云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云05民终732号上诉人���原审原告）：李伟，男，1987年2月15日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。上诉人（原审原告）：吕月阳，男，1973年3月9日出生，汉族，浙江省永嘉县人，住永嘉县。二上诉人委托诉讼代理人：庞杰，云南弘蕊律师事务所律师。一般授权代理。二上诉人委托诉讼代理人:杨波，云南弘蕊律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：保山市康浩公交运输有限公司。住所：云南省保山市隆阳区兰城街道九龙路**号。统一社会信用代码：91530502218930665Q法定代表人：杨绍康，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永福，云南金曦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:王光伟，云南金曦律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告���：保山汇丰轻质建筑材料制造有限公司。住所：保山市隆阳区板桥镇青莲村汇丰复合板厂。法定代表人：王崇彪，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：刘祖全，男，汉族，1954年2月12日出生，云南省保山市隆阳区人，隆阳区国土资源局退休干部，住隆阳区。二被上诉人委托诉讼代理人：张顺木，保山市隆阳区龙泉法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人李伟、吕月阳因与被上诉人保山市康浩公交运输有限公司（以下简称保山康浩公司）、保山汇丰轻质建筑材料制造有限公司（以下简称保山汇丰建材公司）、刘祖全租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李伟、吕月阳上诉请求：1、撤销原判第二项，改判由被上诉人保山康浩公司返还场地承租费380000元；2、由三被上诉人连带承担违约金100000元、平整场地费60000元、押金10000元、果树补偿款6000元和6800元的转账款，共计182800元。事实和理由：双方签订合同时上诉人支付了两年的租金38万元，已履行完合同义务。在场地平整过程中，隆阳区国土资源局以保山康浩公司不具有处理该场地的主体资格为由，将该场地封停。2017年4月15日保山市人民政府调整规划收回了该土地。被上诉人未履行义务，上诉人有权要求解除合同。双方合同解除后应进行结算和清理，返还上诉人签订合同时所支出的费用。保山康浩公司辩称，保山康浩公司与上诉人未建立任何关系，也未委托他人与上诉人建立租赁合同关系；康浩公司一审中诉讼主体不适格，应作为第三人参加诉讼。请求二审驳回上诉，维持原判。保山汇丰建材公司、刘祖全辩称，保山康浩公司与保山汇丰建材公司签订的《场地出租合同》、刘祖全与李伟、吕月阳签订的《场地出租合同》合法有效。刘祖全与李伟、吕月阳签订《场地出租合同》的行为，是代表保山康浩公司签订的，构成表见代理。合同对所交租赁费、场地设施架设等费用都有约定。保山汇丰建材公司、刘祖全不应承担各项费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李伟、吕月阳向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的《场地出租合同》；2.由被告保山康浩公司返还该宗场地承租费380000元；3.依法判令因二被告及第三人刘祖全的原因导致原告不能使用该场地，并依约连带承担违约金100000元、平整场地所花去的费用60000元、押金10000元、果树补偿款6000元和6800元的转账款，共计182800元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月3日，保山康浩公司向被告保山汇丰建材公司法定代表人王崇彪、第三人刘祖全出具《授权委托书》，委托王崇彪及刘祖全全权负责保山康浩公司所属公交北站场地建设工程事宜。2016年3月3日，保山康浩公司与被告保山汇丰建材公司法定代表人王崇彪签订《场地租用合同》，保山康浩公司将其位于火车北站旁（交通集团汽车北站西侧），面积16.75亩的土地以每亩15000元的价格以16亩计算出租给保山汇丰建材公司，年租金共计240000元，租期5年，出租期限从2016年4月16日至2021年4月15日。2016年3月3日，第三人刘祖全以保山康浩公司的名义将保山康浩公司位于火车站西侧（交通集团汽车北站旁）的土地出租给二原告，双方签订了《场地出租合同》，合同甲方为刘祖全，乙方为李伟、吕月阳。合同约��：一、甲方将公司位于火车站西侧（交通集团汽车北站旁），面积10亩的土地出租给乙方，单价为每亩19000元整，年租金共计190000元，合同生效时乙方第一次支付两年的租金380000元，剩余按每年支付租金。二、租期十年，（自2016年3月19日至2026年3月18日止）。合同第五条约定：合同签订后乙方负责场地五通一平，水电及其他设施自行架设。合同第七条约定：若发生不可抗拒的自然灾害，国家政策发生重大变化或城市规划调整等造成影响场地使用的，双方均不承担违约责任。且乙方已交租金不再退还。甲方协助乙方交涉赔偿事宜，赔偿损失归乙方所有（地上建筑物部分）。合同第八条约定：甲方必须保证所租给乙方使用的场地及出入通道的畅通、合法、手续齐全，在租期内能顺利使用。若甲方租给乙方的场地及出入通道与第三方发生纠纷，由甲方负责协商解决，与第三方的任何纠纷乙方概不负责。第十二条约定：甲、乙双方均不得违反以上条款，不得以本合同外的任何理由终止合同，否则视为违约，违约金十万元整由违约方支付给守约方一方。双方签订合同后二原告向第三人刘祖全支付了380000元租金，开始对租赁场地进行平整。2016年3月28日，保山市规划局向保山康浩公司送达《责令停止违法行为通知书》，以公司未依法取得该16.75亩土地的规划行政许可，擅自建设简易钢架简易房，行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》为由责令停止违法行为。2016年3月29日，保山康浩公司向保山市规划局递交《关于保山市康浩（集团）公交运输有限公司北城区站前路规划用地拟建临时用房的申请》，申请在其位于隆阳区××区（火车站）××以西××16.75亩土地上建盖简易房。2017年4月15日保山市人民政府调整规划，收回了出让给保山康浩公司16.75亩土地。二原告为平整该块土地支付村民树木赔偿款6000元，通过支付宝转账给第三人刘祖全6800元架电及设施费、供电押金10000元。一审法院认为，保山康浩公司向被告保山汇丰建材公司法定代表人王崇彪、第三人刘祖全出具的《授权委托书》未约定委托期限，委托事宜为“全权负责保山康浩公司所属公交北站场地建设工程事宜”，该委托事宜为概括性约定。第三人刘祖全在接受了被告保山康浩公司的授权委托后与二原告签订了《场地出租合同》，合同甲方签名虽为刘祖全，但合同第一条即约定“甲方将公司位于火车站西侧面积10亩的土地出租给乙方”，由此可见刘祖全是基于保山康浩公司的授权委托并以保山康浩公司的名义与二原告签订《场地出租合同》，二原告完全有理由相信刘祖全是代表保山康浩公司与其签订合同。其次，在被告康浩公司既未对授权期限作约定，也未将授权委托书收回的情况下，即便刘祖全的行为超越了代理权限，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，刘祖全的行为应当认定构成表见代理，被告保山康浩公司以公司没有授权刘祖全代其办理租地事宜，刘祖全的行为超越了代理权的抗辩理由不成立。第三人刘祖全的签约行为应当认定为保山康浩公司的公司行为，二原告与被告保山康浩公司之间存在租赁合同关系。二原告主张双方订立的《场地出租合同》存在欺诈行为，但并未提供相应的证据证明，《场地出租合同》是双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，且二原告也交纳了部分租金，并已开始履行合同约定的五通一平义务，二原告与被告康浩公司签订的《场地出租合同》合法有效。根据意思自治原则，合同有约定的应遵其约定，合同无约定的依照法律规定���双方签订的《场地出租合同》第七条约定：“若发生不可抗拒的自然灾害，国家政策发生重大变化或城市规划调整等造成影响场地使用的，双方均不承担违约责任。且乙方已交租金不再退还。甲方协助乙方交涉赔偿事宜，赔偿损失归乙方所有（地上建筑物部分）”。本案中二原告所租土地未获得规划行政许可审批权的法律后果仅仅是暂停使用，该法律后果可以通过补办审批手续来完善，保山康浩公司在收到停建通知书的第二日即向保山市规划局递交了《关于保山市康浩（集团）公交运输有限公司北城区站前路规划用地拟建临时用房的申请》，导致合同不能继续履行的根本原因是保山市人民政府调整规划收回了出让给保山康浩公司的16.75亩土地，根据双方签订的《场地出租合同》第七条的约定因城市规划调整等造成影响场地使用的，双方均不承担违约责任，因城市规划调整并不以合同双方的意志为转移，属不可抗力，被告保山康浩公司不构成违约。另根据双方合同第五条约定：“合同签订后乙方负责场地五通一平，水电及其他设施自行架设”，二原告因平整场地产生的树木赔偿款，架电及设施费、供电押金，根据合同约定应由二原告自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，二原告与被告保山康浩公司签订的《场地出租合同》因不抗力致使合同不能继续履行，二原告解除合同的诉请符合法律规定，予以支持。二原告要求被告返还租金，并由被告保山汇丰建材公司及第三人刘祖全连带承担违约金100000元、平整场地费60000元、押金10000元、果树补偿款6000元和6800元的转账款，共计182800元的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告李伟、吕月阳与被告保山市康浩公交运输有限公司签订的《场地出租合同》。二、驳回原告李伟、吕月阳的其他诉讼请求。二审经审理查明，2016年3月3日，刘祖全与上诉人李伟、吕月阳签订《场地出租合同》，将康浩公司位于火车站西侧（交通集团汽车北站旁）的10亩土地出租给二上诉人，合同甲方为刘祖全，乙方为李伟、吕月阳。该合同并非以保山康浩公司名义签订。二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，保山康浩公司向保山汇丰建材公司法定代表人王崇彪、第三人刘祖全出具的《授权委托书》约定的委托事项为“全权负责我集团所属公交��站场地建设工程事宜”。建设工程是建造各类建筑物和工程设施的统称，而租赁是以出租实物获取一定租金收益的行为，该委托书并无出租案涉场地的授权，因此不能据此认定刘祖全有权代表保山康浩公司出租案涉场地。刘祖全持有的《授权委托书》虽盖有保山康浩公司公章，亦不应使李伟、吕月阳有合理理由相信刘祖全有代表公司对外出租该场地的权利；且刘祖全与二上诉人签订并据以收取租金的《场地出租合同》，甲方为刘祖全，该合同是以刘祖全自己的名义而非以保山康浩公司的名义签订的，现保山康浩公司对刘祖全签订《场地出租合同》的行为不认可，故刘祖全的行为不构成表见代理或产生有权代理的法律后果。刘祖全并非案涉场地权利人，对该场地无权出租，其将该场地出租给李伟、吕月阳未得到场地权利人追认，亦未能在签订合同后取得相应的处分权，该合同应属无效。合同双方基于该合同取得的财产应予返还，对合同无效所致各方经济损失，依法由有过错的当事人承担，双方均有过错的，依法予以分担。刘祖全应返还已收取的二上诉人租金38万元，以及其在一审中认可已收取的树木赔偿款6000元，架电及设施费6800元，供电押金10000元。对于二上诉人主张的平整场地费6万元，由于上诉人一审中仅提交了一份“收条”，该收条非正式单据，无其他证据相印证，被上诉人亦不认可，本院不予支持。二上诉人主张的违约金，因违约条款归于无效，不予支持。综上所述，上诉人李伟、吕月阳的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如���：一、撤销保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初1728号民事判决。二、上诉人李伟、吕月阳与被上诉人刘祖全签订的《场地出租合同》无效。三、由被上诉人刘祖全返还上诉人李伟、吕月阳租金380000元，树木赔偿款6000元，架电及设施费6800元，供电押金10000元，合计402800元；于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回上诉人李伟、吕月阳的其他诉讼请求。一审案件受理费9428元，减半征收4714元，由上诉人李伟、吕月阳负担1000元，被上诉人刘祖全负担3714元；二审案件受理费9428元，由上诉人李伟、吕月阳负担2428元，被上诉人刘祖全负担7000元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决书载明的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届���后二年内向保山市隆阳区人民法院申请强制执行。审判长 谢 玲审判员 古 颖审判员 田 旭二〇一七年十月十九日书记员 金佳玲