江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终6803号上诉人（原审被告）：张苏兰，女，1974年8月16日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：董功超，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李勇，男，1970年12月30日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：董功超，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）汪培民，男，1973年7月28日生，汉族，住昆山市。原审第三人：昆山金侨房地产开发有限公司，住所地昆山市玉山镇城北紫竹路。法定代表人：陈华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所律师。上诉人张苏兰、李勇因与被上诉人汪培民、原审第三人昆山金侨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初6823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张苏兰、李勇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、汪培民承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：张苏兰并没有签订涉案合同，事后虽协助办理过户，但对独立的共用车库没有追认，买卖合同具体的违约条款对其不适用。涉案车库没有产证，不具有办证登记过户条件。涉案车库系独立产权双方共有。延期户口迁出，违约金过高。没有对汪培民造成任何损失。汪培民辩称，一审事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的请求。昆山金侨房地产开发有限公司述称：一审事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的请求。汪培民向一审法院起诉请求：1、请求判令张苏兰、李勇及金侨公司将昆山市玉山镇富贵花园XX号楼XX室车库交付给汪培民并办理相关的产权手续，相应费用由张苏兰、汪培民负担；2、请求判令张苏兰、李勇将名下停车位移交汪培民并提供清楚、明确的证明材料；3、请求判令张苏兰、李勇支付逾期户口迁出违约金10875元；4、请求判令张苏兰、李勇支付交房违约金4350元；5、请求判令张苏兰、李勇返还房屋租金733元;6、本案诉讼费由张苏兰、李勇负担。一审法院认定事实：2016年1月21日汪培民（乙方）与张苏兰、李勇（甲方）在昆山市北区房产咨询有限公司环庆路店（丙方）居间下签订房屋买卖合同，约定甲方同意将位于昆山市玉山镇城北富贵花园XX号楼XX室房屋，计建筑面积137.63平方米以及车库（面积见发票）的房屋出售给乙方。乙方对出售的房屋已充分了解并愿意购买上述房屋。甲方就房屋的附属设施和装潢等情况说明如下：现状交房，送自行车库一个和停车位一个。双方协商一致确认上述房地产转让价款为87万元。本合同签订之时，乙方支付2万元作为定金。2016年2月28日前乙方将20万元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵。双方同意在2016年2月28日前办理过户手续，登记名义人由乙方自行指定。乙方贷款部分67万元，由丙方代乙方办理贷款手续。甲、乙双方在房屋买卖过程中产生的税费，全部由乙方承担。甲、乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款之日后1个工作日内办理房屋交接手续，本房产买卖，以现房交接。甲方保证在本合同签订后至履行完毕止，不得将本人及任何家属、亲友或其他人的户口迁入该房屋，并于签订本合同后三十日内负责将该房屋内户口迁出。如甲方将本人及任何亲属、朋友或其他人的户口迁入该房屋或逾期不将该房屋内的户口迁出，视为违约。自房屋过户完成后十日内起算，每逾期一日，向乙方支付本合同总价款的万分之五作为违约金。如本合同未明确约定交房时间，则自动视为乙方支付房款超过总价百分之五十之日起十日内。双方在合同中补充约定：甲方需清偿交房前水、电、煤气及物业管理费用；全款到账后交房；预留5000元房款，交房前完成支付给甲方；双方同意首付时间延期至2016年3月20日前。合同末尾甲方处由李勇代张苏兰签字确认。2016年3月25日涉案房屋所有权登记至汪培民名下，2016年3月27日张苏兰、李勇向汪培民交付房屋。张苏兰向汪培民出具收条，确认收到汪培民支付的2016年3月28日至2016年4月15日房屋租金2000元。汪培民支付房款中的银行贷款部分于2016年4月15日支付张苏兰、李勇。二人于2016年4月27日将户口从该房屋中迁出。张苏兰与李勇系夫妻关系。2005年6月16日张苏兰向金侨公司支付19708元用于购买编号为昆山市玉山镇城北富贵花园XX号楼XX室自行车库。一审法院认为，虽然张苏兰未在房屋买卖合同上签字，但其与李勇系夫妻关系，之后也配合将编号为昆山市玉山镇富贵花园XX号楼XX室房屋过户给了汪培民并向汪培民收取了2016年3月28日至2016年4月27日的房屋租金，上述事实能够充分证明张苏兰对李勇在房屋买卖合同上代签字的行为予以了追认。故本案房屋买卖合同主体系汪培民与张苏兰、李勇。该合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守。根据合同约定，汪培民已经足额支付了购房款，张苏兰和李勇应当按约定自行车库和停车位交付汪培民。现汪培民提供的收条能够证明昆山市玉山镇富贵花园XX号楼XX室系张苏兰、李勇向该小区开发商金侨公司购买的自行车库，故张苏兰、李勇应当将该车库交付汪培民并协助办理产权过户手续。现该车库产权尚未登记至张苏兰、李勇名下，故该车库首先应当由金侨公司协助将该车库登记至张苏兰、李勇名下，各自税费由各自负担。待该车库登记至张苏兰、李勇名下后，再由二人协助汪培民办理该车库产权过户手续，根据合同约定，其中的税费由汪培民负担。汪培民未提供充分证据证明张苏兰、李勇在该小区内拥有具有独立产权的停车位，而占用公共用地的停车位二人无权进行转让，合同中涉及停车位的内容，张苏兰和李勇无法履行。故对汪培民要求张苏兰、李勇向其移交停车位并提供清楚明晰的证明材料的诉讼请求，一审法院不予支持。关于汪培民主张户口迟延迁出违约金10875元的诉讼请求，一审法院认为根据合同约定张苏兰、李勇的户口应当于2016年2月20日之前迁出，而二人户口实际于2016年4月27日迁出，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据约定，二人应当自2016年4月4日起按本合同总价款每日万分之五的标准向汪培民支付违约金为10005元（870000元×0.0005×23天）。关于汪培民主张逾期交房违约金4350元的诉讼请求，一审法院认为审理中汪培民确定涉案房屋已于2016年3月27日交付，在合同约定的期限内，故张苏兰、李勇不存在逾期交房的违约行为。对汪培民的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于汪培民主张返还租金733元的诉讼请求，一审法院认为汪培民已于2016年4月15日将全部购房款支付张苏兰、李勇且房屋所有权早已登记至汪培民名下，二人收取该日之后的房屋租金缺少事实和法律依据，应当予以返还。一审法院根据张苏兰、李勇收取房屋租金的金额以及期限折算后确认二人应当返还汪培民租金为866.67元。汪培民主张该项金额为733元，于法不悖，且对张苏兰、李勇并无不利，一审法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、第三人昆山金侨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于昆山市玉山镇富贵花园XX号楼编号为XX的车库所有权登记至被告张苏兰、李勇名下，相应的税费各自负担。二、被告张苏兰、李勇在位于昆山市玉山镇富贵花园XX号楼编号为XX的车库登记至其名下后十五日内协助原告汪培民办理所有权登记，相应的税费由原告汪培民负担。三、被告张苏兰、李勇于本判决生效之日起十日内支付原告汪培民逾期迁出户口违约金10005元。四、被告张苏兰、李勇于本判决生效之日起十日内返还原告汪培民租金733元。五、驳回原告汪培民的其他诉讼请求。案件受理费292元，由被告张苏兰、李勇负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张苏兰虽然未在房屋买卖合同上签字，但其与李勇系夫妻关系，之后也配合办理房屋过户手续，并向汪培民收取房屋租金，表明张苏兰对李勇在房屋买卖合同上代签字的行为予以了追认，涉案买卖合同效力及于张苏兰。张苏兰主张追认范围不及于车库的、张苏兰不适用违约条款上诉理由不能成立。张苏兰和李勇应当按约定自行车库和停车位交付汪培民。合同约定违约金为合同总价款每日万分之五的标准，并不过高，张苏兰和李勇主张对此调整没有依据。综上，张苏兰、李勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元，由上诉人张苏兰、李勇负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十月十七日书记员  姜 瑛