广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初609号原告：聂少群，女，1972年10月2日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：涂泽宁、宋炫光，广东南粤律师事务所律师。被告：甘新，男，1942年7月17日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。原告聂少群与被告甘新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂少群的委托诉讼代理人涂泽宁，被告甘新的委托诉讼代理人谭淑仪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂少群向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付双倍保证金人民币8000元，并向原告赔偿租金损失人民币116960元，合计人民币124960元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，聂少群变更其第1项诉讼请求为：被告向原告支付双倍保证金人民币8000元，并向原告赔偿租金损失人民币101507元。事实和理由：原、被告在2012年7月31日签订《租赁合同》，约定由被告将坐落于广州市番禺区市桥光明南路14号商铺(面积约68.8平方米)出租给原告使用，租赁期共二年，自2012年8月1日起至2014年7月31日止，月租金为3300元/月。原、被告在2013年3月12日签订《补充合同》，补充合同约定，为配合被告拆建需要，原告在2013年3月13日前搬出上述承租商铺，待商铺拆建完工后，被告再将建好的商铺继续租赁给原告使用，继续租赁期限为《租赁合同》约定的未履行租期（即2013年3月13日至2014年7月31日）及在未履行租期基础上再增加租期6个月，租金按3300元/月不变。《补充合同》签订后，原告按约搬出承租商铺，将商铺交由被告拆建，但被告在2013年9月份将上述商铺建好后，并未按约将商铺继续租赁给原告使用。原告在2014年5月13日向广州市番禺区人民法院提起诉讼，起诉要求被告继续将坐落在广州市番禺区市桥光明南路14号的商铺(面积约68.8平方米)出租给原告使用，广州市番禺区人民法院在2015年11月23日作出驳回原告诉求的(2014)穂番法民三初字第511号判决，但在判决中确认被告未按合同约定将商铺租赁给原告，被告行为构成违约，应承担违约责任。被告违约行为导致原告无法取得商铺的使用权，与商铺同地段同类房屋的租金则远远高于原、被告约定的租金价格。被告通过违约行为获取了更高额的租金，却造成了原告重大的租金损失。事实上，原告同意按照补充合同搬出涉案商铺，自愿在合同期限未满情况下搬出，让被告重新拆建，目的为期待商铺建设好后再让原告承租。故所有的搬迁费用由原告自行支付，原告一直配合被告搬迁，但被告出尔反尔，在房屋建好后，擅自将房屋出租给他人使用，构成违约。涉案房屋重新建好后的一楼有两个门可以通往二、三楼，故一楼商铺可以独立出租的，现在市场上同样承租原类似商铺，租金会高于之前的价格，故造成原告租金损失。保证金为4000元，双倍返还为8000元。对于租金损失，若在被告违约后，按照涉案房屋同地段商铺租金与涉案商铺租金3300元/月（47.965元/平方米/月）的差价75元/平方米/月，房屋面积为68.8平方米，租期为22个月20天，故租金损失为75×68.8×22个月20天得出116960元。若被告不违约，按照合同约定，每月3300元，未履行的租期期限为2013年3月13日至2014年7月31日，补充合同中双方约定租期续期6个月即2015年1月31日，故我方主张的租金损失为2013年3月13日至2015年1月31日期间，被告没有将商铺出租给原告，造成原告未取得该租赁期间的商铺，原告一直无法使用该商铺。原告于2014年要求被告继续履行合同，案号为(2014)穂番法民三初字第511号。由于被告将商铺出租给第三人，故无法出租给原告，确定被告违约。原告在同地段承租其他商铺的租金高于涉案租赁合同的金额。租金金额参考同地段的租金，2015年9月同地段租金为123元/平方米/月。为此原告特向贵法院提起诉讼，请依判如所请。被告甘新辩称，我方不同意原告诉求。(2014)穂番法民三初字第511号案件中，原告申请追加甘瑞婷参加诉讼，由于后存在新的租赁人情况，后来案件追加第三人不了了之。第一份合同，甘瑞婷以代表人身份签订合同，在格式上若存在甘新本人签名，就不存在代表人甘瑞婷的签字。第二份合同，甘瑞婷是作为出租方在合同上签名，故本案应追加甘瑞婷作为第三人参与诉讼，以说明签订合同的过程。第一份合同的合同标的物是原旧房屋。房屋拆除后，正如(2014)穂番法民三初字第511号判决所认定标的物不存在，故合同无法履行。而第二份合同是对新的标的物的约定，而甘瑞婷签订合同时房屋仍未建设好，故甘瑞婷对标的物亦是不清楚的。建好房屋后，原告与被告对于四层房屋未协商一致，故对于第二份合同，甘新本人没有签署，故不存在合同违约问题。若原告对于合同上甘瑞婷代理甘新的签名不予认可，其可以申请笔迹鉴定。原告的诉求为双倍返还保证金，原告并没有向被告支付4000元的保证金，原告是向甘瑞婷支付上述款项。另，原告主张赔偿租金损失，而原告主张租金的标准是参考同地段的租金标准，依据为别人的租赁合同，而实际上原告并没有与他人签订租赁合同。由于甘瑞婷不清楚涉案房屋需拆建，故才与原告签订这么长期限的租赁合同，而建设好的房屋有四层高，不可能按照旧房的租金标准出租出去。涉案租赁合同并不是甘新本人的意思表示，故我方不同意原告诉求。若按照原告主张两份租赁合同有效的情况下，原告违约，原告从未按时缴纳过租金。原告只缴纳租金至2013年2月。按照合同约定，原告需结清费用包括2013年3月1日至2013年3月14日租金及迟延缴纳租金的违约金、租赁税费等，才退还保证金。合同约定原告应于每月1日缴纳当月租金，原告分别于2012年8月3日、9月5日、10月8日、11月7日、12月19日、2013年1月10日、2月5日缴纳租金，共迟延50天。另，合同约定租赁税费由原告承担，但原告没有缴纳，导致我方另行出租房屋时租赁所要求需补缴该费用。聂少群围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：涉讼商铺位于广州市番禺区市桥镇光明路17号，发证日期为1990年6月30日，建筑面积68.40平方米，登记权属人为甘新。该房屋于1997年经市桥街派出所重新编门牌号为广州市番禺区光明南路14号。甘新与甘瑞婷系父女关系。2012年7月31日，甘新作为出租方（合同中称甲方）与聂少群作为承租方（合同中称乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将坐落在广州市番禺区市桥镇光明南路14号商铺（面积约68.8平方米）出租给乙方使用，租赁期共二年，自2012年8月1日起至2014年7月31日止；月租金为3300元/月，在本合同签订后的当天内，乙方必须向甲方缴纳保证金4000元，一切租赁、水电、外管、工商、物业管理等税费由乙方承担；每月租金乙方必须在当月的1日前存入甲方指定账户；租赁期间，甲方中途无故收回房屋或解除合同作违约处理，除双倍返还保证金给乙方外，还应赔偿乙方因此而受到的实际损失。甘新与作为其委托代理人的甘瑞婷均在该合同上签名。2013年3月12日，甘新作为出租方（甲方）与聂少群作为承租方（乙方）签订《补充合同》，约定：为配合拆建需要，乙方在2013年3月13日前搬出番禺区市桥镇光明南路14号商铺，以保证拆建期限需要，若乙方逾期搬出交铺，甲方有权单方终止全部所签订合同不属违约；乙方依约履行搬出交铺及该商铺拆建完工后，甲方应继续租赁给乙方。关于继续租赁延期和租金的计算具体如下：（1）从2013年3月14日起至该商铺拆建完工并交付乙方继续租赁日止，该期间（拆建期间）乙方不需向甲方交付租金，甲方从该商铺拆建完工交付乙方继续租赁日起计收乙方租金（租金按原合同3300元/月不变）；（2）该商铺拆建所占时间双方同意作为原租赁合同的相应延长期，并在该延长期基础上增加租期6个月（租金按原合同3300元/月不变）；（3）为保证合同正当履行，违约方对守约方的违约赔偿适用原《租赁合同》约定和相关法律法规的规定。2014年5月13日，聂少群以甘新在涉讼商铺拆建后未交付其使用为由向本院提起诉讼[案号：（2014）穗番法民三初字第511号]，要求继续履行双方签订的《租赁合同》及《补充合同》。本院于2015年10月18日作出（2014）穗番法民三初字第511号《民事判决书》，查明如下事实：聂少群与甘新于2012年7月31日签订《租赁合同》后，聂少群缴交了4000元保证金，并搬入涉讼商铺内经营至2013年3月12日。后聂少群依其与甘新签订的《补充合同》约定于2013年3月14日搬出涉讼商铺，将商铺交由甘新拆建。而甘新陈述其自2013年3月14日起将涉讼商铺原本为一层68.8平方米的平方全部推倒重建后改成四层，重建后商铺改成钢筋混凝土结构，房屋的面积以及层高有变化，商铺内也加建了一个楼梯。2014年3月18日，甘新将重建后的房屋整栋四层出租给案外人，租赁期自2014年4月1日至2017年3月31日，新承租人对涉讼商铺进行了装修并经营使用，因第一层设计建造了房屋楼梯，不能将第一层单独拆分使用。因聂少群同意搬离涉讼商铺并交回给甘新拆除视为双方解除了《租赁合同》，合同权利义务在房屋被拆除后已终止，聂少群与甘新签订的《补充合同》是双方为租赁重建后的房屋所达成的新合同，依法成立并生效，但甘新在重建房屋后并未按照《补充合同》约定将房屋租赁给聂少群，甘新的行为已经构成了违约，应由此承担相应的违约责任，但因原《租赁合同》约定的租赁物不复存在，《补充合同》约定重建的租赁物亦已交付案外人使用，构成事实上不能履行的障碍，故该案判决驳回聂少群的诉讼请求。经查，该《民事判决书》已于2015年12月9日发生法律效力。2016年1月21日，聂少群向本院提起本案诉讼，称甘新违反双方《补充合同》约定未在拆建后将涉讼商铺出租给其使用构成违约，要求甘新双倍赔偿其已缴交的保证金8000元，并赔偿因甘新未在2013年3月13日至2015年1月31日将涉讼商铺交付其使用而导致的损失。诉讼中，甘新称聂少群需结清2013年3月1日至2013年3月14日的租金、违约金及税费后方能要求返还保证金，而聂少群主张的租金损失并未实际发生，标准亦依据的是第三方租赁合同，涉讼商铺于2014年3月18日重新出租给第三方使用，不清楚建成时间。聂少群确认其于2013年3月12日搬出涉讼商铺后并未租赁其他商铺进行经营。聂少群就其主张的租金损失问题向本院提出申请，要求对涉讼商铺同地段同类房屋在2013年3月至2015年1月的租金价格进行评估，本院依法摇珠委托了广东高迪评估咨询有限公司出具《价格评估结论书》（高迪评估[2017]038号），载明：2013年标的房屋的月租金为3742.72元，2014年标的房屋的月租金为2752元，2015年标的房屋的月租金为3096元，价格评估标的房屋从2013年3月1日至2015年1月31日的租金价格为73547元。聂少群对该《价格评估结论书》质证认为评估公司采取的价格评估方法单一，涉讼商铺属新建水泥框架结构楼房，租赁价格应远高于同地段的砖瓦结构平房。另外，甘新申请对《租赁合同》及《补充合同》中出租方处“甘新”的签名是否为其本人所签进行鉴定，本院依法摇珠委托了广东华生司法鉴定中心，但后因甘新未在规定时间内缴纳鉴定费用视为其放弃鉴定委托，鉴定公司将鉴定材料退回本院。以上事实有聂少群提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，（2014）穗番法民三初字第511号《民事判决书》已查明，聂少群与甘新于2012年7月31日签订《租赁合同》后，聂少群缴交了4000元保证金，并在涉讼商铺内经营至2013年3月12日，后聂少群同意搬离涉讼商铺并交回给甘新拆除视为双方解除了《租赁合同》。双方另于2013年3月12日签订《补充合同》约定甘新在商铺拆建完工后应继续租赁给聂少群，该合同是双方为租赁重建后的房屋所达成的新合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，依法成立并生效。合同签订后，双方当事人应全面、善意地履行合同义务。但甘新在重建房屋后并未按照合同约定将房屋租赁给聂少群，甘新的行为显然构成了违约，应由此承担相应的违约责任。根据《补充合同》约定，为保证合同正当履行，违约方对守约方的违约赔偿适用原《租赁合同》约定和相关法律法规的规定。而原《租赁合同》约定，如甘新不按时交付出租的房屋给聂少群使用，作违约处理，聂少群有权解除合同，甘新必须将保证金双倍返还给聂少群；租赁期间，甘新中途无故收回房屋或解除合同作违约处理，除双倍返还保证金给聂少群外，还应赔偿聂少群因此而受到的实际损失。故聂少群依此主张要求甘新向其支付双倍保证金8000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于聂少群主张的租金损失问题。聂少群称其配合甘新拆建，并约定拆建后可以继续承租涉讼商铺，甘新违反《补充合同》约定将涉讼商铺租赁给第三方，即便聂少群之后并未在其他地方承租商铺经营，但由于聂少群一直等待甘新重建涉讼商铺，被告没有将商铺出租给原告，造成原告未取得该租赁期间的商铺，期间预期可获得的利益因甘新的违约行为而丧失，应由甘新予以赔偿2013年3月13日至2015年1月31日期间的租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在本案中，原告聂少群所主张的租金损失并非《补充合同》履行后可能获得的利益，聂少群在庭审中已确认其在甘新违反《补充合同》约定后并未另寻租赁场所经营，聂少群并未因甘新的违约而需租赁其它房屋，且支付高于租赁合同约定的3300元租金导致其经济损失。广东高迪评估咨询有限公司出具《价格评估结论书》评估出2014年标的房屋的月租金为2752元，2015年标的房屋的月租金为3096元，该租金的市场价低于合同约定的3300元，因此，难以推论出原告所主张的造成其租金损失。且故对于聂少群起诉要求甘新赔偿租金损失101507元的主张，本院不予支持。对于聂少群的其余诉讼请求，本院亦予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告甘新应于本判决生效之日起十日内向原告聂少群双倍返还保证金8000元；二、驳回原告聂少群的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用2799元，评估费3450元，由原告聂少群负担6199元，由被告甘新负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  何蕴华人民陪审员  梁少玲二〇一七年十月十日书 记 员  陈淑如