北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终10179号上诉人（原审被告）：津泰能源矿业投资有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路1号院3号楼9层909（园区）。法定代表人：靳海潮，经理。委托诉讼代理人：沈晖，女，1964年6月8日出生，津泰能源矿业投资有限公司职员,住单位宿舍。被上诉人（原审原告）：娄安乐，女，1979年3月10日出生，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：慕振鹏，男，1977年12月5日出生。上诉人津泰能源矿业投资有限公司（以下简称津泰公司）因与被上诉人娄安乐、慕振鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初2516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。津泰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回娄安乐、慕振鹏的诉讼请求。事实和理由：我公司是北京津泰会计师事务所有限公司投资的公司，两个公司的法人都是靳海潮。北京津泰会计师事务所有限公司自2015年7月开始租赁租赁涉案房屋，我公司租赁涉案房屋是对原合同的延续。娄安乐、慕振鹏承认2016年7月收到房租定金5万元，该定金并未退还给我公司。娄安乐、慕振鹏辩称：一审判决没有全部支持我方的诉讼请求，但我们未上诉。我们与北京津泰会计师事务所有限公司曾存在租赁合同关系，其法人靳海潮从个人账户支付的5万元是该合同项下的违约金，与之后津泰公司支付的房租没有关系。娄安乐、慕振鹏向一审法院起诉请求：判令津泰公司按房屋租赁合同规定缴纳2016年10月5日至11月30日的房租51465.19元及违约金142930.38元；本案诉讼费由津泰公司承担。一审法院认定事实：2016年7月27日，慕振鹏、娄安乐（出租方、甲方）与津泰公司（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定：甲方出租物业地址为北京市丰台区花乡四合庄1516-16地块T1办公商业楼8层909、910号房屋，两间房屋的合计建筑面积为227.96平方米；承租房屋租赁期为两年，自2016年7月5日起至2018年7月4日止；承租房屋2016年7月5日至2017年7月4日租金为457629元，租金单价为5.5元/平米/日，2017年7月5日至2018年7月4日租金单价为5.8元/平米/日；租金按季支付，其中2016年7月5日至2017年7月4日期间每季交房租金额114407元，其中2017年7月5日至2018年7月4日期间每季交房租金额120647元；乙方应提前十五日向甲方支付下季租金，首季租金于2016年7月29日之前支付到甲方指定账号，以后每季至每季度最后一月的20日之前支付；自本合同签订之日起，乙方应向甲方缴付33282元作为租赁保证金（已交付）；如本合同双方任何一方在本合同租期未满时（非归责于甲乙双方原因的除外）提出解约，违约方应向守约方支付数额相当于1个月租金共计33282元作为违约金；如乙方未能按时交纳租金，则自乙方违约之日起，每日按日租金的200%承担违约金，乙方累计30日不交纳租金，甲方有权解除本合同，保证金不予退还（注：遇节假日顺延）；乙方在租赁期结束或提前结束（包括因乙方违约，甲方提前收回租赁房屋）迁出租赁房屋后，如乙方遗留在租赁房屋内的任何装饰、装备或其它任何物品在迁出租赁房屋后的七日内未处理，均视为乙方放弃上述物品，甲方有权处理上述物品；双方并约定了其他权利义务。合同签订后，津泰公司向娄安乐、慕振鹏支付了2016年7月5日至10月4日的房屋租金。2016年11月下旬，津泰公司向娄安乐、幕振鹏支付房租20000元。12月10日，津泰公司的法定代表人靳海潮出具了字条一张，载明“我津泰公司搬走后，公司所剩家具不要了，交由房东处理。”娄安乐、慕振鹏称该日双方交接后津泰公司腾退了承租房屋。后娄安乐、慕振鹏将涉案房屋另行出租给他人。庭审中，津泰公司称其法定代表人靳海潮在2016年6月底支付给娄安乐、慕振鹏本案合同的定金50000元，并称该款项是靳海潮个人的钱，不是公司的钱。娄安乐、慕振鹏认可收到过50000元，但称该50000元与本案合同无关，是给付的上一个合同的租金。津泰公司称娄安乐、慕振鹏于2016年10月17日将承租房屋上锁，导致其公司不能正常经营。娄安乐、慕振鹏称其于10月18日锁门，但津泰公司在其锁门前早就没人上班了，且其锁了一周左右就打开了，其锁门期间，有津泰公司的人去工作，其也给开了门。娄安乐、慕振鹏提交了其与靳海潮的微信聊天记录，津泰公司认可该记录的真实性。该记录显示，双方在本案租赁合同签订前即具有租赁关系，且慕振鹏自2016年7月5日至7月27日向靳海潮催缴房租，其中，7月11日的聊天内容为：“慕振鹏：2月房租定金是76271.6元，总1年租金457629.1，合计533901，今天收到5万以后，剩余的7月25日前结清。靳海潮：好。”后慕振鹏于10月24日至12月18日再次向靳海潮催缴房租，并多次通知靳海潮搬走。其中，10月24日的聊天内容有：“靳海潮：……门你就别锁了，公司没人上班，就是财务人员有时去一下，上午我去看款批下来了没有。”10月31日的聊天内容有：“慕振鹏：门锁我给你打开了，截止这个周五，如果不付清，绝对没有再商量余地。靳海潮：好，谢谢了！”另，双方均认可本案合同已经解除。一审法院认为：合法的租赁关系受法律保护，承租人应当按照约定的期限支付租金。按照本案租赁合同的约定，津泰公司应当在2016年9月20日前支付2016年10月5日至2017年1月4日的房屋租金，但津泰公司因自身内部问题未能按时给付房租，应承担相应的违约责任。津泰公司关于其未付房租系因不可抗力的意见，缺乏依据，法院不予采信。本案审理过程中，双方均认可本案租赁合同已解除，法院对此不持异议。根据津泰公司的法定代表人靳海潮于2016年12月10日给娄安乐、慕振鹏出具的字条，法院对娄安乐、慕振鹏主张的津泰公司于该日腾退承租房屋的意见予以采信，故对于娄安乐、慕振鹏要求津泰公司给付2016年10月5日至11月30日的房屋租金的请求，予以支持，津泰公司已给付的20000元租金，应予扣除。关于双方争议的50000元，津泰公司主张系本案合同租金，娄安乐、慕振鹏对此不予认可，津泰公司就其该项意见未能提供证据，根据慕振鹏及靳海潮的微信聊天记录及津泰公司自认该50000元系靳海潮的个人财产、双方确存在其他合同关系的事实等，法院对津泰公司的该项意见难以采信。关于违约金，津泰公司不同意支付，根据双方租赁合同的约定，津泰公司应就其违约行为赔偿一定的违约金，但双方租赁合同关于违约金的约定有所重复，且娄安乐、慕振鹏要求的金额过高，法院综合合同约定等依法确定为33282元。津泰公司向娄安乐、慕振鹏支付的33282元保证金抵作违约金，该保证金不再退还。据此，一审法院判决：一、津泰能源矿业投资有限公司于判决生效之日起七日内给付娄安乐、慕振鹏房屋租金51465.19元；二、驳回娄安乐、慕振鹏的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，津泰公司提交2015年6月22日娄安乐、慕振鹏与北京津泰会计师事务所有限公司签订的房屋租赁合同，载明双方就涉案房屋的租赁期限为2015年6月23日至2018年7月5日。津泰公司主张该公司与娄安乐、慕振鹏于2016年7月27日签订的租赁合同是延续前述合同，两个公司的法人都是靳海潮，2016年7月11日靳海潮支付的5万元是第二份合同的租金。娄安乐、慕振鹏对此不认可，并称北京津泰会计师事务所有限公司在履行合同过程中一直拖欠租金，后来双方协商要增加押金且按年支付租金，但最后北京津泰会计师事务所有限公司还是没有履行，所以2016年7月11日靳海潮支付的5万元是第一份租赁合同项下的违约金，之后其二人才与津泰公司于2016年7月27日签订了第二份租赁合同。双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为:合法的租赁关系受法律保护，承租人应当按照约定的期限支付租金。按照娄安乐、慕振鹏与津泰公司所签租赁合同的约定，津泰公司应当在2016年9月20日前支付2016年10月5日至2017年1月4日的房屋租金，但津泰公司并未依约履行。本案审理过程中，双方均认可本案租赁合同已解除，本院对此不持异议。合同解除后，津泰公司应支付所拖欠的租金。根据津泰公司的法定代表人靳海潮于2016年12月10日给娄安乐、慕振鹏出具的字条，本院对娄安乐、慕振鹏主张的津泰公司于该日腾退承租房屋的意见予以采信，津泰公司支付所拖欠的租金，应扣除2016年11月给付的20000元租金。因此，一审法院判令津泰公司给付娄安乐、慕振鹏房屋租金51465.19元，于法有据。关于双方争议的50000元，津泰公司主张系本案合同租金，娄安乐、慕振鹏对此不予认可，津泰公司就其该项意见未能提供证据，且根据慕振鹏及靳海潮的微信聊天记录及津泰公司自认该50000元系靳海潮的个人财产、双方确存在其他合同关系的事实等，本院对津泰公司的该项意见难以采信。本案中，津泰公司未能按合同约定时间给付房租，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金，津泰公司不同意支付，根据双方租赁合同的约定，津泰公司应就其违约行为赔偿一定的违约金，但双方租赁合同关于违约金的约定有所重复，且娄安乐、慕振鹏要求的金额过高，一审法院综合合同约定等确定津泰公司向娄安乐、慕振鹏支付的33282元保证金抵作违约金，处理适当。综上，津泰公司的上诉请求不能成立；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1087元，由津泰能源矿业投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李桃审判员  孟龙审判员  王云二〇一七年十月三十一日书记员  耿玉