广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1340号上诉人（原审原告）：雷鸣，男，汉族，1982年6月7日出生，住址：湖北省大悟县，委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万武军，女，汉族，1974年6月18日出生，住址：湖北省天门市，被上诉人（原审被告）：张想兵，男，汉族，1973年5月29日出生，住址：广东省深圳市龙岗区，上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛展涛，广东世纪华人律师事务所律师。原审第三人：惠州市家之园房地产经纪有限公司，经营场所：惠州市惠阳区淡水白云二路113号丽江花园3栋5号。法定代表人：郑建华，总经理。上诉人雷鸣与被上诉人万武军、张想兵、原审第三人惠州市家之园房地产经纪有限公司（以下简称家之园公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院(2016)粤1303民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年3月30日，原审原告雷鸣向原审法院提起诉讼，请求：1、判决解除原告与两被告之间的《房地产买卖合同》；2、判决两被告双倍返还原告定金1O万元；3、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费由两被告承担。主要事实和理由是：2015年9月13日，原告与两被告签订了《房地产买卖合同》，双方约定两被告将位于惠州市××区淡水××水湖滨××区半岛××花园××房房屋作价158万元转让给原告。合同签订后，原告给付了两被告定金5万元。但原告多次催促，两被告拒不履行合同义务，且明确表示不再继续履行合同，已构成根本违约。被告一与被告二系夫妻关系，以上债务应为夫妻共同债务。被告万武军、张想兵共同答辩称：一、原告颠倒黑白、捏造事实。1、原告在其民事起诉状中声称：“合同签订后，原告给付了两被告定金五万元，但原告多次催促：丙被告拒不履行合同义务”。事实上：(1)原告自2015年9月13日签订《房地产买卖合同》及《备注协议书》后，便有意悔约，并想拿回定金，但被告坚决要求尽快履行合同，不存在拒不履约的情形。相反，被告曾多次催促原告履约，但原告却以谎称“出差”、不接电话等方式拒不办理按揭手续(见被告证据2)，原告现在起诉被告，是恶人先告状。(2)原告仅向被告支付4万元的定金，而不是5万元。二、原告未依约履行合同，被告依约有权没收原告定金且有权将房地产转让予任何人。根据原被告双方于2015年9月13日签订的《房地产买卖合同》第二条第2款约定：该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起37日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续（即赎楼）。双方同时签订的《备注协议书》第2条A款约定：因卖方需要买方用首期款协助赎楼，卖方必须做公证书给经纪方代卖方赎楼；第2条B款约定：首期款人民币伍拾叁方元整，此款用于卖方赎楼款，卖方收到此款后，开具首期款现金收据给买方。也就是说，签约时双方约定原告须于37天内（2015年10月20日前）支付首期款人民币530000元给被告，由被告赎楼，余款人民币100万元由原告申请银行按揭支付。因此，原告有先履行支付首期款的合同义务。合同签订后，被告即配合提供证件并办理了委托手续给中介，但原告不但未在上述期限内支付首期款供被告赎楼，也未办理银行按揭手续，致使合同无法顺利履行。甚至在时隔三个月后的2015年12月15日，被告仍然在催促原告，但原告仍然在推脱，也拒绝和被告见面，原告之违约行为性质非常恶劣。《房地产买卖合同》第九条第1款之规定：如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人。因原告拒不履约，致使双方合同无法顺利完成，被告没收原告定金、将房屋转让给他人合法有据。综上，恳请贵院依法查明案件事实，驳回原告的全部诉请。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2015年9月13日，通过第三人家之园公司居间介绍被告万武军（卖方）与原告雷鸣（买方）签订《房地产买卖合同》及《备注协议书》，合同约定：“买卖双方通过经纪方出售及购入位于惠州市××区淡水××水湖滨××区半岛××花园××房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号），建筑面积231.09平方米，总价款158万元。买方需于签署本合同时交纳定金5万元为第一部分楼款。卖方以定金名义签收上述款项后须将定金托管于经纪方处。卖方应于签署本合同之日起37日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证件原件托管于经纪方或经济方指定担保公司处作为办理过户需手续之用。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认卖方应在签订本合同时向经纪方支付23000元作为佣金，买方应在签订本合同时向经纪方支付23000元作为佣金。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房产转让予任何人……”原被告双方在《备注协议书》明确约定购房款的支付方式，“A定金5万，签署本合同后由卖方收定，卖方开出定金收据给买方，因卖方需要用首期款协助赎楼，卖方必须做公证书给经纪方代卖方赎楼。B首期款53万元；此款用于卖方赎楼款，卖方收到此款后，开具首期款现金收据给买方。C余下购房款100万元，由买方向银行申请贷款，由银行办理抵押手续后支付给卖方，多退少补。”当天，原告代被告万武军直接转账l万元到第三人家之园公司的法定代表人郑建华的账户，郑建华收款后出具《证明》：本人收到雷鸣代惠州市××区淡水××水湖滨××区半岛××花园××房业主万武军、张想兵支付的售房佣金人民币1万元整。次日，原告将4万元通过银行转账的方式汇入至被告万武军账户。定金5万元支付完毕，被告没有出具定金收据给原告。后来，原告没有将首期款53万元支付给被告赎楼，因原告长期“出差”，虽然被告和第三人多次催促，原告一直没能到银行办理购房的按揭手续，合同无法继续履行。2016年1月，原告与被告联系得知被告已将涉案房产售予他人，不再履行双方的买卖合同，也不愿退还收取的定金，遂向本院起诉，希判如所请。经本院主持调解，双方未能达成一致意见。另查明，涉案房产坐落于惠州市××淡水××水湖滨××区半岛××花园××房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号），房产权属人为万武军，该房设定抵押权登记。据被告称，现涉案房屋已于2016年1月出售给他人并已办理房屋过户手续。被告张想兵与被告万武军于1995年6月28日登记结婚，系合法的夫妻关系。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原告与被告、第三人家之园公司签订的《房地产买卖合同》是原被告双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，依法应受法律保护。原被告双方应当依据合同约定，履行各自义务。在合同履行过程中，因原告一直“出差”导致双方合同无法继续履行，现在原告提出解除合同，被告予以同意，且据被告所称涉案房屋也已转让他人并已办理了房屋过户手续，实际上已经不能履行，因此原告主张解除双方签订的《房地产买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。关于定金是否足额支付的问题。《房地产买卖合同》《备注协议书》约定原告需于签署本合同时交纳定金5万元为第一部分楼款。合同成立后，原告依合同条款约定通过银行转账的方式先交纳了4万元买房定金，另外的1万元定金系原告代被告万武军作为售房佣金支付到了第三人家之园公司的法定代表人账户，法定代表人郑建华并出具了一份证明予以确认该事实。被告万武军、张想兵辩称原告支付的定金是4万元而不是5万元，但是被告万武军在收到了原告转账的4万元购房定金后一直未向原告要求支付剩余的l万元定金，结合第三人家之园公司法定代表人郑建华出具的证明，可以认定原告已经向被告万武军支付了5万元定金。关于是否需要双倍返还定金问题。经查实，双方签订合同后，原告长期“出差”在外，没有支付首期款用于赎楼，也没有到银行办理按揭手续，从原告和被告提供的证据均可以显示出来系原告自身原因导致双方的合同无法继续履行，原告违约在先，应承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付足金的一方不履行约定的债务的，无衩要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之约定，原告无权要求被告万武军、张想兵返还定金5万元，更无权要求被告万武军、张想兵双倍返还定金10万元。第三人经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，按缺席论处。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定于2016年6月16日作出(2016)粤1303民初976号判决：一、解除原告雷鸣与被告万武军、第三人惠州市家之园房地产经纪有限公司于2015年9月13日签订的《房地产买卖合同》《备注协议书》。二、驳回原告雷鸣的其他诉讼请求。本案受理费2400元，减半收取为1200元，由原告雷鸣承担（原告雷鸣已预交受理费2400元）。当事人二审的意见原审原告雷鸣不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销(2016)粤1303民初976号民事判决书第二项；2、依法改判两被上诉人双倍返还上诉人定金10万元;3、本案一审、二审受理费、保全费、公告费、鉴定评估费等诉讼费由两被上诉人承担。主要事实和理由是：原审并无依据证实系上诉人长期出差在外，而导致涉案合同无法履行，相反因被上诉人在无解除合同的情况下，已将涉案房屋转让其他人，导致涉案合同根本无法履行，被上诉人应承担根本违约责任。为维护上诉人的合法权益，现向人民法院提起上诉，请求贵院依法及时改判。被上诉人万武军、张想兵在二审中答辩称：一、上诉人以出差为抗辩，属于其个人行为，而不是不可抗力，而是以上诉人单方的借口，上诉人在合同履行期限内以出差拒听电话等手段拒绝履行合同，而且本次交易属于房产类重大商品交易，而上诉人即使是经常出差也完全可以通过公证委托等方式予以办理，从2015年09月13日签订合同到2016年1月长达三个多月之久，上诉人的抗辩是不符合常理的；二、我方认为一审判决查明事实清楚适用法律正确，上诉人违约的事实是肯定的，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。二审中，当事人均没有提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，双方之间通过原审第三人居间签订的《房地产买卖合同》经一审认定合法有效，符合法律规定，双方当事人均无异议，二审予以确认。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：导致涉案合同解除是否因上诉人违约所致，上诉人所交的定金，被上诉人应否双倍返还。具体评述如下：双方2015年9月3日签订的《房地产买卖合同》及《备注协议书》约定，买方交付订金5万元后，卖方需要买方用首期款协助赎楼，卖方须做公证书委托经纪方代卖方赎楼，首期款53万元用于卖方赎楼款；卖方应于签署本合同之日起37日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续等。综合双方的合同约定，买方除了支付5万元定金外，还须先支付53万元给买方用于赎楼涂销抵押登记，且双方对于赎楼的时间是约定在签订合同后37日内完成。然后在履行过程中，从双方的通信记录可知，经被上诉人催促，直至2015年12月15上诉人以出差在外为由没有及时履行后续的付首期款协助赎楼义务，2015年12月17日被上诉人仍在通知上诉人见面协商，直至2016年1月被上诉人称已经涉案房产另行出让。从现有证据显示的双方履约情况，显示导致双方合同未能按照约定及时履行责任在于上诉人一方，一审认定上诉人应承担相应的违约责任，有事实依据。双方合同第九条约定，“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。”现合同因上诉人（买方）违约导致未能继续履行，依照双方合同约定，被上诉人可没收定金。现上诉人诉请是被上诉人先行违约与事实不符，主张要求被上诉人双倍返还定金无事实和法律依据。一审驳回上诉人诉讼请求并无不当，二审予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2300元，由上诉人雷鸣负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 赖锦荣审判员 邓耀辉二〇一七年十月三十日书记员 雷彩霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。