云南省河口瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）河民二初字第167号原告红河明丰房地产开发有限公司。法定代表人刘必明，职务：董事长。委托代理人浦凤仙、张新源，国浩律师（昆明）事务所律师。代理权限：特别授权。被告郑××，男，1989年5月28日生，汉族。委托代理人章瀚文，男，1977年9月16日生，汉族。代理权限：特别授权。原告红河明丰房地产开发有限公司诉被告郑××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理。依法由审判员马丽娜适用简易程序于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告红河明丰房地产开发有限公司（以下简称：明丰房地产公司）的委托代理人浦凤仙、张新源，被告郑××的委托代理人章××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明丰房地产公司诉称：原告系河口县明珠广场项目的开发商。为了尽早回笼资金，2013年11月24日，原告以每平方米2800元的优惠价格向被告销售了明珠广场三套商品房。房屋面积共376.7平方米，购房款合计1054760元（大写：壹佰零伍万肆仟柒佰陆拾元整）。双方就上述房屋签订了《商品房购销合同》，约定被告在签订合同时一次性付清全额房款，并于2013年11月25日在河口县住房和城乡建设局办理了备案登记。但直至起诉之日，被告也未向原告支付购房款，按合同约定：“乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列（一）种方式处理：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止15天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，乙方按下列（1）种约定承担违约责任：解除合同，乙方按应付款的10%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担”。综上，原告认为，双方签订《商品房购销合同》，并办理了合同备案登记，但被告至今未向原告支付购房款，其行为已构成根本违约，并给原告造成了较大的经济损失。故依法提起诉讼，要求判令：解除原、被告于2013年11月24日签订的《商品房购销合同》；被告支付违约金109976元（逾期付款15天内，每天100元违约金，15天违约金1500元，三套房屋计违约金4500元；逾期付款15天后，按三套房屋的总购房款1054760元的10%计违约金105476元；上述共计违约金109976元）；并由被告承担本案诉讼费。被告郑××辩称：被告郑××是另案被告章××的朋友，是受章××的邀请以被告的名义为章××签订《商品房购销合同》及办理有关手续。明珠广场项目实际是由潘××、鲁××合伙借着云南省世博工程总承包有限公司（以下简称世博公司）的名义来河口做的工程，原告只是收取管理费，名义上在做，并不是实际的开发商。是因为章××借钱给鲁××，鲁××请求世博公司及明丰公司将房产登记到章××名下作抵押冲抵债务，用房屋作为债务担保。章××就带着被告及彭红华、彭卫权来河口帮其签订房屋买卖合同，被告没有买房屋，实际与本案无关。当时还有张××的儿子张××1、明丰公司的代表一行人到房管所办理备案登记，把房屋分别办在四个人的名下。本来房屋是应该办在章××一个人名下的，因为钱全部是章××出的，但章××想着一个人不方便办理，就分别办在了四个人名下。章××也是受害者，钱借出去收不回来，利息也没有。所以，请求依法驳回原告的诉讼请求；并申请追加世博公司、张××、张××1、鲁××、潘××作为本案的第三人参加诉讼。另，因鲁××向章××借款240万元，章××需要资金就追要借款，鲁××无钱偿还就由朱亚林代替鲁××一次性偿还了章××借款190万元，鲁××将欠章××的债务转移给朱亚林，所以现在是鲁××欠朱亚林190万元。综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原、被告签订的《商品房购销合同》是否合法有效？被告是否已按照合同约定支付了购房款？原告的诉请是否符合法律规定，是否应予支持？原告明丰房地产公司对其的主张和诉讼请求向本院提交了以下证据材料：合同编号分别为红明房司2011年0229号、0358号、0372号的《商品房购销合同》三份，欲证实原、被告签订了《商品房购销合同》，并且进行备案登记；但被告在合同约定的最后期限也未支付购房款，所以被告应当按照合同约定解除合同并支付违约金。经质证，被告郑××对原告提交证据材料的真实性无异议。但是因章××借钱给鲁××，鲁××用房产作为债务担保，并且原告也出具了购房款的《收据》。被告郑××对其的答辩理由向本院提交了三组证据材料：第一组是加盖“红河明丰房地产开发有限公司河口明珠广场项目部”公章的《收据》一份，欲证实2013年11月25日，章××名下的房屋应该是十四套，由于章××不方便办理，所以请包括被告在内的三位朋友协助办理在他们的名下。第二组是“云南创鑫防伪印章红河分公司样品章”的印章一份，欲证实原告在《商品房购销合同上》加盖的公章没有防伪标识，是假的。第三组是《合作协议》一份，欲证实明珠广场的项目归世博公司所有，也由世博公司出资，销售权在世博公司，并不是明丰公司，并且世博公司与明丰公司对明珠广场的房屋明确了归属及分配。经质证，原告明丰房地产公司对被告提交的第一组证据材料的真实性、合法性及关联性不予认可。双方签订购房合同后，如果同一天就开具收据，不可能合同与收据上的公章会不一致。原告确实有收据上的项目部的公章，对公章的真实性没有意见，但项目部的公章不能对外代表公司的行为。对第二组证据材料不予质证，《商品房购销合同》上的公章是备过案的，不论公章是什么样子，原告认可购房合同是真实的，合同的权利义务也是原告的真实意思表示。第三组证据材料是复印件，不予质证。即使协议是真实的，也与本案没有关系，原告也未授权鲁××销售房屋。通过双方当事人对上述证据材料的质证，本院认为，原告提交的证据材料，被告对真实性无异议，该证据材料来源、形式符合法律规定，与本案具有关联性，故予以采信。被告提交的第一组证据材料，原告不认可，庭审中原告认可收据上的公章的真实性，且经核对与原件一致，该证据材料的购房款金额及所购房屋的房号均与原告提交的三份《商品房购销合同》所注明的房屋信息相符，能够相互印证，对真实性予以采信。但不能证实章××不方便办理，所以请包括被告在内的三位朋友将房屋协助办理到被告的名下，且被告未提交其他证据予以佐证，故对该证明目的不予采信。被告主张其作为章××的朋友，帮助章××签订本案《商品房购销合同》并办理有关手续，被告没有购买房屋，实际与本案无关，章××名下的房产实际应有十四套的主张，被告未提交相应证据材料予以证实，且与被告庭审中认可的三份合同均系其本人签字的事实不符，故不予采信。原告主张《收据》上的公章系项目专用章及原告内部的部门专用章，是用于建设工程的现场签证、施工等方面，项目章是由鲁××、潘××实际保管，项目章对外不代表原告的行为。被告不认可，原告亦未提交相应证据予以证实。且庭审中原告认可其与世博公司、潘××、鲁××在建设工程施工方面有合作关系，而原告与世博公司、潘××、鲁××的合作关系及如何合作是原告的内部行为，其内部行为对外不具有约束力。故原告的上述主张，不予采信。被告提交的第二组证据材料，原告不予质证，该证据材料无法查实其真伪，不能证实《商品房购销合同》上原告加盖的公章是假的，且被告亦未提交其他证据材料予以佐证，故不予采信。被告提交的第三组证据材料是复印件，不符合证据形式要件的要求；原告对该证据材料不予质证，该证据材料涉及其他案外人，且与本案不是同一法律关系，不予认证。被告提出本案所涉明珠广场项目是由潘××、鲁××借世博公司的名义合伙开发，原告只是收取管理费，并不是实际的开发商。因为章××借钱给鲁××，鲁××请求世博公司及明丰公司将房产登记到章××名下作为债务担保，原告对此知晓且同意，所以原、被告签订《商品房购销合同》并办理备案登记，原、被告之间不存在房屋买卖关系的主张，原告不予认可，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”，被告的上述主张，应由其提交相应证据材料予以证实，但被告未提交证据予以证实，故上述主张本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年11月24日，原告明丰房地产公司与被告郑××签订《商品房购销合同》三份（合同编号分别为：红明房司2011年0229号、0358号、0372号），且于2013年11月25日在河口瑶族自治县住房和城乡建设局办理了备案登记。合同约定：被告以每平方米2800元的价格向原告购买商品房三套，分别是第二幢A4户型第9层904号房，面积128.66平方米，房款360248元；第二幢A-4户型第27层2708号房，面积124.02平方米，房款347256元；第二幢A-4户型第29层2908号房，面积124.02平方米，房款347256元；上述房屋面积共计376.7平方米，共计房款1054760元。同时约定被告在签订合同时一次性付清全额购房款；如被告逾期付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，解除合同，被告按应付未付款的10%向原告支付违约金，原告退还已付款，已发生的交易相关税费由被告承担。后被告向原告支付了上述购房款。另查明，“红河明丰房地产开发有限公司河口明珠广场项目部”系原告设立的临时机构，不具备法人资格，亦不具备诉讼主体资格。庭审中，原告认可其与世博公司、潘××、鲁××在明珠广场项目的建设施工方面有合作关系。庭审中，被告要求追加世博公司、鲁××、潘××、张××、张××1作为第三人参加诉讼，因与本案不是同一法律关系，故不予准许。同时被告申请对原告的“红河明丰房地产开发有限公司（1）”、“红河明丰房地产开发有限公司（2）”、“红河明丰房地产开发有限公司河口明珠广场项目部”及“红河明丰房地产开发有限公司明珠广场项目部”的四枚公章进行司法鉴定，因庭审中原告对上述公章的真实性均予以认可，故该鉴定申请不予准许。被告的委托代理人系被告所在社区推荐的公民。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。原告诉称直至起诉之日，被告也未向原告支付购房款，故要求解除合同并支付违约金。对此，被告已提交《收据》证实其已按合同约定支付了购房款。虽原告对《收据》不予认可，但《收据》上加盖的公章系“红河明丰房地产开发有限公司河口明珠广场项目部”，且原告认可该公章的真实性，而项目部不具备法人资格，无独立民事行为能力，其对外行使权利义务应由原告负责，应由原告承担相应的法律责任。原告主张本案所涉购房款金额大，必须由被告提交转款入原告公司账户的凭证才认可收到购房款。对此，虽被告未提交转款凭证，但其已提交了交纳购房款的《收据》，该证据的证明力明显大于转款凭证的证明力，应予采信，被告已完成相应的举证责任。被告已按合同约定支付购房款，原告要求解除《商品房购销合同》的条件不成就。同时，原告要求被告因未付购房款承担支付违约金责任的诉请，缺乏事实依据及法律依据，不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案原、被告约定签订合同时2013年11月24日一次性付清购房款，逾期15天后仍未付款，解除合同。故即便原告诉称的直至起诉之日被告仍未支付购房款的主张成立，即约定的解除条件成就，原告最迟也应在解除权发生之日即2013年12月10日起的一年内行使合同解除权。而原告于2015年8月13日起诉要求解除合同，已超过了合同解除权的行使期限，解除权消灭。故原告要求解除合同的诉请，于法无据，不予支持。被告主张的原告与世博公司、潘××、鲁××之间的合伙关系及章××与潘××、鲁××之间的民间借贷关系，本案无法查实，且与本案不是同一法律关系，故本案不予处理。综上所述，依照上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告红河明丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1250元，由原告红河明丰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  马丽娜二〇一五年十一月十日书记员  朱 彤