北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02��终10199号上诉人（原审原告）：于宏伟，女，1985年12月11日出生。委托诉讼代理人：宋崧，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京龙湖兴润置业有限公司，住所地北京市大兴区永兴路7号院1号楼2F-C06。法定代表人：宋海林，总经理。委托诉讼代理人：黄艳，泰和泰（北京）律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司北京海淀支行，住所地北京市海淀区北四环西路58号。负责人：郭朝晖，行长。委托诉讼代理人：吕建斌，男，该公司职工。上诉人于宏伟因与被上诉人北京龙湖兴润置业有限公司（以下简称龙湖公司）及原审第三人中国银行股份有限公司北京海淀支行（以下简称中行海淀支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初12577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于宏伟之委托诉讼代理人于洪涛、宋崧，被上诉人龙湖公司之委托诉讼代理人黄艳、原审第三人中行海淀支行之委托诉讼代理人吕建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于宏伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我一审有关租金的诉讼请求。事实和理由：1.合同中有关涉案商品房有餐饮业态条件的约定，应理解为应该具备可做餐饮铺的软硬件条件，而非一审法院认定的仅应具有可做餐饮铺的硬件条件，龙湖公司交付的房屋不具有餐饮业态条件，不符合合同约定，属于违约。2.一审法院认定涉案商品房竣工验收备案中房屋使用性质备案登记错误系龙湖公司工作人员填写错误导致，是错误的，龙湖公司该项主张缺乏依据，法院不应采��。3.一审法院关于租金损失的认定缺乏事实依据，且严重偏低。本案中，对涉案商品房消防验收的使用性质错误的备案为“住宅”，导致我不能如期正常的对房屋为商业用途的使用，进而无法办理营业执照并进行出租，该状态自房屋交付即一直存在，龙湖公司应承担因此给我造成的该期间的租金损失。龙湖公司辩称，同意一审判决。中行海淀支行述称，尊重法院判决。于宏伟向一审法院起诉请求：1.解除于宏伟与龙湖公司签订的编号为Y1451322的北京市商品房预售合同；2.龙湖公司向于宏伟退还购房首付款978638元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自于宏伟实际支付购房首付款之日起至龙湖公司实际退还购房首付款之日止，暂计算至2016年9月15日止）；3.龙湖公司向于宏伟退还购房款960000元及利息（以于宏伟实际支付给中行海淀���行的利息数额进行计算）；4.龙湖公司向于宏伟支付违约金96931.9元；5.龙湖公司向于宏伟支付租金损失，按照每天3.5元/平米的标准，自2013年12月27日起至判决生效之日止，暂计算至2016年7月26日为358977.36元；6.龙湖公司向于宏伟支付因龙湖公司违约给于宏伟造成的各项经济损失，包括公共维修基金10888元、契税58159.14元、合同印花税970元、物业费28744.32元、产权代办费1555元，以上共计100316.46元；7.诉讼费由龙湖公司承担。一审法院认定事实：2013年2月26日，龙湖公司（出卖人）与于宏伟（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定于宏伟购买位于-205室，预测建筑面积为108.79平方米，其中套内建筑面积81.68平方米，该商品房的用途为商业。该商品房总价款为1938638元。附件八补充协议第二条，对房屋基本情况的补充约定，另该房��其他基本状况的补充约定为：有餐饮业态条件，并对空调、通风、排水、消防等情况进行了约定。第三条，对付款方式的补充约定，出卖人、买受人双方约定按照按揭贷款付款方式付款，买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的50.48%作为首付款，即人民币978638元，其余款项以贷款方式支付。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，于宏伟如约支付了首付款，并通过向中行海淀支行贷款方式支付房款960000元。于宏伟向龙湖公司交纳公共维修基金、契税、合同印花税等相关费用。龙湖公司依约向于宏伟交付了涉案房屋。2015年6月17日，于宏伟取得涉案房屋的房屋所有权证，登记共有情况为单独所有，房屋坐落为-205室，房屋性质为商品房，规划用途为商业，建筑面积为108.88平方米。2012年7月18日，龙湖公司经网上备案受理系统进行了涉案房屋所在楼栋建设工程消防设计备案，在该备案表中显示涉案房屋所在楼栋使用性质为：其他，住宅。2013年9月27日，龙湖公司经网上备案受理系统进行了对包括涉案房屋所在楼栋在内的共计6栋楼进行建设工程竣工验收消防备案，该备案中涉案房屋所在楼栋的使用性质填写为住宅。2016年12月8日，龙湖公司进行建设工程竣工验收消防备案情况登记，变更涉案房屋所在楼栋的使用性质为商业及人防。庭审中，龙湖公司提交建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划核验意见、工程竣工验收备案表，以证明涉案房屋项目属商业性质，龙湖公司一直按照商业性质办理各项规证和验收，于宏伟对以上证据的真实性认可，对证明目的不予认可。庭审中，于宏伟提出龙湖公司消防备案错误构成逾期交房，同时提交商铺租赁合同及补充协议以证明涉案房屋已与案外人签订了租赁协议，但因消防原因未能办理相关证照，导致合同解除，在商铺租赁合同中，租赁期限为2016年6月1日至2024年5月31日，第一年租金为74515元（已减去三个月装修免租期），第二年租金为99353元，龙湖公司不认可构成逾期交房，认可该租赁协议未能履行系因为消防备案原因导致，故主张于宏伟诉讼请求中的租金损失应从2016年6月1日发现消防备案表登记错误时起算，因为之前于宏伟的房屋空置，没有出租。一审法院认为，于宏伟与龙湖公司所签订的北京市商品房预售合同是双方当事人真实意思的表示，且未违反国家法律、法规等强制性规定，应属有效合同，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。现于宏伟主张解除合同的理由为因龙湖公司竣工验收消防备案中房屋使用性质备案错误，致使其无法从事餐饮业，从而无法实现合同的根本目的，根据双方提交的证据，足以证明该备案错误是龙湖公司工作人员填写失误导致，且在法庭辩论终结前，龙湖公司对上述备案错误之处亦已进行了纠正；虽双方签订的北京市商品房预售合同中，约定房屋具备餐饮业态条件，但法院认为该约定是从房屋的硬件设施设备角度保证房屋可以用于餐饮业经营，并未明确约定于宏伟购房目的仅为从事餐饮业，故于宏伟以涉案房屋不能用于餐饮业经营而主张解除合同，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，于宏伟要求解除合同的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。对于宏伟主张的退还购房款、利息、返还公共维修基金、契税、印花税、物业费、产权代办费、违约金的诉讼请求，法院亦不予支持。因龙湖公司原因导致消防验收备案错误，致使于宏伟出租涉案房屋存在障碍而造成相关损���，故于宏伟要求龙湖公司承担租金损失的诉讼请求，法院予以支持，根据本案相关证据情况，综合考虑双方合同履行情况及龙湖公司的过错程度以及双方在庭审过程中的相关陈述，损失的数额酌情确定为69900元。判决：一、北京龙湖兴润置业有限公司于判决生效之日起10日内给付于宏伟租金损失69900元；二、驳回于宏伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人���法权益的除外。根据双方的诉辩意见，本案二审应审理的问题为一审法院酌情确定的租金损失数额是否恰当。本案系于宏伟在得知其所购买的房屋验收使用性质以及建设工程竣工验收消防备案显示商品房的用途为住宅后，认为该原因导致其无法为所购买的商品房办理商业用途的营业证照，无法实现合同目的而提起的解除合同之诉，主张租金损失亦基于此事实理由。而根据于宏伟陈述，其在租赁期限始于2016年6月1日的租赁合同签订后，办理相关证照过程中方发现涉案商品房在竣工验收以及消防备案中显示的用途为住宅，可见，在此前其房屋未获得租金收入与该备案错误并无关联性。现于宏伟所购房屋已经交付并已取得该房屋的所有权证，登记房屋性质为商业，龙湖公司已于一审法庭辩论终结前对上述备案错误之处进行了纠正。一审法院根据本案双方举证质证情况，综合考虑合同履行情况、龙湖公司的过错程度以及双方当庭陈述，酌情确定的租金损失数额并无不妥，本院予以确认。综上所述，于宏伟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5636.17元，由于宏伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王艳芳审判员  顾国增审判员  刘丽杰二〇一七年十月三十日书记员  马博文