浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终2983号上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州启明教育咨询有限公司，住所浙江省地杭州市西湖区杭大路9号聚龙大厦西区十二层。法定代表人：李朱，执行董事。(未到庭)委托诉讼代理人：何佳丽，系公司员工。（特别授权）被上诉人（原审原告、反诉被告）：余梅君，女，1991年6月1日出生，汉族，住浙江省安吉县。委托诉讼代理人：叶舒，浙江星韵律师事务所律师。（特别授权）上诉人杭州启明教育咨询有限公司因与被上诉人余梅君买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初7706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：陈某与黄某系夫妻关系。杭州市余杭区登记于陈某与黄某名下。2016年9月10日，唐某作为买方（甲方）与卖方陈某（乙方）、居间方我爱我家公司（丙方）签订编号：ZD0099647《购房意向合同》一份，约定转让房屋坐落于杭州市余杭区，建筑面积88.35平方米；转让价格1100000元；首付为转让总价的30%，在2016年9月30日前将首付款打进丙方指定监管账户；甲方在签订合同时向丙方支付意向金40000元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；甲乙双方同意在本意向合同签订后5日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；当乙方签署本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务，若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；其他约定事项：等。陈某本人并代黄某在该合同下方乙方处签名、摁印。同日，陈某出具收条确认收到唐某购房定金40000元。2016年9月29日，陈某在与唐某妻子张银银电话通话中明确表示房子不卖了。2016年10月27日，唐某提起诉讼，请求判令：1、陈某、黄某向唐某返还购房定金40000元及支付违约金110000元，共计150000元整；2、陈某、黄某承担本案全部诉讼费用。审理中，陈某提起反诉，请求判令：1、解除《购房意向合同》（编号：ZD0099647）；2、唐某向陈某支付违约金110000元；3、唐某承担全部诉讼费用。原审庭审中，唐某、陈某、我爱我家公司均同意解除编号ZD0099647《购房意向合同》。原审法院认为：唐某与陈某、我爱我家公司签订的《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。唐某与陈某、我爱我家公司一致同意解除《购房意向合同》，予以确认。关于违约方的问题。《购房意向合同》约定应在5日内签订房屋转让合同。根据庭审查明的事实，经居间方我爱我家公司多次催促，陈某未能与唐某签订房屋转让合同，并在之后的电话通话中明确表示不同意卖房。由此，陈某的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。故唐某要求陈某返还定金40000元，理由正当，予以支持。关于违约金。唐某主张根据合同约定按房屋总价的10%即110000元计算。陈某提出了违约金过高的抗辩，且唐某未能提供充分证据证明其实际损失，故根据房价的涨幅、合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金60000元。对唐某多主张部分，不予支持。涉案《购房意向合同》由唐某、陈某、我爱我家公司三方签订，并由陈某代黄某签名。根据庭审查明的事实，唐某未能充分举证证明陈某具有代理权，故其要求黄某承担付款责任，不予支持。陈某主张唐某违约，缺乏事实和法律依据，对其关于违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2017年2月9日判决：一、解除唐某与陈某、我爱我家公司于2016年9月10日签订的编号：ZD0099647《购房意向合同》；二、陈某于判决生效后十日内返还唐某定金40000元；三、陈某于判决生效后十日内支付唐某违约金60000元；四、驳回唐某的其他诉讼请求；五、驳回陈某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300元，财产保全申请费1270元，合计4570元，由唐某负担1523元，由陈某负担3047元。反诉案件受理费1250元，由陈某负担。宣判后，陈某不服，向本院提起上诉称：一、案涉合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，若当事人签订合同时由于不具备某种行为能力或权利，需要经过具备相应的行为能力的人或者权利人的追认才能生效，如果得不到追认，则合同不生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。案涉《购房意向合同》签订时，唐某是明知诉争房屋系夫妻共同财产，亦明知作为共有人的黄某当时并不在场，未参与当时合同条款的细节谈判，且未提供任何书面的授权材料，代签事宜是由我爱我家公司工作人员当场单方提出，我爱我家公司对合同的签订是负有不可推卸的过错责任。二、关于违约认定问题。最终“电话中明确表示不同意卖房”的通话时间为2016年9月29日，并非意向合同中约定的5日内（即2016年9月10日至9月15日）。约定的时间内未签订的原因是唐某一直在补查档材料，从现有证据显示直至2016年9月28日唐某还未完成查档。现有证据不能证明合同约定的5日内未签订《杭州市房屋转让合同》系因陈某不同意卖房。事实上，案涉交易无法最终顺利完成，是由于多重原因导致，包括此期间连续实施的限购政策条件所限，以及我爱我家公司、唐某存在怠于完善自身限购条件等原因，而导致时间一再拖延。陈某不存在先违约过错。三、一审法院未充分考虑各方过错的责任分配，适用房价的涨幅来认定，确定的违约金明显过高。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回唐某诉请主张支付违约金的请求；2、诉讼费由唐某、我爱我家公司负担。上诉人陈某在二审中未提交新证据。被上诉人唐某在二审中辩称：1、双方之间的合同是有效的，看房的时候陈某及其妻子黄某均在的，黄某是知情的，且签订合同的时候黄某也是在家的，原审认定案涉合同有效是正确的。2、陈某违约的事实是存在的。双方约定签订正式房屋买卖合同的期间为9月10日到9月15日，期间唐某打电话给我爱我家公司催促签订合同，我爱我家公司答复陈某说要过完中秋之后签订合同。2016年9月16日，唐某打电话给我爱我家公司再约陈某，而陈某回复称没有时间。9月18日，再次联系陈某，陈某以其小孩在滨江住院没有时间为由拒绝。唐某当时提出由我爱我家公司准备好合同，带着合同一同去滨江，陈某回复称其小孩过几天就出院了，到时候再签订。9月21日，唐某将身份证、户口本、结婚证交给我爱我家公司查档，9月22日把收入证明交给我爱我家公司。9月27日再约陈某，陈某称其需要再和老婆约一下，当时唐某已经把33万元准备好了。9月28日，唐某再次催促我爱我家公司联系陈某签订合同。9月29日，陈某在与唐某的电话中明确表示不卖了。9月30日唐某接到我爱我家公司通知，陈某提出随房赠与的三件设备要取回才卖房，唐某也同意了，并口头约定了在2016年10月1日签署正式的房屋转让合同。10月1日至10月4日期间，陈某仍以各种理由拒绝履行合同，也不愿意退还定金。3、关于唐某的损失：唐某错过了买房的时间节点，期间9个月的时间，案涉房屋保守估计涨价了30万元，唐某还支付了律师费、保全费等1万元，唐某还有4万元在陈某处，该款项有利息损失。综合唐某的损失，诉请要求11万元的违约金一点也不高。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人唐某在二审中未提交新证据。被上诉人我爱我家公司在二审中辩称：1、案涉合同是有效的，签订合同的时候陈某的妻子在房间里听到合同内容后亲口告知由陈某代为签字。2、合同约定是5日后转正式合同，约定时间到了后，陈某以小孩生病为由拖延，并在9月20日明确告知房子不卖了，陈某构成违约。被上诉人我爱我家公司在二审中未提交新证据。原审被告黄某在二审中未作陈述，也未提交新证据。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，唐某、陈某、我爱我家公司签订的《购房意向合同》系三方真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对三方均具有约束力。虽然案涉房屋的共有权人黄某的签名为陈某代签，但该合同为预约合同，其签订目的系为最终签订《杭州市房屋转让合同》，并非对案涉房屋进行处分，故陈某上诉主张案涉合同因无权处分而无效没有依据。退一步而言，即使认定陈某存在无权处分的情形，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”陈某因此而签订的合同仍为有效。《购房意向合同》约定在意向合同签订后五日内通过我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》，之后陈某与唐某协商过完中秋再签订《杭州市房屋转让合同》，视为双方对变更了合同签订时间。但此之后双方一直未签订《杭州市房屋转让合同》，陈某在二审中确认其在2016年9月29日明确表示房屋不卖了。故《杭州市房屋转让合同》没有签订的原因在于陈某一方，陈某已构成违约。原审中，唐某、陈某、我爱我家公司均同意解除《购房意向合同》，原审判决解除并无不当。根据《购房意向合同》约定，违约方应支付对方房屋转让总价的10%违约金，即110000元，陈某在原审中作出违约金过高的抗辩，原审根据合同履行情况、房价行情等综合因素，酌情确定违约金60000元亦无不当。陈某的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由陈某负担（陈某已向本院预缴上诉案件受理费2300元，陈某应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1000元）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年十月二十四日书 记 员 袁其伟