广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民二初字第2264号原告：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山，组织机构代码××。法定代表人：杨志盛，行长。委托代理人：文建辉、黄俊栋，分别、实习律师。被告：蒋冬林，男，汉族，身份证住址广西全州县，公民身份号码×××2518。被告：中山市合盈房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码××。法定代表人：卢志强，总经理。委托代理人：梁翠莹，系广东正日律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行）诉被告蒋冬林、中山市合盈房地产开发有限公司（以下简称合盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人文建辉、被告合盈公司委托代理人梁翠莹到庭参加诉讼，被告蒋冬林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行中山分行诉称：2014年12月6日，原告与被告蒋冬林签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JE7WAA20140111号），约定：被告蒋冬林向原告借款565000元，贷款期限30年，用于购买中山市石岐区康华路3号盈都尚轩2梯1301房，并以该房产作为贷款的抵押，如被告有任何违反合同约定义务的，原告有权解除合同，提前收回贷款并按合同约定处分抵押物，此外原告催收合同债权的律师费等费用由被告承担等事宜进行了约定。上述合同已到房管局办理了抵押登记手续，该合同已依法生效。上述合同签订后，原告依据合同的约定，按时向被告发放了贷款，依法履行了合同义务，但被告在履行贷款合同过程中违反了合同约定，逾期不偿还贷款本息，至今已拖欠了3期贷款本息未还。根据上述合同约定，原告有权解除合同，提前收回全部贷款本息，追究被告的违约责任，处分抵押财产并享有优先受偿权，且合同约定被告合盈公司对被告蒋冬林的相关债务承担连带保证责任。据此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告蒋冬林签订的《个人一手住房贷款合同》；2、被告蒋冬林向原告清偿本金562318.33元、利息9069.38元、罚息106.84元（暂计至2015年7月8日止，从2015年7月9日起至还清贷款本息之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款逾期利率计付），律师费28574.72元，合计600069.27元；3、原告对被告蒋冬林提供的抵押财产中山市石岐区康华路3号盈都尚轩2梯1301房的房产拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权；4、被告蒋冬林承担本案诉讼费用；5、被告合盈公司对上述债务承担连带责任。庭审期间，原告中国银行中山分行以被告蒋冬林在诉讼期间偿还了部分款项为由，当庭明确诉讼请求第2项为：判令被告蒋冬林向原告清偿本金560731.18元、利息12052.41元、罚息190.69元（暂计至2015年11月5日止，从2015年11月6日起至还清贷款本息之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款逾期利率计付），律师费28574.72元。原告对其陈述，在法定举证期限内提供的证据有：1、被告身份证复印件，企业机读档案登记资料；2、个人一手住房贷款合同；3、借款借据；4、中山市商品房销售登记备案表、中山市商品房抵押登记备案证明；5、贷款已还款明细清单、逾期未还款查询清单。被告蒋冬林在法定答辩期限内未提交书面答辩意见及证据，也未到庭应诉、质证。被告合盈公司辩称：一、我方应当承担的责任不是连带清偿责任，而是抵押物担保范围之外的补充清偿责任。本案中，被告蒋冬林已提供了其名下房产作为抵押物，且原、被告三方签订的《个人一手住房贷款合同》中并无约定“当被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，应如何实现债权”，故根据物权法第一百七十六条的规定，原告应当就该抵押物先行受偿债权，若有不足，才由我方在抵押物的范围外承担补充清偿责任。因此，请求法院依法判令我方在抵押物的范围外承担补充清偿责任。二、三方签订的《个人一手住房贷款合同》中并无约定我方的担保范围，虽按照担保法规定保证担保的范围包括实现债权的费用，但因该实现债权的费用并无明确约定，故我方的担保范围不应包括律师费这一非必要的实现债权费用，退一步而言，原告主张的律师费亦过高，且没有实际支付的事实依据，因此，原告主张的律师费不应列入我方承担补充清偿责任的范围。被告合盈公司为其辩解，在法定举证期限内没有提交相应证据。经审理查明：2014年12月6日，贷款人中国银行中山分行与借款人蒋冬林、保证人合盈公司签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款人向借款人发放购房贷款565000元，贷款期限30年，借款人用于支付其购买坐落于中山市石岐区康华路3号盈都尚轩2梯1301房的购房款；本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.38125‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；借款人采用按月等额本息还款方式按月偿还贷款本息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”），即位于中山市石岐区康华路3号盈都尚轩2梯1301房房产，向贷款人提供抵押担保。合同《附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》规定：借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同约定，行使抵押权；在担保责任发生后，贷款人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，若贷款为分期清偿的，则贷款人应在基于最后一期债权起算的诉讼时效期间届满之日前行使抵押权；在担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务，协议不成的，贷款人有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物；处分抵押物所得款项在优先支付抵押物处分费用和本合同项下借款人应偿付给贷款人的费用后，用于清偿本合同项下贷款；借款人未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约，出现违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（1）要求借款人限期纠正其违约行为；（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（9）行使其他担保物权；（10）要求保证人承担保证责任；（11）贷款人认为必要的其他措施；保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证。合同还约定了其他事项。双方当事人签名盖章确认。当月8日，中国银行中山分行依约定向蒋冬林发放贷款565000元。因蒋冬林从2015年5月开始未能按时还款，截止2015年7月8日，尚欠借款本金562318.33元及相应利息9176.22元未还。中国银行中山分行追讨未果，遂诉至本院，主张前述权利。诉讼期间，蒋冬林清偿了部分款项，截至2015年11月5日，尚欠借款本金560731.18元及相应利息12243.10元。另查：蒋冬林提供抵押的中山市石岐区康华路3号盈都尚轩2梯1301房房地产已办理了抵押登记备案手续（易房抵字第DY201442988号），记载抵押人为蒋冬林，抵押权人为中国银行中山分行。本院认为：中国银行中山分行与蒋冬林、合盈公司签订的《个人一手住房贷款合同》，体现了各方当事人的真实意思，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。中国银行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，蒋冬林作为借款人，应当全面履行还款义务。因蒋冬林从2015年5月起没有按约还款，至中国银行中山分行起诉时已连续多期未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件已成就，中国银行中山分行有权依照合同约定提前收回全部贷款并解除合同，且根据双方合同约定，蒋冬林还应承担支付相关利息等违约责任。中国银行中山分行的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。蒋冬林欠款的具体数额，有中国银行中山分行提交的银行记账系统记载明细清单为证，且蒋冬林没有提供证据予以反驳，故本院予以认定。对于中国银行中山分行主张对蒋冬林就本案提供的抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施，其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，保障预告登记权利人的将来实现。涉案房地产办理了抵押登记备案，属于抵押预告登记，该抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，当蒋冬林不履行还款义务，构成违约时，中国银行中山分行对债务人蒋冬林提供的抵押预告登记担保房地产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。合盈公司作为担保人，应依约承担相应保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，本案中，中国银行中山分行与合盈公司在签订涉案个人住房借款合同中并未明确中国银行中山分行就保证担保或物的担保来实现债权的先后顺序，属约定不明的情形，现中国银行中山分行的债权既有债务人即蒋冬林提供的物的担保，又有合盈公司提供的保证，依照法律规定，合盈公司作为保证人应对蒋冬林提供的物的担保以外的债权承担保证责任，并有权在承担保证责任后向蒋冬林追偿。蒋冬林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司中山分行与被告蒋冬林、中山市合盈房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告蒋冬林应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国银行股份有限公司中山分行清偿借款本金560731.18元及相应利息（截至2015年11月5日，利、罚息合计12243.10元；从2015年11月6日起至清偿之日止，利息按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上上浮5%计算，罚息在前述利息执行利率基础上加收50%计算）；三、原告中国银行股份有限公司中山分行对被告蒋冬林提供抵押的位于中山市石岐区康华路3号盈都尚轩2梯1301房房地产折价或拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权；四、被告中山市合盈房地产开发有限公司在原告中国银行股份有限公司中山分行行使抵押权后，对被告蒋冬林本案债务仍不能清偿的部分，承担连带清偿责任；被告中山市合盈房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告蒋冬林追偿。案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告蒋冬林负担，被告中山市合盈房地产开发有限公司对其在原告行使抵押权后仍不足负担的部分承担连带清偿责任（该款原告中国银行股份有限公司中山分行已预交，被告应于判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蔡 伟人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈嘉莹二〇一五年十一月十三日书 记 员  向 娜李小穆第9页共9页