襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0607民初3704号原告:崔冉，男，1988年10月15日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原告:敖娟，女，1987年7月2日出生，汉族，住襄阳市樊城区。系原告崔冉之妻。委托诉讼代理人：肖飞，湖北春园律师事务所律师。被告:襄阳百洋房地产开发有限公司（以下简称百洋公司）。住所地：襄阳市襄州区航空路（清河桥东）。法定代表人:窦明杰，董事长职务。委托诉讼代理人：熊程、刘雄文，湖北盛科律师事务所律师。原告崔冉、敖娟与被告百洋公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法由审判员曾诚独任审判，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告崔冉、敖娟的委托诉讼代理人肖飞，被告百洋公司的委托诉讼代理人熊程、刘雄文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔冉、敖娟诉称，2012年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的百洋·欧典12幢2单元703号房，该商品房建筑面积123.66㎡，房屋总价为616395元。另约定被告应当在2013年12月31日前，将取得房屋竣工验收报告经验收合格的商品房交付给原告。原告依据约定履行了交付房款的义务，但被告并未按合同约定的时间交付符合合同约定的房屋。故诉请判令被告支付逾期交房的违约金59975元，并承担案件受理费。被告百洋公司辩称，1、本案讼争的房屋已被原告卖给案外人，案外人已合法占有该房屋，原告已不具有该房屋的合法独立产权，故本案原告不具备诉讼主体资格；2、本案讼争房屋于2013年12月31日通过了建设方组织的勘察设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收，经验收合格，并形成了《建筑工程竣工验收报告》，符合商品房买卖合同第八条的约定，是可以交付的房屋。同时被告于2013年12月30日依据合同约定在楚天快报刊登了交房公告，原告诉称被告没有将商品房买卖合同约定的房屋交付原告不能成立；3、百洋·欧典12幢其他大部分业主的房屋已经交付，相关业主已经入住，经多次通知原告办理交房手续，原告拒不到被告处办理手续，责任在原告方，被告不存在违约；4、依据《商品房买卖合同》第九条第一款第（二项）约定，本案被告不存在违约，若原告无意购买此房，可以解除合同，原告收回购房款，被告收回房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求，或解除合同、退房退款。以下是各方当事人举证、质证及本院认证的情况：一、原告崔冉、敖娟为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一，商品房买卖合同一份，用以证明合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋以及双方约定的违约责任等。证据二，不动产销售发票1份，用以证明原告已经按合同约定支付了首付款。证据三，按揭贷款资料及担保合同以及向银行还款的流水情况，用以证明原告对剩余房款办理了按揭手续并按合同约定偿还银行贷款。经庭审质证，被告对证据一、二、三的真实性、合法性无异议，本院予以采信。二、被告百洋公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一，企业法人营业执照，用以证明被告的主体资格。证据二，湖北省商品房预售许可证书，用以证实销售百洋·欧典房屋合法。证据三，《建筑工程竣工验收报告》一份，用以证明被告于2013年12月31日已取得合同约定的竣工验收报告，原告应当收房。证据四，交房公告，用以证明被告通过楚天快报刊登交房公告，原告应该按期接收房屋。经庭审质证，原告方对证据一、二的真实性无异议，本院予以采信。原告方认为证据三系被告自己出具的报告，不能证明商品房已具备交付条件；证据四显示被告刊登公告是在楚天快报，与约定的襄阳晚报不符。本院认为，被告提供的证据三不能证明被告的主张；证据四显示已在报纸上刊登公告，但并非在双方约定的报纸上刊登，虽然被告辩解楚天快报的发行区域大于襄阳晚报，效力和覆盖面都要高于襄阳晚报，更能够达到广而告之的目的，但是，交房公告的目的是尽量让当事人看到而非让没有利害关系的公众知晓，双方在合同中约定在襄阳晚报上刊登，原告可能只会留意襄阳晚报，而不会留意楚天快报，该公告不能达到合同约定的目的，故被告提供的证据四亦不能证明被告的主张。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下案件事实：2012年10月18日，原告崔冉、敖娟与被告百洋公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的百洋·欧典12幢2单元703号房，该商品房建筑面积123.66㎡，房屋单价为4984.59元／㎡，房屋总价为616395元。关于房屋交付期限，合同第八条约定，“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经验收合格即出卖人取得该房屋竣工验收报告。”关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条规定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”关于房屋交接，合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担违约责任，买受人自交房之日起按照本合同房价款万分之一按日向出卖人支付房屋保管费用。”合同附件四补充协议第1条约定，出卖人书面通知以襄阳晚报刊登公告为准。合同还约定了面积确认和差异处理、买受人逾期付款违约责任、产权登记、保修责任、争议解决方式等内容。合同签订后，二原告依据约定支付了首付款186395，剩余43万元办理了按揭手续。2013年12月30日，被告百洋公司在《楚天快报》上刊登百洋欧典12号楼、18号楼交房公告。原告认为被告没有提供国家规定的合法验收报告而拒绝接收房屋。2016年7月31日，二原告接受了房屋。2017年6月24日，二原告将讼争房屋转让给案外人周妍。二原告诉请判令被告支付逾期交房的违约金59975元，并承担案件受理费。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。二原告与被告百洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。本案买卖的标的物系房屋，交付的房屋不仅仅要符合当事人的约定还应符合国家法律的规定。合同约定出卖人书面通知收房，以《襄阳晚报》刊登公告为准，但被告却在《楚天快报》上刊登交房公告，不符合双方约定。被告提供的《建筑工程竣工验收报告》，属建设单位和其他参建单位的自查自检报告，不符合法律的规定和原、被告之间的约定。被告不具备向二原告交付房屋的法定及约定条件，二原告有权拒收房屋。二原告虽于2016年7月31日收房，但并不妨碍其主张收房前因被告违约所应承担的违约金。合同约定交房期限为2013年12月31日之前，从约定的最后交房期限的第二日起逾期90日以上需以购房款616395元的日万分之一按日向二原告承担违约责任，故二原告诉请被告支付逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持，计算期间自2014年1月1日起至2016年7月31日收房之日止，即违约金为57941.1元（616395元×0.0001元／天×940天）。被告辩称涉案房屋已经取得符合约定和国家规定的《建筑工程竣工验收报告》，与本院查明的事实不符，本院不予采信。被告还辩称百洋欧典18幢其他大部分住户已入住，不是被告不交付房屋，是原告不接收房屋，本院认为，大怒分业主入住不能表明被告交付行为合法，该答辩意见本院不予支持。被告还辩称，若原告无意购买此房，可以解除合同，原告收回购房款，被告收回房屋，本院认为，本案二原告并未违约，违约的是被告百洋公司，二原告可以选择合同条款维护自己的合法权益，而作为违约方的被告提出解除合同的主张本院不予支持。被告同时辩称，本案讼争的房屋已被原告卖给案外人，案外人已合法占有该房屋，原告已不具有该房屋的合法独立产权，故本案原告不具备诉讼主体资格，本院认为，二原告收房并出卖给他人系原告对自有财产的处分，与本案无关，且被告违约发生在二原告收房之前，二原告主张收房前因被告违约所应承担的违约金理由正当，故被告的上述辩解理由本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告被告襄阳百洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告崔冉、敖娟逾期交房违约金57941.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告襄阳百洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  曾诚二〇一七年十月二十三日书记员  袁颖