杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭滨民初字第1532号原告金迪。被告杭州凯瑞置业有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道长江路**长河商厦****，组织机构代码：66521885－6。法定代表人陈素琴，总经理。委托代理人（特别授权）陈伟，浙江铁诚律师事务所律师。原告金迪诉被告杭州凯瑞置业有限公司（以下简称凯瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，由代理审判员吴彦适用简易程序于2015年11月6日公开开庭进行审理。原告金迪、被告凯瑞公司委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金迪诉称，2012年12月17日，原、被告签订合同编号为2012预1189252号的《浙江省商品房买卖合同》，房款总价为684281元。原告于2012年12月17日缴付首付款计344281元，余款340000元整在工商银行杭州钱江支行办理按揭贷款。合同约定：原告购买的杭州市滨江区凯瑞金座2102室房屋于2013年12月31日前交付，于2014年3月31日前，取得该商品房规定的土地、房屋权属证书并交付原告，但到期后被告未能按期交房和办理好相关的登记证书。根据（2015）杭滨民初字第1036号民事判决书，对于被告延期交房的违约判决至2015年9月8日，而自2015年9月9日至实际交房之日止的违约金，在前次诉讼中未申请。原告现起诉请求：1、判决被告支付逾期办理产权登记违约金35445.76元（自2014年4月1日计算至办理取得并交付该商品房“土地使用权证书”和“房屋所有权证之日”止，按照已付房款的万分之一计算违约金）；2、判决被告支付原告逾期交房违约金（以人民币684281元为本金，自2015年9月9日起计算至交房之日止，按照每日万分之二计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告杭州凯瑞置业有限公司辩称，对于逾期交付权属证书的违约金，在双方签订的商品房买卖合同中，对逾期交房以及逾期交付权属证书做了明确约定，存在先后顺序，交房日期为2013年12月31日，而交付权属证书则是延后3个月。本案中，房屋没有交付，就没有办理权属证书的事由。被告已经承担了逾期交房的违约责任，被告在没有交付房屋的情况下无法办理权属证书。对于逾期交房违约金，2014年10月1日之后的补充协议没有约定，应该按照合同约定万分之一进行计算。本案涉案房屋2015月10月13日取得竣工验收备案表，符合交房条件。2015年10月14日，被告以短信形式向所有业主发出了收房通知。原告陈述没有收到短信，现在当庭向原告陈述，希望原告在本次庭审之后，收取房屋，也是一种送达，原告应当履行收房义务。经审理查明，2012年12月17日，原、被告签订合同编号为2012预1189252号的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于杭州市滨江区凯瑞金座2102室房屋一套，总房款为684281元；付款方式及期限为买受人于2012年12月17日缴交首期款，共计人民币344281元，余款340000元整按揭贷款，并于签署合同当日（或出卖人通知的7天内）办理银行按揭贷款手续并提供齐全贷款所需的全部资料及缴清按揭所需的费用；交付期限及条件（第九条）为出卖人应在2013年12月31日前，将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可交付或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“……3、项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，延期最长不超过90天。”合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：“…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条关于产权登记的约定：“……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同还对交接、产权登记等进行约定。原告已向被告按约缴交首期款人民币344281元，后被告未能如期交房，原、被告双方就逾期交房达成补充协议。2015年6月26日，原告向法院起诉，要求被告支付逾期交房违约金，法院经审理判决被告支付2014年4月1日起至判决确定之日止的逾期交房违约金。现被告仍未交房，原告再次诉至法院，要求被告支付逾期交房、逾期交付房产证的违约金，故此成诉。另查明，被告已于2015年10月13日取得竣工验收备案表。以上事实有原告提供的浙江省商品房买卖合同、（2015）杭滨民初字第1036号民事判决书及被告提供的竣工验收备案表在案为凭。本院认为，本案争议焦点在于原告主张的逾期交房违约金如何认定及逾期交付房产证的违约金是否应认定。（一）关于逾期交房违约金的问题，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，双方均应遵照履行。但之后签订的补充协议，原、被告对于逾期交房违约金达成新的合意，即商品房买卖合同及补充协议关于逾期交房违约金的约定均不再执行。原告曾就2014年4月1日起至（2015）杭滨民初字第1036号民事判决书确定之日止的逾期交房违约金提出诉讼，该民事判决已于2015年9月26日发生法律效力。本院认为2015年9月27日至实际交房日止的逾期交房违约金，参照涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以按照每日万分之二的标准计算为宜。原告超出本院确认部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。（二）关于逾期交付房产证的违约金问题，根据原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，超过90日之后，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告抗辩，房屋交付是办理权属证书的前提，只要未交房就无需承担逾期办理权属证书违约金。本院认为，被告的抗辩不成立，根据合同约定，本院核定被告应当承担逾期办理权属证书违约金的方式为：被告应自2014年4月1日起至被告实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故对原告主张的逾期办理权属证书违约金，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金迪逾期交房违约金（具体计算方式：以人民币684281元为本金，自2015年9月27日起至实际交房之日止，按照每日万分之二计算）。二、被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金迪逾期办理权属证书违约金（具体计算方式：以684281元为本金，自2014年4月1日起至被告实际交付权属证书或者登记证明之日止，按照每日万分之一计算）。三、驳回原告金迪的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费686元，减半收取343元，由被告杭州凯瑞置业有限公司负担。原告金迪于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院按不服判决部分财产金额预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）代理审判员 吴 彦二〇一五年十一月二十三日书 记 员 傅佳丽