成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初4720号原告：四川威德酒店物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区静安路*号。法定代表人：刘小华，系四川威德酒店物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元利，四川兴睿峰律师事务所律师。被告：唐瀛，男，1982年3月14日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。原告四川威德酒店物业管理有限公司(以下简称威德物管公司)与被告唐瀛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，并于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告威德物管公司的委托诉讼代理人许军到庭参加诉讼。被告唐瀛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院现已缺席审理终结。原告威德物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费3824.52元，代收生活垃圾处理费104元(庭审中，原告明确物业管理费从2014年7月1日起至2016年11月30日止，生活垃圾处理费从2015年11月1日起至2016年11月30日止)；2.被告支付原告违约金1964.26元；3.被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与被告签订了【融创·蓝谷地·天域】《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，协议就被告位于“融创·蓝谷地·天域”小区B5-1-XXXX号住宅收取物业费用以及车位费的标准、时间以及滞纳金作出了具体约定，其住宅标准为1.5/平方米·月、商铺标准为3元/平方米·月，每季度首月10日前付清本季度应付物业管理费，逾期缴纳的从逾期之日起每天按应付物业费的3‰支付违约金；同时约定了代收代缴收费服务及逾期交纳的滞纳金标准。2016年11月16日，原告与蓝谷地B区第一届业主委员会共同签署发布了《关于物业管理移交工作相关事项的通知》：原告的物业服务截止至2016年11月30日24时，并通知各业主在2016年11月30日前结清物业费等各种欠费。2017年3月6日，针对被告并未如期结清物业管理费的情况，原告再次向被告发函，要求被告于2017年3月18日前缴清拖欠的物业管理费、代收生活垃圾处理费。请法院判如所请。被告唐瀛未作答辩。经审理查明，原告于2010年9月9日取得物业管理资质证书，被告和唐理忠、黄珂系“融创·蓝谷地·天域”小区B5-1-XXXX号房屋（成都市锦江区水杉街X栋X单元XX层XXXX号，建筑面积87.92平方米）的业主，被告占份额90%，唐理忠和黄珂各占5%。2011年5月28日，原与被告、唐理忠、黄珂签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，约定：原告对蓝谷地小区的房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；业主每月按建筑面积1.5元/平方米的标准交费，于交房当日付清第一个季度的物业管理费，此后于每季度首月10日前续交本季度应付的物业管理费；业主逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。原告的物业管理服务期限为从业主所购物业交付之日起至2014年12月29日止，在物业管理服务期限内，如业主委员会代表全体业主与业主委员会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，物业管理服务期限终止，同时本合同自动终止。《前期物业管理服务协议》约定的履行期满后，双方没有签订新的物业服务合同，原告继续为该小区进行物业管理服务至2016年11月30日24时。被告和唐理忠、黄珂从2014年7月1日起未向原告交纳物业管理费，按照《前期物业管理服务协议》约定的收费标准，截止2016年11月30日，被告和唐理忠、黄珂尚欠物业管理费为3824.52元(房屋面积87.92平方米×1.5元×29个月)。被告和唐理忠、黄珂从2015年11月1日起未向原告交纳生活垃圾处理费，根据相关规定和业主已缴纳的生活垃圾处理费标准，每月每户应交生活垃圾处理费8元，截止2016年11月30日，被告和唐理忠、黄珂尚欠生活垃圾处理费104元(每月8元×13个月)。以上事实，有原告营业执照、原告资质证书、被告身份证复印件、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《关于物业管理移交工作相关事项的通知》、房屋信息摘要3、《业主物业费欠费统计表》在案为证。原告提交的《律师函》及EMS邮寄单只能证明原告邮寄的行为，不能证明被告已收到原告邮寄的律师函，故该证据本院不予采信。本院认为，被告、唐理忠、黄珂作为“融创·蓝谷地·天域”小区B9-1-0204号的业主，与取得物业管理资质的原告于2012年1月10日签订了《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，协议及规约的签订，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该协议及规约合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。虽然案涉物业系被告、唐理忠、黄珂共有，且被告、唐理忠、黄珂与原告共同签订了《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，原告要求被告个人对外承担本案责任，符合《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带责任，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”的规定，被告承担责任后，可要求共他共有人分担。虽然《前期物业管理服务协议》约定的期限届满日为2014年12月29日，但合同到期后，原告仍对被告所在小区继续提供物业管理服务至2016年11月30日，合同期限届满后至2016年11月30日，双方已形成事实上的物业管理服务关系，《前期物业管理服务协议》对双方仍然产生效力。关于物业管理费和生活垃圾处理费。本案查明，被告从2014年7月1日起未交纳物业管理费，原告要求被告给付截止2016年11月30日的物业管理费3824.52元，于法有据，本院予以支持。本案还查明，被告从2015年11月1日起未支付生活垃圾处理费104元，原告要求被告给付截止2016年11月30日的生活垃圾处理费104元，也于法有据，本院予以支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法。”的规定，双方合同约定被告逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。因被告存在逾期缴纳物业管理费的行为，故应当承担违约责任。但本案违约金应根据被告的违约程度、原告的损失情况等因素，本院酌情确定被告应向原告支付违约金191元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告唐瀛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付物业管理费3824.52元、代收生活垃圾处理费104元，共计3928.52元；二、被告唐瀛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付违约金191元；三、驳回原告四川威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果唐瀛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告唐瀛负担。本案公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告唐瀛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  徐国书人民陪审员  蒋建华人民陪审员  雷 莉二〇一七年十月十六日书 记 员  徐嘉源