上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三（民）初字第1761号原告潘惠信，男，1957年12月31日出生，汉族，住上海市闸北区。原告潘文玉，女，1957年2月5日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人潘惠信（夫妻关系），男，1957年12月31日出生，汉族，住上海市闸北区。原告顾小妹，女，1923年10月2日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人潘惠信（母子关系），男，1957年12月31日出生，汉族，住上海市闸北区。被告上海新灵达房地产置换有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人陈解琴，职务经理。委托代理人高惠英。委托代理人葛夏薇。第三人吴九省，男，1949年12月20日出生，汉族，住上海市宝山区。第三人吴雯雯，女，1986年10月20日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人吴九省（父女关系），男，1949年12月20日出生，汉族，住上海市宝山区。原告潘惠信、潘文玉、顾小妹诉被告上海新灵达房地产置换有限公司（以下简称“新灵达公司”）居间合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，依法由代理审判员吴晓婕独任审判。本院于2015年8月18日依法追加吴九省、吴雯雯为本案的第三人参加诉讼并于同日公开开庭进行了审理。原告潘惠信（暨原告潘文玉、顾小妹的委托代理人），被告新灵达公司的委托代理人高惠英、葛夏薇，第三人吴九省（暨第三人吴雯雯的委托代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘惠信、潘文玉、顾小妹共同诉称，原告将其所有的上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）在被告处挂牌。经被告居间，原告分别于2014年5月5日、2014年5月24日与第三人签订了《房地产居间合同》及《上海市房地产买卖合同》，约定房价款为人民币1，245，000元（以下币种均为人民币）。随后下家支付首付款360，000元，当日，原告应被告要求支付中介费15，000元。之后下家违约不再继续履行买卖合同，原告要求被告退还已经支付的15，000元中介费，但遭被告拒绝。原告认为与被告签订的《房地产居间合同》中明确主要委托事项就是全权委托出售系争房屋且办理一切过户手续；补充条款第七条约定，解除合同方应向居间方支付违约金，现违约方第三人已向被告支付中介费，且在签署合同之前中介承诺原告方到手价为1，230，000元，原告无义务支付中介费。故起诉至法院，请求判令：1、被告返还原告中介费15，000元；2、本案的诉讼费用由被告承担，被告新灵达公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告及第三人于2014年5月5日签订居间合同，于5月24日签订买卖合同。付首付款时，因成交价高于原告心里价位，故原告同意在中介费12，500元基础上替买家支付中介费2，500元，并在佣金确认书上签字确认。之后第三人违约，被告多次组织上下家调解，被告已经完成大部分的居间义务，故有权向原告收取中介费。依据买卖合同补充条款第6条，如任何一方违约，导致合同解除无法履行的，违约方除赔偿对方损失外，还需向居间方赔偿损失，损失按照买卖双方分别与居间方签订佣金确认书金额总和确定。原告与第三人签订的买卖合同已成立并各自支付了中介费，因第三人违约导致买卖无法继续，原告应要求第三人返还中介费。第三人吴九省、吴雯雯共同述称，原告的诉请违反了一事不再理原则，在原告与第三人的房屋买卖合同纠纷一案已判决第三人赔偿原告80，000元，该80，000元已包含原告的中介费损失，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋产权人为原告潘文玉、顾小妹、潘惠信。2014年5月5日，原告潘文玉、顾小妹、潘惠信（委托人甲、出售方）、被告（居间方）与第三人吴九省（委托人乙、买入方）共同签署《房地产居间合同》，载明：被告接受原告与第三人的委托，促成委托人订立房地产交易买卖合同。原告委托事项为全权委托出售系争房屋且办理一切过户手续；第三人委托事项为全权委托购买系争房屋且办理一切过户手续。但该居间合同没有对佣金数额及违约金数额做出约定。同日，三方签订《补充条款》，约定：原告出售系争房屋，房价1，245，000元，房屋维修基金、煤气户名、有线电视户赠送，房内固定设置、装饰、装修结构转让给第三人。付款方式：2014年5月5日第三人支付给原告定金20，000元；2014年5月25日之前付首付款，第三人支付给原告360，000元；2014年8月30日之前交易，第三人支付给原告房款555，000元；交房时，第三人支付给原告房屋尾款10，000元。甲乙双方各支付中介费1%，本合同签订后，如甲方或乙方未能履行合同的，违约方应向守约方支付违约金20，000元，违约方或合意解除合同方应向居间方支付违约金中介费1%。同日，原告潘惠信签署《佣金确认书》一份，载明：佣金支付人潘惠信，买卖成交价1，245，000元，佣金金额15，000元，签订买卖合同时用现金支付。第三人吴九省亦签订《佣金确认书》一份，载明：买卖成交价1，245，000元，佣金金额10，000元，签订买卖合同时用现金支付。2014年5月24日，原告（卖售人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX）约定：乙方购买甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积46.54平方米，房地产转让价1，245，000元。合同附件三付款协议约定，乙方于2014年5月5日支付甲方定金20，000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于2014年5月25日前支付甲方房款360，000元，于2014年8月30日前甲乙双方办理房屋过户手续后同时支付甲方房款555，000元。甲方同意乙方以贷款300，000元的形式支付第二期房价款。甲方将系争房屋交付乙方的同时，乙方支付甲方房价尾款10，000元。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的百分之二十。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返回乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同补充条款第6条载明，自签订本合同之日起，若买卖双方中的任何一方违约，导致合同被解除或无法履行的，违约方除按照约定条款承担相应违约责任，同时还应赔偿居间方损失，损失按照买卖双方分别与居间方签定的佣金确认书约定佣金数额总和确定。同日，被告出具收据两张，其中编号为XXXXXXX的收据载明：缴款单位潘惠信，金额15，000元，收款事由彭浦新村XXX号XXX室中介费，其中2，500元下家一起的。另一张编号为XXXXXXX的收据载明：缴款单位吴九省，金额10，000元，收款事由彭浦新村XXX号XXX室中介费。另查明，2014年11月6日，第三人吴九省、吴雯雯向本院起诉，要求原告潘惠信、潘文玉、顾小妹返还购房款380，000元。该案的案号为（2014）闸民三（民）初字第2830号。该案的审理中，原告潘惠信、潘文玉、顾小妹提出反诉，要求第三人吴九省、吴雯雯支付违约金249，000元，赔偿中介费15，000元。后本院依据查明的事实，认为第三人吴九省、吴雯雯未按合同约定付款，应当承担相应的违约责任。第三人吴九省、吴雯雯对违约金数额的合理性提出异议，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整违约金数额为80，000元。鉴于第三人吴九省、吴雯雯应支付的违约金已经能弥补原告潘惠信、潘文玉、顾小妹的损失，故原告潘惠信、潘文玉、顾小妹再要求第三人吴九省、吴雯雯赔偿中介费的诉讼请求，本院不予支持。2015年1月20日本院作出如下判决：一、潘惠信、潘文玉、顾小妹应于判决生效之日起十五日内返还吴九省、吴雯雯房款380，000元；二、吴九省、吴雯雯应于判决生效之日起十五日内向潘惠信、潘文玉、顾小妹支付违约金80，000元；三、驳回潘惠信、潘文玉、顾小妹其余诉讼请求。2015年2月4日，潘惠信提起上诉，2015年9月9日，上海市第二中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。以上事实，由原告提供的《房地产居间合同》、收据、上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》，被告提交的《佣金确认书》，第三人提交的收据、《佣金确认书》、（2014）闸民三（民）初字第2830号民事判决书，本院调取的材料及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告与第三人在被告的居间下签署《房地产居间合同》及《上海市房地产买卖合同》，被告的居间行为已经完成，而未能完成交易的原因在于第三人吴九省、吴雯雯的违约行为，对此被告并不存在过错。原告已支付的中介费作为原告的损失，本院的生效民事判决已判决第三人吴九省、吴雯雯因其违约行为向原告支付违约金80，000元，该违约金已经能包含原告潘惠信、潘文玉、顾小妹的中介费损失。但考虑被告并未实际提供居间的后续服务，现被告自愿返还原告2，500元，系其对自身权利的处分，可予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告上海新灵达房地产置换有限公司应于本判决生效日起三日内返还原告潘惠信、潘文玉、顾小妹佣金2，500元；二、驳回原告潘惠信、潘文玉、顾小妹所有诉讼请求。案件受理费减半收取为87.50元（原告潘惠信、潘文玉、顾小妹已预缴），由原告潘惠信、潘文玉、顾小妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  吴晓婕二〇一五年十一月十八日书 记 员  洪 捷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。