新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2017)新2325民初1535号原告：马维荣，男，1959年4月15日出生，汉族，公民身份号码：×××，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。委托诉讼代理人：李江红，新疆益一律师事务所律师。被告：新疆胜国伟业房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城东风街北斗宫巷。法定代表人：赵胜国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：申延鸿，新疆铭望铨律师事务所律师。原告马维荣与被告新疆胜国伟业房地产开发有限公司（以下简称：胜国伟业公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2017年7月3日向本院提起诉讼。本院依法于同日受理后，依法适用简易程序于2017年9月19日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，并于2017年10月31日公开开庭进行审理。原告马维荣及其委托诉讼代理人李江红，被告胜国伟业公司的委托诉讼代理人申延鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马维荣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告交付位于奇台县东风北街山水名居小区1-1-1406、1-1-1506、1-1-1306、1-1-1006、1-1-1106五套住宅，并在交付房屋后30日内为原告办理上述房屋的房屋产权证及土地使用权证；2、本案诉讼费用由被告承担。2016年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定原告购买被告位于奇台县东风北街山水名居小区1-1-1406、1-1-1506、1-1-1306、1-1-1006、1-1-1106五套住宅，被告向原告交付上述五套住宅。上述住宅已向住户交付使用，并已有住房入住，但被告迟迟不向原告交付房屋，原告多次催促被告交付，被告拒不履行交付义务，并一直拖延至今。原告为维护自己的合法权益，请求法院支持原告的各项请求。被告胜国伟业公司辩称，2016年4月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告向原告出具了收据，但是该合同没有实际履行，原告也没有向被告履行交房款的义务，更没有向被告交纳维修基金和契税。因此，该《商品房买卖合同》实际上并没有履行。原告为证实其主张成立向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同五份、房款收据五份。拟证实：原、被告存在商品房买卖合同关系，被告向原告出具了房款收据，原告已经履行了交付房款义务。被告对真实性无异议，但没有实际履行，收款收据只是被告向原告出具要求原告按照收款收据上的金额向指定的账户交付房款的依据。2、房屋置换协议书一份。拟证实：被告法定代表人赵胜国的儿子赵峰与原告的亲属肖刚签订了房屋置换协议，将本案诉争的房屋及另案涉及的十套住宅置换给了原告的亲属肖刚，该置换协议得到了被告的确认，同时被告与原告签订了《商品房买卖合同》。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据没有写明时间，同时被告法定代表人赵胜国的确有个儿子叫赵峰，但是本案的赵峰是否就是被告法定代表人赵胜国的儿子没法确认，就算是赵胜国的儿子赵峰签订的协议，但是他的行为并没有得到胜国伟业公司的认可，不能代表本案被告的行为，而且协议上没有时间。3、（2015）昌民一初字02514号判决书一份。拟证实：案外人赵峰租赁案外人肖刚位于昌吉市北京路欧洲花园48区2丘63栋达利11号A房别墅一套，由于赵峰未能支付租赁费，肖刚提起诉讼，法院判决赵峰搬离，在该案执行过程中，经昌吉市人民法院主持调解，赵峰与肖刚签订了房屋置换协议，同时印证了置换协议的真实性。被告对真实性不认可，证据是复印件，无法与原件核对，同时只证实了肖刚和赵峰只是排除妨害的一个案件的审理过程和判决，并不能证明原告所要证明的问题。4、赠与协议一份。拟证实：原告亲属肖刚将以置换方式将所得的五套住房赠与给原告，由原告和被告方签订了《商品房买卖合同》，该行为也得到了被告的认可。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本案证据只是本案的原告和案外人的合同，并没有其他事项。本院对原告提供的上述四组证据的真实性予以确认。被告未向本院提供证据。法院依法调取的证据有：户籍证明一份、询问笔录一份。原告对户籍证明无异议；对询问笔录没有异议，补充一点，肖刚与赵峰协商的细节和过程，该法官是知道的。被告对户籍证明和询问笔录的真实性均无异议本院经审理认定事实如下：案外人肖刚与本案的原告系姑表兄弟关系。案外人赵峰是本案被告胜国伟业公司法定代表人赵胜国的儿子。2014年12月10日肖刚将自己所有的位于昌吉市北京路欧洲花园48区2丘63栋达利11号A房别墅一套出租给赵峰，租赁期限到期后，由于赵峰不愿搬离该房屋，肖刚向昌吉市人民法院起诉要求赵峰返还上述房屋。（2015）昌民一初字第02514号民事判决书判决赵峰向肖刚返还上述房屋。在昌吉市法院执行过程中，肖刚与赵峰达成《房屋置换协议书》，约定置换房屋为：昌吉市48区2丘63栋-1至3层，达利11#A（住宅）与新疆胜国伟业房地产开发有限公司奇台县东风北街1-1-1301、1-3-903、1-211701、1-1-1201、1-3-803、1-2-1706、1-2-1606、1-2-1501、1-2-1601、1-3-1203、1-1-1006、1-1-1106、1-1-1306、1-1-1406、1-1-1506共计十五套住宅进行交换（建筑面积不补差价）...。2016年4月28日，案外人肖刚与原告签订赠与协议，约定将位于奇台县东风北街山水名居小区1-1-1006、1-1-1106、1-1-1306、1-1-1406、1-1-1506共计五套住房赠于给原告。2016年4月30日，原、被告签订五份《商品房买卖合同》（预售），并由被告向原告出具五张金额相同的收据，每张金额为208257元，共计1041285元,《商品房买卖合同》中未约定交付房屋的时间。原告认可并未向被告交纳现金，该笔房款是用于折抵昌吉市北京路欧洲花园48区2丘63栋达利11号A房别墅价款的一部分（剩余一部分房款用于折抵位于奇台县东风北街的其余十套住宅）。被告对置换房屋的事实并不认可。另查明，昌吉市（2015）昌民一初字第02154号民事判决书的执行法官称：在该案执行过程中，案外人肖刚持有肖刚与赵峰签订的《房屋置换协议书》前往昌吉市法院申请撤回对（2015）昌民一初字第02154号民事判决书的执行。本院认为，原、被告在平等、合法、自愿的基础上签订五份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于奇台县东风北街山水名居小区1-1-1006、1-1-1106、1-1-1306、1-1-1406、1-1-1506共计五套住房，五份《商品房买卖合同》均系合法有效的合同，应受法律保护。被告向原告出具五张金额均为20857元的房款收据，原、被告双方对原告并未向被告实际交纳现金房款无异议。原告主张本案争议房屋系案外人肖刚与案外人赵峰签订《房屋置换协议书》而置换的房屋，同时向本院提供案外人肖刚与原告签订的《赠与协议》证实案外人肖刚已将置换的本案争议房屋赠于给原告。但被告对原告主张的上述事实均不认可。被告辩称无法确认《房屋置换协议书》的真实性，经本院依法对（2015）昌民一初字第02154号民事判决书的执行法官询问，该法官陈述当时案外人肖刚是持由原告提供的《房屋转换协议书》前往昌吉市法院撤回对（2015）昌民一初字第02154号民事判决书的执行。故本院对《房屋置换协议书》的真实性予以确认。本案争议的焦点问题是：案外人肖刚与赵峰签订的《房屋置换协议书》是否可以置换被告所承建的本案争议房屋以及被告是否应向原告交付房屋。被告辩解被告法定代表人赵胜国的确有了儿子取名赵峰，但即使《房屋置换协议书》是真实的，也不能认定该协议上的赵峰就是被告法定代表人赵胜国的儿子。经本院依法调取赵胜国与赵峰的户籍信息，证实该户籍信息与原告提供的（2015）昌民一初字第02514号民事判决书中载明的赵峰的身份信息一致，上述两份证据相互印证肖刚与赵峰签订的《房屋置换协议书》中的赵峰即为本案被告法定代表人赵胜国的儿子赵峰。故本院对被告的辩解理由不予采信。原告向本院提供其与案外人肖刚签订的《赠予协议》，同时肖刚出庭作证证实《赠予协议》的真实性，且自愿将本案争议房屋赠予给本案原告，其系肖刚的真实意思表示，不违反公序良俗和法律规定，本院对该事实予以确认。原告向本院提供的五份《商品房买卖合同》，被告对其真实性并无异议，且被告自愿与原告签订了上述五份《商品房买卖合同》，同时向原告出具了房款收据，虽然被告辩解原告未交纳房款，《商品房买卖合同》实际并未履行，但综合原告提供的《房屋置换协议书》能够认定原告主张房屋置换的事实，且被告以签订《商品房买卖合同》和向原告出具收据的行为表明其愿意置换。对于被告辩解出具收据是要求原告按被告出具收据的金额到指定的帐户缴纳房款的辩解理由，不符合经济交往的常规，本院不予采信。原、被告在《商品房买卖合同》中并未约定房屋的交付时间，在庭审过程中，经本院询问被告，其认可本案争议房屋已竣工验收，符合交付使用的条件。原告有权随时主张被告交付房屋，并要求被告办理房屋产权证书及土地使用证。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，第一百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告新疆胜国伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马维荣交付位于奇台县东风北街山水名居小区1-1-1006、1-1-1106、1-1-1306、1-1-1406、1-1-1506共计五套住房，并于本判决生效后三十日内向原告马维荣办理上述房屋的房屋产权证及土地使用证。案件受理费14171元，由被告新疆胜国伟业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  胥 维代理审判员  樊玉伟人民陪审员  许明辉二〇一七年十月三十一日书 记 员  朱 芸