苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2015)姑苏商初字第01573号原告窦康海。委托代理人藏道连，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。委托代理人周铁军，江苏东恒律师事务所律师。被告苏州盘石商业管理有限公司。法定代表人吴辰，该公司总经理。委托代理人徐明，该公司职员。委托代理人曹巍，该公司职员。被告北京恒华百富资产管理有限公司。法定代表人张志永，该公司总经理。委托代理人郭佳，该公司职员。被告苏州高华房地产开发有限公司。法定代表人蒋易申，该公司总经理。委托代理人陈萍仙，该公司职员。窦康海与苏州盘石商业管理有限公司、苏州高华房地产开发有限公司委托经营合同纠纷一案，本院于2015年10月30日受理后，依法由审判员徐欣独任审理。审理中，本院根据原告申请，依法追加北京恒华百富资产管理有限公司为本案共同被告参加诉讼。本案于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告窦康海委托代理人周铁军,被告苏州盘石商业管理有限公司（以下简称盘石公司）委托代理人曹巍、被告北京恒华百富资产管理有限公司（以下简称恒华百富公司）委托代理人郭佳、被告苏州高华房地产开发有限公司（以下简称高华公司）委托代理人陈萍仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦康海诉称，2011年8月6日，原告与被告盘石公司签订为期二十年的商铺委托经营管理合同，北京恒华百富资产管理有限公司（以下简称恒华百富公司）作为担保方承担连带担保责任，约定将原告拥有使用权的坐落在苏州新象城一层号、号各11.56平方米的两间商铺，委托被告盘石公司对该商铺进行商业管理。根据两份合同6-1、6-2条，被告盘石公司应当于2015年2月6日、8月6日，每期支付租金共计49193元。被告盘石公司至今没有履行付款义务。另根据合同8-1号的约定，被告盘石公司应当承担违约责任，根据两份合同6-4条约定，恒华百富公司作为该合同的担保方对被告盘石公司不能如期支付租金及违约金承担连带保证责任。高华公司（2015年3月7日苏州瑞基房地产开发有限公司变更为高华公司）出具担保函，约定在被告盘石公司、恒华百富公司不履行责任的时候，被告高华公司自动履行责任。2013年9月开始，原告为履行自身的合法权益，一直在维权，只有通过诉讼方式，自身合法权益才能得到维护。为此原告诉至法院，请求判令被告盘石公司支付商铺租金98386元，判令被告盘石公司承担违约金98386元，判令被告盘石公司承担本案诉讼费用，判令被告恒华百富公司、高华公司承担连带责任。被告盘石公司辩称，由于地铁施工，导致该项目无法正常运营，很多商户已经撤离，租金收取不稳定，原告提供的租金本金可以支付，违约金无力承担，请求法院依法判决。被告高华公司辩称，对本公司提供的保证担保没有异议，请求法院依法判决。被告恒华百富公司辩称，对本公司提供的保证担保没有异议，请求法院依法判决。经审理查明，2011年8月6日，原告与被告恒华百富公司签订《新象城商铺使用权认购合同》两份，约定原告向恒华百富公司购买位于新象城一层号、号商铺使用权，建筑面积均为11.56平方米，使用权自2011年8月6日至2031年8月5日，合同金额均为413219元。上述事实有合同编号为X1、X2《新象城商铺使用权认购合同》予以证明。同日，原告支付给被告恒华百富公司商铺款合计826438元，恒华百富公司向原告出具两份收据。上述事实有《收据》二份证明。2011年8月6日，原告（甲方、委托方）与被告盘石公司（乙方、受委托方）、恒华百富公司（丙方、担保方）签订《苏州新象城商铺委托经营管理合同》两份，约定甲方的使用权商铺坐落于苏州新象城1层号、号（以下简称商铺），该两处商铺建筑面积均为11.56平方米，甲方委托乙方对该商铺进行商业管理，乙方将该商铺作为商业经营使用，经营种类按照乙方对市场经营需要进行调整，委托期限为二十年，即2011年8月6日起至2031年8月5日止。关于投资经营收益支付事项及风险，合同第六条约定甲方承诺前二年为市场培育期，乙方不需要向甲方支付租金，第三年（即2013年至2014年止）租金为人民币49193元，第四年（即2014年至2015年止）租金为人民币49193元，第五年（即2015年至2016年止）租金为人民币49193元，第六年（即2016年至2017年止）租金为人民币59031元，第七年（即2017年至2018年止）租金为人民币59031元，……，租金支付时间为每年8月6日和2月6日前，每年分两次支付半年租金，丙方作为乙方的担保方，当乙方不能如期按约履行上述租金支付条款时，丙方对本合同约定的乙方义务向甲方承担连带担保责任。关于违约责任，合同约定乙方未按约支付租金，自本合同规定的最后支付期限的第二天起，乙方每日向甲方支付逾期部分万分之五的违约金，若超过三个月仍然未付清，乙方应向甲方支付本合同约定的第三年租金作为违约金，如乙方无法按时支付的，丙方作为担保方继续承担乙方对甲方的支付义务，并且甲方有权选择解除合同或继续履行本合同。上述事实有两份《苏州新象城商铺委托经营管理合同》予以证明。另查明，被告高华公司（原苏州瑞基房地产开发有限公司）向原告出具《担保函》，主要内容为鉴于原告于2011年8月6日与恒华百富公司签订的《苏州新象城商铺使用权认购合同》并已实际全额支付款项，为保证原告在《苏州新象城商铺委托经营管理合同》第六条及《新象城商铺使用权回购协议》第1、2、3、4条所述权利的安全有效实现，作为将自身物业使用权转移给恒华百富公司的资产所有权人，苏州瑞基房地产开发有限公司承诺在恒华百富公司不能履行债务时，苏州瑞基房地产开发有限公司承担保证责任，以此确保原告的上述权利能够实现，并承诺北京恒华百富资产管理有限公司出现上述情形后90天内，苏州瑞基房地产开发有限公司自动履行责任。上述事实有《担保函》予以证明。2013年11月26日，因被告盘石公司未能按约支付商铺收益，原告向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，盘石公司辩称2013年11月8日已经将诉争的49193元支付给原告，并请求法院对违约金部分进行调解。经本院主持调解，盘石公司于2014年1月2日支付原告违约金4000元（已履行）。被告盘石公司应于2015年2月6日支付原告两处商铺租金49193元、2015年8月6日应支付原告两处商铺租金49193元，但被告盘石公司均为履行。上述事实有原告、被告陈述予以证明。另查明，2013年9月13日，苏州瑞基房地产开发有限公司变更为高华公司。上述事实有工商信息予以证明。本院认为，原告窦康海与被告盘石公司签订的《苏州新象城商铺委托经营管理合同》是原告将其取得的商铺经营权交付被告租赁经营，同时，由被告盘石公司以支付商铺收益权的形式支付原告租金，故该合同具有委托经营以及租赁的多种法律关系，该合同系当事人真实意思的表示，属有效合同。原告将其从恒华百富公司购买的位于苏州新象城1层、号的两处商铺委托被告盘石公司经营管理，被告盘石公司应根据合同约定按期足额支付商铺收益。经查明，被告盘石公司应于2015年2月6日支付原告第四年的下半年的两处商铺收益49193元，但被告盘石公司未能履行；2015年8月6日应支付原告第五年上半年的两处商铺收益49193元，但被告盘石公司也未履行，被告盘石公司的上述行为构成违约。原告要求被告支付两处商铺收益合计98386元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定，若超过三个月仍然未能付清的，被告盘石公司应向原告支付第三年租金作为违约金，被告盘石公司庭审中认为该违约金比例过高，请求法院予以调整，本院认为，违约金具有补偿为主，惩罚为辅的性质，根据原告受到的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院认定该违约金比例过高，应于调整，即从逾期之日起，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的四倍计算。被告恒华百富公司为保证被告盘石公司履行支付原告商铺收益的债务，在《新象城商铺委托经营管理合同》中以保证人身份盖章确认，自愿承担连带责任保证，原告要求被告恒华百富公司对被告盘石公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。另，被告苏州高华公司向原告出具《担保函》，承诺对《新象城商铺委托经营管理合同》约定的第六条“投资经营收益支付事项及风险”中约定被告恒华百富公司承担连带责任保证的债务承担保证责任，由于未约定保证方式，根据法律规定，应承担连带责任保证，原告要求被告苏州高华公司对被告恒华百富公司不能承担的连带责任保证承担清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条的规定，判决如下：一、被告苏州盘石商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告第四年的下半年和第五年上半年的二处商铺租金98386元以及违约金（以租金49193元为基数，自2015年2月7日计算至实际清偿之日止；以租金49193元为基数，自2015年8月7日计算至实际清偿之日，均按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算）。二、被告北京恒华百富资产管理有限公司对被告苏州盘石商业管理有限公司的上述债务（含本案案件受理费）承担连带清偿责任。三、被告苏州高华房地产开发有限公司对被告北京恒华百富资产管理有限公司不能履行的上述债务（含本案案件受理费）承担连带清偿责任。案件受理费4235元，减半收取2118元，由被告苏州盘石商业管理有限公司负担（原告同意其预交诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；账号：1099。审判员 徐 欣二〇一五年十一月二十五日书记员 张伟松本案适用的相关法律规定1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。