广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0607民初3206号原告：谭海雄，男，汉族，1978年8月29日出生，住佛山市高明区，被告：杜敏华，女，汉族，1971年2月25日出生，住佛山市高明区，被告：麦翔鸿，男，汉族，1991年10月31日出生，住佛山市高明区，原告谭海雄诉被告杜敏华租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，原告以麦鸿翔是租赁合同的当事人、与杜敏华系母子关系，同本案有直接利害关系为由，申请追加麦鸿翔为本案被告参加本案诉讼并增加了诉讼请求，本院依法予以准许，并决定不再适用小额诉讼而依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告谭海雄，被告杜敏华、麦翔鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭海雄向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告麦翔鸿签订的租赁合同；2、判令被告杜敏华、麦翔鸿共同向原告返还押金5600元；3、判令被告杜敏华偿还原告2016年3月15日-2016年4月15日间的租金2800元；4、判令被告麦翔鸿偿还原告2017年1月15日-2017年2月15日间的租金2800元；5、判令被告杜敏华承担本案诉讼费及鉴定费。事实和理由：谭海雄和麦翔鸿于2016年2月20日签订了房屋租赁合同，麦翔鸿同意将高明区三洲碧桂路碧桂园一期二街111号出租给谭海雄使用。被告杜敏华收取了谭海雄支付的押金5600元和租金2800元并开具收据。谭海雄多次要求被告杜敏华偿还押金和租金，但被告拒绝偿还。杜敏华不是碧桂园一期二街111号的房屋所有权人，也不是房屋租赁合同的当事人。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，被告杜敏华的行为构成侵占他人的财产，应当返还财产。碧桂园一期二街111号屋主麦翔鸿在2017年1月22日收回房屋，租赁合同已经无法履行，故请求解除原告与麦翔鸿签订的租赁合同，并由麦翔鸿偿还原告2017年1月15日至2017年2月15日间的租金2800元。在诉讼过程中，原告提供以下证据材料：1、租赁合同，证明被告杜敏华不是房屋租赁合同的当事人。2、押金收据、租金收据，证明被告杜敏华收取了原告押金5600元、租金2800元。3、银行客户回单，证明原告已缴纳了2017年1月15日-2017年2月15日的租金。4、退卡证明，证明被告收回房屋后，原告无法进入涉案房屋。5、被告麦翔鸿开具的水电费用收据，证明截至2017年1月22日涉案房屋产生的水电和物管费用原告已收取。被告杜敏华辩称：谭海雄主张返还的押金5600元和租金2800元，是其承租碧桂园一期二街111号房屋依据《租赁合同》约定需支付的相应款项。本人仅是受出租人麦翔鸿的委托代为收取款项，正如原告在其诉状所述，本人既不是涉案租赁房屋的所有权人，也不是租赁合同的当事人。故此，本人不是本案的适格被告，原告起诉本人没有任何事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告杜敏华在诉讼中没有提交证据。被告麦翔鸿辩称：本人是涉案房屋即碧桂园一期二街111号房屋的所有权人，经佛山市长红地产代理有限公司居间促成，于2016年2月20日与谭海雄签订《租赁合同》将房屋出租给谭海雄居住。合同约定：房屋租金2800元/月，乙方在每月15日前缴付本月租金；租赁期自2016年3月15日至2018年3月15日；乙方向甲方缴纳5600元作为租赁押金（保证金），乙方在租赁期满缴清一切费用后，甲方将押金无息退回乙方，押金不得于租赁期满前抵付租金；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；乙方逾期交付租金，每逾期一日按月租金百分之二支付违约金，逾期超过30天为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；等等。2017年1月初，因原告自有房屋装修完毕，致电本人要求提前解除租赁合同并提出要本人退回押金5600元。本人回应可以提前解除合同，但是押金依约不能退还。之后原告开始拖欠2017年1月租金，欲以押金抵租金，可能是怕本人以其拖欠租金单方解除合同，原告又于2017年1月20日向本人转账了该月租金（已经迟延了5天）。然后又联系本人提出办理房屋交回手续，双方于2017年1月22日办理了房屋大门钥匙的交接，并完成了水电表的抄表，原告将截止至当日的电费268.79元、水费（含生活污水费）36.455元以及1月份物管费448.85元共计754.095元以现金方式交给本人。本人也在当日向原告退还了2017年1月的半个月租金1400元。本人于2017年1月22日接管房屋是事实，但是原告因其个人原因单方提前解除合同所致。原告已经违约,实际解除了租赁合同，现要求法院再次判决解除合同没有事实和法律依据，法院不应支持。杜敏华在2016年2月20日向谭海雄收取房屋租赁押金（保证金）5600元、租金2800元，系受本人授权，代本人收取。杜敏华不是涉案租赁合同的当事人，原告要求杜敏华予以退回押金和租金没有事实和法律依据。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告麦翔鸿提供了银行流水1份，证明原告没按照租赁合同约定在每月15日前交租金，原告在2016年6-9月、12月，2017年1月均出现了迟延交租的情况。并申请了证人严某出庭作证，证明其在2017年初接到原告电话，咨询提前解除租赁合同对押金影响的事实。当事人提供的证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，当事人双方对对方提供的证据的真实性没有异议，本院对原、被告提供的证据的真实性予以确认。结合原、被告的当庭陈述，本院确认以下基本事实：麦翔鸿是高明区三洲碧桂园一期二街111号房屋的所有权人。在佛山市长红地产代理有限公司居间促成下，麦翔鸿与谭海雄于2016年2月20日签订租赁合同，合同约定：上述房屋出租给谭海雄使用，每月租金2800元，租赁期自2016年3月15日起至2018年3月15日止，租金按月结算，谭海雄在每月15日前缴付本月租金；谭海雄向麦翔鸿缴纳5600元作为租赁押金（保证金），谭海雄在租赁期满缴清一切费用后，押金无息退回。押金不得于租赁期满前抵付租金；任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应做出赔偿。另还就租赁双方的其他权利、义务进行了约定。签订合同当日，杜敏华收取了谭海雄支付的涉案房屋租赁押金（保证金）5600元、2016年3月15日至2016年4月15日的租金2800元（以下简称“16年3月租金”）。被告杜敏华与被告麦翔鸿是母子关系。麦翔鸿在诉讼中向法庭递交声明书，称杜敏华系其授权向谭海雄收取房屋租赁押金（保证金）5600元及租金2800元。原告谭海雄在2017年1月20日向麦翔鸿的银行账户转账2800元，双方确认该款是2017年1月租金。麦翔鸿在2017年1月22日收取了谭海雄截止至当日的电费、水费及生活污水费以及1月份物管费共计754.095元；在同日，原告搬离涉案房屋，与麦翔鸿进行了房屋钥匙等交接。管理涉案房屋的物业管理公司于2017年1月23日出具了证明退回涉案房屋临时住户卡3张的《退卡证明》，原告持有该证明原件。本院认为：本案是租赁合同纠纷案件。涉案租赁合同是当事人双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，双方当事人对合同的效力均无异议，是合法、有效的合同。双方当事人应按照租赁合同约定履行各自的义务。杜敏华虽然不是合同当事人、涉案房屋登记的所有权人，但与所有权人麦翔鸿有特殊的身份关系，由杜敏华收取出租房屋收益存在一定的合理性。麦翔鸿对于杜敏华收款既没有当场作出否认，现更以书面明确表示是其授权杜敏华而为，实际是对杜敏华代理其占有房屋收益行为的追认。原告支付保证金和16年3月租金是履行合同义务，杜敏华以委托代理人身份接受原告给付的金钱合法有据。杜敏华按照合同合法取得原告交付的保证金和租金，原告亦依约入住和使用了涉案房屋，享受了对应的房屋租赁权利，被告不存在任何侵占原告财产或违约的行为。在2017年1月22日，原告搬离了租赁房屋、交还了房屋钥匙，以行动表明不再继续履行合同，被告麦翔鸿认为在彼时双方已提前解除合同，由此，本院确认租赁合同自原告搬离之日已实际解除。原告提出，因为被告强行要求并且退掉了住房临时出入卡，致使其无法出入租赁房屋，被迫在租赁期未届满便搬离房屋，其合同目的因而无法实现，被告麦翔鸿应返还其保证金和17年1月租金。首先，原告没有提供证据证明是被告麦翔鸿逼迫其在租赁期内搬离；其次，从已查明的事实可知，原告搬离的时间在前、办理退卡时间在后，退卡证明亦由原告所持有，原告称被告退卡迫使其搬离不符合客观事实，本院不予采信；再有，原告支付的是合同解除前的租金，原告要求退回无理。综上所述，原告请求判决解除租赁合同、返还合同保证金和2016年3月、2017年1月租金，没有事实和法律依据，对原告的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、第二款、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谭海雄的全部诉讼请求。案件受理费减半收取即25元，由原告谭海雄负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  林育婷二〇一七年十月十日书 记 员  李慧慧