河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2011）海民初字第70号原告刘凯峰，退休干部。委托代理人白向奎，河北吴秀萍律师事务所律师。被告秦皇岛市航顺房地产开发有限公司，住所地为秦皇岛市海港区迎秋西里付5栋。法定代表人刘洪波，总经理。委托代理人邓德义，河北德圣律师事务所律师，委托代理人刘峰，河北海立律师事务所律师。被告刘忠英。委托代理人肖军，河北德胜律师事务所律师。被告周爽，秦皇岛市第二运输公司职工。委托代理人贾春林，河北海滨律师事务所律师。原告刘凯峰与被告秦皇岛市航顺房地产开发有限公司（以下简称航顺地产）、刘忠英、周爽房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘凯峰及其委托代理人白向奎，被告航顺地产委托代理人邓德义、刘峰，被告刘忠英及其委托代理人肖军，被告周爽委托代理人贾春林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘凯峰诉称，1995年3月16日原告与被告航顺地产的前身秦皇岛市迎宾路建设开发公司第一经营部订立《购房协议书》。双方约定“由甲方（第一经营部）开发建设的迎秋西里小区付20栋独立式二层小楼共计260平方米，主体已竣工，现整体出售给乙方（刘凯峰），并就有关事宜签订如下协议：一、该楼销售价格共计60万元人民币。自双方签订协议之日起，乙方向甲方交纳15万元，其余部分待甲方全部竣工时交齐；二、自协议签订至2000年4月30日止，甲方完成双方约定的全部收尾工程，其具体标准如下：1、外墙贴磁砖，屋顶贴红色琉璃瓦；2、窗户做双重塑钢窗，阳台封闭；3、室内除完成水通、电通、暖通外不做细装修，墙面抹灰，不刷涂料，地面挫麻面；4、楼前后砌60公分矮墙，上面做铸铁护栏，围成院落。三、乙方交清房款后，甲方协助乙方办理产权，甲乙双方各自按照规定缴纳税金；四、本协议条款双方自觉遵守，如一方违约，须向对方支付楼房总价10%的违约金；五、本协议一式二份，双方各执一份，甲乙方签字盖章后生效，未尽事宜双方协商解决。”原告依约向被告支付了购房款，并装修了楼房，但第一经营部法定代表人陈彦明因涉嫌经济犯罪被起诉，致使原告无法办理房屋产权证。直至今日原告才知道，秦皇岛市迎宾路建设开发公司第一经营部因为国有企业改制由被告航顺房地产承接了债权债务。2010年12月被告刘忠英持有秦私房字第××号房屋所有权证书要求原告搬出诉争房屋。原告才知道2005年1月18日第一经营部将迎秋西里付20栋楼房的产权证办理到了刘忠英的名下。被告刘忠英是陈彦明手下的工作人员，知道原告刘凯峰购买该房屋的事实，被告航顺地产也知道原告购买并占有使用该房屋的事实。原告认为，原告与第一经营部签订的《购房协议书》合法有效，原告履行了付款义务并占有使用房屋至今，被告航顺地产承接了迎宾路建设开发公司的债权债务，有义务为原告办理产权登记手续。但是第一经营部与被告刘忠英恶意串通，在明知原告已购买了诉争房屋，还再次买卖诉争房屋并办理房屋所有权证，其行为违反了法律规定，属于无效行为。故提起诉讼要求法院依法确认被告秦皇岛市迎宾路建设开发公司与被告周爽之间的房屋买卖协议无效，被告周爽与被告刘忠英之间的房地产买卖契约无效。判决原告与被告迎宾路开发公司第一经营部订立的购房协议书有效，由航顺地产继续履行《购房协议书》，为原告办理产权证。被告航顺地产辩称，对原告第一项诉求，本被告认为航顺地产公司与被告周爽之间不存在买卖合同关系，请法院驳回第一项诉请。对原告第二项诉求，航顺地产认为原告起诉航顺地产没有合同依据和法律依据，因为航顺地产没有与原告签订购房协议或者房屋买卖合同，不存在继续履行问题，更没有为原告办理房屋产权登记的义务。航顺地产成立于2005年6月，原告与迎宾路开发公司第一经营部的买卖关系发生在1995年，发生房屋买卖关系时，其合同当事人不是航顺地产，迎宾路建设开发公司改制后由市国土资源局作为出售方以零资产出售给航顺地产，迎宾路建设开发公司在2005年9月9日办理了注销登记。2005年之前发生的所有业务航顺地产并不知情。建议追加市国土资源局作为被告参加诉讼。原告和航顺地产之间不存在房屋买卖合同关系，请求法院驳回原告的诉请。被告刘忠英辩称，原告诉状中陈述的涉及到刘忠英的部分与事实不符，刘忠英既不是陈彦明手下的工作人员，也不知道原告购买诉争房屋的相关情况。原告要求确认周爽与被告刘忠英之间买卖协议无效没有任何法律依据。请求依法驳回原告的诉请。被告周爽辩称，针对原告第一项诉请分两部分答辩。第一部分，周爽与航顺公司不存在房屋买卖协议。周爽与第一经营部之间有合同关系，合同已经履行完毕并且办理了产权证，不存在撤销问题。被告周爽同意原告诉求周爽和刘忠英之间签订的房屋买卖契约无效。第二部分，原告与航顺地产之间没有买卖合同关系，原告与第一经营部曾经有过合同关系，但是因为原告刘凯峰拒交购房款已经解除，原告刘凯峰承认收到了第一经营部的解除通知，通知到达后合同解除。故原告的诉讼请求不能全部得到法律支持。经审理查明，1995年3月16日原告与秦皇岛市迎宾路建设开发公司第一经营部订立《购房协议书》。双方约定“由甲方（第一经营部）开发建设的迎秋西里小区付20栋独立式二层小楼共计260平方米，主体已竣工，现整体出售给乙方（刘凯峰），并就有关事宜签订如下协议：一、该楼销售价格共计60万元人民币。自双方签订协议之日起，乙方向甲方交纳15万元，其余部分待甲方全部竣工时交齐；二、自协议签订至2000年4月30日止，甲方完成双方约定的全部收尾工程，其具体标准如下：1、外墙贴磁砖，屋顶贴红色琉璃瓦；2、窗户做双层塑钢窗，阳台封闭；3、室内除完成水通、电通、暖通外不做细装修，墙面抹灰，不刷涂料，地面挫麻面；4、楼前后砌60公分矮墙，上面做铸铁护栏，围成院落。三、乙方交清房款后，甲方协助乙方办理产权，甲乙双方各自按照规定缴纳税金；四、本协议条款双方自觉遵守，如一方违约，须向对方支付楼房总价10%的违约金；五、本协议一式二份，双方各执一份，甲乙方签字盖章后生效，未尽事宜双方协商解决。甲方加盖了第一经营部的公章，并有陈彦明的签字，乙方由刘凯峰的盖章和签字。”原告刘凯峰根据《购房协议书》于1996年5月28日向被告迎宾路开发公司第一经营部交纳购房款15万元。关于该房屋的收尾工程由谁施工，双方各执一词，原告刘凯峰称是其完成的收尾工程，费用由其负担的。第一经营部陈彦明称不是刘凯峰做的收尾工程，是第一经营部陈彦明做完的收尾工程。刘凯峰接收该楼房，后将楼房出租给他人经营餐馆至2010年12月份。2010年12月份刘忠英持有迎秋西里付20栋的房屋所有权证书找到刘凯峰，并自此收取了房屋的租金。刘凯峰诉至本院。另查明，2004年3月5日迎宾路建设开发公司经营一部陈彦明通过秦皇岛网通给刘凯峰拍发电报称“你尚欠房款45万元及利息11.16万元，限10日内将房款交到郑玉霞代收，联系电话882×××6，否则解除购房合同，我方另行出售。迎宾路建设开发公司经营一部陈彦明。”收报地址及姓名为迎秋西里付20栋独立二层小楼刘凯峰。刘凯峰确认电报的事实，不认可电报中载明的拖欠购房款和利息的内容。该套楼房的房产档案显示：2000年6月22日该房屋产权登记在秦皇岛市迎宾路建设开发公司名下，2004年10月28日登记在周爽的名下，2005年1月18日登记在刘忠英的名下，2005年2月4日抵押贷款45万元，抵押期限至2021年2月4日，2007年6月26日提前还清。2007年6月26日刘忠英再次用该房屋抵押贷款75万元，抵押期限至2021年6月26日，该贷款至今尚未还清。档案材料中还有2003年5月28日周爽交纳购房款349505元的购房发票，发票上还注有“原票：2000、7、4”字样；2003年5月28日周爽名下的《房产住宅兑现通知书》；2005年1月13日周爽与刘忠英签订的《房地产买卖契约》；契约中约定的房屋价格为52万元。关于秦皇岛市迎宾路建设开发公司第一经营部，隶属于迎宾路开发公司。1993年3月份以迎宾路开发公司为甲方、第一经营部为乙方，双方签订协议书，约定：1、甲方为乙方的主管部门，乙方为独立经济实体，独立核算、自负盈亏；2、甲方负责建设前期的各项准备工作，乙方负责建设资金的筹集和商品房的销售，在项目开发上，甲方视其情况委托乙方开发建设，并监督其实施；3、乙方按时向甲方按工程投资总额的3%交纳管理费。第一经营部于1998年11月被吊销执照，但未与迎宾路开发建设公司脱钩。迎宾路建设开发公司于2003年进行企业改制，由被告秦皇岛市航顺房地产开发有限公司以零资产的价格收购，2005年9月9日迎宾路建设开发公司注销。诉讼中，原告刘凯峰认为陈彦明为了骗取银行贷款，将已经出售给刘凯峰的房屋，编造虚假的买卖事实，登记到周爽的名下，进而抵押银行贷款，已经涉嫌犯罪。根据刘凯峰的申请，本院于2011年8月28日将犯罪线索移交公安机关，本案中止审理。经公安机关调查，2014年2月24日向本院发来《关于刘凯峰诉秦皇岛市航顺房地产开发公司、刘忠英房屋买卖合同纠纷案告知函》。告知函除了查明上述事实外，还查明关于诉争房屋的收尾工程问题，刘凯峰称2000年3月份陈彦明找来海港一建苏会学对该楼房施工收尾，所发生的费用均由刘凯峰支付，共计人民币30万元，但无凭证。苏会学的笔录证言，施工只对陈彦明，与刘凯峰无关。公安机关基于查明的事实，认为该案没有犯罪事实，当事人的行为应属履约过程中发生的民事纠纷，不应作为经济犯罪案件立案侦查。以上事实有原、被告的陈述，及当庭提交的证据予以证实。本院认为，1995年3月16日原告与秦皇岛市迎宾路建设开发公司第一经营部订立《购房协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效协议。双方应当按照协议的约定履行各自的义务。原告刘凯峰主张其支付了诉争房屋的收尾工程的款项，但是没有提供证据。公安机关的《关于刘凯峰诉秦皇岛市航顺房地产开发公司、刘忠英房屋买卖合同纠纷案告知函》中表述苏会学对诉争房屋收尾工程只针对陈彦明，与刘凯峰无关。原告刘凯峰没有证明已经付清了房款或用其他款项抵顶了购房款，不能认定原告刘凯峰付清购房尾款的事实。原告刘凯峰应当在房屋竣工后交齐剩余房款45万元，但是原告刘凯峰在竣工后使用了房屋多年也没有交付剩余房款，属于根本违约行为。出卖方有权针对刘凯峰的违约行为行使解除权。因为第一经营部是独立经济实体，在其营业执照被吊销期间，其法律主体资格仍然存在，陈彦明作为第一经营部的负责人于2004年3月5日电报通知原告刘凯峰解除购房协议书的行为具有法律效力，原告刘凯峰如果对解除通知有异议，应当在法定期间提起诉讼或向仲裁机构申请撤销。但是原告刘凯峰没有依法行使权利，导致签订的《购房协议书》被解除。合同解除后，原告刘凯峰无权主张继续履行合同。依据《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审判委员会决定判决如下：对原告刘凯峰的诉讼请求不予支持。案件受理费3300元，保全费1270元。由原告刘凯峰自行负担，已经交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  刘长利代理审判员  张 然代理审判员  党常生二〇一五年十一月十日书 记 员  周 悦