重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终6695号上诉人（原审被告）:重庆兆妩贸易有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路128号第一层楼D101号店铺，统一社会信用代码91500103MA5U3UT22K。法定代表人：孙青锋，执行董事。委托诉讼代理人：陈晚云，德恒上海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦23楼，统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，董事长。委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：金鑫，重庆百君律师事务所律师。上诉人重庆兆妩贸易有限公司（以下简称重庆兆妩公司）与被上诉人重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初19182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆兆妩公司的委托诉讼代理人陈晚云，被上诉人大都会公司的委托诉讼代理人金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆兆妩公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回对方的全部诉讼请求。主要事实和理由：1、一审判决未对被上诉人是否调整商场规划或铺位规划作出认定错误，上诉人已经举示了相关证据证明该事实，依据《商铺租赁经营合同》第6.5.5条的约定，被上诉人调整了商场规划，被上诉人无权按原标准收取租金，而应当重新协商租金标准，在双方协商一致前，上诉人拒缴租金不构成违约。2、被上诉人于2016年7月7日对涉案铺位封铺，造成上诉人无法使用涉案铺位，因此，上诉人据此有权单方面解除租赁合同。3、被上诉人在上诉人于2016年7月18日发出解约通知后，甚至在被上诉人2016年9月20日发出解约通知后始终未采取措施将涉案铺位出租，因此2016年7月18日后的扩大损失应当由被上诉人自行承担。4、一审判决认定上诉人于2016年9月6日停止经营错误，上诉人自被上诉人于2016年7月7日封铺之日起就停止了经营，后续为了打破僵局，上诉人尽快搬离铺位和不持续经营是为了在合同终止后尽快返还铺位及防止损失扩大。5、被上诉人没有履行合同约定的推广义务，上诉人拒付租金是行使同时履行抗辩权。大都会公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。双方当事人签订的《商铺租赁经营合同》因上诉人的违约行为，于2016年9月24日解除。2016年7月之后，上诉人停止经营后又恢复了经营的事实，双方在一审中都予以了认可，因此，上诉人主张合同解除时间为2016年7月18日不能成立。被上诉人在租赁期间，已经完成了自己的义务，不存在任何违约行为。被上诉人在上诉人违约之后已经采取了措施将房屋出租，但未能出租出去。大都会公司向一审法院请求：1、双方当事人间签订的《重庆“重庆大都会商厦”办公楼租赁合同》于2016年9月20日解除；2、重庆兆妩公司立即支付大都会公司电费769.43元及以前述金额为基数按每日0.05%计算的违约金至付清之日止；3、重庆兆妩公司支付大都会公司因违约造成合同提前解除的损失128184元。4、重庆兆妩公司立即向大都会公司缴纳履约保证金118680元；5、重庆兆妩公司支付大都会公司恢复涉案房屋的费用8000元。6、本案律师费14500元、诉讼费由重庆兆妩公司承担。一审法院认定事实：2013年12月20日，和记实业（重庆）有限公司（甲方）与上海兆妩贸易有限公司（乙方）签订《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》，合同约定和记实业（重庆）有限公司将大都会广场第L3层L379-380号铺位及其设施，面积约为43.96平方米出租给上海兆妩贸易有限公司。合同约定的租期为2014年1月5日至2016年1月4日止。合同还对租赁费用、支付方式、履约保证金等进行约定。合同签订后，大都会公司向上海兆妩贸易有限公司提供租赁商铺。上海兆妩贸易有限公司向大都会公司缴纳了履约保证金118680元。2015年5月12日，和记实业（重庆）有限公司更名为重庆大都会东方广场有限公司。2015年10月28日，大都会公司（甲方）与重庆兆妩公司（乙方）签订《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》，合同约定大都会公司将大都会广场第L3层L379-380号铺位及其设施，面积约为43.96平方米出租给重庆兆妩公司。合同约定的租赁期限为2016年1月5日至2018年1月4日止。合同约定：2016年1月5日至2017年1月4日的月最低承租费用金额为39560元；2017年1月5日至2018年1月4日的月最低承租费用金额为43520元。合同5.2条约定了水电费按月缴纳或按甲方出示的票据进行缴纳。合同6.2.4条约定，若乙方擅自关闭铺位或停止营业达十日以上，甲方有权提前解除合同，在此情况下，乙方的履约保证金作为违约金处理。合同6.5.5条约定，若甲方需要调整商场或铺位的规划，应提前六个月书面通知乙方。合同第9条履约保证金约定：“9.1乙方须向甲方缴纳履约保证金，该履约保证金数额应等于最后一承租年度租金标准的3个月的最低承租费。鉴于履约保证金的保证性质和作用，乙方同意履约保证金自缴付之日按本合同约定退还乙方之日不应计算任何利息。9.2…”合同第11条合同解除与终止约定：“11.3在承租期内，若乙方提前终止合同、或因乙方严重违约导致甲方单方解除本合同、或因乙方违约导致甲方根据本合同的相关规定而解除本合同，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金作为违约金处理，当乙方尚未向甲方缴纳履约保证金的，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。11.3.1乙方应在本合同解除或终止之日将所承租铺位及其设施恢复到交接时的原貌，或在甲方认可的情况下保持完好无损状态下退还甲方，并办理铺位退还手续。如果乙方是续租铺位，则乙方应在本合同解除或终止之日将所承租铺位及其设施恢复到铺位第一次交接时的原貌，或在甲方认可的情况下保持完好无损状态下退还甲方，并办理铺位退还手续。尽管本合同另有规定，甲方有权在不需要向乙方支付任何对价或补偿的情形下要求乙方将铺位内的任何装修及/或增添物及/或附属物连同铺位在甲方认可的情况下退还甲方……11.3.2若乙方未能履行本条第11.3.1款规定，甲方有权自行决定在拆除或不拆除因乙方装修（改装）或改建（更新）形成的全部或部分增添物或附属物的情况下，采取适当的措施收回并处置铺位（包括但不限于另行出租）；若甲方决定拆除，所发生的全部拆除费用由乙方承担；若甲方决定不拆除，甲方无义务向乙方给予任何补偿。”合同第12.2.3约定，乙方未按时缴纳费用应按每日万分之五的计付违约金。合同12.2.6条和12.2.7条约定，若乙方存在违约则应承担律师费等费用。合同约定后，重庆兆妩公司续租了涉案房屋并交纳保证金11880元。合同履行过程中，双方发生争议，重庆兆妩公司在2016年7月曾发出终止租赁合同的函件。2016年9月6日，重庆兆妩公司停止经营并撤场。2016年9月7日，大都会公司向重庆兆妩公司发出函件，认为2016年9月6日，重庆兆妩公司擅自撤场，构成违约。2016年9月20日，大都会公司向重庆兆妩公司发出《解除租赁合同的通知》，认为大都会公司根据租赁合同6.2.4条约定通知重庆兆妩公司，2016年9月20日解除双方的租赁合同。快递单显示该解除通知于当月24日被签收。重庆兆妩公司认可已经收到该邮件。截止目前，重庆兆妩公司尚欠2016年8月和9月电费769.43元。一审另查明，2016年3月1日，大都会公司与重庆百君律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所就有相关商户的租赁合同纠纷案提供法律服务。法律服务费约定为14.5万元。之后，大都会公司支付了服务费145000元。一审法院认为，大都会公司与重庆兆妩公司签订的《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效，对合同双方均具有约束力。关于合同的解除，重庆兆妩公司关闭商铺停止营业十天，依照合同第6.2.4条的约定，大都会公司享有合同解除权。合同解除时间以解除函到达重庆兆妩公司处为准即2016年9月24日。关于电费，据电费清单确定为769.43元。根据合同12.2.3约定，重庆兆妩公司还应按每日万分之五计算违约金，计算时间从2016年10月1日起至款项付清之日止。关于提前解除合同的违约金及保证金的问题，合同约定的履约保证金为130560元，双方约定重庆兆妩公司存在违约即履约保证金作为违约金予以没收的。结合租赁合同期限及双方履约时间长短，一审法院对大都会公司要求因提前解除合同的损失128184元的请求予以支持。关于大都会公司要求再行支付履约保证金的请求，合同已经解除，再行支付履约保证金不符合履约保证金的性质。一审法院对该项请求，不予支持。关于恢复原状的费用，双方确定该项费用为8000元，系双方的真实意思，一审法院予以确认。大都会公司要求该项费用符合双方合同第11.3.1款的约定，一审法院予以支持。关于律师费，重庆兆妩公司辩称该费用过高，但其未举示合理的收费依据。根据大都会公司与律师事务所的合同约定145000元为十个案件的总费用，再结合重庆市律师服务收费的指导标准，一审法院认为重庆兆妩公司的辩称意见，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条之规定，遂判决：“一、原告重庆大都会东方广场有限公司与被告重庆兆妩贸易有限公司于2015年10月28日签订的《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》于2016年9月24日解除；二、被告重庆兆妩贸易有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司电费769.43元并从2016年10月1日起按每天万分之五的标准计付违约金至款项付清之日止；三、被告重庆兆妩贸易有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司因提前解除合同造成的损失128184元；四、被告重庆兆妩贸易有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司将商铺恢复原状的费用8000元；五、被告重庆兆妩贸易有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司律师费14500元；六、驳回原告重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2598元，由重庆大都会公司负担1166元，重庆兆妩公司负担1432元。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，双方当事人在二审中均认可上诉人已按照《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》约定的租金标准缴纳租金至2016年9月30日。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，针对上诉人提出的被上诉人调整商场或铺位规划的问题。《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》第6.5.5条约定：“在承租期内，若甲方（大都会公司）需要调整商场及/或铺位规划…可以随时提前6个月书面通知乙方对铺位作出相应的调整，对此乙方应予以配合…调整后的铺位的承租费由甲、乙双方协商一致后重新确认…”。本院经审查后认为，该条主要是针对甲方（大都会公司）因商场规划而需要调整乙方（重庆兆妩公司）的铺位时作出的约定，但事实上重庆兆妩公司的铺位并未发生改变。同时，重庆兆妩公司陈述在2016年2月份就涉及到商场规划调整，但重庆兆妩公司在此之后仍按照之前的租金标准缴纳承租费，因此，即使涉案商铺同层的其他铺位调整导致本案双方当事人需要重新协商承租费标准，重庆兆妩公司事实上按之前标准缴纳租金的行为也可视为是对新的承租费的确认。故上诉人认为其在双方当事人对铺位调整后的租金未重新达成一致意见前拒交租金不构成违约的理由不能成立。针对上诉人提出被上诉人2016年7月7日对涉案铺位封铺，导致上诉人无法使用，因此上诉人有权在2016年7月18日解除合同的问题。被上诉人对此辩称，因上诉人未能按时缴纳2016年6、7月份的承租费，因此在2016年7月6日依据合同第12.2.3条的约定，对涉案铺位采取了停电的方式处理。本院经审查后认为，涉案合同第12.2.3条约定，若重庆兆妩公司存在违约行为，大都会公司有权采取停止提供一切服务（包括并不限于中止铺位之水电及中央空调等的供应）的救济措施，直至重庆兆妩公司完全纠正其违约行为或解除合同。如前所述，上诉人未能按时缴纳2016年6月、7月承租费构成违约，因此本院认为被上诉人在2016年7月6日对涉案商铺采取停电的方式处理符合双方合同的约定。上诉人无权因此解除合同，结合上诉人2016年9月6日才停止经营并撤场，租金缴纳至2016年9月30日等情况，上诉人认为涉案合同2016年7月份就已经解除的理由明显不能成立。同理，上诉人认为其2016年7月发出解约通知后不持续经营是防止损失扩大的理由并无法律依据。另外对于上诉人提出被上诉人没有履行合同约定的推广义务的问题。上诉人对此并未举示相应证据予以佐证，故其认为拒交租金是行使同时履行抗辩权的理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5196元，由上诉人重庆兆妩贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年十月三十一日书 记 员  孙 锋