湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘06民终357号上诉人(原审原告、反诉被告）岳阳市泰兴百货有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前东路天力大厦2楼。法定代表人刘忠元，该公司总经理。委托诉讼代理人代越建，男，汉族，1965年5月27日出生，住湖南省岳阳市君山区，该公司职员。委托诉讼代理人彭小军，湖南金球律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告）岳阳铭基置业有限公司，住所地岳阳市白石岭路天力电磁院内。法定代表人黄晓波，该公司总经理。委托诉讼代理人黄招时，男，汉族，1974年9月29日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区，该公司职员。委托诉讼代理人田晓红，湖南惠风律师事务所律师。原审第三人（原审反诉被告）深圳市吉福食品配送有限公司，住所地深圳市福田区园岭六街园岭中心花园一楼8、9号。法定代表人章起兵。委托诉讼代理人吴彬，湖南巴陵律师事务所律师。上诉人岳阳市泰兴百货有限公司（以下简称泰兴公司）因与上诉人岳阳铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）、原审第三人深圳市吉福食品配送有限公司（以下简称吉福公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民四初字第448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰兴公司的委托诉讼代理人代越建、彭小军，上诉人铭基公司法定代表人黄晓波、委托诉讼代理人黄招时、田晓红，原审第三人吉福公司的委托诉讼代理人吴彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泰兴公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第三项并改判为泰兴公司向铭基公司支付欠交租金3315481元(2013年4月18日-2016年6月30日)。2、判决铭基公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：2017年1月21日泰兴公司、吉福公司与铭基公司签订的《深圳吉福食品配送有限公司、岳阳市泰兴百货有限公司承租天力大厦一楼、夹层、二楼场地经营转让和终止该三处场地承租的协议》。该协议第四条第9点约定，从2016年7月1日起铭基公司不再向泰兴公司、吉福公司收取30.5元／平方米／月的综合费用(即租金)。泰兴公司应交租金时间段为2013年4月18日-2016年6月30日，一审法院算至到2017年1月18日认定事实错误。铭基公司上诉请求，1、撤销一审判决，驳回泰兴公司全部诉讼请求。2、改判泰兴公司支付铭基公司租金8305510.58元及相应利息(利息以实际所欠租金为基数，分时段按月息2%计算)。3、判决泰兴公司承担违约金7334708.67元(欠交租金+已交租金总额×50%)。4、判决泰兴公司承担律师费50万元及一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，双方当事人签订补充协议后，铭基公司履行了协议约定义务，完成了剩余工程，交付了房屋，补偿了相应损失，履行了其他约定义务，不应承担违约责任。补充协议约定的19项工程，2012年10月31日前完成了8项即第5、7、8、10、11、12、13、14项，有泰兴公司签字认可。第2、9项空调和电梯，因设计变更，经双方签字认可按期完工。其他9项即1、3、4、6与最后5项均约定由泰兴公司完成。2、铭基公司已按补充协议于2012年11月1日交付了房屋，一审法院认定泰兴公司2014年4月18日开业之日为交房之日错误。3、负一楼起租日期为2013年8月20日，减免租期后应从2015年1月20日开始计租，双方签字认可。即使湖南省高院判决确认负一楼只交每平方米20元租金，泰兴公司收取次承租人是每平方米40元，减去与铭基公司的约定租金30.5元，其实际利润是9.5元，也应向铭基公司交纳租金每平方米10.5元。一审判决房屋未经竣工验收，确认铭基公司违约，不交纳负一楼的租金并对已交的租金予以退还错误。4、一审法院对租金损失认定为1383.632万元错误，判决铭基公司支付滞纳金1167.6729万元更是错误。5、泰兴公司拒交租金明显违约，应承担违约金与相应损失。负一楼4314.54平方米没有纳入计算租金范围。一楼、夹层、二楼面积有11377.5平方米，一审只计算了10794.46平方米。租赁日期应从2012年11月1日起计算，一审法院从2013年4月18日起计算错误。欠交租金额一楼、夹层、二楼算至2016年10月15日，负一楼算至2017年3月30日共计830.551058万元。6、一审法院认定泰兴公司逾期交租金，但没有判其承担违约责任错误。泰兴公司应承担违约金733.470867万元。按合同约定违约承担应交租金50%的责任。7、铭基公司已向律师支付50万元律师费，一审法院没有认定错误。8、一审法院超出泰兴公司的诉讼请求程序违法。9、从整体上看，铭基公司将价值二、三个亿的房屋租给泰兴公司，使用4年4个月，按一审法院判决支付滞纳金后，只收取了17.558631万元。铭基公司口头答辩称：2017年1月解除租赁的合同虽然签了字，但没有实际履行，还是泰兴公司在经营门面。泰兴公司答辩称：1、铭基公司违反补充协议的约定，没有在2012年12月10日前完成19项剩余工程，这是客观事实。2、一审判决认定铭基公司推迟交房532天，还照顾了铭基公司。按第一次约定是2011年10月30日交房，但延期至2012年11月1日才让泰兴公司进场装修，由于有19项剩余工程未完工，没有出具接收房屋凭证，不是真正意义上的交房。泰兴公司在装修和经营期间，规划、消防等职能部门多次责令停工、罚款，给泰兴公司各商户的经营造成极大的影响。涉案出租房至今都没有达到合同约定的交付条件。3、铭基公司须承担违约责任并按2011年5月31日所签租赁合同约定方式支付违约金，赔偿因其违约给泰兴公司造成的经济损失。由于铭基公司违约，泰兴公司不能如期开业，导致一部分已签商铺租赁合同的客户退租，泰兴公司退回押金并支付了利息，另一部分客户多次上访、闹访，最后在岳阳楼区政府协调采取减免租金的办法解决问题。此外，由于改变负一楼性质，增加夹层，导致天力大厦第二次消防至今不能报建，更谈不上验收。一审法院判决铭基公司支付滞纳金正确。4、泰兴公司只需支付2013年4月18日至2016年6月30日期间的租金3315481元，泰兴公司停止交租金的行为没有违约。天力大厦至今没有竣工验收，按协议约定房屋竣工验收之日才算正式交房。负一楼不计算租金正确。5、一审法院判决驳回铭基公司50万元律师代理费的诉讼请求恰当。首先，按约定律师代理费由违约方承担，泰兴公司没有违约。其次，50万元代理费，没有银行转帐凭证，没有正规发票。6、一审判决没有超过泰兴公司的诉讼请求。请求二审法院维持一审判决，驳回铭基公司的上诉请求。吉福公司答辩称：1、出租房屋不能正常使用，铭基公司无权收取租金。本案计收租金起始日为竣工验收合格之日，出租房至今未办妥整体验收合格手续。2、铭基公司没有按约定完成19项剩余工程，应该承担违约责任。3、一审判决低于《租赁合同》的约定标准，判决铭基公司承担违约责任11676729.68元并不过份。请求驳回铭基公司的上诉请求。泰兴公司向一审法院的诉讼请求：1、请求判决铭基公司向泰兴公司支付滞纳金12846906.80元；2、请求判决铭基公司赔偿泰兴公司各项经济损失14867256元；3、请求判决铭基公司在天力大厦整体竣工验收合格之前不向泰兴公司收取天力大厦负一楼租金并向泰兴公司退还天力大厦负一楼租金115288元；4、请求判决铭基公司承担本案诉讼费用。铭基公司向一审法院反诉请求：1、判决泰兴公司、吉福公司向铭基公司支付拖欠天力大厦租金5752127元（截止2016年3月31日）；2、判令泰兴公司、吉福公司继续支付自2016年3月31日起至实际交清日止的拖欠租金；3、判令泰兴公司、吉福公司如实交出天力大厦所有市场经营户的全部押金（补充保证金）；4、判令泰兴公司、吉福公司支付违约金6050000元。5、判令泰兴公司、吉福公司退还消防工程备案费用600000元及利息；6、判令泰兴公司、吉福公司承担律师费500000元及全部诉讼、执行费用。一审法院查明：2011年5月31日，铭基公司与吉福公司签订了租赁合同，主要条款约定：甲方（即铭基公司，下同）将其开发建设的、位于岳阳市站前东路的天力大厦第一层、夹层、第二层及负一层共计14294平方米的房屋出租给乙方（吉福公司，下同）用于商业经营。租期十年(120个月)，自2011年10月30日起至2021年10月29日止，如交房时间提前则租赁起止日相应提前。其中90天时间为乙方装修改造期，180天时间为市场经营户免租期，此期间乙方免费使用租赁物。租金为每月每平方米30.5元，从交房日起第三、五、七、九年在前一年的基础上递增5%，租金按月交纳，计租期从甲乙双方签订交接书并扣除免装修期后开始，正式交房时支付第一期租金，以后每期提前10天支付。乙方在签订本租赁合同时向甲方支付房屋租赁保证金800000元，市场经营户的租赁押金由乙方收取后作为补充保证金交给甲方，乙方支付的房屋租赁保证金及补充保证金合计如果低于四个月的租金，则由乙方在开业后一年内补足，超过部分的市场经营户押金仍作为补充保证金交给甲方。甲方最迟于2011年10月30日前将出租房屋交给乙方使用。甲方推迟交房每逾期一日应向乙方支付原日租金1倍的滞纳金,甲方还应承担因逾期交房给乙方造成的损失。租赁期满，如乙方没续租该房屋，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。乙方在租赁物所在地成立项目公司（岳阳市泰兴投资管理有限公司）经营租赁物，有权在本租赁合同签订后（含租赁物正式交付前）对租赁物招商、招租，甲方应予以配合并提供办公场地、水电等。如乙方在租赁期内有未经甲方书面同意擅自装修或故意损毁房屋、利用该房屋进行违法活动、逾期三个月未交纳应付各项费用且经甲方书面催收仍拒不履行义务、交房后30天内未进场装修、未经甲方同意擅自整体转租等行为之一的，甲方有权终止合同收回租赁物，乙方应按合同总租金50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。铭基公司（甲方）与吉福公司（乙方）于2012年10月31日签订了天力大厦租赁合同补充协议，主要约定：明确租赁面积为天力大厦裙楼负一层至二层约14000平方米。由于甲方单方面原因，至今未能完成租赁合同约定的交房条件，甲方要求提前交房，乙方同意实际接收使用，交房时间为2012年11月1日。乙方进场对自有工程进行装修时，甲方对未完成的工程进行施工并承诺剩余工程（见附表）在40天内全部完成（不包括负一层及负一层相关工程），时间从协议签字交房之日算起，工程完工后以乙方的签字认可为准。如果甲方在规定的时间内没有完成所有工程，违约赔偿按原租赁合同违约条款执行。因甲方推迟交房，租赁期限顺延8个月，即从2012年11月1日至2013年6月31日，第一个月的房屋租金在三个月装修期满后支付，负一楼的租金等甲方交房另行协商。因甲方推迟交房的原因导致乙方受到了重大损失，甲方在原租赁合同约定装修期和免租期的基础上再多延长八个月的免租期，作为甲方违约延期交房损失的补偿。因甲方原因，天力大厦负一楼暂时还不能一起交房，但天力大厦负一楼乙方已经租赁给了第三方，关于负一楼具体交房事宜另外签定具体交房协议。甲方承诺完全履行与乙方签定的负一楼租赁协议，否则属甲方违约，违约赔偿条款按原租赁合同执行。2012年10月31日，铭基公司书面确认根据前述天力大厦租赁合同补充协议约定应由其完成的剩余工程为“一楼及夹层的第一次消防”、“空调安装工程”、“通往负一楼临站前路通道开口”、“负一楼未铺设完的地砖”、“天力大厦一楼四周硬化”、“负一楼西面车道拆除”、“夹层四周楼梯消防通道开通并根据要求安装消防防火门”、“一楼至负一楼的楼梯及护栏、一楼至夹层的楼梯及护栏、夹层至二楼的楼梯及护栏（楼梯用大理石铺地，护栏用12MM的钢化玻璃、用不锈钢支架支撑）”、“西面货梯至夹层开口，设定停靠”、“解决三楼漏水问题”、“大厦正门上方的玻璃罩漏水问题”、“大厦四周原设计的玻璃门（12MM的钢化玻璃、不锈钢门框）”、“一楼至二楼、二楼至三楼的自动扶梯外体包装”、“大厦南门保安亭拆除”、“天力大厦墙体天然气管道及电信箱移位”、“天力大厦西北地面消防栓和地下水管、东南地下水管移位”、“夹层电缆桥架升高”、“南面地面不平，必须降低电缆沟”、“天力大厦四周绿化带拆除、移走”等共19项。租赁合同及补充协议签订后，吉福公司于2011年7月8日成立岳阳泰兴投资管理有限公司(后变更为岳阳市泰兴百货有限公司),泰兴公司于2011年5月31日向铭基公司交纳了800000元房屋租赁押金，将天力大厦第一层、夹层、第二层开发为泰兴百货批发城，同时将负一层转租给岳阳乐一商贸有限公司。泰兴百货批发城于2013年4月18日开业。2013年11月25日，泰兴公司向铭基公司交纳了1258367元商场租赁户押金，同时支付了第一笔464647.07元租金。铭基公司收到上述商场租赁户押金、租金后，向泰兴公司出具收款收据。自2013年10月份开始，泰兴公司、吉福公司多次致函铭基公司，要求解决因推迟交房造成的经济损失，铭基公司则多次致函泰兴公司要求其支付租金和补交押金。至2015年9月份，泰兴公司共计向铭基公司支付天力大厦第一层、夹层、第二层房屋租金6363906.83元，其后，泰兴公司以铭基公司推迟交房造成损失未得到解决为由拒付租金至今。另查明：至2012年12月10日，铭基公司仅完成了“电梯外包装”、“楼梯踏步”、“四面玻璃门”、“西面车道铺设”、“阁楼消防门”、“三楼漏水处理”、“大门雨棚漏水处理”、“保安亭移位”等剩余工程。再查明：2012年10月31日，铭基公司与泰兴公司签订了《天力大厦负一楼交房协议》，主要条款约定：甲方（即铭基公司）于2012年11月1日将负一楼与其他楼层同时交与乙方（即泰兴公司）装修及使用。负一楼的租期从整体竣工验收合格之日起开始计算时间，使用十年零八个月，天力大厦整体竣工验收合格之前不收取租金。2012年11月1日，泰兴公司与岳阳乐一商贸有限公司签订《岳阳天力大厦负一楼租赁合同》，因在履行该租赁合同过程中产生纠纷并诉讼至人民法院。根据岳阳市中级人民法院（2013）岳中民一初字第36号民事判决书和湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第272号民事判决书认定的事实，天力大厦没有办理整体竣工综合验收手续之前。岳阳乐一商贸有限公司按20元/平方米的标准每月向泰兴公司交纳综合费用（市场经营管理费），该综合费用是租赁合同价格的一半。一审法院认为，吉福公司与铭基公司于2011年5月31日签订的《租赁合同》、2012年10月31日签订的《天力大厦租赁合同补充协议》、2012年10月31日签订的《天力大厦负一楼交房协议》,均是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律法规的规定,均系有效协议。本案争议焦点是：一、泰兴公司在本案中是否具有原告诉讼主体资格；二、双方当事人在履行上述三份协议过程中有没有存在违约的事实,应承担怎样的违约责任；三、泰兴公司应否向铭基公司支付天力大厦负一楼租金；四、泰兴公司应否向铭基公司支付一楼、夹层、二楼的租金,应支付多少租金；五、泰兴公司应否向铭基公司支付房屋租赁保证金及补充保证金(百货批发城经营户押金)。关于第一个焦点问题。吉福公司在与铭基公司签订《租赁合同》中的第十条第1项就约定：“为经营本合同租赁物成立岳阳泰兴投资管理有限公司,铭基公司应予配合。”该合同签订后,吉福公司于2011年7月8日在岳阳市工商管理部门注册登记，成立了岳阳泰兴投资管理有限公司(2014年9月9日变更为岳阳市泰兴百货有限公司)。从此,吉福公司与铭基公司没有任何业务往来,履行《租赁合同》、《天力大厦租赁合同补充协议》及签订《天力大厦负一楼交房协议》均是泰兴公司。因此，虽然租赁合同、补充协议是吉福公司与铭基公司签订的,但合同权利、义务是泰兴公司享有和履行，泰兴公司是本案的适格主体。铭基公司认为泰兴公司不是本案适格原告的答辩意见,没有法律和事实依据,法院不予采纳。关于第二个焦点问题。根据《租赁合同》第六条第(2)项的约定，铭基公司最迟于2011年10月30日前将租赁房屋交付泰兴公司使用，由于铭基公司的原因,在此期间没有将租赁房屋交付给泰兴公司使用、收益。铭基公司鉴于租赁房屋未完成交房条件,又于2012年10月31日主动邀约泰兴公司签订《天力大厦租赁合同补充协议》。该补充协议第一条“……。应甲方(铭基公司)要求在整体验收手续尚未办理的情况下,甲方(铭基公司)要求提前交房给乙方(泰兴公司)使用，乙方(泰兴公司)同意实际接收，甲方(铭基公司)的交房责任按本补充协议约定执行。”该协议第二条约定“……,甲方(铭基公司)对未完成的工程进行施工,在不影响乙方(泰兴公司)施工的情况下,甲方(铭基公司)承诺剩余工程(见附表共计19大项)在40天内全部完成,工程完工以乙方(泰兴公司)的签字认可为准。如果在规定的时间内甲方(铭基公司)没有完成所有工程,此补充协议作废,违约赔偿按原《租赁合同》违约条款执行”。补充协议签订后,铭基公司仍没有在40天内完成应由其完成的19项工程,导致泰兴百货商城于2013年4月18日才勉强开业。至此,铭基公司己推迟交房时间18个月共计532天。泰兴公司开业后,又因租赁物主体工程未经竣工验收、租赁物出租前铭基公司擅自改变使用性质及规划设计等问题,岳阳市规划局、岳阳市公安消防支队、岳阳楼区城市管理局等政府职能部门,向泰兴公司下达整改、拆除、查封施工场地、停业、罚款等行政处罚决定,致使泰兴公司不能正常经营,亦造成部份百货批发城业主上访要求退租和减免租金。上述事实的存在,均是铭基公司没有严格履行租赁合同和补充协议约定的义务造成的,其行为违反了《合同法》关于出租人应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的规定。根据《租赁合同》第十二条第7项“甲方(铭基公司)推迟交房每逾期一日应向乙方(泰兴公司)支付原日租金1倍的滞纳金。甲方(铭基公司)还应承担因逾期交房给乙方(泰兴公司)造成的损失”的约定,及百货批发城业主退租和业主上访后,政府要求减免租金等实际损失情况，铭基公司应承担其相应的违约责任。根据租赁合同约定，铭基公司向泰兴公司支付滞纳金11676729.68元(租赁房屋总面积14294.46㎡-负一楼面积3500㎡=10794.46㎡×30.5元/㎡/月=329231.03元÷30天=10974.37元/天×532天×2=11676729.68元)。因铭基公司逾期交房导致业主上访使泰兴公司减少租金损失（2013年4月至2016年10月30日止）13836320元（应收-实收=13836320元，详见湖南公众会计师事务所“湘公会司专审字第〖2016〗第067号”审计报告）。其他管理费用、运行成本不应计入损失。根据《合同法》及司法解释二的相关规定，合同当事人在合同中既约定了违约金，又约定了赔偿损失的，当事人可请求支付违约金，但违约金不得过分高于造成的损失，当事人请求支付违约金后又主张赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，泰兴公司既主张了滞纳金，又主张了赔偿损失，而滞纳金没有超过实际损失，法院已支持泰兴公司主张的滞纳金，而不同时支持实际损失。铭基公司向法庭提交伪造的证据属妨碍民事诉讼的行为，其主张没有违约的事实没有依据，并应承担因此司法鉴定的费用。因铭基公司违约在先，铭基公司认为泰兴公司欠交租金属于违约并要求泰兴公司支付违约金6050000元的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。关于第三个焦点问题。泰兴公司与铭基公司于2012年10月31日签订《天力大厦负一楼交房协议》，该协议第2条约定“天力大厦整体竣工验收合格之前不收取租金”，因天力大厦至今没有通过工程整体竣工验收,因此，泰兴公司可依约定不向铭基公司交纳天力大厦负一楼的租金。根据岳阳乐一商贸有限公司与泰兴公司于2012年11月1日所签《天力大厦负一楼租赁合同》第三条第3.1款的约定，如天力大厦整体竣工验收合格，则岳阳乐一商贸有限公司按每月每平方米40元的标准向泰兴公司交纳租金，但由于天力大厦至今未经整体竣工验收合格，不具备完善的出租条件，所以岳阳乐一商贸有限公司通过诉讼并按照岳阳市中级人民法院(2013)岳中民一初字第36号民事判决和湖南省高级人民法院(2015)湘高法民一终字第272号民事判决,按每月每平方米20元的标准向泰兴公司交纳综合费用（市场经营管理费）。而该费用支付标准不足以支付天力大厦负一楼租赁税费、管理运行成本等。依约定和实际收取费用的情况,在天力大厦整体竣工验收前，泰兴公司不应向铭基公司支付天力大厦负一楼的租金。铭基公司认为泰兴公司应向其支付天力大厦负一楼租金的反诉请求没有事实依据，法院不予支持。泰兴公司己向铭基公司支付的负一楼租金115288元,铭基公司应予退还。关于第四个焦点问题。根据《租赁合同》第一条第2项、第三条第1项的约定，泰兴公司应按照一楼、夹层、二楼面积共计10794.46㎡，每月30.5元的标准支付租金。从2013年4月18日至2017年1月18日止共计45个月、减去免租期9个月（其中3个月装修期、6个月免租期），实际应交纳租金时间为36个月。泰兴公司每个月应交租金(10794.46㎡×30.5元=329231元，至2017年1月18日止泰兴公司应向铭基公司交纳租金329231元×36个月=11852316元，减去泰兴公司己交租金6363906元,泰兴公司还应支付铭基公司此期间的租金5488410元。关于第五个焦点问题。根据《租赁合同》第四条的约定，泰兴公司应向铭基公司支付履行租赁合同的保证金800000元。泰兴公司已向法院提交了铭基公司己收取保证金800000元的收据，证明泰兴公己按合同约定向铭基公司足额支付了履行租赁合同的保证金。泰兴公司、铭基公司向法院提交的证据显示，泰兴公司在履行租赁合同期间,收取经营户押金共计1258367元并已于2013年11月25日交纳给铭基公司。同时，铭基公司于2015年6月26日，按照《租赁合同》第四条第2项约定，因部份经营户退出租赁场地,解除租赁合同而返还经营户押金(补充保证金)414271元。上述事实证明泰兴公司履行了合同约定交足了保证金，没有扣留经营户押金。同时，铭基公司没有向法院提交泰兴公司未交足经营户押金数额的证据。故铭基公司要求泰兴公司如实交纳经营户的全部押金的诉讼请求没有事实依据,法院不予支持。铭基公司要求泰兴公司承担律师代理费500000元的反诉请求，因铭基公司向法院提交的证据不是律师事务所开具的税务发票，不能证明铭基公司实际向律师事务所支付了500000元律师代理费，故法院对铭基公司该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、由被告（反诉原告）岳阳铭基置业有限公司向原告（反诉被告）岳阳市泰兴百货有限公司支付滞纳金11676729.68元。二、在天力大厦整体竣工验收前，原告（反诉被告）岳阳市泰兴百货有限公司不向被告岳阳铭基置业有限公司交纳天力大厦负一楼租金，由被告（反诉原告）岳阳铭基置业有限公司向原告岳阳市泰兴百货有限公司返还已收取的天力大厦负一楼租金115288元。三、由原告（反诉被告）岳阳市泰兴百货有限公司向被告（反诉原告）岳阳铭基置业有限公司支付欠交租金5488410元。以上一、二、三项相抵，被告（反诉原告）岳阳铭基置业有限公司还应当在本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）岳阳市泰兴百货有限公司6073031.68元。逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）岳阳市泰兴百货有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）岳阳铭基置业有限公司的其他反诉请求。案件受理费116323元，案件反诉费41025元，共计157348元，由原告（反诉被告）岳阳市泰兴百货有限公司负担64796元,由被告（反诉原告）岳阳铭基置业有限公司负担92552元。司法鉴定费45000元，由被告（反诉原告）岳阳铭基置业有限公司负担。二审期间，铭基公司提供了以下证据：1、冯罗军的证言，冯罗军与泰兴公司签订的有关19项工程的施工协议复印件及支付冯罗军工程款的有关凭证。证实补充协议约定的19项剩余工程已在规定的时间内完成。2、本院(2015)岳中民一终字第487号民事判决书。证实消防工程是泰兴公司做的。泰兴公司、吉福公司的质证意见为，证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可。证据2的真实性没有异议，消防工程是泰兴做的，但不能验收的原因是因铭基公司改变规划、改变负一楼的使用性质。本院的认证意见为，证据1冯罗军没有出庭作证，施工协议均是复印件，该证据本院不予采信。证据2无法证实消防工程已经验收的事实。铭基公司申请法院：1、委托岳阳市房地产管理局测量租赁物夹层面积；2、到岳阳市建设工程质量安全监督管理处调取天力大厦竣工验收资料。经本院委托和调查，租赁物夹层建筑面积为3823.57平方米。天力大厦建设单位没有提交竣工验收相关资料，也未进行竣工验收备案。铭基公司对法院调取的证据没有异议，泰兴公司、吉福公司认为夹层面积没有到现场测量，不予认可。经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，补充协议签订后，19项剩余工程中，2012年12月10日铭基公司完成，泰兴公司确认的有8项即第5、7、8、10、11、12、13、14项。负一楼工程即第3、4、6项没有包含在约定时间内。没有明确的5项工程补充协议约定由泰兴公司施工，工程进度、质量均由泰兴公司负责，铭基公司负责费用。一楼及夹层的消防工程约定60万元包给泰兴公司，但同时约定如因铭基公司变更设计不能验收的责任由铭基公司负担。关于空调安装，2012年10月31日泰兴公司代越建、陈彬向铭基公司承诺空调安装不受40天时间约束，空调2013年4月交付使用，试运行三个月，7月29日正式接收。天力大厦的消防工程至今没有验收。另查明，由于承建天力大厦的施工方岳阳市三丰建筑工程有限责任公司不履行生效判决，拒绝提供竣工验收资料，2013年岳阳楼区法院委托岳阳市房产局对房屋进行安全鉴定，安全鉴定合格后，于2013年8月20日办理了房屋产权登记，一楼建筑面积3779.96平方米，套内建筑面积3505.12平方米，二楼建筑面积4219.45平方米，套内面积3640.25平方米，负一楼建筑面积4314.54平方米，套内面积3636.68平方米。夹层面积经本院委托岳阳市房地产管理局测绘中心计算，其建筑面积为3823.57平方米。另查明，2017年1月21日，三方当事人签订了《深圳吉福食品配送有限公司、岳阳市泰兴百货有限公司承租天力大厦一楼、夹层、二楼场地经营转让和终止该三处场地承租的协议》，协议约定：吉福公司、泰兴公司将承租的一楼、夹层、二楼的经营权转让给铭基公司，转让费800万元。铭基公司同意从2016年7月1日起不再收取泰兴公司每平方米30.5元的综合费。双方在二审期间，向法院出具说明该协议合法有效，并已履行。2012年11月20日，岳阳市规划局对铭基公司因电梯井、地下出口改变使用性质作出了责令停止违法建设决定书。2012年12月18日岳阳市规划局因一楼夹层、负一楼改变性质，对铭基公司、泰兴公司作出了查封决定书。2013年7月26日，岳阳市消防支队因未经消防检查擅自投入使用对泰兴公司进行了行政处罚，责令停产停业罚款8万元。泰兴公司租赁户因延期开业、基础设施不完善等原因，集体上访，岳阳楼区政府开了联席会议，泰兴公司给部分租赁户减免租金。泰兴公司提供的证据共减免租金12468644元。本院认为，吉福公司与铭基公司于2011年5月31日签订的《租赁合同》、2012年10月31日签订的《天力大厦租赁合同补充协议》、2012年10月31日签订的《天力大厦负一楼交房协议》,2017年元月21日吉福公司、泰兴公司与铭基公司签订的《深圳吉福食品配送有限公司、岳阳市泰兴百货有限公司承租天力大厦一楼、夹层、二楼场地转让和终止该三处场地承租的协议》均是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律法规的规定,系合法有效的协议。双方均应按协议约定的权利和义务履行。双方争议的焦点为：一、双方在履行上述协议中是否存在违约行为，应承担什么违约责任？双方当事人2011年5月签订《租赁合同》后由于铭基公司没有及时交付租赁房屋，双方签订了《天力大厦租赁合同补充协议》，协议约定泰兴公司同意接收房屋，接收时间为2012年11月1日，但协议同时约定铭基公司在不影响泰兴公司施工的情况下承诺剩余19项工程在40天内完成，如未完成，签订的补充协议作废，违约赔偿按原租赁合同约定的违约条款承担违约责任。补充协议同时约定天力大厦商场交接手续以泰兴公司盖章签字生效。补充协议签订后，19项剩余工程中，双方签字认可40天内完成的有8项，空调、电梯双方签字认可。消防工程至今没有验收。涉及负一楼三项工程没有包括在40天时间内，剩余工程双方争议比较大，按协议约定铭基公司没有提供泰兴公司签字确认已完工的证据，泰兴公司对铭基公司二审期间提供的已完工的证据不予认可，且消防工程至今没有验收，没有验收的原因是因为铭基公司改变了规划设计，增加了夹层，改变了负一楼的用途。铭基公司违反了补充协议约定，应承担违约责任。关于租赁房物面积问题，由于合同约定具体面积以双方实测面积加设备用房分摊面积为准，由于双方签订合同时没有办理房屋产权登记，按照产权证及本院从岳阳市房产局调取的面积一楼、夹层、二层计算为11822.98平方米。一审法院按合同约定的估算面积计算不妥，应予纠正。关于房屋交付时间确定问题，补充协议是在铭基公司整体验收手续尚未办理的情况下，铭基公司要求交房，泰兴公司同意实际接收的情况下签订的，但补充协议约定交房以泰兴公司盖章签字生效。双方当事人虽然没有办理租赁房屋交接手续，但泰兴公司已实际进场装修，且装修需要一定的时间，根据双方约定，交房后减3个月装修期，因此，一审法院以2013年4月18日开业之日作为交房之日不妥，在开业时间的基础上减三个月即2013年1月18日定为交房之日较为妥当。2017年1月21日三方当事人签订的终止协议已约定从2016年7月1日起，铭基公司不再收取泰兴公司的每平方米30.5元的综合费。从2013年1月18日至2016年6月30日，共计41个月12天，主减去9个月(3个月装修、6个月免租)，泰兴公司应交租金32个月12天。每个月租金11822.98×30.5=360600元(小数点后已省略)，总共应交租金360600×32+360600÷30天×12天=11683440元，泰兴公司已交租金6363906元，尚欠租金5319534元。泰兴公司上诉认为租金应按终止协议约定计算至2016年6月30日的理由成立，本院予以采纳。铭基公司上诉认为租赁物起止时间及面积计算有误的理由部分成立，本院予以采纳。铭基公司推迟交房14个月18天(2011年10月30日-2013年1月18日)，应支付滞纳金10529520元[(14×360600+360600÷30×18)×2]。铭基公司上诉认为没有违约，不应支付违约金的理由没有证据支撑，本院不予支持。关于负一楼的租赁问题，根据双方签订《天力大厦负一楼交房协议》第2条约定“天力大厦整体竣工验收合格之前不收取租金”，因天力大厦至今没有通过工程整体竣工验收,按约定铭基公司不收取天力大厦负一楼租金,泰兴公司己向铭基公司支付的负一楼租金115288元,铭基公司应予退还。由于铭基公司违约，其要求替泰兴公司支付律师费50万的上诉理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2015)楼民四初字第448号民事判决第二项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2015)楼民初字第448号民事判决第一、三、四、五项；三、由岳阳市泰兴百货有限公司支付岳阳铭基置业有限公司房屋租金5319534元；四、由岳阳铭基置业有限公司支付岳阳市泰兴百货有限公司滞纳金10529520元；五、驳回岳阳市泰兴百货有限公司的其他诉讼请求；六、驳回岳阳铭基置业有限公司的其他反诉请求。以上判决给付内容相抵岳阳铭基置业有限公司应支付岳阳市泰兴百货有限公司5325274元(10529520-5319534+115288)。如逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费116323元，反诉费41025元，二审案件受理费142823元，共计300171元。由岳阳市泰兴百货有限公司负担120171元，岳阳铭基置业有限公司负担180000元。一审司法鉴定费45000元，由岳阳铭基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  陈 子二〇一七年十月二十四日书记员  胡 娜