广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0312民初1628号原告:桂林市临桂XX**房地产开发有限公司。法定代表人：苏燕X，董事长。委托诉讼代理人：谢佩X，该公司法务专员。委托诉讼代理人：秦春X，该公司法务专员。被告：唐玉X。原告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司诉被告唐玉X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢佩X到庭参加诉讼，被告唐玉X经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2016年11月至2017年7月的租金37864元，并支付此期间的逾期付款违约金18326.2元（每延期一日按逾期付款额的2‰的标准计算，暂计至2017年7月17日，之后逾期违约金计算至被告实际付清之日止）；2、判令被告支付2016年3月至2017年7月的物业服务费3795.8元，并支付此期间逾期付款违约金3826.2元（每延期一日按逾期付款额的2‰的标准计算，暂计至2017年7月17日，之后逾期违约金计算至被告实际付清之日止）；3、判令被告支付2016年1月1日至2017年7月17日期间的水电费共计50.3元，并支付此期间逾期付款违约金50.9元（每延期一日按逾期付款额的2‰的标准计算，暂计至2017年7月17日，之后逾期违约金计算至被告实际付清之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告将位于桂林市临桂世纪东路中段桂林XXXX项目2号地块组团13号店面（建筑面积为111.64平方米）租赁给被告使用，双方签订《租赁合同》，租赁期限从2015年8月18日起至2019年10月17日止。合同签订之日起交首期租金，除首期租金外，每一个季度为一个交租期，每期租金在该期开始的前五日内（即每年的1月5日、4月5日、7月5日和10月5日前）交清。被告从2016年11月17日起开始拖欠原告租金，从2016年1月起拖欠物业公司的物业服务费、水电费。截至原告诉讼之时，被告拖欠原告2016年11月至2017年7月的租金37864元，拖欠2016年3月至2017年7月的物业服务费3795.8元，拖欠2016年1月7日至2017年6月30日期间的水电费50.3元。被告拖欠租金、物业费、水电费的行为严重违反了合同约定，根据双方签订《租赁合同》第九条违约责任之规定：若被告未能如期交纳租金、保证金、物业管理费或者其他各项费用的，每逾期一日按逾期付款额的千分之二的标准向原告支付违约金，因此被告应按照合同约定承担违约责任，支付原告逾期支付租金违约金18326.2元、逾期支付物业服务费违约金3826.2元、逾期支付水电费违约金50.9元。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。被告唐玉X未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据材料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人有答辩及质证的权利，本案被告唐玉X经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对桂林市临桂XX**房地产开发有限公司提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院确认如下法律事实：原告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司系桂林市临桂世纪东路中段桂林XXXX项目2号地块组团13号房屋所有权人，该房屋建筑面积为111.64平方米。2015年8月17日，原告与被告唐玉X签订《租赁合同》，双方约定：原告将桂林市临桂世纪东路中段桂林XXXX项目2号地块组团13号店面出租给被告用于经营酒庄茶艺、果蔬超市、棋牌室，租赁期限从2015年8月18日起至2019年10月17日止。第一年2015年8月18日至2015年10月17日租金单价为每月35元/㎡，月租金3907元，第二年2015年10月18日至2016年10月17日租金单价为每月38.5元/㎡，月租金4298元，第三年2016年10月18日至2017年10月17日租金单价为每月42.2元/㎡，月租金4733元。首期租金于合同签订之日起交纳，每一个季度为一个交租期，每期租金在该期开始的前五日内（即每年的1月5日、4月5日、7月5日和10月5日前）交清。被告自行承担所应交纳的水电费（含公摊水电费）和物业管理费（每月每平方米2元）。被告在合同签订当日向原告交纳11730元作为保证金。如被告逾期支付各期租金、水电费、物业管理费单独或累计超过30天，原告有权单方解除合同，并要求被告支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金。合同签订后，被告向原告交纳了首期租金及保证金各11730元，原告将租赁标的物交付给被告使用。被告从2016年1月起开始拖欠物业服务费、水电费，并从2016年11月17日起开始拖欠租金。被告拖欠2016年11月至2017年7月租金37864元，拖欠2016年3月至2017年7月的物业服务费3795.8元，拖欠2016年1月7日至2017年6月30日的水电费50.3元。上述费用到期后，原告多次向被告催收，被告未能按约支付。2017年7月19日，原告向被告邮寄了解除合同通知书。2017年8月1日，原告向桂林市临桂XX**公园物业服务有限公司代缴了涉案房屋的物业服务费3795.8元、水电费50.3元。2017年8月7日，原告向本院起诉，提出了前述诉请，并提出将被告所交纳11730元保证金抵扣被告所欠缴的租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司与被告唐玉X签订的《租赁合同》，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效。合同签订后，原告向被告交付了租赁标的物，被告应向原告支付相应的租金。本案所欠租金到期后，经原告多次向被告催收，被告作为承租人未按约定将租金支付给原告，被告的行为已构成违约，依法应对此承担违约责任，故原告要求被告支付租金37864元、物业服务费3795.8元、水电费50.3元的请求合法有据，扣除原告所交纳的保证金11730元后，被告唐玉X还应向原告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司支付租金、物业服务费、水电费共29980.1元。关于原告诉请被告支付逾期租金违约金18326.2元、逾期支付物业服务费违约金3826.2元、逾期支付水电费违约金50.9元的请求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为违约金过高，原告诉请的违约金明显过高并超过法律规定的限额，为促进被告履行其合同义务，本院根据公平原则酌情按照被告应支付各项款项29980.1元的30%予以确定本案的违约金，被告应支付违约金8994元。原告诉请违约金超过法律规定限额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：告唐玉X支付租金、物业服务费、水电费共计29980.1元给原告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司。二、告唐玉X支付违约金8994元给原告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司。三、三、驳回原告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费1398元，依法减半收取699元，原告桂林市临桂XX**房地产开发有限公司承担199元，被告唐玉X承担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1398元，（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  农丽珍二〇一七年十月二十日书记员  唐连花