江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0924民初141号原告：盐城市豪门房地产开发有限公司，住所地在盐城市亭湖区黄海东路39号。法定代表人：曹征庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志华，该公司员工。委托诉讼代理人：柏常胜，江苏德佳律师事务所律师。被告：乐开珍，女，1977年3月28日出生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：薛志娟，江苏薛志娟律师事务所律师。原告盐城市豪门房地产开发有限公司（以下简称豪门公司）与被告乐开珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月10日公开开庭进行了审理。后转换为普通程序，依法组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告豪门公司委托诉讼代理人王志华、柏常胜、被告乐开珍的委托诉讼代理人薛志娟在两次开庭时到庭参加诉讼。被告乐开珍在第一次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪门公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令解除我公司与乐开珍于2015年9月3日签订的《商铺租赁合同》；乐开珍将承租的位于射阳县合德镇双拥南路银胜名都小区22幢中的106、206号商铺返还给我公司；乐开珍向我公司支付从2016年10月8日起至实际返还房屋之日止，按每日197.78元计算的占用费；乐开珍承担违约金2万元。事实与理由：2015年9月3日，我公司与乐开珍签订了一份《商铺租赁合同》，约定乐开珍承租我公司的位于射阳县合德镇双拥南路银胜名都小区22幢中的106、206号商铺，租期为4年，每年的租金为7万元，每年9月3日前一次性交清，合同另约定：乙方必须按照约定期限向甲方缴纳租费，如拖欠租费甲方将有权向乙方每天按实欠租费千分之五加收滞纳金，同时甲方有权解除合同，乙方承担违约责任。根据合同约定及乐开珍的承诺，其应当在2016年9月3日前向我公司缴纳租金7万元，但乐开珍拒不支付。请求法院判如所请。乐开珍辩称，我未及时向豪门公司支付租金是因为案涉房屋存在严重的质量问题，一直存在严重的漏水现象；合同履行期间，我从事百货经营，由于房屋漏水，导致屋内的货架及货物长期处于雨水浸泡之中。我曾向有关部门反映了该情况，并于豪门公司多次交涉，但豪门公司未履行维修义务。我认为在豪门公司未解决漏水问题之前，我有权暂停支付租金，豪门公司无权解除合同。豪门公司在2016年10月19日就已经对案涉房屋停水停电，早已无法经营，据此豪门公司无权要求给付占用费。由于豪门公司违约在先，我不存在违约行为，故我不承担违约责任。案涉房屋承租前是毛坯房，我在承租时进行了装修，如豪门公司要解除合同，我将另案主张。案涉房屋存在质量问题，豪门公司未及时修理，应当减少租金。请求法院依法处理。本院经审理认定事实如下：2015年9月3日，豪门公司与乐开珍签订了一份《商铺租赁合同》，约定：“豪门公司（甲方）将位于射阳县合德镇双拥南路银胜名都小区22幢中的106、206号商铺出租给乐开珍（乙方）使用，乙方经营为百货类，租期为4年，自2015年10月8日起至2019年10月8日止；本合同商铺四年的租金为7万元，前三年的租金为0元，第四年的租金为7万元，乙方在2018年9月3日前支付租金7万元；租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责，房屋日常维护及维修（包括屋面、室内防水等）由乙方负责，费用由乙方承担。乙方承租甲方房屋后，应按照合同约定如期交清房租，如因乙方原因拖欠甲方租金累计三十日以上，将依照本合同第三条（本院注：甲方可以解除合同，收回房屋）处理，同时乙方向甲方支付违约金2万元”及其他内容等。同年9月15日，乐开珍向豪门公司出具了一份承诺书，载明：“本人租用豪门公司银胜名都小区22栋编号为106、206商铺。租期暂定4年，即从2015年10月8日起至2018年10月8日止，商铺四年租金合计28万元。本人承诺每年9月3日前一次性交清当年租金，即2015年9月3日前一次性交清2015年10月8日至2016年10月8日租金7万元，2016年9月3日前一次性交清2016年10月8日至2017年10月8日租金7万元，以此类推；如本人未按上款约定缴纳商铺租金，豪门公司可随时终止《商铺租赁合同》，并按《商铺租赁合同》约定收回房屋；本承诺书与《商铺租赁合同》有不一致内容的，以本承诺书为准，按本承诺书内容执行，本承诺书未涉及到的内容，仍按《商铺租赁合同》的相关条款执行”等。后豪门公司按照约定将房屋提供给乐开珍使用，乐开珍也依约支付了2015年10月8日至2016年10月8日的租金7万元租金。后因合同双方发生矛盾，乐开珍未向豪门公司支付2016年10月8日至2017年10月8日的租金，豪门公司诉至本院。审理中，乐开珍为证明房屋存在漏水问题向本院提交了一份实名《检举内容记录表》，主要内容为：乐开珍实名举报豪门公司将案涉房屋出租给乐开珍后，因房屋漏雨导致货物损失7万余元等。乐开珍另向本院提交了射阳县住房或城乡建设局《关于乐开珍反映银胜名都房屋质量问题的回复》，主要内容为：乐开珍女士，你反映豪门公司将出租给你的银胜名都22号楼106商铺房屋存在漏水问题，根据豪门公司反馈，已修复完毕。你与豪门公司因房屋渗漏存在经济纠纷，建议通过法律途径解决。另，本院在审理本案时，多次与案涉当事人沟通，建议协商处理，但双方对调解方案未达成合意。本院认为，一、乐开珍于2015年9月3日与豪门公司签订的《商铺租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2015年9月15日，乐开珍又向豪门公司出具一份《承诺书》，该《承诺书》所载内容应视为是乐开珍对《商铺租赁合同》部分条款的变更，该行为并不为法律所禁止。按照承诺书所载内容，乐开珍应在2016年9月3日前向豪门公司支付2016年10月8日至2017年10月8日的租金7万元，但乐开珍在豪门公司提起诉讼后仍未向其支付，依法应当承担相应的民事责任。二、按照合同约定，因乐开珍的原因拖欠豪门公司租金累计三十日以上，即可以解除合同，收回房屋，同时向豪门公司支付违约金2万元。据本院查明的事实，现豪门公司要求解除案涉租赁合同，并由乐开珍返还租赁房屋，给付所占房屋的租金及支付违约金2万元，符合合同约定，本院予以支持。三、对于乐开珍的抗辩意见，本院认为：豪门公司将案涉房屋出租给乐开珍，应当提供符合经营条件的合格房屋，现该房屋在发现漏雨问题后，据射阳县住房或城乡建设局的《回复》，豪门公司也进行的修理，故该纠纷不是导致合同不能履行的根本性因素；如果豪门公司在未解除案涉合同前，对出租的房屋采取停水停电等措施，影响了乐开珍的经营，乐开珍有权要求豪门公司给予赔偿，但该纠葛是属于豪门公司是否对乐开珍构成损害赔偿的纠纷，与豪门公司在本案中的诉求无直接的关联。故本院对乐开珍的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告盐城市豪门房地产开发有限公司与乐开珍在2015年9月3日签订的《商铺租赁合同》；二、被告乐开珍向原告盐城市豪门房地产开发有限公司返还位于射阳县合德镇双拥南路银胜名都小区22幢中的106、206号商铺；三、被告乐开珍向原告盐城市豪门房地产开发有限公司支付违约金2万元，并承担从2016年10月8日起至实际返还房屋之日止，按年租金7万元计算的租金、占用费。上述二、三项义务限乐开珍于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。案件受理费4750元，由被告乐开珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  徐晓东人民陪审员  江卫民人民陪审员  陈展宏二〇一七年十月三十日书 记 员  曹兆如附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。