福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0304民初4837号原告:厦门众和信房地产代理有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏前路22号之一第十七层1716室。统一社会信用代码913502110658927832。法定代表人：刘庆霞，总经理。委托诉讼代理人：林镜桂、王婉萍，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。被告：福建馨宜房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区胜利北街1555号。统一社会信用代码9135030079836139X1。法定代表人：黄玉妹，执行董事。委托诉讼代理人：陈春风、姚春兰，福建凌龙律师事务所执业律师。原告厦门众和信房地产代理有限公司（以下简称“众和信房产代理公司”）与被告福建馨宜房地产开发有限公司（以下简称“馨宜房产公司”）因合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众和信房产代理公司的委托诉讼代理人林镜桂、王婉萍和被告馨宜房产公司的委托诉讼代理人陈春风、姚春兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众和信房产代理公司向本院提出诉讼请求,1.馨宜房产公司支付招商佣金费578022元；2.馨宜房产公司承担本案诉讼费和财产保全费。事实与理由：2013年11月15日，众和信房产代理公司与馨宜房产公司签订《莆田馨宜新天地招商策划、招商代理合同》（以下简称“《招商合同》”）。《招商合同》约定，馨宜房产公司委托众和信房产代理公司就“馨宜新天地”项目进行招商策划、招商代理，合同期限自2013年11月15日起至该项目正式开业后终止；招商策划费用20万元、项目筹备期顾问费为每月3万元（但总额不得超过50万元）、招商代理服务佣金为馨宜房产公司实际收到的承租商家第一个月租金的1.5倍等费用标准。关于招商代理服务佣金，由众和信房产代理公司向馨宜房产公司提交正式结算佣金详单，双方确认后，馨宜房产公司应于七天内向众和信房产代理公司支付应付实际产生招商代理服务佣金的70%，等商家进行装修且整体商业进行装修率达50%，则馨宜房产公司向众和信房产代理公司一次性支付全部剩余30%的招商代理服务佣金。合同签订后，众和信房产代理公司依约履行招商策划和招商代理等合同义务，为馨宜房产公司招商30家商户。根据合同约定，馨宜房产公司应向众和信房产代理公司支付招商代理服务佣金578022元。双方已经于2016年1月份对上棕服务佣金进行确认，且商家已经进场装修整体商业进场装修率已经超过50%，但馨宜房产公司至今未支付上述招商代理服务佣金。馨宜房产公司辩称,众和信房产代理公司存在违约，本案未达到付款条件，馨宜房产公司有权暂停支付费用。根据双方签订的合同第五条第五款、第七款的约定，众和信房产代理公司至今未向馨宜房产公司提交报告也未开具发票，馨宜房产公司有权暂停支付费用直至众和信房产代理公司按期完成任务。根据合同第七条第二款约定，招商面积为47890.33平方米，考核面积以地上面积35652.76平方米为准，套内面积是22656.91平方米，都达不到考核指标。合同约定，若没有按指标完成实际支付只能按80%佣金支付，套内面积为22656.91平方米，众和信房产代理公司在第一阶段才完成289.29平方米，考核指标才1.3%；第二阶段是4476.65平方米，考核指标才19.6%；第三阶段是7690.19平方米，考核指标为33.6%；第四阶段是11528.99平方米，考核指标为50.4%，至开业前期面积是12576.31平方米，考核指标为555，要支付佣金也只能按80%支付，即使馨宜房产公司存在欠款，众和信房产代理公司所起诉的578022元也与事实不符；众和信房产代理公司没有提供三份招商报告，未开具发票，未完成招商指标，众和信房产代理公司应承担每日200元的滞纳金；众和信房产代理公司提供的审批表，系内部审批单据，未经馨宜房产公司财务绪审核和公司商管审批，不能作为依据，审批表还没有扣除滞纳金，未按80%结算；另，还应扣除未收回商家云南蒸汽石锅鱼的租金，应扣除佣金55771.5元。按80%结算的佣金应为1220724.12元，馨宜房产公司已经支付1973288.4元，相低后是没有拖欠佣金的。众和信房产代理公司围绕诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一、双方当事人的《营业执照》复印件各一份，欲证明：双方当事人的主体资格；证据二、《招商合同》复印件一份，欲证明：2013年11月15日，双方签订招商代理合同，该合同约定项目名称、合同期限、招商代理服务佣金及违约责任等事项；合同第五条第二款约定招商策划费用20万元；第六条第一款第一项筹备阶段顾问费每月3万元封顶50万元；第六条第二款第一项、第三项是招商服务佣金的计算标准；第七条的第一款、第二款约定项目招商理付款的时间，第二款招商面积考核以意向合同签订并收取意向金为准；第七条第四款就考核指标相关支付方式；第七条的第五款是关于双方对考核指标的约定；第五条第七款是关于滞纳金的约定；第七条第二款是付款比例的约定；第十一条约定的是签署合同之后又退租行为，因众和信房产代理公司的原因导致退租的才退佣金；第六条第二款引进大型品牌超市佣金的协商；永辉超市作为主力店的招商费用约定为25万元，已经另行支付；证据三、《馨宜项目用款审批表》复印件二份，欲证明：馨宜房产公司应支付的招商代理服务剩余佣金为578022元；证据四、《馨宜新天地购物中心签约商家对接人名单》复印件一组，欲证明：馨宜房产公司招商的部分商家情况；证据五、《商户移交清单》及《合同会签单》复印件一组，欲证明：众和信房产代理公司招商引进商家入驻，馨宜房产公司应当支付佣金；证据六、《公证书》复印件一组，欲证明：馨宜房产公司确认应支付众和信房产代理公司的招商代理服务佣金金额为578022元；证据七、《馨宜新天地完成情况表》复印件一组，欲证明：由于测绘面积中的5593.8平方米系馨宜房产公司自用电影院面积，另有3467.07平方米系馨宜房产公司自主招商面积，馨宜房产公司实际交给众和信房产代理公司招商的面积是13596.04平方米，众和信房产代理公司已经完成的招商面积是12576.31平方米，完成率为12576.31÷13596.04=92%；永辉超市和KTV完成率是100%；证据八、《合同会签单》、《房屋租赁合同》复印件一组，欲证明：测绘面积中的5593.8平方米系馨宜房产公司自用电影院面积；证据九、《合同会签单》复印件一组，欲证明：测绘面积中的3467.07平方米系馨宜房产公司自主招商的面积；证据十、《收款收据》复印件一组，欲证明：云南石锅鱼商家有向馨宜房产公司缴纳押金40000元，该押金已足够支付第一期租金37181元，故馨宜房产公司已实际收到该商户租金；证据十一、2015年9月3日《合同会签单》及所附《房屋租赁合同》复印件一组，欲证明：电影院系由馨宜房产公司招商的，应该计入招商面积；（注：该组证据与证据八重复）证据十二、《退租明细表》及《收款收据》复印件一组，欲证明：众和信房产代理公司已经招租成功，商户已经支付意向金，因馨宜房产公司的原因导致退租，该退租面积应计入招商面积，总面积是2151.03平方米；证据十三、2015年9月14日《合同会签单》复印件6张，欲证明：馨宜房产公司以提供每平方米3000元的装修补贴与众和信房产代理公司进行不正当竞争。馨宜房产公司对众和信房产代理公司提供的上述证据质证认为，证据一、二没有异议，但对合同中的部分条款理解存在不同意见，永辉超市的佣金是已经包括在1973588.4元中；证据三没有原件，但当时双方有进行过这样的对账过程，部门意见表明着请财务核实，最终还是需要高管人员确认，下面人员不知道滞纳金和考核指标，明细表右角标注依据合同第二条规定，佣金商家每平方米一百元，管理费、装修押金、水电押金等收费项目需高管人员确认，可以说明还是没有确定佣金怎么计算和能否乘于1.5倍，双方未最终结算确认；对证据四、五中包含的62户商家予以确认，如有超出的，超出部分则不予确认；对证据六没有异议，但附件中的真实性没有异议，但应扣除第21家的云南石锅鱼商家的佣金；证据七系众和信房产代理公司单方制作的，内容不符合客观事实，不能证明完成92%，永辉超市和KTV不是本案的诉讼内容；证据八、九的真实性不予确认，电影院根据我们的报告面积是4024.94平方米，并不是5593.8平方米；证据十的押金有收到，合同约定收到租金之后才支付佣金，所以云南石锅鱼商家不能算佣金；证据十一的《合同会签单》的真实性没有异议，《房屋租赁合同》系复印件，但对《房屋租赁合同》没有异议，电影院不是众和信房产代理公司招商的，在双方签订的《招商合同》第七条明确约定电影院、国美电器、麦当劳系合同签订前招商的，因为在合同签订之后，馨宜房产公司与案外人金逸公司解约了，变为与馨宜影业投资管理有限公司签约，馨宜影城是由馨宜房产公司高管负责招商的；证据十二系复印件，附条件质证，根据《招商合同》第五条计算佣金不能成立，根据第七条，前提条件是签订正式的租赁合同，并交纳首期租金前场装修，不是交了意向金就是招租成功，这个只是以意向金交纳的时间作为考核时间，且众和信房产代理公司也没有提交意见书；证据十三系复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议，附条件质证，装修补贴若高于佣金，公司不可能这样规定，这是商业操作模式，这笔钱最终仍是由承租人承担的，而且众和信房产代理公司也有按这种模式处理。本院经审查认为，众和信房产代理公司提供的证据一、二、三、四、五、六、十、十一的真实性经馨宜房产公司确认无异议，可以作为定案依据，本院对此予以确认。证据七系众和信房产代理公司单方制作的说明材料，不属于证据材料。证据八与证据十一是相同的证据，系重复提供，但馨宜房产公司在第一次庭审对证据八质证认为真实性有异议，而其在第二次庭审对证据十一质证认为真实性没有异议，馨宜房产公司对相同的证据的二次质证意见不同，应以不利于馨宜房产公司的第二次质证意见为准，故本院对证据八的真实性予以确认。证据九均系复印件，不符合民事证据特征，且馨宜房产公司予以否认，故对该组证据的真实性、合法性不予确认。馨宜房产公司对众和信房产代理公司提供的证据十二只提出是复印件，但并没有否认其真实性，本院对其真实性予以确认，因复印件不符合法律规定，故对该组证据的合法性不予确认。众和信房产代理公司提供的证据十三为复印件，且馨宜房产公司提出异议，故本院对该组证据的真实性、合法性不予确认。馨宜房产公司围绕其抗辩理由，向本院提供如下证据：证据一、《房屋分户建筑面积明细表》、《编号SH20150625房屋建筑面积测绘报告》复印件各一份，欲证明：涉案项目皇庭竣景东区的1至4层建筑面积为35323.96平方米、套内建筑面积22656.91平方米，电影院套内面积4020.94平方米；证据二、《分部工程质量验收记录》复印件一份，欲证明：涉案项目皇庭骏景东区验收日期为2014年9月25日；证据三、《馨宜新天地购物中心已签合同佣金结算明细表》、馨宜房产公司与主题餐饮（渔君传奇）签订的《馨宜新天地购物中心租赁合同》及《合同解除协议》、馨宜房产公司与休闲餐饮（乐享缤纷）、餐饮（经典世家牛排）签订的《馨宜新天地购物中心租赁合同复印件一组，欲证明：经双方结算，众和信房产代理公司共计招商62户商家，佣金为1581676.65元，但众和信房产代理公司招商的一户渔君传奇即云南蒸汽石锅鱼商租金没有收到，不能支付佣金，应扣除55771.5元，即佣金应为1525905.15元；乐享缤纷、经典世家牛排计算有误，应以该62户的明细表计算为准，该62户的结算表也是与众和信房产代理公司提供的证据一致；证据四、《馨宜新天地意向保证金（或租赁保证金）》收款日期及相应凭证复印件62页、考核指标完成情况复印件一组，欲证明：众和信房产代理公司在第一阶段的考核指标为1.3%，面积289.29平方米，第二阶段完成的考核指标为19.6%，面积4476.65平方米，第三阶段完成的考核指标为31.2%，面积7132.71平方米，第四阶段完成的考核指标为50.4%，面积11528.99平方米，至开业前仅完成55%，面积12576.31平方米，众和信房产代理公司未能完成约定的招商考核指标，根据合同约定，众和信房产代理公司应承担每日200元的滞纳金，且佣金费用应按实际结算的80%支付；证据五、《混凝土强度（性能）试验汇总表》、《混凝土强度检验评定表》复印件一组，欲证明：涉案项目工程浇灌施工日期至2014年7月13日，工程结构封顶日为2014年7月14日；证据六、《各阶段实际招商完成情况百分比表》、《完成情况明细表》复印件一组，欲证明：按合同约定的考核面积35652.76平方米，原告第一阶段的完成率为0%，第二阶段完成率为1.2%，第三阶段的完成率为19.2%，第四阶段的完成率为38.2%，第五阶段的完成率为53.5%，众和信房产代理公司在各个阶段都未完成考核指标，根据合同约定，本案付款条件还未成就，有权暂停支付费用；证据七、编号SH20150625《房屋建筑面积测绘报告》复印件一份，欲证明：涉案项目皇庭骏景东区的1至4层建筑面积为35323.96平方米、套内面积22656.91平方米；电影院的建筑面积为6268.97平方米、套内面积4020.94平方米；该测绘报告未对众和信房产代理公司招商的优朵拉商家面积进行测绘，故优朵拉商家面积220平方米另行计算；证据八、《馨宜公司招商明细表（2015年9月至开业前）》及自主招商20户的《租赁合同》复印件一组，欲证明：馨宜房产公司自主招商20户，招商套内面积为3198.48平方米，建筑面积为4986.69平方米；证据九、《众合信招商的意向保证金和租赁保证金的收款日期汇总表》、《计算说明表》复印件一组，欲证明：1、不扣减馨宜房产公司自主招商面积的部分，众和信房产代理公司完成的招商指标为至开业前按套内面积、建筑面积均为65%，封顶12个月内，按套内面积、建筑面积均为46%；2、扣减馨宜房产公司自主招商的面积，众和信房产代理公司完成的指标为至开业前按套内面积、建筑面积均为78%，封项12个月内，按套内面积、建筑面积均为56%；证据十、《封顶时间说明》复印件二份、《启用印章通知》复印件一份、《竣工验收报告》复印件一份，欲证明：涉案商场所处的建筑是于2014年7月13日完成封顶。众和信房产代理公司对馨宜房产公司提供的上述证据质证认为，对证据一的真实性没有异议，招商面积是按建筑面积算的，不是按套内建筑面积算的；证据二、三、四没有异议，但对证据三、四的证明对象有异议，认为不应当扣除，根据双方合同的约定，不属于众和信房产代理公司一方的过错；开业时间推迟，招商也会相应的推迟，这是馨宜房产公司的原因造成的，而且在开业之前已经按期完成考核指标，关于每日200元滞纳金的约定是在《招商合同》第五条里对前期顾问费的规定，项目都已经正式运营，双方早已经进行结算了，早已经交付相关的材料，不存在滞纳金和80%比例支付的问题；证据五、七的真实性没有异议，但对于工程结构封顶的日期有异议，该事实系证据五无法证明的，众和信房产代理公司不清楚结构封顶的具体时间，对证据七的证明对象没有异议；证据六、九系馨宜房产公司单方制作的，不属于证据，就其内容而言，众和信房产代理公司所主张的是实际上已经招租完毕的，但实际完成的工作量所对应的面积，虽然没有计算佣金，但也属于考核面积，包括被退租的、已经支付意向金以及馨宜房产公司自用的电影院面积；证据九虽为自制的，但其中第63页备注的第七条意味着馨宜房产公司确认计算考核面积的是以意向金的收取为冷，这与馨宜房产公司被退意向金是吻合的；证据八中馨宜房产公司自认招商套内面积为3198.48平方米，众和信房产代理公司对此没有异议，该自认面积低于众和信房产代理公司认为的3467.07平方米，以馨宜房产公司自认的为准；证据十是馨宜房产公司庭审辩论终结之后才提供的证据，已经超过举证期限，对其真实性、合法性、关联性均不予确认，由法院依法认定；本院经审查认为，众和信房产代理公司对馨宜房产公司提供的证据一、五、七的真实性、证据二、三、四的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。证据六、九系馨宜房产公司单方制作的说明材料，不属于证据。众和信房产代理公司对馨宜房产公司提供的证据八的真实性没有提出异议，故本院对该组证据的真实性予以确认，但该组证据为复印件，没有原件核对，其合法性不予确认；对于该组证据所要证明的内容，馨宜房产公司自认其自主招商套内面积为3198.48平方米，众和信房产代理公司对此没有异议，故本院对此证明内容予以确认。证据十有原件核对，且内容与本案存在一定关联，虽然系庭审后提供的，但众和信房产代理公司在其代理词中仍有对该证据提出质证意见，由法院依法认定，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院归纳根据双方当事人的诉、辩归纳本案争议焦点为：1、众和信房产代理公司完成的考核面积为多少及是否达成考核指标；2、众和信房产代理公司是否应向馨宜房产公司支付滞纳金并予以抵扣佣金；3、馨宜房产公司尚欠众和信房产代理公司多少招商佣金。现分析评判如下：（一）关于众和信房产代理公司完成的考核面积为多少及是否达成考核指标的问题。众和信房产代理公司认为，考核面积应为21017.28平方米，包括计算佣金面积的12576.31平方米+KTV面积3269平方米+退意向金面积2151.03平方米+不计算佣金的电影院面积4020.94平方米=21017.28平方米，总共测绘面积是22656.91平方米，完成率为92%；而且，案涉项目于2015年12月5日开业，众和信房产代理公司已经完成了合同约定的考核面积及指标。馨宜房产公司认为，考核面积按合同约定应为35652.76平方米；KTV面积已经包含在佣金招商面积中，不能再另行计算，电影院的招商面积也不能计入众和信房产代理公司的考核面积，电影院实际上是馨宜房产公司自己招商的，且电影院在招商合同签订之前就已经招商了；即便是众和信房产代理公司招商的，但时间是在2015年9月3日，是在工程结构封顶12个月后，也不能计入众和信房产代理公司的考核面积；退意向金招商面积也不能计入考核面积，退意向金部分，均未签订租赁合同，该部分不能算考核面积。综上，众和信房产代理公司并没有达成考核指标的要求。本院经审查认为，合同第七条第2点约定项目商业面积地上商业面积35652.76平方米，地下一层商业面积18986.57平方米，项目前期已招商面积金逸影院3490平方米，国美电器2910平方米，麦当劳349平方米，项目需招商面积47890.33平方米，考核面积指标以地上商业面积35652.76平方米，（1）项目工程结构封项后3个月内，招商面积达到20%，（2）项目工程结构封项后6个月内，招商面积达到50%，（3）项目工程结构封项后9个月内，招商面积达到70%，（4）项目工程结构封项后12个月内，招商面积达到90%，以上招商面积考核以意向合同签订并收取意向金为准。馨宜房产公司主张47890.33平方米=地上商业面积35652.76平方米+地下一层商业面积18986.57平方米-项目前期已招商面积金逸影院3490平方米，国美电器2910平方米，麦当劳349平方米，经本院计算，该面积计算正确，可以认定项目需招商面积47890.33平方米不包括前面已经招商的金逸影院、国美电器、麦当劳的招商面积，故考核面积指标地上商业面积35652.76平方米也不包括上述金逸影院、国美电器、麦当劳面积。馨宜房产公司提出35652.76平方米为建筑面积，众和信房产代理公司没有明确提出异议，也无举证反驳，本院予以确认。众和信房产代理公司主张电影院系其招商，但举证证实，且馨宜房产公司予以反驳，况且电影院面积也不属于合同约定的考核面积，而众和信房产代理公司主张电影院面积4020.94平方米与合同约定的3490平方米不一致，故对其证据电影院面积应纳入考核面积的理由不予采纳。从在案的证据看，众和信房产代理公司招商的62家商家的面积为12576.31平方米、KTV面积3269平方米，其总招商面积为15845.31平方米；众和信房产代理公司提供的关于退意向金的商家的面积2151.03平方米的证据材料为复印件，本院对其合法性不予确认，故其应承担不利的法律后果，对退意向金的商家面积不予采纳。综上，众和信房产代理公司完成的招商面积为15845.31平方米，考核面积为35652.76平方米，达标率为15845.31平方米÷35652.76平方米=44.44%，未达到第二阶段的指标50%，更未达到第三、阶段的指标70%、90%。即使馨宜房产公司自认众和信房产代理公司在第四阶段完成的考核指标为50.4%，至开业前仅完成55%，众和信房产代理公司的招商考核指标也未达到合同所要求的标准。（二）关于众和信房产代理公司是否应向馨宜房产公司支付滞纳金并予以抵扣佣金的问题。众和信房产代理公司认为，其早已经《前期市场调查报告》、《项目定位及规划建议》、《前期总体策划报告》等三份招商前期策划报告提交给馨宜房产公司，如果没有提交该策划报告，其是无法进行后期的招商行为，从行业的习惯看，也足以证实其已经提交了策划报告，故不存在计算滞纳金的问题。另，滞纳金的约定是对招商前期的约定，并不是对后期的招商行为的约定。馨宜房产公司认为，众和信房产代理公司至今仍未提交三份策划报告，且未能按阶段完成招商指标，众和信房产代理公司应承担自逾期提交之日起至实际提交之日止按日200元计算的滞纳金，并抵扣佣金。本院经审查认为，招商合同第五条第5款、第7款约定，众和信房产代理公司应于合同签订之后30个工作日（2013年12月15日），完成并提交完成《前期市场调查报告》、《项目定位及规划建议》、《前期总体策划报告》等三份招商前期策划报告；众和信房产代理公司应严格按照双方约定的时间安排向馨宜房产公司提供服务及提交相关成果，逾期超过15天后，每逾期1天需向馨宜房产公司支付200元的滞纳金，逾期30天后，则视为众和信房产代理公司违约，馨宜房产公司有权单方解除合同等内容。从庭审情况看，虽然众和信房产代理公司没有提供证据证实其有向馨宜房产公司提交《前期市场调查报告》、《项目定位及规划建议》、《前期总体策划报告》等三份招商前期策划报告，但其辩解根据行业规定，其已经向馨宜房产公司提交过策划报告，不然其后续也无法为馨宜房产公司进行招商并由商家与馨宜房产公司签订租赁合同等，本院认为该解释有一定的合理性及依据支持，故予以确认；但众和信房产代理公司无法举证其具体是于何时向馨宜房产公司提交招商前期策划报告，由其承担相应的不利后果，本院根据馨宜房产公司提供的62家商家交纳租金的时间，酌情取最早交租的时间2014年11月25日（茶之道）为节点，自2013年12月16日起至2014年11月24日期间的滞纳金200元/天×343天=68600元可以抵扣招商佣金。（三）关于馨宜房产公司尚欠众和信房产代理公司多少招商佣金的问题。众和信房产代理公司认为，根据双方的对账可以确定馨宜房产公司尚欠众和信房产代理公司招商佣金578022元。众和信房产代理公司已按约定完成指标，不应按80%计算佣金。馨宜房产公司认为，众和信房产代理公司未达成考核指标，应按80%计算佣金。双方并没有进行最终的结算，馨宜房产公司已累计向众和信房产代理公司支付1973588.4元，已经多付合同款，相抵后，馨宜房产公司没有拖欠佣金了。本院经审查认为，从上述第（一）个争议焦点的分析看，众和信房产代理公司并未达到合同约定的第二阶段的指标50%，那么根据合同第七条第4条第（2）项的约定，如众和信房产代理公司在第二阶段6个月招商周期内，将第一阶段未能完成的招商考核指标一并完成，则馨宜房产公司根据完成进度支付上阶段所暂停支付的顾问费，且第一阶段招商代理服务佣金费用按实际结算的80%比例支付给众和信房产代理公司，以此类推。可见，馨宜房产公司抗辩应按80%支付佣金，有事实依据，本院予以采纳。从双方提供的证据看，双方曾对已招商的62家商铺佣金进行对账，核算佣金为1581676.65元，并注有尚有商户有256355.21元费用未结清，明细表内备注其他数字无误等内容。虽然馨宜房产公司未盖章确认，但其通过邮件与众和信房产代理公司互相对账，并标注内容进行说明，足以认定已经进行实际的对账确认。然而，至今馨宜房产公司也没有证据证实256355.21元费用仍未交清，应由其承担不利的后果。另，根据招商合同第六条第2款第（1）项的约定，馨宜房产公司实际收到的第一个月租金的1.5倍，向众和信房产代理公司支付招商代理服务佣金，但明细表中第21家的云南蒸汽石锅鱼首期租金没有完全支付，故馨宜房产公司抗辩云南蒸汽石锅鱼商铺的佣金55771.5元不应支付的理由，有事实依据，本院予以采纳。综上，可认定馨宜房产公司应支付的61家商铺（不包括云南蒸汽石锅鱼商铺）佣金费用为（1581676.65元-55771.5元）×80%=1220724.12元。该61家商铺中没有包括永辉超市，故永辉超市的招商佣金25万元不包括在此金额内。合同还约定馨宜房产公司应向众和信房产代理公司支付招商前期策划费20万元和项目筹备阶段费用总不超过50万元。故，馨宜房产公司应向众和信房产代理公司支付的费用共计1220724.12元+20万元+50万元+25万元=2170724.12元。双方当事人在庭审中共同确认馨宜房产公司已经向众和信房产代理公司共计支付1973588.4元，故馨宜房产公司尚欠众和信房产代理公司2170724.12元-1973588.4元-68600元=128535.72元。虽然合同有约定如果众和信房产代理公司未能完成各阶段招商代理服务，由馨宜房产公司有权暂停支付其费用，直至众和信房产代理公司按期完成，但是从目前涉案商场出租已经近满的情况看，众和信房产代理公司在客观上已无继续招商的可能，故馨宜房产公司抗辩其仍有权暂停支付费用的理由，不能成立，不予采纳。根据到庭当事人的诉、辩、庭审举证、质证、本院认证及庭审情况，本院查明本案主要事实如下：2013年11月15日，馨宜房产公司与众（甲方）和信房产代理公司（乙方）签订《莆田馨宜新天地招商策划、招商代理合同》一份，主要约定：甲方委托乙方就坐落于福建省××城区××路、西洪路东侧馨宜皇庭骏景东区商业（总建设面积约94125.36平方米，其中商业综合体的建筑面积约58472.6平方米）的馨宜新天地项目进行招商策划、招商代理工作；本合同之前期策划、招商代理有效期自本合同签订之日起计算，即2013年11月15日起至本项目正式开业后终止；本合同之招商代理期为项目前期定位、规划设计正式确定（以甲方通知为准）后起计算至项目正式开业止；第五条：招商前期策划费用20万元；由于甲方考虑到乙方经营成本问题，故先预支乙方招商代理服务佣金费用15万元，待乙方在正式招商开始后甲方从应支付的第一笔招商代理服务佣金中扣除该费用；乙方应于合同签订之后30个工作日，完成并提交《前期市场调查报告》、《项目定位及规划建议》、《前期总体策划报告》等三份招商前期策划报告，甲方确认签收后并收到乙方开具的正式发票之日起十个工作日内向乙方支付招商策划费用及预支招商代理服务佣金费用40%，计14万元；乙方须严格按照双方约定的时间安排向甲方提供服务及提交相关成果，逾期超过15天后，每逾期1天需向甲方支付200元的滞纳金，逾期30日后，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，如乙方未能完成各阶段招商代理服务，由甲方有权暂停支付其费用，直至乙方按期完成；第六条：项目筹备期顾问费及招商代理服务佣金，1、项目筹备期顾问期间即2013年11月15日起至项目开业终止，服务期内甲方同意每月向乙方支付3万元，作为项目筹备阶段顾问费，该费用总额不超过50万元；2、招商代理服务佣金按承租商家签订的租赁合同约定，甲方实际收到的第一个月租金的1.5倍，向乙方支付招商代理服务佣金（负一层超市及国美电器除外）；其中乙方引进大型品牌超市，其佣金结算方式，甲乙双方另行协商（以补充协议约定方式结算）；第七条：招商服务费用及完成指标，项目筹措期顾问费用：合同签订当日3日内支付第一个月的费用，其余为每月15日支付；招商服务代理佣金：双方协商一致，乙方按招商节点完成招商代理服务，并与签订正式租赁合同，甲方收到租赁款后，由乙方向甲方提交正式结算佣金详单，双方确认后，甲方应于七天内向乙方支付应付实际产生招商服务代理佣金的70%，待商家进场装修，且整体商业进场装修率达到50%，则甲方向乙方一次性支付全部剩余的30%招商代理佣金（甲方自行招商商家除外）；项目商业面积：地上商业面积35652.76平方米，地下一层商业面积18986.57平方米，项目前期已招商面积：金逸影院3490平方米、国美电器2910平方米、麦当劳349平方米；项目需招商面积：47890平方米，考核面积指标以地上商业面积35652.76平方米为准，（1）项目工程结构封项后3个月内，乙方招商面积达到20%，（2）项目工程结构封项后6个月内，乙方招商面积达到50%，（3）项目工程结构封项后9个月内，乙方招商面积达到70%，（4）项目工程结构封项后12个月内，乙方招商面积达到90%，以上招商面积考核以意向合同签订并收取意向金为准，（5）此费用已包含乙方招商人员工资、佣金提成，以及招商人员郑差旅费用；如乙方未能完成各阶段双方约定的招商考核指标，双方就支付费用达成如下约定：（1）如乙方在第一阶段3个月招商周期内，未能完成约定的招商考核指标，则甲方有权暂停支付期顾问费及招商代理佣金费用，（2）如乙方在第二阶段6个月招商周期内，将第一阶段未能完成的招商考核指标一并完成，则甲方根据完成进度支付乙方上阶段所暂停支付的顾问费，且第一阶段招商代理服务佣金费用按实际结算的80%比例支付给乙方，以此类推，（3）如乙方连续2个阶段未能完成招商考核指标，则甲方有权单独终止本合同；项目交房期（暂定）2014年12月31日，项目开业期（暂定）2015年6月30日，乙方须在该期限之前完成项目整体招商指标，并做到项目整体90%开业；乙方指定刘庆霞为其全权决策代表与甲方指定全权决策代表郑永龙沟通，负责与甲方进行工作方案、工作计划的沟通，负责服务费用的催收等工作等内容。合同签订后，众和信房产代理公司没有按期提供前期策划报告，但其有为馨宜房产公司进行招商，馨宜房产公司向众和信房产代理公司共计支付1973588.4元费用，包括招商前期策划费用20万元、项目筹备期顾问费50万元、招商永辉超市佣金25万元以及招商其他商家的佣金。期间，众和信房产代理公司除招商永辉超市外，还招商62家商家，其中云南蒸汽石锅鱼商家没有交足一个月租金，众和信房产代理公司招商面积为15845.31平方米，仅达招商总面积的44%，未超过合同约定的招商指标。双方通过邮箱发送邮件对62家商家的招商面积、佣金、租金等情况进行对账。众和信房产代理公司则认为馨宜房产公司尚欠佣金578022元，致诉讼。经查，至今馨宜房产公司尚欠众和信房产代理公司招商费用128535.72未支付。另查明，涉案招商商场所在的皇庭骏景东区主体于2014年7月3日完成全部封顶。综上所述，本院认为，众和信房产代理公司与馨宜房产公司签订的《招商合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据本院前述争议焦点的分析及认定，馨宜房产公司尚欠众和信房产代理公司招商费用128535.72元，构成违约，应承担继续向众和信房产代理公司支付招商费用的违约责任；众和信房产代理公司诉求的招商费用金额不当，合理部分，本院予以支持，无理部分，本院不予支持。馨宜房产公司抗辩其已全部支付完毕佣金费用或有权暂停支付费用的理由均不能成立，本院不予支持，但其抗辩应按80%计算佣金及云南蒸汽石锅鱼商家佣金不能计算、众和信房产代理公司应支付滞纳金并抵扣佣金等理由，有事实依据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、福建馨宜房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向厦门众和信房地产代理有限公司支付佣金费用128535.72元；二、厦门众和信房地产代理有限公司其他的诉讼请求。如果福建馨宜房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9580元，由福建馨宜房地产开发有限公司负担2130元，由厦门众和信房地产代理有限公司负担7450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  林嘉伟人民陪审员  郑绍平人民陪审员  黄秀清二〇一七年十月三十日法官 助理  郑家楠书 记 员  张祥杰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。