广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14821号上诉人（原审原告）：陈建华，男，1978年10月11日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区。委托代理人：何慧轩，广东人民时代律师事务所律师。委托代理人：陈根仔，男，汉族，1954年11月30日，住广东省肇庆市高新区，系上诉人父亲。被上诉人（原审被告）：陈莲娇，女，1983年7月21日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托代理人：李贝嘉，广东中汉律��事务所律师。委托代理人：李婉怡，广东中汉律师事务所律师。上诉人陈建华因与被上诉人陈莲娇房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈建华向本院提起上诉称：一、一审法院查明事实错误，漏查重要证据。（一）上诉人在一审庭审过程中提交的《提前还款受理回执》以及《微信截图》，经过一审法庭质证，可以证明上诉人两次向银行申请提前还贷并通过微信通知被上诉人。被上诉人也在一审当庭确认已收到第二次通知。上诉人于2016年12月1日通过微信再次将《提前还款受理回执》通知被上诉人，要求被上诉人于12月5日前办好相应手续，但截至起诉之日，被上诉人仍未履行相应的义务，已经构成违约，应当承当违约责任。（二）一审庭审中，被上诉人称已经办理银行按揭贷款，但被上诉人不能提供相关证据。一审法院单凭被上诉人的答辩和代理人陈述作为定案依据，违反法律规定且损害上诉人的权益。二、一审法院错误理解《关于富力城GXX栋XX房的补充协议》的相关内容。（一）双方已经约定，上诉人同意被上诉人以人才引进方式办理广州市户口然后交易过户。《房地产买卖合同》已对违约方的违约责任和守约方解除合同的权利作出了明确约定，且于2016年4月20日签订《关于富力城GXX栋XX房的补充协议》对被上诉人取得购房资格的期限和方式做了进一步约定。该协议与《房屋买卖合同》有同等效力，因此一审法院的认定存在错误。（二）即使被上诉人以连续缴纳个人所得税的方式取得购房资格，但与本案没有关联性。双方约定被上诉人应于2016年12月5日前以人才引进的方式办���广州市户口然后进行交易过户取得购房资格，但直到2016年12月6日，被上诉人均未回复上诉人是否取得购房资格。直到一审开庭，被上诉人才告知上诉人其已通过连续缴纳个人所得税的方式取得购房资格，因此与本案无关联性。被上诉人的行为已经构成违约，应承担相应法律责任。三、一审法院不应采纳被上诉人提交的《购房资格证明》作为定案依据。该证据的提交已经超过法定的举证期限。且《买卖合同》约定的是“以人才引进的方式办理广州市户口然后交易过户”，并无约定其他方式。四、一审法院裁判不公、显失公平。关于2016年12月5日之后的租金，应该由双方协商而定，一审武断判定2016年12月6日开始的租金以2000元计算，没有体现公平原则，没有法律依据。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由��上诉人承担。被上诉人陈莲娇答辩称：一、关于合同是否应该解除的问题。首先，上诉人与被上诉人签订《买卖合同》的时候，已经是明确知道被上诉人不具备相应的资格，而现在被上诉人已经取得购房资格，对合同的继续履行已不存在任何的障碍，合同的解除是以合同目的无法实现为条件，现上诉人单方主张解除合同，被上诉人认为应该继续履行合同，双方就解除房屋买卖合同无法达成一致的意见，如限购政策并未达到不能继续履行无法实现合同目的的程度，就不应该解除合同以维护交易的秩序，既然上诉人在明知被上诉人不具备购房资格的情况下仍然选择交易，应当承担由此导致的交易风险。二、关于本案《买卖合同》约定的赎契款以及首期款的支付问题。首先。根据《买卖合同》的约定，被上诉人向上诉人支付定金5万元，被上诉人已履行义务，而接下来便是根据合同共同赎契的约定，上诉人应该在合同签订后3天之内也就是2015年12月25日向原抵押银行办理提前还贷的申请手续，而根据上诉人在一审时提交的其向银行申请提前还贷通知的时间是在2016年1月12日，那么被上诉人是从未知道上诉人已经申请提前还贷的事情，上诉人也没有履行相应的告知义务，即使提前还贷的时间已经是超过了合同约定的履行期限，那么其实上诉人已经是先行违约，但是为什么双方一直就这个问题都没有相互的追究，最终原因还是当初被上诉人购房资格的问题，由于签订《买卖合同》的时候，被上诉人是估计可以通过人才引进，办理广州市户口，大概需要三个月的时间，因此在双方签订《买卖合同》之后是在三个月之后才办理网签手续的，而办理了网签手续之后，被上诉人也向银行申请了还贷手续，最终得知被上诉人暂时无法取得购买资格的情况下，双方通过中介，三方一起协商，在2016年4月20日的时候签订了《补充协议》，这个《补充协议》的签订约定了期限为2016年12月5日，这个期限为被上诉人取得购房资格的期限，而并未约定合同解除的期限，而且关于第二点部分楼款20万元的情况，鉴于双方签订《买卖合同》的时候上诉人是急需资金的周转，被上诉人之也承认由于购房资格的问题，导致交易过户尚不能进行，被上诉人也自愿先将部分楼款支付给上诉人，而楼款20万元的约定其实也是对应《买卖合同》赎契款的20万元，因为合同约定该20万元的赎契款一旦进入了上诉人的账户就视为上诉人是收取了该部分楼款，所以部分楼款与《补充协议》的20万元部分楼款是相一致的。2016年12月5日，由于税局系统录入的问题，在12月5日当天，被上诉人尚不能打印完整的三年纳税证明，因此导致被上诉人暂时无法向上诉人提供符合购房资格的证明，但是双方在约定的时间由上诉人以及中介方一起到涉案的房屋，继续协商后续的事宜，但是由于上诉人的父亲拒绝协商，并要求被上诉人立即搬离涉案的房屋，而且当时上诉人的意见非常的坚决，而且也因此产生了口角的纠纷，当时上诉人还报了警，必须要求被上诉人当天立即搬走，因此在期限约定的最后一天，双方是无法继续协商，不能达成一致的意见，但是根据广州市房地产权管理局出具的购房资格证明可以显示，实质上被上诉人在2016年12月是符合了限购政策的购房资格，可以购买涉案的房屋，然而在2016年12月1日的时候，上诉人向银行申请了提前还贷，并且通知了被上诉人，但因为当时被上诉人无法取得购房资格的凭证，不确定涉案房屋的交易是否能够继续进行，在此情况下，被上诉人暂时未按合同约定向上诉人支付首期楼款，但是根据合同的约定上诉人是在2016年12月1日向银行申请提前还贷，那么被上诉人应该在2016年12月4日向上诉人支付首期楼款，同时根据合同第6条的约定，逾期支付的时间必须是超过10天仍然未履行，上诉人才能主张合同的解除，但是在2016年12月7日，上诉人已经通过律师发函的方式向被上诉人主张合同解除，原因是被上诉人不能取得购房资格，认为合同目的无法实现，不能继续履行合同，但实际上，上诉人从未因为被上诉人逾期支付首期楼款以此为由提出解除合同，因此被上诉人认为上诉人主张被上诉人已构成违约是不符合实际，没有任何的事实依据。三、关于购房资格证明的证据，根据省高院住建厅、司法厅关于在审判执行办理公证工作中落实住房限购政策的意见的通知，一审法院要求被上诉人提供由住房所在地房地产登记机构出具购房资格证明的要求是���全符合该通知的规定，而且该份证据对本案的审理结果有重大的影响力，该证明能够说明被上诉人已经在《补充协议》约定的期限内取得购房资格，可以购买涉案房屋，现双方签订的《买卖合同》不存在履行障碍，上诉人以合同目的无法实现为由解除合同，没有事实依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。陈建华于2017年1月6日向原审法院起诉请求：1、解除陈建华与陈莲娇于2015年12月22日签订的《房屋买卖合同》，陈莲娇协助陈建华取消网签的《存量房买卖合同》并配合陈建华到银行取回房地产权证原件。2、陈莲娇立即搬离广州市白云区花××街××房，并向陈建华支付租金（自2016年12月6日起至实际搬离之日止，按4000元/月计算。）3、陈莲娇向陈建华支付违约金122000元。4、陈莲娇支付陈建华为追究其违约责任支出的律师费22000元。5、本案诉讼费由陈莲娇承担。原审法院经审理查明：2015年12月22日，陈建华（卖方）与陈莲娇（买方）签订了《房地产买卖合同》（No..00XX8），约定买卖双方就买卖位于白云区花××街××房的所有买卖条件达成一致意见，该物业为95.46平方米，买卖双方同意该物业总楼价为1220000元；买卖双方同意该物业的交付时间为2015年12月31日前；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的0.1%向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼款10%的违约金；如因政策问题导致买方未能���常交易过户，双方协商和平解除合同，卖方无息退还定金，但是买方必须按市场租赁价钱补给卖方，算租日期为交楼之日起至买方搬离该房子之日止等。附件约定，涂销抵押后付款。定金50000元，买方须在2015年12月22日付给卖方；出资赎契：卖方应在签署本合同后3天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意共同出资赎契：买卖双方按卖方出资200000元，买方出资200000元，共同完成赎契手续。买卖双方应在原抵押银行通知还贷之日起3日内将赎契款项存入卖方供款账户内；首期楼款316000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内由买方付至卖方供款账号内；按揭付款：买方按揭付款的，买方须在合同签署后3天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助等；买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后90天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖等。合同签订后，陈莲娇于2015年12月22日支付定金50000元，陈建华于2015年12月31日向陈莲娇交付了涉案房屋。双方于2016年3月7日就涉案房屋办理了网签。2016年4月20日，陈建华（卖方）与陈莲娇（买方）签订《关于富力城GXX栋XX房的补充协议》，约定卖方同意买方以人才引进方式办理广州市户口然后进行交易过户，双方约定时间为2016年12月5日之前为限期，如果在此约定时间之内买方仍没有合适资格购买富力城GXX栋XX房，双方于一星期内继续协商解决后续问题（包括但不限于交易付款方式及其他的细节问题）；买方于签订本补充协议三天之日，将部分楼款200000元转账给卖方账户；卖方自收到买方转账200000元后，同意以2016年5月1日起收取买方2000元/月的款项作为租金直至2016年12月5日为止，2016年12月5日之后以再协商决定为准等。补充协议签订后，陈莲娇当天向陈建华支付了20万元购房款，并陆续支付了2016年5月至2017年3月的租金（按每月2000元计算）。2016年12月7日，陈建华委托律师向陈莲娇发《律师函》，载明：“现补充协议约定的期限已经届满，但阁下仍未取得购房资格，导致合同无法继续履行。……要求解除合同，终止租赁关系，请求阁下于15天内搬离上述房屋，如果阁下于15天内不搬离上述房屋，房屋租金从2016年12月6日开始以每月4000元向阁下进行收取，逾期不交按日3‰加收滞纳金，直至搬出为止。”原审庭审中，陈建华表示陈莲娇未在约定时间支付20万元赎契款项，出示《提前还款受理回执》两份：其中2016年1月12月的回执显示尚有45.9万元贷款本金未还，2016年12月1日��回执显示尚有43.5万元贷款本金未还，并陈述已于2016年1月12日申请提前还贷时通知陈莲娇支付20万元。陈莲娇对回执真实性无异议，但表示从未收到陈建华要求支付赎契款的通知，且后来所支付20万元即为赎契用，并表示因陈建华未曾通知已申请提前还贷赎契，也未支付剩余购房款。陈莲娇表示，陈建华在签订合同时明知陈莲娇当时不具备在广州市购房的资格，并提供中介公司的书面陈述予以证明。陈建华不认可该证明，但确认签订合同时已知陈莲娇不具备相应资格。陈莲娇还表示已于2016年12月5日前具备了在广州市的购房资格，并出具：广东省地方税务局个人所得税缴纳清单、所得税缴纳清单内容为2014年1月至2016年12月陈莲娇个人所得税缴纳的情况，原审法院要求陈莲娇向住房所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》及取得购房资格的时间，广州���白云区不动产交易登记中心于2017年3月20日出具《购房资格证明》，《购房资格证明》载明陈莲娇至2016年12月符合限购规定，可购买涉案房屋。原审法院于2017月5月16日将《购房资格证明》送达陈建华，陈建华认为个人所得税缴纳清单及《购房资格证明》均无法显示陈莲娇在2016年12月5日前取得了广州市购房资格。陈建华表示，涉案房屋产权证由双方共同委托银行保管，需要由双方同意才能取回，陈莲娇予以确认。陈建华还提供《非诉讼法律事务委托合同》、发票等拟证其为本案所支付的律师费用等损失。以上事实，有买卖合同、证明、函、产权证、发票、委托合同及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：陈建华、陈莲娇签订的《房地产买卖合同》及《关于富力城GXX栋XX房的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。陈建华主张陈莲娇逾期支付20万元赎契款构成违约，而《买卖合同》约定陈莲娇应在原贷款银行通知还贷之日起3天内支付该款项，故陈建华作为银行还贷通知的受领人应及时将该通知转告陈莲娇，现有证据无法显示陈建华对陈莲娇进行过告知，陈莲娇支付赎契款的义务期间并未起算，故陈建华主张陈莲娇逾期支付赎契款没有事实依据，原审法院不予采纳。陈建华主张陈莲娇未在约定期限内取得广州市购房资格属根本违约。首先，根据陈建华陈述签订合同时已知陈莲娇不具备购房资格，陈建华在明知的情况下仍签订合同视为接受陈莲娇无购房资格所导致无法交易过户的合同风险。其次，《房地产买卖合同》中并未对陈莲娇取得购房资格的期限进行约定，而《关于富力城GXX栋XX房的补充协议》中“陈建华同��陈莲娇以人才引进的方式办理广州市户口然后进行交易过户”并非对陈建华取得购房资格方式的限定；且其中关于“2016年12月5日之前为限期”的表述为：“如果在此约定时间之内买方仍没有合适资格购买富力城GXX栋XX房，双方于一星期内继续协商解决后续问题（包括但不限于交易付款方式及其他的细节问题）”是约定以协商的方式处理陈莲娇到期未取得购房资格的问题，并未赋予陈建华解除权。最后，陈莲娇以连续缴纳社保的方式取得广州市购房资格也不存在迟延履行义务导致合同无法实现的情况。综上，陈莲娇取得广州市购房资格的时间与方式均不构成根本违约。故陈建华主张解除与陈莲娇签订的《房屋买卖合同》诉讼请求没有事实依据，原审法院不予支持。陈建华所主张陈莲娇的行为均未构成违约，其要求陈莲娇支付违约金122000万元的诉讼请求没有事实依据，原审法院不予支持。买卖合同履行过程中，陈建华向陈莲娇交付了涉案房屋，陈莲娇进行占有是基于合同权利，陈建华主张陈莲娇返还涉案房屋的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。同理，将涉案房屋产权证交付银行保管是陈建华、陈莲娇协商一致的结果，陈建华单方要求取回产权证的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。由于双方在签订后合同即知悉因陈莲娇无购房资格无法履行合同，陈莲娇在取得资格后应即时告知陈建华促进合同继续履行。陈莲娇于2016年12月取得购房资格，其提交的《购房资格证明》经我院于2017年5月16日送达陈建华。双方签订《关于富力城GXX栋XX房的补充协议》约定陈莲娇自2016年5月1日起至2016年12月5日止按2000元/月支付租金，期满后另行协商。后陈建华单方发出的《律师函》内关于租金的内容并非双方意思表示一��的结果，即双方并未就期满后租金的问题达成一致，但陈建华在收到《购房资格证明》前均无法确认合同履行障碍消除，根据公平原则，陈莲娇还应向陈建华支付自2016年12月6日起至2017年5月16日止的租金，现陈建华已支付2016年5月1日至2017年3月31日的租金，故还应向陈建华支付2017年4月1日至2017年5月16日的租金，2016年12月5日后的租金仍按补充协议约定的每月2000元/月标准收取，故2016年12月6日起至2017年5月16日止的租金按双方实际执行的2000元/月标准计算，即2000元/月×1.5月=3000元。综上，陈建华主张陈莲娇向支付租金3000元部分的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持，超出部分予以驳回。陈建华以诉讼的形式向陈莲娇主张权利，聘请律师的支出并非必要费用，陈建华主张陈莲娇赔偿律师费的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。综上所述，原审法��依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年7月3日作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内，被告陈莲娇向原告陈建华支付租金3000元。二、驳回原告陈建华的其他诉讼请求。本案受理费15780元，由被告陈建华负担15830元，被告陈莲娇负担50元。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，争议的主要焦点在于违约责任的认定，以及合同是否应当解除。上诉人坚持认为，被上诉人约定时限内未取得购房资格，以及未依约定交付赎契款、首期房款，主张被上诉人违约，应解除合同并由其承担违约责任。关于购房资格问题，首先，上诉人原审中已经确认在双方签订合同之时已经知悉被上诉人暂不具备购房资格，该合同的签订对于允许被上诉人办理资格手续给予了相互空间。此后，双方当事人签订的补充协议虽进一步明确了时限，双方亦约定了涉案房屋的使用权益对价，以及继续协商的处理方式，也是尽量保持交易关系的意愿体现。其次，原审经调查，被上诉人在约定时间已经取得购房资格。即购房资格既非双方没有预知，亦非实际交易障碍。故此，上诉人以被上诉人未在约定时限取得购房资格违约的主张，合同依据不足亦不符诚信交易之常理，原审不予支持并无不当。关于赎契款、首期房款的交付问题，上诉人陈述其在2016年1月12日已经通知被上诉人提前还贷，但双方当事人在2016年3月7日办理了网签手续，2016年4月20��签订补充协议，均在该时间点之后，即对原合同约定已经通过行为及协议予以变更，故此，双方当事人认为此前对方违约的主张，本院均不予采纳。依据双方补偿协议，被上诉人亦已经交付款项。虽然被上诉人对于约定时限购房资格的确定未及时履行义务，但上诉人于2016年12月7日向被上诉人发出的解约通知与合同及补充协议约定的解除条款不符，不具法律效力，被上诉人对于首期款的抗辩合理，原审认定并无不当，本院予以维持。综合本案双方当事人签约、履行、以及协议内容，再结合现无证据证实涉案合同存在交易障碍的情况下，原审判决亦利于维护交易稳定，本院依法予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15780元，由上诉人陈建华负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十月三十日书记员  冯冠豪