贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终5185号上诉人（原审原告）：白玲，女，1972年10月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人:李登江，男，1971年12月18日出生，汉族，白玲之夫，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审被告）：贵州嘉润物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处顺海贵开大道（菩萨提树对面）。法定代表人：张乘，该公司总经理。上诉人白玲因与被上诉人贵州嘉润物业管理有限公司（以下简称嘉润物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白玲上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人没有和被上诉人签订任何物业管理方面的合同，被上诉人在一审法庭上出示的2013年3月4日写有上诉人姓名的前期物业管理服务协议系伪造，上诉人没有在该协议上签过字，收取物业管理费时，被上诉人也没有告知上诉人有哪些权利和义务，一审法院仅以上诉人交纳了两年的物业管理费为由认定上诉人与被上诉人已存在物业服务合同关系是错误的。上诉人第一次缴费是因为收房时被上诉人要求交纳物业管理费，不交纳就不给钥匙，第二次缴费是因为第一次费用到期，门禁卡被禁用，被上诉人要求交纳一年的物业管理费用才能使用门禁卡，被上诉人有胁迫上诉人交纳物业管理费的情形。一审判决认定上诉人的房屋面积及被上诉人提交8张照片也是错误的。上诉人提交的照片和清单可以证明房屋因被上诉人的不作为，导致墙体大面积渗水造成财产损失。嘉润物管公司未作答辩。嘉润物管公司向一审法院起诉请求：1、请求判令白玲立即向嘉润物管公司支付2013年12月27日至2016年4月30日物业管理费3515元整；2、请求判令白玲立即向嘉润物管公司支付违约金共计351.5元整；3、请求判令白玲承担诉讼费用。一审法院认定事实：白玲系贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际D1栋1-1403号房业主，该房屋建筑面积124.86平方米。嘉润物管公司对白玲所住小区提供物业服务，物业服务费用住宅按建筑面积每月每平方米1.25元计算。由于嘉润物管公司在物业服务过程中存在服务瑕疵及履行义务不全面等，白玲未向嘉润物管公司交纳自2013年12月27日至2016年4月30日的物业服务费。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同之约定交纳物业服务费用。本案中，虽然白玲否认《前期物业管理服务协议》是其所签，但认可嘉润物管公司所主张的事实，故嘉润物管公司、白玲双方形成的物业服务合同关系，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。白玲未按照约定向嘉润物管公司足额交纳物业服务费，构成违约，故对嘉润物管公司要求白玲支付物业服务费的主张，予以支持。对于白玲提出入住后不久即发现有外墙渗水等质量问题且涉及众多业主，嘉润物管公司未尽合同义务应对其损失承担责任的抗辩，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。可见，外墙渗水问题属于房屋买卖合同法律关系，并非物业服务内容，加之白玲并未就嘉润物管公司违约导致其损失提供证据证明，亦无法估量，故对白玲的抗辩理由不予采纳，其可另行主张。房屋质量保证期满后，房屋质量的维修属于房屋公共维修基金所负担的范畴，而嘉润物管公司并没有证据证明其就白玲白玲房屋质量问题积极配合，履行报修或维修义务，故其存在履行合同义务不全面之处，未尽其职责。根据公平原则，结合涉案小区的实际情况，酌情对嘉润物管公司主张的物业服务费3515元按30%予以减扣，即3515元×0.7=2460.5元，同时，对嘉润物管公司主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例实施细则》第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告白玲于本判决生效之日起五日内一次性支付原告贵州嘉润物业管理有限公司自2013年12月27日至2016年4月30日的物业服务费2460.5元；二、驳回原告贵州嘉润物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由被告白玲负担二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，白玲主张《前期物业管理服务协议》上“白玲”的签名不是其所签，要求对《前期物业管理服务协议》进行鉴定。本院经审查认为，《前期物业管理服务协议》是认定白玲与嘉润物管公司是否存在物业服务合同关系的依据之一，在一审庭审中，白玲虽否认《前期物业管理服务协议》是其所签，但认可嘉润物管公司主张的事实，并称即使出现渗水情况，其都交纳物业管理费的，是由于嘉润物管公司先违约，才没有交纳的。故白玲已认可其与嘉润物管公司之间存在物业服务合同关系，未交物业管理费的原因亦系认为嘉润物管公司先违约，即使白玲未曾与嘉润物管公司签订过《前期物业管理服务协议》，也并不影响认定双方在事实上形成的物业服务合同关系，故对白玲要求对《前期物业管理服务协议》进行鉴定的申请，本院不予准许。另查，白玲二审中称其曾分别两次向嘉润物管公司交纳了一年的物业管理费用。2017年8月9日，一审法院作出（2017）黔0112民初1145号民事裁定书，对（2017）黔0112民初1145号民事判决书中文字上的笔误进行了补正，其中将（2017）黔0112民初1145号民事判决书第三页第十五行“原告为证明其主张，提供了房屋外部及内部照片八张”补正为“被告为证明其主张，提供了房屋外部及内部照片八张”，第二十一行“该房屋建筑面积124.86平方米”补正为“该房屋建筑面积99.89平方米”。该民事裁定书已向双方当事人送达。除此之外，二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，嘉润物管公司对白玲所住小区提供物业服务，白玲作为该小区的业主，向嘉润物管公司交纳物业管理费，双方形成物业服务合同关系。白玲未向嘉润物管公司交纳自2013年12月27日至2016年4月30日的物业服务费构成违约，一审判决判令白玲向嘉润物管公司交纳物业管理费并无不当，本院予以维持。关于白玲提出其没有和嘉润物管公司签订任何物业管理方面的合同，嘉润物管公司在一审法庭上出示的2013年3月4日写有白玲姓名的前期物业管理服务协议系伪造，白玲没有在该协议上签过字，收取物业管理费时，被上诉人也没有告知上诉人有哪些权利和义务，一审法院仅以白玲交纳了两年的物业管理费为由认定白玲与嘉润物管公司已存在物业服务合同关系是错误的上诉理由，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”白玲虽不认可与嘉润物管公司签订了《前期物业管理服务协议》，但嘉润物管公司对白玲所住小区提供物业服务，白玲也向嘉润物管公司交纳物业管理费，一审判决认定双方之间存在物业服务合同关系并无不当，故白玲的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。关于白玲提出其两次交纳物业管理费均是在嘉润物管公司的胁迫下交纳的上诉理由，白玲并未提供证据证明其主张，故其该项上诉理由无事实依据，本院不予采信。关于白玲提出其房屋墙体大面积渗水造成的财产损失是因嘉润物管公司的不作为导致的上诉理由，白玲并未举证证明其与嘉润物管公司明确约定若嘉润物管公司提供的物业服务未达到管理服务质量时，白玲可以直接通过打折交纳物业管理费的方式来维护自己的权益，故本院对白玲以该项上诉理由为由拒交物业管理费的主张，不予采信。一审判决以嘉润物管公司未积极配合对白玲房屋质量问题进行保修或维修为由对嘉润物管公司主张的物业管理费扣减30%不当，鉴于嘉润物管公司对一审判决计算的物业管理费数额未提出异议，故本院对一审判决计算白玲应向嘉润物管公司支付的物业管理费数额2460.5元，予以维持。若因嘉润物管公司未履行对白玲的房屋质量问题进行报修或维修等物业管理义务，导致白玲房屋内财产遭受损失，白玲可向嘉润物管公司另行主张相关赔偿。关于白玲提出一审判决认定上诉人的房屋面积及被上诉人提交8张照片是错误的上诉理由，一审判决已作出（2017）黔0112民初1145号民事裁定书，对（2017）黔0112民初1145号民事判决书中的上述笔误进行了补正。故本院不再予以纠正。综上所述，白玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由白玲负担。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  邓 艳审判员  谌致华二〇一七年十月二十日书记员  陈 燕