云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）景民二初字第830号 原告罗金宇，男，1947年6月24日出生，汉族。 委托代理人丁传红，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人徐红飞，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 被告西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司。 组织机构代码证号76705505-8。 住所地云南省西双版纳州景洪市勐腊路**。 法定代表人胡应芬，职务董事长。 委托代理人高慧明，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人李松运，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 原告罗金宇诉被告西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月24日立案受理后，被告鼎鑫公司于2015年6月17日向本院提出评估申请，要求根据双方签订的《商品房购销合同》第十一条约定，对房屋工程结算差额进行市场价值评估。本院依法适用普通程序组成合议庭于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁传红、徐红飞及被告委托代理人高慧明、李松运到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原、被告双方当事人向本院申请给予调解期，本院予以准许，但双方最终未达成和解。本案现已审理终结。 原告罗金宇诉称，2013年4月，两原告购买了被告开发的位于景洪市房屋一套，面积32.1平方米，共821011元。随后双方签订了《商品房购销合同》一份，其中合同第七条约定，被告应于2014年12月28日前将经建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的该商品房交付给原告。另外，合同第九条约定，被告如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。第十条约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以西双版纳报公告形式通知原告办理交接手续。交接时，被告向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。2014年12月，为了赶在合同约定的交房期间内交房，被告在四周均在施工、吊塔耸立、建筑围墙未拆除、施工电线环绕、道路未修通、绿化未完成、电梯无法使用、房屋未通电、无照明，遍地施工垃圾，且房屋未组织验收，未取得房屋验收合格证明，基础配套设施不完善的情况下，依然登报通知业主前来接房。原告发现被告根本不具备交房条件后，拒绝接房，但被告以逾期接房要承担违约责任为由，要求原告接房，并答应相关验收合格证明等会尽快补齐。另外，原告发现，被告交付的房屋根本不符合合同附件二约定的交房标准：墙体开裂、漏水。发现问题后，原告要求被告进行处理，但被告均以各种理由搪塞、拒绝。随后，原告和其他存在同样问题的众多业主向相关主管部门反映情况。景洪市住房和城乡建设局接报后于2014年12月29日向被告下达责令整改通知书，要求被告立即停止交房活动进行整改。但在接到通知后，被告依然继续向业主交房。因原告和其他业主继续上访，被告于2015年1月30日对交付房屋出现的问题做出回复，但对房屋出现的实际问题仍未提出实质性解决方案。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付自2014年12月29日起至2015年4月9日止的逾期交房违约金18987.53元（其中：从2014年12月29日起至2015年1月27日止按每天50元计算，30天共1500元；2015年1月28日起至2015年4月9日止按购房款的0.03%计算，即821011元×0.03%×71天=17487.53元）；2、被告向原告支付从2014年4月10日起至实际验收合格日止的逾期交房违约金，每天按购房款的0.03%计算；3、被告对交付房屋的墙面、顶棚漏水问题进行整改。 被告鼎鑫公司辩称，第一、确实存在逾期交房的事实，被告于2014年11月26日第一次在西双版纳报公告时，没有经过组织验收，但在2015年2月12日经建设单位验收合格后，于2015年3月26日第二次在西双版纳报公告，原告已经办理接房并签收了《新建商品房住宅质量保证书》和《新建商品住宅使用说明书》，违约金的计算期限应该自2015年12月29日起至2015年2月12日止；第二、安装的外窗玻璃确实不符合合同标准，被告愿意按照工程结算差额进行补偿，如果原被告对此无法协商达成一致，应以申请评估的价值为准；第三、对于原告主张的顶棚漏水的问题，原告可以提交书面的申请给物业公司或被告，待情况核实后如果有漏水情况被告愿意进行整改。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、《商品房购销合同》1份、收款收据3份，欲证明原告向被告购买了曼景兰古城房屋一套，购房后，原告向被告交付了全部房款的事实。 2、《责令整改通知书》1份，欲证明被告开发的曼景兰古城小区在项目未组织竣工验收就进行交房、验房，被景洪市住房和城乡建设局责令停止交房并进行整改的事实。 3、《关于曼景兰古城交房有关问题的回复》1份，欲证明被告交付的房屋不符合合同附件二的标准，针对出现的问题对广大业主进行回复的事实。 4、照片2张，欲证明被告交付的房屋不符合合同约定的事实。 上述证据均为复印件。 被告质证认为，对原告提交的证据1、2、3无异议，证据4真实性予以认可，原告需要提交书面的申请给被告，如果情况属实的话被告愿意进行整改。 被告为证明自己的辩驳观点，向本院提交以下证据： 1、《建设工程竣工验收备案表》、《中标通知书》、《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》、《建设工程委托监理合同》各1份，欲证明诉争房屋已于2015年2月12日经建设单位组织验收合格的事实。 2、《小区业主钥匙领取情况登记表》、《新建商品房住宅质量保证书》、《新建商品住宅使用说明书》、《付款、接房、签收两书情况统计表》各1份，欲证明原告已办理了接房手续并依约领取了《新建商品房住宅质量保证书》、《新建商品住宅使用说明书》的事实。 3、《曼景兰住宅外窗玻璃差价参照表》1份，欲证明被告需补足的外玻璃参考差价。 4、入户门生产商的生产资质及检验报告，欲证明入户门具备国家生产资质且有相关合格证的事实。 5、报纸公告2份，欲证明被告两次发布交房公告的时间，第一次公告时间是2014年12月26日，第二次公告时间是2015年3月26日的事实。 上述证据1、2、4、5与原件核对无异留存复印件，证据3为复印件。 原告质证认为，对证据1《建设工程竣工验收备案表》的真实性、合法性、关联性不予以认可，在“备案意见”一栏未签章，不能证明工程已经经过验收。对《中标通知书》的真实性、合法性无异议，但不认可关联性，西双版纳鼎鑫装饰工程有限公司仅是曼景兰古城项目二标段的施工方，不能代表曼景兰古城项目全部施工方验收、签字。对《建设工程设计合同》、《建设工程勘察合同》、《建设工程委托监理合同》，因被告未提交设计单位、勘察单位、监理单位的营业执照、组织机构代码证、资质证书等材料，无法确认合同的真实性、合法性。对证据2的接房证明认可真实性，但该证据已经超过举证期提交，不认可合法性和关联性，原告确实已经办理接房，对《新建商品房住宅质量保证书》和《新建商品住宅使用说明书》真实性、合法性、关联性不认可，没有签收的时间。对证据3的真实性性、合法性关联性不认可，是被告单方制作的表格。对证据4的真实性、合法性、关联性不认可，被告未提交证据原件，且被告安装的入户门没有任何厂家标识、等级标识，无法确认该门系重庆致威门业股份有限公司的产品。对证据5真实性认可，但不认可被告的证明内容。 本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3无异议，原告对被告提交的证据5真实性无异议，故本院予以采信并作为定案依据。对于原、被告双方有争议的证据本院逐一进行评判：对原告提交的证据4，被告对照片中存在的配套设施未完善的情况以及房屋玻璃未按合同约定安装中空玻璃的情况予以认可，对此本院予以采信。关于防盗门的照片，无法证明原告的观点，且被告对其不予以认可，故本院不予采信。对于被告提交的证据1的《中标通知书》、《建设工程设计合同》、《建设工程勘察合同》、《建设工程委托监理合同》虽然是复印件，但与《建设工程竣工验收备案表》相互印证，本院予以采信。证据2为原告本人自愿签署，本院予以采信。证据3为被告单方制作表格，且原告对此不予以认可，故本院对该组证据不予采信。证据4无法确认是否为入户门生产商的相关资质资料和验收材料，且原告对此不予认可，故本院对该组证据真实性不予以评判。 对于被告提交的评估申请，因原告在起诉中没有要求按工程结算差额进行补偿，只是要求对房屋不符合合同约定的部分进行整改，评估申请的内容与原告的诉讼请求无关，故对被告提交的评估申请本院不予以准许。 经庭审和认证，本院认定如下法律事实： 2014年4月，原、被告签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的，该商品房按建筑面积计价，房屋建筑面积为32.10平方米，单价为每平方米25576.67元，总金额821011元。被告应于2014年12月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告应按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行。该商品房在经建设单位组织验收合格后，被告应当以西双版纳报公告的形式通知原告办理交接手续。交接时，被告应向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。在合同附件二中还对门窗安装标准进行约定，入户门为金属防盗门，宅内门只留门洞，外窗为铝合金（或塑钢）中空玻璃窗。合同还约定了其他内容。签订合同后，原告于2013年4月22日一次性付清全部房款、600元的配套费。 2014年12月26日，被告第一次在西双版纳报刊登交房公告，原告于2014年12月29日办理交房手续并领取钥匙。但由于配套设施未完善、建筑垃圾未经处理以及未经过竣工验收，小区业主多次通过电话、信访投诉方式向景洪市住房和城乡建设局反映被告未组织竣工验收就进行交房、验房等活动，景洪市住房和城乡建设局于2014年12月29日出具《责令整改通知书》，责令被告立即停止交房活动并进行整改，将整改情况于2014年12月31日前上报该局，否则该局将依法进行处罚。被告于2015年1月30日作出《关于曼景兰古城交房有关问题的回复》，说明了防盗门是按照合同约定选购的具备国家生产资质并有相关合格证的产品，窗户的约定标准为双层中空玻璃，但因为高层住房已经竣工交付，外墙脚手架已全部拆除，不具备整改条件，将按工程结算差额给予补偿；关于逾期交房的违约责任将严格按照商品房购销合同中的约定给予赔付；还说明了关于天燃气管道、物业费过高等其他问题。经过整改，曼景兰古城一期工程于2015年2月12日经勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收。被告于2015年3月26日第二次在西双版纳报刊登交房公告。现原告认为被告逾期交房且房屋存在墙面、顶棚漏水问题遂诉讼至法院。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明的事实，本院归纳本案争议焦点并作出如下评判： 一、对于原告要求支付逾期交房违约金的诉请能否支持的问题。 原、被告之间签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属有效合同。双方应按合同的约定全面履行自己的义务，原告按照合同约定向被告交纳了全部购房款，被告也应当将符合合同约定的商品房按期交付给原告。合同约定的交房时间为2014年12月28日，在约定的交房时间届满前被告的房屋未经竣工验收合格就在西双版纳报上进行公告交房，景洪市住房和城乡建设局为此责令停止交房进行整改，故本院对被告的交付行为不予确认，被告未按期交房的行为构成违约。被告经整改后，于2015年2月12日在建设单位的组织下，经勘察、设计、施工、监理单位在《建设工程竣工验收备案表》上签章通过验收，并于2015年3月26日公告交房。原告虽主张必须要通过验收备案才能证明房屋验收合格，但由于双方在合同中约定的交房条件未要求对房屋进行备案，原告也未能举证证明双方对房屋的交付还设立了其他条件，故原告的此项主张本院不予采纳。被告逾期交房系事实，应向原告承担逾期交房违约金。根据合同约定“被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告应按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向被告支付违约金”的内容，对于原告的此项诉讼请求，本院以2014年12月29日起至2015年3月26日止按照合同约定的计算方式予以支持，超过时间不予支持。故被告应支付的违约金为15786元（从2014年12月29日起至2015年1月27日止按每天50元计算，30天共计1500元；2015年1月28日起至2015年3月26日止按已付款的0.03%乘以逾期天数，即821011元×0.03%×58天=14286元，小数点后采取四舍五入）。 二、对原告要求被告对交付房屋的墙面、顶棚漏水问题进行整改的诉讼请求否得到支持的问题。 被告对于原告提交的墙面、顶棚漏水照片真实性无异议，且未提交证据证明不存在上述漏水问题。根据《合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，原告要求被告对漏水墙面、顶棚进行整改的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、被告西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告罗金宇支付逾期交房违约金15786元。 二、被告西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起二个月内对原告购买的房漏水墙面、顶棚进行整改。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费237元，由被告西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式七份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  李碧云 审 判 员  陈前妃 代理审判员  周婉婷 二〇一五年十一月二十六日 书 记 员  李小英