江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终1744号上诉人（原审被告、反诉原告）：伏智奇，男，1987年9月28日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：李玉虎，江苏律园律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：章翔，男，1966年12月4日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：顾伟，江苏博诚律师事务所律师。上诉人伏智奇因与被上诉人章翔房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2016）苏1283民初6417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人伏智奇上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由章翔负担。事实和理由：1、伏智奇拒付租金是因为承租房屋存在漏水的严重质量问题，一审认定伏智奇违约于法无据，于理不合；2、一审已认定章翔租给伏智奇的房屋中有部分非法建筑，对于该部分非法建筑不应当计算租金，否则就是对非法建筑的保护和鼓励。被上诉人章翔辩称：伏智奇上诉主张的事实不存在，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。章翔向一审法院起诉请求：1、伏智奇给付租金33万元；2、本案诉讼费由伏智奇负担。审理中，章翔变更诉讼请求为：1、解除双方于2014年7月2日签订的租房协议；2、伏智奇将协议项下约定的租赁场所即泰兴市国庆西路58号复兴综合楼部分门面和2、3楼部分房产返还章翔；3、伏智奇支付租金33万元，并按年租金35万元的标准支付租金至场所返还章翔之日；4、本案诉讼费由伏智奇承担。伏智奇向一审法院反诉请求：判令章翔赔偿伏智奇因房屋质量及违章问题造成的损失45万元并负担本案诉讼费。一审法院认定事实：章翔自2011年1月起承租泰兴市济川街道办事处复兴社区居民委员会位于泰兴市国庆西路58号复兴综合楼部分门面和2、3楼部分房产作经营用房，租期十年（2011年1月1日至2020年12月31日）。2014年7月2日，章翔将承租的房屋转租给伏智奇使用，双方订立租房协议明确：租期为5年（2014年8月1日至2019年7月31日）；租金按年支付，先付后租；当年和第二年租金为30万元/年（第三年、第四年租金为35万元/年，第五年为40万元）；承租人负责租赁房屋的正常维修，出租人负责房屋主体结构出现质量问题的维修。协议第八条违约的构成、合同的变更和解除条款第一项注明，出租方不交付或者迟延交付租赁场所3天以上的，出租方未经承租方书面许可擅自转让或者抵押租赁物，租期内擅自提高租金的，出租方构成违约。第八条第二项注明，合同期内，承租方有下列情形之一的构成违约，出租方有权解除合同：（1）承租方不按合同条款履行。不按时、足额上缴租金。协议第九条违约责任及赔偿条款注明，出租方违约的，应退回承租方已缴剩余租金及同等金额的赔偿金，并依法律规定折旧标准赔偿承租方的固定装修投入。承租方违约的，已缴纳租金不予返还，其在租赁场所内全部投入归出租方所有。该协议连同平面图（租赁场所面积在图上由红线标注）共四页由章翔、伏智奇签字后，章翔按约将租赁场所交付伏智奇，伏智奇给付当年租金27万元。另认定，泰兴市国庆西路58号复兴综合楼为局部六层建筑，合法建筑面积为1874.02平方米，泰兴市济川街道办事处复兴社区居民委员会于2014年12月22日领取了产权证（泰房权证泰兴字第××号）。伏智奇分别于2016年1月14日和2016年2月5日领取了工商营业执照和特种行业许可证。审理中，经一审法院现场勘查，伏智奇装修后的宾馆房间内有不同程度漏水。双方就漏水原因以及租赁场所违法建筑部分装修损失不能达成一致。伏智奇就漏水原因、修复费用以及违法建筑的装修损失申请司法鉴定，但在规定期间内未缴纳鉴定费。此外，讼争租赁场所有部分建筑面积未依法确认为合法建筑面积，因结构等原因，非专业人士不能测算其面积大小。审理中，经一审法院勘验，双方认可由第三方（南京南大岩土工程技术有限公司泰兴分公司）派出专业人员现场测量，测得伏智奇实际租赁场所三层总面积为1071.561平方米（含院子占地面积），二层和三层北侧封闭部位不能使用的面积为204.409平方米。章翔由此支付测量费1285元。一审法院认为，（一）关于本诉部分。章翔对讼争租赁房屋获得了合法的使用权，其与伏智奇订立租赁协议明确约定了各自的权利义务，除其中涉及违法建筑部分的租赁内容外，其他不违反法律法规的强制性规定且双方已经实际履行，应确认其效力。伏智奇未按约定时间足额缴纳房屋租金和使用费，根据双方协议第八条第二项规定章翔有权解除租赁合同并有权主张伏智奇实际使用租赁场所的租金和使用费。至于未确认为合法建筑面积的租赁场所的使用费计算标准，可以参照双方合同约定的租金标准计算。双方租赁合同解除后，伏智奇应将租赁场所返还章翔。在返还之前，根据实际占用使用的时间，依法支付章翔使用费（计算标准如下）。由此，伏智奇应给付第一、第二年租金和使用费为，以23.33元/月/平方米为标准（前两年租赁年度即自2014年8月1日至2016年7月31日，以租金30万元/年，总面积1071.561平方米计算），计算合法建筑面积867.152平方米两年的租金为485535.75元，计算非法建筑面积204.409平方米10个月（双方认可实际使用的期间）的使用费为47688.62元。扣除已经支付的27万元，伏智奇尚欠截止2016年7月底前的租金和使用费为263224.37元。自2016年8月1日至2018年7月31日，按照双方合同约定租金标准计算的使用费为27.22元/月/平方米，计算合法建筑面积867.152平方米每月的使用费为23603.88元。自2018年8月1日起，按照31.11元/月/平方米的标准，计算合法建筑面积867.152平方米每月的使用费为26977.10元。（二）关于反诉部分。本案租赁协议涉及的未确认为合法建筑面积的租赁场所部分，双方订立协议时因产权人尚未获得权属证书，伏智奇基于对章翔的信赖进行装修，后因消防验收不合格而封闭，客观上存在经济损失，但其损失数额因无法举证，双方又无法协商一致，伏智奇应依法承担举证不能的法律后果。综上，章翔合理的诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：一、解除章翔、伏智奇于2014年7月2日签订的房屋租赁协议；二、伏智奇限判决生效后十日内将承租的位于泰兴市济川街道国庆西路58号复兴综合楼部分一层门面和二、三楼部分承租房屋交付章翔（除可移动部分由伏智奇拆除外，且拆除时不得对固定建筑造成损害）；三、伏智奇于判决生效后十日内给付章翔2016年7月31日前尚欠的房屋租金和使用费263224.37元；四、伏智奇于判决生效后十日内给付章翔自2016年8月1日至实际搬出之日（2018年7月31日前按照23603.88元/月标准计算，2018年8月1日后按照26977.10元/月标准计算）的房屋使用费；五、驳回章翔的其他诉讼请求；六、驳回伏智奇的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6250元，其他诉讼费用1285元，合计7535元，由章翔负担635元，伏智奇负担6900元。反诉案件受理费4025元，由伏智奇负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，章翔、伏智奇于2014年7月2日签订的租房协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。伏智奇主张案涉房屋存在质量问题而拒付租金，但其未能提供证据证明自己的主张，一审期间其就房屋漏水原因申请鉴定，又因未在规定期限内缴纳鉴定费致鉴定未果，其应当承担举证不能的不利后果，在伏智奇未按约定时间缴纳租金及使用费的情形下，一审判决认定章翔有权解除租赁合同并主张租金及使用费，并无不当。伏智奇实际占有使用了案涉房屋，一审判决参照双方合同约定的租金标准计算未确认为合法建筑的部分房屋的使用费，合乎情理且于法不悖。综上所述，上诉人伏智奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人伏智奇负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇一七年十月九日书记员  黄 璐