湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0181民初5426号原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路1号。负责人：凌庆联，该支行行长。诉讼代理人：喻掌武，男，1969年11月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该行客户经理。诉讼代理人：黄振宇，男，1967年3月17日出生，汉族，居民，住浏阳市，系该行客户经理。被告：袁活蛟，男，1964年3月18日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被告：张细华，女，1963年4月7日出生，汉族，居民，住址同上。被告：浏阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处石霜北路123号。法定代表人：杨文杰，总经理。诉讼代理人：王仟，女，1991年4月17日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行与被告袁活蛟、张细华、浏阳市碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理，依法由审判员蒋瑞兰依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的诉讼代理人黄振宇、被告浏阳市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼代理人王仟到庭参加诉讼，被告袁活蛟、张细华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司浏阳市支行向本院提出诉讼请求：1、袁活蛟、张细华偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行截止2017年7月20日止的个人住房按揭贷款本金134966.69元，逾期利息7513.03元以及2017年7月20日之后直至实际履行之日止的利息；2、浏阳市碧桂园房地产开发有限公司对袁活蛟所欠贷款本息承担连带偿还责任；3、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行对被告抵押物处置后享有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告负担。被告袁活蛟、张细华未作答辩。被告浏阳市碧桂园房地产开发有限公司主要答辩意见如下：原告所诉借款及担保属实。根据约定，被告的担保��限仅至办理抵押他项权证办理之日止，被告袁活蛟的抵押他项权证已办理，故被告的担保期限已过。根据物权法规定，在既有物保，又有人保的情况下，实现债权应先物保，再人保。因此，本案应在处置抵押物不足清偿的情况下，再由浏阳市碧桂园房地产开发有限公司承担责任。故本案应先处置被告袁活蛟的抵押房产，剩余款项再由浏阳市碧桂园房地产开发有限公司承担担保责任。本院经审理认定事实如下：2012年5月3日，被告袁活蛟因购买被告浏阳市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于“本市集里街道办事处石霜北路123号浏阳碧桂园观澜一街8栋房屋的需要与中国农业银行股份有限公司浏阳市支行及浏阳市碧桂园房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：1.由中国农业银行股份有限公司浏阳市支行向袁活蛟提供住房��款200000元;2.借款期限自2012年5月30日起至2022年5月29日，共计120个月;3.还款方式为等额本息还款法,还款周期为一个月,还款日为每期借款发放对应日即每月的20日,还款账户为62284810912XXXXXXXX;4.借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款划入浏阳市碧桂园房地产开发有限公司在浏阳市农行营业部的银行账号;5.本合同采用的担保形式为阶段性保证加抵押,其中由浏阳市碧桂园房地产开发有限公司自贷款发放之日起,至借款人取得房地产权利证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止,为借款人的债务承担连带保证责任,保证范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费用等贷款人实现债权的所有费用；保证期间为每期还款日起二年，借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期��变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。抵押为袁活蛟以其所购买的“本市集里街道办事处石箱北路123号浏阳碧桂园观澜一街8栋房屋一套作为抵押担保，抵押人应协助配合贷款人办理好抵押（预告）登记。贷款人行使抵押权时，可以与抵押人协商以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用；6.违约责任中并约定借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即���期或采取其他资产保人措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；7.借贷双方约定同意办理商品房抵押预告登记，借款人如与开发商取消《商品房买卖合同》，借款人同意开发商返还资金优先偿还本笔贷款。同时合同对其他事项进行了约定。合同尾部，袁活蛟在借款人处签名认可，并与张细华一起在抵押人处予以签名，原告及被告浏阳市碧桂园房地产开发有限公司分别在贷款人及保证人处签名并盖注单位公章予以确认。同日，原告按约定向被告浏阳市碧桂园房地产开发有限公司银行账户汇入借款200000元，并在借据上明确借款到期日为2022年5月29日，借款年利率为7.05%，逾期利率9.165%。2012年7月5日，原、被告并对袁活蛟、张细华抵押的住房办理了抵押权预告登记，登记债权额为200000元。后袁活蛟按约定按月偿还借款本息至2016年6月22日，之后因资金问题未���予以还款，截止2017年9月22日，袁活蛟尚欠原告借款本金134966.69元及利息8917.83元。另查明：1.袁活蛟、张细华系夫妻关系;2.袁活蛟于2012年购买的浏阳XXXXX一街X栋栋房屋建设好后，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司于2013年办理了该栋的房屋产权证总证(浏房权证字第7150XXX**)，后袁活蛟就其购买的房屋没有办理房屋产权证。本院认为，金融借款合同是指借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行与被告袁活蛟以及被告浏阳市碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。原告依约向被告袁活蛟发放了贷款200000元，被告袁活蛟依约应及时履行还款义务。现被告袁���蛟逾期超过90日未偿还原告借款本息，其行为显属违约，原告有权解除合同，提前收回已发放的借款，提前行使担保权。故原告要求提前收回借款及利息、罚息的请求，本院予以支持。被告袁活蛟的借款系其与被告张细华婚姻存续期间所欠，属于两被告的夫妻共同债务，被告张细华应当与被告袁活蛟一起承担共同偿还责任。浏阳市碧桂园房地产开发有限公司为袁活蛟向原告提供阶段性保证，该阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，以此促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现浏阳市碧桂园房地产开发有限公司已完成涉案房屋的开发建设，并已完成产权初始登记，虽然其不存在怠于建设、办理产权过户等情形，但合同约定了在办理正式抵押登记前，仍需承担阶段性担保责任。故原告要求浏阳市碧桂园房地产开发有限公司承担连带担保责任的请求，本院予以支持。关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。由于袁活蛟与原告就涉案房屋抵押办理了抵押权预告登记，虽然该预告登记不必然产生物权效力，但预告登记享有物权的请求权，可以排除物权的其他请求人，且该抵押登记已经完成了初始登记，在浏阳市碧桂园房地产开发有限公司与袁活蛟的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，故原告要求在抵押担保范围内对涉案房产享有优先受偿权的请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百零八条，第一百九十六条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第二条，第十八条，第三十三条第一款，第五十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、袁活蛟、张细华于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行贷款本金134966.69元及利息8917.83元（利息、罚息暂计算至2017年9月22日止，此后的利息、罚息按双方约定的利率标准计算至实际履行之日止）；二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行对位于浏阳市XX街道办事处XXX路XXX号浏阳XXXXX栋房屋享有优先受偿的权利；三、浏阳市碧桂园房地产开发有限公司在办理好第二项所涉房产的抵押登记完成前对上述判决所确定的袁活蛟、���细华之还款义务及其应负担的本案诉讼费用承担连带清偿责任。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3150元，减半收取1575元，由袁活蛟、张细华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日，按本判决确定的诉讼费向长沙市中级人民法院缴纳上诉费。现金交纳的，直接到长沙市中级人民法院（曙光路289号）立案大厅A0112室刷卡缴费，并开具《湖南省非税收入一般缴款书》作为诉讼费缴纳凭证；汇款或银行转账的，请汇缴至如下账户，开户行：长沙银行蔡锷路支行，户名：长沙市财政局非税收入汇缴结算户，账号：800034049620017-600085030，并注明“诉讼费0201”字样。逾期交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  蒋瑞兰二〇一七年十月二十三日书记员  龚 梅附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第一款第（二）、（三）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救���施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能���定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。3、《中华人民共和国担保法》第二条：在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条第一款：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行���务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。