南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第3276号原告李晓红，女，汉族，1971年6月6日生。委托代理人谢瑛，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告孙琦，男，汉族，1975年3月20日生。被告徐燕（系孙琦之妻）。被告徐爱民，男，汉族，1986年7月3日生。被告陈英，女，汉族，1982年3月31日生。被告孙俊（系陈英丈夫），男，汉族，1982年1月23日生。被告刘申申，男，汉族，1981年11月2日生。被告魏月（系刘申申之妻），女，汉族，1984年8月10日生。以上四被告共同委托代理人崇斯杰，江苏东恒律师事务所律师。被告南京力业房地产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区管家桥9号。法定代表人徐燕，总经理。被告南京力通邦业投资担保咨询有限公司，住所地南京市鼓楼区慈悲社兰芝堂4幢402室。法定代表人徐燕，总经理。原告李晓红诉被告徐燕、徐爱民、孙琦、孙俊、刘申申、陈英、魏月、南京力业房地产经纪有限公司（以下简称力业公司）、南京力通邦业投资担保咨询有限公司（以下简称力通公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓红及委托代理人谢瑛，被告孙琦、徐爱民、刘申申、孙俊，被告孙俊、刘申申、陈英、魏月共同委托代理人崇斯杰到庭参加诉讼。被告力业公司、力通公司、徐燕经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李晓红诉称，孙琦系力业公司的股东、总经理，徐燕系力业公司法定代表人，孙俊系办公室主任，徐爱民系力业公司办证职员，力通公司系力业公司关联企业。陈英以其南京市浦口区珠北路139号XX新城XX苑30幢1单元102室房屋为力业公司执业提供担保；刘申申、魏月以其南京市建邺区XX大街837号11幢二单元204室房屋为力业公司江宁分公司执业提供担保。2013年8月28日，孙琦明知力业公司经营存在资金缺口，仍以力业公司的名义与原告签订《房地产买卖中介合同》。2013年9月25日，孙琦让孙俊、徐爱民带领原告至中国建设银行南京市汉中路支行，将本应汇到资金托管账户的22万购房款汇入力业公司的账户。后孙琦将该款用于偿还其他客户购房款及个人债务。因而孙琦构成合同诈骗，南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓刑二初字第261号刑事判决书判决要求力业公司、孙琦承担相关责任，但是两被告至今未履行义务。故原告诉至法院，请求判令徐燕、徐爱民、孙琦、孙俊、刘申申、陈英、魏月、力业公司赔偿原告物质损失22万元及利息（自起诉之日起至实际给付之日止）；被告承担诉讼费用。被告孙琦辩称，对于数额没有异议，在刑事案件中已经陈述过，以检察院材料为准。被告徐爱民辩称，被告徐爱民只是在力业公司工作，没有义务承担责任。被告刘申申、孙俊、陈英、魏月辩称，孙俊系力业公司的职工，是履行职务行为，其对力业公司、孙琦的犯罪行为毫不知情。根据物权法及担保法的规定，担保必须以生效为要件，而被告刘申申、陈英、魏月的担保并没有生效。因此原告方的主张与四被告无关，四被告均不应承担任何责任。综上，请求驳回对四被告的起诉。被告徐燕未答辩。被告力业公司未答辩。被告力通公司未答辩。经审理查明，2010年4月6日力业公司成立，力业公司主要从事房地产买卖中介等业务，徐燕系该公司法定代表人，被告徐燕、孙琦系该公司股东，徐爱民、刘申申、钱多多系该公司员工。2007年6月11日力通公司成立，力业公司主要从事投资理财咨询、房地产经纪等业务，徐燕系该公司法定代表人，徐燕、孙琦系该公司股东。南京力业房地产经纪有限公司江宁分公司（以下简称力业公司江宁分公司）负责人为孙琦，经济性质为有限公司，于2012年11月22日被吊销（未注销）。孙琦与徐燕，刘申申与魏月，孙俊与陈英均为夫妻关系。2011年7月29日，孙琦以力业公司江宁分公司的负责人名义签订《房地产经纪机构执业承诺书》，并加盖该公司的公章，承诺内容为：我公司本着合法、公平、自愿和诚实信用的房地产交易原则，为进一步规范自身的经纪活动，保障经纪活动当事人的合法权益，维护和促进经纪行业的健康有序发展，现郑重作出如下承诺：认真遵守《南京市经纪人管理条例》、《城市房地产中介服务理规定》和《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》等法规、规章和有关规定。保证不收受、不挪用占用客户交易资金（当事人购房款），严格遵守和执行存量房交易计算资金监管的规定，确保交易当事人合法财产的安全。保证在房产经纪活动中提供客观、真实的房地产中介经纪服务，将交易全过程真实情况如实、即时告知买卖双方当事人。保证我公司及其经纪人员不发生违法违规的房地产经纪行为。我公司或在我公司执业的经纪人员，在从事房地产经纪活动中，若有上述违规行为或其它违反有关房地产经纪管理规定的行为，给交易当事人造成经济损失的，由我公司和相关经纪人员承担共同赔偿责任；构成犯罪的，依法承担相应法律责任。受害当事人可依据本承诺追究相应的赔偿责任。为保证我公司所做执业承诺的落实，我公司愿提供相关不动产和信用保证作为担保，详见附件《房地产经纪机构执业承诺担保承诺书》等等。2011年7月29日，被告魏月、刘申申签订《房地产经纪机构执业承诺担保承诺书》，内容为：经本人同意，自愿将坐落在南京市XX大街837号11幢二单元204室，所有权证书编号为建转字333737号的房屋，为南京力业房地产经纪有限公司江宁分公司（以下简称被担保人）的执业承诺提供担保。房屋现估值为20万元，担保期为四年。若被担保人发生《房地产经纪机构执业承诺书》中相关赔偿责任，受害人可依据本承诺追究担保人连带赔偿责任，请求以折价、变卖、拍卖等形式处分该不动产，并从处分所得价款中受偿。在被担保人被依法注销工商登记前，以及在保证期间内，未经工商行政管理部门及房产管理部门批准，担保人保证不撤销本承诺。工商行政管理部门及房产管理部门在担保期间可采取相应措施限制担保人处分上述担保不动产。如需处分上述担保不动产，被担保人和担保人将保证提供市场值不小于被担保人注册资本的其它不动产置换上述不动产，重新设置被担保人的执业承诺担保，并据此向工商行政管理部门及房产管理部门办理担保变更备案手续。如上述房地产市场价值减少至被担保人注册资本以下的，或被人民法院等有权机关依法查封、冻结或处分的，被担保人自愿提供其它不动产及时补足或置换担保，并办理相应备案手续等等。2011年9月9日，刘申申、魏月以其上述房屋在房产管理部门为力业公司江宁分公司执业担保，进行“行政限制”登记。该房屋已经于2009年10月14日设定一般抵押，他项权利人为中国建设银行股份有限公司江苏省分行。2011年11月10日徐燕作为力业公司的法定代表人签订《房地产经纪机构执业承诺书》，并加盖该公司的公章，具体承诺内容同力业公司江宁分公司签订《房地产经纪机构执业承诺书》。2011年11月10日被告陈英签订《房地产经纪机构执业承诺担保承诺书》，内容为：经本人同意，自愿将坐落在浦口区珠北路139号XX新城XX苑30幢1单元102室，所有权证书编号为宁房权证浦转字第××号房屋，为徐燕（以下简称被担保人）的执业承诺提供担保；房屋现估值为50万元，担保期为四年。其他承诺内容同被告魏月、刘申申签订《房地产经纪机构执业承诺担保承诺书》。该承诺书加盖力业公司印章，并由徐燕在法定代表人处签名。当日，陈英以其上述房屋在房产管理部门为力业公司执业提供担保，并进行“行政限制”登记。该房屋已经于2011年8月9日设定一般抵押，他项权利人为北京银行股份有限公司南京分行。2013年4月至2014年1月间，被告孙琦明知被告力业公司经营存在资金缺口且自己存在高额债务，仍以力业公司的名义与张成健、闫如有、李晓红、方爱林（方园）、陈运刚、徐子彬等6人签订房地产买卖中介合同。在履行合同的过程中，被告孙琦以需要将购房首付款汇入房产局资金托管账户为名，让力业公司员工孙俊、徐爱民带领张成健等6人到中国建设银行南京市汉中路支行，将本应汇到房产局资金托管账户的购房款共计人民币169.8万元汇入力业公司账户。其中2013年8月28日，经力业公司介绍，原告李晓红与出售方徐民顺、力业公司签订《房地产买卖中介合同》，由李晓红购买案外人徐民顺的房屋。2013年9月25日，徐爱民、孙俊带领李晓红向力业公司账户汇款22万元。后被告孙琦将上述购房款用于偿还其之前挪用的其他客户的购房款、个人债务等。2014年1月15日，被告孙琦主动到南京市公安局鼓楼分局投案，并如实供述其诈骗事实。南京市公安局鼓楼分局于2014年2月10日查封被告孙琦名下位于南京市江宁区秣陵街道利源中路168号XX花园XX城13幢104室房屋一套，查封被告孙琦名下登记的苏A×××××汽车一辆；同年3月4日，又查封被告孙琦名下登记的苏A×××××、苏A×××××汽车各一辆；同年8月11日，冻结力业公司资金135517.82元。2014年7月29日，南京市鼓楼区人民检察院以宁鼓检诉刑诉（2014）261号起诉书指控被告单位力业公司、被告人孙琦犯合同诈骗罪向本院提起公诉。2014年9月9日，本院作出（2014）鼓刑二初字第261号刑事判决书，判决内容为：一、被告单位力业公司犯合同诈骗罪，判处罚金二十万元。被告人孙琦犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年六个月，并处罚金十万元。二、责令被告单位力业公司、被告人孙琦退出赃款169.8万元发还各被害人。该判决已经生效。后陈运刚、徐子彬、方爱林、方园、李晓红、闫如有、张成健向本院申请执行，要求力业公司、孙琦按本院（2014）鼓刑二初字第261号刑事判决书履行义务。在执行过程中，本院将相关执行款项分配给方爱林51455元、徐子彬16780元、陈运刚35795元、李晓红24610元，闫如有40829元、张成健20470元。2015年8月18日本院作出（2014）鼓执字第2727号执行裁定书，确认“本院经依法查询，除扣划被执行人南京力业房地产经纪有限公司名下135639元外，两被执行人无其他银行存款，被执行人南京力业房地产经纪有限公司名下无车辆、房产，被执行人孙琦名下车号为苏A×××××、苏A×××××、苏A×××××已在本案侦查阶段由南京市公安局鼓楼分局查封，我院轮候查封，现除我院已扣押处置的苏A×××××车辆外，其他车辆下落不明，被执行人孙琦名下位于南京市江宁区秣陵街道利源中路168号XX花园XX城13幢104室房屋，本院已轮候查封，暂无法处置”，裁定“终结（2014）鼓刑二初字第261号刑事判决书的本次执行程序执行”。原告闫如有及李晓红、方爱林、方园、陈运刚为了实现剩余购房款等得以偿还，分别于2015年5月19日、2015年4月8日、2015年3月18日诉至本院。以上事实，有《房地产经纪机构执业承诺书》、《房地产经纪机构执业承诺担保承诺书》、本院（2014）鼓刑二初字第261号刑事判决书、本院（2014）鼓执字第2727号执行裁定书等证据以及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在本院（2014）鼓刑二初字第261号刑事判决书中已经判决“责令被告单位力业公司、被告人孙琦退出赃款169.8万元发还各被害人”，确定被告力业公司、孙琦的还款责任，根据一事不再理的原则，两被告在本案中不应再承担返还原告购房款等的义务。关于被告陈英、魏月、刘申申是否承担本案相关责任的题。第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式，构成债的加入。陈英在签订《房地产经纪机构执业承诺担保承诺书》时，同意将坐落在浦口区珠北路139号XX新城XX苑30幢1单元102室，为徐燕的执业承诺提供担保，并承诺“若被担保人发生《房地产经纪机构执业承诺书》中相关赔偿责任，受害人可依据本承诺追究担保人连带赔偿责任”。陈英作为当事人自愿以第三人的身份并以其房屋对债务人的相关行为承担民事责任，其意思表示明确且无争议，后以其房屋对力业公司执业进行“行政限制”登记，陈英的承诺属于债的加入，因此陈英应承担相应的担保责任。被告魏月、刘申申在《房地产经纪机构执业承诺书》中承诺以其南京市XX大街837号11幢二单元204室房屋为力业公司江宁分公司承担担保责任，但是被告魏月、刘申申担保系为力业公司江宁分公司的执业提供担保，其承担责任的范围不应及于力业公司，因此两被告不承担本案的担保责任。关于徐爱民、孙俊、徐燕、力通公司是否应承担还款责任的问题。被告徐爱民、孙俊系力业公司员工，在本案中系履行职务行为，二人的行为后果应由力业公司承担，且本院生效的刑事判决书也未确定其行为构成犯罪或承担相应的责任，因此被告徐爱民、孙俊不应承担本案的民事责任。在徐燕作为力业公司法定代表人期间，力业公司构成合同诈骗罪，但是该公司实际经营是由孙琦运作，徐燕在本案中，并未实施不符合法律规定且应承担责任的行为，原告也未提供证据证明孙琦利用骗取原告的相关款项用于夫妻共同生活，因此徐燕没有义务承担本案的相关责任。原告要求力通公司承担相关责任，既没有举证证明亦没有相关法律依据，因此本院不予支持。综上，被告孙琦、力业公司应返还原告李晓红购房款195390元，现被告孙琦、力业公司无其他可供执行财产。被告陈英承诺以其南京市浦口区珠北路139号XX新城XX苑30幢1单元102室房屋自愿对于力业公司债务承担责任，房屋当时估值为50万元。而陈英提供的财产担保，没有明确特定债权人，即并非针对原告设立的法定抵押权，实为其自愿作出的保证，属于对债务人责任财产的增加，其担保范围为力业公司的相关债权人，因此对于陈英的此行为应视为一种有限保证。根据陈英作出担保承诺的性质及内容，本院确认陈英承担50万元的保证责任，保证范围及于陈运刚、方爱林、方园、李晓红、闫如有等债权人。被告陈英在承担相应保证责任后，可以依法向被告力业公司追偿。被告徐燕、力业公司、力通公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应承担相应的不利后果。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈英于本判决生效之日起十日内在50万元范围内就被告南京力业房地产经纪有限公司、孙琦应偿还原告李晓红购房款195390元及利息（自2015年5月19日起至本院确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计算）承担连带清偿责任。二、驳回原告李晓红的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，由被告孙琦、南京力业房地产经纪有限公司负担（原告已预交上述费用，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  周力文二〇一五年十一月十八日见习书记员  庄 妮