广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终2672号上诉人（原审原告）惠州市泰安居物业管理有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸演达一路泰安居装饰家居广场六楼。法定代表人：唐太记。委托代理人：曾晓峰，广东君路律师事务所律师。委托代理人：李艳梅，广东君路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蔡义，男，汉族，1967年X月X日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：黄健英，系广东标远律师事务所律师。上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2016）粤1302民初8972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理，现已审理终结。上诉不服原审判决上诉称：一、原审认为涉案物业服务费的诉讼时效应从每月物业服务费履行期限届满时分别计算是错误的，认定本案已过诉讼时效没有事实和法律依据。1、按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，案涉物业服务费的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费的给付期限届满之日即物业服务合同终止之日起计算。2、原审将每月应付物业服务费作为独立的债权分别计算诉讼时效错误。3、业主委员会承诺协助催缴业主欠费，应视为全体业主授权业主委员会作出承诺，该承诺对被上诉人有约束力，依法产生诉讼时效中断的法律后果。二、上诉人诉请被上诉人支付自2005年3月起至2014年8月份期间的物业服务费及违约金有事实和法律依据。综上，请求原审判决，改判支持被上诉人一审的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人答辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。原审原告一审诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付物业服务费（含垫付的水费、卫生费）人民币22428.7元以及违约金8076.4元（以每年拖欠物业服务费金额为计算本金，按银行同期贷款利率计算，从2006年1月1日起至付清之日止，现暂计至起诉之日）。2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2001年4月10日，被告蔡义与东鑫物业（惠州）开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了东鑫大厦B栋X层X号房，建筑面积150.03平方米。该合同第二十条约定在小区管理委员会未选定物业管理机构之前，由东鑫物业（惠州）开发有限公司负责物业管理。2003年3月8日，原告泰安居物业管理有限公司与东鑫物业（惠州）开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅1.0元/月*平方米、高层住宅1.40元/月*平方米，物业服务费按月于每月18日交纳。2003年12月5日，惠州市惠城区物价局出具惠城价字（2003）164号《关于“东鑫大厦”、“泰雅居”物业服务收费标准的通知》，核定的物业管理服务费收费项目、收费标准为：1、综合服务费（按每月每平方米建筑面积计算），高层住宅用房1.40元（含电梯电费）；2、公共区域的水电费，按实际用量分摊，定期公布有关收支情况及具体分摊办法。原告确定物业服务费收费标准(包含管理费、公照费、电梯费三项，其中管理费按每月每平方米约0.78元计算，公照费、电梯费分别按每月固定12元、58元的标准），三项费用合计低于《前期物业服务合同》约定和物价部门核定收费标准。被告自2005年3月份开始没有支付物业服务费用，截止2014年8月份合计113个月未缴交的物业管理费为21134元。2014年9月4日，原告与惠州市惠城区东鑫大厦泰雅居业主委员会签订《东鑫大厦泰雅居小区物业管理移交事宜》，被告所在小区业主委员会承诺协助原告催缴业主欠费。原审法院认为：本案争议的焦点有：一、原告是否有权向被告收取物业管理费；二、本案是否已经过了诉讼时效。关于原告是否有权收取物业管理费的问题。原告有权收取物业管理费，理由如下：一、原告自2003年3月8日正式进驻东鑫大厦，开始收取物业管理费，小区大部分业主均未提出异议并主动缴交物业管理费，已经构成事实上的默认，被告蔡义也是自2005年3月份才拖欠物业管理费，故对被告以原告并非为其与开发商约定的前期物业管理公司为由抗辩，本院不予采信。被告辩称涉案房产已转让给案外人梁更新，但并未提交相关证据证明该辩解，本院不予采信。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，对业主具有约束力的规定。被告是涉案楼宇的业主，原告与东鑫物业（惠州）开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告有约束力，被告应按照《前期物业服务合同》向原告缴交物业管理费。关于本案是否已经过了诉讼时效的问题。本案已经过了诉讼时效，原因是：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵犯时起计算”。分期履行定期物业费的合同中，每期物业费履行期限届满时，业主没有依照合同约定的履行期限支付物业管理费，就是一种违约行为，同时也侵害了原告的债权，已经造成被侵权的事实，应从此时承担违约责任，诉讼时效也应从此时计算。原告诉请2005年3月至2014年8月份的物业管理费，而本案的立案时间是2016年9月5日，即使是原告诉请的最后一期物业管理费的诉讼时效也已经过两年，原告又未提交诉讼时效中止中断的证据，故原告诉请的物业管理费均已过诉讼时效期间，原告丧失了胜诉权，对原告的诉请，本院全部予以驳回。原告提交的代理词引用了《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定,“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”。适用该条款的前提条件是签订合同时同一笔债务已经发生，且约定了分期履行。本案中，物业管理费不是在签订合同之时就发生的，当事人虽然约定分期履行，但属于定期给付债权。物业管理费虽然都是物业服务企业提供物业服务这一原因及因时间经过而产生，基于对同一合同项下产生的债权，但性质上不属于同笔债权，因此不符合适用该条款的要件。即使适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，原告的全部诉请已过了诉讼时效期间：《前期物业服务合同》约定被告应于每月18日缴交物业管理费，考虑本案的情形，最后一期债权履行期限是2014年8月18日，本案原告于2014年9月4日与惠州市惠城区东鑫大厦泰雅居业主委员会签订《东鑫大厦泰雅居小区物业管理移交事宜》，被告所在小区业主委员会承诺协助原告催缴业主欠费，但没有构成诉讼时效的中止或中断，诉讼时效届满时间为2016年8月19日，故原告于2016年9月2日向本院提交了民事起诉状，已经超出两年的诉讼时效期间。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州市泰安居物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费281元（原告已预交），由原告惠州市泰安居物业管理有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方当事人的合法权益予以平等保护。本案的焦点问题是上诉人诉请的物业服务费有无超过诉讼时效。本案物业服务合同是连续性合同，上诉人持续性为被上诉人提供物业服务，被上诉人应当按照合同的约定逐期按月支付物业服务费，诉讼时效应当从双方终止物业服务合同之日起起算。上诉人于2014年9月4日退出物业服务合同，于2016年9月2日诉请物业服务费，没有超过诉讼时效。双方当事人对欠缴的物业服务费没有异议，本院予以确认，认定被上诉人欠付物业服务费21134元，并应当从起诉之日起以该欠费数额按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。上诉人诉请其垫付的水电费和卫生费，应当从其垫付之日起起算诉讼时效，故该诉请已经超过诉讼时效，不予支持。综上，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠城区人民法院（2016）粤1302民初8972号民事判决书。二、被上诉人蔡义应予本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司支付物业服务费21134元及利息（以21134元为基数从2016年9月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。三、驳回上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司的其他诉请请求。本案一、二审受理费843元，由上诉人承担243元，由被上诉人蔡义承担600元，上诉人缴交的受理费843元，待本案执行时由被上诉人蔡义径付给上诉人600元。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 曾求凡审 判 员 邹 戈二〇一七年十月十九日法官助理 朱锦梓书 记 员 肖静雅