北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7511号上诉人（原审被告）：陈英利，女，1970年1月22日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张东红（陈英利之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京信和通景物业管理服务有限公司，住所地北京市海淀区知春路7号致真大厦D座5层525室。法定代表人：彭后军，该公司经理。委托诉讼代理人：孙善权，北京市中润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文艳，北京市中润律师事务所实习律师。上诉人陈英利因与被上诉人北京信和通景物业管理服务有限公司（以下简称信和通景公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2017)京0107民初13154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈英利上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判我仅交纳2015年12月1日至2016年11月30日的物业费。事实与理由：一审法院认定事实有误。第一，2016年12月1日至2017年5月1日的物业费尚未到交纳时间，我目前不应该交纳此时间段物业费。第二，我不需要物业公司代缴供暖费，我有能力自行与供暖公司协商，且我尚未委托物业公司代缴供暖费。第三，信和通景公司不具备一级服务资质，提供的物业服务不达标。根据北京通润景园房地产开发有限公司备案登记的信息，涉诉小区的物业管理企业名称为北京北辰信和物业管理有限责任公司，并非信和通景公司，信和通景公司与我之间签订的合同无效。信和通景公司辩称，同意一审法院判决，不同意陈英利的上诉请求和理由。信和通景公司向一审法院起诉请求：1.判令陈英利支付2015年11月1日至2017年5月31日的物业服务管理费人民币118970.97元；2.判令陈英利支付2015年-2016年和2016年-2017年两个年度供暖费共计人民币31215.24元。一审法院认定事实:2014年1月6日，陈英利签署承诺书，主要内容为：“北京信和通景物业管理服务有限公司：物业名称：通景大厦实际4××室，使用编号5××室。本人已阅读并承诺遵守《业主手册》《装修手册》《治安、消防安全责任书》《通景大厦临时管理规约》《前期物业管理服务协议》。特此承诺。购房人姓名：陈英利。2014年1月6日。”陈英利（甲方）与信和通景公司（乙方）签订的《前期物业管理服务协议》主要内容为：房屋位于北京市石景山区××路×号院×号楼×层4××室，建筑面积371.61平方米，服务期限自开发单位交楼之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托管理合同》生效时止。其中第四条第一款第五项约定甲方应“依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用、代收代缴费用、特约的服务费用及其他公示费用”，第五条第一款约定“甲方同意乙方按本合同约定提供服务，物业管理费16.85元/月・建筑平方米”，第八款约定“甲方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用：（1）供暖费，根据北京市热力集团供热收费标准，按实际供暖期发生费用缴纳热力集团”，第八条第二款约定“若甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付”。2015年1月14日，信和通景公司与北京市热力集团有限责任公司签订了涉案楼栋的《北京市非居民供热采暖合同》，并缴纳了相应供暖费用。根据京发改[2015]2619号文件通知，本市城六区非居民供热价格为42元/建筑平方米・采暖季。一审法院认为，陈英利与信和通景公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按约定履行义务。现信和通景公司已履行物业服务合同，陈英利应按约定支付物业费和供暖费，现未支付，已构成违约。对于陈英利主张的信和通景公司承诺的减免2万元物业费的主张，其未提供证据，对此抗辩意见法院不予采信。对于陈英利与租户之间的租约纠纷，亦不能证明信和通景公司有违反前期物业管理服务合同的约定的情况，故对此抗辩意见法院亦不予采信。同时应当指出，物业服务企业与业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、陈英利于本判决生效后七日内支付北京信和通景物业管理服务有限公司二零一五年十一月一日至二零一七年五月三十一日期间的物业费十一万八千九百七十元九角七分；二、陈英利于本判决生效后七日内支付北京信和通景物业管理服务有限公司二零一五至二零一六年度和二零一六至二零一七年度供暖费三万一千二百一十五元二角四分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。陈英利提交以下证据：证据一，北京市建设单位合同备案申请表复印件一份，证明开发商交房时备案的物业公司是北京北辰信和物业管理有限责任公司，并非信和通景公司；证据二，小区照片打印件8张，证明信和通景公司提供的物业服务不到位。信和通景公司提交以下证据：证据一，物业服务企业资质证书一份，证明信和通景公司具备物业服务的资质；证据二，整改意见回复一份；证据三，涉诉整改后的照片打印件8张。证据二、三证明小区经过整改，物业服务到位。本院组织当事人进行了证据交换和质证。信和通景公司对陈英利提交的证据一的真实性认可，关联性不认可，认为实际提供物业服务的就是信和通景公司，北京北辰信和物业管理有限责任公司已经改制，建设单位将前期物业委托给信和通景公司；认为证据二不属于二审新证据，涉诉小区车位管理另有合同约定，不属于物业合同的内容。陈英利对信和通景公司提交的证据一的真实性认可，证明目的不认可，信和通景公司与其签订合同时并没有相应资质；对证据二的真实性认可，但是物业公司并没有落实措施；对证据三的真实性不认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈英利、信和通景公司在二审期间提交的证据，与本案双方争议的事实缺乏关联性，本院对上述证据的证明目的不予采信。本院经审理查明，2015年11月1日至30日的物业费陈英利已经交纳，信和通景公司仍将此期间的物业费计算在其诉讼请求中，对此，双方均予确认。陈英利、信和通景公司二审并未提供新的有效证据并据此形成其他新的事实，故一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。本案中，根据查明的事实可以认定，陈英利认可其与信和通景公司之间签订的《前期物业管理服务协议》，且涉诉房屋的物业服务确由信和通景公司提供。陈英利作为涉诉房屋的所有权人，其已事实上接受了信和通景公司所提供的物业服务，故信和通景公司要求陈英利给付拖欠的物业费之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。另信和通景公司根据其与北京市热力集团有限责任公司签订的涉案楼栋《北京市非居民供热采暖合同》，已经向供热单位交纳了相应供暖费，故陈英利应当向信和通景公司交纳供暖费。对于陈英利上诉称一审法院判决认定的其应支付的物业费时间及数额有误的问题，本院予以更正。关于陈英利上诉主张2016年12月1日至2017年5月1日的物业费尚未到交纳时间，其目前不应该交纳此时间段物业费。在双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定物业费的交纳方式为自房屋交付之日起，一次性交纳十二个月。现陈英利未交纳此期间的物业费，故其上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于陈英利上诉主张其不需要物业公司代缴供暖费，其有能力自行与供暖公司协商，其没有委托物业公司代缴供暖费。在双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定信和通景公司可以提供供暖费的代收代缴服务，且信和通景公司已经向供热单位代交了相应供暖费，陈英利应当向信和通景公司交纳供暖费，故其上诉理由不能成立。关于陈英利上诉主张信和通景公司不具备一级服务资质，涉诉小区在行政主管部门备案登记的物业公司不是信和通景公司的问题，应通过其他途径及方式解决。关于陈英利上诉提出信和通景公司提供的物业服务不达标、双方之间签订的合同无效等问题，因其提交的证据不能证明其主张，本院不予支持。综上所述，陈英利关于其应支付物业费时间有误的上诉请求成立，予以支持。陈英利的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初13154号民事判决第二项。二、撤销北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初13154号民事判决第一项。三、陈英利于本判决生效后七日内向北京信和通景物业管理服务有限公司支付二〇一五年十二月一日至二〇一七年五月三十一日期间的物业费共计112709.34元。四、驳回北京信和通景物业管理服务有限公司其他诉讼请求。五、驳回陈英利其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1520元，由陈英利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 张兰珠审 判 员 张 琦二〇一七年十月二十五日法官助理 吴银娇书 记 员 张梦晓