江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初3826号原告：卢洁,女,1964年4月7日出生,汉族,住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：车洪裕（系原告卢洁之夫），男，1964年11月24日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：陈世江，山东九州兴律师事务所律师。被告：崔忠吉,男,1981年3月23日出生,朝鲜族,住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：沈宏，江苏品创律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琛云，江苏品创律师事务所实习律师。被告：昆山全家福房产咨询有限公司,住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街737号。法定代表人：刘广辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李成辉，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。原告卢洁与被告崔忠吉、昆山全家福房产咨询有限公司（以下简称全家福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告卢洁及其委托诉讼代理人陈世江、车洪裕、被告崔忠吉委托诉讼代理人沈宏、徐琛云、被告全家福公司委托诉讼代理人李成辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢洁向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告双倍返还定金90000元；3、判令被告承担因诉讼增加的差旅费、食宿费约10000元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年7月24日，原告卢洁与被告崔忠吉经被告全家福公司介绍签订房屋买卖合同，双方约定原告购买昆山市千灯镇汉昆路XX号千灯裕花园XX号楼XX室，总价款为1210000元。合同明确载明“被告崔忠吉所售的住房已具备上市出售条件”、“被告崔忠吉保证上述房屋权属清楚”；合同签订后，原告当场交付定金45000元。原告在回家的火车上翻看被告崔忠吉提供的房产证照片时发现，房产证载明该房产己存在抵押，并进行了抵押权登记。同时所售住房产权人为金春姬与被告崔忠吉共同共有。原告立即通知被告全家福公司经办人张宝坤，要求被告全家福公司通知被告崔忠吉解除房产抵押，待解除房产抵押后再按照法律规定的房屋交易程序办理，如被告不解除抵押，则该房产不具备出售上市交易条件，由此导致合同无法履行，应如数返还定金。原告多次通过被告全家福公司协调，被告仍然未解除抵押并未返还定金。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期问，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”。被告崔忠吉在明知自己房产存在抵押的情况下，违反法律强制性规定，在被告全家福公司串通操纵下谎称房屋权属清楚，具备上市出售条牛，欺诈原告签订房屋买卖合同，致使原告被骗45000元。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的规定，房屋买卖合同无效，被告崔忠吉应当承担双倍返还定金责任。被告全家福公司明知被告崔忠吉的房产存在抵押的情况下，共同欺诈原告，根据侵权责任法的规定，对原告的损失应当承担连带赔偿责任。原告多次要求被告全家福公司履行对产权人告知退回定金义务，但被告至今拒不履行应尽的责任义务，给原告造成更多困扰、伤害及经济损失，为维护合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告崔忠吉辩称，原告未按照合同约定支付购房定金，已经违反合同约定，其已经支付的45000元定金应当予以没收。请求法院驳回原告诉讼请求，同时被告保留对原告追究违约责任的权利。被告全家福公司辩称，买卖双方签订的合同是自愿的，虽然房屋存在抵押，但是按照最高人民法院买卖合同司法解释第三条规定，买方不能以卖方没有处分权为由主张合同无效，因此，房屋买卖合同是有效的。涉案房屋至今没有办理过户的根本原因是原告没有按照合同约定支付购房款，虽然房屋存在抵押，但在实际的操作中不存在抵押的房屋就不能办理买卖及过户的情况。我公司对原告已经尽到了催告的义务，也向原告明确告知了房屋存在抵押的情况，因此，我公司没有任何过错。在买卖关系中我公司并不是房屋买卖合同的相对方，也未收取原告的任何款项，因此，我公司不应向原告承担任何的责任。本院经审理认定事实如下：2016年7月24日，经被告全家福公司（丙方）居间介绍，原告（乙方）与被告崔忠吉（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将位于昆山市千灯镇汉昆路XX号千灯裕花园XX号楼XX室房屋出售给乙方，建筑面积为142.82平方米；房屋转让价款为1210000元；甲方应在签约当日将该房屋的房产证和土地证由丙方代管，以利办理后续流程，并经双方同意于2016年8月3日办理过户手续；甲方保证上述房屋权属清楚，且已告知产权共有人并取得其同意出售此房屋，若因产权纠纷及债权债务等因素或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同中约定之违约责任；甲乙双方有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同；乙方承担交易中产生的所有税费并在过户当日支付房屋成交价的1%为中介服务费；付款方式为签订合同当日支付定金100000元，2016年8月20日前支付首付款900000元，剩余210000元于过户当日支付。合同签订后，被告崔忠吉向原告出具的收据载明收到定金100000元，但原告仅转账支付被告崔忠吉定金45000元。原告称其当天已经分两笔操作完成转账给被告崔忠吉1000**元，但因银行对于转账限制性规定，仅转账成功第一笔45000元。原告提供的两张2016年7月24日火车票显示，（G107）德州东站至上海虹桥站9:21发车，乘客分别为原告卢洁及其丈夫车洪裕；原告提供的两张2016年7月25日火车票显示，（G152）上海虹桥站至德州东站16:19发车，乘客分别为原告卢洁及其丈夫车洪裕。被告崔忠吉对该证据的真实性认可，对其关联性不予认可。另查明，签订合同当日，涉案房屋登记在被告崔忠吉及其妻子金春姬名下，并有抵押权登记。两被告将涉案房屋所有权证书原件交付原告查看。庭审中，原告称其在查看原件时并未注意他项权登记事项，且两被告均未告知其房屋存在抵押情况，合同签订后，原告即于当日以电话形式联系被告全家福房产要求确认被告如何履行房屋买卖合同。2016年7月26日，全家福公司员工短信通知原告应于2016年7月26日17:00前将定金差额部分55000元支付被告崔忠吉，原告短信回复“我们预付的费用退给我们吧，我们也不追究别的了”，全家福公司短信回复“定金我们当时都是说好的付10万块，但是只付了45000，剩下55000迟迟不付，按合同确实是违约。您是担心您付了款房子过不了户，我们也想办法找关系了，可以在你付钱的当天就去过户，这样就没有任何风险……”后原告与被告全家福公司多次短信往来，就是否补充支付定金及如何注销房屋抵押权登记最终未达成一致意见。又查明，审理中，被告崔忠吉明确涉案房屋于2016年9月份已变更登记至案外人名下；原告与被告崔忠吉均明确同意解除涉案房屋买卖合同。原告提交2017年9月18日两张火车票（乘车人：车洪裕、陈世江，合计837元）、定额发票（住宿350元，餐饮100元）、2017年9月19日两张汽车票（6元），金额合计1293元，证明其因本案纠纷发生的交通费损失、住宿费、伙食费等损失为10000元。以上事实由原告提供的房屋买卖合同、房屋所有权证书（复印件）、收据、短信记录、火车票、定额发票、汽车票、被告崔忠吉提供的证明、被告全家福公司提供的手机短信聊天记录及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告崔忠吉签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立生效。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原告主张因被告崔忠吉作为房屋共有人之一单独与原告签订的房屋买卖合同无效，本院不予支持；我国物权法第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该项规定并非关于合同效力的禁止性规定，系为了保障抵押权人实现抵押权，与原告履行房屋买卖合同实现合同目的并不冲突，故原告据此主张合同无效，本院亦不予支持。在签订房屋买卖合同时，虽然两被告已经向原告出示了房屋所有权证书，但结合双方签订的书面合同中并未明确约定何时以何种方式注销抵押权登记，且被告全家福公司在合同签订后的第三天与原告的来往信息中表示“您是担心您付了款房子过不了户”等用词，可以看出原告确实在合同签订后即发现房屋存在抵押的情况，并向两被告提出房屋所有权能否按照合同约定发生变动的疑问，再结合原告户籍地及举证的火车票证据，可以证明原告所述其与丈夫两人当天乘车自山东德州赶往江苏昆山签约，次日又乘车返回山东属实，原告为购买涉案房屋作出较大努力，如未出现重大情况，原告在付出一定的签约成本后没有理由于签约后立即提出不履行合同，故本院确认原告所述在签订合同时，两被告并未明确告知原告涉案房屋存在抵押权登记的情况具有高度盖然性，本院予以采信。原告陈述签订合同当日实际分两笔45000元、55000元进行转账100000元的操作，结合被告崔忠吉已经向原告出具100000元的收据，且有被告全家福公司见证，被告崔忠吉虽未实际收到100000元但应通过一定程序可以推断原告已经完成100000元的付款操作，否则，按照常理，原告不可能在仅收到45000元的情况下出具100000元的收据，故原告陈述已经完成转账100000元操作，但实际仅成功转账45000元，本院予以采信。因双方在后续合同履行过程中就注销抵押权登记未达成补充协议，涉案房屋存在抵押登记使得被告崔忠吉能否履行房屋过户义务存在不确定性，故被告崔忠吉要求原告继续支付未付定金55000元，原告依法有权行使不安抗辩权，中止履行支付定金的义务。庭审中，原、被告一致同意解除合同，不违反法律规定，本院确认原、被告之间的房屋买卖合同于2017年9月19日解除。因原、被告双方均未违约，故合同解除后，被告崔忠吉依法应返还原告已经支付的定金45000元。原告向被告主张因本案纠纷发生的交通费损失、住宿费、伙食费等损失10000元，未提供充分证据证明，且原、被告对于合同解除均无过错，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。原告诉称被告全家福公司与被告崔忠吉共同实施欺诈侵权行为，要求被告全家福公司承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院确认原告卢洁与被告崔忠吉签订的房屋买卖合同依法有效；原告要求被告崔忠吉双倍返还定金90000元，本院仅支持由被告崔忠吉返还原告45000元；原告要求被告承担因诉讼增加的差旅费、食宿费约10000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告卢洁与被告崔忠吉于2016年7月24日签订的房屋买卖合同成立生效。二、被告崔忠吉于本判决生效之日起十日内返还原告卢洁定金45000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。三、驳回原告卢洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费15690元，公告费300元，合计15990元，由原告卢洁负担10990元，由被告崔忠吉负担5000元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  李富军代理审判员  许廷廷人民陪审员  俞 绮二〇一七年十月二十日书 记 员  沈 洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。