福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0111民初3783号原告：郑贤蛟，男，1944年1月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被告：叶健，男，1989年7月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告郑贤蛟与被告叶健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑贤蛟、被告叶健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑贤蛟向本院提出诉讼请求：1.解除其与叶健的房屋租赁合同；2.叶健应交清拖欠其的房租3472元及滞纳金1858元、违约金20000元，上述各项共计25330元；3.本案诉讼费用由叶健承担。事实和理由：2016年10月25日，其与叶健签订一份租赁合同（1305314号），约定其将坐落于福建省福州市晋安区单元出租给叶健，租赁合同约定叶健应在每月15日前交清房租。叶健从今年1月至7月共延迟并拖欠房租7次，合计3472元（其中1月96元、2月112元、3月16元、4月16元、5月32元、6月1600元、7月1600元）。同时合同约定，叶健应按时缴纳租金，每逾期一日，需按月租金的百分之一加收滞纳金，截至起诉之日叶健应支付因拖欠2017年1月至7月租金的滞纳金共计1858元（其中1月368元、2月179元、3月22元、4月17元、5月24元、6月752元、7月496元）。叶健拖欠2017年6、7月房租未交，房租及滞纳金已逾期七天以上，按合同约定已属违约，应向其支付违约金20000元。上述三项共计25330元。叶健辩称，其已缴纳2017年1至5月份房租。本案系因郑贤蛟至今未按合同约定向其交付租赁房屋的所有权证复印件，故郑贤蛟违约在先，且郑贤蛟亦不配合修理更换租赁房屋坏掉的水表。其并非故意不支付房租，而是由于丢失了郑贤蛟的银行卡号，且其曾与郑贤蛟多次联系未果。综上，其因装修房屋已花费20000元，并且支付了3200元的押金，且郑贤蛟违约在先，故应当让其继续租住至上述装修费用及押金扣抵完为止。请求驳回郑贤蛟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：坐落于福州市晋安区的房屋系郑贤蛟的私有房产。2016年10月25日，郑贤蛟与叶健签订一份《租赁合同》，约定：由叶健出租讼争房屋用于转租，租赁期自2016年12月15日至2022年12月14日止；租金为按月支付，每月1600元，租金需在每月15日前通过银行汇款支付，若逾期支付租金，每逾期一日，由郑贤蛟按月租金的百分之一加收滞纳金，逾期七天以上以违约处理；若叶健不按时交纳租金，拖欠七天以上的，郑贤蛟可以终止合同，收回房屋；郑贤蛟收取叶健3200元作为押金，若叶健对讼争房屋进行装修，可以免除叶健45天的房屋租金；在租赁期间，若双方任何一方违约，违约方应支付另一方20000元违约金。目前，讼争房屋仍被叶健用于转租。庭审中，郑贤蛟确认叶健已按每月1600元支付租金至2017年5月止。本院认为，叶健与郑贤蛟签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，双方对于租金金额及支付方式的约定合法有效，双方均应当信守。出租人郑贤蛟已经按照合同约定向承租人叶健交付了租赁房屋，承租人叶健应当按照《租赁合同》约定按时支付租金。现叶健未按时支付租金已构成违约，应承担违约责任，郑贤蛟有权依照双方的约定解除其与叶健之间的租赁合同。叶健抗辩郑贤蛟至今尚未向其交付房屋所有权证复印件，但又未提供证据予以证明，且郑贤蛟予以否认，故叶健应承担举证不能的法律后果。同理，叶健已经违约应承担违约责任，郑贤蛟主张叶健支付2017年1月至5月未足额支付的租金，但庭审中其自认叶健已按每月1600元支付租金至2017年5月，且双方约定系按月支付租金而非按日支付，同时合同亦约定了未按时支付租金时叶健应承担的违约责任，故对其要求叶健支付2017年1月至5月拖欠的租金，本院不予支持，但应向郑贤蛟支付2017年6、7月份的租金计3200元（1600元／月×2个月）。《租赁合同》约定在租赁期间双方任何一方违约需赔偿违约金20000元，同时亦约定承租人应按时交纳租金，每逾期一日，则按月租金的百分之一加收滞纳金，且该滞纳金系属违约金性质，故郑贤蛟对滞纳金的主张属于对违约金的重复主张，本院不予支持。结合本案实际情况，叶健曾因交纳租金与郑贤蛟多次联系未果，郑贤蛟对欠缴租金亦有过错，且双方约定的违约金金额明显过高，根据公平原则，本院酌情调整违约金为2000元。综上所述，郑贤蛟主张解除其与叶健之间的租赁关系及2017年6、7月份的租金3200元，本院予以支持，同时叶健应向未按时交付租金已构成违约，应向郑贤蛟支付2000元违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：判决如下：一、解除郑贤蛟与叶健于2016年10月25日签订的《租赁合同》；二、叶健应于本判决生效之日起十日内支付郑贤蛟租金3200元及违约金2000元；三、驳回郑贤蛟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2412元，减半收取计1206元，由叶健负担。叶健负担的案件受理费，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  陈金二〇一七年十月二十六日书记员  陈晗附：一、引用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。