上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第2765号原告史萍。原告吴震皓。原告余沁。三原告共同委托代理人是连海，上海市外滩律师事务所律师。三原告共同委托代理人白薇，上海齐坦律师事务所律师。被告金旭华。被告颜丰。被告吴根妹。上述三被告共同委托代理人叶盈盈，上海市白玉兰律师事务所律师。上述三被告共同委托代理人林钧，上海市白玉兰律师事务所律师。被告上海沪民房地产经纪事务所奉贤分所。负责人刘漫，总经理。委托代理人罗小兵，男，上海沪民房地产经纪事务所奉贤分所工作。原告史萍、吴震皓、余沁诉被告金旭华、颜丰、吴根妹、上海沪民房地产经纪事务所奉贤分所（以下简称“沪民经纪事务所”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月9日公开开庭进行了审理。后本案因案情复杂，转为适用普通程序，组成合议庭，于2015年11月11日再次公开开庭进行了审理。原告史萍及三原告的共同委托代理人是连海、白薇、被告金旭华、颜丰、吴根妹的共同委托代理人叶盈盈、被告沪民经纪事务所的委托代理人罗小兵到庭参加了第一次庭审。三原告共同委托代理人白薇、被告金旭华、颜丰、吴根妹共同委托代理人叶盈盈到庭参加了第二次庭审。被告沪民经纪事务所经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告史萍、吴震皓、余沁诉称，三原告为改善住房，通过居间方被告沪民经纪事务所与三被告于2014年3月23日签订了奉贤区奉新镇海湾世纪佳苑22号住宅的《房屋买卖居间协议》。被告金旭华在向三原告介绍诉争房屋概况时言明，诉争房屋产权人为三被告，原购房价为人民币（以下币种同）2,680,000元，现售到手价3,000,000元。被告沪民经纪事务所据此向原告核算了相关税费加上中介费房款等约为3,157,760元。三原告予以认可，并预付定金50,000元。2014年5月25日签订买卖合同前支付首付款1,450,000元，后又支付了1,000,000元房款，剩余500,000元申请公积金贷款。贷款未到位前，因三被告拒绝审税，原告借款500,000元付清后，才进行审税。但审税过程中，三原告发现购房房价为739,778元，且诉争房屋产权人有四人，其中被告金旭华父亲因去世，其份额被继承后，产生其他个人所得税。为此原告需多支出26万余元费用。而三原告为购买诉争房屋已经将自有住房出售，并投入资金进行装修，已近完工，不购买涉案房屋将造成更大损失。原告言明为过户暂时支付税款，但不同意承担额外税款。嗣后，原告多次要求被告返还，被告不予返还。原告遂诉至法院，要求判令：1、被告金旭华、颜丰、吴根妹返还原告史萍、吴震皓、余沁“其他个人所得税”156,901.44元；2、被告沪民经纪事务所就上述款项10%向原告承担连带返还责任；3、被告承担本案诉讼费。原告史萍、吴震皓、余沁针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《房屋买卖居间协议》1份，旨在证明原、被告就诉争房屋签订了房屋买卖居间合同并约定了房款支付等的事实；2、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》（沪房地奉字（2015）第003271号）各1份，旨在证明原、被告签订了房屋买卖合同并约定了违约责任等，且三原告在2015年3月20日取得诉争房屋产权的事实；3、《上海市房地产买卖合同》1份，旨在证明原告为购买诉争房屋出卖自有住房的事实；4、个人转账汇款受理回单、承诺书各1份，旨在证明原告付清全部房款后，被告才同意办理审税和过户的事实；5、《发票联》1份、《税收缴款书》3份，旨在证明三被告隐瞒另一产权人去世的事实，导致三原告额外承担“其他个人所得税”的事实；6、上海市房地产登记申请书、公证书、契税免税证、收件收据各1份，旨在证明被告隐瞒事实造成多缴纳税费的事实。被告金旭华、颜丰、吴根妹共同辩称，原告诉请一缺乏事实和法律规定，请求驳回。理由如下：第一，三被告一开始就告知原告诉争房屋中存在老人去世有继承发生，虽然没有书面证据和录音等，但原告对此是明知的。第二，关于税费双方有明确约定，原告认为被告存在欺骗、隐瞒没有证据支持。如果说对于税费承担存在误解，原告在交易过程中就可以提出，重大误解可以撤销合同，被告也同意把房款全额返还原告，对于装修费可另行起诉。第三，原告作为买受方有责任了解房屋权利人，房屋有无查封抵押等情况，上述信息都是公开的。被告金旭华、颜丰、吴根妹针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、产证收件收据1份，旨在证明诉争房屋产权证由被告沪民经纪事务所保管的事实；2、承诺书1份，旨在证明2014年5月24日三被告将诉争房屋交付三原告的事实；3、《房屋买卖补充协议》、《房屋买卖合同及补充协议（修改协议）》各1份，旨在证明3,000,000元为净到手价，税费由原告支付的事实；4、房屋状况及产权人信息1份，旨在证明产权人信息记录所有权来源为继承的事实。被告沪民经纪事务所辩称，被告沪民经纪事务所作为居间方，尽到了居间义务，对买卖双方均无隐瞒。三被告告知房屋为二手房，按三被告告知的事实，计算了相应税费，签订了合同。审税时，三被告提供信息与实际不符，错误不在居间方，且税务机关告知诉争房屋系继承所得，还要缴税。在整个交易过程中，居间方无任何隐瞒，不存在任何过错，不应当承担责任。被告沪民经纪事务所针对其辩称未提供任何证据。2015年10月26日，本院向奉贤税务局第十六分所工作人员叶霜所作调查笔录，内容为：诉争房屋有一部分份额系继承所得，继承份额再转让要征个人所得税按20%税率。本案涉案税收缴款书中“其他个人所得税”包含两部分，一部分为一般房屋买卖产生，按2%税率计取，为45,000元，一部分为因继承转让产生，按20%税率计取，为111,901.44元。经庭审质证，被告金旭华、颜丰、吴根妹对三原告提供的证据1、2、6真实性无异议，证据3无法确认，证据4难以确认，但认可收到原告购房款，证据5无法确认，因税费与三被告无涉。三原告对三被告提供证据真实性均无异议，但认为证据5与本案无关。被告沪民经纪事务所对三原告、三被告提供的证据均无异议。对三原告提供的证据1、2、6与三被告提供的证据，相对方对真实性均无异议，本院确认上述证据真实性。但三原告提供的证据3、三被告提供的证据5与本案无关联性，本院不予采纳。三原告提供的证据5系相关行政机关出具与本院调查笔录相印证，本院予以采纳。三原告提供的证据4，三被告虽然难以确认，但确认收到购房款一节事实，本院确认该节事实。对本院调查笔录，原、被告均无异议。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2014年3月23日，原告吴震皓与被告金旭华签订《房屋买卖居间协议》，约定原告购买被告坐落于上海市奉贤区金汇塘路XXX弄XXX号诉争房屋。房地产权证：沪房地（奉）字（2008）第014057号。房屋价格为净到手价3,000,000元，并约定付款时间、方式。2014年5月8日，原告吴震皓与被告金旭华签订《房屋买卖补充协议》言明，诉争房屋实际成交价格为3,000,000元（该价格为被告净到手价格，在办理该房产过户手续过程中所产生的一切税费均由原告支付），且重新约定付款时间。2014年5月24日，三原告与三被告签订《上海市房地产买卖合同》，转让价格为3,000,000元。并约定，2014年5月31日前三被告腾出房屋并通知原告进行验收交接。嗣后，原告支付了全部房款。2014年9月27日，原告吴震皓与被告金旭华签订《房屋买卖合同及补充协议（修改协议）》变更了付款时间。2015年3月12日，被告金旭华出具《承诺书》言明诉争房屋房款全部收到（合同签订到手价3,000,000元）。同日，三原告缴纳契税及一般营业税等，其中“其他个人所得税”为156,901.44元。“其他个人所得税”中，因继承份额转让按20%税率计取的税费为111,901.44元。三原告缴纳了全部税费。还查明，沪房地（奉）字（2008）第014057号房地产权证登记权利人为被告金旭华、颜丰、吴根妹。2015年3月20日，诉争房屋过户登记至三原告。原告遂涉讼。本院认为，原、被告就诉争房屋的交易而签订《房屋买卖居间协议》及补充协议时，按被告提供的房地产权证，权利人为三被告，从上述房地产权证无法反映诉争房屋权利来源，三被告亦未提供证据证明其明确告知三原告，诉争房屋系继承所得，故原、被告就合同约定净到手价，原告愿意承担交易双方的全部税费时，该税费系基于对一般房屋交易过程中产生税费的理解。而审税过程中，产生因继承按20%税率计算的个人所得税，此笔税费已超过了原告预期的税费负担，而被告对此笔税费的产生应当是明知的，如由原告负担此税款则增加了原告的交易成本，这不符合双方在签订买卖合同时的预期，故对三原告要求三被告支付因继承份额转让产生的个人所得税的诉诉请求，本院予以支持。对于其余部分个人所得税系一般房屋交易支出费用，按原、被告约定应由原告负担。对于原告还要求被告沪民经纪事务所承担10%连带责任的诉诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告金旭华、颜丰、吴根妹于本判决生效之日起十日内支付原告史萍、吴震皓、余沁人民币111,901.44元；二、驳回原告史萍、吴震皓、余沁其余诉诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,438元，由原告史萍、吴震皓、余沁负担986元，被告金旭华、颜丰、吴根妹负担2,452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  裴孙英人民陪审员  张山丽二〇一五年十一月二十四日书 记 员  陈 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。