文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2015）梅江法民三初字第127号原告（反诉被告）：梅州市嘉逸商务酒店（经营者邓虹燕），地址：梅州市月梅路**号。原告（反诉被告）：陈汉能，男，1953年8月生，住址：梅州市梅江区。两原告的委托代理人：巫宇辉，系广东盛世律师事务所律师。被告（反诉原告）:古达超，男，1982年10月生，身份证号码：4414021982********，住址：梅州市梅江区。被告（反诉原告）:邓飞鸣，男，1983年6月生，住址：梅州市梅江区。被告（反诉原告）:陈宇斌，男，1984年1月生，住址：梅州市梅江区。三被告委托代理人:肖国宁，系广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。三被告委托代理人:曾立丹，系广东世纪华人（梅州）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能诉被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人巫宇辉律师、被告（反诉原告）及其委托代理人肖国宁、曾立丹律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月，三被告以合伙开设KTV、酒吧及西餐厅为由多次找原告协商要求租用原告场地，经双方协商初步达成租赁意向，被告以需报批相关手续为由要求原告将酒店的相关权属证书和图纸提供给被告，被告多次带人到原告拟出租的场地现场勘查后对原告的场地感到满意，为此，双方于2012年11月28日签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告将坐落于梅州市月梅路51号的嘉逸商务酒店一层西餐厅、二层及附楼一至三层面积约为2000平方米出租给被告用于经营KTV、酒吧及西餐厅，租期为5年，免租期（装修）为2个月，第一期（2013年2月1日至2014年12月31日）月租金为45000元，第二期（2015年1月至2016年12月31日）月租金为50000元。乙方（即被告，下同）必须于每月5日前交清当月租金给甲方（即原告，下同），乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金，逾期1个月甲方有权终止合同，无偿收回全部物业，押金不予退还，归甲方所有。合同还约定，房屋租赁期间，乙方经营使用的水、电、热水按表实际收费，酒店大堂的公用电费和一、二层公共卫生间水电费各负担50%，酒店保安员工资由被告每月负担3750元。合同第十一条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋、没收押金，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：拖欠租金累计达半个月；未按合同购买租赁范围的财产保险（见合同）。合同签订后原告即依约将合同约定的房屋及相关设备设施交付给被告使用，被告利用原告的场地和设备设施开设了“铁潮KTV”和西餐厅。在合同履行前一段时间，被告基本能依期交付租金和水电费，但随着时间的推移，被告拖欠房租水电等费用的现象越来越严重，以至到现在拖欠长达5个月的房租、4个月的水电费、大堂公用电费、一、二层公共卫生间的水电费及保安员、保洁员的工资，也未依约购买租赁范围的财产保险。根据双方合同约定，至2015年3月5日止，被告拖欠原告如下费用：1、2014年11月、12月及2015年1至3月五个月的租金合计24万元（4500元／月×2+50000×3元）；2、2014年11月至2015年2月拖欠的电费43252元、水费4469元、卫生费400元；3、保安人员工资93750元（3750元／月×25个月），4、保洁员工资25000元（1000元／月×2人×25个月÷2）；5、大堂公用电费1OOOO元（800元／月×25个月÷2）；6、一、二层公共卫生间水电费5000元（400元／月×25个月÷2）；7、逾期交租滞纳金12850元(2014年11月份：11月6日至2015年2月28日共115天，即45000×1‰×115=5175元；2014年12月份：12月6日至2015年2月28日共85天，即45000×1‰×85=3825元；2015年1月份：1月6日至2月28日共55天，即50000×1‰×55=2750元；2015年2月份：2月6日至2月28日，即50000×1‰×22=1100元)。由于被告长期拖欠租金和水电费等，原告曾无数次向被告催收，但被告均置之不理，至今己拖欠原告5个月的租金、水、电费、工人工资等，严重违背了合同约定并损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》，并交还租赁物；2、被告向原告支付从2014年11月1日至被告将房屋交还原告之日止的租金（2014年11月和12月的租金按每月45000元计，2015年1月以后每月按50000元计，至2015年3月的租金为240000元）；3、被告向原告支付逾期交租滞纳金12850元及从2015年3月1日至被告付清租金之日止的逾期交租滞纳金（每日按实欠租金额干分之一计付）；4、被告向原告支付从2014年12月1日至被告将房屋交还原告之日止被告经营所产生的水费和电费（实际费用按房屋移交时被告实际使用水、电度数按合同约定单价结算，至2015年2月底止，被告应付电费43252元，水费4469元）；5、被告向原告支付从2013年2月起至将房屋交还原告之日止的保安员、保洁员的工资（保安员月工资3750元和保洁员月工资1OOO元，至2015年2月28日止的保安员工资为93750元，保洁员工资为25000元）；6、被告向原告支付从2013年2月1日起至将房屋交还原告之日止大堂公用电费、一、二层公共卫生间水电费（每月大堂公用电费400元和一、二层公共卫生间水电费200元，至2015年2月28日止的大堂公用电费为1OOOO元，一、二层公共卫生间水电费为5000元）；7、由三被告承担本案诉讼费用。原告提交的证据有：1、原、被告身份证、原告的营业执照、组织机构代码证；2、拍卖成交确认书、裁定书、协助执行通知书、规划设计图、房地产权证、照片；3、房屋租赁合同；4、消防安全合格证、消防受理凭证；5、文件签领表、催款函、收款收据、发票、银行卡交易单等（以上证据除催款函为原件外均为复印件），以证明其诉请。被告（反诉原告）辩称：一、原、被告于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》，涉及量贩式KTV的部分合同是无效的；涉及酒吧、西餐厅的部分合同是有效的，涉及酒吧、西餐厅的部分合同应继续履行。2012年11月28日，被告、原告签订《房屋租赁合同》一份，该《租赁合同》的主要内容是：1、承租地点：为梅州市月梅路51号梅州市嘉逸商务酒店一层西餐厅、二楼及其附楼一至三层，面积约2000平方米；2、房屋用途：做量贩式KTV、酒吧及西餐厅，除双方另有约定外，乙方（即被告）不得任意改变房屋用途；3、租赁期限：五年，从2013年2月1日起至2018年6月30日止；4、租金及其递增方式：2013年2月1日至2014年12月31日的月租金45000元，2015年1月1日至2016年12月31日的月租金50000元，2017年1月1日至2018年6月31日的月租金55000元；5、押金和原装修补偿费：乙方应向甲方支付押金15万元，原装修补偿费五年一次性付清20万元；6、由甲方（即原告）提供整栋楼的主体消防合格证书；7、乙方办理消防、环保、文广局、工商执照等所有证件时，甲方配合乙方办理所有证件；8、甲方因房屋权属假冒或非法出租房屋导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方投资的损失等。签订合同后，被告积极履行合同，一楼酒吧和二楼西餐厅顺利开业（现仍正常营业），但因原告在合同签订后在主楼擅自加建一层、附楼是违章建筑，被告无法办理消防手续，因此无法经营量贩式KTV，而且原告的过错是无法补救的。因此，原告、被告于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》涉及量贩式KTV的部分合同是无效的；涉及酒吧、西餐厅的部分合同是有效的，涉及酒吧、西餐厅的部分合同应继续履行。二、由于原告方的过错，导致量贩式KTV根本无法开业。签订合同后，被告方为了经营量贩式KTV，进行了各项装修和购置经营设备的工作，分别于2012年12月17日、2012年12月27日与梅州市品居装饰设计有限公司签订《装饰设计协议》、《装修合同》；于2012年12月30日与东莞市亿达音响制造有限公司签订《音响设备销售和安装合同》；于2012年12月20日与梅州奥蓝科技发展有限公司签订《购销合同》购买量贩式KTV所需系统设备；于2013年2月19日与怡华装饰服务部签订《承包嘉逸商务酒店副楼二楼天棚搭建工程合同》，KTV厢房在附楼内有12个厢房，在酒店二楼西餐厅左侧有3个厢房、右侧有6个厢房，总共21个厢房，却因原告的过错造成经营量贩式KTV的目的根本无法实现。详述如下：1、酒店二楼的9个KTV厢房早于已全部装修好，但因双方签订租赁合同后，原告在主楼加建一层，导致被告提交给消防部门的设计图经审核不合格。消防部门的工作人员解释道，该酒店楼高现因增加一层，高度己超24米（从原告提交的房产证可知，该酒店原为7层），属“高层建筑”（注解：建筑高度大于27米的住宅和建筑高度大于24米的非单层厂房、仓库和其他民用建筑统称为“高层建筑”），若要经营娱乐场所，根据我国《高层民用建筑设计防火规范》6.1.1之规定“高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个”，于是被告修改了设计图纸，在酒店左侧朝西方向设计了一个外挂楼梯，但原告却反对该设计，说如此会影响酒店外观，最终导致被告无法通过消防验收，而该9个厢房及全部设备等则至今闲置。2、酒店后面附楼内共做了12个厢房，现装修了一半，也因消防验收问题停工（但装修材料已准备，存放于厢房内，详见被告提交的现场照片）。该附楼已超过“红线”，超出部分并未报建，无建设规划许可证更无与之相对应的房产证，导致原告根本无法依据《房屋租赁合同》第九条第4款“配合乙方负责办理所有证件（即消防申级、环保、文广局、工商执照等所有证件）”，更无法履行购买财产保险这个义务（已咨询财产保险公司，购买财产保险的前提是建筑物必须合法，而且必须在全部装修完毕后，根据评估的财产价值计算保费），最终导致消防局拒绝接受被告提交的消防验收申请的所有相关材料，被告曾多次主动找原告协商，希望通过抵免租金的方式挽回损失，但却遭到拒绝，而被告在协商期间则仍然按月支付了全额租金直至谈判破裂。量贩式KTV作为一个整体性非常强的商业项目，现即便主楼的9个厢房通过增设外挂楼梯通过消防验收，缺少附楼的12个厢房，必将无法实现量贩式经营效果，最终导致无法实现合同目的。基于以上种种原因，被告原计划的量贩式KTV(面积约1000平方米，占租赁面积50%)已明显无法正常开业。三、原、被告双方签订房屋租赁合同的目的是非常明确的，就是经营量贩式KTV、酒吧和西餐厅，这些都是需要办理消防手续的，但作为经营酒店的原告方，却明知附楼存在违建、主楼加建一层必将影响消防验收的情况下，仍然欺瞒被告，导致被告损失巨大，原告应承担赔偿责任。如前所述，原、被告签订合同之初已明确了租赁物的用途，但因原告在签订合同后在主楼上加建了一层，导致后期量贩式KTV消防验收受到严重影响，附楼更因属违建而无法通过消防验收，整个KTV项目无法经营，原告严重违背诚实信用原则，故意隐瞒事实真相，让被告损失惨重，依法依约原告应负赔偿责任。据不完全统计，现有损失就己高达2765000元：设计费280000元、附楼钢架搭建费140000元、KTV房间装修费600000元、音响及相关设备费200000元、点歌系统1OOOOO元、消防费用150000元、装修补偿款200000元、经营损失472500元、溢缴租金472500元、押金15万元。但当被告找原告陈汉能理论时，他却根本不理会被告的损失，用拖延、回避的方式应对被告的合理要求，导致我方损失持续扩大（注：现部分装修材料己发霉、与第三方签订的购销合同、装修合同均遇到了违约问题）。被告的损失，原告应承担赔偿责任。四、关于原告方提及的水、电费问题，被告一直都超额缴交，曾多次要求原告交出水电费相关收费单据，实用实缴，但原告却一拖再拖，故2014年12月起被告才暂停支付水电费，以冲抵2013年2月至2014年11月溢缴的水电费。五、关于保安员、保洁员工资问题。被告方自行聘请了保安员、保洁员，并且也告知了原告，原告表示同意，被告不用承担原告聘请的保安员、保洁员的费用。因为酒吧、西餐厅的经营时间主要是在下午4点后至0时左右（约173天），与原告共用保安员并不符合被告利益，而酒吧、西餐厅保洁员更因双方经营目的及经营时间均不同而不适合共用，故被告另行聘请了保洁员。不过，被告也清楚，停车场安保对己方顾客车辆安全的重要性，故直接按月发放工资给停车场保安员（有工资签领凭证），故诉请要求被告支付2013年2月至2015年2月28日的保安员、保洁员工资是没有依据的。综上所述，被告方认为，原告诉请严重违背事实，依法应当驳回。被告（反诉原告）反诉称：2012年11月28日，被告、原告签订《房屋租赁合同》。签订合同后，被告进行各项装修工作，一楼酒吧和二楼西餐厅均顺利开业（现仍正常营业），而KTV厢房在附楼内有12个厢房，在酒店二楼西餐厅左侧有3个厢房、右侧有6个厢房，总共21个厢房，却因原告的原因造成经营量贩式KTV目的根本无法实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原告擅自在主楼加建一层、附楼则违章改建加建，因此，被告和原告签订的《房屋租赁合同》中涉及量贩式KTV的部分合同是无效的，所造成的经济损失应由原告承担。双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第2款明确约定“甲方（原告）因房屋权属假冒或非法出租房屋导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方（被告）投资的损失”，如前所述，原告本身经营商务酒店，明知消防验收是否合格对经营量贩式KTV至关重要，但却在没有报建的情况下，擅自在主楼加建一层，导致被告二楼9个厢房无法通过消防验收，甚至还在明知附楼属违章改建加建的建筑物的情况下仍然出租给被告用于量贩式KTV经营，导致被告遭受巨大的经济损失。由于原告的过错，造成被告的损失，具体如下：1、设计费280000元、附楼钢架搭建费140000元、KTV房间装修费600000元、音响及相关设备费200000元、点歌系统100000元、消防费用150000元，小计1470000元。2、原装修补偿款200000元；3、经营损失472500元（暂定）；4、返还2013年2月至2014年10月KTV面积比例相对应（约占总租赁面积50%）的租金472500元（按45000元／月计算，21个月×45000元／月×50%=472500元）；5、押金15万元，上述5项共计2765000元。综上，原告已严重违背诚实信用原则，依法依约均应承担由此造成的全部经济损失，请求判令：一、确认原、被告于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》中涉及量贩式KTV的部分合同无效；二、原告赔偿被告设计费280000元、附楼钢架搭建费140000元、KTV房间装修费600000元、音响及相关设备费200000、点歌系统100000元、消防费用150000元，小计1470000元。三、原告返还原装修补偿款200000元；四、原告赔偿被告经营损失472500元（暂定）；五、原告返还2013年2月至2014年10月KTV面积比例相对应（约占总租赁面积50%）的租金472500元（按45000元／月计算，21个月×45000元／月×50%=472500元）；六、原告归还押金15万元；七、诉讼费用全部由原告承担。被告（反诉原告）提交的证据有：1、装饰设计协议、装修合同、音响设备销售和安装合同、附楼二楼天棚搭建工程合同、购销合同、点播产品配置价格表；2、收据、银行流水清单；3、图片、照片；4建设工程规划许可证、报建图；5、建设工程消防验收意见书等（均为复印件），以证明其辩称及反诉。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称：原告在主楼并未加建任何建筑，附楼是合法建筑，并办理了房产证，不存在被告要求原告赔偿的事实理由。酒店的八层不是后来加建，而是设计图上就有，八层部分是按规划要求应该建有装饰层，所以八楼并不属于一层楼，没有使用功能，仅仅作为装饰。八楼消防己报消防部门备案，按规定小于300平方米，所以无须批准。被告的反诉理由不成立，因为被告没有经过消防批准，是因为其自身原因与建筑结构没有任何关系，原告已依约提供主楼共6500平方米的消防合格证明，所以并不存在因原告的原因无法报批的情况。原告方不存在房屋权属假冒或者非法出售房屋的情况，因此对方要求赔偿没有合同依据和法律依据，应当驳回被告的反诉请求。经审理查明：2012年11月28日，两原告（甲方）与三被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：甲方将坐落于梅州市月梅路51号的嘉逸商务酒店一层西餐厅、二层及附楼一至三层，面积约2000平方米，租赁给乙方经营量贩式KTV、酒吧及西餐厅。除双方另有约定，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限为5年，从2013年2月1日起至2018年6月30日止。装修期为2个月，从2012年11月28日起至2013年1月30日止，免收租金。2013年2月1日至2014年12月31日的月租金为45000元。2015年1月1日至2016年12月31日的月租金为50000元。2017年1月1日至2018年6月30日按10%递增，月租金为55000元。租金按月结算，乙方必须于每月5日前交清当月租金给甲方。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金，逾期1个月甲方有权终止合同，无偿收回全部物业，押金不予退还，归甲方所有。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金150000元。原装修补偿费租5年于签订合同之日一次性付清200000元给甲方，以后不予退还，归甲方所有。由甲方提供整栋楼的主体消防合格证书。乙方租赁范围内的供水、电表、空调电梯维护维修等产生的费用由乙方负责，保证设备、设施正常使用。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修、设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意。房屋使用性质为商业，乙方办理消防申级、环保、文广局、工商执照等所有证件时，甲方配合乙方负责办理所有证件，费用由乙方负担。在租赁期间乙方如需使用酒店大堂、电梯、保安员、保洁员须共同承担费用，并于当月租金以并缴纳。乙方经营量贩式KTV必须在不影响三层以上客房正常休息，噪音30分贝。厨房及二层大厅，由甲乙双方共同使用。乙方经营范围消防报建、申报消防、申级设备安装，安全一切由乙方负责。乙方在租赁期间内必须为该租赁范围内房产购买财产保险。大堂公用电费各占50%：一、二层公共卫生间水电费及保洁员由乙方负责，大堂保养、打蜡、精磨由甲方负责。水电费各负担50%；酒店保安员1500元×5人=7500元÷2=3750元（按实际情况而计算）；电梯维护、维修、保养费每部5000元/年，各负担2500元。租赁期满后，本合同即终止，装修全部不能拆除，包括：电梯、强弱电线路、开关、门窗、入墙装修等不动产一律不准拆除，无偿归还给甲方所有，届时乙方须将房屋按原有结构状态退还甲方，保证设备、设施正常使用。经双方验收无异议时，甲方退还押金（不计利息）。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋没收押金，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：擅自将承租的房屋转租的，如需转租必须得到甲方书面同意方可转租；擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；拖欠租金累计达半个月。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的；甲方因房屋权属假冒或非法出租房屋导致本合同无效时，必须赔偿乙方投资的损失。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如不可抗因素或出现本合同乙方责任终止合同的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方损失不予补偿。上述三位承租人对本合同所约定的权利和义务互负连带责任。合同签订后，原告按约将租赁物及房产证等相关材料交付给被告，被告初期能按约交付租金。2014年11月，被告以原告酒店主楼加建八楼及附楼无报建，致使其经营KTV申报消防未经通过为由未再交纳租金及相关水电费，双方产生纠纷。原告遂向本院提起诉讼，被告则提起反诉。另查明：1、梅州市嘉逸商务酒店为个体工商户，经营者为邓虹燕。该酒店包括酒店主楼及附楼（规划图纸中名称为库房，仅二层），层数为8楼（第8层为装饰楼），建筑面积为6027.98平方米，权属人为邓虹燕、陈俊宏、陈汉能，房地产权证号为粤房地权证梅州市字第××号。该酒店已于2012年取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该证注明使用面积6500平方米，建筑层数为7层。2014年4月30日，该酒店向消防部门申请第八楼室内装饰工程消防设计备案，消防部门认为该工程不属于抽查对象。2、合同签订后，被告所承租的经营场所所产生的水电费均由原告代交，被告按原告的代交数额支付给原告。从2014年11月开始，原告陆续向被告发出通知书、催款函及房租、水电费、垃圾处理费一览表，由被告的相关工作人员签收，未提出异议。上述证据显示被告拖欠如下费用：2014年11、12月的租金各4500元，2015年1至7月的租金每月5000元，合计440000元；2014年12月至2015年7月的水费分别为：1370元、1455元、785元、859元、830元、905元、1015元、855元，垃圾处理费800元，合计8874元；2014年12月至2015年7月的电费分别为：15440元、12080元、9280元、6720元、10640元、12880元、15680元、17440元，合计100160元。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点，是本案租赁合同的效力问题和违约责任认定，及违约后果处理的问题。一、关于本案租赁合同的效力问题。原、被告于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，根据原告提交的规划设计图、房产证，及被告提交的规划许可证，该合同租赁物为合法建筑，该合同未违反法律法规的强制性规定，依法有效，对双方均具有约束力。二、关于违约责任认定及违约后果处理的问题。原、被告在合同中约定，“乙方（被告）有下列情形之一的，甲方（原告）可终止合同并收回房屋没收押金，造成甲方损失，由乙方（被告）负责赔偿：……拖欠租金累计达半个月。”被告拖欠原告2014年11、12月的租金各4500元，2015年1至7月的租金每月5000元，合计440000元，经原告通知后，被告仍未支付。现原告请求解除双方于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》，并交还租赁物；被告支付从2014年11月1日起至交还租赁物之日止的租金（2014年11月、12月按4500元/月；2015年1月1日至2016年12月31日按5000元/月；2017年1月1日至2018年6月30日按5500元/月的标准），证据充足，理由充分，本院予以支持。本案租赁合同约定“租金按月结算，乙方（被告）必须于每月5日前交清当月租金给甲方（原告）。乙方（被告）逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方（原告）有权按月租金的5%向乙方（被告）加收滞纳金……”，现原告请求被告从2014年11月6日起至付清租金之日止，每日按实欠租金数额的千分之一的标准支付滞纳金，依据相关法律规定，原告的计算标准过高，依法调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。原告请求被告支付从2014年12月1日至被告将租赁物交还之日止被告经营场所所产生的水电费。因被告拖欠的2014年12月至2015年7月的水费分别为：1370元、1455元、785元、859元、830元、905元、1015元、855元，垃圾处理费800元，合计8874元；2014年12月至2015年7月的电费分别为：15440元、12080元、9280元、6720元、10640元、12880元、15680元、17440元，合计100160元。故本院支持至2015年7月的水电费合计109034元（水费8874元+电费100160元）。2015年8月至被告交还租赁物止的水电费，可按原告实际代交数额进行结算支付。原告请求被告支付从2013年2月起至将房屋交还原告之日止的保安员月工资3750元和保洁员月工资1000元（至2015年2月28日止的保安员工资为93750元，保洁员工资为25000元）；每月大堂公用电费400元和一、二月公共卫生间水电费200元（至2015年2月28日止的大堂公用电费为10000元，—、二层公共卫生间水电费为5000元），因原告未提供证据证明其代支付上述工资及数额，故原告的该请求本院不予支持。被告以原告加建租赁物主楼第八层及附楼违章改建加建，致使其申报消防无法验收，导致其量贩式KTV无法开业经营，故反诉请求确认本案《房屋租赁合同》中涉及量贩式KTV的部分合同无效。根据原告提交的规划设计图、房产证，及被告提交的规划许可证，该合同租赁物主楼原报建为八层建筑，原告出租前已存在，附楼亦有报建审批，故本案租赁物为合法建筑。如前述本案租赁合同为有效合同的认定，现被告反诉请求确认该合同部分无效，本院不予支持。被告以原告违约，合同部分无效为由，反诉原告赔偿损失1470000元、返还原装修补偿款200000元、赔偿经营损失472500元、退还多支付租金472500元及退回押金150000元，亦因证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能与被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌应在本判决生效之日起15日内，返还坐落于梅州市月梅路51号的嘉逸商务酒店一层西餐厅、二层及附楼一至三层，面积约2000平方米，给原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能。三、被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌应在本判决生效之日起15日内，支付从2014年11月1日起至交还租赁物之日止的租金（2014年11月、12月按4500元/月；2015年1月1日至2016年12月31日按5000元/月；2017年1月1日至2018年6月30日按5500元/月的标准），给原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能。四、被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌应在本判决生效之日起15日内，从2014年11月6日起至付清租金之日止，以实欠租金数额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付滞纳金，给原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能。五、被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌应在本判决生效之日起15日内，支付水电费合计109034元（2015年8月至被告交还租赁物止的水电费，可按原告实际代交数额进行结算支付），给原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能。六、驳回原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7814.42元（原告已预交3907.41元），反诉案件受理费28920元（被告已预交），合计36734.42元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  涂军荣审判员  曾士芳审判员  张炜健二〇一五年十一月十三日书记员  陈 玲