.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初4322号原告：山西一诺房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区亲贤北街94号，统一社会信用代码。法定代表人：郝天明，总经理。委托诉讼代理人：李强，山西知达律师事务所律师。被告：田苗，女，1967年6月19日出生，汉族，山西省太原市人，住太原市，身份证号。原告山西一诺房地产经纪有限公司与被告田苗财产损害纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告山西一诺房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李强到庭参加了诉讼，被告田苗经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西一诺房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告赔偿原告装修损失34215元，家具家电损坏12320元，房屋空置和楼下漏水损失23400元等各项财产损失共计69935元；2、请求人民法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由，原告于2016年4月3日和2016年4月6日分别承租了太原市小店区世纪雅苑1号楼3单元2102室和1号楼4单元302室两套毛坯房，原告承租后对该两套房屋进行了装修并购买了家具，且原告具有转租权。后原告于2016年5月14日和2016年6月5日将世纪雅苑1号楼3单元2102室和1号楼4单元302室分别转租给了山西屋托帮网络科技有限公司，后山西屋托帮网络科技有限公司又于承租世纪雅苑1号楼3单元2102室的同日将该房屋出租给了被告，于承租世纪雅苑1号楼4单元302室后的第三日又将该房屋出租给了被告。被告承租该两套房屋后并没有用于居住使用，而是饲养了大量的猫狗等动物，这些动物因缺乏管教，严重损坏了原告购买的家具，损坏了原告对房屋所做的装修，还咬断了水管，造成楼下邻居的房屋漏水，给原告造成了极大的经济损失。原告认为，被告饲养动物未采取有效管理措施，严重损坏原告的财产，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了极大的经济损失。原告多次与被告沟通协商赔偿事宜，被告承诺赔偿原告并给原告出具欠条，但却拒不履行。被告田苗未作出答辩。经审理查明，2015年11月18日，买受人宋伟明与出卖人太原市小店区小店街道小店村委会第六村民小组签订《商品房买卖合同》，购买位于太原市小店区电子街世纪雅园小区1幢3单元21层2号房，建筑面积142.97平方米，金额643365元。2016年4月3日，宋伟明出具房屋出租授权书，将上述房屋委托原告山西一诺房地产经纪有限公司代为出租、管理。同日，原告山西一诺房地产经纪有限公司（受托方乙方）与宋伟明（委托人甲方）签订《房屋出租委托租赁协议》，约定甲方全权委托乙方代理出租太原市小店区电子街世纪雅园小区1幢3单元2102号房，委托期限自2016年4月3日至2021年4月30日，年租金13000元，甲方同意以乙方的名义代理出租，乙方对该房屋进行装修事宜，包括复合地板、白墙、电视背景墙、卫生间装修、厨房装修、门套、电灯等。该合同签订后，原告山西一诺房地产经纪有限公司将上述房屋进行装修，配置了家具和家电，并分割成小户型。2016年5月14日，原告山西一诺房地产经纪有限公司（出租方甲方）与山西屋托帮网络科技有限公司（承租方乙方）签订房屋租赁合同，甲方将上述房屋中分割出的50平方米的房屋（世纪雅苑1-3-2101-1）出租给乙方，租期12个月，自2016年5月14日至2017年5月13日，月租金1000元。2016年5月14日，山西屋托帮网络科技有限公司（出租方甲方）与被告田苗（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将上述房屋中分割出的50平方米的房屋（世纪雅苑1-3-2101-1）出租给被告田苗，租期12个月，自2016年5月14日至2017年5月13日，月租金1143元。2016年4月6日，原告山西一诺房地产经纪有限公司（受托方乙方）与李丽（委托人甲方）签订《房屋出租委托租赁协议》，约定甲方全权委托乙方代理出租太原市小店区电子街世纪雅苑小区1幢4单元302号房，建筑面积102平方米，委托期限自2016年10月3日至2021年10月1日，年租金9000元，甲方同意以乙方的名义代理出租，乙方对该房屋进行装修事宜，包括复合地板、白墙、电视背景墙、卫生间装修、厨房装修、门套、电灯等。该合同签订后，原告山西一诺房地产经纪有限公司将上述房屋进行装修，配置了家具和家电，并分割成小户型。2016年6月5日，原告山西一诺房地产经纪有限公司（出租方甲方）与山西屋托帮网络科技有限公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将上述房屋中分割出的50平方米的房屋（世纪雅苑1-4-302-1号）出租给乙方，租期12个月，自2016年6月5日至2017年6月4日，月租金1100元。2016年6月7日，山西屋托帮网络科技有限公司（出租方甲方）与被告田苗（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将上述房屋中分割出的50平方米的房屋（世纪雅苑1-4-302-1号）出租给被告田苗，租期12个月，自2016年6月5日至2017年6月4日，月租金1257元。2017年5月20日，被告田苗给原告方的工作人员张丽新出具了欠条一张，注明：欠张丽新装修款28287元整，一个月内陆续付清。2017年6月29日，被告田苗出具承诺一份，内容为：承诺世纪雅园4单元302，3单元2102损坏装修所产生的费用（一切损失）由我负责，17年7月5号之前全部解决（叁万保证金）。庭审中，原告陈述，上述两套房屋均为小产权房，未取得产权证，被告田苗租赁上述两套房屋后，在房屋内饲养宠物，造成房屋内财产损坏，原告方工作人员张丽新代表原告多次与被告田苗进行协商，故被告田苗给张丽新出具了上述欠条和承诺，欠条中注明的欠款和承诺中提到的保证金，被告均未支付。张丽新认可该欠条中的欠款系被告欠原告的钱，其系作为工作人员与被告进行协商，并经协商被告出具了欠条。现租期已满，原告收回房屋，原告对财产损失主张两套房屋的财产损失共计69935元，包括其自行定损的装修损失、由此造成的重新装修房屋导致空置的损失、楼下漏水造成的损失等。以上事实有《商品房买卖合同》、《房屋出租委托租赁协议》两份、《房屋租赁合同》四份、房屋内被损坏的照片、欠条、承诺及庭审记录等在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案原告未能提供该房屋的产权证明，且认可该房屋系小产权房，原告的现有证据不能证明涉案的房屋租赁合同为有效合同。同时该解释的第五条规定：房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现被告田苗确已使用了该房屋，且对房屋内原告出资进行的装修造成损坏，并且双方已经通过欠条的方式对损失金额作出确认，形成债权债务关系，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务，现被告田苗应当按照欠条所注明的金额28287元赔偿原告山西一诺房地产经纪有限公司。对于原告提出的其自行定损的损失和楼下漏水损失其未能提供相关证据，故本院不予支持。对于原告提出的出租房屋的空置损失，因原告未能提供证据证明房屋租赁的合同的效力，其出租房屋的空置损失，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告田苗于本判决生效后10日内支付原告山西一诺房地产经纪有限公司财产损失28287元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1548元（原告已预交），由被告田苗负担626元，原告山西一诺房地产经纪有限公司负担922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员贾敏人民陪审员巩花萍人民陪审员王建琴二○一七年十月十二日书记员刘小琴