山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）市民初字第2267号 原告姜慧珍，女，1959年8月27日出生，汉族，山东省立医院职工，住济南市 委托代理人李少艳，山东舜泽律师事务所律师。 委托代理人罗异，山东舜泽律师事务所律师。 被告济南绿地泉景地产股份有限公司，住所地济南市。 法定代表人刘民，董事长。 委托代理人安树军，山东德义君达律师事务所律师。 委托代理人李洪杰，山东德义君达律师事务所律师。 被告山东良固房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人王宝元，董事长。 委托代理人周恒心，山东泰泉律师事务所律师。 委托代理人栾玉洁，山东泰泉律师事务所实习律师。 原告姜慧珍与被告济南绿地泉景地产股份有限公司（以下简称绿地泉景公司）、山东良固房地产开发有限公司（以下简称良固公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜慧珍的委托代理人李少艳、罗异，被告绿地泉景公司法定代表人刘民的委托代理人李洪杰，被告良固公司法定代表人王宝元的委托代理人周恒心到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜慧珍诉称：2005年4月30日，山东省医学影像研究所（以下简称影像研究所）代表实际购房人与被告绿地泉景公司、良固公司就济南市市中区卧龙花园龙泰苑5号、6号楼宇房产买卖及楼房建设事宜签订了《合同书》。2005年10月26日，被告依照与影像研究所签订的《合同书》的相关约定与原告签订了《商品房买卖合同》，原告购买两被告开发的卧龙花园龙泰苑6号楼2单元301室（包括地下室），房屋总价款531773.50元。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房屋价款，但被告直至2008年4月8日才将房屋交付给原告。为此，影像研究所作为5号、6号楼的代理人多次要求两被告支付迟延交房违约金。2011年12月29日两被告与影像研究所签订一份协议书。协议书第四条约定，由实际购房人与两被告直接处理（包括诉讼、仲裁解决），影像研究所不再参与。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令两被告支付原告逾期交房违约金78809元。 被告绿地泉景公司辩称：1、两被告系合作开发，对于逾期交房问题应当由良固公司承担。2、根据四方协议，对于商品房买卖行为所发生的纠纷，均由影像研究所与良固公司研究处理，原告不得以商品房买卖合同及结算移交协议向我方主张任何权利。因此原告的诉讼请求没有合同及法律依据，不应得到法院支持。3、对于龙泰苑5、6号楼商品房买卖是发生在被告与影像研究所之间的一种代建买卖的行为，并非原告所述影像研究所是其代理人。该房屋的资金支付均由影像研究所向良固公司支付。合同约定房屋交付也是由被告向影像研究所交付，至于原告提到的交付是被告根据影像研究所的指示进行的交付，系指示交付。4、原告的主张即使成立，因合同交付期限约定为2006年10月1日，实际交房日期是2008年，无论从哪个起点计算，原告的请求均已超过法定诉讼时效。5、房屋交付延期是合理延期，原因系影像研究所未按照合同约定及时付款。影像研究所负责工程进度的监督，建筑材料的指定，由于影像研究所多次变更设计，指定工程设备材料延期，或在两被告建设过程中对工程材料设备的确认拖期签字，影像研究所指定的施工队伍施工拖期及龙泰苑施工项目施工地施工期间，道路全部封闭导致施工无法进行。 被告良固公司辩称：一、原告是从影像研究所处购买的房屋，原告和影像研究所之间存在房屋买卖关系。原告的房屋是由影像研究所卖给原告的，原告将房款交给影像研究所，影像研究所向原告收款并开具售房收据。且影像研究所卖给原告的房屋价格和影像研究所从答辩人处购买的价格并不是同一价格，这也充分证明答辩人与原告没有商品房买卖合同关系，原告和答辩人不是该合同的相对人。影像研究所独自享有是否应该交房的权利，答辩人只是根据影像研究所发出的允许交接房屋的人员名单指令后，及时进行了交房的配合工作。二、原告和第一被告之间的备案合同无法律约束力。2011年山东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要，其中第二部分关于房地产纠纷案件中第十小项关于房屋买卖中“黑白合同”的认定问题，“出卖人与买受人签订两份价格不一致的房屋买卖合同，应以双方实际履行的合同确定各自的权利义务”。根据以上内容，结合2008年良固公司、绿地泉景公司、影像研究所、业主四方协议第二条，第一被告和原告之间的商品房买卖合同仅用于办理房产证，其条款对双方无约束力，因此双方不存在商品房买卖的合同关系。三、原告和答辩人之间无商品房买卖合同关系，原告和答辩人不是合同的相对方，原告不具有本次诉讼的资格。原告在签订合同时要约和承诺都是和影像研究所之间进行的，答辩人和原告之间从没有对合同的内容进行过协商，相互之间也不存在合同的履行问题。四、影像研究所不是原告的代理人。答辩人和影像研究所2005年4月30日签订的房屋买卖和开发建设的合同时，所谓的委托人并不存在，没有委托人的情况下不能产生代理人。而且在具体条款中，都是约定直接由影像研究所享有各项权利和承担各项义务，如付款义务由影像研究所承担，而与原告无关。这些事实都证明影像研究所与原告之间是卖方当事人而不是代理人。五、原告的起诉已经超过诉讼时效。涉案的房屋2008年交付给原告，从2008年到原告起诉时，早已超过了两年的诉讼时效，且中间无时效的中断等情形，因此应该驳回原告的起诉。六、如存在延期交房，也是影像研究所导致，和答辩人无关。因为在工程进行过程中，材料和设备都必须经影像研究所指定，影像研究所的这些行为严重违反了工程建设的客观规律且这些材料和设备进度缓慢。并且是否延期交房，应该考虑原告和影像研究所之间的约定，由这两家自行处理，和答辩人无关。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉。 经审理查明：涉案的卧龙花园小区龙泰苑1-6号楼系由两被告合作开发建设，2004年3月20日，两被告签订了《合作开发协议书》，该协议约定，因房屋质量，延期交房、延期办证等原因产生的赔偿责任，由良固公司承担。2004年5月18日，被告绿地泉景公司将“济南市房地产开发总公司龙泰苑项目管理部”章及“济南市房地产开发总公司龙泰苑项目管理部财务专用章”移交给被告良固公司使用。2005年4月30日，被告良固公司（甲方）、被告绿地泉景公司（乙方）与影像研究所（丙方）签订《合同书》一份，合同约定：“第二条丙方所购的商品房，为本合同第一条规定的项目中的卧龙花园龙泰苑5#、6#楼（含车库、地下室）……第五条购房合同主体及操作丙方代表5#、6#楼全部实际购房者个人（主要是丙方的内部员工）与甲、乙方签署本合同，山东影像研究所仅作为受购房者的委托管理和监督工程工期的进程、质量标准、资金的使用等其他事项。在甲、乙方取得5#、6#楼房施工许可证和预售许可证后，根据丙方的通知，由全部实际购房者与乙方另行签定《商品房买卖合同》……第九条商品房交房期限甲、乙方应当在2005年5月30日前使项目开工；应当在2006年12月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，竣工验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付丙方（包括实际购房者个人）……。之后，原告姜慧珍(买受人)与济南市房地产开发总公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定姜慧珍购买卧龙花园1区（龙泰苑）6号楼2单元301室住宅一套，总价款为531773.50元。合同第八条房屋交付期限约定：“出卖人应当在2006年12月31日开始至2007年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、由于买受人原因”。合同第九条出卖人逾期违约责任约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期交付不超过三十日，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。之后，原告姜慧珍按合同约定将购房全款交影像研究所。2006年11月26日，两被告在“致购房客户的函”中表示因阳光新路于2006年11月26日起至2007年2月期间封闭施工致无法按合同约定的期限交房。2008年6月23日，姜慧珍(丙方，购房人)与济南市房地产开发总公司(丁方)、被告良固公司(甲方)、影像研究所（乙方）签订《协议书》（以下简称“四方协议”）一份，内容为：“一、由于乙方代表丙方与甲方签订了购买该商品房的合同，如因商品房买卖行为发生有关纠纷，丙方承诺：同意按照甲、乙方签订的合同，由乙方与甲方统一进行协商处理，并接受甲、乙方的最终协商处理意见。二、根据甲丁双方所签订的合作开发协议，为办理房产证的需要，丁方与丙方签订《商品房买卖合同》及结算移交协议，四方均认可上述《商品房买卖合同》及结算移交协议仅用于办理房产证使用，其条款无法律效力，丁方仅按照约定承担协助办理房产证的相关责任。丙方不得以《商品房买卖合同》及结算移交协议而向丁方主张其他任何权利。如因该商品房买卖行为发生有关纠纷，丙方同意按本协议第一条的约定处理”。2008年4月8日，两被告将涉案房屋交付原告姜慧珍。2009年9月8日，济南市房地产开发总公司名称变更为济南绿地泉景地产股份有限公司。2011年12月29日，两被告与影像研究所签订《协议书》（以下简称“三方协议”）一份，协议第四条约定，由实际购房人与两被告直接处理相关事宜，影像研究所不再参与。 被告绿地泉景公司向本院提交济南市市中区人民法院（2009）市民初字第162号民事判决书一份，该判决书认定2006年11月28日至2007年4月30日期间阳光新路全封闭施工。 被告良固公司向本院提交下列证据：1、工程竣工报告（施工单位）一份，工程名称为卧龙花园龙泰苑5号楼及车库，施工单位为济南四建（集团）有限责任公司，落款日期为2007年12月30日。2、工程变更通知及塑钢门窗制作及安装合同各一份，用以证明影像研究所于2006年8月23日变更5、6号楼窗户材料，2006年10月16日才确认加工单位，影响了工期，导致延期交房。 另，已经生效的（2015）济民一终字第486号民事判决书载明：2006年8月3日，就5#、6#楼的塑钢窗问题，影像研究所指定的厂牌为中财型材。2006年9月1日，影像研究所向良固公司发函一份，内容为：“根据双方合同规定，经研究所领导小组研究决定，为保证各业主的利益，以下材料我们指定：暖气片采用山东邦泰散热器厂生产的钢柱散热器，客厅和餐厅采用1.6米高的散热器……”。2006年12月15日，项目的施工单位济南四建集团439项目部向影像研究所、良固公司发函一份，内容为：“……再就是塑钢窗、暖气片由于购房方指定，到现在暖气片还未进场，塑钢窗至今才完成1/3的工作量，致使室内许多小活无法施工……”。2007年3月18日，施工单位济南四建公司向良固公司发函一份，内容为：“……塑钢窗合同要求2006年12月15日完成，至今仍未完成……”。被告绿地泉景公司、良固公司与影像研究所于2005年4月30日签订的合同第二条约定5#、6#楼面积为32547平方米，实际竣工面积为33500.52平方米。 以上事实，有《合作开发协议书》、《合同书》、《商品房买卖合同》、三方协议、四方协议、购房发票、房屋结算移交协议书、商品房迁入证、工程竣工报告、工程变更通知及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：关于姜慧珍是否具备本案诉讼主体资格的问题。根据绿地泉景公司、良固公司及影像研究所于2011年12月29日签订的协议书的约定，由实际购房人与绿地泉景公司、良固公司直接处理相关事宜，影像研究所不再参与。故姜慧珍具备本案的诉讼主体资格。对于原告姜慧珍主张违约金的依据问题。原告姜慧珍已明确说明依据其与被告绿地泉景公司的《商品房买卖合同》，虽然2008年6月23日签订的四方协议中有与被告绿地泉景公司签订的商品房买卖合同仅用于办理房产证、不得以此合同向绿地泉景公司主张其他权利的约定，但该协议中并无免除良固公司违约责任的约定，原告姜慧珍有权依据《商品房买卖合同》的约定向被告良固公司主张权利。关于被告良固公司主张的商品房延期交付有正当理由，其不应承担责任或应免除责任的问题。本院认为，被告良固公司逾期交房有合理理由的，在该合理期间内良固公司不构成违约，不应承担违约责任的问题。被告良固公司称因阳光新路全封闭施工影响本案施工，人民法院生效判决已认定的影响天数为154天。良固公司称影像研究所指定塑钢窗，由于指定的塑钢窗供应公司的生产能力及安装人员的不足，导致延长工期。本院认为，良固公司、绿地泉景公司与影像研究所于2005年4月30日的合同中约定了建筑、装修等各项材料及设备的供应，应经影像研究所签字同意，但双方对于建筑、装修等各项材料及设备的供应等问题与施工单位如何协调的问题，合同中未进行约定，且根据影像研究所在涉案工程施工中选定建设材料的指定函及良固公司、影像研究所在诉讼中提交的施工单位的函，可以认定，因建筑、装修材料问题，在施工过程中确实对工期产生了一定的影响，由于该情况客观存在，将因此拖延的工期全部由良固公司承担，有失公平，本院依据施工单位函及相关证据的内容，本院酌情认定延长工期92天。关于被告良固公司主张影像研究所付款不及时导致延误工期248天的问题。本院认为，双方合同中约定的逾期付款影像研究所应承担的是支付违约金的责任，而非工程延期的责任，且良固公司也以影像研究所逾期付款应承担违约金为由向法院起诉，并已经法院判决，因此，被告良固公司再以此为由提出延长工期的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。关于被告良固公司主张影像研究所变更设计、增加工程量延误60天的问题。本院认为，按双方合同的约定，5#、6#楼的建筑面积为32547平方米，而由于施工过程中根据影像研究所的指令进行了部分变更，竣工面积为33500.52平方米，由于设计变更导致必要的工期顺延，应从良固公司延期交房的时间内扣除，综合考虑本案的施工期间，酌情延长工期30天。由于影像研究所代表5#、6#楼的全体购房户与被告绿地泉景公司、良固公司签订了合同，原告姜慧珍亦是根据前述合同的约定与被告绿地泉景公司签订了《商品房买卖合同》，且原告姜慧珍在起诉时也认可影像研究所代表其签订商品房买卖合同，故因影像研究所的原因导致工期顺延的后果，原告姜慧珍应自行承担。影像研究所指定建筑材料、设备等行为，符合其与被告绿地泉景公司、良固公司签订合同的约定，且该行为客观上亦是为了维护包括原告姜慧珍在内的购房户的利益，故因指定材料、设计变更等因素导致必要的工期延长亦是可以理解的，原告姜慧珍不要求影像研究所承担责任，不仅是因为影像研究所并非本案商品房买卖合同的出卖方，同时也说明原告姜慧珍对于影像研究所的工作是认可的。综上，被告良固公司依据被告绿地泉景公司与原告姜慧珍签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期，共逾期373天，扣除合理延长工期276天（154+92+30），实际逾期97天，被告良固公司应支付该逾期期间的违约金。对于两被告提出的诉讼时效问题。本院认为，2008年6月23日签订四方协议后，影像研究所代表购房人一直就被告良固公司逾期交房问题向良固公司主张权利，诉讼时效处于中断状态，2011年12月29日，绿地泉景公司、良固公司、影像研究所三方达成的协议，逾期交房问题由购房人与良固公司直接协商处理，诉讼时效自此时重新起算，原告姜慧珍于2012年8月24日提起本案诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间，故两被告主张本案已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、被告山东良固房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜慧珍逾期交房违约金15474.61元（531773.50元×0.0003/天×97天）。 二、驳回原告姜慧珍的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1770元，由原告姜慧珍负担1570元，被告山东良固房地产开发有限公司负担200元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张来安 代理审判员  李 钧 人民陪审员  乔永欣 二〇一五年十一月十二日 书 记 员  邹玉婷