广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终1727号上诉人（一审原告）：林芝，女，1964年4月26日出生，汉族，住址：广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄圆，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，广东君和政通律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李思，女，1985年12月26日出生，汉族，身份证住址：湖南省湘潭市雨湖区，现住珠海市，委托诉讼代理人：宋玉涵，广东卓兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴云鹏，广东卓兴律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：赵毅强，男，1962年2月22日出生，汉族，住址：广州市天河区，委托诉讼代理人：覃佐平，广东政乾律师事务所律师。上诉人林芝因与被上诉人李思、赵毅强房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院于2017年3月8日作出的（2016）粤0402民初8068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人林芝及其委托诉讼代理人黄圆、刘敏，被上诉人李思及其委托诉讼代理人宋玉涵、吴云鹏，被上诉人赵毅强及其委托诉讼代理人覃佐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林芝上诉请求：1.请求两被上诉人李思、赵毅对涉案房屋所签署的房屋买卖合同以及交易过户登记无效；2.请求判决被上诉人李思协助上诉人将房屋登记过户为原状；3.一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。经本院释明，二审庭审时林芝明确上诉请求为要求确认李思与赵毅强签署的房屋买卖合同无效。事实和理由如下：一审法院审查案件事实不清楚，使用法律不正确，应当依法发回重审。一审法院经查明，上诉人林芝与被上诉人赵毅强在婚姻关系存续期间取得该房产，仍然认定该物业无共有权人，一审法院违反了特殊法优于一般法的法理适用原则。在普通的交易中，《物权法》、《合同法》系一般法，但涉及婚内共同财产的情况下，婚姻法系特殊法应当优先适用。上诉人提交的两份证据显示，两被上诉人交易金额为136万元，这个官方认定的价格，或者可以表述为珠海市房管局交易记录。上诉人口头申请一审法院对涉案房屋交易时的价格应当由人民法院委托具有中立性质的中介评估机构进行价格鉴定。然而，由于两被上诉人没有应诉到庭，一审法院因觉得再行公告太麻烦，便草率驳回上诉人的诉请。试问，生活在珠海市香洲区的法官真的不知道著名的远大美域新城房价过一万元每平方米的客观情况吗？上诉人认为通过日常生活法则，生活在珠海的普通人也会知道这个价格是明显低于市场价的。上诉人能够举证的只能是普通中介交易所提供的市场交易价格，这种证明的证明力低下，很难作为定案依据。所以，开庭时口头申请一审法院确定具有公信力的中立中介机构对其交易时的价格进行评估，从而做出客观的评价。被上诉人李思与赵毅强原籍均为湖南人，李思购该房屋后从未居住过，物业公司至今还在向上诉人林芝索要物业管理费。低价购入却不使用或出租，这种行为有悖常理，除了两被上诉人恶意串通，损害合法妻子的利益之外，再也没有其他可能。综上所述，上诉人认为一审法院应当依职权委托具有资质的中介机构对涉案房屋交易时的价格进行评估，并依据查明的客观事实准确使用法律，认定两被上诉人恶意串通损害涉案房产共有人林芝的合法利益，请求法院判令两被上诉人之间的交易无效，并判令被上诉人李思协助上诉人林芝将涉案房屋重新过户为原状。上诉人林芝当庭补充：1.根据《城市房地产管理法》第38条的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让。涉案房屋是属于上诉人林芝与被上诉人赵毅强的夫妻共同财产，上诉人对赵毅强将涉案房屋出售给被上诉人李思的行为毫不知情，更未书面同意。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第19条的规定，转让价格达不到交易时、交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。根据上诉人林芝当庭提交的网上统计数据显示现涉案房屋转让给李思的价格为8004元/㎡，远达不到市场交易价的70%，因此涉案房屋的交易价格明显属于不合理的低价。表面上看赵毅强和李思之间签署了一份房屋买卖合同，但是到今天为止我们并未见到李思向赵毅强支付购房款相关的证据，也就是说合同虽然约定了一个不符合常理的对价，但是该不符合常理的对价李思也没有履行，因此上诉人有理由相信是两被上诉人以合法的形式掩盖侵害上诉人的目的。被上诉人李思当庭辩称：一审判决结果基本正确，请驳回林芝上诉请求。一、赵毅强将涉案房产过户给李思的行为是赵毅强自愿履行湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2014）雨法民一初字第119号民事调解书的行为，双方并无恶意串通。赵毅强因2013年8月5日向湘潭市昭山铭信小额贷款有限公司借款（以下简称铭信公司），铭信公司起诉赵毅强，经湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出（2014）雨法民一初字第119号民事调解书，该调解书已生效。该调解书第二项明确载明：若赵毅强未在2014年12月8日前还清欠款400万元本金，则赵毅强同意以自己所有的位于珠海市唐淇路××号（远大美域新城二期）XX栋XX房（产权证号：粤房地权证珠字第××）作价抵偿原告债务，2014年9月11日赵毅强主动向雨湖区人民法院提出申请，将涉案房产以136万元价格过户给铭信公司。因铭信公司尚欠李思100万元本金及利息55万元整，故铭信公司通知赵毅强将涉案房产过户给李思，以抵偿铭信公司对李思的155万元债务。因此，如林芝确认赵毅强与李思之间房产过户行为无效，应首先向湖南省湘潭市中级人民法院申请撤销雨湖区人民法院（2014）雨法民一初字第119号民事调解书。二、赵毅强将房产过户给李思的行为不是因买卖合同产生的转让行为，而是赵毅强主动履行法院生效调解书的行为。因珠海市房地产登记部门对房产过户登记仅有赠与、买卖等规定，并没有抵债或履行法院文书过户的方式，因此，只能以签订买卖合同的方式过户。因此也产生了过户的契税，也是由李思承担的。三、根据林芝提交的《不动产登记表》载明，赵毅强对涉案房产占有份额为全部，李思接受涉案房产已支付合理对价，并且是善意的，应适用善意取得制度。根据《物权法》物权公示原则，林芝提交的《不动产登记表》载明，赵毅强对涉案房产占有份额为全部，善意第三人李思完全有理由相信赵毅强就为涉案房产的所有人，且李思在已支付合理对价的情况下，其没有能力也没有义务去核实涉案房产是否存在隐性共有人。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，在离婚诉讼过程中可以提起民事赔偿。因此，本案林芝只能另行向赵毅强追偿。综上，赵毅强为主动履行雨湖区人民法院已生效的民事调解书，将房产过户至昭山铭信指定人名下的行为，是主动履行法院生效文书的行为，赵毅强与李思之间根本不存在恶意串通的问题；同时，善意第三人李思又支付了合理对价。因此，林芝在没有任何证据证明双方恶意串通的情况下，冒然诉讼，请贵院驳回其上诉请求。被上诉人赵毅强辩称：1.我和上诉人林芝婚姻关系存续期间从1991年9月至2017年5月止。涉案房产是在双方婚姻存续期间购买的，房屋价格是1173320元，另外付了一笔税费，购房的手续是我办理的，也是通过我的账户走账的，对此林芝是知情的。2.由于我亲戚做生意需要一笔钱，我向湘潭市昭山铭信小额贷款有限公司（以下简称铭信公司）借款，用涉案房屋以及清远的一套房屋作抵押，只将房产证原件交给了铭信公司，未到房产中心办理抵押手续。2014年3月份，铭信公司曾总带着湘潭市雨湖区法院的法官先到清远后到珠海办理房产查封手续，法院法官让我签文件以及配合办理查封手续，到清远查封当天我和铭信公司曾总在法院法官见证下签署了补充协议，约定将400万的本金延期至2015年底，由于曾总未携带公章，法院的法官说将补充协议带回去盖好公章后给我，但是我至今没有收到。2015年，铭信公司的人又带着雨湖区法院法官来珠海处理涉案房屋，法官说处理后会扣除400万后将剩余的钱款退给我，我就一直配合法院的工作。办理涉案房屋过户手续时，我问房屋买家是谁，他们告诉我是本案被上诉人李思，就是曾总的妻子。法官让我签合同将房屋过户给李思，过户的合同以及房屋的价格都不是我定的，李思从未支付过房款给我。房屋卖后房款应该在雨湖区法院的账户上，但是至今雨湖区法院也没有将剩余的房款给我。3.我没有将房屋被查封和过户的事情告诉林芝，对此林芝是不知情的。林芝向一审法院起诉请求：请求撤销赵毅强处分珠海市唐淇路××号（远大美域新城二期）XX栋XX房所有权给李思的行为无效。在案件审理过程中，经一审法院释明，林芝变更诉讼请求为要求确认赵毅强、李思房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：林芝与赵毅强于1991年9月5日登记结婚，2016年6月30日，双方于广州市天河区人民法院诉讼离婚，现该案正在审理期间。2007年，赵毅强向珠海远大置业有限公司购买珠海唐淇路1288号（远大美域新城二期）XX栋XX房。2009年8月11日，赵毅强领取上述房屋产权证书。据林芝提供的不动产权登记表载明，该房建筑面积169.92平方米，权属人为赵毅强，无共有权人。2015年10月22日，赵毅强以成交价格136万元转让给李思，双方于当日办理产权过户登记手续，李思于2015年10月23日领取其名下的产权证书。林芝以李思、赵毅强低于市价三分之一的价格交易上述房屋，损害林芝权益为由，起诉至法院。要求撤销李思、赵毅强的房屋买卖合同。在案件审理过程中，经法院释明，林芝变更诉讼请求，要求确认李思、赵毅强房屋买卖合同无效。一审法院认为，赵毅强为诉争房屋的登记权属人，其与李思订立该房屋的买卖合同，该合同关系的效力应视具体情况分析确定。从林芝在本案的举证情况看，林芝仅提供两份不动产登记表，一是证实赵毅强为诉争房屋原权属人，另一是证实赵毅强与李思已完成房屋转让，房屋产权已变更于李思名下。林芝认为交易价格仅136万元，明显低于市场价值，但并没有提供房屋交易时该区域房屋交易价格的相关证据，故对其所称交易价格低说法，无证据支持。在林芝无法举证李思、赵毅强恶意串通，以低于市场价格成交房产的情况下，不能推定李思、赵毅强之间的房屋买卖合同无效。林芝对自己的诉讼主张，没有提供充分证据证明，应承担不利的法律后果。一审法院判决：驳回林芝的诉讼请求。本案案件受理费人民币17140元，由林芝负担。本院二审期间，林芝当庭提交３份珠海房产网关于与案涉房产同地段房屋交易参考价格。拟证明赵毅强与李思之间是以明显低于市场价值交易的。被上诉人李思向本院提交以下证据：1.《关于李思债权的支付协议》；2.《借款协议》；3.《招商银行转账汇款业务回单》；4.《赵毅强出具湘潭市雨湖区人民法院申请书》；5.《湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2014雨法民一初字第119号民事调解书》；6.《不动产权登记表》。上述证据拟证明案外人湘潭市昭山铭信小额贷款有限公司（以下简称铭信公司）与赵毅强的债务在湖南省湘潭市雨湖区人民法院执行过程中，双方达成调解，雨湖区人民法院作出（2014）雨法民一初字第119号民事调解书，约定若赵毅强不能在约定期限内履行还款义务则以案涉房产作价抵偿。铭信公司又与李思签署协议，约定若不能按时还款则以其对赵毅强的债权偿还李思债务。赵毅强债务到期后，李思与赵毅强签署房地产买卖合同并办理过户手续。李思在获得涉案房屋前没有能力和义务知晓涉案房产是否有其他隐形共有人，仅能通过向房产中心查询不动产登记表而该表也显示赵毅强对涉案房产占有份额为全部，李思作为善意第三人已经尽到应尽的义务。被上诉人赵毅强当庭提交以下证据：1.（2014）雨法民一初字第119号卷宗材料。证明赵毅强因欠铭信公司款项400万元，诉讼过程中受到胁迫将包括涉案房屋在内的房产查封，2014年3月10日在广东省清远市在雨湖区法院法官的主持下签署了调解笔录，雨湖区法官于同日作出了调解书，这是不合理的。根据调解协议的内容，调解书上载明过户给铭信公司而非李思。2.《珠海市房地产登记申请书》、《询问表》、《房地产买卖合同》。证明赵毅强已经将与林芝共有的涉案房产过户给李思。本院二审查明：湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2014年3月5日受理赵毅强与湘潭市昭山铭信小额贷款有限公司（以下简称铭信公司）借款合同纠纷一案，案号为（2014）雨法民一初字第119号。赵毅强与铭信公司于2013年8月5日分别签订了两份借款合同，约定由铭信公司借给赵毅强280万元和120万元，借款期限至2013年12月5日，借款利率为月利率千分之十三点二。铭信公司按约履行了借款义务，但赵毅强未在约定期限内还款。在案件审理过程中，双方自愿调解，湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2014年3月10日作出（2014）雨湖民一初字第119号民事调解书，调解内容：“一、被告赵毅强所欠原告湘潭市昭山铭信小额贷款有限公司借款400万元及利息，被告赵毅强承诺利息（按原合同约定的利率）按月付清，借款本金400万元则在2014年12月8日前全部还清；二、若被告赵毅强未在2014年12月8日前还清所欠原告400万本金，则被告赵毅强同意以自己所有的位于清远美林湖·国际社区观湖居独立式住宅xx号房屋（产权证号：粤房地权证清字第××）、位于珠海市唐淇路××号（远大美域新城二期）XX栋XX房（产权证号：粤房地权证珠字第××）房屋两套作价400万元抵偿原告的债务，被告有义务协助原告办理房屋过户相关手续…”，湖南省湘潭市雨湖区法院于2014年3月10日查封上述房屋。本院还查明，铭信公司因资金周转需要向李思借款100万元，并于2014年2月20日签署《借款协议》。双方于2015年9月17日又签署《关于李思债权的支付协议》，协议约定：铭信公司自愿以（2014）雨法民一初字第119号民事调解书确定的赵毅强欠其400万元本金及利息偿还与李思之间2014年2月20日的100万元债务及55万元利息，并约定了若赵毅强在2014年12月8日前未还清债务，则将案涉房产以136万元价格转让给李思以偿还债务。现赵毅强到期尚未偿还债务，双方同意由铭信公司通知赵毅强将涉案房屋过户至李思名下。赵毅强、李思于2015年10月22日签署的《房地产买卖合同》约定赵毅强将涉案房屋以136万元价格转让给李思。同日，双方向珠海市房地产登记中心提交《房地产权登记申请书》，庭审时双方均确认李思并未向赵毅强实际支付该笔136万元购房款。经审理，本院对一审法院查明的其它事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据林芝的上诉请求及上诉理由和赵毅强、李思的抗辩意见，本案二审争议的主要焦点是李思与赵毅强签署的《房地产买卖合同》效力问题。对此，本院认为，李思称其取得案涉房产所有权是基于（2014）雨法民一初字第119号民事调解书所确定的内容。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力”。然而依据物权变动的法理与裁判文书的类型理论，《中华人民共和国物权法》第二十八条所规定的法律文书仅指形成性法律文书，不包括给付性法律文书与确认性法律文书。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条对于能够直接产生物权变动的法律文书类型作出了明确的指引：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”（2014）雨法民一初字第119号民事调解书约定的内容为确认若赵毅强未按约履行对铭信公司的债务则以案涉房产作价抵偿给铭信公司，该调解书属于给付性的法律文书，不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条所规定的能够直接产生物权变动效力的法律文书，尚需当事人依据该调解书所列义务办理过户手续。据此铭信公司以《关于李思债权的支付协议》将案涉房产作价136万元抵偿李思的债务，赵毅强交付案涉房产给李思并办理过户手续，也并不能认定系赵毅强自行主动履行生效民事调解书行为。故李思称其依据该调解书取得案涉房屋所有权，事实和法律依据均不充分，本院不予支持。至于林芝称李思与铭信公司实际控制人曾展望是夫妻关系，李思与铭信公司签署的《借款协议》及《关于李思债权的支付协议》应属无效的上诉理由，因李思与铭信公司的债务是否真实、合法，不是本案二审审理范围，本院对此不予审处。在案证据显示，林芝与赵毅强于1991年9月5日结婚，婚姻关系存续期间持续至2017年5月。而《不动产权登记表》显示，案涉房产系赵毅强于2007年向珠海远大置业有限公司购买，并于2009年8月25日取得房地产权证。虽然《不动产权登记表》登记权属人为赵毅强，占有份额为全部，但案涉房屋实际系赵毅强在与林芝婚姻关系存续期间购买，且赵毅强在二审庭审中也认可房屋购房款是夫妻两人共同出资，依照《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款的规定，据此案涉房屋应认定为赵毅强与林芝婚姻关系存续期间所取得的夫妻共同财产。本案中涉案房屋的交易价格确定依据仅是基于李思对铭信公司的债权，李思与赵毅强之间订立房屋买卖合同，非真实的房屋买卖行为，李思并未向赵毅强实际支付房屋价款而取得案涉房屋所有权，这明显损害了林芝的合法权益。因此，李思与赵毅强于2015年10月22日所签订的《房屋买卖合同》应属无效。综上，林芝的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分错误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院于2017年3月8日作出的（2017）粤0402民初8068号民事判决；二、确认被上诉人李思与赵毅强于2015年10月22日签署的《房屋买卖合同》无效。一审案件受理费17140元，二审案件受理费17140元，由被上诉人李思、被上诉人赵毅强各负担17140元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十月二十日书记员 周 婷附：法律相关规定摘录《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。