四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初3675号原告：四川邦泰置业有限公司，住所：四川省成都高新区。法定代表人：罗勇，董事长。委托诉讼代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师，执业证号：15115200110565769。委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎城律师事务所律师，执业证号：15115201611127213。被告：黄显聪，女，汉族，住四川省珙县珙泉镇。被告：唐波，男，汉族，住重庆市荣昌县。原告四川邦泰置业有限公司（以下简称：邦泰公司）与被告黄显聪、唐波商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告邦泰公司的委托代理人杨兵到庭参加诉讼，被告黄显聪、唐波经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告邦泰公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告双方于2013年6月6日签订的宜宾市临港开发区LG-B09-02地块7幢20层1单元4号房屋的《商品房买卖合同》及其附件，并由二被告协助原告办理解除房屋备案登记的手续；2、依法判令被告赔偿原告各项经济损失5.50672万元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加经济损失900元。事实与理由：2013年6月6日，原、被告签订了1份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定由被告购买我司开发的宜宾市临港开发区LG-B09-02地块7幢20层1单元4号房屋，套内建筑面积68.67㎡，单价7436.61元/㎡，总价款51.0672万元。合同第六条“付款方式及期限”约定采取贷款方式付款，首付款31%。在《补充协议》中对合同第六条付款方式的补充约定为：（四）逾期付款及逾期还款的责任：2、买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内向出卖人付清，并支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面形式通知买受人解除合同。2013年6月18日，被告为支付购房款与中国建设银行宜宾分行签订了《个人住房借款合同》，向银行按揭贷款35万元，我司作为被告方贷款的保证人。原告和被告方在签订《商品房买卖合同》后，原告按期履行了自己的全部义务，被告方却未能按期支付建设银行的按揭贷款。2017年4月，中国建设银行宜宾分行向我司发出《履行保证责任通知书》，要求我司替被告偿还贷款余额、利息、罚息。2017年3月15日，我司替被告偿还了贷款余额的本金31.709098元，利息及罚息0.730316万元，共计32.439234万元。此后，我司多次联系被告方，被告方却置之不理。为维护我司合法权益，遂诉至法院。被告黄显聪未作答辩。被告唐波未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：邦泰公司以出让方式取得位于宜宾市临港开发区LG-B09-02地块的国有土地使用权，并经相关部门批准，在该地块上建设商品房，暂定名为邦泰.临港国际（一期），同时取得了（临港2013）房预售证第000007号商品房预售许可证。2013年6月6日，邦泰公司与黄显聪、唐波签订《商品房买卖合同》约定：黄显聪、唐波向邦泰公司购买邦泰.临港国际（一期）7幢20层1单元4号商品房，预测建筑面积89㎡（其中套内面积68.67㎡，公摊面积20.33㎡）；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为乐山市商业银行股份有限公司嘉兴路支行；该商品房按照套内建筑面积计算，单价7436.61元/㎡，房屋总价款510672元整；买受人采取贷款方式付款，首期可支付购房总价款的31%，其余价款可以向银行或者住房公积金管理机构借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五；逾期付款责任：买受人逾期在60日内，按每日万分之二向出卖人支付逾期付款违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记等。合同附件—《商品房买卖合同》补充协议约定：买受人黄显聪、唐波采取贷款方式支付房款，其应支付的总房款为510672元，买受人于2013年6月6日向出卖人支付首期房款160672元，余款350000元买受人向银行或者宜宾市住房公基金管理中心申请按揭贷款的方式进行支付；买受人自行负责提供按揭贷款所需全部资料，出卖人提供协助，自《商品房买卖合同》登记备案之日起10日内，买受人应当办理完毕所有按揭贷款手续并保证符合银行按揭要求；买受人未在本条第一款约定期限内足额付清当期购房款，不论金额多少，行为均构成逾期付款违约行为，出卖人有权解除合同（含解除附件、补充协议，下同），并收回房屋。出卖人解除合同的，买受人应按合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金，因解除合同所产生的所有费用（包括仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费等费用）由买受人承担，出卖人有权从买受人已向出卖人缴纳的款项中直接扣除相应的款项。买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内向出卖人付清，并向出卖人支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同；出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用后，由出卖人一次性无息退还给买受人交纳的房款。合同签订后，原告邦泰公司为黄显聪、唐波办理了本案涉商品房备案登记。与此同时，黄显聪、唐波作为借款人、中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）作为贷款人、邦泰公司作为保证人三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人应将借款用于购置邦泰公司出售的商业用房，房屋坐落：宜宾邦泰.临港国际（一期）7幢20层1单元4号；借款人借款本金350000元；借款期限为240个月即从2013年6月18日至2033年6月18日止；贷款利率实行浮动利率，即基准利率水平上上浮8%;本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将贷款划入邦泰公司指定账户，借款人按等额本息还款法还款，还款日为每月/期的18日。担保方式为借款人用所购商品房抵押，担保人邦泰公司承担阶段性连带责任保证。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任。另查，黄显聪、唐波签订《商品房买卖合同》后，按约向被告邦泰公司交纳购房首付款160672元。黄显聪、唐波、建行宜宾分行、邦泰公司三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，建行宜宾分行将贷款350000元划入邦泰公司指定账户。黄显聪、唐波按合同约定向建行宜宾分行偿还了部分按揭贷款本息后，二人未再偿还按揭贷款本息。2017年5月5日，建行宜宾分行出具《情况说明》一份，主要内容为“借款人黄显聪未按约定按时归还贷款本息，银行已向黄显聪送达《中国建设银行宣布贷款提前到期通知书》，要求黄显聪在2017年4月25日前全额偿还贷款本息，但黄显聪未在规定时间内还清贷款，该笔贷款保证人邦泰公司已按照约定，履行连带保证责任，将贷款本金：317090.98元、罚息及利息7301.36元，共计324392.34元转入我行指定账户，将该笔贷款提前结清”。2017年5月5日，建行宜宾分行并向邦泰公司出具了该笔贷款全部提前结清的证明。另，因本案诉讼，原告邦泰公司委托四川戎城律师事务所指派律师为其诉讼代理人，双方并于2017年7月18日签订《委托代理合同》，约定至本案一审诉讼终结前四川戎城律师事务所指派杨兵律师为其诉讼代理人，邦泰公司应向四川戎城律师事务所支付律师服务费4000元。2017年7月27日邦泰公司向四川戎城律师事务所支付了一审代理费4000元。诉讼中，因无法联系到二被告，原告为此支出公告费900元，起诉状副本送到的时间为2017年10月16日。本院认为，原告邦泰公司与黄显聪、唐波签订的《商品房买卖合同》、补充协议及建行宜宾分行、黄显聪、唐波、邦泰公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵守。黄显聪、唐波应当按上述合同约定履行按揭还贷义务。但黄显聪、唐波履行了部分还贷义务后未继续支付按揭款，由此造成违约；建行宜宾分行根据双方合同约定宣布贷款提前到期，并限期借款人履行全额偿还贷款本息义务，但被告逾期仍未履行；作为保证人的原告邦泰公司在建行宜宾分行的催促下，承担了保证责任，替被告履行了偿还剩余贷款本金、利息、罚息的义务。根据邦泰公司与黄显聪、唐波签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定“买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用均由买受人承担，……出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同；……”，现原告邦泰公司以此为由请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，故本院依法予以支持。原告邦泰公司与被告黄显聪、唐波签定的《商品房买卖合同》及补充协议虽约定“买受人逾期偿还贷款……出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用（含律师费等）……”，被告以违约金过高由进行抗辩。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，经本院查明，因被告的违约行为造成了原告承担担保责任，提前替被告偿还了剩余贷款本金317090.98元，并支付了罚息及利息7301.36元，现因原告请求解除合同并收回房屋，故偿还的剩余贷款本金317090.98元不应属于原告的损失；因原告未向本院举证证明被告的违约行为还造成了其他损失，故本院认定原告的实际损失为利息及罚息7301.36元、律师费4000元和因诉讼产生的公告费900元，合计12201.36元，根据上述规定，本院认可被告应支付的违约金为15861.77元（12201.36元×130%），原告超出部分请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本院已依法解除原告与黄显聪、唐波签订的《商品房买卖合同》及补充协议，基于对合同解除后双方权利义务的清理，原告邦泰公司对被告黄显聪、唐波已经支付的购房款应予以退还。经查明，黄显聪、唐波支付的首付款为160672元，按揭还款偿还本金为32909.02元(贷款350000元-剩余贷款本金317090.98元)，即被告已经支付的购房款为193581.02元（32909.02元+160672元），在本院准予解除本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议的情况下，原告应退还被告已支付的上述房款。品迭被告黄显聪、唐波应支付原告邦泰公司的违约金15861.77元后，原告邦泰公司应退还被告黄显聪、唐波购房款177719.25元（193581.02元-15861.77元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告四川邦泰置业有限公司与被告黄显聪、唐波于2013年6月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议自2017年10月16日（原告起诉状副本送达给被告之日）起解除。二、被告黄显聪、唐波于本判决生效之日起10日内协助原告四川邦泰置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》及补充协议的解除备案登记手续。三、原告四川邦泰置业有限公司于本判决生效后15日内退还被告黄显聪、唐波已付购房款177719.25元。四、驳回原告四川邦泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费9458元，由被告黄显聪、唐波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  钟倩青审 判 员  陈顺兰人民陪审员  郑晓萍二〇一七年十月二十日书 记 员  林美静