山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终1171号上诉人（原审被告）：日照宇思商贸有限公司，住所地日照市东港区烟台路以东、泰安路以北，统一社会信用代码91371102577764793D。法定代表人：王泓，经理。委托诉讼代理人：高伟伟，山东舜铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：高长勇，山东舜铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭良贤，男，1961年2月15日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：孙立华，山东贤合律师事务所律师。上诉人日照宇思商贸有限公司因与被上诉人彭良贤房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人日照宇思商贸有限公司的委托诉讼代理人高长勇，被上诉人彭良贤的委托诉讼代理人孙立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日照宇思商贸有限公司上诉请求：撤销一审判决并改判，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.租金计算标准错误。关于租金计算在双方签订的合同第五条中有明确约定，一审法院对租金的起算时间及标准认定错误。2.租金计算标准已发生变更，一审法院未予认定不当。2015年1月31日，上诉人召开业主大会，一致通过决议，租金按照4%支付，不再实行两年递增1%。二、一审适用法律错误。涉案房产系产权式商铺，并非独立的房屋，每个业主无法独立经营，需要全体业主共同经营，全体业主实行的是少数服从多数的议事规则，一审法院未考虑涉案房产的特殊性导致适用法律错误。彭良贤辩称，一、上诉人与女人世界的业主签订的合同明确约定了租金的计算标准和支付方式，租金标准以业主向开发商缴纳的房款为依据，第一年按照总房款的4%支付，以后每两年递增1%，一审法院按照合同约定进行判决，符合法律规定，计算标准正确。二、上诉人主张全体业主一致决议同意按照总房款的4%支付租金，以后每两年递增1%的条款不再执行，但上诉人既未提供涉案商户业主参加会议的证据，也未提供业主授权他人参加会议的证据，亦未提供业主同意变更租金计算标准的证据，更未提供全体业主作出的关于变更租金计算标准的决议性文件，因此，上诉人的该项主张不能成立。三、涉案商户的业主与上诉人是在履行合同过程中发生的纠纷，一审法院依据合同法进行判决，适用法律正确。涉案房产是否为独立结构，是否可以独立经营与本案无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求均不成立，请求驳回上诉。彭良贤向一审法院起诉请求：判决日照宇思商贸有限公司支付欠付租金42951元并承担逾期的滞纳金。一审法院认定事实：2011年7月1日日照宇思商贸有限公司与彭良贤签订女人世界产权商铺委托经营管理合同，合同约定：1、商铺坐落于烟台路国际大厦女人世界二楼2A08号商铺一处，建筑面积为21.67平米，总房款189214元。2、委托期为10年，自2011年7月1日起至2021年6月30日止。3、业主的租金收益标准，以本合同签订时业主支付给日照环宇房地产开发有限公司房款的财务收据为准，第一年按业主购房的总房款4%的比例支付，以后每两年递增一个百分点。4、租金支付时间为每季度的前十天，如果延期支付，每逾期一天按未付租金万分之二支付滞纳金。等等。日照宇思商贸有限公司与涉案业主签订上述合同后，对涉案房屋进行了出租管理并支付了19491元的部分租金，剩余租金42951元并未支付。庭审中，彭良贤主张的租金为6部分：第一部分租金为2011年7月1日至2012年6月30日，日照宇思商贸有限公司欠付的租金基数为189214元，按照4%计算，为7569元，日照宇思商贸有限公司给付4415元，尚欠3154元；第二部分租金为2012年7月1日至2013年6月30日的租金，189214元×5%（每两年递增一个百分点）=9461元，日照宇思商贸有限公司已付5661元，尚欠3800元；第三部分租金为2013年7月1日至2014年6月30日的租金为189214元×5%（每两年递增一个百分点）=9461元，日照宇思商贸有限公司给付7023元，尚欠2438元；第四部分租金为2014年7月1日至2015年6月30日的租金为189214元×6%（每两年递增一个百分点）=11353元，日照宇思商贸有限公司给付1792元，尚欠9561元；第五部分租金为2015年7月1日至2016年6月30日的租金为189214×6%（每两年递增一个百分点）=11353元，日照宇思商贸有限公司未给付，尚欠11353元；第六部分租金为2016年7月1日至2017年6月30日的租金为189214元×7%（每两年递增一个百分点）=13245元，日照宇思商贸有限公司未给付，尚欠13245元。后日照宇思商贸有限公司又给付600元。上述房租总计62442元，日照宇思商贸有限公司给付19491元，剩余42951元未给付。日照宇思商贸有限公司提交的给付凭据及银行转账显示的金额未能证实日照宇思商贸有限公司所主张的已经给付彭良贤的金额，故一审以彭良贤主张的给付金额为准。彭良贤根据日照宇思商贸有限公司欠付的租金数额而主张的滞纳金为5463元。日照宇思商贸有限公司对彭良贤的上述租金及滞纳金的计算不予认可，提交了由日照宇思商贸有限公司出具的证明材料一份以及业主大会人员签到表一份，证明女人世界业主与日照宇思商贸有限公司之间的租金约定已经发生变化，即不再按照2011年7月1日与彭良贤签订女人世界产权商铺委托经营管理合同约定的租金计算方式计算租金，而是按照新的标准计算租金，但日照宇思商贸有限公司提供的证明材料系其单方制作也无彭良贤签字且彭良贤亦未认可授权同意变更租金计算方式。一审法院认为，本案涉案房屋的业主与日照宇思商贸有限公司签订女人世界产权商铺委托经营管理合同是双方基于真实意思表示一致而达成的协议，双方之间的委托经营管理合同关系合法有效，予以确认。涉案房屋的业主在女人世界产权商铺委托经营管理合同签订后已按照合同约定履行了合同义务，日照宇思商贸有限公司亦应按照合同约定及时足额的给付涉案业主约定的租金收入。日照宇思商贸有限公司不按时给付租金收入的行为已构成违约，其应承担继续给付租金收入义务并承担给付滞纳金的违约责任。日照宇思商贸有限公司对彭良贤主张的租金及滞纳金不予认可并且提交由日照宇思商贸有限公司出具的证明材料一份以及业主大会人员签到表一份，欲证明涉案房屋的业主与日照宇思商贸有限公司之间的租金约定已经发生变化，即不再按照2011年7月1日日照宇思商贸有限公司与彭良贤签订女人世界产权商铺委托经营管理合同约定的租金计算方式计算租金，而是按照新的标准计算租金，但日照宇思商贸有限公司提供的证明材料系其单方制作也无彭良贤签字且彭良贤亦未认可授权同意变更租金计算方式，因此对于日照宇思商贸有限公司该项主张，不予支持。彭良贤主张的租金及滞纳金的计算符合双方的合同约定，彭良贤的上述欠付租金及滞纳金的主张符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，一审判决：一、日照宇思商贸有限公司于判决生效后的三日内给付彭良贤房屋租金42951元；二、日照宇思商贸有限公司于判决生效后的三日内给付彭良贤房屋租金的滞纳金5463元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874元，减半收取437元，由日照宇思商贸有限公司负担。二审查明：上诉人与被上诉人签订的委托经营管理合同第八条约定：“租金计算时间及支付办法，以女人世界开业时间为准，自开业之日起开始计算租金。租金的支付办法，每年按季度支付，根据双方约定的金额每个季度按合同规定支付到业主指定的账号。支付时间为每季度的前十天，如果延期支付，每逾期一天按未付租金万分之二支付滞纳金。”为证明租金的计算标准及女人世界的开业时间系2012年1月9日，上诉人二审中提交租金计算表一份、照片一宗、系统内收银数据四张、记账凭证两本、陈修全书面证言一份及卫生许可证一份，并同时申请证人王某、韩某出庭作证，该二人既是女人世界的业主，也是上诉人的员工。二人均当庭陈述女人世界系2012年1月9日开业，合同约定租金每两年递增1%，但到第三年召开业主大会，与会业主均同意按4%，不递增。经质证，被上诉人对上述证据均不认可。本院认为，上诉人提交的租金计算明细系其单方制作，无被上诉人的签字确认，不能作为涉案商铺租金的计算依据。两位证人与上诉人存在利害关系，对其证言本院将结合其他证据予以认定。从上诉人提交的照片可以看出系日照宇思商贸有限公司开业时所拍摄，照片中人员均着冬季服装，结合系统内收银数据，记账凭证，陈修全书面证言及卫生许可证等，可以认定日照宇思商贸有限公司开业时间为冬季，上诉人主张开业时间为2012年1月9日，被上诉人未提供反驳证据，本院对上诉人的该项主张予以采信。另查明：本案审理过程中，双方当事人对委托经营管理合同合同约定的租金计算标准“每两年递增1%”存在分歧，上诉人主张该约定含义为租金第一年按4%，以后每两年递增一个百分点，即第一年4%，第二年4%，从第三年开始递增为5%。被上诉人主张实际应当是从第二年开始每两年递增一个百分点，即第一年4%，第二年5%，第三年5%。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是涉案商铺租金的计算标准及起算时间。关于租金的计算标准。双方委托经营管理合同约定租金第一年按业主购房的总房款4%的比例支付，以后每两年递增一个百分点。上诉人主张经召开业主大会，业主一致同意租金按4%计算，不再执行两年递增1%的约定，并提交证明材料、王某、韩某的证人证言、租金计算明细予以证明。但证明材料仅部分业主签名，并无被上诉人的签字认可，上诉人亦未举证证实被上诉人已授权他人同意变更租金计算方式，故该证明材料并不能证实被上诉人已同意租金不再递增；证人王某、韩某同时系上诉人的员工，与上诉人具有利害关系，其关于租金不再递增的陈述本院不予采信；租金计算明细系上诉人单方制作，无被上诉人的签字确认，不能作为涉案商铺租金的计算依据。因此，上诉人上述主张，证据不足，本院不予支持。上诉人与被上诉人对合同约定的租金“每两年递增1%”存在分歧，根据合同法相关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的其他有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从双方订立的合同来看，第一年的租金按照购房款的4%支付，以后是逐渐递增的，从被上诉人出租商铺旨在营利的交易目的看，双方在订立合同时的约定应解释为第一年租金按总房款的4%支付，第二年为5%，第三年为5%，第四年为6%，依此类推。同时，涉案合同文本系上诉人提供，在合同条款发生歧义的情况下，理应作出对合同提供者不利的解释。因此一审法院对被上诉人主张的租金计算方式予以认定并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于租金的起算时间。根据双方合同约定，租金自女人世界开业之日起算。被上诉人对女人世界的开业时间未提交证据证明，结合上诉人提交的开业照片等证据，本院对上诉人关于女人世界开业时间为2012年1月9日的主张，予以采信。故，涉案商铺租金应自2012年1月9日起算。上诉人实际未付租金计算如下：2012年1月9日至2013年1月8日，租金7569元（189214元×4%），已付4415元，尚欠3154元；2013年1月9日至2014年1月8日，租金9461元（189214元×5%），已付5661元，尚欠3800元；2014年1月9日至2015年1月8日，租金9461元（189214元×5%），已付7023元，尚欠2438元；2015年1月9日至2016年1月8日，租金11353元（189214元×6%），已付1792元，尚欠9561元；2016年1月9日至2017年1月8日，租金11353元（189214元×6%），未付；2017年1月9日至2017年6月30日，租金6278元（189214元×7%÷365天×173天），未付。后日照宇思商贸有限公司又给付彭良贤款项600元。上述未付租金共计35984元，按照合同约定相应滞纳金为3856元，上诉人应予支付。上诉人与被上诉人等业主签订的系独立的商铺委托经营管理合同，合同中并未约定女人世界业主及商铺实行少数服从多数的委托经营规则，故上诉人关于一审未考虑涉案房产的特殊性导致适用法律错误的上诉理由无依据。综上所述，日照宇思商贸有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审认定涉案商铺租金的起算时间错误而导致上诉人尚欠租金及滞纳金计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销日照市东港区人民法院(2017)鲁1102民初2381号民事判决；二、上诉人日照宇思商贸有限公司于本判决生效之日起三日内给付被上诉人彭良贤房屋租金35984元；三、上诉人日照宇思商贸有限公司于本判决生效之日起三日内给付被上诉人彭良贤房屋租金的滞纳金3856元；四、驳回被上诉人彭良贤本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费874元，减半收取437元，由上诉人日照宇思商贸有限公司负担；二审案件受理费874元，由上诉人日照宇思商贸有限公司负担824元，被上诉人彭良贤负担50元。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  刘丽艳审判员  宋海红二〇一七年十月九日书记员  李双玲