四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终1061号上诉人(原审被告)攀枝花学院，住所地：四川省攀枝花市东区机场路10号，统一社会信用代码：12510300450959630R。法定代表人黄双华，校长。委托诉讼代理人高仕忠，男，1970年2月13日出生，汉族，攀枝花学院职工，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人蒲文峰，四川广聚律师事务所律师，执业证号：15104201210299648。被上诉人（原审原告）雷国飞，男，1979年7月1日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人张亮，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201410505777。被上诉人（原审被告）四川省成兴建设工程有限公司，住所地：四川省成都市锦江区棬子树村一组，统一社会信用代码：91510000762312836J。法定代表人巫云浩，总经理。上诉人攀枝花学院因与被上诉人雷国飞、四川省成兴建设工程有限公司（以下简称成兴公司）合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。上诉人攀枝花学院的委托诉讼代理人高仕忠、蒲文峰，被上诉人雷国飞的委托诉讼代理人张亮到庭参加诉讼。被上诉人成兴公司经本院依法送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。攀枝花学院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷国飞对攀枝花学院的全部诉讼请求,一、二审诉讼费用由雷国飞承担。事实和理由：1.房屋的转让主体和收款主体均是成兴公司，一审判决对案涉房屋使用权的转让主体认定错误，属基本事实查明不清；2.一审判决认定《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》未经庭审质证，程序存在错误；3.《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》（以下简称《房屋使用权转让协议》）名为房屋使用权转让，实为租赁关系，超过了法律对于租赁期限的规定，应当认定为无效；4.一审判决未查明房屋交付时间，径行认定上诉人未能按时交房错误，攀枝花学院已经履行房屋交付义务，《房屋使用权转让协议》应当继续履行；5.攀枝花学院并非房屋转让主体，即使成兴公司与雷国飞达成退房协议，也应由成兴公司退还转让款；6.在涉及雷国飞的系列案件中，没有任何的退房还款承诺书或退房还款协议，但一审判决未对个案情形作出区分，作出了完全一致的事实认定和判决结果；7.买受人提出解除协议的实质是因为市场环境的变化，相应租赁收益没有达到其预期收益。雷国飞辩称，攀枝花学院是房屋使用权的转让人也是转让款的收取人。本案的协议性质不是攀枝花学院主张的租赁合同。雷国飞之所以愿意交付房屋转让款，是出于对攀枝花学院的信任。一审法院认定攀枝花学院与成兴公司共同承担责任正确。一审认定事实清楚，程序合法，请求维持一审判决。成兴公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。雷国飞向一审法院起诉请求：1.解除雷国飞与攀枝花学院、成兴公司签订的《房屋使用权转让协议》；2.攀枝花学院、成兴公司连带返还房屋使用权转让款234026元；3.攀枝花学院、成兴公司连带支付资金占用利息暂定5000元（按贷款利息6.15%/年计算，从2013年1月18日计算至全部转让款还清之日止）；4.本案诉讼费用由攀枝花学院、成兴公司承担。一审法院认定事实：2011年6月28日，攀枝花学院与成兴公司签订了一份《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》，约定：拟建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”位于学生八号楼和十号楼南侧，机场路北侧；攀枝花学院负责七层楼顶面以上公寓部分的建设资金，成兴公司负责一至七层的建设资金；工程项目建成后，一层、二层、七层至二十二层由攀枝花学院使用，三层、四层、五层和六层由成兴公司使用四十年；所建设的攀枝花学院后勤服务综合大楼以及其配套设施、设备、绿地、环境等，其所有权归攀枝花学院；成兴公司使用的部分楼层，使用期满后，攀枝花学院无条件收回；攀枝花学院负责项目的立项、招标、建设、验收等；收取成兴公司工程专项业务工作经费50万元，由攀枝花学院后勤管理处使用；若成兴公司转让其使用权，攀枝花学院应予以协助（协助发布广告、对外招商，以攀枝花学院为合同主体签订使用权转让协议、代收转让款），并收取管理费（收取管理费标准：三层、四层平均转让价在8000元∕㎡以内，五层平均转让价在6000元∕㎡以内，六层平均转让价在4000元∕㎡以内，收取1%的管理费；按照上述标准，转让总收入增加的部分，收取20%的管理费；项目封顶后达三年时，未转让的部分按照同楼层平均转让价计算管理费，并予以收取）；成兴公司使用的楼层有权对外转让，缴纳管理费后获得转让收益，攀枝花学院应积极配合并予以监督。2013年1月19日，攀枝花学院及成兴公司发出《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》，通知各有意受让后勤服务综合楼使用权的教职员工，攀枝花学院引资修建的后勤综合服务大楼的楼层分布情况以及攀枝花学院同意成兴公司将其拥有使用权的楼层转让给第三人，并告知使用权转让款转入成兴公司名下银行账户，该银行账户由攀枝花学院与成兴公司共管，收款收据由成兴公司代攀枝花学院出具。其后，“攀枝花学院后勤服务综合大楼”项目被命名为“学府新天地”。2013年1月18日，攀枝花学院（甲方）、成兴公司（乙方）与雷国飞（丙方）三方签订了《房屋使用权转让协议书》，约定：甲乙双方合作建设的攀枝花学院后勤服务综合楼（即学府新天地），所有权属于甲方，乙方对三、四、五、六层（对应为临街一至四层）及部分车库拥有四十年使用权；甲方同意乙方将临街3层12号（自编号），建筑面积约48.3571平方米的房屋使用权转让给丙方；该房屋为清水房，乙方提供公共基础设施的装修；丙方必须在接受房屋后，根据规定审批后进行装修、使用；使用权转让期届满后，房屋内的地面、墙面上的固定装修部分无偿归甲方所有；使用权转让的期限为40年（即从2015年1月1日起至2054年12月31日止），期满后甲方无偿收回房屋使用权；丙方于2014年10月31日前付清全部转让款，转让款支付标准为每平方米4839.537元，转让款共计人民币234026元；丙方交付的房屋使用权转让款由乙方出具收款财务收据；甲乙双方应当在2014年12月31日前，将经综合验收合格的房屋交付丙方使用；若甲乙双方在2014年12月31日前未将该房屋交付丙方使用，丙方可按：1）丙方可退房，乙方收到丙方退房书面申请7个工作日内全额退还丙方已付房款；2）丙方不退房的，按照丙方所付房款，乙方每日支付万分之二的违约金，协议继续履行；房屋达到交付使用条件后，乙方通过与丙方约定的通信工具通知丙方办理交接手续；丙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及设施安装情况进行查验并签署房屋交接单；甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的以下基础设施、公共配套建筑达到使用条件：水、电、光纤等配套设施由甲方提供到楼层，按照施工图要求到达相应位置等。2013年1月18日，原告雷国飞交纳全部转让款234026元，收据上载明“代攀枝花学院收取”，并加盖“四川省成兴建设工程有限公司财务专用章”。2015年6月9日，攀枝花学院、成兴公司为使工程项目顺利完工又签订了一份《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》，载明：由于本项目延期竣工交付，攀枝花学院延长成兴公司的使用权一年，即使用权从交付之日起算41年；如因成兴公司的原因导致2015年7月1日前不能交付给该项目地下室、三、四、五层楼的使用权人使用，成兴公司承担由此产生的对该部分使用权人的赔偿责任；如非成兴公司的原因导致2015年7月1日前不能交付房屋，成兴公司不承担由此引发的对这部分使用权人的任何赔偿。此外，双方还为处理因前期该项目不能按期交房带来的部分业主退房事宜，约定共同筹资回购房屋并再次转让等内容。因未按约交付房屋，攀枝花学院、成兴公司与雷国飞于2015年4月1日又签订一份《补充协议》，约定学府新天地项目正式交付使用时间延展至2015年7月1日,项目相应的转让期统一更改为41年，即从2015年7月1日起至2056年6月30日止；约定“对延迟交付的6个月时间，由方对丙方按商铺转让款总额每日万分之二的标准进行补偿，所需补偿金于2015年6月20日前由乙方负责筹集到位，并由甲方委托后勤产业集团公司于2015年6月30日一次性向丙方支付；同时约定“本协议自签订之日起生效，此前与本协议冲突的条款一律以本协议为准。”之后，被告方向原告支付了11个月的违约金，但仍未按期交付房屋。2017年2月20日，雷国飞向成兴公司提交了一份《退房申请》（攀枝花学院、成兴公司负责人已签收），因“该房屋至今也不具备交房条件”而申请要求退房、返还房屋使用权转让款，并支付资金占用利息。之后，攀枝花学院、成兴公司并未退房退款并支付资金占用利息。由此，双方酿成纠纷。一审法院认为，二被告就其合作修建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”与原告签订《房屋使用权转让协议》，意思表示真实，且协议内容不悖于法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约缴纳了房屋使用权转让款，二被告却未能按约将房屋交付给原告，有违诚信，应承担相应的民事责任。二被告系合作建房，按照双方协议的约定，被告成兴公司使用的楼层有权对外转让，收取的转让款项进入双方设立的共管账户，被告成兴公司向被告攀枝花学院缴纳管理费后获得转让收益；且双方约定收款收据由被告成兴公司代被告攀枝花学院出具。因此，二被告负有共同向原告交付房屋的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告在二被告未按约交付房屋的情形下提出《退房申请》，要求退房返还房屋使用权转让款并支付资金占用利息，实质上就是要求解除原、被告双方签订的相关协议。因此，案涉合同在原告《退房申请》到达二被告时已解除。所以，一审法院对原告要求解除该合同的诉讼请求不再处理。因合同已然解除，原告要求二被告连带退还转让款234026元等诉请合法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告有权要求合同相对方赔偿损失。本案对损失的计算，可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定予以确定。本案中，被告方逾期交房所致原告的损失应为资金占用利息。原告要求二被告连带支付资金占用利息暂定5000元（按贷款利息6.15%/年计算，从2013年1月18日计算至全部转让款还清之日止）的诉讼请求，与事实不符。首先，原、被告双方于2015年4月1日签订的《补充协议》约定房屋交付使用时间延展至2015年7月1日；其次，《补充协议》约定延迟交付期间，被告方按商铺转让款总额每日万分之二的标准给予补偿，且原告以实际领取了违约金。在原告在已领取违约金的情形下，仍要求从2013年1月18日起赔偿资金占用损失，显属重复主张权利。因此，一审法院只能支持原告从2015年7月2日起计算至房屋转让款付清之日止的资金占用利息。被告攀枝花学院提出本案实为租赁合同纠纷而非房屋使用权转让纠纷等抗辩主张，缺乏事实依据和法律依据。首先，原、被告双方签订的是《房屋使用权转让协议书》，而非《房屋租赁协议》；被告攀枝花学院、成兴公司转让的是房屋长期使用权（40年），而非房屋短时间的出租收益。其次，原、被告双方签订合同时，案涉房产尚未建成使用，被告攀枝花学院、成兴公司如何能出租并及时向承租人交付租赁物以履行出租人的合同义务。再次，原告按约一次性全额支付房屋使用权转让款，而非定期支付房屋的租金。因此，一审法院对被告攀枝花学院提出本案实为房屋租赁合同纠纷等抗辩主张不予支持。被告攀枝花学院提出其不应承担退款责任等其他抗辩主张，均缺乏依据，一审法院不予支持。被告成兴公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃对本案原告主张的事实以及为证明该事实成立而提交的证据进行质证、反驳、抗辩等诉讼权利，由此产生的法律后果依法应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、四川省成兴建设工程有限公司于本判决生效后三日内一次性向雷国飞支付房屋使用权转让款234026元,并按年利率6.15%支付从2015年7月2日起至房屋转让款付清之日止的资金占用利息。攀枝花学院承担连带清偿责任。二、驳回雷国飞的其他诉讼请求。一审案件受理费2443元，由四川省成兴建设工程有限公司承担（此款已由雷国飞垫交，四川省成兴建设工程有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给雷国飞），攀枝花学院承担连带责任。二审中，当事人没有提交新证据。为查明案件事实，本院依职权调取了《退房还款承诺书》一份，攀枝花学院对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可；雷国飞对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。由于该证据经本院核实无异并采纳，且能证明本案的基本事实，本院予以采信。本院经审理查明：《房屋使用权转让协议》约定雷国飞于2013年1月18日前付清全部转让款。2013年1月18日的收据上载明“代攀枝花学院收款”。2016年6月6日，攀枝花学院（甲方）、成兴公司（乙方）与雷国飞等人（丙方）签订了一份《退房还款承诺书》，约定：“1.甲、乙方同意筹措资金，满足业主退房请求；2.要求退房的业主已领违约金不退还给甲、乙方；3.甲、乙方从丙方交款之日起至2014年12月31日按购房总价年利率5.25%计算资金占用利息，退房时一并退给丙方;4.违约金截止于2016年5月31日,从2016年6月1日起按年利率5.25%重新计算利息至退款之日的前一日。”与此同时，双方约定房款分三批次退还，最迟不超过2016年12月31日。一审法院确实未对《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》这一证据质证，二审庭审中，本院依法组织各方对该证据予以质证。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点是1.攀枝花学院是否应当承担退还房款及支付利息的连带责任；2.一审程序是否违法。关于攀枝花学院是否应当承担退还房款及支付利息的连带责任的问题。攀枝花学院与成兴公司合作建房后，共同与雷国飞签订了《房屋使用权转让协议》。根据《房屋使用权转让协议》的约定，攀枝花学院和成兴公司享有权利的同时也承担按期交付涉案房屋等合同义务。雷国飞将购房款交到了攀枝花学院与成兴公司的共管账户，攀枝花学院根据涉案房屋的转让价格向成兴公司收取管理费用。2015年6月9日，攀枝花学院与成兴公司签订的合作补充协议亦约定双方共同筹集资金处理部分业主退房的事宜。之后，攀枝花学院、成兴公司与买受人签订了《退房还款承诺书》，攀枝花学院实际上也向买受人支付了一定的违约金。因此，攀枝花学院与成兴公司均是《房屋使用权转让协议》的转让主体。《退房还款承诺书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行义务。该协议已经明确约定攀枝花学院和成兴公司同意退房并积极筹措资金退还房款，还约定了履行义务的时间、利息的计算方法及违约责任等具体内容，因此，攀枝花学院应当对房款及利息承担连带偿还责任。关于一审程序是否违法的问题。《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》在一审中确未进行举证质证，存在瑕疵，但该证据所证明的事实不影响本案的实质性处理结果，因此本院对一审的程序瑕疵予以纠正，但对判决结果予以维持。关于上诉人攀枝花学院提出《房屋使用权转让协议》系名为房屋使用权转让，实为租赁关系，超过了法律对于租赁期限的规定，应当认定为无效的主张与本案查明的事实不符，本院不予采纳。《退房还款承诺书》已证实本案所涉房屋未按期交付，攀枝花学院和成兴公司亦未提交证据证明房屋已实际交付。因此，攀枝花学院认为一审未查明房屋交付时间属于认定事实不清的理由不成立，本院不予采纳。关于雷国飞提出攀枝花学院、成兴公司按贷款利息6.15%/年计算支付资金占用利息的主张，因《退房还款承诺书》明确约定从雷国飞交款之日起至2014年12月31日止以及从2016年6月1日起至退款之日的前一日止均按年利率5.25%计算支付利息，故本院对于超出部分的利息不予支持。按上述方法计算从雷国飞交款之日起至2014年12月31日止的利息应为23966.83元（234026元×5.25%÷365天×712天）。综上所述，因二审中出现新证据，导致一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初551号民事判决第二项，即“驳回雷国飞的其他诉讼请求”；二、变更四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初551号民事判决第一项“四川省成兴建设工程有限公司于本判决生效后三日内一次性向雷国飞支付房屋使用权转让款234026元,并按年利率6.15%支付从2015年7月2日起至房屋转让款付清之日止的资金占用利息。攀枝花学院承担连带清偿责任”；三、四川省成兴建设工程有限公司于本判决生效后三日内一次性向雷国飞支付房屋使用权转让款234026元、资金占用利息23966.83元,并按年利率5.25%支付从2016年6月1日起至房屋转让款付清之日止的资金占用利息。攀枝花学院承担连带清偿责任。二审案件受理费4810元，由攀枝花学院负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 万伟审 判 员 董敏审 判 员 熊疆二〇一七年十月十八日法官助理 刘英书 记 员 杨阳