湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0113民初941号原告：武汉鑫雄物业发展有限公司，住所地武汉市汉南区兴二路555号江城春苑6栋1层。法定代表人：朱大伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊玲，系该公司员工。被告:陈庚，男，1990年8月10日出生，汉族，住武汉市汉南区。原告武汉鑫雄物业发展有限公司（以下简称鑫雄物业公司）与被告陈庚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫雄物业公司的委托诉讼代理人陈俊玲及被告陈庚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫雄物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告自2014年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理费4642元及违约金（自2014年7月1日起至付清之日止，按欠缴金额的日万分之五支付，截止2017年8月15日的违约金916元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系武汉市汉南区兴二路555号江城春苑（汉武国际城）小区2栋1单元1104业主，房屋建筑面积93.97平方米。2013年6月28日，原告与被告签订《前期物业服务协议》一份，按协议约定：原告为被告提供前期物业管理服务，被告应按建筑面积每月每平方米1.5元交纳物业管理费，物业收费标准暂按每月每平方米1.3元收取。2015年9月1日，汉武国际城业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》，按合同约定：原告对汉武国际城提供物业管理服务，被告应按建筑面积每月每平方米1.5元交纳物业管理费。原告为了让被告自觉履行缴纳义务，物业收费标准按1.3元/平方米/月收取。被告从2014年7月1日开始，拒不缴纳物业管理费，经原告多次催缴无果，现原告诉至本院，要求本院判决支持其诉讼请求。被告陈庚辩称:1、空调私自外挂，小区充电桩配备不充足，导致业主从高空接电，存在安全隐患。2、小区岗亭侧门、后门，常年无人值班，原告服务不到位。3、原告私自配合商铺业主对排污管道进行改造，致使油水、污水排放到主管道，影响业主正常生活。同时，商铺业主还在小区一楼剖鱼，影响小区环境卫生。4、房屋漏水，原告未代表业主利益进行维修。故被告作为管理服务主体，未尽到物业管理责任。原告要求被告缴纳全额物业管理费的请求不合理，原告应对上述存在的问题整改到位后，被告再缴纳物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的《武汉市物业服务合同》真实性、关联性及证明目的均有异议，被告认为原告未尽到告知该小区的业主委员会系汉武国际城业主委员会的义务，被告对业主委员会成立不知情，该业主委员会无权代表业主与原告签订该合同。本院认为，被告没有向本院提交对业主委员会成立不知情的证据。故本院对被告主张业主委员会成立不知情的质证意见不予认定。原告对被告提交的系列彩色照片真实性无异议，但对其关联性及证明目的均有异议。原告认为被告提交的该照片并不能完全证明其未尽到管理责任且存在安全隐患。本院认为，虽然该照片反映的客观事实不同程度存在，但该照片只能证明原告管理存在瑕疵且证明对小区安全造成了影响。故本院对被告认为原告未尽到管理义务且小区存在安全隐患的质证意见不予认定。原告对被告提交的微信聊天记录的真实性、关联性及证明目的均有异议。原告认为该图片无法显示是汉武国际城的群且其没有义务对停电的情况进行通知。本院认为，是否停电是供电公司的职责，与本案无关。本院对被告认为原告未履行停电的告知义务的质证意见不予认定。原告对被告提交的房屋漏水彩色照片的真实性及证明目的均有异议。原告认为对房屋漏水的问题曾向开发商反映，但房屋质量问题不是物业公司的责任，原告不应代表业主行使该项权利。本院认为，房屋漏水是另一个法律关系，与本案无关，被告可提供证据另行主张权利。被告认为原告管理的房屋存在质量问题且原告没有为被告进行维修的理由不能成立。故本院对被告以房屋存在质量问题而拒缴物业管理费的质证意见不予认定。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告陈庚系被告武汉市汉南区兴二路555号江城春苑（汉武国际城）小区2栋1单元1104业主，房屋建筑面积93.97平方米。2013年6月28日，原告与被告签订《前期物业服务协议》一份，按协议约定，原告对江城春苑（汉武国际城）实行前期物业管理，被告应按建筑面积93.97平方米每月每平方米1.5元交纳物业管理费，物业收费标准暂按每月每平方米1.3元收取。2014年6月30日，被告向原告已支付自2013年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费1466元（93.97平方米×1.3元/平方米/月×12月）。2015年9月1日，汉武国际城业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》一份，按合同约定，原告为被告提供物业管理服务，被告应按建筑面积93.97平方米，每月每平方米1.5元的标准向原告缴纳物业管理费。原告为了与被告和谐相处，原告仍按原已执行的物业标准即1.3元/平方米/月向原告收取物业管理费。从2014年7月1日开始，被告以原告未按双方签订的《前期物业管理协议》约定尽到物业管理服务者的义务为由，拒不缴纳物业管理费。被告应支付原告自2014年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理费4642元（93.97平方米×1.3元/平方米/月×38月）。因被告未缴纳原告自2014年7月1日起至2017年8月15日止的物业管理费4581元（93.97平方米×1.3元/平方米/月×37.5月），被告逾期违约天数为1141天，按协议约定，被告应从逾期之日起按每天日万分之五支付原告补缴金额4581元的违约金2613元（4581元×0.0005元/天×1141天）。在诉请中，原告要求被告支付2014年7月1日起至2017年8月15日止的违约金916元。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》及原告与汉武国际城业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，合法有效，且未违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。原告虽然在履行物业管理服务协议时，存在空调私自外挂、小区充电桩配备不充足、小区岗亭侧门、后门，常年无人值班、原告私自配合商铺业主对主管道进行改造等方面的管理瑕疵，原告应及时采取补救措施并认真整改。同时，按双方协议约定，原告作为物业管理的服务主体，为小区安全应提供其应尽的义务，但被告没有提供原告因在维护公共秩序及物业服务管理方面存在严重影响全体业主生活质量的证据。因原告向被告提供了物业管理服务且履行了催缴义务，被告作为业主，应按约定全面履行支付物业管理费的义务。被告应支付原告自2014年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理费4642元（93.97平方米×1.3元/平方米/月×38月）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”故对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。故对被告以原告在提供物业管理服务方面存在瑕疵为由，拒不缴纳物业服务管理费的辩称意见，本院不予采信。被告请求原告及时整改，全面履行物业管理职责的辩称意见，本院予以采信。因被告按时未缴纳原告自2014年7月1日起至2017年8月15日止的物业管理费4581元，被告逾期违约天数为1141天，被告应按协议约定从逾期之日起按每天日万分之五支付原告补缴金额4581元的违约金2613元（4581元×0.0005元/天×1141天）。原告为了与被告和谐相处，原告放弃要求被告支付部分违约金。在诉请中，原告要求被告支付2014年7月1日起至2017年8月15日止的违约金916元，视为其对其实体权利的处分。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:被告陈庚于本判决生效之日起十日内支付原告武汉鑫雄物业发展有限公司物业管理费4642元及违约金916元，共计5558元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈庚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨华珍二〇一七年十月二十七日书记员  杨 韬