广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初4815号原告：中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行，住所地：惠州市仲恺高新区20号小区棕榈园第7栋1层33号。负责人：黄一飞。委托代理人：袁伟平、黄益聪，均系公司员工。被告：贺亮亮，男，汉族，1986年5月13日出生，住址：武汉市武昌区。委托代理人：罗利明、王恒，均系广东方正联合律师事务所律师。被告：惠州市宏和投资有限公司，住所地：惠州市下埔大道麦科特商贸广场A幢23B层A号房。法定代表人：庄珠能。委托代理人：叶正夏、丘志华，均系广东卓凡律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行与被告贺亮亮、惠州市宏和投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和两被告于2014年2月18日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A:[房按]字[惠州]行[仲恺高新区]支行[2014]年[0102]号)；2.判令被告一立即归还原告：借款本金人民币546126.4元以及计算至清偿日止的利息、罚息及复利（暂计至2017年3月10日的利息、罚息及复利为7719.46元此后利息、罚息及复利按照《个人购房借款/担保合同》约定计算至清偿之日止），合计553845.86元；3、判令原告上述债权对被告一抵押的位于惠州市××城区江北××号宏益公馆11号楼12层04号房的房产的处置所得价款享有优先受偿权（粤房地预登惠州字第1100112849号）；4.判令被告二对上述债务承担连带清偿责任；5.判令本案发生的一切诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年2月18日，原告与被告一签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：由原告向被告一发放个人购置住房贷款590000元，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.55%上浮15%，据此确定的利率以借款凭证记载为准，在合同期内贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率（《个人购房借款/担保合同》第4.1、4.2条），贷款发放日为2014年2月26日，贷款期限20年，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期足额偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同载明的利率基础上加收40%执行（《个人购房借款/担保合同》第九条）。被告一以其位于惠州市××城区江北××号宏益公馆11号楼12层04号房为以上借款提供抵押担保，并办理了抵押登记（粤房地预登惠州字第1100112849号）。合同签订后，原告如约发放了贷款，然而被告一并未按照合同约定按时足额还款。被告一在2014年3月10日出现第一次逾期，截止2017年3月10日已连续违约3期，累计32期未按时足额还款。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求解除合同。另，被告二作为保证人，对上述全部债务承担连带清偿责任（《个人购房借款/担保合同》第10.2条）。上述逾期贷款，原告催收未果，为维护原告合法权益，保障金融债权，根据《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院依法判决。被告贺亮亮在庭审中辩称：一、对本案的事实无异议，现在我方所欠的本金及利息请法院予以核实。二、被告一本人希望与原告进行调解。被告惠州市宏和投资有限公司在庭审中辩称:对原告的诉请第一项无异议，第二项有异议，原告已在被告一逾期偿还借款本金后，被告二已承担保证责任。截止本案开庭之日已陆续从被告一的保证金账户划扣款项，用于偿还，被告一逾期贷款并提交证据以印证。因被告二并非实际还款主体，对借款本金的数额，请求法院予以核查。其诉请第三项有异议，原告仅办理了预告登记，未办理抵押登记，不能行使抵押权。据相关法律规定，预告登记后债权消灭或自能够进行不动产登记三个月内未申请登记的，预告登记失效，即本案的抵押权预告登记，并非现实的抵押权，而是对将来发生的抵押权的请求权。同时，被告二已于本院提起解除商品房买卖合同纠纷，按揭贷款合同的履行，还依附于商品房买卖合同，涉案房产返还按揭基础也不存在。请求贵院一并处理商品房买卖合同及个人按揭贷款纠纷。第四项诉请据合同约定，我方承担的是阶段性保证责任，该责任特征是其承担保证责任是附解除条件，解除条件成就后，开发商不再承担保证责任。因此原告该诉请与合同不一致，未单独列明，应当予以区分。查明的案件事实经审理查明，2014年2月18日，原告作为贷款人与被告贺亮亮作为借款人、惠州市宏和投资有限公司作为保证人三方签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房按]字[惠州]行[仲恺高新区]支行[2014]年[0102]号），约定：贷款本金590000元，贷款期限为20年，贷款利率为基准利率6.55%上浮15%；基准利率调整之日为次年1月1日，还款方式为按月等额本金还款法；逾期罚息利率为贷款利率水平上加收40%；被告贺亮亮以其位于惠州市××城区江北××号宏益公馆11号楼12层04号房（合同编号：惠州（2013）10032962）为以上借款提供抵押担保，抵押范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等；被告惠州市宏和投资有限公司对贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用承担连带保证责任，但在上述房产正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求解除合同。2014年2月26日，原告与被告贺亮亮签订《个人（住房、商业用房、住房装修）贷款借据》，约定贷款期限为2014年2月26日至2034年2月26日。2014年3月25日，被告贺亮亮在惠州市房产管理局办理了上述房产的预购商品房抵押权预告登记[证号：粤房地预登惠州字第1100112849号]，预告登记权利人为原告。上述合同签订后，原告于2014年2月26日发放了贷款。2017年5月12日，原告以被告贺亮亮逾期未还款为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告称被告贺亮亮从2014年3月10日出现逾期，至2017年3月10日未按时足额偿还贷款本息累计24期。原告与被告惠州市宏和投资有限公司一致确认，原告扣划被告惠州市宏和投资有限公司的保证金至2017年9月26日。截至2017年9月26日，被告贺亮亮尚欠本金531623.13元未付，2017年9月26日前的利息已付清。被告贺亮亮、惠州市宏和投资有限公司一致确认，涉案房屋尚未办理房屋所有权证。裁判理由和结果本院认为，被告贺亮亮向原告借款590000元，该事实有《个人购房借款/担保合同》、《贷款借据》等为证。双方存在借贷关系的事实清楚，合同内容合法有效，双方均应按约定行使权利与履行义务。原告已依约向被告贺亮亮提供了借款人民币590000元，被告贺亮亮亦应按约定向原告支付利息及偿还本金。根据原告的陈述，被告贺亮亮从2014年3月10日出现逾期，至2017年3月10日未按时足额偿还贷款本息累计24期，截至2017年9月26日，被告贺亮亮尚欠本金531623.13元未付，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定及双方合同约定，原告有权解除《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房按]字[惠州]行[仲恺高新区]支行[2014]年[0102]号），并宣布借款到期，要求被告贺亮亮归还贷款本金及支付相应利息，故原告要求被告贺亮亮归还贷款本金及支付相应利息、解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，因具有相应事实与法律依据，本院予以支持。被告惠州市宏和投资有限公司辩称，其承担的是阶段性保证责任，该责任特征是其承担保证责任是附解除条件，解除条件成就后，其不再承担保证责任。根据原告与被告惠州市宏和投资有限公司双方在《个人购房借款/担保合同》中的约定，被告惠州市宏和投资有限公司对贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用承担连带保证责任，但在涉案房产正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任，即被告惠州市宏和投资有限公司保证责任的免除以涉案房产办理抵押登记手续为条件，被告惠州市宏和投资有限公司在庭审中确认涉案房产尚未办理房产证，无法办理抵押登记，保证责任的解除条件并未达成，故其保证责任并未免除，其上述辩称意见，因不具备相应事实与法律依据，本院不予采纳，被告惠州市宏和投资有限公司自愿为被告贺亮亮的上述借款提供连带保证担保，应对被告贺亮亮的上述借款本息承担连带清偿责任。关于原告是否对涉案设定抵押权预告登记的商品房的处置价款享有优先受偿权的问题，经查，由于被告贺亮亮向被告惠州市宏和投资有限公司购买的商品房尚未具备办理产权证条件，为了向原告申请按揭贷款的需要，被告贺亮亮与原告就涉案商品房向惠州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，虽然抵押权预告登记不是物权意义上的抵押权登记，抵押权并未设立，但是，设定抵押权预告登记，是为了保护和实现预告登记权利人对登记标的物享有直接支配权利，保障预告登记权利人债权请求权的将来实现，具有债权担保的现实意义及对抗第三人的物权效力；况且，涉案商品房尚未办理产权证，导致未能办理抵押权登记，不能归责于原告的过错。因此，宜认定原告对涉案商品房的处置价款享有优先受偿权。故，原告请求确认其对被告贺亮亮提供抵押的位于惠州市××城区江北××号宏益公馆11号楼12层04号房的房产处置价款享有优先受偿权的诉讼请求，具有相应的事实与法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行与被告贺亮亮、惠州市宏和投资有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房按]字[惠州]行[仲恺高新区]支行[2014]年[0102]号）；二、被告贺亮亮应于本判决书生效之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行偿还借款本金人民币531623.13元及利息（自2017年9月27日起计算至借款偿清之日止，按合同约定的计算标准计算）；三、被告惠州市宏和投资有限公司对上述第一项判决承担连带清偿责任；四、原告中国工商银行股份有限公司惠州仲恺高新区支行对被告贺亮亮用于抵押的位于惠州市惠城区江北新岗北二路1号宏益公馆11号楼12层04号房（合同编号：惠州（2013）10032962）房产的处置价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9538元，由被告贺亮亮、惠州市宏和投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  赵顺喜审 判 员  苏绿琴人民陪审员  彭 波二〇一七年十月二十三日法官 助理  周莎莎书 记 员  吴兆铿