广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3096号上诉人（原审原告）：广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司，住所地：惠州市江北40号小区2号楼。负责人：陈文彬。委托代理人：杨益龙，男，汉族，1979年8月28日出生，住址：海南省海口市美兰区,系该公司员工。委托代理人：赵思雨，女，瑶族，1983年12月16日出生，住址：广东省惠州市惠城区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈振作，男，汉族，1982年5月18日出生，住址：福建省安溪县。上诉人广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司因与被上诉人陈振作物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初3416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司的委托代理人杨益龙、赵思雨到庭参加诉讼，被上诉人陈振作经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司上诉请求：1、撤销（2016）粤1302民初3416号民事判决，并改判被上诉人向上诉人支付物业管理费8125.7元、违约金16102.02元、公摊电费1024.29元，以上费用应计至被上诉人实际清偿之日；2、一、二审诉讼费、公告费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体如下：一、关于公摊电费，上诉人已于一审中提交相应证据证实上诉人替被上诉人支付了2012年至2015年10月的公摊电费，一审判决对此予以否定，属于事实认定错误；根据日常生活经验法则，物业公司代业主缴纳公摊电费属于众所周知的事情，在无相反证据证明的情况下，应认定上诉人已经替被上诉人代缴了公摊电费；公摊电费每天都在发生，上诉人诉请的公摊电费仅为1024.29元，折算后每月平均仅为22.762元，法院应酌情予以支持。二、关于违约金，系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应恪守履行；在被上诉人未提出违约金过高的抗辩或反诉的情况下，法院不应主动调整违约金标准；即使被上诉人提出违约金过高的抗辩或反诉，法院也应当根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，依法裁决。一审法院将违约金总额调整为被上诉人所欠物业费总额的20%，但没有做任何解释，更没有相应的事实和法律依据。被上诉人陈振作未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。原审原告广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告按每月180.64元的标准向原告支付自2012年2月起至本案一审判决做出之日止所欠的物业管理费，现暂计至2015年10月，所欠的物业管理费为8128.8元。2、判令被告自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日千分之三的标准支付逾期付款违约金。暂计至2015年10月10日，违约金金额为人民币16102.02元。3、判令被告支付原告代为垫付的2012年2月至2015年10月的公摊电费1024.29元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为惠州海伦堡花园小区提供物业服务，被告系原告服务的第1-3栋2单元17层03号房屋的业主。该房屋建筑面积为126.32平米，依据有关法规规定及相关约定，该房屋物业管理费的标准为1.43元/平米，即被告每月需向原告缴交管理费180.64元。自2012年2月起至2015年10月止，被告拖欠原告物业管理费人民币8128.8元、逾期付款违约金16102.02元，拖欠原告代为垫付的公摊电费1024.29元，以上合计25255.11元。该欠费虽经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。一审法院认定事实：2008年6月23日，广州中颐物业管理有限公司惠州分公司（后更名为广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司即本案原告）与惠州市海伦堡房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》约定高层住宅带电梯按建筑面积每月每平方米1.43元，服务期限自2009年6月1日起至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。协议第十一条约定，如惠州市海伦堡房地产开发有限公司不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求惠州市海伦堡房地产开发有限公司补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金。被告陈振作于2009年6月1日与惠州市海伦堡房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于惠州海伦堡花园小区第1-3栋2单元03号房，建筑面积126.32平方米，合同第三条约定，被告陈振作同意将海伦堡花园小区内一切管理事物由惠州市海伦堡房地产开发有限公司依照法定程序聘请的物业管理公司全权负责。合同约定交房时间为2009年11月1日。自2012年2月起至2015年10月止，被告拖欠原告物业管理费人民币8128.7元，经原告多次催缴，被告仍未支付。故原告向本院提起诉讼，请求判如所请。另查，2014年1月15日，经惠州市惠城区工商行政管理局核准变更登记，广州中颐物业管理有限公司惠州分公司更名为广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司。一审法院认为,公民和法人的合法权益受法律保护，被告与惠州市海伦堡房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定被告陈振作同意将海伦堡花园小区内一切管理事物由惠州市海伦堡房地产开发有限公司依照法定程序聘请的物业管理公司全权负责，该约定系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告与惠州市海伦堡房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并按约定提供了服务，尽了相关义务，被告亦应按约履行付费的义务，故原告要求被告支付物业管理费的诉请事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告陈振作与惠州市海伦堡房地产开发有限公司约定的交房时间是2009年11月1日，故原告诉请被告缴交自2012年2月至2015年10月总计45个月的物业管理费8128.7元（1.43元/月*平方米×126.32平方米×45个月），本院予以支持。因原告没有提交证据证实其替被告支付了2012年2月-2015年10的公摊水电费，故原告对原告该项诉请，本院不予支持。原告诉请按日千分之三支付滞纳金，该诉请过高，本院予以调整至按被告所拖欠总物业管理费的20%计算，为1625.74元（8128.7元×20%）。本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告陈振作应于本判决生效之日起十日内支付原告广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司自2012年2月至2015年10月的物业管理费8128.7元及滞纳金1625.74元。二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币432元（原告已经预付216元），由被告陈振作负担。本院二审期间，上诉人提交了2013年7月至2017年9月的电费缴费流水单和多份电费缴费发票，以证明其自2012年2月始至今一直在替被上诉人代缴物业费和公摊电费。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，综合上诉人的上诉意见，本案二审争议焦点是：第一，上诉人诉请按日千分之三支付滞纳金收取是否合法？第二，被上诉人是否应该承担上诉人所述的为其垫付的公摊电费？物业服务是保障业主顺利实现对其专有部分的所有权和对物业共有部分的共同共有、共同管理权利的基本条件，业主和物业服务机构之间的主要权利义务是物业服务机构提供符合业主需要的物业服务，业主支付其合理的报酬。本案物业服务合同纠纷系发生在业主与物业服务机构之间，诉争的焦点是业主拖欠物业费，如何计算违约金的问题。业主拖欠物业管理费，依法依约应当予以追缴；但物业服务不同于一般的商业服务，其与业主的物业所有权、基本生活保障密切相关，具有一定的民生性，物业服务合同不应约定过高的违约金。根据公平原则和诚实信用原则的综合衡量，业主拖欠物业费，物业服务机构的实际损失可以界定为以拖欠的物业费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类银行贷款利率计算的利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，上诉人主张被上诉人应从逾期之日起按逾期每天千分之三或千分之一交纳滞纳金，明显超过其所遭受的损失，应当予以调低，可调整为前述实际损失的30%。一审法院判决将滞纳金调整为按被上诉人所拖欠的物业管理费总额的20%计算，与按实际损失的30%计算相差不大，可不予改判。关于公摊电费，上诉人一审时未能提交证据证明其替被上诉人进行了代缴，其主张被上诉人应支付代缴的公摊电费及其逾期利息，一审法院未予支持正确，本院予以维持。上诉人二审提交了以上相关证据，但在一审时未出示，不属于法律规定的二审中当事人可以提交的新证据，本院不予采纳，但可另案处理。上诉人主张本案相关费用及其逾期利息，应计至实际清偿之日止的上诉请求，属于超出一审审理范围的诉讼请求，在被上诉人未到庭参加诉讼的情形下，不应当由本院在二审程序中进行审理，上诉人可另行提起诉讼。综上所述，上诉人的诉请主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定的事实清楚、适用法律基本正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由上诉人广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 池志勇审 判 员 饶来新审 判 员 温永宏二〇一七年十月二十一日法官助理 梁 鑫书 记 员 蒋 琳附相关法律条文：《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。