江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2015）连东民初字第01830号原告杨杰。委托代理人杨贵成。委托代理人张桂香。被告江苏美麟房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇宁海路17号。法定代表人武海波，董事长。委托代理人王广凤，公司法律顾问。原告杨杰与被告江苏美麟房地产开发有限公司（以下简称美麟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2015年9月1日立案受理后依法由审判员井西华独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年08月27日购被告开发的商品房一套，订立商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012208052），商品房位于东海县牛山街道牛山北路东侧，美麟水岸名城第27号楼1单元1101室，该商品房用途为住宅，户型为四室二厅二卫，属框架结构，层高为2.9米，建筑面积共156.82平方米，单价为（人民币）每平方米4914元，总金额（人民币）770613元整.首付231613元，按揭539000元，2012年11月27日开始按揭，2013年01月04日，双方进行验收交接。在交接房过程中，物业公司（被告成立的美丰物业服务有限公司）朱师傅到1101号房间，每室察看，发现有很多很长贯穿性裂缝，并做了登记，本人发现整个房屋的地面楼板，墙壁，天花板均有很多明显的裂缝。当时，业主就找物业公司，物业公司领导安排把钥匙交给物业值班的服务人员，以后安排施工等有关单位处理，在交接过程中也没有出示本合同第八条规定的证明文件，只签署房屋交接单，且注明有多条裂缝，不符合本合同第十一条交接的规定，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告没有按照合同要求交给业主真正质量合格的房屋，而是交给业主存在严重质量瑕疵，经返工，把室内所有内墙全部换掉的房屋，现在，整个有贯彻性裂缝的墙壁换墙结束，地面裂缝用防水涂料处理，经开发商于2015年1月22日组织设计、监理、施工甲方、质检站、业主验收，因地面裂缝只用防水涂料涂抹，不符合国家、行业标准，没有通过验收，在验收会议上设计单位要求开发商按国家、行业标准进行维修，开发商于2015年春节前后对楼房地面又进行维修，于2015年1月30日完工，业主要求开发商按GB50300，2014年6月1日实施《建筑工程施工质量验收统一标准》的标准进行重新验收，其中5.0.6当建筑工程质量不符合要求时，应按下列规定进行处理：经返工重做或更换器具、设备的应重新进行验收。经东海县质检站多次与开发商协调，开发商故意拖延，拒不验收，致使业主对所构楼房在心理上没有安全感，不能装修入住，遭受重大的经济损失。要求开发商按国家标准，对该楼房重新进行验收并赔偿业主的经济损失。请求判令1、被告按合同支付违约金165527.67元；2、原告支付的物业费用809元、公用电费150元、电梯电费144元、垃圾费314元，装修材料损失腻子粉2700元及运费200元，共计4317元由被告赔偿；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告主张违约金没有事实和法律依据。原告与答辩人2012年8月27日签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的美麟水岸名城27号楼1单元1101室现房一套。约定原告付清房款后随时可以收房。原告于2013年1月4日到答辩人处接受房屋，双方办理了房屋交接手续，答辩人已履行完毕房屋交付义务，原告实际接收房屋，原告要求支付违约金没有事实和法律依据。原告称房屋裂缝属于房屋质量问题，答辩人已经根据双方的合同约定积极履行保修责任，原告以房屋裂缝为由要求答辩人支付延期交房违约金没有事实和法律依据。原告所称的物业费、公用电费、垃圾费、装修材料损失、运费等与答辩人无关，要求答辩人赔偿没有事实和法律依据。经审理查明，原、被告于2012年8月27日签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的美麟水岸名城27号楼1单元1101室房屋一套，合同书上写明的总价款为770613元，原告实际支付价款674326元，被告称这样做系原告为了多贷款。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，不解除的，出卖人按照每日已付房款的万分之二支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2012年11月19日，原告的全部购房款均到被告账户，2013年1月4日被告将房屋交付给原告，原告遂购买相关装修材料欲进行装修。此时发现房屋存在严重质量问题，现浇板及墙体有大量的裂缝等问题，原告向被告及相关部门交涉、投诉。2013年1月24日，施工、监理、设计、建设四部门联合出具了《水岸名城小区27号楼1101室现浇板及墙体裂缝处理方案》，原告对该维修方案并不满意；后又经交涉，被告将有严重裂缝的几堵墙推到，重新砌墙。2014年底维修完工，原被告及质检站到现场查验，原告认为被告对地平维修的不满意。2015年春节后，被告对地平维修完毕，原告购买相关书籍并查阅了相关规定认为依照规定被告必须重新进行验收；被告认为无需进行验收。原告又向相关部门反映，2015年3月东海县住建局质检站将案件移送至住建局稽查大队，案件移送单中载明移送的原因为“根据建设部80号令，该公司违反第八、十一、十四条，未对维修过的房屋进行验收”，但被告一直未对维修后的房屋进行验收。另查明，原告举证的物业公司出具的维修产生的水电费情况如下：2015年5月21日前产生水费205.9元、电31.35元，共计237.25元，从工程保修款中扣除，上述费用中的水费业主交给物业130元，加上电费31.35元，已由物业先行垫付给业主。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、被告工商查询、收费票据、住房查询业务联系单、对涉案房屋质量问题及整修的回复单、通知单复印件、信访事项处理意见书、工程维修单、案件移送单、收条复印件、照片一组25张等证据予以证实。审理过程中，原告举证其购买腻子粉2700元、运费及装修费200元，因被告维修房屋，没能装修，腻子粉已不能使用，请求赔偿该损失。庭审中，原告明确其诉讼请求中的违约金从2012年8月27日主张到2015年8月17日。本院认为，原、被告签订合同后，原告将首付缴纳及按揭贷款到被告账户后，被告将房屋交给原告，但被告交付的房屋存在严重的质量问题，需对室内墙推倒重建及现浇板进行相关处理，根据相关规定还必须重新组织竣工验收，但被告一直未重新组织竣工验收。该房屋质量存在的严重问题与房屋交付后存在的一般瑕疵有根本的区别，原告无法进行正常的装修入住，被告的行为系对合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，通知交接房屋，……”的严重违反，存在严重违约，不构成有效的交付，应承担相应的违约责任。按照合同第九条的约2012年11月19日全部款项支付给被告至原告主张的2015年8月17日止，违约金计算为：135000.07元（购房款674326元×万分之二／日×1001天）。关于原告主张的腻子粉及运费等损失，因维修事宜，没有能够进行装修，原告应当及时处理，但其却未予处理，腻子粉不能使用属于扩大损失的范围，由其自行承担。关于水电费等已与物业协商解决，原告再行主张也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏美麟房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付给原告杨杰违约金135000.07元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3697元，由原告负担697元、由被告负担3000元（已由原告垫付，被告于本判决生效后10日支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏36**元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。审判员  井西华二〇一五年十一月二十五日书记员  霍学聪一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。第1页共6页