江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）连民终字第01444号上诉人（原审原告）列奇达花园广场业主委员会。负责人于永勤，该委员会主任。委托代理人高健，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）连云港金泰名家居广场有限公司。法定代表人李志亮，该公司总经理。委托代理人刘琴，江苏永信律师事务所律师。上诉人列奇达花园广场业主委员会（以下简称列奇达业委会）因与被上诉人连云港金泰名家居广场有限公司（以下简称金泰名公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第01739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人列奇达业委会的负责人于永勤及委托代理人高健，被上诉人金泰名公司的委托代理人刘琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。列奇达业委会一审诉称：2004年9月始金泰名公司擅自占用列奇达花园广场1-3层业主共有部分中空广场，封闭1-3层中央天井，改造中空，增加营业面积838平方米。该建设行为未经三分之二以上的业主同意，未经规划部门变更、同意，金泰名公司的行为侵占业主全体利益，其所经营的838平方米属全体业主所有。依据《中华人民共和国物权法》第76条第7款的规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求赔偿损失的，人民法院应予支持。依据《江苏省物业管理条例》第67条规定：金泰名公司擅自占用其共有部分改变其使用功能进行营利活动，业主委员会可依法提起诉讼（其余待定部分另案处理）。现诉至法院，请求依法判令金泰名公司支付2014年1-3月份租金91761元。诉讼中，列奇达业委会明确其诉讼请求为：要求金泰名公司将收益91761元返还给列奇达业委会（2014年1-3月份）。金泰名公司一审答辩称：1、列奇达业委会说的中空广场改造是连云港列奇达房地产开发有限公司（以下简称列奇达公司）建造，并非我公司私自建造；2、面积并非列奇达业委会陈述的838平方米，2013年民主路改造时拆除了300平方米。3、金泰名公司使用了该中空广场，但2005年9月20日当时的列奇达业委会、物业公司和金泰名公司达成了协议，由金泰名公司每月交纳给物业公司5000元补贴物管费用，金泰名公司从签字后一直交纳至今。原审法院经审理查明：列奇达花园广场由列奇达公司开发建设，2004年，金泰名公司从个体商铺业主、列奇达公司处租用了列奇达花园广场一至三层。在使用过程中，因经营需要，金泰名公司对列奇达花园广场1-3层进行装修改造，在改造过程中擅自改变了原有规划审批，封闭1-3层中央天井，改造中空等，共增加营业面积约838平方米，以上建设行为未经规划部门变更、同意。2005年9月20日，金泰名公司（原名称连云港金泰家具城）向列奇达业委会及连云港市良友物业管理有限公司（以下简称良友公司）提交了一份《关于金泰家具城改造一楼商用房的报告》，报告内容如下：……三、金泰家具城保证按时交纳费用每月5000元用于解决物管工资问题，表示因中空改造再为业主补贴物管费用，并承诺使用到期恢复原状。该报告得到了列奇达业委会及良友公司的一致确认。根据金泰名公司提供的收款收据，该公司向良友公司缴纳了2014年1月份物业费用6500元，自2014年3月份至9月份向连云港国大物业管理有限公司每月缴纳管理费用5000元、物业费1500元。对于2014年2月份应缴纳的5000元费用，金泰名公司称其已先行垫付24957.51元电费，可用于冲抵应缴纳的5000元费用，但物业公司当时正处于更替阶段，未提供收款收据，列奇达业委会对此则不予认可。原审法院另查明，列奇达业委会原负责人为李志亮，现主任为于永勤。因于永勤向有关部门反映，2011年5月10日，连云港市城市管理行政执法局出具《关于金泰家具城违建的答复》给于永勤，答复内容如下：…。但金泰家具城在装修改造过程中，封闭中空及改造底层均擅自改变了原有规划审批，存在以下违法建设事实：一、拆除底层个体商铺的规划布局及分隔结构，拆除底层商场中央的喷泉雕塑，并按经营要求重新进行分隔；二、封闭1-3层中央天井，改造中空，三层顶部天井口用网架夹芯板封闭，2-3层天井用钢结构填补，共增加营业面积约838平方米。以上建设行为未经规划部门变更、同意，属于违法建设。…….目前，金泰名公司已经缴纳罚款并书面承诺使用期满自行拆除。一审诉讼中，列奇达业委会同意金泰名公司于2016年9月1日恢复原状，并明确表示本案中不主张金泰名公司排除妨碍、恢复原状，只要求金泰名公司将占用业主公共部分838平方米对外出租获利的91761元予以返还（参照连云港市市区商铺月租价每平方米36.53元计算）。但是，金泰名公司不认可中空广场为其改造，也不认可利用此改造部分对外出租获利91761元。根据金泰名公司提供的该公司于2013年1月1日与列奇达公司所签订的《房屋租赁合同》，双方曾约定列奇达公司将列奇达花园广场一层属于列奇达公司房产、2-3层按改造好的现状交给金泰名公司经营。原审法院认为：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，金泰名公司对列奇达花园广场1-3层业主共有部分中空广场进行改造，封闭1-3层中央天井，改造中空，增加营业面积838平方米，未经规划部门变更、同意，但列奇达业委会明确表示不要求金泰名公司排除妨碍、恢复原状，只要求金泰名公司将占用业主公共部分838平方米对外出租获利的91761元（2014年1月份至3月份）予以返还。根据金泰名公司向列奇达业委会及良友公司提交的《关于金泰家具城改造一楼商用房的报告》，金泰名公司需按时缴纳费用5000元解决物管工资问题，并承诺中空改造再为业主补贴物管费用。此报告得到了列奇达业委会及良友公司的一致确认，且2014年1月份、2014年3月份至9月份，金泰名公司均依照承诺履行了给付物业公司每月5000元费用的义务。此外，列奇达业委会也没有证据证明金泰名公司将占用业主公共部分838平方米对外出租，在2014年1月份至3月份期间获利91761元且该部分费用应由列奇达业委会享有，因此，列奇达业委会要求金泰名公司返还出租获利91761元的诉讼请求，并无事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回列奇达业委会的诉讼请求。一审案件受理费2090元，由列奇达业委会承担。上诉人列奇达业委会对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定被上诉人每月交纳5000元物管费即可占用共有部分无事实及法律依据。2、原审法院不支持上诉人要求被上诉人返还91761元对外出租收益不当。3、被上诉人只要利用838平方米进行占用或从事经营活动就应当返还收益。4、本案应当适用《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，被上诉人承担诉讼费用。被上诉人金泰名公司答辩称：1、上诉人在原审中明确表示不要求排除妨害恢复原状，在此基础上要求被上诉人支付占用共有部分所谓的获利的主张没有法律依据；2、被上诉人在2005年与上诉人、房产开发商、物业管理公司协商一致进行中空改造，并约定改造后被上诉人给予物管公司一定的补贴，实际上被上诉人一直按照协议每月支付5000元的补贴费用，这个费用与物管费是分开缴纳的，一审中被上诉人也向法庭出具了支付5000元的相关材料，既然双方对使用公共部分达成协议并已经履行至今，上诉人现在还要求返还获利没有事实和法律依据；3、被上诉人于2015年4月13日经工商局批准已经注销，所以本案主体不适格。综上，原审法院对于本案的事实认定清楚、证据确实充分，请求二审驳回上诉人的诉求。二审期间，上诉人列奇达业委会向本院提交现场照片12张，拍摄于一审判决之前，证明被上诉人利用这块场地进行经营。被上诉人金泰名公司质证称：对照片的三性不予认可，上诉人主张的是2014年1月份到3月份的收益，实际上被上诉人从2014年10月份就已经不在场地使用经营，现在是由其他的公司经营，现状不清楚。被上诉人金泰名公司向本院提交以下证据：1、工商登记信息及公告的报纸，证明被上诉人在2015年4月13日进行了注销登记；2、2014年10月份，列奇达公司的法定代表人与被上诉人签订的协议，证明场地是在2014年10月31日已经交还列奇达公司使用。上诉人列奇达业委会质证称：证据一，2015年4月13日连云港工商局注销登记通知没有法律效力，被上诉人的注销是为了逃避诉讼，在诉讼期间为了规避经济纠纷而违反相关法律规定办理的注销登记，注销登记的办理是被上诉人明知道自己有诉讼的案子却有意的将该公司注销，我们认为被上诉人的行为是恶意的，是违法法律规定的，是无效的。证据二，1、这份协议与本案无关，而且这份协议也是在列奇达业委会在2014年10月13日起诉以后金泰名公司与本案无关的人签订的虚假协议，这个协议也是一种恶意的串通行为，并且这份协议与事实不符，这份协议也不能与列奇达业委会的诉求相抗衡，因此对证据一、二的三性均有异议，是不成立的。本院对上诉人列奇达业委会提交证据的认证意见如下：该组照片无法反映拍摄的时间及所在的具体位置，故本院对此不予认可本院对被上诉人金泰名公司提交证据的认证意见如下：证据一的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可；证据二只能证明2014年10月31日之后已交还列奇达公司使用，但无法证明2014年1-3月期间是由谁在经营，该份证据不能实现其证明目的，故本院对此不予认可。本院经审理查明：原审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，连云港金泰建筑装饰工程有限公司金泰家具城，成立于2003年8月12日，注销于2003年12月5日，该公司的法定代表人是李志亮。连云港金泰名家居广场有限公司于2015年2月16日在江苏经济报A3版刊发公告：连云港金泰名家居广场有限公司股东于2015年2月16日决定解散公司，并成立清算组，请公司债权人于本公告发布之日起45日内，向本公司清算组申报债权。连云港金泰名家居广场有限公司已于2015年4月13日经江苏省连云港工商行政管理局准予注销登记。二审审理过程中，被上诉人金泰名公司表示愿意承担连云港金泰家具城在2005年9月20日《关于金泰家具城改造一楼商用房的报告》中的相关权利义务。本案二审争议焦点为：1、被上诉人金泰名公司是否是本案的适格主体；2、被上诉人金泰名公司是否应当向上诉人返还收益及返还的数额。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，2005年9月20日，与列奇达花园广场业主委员会、连云港市良友物管公司签订《关于金泰家具城改造一楼商用房的报告》的主体是连云港金泰家具城，因在本案二审审理过程中，被上诉人金泰名公司表示愿意承担连云港金泰家具城在2005年9月20日《关于金泰家具城改造一楼商用房的报告》中的相关权利义务，现被上诉人金泰名公司已于2015年4月13日经江苏省连云港工商行政管理局准予注销登记，应当由被上诉人金泰名公司的法定代表人李志亮承担金泰名公司相关的权利义务。原审法院以金泰名公司为被告并无不妥。关于本案的第二个争议焦点，本院经审查后认为，2005年9月20日，列奇达花园广场业主委员会、连云港市良友物管公司与连云港金泰家具城已就因中空改造问题连云港金泰家具城对业主的物管费用进行补贴作出约定，且被上诉人金泰名公司在2014年1月份、2014年3月份至9月份已按该约定履行，现上诉人列奇达业委会再要求被上诉人金泰名公司返还出租获利没有依据，本院不予支持。另外，上诉人列奇达业委会也未能充分举证证明2014年1月份至3月份期间被上诉人金泰名公司将占用业主公共部分838平方米对外出租及收益的数额；2011年5月10日，连云港市城市管理行政执法局在《关于金泰家具城违建的答复》中也明确被上诉人金泰名公司对列奇达花园广场1-3层业主共有部分中空广场进行改造，封闭1-3层中央天井，改造中空，增加营业面积838平方米，未经规划部门变更、同意，系违法建设，故上诉人列奇达业委会要求上诉人返还增加营业面积838平方米获利的上诉理由无事实和法律依据，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。综上，上诉人列奇达业委会的诉讼请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2090元，由列奇达花园广场业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一五年十一月四日书 记 员  刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。