北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第04426号原告王自英，女，1977年1月13日出生。被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号，组织机构代码80295XXXX。法定代表人庄海云，总经理。原告王自英与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王自英到庭参加了诉讼。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王自英诉称：2005年11月6日，我前夫张永刚与被告签订了北京市商品房预售合同，约定由张永刚购买被告开发建设的平谷区×住宅小区×号楼×单元×号房屋。合同第二十条第一款第一项约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如出卖人没有在上述期限前取得，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十条第二款第二项约定，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋私有产权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算项买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，张永刚支付了购房款310894元。2008年4月9日，经民政局协议离婚并公证，该套房屋所有权归原告王自英所有。但被告直至2014年11月21日才实际取得房屋权属证明，共逾期2334天；被告于2015年4月20日才贴出“开始办理房屋所有权证书”的通知，共逾期2311天。被告的行为构成了违约，应当承担合同约定的违约责任，现起诉要求被告支付逾期办理房屋权属初始登记违约金72563元、逾期办理房屋转移登记违约金4695元（自2014年11月21日计算至2015年4月20日），以上共计77258元。被告乾元公司辩称：一、对于没有合同原件的原告，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的原告，其未完全履行合同，存在违约行为。对于原告不是合同签订人的，不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人。二、原告所在楼栋迟延交付存在不可抗力及被告过错原因，应予扣除。1、因奥运会、残奥会，政府部门要求施工单位自2008年5月起至年底停工。2、2010年5月施工单位施工时遇到小区部分楼栋居民阻扰，造成施工迟延。三、原告起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过诉讼时效。我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告未在该时间后两年期间内主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。四、原告起诉要求赔偿转移登记违约金超过诉讼时效。出卖人应于买受人入住后一段时间内为其办理转移登记否则支付违约金，但买受人实际入住日加该段时间后所得日期至其提起诉讼的时间已超过两年诉讼时效。五、北京市商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。初始登记与转移登记违约金的计算期间，有一部分时间段是重合的，合同的一个违约行为被分成两个违约行为，明显不合理、有悖于公平原则。六、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证，计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其进行初始登记与转移登记的赔偿，在其将小院恢复原状前，不同意为其办理产权证。七、关于转移登记：1、对于没有产权代办费收据原件的原告，其要求办理转移登记的请求没有依据。2、原告至今尚未签订委托人出卖人为其办理转移登记的委托书，也没有及时缴纳契税，致使无法为其办理转移登记。3、根据合同第二十条（二）的规定，买受人住房尚未完成转移登记，无法计算具体的赔偿期间。且依照约定，赔偿应在买受人实际取得房屋产权证以后，出卖人的赔偿有30天的履行期。因此不同意对转移登记进行赔偿。八、违约金数额过高。原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则，因此请求对违约金适当予以减少。经审理查明：原告王自英与案外人张永刚原系夫妻关系，后于2008年4月9日离婚，自愿签订离婚协议并经北京市公明公证处公证，协议中约定：夫妻婚后于2005年12月贷款购有坐落在×小区×号楼×单元×室的楼房一套，合同价人民币30.2163万元，购房时以男方为主贷人贷款20万元，现尚剩余贷款本金18.5万元。现经协商该套房屋所有剩余贷款由女方偿还，该套房产的所有权归女方所有，由女方给付男方房屋折价款等；男方有义务随时配合女方办理贷款主贷人变更手续，以及产权变更手续等。2005年11月6日，张永刚作为买受人与出卖人乾元公司签订了北京市商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于平谷区×住宅小区×号楼×单元×号商品房。合同约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元人民币；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付等。合同签订后，张永刚于2005年11月8日交纳房款102163元，于2006年2月16日交纳房款200000元，王自英于2008年7月24日交纳房款8731元，以上共计310894元。2008年7月24日，被告向王自英交付了房屋，王自英支付了产权代办费400元。2014年11月21日，被告取得涉案房屋所在楼栋的初始登记。2015年8月，涉案房屋取得转移登记，产权人登记为张永刚。上述事实，有当事人的陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、代办费收据、公证书、离婚协议书、通话记录、本院调取的房屋登记簿、楼牌号对照表等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。本案中张永刚与被告乾元公司签订的《北京市商品房预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。张永刚与王自英离婚时双方约定涉案房屋归王自英所有，现王自英作为原告提起诉讼并无不当。在合同履行过程中，被告未在约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在约定的期限内协助原告办理转移登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，但从取得初始登记及转移登记的时间上起算，原告的诉讼在诉讼时效期间内。被告辩称迟延办理初始登记及办理产权证系因他人原因所致，其自身不存在过错，但未能提供足够证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告作为出卖人存在未依合同约定逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，原告作为买受人同时主张两项违约金，对于重复期间的违约金，本院依公平原则择一予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。原告主张违约金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王自英支付逾期办理房屋权属初始登记违约金、逾期转移登记违约金共计四万六千三百四十二元八角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千七百三十一元，由原告王自英负担七百七十二元（已交纳），由被告北京乾元房地产开发有限公司负担九百五十九元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 宁 昀人民陪审员 唐 顺人民陪审员 陈春良二〇一五年十一月十三日书 记 员 王 宏