上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1476号原告：杨新珏，女，1968年12月19日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市黄浦区。原告：陈鑑勇，男，1967年6月18日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市黄浦区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：韦玮，上海日盈律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：沈奇艳，上海日盈律师事务所律师。被告：王国彬，男，1974年10月1日出生，汉族，户籍地四川省成都市。原告杨新珏、陈鑑勇与被告王国彬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人韦玮、沈奇艳到庭参加诉讼，被告王国彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。杨新珏、陈鑑勇向本院提出诉讼请求：要求被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助原告办理上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋的转让手续。事实和理由：2015年3月，两原告经案外人朱某2介绍，得知被告有一套位于上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称系争房屋)正在出售。由于系争房屋上设有两个抵押权(抵押权人分别为案外人朱1、招商银行大宁支行)，债权本金分别为800万元、1619元，因此，被告愿意以较为优惠的价格出售系争房屋。2015年3月26日，原告陈鑑勇与案外人朱某2、朱1及被告签署房屋买卖协议一份，约定原告陈鑑勇向被告购买系争房屋，总价款为2200万元，由原告陈鑑勇分批向被告指定账户支付100万元、627万元，以清偿被告拖欠朱1的全部债务并视为原告已经向被告支付了727万元房款，之后原告陈鑑勇再向被告在招商银行大宁支行开设的账户内支付1473万元并视作为原告已经向被告支付1473万元的房价款。协议签署后，原告陈鑑勇依约付清了全部房款。2015年4月11日，原告杨新珏代表两原告与被告的代理人张某签署了用于房地产过户的《上海市房地产买卖合同》。由于核税的要求，双方将房屋价款形式上修改为2565万元，但实际双方仍按原协议约定的2200万元价格确定系争房屋的房价。2015年5月初，被告向原告交付系争房屋配套的钥匙和密码，原告即进行装修。2015年5月7日，双方向上海市黄浦区房地产交易中心递交转让系争房屋的申请材料并缴纳了契税。因被告与他人存在金融借款纠纷，系争房屋被四川省成都市龙泉驿区人民法院(下简称龙泉驿区法院)查封，导致系争房屋无法办理过户手续。嗣后，原告向龙泉驿区法院提出异议，并将实际价格与合同约定价格之间的差价365万元交给龙泉驿区法院，该法院即解除了对系争房屋的查封。原告认为，鉴于系争房屋目前具备过户条件，且双方合同有效，故起诉要求判如所请。王国彬未做答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。被告是系争房屋的产权人，该房屋的建筑面积为284.89平方米。2015年3月26日，原告陈鑑勇(购房人)、被告(产权人、出售方)、案外人朱1(房屋抵押权人)、案外人朱某2(债务担保人)共同签订《中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖协议》(下简称《四方协议》)一份，约定：系争房屋设立了两次抵押，抵押权人分别是招商银行股份有限公司上海大宁支行(下简称招商银行)及朱1，其中，招商银行抵押登记的商业贷款为1619万元，朱1抵押登记的借款金额为800万元，目前尚欠朱1的债务总金额为727万元(包含了债务本金、利息等全部有关款项)；原告陈鑑勇向被告出借借款，用于被告偿还其对朱1的债务并注销相应抵押登记；本协议签署当日，各方签署《借款保证合同》、《最高额借款抵押合同》，约定由原告陈鑑勇向被告出借2200万元，由朱某2承担担保责任，并由系争房屋进行抵押担保；本协议签订的当日，原、被告及朱某2共同前往房地产交易中心，在系争房屋上设立最高额抵押，抵押权人为被告，最高额抵押担保的本金金额为2200万元；在完成上述两项内容后，由原告陈鑑勇在当天向被告出借100万元用于被告向朱1清偿部分债务，该100万元由原告陈鑑勇直接向朱1指定账户进行交付，朱1收到后即视作为被告收到了原告陈鑑勇出借的款项，即原告陈鑑勇完成了出借义务；原告陈鑑勇取得系争房屋抵押登记权证的次日，四方共同前往交易中心，由原告陈鑑勇再向被告出借627万元用于被告向朱1清偿剩余的全部债务，该627万元由原告直接向朱1指定账户进行交付，朱1收到后即视作为被告收到了原告陈鑑勇出借的款项，即原告陈鑑勇完成了出借义务；由原告陈鑑勇在当天向被告出借1473万元，用于被告向招商银行清偿全部债务，该1473万元由原告陈鑑勇直接支付至招商银行的贷款扣款账户或招商银行指定账户；原告陈鑑勇、被告及朱某2确认，在朱1债务、招商银行债务全部按照上述约定清偿完毕，且相关抵押登记亦全部按照约定注销登记的情况下，上述原告陈鑑勇向被告出借的2200万元，自动转化为原告陈鑑勇应向被告购买系争房屋的房款，届时原告陈鑑勇与被告之间的借款关系自动终止，被告无需向原告陈鑑勇承担还款义务，同时原告也向被告履行完毕了系争房屋的全部付款义务，原告陈鑑勇取得系争房屋的产权无需再向被告支付任何房款或款项；招商银行扣款并注销抵押登记后的当天，原告陈鑑勇与被告签署系争房屋的《买卖合同》(包括办理房屋交易的网上登记、备案手续)，原告陈鑑勇、被告申请注销系争房屋的抵押登记(抵押权人为原告陈鑑勇)，并由原告陈鑑勇和被告申请办理系争房屋的产权过户手续；原告陈鑑勇、被告及朱某2确认，原告陈鑑勇向被告购买系争房屋的房价款为2200万元；鉴于系争房屋尚存未清偿的债务，因此各方同意由原告陈鑑勇先以借款形式出借给被告，专款用于被告清偿系争房屋上设立的抵押债务，当债务清偿完毕且抵押登记注销后，原告陈鑑勇所出借的借款自动转化为已经支付的房屋价款；在原告陈鑑勇、被告向交易中心申请过户且材料受理后的3日内，原告陈鑑勇与被告办理系争房屋的交付手续，由原告陈鑑勇正式接受房屋并享有完全的使用权利；各方同意，在系争房屋抵押登记撤销后，各方在第一时间办理系争房屋的过户手续，将系争房屋过户至原告陈鑑勇或其指定人员名下；系争房屋产权过户过程中产生的税收全部由原告陈鑑勇承担；被告承诺除了本协议涉及的两笔抵押债务外，被告无其他债务会影响系争房屋的买卖及过户，否则由被告承担由此给原告陈鑑勇造成的一切损失；在本协议履行过程中，如发生任何障碍导致无法继续过户，原告陈鑑勇有权选择继续要求过户或终止购买系争房屋；各方确认，基于系争房屋有负债，故设定了本协议所约定的交易流程。本协议所涉及的交易流程经各方同意，根本目的系为了系争房屋的买卖和过户，且交易价格符合市场价值，而非借款抵押；任何一方违约，需向对方承担全部直接损失的赔偿责任，包括实现权利所产生的诉讼费、公证费及合理的律师费、差旅费、调查费等相关全部费用；本协议自各方签字之日起生效。协议生效后，原告即根据被告的要求，支付共计2200万元。2015年3月26日、3月27日，原告陈鑑勇将共计100万元转账给案外人朱某2。2015年4月1日，原告陈鑑勇、被告、案外人朱1、朱某2签订《确认书》一份，内容为：原告陈鑑勇已经根据《四方协议》的约定，支付了100万元；关于《四方协议》约定的第二笔款项(即627万元)，由原告陈鑑勇开具金额为627万元的本票，本票申请人为原告陈鑑勇，本票收款人为朱某2；原告陈鑑勇将本票交付给被告，并由被告出具相应收据；原告陈鑑勇交付本票后，视作为完成了《四方协议》中所约定的627万元借款的出借义务，该款交付完成，在满足《四方协议》所约定条件的情况下，上述627万元及100万元自动转为系争房屋的购房款。同日，原告陈鑑勇将金额为627万元、收款人为朱某2的银行本票交给被告，被告出具《收据》。被告在该《收据》中表示：截止2015年4月1日，被告共收到原告陈鑑勇出借的款项727万元，该款项在符合《四方协议》相关约定的情况下自动转为系争房屋的购房款。案外人朱某2在收款人被告签名下方签名。当日，案外人朱1申请系争房屋的抵押权注销。2015年4月11日，案外人张某代表被告与原告杨新珏签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋的转让价款为2565万元；被告于2015年5月30日前腾出该房屋并通知原告杨新珏进行验收交接；双方确认在2015年5月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告杨新珏已于签订本合同前支付了部分房价款727万元，被告杨新珏应于双方交易过户之前支付剩余房价款1838万元；本合同至签署之日起生效。同月17日，上海市东方公证处作出(2015)沪东证字第13535号《公证书》，内容为：卖售人(甲方)为被告，其委托代理人为案外人张某，买受人(乙方)为原告杨新珏；甲、乙双方共同申请办理《上海市房地产买卖合同》公证；“本处于二〇一五年四月十六日通过房地产信息查询系统向上海市房地产登记机关查询，王国彬系该房地产经登记的权利人。另查，该房地产设有抵押，乙方已知晓该房地产设有抵押的状况，该房地产无查封及其他权利受限制的登记记录。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本合同项下不动产的转让，经依法登记发生效力。甲、乙双方在合同中约定，甲方以人民币贰仟伍佰陆拾伍万元整的价格将上述房地产转让给乙方。双方在合同中约定了房地产交付条件及违约责任等主要条款。依据上述事实，兹证明甲方王国彬的委托代理人张某与乙方杨新珏于二〇一五年四月十一日在上海市，签订了前面的《上海市房地产买卖合同》……”2015年4月21日，原告以“王国彬个贷还款”为由转账支付了1473万元。2015年4月28日，案外人张某代表被告与原告陈鑑勇办理了系争房屋的交接手续，并签署了《房屋交接书》。2015年5月7日，案外人招商银行申请系争房屋的抵押权注销，并出具“抵押所担保的债务已经履行”、系争房屋的“抵押关系已告终止”的《上海市房地产其他权利终止证明》。同日，原告杨新珏向上海市黄浦区房屋交易中心申请办理系争房屋的过户手续，并递交了相关材料。2015年5月10日，被告向原告出具《确认书》，确认：1.被告与原告陈鑑勇、朱1、朱某2签订的买卖协议具体约定包括系争房屋的购房价款为2200万元、房屋可以过户至原告陈鑑勇或陈鑑勇指定人员名下等内容；2.基于原告陈鑑勇指定原告杨新珏作为系争房屋的买受人，且在过户及核税过程中，系争房屋的价值被认定为2565万元，并以此作为缴纳过户税收的缴税基数，故为了便于过户及今后再次交易过程中降低税收，所以被告与原告杨新珏签订了房价为2565万元的《上海市房地产买卖合同》(即备案合同)，该价格仅为计税及过户手续之用，双方仍按2200万元的价格予以履行；3.备案合同仅为过户使用，备案合同内容与《四方协议》如有不一致之处，以《四方协议》内容为准；4.截止系争房屋过户之日(即2015年5月7日)，被告已经收到了系争房屋的全部购房款2200万元，且两原告无须再向被告支付任何其他款项；5.系争房屋已实际向两原告交接；6.被告确认及认可委托代理人张某此前代被告与两原告订立的一切合同、协议，办理一切与系争房屋有关的手续，及在上海市黄浦区房地产交易中心填写、签署及递交的一切文件，同时，张某可继续代为办理房屋相关转让、过户及交接手续。2015年5月21日，在上海市东方公证处公证员的现场监督下，由原告的委托律师沈奇艳就有关情况向被告进行了询问并当场制作《律师谈话笔录》，被告阅读了该《律师谈话笔录》并在该笔录上签名确认。该笔录中记载：之所以买卖合同中约定2565万元，是为了税收问题，约定2200万元税收通不过，但原、被告之间约定的房价是以2200万元为准；原告杨新珏是原告陈鑑勇指定的；原告的2200万元是付到指定的账户，原告的房款已经付清；系争房屋已经交付给原告；对案外人张某签署的文件，被告认可。2015年6月4日，案外人“黄浦湾物业服务中心”出具《入住证明》，表示：两原告夫妻于2015年4月30日通过买卖方式入住系争房屋，完成了入住的交接手续。又查明：2014年6月22日，被告及其妻子陈霞至上海市东方公证处办理了《委托书》，由被告及其陈霞委托案外人万剑钧办理系争房屋的买卖合同签订、房地产转移登记、房屋交接手续、房地产买卖过程中的相关事宜等15项事项，受托人万剑钧有转委托权，且万剑钧就系争房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，被告及陈霞均予以认可，委托期限至2016年6月21日止。2015年4月1日，案外人万剑钧至上海市东方公证处办理了《转委托书》，根据被告及陈霞的授权，万剑钧具有转委托权，由万剑钧委托案外人张某办理系争房屋的买卖合同签订、房地产转移登记、房屋交接手续、房地产买卖过程中的相关事宜等15项事项，且张某就系争房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，被告及陈霞均予以认可，委托期限至2016年6月21日止。再查明：2015年5月14日，系争房屋被龙泉驿区法院以(2015)龙泉民保字第204号裁定查封，以(2015)龙泉民保字第206号裁定“轮候查封”。2016年4月12日，系争房屋又被龙泉驿区法院以(2015)龙泉执字第1540-1543号裁定“轮候查封”。2015年5月27日，两原告就(2015)龙泉民保字第204号、206号民事裁定，向龙泉驿区法院提出书面异议。同年9月14日，龙泉驿区法院作出(2015)龙泉民保字第204号附1号民事裁定，驳回两原告提出的异议请求。龙泉驿区法院认为，鉴于两原告提供的《四方协议》、《上海市房地产买卖合同》中的签约主体、转让价款等内容不一致，两原告与被告应以哪一份合同作为双方真实意思表示，房屋价款是否付清，无法在该案中进行审理认定，两原告若要排除对行使系争房屋所有权不利的影响，应当就其购买被告房屋的行为，依法另行通过诉讼程序进行审理认定。后两原告向龙泉驿区法院提起案外人执行异议之诉。2016年4月27日，龙泉驿区法院作出(2015)龙泉民初字第4603号民事裁定，驳回两原告的起诉。2016年12月5日，龙泉驿区法院作出(2015)龙泉执字1540、1541、1542、1543号执行裁定，提取被告在两原告处的剩余房款365万元。该院在该裁定书表述：“现查明，被执行人王国彬已将其名下的位于上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋销售给案外人陈鑑勇、杨新珏夫妻，陈鑑勇、杨新珏已支付大部分房款，现有剩余房款365万元还未支付给被执行人王国彬”。同日，龙泉驿区法院向两原告作出(2015)龙泉执字1540、1541、1542、1543号协助执行通知书，要求两原告协助执行以下事项：“一、提取被执行人王国彬在陈鑑勇、杨新珏处的剩余房款365万元；二、提取期间，协助执行人不得向被执行人王国彬支付……”。同月16日，原告陈鑑勇将365万元转入龙泉驿区法院的账户内。2017年8月28日，本院经向上海市黄浦区房屋交易中心查询，系争房屋被本院以(2015)黄浦民四(民)初字第1476号财产保全裁定于2015年5月29日查封，被四川省成都市新都区人民法院以(2017)川0114执1840号裁定于2017年6月22日轮候查封，被四川省成都市金牛区人民法院以(2017)川0106执6197号之一裁定于2017年8月25日轮候查封。目前本院对系争房屋的财产保全系排列在系争房屋房地产权利限制状况信息的首位。审理中，经本院向龙泉驿区法院调查，原告确已将365万元房款交给龙泉驿区法院。审理中，原告向本院表示：其向龙泉驿区法院交付执行的365万元愿意作为系争房屋的房款，并不再向被告主张返还；若在办理过户的过程中需要补交相关的税、费等费用，则该费用由原告自行承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告与案外人签订的《四方协议》、原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，当事人均应恪守。根据本院查明的事实，原告已经将《四方协议》中约定的2200万元房款支付完毕，并将《上海市房地产买卖合同》与《四方协议》约定的房价款之间的差额365万元交龙泉驿区法院提取，故原告已经履行了支付系争房屋全部房款的义务。虽然目前系争房屋存在四川省成都市新都区人民法院以及四川省成都市金牛区人民法院的轮候查封，但鉴于在上述法院查封前，原、被告已签订有效的书面买卖合同，原告已经合法占有系争房屋，原告已按照合同约定支付了2200万元房价款，还将365万元按照龙泉驿区法院的要求交付执行，原、被告当时未能办妥系争房屋的过户登记非因原告自身原因，且目前本院对系争房屋的财产保全排列在系争房屋房地产权利限制状况信息的首位，四川省成都市新都区人民法院以及四川省成都市金牛区人民法院的查封属轮候查封，尚未产生查封的效力，因此，原告的诉请于法有据，本院应予支持，但根据《上海市房地产买卖合同》的约定，系争房屋应过户至原告杨新珏名下。被告经本院合法传唤未到庭，视为其放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、杨新珏、陈鑑勇与王国彬之间关于上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同继续履行；二、王国彬应于本判决生效之日起十日内协助杨新珏将上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至杨新珏名下(相关税、费等费用由杨新珏承担)。案件受理费151800元，由王国彬负担。财产保全费5000元，由王国彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  冯歆蕊人民陪审员  石志仁二〇一七年十月二十七日书 记 员  蒋 杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。