.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市琼山区人民法院民事判决书（2017）琼0107民初6168号原告：李日阳，男，1984年12月5日出生，汉族，现住海南省海口市。委托诉讼代理人：王军芳，海南宝岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。被告：海南润裕房地产开发有限公司，住所地海南省海口市人民大道8号逸海春天商住楼518房。法定代表人：黎贤智，总经理。委托诉讼代理人：王井，男，海南润裕房地产开发有限公司法务专员。原告李日阳与被告海南润裕房地产开发有限公司（以下简称润裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李日阳的委托诉讼代理人虞青波与被告润裕公司的委托诉讼代理人王井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李日阳向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付人民币720000元为基数，按0.1‰/天计算自2015年10月17日起算至被告实际为原告办理房屋权属证书完毕之日止的违约金（暂计到2017年8月24日，逾期677天，被告应向原告支付的违约金为人民币48744元）；二、被告于判决生效之日起30日内为原告完成办理房屋权属证书；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于海口市××道号商品房，购房款总额为720000元；被告应于2013年10月1日前，将经海口市建筑工程质量安全监督站及设计、施工、监理、勘察五个建设相关单位现场验收认可合格且消防验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告应在房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书；若因被告的原因，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告应自逾期之日起每日按已付房屋价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告足额支付了房款，被告于2013年10月26日将房屋交付给原告，双方办理了《入住确认书》等相关手续。根据合同约定，被告应在房屋交付之日起720日内即2015年10月16日前，为原告办妥房屋权属证书。但到目前，被告一直没有为原告办理房屋权属证书，已经构成严重违约。为此，原告依法提起诉讼，请人民法院依法判决。被告润裕公司辩称：被告未能在合同约定的时间内交房产证，是客观事实，但事出有因。1、本项目的房产是认购和预售房产，部分业主未能及时交付购房款，使建设资金不到位，是工程延误不能按期交房的原因；2、通过招投标取得施工承包资格的海南琼华建设工程有限公司的实际施工管理人被追究刑事责任，至今未提交工程预结算资料，致项目无法作竣工结算，不能办理房屋产权证书，是不能依约及时办结产权证的原因；3、原、被告在2013年7月签订的合同，按合同约定应于2013年8月交清尾款，但是原告于2014年12月20日才付清的房款。原告未按约定时间付款，违约在先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。原告对被告提交的收据和刷卡单不认可，但经与原件核对无异。本院认为原告提交的200000元和20000元两张发票虽然是同一天出具，但被告提出相反证据即20000元收据和刷卡回单，可认定原告实际支付20000元的时间为2014年12月20日。本院经审理认定事实如下：2013年7月21日，原、被告签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的预售商品房，即位于海南省海口市××道）东侧的润江财苑云天阁19层2-19C号商品房，总金额720000元；原告应在合同签订当日，向被告支付200000元购房款（含定金），30日内再支付20000元，余额500000元整采取银行按揭方式向被告支付；被告应在2013年10月1日前，将经海口市建筑工程质量安全监督站及设计、施工、监理、勘察五个建设相关单位现场验收认可合格且消防验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告应在房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金；逾期90日以上的，原告有权单方解除合同。该合同还约定了买受人逾期付款的违约责任等其他内容。合同签订后，原告按约支付200000元和贷款500000元，但合同约定30日内支付20000元，原告推迟至2014年12月20日才支付。原告于2013年10月26日签署了《入住确认书》，确认接收涉案商品房。但原告至今未取得房屋权属证书，遂向本院提起本案诉讼。庭审中，被告表示，工程主体验收以及消防验收、质监站的验收已经办理，但是没有进行综合验收；要经过竣工结算才能进行综合验收，综合验收之后才能办理整栋楼的房产总证。案经调解未果。本院认为，原、被告之间的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人基于真实意思表示所自愿签订，其缔约主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对签订双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约支付全部购房款，被告亦应依约为原告办理房屋权属证书。对于逾期办证的事实，双方没有争议，本院予以确认。关于逾期办证的原因。不论是被告主张的部分业主未及时交付购房款，还是施工管理人员被追究刑事责任，均系被告与案外第三人之间的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。另外原告逾期支付房款20000元，不到总房款的3%，且被告目前无法进行综合验收，仍未取得房产总证，故本院认为原告逾期付款的违约行为不足以成为被告行使先履行抗辩权的正当理由。被告可另行主张原告逾期交款的违约责任。因此，被告应当向原告承担逾期办证的违约责任。被告已于2013年10月26日交付房屋，其应按照合同关于”在房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书”的约定，在2015年10月16日前为原告办理房屋权属证书。被告逾期未办证，应依约向原告承担违约责任。因具体办证时间尚不能确定，本案违约金暂计至庭审之日，原告主张超出部分，本院暂不予处理。故被告应支付自2015年10月16日起至2017年9月27日止,以购房款720000元为本金按每日万分之一计算的逾期办证违约金，即51264元（720000元×0.1‰×712日）。关于原告要求被告自本判决生效之日起30日内为原告完成办理房屋权属证书的诉讼请求，因涉案房产尚未进行竣工验收，不具备初始登记条件，故原告要求被告为其办理房屋权属证书目前尚不具备履行条件，故原告该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告海南润裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李日阳支付自2015年10月16日起至2017年9月27日止的逾期办证违约金51264元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元（原告已预缴），由被告海南润裕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员袁艺畅二○一七年十月十三日法官助理庄梦婷书记员许莹莹速录员吕媛秋