山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）芝民一初字第516号 原告：王允金，男，1946年12月18日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区北上坊街1号。 委托代理人：姜绍强、张惠玉，烟台福山博海法律服务所法律工作者。 被告：张仁庆，北京中国食文化丛书编委会工作人员。 委托代理人：刘永平，山东达承律师事务所律师。 原告王允金诉被告张仁庆农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。原告的委托代理人姜绍强、张惠玉和被告张仁庆及其委托代理人刘永平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，1994年11月5日，原、被告签订房屋买卖协议书一份，并办理了公证手续，约定被告自愿将其坐落于烟台市芝罘区只楚镇北上坊村南二巷50号（以下称诉争房屋）正屋瓦房三间（建筑面积46平方米）、西厢二间（建筑面积18平方米）卖给原告，原告按约支付了购房款，但被告一直拖延协助办理房屋过户手续，故请求法院依法确认原、被告之间买卖合同有效，被告协助原告办理房产过户手续。 被告辩称，被告不认识原告，从未收到原告的房款，原告也从未找过被告要求办理过户手续。1994年11月5日的房屋买卖协议不是被告签订的，被告也从未委托李某签订该协议并办理公证手续，因此房屋买卖协议也是无效合同。综上，请求法院驳回原告诉请。 经审理查明，诉争房屋坐落于烟台市芝罘区只楚镇北上坊村（下称北上坊村）南二巷50号，正房三间46平米、西厢两间18平米，建筑面积共计64平米。房产证上载明：产权人张仁庆；人口1；建筑年限解放前；土地性质为集体土地建设用地。自1994年起，该房屋一直由原告王允金实际占有并使用。王允金现系北上坊村居民，其户口于1971年8月13日从烟台市牟平区观水镇南岚子村迁至北上坊村。 1994年11月16日，烟台市芝罘区公证处出具（94）烟芝证民字第1641号公证书，载明：兹证明被告张仁庆的委托代理人李某与原告王允金于1994年11月5日在前面的《房屋买卖协议书》上签名盖章。《房屋买卖协议书》载明：卖方张仁庆；委托代理人李某；买方王允金；被告张仁庆自愿将自己坐落在北上坊村南二巷50号正屋瓦房三间、西厢两间，卖给原告王允金所有；双方自愿议价人民币贰仟元整。协议落款时间为1994年11月5日，下方盖有“李某”、“王允金”的印章。 庭审中，原告主张该公证书证明被告张仁庆卖房给原告及委托李某为其办理相关手续的事实。被告对该公证书的效力不予认可，认为公证处（1994）烟芝证民字第1641号卷宗中只有村委出具的载明“诉争房屋属于被告，被告同意以2000元价格出售给原告”的证明，但该证明是虚假的，因为该公证是在公证处西郊代办点由牟伟强办理的，被告当时并未到场，但调查笔录中却写了张仁庆，后面记载李某代，不符合法律程序；牟伟强为推卸责任才让李某出具的虚假证明；另外房屋买卖协议与村委证明上载明房款2000元与事实不符。 另查，被告张仁庆原系北上坊村居民，2006年户口迁入北京，1996年8月曾因诈骗罪被判刑入狱，2001年1月被释放。2002年，被告将案外人牟祖凯诉至本院，主张1994年8月29日，牟祖凯擅自将本案被告所有的北上坊村南二巷50号建筑面积为64平米的平房出卖给本案原告王允金，收取了房款20000元，并办理了过户手续，但其收取房款后至今未给付本案被告，故请求牟祖凯立即给付其代收的卖房款20000元。 在该案中，本院查明了如下事实：1994年春，本案被告张仁庆从北京回到北上坊老家，口头委托其母亲于某及同村村民杨善娥，以不低于20000元的价款将其所有的位于北上坊村南二巷50号正房三间及厢房出售。同年8月29日，经杨善娥介绍，于某领本案原告王允金看好房后商定以20000元的价款成交。后本案原告王允金将20000元购房款交给于某，于某让牟祖凯代为清点，牟祖凯清点后又交给于某。于某委托牟祖凯出具收条，载明“今收到王允金购房款20000元整，代收人牟祖凯签字盖章”。同日，于某将房款以本案被告的名义存入本村农业银行储蓄所。同年11月，本案被告张仁庆再次回到北上坊老家找到北上坊村委管房的干部李某，让李某帮忙办理公证和过户等有关手续，并办理了委托手续。之后李某为本案被告张仁庆及本案原告王允金办理了公证和房屋过户手续。 在该案审理过程中，根据本案被告张仁庆的要求，牟祖凯提供了证人于某、李某等到庭进行了质证。其中，本案被告之母于某出庭作证称：是于某和杨善娥受张仁庆的委托帮着将张仁庆的房卖给了王允金，王允金将房款交给了于某；牟祖凯只是出具了代收条；于某于1994年8月29日将20000元房款以张仁庆名义存入了本村的农行储蓄所，同年张仁庆回来时，于某将存单交给了张仁庆。李某称，是张仁庆本人在1994年11月份时找到李某说房卖掉了，房款已清，因自己在北京工作没有时间，委托李某帮助办理过户和公证等有关手续，他将房产证、土地证交给李某，还从自己的口袋里取出本案被告本人的印鉴在委托书加盖了印章，李某在办理房屋过户时，代张仁庆与王允金补签了房屋买卖协议书，这只是过户用的。 该案经审理后法院认定，由证人于某杨善娥的证言看，本案被告张仁庆委托其母亲于某、同村村民杨善娥代为出售该房屋，出售该房屋所得的价款由于某收执，牟祖凯仅代于某出具收款收据；由证人李某的证言看，本案被告于1994年11月份委托其代为办理出售该房屋的公证和过户手续。故张仁庆与于某、杨善娥、李某之间形成委托代理关系，但张仁庆与牟祖凯之间无任何书面或口头的委托代理关系。本案被告称牟祖凯将出售其房屋所得价款20000元据为己有，侵犯了其财产权。由张仁庆之母、证人于某的证言看，于某代张仁庆接受房款后以存折形式交付给本案被告张仁庆，因此牟祖凯不是诉争房款的占有者，也就没有侵犯张仁庆的该项财产权利。本案被告张仁庆出售房屋与牟祖凯无任何因果关系。2002年3月8日，本院以（2002）芝只民初字第618号民事判决书驳回本案被告张仁庆的诉讼请求。判决作出后，本案被告未提起上诉，该判决业已生效。 在本案庭审中，对该判决书，被告辩称当时虽然起诉要房款，但其真实目的是查明诉争房屋是如何卖出去的，且对该判决认定的事实部分不予认可。首先，被告没有委托过于某、杨善娥卖房，也从没收到房款，卖房的事原告直至2001年春节回烟台才发现；其次，被告没有委托李某办理公证和过户手续，也没有将房产证、土地证交给他。被告还主张，于某是在牟祖凯的胁迫下做伪证导致法院认定事实错误，因被告不想同自己母亲打官司，所以没有对该案提出上诉，但不代表被告认可该判决认定的事实。 本院所确认的上述事实，有（94）烟芝证民字第1641号公证书、（2002）芝只民初字第618号民事判决书、房产证、土地证、双方身份证明等为证，还有原告、被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。 本院认为，（2002）芝只民初字第618号的生效判决确认了被告张仁庆口头委托其母亲于某及同村村民杨善娥将诉争房屋出售、于某经杨善娥介绍将该房屋以20000元的价格出售给原告王允金并收取房款以及被告委托李某办理公证和房屋过户手续之事实，并认定于某代被告接受房款20000元后以存折形式交付给被告，因此被告张仁庆关于牟祖凯擅自将其房屋出售，并占有价款，请求牟祖凯返还出售房屋价款20000元的主张，与事实证据不符，法院不予支持。本案中，被告虽对该判决书认定的多处事实有异议，但不能提供足以推翻该事实的相关证据。并且，原、被告均认可诉争房屋自1994年起一直由原告实际控制使用，而在（2002）芝只民初字第618号被告张仁庆与牟祖凯追索代卖房屋价款纠纷一案中，被告所主张的是案外人牟祖凯立即给付其代收的卖房款20000元，并未要求确认诉争房屋的所有权，也未对房屋买卖协议书的效力提出异议，该行为应视为被告对房屋买卖行为的追认。被告关于其母于某是在牟祖凯的胁迫下做伪证导致法院认定事实错误、因被告不想同自己母亲打官司所以没有对该案提出上诉的辩称，于理不合，本院不予支持。被告主张公证书不符合法律程序且无效，应向出具该公证书的公证机构提出复查并申请撤销，与本案不属同一法律关系，本院不予处理。现原告请求确认该房屋买卖协议有效，于约相符，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于1994年11月5日签订的房屋买卖协议书有效。 二、限被告张仁庆于本判决生效之日起三十日内协助原告王允金办理烟台市芝罘区只楚镇北上坊村南二巷50号房屋的所有权转移变更手续。 案件受理费4140元，由被告张仁庆负担。因原告王允金已向本院全额预交，故限被告张仁庆于本判决生效之日起10日内迳付给原告王允金4140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长 张 译 丹 人民陪审员 于 永 红 人民陪审员 吕 其 杰 二〇一五年十一月六日 书 记 员 赵琳（代）