广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民二初字第1282号原告：广州立安陶瓷工业有限公司。住所地：广州市增城区小楼镇虎头岭。法定代表人：张家宝。委托代理人：曾嘉禧，广东合众之源律师事务所律师。被告：赖春燕，女，1973年6月23日出生，汉族，住广州市增城区，委托代理人：何可夫，广东增泰律师事务所律师。原告广州立安陶瓷工业有限公司诉被告赖春燕农业承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州立安陶瓷工业有限公司诉称:2008年7月10日被告从小楼村新楼经济合作社处承包了位于增××小楼镇新楼村长尾潭督的一块地（土地四至；东至小正公路，西至基围提，南至何祖贤自留地，北至何景升、何成保自留地。）（下称长尾潭督土地），2014年原告因业务发展急需一块土地来屯放物料，看中了被告承包的长尾潭督土地，跟被告磋商后，被告同意将长尾潭督土地转包给原告，所以2014年4月26日原被告就长尾潭督土地转包事宜签订了《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包补充合同》下称承包补充合同，约定被告从2014年5月24日起向原告转包长尾潭督土地，租金为一年33335元，押金为33335元。由于被告未能按合同约定及时清出场地，所有直至2014年6月23日原告开始才使用该地块，原告向被告支付了租金30557元及押金33335元。使用期间，原告因使用需要为土地加建了围墙和填高了地面，投入了资金159000元。2015年初，国土部门突然派人到长尾潭督土地处调查拍照，并称该处有涉嫌非法占用农用地的行为。原告得知后委托律师向被告询问事件缘由，被告却只肯告知律师国土部门要求原告对长尾潭督土地的部分土地进行复绿，具体原因却不肯向律师透露，律师追问其是否有国土部门的文件下来，被告又说没有，只说国土部门是口头告知处理。由于没有书面的文件告知，原告不知事情真假，但是隔天被告就在未经原告同意的情况下找人破坏了地里的门锁，还擅自在原告向其承包的土地上胡乱栽种东西，并且还把挖土机开了进去，对原告的很多设施都造成了破坏，完事后，还把她所花的费用收据拿给原告，要求原告返还。原告觉得被告做事蛮不讲理，也隐约觉得事情有点奇怪，所有向国土部门核实，后经了解得知，原来早就2014年的4月份原告还没有向被告承包长尾潭督土地的时候，国土部门已经查明了被告在未办理用地审批手续的情况下违法使用长尾潭督土地作非农业建设用途，该行为违反了我国土地管理法规的规定被国土部门定性为是非法占用土地行为，但原告与被告签订《承包补充合同》之时，被告为了得到租金，却对原告隐瞒了相关的事实。2015年1月23日国土部门在掌握了足够证据之后向被告送达了《土地违法案件行政处罚听证告知书》并于2015年1月30日向被告作出了增国房监罚字【2015】593号的《土地违法案件行政处罚决定书》，责令1、被告退还非法占用的2052.88平方米土地给小楼镇小楼村；2、限被告自收到处罚决定书后15天内拆除非法占用土地的建筑物及其他设施，恢复土地原状；3、对占用农用地进行非农建设的行为缴纳22581.68元的罚款。综上所述事实，原告认为原被告在签订《承包补充合同》时，被告隐瞒了长尾潭督土地存在使用违法的事实，已经构成了诈欺，根据增国房监罚字【2015】593号行政处罚决定书上的决定，长尾潭督土地被告应交还给小楼镇小楼村，其是不能擅自向第三人转包出租的，但被告向原告隐瞒了相关事实，导致原告与被告签订了相关的《承包补充合同》，现因国土部门已经对被告的具体违法用地行为进行了查处，该情况也导致了原被告所签的《承包补充合同》无法继续履行，所以，原告为了维护自身的合法权益，把被告起诉到贵院，要求贵院依法确认原被告签署的《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包补充合同》是无效合同并判令被告向原告退还2014年5月24至2015年5月23日的租金33335元；及退还押金33335元。及赔偿原告的投资损失。望贵院在查明事实真相的情况下，判如所请。请求判令：一、确认原被告签署的《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包补充合同》无效。被告向原告退还2014年5月24至2015年5月23日的租金30557元；及退还押金33335元。被告赔偿原告的投资损失159000元。本案的诉讼费用由被告承担。本案标的合共：222892元被告赖春燕辩称：一、双方签订的合同合法有效，该合同基于被告与新楼经济合作社签订的承包合同上签订的，被告与新楼经济合作社签订的长尾潭督土地承包合同也是合法有效的，被告是该村村民，并且该承包合同有合作社的确认并有村民的签名确认。被告合法承租并经营多年，根据国家农村承包土地流转政策，被告承包土地是合法的，被告后来与原告签订的合同没有违反国家的法律，并且政策也是鼓励土地承包流转的。二、双方签订的承包补充合同书中第四条有约定，原告作为承租人应按农用地的性质来使用土地，从整个合同来看，祓告是没有违约的。根据合同约定，如属于被告违约，被告必须赔偿原告一切损失及两倍押金，如原告违约，双方协商解决。合同约定的租金是30557元，至今为止原告仍在使用该土地，被告不可能退还租金。至于押金33335元，押金是为了合同双方更好的履行合同，被告也不能退回。关于原告的投资损失问题，因双方签订的合同是有效的，被告没有要求原告进行具体的投资行为，因此原告的投资与被告无关，被告不需要对此负责，且原告的损失是否已经发生，没有证据显示，我方也不清楚。经审理查明：被告于2008年7月10日与增城区小楼镇小楼村新楼经济合作社签订了一份《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包合同书》，该合同中新楼经济合作社为甲方，被告为乙方。合同约定小楼镇新楼经济合作社将长尾潭督（土名）东至小正公路，西至荔围堤，南至何祖贤自留地，北至何景升、何成保自留地的一块土地发包给被告使用，承包期为50年，即从2008年7月10日至2058年7月10日。乙方一次性将50年租金总共20万元付给甲方。合同签订后，原告依约将土地给被告承包使用。2014年4月26日，原、被告签订《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包补充合同书》，该合同被告为乙方，原告为丙方。合同第一条约定乙方将向甲方承包位于长尾潭督的土地，转承包给丙方使用，土地四至：东至小正公路，西至荔围堤，南至何祖贤自留地，北至何景升、何成保自留地。合同第二条约定承包年限从2014年5月23日至2020年5月23日止。为期6年。承包期中，丙方可单一方面提早解除合同，但须事前6个月书面告知乙方，乙方则不可单一方面提早解除合同。合同第三条承包金额及付款方式约定丙方先付一年租金33335元为押金，乙丙终止合同时，乙方需归还丙方，若不归还，视为违约，前三年2014年5月23日至2017年5月23日,每年租金为33335元，2017年5月24日至2020年5月23日,租金调增5％,每年租金为35002元，丙方于每年5月23日逐年付款。合同的第四条约定了“在承包期内，若遇国家或政府征收，对土地、变压器及电房归乙方所有，其他的一切补偿给乙丙双方均分，丙方有绝对的决策权及经营权，丙方可根据国家政策使用土地，包括填高土地、兴建围墙、建设厂房、发展商业、种养植物等等，乙方不得干涉，并有协助丙方办理相关证明的义务”。合同的第五条约定违约及违约责任，约定承包期内乙丙方双方不得违约，如属乙方违约，乙方必须赔偿丙方一切损失及两倍押金，如属丙方违约，乙丙双方以协商方式解决。合同的第六条要求合同期满后“丙方依当时现况样貌归还给乙方，丙方期间所投入的固定建筑物归乙方所有，不得拆除，地上机器设备归丙方所有，必须于期满时拆除带走”。合同第七条约定合同期满后，如乙方继续转让或承包他人，在同等条件下，应先让丙方承包。合同的第八条要求“在签订合同后，乙方必须于一个月内清理好现场，划出界线，确定位置，做好租用此地的一切手续，承包期内，该土地在承包或使用上发生纠纷，以及政府征收该土地的相关费用，由乙方负责解决，乙方不解决将视为乙方违约”。合同最后约定丙方在承包期内，如果发生各种治安或等其他问题，乙方必须协助丙方解决问题。原、被告双方《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包补充合同书》签订后，被告由于场地清理原因，延误了一个月后在2014年6月才将上述土地交由原告使用，原告依约交付了相应的租金30557元（当中扣减一个月租期租金）和押金33335元，并在该地上堆放生产用泥及兴建挡土墙等设施。2015年1月30日，当时的增城市国土资源和房屋管理局出具｛增国房监罚字（2015）593号｝《土地违法案件行政处罚决定书》，认为赖春燕“在未办理用地审批手续的情况下，于2014年4月至2014年12月擅自占用小楼镇新楼社长尾潭督（土名）的2052.88平方米农用地用于非农建设，2013年土地利用规划现状为农村道路67.4平方米、设施农用地1985.48平方米,规划为耕地部分已按要求进行了复耕复绿。该行为已经违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定，构成了非法占用土地的事实”。《土地违法案件行政处罚决定书》并责令：一、退还非法占用的2052.88平方米土地给小楼镇小楼村；二、限自接到本《土地违法案件行政处罚决定书》之日起十五日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状；三、对占用农用地进行非农建设的行为按一般农用地处罚款，合计22581.65元。本案诉讼期间，由本院于2015年7月中旬现场勘察拍照的照片显示，原告在涉案土地上堆放了大量生产用泥。对于涉案土地的情况，小楼镇小楼村村委出具了一份《说明》，内容如下：兹有我村村民赖春燕，承包了我村新楼合作社长尾潭督土地一块（见2008年7月10日《承包合同书》）。该土地并非赖春燕非法占用，而是作为本村村民的承包地。据调查，在其土地租给广州立安陶瓷工业有限公司之前，土地是平整的，并没有堆放泥土。在2014年6月份之前，赖春燕均按国家政策使用该土地，并不存在违法情况，根据合同和国家土地政策，该土地可以流转。本村会尊重合同，不会且无权收回该承包土地。以上事实，除当事人的陈述外，有《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包合同》、《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包补充合同书》、《土地违法案件行政处罚决定书》、押金、租金收据、《长尾潭督挡土墙工程合同》、现金支出单、《说明》及现场照片等证据为证。根据原告的申请，本院到增城市国土资源和房屋管理局调取了涉案的《土地违法案件行政处罚决定书》、《土地勘验定界报告书》及《询问笔录》等相关材料。原告确认上述证据的真实性，认为其反映了国土部门在2014年4月份已经对被告违法用地的事实进行过调查取证，并且被告在国土资源部门的笔录上也承认当时也存在违法堆放泥土的状况。所以原告认为在原、被告签署本案的《土地承包合同》之前，被告已经知道这种堆放泥土的行为是违法的，但被告一直隐瞒原告，这样的违法事实导致原告能合法利用土地，所以才与被告签订本案的《土地承包合同》，所以原告认为涉案的《土地承包合同》违反法律的强制性规定，是无效合同。过错在于被告，被告应用承担原告投资损失的责任。被告与小楼村民委员会签订的《土地承包合同》也是无效合同，原因是法律规定集体土地承包应该经过村民会议表决才能实施，但是本案中被告与小楼村民委员会签订的《土地承包合同》并未经过小楼村民会议表决通过，所以无效，而且原告也没有提供相关的证据证明被告与小楼村民委员会签订了合同及有召开村民会议并经过表决。被告对《询问笔录》的真实性和合法性没有异议，关联性有异议：被告赖春燕在2013年底堆的是塘泥，准备用于该农田作肥料，堆放的高度和面积都不大，当时的堆放并没有受到国土部门的警告和处罚。在场地交给原告使用前，被告已经将场地平整还绿。从2014年6月起，被告将场地交给原告使用后，原告就一直堆放不知名泥土，且越堆越多，被告受到国土部门处罚，是因为原告接管场地后的堆土行为，被告完全是代原告受过，在庭审中，原告也承认当时的堆土是原告所为，原告直到现在还在堆土。被告对《土地勘验定界报告书》真实性和合法性没有异议，关联性方面：《土地勘验定界报告书》的测绘日期是2015年1月，当时场地已交给被告使用，测绘的是原告堆放的泥土，包括2015年4月14日的照片，照的也是原告堆放的泥土。因此，被告受到国土部门处罚，是因为原告接管场地后的堆土行为，被告完全是代原告受过。本院认为，原、被告双方签订的《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包补充合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订后，被告已实际交付合同约定的土地给原告，原告也按合同的约定交付了租金和预交押金。被告将原承包土地转包给第三人，并未与国家相关农村承包土地流转政策相抵触，且该合同是在《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包合同书》的基础上签订的，其合同有合作社及村民的签名确认，合同订立的程序符合法律规定。因此，原、被告签订的《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包补充合同书》是合法有效的。至于原、被告签订合同时，被告有否隐瞒长尾潭督（土名）土地存在使用违法事实的问题，根据小楼村村委的调查反映，被告并不存在违法用地情况。《土地勘验定界报告书》的测绘日期是2015年1月，而《土地违法案件行政处罚决定书》中认定被告违法用地起始时间为2014年4月，其根据只是以《小楼村新楼经济合作社长尾潭督土地承包补充合同》签订时间为推定，不足以证明当时的土地使用情况。而对于转包后的土地用途，其合同中己有约定和界定，原告未依规使用土地，其责任在原告一方。为此，原告诉请的主张和理由缺乏有效的事实依据和法律依据，本院不予采纳。其请求判令确认合同无效和退还租金、押金及赔偿投资损失，依法应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第九条、第二十二条、《农村土地承包经营权流转管理办法》第六条、第十二条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告广州立安陶瓷工业有限公司的诉讼请求。本案受理费7650元,由原告广州立安陶瓷工业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案判决部分向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄波涛人民陪审员  曾翠玲人民陪审员  曾玉枚二〇一五年十一月十日书 记 员  朱小智附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第九条国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。第二十二条承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。《农村土地承包经营权流转管理办法》第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫和阻碍承包方依法流转其承包土地。第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。第十五条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。