江西省萍乡市中级人民法院行 政 判 决 书(2017)赣03行终28号上诉人（一审原告）塞纳名城业主委员会。负责人黎建国，该委员会主任。被上诉人（一审被告）萍乡市不动产登记局，住所地萍乡市滨河西路399号，统一社会信用代码113603000145640260。法定代表人黎春源，该局局长。委托代理人谢文圣,该局不动产登记中心副主任。委托代理人王鸿萍，江西赣西律师事务所律师。第三人中国电信股份有限公司萍乡分公司，住所地萍乡市开发区公园北路99号，统一社会信用代码91360300756769995C。负责人沈洪，总经理。委托代理人童霞，该公司员工。委托代理人童安萍，江西天艺律师事务所律师。第三人方锦华，男，汉族，**年**月**日出生，住**第三人扬州丰泽有限公司。法定代表人王冰，该公司经理。第三人徐州伟锋钢结构有限公司。法定代表人李中，该公司经理。塞纳名城业主委员会因诉萍乡市不动产登记局房屋转移登记一案，不服萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302行初57号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年9月19日公开开庭审理了本案。上诉人赛纳名城业主委员会负责人黎建国，被上诉人萍乡市不动产登记局委托代理人谢文圣、王鸿萍，第三人中国电信股份有限公司萍乡分公司委托代理人童霞、童安萍到庭参加诉讼，第三人方锦华经本院传票传唤、第三人扬州丰泽有限公司、徐州伟峰钢结构有限公司经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明，塞纳名城小区坐落于萍乡城西。2003年10月31日，萍乡市规划局作出的《城西小区平面布置方案规划设计要求》第三点要求：按设计规范配套建设垃圾站、水冲式公厕、两小区各一个，变压器场、煤气调压站一座，停车泊位各50个，配套建设幼儿园一个。2006年11月1日，第三人中国电信股份有限公司萍乡分公司（以下简称“电信萍乡分公司”）与萍乡市嘉丰置业有限公司（以下简称“嘉丰置业公司”）签订商品房买卖合同，电信萍乡分公司购买嘉丰置业公司所有的商品房中的会所及商铺第109号房，房屋为商业用途，房屋建筑面积为43.45平方米。电信萍乡分公司于2009年9月8日一次性支付购房款117315元。2009年9月27日，萍乡市房产管理局向电信萍乡分公司颁发“萍房权证安字第××号”房屋所有权证书，该证书载明房屋所有权人为中国电信股份有限公司萍乡分公司。2015年3月塞纳名城业主向萍乡市房产管理局反映塞纳名城公共厕所用房被开发商转卖作了电信机房用途，请求处理。塞纳名城业主委员会并对电信萍乡分公司提起民事诉讼，要求电信萍乡分公司排除妨碍，停止侵害。2015年3月17日，萍乡市房产管理局对业主廖水金反映塞纳名城的公共厕所被开发商转为电信机房问题作出回复，称“经查阅市嘉丰置业公司塞纳名城小区房产所有权登记档案资料，未发现将公厕转移为电信机房的情况”。2015年9月16日，安源区人民法院依法作出(2015)安民初字第1061号民事判决，驳回塞纳名城业主委员会的诉讼请求。2015年12月4日，萍乡市中级人民法院以(2015)萍民一终字第282号民事判决书，维持了上述民事判决。原告认为萍乡市房产管理局将前述房屋登记给电信萍乡分公司的行为违法，导致塞纳名城小区无公共厕所，损害原告权益，遂于2016年8月12日向萍乡市安源区人民法院提起行政诉讼，请求撤销上述房屋登记颁证行为。一审另查明，嘉丰置业公司系萍乡市塞纳名城小区的开发商，于2014年5月29日经萍乡市工商注销，其股东为方锦华、扬州丰泽贸易有限公司、徐州伟锋钢结构有限公司即本案追加的第三人。塞纳名城业主委员会于2014年5月经萍乡市安源区城郊管委会红星社区和萍乡市住宅物业管理处同意备案。一审认为，案件涉及的主要焦点是：1、塞纳名城业主委员会是否具备原告的诉讼主体资格；2、原告塞纳名城业主委员会起诉是否超过起诉期限；3、萍乡市房产管理局为电信萍乡分公司颁发产权证的行政行为是否合法有效。对于焦点1，该院认为，塞纳名城业主委员会于2014年5月经萍乡市安源区城郊管委会红星社区和萍乡市住宅物业管理处同意备案成立，业主委员会对小区物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，如果认为小区内的公共设施或者不能登记的物业被违法登记,可以提起相应的行政诉讼确认登记行为违法等，故原告具备本案行政诉讼主体资格。对于焦点2，该院认为，原告认为萍乡市房产管理局将小区会所一楼109号房登记在电信萍乡分公司名下侵犯了全体业主的利益，提起诉讼，可适用最高人民法院关于执行《行政诉讼法若干问题的解释》第42条的相关规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为之日起计算。本案中萍乡市房产管理局作出登记的行政行为，原告具体知道的时候难以确定，故不能认定原告起诉超过法定期限。对于焦点3，该院认为这是本案的主要焦点。从萍乡市不动产登记局与电信萍乡分公司提供的证据来看，电信萍乡分公司与嘉丰置业公司签订了房屋买卖合同，并支付了相应的对价，之后嘉丰置业公司与电信萍乡分公司共同向萍乡市房产管理局申请办理产权转移登记手续。依据《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。第七条规定，房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。萍乡市房产管理局依照上述程序办理了房产权证，其作出的行政行为适用法律、法规正确，程序合法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告塞纳名城业主委员会的诉讼请求。塞纳名城业主委员会不服，向本院提起上诉，请求撤销萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302行初57号行政判决，并依法改判。其理由：一、原审法院认定事实、证据错误。根据上诉人在一审中提交的一系列证据，可以证明小区的规划中设有公厕，并且其在小区会所一层第109号房位置，该房屋应属于小区全体业主共有和使用，一审对此事实及相关证据没有认定；二、原审法院判决认定与原审法院行政裁定书的认定自相矛盾。原审法院一方面以（2016）赣0302行初57号行政裁定书驳回上诉人对萍乡市房产管理局等的起诉，但在行政判决书中却认为“本案的争议焦点主要是萍乡市房产管理局为电信萍乡分公司所作的房屋登记颁证行为是否合法”，故上诉人认为本案与萍乡市房产管理局有利害关系是有事实依据的。此外，萍乡市房产管理局和萍乡市国土资源局对上诉人业主向其反映塞纳名城小区公厕被电信萍乡分公司违法占用的情况进行了回复，并分别作出了《关于廖金水反映塞纳名城的公共厕所被开发商转为电信机房问题的回复》、《公共厕所被买卖并办证请求撤销产权证号为萍房权证安字第××号的报告》的两份回复，上述事实同样能证明萍乡市房产管理局和萍乡市国土资源局均与本案存在利害关系，萍乡市房产管理局和萍乡市国土资源局应作为被告。三、萍乡市房产管理局将属于塞纳名城小区全体业主共有的公共部位即公共厕所登记在第三人电信萍乡分公司的名下，这明显是损害了公共利益即塞纳名城小区全体业主的利益。而被诉行政行为既然违法，若不予撤销，将给公共利益即塞纳名城全体业主的合法利益造成重大损失。而原审法院却认为“根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，……对于诉争房屋的取得，第三人电信萍乡分公司支付了相应的对价，并已经取得了产权证明，故为善意取得，即使被诉房屋登记行为违法，上诉人的诉讼请求也不能得到支持”，原审法院的这一认定明显违背公共利益优先原则，且这一认定是错误的，电信萍乡分公司的利益明显小于塞纳名城全体业主的公共利益。综上所述，上诉人认为，由于原审判决认定事实错误，且对本案证据认定错误、审查不清，导致其判决结果错误。被上诉人萍乡市不动产登记局辩称，一、一审判决认定证据正确，认定事实清楚。本案诉争标的是被上诉人转移登记的行政行为，即：被上诉人将原初始登记权利人为萍乡市嘉丰置业有限公司的房屋，转移登记到第三人中国电信股份有限公司萍乡分公司名下这一行政行为。买卖是继受取得房屋所有权的方式之一，转移登记只是不动产登记机构依据买卖双方当事人的申请办理房屋登记的一种类型，并不对房屋本身创设权利。如果上诉人所称“公厕”的规划确实存在但未建筑的话，则是嘉丰置业涉嫌违反规划行政法律法规的问题，与本案的房屋登记行政行为是完全不同的行政法律关系。因为房地产的规划、建设、预售、竣工验收、交付、权属初始登记和转移登记分别处于不同的环节和阶段。在上诉人无任何证据证明其所称的“公厕”已经建造过，并且也无任何生效法律文书否认嘉丰置业公司合法享有诉争房屋初始登记所有权的情况下，上诉人对一审法院“认定事实、证据错误”的指责，是无源之水，无本之木。另外，单独报建的会所及商铺，依法不分摊到小区业主所购买的商品房面积中。因此，一审法院认定证据正确，认定事实清楚。二、上诉人在上诉状中提出的“原审法院判决认为与其裁定书的认定自相矛盾”观点，实属上诉人理解错误。一审行政判决书（2016）赣0302行初57号在“对于焦点3”部分，明确阐述：“萍房权证安字第××号房屋所有权系萍乡市房产管理局颁发，颁发该证的行政行为与萍乡市国土资源局无行政法律、法规上的利害关系，故萍乡市国土资源局不是本案适格被告，应予以驳回。虽然萍房权证安字××号房屋所有权证系萍乡市房产管理局于2009年9月27日登记，但是房屋登记职责已变更为萍乡市不动产登记局行使”，显而易见，该段阐述并没有否定本案诉争行政行为与萍乡市房产管理局存在利害关系，只是因为其职责已依法由萍乡市不动产登记局行使，而现在的萍乡市房产管理局不是适格被告，适格被告应为被上诉人。如果本案诉争的转移登记行政行为与萍乡市房产管理局没有利害关系，则被上诉人将也不是适格被告。因此，上诉人的这一“原审法院判决认定与其裁定书的认定自相矛盾”观点，完全是上诉人的理解错误。三、被上诉人对涉案房屋颁发房屋所有权证书的行政行为系严格依据法定条件和法定程序作出的合法行政行为。1、被上诉人对涉案房屋转移登记的行政行为具有确凿的事实依据。本案房屋登记申请当事人，提交了证明房屋所有权发生转移的材料，经被上诉人审核，申请房屋登记材料与申请事项一致，形式符合法定要求，并且申请材料齐全、完整，符合法定登记要件。2、被上诉人受理登记申请后，严格按照《房屋登记办法》第七条规定的程序，于2009年9月27日向电信萍乡分公司颁发了房屋所有权证。被上诉人办理本案房屋过户的登记行为，从依申请受理，到审核、登簿、发证，均符合法定程序。综上所述，被上诉人对于涉案房屋的所有权转移登记行政行为，是在法律授权范围内严格依照法定程序作出的合法行政行为，有确凿的事实根据和明确的法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉请求既无事实根据，也无法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。第三人方锦华未出庭，但庭前提交了书面意见，其请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由与被上诉人基本一致。二审中上诉人提供了3份新的证据：1、萍乡市业主委员会备案表，证明该业主委员会负责人已经变更；2、《关于塞纳名城部分业主与开发商纠纷一事协调会议纪要》（2009年10月28日，安源区委政法委“安政法纪要【2009】3号”文件），证明就塞纳名城小区东区公共厕所系全体业主共同所有，塞纳名城小区东区公共厕所建设等具体问题，安源区委政法委召集了有关部门及嘉丰置业公司进行了协调；3、建设项目竣工规划验收申请书，证明被上诉人明知小区有公厕，被上诉人仍然发证给电信萍乡分公司，该行为违法。被上诉人及电信萍乡分公司的质证意见是：认为证据1与本案无关联性；对证据2，认为会议纪要的时间是在市房管局发证后，并且既然会议纪要提出“暂停公厕建设”，说明业主是有不同意见的，该份证据达不到原告的证明目的，与本案无关联性；对于证据3，认为建设项目竣工规划验收申请书并非房屋登记机构办理房屋产权登记所审查的必要材料，该申请书所特指的内容并非所登记的房屋，该份证据也与本案没有关联性。经审查认为，上诉人提交的证据1具有真实性，可证明上诉人的负责人已变更为黎建国。上诉人提交的证据2，因该文件时间在被上诉人进行房屋登记时间之后，与被诉行政行为合法与否无关联。证据3，因不属于房屋转移登记所要审查的材料，其不具关联性。故证据2和证据3均不具有证明效力。二审庭审中当事人仍持一审质证意见，二审对前述一审查明的事实予以确认。二审补充查明，根据萍乡市机构编制委员会2015年10月9日下发的《关于萍乡市不动产统一登记机构设置有关事项的通知》（萍编发【2015】4号），萍乡市国土资源局增挂不动产登记局的牌子，即被上诉人萍乡市不动产登记局与萍乡市国土资源局属“一套人马，两块牌子”，下设不动产登记中心，具体负责不动产登记、办证工作。原萍乡市房产管理局的房屋登记职能已划归不动产登记中心。塞纳名城业主委员会2016年8月12日向萍乡市安源区人民法院提起行政诉讼时，是以萍乡市房产管理局和萍乡市国土资源局为被告，在一审审理过程中，经萍乡市安源区人民法院书面通知（要求变更被告），塞纳名城业主委员会于2016年9月22日书面申请将萍乡市不动产登记局列为被告，同时要求将萍乡市房产管理局和萍乡市国土资源局继续列为被告。萍乡市安源区人民法院认为萍乡市房产管理局和萍乡市国土资源局不能继续作为被告，遂于2017年2月9日以（2016）赣0302行初57号行政裁定书，裁定驳回塞纳名城业主委员会对萍乡市房产管理局、萍乡市国土资源局的起诉。塞纳名城业主委员会未对此裁定提起上诉。二审还查明，本案房屋登记申请人电信萍乡分公司，于2009年9月向当时的房屋登记部门萍乡市房产管理局提交了下列材料：房屋所有权登记申请表、《商品房买卖合同》、房屋买卖人的身份证明、初始登记嘉丰置业为权利人的《房屋所有权证》、纳税人为电信公司萍乡分公司的契税完税凭证、销售不动产统一发票等。本院认为，本案被诉行政行为是被上诉人对塞纳名城小区的会所及商铺中的109号房屋作出的转移登记行为。焦点问题是：被上诉人根据申请人电信萍乡分公司所提交的申请登记材料，将涉案房屋转移登记在电信萍乡分公司的名下，该行为是否合法。对此，应依据《房屋登记办法》予以审查判断。《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形”，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”，本案房屋登记申请人即第三人电信萍乡分公司，提交了证明房屋所有权发生转移等有关材料：房屋所有权登记申请表、《商品房买卖合同》、房屋买卖人的身份证明、初始登记嘉丰置业公司为权利人的《房屋所有权证》、纳税人为电信萍乡分公司的契税完税凭证、销售不动产统一发票等。经审查，申请人系提交材料记载的主体，申请转移登记的房屋与其提交的原房屋所有权证记载一致，申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突，不存在法定不予登记的情形。故被上诉人对该涉案房屋所有权转移登记行为完全符合《房屋登记办法》的规定。关于上诉人提出塞纳名城小区的设计规划中设有公厕，公厕与涉案房屋为同一位置，应属于小区全体业主共有，因而认为涉案房屋转移登记不合法的问题。本院认为，即使上诉人所称“公厕”确已规划设计且开发商嘉丰置业公司向业主承诺提供，而开发商嘉丰置业公司没有建造，属于小区开发商嘉丰置业公司违反有关规划方面的行政法律法规和违约的问题，与本案被上诉人的房屋登记行政行为是完全不同的法律关系。同时，上诉人无任何生效法律文书否认嘉丰置业公司享有涉案房屋初始登记的所有权，也无任何权属证书或法律文书确认上诉人对涉案房屋拥有所有权。故上诉人提出的该上诉理由不成立，其相关主张不能支持。关于上诉人提出萍乡市房产管理局和萍乡市国土资源局与本案有利害关系，本应继续列为被告而一审法院未将其作为被告，并且一审判决说理部分提到的“本案的争议焦点主要是萍乡市房产管理局的颁证行为是否合法有效”与一审裁定的认定自相矛盾的问题。本院认为，一审法院就确定被告的问题向塞纳名城业主委员会进行了释明且下达了书面通知，在塞纳名城业主委员会坚持要求将萍乡市房产管理局和萍乡市国土资源局列为被告之后，一审法院于2017年2月9日作出（2016）赣0302行初57号行政裁定书，裁定驳回塞纳名城业主委员会对萍乡市房产管理局、萍乡市国土资源局的起诉。该裁定书就此问题进行了详细阐述，塞纳名城业主委员会未对此裁定提起上诉，该裁定书已经生效。关于上诉人所称“一审判决与裁定的认定自相矛盾”的问题，本院经审查认为，涉案房屋的登记颁证行为因发生于2009年9月，当时并未成立萍乡市不动产登记局，该行为确系萍乡市房产管理局作出，一审的判决和裁定均没有否定本案行政行为与萍乡市房产管理局有关，只是因为原萍乡市房产管理局的房屋登记职责现已依法由萍乡市不动产登记局行使，故现在的萍乡市房产管理局不能作为被告，适格被告应为现在的职能部门即被上诉人。因此，一审判决书的认定与一审裁定书的认定并不矛盾，一审法院在本行政案件中未将萍乡市房产管理局和萍乡市国土资源局列为被告，并不违反程序。故上诉人提出的该上诉理由不成立，其相关主张本院不予采纳。综上所述，被上诉人就涉案房屋所有权转移登记给第三人电信萍乡分公司的行为，事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人塞纳名城业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李修贵审判员  聂奇能审判员  刘 薇二〇一七年十月十六日书记员  邱玉西