安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终1317号上诉人（原审原告）：杨丽，女，1977年9月19日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。上诉人（原审原告）：王学文，男，1970年10月31日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：韩明，安徽梁昌胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：六安万达地产有限公司，住所地安徽省六安市金安区行政服务中心10号楼招商局，统一社会信用代码913415003438544979。法定代表人：齐界，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐超，该公司员工。委托诉讼代理人：李力，安徽金六州律师事务所律师。上诉人杨丽、王学文与上诉人六安万达地产有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭审理了本案。王学文及杨丽、王学文的共同委托诉讼代理人韩明，万达公司的委托诉讼代理人徐超、李力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨丽、王学文上诉请求：1、维持原审判决第一、二、三项。2、撤销原审判决第四项。3、依法判决被上诉人赔偿上诉人损失309901.08元。4、本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：商品房认购协议签订后，因发现被上诉人与上诉人约定的商品房单价高于其备案价，在约定的签约期内，上诉人要求按备案价格与被上诉人签订商品房买卖合同被拒绝，期间被上诉人将上诉人认购的商品房卖于他人。如果被上诉人按备案价与上诉人签订商品房买卖合同，因房价上涨，上诉人将获得房屋升值利益，故被上诉人应当赔偿上诉人的可得利益损失。万达公司辩称，上诉人所述不实，我公司未拒绝在约定的期间按照备案价格与上诉人签订买卖合同。我公司在其同批出售的房屋中，所有的房屋均低于认购价且低于备案价签订商品房买卖合同。我公司书面、口头通知两上诉人房屋价格总价为851560元，每平方米5940.83元，低于备案价，但上诉人仍不同意签订买卖合同。我公司多次与上诉人沟通但对方不买房，只要求高额赔偿，我公司于2016年6月16日才将涉案房屋出售给他人。上诉人要求赔偿309901.08元，没有事实和法律依据，其没有提供证据证明损失来源及计算依据。房屋升值不是上诉人的可得利益。双方签订的认购协议是预约协议，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，不是正式的商品房买卖合同，我公司也不是违反已经生效的买卖合同将上诉人已经购买的房屋卖给他人，升值利益也不属于合同履行后可以获得的利益。上诉人和公司签订的认购协议合法有效，其拒不签订买卖合同，定金30000元不应当返还。请求驳回上诉人的上诉。万达公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判上诉人不予返还被上诉人定金30000元。2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未按期签订商品房买卖合同，已构成违约，所交定金不予返还。依据双方签订的《商品房认购协议》，被上诉人应在2015年10月27日前与我公司签订商品房买卖合同。后上诉人多次函告被上诉人要求签订商品房买卖合同，也均被拒绝。故上诉人依据双方签订的认购协议，单方解除合同并将该结果函告被上诉人。一审判决上诉人双倍返还定金60000元缺乏事实和法律依据。本案被上诉人作为给付定金的一方，没有按照约定期限签订商品房买卖合同，属没有履行自己的合同义务，无权要求返还定金。杨丽、王学文辩称，万达公司将涉案房屋高于备案价出售，我方与万达公司协商按照备案价认购，万达公司不同意，导致双方未能在约定时间签订商品房买卖合同，但责任不在于我方，所以万达公司的上诉请求和事实主张没有事实和法律依据。杨丽、王学文一审诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的合同关系。2判决被告返还原告诚意金5000元。3、判决被告返还原告定金6万元；4、判决被告赔偿原告损失309901.08元；5、本案的诉讼费用全部由被告承担。一审审理查明：杨丽、王学文系夫妻关系。2015年10月23日，原告杨丽与被告签订一份《商品房认购协议》，协议约定：“甲方六安万达地产有限公司，乙方杨丽，乙方自愿认购位于六安市皋城路与球拍路交叉××广场××＃××号商品房，并确认该商品房建筑面积约为143.34平方米，套内建筑面积约为110.30平方米，具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，该商品房按建筑面积计算购房款，该商品房单价为人民币6388元/平方米（建筑面积），购房款总价为人民币915656元。乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金人民币三万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。乙方须在签订本认购协议后三日内，即应于2015年10月27日前，与甲方签订商品房买卖合同，如因乙方未交纳全部购房款或因其他原因导致双方未能在本协议约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本认购协议，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且有权没收乙方所付定金，乙方无任何异议”。认购协议签订后，原告依约向被告交纳定金30000元，诚意金5000元。2015年10月27日原告王学文发现其认购的商品房价格高于被告在物价局核准的备案价，隧向六安市工商行政和质量技术监督管理局进行投诉，投诉内容：“其签订的商品房认购协议中约定房价是6388元每平方米，经过咨询物价局，审批的价格是6200多元每平方，万达涉嫌欺诈，要求赔偿。”因备案价与认购价差异问题，原告未能与被告签订正式的商品房买卖合同。2015年12月18日，六安市金安区市场监管局举报中心会同区消费者协会到六安万达公司进行调解，调解内容为原告要求房价给予优惠被告不同意，原告则表示房子不买了，要求赔偿5万元，被告不同意并出具不予赔偿的书面情况说明，后致调解未果。2016年4月10日，被告向原告出具了通知书，通知如下：“本公司按照《商品房认购协议》的约定，与你方解除该协议，并没收你方缴纳的定金3万元，本通知自向你方寄出之日立即生效”。2016年6月16日，被告将原告认购的房屋卖与他人。2016年11月6日原告要求解除与被告签订的《商品房认购协议》，并向被告出具了解除合同通知书。另查明：被告于2015年10月8日在六安市物价局进行商品住房价格备案，涉案房屋（六安万达广场1号楼3006号，建筑面积143.34平方米）的备案价为6286元/平方米，2015年11月9日，被告对涉案房屋又重新在六安市物价局进行了备案，备案价为6388元/平方米。本案争议的焦点问题：1、《商品房认购协议》的性质、效力问题；2、原、被告未有签订商品房买卖合同的责任在谁，原告请求解除认购协议并要求被告双倍返还定金有无事实及法律依据的问题；3、被告是否承担缔约过失责任，是否应当赔偿原告可得利益损失309901.08元的问题。一审法院认为，关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案《商品房认购协议》不具备《商品房预售管理办法》第十六规定的主要内容，仅就商品房的位置、面积、房屋单价、购房款总价、定金等进行了约定，其目的是为了保证合同双方能够按照协议约定签订商品房买卖合同，其性质属于预约合同。双方签订的《商品房认购协议》，系双方真实意思表示，在双方当事人之间产生拘束力，为合法有效合同。关于争议焦点二，双方签订的《商品房认购协议》是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，应遵循诚实信用原则全面适当履行，根据查明事实，本案双方在签订《商品房认购协议》之前，被告已在物价部门对涉案房屋价格进行备案，备案价为6286元/平方米，然被告却违反《商品住宅价格管理暂行办法》第9条第3款“商品住宅经营单位必须按照经批准的价格销售商品住宅。根据市场变化情况，可以适当下浮”的规定，将涉案房屋以6388元/平方米高于备案价出售给原告，原告与被告磋商要求按备案价认购，被告不同意，而导致原告未能在约定的时间与被告签订商品房买卖合同，责任不在原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，故本案被告应当双倍返还原告定金6万元。关于原告诉请要求返还诚意金5000元，被告同意，一审法院予以支持。关于原告诉请要求解除《商品房认购协议》的问题，因被告原因而导致原告未与被告签订商品房买卖合同，后被告又将涉案房屋另行出售给他人，《商品房认购协议》的合同目的已无法实现，原告诉请要求解除《商品房认购协议》，符合法律规定，一审法院予以支持。关于争议焦点三，缔约过失责任源于诚实信用原则，承担缔约过失责任的一方违反的是以诚实信用原则为基础的前合同义务,造成对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据合同法对缔约过失责任的规定，一方当事人因缔约过失行为给对方造成信赖利益损失的，应当承担损害赔偿责任，但对该种信赖利益损失的赔偿应当建立在合理信赖之上，目的是使当事人利益恢复到未曾信赖缔约行为前的状态，而有别于合同的履行利益损失。对于原告主张的可得利益损失，该损失的法律依据系基于《合同法》第一百一十三条的规定，由于本案中双方之间并未签订商品房买卖合同，基于该合同生效履行后可得利益并非属本案缔约过失责任项下应主张的损失范畴内，故原告要求被告赔偿可得利益损失309901.08元，一审法院不予支持。被告辩称本案案由应定商品房预约合同纠纷，一审法院予以采纳。被告辩称其为了促成双方签订商品房买卖合同，承诺给予的售房价为851560元，履行合同预约义务的意见，被告此点抗辩理由主要是依据其向原告下达的2016年2月22日和2016年4月10日的通知书，2016年2月22日的通知书原告已收到，就该通知书被告在证明观点中也自认系其通知原告解除认购协议并详细告知相关法律后果，而非通知原告按851560元认购价来签订商品房买卖合同。其次，从通知书内容来看，不具有真实性，“根据协议约定，……购房款总价为851560元”，而原、被告签订的认购协议约定“购房款总价为915656元”，与事实不符。从通知书的下达时间来看，其于2016年2月22日通知原告于2015年10月27日前按851560元认购价来签订商品房买卖合同的话，时间具有滞后性，不可能实现。综上被告此抗辩意见，一审法院不予采信，同时与查明的事实也不符。被告辩称原告无任何购房诚意，变相榨取私利的事实，无证据证明，一审法院不予采信。被告辩称定金30000元依法不予退还的意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。被告辩称原告损失309901.08元没有事实和法律依据的意见，一审法院予以采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》四十二条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《商品住宅价格管理暂行办法》第9条第3款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告杨丽与被告六安万达地产有限公司之间签订的《商品房认购协议》。二、被告六安万达地产有限公司返还原告杨丽、王学文诚意金5000元。三、被告六安万达地产有限公司双倍返还原告杨丽、王学文定金6万元。上列第二、三项于本判决生效之日起十日内一次支付。四、驳回原告杨丽、王学文其他诉讼请求。案件受理费11930元，由原告杨丽、王学文负担5930元，由被告六安万达地产有限公司负担6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，杨丽与万达公司签订的《商品房认购协议》，系双方真实意思表示，为合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。一审法院认为双方在对协议约定价格是否超出备案价存在争议后，因协议中约定的商品房价格违反了《商铺住宅价格管理暂行办法》，故未签订商品房买卖合同的责任在万达公司。虽万达公司上诉提出，《商铺住宅价格管理暂行办法》已在2012年12月经发改委18号令予以废止，但依据双方提供的证据材料显示，2015年10月8日的六安市物价局商品住房价格备案回执中要求“六安万达广场1号楼3006价格1#6286元。经研究同意备案。……违反规定，提高商品住房价格销售的，将依据《价格法》和《禁止价格欺诈行为的规定》处理”，且万达公司后于2015年11月9日办理了重新备案手续。上述材料能够证明，在双方签订认购协议后，因协议约定价格超出备案价双方发生争议，万达公司对此存在过错。万达公司上诉称，其后要求与杨丽按照低于备案价的房价签订合同，但杨丽不认可，万达公司该行为从万达公司提供的向杨丽发出的解除通知书中，亦存在要求对方缴费日期早于发出通知书日期一年有余的矛盾之处，故对万达公司未能签订合同的责任不在己方的上诉理由本院不予采信，万达公司应当对此承担违约责任，双倍返还杨丽交纳的定金。关于杨丽与王学文上诉要求万达公司给予房屋价值升值的损失问题，因双方签订的系《商品房认购协议》，杨丽依据该协议仅交付了相应的定金和诚意金。未给付付款、该协议是否履行，并不影响杨丽投资购买其他房屋，且房屋的价格上涨属于不确定因素，亦不属于双方签订定购协议的可预期利益范围，故对杨丽、王学文主张万达公司赔偿损失309901.08元的上诉请求本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11930元，由上诉人杨丽、王学文负担10630元，由六安万达地产有限公司负担1300元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 许 琛审判员 魏晶晶二〇一七年十月十七日书记员 季 敏附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；