福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 裁 定 书(2017)闽0902民初4194号原告：马瑛，女，1962年1月23日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告：温烨明，男，1985年5月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:吴成周，男，1983年12月15日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:彭秀筱，女，1982年10月24日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:朱彩洁，女，1982年8月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:缪海玲，女，1988年2月21日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:缪飞，男，1964年12月11日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:陈奕杰，男，1983年4月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:李丽英，女，1968年10月12日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:李敏，男，1988年6月29日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:韩贵仙，女，1977年10月14日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:林丽新，女，1973年3月15日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:董希立，女，1986年12月27日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:黄光福，男，1974年7月21日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:黄淑斌，女，1976年6月3日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告:余根彬，男，1982年10月4日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告诉讼代表人：缪飞，男，1964年12月11日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告共同委托诉讼代理人：薛功驹，宁德市蕉城区蕉城法律服务中心法律工作者。被告：郭生全，男，1973年8月27日出生，汉族,住福建省宁德市蕉城区，被告：阮少芳，女，1974年4月3日出生，汉族,住福建省宁德市蕉城区，被告：吴瑞斌，男，1980年4月6日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，被告：彭映芳，女，1979年8月17日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，被告：汤恒强，男，1985年1月28日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，被告：林英琴，女，1980年6月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，被告：徐艳，女，1984年10月22日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，被告：阮芳翰，男，1980年8月6日出生，汉族,住福建省宁德市蕉城区，被告：谢巧珍，女，1981年11月1日出生，汉族,住福建省宁德市蕉城区，被告：陈先香，女，1978年8月23日出生，汉族,住福建省宁德市蕉城区，被告：卢春晓，男，1976年12月26日出生，汉族,住福建省宁德市蕉城区，以上被告共同委托诉讼代理人：吕ＸＸ，福建宽达律师事务所执业律师。被告：司冬颖，女，1960年10月24日出生，住福建省宁德市蕉城区，系泰禾红郡9幢2606室业主，第三人：福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区坪塔西路3号富华嘉园A幢702室，统一社会信用代码91350901077444136L。法定代表人：黄晓青，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴元标，北京大成（福州）律师事务所执业律师。第三人：宁德市中维房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路与天湖路交汇处南侧1102室，统一社会信用代码9135090258533198XB。法定代表人：郑钟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱宇婷，北京大成（福州）律师事务所执业律师。原告马瑛、温烨明、吴成周、彭秀筱、朱彩洁、缪海玲、缪飞、陈奕杰、李丽英、李敏、韩贵仙、林丽新、董希立、黄光福、黄淑斌、余根彬（以下简称马瑛等人）与被告郭生全、阮少芳、吴瑞斌、彭映芳、汤恒强、林英琴、徐艳、阮芳翰、谢巧珍、陈先香、卢春晓（以下简称郭生全等人）、被告司冬颖、第三人福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司（以下简称泰禾物业宁德分公司）、第三人宁德市中维房地产开发有限公司（以下简称中维房地产公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马瑛等人的诉讼代表人缪飞、共同委托诉讼代理人薛功驹，被告郭生全等人的共同委托诉讼代理人吕ＸＸ、第三人泰禾物业宁德分公司的委托诉讼代理人吴元标、第三人中维房地产公司的委托诉讼代理人邱宇婷到庭参加诉讼，被告司冬颖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即拆除在宁德市蕉城区泰禾红郡9幢楼顶平台搭建的违章建筑，恢复原状，消除安全隐患。事实与理由：宁德市蕉城区泰禾红郡是由第三人中维房地产公司开发建设，第三人泰禾物业宁德分公司进行物业管理的小区。原、被告都是泰禾红郡9幢的业主，各被告居于泰禾红郡9幢顶楼。该楼顶上有一个平台，在构造上、利用上均无独立性，各业主从公共楼梯可达该楼顶平台赏夜景、晒衣被等，甚至在发生火灾时还是逃生的主要通道，具有防火避难的功能。该楼顶平台不属于顶楼各户业主专有部分，应为泰禾红郡9幢各层各户的业主共有。现被告未经楼房全体业主同意，擅自将楼顶平台占为已有，加建套房，有的甚至加盖两层，影响整栋建筑物的安全和使用寿命。被告的行为改变了共有部分的用途，侵害了原告等其他业主的合法权益。第三人泰禾物业宁德分公司作为物业管理公司对被告的违建行为未予以制止，违反了《物业管理条例》的规定，应承担过错责任。被告郭生全等人辨称：1、原告诉称与事实不符，被告郭生全等人不存在违建行为，也未侵害原告的物权权益，应当驳回其诉讼请求。根据《商品房买卖合同》补充协议第十四条约定，原告均放弃了对9号楼顶层露台及楼顶入户楼梯毗连区的使用权，被告郭生全等人取得了楼顶的专属使用权。在不改变楼房主体架构、不增加层高的前提下，以合理、适当的方式对楼顶进行装修，并不是违法建设；2、即使被告郭生全等人对楼顶的合理利用构成违建，也不属于人民法院受案范围，应当驳回原告的起诉。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定及《1993年全国民事审判工作座谈会纪要》的精神，违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由城乡规划主管部门处理。被告司冬颖未作答辩。第三人泰禾物业宁德分公司辨称：1、本案不属于人民法院民事案件的受理范围:首先，根据原告提供的《信访事项处理答复意见书》,可以证实相关行政主管部门已经就泰禾红郡9号楼顶楼建设行为进行认定，不需要人民法院另行处理认定；其次，相关行政主管部门已经对违章住户发放了《关于限期拆除违法建设的通知》及《关于自行拆除违法建筑的催告通知》，根据《中华人民共和国城乡规划法》以及《中华人民共和国行政强制法》的规定，违章建筑的处理属于相关主管部门的行政职权范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告请求判令被告立即拆除顶楼平台搭建的违章建筑并恢复原状，不属于人民法院民事案件的受理范围，应当予以驳回。2、本案原告主体不适格。本案所涉建筑物屋顶部分并非各原告所享有的不动产物权的专有部分，而是该建筑物全体业主共同共有部分，业主对共有部分享有共同管理、使用的权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，本案各原告作为单个业主均不能单独请求对屋顶行使维护、管理和使用的权利。3、第三人泰禾物业宁德分公司已经就小区的违建行为进行劝阻、制止，向违章搭建的业主发出《装修违章通知书》，要求立即整改、恢复原状。并且已经向相关执法部门进行反映、投诉，履行了法律法规赋予的职责，不存在任何过错。第三人中维房地产公司辨称：1、原告的诉请不属于民事诉讼案件的受理范围。依据《中华人民共和国城乡规划法及《中华人民共和国行政强制法》的规定，讼争标的是否是违章建筑、应否拆除、实施拆除行为，均属于行政机关职责，原告诉请已超出人民法院的受理范围；2、案涉房屋已于2014年全部交付买受人，交付时房屋状况符合买卖合同约定，第三人中维房地产公司的商品房买卖合同义务已履行完毕。房屋交付后，小区管理职责由全体业主或业主委员会享有并行使，与开发商无关；2、《商品房买卖合同》附件六第十三条约定不得对屋顶、露台等部位进行任何改动，不得采取任何形式的搭盖，不得增加任何未经物业管理公司批准的构筑物及设施等。房屋交付给买受人时，顶层露台无搭盖，被告的违建行为与开发商无关。经审理查明：原告为证明自己的主张，出示证据：1、现场照片，证明被告在泰和红郡9幢楼顶平台违建的事实；2、信访事项处理答复意见书，证明宁德市东侨经济开发区“两违”综合治理专项行动领导小组办公室核实泰和红郡9号楼楼顶平台确实存在违建行为；3、商品房买卖合同的第三页，证明各个被告的相关身份信息；4、房屋登记证明，证明各被告为泰和红郡9号楼的顶层业主；5、泰和红郡9号楼楼顶平台规划平面图，证明9号楼楼顶平台是可上人平台，用途为消防疏散，为9号楼全体业主共有。被告郭生全等人质证认为，对证据1没有异议；对证据2有异议：出具答复意见书的主体是综合治理专项行动领导小组，是临时机构，没有权利作出违建的认定。答复意见书的内容不具有客观真实性，本案案由是物权保护纠纷，答复意见书与本案不具有关联性；证据3、4不具有客观性，涉案的第2606房已过户给他人；对证据5的客观性有异议，虽然业主对顶层享有所有权，但其所有权已让渡给顶层的业主。第三人泰禾物业宁德分公司质证认为，对证据1、2的三性没有异议；对证据3的真实性和关联性无异议，证明对象由法庭认定；对证据4、5的真实性、合法性无异议，对楼顶平台应该按照物权法的规定来认定。第三人中维房地产公司质证认为，对证据1的真实性无法确定，与中维房地产公司无关；对证据2形式的真实性没有异议，对内容的真实性有异议，同时这份证据可以证明本案不属民事案件受理范围；对证据3、4的真实性由法庭核实；对证据5形式的真实性没有异议，对内容的真实性有异议，不能证明楼顶平台为消防疏散用途。被告郭生全等人为支持自己的抗辩意见，出示证据：1、各被告身份信息，证明被告主体适格；2、商品房买卖合同补充协议，第十四条明确约定被告对楼顶设施享有专属使用权，并支付了对价款，原告已经放弃了使用权，被告没有侵犯原告物权。原告质证认为：对证据1没有异议；对证据2的形式真实性没有异议，合法性有异议：1、根据物权法定原则，物权法没有专属使用权的规定，其他法律也没有此规定，该约定属于无效的；2、从合同法上来看，补充协议第十四条属于格式条款，第三人中维房地产公司未做提示和说明，且排除包括本案原告在内的其他业主的主要权利，因此也是无效的；3、假设有效，被告的行为也违反了该条款后半段的约定。第三人泰禾物业宁德分公司质证认为，对证据1的真实性由法庭认定；对证据2的真实性和合法性没有异议，商品房买卖合同是开发商与业主签订的，与物业公司无关。第三人中维房地产公司质证认为，对证据1没有异议；对证据2的证明对象有异议，按照合同的约定，业主应当遵守合同条款，该条款的内容是符合法律规定。第三人泰禾物业宁德分公司为支持自己的抗辩意见，出示证据：1、《装修违章通知书》，证明物业公司已经履行了职责，向被告发出了《装修违章通知书》，要求立即整改、恢复原状；2、顶层照片，证明顶层露台在开发商交付使用前是无搭盖的原始状况。原告质证认为，对证据1的证明对象有异议，无法确认原告有收到该通知；对证据2照片的真实性无法确认。被告郭生全等人质证认为，对证据1：第三人泰禾物业宁德分公司无权做出违建的认定，不具有合法性，被告也没有收到任何的违章通知书；真实性存在异议，不能证明被告侵害了原告的物权；对证据2无异议，证明了顶层的原貌，被告在原有的基础上进行了简单的加装，没有侵害原告的权利第三人中维房地产公司质证认为，对两份证据的真实性和关联性没有异议，顶层照片可以看出在开发商交付使用前是无搭盖的原始状况。以上证据经审查，本院认为，被告司冬颖未到庭参加诉讼，又未进行答辩和书面提供有关的证据，视为放弃质证权利。原告出示的证据可以证明被告未经相关部门审批，在泰和红郡9号楼楼顶自行搭建，但是否属违章搭盖，应当由城市建设、规划主管部门认定处理。而且原告出示的信访事项处理答复意见书，可以证明有关城市建设管理部门已经受理了原告的信访举报，并已着手进行处理，发放了《关于限期拆除违法建设的通知》及《关于自行拆除违法建筑的催告通知》，因此，本案原告诉请的内容不属于人民法院民事案件受理范围。综上所述，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项的规定，原告起诉的内容必须是属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案原告诉请判令被告立即拆除在宁德市蕉城区泰禾红郡9幢楼顶平台搭建的违章建筑，恢复原状，消除安全隐患，不属于人民法院民事案件受理范围。依照法律规定，原告可以向城市建设、规划主管部门申请解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告马瑛、温烨明、吴成周、彭秀筱、朱彩洁、缪海玲、缪飞、陈奕杰、李丽英、李敏、韩贵仙、林丽新、董希立、黄光福、黄淑斌、余根彬的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审判员  石孟发二〇一七年十月三十一日书记员  彭小琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖；第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；第一百五十四条裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件的或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。