上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3425号上诉人（原审原告、反诉被告）史玉雪。委托代理人汤春林，上海市广懋律师事务所律师。委托代理人吴玲，上海市广懋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）沈恺。被上诉人（原审被告、反诉原告）周宦。两被上诉人之共同委托代理人褚宁，江苏华东律师事务所律师。两被上诉人之共同委托代理人沈克平，江苏华东律师事务所律师。上诉人史玉雪因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年1月5日，史玉雪（出售人、甲方）与沈恺、周宦（买受人、乙方）订立《上海市房地产买卖合同》（以下简称系争合同），约定：甲乙双方通过上海志远房地产经纪有限公司卢湾分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市淮海中路＊＊＊号301室（以下简称系争房屋），建筑面积84.95平方米，房地产转让价款共计460万元（人民币，以下币种同）。合同补充条款（一）之4约定：甲方承诺在2014年7月30日之前，向房屋所在地公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出的，则每逾期一日，甲方应按房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原户口迁出时止；在甲方的户口未迁出之前，尾款暂时不予支付甲方。合同附件三之9约定：尾款待双方办理完交房手续且甲方迁出原有户口后壹个工作日内，乙方应将尾款人民币5万元整支付给甲方。另查明，史玉雪于2014年9月1日将其户口迁出系争房屋。庭审中，史玉雪与沈恺、周宦共同确认，史玉雪已按合同约定履行了向沈恺、周宦交付系争房屋并办理产权过户的义务。史玉雪诉至原审法院称，史玉雪与沈恺、周宦于2014年1月5日订立系争合同，史玉雪将其系争房屋出售给沈恺、周宦。史玉雪按约履行了办理过户、房屋交付等义务，而沈恺、周宦未按合同约定在房屋交付且史玉雪迁出原有户口后壹个工作日内支付房屋尾款50，000元，沈恺、周宦应支付该尾款并按合同约定支付违约金。故请求判令：沈恺、周宦支付史玉雪购房尾款50，000元及逾期支付尾款的违约金（以50，000元为本金，按每日万分之五计，自2014年9月3日起计算至判决生效之日止）。沈恺、周宦辩称，不同意史玉雪诉请，史玉雪未按合同约定按时迁出户口，应支付沈恺、周宦逾期迁出户口的赔偿金，在史玉雪未支付赔偿金的情况下，沈恺、周宦有权拒绝支付尾款，也不应承担违约责任。沈恺、周宦反诉称，史玉雪与沈恺、周宦于2014年1月5日订立系争合同，约定房屋转让价款460万元，并在合同补充条款（一）中约定，史玉雪承诺在2014年7月30日前向房屋所在地公安派出机构办理原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按照房地产转让价款的万分之五向沈恺、周宦支付赔偿金直至原有户口迁出时止；在史玉雪户口未迁出之前，尾款暂时不予支付史玉雪。史玉雪实际逾期30多天于2014年9月初才迁出户口，应承担相应违约责任。故反诉要求：史玉雪支付沈恺、周宦逾期迁出户口的违约金69，000元（以460万元为本金，按每日万分之五计，计算30天）。庭审后，沈恺、周宦将反诉诉请的逾期迁出户口的违约金调低至50，000元。史玉雪辩称，沈恺、周宦主张的逾期迁出户口的违约金过高，要求法院予以调整。原审认为，史玉雪与沈恺、周宦签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。史玉雪已按买卖合同约定履行了交付房屋、办理产权过户等主要义务并已迁出户口，沈恺、周宦应当支付购买房屋的对价，故对史玉雪要求沈恺、周宦支付购房尾款50，000元的诉请，法院予以支持。根据合同补充条款（一）之4的约定，史玉雪应在2014年7月30日之前，办理原有户口的迁出手续，否则每逾期一日，应按房地产转让价款460万元的万分之五向沈恺、周宦支付赔偿金，直至原户口迁出时止。史玉雪逾期迁出户口，构成违约，应承担相应的违约责任；按照合同约定的违约金计算标准，史玉雪应支付的逾期迁出户口违约金已超出购房尾款的数额，沈恺、周宦以此作为抗辩拒付尾款，亦属合理，故对史玉雪要求沈恺、周宦支付逾期支付尾款违约金的诉请，法院不予支持。沈恺、周宦主动调低违约金的反诉诉请，系其自行处分权利，于法不悖，法院予以准许。史玉雪于庭审中提出约定的逾期迁出户口的违约金过高，请求法院予以调整，法院认为，根据公平和诚实信用原则，考虑到史玉雪逾期迁户口的行为造成沈恺、周宦的实际和预期利益损失，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度，违约金的数额由法院酌情判处。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于二○一五年八月二十六日作出判决：一、沈恺、周宦于判决生效之日起十日内支付史玉雪购房尾款人民币50，000元；二、史玉雪于判决生效之日起十日内支付沈恺、周宦逾期迁出户口的违约金人民币50，000元；三、驳回史玉雪的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币633元，由史玉雪负担人民币108元，由沈恺、周宦负担人民币525元；一审反诉案件受理费减半收取计人民币525元，由史玉雪负担。判决后，史玉雪不服，上诉于本院称，被上诉人于原审庭审后减少主张的违约金，违反了《民事诉讼法》的规定。法院调整违约金应以被上诉人的实际损失为基础，现上诉人承担的违约金远高于被上诉人实际损失的30%，显失公平。被上诉人拒付系争房屋的购房尾款构成违约，应支付逾期违约金。上诉人的逾期违约金与被上诉人应付的购房尾款不构成债务抵销。故请求撤销原审判决第二项、第三项，改判上诉人向被上诉人支付违约金10，000元，被上诉人向上诉人支付购房尾款逾期付款违约金（以50，000元为本金，以日万分之五为计算比例，自2014年9月3日至判决生效日止）。被上诉人沈恺、周宦辩称，上诉人混淆了法律规定的违约金与损害赔偿金的概念。法院应依照当事人的约定确定损害赔偿额。被上诉人在原审中自愿减少赔偿金是对自身合法权益的处分。故不同意上诉人的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，系争合同为当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法有效，当事人应当依约履行。本案的争议焦点在于：第一，上诉人请求调整其逾期迁出户口的违约金是否有依据；第二，被上诉人是否应当承担逾期支付购房尾款的违约责任。关于第一个争议焦点，根据系争合同补充条款（一）第4条约定，上诉人应于2014年7月30日之前办理户口迁出手续，每逾期一日，将按照房地产转让价款的万分之五向被上诉人支付赔偿金。上诉人于2014年9月1日将户口迁出系争房屋，迟延履行了合同义务，应按约支付违约金。被上诉人在原审中主张违约金50，000元，该数额少于系争合同约定的违约金，于法不悖。上诉人称，被上诉人于原审庭审后减少违约金，违反了《民事诉讼法》的规定。本院认为，被上诉人在其诉请违约金数额的基础上予以减少，系放弃部分权利，有利于上诉人，不违反法律规定，上诉人该意见，本院不予采纳。上诉人还称，其承担的违约金远高于被上诉人实际损失的30%，上诉请求二审将违约金调整为10，000元。本院认为，违约方对于违约金约定过高的主张应先承担举证责任。上诉人并未提供证据证明系争合同约定的违约金过高，原审法院根据公平和诚实信用原则、系争合同履行情况、当事人过错程度、当事人损失等因素，酌情将违约金调整为50，000元，并无不当。关于第二个争议焦点，上诉人称，被上诉人拒付系争房屋的购房尾款构成违约，应支付逾期违约金。本院认为，上诉人逾期迁出户口，根据系争合同约定的违约金计算标准，其应付的逾期违约金已超过购房尾款，被上诉人因此拒付购房尾款，理由正当，不应承担违约责任。对上诉人的意见，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币216元，由上诉人史玉雪负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  郑卫青审判员  杨斯空二〇一五年十一月二十日书记员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……