青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）崂民三初字第28号 原告青岛创业园科技发展有限公司，住所地青岛市崂山区株洲路 法定代理人王国强，职务：总经理。 委托代理人赵洪波，山东泰成律师事务所律师。 委托代理人姜亮，山东泰成律师事务所律师。 被告青岛泰诺弘光科技有限公司，住所地青岛市高新技术产业开发区青岛国家大学科技园。 法定代表人韩向前，职务：经理。 委托代理人韩同纪，男，汉族，系青岛泰诺弘光科技有限公司总经理。 委托代理人赵晓珍，女，汉族，系青岛泰诺弘光科技有限公司主任。 原告青岛创业园科技发展有限公司（以下简称“创业园公司”）诉被告青岛泰诺弘光科技有限公司（以下简称“泰诺弘光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告创业园公司委托代理人赵洪波、姜亮，被告泰诺弘光公司委托代理人韩同纪、赵晓珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告创业园公司诉称：2012年11月15日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于青岛市崂山区株洲路LED孵化器内2#楼（单层厂房）内房间出租给被告使用。签订合同后，原告依合同约定履行了相关义务，但被告至今欠付租赁费用。虽然多次催要，被告仍拒绝支付，为维护原告合法利益，请求法院判如所请：1、被告向原告支付自2013年11月16日至2014年11月15日的房屋租赁费人民币43820元；2、被告向原告支付违约金8480元（暂记至2014年11月15日，要求支付至判决生效之日）；3、本案诉讼费由被告承担。 被告泰诺弘光公司辩称：1、被告不应承担违约金。产生违约金的原因不在被告，被告于2013年4月、5月代交涉案孵化器所欠电费35735元以及为第三方担保代交电费10000元。被告于2014年4月11日前缴纳房屋租金时，要求以上述代交电费抵顶房租，不足部在支付现金。经崂山区管委领导协调，希望我公司带头支付第二期房租，之后再处理此事。因为在当时入住孵化器的企业已经有90%以上的企业均拒绝缴纳房租。我公司当时同意领导们的建议，带头按期交付当期房租。垫付电费抵顶下期房租。我公司于2014年4月11日如约交付当期房租，之后原告以各种借口拒绝以上述垫付的电费抵顶房租，也不为被告不妥善解决上述垫付电费。故被告没能如期缴纳房租。2、原告起诉要求支付房租所针对的房屋归青岛海泰自动化仪表有限公司所有，崂山区管委及原告联合青岛太阳能电力研究院利用该房屋搭建首家崂山LED孵化器，多次以会议的形式动员我们租赁上述房屋并承诺许多扶持和奖励政策。至今一点没有兑现，这是造成我们60%以上的入孵化器企业拒绝缴纳房租的又一原因。3、被告所提交的证据显示，原告于2012年11月16日将房屋租赁给被告，且被告也按时缴纳房租，但直到2013年4、5月，被告都不能正常使用该租赁房屋。这也是60%以上入孵化器企业拒绝向原告原告按期缴纳房租的又一原因。因此我们要求：1、保留向原告主张被告未能按期使用涉案房屋所遭受的损失的权利。2、请法院驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。3、请原告兑现出租房屋时所承诺的扶持政策和补贴（我们有当时会议记录为证）。4、被告代交电费是因为原告提供房屋无法正常运营，所以让被告的关联企业代为缴纳。5、被告要求按照崂山区管委及原告方负责人口头承诺的先用代交电费抵顶房租后，剩余部分房租我们一次性补交。 原告提交证据及被告质证情况如下： 证据一，房屋租赁合同书，欲证明：原、被告之间的租赁关系合法有效，及原告主张的诉讼请求的数额符合规定。 被告质证称：真实性认可。 证据二，原告跟房屋产权所有人之间的租赁合同，欲证明：原告有权对本案所涉房屋进行转租。 被告质证称：真实性认可。 证据三，房地产权登记信息表，欲证明：涉案房屋产权人是青岛海泰自动化仪表有限公司。 被告质证称：真实性认可。 被告提交证据及原告质证情况如下： 证据一，被告代交电费收款收据二张，金额分别为29975元及5760元，欲证明：被告为孵化器顺利运营（所有使用原告所出租房屋企业顺利运营）向青岛海泰自动化仪表有限公司缴纳的电费，上述共计35735元，应从被告拖欠原告的租赁费中予以扣除。 证据二，青岛太阳能电力研究院工作人员肖文光和王志洪出具的证明，欲证明：被告为孵化器顺利运营（所有使用原告所出租房屋企业顺利运营）向青岛海泰自动化仪表有限公司缴纳的电费，上述共计35735元，应从被告拖欠原告的租赁费中予以扣除。 对上述证据一、二原告质证称：对证据一、证据二真实性均认可。证明内容有异议：1、在2013年5月8日金额为5760元的收款收据上缴款人是青岛晨辉照明有限公司，不能证明是本案被告交付款项。2、被告所述代交电费事项不能证明系原告的法定义务，不能证明双方形成了代交电费的债权债务关系。3、肖文光和王志洪的证明系证人证言，没有出庭，证据无效。4、被告所述的代交电费债权债务关系与本案房屋租赁合同关系不是同一法律关系，不能主张抵消或反诉，应当另行起诉。 证据三，《关于转让已装修厂房使用权及装修费补偿协议书》打印件，欲证明：原告应给被告房屋装修补偿。 原告质证称：真实性不认可。对证明内容有异议，被告提供的协议书仅有被告盖章，所述内容没有形成协议，没有事实和法律依据。另外，协议上记载甲方是崂山区管委管理服务公司，与原告没有任何法律关系。据原告了解，崂山区没有这个公司。原告主张违约金是在合同约定的违约金范围内按照同期人民银行贷款利率的4倍计算。 经审理查明，涉案房屋权利人系案外人青岛海泰自动化仪表有限公司（以下简称“海泰公司”）。2012年9月21日，原告创业园公司与海泰公司签订房屋租赁合同，约定将海泰公司厂区内即崂山区株洲路高层建筑内6层整个建筑区域2、4、5共三层房屋和厂内单层房屋合计17925平方米，租赁期限为三年，自2012年9月21日至2015年11月20日止。出租房屋采取包租的方式，由乙方即原告创业园公司自行管理。 2012年11月15日，原告创业园公司与被告泰诺弘光公司签订编号为青创租字LED·HT[2012]13号房屋租赁合同，根据合同约定原告将崂山区株洲路190号LED孵化器内2#楼（单层厂房）内房间出租给被告使用，房间建筑面积380.09平方米，租赁期限三年，自2012年11月16日至2015年11月15日止，租赁费为2012年11月16日至2013年11月15日年租金69397元，2013年11月16日至2014年11月15日年租金83240元，2014年11月16日至2015年11月15日为91564元，共计244171元。被告须在2012年11月15日缴纳2012年11月16日至2013年5月15日的租赁费，在2013年4月30日前缴纳2013年5月16日至2013年11月15日的租赁费，之后租赁费以此类推。合同另约定，如被告逾期支付租赁费，原告有权没收全部保证金并要求被告15日内腾空房屋，每逾期一日由原告按照租赁费千分之五向被告加收违约金，逾期20日内仍未交付租赁费，原告有权解除合同并收回房屋，但不免除被告违约责任。 另查明，原、被告签订的租赁合同虽写明租赁房屋面积380.09平方米，但被告实际使用面积为200.09平方米，原、被告均同意按上述面积确定2013年11月16日至2014年11月15日的租赁费为43820元。2013年11月16日至2014年11月15日被告实际使用涉案房屋。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同书两份、房地产权登记信息表及当事人的陈述在案为凭，业经开庭质证，可以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。被告于2013年11月16日至2014年11月15日使用涉案房屋，应依约支付租金并承担逾期支付租金的违约金，原告主张2013年11月16日至2014年11月15日的租赁费43820元，符合法律规定，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，因被告未及时支付租金使原告的财产权益遭受损失，考虑公平正义之原则，被告宜自2013年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率之1.3倍支付上述欠付租金之违约金。被告主张以垫付电费抵顶租赁费，原告对该垫付费用不予认可，本院认为，原告主张之电费垫付涉及电费使用人及缴费义务人之确定，与本案之租赁合同不属同一法律关系，本案不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告青岛泰诺弘光科技有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告青岛创业园科技发展有限公司租赁费人民币43820元，并按中国人民银行同期同类贷款利率之1.3倍支付上述款项自2013年11月16日起至本判决生效之日止的利息。 二、驳回原告青岛创业园科技发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2284元，由原告青岛创业园科技发展有限公司承担1277元；被告青岛泰诺弘光科技有限公司承担1007元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘 佳 人民陪审员  王君峰 人民陪审员  邱 怡 二〇一五年十一月二十日 书 记 员  曲晓华