山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终423号上诉人(原审被告)：青岛响亮行文化传媒有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路517号11层。法定代表人：李昆宇，总经理。委托诉讼代理人：朱传昌，山东青衡律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：安信卓越投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区王四营甲2号观107号。法定代表人：王一鲁，总经理。委托诉讼代理人：赵浩杰，北京提顿律师事务所律师。上诉人青岛响亮行文化传媒有限公司（以下简称响亮行公司）因与被上诉人安信卓越投资管理（北京）有限公司（以下简称安信卓越公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初6828号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人响亮行公司的委托诉讼代理人朱传昌、被上诉人安信卓越公司的委托诉讼代理人赵浩杰，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。响亮行公司上诉请求：1、判令撤销一审判决；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：本案涉及的租赁关系实质不是一审判决认定的上诉人与被上诉人之间的，应为张冲个人与被上诉人之间发生的租赁关系。上诉人和被上诉人使用的房屋均是张冲从青岛荣誉建设实业发展有限公司承租后分别租赁给上诉人和被上诉人使用的。一审法院以张冲系上诉人的股东就认为租赁房屋事宜系上诉人所为是起诉主体错误。上诉人认为一审法院判决有失公允。故此，上诉人为了维护自己的合法权益，依据相关法律规定，向贵院提起上诉，望给予公正判决。安信卓越公司辩称，一审判决事实认定正确，法律适用得当，主体认定正确，我方认可一审判决结果。上诉人上诉理由称租赁关系的主体有误，根据双方当时的房屋租赁合同，有上诉人盖章的合同，并且收款帐号也是上诉人公司，所以上诉人的该主张没有事实和理由。安信卓越公司向一审法院起诉请求：1、判决确认安信卓越公司与响亮行公司于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月7日终止；2、判令响亮行公司退还安信卓越公司房屋租金180252.62元（2015年12月7日至2016年6月4日），押金33123元，支付安信卓越公司违约金90126.3元，合计303501.92元；3、诉讼费由响亮行公司承担。一审法院认定事实如下：1、2015年11月1日，安信卓越公司（乙方）与响亮行公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定响亮行公司将坐落于青岛市开发区长江中路517号长江中心1108、1109、1101号房屋租赁给安信卓越公司使用，建筑面积495平方米。房屋权属状况：房屋所有权人山东莱钢建设有限公司，甲方应提供房产证（或其他房屋产权信息及出租权的有效证明文件）。租赁用途：办公、商业经营。租赁期限：2015年11月1日至2016年6月4日。租金及押金：租金216303.14元，于合同签订之日起12个工作日内支付；乙方于甲乙双方签署的上一份租赁合同（2014年10月）中已交纳押金33123.75元自动转为本合同押金；甲方收款账户信息：户名青岛响亮行文化传媒有限公司，账号372005581018010230270。违约责任：甲方因权属争议等原因使本合同被解除的，甲方应退还未发生部分的已交租金及押金，赔偿乙方装修费用，同时应按月租金的300%向乙方支付违约金。2015年11月17日，安信卓越公司向响亮行公司支付租金216303.14元。2、丁娟自2014年至2015年9月系安信卓越投资管理（北京）有限公司青岛分公司负责人，张冲系响亮行公司股东。3、安信卓越公司要求响亮行公司退还租金180252.62元的计算方式为：1001.40元/天×180天＝180252.62元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、安信卓越公司提交的《商业用房租赁合同》及附件、补充协议、《合同解除协议书》虽系复印件，但合同中标明甲乙双方各执一份。经一审法院释明，响亮行公司未能于法定期限内提交反驳证据，故一审法院对安信卓越公司提交的该组证据的证据效力予以确认，并确认如下事实：2014年8月16日，青岛荣誉建设实业发展有限公司（甲方）与张冲（乙方）签订《商业用房租赁合同》一份，约定：（1）甲方作为该房屋的合法转租方与乙方建立租赁关系；（2）甲方出租给乙方的房屋坐落在青岛经济技术开发区长江中路517号长江中心大厦十一层，建筑面积1361.02平方米；（3）房屋租赁期自2014年8月25日起至2016年6月4日止；（4）除甲方在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将房屋部分或全部转租给他人；（5）在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。2014年8月23日，响亮行公司出具授权委托书一份，载明：现委派青岛响亮行文化传媒有限公司负责人张冲全权代表我公司进行公司房屋租赁的相关事宜。本公司承认该代表所签署的文件及提交的公司文件的法律效力。2015年1月5日，响亮行公司（丙方）与青岛荣誉建设实业发展有限公司（乙方）、山东莱钢建设有限公司（甲方）签订补充条款，约定甲方、乙方同意丙方对其租赁的位于青岛经济技术开发区长江中路517号长江中心十一层进行第三方转租。2015年12月7日，青岛荣誉建设实业发展有限公司（甲方）与张冲（乙方）、李昆宇（丙方）、梁栋（丁方）签订《合同解除协议书》，约定：甲乙丙丁就甲乙双方分别于2014年8月16日，2014年11月13日签订的长江中心《商业用房租赁合同》（以下简称“原合同”）的解除事宜，经友好协商，自愿达成协议内容如下：甲乙双方一致同意，原合同于本协议签订之日予以解除……。2、安信卓越公司提交2016年5月31日《协议书》，证明响亮行公司与青岛荣誉建设实业发展有限公司之间的《商业用房租赁合同》已解除，安信卓越公司自2015年12月7日起向青岛荣誉建设实业发展有限公司支付房屋租赁费。响亮行公司对安信卓越公司提交的该证据不予认可，但未提交证据予以反驳，故一审法院确认安信卓越公司提交的2016年5月31日《协议书》为有效证据，对其待证事实亦予以确认。安信卓越公司陈述，经与青岛荣誉建设实业发展有限公司协商，其实际使用涉案房屋至2016年5月底。3、安信卓越公司提交的2014年11月1日《房屋租赁合同》、张冲的证明、支付业务回单以及响亮行公司提交的《房屋租赁合同》，与本案无关，对其证据效力，一审法院不予确认。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题有两个，一是响亮行公司、安信卓越公司双方于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》应否解除？二是违约责任在哪一方，违约责任应如何承担？关于第一个焦点问题，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然响亮行公司对安信卓越公司提交的2015年11月1日《房屋租赁合同》的签订原因提出抗辩，但未提交证据予以证明，故一审法院对响亮行公司的抗辩不予采纳。响亮行公司、安信卓越公司双方于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，一审法院确认为有效合同。该合同履行过程中，响亮行公司于2015年12月7日丧失了对涉案房屋的转租权，致使合同目的不能实现，安信卓越公司诉请确认双方于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月7日解除，于法有据，一审法院予以支持。关于第二个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。响亮行公司、安信卓越公司双方于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》履行过程中，响亮行公司丧失对涉案房屋的转租权，致使合同目的不能实现，构成根本违约，安信卓越公司提交的证据可以证明其向响亮行公司交纳了租金216303.14元、押金33123.75元，安信卓越公司主张响亮行公司退还房屋剩余租金及押金33123元，于法有据，一审法院予以支持。但安信卓越公司对于响亮行公司退还租金的数额计算有误，应调整至176246.4元（1001.40元/天×176天）。关于违约金，安信卓越公司主张响亮行公司按照月租金的300%支付违约金，响亮行公司提出抗辩，综合安信卓越公司实际使用涉案房屋至2016年5月底等情况，一审法院认为安信卓越公司主张的违约金过高，应予调整，响亮行公司可以209369.4元（17646.4元+33123元）为本金，自2015年12月7日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率的1.3倍计算的利息向安信卓越公司违约金。一审法院判决如下：一、确认安信卓越公司、响亮行公司双方于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月7日解除；二、响亮行公司于判决生效后十日内向安信卓越公司返还租金176246.4元及押金33123元；三、响亮行公司于判决生效后十日内向安信卓越公司支付违约金（以209369.4元为本金，自2015年12月7日起至判决生效之日止，按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率的1.3倍计算的利息）；四、驳回安信卓越公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5853元，由安信卓越公司负担1953元，由响亮行公司负担3900元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明一致。本院认为，上诉人主张案涉租赁关系实质是张冲个人与被上诉人之间发生的，认为一审法院认定诉讼主体错误。对上诉人该上诉主张，本院不予采信。首先，张冲系上诉人的股东，其对外签署租赁合同的行为有可能是代表公司行使职务行为；其次，上诉人于2014年8月23日出具过一份委托书，委托张冲全权代表其进行公司房屋租赁相关事宜，该委托书可进一步确认张冲在案涉房屋租赁中签署合同的行为系代表公司行使职务行为；第三，上诉人与被上诉人于2015年11月1日实际签署了案涉房屋租赁合同，且该合同约定的收款帐户为上诉人公司帐户，被上诉人亦将租金实际支付至上诉人的公司帐户内，上诉人出具了加盖公司公章的收款收据。以上情形足以证实案涉租赁合同的签署及履行并非张冲个人行为，上诉人以该理由提出上诉，本院不予支持。综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5853元，由上诉人青岛响亮行文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一七年十月十日书记员 王 繁书记员 于国英