四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终6406号上诉人（原审被告）：中国水电建设集团房地产（成都）有限公司，住所地：成都市高新区天府二街139号三楼。法定代表人：叶超，董事长。委托诉讼代理人：杜正钦，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙小燕，女，汉族，1981年11月13日出生，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：宋林波，男，汉族，1980年6月19日出生，住重庆市沙坪坝区。上诉人中国水电建设集团房地产（以下简称中建房产公司）因与被上诉人龙小燕、宋林波商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中建房产公司上诉请求：请求二审法院撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7331号民事判决，依法改判。事实和理由：龙小燕、宋林波要求中建房产公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条对诉讼时效有相关规定。本案中，中建房产公司于2012年8月26日向龙小燕、宋林波交付了房屋。根据合同约定，龙小燕、宋林波应当于2013年8月26日前取得房屋所有权证，上诉人实际取得房屋所有权证书时间为2013年12月25日。因此，龙小燕、宋林波于2016年9月15日起诉已经超过2年的诉讼时效。中建房产公司迟延办理房屋所有权证的原因包括政策因素。2012年11月23日，因税务部门核定契税的政策有所调整，需业主在2012年11月30日前补交相应资料。中建房产公司也向业主发出了相关通知。2013年3月6日，因二手房交易量过大，房管局暂停新房契税集体件，中建房产公司向业主发出了相关通知。以上政府行为是无法预见的，由此引起的迟延办证责任不应该由上诉人承担。因此，即便应该支付违约金，也应将上述三、四个月期间对应金额扣除。一审法院未查清违约金起算时间。违约金起算时间应为2013年8月27日，而不是2013年7月1日。龙小燕、宋林波辩称，直到今年的7月8日才领到房产证，不存在诉讼时效的问题。中建房产公司提交的证明不能证明存在相关政策因素。依据房屋交接验收表，能够证明系逾期办证的原因系交房时房屋未达到交房条件需要整改。龙小燕、宋林波向一审法院起诉请求：判令中建房产公司立即为其办理房屋所有权证、土地使用权证、车位所有权证、车位土地使用权证并支付逾期办理房屋所有权证、车位所有权证的违约金96801元（应支付到龙小燕、宋林波取得产权证之日）。一审法院认定事实：2011年10月18日，宋林波、龙小燕与中建房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“宋林波、龙小燕向中建房产公司购买成都市金牛区金瑞路118号5幢2单元14楼81号房屋（以下简称案涉房屋），用途为住宅，总价款757185元，中建房产公司应在2012年6月30日前向宋林波、龙小燕交付房屋，中建房产公司应当在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因中建房产公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，宋林波、龙小燕不退房，合同继续履行，自前述约定的中建房产公司应该取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，中建房产公司每日应当按宋林波、龙小燕已付房价款的万分之一向宋林波、龙小燕支付违约金，并于中建房产公司实际取得权属证明之日起30日内向宋林波、龙小燕支付。如因中建房产公司的责任，宋林波、龙小燕未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，宋林波、龙小燕不退房，合同继续履行，自前述约定的中建房产公司应该取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，中建房产公司每日应当按宋林波、龙小燕已付房价款的万分之一向宋林波、龙小燕支付违约金，并于中建房产公司实际取得权属证明之日起30日内向宋林波、龙小燕支付。”2011年10月18日，宋林波、龙小燕与中建房产公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：“宋林波、龙小燕同意中建房产公司在交付房屋后365日内为宋林波、龙小燕代办房屋分户产权证。在签订本补充协议的同日，宋林波、龙小燕与中建房产公司签订代办房屋分户产权证《委托书》，并且，宋林波、龙小燕必须将办理房屋产权证所需资料交给中建房产公司。否则，中建房产公司代为办理权属登记的时限顺延。”2013年6月22日，宋林波、龙小燕又与中建房产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同自编号：-2-342），约定：“宋林波、龙小燕向中建房产公司购买中环西岸观邸的2幢-2层342号房（以下简称案涉车库），用途为车位，总价款114700元，中建房产公司应当在2013年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因中建房产公司的责任，宋林波、龙小燕未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，宋林波、龙小燕不退房，合同继续履行，自商品房交付给宋林波、龙小燕满365日之次日起至实际取得权属证明之日止，中建房产公司应按宋林波、龙小燕已付房价款的万分之一向宋林波、龙小燕支付违约金，并于中建房产公司实际取得权属证明之日起30日内向宋林波、龙小燕支付。”2013年8月2日，宋林波、龙小燕又与中建房产公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：“夏咏梅宋林波、龙小燕同意中建房产公司在交付房屋后365日内为宋林波、龙小燕代办案涉车库分户产权证。在签订本补充协议的同日，宋林波、龙小燕、中建房产公司双方签订代办房屋分户产权证《委托书》，并且，宋林波、龙小燕必须将办理房屋产权证所需资料交给中建房产公司。否则，中建房产公司代为办理权属登记的时限顺延。”2012年8月26日,中建房产公司向宋林波、龙小燕交付了案涉房屋。2013年6月22日，中建房产公司向宋林波、龙小燕交付了案涉车库。一审法院另查明，宋林波、龙小燕已按合同约定向中建房产公司全额支付了案涉房屋和案涉车库的购房款，并在约定期限内向中建房产公司交付了代办案涉房屋和案涉车库房产证的资料及税费、专项维修资金。宋林波、龙小燕已于2013年11月26日取得了案涉房屋的产权，案涉房屋的登记备案地址已变更为金牛区金瑞路118号4栋2单元14楼3号。宋林波、龙小燕至今未取得案涉车库的产权。一审法院认为，宋林波、龙小燕与中建房产公司签订的关于买卖案涉房屋的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及宋林波、龙小燕与中建房产公司签订的关于买卖案涉车库的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。宋林波、龙小燕要求中建房产公司为宋林波、龙小燕办理案涉房屋的房屋产权证，因宋林波、龙小燕实际已于2013年11月26日取得了案涉房屋的房屋产权，案涉房屋的产权证已经办理完毕，故对宋林波、龙小燕的该项请求不予支持。宋林波、龙小燕要求中建房产公司为宋林波、龙小燕梅办理案涉车库的房屋产权证，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，因中建房产公司为宋林波、龙小燕办理案涉车库的房产证系双方合同约定的应由中建房产公司履行的义务，也是行政法规规定的中建房产公司应履行的义务，故对宋林波、龙小燕的该项请求予以支持。宋林波、龙小燕要求中建房产公司为案涉房屋、案涉车库办理土地使用权证书，因中建房产公司为宋林波、龙小燕办理案涉房屋、案涉车库的土地使用权证是《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的中建房产公司应履行的义务，故对宋林波、龙小燕的的该项请求予以支持。宋林波、龙小燕要求中建房产公司支付逾期办理案涉房屋的房屋产权证的违约金，因中建房产公司未能在合同约定的时间（交付之日2012年8月26日起365日内）为宋林波、龙小燕办理完毕房屋产权证，按合同的约定，中建房产公司应每日按已付房价款万分之一的标准向2012年8月26日支付2013年7月1日起至2013年11月25日（实际取得房屋产权之日的前一日）的违约金11130.62元（757185元×0.01%×147天）。宋林波、龙小燕要求中建房产公司支付逾期办理案涉车库房屋产权证的违约金，因中建房产公司未能在合同约定的时间为宋林波、龙小燕完毕房屋产权证，按合同的约定，中建房产公司应每日按已付房款114700元的万分之一即每日11.47元的标准向宋林波、龙小燕支付2014年6月22日（交付给宋林波、龙小燕365日之次日）起至实际办理完毕案涉车库房产证时止的违约金。中建房产公司辩称宋林波、龙小燕对违约金的诉讼请求有部分已经超过了两年的诉讼时效。对中建房产公司的该项抗辩意见，因各方在合同中约定了违约金于中建房产公司实际取得权属证明之日起30日内支付，而中建房产公司并未举证证明中建房产公司告知了宋林波、龙小燕关于中建房产公司实际取得权属证明的时间，故宋林波、龙小燕于2016年9月21日提起的对违约金的诉讼未超过诉讼时效，对中建房产公司的该项抗辩理由不予采纳。中建房产公司辩称延期办证是因政策变化或产权登记机关暂停办证等无法避免的原因所致。就中建房产公司的前述抗辩理由，因中建房产公司提交的证据不能证明税务部门核定契税的政策调整变化、房管局暂停办理新房契税集体件，中建房产公司应承担举证不能的后果，故对中建房产公司的相关抗辩理由不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、中建房产公司于判决生效之日起三十日内协助宋林波、龙小燕办理成都市金牛区金瑞路118号4栋2单元14楼3号房屋的土地使用权证；二、中建房产公司于判决生效之日起三十日向宋林波、龙小燕支付逾期办理成都市金牛区金瑞路118号4栋2单元14楼3号房屋产权证的违约金11130.62元；三、中建房产公司于判决生效之日起三十日内协助宋林波、龙小燕办理中环西岸观邸项目2幢-2层342号房屋的房屋产权证和土地使用权证（实际门牌号应以产权登记机关最终确认为准）；四、中建房产公司于判决生效之日起三十日向宋林波、龙小燕支付逾期办理中环西岸观邸项目2幢-2层342号房屋产权证的违约金（违约金的计算方式为：按每日11.47元的标准，从2014年6月22日起计算至中环西岸观邸项目2幢-2层342号房屋的产权登记办理至宋林波、龙小燕名下时止）；五、驳回宋林波、龙小燕的其他诉讼请求。案件受理费2220元，简易程序减半收取1110元，由中国水电建设集团房地产（成都）有限公司负担300元，宋林波、龙小燕负担810元。本院二审期间，当事人未向法院提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：宋林波、龙小燕要求中建房产公司支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。如未超过诉讼时效，中建房产公司是否应当支付宋林波、龙小燕违约金。如应支付，具体金额为多少。对此，本院做如下评述：关于诉讼时效的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》对产权登记过程中相关违约行为的违约责任有明确约定，即“出卖人应当按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日其30日内向买受人支付”。也即，对于违约金的支付时间为中建房产公司实际取得权属证明之日起30日内。中建房产公司未提交证据证明实际取得权属证明的时间，也未提交证据证明已将实际取得权属证明的时间告知宋林波、龙小燕。因此，其关于宋林波、龙小燕相关诉讼请求超过诉讼时效的主张与双方合同约定不符，一审法院未予采纳并无不当。本案中，案涉房屋至今未办理相关房屋产权证、土地使用权证系查明事实。因双方在相关《商品房买卖合同》中，对包括违约金标准、支付时间等因逾期办证的违约责任有明确约定，且相关约定不违反法律、行政法规禁止性规定。因此，中建房产公司应当依合同明确约定承当相应违约责任。中建房产公司虽主张产生违约行为的原因系不可预见的政策因素，但根据双方在合同中关于“但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日30日内向另一方当事人提供证明”的明确约定，中建房产公司未提交将相关事宜已按合同约定向宋林波、龙小燕告知的证据，且所提交的证据也不能证明其所主张的相关政策原因实际存在，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，中建房产公司应当承担举证不能的不利后果。综上，一审法院根据查明的中建房产公司逾期办证的事实，根据双方合同明确约定的违约金计算标准，认定中建房产公司应向宋林波、龙小燕支付逾期办理相关房屋产权证的违约金11130.62元并无不当。综上所述，中建房产公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2220元，由上诉人中国水电建设集团房地产（成都）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏旭东审判员  范艾玓审判员  冯 燕二〇一七年十月三十日书记员  宋沁蔚