四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终10102号上诉人（原审被告）：陈银，女，1968年4月5日出生，汉族，住成都市武侯区。上诉人（原审被告）：银树芬，女，1938年4月24日出生，汉族，住成都市金牛区。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗晓平，四川谦信律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代��人：魏海强，四川谦信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾惠茵，女，1987年11月3日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄成荣，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：四川响亮房地产经纪有限公司。住所地：成都市双流县华阳街道龙灯山路一段***号。法定代表人：张刚亮，职务不详。委托诉讼代理人：赵山红，男，1993年12月16日出生，汉族，住四川省通江县。上诉人陈银、银树芬因与被上诉人贾惠茵、四川响亮房地产经纪有限公司（以下简称响亮房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初9573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈银、银树芬上诉请求：撤销原判，改判《房屋买卖及居间合同》无效，陈银、银树芬退还贾惠茵50000元。事实和理由：1.陈银未签订买卖合同，未收取定金，也没有授权银树芬签订买卖合同及收款，一审判决采信《房屋买卖及居间合同》《收款收据》不当；一审判决对证人岳某证言、录音证据、短信证据采信不当。2.一审判决对银树芬有代理权、银树芬对王宝才构成表见代理、银树芬有行为能力、陈银知晓收取购房款、买卖合同有效等事实认定错误。3.一审法院违反法定程序。被上诉人贾惠茵辩称，1.陈银与银树芬委托代理关系成立，房屋买卖合同依法成立并有效。陈银将其房产证、身份证等出卖房屋的必要证件和钥匙交给其母亲银树芬，银树芬带领贾惠茵看房、在中介处查验房产证等，均可证明代理关系成立。合同签订后贾惠英向陈银账户转入50000元定金。响亮房地产的员工岳某也证实，银树芬现场打电话得到陈银委托确认。银树芬是否为限制民事行为能力人并不影响委托关系成立，陈应对银树芬的代理行为承担民事责任。2.房屋买卖合同关系成立并合法有效，陈银、银树芬未按照合同约定履行义务，应当按照合同第十二条约定及合同法第一百一十五条规定双倍返还定金。3.案涉房屋是陈银与王宝才夫妻共同财产，在购买过程中，贾惠茵有理由相信陈银处分夫妻共同财产是夫妻共同意思表示，陈银的行为构成表见代理，陈银不得以其丈夫不同意或不知道为由对抗善意第三人。4.即使陈银和银树芬无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，陈银、银树芬主张合同无效也不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人响亮房地产辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贾惠茵向一审法院起诉请求：1.解除2016年9月7日签订的《房屋买卖及居间合同》；2.判令陈银、银树芬立即向贾惠茵返还定金100000元。一审法院认定事实：2016年9月7日，贾惠茵作为买方、陈银作为卖方、响亮房地产作为经纪方签订《房屋买卖及居间合同》，该合同约定：“卖方：陈银……代理人：银树芬……一、卖方同意将位于成都市高新区中和老成仁路99号远大都市风景四期46栋2单元22层3号房产出售给买方，建筑面积104平方米，房屋所有权证号为：权2318090……卖方保证所提供的有关物业的产权权属资料均为真实合法，保证对该物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人权利……卖方须将该物业之房产证原件及有关物业一切的文件原件放于经纪方处作为转让过户用……二、该物业之转让成交价格为捌拾贰万元整，具体付款方式如下：第一笔款项（定金）为人民币伍万元整，定金的付款方式为B项……B、该定金由买方直接支付给卖方，卖方签收且给买方出具收据……十九、合同备注：……4.买卖双方确定产权人王宝才和陈银有事不能到现场签署合约，在知情该物业产权出售情况下委托母亲银树芬代理签署合同，如产权人不配合后期办理过户及贷款手续则视为违约，责任由产权人承担”。2016年9月7日《收款收据》载明：“今收到贾惠茵交来购买远大都市风景4期46栋2单元2203号房购房定金伍万元”，收款单位处有“陈银”、“银树芬代收”。中国工商银行转账汇款凭单载明：“收款人户名陈银，付款人户名贾惠茵，金额50000元，附言购买远大都市风景4期46栋2单元2203号的房屋定金，交易时间2016-09-07”。成房权证监证字第××号《房屋所有权证》载明：“房屋所有权人陈银，共��情况按份共有，房屋坐落高新区中和老成仁路99号46栋2单元22层3号，登记时间2013/5/9，建筑面积104平方米，按份共有人王宝才，证书号：监证3562737所占份额50%”。一审庭审中，（一）贾惠茵还提交了以下证据：1.响亮房地产员工岳某证言，该证人称：2016年9月7日，在银树芬、贾惠茵及响亮房地产三方均在场的情况下，银树芬用其手机电话联系陈银，告知陈银买卖合同细节,电话中，陈银称共有人王宝才不在，但对此事无异议，之后可以做委托公证，同时，银树芬将房产证带到响亮房地产，并携带案涉房屋钥匙，用以证明陈银委托银树芬代理办理房屋买卖，提交相关资料、签订合同并办理手续，银树芬表达清晰行为正常，房价系陈银与中介机构协商一致后产生，房屋买卖合同成立并生效。陈银、银树芬对该证人证言的真实性、合法性不予认可，认为证人系响亮房地产的员工，与本案存在利害关系，其证言多处前后矛盾，因出售房屋系家庭大事，陈银不可能委托其八十多岁的母亲处理该事务，银树芬当天将房产证原件带至中介公司，当天就出售房屋并收取定金，银树芬系被贾惠茵、响亮房地产蒙蔽，侵犯了陈银、王宝才的权利。2.短信、录音文件，上述证据用以证明双方房屋买卖合同已经成立并生效，陈银收取了定金，在录音中，陈银确认了出售房屋的行为，且以房价太低为由拒绝继续履行。陈银、银树芬对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。（二）陈银、银树芬还提交了以下证据：四川求实司法鉴定所《司法鉴定意见书》，载明：“一、基本情况委托人：陈银（被鉴定人女儿）委托事项：民事行为能力鉴定委托、鉴定日期：2017年1月9日……被鉴定人：银树芬……二、检案摘要据陈银的《委托书》记载：因诉讼委托我所对其民事行为能力鉴定……五、鉴定意见被鉴定人银树芬目前为限制民事行为能力”，该证据用以证明银树芬系限制民事行为能力，没有出售房屋的行为能力。贾惠茵及响亮房地产对该证据的真实性均有异议。一审法院认为，银树芬系陈银母亲，《房屋买卖及居间合同》系银树芬作为卖方陈银的代理人与买方贾惠茵签订，该合同载明，案涉房屋产权人王宝才和陈银有事不能到现场签署合约，委托其母亲银树芬代理签署合同，且在该合同签订当时，银树芬将案涉房屋的产权证书等资料交至响亮不动产��陈银亦通过电话方式了解该房产出售情况并在电话中明确授权其母亲代为处置，贾惠茵当时有理由相信银树芬可代陈银处置房屋；虽然根据2017年1月9日四川求实司法鉴定所《司法鉴定意见书》所载，银树芬目前为限制民事行为能力人，但该鉴定意见并不能确认银树芬于2016年9月7日与贾惠茵签订《房屋买卖及居间合同》时属限制民事行为能力人，且据贾惠茵及响亮房地产称，签订合同当日，银树芬言谈举止正常，且陈银也未提交证据证明银树芬在签订合同当时为限制行为能力人；2016年9月7日，贾惠茵通过银行转账方式给付50000元购房定金，虽陈银称其并不知晓该事实，但其亦承认该银行账户属于其本人，故其应当知晓其账户入账500000元购房定金的事实，且陈银在其个人账户收取了贾惠茵的购房定金后也未提出异议；故根据上述事实、证据分析，以及《中华人民共和国���法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，一审法院认为，银树芬作为完全民事行为能力人经陈银授权的代其与贾惠茵签订的《房屋买卖及居间合同》对陈银有约束力。《房屋买卖及居间合同》载明，银树芬系卖方陈银的代理人，从陈银处取得案涉房屋房产证等相关资料，50000元定金的收款账户亦属于陈银，但王宝才系案涉房屋的按份共有权人，贾惠茵所提出的《房屋买卖及居间合同》等证据不足以证明王宝才知晓或授权陈银委托其母银树芬代为处理房屋买卖事宜，且王宝才也未对上述行为予以追认，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”及《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，银树芬仅为陈银的代理人，仅有权处置属于陈银的50%份额，其无权在代理陈银订立合同时直接处分属于王宝才的份额，但陈银与共有人王宝才系夫妻关系，且将房产证、房屋钥匙等交付其母亲银树芬，电话中确定王宝才、陈银有事不能到现场并知晓房屋出售情况和委托银树芬代为处置房屋，故基于前述分析，陈银应对其母银树芬因无权处分王宝才财产行为所承担的民事责任负��。由银树芬代签的《房屋买卖及居间合同》，使贾惠茵有理由相信陈银系取得其夫王宝才的同意而委托银树芬处置，陈银最终不能按约定向贾惠茵交付房屋并办理产权证，系导致合同目的无法实现的根本违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，贾惠茵要求解除2016年9月7日签订的《房屋买卖及居间合同》的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，2016年9月7日，贾惠茵已经给付50000元购房款定金，因陈银收受定金后，无法履行交付房屋等合同义务，故应向贾惠茵双倍返还定金。而银树芬系陈银代理人，其代理民事行为的后果应由陈银承担，故一审法院对贾惠茵要求陈银、银树芬返还定金100000元诉讼请求部分支持为由陈银返还其定金100000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法��第四十八条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除2016年9月7日贾惠茵与陈银签订的《房屋买卖及居间合同》；二、陈银于判决生效之日起十日内返还贾惠茵定金100000元；三、驳回贾惠茵的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由陈银负担。双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点有三个，现分别评述如下：一、关于《房屋买卖及居间合同》的效力问题。1.银树芬代陈银签订《房屋买卖及居间合同》的行为构成表见代理。陈银虽未书面委托银树芬签订《房屋买卖及居间合同》，贾惠茵提交的证据也不足以证明陈银口头委托银树芬，但银树芬与贾惠茵签订合同前，曾带贾惠茵查看案涉房屋并将案涉房屋产权证交与贾惠茵查看；《房屋买卖及居间合同》载明，案涉房屋产权人王宝才和陈银有事不能到现场签署合约，委托母亲银树芬代理签署合同；银树芬将陈银的银行账号告知贾惠茵，贾惠茵通过银行转账方式支付购房定金。因此，贾惠茵有理由相信银树芬签订合同的行为代表陈银。而陈银提交的《司法鉴定意见书》并不足以证明银树芬签订案涉合同当时系限制民事行为能力人。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，银树芬代理陈银签订合同的行为有效。2.银树芬签订合同的行为不能代表王宝才。贾惠茵提交的证据不足以证明王宝才委托银树芬签订合同，也不足以证明银树芬的行为对王宝才构成表见代理。3.《房屋买卖及居间合同》有效。银树芬代陈银与贾惠茵签订的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。即使陈银、银树芬认为其无权代表王宝才出卖案涉房屋，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院��予支持”的规定，案涉合同有效。二、关于《房屋买卖及居间合同》是否解除的问题。陈银认为案涉合同无效，明确表示不履行案涉合同，也实际未履行合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，贾惠茵主张解除案涉合同的理由成立，一审判决予以支持正确，本院予以维持。三、关于陈银、银树芬是否应双倍返还贾惠茵定金的问题。如前所述，案涉合同系陈银与贾惠茵签订，根据案涉合同约定“如卖方逾期履行超过三十天，买方可解���合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”，贾惠茵主张双倍返还定金的理由成立，一审判决予以支持正确，本院予以维持。综上所述，陈银、银树芬的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由陈银、银树芬负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一七年十月十一日书记员  袁龙飞