广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初11720号原告：广州市市政物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区西湾路118号四楼406房。法定代表人：黄慧雯，总经理。委托诉讼代理人：谭向华，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶文洁，广东中天律师事务所律师。被告：江灏，男，1988年11月3日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，原告广州市市政物业管理有限公司诉被告江灏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市市政物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭向华，被告江灏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市市政物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付所拖欠的2016年4月至2017年6月的物业服务费5347.8元、滞纳金1135.52元（每月滞纳金自每月16日起按照每日千分之一计算至实际清偿之日止，暂计至2017年6月为1135.52元）、水费及水电分摊费230.34元；2本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系广州市白云区御泉六街11号1001房的所有权人，原告系该物业的物业服务提供方。一直以来原告为被告物业提供尽职尽责的物业服务，但被告却长期恶意拖欠各项应缴纳的费用。2016年4月至2017年6月期间，被告未缴纳物业服务费5347.8元、滞纳金1135.52元；2016年8月至2017年4月期间，被告未缴纳水费及水电分摊费230.34元。上述费用合计6713.66元。2017年1月15日原告向被告发出《缴费通知书》，并将该《缴费通知书》张贴在被告物业处。2017年3月30日原告向被告发出《律师函》催收前述拖欠费用，但经催收，被告至今拒不履行付款义务，显属恶意违约。故诉至法院，请求判如诉请。被告江灏辩称，我与原告签订了前期物业服务协议，我认为实际收楼时涉案房屋不具备收楼条件，根据我与案外人广州市市政集团有限公司签订的销售合同补充协议的第4条，广州市市政集团有限公司交付该商品房时需提交该条所规定的材料，房屋必须符合验收合格，但被告未收到第四条所规定的材料。销售合同补充协议还明确规定服务费自交付之日起计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月30日，被告（买方，乙方）与广州市市政集团有限公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：乙方所购商品房为御岭山庄，房屋地址为白云区（以下简称涉案房屋），建筑面积142.6092平方米；甲方已选聘原告进行前期物业管理服务，物业服务费为每平方米建筑面积2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳；第十三条房屋交付，甲方应当在2015年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或者其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第十七条风险责任转移，乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。等等。同日，被告与广州市市政集团有限公司签订上述合同的补充协议，第四条商品房交付，甲乙双方知悉《商品房买卖合同》示范文本并未将取得“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”作为交楼条件，现甲乙双方明确该表不作为交楼条件，甲方应当按照买卖合同第十三条规定的日期，在下列条件满足后交付该商品房：该商品房满足供水、供气、供电等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电的证明文件；甲方应当于交付该商品房的同时向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）《房地产（住宅）质量保证书》；（六）《房地产（住宅）使用说明书》；（七）《临时管理规约》或《管理规约》等等。2015年12月21日，广州市市政集团有限公司向被告发出《收楼通知书》，写明请被告于2015年12月30日至2016年1月14日前往收楼现场办理房屋交收手续，请被告于2016年1月9日前主动联系广州市市政集团有限公司收楼，但最后交接时间不得迟于2016年1月14日。被告确认收到该收楼通知书。2016年1月8日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案房屋签订《御岭山庄一品湖山前期物业管理服务协议》，约定甲方为涉案房屋所在小区提供物业服务，乙方应于收楼（按收楼通知书或购房合同约定的收楼时间）之日起交纳物业服务费，预交三个月的物业服务费，按建筑面积每平方米2.5元/月，公共水电费根据供水、供电企业制定的分摊办法向各物业单元分摊，向业主（物业使用人）另行收取；每次交纳费用时间为每月15日之前；乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一交纳违约金；等等。2016年8月6日，被告办理了收楼手续，接受涉案房屋钥匙、门禁卡等物品。被告于同日对涉案房屋进行验收并签署房屋验收记录表，记载涉案房屋存在部分空鼓、不平、补灰等瑕疵。被告还于同日向原告缴纳了物业管理费920.05元，原告向被告开具了发票，记载缴费期限为2016年1月14日至2016年3月31日。被告称之所以在收楼通知书出具7个月后才收楼，是因为原告从未向被告提交房屋符合交付条件的相关资料，且房屋客观存在较多问题，经被告多次催促整改仍未整改；其不同意发票记载的缴费期间，本意是缴纳2016年8月6日之后的物业服务费。原告分别于2016年12月23日、2017年1月14日、2017年4月1日向被告发出催缴物业服务费的通知及律师函，被告收到后仍未按通知缴费。另查，涉案房屋所在建筑物于2014年11月25日由广州市自来水公司越秀供水管理所验收市政管道安装工程；于2015年9月30日经广州供电局有限公司白云供电局对受电工程进行竣工检验；于2015年11月30日完成燃气输配及应用工程的竣工验收；于2015年12月30日与中国邮政集团公司广州市邮政报刊发行局签订邮政服务协议并生效。涉案房屋所在的建筑于2015年9月8日经广州市规划局验收合格，取得了穗规验证〔2015〕498号《广州市建设工程规划验收合格证》；于2015年12月24日经建设单位即广州市市政集团有限公司验收合格，出具《建筑工程竣工验收报告》；于2016年1月8日经过广州市公安消防局消防验收合格。庭审中，原被告均确认涉案房屋每月物业管理费为356.52元，确认水费及水电分摊费数额为230.34元。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、收楼通知书、承诺书、《御岭山庄一品湖山前期物业管理服务协议》、房屋验收记录表、发票、《建设工程竣工验收报告》、《建筑工程竣工验收报告》、缴费通知书、律师函、快递单、投递记录、《建设工程消防验收合格意见书》、《安装市政管道工程竣工证明书》、《客户受电竣工检验意见书》、《广州市燃气输配应用工程（交工验收证书）》、《邮政超深度投递服务协议书》及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《御岭山庄一品湖山前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。原告为被告提供物业服务，被告应按《御岭山庄一品湖山前期物业管理服务协议》的约定按期缴纳物业服务费。《御岭山庄一品湖山前期物业管理服务协议》约定物业服务费的起算之日应为收楼之日或购房合同约定的收楼时间，现原被告对缴纳物业服务费的起始时间存在争议，本院认为，被告确认收到收楼通知书，现收楼通知书记载最迟收楼时间为2016年1月14日，被告虽于2016年8月6日收楼，但未能提供证据证实其在收到收楼通知书后至2016年8月6日前有向原告对收楼时间及收楼条件提出异议，故应承担举证不能的不利法律后果；且购房合同约定的收楼资料应由开发商向被告交付，被告不可以购房合同约定的交房条件不齐备对抗被告应向原告履行的支付物业管理费的义务；故本院对被告抗辩因未交付相关资料而拒绝收楼的主张不予采信。现被告无正当理由迟延收楼，仍应承担迟延收楼期间的物业管理费，即被告应自2016年1月14日起承担缴纳物业服务费的义务。现被告仅在2016年8月6日缴纳了2016年3月31日前的物业服务费，未能提供证据证实缴纳了2016年4月至2017年6月的物业服务费，仍应承担缴纳义务。现原告要求被告支付2016年4月至2017年6月的物业管理费5347.8元、滞纳金及2016年8月至2017年4月水费及水电公摊费230.34元合法合理，本院予以支持，但滞纳金最高应以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告江灏向原告广州市市政物业管理有限公司支付2016年4月至2017年6月的物业服务费5347.8元及滞纳金（每月滞纳金分别以当月应交物业服务费356.52元为本金，按每日1‰标准，从当月16日起计算至付清之日止，以本金为限）；二、在本判决生效之日起三日内，被告江灏向原告广州市市政物业管理有限公司支付2016年8月至2017年4月的水费及水电公摊费230.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告江灏负担。被告负担的受理费应在本判决生效之日起三日内向原告直接支付。本判决为终审判决。审判员  林艾婧二〇一七年十月二十四日书记员  蔡佳丽