上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2861号上诉人（原审原告）董绍明。上诉人（原审原告）黄继敏。上诉人（原审原告）董桦俊。上列三上诉人的共同委托代理人洪雨颉，上海市竞业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海徐汇大众小额贷款股份有限公司。法定代表人。委托代理人顾俊辉，上海国瑜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海优增实业有限公司。法定代表人。上诉人董绍明、黄继敏、董桦俊因案外人执行异议之诉一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年3月2日，董绍明、黄继敏、董桦俊（甲方）与上海优增实业有限公司（以下简称优增公司、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号601室房屋（以下简称系争房屋）系甲方依法取得房产，甲方以125万元的价格将该房屋转让给乙方，双方确认在2012年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三﹤付款协议﹥明确，乙方于交易过户当日付到首期房款35万元；乙方完成房屋过户手续后，并领取该房屋产权证之日起，以六个月为限，到期支付剩余房款90万元；如到期后的二个月内乙方不支付剩余房款，双方同意无条件恢复该房屋权属。乙方已支付的首期房款35万元作为违约金，同时所产生的税金及其他过户费用均由乙方承担。签约后，优增公司支付董绍明、黄继敏、董桦俊首期房款35万元，2012年3月14日，双方就系争房屋办理了过户手续，同年3月23日系争房屋核准登记至优增公司名下。2013年1月、2月，优增公司又向董绍明、黄继敏、董桦俊支付15万元，之后未再付款。2014年2月26日，董绍明、黄继敏、董桦俊将优增公司诉至法院，请求判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，优增公司已经支付的首期房款35万元作为违约金不予返还。2014年8月20日，上海市浦东新区人民法院作出一审判决：1、解除董绍明、黄继敏、董桦俊与优增公司之间的《上海市房地产买卖合同》；2、优增公司已经支付给董绍明、黄继敏、董桦俊的首期房款35万元作为违约金不予返还。2012年3月30日，优增公司与上海徐汇大众小额贷款股份有限公司（以下简称大众小额贷款公司）签订《借款合同》，约定优增公司向大众小额贷款公司借款95万元，贷款期限自2012年3月30日起至2013年3月21日止，贷款年利率为18%。同日，双方又签订《最高额抵押合同》，将系争房屋为上述借款提供担保。2012年4月5日，大众小额贷款公司向优增公司发放贷款95万元。因优增公司未按期支付利息，大众小额贷款公司诉至上海市徐汇区人民法院，并申请诉讼保全查封了系争房屋。法院审理后认为双方签订的《借款合同》合法有效，遂判决优增公司归还借款及支付利息。大众小额贷款公司申请执行后，董绍明、黄继敏、董桦俊提出执行异议，要求停止执行。另，系争房屋于2012年4月被优增公司抵押给大众小额贷款公司，抵押权核准日期为2012年4月9日，该房地产抵押状况信息中备注：“最高债权限额：105万元，债权发生期间：2012年3月30日至2015年3月30日”。2013年3月26日，系争房屋被徐汇区人民法院实施司法查封，限制起始日期为2013年3月26日，预计结束日期为2015年3月26日。2015年1月，董绍明、黄继敏、董桦俊诉至原审法院，要求依法裁定对上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号601室房屋停止执行程序，并依法裁定对上述房屋解除法院查封。大众小额贷款公司未答辩。优增公司未答辩。原审认为，董绍明、黄继敏、董桦俊强调因优增公司未支付后续房款而房屋应仍属于自己，但合同条款原文是“如到期后二个月内乙方不向甲方支付剩余房款，甲、乙双方同意无条件恢复该房屋权属”，恢复并不等同于房屋产权没有变动，它是一个产权由卖方到买方、又由买方回到卖方的过程。因此，因优增公司未支付剩余房款，房屋产权恢复到董绍明、黄继敏、董桦俊名下，可以说是履行合同的约定，也可以说是解除合同的后果。但无论是前者还是后者，这都是合同行为。《物权法》第九条、第十五条确立了物权变动区分原则，将物权变动的原因与结果区分为合同行为与物权变动行为，因此存在合同效力与物权变动效力问题。董绍明、黄继敏、董桦俊与优增公司约定逾期付款则无条件恢复房屋权属是物权变动的原因，而不是物权变动的结果，因此该约定有效不代表系争房屋所有权就是董绍明、黄继敏、董桦俊的，董绍明、黄继敏、董桦俊要取回房屋的所有权必须经过登记才能发生效力。因此，董绍明、黄继敏、董桦俊认为合同解除后优增公司因原房屋买卖合同取得的系争房屋的产权，理所当然已归于董绍明、黄继敏、董桦俊所有的观点，与法律规定不符，系争房屋的所有人仍为优增公司。董绍明、黄继敏、董桦俊只享有要求优增公司将系争房屋恢复登记至其名下的权利，但该权利是债权请求权，而非物权。优增公司在取得系争房屋房地产登记后，已经成为该房屋合法的所有权人，故大众小额贷款公司就系争房屋经登记取得的抵押权有效。买卖关系中，买受人支付价款、出卖人转移所有权是相对等的权利义务，而董绍明、黄继敏、董桦俊与优增公司签订的合同中约定，董绍明、黄继敏、董桦俊在收到略三分之一房款时就转移所有权，该约定使权利义务完全不对等履行，在董绍明、黄继敏、董桦俊丧失对系争房屋的所有权后存在巨大风险。董绍明、黄继敏、董桦俊以为合同约定有逾期不付款产权恢复至其名下的约束即风险不大，是其对法律的误解。优增公司基于所有权人的身份行使处分物权的行为致董绍明、黄继敏、董桦俊的利益遭受巨大的风险，是董绍明、黄继敏、董桦俊未审慎签订合同的结果，对此董绍明、黄继敏、董桦俊应自行承担责任。在上述抵押权均有效的前提下，董绍明、黄继敏、董桦俊亦不愿代优增公司偿还债务以涤除抵押权，现属优增公司所有的系争房屋未经抵押权人同意，无法恢复登记至董绍明、黄继敏、董桦俊名下。董绍明、黄继敏、董桦俊的诉讼请求，法院难以支持。优增公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。原审法院审理后于二〇一五年六月十九日作出判决：驳回原告董绍明、黄继敏、董桦俊的诉讼请求。案件受理费8，025元，由原告董绍明、黄继敏、董桦俊负担。判决后，董绍明、黄继敏、董桦俊不服，上诉至本院称：一、本案中大众小额贷款公司的抵押权是基于对优增公司的债权，即因贷款（借款）的关系而引起抵押权（物权）。而上诉人所主张的房屋产权的返还，也是基于收取剩余房款的债权，即因剩余房款的未支付而引起产权返还的物权主张。而在原房屋买卖合同中双方约定的附条件恢复房屋产权的内容，其指向的是物权，而非债权，因此上诉人与被上诉人大众小额贷款公司是同等的权利基础，双方均系由于债权引起的物权权利，并不存大众小额贷款公司的物权优于上诉人的债权的事实基础和法律依据。原审所作判决明显偏向被上诉人一方，违背了公正公平的司法原则，损害了上诉人的合法权益。请求二审查清事实后依法改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人大众小额贷款公司辩称：一、被上诉人大众小额贷款公司当时仅能查到系争房屋是清洁的抵押物，没有其他权限的限制，被上诉人也没有义务去审查系争房屋是否有买卖合同，因此被上诉人取得系争房屋的抵押权合法有据。二、根据《物权法》第九条的规定，物权是以登记为生效条件，而上诉人与优增公司之间房屋产权并没有恢复登记至上诉人名下，因此对上诉人不发生效力。原审所作判决是正确的，请求二审依法维持原判。被上诉人优增公司未发表答辩意见。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。另查，大众小额贷款公司申请执行后，董绍明、黄继敏、董桦俊提出执行异议，要求停止执行。原审法院于2014年12月8日作出（2014）徐执字第21号民事裁定，驳回案外异议人董绍明、黄继敏、董桦俊的异议。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，上诉人董绍明、黄继敏、董桦俊因于2012年3月2日与被上诉人优增公司签订《上海市房地产买卖合同》，双方之间就此建立了房屋买卖合同法律关系，且3月23日系争房屋产权变更登记至优增公司名下。后因优增公司未全额支付房价款，故董绍明、黄继敏、董桦俊经诉讼后法院于2014年8月20日判决解除双方签订的房屋买卖合同，优增公司已经支付的35万元房款作为违约金不予返还。而尽管根据《上海市房地产买卖合同》“如到期后的二个月内乙方不支付剩余房款，双方同意无条件恢复该房屋权属”的约定，亦即双方并未实际办理恢复房屋权属之手续，董绍明、黄继敏、董桦俊并未取得系争房屋的物权，因此优增公司于2012年3月30日与被上诉人大众小额贷款公司签订《借款合同》、优增公司向大众小额贷款公司借款并将系争房屋作抵押时，优增公司仍是系争房屋的合法权利人，在此情况下，大众小额贷款公司取得系争房屋的抵押权具有法律依据。因此，大众小额贷款公司在优增公司未能按期还款的情况下诉讼至法院并申请诉讼保全并查封系争房屋，法院之后亦判决优增公司归还借款及利息，而大众小额贷款公司在优增公司未按生效判决确定的内容履行义务情况下申请执行，亦合法有据。现董绍明、黄继敏、董桦俊并未举证证明大众小额贷款公司与优增公司之间存在恶意串通损害董绍明、黄继敏、董桦俊利益之证据，因此董绍明、黄继敏、董桦俊以案外人执行异议之诉要求依法裁定对上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号601室房屋停止执行程序并裁定对上述房屋解除法院查封，缺乏事实和法律依据，原审据此所作判决并无不当，本院依法维持。上诉人董绍明、黄继敏、董桦俊的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，025元，由上诉人董绍明、黄继敏、董桦俊负担。本判决系终审判决。审 判 长  陈懿欣审 判 员  翟从海代理审判员  潘俊秀二〇一五年十一月二十三日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……