云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）景民初字第922号原告方芹，女，生于1961年7月8日，瑶族，大专文化，住景东彝族自治县。未到庭。委托代理人刘铭兵，云南银生律师事务所律师。授权范围：特别授权。被告思茅维地房地产开发有限公司。组织机构代码：77855888-1。住所地：普洱市思茅区振兴南路**。法定代表人赵同领，系该公司董事长。委托代理人杨桥富，云南新南疆律师事务所律师。授权范围：特别授权。原告方芹与被告思茅维地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法适用简易程序于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告方芹的委托代理人刘铭兵，被告思茅维地房地产开发有限公司的委托代理人杨桥富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月28日，原告与被告签订两份《商品房购销合同》，双方约定：“被告将位于景东彝族自治县月牙湾广场旁维地.银座住宅楼第1幢第1单元第1层5号、第23号商铺分别以440560元、215810元出售给原告”；2014年5月25日，原告与被告再次签订两份《商品房购销合同》，双方约定：“被告将位于景东彝族自治县月牙湾广场旁维地.银座住宅楼第1幢第2单元第1层13号、第29号商铺分别以501000元、259000元出售给原告”；上述四个商铺均约定于2014年8月1日前交房。原告按约定支付了四个商铺购房款计1416370元，被告于2014年6月4日和2014年6月6日出具给原告方购房发票四份。但被告未按约定履行合同，直至2015年1月25日才公告交房。现原告认为，被告违反合同约定迟延176天交房，其行为构成违约，理应承担相应的违约责任。依据双方签订的《商品房购销合同》第九条第一项约定，被告应支付原告方违约金计234035.57元，经双方协商未达成协议，故起诉要求被告赔偿原告逾期交房违约金计234035.57元。被告认可收到原告所述房价款及逾期交房176天的事实。辩称：逾期交房系施工方云南华太元建筑工程有限公司造成的，被告对此没有过错；另原告主张的违约金高于实际损失，也高于同期同地段房屋租金，其违约金应适当减少，应依照原告的实际损失为基础计算违约金赔付。对同类的部分案件，虽经一、二审审理，且判决书已发生法律效力，但被告已向省高级人民法院递交申请再审的申请，故该案件应中止审理。在庭审过程中，原、被告双方对其主张的事实及争议的焦点进行了举证、质证：原告向法庭提交证据：A1、原告身份证复印件一份，用以证明原告的身份信息。A2、《商品房购销合同》复印件四份，用以证明原、被告之间存在合法的房屋买卖关系及合同约定被告应于2014年8月1日向原告交付房屋；A3、发票复印件四份，用以证明被告向原告共收取购房款1416370元，原告已履行了合同义务的事实；A4、维地.银座交房公告一份，用以证明被告于2015年1月25日公告交房及逾期交房176天；A5、景东彝族自治县人民法院（2015）景民初字第147号、普洱市中级人民法院（2015）普中民终字第414号民事判决书各一份，用以证明思茅维地房地产开发有限公司与购房户房屋买卖合同纠纷已经由景东县人民法院和普洱市中级人民法院两级法院生效判决认定思茅维地房地产开发有限公司违约，已足额赔偿其他购房户违约金。经质证，被告对A1、A2、A3、A4组证据的真实性、关联性无异议；A5组证据真实性无异议，但认为该案件审理中程序严重违法，认定事实不清，适用法律错误，该两份生效判决书不能作为本案判决的参照。本院认为，A1、A2、A3、A4组证据来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信；A5组证据系生效的裁判文书，故本院予以采信。被告向法庭提交证据：B1、法人代表身份证明、组织机构代码证、企业法人营业执照副本各一份，用以证明被告的基本信息和诉讼主体适格；B2、《商品房购销合同》复印件四份，用以证明购房约定内容及约定的违约金高于原告造成的损失；B3、《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》、《监理工程师通知单编号：01》、《监理工程师通知回复编号：001》、《监理工程师通知单编号：02》、《监理工程师通知单编号：03》、《监理工程师通知回复编号：004》、《B2工程暂停令编号：1》、《停工通知》、《工程暂停令回复编号：006》、《复工申请》、《2013年12月31日维地.银座施工现场坠落钢管擦伤过路人的询问笔录》、《2013年12月31日维地.银座施工现场坠落钢管擦伤行人事件的报告》、《申请函》各一份，用以证明造成逾期交房责任在于施工方云南华太元建筑工程有限公司，被告对此不存在过错，且被告为此已积极采取相应措施；B4、《竣工备案登记告知书》一份，用以证明“维地.银座”商品房通过终验时间是2015年1月15日；B5、《通告》一份，用以证明在原告起诉前，被告就提出解决逾期交房造成损失的补偿方案。经质证，原告对B1组证据无异议；对B2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证明被告的主张即约定的违约金高于原告造成的损失；对B3、B4组证据真实性无异议，但认为与本案没有关联性；对B5组证据认为系被告单方提出的意见，不具备合法性，与本案无关联性。本院认为，B1、B2、B4组证据来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信；B3、B5组证据不能证明被告的主张，故本院不予采信。根据庭审和质证、认证，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2014年4月28日签订两份《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：原告向被告购买景东彝族自治县月牙湾广场旁维地.银座住宅楼第1幢第1单元第5号、第23号商铺，价格分别为440560元、215810元；2014年5月25日，原、被告再次签订两份《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：原告向被告购买景东彝族自治县月牙湾广场旁维地.银座住宅楼第1幢第2单元第13号、第29号商铺，价格分别为501000元、259000元。上述四个商铺交房期限均约定为：被告应于2014年8月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给原告。关于被告逾期交房的违约责任约定：逾期15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定支付四个商铺购房款计1416370元，被告于2014年6月4日、2014年6月6日分别向原告出具收到原告交付购商铺房款440560元（1幢1单元5号商铺）、501000元（1幢2单元13号商铺）、259000元（1幢2单元29号商铺）、215810元（1幢1单元13号商铺）的发票给原告，四份发票合计1416370元。另查明，被告于2015年1月25日公告交房，被告逾期交房计176天。再查明，思茅维地房地产开发有限公司与景东彝族自治县月牙湾广场旁维地.银座购房者因房屋买卖发生纠纷，其与本案件系同类案件，部分纠纷经法院一、二审审理并作出相关民事判决，其民事判决书已发生法律效力。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按约定履行了向被告支付购房款计1416370元的义务，则被告应按合同第七条的约定的时间即在2014年8月1日前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，已对原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原、被告双方在合同的第九条中明确约定了被告逾期交房的违约责任及违约金计算方法，即：“被告逾期交房15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行”，且约定未违反法律规定。综上所述，原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张违约金计算如下：第1幢第1单元第5号商铺违约金即逾期交房15天计1500元，逾期15天后即已付购房款440560元×0.1%×逾期天数161天计70930.16元，两项违约金计72430.16元；第1幢第1单元第13号商铺违约金即逾期交房15天计1500元，逾期15天后即已付购房款215810元×0.1%×逾期天数161天计34745.41元，两项违约金计36245.41元；第1幢第2单元第13号商铺违约金即逾期交房15天计1500元，逾期15天后即已付购房款501000元×0.1%×逾期天数161天计80661元，两项违约金计82161元；第1幢第2单元第29号商铺违约金即逾期交房15天计1500元，逾期15天后即已付购房款259000元×0.1%×逾期天数161天计41699元，两项违约金计43199元；上述违约金总计234035.57元。至于被告认为逾期交房系施工单位造成及约定违约金高于实际损失的主张，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定…….逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同第段同类房屋租金标准确定。本案中，原、被告双方对违约金的计算方法作出了明确约定，故本案违约金不适用‘参照租金标准’的规定。所以，被告认为违约金过高的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳；至于被告认为同类纠纷部分案件，经一、二审审理，且判决书已发生法律效力，但被告对已生效的同类纠纷案件已向省高级人民法院递交申请再审的申请，本案件应中止审理的主张，其缺乏相关法律依据，本院不予采纳。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告思茅维地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方芹逾期交房违约金234035.57元。案件受理费4810元，减半收取2405元，由被告思茅维地房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 李 健二〇一五年十一月二十日书记员 左晓玲