文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2015)南法民初字第04353号原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人颜利，女，1978年3月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人凌建，男，1982年1月14日出生，汉族，住重庆市南川市。被告吴树珍，女，1941年10月29日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称“洋世达物业公司”）诉被告吴树珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司的委托代理人颜利、凌建，被告吴树珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洋世达物业公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，被告自2013年10月入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，原告与阳光华庭业主委员会续签了《物业服务合同》，约定由原告继续对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2013年9月起不再按时缴纳物业服务费、水电公摊费等费用。截止2015年2月，被告累计拖欠原告物业服务费934.1元、水电公摊费76.5元及违约金393.25元。经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求被告支付上述费用，诉讼费由被告承担。被告吴树珍辩称：原告将被告原有的房屋拆迁后，将被告安置在南岸区福红路56号7幢1单元10-8号房屋居住，被告不知道是拆迁安置还是产权互换。房屋产权证办好后，被告发现登记的使用年限为40年，而不是约定的50年，故被告不再缴纳物业服务费，要求开发商将使用年限变更为50年。被告入住后，发现被告提供的物业服务很差，电梯、楼道的味道难闻，小区内车辆很多影响被告休息，小区绿化不达标。原告主张的违约金无依据且过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区福红路56号阳光华庭小区7幢1单元10-8号房屋业主，于2013年10月入住该小区，该房屋建筑面积82.84平方米。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，并报南岸区房屋管理局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元/月/平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元/吨、二次供水4.3元/吨；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。2013年9月5日，重庆市南岸区南坪街道阳光社区居民委员会向阳光华庭小区业主发出《关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》，之后，原告继续为该小区提供物业服务至今。另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对《物业服务合同》（草案）签订意见征求表二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。再查明：被告拖欠原告2013年9月的物业服务费72.5元，2014年7月至2015年2月期间的物业服务费861.54元（82.84平方米×1.3元/平方米×8个月），2013年9月、2014年7月至2015年2月期间的水电公摊费76.5元（8.5元/月×9月）。以上事实，有原告提交的资质证书、《物业服务合同》、物业服务合同备案证明、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书、房屋信息查询证明、居住证明、重庆市物业管理服务收费标价表、《关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》、查抄水表明细、重庆市自来水有限公司江南营业网管所情况说明、催收函、公证书等证据为证，足以认定。本院认为，原告与阳光华庭小区业主委员会于2010年8月11日签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。物业服务合同到期后，原告继续为小区提供事实上的物业服务至今。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。根据合同的约定，被告需按月交纳物业服务费、水电公摊费，逾期支付的应当承担违约责任。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。故原告要求被告支付拖欠的2013年9月的物业服务费72.5元，2014年7月至2015年2月期间的物业服务费861.54元，2013年9月、2014年7月至2015年2月期间的水电公摊费76.5元，共计1010.5元，符合法律规定，本院依法均予以支持。。对于原告请求的违约金。原告提供的物业服务是长期、持续性，且原告并未怠于履行物业服务职能，现被告并未提交证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故被告应支付原告违约金。对原告按合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但合同约定的每日千分之三标准明显过高，本院酌情予以调整。根据案件事实，本院酌情以中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《》第一条、第，参照《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款之规定，判决如下：一、由吴树珍于本判决生效之日起十日内支付重庆洋世达物业管理有限公司2013年9月、2014年7月至2015年2月的物业服务费934元，2013年9月、2014年7月至2015年2月的水电公摊费76.5元，共计1010.5元，并按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费之日起计算至付清之日止）；二、驳回重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由吴树珍承担（此款由重庆洋世达物业管理有限公司垫付，吴树珍支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  鞠 劼人民陪审员  刘安碧人民陪审员  彭成玉二〇一五年十一月二十日书 记 员  王 琳