河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初12106号原告翟明彦，男，1952年12月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人朱修岭，河南仟问律师事务所律师。委托代理人刘冰法，河南仟问律师事务所实习律师。被告何建纬，男，1969年7月23日出生，汉族，住河南省汝阳县。原告翟明彦与被告何建纬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员汪涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟明彦委托代理人朱修岭到庭参加诉讼，被告何建纬经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2012年5月18日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同书》，合同第一条约定原告（甲方、出租方）将自有的位于郑州高新区紫竹路东、合欢街西街南办公楼一楼西侧的2轴至5轴间的门面房屋出租给被告（乙方、承租方）使用，出租面积共计405平方米，水电费由被告承担，电费为1.1元/度，水费为5元/立方米。合同第二条约定租赁期限五年，自2012年6月1日至2017年5月31日，租金由起租日开始起计，起租后将按每满两年以6%递增计收房租。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠缴租金金额的千分之五。在合同履行过程中，被告仅缴纳了2014年5月份之前的租金和水电费，之后的租金和水电费一直未缴纳，截止到2015年11月31日，被告共计拖欠租金和水电费176785.2元。2016年3月29日，被告在“泽味源欠水电费及房租统计表”上签字确认，但是被告始终没有支付拖欠的水电费和租金。故请求确认原被告之间的房屋租赁合同已解除，并判令被告支付拖欠的水电费31435元、欠付的租金195140元及滞纳金447375元，以上共计673950元。被告未答辩。经审理查明：2012年5月18日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将位于紫竹东路、合欢西街南办公楼一楼西侧的2轴至5轴间的门面房（双方认可面积确定为315平方米）和一楼东头外侧已有棚子加建改造为操作间（双方认可面积为90平方米），以上房屋租赁给乙方使用。该租赁物已取得国有土地使用权证，土地使用人为翟明彦，该土地性质为工业用地。甲方提供乙方在租赁期间经营和生活用电的电源和水源接口，乙方负责自己所使用电路、水管的铺设，并相应安装经检验合格的电表、水表计量装置。计量标准为电费1.1元每度，水费5元每立方米。租赁期限为五年，自2012年6月1日起至2017年5月31日止。租金由起租日开始起计收，起租后将按每满两年以6%递增计收房租。一楼门面房租金为每月每平方米人民币23元，一楼东头外侧操作间租金每月每平方米7.5元。从2012年6月1日起至2014年5月31日止，年租金为人民币95000元；从2014年6月1日起至2016年5月31日止，每两年递增一次，每月每平方米按6%递增，门面房租金为每月每平方米24.38元，一楼东侧操作间租金为每月每平方米人民币7.95元，第三、四年租金为人民币100700元；从2016年6月1日起至2017年5月31日止，一楼门面房租金为每月每平方米人民币25.84元，一楼东侧操作间租金为每月每平方米人民币8.43元，第五年租金为人民币106742元。在合同签订之时，乙方应向甲方交纳租房保证金5000元，租赁期限届满，在乙方向甲方交清了全部应付的租金、能源费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方应将乙方所交纳的租赁保证金一次性无偿全额退还给乙方。租金为每六个月支付一次，在本合同生效即由乙方向甲方支付首期六个月的租金，此后每期租金乙方需在当次支付期到来前15个工作日内支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴租金总额的千分之五。在租赁期限内，若遇乙方无正当理由欠交租金或水电费超过一个月，在甲方要求乙方交纳欠款的书面通知送达乙方之日起10日内，乙方仍拒不支付有关款项的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方无正当理由欠交租金或水电费超过二个月，甲方书面通知后10日内，乙方仍未交付的，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函方式通知乙方解除合同的书面通知送达乙方之日，本合同自动终止。原被告分别在该合同上签字并捺压手印。原告提交的《泽味源欠水电费及房租统计表》记载有：“自2015年3月1日至2015年12月31日，欠水电费共计31435.2元。自2014年6月1日至2015年11月31日，欠房屋租金共计145350元。欠款总合计为人民币176785.2元”。被告于2016年3月29日在该统计表上签字并捺压指印予以确认，并书写记载有“欠房租水电费十七万六千七百八十五元”。被告在该欠款统计表上签字后，仍未向原告付清欠款。原告于2016年5月28日以向被告发送短信的形式，要求与其解除该房屋租赁合同，并要求其尽快付清租金水电费并搬离房屋。被告于2016年5月28日收到了该解除合同通知，并以短信形式向原告进行了回复。现原告请求确认双方租赁合同已解除，并请求被告支付拖欠的水电费、房租及滞纳金，双方协商未果，遂引发本案纠纷。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同书、泽味源欠水电费及房租统计表各一份、短信聊天记录三页，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有欠水电费及滞纳金统计表、欠房租及滞纳金统计表各一份，因该证据系原告自行制作的滞纳金计算表，并无被告签字确认，故对该证据本院不予采纳。本院认为：原被告于2012年5月18日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按该合同约定履行各自义务。该合同对于房屋租赁期限、租金标准、支付时间、违约责任等均进行了约定。该合同并约定“若遇乙方无正当理由欠交租金或水电费超过二个月，甲方书面通知后10日内，乙方仍未交付的，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函方式通知乙方解除合同的书面通知送达乙方之日，本合同自动终止”。根据原告提交的有被告签字确认的欠水电费及房租统计表，可以确认被告存在拖欠租金及水电费超过两个月的违约行为。原告于2016年5月28日以发送短信的形式向被告送达了解除合同通知，被告于当天收到该解除合同通知并进行了短信回复。在被告经原告催告仍未履行支付房租及水电费的合同义务的情况下，原告向被告发出解除合同通知，被告亦收到了该通知，故原告该解除权的形式符合法律规定及双方合同约定。故对原告请求确认其与被告之间的房屋租赁合同已解除的诉讼请求本院予以支持。原告请求被告支付拖欠的水电费用31435元。原告提交的《泽味源欠水电费及房租统计表》记载有“2015年2月至2015年12月期间欠水电费共计31435.20元”，被告并在该统计表上签字确认，应视为对该欠款数额的认可。故对原告请求被告支付拖欠水电费31435元的诉讼请求本院予以支持。原告请求被告支付2014年6月1日至2016年5月28日期间拖欠的租金195140元。原告提交的《泽味源欠水电费及房租统计表》记载有“自2014年6月1日至2015年11月31日，欠房屋租金共计145350元”，被告并在该统计表上签字确认，应视为对该期间所欠房租数额为145350元予以认可。因被告未按期向原告交纳租金，导致双方合同解除，被告应支付原告自2015年12月1日至其实际向原告返还所租赁房屋期间的租金。原告请求被告支付租金至2016年5月28日（即被告收到解除合同通知之日）不超出范围。双方合同约定2014年6月1日至2016年5月31日期间的年租金为100700元，2015年12月1日至2016年5月28日期间共计180天，经计算该期间的租金为49660元。以上租金共计195010元，应由被告支付给原告。原告请求被告支付欠付租金的滞纳金447375元。该合同约定“乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴租金总额的千分之五”。被告未按期缴纳租金，已构成违约，应向原告承担相应违约责任，但原告按照日千分之五的标准请求被告支付滞纳金447375元明显数额过高。综合考虑被告的违约时间、违约程度、原告的可期待利益、被告承担债务的能力，本院酌定按照被告所欠租金数额的30%计算该费用，该数额既可弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的惩罚。经计算该数额为58503元。综上，被告共应支付原告拖欠的水电费、拖欠的租金及滞纳金284948元。对于原告请求数额过高部分本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告翟明彦与被告何建纬于2012年5月18日签订的《房屋租赁合同书》已解除。被告何建纬于本判决生效后10日内，支付原告翟明彦水电费、房租及滞纳金共计284948元。驳回原告翟明彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10999元，减半收取5499.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇一七年十月十八日书记员  宋婕