沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0104民初245号原告：沈阳威嘉置业有限公司，住所地：沈阳市大东区东望北街22-2号201室。法定代表人：窦娟，职务：经理。委托诉讼代理人：代中宁，系辽宁大辽律师事务所律师。委托诉讼代理人：管静，住址：沈阳市。被告：董玉中，住址：安徽省安庆市。被告：查燕子，住址：安徽省安庆市。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地：沈阳市沈河区北站路72号。法定代表人：宋刚，职务：行长。委托诉讼代理人：王爽，住址：辽宁省北票市。原告沈阳威嘉置业有限公司（以下简称威嘉公司）与被告董玉中、被告查燕子、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（以下简称邮政银行沈阳分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人代宁中、管静，第三人委托诉讼代理人王爽到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤，未参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令解除原、被告签订的商品房买卖的合同，并赔偿原告总房款20%的违约金151114.6元；2、判令被告返还原告代为偿还的银行利息、滞纳金等14141.65元及诉讼费、保全费、公告费、邮寄费13463元；3、判令被告及第三人共同履行撤销银行抵押义务；4、判令被告履行撤销商品房买卖合同备案义务，并承担撤销备案费用；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年11月6日签订了商品房买卖合同，合同约定，被告购买位于沈阳市大东区轩兴一路1-2（1-1-1）房屋，总房款为765573元，房屋首付款235573元、银行贷款53万元。2013年11月26日，被告与邮政银行沈阳分行及原告签订了个人购房、购车借款及担保合同，约定原告为被告提供阶段性银行贷款担保，邮政银行发放贷款后，原告收到了53万元购房款。2016年8月31日原告取得（2016）辽0103民初4047号民事判决书，该判决书第二项判令被告支付储蓄银行本金517177.49元，利息11061.06元（截止至2016年3月29日）；该判决书第三项判令被告支付邮政银行借款517177.49元的利息（自2016年3月30日至本债务实际清偿之日止，按合同约定及法律规定计算；判决书第四项判令原告对本判决书第二、三项承担连带保证责任。诉讼费9082元、公告费800元，邮寄费120元，保全费3461元。该判决已经生效，原告按照判决书向邮政储蓄银行履行了判决书规定的付款义务，共计支付本金及正常利息、拖欠利息、贷款利息共计544141.65元，扣除公司收到本金53万元，多偿还14141.65元。根据原、被告之间签订的商品房买卖合同附件4第一条第1款约定，乙方承诺：乙方支付给甲方的所有购房款均属于自有且无任何可能被司法机关追溯。如乙方已支付给甲方的购房款被司法机关或其他任何机关或者个人追溯、冻结或产生其他风险，乙方同意甲方有权单方面解除主合同及补充协议，且乙方应向甲方支付相当于总房款20%的违约金并赔偿因此给甲方造成的一切经济损失。同时，甲方有权自行处理标的房屋。故诉至法院。被告董玉中未答辩。被告查燕子未答辩。第三人辩称：原告已经履行了（2016）辽0103民初4047号判决书义务，确认被告董玉中、查燕子的欠款已于2016年11月10结清；关于原告诉讼请求第4项，我行同意配合判决撤销抵押备案手续，但需被告董玉中、查燕子本人到行办理，或者原告出具生效的法律文书，另本案的诉讼费用及撤销抵押备案的费用我行没有义务承担。本院经审理认定如下事实:原、被告于2013年11月6日签订商品房买卖合同及补充协议，约定，被告购买原告开发的位于沈阳市大东区轩兴一路1-2（1-1-1）房屋，房屋总价款765573元，首付款235573元，银行贷款53万元。原、被告签订的商品房买卖合同附件4第一条第1款约定：乙方（被告）承诺：乙方支付给甲方（原告）的所有购房款均属于自有且无任何可能被司法机关追溯。如乙方已支付给甲方的购房款被司法机关或其他任何机关或者个人追溯、冻结或产生其他风险，乙方同意甲方有权单方面解除主合同及补充协议，且乙方应向甲方支付相当于总房款20%的违约金并赔偿因此给甲方造成的一切经济损失。同时，甲方有权自行处理标的房屋。2013年11月26日,被告与第三人及原告签订了个人购房借款及担保合同，被告向第三人借款53万元，贷款期限360个月，期限为从2013年12月10日至2043年12月10日，同时被告以备案在自己名下的位于沈阳市大东区轩兴一路1-2号（1-1-1），建筑面积90.17平方米的房产作为该笔贷款的担保，被告对该抵押房产办理了抵押权预告登记证。原告作为保证人为被告提供阶段性连带责任保证。2013年12月10日，第三人全额向被告发放了53万元贷款。但被告未按借款合同约定归还本息。2016年4月15日，邮政银行沈阳分行向沈河区法院提起诉讼，要求解除与董玉中、查燕子签订的个人购房购车借款及担保合同；董玉中、查燕子按借款合同约定偿还所欠本息，威嘉公司对前述欠款承担连带给付责任；董玉中、查燕子不能按期偿还借款本息，邮政银行沈阳支行有权向人民法院申请处置抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿。2016年8月31日,沈河区法院作出（2016）辽0103民初4047号民事判决书，该判决书第二项判令董玉中、查燕子支付邮政银行沈阳支行本金517177.49元，利息11061.06元（截至2016年3月29日止）；第三项判令董玉中、查燕子支付邮政银行沈阳支行借款517177.49元的利息（自2016年3月30日至本债务实际清偿之日止，按合同约定及法律规定计算）；第四项判令威嘉公司对本判决书第二、三项承担连带保证责任。并承担诉讼费9082元、公告费800元，邮寄费120元，保全费3461元。该判决生效后，威嘉公司按照判决书向邮政银行沈阳支行履行了判决书规定的付款义务，共计向第三人付款557304.65元（包括借款本金53万元，利息14141.65元，诉讼费用13163元）上述事实，有商品房买卖合同、收据、民事判决书、个人贷款结清证明、贷款还款单、网上银行电子回单及庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自在的义务。被告未按借款合同的约定按期偿还借款，导致原告作为担保人在第三人的要求下承担保证责任，偿还了被告所欠剩余合同借款及利息，被告的行为构成违约，依照原、被告签订的商品房买卖合同的补充协议的约定，原告有权解除商品房买卖合同，因此，原告要求解除本案所涉商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；原告要求撤销商品房买卖合同备案手续一节，是属于商品房买卖合同解除后的附属义务，本院亦予以支持；合同约定如被告违约，应按照总房款20%支付违约金，但本院认为此违约金约定过高，应予调整，调整至2万元为宜；关于原告求被告及第三人协助其撤销本案所涉房屋的住房贷款抵押登记备案手续一节，因原告已代被告偿还完毕所有的银行借款，被告与第三人之间的个人住房借款合同的权利义务已终止，故对原告要求被告及第三人配合其撤销本案所涉房屋的抵押登记手续的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告赔偿诉讼费、保全费、广告费、邮寄费等诉讼费用13463元的诉讼请求，因原告代被告支出了应由被告支付的上述费用13163元，故本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告沈阳威嘉置业有限公司与被告董玉中、被告查燕子于2013年10月25日签订的编号为E1303151175的商品房买卖合同于本判决生效之日起立即解除；二、原告沈阳威嘉置业有限公司于本判决生效之日起5日内返还被告董玉中、被告查燕子购房首付款235573元；三、原告沈阳威嘉置业有限公司履行完毕本判决第二项后，被告董玉中、被告查燕子立即协助原告沈阳威嘉置业有限公司办理商品房买卖合同备案撤销手续；四、被告董玉中、被告查燕子于本判决生效之日起5日内给付原告沈阳威嘉置业有限公司违约金2万元；六、被告董玉中、被告查燕子于本判决生效之日起5日内给付原告沈阳威嘉置业有限公司代为缴纳的诉讼费用13163元；七、被告董玉中、被告查燕子、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于本判决生效之日起5日内，协助原告沈阳威嘉置业有限公司办理位于沈阳市大东区轩兴一路1-2号1-1-1房屋的抵押登记备案撤销手续；八、驳回原、被告其他诉讼请求。如原、被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3878元，保全费1420元，由被告董玉中、被告查燕子承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 张 品审判员 郭福强审判员 彭佳妮二〇一七年十月十日书记员 李奕薇