北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终10871号上诉人（原审被告）:王卫民，男，1964年3月25日出生。被上诉人（原审原告）：北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司，营业场所北京市朝阳区工人体育场北路29号楼。负责人：侯亮。委托诉讼代理人：熊英，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田毅，北京京师（天津）律师事务所实习律师。上诉人王卫民因与被上诉人北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初12700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王卫民上诉请求：1.撤销一审判决第一项,依法改判我方仅返还租金40000元。2.撤销一审判决第二项，依法改判北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司（下称餐饮分公司）自行承担已消费的电费。3.本案受理费994元，由餐饮分公司负担900元，我方负担94元。事实与理由：虽然涉案房屋部分为自建房，被通知拆除，但是事实上并不影响餐饮分公司使用，实际上房屋拆了二层，一层的五间还是可以继续使用的。况且餐饮分公司一直占据着房屋，并没有腾退，也没有通知我方交接房屋，应当支付房屋使用费。餐饮分公司应当承担已经消费的电费，如果要退回电卡应当自行去退回。餐饮分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我方同意一审判决，不同意王卫民的上诉请求。答辩意见如下：房屋被责令拆除，已经不能继续承租，周围一片废墟，无法居住使用。我方已经在3月底腾退房屋，也电话通知王卫民我方搬走了。餐饮分公司向一审法院起诉请求：判令王卫民退还2017年4月1日到2017年8月8日为实际使用房屋期间的租金85050元、电费2465.85元。一审法院认定事实：涉案房屋为二层结构，一、二层各5间房，共计10间房。其中一层房屋中包含餐饮分公司承租自案外人路桥集团第一公路工程局公房1间（总使用面积19.3平米）及王卫民之兄王建国承租自案外人路桥集团第一公路工程局公房1间（总使用面积15.8平米），王卫民及王建国均同路桥集团第一公路工程局签订有《公有住宅租赁合同》，该合同约定承租人不得擅自转租房屋。涉案房屋中除上述2间公房外，其余房屋均为自建房。2013年8月9日，在未经案外人路桥集团第一公路工程局同意的情况下，餐饮分公司、王卫民签订《房屋租赁合同》，约定王卫民将涉案房屋租与餐饮分公司，租期为2013年8月9日至2019年8月8日，租金支付方式年付。后，双方各自履行权利义务，现餐饮分公司已付王卫民2016年8月9日至2017年8月8日期间的租金255150元。2017年2月，有关政府部门公告对涉案房屋所在地区的私搭乱建进行综合治理，并于3月27日通知要对涉案房屋所在院落内的违建进行拆除。2017年3月30日、31日，餐饮分公司陆续将物品搬离涉案房屋。4月17、18号，餐饮分公司回涉案房屋继续搬离物品。截止本案法庭辩论终结，仍有部分餐饮分公司物品遗留屋内，餐饮分公司对此称这些物品是遗弃不要的，王卫民称餐饮分公司从未告知其这些遗留物品是遗弃不要的。5月27日，涉案房屋二层部分被拆除。一审法院认为，涉案房屋包含两部分性质房屋，其一是王卫民及其兄王建国承租的公房，其二为自行搭建的自建房。关于涉案公房部分，因王卫民未举证证实案外人路桥集团第一公路工程局认可其转租行为，故王卫民将该部分公房擅自转租餐饮分公司的行为无效；至于其余的自建房部分，因未取得建设工程规划许可证，故王卫民、餐饮分公司双方就自建房部分签订的租赁合同亦属无效。由此，本院确认餐饮分公司、王卫民之间所签订的《房屋租赁合同》整体无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，餐饮分公司虽于2017年3月底就将其物品陆续搬离涉案房屋，但至4月17、18日仍未搬离完毕，且直至本案诉讼期间仍有部分物品遗留屋内，虽餐饮分公司称这些遗留物品属于遗弃物，但本院认为不能就此视为餐饮分公司已经全面履行了己方的腾房义务，餐饮分公司方对此负有过错，故本院对餐饮分公司要求全额退还2017年4月1日至2017年8月8日期间租金85050元的诉请不予支持，本院对王卫民应退还租金数额予以酌定。至于餐饮分公司另诉的电费2465.85元，王卫民应予退还。据此，依照依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，一审法院于2017年8月判决：一、王卫民即日退还北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司租金70000元；二、王卫民即日退还北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司电费2465.85元；三、驳回北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司其他诉讼请求。本院查明的事实与一审一致。二审审理中，王卫民表示对一审退还电费的判项可以接受，仅对一审判决退还租金的数额不同意，主张餐饮分公司一直占据房屋，双方并未对房屋的使用权进行交接，应视为餐饮分公司仍在使用，房屋使用费应当支付至2017年5月21日（该日期是王卫民称从邻居处得知要拆除违建的日期）。餐饮分公司陈述其最后搬走的是圆桌桌面，搬走时间是2017年4、5月份。但在一审2017年7月18日开庭时，餐饮分公司仍有物品留在涉案承租房屋内，餐饮分公司当庭表示已经放弃遗留物品。王卫民反驳餐饮分公司从未告知其房屋内遗留物品放弃，认为餐饮分公司始终未腾退房屋。在本院主持调解时，王卫民表示同意退还租金6万元，餐饮分公司未接受。本院认为：二审审理中，双方当事人对一审判决合同效力的认定均表示同意，本院对此不持异议，予以维持。王卫民在二审中同意退还电费，仅对房屋使用费的计算提出异议，认为餐饮分公司一直未腾退房屋，要求房屋使用费计算至2017年5月21日。餐饮分公司陈述其最后搬走的是圆桌桌面，搬走时间是2017年4、5月份。经本院查阅一审2017年7月18日开庭笔录，证明一审法庭辩论终结时，餐饮分公司仍有物品留在案涉房屋内，餐饮分公司当庭表示放弃屋内遗留物品。餐饮分公司在一、二审中均陈述其在2017年3月份就开始陆续搬离，并打电话告知王卫民已搬走，屋内遗留的物品放弃。王卫民在一审中则称其接到餐饮分公司电话是2017年4月初，说搬走了，并未说屋内物品放弃。根据双方在一、二审中的陈述可以认定餐饮分公司通知王卫民已搬走，但至一审法庭辩论终结时屋内还有餐饮分公司遗留的物品。至于餐饮分公司是否告知王卫民餐饮分公司遗留在屋内的物品放弃这一事实，没有证据证实，但2017年4月16日到18日搬走圆桌之事实双方认可。王卫民称2017年5月21日从邻居处得知要拆除违建，故主张使用费计算到该日，但未提交证据。本院鉴于餐饮分公司没有提交证据证明其在一审法庭辩论终结前告知王卫民放弃屋内物品的事实，而王卫民自认其2017年4月初接到餐饮分公司的电话仅告知搬走，没告知腾房，故王卫民主张的使用费计算到2017年5月21日也无依据。考虑到王卫民在二审调解时同意返还6万元，本院认为结合双方陈述及举证质证情况，该数额更趋于公平合理，一审判决酌情确认的数额从证据分析，酌定依据不够充分，本院予以变更。另，一审判决履行期限表述不准确，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2017）京0101民初12700号民事判决第三项；二、变更北京市东城区人民法院（2017）京0101民初12700号民事判决第一项为：王卫民于本判决生效之日起10日内退还北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司租金60000元；三、变更北京市东城区人民法院（2017）京0101民初12700号民事判决第二项为：王卫民于本判决生效之日起10日内退还北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司电费2465.85元；四、驳回北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费994元，由北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司负担194元（已交纳），由王卫民负担800元（已由北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司预交，王卫民于本判决生效之日起10日内给付北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司）；二审案件受理费1988元，由北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司负担388元（已由王卫民预交，北京合和红灯笼餐饮管理有限公司餐饮分公司于本判决生效之日起10日内给付王卫民），由王卫民负担1600元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 曹 雪审 判 员 王军华二〇一七年十月三十一日法官助理 董 红书 记 员 马丽雅