湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂硚口民再重字第00001号原审原告武汉市银丰富苑大厦业主大会业主委员会，住所地武汉市硚口区利济路8号银丰富苑大厦5楼。负责人钟松奇，业主委员会主任。委托代理人孙涛，湖北炽升律师事务所律师。原审被告周正云，男，1965年11月28日出生，汉族，浙江省台州市人，现住武汉市硚口区利济路*号银丰富苑**层****室。公民身份号码：3326031965********。委托代理人梁旭光，湖北忠三律师事务所律师。原审原告武汉市银丰富苑大厦业主大会业主委员会（以下简称银丰富苑业委会）与原审被告周正云占有排除妨害纠纷一案，本院原审作出（2011）硚民三初字第391号民事判决，原审被告周正云不服，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，该院作出（2011）武民终字第1071号民事判决，维持原判。周正云仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审。2012年2月17日湖北省高级人民法院作出（2012）鄂民申字第00235号民事裁定，指令湖北省武汉市中级人民法院再审本案。湖北省武汉市中级人民法院2012年11月6日作出（2012）鄂武汉中民再终字第00096号民事判决，维持该院（2011）武民终字第1071号民事判决。周正云不服，再次向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2013年7月5日作出（2013）鄂民再申字第00094号民事裁定，提审本案。湖北省高级人民法院再审认为，原审判决认定事实不清，程序违法。于2014年11月13日作出（2013）鄂民监二再终字第00038号民事裁定：撤销武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民再终字第00096号民事判决、（2011）武民终字第1071号民事判决和本院（2011）硚民三初字第391号民事判决。将本案发回本院重审。本院2015年2月12日受理后，依法组成合议庭，由审判员熊志辉担任审判长并主审本案，审判员王若文、姜细怀参加审理，于2015年5月29日公开开庭审理了本案。后因故由审判员胡静替换姜细怀参加审理，于同年8月26日再次公开开庭审理了本案。原审原告银丰富苑业委会的委托代理人孙涛，周正云的委托代理人梁旭光到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限3个月。本案现已审理终结。原告原审诉称，武汉市银丰富苑大厦地下一层10号仓库所处的物业部分，根据大厦设计要求属于设备配套用房，其权利应属于该大厦全体业主共同享有，同时原告享有管理权。被告周正云在没有得到原告同意的情况下，擅自改变地下一层的设计用途，以牟利为目的，将该物业部分作为仓库使用。其行为侵犯了全体业主的共同权益以及原告的管理权。原告遂起诉来院，要求判令被告依法腾退位于银丰富苑大厦地下一层10号仓库的物业部分；诉讼费用由被告承担。原告原审为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、业主委员会备案表。证明业委会依法成立，主体资格合法。证据二、建筑设计说明。说明大厦地下一层为设备用房，系配套设施，不能作为商业用途。证据三、照片3张。证明该诉争的物业部分由被告作为仓库占有使用的情况，即侵权事实。周正云原审诉称，其不同意腾退该仓库。自己经与施能扁口头协议，转租而来的作仓库使用，施能扁有权转租该仓库，因此被告使用是合法的。被告原审为支持其抗辩理由向本院提交了施能扁与武汉东百房地产有限公司（以下简称东百公司）的协议书复印件一份。证明该仓库是施能扁租给被告使用的。经原审原、被告双方庭审质证，被告对原告提交的三份证据真实性无议。本院认为该证据真实、合法，与本案主体以及事实具有关联性，本院依法确认。对被告提交的证据，原告认为该证据是复印件，对真实性有异议。且该协议书中东百公司并不是该大厦的开发商，大厦备案登记的开发商是鸿宇房地产公司。另外协议中的施能扁系何人不清楚，与本案无关。由于被告提交的协议是复印件，且无原件予以核对，真实性不能认定，本院依法不予采信。本院原审查明，银丰富苑业委会是经依法成立且备案，作为银丰富苑大厦的物业代管机构在房产部门备案。周正云在没有得到原告同意的情况下，长期占有银丰富苑大厦地下层部分物业，擅自作为仓库使用，而根据建筑设计说明该物业部分应作为设备用房使用。原告要求判令被告无权占有、使用的诉争物业予以腾退，交由原告管业。被告不同意原告的诉求，认为其对诉争物业的使用合理。本院原审认为，原告依法成立，并经相关部门备案，具有民事主体资格，诉讼主体适格。诉争物业是大厦的设备用房。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，楼顶、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”应当认定为物权法第六章所称的共有部分。由此，本案所争议的物业部分应当属全体业主共同所有，继而其管业权应由原告享有。被告未能举出证据证明该仓库的产权归属及使用的合法性来支持其抗辩意见，应承担举证不能的法律后果。被告的无权占有和使用构成侵权。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：周正云于本判决生效之日起十日内，将位于武汉市银丰富苑大厦地下一层10号仓库所处的物业腾退给武汉市银丰富苑大厦业主大会业主委员会管业。案件受理费500元，减半收取250元，由周正云负担。原审原告再审称，本案诉争地下层10号仓库为大厦设备用房，应认定为大厦的共有部分，属全体业主共同所有。周正云无权占有、使用的诉争物业应予以腾退，交由我方管业。原审原告再审时提交两份证据，均来源于武汉市城市建设档案馆。拟证明诉争地下一层没有成为人防工程，而是采用易地建设的方式，并交纳了易地建设费。因此，诉争10号仓库不属于人防工程。证据1、1997年11月28日由利嘉房地产（武汉）有限公司以及广州军区工程科研设计所等承建单位，就银丰富苑地下一层有关人防工程的情况开会所作出的会议纪要。证明会议针对新天地商业中心人防工程整改、加固问题进行讨论，相关设计单位表示尽量不设人防工程。证据2、1998年3月31日武汉市建委出具的《结合民用建筑修建防空地下室联系单》。证明因该工程被明确要求缴纳10万元易地建设费，根据相关法律规定，该工程不应属人防工程。原审被告再审称，包括诉争10号仓库的地下室为人防工程，其平时的权利属东百公司，而不属于银丰富苑业委会。东百公司与施能扁所签订租赁后，周正云经施能扁同意使用其中的10号仓库所处的物业部分合法、有效。请求驳回原审原告的诉求。原审被告再审时提交三组证据：第一组证据包括13份证据，拟证明本案诉争地下室未计入公摊面积的原因是该物业部分系人防工程。证据1、1993年10月20日《关于兴建海荣大厦平战结合人防设施的报告》（人防设施立项报告）。证据2、1994年1月27日武汉市城乡建设委员会人防处《武汉市人民防空地下室工程扩初设计审查联系单》。证据3、1998年9月25日《单位工程竣工验收证明书》。证据4、1998年9月25日《单位工程质量综合评定表》。证据5、1998年9月25日《单位工程竣工验收报告单》。证据6、2013年4月27日武汉市公安局硚口分局三曙派出所开具的证明。证据7、2005年12月5日武汉房地产开发集团有限公司出具的《情况说明》。证据8、2003年4月17日由武汉市房地产管理局测绘队制作的《银丰富苑建筑面积测算技术报告》。证据9、2012年7月18日《人民防空工程平时使用证》。证据10、2015年1月27日武汉玉龙置业有限责任公司与周金花之间签订的《武汉市商品房买卖合同》。证据11、2013年4月26日武汉市硚口区民防办公室《关于新天地商业中心工程情况的说明》。证据12、武汉市房地产管理局测绘中心出具的《武汉市房屋土地测仗表》地下层部分。证据13、广州军区工程科研设计所于1994年1月出具的武汉房地产股份有限公司海荣大厦人防地下室项目的设计图纸。第二组证据共两份，拟证明周正云占有、使用诉争地下室10号仓库合法。证据14、2004年3月8日施能扁与武汉东百房地产有限公司签订的《协议书》和地下室平面示意图。证据15、武汉东百房地产有限公司2004年3月8日75万元的收款收据、2004年10月11月40万元的收款收据、2005年3月25日31.5万元收款收据。第三组证据共两份，拟证明原审原告对银丰富苑地下室及1-4层没有物业管理权。包括诉争10号仓库所在的地下室和1-4层统称为新天地商业中心，由武汉紫光物业管理有限公司提供物业服务，不由原审原告进行物业管理。原审原告其在武汉市硚口区房产局物管科备案的物业管理区域仅限于大厦5-24层物业区域，并不涉及地下室及1-4层的物业部分。证据16、《物业管理服务合同》。证据17、物业费的发票及支付凭证。本院再审时核实了三份证据。第1份证据：2015年4月10日本院对施能扁的询问笔录。施能扁证实其以146.5万元向东百公司租赁该大厦人防地下室相应轴线所围成商铺的长期使用权，他分三次付清该款。后来，施能扁将其中的10号仓库借给周正云使用。第2份证据：2015年5月4日本院对武汉市硚口区民防办主任吴小国的询问笔录。吴小国认为银丰富苑地下室主体部分属于人防工程。第3份证据：2015年5月26日本院对武汉市房地产测绘中心总工办主任刘昌平的询问笔录。刘昌平认可由该局测绘队2003年4月17日制作的《银丰富苑建筑面积测算技术报告》。银丰富苑大厦由玉龙公司和东百公司合作开发建设。地下室为人防工程，1-4层又名新天地商业中心，均为东百公司所有，5层以上住宅为玉龙公司。本院认为，原审原告再审时提交的两份证据与本院再审查明的事实不符，对此不予认可。对原审被告再审时提交三组证据，本院认为，三组证据符合证据的客观真实性、关联性、合法性，予以认可。再审查明，银丰富苑大厦位于本市硚口区利济路8号，最初名为海荣大厦，后改为现名。大厦共25层（含地下室）。地下室主体部分为人防工程。1－4层为商业用房，对外称新天地商业中心。5-24层为住宅用房。地下室初始开发商为武房集团，后武房集团将大厦地下室转让给东百公司。竣工验收资料显示银丰富苑大厦总建筑面积7万余平方米，地下室至4层的建筑面积约2万余平方米。银丰富苑大厦2009年成立业委会时的备案资料显示物业总建筑面积5万余平方米，仅包含5－24层住宅用房的业主。业主大会成立时1－4层业主未参与。银丰富苑业委会物业管理的范围是5－24层。1－4层由武汉紫光物业管理有限公司进行物业管理。该大厦商业和住宅虽是一栋楼，但一直由不同的物业公司各自进行管理。大厦地下室现由武汉紫光物业管理有限公司和原审原告银丰富苑业委会共同进行管理。再审还查明，2004年3月8日东百公司与施能扁签订的协议书一份，约定施能扁以146.5万元租赁该大厦人防地下室相应轴线所围成商铺的长期使用权。施能扁承租后，经东百公司同意自建隔断墙形成仓库使用。其后，施能扁将其中的10号仓库借给周正云使用。诉争10号仓库位于银丰富苑地下室东北角，建筑面积约40平方米。再审另查明，2008年1月23日经东百公司申请，武汉市工商行政管理局核准该公司注销登记。本案争议焦点为：1、银丰富苑地下室主体部分属于设备层还是属于人防工程；2、是否追加施能扁为本案当事人参加诉讼。对于第1个争议焦点，本院认为，银丰富苑大厦地下室主体部分属于人防工程，原审原告占有排除妨害的请求无理，应驳回其诉讼请求。理由如下：1、诉争10号仓库所处的物业部分不属于设备用房。2003年4月17日武汉市房地产管理局测绘队制作的《银丰富苑建筑面积测算技术报告》载明银丰富苑地下室为人防工程，不属于设备层，其平时权利属于开发商东百公司。2、买受人周金花与出卖人武汉玉龙公司签订的《银丰富苑武汉市商品房买卖合同》附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明载明，作为人防工程的地下室不计入共有建筑面积。这说明作为人防工程的地下室未计入银丰富苑大厦的共有建筑面积，业主并没有为该部分物业支付任何费用。故人防工程不属于业主共有。3、原审原告称，根据湖北纺织建筑设计院出具的《建筑设计说明》，诉争地下室的10号仓库所处的物业部分属于设备配套用房，其权利应属于大厦全体业主共同所有。该《建筑设计说明》虽然属实，但其仅为大厦的建筑设计说明，并不能作为判断该栋房屋的产权属性的最终依据。且与本院向武汉市国土资源和规划局所复核的事实不符。武房集团（1993）45号文《关于兴建海荣大厦平战结合人防设施的报告》载明：1993年9月23日武房集团根据武汉市政府的要求，按照平战结合的原则兴建地下人防工程。武汉市建委人防处同年10月20日批复：经研究，根据国家有关规定该大厦应建防空地下层，防护等级定6级，战时掩护人员应不少于800人和贮藏物料，平时主要用作百货商品仓库（少量设备用房）。设计和施工必须符合国家规范，确保平战双重功能。根据东百公司2005年3月22日制作的地下室平面示意图，水泵房、配电房、发动机房、电梯间等属于大厦设备配套用房，除此之外，包括诉争10号仓库所处的物业以及施能扁使用的1-3号仓库所处的物业均属于人防工程。4、根据《人民防空法》的立法精神及基本原则，《人民防空工程竣工验收暂行规定》的要求，以及《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条的规定，人防工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，受益归投资者所有，即谁投资谁收益，谁使用谁管理的原则。银丰富苑大厦兴建地下人防工程从报批、规划、设计、建设、竣工验收，开发商、武汉市政府各相关管理部门均履行相应职能。后武汉市人防办颁发硚字第12-003号新天地商业中心人防工程平时使用证。东百公司作为大厦人防工程的开发商根据上述原则拥有平时商业处分权。其2004年3月8日与施能扁所签订的协议书合法、有效。周正云经施能扁同意使用其中的10号仓库所处的物业部分亦合法、有效。原审原告认为银丰富苑大厦根本未建人防工程或未按要求建设，最后由主管机关采用易地建设的方式，没有事实及法律依据。另外，原审原告以武汉市房地产管理局测绘队制作的《银丰富苑建筑面积测算技术报告》未在行政机关备案，且在之前的诉讼中均未提供，认为该报告是伪造的。与本院向武房集团测绘中心总工办主任刘昌平复核的情形相悖。刘昌平确认此报告是该中心出具的，还称该报告是大厦建筑资料的总结。该报告的测算说明载明本次计算成果经检查成果可靠，能满足房屋发证、交易等用途。对于第2个争议焦点，本院认为，本案案由为占有排除妨害纠纷。故本案只需确定涉案房产是否属于全体业主共有物业。现已查清周正云占有、使用10号仓库所处的物业部分不属于全体业主共有物业的情形后，施能扁可不作为本案必要共同诉讼当事人参加诉讼。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原审原告武汉市银丰富苑大厦业主大会业主委员会的诉讼请求。案件受理费500元，由武汉市银丰富苑大厦业主大会业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  熊志辉审判员  胡 静审判员  王若文二〇一五年十一月六日书记员  陈 诚书记员  彭咏梅