江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）泗民初字第1753号原告赵文娟。原告潘春磊。二原告委托代理人陈亚，江苏致强律师事务所律师。被告宿迁德华房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京东路1号（德华逸墅D1号楼1号-01）。法定代表人姚松桥，该公司董事长。委托代理人冯伟平，该公司员工。第三人江苏泗阳农村商业银行股份有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京路（工商局西侧）。法定代表人巩大兵，董事长。原告赵文娟、潘春磊诉被告宿迁德华房地产开发有限公司（以下简称德华公司）、第三人江苏泗阳农村商业银行股份有限公司（泗阳农村商业银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由审判员朱慈双独任审判，于2015年11月9日在本院第八法庭公开开庭进行了审理。原告赵文娟、潘春磊及二原告的委托代理人陈亚、被告德华公司的委托代理人冯伟平到庭参加诉讼，第三人泗阳农村商业银行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文娟、潘春磊诉称，2013年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告的德华逸墅小区商品房，价款为623828元，首付203828元，余款420000元以向第三人按揭方式支付，合同约定被告于2014年12月30日前交付房屋。后原告按合同支付了首付款。第九条约定被告逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。现被告未按合同约定交房。请求判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，合同备案号124EEEBE245C；2、解除原告与被告及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，剩余贷款由被告向第三人支付；3、被告返还已付首付款203828元以及利息（自2013年2月23日起至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、被告退还原告截止2015年10月21日已付给第三人的贷款本息共计121550.51元（其中本金54476.92元、利息67073.59元）；5、被告返还原告支付的契税9357.42元、房产档案资料费50元、房产登记费72元、合同文本工本费20元。被告德华公司辩称，两原告购买被告的商品房是事实，对原告述称的被告逾期交房有异议，房屋在2014年12月已单项验收。被告逾期没有超过90天，不同意解除合同，要求继续履行合同，第三人泗阳农村商业银行未作答辩。经审理查明，2013年2月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告德华公司将其开发的位于泗阳县众兴镇德华逸墅房屋以623828元的价格出售给原告赵文娟、潘春磊。2013年2月23日，二原告向被告德华公司支付购房首付款203828元。2013年2月25日，二原告与第三人泗阳农村商业银行签订个人住房（商业用房）借款合同，原告向第三人申请贷款420000元，借款期限为20年，该420000元已汇入被告德华公司的帐户。截止2015年10月21日二原告已向第三人归还本金54476.92元、利息67073.59元。原告还交纳了契税9357.42元，房产档案资料费50元、房产登记费72元、房产公本费20元。《商品房买卖合同》第八条约定，被告德华公司应于2014年12月30日前，将验收合格的房屋向原告赵文娟、潘春磊交付。该合同的第八条还约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因停水、停电等自然因素三天以上不能施工导致工期延误的；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括但不限于下列情况：地震、洪灾、等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；4、买受人未能及时补缴补齐协议中有关费用。该合同的第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。被告德华公司开发的德华逸墅G3号楼于2015年4月2日经竣工验收合格，具备交付使用条件。2015年4月25日，二原告向被告德华公司送达解除合同通知书，被告德华公司收到该解除合同通知书。此后，双方经协商未果，因而成讼。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、解除合同通知书等证据予以证实。本案争议的焦点是：原告要求解除《商品房买卖合同》的条件是否成就。针对焦点，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。合同约定被告德华公司应于2014年12月30日前向二原告交付房屋，但被告德华公司未按照约定向二原告交付房屋，被告德华公司未提供证据证明具有合同第八条约定的可以延期的特殊情况。现距离合同约定的交房时间已经超过90日，被告德华公司已构成违约，依据合同约定，二原告有权解除合同。因被告违约导致合同解除，被告德华公司应当返还二原告已支付的购房款，并支付违约金。因《商品房买卖合同》约定的按累计已付款的1%支付违约金标准过低，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。故二原告要求被告返还203828元及利息的请求，本院予以支持。二原告已经归还的贷款本息121550.51元，被告德华公司应当返还。因《商品房买卖合同》解除，则二原告与第三人泗阳农村商业银行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》也应解除，因按揭款420000元已经支付给被告德华公司，本院认为，为方便履行和交易安全，剩余贷款365523.08元及相应的利息由被告德华公司向第三人泗阳农村商业银行偿还。在按揭贷款合同解除前，原告还应继续归还按揭贷款，所还贷款原告可另行主张。关于原告主张的房产档案资料费50元、房产登记费72元、合同文本工本费20元，因系被告违约给原告造成的损失，故被告也应予退还。原告所缴纳的契税，原告可在合同解除后向相关管理机关要求退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵文娟、潘春磊与被告宿迁德华房地产开发有限公司于2013年2月22日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告赵文娟、潘春磊、被告宿迁德华房地产开发有限公司与第三人江苏泗阳农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵文娟、潘春磊返还203828元及利息（自2013年2月23日起至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵文娟、潘春磊支付已还贷款本息共计121550.51元；五、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人江苏泗阳农村商业银行股份有限公司归还剩余贷款365523.08元及按合同约定的利息；六、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵文娟、潘春磊返还房产档案资料费50元、房产登记费72元、合同文本工本费20元；六、驳回原告赵文娟、潘春磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取5019元，由被告宿迁德华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费10038元。审判员  朱慈双二〇一五年十一月十日书记员  葛天民第3页／共7页