重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初9859号原告：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道红黄路441号青青丽苑1栋7楼，统一社会信用代码91500108671008679M。法定代表人：张书兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李尚坤，男，1981年2月15日出生，汉族，住重庆市北碚区，该公司员工。被告：李伯成，男，1985年1月27日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物业公司）与被告李伯成物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理后，依法由审判员陈仁伟独任审判，适用小额诉讼程序于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告凯美物业公司的委托代理人李尚坤，被告李伯成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯美物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告2015年11月1日至2017年7月31日期间物业管理服务费2117.2元、公共能源费205元、2014年9月18日至2017年7月17日期间二次供水加压电费268元及违约金1769.02元，共计4359.22元；2、本案诉讼费用由被告承担。起诉事实及理由：原告于2012年11月进入某小区进行物业管理，被告于2011年6月购买了该小区6栋12-1号房产（面积92.68㎡）。2015年9月，该小区业主委员会成立，原告与业委会签订了《物业管理服务合同》，约定物业服务费为1.1元/㎡（含电梯费）、公摊费为10元/月/户、二次供水加压费按每吨水加收一度动力电的标准收取。被告每月应缴纳物管费101.7元、公摊费10元，合计111.7元。被告自2015年11月至2017年7月期间21个月欠物管费、公摊费共计金额为2590.2元；被告自2014年9月18日至2017年7月17日期间实际用水335吨，0.8元/吨，共计欠费268元。被告拖欠物管费、公共能源费、二次供水加压费共计2590.2元，经原告多次催收拒不支付。原告按《物业服务合同》约定对被告居住楼栋实施规范的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告拖欠物管费导致原告正常服务运营受到影响，已严重损害原告及其他业主的利益。为了维护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理服务的各项费用的义务，依据相关法律规定，起诉至法院。被告李伯成辩称，没有交纳物管费是事实，是因为被告居住的某小区6号楼开设了多家旅馆，并在安全通道中晾晒床单、被盖，不但堵塞了安全通道，还产生安全隐患，另外还有消防通道堵塞、门禁系统未启用问题，被告多次向原告物管公司反映，均未解决，所以被告未交物管费。若原告解决了这些问题，被告愿意交纳物管费。经审理查明，被告李伯成系重庆市綦江区某小区6栋12-1号房屋业主（面积92.68㎡）。2015年11月1日，重庆市綦江区某小区业委会为甲方，原告凯美物业公司为乙方，双方签订了《某小区物业服务协议》，约定甲方委托乙方对綦江区某小区提供物业服务，服务内容为物业共用部分及共用设施、设备运行的日常维修、养护和管理，市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，市政部门管辖之外的公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运及排水管道、污水管道的疏通，交通秩序与车辆停放的管理，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，物业档案资料管理，物业项目使用专项维修资金的预算和计划，装修管理，物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；住宅物业服务费1.10元/月.㎡（含电梯费、0.35元/㎡的公共设备设施维修养护费），小区公共能耗费10元/户/月，二次供水加压费按每吨水加收一度动力电的标准收取；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日之前缴纳，如在次月底都还未交纳，按照3‰收取滞纳金；合同期限三年，自2015年11月1日起至2018年10月30日止。该协议还对物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定，其中在乙方应履行的义务第6条中约定：制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政主管部门报告。该合同签订后，原告凯美物业公司履行了物业服务协议中约定的物业服务事项，并确保了大多数服务事项的服务质量，但存在对该小区6号楼有的业主占用安全通道及消防通道行为未制止等瑕疵。被告以该小区6号楼开设了多家旅馆并在安全通道中晾晒床单、被盖，堵塞了安全通道，产生安全隐患，且存在消防通道堵塞、门禁系统未启用问题，而向原告物管公司反映未得到解决为由，便从2015年11月起拒绝交纳物管费用。原告凯美物业公司对此认为，该小区6号楼开设多家旅馆是事实，原告并未同意相关业主开设旅馆，其中有18家旅馆取得了相应经营资质，原告对此无法，但原告对没有经营资质的旅馆也进行过举报；对于安全通道和消防通道问题，只要发现有占用堵塞，物业公司就会制止，如果之前未尽到责任，物业公司会改进并尽快处理；对门禁系统问题，以前的门禁已不能使用，需要更换，涉及相关费用，物业公司已在与小区业委会沟通协商如何处理。庭审中，被告对原告起诉欠费期间及金额无异议，但认为其未交物管费是事出有因，不应承担违约责任。前述事实，有《某小区物业服务协议》、原告工作人员从事物业管理工作的图片、原告物业管理工作存在瑕疵的图片及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，予以认定。本院认为，民事主体的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行义务并享有权利。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业管理服务外，还需小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业使用和管理要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成业主对抗交纳物业管理费的事由。物业管理公司依照与小区业委会签订的物业服务协议而对整个小区提供物业管理服务，而物业管理费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业管理服务的质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业管理费的交纳。本案中，原告凯美物业公司与綦江区文龙街道某小区业主委员会签订的《某小区物业服务协议》系双方真实意思表示，且无证据证实该协议违反法律禁止性规定，应当认定该协议合法有效。被告李伯成系该小区业主之一，应当受该协议约束，在原告凯旋美物业公司完成物业服务协议约定的主要物业事项后，被告李伯成应当按照物业服务协议约定向原告凯美物业公司交付物业服务费用。从审理查明情况看，原告凯美物业公司对该小区提供的物业服务中确实存在瑕疵，但其履行了物业服务协议中约定的物业服务事项并确保了大多数服务事项的服务质量，被告李伯成提出的辩称意见不能对抗原告凯美物业公司的物业服务费请求。本院对原告凯美物业公司要求被告李伯成支付2015年11月1日至2017年7月31日期间的物业服务费、公共能源费及2014年9月18日至2017年7月17日期间的二次供水加压电费的请求予以支持。由于原告凯美物业公司对该小区提供的物业服务中确实存在瑕疵，本院对其要求被告李伯成承担违约责任的请求不予支持。另外，原告凯美物业公司应尽快对本案审理中已发现的管理瑕疵问题进行处理，特别是对安全通道、消防通道的管理更应谨慎，以确保安全，并避免类似纠纷的发生。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李伯成在本判决生效之日起10日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司2015年11月1日至2017年7月31日期间的物业服务费2117.2元、公共能源费205元及2014年9月18日至2017年7月17日期间的二次供水加压电费268元，合计2590.2元；二、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司的其余诉讼。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告李伯成负担。此费已由原告重庆凯美物业管理有限公司预交，被告李伯成在履行前述义务时一并支付原告重庆凯美物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈仁伟二〇一七年十月二十日书记员  李 喆