广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1174号原告杜泉，住广州市天河区。原告麦瑞华，住广州市天河区。委托代理人杜泉（本案原告之一）。被告一涂国钧，住广州市荔湾区。被告二广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人涂国钧。原告杜泉、麦瑞华诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告到庭参加了诉讼，两被告经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满，没有到庭参加诉讼，故依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议书》，约定原告向被告一购买其所有的商铺。原告向被告二支付全部购房款等款项。现涉案商铺已被法院查封，无法办理房屋过户手续，故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议书》；2、两被告向原告返还购房款300000元，并按已付房款的10%标准支付违约金30000元；3、两被告向原告退还税费10002元、委托公证费350元、律师费1300元；4、两被告赔偿原告精神损失费5000元；5、两被告向原告每日按房价款的千分之一计算支付使用违约金共38000元；6、两被告承担本案诉讼费。两被告没有到庭参加诉讼及提交证据。经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告一涂国钧，受托人为被告二万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年3月28日，被告二代被告一（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层171号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为300000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年3月8日前支付70000元，2011年3月30日前支付80000元，余下房价款150000元向银行申请抵押贷款；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金（第九条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。2012年4月25日，被告一（出卖人）与原告（买受人）又签订《商铺买卖合同补充协议书》，约定买卖双方同意变更房款的支付时间和方式，即2011年3月8日前支付70000元，2011年3月30日前支付80000元，2012年4月18日前支付150000元；出卖人在买受人交齐全部房款之日起50个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人逾期按前述约定时间申办该商铺的交易过户手续的，则按买卖合同第十五条第二款约定承担违约责任，但买受人未提供交易过户必要的文件及配合办理的除外……。之后，被告二向原告开出房款300000元、税费10002元及委托公证费350元的《收据》。广东华某律师事务所向原告开出律师费1300元的《收据》。另查，2014年12月30日广州市国土资源和房屋管理局向两原告分别出具《不予登记决定书》，载明：“您申请办理海珠区南珠路2号3171房屋的房地产转移登记，我局以12登记08011530号收件立案。在受理过程中，广州市海珠区人民法院于2014年9月3日向我局送达《协助执行通知书》（（2014）穗海法执字第434-463号），查封涂国钧所有的广州市海珠区南珠路2号3171房屋的产权，查封期限从2014年9月3日至2016年9月2日止。根据《广州市城镇房地产登记办法》第十九条第一款第十项的规定，我局决定对此案不予登记……。”原告于2015年6月23日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示撤销要求两被告每日按房价款的千分之一计算支付使用违约金共38000元的请求。本院认为，被告二代被告一与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。两被告之间是代理关系，故原告要求被告二对被告一的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。原告依约了支付房款300000元、税费10002元及委托公证费350元。根据双方在补充协议书约定，出卖人在买受人交齐全部房款之日起50个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人逾期按前述约定时间申办该商铺的交易过户手续的，则按买卖合同第十五条第二款约定承担违约责任，但买受人未提供交易过户必要的文件及配合办理的除外……。逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。还有，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金。因此，被告至今既未为原告办理涉案商铺的交易过户手续，也未将涉案商铺交付给原告使用，其行为已构成违约，而且涉案商铺已被法院查封，涉案合同的合同目的也无法实现。故原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议书》，并要求被告一返还已付购房款、税费、委托公证费及按房价款10%的标准计付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。从原告提交的律师费《收据》反映，该费用并非两被告收取，故原告要求被告返还该费用1300元的请求，依据不足，本院不予支持。原告要求两被告赔偿精神损失费的请求，理据不充分，本院依法予以驳回。诉讼中，原告表示撤销要求两被告每日按房价款的千分之一计算支付使用违约金共38000元的请求，是原告自行处分民事权利的意思表示，故本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告杜泉、麦瑞华于2011年3月28日签订的《商铺买卖合同》及2012年4月25日签订的《商铺买卖合同补充协议书》。二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款300000元，并按已付房款的10%标准支付违约金30000元给原告。三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还税费10002元、委托公证费350元给原告。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6050元，由原告负担120元、被告涂国钧负担5930元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  李伟坚二〇一五年十一月四日书 记 员  曾思融许珊珊