四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初244号原告邹俊，男，生于1993年，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人李军，四川九朝律师事务所律师。原告苟林秀，女，生于1963年，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人邹云修（系苟林秀之夫），男，生于1964年，汉族，住四川省巴中市巴州区。被告巴中市宏霞房地产开发有限公司法定代表人岳宏霞，系该公司董事长。委托代理人陈政，男，生于1964年，汉族，住四川省巴中市巴州区。被告苟兴平，男，生于1964年，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人彭贤美，北京盈科（成都）律师事务所律师。原告邹俊、苟林秀与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司、苟兴平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹俊的委托代理人李军，原告苟林秀的委托代理人邹云修，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司（以下简称宏霞公司）的委托代理人陈政，被告苟兴平的委托代理人彭贤美等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹俊、苟林秀诉称：2011年5月1日原告二人与被告人苟兴平，签订了以被告宏霞公司为出卖人的《商品房认购合同书》，双方约定：出卖人将位于巴中市巴州区回风桂花街中段“金桂大厦”电梯公寓二单元三楼B2号房，建筑面积为108.56平方，单价为人民币3000.00元每平方（含水、电、气入户费用），总房价为325680.00元，卖于原告，付款方式为一次性付款等内容。2014年5月2日，被告苟兴平在给原告出示了取得被告宏霞公司法人授权的《法人授权委托书》后交清了房屋款项，同日，被告与原告二人签定了两份《停车位使用权转让协议》，双方约定被告巴中市宏霞房地产开发有限公司将“金桂大厦”电梯公寓地下停产位011、013号以每个伍万元人民币，共计人民币拾万元卖于原告二人，当日原告二人付清款项，被告苟兴平向原告出具其本人签字、项目部财务签章的收据二张。2014年底被告人苟兴平向原告移交了房屋和车库，但依照双方签定的《商品房买卖合同》，但到今日，被告也没依法履行，原告多次找到被告，要求签定《商品房买卖合同》，并到房管理部门备案，原告的要求均遭推诿、拒绝。被告等人已严重侵犯了原告的正当合法权益，故原告具状起诉，请人民法院支持原告提出的诉讼请求为盼。请求如下：一、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及《停车位使用权转让协议》合法有效。二、依法责令被告为原告所购房屋在房产登记机关办理登记备案手续以及办理房屋产权事宜。三、本案的诉讼费由被告承担。被告宏霞公司辩称：本案涉诉房产的买卖是原告与被告苟兴平个人办理的，公司没有签订任何合同，也未出具收据。被告苟兴平辩称：买卖合同系认购预约书，公司确实不知情，是苟兴平与原告达成的，尽管房屋已经交付了，但公司不同意将房屋出售给原告，因此我方才在另一个案件中提议且公司也同意将另一个案件中涉诉的回风社区桂花街金桂大厦26楼B1、B6两套房屋房款返还给邹云修，并按年利率6%支付资金利息，再将本案涉诉房产落实到原告名下。经审理查明：2007年5月9日，被告宏霞公司(为“甲方”)与苟兴平(为“乙方”)签订《巴中市宏霞房地产开发有限公司内部经营管理合同书》，约定：1、宏霞公司为苟兴平提供各种证件和相关资料，对乙方财务实行监控、审计；2、房屋销售由宏霞公司统一签订购销合同，并由公司派驻一名售房人员协助，监管乙方售房；3、经营方式约定为乙方的生产经营实行自筹资金，独立核算，自负盈亏，自行承担民事法律责任和债权债务。不准以公司项目部的名义进行借贷担保和承包及发包工程业务，不准对外签订经济合同。对外从事的民事活动必须经公司批准方能生效，否则所发生的各种债权债务及法律纠纷均由乙方负责；4、乙方开发的巴中市巴州区回风桂花街“宏荣苑B区”商住楼，甲方按房屋销售额的2%进行计算收取管理费。该合同书落款处甲方由被告宏霞公司法定代表人岳宏霞签名并加盖宏霞公司印章；乙方由被告苟兴平签名。被告宏霞公司开发建设的位于巴中市巴州区回风桂花街中段的“金桂大厦”项目，被告苟兴平担任该项目负责人。2008年4月6日，被告宏霞公司出具《授权委托书》，内容为“巴州区回风桂花街中段‘桂花佳苑’（又名“桂花家园”）项目部：兹授权我公司项目经理苟兴平同志负责‘巴州区回风桂花街中段桂花佳苑’项目，由被委托人独立核算该项目的一切经济财务处理及一切行政事务，并独立承担一切经济的法律责任。特此委托：岳宏霞。”2011年10月30日，被告宏霞公司给出具《授权委托书》，内容为“本人岳宏霞系巴中市宏霞房地产开发有限公司法定代表人，兹授权我单位苟兴平同志为我方代表人，全权就开发建设回风桂花街“金桂大厦”项目与你方签订商品房认购书、融资借款协议及承诺书等具有法律效力，由此所造成的经济责任由我单位承担。”2012年6月，宏霞公司开发的“金桂大厦”项目取得了商品房预售许可证。预售总建筑面积为25671.48㎡。2011年5月1日，原告邹俊、苟林秀（为“认购人”、乙方）与被告宏霞公司回风项目部（为“出卖人”、甲方）签订了《商品房认购合同书》，约定乙方购买甲方开发建设的位于巴中市巴州区回风桂花街中段“金桂大厦”电梯公寓2单元3楼B2号房屋，建筑面积108.56㎡，单价3000元/㎡，总价325680元，一次性付款，交房时间暂订为2013年12月31日。认购方付房款必须以公司出具有财务专用章收据有效。认购方在接到出卖方（电话、书面）通知十日内到售楼中心签订《商品房买卖合同》……。甲方落款处由苟兴平签名并加盖了“巴中市宏霞房地产开发有限公司回风项目部”印章；乙方由原告邹俊、苟林秀的委托代理人邹云修签名。2014年8月25日，原告邹俊给被告苟兴平交付房款325680元及水电气维修基金251.55元，被告苟兴平分别给原告邹俊出具了收到邹俊人民币325680元及251.55元的收据两张，并均加盖了“巴中市宏霞房地产开发有限公司回风项目部财务专用章”印章。2014年8月26日，原告苟林秀（乙方）与被告宏霞公司（甲方）签订了《停车位使用权转让协议》，约定乙方购买金桂大厦编号011车位的地下停车位，甲乙双方约定停车位使用费一次性定价为5万元，签订协议时一次性给付，凭缴费单领取车位使用卡，取得使用权。同一天，原告苟林秀交付了车位使用费5万元，被告苟兴平给原告出具了收据，收到苟林秀购金桂大厦地下车库5万元，并加盖了“巴中市宏霞房地产开发有限公司回风项目部财务专用章”印章。2014年8月26日，原告邹俊（乙方）与被告宏霞公司（甲方）签订了《停车位使用权转让协议》，约定乙方购买金桂大厦编号013车位的地下停车位，甲乙双方约定的停车位使用权一次性定价为5万元，签订协议时一次性给付，凭缴费单领取车位使用卡，取得使用权。同一天，原告邹俊交付了车位使用费房款5万元，被告苟兴平给原告出具了收据，收到邹俊购金桂大厦地下车库5万元，并加盖了“巴中市宏霞房地产开发有限公司回风项目部财务专用章”印章。2014年，被告苟兴平已向原告邹俊、苟林秀交付了住房，二原告于2015年进行装修入住。原告邹俊、苟林秀购买的停车位的使用权，被告至今未交付原告使用。上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，申请书，《商品房认购合同书》，《停车位使用权转让协议》，《收据》，《授权委托书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。被告宏霞公司系具备房地产开发资质的企业，其开发建设的位于巴中市巴州区回风桂花街中段“金桂大厦”项目，被告苟兴平为该项目负责人。原告邹俊、苟林秀认购被告宏霞公司开发的“金桂大厦”的房屋及购买金桂大厦的停车位的使用权，签订的《商品房认购合同书》及《停车位使用权转让协议》约定了房屋的具体位置、房屋价格、建筑面积，原告与被告宏霞公司的项目负责人苟兴平在《商品房认购合同书》及《停车位使用权转让协议》上签字，并加盖了项目部公章，且被告已向原告交付了房屋，并已入住，而《商品房认购合同书》虽书面约定认购方给付的房款应具有公司加盖的财务专用章房款收据才有效，但该约定并不影响合同的效力。双方签订的《商品房认购合同书》、《停车位使用权转让协议》是双方的真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，故该合同有效。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，原告在被告处购买房屋，双方签订的《商品房认购合同书》合法有效，原告交清了购房款，被告交付房屋，原告亦接收了房屋，并已装修入住，被告应当为原告办理房屋产权证书。被告宏霞公司开发建设的位于巴中市巴州区回风桂花街中段“金桂大厦”项目，被告宏霞公司虽给被告苟兴平出具的《授权委托书》约定由被委托人独立核算该项目的一切经济财务处理及一切行政事务，并独立承担一切经济的法律责任，被告宏霞公司与被告苟兴平签订的《巴中市宏霞房地产开发有限公司内部经营管理合同书》约定的经营方式为被告苟兴平自筹资金，独立核算，自负盈亏，自行承担民事法律责任和债权债务，但被告苟兴平不具有独立开发房地产的资格，《授权委托书》及《巴中市宏霞房地产开发有限公司内部经营管理合同书》的约定只涉及其内部管理问题，不能对抗他人，故原告请求为购买的房屋办理产权证的主张，本院予以支持，但应由被告宏霞公司应当为原告购买的房屋负责办理房屋产权。房屋产权的预告登记属于行政行为，不属于民事法律关系调整的范围，故原告主张对购买的涉诉房屋进行备案登记的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告邹俊、苟林秀与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司回风项目部于2011年5月1日签订的《商品房认购合同书》合法有效。原告邹俊与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司回风项目部于2014年8月26日签订的《停车位使用权转让协议》合法有效。原告苟林秀与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司回风项目部于2014年8月26日签订的《停车位使用权转让协议》合法有效。二、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在本判决生效后90日内为原告邹俊、苟林秀购买的位于巴中市巴州区回风桂花街中段“金桂大厦”电梯公寓2单元3楼B2号的房屋办理房屋不动产权属证明；所发生的费用依据相关规定各自承担相应的费用。三、驳回原告邹俊、苟林秀的其他诉讼请求。本案受理费5800元，由被告巴中市宏霞房地产开发有限公司、苟兴平共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  万 明人民陪审员  吴小平人民陪审员  杨志高二〇一七年十月三十日书 记 员  杜珊珊