四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终10696号上诉人（原审原告）：马云坤，男，汉族，1958年2月11日出生，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：胡辉，四川泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张潇云，四川泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都市龙河投资有限公司，住所：成都市新都区木兰镇长林村。法定代表人：廖志辉，董事长。上诉人马云坤因与被上诉人成都市龙河投资有限公司（以下简称龙河投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马云坤上诉请求：撤销成一审判决，改判支持马云坤的全部原审诉讼请求。事实与理由：1.原审法院认定事实错误。根据龙河投资公司与当地国土部门签订的《国有土地使用权出让合同补充协议》第四条和第十五条约定，本案所涉土地不能修建商业茶城等非生产性设施，也不能变更土地用途等土地使用条件，一旦改变出让人收回土地使用权后依法重新出让。2.龙河投资公司与马云坤签订合同时，房屋主体工程尚未竣工，龙河投资公司也未取得预售许可证，根据《商品房预售管理办法》第三条和《商品房买卖合同司法解释》第二条，该《房产出售合同》应为无效。3.原审判决适用法律错误：原审判决认定马云坤与龙河投资公司签订的合同系附解除条件的合同、有效合同属于适用法律错误，因为根据《国有土地使用权出让合同补充协议》中的禁止性规定、《商品房买卖合同司法解释》第二条对预售资质的规定、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项《城乡规划法》第四十三条属于强制性规定，该《房产出售合同》属于无效合同。4.证人叶某是马云坤的亲兄弟，同时也是龙河投资公司的总经理，与龙河投资公司具有利害关系，其仅出具的《询问笔录》未出庭作证是孤证，根据《证据规则》第六十九条第（五）项规定，该证言不能单独作为认定案件事实的依据；同时马云坤未收到交房通知，也未办理任何房产交接手续和对叶瑞贤的委托手续，该《询问笔录》所谓的014、015、016房产也与马云坤购买的023、024、025、026、049、050、051、052房产无关。龙河投资公司辩称，龙河投资公司按合同约定使用土地，修成的房屋也是仓储用途，故未改变土地的用途。叶瑞贤的证言是真实的，在合同签订和交接房屋时他一直在负责相关工作，应当采信。案涉房屋不是商品房，不应按商品房的出售程序办理，因而合同有效。马云坤向一审法院起诉请求：1.确认双方于2013年9月18日签订的《房产出售合同》无效；2.龙河投资公司返还购房款255万元及利息40.02万元，共计295.02万元；3.龙河投资公司承担律师费用。一审法院认定事实：2013年9月18日，马云坤（乙方）与龙河投资公司（甲方）签订了《房产出售合同》，合同第二条载明：“甲方将其所有的位于成都龙和国际茶城1栋1层建筑面积1408.66平方米（最终以房产管理部门实测面积为准）的房产出售给乙方。甲方保证对所出售房产拥有所有权，并承诺对该房产上述情况介绍属实。乙方对出售房产的产权证尚未办理完成的事实以及甲方所售的房产已充分了解，乙方愿意购买上述房产。”第三条载明：“该出售房产的单价为每平方米（建筑面积）6500元，成交总价款为人民币9153290元。实测面积与本合同约定面积不一致的，据实进行结算。土地变更性质时，乙方需要按照所占土地面积补缴土地出让金。”第五条载明：“1.甲方于成都龙和国际茶城主体工程验收合格后将房产交付乙方；2.甲方承诺在自本合同生效之日起5年内为乙方办理房产证。……”第九条载明：“……2.甲方未在约定期限内办理完毕房产证的，乙方有权终止本合同。合同终止后，甲方应按已收价款的125%退还乙方价款，同时乙方向甲方交还房产，双方权利、义务终止。……”合同签订前，2013年5月23日，马云坤向龙河投资公司支付了保证金78万元。合同签订后，2014年3月21日、2014年4月23日，马云坤分别两次向龙河投资公司支付了购房款100万元、77万元。马云坤共计支付的购房款为255万元。另查明以下事实：一、2008年3月31日，龙河投资公司与成都市新都区国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》及补充协议。《国有土地使用权出让合同》第十七条载明：“在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。”2010年6月12日，龙河投资公司取得位于成都市新都区木兰镇高王村、共和村使用面积84591.40㎡的《国有土地使用证》，载明地类（用途）为仓储用地。2015年4月28日，龙河投资公司取得该宗土地上的房屋（建筑面积58477.13㎡）所有权证。二、成都市新都区房产交易管理所出具《证明》，载明：“成都龙河投资有限公司修建的成都龙和国际茶城项目，截止2017年1月10日未申请办理商品房预售许可证。”2017年1月12日，马云坤与泰和泰律师事务所签订了《委托代理合同》，约定代理费为60000元。一审法院认为：虽然合同中约定马云坤购买的房屋为24间，金额为9153290元，根据查明的事实，可以认定“马云坤支付255万元购买的房屋为014、015、016三间，已交付使用。”《房产出售合同》第一条已清楚反映：“该项目系龙河投资公司投资开发的茶叶专业市场，已建设完毕，相关房产权证正在办理中。”在第二条中载明：“甲方保证对所出售房产拥有所有权，并承诺对该房产上述情况介绍属实。乙方对出售房产的产权证尚未办理完成的事实以及甲方所售的房产已充分了解，乙方愿意购买上述房产。”根据合同约定，马云坤在购房时，房屋已建成，其清楚房屋权证的办理情况。并且龙河投资公司于2015年4月28日取得了所建房屋的所有权证，龙河投资公司拥有房屋所有权证及土地使用权证，作为权利人，有权处分自己的房产。龙河投资公司不是销售期房，不需办理预售许可。龙河投资公司的土地性质系仓储用地，双方在《房产出售合同》中约定“土地变更性质时，乙方需要按照所占土地面积补缴土地出让金。”龙河投资公司签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条载明：“在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。”因此，龙河投资公司有可能通过变更土地使用权性质，为马云坤购买的房屋办理分户产权。双方在合同中约定了5年内办理房产证，并约定“甲方未在约定期限内办理完毕房产证的，乙方有权终止本合同。合同终止后，甲方应按已收价款的125%退还乙方价款，同时乙方向甲方交还房产，双方权利、义务终止。”《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”根据该规定，可以认定马云坤与龙河投资公司签订的合同系附解除条件的合同，现双方约定的5年办证期限未到。综上，一审法院认为，马云坤与龙河投资公司签订的合同系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。故马云坤主张合同无效的理由不能成立，对其诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回马云坤的诉讼请求。案件受理费15200元，由马云坤负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方在二审中的争议情况，本案的争议焦点主要为案涉《房产出售合同》是否有效。本院认为，首先，案涉房屋所用土地为仓储用地，龙河投资公司取得的房屋办理产权证也载明房屋用途为仓储，表明案涉房屋及其所用土地载明的用途一致，同时双方对房屋出售后实际用途的约定不影响作为债权行为的案涉合同的效力。其次，本案无证据证明案涉房屋为龙河投资公司作出房地产开发企业开发建设的商品房，故不具有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的事实基础，龙河投资公司出售房屋前是否取得预售许可证明不影响案涉合同的效力。因此，龙河投资公司与马云坤签订的《房地产出售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。本院对马云坤关于龙河投资公司改变土地用途、未办理商品房预售许可证明应认定合同无效的上诉意见，不予采纳。综上所述，上诉人马云坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30400元，由上诉人马云坤负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年十月二十六日书记员  李慧玲