广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法新民初字第317号原告杨碧文。委托代理人邹权霄、郭智玮，广东广法律师事务所律师。被告惠州市惠阳区粮食局新圩粮食管理所，住所地广东省惠州市惠阳区新圩镇。法定代表人邓大勇。原告杨碧文（以下简称原告）诉被告惠州市惠阳区粮食局新圩粮食管理所（以下简称被告）债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人邹权宵、被告法定代表人邓大勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年间被告将其所有的新圩粮所综合大楼底层出租给包括原告在内的五个承租户，均签有书面的门店租赁合同书，按合同约定的门店租金缴纳方式，被告共收到五个承租户提前预付合同期内全部租金351000元。2004年被告因企业改制通过挂拍方式处置新圩粮所综合大楼，原告亦参加竞拍并成功摘牌成了该楼的买受人。被告亦将房屋所有出租合同移交给原告，但都迟迟不将预收合同期内租金退还给原告。在原告多次催收的情况下被告于2011年1月26日出具欠款说明给原告收执，依该说明确认被告欠原告302000元，并承诺其在与国威房地产公司合作改造资产成功，经济好转时退清给原告。现被告与国威房地产公司的合作改造资产项目已完成，被告还是无法退还该款给原告。原告多次与被告协商未果。为维护原告的合法权益，依据我国相关法律规定提出上述诉讼请求，请求法院依法判令：1、被告立即返还其提前收取门店租金302000元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。原告对其诉称提交如下证据：1.原告身份证，证明原告的主体资格；2.被告营业执照、组织机构代码证，证明被告的主体资格；3.门店租赁合同书，证明被告将新圩粮所综合大楼底层门店出租的事实；4.新圩粮所出租综合楼门店押金及提前收预收店租情况，证明被告预收综合大楼底层门店租金共为351000元的事实；5.拍卖成交确认书，证明原告合法取得新圩粮所综合大楼物权的事实；6.新圩粮所欠、还原告超前收取门店租金情况说明，证明被告应退还门店租金302000元的事实。被告辩称，一、2002年间，被告分别与杨碧文（即原告）、严伟程、林国芳、丘春灵、彭保城签订门店租赁合同书。同意将新圩粮所综合大楼底层门店出租给前述承租人，并预收了押金共计20000元、租金357000元。二、2004年，被告因企业改制通过挂拍方式处置新圩粮所综合大楼，原告在惠州市拍卖行竞拍取得该综合大楼的所有权。三、被告在丧失综合大楼的所有权后，须解决前期与杨碧文（即原告）、严伟程、林国芳、丘春灵、彭保城签订门店租赁事宜。因经济不好、资金困难，故被告要求原告认缴上述预收取的租金，等被告与国威房地产公司合作改造后，经济好转再向原告偿还。四、经过与原告协商后达成合意，并在2011年1月26日，被告向原告出具“新圩粮所欠、还杨碧文超前收取门店租金情况说明”，同意在与国威房地产公司合作改造资产成功、经济好转时退清302000元给原告。被告未提交证据材料。经庭审质证，被告对原告提交的证据无异议。经审理查明，涉讼房屋位于惠州市惠阳区新圩镇惠深公路边新圩粮食管理所大院内。2002年8月至12月期间，被告与杨碧文（即原告）、严伟程、林国芳、丘春灵、彭保城分别签订《门店租赁合同书》，约定被告将惠州市惠阳区新圩粮所综合大楼底层门店分别出租给前述承租人。合同双方还就上述合同分别在原惠阳市（现为惠阳区）公证处办理了公证。合同签订后，被告为此实际预收了前述承租人的押金共计20000元（其中原告9000元）、租金（2005年至2008年8月）共计351000元（其中原告157000元）。2004年，被告进行改制并将涉讼的综合大楼进行拍卖，原告参与竞标并于2004年10月21日与惠州市拍卖行签订《拍卖成交确认书》，从而取得了上述新圩粮所综合大楼（用地面积448平方米，建筑面积1356.18平方米）。在此情况下，被告将上述门店租赁合同移交给原告。2011年1月26日，被告向原告出具一份《新圩粮所欠、还杨碧文超前收取门店租金情况说明》，该说明载明：新圩粮所在2004年综合楼转让给杨碧文之前，于2002年8月向5位租赁综合楼底层门店客户提前一次性收取了2005年9月至2008年8月的门店租金，共计人民币叁拾伍万壹仟元（¥351000.00元）。综合楼转让给杨碧文后，这笔租金理应归杨碧文所得，新圩粮所要如数退还给杨碧文。至今，杨碧文已将向新圩粮所租用原洋泉纸品厂两层楼房的租金收入每月3500.00元，从2009年6月至2010年7月共14个月的租金肆万玖仟元（¥49000.00元）扣为退款，现实际还剩下叁拾万零贰仟元（¥302000.00元）未退。由于目前新圩粮所经济困难，无力退清款项给杨碧文，为此，新圩粮所将会想方设法退款，计划最迟在与国威房地产公司合作改造资产成功、经济好转时退清。2015年9月8日，原告向本院提起本案诉讼。庭审时，双方一致陈述涉讼房屋所在的土地使用权类型为政府划拨，被告出租诉讼房屋时没有经过市、县人民政府房产管理部门批准。诉讼过程中，本院依法向惠州市惠阳区粮食局及惠州市惠阳区国有资产管理委员会发函，惠州市惠阳区粮食局复函称执行原被告之间因租赁合同所产生的如《函》所附起诉状中显示的债权债务关系。惠州市惠阳区国有资产管理办公室则复函称惠阳区粮食局新圩粮食管理所为区粮食局下属单位，未移交该办管理，关于该所与杨碧文的债权债务关系，该办并不知悉。本院认为，根据原告诉状中有关“被告亦将房屋使用承租合同移交给原告”的陈述及诉求，原被告之间系因租赁合同权利义务的概括转让引发的纠纷，属于债权债务概括转移合同纠纷。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。本案中，涉讼房屋所在的土地属国有划拨土地，被告在与包含原告在内的5位承租人签订《门店租赁合同书》时未按规定办理批准登记手续。至法庭辩论终结前，原、被告双方均未有提交针对土地租赁行为已获得经市、县人民政府土地管理部门批准登记的合法有效的证据。因此，《门店租赁合同书》显属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。据此，原告与被告之间关于上述门面租赁合同的转让的民事行为亦应无效，关于原告诉请租金302000元的问题。由于案涉合同被认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，原告不能根据该转让合同而向被告主张被告提前收取的租金，故本院对原告该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杨碧文的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5830元，由原告杨碧文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  潘伟雄审判员  黄振声审判员  邹思友二〇一五年十一月三十日书记员  刘宇文第6页共6页