湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民终788号上诉人(原审原告)：谢美瑛，女，1972年3月10日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：雷彪，湖南天思律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖南常德平和房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区大道103号。法定代表人：石冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡博，男，汉族，1967年11月9日出生，住湖南省常德市武陵区，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：杨重远，湖南开旗律师事务所律师。上诉人谢美瑛因与被上诉人湖南常德平和房地产开发有限公司(以下简称平和公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2016)湘0702民初1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢美瑛的委托诉讼代理人雷彪，被上诉人平和公司的委托诉讼代理人杨重远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢美瑛上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持谢美瑛一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由平和公司负担。事实与理由：1、银行的进账单显示是谢美瑛依法支付了首付款，房屋买卖是双方的真实意思表示，并经公证机关公证和法院生效文书确认；2、双方买卖标的物不仅已备案登记且实际交付使用多年，平和公司应当协助谢美瑛办理过户登记。平和公司辩称，双方未建立买卖关系，谢美瑛也未向平和公司支付任何购房款；因双方不是真实买卖关系，谢美瑛未履行合同义务，平和公司也未将房屋交付给谢美瑛；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谢美瑛向一审法院起诉请求：1、判令平和公司协助谢美瑛办理位于常德铜锣湾广场201、202、203、204号门面的房屋产权证书；2、判令平和公司按已付房价款的3%支付违约金21000元；3、判令平和公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年3月28日，平和公司为获取银行贷款与谢美瑛签订《商品房买卖合同》，约定由谢美瑛购买平和公司开发的常德铜锣湾广场201-204号4个门面，建筑面积共计69.29㎡，单价10102元/㎡，总金额700000元，首付款350000元，余款350000元银行按揭贷款支付。合同一式4份，分别出卖人1份、买受人1份、产权处1份、按揭贷款银行1份。合同签订后，平和公司未将合同原件交给谢美瑛，后由公司工作人员以谢美瑛的名义向公司开户在中国农业银行常德市江北支行帐户缴款350000元，但付款凭据原件亦未交给谢美瑛，保留在公司帐本中并加盖了作废印章。2005年3月28日，谢美瑛(甲方)与常德铜锣湾广场经营有限责任公司(乙方)、平和公司(丙方)签订《商铺委托联营合同》，约定谢美瑛将位于湖南常德市武陵大道南段37号铜锣湾广场201-204号铺位租赁给常德铜锣湾广场经营有限责任公司经营管理，租赁期限为12年，即自2005年10月1日起至2017年9月30日止，2005年10月1日至2010年9月30日每年租金56000元，2010年10月1日至2015年9月30日每年租金63000元，2015年10月1日至2017年9月30日每年租金70000元，合同一式三份，甲、乙、丙、三方各执1份，但谢美瑛亦未持有该合同原件。2005年9月9日，谢美瑛与中国农业银行常德市江北支行签订个人住房按揭贷款合同，向谢美瑛发放个人住房按揭贷借款350000元，贷款期限为10年，平和公司对按揭贷款承担连带保证责任，该按揭贷款合同并经公证处公证，是具有强制执行效力的债权文书。借款后，一直由平和公司以谢美瑛的名义履行偿还贷款本息的义务，后因平和公司经济困难不能按期偿还借款本息，引发纠纷，于是，中国农业银行常德市江北支行依法向其他法院提出对谢美瑛强制执行公证债权文书申请，并执行了部分款项，由于谢美瑛不能偿还全部借款本息，中国农业银行常德市江北支行又向法院起诉平和公司的担保责任，经法院调解，双方达成调解协议，并制作了民事调解书，由平和公司负责偿还借款本息，并发生法律效力。谢美瑛因不服法院强制执行个人存款偿还部分借款本息，遂诉至法院，请求判令平和公司协助谢美瑛办理位于常德铜锣湾广场201、202、203、204号门面的房屋产权证书；并按已付房价款的3%向谢美瑛支付违约金21000元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。谢美瑛虽履行了买卖合同签约行为，但谢美瑛不曾持有合同原件，也没有履行支付首付款义务，这不符合正常交易习惯和常理。平和公司辩解是为了套取银行贷款而签订的虚假买卖合同，予以采信。因出卖人平和公司没有出卖商铺的本意，购买人谢美瑛既无购买商铺意图，也无替他人购买商铺的意愿，可认为是以合法形式掩盖非法目的，依《中华人民共和国合同法》第五十二条以合法形式掩盖非法目的合同无效的规定，应认定为无效合同，又依《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定无效的合同自始没有法律约束力，则平和公司无履行合同的义务。谢美瑛以买卖关系经常德市公证处公证和法院已确认为由主张成立，因公证处公证和法院确认的是银行按揭贷款关系合法有效，并不是直接针对买卖关系的认定，其理由是谢美瑛按揭贷款的意图为真实意思表示，至于谢美瑛贷款目的是为自己用，还是帮平和公司解决资金困难而贷款，并不影响其按揭贷款合同的成立，也就是买卖合同虽无效但不违反法律、法规的强制性规定，不必然导致按揭贷款合同的无效，因此，按揭贷款合同的有效不能证明买卖合同就合法有效，除非属于恶意串通损害了他人的合法权益。故对谢美瑛的诉讼请求，由于缺乏事实和法律依据，不予支持。谢美瑛由此受到的财产损失，依法可向平和公司另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第(三)项、第五十六条的规定，判决：驳回谢美瑛的诉讼请求。本案诉讼费425元，由谢美瑛负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谢美瑛认为其支付了首付款，平和公司则认为首付款是平和公司将现金通过谢美瑛的账户转账到平和公司的，谢美瑛没有支付该笔首付款。因双方均不能提交首付款来源的证据，且首付款是由谁支付的事实与双方签订的《商品房买卖合同》是否有效不具有关联性，故本案对首付款是由谁支付的事实不予审查，当事人可以就首付款的支付问题另行解决。二审查明，谢美瑛提交的合同复印件与平和公司提交的合同原件，内容一致。谢美瑛与平和公司于2005年3月28日签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2005年9月28日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。3、非出卖人原因造成延迟，出卖人不承担违约责任。另查明，2005年6月6日，平和公司收到了以谢美瑛名义通过中国农业银行常德市江北支行转款350000元；2005年9月20日，谢美瑛取得中国农业银行常德市江北支行按揭贷款350000元，此款支付给了平和公司作为购商铺款；位于常德铜锣湾广场201、202、203、204号门面至今未办理房屋产权证；在谢美瑛与中国农业银行常德市江北支行签订的《个人住房按揭合同》时，平和公司作为担保人未提出其与谢美瑛签订的合同是虚假的；在2015年中国农业银行常德市江北支行起诉平和公司作为担保人承担连带保证责任的诉讼中，平和公司仍然没有主张其与谢美瑛签订的合同是虚假的。对一审法院查明的首付款支付的事实及平和公司为了获取银行贷款与谢美瑛签订《商品房买卖合同》的事实不予确认，其余事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于：：1、谢美瑛与平和公司签订的《商品房买卖合同》是否真实有效；2、平和公司是否应向谢美瑛支付违约金。关于焦点1，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，谢美瑛、平和公司于2005年3月28日签订的《商品房买卖合同》具备合同成立并生效的形式要件，签订合同的主体合法适格；从合同的内容看，双方当事人对商品房买卖所涉及的相关事宜都有明确的约定，且约定没有违反法律和行政法规的强制性规定；从合同的履行情况看，平和公司收到了以谢美瑛名义通过银行转来的350000元首付款，并收到了谢美瑛从银行通过按揭贷款取得的350000元，至此，谢美瑛履行了双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房交付时间为2005年9月28日前，结合2005年3月28日谢美瑛与常德铜锣湾广场经营有限责任公司、平和公司签订的《商铺委托联营合同》约定的委托经营管理期起止时间来看，平和公司已将位于常德铜锣湾广场201、202、203、204号商铺交付给了谢美瑛。平和公司辩称双方签订的《商品房买卖合同》是虚假的，其目的是为了套取银行贷款来维持公司的生产经营，是以合法形式掩盖非法目的，并没有真实出卖房屋的目的，但平和公司并没有提供充足的证据予以证实，且客观上没有损害国家、集体、第三人利益或者社会公共利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备合同无效的法定情形，同时，在谢美瑛与中国农业银行常德市江北支行签订的《个人住房按揭合同》时，平和公司作为担保人未提出其与谢美瑛签订的合同是虚假的；在2015年中国农业银行常德市江北支行起诉平和公司作为担保人承担连带保证责任的诉讼中，平和公司仍然没有主张其与谢美瑛签订的合同是虚假的。故平和公司的辩称理由不能成立，不予支持。谢美瑛与平和公司签订的《商品房买卖合同》应认定为真实有效。至于涉及到首付款的支付及银行按揭贷款的偿还的相关问题，当事人可以另行解决。关于焦点2，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，谢美瑛与平和公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。合同签订后，谢美瑛履行了合同约定的付款义务，因平和公司的原因导致谢美瑛没有在规定期限内取得房地产权属证书，平和公司构成违约，依法应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，谢美瑛与平和公司在合同中约定，若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。故平和公司应当按照合同约定的计算违约金的计算方法向谢美瑛支付违约金。平和公司应支付违约金金额为21000元(700000元×3％)。综上所述，谢美瑛的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院(2016)湘0702民初1855号民事判决；二、湖南常德平和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助谢美瑛办理位于常德铜锣湾广场201、202、203、204号门面的房屋产权证书；三、湖南常德平和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向谢美瑛支付违约金21000元.如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费425元，二审案件诉讼费425元，共计850元，由湖南常德平和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱梅安审判员  王道万审判员  柳 萌二〇一七年十月二十七日书记员  余 芳附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。