福建省清流县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0423民初893号��告：邱金章，男，1973年6月7日出生，汉族，住福建省清流县。原告：张新星，女，1974年4月26日出生，汉族，住福建省清流县。委托诉讼代理人：邱金章，男，1973年6月7日出生，汉族，住福建省清流县。与张新星系夫妻关系。被告：三明市景鸿房地产开发有限公司，住所地：福建省清流县龙津镇长兴北街501号。统一社会信用代码91350423579268689X。法定代表人：罗国旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓昌广，三明市景鸿房地产开发有限公司常年法律顾问。原告邱金章、张新星与被告三明市景鸿房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，于2017年10月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邱金章、原告张新星的委托诉讼代理人邱金章，被告三明市景鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人邓昌广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱金章、张新星向本院提出诉讼请求：1.判令三明市景鸿房地产开发有限公司(以下简称景鸿公司)支付逾期交房违约金计人民币10,694元；2.依法判决本案《商品房买卖合同》有关权属登记格式条款逾期违约金支付标准太低，对原告不公平，依法调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付逾期办证违约金；3.判令景鸿公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准（暂按年利率4.35%计算），自2017年2月12日起至权属登记办好之日止向原告支付逾期商品房权属登记违约金（暂计自至2017年9月10日，计8,830元）;4.判决景鸿公司向原告支付本案商品房局部质量不合要求补偿金计人民币2,000元。5.判令景鸿公司向原告提供涉案商品房之《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。6.本案诉讼费由景鸿公司承担。事实与理由：原告两夫妻于2015年11月15日向景鸿公司购买商品房，当日交购房款20,000元。2015年11月29日，签订《商品房买卖合同》，该公司于2015年11月30日向原告收办证费613元。2015年12月8日，原告交清购房款首付款72,804元。2016年1月21日，贷款280,000元，交清购房款。《商品房买卖合同》约定有：2015年12月31日前交房；逾期交房违约金为日万分之一；逾期办证违约金为每日0.0005%；入房门为防盗门；顶棚腻子刮底等条款。被告拿给原告签的所有文件，均是被告预先打印好并告知原告。这些文件都是在清流县房屋交易管理所备案，是格式合同，除了填入买主信息及房号、房价外，其余都不能修改。这些文件有些条款，对原告极不公平，如逾期办证违约金明显太低，而现实情况，逾期办证给原告造成的损失又难以确定。因此，请求法庭依法对该条款作公平调整。2016年11月14日，景鸿公司在未能出示证明本案商品房已经验收合格（竣工验收合格和消防验收合格）的情况下，向原告交付本案商品房。原告收房时发现该房入户门是防火门，不是合同里说的防盗门；房屋顶棚也无腻子刮底（只有入户阳台顶棚刮了）；公卫门口顶板渗水；推拉门安装位置太低等瑕疵。这些问题在物业验收确认单均有记录，但被告一直没来整改。这些瑕疵，无疑增加了原告二次装修费用，也降低了该住房的品质。为此，原告要求被告给予补偿。2017年9月9日，原告才收到被告《办证通知》。为维护自身合法权益，特向法院起诉，请依法裁判。景鸿公司辨称，1.被告公司已履行双方签订的《商品房买卖合同》义务，该房屋在合同约定的交房期间符合交房条件，已经建设、勘察、设计、监理、施工等单位验收合格。在生活给排水、用电、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求，小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他公共配套建筑、基础设施按规划设计建设要求已经完成。2.原告已经签收了涉案房屋，并签订了物业管理服务协议，证明该房屋符合条件已经交房，被告履行了交房义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定：如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：（1）买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；（2）买受人同意接收，出卖人支付买受人（／币）／元违约金。现在原告签收了该房屋，买受人同意接收的，视为放弃了拒绝交接的权利，也即视为放弃了追究其逾期交房的违约责任。3.该小区部分工程没有完善的原因主要是不可抗力的因素所致，主要有：一是天气原因。2012年7月至2015年6月清流县城关日降水量≥50MM，每月下雨天数多，严重影响了工程进度。二是政府未能及时交付土地给被告使用，没有处理好周边居民的相关矛盾纠纷，没有及时解决征地补偿问题，造成工地经常停工，也严重影响了该工程项目施工进度。4.原告认为违约金偏低的问题。根据法律规定是约定低于造成的损失，可以请求予以增加。原告没有证据证明其实际损失，而不能想当然的按照银行同期利率计算违约金。所以原告请求增加违约金数额明显没有事实根据。5.关于房屋产权办证问题。被告认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条规定，出卖只有协助原告办证的义务，没有直接为原告办证的义务。如需代办，根据该条约定：经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。原告没有证据足以证明原告已经委托被告代办权属登记这个事实。本案涉案房屋被告均已向当地房屋登记机构办理了房屋所有权初始预登记。根据权属登记程序规定，首先需原告向权属登记机构提出房屋产权登记申请，在原告申请后，权属登记机构要求申请人提供相关登记材料，需要由被告房地产开发公司提供的材料，被告才有义务提供。由于本案原告至今未向房屋权属登记机构提出申请，因此，导致至今未能办理产权登记的责任是原告自己，而非被告。原告诉讼请求中要求被告承担迟延办证的违约责任于法无据。6.原告与被告签订合同的时间是2015年11月29日，按照合同约定是2015年12月31日前交房，仅差一个���时间。退一步讲，如果被告存在逾期交房违约事实的话，在签定合同时原告应当知道是否符合交房条件和能不能按照规定时间交房。如果明知不能交房情况下没有对交房时间的合同约定提出异议，作为原告也存在过错。综上所述，被告履行了合同义务，涉案房屋符合交房条件，产权登记的责任非被告，不存在违约责任的情况。因此，原告的诉讼请求于法无据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人双方无异议的证据和事实：1.邱金章、张新星提供的身份证复印件各一份、结婚证复印件一份、《商品房买卖合同》复印件一份、销售不动产统一发票两张、《职工住房借款合同》特别签订条款（抵押）复印件一份、景鸿公司于2015年11月30日出具的“收3#203房代办证费613元”收据和落款为2017年8月23日的《办证通知》复印件各一份。2.景鸿公司提供的复印件：①清流县工商行政管理局于2016年3月换发的《营业执照》、法定代表人身份证明；②清流县住房和城乡规划建设局于2013年6月颁发的《商品房预售许可证》；③景鸿世纪广场物业《入伙通知书领用花名册》（3#）复印件一份；④清流县不动产登记中心于2017年8月29日出具的，编号闽（2017）清流县总第0003号《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》和2017年9月12日出具的“清流法院（2017）闽0423民初409号《关于协助调查函》”回复件，以证明“景鸿公司开发的‘景鸿世纪广场’房地产项目，已于2017年8月29日进行总确权登记，自2017年8月30日起，购房户提��符合不动产登记条件的全部材料后，即可办理不动产登记发证”。上述当事人双方无异议的证据和事实，不违反法律规定，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1.邱金章、张新星提供的证据：邱金章与景鸿世纪广场物业服务中心于2016年11月14日签订的《物业验收确认单》、景鸿公司与清流县恒诚物业有限公司、景鸿世纪广场售楼部共同发出的《入伙通知书》复印件及财产损失照片，以证明2016年11月14日景鸿公司向邱金章、张新星交房时，经业主邱金章与物业代表魏桂云在《物业验收确认单》上签名确认，该房屋存在如下问题：①入户门不是防盗门（系防火门）门的合页生锈、密封圈损坏、底部预留装修位不足（只有2厘米）；②窗的下部无密封胶，窗框变形一处；③室内顶棚无腻子刮底，卫生间顶板被钻孔两处，主卧顶棚裂缝有渗水；④推拉门底部预留装修位不足（只有2厘米）；⑤主卧大排水管破损、拼接；卫生间两处水封漏水，公卫门上部楼板渗水；⑥无燃气管道。防火门替代防盗门部分需补偿1,000元（价差及重置材料、工资），顶棚无腻子刮底需补偿800元（按每㎡10元计算），卫生顶棚渗水补偿200元（已支付工资及材料款），请求景鸿公司补偿2,000元，其他方面的损失业主已在房屋装修过程中处理完毕，未计入补偿请求范围之内。景鸿公司委托诉讼代理人认为，对确认单无异议，对补偿金额需要进一步确认。本院认为，邱金章、张新星提供的上述证据，有《物业验收确认单》及物业代表签名佐证，请求补偿项目和金额合理，本院予以支持。2.景鸿公司提交的第一组证据：由建设单位景鸿公司、勘察单位福建省地质工程研究院、设计单位嘉博（福建）联合设计有限公司、施工单位福建金鼎建筑发展有限公司、监理单位福建固特新工程监理咨询有限公司等单位共同检查验收，验收日期为2016年10月9日《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》的“竣工项目审查”表1和续表3复印件各一份，证明渉案房屋在交房期间已经验收合格，符合交房条件等事实。邱金章、张新星认为，这份证据不能证明景鸿公司已具备交房条件，没有消防验收证明具备交房条，具备交房条件是要有向相关部门登记备案的材料才可以。经审理查明，景鸿公司提供该《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》（以下简称《验收报告》），由建设、勘察、设计、监理、施工单位于2016年10月9日对清流县景鸿世纪广场3#楼进行共同检查验收，该《验收报告》的“竣工项目审查”表1和续表3只是《验收报告》的一部分，续表3的竣工验收结论为：本工程已按合同约定内容、按图纸设计施工完成，单位工程质量评定为合格，内业资料齐全，同意验收交付使用。上述五家参与共同检查验收单位的负责人签名并加盖单位公章。本院认为，该《验收报告》所证明的对象是建设单位对景鸿世纪广场3#楼特定“审查项目及内容”的审查情况验收合格，且景鸿公司提交的《验收报告》不齐全，不符合证据的规范要求，亦不能代替其与邱金章、张新星所签定《商品房买卖合同》第八条商品房的交付条件已经成就。该《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人���用：①该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；②该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；③小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。因此，该《验收报告》仅能证明景鸿公司就该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，对于上述①-③项应“同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”的要求仍有差距。其中：消防、绿化工程、住宅信报箱工程、防空地下室工程均为2017年2月至5月间验收；3#楼的防雷装置至今未提交验收证明材料。对于景鸿公司主张该《验收报告》可以证明渉案房屋在交房期限内已经验收合格，符合交房条件的观点，本院不予支持。3.景鸿公司提交第二组证据：由清流县市政园林管理站、景鸿公司、施工单位参加验收，验收时间为2017年5月23日的《绿化工程竣工验收申请表》、清流县公安消防大队于2017年4月7日审批的：清公消验字【2017】第0002号《建设工程消防验收意见书》、三明市邮政管理局于2017年3月8日验收的明邮管验字第2017001号《住宅信报箱工程专项验收合格意见书》、清流县人民防空办公室于2017年2月17日验收的《防空地下室竣工验收认可文件》各一份，拟证明渉案房屋附属公共配套建筑、基础设施等已经竣工验收，符合条件等事实。邱金章、张新星认为，对上���验收材料的验收时间和验收项目无异议，但不能证明景鸿公司的主张。《建设工程消防验收意见书》可以景鸿公司至2017年4月7日才达到交房条件，并说明景鸿公司在不具备交房条件的情况下通知原告收房。本院认为，上述验收文件均为2017年2月至5月间形成的，不能证明景鸿公司“在合同约定的交房期间符合交房条件”的主张，本院不予支持。4.景鸿公司提交第三组证据：福建省清流县人民法院《民事调解书》一份，证明因政府未能及时解决征地补偿纠纷、没有及时交付土地给景鸿公司使用，因土地出让金纠纷产生诉讼，导致严重影响该地工程施工进度等不可抗力因素等事实。邱金章、张新星认为，景鸿公司跟政府产生的一些关系，都不是订合同期间的突发事情，拆迁出让金跟业主也没有任何关系，不构��不可抗力因素。本院认为，该份调解书系清流县国土资源局与景鸿公司因土地出让金所引发的诉讼，清流县国土资源局应当交付景鸿公司土地面积16890平方米，于2012年8月28日交付13311.64平方米，无法证实景鸿公司所要证实的清流县国土资源局没有及时交付土地问题。对景鸿公司主张该起地出让金纠纷诉讼构成不可抗力因素的观点，本院不予采信。5、景鸿公司提交第四组证据：清流县气象局《天气证明》复印件一份，证明2012年至2015年6月清流县城关降雨量大、持续天数多等天气情况严重影响工程施工进度等不可抗力因素等事实。邱金章、张新星认为，清流县天气，两年才19天达到50mm以上的暴雨，100mm以上才是特大暴雨，所以不构成不可抗力因素。本院认为，该份《天气证明》不符合证据的“三性”要求，无法直接证明景鸿公司在建造清流县景鸿世纪广场3#楼期间，因不可抗力的天气原因造成停建、影响工期的事实。据此，对景鸿公司主张该清流县气象局《天气证明》构成不可抗力因素的观点，本院不予采信。6.景鸿公司提交第五组证据：清流县鑫阳光房地产评估咨询有限公司出具的《房地产咨询报告》，拟证明在2015年1月10日至2017年9月期间三明市景鸿房地产公司开发的景鸿世纪广场附近住宅房屋租金情况。邱金章、张新星认为，该《房地产咨询报告》与本案没有关联。本院认为，该《房地产咨询报告》评估的三明市景鸿房地产公司开发的景鸿世纪广场套房(住宅房屋)租金价格，明显偏低，缺乏客观性，本院不予采信。本院委托清流县价格认证中心进行价格评估，清流县价格认证中心根据国家有关规定及操作规程，对委托书及附件材���进行审核，于2017年9月14日出具了《价格证明》，该《价格证明》就委托事项提出如下意见：“经调查，清流县龙津镇景鸿世纪广场（地段）从2015年1月1日至今，(110--130平方米/套)住房的租金价格为1,000元/月一套至1,200元/月一套。该《价格证明》认定的价格较为合理，本院予以采信。依据上述有效证据及庭审记录的案件事实，本院可以确认案件事实如下：2015年11月29日，邱金章、张新星向景鸿公司购买位于清流县龙津镇长兴北街景鸿世纪广场第3幢203室商品房一套，邱金章、张新星于当日交购房款20,000元，于2015年11月30日向景鸿公司交办证费613元；于2015年12月8日向景鸿公司支付首期房价款72,804元（含款20,000元）；于2016年1月21日贷款280,000元，交清购房余款(2016年2月25日开税票)。合计352,804元房价款全部付清。该《商品房买卖合同》约定：景鸿公司应于2015年12月31日前交房，逾期交房违约金为日万分之一。2016年11月14日，邱金章与景鸿世纪广场物业服务中心签订的《物业验收确认单》、景鸿公司与清流县恒诚物业有限公司、景鸿世纪广场售楼部共同向邱金章、张新星发出《入伙通知书》，视为景鸿公司交房。根据清流县不动产登记中心在其对本院回函中确认：景鸿公司对景鸿世纪广场房地产项目在2017年8月29日办理了总确权登记，从2017年8月30日起，涉案商品房的购房户提供符合不动产登记材料后，可办理不动产登记发证。因此，酌定景鸿公司提交办证资料并已具备办证条件的时间为2017年8月29日。综上，本院认为，邱金章、张新星与景鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。邱金章、张新星按照《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定，付清了全部购房款352,804元，已全面履行了买受人的合同义务。关于景鸿公司应承担逾期交房违约金的起止时间问题。根据上述景鸿公司提交的第一至第四组证据表明，景鸿公司未能在《商品房买卖合同》第八条《交付条件与期限》的规定向买受人邱金章、张新星交付符合条件的商品房，已构成违约，应承担与之相应的违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。该合同约定的交房期限为2015年12月31日前，因此，景鸿公司应承担逾期交房违约金的起点时间是2016年1月1日。即景鸿公司应承担逾期交房违约金应计算至2016年11月13日止（共10个月零13天，其中：1、3、5、7、8、10共六个月是31天，2月份是29天，4、6、9共三个月是30天），计318天。逾期交房违约金为：318天×352,804元×0.01％＝11,219.17元。关于逾期办证违约金问题。邱金章、张新星认为，本案《商品房买卖合同》有关权属登记格式条款逾期违约金支付标准太低，要求判令景鸿公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准（暂按年利率4.35%计算）。景鸿公司认为，原告没有提供实际损失的证明，按银行标准计算没有事实根据。景鸿公司是为邱金章、张新星代办房屋权属证书，代理行为产生的后果应由委托人邱金章、张新星承担。本院认为，涉案房屋部分购房款是用银行按揭贷款，《商品房买卖合同》附件六第七条明确约定有办理按揭借款的买受人必须委托出卖人代办权属证书，且景鸿公司实际收取了买受人的委托办证费用，对景鸿公司的辩解，不予采纳。对邱金章、张新星关于逾期办理产权登记违约金在《商品房买卖合同》第十四条中约定为每日0.0005%明显偏低，应调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准（暂按年利率4.35%）计算的请求，根据双方订立的《商品房买卖合同》约定：如因出卖人原因，买受人不能在讼争商品房交付使用后90日内（即2017年2月13日）取得房屋权属证书的，……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005％支付违约金。本案中，在景鸿公司代办权属证书的情况下，景鸿公司于2016年11月14日将房屋交付邱金章、张新星使用。根据清流县不动产登记中心在其对本院回函中确认景鸿公司对景鸿世纪广场房地产项目在2017年8月29日办理了总确权登记，从2017年8月30日起，涉案商品房的购房户提供符合不动产登记材料后，可办理不动产登记发证的事实，酌定景鸿公司提交办证资料并已具备办证条件的时间为2017年8月29日，景鸿公司已构成违约，应承担逾期办理产权登记的违约责任，逾期办证违约金应计算至该日止。对于逾期办证的损失问题，其数额虽难以确定，但合同约定每日按买受人已付款的0.0005％的违约金标准明显过低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，考虑到景鸿公司已对涉案商品房在不动产登记机关办理了总确权登记，从2017年8月30日起买受人可以自行申请办理权属证书的情况，酌定逾期办理产权登记每日违约金为已付购房款的0.005%（万分之0.5），超出部分，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人��共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，考虑到景鸿公司已对涉案商品房在不动产登记机关办理了总确权登记，从2017年8月30日起买受人可以自行申请办理权属证书的情况，酌定逾期办理产权登记每日违约金为已付购房款的0.005%。197天(2017年2月13日起至2017年8月29日止)×352,804元×0.005％＝3,475.12元。对邱金章、张新星请求判令景鸿公司向其支付涉案商品房局部质量不合格的补偿金计人民币2,000元问题，景鸿公司认为，对《确认单》无异议，对补偿金额需要进一步确认。但景鸿公司在庭后并未采取积极的确认行为，且该项请求证据充分，本院予以支持。对邱金章、张新星请求判令景鸿公司向其提供合法有效的涉案商品房《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》问题，景鸿公司同意庭后可以提交，该请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起，十五日内支付邱金章、张新星自2016年1月1日起至2016年11月13日止的逾期交房违约金11,219.17元。二、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起，十五日内支付邱金章、张新星自2017年2月13日起至2017年8月29日止的逾期产权登记违约金3,475.12元。三、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起，十五日内支付邱金章、张新星涉案商品房局部质量不合格补偿金计人民币2,000元。四、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起，十五日内向邱金章、张新星提供涉案商品房《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。五、驳回邱金章、张新星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，减半收取169元由三明市景鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审判员  罗应鹏二〇一七年十月三十日书记员  邹娇华附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加���约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承��；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。申请执行提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。