四川省合江县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0522民初2235号原告：罗志远，男，生于1954年7月26日，汉族，住四川省合江县。被告：四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司，组织机构代码70893635-7。被告：徐德芳，女，生于1970年6月12日，汉族，住四川省合江县，被告：母启明，女，生于1972年12月5日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。原告罗志远与被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司（以下称利宏公司）、徐德芳、母启明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗志远向本院提出诉讼请求：要求判决确认被告利宏公司与被告徐德芳、母启明签订的商品房买卖合同无效，原告向被告利宏公司购买的两套房屋（面积183.48平方米）归原告所有；要求被告利宏公司根据合同约定向原告支付违约金。事实和理由：2008年4月5日，原告与被告利宏公司签订《商品房买卖合同书》，由原告向利宏公司购买其开发的两套房屋（面积183.48平方米）。合同签订后，原告依约履行了付款义务。后利宏公司在原告不知情的情况下，于2011年将9楼7号卖给徐德芳，10楼7号卖给母启明。因原告是第一购房人，根据合同法和民法通则的相关规定，利宏公司与被告徐德芳、母启明签订的合同无效，原告因此起诉，并提出上列诉讼请求。审理中，原告将上述诉讼请求变更为：要求解除原、被告利宏公司签订的商品房买卖合同；要求利宏公司返还原告已付房款20万元，并承担20万元的赔偿金；要求利宏公司按商品房买卖合同第九条的约定向原告支付违约金。被告利宏公司辩称：9楼7号房屋已于2011年5月20日出售给被告徐德芳，2011年底向徐德芳交付房屋；10楼7号房屋已于2010年8月25日出售给赵启莲，后由赵启莲转让给被告母启明，2011年底向母启明交付了房屋。原告在明知上述两套房屋已向徐德芳、母启明交付，自身权力已经受到侵害，现在向利宏公司主张权利已超过法定诉讼时效；本案商品房买卖合同是原告与被告的项目经理曾显福签订的，没有经被告公司备案，与被告无关；原告将购房款直接交给了曾显福，没有经过被告公司账户。综上，应驳回原告对利宏公司的诉讼请求。被告徐德芳辩称：原告与被告签订的商品房买卖合同约定的房价明显过低，不属购房合同；我与被告利宏公司于2011年签订商品房买卖合同，当时并不知道原告与利宏公司签订合同的情况；我与利宏公司签订的合同是办理了登记备案手续的，且利宏公司已于2011年底将房屋交付给我，我对房屋进行装修后已于2012年3月入住至今。综上，应驳回原告对我的诉讼请求。被告母启明辩称：我这套房屋原是赵启莲与被告利宏公司签订的商品房买卖合同，后赵启莲转让给了我，我不知道利宏公司与原告签订合同的情况；利宏公司已于2011年底向我交付房屋，我对房屋进行装修后入住至今。综上，应驳回原告对我的诉讼请求。经审理查明：被告利宏公司是合江县张家沟住宅小区的开发商，案外人曾显福是该小区开发项目的项目经理。2008年4月5日，曾显福以利宏公司名义与原告签订商品房买卖合同，将两套住宅出卖给原告，两套住宅总面积183.48平方米，总价219405.38元。合同约定在签订合同时支付房款20万元，余款在出卖方向原告交付房产证和土地使用权证时支付；交房时间定于2009年1月4日前；任何一方不得违约和随意解除合同，否则应向守约方支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，原告于同日向曾显福支付购房款20万元。2008年4月10日，利宏公司出具“法人授权证明书”。证明书载明：“兹授权我单位曾显福同志（职务：项目经理）为我方签订经济合同代表人。该代表就合江县张家沟住宅小区拆迁、开发、修建、销售等事项全权负责，在该权限范围权限内与你方达成的协议，由我单位负责履行，承担责任。”利宏公司及其法定代表人均在证明书上加盖印章。2009年，利宏公司取得了商品房预售许可证（许可证号6号）。2010年8月25日，曾显福仍以利宏公司名义，与赵启莲签订商品房买卖合同，将已经卖给原告的住宅出卖给赵启莲，赵启莲支付了合同约定的全部购房款183480元，后赵启莲将合同权利义务转让给了被告母启明。2011年5月20日，曾显福与被告徐德芳签订商品房买卖合同，将已经出卖给原告的住宅出卖给徐德芳，该合同加盖了利宏公司印章，徐德芳按合同约定支付了购房款。2011年底，利宏公司将上述房屋分别交付给了被告母启明、徐德芳，母启明、徐德芳随即对房屋进行了装修，并于2012年上半年入住至今。原告于2012年下半年得知上述情况后，曾于2013年3月7日以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，本院于同年5月30日以该案涉嫌合同诈骗为由将案件移送合江县公安局。2017年5月15日，合江县公安局向本院回函，载明合江县两套住宅不涉及合同诈骗，原告因此再次起诉至本院。原告提供了下列证据：1、原告与利宏公司的项目经理曾显福于2008年4月10日签订的商品房买卖合同、曾显福向原告出具的收到预付购房款的收款收据、利宏公司于2008年4月10日出具的法人授权证明书，拟证明原告与利宏公司间形成商品房买卖合同关系，原告已按合同约定支付相应购房款；2、合江县人民法院（2013）合江民初字第936号受理案件通知书、告知书、合公经函2016（02）号函、合江县人民法院泸合法函（2017）5号关于罗志远诉合江县利宏房地产开发有限公司及曾显福房屋买卖合同纠纷案件工作联系函、合江县公安局合公经函（2017）0501号关于曾显福房屋买卖合同纠纷案件工作联系函的回函，拟证明原告的起诉未超过法定诉讼时效。被告利宏公司质证后认为，原告提供的商品房买卖合同没有利宏公司公章，是原告与项目经理曾显福之间的交易行为，与利宏公司无关；原告交纳的房款也是直接支付给了曾显福，没有通过利宏公司账户；对原告提供的其余证据不持异议。被告徐德芳、母启明同意被告利宏公司的质证意见。被告徐德芳、母启明分别向本院提交了二人与曾显福或者利宏公司签订的商品房买卖合同及二人交纳购房款的依据。原告及被告利宏公司对上述证据均无异议。双方当事人对对方提供的证据本身的真实性均不持异议，本院予以认定。本案的争议焦点为：曾显福以利宏公司的名义与原告签订商品房买卖合同，曾显福的行为是否能代表利宏公司？原告的请求是否已超过法定诉讼时效？1、利宏公司是合江县张家沟住宅小区的开发商，案外人曾显福是该小区开发项目的项目经理，该小区商品房对外出售均由曾显福主持，并以利宏公司的名义与购房者签订合同。利宏公司还于2008年4月10日出具“法人授权证明书”，证明书载明：“兹授权我单位曾显福同志（职务：项目经理）为我方签订经济合同代表人。该代表就合江县张家沟住宅小区拆迁、开发、修建、销售等事项全权负责，在该权限范围权限内与你方达成的协议，由我单位负责履行，承担责任。”虽然原告与曾显福签订商品房买卖合同的时间是2008年4月5日，此时曾显福尚未得到利宏公司的明确授权，但从利宏公司作为开发商、曾显福作为项目经理的事实，以及张家沟小区销售商品房的行为模式来看，原告有充分的理由相信曾显福签订合同的行为能够代表利宏公司。其次，从利宏公司对曾显福的授权范围来看，利宏公司是授权曾显福对张家沟住宅小区拆迁、开发、修建、销售等事项负责，这是对小区从拆迁开始到销售的所有事项的授权，故应当包含出具授权证明书之前曾显福实施的与张家沟住宅小区有关的活动。这种授权实际上也是对出具授权证明书之前曾显福代理行为的一种追认。因此，曾显福以利宏公司的名义与原告签订商品房买卖合同，曾显福的行为能够代表利宏公司。2、原告于2012年下半年便已知晓利宏公司将房屋交付徐德芳、母启明的事实，原告于2013年以商品房买卖合同纠纷起诉是在法定诉讼时效期间以内。原告第一次起诉后，本院于2013年5月30日以该案涉嫌合同诈骗为由将案件移送合江县公安局，2017年5月15日，合江县公安局向本院回函，载明两套住宅不涉及合同诈骗，原告因此再次起诉至本院。自原告第一次起诉至2017年5月15日合江县公安局回函，这个期间属诉讼时效中断期间，诉讼时效应自2017年5月16日起重新计算。原告于2017年7月10日再次起诉，根据我国《民法通则》和《民法总则》关于诉讼时效的规定，原告的起诉在法定诉讼时效期间内。因此，原告的请求未超过法定诉讼时效。综上，本院认为，案外人曾显福代表被告利宏公司与原告签订的商品房买卖合同是原告与利宏公司在平等自愿的基础上形成的，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告向利宏公司支付了购房款20万元，已按约履行了义务。被告利宏公司未按合同约定向原告交付房屋和相关权利证书，被告的行为属违约行为，应依照合同约定和法律规定承担违约责任。原告向利宏公司所购房屋已由利宏公司分别转卖给被告徐德芳、母启明，徐德芳、母启明已实际占有房屋并装修入住。根据本案查明的情况，徐德芳、母启明属善意购房人，且已合法占有所购房屋，属本案争议房屋的合法所有人。利宏公司不能再向原告履行交付房屋的义务，原告要求利宏公司返还已付购房款、按商品房买卖合同第九条的约定支付违约金，并承担已付房款一倍的赔偿责任的请求合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判决如下：一、解除原告罗志远与被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司于2008年4月5日签订的《商品房买卖合同书》；二、被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司返还原告罗志远已付购房款20万元、支付违约金43881.08元、赔偿金20万元，合计443881.08元，限于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取2225元，由被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 吴 宏二〇一七年十月二十五日书记员 黄冬梅