.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海口市琼山区人民法院   民事判决书   (2015)琼山民一初字第1670号   原告：姚芬良，女，汉族，1977年11月15日出生，住湖南省宁乡县。   委托代理人：李君，海南东方国信律师事务所律师。   委托代理人：蒙海强，海南东方国信律师事务所实习律师。   被告：海南融达房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区，注册号：460XXXXXXXX7418。   法定代表人：关立坚，总经理。   委托代理人：袁芳，北京康达（海口）律师事务所律师。   原告姚芬良诉被告海南融达房地产开发有限公司（以下简称融达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理。依法由审判员林志勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚芬良的委托代理人李君、蒙海强，被告融达公司的委托代理人袁芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告姚芬良诉称，2013年11月13日，其与融达公司签订了《海口市商品房买卖合同》，约定融达公司将位于海口市××区以798035元出售给其。合同第八条约定融达公司应在2014年12月30日之前将符合合同约定条件的商品房交付给其。合同第十一条第（2）款约定，如融达公司逾期交房超过180日后，其有权单方解除合同，要求继续履行合同的，合同继续履行，融达公司按逾期日数每日向其支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，其依约向融达公司支付了全部购房款，但截至其提起诉讼之日，融达公司尚未将符合约定的房屋交付给其，融达公司的行为已经严重违约。故请求判令：1、融达公司向其支付自2014年12月30日至2015年4月30日的逾期交房违约金人民币48281元，2015年5月1日至融达公司按合同约定交房标准实际交房之日止的逾期交房违约金每日按总房款798035元的万分之五标准计算；2、融达公司承担本案诉讼费用。   被告融达公司辩称，一、超强台风与政府行为系导致逾期交房的根本原因，融达公司已竭尽所能加快施工、减少损失。1、2014年7月18日、9月16日超强台风"威马逊"、"海鸥"分别登陆海南，造成全省电网瘫痪、道路受堵、生活用水受影响，加之项目所在片区工程施工用电量大，电路繁琐复杂，线路抢修工作进展缓慢，致使项目施工无法有序进行。台风过后，融达公司工期不得不延后，又赶上2015年春节，大量农民工返乡，又进一步造成了工期的延误;2、海南省重点工程海秀快速路（一期）工程于2012年2月正式启动，从2014年8月起至现在，工地施工都集中在海秀星城项目周边。海秀路段为重要交通枢纽（汽车西站）干道，施工后将原有车道减到现在的两车道，严重影响项目施工用车进出及工程施工用料的及时供应。致使该项目原定施工路线被迫为了配合政府工程而一再调整。在双台风期间，海秀高架桥项目也受到影响，其整改和复工过程间接也给海秀星城项目的建设造成一定的影响。据此，根据《合同法》第一百一十七条关于不可抗力应部分或者全部免除责任及双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条关于如遇自然灾害，交房时间可顺延的约定，融达公司不应承担逾期交房的全部责任;二、合同中第十一条约定出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房款的5%；而事实上姚芬良所主张的逾期交房违约金远远超过了总房款5%的约定。三、违约金约定明显过高，已超出姚芬良的实际损失。本案中，姚芬良所受的损失只是因无法及时入住造成必须租赁房屋居住，因此损失就是租金，根据中介机构发布的同路段的租金价格，大至在2500-3500元/月之间，因此，依照法律规定，应当按上述租金标准来计算姚芬良的损失。   综上所述，请求法院在扣除自然灾害和政府行为因素给融达公司施工造成的延误后，再依租金损失来确定违约金的数额。   经审理查明：2013年11月13日，姚芬良与融达公司签订《海口商品房买卖合同》及《补充协议》，约定姚芬良购买融达公司开发的位于海口市××区号房屋，建筑面积为105.7平方米，总房款为人民币798035元；融达公司应于2014年12月30日前，将取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》的房屋交付姚芬良使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，融达公司可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为导致工期延误；3、施工期间遭遇的台风和其他自然灾害导致停工8小时以上而导致工期延误；合同还约定，如融达公司逾期交房，应承担下列违约责任：1、逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金；3、出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房总价的5%；4、因出卖人以外的外界因素，导致合理延期，买受人对出卖人所告知的顺延事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。合同签订后，姚芬良依约于2013年11月25日一次性支付完全部购房款，但融达公司并未在合同约定的交房期限即2014年12月30日前交房。2014年12月18日，融达公司向姚芬良发出《致业主公开信》，称由于遭受超强台风"威马逊"、"海鸥"及春节期间工人返乡的影响，导致工期延误，并承诺力争在2015年4月30日前交付房屋。2015年9月21日，海口市建设工程质量安全监督站出具《关于海秀星城1工程施工质量监督的意见》，确认海秀星城1工程施工质量合格，并同意验收。2015年9月1日，融达公司通过特快专递向姚芬良发出《交房通知书》，通知姚芬良于2015年8月30日至9月30日期间办理房屋交付手续；同年9月28日姚芬良与融达公司办理了交房手续。   另查明，台风"威马逊"和"海鸥"分别于2014年7月和9月在海南省登陆。   以上事实，有姚芬良、融达公司分别提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》、姚芬良提供的购房发票、融达公司提供的《关于海秀星城1工程施工质量监督的意见》、《海口市海秀高架桥工程指挥部关于清理影响海秀快速路管线迁移施工障碍物的通知》、《致业主公开信》、《交房通知书》、特快专递邮寄单、《收房确认书》、《业主收房情况表》及双方当事人的庭审陈述等证据在案佐证，足以认定。   本院认为：根据姚芬良与融达公司的诉辩主张，本案存在三个争议的焦点问题。   一、关于本案是否存在融达公司主张的因不可抗力及政府行为而致延误交房的情形问题。   双方签订的《商品房买卖合同》约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，融达公司可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且融达公司在发生之日起30日内告知原告的；（2）因政府行为而致延误的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。就台风而言，通常台风根据国家气象职能部门的预报是可以预见的，故不能片面的称之为不可抗力，具体还得看台风破坏力是否导致其误工不能避免和不能克服的客观情况发生。而本案中所提到的台风，海南气象部门均有预报，新闻媒体均有报道，融达公司应当对台风灾害的发生具有一定预见并做充分准备和防范措施，对此融达公司在本案中未提出相关证据予佐证。融达公司主张本案所提台风属不可抗力台风，但台风后融达公司未履行告知义务，且本案项目工期延误是否确属因受台风所致，融达公司亦未提供充分证据佐证，故本院对融达公司辩称台风为不可抗力不予认定。台风灾害发生时，建设工程施工会受到一定影响，但台风具有移动速度快、影响时间短的特点，台风过境后融达公司应当尽快恢复施工，故台风天气不可能是导致融达公司迟延履行债务如此之久的原因。融达公司作为房地产开发公司，建设工程施工应充分考虑当地气候条件，海南属于台风多发地带，且应当在设定工期时加以考虑。另外，融达公司在2014年12月18日作出的《致业主公开信》中已经考虑到台风影响及工人春节返乡因素，承诺于2015年4月30日前交付房屋，但事实上亦没有在承诺之日交付房屋。因此，融达公司关于自然灾害及工人返乡是迟延履行债务的原因的辩解，没有事实依据。   建设工程施工过程中建造的构筑物应符合法律规定及政府规划。根据《海口市海秀高架桥工程指挥部关于清理影响海秀快速路管线迁移施工障碍物的通知》，有关政府部门要求融达公司拆除海秀星城项目售楼部及围墙是因占用海秀快速路规划道路红线所致，是由融达公司的过错引起；且海秀星城项目售楼部及围墙并不会影响到项目主体工程的施工。综上，融达公司辩称因不可抗力、政府行为导致其延期交房，没有事实和法律依据，本院不予采纳。   二、关于融达公司逾期交房是否构成违约问题。姚芬良与融达公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定和社会公共利益，为有效合同，对双方当事人都具有法律约束力。上述合同签订后，姚芬良依约向融达公司付清了购房款，履行了合同约定的付款义务，但融达公司未按合同约定的期限在2014年12月30日前将房屋交付姚芬良使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向姚芬良支付逾期交房违约金。   三、关于逾期交房违约金计付的起止时间及数额问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，融达公司的交房期限为2014年12月30日，故融达公司应在合同约定的最后交房期限的第二天即2014年12月31日起按总房价款每日万分之五的标准，向姚芬良支付逾期交房违约金。对于交房条件，双方约定为"取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》的房屋"，而海口市建设工程质量安全监督站于2015年9月21日向融达公司出具了《施工质量监督意见》，确认涉案的"海秀星城"小区施工质量合格并给予验收，故应认定讼争的房屋自2015年9月21日起具备交房条件，而姚芬良于2015年9月28日收到房屋。据此计算，从2014年12月31日起至2015年9月28日止，融达公司逾期交房272天，应依合同的约定，按总房款798035元的每日万分之五计付逾期交房违约金，即798035元×0.0005×272天＝108533元。但双方又约定融达公司因逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房款的5%。该条款系当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，本院对其效力予以认可。故融达公司应当向姚芬良支付的违约金数额为798035元×5%=39902元。姚芬良未能提供证据证明其损失超过了依据约定计算出的违约金数额，故其诉请超过部分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为违约金过分高于造成的损失。融达公司认为违约金约定过高，但即使按融达公司主张的同地段房租金额为实际损失，违约金也与该实际损失的百分之一百三十相当，故融达公司认为约定违约金过高的意见，本院亦不予采纳。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：   一、限被告海南融达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚芬良支付逾期交房违约金人民币39902元；   二、驳回原告姚芬良的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币1171.48元，由原告姚芬良负担713.48元,被告海南融达房地产开发有限公司负担458元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     审判员 林志勇     二〇一五年十一月二十四日   书记员 庄梦婷