四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终968号上诉人（原审被告）：罗莉莉，女，汉族，1966年10月25日出生，住泸州市江阳区。被上诉人（原审原告）：商秋森，男，汉族，1965年3月3日出生，住泸州市龙马潭区。上诉人罗莉莉因与被上诉人商秋森房屋租赁合同纠纷一案不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人罗莉莉、被上诉人商秋森到庭参加了听证。本案现已审理终结。罗莉莉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼保全费由被上诉人承担。在本案听证过程中，上诉人罗莉莉明确要求改判本案违约金不应由其承担，最多再付被上诉人一个月的租金。事实与理由：一审判决不公，双方签订合同期限为5年，上诉人提前终止合同已提前半年告知对方，合同约定每月租金8500元，每年递增5%，对方说了估计以后不会涨，之后一、二年都按照8500元收取，现在突然长到每月9000元，双方协商未果，上诉人提前给对方说了再交一个月就搬迁，空调设备留下，被上诉人最后还是让把空调搬走，后被上诉人说按照每月8000元继续进行租赁，但上诉人已经另租房屋未同意，被上诉人找过律师与上诉人进行协商，要求上诉人付1万余元才解除合同，但上诉人考虑还有5万多违约金在被上诉人处，就打算不要这5万元解除合同，但被上诉人既要收取转让费5万元，又要收取违约金5万元，被上诉人增加每月租金系违约在先，上诉人搬迁也是提前告知被上诉人，且上诉人还有5万元转让费在被上诉人处，因此上诉人不应承担违约金，且至上诉人承认承担违约金并同意支付违约金时，合同就应终止，5万的违约金过高超过被上诉人损失的30%，另5万元违约金已远超出了损失，被上诉人在一审期间已收回房屋另行出租收取了转让费，没有损失，上诉人不应承担空置损失，本案作为违约保证金的租房转让费以交给了被上诉人，被上诉人不应再提出诉讼保全给上诉人造成诸多困难，因此诉讼保全费应由被上诉人自行承担，综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审依法查明事实，维护上诉人的合法权益。商秋森辩称：合同始终要依照合同，签订合同之前，双方是说好租金、时间、违约金、转让费等已经讲好的。我是考虑她是卖药的比较干净卫生才选择的她，所有关系依照合同为准。我这合同写了转让费，就该按照合同上的来。后来她又拖我的房租，房租转让不出去了她还给我打的电话，要求退违约金。我们坐下来商量要求解除合同，但是对方一直拖我的时间，一直到今年3月22号才收回房屋，前面几个月都没租出去。我请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。商秋森向一审法院起诉请求：判令罗莉莉支付违约金5万元、2016年12月至2017年1月19日的房租15000元，并解除双方于2014年5月11日签订的租房合同。一审法院认定事实：2014年5月11日，商秋森（甲方）与罗莉莉（乙方）签订《租房合同》，乙方租用甲方所有的位于泸州市迎宾大道公路局2号门市，租期自2014年6月1日起至2019年5月30日止，在租房期间除国家规划及开发拆迁以外，双方不得任意违约，如在合同期间任何一方违约，支付对方违约金5万元。乙方付甲方转让费5万元。签订合同时，乙方支付抵押金1000元，如在执行合同期间乙方没有违约，合同租期满后，由乙方将房屋门市恢复原样，清扫干净，并交清水电气费及一切税费，甲方退还抵押金。房屋租金2014年6月1日至2015年5月30日，每月租金定为8500元；2015年6月1日至2016年5月30日每月租金9350元；2016年6月1日至2017年5月30日每月租金10285元；2017年6月1日至2018年5月30日每月租金11313元；2018年6月1日至2019年5月30日，每月租金12444元。每季度（月）付款一次，先付款后使用，付款期超过10日视为违约。合同签订的同日，罗莉莉向商秋森缴纳了5万元的转让费及1000元的抵押金，商秋森将门市交付罗莉莉使用。罗莉莉支付房租至2016年11月。之后，罗莉莉因自身原因欲解除合同，双方协商未果，商秋森诉至法院。诉讼中，罗莉莉于2017年3月22日将所租赁房屋退还给了商秋森。一审法院认为：商秋森、罗莉莉双方于2014年5月11日签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。双方约定的租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月30日止，现罗莉莉因自身原因不再租赁原告房屋，确属违约，应当承担违约责任。商秋森要求与罗莉莉解除合同，予以支持。关于违约金，双方在合同中有明确约定，该约定也不违反法律法规的规定，罗莉莉应当按约定支付。商秋森主张的2016年12月至2017年1月19日的房租15000元，低于双方合同约定的租金，是商秋森对自己权利的处分，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百一十二条之规定判决，一、解除商秋森与罗莉莉于2014年5月11日签订的《租房合同》；二、罗莉莉于判决生效之日起五日内支付商秋森违约金5万元；三、罗莉莉于判决生效之日起五日内支付商秋森自2016年12月1日起至2017年1月19日的房租15000元。经本院审理查明事实及证据与一审一致，依法予以确认。本案二审期间，因被上诉人不同意进行调解，本院亦未再主持调解。本院认为，本案的争议焦点为1.上诉人罗莉莉是否应当承担违约金5万元，如上诉人承担违约金是否应进行调减；2.本案讼争租赁房屋空置期间产生的房租损失应由谁承担。关于上诉人罗莉莉是否承担违约金及违约金是否进行调减的问题，罗莉莉提出上诉主张其与被上诉人商秋森协商本案讼争房屋租金时并未如房屋租赁合同中约定每年租金都进行了上涨而是根据市场经济情况适时调整，因此商秋森上涨了租金应系违反双方约定，罗莉莉不应当承担违约责任，但就该项事实主张罗莉莉在一审、二审中并未提供相应证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，罗莉莉应当承担举证不利的法律后果，另罗莉莉上诉提出双方在房屋租赁合同中约定的转让费5万元即系违约保证金，但经审查罗莉莉与商秋森所签订的《租房合同》条款关于违约金、转让费的约定条款，并不能证明罗莉莉所主张的转让费系违约保证金的主张，同时罗莉莉关于本案违约金约定过高的上诉意见，经对本案讼争房屋租赁合同进行审查，本案双方签订《租房合同》第一条约定房屋租期为五年，违约金5万元，第三条约定最低每月租金（2014年）为8500元，至商秋森向一审法院起诉请求解除合同之日双方尚有两年以上租期未实际履行，因此综合上述双方约定租期、租金、违约金数额以及租赁履行情况等因素，罗莉莉主张要求调减违约金的上诉请求不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综上，一审法院按照双方签订《租房合同》及本案合同实际履行等情况判定罗莉莉应当支付商秋森违约金5万元并无不当，本院依法予以确认，罗莉莉的该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于本案讼争租赁房屋空置期间产生的房租损失应由谁承担的问题，罗莉莉在一审、二审中均提出主张其在搬迁前半年已向商秋森提出终止房屋租赁合同履行，但房屋租金支付至2016年11月，且二审中罗莉莉自行陈述其是在12月31日搬走，同时从罗莉莉一审中提交的短信截图看，双方在1月5日仍在就终止房屋租赁事宜进行协商直至1月19日商秋森向一审法院提起诉讼之日，故一审法院根据本案案情以及商秋森的一审诉讼请求判定罗莉莉应当承担2016年12月1日起至2017年1月19日的房租并无不当，本院依法予以确认，罗莉莉的该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。另关于罗莉莉上诉提出不应当由其承担本案诉讼保全费的问题，经审查，一审法院在商秋森一审提出的财产保全申请并提供担保财产的情况下，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条、第一百零三条、第一百零八条的规定，做出财产保全裁定并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，一审法院判定由罗莉莉负担并无不当，本院依法予以确认。综上所述，罗莉莉的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1420元，由上诉人罗莉莉负担。本判决为终审判决。审判长 余 琦审判员 马金川审判员 刘 颖二〇一七年十月十七日书记员 张 静倪江宁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。第一百零二条保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。第一百零三条财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。第一百零八条当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。