湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘31民终557号上诉人（原审原告、反诉被告）：张爱华，女，1971年11月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：季康济，湖南君见律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：许熊雯，女，1968年6月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：王术武，湖南高新律师事务所律师。上诉人张爱华与被上诉人许熊雯房屋租赁合同纠纷一案，张爱华不服湖南省凤凰县人民法院（2017）湘3123民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过询问双方当事人进行了书面审理。本案现已审理终结。张爱华的上诉请求：1、依法撤销凤凰县法院（2017）湘3123民初197号民事判决书；2、依法纠正原审判决的错误，并予以改判；3、依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、原判对证据的确认与事实明显不符。第一，原判在审理反诉时认定：“反诉被告张爱华未向本院提交反诉证据材料”，这与庭审情形相违背，原判的错误认定诱导了公众误认为上诉人放弃了对反诉的抗辩，是对上诉人行使诉讼权利的严重曲解。第二，被上诉人在原审反诉时提交的证据2（交租金的凭证）、3（《门面租金催款通知书》）、4（《门面到期提取钥匙通知书》）、5（漏水致使“美丽衣橱”服装损失说明），一审法院认定上诉人对证据的真实性、合法性、关联性未提出实质性异议，且这四组证据来源合法，内容客观真实，依法予以认定，这一分析认定是对庭审事实的严重歪曲。一审对于证据5中的录像没有当庭播放，所以不存在质证，属于程序错误。2、原判认定事实、适用法律错误。第一，上诉人享有装饰装修、购置设施费用补偿的权利；第二、原判剥夺上诉人享有装饰装修、购置设施补偿费的理由不能成立；第三、被撒谎你告诉人独占停产停业补偿缺乏法律依据；第四，被上诉人房屋严重漏水造成上诉人损失，被上诉人应承担赔偿责任；第五，本案诉讼阶段上诉人不应承担房屋占用费。许熊雯答辩称：1、2014年2月25日，答辩人与上诉人签订《门面承租合同》，约定租赁期三年，从2014年4月1日至2017年3月31日至，租金按季收取，为16000元/季。2016年12月后上诉人无故拒付应付租金，被上诉人再三催收，上诉人至今未付。2016年12月28日，上诉人经营的凤凰县沱江镇新华步行街“美丽衣橱”服饰店因店面顶部漏水造成部分商品污损，经现场查看系二楼水管爆裂所致，由凤凰县城市建设投资开发有限责任公司及时派员修复，并非一楼门面产权人即答辩人的责任。2017年1月20日，凤凰城建公司与上诉人就漏水造成的商品损失达成协议，补偿上诉人42000元，上诉人书面承诺此事到此为止。上诉人至今仍然强行占据门面经营“美丽衣橱”。从上述事实证实，2016年12月28日，上诉人承租门面二楼水管爆裂造成门面顶部漏水，不是答辩人出租场地及设施质量所致，而是第三方的管理不当造成的，应由责任方承担相应的赔偿义务。事实上，对于本次事故所造成的损失，凤凰城建公司也于2017年1月20日对上诉人的实际损失进行了全额补偿。现上诉人就本次事故的损失再次向被上诉人提出赔偿要求，显属无理。2、上诉人提出装饰、装修和购置设施补偿费及停产停业损失的要求，与事实不符，于法无据。被上诉人与上诉人的合同租赁关系依据《门面承租合同》的约定，与2017年3月31日已经因合同到期而自然解除。按照《合同法》的相关规定，此时上诉人应当自行撤离，退出场地。且上诉人没有证据证明其对经营场地进行了装饰装修。因此停产停业、装饰装修补偿不应支持。3、一审法院支持被上诉人对上诉人强行占据被上诉人门面经营的场地占用费诉讼符合法律规定。上诉人张爱华作为原审本诉原告，向一审法院起诉请求：1、被告承担门面租赁期限内管理不善造成原告财产损失162286元；2、被告退还原告支付的定金4500元；3、被告承担本案的全部诉讼费用；4、被告承担原告为经营需要投入的店铺装修及购置的设施损失共计82197元；5、被告承担解除合同后造成原告停产停业损失补偿款110906元。被上诉人许熊雯作为一审反诉原告，向一审法院反诉请求：1、反诉被告张爱华立即搬离反诉原告许熊雯在凤凰县沱江镇兴华步行街的门面；2、反诉被告在履行《门面承租合同》中违约，责令其支付违约金4500元；3、反诉被告限期支付反诉原告的门面租赁费21333元，并从2017年4月1日至退出门面之日止按350元/日支付强占反诉原告门面经营的场地占用费；4、反诉被告张爱华在经营期间因漏水造成墙面污损应恢复原状；5、由反诉被告张爱华承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月25日，原告（反诉被告）张爱华与被告（反诉原告）许熊雯签订一份《门面承租合同》，协议约定张爱华承租许熊雯所有位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面，租赁时间为2014年4月1日至2017年3月31日。每季按16000元收取租金，租金按季收取，另承租人张爱华交付门面定金4500元给许熊雯。张爱华交租金至2016年11月。《门面承租合同》到期后，2017年4月11日许熊雯向张爱华送达《门面到期提取钥匙的通知》，要求张爱华腾房并交出钥匙，但张爱华并未搬离承租门面，经营至今。现双方因合同解除后的补偿等问题发生纠纷，原告张爱华诉至该院，请求依法判令：1、被告许熊雯承担门面租赁期限内管理不善造成原告财产损失162286元；2、被告许熊雯退还原告张爱华支付的定金4500元；3、被告许熊雯承担原告张爱华为经营需要投入的店铺装修及购置的设施损失共计82197元；4、被告许熊雯承担解除合同后造成原告张爱华停产停业损失补偿款110906元；5、被告许熊雯承担本案的全部诉讼费用。本案审理过程中，被告（反诉原告）许熊雯提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告张爱华立即搬离反诉原告在凤凰县沱江镇兴华步行街的门面；2、反诉被告张爱华在履行《门面承租合同》中违约，责令其支付违约金4500元；3、反诉被告张爱华限期支付反诉原告的门面租赁费21333元，并从2017年4月1日至退出门面之日止按350元/日支付强占反诉原告门面经营的场地占用费；4、反诉被告张爱华在经营期间因漏水造成墙面污损应恢复原状；5、由反诉被告张爱华承担本诉及反诉的诉讼费用。另查明，为改善市民居住环境，完善城市服务功能，凤凰县人民政府拟对中心片区棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）范围内房屋实施征收，并于2015年3月20日发布凤政公（2015）2号《凤凰县人民政府关于棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）房屋征收范围的公告》，许熊雯所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面在征收范围内。2015年11月23日，凤凰县人民政府发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图。许熊雯已同意征收，并与凤凰县房屋征收办公室达成拆迁补偿协议。2016年12月28日，因兴华步行街2楼（原游泳馆）水管破裂，致使张爱华经营的“美丽衣橱”服装店受损，2017年1月20日，凤凰县城市建设投资开发有限责任公司与张爱华达成补偿协议，凤凰县城市建设投资开发有限责任公司补偿张爱华损失42000元。一审法院认为：一、当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张爱华与许熊雯于2014年2月25日签订的《门面承租合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。原、被告双方所约定的租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，故张爱华与许熊雯在未续订合同的情形下，双方于2014年2月25日所签订的《门面承租合同》已在2017年4月1日解除。合同解除后，合同的权利义务终止。现张爱华与许熊雯签订的《门面承租合同》所约定租赁期间已届满，但张爱华一直未搬离所承租许熊雯的门面，故许熊雯诉请张爱华搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面于法有据，依法应予以支持；二、关于张爱华要求许熊雯承担装饰装修及购置的设施损失82197元以及因许熊雯管理不善造成的损失162286元的诉讼请求。张爱华与许熊雯签订的《门面承租合同》第五条第2项约定：“在租赁期内，乙方（张爱华）可根据门面使用需要及要求对所承租的门面进行装修及改造，但门面改造不得影响现有房屋建筑的主体结构，承租期满乙方在拆除原投资修建装饰品时不得损坏门面，原地地面及顶墙（拆除部分须恢复原状）”。但在庭审过程中，张爱华并未提交相关的证据予以证实其在承租期间内对门面进行了装饰装修并购置设施，即使张爱华在承租期间对门面进行了装饰装修以及购置设施，也只能根据双方合同的约定拆除装饰装修以及购置的物品，故张爱华要求许熊雯承担装饰装修及购置的设施损失82197元的诉讼请求，该院不予支持；2016年12月28日，因兴华步行街2楼（原游泳馆）水管破裂，致使张爱华经营的“美丽衣橱”服装店受损。2017年1月17日。张爱华向凤凰县城市建设投资开发有限责任公司提交损失说明，2017年1月20日，凤凰县城市建设投资开发有限责任公司与张爱华达成补偿协议，补偿张爱华损失42000元，张爱华也承诺此事到此为止。现张爱华以许熊雯管理不善为由，要求许熊雯赔偿其损失162286元。该院认为，对于兴华步行街2楼水管破裂所造成张爱华的损失，张爱华已从凤凰县城市建设投资开发有限责任公司获得了补偿，同时张爱华也未向该院提交充分有效的证据证实该损失是因许熊雯管理不善造成，故对其要求许熊雯承担损失162286元的诉讼请求，依法不予支持；三、关于张爱华要求许熊雯承担解除合同造成的停车停业损失的诉讼请求。因张爱华与许熊雯约定的合同租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，现合同期限已届满，且张爱华至今都在经营，其要求许熊雯承担停产停业损失于情于法均不符合，故对该项诉讼请求，该院不予支持；四、关于张爱华要求许熊雯退还定金4500元的诉讼请求。本案中，张爱华（乙方）与许熊雯（甲方）在签订《门面承租合同》时，张爱华已向许熊雯交纳门面定金4500元，并在合同第五条第4项约定：“本合同的违约金4500元整，合同一签订即生效，希双方共同遵守（合同期满，在同等条件下乙方享有优先续租权，甲方不得提出收回此门面转租他人，如不续租，甲方退还乙方押金）”。现合同期限已届满，双方也未续订合同，故许熊雯应退还张爱华门面定金4500元；五、关于许熊雯要求判令张爱华在履行《门面承租合同》中违约，并支付违约金4500元的诉讼请求。本案中，张爱华与许熊雯虽然在《门面承租合同》第四条约定：“租金按季收取，第一次为第一个月头三天内，第二次为第四个月头三天，依此类推，超过时间视为乙方违约。”，双方虽然在合同第五条第4项约定了违约条款，但该条款并未明确约定张爱华如未按约交纳租金，应支付违约金4500元。故对许熊雯要求张爱华支付违约金4500元的诉讼请求，依法不予支持；六、关于许熊雯要求张爱华支付2016年12月1日至2017年3月31日的门面租金21333元的诉讼请求。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，张爱华与许熊雯约定的租金是每季16000元，每月即5333元，张爱华已支付门面租金至2016年11月份，故许熊雯要求张爱华支付2016年12月1日至2017年3月31日的门面租金21333元于法有据，该院依法予以支持；七、关于许熊雯要求张爱华从2017年4月1日起按350元/日（按政府的停产停业损失计算）支付场地占用费至退还门面时止的诉讼请求。因张爱华从合同期限届满后一直未搬离所承租许熊雯的门面，至今在经营，故理应支付许熊雯从2017年4月1日至腾房之日止的占有使用费。但许熊雯要求按照政府补偿的停产停业损失350元/天（110000元/365天）计算有失公平原则考虑，该院酌情以日租金178元/天（16000元/90天）计算为宜；八、关于许熊雯要求张爱华将经营期间因漏水造成墙面污损恢复原状的诉讼请求。因许熊雯并未向该院提交相关证据证实墙面污损的证据，故对该项诉讼请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许熊雯应在本判决生效后10日内退还原告张爱华门面定金4500元；二、限反诉被告张爱华于本判决生效后10日内搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面；三、反诉被告张爱华应在本判决生效后10日内支付反诉原告许熊雯门面租金21333元；四、反诉被告张爱华应在本判决生效后10日内按照178元/天支付反诉原告许熊雯从2017年4月1日至腾房之日止的占有使用费；五、驳回原告张爱华的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告许熊雯的其他诉讼请求。案件受理费3635.7元，由原告张爱华承担3035.7元，被告许熊雯承担600元；反诉费100元，由反诉被告张爱华承担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，且当事人没有提出实质性异议，对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2016年12月31日，许熊雯与凤凰县房屋征收办公室签订《房屋征收补偿协议》，凤凰县房屋征收办公室征收了许熊雯所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层136号门面（产权证号为000094**），许熊雯选择货币补偿与产权置换两种补偿方式，除补偿置换房屋面积39.43平方米外，另外补偿许熊雯120477元（除主体房屋外评估价值8571元，搬迁费1000元，停产停业损失110906元）。本院还查明，经凤凰县棚户区改造项目指挥部委托张家界泰业房地产评估咨询有限公司对许熊雯拟定拆迁门面进行装饰装修评估，评估价值为8571元，包括：1、水电2760.1元；2、水迁移2000元；3、电迁移1350元；4、水电到户800元；5、卷闸门1660.5元。截至目前为止，张爱华没有交付门面钥匙搬离，依然继续占用所承租的许熊雯的门面。本院认为，本案争议的是：一、停产停业损失应当归属于谁；二、装饰装修补偿款应当归属于谁。关于停产停业损失应当归属于谁的问题。本案中，张爱华与许熊雯签订的房屋租赁合同已于2017年4月1日到期，且张爱华到目前为止依然没有交付钥匙、搬离门面，因此，在合同已经到期、张爱华继续占据使用门面的情况下，张爱华不存在停产停业的事实基础，鉴于双方当事人之间的合同已经履行完毕，故张爱华与许熊雯之间不存在债权债务关系的法律基础，租赁合同到期的前提下不存在补偿租赁人张爱华停产停业损失的法定理由与条件，故上诉人张爱华要求补偿停产停业损失的诉请于法无据，于情理不符，本院不予支持。关于装饰装修补偿款应当归属于谁的问题。本案中，经凤凰县棚户区改造项目指挥部委托张家界泰业房地产评估咨询有限公司对拆迁门面进行装饰装修评估，许熊雯的门面装饰装修补偿评估为8571元。而这一系列装修均属于房东交付门面之时必须具备的交付条件，水电、门窗等物品均为门面正常经营使用的必须条件，故在张爱华租赁门面使用之前，该部分装修物已经存在，故该部分装饰装修补偿款应归属于许熊雯所有。综上所述，上诉人张爱华的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定案件基本事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3735.7元，由上诉人张爱华负担。本判决为终审判决。审 判 长  向才文审 判 员  龙少松审 判 员  曾浩恒二〇一七年十月二十日代理书记员  丁乐融附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。