曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)曲中法民终字第01118号上诉人（原审被告）马龙县东郡房地产开发有限公司（以下简称“东郡公司”）。组织机构代码：78739677-3。法定代表人沈庆礼，该公司董事长。住所地：马龙县通泉街道文河小区。委托代理人刘吉芳，云南黄涛律师事务所律师（特别授权代理）。被上诉人（原审原告）唐一菩，女，1989年11月10日生，汉族，云南省马龙县人，身份证住址：云南省曲靖市马龙县。上诉人马龙县东郡房地产开发有限公司因与被上诉人唐一菩商品房预售合同纠纷一案，不服马龙县人民法院（2015）马民初字第333号民事判决，向本院提起上诉，本院2015年10月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案法律事实：被告马龙县东郡房地产开发有限公司以出让方式取得马龙县龙翔新区行政大道编号为101-0A-057-13的地块进行房地产开发，项目名称为“东郡明珠”，经马龙县住房和城乡建设局批准预售商品房。2013年9月1日，原告唐一菩与被告马龙县东郡房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，该合同约定了原、被告双方的权利和义务，其中合同第七条约定被告的交房时间为2014年2月8日前，第九条约定了被告逾期交房应承担的违约责任（合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止90天内，马龙县东郡房地产开发有限公司按每天10元向购买方支付违约金；逾期90天后，马龙县东郡房地产开发有限公司按购买方已付款的0.02%乘以逾期天数向购买方支付违约金）。原告支付了首付款人民币96476元，对剩余的房款人民币225000元办理了银行按揭手续。截至到本案开庭之日（2015年6月24日）东郡明珠房产未取得验收合格证明。原审法院审理认为：原告唐一菩与被告马龙县东郡房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告唐一菩履行了自己交付购房首付款及办理银行按揭贷款的义务。但被告马龙县东郡房地产开发有限公司到本案开庭之日，其开发的房地产项目“东郡明珠”仍未取得验收合格证明，按照《城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”的规定，原告唐一菩购买的房屋未验收合格，被告马龙县东郡房地产开发有限公司也就不能履行交房义务，同时也不能办理土地使用证和房产证，故对原告要求“被告继续履行合同约定的交房义务”的诉请，本院不予支持。对于原告要求“被告向原告支付自2014年3月1日至2015年5月21日止逾期交房违约金24260元”的诉请，由于原告与被告签订的合同约定了交房时间，被告不能在约定的期限内履行交房义务，被告应当按照约定承担违约责任，并且原告办理了按揭贷款业务，原告的已付款为购房总价款人民币321476元，被告的违约天数为447天（2014年3月1至2015年5月21日），被告应赔偿原告的违约金为人民币：321476×447×0.02%=28739.95元，被告应赔偿原告的违约金超出了原告的诉请，故对原告要求被告赔偿原告逾期交房违约金24260元的诉请，本院予以支持。对原告要求被告“退还因房屋面积未达到合同约定面积所超额支付的房款11560元”的诉请，因该房屋未验收完毕，按照《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，该房屋也未进行登记，没有登记就不能确定该房屋的实际面积，故对该项诉请本院不予支持。原告可待房屋所有权登记后，根据登记面积大小，另行主张权益。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、被告马龙县东郡房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告唐一菩《商品房购销合同》中迟延交付商品房违约金人民币24260元;二、驳回原告唐一菩的其它诉讼请求。案件受理费人民币348元，由被告马龙县东郡房地产开发有限公司负担。一审宣判后，东郡公司不服，向本院提起上诉，在上诉状中请求二审法院撤销一审判决，并依法改判上诉人承担违约金逾期天数为264天，逾期90天内，按每天10元计算，90天外按每天0.O2％计算，故上诉人承担违约金为12087.36元。其主要理由是:1、2013年9月1日，被上诉人与上诉人签订了《商品房购销合同》，约定上诉人将马龙县龙翔新区行政大道东侧“东郡明珠”4幢2单元2层2号房以321476元的价格出售给被上诉人，合同第七条约定上诉人应在2014年2月28日前将验收合格的商品房交付给被上诉人。合同第九条约定上诉人自交房时间届满后次日至交房之日90天内，每天向被上诉人支付10元违约金，逾期90天按乙方已付款0.02％乘以逾期天数向被上诉人支付违约金，合同继续履行。2014年3月10日被上诉人的银行按揭贷款才办理完成，支付完所有购房款。故上诉人交房逾期时间应从2014年3月10日起算。2012年8月1日“东郡明珠”项目开工建设，但由于水务局、电力公司的原因，致上述项目至2012年9月才通水，2012年11月15日才通电。故逾期107天不是我方原因造成的。2012年8月1日至2013年12月31日期间有65个阴雨日，致使工程无法施工，故逾期65天是由不可抗拒的原因造成的。原审法院认定逾期447天且全部按每天0.02％的标准计算违约金属事实认定错误。被上诉人唐一菩未作答辩。经二审审理查明的本案法律事实，与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点是:1、合同约定的违约金是否过高，以及上诉人支付被上诉人违约金的计算方式及计算期限问题；《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》依法成立，合法有效，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。由于上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第七条、第九条约定：“甲方应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”、“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起到实际交房之日之止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”根据上述合同约定，上诉人违约责任的起算时间应为2014年3月1日，故上诉人主张逾期交房时间应从2014年3月10日起算，本院依法不予支持。按照通常理解，合同对上诉人逾期交房的时间设定了两种情形，即90天以内和90天以后，并对两种情形分别约定了不同的违约金计算方式，即分别按“每天10元”和“已付款的0.02%乘以逾期天数”进行计算。且上诉人认可双方签订的《商品房购销合同》系由上诉人一方提供的格式合同，故在上诉人与被上诉人对条款理解产生争议的情况下，应作出有利于被上诉人一方的理解。故上诉人主张在逾期交房的时间中，有90天的时间应按每天10元的标准计算违约金的主张不能成立，本院依法不予支持。上诉人主张在逾期交房的时间中扣除非其自身原因导致延误的107天和因不可抗力而延误的65天的主张，未提交证据予以证实，没有事实依据和法律依据，本院依法不予支持。由于按所交购房款每天0.02%的标准计算违约金，相当于按每年7.3%（0.02%×365天）的利率标准计算，不属于“约定的违约金过分高于造成的损失”的情形，故上诉人请求调整违约金的主张不能成立，本院依法不予支持。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，一审法院审理本案程序合法，认定事实清楚，适用法正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由马龙县东郡房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行生效判决，享有权利的当事人可在生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向一审人民法院申请强制执行。审判长  雷仙莲审判员  高体所审判员  朱绍茂审判员  刘滢靖审判员  赵艳绘二〇一五年十一月二十三日书记员  贾琼丽