上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)再重字第6号原告狄荣定，男，1965年5月8日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。委托代理人顾元，上海市理合理律师事务所律师。被告刘靖，男，1977年1月9日生，汉族，住所地上海市浦东新区。委托代理人周立芳，上海泰吉十方理律师事务所。第三人钱建慧，女，1980年12月22日生，汉族，住上海市普陀区。原告狄荣定与被告刘靖房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2013年4月25日作出(2013)浦民一(民)初字第4593号民事判决。被告刘靖不服该判决，向上海市第一中级人民法院申请再审。该院再审后，认为原审判决违反程序，认定基本事实不清，故于2014年7月29日作出民事裁定：撤销(2013)浦民一(民)初字第4593号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2014年8月14日受理该案后，依法通知钱建慧为本案第三人参加诉讼，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告狄荣定及其委托代理人郭淑卿、顾元，被告刘靖及其委托代理人周立芳，第三人钱建慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告狄荣定诉称，案外人吴某某系汽修店老板，原告长期在吴某某汽修店修车，故与其相熟。2012年，原告需要购房以解决离婚后的居住问题。吴某某了解情况后，即将本市浦东新区芳草路XXX弄XXX号XXX室房屋推荐给原告，称被告不但欠其借款，而且在外债台高筑，愿意低价售卖房屋。购房前，原告知晓该房屋并非被告名下产权房，但正在办理产权变更。原告贪图房价便宜，仍愿意购买。2012年3月19日，经吴某某联系和牵头，在吴某某的汽修店，原告首次与被告见面。当天看过房屋、谈妥房价后，原告支付被告第一笔房款人民币20万元，被告出具了20万元的房款收据。之后，原告又陆续支付部分房款，均形成书面收据。房屋产权变更手续完成后，约定于2012年4月19日在吴某某汽修店签订买卖合同。当天，被告偕同几个案外人共同到汽修店签订了房屋买卖合同，原告又支付被告8万元房款，并最终形成15万元的房款收据。原告认为，根据双方签订的买卖合同，被告应于2012年9月30日前会同原告至房地产交易中心办理房屋转让过户手续，逾期办理的，每逾期一日，应向原告支付已收款10%的违约金，合同继续履行。然被告至今不肯配合办理过户手续，导致合同目的无法实现。现起诉要求判令：1、被告协助原告办理本市浦东新区芳草路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；2、被告支付原告房产过户逾期违约金7万元。被告刘靖辩称，2012年初，被告因故需要钱款，通过吴某某介绍认识第三人钱建慧，向钱建慧借款35万元。被告根据钱建慧的要求，将身份证、房屋资料等原件交付钱建慧，并事先在相关的收条、收据上签字确认，以便通过房屋产权变更、抵押以及贷款等方式获取银行借款，从而保证上述债务的履行。本案所涉房屋买卖合同正是原告与钱建慧、吴某某等人相互勾结、一手炮制，其目的在于骗取被告的房产。原、被告并不相识，芳草路XXX弄XXX号XXX室房屋也是被告家庭唯一之房产，被告并无出售之意思表示。被告仅收取钱建慧35万元借款，从未收取原告35万元房款，原告故意混淆事实。本案并非一般意义上的房屋买卖纠纷，所涉房屋售价明显低于市场价格且目前又被钱建慧等人蓄意强占，诈骗意图明显。被告认为，原告作为买受人主张权利，应当举证证实其是善意购房人并且已经支付房款，而至今原告对此并未能充分举证证实。综上，原、被告之间无买卖房屋之事实，被告仅提供35万元房款收据，并未提供该35万元的支付凭证，不能证实其已经支付房款。望法院能驳回原告所有诉讼请求。第三人钱建慧表示，时隔久远，细节问题第三人已经记忆不清，但相关房屋产权变更等手续均由被告自行办理，第三人并未帮忙办理。被告一直承诺出卖房屋后归还第三人借款，对此亦曾向第三人出具承诺书。第三人认为，其对被告刘靖享有债权，有法院生效调解书予以确认，对系争房屋享有抵押权，有抵押权登记证明予以证实，第三人的合法权益应当受到法律保护。现同意原、被告对系争房屋予以买卖，但要保障第三人抵押权得以实现，债权得以履行。经审理查明，系争的本市浦东新区芳草路XXX弄XXX号XXX室房地产权利登记日为2012年3月17日，权利人为被告刘靖。2012年4月19日，原告狄荣定作为买受人(乙方)、被告刘靖作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定如下：第一条、双方通过达鑫房地产经纪(上海)有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的坐落于本市浦东新区芳草路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积为68.13平方米的房屋；第二条、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计90万元；第四条、甲乙双方同意，甲方于2012年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接……；第六条、甲乙双方确认，在2012年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意托延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任……；第十条、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款10%的违约金，合同继续履行……。合同附件三对付款约定如下：1、签订本合同前，乙方于2012年3月19日已支付甲方定金计20万元整，于签订本合同后自动转为首期房款。2、乙方于2012年4月12日已支付甲方2万元现金。3、乙方于2012年4月13日已支付甲方2万元现金。4、乙方于2012年4月18日已支付甲方3万元现金。5、乙方于2012年4月19日已支付甲方8万元现金。6、待本房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，结清水、电、煤并迁出该房内所有户口在(再)支付甲方计55万元整。给上家款协议项下的所有房价款由乙方以人民币形式支付甲方。合同附件六对居间介绍、代理等中介情况做了记载，明确：达鑫房地产经纪(上海)有限公司(加盖公司印章)作为居间介绍、代理方，居间介绍、代理内容为代打合同，房地产执业经纪人姓名为方久梅，执业证书号为FAXXXXXXX等。原告在上述合同落款处签字，被告亦在合同落款处签字并捺印。2012年3月19日，被告出具收据一份，载明：今收到狄荣定用于购买上海市浦东新区芳草路XXX弄XXX号XXX室房屋的第一笔房款，计20万元整，被告在该收据收款人落款处签名、捺印。2012年4月19日，被告出具预付房款收据一份，载明：房屋坐落浦东芳草路XXX弄XXX号XXX室，成交总额90万元，交款人狄荣定，收款方式为现金，预付房款金额15万元，被告在该收据收款人落款处签名、捺印。同日，被告出具承诺书一份，载明：本人刘靖委托达鑫房地产经纪上海有限公司代打浦东新区芳草路XXX弄XXX号XXX室出售给下家狄荣定的买卖合同一份，并无居间，双方自行办理所有交易事宜，如发生法律纠纷与中介无关，被告在承诺人落款处签名、捺印。再查明，原告是北海市马大爷餐饮管理有限公司上海闸北分公司的负责人。2012年1月至6月期间，原告个人账户资金往来达百万余元。再审中，本院向达鑫房地产经纪(上海)有限公司了解相关情况，该公司于2015年5月15日向本院出具情况说明一份，明确：1、系争房屋买卖由刘靖托人找到公司，称要急卖且已经找到买家，只要求公司代打合同，公司表示买家、卖家各收1000元代书费，其他事宜与公司无关；2、2012年4月19日，刘靖带着身份证、产权证原件来公司，根据其表述，打印网签样张，刘靖无异议后打印出正式合同。由于买家没来公司，故由公司一业务员带着合同随刘靖到汽修厂，买家狄荣定在汽修厂内看过合同无异议，交接8万元房款后签字确认了买卖合同。随后，买家、卖家各支付公司1000元，公司业务员收取代书费后将合同原件交付双方。又查明，被告与第三人钱建慧之间存在债权债务关系。2012年3月20日，被告刘靖向第三人钱建慧出具承诺书，载明：“本人承诺出售芳草路XXX弄XXX号XXX室的房款来归还钱建慧的所有欠款。”芳草路XXX弄XXX号XXX室房屋设有抵押权人为钱建慧的抵押权登记，登记日期为2012年4月16日，债权数额为35万元，债务履行期限为2012年4月11日至2012年6月10日。2013年7月1日，本院受理钱建慧诉刘靖民间借贷纠纷一案。该案经本院调解，双方于2013年9月5日达成调解协议，由刘靖于2014年1月4日之前归还钱建慧借款本金以及违约金415,100元，案件受理费以及保全费由刘靖负担，该案尚未执行完毕。被告对涉案收据以及向其达鑫房地产经纪(上海)有限公司出具的承诺书上其本人的签名、捺印予以确认，表示当时让钱建慧办理相关手续时，确实签过相应收据等，但收据上并没有狄荣定的姓名等内容，对承诺书更是不知情；对达鑫房地产经纪(上海)有限公司出具的情况说明的内容不予认可，认为该公司与第三人钱建慧有关联；对买卖合同上其本人的签名、捺印不予认可，向本院申请笔迹以及捺印鉴定。本院委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对此予以鉴定，该鉴定所于2015年3月20日出具鉴定意见书，鉴定意见为：署期“2012年4月19日”的《上海市房地产买卖合同》第15页甲方(一)本人签章处“刘靖”签名字迹是刘靖本人所写，“刘靖”签名字迹处一枚红色指印是刘靖右手拇指所留。被告对此鉴定结论不持异议，但坚持其抗辩意见。原告表示，原告系餐饮店业主，常备现金在家，事前基于被告要求，才以现金方式支付房款，且全部收据、合同等均由被告事先准备。原告与钱建慧也并不相识，被告因债务等纠纷被他人强占房屋，此与原告无关。本案诉讼在前，被告与第三人的诉讼在后，且又达成调解协议，故完全存在被告与第三人之间串通来损害原告利益的可能。原告认为，原、被告之间的房屋买卖真实有效，原告愿意于办妥房产过户登记手续后以现金方式支付被告剩余购房款。以上事实，由各方当事人的陈述以及原告提供的房地产买卖合同、房款收据、承诺书、产权证、营业执照、银行借记卡明细对账单，被告提供的鉴定报告，第三人提供的承诺书、抵押权登记证明、民事调解书以及达鑫房地产经纪(上海)有限公司出具的情况说明、收据等在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点一为涉案房屋买卖合同是否真实有效。原告主张合同权利，并提供房屋买卖合同予以证实。该买卖合同上有被告的签字、捺印，被告对该签字、捺印持有异议，但未能提供证据推翻鉴定结论，故本院对该鉴定结论予以采纳，认定该房屋买卖合同由被告本人签署，确认其真实性。被告抗辩该买卖合同是由第三人与原告共同炮制，目的在于侵占被告之房产。但从被告出具给第三人承诺书的内容来看，被告确实有将系争房屋售卖、所得款项归还第三人债务的意思表示。另从达鑫房地产经纪(上海)有限公司出具情况说明的内容以及收据来看，被告亦参与了房屋买卖的签约过程。被告认为达鑫房地产经纪(上海)有限公司与第三人有关联，未举证证实，本院对此不予采信。本案房屋买卖合同真实有效，本院予以确认。本案争议焦点二为原告是否支付35万元房款。原告不仅提供了有被告签字、捺印的房款收据，而且还提供了同期银行对账单以及营业执照以证实其履约能力，上述证据亦与达鑫房地产经纪(上海)有限公司出具的情况说明的部分内容能相互印证，可支持其主张。被告抗辩已给付房款数额与钱建慧债务数额吻合，事实未收取过房款，虽然该抗辩意见具有一定的或然性，但未有其他相应证据予以印证，无法证实其真实性，故本院对此难以采信。现本院确认原告已经支付上述35万元房款。综上，涉案买卖合同由原、被告签字确认，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告未于合同约定的期限内协助原告办理系争房屋产权过户登记手续，有违约定，理应按约继续履行合同并承担相应违约责任。原告的诉讼请求有合同依据，依法应予支持。现原告自愿调低违约金数额为7万元并于被告履行产权过户义务时支付剩余购房款，并无不当，可予准许。鉴于涉案房屋在抵押期间转让，且抵押权人即第三人亦同意房屋予以转让，故被告应当将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存，转让的价款超过债务数额部分可归抵押人即被告所有，不足部分由债务人清偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告刘靖于本判决生效之日起十五日内注销上海市浦东新区芳草路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权登记；二、被告刘靖于上海市浦东新区芳草路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权登记注销之日起十日内协助原告狄荣定办理将上海市浦东新区芳草路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至狄荣定名下的手续；三、被告刘靖于本判决生效之日起十五日内支付原告狄荣定逾期办证违约金7万元；四、准予原告狄荣定于被告刘靖协助办理上海市浦东新区芳草路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记之日支付被告刘靖剩余购房款55万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,800元，财产保全费5,000元，鉴定费5,200元，共计23,000元，由被告刘靖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  胡庆文审判员  宋利英审判员  田 勇二〇一五年十一月十二日书记员  张 贤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。