浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终3028号上诉人(原审原告)浙江金润置业有限公司，住所地浙江省建德市新安江街道新安东路东洲商务公寓2406室。法定代表人徐建初，董事长。委托代理人阮梅珍、占光胜，浙江天册律师事务所律师。被上诉人(原审被告)建德喜洋洋家居城，住所地浙江省建德市。经营者黄国华，经理。委托代理人夏忠勤、饶刚，浙江杭星律师事务所律师.上诉人浙江金润置业有限公司（以下简称金润公司）因与被上诉人建德喜洋洋家居城（以下简称喜洋洋家居城）返还原物纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2016）浙0182民初01596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。2016年4月，金润公司向原审法院提出诉讼请求：1、判决喜洋洋家居城将建德市新安江金马中心1-3裙房B幢302室东面约350平方米的区域腾空并返还给金润公司。2、判令喜洋洋家居城按照同地段办公用房的租金标准每月10000元赔偿金润公司自2015年1月1日起实际腾退期间的损失。原审法院对双方有争议的证据及事实如下：1、案涉房屋的产权情况。金润公司提供了房屋所有权证书一份，证明案涉房产产权所有人为金润公司。喜洋洋家居城无异议。原审法院经审查后对案涉房屋的所有权人为金润公司的事实予以认定。2、喜洋洋家居城对案涉房屋的使用情况。金润公司提供了函件三份及邮寄送达凭证二份、测量表格以及目前占用状态的图纸、房屋面积测绘成果书各一份、照片36张，证明喜洋洋家居城擅自占用案涉裙房实际占用区域258.23平方，且在金润公司发函要求喜洋洋家居城腾空并返还后拒绝腾空返还的事实。喜洋洋家居城对函件及邮寄送达凭证无异议，对该函件中金润公司所称案涉房屋系喜洋洋家居城非法占用的事实不认可。对照片中所反映现状的内容无异议，但对测量数据及测量成果有异议，金润公司测绘数据时并无喜洋洋家居城工作人员在场，测绘人员本身不具有中立性且无测绘资质，测绘成果不具有科学性。从现场图纸可看出除办公室区域外大部分面积都是通道，喜洋洋家居城负责装修，但没有使用，喜洋洋家居城并没有以封闭的方式来进行占有，也没有妨碍了相关利益人，且装修是经过报备和同意的。原审法院经审查后认为，函件及邮寄凭证证明了双方曾经就案涉的房产使用问题进行过沟通，照片结合喜洋洋家居城当庭出示的消防图纸，案涉的场地确实有大部分被作为喜洋洋家居城的使用区域装修使用。3、金润公司提供了大润发公司的工作函，证明喜洋洋家居城于2014年12月起至今一直占用金润公司房屋，喜洋洋家居城的占用行为给大润发公司造成消防隐患的事实，喜洋洋家居城对真实性无异议，大润发公司就工作函内容未与喜洋洋家居城进行过任何交涉，且喜洋洋家居城在装修过程并未改变原有房屋的开门方向。原审法院经审查后认为，该函所反映的内容与本案无关，不予认定。原审法院认为，本案争议的焦点是喜洋洋家居城是否为无权占有，经审理查明，喜洋洋家居城在与杭州广益投资有限公司（以下简称广益公司）签订《租赁合同》当日与金润公司签订了《委托管理服务协议》，金润公司陈述其在建德有办公场所及相应的办公人员，喜洋洋家居城承租的广益公司名下的2600平方米的场地与金润公司的场地相连，整个装修过程历经好几个月，从《委托管理服务协议》上看，金润公司作为2600平方米场地的管理人对喜洋洋家居城在与该场地相连的金润公司名下的300余平方米场地上装修毫不知情显然不符合常理，金润公司知道喜洋洋家居城对其名下的300余平方米场地进行装修使用但未阻止，也未提异议，原审法院有理由相信喜洋洋家居城使用金润公司名下的300余平方米场地行为之前获得过金润公司的同意，喜洋洋家居城使用该场地具有合理性，并非单纯的无权占有。故对金润公司以喜洋洋家居城无权占有为由要求喜洋洋家居城腾退案涉场地，并按照每月10000元标准计算占有使用费的主张，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回浙江金润置业有限公司的诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由浙江金润置业有限公司负担。宣判后，金润公司不服，向本院提起上诉称：一、原判以“本院有理由相信”作为认定事实的依据，做出“并非单纯无权占有”的认定，并据此驳回所有权人要求返还原物的请求，严重违背以事实为依据、以法律为准绳的原则，应当予以纠正。1、若是无权占有，那么一审驳回上诉人的诉请就违反了《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条之规定，在法律适用上严重错误，应当撤销并改判。若是有权占有，那么被上诉人占有案涉场地的合同依据或者法律依据在哪里？一审没有通过摆事实、摆证据、讲法律、讲法理、讲道理的方式，对此做出回答，上诉人不清楚一审法院“有理由相信”的理由何在。2、本案证据可以证明上诉人对被上诉人占有案涉场地提出了异议，一审的“有理由相信”既没有建立在证据和事实的基础上，也没有丝毫的法律依据。上诉人一审提交的证据2-4，即三份函件和其邮寄凭证，拟证明被上诉人擅自占有案涉区域、上诉人发函要求其腾空该区域并返还；被上诉人拒绝腾空。被上诉人对该组证据无异议，只是对关联性提出异议，因此根据《民事诉讼证据规则》第六十五条之规定，应当对该组证据的真实性、合法性予以确认，根据该规则第七十条、第七十二条之规定，被上诉人应当提供足以反驳的相反证据，否则应对该组证据的证明力予以确认。被上诉人一审中未提交任何证据。但一审的审核认证结论却是“双方曾经就案涉的房产使用问题进行过沟通”及“原告知道被告对其名下的300余平方米场地进行装修使用但未阻止，也未提出异议”。3、双方签订的《委托管理服务协议》是（2016）浙0182民初493号案件的证据，在被上诉人与广益公司签署《租赁合同》的当日同时签署，其意图是将出租人对租赁物及其相关设施的维修保养义务从出租人的义务中分离出来由上诉人承担，同时租金中相应分离出委托管理费用由上诉人享有。承租人和广益公司签订的《租赁合同》第二条规定，2014年10月1日至2015年3月31日为设计装潢免租期；《委托管理服务协议》第二条约定合同期限为8年，自2015年4月1日起至2023年3月31日止。据此，上诉人作为受托人，在《委托管理协议》项下受托义务是当承租人提出维修要求时，在合理期限内进行维修，而被上诉人对租赁房屋进行装修期间，并不在《委托管理服务协议》约定的合同期限内，当时上诉人对租赁物的受托义务尚未开始。退一步，所有权是一项绝对的权利，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条之规定，上诉人作为所有权人，有权对自己所有的不动产进行占有、使用、收益和处分，所有权人随时有权行使所有权，即便所有权人未阻止、未提出异议，也不是占有人“有权占有”的法律依据，一审适用法律错误。此外，本案事实清楚、法律关系简单。一审第一次庭审结束时就已经查明案情，应当适用简易程序并在审限内及时裁判。但一审却用了317天才判决，并出现多处错误，如“案涉的场地确实有大部分作为原告的使用区域被装修使用”、“本案争议的焦点是原告是否为无权占有”等等。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人喜洋洋家居城答辩称：一、被上诉人占有使用案涉场地事先经过上诉人同意。案外人广益公司向被上诉人出租房屋，在合同签订后，广益公司因其出租场地中的西面部分分割给电子游戏厅，作为消防疏散通道使用，所以在双方协商之后，上诉人与被上诉人进行了场地交换，上诉人将案涉区域交予被上诉人使用。场地交换之后，被上诉人才对案涉场地进行相应的装修和使用。在被上诉人长达几个月的装修时间内，上诉人多次为案涉场地的走廊、顶部进行漏水维修。时过一年多之后，上诉人竟称对此不知情，显然是不可能的。二、上诉人向被上诉人提出本案主张系在被上诉人要求解除其与上诉人之间的《委托管理协议》之后，之前上诉人从未提出异议。此外，上诉人依照合同约定，缴纳了装修保证金，在装修完毕之后，出租方也认可了装修符合约定，并将保证金予以返还。因此，被上诉人对此出入口通道的使用事先经过了上诉人的同意，并非非法占用。三、案涉区域为商场的消防通道及电梯通道，为商场的公共区域。且根据租赁合同的约定和商场的实际情况，该部分区域是被上诉人出入喜洋洋家居城的必须通道，否则被上诉人的家居城根本无法进出（合同明确约定东南方位是商场出入的主通道）。上诉人系案涉房产的整体投资开发商、房屋产权证书的初始登记所有人，将部分区域房产转让给广益公司，剩余部分包括公共区域部分产权登记在开发商名下，但这部分公共区域的楼梯及消防通道安全出口显然不归上诉人独占使用，而应当归商场所有相关人员共同使用，上诉人无权要求返还原物。综上，从装潢到试营业，案涉房屋东南入口的主通道处于被上诉人的正常使用状态。上诉人在时过一年，广益公司蓄意违约时，提出案涉公共区域是被上诉人强占的，显然违背常理，与事实不符。四、上诉人错误理解了所有权的权利属性。五、案件审理期限的长短应当根据案件的复杂程度来确定，本案与被上诉人和广益公司之间的房屋租赁合同纠纷密切相关，因此本案情况复杂。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人金润公司向本院提交委托管理服务协议一份，拟证明委托服务期限为2015年4月1日起到2023年3月31日，被上诉人装修期限不在上诉人的委托管理服务期限之内。即一审法院通过委托管理服务协议签订的事实，认为上诉人知情且没有异议，没有依据。经质证，被上诉人喜洋洋家居城对该证据本身没有异议，但认为虽然委托服务期限是2015年4月1日到2023年3月31日，但实际上，从双方签订该协议之日起，就已经将相关的服务内容托付给本案的上诉人。之所以委托服务协议的期限这样写，是为了和原来需要支付服务期限的费用相对应，即原来的租赁期限里有一个免租期，免租期内对应的委托服务协议相关费用不再另外收取。另外，该委托管理服务协议和被上诉人与广益公司签订的《服务租赁协议》中手写的内容，都是金马物业的邓仙飞书写。相关协议也是由邓仙飞代表金润公司以及广益公司进行协商，即金润公司开发金马大楼，同时委托金马物业进行实际的管理。由于实际的管理人同一，故协议签订之后到装修的过程，这三个公司的信息是相通的，不存在一个公司知道信息，另外两个公司不知道的情况。本院对该证据的真实性予以确认。二审中，被上诉人喜洋洋家居城向本院提交承租面积示意图一张，拟证明喜洋洋公司实际的承租区域。经质证，金润公司对该证据不予认可，认为不存在被上诉人承租区域与房产证上的图纸无法对应的问题。本院认为，该图纸上有广益公司和喜洋洋家居城的盖章确认，本院予以采信。经审理，本院认定事实与原审法院认定事实一致。另查明，新安江街道毕家后金马中心1-3裙房B幢302室均为金润公司单独所有，该楼301、303室为广益公司独有。金润公司要求喜洋洋家居城腾空的房屋面积均在302室房产面积内。喜洋洋家居城、广益公司于2014年9月19日签订《租赁合同》，约定广益公司将建德市金马中心2-301、2-303,经营建筑面积2600平方米场地提供给喜洋洋家居城作为经营场地。原房产证图纸标注303室门口的凸出区域现由案外人占有使用，原房产证图纸上的靠近303室门口区域，现为一条长44.1米，宽约为2米的通道。本院认为：二审中，双方确认争议部分区域为过道，上诉人主张喜洋洋家居城独占使用过道，但未提交有效证据证明。上诉人亦确认过道允许被上诉人使用，故本院对其要求喜洋洋家居城腾退过道部分区域的主张不予支持。对其余部分，上诉人以被上诉人无权占有为由主张被上诉人腾退，并诉称自己对被上诉人占用案涉区域完全不知情，知晓情况后即通知被上诉人腾退；被上诉人则辩称双方当事人进行过场地交换，上诉人对此知情并同意。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案双方当事人于喜洋洋家居城、广益公司签订租赁合同的当日，即2014年9月19日签订了《委托管理服务协议》，故上诉人应对喜洋洋家居城的位置、面积有所了解。根据上诉人一审的自认，案涉物业大楼中有金润公司的常驻人员，且上诉人为喜洋洋家居城的经营场所多次提供漏水修复的服务，而上诉人诉请的面积有350平方米之大。故上诉人主张对被上诉人占用案涉场所毫不知情不符合常情。同时上诉人在长达一年半的时间里从未对被上诉人的占用行为提出过异议，而是在被上诉人要求解除《委托管理服务协议》才提出本案主张，上诉人对此亦未做出合理解释。加之，根据房产证上的图纸和喜洋洋家居城、广益公司盖章确认的图纸对比，以及本院现场勘验的情况，303室房产证所示区域确有部分面积由案外人承租使用。综上分析，本院认为相较而言，被上诉人的陈述更为可信，即双方曾就置换部分区域达成过口头约定，被上诉人在上诉人的许可下对案涉争议区域进行了装修、添附。在喜洋洋家居城尚在承租期内，且双方未就置换区域及被上诉人的添附补偿达成新的一致意见的情况下，金润公司主张喜洋洋家居城腾退，本院不予支持。至于上诉人所提出的笔误问题，一审已经通过裁定予以补正。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由浙江金润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅东红代理审判员  韩圣超代理审判员  韦 薇二〇一七年十月十三日书 记 员  朱 江