福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第4105号上诉人（原审原告）郑丽清。委托代理人尤文斌、林进辉，福建泉中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道6号。法定代表人陈景红，系该公司董事长。委托代理人傅绿松、吕雅萍，福建正成功律师事务所律师。上诉人郑丽清因与被上诉人南安市泛华投资发展有限公司民间借贷纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2015）南民初字第3037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，被告系依法注册成立的经营房地产开发等项目的有限责任公司。被告于2011年1月24日取得日昇新城·铭仕楼项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售【2011】第002号。2011年10月26日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：44020051号的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，并已向南安市房地产交易管理所登记备案。本案合同约定，原告购买被告开发的址在南安市新华南路198号日昇新城·铭仕楼的第3层305号房，建筑面积共99.26平方米，单价为每平方米人民币4877.99元，总金额人民币484190元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未到达上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币（空白）元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第三条第1款约定，出卖人提前交房的，其提前交房的时间不作为其提供权属登记资料期限的起始日期。其起始日期以本合同约定为准；第五条第1款约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同签订后，原告支付了被告购房款人民币484190元，并缴交住宅专项维修资金、有线电视初装费、电表开户费、防盗网安装费、办证手续费等相关费用。本案工程于2012年12月14日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格；于2012年12月28日防空地下室竣工验收合格；于2013年1月29日防雷装置验收合格；于2013年4月8日环保验收合格；于2013年5月17日取得城市排水许可；于2013年6月21日取得园林绿化工程设计方案核准；于2013年7月26日经消防验收合格。因中、大、暴雨以及六级以上台风等天气原因，本案工程可以延期交房105天。被告已于2013年5月26日将本案商品房交付原告使用，并将《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》交付原告。原告并已对本案商品房进行装修使用。被告至今尚未办理本案商品房的产权初始登记，本案商品房至今不能办理房屋所有权证。另，本案商品房办理了银行按揭贷款。原告于2015年4月21日诉至原审法院，请求判令：1.被告自2013年7月1日起至实际具备交房条件（法定条件和约定条件）之日止，按原告已付购房款的日万分之一计算赔偿原告逾期交房违约金；2.被告自2013年10月1日起至实际办妥房屋所有权证之日止，按原告已付购房款的日万分之一计算赔偿原告逾期办证违约金；3.被告承担本案全部诉讼费用。原审判决认为,被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市新华南路198号日昇新城·铭仕楼的第3层305号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年6月30日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付原告，如施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风天气造成无法施工的，可以据实予以延期。本案工程因中、大、暴雨及六级以上台风天气可以延期交房105天，为此，本案合同约定的交房时间应为2013年10月13日。而本案工程于2012年12月14日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2013年7月26日经消防验收合格，即本案工程于2013年7月26日已具备交房条件，且被告已于2013年5月26日将本案商品房交付原告使用；因此，无论是具备交房条件的2013年7月26日，还是实际交付使用的2013年5月26日，均在合同约定的交房时间2013年10月13日以前，被告并不存在逾期交房的违约行为，故原告请求判令被告自2013年7月1日起至实际具备交房条件（法定条件和约定条件）之日止，按原告已付购房款的日万分之一计算赔偿原告逾期交房违约金，缺乏事实依据，不予支持。本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，而《合同补充协议》第五条第1款又将该约定变更为“买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，对此，原告与被告存在不同的意见。原告认为，《合同补充协议》是格式条款，且该约定规避、减轻被告责任，故该约定是无效的；被告认为，《合同补充协议》第五条第1款的约定是双方真实意思表示，不存在无效的情形。原审法院认为，《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，被告提供的格式合同即《合同补充协议》第五条第1款变更了《商品房买卖合同》第十四条的约定，将被告协助办证的时间推迟120日，该格式条款的补充约定减轻了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款依法应认定为无效条款。为此，关于被告协助办证的时间仍应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理。本案商品房虽于2013年5月26日已交付使用，但因合同约定的交房时间是2013年10月13日，不能因为被告提前交房而加重其办证责任，且原告与被告签订的《合同补充协议》第三条第1款也约定“出卖人提前交房的，其提前交房的时间不作为其提供权属登记资料期限的起始日期。其起始日期以本合同约定为准”，故被告协助办证的起算时间应以2013年10月14日开始计算，即被告应于2014年1月11日履行完协助办理房屋所有权证的义务。但被告至今尚未完成房屋所有权初始登记，致使原告尚未取得所购买商品房的房屋所有权证，故被告的行为已构成逾期协助办理房屋所有权证，应承担相应的违约责任。被告辩称涉讼楼盘未能依约完成产权登记系政府原因造成，但并未对此充分举证证实，且未能举证证实其已经依约履行协助办理房屋所有权证的义务，故被告的该辩称，不予采纳。至于被告应承担的逾期协助办理房屋所有权证的违约金，应自2014年1月12日起至其履行完协助办理本案商品房房屋所有权证之日止，每日按原告已付购房款人民币484190元的0.001％计算；为此，原告请求判令被告自2013年10月1日起至实际办妥房屋所有权证之日止，按原告已付购房款的日万分之一计算赔偿原告逾期办证违约金，对于符合法律规定的部分即被告应支付原告自2014年1月12日起至被告履行完协助办理本案商品房房屋所有权证之日止，每日按原告已付购房款人民币484190元的0.001％计算的逾期协助办理房屋所有权证违约金，予以支持；对于缺乏法律依据的其他部分，不予支持。原告认为违约金过低应予以适当调整，因为该违约金的约定系原、被告双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，因此原告的该主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告南安市泛华投资发展有限公司应支付给原告郑丽清自2014年1月12日起至被告南安市泛华投资发展有限公司履行完协助办理日昇新城·铭仕楼的第3层305号房房屋所有权证之日止，每日按原告郑丽清已付购房款人民币484190元的0.001％计算的逾期协助办理房屋所有权证的违约金（自2014年1月12日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后15日内付清）；二、驳回原告郑丽清的其他诉讼请求。本案受理费人民币1253元，减半收取后为人民币627元，由原告郑丽清负担人民币603元，由被告南安市泛华投资发展有限公司负担人民币24元。宣判后，原告郑丽清不服，向本院提起上诉。上诉人郑丽清上诉称，一、被上诉人存在逾期交房的违约行为，应自2013年7月1日起至实际具备交房条件（法定条件和约定条件）之日止，按上诉人已付购房款的日万分之一计算赔偿上诉人逾期交房违约金。被上诉人未向上诉人如实告知诉争楼盘尚未完全具备约定的交付条件（包括天燃气管道至今未铺设）的真实情况，将不具备交房条件的本案商品房违约违规交付，应视为被上诉人至今未交房。诉争商品房已在约定交房之日前实际交付且被上诉人未依约告知上诉人因恶劣天气影响施工进程，故不应顺延交房日期。二、被上诉人存在逾期履行协助办证义务的违约行为，应自2013年10月1日起至实际履行协助办证义务之日止按上诉人已付购房款的日万分之一计算赔偿上诉人逾期办证违约金。上诉人提供的格式合同约定的违约金标准日0.001%显著偏低，丧失公平，应至少调整为日万分之一。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人南安市泛华投资发展有限公司答辩称：一、不存在逾期交房，诉争商品房楼盘已于2013年7月26日经消防验收合格，已完全符合合同约定和法定的交房条件。天燃气管道已安装到小区，未安装到户的原因在于小区业主同意安装的人数达不到天燃气公司要求的数量，因此其责任不在于被上诉人。依合同第八条约定，施工过程中遭受的恶劣天气时间应予以顺延交房时间，因此本案诉争商品房的交房时间应顺延到2013年10月13日。二、诉争商品房是因政府行政行为导致不能办理房屋权属证书。三、即使存在逾期协助办证，上诉人诉请的违约金起算时间与违约金标准与合同约定不符。应驳回上诉，维持原判。经审理查明，本案二审双方当事人争议的焦点是：1.被上诉人是否逾期交房；2.原审判决被上诉人承担的逾期协助办证的违约金是否正确。除该争议焦点涉及的事实外，双方当事人对原审判决查明的其他事实没有异议，本院对双方无异议的事实予以确认。二审审理中，上诉人提供了一份福建省南安市人民法院（2015）南民初字第5203号民事判决书，欲证明被上诉人交房时，天燃气管道没有安装入户，诉争商品房不符合交房条件。被上诉人质证认为，合同并无约定燃气管道应当进户，无法安装燃气管道的责任应由业主承担。被上诉人提供了照片两张、说明一份、证明书二份安装登记表一份，欲证明被上诉人不存在逾期交房，诉争商品房已符合交房条件。被上诉人对照片真实性无异议，但认为合同有约定厨房必须预留燃气管道，且根据法律规定，安装天燃气管道的费用是开发商承担的。因此，诉争商品房不符合交房条件。本院认为，本案诉争商品房所在楼盘于2012年12月14日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2013年7月26日经消防验收合格。根据本案《商品房买卖合同》及其附件的约定和国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规定》的规定，安装燃气管道到商品房厨房是开发商的约定和法定义务。根据双方二审提供的证据可以确认被上诉人至今仍未完成从小区庭院到本案商品房厨房的燃气管道安装事宜。根据合同约定，如商品房不符合交房条件，上诉人有权拒绝交接房屋，但诉争商品房实际已于2013年5月26日交付给上诉人使用，该时间早于合同约定的交房时间，故被上诉人不存在逾期交房的情形。且合同中也未对即使商品房未达到交房条件而买受人仍同意接收时被上诉人应如何承担违约责任作出约定。故上诉人以商品房未达到交房条件而主张被上诉人承担逾期交房的违约责任，缺乏合同与法律依据，应予驳回。根据本案《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应当在2013年6月30日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付上诉人，如施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风天气造成无法施工的，可以据实予以延期。实际施工过程中因中、大、暴雨及六级以上台风天气而需顺延工期的有105天，且上诉人在一审中也确认了105天，故本案合同约定的交房时间应最终确定为2013年10月13日。根据双方签订的《合同补充协议》第三条第1款的约定，被上诉人协助办证的起算时间应以2013年10月14日开始计算，即被上诉人应于2014年1月11日履行完协助办理房屋所有权证的义务。上诉人主张应从2013年10月1日起就计算逾期协助办证的违约金，没有合同依据，本院不予支持。合同中约定的逾期办证违约金系当事人双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，上诉人认为该违约金过低主张予以适当调整没有依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张缺乏事实与法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人郑丽清的上诉，维持原判。本案二审受理费人民币1206元，由上诉人郑丽清负担。本判决为终审判决。审 判 长  李翔峥审 判 员  吴梅芳代理审判员  陈志杰二〇一五年十一月二十日书 记 员  薛 波附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。