到2014年8月份，我公司与博奥时代购物中心全体业主协商商铺承租问题。2014年8月份博奥时代购物中心业主召开业主大会，选定我公司自2014年9月30日以后经营博奥时代购物中心，我公司与业主相继签订商铺租赁合同，我公司向全体业主承诺，在租赁期间保证商场设施、设备、房屋等一切设施的完好，不改变商场格局结构；我公司保证在租赁到期后为全体业主办理铺位隔断，确保产权人能自行经营使用，产生费用由我公司承担。”本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。原告履行了给付全部房款的义务，被告应依约协助原告办理房屋权属登记。因被告已认可其应承担逾期办证违约责任，其应按合同第十五条约定按原告已付房款的0.3%支付违约金，故被告应给付原告逾期办证违约金1805.56元（601853元＊0.3%）。虽然原告以双方约定逾期办证违约金条款系格式条款且约定过低为由要求对违约金标准进行调整，但原告已在涉案的《商品房买卖合同》上签字确认，并未对合同内容提出异议，根据合同法规定，违约金如低于发生的损失当事人可以请求增加，而在被告逾期办证期间，原告按年收取了涉案房屋租金，未发生实际损失，故本院对原告要求对违约金标准进行调整的主张不予支持。关于原告要求被告向原告交付房屋的诉请，原告与大庆市博奥时代购物中心有限公司签订的无偿使用协议书，将涉案房屋交付博奥时代购物中心有限公司无偿使用，从而实际取得了减低房屋价款的收益，故可视为原告已接收了涉案房屋，对于交付房屋是否为精品屋，原告在接收房屋时并未对房屋提出异议。根据双方签订的商品房买卖合同，对于涉案商铺是否应有框架结构及隔断，原、被告双方并未约定，属于约定不明，而对于精品屋的标准，也没有相应的国家及行业标准，故原告要求被告交付具有相应框架结构精品屋的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告大庆市宝利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告杨长巨逾期办证违约金1805.56元。二、驳回原告杨长巨的其他诉讼请求。案件受理费2683元由原告负担2633元，被告负担50元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  程 宇代理审判员  张宏伟人民陪审员  孟庆芝二〇一五年十一月六日书 记 员  顾 孟附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。