上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1943号上诉人（原审原告）张开朗。上诉人（原审原告）李建一。上列两上诉人之共同委托代理人张孝伟，上海陈海杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张仁杰。委托代理人李昌靖，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人张开朗、李建一因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第39231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日立案受理后依法组成合议庭，于同年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人张开朗及其与上诉人李建一的共同委托代理人张孝伟到庭参加诉讼。被上诉人张仁杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，张开朗、李建一系上海市浦东新区乳山路＊＊＊弄＊＊＊号502室房屋（以下简称系争房屋）所有权人。张开朗、李建一作为甲方、张仁杰作为乙方于2013年2月签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期为五年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止。租金为每月21，000元。合同第九条“违约处理”第1款约定，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金21，000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，双方按约履行，张仁杰向张开朗、李建一支付了押金21，000元，张仁杰并已支付租金至2015年5月28日。2014年10月27日，张开朗、李建一起诉至原审法院，表示张开朗、李建一愿意按照合同约定退还押金、退还张仁杰已支付的2015年2月28日至2015年5月28日的房租并支付张仁杰违约金21，000元，要求解除合同，张仁杰自系争房屋中迁出并将房屋返还张开朗、李建一。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张开朗、李建一现主张依据合同约定解除《租赁合同》，但其所依据的合同条款载明“等对方同意后，方可办理退房手续”，现张仁杰不同意张开朗、李建一请求，故张开朗、李建一并不因此享有解除权。张开朗、李建一所主张张仁杰不配合张开朗、李建一出售房屋的事由，亦不符合合同的法定解除条件。张开朗、李建一的诉讼请求，法院实难支持。原审法院审理后于2015年4月20日作出判决：驳回原告张开朗、李建一的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告张开朗、李建一负担。判决后，张开朗、李建一不服，上诉至本院称，本案双方签订的《租赁合同》第九条的含义是任何一方在征得对方同意的情况下可以退房，且不承担违约责任；如果无故违约，则应当承担违约金。现在上诉人行使约定的解除合同权利，即在上诉人承担违约责任后解除合同，原因是上诉人李建一治疗乳腺癌需要大笔医疗费用，并且系争房屋的还贷压力巨大。上诉人准备出售系争房屋并于2014年5月5日通过电话、短信等方式把情况告知被上诉人张仁杰，但至今被上诉人不愿意配合中介带领有购房意向的客户进行实地看房，其侵害了上诉人的权利。故上诉人请求二审撤销原判，并依法改判为支持上诉人的原审诉请。被上诉人张仁杰辩称，其不同意上诉人张开朗、李建一的上诉请求。契约必须遵守是每个订约人的立足点、出发点，合同的订立是用来遵守的，而不是用来无故违约的。上诉人与被上诉人当初签订五年期的租赁合同，双方都是经过慎重考虑的，上诉人如果一定要卖房，必须不损害承租人的合法权益。上诉人在《租赁合同》订立之初就已退休，上诉人对自己的收入情况很清楚，并且根据上诉人提供的病历收据等，上诉人自费部分才6，400元，因此，上诉人主张解除合同的理由不成立。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人张开朗、李建一提供李建一的就医记录、出院小结、临床病理诊断报告书以及医疗门（急）诊收费票据，证明李建一的病情导致上诉人经济状况发生重大变化。被上诉人张仁杰对证据的真实性有异议。根据出院小结的记载，李建一的入院日期为2015.3.4，出院日期为2015.3.12，入院诊断与出院诊断均为左侧乳腺癌。根据2015.3.12的临床病理诊断报告书记载，李建一患有（左乳）浸润性癌。根据2015.5-2015.8李建一的医疗门（急）诊收费票据记载，李建一历次就诊所产生的医疗费中自费部分均显示金额为5，592.82元。本院审理中，上诉人张开朗、李建一与被上诉人张仁杰一致确认被上诉人支付系争房屋的租金至2015年11月底。另经本院释明，上诉人表示，如果《租赁合同》解除，解除之后的房屋使用费按照《租赁合同》的标准予以计算。本院认为，上诉人张开朗、李建一与被上诉人张仁杰签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。其中《租赁合同》第九条第一款约定，甲（上诉人）、乙（被上诉人）双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金21，000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。现张开朗、李建一起诉要求解除合同，则本案的争议焦点在于该条款是否赋予合同双方在特殊情况下的解约权，本案上诉人是否有权解除合同。对此，本院认为，根据该条款所使用的措辞可以得出，在特殊情况下，合同一方享有合同解除权，但要经过合同另一方的同意；如果合同另一方不同意，主张解除合同的一方构成违约，需承担相应的违约责任。现上诉人已提供李建一的就医记录、出院小结、临床病理诊断报告书以及医疗门（急）诊收费票据等证据，足以证明李建一身患乳腺癌，上诉人家庭遭遇变故导致经济状况发生变化。由于治疗乳腺癌需要长期的高额的医疗费用，故可以认定上诉人因家庭成员患病导致经济困难，其符合《租赁合同》约定的特殊情况，并且该特殊情况属于在双方于2013年2月签订《租赁合同》时无法预见的情形，上诉人据此主张解除《租赁合同》，合法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然《租赁合同》履行过程中出现了特殊情况，上诉人主张解除合同，但被上诉人不予认可，合同解除的责任在于上诉人，上诉人应承担相应的违约责任。根据《租赁合同》的约定，上诉人违约，除退还被上诉人押金外，还须支付被上诉人21，000元违约金。原审审理中，上诉人明确其愿意按照合同约定退还被上诉人押金21，000元，退还被上诉人已支付的2015年2月28日至2015年5月28日的房租并支付被上诉人违约金21，000元，此系上诉人自愿处分其权利，本院予以照准。鉴于《租赁合同》已解除，上诉人要求被上诉人迁出系争房屋并将房屋返还上诉人，合法有据，应予支持。至于《租赁合同》解除之后的房屋使用费，上诉人主张按照合同标准予以计算，并无不当，本院予以准许。上诉人张开朗、李建一的上诉请求，具备相应的事实与法律依据，本院予以支持。原审判决认定《租赁合同》解除的条件尚不具备，致所作判决有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第39231号民事判决；二、解除张开朗、李建一与张仁杰于2013年2月签订的《租赁合同》；三、张开朗、李建一于本判决生效之日起二十日内退还张仁杰押金人民币21，000元；四、张开朗、李建一于本判决生效之日起二十日内退还张仁杰2015年2月28日至2015年5月28日的房租人民币63，000元；五、张开朗、李建一于本判决生效之日起二十日内赔偿张仁杰违约金人民币21，000元；六、张仁杰于本判决生效之日起二十日内搬离上海市浦东新区乳山路＊＊＊弄＊＊＊号502室房屋，并将上址房屋返还张开朗、李建一；七、张仁杰于本判决生效之日起二十日内支付张开朗、李建一房屋租金、使用费（自2015年12月1日起至实际返还房屋之日止，按照21，000元／月标准计算）。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元，由张开朗、李建一负担25元，由张仁杰负担25元；二审案件受理费人民币50元，由张开朗、李建一负担25元，由张仁杰负担25元。本判决为终审判决。审判长  陈懿欣审判员  翟从海二〇一五年十一月二十日书记员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……