四川省雅安市雨城区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1802民初2089号原告：成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司，住所地：四川省雅安市雨城区和平路正黄·金域首府一期3号楼2层。负责人：黄镜宇。委托诉讼代理人（特别授权）：李晓娥，女，系公司职员。被告：刘大明，男，1987年7月25日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。委托诉讼代理人（特别授权）：钟兵，四川兆盛律师事务所律师。原告成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司（以下简称正德梁行公司）与被告刘大明租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告正德梁行公司的委托诉讼代理人李晓娥，被告刘大明及其委托诉讼代理人钟兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正德梁行公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘大明支付拖欠的租金153991.95元（从2017年5月1日至2017年8月20止）；2、判令刘大明支付逾期支付租金违约金172470.99元；3、判令刘大明支付预付租金（从2017年8月21日至2017年10月31日）的租金114525.24元；4、本案诉讼费由刘大明承担。事实和理由：2015年2月3日，正德梁行公司与刘大明签订《租赁合同》，约定刘大明承租正黄·金域首府项目独栋商业2栋4楼401-420和5楼501-510号商铺，租期为2014年11月1日起至2022年10月31日止，租赁面积1543.95平方米，租金每季度预付一次，以后每个租金交付期届满前15日内，支付下一个租金交付期的租金，逾期支付租金的，每日按照逾期款项的1%支付违约金。根据合同约定，刘大明应予2017年4月30日前支付2017年5月1日至2017年8月31日的租金，但是刘大明至今未支付。正德梁行公司经多次催收租金未果，遂提起诉讼。被告刘大明辩称，正德梁行公司计算的租金有误差，刘大明在收到催款通知后已预交了20000元租金。正德梁行公司系正黄公司受托人，其作为本案原告系主体不适格。正德梁行公司提供的租赁物不符合合同约定，在2017年5月2日刘大明承租的房屋因消防水管爆裂，导致两家娱乐会所的装修、电子设备、场所被浸泡，造成重大损失，双方为此产生争议，所以才未交租金。另外，正德梁行主张的违约金过高，请求人民法院依法予以调减。当事人围绕其诉讼请求依法提交了《委托招商及管理合同》、《租赁合同》、缴费通知书、房地产平面图、所有权证等证据，本院组织当事人进行了质证。本院对正德梁行公司提交的前述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定案件事实的依据本院根据上述认证认定事实如下：2014年7月1日，雅安市正黄置业发展有限公司（以下简称正黄公司）与正德梁行公司签订《委托招商及管理合同》，约定正黄公司将其坐落于雅安市雨城区熊猫大道385号的金域首府三期项目1号、2号、3号、4号楼商业物业委托正德梁行公司进行代理招商及管理，委托内容包括代理正黄公司与该商铺的承租人签订租赁意向书、租赁合同等与该商铺租赁相关的全部法律文书；代理正黄公司收取该商铺租金、保证金、租赁意向金、物管费、税费等与该商铺租赁有关的一切款项；代理正黄支付该商铺应缴的物业费、税费等一切费用；代理正黄公司依据该商铺租赁合同的约定履行义务和行使权力等。2015年2月3日，正德梁行公司作为甲方与刘大明作为乙方签订《租赁合同》，合同约定主要内容有：甲方将位于雅安市雨城区熊猫大道385号“正黄·金域首府”项目独栋商业2栋4楼401-420和5楼501-510号商业用房，面积1543.95平方米（最终租赁面积以实测面积为准）出租给乙方；乙方承诺，租赁该房屋作为娱乐业态使用，并遵守国家及地方有关房屋使用和物业管理的规定，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定需要有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定用途；乙方租用该商铺的经营范围为KTV，租赁期内，乙方不得变更经营范围，如需变更，须向甲方提出书面申请并获同意；本物业租赁期限为8年，自2014年11月1日起至2022年10月31日止，如该物业延期交房，则租赁起始日自甲方实际缴房日为起始日，租赁期限相应按期顺延；租金约定：2014年11月1日—2016年12月31日，租金单价每月每平方米10.50元，月租金16211.48元，2017年1月1日—2017年10月31日，租金单价为每月每平方米31.50元，月租金48634.43元┅┅；本合同租赁期内的房屋租金，按半年支付，以后每个租金缴付期届满前15日内，乙方支付下一个租金缴付期的租金，并按照合同约定足额支付；乙方逾期交纳本合同约定应由乙方支付的租赁费及其他费用的（包括但不限于水电气费、楼层能耗费、物管费），每日按逾期款项的1%向甲方支付违约金，此违约金条款不影响本合同其他条款的执行等。合同签订后，正德梁行公司按约将租赁商铺交付刘大明使用，刘大明亦按约定交付了履约保证金。在履行合同过程中，正德梁行公司同意将租金支付方式变更为每季度预付一次。自2017年5月1日至2017年7月31日的租金145903.28元，刘大明未向正德梁行公司交纳，并未预交2017年8月1日至2017年10月31日的租金。截至2017年8月20日，刘大明已拖欠租金153991.95元，并未预交自2017年8月21日至10月31日的租金114526.24元。期间，正德梁行公司多次向刘大明发出缴费通知书，要求刘大明按合同约定交付租金，刘大明在收到缴费通知后仅向正德梁行公司交纳了20000元租金。庭审中，刘大明申请追加雅安市雨城区凯蒂娱乐会所、雅安市雨城区十二星座娱乐会所为本案被告。本院认为，正德梁行公司与刘大明签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。正德梁行公司依据与正黄公司的《委托招商及管理合同》的约定，处理委托事务，其诉讼主体适格。刘大明认为正德梁行公司不是适格原告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。根据案涉《租赁合同》中关于租金交付方式的约定，刘大明应当按先付后用原则于2017年4月30日前支付2017年5月1日至2017年7月31日的租金，并应于2017年7月30前预付2017年8月1日至2017年10月31日的租金，但截至本案法庭辩论终结刘大明未向正德梁行公司支付租金，其行为已构成违约，对此应承担相应违约责任。正德梁行公司据此要求刘大明支付拖欠租金的诉讼请求，具事实和法律依据，本院依法予以支持。在租赁关系中，承租人迟延交付租金给出租人造成的损失通常情况下仅为资金利息损失，但正德梁行公司主张的违约金系按每日逾期额的1%计算，已过分高于造成的损失，刘大明为此请求对违约金进行调减的主张成立，本院酌定以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约金。刘大明关于未付租金事由为承租的房屋因消防水管爆裂致使娱乐会所遭受损失，引致双方纠纷的抗辩主张，因水管爆裂并不会导致租赁房屋不能使用的后果，至于财产损失可由相关权利人向责任方请求赔偿，故该主张不构成有效抗辩，刘大明应对其不支付租金行为承担责任。关于刘大明申请追加雅安市雨城区凯蒂娱乐会所、雅安市雨城区十二星座娱乐会所问题，因本案为合同纠纷，案涉合同相对方为正德梁行公司和刘大明，雅安市雨城区凯蒂娱乐会所、雅安市雨城区十二星座娱乐会所并非合同当事人，根据合同相对性原则，本院依法不予追加前述两家娱乐会所为本案被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告刘大明于本判决书生效之日起10日内支付原告成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司自2017年5月1日至2017年8月20日的租金153991.95元；二、被告刘大明于本判决书生效之日起10日内支付原告成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司以153991.95元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的违约金；三、被告刘大明于本判决书生效之日起10日内预付原告成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司2017年8月21日至2017年10月31日的租金114526.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7915元，由被告刘大明负担。此款原告成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司已经垫付，被告刘大明在本案执行时一并支付给原告成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 张 曦二〇一七年十月二十五日书记员 漆喜梅