山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终5203号上诉人（原审被告）：徐恒贤，男，1964年9月16日出生，汉族，山东省建筑设计研究院规划景观所副所长，住济南市。委托诉讼代理人：田涛，山东尚明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东良固物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王政，董事长。委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。上诉人徐恒贤因与被上诉人山东良固物业管理有限公司（以下简称良固公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初6669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐恒贤上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以发回重审或改判驳回良固公司的部分请求；2.依法判决良固公司在履行完合同规定的内容后，徐恒贤方可履行良固公司的另一部分请求；3.依法裁判惩罚证据造假者；4.一、二审诉讼费用由良固公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.徐恒贤住一楼，楼南侧污水沟和楼北侧雨水改为污水管道后臭气及异味导致徐恒贤无法开窗透气，良固公司质疑徐恒贤提供的资料的真实性，法院也未现场勘测核实，就认为是一般瑕疵与事实不符。2.根据《前期物业管理委托合同》规定中共用设施的维修、养护、管理和运行服务均由良固公司负责，良固公司对疏通和自来水共用部分的维修请求不管不问，徐恒贤自己找人维修，此项花费的时间和精力应在物业费里给予补偿。3.根据《前期物业管理委托合同》规定中的房屋建筑共用部分的维修、养护、管理和运行服务均有良固公司负责，一楼门厅是徐恒贤天天经过的地方，门厅的顶棚、墙面、地面裂缝在不断扩大，对徐恒贤造成的心理的压力剧增，而良固公司视而不见。4.良固公司为了证明自己催缴过物业费，证据造假，法院对伪证只字不提。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为在一个合同期内产生的所有物业管理费应视为一个整体，而业主在每个缴费期内缴纳物业费应视为整体债务的分期限履行，根据最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效的规定》第五条良固公司的诉讼请求未超过诉讼时效。徐恒贤认为各期债务履行期限届满后均为独立债务。本案中，双方签订的《前期物业管理委托合同》系双务合同，良固公司提供物业服务，徐恒贤缴纳物业费均系双方合同义务，徐恒贤的物业费债务应属于定期给付债务，各期债务履行期限届满后均为独立债务，其诉讼时效应分阶段计算，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条之规定，经书面的催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。我国民法通则规定了诉讼时效的制度，如果在法定的期限内不行使权力，将导致权利丧失或减损的不利的法律后果，物业服务合同应当适用诉讼时效的相关的规定，本案中，良固公司所主张的部分的物业费已经超过诉讼的时效。综上所述，一审判决严重侵犯了徐恒贤的合法的权益，请二审法院认真查明事实，依法主持公道。良固公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。良固公司向一审法院起诉请求：1.判令徐恒贤支付拖欠的物业费12954元；2.判令徐恒贤支付利息损失，自2011年6月26日起至2016年12月31日止，以1174元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2012年1月1日起至2016年12月31日止、自2013年1月1日起至2016年12月31日止、自2014年1月1日起至2016年12月31日止、自2015年1月1日起至2016年12月31日止、自2016年1月1日起至2016年12月31日止，均以2349元为基数，按银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实：徐恒贤系济南市业主，其房屋建筑面积为163.15平方米。2008年6月27日，徐恒贤与良固公司签订了《前期物业管理委托合同》一份，约定有：该物业位于济南市龙泰苑小区5号楼2单元101室，物业费收费标准为住宅按建筑面积1.20元/月·平方米，业主每年交纳一次全年物业管理服务费，办理入住手续时预交一年物业管理服务费，以后每次交费应于到期前一个月交纳下一年度的物业管理服务费。2008年6月27日，徐恒贤办理了涉案房屋的入住手续。自2011年6月26日至2016年12月31日期间，徐恒贤未交纳物业服务费12954.11元[163.15平方米×1.20元/月·平方米×66个月+163.15平方米×1.20元/月·平方米×（5天÷30天）个月]。另查明，涉案小区尚未成立业主委员会，现仍由良固公司提供物业服务。庭审中，徐恒贤主张良固公司在物业服务中不履行自己应尽的义务，提供的物业服务达不到要求，为此徐恒贤提交如下证据：1.良固公司出具的证明（复印件）、律师函、鉴定意见书、照片、民事裁定书，共同证明良固公司撺掇该小区*室业主起诉徐恒贤，在该案中经鉴定发现*室业主地下室漏水不是徐恒贤的责任；2.建筑设计研究院服务中心出具的证明，证明涉案房屋2013年7月16日下水道疏通工作是由该中心的工作人员实施的；3.照片一宗，证明*号楼*单元门厅有裂缝，一直无人维修，*号楼*单元左侧原雨水管被*室业主改为污水管，物业一直未管，涉案房屋南侧不足六米处有一个排水沟；4.证件（复印件），证明徐恒贤系山东省建筑设计研究院高级工程师。对徐恒贤提交的上述证据，良固公司认为：1.对徐恒贤的证明目的有异议，这是业主通过正常的途径来维护自己的合法权利，并不是物业公司的挑唆，与物业公司无关；2.对证明真实性有异议，系徐恒贤工作单位出具，与被徐恒贤有利害关系；3.对照片的真实性有异议，仅从照片不能证明是在涉案小区拍摄的，也不能证明拍摄时间，对于雨水管被改为污水管问题，是业主自行修改的，良固公司已进行过劝阻和制止，但没有强制执行权利；4.对证件真实性无异议，但与本案无关。一审法院认为，良固公司、徐恒贤之间签订的《前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。徐恒贤辩称良固公司在物业服务中不履行自己应尽的义务，提供的物业服务达不到要求，对此，一审法院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，徐恒贤提交的证据不足以证明良固公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故徐恒贤的该项辩称意见，一审法院不予支持。关于徐恒贤辩称的诉讼时效问题，一审法院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，良固公司至今仍在涉案小区提供物业服务，双方合同继续履行，良固公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于徐恒贤答辩中所称赔偿问题，因其未提起反诉，一审法院不予处理。综上所述，良固公司依约为徐恒贤提供了物业服务，徐恒贤未向良固公司交纳2011年6月26日至2016年12月31日的物业服务费已经构成违约，徐恒贤应向良固公司交纳2011年6月26日至2016年12月31日的物业服务费12954.11元，良固公司仅主张12954元，一审法院予以支持。对于利息损失，一审法院认为，徐恒贤并非无故拖欠物业费，故对良固公司要求徐恒贤支付利息损失的请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决：一、被告徐恒贤于判决生效之日起10日内给付原告山东良固物业管理有限公司物业费12954元。二、驳回原告山东良固物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由被告徐恒贤负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，良固公司系徐恒贤居住小区的物业服务企业，双方存在物业服务合同关系。根据物业服务合同的约定徐恒贤负有支付物业费的合同义务，并且根据《中华人民共和国物权法》第八十三条以及《物业管理条例》第七条的规定，按时支付物业费是每个业主作为小区成员所应尽的法定义务。根据本案现有证据尚不能认定良固公司提供的物业服务存在严重瑕疵，徐恒贤以此抗辩拒不支付物业费，本院不予支持。考虑到良固公司服务确有不当之处，一审法院对良固公司关于物业费利息的请求不予支持，处理得当。关于徐恒贤提出的诉讼时效抗辩，由于物业服务合同关系具有长期性、稳定性，物业公司未严格按照合同约定的期限主张物业费，系基于对业主的信任，不宜认定为怠于行使权利，徐恒贤对于诉讼时效提出的抗辩，本院不予支持。综上所述，徐恒贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由徐恒贤负担。本判决为终审判决。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一七年十月二十三日书记员  郭凯旋