云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2015）瑞民二初字第26号原告许维勤，男，汉族，1982年9月10日出生，身份证住址福建省安溪县，现住云南省瑞丽市。委托代理人李建国，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人邓翼虎，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司组织机构代码66264213-3住所地瑞丽市瑞宏路（国营瑞丽农场办公大楼一楼）法定代表人陆玉萍，系公司总经理。委托代理人吴立新，云南吴立新律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告许维勤与被告瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司（以下简称融腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告许维勤及其委托代理人李建国、被告委托代理人吴立新到庭参加诉讼。原告委托代理人邓翼虎经合法传唤未出庭。本案现已审理终结。原告许维勤诉称：2013年10月15日，原、被告签订《商品房购销合同》，由原告向被告购买其开发的位于瑞丽市北侧，卯喊路延长线东侧“星河蓝湾”项目的一套商品房，房号为“云南瑞丽星河蓝湾国际珠宝广场”第2幢第1单元第21层23B号。双方约定，该房屋的建筑面积为126.17平方米，单价为每平方米4000元，房屋总价为504680元。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了付款义务，先是分两次向被告支付了购房首付款154680元，后向中国建设银行瑞丽支行通过银行按揭贷款的方式向被告支付购房尾款35万元。合同第七条明确约定，被告应于2014年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告，但被告并未于2014年5月30日之前交付房屋。原告多次要求被告解释延期交房原因，并按照合同约定支付延期交房违约金，被告却以种种理由推诿拖延交房，并拒绝支付违约金，双方为此产生纠纷，并经政府有关部门多次协调，仍然难以达成一致协议。2014年10月，被告在商品房未达到交接使用条件，未经政府相关部门验收合格的情况下通知交房，限期原告领取所购房屋的钥匙。原告到达被告处，才知道被告所交付的房屋没有经过国家相关部门验收，被告也明确告知原告房屋未经过验收，还没有取得房屋验收合格的相关证明。原告认为，根据国家法律规定和合同约定，房屋未经国家有关部门验收合格，不具备交房条件，因此不同意接受被告的交房。迄今为止，被告仍然没有取得房屋综合验收合格的合法证明文件，被告延期交房的事实已经明确构成违约。依据《商品房购销合同》第九条的规定，被告应当承担延期交房的违约责任。截止2014年12月31日，被告已经逾期215天。根据合同约定，其应承担的延期交房违约金30天×100.00元/天+504680元×0.3%×185天=283097.40元。由于被告一直没有按照合同约定履行其交房义务，不同意支付给原告延期交房违约金，双方为此多次产生纠纷，难以协调，无奈之下，原告只能根据《合同法》等相关法律规定，提起诉讼，请求判决：1、被告自房屋验收合格之日起十日内将原告所购买的房屋交付给原告使用；2、被告每天按照原告所付购房款504680元的0.3%的标准支付给原告延期交房违约金，直至被告将验收合格的房屋交付给被告之日止；3、由被告承担本案案件受理费。被告融腾公司辩称：原、被告双方签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》是事实，合同约定：原告向被告购买“星河蓝湾”2幢1单元21层23B号房屋，面积为126.17平方米，单价为每平方米4000元，总房价为504680元，付款方式为银行按揭。交付期限为2014年5月30日。合同第九条规定：“甲方如未按时交房，自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金。合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.3％乘以天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”第十条第三款规定：“按照本合同第九条的规定承担违约责任，但因水灾、地震、战争、规划设计变更、政府因素等原因导致甲方逾期交房的，免除甲方逾期交房的违约责任。”等内容。被告未能在合同约定时间内交房的原因有：1、“星河蓝湾”小区项目工程属高层商住楼建筑，6米深基坑施工，因深基坑护壁垮塌，造成小区工地变压器坠落摔坏，导致工地停工2个月（2012年5月30日至2012年7月30日）。2、“星河蓝湾”小区项目从正式施工开始至2014年4月1日止，全天停电共计6天,无法正常施工。3、在整个施工期间，每年国家法定节假日为11天，德宏州民族节日为9天，都是无法进行施工建设。4、2013年11月14日至2014年3月13日，4个月期间，瑞丽市农场直属队部分职工不断进入小区建设工地进行阻扰，为避免冲突和配合政府维稳工作，被告只能暂时停止小区项目的施工建设。5、2014年瑞丽雨季自6月份以来辖区内多大雨、暴雨等强对流天气，局部洪涝明显，城市内涝较为突出，被告开发的星河蓝湾小区项目，被洪水灌入施工工地，造成严重内涝，对建设工程造成严重影响，导致工期延误2个月。以上共计8个月零26天。无论按被告通知原告在2014年10月31日起到本公司办理房屋交接手续，还是按瑞丽市住房和城乡建设局工程质量安全监督管理股2014年12月31日出具的《情况说明》证实“星河蓝湾”住宅工程于2014年12月26日竣工验收合格，并结合被告的交房通知，被告没有逾期交房。被告即使存在逾期交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的‘过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第三款规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据云南阳光司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》，原告主张被告支付的违约金金额，也严重过分高于造成其的损失。法院应依法予以减少违约金，应按云南阳光司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》，原告所购买的房屋的同地段同类房屋2014年度月租金标准确定。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原、被告讼争的商品房是否验收合格，是否具备交付使用的条件；2、被告是否存在逾期交房的行为，违约责任如何认定，违约期间如何确定；3、违约金如何计算。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、原告身份证复印件一份，欲证明原告诉讼主体资格适格。经质证，被告对该组证据无异议，本院予以确认。二、《商品房购销合同》复印件一份，欲证明原、被告双方签订合同约定被告应于2014年5月30日前将验收合格的房屋交付给原告，如果被告逾期交房，应当支付相应的违约金。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对原告欲证明内容不认可，认为原告的证明内容不客观、不全面。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。三、《收款收据》复印件2份、中国建设银行瑞丽支行出具的《个人贷款支付凭证》复印件1份，欲证明原告已支付给被告购房首付款154680元，并于2014年4月4日通过银行按揭的方式支付给被告剩余购房款35万元，原告已按照合同约定全面履行了自己的付款义务。经质证，被告对该组证据无异议，本院予以确认。被告为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：《商品房购销合同》、《合同补充协议》复印件各一份，欲证明原告向被告购买“星河蓝湾”2幢1单元21层23B号房屋，面积为126.17平方米，单价为每平方米4000元，总房价为504680元，付款方式为银行按揭。交付期限为2014年5月30日。合同第九条约定：“甲方如未按时交房，自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金。合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.3%乘以天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”第十条第三款规定：“按照本合同第九条的规定承担违约责任，但因火灾、地震、战争、规划设计变更、政府因素等原因导致甲方逾期交房的，免除甲方逾期交房的违约责任。”等内容。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该内容证明了被告违反了合同约定，违约金是双方协商一致的结果，不存在约定过高，被告的行为违反了诚实信用的原则。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对违约责任，结合事实认定，予以确认。二、《瑞丽市住房和城乡建设局关于“星河蓝湾小区”项目建设延期核实情况说明》原件一份，欲证明瑞丽市住建局于2014年9月30日出具情况说明：1、“星河蓝湾”小区项目工程属高层商住楼建筑，6米深基坑施工，因深基坑护壁垮塌，造成小区工地变压器坠落摔坏，导致工地停工2个月（2012年5月30日至2012年7月30日）；2、在2013年11月14日至2014年3月13日期间，瑞丽市农场直属队部分职工不断进入小区建设工地进行阻扰，为避免冲突和配合政府维稳工作，被告只能暂时停止小区项目的施工建设；3、2014年瑞丽雨季自6月份以来辖区内多大雨、暴雨等强对流天气，局部洪涝明显，城市内涝较为突出，被告开发的星河蓝湾小区项目，被洪水灌入施工工地，造成严重内涝，对建设工程造成严重影响，导致工期延误2个月。经质证，原告对该组证据不认可，认为1、该组证据是传来证据，不是亲自核实的事实，深基坑护壁是否垮塌无从核实，且安全事故并不是免责事由；2、2013年11月14日-2014年3月13日期间，瑞丽市农场直属队部分职工不断进入小区建设工地进行阻扰，无法证实是主动还是被动停工，也不属于双方约定的免责条款；3、瑞丽每年的雨季都是客观存在的，被告在签订合同前就应该能预测到雨季的发生。本院认为，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该组证据无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，证据形式不符合法律规定，对该组证据，本院不予采信。光盘一张，欲证明：1、“星河蓝湾”小区项目工程确实出现深基坑护壁垮塌，造成小区工地变压器坠落摔坏的事实；2、瑞丽市农场直属队部分职工不断进入小区建设工地实施阻扰，毁坏的事实；3、2014年瑞丽雨季自6月份以来辖区内多大雨、暴雨等强对流天气，局部洪涝明显，城市内涝较为突出，星河蓝湾小区项目确实存在被洪水灌入施工工地，造成严重内涝，以至于无法展开施工的事实。经质证，原告对该组证据认为与被告陈述的内容不完全一致，光碟图片中没有被告提到的变压器毁损；农场职工阻扰施工，图片上显示并没有多少人，横幅和标语不能反映阻扰的事实；雨季积水的图片是道路上的积水，并不是工地上的积水，且积水并不必然导致停工，被告应及时排除积水。故该组证据无法证实被告延期交房的法定免责事由。本院认为，该组证据中所显示的工程事故并非双方约定及法定的免责事由；雨季的形成时间为2014年6月，已过了合同约定的交房期限，该组证据本院不予采信。四、由云南天怡建筑设计云南天怡建筑设计有限公司、中国有色金属工业第十四冶金建设公司瑞丽星河蓝湾小区工程项目部、云南联都建设工程监理有限公司于2014年9月22日出具的《证明》原件各一份，欲证明“星河蓝湾”小区项目工程属高层商住楼建筑，6米深基坑施工，因深基坑护壁垮塌，造成小区工地变压器坠落摔坏，导致工地停工2个月（2012年5月30日至2012年7月30日）。经质证，原告对该组证据不认可，认为设计单位并未参与施工，不能证明现场情况；三份《证明》出具的时间均为同一天，不能排除是按照被告要求出具的情况，施工单位和监理单位不能在时隔两年后才出具书面证明，应当附有施工日志及监理日志。故该组证据无法证实被告延期交房的法定免责事由。本院认为，工程事故并非双方约定及法定的免责事由，该组证据本院不予采信。五、瑞丽市气象局2014年9月22日出具的《证明》原件一份，欲证明2014年瑞丽雨季自6月份以来辖区内多大雨、暴雨等强对流天气，局部洪涝明显，城市内涝较为突出，星河蓝湾小区项目确实存在被洪水灌入施工工地，造成严重内涝，对施工工期造成很大影响。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不认可，认为德宏的雨季是可以预测到的，且2014年6月已经超过约定的交房时间。本院认为，该组证据所反映的时间为2014年6月雨季，已过了合同约定的交房期限，该组证据本院不予采信。由中国有色金属工业第十四冶金建设公司瑞丽星河蓝湾小区工程项目部、云南联都建设工程监理有限公司于2014年11月6日出具的《证明》原件各一份，欲证明2014年瑞丽雨季自6月份以来辖区内多大雨、暴雨等强对流天气，局部洪涝明显，城市内涝较为突出，被告开发的星河蓝湾小区项目，被洪水灌入施工工地，造成严重内涝，对建设工程造成严重影响，导致工期延误2个月。经质证，原告对该组证据的关联性不予认可，认为2014年6月已经过了约定的交房时间，被告存在逾期交房的事实。本院认为，该组证据所反映的时间为2014年6月雨季，已过了合同约定的交房期限，该组证据本院不予采信。德宏州法定节假日表，欲证明“星河蓝湾”小区项目在整个施工期间，每年国家法定节假日为11天，德宏州民族节日为9天，都是无法进行施工建设。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为法定的节假日是客观存在的，在法定节假日内并不禁止施工，且在签订合同时是可以预测的事实。本院认为，法定假日并非双方约定的免责期间，与本案不具备关联性，该组证据本院不予采信。由中国有色金属工业第十四冶金建设公司瑞丽星河蓝湾小区工程项目部、云南联都建设工程监理有限公司于2015年1月3日出具的《证明》原件各一份，欲证明“星河蓝湾”小区项目从正式施工开始至2014年4月1日止，全天停电共计6天,无法正常施工。经质证，原告对该组证据不认可，认为被告没有电力公司出具的停电证明，停电不属于免责事由。本院认为，工程事故并非双方约定及法定的免责事由，该组证据本院不予采信。云南阳光司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》原件一份，欲证明原告所购买的房屋同地段同类房屋2014年度月租金为1703.30元。经质证，原告对该组证据的合法性、关联性无异议，对真实性不认可，认为被告交付的房屋并未经综合验收，按法律规定不能交付使用，故更不能租赁使用；鉴定选取的标的物是否真实存在，存在的话是否合法，鉴定机构并未对选取的两套房屋的真实性予以说明，是否真实存在出租的情况；选择的50%的系数是否是正常数值，价值又是如何衡量，装修与未装修的价值差如何计算，这些都未予以说明。本院认为，该鉴定程序合法、鉴定依据客观、真实。原告对《司法鉴定意见书》提出异议，经本院释明，当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。原告未申请鉴定人出庭作证。原告的抗辩理由不能成立，对该组证据，本院予以采信。瑞丽市住房和城乡建设局工程质量安全监督管理股出具的《情况说明》原件一份，欲证明“星河蓝湾”住宅工程于2014年12月26日竣工验收合格。经质证，原告对该组证据不认可，认为不能单凭住建局出具的《情况说明》来证明房屋验收的事实，工程竣工验收应出具详细的验收材料。本院认为，该组证据来源合法且与被告提交的第十二组证据能够相印证，对该组证据本院予以采信。交房公告原件一份，欲证明被告通知原告2014年10月31日起到公司办理房屋交接手续。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，对合法性不认可，认为公告交房是事实，但未经竣工验收的房屋依法不能交付使用。本院认为，该组证据所反映的交房日期并不客观、真实，对该组证据本院不予采信。《建设工程竣工验收备案表》复印件一份，欲证明2014年12月26日建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五部门对房屋进行了竣工验收，只是尚未备案登记。经质证，原告认为该组证据并不是竣工验收备案登记表，不能证明验收合格的时间，2014年12月26日只是同意验收的时间。本院认为，该组证据形成合法，与被告提交的第十组证据能够相印证，对该组证据本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年10月15日，原告许维勤与被告融腾公司签订《商品房购销合同》，原告向被告购买“星河蓝湾”第2幢第1单元第21层23B号，建筑面积为126.17平方米，单价为每平方米4000元，房屋总价为504680元，付款方式为银行按揭。合同第七条约定：被告应于2014年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。第九条约定：被告如未按时交房，自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金。合同继续履行。逾期30天后，被告按原告已付款的0.3%乘以天数向原告支付违约金，合同继续履行。第十条约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应以书面通告/媒体公告形式通知原告办理交接手续。交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于被告原因，未能按期交接的，责任由被告承担。原、被告双方同意按以下方式处理：按照本合同第九条的规定承担违约责任，但因水灾、地震、战争、规划设计变更、政府因素等原因导致被告逾期交房的，免除被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告分二次支付给被告购房首付款154680元，余款35万元，于2014年4月4日以按揭贷款形式支付给被告。2014年11月13日，被告对涉案商品房在德宏团结报公告交房，登记交房日期为2014年10月31日，但原告没有实际接收房屋。2014年12月26日，建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五部门对该房屋进行了竣工验收，验收结果为合格。2015年7月17日，经本院委托，云南阳光司法鉴定中心出具云阳司鉴字[2015]第20号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：原告所购买的房屋同地段同类房屋2014年度月租金为1703.30元。2015年1月6日，原告向本院提起诉讼，请求解决。本院认为，原、被告之间签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。原告主张该商品房未经竣工验收备案，不具备交付使用的条件，因双方签订的《商品房购销合同》中约定的交房条件为“经建设单位组织验收合格”，且建设部颁行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》也明确规定：建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。法律法规仅规定商品房交付“经验收合格”，并没有明确商品房必须“经验收合格并备案”才能交付，同时竣工验收备案，只是一种行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为无直接关联性，不影响商品房的交付。故该商品房实际具备交付条件的日期应为竣工验收合格之日：2014年12月26日。本案原告已付清购房款，而被告没有严格按照合同约定的期限交房，且被告逾期交房不具备不可抗力或者当事人在合同中约定的其他事由，被告逾期交房210天（从2014年5月30日起至2014年12月26日止），已构成违约，应当承担违约责任。被告认为合同中约定的违约金过高，请求予以调低，虽然合同中双方约定的逾期交房违约责任为“自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金。逾期30天后，按已付购房款的0.3%乘以天数支付违约金。”但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。”据此被告逾期交房给原告造成的实际损失应为该地段同类房屋的租金损失，参照云南阳光司法鉴定中心出具的云阳司鉴字[2015]第20号《司法鉴定意见书》，涉案商品房同地段同类房屋2014年度月租金为1703.30元。而原、被告双方在合同中约定的违约金是该租金的十七倍多，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案《商品房购销合同》中的逾期交房违约金的约定应认定为“过分高于造成的损失”，被告请求予以调低，应予准许。原告称尚有其他经济损失，因未能提供有效证据证明，本院不予支持。本案所交付的商品房为毛坯房，参照云南阳光司法鉴定中心出具的云阳司鉴字[2015]第20号《司法鉴定意见书》，被告逾期交房所要承担的违约金为：15500.30元[1703.30元/月×（210天÷30天）月+1703.30元/月×（210天÷30天）月×30%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：被告瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内将原告许维勤购买的商品房交付给原告使用。被告瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付给原告许维勤逾期交房违约金15500.30元。驳回原告许维勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5546元，由原告许维勤承担2773元；被告瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司承担2773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省德宏州中级人民法院。并预交上诉费5546元；若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  俸桂仙审 判 员  朱湘林人民陪审员  彭崟斌二〇一五年十一月九日书 记 员  吞 咩附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。