山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终424号上诉人(原审原告)：焦瑞华。委托诉讼代理人：程咸密，山东坤华律师事务所律师。委托诉讼代理人：程希瑜，山东坤华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青岛霄隆置业有限公司。法定代表人：张杰，董事长。委托诉讼代理人：韩燕，山东肇鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘美，山东肇鉴律师事务所律师。上诉人焦瑞华因与被上诉人青岛霄隆置业有限公司（以下简称霄隆公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初7599号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人焦瑞华的委托诉讼代理人程咸密、被上诉人霄隆公司的委托诉讼代理人韩燕、刘美，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦瑞华上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付房屋租赁费137500元，将租赁场地及房屋腾出及恢复原状并交付上诉人，解除双方租赁合同，或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审法院认为，1、“2013年9月29日签订的租赁合同约定，后续再谈未明确后续租金数额，根据前两次的租赁合同履行情况，均是先支付租赁费再使用，霄隆公司未支付租赁费”；2、霄隆公司方李某作为公司员工，在对账单签字，是职责范围内的事项进行签字，焦瑞华未提交证据证明李某是公司财务人员，也不能证明李某签字即代表公司对账的认可，且未对对账单加盖公章，不能证明该对账单认定霄隆公司承认欠焦瑞华租赁费”。其认定明显错误，理由如下：其一、被上诉人继续承租事实存在，应当确认被上诉人继续承租。依据双方签订的租赁合同第一条约定：“合同到期合同相应条款续租，年租金每年递增5000元；第三条约定乙方解除租约前三个月通知甲方，并由甲方对场地进行查实，乙方应于停租时间将所租赁的场地房屋恢复原状“。但2014年9月29日合同到期后被上诉人仍按合同约定续租并使用至今，续租时上诉人要求霄隆公司支付租金，霄隆公司称因资金困难待有钱再付，为此上诉人考虑双方前两年的租赁关系又继续续租，让被上诉人拖欠租金至今。其二、依据双方于2015年12月21日对账单确认2014至2015年9月的租金90000元（即85000元+5000元年递增数），应当认定霄隆公司合同续租事实。但霄隆公司提交的2013年9月29日签订的合同上注明“后续再谈”系霄隆公司私自涂改添加上，但未经焦瑞华签字或捺印确认，因此霄隆公司私自涂改添加部分是无效的。一审法院确不采用合同第一条约定合同到期续租，却引用“第二条租金85000元，后续再谈，未明确后续租金数额为由”，不予支持是错误的。其三、霄隆公司在一审称未续租合同，理由不能成立。但按合同约定，合同到期霄隆公司不再续租，其应当通知焦瑞华，也未经焦瑞华对场地进行查实，霄隆公司也没将所租赁的场地房屋恢复原状，也未与焦瑞华办理交付手续，且霄隆公司所建临时厂棚未恢复原状，租赁房屋内的物品均未搬走，由此证明霄隆公司继续续租的事实成立。其四、焦瑞华于2016年3月14日给霄隆公司发出的解除场地租赁合同通知书，要求霄隆公司支付2014年9月至2015年9月第三年租赁费90000元及至2016年3月份半年47500元，共计137500元的租金，并要求解除租赁合同，但霄隆公司签收后，并未提出异议。二、双方对账单确认被上诉人所欠租赁费事实，应当作为本案的定案依据。上诉人系黄海电器股东，2015年12月21日委派青岛黄海电器派会计王海春找到被上诉人单位要求对其所欠上诉人房屋租赁费及黄海电器的工程款进行对账，经被上诉人单位派李某核对账务，被上诉人实欠上诉人自2014年9月30日至2015年9月30日租金90000元及欠黄海电器的款项265664元，共计372674元（含17%增值税）。经核对无误后，被上诉人单位主管李某代表单位于2015年12月29日签字确认的对账单是履行的职务行为，应当认定该对账单所欠租金的事实，作为本案的定案依据。但霄隆公司的证人李某出庭佐证，其证人否认双方对账单不代表公司的证言不应当采信，该证言是霄隆公司给自己证明，无证据力。三、霄隆公司在庭审时称“其后续租赁使用者是青岛宝利建设公司”，但焦瑞华一直并未租赁给宝利公司使用，是霄隆公司私自租给青岛宝利公司使用，因此其主张无任何事实和证据。根据《合同法》合同相对性原则：合同仅对缔约当事人具有法律拘束力，对合同以外的第三人不产生法律约束力。本案租赁合同系焦瑞华和霄隆公司双方订立，只能向被上诉人主张权利，所以焦瑞华和霄隆公司双方对账单所欠付租金事实存在，其妄想逃避租赁债务的主张不能支持。综上，一审法院认定对账单真实，但不认定对账单的效力，显属不当，根据合同法相对性原则，应当依据事实和双方对账单判决被上诉人支付租金，因此请二审查明事实，撤销一审判决改判支持上诉人的上诉请求。霄隆公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请二审依法驳回上诉人的上诉请求。焦瑞华向一审法院起诉请求：1、判令霄隆公司支付租赁费137500元；2、诉讼费用由霄隆公司承担。其后在案件审理过程中，焦瑞华申请追加诉讼请求：1、判令霄隆公司支付自2016年3月30日起至房屋腾出之日止的房屋租金；2、解除双方租赁合同。一审法院认定事实：1、焦瑞华持有青岛市黄岛区土地管理部门为其颁发的国有土地使用权证，权证字号为黄国用（2001）字第457号，坐落青岛市黄岛区薛辛庄东侧，使用面积3330平方米，终止期限至2042年5月13日，用途为工业用地。2、2012年9月，焦瑞华和霄隆公司双方签订《场地房屋租赁合同》，约定霄隆公司租赁焦瑞华的土地6亩和房屋6间出租给宝利建设生活区使用。第一条约定，租赁时间自2012年9月30日至2013年9月29日，到期后按本合同相应条款续租。第二条约定，第一年租金8万元，次年起每年递增5000元，租赁费应于每年提前3个月一次性付清。3、霄隆公司提交的双方于2013年9月29日签订的《场地房屋租赁合同》约定，霄隆公司租赁焦瑞华的土地6亩和房屋6间出租给宝利建设生活区使用。第一条约定，租赁时间自2013年9月30日至2014年9月29日，到期后按本合同相应条款续租。第二条约定，年租金8.5万元整，后续再谈。焦瑞华对该证据的真实性认可，故一审法院对该份合同予以认定。4、2013年1月30日，霄隆公司支付焦瑞华租赁费6万元；2013年5月7日，霄隆公司支付焦瑞华租赁费2万元；2013年9月30日，霄隆公司支付焦瑞华2013年9月30日至2014年9月29日的租赁费8.5万元。5、焦瑞华曾于2016年3月21日向霄隆公司发出《解除场地房屋租赁合同通知书》，通知解除2012年9月30日双方签订的《场地房屋租赁合同》。一审法院对争议的事实与证据，认定如下：1、焦瑞华提交青岛黄海电器有限公司出具的证明1份，载明焦瑞华系黄海电器公司的股东，2015年12月29日对账单中记载的租赁费9万元应归焦瑞华的个人所有。2、焦瑞华提交青岛黄海电器设备有限公司与霄隆公司的2015年12月29日对账单1份，其中一项为2014年9月30日至2015年9月30日房屋租赁费9万元，霄隆公司的工作人员李某在该对账单下方签字。证人李某应霄隆公司的申请出庭作证称，其是霄隆公司公司计划部职工，对2015年12月29日的对账单上签字认可，但签字时不了解涉案土地的租赁情况，当时也讲了不代表财务，不能加盖财务章，如有异议找公司财务解决。前两次签合同时焦瑞华本人带着居民身份证签订合同，都是青岛黄海电器设备有限公司的王海春带着焦瑞华办理签合同和租金的事宜。因此，一审法院对该对账单的真实性予以认定。3、根据焦瑞华和霄隆公司双方的陈述，可以认定涉案场地的大门被焊死，双方均称是对方进行焊接，但均未提交充分证据证明，故对哪一方进行焊接的人员身份一审法院不予认定。4、焦瑞华提交的光盘1张记载了涉案土地及房屋的现状及四至情况，该场地大门被上锁，场地内没有人，故不能由此确定占用人的身份。5、焦瑞华和霄隆公司争议的焦点事实是霄隆公司是否在合同租赁期满后继续租赁使用涉案房屋及土地。焦瑞华称，2012年9月30日将涉案房屋及土地交付给霄隆公司使用，未办理书面交接手续，在第二份租赁合同2014年9月29日期满后未书面续签租赁合同，之后霄隆公司未再支付租赁费。霄隆公司辩称，宝利建设是涉案房屋及土地租赁的实际使用方，在租赁期满后宝利建设直接与焦瑞华商定了租赁事宜，霄隆公司未与焦瑞华办理交接手续。一审法院认为，焦瑞华提交的证据不足以认定在租赁合同期满后仍是霄隆公司在租赁使用涉案房屋及土地。理由如下：第一，2014年9月29日后，双方未再签订涉案房屋及土地租赁合同，不能清楚的界定双方的权利及义务，且与之前双方每次租赁前签订书面租赁合同的习惯不符。而且，2013年9月29日签订的租赁合同约定“后续再谈”，未明确后续租金的数额。第二，根据前两次租赁合同的履行情况，均是霄隆公司先支付租赁费再使用租赁物，如果2014年9月29日后其继续租赁，按照之前的习惯也应先行支付租赁费，但其并未支付租赁费。第三，李某是霄隆公司的员工，在对账单上签字，是其作为公司一员对其职责范围内的事项进行签字，焦瑞华未提交充分证据证明李某是公司的财务人员，亦不能证明李某的签字即代表霄隆公司对账目的认可，且该对账单未加盖霄隆公司的公章或者财务专用章，霄隆公司之后亦未支付焦瑞华关于李某签字的房屋租赁费9万元，因此不能由该对账单认定霄隆公司承认欠付焦瑞华租赁费。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据谁主张谁举证的民事证据规则，焦瑞华对于自己主张的事实应承担证明责任。根据本案查明的事实，焦瑞华不能证明2014年9月29日之日仍将涉案房屋及土地继续租赁给霄隆公司使用，故其应当承担举证不能的法律后果，其要求霄隆公司腾退房屋及土地、支付租赁费，依据不足，一审法院依法不予支持。一审法院判决如下：驳回焦瑞华的诉讼请求。案件受理费3050元（焦瑞华已预交），由焦瑞华负担。本案二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交黄岛区人民法院(2016)鲁0211民初字第14600号民事调解书一份，该调解书证实上诉人与被上诉人在一审提交的对帐单，确认了该对账单的效力。证明青岛黄海电器设备有限公司起诉被上诉人所欠款项，依据该对帐单法院出具了调解书。被上诉人质证，表示对调解书的真实性无异议，但对证明内容有异议。1、该份调解书体现不出上诉人所说的对帐单。2、不管李某是否为被上诉人的代理人，都与本案没有关系。3、这是民事调解书，没有对事实进行认定，调解书的内容不能作为判定本案事实的依据。被上诉人霄隆公司无新证据提交。本院查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订租赁期限为2012年9月30日至2013年9月29日以及2013年9月30日至2014年9月29日的租赁合同两份，其后未再签订书面租赁合同。第一份租赁合同截明合同到期后按本合同相应条款续租，第一年租金8万元，次年起每年递增5000元。第二份合同约定年租金8.5万元，后续再谈。该书面合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，亦未进行场地交接。双方关于被上诉人使用场地时间存在争议，根据双方陈述，涉案场地大门已被焊死，双方均未提交证据证明系何人何时所为。上诉人主张被上诉人一直未搬走，被上诉人称其在第二份合同到期后即搬走。双方对各自的主张均未提交证据证实。但被上诉人作为承租人在承租期满后或搬走时负有向出租人交还场地以及进行交接的义务，其未提交证据证明何时将场地交还给上诉人，对此应承担不利法律后果，本院对被上诉人主张其在第二份书面租赁合同到期后即搬走的主张不予采信。书面合同到期后至被上诉人未搬离之前，应视为双方形成不定期租赁关系，上诉人于2016年3月21日向被上诉人发出《解除场地房屋租赁合同通知书》，该时间可确认为双方解除租赁合同以及被上诉人搬离时间。上诉人提交的对帐单中记载了2014年9月30日至2015年9月30日租赁费9万元，双方对该租赁费存在争议。该对帐单系被上诉人的职工李某代表被上诉人与上诉人作为股东的青岛黄海电器有限公司于2015年12月29日的对帐结果，对帐单中记载了上述租赁费9万元以及其他款项，青岛黄海电器有限公司出具证明证实其与被上诉人就其他业务进行对帐时将被上诉人欠其股东焦瑞华的租赁费一并对帐，该9万元租赁费系归上诉人焦瑞华所有。被上诉人对该对帐单真实性认可，但却否认对帐单中其他款项以外的租赁费，被上诉人对该项租赁费未能作出合理解释，亦无证据证明其与青岛黄海电器有限公司存在租赁关系。综合上述事实，可以认定被上诉人在书面租赁合同期满后继续使用涉案场地，对帐单中记载的9万元租赁费应作为被上诉人对欠付上诉人租赁费的确认，且该价格与双方第一份合同中约定的每年递增5000元价格相符，并非不合理对价，本院对该对帐单记载的2014年9月30日至2015年9月30日租赁费予以采信。自2015年10月1日至2016年3月21日的租赁费应参照对帐单记载的9万元作为年租金标准计算为宜。上述欠付租赁费共计132650元，被上诉人应向上诉人支付该款项。上诉人主张超出该数额的部分，本院不予支持。上诉人要求被上诉人腾出涉案讼争场地，被上诉人否认其仍占用该场地，并称场地内物品不是被上诉人的。上诉人亦认可场地门锁着，里面没有人。上诉人无证据证明被上诉人仍占用场地，上诉人该项请求本院不予支持。综上，上诉人上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销青岛市黄岛区人民法院(2016)鲁0211民初7599号民事判决；二、焦瑞华与青岛霄隆置业有限公司的租赁关系于2016年3月21日解除；三、青岛霄隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内向焦瑞华支付租赁费132650元；四、驳回焦瑞华的其他诉讼请求；五、驳回焦瑞华其他上诉请求。一审案件受理费3050元，二审案件受理费3050元，共计6100元，由焦瑞华负担1100元，由青岛霄隆置业有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一七年十月二十八日书记员 王 繁书记员 吴苗苗