江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初2592号原告：胡金花，女，1960年9月25日生，汉族，住南昌市西湖区，原告：郭三保，男，1957年9月6日生，汉族，住南昌市西湖区，两原告共同委托代理人：雷勉忠，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601200110396407。被告：康龙，男，1970年6月27日生，汉族，住遂川县，被告：徐玲燕，女，1972年3月19日生，汉族，住址同上，以上两被告共同的委托代理人：李子君，江西中矗律师事务所律师。以上两被告共同的委托代理人：熊颖，江西中矗律师事务所律师。被告：江西省满堂红房产置业有限公司，住所地：南昌市西湖区孺子路437号，统一社会信用代码：91360100754221483C。法定代表人：徐斌，该公司经理。委托代理人：刘震宇，男，汉族，1971年11月5日出生，住南昌市青山湖区，系江西省满堂红房产置业有限公司员工。原告胡金花、郭三保诉被告康龙、徐玲燕、江西省满堂红房产置业有限公司（以下简称“满堂红公司”）的房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡金花、郭三保及其共同的委托代理人雷勉忠、被告康龙、徐玲燕共同的委托代理人李子君、被告满堂红公司的委托代理人刘震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金花、郭三保诉称：2015年9月2日，原告胡金花郭三保与被告康龙、徐玲燕、江西省满堂红房产置业有限公司、东湖区我爱我家育新中学分行签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，约定被告康龙、徐玲燕将坐落于南昌市东湖区洪都北大道218号2栋3单元301室房屋出售给原告，该房屋建筑面积为104.47平方米，并约定另送无产权储藏间20平方米。合同签订后，原告依约定履行了自己的全部义务，并办理了该房屋的登记过户手续。当要求被告交付20平方米的无产权储藏间时，却被告知无合同约定的储藏间。被告的行为已严重违背了诚实信用原则，致使原告所购房屋的价值严重受损，给原告造成了巨大的经济损失，为了维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、三被告共同赔偿原告10万元（暂定，最终以评估的价格为准）；二、本案诉讼费用由四被告承担。原告胡金花、郭三保提交了以下证据：证据一、原告胡金花、郭三保身份证、被告康龙、徐玲燕身份信息、被告江西省满堂红房产置业有限公司、证明原、被告的主体资格适格；证据二、南昌市城市房屋存量房买卖合同、收据及转账凭证、银行账户交易流水一份，证明1、原告胡金花、郭三保与被告康龙、徐玲燕存在房屋买卖合同关系，原告已经按合同支付了房款900000元，履行了付款义务；2、被告江西省满堂红房产置业有限公司、东湖区我爱我家育新中心分行提供居间服务；3、原告在房屋交付之后了解到储藏间没有完成实际交付，仅完成形式上交付，储藏间实际产权属于案外人；证据三、南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明显单、房屋所有权证，证明各被告仅履行了部分合同义务，未交付合同约定的20平方米无产权储藏间。证据四、司法鉴定意见书、鉴定费发票，证明诉争的储藏间评估价为95230元；鉴定费花费3000元。被告康龙、徐玲燕辩称：1、答辩人已将储藏间实际交付给被答辩人；2、被答辩人赠予的储藏间面积不是20㎡，关于20㎡的约定只是大致估算；3、被答辩人不能使用储藏间是被答辩人自己过错造成的，系其在未与储藏间共用者协商的情况下，堆放砖头，强行砌墙分割储藏间，引发纠纷。综上，答辩人认为被答辩人起诉无理，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告康龙、徐玲燕提交了如下证据：证据一、证明一份，证明2015年10月2日已经交付了房屋及储藏间钥匙的事实。被告满堂红公司辩称：被告徐玲燕、康龙于2015年9月2日和原告胡金花在江西省满堂红房产置业有限公司签订南昌市存量房居间买卖合同，合同编号：NF01596543,房屋地址：东湖区洪都北大道218号2栋3单元301室。原告以及被告当面谈妥房屋价格以及房屋设施，我公司工作人员按照合同约定提供居间服务，协助原告以及被告在南昌市房管局办完产权交易过户手续，原告也顺利拿到新房产证。之后，我公司东湖区我爱我家育新中学门店工作人员为原告以及被告顺利办理房屋交接手续，交接双方均已确认，并且实地验收。被告满堂红公司未提交证据。经审理查明，2015年9月2日，原告胡金花（乙方）与被告康龙、徐玲燕（甲方）在被告满堂红公司的居间服务之下签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定甲方将南昌市东湖区洪都北大道218号2栋3单元301室房屋出售给乙方，另送无产权储藏间和车库20平方米。合同签订后，乙方完成了付款义务，甲方亦已将房屋过户至两原告名下。房屋实际交付之时，原、被告及302室房屋业主的母亲在场，被告向原告释明，其依约赠送的储藏室即是所售房屋所在楼栋南面地面以上、一楼以下最西侧的储藏间中的一半，各方均无争议。后当原告打算在储藏间中砌墙时，302室房屋业主告知其整个储藏间均登记为302室房屋的附属物，并向其出示房产证证实。原告认为被告交付的房屋内容与约定不符，各被告应赔偿其损失，引发本案诉争。根据江西远东房地产土地评估咨询有限公司（以下简称“远东评估公司”）的评估报告，洪都北大道218号2栋3单元一楼西面建筑面积为22.62平方米的储藏间总价为95230元。评估人员出庭时陈述，因套用房产评估的惯用文本，其误将“估价对象能够持续使用和具有完全的土地使用权和房屋所有权”列入评估报告的“估价的假设和限制条件”部分，但实际本案评估是结合该储藏间没有独立产权、不能独立交易的性质，按照使用权价值进行的。同时，为更正上述“估价的假设和限制条件”笔误，远东评估公司重新出具评估报告，并使用另一估价方法再次印证本案标的物储藏间的价值。另，评估机构人员在庭审中确认，评估对象为一楼西面的储藏间整体。原告当庭陈述，卖方向他们交付的是受评估的整个储藏间的钥匙，但已向其说明仅系其中的一半由原告使用。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，本案争议焦点为以下几点：一、合同约定的20平方米储藏间是否为赠送性质；二、储藏间是否已完成交付；三、本案评估报告的效力及其与本案标的物的关联性。关于第一项争议焦点，诉争合同是中介方提供的标准化合同，根据相关条款的设置可知，中介方根据常见形态简单将储藏间分为“含有产权储藏间和车库”及“另送无产权储藏间和出库”两类，此处的“另送”字眼仅是体现本合同中的储藏间无单独交易及办理产权变更手续的功能。根据交易习惯可知，附带储藏间能增加房屋的使用功能，使房屋的售价高出不含储藏间房屋的售价，且本案房屋买卖双方间并无亲属、朋友关系，简单认为双方在交易时抛开经济利益无偿赠送也有违常理。故应当认为买房人已为储藏间的使用权支付对价。关于第二项争议焦点，无产权登记的储藏间，售房人将储藏间钥匙交予买房人、使买房人得以以权利人的身份稳定、持久、受保障的使用该储藏间可视为交付。本案中，虽被告徐玲燕、康龙已将钥匙交予原告，但因储藏间本就登记在他人名下，徐玲燕、康龙以往对储藏间的使用以及原告在接到钥匙后短期内未被阻挠使用，均是基于储藏间所有权人的短期默许，无论是被告还是原告均从未真正获得过该储藏间法律意义上的使用权，故不应视为交付已完成。综上，因储藏间的产权属于他人，被告徐玲燕、康龙出售该储藏间获益无法律依据，本案原、被告关于储藏间的交易自始无效，原告为储藏间而多支付的对价，被告应予退还。因双方在合同中未对储藏间单独定价，应退还的具体数额应以储藏间的评估价格为依据。对于第三项争议焦点，本案评估的委托、机构选择程序均符合法律规定，对于评估报告中的“估价的假设和限制条件”部分的笔误，评估人员已当庭说明，并以其他估价方法（收益法）对评估结果加以印证。其中，在以收益法进行的评估中，因储藏间本就是洪都北大道218号2栋3单元某房屋的附属物，以该房屋的土地使用权剩余年限42年作为收益年限参数并不不当。故应当认定评估结果真实可信。本案评估报告确认的是洪都北大道218号2栋3单元一楼西面建筑面积为22.62平方米的储藏间整体的价格，而被告徐玲燕、康龙在签约、“交付”之时均明示出让的仅为该储藏间的一半，原告在收到之时也未提出异议，可以确认，双方均一致认为合同所指仅为该一楼西面储藏间中的一半，故本院认定应退还数额为47615元。原告诉请要求满堂红公司承担共同赔偿的责任，但因买卖双方在签订合同之时均认为交易的储藏间为无产权登记的储藏间，此种类型的储藏间在现实中本就大量存在，且无相关登记可查，满堂红公司也无权查询交易房屋以外其他房屋的登记情况（包括本案合同标的物的相邻房屋），故满堂红公司在提供本案居间服务之时，并没有出现因疏忽、过失而致买卖双方损失的情况，原告对该公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告徐玲燕、康龙于本判决生效之日十日内向原告胡金花、郭三保退还储藏间差价47615元；二、驳回原告胡金花、郭三保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告胡金花、郭三保承担1150元，被告徐玲燕、康龙承担1150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 迁人民陪审员  邓兰珠人民陪审员  范雅萍二〇一七年十月二十七日书 记 员  林 敏