安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初5272号原告：合肥市新华物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市明光路31号鸣香苑2幢1603室，统一社会信用代码91340100705012239C(1-1)。法定代表人：罗庆秋，总经理。委托诉讼代理人：沈金钱，女，该公司员工。被告：许正艳，女，汉族，1982年10月20日生，无业，住安徽省合肥市蜀山区，原告合肥市新华物业管理有限公司（以下简称新华物业公司）与被告许正艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告新华物业公司的委托诉讼代理人沈金钱，被告许正艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新华物业公司诉称：2014年12月25日，原告与合肥市红皖家园业主委员会签订了《红皖家园物业服务合同》，合同约定由原告向该小区提供物业管理。合同期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，按建筑面积1元/㎡收取物业管理费。缴费方式实行预缴制，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一缴纳滞纳金。被告系原告所管理的红皖家园小区2幢1602室的业主，物业面积为107.21平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年1月至2016年12月的物业管理费用2574元，但被告一直拒绝交费，产生滞纳金为1407元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，对其物业安全、清洁及维护进行了系列的物业管理工作，但被告却拒不履行自己缴费的义务，原告多次催要未果。故原告起诉至法院请求判令：1、被告给付2015年1月至2016年12月的物业管理费2574元；2、被告按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2016年12月30日应支付的滞纳金为1407元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告许正艳辩称：被告不会支付这个物业费的。被告家里主墙漏水，飘窗全被水漏坏了。小区的监控等公共服务都是不完善的。被告多次被困在电梯里，为此原被告有多次冲突。被告购买车位，但买了车位没有车位停车，原告拒不退还停车费。被告的车子停在小区，车锁被破坏，车身被划坏。小区公共部分被原告租出去，被告要求原告赔偿被告的损失。本案原告是后来换的新物业，原告刚来时要换新门禁，被告交了钱物业只给换2个门禁，然后两天就坏了。原告要物业费来敲门，孩子独自在家，把孩子都吓哭了。本案原告入驻小区后，被告虽没交过物业费，但是没交的原因是原告服务态度差。经审理查明：2014年12月25日，合肥市蜀山区红皖家园业主委员会与新华物业公司签订《红皖家园物业服务合同》一份，约定：蜀山区红皖家园业主委员会委托新华物业公司对红皖家园小区实行物业服务，期限两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；物业服务费高层住宅1.00元/月/平方米，实行预收费制，每次预收不超过六个月，业主应在物业服务费到期前十日内，最迟应在到期日后七日内履行交纳义务，逾期缴纳的从逾期之日按日千分之一收取滞纳金，物业服务等级标准乙级等。合同签订后，新华物业公司即进驻该小区提供物业服务。许正艳系红皖家园2幢1602室业主，房屋建筑面积为107.21平方米。许正艳自2015年1月1日至2016年12月31日（共24个月）未交纳物业服务费合计2573元。以上事实，有原告提供的企业信息、房产登记信息、催款通知书、物业服务合同以及双方当事人当庭陈述，在卷佐证。本院认为，原告与红皖家园业主委员会签订的物业服务合同对全体业主有效。原告作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题应及时解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。被告作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对原告在服务质量上存在的瑕疵，可以通过与原告积极沟通或双方约定的方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因原告服务质量存在瑕疵就采取长期拖欠物业服务费作为对抗，从而造成对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。被告抗辩未交物业费的理由是原告不履行服务义务及未尽到管理责任，被告的抗辩虽不足以证明其应当免交物业费，但从一定程度上能够反映原告在对涉案小区提供物业管理服务过程中，并未做到尽善尽美，以致被告与其他多名业主对其服务质量提出质疑，从而拒交物业费。综上，考虑同小区同类案件其他业主提供的证据证明物业公司服务确实存在瑕疵，故本院对新华物业公司主张的滞纳金请求不予支持。对本案被告应交纳的物业费酌情予以减免。故被告应支付原告物业服务费合计2444元（107.21㎡×1.0元/㎡/月×24个月×95%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许正艳于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市新华物业管理有限公司自2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2444元；二、驳回原告合肥市新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告许正艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张怡华二〇一七年十月十日书记员  陈驰宇附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。