福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终1934号上诉人（一审原告）：正大新景（厦门）投资有限���司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路**号地下*层商场****单元。法定代表人：白溢龙，总经理。委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：郭亚秀，女，1970年8月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：杜震农，福建联合信实律师事务所律师。上诉人正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）因与被上诉人郭亚秀房屋租赁合同纠纷一案,不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初3289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正大新景公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持正大新景公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误。首先，郭亚秀于租赁合同期限届满后并未将商铺返还给正大新景公司，不但违反了《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，亦违反《商铺租赁合同》第六点第二条约定的“租赁期限内，甲、乙双方如不再续约，乙方必须在本合同终止日前7日内结清一切费用并将租赁场所及时交还甲方，本合同终止。”因此，在郭亚秀未将商铺返还给正大新景公司并留存物品于商铺的前提下，郭亚秀应依法支付相应的占用费用。其次，讼争商铺的自用电情况，相应的证据正大新景公司已提交。另外，商铺依据合同约定应支付公摊水电。但一审判决对上述费用均未支持��明显错误。郭亚秀答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。双方已经协商解除合同，只是没有书面协议。正大新景公司不能将经营问题产生的后果转嫁给郭亚秀。正大新景公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除《商铺租赁合同》；2.正大新景公司有权没收履约保证金12158元；3.郭亚秀立即支付租金及占用费133738元（按月6079元，自2014年8月1日起计至2016年5月31日止）、管理费19118元（按月868元，自2014年6月1日起计至2016年5月31日止）、水电费10557元（自2014年5月6日起计至2016年3月5日止）、违约金12158元、滞纳金169778元（自2014年8月1日起计至实际付款之日止）。一审法院认定事实：2013年3月28日，正大新景公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的郭亚秀签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、乙方承租甲方位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为D060的商铺，用于经营或展示木地板类别的产品，品牌为“扬子·德威”；2、合同期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止，租金每月6079元，管理费每月868元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2013年6月1日起至2013年7月31日止，乙方应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3、乙方在支付首期租金和管理费时交纳履约保证金12518元，商铺有关的公共维修金、水、电、通讯、空调、装修垃圾清运费等费用以及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担，水费按商场总营业面积分摊，乙方租赁场地内经营用电采用独立电表计量，甲方每月公布水电量和收费通知，乙方���到通知后7日内到甲方财务部缴纳，由甲方向供水、供电部门统一缴纳。4、乙方逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金，并视为郭亚秀违约。逾期达15天，正大新景公司有权直接从乙方履约保证金中扣除，并有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；6、租赁期限内，乙方出现拖欠租金、管理费、公摊费、市场推广基金、水电费达半个月以上的，甲方有权选择通知甲方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，同时追究乙方相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；7、乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等），责令乙方在接到解除通知之日起3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿，乙方不得拒绝，如乙方未在3日内退场，视为乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场并由乙方承担清偿费用，而甲方无需承担因此给乙方造成的任何损失；8、租赁期满，双方如不再续约，乙方必须在合同终止日7日内结清一切费用并将租赁场地及时交还甲方，合同如提前终止、解除或届满时，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应在合同终止后的3日内将其所租赁的商铺归还甲方，并保持商铺及设施、设备的完好状态，不得留存货品或影响商铺的正常使用。超过3日后对未经同意留存的物品，甲方有权按照废弃物品处置，处置费用由乙方承担，乙方不得有任何异议；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。正大新景公司为支持诉讼请求提交了缴款通知单、律师函及EMS快递单、代理合同、现场照片、历月电费明细及证明、��摊明细及票据。郭亚秀对缴费通知书真实性不予确认，其认为签名人是谁不清楚，打印日期与所收租金日期也不符合；对律师函及EMS真实性有异议，邮单上的签名没有写明时间；对于代理合同，郭亚秀认为租赁场地是否合法与其无关；对于现场照片的真实性没有异议；对于用电明细及证明郭亚秀真实性不予认可，2014年8月份之后，电量几乎没有使用；对于公摊明细真实性性不予认可，不能证明与本案有关。正大新景公司提交的打单日期载明为2014年7月24日的缴费通知单的字迹体现非郭亚秀本人。全权委托代理合同显示案外人杨美桂、朱振南将新景天湖广场地下商A区233号店面授权正大新景公司全权代理实施经营管理和招商工作，并由正大新景公司支付相应费用。现场照片显示编号D060店铺外部商标名称为“DEWEI德威地板”，店内留存由固定装修���部分存货。加盖有供电公司客户受理专用章的历月电费明细显示户名为新景地房地产的用户2015年3月、2015年4月份、2015年6月份用电量分别为“35”、“0”、“7”，2015年9月份之后用电量均为0。厦门新景风华物业管理有限公司新景天湖管理处出具的房屋编号证明显示厦门市台湾街新景建材城编号为D060商铺，与厦门市台湾街新景天湖广场地下一层原房产编号233单元为同一地址。正大新景公司提交的相关票据显示的用户地址及名称与本案讼争租赁店面并不一致，无法证明本案讼争租赁店面实际发生的水电费及公摊费用。一审诉讼过程中郭亚秀提交私营公司基本信息、正大新景公司工商档案资料、中国民生银行个人对账单、告知函。正大新景公司对于中国民生银行个人对账单的真实性予以认可，但租金缴交到2014年7月份；对于正大新景公司工商档案资料、中国民生银行个人对账、告知函真实性没有异议，但与本案无关。一审庭审过程中，正大新景公司陈述讼争店面的权属人为杨美桂、朱振南。正大新景、郭亚秀均确认讼争商铺的租金及相关费用缴交到2014年7月31日。郭亚秀认为滞纳金标准过高，违约金与滞纳金不应该重复收取。一审法院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，租赁期限自2013年6月起至2015年5月31日止，双方均确认租金及相关费用缴交至2014年7月31日，故郭亚秀应支付自2014年8月1日起至2015年5月31日止的租金6079元/月×10个月=60790元，同时支付2014年8月1日至2015年5月31日的管理费868元/月×10个月=8680元。正大新景公司主张郭亚秀因拖欠租金、管理费应支付滞纳金，该部分即为逾期支付租金、管理费的违约金，正大新景公司的该部分主张具有合同依据，但日千分之三的违约金标准过高，依法将标准调整至月2%，滞纳金自逾期支付租金、管理费之日起计算。2015年5月31日合同终止后，双方之间的相关租赁关系终止，正大新景公司再要求解除租赁合同已经没有必要，也没有相应的依据，不予支持。根据合同约定承租方违反合同导致合同提前终止，出租方才有权不予退还保证金，现租赁合同并未提前终止，故正大新景公司请求没收郭亚秀缴纳的履约保证金没有合同依据，郭亚秀缴纳的履约保证金可抵扣其欠缴的租金、管理费等费用。郭亚秀对正大新景公司提交的催缴通知单不予确认，且��大新景公司提交的用电明细、证明、公摊明细、发票等无法证明讼争商铺实际发生的水电费，且正大新景公司主张的部分水电费发生在合同终止之后，故对正大新景公司主张的水电费7460元及其滞纳金不予支持。正大新景公司主张根据合同约定郭亚秀应支付违约金12158元，因正大新景公司未举证证明除郭亚秀逾期支付租金、管理费外存在其他损失，在已经支持正大新景公司上述费用逾期支付的滞纳金的诉讼请求后，综合合同的履行情况，正大新景公司约定的12158元违约金已经明显高出自身的损失，对正大新景公司的该部分请求不予支持。合同终止后，郭亚秀虽有部分固定装修存留于讼争商铺，但根据合同约定正大新景公司有权将店内遗留物品处理，并不影响正大新景公司另行使用或出租商铺。结合正大新景公司提交的历月用电明细，郭亚秀在合同解除前实际已经未经���商铺，故正大新景公司在合同终止后要求郭亚秀支付房屋占有使用费没有相应的合同及法律依据，不予支持。郭亚秀同时抗辩认为本案讼争的合同应于2014年8月份解除，但未提交相应的证据加以证实，对郭亚秀的抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、郭亚秀于判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付租金60790元、管理费8680元及逾期支付租金、管理费的滞纳金（滞纳金按月2%的标准，分别以13894元为基数自2014年8月8日起计算，以13894元为基数自2014年10月8日起计算，以13894元为基数自2014年12月8日起计算，以13894元为基数自2015年2月8日起计算，以13894元为基数自2015年4月8日起计算，均计至租金、管理费实际支付之日；支付租金、管理费及滞纳金时应扣除郭亚秀已经支付的履约保证金12158元）；二、驳回正大新景（厦门）投资有限公司的其他诉讼请求。正大新景公司、郭亚秀于二审中均未提交新证据。二审经审理查明，正大新景公司对一审判决查明的事实无异议，但认为一审判决遗漏查明：1、《商铺租赁合同》中第一部分第二条中约定“如乙方在租赁期限期满后，未经甲方的书面同意继续占用租赁场地，其占用不能视为合同延期或续订，在占用期间乙方需支付相当于租金10倍的使用费给甲方。甲方仍然有权依照法律程序索回乙方租赁场所和因上述占用所���生的一切损失及费用，包括但不限于诉讼及律师费等”；2、《商铺租赁合同》中第六部分第一条约定，“如需续租，乙方需在租赁期满之日前60日向甲方提出书面申请，经甲乙双方协商一致后，重新签定合同。若达不成新的合同，合同期满即自行终止，甲方有权将乙方租赁期满的经营场地租赁给第三方”。郭亚秀对一审判决查明的事实无异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，围绕正大新景公司的上诉请求，作如下分析：首先，郭亚秀于合同到期前已长期未实际经营商铺，正大新景公司作为商场的经营管理者，从现场管理及水电使用等均可知道或应当知道该情况。合同期满后，在合同约定正大新景公司有权按照废弃物品处置郭亚秀留存于商铺内物品的情况下，正大新景公司��及时接管讼争商铺，对讼争商铺采取适当措施防止损失的扩大，正大新景公司要求郭亚秀承担该扩大部分的损失，即合同期满后的房屋占有使用费，本院不予支持。其次，正大新景公司未提交制作催缴通知单的用水用电明细、支付凭证等，其要求郭亚秀按提交的催缴通知单缴纳水电费及公摊水电费依据不足，本院不予支持。综上，正大新景公司的上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4866元，由正大新景公司负担。本判决为终审判决。审��长曾聆审判员  柯艳雪审判员  章 毅二〇一七年十月三十日书记员  潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。