江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终7292号上诉人（原审原告）:朱建新，男，1982年11月6日生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人（原审原告）:唐崇金，女，1982年5月5日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：邵志远，江苏锐华律师事务所律师（代理上列二上诉人）。委托诉讼代理人：杨广先，江苏锐华律师事务所律师（代理上列二上诉人）。被上诉人（原审被告）:苏州香山工坊置业有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇古村路8号。法定代表人：冯晓东，总经理。委托诉讼代理人：柏玲，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地苏州新区商业街11号。负责人：张曾博，行长。委托诉讼代理人：冯丹，系该公司员工。上诉人朱建新、唐崇金因与被上诉人苏州香山工坊置业有限公司及原审第三人中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2016)苏0506民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱建新、唐崇金上诉请求：1、依法撤销苏州市吴中区人民法院(2016)苏0506民初3938号民事判决；2、判令上诉人与被上诉人解除房屋买卖合同；3、判决被上诉人支付逾期交房违约金46555.91元，已付房屋价款及利息709918.5元，逾期办理权属登记违约金5908.11元，契税17724.33元，维修基金6502.8元，办证费500元（违约金及利息均暂计至2016年5月18日）。一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人按被上诉人要求缴纳办证费用就是其要求办理产证，不能视为默认其无法办证。购房合同补充协议是被上诉人预先拟定的格式合同，该协议第六条第二款属于免除被上诉人主要义务，限制被上诉人主要权利的条款，被上诉人作为格式合同提供方，未尽提示义务，应当认定为该条款无效。本案由于被上诉人的原因导致上诉人无法按照合同约定办理产证，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，应当依法解除合同。被上诉人苏州香山工坊置业有限公司（以下简称香山公司）在诉讼中答辩称：1，关于解除合同，上诉人已经放弃了解除合同的权利。2，上诉人错误理解了商品房买卖合同司法解释第19条的规定，无视法律和合同关于解除权行使期限的规定。3，关于权属登记，上诉人基于商品房买卖合同第15条逾期办证所享有的合同解除权也受其自身义务是否履行的限制，上诉人关于申请办证所需材料和费用尚不齐全，具体在一审时已经明确告知。综上，上诉人的请求和事实理由缺乏事实和法律依据。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉请。原审第三人中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称农行高新区支行）在诉讼中答辩称：上诉人和被上诉人的合同纠纷不影响上诉人在我行贷款的偿还，其应按照在我行签订的个人担保借款合同履行还款义务。原审原告朱建新、唐崇金向一审法院起诉请求：1、判令解除其与香山公司的房屋买卖合同；2、判决香山公司支付逾期交房违约金46555.91元，已付房屋价款及利息709918.5元，逾期办理权属登记违约金5908.11元，契税17724.33元，维修基金6502.8元，办证费500元，合计787109.7元；3、判令香山公司承担全部诉讼费及律师费。一审法院认定事实：2014年2月23日，朱建新、唐崇金与香山公司签订《商品房买卖合同》（编号：苏吴合同201302230128）一份，约定以590811元的价格向香山公司购买其建造的位于苏州市吴中区××口镇××室建筑面积为54.19平方米的商业服务用房（期房）一套。合同第六条付款方式约定，买方于合同签订当日支付首付款300811元，余款290000元需于2013年2月23日前办理按揭手续，并保证余款290000元于2013年3月23日前到达出卖方账户。第八条约定，出卖方应当在2013年12月30日前根据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。第十五条约定，出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权登记的，逾期超过90天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金。造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。合同附件五：合同补充协议第六条第2款约定，买受方依照本合同行使单方解除权时，应当在知道或应当知道单方解除权后30日内提出，否则视为放弃该权利。补充协议第四条约定，双方同意对合同正文第十五条补充如下：买受方委托出卖方或其他中介组织办理房地产权属证书的，应当提供办理所需的全部文件资料，否则因买受方未提供完整文件资料、提供虚假资料造成买受方不能在约定期限办出权属证书的，出卖方不构成违约。补充协议第十二条约定，房产证由开发商统一办理，办证费用为500元每户，买受方在交房当日一次性支付给开发商。朱建新、唐崇金按约支付了首付款。同年3月7日，朱建新作为借款人（兼抵押人），唐崇金作为抵押人，香山公司作为保证人与农行高新区支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定农行高新区支行向朱建新出借290000元用于购房，借款期限120个月，借款利率在银行同期贷款基准利率基础上下浮15%，还款方式为等额本息，每月还款，抵押物为本案诉争房屋。贷款按约支付至香山公司账户。截至2016年12月27日，朱建新已经尚欠贷款本金203676.95元。在涉诉《商品房买卖合同》签订当日，朱建新、唐崇金即与苏州香山工坊建设投资发展有限公司（下称香山投资公司）签订《商铺租赁合同》一份，约定由甲方朱建新将9#330室商铺长期出租给乙方香山投资公司，香山投资公司可聘请具有相应管理能力和经验的商铺管理公司或自行对商铺进行出租和管理，租赁期自2014年4月1日（租赁起始日）至2017年3月31日止，上述期间为免租期，乙方无需支付甲方租金。合同第6.8条约定，由于商铺统一经营管理的需要，甲方不可撤销的授权乙方为其委托人，全权代理甲方与苏州香山工坊置业有限公司按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交房手续，包括根据实测面积与预测面积的差异，代付代收房屋总价的差额，并在当年的租金回报中一并结算支付给甲方。同意在公示规定交房期内配合乙方与香山公司办理交房手续，签署房屋交接单；甲方全权委托乙方代甲方为此房屋按统一要求封闭露台。如甲方超过公示的交房期没配合乙方与香山公司办理交房手续及签署房屋交接单，乙方有权单独与香山公司办理交房手续及签署房屋交接单。办理完毕后，即视为香山工坊置业有限公司已按照《商品房买卖合同》约定向甲方交付该房屋。同时，在该合同附件三，朱建新、唐崇金出具委托书一份，委托香山投资公司全权代表其与香山公司及物业公司办理该330室房屋交付手续，包括但不限于：1、代收代缴房屋面积补差款（若有）及其他代收代缴费用；2、进行房屋验收并签署相关交接文件；3、接手相关交接文件及发票；4、代为领取房屋钥匙、门卡等配套手续；……。被委托人在委托权限内完成相关事项视同委托人自行完成，具有同等效力。2014年7月9日，香山公司向朱建新寄送交房通知书一份，通知朱建新、唐崇金于2014年7月8日至2014年7月18日到售楼处办理交房手续，并告知代收代缴费用（契税、维修基金、装修保证金、装修建筑垃圾清运费）及物管费。香山公司于2014年7月16日将涉案房屋交付香山投资公司，朱建新、唐崇金对此予以确认，并于当日交付了办证费500元、维修基金6502.8元、契税17724.33元。本案诉争商品房所在的土地位于吴中区××口镇××号，系香山公司以出让方式获得国有土地使用权，权证号为吴国用（2010）第06100498号，该宗土地曾抵押给中国银行股份有限公司苏州吴中支行，抵押期限自2010年10月18日至2013年3月23日，抵押金额5300万元，抵押登记于2016年1月11日注销。目前，该宗土地已完成分割登记，其中涉案房屋于2016年5月20日完成初始登记。以上事实，由朱建新、唐崇金提供的商品房买卖合同、发票、个人购房担保借款合同、商铺租赁合同、交房通知书，香山公司提交的不动产单元首次登记信息表，苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初408号民事判决书以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，朱建新、唐崇金、香山公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律规定，应为有效。双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。依照商品房买卖合同的约定，香山公司应在2013年12月30日前向朱建新、唐崇金交付涉案房屋，逾期超过60天后，朱建新、唐崇金有权解除合同。朱建新、唐崇金要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述交付期限之第二天起至实际交付日止，香山公司按天向朱建新、唐崇金支付房屋总价款万分之四的违约金。香山公司未按期向朱建新、唐崇金交付房屋，朱建新、唐崇金未在超过60天后要求解除合同，故朱建新、唐崇金仅要求香山公司支付逾期交房违约金46555.91元，合法有据，应予支持。因违约金兼具补偿性及惩罚性，朱建新、唐崇金依据合同约定主张违约金符合法律规定，且香山公司并未就合同约定违约金过分高于实际损失进行举证，故本院对香山公司违约金过高的意见不予采纳。关于房屋产权未能登记的责任。依照商品房买卖合同及补充协议的约定，香山公司应在房屋交付使用60日内申请房屋所有权初始登记，并在期房交付使用之日起90天内申请所有权转移登记，逾期超过90天，朱建新、唐崇金有权解除合同。如因朱建新、唐崇金的原因，比如未提供完整的办证资料、未交纳税费等导致无法按期办理所有权转移登记的，朱建新、唐崇金无权解除合同。对于有权解除合同的，朱建新、唐崇金应在法律规定或合同约定的期限内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。香山公司应在房屋交付使用60日内申请房屋初始登记，即于2014年9月14日前申请初始登记，但香山公司于2016年5月20日才完成初始登记，在此之前，香山公司无法将房屋产权转移登记于朱建新、唐崇金名下，且涉案所在地块的土地使用权由香山公司抵押给银行，抵押登记于2016年1月11日才注销，在抵押注销之前，客观上也不可能办理涉案房屋的产权转移登记。香山公司已构成违约。朱建新、唐崇金按照香山公司的交房通知要求缴纳了相关税费，香山公司虽称朱建新、唐崇金还没有缴纳办理产权登记的后续费用，但未提供朱建新、唐崇金收到后续缴费通知而未缴导致办证未果的相关证据。因此，房屋产权未能登记的责任在于香山公司。关于朱建新、唐崇金是否有权解除商品房买卖合同。朱建新、唐崇金基于商品房买卖合同第十五条逾期办证所享有的合同解除权受其自身义务是否履行的限制。根据合同的认定，香山公司应于2014年10月13日内申请房屋转移登记，逾期超过90天即2015年1月12日起朱建新、唐崇金享有合同解除权。而依照买卖合同补充协议第六条第2款的约定，朱建新、唐崇金应当在知道或应当知道解除权后30日内提出，朱建新、唐崇金并未向香山公司主张解除去，其起诉之日早已超过合同约定的期限，故已丧失解除权。朱建新、唐崇金既未向香山公司提出，也没有证据证明其曾自行办理房屋产权登记手续未果，应视为朱建新、唐崇金对涉案房屋未能登记之现状予以默认和放任，时隔两年之久，朱建新、唐崇金以此主张合同解除，难符合同约定和法律规定。故而，朱建新、唐崇金依照合同第十五条约定主张解除商品房买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，香山公司已于2016年1月11日完成诉争房屋所在地块的抵押注销登记，于诉讼中完成房屋初始登记，且确认涉案房屋及土地亦无其他权利负担，办证条件已成就。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定针对的是房屋灭失、土地使用权手续不合法等导致买卖合同无法继续履行，合同目的已经无法实现的特殊情形，朱建新、唐崇金同时主张依照该条解除合同，不符合法律规定，本院亦不予采信。综上，对于朱建新、唐崇金要求解除《商品房买卖合同》及基于商品房买卖合同解除提出的其他诉讼请求，本院均不予支持。遂判决：一、苏州香山工坊置业有限公司于判决生效之日起十日内给付朱建新、唐崇金逾期交房违约金人民币46555.91元；二驳回朱建新、唐崇金的其他诉讼请求。案件受理费11671元，由朱建新、唐崇金负担10707元，由苏州香山工坊置业有限公司负担964元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，朱建新、唐崇金和香山公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，香山公司存在逾期交房和逾期办理涉案房屋产证的违约行为，朱建新、唐崇金据此要求香山公司支付逾期交房违约金的请求，符合双方合同的约定，于法有据，应予支持。双方在诉讼中争议的补充协议第六条第2款的约定虽为香山公司提供的格式条款，但经本院审核，其约定内容并无显失公平之处，朱建新、唐崇金在该协议上签字应视为对该条约定的认可，应按照该约定履行。鉴于朱建新、唐崇金未能按照双方在补充协议中的约定及时主张权利，至其提起本案诉讼时已丧失基于香山公司逾期办证的违约行为而享有的合同解除权。另外，涉案房屋目前已具备办证条件，故原审法院据此驳回朱建新、唐崇金要求解除合同的诉讼请求证据充分，并无不当。据此，朱建新、唐崇金的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11671元，由上诉人朱建新、唐崇金负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 曾雪蓉审判员 黄文杰二〇一七年十月三十一日书记员 杨颖颖