黑龙江省桦川县人民法院行 政 判 决 书（2017)黑0826行初13号原告：王国红，女，1968年6月17日出生，汉族，工人，现住桦川县。委托代理人：陈士国，男，汉族，系黑龙江振兴律师事务所律师。被告桦川县房产管理局。法定代表人：马洪彬，职务局长。委托代理人：靳力红，女，桦川县中心法律服务所法律工作者。第三人：胡国忠，男，1968年2月21日出生，汉族，无职业，现住桦川县。第三人：于泓宇，男，1988年8月20日出生，汉族，无职业，现住河北省石家庄市长安区。委托代理人：马学忠，男，汉族，系天津耕嘉律师事务所律师。原告王国红不服被告桦川县房产管理局房屋登记行为一案，于2017年8月25日向本院提起行政诉讼。本院于2017年8月25日立案后，于2017年8月30日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书；因胡国忠、于泓宇与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，原告将其作为第三人一并提起诉讼,本院分别于2017年9月1日和9月10向二位第三人送达了参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2017年10月10日依法公开开庭审理了本案。原告委托代理人、被告法定代表人及委托代理人、第三人于泓宇的委托代理人均到庭参加诉讼，第三人胡国忠无故未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。被告桦川县房产管理局，于2009年8月28日作出房屋所有权登记，向第三人胡国忠颁发了2009001535号房屋所有权证书，认为该房屋在登记前无其他产权人登记，办理程序合法，遂为第三人胡国忠颁发了房屋所有权证书；被告桦川县房产管理局又以该房屋于2014年4月16日为第三人于泓宇办理了他项权登记，并向其颁发了20141022号他项权证书。原告王国红诉称，2009年7月20日，原告与桦川县房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，原告购买该公司开发的位于桦川县悦来镇悦胜街同裕小区8号楼1层5号楼房，面积102.7平方米商服楼，房屋价款359450.00元，原告交纳了全部购房款，并于同日接收了该房屋，并使用至今。因桦川县房地产开发有限责任公司在房产部门备案手续不全及欠税等原因没给原告办理房屋登记手续。2017年5月15日因第三人于泓宇与胡国忠的借贷案件被佳木斯市向阳区人民法院(2017)黑0803号执行裁定查封了该房屋，原告始知被告为第三人胡国忠进行房屋登记并颁发产权证及为第三人于泓宇进行他项权登记并颁发他项权证的情况。原告认为，原告按购房合同的约定支付了全部购房款，并对房屋进行了实际占有使用，已具备了对该房屋的所有权。被告的行为严重损害了其合法权益，被告桦川县房产管理局在为第三人胡国忠办理房权证时该房屋没有质检、消防验收、没有交税的情况下擅自为其办理房屋产权登记并颁发产权证是违法的，同时，被告依据违法办理的产权证又为第三人于泓宇办理了他项权登记并颁发了他项权证书也是违法的。因此，请求法院判令撤销被告为第三人胡国忠进行的房屋产权登记及为第三人于泓宇进行的他项权登记的行政行为。原告为支持其主张向本院提交了以下证据：证据1，原告与桦川县房地产开发公司同裕小区项目部于2009年7月20日签订的商品房买卖合同书一份，证明原告购买该公司开发的位于桦川县悦来镇悦胜街同裕小区8号楼1层5号楼房，面积102.7平方米商服楼；证据2，原告向桦川县房地产开发公司同裕小区项目部交纳购房款人民币359450.00元收据一份及交纳入住费人民币1000.00元的收据一份，证明原告在与公司签订合同后于2009年7月20日向公司交纳了购房款并而且实际接收了该房屋；证据3，原告与聂维富于2010年5月29日签订的房屋租赁合同一份，证明原告购买该房屋后，实际使用并管理了该房屋；证据4，证人聂维富、王春刚的证言，证明原告使用并管理了该房屋，向外进行了出租；证据5，原告向供电公司交纳电费收据两份，证明原告实际管理了该房屋。被告桦川县房产管理局辩称，我局作为诉讼主体不适格，2016年6月7日我局所有的关于办理房屋产权、抵押登记等行政职能均由新成立的桦川县不动产中心行使，我局作为被告缺乏法律依据和事实基础，请求驳回原告的诉讼；我局按照《房屋登记管理办法》办理的房屋产权登记证明，符合当时桦川县棚户区改造建设精神，在办理产权证时，原告并没有在购房后到我局进行备案登记，我局行使职能没有任何过错；本案房屋抵押权已经成立，抵押事实已经发生，且不符合撤销抵押权的法定条件，原告的损失应当向开发商追究赔偿责任，请驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张向本院提交了以下证据：证据1，2009年8月28日被告为第三人胡国忠办理房屋产权登记档案一册，证明被告是按照《房屋登记管理办法》办理的房屋产权登记证明，符合当时桦川县棚户区改造建设精神，在办理产权证时，原告并没有在购房后到我局进行备案登记，被告行使职能没有任何过错；证据2,2014年4月16日被告为第三人于泓宇办理房屋抵押权登记档案一册，证明本案房屋抵押权已经成立，抵押事实已经发生，且不符合撤销抵押权的法定条件。本院于2016年5月9日对第三人胡国忠做了调查笔录，其述称，被告为我办理的房权证是县里当时要求年底前回迁被拆迁户的房屋，我为建楼房加快进度进行贷款，经县里和房产局沟通同意给我办的房屋产权登记，之后在第三人于泓宇处借款并用该楼房做的抵押，楼房本身属于桦川县房地产开发公司同裕小区项目部的，不属于我的，由于我没还上贷款，所以房权证、抵押权证都没撤，我同意原告的诉讼请求。第三人胡国忠未向本院提交证据。第三人于泓宇述称，我同意被告的答辩意见，被告的行政行为符合法律规定，事实清楚，证据充分，本案应根据法律规定中止审理，先进行民事处理。第三人于泓宇为支持其主张向本院提交了以下证据：证据1、佳木斯市向阳区法院(2016)黑0803民初2478号民事判决书一份，证明诉争房屋的产权登记以及抵押登记的行为由人民法院确认，该判决已发生法律效力，原告不具备诉讼主体资格。经庭审质证，被告对原告所举证据1、2、5的真实性及证明效力均无异议，对证据3、4有异议，认为证人身份信息不详，租赁事实无法考证，证人没有出庭，不能起到证明效力，对租赁合同认为也不能起到证明的效力；第三人于泓宇对原告所举证据同意被告的质证意见，同时认为，商品房买卖合同出售单位不是开发商，没有销售资格，且该合同第24条已经告知原告自合同生效起30天内向房产管理部门登记备案，原告怠于履行告知义务应承担对自己不利的法律后果，对购房发票并非正规的不动产发票，不能证实已经履行了房款的交付义务，对证人证言及租赁合同其真实性无法确认，特别证人证言，未到庭接受质询，不能作为证据使用，其他证据与本案无关联性，不能证明原告为房屋的所有权人。原告对被告所举证据有异议，认为被告作出的具体行政行为没有事实依据和法律依据，缺少房屋的来源依据和不动产发票、契税发票，并且办理的程序也不符合房屋登记办法的规定，继而被告办理的抵押登记也没有合法根据；第三人于泓宇对被告所举证据均无异议。原告对第三人于泓宇所举证据本身的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为该判决书是对借贷关系的确认，不是对房屋产权登记和抵押登记行为的确认；被告对第三人于泓宇所举证据的真实性及证明效力均无异议。对第三人胡国忠所述事实，原告对其真实性无异议，认为该事实进一步证明被告所做出的房屋登记行为和抵押登记行为都是违法的；被告对其真实性无异议，认为开发商属恶意欺骗，债权人的利益并没有得到保障，胡国忠以个人名义办理的产权证和他项权证，将房产抵押给债权人是为了保证开发资金链不断裂，借款也是为开发项目所用，其责任应由其自行承担，同时认为原告与胡国忠产权有争议，原告不具备主体资格，应驳回原告诉讼请求；第三人于泓宇认为笔录中胡国忠自认的内容与法院生效的判决中其自认的内容有矛盾，应根据法律规定向原告行使释明权，告知其先进行民事争议处理，中止本案诉讼。本院对上述证据认证如下：对原告所举证据1、2、5，被告和第三人于泓宇对其真实性均无异议，可以证明原告实际与桦川县房地产开发公司同裕小区项目部签订购房合同、交纳了购房款并实际接收和管理了该房屋的事实，对这三份证据证明的上述事实予以采信，对原告所举证据3、4被告和第三人于泓宇均有异议，证据3中的证人未能出庭作证，证据4又未相关的证据辅助证明，对这两份证据均不予采信；对被告所举证据，原告对被告办理的程序提出异议，第三人于泓宇无异议，对被告为第三人胡国忠办理房屋产权登记及以该房屋产权为第三人于泓宇办理他项权登记确属客观事实，对该事实予以采信，经审查，被告在为第三人胡国忠办理产权初始登记的过程中，没有实地查验、测绘及调查证明、没有第三人胡国忠的购房合同证明、没有经过相关部门的质量、安全等验收，就为第三人胡国忠办理了产权登记，确实违反了中华人民共和国《房屋登记办法》的相关规定，在办理他项权登记的过程中，询问笔录只有工作人员一人签字违反了法律程序，虽有测绘报告，但没有被告与第三人于泓宇实地查验的证明，且第三人胡国忠与于泓宇约定的抵押期限已过；对第三人于泓宇所举证据，原、被告对其真实性均无异议，该证据为人民法院生效的判决书，能够证明第三人胡国忠用该房屋抵押给第三人于泓宇，双方并存在债权债务关系的事实，予以采信。对第三人胡国忠所述事实，原告、被告、第三人于泓宇均无异议异议，本院认为，第三人胡国忠所述事实具有客观性，予以采信。另外，本院依桦川县人民政府桦政规（2016）1号文件规定，在2016年6月7日前被告为第三人胡国忠办理的《房屋所有权证》继续有效，其尚未在桦川县不动产登记中心变更为《不动产权证书》或《不动产登记证明》。经审理查明，2009年7月20日，原告与桦川县房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，原告购买该公司开发的位于桦川县悦来镇悦胜街同裕小区8号楼1层5号楼房，面积102.7平方米商服楼，房屋价款359450.00元，原告交纳了全部购房款，并于同日接收了该房屋，并使用至今。第三人为融资贷款建筑楼房，向被告申请办理房屋产权登记，2009年8月28日被告在没有实地查验、测绘及调查证明、没有第三人胡国忠的购房合同证明、没有经过相关部门的质量、安全等验收的情况下，为第三人胡国忠办理了原告购买的该楼房的房屋产权登记并颁发了房屋产权证书，房屋产权登记为2009001535号，之后，第三人胡国忠为建楼房向第三人于泓宇借款，2014年4月16日第三人胡国忠、于泓宇向被告提出办理抵押登记申请，被告于当日在违法法律程序询问笔录只有工作人员一人签字，被告与第三人于泓宇没有实地查验的情况下，便为第三人于泓宇办理了他项权登记，并向其颁发了20141022号他项权证书。第三人胡国忠与于泓宇约定的抵押期限为2014年4月16日至2016年4月16日，现抵押期限已过。2017年2月10日因第三人于泓宇与胡国忠的借贷案件被佳木斯市向阳区人民法院作出（2017）黑0803民初2478号民事判决，2017年5月15日佳木斯市向阳区人民法院又以(2017)黑0803号执行裁定查封了该房屋，原告始知被告为第三人胡国忠进行房屋登记并颁发产权证及为第三人于泓宇进行他项权登记并颁发他项权证的情况。原告认为，原告按购房合同的约定支付了全部购房款，并对房屋进行了实际占有使用，已具备了对该房屋的所有权，被告的行为损害了其合法权益，被告桦川县房产管理局为第三人胡国忠办理房权证时在该房屋没有质检、消防验收、没有交税的情况下擅自为其办理房屋产权登记并颁发产权证是违法的，同时，被告依据违法办理的产权证又为第三人于泓宇办理了他项权登记并颁发了他项权登记也是违法的，请求法院判令撤销被告为第三人胡国忠进行的房屋产权登记及为第三人于泓宇进行的他项权登记的行政行为诉讼来院。本院认为，办理房屋产权登记和他项权登记是被告应尽的职责，被告在办理房屋所有权初始登记的过程中，没有履行相关的法律手程序，在不具备办理房屋产权登记条件的前提下，便为并非房屋所有权人的第三人胡国忠办理了房屋产权登记，未尽房屋产权登记的审慎审查义务，违反法定程序，其行政行为违反了法律规定，依法应当予以撤销，原告作为利害关系人，其要求撤销被告对第三人胡国忠房屋所有权登记的行政行为的诉讼请求本院予以支持；被告为第三人胡国忠办理的《房屋所有权证》仍然有效，其未在桦川县不动产登记中心变更为《不动产权证书》或《不动产登记证明》，被告称其作为诉讼主体不适格的理由不能成立,不予以支持，被告称其按照法律规定的产权登记的程序履行了登记义务的理由不能成立，不予以支持，被告基于并非房屋所有权人胡国忠为第三人于泓宇办理的他项权抵押登记行为，没有存在的法律依据及基础，其办理的他项权抵押登记行为也违反了物权法的规定，被告在办理他项权抵押登记过程中，存在一定的瑕疵，第三人于泓宇作为抵押权人在办理抵押登记过程中，未尽相关的义务，也存在相应的责任；另外，被告为第三人于泓宇办理抵押登记的抵押合同期限也已届满，原告要求撤销被告对第三人于泓宇房屋抵押权登记的行政行为的诉讼请求亦应当予以支持；被告称其依法履行了办理他项权应尽的程序，抵押权已经设立，不存在撤销的条件，其理由不能成立，不予支持；原告作为房屋买受人，与本案有直接的利害关系，第三人于泓宇称原告不具备主体资格的理由不能成立，不予以支持，第三人于泓宇认为本案应当先进行民事处理，中止审理的法律依据不足，不予以支持。故本院依据《中华人民共和国物权法》第四十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第四十三条、第四十九条、第六十三条、第七十条一款（三）项、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十九条三款并参照《房屋登记办法》第十一条、第十八条、第十九条、第二十二条、第三十条、第四十三条之规定，判决如下：一、撤销被告桦川县房产局于2009年8月28日为第三人胡国忠办理的第2009001535号房屋所有权证书的行政登记行为；撤销被告桦川县房产管理局又以该房屋于2014年4月16日为第三人于泓宇办理的第20141022号他项权证书的行政登记行为。二、案件受理费100.00元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长 张振伦审 判 员 吴国华人民陪审员 王   忠   辉二〇一七年十月三十日书 记 员 李      丹