山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初1794号原告：中国建设银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海阳路14号。负责人：王彦一，该行行长。委托诉讼代理人：万德辉，该行职工。被告：于清忠，男，1975年10月10日出生，汉族，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：刘玉兰，女，1979年8月24日出生，汉族，住黑龙江省依安县。被告：刘玉兰，女，1979年8月24日出生，汉族，住黑龙江省依安县。被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市海阳市徐家店镇。法定代表人：程强，总经理。委托诉讼代理人：毕晓彤，公司职工。委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。被告：山东银联担保有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街108号906室。负责人：李长征，经理。原告中国建设银行股份有限公司海阳支行（以下简称建行海阳支行）与被告于清忠、刘玉兰、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行海阳支行的委托诉讼代理人万德辉、被告于清忠的委托诉讼代理人刘玉兰、被告刘玉兰到庭参加诉讼，被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除建行海阳支行与于清忠、刘玉兰于2013年8月8日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；2.请求于清忠、刘玉兰偿还所欠借款本金212273.71元、利息7054.52元，并按照《个人住房(商业用房)借款合同》的约定支付自2017年2月3日起至全部清偿本息之日止的利息；3.请求山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对以上款项承担连带清偿责任；4.依法确认建行海阳支行对于清忠办理抵押预告登记坐落于海阳市徐家店国际商城C27号楼1单元301号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；5.请求于清忠、刘玉兰、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担本案诉讼费用及实现债权的所有费用。事实与理由：于清忠因购买山东鑫沃房地产开发有限公司开发的坐落于海阳市徐家店国际商城第第C27号楼1单元301号的房屋向建行海阳支行申请贷款，2013年8月8日，建行海阳支行与于清忠、刘玉兰、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定借款金额23万元，借款期限219个月，同时约定将购买的房屋抵押作为履约担保，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司为于清忠、刘玉兰履行还款义务提供连带责任保证。建行海阳支行依约发放了贷款，截止到2017年2月3日，于清忠、刘玉兰已经多次未按照合同约定的时间履行还款义务。于清忠辩、刘玉兰称，同意解除借款合同，于清忠已与山东鑫沃房地产开发有限公司解除商品房买卖合同，应由山东鑫沃房地产开发有限公司偿还借款。山东鑫沃房地产开发有限公司提交书面答辩状辩称，山东鑫沃房地产开发有限公司不同意建行海阳支行解除与于清忠签订的借款合同；本案有物的担保，又有担保人的保证，依照法定原则，应当先行处置抵押物，不足部分由建行海阳支行另行主张权利，由担保人承担补充责任；建行海阳支行所主张的尚欠数额，应提供计算方法和依据以及明细，最后以法院核实的数额为准；山东鑫沃房地产开发有限公司对借款人购房合同和事实无异议，购房合同的权利义务关系与借款合同没有任何关系，不同意并案审理。山东银联担保有限公司烟台分公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。建行海阳支行提交的证据有：1.2013年7月10日于清忠与山东鑫沃房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号：201307110140号；2.2013年7月10日山东鑫沃房地产开发有限公司出具的收款收据；3.2013年7月10日于清忠、刘玉兰签订的《个人住房借款申请书》；4.2013年8月8日建行海阳支行与于清忠、刘玉兰（共同借款人）、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，合同编号：370667170-2012-201305680；5.2013年9月4日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款支付凭证；6.2013年9月3日海阳市住房保障和交易中心出具的抵押预告登记证（海房预徐家店字第20133457号）；7.2017年10月17日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款对账单；8.于清忠、刘玉兰的身份证、结婚证复印件；9.2009年8月10日山东银联担保有限公司出具的《授权书》。于清忠、刘玉兰对上述证据无异议。山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。上述证据本院予以确认并在卷佐证。于清忠、刘玉兰提交的证据有：（2015）海民初字第158号民事判决书，证实2015年12月7日海阳市人民法院判决解除山东鑫沃房地产开发有限公司协助于清忠到海阳市房管部门办理解除编号为201307110184号的《商品房买卖合同》。建行海阳支行无异议，山东鑫沃房地产开发有限公司未到庭质证。对该证据本院予以认定。2.2015年9月1日山东省平度市人民法院（2015）平少民初字第900号民事调解书，证实于清忠与刘玉兰自愿离婚。建行海阳支行无异议，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司未到庭质证。对该证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月10日，于清忠与山东鑫沃房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买位于海阳市徐家店国际商城C27号楼1单元301号房屋，付款方式采用银行按揭贷款。2013年8月8日，建行海阳支行与于清忠、刘玉兰、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：借款金额23万元，贷款人将款项一次性划入山东鑫沃房地产开发有限公司账户；借款期限自2013年8月8日至2033年7月8日，借款期限起始日与贷款凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际房款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。还款采用等额本息还款法，每月归还本息金额为人民币1725.09元，还款方式为委托扣款方式。合同约定：借款利率在基本利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款到期后如仍有未清偿的本金、利息或罚息的，贷款人将仍按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应换本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。合同约定：担保方式为保证和抵押，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司是保证人，承担连带责任保证，山东鑫沃房地产开发有限公司的保证期间为本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，山东银联担保有限公司烟台分公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、公告费）；海阳市徐家店国际商城C27号楼1单元301号房屋为抵押财产。合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同约定：除非有可靠、确定的相反证据，贷款人有关本金、利息、费用和还款记录等内容的内部账务记载，贷款人制作或保留的借款人办理提款、还款、付利息等业务过程中发生的单据、凭证及贷款人催收贷款的记录、凭证，均构成有效证明本合同项下债权关系的确定证据，借款人不能仅认为上述记录、记载、单据、凭证由贷款人单方制作或保留，而提出异议；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，本保证条款的效力独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如借贷合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。2013年9月3日，海阳市住房保障和交易中心对位于海阳市徐家店国际商城C27号楼1单元301号房屋办理抵押预告登记，预告登记权利人：中国建设银行股份有限公司海阳支行，预告登记义务人：于清忠；2013年9月4日，建行海阳支行按照约定将贷款23万元发放到山东鑫沃房地产开发有限公司账户；截止2017年2月2日，于清忠借款本金余额212273.71元，欠付利息、罚息7054.52元；截止2017年10月17日，于清忠欠付利息、罚息14727.62元。2015年12月7日，山东省海阳市人民法院对于清忠、刘玉兰与山东鑫沃房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司海阳支行商品房预售合同纠纷一案，作出（2015）海民初字第159号民事判决书，判决如下：一、被告山东鑫沃房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助原告到海阳市房屋管理部门办理商品房买卖登记手续；二、驳回原告于清忠的其他诉讼请求。该判决查明于清忠、刘玉兰于2014年8月5日达成了退房协议书，退还购房款本金及利息36000元。2017年5月25日，本院依据建行海阳支行申请依法查封位于海阳市徐家店国际商城C27号楼1单元301号房屋，查封期限自2017年5月25日至2020年5月24日。本院认为，原告与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院确认借款合同合法有效，原、被告均应依约履行，被告于清忠、刘玉兰未能按照合同约定偿还原告借款，担保人山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司未依约履行保证责任，均属违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。借款合同约定被告于清忠、刘玉兰违约，原告可以行使合同解除权，故原告请求解除与被告于清忠、刘玉兰签订的借款合同符合原、被告双方约定的解除条件，本院予以准许。被告山东鑫沃房地产开发有限公司不同意解除借款合同，本院不予支持。原告请求付清借款本金212273.21元，本院予以确认；借款合同约定对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，故原告请求付清利息7054.52元（计算至2017年2月2日），并自2017年2月3日起至付清本息止的利息仍按借款合同约定的利率计付（2017年2月3日计算至10月17日为7673.1元），符合合同约定，本院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因被告于清忠与被告山东鑫沃房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》已解除且购房款本息也一并处理，故原告请求的借款本金及利息应由被告山东鑫沃房地产开发有限公司负责偿还。被告山东鑫沃房地产开发有限公司不同意并案审理理由不当，本院不予支持。本案中，被告于清忠办理的是抵押预告登记，因此抵押权未设立，故原告要求对被告于清忠名下办理抵押预告登记的位于海阳市徐家店国际商城第C27号楼1单元301号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院不予支持。被告山东鑫沃房地产开发有限公司要求先行处置抵押财产、不足部分由建行海阳支行另行主张权利，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：解除原告中国建设银行股份有限公司海阳支行与被告于清忠、刘玉兰于2013年8月8日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；被告山东鑫沃房地产开发有限公司于判决生效后十日内付给原告中国建设银行股份有限公司海阳支行借款本金212273.71元，利息7054.52元，本息合计219328.23元，逾期利息自2017年2月3日起至实际给付之日止，按《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率计算（其中2017年2月3日至2017年10月17日计算为7673.1元）；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司海阳支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4590元，诉讼保全费1617元，由山东鑫沃房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  程平霖人民陪审员  刘树彦人民陪审员  包桂凤二〇一七年十月十八日书 记 员  纪程文