广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0491民初719号原告：黄明喜，男，1967年11月4日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，原告：廖彩霞，女，1967年11月15日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，两原告共同委托诉讼代理人：蔡明艳，广东华杨律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：骆伟金，广东华杨律师事务所实习律师。被告：黄浩琪，女，汉族，1983年9月24日出生，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：高利贤，男，汉族，1982年3月5日出生，系被告的丈夫。原告黄明喜、廖彩霞诉被告黄浩琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日受理后，依法由审判员葛阳辉独任审判，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告黄明喜及其委托代理人蔡明艳、骆伟金，被告黄浩琪以及委托诉讼代理人高利贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄明喜、廖彩霞诉称，2016年3月21日，原、被告签订《房地产买卖和居间合同》（合同编号：NO.1605116），约定由被告购买原告位于珠海市翠前北路138号7栋205房的房屋，建筑面积为71.46平方米，总房款为130万元。合同第1.2条约定买方须在签署本合同之同时付清人民币伍万元作为定金；第2条约定人民币壹佰贰拾伍万元整为第二部分楼款；第2.1.2.2约定买方应于本合同约定的定金支付日起30日工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，双方约定在2017年5月30日前办理过户手续，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方。无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际放款及贷款本书记载的放贷金额不符、银行对买方的贷款申请全部或部分不予批准、买方因限购政策、本人所属国籍、地区或其他因素导致不符合贷款条件的，买方均应于银行放贷日或银行对买方贷款申请部分或全部不予批准作出后将差额或房款在双方约定的房产过户递件日前一次性支付给卖方，买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清购房款的情形予以预见，并不得以此不继续履行或解除合同，否则视为买方违约。合同签订后，原告配合被告办理了银行按揭贷款手续，交通银行股份有限公司珠海分行营业部于2016年4月10日出具了《贷款意向书》。该贷款意向书自开具之日起60日内有效。2017年5月26日，原告按照合同约定向珠海市不动产登记中心递交了案涉房屋的过户资料并与被告办理了过户手续，将案涉房屋所有权转移登记至被告名下。原告已履行完毕过户义务，被告亦应严格按照合同的约定向原告支付全部的购房款。然而，被告除于2017年3月31日支付3000元，过户当天支付327000元及通过居间方珠海市世华房地产代理有限公司支付5万元外，尚欠92万元购房款迟迟未予支付。且《贷款意向书》注明的60日有效期早已届满，该贷款意向书亦已失效，按照2.1.2.2约定，对于银行未能放款的差额应由被告以现款方式付清，即当贷款意向书失效后，被告应以现款方式付清房款。然而，经原告多次催促，亦委托律师出具律师函向被告催款的情况下，被告仍拒不履行付款义务，显然已属逾期付款。直至2017年8月22日，原告才收到被告支付的剩余房款92万元。原告认为，《房地产买卖合同及居间合同》是原、被告真实意思表示，已成立生效，双方均应严格按照合同的约定履行相应的义务。在原告已将房屋过户给被告的情况下，被告更应及时履行相应的付款义务。被告逾期付款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告无奈之下特此提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黄浩琪辩称，1、本来原告的房子房产证抵押在银行，房子不能正常交易的。在中介的主持下双方约定的交易流程是这样的：首先由被告把借款38万元给原告，然后由原告拿钱到银行把房产证赎出来，再把房产证过户至被告名下，再以被告名下的房产作为抵押到银行做贷款（银行贷款发放之前，房产证一直在银行）。然后由银行直接把贷款划拨给原告。整个交易流程是由房产中介经理阅读，买卖双方及中介业务员李璐都在场。原告也在银行签署了委托银行将房款直接转给原告的“款项支付证明”书。2、原告要求被告支付自2017年6月11日起计至实际支付完毕购房款之日止（2017年8月22日）的逾期利息8115.7元。原告的6月11日是根据交通银行的“贷款意向书”的有效期进行推算的。但是“贷款意向书”的有效期是不能作为购房尾款的支付期限的，这个有效期的要求我在这个期限内提交完所有贷款手续，我也是在期限内提交完了所有的贷款资料，办理了该办的贷款流程。剩下的就是等待银行直接把款项转给原告。3、根据双方签订的“房地产买卖及居间合同”第五条明确规定了房款时间：如以银行或第三方进行资金监管的，则按与银行或第三人的约定放款。所以支付时间以银行的放款时间为准，而不应该是被告所说的2017年6月11日。因此，我根本不存在不履行付款义务，逾期付款的过错。相反，我为了让原告能够尽快的收到卖房余款，对贷款银行进行多次催促与监督，在我不谴余力的努力下，银行在2017年8月22日16时46分已经将余款92万元放给原告。我并未存在过错，故请求法院驳回原告的诉讼请求并由原告支付诉讼费用。经审理查明，2017年3月21日，两原告和被告签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定，被告以总价人民币130万元通过按揭贷款的方式购买涉案房屋，定金5万元于签署合同之同时付清。合同第2.1.2.2条约定买方应于本合同约定的定金支付日起30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。双方约定在2017年5月30日或之前办理缴税、过户手续，买方需将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件（以下简称“贷款文书”）记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方。无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际放款与贷款文书记载的贷款金额不符，银行对卖方的贷款申请全部或部分不予批准，买方因限购政策、本人所属国籍、地区或其他因素导致不符贷款条件的，买方应于银行放款日或银行对卖方贷款申请部分或全部不予批准做出后将差额或房款在双方约定的房产过户递件日前一次性支付给卖方，买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清购房款的情形予以预见，并不得以此不继续履行或解除合同，否则视为买方违约。2017年4月10日，交通银行股份有限公司珠海分行营业部向被告发出贷款意向书，确定在落实相关条件的情况下，将向被告提供人民币920000元的贷款。2017年7月24日，两原告委托律师向被告发出律师函，称根据双方《买卖合同》约定，被告应于房产过户递件日前通过银行贷款或者支付现款的方式向委托人支付完毕全部购房款。原告和被告已于2017年4月27日向珠海市不动产登记中心递交过户资料并办理了房屋过户手续，然而，被告未依约在2017年4月27日前支付完全部购房款。两原告认为被告逾期付款，要求被告在收到函件之日起2日内支付剩余购房款92万元及逾期付款利息。被告付款情况如下：合同签订当日，被告支付了定金5万元，2017年3月31日，被告向原告支付3000元，2017年4月27日，被告向原告付款327000元。2017年8月22日，银行向被告发放贷款92万元，并于当天转至原告黄明喜的账户。本院认为，双方签订的《房地产买卖及居间合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，本院确定该合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照合同约定履行义务。对于原告提出的被告逾期支付尾款92万元的主张，本院认为，双方约定被告支付购房款的方式是按揭贷款，而按照按揭贷款方式支付购房款的通常做法，尾款是在房屋产权登记至购房人名下且银行取得涉案房屋抵押权后再行放款，故原告要求被告在办理产权过户手续时支付尾款没有依据。对于原告提出的可以依照合同第2.1.2.2条得出被告应当在办理过户手续时支付尾款的主张，本院认为，该条款约定的是如果被告的贷款申请不能得到批准或者银行批准的贷款金额少于被告申请的贷款金额或者银行发放的贷款金额少于贷款文书记载的贷款金额的情况下，被告应当在办理过户手续时将差额补齐，而在本案中银行批注的贷款金额以及银行发放的贷款金额与被告申请贷款金额一致，本案不存在适用这一条款的情形，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，本院对原告这一主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄明喜、廖彩霞的诉讼请求。本案受理费人民币25元，由原告黄明喜、廖彩霞负担。如不服本判决，原告黄明喜、廖彩霞可在判决书送达之日起三十日内，被告黄浩琪可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 葛阳辉二〇一七年十月三十日法官助理 潘 茜书 记 员 何绍峰