陕西省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)陕民申1597号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：林海，男。委托诉讼代理人：李文武，陕西九州同律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陕西川江境文化投资有限公司。法定代表人：王战凌，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄宏润，陕西润丰律师事务所律师。再审申请人林海因与被申请人陕西川江境文化投资有限公司（以下简称川江境公司）租赁合同纠纷一案，不服咸阳市中级人民法院（2016）陕04民终1588号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。林海申请再审称，二审判决没有充分的事实与法律依据。（一）川江境公司私自改变了涉案建筑物土地建设规划用途，变更了土地总体利用规划，导致川江境公司出租给林海的房屋至今也未取得房产证。（二）川江境公司在出租西四层房屋时，故意隐瞒涉案房屋中间有一条连接该房东、西两个消防紧急疏散口的消防疏散通道，而该通道属于《中华人民共和国消防法》严禁占用的位置，林海承租后无法实现合同目的。（三）双方签订《房屋租赁合同》后林海即开始装修，川江境公司从未提出过异议。装修完成后，川江境公司也从未提出过异议，二审判决认定林海的装修未经川江境公司同意，没有事实依据。（四）川江境公司将没有房产证的房屋出租给申请人，将法律严禁占用的消防通道和超过使用期限的临时建筑出租给林海，导致合同无效的过错责任完全在川江境公司，二审判决认定林海对合同无效也有过错，该认定错误。即使按照二审判决认定川江境公司解除合同中的有效部分，也不能免除其赔偿林海所遭受全部损失，因为该合同中有效部分被解除，也是川江境公司的过错导致林海无法实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。二审判决川江境公司不应退还林海租金，只判决川江境公司承担林海装修费和内部设施费一半的损失没有法律依据。请求撤销咸阳市中级人民法院（2016）陕04号民终1588民事判决，支持林海在二审提出的上诉请求。川江境公司提交意见称，（一）本案是房屋租赁合同纠纷，川江境公司出租的世纪金花主楼西四层，面积332平方米，系世纪金花整体大楼的一部分，该大楼经政府批准建设，具有国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设施工许可证、建设工程施工消防许可证，建设规划手续齐全，没有任何违法行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”依据上述规定，川江境公司即使改变了土地用途，出租该部分涉案房屋的合同依然合法有效。川江境公司出租的小三楼加盖层虽属于临时建筑，但是2013年已经咸阳市规划局审批，咸阳市规划局同意川江境公司在世纪金花小三层加盖一层，川江境公司出租的小三楼加盖层房屋建设规划手续合法。（二）川江境公司出租的世纪金花主楼含有两个安全疏散门，一个通向楼梯，一个通向世纪金花购物中心，这两个安全门之间构成疏散通道，这是国家建筑设计防火规范的必须要求，同时也是法律规定的必须条件。GB50016-2006《建筑设计防火规范》规定公共娱乐场建筑面积在50平方米以上的，不应少于两个疏散门。公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》第九条规定：“公共娱乐场所的安全出口数目、疏散宽度和距离，应当符合国家有关建筑设计防火规范”。依据上述规定，川江境公司出租给林海的房屋系商业用途，且面积超过50平方米以上，必须含有两个安全疏散门作为疏散通道，否则就不能对外出租。林海将川江境公司出租房屋含有两个疏散门认定为违法出租，没有法律依据。（三）川江境公司给林海出租房屋时没有隐瞒事实。世纪金花主楼西四层房屋，含有两个安全疏散门，一般人能够看见，不存在隐瞒事实。而且该房屋含有两个疏散门，是国家建筑设计防火规范和公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》必须要求的疏散通道，川江境公司没有告知的法定义务。林海承租房屋后，如何使用疏散通道，使用疏散通道是否符合消防规定，属于林海自身责任，与川江境公司无关。（四）二审判决认定双方签订的房屋租赁合同部分有效、部分无效，认定事实清楚，适用法律准确。（五）双方签订的《房屋租赁合同》没有约定房屋用途，林海将该出租房屋作为健身房经营。根据公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》第五条：“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。第六条规定：“公众聚集的娱乐场所在使用或者开业前，必须具备消防安全条件，依法向当地公安消防机构申报检查，经消防安全检查合格后，发给《消防安全检查意见书》，方可使用或者开业”。但是林海将涉案房屋作为健身房经营时，其房屋装修方案未经公安消防部门审核即擅自施工，装修完毕后又未经公安消防部门验收，未取得消防安全检查意见书就擅自投入使用，直接导致其健身房消防验收不合格。林海所谓的装修损失、员工工资损失、内部设施等损失，是林海自己造成的，与川江境公司无关。根据《公共娱乐场所消防安全管理规定》第九条第三款规定“公共娱乐场所在营业时必须确保安全出口和疏散通道畅通无阻，严禁将安全出口上锁、阻塞”。但是林海却将消防器械安装在两个出口之间，导致安全出口严重堵塞，从而导致其消防不合格。请求驳回再审申请。本院经审查认为，川江镜公司出租给林海的房屋涉及世纪金花主楼西四层，面积332平方米，该大楼具有建设工程规划许可证，因此原审法院认定该部分房屋出租合同有效并无不当。至于林海提出该部分房屋没房产证，合同应为无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，没有房产证并不必然导致租赁合同无效。故林海主张租赁合同中涉及世纪金花主楼西四层合同无效的理由不能成立。涉案世纪金花主楼西四层有两个消防紧急疏散出口，以普通人的注意程度应当能够看到，申请人也无充分证据证明被申请人存在隐瞒消防通道的行为。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：如乙方（林海）要对场地进行内部改造、装修，需在施工前将方案报甲方审批，然后按照批复方案施工。申请人林海没有证据证明其将装修方案向川江境公司报送并经其审批同意。因此，原审认定林海装修未经川江境公司同意正确。林海在签订租赁合同时对涉案房屋是否满足其经营需要未尽到谨慎的注意义务，在装修前既未按约定向川江境公司提交改造装修方案进行审批，也未向消防部门申报，装修结束也未按规定由消防部门验收后才营业，导致消防不合格被停业整顿，因此，林海对所产生的损失也应承担相应的责任，其要求川江境公司承担全部装修费和内部设施费损失的理由不能成立。由于双方在签订涉案房屋租赁合同后，该房屋被林海实际使用或控制，申请人林海要求川江境公司返还20万元房屋租赁费的理由不能成立。综上，申请人林海的再审理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回林海的再审申请。审 判 长  宋小敏代理审判员  涂道勇代理审判员  罗红涛二〇一七年十月十六日书 记 员  刘凯强