广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14410号上诉人（原审原告、反诉被告）：李熙万，男，1990年12月14日出生，朝鲜族，身份证住址吉林省汪清县。委托代理人：赵胤，广东中大圣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州赣南物业管理有限公司，住所地广州市白云区嘉禾望岗大道33号2楼。法定代表人：吴文澍，该公司总经理。委托代理人：邓景梅，该公司职员。原审被告:吴文澍，男，1978年9月6日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市上犹县。委托代理人：邓景梅，广州赣南物业管理有限公司职员。上诉人李熙万、广州赣南物业管理有限公司（以下简称赣南公司）因与原审被告吴文澍租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初12338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李熙万上诉请求：1、撤销一审判决第四项，李熙万无需向赣南公司再支付使用费62799元、物业管理费9134.4元；2、判令赣南公司承担一审受理费及二审上诉费用。事实和理由：一、李熙万于2016年9月25日向赣南公司发送了《解除合同通知书》，该通知书已经明确写明：“由赣南公司收到函当日自行收回上述承租商铺，本人不再承租该商铺，若赣南公司不收回商铺，由此产生的一切费用由赣南公司承担。”该通知书内容表述清楚，除了解除合同意思外，另外还有要求赣南公司收回商铺的意思表示，且意思表示明确，要求赣南公司收到函当日收回商铺。故函件自到达赣南公司处后，已经尽到了相应的告之义务。赣南公司在收到函后实际已经可以收回商铺了。二、发送函件后，赣南公司已经签收了相关函件，如果对函件内容有异议，应当及时对解除行为提出异议，显然赣南公司对此行为并未提出任何异议。三、赣南公司是否有能力收回商铺的问题，涉案商铺处于赣南公司的管理下，该商铺本身并不存在加锁的情况，因此，双方在交割商铺时并没有所谓的上锁无法收回的事实。并且赣南公司收到函后，也没有对要求回收商铺的问题提出异议。而且平时商铺拖欠租金，商城也均是自行收回商铺。因赣南公司无合法报建，双方无法协商一致，为此，李熙万才发函要求其收回商铺，就是为了留下书面的证据，避免将来诉讼期间，赣南公司耍赖皮，造成扩大损失，故发函要求其收回商铺。而发函行为本身就是因为与赣南公司多次口头协商无果的无奈之举。如果赣南公司愿意协商处理，那么双方也早就可以顺利交割商铺了。四、对于赣南公司收到函后的使用费，李熙万认为完全属于赣南公司扩大损失，不应当由李熙万承担。赣南公司已经明确知晓要求收回商铺的要求，其次要求其收回商铺，至始至终，没有提出过异议，这中间赣南公司也未催缴过租金，显然赣南公司对商铺归赣南公司使用已经无任何异议给予默认。五、交割商铺行为，首先要赣南公司配合，就是因为赣南公司不配合，故才发函要求赣南公司收回商铺。赣南公司如对李熙万发出的《解除合同通知书》有异议，应善意地告知李熙万，但赣南公司未履行告知义务，不应因此获得利益。六、就合同本身来说赣南公司有能力收回商铺，合同第三条第5点约定：甲方单方终止合同且收回商铺可以通知乙方立即搬离商铺内物品，乙方拒不搬离，甲方有权进行处置或变卖以抵偿甲方损失；第三条第6点约定：逾期不搬视为放弃房屋内所有物品的所有权，由甲方全权处理。由上述两条约定可见，若李熙万存在违约行为，赣南公司可以随时进入场所收回物业。由此可见，赣南公司实际上是有能力收回物业的。在合同解除后，尤其是李熙万已经明确放弃承租物业，要求赣南公司收回物业，而赣南公司不收回的物业的行为，属于单方扩大损失，对扩大损失的部分，不应当由李熙万承担相应的责任；且李熙万发函后，也从未使用过商铺，涉案商铺物业也未能给李熙万产生任何利益。赣南公司答辩称：赣南公司不认可李熙万的上诉请求，赣南公司无法收回涉案商铺，因为李熙万已经在涉案场地装修了很多不可拆除的部分，故赣南公司对于收回涉案房屋有困难。而当时李熙万在装修时，其装修工人把门锁弄坏了，后来李熙万自行更换了门锁，故赣南公司也无法打开涉案房屋的门。因此，赣南公司不同意李熙万的上诉请求。原审被告吴文澍述称：与赣南公司答辩意见一致。上诉人赣南公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判赣南公司无需向李熙万支付装修损失费；2、变更一审判决第四项，追加判决李熙万向赣南公司支付2016年6、7月两个月的房屋占有使用费41866元：3、判令本案的诉讼费用全部由李熙万承担。事实和理由：一、李熙万未经赣南公司同意擅自装修涉案物业，所产生的费用应由李熙万承担。一审判决认定事实和适用法律错误。李熙万无证据证明其对涉案物业进行装修得到赣南公司的同意，一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第九条明显错误，一审判决适用上述司法解释，推定赣南公司同意对物业进行装修，是错误的。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”李熙万未经赣南公司书面同意对涉案物业进行装修，主观上存在过错，应承担相应的过错责任，其要求赣南公司支付装修损失的要求不应得到支持。二、赣南公司与李熙万约定的免租期应因合同无效而无效，李熙万应支付的房屋占有使用费应按实际时间计算。一审判决以赣南公司无法举证涉案物业取得合法报建手续，认定双方所签的《商铺租赁合同》无效，但对双方免租期的约定又给予认定为有效约定，即双方约定的免租期成立，是片面错误的认定，显失公平。既然是认定合同无效，双方约定的免租期也是无效的约定，李熙万应承担的占有使用费应按其实际占有该物业时间为准，即从2016年6月1日起算，所以赣南公司请求按李熙万实际占有时间计算房屋占有使用费，包括免租期两个月的占有使用费是合理合法的，应予支持。李熙万答辩称：不同意赣南公司的上诉请求，李熙万认为合同已有明确的约定。原审被告吴文澍述称：同意赣南公司的上诉意见。2016年10月8日，李熙万向一审法院起诉请求：1、确认李熙万、赣南公司签订的《商铺租赁合同》无效；2、赣南公司、吴文澍归还李熙万房租押金62799元、装修保证金6000元、预存水费300元；3、赣南公司、吴文澍赔偿李熙万的装修损失37000元；4、赣南公司、吴文澍承担本案受理费。赣南公司提起反诉请求：1、李熙万向赣南公司支付2016年6月、7月占用费每月20933元、2016年9月至11月占用费104665元及逾期滞纳金（滞纳金以拖欠金额为本金，按每月2%计算，从拖欠之日起分别计算至实际付清之日止）；2、李熙万向赣南公司支付2016年6月至11月的管理费9134.4元；3、李熙万向赣南公司支付消防工程款1950元；4、李熙万对涉案房屋恢复原状；5、本案诉讼费由李熙万承担。一审法院认定事实：2016年5月13日，李熙万（乙方、承租方）与赣南公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：李熙万认租涉案商铺，用于经营韩国料理。租期为2016年6月1日至2019年5月31日，免租期为2016年6月1日至2016年7月31日，月租金为20933元，合同期内按每年递增8%的租金。物业管理费1522.4元/月，电费每度1.8元，水费每立方米6元；签订合同时需缴纳租赁保证金62799元及一个月租金20933元，后每月5日之前缴纳当月租金，如逾期交付，则视为乙方违约处理，甲方有权停止向乙方供电、供水，同时甲方并可单方以此终止与乙方的合同，收回房屋场地且保证金不退。甲方并可按每天拖欠金额的3%收取滞纳金，至实际交清之日止。乙方如需在房屋内进行任何隔、装修或改动，必须将有关改动图纸，资料送交甲方审阅，经甲方书面同意后方可动工，并保证该装修方案对整体房屋结构安全不构成任何影响且符合消防法；其费用由乙方负责，退房时，甲方对此不作任何补偿等等。李熙万就上述合同出具《合同部分主要内容确认书》，确认书内容与租赁合同中部分内容一致，确认书还载明每月5号前缴租及相关费用，超过5号将收取拖欠以日计算金额5%的滞纳金。2016年6月25日，李熙万向吴文澍转账四次，分别支付42000元、30000元、11732元、1000元，共计84732元。赣南公司向李熙万开具收据，记载收到李熙万支付涉案商铺的租赁保证金62799元及2016年8月租金20933元，收据记载日期均为2016年5月13日。2016年6月18日，李熙万向赣南公司缴纳装修保证金6000元，赣南公司出具收据并在收据中备注“垃圾清运费扣400元（不用退还）”。2016年6月30日，李熙万向赣南公司缴纳预存水费300元。2016年9月25日，李熙万向赣南公司发出《解除合同通知书》，写明因赣南公司未能如期开业且涉案物业系违章建筑，故自赣南公司收到该邮件起正式解除与赣南公司的租赁合同，并退还保证金、押金等费用，逾期需承担利息损失等。该邮件于2016年9月27日被签收。李熙万向一审法院提交李熙万与案外人广州昊辰装饰设计工程有限公司签订的装修合同、预算书、结算书及收据，拟证明涉案商铺已进行装修及因装修所支出的费用。上述结算书载明涉案商铺装修结算价为41800元，其中靠墙沙发制作为4800元；收据载明李熙万共向广州昊辰装饰设计工程有限公司支付装修费37000元。赣南公司对上述证据三性不予确认。赣南公司向一审法院提交赣南公司与案外人广州市晋铭商业管理有限公司签订的广州市房屋租赁合同、临时经营场所使用证明，拟证明赣南公司具有出租权且涉案场地可作为经营场所使用；出示涉案商铺现场照片，显示商铺内存在装修情况，照片中一侧玻璃墙壁放置一排黑色沙发，沙发对面的玻璃墙壁放置一张桌子，沙发与桌子中间的墙壁中有形成附合的壁柜；出示收据，记载为案外人广东中凯建设工程有限公司收到赣南公司消防喷淋工程费6530元，拟证实李熙万需承担装修后的二次消防费。李熙万对上述租赁合同、临时经营场所使用证明真实性没有异议，但主张无法证明涉案物业的合法性；对照片未提出异议；对收据关联性有异议，主张承租时消防尚未完工，该费用支出不是李熙万的责任。李熙万至今仅缴纳2016年8月的租金，未有交纳其他期间的租金、物业服务费。一审庭审中，李熙万、赣南公司对有无交还商铺存在争议，李熙万主张发出解除合同通知书中写明由赣南公司自行收回，赣南公司则称因李熙万上锁故无法收回。一审法院认为，赣南公司作为出租方未能举证证实涉案商铺所在楼层或建筑物取得了合法报建手续，应当承担举证不能的不利后果。李熙万与赣南公司就未取得合法报建手续的涉案商铺签订《商铺租赁合同》，该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。现李熙万要求确认涉案租赁合同无效合法合理，一审法院予以支持。双方的租赁合同无效，因无效合同而取得的财产应相互返还，故李熙万要求赣南公司退还已缴纳的租赁保证金62799元、装修保证金6000元及预存水费300元，于法有据，一审法院予以支持。关于占有使用费，虽李熙万于2016年9月25日向赣南公司发函主张于该日不再继续履行合同，李熙万作为交还商铺的义务方应与赣南公司办好商铺交接手续，单方发出通知不能视为商铺的有效交回，现李熙万未能提供证据证实赣南公司已实际收回涉案商铺，故仍视为李熙万继续占用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”李熙万实际占有使用涉案租赁物，仍应向赣南公司支付场地占用费。赣南公司要求李熙万支付占用费及物业管理费合理合法，一审法院予以支持。庭审中，李熙万抗辩根据双方签订的《租赁合同》，其享受2016年6月、7月的免租期合理合法，一审法院予以支持。综上，李熙万应向赣南公司支付2016年9月1日至2016年11月30日期间的占有使用费及物业管理费，参照原赣南公司租赁合同约定的租金标准20933元/月，李熙万应承担占有使用费62799元（20933元/月×3月）。因合同并未约定物业管理费有减免的情况，故李熙万应承担2016年6月1日至2016年11月30日期间的物业管理费9134.4元（1522.4元/月×6月）。关于吴文澍的连带责任，一审法院认为，吴文澍代赣南公司收取款项的行为并不必然产生退还款项的连带责任。现赣南公司确认涉案合同相对方系赣南公司，吴文澍为赣南公司的委托代理人，负责代赣南公司收取款项，所收款项已由赣南公司实际收取，赣南公司出具收据，故相应责任仍应由赣南公司承担。李熙万要求吴文澍承担连带责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以反驳。关于装修损失，根据现场照片，涉案商铺确存在装修情况。李熙万赣南公司均未对装修价值申请评估。《商铺租赁合同》中均定了涉及李熙万装修的内容，未有证据表明上述装修非经赣南公司同意完成。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。照片中的黑色沙发及沙发对面的桌子未形成附合，可由李熙万自行搬离，若在搬离时因拆除造成房屋毁损的，李熙万应恢复原状，现李熙万尚未搬离赣南公司即要求李熙万对涉案商铺恢复原状无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。剩余装修已形成附合，依据法律规定，故李熙万赣南公司应当按照合同无效的过错分担现值损失。李熙万主张的装修损失为37000元，结合李熙万出示的装修合同、预算书、结算书及收据，该金额与李熙万为装修支出的费用相当，考虑到未形成附和的装饰装修不属于出租人分担的损失范畴，而李熙万的装修至今已经形成了一段时间，势必产生折旧，故一审法院酌情认定赣南公司应当承担的装修损失为12000元。赣南公司主张对其他形成附合的装修恢复原状于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。关于滞纳金，赣南公司主张李熙万未按时支付租金即占有使用费应支付滞纳金，因滞纳金为合同约定的违约条款，现李熙万、赣南公司签订的涉案租赁合同无效，故该滞纳金的条款亦无效，故赣南公司依据无效条款要求李熙万承担滞纳金无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。关于消防工程款，赣南公司主张李熙万装修后产生二次消防的费用，但未能提供证据证实李熙万同意支付该消防费用，故相关举证不能的不利法律后果由赣南公司自行承担。现赣南公司要求李熙万承担消防工程款无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年4月20日作出判决：一、李熙万与广州赣南物业管理有限公司于2016年5月13日签订的《商铺租赁合同》无效；二、自判决生效之日起三日内，广州赣南物业管理有限公司返还李熙万租赁保证金62799元、装修保证金6000元及预存水费300元；三、自判决生效之日起三日内，广州赣南物业管理有限公司支付李熙万装修损失12000元；四、自判决生效之日起三日内，李熙万支付广州赣南物业管理有限公司占有使用费62799元、物业管理费9134.4元；五、驳回李熙万的其他诉讼请求；六、驳回广州赣南物业管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费2422元，由李熙万负担571元，广州赣南物业管理有限公司负担1851元；本案反诉受理费2303元，由李熙万负担751元，广州赣南物业管理有限公司负担1552元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，本案争议焦点之一在于房屋使用费应计算时间的问题。合同无效，使用费的认定可参照合同约定，赣南公司在租赁合同中给予李熙万2个月免租期，现赣南公司要求收取该2个月的使用费缺乏充分依据，本院不予支持。李熙万向赣南公司发出《解除合同通知书》后，李熙万的物品尚在涉案商铺，一审判决认定对于可移动的物品李熙万可自行搬离正确，李熙万既未搬离其可移动的物品，又未在《解除合同通知书》中表示放弃铺内物品，在发出该通知时双方对铺内物品如何处理也无达成一致意见，故李熙万仍实际占用涉案商铺，应支付占用期间的房屋使用费。李熙万仅以《解除合同通知书》告知赣南公司收回房屋为由主张房屋使用费应计算至通知时止依据不足，本院不予支持。一审判决对房屋使用费计算时间的认定并无不当，本院予以确认。本案争议焦点之二在于装修损失应否赔偿的问题。装修损失属于李熙万因合同无效所遭受的损失。赣南公司提供的租赁物未经报建，对合同无效负有责任，而李熙万在签订合同前未审核租赁物的合法性，对合同无效也负有责任，故双方对合同不能继续履行所造成的损失均负有责任，一审法院酌情认定赣南公司赔偿李熙万装修损失12000元无明显不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李熙万与赣南公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2745元，由上诉人李熙万负担1598元，上诉人广州赣南物业管理有限公司负担1147元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一七年十月二十四日书记员 张 利彭诗敏