济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0191民初1650号原告：刘伟，男，1971年7月10日出生，汉族，个体户，住济南市。委托诉讼代理人：孙玉泉，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告刘伟诉被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，于2017年8月15日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟的委托诉讼代理人孙玉泉、刘彪，被告东拓置业的委托诉讼代理人孔磊、李荣荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告逾期办证违约金177546.38元（自2014年8月16日至2016年8月16日止）；2.请求法院判令被告支付原告逾期办证违约金（自2016年8月17日起至判决生效之日止）；3.请求判令被告支付原告逾期办证违约金（自判决生效之日起至原告取得房产证之日止）；4.本案全部的诉讼费、邮寄费等其他费用由被告承担。事实和理由：2012年7月27日，原被告双方签订《商品房买卖合同》房屋总价款2422188元，合同签订后原告依约履行了合同义务，但被告并未在规定时间内交付房屋且存在逾期办证事实，给原告造成巨大损失，在沟通无果的情况下，原告依据法律规定，诉至法院。东拓置业辩称，一、被答辩人主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，房屋交付时间为2013年2月21日，按照合同约定答辩人应在房屋交付后540日内（即2014年8月15日）将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。自2014年8月15日被答辩人知道权利被侵害直至被答辩人2016年8月16日第一次提起诉讼，该期间已经超过两年。因此，被答辩人未在法定的诉讼时效期间主张权利，其诉求已过诉讼时效，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、即使存在答辩人逾期办证违约行为，被答辩人要求答辩人承担的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现被答辩人已入住使用涉诉房屋，其主要目的已得到实现，且被答辩人并未举证其因答辩人预期办证造成的实际损失，因此，答辩人不应承担预期办证违约金。三、我们认为合同应是无效合同。涉案合同是商品房买卖合同，但是用途是商业，土地使用年限是70年，不符合相关法律规定。本案不能办证的原因也是基于商户原因。本案所在楼宇三层以上均为住宅，已经取得房屋所有权证，因此，原告诉讼请求无法律支持，请求法院驳回。综上所述，被答辩人的诉讼请求已超过诉讼时效，违约金主张期间与合同约定不符且数额明显过高，恳请法院依法查明事实，以维护被答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：刘伟提交的如下证据：证据一，《商品房买卖合同》一份，证明该合同于2012年7月27日签订，双方存在房屋买卖合同关系。合同第八条约定出卖人应当在2013年3月30日之前，将房屋交付买受人使用。合同第十六条约定，出卖人应当在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则，出卖人按照已付购房款日万分之一的标准向买受人支付违约金；证据二，销售不动产统一发票，证明原告按照合同约定支付全部的购房款2422188元；证据三，房产移交结算书、房屋及车位交接单各一份，证明原被告于2013年2月21日办理了房屋交接手续。当事人对下列证据有争议：东拓置业提交的如下证据：2013年10月16日，东拓置业房屋所有权登记申请书。证明东拓置业在2013年10月16日将初始登记申请提交至济南市房管局，其中第3页表明，该涉案楼宇项目分为储藏室、住宅、农贸市场、社区服务中心。其中农贸市场是8套，涉诉房屋在这8套之中。说明一下，该情况在北区有8户，但产权是70年，属于变更规划，原来是农贸市场，关于办证问题，东拓置业曾派人与刘伟进行协商，告知不能办证原因，若刘伟同意退房，东拓置业愿意协助办理，若不退房，因涉及规划问题，现在不能办证，至于何时能办证不知道。针对该证据刘伟认为其只是显示北区5号楼规划有8套作为农贸市场用途的建筑，但不能证明涉案房屋5-1-102在其中。即使是涉案房屋，原被告双方签订的合同有效，该合同有双方签字盖章，是双方的合意，且该合同并不违反法律、行政法律效力性强制性规定，且东拓置业也未举证证明该合同无效的法律法规。其次，东拓置业自认是因其改变原始规划导致无法为刘伟办理房屋所有权证，原因在东拓置业，其应按合同约定支付违约金。三、东拓置业从未与刘伟协商过，处理涉案房屋产权证办理问题，东拓置业为了获取更多利益，擅自改变规划行为，理应受到法律的否定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：东拓置业提交的2013年10月16日房屋所有权登记申请书，该证据只是表明丰奥嘉园北区5号楼有8套规划农贸市场使用，但未明确该8套房屋的具体指向，且未提供证据证实其与刘伟就涉案房屋办证问题进行过协商，故该证据本院不予认可。关于刘伟要求东拓置业支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效问题。双方签订的合同第十六条明确约定：东拓置业应当在涉案房屋交付后540日内，书面通知刘伟进行办证。东拓置业于2013年2月21日将涉案房屋交付给刘伟，自2013年2月21日刘伟知道权利被侵害直至2016年8月16日刘伟起诉，该期间已经超过两年。刘伟认为，关于诉讼时效，合同约定房屋交付后540日内东拓置业应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，诉讼时效应从540日届满之日起算，即自2014年8月16日起算2年的诉讼时效，法院于2016年8月16日立案，故刘伟在诉讼时效内起诉。本院认为，刘伟与东拓置业约定的是按日计算违约金，属于持续性违约约定，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，故东拓置业在诉讼中提出时效抗辩，违约金保护范围为刘伟起诉之日前推两年，即2014年8月16日至2016年8月17日止，而刘伟主张的违约金是自2014年8月16日至2016年8月16日止期间的逾期办证违约金177546.38元，及2016年8月18日之后的违约金，故刘伟要求东拓置业支付逾期办证违约金的请求没有超过诉讼时效。刘伟主张东拓置业支付的逾期办证违约金是否过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条约定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少”，该案中，刘伟请求东拓置业支付违约金自2014年8月16日起至2016年8月17日止，共计733天，以2422188元为基数，按日万分之一计算，违约金为177546.38元，为其购房款2422188元的7.3%，远低于法律规定的30%，故东拓置业的该抗辩本院不予支持，刘伟主张东拓置业支付的逾期办证违约金符合合同及法律规定。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：刘伟与东拓置业于2012年7月27日签订《商品房买卖合同》，刘伟购买东拓置业位于体育西路以东、正丰路以西丰奥嘉园5号楼1单元102号房屋。合同签订后，刘伟依约支付东拓置业2422188元购房款，东拓置业按照合同约定于2013年2月21日将涉案房屋交付给刘伟。但至今未协助刘伟办理房产证。另查明，依据双方签订的《商品房买卖合同》，第十六条约定：出卖人（东拓置业）应当在该商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人（刘伟）向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。刘伟与东拓置业于2012年7月27日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。刘伟依约支付购房款，东拓置业至今未按约定协助办理房屋所有权证，虽东拓置业辩称未办理原因是因为规划变更导致，并与刘伟协商过该问题，但未提交相关证据予以证明，故东拓置业实质构成违约。刘伟主张东拓置业支付其自2014年8月16日起至2016年8月17日止逾期办证违约金177546.38元的诉讼请求，符合合同约定及法律相关规定，本院予以支持。另刘伟主张东拓置业支付其自2016年8月18日至本判决生效之日止，以购房款2422188元为基数，按日万分之一计算的逾期办证违约金，亦符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告刘伟自2014年8月16日起至2016年8月17日止，以购房款2422188元为基数，按日万分之一计算的逾期办证违约金177546.38元；二、被告济南东拓置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告刘伟自2016年8月18日起至本判决生效之日止的逾期办证违约金（以购房款2422188元为基数，按日万分之一计算）；三、驳回原告刘伟其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3851元，由被告济南东拓置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  曲劲松人民陪审员  姜汉文人民陪审员  曹振贵?二〇一七年十月二十五日?书记员耿笑青