北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6638号上诉人（原审原告）：王某，女，1937年10月20日出生。上诉人（原审原告兼王某之委托诉讼代理人）：高某（王某之子），1964年10月19日出生。上诉人（原审原告兼王某之委托诉讼代理人）：高某1（王某之女），1967年3月26日出生。被上诉人（原审被告）：高某2，女，1961年4月12日出生。被上诉人（原审被告）：孙某，男，1988年4月24日出生。被上诉人（原审被告）：孙某1，女,1960年2月18日出生。被上诉人（原审被告）：孙某2，女，1956年6月7日出生。被上诉人（原审被告兼孙某1、孙某2之委托诉讼代理人）：孙某3（孙某1之弟、孙某2之弟），1963年9月15日出生。上诉人王某、高某、高某1因与被上诉人高某2、孙某、孙某3、孙某2、孙某1房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人高某、高某1，被上诉人高某2、孙某、孙某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某、高某、高某1上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、对门头沟区36号院（以下简称36号院）拆迁安置房屋进行重新分割，把36号院原7间房屋的所有安置面积220.44平米[150.71(7间房屋拆迁建筑面积)×1.33+20]和高某2、孙某后盖房屋安置面积的30％即45.94平米[后盖房屋安置面积153.1229平米=115.13（高某2、孙某后盖房屋拆迁建筑面积）×1.33，153.1229×30％=45.94平米]总计266.38平米折合成具体房屋返还给我方。具体要求为：我们要一个三居室、一个二居室、一个一居室，具体是哪套房屋没有要求。事实和理由：高某2、孙某在我方的宅基地上后扩建的房屋是因我方权利而获益，我方有权要求取得后盖房屋安置面积的30％。对于改建、扩建房屋的情况，已经对高某2、孙某添附价值进行了补偿，无须再重复考虑。高某2、孙某辩称，7间房屋全部由高某2及爱人重新翻建，没有一间原有房屋，我方不同意一审判决。孙某3、孙某2、孙某1明确此事与三人无关，尊重法院判决。王某、高某、高某1向一审法院起诉请求：一、要求法院确认36号院宅基地及房屋拆迁所得七套安置房上266.38平方米归我方享有；二、要求高某2、孙某将上述安置房屋返还。七套房屋每建筑平方米按照相同价格计算。王某、高某、高某1与高某2、孙某、孙某3、孙某2、孙某1房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2016年10月24日作出判决。王某、高某、高某1提出上诉，2017年3月15日我院作出（2017）京01民终779号民事裁定书：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初2400号民事判决；二、发回北京市门头沟区人民法院重审。一审法院重审后认定事实：王某与高某3系夫妻，高某、高某1系王某与高某3所生子女；高某3于1994年11月10日死亡。高某4与高某3系姐弟关系。高某4与孙某4系夫妻，孙某5、孙某3、孙某2、孙某1系二人之子女，孙某4于1963年4月5日死亡，高某4于2014年12月27日死亡。孙某5与高某2系夫妻，孙某系二人之子，孙某5于2003年9月死亡。36号院北房二间、西房二间、南房三间，系高某3继承其父母高某5、马某的遗产。1992年5月2日，高某3与孙某5签订房产转户协议书，将36号院上述7间房屋有偿转让给孙某5。同日，孙某5给付高某3购房款1万元。高某3和孙某5均系居民户口。2011年3月，高某2与北京市门头沟区房屋征收补偿办公室、北京市门头沟区龙泉镇人民政府签订《北京市门头沟区国有土地上房屋征收补偿协议》，协议载明：门头沟区36号有房屋十一间，建筑面积265.84平方米。被征收房屋补偿方式为房屋产权调换，应安置房面积373.57平方米。实际安置面积380平方米，分别为小白楼地区四套一居室，一套两居室，两套三居室。实际安置面积大于应安置面积6.43平方米，暂按标准层每平方米4500元计算，被征收人应补交差额面积房款28935元。2016年4月21日，高某2选定七套安置房，四套一居室分别位于北京市门头沟区6号院1-3-1902号，北京市门头沟区6号院1-3-1702，北京市门头沟区6号院1-3-1502号，北京市门头沟区6号院1-3-1302，四套一居室实测面积均为41.81平方米。一套两居室位于北京市门头沟区6号院3-2-705，实测面积为73.46平方米。两套三居室位于北京市门头沟区7号院1-1-1903，北京市门头沟区7号院1-2-903，两套三居室实测面积均为85.81平方米。房屋交付时高某2补交面积差额房款84874元。2012年6月20日，本院作出（2012）门民初字第352号民事判决书，判决认为：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖合同的效力依赖于宅基地使用权的有效转让。孙某5不是大峪村农民，其与高某3订立房产转户协议书转让36号房屋和院落的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止转让的规定，当属无效。高某3死亡后，王某、高某、高某1作为其继承人有权提出确认合同无效的诉讼。合同无效后，相关财产应互相返还。36号院被拆除后其价值形态转化成了拆迁利益，故王某、高某、高某1要求高某2、孙某返还拆迁利益的诉讼请求，应予以支持。具体数额由根据合同无效后双方各自可能取得的实际利益、涉案房屋添附现状、双方过错责任大小及相关拆迁项目等因素酌情判定。其中，按照拆迁政策应当补偿给实际居住人的项目应当从拆迁利益中扣除。原告王某、高某、高某1因拆迁利益中的安置房尚未交付而要求另行主张，且同意返还高某2和孙某购房款1万元，本院不持异议。故判定：一、高某3与孙某5于一九九二年五月二日订立的房产转户协议书无效。二、高某2、孙某于本判决生效之日起七日内给付王某、高某、高某1补偿款四万零一百四十三元。三、王某、高某、高某1于本判决生效之日起七日内返还高某2、孙某购房款一万元。四、驳回王某、高某、高某1的其他诉讼请求。判决作出后，被告高某2、孙某提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）一中民终字第10443号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。涉案房屋自1992年5月2日，至拆迁前由高某2和孙某出租使用，王某、高某、高某1未在涉案房屋居住。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方争议事实如下：高某3和孙某5交易的房屋面积，以及在拆迁前该部分房屋是否灭失。王某、高某、高某1主张，交易的7间房没有灭失，征收补偿协议中评估示意图上的1号房为北房2间，6号房是西房2间，4号房是南房3间。其中，北房56.16平方米，西房37.21平方米，南房57.34平方米，共计150.71平方米。西房为砖混结构，其余房屋为石板房。王某、高某、高某1对上述主张，未提交相关证据予以证明。高某2、孙某、孙某3、孙某2、孙某1称，拆迁前36号院的房屋，全部是由高某2夫妇所建，交易的房屋，已经全部坍塌或被拆除重建。南房和北房系5间石板房，每间面积不超过15平方米，后变更陈述为不超过12平方米。西房系土房，每间面积12到13平方米，后变更陈述为8平米。为证实自己主张，高某2等人申请法院调取了1988年度民审字第64号民事案件卷宗，笔录中记载，1988年时西房不能住人，1935-1936年对北房翻建，1948年建成南房，1987年时，南房是石板房。经质证，王某、高某、高某1对该证据的证明目的不予认可。一审法院认为，高某3与孙某5于1992年5月2日订立的房产转户协议书已被生效判决确认为无效。因交易双方共同的过错行为导致该交易合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，依据拆迁政策，此次拆迁是对被拆迁房屋所有权人的补偿。虽然被拆迁房屋经过翻建，但不可否认的事实是36号院的产权人为王某之夫，高某、高某1之父高某3。王某、高某、高某1理应获得相关的拆迁利益。但不可否认的是，多年来该院落及院落房屋建设和维护过程中，高某2、孙某尽了全部责任，理应在拆迁利益分割时多分得相关份额。36号院被征收后，其价值形态转化为征收利益，对王某、高某、高某1合理诉求，本院予以支持。高于合理部分本院不予支持。王某、高某、高某1方应享有的安置房份额由本院根据合同无效后双方各自可能取得的实际利益、交易房屋面积、房产交易时间、双方过错责任大小及拆迁政策等因素本着一次性解决纠纷的原则综合酌情判定。安置房的面积差额款应由王某、高某、高某1负担，该部分款项应由王某、高某、高某1给付高某2。判决如下：一、坐落在北京市门头沟区7号院1-2-903号房屋归王某、高某、高某1所有。高某2、孙某于本判决生效之日起三十日内将该房屋交付王某、高某、高某1。房屋交付时，不得损坏房屋相关设施。二、王某、高某、高某1于本判决生效之日十日内给付高某2、孙某安置房面积差额款二万五千八百二十元；三、驳回王某、高某、高某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，高某3与孙某5订立的房产转户协议书已被生效判决确认为无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。高某3与孙某5交易后36号院的房屋状况有显著变化，房屋面积、质量有提升。该院已被拆迁，原房屋转化为拆迁安置房屋，因此法院应对安置房屋进行分割。分割时应考虑以下两点：1、出卖人因其毁约行为取得巨大利益，而买受人原本是支付对价改变自身住房情况，出卖人的毁约行为导致买受人可获取利益严重减损，对于无效合同的产生，出卖人承担主要责任，买受人承担次要责任。2、房屋交易完成后，买受人付出财力、物力、精力提升房屋价值，对拆迁利益的取得有贡献，而出卖人则没任何使房屋升值的行为。比较双方当事人的过错程度、贡献行为，法院应当在分割时倾向于买受人。一审法院综合考虑各项因素作出的判决符合前述原则，本院对一审判决予以维持。王某、高某、高某1的上诉意见无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39786元，由王某、高某、高某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 赵 蕾审 判 员 辛 荣二〇一七年十月二十五日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍