济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0191民初1045号原告：刘建伟，女，1970年11月7日出生，汉族，济南市历下区房管局职工，住济南市。委托诉讼代理人：张敏，山东康桥律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼340l室。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊兆杰，北京市观韬（济南）律师事务所律师。原告刘建伟诉被告济南东拓置业有限公司(以下简称“东拓置业”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，于2016年12月23日进行司法鉴定，于2017年8月15日、2017年9月22日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建伟的委托诉讼代理人张敏、被告东拓置业的委托诉讼代理人王玉亮、樊兆杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘建伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金108229.80元；2.判令被告向原告支付逾期交付车位的违约金6264元；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证日止（暂计算至2016年5月17日为128121.35元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月8日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于龙园小区B区11号楼2单元302室的商品房一套。商品房建筑面积为197.23平方米，房屋单价为每平方米6264元，金额为1235500元。该合同第八条约定上述房屋交付时间为2011年12月31日前；第九条约定被告逾期交付房屋超过60日的，原告有权选择解除合同或继续履行合同，如原告选择继续履行合同，则被告应自2012年1月1日起至房屋实际交付之日止，每日按照原告已付房款的万分之三支付违约金。合同第十五条约定被告应当在商品房交付后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面告知原告向房管部门申请办理房屋所有权证；被告自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原被告签订《地下车位使用权转让协议》，约定由原告购买被告开发的龙园小区B区B5车库5-1017号车位的使用权，车位价款为8万元，该《地下车位使用权转让协议》第四条约定车位交付时间为2012年1月31日前。协议第八条约定，被告逾期交付车位的违约责任按照上述双方签订的《商品房买卖合同》第九条的计算方式处理。合同及协议签订后，原告依约支付了全部购房款及车位价款，但被告并未在约定的交付期限内向原告支付房屋及车位，直至2012年10月18日，被告方才向原告交付房屋及车位；被告至今未履行未原告办理房屋所有权整的相关义务。原告为维护自己合法权益，特诉至法院。东拓置业辩称，一、原告关于逾期交付房屋及车位违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效期间。根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，合同（协议）已明确约定了涉案房屋及车位的交付时间为：2011年12月31日前和2012年1月31日前。自上述期间界满起算二年诉讼时效期间，即2012年1月1日起至2013年12月31日止和2012年2月1日起至2014年1月31日止。原告于2016年5月20日才向法院主张权利，显然已超过二年诉讼时效期间，且期间无诉讼时效中止、中断和延长的法定情形，故原告关于逾期交付案涉房屋及车位违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效期间，人民法院应当依法驳回原告的上述诉讼请求。二、退一步讲，原告关于逾期交付房屋及车位违约金过高，明显高于其实际损失，应当依法予以调减。依据《合同法》第一百一十四条以及《合同法司法解释二》第二十九条规定：法院应以实际损失为基础调减违约金；依据《商品房买卖合同司法解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。第十七条规定：关于逾期交付房屋法定损失应当以逾期期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案原告没有提供证据证实自己的实际损失，故逾期交房违约金应当参照该小区同类房屋纠纷生效判决采信的评估租金标准（即被告提交的评估报告）为基础调减；逾期交付车位违约金应当参照物价局、房管局联合公布的车位租赁费的政府指导价为基础调减。三、原告关于逾期办证违约金的诉求已超过诉讼时效期间，且不能正常办理房屋所有权登记手续的原因是原告的违法建设行为，原告作为违法者应自行承担相应法律后果。1.依据《民法通则》第一百三十五条及一百三十七条规定以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事）纪要》第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定期限届满次日起计算诉讼时效期间。本案中，合同第十五条已明确约定了应当通知办证时间为商品房交付后270日内，该期间届满日为2013年7月15日（即从2012年10月18日起算270日），答辩人在该期间届满日未通知办证，原告就应知道自己的权利受到侵害，起算二年的诉讼时效期间，原告最迟应在2015年7月15日前就应主张权利，其于2016年5月20日才向法院起诉主张权利，早已超过诉讼时效期间，对其怠于行使权利的诉求不应支持。2.原告收房装修过程中违反《城乡规划法》第六十四规定以及《济南市城乡规划条例》第八十二条规定在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自加建，小区物业公司在巡查时发现，后依据《物业管理条例》第四十六条规定进行了制止并要求整改，不听劝阻后上报给了城管执法部门，后高新城管执法局责令限期拆除，但原告至今没有恢复原状。济南市不动产登记中心的不予登记通知足以证实影响涉案房屋所有权初始（首次）登记办理原因系存在违法加建行为，原告的违法加建行为，致使案涉房屋成立违法建筑，依据《济南市房屋登记条例》第十六条第（一）项以及《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项规定，案涉房屋无法进行房屋所有权初始登记，且济南中院生效判决已认定对于违建业主自违建之日起至违建情况消除之前违约金不予支持，因此，原告逾期办证违约金不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：刘建伟提交的如下证据：证据一，商品房买卖合同一份，证明双方约定的房屋交付期限、办证期限；该合同也是要求被告承担逾期交房、逾期办证违约责任的依据；证据二，地下车位使用权转让协议一份，证明双方约定的车位交付期限，该协议是要求被告承担逾期交付车位违约责任的依据；证据三，被告出具的收据三张，证明原告按照合同约定履行了义务；证据四，房屋及车位交接一份，证明被告实际交付房屋及车位的时间，该时间亦是被告办证期限起算时间。当事人对下列证据有争议：东拓置业提交的如下证据：证据一，中新评报字（2016）第1140号鉴定报告书一份，证实原告已合同约定主张的逾期交房违约金过高，应当参照评估的租金标准作为依据予以调减；针对该证据，刘建伟认为该鉴定没有法律依据。双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，被告应按照合同约定支付违约金。该合同是被告提供格式文件，应当预见自己违约的责任。《商品房买卖司法解释》第十七条规定，合同中没有约定违约金或违约金计算方式，参照评估机构鉴定结论，本案双方明确违约金计算方式，故该鉴定没有法律依据。证据二，济价费字（2012）77号文件，证实原告依合同约定主张的逾期交付车位的违约金过高，应当参照物价局和房管局联合公布济南市住宅小区共用车库内车位租赁费政府指导价为依据予以调减。针对该证据，刘建伟称该通知中载明共用车库租赁费实行政府指导价，本案中车位是原告购买车位，而非租赁车位；双方签订的车位转让协议是双方真实意思表示，合法有效，被告应按约定支付违约金。证据三，整改通知一份，证实龙园小区物业公司于2014年1月29日巡查时发现原告有违反规划擅自建设行为，依法进行了制止，要求其整改。对该证据，刘建伟称通知书中没有原告的签字，物业公司与东拓置业有利害关系，且该通知与本案无关，能否办证应有房管部门认定，与物业公司无关。证据四，责令限期拆除决定书一份，证实高新城管执法局于2014年1月29日对原告违反规划擅自加建行为作出了限期拆除的决定。针对该证据，刘建伟称能否办证，应有房管部门认定，与城管执法部门无关。证据五，济南市不动产登记中心不予登记通知单一份，证实原告房屋无法正常办理登记手续的原因是实际现状存在加建情形。针对该证据，刘建伟称该通知单没有指明加建具体位置，不能确定加建的责任方，该证据并未将加建行为指向原告，且不予登记通知单是2017年5月24日，该时间晚于合同约定办证时间。证据六，照片一张，证实原告房屋的违建事实至今仍然存在。对该证据，刘建伟称该证据不能证明拍摄于原告房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、针对东拓置业提交的证据一，中新评报字（2016）第1140号鉴定报告书，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，当双方就违约金没有约定的情况下，可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，但本案双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1条明确约定了，逾期交房违约金的计算方式，故东拓置业提交的该鉴定报告书与本案无关联性，本院不予采信。二、针对东拓置业提交的证据二，济价费字（2012）77号文件，因双方签订的车位转让协议中，明确约定了逾期交车位的违约金计算方式，故应按合同约定进行计算，该证据与本案无关联性，故本院不予采信。三、针对东拓置业提交的证据三，整改通知，虽刘建伟称该通知书中没有业主签署，且物业公司与东拓置业有利害关系，另该通知与本案无关，但依据《物业管理条例》第四十五条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”，物业公司有权对于因业主的违建行为进行通知，且该通知中有佳园物业加盖公章，其真实性本院予以认可，该通知单中没有业主签字，不能证明该违建行为不存在，仅可能说明该整改通知事项未告知到业主刘建伟，另该证据与东拓置业提交的证据四责令限期拆除决定书相互印证，故该证据本院予以采信。四、针对东拓置业提交的证据四责令限期拆除决定书，虽刘建伟称，能否办证，应由房管部门认定，与城管执法部门无关。而东拓置业通过该证据主张的是刘建伟存在违建行为，故该证据证明效力，本院予以采信。五、针对东拓置业提交的证据五，济南市不动产登记中心不予登记通知单，虽刘建伟称该通知单没有指明加建具体位置，不能确定加建的责任方，但依据东拓置业提交的证据三、四，可以确定涉案房屋存在违反加建的情形，亦不符合不动产登记的规定，故该证据本院予以采信。六、针对东拓置业提交的证据六，照片一张，该照片不能显示是何时在何地进行拍摄，不能明确指向涉案房屋存在违建情形，故该证据本院不予采信。七、关于刘建伟是否存在逾期付款的违约行为。虽刘建伟28万元贷款支付到位时间为2010年11月29日，但不能证明其未按双方签订《商品房买卖合同》第五条第2条：在合同签订之日起7日内将银行要求提交的按揭贷款资料备齐并提交的约定，东拓置业也未能提交证据证明刘建伟存在逾期付款的违约行为，故东拓置业给抗辩，本院不予采信，刘建伟不存在逾期付款的违约行为。八、关于刘建伟要求东拓置业支付逾期交房交车位及逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效问题。首先，针对逾期交房交车位，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，将房屋交付刘建伟使用，依据双方签订的《地下车位使用权转让协议》第四条约定，出卖人应当在2012年1月31日前将地下车位交付刘建伟使用，而东拓置业实际交付时间为2012年10月18日，自刘建伟知道东拓置业存在逾期交房违约行为之日起，至起诉之日2016年5月20日，已超过2年的法定诉讼时效，且其未提交相关证据证明其存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故刘建伟要求东拓置业支付逾期交房交车位的违约金的诉讼请求超过诉讼时效。其次，关于刘建伟主张东拓置业支付逾期办证违约金的诉讼时效问题，依据双方签订的合同第十五条约定：东拓置业应当在涉案房屋交付后270日内，书面通知刘建伟进行办证。东拓置业于2012年10月18日将涉案房屋交付给刘建伟，应于2013年7月15日之前通知刘建伟办理房屋所有权登记，另因刘建伟与东拓置业约定的是按日计算违约金，属于持续性违约约定，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，故东拓置业在诉讼中提出时效抗辩，违约金保护范围为刘伟起诉之日前推两年，即2014年5月21日至2016年5月20日止。九、关于逾期办证违约责任是否应由东拓置业承担问题。依据庭审中，东拓置业提交的物业公司出具的整改通知、高新城管执法局出具的限期拆除决定书及济南市不动产登记中心不予登记通知单，涉案房屋存在违建行为，且因违建情形的存在而导致不能正常办理房屋产权登记，依据双方签订合同第十五条约定“如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任”，另依据《不动产登记暂行登记条例》及《济南市房屋登记条例》的相关规定，涉案房屋存在违建行为的属于不予登记的范围，故逾期办证的违约责任自违建情形存在时，应由刘建伟承担，即2014年1月29日起，逾期办证的违约责任不应由东拓置业承担。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月8日，刘建伟与东拓置业签订《商品房买卖合同》，合同约定刘建伟购买东拓置业开发的位于经十路以北，刘智远路以西的龙园B区11号楼2单元302室房屋一套，房屋总价款1235500元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。合同第九条第1条约定，逾期超过60天后，买受人有权解除合同……若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。2010年11月8日，刘建伟与东拓置业签订《地下车位使用权转让协议》，刘建伟购买东拓置业开发的龙园B区B5车库5-1017号车位使用权，总价为8万元。协议第四条约定，出卖人应当在买受人付清全部价款后，于2012年1月31日前将地下车位交付买受人使用。协议第八条约定，出卖人逾期交付该车位的违约责任使用双方签订的《商品房买卖合同》第九条的计算方式处理。另查明，双方签订《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》后，刘建伟依约支付全部购房款1235500元及购车位价款80000元。2012年10月18日，东拓置业将涉案房屋及车位交付刘建伟。另查明，2014年1月29日，因涉案房屋存在封闭阳台、加盖阳台的违建行为，佳园物业出具整改通知书一份。另查明，2014年11月12日，济南高新城管执法局因涉案房屋存在擅自加建情形，向刘建伟出具济城执高新区限拆字2014第10274号责令限期拆除决定书。另查明，2017年5月24日济南市不动产登记中心因涉案房屋所在小区3、4、7至23号楼存在加建情形，出具不予登记通知书。本院认为，2010年11月8日，刘建伟与东拓置业签订的《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为合法有效合同及协议，双方当事人应按照合同及协议约定全面履行自己的义务。刘建伟依据合同及协议约定，支付购房款1235500元及购车位价款80000元，东拓置业应按照合同及协议约定在2011年12月31日前交付房屋，在2012年1月31日前交付车位，但东拓置业实际交付日期为2012年10月18日，其未按合同约定时间交付房屋及车位，已构成违约，但因其未在法定的2年诉讼时效期间主张权利，故刘建伟主张东拓置业支付其逾期交房及交车位的违约金的诉讼请求，本院不予支持。另依据合同约定，东拓置业应于2013年7月15日前协助刘建伟办理房屋所有权登记，至今未协助办理，已构成违约，但因涉案房屋自2014年1月29日存在违建行为，其违建行为是导致不能正常办理房屋产权登记的原因，故自2014年1月29日起，不能办证的违约责任转移至刘建伟，另因刘建伟主张的逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办证违约金保护范围为刘伟起诉之日前推两年，即2014年5月21日至2016年5月20日止，此时逾期办证违约责任在刘建伟，故刘建伟主张东拓置业支付其逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《物业管理条例》第四十五条，《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决如下：驳回原告刘建伟的诉讼请求。案件受理费4939元，由原告刘建伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  曲劲松人民陪审员  师长利人民陪审员  李成军二〇一七年十月二十七日?书 记 员  李 灵