云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0622民初1928号原告巧家县凉坪煤矿有限公司（下称“凉坪煤矿公司”）。住所地：巧家县东坪乡凉坪村。法定代表人张和武，总经理。委托代理人曾路，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告刘思全，男，生于1965年8月8日，云南省巧家县人，住巧家县。被告李德英，女，生于1965年12月19日，云南省巧家县人，住址同被告刘思全。二被告共同委托代理人胡运凯，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告凉坪煤矿公司诉被告刘思全、李德英租赁合同纠纷一案，于2017年8月28日向本院起诉。本院受理后，于2017年9月29日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托代理人均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凉坪煤矿公司诉称：2014年11月1日，原、被告双方签订租赁协议约定，被告将位于xx镇xx村八社xx桥头上面的xx停车场和停车场内的一栋房屋以28万元/年出租给原告，租期为20年，原告首先要支付两年的租金��56万元，所有场地及其设施、设备、房屋由原告全权使用。两年后，原告应在当年的11月30日前付给被告28万元。被告负责场地与第三方的纠纷，协调好周边群众关系，保障原告的正常经营。并约定该场地与原来的土地纠纷由被告全权负责，原告不负任何责任，如因土地纠纷导致甲方无法经营，按违约处理，违约责任为支付违约金400万元及一切经济损失。协议签订后，原告已按照合同约定向被告足额交纳了租金。2014年11月10日，原告接管停车场地及房屋后，即通知被告搬离所租赁房屋，被告至今未搬离，导致原告无法使用、经营所租赁的房屋。2017年4月14日，刘思奎到停车场收费值班室找到原告称，涉案停车场的权属归其所有，场地租金应向其交纳，还将该值班室的门锁闭并强行在值班室独自收费，致原告无法经营停车场，经济遭受���重损失。被告拒不搬离出租房屋，且出租给原告的场地存在权属争议，被告的违约行为致使原告无法正常使用租赁物。请求解除双方签订的租赁协议，由二被告赔偿原告经济损失及违约金368750元，并退还剩余租金70000元。诉讼费由二被告承担。被告刘思全、李德英辩称：其使用了原告向其承租房屋的第二层是事实，但该使用已经（昭通市中级人民法院）（2017）云06民终193号《民事判决书》和（巧家县人民法院）（2016）云0622民初1509号《民事判决书》确认为被告向原告返租该房屋，二被告使用该房屋不应当认定为违约；刘思奎的行为属于第三人侵权行为，不属于租赁合同法定解除条件。因此，租赁合同不具备解除条件，且该案已经有生效的判决，在未出现新情况时，基于一事不再理原则，人民法院依法应裁定驳回起诉。请求驳回原告的全部诉讼请求，双方继续履行租赁合同。原告凉坪煤矿公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：1.关于凉坪煤矿公司的《营业执照》和法定代表人张和武的身份证复印件各一份，用以证明原告的主体适格；2.原、被告双方于2014年11月1日签订的《协议》原件，用以证明双方约定原告将xx镇xx村xx八社xx桥头上面的xx停车场每年按28万元支付给被告，但原告首先要支付两年的场地费用合计56万元，所有场地及场地上的设施、设备、房屋由原告全权使用。两年后，原告应当在当年的11月30日以前付给被告28万元，被告负责此场地与第三方的纠纷，协调好周边的群众关系，保障原告的正常经营，并约定该场地与原来的土地纠纷由被告全权负责，原告不负任何责任，如因土地纠纷导致原告无法经营，如果一方违约，必须支付另一方违约金人民币400万元及一切经济损失；3.《收条》原件两份，用以证明协议签订后，原告按照合同约定向被告足额缴纳了至2017年11月10日的三年租金；4.《收据》原件，用以证明被告将停车场地及房屋租赁给原告以后，于2016年6月1日私自向原告的承租人收取房屋租赁费用，影响原告的经营活动；5.照片四张、用手机播放录像三段，拟与刘思奎的证言共同证明刘思奎于2017年4月14日到原告承租的停车场收费值班室找到原告称，涉案停车场的权属归其刘思奎所有，场地租金应向其刘思奎交纳，经与刘思奎交涉后无果，刘思奎便将停车场值班室的门锁闭，并强行在值班室���自收费，导致原告无法经营停车场地，遭受严重经济损失；6.《混泥土施工协议》原件，拟与贺某某的证言共同证实原告于2017年5月17日将承租的场地发包给贺某某进行混泥土浇灌施工，在施工过程中，被告强行阻止施工，影响原告经营活动，无法实现租赁目的；7.由刘思奎提供的巧家县人民法院（2017）云0622民初651号《民事裁定书》复印件；8.申请证人刘思奎、贺某某和一个只认识人不知姓名的人（注：冯某某）出庭作证[（1）刘思奎当庭证实，被告刘思全、李德英分别系其亲兄弟和弟媳，因土地使用权纠纷与其有矛盾；原告凉坪煤矿公司的法定代表人张和武与其没有任何关系。其确实到刘思全家出租给凉坪煤矿公司的场地上去收取过一个多月的停车费共6100��元，因该场地除了房屋属于刘思全外，其余地名为xx地的土地都是经法院判决其有部分使用权（当庭提供了新华镇人民政府《调解协议书》和巧家县人民法院（2007）巧民初字第26号《民事判决书》复印件各一份）。其收费的同时，凉坪煤矿公司也在收取停车费；（2）贺某某当庭证实，其与二被告没有利害关系，凉坪煤矿公司的法定代表人张和武是其亲老表。其曾在巧家县xx镇xx路上面xx桥xx停车场为凉坪煤矿公司打水泥板。在施工打水泥板过程中，刘思全来阻碍过施工，叫不要干了，说进（停车场）去的右手面是凉坪煤矿公司的，左手面是他刘思全的。刘思全阻止后也就停工了，后来他们商量好了以后才又去做了600平方米左右的水泥板，没有全部做完，因为先是刘思全叫不要做，后来是凉坪煤矿公司叫不要做了；（3）冯某某当庭证实，其不知道原告席和被告席上的双方。2017年6月左右，老贺叫其去给老贺家老表在巧家县xx镇xx桥xx停车场上面做过水泥工，想不起老贺的名字，具体的记不清楚。在施工中，坐在被告席上的男性去阻止施工，说是施工地点是两个人的，后来他们商量好后才又去做了外面坝坝的水泥工，外面的做完了，里面的就没有做]。经质证，被告方对原告方提供的证据1、2、3的“证据三性”没有异议；对证据4的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性，因为被告向柳某某收取3000元租金系租赁合同签订以后，被告扩建房屋的租金，不在租赁合同中约定的原告的承租范围内；证据5的“证据三性”不予认可，因未说明照片的拍摄时间、拍摄人及原始储存路径，不符合证据规则中对于照片、视频资料的证据要求，三段视频资料的��体系原告代理人所持有的电话播放，可以表明该证据经过转发，非其原始的储存载体，不能排除该视频资料经过剪辑等后期加工制作的可能；对证据6的真实性无异议，但与本案不具关联性，该证据仅能够表明原告向第三人发包了混泥土施工，但是不能证明实际施工的数量及被告具有阻止施工的情形，不能实现原告的证明目的；对证据7的真实性和合法性没有异议，但与本案不具任何关联性；对证据8中刘思奎的证言称，刘思奎与刘思全存在利益冲突，证言具有趋利性，依法不应采信作认定本案事实的证据使用；刘思奎提交的《调解协议书》与本案没有任何关联性，仅能证明刘思奎临时占用他人经营承包的土地，不能证明具体的位置及界限，不能证明其对本案争议的土地享有使用权；对判决书的真实性、合法性没有异议，但与本案不具关联性，该判决未对实体性权利义务进行裁判；对于贺某某和冯某某的证言，俩人陈述一致的地方予以认可，其余不予认可。两位证人均陈述该合同未能继续履行的原因是原告提出终止履行，而不是被告行为致合同不能继续履行。原告方对三位证人的证言称，刘思奎与原告无任何利害关系，所作证言客观、真实、合法，予以认可，刘思奎提交的《民事判决书》和《调解协议书》的“证据三性”予以认可，能证明刘思奎对涉案土地享有使用权；对贺某某、冯某某的证言无意见。被告方依其主张向本院提供了下列证据：1.二被告的身份证复印件，用以证明被告的基本情况；2.巧家县人民法院（2016）云0622民初1509号《民事判决书》复印件��昭通市中级人民法院（2017）云06民终193号《民事判决书》原件称，该终审判决送达日期为2017年4月，两份判决说明双方就租赁合同提出过自己的主张，经过法院审理已经产生了生效的判决，且现无新的事实及理由出现。经质证，原告方未对二被告的身份证提出异议，对两份判决书的真实性和合法性也没有异议，认为两份判决书与本案起诉的事实和理由不一致，被告的证明目的不能达到。原、被告双方提供的证据，本院认为，原告方提供的证据，被告方对证据1、2、3的“证据三性”无异议，依法采信作认定本案事实的证据使用；证据4虽然真实，但根据原告方的陈述，被告向柳某某收取的3000元已返还给了原告，故该证据涉及的损失不能成立，不予支持；证据5、6、7、8中，被告方对其中的书面证据、照片和视频资料中的人物的真实性无异议，结合双方相关陈述，加之被告方未举证证明或直接陈述其与刘思奎就本案涉及的土地权属争议已由其处理好，因此，除刘思奎提供的《调解协议书》和2007年的《民事判决书》因其内容不能反映出与本案有关而不予采用作本案证据使用外，其余能相互印证，形成证据锁链，证实原告向被告承租的停车场的土地使用权存在争议，且在原告使用租赁物期间，刘思奎还因此强行向原告承租的停车场的客户收取停车费6100多元，被告也曾阻挠原告正常使用租赁标的物。虽然刘思奎与刘思全因涉本案权属争议而存在矛盾，但并不影响上述事实的成立，故均予采信作认定本案事实的证据使用。被告方提供的证据1、2，原告方对其真实性无异议，采信作认定本案事实的证据使用，用以证明双方在证据2涉及案件中各��的诉讼主张等事实。关于原告接管租赁物的时间问题，原告方主张为2014年11月10日，虽然未举证加以证明，但被告方未对此进行否认，依法予以确认。根据庭审举、质证和双方相关陈述，以及对双方提供的证据所作的上述分析认定，本院确认本案法律事实如下：被告刘思全、李德英系夫妻。2014年11月1日，原告凉坪煤矿公司（甲方）与被告刘思全、李德英（乙方）签订《协议》约定，被告刘思全、李德英将位于（巧家县）xx镇xx村xx八社xx桥头上面的xx停车场及其场内设施、设备、房屋出租给原告凉坪煤矿公司全权使用，租赁期限自2014年11月1日起至2034年11月1日止。前10年的租金为28万元/年，10年后的租金“按28万元的10%，即2.8万元增加给乙方”，凉坪煤矿公司首先应一次性支付两年的费用即56万元，两年后，凉坪煤矿公司应在当年的11月30日前付给刘思全、李德英28万元。凉坪煤矿公司在租赁场地上建设的水泥地板，期满后归刘思全、李德英所有；凉坪煤矿公司在租赁场地上投资的一切设施、设备归凉坪煤矿公司所有，能搬走的搬走，不好搬走的，由凉坪煤矿公司自行处理。刘思全、李德英负责租赁场地与第三方的纠纷处理，保障凉坪煤矿公司正常经营，租赁场地与原来的土地纠纷由刘思全、李德英全权负责处理，凉坪煤矿公司不负任何责任，如因土地纠纷导致凉坪煤矿公司无法经营，按违约处理，任何一方违约，违约责任为支付违约金人民币400万元及一切经济损失。协议签订后，凉坪煤矿公司于2014年11月10日接管使用了除租赁场地内房屋二楼外的所有设备、设施和房屋，并已按照合同约定向刘思全、李德英交纳了至2017年11月10日共三年的租金计84万元。2016年12月5日，刘思全、李德英以凉坪煤矿公司在履行涉本案双方签订的协议过程中存在违约为由，以租赁合同纠纷向巧家县人民法院起诉凉坪煤矿公司，请求解除双方涉本案相同协议的合同关系，由凉坪煤矿公司向其支付违约金10万元和相应租金。凉坪煤矿公司作了其并未违约，相反是刘思全和李德英违约的辩解，同时反诉刘思全、李德英，请求判令刘思全、李德英赔偿其经济损失20万元，支付其违约金28万元。经巧家县人民法院审理作出判决后，凉坪煤矿公司不服一审判决，依法提起上诉，昭通市中级人民法院经审理，未认定凉坪煤矿公司违约，认定刘思全、李德英违约的事实没有证据支持，由此依法驳回了双方的诉讼请求。2017年2月10���，刘思全的亲哥哥刘思奎因认为本案原、被告双方租赁标的物（停车场及其相关设备、设施）占用的土地其享有部分使用权，向巧家县人民法院以土地承包经营权纠纷起诉刘思全，请求判令本案被告刘思全归还包括涉本案停车场占用土地（xx地）在内的1/2即1.91亩土地使用权归其享有。经巧家县人民法院审理，于2017年3月13日作出（2017）云0622民初651号《民事裁定书》，认定刘思奎与刘思全争议的包括涉本案停车场占用土地（xx地）在内的土地“一直由刘思全经营管理至今”，并依法以集体经济组织的户内成员未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，应向有关行政主管部门申请解决为由裁定驳回了刘思奎的起诉。之后，刘思全的亲哥哥刘思奎即以本案原、被告双方租赁标的物占用的土地使用权与刘思全存在争议为由，到凉坪煤矿公司向被��刘思全、李德英租赁的停车场收取停车费长达一个多月，收取停车费金额为6100多元，为此，凉坪煤矿公司曾向公安机关报警。此外，凉坪煤矿公司在租赁场地上增加经营设施时，刘思全曾阻止工人施工。本院认为，原、被告双方签订的租赁协议合法、有效，对双方具有法律约束力。根据双方签订的协议，刘思全、李德英负有处理租赁场地与第三方的纠纷以保障凉坪煤矿公司正常经营的义务，租赁场地与原来的土地纠纷的处理义务也由刘思全、李德英负有，凉坪煤矿公司不负任何责任，如因土地纠纷导致凉坪煤矿公司无法经营，按（刘思全、李德英）违约处理。任何一方违约，违约责任为支付违约金人民币400万元及一切经济损失。根据原告方提供的《民事裁定书》，刘思全、李德英向凉坪煤矿公司出租的租赁标的物占用的土地，��使用权与第三人刘思奎存在争议。双方在庭审中均未就该裁定书的生效提出异议，刘思全、李德英也未举证证明或直接主张该使用权属争议已由其作妥善解决，即证明其出租给凉坪煤矿公司的租赁标的物所占用的土地使用权不存在争议，故双方的租赁标的物存在使用权属争议，刘思全、李德英未对此尽妥善处理义务，已构成违约，应由其对凉坪煤矿公司承担相应违约责任。其次，凉坪煤矿公司在使用租赁标的物过程中，第三人刘思奎主张租赁标的物占用土地的使用权属，并强行收取租赁标的物产生的收益，事实上已致凉坪煤矿公司不能正常使用租赁物创收，实现合同目的，刘思全、李德英也未对此尽到妥善处理的合同义务，且刘思全本人也以阻碍凉坪煤矿公司施工的方式直接干预凉坪煤矿公司对租赁标的物的使用，故刘思全、李德英与刘思奎的土地使用权争议不得以解决，原、被告双方的合同即难以履行，不能实现双方的合同目的。由此，刘思全、李德英未尽到处理好自己一方与第三人就租赁标的物占用土地权属争议的合同义务，且直接干预凉坪煤矿公司正常使用租赁标的物的行为均构成违约，依法应由其对凉坪煤矿公司承担违约责任。凉坪煤矿公司关于被告方违约而解除双方租赁协议的主张成立，依法予以支持。凉坪煤矿公司关于由二被告赔偿其经济损失及支付违约金的主张，根据双方租赁期20年、违约金400万元的协议约定，结合协议和庭审中双方均未表明且也不能反映出该违约金数额的确定是依违约产生的预估损失赔偿额计算而来，故双方约定的违约金数额400万元应为惩罚性违约金，同时也包含合同履行后可以获得的利益，且不影响原告方与违约有因果关系的损失主张。由于被告方的违约行为不能实现双方合同目的，使原告方在作出相关投资后无法获得履行合同20年可得利益，故该项主张予以支持。因此，原告方在庭审中关于由被告方在400万元内支付违约金212420元的主张予以支持，但主张的损失中，对于被告方占用租赁房屋二楼造成6万元损失的主张，原告方因在被告方提供的二审判决书生效以后的本案诉讼中仍然未提供证据证明被告方居住二楼存在违约，故原告方的该项主张不能成立，不予支持，由原告方对此承担举证不能的法律后果。对于第三人刘思奎从2017年4月14日开始收取4个月的停车费共93330元（28万元/12月×4月）的主张，除刘思奎在作证时认可收取的6100元予支持外，其余87230元因原告方未举证加以证明，不能获得支持，同样应由其对此承担举证不能的法律后果；对于返还被告方私自向其承租人收取���租金3000元的主张，庭审中，凉坪煤矿公司已明确陈述被告方已退还，故该项主张不能再获支持。对于要求被告方退还剩余租金的主张，协议签订后，凉坪煤矿公司已按照合同约定向被告方支付了至2017年11月10日止共三年的租金合计84万元，在解除双方租赁协议的前提下有法可依，予以支持。但退还金额应在本判决生效后以28万元人民币/年，按照原告方实际使用租赁标的物的天数计算后予以确定。被告方关于本案原告的诉讼系重复诉讼的主张，因原告方在本院（2016）云0622民初1509号案的反诉请求中并未主张解除双方涉本案相同租赁协议，且原告方在本案中已提供有效证据证明刘思全、李德英的行为违约，故凉坪煤矿公司提起的本诉讼不属于重复起诉，被告方的该主张不能成立，依法不能获支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十八条第一款的规定，判决如下：一、解除原告巧家县凉坪煤矿有限公司与被告刘思全、李德英于2014年11月1日签订的《协议》；二、由被告刘思全、李德英于本判决生效之日起三十日内支付原告巧家县凉坪煤矿有限公司违约金人民币212420元、赔偿原告巧家县凉坪煤矿有限公司经济损失人民币6100元，两项合计人民币218520元；三、由被告刘思全、李德英在本判决生效后三十日内以28万元人民币/年按照原告巧家县凉坪煤矿有限公司实际使用租赁标的物的天数计算原告巧家县凉坪煤矿有限公司应付租金后，从原告巧家县凉坪煤矿有限公司已交租金84万元人民币范围内作扣减，若有余额，退还原告凉坪煤矿公司；四、驳回原告巧家县凉坪煤矿有限公司的其余诉讼请求。案件受理费7881元，减半收取3940.50元，由被告刘思全、李德英共同负担3000元，原告巧家县凉坪煤矿有限公司负担940.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方���事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  周国祥二〇一七年十月十二日书记员  常 斌