成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初9257号原告（反诉被告）：熊碧琼，女，汉族，1968年10月4日出生，住四川省邛崃市。委托诉讼代理人：岳欣彤，四川同兴达律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：周映宏，四川同兴达律师事务所律师。特别授权代理人。被告（反诉原告）：朱志火，男，汉族，1966年9月19日出生，住四川省资中县。委托诉讼代理人：李小琴，四川律盾律师事务所律师。一般授权代理人。被告（反诉原告）：黎玉芳，女，汉族，1968年3月5日出生，住四川省资中县。委托诉讼代理人：朱志火，男，1966年9月19日出生，住四川省资中县发轮镇伯仲村4设**号，黎玉芳之夫。特别授权代理人。委托诉讼代理人：李小琴，四川律盾律师事务所律师。一般授权代理人。第三人（反诉第三人）：中国建设银行股份有限公司成都第六支行。住所地:成都市童子街*号。负责人：范林，行长委托诉讼代理人：王永志，男，1989年11月20日出生，住成都市锦江区，银行员工。一般授权代理人。委托诉讼代理人：唐华，1973年2月3日出生，住成都市青羊区，银行员工。一般授权代理人。第三人（反诉第三人）：四川东巴房地产营销策划有限公司。住所地：成都高新区益州大道北段***号*栋*单元**层*号。法定代表人：欧松林。委托诉讼代理人：吕捷，男，汉族，1984年10月13日出生，住江西省上饶市广丰县。系公司员工，一般授权代理人。原告熊碧琼（反诉被告，以下仍称原告）诉被告朱志火、黎玉芳（反诉原告，以下仍称被告）、第三人中国建设银行股份有限公司成都第六支行（以下简称建行六支行）、四川东巴房地产营销策划有限公司（以下简称东巴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因工作变动，本案变更为由审判员傅弘独任审判。本院于2017年9月12日进行第一次公开开庭，原告熊碧琼的委托代理人岳欣彤、周映宏，被告朱志火及其与黎玉芳的共同委托代理人李小琴，第三人建行六支行的委托代理人王永志、唐华，第三人东巴公司的委托代理人吕捷到庭参加诉讼。于2017年10月20日进行第二次开庭，原告熊碧琼的委托代理人岳欣彤、周映宏，被告朱志火及其与黎玉芳的共同委托代理人李小琴，第三人建行六支行的委托代理人王永志华，第三人东巴公司的委托代理人吕捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊碧琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《预约合同》的约定向原告交付位于高新区民乐村1、2组（时代晶座）15栋8楼801号房屋，并将该房屋钥匙、业主卡交付给原告；2、被告向原告支付违约金210000元。事实和理由：原告与被告于2017年3月2日签订《预约合同》，当日，四川省成都市高新公证处就该合同进行了公证。《预约合同》约定：“该住宅的转让价款为人民币柒拾万元整（700000元）。第一次付款：乙方在2017年2月24日以现金方式已向甲方支付购房定金计人民币伍万元整（50000元）；第二次付款：在签订预约合同的当天乙方以银行转账方式向甲方支付部分转让款人民币贰拾叁万元整（230000元）；第三次付款……；甲方在2017年6月30日前将该房屋、房屋钥匙、业主卡交付给乙方。”原告按照《预约合同》的约定向被告支付了该房屋相应的价款，但被告却不按照《预约合同》的约定向原告履行该房屋的交付义务。又《预约合同》对办理房屋的过户手续及违约责任等进行了明确的约定，故原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告朱志火、黎玉芳针对本诉答辩并提出反诉称，原告支付了定金和第一次、第二次付款，但未履行第三次付款义务。第三次付款为银行通知可还贷之日三日内，由原告代替被告支付给银行。2017年4月10日，贷款银行建行六支行电话通知朱志火4月18日可还贷，朱志火及时告知了熊碧琼，但熊碧琼以种种借口推脱，不愿意去银行还贷。被告不得已只得另行找人借款于4月18日向银行还贷20万元。根据合同约定，朱志火具有了解除权，根据合同法对当事人互负债务的履行顺序的规定，在熊碧琼未履行先行付款义务的情况下，被告有权拒绝履行交付房屋的义务。基于此，被告提出反诉诉讼请求：1、判决解除原被告及本诉第三人共同签订的《房屋买卖合同》（编号：2000153）；2、判决解除原被告于2017年3月2日签订的《预约合同》；3、原告向被告支付违约金210000元。原告熊碧琼针对反诉答辩称，我方认为没有事实和法律依据，现在银行的贷款仍然没有结清，被告提起的诉讼请求完全没有事实支撑。针对本诉和反诉，第三人四川东巴房地产营销策划有限公司、中国建设银行股份有限公司成都第六支行均无答辩意见。经审理查明，原告熊碧琼（买方，乙方）与被告朱志火、黎玉芳（卖方，甲方）、第三人东巴公司（丙方）于2017年2月24日签订《房屋买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于成都高新区民乐村1、2组15栋8楼801号，面积65.75平方米的公寓。合同第二条第2.1款约定房屋价款为70万元；第2.2款约定签订合同时乙方支付购房定金5万元；第2.3款约定首付款为45万；第2.4款约定尾款为20万，在乙方领到产权日支付甲方；第四条第4.1款约定丙方协助甲乙双方办理该房屋产权证过户手续，甲乙双方应于产权证发放之日起15日内前往房管部门办理过户手续；第五条第5.1款，甲方支付丙方7000元佣金，乙方支付丙方佣金10500元，双方签订合同当日支付；合同最后“重要温馨提示”用手写体注明:“甲乙双方一致协商;1、因该房产产权证正在办理，甲、乙双方于2017年3月2日到国家公证处做合同公证，公证当日乙方向甲方支付房款贰拾叁万元整（小写230000.00），2、因甲方银行按揭款大约贰拾贰万元整（小写220000.00），3、在乙方拿到产权证当日应向甲方支付尾款贰拾（小写200000），4、甲、乙双方协商，甲方最迟应在2017年6月30日将该房屋交付给乙方，5、甲方领取房产证当日应通知丙方在15日内协助办理过户手续，否则返还乙方双倍佣金”。合同最后，被告朱志火签名确认原告向其交付定金5万元的事实。2017年3月2日，原告熊碧琼（乙方）与被告朱志火、黎玉芳（甲方）签订《预约合同》，约定，甲方将位于高新区民乐村1、2组（时代晶座）15栋8楼801号，合同备案号为1847700的公寓出售给乙方，乙方已经实地查看了房屋现状；甲方承诺将房屋按照合同约定的条件转让给乙方并保证在合法取得该住宅不动产权证书后过户给乙方，届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同；该房屋转让价款为70万元，出现面积误差，价格不变动；对房屋价款的支付，该合同约定，第一次付款:乙方在2017年2月24日以现金方式已向甲方支付购房定金5万元；第二次付款:在预约合同签订当天乙方以银行转账方式向甲方支付部分转让款23万元；第三次付款：上述房屋待银行通知可还贷之日三日内乙方代替甲方支付银行按揭款22万元，第四次付款：甲方领取自己名下的不动产权证书并协助乙方办理完过户手续当日乙方以银行转账方式向甲方支付全部尾款20万元。甲方应按照与开发商签订的《商品房买卖合同》的约定及时催促开发商办理房屋的产权登记手续，确保甲方及时取得房屋不动产权证书，甲方取得房屋不动产权证后，甲乙双方应及时去房屋管理部门办理房屋过户手续；甲方在2017年6月30日前将该房屋及房屋钥匙、业主卡交付给乙方，并同意乙方在房屋产权未过户之前有权在该房屋进行装修并使用该房屋；如甲方有：1、甲方取得房屋产权后拒绝转让给乙方包括签订正式转让合同或拒绝办理产权过户手续及其他拒绝转让的情形或在领取产权证后在约定的时间内未配合乙方办理产权过户;2、甲方将房屋另行转让、抵押或赠与他人的，或在甲方有其他除转让给乙方以外的处分房屋的行为；3、房屋因甲方原因被人民法院查封或强制执行的上述三种行为，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同，如合同被乙方解除，甲方应退还乙方所支付的全部购房款，并应向乙方支付购房总价款30%的违约金，给乙方造成损失的甲方仍应予以赔偿；如乙方有：1、未能按照合同约定支付各次付款，任意一次逾期达十日以上的，甲方有权解除合同或者要求乙方继续履行合同；2、乙方自己的原因不配合甲方办理买卖过户的上述两种行为，视为乙方违约，甲方有权解除合同或者要求乙方继续履行合同，如合同被甲方解除，甲方有权向乙方要求支付购房款总价30%的违约金，给甲方造成经济损失的，乙方仍应予以赔偿。同时该合同对案涉房屋的抵押情况、出租情况均进行了说明。《预约合同》签订当日，原告转款23万元到被告朱志火账户上，被告朱志火向原告出具收条一份。此后，被告朱志火向第三人建行成都第六支行申请提前还贷并预约在2017年4月18日办理还款手续，将还款事宜通知原告，要求原告按照合同约定去银行办理还款手续，亦告知了东巴公司负责该项业务的业务员，原告因成都市限购政策的颁布以及对自己替被告偿还银行按揭贷款有所疑虑，双方经过多次电话协商，原告未按照双方签订的《预约合同》到第三人建设银行第六支行办理替被告提前偿还部分按揭款的手续，2017年4月18日，被告自己凑款到银行偿还了部分按揭贷款，并支付了提前还款的手续费200元。此后，被告要求解除合同，原告要求被告继续履行合同并要求被告按照《预约合同》约定，于2017年6月30日交付房屋。双方因此产生分歧，原告诉至本院。庭审中，被告明确表示解除合同，扣除其请求按照合同约定主张的违约金21万后，可以将余款返还原告。另查明，被告朱志火与被告黎玉芳系夫妻关系，双方于1988年10月1日登记结婚。再查明，案涉房屋位于成都市高新区民乐村1、2组时代晶座15栋8楼801号，系被告朱志火、黎玉芳以该房屋在中国建设银行股份有限公司成都第六支行通过按揭方式在四川佳兆港投资有限公司处购买（合同备案号为1847700），按揭金额为33万元，按揭期限为2013年5月13日到2031年5月13日。上述实事有当事人各方的法庭陈述、《房屋买卖合同》、《预约合同》、公证书、转款凭证、被告朱志火出具的收条、建设银行个人还款凭证、现金交款单、双方的短信记录、电话录音记录、商品房买卖合同摘要、结婚证等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。本院认为，原告熊碧琼与被告朱志火、黎玉芳于2017年2月24日签订的《房屋买卖合同》是在双方真实意思表示的基础上达成的，不违反法律的禁止性规定，应为有效。双方于2017年3月2日签订的《预约合同》，对合同标的物、价款、支付方式，违约责任均进行了约定，且约定将来签订以过户为目的的买卖合同时，对该《预约合同》中约定的所有事项不予变更，且原被告已经按照合同约定履行部分义务，应当视为是对双方签订的《房屋买卖合同》的变更和补充，该《预约合同》是双方真实意思表示，未损坏他人利益，亦应为有效，对双方具有约束力，合同双方均应按照约定履行义务。本案原告按照约定支付了定金和首付款，其履行合同的诚意是显而易见的，但对于合同约定的第三次付款的条款，原告在接到被告到银行偿还按揭贷款通知后迟疑而未按照合同约定履行，致被告自己凑款偿还了贷款义务，其行为虽因限购政策的颁布以及对代替原告支付贷款有所顾虑非出于故意，但仍然违反了合同约定，构成违约，其违约行为致使被告不愿再履行合同，因此其要求继续履行合同、判决被告交付房屋及钥匙以及业主卡的请求本院不予支持；对原告要求被告支付违约金的请求，因原告存在违约行为，本院也不予支持；根据双方的合同约定，现因原告违约，被告可以要求解除合同，故对被告的此项诉请予以支持。本案的载明有解除合同意思的反诉状于2017年8月28日送达原告熊碧琼，故合同于此时解除。对于违约金，因法律规定违约金的立法旨意是对不履行合同而导致合同相对方损失的行为的惩戒和对损失的补偿，而本案中原告的违约系对限购政策的疑虑，非其主观故意所为，且该违约行为并未给被告造成损失，故被告要求原告按照合同约定支付违约金的请求，本院不予支持；被告在审理中明确表示除违约金外的其他费用（定金，首付款），同意返还给原告，本院对该主张予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条之规定，判决如下：一、驳回原告熊碧琼的全部诉讼请求。二、原告熊碧琼与被告朱志火、黎玉芳签订的位于成都高新区民乐村1、2组15栋8楼801号房屋的《房屋买卖合同》、《预约合同》于2017年8月28日解除。三、被告朱志火、黎玉芳在判决生效之日起三十日内返还原告熊碧琼定金50000元、首付款230000元，合计280000元。四、驳回被告朱志火、黎玉芳的反诉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5400元，诉讼保全费5000，合计10400元，由原告熊碧琼负担；反诉费减半收取2225元，由被告朱志火、黎玉芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 傅 弘二〇一七年十月二十日书记员 韩亚群