四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1703民初2822号原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司，住所地：达州市通川区城市中心广场物业办公室。统一社会信用代码：91511702662760308X。法定代表人：康云，系公司总经理。委托诉讼代理人：张明淑，女，汉族，生于1963年1月6日，住四川省达州市通川区，系公司员工。被告：蒋昌龙，男，汉族，生于1976年8月10日，户籍地四川省达州市通川区，住四川省达州市达川区。被告：袁绍曲，女，汉族，生于1977年10月1日，户籍地四川省达州市通川区，住四川省达州市达川区，系蒋昌龙之妻。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司（以下简称鑫龙物业公司）与被告袁绍曲、蒋昌龙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司的委托代理人张明淑、被告蒋昌龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行股份有限公司达州分行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告承担物业服务费5748.12元（2012年7月1日至2017年9月30日止，共计91.24㎡×1元/平方米/月×63个月）;2.垃圾处理费252元(2012年7月1日至2017年9月30日止,共计4元/月×63个月);3.违约金10863.95元;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告1-1-9-6号房从2012年7月1日至2017年9月30日止共计63个月的物业服务费5748.12元、垃圾处理费252元、违约金10863.95元，合计16864.07元。原告因资金周转并发放员工工资急需收取上述费用，多次找被告催收，被告均以各种借口为由拒绝给付，原告为此十分苦恼。综上所述，被告应与原告物业服务区域内的其他业主一样按时给付物业服务费用，原告收取该费用是依据达县发展和改革局的收费标准并向全体业主进行了公示，现被告拖欠原告的上述巨额物业服务费使原告不能正常经营，该费用被告理应及时全额给付。为此，原告依据国务院《物业管理条例》第67条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，特请人民法院依法查明上述事实后，判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。蒋昌龙辩称：1.小区的物业管理存在很多问题，严重失职，比如楼宇门铃电话从2013年起不通，物业公司于2016年9月才进行维修恢复使用，2013年起卧室飘窗漏水至今未维修好；2.蒋昌龙有一辆自行车价值1500元停放在单元楼内，自行车被盗，其找鑫龙物业公司索赔，鑫龙物业公司不理不睬。原告鑫龙物业公司为支持其主张，向本院出示了下列证据：1.被告身份证复印件，原告营业执照复印件；2.物业服务合同备案表复印件；3.不动产权证复印件；4.物业服务合同延期签订函复印件；5.业主委员会备案情况复印件；6.达州市物价局文件（达市价发2006263号）复印件；7.物业费收费明细表复印件；8.物业管理服务合同备案表复印件；9.达发改函20105号函复印件；10.物业管理服务续聘合同复印件。本院经审理认定的事实如下：被告蒋昌龙、袁绍曲系达州市达川区三里坪街道长寿街30号悦城小区1-1-9-6号房屋业主，该房屋建筑面积91.24平方米。2012年9月15日，开发商达州市长江实业有限公司与原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司签订《物业管理服务合同》，原告为该物业管理区域的业主、物业使用人提供物业服务，该合同约定：住宅收费标准由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1元向原告单位交纳，该收费标准于2013年8月1日经原达县房管局备案。物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳时间为每月25日前，期限至2012年9月16日起至首届业主委员会成立选聘新的物业管理企业入场止。合同签订后，原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司即为达川悦城小区提供了物业服务。2013年4月26日，达川悦城小区业主委员会与原告签订《悦城小区物业管理服务续聘合同》，该合同第二十一条第2项约定住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1元向原告单位交纳；第3项约定物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳时间为每月25日前；第8项约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的2‰承担违约金；该合同第十七条约定合同期限为2年，从2014年1月1日至2015年12月31日。2016年10月31日，达川悦城小区业主委员会与原告续签该合同。被告蒋昌龙、袁绍曲系原告物业服务区域内的业主，未按照约定交纳达州市达川区三里坪街道长寿街30号悦城小区1-1-9-6号房屋从2012年7月1日至2017年9月30日共计63个月的物业服务费共计5748.12元。根据达州市物价局达市发[2006]263号文件规定，原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司为被告蒋昌龙、袁绍曲垫付从2012年7月1日至2017年9月30日的垃圾处理费共计252元（4元/月×63个月）。原告多次催收未果，即诉讼来院，要求人民法院判准原告上述诉讼请求。另查明，被告蒋昌龙和被告袁绍曲系夫妻关系。本院认为，业委会成立之前开发商与物业服务公司签订的前期物业服务合同及业委会成立后达川悦城小区业主委员会与被告签订的物业服务合同，系有效合同，其效力及于全体业主，业主应当全面履行。原告依据合同为小区提供物业服务，有权获得物业管理费。被告蒋昌龙、袁绍曲作为业主，按约定缴费则是应尽的义务，被告应当根据合同约定支付物业服务费，故原告要求被告支付从2012年7月1日至2017年9月30日止共计63个月的物业服务费5748.12元，于法有据，本院予以支持。被告蒋昌龙、袁绍曲未按照约定交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任，《物业管理服务合同》第8项约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的2‰承担违约金，该约定过高，原告也未提供其损失的具体数额，故本院酌情确定由被告被告蒋昌龙、袁绍曲从欠款的次月起按照其欠款数额计算资金占用利息（利息以欠款的实际数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至其付清之时止）。垃圾处理费按照有关规定系应由被告蒋昌龙、袁绍曲承担的费用，原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司为被告蒋昌龙、袁绍曲垫付从2012年7月1日至2017年9月30日的垃圾处理费共计252元（4元/月×63个月），应由被告蒋昌龙、袁绍曲给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告蒋昌龙、袁绍曲于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司从2012年7月1日至2017年9月30日的物业服务费5748.12元及资金占用利息（利息从欠款的次月起计算，以欠款的实际数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至其付清时止）；二、被告蒋昌龙、袁绍曲于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司垫支的垃圾处理费共计252元；三、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告蒋昌龙、袁绍曲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。审判员  郝灿二〇一七年十月二十六日书记员  陈磊