北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8874号上诉人（原审被告、反诉原告）：范亚丽，女，1973年12月5日出生。上诉人（原审被告）：邢和初，男，1971年7月13日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：靳双权,北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：古文国，男，1960年2月7日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蒋曼，北京市三维律师事务所律师。原审被告：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区南湖西园甲205号楼1层08。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：姜博，男，该公司职员。委托诉讼代理人：吴阳，男，该公司职员。上诉人范亚丽、邢和初因与被上诉人古文国及原审被告满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初8025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月19日立案后，依法组成合议庭。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。范亚丽、邢和初上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或依法改判；2、解除范亚丽与古文国签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》；3、古文国、满懿公司协助范亚丽办理北京市大兴区新居里16号楼3层2-301室房屋的解除网签备案登记手续；4、古文国向范亚丽支付违约金33.9万元；5、本案一审、二审诉讼费用由古文国承担。事实和理由：1、双方签订的《补充协议》明确约定，双方变更合同必须通过书面形式，一审法院以满懿公司工作人员与范亚丽的短信推定范亚丽同意延期付款一周无合同依据；2、付款时间无延长的理由及必要性；3、古文国未在2016年4月25日前支付第一笔首付款，逾期超过十五日，构成根本违约；4、古文国和满懿公司制作视频伪证，并作出虚假陈述，应承担不利后果；5、一审法院认定范亚丽违约未提供法律依据和合同依据；6、古文国的代理人曾经担任一审法院的书记员，一审法院不宜审理本案。针对范亚丽、邢和初的上诉，古文国辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，古文国同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、范亚丽同意将付款时间延长是其与满懿公司工作人员短信的字面意思，也是双方在合同履行过程中可以确认的；2、满懿公司工作人员之所以将付款时间安排在4月26日，是因为范亚丽4月22日没有时间，且其曾经告知满懿公司工作人员，周一不好请假，而4月25日是周一；3、古文国并未做伪证，也未作出虚假陈述，这是范亚丽为了掩盖拒收房款行为而说出的借口，范亚丽在上诉状中的推定毫无事实和法律依据；4、范亚丽构成违约是事实，范亚丽在一审过程中已经举证证明了双方履行合同的连续性，足以证明古文国未构成根本违约的事实。针对范亚丽的上诉，满懿公司述称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，满懿公司同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。古文国向一审法院起诉请求：1、范亚丽、满懿公司继续履行双方于2016年2月27日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、范亚丽、邢和初、满懿公司立即协助古文国办理坐落于大兴区×××301室房屋的产权变更手续；3、范亚丽、邢和初向古文国交付大兴区×××301室房屋；4、范亚丽向古文国支付违约金（违约金的计算，以1695000元为基数，自2016年4月21日起至实际履行过户手续之日止，按照日万分之五计算）；5、诉讼费由范亚丽、邢和初承担。范亚丽向一审法院反诉请求：1、解除范亚丽与古文国于2016年2月27日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、古文国协助范亚丽办理北京市大兴区×××301室房屋的解除网签备案登记手续；3、古文国向范亚丽支付违约金339000元；4、本案反诉的诉讼费用由古文国承担。一审法院认定事实：2016年2月27日，古文国（买受人）与范亚丽（出卖人）经满懿公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》主要约定：范亚丽所售房屋坐落为北京市大兴区×××301，房屋性质为经济适用住房，建筑面积90.71平方米。该房屋未设定抵押，范亚丽未将该房屋出租，范亚丽陈述并保证该房屋无任何权利限制情况。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币100万元整，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为人民69.5万元，上述作价款项由古文国一并支付给范亚丽；古文国向范亚丽支付定金人民币2万元整。双方协商一致同意采取古文国以自有资金交易（即全款交易）的交易方式：买卖双方按合同的约定办理权属转移登记手续前，古文国应付清全部房屋价款。如按照银行资金监管或托管形式支付购房款，则依据双方签署的银行资金监管或托管协议约定进行房款支付。具体付款方式及期限的约定见补充协议。买卖双方同意，范亚丽与古文国应于合同签署后三十个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；范亚丽应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后，于10个工作日内将该房屋交付给古文国。违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，范亚丽未按照合同约定的期限和条件将该房屋交付古文国的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，范亚丽按日计算向古文国支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向古文国支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，古文国有权退房。古文国退房的，范亚丽应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照古文国全部已付款的20%向古文国支付违约金；（二）逾期付款责任：古文国未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，古文国按日计算向范亚丽支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向范亚丽支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，范亚丽有权解除合同。范亚丽解除合同的，古文国应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向范亚丽支付违约金，并由范亚丽退还古文国全部已付款。范亚丽（甲方）、古文国（乙方）、满懿公司（居间人，丙方）签订《补充协议》。除以上内容外，另外补充约定：乙方于2016年2月27日向甲方支付定金人民币2万元整；于过户前一日，将第一笔购房款人民币167万元整以自行支付的方式支付给甲方；权属转移登记事宜：甲、乙双方同意，双方应于三十个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有转移登记手续：若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须本人到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理。违约责任：1、甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议的约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）甲方无处分权或无完全处分权的（包括但不限于甲方出售行为未取得共有权人的同意、甲方代理人未取得授权委托），导致买卖合同无法继续履行或乙方无法取得无所有权的；（3）交易房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（5）拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的；（6）将交易房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买交易房屋的；（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。2016年2月27日，范亚丽出具收条，载明在满懿公司的居间服务下，收到购买人古文国购买位于大兴区新居里16号楼2-301的房屋购房定金共计人民币2万元整。双方均认可按照合同约定应当于2016年4月11日前办理房屋产权转移登记手续，均认可延误系因古文国购房资质存在问题造成，满懿公司陈述系由政策原因造成，范亚丽对该原因不认可。2016年4月12日，范亚丽、古文国签订网签合同并提交备案，合同编号为C1244556。2016年4月18日，范亚丽、古文国缴纳了相关税费。2016年3月2日，邢和初与范亚丽在北京市丰台区民政局登记离婚，离婚协议书中未对涉案房屋进行约定，在一审庭审中，双方均认可涉案房屋现由范亚丽单独所有，且登记在范亚丽名下。一审庭审中，古文国提交短信记录，2016年4月21日满懿公司工作人员向范亚丽发送短信“姐，咱们明天过户，您那时间能安排开吗”，范亚丽回复“明天我上班，下周你安排吧”，2016年4月25日（周一）21时36分，满懿公司工作人员发短信给范亚丽，内容为：“姐，明天上午九点咱们去建委东边建行给您打房款”。范亚丽未做回复，以证明满懿公司催促范亚丽履行合同义务，并且与范亚丽约定4月26日到银行办理转账支付剩余房款事宜。范亚丽、邢和初对以上短信的真实性认可，但认为范亚丽同意4月26日见面，系同意双方就违约金问题进行协商，而非同意接收房款。满懿公司对证据的真实性、证明目的认可。一审庭审中，双方主张系因为对方违约造成2016年4月26日未能如约交付房款。经范亚丽申请，一审法院调取银行监控录像，能够确认双方均于当日到达约定银行，且双方进行了协商，范亚丽未进入交易大厅，但因银行监控录像仅有画面，无法判断双方交谈内容。范亚丽认可未向古文国提供过银行账号。满懿公司陈述未能如约支付房款的原因系双方因就2016年4月11日未能如期办理房屋转移登记手续的违约金未能协商一致，范亚丽、古文国亦认可当天双方系因违约金数额产生分歧后各自离去。一审庭审中，范亚丽提交其与满懿公司的工作人员的通话录音，以证明范亚丽认为古文国已经构成根本违约，最后交款日期应为4月25日，满懿公司的工作人员认为古文国未构成根本违约。对该组证据，古文国对真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。满懿公司仅对录音文件的真实性认可，并认为该录音证明了该公司工作人员在合同履行过程中，与范亚丽一方曾有过多次沟通、交流，对其他证明目的均不认可。一审庭审中，范亚丽提交快递存单及解除合同通知书，证明其于2016年6月21日向古文国邮寄送达解除合同通知书，主要内容为古文国未按合同约定支付购房款的行为违反了合同约定，按照合同约定范亚丽通知其自2016年6月20日解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。对该份证据，古文国称并未收到，且该份证据系诉讼中形成，不予认可。上述事实，有房屋买卖合同及补充协议、房屋买卖定金合同、网签合同、收条、短信往来记录、视频光盘及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为，满懿公司未到庭参加最后一次诉讼,视为其放弃相应权利,对于其答辩、举证、质证意见，一审法院以其之前在庭审中发表的意见及提交的书面意见为准。古文国与范亚丽、满懿公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中第一个争议焦点在于古文国支付房款的最后日期，双方均认可按照合同约定，2016年4月11日为办理房屋转移登记手续的最后一日，按照合同约定，逾期15日构成根本违约，该期间应截至2016年4月26日，范亚丽认为按照合同约定，支付剩余全部房款的日期为过户前一日，故2016年4月25日古文国未支付房款已构成根本违约，但满懿公司工作人员于2016年4月22日联系范亚丽时，范亚丽回复称“明天我上班，下周你安排吧”，应当视为范亚丽同意将付款时间延长至下周，即2016年4月25日至4月31日，故古文国于2016年4月26日支付剩余房款并未构成根本违约。现双方均主张2016年4月26日未能如约交付房款系对方过错，但根据双方现有证据，无法判断当日未能如约交付房款的具体原因，根据在本案审理过程中，古文国诉讼请求为要求继续履行，而范亚丽发函并提起反诉要求解除合同的实际情况，一审法院认定，本次合同的违约方为范亚丽一方。虽合同中对于违约金有所约定，但古文国所提供其因此受到实际经济损失的证据明显低于该数额，且范亚丽提出该约定违约金过高，要求法院予以调整，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，一审法院对违约金数额酌情调整为范亚丽一次性支付古文国违约金2万元，对于古文国要求范亚丽、满懿公司协助古文国办理坐落于北京市大兴区新居里16号楼3层2-301室房屋的产权变更手续及要求范亚丽交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持；因范亚丽为违约方，范亚丽反诉要求古文国解除房屋买卖合同、补充协议、网签备案登记手续、赔偿违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。另需指出，对于此前因古文国的原因双方未能按照合同约定日期完成过户的情况，因双方均未要求在本案中解决，故本案中不宜一并处理，双方可就此自行协商，协商不成的，另行起诉。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2017年5月判决：一、古文国于判决生效后10日内给付范亚丽剩余房款167.5万元；二、范亚丽于判决生效后10日内协助古文国办理北京市大兴区新居里16号楼3层2-301房屋的产权转移登记手续；三、判决第一项全部履行完毕后10日内，范亚丽向古文国交付北京市大兴区新居里16号楼3层2-301室房屋；四、范亚丽向古文国支付违约金2万元；五、驳回古文国的其他诉讼请求；六、驳回范亚丽的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，范亚丽、邢和初为了支持其上诉请求，向本院提交了古文国代理人蒋曼的原工作岗位证明一份，用以证明蒋曼曾担任原审法院书记员，原审法院不应审理本案。本院经审查，蒋曼系原审法院的聘任制书记员，且其离职时间已经超过了法律规定的回避期间，其担任古文国的代理人，并不违反法律的强制性规定，不足以改变一审法院判决结果，且范亚丽、邢和初向本院提交的该项证据形成于本案诉讼之前，故对范亚丽、邢和初提交的该项证据，不属于我国法律规定的新证据，本院不予采信。范亚丽对一审法院经审理查明的部分事实持有异议。第一，范亚丽主张其未回复满懿公司工作人员于2016年4月25日发送的短信，一审法院无法据此认定双方约定4月26日到银行办理相关房款支付事宜，且其同意4月26日见面，系同意双方就违约金问题进行协商，并非同意接收房款。本院经审查，一审法院所列上述事实系根据一审庭审情况进行的阐述，范亚丽的上述异议，不能成立，本院不予采信。第二，范亚丽主张其进入了银行交易大厅，且未与古文国一方进行协商。本院经审查，范亚丽在找到满懿公司工作人员后，在与古文国妻子协商过程中未进入银行大厅，故范亚丽的该项异议，不能成立，本院不予采信。第三，范亚丽主张一审法院认定其未向古文国提供过银行账号系一审法院断章取义。本院经审查，范亚丽在本案一审庭审中明确认可古文国未向其要求账号，其未向古文国提供，故范亚丽的该项主张，本院亦不予采信。第四，范亚丽主张其并非双方因违约金数额产生分歧后各自离开，而是因为古文国拒绝支付房款，关于古文国违约的后续事宜也未能达成一致意见。本院经审查，范亚丽在一审庭审中认可双方未就违约金数额达成一致，故范亚丽的该项异议，亦不能成立，本院亦予以维持。一审法院经审理查明的事实有房屋买卖合同及补充协议、房屋买卖定金合同、网签合同、收条、短信往来记录、视频光盘及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证，本院依法予以确认。本院另查明，双方于2016年2月27日签订的《补充协议》第5条第2项约定：未经本人签字的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律效力。本院认为，范亚丽与古文国、满懿公司签订的房屋买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益和第三人合法权益，为合法有效合同，双方当事人均应依约享有相应合同权利，履行相应合同义务。综合双方当事人举证、质证及其抗辩意见，本案的争议焦点为：本案的违约方系哪一方当事人。关于本案的违约方系哪一方当事人一节。依据双方签订的房屋买卖合同及其补充协议之约定，虽然古文国未能在2016年4月25日之前向范亚丽支付剩余全部房款的行为构成违约，但满懿公司工作人员在2016年4月21日向范亚丽主张次日过户时，范亚丽明确要求其安排下周，且满懿公司工作人员于2016年4月25日向范亚丽发送短信，该短信内容明确为4月26日向范亚丽支付房款，范亚丽亦于4月26日前往双方约定的银行，足以证明范亚丽同意延长房款的支付时间并接收房款。现范亚丽主张其并未同意延长付款时间，且其前往银行系为了与中介理论违约金问题，并非同意接收房款，但未向本院提交证据予以证明，故范亚丽的该项主张，本院不予支持。虽然双方在2016年2月27日签订的《补充协议》第5条第2项“未经本人签字的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律效力”的约定。但范亚丽在收到满懿公司工作人员的通知后前往银行接收房款的行为，足以视为双方以实际履行行为对《房屋买卖合同》及其《补充协议》约定的内容进行了变更。因古文国购房资质存在问题造成2016年4月11日无法办理房屋产权转移登记手续，后4月12日办理了网签手续，范亚丽、邢和初用实际履行合同的行为对合同继续履行表示认可，且未约定下一次办理房屋产权转移登记手续时间，但古文国仍违反了合同约定，导致双方不能按照合同约定时间办理房屋产权转移登记手续，故古文国系本案的违约方。按照合同约定，支付购房款共计15天，古文国应亦承担逾期付款的违约责任。综上所述，范亚丽、邢和初的上诉请求部分成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8025号民事判决第一、二、三项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8025号民事判决第四、五、六项；三、变更北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8025号民事判决第四项为古文国向范亚丽支付违约金12562.5元；四、驳回古文国的其他诉讼请求；五、驳回范亚丽的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12900元，由范亚丽、邢和初负担6450（于本判决生效后七日内交纳），古文国负担6450元（已交纳）。反诉案件受理费10028元，由范亚丽负担9953元（已交纳），古文国负担74元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费20055元，由范亚丽、邢和初负担19906元（已交纳），古文国负担149元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  顾国增审判员  刘丽杰审判员  王艳芳二〇一七年十月二十三日书记员  曹 华