南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2015）溧民初字第2292号原告石丽，女，1968年11月24日出生，汉族。委托代理人谷巍巍，江苏诺华律师事务所律师。被告南京卧龙湖置业有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区。法定代表人JEFFERSONPINGLI，该公司董事长。委托代理人王玉新，江苏同心园律师事务所律师。原告石丽与被告南京卧龙湖置业有限公司（以下简称卧龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告石丽的委托代理人谷巍巍，被告卧龙湖公司的委托代理人王玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石丽诉称，2013年7月13日，原、被告就南京市溧水县经济开发区卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇雁翎谷01幢11D室房屋签订商品房预售合同（合同编号：溧房预售字2013504729号）。根据商品房预售合同约定房屋总价款579216元，建筑面积82.34平方米，其中套内建筑面积69.92平方米，共有共用分摊建筑面积12.42平方米，交房时间为2014年3月31日前交付。合同签订后，原告已按照合同约定支付全部款项。然至2014年3月31日合同约定的最迟交房时间到期后，被告却未能如约交房，原告多次催促被告交房并希望被告能够明确交房的具体时间，但被告一直以种种理由推诿拖延，置原告利益于不顾，一直没有任何实质回复，直至2015年4月底方通知于2015年5月15日交房，延期长达一年多之久。即便在延期交付房屋如此久的情况下，被告交付的房屋经原告查验存在诸多质量问题，原告对此无法接受。更为甚者，据被告提供的南京明达房地产测绘有限公司出具的房屋测绘成果表显示，被告交付的房屋建筑面积为85.81平方米，已远超相关法律规定误差范围，符合退房条件。原告多次与被告商讨未果，现对被告无任何信任可言，原告诉至法院要求：1、判令解除原、被告签订的商品房预售合同；2、被告返还购房款579216元；3、被告支付违约金50000元；4、被告承担本案诉讼费用。被告卧龙湖公司辩称，1、原告提出解除商品房预售合同不能成立。对于销售房屋面积误差绝对比值超过3%，如何处理双方合同中有明确约定。被告延迟交付房屋是有原因的（包括且不限于青奥会等停工），且在原告催告后根据原告要求立即通知交付，并无逾期180天交付，原告无权行使解除权。而原告未按照约定在约定的办理房屋交付手续前及时书面提出解除合同，也视为放弃合同解除权。原告亦未按照合同约定于合同解除通知书送达之日起十日内，至被告处签署《溧水县商品房预售合同解除协议》。故双方合同依法成立应严格履行，原告的诉求不能成立。2、原告要求承担违约责任的诉讼请求不能成立。被告延迟交付房屋是有原因的且不构成根本违约，原告的购房目的自始至终均能实现，且原告也一直要求交付，被告在原告提出交付催告后立即通知交付，严格履行双方约定。经审理查明，2013年7月13日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《卧龙湖风情小镇商品房预售合同》（以下简称预售合同）一份，预售合同约定：乙方购买甲方开发的溧水县经济开发区卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇雁翎谷01幢11D室房屋，建筑面积82.34平方米，其中套内建筑面积69.92平方米，共有共用分摊建筑面积12.42平方米；商品房单价为7034.44元/平方米，总价款579216元。关于定金及其处理办法约定为乙方应于2013年7月13日前向甲方支付定金50000元，在乙方最后一次付款时冲抵合同价款；乙方应于签约之日前支付总价款579216元。合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任约定：一、甲方应于2014年3月31日前向乙方交付房屋。二、被告交付商品房时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《房屋测绘成果》，系住宅的还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、被告迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之0.2/天计算支付迟延期间的违约金；四、甲方迟延交房，经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同，乙方解除本合同的，应向甲方发出书面通知书，乙方应于本合同解除通知书送达之日起十日内至甲方签署《溧水县商品房预售合同解除协议》，本合同解除后，甲方须配合乙方共同向本合同的登记机关申请注销本合同的登记，注销登记所需费用由甲方负担；在办妥各项注销手续后，甲方于15个工作日内将已收房款扣除乙方应承担费用后不计息退还乙方，同时以本合同约定的定金赔偿乙方。合同第十一条关于面积差异和其他差异的处理双方约定：双方办理交接手续时，《房屋测绘成果》载明的商品房实测面积与合同约定的面积发生误差的，建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含本数，不得超过3%）的，按照合同第四条约定的价格据实结算；建筑面积误差比绝对值超出上述比值的，乙方有权解除合同，详见甲、乙双方的其他约定之补充约定第四条。甲、乙双方的其他约定之补充约定第四条约定：1、当建筑面积误差比绝对值超过3%（不含3%），乙方行使单方解除权的，必须在约定的办理该房屋交付手续以前以书面形式向甲方提出，否则视为乙方放弃该项权利；乙方解除合同的，按照合同第六条第四项约定处理。2、……3、本合同所涉及到的面积均以建筑面积为准，在计算面积误差比时不区分套内面积和公摊面积。4、……。合同第十六条关于合同生效条件双方约定：合同经双方签署后生效。此外，双方还对配套基础设施和其他设施、规划和设计变更的约定、商品房质量保证、前期物业服务、争议解决方式等事项进行了约定。另查明，预售合同签订后，双方于2013年7月24日将该合同在登记机关办理了备案登记。原告已按照合同约定支付了全部购房款。2015年4月26日，被告向原告发送《卧龙湖小镇雁翎谷交房通知书》，通知原告于2015年5月17日9:30-16:30携带相关材料至卧龙湖小镇雁翎谷样板区办理交接房手续。2015年5月17日，原告向被告发送房屋退房函一封，称涉案房屋交付建筑面积为85.81平方米，误差绝对比值远超过3%。根据合同约定，被告应于2014年3月31日交付原告所购房屋，否则应承担相应的违约责任。被告于2015年4月26日发函通知买受人于2015年5月17日办理交房手续，已延期近1年2个月，同时，根据国家房地产相关法律规定和合同中约定面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同并退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。基于以上情况，被告的行为已经构成合同多处违约，依法应当承担相应的违约责任。原告要求依法解除合同并退房，同时支付已付房价款银行同期利息。原告通知被告于接函后立即配合原告办理退房手续，否则将依法通过法律程序行使相关权利，届时一切不利后果由被告负全责。原告提供的网络EMS快递查询记录显示，该退房函收件时间为2015年5月18日14:06:38，被告签收该退房函时间为2015年5月20日11:00。再查明，卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇E组团一期工程01幢工程于2012年1月12日取得商品房预售许可证，2015年4月22日取得建设工程规划核实合格书，并于2015年4月29日通过南京市溧水区房屋建筑工程竣工验收备案。又查明，住宅使用说明书及南京明达房地产测绘有限公司出具的经济开发区卧龙湖大道卧龙湖风情小镇雁翎谷01、02幢房屋面积测算成果报告中均载明该房屋建筑面积为85.81平方米。本案审理中，被告自认原告曾于2015年4月23日向其催告要求交付涉案房屋。另外，被告明确表示就涉案房屋实际建筑面积超出合同约定建筑面积部分房款其予以放弃。以上事实，由原、被告陈述、商品房预售合同、卧龙湖小镇雁翎谷交房通知书、房屋退房函、商品房预售许可证、建设工程规划核实合格书、建筑工程竣工验收备案表、住宅使用说明书、房屋面积测算成果报告、开庭笔录等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，涉案房屋商品房预售合同约定的建筑面积为82.34平方米，被告交付使用的房屋建筑面积为85.81平方米，虽面积误差比绝对值确实已经超过3%，但纵观本案，被告自愿放弃超出合同部分面积房款，且实际建筑面积超出合同约定面积对原告权利并无损害，双方签订商品房预售合同的目的仍可实现，故原告以面积误差比绝对值超出3%为由要求解除合同，并要求被告返还房款及支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。原告诉称被告存在延迟交付情形，但双方合同约定被告迟延交房，经原告催告后180日仍未交付的，原告方有权解除本合同，虽原告曾进行过催告，但本案中因被告延迟交付导致合同解除的条件并未成就，故原告以被告延迟交付房屋为由要求解除合同并无相应的法律依据及合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条的规定，判决如下：驳回原告石丽的诉讼请求。本案案件受理费10192元，由原告石丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费10192元。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长  程美霞代理审判员  逯婷婷人民陪审员  陈语智二〇一五年十一月十七日书 记 员  陈 蔚