重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0109民初6519号原告：王希，女，1987年12月7日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：李志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。原告王希与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王希，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王希向本院提出诉讼请求：1、被告隆鑫公司根据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用；2、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定，赔偿装饰设备达到约定前物业管理费5683.8元由被告承担并支付该笔费用；3、被告承担诉讼费。庭审中，原告当庭明确第二项诉讼请求中物业管理费5683.8元的期间为2015年7月1日至2017年7月31日。事实和理由：2013年12月2日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X号房屋，建筑面积93.47㎡，总成交金额600951元。合同附件三第二条第十二款约定，安装室内智能化配置：可视对讲机，红外探头、紧急报警按钮。合同第十六条约定，达不到约定标准的，原告有权要求被告限期整改至双方约定标准，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告从原告接房至今都没有安装合同附件三规定的设备，合同约定的可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮，至今无法启动使用，故原告起诉来院。被告隆鑫公司辩称：1、原告诉状中所称的智能化配置尚在调试。且该智能化配置是为小区安全统一配备，并不是为原告一家单独使用，同时，智能化配置是否启用并没有影响原告使用房屋和正常居住，也没有对原告造成任何损害，不应按照双方所签合同第十六条要求被告承担原告应缴纳的物管费；3、原告已经就入户门的问题起诉至法院，北碚法院于2017年3月13日下达调解书，明确写明双方自愿达成如下协议，原被告双方于2017年3月31日前替原告缴纳物管费2000元，因此可以确认双方已经就2015年7月1日至2017年2月28日的物管费进行了处理，不应再次主张。本院经审理认定事实如下：2013年12月2日，原告王希（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的XXX小区二期项目中座落于重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X的预售商品房一套，建筑面积93.47㎡，总成交金额600951元。合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第12款约定，室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮。2015年9月9日，原告办理接房手续。接房后，原告对涉案房屋进行了装修并入住。涉案房屋的不动产权已登记至原告名下。原告举示了缴纳物管费发票和收据共四份，分别为2015年9月9日的收据缴纳预收物管费620元和预收公摊水电费200元；2015年11月25日的收据缴纳2015年11月物管费205元；2016年3月14日的收据缴纳2016年1月至3月物管费841元；2017年6月26日的发票缴纳预收物管费1384元。庭审中，原告陈述2015年9月9日收据的物管费620元是包含2015年7月至10月的物管费，其中2015年7月至2015年8月因未接房，物管费按1.1元/㎡/月计算，2015年9月至2015年12月按2.2元/㎡/月计算，2016年1月1日至7月31日按3元/㎡/月计算，2016年8月1日至今按2.2元/㎡/月计算。2017年6月26日的发票上的预收物管费1384元是2016年4月至2017年7月的物管费，包括了调解书上的2000元的抵扣，原告认为该2000元抵扣的是2017年3月之后的费用。被告对发票和收据的真实性无异议，对原告陈述的物业费计算标准无异议，但认为已在上一案的调解书中进行了处理，不应重复主张；同时不认可原告陈述2015年9月9日收据的缴费期间，也不认可2017年6月26日发票的缴费期间，调解处理的2000元应该是抵扣2017年3月之前的费用。关于室内智能化配置的安装使用情况。原告陈述，接房时红外探头、紧急报警按钮都已安装但至今不能正常使用，可视对讲机尚未安装但是设备已交给原告保管，并约定由原告房屋装修完毕后由原告通知被告或物管公司进行安装，涉案房屋装修后通知物管公司进行安装，2017年6月进行了安装但不能正常使用。被告认可截至目前涉案房屋可视对讲机、红外探头、紧急报警按钮都已安装但是未投入使用，但被告认为原告自述安装可视对讲机的义务应由物管公司承担，与被告无关。又查明，2016年10月24日，隆鑫XXX二期小区业主委员会出具催办函，其中第二条载明：（六）整个小区存在的安全隐患问题：未装入户门禁及可视系统存在安全隐患。2016年11月4日，XXX政府、XXX社区、被告、隆鑫物管就隆鑫XXX二期物管问题召开多方联系会。其中对可视门禁系统未安装、红外线探测头未启用问题，被告表示同意整改。2016年12月16日，隆鑫XXX二期小区业主委员会出具交涉函，载明：从接房日至今小区的入户门禁系统尚未启用。2017年6月25日，隆鑫物管公司XXX管理处出具公告，其中载明：弱电整改单位定于2017年6月26日开始进场对户内可视电话、烟感以及红外线等问题进行入户调试。还查明，2017年1月9日，原告认为被告向其交付的涉案房屋的入户门与双方在合同中约定的入户门标准不一，向我院提起诉讼，要求被告更换入户门、承担违约金5000元及物业费5000元。2017年3月13日，我院作出（2017）渝0109民初360号民事调解书，载明：一、原告王希放弃所有诉讼请求，被告隆鑫公司于2017年3月31日前替原告王希缴纳座落于重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X号房屋的物业管理费2000元；二、原告王希不得再以被告隆鑫公司交付重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X号房屋的入户门不符合合同约定为由向被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司主张违约责任。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。关于室内智能化配置的安装使用问题。根据原、被告签订的合同约定，被告应为原告提供并安装“室内智能化配置即可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮”，本院认为，因涉案房屋智能设备系属保障房屋所有者居住便利、安全的重要设施，则上述装置获得切实安装并能正常使用即应是合同约定的应有之意。被告辩称智能化配置是否启用并没有影响原告使用房屋和正常居住，并未对原告造成任何损害，且可视对讲分机的安装应由物管公司承担的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。因本案中，可视对讲分机、紧急报警按钮和红外探头安装后无法使用，故原告要求被告调试室内智能化设备至可以正常使用的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。同时，因被告已安装了可视对讲分机、紧急报警按钮和红外探头，原告再次要求被告安装上述设备，没有事实依据，本院不予支持。关于被告是否应支付原告物管费损失问题。本院认为，原告曾依据合同的同一条款约定、附件内容向被告提出主张物管费的诉讼，且双方最终于2017年3月13日达成一致调解意见，系原、被告对于2017年3月13日前的物管费损失已经进行了协商处理。若分开来看原告本次诉求所依据事实与上一案件确实不同，但原、被告签订的合同的“附件：建筑材料、设备安装标准说明”中仅“住宅部分”规定内容就有13条，涉及项目诸多，其所适用的违约责任均为合同第十六条约定，即“达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。”因此，若允许原告以各单项具体内容为由逐次向法院提出违约责任诉求，势必会造成同一时间段内物管费的重复主张，而使原告因此获有额外利益，故本院对2017年3月13日前的物管费损失，在本案中不予再行处理。但对于2017年3月13日之后的物管费损失，因上一案原告依据的是被告交付给原告的涉案房屋入户门问题的违约事由，双方对该违约事由所导致的违约责任进行了协商处理后，终止的是原告要求因该违约事由而向被告所主张的违约责任。但本案中，被告交付给原告的涉案房屋还存在室内智能化配置不符合双方合同约定标准的违约事由，且该违约事由截至到本案开庭之日一直存在，故原告要求被告向其支付从2017年3月14日起的违约责任的意见，符合法律规定和双方约定。根据原告对物管费缴纳标准的陈述以及从原告缴纳物管费的票据看，原告陈述2017年6月28日缴纳的1384元物管费系2016年4月至2017年7月期间的物管费，同时抵扣了上一案调解处理的2000元。本院认为，依据涉案房屋的物管费收取标准，原告2016年4月至2017年7月期间的物管费应为3383.61元[（93.47㎡*3元/㎡/月*4个月）+（93.47㎡*2.2元/㎡/月*11个月）]，抵扣了上一案调解书中载明被告代缴的2000元后，再做四舍五入处理，原告实际缴纳的该期间物管费为1384元，故本院认为原告陈述的缴费期间客观合理，本院予以确认。同时，原、被告对上一案调解书中的2000元已做抵扣并无异议，但对抵扣时间双方争议较大。本院认为，依据原告缴纳的物管费收据和发票来看，在2017年3月13日双方达成上一案调解协议时，原告仅缴纳至2016年3月31日止的物管费用，2017年6月28日原告缴纳2016年4月至2017年7月期间物管费时，对被告代缴2000元物管费的抵扣，从原告未交物管费即2016年4月起往后进行抵扣，而非直接跨过2016年4月至2017年2月这段未交费期间，直接抵扣2017年3月后的物管费更符合常理，故对原告陈述抵扣2017年3月后的物管费的意见，本院不予采信；对被告陈述抵扣2017年3月前的物管费的意见，本院予以采信。因原告接房后进行了装修使用，现原告起诉要求被告承担2015年7月1日至2017年7月31日期间的物业管理费，本院分段进行评议：第一，原告于2015年9月9日接房后进行了装修使用，故对于其接房前即2015年7月1日至2015年9月8日期间的物管费损失，因原告尚未接房，该期间的物管费损失不应由被告承担，故原告要求被告向其支付该期间物管费损失的意见本院不予支持；第二，2015年9月9日至2017年3月13日期间的物管费损失，因另案已经协商处理，本院不予支持；第三，2017年3月14日至2017年7月31日期间的物管费损失。该期间的物管费为941.94元[（93.47㎡*2.2元/㎡/月÷31天*18天）+（93.47㎡*2.2元/㎡/月*4个月）]，该部分费用因原告已经实际缴纳，故对于原告主张被告支付该段期间物管费损失941.94元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告王希名下的座落于重庆市北碚区XXX镇XX路XXX号X栋X单元X-X号房屋的可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至正常使用；二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告王希物管费损失941.94元。三、驳回原告王希的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员 王 睿二〇一七年十月十六日书 记 员 傅诗棋