山西省太原市中级人民法院民事判决书（2015）并民终字第1762号上诉人（原审被告）山西鑫梓房地产开发有限公司，住所地太原市小店区并州南路489号太行商务8407室。法定代表人段福明，总经理。委托代理人邢学峰，山西盛福律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵伟华，男，1962年5月5日出生，汉族，太原市迎泽区文庙街道办事处黑土巷第一居委会，住太原市。委托代理人祁志强，山西东奥律师事务所律师。上诉人山西鑫梓房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第00303号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人山西鑫梓房地产开发有限公司委托代理人刑学峰，被上诉人赵伟华委托代理人祁志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2009年9月12日，案外人徐世伟参加被告开发的“龙堡绿洲”房屋的团购,向被告交纳预定房款100000元，后徐世伟将该购房指标转让给原告赵伟华，2014年3月31日原告赵伟华向被告山西鑫梓房地产开发有限公司交纳房屋首付款398058元，注明房号为1-西-3201，同日交纳车位款180000元，注明车位号为地下一层P69。2014年3月27日被告给原告出具房屋（车位）确认单一份，注明所选房屋房号及车位位置，价款及支付情况，因被告的规划未能审批通过，变更了设计方案，取消了原告购买的32层。另查明，被告向购房者出具的选房方案中注明：因购房政策及自身原因等提出退购者，每套除退还10万元预付款外，另外一次性退还4.5万元作为利息及补偿。原审法院认为，原、被告虽未签订书面合同，但原告已经向被告交纳了预付款、首付款、车位款，并选择了房屋号码，被告因规划原因变更方案，取消了原告所选的楼层，使合同目的无法实现，被告构成违约，原告主张退还预付款、首付款和车位款共计678058元，予以支持。对于原告主张的经济补偿金45000元，该款在被告方《选房方案》中，注明该款系对2014年3月底退房者2009年已经交纳的100000元预付款的利息及补偿，原告当时虽然未提出退房，但原告系在选房后，由于被告的原因，提出退款，应当参照该方式对原告予以补偿原告提出的45000元经济补偿款，本院予以支持。在被告知道不能给原告交付房屋，无法实现合同目的时，就应当及时将原告所缴纳的房款退还，被告在明知不能交房的情况下，未能及时给原告退款，被告的违约行为，给原告造成损失，对于原告主张的违约金，从2014年4月至起诉时2015年1月共计10个月的利息，予以支持，计算为678058元×5.6%（中国人民银行同期贷款基准利率）÷12个月×10个月=31642.7元。原审判决，一、被告山西鑫梓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵伟华预定房款、房屋首付款、车位款678058元；二、被告山西鑫梓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵伟华经济补偿金45000元；三、被告山西鑫梓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵伟华违约金31642.7元。四、驳回原告的其他诉讼请求。上诉人上诉山西鑫梓房地产开发有限公司上诉称，一、诉争双方之间的合同目的能够实现，上诉人并未构成违约，不应退还被上诉人已预交的预定房款、首付款、车位款。原审认定因规划致使我方取消被上诉人所选楼层，上诉人构成违约。但本案的事实是，双方签订预购合同时，建设工程规划许可的范围为32层，因政府原因，上诉人的建设规划许可证发生变更，由原来的32层变为31层，上诉人对该变化是不可遇见也不可避免。建设规划发生变化后，上诉人及时通知了被上诉人，且在不改变房屋朝向、户型、面积、结构的情况下，上诉人及时采取补救措施，将被上诉人购买的32层改为31层。根据相关法律规定，因不可抗力不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案建设规划的变更是一种不可抗力的因素，该不可抗力并没有阻止合同目的的实现，当事人理应继续履行各自的义务。上诉人并没有构成违约，无需返还被上诉人预定房款、首付款、车位款。二、被上诉人主张4.5万元的经济补偿金没有事实、法律依据，不应得到法院的支持。该4.5万元是针对2009年交了10万元预付款、没有参加抽号、于2014年3月底退房者的利息及补偿。被上诉人已参与了房屋抽号、并已选定了房屋，故其无权要求4.5万元的补偿。在因规划原因取消第32层后，上诉人积极采取了补救措施，且该措施并不违背购房者的医院，并没有给被上诉人造成损失。三、被上诉人主张的违约金的请求没有事实、法律依据，不应得到法院支持。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人因规划变更的不可抗力因素导致被上诉人所购的32层房屋不存在，但上诉人已及时采取不久措施，该措施能够实现购房者的要求。上诉人并不是不履行合同义务，而是在积极采取不久措施，并没有给被上诉人造成任何损失。四、为维护房地市场的稳定，体现社会公平正义，被上诉人的主张不应得到支持。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵伟华辩称，一、我方已经交了各项款项，并选了房号、车号，对此，上诉人亦认可。因此，上诉人应依约向我方交付选定的房屋、车位。对方不能依约向我交付约定的标的物，致使我方购买房屋的目的不能实现，一审判决上诉人返还我方已交的款项，完全正确。二、我方选定的房屋为特定标的物，是不能代替的。对上诉人要求以31层房屋代替我方选定的房屋，这只是上诉人自己是意思表示，并不是双方的意思，更不是我方意思，且规划变更并不属于不可抗力的因素。上诉人不能交付标的物，构成违约，且从缴纳房款到现在，已达数年之多，现在我方房屋没有买到，钱上诉人也不退还，导致我方造成诸多损失，故原审判决上诉人支付违约金合法有据，完全正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求依法不能成立，应予驳回。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，对被上诉人赵伟华已交纳预付款、首付款、车位款的事实，因上诉人山西鑫梓房地产开发有限公司完全认可，本院予以确认。被上诉人赵伟华选择了所购房屋号码后，双方之间的买卖标的物已由种类物变为特定物，上诉人山西鑫梓房地产开发有限公司应向被上诉人赵伟华交付选定的房号为1-西-3201号的房屋。虽因规划变更的原因，上诉人山西鑫梓房地产开发有限公司取消了被上诉人选定房屋的楼层，但其仍应依约向被上诉人赵伟华交付1-西3201号房屋。根据相关法律规定，双方当事人协商一致，可以对约定的内容进行变更，上诉人山西鑫梓房地产开发有限公司虽曾向被上诉人提出以他层楼房代替选定楼房，但被上诉人赵伟华并不同意上诉人的方案，故被上诉人赵伟华购买选定楼房的目的无法实现。现上诉人山西鑫梓房地产开发有限公司既无法交付选定楼房又未退还购房款，构成违约，原审认定上诉人向被上诉人退还预付款、首付款、车位款并支付违约金符合法律规定。关于规划变更的问题，根据相关法律规定，预售房在出售前，相关证件必须齐全。为预售房办理规划许可证，系房地产开发商的职责，在本案争议房屋出售前，上诉人山西鑫梓房地产开发有限公司理应办理好规划许可等手续。上诉人山西鑫梓房地产开发有限公司未能为本案争议的32层楼房办妥规划许可，责任在上诉人一方，不属于不可抗力的范畴。关于4.5万元补偿金的问题，上诉人山西鑫梓房地产开发有限公司无法向被上诉人赵伟华交付选定的楼房，致合同目的无法实现，被上诉人赵伟华要求退款，原审参照《选房方案》中补偿方式对被上诉人赵伟华补偿4.5万元并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11366元，由上诉人山西鑫梓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郝利亚代理审判员 成志刚代理审判员 袁 强 二O一五年十一月三十日书 记 员 任丽杰