四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初3245号原告：宜宾市中鑫商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区生态园15幢1单元1楼1号，统一社会信用代码：915115020858130690。法定代表人：邹修银，总经理。委托诉讼代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师，执业证号15115201410577920。被告：高萍，女，1962年12月4日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：张华，男，1963年1月5日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。原告宜宾市中鑫商业管理有限公司（以下简称：中鑫公司）与被告高萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告中鑫公司的委托诉讼代理人王琪、被告高萍的委托诉讼代理人张华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2009年1月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费6963元（0.48元/平米×166.74平方米×87月）及违约金（自2016年4月1日起以6963元为基数按年利率24%计算至付清之日止，暂计算至起诉日为1810元）；2.由被告负担本案案件受理费。事实与理由：被告系中山生态园小区业主。2005年12月，该小区交房时，开发商四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（简称中山房产公司）委托了四川悦华置地物业管理有限公司(以下简称悦华物管公司)进行前期物业服务，次年悦华物管公司擅自撤离，该小区所属社区居委会为维护社会稳定，要求中山房产公司自2006年6月起为该小区进行了物业服务。2013年12月10日，原告与中山房产公司签订了《权利义务概括转让协议》、《前期物业服务合同》并进驻该小区进行物业服务至2016年3月31日止。被告拒交诉请期间的物业服务费，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。被告高萍辩称：一、原告主体不适格。理由如下：1、原告无合法住所，不具备经营和依法提起诉讼的主体资格。原告住所宜宾市翠屏区中山生态园XX幢1单元1楼1号已于2016年3月31日移交给小区物业管理公司四川博南商务有限公司宜宾分公司（以下简称博南物业）。2、原告所属物业管理项目设计行政专项审批，须取得有效的资质证书并到行政管理部门备案后方可进行经营活动，经营期限以审批的期限为准。根据原告出具的取得初始资格证书的时间为2014年4月28日，第二次取得资质的时间为2015年5月5日，可证明原告与中山房产公司签订合同时并未取得相应的资质和备案，不得从事经营活动，双方所签合同为非法杜撰的假合同。原告提供的资质证书信息显示两个证书之间时间上不连续，可视为原告违法。二、原告与中山房产公司签订的《权利义务概括转让协议》、《前期物业服务合同》无效。原告成立于2013年12月9日，《前期物业服务合同》签订于2013年12月10日，原告无法达到法律规定的物业管理资质，不能被中山公司选聘为前期物业管理单位，无资格签订《前期物业服务合同》。原告在给我们提供物业服务之前，没有通过招标投标，也没有经过翠屏区房地产行政主管部门批准同意协议方式选聘。原告对小区业主收取0.48元/平方米的物业管理费，请出具收费许可证、收费依据。三、原告与中山房产之间互为关联企业，两公司为同一办公地点、同一财务负责人，股东、员工均有重合。四、我从未签收过更不知晓原告与中山房产公司签订的《权利义务概括转让协议》、《前期物业服务合同》，此协议是为了损害小区业主利益而杜攥的无效合同，其相应的约定对业主不具有约束力。五、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。我们的小区长期处于无人管理状态，从2008年至2015年期间，小区处于无人管理的混乱状态，小区污水横流、杂草丛生、社会车辆和人员随便进出小区、消防设施无人管理、消防通道长期被占用、小区盗窃案频发。1、小区业主房屋漏雨、外墙砖脱落、公共小水道、阴沟堵塞。2、小区绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，小区绿地大树死亡、杂草丛生、蛇虫出没、蛇蝇遍地。3、小区各单元门毁损，楼道墙壁上沾满小广告，中山生态园的看守人员不采取任何措施处理。4、小区内管理混乱无序、垃圾遍地、污水横流，卫生状况脏乱差，小区内多处乱摆售卖烧烤、烧腊、水果摊。5、小区内无保安巡逻、安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃和物品。业主与原告之间未形成事实上的物业管理关系。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系宜宾市翠屏区中山生态园XX幢3单元6层1号房屋业主，房屋建筑面积为166.74平方米。该一期住宅均于2005年12月交房。被告认可其于交房后与四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华公司）签订了前期物业服务合同，原告陈述悦华公司于2006年6月擅自撤离，被告认可撤离，但称不清楚撤离时间和原因。2013年12月10日，宜宾市中山生态园小区开发商四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（以下简称中山房地产公司）（委托方/甲方）与宜宾中鑫物业管理有限公司（委托方/乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将宜宾市中山生态园的物业管理委托乙方管理，服务期限自本合同生效之日至业主大会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，住宅由业主按其拥有的建筑面积：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.48元，商业按建筑面积每月每平方米1.50元，乙方根据本市政府相关文件规定代为收取城市生活垃圾处置费，按居民住户和商铺经营两种标准收取，具体标准按政府规定执行和调整；物业服务费应按季度预缴纳，业主在季首月15日之前（或一方通知时间为准）将费用金额缴清；无论是物业服务费或者是其他费用，凡业主未按时足额缴纳的，乙方有权按照应交未交费用每日千分之三的比例收取违约金，并保留法律追诉的权利。同日，四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司与原告中鑫公司签订了《权利义务概括转让协议》：约定四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司将中山生态园小区物业管理的权利义务概况转让给中鑫公司，并约定协议签订前四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司在履行物业管理服务中所引发的一切权利和义务均由中鑫公司享有和承担。原告于2013年12月10日进驻被告所在小区提供物业服务。原告提供有关于中山房产公司以及原告提供物业服务的相关资料，包括：《中山生态园消防安全通知签收表》、《中山生态园住宅工程质量问题投诉登记表》、《中山生态园回访维修签到表》、维修记录、值班记录、“问题报告”、“水表问题的工作记录”、“机械水表更换记录”、“行政、保洁考勤登记薄”、“沼气池、化粪池清掏服务合同”、“移交书、物业接管移交书”等。根据被告提供的小区照片、新闻报道等资料，原告在为中山生态园小区提供物业服务时，存在门岗管理不到位、小区楼栋小广告清理不到位、管道污水外泄等服务管理瑕疵。自2013年相关网络媒体和报社均有报道。2015年5月中山生态园首届业主委员会成立。原告陈述其于2016年3月31日终止对涉案小区进行物业服务。2016年4月1日,中山生态园业主委员会与四川博南商务服务有限公司宜宾分公司另行签订涉案小区的《物业服务合同》。同日，原告与中山生态园业主委员会以及四川博南商务服务有限公司宜宾分公司三方共同签署《中山生态园物业接管移交表》。另查明，原告公司原名称为“宜宾市中鑫物业管理有限公司”，后于2016年10月变更登记为“宜宾市中鑫商业管理有限公司”，其2014年物业服务资质等级为三级资质(暂),2015年获得物业服务企业三级资质证书，经营范围为商业经营管理、物业管理服务、清洁服务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此规定，中鑫公司与中山生态园小区建设单位四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司会签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告系依法成立的单独法人组织，具有物业服务资质等级，被告抗辩原告主体不适格、不具有合法性，无法律依据及事实依据，本院不予采信。原告提供了《前期物业服务合同》以及相应的工作记录等资料，应认定原告及此前中山房产公司为涉案小区提供有相应物业服务，被告作为小区业主享受了物业服务，应支付相应物业服务费。鉴于被告均提出物业服务费诉讼时效已过的抗辩，本院认为原告虽提供了催收通知的张贴照片，但该照片并不能反映张贴时间、拍摄时间及地点，且被告否认收到过物业服务费催收通知，故本院对原告的该物业服务费催收情况照片不予采信。原告诉请金额中包括2013年12月10日从中山房产公司因债权转让而由其主张的部分，该部分因原告未能证明书面催收物业服务费情况，且不能证明诉讼时效存在中止、中断情况，故本院认定该部分诉讼时效已超过。原告诉请的2013年12月10日之后的物业费，系依据当日其与中山公司签订的《前期物业服务合同》，该协议合法有效且该合同期间的物业费应理解为连续债务，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算。原告于2016年3月31日终止物业服务,该合同期间的物业费应从2016年3月31日起计算两年诉讼时效,原告于2017年起诉,并未超过诉讼时效，故本院认定被告应向原告支付2013年12月10日至2016年3月31日期间的物业费,经计算为2214.26元（0.48元/月/㎡÷30天×166.74㎡×20天+0.48元/月/㎡×27个月×166.74㎡）。同时，根据查明的事实，原告在提供物业服务过程中，确存在未能按照合同约定全面履行管理义务，故对其物业服务费用本院酌情予以扣减20%，支持为1771.4元。原告诉请的违约金过高且被告对该标准亦不予认可，因原告在提供物业服务中存在重大瑕疵和违约行为，结合本案情况，本院对原告诉请的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高萍于本判决生效之日起五日内向原告宜宾市中鑫商业管理有限公司支付物业管理费1771.4元。二、驳回原告宜宾市中鑫商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告高萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 王 利二〇一七年十月十八日书记员 杨象婷