四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初12354号原告：邓永安，男，汉族，1974年5月19日出生，住成都市高新区。被告：成都市嘉锦置业有限公司，住所地：四川省成都市高新区天久北巷139号附42号3层。法定代表人：景百孚。委托诉讼代理人：王宇，该公司员工，特别授权代理人。原告邓永安与被告成都市嘉锦置业有限公司（以下简称嘉锦置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员晏锐独任审理，于2017年9月29日、10月13日公开开庭审理了本案。原告邓永安、被告嘉锦置业公司的委托诉讼代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓永安诉称，西北综合勘查设计研究院（以下简称西北勘查研究院）通过招标承接被告基坑变形监测及主体沉降观测项目。由于被告方资金紧张，项目陷于停顿，于2015年5月与西北勘查研究院达成抵房协议，西北勘查研究院开具了9.1万元发票，原告补交了全部尾款，同时原、被告双方签署了商品房买卖合同。按照合约约定，被告应于2017年6月28日向原告交房，但被告方的交房部门以发票收到后未入账为由拒绝交房。故原告诉请人民法院依法判令：被告向原告及时交房并对延期交房进行赔偿违约金20万元。被告嘉锦置业公司未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称，对工程款抵扣购房款及涉及的金额均无异议，对投保保证金及履约保证金也没有异议；但经被告查证发现原告未能向被告递交齐全的工程款发票，被告也没有开具相应的全部的购房款收据或发票，房屋还不具备过户条件；原告提出的违约金没有依据，被告不应当承担违约金，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月，被告（甲方）嘉锦置业公司与案外人（乙方）西北勘查研究院签订了编号为“中和一期抵房-16”的《工程款抵购房款协议书》（以下简称协议书）。双方在协议书第1条中约定：甲、乙双方共同确认由甲方发包乙方承包施工的“嘉年华商业基坑变形监测及建筑主体沉降观测工程”截止2015年5月20日未付款金额为20万元人民币，包括前期已实际实施工程工程款9.1万元、履约保证金9.9万元、投标保证金1万元。第2条约定：经甲、乙双方共同确认，乙方购买甲方商品房价款总计227275元，房源基本信息为嘉年华青年城5-2120号房屋，建筑面积30.85㎡，总价为227275元。第3条约定：甲、乙双方一致同意，乙方用本协议第1条所述甲方未付工程款中的20万元直接冲抵本协议第2条所述的购房款。第4条约定：本协议签订后，即视为甲方已向乙方支付20万元工程款。第5条约定：乙方或乙方指定的第三人应在本协议生效后开始与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议，购房付款方式仅能为一次性付清房款方式，并办理合同备案手续，另若是乙方指定的第三人购房的，则购房人须凭乙方出具的指定确认书和付清款项证明书（款项金额为20万元）方可与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议，而相应款项即20万元的结算应由乙方与其指定的第三人之间进行，与甲方无关，甲方不收取该部分款项。另外，在签订《商品房买卖合同》及其补充协议时，乙方或乙方指定的第三人须向甲方补交房款差额27275元。第8条约定：本协议生效后，乙方向甲方提供与房款等额的工程款发票。在甲方与乙方或乙方指定第三人签订《商品房买卖合同》及其补充协议同时，甲方向乙方或乙方指定的第三人提供购房款发票或收据，乙方不得再向甲方主张直接支付按本协议约定已经抵偿的工程款，仅得就本协议约定的房屋主张权利。2015年8月1日，案外人西北勘查研究院向被告嘉锦置业公司出具《指定确认书》，载明：确认邓永安作为我方指定的第三人购买2期·嘉年华·5-2120（房源）。同日，案外人西北勘查研究院向被告嘉锦置业公司出具《付清款项证明书》，载明：证明邓永安作为我方指定的第三人已付20万元给我司，同意其与甲方签订购买2期·嘉年华·5-2120（房源）的《商品房买卖合同》及其补充协议。2015年12月9日，原告邓永安与被告嘉锦置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称房屋买卖合同），约定由原告邓永安购买被告开发的嘉年华青年城5幢21层2120号房屋。双方在房屋买卖合同第八条“计价方式与价款”中约定：房屋总价款为人民币227275元。第九条“付款方式及期限”中约定：买受人一次性付款，买受人在2015年12月9日前支付该商品房全部价款。第十八条“交付时间和手续”中约定：出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。第十九条“逾期交房责任”中约定：逾期在90日之内，自本合同第十八条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期在90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十七条“房屋所有权转移登记”中约定：买卖双方同意自该商品房案本合同第十八条约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。2015年12月9日，被告嘉锦置业公司向原告出具《收款收据》一张，载明收到原告支付的成都嘉年华青年城二期5-2120房屋房款27275元。2017年6月16日，被告嘉锦置业公司向原告邓永安发送达了《收楼通知书》，该通知书载明原告所购买的成都嘉年华青年城5栋21层2120号房屋在2017年6月28日交付。另查明，案外人西北勘查研究院于2015年4月3日向被告嘉锦置业公司开具了编号为00147768的《四川增值税普通发票》，载明的“货物或应税劳务、服务名称”为“嘉年华项目商业地块基坑变形监测及建筑主体沉降观测工程款”，金额为9.1万元。2017年7月7日，被告嘉锦置业公司出具《说明》一份，载明：贵司承接我司的基坑监测项目，由于工程款发票（金额：91000元）开票日期问题，导致我司财务无法入账，现请贵司重新开具相应发票。以上事实，有原、被告双方在法庭审理中的陈述和答辩、协议书、指定确认书、付清款项证明书、房屋买卖合同、收款收据、收楼通知书、发票、说明等证据材料在卷佐证。上述证据经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案的待证事实具有关联性，本院予以采信。本院认为，被告嘉锦置业公司与案外人西北勘查研究院签订的协议书及其与原告邓永安签订的房屋买卖合同均系各方当事人在平等、自愿协商基础上所形成的真实意思表示，合同内容清楚且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。在协议书签订后，案外人西北勘查研究院根据协议书的约定向被告嘉锦置业公司出具了《指定确认书》及《付清款项证明书》，被告嘉锦置业公司根据上述证明材料及协议书的约定与原告邓永安签订了房屋买卖合同。原告邓永安在房屋买卖合同签订后，根据被告嘉锦置业公司与案外人西北勘查研究院在协议书中对购房款差额的约定以及房屋买卖合同中对房款总价的约定，于2015年12月9日向被告嘉锦置业公司支付了房款差额27275元。本院认为，原告邓永安已经按照房屋买卖合同的约定履行了相应的义务；虽然被告嘉锦置业公司与案外人西北勘查研究院在协议书中约定了案外人向被告提供与房款等额的工程款发票，但协议书并未明确约定案外人未提供等额发票或者提供的等额发票不符合要求的，被告有权拒绝向原告交付房屋。因此，对被告嘉锦置业公司提出的因案外人西北勘查研究院提供的等额工程款发票不符合要求而不具备交房条件的答辩意见，本院不予采纳。截止本案开庭审理时，被告嘉锦置业公司未根据房屋买卖合同的约定向原告邓永安交付房屋，已逾期超过90日；但原告邓永安根据房屋买卖合同的约定，选择继续履行合同即要求交付房屋。因此，对原告邓永安提出的要求被告嘉锦置业公司交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金支付问题。原、被告双方在房屋买卖合同第十九条“逾期交房责任”中明确约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。在被告嘉锦置业公司向原告邓永安送达的《收楼通知书》载明的房屋交付时间为2017年6月28日。因此，对原告邓永安要求被告支付迟延交付房屋的违约金的主张本院予以支持；原告邓永安主张的20万元违约金过高且没有合同依据，本院予以调整至合同约定的支付标准，即自2017年6月29日起按照全部房价款的日利率万分之二支付至实际交付房屋之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告成都市嘉锦置业有限公司于本判决生效之日起十日内将成都嘉年华青年城二期5栋21层2120房屋交付给原告邓永安并向原告邓永安支付逾期交房违约金（违约金的计算标准为：以房款227275元为基数，自2017年6月29日至起以日利率万分之二支付至实际交付房屋之日止）；二、驳回原告邓永安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2355元，由原告邓永安负担355元，被告成都市嘉锦置业有限公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 晏 锐二〇一七年十月十三日书记员 韩艳玲