重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初5758号原告郭英，女，1976年9月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告周渝宁，男，1974年8月31日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告周洪才，男，1946年2月21日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告杨继芳，女，1952年1月26日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告周画宇，男，1987年1月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告周琳钧，男，2000年4月21日出生，汉族，住重庆市南岸区。以上六原告的委托代理人李京蓝（特别授权），重庆鼎典律师事务所律师。被告李非，男，1968年12月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人李玉通（特别授权，系被告李非父亲），男，1945年7月5日出生，汉族，住云南省昆明市。原告郭英、原告周渝宁、原告周洪才、原告杨继芳、原告周画宇、原告周琳钧与被告李非租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周渝宁、原告的共同委托代理人李京蓝、被告李非及其委托代理人李玉通均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六原告共同诉称：2009年原被告经协商签订《房屋土地租赁合同》，约定原告将位于黄桷垭金竹村自有房屋的一、二层约300平米及房屋靠山荒地和周边缘公路小块土地约一亩租赁给被告使用，并约定了租金及租金递增办法和交纳租金的时间，合同中约定被告若超期一个月以上不按时交纳租金，则原告有权提前终止合同，收回房屋土地，造成的损失由被告承担。自2016年元月起被告就未再向原告交纳租金，故原告起诉来院，要求判令：一、依法解除原、被告双方签订的《房屋土地租赁合同》；二、被告立即搬离该房屋和土地，恢复租赁房屋和土地的原状；三、被告向原告承担所遭受的租金损失，要求被告李非支付2016年1月至2016年8月的房屋租金；四、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告郭英等人至今未向被告出示租赁房屋的合法手续，原告出租的房屋系违法建筑，向被告收租赁费也是违法所得，应予没收，对于非法搭建房屋给被告造成的损失应当赔偿。二、由于土地租赁期间未到，原告要求解除合同，被告认为其违反法律规定未到期擅自解除合同，应按照合同约定赔偿损失。三、被告并不是不交房租，而是原告为了赶被告走而拒收租金。经审理查明：2009年9月10日，原告郭英代表原告周渝宁、原告周洪才、原告杨继芳、原告周画宇和原告周琳钧作为甲方与被告李非作为乙方签订了《房屋土地租赁合同》，合同约定甲方（原告郭英）将位于黄桷垭金竹村自家房屋一、二层全部约300㎡租赁给乙方（被告李非），房屋靠山荒地和周边缘公路小块土地约壹亩，由甲方（原告郭英）向当地农户租赁后一并租给乙方（被告李非）使用。房屋租金每年18000元，土地租金一亩每年为4500元。租金支付办法为先交后用，房屋租金每年元月1日前交纳，土地租金每两年10月1日前交纳。从2014年12月31日起每年房屋租金增至25000元至2018年12月31日止，两项租金每年共计29500元。从2018年12月31日起房屋租金每年再递增5000元为30000元，两项租金每年共计34500元，至此为止，租金不再递增。租赁期限暂定十年，自2009年10月1日起至2019年12月31日止（若到期未遇国家征用，本合同继续履行至国家征用为止）。在此期间，乙方（被告李非）有独立的自主经营使用权，所有权仍属甲方（原告郭英）。甲方（原告郭英）不得以任何理由、任何借口、干扰或变相干扰乙方（被告李非）正常经营活动，否则。造成损失由甲方（原告郭英）负责赔偿。租赁期间，甲方（原告郭英）不得任意涨租，乙方（被告李非）应按合同规定按时交纳租金，若超期不交一个月以上，甲方（原告郭英）有权提前终止合同，收回房屋、土地，造成的损失由乙方（被告李非）自行承担。租赁期间，甲乙双方代表人或负责人其中一方变更，均不影响本合同履行，新的负责人必须维护和履行本合同。若乙方（被告李非）因故需转让经营权，应在保证本合同履行和不影响甲方（原告郭英）租金收入的前提下进行，否则，无效。本合同履行期间，甲方（原告郭英）使用的水、电、气费由甲方（原告郭英）承担。合同履行之后，乙方（被告李非）使用的水、电、气、闭路、垃圾等费由乙方（被告李非）承担。2009年9月20日，被告李非出具《承诺》，承诺从合同上2018年12月31日改为2017年12月31日付递增款，款项不变，到期后不损坏房屋和土地设施。2009年10月1日，原告郭英分别与许世贵、曾素华、钟朝利、余华清签订《土地租赁合同》，共计租赁该四位村民一亩土地，合同约定许世贵、曾素华、钟朝利、余华清同意将土地租给郭英修房使用，租赁期间至国家征用为止，租金为每年每亩人民币4000元，付款方式为合同生效原告郭英按二年付一次给出租方。合同签订后，原告郭英依约将自家房屋及向许世贵等四位村民租赁的土地交付被告使用，被告亦如期交纳租金。原告称被告自2016年元月起就未再向原告交纳房屋租金，故以此为由向本院提出如上诉请。被告否认不交租金，提出是原告为达到将其赶走的目的故意拒收租金。另查明，原告郭英在与被告签订《房屋土地租赁合同》时与原告周渝宁系夫妻关系。原告郭英出租给被告的房屋系在原告杨继芳、原告周洪才、原告周渝宁、原告周画宇、原告周琳钧共同承包的农村土地上修建。原告郭英向许世贵、曾素华、钟朝利、余华清所租赁的土地系该四位村民承包的农村土地。被告李非将所租赁的房屋和土地用于经营饭店，后因修路无法经营，就转租给了他人。现该涉案房屋已于2016年8月由原告收回，涉案土地由被告李非占用至今，并在其上修建了二层楼的房屋一栋、搭建了彩钢棚一座。涉案土地的租金被告李非交至2017年10月1日。庭审中，被告李非申请证人李文萍出庭作证，拟证明被告李非曾请李文萍帮忙代缴房屋租金25000元，而原告说不租了，要赶走被告，拒收租金。证人李文萍是从被告李非处租住了涉案房屋。原告认为证人李文萍的证言不真实，其一直没有代缴过租金，且她对原被告之间的租赁合同不了解，陈述的其他内容均是听说，故不认可其真实性。被告李非提交了照片打印件及《相关问题告知函》（复印件），拟证明2016年1月7日原告不收租金。原告认为上述证据系复印件，真实性不认可，同时原告陈述其也未收到过告知函，也无法判断张贴的时间、地点，达不到被告的证明目的。被告李非在庭审中当庭表示愿意继续缴纳涉案房屋及土地的租金；原告表示不同意收取租金，认为双方的合同已经解除了，也不同意继续将土地及房屋租给被告。本院调取了重庆市公安局南岸区分局南山派出所的询问笔录等相关资料，显示2014年1月5日，被告李非的父亲等人与原告周渝宁因房屋租赁问题发生纠纷，后被告李非与原告周渝宁在重庆市公安局南岸区分局南山派出所协商解决此事。2016年7月15日，被告李非的父亲等人又与原告周渝宁因房屋租赁问题发生纠纷。2017年3月14日，本院对南山街道金竹村村委会主任黄丽进行了询问，黄丽陈述：（周渝宁一家和李非的土地、房屋租赁纠纷）我们听说过，但具体情况不是很了解，李非的爸爸来找过我两、三次，都是跟我讲他们与周渝宁一家的合同方面的纠纷，周渝宁一家并没有找过我。我没有收到李非及其父亲给村里面寄的信，只知道他们在扯皮。上述事实，有农村土地承包经营权证、房屋土地租赁合同、土地租赁合同、离婚证、户口簿、《相关问题告知函》（复印件）、照片（打印件）、重庆市公安局南岸区分局南山派出所询问笔录、南山街道金竹村村委会主任黄丽的询问笔录、证人李文萍的证言等证据及原、被告双方当庭陈述在卷为凭，并经庭审举证质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告郭英作为甲方，代表原告杨继芳、原告周洪才、原告周渝宁、原告周画宇、原告周琳钧与被告李非作为乙方签订了《房屋土地租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家强制性规定，本院对该合同的效力予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，原告郭英与被告李非签订了《房屋土地租赁合同》，双方虽然没有约定具体的履行方式，亦没有达成补充协议，但是根据租赁合同的交易惯例，当承租人缴纳房屋租金时，出租人应当予以收取。本案中，被告李非申请证人李文萍出庭作证，证明被告在应缴纳2016年房屋租金时积极的向原告缴纳房租，由于原告拒收，使得该租金至今未能缴纳。虽然原告对该证人证言不予认可，但并未提交相反证据予以证明。同时，在2016年之前被告均向原告缴纳了所有房屋及土地的租金，并未有拖欠租金的行为。而原被告双方签订《房屋土地租赁合同》目的乃是原告出租房屋及土地收取租金，被告租赁房屋及土地用于经营。庭审中被告当庭表示愿意继续租赁涉案房屋及土地，并缴纳相应的租金，充分表达了被告坚持履行合同的意愿；原告将涉案房屋收回后，被告继续使用涉案土地，并在其上修建房屋设施用于经营，这表明双方的合同目的均仍然可以实现。虽然原被告双方因房屋租赁问题产生了一定的纠纷，但是其并不影响双方履行本合同的主要义务，且被告在合同签订后投入了大量资金对租赁土地房屋进行了建设改造。故本院认为，从诚实信用原则方面及维护交易安全稳定方面考虑，不宜认定原被告之间的《房屋土地租赁合同》已经解除。否则在合同目的仍能实现的前提下机械解除合同，将给被告造成巨大经济损失，有失公允。故对原告的此项诉讼请求不应支持。关于原告郭英等六人要求被告李非缴纳2016年1月起至2016年8月房屋租金的诉讼请求。本院认为，被告李非从2009年其租用了原告的涉案房屋，至2016年8月原告收回涉案房屋，被告李非未缴纳2016年1月至2016年8月共计8个月的房屋租金16666.67元（25000元/年÷12月×8月），理应向原告缴纳。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：一、被告李非于判决生效后10日向原告郭英、原告杨继芳、原告周洪才、原告周渝宁、原告周画宇、原告周琳钧缴纳2016年1月至2016年8月的房屋租金16666.67元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费240元，由被告李非负担。（此款原告已缴纳，由被告李非在判决生效后10日内直付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  熊 月人民陪审员  刘成惠人民陪审员  蒲昌元二〇一七年十月二十三日书 记 员  詹睛宇