贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0422民初1640号原告:贵州普定凯旋物业管理有限责任公司，住所地：普定县城关镇凯旋城5区。统一社会信用代码：91520122051946795J法定代表人:晁明祥，该公司董事长。委托诉讼代理人:易遵贵，该公司总经理。代理权限：特别授权代理。被告：王华，男，1987年2月15日生，汉族，贵州省织金县人，个体工商户，住普定县。原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司（以下简称：“凯旋物业公司”）与被告王华物业服务合同纠纷一���，本院于2017年9月11日立案受理后，依法由审判员周盛雕适用简易程序于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告凯旋物业公司委托诉讼代理人易遵贵及被告王华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即向原告支付拖欠的物业管理费人民币1185元；2、请求判决被告立即支付拖欠原告的违约金637元；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：被告王华是原告所服务及管理的普定凯旋城小区业主。2017年7月1日起，被告王华接房入住原告所服务及管理的普定凯旋城小区，无故拖欠物业管理费共计人民币1185元。被告的行为严重违反诚实信用原则，损害了原告的合法权益，为此，原告特向人民法院提起诉讼。被告辩称：一、被答辩人不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。1、小区院内���车库、楼道及电梯内等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位，致使每栋单元楼下长期因垃圾托运不及时而产生恶臭，电梯内污秽不堪；2、所有单元楼道由于物业公司工作不到位，门上和墙壁上贴有小广告和盖有电话的广告章，物业公司对这种情况没有采取有效措施解决；3、小区保安对出入小区人员从不进行询问盘查，致使小区内个别住房被盗，严重影响住户安全；4、长期以来一条臭水沟从小区横穿而过，长年累月臭气熏天，从未得到治理。二、物业公司管理不善，长期影响业主正常生活。因物业公司未按合同要求履行义务，部分业主要求物业公司进行整改，未整改就拒绝缴纳物业费，但被答辩人不仅不整改，还未经相关部门批准，私自切断业主水电作为报复，侵犯了居民的用水用电权利。更甚的是，物业公司为了与业主对抗，还组建了“黑保安”，业主只要��物业公司发生纠纷，就会利用“黑保安”对业主进行恐吓，严重影响业主的人身安全，扰乱业主的正常生活。三、答辩人主张先履行抗辩权，在被答辩人纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因被答辩人不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才停止交纳物业管理费。根据《合同法》有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人证明及身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、前期物业服务协议，证明原、被告签订的服务协议，对服务内容、收费内容等事项的进行约定的事实；3、贵州商品房销售���费公示表，证明原告的收费标准系合理合法的；4、临时管理规定，证明原、被告签订规约的事实；5、欠物业费管理明细，证明被告欠物业费的事实。经质证，被告认为：证据1无异议；对证据2的意见是原告提供的这些证据确实是我签订的，但是因为他服务不到位，所以我才拒绝缴纳物管费；对证据3、4、5无意见。被告向本院提交如下证据：1、涉黑举报报告、照片一张，证明原告聘用黑保安，威逼业主缴费；2、光盘一张，证明原告的服务不到位，原告经常找一些社会上的黑保安来威胁业主；3、U盘录音一份，证明原告打电话威胁业主。经质证，原告对证据1不认可，这张照片不能说明任何问题，涉黑不是法院、不是公安局提供的，不能说是涉黑;被告提交的光盘及U盘不能说明什么问��，光盘里的照片也只能说明我们产生纠纷，至于垃圾是因为装修导致，我们及时清理了的，门都是业主他们自己弄坏的，我们也没有停水;对于电话录音是因为被告不交停车费，还堵小区大门，停车费是房开商委托我们收取的。刚开始是房开商委托我们收取后面发生矛盾，现在我们都没有收取了，收取停车费不是我们合同的内容。上述证据，经本院综合审查，认定事实如下：原告凯旋物业公司系普定凯旋城小区建设单位贵州嘉乐置业有限公司所聘用的物业管理服务公司，被告王华居住于普定凯旋城一区B栋1单元17-2室，住宅建筑面积为120.28㎡。原、被告于2016年5月7日签订了《凯旋城前期物业服务协议》约定:原告为被告提供前期物业管理服务，服务协议期限为3年；原告管理服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运以及污水管道的疏通和车辆停放管理等；物业管理服务收费采取包干制方式，住宅物业管理服务的收费标准为每月1.3元/㎡，按月交纳，每月10日前将当月费用缴清，逾期按日加收应交费用3‰违约金。被告王华认为原告不履行物业服务内容，于2017年1月1日起拒交物业管理服务费。原告于2017年3月17日将住宅物业管理服务费收费标准更改为每月1.2元/㎡。同时查明：原告收取住宅物业管理服务费的收费标准为每月1.3元/㎡，经普定发展和改革局批准。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，双方应当按照约定履行义务。被告辩称原告物业管��服务不到位、脏、乱，财产被盗，管理不善，恐吓业主等，故拒交物业管理服务费。虽然被告提供了一些证据证明，但只能证实原告在物业管理服务方面确实存在一定问题，管理服务有不到位之处，但未根本性违反《凯旋城前期物业服务协议》约定，被告因此拒付物业管理服务费既无合同约定，又无法律依据，对该辨驳理由本院不予采纳。业主对物业管理服务公司的管理服务不满时，应当通过正常途径与物业管理服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可以向业主委员会反映，由业主委员会出面加以解决，业主委员会还可以依法解聘物业管理服务公司，因此，业主不能以不交纳物业服务费来进行对抗。如果物业管理服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业管理服务公司承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒不交纳物业管理服务费。被告作为业主已实际接受了原告提供的物业管理服务，应当按合同约定支付物业管理服务费。故原告诉请被告支付2017年1月1日至2017年8月31日的物业管理服务费费1185元，符合合同的约定及相关物价部门的规定，本院予以支持。同时，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方对于违约金的约定过高，且被告在物业管理服务存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告王华于本判决生效后10日内支付原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司2017年1月1日至2017年8月31日的住宅物业管理服务费1185元���二、驳回原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期限和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决书指定的期限和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按本判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 员 周盛雕二〇一七年十月二十四日法官助理 刘 霞书 记 员 陈姗姗