江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终4192号上诉人（原审被告）：侯宴江，男，1964年2月9日生，汉族，南京航典动力安全技术有限公司员工，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王国培，江苏金大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏凡德文化投资有限公司，住所地南京市秦淮区正学路1号。法定代表人：徐朝军，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘璐，江苏天茂律师事务所律师。上诉人侯宴江因与被上诉人江苏凡德文化投资有限公司（以下简称凡德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初7719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯宴江上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定涉案房屋面积错误。涉案房屋建筑面积不足137.26平方米，实际面积只有86平方米，一审计算租金错误。二、一审认定租金计算时间及数额错误。双方租金已经在原合同基础上作出重大变更，2012年10月1日至2016年6月30日期间的租期应该按三年计算，而非按日历天数计算。三、一审法院认定上诉人交还房屋时间为2016年11月23日错误，被上诉人已于2016年9月15日断水断电，一审根据被上诉人单方陈述认定交还时间错误。四、一审法院认定2016年7月1日后按原标准三倍计算租金错误。合同期满后上诉人继续使用房屋，租赁期为不定期，租金标准应沿用过去标准，三倍条款系格式条款无效，且三倍标准过高。五、侯宴江并非合同主体，一审法院未追加合同主体西安航天动力消防工程有限公司（以下简称西安航天消防公司）错误。被上诉人凡德公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉人请求没有事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。理由：一、一审法院认定的房屋面积没有重大错误，也不影响租金的认定。租赁合同中的面积并非使用面积，还包括公摊面积，双方均认可房屋面积为137.36平方米，上诉人在4年时间内并未提出异议，最后签订补充协议时仍认可房屋面积为137.26平方米，上诉人以此为由提出减少租金没有法律依据。涉案房屋为确定的特定房屋和固定租金，一审法院认定正确。二、一审法院认定的计算时间及租金数额正确。根据双方签订的补充协议，只有上诉人在2015年8月25日前支付租金、物业费，才享受一个租赁期内3个月延长期的优惠政策，上诉人未按期支付，应按实际租用天数计算租金。三、一审法院认定的交还房屋时间正确。断水断电是我方为收回房屋而采用的合法手段，租赁合同中也有约定，上诉人在断水断电后仍不交房，霸占房屋使我方无法使用，中华门派出所出具的证明可以证明侯宴江在2016年10月11日仍不肯搬离。四、双方合同约定侯宴江超出租赁期限后仍未完成迁出手续，凡德公司按照日租金3倍价格收取占用费。侯宴江在合同到期后不肯搬离，一审法院已经调低了违约金，一审法院认定2016年7月1日后按照原标准3倍计算使用费符合合同约定及法律规定。五、一审法院对承租主体认定正确，2012年9月14日的承租方是刘灿明艺术工作室侯宴江，但刘灿明艺术工作室并非独立法人，2013年7月30日签订的租赁合同虽抬头为西安航天消防公司，但签名为侯宴江，且无公司盖章，该公司的法定代表人也非侯宴江，签订该合同是为西安航天消防公司办理资质证书，并非真实意思。凡德公司向一审法院起诉请求：1、判令侯宴江支付2012年10月1日至2016年6月30日的租金739218元，物业管理费24705元，并支付按年利率24%计算的逾期违约金（以235125元为基数，从2015年8月26日起至实际支付之日止；以528799元为基数，从起诉之日起至实际支付之日止）。2、判令侯宴江支付2016年7月1日至2016年11月23日的房屋占用使用费252504元，物业管理费2745元。3、判令侯宴江承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月14日，凡德公司（甲方）与侯宴江（乙方）签订《凡德艺术街区租赁合同》，约定由乙方承租南京市1865文化创意园—凡德艺术街区A2幢内编号为320号的房屋（以下简称涉租房屋），房屋建筑面积为137.26平方米；经营范围为艺术品；租赁期为2012年10月1日至2013年9月30日；租金为4.2元∕平方米∕天；物业管理费为4元∕平方米∕月；乙方于合同签订时支付相当于3个月的租金即51884元作为保证金；若乙方超出租赁期限后仍未完成迁出手续，甲方每日按照当日租金3倍的价格收取占用费，由于乙方延迟搬出造成的其他损失从保证金中扣除，保证金不足以冲抵甲方损失的，乙方须另外补偿甲方损失。2013年7月30日，凡德公司、侯宴江再次就涉租房屋签订《租赁合同》，约定房屋建筑面积为206平方米；经营范围为消防工程承包；租赁期限为2013年7月30日至2015年7月29日；租金和物业管理费标准不变；关于违约金的约定未变。2015年8月14日，凡德公司、侯宴江继续就涉租房屋签订《租赁合同》，约定房屋建筑面积为137.26平方米；经营范围为艺术品；租赁期限为2015年4月1日至2016年3月31日；租金和物业管理费的标准不变，保证金调整为40000元。2015年8月20日，凡德公司（甲方）、侯宴江（乙方）签订《补充协议》，约定基于双方于2012年9月15日签订的《凡德艺术街区租赁合同》（主合同），达成如下补充协议：一、租赁期限。1、租赁期自2012年10月1日起至2013年9月30日期间，甲方同意给予3个月延长期至2013年12月31日止，应付租金210420元，保证金40000元，物业管理费8235元。2、租赁期自2014年1月1日起至2014年12月31日期间，甲方同意给予3个月延长期至2015年3月31日止，应付租金210420元，物业管理费8235元。3、租赁期自2015年4月1日起至2016年3月31日期间，甲方同意给予3个月延长期至2016年6月30日止，应付租金210420元，物业管理费8235元。……三、付款方式。乙方承诺于2015年8月25日前支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金210420元、保证金40000元，以及2012年10月1日至2016年6月30日期间的所有物业管理费24705元，以上合计275125元，逾期支付视为乙方放弃甲方给予的优惠条款……。2016年8月15日，凡德公司向一审法院提起诉讼。同年9月6日和9月9日，凡德公司两次向侯宴江发出书面通知，要求侯宴江于2016年9月15日办理退租手续，侯宴江收到通知后未予搬离涉租房屋。同年9月15日，凡德公司对涉租房屋进行断水断电。同年10月8日，凡德公司对涉租房屋强行锁门，后侯宴江自行将门锁打开，凡德公司为此报警，双方在派出所调解未果。同年11月23日，凡德公司自行收回涉租房屋并制作收房清单。一审庭审中，侯宴江、凡德公司均认可侯宴江于2012年7月26日支付保证金40000元，另支付租金50000元。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于凡德公司起诉是否已超过诉讼时效，凡德公司举证2016年3月29日的中国农业银行商户对账单，用以证明侯宴江于该日期向凡德公司支付了50000元租金，侯宴江辩称该对账单与本案并无关联性，但未提出相反的证据，故根据该笔租金支付的时间，可以认定凡德公司持续向侯宴江主张欠付的租金，而侯宴江也有支付租金的行为，故凡德公司的起诉未超过诉讼时效。2、关于侯宴江交还房屋的时间，凡德公司主张为自行收回房屋之日即2016年11月23日，侯宴江辩称其于凡德公司断水断电之日即2016年9月15日已搬离房屋，应视为已交回房屋。根据双方庭审的陈述，在2016年10月8日凡德公司强行锁门之后，侯宴江又自行打开门锁，导致凡德公司报警，可以认定侯宴江辩称已于当年9月15日搬离并交还房屋的意见无事实依据，侯宴江实际交还房屋的时间为2016年11月23日。一审法院认为，承租人应按照合同的约定支付租金。本案中，侯宴江承租涉租房屋，期限自2012年10月1日起至2016年6月30日，故侯宴江应按合同约定的标准支付相应的租金，即4.2元∕平方米∕天×137.26平方米×1369天＝789218元，扣除侯宴江已支付的50000元租金，侯宴江还需支付上述期间的租金739218元；物业管理费为4元∕平方米∕月×137.26平方米×45个月＝24707元。故凡德公司主张上述期限内的租金739218元，物业管理费24705元，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。租赁合同届满后，承租人继续使用房屋的，应支付相应的房屋使用费。侯宴江在2016年6月30日后继续占用涉租房屋至同年11月23日止，故应按原合同约定的标准支付相应的房屋使用费，即4.2元∕平方米∕天×137.26平方米×146天×3倍＝252504元；物业管理费4元∕平方米∕月×137.26平方米×5个月＝2745元。以上各项合计1019172元，扣除凡德公司已支付的保证金40000元，侯宴江尚需向凡德公司支付979172元。关于凡德公司主张的按年利率24%计算的逾期违约金，侯宴江辩称基数过高，请求予以调整，一审法院结合本案具体案情，以及双方在租赁过程中的争议情况，酌定侯宴江向凡德公司支付逾期违约金20000元。判决：一、侯宴江于判决生效之日起十日内向江苏凡德文化投资有限公司支付各项费用合计979172元。二、侯宴江于判决生效之日起十日内向江苏凡德文化投资有限公司支付逾期违约金20000元。三、驳回江苏凡德文化投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14175元，由侯宴江负担。侯宴江对一审查明的事实异议之处为：虽然双方合同约定建筑面积为137.26平方米，但侯宴江认为涉案房屋面积只有80多平方米。2013年7月20日签订的合同的主体是西安航天消防公司，并非侯宴江。凡德公司对一审法院查明的事实并无异议。二审中，侯宴江提交2013年7月30日甲方为凡德公司，乙方为西安航天消防公司的涉案房屋租赁合同原件一份，租赁标的为A2栋320#，面积为206平方米，经营范围为：消防工程承包，租期为2013年7月30日至2015年7月29日，日租金为4.2元/平米/天，12个月为一个支付期，首期租金为210420元，保证金为51884元。物业费按4元/平米/月计收，合同中乙方抬头法定代表人为赵卫忠，盖章处签字人为法定代表人/授权代表人侯宴江，该合同加盖了西安航天消防公司合同专用章，侯宴江另提交西安航天消防公司的江苏省建筑业企业信用管理手册及省外建筑施工企业资质、资格核验书，该手册中驻宁机构地址为涉案房屋，有效期为2014年5月19日至2015年3月31日，后延长至2016年3月31日。侯宴江拟证明2013年7月30日签订的合同当事人是西安航天消防公司。凡德公司对上述证据均无异议，但认为可以证明侯宴江与西安航天消防公司关系紧密，该合同是为西安航天消防公司办理相关证照使用。二审中，凡德公司提交租赁合同及补充协议原件各一份，该合同于2013年12月20日签订，凡德公司为甲方，侯宴江为乙方；租赁标的为A2栋320#，面积137.26平方米，经营范围为艺术品，租赁期间为2013年10月1日至2014年12月31日，租金标准为4.2元/平米/天，每12个月为一个支付期，首期租金为263024元，保证金为51884元，物业费按4元/平米/月计收。凡德公司拟证明该合同为双方在2013年10月1日至2014年12月31日期间的真实合同。凡德公司还提交涉案房屋的平面分割图、照片及房产证平面图，拟证明涉案房屋计费面积137.26平方米包括了合理合法的公摊面积。侯宴江承租房屋后进行了改造，错落地隔了三层。凡德公司另提交2013年7月31日侯宴江签字的《证明》一份，内容为：凡德公司将A2-320租给西安航天消防公司合同仅供西安航天消防公司注册西安航天消防公司江苏办事处，未收取任何费用。侯宴江对上述证据并无异议，但认为该合同不是真实的合同，分割图不能证明涉案房屋面积。《证明》是侯宴江应凡德公司要求所写，目的是确认凡德公司与西安航天消防公司的合同真实有效，并保证侯宴江在签订合同中未收取任何费用。并认为该份《证明》可以印证侯宴江仅是西安航天消防公司的合同经办人，凡德公司无权向侯宴江主张租金。因双方对上述证据真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认，关联性在后叙述。二审中，凡德公司还提交其代理律师与西安航天消防公司法定代表人赵卫忠、驻苏负责人余浩利的通话录音，拟证明西安航天消防公司否认租房事实，该合同仅为资质审核而签订，并非真实租房合同。侯宴江对录音不予认可，认为西安航天动力消防工程有限公司的工作人员与本案有利害关系，录音中有提示性的语言，且当事人未到庭作证。侯宴江另提交照片四张，拟证明西安航天消防公司使用了涉案房屋。凡德公司对照片的真实性均不予认可，并认为涉案房屋从未出现过“航天消防”背景墙，照片也无法体现出是在租赁房屋拍摄以及拍摄时间，不能证明西安航天消防公司真实使用过涉案房屋。本院二审另查明，双方合同中均约定：逾期缴纳或者部分逾期缴纳租金超过15天的，凡德公司有权采取措施切断相应能源供应，并有权终止合同，由此造成的一切经济损失和相关法律责任由侯宴江自行承担。以上事实，有证明、租赁合同、手册、资格核验书、照片、当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审法院认定的合同主体是否正确；2、侯宴江应支付的相应费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。1、关于一审法院认定的合同主体是否正确的问题，2012年9月14日、2013年12月20日、2015年8月14日，凡德公司与侯宴江分别签订了租期为2012年10月1日至2013年9月30日、2013年10月1日至2014年12月31日、2015年4月1日至2016年3月31日的合同。上述三份合同用途、面积、租金均相似，约定的租期基本连续，中间的三个月间隔期亦有2015年8月20日《补充协议》中的条款予以印证，该三份合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。侯宴江与凡德公司均提交了甲方为凡德公司、乙方为西安航天消防公司，租期为2013年7月30日至2015年7月29日的租赁合同原件，该两份合同标的物均为涉案房屋，但面积记载为206平方米，用途为消防工程承包。侯宴江提交的合同原件有西安航天消防公司盖章，凡德公司提交的合同原件并无西安航天消防公司盖章。该两份合同乙方签字人均为侯宴江，而侯宴江在2013年7月31日出具的《证明》可以印证西安航天消防公司与凡德公司签订的合同仅供注册西安航天消防公司江苏办事处。侯宴江提交的西安航天消防公司的江苏省建筑业企业信用管理手册亦可以看出西安航天消防公司驻宁机构登记地址为涉案房屋。该合同约定的涉案房屋面积为206平方米，侯宴江曾与凡德公司就涉案房屋签订了多份面积为137.26平方米的合同，且在该合同期限内就同一房屋侯宴江也与凡德公司签订了相应合同，双方对涉案房屋面积理应清楚。侯宴江并未对其就相同房屋同一时间段签订了两份租赁合同且面积差距60余平方米作出合理解释，亦无其他证据证明西安航天消防公司与凡德公司存在真实的房屋租赁关系。据此，侯宴江上诉主张涉案房屋租赁主体为西安航天消防公司，本案主体错误，并无事实及法律依据，对其该上诉主张，本院不予支持。2、关于侯宴江应该支付的相应费用问题，根据侯宴江与凡德公司于2015年8月20日签订的《补充协议》约定，双方对侯宴江应缴纳的2012年至2016年的费用进行了重新确认，侯宴江在该《补充协议》上签字认可，应视为对该期间内其欠付凡德公司的上述费用的重新确认。侯宴江应按照该补充协议约定支付2012年至2016年欠付的费用。凡德公司曾在《补充协议》中给予侯宴江优惠条件，但该优惠条件前提为侯宴江须在指定日期前支付约定的款项，侯宴江并无证据证明已按期支付约定的款项，应视为侯宴江放弃凡德公司给予的优惠条款。凡德公司主张侯宴江应该按照双方合同约定的金额支付欠付的租金、物业费，符合法律规定及双方合同约定。一审法院根据双方合同约定计算侯宴江应支付的租金、物业费，并无不当。双方合同约定侯宴江逾期迁出按原日租金3倍支付占用费，该约定实为对逾期交还房屋违约责任的计算方法，侯宴江在一审中已主张该占用费按3倍标准计算过高，凡德公司并未提交其他证据证明其实际损失，一审按照3倍标准计算占用费有误，本院根据当事人的违约情形，酌定该占用费应按照合同约定的租金标准的1.3倍支付。该费用计算自2016年7月1日至2016年11月23日合计145天，共108668.7元（4.2元∕平方米∕天×137.26平方米×145天×1.3＝109418元），侯宴江该上诉主张本院予以支持。一审法院计算的同期物业管理费2745元，并无不当，本院予以支持。双方合同中已明确约定侯宴江逾期缴纳租金超过15天的，凡德公司有权采取措施切断相应能源供应，并有权终止合同，侯宴江在凡德公司断水断电后自行打开门锁并导致凡德公司报警，侯宴江上诉主张一审法院认定交还时间有误，本院亦不予支持。双方多份合同中已对涉案房屋面积进行了多次确认，侯宴江亦在入住房屋后即对涉案房屋进行装修、隔层，其应清楚涉案房屋的实际面积。涉案房屋特定、租金标准固定，侯宴江自2012年承租涉案房屋后并未对涉案房屋面积提出异议，侯宴江现主张合同约定面积与实际面积不符并认为一审法院计算租金错误，本院不予支持。综上，侯宴江应支付的费用合计835336.7元（租金789218元-50000元+物业管理费24705元+逾期迁出使用费108668.7元+物业管理费2745-已支付保证金40000元）。侯宴江未缴纳租金、物业费，双方合同约定了逾期付款每一天按照未付款项1‰支付违约金，一审法院根据双方合同约定，结合侯宴江的违约情形，酌定侯宴江应支付的逾期付款违约金20000元，并无不当。侯宴江的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，因二审当事人提交新证据，导致一审查明的事实发生变化，侯宴江的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初7719号民事判决第二项、第三项；二、变更南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初7719号民事判决第一项为：侯宴江于判决生效之日起十日内向江苏凡德文化投资有限公司支付各项费用合计835336.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14175元，由侯宴江负担11640元，江苏凡德文化投资有限公司负担2535元，二审案件受理费14175元，由侯宴江负担11640元，江苏凡德文化投资有限公司负担2535元。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年十月十六日书 记 员  储 娜