四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终1133号上诉人（原审被告）：唐本亮，男，1965年9月25日出生，汉族，攀枝花市冶金渣开发有限责任公司职工，住四川省攀枝花市西区，现住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：侯绪颖（唐本亮妻子），女，1968年5月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区，现住四川省攀枝花市西区。被上诉人（原审原告）：成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地四川省攀枝花市西区格萨拉大道38号10号楼旁，统一社会信用代码：9151040332709853XK。负责人：吴金林，该公司经理。委托诉讼代理人：罗安发，男，1963年4月17日出生，汉族，该公司副经理，住四川省米易县。委托诉讼代理人：李小红，女，1974年3月11日出生，汉族，该公司职工，住四川省攀枝花市东区。上诉人唐本亮因与被上诉人成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称亿新物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2017）川0403民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月26日公开开庭进行了审理。上诉人唐本亮及其委托诉讼代理人侯绪颖，被上诉人亿新物业公司的委托诉讼代理人罗安发、李小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐本亮上诉请求：判令亿新物业公司执行攀枝花市西区人民政府（以下简称西区政府）的调解。事实与理由：自从亿新物业公司进驻蓝湖国际小区后，单方面定价，将原来的小高层0.5元/㎡，上调到0.65元/㎡，上涨幅度达30%；将原来的单电梯公寓0.7元/㎡，上调到0.98元/㎡，上涨幅度达40%。但亿新物业公司的服务内容、服务质量与物业服务合同的约定差距太远，应当减少物业服务费。具体表现为：将24小时的保卫值班岗亭改为环保工人的休息室；亿新物业公司进驻后，将小区原来的单元门锁破坏，承诺安装新的单元门锁，至今2年多时间都没有安装；小区卫生环境脏、乱、差。由此引起蓝湖国际小区全体业主不服，业主多次找到西区住建局、清香坪街办蓝湖社区、业主委员会成员、业主代表，与亿新物业公司商谈，并采取媒体曝光的形式，亿新物业公司仍然坚持单方面定价，最后在没有办法的情况下，于2016年11月15日将上述情况反映到西区政府，得到西区政府的大力支持，并在2016年11月15日上午在西区住建局召开了调解会议。现将会议纪要附上，请依法审定。亿新物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。亿新物业公司向一审法院起诉请求：一、要求唐本亮支付2015年5月22日至2017年4月30日的物业服务费2310.43元【152.56㎡×0.65元/月·㎡×（23月＋9天）】、代收垃圾处置费139.8元【6元/月×（23月＋9天）】、逾期违约金1470.44元，合计3920.67元；二、诉讼费由唐本亮承担。一审法院认定事实：唐本亮是蓝湖国际小区的业主，其房屋建筑面积为152.56㎡。2015年5月22日，蓝湖国际小区业主委员会（以下简称蓝湖业委会）作为甲方，亿新物业公司作为乙方，双方就蓝湖国际小区的物业服务事宜签订了物业服务合同。该合同约定：“第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。多层住宅用房：0.65元/月·平方米，电梯住宅用房：0.98元/月·平方米，商业用房：1.2元/月·平方米。集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由甲方、相关业主与乙方另行约定。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。第八条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第九条合同生效之日起一年内乙方承诺物业服务费用不予上涨，一年后按照价格法相关规定，依据上年度攀枝花物价指导标准及攀枝花市三级物业服务标准的年平均业主满意度情况（若业主满意度为80%以上，乙方有权提出物业服务收费标准相应上浮，具体调整比例由甲乙双方另行约定）。第十条本合同有效期间，乙方实行包干制，业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十一条物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月初5日前缴纳当月的物业服务费（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴总和的每日3‰收取滞纳金。第十八条本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳费用的，违约金按应交总和每日3‰收取。第二十二条本合同期限三年。”之后，亿新物业公司进入该小区开展物业服务。2015年7月24日攀枝花市西区住房和城乡建设局在蓝湖业委会、亿新物业公司提交的物业管理服务合同备案表上盖章予以备案。经亿新物业公司催收，唐本亮至今未支付亿新物业公司2015年5月22日之后的物业服务费。一审法院认为，亿新物业公司与蓝湖业委会签订了蓝湖国际小区物业服务合同，之后，亿新物业公司按约定对该小区开展物业服务，至今已超过二年，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该物业服务合同约定的期限为三年，在被撤销或者被认定无效前对蓝湖国际小区的业主具有约束力。该物业服务合同对于亿新物业公司提供服务的事项、质量、收费标准等内容进行了约定，亿新物业公司应按约提供相应的物业服务。唐本亮作为蓝湖国际小区的业主，应遵守该物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。唐本亮辩称亿新物业公司在物业服务方面存在诸多问题，不该支付物业服务费。物业服务合同约定的物业公共服务事项是亿新物业公司应提供的服务项目，但对这些项目的服务以其承接物业时的现状为基础。亿新物业公司对于部分业主违反约定的行为，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施，其不是行政机关，不具有相应的行政管理权。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从亿新物业公司、唐本亮的陈述和提供的证据可知，亿新物业公司进行了相应的物业服务，虽存在瑕疵，但不能成为拒绝交纳物业服务费的理由。唐本亮认为亿新物业公司存在服务不到位等问题，可以采取合法方式提出，以维护自身权益，故唐本亮拒交物业服务费的抗辩意见，一审法院不予采纳。唐本亮在亿新物业公司催收后，至今未支付2015年5月22日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，应当按约定支付物业服务费等相关费用。唐本亮的房屋建筑面积为152.56㎡，按照约定的0.65元/月·㎡计算，每月为99.2元，亿新物业公司要求支付2015年5月22日至2017年4月30日的物业服务费2310.43元，不违反约定，一审法院予以支持。按规定，生活垃圾处理费按每户每月6元收取，亿新物业公司要求支付2015年5月22日至2017年4月30日的代收垃圾处置费139.8元，一审法院予以支持。亿新物业公司要求唐本亮支付逾期未付物业服务费的违约金1470.44元，依照物业服务合同的约定，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按应缴总和的每日3‰收取，结合本案所涉物业的现状等情况，该违约金支付标准明显过高，参照年利率24%计算，一审法院酌情确定违约金为490元。综上所述，唐本亮应支付亿新物业公司物业服务费2310.43元、代收垃圾处置费139.8元、违约金490元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、唐本亮在本判决生效之日起十日内支付成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司物业服务费2310.43元、代收垃圾处置费139.8元、违约金490元，合计2940.23元；二、驳回成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人唐本亮提交了以下证据：1.告蓝湖小区全体业主书（有业主代表及业委会成员签字）。拟证明：西区政府调解内容的真实性，以及门禁锁被损坏，门岗无人看守，亿新物业公司不作为。2.证人李荣和、袁永琴的当庭证言。拟证明：亿新物业公司的物业服务不到位，门禁锁被损坏，门岗无人看守，小区卫生环境脏、乱、差，收费过高，为此小区业主多次上访。2016年11月15日上午，西区政府在西区住建局召开了协调会。被上诉人亿新物业公司质证认为，证据1在一审中已经出示过，对真实性、合法性、关联性均有异议。证据2，证人所述召开协调会的情况是真实的，但证人与上诉人是邻居，具有利害关系，对其他内容的合法性、关联性不认可。被上诉人亿新物业公司提交了以下证据：1.《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》、四川省发改委关于贯彻《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的通知。拟证明：物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。2.西区政府办公室印发的攀西府办[2015]102号文件。拟证明：亿新物业公司的物业服务收费符合规定。上诉人唐本亮质证认为，上述证据合法有效。本院认为，对上诉人唐本亮提交的证据1、2中关于2016年11月15日上午，西区政府在西区住建局召开了协调会的内容予以采信，对其他内容将结合其他证据综合审查判断。对被上诉人亿新物业公司提交的证据，依法予以采信。二审中，双方当事人对一审审理查明认定的事实均无异议，一审审理查明的基本事实，有相关证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，亿新物业公司与蓝湖业委会签订的蓝湖国际小区物业服务合同，业经攀枝花市西区住房和城乡建设局备案，内容真实、合法有效，对蓝湖国际小区的全体业主具有约束力。唐本亮提出亿新物业公司进驻蓝湖国际小区后单方面定价的上诉理由不成立，本院不予支持。虽然2016年11月15日上午，在西区政府的主持下，相关部门及业委会成员、业主代表等参加了协调会，但并未达成调解协议，该次协调会并未在双方当事人之间建立具有可执行内容的民事权利义务关系。据此，唐本亮要求亿新物业公司执行西区政府的调解的上诉理由及请求依法不能成立，本院不予支持。物业服务合同签订后，亿新物业公司作为蓝湖国际小区的物业管理企业，组织人力、物力为业主提供了相应的物业管理服务，有权按约定收取相应的物业服务费。唐本亮作为蓝湖国际小区的业主之一，实际接受了亿新物业公司的物业管理服务，理应按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。唐本亮提出蓝湖国际小区卫生环境脏、乱、差，但其在一审中提交的照片不能反映照片的拍摄时间，不能达到其证明目的，依法不予采信；唐本亮提出亿新物业公司进驻后，将小区原来的单元门锁破坏、保卫值班岗亭改为环保工人的休息室，但未能提交确实充分的证据加以证明；对于唐本亮提出亿新物业公司承诺安装新的单元门锁，至今2年多时间都没有安装的问题，一审中亿新物业公司提交了关于小区门禁、监控等设施运行恢复的说明，蓝湖业委会签字盖章进行了确认，能够证明亿新物业公司为小区门禁、监控等设施运行恢复采取了措施。综上，唐本亮提出亿新物业公司的服务内容、服务质量与物业服务合同的约定差距太远，应当减少物业服务费的上诉理由及请求依法不能成立，本院不予支持。综上所述，唐本亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐本亮负担。本判决为终审判决。审判长  徐贝贝审判员  张渝婕审判员  刘起新二〇一七年十月二十六日书记员  鲁 艳