湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0105民初2353号原告湖南广升房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区下大垅176号3栋608房。法定代表人谭毅，该公司总经理。委托代理人杨泽，湖南云天律师事务所律师。委托代理人王佳慧，湖南云天律师事务所律师。被告杨超，男，汉族，1987年11月30日出生，户籍所在地山西省阳高县，现住长沙市开福区。第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段456号。负责人陈志峰，该行行长。委托代理人历平春，湖南淡远律师事务所律师。委托代理人谢宜兰，湖南淡远律师事务所律师。原告湖南广升房地产开发有限公司（以下简称“广升公司”）诉被告杨超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广升公司的委托代理人王佳慧，被告杨超，第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行的委托代理人谢宜兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广升公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间的《长沙市商品买卖合同》及《补充协议》；2、依法判令被告协助原告办理撤销房屋的网络签约手续；3、依法判令被告向原告支付逾期付款的违约金39250元（依据合同约定，违约金需按房屋总价款的30%向原告支付即117750元，现原告自愿放弃部分违约金，以房屋总价款的额10%向被告主张违约金）；4、依法判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月21日，被告购买长沙东风路248号鸥波大厦第一幢8层803房屋，并就购房事宜与原告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同对房屋的总价、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任等都进行了明确约定。根据合同内容：被告购买房屋总价款为392500元，被告应于合同签订当日支付首期房款122500元，剩余房款270000元向银行申请贷款采用按揭的方式支付，被告逾期30日以后履行上诉义务，出卖人有权解除合同，同时被告按需按房屋总价款的30%向原告支付违约金。同日，双方签订了《首付款垫付补充协议》，约定除被告支付的10000元首付款外，其余首付款由原告为其垫付，被告须在三年内付清首付款，具体进度为2016年6月30日前付33750元，2017年6月30日前付33750元，2018年6月30日前付45000元，被告超过3个月未按本协议约定付清每期款项的额，原告有权解除此协议，解除此协议后，被告需在一个月内一次性付清所有首付款，否则原告有权解除《商品房买卖合同》，并由被告承担一切损失和违约金。被告在与原告签订合同后仅支付了10000元首期房款，并未按约定在2016年6月30日前支付33750元首付款，在原告多次发函催告下，仍未履行自己的义务。被告的拖欠行为已经严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告杨超辩称，其与原告签署的商品房买卖合同时签署了相关的协议，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》购房者首套房首付不低于30%，被告向银行提供了首付款发票，且顺利办理了贷款。由此可以说明已经完全支付了首付款。开发商为了快速回款对首付款进行垫付。事后开发商扣押被告所有购房的合同及相关票据，经过多次沟通，开发商也不给。还有房租存在的一些问题没有解决。所以导致矛盾产生。被告认为，开发商以商品房合同纠纷为由起诉不符合相关事实，纠纷是一种经济纠纷。第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行述称，其对原告的诉讼请求均无异议，因为诉求都是针对被告杨超的，第三人与原告、被告签订的贷款合同，借款27万元用于购买本案诉争的房屋，并且办理了抵押，原告不应当就本案纠纷影响到第三人合法权益，应当根据原贷款合同约定来履行合同义务，及时偿还银行的贷款本息。根据当事人的陈述和经审查确认的长沙市商品房买卖合同及补充协议、个人一手住房贷款合同、通知函，解除协议通知、EMS快递单并予以在卷佐证，本院认定事实如下：经审理查明，2015年7月21日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订合同编号为20130442803《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买原告方位于长沙东风路248号鸥波大厦第一幢8层803房屋，建筑面积39.25平方米，房屋单价为10000元/㎡,总房价为392500元。付款方式为首付加银行按揭贷款，其中首付款122500元应于合同签订日向原告支付，余款270000元采用银行按揭方式支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间支付应付款，逾期在30个工作日内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30个工作日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。双方还就房屋交付及违约责任、产权办理及违约责任、物业维资金交存等事项进行了约定。同日，原告（甲方）、被告（乙方）就支付房屋首付款事宜签订《补充协议》一份，协议约定鉴于乙方以按揭形式购买欧波大厦1栋803号房，并与甲方签订《商品房买卖合同》，其中首付款为人民币122500元，乙方已付首付款10000元。乙方申请购房首付款分期支付，甲方同意乙方申请，购房首付款分期支付事宜达成以下补充协议：1、甲方同意乙方购房剩余首付款在3年内付清，具体付款进度为：自签约起剩余首付款112500元分三年按剩余首付款平均比例三次付清，每12个月付一次，剩余首付款具体付款进度为2016年6月30日前付33750元，2017年6月30日前付33750元，2018年6月30日前付45000元。2、《商品房买卖合同》签署后，若乙方办理银行按揭需要甲方方出具首付款发票（或全款发票），该发票仅作为乙方办理银行按揭使用，不代理乙方已完成首付款支付义务。3、在乙方缴清全部首付款之前，甲方有权暂缓办理产权和交房，实际办证期限从乙方缴清首付款之日起计算。若甲方应银行按揭的要求办理了房屋产权证，则甲方有权暂扣乙方房产证及全部房屋资料，包括但不限于《商品房买卖合同》、房产证、国土证、契税发票、维修基金发票等，直至乙方缴清全部首付款。4、在缴清全部首付款之前，未经甲方同意，乙方不得出售、馈赠。如乙方出现分期首付逾期，且乙方所购房屋出租或未经甲方同意出售，甲方有权要求租户（或买方）直接将租金（或房款）支付给甲方冲抵首付款。5、乙方若到期未能付清首付款，每逾期一日按未付首付款的百分之一支付违约金，逾期超过一个月的，违约金加倍计算。6、乙方超过3个月未按本协议约定付清每期款项的，甲方有权解除本补充协议，解除此协议后，乙方须在一个月内一次性付清甲方所有首付款，否则甲方有权解除《商品房买卖合同》，并由乙方承担一切损失和违约金。7、乙方按本协议约定分期支付首付款，甲方按乙方实际缴款分次出具收款收据，乙方全部缴清首付款后，凭全部付款收据换取购房发票。8、本协议与《商品房购房合同》不一致的，按本协议执行，其余事项按《商品房买卖合同》执行。上述合同签订后，原告为被告垫付房屋首付款112500元，被告（借款人）、第三人（贷款人）、原告（保证人）三方签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告在第三人处贷款27万元用于支付剩余购房款，目前银行按揭贷款还款正常，但被告未按《补充协议》约定期限向原告按期支付剩余房屋首付款。原告已于2015年向被告交付涉案房屋，但房屋尚未办理产权手续。后因被告未按期支付剩余购房首付款，原告于2017年3月2日向被告发出《通知函》，称：您于2015年7月21日购买的欧波大厦1栋803号房屋，并与湖南广升房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，于2017年7月21日签订《首付款垫付补充协议》，根据协议中约定，您应于2016年6月30日前支付33750元，您已逾期8个月，根据协议第六条约定：乙方超过3个月为按本协议约定付清每期款项的，甲方有权解除本补充协议，解除此协议后，乙方须在一个月内一次性付清甲方所有首付款，否则甲方有权解除《商品房买卖合同》，并由乙方承担一切损失和违约金。据此，特发函通知您在2017年3月7日前来我司售楼部办理付清首付分期房款相关手续，若因您未能按约定时间前来办理付清首付分期付款手续，我司将解除与您所签的《首付款垫付补充协议》，您必须在一个月内一次性付清所有首付款，否则我司将依据与您签订的《商品方买卖合同》第七条之规定处理，由此产生的法律后果及法律责任均由您承担。后被告仍未支付剩余房屋首付款，原告于2017年3月15日向被告发出《解除协议的通知》，称：我司已于2017年3月2日已邮寄方式发《通知函》给您，通知您在2017年3月7日前来我司办理付清首付分期房款等相关手续，而您至今未来我司办理付清首付分期房款手续，现我司根据《首付款垫付补充协议》第6条之规定，郑重通知您自本通知到达之日起，解除与您所签订的《首付款垫付补充协议》，并限您在一个月内一次性付清所有首付款，否则我司将解除与您所签订的《长沙市商品房买卖合同》，并由您承担一切损失和违约金。后因被告仍未支付剩余房屋首付款，原告故诉至法院。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》和系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，应认定为合法有效。被告未按《补充协议》约定履行支付原告垫付的房屋首付款义务，且逾期还款已超过3个月，达到了《补充协议》约定的合同解除条件，故原告诉请解除双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》并要求被告协助原告到相关部门办理解除合同、撤销网签、注销备案及退维修基金等相关手续，为合同解除后的附随义务，被告应负协助义务。对于原告请求被告支付违约金的问题，原告主张按双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中的违约条款来计算违约金，但该违约金条款适用前提为被告未按期支付商品房购房款，而本案中，被告的商品房首付款经双方协商实际已由原告代为被告垫付的方式支付完毕，银行按揭亦已实际办理，被告不存在逾期支付购房款，故原告主张按该条款要求被告支付违约金缺乏依据，至于被告未按双方《补充协议》约定向原告归还其代为垫付的房屋首付款的违约责任，应适用双方签订的《补充协议》中的违约条款进行处理，现原告主张按《补充协议》中第六条解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，而该第六条内容仅约定了被告逾期偿还原告垫付款项的违约责任，对合同解除后被告方承担的损失及违约金，并未明确约定具体金额或计算方式，视为约定不明，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南广升房地产开发有限公司与被告杨超签订的编号为20130442803《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告杨超在本判决生效后十五日内协助原告湖南广升房地产开发有限公司到相关部门办理好撤销长沙东风路248号鸥波大厦第一幢8层803房屋的网络签约等相关手续；三、驳回原告湖南广升房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费781元，由被告杨超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周 元人民陪审员  李荣干人民陪审员  彭 斌二〇一七年十月十二日代理书记员  邓香蓉