.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2017）琼0108民初4943号原告：权全，男，1986年12月19日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：崔秋莉，女，1987年8月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。两原告共同委托诉讼代理人：王正郭，海南大华园律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王端木，海南大华园律师事务所律师。被告：海南高速公路房地产开发公司，住所地:海口市蓝天路16号金银岛大酒店七楼。法定代表人：郭强，该司总经理。委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。原告权全、崔秋莉与被告海南高速公路房地产开发公司（以下简称”高速公路公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告权全、崔秋莉的委托诉讼代理人王正郭，被告高速公路公司的委托诉讼代理人周朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告权全、崔秋莉向本院提出诉讼请求：被告自2015年12月31日起至被告将其预售给原告的商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位以及消防验收合格交付原告之日止，按原告已付房价款497267元每日万分之四向原告支付迟延履行交房违约金（从2015年12月31日起暂计至2017年6月20日共537天，共计106812元）。事实与理由：2015年4月10日，两原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定被告将位于琼海市嘉积经济开发区的”瑞海水城”2G1#（幢）16（层）1604房出售给两原告。该商品房建筑面积共80.46平方米，套内建筑面积63.96平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积16.5平方米，按套内建筑面积计价，每平方米（人民币）7774.66元，总金额（人民币）497267元。该合同第八条约定，被告于2015年12月30日前向两原告交付依照国家和地方人民政府的有关规定，经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格的商品房。该合同第十一条约定，若被告逾期超过60日后交房，被告即按逾期日数每日向两原告支付已付房价款万分之四的违约金。该合同签订前，两原告于2015年2月3日向被告预付50000元购房款，于2015年4月10日向被告支付447267元购房款，共计497267元。据此，两原告己向被告付清了全部购房款。2016年8月1日，被告向两原告送达《交房通知书》，告知两原告于2016年8月26日至2016年8月28日期间，到瑞海水城一期会所办理交房手续，但被告所交付的商品房不符合合同约定交付条件，甚至没有根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，经过消防验收合格。综上，依照该合同约定，被告应于2015年12月30日前将符合交付条件的商品房交付给两原告，然而被告到2016年8月1日才通知两原告于2016年8月26日至2016年8月28日交房，且交付的房屋不符合交付条件。被告至今己逾期交房537天（2015年12月31日起暂计到2017年6月20日止），构成违约，依法应当承担违约责任。根据原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十一条约定，被告应向两原告支付迟延交房违约金106812元（自2015年12月31日起至2017年6月20日止共逾期537天，497267元（己付房款）×0.0004（日万分之四）×537（逾期天数）=106812元）。两原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条等相关法律规定，提起诉讼。恳请支持两原告的诉讼请求。被告高速公路公司辩称，一、房屋工程质量通过验收，符合合同约定的交房条件。合同第八条第一款约定，商品房交房条件为经勘察、设计、监理、施工四个建设相关单位验收合格。2016年8月9日，瑞海水城二期（2-G1栋）经琼海市建设工程质量安全监督站到场监督，由被告组织勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为验收通过，工程质量合格，符合交房条件。2016年8月1日，被告通知两原告于2016年8月26日至2016年8月28日前来办理交房手续。但两原告拒绝收房，应视为已交付，违约金应计算至2016年8月26日。两原告提出消防验收为交付条件，但合同未约定将消防作为验收条件，且消防验收不属于国家强制性的验收项目，海口市中级人民法院的生效判决亦未将消防验收作为商品房交付应具备的条件。二、因供电原因造成交房延误，根据合同约定不应当承担逾期交房责任。2015年4月10日，两原告与被告签订合同，购买被告开发的瑞海水城二期东岸2G1栋1604号商品房，双方在合同第八条第一款约定被告应在2015年12月30前交付房屋。但同时，该条第二款第五项也明确约定，因供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误，被告可以据实延期交房。2010年7月21日起，被告为建设瑞海水城项目二期，已多次向海南电网公司琼海供电局（以下简称”琼海供电局”）书面申请报装扩容，琼海供电局复函待110kV银海变电站投入运行后再为瑞海水城项目二期引接专线。2015年8月7日，被告再次提出用电申请，2015年10月24日，琼海供电局回复称110kV银海站仍在建设。在银海站完成建设后，2015年11月23日，琼海市供电局预受理被告提出的用电申请，此后双方于2015年11月30日签订《供电方案协议（10kV客户）》，约定正式送电时间为2016年11月。2016年8月被告按照供电局批准的供电方案，完成供电工程施工。综上，为如期交房，被告一直积极与琼海供电局沟通解决供电问题，但其回复供电能力不足，要待110kV银海站正式投入运行，方可向瑞海水城小区供电，因此导致被告交房延误，根据合同约定被告不应承担逾期交房责任。三、违约金过高，依法应予调低。根据《合同法》第一百一十四条第二款”......约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”，两原告主张以已付购房款为基数按每日万分之四计算违约金，换算成年利率为14.6%，远超过同期银行贷款利率的30%。两原告主张的违约金过高，应依法予以调低。综上所述，被告因供电原因交房延误为合同约定的免责情形，不存在违约。恳请法院查明事实，驳回两原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，2015年4月10日，被告高速公路公司作为出卖人，原告权全、崔秋莉作为买受人，双方签订了《琼海市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于琼海市嘉积镇银海经济开发区的瑞海水城2G1#(幢)16（层）1604房，房屋总价款为497267元，买受人在签订合同当日付清购房款；出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；但如遇供水供电供气等公用事业单位对相关设施及安装之延误等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实以延期；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，如不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接；除本合同第八条规定的特殊情况外，若出卖人未能按合同约定的期限交房的，逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金；双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，两原告向被告付清了合同约定的全部购房款。2016年8月1日，被告向两原告发出一份《交房通知书》，称由于供电不足、台风影响等原因，被告无法按原定时间交房，现房屋已符合合同约定的交房条件，通知两原告于2016年8月26日至2016年8月28日期间到瑞海水城一期会所办理交房手续。涉案房屋所属的瑞海水城二期工程第一标段（2-G1栋）工程已于2016年8月9日经组织建设、勘察、设计、施工、监理等单位联合验收，竣工验收结论为”工程质量验收合格，通过验收”。两原告收到被告发出的交房通知后，以涉案房屋未达到交付条件为由，未与被告办理房屋交接手续。两原告因本案纠纷，于2017年7月17日向本院提起诉讼。庭审中，被告确认涉案房屋尚未通过消防验收，亦未通过综合验收。在本案审理过程中，被告未能提供有效证据证明系因琼海供电局供电原因造成其施工延迟，进而导致其延期交房。本院确认的以上事实，有《琼海市商品房买卖合同》、《交房通知书》、《收款收据》两份、竣工验收签到表（2-G1、2-G2、2-G4、2-G5）、2-G1栋单位（子单位）工程竣工验收报告、（2017）琼01民终1857号民事判决书及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，一、关于涉案房屋是否达到符合交付使用条件的问题。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。该合同约定房屋交付时间为2015年12月30日前，交付条件为”经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格”。涉案房屋已于2016年8月9日经四方验收合格，故涉案房屋至此已符合双方当事人约定的交房条件。对于两原告主张的涉案房屋还应当经消防验收合格才符合交房条件的问题，因双方当事人对此并无约定，现有证据亦不能证明涉案房屋所属工程属于《中华人民共和国消防法》第十三条第二款所规定的依法应当进行消防验收的建设工程，其主张缺乏法律依据，本院不予支持。故本院认定涉案房屋已于2016年8月9日符合交房条件。二、关于供电原因是否构成被告延期交房的免责事由的问题。被告主张，其逾期交房系由于供电原因导致，其不应承担延期交房的违约责任。但被告所提供的证据不足以证明系因供电不足造成停工导致逾期交房，故本院对被告提出的该抗辩理由不予采纳。三、关于被告是否应向两原告支付迟延履行交房违约金以及违约金标准是否过高应予调整的问题。根据合同约定，涉案房屋应于2015年12月30日前交付给两原告，但被告在2016年8月1日才向两原告发出《交房通知书》通知其于2016年8月26日至2016年8月28日期间办理交房手续，已超过合同约定的交房期限，应当承担相应的民事责任，即按照双方的约定支付逾期交房违约金。如前所述，涉案房屋已于2016年8月9日通过竣工验收，达到合同约定的交房条件，但两原告未在被告通知的交房期限内办理房屋交接手续，故违约金应自2015年12月31日起计至2016年8月28日止，对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于被告主张的以每日万分之四为标准计付迟延履行交房违约金过高应予调整问题，本院认为，以每日万分之四为标准计付迟延履行交房违约金，系双方真实意思表示，符合合同约定及法律规定。被告关于违约金过高应予调整的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上，被告应以两原告已付购房款497267元为基数，按每日万分之四的标准向两原告支付自2015年12月31日起至2016年8月28日止的违约金，共计48135.45元（497267元×242天×0.4‰）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告海南高速公路房地产开发公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告权全、崔秋莉支付逾期交房违约金48135.45元。二、驳回原告权全、崔秋莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2436元，由原告权全、崔秋莉负担1338元，被告海南高速公路房地产开发公司负担1098元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长李佳审判员李瑛人民陪审员唐旭升二○一七年十月二十五日法官助理裴静静书记员张光颖速录员周岁贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......