江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0903民初3270号本诉原告（反诉被告）：董萍，女，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：梁旭，江苏一正律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：华润置地（盐城）有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道人民南路36号。法定代表人：迟峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪令钦，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星，该公司法务人员。董萍与华润置地（盐城）有限公司（以下简称华润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日受理后，华润公司提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。董萍及其委托诉讼代理人梁旭，华润公司的委托诉讼代理人汪令钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董萍向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除合同；2、返还履约保证金10000元；3、赔偿我装修等费用合计15632.9元；4、赔偿我货物及物品损失（具体以鉴定为准）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月11日，我与华润公司签订了《盐城橡树湾欢乐广场商铺租赁合同》，我租赁121号商铺，租赁期5年，自2015年11月1日至2020年10月31日。我交纳了保证金10000元。合同签订后，该广场没有形成商业气氛，影响我的品牌经营。且长廓最北端的一扇门长期关闭，影响到我的经营。2016年6月，商铺内水池以及商铺正门口下水道多次涌出恶臭污水，致我的童装、童鞋受损，墙面发黑发霉墙纸受损、地面瓷砖浸泡损坏。我向被告物业反映，置之不理。我于2017年2月25日撤出商铺，并口头告知华润公司。华润公司辩称，本案原告的诉请无事实依据，证据不足，请求驳回起诉，并提起反诉。1、依法判决确认双方签订的《盐城橡树湾欢乐广场商场租赁合同》于2017年1月18日解除；2、董萍迁出案涉商铺，并将案涉商铺恢复原状后交付给我公司；3、董萍向我公司支付2016年6月20日-2017年1月18日拖欠的租金21032.47元、物业费2789.08元，合计23821.55元，并自逾期支付之日按照逾期支付金额24%一年的标准支付滞纳金；4、董萍自合同解除之日起第4日（2017年1月22日），按照首期每日租金及其他费用之和即人民币111.13元/日的标准，向我公司支付因逾期交还案涉商铺产生的占用费；5、没收董萍已缴纳的履约保证金10000元；6、董萍承担律师费15000元和本案诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：2015年10月11日，华润公司（甲方）与董萍（乙方）签订《盐城橡树湾欢乐广场商铺租赁合同》，约定：一、租赁部位：盐城橡树湾欢乐广场项目121号商铺，形式为毛坯；二、租赁面积，该单元建筑面积约为53.52平米；三、租赁期限，租期共五年（自2015年11月1日至2020年10月31日），自该商铺交付日起计算；四、交付日期，该商铺的交付日期暂定为2015年10月31日前。七、履约保证金，乙方应于签署本合同时，向甲方支付履约保证金10000元。所租商铺的交还，在租赁合同终止或者解除租赁合同的情况下，乙方应于租赁合同终止或者解除之日起3日内迁出该商铺，与甲方办理迁出交接手续；在本合同因租期届满而终止或因乙方违约而导致本合同解除的情况下，甲方有权决定是否恢复原状，该恢复原状工程由乙方负责施工并支付相关费用。……如果乙方未能在租赁合同终止或者解除之日起3日内将所租商铺移交给甲方，除应当依照合同最后一个租赁年度的第一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每日还应按照合同最后一个租赁年度的第一个月的日基本租金标准的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺。甲方的违约责任，不及时履行本合同规定的维修、养护责任致使该商铺发生损坏或造成乙方财产损失或人身伤害，甲方按照法律规定承担赔偿责任。在合同期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方终止本合同。违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租赁的。……乙方依据上述规定单方终止合同的，应当书面通知甲方，要求甲方双倍返还履约保证金作为违约赔偿。乙方违约责任,…在租赁期限内，乙方逾期支付租金及相关费用的，（1）在租赁期限内，乙方逾期支付基本租金、物业管理费或其他费用之一或者全部的，每逾期一日，应按逾期支付金额的2%支付滞纳金。逾期达7日以上的，甲方有权委托物业管理公司采取停止供应水、电、燃气等非常措拖，因此造成的一切后果由乙方自行承担，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，没收履约保证金作为违约金，上述违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方仍需赔偿，“…拖欠支付本合同所规定缴纳费用之一或者全部，并达到30日的…”甲方依据本合同单方终止合同的，应当书面通知乙方，乙方须于3日内迁出并交回该商铺，并按照前述条款承担相应的违约责任；甲方因向乙方催付租金或者其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支，乙方必须在接到通知后的一周内支付，否则，甲方有权在履约保证金中予以扣除，并要求乙方补足履约保证金等。在合同中约定，董萍的送达地址为中南城二期5号1403室，以及手机号。如以邮寄的方式，在寄出后的第三个工作日将被视为送达，邮政局出具的挂号投送收据将作为有效证明。附件二，实行固定租金，自2015年10月31日（交付日）至2016年7月30日为9279.03元（首期租金）；自2016年7月31日至2017年10月30日为3093.01元/月；自2017年10月31日至2018年10月30日为3255.08元/月……物业管理费暂定为4.5元/月/平方米（以建筑面积计算）；各期租金应按以下方式支付，乙方应在2016年4月25日前向甲方缴纳首期租金，除首期租金外，乙方按季度缴纳后续租金，乙方应在每季度首月的前5个工作日内至甲方指定的付款处支付。物业管理费乙方应在交付日前向甲方交纳装修期内物业费，乙方按季度缴纳租赁期内物业费。乙方应在装修期届满前的5个工作日前向甲方指定的付款处缴纳首次物业管理费。后续物业管理费应在每季度首月的前5个工作日至甲方指定的付款处支付。合同签订后，董萍于10月11日交纳了物管费和垃圾清运费等883.08元，2015年10月12日向华润公司支付10000元商铺保证金。董萍的商铺于2015年11月11日开业。在合同履行中，由于北门上方顶部玻璃破损，为了安全需要，华润公司将北大门加锁，由于北门关闭，在一定程度上影响董萍的经营。从2016年6月20日开始起算租金，由于在2016年6月，董萍商铺北面公共管道泛水和商铺内部东侧水池泛水，虽然华润公司安排人员将水池抬高，仍然存在泛水现象，造成董萍门市进水、物品受损、装潢受损。董萍未按合同约定向华润公司支付租金及物业费。2016年11月8日，华润公司向董萍发出欠费催缴通知书，要求交纳从2016年6月20日至2016年10月31日租金18558.05元。同年11月22日，12月7日，华润公司向董萍发出同样内容的欠费催缴通知书。2016年12月28日，华润公司向董萍发出欠费催缴通知书，要求交纳从2016年6月20日至2016年12月31日租金27837.09元。该通知书均按合同约定地址邮寄，查询显示他人收。2017年1月17日，华润公司向董萍发出律师函一份，载明：“…至本函发出之日，你已拖欠租金18558.06元，物业费2649.24元，合计21207.3元。通知解除签订的商铺租赁合同，你应于接到本函3日内迁出并交还商铺，并向华润公司赔偿因你违约造成的损失”。以上函件华润公司均按合同约定的董萍地址邮寄，董萍未作答复。董萍于2017年2月25日撤出商铺，但未作移交手续。在庭审中，董萍不同意交纳商铺，理由为商铺里有污水使门市经营受损的证据，要对此进行鉴定。本院于2017年10月9日与华润公司法务人员李星、原告董萍及代理人梁旭去现场察看，发现商铺以北的商铺（除一琴行）都关闭未营业。涉案门市内北墙、南墙均潮湿，墙纸已烂，内隔断的水池已抬高。对于涉案商铺溢水的原因以及董萍提出的装修损失，由于争议数额较小，若启动司法鉴定程序，必然提高当事人的诉讼成本，不利于案件的解决。我院向江苏广深装饰工程有限公司工程师倪国华咨询，倪国华认为商铺北边的主水管道溢水的原因是堵塞，主水管道直径小，一旦遇到水量大，来不及排水。另一个原因，主水管道溢水口与地面相平，遇到发大水就要溢出来。商铺内主管道堵塞的原因，主要原因是上面的杂质，以及日积月累的渣滓。对于商铺内装修的费用，倪国华认为人工工资要6000-7000元，木工材料约15000元，（吊顶、木隔断、门套、吧台，鞋柜、墙面造型）水电工材料含灯具，大概5500元左右，油漆工大约材料费3000元，瓦工35平方，6500元左右，门口灯广告牌3500元。董萍起诉时按已保存证据计算，主张装修损失15632.9元。华润公司对倪国华的咨询意见，认为未经鉴定程序，不能作为证据。且认为管道堵塞并非华润公司责任，涉案商铺漫水导致装修损失与华润公司无关。本院认为，本案双方的主要争议为：一、在租赁之前华润公司是否存在虚假宣传。由于董萍对此未提供证据，本院不予认定。二、董萍诉称北大门关闭三个月，影响经营是否存在？北大门曾经关闭，影响人流进出，给董萍经营造成一定的影响，但时间无法确定，并且合同中对此未作相关约定。本院对此不予处理。三、管道泛水、货物受损、装潢受损、影响经营是否存在？华润公司将商铺租赁给董萍，有进行维修和养护的责任，在租赁过程中，商铺进水，董萍现提供了当时拍摄的照片和手机录像，反映了当时的渗水状态。目前商铺中仍然可以看到墙壁受潮发霉，不能正常经营，故本院认定商铺内溢水，装修、服装等物品受潮受损。四、华润公司以合同中约定的地址发出解除租赁函，他人收，能否以此作为合同已解除？由于解除租赁函按约定的地址邮寄，董萍是否已收到，不影响合同的解除，本院确认合同于2017年1月18日解除。五、违约保证金10000元是否应返还？由于华润公司的原因，造成董萍门市进水，墙壁和物品受潮，门市无法继续经营，故保证金应予返还。六、董萍的装潢费用和货物损失应否赔偿？拖欠的房租和占用费是否应支付？董萍诉称装潢损失为15632.9元，提供的原始收据可供参考，由于标的较小，若启动鉴定程序，不利于节约诉讼成本。通过现场察看，在2015年，建筑面积约为53.52平米的门市从毛坯进行装修，按现有装修现状，需要装修费用20000元左右。董萍的货物受损是事实，但举证困难，无法确定。顾及董萍亦实际租用了华润公司的商铺，虽然从2016年6月份因渗水经营受影响，但既然租赁商铺，即存在房租和占用费。本院衡平双方利益，对董萍提出的装潢费用和货物损失以及华润公司提出的房租、物管费、占用费，本院均不支持。七、律师费是否应该支持？由于华润公司未提供证据，且华润公司存有责任，故本院不予支持。综上，本院认为：华润公司与董萍所签订的商铺租赁合同不违反国家法律、行政法规的规定，系合法有效。原、被告双方签订的租赁合同已于2017年1月18日解除。华润公司应退还董萍保证金10000元，董萍应腾空该租赁房屋交付华润公司。原被告其他诉讼请求，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认本诉原告董萍与本诉被告华润置地（盐城）有限公司于2015年10月11日签订的《盐城橡树湾欢乐广场商铺租赁合同》于2017年1月18日解除。二、反诉被告董萍应于本判决生效后十日内迁出所租赁的盐城橡树湾欢乐广场项目121号商铺，并将该商铺交予反诉原告华润置地（盐城）有限公司。三、本诉被告华润置地（盐城）有限公司支付本诉原告董萍保证金10000元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回本诉原告董萍的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告华润置地（盐城）有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1668元，由本诉原告董萍负担。反诉案件受理费520元，由反诉原告华润置地（盐城）有限公司负担。如未按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行。账号：52×××89。审 判 长  郭玉国审 判 员  陈晓辉人民陪审员  蔡宝群二〇一七年十月二十五日书 记 员  吴 帆附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。