北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9925号上诉人（原审原告）：北京千禧年代投资有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里1号远洋天地61号楼2701室。法定代表人：徐岗，经理。委托诉讼代理人：马红民，北京太古律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京明达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园西路9号。法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：孙明立，男，1973年10月13日生，北京明达房地产开发有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：江学平，北京市地石律师事务所律师。上诉人北京千禧年代投资有限公司（以下简称千禧公司）因与被上诉人北京明达房地产开发有限公司（以下简称北京明达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第23454号民事判决，���本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人之委托诉讼代理人马红民、被上诉人之委托诉讼代理人江学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。千禧公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，适用法律有误，1.一审认定《房屋买卖合同》应属无效是错误的。《房屋买卖合同》的签署日期远早于股权转让协议之《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《四方协议》的签署日期，不可能是股权交易安排的结果；千禧公司出租涉诉房屋及签署物业管理协议等行为可以证明多年来千禧公司将3号楼当成自己的物业使用和管理，北京明达公司并未就此提出过任何异议；关于房屋买卖的款项支付，因香港明达的股份转让之事宜和安排，由于千禧公司、北京明��公司与万达意公司各自之间都有债权债务，故北京明达公司与千禧公司及各方达成了对3号楼房屋购房款支付方式变更的合意，即在股份买卖交易中郝巍以少支付600万元股权转让款的方式，抵销千禧公司所要支付给北京明达公司的3号楼房屋的购房款；香港高院相关诉讼对3号楼应归属千禧公司的判决，及北京法院相关判决对《房屋买卖合同》、《碧湖居3号楼确认函》是合法有效的认定，即使《房屋买卖合同》、《碧湖居3号楼确认函》系陈达文担任北京明达公司法定代表人期间出具的，但只要加盖了北京明达公司公章后交给千禧公司，对外产生的法律责任应由北京明达公司承担，至于陈达文作为北京明达公司的董事长是否损害了北京明达公司的利益，则属于陈达文与北京明达公司之间的内部纠纷，北京明达公司并不能因此对抗外部的债权人；2.北京明达公司在与千禧公司签订《房屋买卖合同》的时候，已经取得了3号楼所在地块的“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程开工证”等文件，就签署当时，该合同的签订并未违法，是北京明达公司法定代表人郝巍在向北京市主管部门报“碧湖居二期”规划方案时，刻意取消了3号楼正式规划申请，致使3号楼成为“违章建筑”。二、一审程序违法，严重损害了千禧公司的利益，北京明达公司法定代表人合法身份存疑，一审应中止案件的审理，但未终止，程序违法。2013年6月21日董事会决议关于任命吴林为北京明达公司现任法定代表人的决议属于无效决议，目前，香港明达公司为原告确认北京明达股权转让协议无效、确认公司决议无效的两个案件一审判决均判定股权转让协议无效、公司决议无效，上述两个案件现正处于二审阶段，吴林身份未最终合法确认的情形下，其无法代表北京明达公司发表意见。案情相似的案件中，北京市高级人民法院（2008）高民初字第1205号民事裁定书则认定应中止诉讼。三、北京明达公司即将到任的法定代表人等管理人员（香港明达指派），针对此案观点及提供证据与一审认定结果截然相反，希望二审法院在案件审理中能够及时中止审理本案，等待北京明达公司最终真正合法的法定代表人确认后，再审理本案。北京明达公司辩称，同意一审判决，不同意千禧公司意见。一审判决没有否认签订《房屋买卖合同》在先，双方在一审中对房屋买卖合同是否为真实买卖，双方都表述是股权交易的��排；千禧公司在一审提交的大量证据也表明，本案房屋买卖合同标的是违章建筑，是买卖双方都知晓的。我方在一审已提出本案千禧公司提交的证据和理由不能证明本案有中止审理的情形或违反法律程序的情形，3、4、5号楼已被生效法律文书确认为违章建筑。千禧公司向一审法院起诉请求：1.请求确认千禧公司与北京明达公司2001年2月27日签订的碧湖居一期3号办公楼《房屋买卖合同》（编号027）无效；2.请求法院判令北京明达公司返还千禧公司购房款600万元，并判令北京明达公司支付自2003年3月1日起至实际支付之日止，按照房款总价600万元为基数、按照每日万分之五标准计算的罚金；3.判令北京明达公司赔偿千禧公司房屋差价损失4600万元。一审法院认定事实：双方围绕各自主张的事实提交了证据。2001年2月28日，千禧公司与北京明达公司签订《房屋买卖合同》，约定千禧公司（买受人）购买出卖人（北京明达公司）位于碧湖居一期东南角的3号楼办公楼全幢（现地址为北京市朝阳区朝阳公园西路9号），范围包括建筑层数为地上三层（含阁楼一层）、地下一层、楼前庭院和楼旁花园。《房屋买卖合同》约定千禧公司以600万元整幢购入3号楼，千禧公司应在《房屋买卖合同》签订之日起五日内支付60万元作为定金，并在《房屋买卖合同》签订30日内支付540万元。《房屋买卖合同》还对产权证及过户手续的办理、双方的违约责任等作出了约定。2001年4月29日起千禧公司实际占用3号楼至今。2001年7月12日，万达意有限公司（香港注册，以下简称万达意公司）作为甲方、陈达文作为乙方、郝巍及香港代理人作为丙方签订《补充协议（二��》，约定：“甲、乙、丙三方就甲、乙方100%拥有的香港明达公司（MANDASREALESTATELIMITED）的股权转让给丙方一事，经友好协商达成如下协议：1.1香港明达公司为甲、乙方合法拥有，该股权不存在任何质押、冻结或其他妨碍本转让行为的情形；1.2香港明达公司持有北京明达公司52%的股份，北京明达公司合法拥有碧湖居项目一、二期的房地产开发权。北京明达公司保证在经营期间无违法行为……5.1甲、乙方除移交不低于13200平方米一期现房外，碧湖居一期未售剩余的现房（含3、4、7号楼，地下车位，仓库面积等），丙方同意按甲方要求转名至甲方指定公司或个人……6.24月28日以后，三印章（公章、财务章、合同章）实行共管，单方行为，他方不予确认。……”2001年8月6日，万达意公司作为甲方、陈达文作为乙方、郝巍及香港代理人作为丙方签订《补充协议（三）》，该协议第6.5.1条约定：“丙方承诺在本协议签署后配合办理好千禧公司名下之房产的房产证，涉及的律师费、契费等按政府规定各自交纳。……”千禧公司主张依据补充协议（二）第五条、补充协议（三）第6.4条、第6.5条，可以证明3号楼房屋归千禧公司所有。北京明达公司主张该协议无权处置北京明达公司的资产。就上述协议所涉股权转让争议，2002年，陈达文、万达意公司将郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司作为北京明达公司诉至香港高等法院。2006年8月17日，香港高等法院作出（2002）1216号���决，主要内容为：郝巍支付股权转让余款1100万元及相应利息；郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司将碧湖居一期48套房产（包括1414号房屋）、3号、4号、5号楼、28个车位、89间地下室以及4辆汽车转让给陈达文指定的千禧公司名下。郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司对判决不服，上诉至香港高等法院上诉庭，2007年11月13日，香港高等法院上诉庭经过审理，驳回了郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司的上诉。千禧公司主张据此可证明北京明达公司应协助千禧公司办理房屋过户手续，北京明达公司主张香港判决未经内地人民法院认可及执行，在内地不具法律效力。2001年9月27日，万达意公司作为甲方、陈达文作为乙方、郝巍及香港代理人作为丙方、本案千禧公司作为丁方签订协议（以下简称四方协议），该协议第一条约��：根据股权转让协议书及相关补充协议，丙方将部分北京明达公司“碧湖居”的房产剥离给甲、乙方，转名至丁方名下。千禧公司据此主张对涉案房屋转至千禧公司名下作出了明确约定，北京明达公司对此不予认可。庭审中，千禧公司提交加盖北京明达公司公章的《碧湖居3号楼确认函》（发函人为北京明达公司，收函人为千禧公司，内有打印日期“2001年7月12日”以下简称《确认函》），《确认函》载：“根据万达意有限公司（香港注册）及陈达文先生与郝巍先生及其香港代理人2001年7月12日签署的转让香港明达地产有限公司100%股权的合同之补充协议（二），现与贵司就碧湖居一期3号楼（即目前的GandGbar）的交接一事作如下确认：1、我公司确认贵、我双方于2001年2月28日签订的关于3号楼的《房屋买卖合同》有效，上述碧湖居一期3号楼的房款合计￥600万元已结清，所有权、使用权归公司所有。在香港明达地产有限公司股权转让手续交接完后，我公司于2001年底前开具上述房产的财务发票予贵司。2、我公司负责配合办理3号楼的产权手续，包括负责在办理碧湖居二期规划手续时一并办理3号楼的正式建筑规划许可。3号楼办理产权证需支付的土地出让金由贵公司支付，其余费用由我公司支付。若由于我公司未能及时办理或最终未能办理成正式建筑规划许可而造成市区有关部门要求支付的罚款等由我公司负责。3、我公司保证在2003年2月28日前办妥产权证，若逾期未能办妥产权证明，则按日以房款总价万分之五计罚金支付贵公司。若逾期至2003年6月30日仍未能办妥产权证，则贵公司有权选择要求我公司以房款总额的170%（即￥1020万）��购该3号楼。在收到回购款之前之3号楼租金贵公司所有。4、上述3号楼的装修按现状交接，租客之租金由2001年4月29日起转由贵公司收取。”千禧公司据上述《确认函》主张北京明达公司认可收到《房屋买卖合同》约定的600万元购房款，并承诺2003年2月28日前办理产权证，逾期同意按日万分之五标准支付违约金。北京明达公司对《确认函》不予认可，主张系陈达文控制北京明达公司期间为了股权转让提前在空白纸张上加盖了北京明达公司公章，而后再补充的协议内容。北京明达公司提交陈达文在香港高等法院（2002）1216号案件的传译誊本予以佐证，在该份传译誊本中，陈达文陈述：“……关于把资产转给千禧年代是我们私下调整，签署合同，所有这些我都跟他（郝巍）说过。我跟他说过我准备在移交之前，我先把合同签了，先把发票开了，这样子对千禧年代来说就比较安全一点，他知道这个事情以后，就写了一封信坚决反对，为了这事我们确定有吵架，在这方面，我做了让步，合同没签、发票没开……”。千禧公司表示没有见到该份证据原件，不认可真实性，也不认可证明目的。北京明达公司提交最高人民法院（2013）民二终字第30号民事判决书，证明千禧公司的实际控制人陈达文对其负有将近2亿元债务，且尚未履行，本案诉讼目的系陈达文为抵销前述生效裁判文书中其所负债务。千禧公司认可判决的真实性，但认为与本案无关，陈达文既不是其股东，也与其无关。本案审理过程中，经该院询问，千禧公司表示股权转让中的货币支���部分不包括3号楼的购房款。《房屋买卖合同》中约定的600万元购房款系是双方估价，如北京明达公司未履行房屋过户义务，千禧公司可按照600万元主张赔偿，其实质是股权交易中的一个安排，并没有实际的货币支付，故《房屋买卖合同》的履行内容仅包括交付房屋及办理房屋过户手续。确认函、《房屋买卖合同》的目的均为了保证股权转让中相关权利义务的实现。就3号楼是否办理了建设规划许可证及相关审批手续，该院于2014年10月17日向北京市规划委员会进行调查，北京市规划委员会2015年1月6日函复：“朝阳区朝阳公园西路9号‘碧湖居’一期3号办公楼未办理规划审批手续，为违法建筑”。另查一，本案千禧公司曾于2006年7月6日就本案《房屋买卖合同》将北京明达公司诉至北京市第二中级人民法院，请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，并支付1020万元房屋回购款。2007年2月2日，本案千禧公司向二中院申请撤诉，二中院当日作出（2006）二中民初字第11498号民事裁定书，裁定准许北京千禧年代投资有限公司撤回起诉。另查二，涉案股权转让协议争议未在内地对香港法院判决申请认可及执行。另查三，2005年9月22日由北京千禧年代投资咨询有限公司变更为北京千禧年代投资有限公司。另，诉讼期间，千禧公司向该院申请诉讼财产保全，申请查封、扣押、冻结北京明达公司名下价值64425000元的财产并提供了中国华海融资担保有限公司出具的等额担保保函。该院2014年12月29日作出（2014）朝民初字第23454号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押北京明达公司名下价值六千四百四十二万五千元的财产。一审法院认为，合法有效的民事法律行为中，行为人的意思表示应当真实，即行为人表示于外的意思与其内心真意应当一致。以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，3号楼从北京明达公司名下过户至千禧公司名下系万达意公司、陈达文、郝巍及香港代理人为实现香港明达公司股权转让目的而作出的一系列交易安排之一，该安排为《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、四方协议、香港法院（2002）1216号案件一审及二审判决所证实；就《房屋买卖合同》中所约定的600万元购房款，根据千禧公司在庭审中的陈述，该购房款系双方估价，如北京明达公司未履行房屋过户义务，千禧公司可按照600万元主张赔偿，其实质是股权��易中的安排，并没有实际的货币支付。综上，《房屋买卖合同》虽有双方签字盖章，但3号楼从北京明达公司名下过户至千禧公司名下并非双方在《房屋买卖合同》中所作出的意思表示，而是前述股权交易安排的结果，故双方在《房屋买卖合同》所作出的对3号楼进行买卖的意思表示属于虚假的意思表示，因此，基于该虚假意思表示所签订的《房屋买卖合同》应属无效；加之3号楼未办理规划审批手续，为违法建筑，双方就3号楼签订《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，亦应属无效。《房屋买卖合同》无效系因虚假意思表示行为导致，并非千禧公司所主张的合同无效事由，故该院对千禧公司要求北京明达公司退还购房款并支付罚金、赔偿差价损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十��条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：一、北京千禧年代投资有限公司与北京明达房地产开发有限公司于二〇〇一年二月二十七日签订的《房屋买卖合同》（编号027）无效；二、驳回北京千禧年代投资有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。千禧公司提交以下新证据：1.《房屋租赁协议》，证明《房屋买卖合同》签署后，自2001年3月1日起，千禧公司一直以自己的名义，长期合理使用涉案房屋；2.房屋租金付款凭证，证明千禧公司将3号楼出租并收取租金的行为，北京明达公司并未就此提出过任何异议，这说明北京明达公司对于千禧公司所有并使用3号楼的行为是认可的；3.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证复印件，证明北京明达公司持有合法手续，被允许在3号楼所在地规划建设3号楼等建筑，即2001年签订3号楼《房屋买卖合同》时，3号楼并不是“违法建筑”，是属于正在开发建设的在建工程“碧湖居”项目的一部分；4.《关于北京明达房地产开发有限公司法定代表人资格等之说明函》，证明北京明达公司的股东香港明达公司不认可吴林拥有北京明达公司法定代表人身份，不认为其有权代表北京明达公司；5.股权转让纠纷案判决、公司决议效力确认纠纷案判决，证明香港明达公司是北京明达公司大股东，正在通过诉讼接收北京明达公司经营管理权，两个案件香港明达公司一审胜诉，现正处于二审中。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北京明达公司对上述证据质证称：1.《房屋租赁协议》只是说明千禧公司非法侵占北京明达公司的财产，最高法院判决陈达文职务侵占，在经营北京明达公司期间非法转让财产到自己控制的公司名下；2.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证是一期开发的整体手续，3号楼所在地已经规划为绿地，不能建设任何建筑；3.《关于北京明达房地产开发有限公司法定代表人资格等之说明函》来源不明，香港明达公司无权代表北京明达公司，吴林是北京明达公司合法工商登记的法定代表人；4.股权转让纠纷案判决、公司决议效力确认纠纷案与本案无关。本院认为，关于《房屋买卖合同》是否有房屋买卖的真实意思表示，根据本案相关证据表明，3号楼从北京明达公司名下过户至千禧公司名下系万达意公司、陈达文、郝巍及香港代理人为实现香港明达公司股权转让目的��作出的一系列交易安排之一，且综合《房屋买卖合同》并未实际货币支付的情况，一审法院认定本案双方并无真实房屋买卖的意思表示系综合全案证据事实做出的判断，据此认定《房屋买卖合同》无效并无不妥。另根据现有证据，涉案3号楼因未办理规划审批手续，被确定为违法建筑，双方就3号楼签订《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，亦应属无效。因《房屋买卖合同》缺乏真实的买卖意思表示，且千禧公司并未实际支付价款，故一审法院对千禧公司要求北京明达公司退还购房款并支付罚金、赔偿差价损失等诉讼请求不予支持亦无不妥。关于千禧公司认为北京明达公司法定代表人合法身份存疑故应中止审理的上诉意见，本院认为法定代表人���认定应以工商部门登记为准，千禧公司该上诉意见缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，千禧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90731.50元，由北京千禧年代投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  蒋 巍代理审判员  史智军二〇一七年十月三十一日法官 助理  王玮玮书 记 员  李星月