陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终4124号上诉人（原审原告）：姬长平，男，1960年8月3日出生，汉族，西安亮丽工程安装公司职工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：杨云亮，陕西索骥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强星，陕西索骥律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：谷秀平（系姬长平妻子），女，1965年3月13日出生，西安市红会医院财务科工作人员，住西安市新城区。委托诉讼代理人：杨云亮，陕西索骥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强星，陕西索骥律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司。住所地：西安市经济技术开发区凤城十二路**号汇通商业中心***室。负责人：曾克剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨萍，女，1973年5月15日出生，汉族，该公司行政副总监，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：邓澄，女，1993年5月18日出生，汉族，该公司营销主管，住西安市经济技术开发区。上诉人姬长平、谷秀平因与被上诉人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通国基西安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初4041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月3日，姬长平、谷秀平与汇通国基西安公司签订合同登记号为Y13101487的《商品房买卖合同》一份，约定由姬长平、谷秀平购买汇通国基西安公司开发建设的位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东的汇通国际项目（太古城）5号地第5幢1单元30层13003号房屋一套，建筑面积为138.82平方米。同时约定，出卖人于2013年12月31日将验收合格的房屋交付买受人；买受人于2013年9月2日前向出卖人付清房屋总款的51%即350218元，剩余房款办理公积金贷款。2012年6月5日姬长平支付汇通国基西安公司该房屋的购房款350218元并于2013年11月19日办理公积金贷款。2016年1月4日，谷秀平与汇通国基西安公司签订合同登记号为Y16004075的《商品房买卖合同》一份，约定由姬长平、谷秀平购买汇通国基西安公司开发建设的位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东的汇通国际项目（太古城）5号地第4幢1单元2层10201号房屋一套，建筑面积为135.29平方米，同时约定，出卖人于2015年10月31日前向买受人交付房屋；买受人应在2016年1月4日前一次性支付全部购房款。庭审中，姬长平、谷秀平称，其与汇通国基西安公司签订的第一份《商品房买卖合同》因汇通国基西安公司逾期交房且交房时其发现入户门存在质量问题，故其要求退房，但汇通国基西安公司一直不予办理，其在被迫无奈之下才同意换房，与汇通国基西安公司签订了第二份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》所交纳的购房款也转为第二份《商品房买卖合同》的购房款，第二份《商品房买卖合同》的房屋汇通国基西安公司已交付且其已收房。现其认为第一份《商品房买卖合同》仍然有效，其根据第一份《商品房买卖合同》要求汇通国基西安公司支付逾期交房且房屋存在质量问题的违约金。为证明其诉请，姬长平、谷秀平提交两份《商品房买卖合同》、第一份《商品房买卖合同》的房屋交款收据和公积金贷款凭证、第二份《商品房买卖合同》的购房发票、关于西安供电公司职工退房的答复意见函及汇通国基西安公司出具的退房申请登记表。汇通国基西安公司称，姬长平、谷秀平在与其签订第二份《商品房买卖合同》时，第一份《商品房买卖合同》已经作废，现姬长平、谷秀平根据第一份《商品房买卖合同》诉至法院要求其支付逾期交房违约金无任何法律依据，第一份《商品房买卖合同》已经解除，姬长平、谷秀平诉请与其无任何关系。本案因姬长平、谷秀平不同意调解致调解不能。姬长平、谷秀平在原审诉称，2013年9月3日，其与汇通国基西安公司签订编号为4541520号商品房买卖合同，并向汇通国基西安公司按期支付全部价款680218元，购得汇通国基西安公司开发出售的位于西安市未央区经济技术开发区凤城十二路的汇通国际小区5号地5幢1单元30层13003号、建筑面积为138.82平方米的商品房一套，合同约定在2013年12月31日前汇通国基西安公司应将验收合格的房屋交付给其，但汇通国基西安公司并未按交付时间向其交房，2014年7月1日，汇通国基西安公司向姬长平、谷秀平送达收房通知书，但姬长平、谷秀平到现场收房时，发现入户门存在问题，汇通国基西安公司也不能提供验收合格证明，故其要求退房或更换房屋，但汇通国基西安公司一直推脱至2016年初，其迫于无奈与汇通国基西安公司协商后，汇通国基西安公司才将该小区5号地4幢1单元2层0201号建筑面积为135.29平方米调换与其。但汇通国基西安公司仍无法按照合同约定向其出示竣工验收备案表等文件。故其提出汇通国基西安公司支付违约金，但汇通国基西安公司以换房为由拒不承担责任。故其依据合同约定诉至法院，请求判令：1、汇通国基西安公司支付姬长平、谷秀平逾期交房730天（2014年1月1日至2015年12月31日）违约金74483.87元；2本案诉讼费由汇通国基西安公司承担。汇通国基西安公司在原审辩称，姬长平、谷秀平诉请未明确具体房屋信息，故其不认可。原审法院认为，合法的买卖合同关系受法律保护。本案中，姬长平、谷秀平根据与汇通国基西安公司签订的第一份《商品房买卖合同》要求汇通国基西安公司承担违约责任，但第一份《商品房买卖合同》经姬长平、谷秀平与汇通国基西安公司双方同意已更换为第二份《商品房买卖合同》，且第二份《商品房买卖合同》姬长平、谷秀平已交纳全部购房款，汇通国基西安公司已交房且姬长平、谷秀平已收房，第一份《商品房买卖合同》因第二份《商品房买卖合同》的生效和实际履行依法解除，现姬长平、谷秀平以第一份《商品房买卖合同》汇通国基西安公司违约为由主张汇通国基西安公司支付违约金于法无据，本院依法不予支持。就姬长平、谷秀平称其系在汇通国基西安公司不予退还购房款迫于无奈的情况下才同意与汇通国基西安公司签订第二份《商品房买卖合同》一节，因其未提供证据证明，故本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告姬长平、谷秀平的诉讼请求。案件受理费1662元（原告已预交），由原告负担。宣判后，姬长平、谷秀平不服向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实不清。一审法院在事实未调查清楚的情况下，就判决驳回姬长平、谷秀平的诉讼请求，实属错误。尽管如一审法院在判决中所认定的第一份《商品房买卖合同》双方同意变更为第二份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》因第二份《商品房买卖合同》的生效和实际履行依法解除，暂且不论解除第一份合同再变更为第二份合同是否显失公平，但姬长平、谷秀平主张的是违约金的赔偿，纵使第一份合同如一审法院所认定的已经解除，但是根据第二份《商品房买卖合同》第四章第十一条第一款：“出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。”但是被上诉人实际交房的时间是2016年3月16日。仅依此汇通国基西安分公司逾期136天。但是一审法院并未对此处的事实加以确认，就判决驳回上诉人的诉讼请求，实属错误。2、一审法院适用法律错误。(1)2010年10月，姬长平、谷秀平已交付押金于汇通国基西安分公司，2013年9月13日才签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定的交付期限是2013年12月31日，但汇通国基西安分公司并未按照交付之时间向姬长平、谷秀平交付房屋，截止2016年3月16日，汇通国基西安分公司才将房屋交付姬长平、谷秀平。从2013年12月31日到2016年3月16日，整整两年零三个半月之久，姬长平、谷秀平等了足足835天，其过程不仅仅耗费了时间，更加耗费了姬长平、谷秀平为此房子奔波所造成的事累。姬长平、谷秀平在依合同已履行义务的前提下，合法的权利却得不到保障，严重的违背了权利义务相对等的合同目的，显然有失公允。(2）根据《商品房买卖合同》第九条违约责任之规定，截止实际交房日，汇通国基西安分公司本应承担83030元的违约责任。为了逃避高额的违约责任便与姬长平、谷秀平签订了第二份《商品房买卖合同》，且不签此合同便不给姬长平、谷秀平交房。作为一名普通的消费者面对强势的房地产开发企业，面对久不交房压力，签此合同实属无奈。(3）根据民法通则和合同法的有关规定，签订合同作为双方的民事法律行为，应贯彻公平原则。公平原则的实质在于均衡合同双方当事人的利益。汇通国基西安分公司利用其作为房地产开发企业的优势地位，肆意践踏消费者之合法权益，并恶意逃避所应承担的违约责任，使姬长平、谷秀平与汇通国基西安分公司之间的权利义务处于严重的不对等状态。一审法院，仅仅依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条，实属不当，违背了合同法之基本精神。综上，姬长平、谷秀平认为原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求西安市中级人民法院依法改判，支持姬长平、谷秀平的诉讼清求。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判汇通国基西安分公司向姬长平、谷秀平支付逾期交房730天违约金74483.87元。（2014年1月1日至2015年12月31日，基数是总房款680218元×万分之一点五×730天）。2、一、二审诉讼费由汇通国基西安分公司负担。汇通国基西安分公司辩称，1、姬长平、谷秀平于2012年6月5日第一次办理调房手续，从最初5号地1号楼21502变为5号地5号楼13003号房，办理更名手续，由姬长平变为姬长平、谷秀平。后又将5号地5号楼13003号房调为5号地4号楼10201号房，并再一次办理更名手续，又将姬长平、谷秀平更名为谷秀平一人。2016年1月4日所有手续办理完毕，最终房屋为5号地4号楼10201号房，户名为谷秀平。2、该住户从2010年至2016年连续两次更名换房，直至2016年1月4日整个调整完毕，该房属于电力公司团购房，团购价很优惠。当时汇通国基西安分公司与电力公司合同签的交房时间是2013年底，后和电力公司沟通同意房子晚交半年，2014年7月交房。期间姬长平更换了很多次房屋也更名多次，于2016年1月4日才付清房款手续交接清楚，所以不存在汇通国基西安分公司晚交房或者恶意欺骗。3、不同意姬长平、谷秀平的诉请，认可一审判决，应予维持。二审查明一审查明事实属实。本院认为，2013年9月3日，姬长平、谷秀平与汇通国基西安公司订立商品房买卖合同，约定姬长平、谷秀平购买汇通国基西安公司开发建设的太古城5号地第5幢1单元30层13003号房屋，汇通国基西安公司于2013年12月31日将验收合格的房屋交付姬长平、谷秀平，姬长平、谷秀平支付相应的购房款。该合同系双方自愿签订，符合意思自治原则，且合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。姬长平、谷秀平按照合同约定向汇通国基西安公司支付了购房款，但汇通国基西安公司未按合同约定期限向姬长平、谷秀平交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。汇通国基西安公司于2014年7月4日通知姬长平、谷秀平收房，姬长平、谷秀平2014年7月6日收到收房通知，认为汇通国基西安公司交付房屋的房门与邻居的房门相邻太近，拒绝收房要求调换。故汇通国基西安公司逾期交房日期应计算至2014年7月6日。综上所述，姬长平、谷秀平的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决有误，应予撤销后改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初4041号民事判决；二、本判决生效后10日内，汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司向姬长平、谷秀平支付逾期交房违约金18978元。一审案件受理费1662元，姬长平、谷秀平已预交，由姬长平、谷秀平负担662元，汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司负担1000元。二审案件受理费1662元，姬长平、谷秀平已预交，由姬长平、谷秀平负担662元，汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司负担1000元。汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司应负担之诉讼费在执行逾期交房违约金时一并向姬长平、谷秀平支付。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一七年十月十一日书 记 员  高柱