四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川03民终855号上诉人（原审被告）：刘国军，男，1963年10月24日出生，汉族，现住四川省自贡市自流井区。被上诉人（原审原告）：自贡盈盛置业服务有限公司，住所地四川省自贡市汇东新区绿盛家园会所二楼。法定代表人：高学锋，总经理。委托诉讼代理人：石磊，男，1965年8月21日出生，系该公司职工，住四川省自贡市自流井区。上诉人刘国军因与被上诉人自贡盈盛置业服务有限公司（以下简称“盈盛公司”）物业服务合同纠纷一案，不服自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初1198号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘国军上诉请求：撤销自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初1198号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。自贡盈盛置业服务有限公司不是四川自贡盈盛置业服务有限公司绿盛物业分公司变更而来的；房屋建筑面积实为217.21㎡，不是219.89㎡；前期物业合同与上诉人无关；被上诉人没有向上诉人催收过物业费，被上诉人的主张已经超诉讼时效；被上诉人不具有从事物业服务活动的相应资质；对违约金计算的缺乏依据。盈盛公司向一审法院起诉请求：1.刘国军支付盈盛公司自2004年1月至2004年12月、2008年7月至2017年2月物业服务费8023.99元；2.刘国军支付滞纳金802.00元；3.刘国军承担诉讼费。一审法院认定事实：2002年5月20日，刘国军接收其所购“绿盛家园”（多层住宅）14栋23号房屋，当日，刘国军（乙方）与四川自贡盈盛房地产开发有限公司绿盛物业管理分公司（甲方，2005年3月15日变更为自贡盈盛物业服务有限公司）签订《绿盛家园物业管理协议书》，约定：“┈由甲方负责绿盛家园小区的物业管理工作，管理维持绿盛家园的公众安全、公共秩序、公共卫生、公用场所、公用设施及其公用水电、环保、绿化等事宜，物业管理费用由甲方或受甲方委托公司收取；┈物业服务费以自贡市物价局的批准为准，物业管理费按季度收取；┈乙方依照规定或有关通知指定时间向甲方或甲方受托公司缴交管理费及其他用于管理上的一切费用。如不能按时缴付，则每延迟一天按应缴金额的5%计算罚金等┈”。2005年4月25日，刘国军所购房屋的建设单位四川自贡盈盛房地产开发有限公司（乙方）与盈盛公司前身自贡盈盛物业服务有限公司（甲方，2009年3月30日经四川省自贡工商行政管理局核准变更）签订《物业管理委托合同》，约定：“┈乙方将坐落在自贡市汇东新区的绿盛家园小区的商住楼委托甲方管理，甲方负责乙方委托房屋共用部位及设施的日常养护，合同有效期2005年5月1日至前期物业管理结束止等┈”。盈盛公司在履行前述合同约定的义务后，刘国军向盈盛公司交纳相应物业服务费用，并于2008年8月6日按54.97元/月的标准向缴纳了其住宅2008年1-6月的物业服务费330.00元。2012年12月20日，刘国军所在小区的绿盛家园业主委员会（甲方）与盈盛公司（乙方）签订《绿盛家园小区物业管理服务委托合同》，合同约定：“┈甲方委托乙方对绿盛家园小区规划区域内的全部物业进行管理和服务；┈委托管理期限为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日；┈物业管理服务费：多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米增调0.15元，增调后的标准为每月每平方米为0.40元，向业主或物业使用人收取；┈经书面催缴业主无正当理由拒绝交纳或在催收的合理期限内仍未交纳物业费，乙方有权向人民法院起诉，乙方可以从逾期之日起每日按照应交费用总额的万分之三加收滞纳金等”。2016年4月1日，绿盛家园业主委员会与盈盛公司签订《绿盛家园小区物业管理服务委托合同》补充协议，将2015年底到期的《绿盛家园小区物业管理服务委托合同》继续延期使用。盈盛公司在履行前述合同约定的义务后，刘国军自2008年7月起至2017年2月止未缴纳相应的物业服务费7366.18元（54.97元/月×54月＋219.89㎡×0.40元×50月）。2009年9月17日、2010年10月29日、2013年4月9日盈盛公司向刘国军发出“物业费催款通知”，2012年10月20日盈盛公司向欠费业主张贴“关于起诉物业费欠费业主的公告”催交物业费，2014年12月16日、2015年12月9日原告盈盛公司在公告栏向欠费业主包括刘国军张贴“催收物业费通知”催交物业费，刘国军在催告的合理期限内仍未交纳物业费。一审法院认为，刘国军与四川自贡盈盛房地产开发有限公司绿盛物业管理分公司签订的《绿盛家园物业管理协议书》符合合同成立的要件，合法有效，四川自贡盈盛房地产开发有限公司绿盛物业管理分公司系盈盛公司前身，依法该合同对双方均具有约束力，刘国军诉讼中提出该合同与盈盛公司无关，无证据支持，不予采纳。盈盛公司与绿盛家园业主委员会签订的《绿盛家园小区物业管理服务委托合同》及《绿盛家园小区物业管理服务委托合同》补充协议合法有效，刘国军辩称合同无效的主张，无证据证实，不予采纳，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“┈业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。┈”之规定，上述合同对盈盛公司及刘国军均具有约束力，双方均应依约履行。盈盛公司履行物业管理义务后，刘国军应依约向盈盛公司交纳相应的物业服务费，刘国军2008年8月所交纳的物业费标准为54.97元/月，结合庭审调查及盈盛公司所举《绿盛家园小区物业管理服务委托合同》载明的物业服务费标准，证实刘国军2012年12前的物业服务费每月为按219.89㎡、0.25元/㎡计算交纳，刘国军辩称主张的房屋面积有误、盈盛公司未履行物业服务义务，无证据证实，不予采纳，其辩称的诉讼时效已过的主张，不符合法律规定，不予采纳，故盈盛公司有权要求刘国军支付拖欠的物业费及合同约定的滞纳金。盈盛公司主张刘国军支付2004年1月至12月的物业服务费，其提供的2009年9月17日、2010年10月29日、2013年4月9日等的物业费催款通知所载明的截止相应月份，刘国军所欠物业服务费的金额均未包含盈盛公司所主张的2004年1月至12月的费用，故该部分主张，不予支持，刘国军无证据证实其交纳了自2008年7月至2017年2月的物业服务费，盈盛公司所举证据证实其多次书面向刘国军进行了催交，但刘国军在催告的合理期限内仍未交纳物业费，故盈盛公司诉请要求刘国军支付自2008年7月至2017年2月所欠物业服务费7366.18元，应予以支持。虽合同约定了滞纳金的计算办法，但盈盛公司仅诉请要求被告刘国军支付滞纳金802.00元，不违反合同约定及法律规定，予以支持。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘国军于本判决生效之日起十日内支付原告自贡盈盛置业服务有限公司物业服务费7366.18元、滞纳金802.00元；二、驳回原告自贡盈盛置业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人刘国军提交《绿盛家园经济适用房买卖（预售）合同》《自贡市房地产管理局在建工程（期房）他项权利证》拟证明其房屋面积为217.21㎡；提交《绿盛家园入住合约》拟证明提供物业服务的不是盈盛公司；被上诉人质证认为《绿盛家园经济适用房买卖（预售）合同》、《自贡市房地产管理局在建工程（期房）他项权利证》系预售时面积，实际交付给刘国军的面积应以国土资源管理局的测绘面积为准，即刘国军房屋面积应为219.89㎡；。综合双方质证意见，结合本案其他证据，本院对刘国军提交的证据不予以采信。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点主要为：一是刘国军是否应当向盈盛公司缴纳物业服务管理费；二是刘国军应缴纳物业服务费的计算面积是多少；三是盈盛公司的主张是否超过诉讼时效。关于刘国军是否应当缴纳物业服务管理费的问题，盈盛公司与绿盛家园业主委员会签订的《绿盛家园小区物业管理服务委托合同》及《绿盛家园小区物业管理服务委托合同》补充协议合法有效，刘国军辩称合同无效的主张，无证据证实，不予采纳，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“┈业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。┈”之规定，上述合同对盈盛公司及刘国军均具有约束力，双方均应依约履行。盈盛公司履行物业管理义务后，刘国军应依约向盈盛公司交纳相应的物业服务费，故刘国军的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于刘国军应缴纳物业服务费的计算面积是多少的问题，本院认为应以刘国军实际使用面积计算，即以国土资源管理局的测绘面积为准，其面积为219.89㎡，故刘国军的该上诉请求不能成立，本院不予支持。关于盈盛公司的主张是否已经过诉讼时效的问题，因盈盛公司多次书面向刘国军进行了催交，但刘国军在催告的合理期限内仍未交纳物业费，且刘国军欠交物管费至今，故刘国军辩称的诉讼时效已过的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘国军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人刘国军负担；本判决为终审判决。审判长  陈品强审判员  周玉萍审判员  曾伟贤二〇一七年十月二十三日书记员  党若丹