江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）渝民初字第02299号 原告黎春英，女，1947年12月27日生，汉族，江西省新余市人，住江西省渝水区， 委托代理人邓晨美，江西渝州律师事务所律师。 委托代理人邱素程，江西渝州律师事务所实习律师。 被告周成华，男，1978年10月1日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区， 原告黎春英（下称原告）与被告周成华（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人邓晨美、邱素程，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称,原告自九十年代以来一直独自居住，以经营五金家电为生，客源稳定，生活安宁。被告虽为原告所生，但自小辍学前往深圳打工，双方二十余年未有往来。直至2010年11月被告回到新余，因无所事事而强迫原告转让商铺，原告强烈拒绝，但迫于暴力威胁于2011年4月16日与被告签订了一份店面租赁合同。双方约定每月月初支付租金，租金升值时该店面租金同样升值，但被告对于租金的支付极为不负责任，数次经原告多次追讨才肯支付，且追讨时原告惨遭被告殴打，双方曾为此于2012年对簿公堂，经法院判决后被告仍未依法判决执行，拖欠部分租金至今。且在法院判决后，被告又不主动履行义务，继续违反双方的“店面租赁合同”的约定。 双方签订的合同第二条约定：“如有店面租金升值的话，也同样升值”，2014年因同区域店面涨价，各店面租金上涨，原告书面通知要求被告按同区域租金水平支付租金，遭无理拒绝与暴打，且自2012年8月起，被告再未支付任何租金。五年来原告数次要求被告支付租金并解除合同，皆遭拒绝同时换来新一轮的欺辱。原告承受着被告伙同他人的打骂欺辱，对收回租金与店面束手无策，多方协调皆无果。在被告租赁期间，被告未经原告同意打通了墙面，致使原告若收回店面后无法正常经营；市政府对整条街的店面进行水电整改，统一更换店面设施，被告无理拒绝，致使原告需自行更换三通，而根据合同约定，该费用本应由被告承担。 综上所述，被告的种种行为致使原告无法自主订立合同及合法合理享受合同权利，对原告的人身及财产造成了重大损害，且因双方签订的合同是连续性的。据此，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告于2011年4月16日签订的店面租赁合同；2、被告支付拖欠的自2012年8月1日起至2014年8月止的租金52000元及迟延支付利息；3、被告支付自2014年8月16日起至实际交付店面之日止的房屋租金，每月按2800元计算；4、被告为店面更换三通设备；5、被告承担店面恢复原状的责任；6、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，1、其没有拖欠原告租金，其每次交房租，原告会收但不会出具收条，被告迫于无奈，多次请求派出所调和，并将租金交于派出所，由派出所交给原告，但原告拒绝接受租金；2、原告没有证据证明其从2012年8月其没有交租金；3、市政府也从来没有对店面三通进行过更换；4、涨租金也没有这回事，2011年签的合同，旁边的店面都是700、800元一个月，被告出给原告2000元一个月。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 1、店面租赁合同。证明：被告租赁了原告店面，约定了店面租金，若店面租金升值，也同样升值，约定交付租金为每个月月初，要先交付租金后开店。 2、2012年渝民初字第00030号民事判决书。证明：2012年11月之后，被告连续三个月没有交租。 3、2013年渝民初字第02066号民事判决书。证明：原告从2013年3月20日向被告提出涨租的要求。 4、催告函（复印件）。证明：原告催过被告交租，2014年10月24日向被告发的催告函，交同年8月至10月的租金，交租是5天之内交，但是被告没有交。 5、2015年渝民特字第00004号民事判决书。证明：原、被告之间关系恶劣，被告为了不交租金，被告起诉原告无民事行为能力，事实上原告没有××，原告具有民事行为能力。 6、徐本琴、彭白清、曾三芽书面证明。证明：被告经常无故殴打原告，双方关系恶劣。 7、张海洪证人证言。证明：被告未经原告同意，打通店面墙壁，致使原告收回店面也无法经营。 被告为反驳原告的诉讼请求，提供了以下证据： 1、××鉴定（包括原告的症状）。证明：原告精神不正常。 2、（2012）余民一终字第00114号民事判决书、（2013）年渝民初字第02066号民事判决书。证明：原告以同样的理由起诉我；2013年判决书可以证明其交了房租。 3、派出所证明原件一份、派出所证明复印件一份。证明：被告将原告房租交给了派出所，派出所也叫原告来拿，原告不来拿。 4、收条四张。证明：我交了房租，这些只是交房租的一部分。 上述证据均经庭审质证，现本院围绕双方的质证意见，综合评述如下： 对原告提交的1号证据，被告无异议，本院予以采信。对原告提交的2号证据，被告对真实性无异议，但认为之所以判决其交租金，是因为原告不收被告租金，本院认为该组证据来源客观、合法，与本案处理存在关联，本院予以采信。对原告提交的3号证据，被告对真实性没有异议，但认为被告是在2014年夏天提出涨租要求，本院认为，该组证据来源客观、合法，与本案处理存在关联，本院予以采信。对原告提交的4号，被告不予认可，本院认为，该组证据系复印件，无法核实真实性，故对于该组证据，本院不予采信。对原告提交的5号证据，被告对真实性无异议，本院认为，该组证据与本案处理无关，本院不予采信。对原告提交的6号证据，被告不予认可，本院认为，因徐本琴、彭白清、曾三芽未出庭作证，本院无法核实该证据的真实性，故对于该组证据，本院不予采信。对原告提交的7号证据，由于张海洪未到庭，本院无法核实该证据的真实性，故对于该组证据，本院不予采信。 对于被告提交的1号证据，原告对该鉴定报告内容不予认可，本院认为，该组证据与本案处理无关，本院不予采信。对被告提交的2号证据，原告对真实性没有异议，本院认为，该组证据来源客观、合法，与本案处理存在关联，本院予以采信。对被告提交的3号证据，原告不予认可，认为2013年11月19日的证明是复印件，且两份证明如是证人证言，应出庭作证，即使真实，也只能说明被告分别交了一个月的房租及两个月的房租。本院认为，2013年11月19日的证明系复印件，且在2013年渝民初字第02066号民事判决书中该证明未进行质证，故对于2013年11月19日的证明，本院不予采信，至于2015年7月24日的证明，系政府行政机关出具，具有较高的证明力，本院予以采信。对于被告提交的4号证据，原告对真实性无异议，但认为被告只交纳了2014年5-8月的房租，本院认为，该组证据来源客观、合法，与本案处理存在关联，本院予以采信。 根据上述证据和庭审笔录，可以认定如下案件事实： 经审理查明，原、被告系母子关系，2010年12月，被告购买了原告所有的3号店面隔壁的4号店面，为便于经营，被告向原告承租了3号店面，双方于2011年4月16日签订了《店面租赁合同》，约定：原告将3号店面出租给被告；租赁期为2011年4月16日零点至2016年4月16日23点止；现每月租金为2000元，如有店面升值，也同样升值；每月头先付月租后开店，若到期不租的话，应提前三个月通知对方；三年内不能转租让别人，如原、被告有一方违约承担违约金10000元并收回店面等。合同签订后，原告将3号店面交付给被告使用，被告将3、4号店面打通。2013年3月20日，原告通知被告每月上涨租金1000元，被告拒绝。合同签订后，双方在履行合同过程中发生纠纷。2014年8月17日，原告本人最后一次收取了被告交来的2014年8月16日至9月16日的房租并出具了收条。之后原告因被告拒绝上涨租金而不收被告交来的租金，2014年10月，被告将两个月租金4000元交至新余市公安局渝水分局抱石路派出所，该所民警通知原告领取，原告拒绝领取，要求被告按每月2800元租金标准支付，否则不予领取。原告认为被告未履行合同义务，未按合同约定上涨租金，且拖欠租金，被告行为构成违约，原、被告的租赁合同应当依法解除，故诉至法院，并提出前列诉请。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应恪守合同约定。本案的争议焦点在于：原告要求解除与被告的租赁合同是否有事实和法律依据？原告认为被告未根据合同上涨租金，且拖欠了原告租金，原告存在违约，合同应该解除，本院认为，原、被告双方约定“如有店面升值的话，也同样升值”。该条款约定不明，但本院认为该条的双方的意思表示为：如有同地段的店面租金上涨，同样上涨。原告在2013年3月20日通知被告租金上涨，但被告未同意，且原告也未提供足够证据证明目前诉争店面地段的租金水平，故原告仅可以要求被告按每月2000元标准支付租金，至于支付的期限，本院认为，虽然被告仅仅提供了2014年5月16日至2014年9月16日该段时间的租金收条，但根据常理，租金支付有其先后顺序，被告应交纳了2014年5月16日之前的租金，至于2014年9月16日之后的租金，通过抱石路派出所的证明可以得知系原告拒绝接受导致被告无法交纳，被告并不存在故意不交纳租金的情况，故对于原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，对于原告要求被告支付2012年8月1日起至2014年8月止租金52000元及迟延支付利息的诉讼请求，本院不予支持。因租赁合同未解除，原告仅可主张被告支付自2014年9月17日起至本院判决之前的租金，未付租金月份为14个月，拖欠租金为2000×14=28000元，故对于原告要求被告按每月2800元支付2014年8月16日起至实际交付店面之日止的租金的诉讼请求，本院仅支持被告支付原告租金28000元。关于原告要求被告为店面更换三通设备的诉讼请求，因原告未能提供证据证明市政府曾对该店面所在街道的水电进行过改造以及因被告原因导致该店面水电改造未完成，故对于原告要求被告为店面更换三通设备的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告将店面回复原状的诉讼请求，因原告要求解除租赁关系的条件未成就，双方应继续履行合同，原告要求恢复3号店面原状缺乏依据，故对于原告该诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告周成华应于本判决生效之日起十日内向原告黎春英支付租金28000元（租金已算至2015年11月17日）； 二、驳回原告黎春英的其他诉讼请求。 被告周成华如果未按本判决的指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1100元（已由原告黎春英预交），由原告黎春英承担508元，被告周成华承担592元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审 判 长  刘雅萍 人民陪审员  黄秀敏 人民陪审员  熊志勇 二〇一五年十一月九日 书 记 员  曾振轩