辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01522号上诉人（原审原告）：姜同绪。上诉人（原审原告）：王梅。二上诉人共同委托代理人：关亚茹，北京市华泰律师事务所大连分所律师。被上诉人（原审被告）：大连唐银盛兴置业有限公司，住所地大连保税区海天路IB-44号307-16。法定代表人：张国权，该公司董事长。委托代理人：温江，辽宁生辉律师事务所律师。原审原告姜同绪、王梅与原审被告大连唐银盛兴置业有限公司（以下简称唐银公司）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院作出（2015）开民初字第851号民事判决，姜同绪、王梅不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜同绪、王梅的委托代理人关亚茹，被上诉人唐银公司的委托代理人温江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜同绪、王梅一审诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的钻石九座项目某房屋，总房款583，894元。合同第八条约定，被告应于2014年6月30日前将验收合格的商品房交付给买受人。合同还约定逾期交房超过30日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之三的违约金，该房屋至今未经竣工验收，不具备交付条件。原告诉至法院，请求判令被告支付违约金35，034元（自2014年7月1日起暂计算至2015年1月16日）；诉讼费由被告负担。被告唐银公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告在2014年6月30日已经收房，被告不应承担违约责任。案涉房屋在施工过程中，根据合同第八条之约定，被告享有合理延期205天，被告不存在任何违约行为，因此应当驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2014年3月5日，原告姜同绪、王梅与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连保税区东北六街某房屋，建筑面积为78.27平方米，总价款为583，894元。该合同第八条约定，被告应当在2014年6月30日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，被告应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：办理交接手续时，原告应签署交接及其他相关文件，如原告未能按期办理交接手续，视为被告已向原告交付了房屋，不论原告是否实际占有、使用房屋，与该房屋相关的风险和责任转由原告承担（其中包括但不限于房屋使用、保管、维护及物业管理等费用）。该合同于2013年11月6日在大连保税区房地产管理中心备案。原告于2014年6月30日收房。另查，2014年6月30日，案涉工程的勘察、设计、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告。2015年5月27日，一审庭审过程中，被告将上述报告向原告出示。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。关于案涉房屋交付条件的问题，建设单位是工程竣工验收的组织者，实施工程竣工验收的单位为建设、设计、施工、工程监理等相关单位。合同约定的交房条件“商品房经验收合格”是指经被告组织勘察、设计、施工、监理等相关单位对案涉工程进行验收，并由上述实施验收的相关单位出具案涉工程经验收合格的意见。而案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设等相关单位已出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告，故应认定案涉房屋现已经验收合格，具备了合同约定的交付房屋的条件。关于竣工验收文件的出示义务，根据合同第十一条之约定，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，但该义务并不是主合同义务。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告于2014年6月30日对案涉房屋交接验收并接收房屋，并未对竣工验收文件的出示提出异议，应视为原告认可被告交付的房屋符合合同约定，故原告于本案中主张逾期交房违约金，一审法院不予支持。综上所述，大连经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告姜同绪、王梅的诉讼请求。案件受理费676元，由原告负担。姜同绪、王梅的上诉理由及请求是：1.一审判决认定“2014年6月30日案涉工程的建设单位出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告”错误，与（2014）开民初字第3437号等生效判决认定的“案涉工程的建设单位尚未出具竣工验收报告”矛盾；2.一审判决认定“案涉房屋现已验收合格，具备了合同约定的交付房屋的条件”与（2014）开民初字第3437号等生效判决认定的“案涉房屋尚不具备向上诉人交付的条件”矛盾；3.一审法院认定“上诉人于2014年6月30日对案涉房屋交接验收并接收房屋，并未对竣工验收文件的出示提出异议，应视为上诉人认可被上诉人交付的房屋符合合同约定”错误。故请求：1.依法改判支持姜同绪、王梅的一审诉讼请求；2.上诉费由唐银公司负担。唐银公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，姜同绪、王梅与唐银公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。对于案涉房屋的交付条件，双方当事人在合同第八条中自愿选择约定为“经验收合格”，同时，合同第十一条约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。根据双方上述合同约定，在进行房屋验收交接时，唐银公司有义务出示证明房屋符合交付条件的证明文件，而如果唐银公司未能履行该项出示义务，姜同绪、王梅有权依据合同约定履行抗辩权并拒绝接收房屋，即使因此产生延期交房违约责任，也无需由姜同绪、王梅承担，这是合同中明确约定姜同绪、王梅享有的权利。而事实上，唐银公司虽未能提供充分证据证明其在交房时完全履行了证明文件的出示义务，但姜同绪、王梅已经按照合同约定的时间现场验收并接收了案涉房屋，房屋交接过程中，姜同绪、王梅并未主张或以行动表明其拒绝接收房屋。同时，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，除当事人另有约定的情形外，对房屋的转移占有，应当视为房屋的交付使用。因此，无论从合同约定的交接程序或法律规定的推定交付情形来看，姜同绪、王梅签署《房屋交接单》并实际接收、使用案涉房屋的行为，均应视为其在合同约定的交付之日已认可并完成了对案涉房屋的验收交接，唐银公司交付房屋并未超过合同约定的期限。因此，姜同绪、王梅在接收使用案涉房屋后又以房屋不具备交付条件为由诉请主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院对此亦予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元（上诉人预交），由上诉人姜同绪、王梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫黎明审 判 员  王 鹏代理审判员  季 烨二〇一五年十一月十三日书 记 员  王丽秋