陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0881民初7049号原告：中国农业银行股份有限公司神木县支行，住所地陕西省神木市神木镇东兴街二中路1号。主要负责人：王峰，系该支行行长。委托诉讼代理人：欧厚国，陕西韬达律师事务所律师。被告：赵明琴，女，1973年出生，汉族，陕西省人。被告：陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，住所地陕西省神木市神木镇杏花小区10号。法定代表人：张军义，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王喜梅，陕西英培律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行与被告赵明琴、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人欧厚国与被告赵明琴、被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司委托诉讼代理人王喜梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵明琴偿还原告借款本金1198085.36元及利息、罚息、复利（自2015年8月20日起至还清之日止按合同约定计算）；2.对被告赵明琴提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.判令被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司对上述债务承担连带还款责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年12月13日被告赵明琴因购房需要，向原告申请借款128万元，且自愿用购买的位于神木市麟州南路麟州华府小区8幢1单元1401号房屋作贷款抵押，被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司自愿承诺在办理正式的抵押登记前承担连带保证责任。2013年2月5日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为128万元，借款期限为240个月，并约定了借款利率及罚息、复利的计算方法，还款方式为等额本息还款法，按月还本付息。合同还约定，若借款人未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款。2013年2月7日，双方在神木县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。前述借款合同签订后，原告即依约发放了贷款。现因被告赵明琴自2015年8月起未按约定时间偿还借款本息，其余被告亦未履行还款责任，致使原告利益遭受损失。原告已向被告赵明琴送达《贷款提前到期通知书》，现原告为维护合法权益，故诉至本院。被告赵明琴辩称：1、本案借款合同尚未解除，原告要求偿还全部借款违反合同约定。2、借款合同虽约定了提前收回全部贷款的条件，但借款合同系原告单方制作的格式合同，该约定加重被告责任，应为无效条款。3、借款合同约定的违约金过高，利息、罚息、复利相互重复，有违公平原则，不能同时成立。4、原告不能及时还款的原因是开发商一再违约，迟延交房，违背借款人的意愿为其购买保险，损害其合法权益，被告迟延还款，是为减少自己的损失。5、抵押房屋尚未登记在赵明琴名下，为开发商所有，赵明琴与开发商存在房屋买卖纠纷，故在《商品房买卖合同》未解除前，不能执行该房屋。6、被告并未收到《贷款提前到期通知书》，即便有人收到，那也是基于无效的格式条款，且为单方意思表示，不发生法律效力。7、即使被告存在迟延还款，原告从未提示催告，系恶意扩大损失，对扩大的损失，主要指利息、罚息、复利，被告依法不负有支付义务。8、原告在楼房未封顶、五证不全的情况下违规发放贷款，且强迫借款人购买保险，未给被告借款合同。综上，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司辩称：1、公司为赵明琴借款提供担保属实，赵明琴的还款情况由法院核实。2、原告未请求解除与被告间的借款合同，故借款合同继续有效，原告无权要求被告一次性偿还全部贷款，也无权要求公司承担保证责任。3、借款人以所购房屋为借款提供抵押担保，原告应以抵押物优先受偿，公司只对优先受偿后不足部分承担保证责任。4、赵明琴与公司之间的房屋买卖合同纠纷与本案系不同法律关系，与本案无关。5、原告主张的利息、罚息、复利与当前市场环境不符，被告偿还借款能力本来就弱，若负担上述债务，将更不利于债权的实现，对借款人弱势群体有失公平。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，二被告进行了质证，对二被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第三组证据，能证明原告向借款人邮寄送达《贷款提前到期收回通知书》。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月5日，被告赵明琴与原告签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款128万元用于购买位于神木市神木镇麟州南路西（原玻璃厂）麟州华府住宅小区8幢1单元1401号房屋。合同约定借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，利率按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，采用浮动利率方式计收（借款发放日贷款利率为年利率6.55%）。对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付的利息计收复利，借款期内产生应付未付利息按合同约定的借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。借款合同采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由被告赵明琴以上述房屋提供抵押担保，并于2013年2月7日办理了预购商品房抵押权预告登记，由被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起至办理抵押登记后两年内承担连带保证责任，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等。原告发放贷款后，被告赵明琴自2015年8月起停止清偿本息。截止2017年10月11日（开庭前一日），未偿还贷款本金为96291.39元、利息为129124.44元、罚息为7288.28元、复利为10749.66元，合计243453.77元。本院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订《个人购房担保借款合同》，原告已按照合同的约定履行了出借义务，借款合同合法、有效，应受法律保护。至2017年10月11日被告赵明琴未偿还本金96291.39元、利息129124.44元，按照合同约定其应支付罚息、复利，故被告赵明琴应偿还截止2017年10月11日所欠的本金、利息、罚息、复利，合计243453.77元，对原告要求提前收回全部借款的请求本院不予支持。原告主张的罚息、复利系双方在《个人购房担保借款合同》的约定，不违反国家有关限制借款利率的规定；至于原告是否违规发放贷款应由金融监管部门监督、核查，并不因此影响合同效力；被告赵明琴以上述理由主张驳回原告诉请，无法律和事实依据，其辩称理由不能成立，本院不予采纳。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司为被告赵明琴的借款提供阶段性保证担保，与原告约定自借款发放之日起至办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续后两年为赵明琴的债务承担连带保证责任，故原告在保证期间内要求其承担连带还款责任的请求应予支持，其在承担保证责任后，有权向被告赵明琴追偿。对被告赵明琴提供的房屋，原、被告办理的仅为预购商品房抵押权预告登记，因预告登记不同于物权的抵押登记，是在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有抵押权。故原告主张对抵押权预告登记的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：一、限被告赵明琴于本判决生效之日起五日内向原告中国农业银行股份有限公司神木县支行偿还截止2017年10月11日所欠借款本金96291.39元、利息129124.44元、罚息7288.28元、复利10749.66元，合计243453.77元。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带清偿责任；二、被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告赵明琴追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7790元，由被告赵明琴、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  訾娟二〇一七年十月二十四日书记员  白瑢