云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第1513号原告李朝发，男，生于1979年12月16日，汉族，大专文化，务农，云南省普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。原告张华艳，女，生于1979年11月7日，彝族，高中文化，务农，云南省普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。共同委托代理人马敏慧，云南震南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司（组织机构代码：56883683-9）。住所地：云南省普洱市思茅区振兴南路**金孔雀酒店。法定代表人林杰，系该公司董事长。委托代理人于成荣，云南谏诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人杨磊，云南谏诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告李朝发、张华艳与被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李朝发、张华艳及其共同委托代理人马敏慧到庭参加诉讼，被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司（以下简称新锦江公司）委托代理人于成荣、杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李朝发、张华艳诉称，2013年11月30日原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定被告新锦江公司于2015年6月30日前交房，并约定逾期交房90天内，每天支付原告违约金5元，逾期90天后按已付房款的0.0001%乘以逾期天数支付原告违约金。原告已支付约定的购房款367145元，但被告未能于2015年6月30日前交房，原告向被告质询，被告回答要推迟一年才能交房（即2016年6月30日）。同时原、被告合同约定的违约金太低（即10000元每月不到3元钱），对被告几乎没有制约力，原告购房款系向亲朋好友借及按揭贷款，需要支付利息。为了减少原告李朝发、张华艳的损失，特向人民法院提起诉讼，请求判令被告支付违约金26434元（2015年6月30日-2016年6月30日期间银行贷款利息，月息6厘）。被告新锦江公司辩称，一、被告逾期交房确实存在一些客观原因，但被告有信心、有能力尽快将工程完工，向原告交房。被告与原告签订的《商品房购销合同》约定2015年6月30日交房，但因受到房地产整体环境不良影响及其他客观因素的影响，未能如期交房。首先，楼盘所通过的规划方案受到“普洱城市风貌改造”的要求限制，由原来的简欧风格变更为中式普洱红风格，经过重新更改设计方案、报批等一系列手续，花费了较多时间，根据《商品房购销合同的补充协议》的约定，不应计入交房逾期天数；其次该土地涉及到雷达部队通讯光缆及5组高压线贯穿，因事关军队部门，移除工作受到了重要阻碍，无法正常按期拆除开工；再次施工过程中又遇2013年、2014年长雨季周期、雨量大，严重影响了施工进度。二、原告现阶段就要求被告承担违约金，并不符合司法惯例，难以操作。原告要求被告支付2015年6月30日至2016年6月30日期间银行同期贷款利息作为违约金，被告认为与事实不符。首先，被告贷款期限及利息已定，逾期交房并不会新增贷款期限及利息；其次，现被告并未交房，其逾期交房天数无法确定，原告所说的2015年6月30日至2016年6月30日只是一个预估的日期，现实中，存在被告在该预估期前交房的可能。故被告认为只有等到交房后才能确定出准确的逾期时间，亦才可计算出具体的违约金。综上所述，被告请求原告给予谅解支持，被告承诺，待其交房后，会在原告办理接房手续时支付违约金，故请求原告予以撤诉，或请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告李朝发、张华艳为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、商品房购销合同（复印件）一份，用以证明原告与被告签订了购房合同、合同约定了付款方式、房屋交付时间、违约条件等相关事宜。被告新锦江公司经质证，对该组证据的真实性、合法性、关联性，无异议。2、发票（复印件）2份，用以证明原告已按合同约定支付全部房款的事实。被告新锦江公司经质证，对该组证据的真实性、合法性、关联性，无异议。被告新锦江公司未向本院提供任何证据材料。本院认为，原告提供的1、2组证据虽均为复印件，但被告予以认可，且该证据来源、形式合法，故予以采信。根据庭审及原告提供的证据，本院确认如下法律事实：2013年11月30日，原告李朝发、张华艳与被告新锦江公司签订了《商品房购销合同》，该合同约定原告李朝发、张华艳购买被告新锦江公司开发的位于普洱市思茅区商品房，合同约定该商品房套内建筑面积为68.94平方米，每平方米5325.57元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额367145元；原告于2013年11月30日交付房款117145元即合同总价的32%，余款250000元银行按揭；同时约定被告于2015年6月30日前交房，若被告未按合同约定的交房时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天5元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后按原告已付房款的0.0001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告李朝发、张华艳交付首付款117145元，按揭贷款250000元，合计367145元。对于原、被告签订的《商品房购销合同》约定逾期交房90天后产生的违约金，被告予以变更即按照每天5元向原告支付违约金。本院认为，原告李朝发、张华艳与被告新锦江公司签订的商品房购销合同属双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同真实合法有效，双方均应按合同约定履行义务。在商品房购销合同签订后，原告依照合同的约定履行了交款义务，但被告新锦江公司未依照合同的约定即2015年6月30日前履行交房义务，其行为显属违约，原告李朝发、张华艳要求被告新锦江公司承担违约责任的主张，于理于法有据，本院予以支持。对原告要求2015年6月30日至2016年6月30日期间以银行同期贷款利息计算违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，原告认为约定的“逾期交房90天内每天5元支付违约金，逾期90天后按已付房款的0.0001%乘以逾期天数向原告支付违约金”过低，要求以银行同期贷款利率计算违约金的主张，因原告未向本院提供被告违约造成损失的证据，且原告在与被告签订《商品房购销合同》时，就该清楚其选择的违约责任承担和享有的权利及应尽的义务，故不予采纳。但基于被告新锦江公司主动要求逾期交房90天以后到实际交房止按照每天5元向原告支付违约金，该意思表示未损害原告利益，故予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告新锦江公司至今未向原告交房，其行为显属违约，原告主张被告新锦江公司承担从2015年6月30日至2016年6月30日止的违约金，因原、被告签订的《商品房购销合同》中约定2015年6月30日交房及原告主张的违约金期间包含了尚未成为既定事实和存有不可预见性的期间，故本院仅支持2015年7月1日开始计算至判决生效之日的违约金，其它的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司从2015年7月1日起至本判决生效之日止按照每天5元向原告李朝发、张华艳支付违约金。二、驳回原告李朝发、张华艳的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费461元，由被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后的二年内向本院申请强制执行。审 判 长 陆庆红审判员林成伟人民陪审员 谭   永   生二〇一五年十一月十八日书 记 员 杨   淳   淦