北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第45714号原告北京千禧年代投资有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里1号远洋天地61号（住宅）楼2701号。法定代表人徐岗，经理。委托代理人马红民，北京太古律师事务所律师。被告北京明达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园西路9号。法定代表人吴林，董事长。委托代理人孙明立，男，1973年10月13日出生。原告北京千禧年代投资有限公司（以下简称千禧公司）诉被告北京明达房地产开发有限公司（以下简称北京明达公司）合同纠纷一案，本院受理后,依法组成由代理审判员斯晓荷、孙茜倩、柯岩参加的合议庭，公开开庭进行了审理。千禧公司委托代理人马红民以及北京明达公司委托代理人孙明立到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。千禧公司诉称：北京明达公司是一家成立于1993年的中外合资企业，明达地产有限公司【香港】（以下简称香港明达公司）为北京明达公司的外方股东（持有52%股权）。北京明达公司是“碧湖居一期”项目的开发建设单位。根据香港明达公司的股东万达意有限公司、陈达文、郝巍及香港代理人于2001年7月12日签署的香港明达公司股权转让合同之《补充协议（二）》及北京明达公司于2001年7月12日为千禧公司出具的办理上述房产的书面确认函，北京明达公司需将碧湖居一期49套房的产权过户至万达意有限公司指定的千禧公司名下作为股权转让的部分对价，其中包括xx14号房屋（以下简称xx14号房屋）。北京明达公司承诺在2002年12月31日前办理完毕销售文件、财务发票及产权手续。xx14号房屋已于2001年4月29日由北京明达公司交付千禧公司，千禧公司也一直占有、使用xx14号房屋至今。同时，千禧公司作为该房屋合法的权益人，自2001年4月29日起已对外出租房屋并收取租金，物业管理费亦由千禧公司交纳。期间，千禧公司多次找北京明达公司要求其协助办理xx14号房屋产权事宜，北京明达公司以各种理由推诿。2008年2月27日，北京明达公司亦曾向千禧公司发出《关于办理物业过户手续事宜致函》，告知房屋原买卖合同还没有注销，正在办理注销手续，并承诺完成注销手续后，立即为千禧公司办理过户，并且配合出具了可以办理物业过户手续的《房屋所有权转移登记申请书》和办理房屋过户所需的《授权委托书》及交接单，但时至今日，北京明达公司仍未履行合同约定。千禧公司认为，确认函及股权转让合同之《补充协议（二）》均是北京明达公司真实意思表示，是在完全公平、合理的情形下签署的，当万达意有限公司及陈达文依法履行了股权转让及其他约定的义务后，北京明达公司应当履行协助千禧公司办理房屋产权过户手续的义务。所以，北京明达公司怠于履行为千禧公司办理产权的行为致使千禧公司的合法权益受到严重损害。为维护自己的合法权益，千禧公司现诉至法院，要求北京明达公司立即协助千禧公司办理xx14号房屋的过户手续。北京明达公司辩称：千禧公司诉请的案由是合同纠纷，涉案合同指的是万达意有限公司、陈达文、郝巍及香港代理人签订的股权转让合同之《补充协议（二）》，但是千禧公司与北京明达公司都不是该协议的当事人，千禧公司与北京明达公司之间不存在任何的合同关系，更不存在合同纠纷。根据合同法第六十五条规定，在合同中为第三人设定义务的约定无效，因此股权转让合同之《补充协议（二）》中对北京明达公司的资产进行处置的约定是无效的。根据合同法第六十四条规定，合同当事人约定债务人向第三人履行债务的，债务人没有向第三人履行债务，或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任，故北京明达公司不履行合同义务，应该由合同的债务人承担违约责任。千禧公司与陈达文恶意串通，其对陈达文的指令受让行为无合法受让依据。千禧公司是陈达文实际控制的公司，设立时间为2001年2月19日，陈达文设立千禧公司的目的就是为了对其在股权转让协议中所受让的财产进行转移。根据（2013）民二终字第30号民事判决书，陈达文对北京明达公司负有约2亿元的巨额债务，该债务在1998年1月1日之前即已经确定存在，陈达文之所以在股权转让合同之《补充协议（二）》中指令千禧公司受让部分房产，就是为了逃避北京明达公司向其追偿债务，千禧公司和陈达文就指令受让行为无合理交易，没有对价给付，违背常理。千禧公司所依据的香港法院判令及禁止令未经大陆法院的认可和执行，在大陆不产生效力。并且，香港法院判令和禁止令对北京明达公司名下不动产进行处分违反了我国法律关于不动产的专属管辖权，是不可能得到大陆法院的认可和执行的。千禧公司所依据的《关于碧湖居一期49套房产确认函》系陈达文伪造后交给千禧公司的，并不是北京明达公司签发的，北京明达公司对该确认函并不认可。该确认函的公章加盖形式完全不符合习惯做法，公章下无任何文字，也无任何签名，完全是在预先加盖公章的空白纸张上打印的。陈达文在香港法院接受律师询问时，认可确认函是在其本人的指使下出具的。股权转让协议当事人郝巍对确认函不知情也不认可。1999年，在股权转让协议签订前北京明达公司已将xx14号房屋出售给了怡得投资有限公司，并且办理了预售登记。2008年，因北京明达公司与怡得投资有限公司发生纠纷，北京明达公司诉至北京市第二中级人民法院要求解除和怡得投资有限公司的商品房预售契约，后北京市第二中级人民法院出具了调解书，注销了xx14号房屋的预售登记。综上，陈达文指定千禧公司作为受让人没有合理合法的权利基础，并且在陈达文对北京明达公司负有巨额债务的情况下，其通过指定受其实际控制的千禧公司向北京明达公司主张债权，其指定行为没有法律依据，请法院驳回千禧公司的诉讼请求。经审理查明：2001年7月12日，万达意有限公司（香港注册）（以下简称万达意公司）作为甲方、陈达文作为乙方、郝巍及香港代理人作为丙方签订《补充协议（二）》，约定甲、乙、丙三方就甲、乙方100%拥有的香港明达公司（MANDASREALESTATELIMTED）的股权转让给丙方一事，经友好协商达成如下协议：1.1香港明达公司为甲、乙方合法拥有，该股权不存在任何质押、冻结或其他妨碍本转让行为的情形；1.2香港明达公司持有北京明达公司52%的股份，北京明达公司合法拥有碧湖居项目一、二期的房地产开发权。北京明达公司保证在经营期间无违法行为……5.1甲、乙方除移交不低于13200平方米一期现房外，碧湖居一期未售剩余的现房（含3、4、7号楼，地下车位，仓库面积等），丙方同意按甲方要求转名至甲方指定公司或个人……6.24月28日以后，三印章（公章、财务章、合同章）实行共管，单方行为，他方不予确认。……2001年8月6日，万达意公司作为甲方、陈达文作为乙方、郝巍及香港代理人作为丙方签订《补充协议（三）》，该协议第6.5.1条约定：丙方承诺在本协议签署后配合办理好千禧公司名下之房产的房产证，涉及的律师费、契费等按政府规定各自交纳。……2001年9月27日，万达意公司作为甲方、陈达文作为乙方、郝巍及香港代理人作为丙方、千禧公司作为丁方签订协议，该协议第一条约定：根据股权转让协议书及相关补充协议，丙方将部分北京明达公司“碧湖居”的房产剥离给甲、乙方，转名至丁方名下。庭审中，千禧公司提交日期为2001年7月12日，加盖北京明达公司公章的致千禧公司的《碧湖居一期49套房产确认函》（以下简称确认函），内容为：根据万达意公司及陈达文与郝巍及其香港代理人签署的转让香港明达公司100%股权的合同之《补充协议（二）》以及万达意公司指定，现与贵司就碧湖居一期贵司名下的房产交接一事做如下确认：一、根据上述的股权转让有关协议规定，碧湖居一期除已售出的182套房及用于抵偿8700万债务的13200平米的房产外，剩下的房产共49套，房号分别为：1122H、1215K、1218CA、1221D、1222L、1283K、1311CA、1312E、1314K、1315B、1316D、1322E、1324K、1341C、1361C、xx14B、1421D、1422L、1423K、1436E、1437E、1442L、1443K、1445B、1453D、1455K、1456E、1458C、1461D、1462L、1463K、1517J、1518J、1522E、1527J、1528J、1634L、1721C、1737Q、1763L、1764D、1774D、1814H、1822H、1831Q、1832Q、1853DA、1861DA、1873DA，这49套房产产权归贵公司所有；二、上述49套房屋总建筑面积5394.04平方米，总价款为44096746元。我公司在此确认，上述49套房之总价款已在香港明达公司股权转让中折抵即贵公司已付清总价款；三、上述49套房产权大部分在第三者名下，有些房产已被我公司用于抵押借贷或被我公司用于按揭借贷，将由我公司负责偿还所有未偿还债款并将上述房产转移至贵公司名下；四、有关上述49套房的销售文件、财务发票及产权手续由我公司负责陆续办理并承诺在2002年12月31日之前全部办理完毕；五、上述49套房已于2001年4月29日移交贵公司，其中在租的房屋，租约及租金由2001年4月29日起转由贵司收取；六、我公司承诺会在本确认函规定的时间内，完成49套房的产权证办理手续。若逾期未能全数办妥正式的产权证，可按附后清单中房价按日以房款总价万分之三计罚金支付贵司直至全部办妥。若逾期超过一年，则我公司承诺将按清单中确认的房价加上由2001年7月12日起计算之资金占用费（以每年15%计算）回购未办理产权证之房产。经询，北京明达公司对确认函上公章的真实性认可，但对文件本身的真实性不认可，提出系陈达文控制北京明达公司期间为了股权转让提前在空白纸张上加盖了北京明达公司公章，而后再补充的协议内容。对此，北京明达公司提交陈达文在香港高等法院（2002）1216号案件的传译誊本予以佐证，在该份传译誊本中，陈达文陈述：关于把资产转给千禧年代是我们私下调整，签署合同，所有这些我都跟他（郝巍）说过。我跟他说过我准备在移交之前，我先把合同签了，先把发票开了，这样子对千禧年代来说就比较安全一点，他知道这个事情以后，就写了一封信坚决反对，为了这事我们确定有吵架，在这方面，我做了让步，合同没签、发票没开。千禧公司表示没有见到该份证据原件，不认可真实性，也不认可证明目的。2002年，因股权转让的履行发生争议，陈达文、万达意公司将郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司作为被告诉至香港高等法院。2006年8月17日，香港高等法院作出（2002）1216号判决，主要内容为：郝巍支付股权转让余款1100万元及相应利息；郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司将碧湖居一期48套房产（包括xx14号房屋）、3号、4号、5号楼、28个车位、89间地下室以及4辆汽车转让给陈达文指定的千禧公司名下。郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司对判决不服，上诉至香港高等法院上诉庭，2007年11月13日，香港高等法院上诉庭经过审理，驳回了郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司的上诉。2008年11月15日，香港高等法院原讼法庭作出命令禁止处置在世界各地的资产的强制令及禁止处理或处置特定资产的强制令及由于衡平法执行而委任接管人的命令及其他命令，该命令的第一原告人为万达意公司、第二原告人为陈达文、第一被告人为郝巍、第二被告人为东港顾问有限公司、第三被告人为香港明达公司、第四被告人为北京明达公司、第五被告人为华科实业发展有限公司，该命令包含了限制北京明达公司处理北京市朝阳区朝阳公园西路9号碧湖居一期的房产，包括1122、1215、1218、1221、1311、1312、1314、1315、1316、1322、1324、1341、1361、1421、1422、1423、1436、1437、1442、1443、1445、1453、1455、1456、1458、1461、1462、1463、1517、1518、1522、1527、1528、1634、1721、1763、1764、1774、1814、1822、1853、1861、1873。香港法院的判决和命令未经过大陆法院认可。庭审中，千禧公司还提交了2008年其公司委托代理人张歆伟律师与北京明达公司委托代理人何国发律师就办理房屋（包含xx14号房屋）产权证的往来函件，证明北京明达公司认可xx14号房屋归千禧公司所有，且也在履行权属登记的义务。北京明达公司认可函件的真实性，认可双方就办理房屋过户事宜沟通过，但认为之所有产生上述往来邮件是因为北京明达公司一开始对香港法院判决的效力不清楚，后来北京明达公司发现香港判决未经过大陆法院认可在大陆不生效，北京明达公司就没有继续办理过户手续。北京明达公司提交最高人民法院（2013）民二终字第30号民事判决书，证明千禧公司的实际控制人陈达文对其负有将近2亿元债务，且尚未履行。千禧公司认可判决的真实性，但认为与本案无关，陈达文既不是其股东，也与其无关。经询，千禧公司与北京明达公司均表示，2001年10月，香港明达公司的股权转让完成，郝巍取得香港明达公司的股东地位，同时成为了北京明达公司的董事和法定代表人。2008年2月27日，北京明达公司的法定代表人为郝巍。千禧公司与北京明达公司均认可自2001年4月28日至2001年10月20日，北京明达公司的公章、财务章、合同章由陈达文、郝巍、万达意公司共管。经查，1996年5月3日，北京明达公司与怡得投资有限公司签订《北京市外销商品房预售契约》，并在房屋管理部门办理了预售登记。千禧公司自2001年4月29日至今占有、使用xx14号房屋。经询，千禧公司表示xx14号房屋系北京明达公司于2001年4月29日移交的，北京明达公司表示在2001年4月29日之前陈达文就将xx14号房屋移交给了千禧公司。在本案审理中，经承办法官至北京市朝阳区房屋管理局查询，xx14号房屋现登记在北京明达公司名下，无抵押。另查，千禧公司的名称于2005年9月22日由北京千禧年代投资咨询有限公司变更为北京千禧年代投资有限公司。上述事实，有当事人的当庭陈述及《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《碧湖居一期49套房产确认函》、《关于办理物业过户手续事宜致函》等证据在案为证。本院认为：根据万达意公司、陈达文、郝巍及香港代理人以及千禧公司于2001年9月27日签订的四方协议，郝巍承诺将部分北京明达公司“碧湖居”的房产转名至千禧公司名下，作为股权转让的对价。北京明达公司为配合股权转让向千禧公司发出《碧湖居一期49套房产确认函》，再结合北京明达公司与千禧公司律师之间就办理房屋所有权转移登记事宜的沟通函件，足以说明北京明达公司认可xx14号房屋系千禧公司所有，并积极履行过户义务，可视为北京明达公司对郝巍债务的加入。据此，千禧公司对xx14号房屋享有权利，作为本案原告提起诉讼主体适格。2002年，陈达文与郝巍因股权转让的履行发生争议诉至香港法院，虽然香港法院作出的相关判决和禁令未经过大陆法院认可，不能直接以此作为定案依据，但不能据此否定千禧公司对xx14号房屋享有相应权利的事实。关于北京明达公司所述《碧湖居一期49套房产确认函》系陈达文事先加盖公章后打印之抗辩，本院认为，该确认函系陈达文担任北京明达公司法定代表人期间出具，并加盖了北京明达公司的公章后交给千禧公司，对外产生的法律责任应由北京明达公司承担，至于陈达文作为北京明达公司的董事长是否损害了北京明达公司的利益，则属于陈达文与北京明达公司内部纠纷，北京明达公司不应以此对抗外部的债权人。虽然北京明达公司于1999年9月29日就xx14号房屋与怡得投资有限公司签订《北京市外销商品房预售契约》，但千禧公司自2001年4月29日至今占有、使用xx14号房屋。现xx14号房屋仍登记在北京明达公司名下，具备办理房屋所有权转移登记的条件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：被告北京明达房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内协助原告北京千禧年代投资有限公司办理xx14号房屋的所有权转移登记手续。案件受理费70元，由被告北京明达房地产开发有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告北京明达房地产开发有限公司负担（于判决生效后七日内给付原告北京千禧年代投资有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  斯晓荷代理审判员  孙茜倩代理审判员  柯 岩二〇一五年十一月二十七日书 记 员  吴青沛