云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0422民初398号原告：江川华彩酒店有限公司。住所地：云南省玉溪市江川县江城镇牛摩村委会下村。注册号：530421100007536。法定代表人：宋洁，总经理。委托诉讼代理人：王英、李伦，均系云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：玉溪市江川区林大福旅游开发有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区路居镇下村。统一社会信用代码：91530422688599727B。法定代表人：林育生，男，汉族，1969年7月7日生，住昆明市五华区。公司总经理。委托诉讼代理人：马俊，云南恒业律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：沙蜀燕（系林育生之妻），女，1978年7月1日生，回族，住云南省昆明市五华区。代理权限：特别授权代理。原告江川华彩酒店有限公司(以下简称：江川华彩酒店)与被告玉溪市江川区林大福旅游开发有限公司(以下简称:江川林大福旅游公司)租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日以简易程序立案，后因案情复杂，依法转为普通程序审理。2017年8月10日，合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告的法定代表人宋洁及其委托诉讼代理人王英、李伦，被告的委托诉讼代理人马俊、沙蜀燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江川华彩酒店向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《“金色抚仙湖九龙国际会议中心”公寓B楼客房承包经营合同》[合同编号：LDF（2014）-0426-02]；2.判令被告返还原告押金100000元（大写：人民币壹拾万元整）；3.判令被告支付原告违约金200000元（大写：人民币贰拾万元整）；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年4月26日签订《“金色抚仙湖九龙国际会议中心”公寓B楼客房承包经营合同》，约定：“承包期限自本合同签订之日起至甲方五星级酒店试营业前90天；第一年承包费甲方给予免除，第二年及第三年的年承包费为人民币伍万元整；甲方负责乙方经营所需的水、电正常供应等”。合同签订后，原告向被告缴纳押金100000元。被告在合同履行过程中，自2015年12月开始欠缴水电费，导致原告承包的客房频繁断水断电，无法正常经营，给原告造成巨大的经济损失。后来，原告了解到被告资金周转及经营存在较大问题，金色抚仙湖九龙国际会议中心并未经过相关部门整体验收。据此，原告对承包合同未来是否能正常履行较为担忧，欲与被告协商解决，但被告始终避而不见。为维护原告的合法权益，请求人民法院判所如请。被告江川林大福旅游公司辩称，原告的起诉没有事实依据及法律依据。我公司没有任何违约行为，原告真实的诉讼目的是为逃避其应当交纳的承包费。原告至今没有结清承包费，故本案的违约方是原告。现我公司不同意解除合同，要求继续履行。原告作为违约方，提出解除合同不符合法律规定，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。原告江川华彩酒店围绕诉讼请求向本院提交以下证据:第一组:国家企业信息公示报告、法定代表人身份证明书、及身份证复印件。欲证明原、被告具有适格的诉讼主体资格。第二组:《“金色抚仙湖九龙国际会议中心”公寓B楼客房承包经营合同》复印件、中国银行支付系统收付款通知。欲证明:1、原、被告于2014年4月26日订立了客房承包经营合同，约定由被告负责原告经营所需水电的正常供应。2、原告依约于2014年8月13日通过中国银行向被告支付了200000元押金，其中客房的押金为100000元。被告质证意见:对第一、二组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均无异议。第三组:农村信用社客户存款回单复印件两份、收据一份。欲证实原告于2015年7月15日通过信用社转账向被告支付了第二年的餐厅及客房承包费，于2016年5月12日向被告支付了100000元的水电费。被告质证意见:对第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。客户存款回单系复印件，且无法看清上面记载的内容。收据没有加盖公司的财务印章，且是否是本案争议的水电费内容不明确。第四组:江川供电有限公司停电催缴电费通知复印件二份、欠费停电通知复印件二份、玉溪市江川区翠峰供水站停水通知一份、网站下载的云南省玉溪市江川区人民法院(2016）云0421执311号、312号执行裁定书。欲证明:1、被告自2015年12月起至今每个月均拖欠供水站水费，自2016年4月开始拖欠供电局电费。2、金色抚仙湖九龙国际会议中心项目总体工程一直未经验收。3、因被告自2015年12月起长期欠缴水电费，经营上存在资金周转困难且整体工程一直未经验收，原告有理由怀疑被告后续合同的履行能力，有权行使不安抗辩权，迟延交付第三年的租金。4、被告构成违约，应当承担约定的违约责任。被告质证意见:对第四组证据中通知的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。我方没有收到过这些通知，原告无法证明证据的来源。对执行裁定书的真实性、合法性没有异议，对证明目的不予认可。裁定书中涉及的是九龙晟景别墅区，原告在本案中承租的客房及餐厅通过了验收，并且已经办理了产权证。第五组：玉溪市江川区翠峰供水站《情况说明》、拖欠水费具体情况、玉溪江川供电局客户服务中心《关于江川林大福房地产发展有限公司欠费停电时间段说明》。欲证明:1、被告在2015年12月1日-2017年3月期间，因长期欠缴水费，被供水站采取停水催费措施，给原告承包的餐厅、客房经营造成较大的直接经济损失。2、被告长期欠缴电费，被供电局采取停电催费措施，给原告经营的餐厅、客房造成较大直接和间接经济损失。3、被告违约不能给原告承包经营的餐厅、客房提供正常的可持续经营的环境，应向原告支付合同总承包金的50%作为违约金，参照餐厅承包期10年计算为：5万/年X10年X50%=25万元。被告质证意见:对第五组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。经公司人员与供水站核实，供水站的工作人员陈述并没有写过《情况说明》，并且无法核实公章的真实性。供电局的停电时间段说明没有经办人的签名。别墅区存在业主拖欠水电费导致停水停电的情况，但本案涉诉的客房及餐厅不存在停水停电的问题。第六组:中国农业银行卡交易明细清单、2015年3月22日双方结帐清单复印件、2017年1月24日的收款收据（电子图片)。欲证明:1、2015年4月27日、2015年7月15日、2015年7月31日、2016年8月10日、2016年10月10日,原告先后五次通过汇款或者现金方式向被告支付第二年的承包费及水电费。2、2015年3月22日，被告的副经理林泰安亲手书写字据，确认被告尚欠原告餐费和住宿费58193元，并以该欠费抵扣原告2015年3月31日前应支付的水电费。3、2017年1月24日，原告向被告一次性支付30255元的水电费。4、被告已按合同约定结清承包费、水电费。被告质证意见:对中国农业银行卡交易明细清单的真实性、合法性没有异议，对证明目的不予认可。明细清单上2016年8月10日转账至林育生名下的40000元及2016年10月10日支付到林育生名下的27528.3元，我方予以认可，但具体是支付什么费用需要原告说明。明细清单上原告标注的其他款项，都是现金的支取行为，而非支付行为。对结账清单的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。结账清单中载明了物管费及水电费，但是原告又不认可其中的物管费，清单内容无法看出被告有冲抵水电费的意思表示。即便有欠餐费、住宿费的情况，也是圣达物业管理公司的欠款，与我方没有关系。收款收据的真实性无法确认，对证明目的不予认可。原告与圣达物业管理公司有管理关系，所以原告将水电费交给圣达物业管理公司的行为与我公司无关。第七组:微信聊天记录及微信截图。欲证明被告的物业负责人张斌对原告支付的所有费用做了确认，其中被告尚欠原告的住宿费和餐费共计92894元，原告通过4次刷卡及1次现金支付承包费、水电费共计283781.49元。张斌亲笔书写的字据与第六组证据所证明的费用相互对应。被告质证意见:对第七组证据的三性及证明目的不予认可。如果原告认为被告拖欠餐费及住宿费，应该提交相应的明细清单及挂账凭证。微信聊天记录的对方是否是张斌本人无法证实，图片的真实性无法确认。即便微信的聊天对象是张斌，但原告已说明张斌是圣达物业管理公司的人员，并非本案被告的工作人员。第八组:江川县公安消防大队行政处罚决定书、中国建设银行现金交款单复印件。欲证明被告承包给原告的酒店消防设施、设备形同虚设，被告对外承包的物业均未经消防安全检查便对外承包，被告实则是将消防安全隐患、消防行政处罚风险转嫁给原告，为此被告存在较大的过错，同时原告为不影响经营，替被告支付了20000元的罚款。被告质证意见:对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的不予认可。处罚决定书系原告承租后收到，原因是原告没有向消防大队申请报批手续就擅自营业，处罚的对象是原告，并且原告缴纳了罚款，说明原告对消防大队的处罚没有异议。承包合同中有明确约定，如果因原告的违法行为造成的罚款由原告自行承担，与我方无关。第九组:房间存在问题的照片及需要维修的清单。欲证明:1、原告承包的287号客房，自2015年开始便一直漏水，与被告协调要求其履行维修义务，但一直未来解决，此间客房一直空置无法经营。2、原告经营过程中，客房设施出现众多问题，与被告协商要求维修，但被告自2015年开始物业公司基本瘫痪，无法履行物业服务义务。被告质证意见:对第九组证据的三性及证明目的不予认可，照片无法确认时间及地点，另外，被告也没有就房屋的质量问题向我方提出过维修意见。第十组:申请法院调取昆明官渡农村合作银行先锋支行营业部林育生的卡交易明细、宋洁存款凭条。欲证明:原告的法定代表人宋洁于2015年7月15日及2015年7月31日分别向林育生账户现金存入50000元及40000元，用于支付2015年5月1日至2016年4月30日的客房及餐厅租金。被告质证意见:对第十组证据的真实性无异议，对关联性、证明目的不予认可。被告江川林大福旅游公司针对答辩理由向本院提交了以下证据:第一组:《“金色抚仙湖九龙国际会议中心”公寓B楼客房经营承包合同》复印件，欲证明:原被告之间存在租赁合同关系，双方对承包费及付款方式进行了约定。合同第九条第四款规定，如果原告未经被告书面同意拆迁变更结构或者原告自己违约单方面解除合同，押金不予退还。合同第十一条是违约责任的约定，如果原告要求解除合同，应当支付总承包金50%的违约金。原告质证意见:对第一组证据的证明目的不予认可，合同是双方的意思表示，至于被告陈述的原告违约我方不予认可。第二组:圣达物业管理公司发给原告的缴费通知单(上面有宋洁的签字)、餐厅及客房的物业金额明细。欲证明:原告拖欠圣达物业管理公司物业费的事实。原告质证意见:对第二组证据的三性及证明目的不予认可。该组证据的材料来源于何处无法考究，我方签收缴费通知单的行为，并不代表认可上面的内容，物业金额明细并没有我方的签字认可，费用的计算依据及金额我方不予认可。圣达物业管理公司与本案没有关联，并且双方针对物业费没有订立过任何书面的合同，也没有事实证明。第三组:房屋产权证复印件(原件抵押在信用社)、消防验收意见书复印件、建设工程竣工验收备案证复印件。欲证明：本案涉诉的客房及餐厅已经通过了消防的验收。原告质证意见:对第三组证据的三性均不予认可。该组证据没有原件进行比对，被告交付给原告的所有消防设备后期均不能使用。消防设备为两年定期检测，被告如不能提交证据证实每次检测都合格，那么关联性我方不予认可。本院依职权调取的证据有:云南电网有限责任公司玉溪江川供电局客户服务中心“情况证明”一份、玉溪市江川区翠峰供水站“回复”一份、孤山派出所视频资料一份、对被告员工李季峰所作的询问笔录一份。原告质证意见:对“情况证明”及“回复”的三性予以认可，但停水次数及天数请法庭再次核实。对视频资料的真实性、合法性没有异议，对关联性不予认可，该视频资料证实了被告强行收回餐厅的事实。对李季峰的询问笔录的真实性、关联性不予认可，因为李季峰没有签字。被告质证意见:对“情况证明”及“回复”的真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。视频资料中没有看到原告的法定代表人，视频中一直在陈述的是圣达物业管理公司的工作人员林泰安，其陈述与本案没有关联性。虽然李季峰没有在询问笔录上签字，但对真实性、合法性没有异议，对关联性不予认可。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、昆明农村信用社的存款回单系复印件且内容无法识别，本院不予认定。但原告申请调取的昆明官渡农村合作银行先锋支行营业部卡交易明细、储蓄存款凭条能够相互印证，证实原告向被告支付过第二年的承包费。2015年3月22日双方的结帐清单以及张斌与宋洁的微信聊天记录、微信截图虽不能直接证实原告的主张，但以上证据与中国农业银行卡交易明细清单仔细对照，微信截图清单上记载的付款次数、金额与宋洁农行卡(帐号：62×××75)上的明细内容相对应，尤其是江川华彩酒店于2016年10月10日向林育生的账号支付过27582.32元，该金额与张斌、宋洁于2016年10月9日的微信聊天截图清单上的欠款金额相一致，说明张斌微信聊天截图清单上的内容属实，宋洁于次日按照清单记载内容，扣减被告消费的餐费及住宿费，支付尚欠被告的各项费用共计27582.32元。2、江川供电有限公司停电催缴电费通知复印件、欠费停电通知复印件、停水通知虽系复印件，但与玉溪市江川区翠峰供水站欠费明细、云南电网有限责任公司玉溪江川供电局客户服务中心《关于江川林大福房地产发展有限公司欠费停电时间段说明》及张斌的微信聊天记录中提到的停水停电情节相互印证，并且云南电网有限责任公司玉溪江川供电局客户服务中心及玉溪市江川区翠峰供水站向法院出具的“情况证明”及“回复”，足以证实以上证据的真实性。综上，原告提交的证据本院予以认定，能够证实被告曾经欠缴水电费，导致停水停电的事实。3、网站下载的云南省玉溪市江川区人民法院(2016）云0421执311号、312号执行裁定书、江川县公安消防大队行政处罚决定书、中国建设银行现金交款单复印件，虽系真实、合法的证据，但与本案无直接关联。房间存在问题的照片及需要维修的清单，无法证实原告在接收租赁物时就存在，并且原告未提供在使用租赁物期间，向被告反映过租赁物存在问题需要维修的证据，故对证明目的，本院不予采信。4、圣达物业公司发给原告的缴费通知单，因上面有宋洁的签字，故对其真实性、合法性予以认可，从通知单落款时间及原告实际缴款时间看，原告确实未按合同约定的时间及时缴纳费用，因此，对被告的证明目的予以认可。餐厅及客房的物业金额明细，系被告单方计算的费用，不能证实被告的主张。消防验收意见书和建设工程竣工验收备案证虽系复印件，但消防及工程竣工验收系客观事实，故本院予以采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告系房地产开发企业，原名称为江川林大福房地产发展有限公司，2016年11月14日经核准，变更为玉溪市江川区林大福旅游开发有限公司。2014年4月26日，原告与被告签订《“金色抚仙湖九龙国际会议中心”公寓B楼客房经营承包合同》，合同约定了以下主要内容:一、原告承包被告名下公寓B楼二、三层的16间客房(内附经营所需设施、设备、用具)，用于酒店经营。二、承包期限自2014年5月1日起至被告五星级酒店试营业前90天。三、承包费、押金及支付方式:合同签订后7个工作日内，由原告向被告缴纳押金100000元。2、第一年承包费予以免交，第二年及第三年年承包费为50000元，第四年起至被告方五星级酒店试营业前的承包费按照第三年承包费递增10%计算。第二年的承包费在第一年减免期满前提前30天一次性付清，其余年度承包费均按照先交费后使用方式办理，需提交30天一次性付清。3、原告经营期间的税费、物业管理费、水电费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由原告按照规定向有关部门或单位交纳。四、双方权利义务:1、被告负责原告经营所需要的水电正常供应(特殊情况除外)。2、原告应自觉遵守国家有关特种行业的各项管理规定，按时交纳水、电、空调（按被告核定的成本价执行）等费用。原告应按合同规定如期交纳有关费用，不得擅自对房屋、设施设备做任何改动。六、合同的解除与终止:在承包期间，原告有下列行为之一的，被告有权解除本合同，并且收回承包给原告的客房，且原告交付的合同押金不予退还:其中第(6)逾期未交纳按约定应当由原告向有关单位交纳的相关费用，并给被告造成损失的。(7)拖欠承包金超过30天。违约责任:在承包期间，被告未经原告同意，中途擅自退包的，被告应按合同总承包金的50%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了100000元押金，被告将房号为213、215、237、239、251、253、255、257、287、289、315、339、355、357、387、389的客房(内附经营所需设施、设备、用具)交由原告经营管理。原告经营期间，被告及其下属的圣达物业管理公司因接待等原因，有到原告承包经营的餐厅及客房进行消费并挂帐的情形。2015年3月22日，经结算，被告副总经理林泰安出具结账清单一份，载明:应收B幢公寓16个房间物管费、水电费、餐厅原有调料费合计120924.9元，扣减餐厅及客房的消费款58193元，实际原告应当支付公司62731.9元。2015年7月15日及2015年7月31日，原告法定代表人宋洁分别向林育生的信用社账户(账号:62×××85)现金存入50000元及40000元，用于支付2015年5月1日至2016年4月30日的客房及餐厅承包费。2016年5月12日，林大福珠宝金行的工作人员白力加出具收据一份，内容:收到江川华彩酒店有限公司交纳的水电、物管费100000元。2016年10月9日，被告下属圣达物业管理公司负责人张斌通过微信向宋洁发送结算清单一份，内容:“华彩运营至2016年所有费用为404257.91元；餐费及住宿费为58193元+34701元＝92894元；4次付款到公司53781.49元+50000元+40000元+40000元＝183781.49元，现金付款1次100000元，以上总费用减餐费、住宿费及所有付款费用后，合计欠费为27582.32元。”次日，宋洁向林育生6230582000034988041的账号转入27582.32元。原告经营客房期间，供水及供电部门仅针对被告收取水电费，被告交纳后，再由被告下属的圣达物业管理公司按每户进行收取。自2016年1月至今，被告存在拖欠水费被催缴的情况，自2016年4月至11月，被告存在拖欠电费被催缴的情况。因拖欠水电费、导致原告经营的客房及餐厅停水停电三次左右，每次停止供应的时间2－3天。经营期间，被告收回355号客房用于抵债。本案双方争议的焦点是：一、双方是否存在违约行为；二双方签订的《“金色抚仙湖九龙国际会议中心”公寓B楼客房经营承包合同》是否应当解除；三、原告主张的押金100000元及违约金200000元是否应当支持。针对上述争议焦点，本院逐一评述如下：关于本案的争议焦点一，原告认为被告拖欠水电费，导致水、电供应部门停止供水、供电，影响其正常经营，被告的行为违反了正常供应经营所需水电的合同约定，从而导致其行使不安抗辩权，未交纳第三年承包款。被告主张原告未按时交纳承包费，并拖欠圣达物业管理公司水电、物管费，存在违约行为。本院认为，通过双方提交的证据以及本院查明的事实，被告因欠缴水电费，导致断水断电的情况客观存在，因此，被告存在违约行为。合同法规定了合同当事人享有合同履行的不安抗辩权，即应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情况之一的，可以中止履行:经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金、逃避债务，丧失商业信用，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人依照上述规定中止履行的，应当及时通知对方。本案中，宋洁与张斌的微信聊天，其中2017年1月15、16日的内容表明被告的法定代表人林育生连员工的工资都发不出来，要凑钱还帐，催宋洁交纳承包费用。说明被告有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，因此，原告以行使不安抗辩权，作为未按时交纳第三年承包费的理由成立。从原告交纳第二年承包费的时间来看，原告存在未按合同约定的时间及时交清承包费，也是客观事实，也存在违约行为。关于本案的争议焦点二，原告要求解除合同，被告要求继续履行合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”本案中，原告行使不安抗辩权一直未交纳第三年的承包费，被告催交未果，为此，双方先后在餐厅大门上上锁。之后，被告于2017年2月20日强行将门锁打开，收回餐厅使用至今。因餐厅与客房系配套经营，故自2017年2月20日起至今，原告停止客房经营。被告以强行收回餐厅的方式表明了解除合同的意思，原告继续经营已不现实，故双方签订的合同应当予以解除。关于本案的争议焦点三,本院认为，虽然双方均有违反合同约定的行为，但九龙晟景项目整体的运作情况与预期存在反差，外加近年来经济下滑，消费不景气，是造成双方违约的根本原因。因此，本案系因客观原因造成的违约，双方均不需要对对方承担违约责任。对原告主张的违约金200000元，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，因被告强行收回餐厅，导致客房合同自2017年2月20日中止履行，因此，原告交纳的押金100000元，扣减2017年2月20日前其应当支付的承包费，剩余费用被告应当予以退还。至于2017年2月20日前尚欠的水电费、物管费，因双方未结算，并且被告明确水电费、物管费系圣达物业管理公司的管理范畴，与其无关，同时，原告对交纳物管费不予认可，因此，水电费、物管费无法在本案中处理，当事人可另案主张。至于承包费，合同约定16间客房第三年的租金为50000元，故每间每天折算为8.56元(50000÷365÷16)，因被告之前已经收回一间，故原告未交纳的客房按15间计算，租期自2016年5月1日至2017年2月20日共计9个月零20天，实际租金计算为8.56元/天x296天x15＝38006.4元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)项、第(四)项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告江川华彩酒店有限公司与被告江川林大福旅游开发有限公司于2014年4月26日签订的《“金色抚仙湖九龙国际会议中心”公寓B楼客房经营承包合同》；二、由原告江川华彩酒店有限公司于本判决生效后十日内支付被告江川林大福旅游开发有限公司自2016年5月1日起至2017年2月20日止的承包费38006.4元；三、由原告江川华彩酒店有限公司于本判决生效后十日内将“金色抚仙湖九龙国际会议中心”公寓B楼213、215、237、239、251、253、255、257、287、289、315、339、357、387、389号客房及房内物品交还被告江川林大福旅游开发有限公司；四、由被告江川林大福旅游开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告江川华彩酒店有限公司押金100000元；五、驳回原告江川华彩酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由原告江川华彩酒店有限公司负担。以上第二、四项相互抵扣后，实际由被告江川林大福旅游开发有限公司支付原告江川华彩酒店有限公司61993.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。如双方未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若双方不自动履行本判决书，均可在本判决书规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判长  杜跃梅审判员  易继英审判员  马俊东二〇一七年十月三十一日书记员  李晶欣