福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2015）霞民初字第2008号原告林秋霞，女，1976年7月17日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。委托代理人伍孝信，福建建达（霞浦）律师事务所律师。委托代理人余俊翰，福建建达（霞浦）律师事务所律师（实习）。被告严爱平，女，1974年6月5日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。委托代理人林吓良，男，1960年1月21日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县，系被告配偶。第三人霞浦县劳动就业管理中心，住所地霞浦县松城街道目海路**号。法定代表人叶传庆，主任。委托代理人曾亦挺，男，1976年10月8日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县，系第三人单位员工。委托代理人朱仁和，男，1985年11月26日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县，系第三人单位员工。原告林秋霞与被告严爱平、第三人霞浦县劳动就业管理中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法由审判员陈言华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代人伍孝信、余俊翰，被告及其委托代理人林吓良，第三人的委托代理人曾亦挺、朱仁和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林秋霞诉称，2013年7月11日，原告委托其公爹林马法与被告严爱平签订一份《店面租赁协议书》，约定将坐落于霞浦县松城街道目海路56号房屋一、二两层出租给被告使用；租期三年，即自协议签订之日起至2016年7月10日止；第三年租金为363000元，并于2015年6月11日前付清。签约之后，被告未付第三年租金，原告多次催讨，被告仍未支付。为此，原告起诉，请求判决被告：1.支付租金363000元；2.支付逾期支付租金的利息（利息以租金363000元为基数，自2015年6月12日起至租金支付完毕止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。被告严爱平辩称，原告的诉讼请求应于驳回，理由：1.其有权拒付租金及不承担违约责任，因林马法拒绝提供所出租房屋的产权材料，致其无法办照正常经营。且其曾出于善意，数次要求林马法及原告接受租金支付，但均被拒绝。2.原告代理人林马法与其签订的《店面租赁协议书》应予撤销，因该协议是在林马法隐瞒事实，使其在不明真相的情况下签订。第三人霞浦县劳动就业管理中心述称，其于2013年7月出租给原告林秋霞的房屋，同意由原告转租给被告严爱平使用。经审理查明：1.2013年7月5日，第三人霞浦县劳动就业管理中心将坐落于霞浦县松城街道目海路56号房屋第一、二、三层招租。当日，原告林秋霞中标并接管房屋。由于第三人同意给予15天作为房屋装修期，故至当月20日，第三人与原告签订《房屋租赁协议》，约定：租赁期限自2013年7月20日至2016年7月19日止；承租人若转租他人，需经出租人同意等条款。协议签订之后，原告陆续向第三人支付三年的租金。2.2013年7月11日，原告将上述租赁物转租给被告，原告公公林马法与被告签订《店面租赁协议书》，约定：上述房屋的第一、二层出租给被告使用；租期三年，即自协议签订之日起至2016年7月10日止；第一、二年租金分别为300000元、330000元，并各于2013年7月11日前、2014年6月11日前一次性付清，第三年租金为363000元，应于2015年6月11日前一次性付清。签约之后至今，被告以通过银行转账至林马法名下账户为主和以少部分现金送交林马法的方式全额支付了前两年的租金。3.第三人当庭表示同意上述房屋的转租给被告使用。4.原告当庭表示对其公公林马法的上述签约、收取租金行为予以认可。5.至本案庭审之日止，被告应当支付的租金363000元尚未支付。同时，租赁物仍由被告管理使用。原、被告及第三人对前述查明的事实，均无异议，本院予以确认。案涉的争议焦点问题如下：一、林马法与被告签订的《店面租赁协议书》是否有效。对此，原告认为，林马法是受其委托与被告签订协议并收取租金，其对林马法与被告之间的民事行为均予认可。被告认为，无承租权的林马法未经原告授权，也没有提供原告与第三人签订的《房屋租赁协议》，却以自己的名义与被告签订前述协议。因此，林马法隐瞒事实真相，使被告在不知情的情况下与之签订协议，致其无法办理证照，无法正常经营。因此，该协议应予撤销。第三人认为，同意前述房屋转租给被告使用。本院认为，前述协议应当由原告与被告签订，但对林马法与被告之间的签约、收租等行为，原告当庭均予认可；出租房屋的所有权人即第三人也对转租行为表示认可；被告未提供证据证明因林马法与其签订协议行为，致其行使权利阻却，权益受损；协议不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，前述《店面租赁协议书》合法有效，对双方当事人均有约束力，应依约履行。二、被告逾期支付租金的行为是否构成违约及若违约成立应如何担责。原告针对争议焦点二，提供《催收租金告知书》及其投递《回执》，用以证明原告的代理人林马法于2015年6月30日向被告发出书面通知，催讨租金的事实。被告质证认为，催收人是林马法，而不是林秋霞；第三人对前述证据不发表质证意见。本院分析认为，该证据真实合法，且与本案有关联性，予以采信，可以证明支付租金期限届满之后，林马法有向被告催讨的事实。被告针对争议焦点二，提供《领取租金通知书》两份、《公证书》一份，用以证明其分别于2015年9月18日及当月21日交付邮件，书面通知原告以及林马法领取租金，但被拒绝的事实。对此，原告质证认为，对其真实性无异议，但被告支付租金的方式无需通知，可以通过银行转账支付；第三人对前述证据不发表质证意见。本院分析认为，该证据真实合法，且与本案有关联性，予以采信，可以证明被告有以书面形式向林马法以及原告明示愿意支付租金的事实。被告提供《通话录音》、《通话清单》，用以证明被告以电话形式通知，要求支付租金，但被拒绝的事实。原告质证认为，其内容不真实；第三人对前述证据不发表质证意见。本院分析认为，被告仅提供的前述通话录音和话单，无法证明其真实性，故不予采信。鉴于以上证据分析，结合前述本院关于协议合法有效的认定、审理查明关于租金交付时间、方式等事实，本院认为，由于被告未依约于2015年6月11日内支付租金363000元，原告的委托代理人林马法于当月30日发出通知，书面催讨，但被告未支付。另据原告提供的本院（2015）××民初字第××号《民事裁定书》，该证据经当庭质证，各方均无异议，可以证明：本院于2015年7月3日受理该案，并经审理认为，林马法作为原告向被告严爱平主张支付租金之诉，因主体不适格，故本院于同年8月28日作出裁定，驳回林马法的诉讼请求。同年9月18日，本院受理林秋霞为原告诉被告严爱平房屋租赁纠纷一案，原告林秋霞诉请要求被告支付租金及违约金。前述关于被告分别于2015年9月18日及同月21发出通知，要求原告及林马法领取租金的时间，是在本案审理期间。且原告林秋霞的诉请不但要求支付租金，而且要求支付违约金，这与被告仅要求对方领取租金的意见有分歧，即双方的履约意思不合。因此，原告选择起诉，由法院裁判的维权方式并无不当。即使原告拒绝领取被告愿意支付的租金，被告仍然可按其先前通过银行转账支付的方式履行义务，故被告履行交付租金的义务并无障碍。因此，被告逾期支付租金的行为构成违约，并应承担违约责任。由于双方对此违约责任的承担未作约定，故可按中国人民银行规定的同期贷款利率，并自租金交付期限届满的次日计算至租金交付完毕日止。综上审理查明的事实以及焦点问题的分析，本院认为，原告关于判令被告支付租金及违约金的请求予以支持；被告关于驳回原告诉讼请求的主张，不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第一百零八条及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告严爱平应于本判决生效之日起十日内向原告林秋霞给付租金人民币363000元；二、被告严爱平应于本判决生效之日起十日内向原告林秋霞给付违约金（违约金以租金363000元为基数，自2015年6月12日起至租金支付完毕止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3600元，由被告严爱平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  陈言华二〇一五年十一月二日书记员  林 辉附注：一、相关法律条文：1.《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、申请执行期限：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。