福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第6385号原告谢旭耀，男，1972年5月30日出生，汉族，住福建省南安市。原告陈丽云，女，1973年5月4日出生，汉族，住福建省南安市。二原告共同的委托代理人郑文峰、张琼云，福建泉中律师事务所律师。被告福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市。法定代表人叶新年，系该公司总经理。委托代理人卢清全，男，1976年3月6日出生，汉族，住福建省惠安县，系该公司员工。原告谢旭耀、陈丽云因与被告福建新新房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月14日受理后，依法由审判员高燕玲适用简易程序进行审理。之后，被告福建新新房地产开发有限公司提出反诉，本院于2015年9月14日受理，但被告未按通知在规定的时间内预交诉讼费，本院于2015年10月9日裁定按撤回反诉处理。本案于2015年11月6日公开开庭进行了审理，原告陈丽云及二原告共同的委托代理人郑文峰，被告福建新新房地产开发有限公司的委托代理人卢清全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢旭耀、陈丽云诉称，2013年2月23日，原告与被告签订编号为201301708的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在南安市柳城办事处金街居委会罗马家园第5幢405号商品房，总价款为400050元；被告应当在2013年12月31日前将商品房交付原告使用；逾期交房的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付款万分之一的违约金。同日，原告与被告又签订一份《合同补充协议》，协议第十三条第3款约定“买受人以出卖人逾期交房或逾期办理产权手续要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或者赔偿金累计总额不超过该商品房总价的2％”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款人民币400050元，但被告直至2015年2月18日才通知原告交付房屋，由此给原告造成了严重的经济损失，依法依约应向原告支付违约金。《合同补充协议》第十三条第3款的约定，属于被告单方拟定、重复使用的格式条款，且该格式条款免除其责任、排除原告权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，当属无效。故请求法院判令：1、确认原告与被告于2013年2月23日签订的《合同补充协议》第十三条第3款约定“买受人以出卖人逾期交房或逾期办理产权手续要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或赔偿金累计总额不超过该商品房总价的2%”无效；2、被告支付原告逾期交房违约金人民币16564.14元。被告福建新新房地产开发有限公司辩称，被告不存在逾期交房的情况，理由如下：1、原告与被告双方签订的合同补充协议第六条第4款约定“若买受人尚未缴清全额房款（含银行按揭贷款手续未办妥或按揭贷款未划入出卖人账户）及有关部门规定应交纳的费用，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，而不承担逾期交付责任”。本案被告通知交房时间是2015年2月18日，已经履行了通知交房的义务；而且按照合同约定，房款总共分两笔支付，第一笔应在2013年2月23日付清，第二笔应在2013年3月2日付清，但是原告直至2013年6月3日才付清。这两笔款项迟延付款的天数被告有权顺延交房时间。2、本案存在不可抗力天数总共138天。3、原告存在逾期付款，也应承担相应的违约金，即使被告应承担逾期交房违约金，而原告逾期付款应予以抵扣被告应承担的违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案原、被告的争议焦点：1、原、被告于2013年2月23日签订的《商品房买卖合同》附件六的《合同补充协议》第十三条第3款的效力如何？2、被告是否存在逾期交房的违约行为？若有，应如何承担违约责任？3、原告是否存在逾期付款的违约情形？若有，能否抵扣被告应支付的逾期交房违约金？围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，证明原告与被告双方就商品房买卖权利义务的约定以及被告所应当承担的逾期交房违约责任；《商品房买卖合同》第二十二条明确约定，补充协议不能含有减轻、免除被告责任或加重原告责任，排除原告主要权利的内容；《合同补充协议》第一条第1款仅约定了原告支付首付款的时间，没有约定原告办理银行按揭款的最后期限。2、《销售不动产统一发票》二张，证明原告已依约向被告支付了全额购房款。对原告提供的上述证据，被告质证如下：对于证据1的证据三性均无异议，但认为不足以证明原告的主张。《合同补充协议》第六条第4款约定，只要原告未付清款项，被告均可拒绝交付。该条款只是约定履行义务的先后顺序，并不存在加重原告责任的情形。对证据2的证据三性均无异议，但原告逾期付款，应支付被告逾期付款违约金。围绕上述原、被告争议的焦点，被告向本院提供如下证据：1、《营业执照》、《组织机构代码证》各一份，证明被告的基本情况。2、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》各一份，证明被告依法取得土地使用证等五证，双方签订的合同有效。3、《建设工程消防验收意见书》二份，《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》一份，证明该工程经消防验收合格。4、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份，证明该工程经综合验收合格，符合交房条件。5、《气象证明》三份，证明本案工程存在不可抗力事件的时间。对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1-4的证据三性均没有异议。对证据5的真实性没有异议，但认为2013年2月23日之前及2014年1月1日之后的天气情况与本案无关，不应予以扣除；2013年2月23日至2013年12月31日期间的天气只有11天可以作为被告延迟交房的事由，被告应在2014年1月11日之前交房。且台风、雨雪天气为正常的天气气象，被告在进行房屋开发前就应当根据当地的年平均天气情况结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，故阴雨天气不能作为不可抗力事由，不能扣除。根据原、被告的上述举证、质证，本院分析认证如下：原、被告提供的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提供的证据1可以证明原告与被告于2013年2月23日签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的事实，至于合同条款的效力问题待下面一并分析。证据2可以证明原告已付清全部购房款人民币400051元。被告提供的证据1，可以证明被告的主体资格情况。证据2可以证明被告依法取得本案建筑项目的预售许可等相关行政许可，具备预售商品房的资质。证据3可以证明本案建筑项目于2015年2月16日经消防验收合格。证据4可以证明本案建筑项目于2014年6月30日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格。证据5系气象部门出具的气象资料，因原、被告签订本案合同时，被告对合同签订之前的天气情况是明确的，故只能从合同签订之日（即2013年2月23日）起至合同约定的交房之日（2013年12月31日）止计算因天气原因造成的延期交房的天数，该期间降雨量18mm以上或风力六级以上的天数共有29天（已扣除二者重叠的天数）。根据上述原、被告的举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司。位于南安市柳城办事处金街居委会罗马家园系被告开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等许可。2013年2月23日，原告与被告签订编号为201301708号的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。本案合同约定，原告购买被告开发的址在南安市柳城办事处金街居委会罗马家园第5幢4层405号房，建筑面积共105.61平方米，单价为每平方米人民币3788元，总金额人民币400051元。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施等。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见附件六合同补充协议。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第一条约定，若买受人以商品房抵押贷款方式支付购房款，首期款人民币120051元于2013年2月23日前付清；余款人民币280000元以商品房抵押贷款的方式支付。第六条关于主合同第十一条的补充约定……2、不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素。出卖人应提供由公证机关、政府部门或其他单位出具的能够证明不可抗力存在或发生的证明。3、遇到重大技术问题，停水或者停电造成无法正常施工；遇到昼夜降雨超过18mm及六级或六级以上的大风天气……出现以上原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。4、买受人同意按交房通知中约定的期限、地点及要求，与出卖人或出卖人委托的前期物业管理公司办理房屋交接手续，若买受人尚未缴清全额房款（含银行按揭贷款手续未办妥或按揭贷款未划入出卖人账户）及有关部门规定应交纳的费用，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，而不承担逾期交房责任。第十三条第3款约定，买受人以出卖人逾期交房或逾期办理产权手续要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或者赔偿金累计总额不超过该商品房总价的2％。合同签订后，原告于2013年6月3日付清全部购房款人民币400051元。2014年6月30日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2015年2月16日，本案工程经消防验收合格。被告于2015年2月18日通知原告办理交房手续。从合同签订之日（即2013年2月23日）起至合同约定的交房之日（2013年12月31日）止，该期间降雨量超过18mm或风力六级以上的天数共有29天（已扣除二者重叠的天数）。庭审中，原、被告双方共同确认：被告逾期交房超过90日的，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的万分之一向原告支付逾期交房违约金。综上事实，本院认为，被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市柳城办事处金街居委会罗马家园第5幢4层405号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。而《合同补充协议》第十三条第3款关于“买受人以出卖人逾期交房或逾期办理产权手续要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或者赔偿金累计总额不超过该商品房总价的2％”的约定，因该补充协议的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，根据该约定，一旦被告逾期交房或逾期协助办理产权登记，则对被告毫无时间限制，被告可无期限拖延交房或协助办理产权登记，不能督促被告尽快完成交房或协助办理产权登记的义务，该格式条款的补充约定免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款依法应认定为无效条款。为此，现原告请求依法确认原、被告于2013年2月23日签订的《商品房买卖合同》附件六的《合同补充协议》第十三条第3款为无效条款，理由成立，本院予以支持。庭审中，原、被告双方共同确认：被告逾期交房超过90日的，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的万分之一向原告支付逾期交房违约金。本案合同约定被告应于2013年12月31日前将商品房交付原告使用，在《合同补充协议》中，双方又约定遇到昼夜降雨超过18mm及六级或六级以上的大风天气等情况的，双方同意顺延交房时间。自合同签订之日（即2013年2月23日）起至合同约定的交房之日（2013年12月31日）止，该期间降雨量超过18mm或风力六级以上的天数共有29天，故被告可以延期交房29天，即被告应当在2014年1月29日前将本案商品房交付原告使用。《合同补充协议》第六条第4款是对原告付款及被告交房先后顺序的约定，并没有加重原告负担，且该约定并不违反法律规定，故该约定合法有效。原告于2013年6月3日付清了全部购房款，该付款时间早于合同约定的交房时间。因被告应当在2014年1月29日前将本案商品房交付原告使用，但被告直至2015年2月18日才通知原告办理交房手续，故被告的行为已构成逾期交房，其应自2014年1月30日起承担逾期交房的违约责任，即被告应自2014年1月30日起至2015年2月18日止，每日按原告已付购房款人民币400051元的万分之一向原告支付逾期交房违约金15402元（400051元×0.01％×385天=15402元）。对于原告请求的逾期交房违约金中符合法律规定及合同约定的部分，本院予以支持，对于其中超过的部分，本院予以驳回。本案中，被告虽然曾经以原告逾期付款为由提起反诉，但因被告未按通知在规定的时间内预交诉讼费，该反诉已按自动撤回处理，故本案中对于原告是否逾期付款以及是否应支付被告逾期付款违约金一事不予处理，被告要求以原告逾期付款的违约金抵扣本案被告应对原告承担的逾期交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告辩称其不存在逾期交房，缺乏依据，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用﹤﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告谢旭耀、陈丽云与被告福建新新房地产开发有限公司于2013年2月23日签订的《商品房买卖合同》附件六的《合同补充协议》第十三条第3款为无效条款；二、被告福建新新房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告谢旭耀、陈丽云逾期交房违约金人民币15402元；三、驳回原告谢旭耀、陈丽云的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币214元，减半收取后为人民币107元，由原告谢旭耀、陈丽云负担人民币7元，由被告福建新新房地产开发有限公司负担人民币100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  高燕玲二〇一五年十一月十八日书记员  杨玲娥附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用﹤﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。