广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤13民终2814号上诉人（原审原告）：惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司。住所地：惠州大亚湾西区富康国际大厦****号。法定代表人：潘军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张曦，系广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琼，女，汉族，1984年11月8日出生，住址：湖北省英山县，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：黄素珍，女，汉族，1986年4月29日出生，住址：广东省五华县，上诉人惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司因与被上诉人黄素珍商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人张曦，被上诉人黄素珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.依法判决本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：被上诉人在购买涉案房产后，未按照约定及时支付房款，亦未办理按揭，被上诉人的违约事实清楚。在被上诉人迟迟按照合同约定办理按揭交付房款的情况下，上诉人已通知被上诉人变更付款方式，并给予被上诉人适当的时间准备购房款，在未得到被上诉人任何答复之后，上诉人依照法律规定以及合同约定解除双方之间的房屋买卖合同，并将解除合同通知书送达给被上诉人。上诉人通过EMS的方式，按照被上诉人在《广东省商品房买卖合同》中提供的地址，向被上诉人邮寄两份通知书，上诉人的行为符合双方的约定。上诉人请求二审人民法院依法查明相关事实，并依法改判。被上诉人黄素珍辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。（一）上诉人行使合同解除权的期限已超过法律规定的除斥期间，上诉人的合同解除权已消灭，上诉人无权单方要求解除合同。根据《合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，上诉人解除合同的期间为一年。本案中，答辩人与上诉人2012年9月13日签订的《广东省商品房买卖合同》及相关附件，答辩人支付首付购房款的日期也是2012年9月13日，故，上诉人应当在合同签订后一年内行使合同解除权，上诉人起诉时要求解除合同超过一年的法定期限。（二）答辩人从未收到（也没有拒收）上诉人《关于缴纳购房款的通知》和《解除（广东省商品房买卖合同）及相关附件的通知》。上诉人在一审中提交的2016年6月27日和2016年9月24日的两份通知答辩人都没有收到，答辩人是在接到法院传票后才知道有此通知的。上诉人《解除（广东省商品房买卖合同）及相关附件的通知》答辩人没有拒收，答辩人签订合同以后，就一直与上诉人单位的促销员郭昆兰（女，电话135××××3114）保持联系，在上诉人起诉前答辩人根本就不知道有上述两份通知。（三）《商品房买卖合同》依法应当继续履行，答辩人愿意一次性支付剩余房款。答辩人已支付部分购房款、维修基金、维修费、契税、签约费等费用，履行了合同的主要义务，上诉人开发房屋的目的是为了出售给客户，双方已签订售房合同，不存在合同目的不能实现的情形。合同解除权是形成权，合同一旦解除对双方当事人权利义务影响巨大，无论是法律规定的解除权还是合同约定的解除权必须具备一定的条件，《商品房买卖合同》约定的解除合同的条件未成就，上诉人无权随意解除合同。接到法院传票后，答辩人就主动与上诉人联系，要求支付剩余房款，一审法院审理阶段，在法院的主导下也多次与上诉人沟通协调，但上诉人仍然要求解除合同。（四）答辩人没有违约行为，不应当承担违约责任。上诉人在促销宣传时的虚假承诺，导致不能办理银行按揭贷款，给答辩人造成较大经济损失，上诉人应当赔偿。第一，不能办理银行按揭贷款的责任在上诉人。答辩人在购房时上诉人单位及促销员郭昆兰（女，电话135××××3114）都明确承诺负责办理银行按揭贷款，上诉人是银行按揭贷款的直接操作者和决定者，合同签订后，答辩人按照上诉人的要求提交了办理银行按揭贷款所需要的全部资料，支付了相关费用，2013年8月19日根据上诉人单位工作人员的安排，在建设银行开设账户（62×××94），用于办理所购房屋按揭贷款。但答辩人至今不知道未能办理银行按揭贷款的原因。第二，上诉人在签订《商品房买卖合同》时虚假承诺，欺骗消费者。上诉人承诺能够办理银行按揭贷款，答辩人才决定购房，答辩人如果知道不能办理银行按揭，是不可能与上诉人签订合同的，现在如果确不能办理银行按揭需一次性支付购房款，必须给答辩人一定的准备时间。第三，上诉人至今没有告知答辩人不能办理银行按揭贷款的结果。答辩人在签订售房合同以后一直与上诉人单位的促销员郭昆兰（女，电话135××××3114）保持联系，郭昆兰一直告知说银行按揭正在办理中，答辩人直到接到法院传票才知道银行按揭贷款未能办理的事实。第四，合同签订后，为办理按揭贷款，答辩人向上诉人支付了办理社保的费用6000元、办理相关证件的费用3000元等等，并多次按照上诉人的要求专门到惠州办理按揭贷款手续，支出了大量的差旅费用，给答辩人造成较大经济损失。综上所述，答辩人没有违约行为，上诉人无权要求解除合同，《广东省商品房买卖合同》依法应当继续履行，原审判决结果正确，请求依法驳回上诉人惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司的上诉请求。惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及相关附件；2、判令被告向原告支付违约金35000元；3、判令被告协助原告办理解除涉案房产的预告登记；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月22日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州××头××大道中××花样××花园××房，建筑面积35.46平方米，合同总价款为175000元。二、付款方式，被告采取银行按揭贷款的支付方式，需于2013年6月22日前付清首付款人民币55000元，余款人民币120000元于2013年6月29日前以银行按揭贷款。三、逾期付款的违约责任，被告如逾期付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；原告应于2014年6月30日将涉案商品房交付；合同还就其他事项进行了约定。被告金合同签订后，被告支付了首期款55000元，余款未付。原告于2016年6月27日，原告二次向被告发出“关于缴纳购房款的通知”，要求被告在2016年7月27日前将120000元支付，庭后原告提交邮寄回执,查明快递公司以原写地址不详、迁移新址不明退回快件;2016年9月24日原告以同样方式二次邮寄“解除《商品房买卖合同》的通知”。庭后原告提交邮寄回执,查明一次快递公司以原写地址不详退回快件、一次他人收。以上事实，有原告提供的《广东商品房买卖合同》、收据、关于缴纳购房款的通知，“解除《商品房买卖合同》的通知”等证据在卷证实，予以认定。一审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定诚信履行相应的义务。本案被告选择首付加银行按揭方式支付房款，放款时间及数额应由银行决定，故双方约定余额120000元于2013年6月29日前以银行按揭贷款的内容，应理解为被告提供办理银行按揭贷款资料的时间，而不是实际付款时间，所以原、被告双方对于房款120000元的支付时间并无约定。在被告未能办理银行贷款的情况下，原告应及时通知被告变更付款方式并给予被告一定的时间准备房款，原告向法庭提供了快递单(内容是关于缴纳购房款的通知)，因写地址不详、迁移新址不明退回快件,被告亦否认有收到，对该证据一审法院不予采信。后原告邮寄“解除《商品房买卖合同》的通知”,内容未涉及变更付款方式，庭后原告提交邮寄回执,查明一次未收到，一次他人收。因此，原告在被告未能支付余款时应通知被告变更付款方式并给予被告一定的时间准备房款。为此，原告请求解除合同的证据不足、理由不充分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人提出解除合同的理由是否成立及被上诉人是否应承担相应违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。双方通过合同约定，被上诉人于2013年6月22日前付清首付款人民币55000元后，余款人民币120000元于2013年6月29日前以银行按揭贷款；且合同附件四补充协议约定，如果买受人在签订买卖合同之日起60日内未能获得银行贷款，买受人应将付款方式变更为一次性付款，并在出卖人通知之日起20日付清全部购房款。根据合同约定可知被上诉人应付款之日为接到上诉人通知后20日，故一审法院认定双方约定的2013年6月29日为被上诉人提供办理银行按揭贷款资料的时间并无不当，本院予以认可。经查，双方签订买卖合同之前，被上诉人向上诉人提供了办理银行按揭贷款所需资料及证明文件，被上诉人在一审阶段提交的收款收据可证实其向上诉人缴纳了办理银行按揭贷款所需费用，上述事实能够证实被上诉人有通过上诉人办理按揭贷款，但被上诉人未能办理银行贷款，且双方均未能提交证据证明贷款未能发放的原因。在此情况下，上诉人应及时通知被上诉人变更付款方式，但现有证据未能证实上诉人《关于缴纳购房款的通知》已送达被上诉人。2016年9月27日上诉人即通过EMS向被上诉人发出解除《商品房买卖合同》的通知，但被上诉人否认收到通知。在此期间，上诉人未通过其他方式联系被上诉人，双方一直未曾就购房余款的缴纳方式进行协商，故不能认为上诉人已尽到合同注意义务——通知被上诉人缴纳购房余款。因此，上诉人请求解除商品房买卖合同并请求被上诉人承担违约责任理由不充分，原审法院处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司的上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  刘宇慧审 判 员  丁晓鹏二〇一七年十月二十七日法官助理  张晓婷书 记 员  黄苑婷