浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终5502号上诉人（原审原告）：杭州众汇置业有限公司，住所地：临安市锦北街道城新天地1幢601。统一社会信用代码：91330185689081014C。法定代表人：祝义财，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪根强，北京大成（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚圣娜，女，1990年8月28日出生，汉族，住临安市。委托诉讼代理人：季笑飞，浙江满江红律师事务所律师。上诉人杭州众汇置业有限公司（以下简称众汇公司）因与被上诉人俞姚圣娜商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省临安市人民法院（2016）浙0185民初5213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审判决认定：2014年12月24日，姚圣娜就购买星雨华府臻园3（3幢502）房屋与众汇公司签订了一份合同编号为2014预0002687号的浙江省商品房买卖合同，约定房屋总价为534634元，其中首付款164634元，剩余370000元通过银行贷款方式支付。合同签订后，姚圣娜依约于2014年12月24日、26日向众汇公司共计支付了164634元的首付款，并通过银行贷款支付了370000元的剩余房款，但众汇公司却未按约于2016年3月31日前向姚圣娜交付商品房。另查明：姚圣娜与众汇公司签订的合同中约定的交房时间为2016年3月31前，约定的交付土地、房屋权属证书的时间为2016年9月30日前，如逾期而买受人不退房的，逾期交房的违约金从约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止按已付房款每日万分之三的标准支付，逾期办证的违约金按已付房款每日万分之一的标准计算。2016年9月19日，姚圣娜诉至一审法院，请求判令：一、众汇公司支付姚圣娜逾期交房的违约金52928元（按每日万分之三的标准从2016年3月31日计算至2017年3月1日）；三、众汇公司支付逾期交付权属证书的违约金17642元（按每日万分之一的标准从2016年3月31日计算至2017年3月1日）；三、诉讼费由众汇公司承担。一审法院认为，姚圣娜与众汇公司签订的商品房销售合同合法有效，应受法律保护，众汇公司在姚圣娜按约支付购房款后理应按约及时交房并交付相应的土地、房屋权属证书，现众汇公司逾期未履行合同义务，须按约向姚圣娜支付违约金。经一审法院审核，逾期交房的违约金计至2017年3月1日为52928元，逾期办证的违约金则应从2016年10月1日开始计算，计至2017年3月1日为8020元，两项合计为60948元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、众汇公司应支付姚圣娜逾期交房和逾期交付土地、房屋权属证书违约金（计至2016年3月1日）共计60948元，款于判决生效之日起十日内付清；二、驳回姚圣娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1564元，减半收取782元，保全费3945元，合计4727元，由众汇公司负担。宣判后，众汇公司不服，向本院提起上诉称：2014年12月24日众汇公司与姚圣娜签订的《浙江省商品房买卖合同》中虽然约定出卖人逾期超过90天交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，按照合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之三的违约金。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，买受人不退房，出卖人按照约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。但在附件八中，已经将上述条款予以变更。《附件八-1》第六条第（四）项，出卖人逾期交房的违约责任的补充约定。将逾期交房的违约责任方式修改为“出卖人逾期交房的，应按照20元/月/平米（参照同期同地段同档次商品房的租金）向买受人支付违约金”。本条与主合同不一致的，以本补充协议为准。《附件八-2》第八条第（7项），如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延，并且不重复计算。一审法院未查清案件全部事实，没有对附件八相关内容进行审理。故众汇公司认为应该按照《附件八》的相关条款进行审理，有事实和法律依据。一、有《浙江省商品房买卖合同》的明确约定。《浙江省商品房买卖合同》第二十三条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）；第二十四条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。《附件八》中约定本补充条款内容系双方真实意思表示之特别约定，与其他条款有冲突的，以本补充协议为准。《附件八》属于《浙江省商品房买卖合同》必不可少的组成部分，也就是说对《附件八》的签订的目的、内容等姚圣娜是知情、明确的，对于两份协议的内容，原则上以《浙江省商品房买卖合同》的约定为准，《附件八》对此有特殊约定的，应按照双方的最后达成的意思表示，以《附件八》为准。姚圣娜为完全民事行为能力人，上述两份协议的内容系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方都应该严格按照约定的内容享有权利，履行义务。二、有法律的明确规定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。虽然《补充协议》对《浙江省商品房买卖合同》的有关条款予以变更，但是双方平等、自愿协商的结果，无欺诈、胁迫、乘人之危或利用格式条款减轻众汇公司责任等，姚圣娜也予以认可，并签字确认。固始《附件八》中约定的违约金计算方式较《浙江省商品房买卖合同》中有所不同，但众汇公司并没有减轻自身的责任、加重姚圣娜的负担，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故众汇公司与姚圣娜在《附件八》中的约定并没有违反法律规定。综上，请求判令：1.撤销一审判决，依法改判支付姚圣娜违约金21276元（2016年3月31日计算至2017年3月1日）；2.诉讼费用由姚圣娜承担。被上诉人姚圣娜答辩称：会议纪要可以明确众汇公司通过会议纪要的形式确认案涉项目违约金的赔付是按照主合同实行的，补充协议相关的约定对于本案没有约束力。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。本院二审期间，上诉人众汇公司向本院提交了《补充协议》，欲证明众汇公司与姚圣娜通过补充协议的形式对《商品房买卖合同》的逾期交房和办证的违约责任作出了改变，原逾期交房违约金调整为20元/平米/月，逾期办证违约金不再重复计算。对上诉人众汇公司提交的证据材料，被上诉人姚圣娜认为该证据不属于新证据，一审的时候众汇公司没有提交该证据。在此前提下认为，该证据的前三页没有姚圣娜签字，对内容不认可，对最后一页有签名的内容认可,即使该补充协议真实也没有约束力。本院认为，对该证据真实性可予以确认，但逾期交房及逾期办证违约金的计算本院将结合本案其他证据综合认定。被上诉人姚圣娜向本院提交了《会议纪要》复印件，欲证明2017年3月31日众汇公司通过会议决定临安雨润星雨华府项目违约金赔付按主合同约定执行的事实。对被上诉人姚圣娜提交的证据材料，上诉人众汇公司认为该《会议纪要》复印件原件一致，对其真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明内容有异议。结合《会议纪要》的内容来看，是在众汇公司不能如期交房的情况下由众汇公司母公司与业主代表达成的一种妥协，其承认按照主合同计算逾期交付和逾期办证的违约责任是与《会议纪要》第二条，项目公司正常入住售楼处办公后一周计算好赔付金额，并在其后五个工作日联系业主进行确认，业主支持项目公司各项管理正常运作及后续工作推进紧密联系的，并根据第三条内容该部分费用是要在最后即交房后予以支付。本院认为，对该证据真实性可予以确认，可以证实众汇公司就案涉房屋违约金赔付标准与业主代表进行了协商，并作出了相关纪要。本院经审理查明，众汇公司（甲方）与姚圣娜（乙方）与2014年12月24日签订《补充协议》，协议约定：“关于主合同第十条出卖人逾期交房的违约责任的补充约定。双方同意删除第十条的内容，修改为‘出卖人逾期交房的，应按照20元/月/平米（参照同期同地段同档次商品房的租金）向买受人支付违约金；逾期超过90日买受人解约的，出卖人违约金赔付标准为1%’，本条与主合同不一致的，以本补充协议为准。……如商品房发生延期交付的，则本合同约定规定初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算。”2017年3月31日，临安市规划局工作人员、案涉房屋所在楼盘业主代表及雨润集团相关工作人员进行协商，后众汇公司作出《会议纪要》，纪要内容为：“一、雨润集团与业主双方明确违约金的赔付标准按主合同约定执行；二、项目公司正常入住售楼处办公后一周计算好赔付金额，并在其后五个工作日联系业主进行确认，业主支持项目公司各项管理正常运作及后续工作推进；三、对于在合同约定的交付时间之后在外租房居住生活的业主，由雨润集团现行支付房屋租金，最后从该户违约金赔付金额中扣除，租金标准按临安市政府相关规定（12元/m2/月）执行，租赁面积按该业主实际购房合同的面积计算，时间计算至2017年3月底，实际外租房业主名单及相关租赁证明材料由业主代表王伟东负责收集，经业主代表王伟东和项目公司共同确认后支付；四、雨润集团后续约2360万元资金在项目总经理到港前打入临安雨润物业账号。项目资金的使用由项目总经理按实际支付要求支付，并接受业主代表王伟东监督，如资金使用情况存在偏差有规划建设局董立新负责协调仲裁；五、三个月内（截止217年6月30日），临安雨润星雨华府项目未能打开上海信托解封解压或未能办理约78户（共计4474万）预抵押登记手续或未能筹措后续建设资金5000万元，承诺依法将临安雨润星雨华府项目进行处置（转让或拍卖）。对一审查明的其余事实本院予以确认。本院认为，虽然众汇公司与姚圣娜签订的《补充协议》约定了出卖人逾期交房的，应按照20元/月/平米（参照同期同地段同档次商品房的租金）向买受人支付违约金以及逾期交房违约金和逾期办证违约金不重复计算。但在之后临安市规划建设局工作人员、案涉房屋所在临安雨润星雨华府项目业主代表以及雨润集团工作人员协商后，众汇公司作出了《会议纪要》，该纪要明确违约金的赔付标准按主合同约定执行。据此双方经协商，已变更原补充协议约定，违约金的相关赔付标准应按《会议纪要》履行。故众汇公司认为违约金应按《补充协议》约定标准计算的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，众汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费792元，由杭州众汇置业有限公司负担。杭州众汇置业有限公司已预交二审案件受理费1564元，应退772元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审判长 胡 宇审判员 张一文审判员 盛 峰二〇一七年十月二十日书记员 赖雪珂