重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终6380号上诉人（原审原告）：张立国，男，汉族，1971年6月16日出生，住重庆市江津区。委托代理人：张崇兵，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告)：游礼分，女，汉族，1973年4月19日出生，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告)：刘旭，女，汉族，1996年1月6日出生，住重庆市江津区。上诉人张立国与被上诉人游礼分、刘旭房屋买卖合同争议一案，不服重庆市江津区人民法院（2017）渝0116民初13293号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张立国及其委托代理人张崇兵，被上诉人游礼分、刘旭到庭参加诉讼。现已审理终结。张立国上诉请求：1.撤销重庆市江津区人民法院（2017）渝0116民初13293号民事判决，依法改判;2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人未按约定先履行支付购房款义务属于认定事实错误，涉案房屋买卖符合交易习惯，并不存在无效或显失公平的事由。本案房屋买卖合同事实清楚，二被上诉人应当依照合同约定交付房屋并配合上诉人办理房屋过户手续及承担相应违约责任。游礼分、刘旭答辩称，一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回上诉，维持原判。张立国向一审法院起诉请求：1.依法判决游礼分、刘旭向张立国交付；2.依法判决游礼分、刘旭向张立国履行权属变更登记手续；3.依法判决游礼分、刘旭从2016年9月9日起以20万元为基数，按照日万分之五支付张立国违约金至实际交房之日止；4.依法判决游礼分、刘旭从2016年9月9日起以20万元为基数，按照日万分之五支付张立国违约金至游礼分、刘旭办理房屋权属变更登记申请之日止。一审法院认定事实：2015年9月8日，张立国（乙方）与游礼分、刘旭（甲方）签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定：第1.1条：甲方所售房屋坐落于；第1.2条：该房屋建筑面积为91.24平方米；第1.5条：该房屋房地产权证号；第2条：该房屋总成交金额为20万整（大写：贰拾万元整），该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等；第6.1条：乙方按一次性付款方式付款，付款时间或条件：已于签订本合同时付清房款；第7条：甲乙双方同意，自本合同签订之日起一年内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属登记手续；第9条:甲方应当在一年将房屋交付给乙方……。第10.1条：甲方未按合同约定将该房屋交付乙方的，按下列第一处理方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）按逾期十日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过上款约定时间的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应自退房通知送达之日起十日内退还已付房价款，并按已付房价款金额的20%箱乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条约定的最后交付期限次日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金。第10.3条：甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理：1.因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起十日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付已付房价款X%的违约金；乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金。因乙方责任导致的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，甲方应当自解除合同书面通知送达之日起十日内退还乙方全部已付房价款，乙方应当向甲方支付已付房价款20%的违约金；甲方不解除合同的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，乙方按日向甲方支付已付房价款万分之五的违约金。合同还对其他事项予以约定。2015年9月8日，二被告出具收条，载明：今收到张立国买房房款贰拾万元整，200000元。根据出具的汇款凭证显示：张立国于2015年7月6日向游礼全打款145000元。另查明：根据重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具的登记材料显示：涉案房屋坐落于，建筑面积为91.24平方米，登记权利人为刘旭。一审法院认为，游礼分、刘旭虽然表示订立合同系张立国与第三人合伙欺骗导致，并非游礼分、刘旭真实意思表示，但游礼分、刘旭均为完全民事行为能力人，知道或应当知道其签订该合同的法律后果。刘旭系涉案房屋权利人，双方订立的《重庆市房屋买卖合同》不违反法律及行政法规的强制性、效力性规定，真实有效。双方均应当按照合同约定履行自己的权利义务。张立国出示20万元收条及合同中“签订合同时已付购房款”的约定拟证明自己已经履行付款义务，该收条虽系被告出具，但游礼分、刘旭明确表示未收到该款项，张立国提交的银行汇款凭据表明其中的14.5万元系打款给第三方，并非打款给游礼分、刘旭，同时，涉案合同于2015年9月8日签订，张立国于2015年7月6日向游礼全打款145000元，打款发生于签订合同之前，显然不符合房屋买卖的市场交易习惯，结合涉案房屋面积为91.24平方米，双方的交易总价显然低于其同地段同时期同类型房屋交易价格的客观情况，故对张立国坚持已经支付游礼分、刘旭20万元购房款的主张及证据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互付债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，虽然双方订立的《重庆市房屋买卖合同》合法有效，但张立国并未按约定先履行支付购房款的义务，故对张立国主张交付涉案房屋、办理产权登记以及支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条的规定，判决如下：驳回张立国的诉讼请求。案件受理费2150元，减半收取1075元，由张立国负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：游礼分、刘旭申请证人游礼全出庭作证，证明2015年7月份，证人游礼全以借款款名义借用登记在刘旭名下的涉案房屋房产证。上诉人的质证意见为，证人与被上诉人是兄妹关系，证人证言不具有公正客观，且涉案房屋买卖合同内容约定清楚。对于被上诉人举示的证人游礼全的证言，本院认为，证人游礼全虽与被上诉人游礼分存在亲属关系，但作为对案件事实的知情人，其证人证言具有客观性、真实性与关联性，本院依法予以采纳。二审查明：2015年7月份，案外人游礼全以办理借款名义向被上诉人刘旭借用其名下的涉案房屋房产证。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为游礼分、刘旭是否应当向张立国交付涉案房屋、履行相应权属变更登记手续及承担其主张的违约责任。现评判如下：《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互付债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，上诉人张立国主张二被上诉人交付涉案房屋、办理产权登记以及支付违约金的诉请，但根据本案查清事实可知，上诉人虽举示了收据及银行转账凭证以证明其依约已支付房款的事实，但其所举示的证据仅能证明汇款给案外人而非本案二被上诉人，而案外人游礼全并无本案二被上诉人的授权卖方委托书，且上诉人张立国因其未先履行支付购房款的义务，故张立国诉请二被上诉人交付涉案房屋、履行相应权属变更登记手续及承担其主张的违约责任的主张，无法律依据，一审法院判决正确，应予维持。综上所述，张立国的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十七条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人张立国负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一七年十月十日书 记 员  孙婧媛