上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2128号上诉人（原审原告）上海丰诚杨浦物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人郭庆，总经理。委托代理人徐军，上海宇钧律师事务所律师。委托代理人邢敏婕，上海宇钧律师事务所律师。上诉人（原审被告）相运霞，女，1951年3月3日出生，汉族，住所地上海市。委托代理人刘丽华，上海潘登律师事务所律师。上诉人（原审被告）张学龙，男，1953年3月27日出生，汉族，住址同上。委托代理人相运霞（系张学龙妻子）。上诉人上海丰诚杨浦物业管理有限公司（以下简称“丰诚杨浦公司”）与上诉人相运霞、张学龙因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第1121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人丰诚杨浦公司的委托代理人徐军、上诉人相运霞（暨上诉人张学龙的委托代理人）及其委托代理人刘丽华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：上海市大学路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人为相运霞、张学龙，房屋类型为办公楼，建筑面积118.10平方米。2006年5月22日，上海杨浦中央社区发展有限公司（以下简称“杨浦中央社区发展公司”、签约甲方）和上海新昌瑞安杨浦物业管理有限公司（以下简称“瑞安物业公司”、签约乙方）签订《杨浦创智天地一期（8-3地块）前期物业管理服务合同》，约定甲方将杨浦创智天地生活工作园一期8-3地块公寓、办公楼、商铺及地下车库委托乙方实行物业管理，座落位置：上海市杨浦区智康路187弄（后更名为大学路63弄）。根据合同约定，乙方对办公楼应实施的物业管理的范围和领域包括以下各项：修理和维护办公楼的公共部位，并在必要时对被损坏和破坏的公共部位的任何部分进行更换；修理和维护办公楼内共用的水管、下水道、电缆和电线、空调设备和管道、电话线路、安保监控系统等，以使其保持良好状况等。委托管理期限自2006年4月1日起至业主委员会与乙方或业主业主委员会选聘的其他物业管理公司签署的“物业管理服务合同”生效时止。物业管理服务费用，包括公寓管理费、商铺管理费、办公管理费和车位管理费，办公楼管理费标准为人民币（以下币种均为人民币）2.95元／平方米／月。因下列事由直接或间接导致的损害，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：该物业本身固有瑕疵所造成的损害。附件三物业管理服务标准约定服务内容：维修保养：一般维修工作：公共区域装饰保养、巡查小区损坏项目、更换／维修损坏的公共照明、维修损坏的消防系统、个单元内烟感／温感／煤气报警／煤气／净水系统、执行每年保养工作计划表。2006年10月的《创智天地坊房屋使用、管理、维修公约》约定，物业管理公司的权利和职责包括管理维持小区的公众安全、公共秩序、公共卫生、共用场所、共用设施、共用水电气、环保、绿化、照明和其他关系小区全体业主的事情等。2007年10月8日，新昌瑞安物业管理（上海）有限公司创智天地生活工作区管理处发函给上海日立家用电器有限公司吴成喜，载明“吴先生：大学路XXX号XXX室庭内空调冷凝水管漏水，8-3地块冷凝水管为暗藏，需将漏水处石膏板拆除，并将漏水管修复，我管理处将联系装饰单位，修复损坏之处，希望贵司一同配合。”相运霞、张学龙表示该函件是发给吴先生的，与其没有关系。2007年10月11日，吴成喜将上述函件转发东际公司，并在尾部载明：“现经公司领导同意按新昌物业公司要求来修复排水管，由我方根据修理需要在石膏板上开洞，石膏板的修复由新昌物业公司负责解决，对石膏板的开洞及修复，我方不承担任何费用。请贵公司尽快安排修理人员到场修理，规范施工，不要损坏房中设施。”2008年9月6日，相运霞、张学龙向瑞安房地产有限公司发函称：“一、2007年起发现的问题接连不断：1、客厅大空调漏水墙壁污染。2、墙面涂料开裂脱落。3、开膛破肚接水管。4、双灯一只破碎大换小。5、门庭若市找线路。6、大厅镜面开裂。7、门铃没有进线-不响。8、抽油机面板里面破裂。9、书房有的地方涂料破裂脱落。10、大厅、房间多个电话插口盖板里无线，电话不通。造成屋内施工导致中断出租合同、租户流失、租户要求毁约或降低租金。要求补偿租金损失费和误工费。”2011年，丰诚杨浦公司委托律师发函给相运霞，要求支付2008年4月至2011年6月的物业管理费13，587.6元。相运霞、张学龙表示没有收到该函件，丰诚杨浦公司提供了邮戳显示相运霞于2011年7月19日签收的双挂回执。2012年4月10日，相运霞、张学龙委托律师发函给杨浦中央社区发展公司，载明其购买的系争房屋存在一系列严重问题，但始终没有解决，现委托齐熙泽律师全权处理与贵公司的房屋质量纠纷事宜，希望贵公司从速联系相运霞、张学龙或与齐熙泽律师协商解决问题。丰诚杨浦公司表示其与杨浦中央社区发展公司为两个公司，不清楚该份函件，也没有从瑞安物业公司接收到该函件。2015年2月，丰诚杨浦公司向原审法院提起诉讼称：根据系争房屋所在小区物业管理服务合同和管理规约的约定，由瑞安物业公司按照合为该小区提供物业管理服务，后瑞安物业公司被丰诚杨浦公司吸收合并。相运霞、张学龙从2008年4月起至2014年7月止累计拖欠物业费26，478.4元，由此产生的逾期利息5，295.68元，合计31，774.08元。在此期间，丰诚杨浦公司曾多次向相运霞、张学龙催款，但相运霞、张学龙至今仍未支付上述欠款，故请求法院判令：一、相运霞、张学龙向丰诚杨浦公司支付欠付的自2008年4月1日起至2014年7月31日止的物业管理费26，478元；二、相运霞、张学龙向丰诚杨浦公司支付逾期付款利息5，295.6元。原审审理中，张学龙、相运霞辩称：不同意丰诚杨浦公司的诉讼请求。相运霞、张学龙是从杨浦中央社区发展有限公司购买的系争房屋，物业公司一直都是瑞安物业公司，系争房屋上的纠纷都是和瑞安物业公司发生的。相运霞、张学龙和丰诚杨浦公司没有签订过合同，丰诚杨浦公司起诉主体资格有问题。对欠付的物业管理费金额和时间无异议，但因房屋存在很多质量问题，比如客厅空调漏水、卧室空调不制冷不制热、无热水管、电话线和网络线不通等。丰诚杨浦公司维修系争房屋不及时、不到位导致相运霞、张学龙产生巨大的经济损失和精神损失。相运霞、张学龙也没有收到丰诚杨浦公司邮寄的催讨物业费的律师函，其起诉已过诉讼时效，现仅同意支付自2012年8月1日起至2014年7月31日止的物业管理费。原审法院另查明：2011年瑞安物业公司被丰诚杨浦公司吸收合并，瑞安物业公司注销。原审审理中，相运霞、张学龙陈述：2007年11月拿到系争房屋钥匙，陆陆续续发现房屋内出现未安装热水管、电话线、网络线不通等问题。2007年年底就空调漏水问题报修，物业公司维修20天左右后，漏水问题解决了，但是将空调的位置变化了，没有恢复到原状。2007年11月就卧室的一个空调不制冷不制热问题报修，物业公司起初认为是管道问题，后来又说是外机的问题，不属于物业公司的管理范围，最后相运霞、张学龙出钱，物业公司的维修人员进行了维修。2007年12月底，就内墙面涂料大量脱落问题报修，物业公司维修之后墙面颜色不一样。2008年2月就热水管不通问题报修，拖了七个月后物业公司维修好了。后来又就电话线不通的问题报修，物业公司只是通过原来的管道穿线，最后就是穿了一个房间的线，其他的房间没有穿线。到现在还没有修好的问题是门铃不响、抽油烟机中有裂缝、踢脚线有开裂、电话线未穿通。丰诚杨浦公司对相运霞、张学龙陈述系争房屋存在上述问题没有异议，但是表示在接到相运霞、张学龙报修的情况下已经尽能力范围内帮助相运霞、张学龙进行维修。因开发商在系争房屋中未安装热水管、未铺排电话线等，故相运霞、张学龙抗辩的热水管不通、无电话线等已超出了物业服务的范围，不应当以此为由拒付物业费。原审法院审理后认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。丰诚杨浦公司对瑞安物业公司吸收合并之后，由丰诚杨浦公司行使后者的权利、履行后者的义务。丰诚杨浦公司已按约对系争房屋所在小区提供了物业服务，相运霞、张学龙作为业主理应按前期物业管理服务合同约定支付物业管理费。相运霞、张学龙提出房屋存在装修质量问题，应另行通过法律途径解决，不能作为拒付物业费的理由。丰诚杨浦公司陈述多次向相运霞、张学龙催讨物业管理费，但并未提供证据证明已于2012年10月9日向相运霞、张学龙发函催讨物业管理费。故相运霞、张学龙辩称部分物业管理费已经超过诉讼时效，现仅同意支付自2013年8月1日起至2014年7月31日止的物业管理费，与法不悖，本院予以采纳。考虑到系争房屋存在较多问题，且丰诚杨浦公司在维修过程中存在的不到位之处，丰诚杨浦公司主张相运霞、张学龙支付欠付物业费滞纳金之诉请，法院不予支持。据此，原审法院判决如下：一、张学龙、相运霞应于判决生效之日起十日内支付上海丰诚杨浦物业管理有限公司上海市大学路XXX号XXX室房屋自2012年8月1日起至2014年7月31日止欠付的物业费8，361.48元；二、上海丰诚杨浦物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人丰诚杨浦公司不服，向本院提起上诉称：丰诚杨浦公司分别在2011年7月以及2012年10月向相运霞、张学龙发函催讨物业费，诉讼时效理应连续。丰诚杨浦公司在原审时提供了于2012年10月9日发送的律师函的复印件，但在邮局没有查到发送的记录，而原审法院对该部分事实未予查明，由此认定丰诚杨浦公司的部分诉请超出诉讼时效是错误的。综上，上诉人丰诚杨浦公司请求本院撤销原审判决，依法改判支持其全部原审诉请。相运霞、张学龙发表答辩意见称：没有收到过丰诚杨浦公司于2010年10月发送的律师函，故不同意其上诉请求，请求法院依法驳回其上诉请求。上诉人相运霞、张学龙亦不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，判决有失公正。根据购房时杨浦中央社区发展公司提供的质量保证书及前期物业合同，瑞安物业公司有义务“保修”系争房屋。相运霞、张学龙向开发商提出过质量问题，要求其进行保修，开发商称由瑞安物业公司处理。实际上，瑞安物业公司对系争房屋所出现的问题也进行了维修，但是一直没能解决问题。现丰诚杨浦公司承继了瑞安物业公司的合同义务，应当继续进行维修，维修不好也应当将房屋恢复原状，但目前相运霞、张学龙在2008年9月发送的函件中所罗列的问题依然存在。故丰诚杨浦公司没有尽到保修义务，相运霞、张学龙未支付物业费是有正当理由的。综上，相运霞、张学龙请求本院撤销原审判决，依法改判驳回丰诚杨浦公司的全部诉讼请求。丰诚杨浦公司发表答辩意见称：根据前期物业合同，物业公司只负责公共部位的修理和维护，保修责任内房屋、设施、设备维修养护由开发商负责返修。系争房屋内出现的质量问题已经超出了物业公司的服务范围，但是因为业主报修了，物业公司就进行了维修，是否修好，业主还应当向开发商主张。据此，丰诚杨浦公司请求本院驳回相运霞、张学龙的上诉请求。本院审理中，上诉人相运霞、张学龙向本院提供《公寓式办公单元质量保证书》，证明开发商对房屋负有保修义务。上诉人丰诚杨浦公司对该份证据的真实性不予认可。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：瑞安物业公司与杨浦中央社区发展公司签订的《前期物业管理服务合同》中第七条第5项明确约定，保修责任内房屋、设施、设备维修养护，由甲方（杨浦中央社区发展公司）负责返修。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。本案中，涉案的前期物业管理服务合同中明确约定由瑞安物业公司负责修理和维护办公楼的公共部位及共用的设施、设备，保修责任内房屋、设施、设备维修养护由杨浦中央社区发展公司负责返修，故相运霞、张学龙关于瑞安物业公司对系争房屋及其中的设施、设备承担保修义务的主张缺乏合同依据。瑞安物业公司对系争房屋内的设施、设备实际进行了维修，并不当然意味着其对房屋负有保修责任，若相运霞、张学龙认为瑞安物业公司与开发商就保修事宜存在委托关系、物业公司的维修给其造成了损失，可另行主张，但无权以此为由拒绝缴纳物业管理费用。瑞安物业公司被丰诚杨浦公司吸收合并后，由丰诚杨浦公司继续行使前期物业服务合同中的权利，履行相应义务，故丰诚杨浦公司有权要求相运霞、张学龙支付欠付的物业管理费。诉讼中，丰诚杨浦公司未能提供证据证明其曾于2012年10月向相运霞、张学龙发送过催讨物业费的函件，故原审法院采纳相运霞、张学龙提出的时效抗辩意见，判决其应支付2012年8月1日至2014年7月31日的物业管理费，于法有据，应予维持。综上，丰诚杨浦公司及相运霞、张学龙的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币644元，由上诉人上海丰诚杨浦物业管理有限公司负担人民币594元，由上诉人相运霞、张学龙负担人民币50元。本判决为终审判决。审 判 长  周刘金审 判 员  王 伟代理审判员  陈家旭二〇一五年十一月五日附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……