四川省仪陇县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1324民初1204号原告：夏贤君，男，汉族，1970年10月14日出生，户籍地为四川省江油市，现住四川省仪陇县。原告：夏秀利，女，汉族，1969年3月29日出生，户籍地为四川省仪陇县，现住四川省仪陇县。二原告共同特别授权委托诉讼代理人：何波，仪陇县方州法律服务所法律工作者。被告：南充市志诚房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区三公街89号。法定代表人：戴明良。原告夏贤君、夏秀利诉被告南充市志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告夏贤君及其特别授权委托诉讼代理人何波到庭参加了诉讼，被告志诚房产公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年3月2日签订了《商品房买卖合同》，原告按约履行了付款义务，被告为了谋利，擅自设置架空层，规划时，原公安局办公楼该撤除作绿化面积，而被告却改建成住房出售，受到了仪陇县住建局的处罚，影响了原告的生活，被告也没有按约书面通知原告，对原告进行补偿。现在，被告非法设置的架空层，住户打烂承重墙开门窗，将1500×600㎜的窗户改成1500×1000㎜，将1500×600㎜的阳台窗户改成2500×2600㎜，构成了不安全隐患。在房屋交付使用时被告也未按照《商品房买卖合同》第十一条规定，向原告提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户检验表》。《商品房买卖合同》第二十条约定：“出卖人应在2012年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，原告于2016年12月才拿到房产证和国土证。综上所述，被告多次违约，并违反法规，给原告造成了损失，现原告诉至人法院，请求：1.判令被告因违法设置架空层等违约行为而按所付房款总价的20%赔偿原告违约金；2.判令被告因不依约办理产权证，从2012年3月20日起至取得房产证止，以房屋总价款283034元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息赔偿违约金；3.本案诉讼费由被告承担。被告志诚房产公司未作答辩。原告为支持其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、当事人身份信息证明，拟证明原、被告系本案适格主体；2、《商品房买卖合同》一份，拟证明被告违反了合同的约定；3、金城镇关于“金城帝景”超面积处理意见的请示，《建设行政处罚决定书》、《建设行政处罚听证告知书》、《建设行政处罚事先告知书》，拟证明被告开发的房屋产生了部分架空层，并将架空层算入产权计算，受到了仪陇县住建局的处罚；4、对曹仁明、刘仕宝的调查笔录各一份，拟证明被告违法合同约定迟延办理房屋产权证及土地使用证，被告违规修建架空层损害了原告的权益，受到了仪陇县住建局的处罚等情况；5、销售不动产统一发票、完税证明，拟证明原告已经向被告缴纳房款以及缴纳契税等；6、房屋照片及短信记录，拟证明房屋状况及原告向被告主张权利的情况。被告未质证。经原告举证，结合庭审笔录，本院认定如下事实：1、原告夏贤君、夏秀利与被告志诚房产于2011年3月2日签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于四川省仪陇县XX镇XX路XX号X幢X单元第X层X-X-X号房屋。房屋建筑面积预测为105.10平方米，单价为3022.90元／㎡，总价款为283034元，原告已向被告付清该房款。合同约定被告于2011年12月30日前向原告交付该商品房。2011年12月30日原告领取该房钥匙自愿同意接收了该商品房。《商品房买卖合同》第二十条第（一）项约定出卖人应当在2012年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。2、因政府相关部门原因，未按时办理的，时间顺延。（二）转移登记，1、（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理，…（2）因买受人未提供相关文件及费用，导致产权证未办理的，办理时间顺延。2、原告于2016年1月4日取得所购买房屋的房屋权属证书。3、被告志诚房产在原告所购买楼层一楼下架空层处构建了有门进出的独立空间，该独立空间内有砖墙相隔离，外墙上开有窗户样的孔，该独立空间与一般住宅商品房结构无异。本院认为：原告夏贤君、夏秀利与被告志诚房产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告夏贤君、夏秀利要求被告承担因改变合同约定的房屋结构赔偿原告所付房款20%的违约金。本院认为原告未提供证据证明被告改变了原告购买的房屋室内结构；同时原告认为其购买的房屋为第二层，被告将其楼下架空层的空间修建为房屋出售，改变了楼层结构，故被告应承担违约责任。本院认为从涉案房屋所属楼栋位置看，该地有一定坡度，导致了所在楼栋有架空层的出现。该架空层的修建不违反法律规定，也不违反双方约定，更未给原告生活质量带来不利影响，同时原告亦未举证证明给其造成的损失或双方就此问题约定了违约金，故对原告的此项诉请本院不予支持；对于被告将架空层出售给他人居住，改变架空层的使用性质等问题，依法应由建设、规划等行政主管部门予以处理，不属本案处理范围。原告主张被告从2012年3月30日起至取得房屋权属证书时止，以房屋总价款283034元为基数，按照金融机构逾期计收贷款利息赔偿违约金。本院认为《商品房买卖合同》第二十条（二）2（2）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方按第2种方式处理，即“…因买受人未提供相关文件及费用，导致产权证未办理的，办理时间顺延”。本案双方于2011年12月30日交付了涉诉房屋，被告于2016年1月4日为原告办理相关产权手续，但依约被告应于2012年6月30日前办好原告购买的案涉房屋所有权登记手续，被告的行为违法了合同的约定，依法应承担相应的违约责任。为此，被告志诚房产应赔偿原告从2012年6月30日起至2016年1月4日期间的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告志诚房产应从2012年6月30日起以原告已付购房款283034元为基数，按同期中国人民银行规定的一年期银行逾期贷款利息为标准，向原告支付逾期办证违约金至2016年1月4日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南充市志诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏贤君、夏秀利支付逾期办证损失（损失的计算方法：从2012年6月30日起以原告已付购房款283034元为基数，按同期中国人民银行规定的商业银行计收一年期逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金至2016年1月4日原告取得房产证时止）；二、驳回原告夏贤君、夏秀利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1216元（原告已预交），由被告南充市志诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  刘志敏人民陪审员  李绍奇二〇一七年十月三十日书 记 员  刘 津