贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4878号上诉人（原审被告）：岳顶祥，男，1972年11月20日出生，汉族，住贵州省修文县。上诉人（原审被告）：鲍崇菊，女，1971年12月18日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：杨代江，贵州兴科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部，住所地贵州省贵阳市云岩区省府路1号。负责人：蒋云志，该营业部总经理。委托诉讼代理人：罗安生，男，1987年9月2日出生，汉族，该公司职工，住贵州省贵阳市南明区。上诉人岳顶祥、鲍崇菊因与被上诉人中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还原物纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2017）黔0123民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岳顶祥上诉请求：撤销原判，并依法改判；本案一、二诉讼费由中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部承担。事实和理由：岳顶祥租赁中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部所有的位于修××××号房屋（以下简称争议房屋）期间为两年，即2015年1月1日至2016年12月31日。岳顶祥不清楚争议房屋于2016年12月31日以后的租赁情况，争议房屋于2016年12月31日后的租赁费应由实际使用人承担，与岳顶祥无关，原判判决岳顶祥承担争议房屋2017年1月1日至2017年6月1日期间租赁费错误。中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部辩称，其同意争议房屋于2017年1月1日至2017年6月1日期间租赁费由实际承租人负担。鲍崇菊陈述称，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部不是本案适格原告，在诉讼中一直未提供证据证明其是争议房屋的权利人。鲍崇菊上诉请求：撤销原判，发回重审；本案一、二诉讼费由中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部承担。事实和理由：一、中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部不是本案适格原告，在诉讼中一直未提供证据证明其是争议房屋的权利人，原判判决鲍崇菊将争议房屋租赁费交付给中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部属认定事实不清。二、2015年至2016年期间，争议房屋月租金为70元/平方米，时隔半年，原判却将争议房屋月租金调整为120元/平方米，属于滥用自由裁量权。中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部辩称，其是争议房屋权利人，鲍崇菊租用其争议房屋，应当支付租赁费。至于门面租金，原判结合市场价格将租金调整到120元/平方米具有合理性。岳顶祥陈述称，岳顶祥租赁中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部的争议房屋期间至2016年12月31日止，岳顶祥不清楚争议房屋于2016年12月31日以后的租赁情况，争议房屋于2016年12月31日后的租赁费应由实际使用人承担，与岳顶祥无关。中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部向一审法院起诉请求：1、岳顶祥、鲍崇菊向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还位于修××××号房屋；2、岳顶祥、鲍崇菊向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付从2017年1月1日起至房屋交付之日止的房屋占用费，按每平方米145元即每月3625元计算。一审法院认定事实：2015年4月，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部将其位于修××××号房屋（即争议房屋）租赁给岳顶祥使用，双方签订《房屋租赁协议》一份，载明：“出租方（甲方）：中国工商银行贵州省分行营业部….承租方（乙方）：岳顶祥…1、租赁房屋概况乙方租赁的房屋为一间门面，位于贵阳市××文县××号，使用面积为25平方米，砖混结构。2、租赁期限、租金标准及缴纳（1）上述标的物租赁期限为2年，即自2015年1月1日至2016年12月31日止；（2）租金标准：上述标的物租金为70元／㎡.月，标的物年租金为21000元。（3）租金支付：租金按年支付，房屋租赁协议签订后10日内支付甲方第一年租金，支付金额为21000元；第二年租金于2015年12月31日前支付，支付金额为21000元，相关税费由甲方承担。租金支付方式：支票、转账均可….”。2016年4月，岳顶祥将争议房屋转租给案外人梅锦丽，2016年08月，案外人梅锦丽将争议房屋转租给鲍崇菊经营至今。2016年12月31日房屋租赁期间届满后，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与岳顶祥未续签租赁合同。2017年1月12日，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部委托的贵州春秋拍卖有限责任公司对包含争议房屋在内的相邻六间房屋进行拍卖，其中位于修文县迎春路207号房屋的承租人夏志国参与竞买未能购得。2017年4月26日，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部向岳顶祥提出要求岳顶祥在15日内即2017年5月11日之前返还房屋未果。从2017年1月1日起至今，岳顶祥、鲍崇菊未向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付费用。2017年4月26日，鲍崇菊已知晓中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部将收回争议房屋。岳顶祥主张曾多次要求鲍崇菊返还房屋，鲍崇菊对此予以否认。虽然岳顶祥对其主张未提供证据证实，但考虑到岳顶祥自2016年4月起即未占有使用争议房屋，在中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部2017年4月26日向岳顶祥发出书面《通知》、《律师函》后，岳顶祥为避免承担法律责任，要求鲍崇菊返还房屋更符合常情常理。况且，在原审法院受理的（2017）黔0123民初846号中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与鲍崇菊返还原物纠纷一案中，鲍崇菊向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部承租的位于修××××号的房屋，与本案争议房屋相邻，该案经审理查明，鲍崇菊知晓包含203号、207号等房屋在内的六间房屋已被拍卖，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部于2017年4月26日向鲍崇菊发出《通知》、《律师函》，要求鲍崇菊在15日内向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还203号房屋的事实。综合考虑上述因素，确认鲍崇菊在2017年4月26日已知晓中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部将收回争议房屋的事实。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但是出租人应当在合理的期限之前通知承租人。租赁合同解除后，承租人应当向出租人返还房屋，租赁房屋转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并支付房屋占有使用费，否则，构成侵权，出租人可基于物权主张次承租人返还房屋。本案中，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与岳顶祥在《房屋租赁合同》中约定的2016年12月31日租赁期间届满后，岳顶祥继续使用争议房屋，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部未提出异议，双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与岳顶祥之间为不定期租赁合同，双方均享有合同的任意解除权。中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部2017年4月26日通知岳顶祥在2017年5月11日之前向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还房屋，系中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部行使合同解除权，鲍崇菊知晓后，应当做好返还争议房屋，另行找寻其他经营场所的准备。但从2017年4月26日至2017年5月11日，共计15天，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部留给岳顶祥、鲍崇菊的期限不是很合理，应当适当延长，以中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部起诉之日即2017年6月1日为合理期限届满之日，因此，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与岳顶祥签订的《房屋租赁合同》应当在2017年6月2日解除。租赁合同解除后，鲍崇菊作为次承租人应当向出租人返还房屋，但其至今不向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还房屋，侵犯了中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部的合法权益，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部诉请其返还房屋，于法有据，予以支持。《房屋租赁合同》解除后，是鲍崇菊拒不向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还争议房屋，而不是岳顶祥，因此，对中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部合法权益构成侵权的是鲍崇菊，而不是岳顶祥，故中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部诉请岳顶祥与鲍崇菊共同返还争议房屋，于法无据，不予支持。在租赁活动中，鲍崇菊知道中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部是出租方，对该房屋享有用益物权，即使中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部没有争议房屋的产权，合同解除后，鲍崇菊也应当向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还房屋，故鲍崇菊以中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部未提供争议房屋的产权证明，无权要求鲍崇菊返还房屋的抗辩，不予支持。本案中，理应追加案外人梅锦丽参加诉讼，但鉴于中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部及岳顶祥、鲍崇菊对岳顶祥将房屋转租给梅锦丽，梅锦丽再转租给鲍崇菊的事实无异议，且争议房屋实际占有使用人为鲍崇菊，为减少当事人的诉累，节约审判资源，不再追加梅锦丽为诉讼参与人。在《房屋租赁合同》解除前，岳顶祥作为该租赁合同的承租人，应当向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付租金，故对中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部提出的由岳顶祥支付2017年1月1日至2017年6月1日房屋租金的诉讼请求，予以支持。《房屋租赁合同》解除后，鲍崇菊占有使用争议房屋的，应当向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付占有使用费。故对中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部提出的由鲍崇菊支付2017年6月2日至鲍崇菊返还房屋时的占有使用费的诉讼请求，予以支持。租赁合同解除前，租金应当按照合同约定的每平方米70元即每月1750元计算，故岳顶祥应向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付租金为1750元／月×5个月＝8750元。中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部主张按每平方米145元计算，于法无据，不予支持。租赁合同解除后的房屋占有使用费，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部主张按照每平方米145元计算，被告不予认可，而中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部申请的三位证人的证言未予采信，且也不足以证实其主张，故对中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部的该主张，不予支持。鲍崇菊主张按《房屋租赁合同》约定的每平方米70元计算，因鲍崇菊在合理期限届满后拒不向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还房屋，有违诚信，且每平方米70元的价格明显低于目前的租赁市场价格，故对鲍崇菊的该主张，不予支持。结合修文县同地段经营性房屋租赁市场价格，酌情按每平方米120元即每月3000元计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告鲍崇菊在本判决生效后三十日内向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还位于修××××号房屋并支付房屋占有使用费（按照3000.00元／月标准，从2017年06月02日起支付至被告鲍崇菊向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还上述房屋之日止）;二、被告岳顶祥在本判决生效后三十日内向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付租金8750.00元；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，减半收取计127元，由原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部负担20元，被告鲍崇菊负担80元，被告岳顶祥负担27元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院查明如下：二审中，岳顶祥向本院提交收回房屋通知1份。主要内容为中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部于2016年12月10日向岳顶祥发出通知，要求岳顶祥于收到通知之日起20日内腾空返还争议房屋，并将争议房屋租赁、水电煤气费用结清。如不按期交房，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部将按市场租赁价格向岳顶祥收取房屋占用费。欲证明中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与岳顶祥之间的租赁关系已经解除，岳顶祥不应向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付房屋占用费。中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部对此无异议。鲍崇菊认为不属实，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部不是争议房屋的权利人。除此之外，二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于争议房屋权利人问题。本案中，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与岳顶祥签订《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋位于修××××号房屋，即本案争议房屋，出租人为中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部。双方在租赁合同履行过程中，岳顶祥于2016年4月将争议房屋转租给案外人梅锦丽，案外人梅锦丽于2016年8月又将争议房屋转租给鲍崇菊经营至今，现中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部作为原告要求租赁人返还并支付房屋占用费，原判予以支持并无不当，本院对鲍崇菊关于中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部不是适格原告的上诉理由不予支持。关于争议房屋2017年1月1日至2017年6月1日期间租金问题。中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与岳顶祥签订《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2年。在此期间，岳顶祥作为该租赁合同的承租人，应当向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付租金。2年期限届满后，岳顶祥继续使用争议房屋，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部未提出异议双方转为不定期租赁关系，岳顶祥作为租赁合同相对方，应当向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付争议房屋返还前的租金，原判判令岳顶祥向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付自2017年1月1日至2017年6月1日期间租金并无不当，鉴于鲍崇菊于2016年8月起经营争议房屋至今，鲍崇菊亦同意支付争议房屋租金，鲍崇菊未交付租金此期间只是不知道应当交付给谁，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部在诉讼中亦同意争议房屋租金由实际使用人支付，本院从其自愿，故本院对岳顶祥关于其不应支付该期间争议房屋租金的上诉理由予以支持，本院改判由鲍崇菊支付该期间争议房屋租金。关于争议房屋月租金标准问题。本案中，各方当事人对原判关于中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与岳顶祥之间的房屋租赁关系于2017年6月2日解除以及租赁合同解除前争议房屋租金按照租赁合同约定的每月每平方米70元即每月1750元计算的认定未提出上诉，本院予以维持。租赁合同解除后的房屋租金，鲍崇菊上诉主张应按《房屋租赁合同》约定的每月每平方米70元计算，因鲍崇菊在合理期限届满后拒不向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还房屋，有违诚信原则，且每月每平方米70元的价格明显低于目前的租赁市场价格，原判结合修文县同地段经营性房屋租赁市场价格，酌情按每月每平方米120元即每月3000元计算房屋租金并无不当，本院予以维持。综上所述，岳顶祥的上诉理由成立，应予支持；鲍崇菊的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省修文县人民法院（2017）黔0123民初847号民事判决第一项；二、变更贵州省修文县人民法院（2017）黔0123民初847号民事判决第二项为：鲍崇菊在本判决生效之日起三十日内向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付租金8750元；一审案件受理费254元，减半收取计127元，由中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部负担20元，由鲍崇菊负担80元，由岳顶祥负担27元。二审案件受理费254元，由鲍崇菊负担。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  邓 艳审判员  谌致华二〇一七年十月二十六日书记员  邢 海