黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0231民初1835号原告:龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行，住所地拜泉县拜泉镇内。负责人:于静泉，该行行长。委托诉讼代理人：张传宇，男，1984年9月24日出生，汉族，该行办公室主任，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：秦龙，男，1984年4月4日出生，汉族，该行职工，住黑龙江省拜泉县。被告:谢天华，男，1991年8月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：魏佳琦（谢天华之妻），女，1994年2月28日出生，汉族，护士，住黑龙江省拜泉县。原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行（以下简称龙江银行）诉被告谢天华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙江银行委托诉讼代理人张传宇，被告谢天华委托诉讼代理人魏佳琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙江银行向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告双方所签订的《个人购房借款合同》；2.要求被告谢天华偿还借款本金441766.80元及利息33579.84元，复息1796.10元，合计477142.74元；3.被告若不能及时还款，要求以被告所提供的抵押物优先受偿；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年1月5日，被告谢天华向我行申请个人房屋抵押贷款500000.00元，以其购买的房屋作贷款抵押。我行与被告签订了《个人购房借款合同及担保合同》（2015龙银齐拜个消字第30号），期限为120个月，年利率按中国人民银行同期贷款基准利率6.15%上浮20%，即年利率7.38%。还款方式为按月等额本息还款法。被告谢天华以其购买的建筑面积170.96平方米的商服作为借款抵押担保。我行于2015年1月12日按合同约定向被告谢天华全额发放贷款。前期被告谢天华还按合同约定还款，但自2016年8月开始发生连续违约，截止2017年10月30日，已连续违约15期。2015年龙银齐拜个消字第30号合同尚欠本金441766.80元及利息33579.84元，复息1796.10元，合计477142.74元。后经我行多次催收未果，故我行诉至法院。被告谢天华辩称：在龙江银行贷款及抵押均是事实，当时是想拿这些房子做生意，都是家里人一起买的，办理的贷款，没想到房子烂尾三年多了，自2015年年初到现在仍未能交工，我们无法将房屋出租或用其做生意导致没有经济来源，现在我岳母张淑芳病重去世,治疗又花了不少钱，现家里没有更多的钱偿还贷款，导致现在这种情况。如有可能，希望银行多给我们一点时间，只要房屋能交工，我们就能偿还贷款。原告为支持自己的主张，在举证期限内向法庭提交以下证据：证据一、被告的身份证复印件及婚姻登记记录证明，证明被告的自然状况及婚姻状况；证据二、个人购房借款及担保合同一份（2015年龙银齐拜个消字第30号）、转账凭证一张，用以证实被告谢天华在我行贷款500000.00元，我行已经履行放款义务，借款期限自2015年1月12日至2025年1月5日，120个月，贷款年利率6.15%为基础上浮20%，即年利率7.38%，罚息50%。被告谢天华以其购买的建筑面积170.96平方米的商服设定抵押作为借款抵押担保的事实；证据三、谢天华贷款拖欠明细表，证明截止2017年10月30日，2015年龙银齐拜个消字第30号合同尚欠本金441766.80元及利息33579.84元，复息1796.10元，合计477142.74元；证据四、房屋产权登记证书复印件各一份，用于证明被告谢天华将自有房屋用于贷款抵押的事实。被告谢天华未向法庭提交证据。对于原告提交的上述证据，因被告对原告提交的上述证据均无异议，本院经分析认证后予以确认其存在借款及抵押担保的事实，并应承担逾期还款的违约责任；由于被告未向法庭提供证实借贷双方具有消灭借贷、抵押担保事实的证据，故认定被告谢天华在约定的还款期限到期后仍未按约定偿还借款本金及利息的事实，及被告谢天华以其购买房屋为该笔借款提供抵押的事实。经审理查明：2015年1月5日，被告谢天华与原告龙江银行签订《个人购房借款及担保合同》（2015龙银齐拜个消字第30号），以被告谢天华购买的建筑面积170.96平方米的商服作为借款的抵押担保。抵押担保范围包括但不限于借款合同的本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及抵押权人实现债权的一切相关费用等（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。保证期间即抵押权的存续期间，为抵押权设立之日起至借款合同项下借款本息及一切相关费用等全部债权、诉讼时效届满之日止。合同约定贷款金额500000.00元，期限120个月，年利率按中国人民银行同期贷款基准利率6.15%上浮20%，即年利率7.38%。如贷款逾期按上述利率加收50%罚息，还款方式为按月等额本息还款法，及抵押事项。后原告于2015年1月12日按合同约定向被告谢天华全额发放贷款。贷款发放后，被告谢天华自2016年8月开始发生连续违约，截止至2017年10月30日，连续15期未按期偿还贷款，尚欠本金441766.80元及利息33579.84元，复息1796.10元，合计477142.74元。原告龙江银行多次向被告催收未果，故诉至法院。本院认为：原告龙江银行与被告谢天华签订的《个人购房借款及担保合同》系借贷双方当事人的真实意思表示，贷款及担保内容合法有效，不违反法律、法规强制性规定，故双方均应全面履行各自的合同义务。借贷合同双方可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人即可解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定了违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款，即根据个人购房借款合同第39条39.1.3款，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，构成违约事件。第40条，一旦发生39条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并有权采取以下一种或同时采取多种措施。第40条，40.1款，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。因至2017年10月30日止，被告谢天华已连续违约15次，符合合同约定的解除合同及清偿本息、罚息的违约责任条款，故对原告要求解除与被告谢天华签订的《个人购房借款合同》的诉讼主张予以支持。原告要求被告谢天华按约定偿还尚欠本金441766.80元及利息33579.84元，复息1796.10元，合计477142.74元的诉讼请求符合合同约定，被告谢天华应就合同解除时，尚欠借款本金及利息按照合同约定的计算标准承担清偿责任，即利息及罚息应按照合同约定的计算标准计算至合同解除时止的法律规定，应予支持。原告谢天华以其购买的房屋为该笔借款设定了抵押，并办理了预购商品房预告抵押登记，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生物权效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，本案房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力。双方可依合同主张债权请求权。所以原告龙江银行提出以抵押物拍卖价款优先受偿的主张不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条二款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下：一、解除原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行与被告谢天华签订的《个人购房借款合同》（2015龙银齐拜个消字第30号）；二、被告谢天华于本判决生效后五日内偿还原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行贷款本金441766.80元及利息33579.84元，复息1796.10元，合计477142.74元。履行义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8548.00元，减半收取4274.00元，由被告谢天华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  于宏广二〇一七年十月三十日书记员  才春雨