广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初3462号原告：周某，男，1973年7月15日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。原告：吴某，女，1975年9月9日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。上述两原告的委托诉讼代理人：谢小玲，肇庆市端州区城东法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵小京，广东君鼎律师事务所律师。被告：肇庆市某房地产发展有限公司，住所地肇庆市端州区。法定代表人：何某。诉讼代表人：陈某，该公司营销部负责人。原告周某、吴某诉被告肇庆市某房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月27日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人谢小玲，被告的诉讼代表人陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还面积减少的房款8704.78元及利息2788.63元（利息以本金8704.78元，按年利率6.4%，从2012年10月24日起计算至还清之日止，暂计至2017年9月30日为2788.63元）；2、被告向原告支付逾期办理房屋产证违约金2500.18元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买商品房一套，合同约定该房产建筑面积100.95㎡，套内建筑面积81.57㎡，套内建筑面积的单价为每平方米6130.13元，总金额500035元。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但原告后来才得知该房产套内建筑面积为80.15㎡,比合同约定的面积有所减少。合同第十五条约定了办理房产证的相关事宜，但被告却拖延办理产地产权证，违反合同约定的义务，应当按已付房价款的0.5%支付违约金。被告辩称：对于原告请求的面积差异确认，我方认为不应支付利息，按购房合同规定涉及退房才执行利息，逾期办证违约金由法院认定，但应以扣除我方退还的面积差异款作为基数计算。本院经审理认定事实如下：2012年7月4日，原告（买受人）与被告（出卖人)签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区信安路东侧某预售商品房一套，合同约定建筑面积100.95㎡，其中套内建筑面积81.57㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.38㎡，其中合同第四条”计价方式与价款”约定,该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币6130.13元/㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币4953.29元/㎡，总金额为人民币500035元。合同第五条”面积确认及面积差异处理”约定（当事人选择按套计价的，不适合本条约定)，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准,产权面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=(产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积)/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第3种方式按揭贷款付款：买受人已付首期款300035元，余款200000元办理银行按揭，自签订本合同之日起三日内办理好银行按揭申请手续，并按照银行规定的按揭方式付款。合同第十五条”关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件四“合同补充协议”第十条关于办理《房地产权证》的补充约定:“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记所需的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准，出具房地产权证的时间由登记部门确定”。合同附件四第十四条约定“本补充协议与本合同正文有冲突时，以补充协议为准”。合同签订后，原告依约于2012年10月24日办理银行按揭，向被告支付了房款余款200000元。此后被告将案涉商品房交付给原告使用。2012年8月13日、2014年5月24日、2014年6月29日，原告分别向税务部门、住建部门及被告缴纳了案涉商品房的契税及印花税7500.53元、维修基金7773.15元、商品房产权办证费500元。期间原告领取《不动产权证书》[粤（2016）肇庆市不动产权第0XXX8号]后发现所购的商品房房屋建筑面积为99.76㎡、专有建筑面积为80.15㎡、分摊建筑面积为19.61㎡，专有建筑面积与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积减少了1.42㎡，双方因而产生纠纷，原告遂诉至本院。另查明，根据《房屋登记簿管理试行办法》对建筑物面积的规定，专有部分建筑面积为套内建筑面积；2012年7月6日至2014年11月21日间，中国人民银行公布的金融机构三至五年（含五年）期人民币贷款基准利率为年利率6.4%。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告于2012年7月4日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。关于案涉商品房面积差异问题。合同约定的涉案商品房建筑面积为100.95㎡，套内建筑面积为81.57㎡。根据《不动产权证书》[编号为粤（2016）肇庆市不动产权第0XXX8号]所载，案涉之房屋的专有建筑面积为80.15㎡，与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积少了1.42㎡,面积差异百分比达1.741%。根据合同约定，面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于原告没有选择退房，因此，被告理应依约向原告退回涉案商品房多收取的面积差额款。至于面积差异的计价问题，根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我巿城区近几年房地产巿场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，综上，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应根据套内建筑面积差异退回原告面积差额款为8704.78元[(81.57㎡-80.15㎡)×6130.13元/㎡=8704.78元]。原告请求被告退回房屋面积差异金额8704.78元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付占用原告多付的8704.78元房款的利息2788.63元(利息以本金8704.78元，按年利率6.4%从2012年10月24日起计至还清之日止，暂计至2017年9月30日)的请求。根据本院上述认定，由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异以致原告多交了房款8704.78元，而原告于2012年10月24日已交清房款，至原告起诉时已超过三年未满五年，故原告主张以8704.78元为本金，从其付清全部房款之日起按同期2012年10月银行三至五年贷款年利率6.4%的标准计算利息合理合法，本院予以支持。2012年10月24日至2017年9月30日期间的利息2750.43元，自2017年9月31日起的利息应以8704.78元为基准按年利率6.4%计算至本判决确定给付之日届满时止。关于迟延办理房地产权证的违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但在附件四“合同补充协议”第十条约定“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记所需的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准”，此应视为双方对办理房地产权登记期间的变更，本案应以“合同补充协议”第十条约定的期间来衡量违约情形。原告分别于2012年8月13日、2014年5月24日、2014年6月29日，向被告及相关部门缴交了办理商品房产权登记所需的契税、登记费等，因此原告已于2014年6月29日向被告交付办理商品房产权证所需资料，被告理应根据附件四“合同补充协议”第十条的约定在365日内，即2015年5月28日前向登记部门提交完整的登记资料，但被告至本案庭审时仍未提交如期履行该项义务的相关证据，因此，原告根据合同约定主张逾期办理房产证违约金合理合法，本院予以支持。但其主张违约金的金额有误，应予纠正。逾期办理房产证违约金应为2456.65元[（500035元-8704.78元）×0.5%=2456.65元]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市某房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内退回面积差异的购房款人民币8704.78元给原告周某、吴某。二、被告肇庆市某房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内支付利息人民币2750.43元给原告周某、吴某，上述利息已计至2017年9月30日，从2017年10月1日起的利息以人民币8704.78元为基准按年利率6.4%的标准计至本院指定履行义务期间届满之日止。三、被告肇庆市某房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力起七日内支付逾期办理房产权属登记违约金人民币2456.65元给原告周某、吴某。四、驳回原告周某、吴某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币75元（原告已预交），由被告肇庆市某房地产发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄敏琼二０一七年十月三十一日书记员  谭肇亨