安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0102民初6829号原告：绿城物业服务集团有限公司安徽分公司，住所地合肥市黄山路南侧桂花园，统一社会信用代码91340100682069696U。法定代表人：贾迎，总经理。委托诉讼代理人：陈金结，公司员工。被告：周芳珍，女，1979年9月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：凌高松，男，1976年11月29日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告绿城物业服务集团有限公司安徽分公司（以下简称“绿城物业公司”）诉被告周芳珍、凌高松物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托代理人陈金结、被告周芳珍、凌高松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付物业费3836.27元（95.62平方米×1.36元/月·平方米×2015年1月1日至2017年6月15日共29.5个月），能耗费225.66元（0.08元/月·平方米×95.62平方米×2015年1月1日至2017年6月15日共29.5个月），合计4061.93元；2、判令被告立即支付逾期付款违约金1482.29元（从逾期之日起按每日万分之六标准计算，暂计算至2017年6月15日，此后顺延计算）；3、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。被告周芳珍、凌高松辩称，答辩人于2014年1月18日收房，收房后发现入户门缝隙过大，存在安全隐患，要求消除隐患，确保答辩人安全。答辩人2015年4月入住，2015年6-7月份，9幢802户出现不明原因的漏水，造成答辩人居住的房顶天花板过水，现已发生霉变。引起了答辩人全家的不安和恐慌。被答辩人没有对前期物业服务协议事项尽到管理义务，答辩人多次向被答辩人反映、投诉，均无任何答复，且无任何改进。《和平盛世前期物业服务协议》第二十八条规定“甲方应及时处理乙方和物业使用人的投诉。”《和平盛世前期物业服务协议》第三十三条约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未整改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。”被答辩人无法举证其单方实施的服务达到了法定的标准，用一个被答辩人都已经严重违约《和平盛世前期物业服务协议》来主张所谓的物业费，其诉讼请求证据缺失、法律依据不足。被答辩人做法存在损害答辩人合法权益的行为。综上所述，被答辩人在此纠纷诉讼中存在明显的过错，除未完成物业协议中约定的责任和义务以外，拒绝与答辩人进行协商解决，而答辩人自2014年2月至2015年1月31日期间完全履行了缴纳物业管理各项费用的义务，答辩人多次以投诉的方式要求被答辩人解决上述问题都没得到答复和稍许的改进，故从2015年起拒交相应的物业费用，以此敦促被答辩人改进工作方法，解决基本问题。本院经审理认定事实如下：2010年5月19日，淮矿地产合肥有限责任公司（甲方）与绿城物业公司（乙方）签订了《和平盛世前期物业服务合同》一份，合同约定甲方聘用乙方为合肥市和平盛世住宅小区管理区域提供前期物业服务，物业费标准为高层住宅1.36元/月?平方米、商业用房2.5元/月?平方米；物业服务费及能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；前期物业服务期限自首期物业交付之日起至第一届业主委员会成立止，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止等内容。被告周芳珍、凌高松为合肥市和平盛世小区9栋702室（房屋面积95.62平方米）业主，该业主于2014年1月18日收房，并与绿城物业公司签订《和平盛世前期物业服务协议》一份，合同约定前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订服务合同之日止；物业费标准为高层住宅1.36元/月?平方米、商业用房2.5元/月?平方米。2014年1月18日，绿城物业公司出具证明一份，载明“兹有和平盛世9号楼1单元702室（业主姓名周芳珍），2014年2月1日至2015年1月31日期间的物业服务费金额1647.82元已缴纳”。本院认为：淮矿地产合肥有限责任公司与原告绿城物业公司签订的《和平盛世前期物业服务合同》、被告周芳珍、凌高松与原告绿城物业公司签订的《和平盛世前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。合同签订后，原告绿城物业公司履行了物业服务的义务，被告周芳珍、凌高松作为业主，在接受了原告绿城物业公司提供的物业服务后，应按约履行交纳物业管理费的义务。至于被告周芳珍、凌高松认为原告绿城物业公司未完全履行物业服务义务的问题，其可以依法请求其继续履行、采取补救措施或向相关主管部门反映问题，但不能作为其拒交物业费的理由。原告绿城物业公司主张要求被告周芳珍、凌高松交纳2015年1月1日至2017年6月15日期间的物业费，但根据被告周芳珍、凌高松提供的证明证实其已交纳物业费至2015年1月31日，故被告周芳珍、凌高松应缴纳2015年2月1日至2017年6月15日期间的物业费3706元（95.62平方米×1.36元/月?平方米×28.5个月）。对于原告绿城物业公司主张的能耗费，因其未能提供能耗费分摊计算依据，故本院不予支持。关于绿城物业公司主张的违约金，根据被告提供的证据可以证明原告就被告周芳珍、凌高松所反映的进户门质量问题及与协调被告周芳珍、凌高松与相邻住户因房屋渗漏水问题存在处理不及时和有待完善之处，系引起本起物业纠纷的原因，故本院对原告诉请的违约金不予支持。对于被告周芳珍、凌高松辩称的进户门质量问题，因涉及第三人的权利义务，当事人可另行协商或另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告周芳珍、凌高松于本判决生效之日起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司安徽分公司支付2015年2月1日至2017年6月15日的物业服务费3706元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司安徽分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，其他费用25元，合计50元，由原告原告绿城物业服务集团有限公司负担25元，被告周芳珍、凌高松负担25元。本判决为终审判决。审判员 方 芳二〇一七年十月三十一日书记员 胡晓君附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。