江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终3484号上诉人（原审被告）：张古河，男，1968年6月20日生，汉族，居民，住阜宁县。委托诉讼代理人：李加全，男，1949年12月10日生，汉族，居民，住阜宁县。系阜宁县郭墅镇西北居民委员会推荐的公民。被上诉人（原审原告）：李卫东，男，1967年10月22日生，汉族，居民，住南通市通州区。委托诉讼代理人：顾乃楼，阜宁县城北法律服务所法律服务工作者。上诉人张古河因与被上诉人李卫东租赁合同纠纷一案，不服阜宁县人民法院（以下简称一审法院）于2017年1月18日作出的（2016）苏0923民初4440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张古河及其委托诉讼代理人李加全、被上诉人李卫东的委托诉讼代理人顾乃楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张古河上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对上诉人与被上诉人李卫东达成的租赁协议的内容以及究竟是谁违约等事实根本没有查清。1.关于租赁期限。李卫东明知上诉人承租涉案土地用于孔雀养殖，明知孔雀的繁殖生长周期为6～10年，其与上诉人约定的租赁期限不可能仅仅2年。事实上，上诉人与李卫东对涉案土地租赁是作长期安排的，双方实际约定的租赁期限是，直至李卫东与阜宁县阜城镇缪黄村村民委员会（以下简称缪黄村委会）所签承包合同的期限届满为止（如遇国家征用该土地则于征用时结束）。2.一审对违约的事实没有查清。上诉人与李卫东达成土地租赁的合意后，于2014年5月20日向李卫东交付押金5000元，随后上诉人承租李卫东2亩多土地（每亩每年1000元）和3间房屋（3间每年1000元）。但李卫东经上诉人多次催促，却借故刁难，拒绝签订书面租赁合同；且上诉人在租赁经营期间向李卫东继续交纳租金（按约一年一交）时，李卫东又借故拒收，对上诉人进行经济勒索。故造成上诉人未能及时续交租金的原因，在于李卫东违约在先。因此，一审法院以上诉人构成违约为由判决解除租赁合同是错误的，请求二审法院依法裁决。李卫东辩称，被上诉人与张古河于2014年5月达成口头协议，约定被上诉人将4亩土地和3间房屋出租给张古河饲养孔雀，租期暂定2年，土地租金为每亩每年1000元（4亩每年4000元），房屋租金为每间每年1000元（3间每年3000元），租金一年一交，待后签订书面合同。当日，张古河交纳押金5000元并开始承租被上诉人交付的土地。一年后，被上诉人多次要求张古河签订书面合同并续交租金，但张古河一直不予理睬。故被上诉人要求解除租赁合同。一审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李卫东向一审法院起诉请求：1.判令被告张古河立即给付土地、房屋租金17500元及材料款3200元，合计20700元；2.解除原、被告之间的租赁合同；3.本案诉讼费由被告张古河负担。一审法院认定事实：2009年6月20日，原告李卫东与缪黄村委会签订一份《协议书》，协议约定，缪黄村委会将该村五组境内阜益线南侧、葡萄园北侧、东至林王东路以西、西至林王西路以东约70亩（以实际丈量面积为准）土地租赁给原告李卫东使用。协议还就其他事宜进行了约定。2014年5月，原告李卫东将上述土地中的一部分转租给被告张古河使用，双方未签订书面协议，口头约定租金一年一交。同年5月20日，被告张古河向原告李卫东交纳押金5000元。2016年7月21日，原告李卫东在被告张古河的住处张贴一份《函告》，载明：“1.土地租金（包括作场计肆亩）叁年计壹万贰仟元；2.竹楼租金3间，叁年计玖仟元整；3.厨房每年伍佰元，叁年计壹仟伍佰元；4.砖头（约叁仟砖）计币壹仟贰佰元；5.碎砖约贰仟元。以上合计租金等计币贰万伍仟柒佰元，请务必在柒日内交齐，并签订合同，特此函告”。原告多次要求被告支付租金、材料款并签订租赁合同，但被告一直未予理睬。原告遂提起本案诉讼。庭审中，原告李卫东与被告张古河一致同意：截止2016年9月26日，土地、房屋租金及材料款总额按12000元计算。其中，租赁土地面积按3亩计算，租金为每亩每年1000元；三间房屋租金按每年1000元计算。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告张古河承租涉案土地应当按照约定给付租金，对于原告李卫东与被告张古河一致认可截止2016年9月26日的租金及材料款为12000元，系双方真实意思表示，予以确认。扣除被告张古河交纳的押金5000元后，被告张古河还需向原告李卫东支付7000元。对于原告李卫东请求解除与被告张古河的租赁关系的诉讼请求，双方虽未签订书面租赁协议，但构成事实上的租赁关系，原、被告口头约定租金为一年一交，被告张古河至今未交纳租金，已构成违约，故对该诉讼请求予以支持。据此，一审法院判决：一、被告张古河给付原告李卫东租金及材料款合计12000元（结算至2016年9月26日），扣除被告张古河交纳的押金5000元，被告张古河还需给付原告李卫东7000元，限判决生效后10日内履行完毕；二、解除原告李卫东与被告张古河的租赁关系；案件受理费316元，由被告张古河负担。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人李卫东是否有权解除与上诉人张古河之间的租赁合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，李卫东将其承租缪黄村委会土地中的一部分及部分房屋交与张古河占有、使用，双方口头约定由张古河向李卫东支付租金，李卫东与张古河之间成立租赁合同关系。因双方仅对土地租赁的面积、土地租金的标准及全部租金的支付方式约定明确（土地“用多少算多少”，每亩每年1000元；全部租金“一年一交”），但对房屋租金的标准以及全部租赁物的租赁期限约定不明，且双方对张古河实际占用土地面积和砖头价款的计算存在争议，导致数年未能确定张古河每年应交租金的数额且未能签订书面租赁合同。故李卫东与张古河之间的租赁合同关系，依法应视为不定期租赁。根据合同法第二百三十二条规定，视为不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，李卫东有权解除与张古河之间的租赁合同。李卫东于2016年8月23日提起本案诉讼时，起诉状载明了解除与张古河之间租赁合同的诉讼请求，张古河收到该诉状后对李卫东的要求即已知晓。一审法院经审理，于2017年1月18日判决解除双方之间的租赁合同并无不当。综上，张古河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316元，由上诉人张古河负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 浩审 判 员  时 云代理审判员  张金星二〇一七年十月十六日书 记 员  栾雪薇附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。