.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市万柏林区人民法院民事判决书（2017）晋0109民初1161号原告：山西当代红华置业有限公司，住所地太原市万柏林区长风西大街16号2层。法定代表人：张鹏，董事长。委托代理人：杜宝宝，山西德为律师事务所律师。委托代理人：李锋，山西德为律师事务所律师。被告：张博，男，1989年4月9日出生，汉族，住太原市。第三人:华夏银行股份有限公司太原分行，住所地太原市迎泽大街113号。法定代表人：赵佩红,行长。委托代理人：任承旺。委托代理人：胡玉亭，山西谦诚律师事务所律师。原告山西当代红华置业有限公司与被告张博、第三人华夏银行股份有限公司太原分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西当代红华置业有限公司委托代理人杜宝宝，第三人华夏银行股份有限公司太原分行委托代理人任承旺、胡玉亭到庭参加诉讼。被告张博经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。山西当代红华置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2014年7月21日签订的合同编号为XXX的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理合同编号为XXX的《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；3、判令被告支付逾期偿还原告代偿的截止2016年12月27日的代偿款违约金7172.61元（暂计算至起诉日）、解除《商品房买卖合同》的违约金144404.75元，共计151577.36元；4、判令被告赔偿原告再次销售涉案房屋的差价损失548095元、因解除《商品房买卖合同》的税费损失162292.45元，共计710387.45元；5、确认原告有权从被告已付购房款中扣除被告应赔付给原告的违约金、房屋降价损失、解除合同税费损失、代偿款项（以第三人实际扣款数额为准）、诉讼费用等实现债权的费用等债务以及尚欠银行的贷款本息及费用等，扣除后的余款无息返还给被告，余款不足的，原告有权向被告追偿；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年7月21日，原告与被告签订了合同编号为XXX的《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的太原万国城MOMA第15幢XXX号房屋（下称：房屋），房屋总价2888095元，被告于合同签订当日付清首付款1448095元，剩余144万元以银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》约定：原告为被告的按揭贷款提供担保的，如被告未按约定向贷款银行还款连续三期，导致原告承担保证责任的，被告须在原告发出的缴款通知书送达之日起7日内将原告代其偿还的全部款项支付给原告，并从原告代其还款之日起至实际偿还之日止，按原告偿还金额每日千分之五的标准向原告支付违约金。如被告未在上述期限内向原告还款，原告有权单方面解除商品房买卖合同，且被告须向原告支付该商品房总房款5%的违约金。2014年9月1日，原告、被告及第三人签订了合同编号为×××的《个人房屋抵押借款合同》，被告向第三人贷款144万元用于购买涉案房屋，原告为该笔贷款提供阶段性连带担保。因被告连续14期逾期还款，第三人从2015年12月4号开始从原告账户扣款，截止2016年12月27日，第三人累计扣款220733.16元，以上款项用于偿还被告的银行贷款本息。此后，原告向被告催要上述款项，被告至今仍未偿还。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期偿还原告代偿款的，被告需向原告支付每日千分之五的违约金，原告此次起诉按照同期人民银行贷款利率向被告主张违约金，共计7172.61元。因被告未按时偿还原告代偿款，原告有权解除《商品房买卖合同》，解除合同的，被告应向原告支付总房款5%的违约金，即144404.75元（2888095元×5%）。经了解，涉案房屋现市场价值约为234万元，原告再次销售将造成548095元（2888095元-234万元）的降价损失。另，因解除《商品房买卖合同》，将造成162292.45元的税费损失，以上两项原告有权要求被告赔偿，以填补实际损失。解除《商品房买卖合同》后，原告有权从被告已付购房款中扣除被告应赔付给原告的违约金、房屋降价损失、解除合同税费损失、代偿款项（以第三人实际扣款数额为准）、诉讼费用等实现债权的费用等债务以及尚欠银行的贷款本息及费用等，扣除后的余款无息返还给被告，余款不足的，原告有权向被告追偿。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。张博未到庭参加诉讼，也未以任何形式提交答辩意见。华夏银行股份有限公司太原分行辩称，对原告起诉事实部分无异议，如原告解除《商品房买卖合同》并收回房屋，第三人作为房屋与抵押权人及连带保证权利人，第三人将依据《个人房屋抵押借款合同》行使提前收回贷款的权利，要求原告和被告承担连带还款责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，根据原、被告、第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年7月21日，原告山西当代红华置业有限公司与被告张博签订含附件一至四、合同编号为XXX的《商品房买卖合同》（已备案登记）。约定被告购买原告开发的位于太原万国城MOMA第15幢XXX号房屋（以下简称讼争房产），购房总价款为2888095元。被告张博于合同签订当日支付原告山西当代红华置业有限公司首期购房款1448095元，剩余购房款144万元由被告通过银行按揭贷款的方式支付给原告。其中，附件四《合同补充协议》第一条第4款规定，”买受人银行按揭办理完毕后，按照银行约定时间、金额及时进行还款，如因买受人未及时还款导致出卖人承担或可能承担担保责任时，双方同意如下处理：如买受人未按约定向贷款银行还款连续三期，导致出卖人可能承担或承担保证责任，则买受人须在出卖人发出的缴款通知书送达之日起7日内将按照贷款银行向出卖人发出的催款通知书记载金额或按照出卖人代其偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起至实际赔偿之日止，按出卖人偿还金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金。如果买受人未在上述期限内向出卖人还款，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，且买受人须向出卖人支付该商品房总房款5％的违约金”。2014年9月1日，被告张博作为甲方（借款人、抵押人）、第三人华夏银行股份有限公司太原分行作为乙方（贷款人）、原告山西当代红华置业有限公司作为丙方（保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》（合同编号为：×××）。约定被告张博向第三人华夏银行股份有限公司太原分行借款144万元，贷款期限为10年，自2014年9月1日至2024年9月1日止，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任，保证期限从被告应偿还贷款本息开始至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续止。2015年12月4日起，被告即不支付房贷本息，华夏银行股份有限公司太原分行自2015年12月4日起，从原告山西当代红华置业有限公司账户扣划被告张博拖欠的贷款本息，截止2016年12月27日，原告共偿还贷款本息220733.16元。2017年2月28日，原告山西当代红华置业有限公司向被告张博发出《代偿款催收通知书》，要求被告在接到上述通知书7日内偿还原告代偿的220733.16元及违约金，如被告到期仍未支付的，原告将解除买卖合同，追究被告违约责任，并要求被告赔偿损失。被告张博至今未未向原告给付。2015年6月11日，诉争房屋办理了预告抵押登记。2015年8月19日，诉争房屋办理了晋房权证并字第XX**号房屋所有权证，房屋所有权人为原告山西当代红华置业有限公司，共有情况为单独所有。本院认为，原告山西当代红华置业有限公司与被告张博签订的《商品房买卖合同》，原告山西当代红华置业有限公司、被告张博与第三人华夏银行股份有限公司太原分行签订的《个人房屋抵押借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，均不违反法律法规规定，均合法有效，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。《个人房屋抵押借款合同》履行过程中，因被告张博违约导致华夏银行股份有限公司太原分行依约自2015年12月4日开始从原告账户划扣被告拖欠贷款本息，原告于2017年2月28日向被告发出代偿款催收通知书，被告至今未偿还原告代其偿还的贷款本息，根据原、被告约定，如买受人未按约定向贷款银行还款连续三期，导致出卖人可能承担或承担保证责任，则买受人须在出卖人发出的缴款通知书送达之日起7日内将按照贷款银行向出卖人发出的催款通知书记载金额或按照出卖人代其偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起至实际赔偿之日止，按出卖人偿还金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金。如果买受人未在上述期限内向出卖人还款，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，且买受人须向出卖人支付该商品房总房款5％的违约金的约定，原告要求解除《房屋买卖合同》并支付违约金的诉讼请求，应予支持。被告张博应支付的违约金数额按总房款的5%应为144404.75元。根据合同约定，被告应自合同解除之日起十五日内，配合原告完成撤销合同备案登记手续。本院对原告要求被告配合原告办理合同撤销备案手续的诉请，予以支持。原告要求被告支付代偿房屋贷款本息及代偿款违约金7172.61元因原告选择解除《房屋买卖合同》，故本院不予支持。该《商品房买卖合同》解除后，晋房权证并字第XX**号房屋所有权证所载明的位于太原万国城MOMA第15幢XXX号房屋归原告所有，原告山西当代红华置业有限公司应当退还被告张博为购买该商品房已支付的购房款（包括张博已支付山西当代红华置业有限公司的首付款1448095元及张博依照《个人房屋抵押借款合同》已支付华夏银行股份有限公司太原分行的贷款本息）。原告要求被告张博赔偿原告代被告偿还的房屋贷款本息及尚欠银行的贷款本息及费用的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿房屋再次销售差价损失、解除合同税费损失、诉讼费用的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。第三人华夏银行股份有限公司太原分行所提主张，与本案审理事项属不同法律关系，本院不作处理。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告山西当代红华置业有限公司与被告张博于签订的合同编号为XXX的《商品房买卖合同》；二、被告张博于本判决生效之日起十五日内协助原告山西当代红华置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号XXX）的撤销备案登记手续；三、被告张博于本判决生效之日起十日内向原告山西当代红华置业有限公司支付违约金人民币144404.75元；四、原告山西当代红华置业有限公司于本判决生效10日内退还被告张博为购买该房屋已支付的购房款（包括张博已支付山西当代红华置业有限公司的首付款1448095元及张博依照《个人房屋抵押借款合同》已支付华夏银行股份有限公司太原分行的贷款本息）。五、驳回原告山西当代红华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15505元，由被告张博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员时学兵人民陪审员郝天才人民陪审员郭榆生二〇一七年十月三十一日书记员李燕