四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终918号上诉人（原审原告、反诉被告）：四川蜀泉房地产开发有限公司，住所地:眉山市东坡区裴城路109号东湖丽景5栋1单元2层2号。法定代表人：胡继根，总经理。委托诉讼代理人：高槐，四川荣恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：易超，系该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）眉山市沛东物业管理有限责任公司，住所地：眉山铝硅产业园区管理委员会食堂二楼。法定代表人郭秀芬，董事长。委托诉讼代理人李继，四川洪运律师事务所律师。委托诉讼代理人熊肇祖，四川洪运律师事务所律师。上诉人四川蜀泉房地产开发有限公司(以下简称蜀泉公司)为与被上诉人眉山市沛东物业管理有限责任公司（以下简称沛东物业公司）物业服务合同纠纷纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蜀泉公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回沛东物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.已销售房屋的前期物业费已由业主向沛东物业公司进行了支付，不应由蜀泉公司向沛东物业公司支付；2.地下车位实际交付了74个，一审只认定了48个；3.商业实际应结算面积共计1809.84平方米，一审认定的3038.09平方米错误；4.此外沛东物业公司擅自出租地下车位的事实一审未予确认，沛东物业公司提供的物业服务质量不符合合同要求的事实一审也未确认；5.二审有新证据表明部分住宅、车位的物管费已经交给了沛东物业公司，蜀泉公司不应再支付；6.房屋2-1-16-5和车位19号的物业费一审重复计算。沛东物业公司在本案二审过程中撤回了上诉。蜀泉公司向一审法院提出的诉讼请求：1.解除蜀泉公司与沛东物业公司事实上的物业服务合同关系；2.沛东物业公司从东湖丽景物业管理区域撤场，并办理移交手续。一审法院经审理查明，蜀泉公司与沛东物业公司分别于2010年7月8日、2012年3月18日签订《前期物业服务合同》对位于眉山市东坡区湖丽景一、二期前期物业服务事宜达成合意，由沛东物业公司对东湖丽景小区的东湖丽景一期（多层）、二期（高层）提供物业服务。其中对二期的物业服务双方约定按建筑面积收取物业服务费为住宅按1元/月.㎡，商业按2元/月.㎡，停车场按车位20元/个.月计算。合同期为3年，从2012年3月20日至2015年3月20日。合同签订后，沛东物业公司实际从2014年9月起提供小区的物业服务。2015年4月20日蜀泉公司向沛东物业公司函告不再与其续签物业服务合同，并要求沛东物业公司做好东湖丽景物业服务项目移交。蜀泉公司于2016年3月18日与成都德昌行物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，双方达成对东湖丽景小区物业服务的合意，蜀泉公司于当日向沛东物业公司出具关于催促沛东物业退出的公告。沛东物业公司拒绝退场，继续对东湖丽景小区提供物业服务。蜀泉公司诉来本院，认为沛东物业公司拒绝退出，但实际提供了物业服务，要求解除双方事实上的物业服务合同关系，并要求判令沛东物业公司物业管理区域撤场，并办理移交手续。在沛东物业公司提供物业服务期间，蜀泉公司与沛东物业公司结算物业费用的方式为：由房屋购买人与蜀泉公司结清房款和办证费用后，由蜀泉公司经办人向购房人出具接房通知单，购房人持有接房通知单到沛东物业公司办理钥匙发放和物业相关手续后，将接房通知单交付沛东物业公司。沛东物业公司持有接房通知单按期与蜀泉公司进行前期物业费用的结算。蜀泉公司名下位于眉山市东坡区湖丽景总产权登记会所119.84㎡，住宅剩余面积1557.38㎡、4009.89㎡；商业1栋1441.41㎡，商业2栋1476.84㎡；车位2843.62㎡、2364.17㎡未进行分证，个数为217个。双方对物业费住宅按1元/月.㎡，商业按2元/月.㎡，停车场按车位20元/个.月计算。一直未结算的部分计算30个月均无异议。庭审中，双方对住宅未售面积600.91㎡，已签订买卖合同但一直未交付面积508.85㎡但未结算物业费用无异议。蜀泉公司自认已售房屋（包括部分在东湖丽景剩余房屋未分产权名单中）未结算的物业有：1-1-7-3，面积72.08㎡，结算时间8个月，576.64元；1-1-10-6季红霞72.08㎡，结算时间2015年11月10日1-1-10-7，面积72.08㎡；1-1-11-6，72.08㎡；2-1-14-2，面积122.55㎡；1-1-15-7，面积72.08㎡；2-1-16-5，面积91.24㎡2-2-13-5，面积122.55㎡；2-2-14-1，面积119.59㎡；2-2-14-5，面积122.55㎡；2-2-15-1面积119.59㎡；1-1-13-3，面积72.08㎡结算时间2015年11月7日；1-1-14-6，面积72.08㎡结算时间2016年3月16日；1-1-15-6，面积72.08㎡结算时间2015年11月26日；1-1-18-6，面积72.08㎡结算时间2015年10月7日；1-1-21-5，面积87.29㎡结算时间2016年2月19日；2-1-4-6，面积119.59㎡结算时间2016年1月20日；2-1-5-2，面积122.55㎡结算时间2016年2月22日；2-1-8-6，面积119.59㎡结算时间2016年3月8日；2-2-8-5，面积122.55㎡结算时间2015年7月20日；2-1-16-1，面积119.59㎡结算时间2015年11月10日；7-1-2-2，面积114.31㎡结算时间2016年5月31日。双方对上述物业费用（扣除1-1-7-3后）30343.45元无异议。但沛东物业公司认为1-1-7-3，面积72.08㎡应计算9个月即72.08㎡×9个月为648.72元，而不是蜀泉公司计算的8个月576.64元，理由为蜀泉公司出具了1-1-7-3接房单上载明了结算时间点。双方认可结算截止时间点，但蜀泉公司认为已结算，沛东物业公司认为未结算物业费，双方争执的物业如下：1-1-4-5面积87.27㎡，结算时间2015年10月25日；1-1-4-7面积72.08㎡，结算时间2015年11月6日；1-1-5-2面积93.18㎡，结算时间2015年3月18日；1-1-6-1面积78.65㎡，结算时间2014年12月12日；1-1-6-2面积93.18㎡，结算时间2014年12月12日；1-1-11-2面积93.18㎡，结算时间2015年11月25日；1-1-11-3面积72.08㎡，结算时间2015年10月19日；1-1-13-8面积72.32㎡，结算时间2016年3月7日；1-1-17-4面积87.51㎡，结算时间2014年9月12日；1-1-20-6面积70.29㎡，结算时间2014年8月27日；1-1-21-2面积93.18㎡，结算时间2015年11月24日；1-1-21-3面积72.08㎡，结算时间2016年3月10日；1-1-21-8面积72.32㎡，无结算时间合同签订时间2013年9月22日；2-1-4-1面积119.59㎡，结算时间2015年11月9日；2-1-7-2面积122.55㎡，结算时间2015年11月29日；2-1-9-4面积78.62㎡，结算时间2016年2月29日；2-1-12-2面积122.55㎡，无结算时间合同签订时间2013年11月27日；2-1-14-5面积91.24㎡，结算时间2016年2月15日；2-1-15-1面积119.59㎡，结算时间2015年10月22日；2-1-15-2面积122.55㎡，无结算时间合同签订时间2012年7月17日；2-1-15-6面积119.59㎡，结算时间2015年10月28日；2-1-16-3面积78.62㎡，结算时间2015年12月1日；2-1-16-4面积78.62㎡，结算时间2015年12月1日；2-1-3-5面积122.55㎡结算时间2015年12月1日；2-2-4-5面积122.55㎡，结算时间2015年12月1日；2-2-5-2面积91.24㎡，结算时间2016年2月26日；2-2-6-1面积119.59㎡，结算时间2015年11月19日；2-2-7-4面积78.62㎡，结算时间2014年11月15日；2-2-11-5面积122.55㎡，结算时间2015年12月2日；2-2-13-1面积116.54㎡，结算时间2015年6月13日；2-2-14-6面积119.59㎡，结算时间2015年11月5日；2-1-16-5面积91.24㎡，结算时间2015年11月17日；2-2-16-4面积78.62㎡，结算时间2015年12月1日；2-2-16-3面积78.62㎡，结算时间2015年12月1日；2-2-16-6面积119.59㎡，结算时间2015年12月1日；2-2-16-5面积122.55㎡，结算时间2015年12月1日。双方认可总车位217个，沛东物业公司认可仅有48个车位已交付，但并未进行结算，沛东物业公司认可蜀泉公司提出的车位结算日期2014年8月12日129号车位，2014年10月27日4号车位，2014年10月27日18号车位，2014年11月2日有19号车位，2014年11月5日有93号、16号、85号、15号车位，2014年11月6日148号、126号、215号、206号车位，2014年11月7日有73号车位，2014年11月12日有198号、25号车位，2014年11月13日有6号车位，2014年11月18日有113号、23号车位，2014年11月27日有86号车位，2014年12月3日有19号车位，2015年1月13日有17号车位，2015年1月15日171号车位，2015年2月7日有10号车位，2015年2月10日有81车位，2015年2月26日有112号车位，2015年2月28日有200号车位，2015年3月9日23日有137号车位，2015年3月23日有187号车位，2015年4月7日有13号车位，2015年4月21日150号车位，2015年5月13日103号车位，2015年5月15日181号车位，2015年5月18日31号、34号车位，2015年5月22日108号车位，2015年6月23日有149号车位，2015年6月24日38号车位，2015年7月29日有32号车位，2015年9月10日有24号车位，2015年11月5日87号车位，2015年11月25日60号车位，2016年1月15日12号车位，2016年1月29日119号车位，2016年4月18日有35号车位，2016年6月20日8号车位，2016年8月1日有158号车位，2016年8月30日192号、170号车位。一审法院认为,蜀泉公司与沛东物业公司签订的前期物业服务合同约定期限到期后，沛东物业公司未与蜀泉公司达成新的物业服务合同，但沛东物业公司仍在按已到期的物业服务合同提供物业服务，双方构成事实上的物业服务合同关系，现蜀泉公司要求解除与沛东物业公司的事实物业服务合同关系，符合法律规定，其诉讼请求依法予以支持，沛东物业公司应在合理期限内从东湖丽景物业管理区域撤场，并办理移交手续。沛东物业公司向蜀泉公司提供物业服务后，理应按合同约定收取物业管理费。双方认可住宅未售面积600.91㎡，已签订买卖合同但一直未交付面积508.85㎡的物业费为（600.91㎡＋508.85㎡）×1元×30个月，计33292.8元；对蜀泉公司自认已售房屋（包括部分在东湖丽景剩余房屋未分产权名单中）未结算的物业，且沛东物业公司无异议的30343.45元，依法予以确认，对1-1-7-3，接房单显示的2015年5月27日交房，确定为9个月，即沛东物业公司的异议成立，应按9个月计算物业费为648.72元。对双方认可应结算的截止时间点，但对是否结算存在争议的部分，根据双方认可的结算方式：由房屋购买人与蜀泉公司结清房款和办证费用后，由蜀泉公司经办人向购房人出具接房通知单，购房人持有接房通知单到沛东物业公司办理钥匙发放和物业相关手续后，将接房通知单交付沛东物业公司，沛东物业公司持有接房通知单按期与蜀泉公司进行前期物业费用的结算，根据现行的财务管理制度及相关规定和蜀泉公司作为房地产开发公司现实情况，应由蜀泉公司提供相关证据支持其已与沛东物业公司结算的辩解意见，其怠于举证应承担举证不能的法律后果，据此蜀泉公司应支付沛东物业公司的物业管理费，并分别确定物业管理费为:1-1-4-5面积87.27㎡结算时间2015年10月25日，计14个月，物管费1221.78元；1-1-4-7面积72.08㎡结算时间2015年11月6日，计算14个月，物管费1009.12元；1-1-5-2面积93.18㎡结算时间2015年3月18日，计算6.5个月，物管费605.67元；1-1-6-1面积78.65㎡结算时间2014年12月12日，计算,3.5个月，物管费275.28元；1-1-6-2面积93.18㎡结算时间2014年12月12日，计算3.5个月，物管费326.13元；1-1-11-2面积93.18㎡结算时间2015年11月25日，计算15个月，物管费1397.7元；1-1-11-3面积72.08㎡结算时间2015年10月19日，计算13.5个月，物管费973.08元；1-1-13-8面积72.32㎡结算时间2016年3月7日，计算18个月，物管费1301.76元；1-1-17-4面积87.51㎡结算时间2014年9月12日，计算0.5个月，物管费43.76元；1-1-20-6面积70.29㎡结算时间2014年8月27日，物管费0元；1-1-21-2面积93.18㎡结算时间2015年11月24日，计算15个月，物管费1397.7元；1-1-21-3面积72.08㎡结算时间2016年3月10日，计算14.5个月，物管费1045.16元；1-1-21-8面积72.32㎡无结算时间合同签订时间2013年9月22日，计算30个月，物管费2169.6元；2-1-4-1面积119.59㎡结算时间2015年11月9日，计算14个月，物管费1674.26元；2-1-7-2面积122.55㎡结算时间2015年11月29日，计算15个月，物管费1838.25元；2-1-9-4面积78.62㎡结算时间2016年2月29日，计算18个月，物管费1415.16元；2-1-12-2面积122.55㎡无结算时间合同签订时间2013年11月27日，计算30个月，物管费3676.5元;2-1-14-5面积91.24㎡结算时间2016年2月15日，计算17.5个月，物管费1596.7元；2-1-15-1面积119.59㎡结算时间2015年10月22日，计算14个月，物管费1674.26元；2-1-15-2面积122.55㎡无结算时间合同签订时间2012年7月17日，计算30个月，物管费3676.5元；2-1-15-6面积119.59㎡结算时间2015年10月28日，计算14个月，物管费1674.26元；2-1-16-3面积78.62㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1179.3元；2-1-16-4面积78.62㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1179.3元；2-1-3-5面积122.55㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1838.25元；2-2-4-5面积122.55㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1838.25元；2-2-5-2面积91.24㎡结算时间2016年2月26日，计算18个月，物管费1642.32元；2-2-6-1面积119.59㎡结算时间2015年11月19日，计算14.5个月，物管费1734.06元；2-2-7-4面积78.62㎡结算时间2014年11月15日，计算2.5个月，物管费196.55元；2-2-11-5面积122.55㎡结算时间2015年12月2日，计算15个月，物管费1838.25元；2-2-13-1面积116.54㎡结算时间2015年6月13日，计算9.5个月，物管费1107.13元；2-2-14-6面积119.59㎡结算时间2015年11月5日，计算14个月，物管费1674.26元；2-1-16-5面积91.24㎡结算时间2015年11月17日，计算14.5个月，物管费1322.98元；2-2-16-4面积78.62㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1179.3元；2-2-16-3面积78.62㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1179.3元；2-2-16-6面积119.59㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1793.85元；2-2-16-5面积122.55㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1838.25元。上述计50533.98元。对车位的物管费确定为2014年8月12日129号车位，计算0个月，0元；2014年10月27日4号车位，计算2个月，40元；2014年10月27日18号车位，计算2个月，40元；2014年11月2日有19号车位，计算2个月，40元；2014年11月5日有93号、16号、85号、15号车位，每个计算2个月，160元；2014年11月6日148号、126号、215号、206号车位，每个计算2个月，160元；2014年11月7日有73号车位，计算2个月，40元；2014年11月12日有198号、25号车位，每个计算2.5个月，100元；2014年11月13日有6号，计算2.5个月，50元；2014年11月18日113号、23号，每个计算2.5个月，100元；2014年11月27日86号车位，计算3个月，60元；2014年12月3日有19号车位，计算3个月，60元；2015年1月13日有17号车位，计算3.5个月，70元；2015年1月15日171号车位，计算3.5个月，70元；2015年2月7日有10号车位，计算5个月，100元；2015年2月10日有81车位，计算5.5个月，110元；2015年2月26日有112号车位，计算6个月，120元；2015年2月28日有200号车位，计算6个月，120元；2015年3月9日23日有137号车位，计算6个月，120元；2015年3月23日有187号车位，计算7个月，140元；2015年4月7日有13号车位，计算7个月，140元；2015年4月21日150号车位，计算8个月，160元；2015年5月13日103号车位，计算8.5个月，170元；2015年5月15日181号车位，计算8.5个月，170元；2015年5月18日31、34号车位，每个计算8.5个月，340元；2015年5月22日108号车位，计算9个月，180元；2015年6月23日有149号车位，计算10个月，200元；2015年6月24日38号车位，计算10个月，200元；2015年7月29日有32号车位，计算11个月，220元；2015年9月10日有24号车位，计算12.5个月，250元；2015年11月5日25日87号车位，计算14个月，280元；2015年11月25日60号车位，计算15个月，300元；2016年1月15日12号车位，计算16.5个月，330元；2016年1月29日119号车位，每个计算17个月，340元；2016年4月18日有35号车位，计算19.5个月，390元；2016年6月20日8号车位，计算22个月，440元；2016年8月1日30日有158号车位，计算23个月，460元；2016年8月30日192、170号车位，每个计算24个月，960元。以上计7230元。剩余169个车位，因蜀泉公司未提供相应证据证明已结算，故按20元/个.月计算30个月为（169X20元×30个月）101400元。对商业部分因蜀泉公司同样未提供充分证据证明其已与沛东物业公司结算，一审确定为商业1栋1441.41㎡，商业2栋1476.84㎡及会所119.84㎡，按双方约定2元/㎡.月及双方认可计算30个月计算为（3038.09×2元X30个月）182285.4元。综上，蜀泉公司应支付沛东物业公司住宅、商业、车位物业管理费共计372441.55元。关于庭审中，沛东物业公司变更主张未结算的物业应按31个月计算，从沛东物业公司从实际管理的2014年9月1日至庭审最后陈述结束日2017年3月27日实际为30个月，其主张按31个月计算，于法无据，不予支持。判决:一、解除蜀泉公司与沛东物业公司事实上的物业服务合同关系；二、沛东物业公司在本判决生效之日起六十日内从东湖丽景物业管理区域撤场，并办理移交手续；三、蜀泉公司在本判决生效之日起十日内支付沛东物业公司物业管理费372441.55元；四、驳回沛东物业公司的其它诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费100元，由沛东物业公司负担；一审反诉诉讼费4247元，沛东物业公司负担1000元，蜀泉公司负担3247元。二审中，蜀泉公司提交物管费收据、报纸公告、收条、对账单、清单、调解笔录、物管代收记录、停车位认购协议、物业费收据、租赁合同及物管费收据等证据，拟证明部分住宅和车位的物管费已经与沛东物业公司进行了结算，不应当再行支付。本院组织双方进行证据交换。沛东物业公司认为：蜀泉公司二审提交的证据均在一审诉讼前就已经形成，不属于新证据，其应当在一审举证期间提交但未提交，应承担举证不能的责任，故对上述证据不予质证。经本院审查，一审法院于2017年2月4日向蜀泉公司送达了反诉状副本、应诉通知书、举证通知书、传票等，其中举证期限为30天，并于2017年2月22日第一次开庭。第一次庭审中，蜀泉公司针对沛东物业公司的反诉请求向一审法院申请庭后提交证据，一审法院告知蜀泉公司三日内提交相应证据，蜀泉公司并未提出异议要求宽延举证期限。2017年2月27日第二次开庭时蜀泉公司提出时间不够，证据无法提交。2017年3月20日，一审第三次开庭时，因前两次开庭时蜀泉公司的举证期限并未届满，两次开庭完毕后蜀泉公司提交了新的证据，故一审重新进行法庭调查，对蜀泉公司提交的证据进行了证据交换和质证。2017年3月27日，一审第四次开庭，蜀泉公司的举证期限已经届满，一审继续进行法庭调查，而蜀泉公司仍未向一审提交上述证据，也未向一审法院申请延期举证。综上，对于蜀泉公司二审提交的上述材料，其所涉内容的形成时间系在一审举证期限届满之前，在一审四次开庭期间，蜀泉公司仍未向一审提交上述证据，也未向一审法院申请延期举证、或者说明其不能按期举证的客观原因，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第四十三条的规定，蜀泉公司在二审中提交的上述材料并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”，本院对蜀泉公司在二审中提交的上述材料不予组织质证和认证。本院二审查明的事实，与原审法院审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。本院认为，结合当事人双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：蜀泉公司是否差欠沛东物业公司物业费及费用金额。对此，蜀泉公司上诉称已销售房屋的前期物业费已由业主向沛东物业公司进行了支付，但蜀泉公司并未提交业主向沛东物业公司支付前期物业费用的相应证据。且根据一般的房屋交接惯例，是由开发商在房屋交付时向业主收取前期物业费用，再由开发商与物业公司进行前期物业费结算，此种结算方式也符合双方《前期物业服务合同》约定的支付方式，该部分前期物业费用，应当由蜀泉公司向沛东物业公司支付，故一审对该部分费用的认定并无不当，本院予以确认。蜀泉公司上诉称部分一审认定的应付物业费有证据表明其已经与沛东物业公司结算并支付，但因该部分证据本院二审未予认定和采纳，故对蜀泉公司该项上诉意见，本院不予支持。关于蜀泉公司上诉提出一审对商业部分结算面积认定错误的问题，因蜀泉公司并未提交充分证据支持，故此项上诉请求不能成立。对于蜀泉公司提出的一审重复计算2-1-16-5房屋和19号车位物业费的问题。经本院审查，一审对于2-1-16-5房屋的物业费重复进行了计算，应扣减1322.98元。关于车位物业费的认定，一审系采纳沛东物业公司的意见，认定48个车位进行了交付，并认可蜀泉公司提出的交付日期，对未交付的车位均按照30个月计算。经本院审查，一审判决虽认定48个车位已交付，但判决中计算物业费时仅计算了47个车位的物业费用，其中重复计算19号车位，但鉴于一审已经漏算了一个车位的物业费用，故对该部分车位的物业费本院不作调整。蜀泉公司提出的关于沛东物业公司服务质量的问题和擅自出租车位的问题，不在其一审诉讼请求之列，不属于本案审理范围。综上，蜀泉公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初151号民事判决第一、二、四项；二、变更眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初151号民事判决第三项为四川蜀泉房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付眉山市沛东物业管理有限责任公司物业管理费371118.57元。一审案件本诉诉讼费100元，由眉山市沛东物业管理有限责任公司负担；反诉诉讼费4247元，由眉山市沛东物业管理有限责任公司负担1247元，四川蜀泉房地产开发有限公司负担3000元。二审案件受理费6887元，由上诉人四川蜀泉房地产开发有限公司负担6800元，眉山市沛东物业管理有限责任公司负担87元。本判决为终审判决。审判长  刘平然审判员  唐 部审判员  李 迪二〇一七年十月二十三日书记员  宋鸿杰