山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终1316号上诉人（原审原告）：王羽桐，女，1998年5月27日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：滕强，山东世纪星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：日照照清国际贸易有限公司，住所地日照市东港区海曲东路南侧7号楼4楼，组织机构代码78233881-4。法定代表人：陈一鸣，总经理。被上诉人（原审被告）：日照繁华物资有限公司，住所地日照市东港区海曲东路乾朝酒店南侧，组织机构代码55223818－0。法定代表人：孙莹，经理。委托诉讼代理人：林建学，山东天蓝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张奇，男，1981年9月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审被告）：孙树春，男，1983年7月15日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人王羽桐因与被上诉人日照照清国际贸易有限公司（以下简称照清公司）、日照繁华物资有限公司（以下简称繁华公司）、张奇、孙树春确认合同效力纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王羽桐上诉请求：撤销一审判决，依法确认被上诉人之间签订的房屋租赁协议无效，被上诉人支付房屋占有使用费8万元。事实和理由：一审认定各被上诉人之间的租赁合同有效错误。1、从租赁交易习惯分析：涉案房屋被日照市中级人民法院查封的时间为2014年9月28日，而照清公司与繁华公司签订租赁合同的时间为2014年8月1日，租赁期限15年，总租金为500万元；繁华公司与张奇签订租赁合同的时间为2014年8月10日，租赁期限5年，自2015年1月1日至2019年12月31日；繁华公司与赵雪梅（赵雪梅于2014年9月16日任照清公司的法定代表人）租赁合同的签订时间也是2014年8月10日，租赁期间十年，自2014年11月25日至2024年12月31日止。被上诉人提供合同的出租、转租时间相隔不到10天，时间太短不符合常理。如租赁关系真实，繁华公司承租15年必定有15年利用的计划，不可能在2014年8月1日承租后，不到10日，将涉案房屋转租给张奇、赵雪梅；而张奇、赵雪梅承租后也没有对涉案的房屋进行利用或者装修，张奇即对外转租，分别在2015年3月1日同孙树春、2015年4月30同日照农夫田歌生态农业科技有限公司（以下简称农夫田歌公司）签订了房屋租赁合同；而赵雪梅所承租的房屋却由照清公司又于2014年12月24日作为出租人与韩书娟另行签订租赁合同，并由韩书娟使用至今。繁华公司与赵雪梅签订的租赁合同跟照清公司与韩书娟签订的租赁合同中的房屋租赁标的物是同一个。以上租赁行为不符合正常的租赁交易习惯。2、从照清公司、繁华公司、张奇、赵雪梅之间签订的合同约定条款及履行方面分析：照清公司与繁华公司的租赁合同约定租期15年，总租金500万元，既未明确年租金的数额，也未约定年递增租金比例；繁华公司与张奇签订的租赁合同中，约定了2015年1月1日至2015年12月31日年租金18万元，次年租金为19万元，张奇需于合同签订时缴纳履约保证金5万元；赵雪梅承租期限10年，自2014年11月25日起至2024年12月31日止。以上合同中都明确约定了租金的缴纳方式为通过银行转账方式支付，但繁华公司及张奇仅提供收据，未提交银行转账流水及会计账薄。照清公司与繁华公司签订的租赁合同中，租赁期间自2014年8月1日至2029年7月31日共计15年，租金500万元，繁华公司未提供2015年8月1日之后的租金缴纳收据及银行转账记录，张奇也没有提供合同签订时缴纳合同履约保证金5万元单据及2014年8月10日至2015年度缴纳租金的单据及银行转账记录。3、从合同格式及合同签订的经办人分析：照清公司与繁华公司、繁华公司与张奇、繁华公司与赵雪梅签订的合同格式为同一格式，且合同中繁华公司除了加盖公章以外，都没有法定代表人或者经办人签字；照清公司与繁华公司、繁华公司与张奇、繁华公司与赵雪梅、照清公司与韩书娟签订的租赁合同的经办人或者见证人均为周贵升。照清公司与繁华公司合同签订时间为2014年8月1日，该份合同中法定代表人的签字为周加钗，但上诉人一审向法庭提供的企业查询信息中载明周加钗时任法定代表人时间为2014年10月24日，（在企业工商登记中载明由赵雪梅法定代表人变更至周加钗名下）明显存在矛盾，以上说明照清公司、繁华公司、赵雪梅、张奇之间签订了虚假的租赁合同，均是周贵升一人操作。4、从繁华公司、张奇向法庭提供的租金缴纳收款凭证等分析：繁华公司、张奇向法庭提供的租金缴纳收款凭证等证据自相矛盾，足以证明了被上诉人照清公司、繁华公司、张奇恶意串通，签订了虚假的租赁合同，并出具了虚假的租赁费收据。5、涉案房屋于2014年9月28日被日照市中级人民法院查封。查封裁定书明确了在查封期间，未经法院许可，不得转让、抵押和其他处分。照清公司在知道查封后，与繁华公司、张奇签订了虚假的租赁合同，将租赁合同签订时间故意填写在查封之前一个月。又以张奇名义与孙树春、农夫田歌公司签订租赁合同。孙树春、农夫田歌公司签订合同时，因没有了解所租赁房屋被查封的现状，应视为未尽到注意义务，本身有一定过错，因被上诉人的违法行为导致租赁关系无效，故被上诉人应将涉案楼房退还给上诉人。综上所述，上诉人认为，买卖不破租赁的前提是租赁关系合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）、（五）项及第五十六条的规定，被上诉人之间恶意串通，签订虚假租赁合同，非法处分法院已经查封的涉案房屋，其行为严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明案情，依法支持上诉人的上诉请求。繁华公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，照清公司与繁华公司于2014年1月签订的租赁协议系双方真实意思表示，繁华公司于2014年8月10日与张奇签订租赁合同，繁华公司认可张奇与被上诉人孙树春签订的租赁合同。该三份协议合法有效，且该协议已经各方实际履行。对繁华公司与赵雪梅签订的合同繁华公司不知情。对（2016）鲁1102民初6602号判决书没有异议，该判决认定周贵升伪造公章与韩书娟签订租赁协议的事实与本案无关。上诉人于2016年7月8日才取得涉案房屋所有权，上诉人对双方租赁协议不了解也在情理之中。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。张奇辩称，张奇与繁华公司签订的合同真实有效，不存在虚假与伪造。孙树春、照清公司未作答辩。王羽桐向一审法院起诉请求：1.依法确认照清公司、繁华公司、张奇、孙树春之间签订的房屋租赁协议无效；2.照清公司、繁华公司、张奇、孙树春支付房屋占有使用费100000元；3.照清公司、繁华公司、张奇、孙树春限期搬出所占有的房屋。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审认定事实如下：位于日照市教授花园三期063幢00单元00-104号、00-106号房屋两套涉案房屋原系照清公司所有。照清公司与案外人日照华策电力燃料公司存在经济纠纷，后经日照市中级人民法院作出（2015）日执字第63－8号执行裁定而将涉案的两套楼房抵顶债务给日照华策电力燃料公司。涉案房屋于2015年5月11日由照清公司名下变更到日照华策电力燃料公司名下。王羽桐于2016年7月6日通过买卖的方式取得了上述涉案房屋并于2015年7月8日变更到王羽桐名下，房产证号分别为日房产字××号和20140709057号。2014年8月1日，照清公司与繁华公司签订租赁协议一份，协议载明：照清公司将其位于日照市太公三路东段的教授花园三期的6套商业房产租赁给繁华公司，租赁期限为15年，自2014年8月1日至2029年7月31日，总租金为500万元，协议签订的时间为2014年8月1日。2014年8月10日，繁华公司与张奇签订商品房转租协议一份，协议载明：繁华公司将涉案房屋和其他房屋共计580平方米租给张奇用于超市和餐厅经营，租赁期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止，第一年租金为18万元，每年递增1万元，租金年付。2015年3月1日，张奇与孙树春签订租赁协议，协议约定：张奇将位于太公岛三路房号063幢003一楼一间（建筑面积130平方米）租赁给孙树春，租赁期限为2015年3月1日至2020年1月1日止，第一年租金为72000元，每年上浮10%。张奇给繁华公司交纳租金交到2016年12月31日，交了19万元。孙树春向张奇交纳租金交到2017年3月1日，其中租金为69000元，物业费2340元，总计71540元，尚欠10000元租金未给付。庭审中，王羽桐主张张奇、孙树春、照清公司、繁华公司之间签订的租赁合同属于恶意串通损害第三人利益的情形，应确认无效，同时张奇、孙树春、照清公司、繁华公司的行为已经构成侵权，张奇、孙树春、照清公司、繁华公司应支付占用王羽桐房屋的使用费100000元（自2016年7月6日起支付一年）。一审法院认为，王羽桐于2016年7月8日取得了涉案房屋的所有权，但涉案房屋在2015年5月11日之前系照清公司所有。照清公司在2014年8月1日与繁华公司签订租赁合同，而繁华公司又于2014年8月10日与张奇签订租赁合同，张奇又于2015年3月1日与孙树春签订租赁合同，上述租赁合同签订之时涉案房屋的所有权归照清公司所有，而王羽桐是在上述租赁协议签订后的2016年7月8日才取得涉案房屋的所有权。根据买卖不破租赁原则，张奇、孙树春、照清公司、繁华公司之间签订的租赁协议不因涉案房屋所有权的转移而发生终止，因此王羽桐主张张奇、孙树春、照清公司、繁华公司限期搬出所占有房屋的请求，不予支持。合同双方当事人恶意串通损害第三人利益的，该合同为无效合同。虽然王羽桐主张张奇、孙树春、照清公司、繁华公司之间签订的租赁合同存在恶意串通损害第三人利益的情形，但王羽桐提供的证据并不能证实其主张的成立。同时张奇、孙树春、照清公司、繁华公司之间签订租赁合同的时间均晚于王羽桐取得涉案房屋所有权的时间，因此王羽桐主张张奇、孙树春、照清公司、繁华公司之间存在恶意串通损害第三人利益的情形，不予成立，因此对王羽桐要求确认张奇、孙树春、照清公司、繁华公司之间签订的房屋租赁协议无效的主张，不予支持。不动产所有人对其所有的不动产享有占有、使用和收益的权利，虽然租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力，但是承租人不应再向原出租人给付租金而应向新的所有权人给付租金，因本案孙树春基于其与张奇签订的租赁合同而对涉案房屋进行了承租使用，其不存在侵权行为，本案张奇基于其与繁华公司签订的租赁合同而对涉案房屋进行了承租使用，其不存在侵权行为，因此王羽桐要求张奇和孙树春承担给付房屋占有使用费的主张，不予支持。根据买卖不破租赁的原则，在本案中王羽桐自2016年7月6日起已经取得涉案房屋的所有权，因此涉案房屋的第一手租赁关系即照清公司与繁华公司之间的租赁关系的主体亦相应变为出租人为王羽桐，承租人为繁华公司，而涉案房屋的转租关系并不发生变化。因本案繁华公司在庭审中仅提供证据证实其向涉案房屋的原所有人照清公司交纳了2014年的租金，但并未提供其他证据予以证实交纳后续租金的事实，因此作为第一承租人的繁华公司应向现在的房屋所有人王羽桐交纳涉案房屋的租金。本案王羽桐主张张奇、孙树春、照清公司、繁华公司应给付的租金计算暂计一年，即自2016年7月8日计算至2017年7月6日，因张奇给付繁华公司2016年的租金为19万，租赁面积为580平方米，繁华公司承租照清公司的年租金为33万元，而本案中张奇租给孙树春的仅为130平方米，2016年的年租金为72000元，因此应根据他们之间的租金及租赁面积酌定繁华公司应向王羽桐给付的2016年7月8日至2017年7月6日的租金为42586元（年租金130平方米÷580平方米×190000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、繁华公司于判决生效之日起十日内给付王羽桐租金42586元；二、驳回王羽桐在本案中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由繁华公司负担。二审中，上诉人提交以下证据：证据一、繁华公司与赵雪梅于2014年8月10日签订的转租协议复印件一份，该协议的签订时间与繁华公司、张奇签订的日期为同一天。但协议内容却是与周贵升以照清公司名义签订的租赁协议的租赁物一致，该租赁物现由韩书娟使用至今，证明涉案租赁合同均为虚假；证据二、繁华公司出具的收取赵雪梅租金的单据复印件两份，证明内容同证据一。证据三、繁华公司为张奇出具的单据复印件一张，因该单据与繁华公司给赵雪梅出具的租金单据编码连号，但收取的时间与赵雪梅租金缴纳时间前后矛盾，以此证明租金单据虚假；证据四、（2015）东刑初字第229号刑事判决书及周贵升在公安机关的供述笔录复印件各一份，该刑事判决认定，2014年8月份周贵升私刻照清公司的公章，照清公司亦向法院出具证明称，照清公司的公章及合同章由公司专人保管，与公安机关查扣的公章不一致，由此证实周贵升私刻公章的行为，因周贵升非照清公司的法定代表人、出资人或公司实际控制人，故2014年8月至11月期间周贵升以照清公司名义与繁华公司、韩书娟签订的租赁协议及繁华公司与张奇、赵雪梅签订的租赁协议（周贵升作为见证人）均应无效；证据五、（2016）鲁1102民初6602号民事判决书复印件一份，证实周贵升私刻公章与韩书娟签订的租赁协议无效，照清公司不支持不认可，所以涉案租赁协议除张奇与农夫田歌公司、张奇与孙树春签订的租赁协议周贵升没有参与外，其余的租赁协议均为周贵升私刻公章签订。繁华公司质证后认为：证据一、二系复印件，对其真实性有异议，且上述协议与本案无关；对证据三，认为繁华公司给张奇出具的租金单据真实有效，与赵雪梅的单据其不清楚；对证据四、五的真实性无异议，虽然周贵升私刻公章与赵雪梅签订的租赁合同为无效合同，但涉案租赁合同是双方真实意思表示，照清公司与繁华公司的公章均为真实的。张奇质证后认为：证据一、二系复印件，对其真实性有异议，且该协议与本案无关。证据三，繁华公司给其出具的收取租金单据真实有效，不存在任何伪造，其他质证意见同繁华公司的意见。本院认为，上诉人二审提交的证据均不是新证据。证据一，上诉人在一审时已提交，已经一审质证、认定；证据二系复印件，繁华公司对其真实性有异议，本院将结合其他证据予以认定；证据三、证据四、证据五，繁华公司、张奇对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。二审查明，一审判决对部分事实的认定存在笔误，本院依法予以纠正为：涉案房屋于2016年5月11日由照清公司名下变更到日照华策电力燃料公司名下。王羽桐于2016年7月6日通过买卖的方式取得了上述涉案房屋并于2016年7月8日变更到其名下，不动产权证书号分别为（2016）日照市不动产权第0006258号和（2016）日照市不动产权第0006271号；照清公司、繁华公司、张奇、孙树春之间签订租赁合同的时间均早于王羽桐取得涉案房屋所有权的时间；但涉案房屋在2016年5月11日之前系照清公司所有。本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明：（2015）东刑初字第229号刑事判决认定，2014年8月，周贵升通过小广告上的电话号码，联系方祥升为其伪造公司印章，后方祥升为周贵升伪造照清公司公章及合同专用章各一枚。（2016）鲁1102民初6602号民事判决认定，照清公司、韩书娟于2014年11月25日签订的教授花园商业租赁协议无效。该案中，照清公司认可周贵升以照清公司名义与韩书娟签订的租赁合同中加盖的印章系周贵升私自刻制，照清公司不知情。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，上诉人王羽桐主张各被上诉人间签订的租赁合同存在该条第（二）、（三）、（五）项规定的情形，即被上诉人间签订的各租赁合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故涉案各租赁合同均无效，对该主张，王羽桐应提交证据予以证实。而从本案一、二审查明的事实看，2016年5月11日前涉案房屋为照清公司所有，照清公司于2014年8月1日就涉案房屋与繁华公司签订租赁合同，繁华公司又于2014年8月10日与张奇签订租赁合同，张奇又于2015年3月1日与农夫田歌公司签订租赁合同，上述租赁合同签订之时涉案房屋的所有权归照清公司所有；且从上诉人提交的证据来看，生效的民事判决书虽然认定照清公司与韩书娟间签订的房屋租赁合同无效，生效的刑事判决书虽然认定周贵升在2014年8月伪造照清公司的印章和合同专用章，但这均不必然就能推定出被上诉人于2014年8月间就涉案房屋签订的租赁合同存在恶意串通等导致合同无效的行为。上诉人虽从租赁交易习惯、各租赁合同的约定内容、履行情况、合同的格式、经办人及承租人交纳租金的方式、收据等方面提出诸多不合常理之处，但并未提交有效证据来证实上述主张，亦未提交证据证实上述租赁合同存在以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定等无效情形，故一审法院据此对其要求确认涉案各租赁合同无效的主张不予支持并无不当。同时一审法院根据买卖不破租赁的原则、租赁合同的相关规定及查明的事实，确认繁华公司应向王羽桐支付租金亦无不当。上诉人主张各被上诉人间存在恶意串通等行为导致涉案租赁合同均无效的理由均不成立，本院不予支持。综上所述，王羽桐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费359元，由上诉人王羽桐负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  宋海红审判员  刘丽艳二〇一七年十月十日书记员  辛 娜