广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1008号原告佛山市仁记物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区，注册号：440602000246395。法定代表人李德华。委托代理人吴东梅，广东法岸律师事务所律师。被告李世友，男，汉族，住广东省高州市，身份证号码：×××7911。原告佛山市仁记物业管理有限公司诉被告李世友物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。后因被告下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序审理，并由审判员田媛担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员黄茹姬组成合议庭进行审理，并于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴东梅到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月9日，原、被告签订《物业管理合同》，约定由原告全权管理与负责被告承租的房产所在大厦的物业经营服务，双方同意物业管理费按25元／㎡／月计收，从第二年起在上年的基础上递增5%，管理面积100㎡，管理费按月计付，每月30日前缴纳下月管理费。被告必须依时缴交管理费、水电费、公摊费等相关费用。合同签订后，原告已如约向被告提供物业管理服务，但被告至今拖欠管理费共计24280元。经原告多次催收，被告均不予理会。原告认为，双方签订的合同合法有效，对双方均有约束力。被告拖欠管理费等费用的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的权益，原告特向提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付2014年9月至2015年5月的管理费共24280元；二、本案诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社证明、广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社委托授权书、粤房地权证佛字第××号房地产权证。证明佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社委托原告对涉案房屋进行出租管理，涉案房屋的权属人是佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社。3、《租赁合同》。证明2013年1月1日，被告向原告承租涉案房屋并签订合同，租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日，每月每平方米租金为20元，租金从第二年起在上年基础上递增5%，每月30日前缴纳下月租金及管理费。4、《物业管理合同》。证明被告承租涉案房屋的物业管理费按每平方米每月25元计算，合同期限从2013年1月1日至2015年12月31日止，从第二年起在上年标准的基础上递增5%，管理费按月计付，每月30日前缴纳下月管理费。5、通知、收款通知。证明①被告承租涉案房屋产生的租金、管理费、水电费及公摊费用的明细；②原告向被告催收欠费的情况。6、供电发票、供水发票。证明原告代为缴纳涉案大厦水电费的事实。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2012年6月4日，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社出具《证明》，上载：“兹证明广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社委托佛山市仁记物业管理有限公司对佛山市禅城区金澜北路17号9层进行出租与管理。”2012年6月10日，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社向原告出具《委托授权书》，上载：“我广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社已将位于佛山市禅城区金澜北路17号九层的物业，于2012年6月10日起至2020年6月10日止委托授权佛山市仁记物业管理有限公司进行出租与管理。”2013年1月9日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：“甲方将座落于广东省佛山市禅城区金澜北路17号（季华路与普澜路东侧综合楼，季华五路24号）第九层楼B单元出租给乙方作办公使用，房产权证编号：C2480274。双方同意该单元的建筑面积为100平方米，租金每平方米20元／月；租赁期从2013年1月1日至2015年12月30日止，共24个月。租金从第二年起在上年基础上递增5%。每月30日前缴纳下月租金及管理费。二、乙方向甲方保证，在承租该单元期内：……2、租金不包含单元内水电费及公摊费用（公摊所产生的维修费用，甲方提供有效收据，单元内及公摊水电费用提供收据及有效的总表缴费发票复印件）。……六、为保证本合同的履行，双方郑重同意下列条款：……4、双方签署本合同时，乙方须向甲方支付9000元押金，乙方支付押金后才能进驻该单元进行装修。……6、押金不应代替或冲抵乙方应该按时支付的租金。……8、本合同终止时，乙方应按合同约定办理结算手续，经甲方检查确认后，再将押金退还给乙方，如乙方欠租或欠其它应缴费用，甲方可从押金中扣除，如乙方有违约行为甲方可没收全部或部分押金，以补偿因乙方违约而导致的损失，没收所余（如有余款）必须发还乙方。9、倘若乙方迟付租金，则乙方应从约定的最后交租金日起向甲方支付违约金，违约金按逾期金额每日千分之三计算。10、倘若乙方拖欠租金或其他费用超过壹个月，甲方有权单方解除本合同，收回该单元。……七、违约条款：……2、……如乙方在合同期未届满情况下，拒付租金或单方要求终止租约，甲方有权没收押金并要求乙方赔偿三个月的租金损失，并且不用赔偿乙方因装修该租赁物业而产生的费用。……”。同日，原、被告签订《物业管理合同》，主要约定：“……第一条管理公司的职权1、佛山市仁记物业管理有限公司已获全权管理与负责该大厦的物业经营服务。2、管理公司有权向各租户收取管理费；……向租户收取任何因租户违反管理条约所造成的一切损失；……第四条租赁期限及物业管理费用1、租赁期从2013年1月1日至2015年12月31日止，共24月。……2、双方同意物业管理费按每平方米25元／月计算，其中25元从第二年起在上年基础上递增5%；……管理费按月计付，每月30日前缴纳下月管理费。3、各租户必须依时缴交管理费、水电费、公摊费用等相关费用。……5、租户须依时缴付管理费，逾期缴费者应从双方约定的最后交费日起向管理方支付违约金，违约金按逾期金额每日千分之三计算。……”。诉讼中，原告陈述：因一直联系不上被告，且被告也实际搬离涉案物业，故原告已于2015年6月收回涉案物业。据原告了解，被告因非法集资、逃避债务而欠费，后原告也联系不上被告。涉案佛山市禅城区金澜北路17号九层物业由被告与案外人广州广源渔业开发有限公司合租，但实际使用人为案外人广州广源渔业开发有限公司，并由案外人广州广源渔业开发有限公司支付整个物业产生的水电费及公摊费用。另查明，涉案佛山市禅城区金澜北路17号九层物业，建筑面积783.32平方米，由案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社单独所有。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《租赁合同》及《物业管理合同》，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。依据（2015）佛城法民一初字第1005号案查明的事实，被告拖欠租金已构成违约，原告依约有权主张解除上述《租赁合同》。因原告自认已于2015年6月收回涉案物业，应视为原告以其实际行为明确不再履行上述《租赁合同》，故原告主张上述《租赁合同》于2015年6月1日解除，系原告对其自身权利义务的自由处分，上述《租赁合同》已于2015年6月1日解除。如上所述，因《物业管理合同》的履行系以被告占有使用涉案物业为依据，在涉案《租赁合同》已解除、原告已收回涉案物业的情形下，本院确认涉案《物业管理合同》亦已于2015年6月1日解除。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。根据《物业管理合同》第四条“各租户必须依时缴交管理费、水电费、公摊费用等相关费用”的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的合同义务。诉讼中，原告主张被告拖欠2014年9月至2015年5月的物业服务费，因被告未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院依法予以确认。经计算，被告应向原告支付2014年9月至2015年5月的物业服务费共计24280元（25元／月／平方米×105%×100平方米×4个月＋25元／月／平方米×105%×105%×100平方米×5个月）。原告的上述诉请有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：被告李世友于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市仁记物业管理有限公司支付2014年9月至2015年5月的物业服务费合计24280元。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通易程序，受理费收取408元，由被告李世友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛代理审判员  杨玲玲人民陪审员  黄茹姬二〇一五年十一月二十五日书 记 员  江幼钿附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。