辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0702民再3号申请再审人(原审被告)：王启娟，女，1964年9月**日出生，汉族，锦州市第一师范幼儿园退休教师，住锦州市古塔区延安路，身份证号码210711196409******。委托代理人：李柏岩，辽宁锦逸律师事务所律师。被申请人（原审原告）：王辉，男，1970年2月*日出生，汉族，个体工商业者，住锦州市松山新区曼哈顿，身份证号码210702197002******。被申请人（原审原告）：陈秀英，女，1970年1月**日出生，汉族，个体工商业者，住锦州市松山新区曼哈顿，身份证号码210702197001******。二被申请人共同委托代理人：王琦，辽宁戎达律师事务所律师。申请再审人王启娟因与被申请人王辉、陈秀英房屋买卖合同纠纷一案,不服本院（2015）古民初字第00565号民事判决，向锦州市中级人民法院申请再审,锦州市中级人民法院于2017年2月7日作出（2016）辽07民申132号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人王启娟及其委托诉讼代理人李柏岩、被申请人陈秀英、被申请人王辉、陈秀英共同委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年9月8日，原审原告王辉、陈秀英起诉至本院称：2015年7月27日，我们与被告王启娟签订了一份《房屋买卖居间合同》，合同约定：我们以人民币131万元的价格购买被告所有的坐落于锦州市古塔区南宁路三段17-37号门市房，面积为82.9平方米。我们于合同签订日向被告支付41万元作为购房的定金，余款于过户、更名手续齐全后给付被告。定金41万元用于取回抵押给银行的房照。合同签订后，我们以银行转账的方式向被告转账41万元定金款，但被告并未依约将抵押在银行的房照取回，称该房屋的贷款还有30万元需要偿还，因此我们于2015年7月30日提前向被告支付了30万元房款，被告在收到71万元后仍未将房照取回，双方的买卖合同无法继续履行，2015年8月3日被告将20万元房款退还给我们，余款经我们多次索要拒不返还，故我们诉至法院，请求解除原被告双方的房屋买卖合同，双倍返还定金52.4万元、房款24.8万元，两项合计77.2万元。原审被告王启娟辩称：本案原被告双方所签订的合同是在平等基础上经友好协商，双方自愿签订的，其条款不违反法律规定，具有法律效力。合同不存在约定解除条款，也不存在法定解除情形。原告向我给付房款一事，已经载明原告给付71万元后，我返还了20万元，实际支付金额为51万元。我在积极履行合同，合同签订于2015年7月份，在此后的一个半月之内，我在积极奔走，配合原告更名过户，不存在过错情况，原告无权请求双倍返还定金。我不同意解除合同。本院原审查明：原、被告于2015年7月27日签订房屋买卖居间合同，约定被告将坐落于锦州市古塔区南宁路三段17-37号房屋（建筑面积82.9平方米）卖给二原告，价款131万元。由原告预付定金41万元，定金用于取回抵押给银行的房照，余款待更名后一次性付清。原告不履行合同，无权请求返还定金；被告不履行合同，应当双倍返还定金。原告于合同签订当日交付定金41万元。另查，被告所有的坐落于锦州市古塔区南宁路三段17-37号房屋在娘娘宫镇农村信用社抵押贷款40万元，现尚有30万元未还。被告并未按合同中约定，用定金41万元偿还贷款，取回房照。原告于2015年7月30日给付被告30万元，2015年8月3日被告退回原告20万元，其中10万元偿还娘娘宫镇农村信用社抵押贷款。因被告于娘娘宫镇农村信用社另有其他贷款，即使偿还原、被告买卖房屋的剩余贷款，信用社不同意给付房照。本院原审认为：原、被告签订的房屋买卖协议，是在双方协商一致基础上达成，不违反法律规定，合法有效。双方约定“定金41万元用于取回抵押给银行的房照”，被告在取得41万元定金后未按合同约定履行，属违约行为。另因被告尚有其他贷款纠纷，娘娘宫镇农村信用社不同意给付房照，导致双方买卖房屋的房照现无法取回，致使合同目的不能实现。被告方因第三人原因造成违约，按照法律规定，也应当向原告方承担违约责任。故原告请求解除双方签订的房屋买卖居间合同的诉讼请求，本院予以支持。在合同中，双方约定了定金条款，即“给付定金一方不履行合同的，无权请求返还定金；接收定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金”，以此约定可以看出，本案定金性质为违约定金。现被告接收定金后未履行合同，故应按合同约定双倍返还定金。按照法律规定，双方约定的定金数额超过合同标的的百分之二十，应按合同标的百分之二十确定定金数额，即26.2万元为定金，被告应双倍返还二原告定金52.4万元及购房款24.8万元。本院于2015年11月12日作出（2015）古民初字第00565号民事判决：一、解除原告王辉、陈秀英与被告王启娟签订的房屋买卖居间合同；二、于判决生效后10日内，被告王启娟返还原告王辉、陈秀英购房款人民币24.8万元；三、于判决生效后10日内，被告王启娟双倍返还原告王辉、陈秀英定金人民币52.4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11520元，保全费4380元，由被告王启娟负担申请再审人王启娟申请再审称：请求法院依法撤销（2015）古民初字第00565号民事判决书，依法改判驳回原审原告的全部诉讼请求，判决一审全部费用由被申请人陈秀英、王辉承担。再审理由：（2015）古民初字第00565号民事判决书认定事实存在错误，本案中王启娟与陈秀英、王辉虽然达成了居间合同，但合同内容可以看出买卖双方之间不存在居间人，双方仅仅是在第三人处取得买卖居间合同的格式化样本。此格式化样本中的格式条款约定了定金及其性质，“原告不履行合同，无权请求返还定金；被告不履行合同，应当双倍返还定金”,而双方对此条款的合意不具备真实意思表示。双方约定了131万元的房屋购房款，由陈秀英一方缴纳了41万元的定金，不符合常理。实际41万元属于房屋买卖合同的预交房款，作为有生活常识的人都可以判定，131万元的房屋买卖合同不可能缴纳41万元的定金，所以一审法院以这份格式合同文本内容，把预交的41万元购房款，认定为定金，显然不合情理，也不恰当。从王启娟在办理还贷、取房照、办手续一系列过程当中可以看出，41万元首先是还银行贷款，然后取回房照，办理房屋过户手续，41万元不属于定金的性质，其性质应当属于专门用途的预付款而非合同法意义上的定金，所以一审法院认定41万元是定金，在事实上存在认定错误。第二，一审法院将41万元认定为定金，又按照合同法94条等相关法律规定，按照定金罚则的原则，双倍返还，显然适用法律不当。在王启娟与陈秀英签订合同后，7月27日到9月8日40天的时间内，51万元就变成了72万元，按照双倍罚则惩罚王启娟，一审法院显然属于曲解法律。40天的时间里，罚王启娟26.6万元，而王启娟在积极的履行合同，积极在奔走，设法与陈秀英的交易能够履行。她的行为不是恶意不履行，不是故意占有定金，所以应当罚当其罪，应该罚的合理。我们都知道100万元一年获得24万元的利息，是2分利，获得240万元是2毛利息，本案40天罚26.6万元是600%的利息。显而易见，对于积极履行合同的王启娟是不公平、不合理的，所以我们认为一审法院适用法律错误。第三，本案中在事实上有很多出人意料的地方，有很多蹊跷。王启娟和陈秀英签订合同，用第一笔款向银行转账30万元，而且事先和信用社沟通用于归还南宁路门市房的贷款，银行却把这笔款项还到另一笔贷款上，王启娟为此向娘娘宫信用社提出要求改正，使她和陈秀英的交易能成功，而信用社没有更改。无奈之下，王启娟又向陈秀英请求支付第二笔购房款30万元，第二次还款，王启娟怕出现意外，从银行取了现金直接还给信用社，信用社收到这笔款后，仍然不给王启娟房照，仍然让这笔交易不能履行。更为蹊跷的是信用社直接将30万元中的20万元退还给了陈秀英，出现这些变故，是王启娟始料不及的，万万没有想到的。因为王启娟不可能料到信用社在将第一笔钱还错后，收取了第二笔还款却仍然不给王启娟房照，而且信用社在与陈秀英毫无关系的情况下退给了陈秀英20万元。出现这些蹊跷的事情，要求追加信用社为第三人或者是证人，说明缘由，就是在这种情况下使王启娟和陈秀英的商品房买卖交易合同没有正常履行，所以一审法院在不考虑全部事实的情况下，做出了上述一审判决，对此我们认为一审法院的判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，因此提出再审，请求法院支持再审王启娟的诉讼请求。被申请人王辉、陈秀英辩称：第一、原、被告双方在2015年7月27日签订的房屋买卖居间合同，这个合同题目是居间合同，实际上只有原、被告双方签字确认，合同内容经双方协商达成一致。合同条款第二条约定了定金数额41万元，第六条约定了违约责任，即给付定金方不履行合同没有权利返还定金，接受定金一方不履行合同双倍返还定金。合同条款对双方都有约束力，如果不履行要承担违约责任。被告所述41万元超过定金数额，不是定金，是预购款没有事实依据。关于定金数额问题，根据担保法第91条的规定定金不得超过总标的的20%，应确定为131万元的20%也就是26.2万元，由违约方双倍返还。被告提出利息过高问题，因被告应承担违约责任，而违约责任和利息不同，是两个概念，法律规定定金就具有罚则属性，合同中没有约定违约条款，守约方可以要求违约方支付利息，但是合同中已经明确约定了违约条款，应按照约定执行。第二、本合同在原告起诉时已经不能履行，被告履行合同存在违约行为。41万元定金，被告应作为专款专用取回房照，但被告在收取41万元的定金后，将30万元还到其他贷款中，其余11万元被告一直占为己有，中院听证中被告说11万元是想自己留着干点什么，这就是违约。这种违约行为造成了现在这个房子的房贷本金和利息一直没有偿还，债务没有清偿是不可能取回房照的，正因为被告没有偿还贷款，才造成合同无法履行。合同签订当时王启娟说交易房屋有银行贷款40万元，房照没在手，需要原告预付定金把房照取回，所以合同签订当天陈秀英就将41万元定金交给了王启娟。过了3、4天，王启娟找到陈秀英说这笔钱不够，还缺30万元，这种情况下，陈秀英想积极履行合同，又给王启娟拿了30万元。2015年8月3日陈秀英和王启娟共同去信用社和信贷员于涛沟通这个事情，了解到王启娟本人在信用社有两笔贷款，第一笔是本案诉争房屋40万元贷款，第二笔是160万元的贷款，另外王启娟儿子陈思名下还有一笔贷款，信用社明确表示即便南宁路房子贷款全部偿还，房照也不给王启娟，给房照的前提是王启娟要把陈思的贷款利息还上大约二三十万元，当时王启娟不同意。在信用社不给房照的情况下，当天陈秀英在信用社窗口，通过陈秀英女儿同学是窗口柜员身份的关系，把第二笔存进的30万元取出来20万元，剩余10万元已经偿还贷款。这件事不是蹊跷也不是意外，是原告在没有办法履行合同的情况下尽量减少自己的损失，整个过程陈秀英没有过错。后来原告准备设法通过个人关系与信用社的沟通把房照要回来，但信用社提出的解决方案王启娟都拒绝了。之后原告联系王启娟，王启娟手机不接、微信不回、找不到人了，基于王启娟的行为让二原告认为合同无法履行，所以起诉法院。第三、原告认为信用社有过错，但是过错不足以直接造成房屋买卖协议不能履行，根本原因就是王启娟没有还款。关于被告提出本案是由于第三人违约，导致本案合同无法履行，原告认为原被告双方是买卖合同纠纷，根据合同相对性，本案当事人只有买卖双方，不存在追加信用社为第三人或者被告问题。另外根据合同法第121条的规定，因第三人的原因造成违约，当事人一方应当承担违约责任。在本案当中被告一直强调因为信用社原因造成无法履行合同，即使事实成立，也不影响王启娟承担违约责任，王启娟可以另行向第三人主张权利，不影响本案判决结果。因此原一审判决结果是符合法律规定的，请求法院依法判决支持原审原告的诉讼请求。本院再审查明：本院原审认定的事实属实。另查，申请再审人所有的坐落于锦州市古塔区南宁路三段17-37号房屋在凌海市农村信用合作联社抵押贷款40万元，当时尚有本息41万元未还。另当时申请再审人在凌海市农村信用合作联社尚有一笔本金为160万元的贷款，其子在该信用社也有一笔贷款。申请再审人取得被申请人交付的41万元定金后，向信用社还款30万元，信用社将该款用于偿还了申请再审人所贷160万元款项当中。之后，经双方协商，被申请人于2015年7月30日再次给付申请再审人30万元。2015年8月3日，被申请人陈秀英与申请再审人王启娟共同到凌海市农村信用合作联社，协商解决古塔区南宁路三段17-37号房屋还贷取回房照事宜，在申请再审人再次向信用社交款30万元后，信用社表示申请再审人需在偿还古塔区南宁路三段17-37号房屋贷款之外，偿还其子在该信用社贷款20-30万元，才能将古塔区南宁路三段17-37号房屋房照给付，申请再审人对信用社的主张不予认可。当日被申请人从信用社取回20万元，另10万元用于偿还古塔区南宁路三段17-37号房屋抵押贷款。关于申请再审人所欠凌海市农村信用合作联社的两笔贷款，已经凌海市人民法院判决，现正在执行程序中。本案在审理过程中，申请再审人、被申请人均要求解除双方之间的房屋买卖居间合同。本院所确认的上述事实，有被申请人提供的房屋买卖居间合同、锦州银行账户明细、收据两张、录音光盘；本院调取的（2016）辽0781民初2549、2550号民事判决书及双方当事人陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院再审认为：本案争议的焦点问题为本案定金的性质和申请再审人、被申请人在履行合同过程中是否存在根本违约问题。申请再审人在收取被申请人定金41万元后，向信用社偿还了30万元，并在信用社将该款用于偿还其他贷款后，再次将被申请人另行支付的30万元交付给信用社，并与被申请人共同到信用社协商还贷取房照事宜，其主观上有继续履行合同的意愿，但因信用社提出其他条件，而申请再审人不予认可，致使未能取回房照，最终导致双方之间签订的房屋买卖合同不能履行，应属于由于第三方原因造成的合同不能履行。根据合同法第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故申请再审人在本案中仍应向被申请人承担违约责任。对于违约责任应如何承担，即要分析双方签订合同中定金性质，双方签订的合同中明确约定由被申请人预付定金41万元，申请再审人不履行合同，无权请求返还定金；被申请人不履行合同，应当双倍返还定金，该定金应属于合同法意义上的定金。现申请再审人接收定金后未履行合同，故应按合同约定双倍返还定金。按照法律规定，双方约定的定金数额超过合同标的的百分之二十，应按合同标的百分之二十确定定金数额，即26.2万元为定金，被告应双倍返还二原告定金52.4万元及购房款24.8万元。综上，本院原审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条之规定，判决如下：维持本院（2015）古民初字第00565号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 姜 伟人民陪审员 张 璇人民陪审员 付建豪二〇一七年十月二十七日书 记 员 于 丽