广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法东民一初字第411号原告（反诉原告）：侯权明，男，1971年4月24日出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：黄燕芳、王朝华，分别系广东千里行律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：金则群，女，1964年2月12日出生，汉族，住湖南省澧县雷公塔镇，现住广东省中山市，委托代理人：周革华，广东水贝律师事务所律师。原告侯权明诉被告金则群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年7月2日、9月10日、10月28日公开开庭进行了审理。原告侯权明及其委托代理人黄燕芳，被告金则群及其委托代理人周革华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯权明诉称：2015年3月30日，被告向原告租用中山市××路××房屋××、××层楼房，双方重新签订一份《租赁合同》，约定：1、每月租金5000元整；2、被告向原告支付三个月租金即15000元整作为押金；3、被告应在每月的1号前交付当月租金，如超期5天，原告有权督促被告支付租金以及有权要求被告在2天内迁出，迁出后押金归原告所有。合同签订后，被告继续使用租赁物，但2015年5月，被告并没有依约向原告支付租金，经原告催告后，被告仍置之不理。被告的行为已给原告造成了经济损失。原告认为，原、被告双方的租赁合同是双方协商一致而订立的，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，因而是合法有效的合同，被告使用租赁物，但拒绝支付租金已侵害了原告的利益，故原告起诉要求判令：一、解除原、被告签订的《租赁合同》，且被告立即向原告返还租赁物；二、被告向原告支付拖欠的租金（从2015年5月起按每月5000元支付至被告归还租赁物之日止），被告已支付的押金15000元归原告所有；三、被告承担本案的诉讼费用。经审理查明：2015年3月30日，原、被告签订《租赁合同》，甲方为侯权明，乙方为金则群，合同约定甲方将位于兴华中路76号房屋的二、三层租赁给乙方使用，租赁期限为2015年4月1日至2017年12月30日，每月租金5000元，押金15000元。乙方应于每月的1号前向甲方交纳当月租金。如超期5天，甲方有权督促乙方支付租金以及有权要求乙方在2天内迁出，迁出后上述押金归甲方所有，并要向甲方付清未付租金的全部，合同第九条该约定:“为确保人身和材物的安全，乙方应加强对员工的安全知识教育，不得在屋内使用石油气瓶，不得堵塞走火通道，在租赁期间万一发生火灾或人身事故的，一切费用必须由乙方负全责。”2015年5月12日，原告侯权明发出通知：“兹有中山市××路××号二、三楼租客金则群，因拖欠甲方侯权明2015年5月份租金已超过12天，乙方金则群已违反租赁合同第四条，现甲方侯权明要求乙方金则群在2天内补交2015年5月份租金，到期仍不交租金的，必须在2015年5月15日前搬迁。特此声明甲方：侯权明”。2015年5月12日2015年5月27日，原告因被告拖欠租金未付，起诉要求解决。另查明：2015年4月1日，案外人金则万向被告金则群出具收条，收条内容如下：“今收到金则群交来中山市××路××号楼二楼三楼旅馆出租房转让费：壹拾壹万元正，￥110000.00元，其中包含侯权明收取的房屋押金：壹万贰仟元正，￥12000.00元。转让费中还包括房屋的装修装饰费，所有配套设施，如：电脑3台、电视设备、电热水器5台，空调2台、洗衣机1台、美的风扇13台，冰箱1台，床上用品、席梦思实木床等等。收款人：金则万2015年4月1号”。2015年4月，被告向原告缴纳租金5000元。2015年5月19日，被告通过银行转账向罗力梅支付3000元，被告认为该款用于支付租金，原告则认为用于支付尚欠的押金。诉讼中，被告申请吴某（男，1959年3月5日出生，汉族，住广东省中山市××路××号，公民身份号码）、吕某（男，1970年5月2日出生，汉族，住湖北省××××号，公民身份号码）出庭作证。证人吴某是房屋业主，其在庭审中陈述，不同意将房屋二、三层转租，原告转租时也没有告知业主。在发现被告金则群装修走廊时，吴某到场，要求被告停止装修，被告不同意，并且称原告是老板，被告是作为员工替原告装修，导致打砸，大概价值为100-200元。至今，吴某并未就侯权明的转租问题提起诉讼。证人吕某在庭审中陈述，与被告是朋友关系。在原、被告签订合同时，刚好在场，并听到原、被告协商将租金从5500元降低为5000元，原告还告知被告可以将房屋旁边的走廊出租，增加收入。证人吕某在庭审中已确认并未参与原、被告合同的签订，也没有看到合同的内容，不知道走廊是何时装修的，也不清楚走廊装修发生打砸的事情。被告为了证明装修走廊得到了原告的允许，向本院提交“罗立梅”的短信内容，短信内容上并未标注罗立梅的电话号码，仅标注为“罗立梅老板娘”，短信的部分内容如下:“我都想跟你们合作，其实已经很关顾你们了，又没有收你们的转让费，以后的原房东还更贵，你们只要租走廊出去就没有那么大压力啦，我也希望你们找到钱，现在你们是签还是不签。”“玲，租金收到了，那个押金我也看过合同，还剩3021元，你分两个月给完吧。”“老板娘您如果一定要装修这条走廊的话，你就要做流动的，这样就不那么影响走火通道了，你如果不做流动的话，防管处查人”“查你就麻烦了。”庭审中，被告金则群确认原告口头承诺同意加建走廊，加建属于固定式，并未实际考虑消防问题。走廊开始加建时是靠右边（即加建吴某房屋的走廊），由于吴某前往打砸，就没有继续在靠吴某房屋的走廊加建，而是在靠左手边（另一房屋的走廊）进行加建，加建后房租也缴交给另一房屋的房东。诉讼中，原、被告均同意在2015年9月10日解除2015年3月30日签订的《租赁合同》，双方确认该合同并未约定解除合同或合同到期后，房内物品如何处理。原告坚持不接收房内所有物品，同意被告搬走可移动物品。原、被告双方确认房内现有装修及物品已使用多年，是前手承租人遗留，并非原、被告所装购置。被告同时提出反诉，要求确认合同无效，原告赔偿其损失98000元。再查明：2013年5月9日，案外人吴某、何结兰认为侯权明擅自将位于中山市××路××号商住楼的首层转租给案外人冯建强及擅自改动二、三层结构，要求与侯权明解除合同，没收押金起诉至本院，案号为（2013）中二法东民一初字第215号，该案查明：吴某、何结兰是位于中山市××路××层商住楼的共同产权人。2007年12月7日，何结兰与侯权明签订租赁合同，约定将上述商住楼出租给侯权明使用，侯权明不得擅自改变楼房结构、不得擅自转租他人，如需改动，必须征得吴某、何结兰同意；租赁期限自2008年3月1日起至2013年2月28日止；租金为2008年3月1日至2011年2月28日每月租金13000元、此后每月租金14000元，该合同还约定了其他权利义务。2009年7月28日何结兰、侯权明在该租赁合同的背面载明：“1、二三楼经原告同意被告侯权明可以转租，每月缴交500元正。2、转租第三方的一切税务均为乙方负责。3、二三楼转租第三方时需要改动构造或装修的必须经甲方同意。4、二三楼的装修，租满时不得拆除（包括水电装置）。5、消防、安全设备、治安等均由侯权明负责”。2009年10月28日何结兰作为甲方也即出租方与作为乙方也即承租方的侯权明签订租用合同，约定：乙方必须爱护楼房不得擅自改变楼房结构、不得擅自转租他人，如需改动，必须经过甲方同意；租用期间为8年即2010年1月1日至2018年12月31日止；2010年1月1日至2012年12月31日每月租金为13000元，2013年1月1日至2014年12月31日每月租金为14000元，2015年1月1日至2016年12月31日每月租金为15000元，2017年1月1日至2018年12月31日每月租金为16000元；租用前需要加纳押金48000元，押金不能扣除，用作违约金使用，在正当使用情况下合同期满后退回乙方，如乙方未期满而中途退出则押金不须退还乙方；该合同还约定了双方其他权利义务。该案经审理认为何结兰对被告侯权明转租给案外人冯建强的情况是知道或者应当知道，但何结兰并未在6个月内提出任何异议，因此何结兰、吴某以此为由要求解除租赁合同，于法无据，不予支持。关于二三层楼房结构问题，何结兰、吴某对侯权明的装修行为是明知且同意，同时何结兰、吴某也并未提供任何证据证明侯权明存在改变楼房结构的事实，故何结兰、吴某以此为由要求解除合同，没有事实依据，不予准许。故对何结兰、吴某要求解除租用合同并要求侯权明腾空租赁场所、没收押金的诉讼请求，全部予以驳回。该案已生效。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》为原、被告自愿所签订，双方应按合同约定履行，被告签订合同后实际使用了诉争房屋，应按时缴纳租金，现被告在2015年4月缴纳了租金5000元，至今仍未缴纳其他月份的租金，理应承担违约责任。关于被告于2015年5月19日支付的3000元，由于双方在合同中已约定租赁押金为15000元，被告转租该房屋时已支付12000元，因此该3000元应认定为被告支付未支付完毕的押金。现原告起诉要求被告按每月5000元从2015年5月开始支付租金，本院予以支持。关于15000元的押金问题，因双方已约定于每月1号前缴纳租金，如不按时缴纳，则押金归原告所有，故原告要求没收被告支付的15000元押金，本院予以支持。关于被告提出的反诉问题。由于涉及被告各个前手承租人的利益，本案不予处理，被告可另行起诉。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告金则群于本判决生效之日将位于中山市东凤镇兴华中路**号房屋的二、三层返还给原告侯权明，并支付相应的房屋占有使用费（从2015年5月1日开始按每月5000元计算至返还之日止）；二、被告金则群缴纳的15000元押金归原告所有；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，由被告金则群负担（被告金则群应于本判决生效之日七日内向本院缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  阮明俞代理审判员  伍执娟二〇一五年十一月二日书 记 员  肖嘉豪张艺达