清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法横民初字第979号原告：黄伙妹，女，1961年7月24日出生，汉族，住清远市清城区，委托代理人：梁杰，广东定海针（清远）律师事务所律师。被告：清远市盈科实业投资有限公司，住所地：清远市新城振兴路九号豪美大厦12层01单元。法定代表人：王涛，总经理。委托代理人：苏丽慧，公司职员。第三人：广发银行股份有限公司清远分行，住所地：新城北江三路发展大厦。负责人：温涛，分行行长。委托代理人：高翔，公司职员。委托代理人：阮胜旺，公司职员。原告黄伙妹诉被告清远市盈科实业投资有限公司以及第三人广发银行股份有限公司清远分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄伙妹的委托代理人梁杰、被告清远市盈科实业投资有限公司的委托代理人苏丽慧以及第三人广发银行股份有限公司清远分行的委托代理人高翔、阮胜旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伙妹诉称:2013年6月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以1152843元购买被告清远市盈科实业投资有限公司开发的清远市××××号天润御庭十号楼4层01（复式）号商品房（另以120000元购买车位），合同约定交房日期为2014年10月31日。合同签订后，原告于2013年6月9日支付购房款及车位款合共472843元，另在第三人广发银行股份有限公司清远分行处申请办理800000元按揭贷款，总共支付1272843元。原告虽已收楼，但该商品房未获得清远市住房和城乡建设局工程竣工验收报告，亦未验收合格，被告应在符合法律规定和合同约定的条件下将上述商品房交付给原告使用，但被告在原告不知情的情况下，违规交付使用，已经构成违约，多次与被告的相关人员协商，其口头承诺在2015年9月底前会验收合格，但一直尚未有告知已验收合格，根据《商品房买卖合同》第九条约定，商品房已实际逾期超过100日交付，原告有权解除合同，并要求退还购房款、车位款及主张违约金。由于被告交付的商品房未达到验收合格标准，不符合合同约定的交付条件，我国《建筑法》第六十一条第二款和《商品房销售管理办法》第四十条均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。2015年8月原告曾多次与被告的相关人员协商，被告根本没有诚意履行《商品房买卖合同》的违约责任，恶意拖延与原告解除合同的事宜。为维护原告合法权益，特此起诉，请求法院判令：1、确认原告与被告于2013年6月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013060935372844）解除；2、被告返还原告及第三人已支付的购房款1152843元，另外返还原告支付的购车位款120000元；并从原告交款日起，按同期银行贷款利率计付利息给原告（其中472843元从2013年6月9日起计付，暂计至2015年10月10日为65530.79元，800000元暂计至2015年9月11日为77317.55元）；3、被告返还已支付的契税34585.29元、住宅维修基金3371.50元、房屋代办费、预告登记费830元、物管费1561元（房屋预收2014年11月-2015年1月及2015年8月、9月）；4、被告支付违约金131079.98元给原告；5、本案诉讼费由被告承担。被告清远市盈科实业投资有限公司辩称：涉案房屋的楼盘已经在2014年10月30日取得合同约定的竣工报告，关于合同补充协议的第九条对于涉案房屋的交付条件已经明确是取得竣工验收报告，原告亦是在2014年12月13日接收了涉案的房屋，其起诉解除合同没有任何的事实以及法律依据的。另关于利息和违约金，原告没有提供证据证明其存在损失，同时要求利息以及违约金也没有合同依据，两个诉讼请求属于重复计算，违反了合同的公正原则，即便违约，根据双方签订的合同补充协议，违约金、赔偿金等的单项总额亦不能超过房价款总额的2%。综上，原告接收的房屋是符合交付条件的，而且原告接收该房屋时没有提出异议，应驳回原告的诉讼请求。第三人广发银行股份有限公司清远分行辩称：原告与被告针对商品房买卖合同条款之间的纠纷与第三人没有关系，不参加本案诉讼。如商品房买卖合同无效，被告返还房款应该优先支付所欠第三人贷款的本息，第三人与原告签订的按揭贷款合同依然有效，在买卖合同尚未解除的情况下，原、被告应该继续履行按揭合同。经审理查明，2013年6月9日，原告黄伙妹（买受人）与被告清远市盈科实业投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013060935372844）及合同补充协议，该合同约定“第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为清远市××××号天润御庭10号楼4层01（复式）号；该商品房的用途为住宅，……该商品房合同约定建筑面积共134.86平方米，其中，套内建筑面积117.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.56平方米……第四条，计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9828.16元，总金额1152843元。第六条，付款方式及期限。付款方式为首期款352843元，银行按揭贷款800000元。第八条，交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期不超过100日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、详见补充协议。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。……第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”同日，双方还签订了一份《合同补充协议》，就商品房买卖的相关事宜作了更为详细的约定，其中，该补充协议约定：“七、《商品房买卖合同》第九条‘出卖人逾期交房的违约责任’修改、增补为：（一）买受人行使本条款约定的单方面解除《商品房买卖合同》的权利时，应在解除合同条件成立之日起10日内书面通知出卖人，出卖人应向买受人支付房价款总额10%的违约金并返还已收房款本金；（二）买受人逾期未向出卖人发出解除《商品房买卖合同》的书面通知则视为放弃合同解除权，本《商品房买卖合同》继续履行，自《商品房买卖合同》约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.3‰的违约金；（三）……。十八、关于明示事项……（四）买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限；……”合同签订后，原告依约向被告交付购房首期款352843元。同日，原告向被告另行支付120000元购买涉案楼盘车位。2013年10月28日，第三人广发银行股份有限公司清远分行（甲方、贷款人）、原告（乙方、借款人、抵押人、）及被告（丙方、保证人）签订个人房屋按揭贷款合同，约定甲方同意向乙方提供借款800000元用于购买涉案房屋，乙方将以该房产为本合同项下债务向甲方提供抵押担保，丙方为乙方在本合同项下的债务向甲方提供连带责任保证担保。本合同项下贷款资金的支付对象为清远市盈科实业投资有限公司。2013年12月2日，第三人向被告全额支付了800000元。2014年11月13日，原告签收位于清远市××××号天润御庭10号楼4层01（复式）号商品房的《收楼物品签领表》。对此，被告提供一份《前期物业管理服务合同》，拟证实原告已接收涉案房屋，并享受物业服务。对于涉案房屋所属的工程，被告认为已符合交付条件，并在庭审中提供一份由相关建设单位、监理单位、施工单位等部门于2014年10月30日盖章确认的《建筑工程竣工验收报告》，但没有提供经清远市住房和城乡建设局验收备案的工程竣工报告。原告对于主张的其他费用，提供了由清远市清城区地方税务局出具的实纳金额为34585.29元的契税完税证、中国建设银行股份有限公司清远市分行出具的金额为3371.50元的住房维修资金缴存凭证、广州市金本色房地产咨询有限公司出具的房屋代办费、预告登记费合共830元的票据、广州海伦堡物业管理有限公司清远分公司出具的预售公摊水电费50元、管理费980元的收款收据、收款方为广州海伦堡物业管理有限公司清远分公司的管理费为581元的发票，金额合共40397.79元。以上事实，有原告提供的身份证、工商登记资料、商品房买卖合同及合同补充协议、发票、收据、完税证、住房维修资金缴款通知书、收款收据、广发银行个人对账单，被告提供的收楼物品签领表、前期物业管理服务合同、建筑工程竣工验收报告，第三人提供的个人房屋按揭贷款合同、抵押物清单以及本案庭审笔录为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》(含合同补充协议），系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期交付房屋的违约行为，解除《商品房买卖合同》的条件是否成就；2、原告的损失如何认定，违约责任如何承担。关于被告是否存在逾期交付房屋的违约行为、解除《商品房买卖合同》的条件是否成就的问题。原告已经依约向被告交付了购房首期款，并在银行成功办理房屋贷款，至此，原告的购房款已全部付清，被告应依约于2014年10月31日前将房屋交付给原告使用。对于被告辩称相关建设单位、监理单位、施工单位等部门已于2014年10月30日作出《建筑工程竣工验收报告》，涉案工程已通过验收的意见，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，验收合格是房屋交付的法定条件，结合本案，被告自行聘请的设计、施工、监理等公司自检记录不能代替国家职能机关的竣工验收备案，不能以之作为竣工交付依据，在涉案房产项目至今未经建设主管部门竣工验收备案的情况下，无法达到合同约定的交楼条件，故被告作为房产开发商，并没有完成交付质量合格的房屋的义务。虽然原告签收了《收楼物品签领表》，但房屋必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料才能向买受人交付，这是法律法规的强制性要求，也是合同中约定的交房条件，故被告的行为已构成逾期交付房屋。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，逾期超过100日后，解除合同的条件成就，原告有权解除合同。关于原告的损失如何认定、违约责任如何承担的问题。由于被告违约，导致合同目的不能实现，原告要求其返还购房款1152843元及车位款120000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，至于利息，应从原告付清购房款之日即2013年12月2日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至付清款项之日止。对于违约金的计算，被告认为即便违约，亦应根据双方签订的合同补充协议中“十八、关于明示事项……（四）买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”的约定，向原告支付违约金的单项总额以不超过房价款总额的2%为限，综合合同补充协议的内容及各条款的逻辑关系，该条款是对《商品房买卖合同》第九条中继续履行行为中按日支付违约金的违约责任所作的约定，本案中原告是基于解除合同而要求被告支付违约金，故对被告的上述主张，本院不予支持。依约应按照合同第九条的约定由被告按原告累计已付购房款1152843元的10%向原告支付违约金115284.30元。对于原告主张的契税34585.29元、住房维修资金3371.50元，由于原告没有提供充分的依据证明上述款项在房屋买卖合同解除后有关部门并不能退还，尚不能确定作为原告的最终损失，故对契税、住房维修资金，本案中不作认定处理；至于预售公摊水电费以及管理费，并非被告收取的费用，本案中亦不作认定处理；对于原告主张的房屋代办费、预告登记费合共830元，系原告购房实际支出的费用，属被告迟延交楼违约造成原告的损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄伙妹与被告清远市盈科实业投资有限公司于2013年6月9日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；二、被告清远市盈科实业投资有限公司于判决生效后10日内向原告黄伙妹返还购房款1152843元、车位款120000元合共1272843元及其利息（该利息从2013年12月2日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至付清款项之日止）；三、被告清远市盈科实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄伙妹支付违约金115284.30元；四、被告清远市盈科实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄伙妹支付赔偿款830元；五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费19084元，由原告黄伙妹负担2383元，被告清远市盈科实业投资有限公司负担16701元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  林振鹏人民陪审员  温有财人民陪审员  沈光普二〇一五年十一月二十日书 记 员  梁闯龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。