北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第5948号原告中国人民解放军95968部队，住所地北京市海淀区昆明湖南路甲7号。负责人关宏英，部队长。委托代理人康健，北京市方元律师事务所律师。委托代理人焦洁，北京市方元律师事务所律师。被告彭兴山，男。委托代理人高攀，北京市盈科律师事务所律师。被告北京鹏兴扬汽车服务有限公司，住所地北京市海淀区昆明湖南路甲7号。法定代表人彭兴山，总经理。委托代理人高攀，北京市盈科律师事务所律师。被告李全宏，男，1976年1月6日出生。公民身份号码：×××。委托代理人张文成，北京市华泰律师事务所律师。委托代理人焦生瑞，北京市华泰律师事务所律师。被告北京京晟昊汽车技术服务有限公司，住所地北京市海淀区茶棚路23-3号。法定代表人王义雄，经理。委托代理人马小庆（兼王义雄委托代理人），北京劭和明地律师事务所律师。被告王义雄，男，1981年6月4日出生。公民身份号码：×××。原告中国人民解放军95968部队（以下简称95968部队）与被告彭兴山、被告北京鹏兴扬汽车服务有限公司（以下简称鹏兴扬公司）、被告李全宏、被告北京京晟昊汽车技术服务有限公司（以下简称京晟昊公司）、被告王义雄返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告95968部队委托代理人康健、焦洁，被告彭兴山与鹏兴扬公司委托代理人高攀，被告李全宏委托代理人张文成，被告京晟昊公司及王义雄委托代理人马小庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告95968部队诉称，2004年6月8日，原告与投资人为彭兴山的北京鹏兴扬汽车维修中心签订《军队房地产租赁合同》，约定：原告将其坐落于海淀区昆明湖南路甲7号院闲置土地3600平方米出租给北京鹏兴扬汽车维修中心，租期3年，自2004年7月30日至2007年7月30日止，年租金为36万元。前述租赁合同签订后，原告依约向彭兴山交付场地。2006年6月28日，因原告出租给彭兴山的上述场地东侧用途拟变，需等待原告上级的通知方能决定是否继续出租。遂经原告与彭兴山协商一致，双方仅就上述场地的西侧房屋1500平方米及472平方米场地另行签订《房地产租赁合同》，双方未再就该场地东侧部分续签租赁合同，许可彭兴山继续使用东侧场地至合同所约定的租赁期满之日，即2007年7月30日。2007年7月30日合同到期后，原告多次要求其腾退场地，但被告至今未予腾退，且未付分文占有使用费。在此过程中，我方发现被告鹏兴扬公司、李全宏、京晟昊公司等占用场地，故诉至法院，请求法院判令：1、被告立即向原告返还海淀区昆明湖南路甲7号院内1988.13平方米场地；2、被告共同向原告支付场地使用费1441394.25元（暂算2007年8月1日至2014年10月31日）；3、诉讼费由被告承担。被告彭兴山、鹏兴扬公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实依据，原告和被告的租赁合同至今未期满，现在处于租赁期间；二、在2008年4月16日我方与空军直属房地产管理处签订了《房地产租赁合同》，期限至2020年10月31日，且在原告的起诉书中陈述与被告在2006年6月28日签订了《租赁合同》，该合同租期至2016年12月31日止；三、我们认为本案实质上是因为要拆迁，原告想要通过这种行为剥夺被告的拆迁利益，因为根据2004年6月8日的租赁合同，被告在租赁的范围内新建了8000多平米的经营性房屋和设施，被告新建的上述房屋和设施应由被告享有该财产利益；四、在2013年原告强行停水停电给被告造成了巨大的经济损失，故我们认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据。被告李全宏辩称：原告与鹏兴扬公司签订的合同未到期，被告李全宏与鹏兴扬公司签订的合同未到期，应2020年到期，故不同意腾房。被告京晟昊公司及王义雄辩称：一、原告没有证据证明自己为争议场地的权利人，王义雄向法院提交了告知书，证实相关安置房项目及非营利性配套项目坐落与本案争议场地重合。无权要求返还原物。二、原告与鹏兴扬公司存在租赁合同关系，且在有效期内。根据合同相对性原则，原告应向鹏兴扬公司主张权利。三、王义雄基于承包合作协议，使用鹏兴扬公司提供的场地，没有侵犯原告任何权利。在签订合同时，王义雄尽到了审慎义务，王义雄应为善意使用人，为承包人，有证据显示在签订合同前王义雄审查了合同与军队的证件，尽到了普通人的注意义务，协议中也切实履行了合同的义务，作为善意占用人没有侵犯原告的利益，不应承担任何责任。四、原告在本案中存在过错，负有一定责任。原告行为误导了王义雄，原告称2007年即要求腾退，但王义雄在2010年才开始使用诉争场地，在四年内王义雄没有收到任何腾退通知，而是收到整改通知，实为许可。五、争议场地始终由鹏兴扬公司占有和管理，王义雄基于与鹏兴扬公司《承包合作协议》使用部分场地，原告向王义雄主张权利，主体错误。王义雄作为承包人，无需对原告承担返还原物、支付场地占用费及赔偿损失的责任。六、原告主张王义雄与鹏兴扬公司之间成立转租法律关系，且其不知鹏兴扬公司转租的情形，缺乏事实根据和法律依据。故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：中国人民解放军95959部队出具证明称，其将部队土地（土地证号：海淀区国用（1997）字第0733号）交予95968部队具体管理使用，并对于少部分空余房地产可以进行租赁。2004年6月8日，95968部队与被告彭兴山的北京鹏扬兴汽车维修中心签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方将海淀区昆明湖南路西郊机场院内闲置土地3600平方米出租给乙方使用。租赁用途为：汽车修理、销售、展厅。租赁期限三年，自2004年7月30日至2007年7月30日止，年租金为36万元。2006年6月28日，95968部队与被告彭兴山为法定代表人的鹏兴扬公司（其前身为北京鹏扬兴汽车维修中心）签订《房地产租赁合同》，合同约定：甲方将海淀区昆明湖南路西郊机场院南的房屋建筑面积1500平方米（自建）、场地面积472平方米，出租给乙方使用。租赁用途为：汽车修理、销售、展厅。租赁期限自2007年1月1日起至2016年12月31日止。年租金为16万元。95968部队称此合同是将原场地西侧继续租赁，但就东侧场地（本案争议场地）部分未再签订租赁合同。现95968部队诉至本院，要求被告返还东侧的部分。2010年6月21日，鹏兴扬公司与王义雄签订《承包合作协议》，鹏兴扬公司将西郊机场院南鹏兴扬公司东头车间720平方米、办公房屋42平方米、生活房屋100平方米、院场地500平方米及门前停车场地由王义雄承包。承包业务范围：汽车修理。承包期限自2010年6月21日至2013年6月21日。合同到期后，双方就续租事宜连续签订补充协议，2013年7月4日，双方签订的补充协议将双方租期续至2015年10月31日。合同签订后，王义雄在此经营汽车维修等业务，其建筑外设有鹏兴扬京晟昊公司的广告标志。庭审中，京晟昊公司称该公司未占用场地，不应被列为被告，是王义雄个人基于承包合同在使用场地。95968部队称，在京晟昊公司提交的材料中实际使用人中有京晟昊公司的盖章，认为被告王义雄的陈述与事实不符。被告王义雄称此为过失。鹏兴扬公司及王义雄提供了《告知书》及《军队房地产租赁许可证》，称争议场地权属不明且95968部队与鹏兴扬公司签订了合法有效的合同，但就此未能提供原件。95968部队对此证据的关联性不予认可。王义雄提供了《房屋租赁整改通知书》复印件，证明95968部队在2012年向其发过整改通知，因此存在合法合同关系。95968部队对上述证据真实性不予认可。2012年10月1日，甲方鹏兴扬公司与乙方李全宏签订《合作协议》，约定：甲方提供西郊机场南侧鹏兴扬公司业务大厅东侧两个车间上部二层（一层由甲方独资建成）由乙方出资建设，成本60万元。乙方负责建设资金投入。乙方出资建设的两个车间二层经双方协商，风行业务厅二层由甲方使用，风行业务厅东侧建筑1、2层用于出租。租金由乙方先行收取至乙方投资成本全部收回。庭审中，李全宏称其没有使用此场地，是由鹏兴扬公司在使用。其只是应鹏兴扬公司要求建设，但建设完成不支付工程款，场地归鹏兴扬使用租赁，租金抵工程款。庭审中，鹏兴扬公司提供了其与空军直属房地产管理处于2008年4月16日签订的《房地产租赁合同》，证明双方合同到期日为2020年12月31日，但其未能提供证据原件。95968部队对此真实性不予认可。经现场调查，现海淀区昆明湖南路甲7号西侧部分（西侧展厅及维修车间）由鹏兴扬公司占有使用；东侧部分中房屋一层由王义雄任法定代表人的京晟昊公司使用，二层由李全宏建设部分由鹏兴扬公司使用，中部房屋由鹏兴扬公司使用；对于东侧南部自建房，系鹏兴扬公司建设使用。对于双方争议的95968部队诉请范围，经本院现勘查，为海淀区昆明湖南路甲7号东侧部分，即以该院北侧院外一南北墙为中心，北侧中心位于东侧厂房以西4.39米处，南侧中心位于南门西墙垛以东1.8米处，上述中心线以东至东墙，北至北墙，南至南墙范围内的房屋及场地。鹏兴扬公司称，该院没有东西侧之分，从2004年至今一直为鹏兴扬公司在此经营建房，租赁的场地是特定的，中间没有任何变化，我们租金交至2013年4月1日。租金和面积发生变化的原因是鹏兴扬公司在此建房投资将近4000万元，企业的经营投入很大，后与95968部队沟通租金发生了变化。租金发生变化是双方协商的结果。虽然合同面积缩小，但实际面积没有变更。整个场地仍是我们租赁，只是面积写小了，是双方协商的结果。95968部队称，鹏兴扬公司所交租金是西侧的租金。95968部队称其2007年曾通过口头、电话、通知等形式主张返还租赁物，但因为时间较长没有证据。上述事实，有双方当事人陈述，军队房地产租赁合同、合作协议、图片、票据等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，彭兴山与95968部队于2004年签订的合同合法有效，双方均应依约定履行各自的义务。合同签订后，95968部队将其具有管理及出租的场地交付给彭兴山。在合同到期后即2007年7月30日之前，彭兴山应当将承租的场地交回。此后，95968部队与彭兴山任法定代表人的鹏兴扬公司签订《房地产租赁合同》，将其中房屋建筑面积1500平方米（自建）、场地面积472平方米，出租给鹏兴扬公司使用。95968部队称此合同是将原场地西侧继续租赁，但就东侧场地（本案争议场地）部分未再签订租赁合同。鹏兴扬公司虽辩解称：租赁的场地是特定的，中间没有任何变化。租金和面积发生变化的原因是鹏兴扬公司在此投入很大，双方协商的结果。虽然合同面积缩小，但实际面积没有变更。但就此辩解鹏兴扬公司未能提供相反证据，故对其辩解本院不予采信。2006年6月28日，95968部队与鹏兴扬公司签订的合同面积与2004年和彭兴山签订的合同面积大幅减少，两合同的租金也相应减少。故对于95968部队所称其只是将西侧继续出租，东侧未再出租的陈述，本院予以采信。在未签订合同的情况下，2007年7月30日之后，鹏兴扬公司不交纳租金，占有使用诉争场地，属无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故作为诉争土地合法的出租人，95968部队有权随时主张权利，要求鹏兴扬公司返还占有的房屋及场地。虽2004年的合同系由彭兴山的北京鹏扬兴汽车维修中心签订，但现由鹏兴场公司占有使用，故应由鹏兴扬公司负责腾退承租物。因鹏兴扬公司无权占有95968部队出租的房屋及场地，其于2010年6月21日，与王义雄签订《承包合作协议》及于2012年10月1日，与李全宏签订《合作协议》的行为，均为无权处分，王义雄与李全宏亦无权占有诉争场地。王义雄签订合同后，在此经营汽车修理业务，其为京晟昊公司的法定代表人，现场亦有京晟昊公司的广告牌，可以认定京晟昊公司亦在此办公。现95968部队要求王义雄、京晟昊公司腾退场地的请求，本院予以支持。虽李全宏与鹏兴扬公司均称李全宏并未占有房屋，但其与鹏兴扬公司合作在此建房，并由鹏兴扬公司出租，其亦具有腾退责任。对于双方争议的95968部队诉请的范围，经现场勘验，即海淀区昆明湖南路甲7号院内东侧范围，故占用人应当将此范围内的场地及房屋腾退。关于占用费一节，因鹏兴扬公司在原彭兴山签订的合同到期后占用诉争场地，王义雄及李全宏在此经营均系因鹏兴扬公司与其签订相关合同所致，故占用的场地费应由鹏兴扬公司支付。具体数额，本院参考2004年签订的合同租金标准判定。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告北京鹏兴扬汽车服务有限公司于本判决生效后七日内将其占用的海淀区昆明湖南路甲七号院内东侧（以该院北侧院外一南北墙为中心，北侧中心位于东侧厂房以西四点三九米处，南侧中心位于南门西墙垛以东一点八米处，上述中心线以东至东墙，北至北墙，南至南墙范围内）房屋及场地腾空后交还原告中国人民解放军九五九六八部队；二、被告李全宏对被告北京鹏兴扬汽车服务有限公司本判决第一项义务予以协助；三、被告北京京晟昊汽车技术服务有限公司、被告王义雄于本判决生效后七日内将其占用的海淀区昆明湖南路甲七号内东侧部分中一层房屋腾空后交还原告中国人民解放军九五九六八部队；二、被告北京鹏兴扬汽车服务有限公司于本判决生效后七日内向原告中国人民解放军九五九六八部队支付二ＯＯ七年八月一日至二Ｏ一四年十月三十一日的房屋及场地的占有使用费一百四十四万零八百一十七元六角九分；三、驳回原告中国人民解放军九五九六八部队其他诉讼请求。如果被告北京鹏兴扬汽车服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千七百七十二元，由被告北京鹏兴扬汽车服务有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  刘长生人民陪审员  陈萍芳二〇一五年十一月五日书 记 员  史敬阳