云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）景民二初字第1852号 原告（反诉被告）玉柳，女，1957年7月20日生，傣族。 原告（反诉被告）岩宰，男，1977年1月4日生，傣族。 原告（反诉被告）玉喃况，女，1976年10月8日生，傣族。 原告（反诉被告）刀春玲，女，1979年1月2日生。 原告（反诉被告）白建荣，男，1979年1月12日生，基诺族。 以上五原告共同委托代理人沈玉娟，系云南智海律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）李训舫，男，1963年3月9日生，汉族。 委托代理人高慧明、玉旺坎，系云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 第三人刀正明，男，1945年5月10日生，傣族。 原告（反诉被告）玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣诉被告（反诉原告）李训舫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，被告李训舫提起反诉并经本院审查立案受理。在审理中，本院依法通知刀正明作为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序由审判员雷卫东独任审判，于2015年11月10日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告白建荣及原告委托代理人沈玉娟、被告李训舫及其托代理人高慧明、玉旺坎到庭参加诉讼，第三人刀正明无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣诉称，五原告因欲在第三人刀正明拥有土地使用权的土地上建设房屋，经人介绍，被告与五原告于2014年8月8日签订《合伙建房协议书》，协议签订后，原告玉柳与被告签订了《补充协议》和《合作建房施工细则》，前述协议签订后，被告至今未按约定履行出资和建设施工的义务。双方所签协议是以提供土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。一是五原告和被告双方均不具备房地产开发经营资质，应当认定双方签订的上述合同是无效合同；二是五原告提供土地使用权系以划拨方式取得的，未经景洪市人民政府批准办理土地使用权出让手续，以该土地作为投资与被告订立合同合作开发房地产，双方签订的上述合同是无效合同；三是五原告提供的土地的使用权人是第三人刀正明而非五原告，五原告在未取得第三人刀正明书面授权下处分该土地使用权，与被告签订的合作协议是无效合同。因此，造成的损失，被告应予以赔偿。为此，请求:1、确认原、被告双方于2014年8月8日分别签订的《合伙建房协议书》、《补充协议》和《合作建房施工细则》无效；2、案件受理费由被告负担。 被告李训舫答辩并反诉称，原、被告双方所签订的《合伙建房协议书》中约定由五原告提供土地，被告出资和提供建房建筑规划设计方案兴建二栋楼房，约定了建设截止时间和房屋分配，并经土地所在居民小组岩伦签字认可，该协议还约定如被告违约不建房或五原告不出土地，违约方赔偿守约方100万元，造成其他损失的按实际赔偿。合同签订后，被告按合同约定履行义务，委托设计公司对本案所涉工程进行建筑规划设计方案，联系安排施工人员，因五原告无可靠性方案，被告在施工现场四次调整设计方案，后被告与五原告于同年11月20日才定下施工平面图，五原告于同年12月12日对该施工平面图纸予以签字认可。在合作建房期间，五原告未尽义务协调建设事宜，致使工程一直拖延。2015年1月15日，原告白建荣无故殴打运输车司机和其他工人，单方声称合作建房协议作废，但具体解除合同事宜并未与被告协商。2015年4月21日，五原告在未与被告协商下，另请工人在工地上进行施工，该行为已明确表示五原告拒绝履行合同义务，即拒绝提供土地，致使该协议无法继续履行。因此，五原告的行为已严重违反了合同约定，根据协议约定，五原告应承担违约责任，应向被告赔偿违约金100万元。另因五原告的原因使工程无法正常进行，造成所产生的人工费、机械费、委托设计费等损失共计38万元。为此，反诉要求：1、判令五原告支付违约金100万元；2、案件受理费由五原告负担。原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣针对被告李训舫的反诉答辩称，因本诉合同是无效合同，不存在违约，因此，被告的反诉请求应驳回。 第三人刀正明未到庭亦未陈述。 综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：一是原、被告双方所签订的《合伙建房协议书》、《补充协议》和《合作建房施工细则》效力性问题；二是被告李训舫的反诉诉请是否应支持的问题。 针对以上争议，原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣向本院提供以下证据： 1、原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣的身份证各一份，欲证明五原告身份情况及诉讼主体资格。 2、景国用（2001）字第0172号国有土地使用证一份，欲证明争议土地性质为划拨、土地使用权人为第三人刀正明，五原告无相应的土地使用权。 3、2014年8月8日分别签订的《合伙建房协议书》、《补充协议》和《合作建房施工细则》各一份，欲证明五原告与被告李训舫签订的合同系无效合同。 庭审后，经本院要求，原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣向本院补充提供证据常住人口登记卡五份，结婚证二份、证明一份，欲证明五原告及第三人刀正明家庭关系情况。 上述证据均为复印件，经与原件核对无异后复印件留存。 经质证，被告李训舫对原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣提供的证据1、2、3认可。被告李训舫对原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣补充提供的证据认可。 第三人刀正明对原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣提供的证据未到庭质证。 针对以上争议，被告李训舫为证明其诉讼主张，针对本诉和反诉，向本院提供以下证据： 1、《合伙建房协议书》、《补充协议》各一份，欲证明被告李训舫与五原告于2014年8月8日签订了《合伙建房协议书》、《补充协议》，约定了由五原告提供土地、被告提供建房资金，并经土地所在居民小组岩伦签字认可，合同是真实有效的。 2、收条一份，欲证明双方签订合同后，于2014年8月8日，向五原告缴纳建房保证金10万元。 3、（1）建筑工程设计协议一份；（2）收据一份，欲证明双方签订协议后，按协议约定履行义务，委托设计建筑工程施工图纸，并预交了5万元设计费。 4、建筑施工平面图纸一份，欲证明被告按协议约定履行义务，委托设计公司设计建筑施工平面图，原告玉柳在平面图上签字认可。 5、收据二份，欲证明原告玉柳向景洪市城投物业公司交纳的1500元及押金1万元实际是被告交纳的。 上述证据均为复印件，经与原件核对无异后复印件留存。 经质证，原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣对被告李训舫提供的证据1、2认可，对证据3、4、5不认可。 第三人刀正明对被告李训舫提供的证据未到庭质证。 本院认为，原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣提供的证据1、2、3和被告李训舫提供的证据1、2由当事人和相关部门及相关人员出具，来源合法、印鉴齐全、内容真实，各证据间相互印证，且双方相互予以认可，证据的真实性、关联性和合法性予以确认，应予以采信。被告李训舫提供的证据4由当事人出具，来源合法、印鉴齐全、内容真实，并与其他证据间相互印证，证据的真实性、关联性和合法性予以确认，应予以采信。被告李训舫提供的证据3、5因无相关部门及人员和其他证据证明，证据的证据的真实性、关联性和合法性不予确认，应不予采信。原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣庭审后补充提供的证据，系本院要求提供的证据，上述证据相关部门及相关人员出具，来源合法、印鉴齐全、内容真实，各证据间相互印证，证据的真实性、关联性和合法性予以确认，应予以采信。 根据庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实： 2014年8月8日，原、被告双方签订《合伙建房协议书》和《补充协议》和《合作建房施工细则》，协议约定：“由原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣提供土地，被告李训舫出资兴建二幢楼房，建好后A幢楼房使用权归原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣所有，B幢楼房使用权归被告李训舫所有。由被告李训舫提供施工图纸并经原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣书面认可，工程期限为2014年10月15日至2016年1月28日止。如因被告李训舫出资不足导致五原告A幢房屋不能完工，验收每延期一天交房被告李训舫承担违约金500元，连续延期90天后五原告有权单方面解除、终止协议，双方签订合同后如被告李训舫违约不建房或五原告不出土地，违约方赔偿守约方100万元，造成其他损失的按实计数赔偿，双方任何一方如违反本协议，违约方将对守约方造成的损失承担五倍赔偿责任，房屋建成后，双方不得以任何理由违约和反悔，否则违约方要按各自投入的资金总价的10倍赔偿对方。同时双方约定了其他事项。”。该协议签订当日，被告李训舫向原告玉柳支付了10万元建房保证金，该协议签订后，被告李训舫进行了前期准备工作，后因双方产生纠纷，双方停止了建房事宜。 另查明，原告玉柳与第三人刀正明系夫妻关系、原告岩宰和刀春玲系原告玉柳与第三人刀正明子女，原告玉柳、岩宰、刀春玲和第三人刀正明均系景洪市嘎兰社区曼蚌囡居民小组居民，第三人刀正明为户主。另原告岩宰与原告玉喃况系夫妻关系、原告刀春玲与原告白建荣系夫妻关系。2001年4月26日原告玉柳、岩宰、刀春玲和第三人刀正明家庭以第三人刀正明为土地使用者取得位于景洪市嘎兰社区曼蚌囡居民小组（原曼蚌囡村）B-(9)-16地号国有土地使用权，用途为住宅，类型为划拨。原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣在本案庭审结束前未申办《建设工程规划许可证》。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”，该解释第二十七条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”。本案所涉协议中原、被告双方约定被告李训舫负责投资建房，只对所建部分房屋享有使用权，但未约定承担经营风险，因此，原、被告双方所签订的《合伙建房协议书》及《补充协议》和《合作建房施工细则》应认定为房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，因此，原、被告双方所签订的《合伙建房协议书》及《补充协议》和《合作建房施工细则》违反法律效力性强制规定，系无效合同。原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣要求确认原、被告双方于2014年8月8日分别签订的《合伙建房协议书》、《补充协议》和《合作建房施工细则》无效的诉请，符合法律规定，应予以支持。被告李训舫要求原告玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣支付违约金100万元的反诉诉请，因原、被告双方所签订的《合伙建房协议书》、《补充协议》和《合作建房施工细则》无效，该反诉诉请不符合法律规定，应不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）玉柳、岩宰、玉喃况、刀春玲、白建荣与被告（反诉原告）李训舫于2014年8月8日分别签订的《合伙建房协议书》、《补充协议》和《合作建房施工细则》无效。 二、驳回被告（反诉原告）李训舫的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费100元及反诉案件受理费6900元，共计7000元，减半收取3500元，由被告（反诉原告）李训舫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审判员  雷卫东 二〇一五年十一月十二日 书记员  刀启娜