江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第01959号上诉人（原审被告）潮流广场商业管理（淮安）有限公司，住所地淮安市淮海地下商场。法定代表人杨群，该公司总经理。委托代理人李梓，该公司法务。委托代理人谢雨，该公司法务。被上诉人（原审原告）庄开峰，个体户。委托代理人郭永军，淮安市清浦区闸口法律服务所法律工作者。上诉人潮流广场商业管理（淮安）有限公司（以下简称潮流公司）与被上诉人庄开峰房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年8月4日作出（2015）河民初字第0353号民事判决，上诉人潮流公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月28日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人潮流公司的委托代理人李梓，被上诉人庄开峰及其委托代理人郭永军到庭参加诉讼。原告庄开峰一审诉称：2014年8月20日，原告与被告签订了一份《经营管理合同》，合同约定：原告租赁被告负2层E街第07摊位，进行箱包饰品经营，经营管理期限为2年，从2014年11月1日起至2016年10月31日止。原告于2014年8月18日、2014年8月20日分别向被告支付了履约保证金和租赁该摊位的管理费。被告当时承诺在2014年11月1日起即可正常对外营业，原告也于2014年10月14日至2014年10月29日对摊位完成了装修。后被告对正常的营业时间多次出尔反尔和对原告商铺的破坏已给原告造成了很大损失，并且被告已经将该商铺转租他人。请求法院判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告退还原告租金57400元；3、被告退还原告双倍履约保证金30000元；4、被告支付原告在租赁期间的实际损失51047元（其中装修费20000元、人员误工费8400元、进抛货物损失22647元）；5、由被告承担本案的诉讼费用。被告潮流公司一审辩称：1、我公司不存在违约行为，原告要求解除合同无事实及法律依据；2、原告的损失与我公司无关，不予认可；3、商铺被我方转租没有事实依据。原审查明，2014年8月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《经营管理合同》，合同约定：合同摊位为负2层E街第07摊位，进行箱包饰品经营，经营管理期限为2年，从2014年11月1日起至2016年10月31日止；乙方向甲方支付15000元，作为本合同的履约保证金，并缴纳当年度经营管理费，即57400元；本合同任何一方对于本合同项下任何约定的违反或未能遵守，均构成对本合同的违约，在此情况下，如果该违约行为是可以补救的，则违反合同的一方（违约方）应当积极采取补救措施以纠正该违约行为。原告根据合同约定，交纳了15000元履约保证金和57400元管理费。被告交付摊位，原告进行了装修。2014年12月6日，被告出具致商户的一封信，载明：商场从12月10日起开始对顾客开放，12月19日起开始正式开幕，合同正式计期。2014年12月11日，被告向原告出具奖励确认单一份，载明：2E7档口在验收评比中，各项要求均符合商场规定，按照原2＋2的奖励政策约定，在第二年度享受两个月奖励优惠。2014年12月25日，被告出具通知一份，载明：由于电力设施维护，商场定于12月25日17点歇业，请大家按时有序退场；歇业期间房租不计期，请从业人员配合商场整体清场，做好闭店相关工作；具体营业时间商场将另行通知。2015年1月8日，被告出具关于商场消防验收进展的说明一份，载明：自2014年12月19日至消防验收通过正式开业期间不予计租，同时在商场正式开业后将给予相应的开业免租政策，对于积极配合商场工作的商户，商场将给予相应的开业免租政策。一旦通过消防验收具备开业条件，商场将及时通知广大商户。2015年2月17日，被告出具商场优惠政策通知，载明：我商场已正式通过消防验收，于2015年2月14日起正式对外营业，从2014年12月19日起至今的消防改造期，商场不予计租，同时给予负一、负二层商户免租期30天。其中部分档口在消防改造中受到较大影响，商场会尽快将其恢复，并额外给予15天免租，此类商户将由专管员单独告知到档口。商场于2015年2月25日起免租期开始计期。部分装修未完成并未能达到营业标准的商户将不享受此优惠。庭审中，原告提供2015年4月1日的照片一份，证明其商铺已经被被告转租。被告对此质证认为，对面商铺存货较多，且因原告一直未进入商铺正常营业，所以该户与我方协商暂时借用该店铺，但我方并未转租，亦未与该户签订协议。本院经调查核实，原告腾空摊位后，经被告的同意，原告对面摊位的业主将货物放进原告的摊位营业，被告未收取该业主的摊位费用。原审认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。被告因电力改造等原因未按合同约定的时间正式对外营业，其存在违约行为。在此情况下，被告进行了积极的补救措施，并于2015年2月14日起正式对外营业。因其未能正常开业，原告未能在约定的时间正常经营，其摊位处于空铺状态。原告于2015年2月4日诉至法院要求解除合同，被告未经原告准许，将原告的铺位于2015年4月1日前后擅自交由他人使用，被告以其行为表明接受了解除合同的意思表示，双方不再继续履行合同。故原告主张解除双方之间的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。关于租金，原告依合同约定交纳了1年的租金57400元，因被告的违约行为，原告未能实际经营，故原告主张被告返还租金57400元，本院予以支持。关于履约保证金，原告依合同约定交纳了15000元履约保证金。被告有违约行为，但是积极进行了补救，现已符合营业条件，原告拒绝接受被告的补救行为，故被告应当返还其履约保证金，原告主张超出的部分，本院不予支持。关于损失51047元（其中装修费20000元、人员误工费8400元、进抛货物损失22647元），原告提供的装修合同有被告经营部专管员的签字确认，原告也实际进行了装修，因被告原因未能正常营业，故原告主张被告返还装修费20000元，符合法律规定，本院予以支持。人员误工费，原告未能提供相应的证据，且店铺并未实际经营，故原告主张被告支付人员误工费8400元，举证不足，本院不予支持。进抛货物损失，原告提供的自制单据，被告不予认可，店铺未实际经营，而且该商铺现已可以经营，原告拒绝继续经营，对其自身扩大损失原告也应当承担相应的责任，故原告主张被告支付进抛货物损失22647元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告庄开峰与被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司于2014年8月20日签订的经营管理合同；二、被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告庄开峰租金57400元、履约保证金15000元、装修费20000元，合计92400元；三、驳回原告庄开峰的其他诉讼请求。本案案件受理费3069元，由原告庄开峰承担869元，由被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司承担2200元。上诉人潮流公司不服提起上诉称：一是原审法院认定事实不清，我方不存在违约行为。即使合同解除，被上诉人也应当支付占用涉案房屋期限的租金。因对方存在违约行为，故其缴纳的履约保证金应不予退还。二是原审法院判令上诉人支付对方装修费2万元以及返还对方租金57400元无事实和法律依据，判决显失公平。综上，请求二审法院判令：依法撤销原审判决并依法改判；一、二审案件诉讼费由庄开峰承担。被上诉人庄开峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。另查明，庄开峰（甲方）与施工方（乙方）、潮流广场（丙方）签订了合同编号为0000034的装修合同。该合同中，乙方义务第2项为“严格按照图纸装修……”；丙方的义务第1项为“丙方为甲方无偿提供装修图纸。”丙方具有对甲、乙双方在装修期间违法商场内规定的行为作出处理的权利。丙方人员梁云及其他两方人员在合同落款处签字认可。梁云系潮流公司运营部员工，劳动合同期限为2014年6月24日至2016年6月23日，任职期间主要负责代表潮流公司签订并执行装修合同事宜。后双方于2015年1月24日解除劳动合同。上述另查明事实有装修合同以及潮流公司的证明予以证明，本院予以确认。本院认为，一、关于涉案的经营管理合同系何方违约、庄开峰是否应当支付占用房屋期间的租金以及潮流公司是否返还履约保证金的问题。关于涉案的经营管理合同系何方违约问题。本院认为，本案所涉的《经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案系双方当事人因商铺的经营管理租赁而产生的纠纷，追求利润的最大化系作为商事主体的双方当事人所一致追求的最终目的。本案中，《经营管理合同》的起始为2014年11月1日，这表明在该时间点，潮流公司应当保证庄开峰能够对外正常营业，但时隔三月后，涉案商铺所在的潮流广场才于2015年2月14日开始正式对外营业。这使得庄开峰在这三个月内无法通过营业收回前期对商铺的投资。综上，潮流公司构成违约。关于潮流公司主张的即使合同解除，庄开峰也应当支付占用房屋期间的租金的问题。对此本院认为，依照合同约定，双方合同从2014年11月1日生效，所交房屋设施应符合商业使用条件。但因商场内消防设施不符合要求，潮流公司向承租户承诺2014年12月19日开始计算租期，2015年2月17日又承诺从2014年12月19日至2015年2月17日不予计租，并对负一、二层商户再免租30天。被上诉人因上诉人前期违约已于2015年2月4日向法院提起诉讼，且上诉人又将涉案商铺交他人使用，故上诉人主张的占用房屋期间的租金，本院不予支持。关于潮流公司是否返还履约保证金的问题。本院认为，因潮流公司已经构成违约，故其应当返还履约保证金15000元。二、关于潮流公司是否应支付庄开峰装修费以及返还租金的问题。本院认为，涉案的装修合同中载明：“装修公司（乙方）系按照潮流公司（丙方）的装修图纸进行装修，且潮流公司具有对庄开峰（甲方）和装修公司在装修期间违法商场内规定的行为作出处理的权利。”2015年2月17日，被告的商场优惠政策通知中载明：“……商场于2015年2月25日起免租期开始计期。部分装修未完成并未能达到营业标准的商户将不享受此优惠。”从上述内容可以看出，潮流公司是鼓励住入业主对商铺进行装修，且潮流公司的员工梁云在装修合同中作为监督方也予以签字认可。现因潮流公司的违约行为致使合同解除，从而导致庄开峰产生了实际的装修损失，故潮流公司应当支付庄开峰的装修费用。关于装修费用的数额，庄开峰已经提供装修成本测算清单予以证实，潮流公司对此提出异议，但其未提供任何证据予以证实，故本院认可装修费用为2万元。关于租金返还问题。本院认为，因为双方的《经营管理合同》系潮流公司违约而解除，原告未能实际使用并经营，故潮流公司应当返还租金57400元。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3069元，由上诉人潮流广场商业管理（淮安）有限公司负担。本判决为终身判决。审 判 长  孙晓明审 判 员  王百川代理审判员  孙 坚二〇一五年十一月二日书 记 员  孙志丹