福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)霞民初字第1561号 原告邵丽丹，女，1985年5月20日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。 委托代理人李文杰，霞浦县中心法律服务所法律工作者。 被告方銮英，女，1979年4月4日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。 委托代理人陈志军，福建星龙律师事务所律师。 委托代理人林芳玲，福建星龙律师事务所律师。 被告黄雪薇，女，1977年1月9日生，汉族，霞浦县人，现下落不明。 原告邵丽丹诉被告方銮英、被告黄雪薇执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邵丽丹委托代理人李文杰，被告方銮英及委托代理人陈志军、林芳玲到庭参加诉讼，被告黄雪薇经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵丽丹诉称，（2015）霞民初字第488-4号民事裁定书中认定两被告之间“买卖关系成立，房屋买卖协议合法有效。被告方銮英依约支付了全部购房款，并已实际占有使用”，属认定事实错误。首先，被告方銮英并未对房产支付了合理对价。其做为案外人时在听证会上的陈述，仅有2014年12月20日通过工商银行向被告黄雪薇支付290500元和2015年3月6日向建设银行以被告黄雪薇的名义支付272666元两笔购房款有书证予以支持，其余款项的支付仅仅是被告方銮英的口头陈述，而没有相关证据支持，依法应当承担举证不能的法律后果，更不能直接认定被告方銮英已经以合理对价有偿取得房屋产权。况且，被告方銮英向建设银行支付全部贷款的行为系在原告依法向人民法院申请财产保全措施之后。其次，本案讼争房屋物权并未发生变动。不动产物权登记生效主义是我国不动产物权变动的原则，根据《物权法》第九条规定，结合本案，即使两被告之间签订的房地产买卖合同有效，那也只是发生债权法律上的关系，即便被告方銮英已经实际占有、使用该房屋，也不能够发生物权法上的效果，该讼争房屋的产权仍属被告黄雪薇所有。因此，人民法院依原告邵丽丹的申请而作出的（2015）霞民初字第488-1号裁定书裁定查封本案讼争房屋属正确，应恢复对被告黄雪薇位于霞浦县产权的查封。第三，被告方銮英在听证会上的陈述自相矛盾，其陈述不足采信。两被告恶意串通，虚构房屋买卖关系，被告方銮英对讼争房屋并非善意取得，《物权法》第十五条规定的是合同生效而不动产物权未变动的合同效力问题。法院错误的理解和适用《物权法》第十五条的规定，以（2015）霞民初字第488-4号民事裁定书，撤销（2015）霞民初字第488-1号裁定书对该讼争房屋的强制措施，缺乏事实与法律依据。请求：确认两被告的房屋买卖协议无效，恢复对被告黄雪薇位于霞浦县产权的查封。 被告方銮英辩称，一、原告诉称被告方銮英买房未合理支付对价，该说法与事实不符。被告方銮英与被告黄雪薇的房屋买卖合同和买卖契约中均明确约定转让价为101万元，被告方銮英也以此约定支付转让款，被告方銮英支付的款项除银行转账外还有4笔现金支付，此有被告黄雪薇的收据可以印证（此证据在听证会前已提交），而非原告所说的只有被告方銮英陈述没有证据支持。二、原告称本案讼争房屋物权未发生变动，但被告方銮英认为，房屋的物权是否发生变更登记则与原告无涉，因为原告本诉是债权之诉，而非物权请求权之诉。三、被告方銮英在原听证会上的陈述和其他书面证据完全吻合，足以形成证据锁链，并无原告诉称的被告方銮英自相矛盾的情形。四、（2015）霞民初字第488-4号民事裁定书适用法律完全正确，被告方銮英的房屋买卖是以物权变动为目的，被告黄雪薇将房屋交付被告方銮英后，被告方銮英已经对房屋拥有占有和使用的权利。五、原告没有任何证据证明两被告的房屋买卖属于恶意串通行为，被告方銮英支付合理对价并接受房屋，双方买卖完全符合善意取得的法定条件。综上，请求驳回原告邵丽丹的诉讼请求。 被告黄雪薇未作答辩。 经审理查明，被告黄雪薇原单独所有房屋一套，坐落于霞浦县，建筑面积138.66平方米。2014年10月间，被告黄雪薇将该房屋在霞浦“家缘”中介进行出售登记，价格105万元。期间被告方銮英通过该中介获知该房产信息后，经两次看房，并与被告黄雪薇、中介议价，最终以101万元成交。2014年10月31日被告方銮英与被告黄雪薇经由中介签订了房屋买卖协议，当日被告方銮英向被告黄雪薇支付定金10万元，其后被告方銮英又分别向被告黄雪薇于2014年11月19日支付30万元、2014年12月11日支付4万元、2014年12月20日通过工商银行汇款支付290500元、2015年3月6日以被告黄雪薇的名义在建设银行支付272666元，并办理了该房屋在建设银行的解押手续。另依照协议约定，被告方銮英在建设银行办理解押手续之前，以被告黄雪薇的名义支付3个月的银行按揭月供计8700元，被告方銮英已全部支付购房款。2014年12月20日被告黄雪薇将房屋交付给被告方銮英，2015年3月9日被告方銮英迁入该房屋居住。因被告黄雪薇结欠原告邵丽丹12万元，原告邵丽丹起诉后，于2015年3月4日向本院提出财产保全申请，本院于2015年3月5日作出（2015）霞民初字第488-1号裁定，查封被告黄雪薇位于宏城豪景2号楼1306室的房屋。2015年3月12日，被告方銮英提出书面异议，本院听证审查后作出（2015）霞民初字第488-4号裁定，撤销霞浦县人民法院（2015）霞民初字第488-1号裁定书关于查封霞浦县的裁定。之后，原告邵丽丹于2015年7月23日向本院起诉。 本案争议的焦点是：被告方銮英与被告黄雪薇之间的房屋买卖关系是否成立，法院是否可以依原告之申请查封霞浦县房屋。 针对争议焦点，原告举证：（2015）霞民初字第488-4号裁定书，证明讼争房屋已被查封，后又被解除查封，因此原告提出执行异议之诉。 被告对原告提供的证据无异议，认为原告对该裁定书的内容已认可，可见被告方銮英与被告黄雪薇之间的房屋买卖关系合法有效并已实际履行。 针对争议焦点，被告方銮英举证：1、房屋买卖协议，证明两被告房屋买卖关系成立。2、房屋买断契，证明房屋买卖协议已履行。3、被告黄雪薇出具的收条，证明被告方銮英部分付款采用现金支付。4、银行凭证，证明被告方銮英履行通过银行转账、按揭结算付款义务。5、房屋抵押权注销登记申请表，证明被告黄雪薇的银行按揭贷款已经偿还完毕，房屋抵押权已经注销。6、不动产发票，证明房屋买卖过程原房屋款项交付凭证已由被告黄雪薇交由被告方銮英收执。7、房屋所有权证、土地使用权证，证明被告黄雪薇已经取得出让房屋所有权证书，该所有权证现由被告方銮英收执保管。8、公证书，证明房屋买卖成立后，被告黄雪薇通过公证委托他人拟将产权过户给被告方銮英。9、听证会笔录，证明房屋买卖、款项支付及房屋交付过程情况。 原告质证认为，对被告方銮英提供的5、6、7、8、9证据内容及证明对象无异议。对被告方銮英提供的1、2、3、4证据，认为不能证明被告方銮英待证事实，只能证明被告黄雪薇为逃避债务而转移财产的事实；尤其是四份收条，作为现金支付的证据，原告认为款项较大，与交易习惯不符，不能作为被告方銮英履行买卖协议的定案依据。 本院认为，原、被告双方所举证据均真实可信，可以证明本案纠纷发生的过程；被告方銮英所举证据，可以证明两被告房屋买卖关系成立，以及两被告依约履行义务的过程。原告所称被告方銮英部分现金支付购房款属虚假，被告黄雪薇为逃避债务，两被告串通恶意买卖房屋等说词，却无提供证据予以支持，本院不予采纳。 综上，本院认为，被告方銮英与被告黄雪薇签订房屋买卖协议，被告黄雪薇将宏城豪景2号楼1306室商品房以101万元价款转让给被告方銮英，事实清楚，买卖关系成立，房屋买卖协议合法有效。被告方銮英依约支付了全部购房款，并已实际占有、使用该房屋。审理中，未发现被告方銮英有采用明显低于市场价格、损害他人利益的方法，恶意买卖房屋的事实和过错，整个交易过程合乎情理、合乎房地产交易习惯；原告邵丽丹也未提供被告方銮英在交易中存在恶意的相关证据。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二部分规定，“......；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此，为维护房地产交易市场的良性秩序，本院（2015）霞民初字第488-4号裁定书裁定撤销本院（2015）霞民初字第488-1号裁定书对霞浦县的查封，属正确。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告邵丽丹要求确认被告方銮英与被告黄雪薇房屋买卖协议无效，恢复对被告黄雪薇坐落于霞浦县房屋产权查封的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告邵丽丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  林朝声 代理审判员  江 静 人民陪审员  叶巍巍 二〇一五年十一月三十日 书 记 员  刘康玲 附注： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。