四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终8702号上诉人（原审被告）：成都中开百货有限公司，住所地：四川省成都市青羊区清江东路312号1栋1层2附1。法定代表人：吴国俊，执行董事。委托诉讼代表人：邸珂皓，四川中星律师事务所律师。委托诉讼代表人：安莎，四川中星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘昌翠，女，1955年2月2日出生，汉族，住四川省中江县。委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗恩才，北京炜衡（成都）律师事务所律师。原审被告：成都融金房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区清江东路134号泰慷大酒店内。法定代表人：王德军。上诉人成都中开百货有限公司（以下简称中开公司）因与被上诉人刘昌翠，原审被告成都融金房地产开发有限公司（以下简称融金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初6061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案受理后，于2017年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人中开公司委托诉讼代理人安莎律师，被上诉人刘昌翠委托诉讼代理人雷蕾律师到庭参加诉讼，原审被告融金公司经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未向本庭说明不到庭的理由，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。中开公司上诉请求：1撤销（2016）川0105民初6061号民事判决，改判驳回刘昌翠一审第一、第二、第四项诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘昌翠与中开公司分别承担。事实和理由：1.一审认定双方2012年7月12日签订的《房屋租赁合同》因中开公司经营困难，延期支付部分租金，导致合同目的不能实现，达到法定解除条件，适用合同法第九十四条属适用法律错误，应该适用合同法第二百二十七条，刘昌翠应该给予中开公司一个合理期限支付租金，若逾期不支付，刘昌翠可以解除合同，而不是直接适用合同法第九十四条。2.案涉房屋经刘昌翠同意签订书面合同后转租，现在不是由中开公司占有，中开公司无法腾退房屋。3.一审认定中开公司向刘昌翠支付379756元违约金不符合合同约定和法律规定，而且刘昌翠没有举证证明其因合同解除所遭受的实际损失，一审判决违约金379756元过高。综上所述，请求二审法院纠正一审法院的错误，支持中开公司的诉讼请求。刘昌翠辩称，1.中开公司截至一审起诉前已经连续6个月没有支付租金，并且表示无力支付，故刘昌翠收取租金的目的无法实现，而且中开公司已经进入破产程序，无法按照合同约定履行支付租金的义务，按照法律规定，刘昌翠收取租金的合同目的无法实现，刘昌翠有权解除合同。2.签订租赁合同是双方真实意思表示，应属合法有效，中开公司应该按约定支付租金。3.一、二审诉讼均是由中开公司的原因导致的，故诉讼费应该由中开公司承担。刘昌翠向一审法院起诉请求：1.判令解除刘昌翠与中开公司签订的《房屋租赁合同书》并腾退房屋给刘昌翠；2.中开公司按照合同约定租金标准支付2016年7月1日起至实际解除之日止的租金及自解除之日至返还房屋之日止的房屋占用使用费，按当年租金标准计算；3.中开公司按本年度租金总额向刘昌翠支付违约金379756元；4.融金公司对以上二、三项请求的全部债务承担连带清偿责任；5.中开公司、融金公司承担本案的全部诉讼费、保全费。一审法院查明，2012年7月12日，刘昌翠与中开公司签订《房屋租赁合同书》，约定：刘昌翠购买的融金公司开发的白金瀚宫国际大厦1楼103号房屋，建筑面积为86.68平方米，房屋租赁期限为15年，自2012年6月30日至2027年8月30日；房屋租赁第5年的租金总额为379756元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第6年的租金总额为379756元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第7年的租金总额为427225元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第8年的租金总额为427225元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第9年的租金总额为427225元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第10年的租金总额为474695元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第11年的租金总额为474695元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第12年的租金总额为474695元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第13年的租金总额为522164元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第14年的租金总额为522164元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第15年的租金总额为522164元，以先付租金后使用的原则一次性支付；本合同有效期内，除双方协商一致外，任何一方不得擅自提前解除合同，否则，除赔偿对方损失外，违约方应一次性向守约方支付相当于当年该房屋全年租金数额的违约金；中开公司的义务部分由融金公司担保，当中开公司无力承担合同期内的租金及违约责任时，全部由融金公司支付租金给刘昌翠，保证刘昌翠的正当权益。中开公司于2016年11月14日向刘昌翠支付了2016年7月1日至2017年6月30日期间的部分租金65507.91元。庭审中，刘昌翠、中开公司当庭认可中开公司已经付清2016年7月之前的案涉房屋租金。另查明，成都市青羊区清江东路134号1栋1单元1楼103号房屋，建筑面积为91.2平方米，登记在刘昌翠名下。一审法院认为，2012年7月12日，刘昌翠与中开公司签订《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”及《房屋租赁合同书》的约定，房屋租赁第5年的租金总额为379756元，以先付租金后使用的原则一次性支付，中开公司应于2016年6月30日之前一次性向刘昌翠支付第五年的房屋租金379756元，而中开公司在2016年11月14日支付了2016年6月30日至2017年6月29日期间的部分租金65507.91元，构成违约，致使双方合同目的不能实现，刘昌翠关于要求解除与中开公司签订的《房屋租赁合同书》的诉请，于法有据，一审法院予以支持。中开公司至今未将租赁房屋交还，中开公司应从案涉房屋中迁出并腾退给刘昌翠。因合同解除前，中开公司作为承租人只支付了2016年6月30日至2017年6月29日期间的部分租金65507.91元，未按约一次性支付租期内的租金379756元，中开公司应按照合同约定租金标准向刘昌翠支付2016年7月1日起至合同解除之日止的租金（扣减中开公司已经支付的租金65507.91元）及自合同解除之日至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费（按照合同约定的年租金标准计算），故刘昌翠要求中开公司支付合同解除前的租金及合同解除之后的房屋占有使用费的诉请，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定及《房屋租赁合同书》约定，违约方应一次性向守约方支付相当于当年该房屋全年租金数额的违约金，刘昌翠要求中开公司支付违约金379756元的诉请，符合合同约定，一审法院予以支持。关于融金公司的法律责任问题。根据《中华人民共和国担保法》第十七条之规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前。对债权人可以拒绝承担保证责任。”、第十八条之规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的为连带责任保证”及《房屋租赁合同书》约定，中开公司的义务部分由融金公司担保，当中开公司无力承担合同期内的租金及违约责任时，全部由融金公司支付租金给刘昌翠，保证刘昌翠的正当权益，故在中开公司不能履行上述债务时，由融金公司承担一般保证责任，而非连带责任保证担保。对刘昌翠要求融金公司承担连带清偿责任的诉请，于法无据，一审法院不予支持。综上，刘昌翠的诉请部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、解除刘昌翠与成都中开百货有限公司于2012年7月12日签订的《房屋租赁合同书》；二、成都中开百货有限公司于判决书生效之日起十日内将成都市青羊区清江东路134号1栋1单元1楼103号房屋腾退给刘昌翠；三、成都中开百货有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘昌翠支付从2016年7月1日起至判决确定的合同解除之日止的租金（扣减成都中开百货有限公司已经支付的租金65507.91元）及判决确定的合同解除之日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（2016年6月30日至2017年6月29日的年租金按379756元标准计算；2017年6月30日至2018年6月29日的年租金按379756元标准计算；2018年6月30日至2019年6月29日的年租金按427225元标准计算；2019年6月30日至2020年6月29日的年租金按427225元标准计算；2020年6月30日至2021年6月29日的年租金按427225元标准计算；若实际腾退之日超过2021年6月30日按合同约定的租金标准计算）；四、成都中开百货有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘昌翠支付违约金379756元；五、驳回刘昌翠的其余诉讼请求。如果成都中开百货有限公司未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7462元，此款已由刘昌翠预交，由成都中开百货有限公司负担，并在履行上述支付义务时一并支付给刘昌翠。二审中，双方当事人均未提供新证据，二审对一审查明的事实予以确认。另查，中开公司在一审判决后已被青羊区人民法院裁定进入破产清算程序。本院认为，刘昌翠与中开公司于2012年7月12日签订的《房屋租赁合同书》为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。在实际履行过程中，中开公司未按合同约定支付租金，经刘昌翠催收后，中开公司拖欠租金至今未付，刘昌翠有权按照法律规定解除并要求中开公司承担违约责任。关于违约金的认定问题。在双方签订的《房屋租赁合同书》中明确约定“除赔偿对方损失外，违约方应一次性向守约方支付相当于该年度租金数额的违约金”，故一审认定中开公司承担违约金的数额符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于案涉房屋腾退问题。因案涉房屋的租赁关系主体是中开公司与刘昌翠，中开公司应当在合同解除后腾退房屋。在审理中，中开公司认为案涉房屋经刘昌翠同意后已进行了转租并签订了书面合同，但未提供相关证据来证实其主张，故中开公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人成都中开百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  赵 锋审判员  龚 耘二〇一七年十月十日书记员  谭小雨