贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4172号上诉人（原审原告）:贵州元和新纪物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路136号。法定代表人：吴再云，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨莉，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王涛，男，1970年12月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李梅，女，1971年7月24日出生，系王涛之妻，住贵州省贵阳市南明区大庆路**号*栋*单元*楼*号。被上诉人（原审被告）：李梅，女，1971年7月24日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州元和新纪物业管理有限公司（以下简称元和新纪物业公司）因与被上诉人王涛、李梅物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。元和新纪物业公司上诉请求：依法撤销原判，改判支持元和新纪物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：元和新纪物业公司与建设单位在签订的《前期物业管理合同》中，没有约定元和新纪物业公司应当对业主与第三方纠纷履行协调义务，王涛、李梅家房屋漏水并非是由于元和新纪物业公司未履行物业管理义务造成，且元和新纪物业公司一审时提供的《凝冻期间27栋住宅给水管冻裂问题汇总》证明了该公司对王涛、李梅房屋漏水问题已经在自身的职责范围内作了积极的配合和协调工作，故一审判决将王涛、李梅的房屋漏水问题未能解决的责任归为元和新纪物业公司未履行协调义务缺乏法律依据和事实依据，该判决王涛、李梅减半支付应当按合同约定交纳的物业管理费并免除其违约责任属于适用法律错误。王涛、李梅辩称，当时受损的总共有8家，但没有人来说明造成损害的具体原因，后来是元和新纪物业公司与受损的业主家共同协商。因王涛、李梅家受损情况较为严重，造成损失的金额较大，元和新纪物业公司一直未进行处理，只是当时的物业公司领导口头约定以减免物管费的方式来抵扣所受损失，其余7家就受损问题都直接以抵扣物管费的方式处理完毕，且自2011年起王涛、李梅就开始欠交物业服务费，但是元和新纪物业公司2017年才起诉，已过诉讼时效。元和新纪物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王涛、李梅支付拖欠的物业管理费11553.12元、违约金37962.53元，共49515.37元给元和新纪物业公司（计算至2016年12月31日）；2、诉讼费用由王涛、李梅承担。一审法院认定事实：2009年12月24日，元和新纪物业公司与元龙公司签订《金元国际新城（25-46）栋及低层住宅区前期物业服务合同》，选聘并委托元和新纪物业公司对金元国际新城项目实施前期物业管理服务的事宜，合同期限从合同签订、生效之日起至业主委员会建立并与之签订新的物业管理服务合同止。元和新纪物业公司作为物业管理服务公司，对该小区进行物业管理服务至今。《金元国际新城（25-46）栋及低层住宅区前期物业服务合同》第六条对物业收费标准进行了约定，第四条第3项约定“委托服务内容：共用设施、设备的维修、养护、正常运行和管理，包括共用的给排水管道、雨落水管等……”。2009年5月2日，王涛、李梅与元龙公司签订了《商品房买卖合同》，购买金元国际新城27栋1单元24层1号住房。双方在合同附件四第8条约定：前期物业管理公共服务费（物管费）依据物价局对该小区商业批准的收费标准收取，交费时间从出卖人通知买受人交房之日起计算。2010年7月4日，王涛与元和新纪物业公司进行了房屋查验交接，并签收了《业主手册》，出具了《承诺书》，保证物业管理工作正常进行。该房屋面积135.60平方米，按照物业服务合同的约定，王涛、李梅2011年2月1日至2016年12月31日未缴纳的物业服务费为11553.12元，元和新纪物业公司经催收未果，遂起诉。另查明，2011年5月17日，元和新纪物业公司对王涛、李梅所在的27栋给水管冻裂问题进行汇总，对8户房屋进行了损失预估登记。一审法院认为，元和新纪物业公司与元龙公司签订的《金元国际新城（25-46）栋及低层住宅区前期物业服务合同》依法成立并生效，对全体业主具有约束力，元和新纪物业公司按照物业合同的约定提供了物业服务，王涛、李梅作为业主接受了该公司提供的服务，应当交纳相应的物业服务费。王涛、李梅辩称因物业公司管理不善导致本栋房屋多处水管破裂，多家被淹，物管公司确认王涛、李梅家损失12000元并同意以物管费冲抵，因王涛、李梅提交的《凝冻期间27栋住宅给水管冻裂问题汇总》仅能证明2011年5月17日双方对给水管冻裂问题进行了损失预估，不能证明元和新纪物业公司同意以物业服务费冲抵房屋漏水损失，该意见不予采纳；鉴于元和新纪物业公司在指定的补充举证期间内，拒不提交王涛、李梅所在的27栋相关住户2011年至2016年缴纳物业服务费的凭证，应当承担举证不能的法律后果，据此认定元和新纪物业公司对王涛、李梅房屋漏水问题未履行协调义务，向王涛、李梅提供的物业服务存在瑕疵，对元和新纪物业公司要求王涛、李梅支付物业服务费11553.12元的请求应当酌情扣减，按50%的标准予以支持；对于违约金37962.53元的请求，不予支持。对王涛、李梅因房屋漏水造成的损失，与本案不是同一法律关系，本案不予一并处理，王涛、李梅可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王涛、李梅于判决生效之日起五日内支付原告贵州元和新纪物业管理有限公司物业服务费5776.56元；二、驳回原告贵州元和新纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半数去518元，由被告王涛、李梅负担60元，原告贵州元和新纪物业管理有限公司负担458元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：二审审理中，王涛、李梅申请证人邓某出庭作证。证人邓某到庭陈述称，2011年凝冻期间，因水管爆裂致该小区8名业主家房屋受损失，其中王涛、李梅家所受损失比较严重。当时元和新纪物业公司的两位经理和老总一起到受损的业主家与业主共同认定受到的损失，但没有认定损害发生的原因，物业公司只是说是天气的原因。后来，物业公司承诺直接以免交物管费的形式抵赔业主家受到的损失，邓某家直接以免交物管费2000元进行了抵赔，但其提供不出书面证据证明。经质证，元和新纪物业公司认为证人邓某与本案无关联，不应采信其证词。另查明，二审审理中，元和新纪物业公司认可2011年凝冻期间该小区发生室内水管爆裂致部分业主家受损，当时该公司经理与业主一起共同对业主房屋受损情况进行了评估，并对遭受小额损失的业主家采取以免交物管费的方式冲抵该损失，对所遭受的损失金额在1万元以上的大额损失的业主家口头约定采取减免20%—30%物管费的方式抵扣业主所受损失。同时，元和新纪物业公司称该公司自2011年起通过张贴催交物业管理费通知的方式向业主催交物管费，但是没有进行拍照，无直接证据证明该主张。还查明，元龙公司作为甲方与作为乙方的元和新纪物业公司于2009年12月24日签订的《金元国际新城（25-46）栋及低层住宅区前期物业服务合同》第十七条约定，因乙方（即元和新纪物业公司）违约或服务不能达到约定标准或过失造成甲方（即元龙公司）、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人赔偿。此外，二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，元和新纪物业公司与元龙公司签订的《金元国际新城（25-46）栋及低层住宅区前期物业管理服务合同》对金元国际新城小区（25-46）栋的全体业主均具有约束力，诉讼中王涛、李梅仅以2011年凝冻期间水管爆裂致其房屋受损，要求按之前口头约定以物管费抵扣其受到的损失，对其有关元和新纪物业公司提供的物业服务不达标的主张亦未举证证明，故原判认定王涛、李梅作为业主接受了元和新纪物业公司提供的物业服务，就应当交纳物业管理费并无不当，本院予以维持。因王涛、李梅一审审理中未提出时效抗辩的意见，二审审理中才提出其自2011年起就未交纳物业管理费，元和新纪物业公司一直未进行催交已超过诉讼时效的抗辩，故根据《最高人民法院关于诉讼时效的最新规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院对王涛、李梅二审中提出的时效抗辩意见不予采纳。因元龙公司与元和新纪物业公司签订的《金元国际新城（25-46）栋及低层住宅区前期物业服务合同》中，载有元和新纪物业公司违约或服务不能达到约定标准或过失造成元龙公司、业主、物业使用人损失的，元和新纪物业公司应进行赔偿的约定，同时，本案二审审理中，元和新纪物业公司认可2011年凝冻期间发生的水管爆裂致王涛、李梅房屋受损，该公司当时的经理与受损的业主口头约定，以减免20%—30%的物管费来抵扣业主所受损失，故综合本案情况，原判以元和新纪物业公司对王涛、李梅房屋漏水问题未履行协调义务酌情按照50%的比例予以支持不当，本院予以纠正。因此，王涛、李梅应向元和新纪物业公司支付的物业管理费为11553.12元－11553.12×30%=8087.18元。元和新纪物业公司该项请求超出部分，本院不予支持。同时，因王涛、李梅非无理拒交物管费，故原判对元和新纪物业公司主张的违约金请求不予支持并无不当，本院予以维持。另，因对一审判决王涛、李梅应向元和新纪物业公司支付物业管理费的金额予以改判，一审判决第二项“驳回原告贵州元和新纪物业管理有限公司其他诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回元和新纪物业公司其余诉讼请求的判项。综上所述，元和新纪公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于诉讼时效的最新规定》第四条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初398号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初398号民事判决第一项为：王涛、李梅于本判决生效之日起五日内支付贵州元和新纪物业管理有限公司物业服务费8087.18元；三、驳回贵州元和新纪物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取518元，由贵州元和新纪物业管理有限公司负担433元，王涛、李梅负担85元；二审案件受理费1036元，由贵州元和新纪物业管理有限公司负担981元，王涛、李梅负担55元。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  谌致华审判员  邓 艳二〇一七年十月十九日书记员  宋小艳