广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初272号原告：汪英波，男，1979年3月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：丁海才，广东禹优律师事务所律师。被告：广东言馨酒店管理集团有限公司，住所地：广州市番禺区桥南街金睿一街3号（金睿一街3号商业三栋）101房。法定代表人：周勇。原告汪英波诉被告广东言馨酒店管理集团有限公司（以下简称为“言馨公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪英波的委托诉讼代理人丁海才到庭参加了诉讼，被告言馨公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪英波向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2016年9月至2016年11月的租金11025元及违约金55125元（租金按每月3675元/月，违约金按拖欠的租金5倍计算，暂计至2016年11月份，要求计至租赁合同实际终止为止）；2.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月10日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定由原告向被告出租位于广州市番禺区奥园城市天地X栋X单元公寓（以下简称“涉讼房屋”），租赁期限为从2015年7月1日至2020年6月30日止，租赁期限为5年。租金从2015年7月1日开始以3500元/月计算，月租金在上一年基础上递增5%，须在每月15日前将当月租金如数支付给甲方。并在合同第七条约定了违约责任等内容。2016年9月份开始，被告就没有按期如数支付租金，现月租金为3675元/月，暂计至11月份已拖欠3个月租金11025元，被告的拖欠租金行为显然已侵害了原告的合法权益。按照双方租赁合同第六条第二款第二项的规定，逾期未支付应付租金超过两个月的，原告有权解除租赁关系，因此，原告要求立即解除双方的《租赁合同》，终止双方的租赁关系；因被告原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍支付违约金，暂计至2016年11月份，被告应付违约金55125元。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告言馨公司无答辩，亦未在举证期限内举证。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法向言馨公司有效送达本案的诉讼材料，故适用公告送达的方式向言馨公司送达了起诉状副本和开庭传票，公告期满言馨公司未与本院联系，也未到庭应诉。原告汪英波围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：涉讼房屋的登记地址为番禺区奥园商业中心地块五6栋19层1914号房，预售登记权利人为汪英波等，建筑面积为46.2125平方米。2016年2月19日，原广东言馨酒店管理有限公司名称变更登记为“广东言馨酒店管理集团有限公司”。2015年4月10日，出租方汪英波（甲方）与承租方言馨公司（乙方）共同签订了一份《租赁合同》，乙方落款处有“余娥”和言馨公司印章，合同约定：甲方涉讼房屋出租给乙方使用；甲方交付公寓选择方式为已有装修，标准参考乙方提供的《装修设计图纸》及《投资项目清单》，甲方应按照上述约定的公寓现状，于2015年4月16日前将公寓交付乙方使用；在租赁期间，物业管理费（包括但不限于：水电费、公摊费用、经营费用以及租赁税）由乙方承担；租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30日，共计5年，即从2015年7月1日起开始计算租金；乙方应按照每月3500元的标准支付租金；从2016年7月1日开始，月租金在上一年基础上递增5%；乙方应支付两个月的押金给甲方，在合同期满后，甲、乙双方结算清楚所有费用后，甲方将押金无息退还给乙方，乙方在每月的15号前将当月的租金如数支付给甲方；乙方逾期未支付应付租金超过两个月的，甲方可以解除公寓的租赁关系；非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍向甲方支付违约金，如甲方的损失超过违约金额的，乙方还应对超出部分的金额进行赔偿；非乙方过错，甲方提出终止租赁关系或因甲方原因导致租赁关系解除的，甲方应按照当月公寓租金的5倍向乙方支付违约金，如乙方的损失超过违约金金额的，甲方还应对超出部分的损失进行赔偿等内容。同日，汪英波出具《租赁委托书》，委托言馨公司全权代理涉讼房屋的出租、管理等相关事宜，委托期限自2015年7月1日至2020年6月30日止。2015年4月10日，汪英波与广州三人行装饰设计工程有限公司签订《委托装修合同》，乙方落款处有“余娥”和广州三人行装饰设计工程有限公司印章，约定由广州三人行装饰设计工程有限公司对涉讼房屋进行装修；项目内容详见《投资项目清单》；工期自2015年4月16日起至2015年6月18日止，总造价为89000元，折扣总价为79000元等内容。同日，汪英波出具《装修委托书》，委托广州三人行装饰设计工程有限公司全权代理涉讼房屋的装修手续办理等相关事宜。2016年12月4日，汪英波和言馨公司签章确认了《业主换锁确认表》和《承诺书》，写明因业主和言馨公司发生经营和付款纠纷，现业主进行换锁收回涉讼房屋，截止2016年12月4日的水电费及物业管理费全部由言馨公司承担，双方商量同意解除合同协议书，涉讼房屋于2016年12月4日业主收回，备注：由于言馨公司欠租导致合同解除。2017年1月4日，汪英波以言馨公司拖欠租金为由，向本院提起诉讼。汪英波陈述：签完合同后把涉讼房屋的钥匙交付给言馨公司，由言馨公司交给广州三人行装饰设计工程有限公司进场装修，我方已经支付了装修款79000元，装修完毕后直接交付言馨公司使用，故没有再办理三方交接手续，我认为言馨公司与上述装修公司是同一批人；2015年7月15日言馨公司向我支付了押金7000元；言馨公司从2015年7月开始按月缴纳租金一直到2016年8月，言馨公司实际缴纳租金和押金的行为可证明涉讼房屋已经交付使用，但2016年9月开始言馨公司就没有缴纳过租金，直到双方在2016年12月4日协商解除《租赁合同》，我当天换锁收回房屋；不同意押金直接抵扣，要求予以没收押金。经本院询问，汪英波表示不申请增加诉讼请求，如果没收押金和违约金只能支持一项的，要求支付违约金，并且押金予以抵扣，无需返还。为证明其上述主张，汪英波提供了以下证据：1.汪英波名下的中国工商银行尾号为9409帐户的《历史明细清单》，载明“*勇”向汪英波转账了多笔款项，汪英波称该帐户并非合同约定帐户，因为在合同履行过程中其通知言馨公司变更了收款帐户；2.《业主换锁确认表》和《承诺书》各一份。本院认为，汪英波与言馨公司就涉讼房屋签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。根据汪英波的陈述和提交的书面证据，言馨公司以缴纳押金和租金的行为表明从2015年7月开始履行《租赁合同》，故对于汪英波陈述的涉讼房屋已经实际交付给言馨公司使用的主张，本院予以采纳。汪英波已遵照合同约定交付了涉讼房屋，言馨公司也应承担支付租金的义务。根据《业主换锁确认表》和《承诺书》，双方当事人已于2016年12月4日协商解除合同，汪英波已换锁收回涉讼房屋。汪英波主张言馨公司从2016年9月开始一直未支付租金，言馨公司未举证其已履行支付租金的义务，应承担举证不能的法律后果，汪英波要求言馨公司支付2016年9月至2016年11月的租金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。言馨公司应向汪英波支付2016年9月至2016年11的租金共计11025元【3500元×（1+5%）×3个月】。《租金合同》约定，在合同期满后，双方结算清楚所有费用后，汪英波将押金无息退还给言馨公司，汪英波确认收取了押金7000元，现《租赁合同》已解除，汪英波收取的押金7000元应当予以返还。虽汪英波主张予以没收，但经本院询问，其明确表示不增加诉讼请求，《租金合同》也没有相关约定，故对汪英波的该主张，本院不予采纳。在扣除押金后，言馨公司还应向汪英波支付租金4025元（11025元－7000元）。关于违约金的诉请。根据《租赁合同》关于“非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍向甲方支付违约金，如甲方的损失超过违约金额的，乙方还应对超出部分的金额进行赔偿”的约定，言馨公司怠于履行合同义务导致双方签订的《租赁合同》提前解除，汪英波主张言馨公司支付违约金，符合合同约定，本院予以支持，但汪英波主张按拖欠租金的总额的5倍计算违约金，缺乏合同依据，本院不予采纳。则言馨公司应向汪英波支付按照解除合同当月即2016年12月租金5倍标准的违约金18375元【3500元/月×（1+5%）×5倍】。言馨公司经本院合法传唤，公告期满未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东言馨酒店管理集团有限公司在本判决生效之日起七日内向原告汪英波支付2016年9月至2016年11月的租金4025元（该金额已经扣减押金7000元）；二、被告广东言馨酒店管理集团有限公司在本判决生效之日起七日内向原告汪英波支付违约金18375元；三、驳回原告汪英波的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1454元，由原告汪英波负担808元，被告广东言馨酒店管理集团有限公司负担646元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  邓映岚人民陪审员  马智英二〇一七年十月二十六日书 记 员  杜嘉华