江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0802民初2586号原告：吉安市牵手物业服务有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区吉州大道皇庭世家门面，统一社会信用代码：91360802698471575R。法定代表人：雷保生，总经理。委托诉讼代理人：高兴，江西秉志律师事务所律师。全权代理。被告：罗冬玉，女，1963年11月29日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，委托诉讼代理人：张玮（系被告女儿），女，1986年9月21日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，全权代理。原告吉安市牵手物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“牵手物业公司”）与被告罗冬玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牵手物业公司法定代表人雷保生、委托诉讼代理人高兴，被告罗冬玉的委托诉讼代理人张玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牵手物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年2月16日至2016年12月31日的物业费6158元及利息（从起诉之日起，按年率6%计息至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的汇鑫国际小区4-1-1402室业主，原告为该小区提供物业管理和服务期间，按照合同约定对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护管理，但被告从2014年2月16日至今未按照协议约定缴纳物业管理费用，截至2016年12月31日被告欠物业费6158元。经原告多次催告后，被告依然拒不缴纳物业管理费用，为维护原告合法权益，诉至法院维权。被告罗冬玉辩称，小区物业管理不善，被告很少在小区居住，偶尔入住时发现路灯设施不完善、垃圾成堆，电梯运行故障频发，原告主张的物业费收费标准过高。经审理查明，被告罗冬玉及案外人罗福生系江西省吉安市吉州区吉州大道32号（汇鑫国际名城）小区4幢1-1402室业主，住宅建筑面积为100.95平方米。2013年2月17日，原、被告签订《前期物业服务协议》约定，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告向甲方交纳物业服务费用等内容。2013年8月2日及2014年5月15日，吉安市吉州区物价局就涉案小区物业收费分别向原告作出吉区价费字（2013）18号和吉区价费字（2014）12号文件批复，该小区高层住宅物业管理公共性服务收费标准为每月每平方米1.00元，特供电、二次供水分摊公式为：用户实用量*（单价+总损耗费/全部用户实用量），并按照实际支出和约定的收费方式向业主公平、合理分摊，收费执行期限分别为2013年8月1日至2014年7月底，及2014年5月1日至2015年4月1日止等。被告在庭审时认可原告主张的、自2014年2月16日至今未向原告缴付物业费的事实。2015年5月8日，原告与吉州区汇鑫国际名城小区业主委员会签订《物业服务公司承包合同》并约定，物业服务费及特供电、二次供水分摊按业主楼层予以区分收取，被告罗冬玉所在14楼的收费标准为：物管费1元/㎡、电梯运营0.62元/㎡、二次供水0.15元/㎡，合计1.77元/㎡，执行期限从2015年5月8日至2018年5月8日止。原告向被告主张的物业费，经催要无果后，诉请维权。以上事实，有原告提供的营业执照、被告身份证、吉安市吉州区物价局文件、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、收款收据、催缴物业费律师函、《物业服务公司承包合同》及庭审笔录予以证实。本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》，以及业主委员会与原告签订的《物业服务公司承包合同》，合法有效，各方应按约全面履行。原告作为被告所在小区的物业服务企业，依法有权就其提供的物业服务收取相应的费用。关于收费期间的问题。被告未提供证据证明其已缴纳原告诉请期间的物业费，且在庭审过程中就拖欠期间予以自认，原告主张被告支付自2014年2月16日至2016年12月31日的物业费，应予支持。关于收费标准的问题。2013-2014年，物价部门先后对涉案小区物业服务收费标准予以批复，公共服务费均按1元/月/㎡予以收取，特供电、二次供水按分摊用户实用量予以折算收取。就具体折算明细的问题，虽然原告仅提供与业主委会员签订的《物业服务公司承包合同》，且收费期限自2015年5月8日至2018年5月8日止。但若原告已持续为业主提供物业管理服务，且该特供电、二次供水费用已实际发生，则原告应从装修至欠缴之日止，参照2015年5月8日至2018年5月8日的收费标准确定专项物业费的收费标准。此外，基于公平原则考虑，特供电、二次供水系以被告实际装修且有特供电及二次供水实际发生需要为前提，原告在庭审过程中认可被告系从2014年6月28日与原告签订装修协议，故被告拖欠的物业服务费中特供电、二次供水费用应从2014年6月28日起算为宜，原告主张此前的专有物业费用，本院不予支持。关于服务质量的问题。原告物业管理的职责是对小区房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。被告主张原告在服务期间提供的管理服务存有瑕疵且未能得到相关业主的认可，及2016年4月15日才装修入住的主张，未提供证据予以印证，应承担举证不利的法律后果。被告需向原告支付的物业服务费计元5899.92元（132天/30天*1元*100.95㎡+916天/30天*1.77元*100.95㎡）。原告的利息主张，无法律依据，本院不予支持。此外，需要指出的是，若物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此循环，明显有碍于小区管理秩序，亦侵害了已缴费业主的合法权益。当出现以上情况，业主应主动的向业主委员会、物业公司反映，相关责任主体亦应就存在的问题予以改正，以提高服务水平。同时，业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：被告罗冬玉偿付原告吉安市牵手物业服务有限公司物业服务费5899.92元，限本判决生效后七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗冬玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王国勇二〇一七年十月三十日书记员  王 茜法条链接：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。五、《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。