济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）历城少民初字第320号 原告马某1，女，2002年5月31日出生，住济南市。 法定代理人马某2（原告之母亲），女，1974年2月4日，住址同上。 委托代理人（特别授权代理）逯见涛、李艳龙，均系山东鲁泉律师事务所律师。 被告百替集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人李加鹏，总经理。 委托代理人（特别授权代理）沈建勇，山东千舜律师事务所律师。 原告马某1与被告百替集团有限公司（以下简称百替公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年9月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员钱虎独任审判，于2015年10月20日公开开庭进行审理，原告委托代理人李艳龙，被告百替公司的委托代理人沈建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2014年7月4日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发商品房1套，该房屋房号为“百替御园华府****”。该合同第八条明确约定被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将房屋交付买受人使用，但被告至今仍未交付房屋。该合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告认为，被告逾期交房的行为已经违反了合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。为此，请求法院依法判令被告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日（自2015年1月1日—同年7月6日违约金数额为：59625.31元），被告支付原告为实现债权所花费律师费3577元，诉讼费由被告承担。 被告百替公司辩称：一、原告要求的违约金数额计算错误。原、被告签订的商品房买卖合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）逾期不超过180日的，按已付房屋价款的万分之二支付逾期交房期限的违约金。该约定是合同第八条超过正常交房期限的最后交房期限，因为合同第八条规定的交房期限是正常的交房期限，不是最后的交房期限，最后的交房期限是正常交房期限即2014年12月31日之后的180天，180日内按日万分之二承担违约责任，180日内即约定的最后交房期限的第二天起按日万分之三计算违约金（不作累加）。二、如果原告主张的违约金计算方式成立，则双方约定的违约金过高，被告无能力承担，请求法院按原告实际受到的损失确定被告应支付的违约金数额，理由如下：1、被告向原告交房，原告拒绝收房。被告所建商品房已具备基本的居住使用条件，所建楼房质量合格，水、电、电视、网络等均已开通，只是未获得质检部门的综合验收备案证明。原告如果收房可降低其损失数额，同时也有利解决原、被告双方的纠纷。2、在房屋建设过程中受国家政策影响，在国家召开一些重大国际会议时候或有重大节日的时候，房地产企业必须停止施工，相应工期延长达四十余天，此为众所周知的事实，属不可抗力，应适当减轻被告的违约责任。3、房地产市场情势在开发项目建设期间发生重大变更，房地产整个行业陷入低迷，使房屋价格受到重大影响，企业资金回笼受到重大影响，从而造成不能按期支付公共配套资金和开发项目的配套资金。如此种种原因，是被告难以预测、不能避免的，故依法应减轻被告的违约责任。此外，现已购被告商品房的业主均陆续向法院提起支付延期交房违约金的诉讼，这使本已无资金交付配套设施的被告陷入恶性循环的状态，按原告现在诉讼的违约金承担比率计算，被告应支付的违约金达3000余万元；如果不依法降低被告的违约金数额，则小区公共配套设施的交付将会继续拖延，被告完全达到房屋交付条件的时间也会相应拖延，这样不仅会给被告造成不能承担违约损失的后果，对原告也毫无益处。为此，被告请求法院依照法律规定，将原告要求的违约金予以调低，依法按照原告损失的实际数额予以赔偿，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段房屋租金确定违约金数额，以达到最佳的社会效果。被告委托有资质的山东中旭土地房地产评估咨询有限公司对原告所购被告开发的御园华府住宅小区的房租价格进行评估，该地段房屋租金为日租金0.64元/平方米，被告同意按该房租1.3倍的标准计算赔偿原告经济损失。三、原告要求被告承担律师费用的诉讼请求没有依据。原、被告双方没有因延期交房产生的原告代理费用应由被告承担的约定，根据相关法律规定，原告的律师费用不应由被告承担。 经审理本院认定：2014年7月4日，原告（合同买受人）与被告百替公司（合同出卖人）签订商品房买卖合同2份，该合同包括五份附件，合同约定的相关内容为：原告购买被告开发的百替御园华府****房屋1套（建筑面积141.69平方米）及附属储藏室。被告于2014年12月31日前将具备商品房开发项目分期综合验收备案证明条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；出卖人逾期交房的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款并按原告累计付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同附件五为补充协议，该补充协议第十五条为约定争议解决条款，具体内容为：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费用、评估费、鉴定费、差旅费及通讯费等一切费用。原告按该商品房买卖合同的约定向被告支付购房款，被告为原告出具收款收据1份。2014年12月31日，被告交房期限届满未能按合同约定向原告交付房屋。2015年5月8日，被告向原告邮寄交房通知，通知原告于同年5月9日至5月19日收房。原告收到通知后未收房，原告主张拒收房屋的理由为被告所交房屋没有水电无法使用且被告并未取得有关部门颁发的该房屋项目的分期综合验收备案证明。被告主张该房屋于2014年10月验收合格、具备居住使用条件，因无钱交配套费用未取得验收备案证明，原告以该房屋项目未取得验收备案证明为由拒收房屋。在本案法庭审辩论终结前，被告未能提供该房屋项目的验收备案证明，原告亦未收房。原、被告因交房事宜发生纠纷后，原告委托律师代理本案诉讼，原告主张其支付律师诉讼代理费3577元，原告提供与委托代理人所在的山东鲁泉律师事所签订的委托合同1份及代理费发票1份证实，该委托代理合同约定山东鲁泉律师事务所代理原告与被告商品房买卖合同纠纷一、二审诉讼。被告认为原告的委托合同显示诉讼代理人代理范围是一、二审，一审中要求全部支付该律师代理费不当，律师事务所是否收取该费用仅有单据也不能证明。庭审中，被告主张原告要求的违约金过高，请求下调，按原告所购房屋地段的房屋日租金0.64元/平方米的1.3倍的标准计算支付原告违约金并提供其委托山东中旭土地房地产评估咨询有限公司出具的鲁中旭估字2015第***号房地产估价报告1份证实其主张。该估价报告的意见为：被告开发的御园华府住宅小区的房租价格在价值时点2015年10月12日的公开市场租赁价格为日租金0.64元/平方米。原告认为该估价报告系被告自行委托、评估单位有无资质无法确认，对该评估报告不予认可，但原告并没有提供证据证实该鉴定报告存在评估程序违法、评估结论明显依据不足、不具备相关的鉴定资格等情形，也未申请重新鉴定。 上述事实，有原、被告于2014年7月4日签订的商品房买卖合同2份、收款收据1份，被告提供的山东中旭土地房地产评估咨询有限公司的鲁中旭估字2015第***号房地产估价报告1份，结合原、被告的当庭陈述，经庭审质证，可以证明。 本院认为：原、被告于2014年7月4日签订的商品房买卖合同及补充协议，意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行。原被告在商品房买卖合同中明确约定了交付房屋的条件、具体时间及违约责任，被告未按照合同约定条件、期限向原告交付房屋，属违约行为，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。庭审中，被告认为该商品房买卖合同约定逾期交房超过180日的按照已交付房款的日万分之三支付违约金过高，根据上述法律规定，被告有权请求人民法院予以调整。本案中，被告逾期交房，原告可通过租用同地段同类型的房屋，实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故同地段同类型房屋租金标准与作为购房者的原告可能遭受的损失存在一种最大程度的相似性，其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的实际损失。因此，被告主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类型的租金，并请求将同地段同类型房屋租金作为认定原告损失大小的依据，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告主张原告所购房屋住宅小区地段的房屋日租金为0.64元/平方米并提供其委托山东中旭土地房地产评估咨询有限公司出具的鲁中旭估字2015第***号房地产估价报告1份证实其主张；原告虽对该评估报告不予认可，但其并无证据证实该评估报告存在评估程序违法、评估结论明显依据不足、不具备相关鉴定资格等情形，故本院对该评估报告予以采信，被告应按该评估报告所确定的租金的130%为标准计算支付原告逾期交房违约金。原告要求被告支付逾期交房违约金至实际交付之日，期限不明确，逾期交房违约金可自2015年1月1日起计算到本案法庭辩论终结之日即2015年10月20日数额为34540.62元（293天×0.64元/天×130%×141.69平方米）。2015年10月20日后被告逾期交房的违约责任，原告可另行主张。原告要求的律师代理费，其委托合同注明代理范围为一、二审诉讼，现仅为一审诉讼，因合同未明确代理一、二审诉讼费用的具体数额，由本院适当确定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告百替集团有限公司支付原告马某1逾期交房违约金34540.62元。 二、被告百替集团有限公司支付原告一审律师代理费1788元。 上述二项，限被告于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费690元，由原告负担336元，被告百替集团有限公司负担354元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 钱 虎 二〇一五年十一月三十日 书记员 姚东利