苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)虎民初字第1789号 原告王兰英，女，1963年3月6日生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托代理人张**，江苏吴中益律师事务所律师。 被告吴黑男，男，1943年3月10日生，汉族，住苏州市虎丘区。 被告吴金媛，女，1947年8月17日生，汉族，住苏州市虎丘区。 被告吴火云，女，1950年11月15日生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告吴杏妹，女，1954年1月13日生，汉族，住苏州市虎丘区。 被告吴香妹，女，1957年5月25日生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告吴香媛，女，1964年2月17日生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托代理人吴泓斌（以上五被告共同委托），江苏智择律师事务所律师。 委托代理人喻锋（以上五被告共同委托），江苏智择律师事务所律师。 原告王兰英与被告吴黑男、吴金媛、吴火云、吴杏妹、吴香妹、吴香媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法由审判员游进国独任审判，于2015年11月17日公开开庭审理了本案。原告王兰英的委托代理人张**，被告吴香媛及被告吴金媛、吴火云、吴杏妹、吴香妹和吴香媛的共同委托代理人吴泓斌和喻锋到庭参加诉讼，被告吴黑男经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王兰英诉称，2000年7月28日，原告与吴泉云、吴香媛签订《购房协议》一份，约定吴泉云和吴香媛将坐落于苏州市虎丘区房屋（原开发编号为竹园新村7幢601室）转让给原告，房屋建筑面积为61.57平方米，附带阁楼16平方米，转让价格为45000元。协议还约定原告一次性付清购房款，双方三年后办理过户手续，过户费由原告支付。协议签订当天，原告一次性付清了购房款，被告吴香媛出具了收条，吴泉云和吴香媛也将涉案房屋交付给了原告，原告居住至今，但吴泉云和吴香媛至今未将涉案房屋过户到原告名下。经查，吴泉云于2004年12月15日死亡，其目前还存在的第一顺序的法定继承人为本案六被告，在六被告未明确表示放弃继承权的情况下，应当协助原告办理过户手续。据此，为维护自身合法权益，现原告诉至法院，请求：1、判令六被告协助原告将坐落于苏州市虎丘区房产过户到原告名下。2、判令六被告承担本案诉讼费用。 被告吴金媛、吴火云、吴杏妹、吴香妹、吴香媛均辩称：涉案房屋确实在2000年7月28日由被告吴香媛单独与原告签订过一份购房协议，但当时吴香媛并未征得吴金媛、吴火云、吴杏妹和吴香妹的一致同意，且吴香媛并不清楚房屋的真实价格为64597.63元，而以低于房屋真实价格的45000元与原告签订了协议。事后至今，由于多次与原告进行协调沟通，原告拒绝支付差价款及损失，所以过户手续没有办理，但并非被告方恶意拒绝办理，现被告吴金媛、吴火云、吴杏妹、吴香妹和吴香媛一致要求原告支付差价款及损失暂计275000元，具体以评估为准。本案所涉房屋并非一般的商品房，而系原先老房拆迁所得，其价格组成包含了老房的折旧部分，通过遗嘱可以看出除了被告吴黑男，其余被告都有继承的权利，原告推定没有份额缺乏依据。涉案房屋虽然确定对外出售，但始终因为价格问题存在争议，故未办理相关的过户登记手续，从严格意义上讲，原告尚未将足额的购房款支付完毕，从其多年实际占有涉案房屋以及房屋增值的角度来看，原告需进一步赔付增值差价损失才能最终取得房屋的权属，否则即是侵害了被告方的合法权益。原告认为被告方反悔完全是主观臆断，原告未按照房屋真实价格支付价款有违诚信。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2000年7月28日，原告王兰英作为乙方和作为甲方的被告吴香媛签订《购房协议》一份，载明：“兹有甲方（吴泉云、吴香媛）自愿将竹园新村7幢601室，建筑面积为61.57平方，阁楼16平方，卖于乙方（王兰英），其中包括甲方已支付的物业管理费、装修押金、车库、水表费、电表费，共计人民币4.5万元，乙方一次性付款结清，三年后，房屋产权证及土地证由甲方办理好与乙方共同办理过户手续，过户费由乙方支付，如有一方中途毁约，一切损失由毁约方赔偿”，吴香媛在购房协议落款的甲方处签名，并自行签上了吴泉云的名字，王兰英在乙方处签名。合同签订当天，原告按约支付了全部购房款45000元，出卖方亦将涉案房屋交付原告。2003年11月27日，双方交易的房屋权属登记办理出来，载明该房屋坐落于新创竹园16幢601室，建筑面积为61.58平方米，所有权人为吴泉云，附记中载明系动迁安置房，附阁楼占有空间16.22平方米。 另查明，吴泉云于2004年12月15日死亡，其配偶陈金珠早于其去世之前已死亡。吴泉云和陈金珠共生育子女六人，也即本案六被告。吴泉云去世后，其第一顺序的法定继承人为本案六被告。 本案审理过程中，被告吴香媛自述：购买涉案房屋时需要的钱均是从吴杏妹处所借。涉案房屋分配下来之后，父亲吴泉云因为年纪大也不住在那里，而是在五个女儿家轮流居住，基于父亲当时没钱且不住在涉案房屋中的事实，故本人就将涉案房屋卖掉了，出卖涉案房屋的相关事项均是本人经手的。房屋卖了之后本人告知了父亲吴泉云卖房的事情，吴泉云当时说卖掉就卖掉吧，反正他也不住的。卖房子的钱给了吴泉云，由吴泉云还给了吴杏妹。被告吴金媛、吴火云、吴杏妹、吴香妹对被告吴香媛陈述的上述事实予以认可。 庭审中，原告当庭表示愿意承担本案诉讼费用。 以上事实，有户口注销证明、户口簿、《购房协议》、收条、房屋权属登记信息查询结果证明、动迁安置资料、遗嘱公证资料、常住人口登记表，以及本院谈话笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，无处分权人处分他人财产订立的合同，经权利人追认该合同对财产权利人有效。本案中，签订《购房协议》的主体虽系原告王兰英和被告吴香媛，且吴泉云作为涉案房屋所有人并未在《购房协议》上签字，但嗣后吴香媛将出卖涉案房屋的事宜告知了吴泉云，吴泉云也认可了上述出卖房屋的行为，且售房所得款项也交于吴泉云并由其用于清偿自己的债务，故吴泉云的行为表明了其对上述《购房协议》效力的追认，上述《购房协议》应视为系双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按约履行。自《购房协议》签订后，原告已经根据协议约定支付了房屋的全部价款，出卖人亦将涉案房屋交付原告使用至今，现房屋权属登记已经办理出来，具备了过户的条件，故对原告要求办理涉案房屋产权变更登记手续的诉讼请求本院予以支持。现因涉案房屋产权人吴泉云因病死亡，其第一顺序的法定继承人为被告吴黑男、吴金媛、吴火云、吴杏妹、吴香妹和吴香媛，在上述被告未明示放弃继承涉案房屋继承权利的情况下，其应配合原告办理涉案房屋产权过户手续。关于房屋过户过程中所需要的相关税、费，双方在合同中已经约定由原告自行负担，本院对此予以认定。关于本案的诉讼费用，原告自愿承担，系其自主处分其民事权利和诉讼权利的行为，本院亦予以认定。 关于被告吴金媛、吴火云、吴杏妹、吴香妹和吴香媛辩称的要求原告王兰英支付房屋差价的意见，并无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告吴黑男、吴金媛、吴火云、吴杏妹、吴香妹和吴香媛于本判决生效之日起十日内协助原告王兰英办理苏州市虎丘区新创竹园16幢601室房屋（含附带的阁楼）的产权过户手续，将上述房屋过户至原告王兰英名下，在房屋过户过程中所需要的相关税、费由原告王兰英负担。 案件受理费5480元，减半收取2740元，由原告王兰英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。 审判员  游进国 二〇一五年十一月十七日 书记员  周美芳