湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书[2015]鄂南漳民二初字第00121号原告汪红燕，女，生于1982年4月11日，南漳县九04113620。原告王洪，男，生于1979年9月23日，南漳县薛坪镇八里川村一组（现住南漳县九集09235519。委托代理人王光华，湖北水镜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告徐光兵，男，生于1972年1月24日，汉族，南漳君祥御景国际房湖北省襄阳市樊城区樊01243535。委托代理人孙槐光，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人邴世明，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告襄阳君祥房地产开发有限公司（以下简称襄阳君祥公司）。公司住所地：襄阳市高新区江山北路11号。组织机构代码：69803616-X。法定代表人张成军，该公司执行董事。委托代理人李俊明，湖北真武律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告汪红燕、王洪与被告徐光兵、襄阳君祥公司因商品房销售合同纠纷一案，于2015年7月2日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员周启金担任审判长并主审本案，与人民陪审员温楚权、山仲悦组成合议庭，于2015年8月10日、11月26日公开开庭进行了审理。原告汪红燕及原告汪红燕、王洪的委托代理人王光华，被告徐光兵的委托代理人邴世明，被告襄阳君祥公司的委托代理人李俊明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪红燕、王洪诉称，我们系夫妻关系。2013年11月5日汪红燕与襄阳君祥公司签订一份商品房认购书，认购了该公司开发的“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402室，并支付预购定金10000元，认购书约定，选择“按揭”付款方式在签订商品房买卖合同时支付不低于30%的首期房款。2014年1月13日该公司项目经理徐光兵与我们签订了商品房买卖合同。约定，该房屋建筑面积118.68平方米，销售价为2780元/平方米，于当日付款100000元，余款219930元办理银行“按揭”；襄阳君祥公司应在2014年9月30日前将房屋经验收合格的房屋交付给我们使用；如未按合同约定的期限交房，逾期90日后，出卖人从2014年12月31日起至实际交付之日止向买受人支付已付房款日万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后襄阳君祥公司未按期交房。我们多次与该公司交涉，该公司称徐光兵无代理权，徐则称其有代理权，两被告相互推诿致使该房至今未交付。我们认为，徐光兵作为“君祥．御景国际”房地产项目经理，在襄阳君祥公司授权不明的情况下与我们签订商品房买卖合同，该合同应为有效合同，襄阳君祥公司应当依照约定向我们交付房屋并按合同约定支付逾期交房违约金。为此，请求法院依法判决：1、确认2014年1月13日双方签订的商品房买卖合同有效；2、襄阳君祥公司立即将“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402室交付给我们使用；如办理银行按揭未被批准，则请求解除双方签订的商品房买卖合同，由襄阳君祥公司返还购房款10万元及利息；3、襄阳君祥公司从2015年1月1日起按已付房款10万元的日万分之二向我们支付违约金，直到其实际交付房屋之日止。原告汪红燕、王洪为证明其主张，向法庭提交了下列证据：1、汪红燕、王洪的身份证和结婚证复印件各1份，拟证明二人的基本情况和夫妻关系的事实。经质证，两被告无异议，本院予以采信；2、2013年11月5日鲁大华（汪红燕的母亲）以汪红燕的名义与襄阳君祥公司君祥．御景国际项目部签订的“君祥．御景国际”商品房认购书和该项目部给汪红燕出具的10000元认购金收据各1份，拟证明汪红燕认购襄阳君祥房公司开发的君祥．御景国际项目1栋1单元402室并交付认购金10000元的事实。经质证，两被告无异议，本院予以采信；3、襄阳君祥公司于2011年7月8日给徐光兵出具的授权委托书影印件1份，拟证明该公司委托徐光兵担任“君祥．御景国际”项目部总经理并承诺对其实施的法律行为所产生的法律后果承担法律责任的事实。经质证，被告徐光兵无异议，被告襄阳君祥公司对其真实性有异议；本院经审查认为，原告虽然未提供授权委托书的原件，但徐光兵担任“君祥．御景国际”项目部总经理这一事实已由襄阳市中级人民法院生效的[2014]鄂襄阳中民三终字第00389号民事判决所确认，故被告襄阳君祥公司的异议理由不能成立，本院对该证据予以采信；4、2014年1月13日汪红燕、王洪夫妇与襄阳君祥公司的委托代理人徐光兵签订的商品房买卖合同1份，拟证明两原告购买襄阳君祥公司开发的“君祥．御景国际”项目1栋1单元402室的事实及其他权利义务内容。经质证，被告徐光兵无异议，被告襄阳君祥公司的异议理由是徐光兵无权代表公司签订合同、合同上未加盖公司公章，合同第四条“计价方式与付款”中特别提示“乙方有效付款凭证必须是盖有甲方财务专用章的收据，所有以个人名义出具的收款手续，甲方一律不予认可”，原告未向法庭提交加盖有公司财务印章的90000元的购房款收据，因此，原告与我公司之间的商品房买卖合同关系未成立；本院经审查认为，合同第四条的约定既约束购房者即汪红燕、王洪，也约束该公司工作人员即“君祥．御景国际”项目部经理徐光兵，徐光兵在收取购房款后未按约定出具收据，责任在襄阳君祥公司，故对该公司的异议理由，本院不予采纳；、刘某关询问李波、刘家云及原告王洪的笔录，拟证明原告与襄阳君祥公司及其代理人徐光兵签订商品房认购书及商品房买卖合同的经过、该公司的代理人徐光兵收取90000元购房款的事实。经质证，被告徐光兵对原告经人介绍购买君祥．御景国际项目1栋1单元402室的经过无异议，但其代理人称对徐光兵是否收到原告90000元的事实不清楚，承诺庭审后徐光兵本人向法庭陈述情况（此后徐光兵一直未到庭），本院第二次开庭时，其代理人向法庭陈述，徐光兵承认签订合同时实际收到了王洪、汪红燕购房款85000元；被告襄阳君祥公司的异议理由是，证人李某出刘某，证人李波、刘家云未到庭，不符合证据的法定形式，原告已向公安机关报案，应当按照“先刑后民”的原则处理，即由公安机关立案侦查；本李某审刘某，证人李波、刘家云虽然未出庭作证，但是其在公安机关所作的陈述，且被告徐光兵承认认收购房款85000元的事实，故该公司的异议理由不能成立，本院对该证据予以采信。被告徐光兵辩称，我作为襄阳君祥房公司开发的“君祥．御景国际”项目经理，代理该公司实施民事行为，所产生的后果应当由该公司承担。因此我不是本案适格的被告，请求法院驳回原告对我的起诉。被告徐光兵向法庭提交的证据有：1、襄阳君祥公司于2011年7月8日给徐光兵出具的授权委托书影印件1份，拟证明该公司委托徐光兵担任“君祥．御景国际”项目部总经理并承诺对其实施的法律行为所产生的法律后果承担法律责任的事实。2、襄阳君祥公司于2011年7月8日与徐光兵签订的项目合作协议书1份。被告襄阳君祥公司辩称，我公司未与汪红燕、王洪签订商品房买卖合同，与其没有合同关系，法院应驳回原告的诉讼请求。对于是否继续履行还是解除商品房买卖合同，原告有选择的权利。被告襄阳君祥公司未向法庭提交证据。综合上述有效证据和双方当事人在法庭上的一致陈述，本院查明以下事实：汪红燕与王洪系夫妻关系。2013年11月15日，汪红燕的母亲鲁大华代表汪红燕与襄阳君祥公司签订一份商品房认购书，认购了该公司开发的“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402号房，选择“按揭”付款方式在签订商品房买卖合同时支付不低于30%的首期房款，于签订认购书的当日支付了预购定金10000元。2014年1月13日，以王洪、汪红燕为买受人，襄阳君祥公司为出卖人，双方签订了商品房买卖合同。合同约定，王洪、汪红燕购买襄阳君祥公司开发的“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402号房，建筑面积共118.68平方米（含分摊建筑面积29.97平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2780元，总金额329930元，其中在“计价方式与付款”第4条特别提示，乙方即买受人有效付款凭证必须是盖有甲方即襄阳君祥公司财务专用章的收据，所有以个人名义出具的收款手续，甲方一律不予认可；采用银行“按揭”方式付款，买受人于当日付清首付款100000元，余款229930元办理银行“按揭”（未约定办理“按揭”的时限、买受人应提供的相关资料以及无法办理“按揭”时如何处理）；买受人未按本合同规定的时间付款，逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款的万分之二的违约金；出卖人应当于2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期不超过90日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同还约定了面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任等其他事项。徐光兵在出卖人处签名，王洪、汪红燕在买受人处签名。合同签订时，王洪、汪红燕向徐光兵支付购房款90000元，徐光兵当场返还王洪夫妇现金5000元，并声明是优惠。约定的交房期满后，王洪、汪红燕夫妇要求襄阳君祥公司按约定交房，该公司以徐光兵无权与购房者签订商品房买卖合同为由拒绝交房，徐光兵则声称其有权售房，互相推诿。致使商品房买卖合同中约定的“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402号房至今未交付给王洪、汪红燕夫妇使用。另查明，2011年7月8日，以襄阳君祥公司为甲方、徐光兵为乙方，双方签订了项目合作协议书。协议约定双方合作开发“君祥．御景国际”房地产项目，协议还约定了投资及收益分配、项目管理、双方的权利和义务、项目相关资料手续的保管、违约责任等事项。在该协议中，双方同意以襄阳君祥公司名义设立项目部，徐光兵担任项目经理。本院认为，徐光兵与襄阳君祥公司存在合作开发“君祥．御景国际”房地产项目关系，不管徐光兵与襄阳君祥公司的合作协议如何约定，对商品房购买者而言，徐光兵出售商品房的行为应视为襄阳君祥公司的委托授权，其行为是职务行为。因该合同内容无违反法律法规强制性规定的情形，为有效合同。因此，对王洪、汪红燕要求确认2014年1月13日双方签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的商品房买卖合同约定交房时间为2014年9月30日，王洪、汪红燕选择的付款方式是支付首付款100000元后余款229930元办理银行“按揭”，但合同对办理“按揭”的时限、还款的期限、买受人需要提供的相关资料以及不能办理“按揭”时如何处理未作出约定。在没有约定办理“按揭”期限的情况下，按照“钱货两清”的一般交易规则，“按揭”手续至迟应当在2014年9月30日前办理。由于王洪、汪红燕尚未付清购房款，襄阳君祥公司亦未按合同约定的期限交付房屋，双方的行为均构成违约。庭审查明，涉案的“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402号房尚未出售，合同还可履行，因此对王洪、汪红燕要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持；为平衡双方利益，须在王洪、汪红燕以按揭方式支付全部购房款后，襄阳君祥公司才能交付涉案的“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402号房。对王洪、汪红燕要求襄阳君祥公司从2015年1月1日起按已付房款10万元的日万分之二支付违约金直到其实际交付房屋之日止的诉讼请求，本院不予支持。由于襄阳君祥公司与徐光兵相互推诿，且本院判决对提供贷款的主办银行没有约束力，能否成功办理银行按揭具有相当的不确定性。王洪、汪红燕主张，在不能获得银行按揭以支付购房款时，请求依法解除双方签订的商品房买卖合同、襄阳君祥公司和徐光兵返还其已付购房款100000元及利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”规定，在王洪、汪红燕不能获得银行按揭以支付购房款时，其有权要求解除合同，襄阳君祥公司应当将其实际收取的购房款95000元及其利息返还给王洪、汪红燕。徐光兵是襄阳君祥公司开发的“君祥．御景国际”项目经理，其与王洪、汪红燕签订的商品房买卖合同是职务行为，所产生的法律责任依法应当由襄阳君祥公司承担，故王洪、汪红燕要求徐光兵承担民事责任的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、王洪、汪红燕与襄阳君祥房地产开发有限公司于2014年1月13日双方签订的商品房买卖合同有效；二、王洪、汪红燕与襄阳君祥房地产开发有限公司于2014年1月13日双方签订的商品房买卖合同继续履行：1、王洪、汪红燕在本判决生效后十日内向该公司提供办理银行按揭所需要的相关资料；2、襄阳君祥房地产开发有限公司协助王洪、汪红燕向主办银行办理按揭贷款手续，取得银行按揭贷款后将“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402号房交付给王洪、汪红燕（该项判决内容限在本判决生效后二个月内履行）；三、如本判决第二项内容不能在指定时限内履行，则：1、解除双方于2014年1月13日签订的商品房买卖合同；2、襄阳君祥房地产开发有限公司在本判决生效后七十日内返还王洪、汪红燕实际支付的购房款95000元并从2014年1月13日按照银行同期贷款利率支付利息（以95000元为基数，直到清偿完毕之日止）；四、驳回王洪、汪红燕的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6249元，由襄阳君祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费,款汇至湖北省襄阳市中级人民法院。开户行:中国农业银行襄阳万山支行;户名:湖北省襄阳市中17×××38040001338。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交上诉费用的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  周启金人民陪审员  山仲悦人民陪审员  温楚权二〇一五年十一月二十六日书 记 员  陈 杨