广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3298号上诉人（原审原告）：潘婷婷，女，汉族，1989年12月24日出生，住址：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：冯毅，广东汇和律师事务所律师。委托诉讼代理人：温清华，广东汇和律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：黄昭蓉，女，汉族，1957年7月12日出生，住址：惠州市。委托诉讼代理人：李天湖，广东惠泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚望，广东惠泰律师事务所律师。第三人：姜冬毅，男，汉族，1982年12月22日出生，住址：惠州市。上诉人潘婷婷、黄昭蓉因与姜冬毅房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2017)粤1302民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告潘婷婷诉称：惠州市鹅岭南路××（××）18B52房的房产（以下简称“18B52房产”）登记在被告名下，惠州市鹅岭南路××（××）18B51房的房产（以下简称“18B51房产”）登记在案外人姜冬毅名下，被告与姜冬毅是母子关系。18B52房产与18B51房产共墙，两套房共墙被打通作为一套房使用。经原被告协商一致由原告向被告购买18B52房产与18B51房产，双方签订《房地产买卖合同》，约定写明卖方为被告及姜冬毅，买卖标的为被告名下的18B52房产及姜冬毅名下的18B51房产，原、被告于2016年5月2日在该份合同上签名，但姜冬毅未在该合同上签名。由于被告与姜冬毅是母子关系，被告承诺姜冬毅同意出卖18B51房产。为了准备购房款，原告及其家属出售了一套房子以筹齐购房款。合同签订后，原告支付给被告合同履约保证金人民币2万元、首期房款诚意定金人民币10万元及购房款人民币23万元，共计人民币35万元，被告收取款项之时并未提出异议。但被告收取款项后一段时间不仅不履行合同义务，而且说房产价格卖低了以及姜冬毅未在该合同上签字，又说原告付款不及时违约要解除合同退钱。原告为了促成交易，积极尝试与被告联系，但被告拒绝见面，只是在信息上回复说要解除合同及退33万元。由于原告无法与被告就解除合同的事宜进行妥善的处理，并考虑到姜冬毅并未在《房地产买卖合同》签名同意出卖18B51房产，所以只得同意解除合同并先收回被告同意退回的33万元合同款项。综上所述，原被告签订合同的真实意思是购买18B52房产与18B51房产，且双方在《房地产买卖合同》上签字，依据法律规定，《房地产买卖合同》成立且生效。但被告在没有取得其儿子姜冬毅授权的情况下出售房产，是为无权处分，在姜冬毅不追认的情况下，《房地产买卖合同》对姜冬毅不成立，被告应当承担相应的责任。合同签订后，原告已经依约支付合同款项，被告收款当时亦没有提出异议。收款后，被告并没有履行合同义务，应当认为被告违约在先。后来被告首先提出解除合同且只退33万元定金，原告意欲当面解决但遭拒绝。原告认为，被告以自己的行为表明不履行主要债务且处分没有处分权的财产，是违约在先，更重要的是被告首先提出解除合同。原告为了履行合同已经出卖了一套房子筹齐购房款，但被告见惠州市房地产市场价格上涨，以各种理由终止交易，有违民事法律关于诚实信用的原则。根据双方的约定及《合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十五条的规定，被告应当返还已经收取原告的35万元，鉴于35万元中有12万元是定金，被告应当双倍返还定金24万元，两项共计人民币47万元，由于被告已经归还其中33万元，所以被告仍应当归还14万元给原告。由于原告已无法和被告进行协商，为了保障原告的合法权益不得不依法起诉，请求法院判如所请。1、请求判令被告返还原告购房款人民币20000元及其利息(利息按银行同期同款贷款利率计算)；2、请求判令被告返还原告购房定金人民币120000元；3、请求确认原被告2016年5月2日签订的《房地产买卖合同》于起诉之日解除；4、请求判令被告承担原告为维护合法利益所支出的律师费人民币1万元；5、本案的诉讼费由被告承担。被告黄昭蓉辩称：一、答辩人与第三人是母子关系，被答辩人对此也是清楚的；由于第三人长期在外工作，因此将涉案房屋买卖的相关事宜全权交给答辩人处理。基于以上两点，不存在无权处分的情形。(一）被答辩人存在违约行为。根据《合同法》第六十二条第四项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方签订的《房地产买卖合同》中并无明确约定被答辩人支付房款的具体期限，即答辩人可以随时要求被答辩人履行支付义务；同时，双方在合同的第六条第1项约定了给予被答辩人30个工作曰的宽限期，逾期满60个工作日仍未履行合同义务或房屋无法办理银行按揭贷款的，答辩人有权单方解除合同。因此，答辩人于2016年5月16日首次催告后，被答辩人于同年11月11日才支付完毕30万元，早已超过90个工作日，况且房屋一直未办理银行按揭手续，属被答辩人违约。（二）答辩人享有先履行抗辩权和单方解除权。根据《合同法》第六十七条之规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。经答辩人多次催告后，被答辩人迟迟未按期足额支付首期、二期、三期购房款，答辩人有权拒绝其相应的履行要求并依照涉案合同第六条的约定解除该合同。（三）定金应为2万元，而非12万元。根据《合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据被答辩人提供的证据二《房地产买卖合同中》第九条第1项的约定、证据三转账记录以及证据五微信聊天截图1，均能充分说明购买房产的定金为2万元，被答辩人对此也是认可的；结合现实交易经验，通常也是在支付定金之后即开始支付购房款。因此，所谓的“首期房款诚意定金”本质上就是首期房款，被答辩人罔顾事实、故意混淆合同中的“合同履约定金”和“首期房款诚意定金”以谋取不正当利益，完全违背了诚信原则。综合以上三点，答辩人并无任何违约行为，正由于被答辩人违约，答辩人才依约行使单方解除权后主动退还了购房款33万元并将定金2万元没收，双方的权利义务已消灭，返还购房款和定金的问题不复存在。三、双方于2016年5月2日签订的《房地产买卖合同》已于2016年12月7日解除。根据《合同法》第九十四条第三项以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，答辩人于2016年12月7日在微信中正式向被答辩人提出解除合同（微信截图10），原因在此不赘述。四、关于律师费的承担问题。首先，被答辩人没有提供任何的证据材料予以证明；其次，涉案房屋买卖合同并无约定律师费的承担问题；另外，合同第六条第2项约定：“若卖方违约只需双倍返还定金和退回购房款，买方不可再进一步要求卖方做任何赔偿”，更何况事实上答辩人是守约方。故对被答辩人该项请求应不予支持。五、本案的所有诉讼费用应由原告承担。综上所述，被答辩人的诉请没有事实依据和法律依据，恳请法院驳回被答辩人的所有诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人姜冬毅未到庭应诉，亦未作出答辩。原审法院查明的事实经审理查明，被告与第三人是母子关系。位于惠州市鹅岭南路××（××）18B52房的房产（以下简称“18B52房产”）登记在被告名下。位于惠州市鹅岭南路××（××）18B51房的房产（以下简称“18B51房产”）登记在第三人名下。原告称18B52房产与18B51房产共墙，两套房共墙被打通作为一套房使用。经原、被告协商一致，原告向被告购买18B52房产与18B51房产，双方签订《房地产买卖合同》，约定卖方为被告及第三人，买卖标的为被告名下的18B52房产及第三人名下的18B51房产；三、付款方式：1、买方支付卖方合同履约金20000元后合同生效；2、首期房款诚意定金10万元；3、二期房款10万元；4、三期房款8万元；5、在买方支付给卖方30万元房款后卖方提供钥匙供买方装修所购套间；6、余款买方申请银行按揭；7、银行按揭审批金额不足部分由买方支付给卖方；四、产权转移手续的办理：双方同意由买、卖共同办理该物业的房地产产权转移手续，卖方在收到买方30万元房款后的3个工作日内提供各种证件材料原件、房地产权证原件办理过户所需的资料和配合买方办理过户手续；六、违约责任：如买方未能履行本合同约定的义务，给予买方30工作日宽限期履行义务；九、补充条款：买方办理房屋产权查询、公证书等手续约需60-90个工作日，在办理完以上手续后买方开始支付卖方首期、二期、三期房款。如卖方违约不履行本合同则双倍赔偿定金。原、被告于2016年5月2日在该份合同上签名，但第三人未在该合同上签名。原告于2016年4月18日支付定金2万元；5月17日支付8万元；6月20日支付2万元；11月11日支付18万元；11月30日支付5万元；合计35万元。原、被告双方因房款履行问题产生纠纷，被告提出解除合同，退还房款。2016年12月25日，原告将其银行卡号发给被告，被告于2016年12月28日退还原告房款33万元，扣留2万元。庭审时，原、被告双方均同意解除合同。被告未提供证据证明其按照《房地产买卖合同》第四条的约定卖方在收到买方30万元房款后的3个工作日内提供各种证件材料原件、房地产权证原件办理过户所需的资料和配合买方办理过户手续。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方经协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应严格按合同约定履行自己的义务。庭审时，原、被告双方均同意解除合同，故原告请求解除双方所签订的《房地产买卖合同》，予以照准。关于本案的定金数额。根据《合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案合同第三条第一项明确约定定金为2万元，而第二项“首期房款诚意定金10万元”，其本质为首期房款，而非定金，故本案合同定金应认定为2万元。关于本案违约责任认定问题，《房地产买卖合同》对于房款的支付时间没有具体明确的约定，参照第九条补充条款第一项和第六条违约责任第一项的约定，原告最长的开始履行付款时间为120个工作日，即将近半年时间，而原告于2016年11月11日已支付被告30万元，故原告已在合理期限履行付款义务，不构成违约。涉案合同第四条产权转移手续的办理约定双方同意由买、卖共同办理该物业的房地产产权转移手续，卖方在收到买方30万元房款后的3个工作日内提供各种证件材料原件、房地产权证原件办理过户所需的资料和配合买方办理过户手续。被告至今未提供证据，证明以履行上述约定，配合原告办理过户手续，其行为已构成违约，应承担相应的责任。根据涉案合同第九条补充条款第四项约定，被告应双倍返还原告定金4万元。原告的其他诉讼请求，缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告潘婷婷与被告黄昭蓉于2016年5月2日签订的《房地产买卖合同》。二、被告黄昭蓉应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告潘婷婷定金4万元。三、驳回原告潘婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1650元（原告已预交），由原告潘婷婷负担1210原，被告黄昭蓉负担440元。当事人二审的意见潘婷婷不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求撤销惠城区人民法院（2017）粤1302民初1231号民事判决，依法发回重审；二、请求一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由是：一、第三人已经追认被上诉人的代理行为，故应当与被上诉人共同承担双倍返还定金给上诉人的责任及其他违约的责任，原审法院仅判决被上诉人承担赔偿责任属于认定事实错误，应予纠正。在原审庭审过程中，第三人未到庭参加庭审，但被上诉人提交了一份第三人出具的《情况说明》，说明其对被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同出售其名下的惠州市鹅岭南路××（××）18B51房的房产一事知情，并全权委托被上诉人处理相关事宜。根据《民法通则》第六十六条的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。第三人通过出具《情况说明》的形式追认被上诉人的代理行为，因此第三人应承担《房地产买卖合同》约定的义务。被上诉人收取了上诉人合同款项，但被上诉人与第三人未按合同约定配合上诉人办理房屋过户手续导致合同无法履行的行为已经构成违约，第三人应与被上诉人共同承担合同违约的法律责任。因此原审法院仅判决被上诉人承担责任，属于认定事实错误，未判决第三人对上诉人承担任何责任，不符合法律规定，请求二审法院予以纠正。二、原审法院的判决不符合涉案各方的意思表示，范围了意思自治的原则，对合同条款的扩大解释损害了上诉人的合法利益。（一）原审法院的判决违背意思自治原则，未严格遵循文义表示。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》约定的付款方式为：“1、买方支付卖方合同履约定金20000元后合同生效；2、首期房款诚意定金10万元；……。根据双方签订的合同，明确约定定金为人民币12万元，但原审法院却认定定金为2万元。在解释合同条款时，应当首先进行文义解释，按普通字面含义解释，文义解释是合同解释的基础，脱离了文义，就失去了解释合同的客观标准。原审法院认定定金为2万元脱离了文义解释，违背了合同当事人的真实意思表示，是不符合事实的，损害了上诉人的合法利益。在合同签订后，上诉人按合同约定支付了购房款，其中12万元是被定义为定金的，因此被上诉人与第三人作为违约方应双倍返还上诉人定金24万元以及23万元房款，共计人民币47万元。鉴于被上诉人及第三人已返还了33万元，被上诉人及第三人仍应返还14万元给上诉人。（二）仅定金的赔偿不能填补上诉人的实际损失，被上诉人与第三人仍应赔偿上诉人为了履行双方协议已经卖掉了一套房子，现合同目的无法实现，实际上赔了夫人又折兵。首先，签订合同后，惠州房价暴涨，但被上诉人收钱后第三人又不在合同上签字。如顺利履行合同，上诉人将获得不动产增值的部分的收益；其次，卖掉房子后被上诉人为了租房住，产生了租房租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，可得利益损失也是合同解除后上诉人的损失之一。第三人未在合同上签署名字，是导致合同无法履行的根本原因。被上诉人提出解除合同，实则是违约在先。现因第三人追认了被上诉人的代理行为，在合同履行过程中，被上诉人及第三人又不履行合同义务，故应当承担违约责任，赔偿上诉人合同履行后可获得的利益。三、被上诉人与第三人应共同承担上诉人因此支出的律师费、诉讼费等损失。原审法院未判决被上诉人与第三人赔偿上诉人因此遭受的律师费及诉讼费不符合法律规定，根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此被上诉人与第三人应赔偿上诉人为维护合法权益支出的律师费和诉讼费。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的合法利益，请求贵院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判。潘婷婷庭审补充意见：一、第三人在整个合同履行过程中直至一审开庭时，才通过黄昭蓉递交资料，追认黄昭蓉的代理行为，但合同履行过程中，姜冬毅并未与潘婷婷接触过，姜冬毅也未向潘婷婷、黄昭蓉以及房屋产权登记机关出具任何的授权委托材料，在其追问被告的代理行为之时，其应当作为该合同的责任主，黄昭蓉收取的定金亦相当于姜冬毅收取，因此还款责任人应该是黄昭蓉跟姜冬毅。二、潘婷婷从未放弃要求黄昭蓉办理房屋产权查询、公证书等手续的权利，另，首期房款定金，二三期房款的付款时间依据合同的约定是在签订合同的90个工作日后，所以提前付款的行为不相当于潘婷婷放弃自己的权利，也未改变双方合同的约定。黄昭蓉答辩称：一、被答辩人潘婷婷在其民事上诉状中增加要求第三人与答辩人共同承担合同违约责任的诉请，剥夺了答辩人的上诉权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第328条规定：在二审程序中被告提出反诉或增加诉讼请求的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉或增加诉讼请求部分进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，被答辩人在二审中增加诉讼请求提出了新的主张，实际上是在二审中发起了一个新的诉讼，如果法院对新的诉讼请求作出判决，双方当事人对此均无法提出上诉，这必然是违反了我国的两审终审制原则，也会损害答辩人一方的上诉权利。因此，在答辩人不同意第二审人民法院一并审理的情况下，对于被答辩人该新增的诉请应不予审判。二、原审法院认定定金为2万元不存在错误。《合同法》第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。被答辩人纯粹性、机械性地运用文义解释将“首期房款诚意定金”局限定义为“定金”，而不综合考虑其他因素是错误的。除了文义解释，答辩人认为仍需结合涉案合同其他条款运用体系解释、梳理相关证据运用目的解释去理解“首期房款诚意定金”的真实意思。根据被答辩人提供的证据二《房地产买卖合同中》第九条第1项的约定、证据三转账记录以及证据五微信聊天截图①，均能充分说明购买房产的定金为2万元，而被答辩人对此也是认可的；结合现实交易经验，通常也是在支付定金之后即开始支付购房款。因此不难得出结论：所谓的“首期房款诚意定金”本质上就是首期房款，被答辩人罔顾事实、故意混淆合同中的“合同履约定金”和“首期房款诚意定金”笼统地合并为定金以谋取不正当利益，完全违背了诚信原则。三、被答辩人在二审中新增要求答辩人与第三人赔偿损失缺乏依据。其一，被答辩人在一审中并未主张相关赔偿，在二审提出新的诉请无疑剥夺了答辩人的上诉权利，原因已在上述第一点中阐述，在此不赘述。其二，关于违约责任认定问题，被答辩人一直将违约责任推向答辩人毫无事实依据，至于第三人是否在合同上签署名字与合同能否履行完全是两回事，第三人已全权委托答辩人处理房屋买卖的事宜，被答辩人仅需要在合同约定宽限期内按时足额支付购房款且办理好银行按揭手续，答辩人和第三人即可配合办理过户手续。然而，实际上是被答辩人经答辩人多次催告后仍未按约履行合同义务，最终其在2016年11月11日才支付完30万元且尚未办理银行按揭手续，已构成违约，才导致了合同目的无法实现（具体分析详见答辩人的民事上诉状）。其三，根据合同自由、当事人意思自治原则，双方在涉案合同第六条第2项已明确约定：“若卖方违约只需双倍返还定金和退回购房款，买方不可再进一步要求卖方做任何赔偿”，据此，退一步说即使是答辩人违约，被答辩人也不可进一步要求答辩人做任何赔偿；更何况事实上答辩人是守约方，根据涉案合同第六条第1款的约定，答辩人已收取的2万元定金自然应不予退还。四、被答辩人要求答辩人支付律师费缺乏依据。目前我国民事诉讼实行的是当事人诉讼主义（非律师强制代理制度），是否聘请律师进行民事诉讼，由当事人决定。因此，除法律明确规定的特殊案件（如合同纠纷案件中，债权人行使撤销权的情形），一般情况下律师费并非诉讼必须发生的费用，也并非因诉讼而造成的必然损失，被答辩人主张的律师费更不应属于《合同法》第107条中的赔偿损失范围。本案中，涉案房屋买卖合同并无约定律师费的承担问题；同时，依据涉案合同第六条的约定，无论是买方亦或是卖方违约，守约方仅能就定金部分要求没收或双倍返还，不得再进一步要求违约方做任何赔偿。故原审法院驳回对被答辩人该项请求并无不妥。五、应由被答辩人承担本案的所有诉讼费用。综上所述，被答辩人的上诉请求不能成立，应予驳回，同时恳请合议庭采纳答辩人的答辩意见和上诉理由，依法维持第一项、第三项判决的同时，撤销惠城区人民法院作出的（2017）粤1302民初1231号民事判决书中的第二项判决并依法予以改判驳回被答辩人关于主张定金的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。黄昭蓉庭审补充答辩意见：在当初2003年我儿子还未出来工作前，我们已经买房了，当时已经说过，当时房屋是由我们父母处理的，所以姜冬毅没有参与其中，对方由始至终也没有说过要姜冬毅参与合同才生效。因为当时签订合同时对方也未要求过。对方当时也说过不需要我们去查询的，有聊天记录为证。黄昭蓉不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、判令撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2017）粤1302民初1231号民事判决书中的第二项判决并依法予以改判驳回被上诉人关于主张定金的诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一审、二审所有诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定被上诉人的最长履行付款时间为120个工作日是错误的。原审判决认定的“《房地产买卖合同》对于房款的支付时间没有具体明确的约定，参照第九条补充条款第一项和第六条违约责任第一项的约定，被上诉人最长的开始履行付款时间为120个工作日”，与客观事实相悖。结合本案事实，被上诉人已自愿放弃要求上诉人办理房屋产权查询、公证书等手续的权利（详见微信聊天截图16、17），因此应直接进入到付款阶段；根据《合同法》第六十二条第四项之规定，被上诉人从2016年5月16日（首次催告之日）起应当开始支付28万购房款（扣除已支付2万元定金）并办理银行按揭手续。依照客观事实、合同约定和法律规定，被上诉人最长履行付款时间自首次催告之日起算应为60个工作日。二、原审判决认定被上诉人已在合理期限履行付款义务，不构成违约是错误的。从被上诉人提供的微信聊天记录可看出，被上诉人经上诉人多次催告仍以各种理由迟延付款，直至2016年11月11日才付清合同约定的30万元，距离签订合同之日（2016年5月2日）足足有130个工作日，早已超过了合同约定履行付款义务的宽限期60个工作日。三、原审判决认定上诉人构成违约存在错误。根据《合同法》第六十七条之规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据涉案房地产买卖合同第六条第1项的约定，再结合上诉人以上阐述的观点，被上诉人必须在上诉人催告后60个工作日内付完30万元购房款并办理银行按揭贷款手续，上诉人才履行提供各种证件材料原件、房地产权证原件办理过户所需的资料和配合被上诉人办理过户手续的义务。但是，被上诉人未依约全面履行其义务，上诉人当然有权拒绝履行其相应义务并单方解除合同。退一步说，假如原审判决认定的最长的开始履行付款时间为120个工作日是正确的，基本能认定被上诉人在2016年11月11日已支付30万元是在合理期限履行了付款义务；但原审判决在违约责任认定问题上仍忽略了至关重要的一点，即被上诉人至2016年11月11日是仍然未办理银行按揭手续的，120个工作日的履行期是包括了支付30万购房款和办理银行按揭手续两个方面，两者缺一不可。由于被上诉人是在2016年11月11日才付完了30万，但办理银行按揭手续快则1个月，慢则3、4个月，因此根本无法在该120个工作日的履行期内办理好，而事实上被上诉人也从未去办理。综上，是被上诉人存在违约行为在先，上诉人无须向被上诉人双倍返还定金4万元，原审判决对事实认定错误，导致对违约责任认定上存在错误。为此，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定向贵院提起上诉，希望贵院依法予以改判以维护上诉人的合法权益。潘婷婷答辩称：一、关于定金的问题，结合潘婷婷的付款时间顺序和签订合同的时间，我方请法庭注意，第一笔付款的2万元是在双方签订合同前就已支付，5月2日签订合同以后，潘婷婷于5月17日支付了第二笔8万元，这笔款项是双方签订合同后付的第一笔钱，而这也是双方根据合同约定为定金的，因此我方认为其应体现为定金，因此，原审法院的判决是存在错误的，其判决改变了双方的意思表示，也脱离了文意解释。二、根据双方签订的房屋买卖协议，本案涉及解除权的问题，黄昭蓉按照合同的约定，只有在签订了合同满150个工作日之时，才具备解除合同的权利，但是，本案中黄昭蓉行使解除权的时候，并没有满150个工作日，因此，我方认为黄昭蓉解除合同本身是违约在先的。第三人姜冬毅经本庭依法传唤，未参与二审查询，亦未提交书面的意见。双方当事人二审均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，依据潘婷婷原审提交的证据《微信聊天记录》，2016年11月6日，黄昭蓉向潘婷婷发信息：“不是我不卖给你，是你们一直都不付款。那请你们给一个确定的期限，本月底如再不付清款，那合同就作废，除定金外，剩余的款我们也返回给你。你看如何？而且我也听说你们的房子卖了好价钱。”黄昭蓉于2016年12月2日向潘婷婷发信息：“鉴于你们应付房款迟迟未付清，违约时间太长，我们的合同撤销。请你把你的银行账号给我，以便我将已收到的部分房款（除定金外）退回给你，特告知。”本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：一是第三人姜冬毅是不应当对本案的债务承担连带责任；二是双方当事人本案在合同履行过程中是否存在违约是否应当承担违约责任；三是本案购房定金的数额应当如何认定。具体判析如下：关于第三人姜冬毅是不应当对本案的债务承担连带责任的问题。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求，第二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，原审潘婷婷提起本案诉讼请求为：“请求判令被告黄昭蓉返还购房款及利息；请求被告黄昭蓉返还购房定金人民币120000元；请求解除《房地产买卖合同》等。”潘婷婷原审起诉虽将姜冬毅列为第三人，但未请求姜冬毅承担民事责任。现潘婷婷二审上诉请求第三人姜冬毅承担连带赔偿责任，属于二审程序新增的独立诉讼请求，并且姜冬毅未同意请求由本院一并处理。据此，对于上诉人潘婷婷上诉该请求，本院不予处理。关于双方当事人本案在合同履行过程中是否存在违约是否应当承担违约责任的问题。依据双方当事人签订的《房地产买卖合同》第九条补充条款约定：“买方办理房屋产权查询、公证书等手续约需60-90个工作日，在办理完以上手续后买方开始支付卖方首期、二期、三期房款。如卖方违约不履行本合同则双倍赔偿定金。”以及合同第六条违约责任的约定：“如买方未能履行本合同约定的义务，给予买方30工作日宽限期履行义务。”原审法院认定潘婷婷的付款期限为120天，并无不当。本案中，潘婷婷已经于2016年11月11日支付黄昭蓉30万元，在合理的期限之内履行合同约定的付款义务，不构成违约。此外，黄昭蓉于2016年11月6日，向潘婷婷发信息表示：“本月底如再不付清款，那合同就作废，除定金外，剩余的款我们也返回给你。”黄昭蓉的上述表示亦对收款确定到2016年11月底前。据此，上诉人黄昭蓉主张潘婷婷在履行合同过程中存在违约情形，与事实不符，应当予以驳回。另，依据上述合同第四条约定：“双方同意由买、卖共同办理该物业的房地产产权转移手续，卖方在收到买方30万元房款后的3个工作日内提供各种证件材料原件、房地产权证原件办理过户所需的资料和配合买方办理过户手续。”本案中，黄昭蓉收取30万元之后三个工作日内未履行提供相关办理过户所需资料和配合买方办理过户手续。相反，黄昭蓉于2016年12月2日向潘婷婷发信息：“鉴于你们应付房款迟迟未付清，违约时间太长，我们的合同撤销。”据此，黄昭蓉上述单方解除合同的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。关于本案购房定金的数额应当如何认定的问题。潘婷婷上诉认为本案的购房定金为12万元，而黄昭蓉认为本案的定金为2万元。对此，本院认为，依据《合同法》第一百二十五条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，潘婷婷购买涉案的房屋总价为63.8万元，其主张的购房定金12万元，不符合惠州地区二手房买卖的一般交易习惯。另一方面，双方当事人签订的合同第九条约定该10万元为应付的首期款一部分。此外，双方当事人在多次的微信聊天记录均对定金2万元没有提出异议。据此，上诉人潘婷婷主张的12万元定金，并请求予以返还，理由不成立，应当予以驳回。另，潘婷婷在签订本案购房合同后将其名下的房产已经出售。上诉人潘婷婷二审上诉提出因惠州房价暴涨，二万元定金的赔偿不足以填补其的实际损失的问题。对此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，潘婷婷认为对方的违约行为造成的实际损失应当举证证明，鉴于本案的房价是否暴涨以及上涨多少，以及潘婷婷是否因本案的合同解除而错失了交易房产机会，因此带来了损失数额多少均都无法确定。此外，潘婷婷亦未提该方面的请求，仅以定金的双倍还返主张。据此，潘婷婷应待有上述证据充分后，另行主张权利，本案对此不作处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3300元，由上诉人潘婷婷1650元，黄昭蓉负担1650元。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年十月十八日法官助理  黄晓娜书 记 员  曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；