南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)鼓民初字第4627号 原告郑尚，男，汉族，1974年7月24日生，住南京市。 委托代理人殷以敏（系原告郑尚的母亲），女，汉族，1948年6月24日生，住南京市。 被告包瑞平，男，汉族，1976年12月8日生，住南京市。 委托代理人陈耿，江苏法德永衡律师事务所律师。 被告张伟娟，女，汉族，1985年9月26日生，住南京市，现住南京市。 委托代理人包瑞平（系被告张伟娟丈夫），自然情况同上。原告郑尚诉被告包瑞平、张伟娟物权保护纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑尚及其委托代理人殷以敏，被告包瑞平亦即被告张伟娟的委托代理人以及被告包瑞平的委托代理人陈耿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑尚诉称:2015年5月13日，原告与案外人包有仁签订了房屋买卖合同，原告以85万元向包有仁购买了坐落于本市鼓楼区的房屋，并办理了产权过户登记手续。2015年5月19日，原告取得该房屋的房屋所有权证。2015年7月6日，原告按约收房时，发现两被告居住在该房屋内。原告劝说两被告搬离该房屋未果，故诉至法院，请求判令：1、两被告立即搬离本市鼓楼区的房屋，并按2000元/月标准支付自2015年7月6日起至实际搬离之日止的占有使用费；2、两被告向原告支付自2015年7月6日起至实际搬离之日止的水、电费；3、本案诉讼费用由两被告承担。 被告包瑞平、张伟娟辩称：1、该房屋原系被告包瑞平的祖父母及父亲的兄弟姐妹居住的房屋经拆迁安置的公租房，是祖宅。被告包瑞平的祖父母去世后，被告包瑞平父亲一辈的兄弟姐妹逐渐结婚并搬离该房屋，仅有包有仁未结婚并一直居住该房屋。被告包瑞平出生前，家人已商量将被告包瑞平过继给包有仁，但一直未办理手续，1990年被告包瑞平将户籍迁至该房屋，包有仁何时将该房屋出售，被告包瑞平并不清楚，被告包瑞平作为公有住房的居住人有权居住该房屋，且两被告没有其他房屋；2、原告与被告包瑞平系亲属关系，对于该房屋的居住情况是清楚的，原告在包有仁住院期间为了占有该房屋，控制了包有仁，原告与包有仁买卖该房屋系虚假买卖。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，坐落于本市鼓楼区房屋（建筑面积39.96平方米，以下简称案涉房屋）原系案外人包有仁于1999年房改购房取得。原告曾系包有仁的外甥女婿。被告包瑞平系包有仁的侄子，两被告系夫妻关系。被告包瑞平于1993年1月1日将其户口迁入案涉房屋中，户主为包有仁，原因为投靠亲属。 2015年5月13日，原告（乙方）与包有仁（甲方）在经纪机构南京林升房地产经纪有限公司的服务下签订了《南京市存量房买卖合同》，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，转让价款为85万元；乙方于2015年6月30日前以现金和贷款形式向甲方支付全部房款；甲、乙双方定于钱款付清即2015年6月30日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋等。同日，原告与包有仁签订了《购房补充协议》，约定双方买卖案涉房屋实际成交价格为60万元，前期签订的85万元合同为买房办理贷款所用；支付方式为首付13万元，以现金或转账形式，银行贷款45万元由银行直接转入卖方账户，尾款待房屋实际交付给买方后支付等。2015年5月19日，案涉房屋变更登记至原告名下。 合同签订后，原告以现金转账及贷款方式共向包有仁支付房款58万元。 2015年7月6日，原告以有陌生人在案涉房屋中居住为由，向本市公安局鼓楼分局湖南路派出所报警，当日接处警工作登记表载明：民警达到现场了解到，郑尚报警称买的包有仁房屋，现有陌生人住在房子里面，系包有仁的侄子包瑞平一家住，民警告知报警人与卖房人包有仁联系出面解决。 2015年7月13日，包有仁出具材料载明：本人包有仁于2015年5月13日与郑尚签订了房屋买卖合同，将位于的房产卖于对方，并于2015年5月19日在南京市房产局办理了产权过户手续。根据合同约定，本人应于2015年5月31日向郑尚交付房屋，并迁出户口，但由于本人侄子包瑞平无理霸占该处房屋导致买房人郑尚无法正常收房。包瑞平为本人侄子，非直系亲属关系且无任何领养关系，包瑞平的父亲包有兼在未经本人同意的情况下，擅自将包瑞平户口迁入，本人得知后当即要求其自行将户口迁出，但其本人不同意。考虑与其有亲戚关系且木已成舟，派出所说如果要将其户口迁出需其本人亲自处理，故其户口暂时放在我的户口上。2012年6月包瑞平提出借用湖南路房产办公使用，故将湖南路房产借其暂时使用过一段时间，2014年本人患病后为看病方便同时想卖房筹钱看病，曾搬回湖南路居住，期间多次要求包瑞平将其个人物品搬离并将户口迁出，包瑞平以各种理由推托一直未予处理。由于本人终身未婚且无子女，包瑞平得知本人身患绝症后，企图霸占本人房产，趁本人在医院治病期间，于2014年8月下旬强行撬锁进入。本人当时已报警处理，但警方以双方为亲戚关系为由让双方协商解决，经社区调解无效，其继续霸占我的房屋，对此本人由于身体情况所限实在无法将其清出房屋。后因本人筹钱看病，在征求过所有兄弟姐妹无购买意愿后，通过中介将该房产卖给郑尚，过户完成后已多次电话通知包瑞平搬离该处房产，同时迁出其户口，其一直无理拒绝，导致我卖房尾款一直无法收回。 另查明，2015年5月25日，包有仁在江苏和忠律师事务所律师张琳、相国的见证下，由律师张琳代书遗嘱，其中载明案涉房屋已卖房款60万元，20万元用于生病还债之用，剩余40万元中的8万元给大妹妹包曼卿，32万元给小妹妹包可卿，由小妹妹包可卿负责生老病死的相关事宜等等。 原告要求两被告搬离案涉房屋未果，遂诉至本院，要求判如所请。 审理中，两被告申请证人陈某、程某出庭，以证明被告包瑞平长期居住在案涉房屋中。证人陈某在出庭作证时陈述被告包瑞平的父亲共有兄弟姐妹六个，后因拆迁换到案涉房屋，被告包瑞平上学时住到案涉房屋中，但其并不清楚当时的拆迁情况；证人程某在出庭作证时陈述其与被告包瑞平于1992年9月认识的，被告包瑞平一直住在案涉房屋中。原告认为证人证言仅能证明被告包瑞平长期居住案涉房屋的事实，但不能说明其有居住权，只是包有仁为被告方提供居住场所。 经本院调查，2015年案涉房屋周边同类面积简装住宅房屋的月租金标准为1600-1800元，精装住宅房屋的月租金标准为2000-2300元。双方对本院调查笔录无异议，但被告包瑞平认为案涉房屋应为毛坯，设备均为其添设。 因双方当事人分歧较大，致调解未果。 上述事实，有双方当事人陈述、《南京市存量房买卖合同》、《购房补充协议》、房屋所有权证、国有土地使用权证、接处警工作登记表、南京市私有房屋所有权登记申请书、南京市房地产交易过户登记审批表、南京市直管公有住房买卖契约、税收缴款书、发票、律师见证书及本院工作笔录等证据为证，予以证实。 本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告与案外人包有仁签订的《南京市存量房买卖合同》约定案涉房屋转让价款为85万元，但双方在《购房补充协议》中明确约定实际成交价为60万元，《南京市存量房买卖合同》约定转让价款为85万元系为办理贷款所用，且双方亦是按照转让价款为60万元的约定进行交易。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应当无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原告与案外人包有仁签订的《南京市存量房买卖合同》，约定转让价款为85万元的行为系为了提高贷款数额，应属恶意串通，损害第三人利益的行为，该房屋转让款条款应当无效，但该买卖合同的其他条款系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且该合同价款条款的无效不影响其他部分的效力，故其他部分仍然有效。现案涉房屋已变更登记至原告名下，原告取得了案涉房屋的所有权，有权要求两被告自案涉房屋中搬离。被告包瑞平系包有仁的侄子，并非直系亲属，其居住在案涉房屋系基于包有仁的同意，现有证据证明包有仁生前已不再同意被告包瑞平继续居住，虽然两被告提出其享有案涉房屋居住权的辩解意见，但未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。 关于原告主张房屋占有使用费的问题。根据法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告于2015年5月取得案涉房屋所有权后要求两被告搬出未果，并于2015年7月6日报警处理，现原告主张两被告支付自2015年7月6日起的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。结合案涉房屋实际状况、同地段租金标准等情况，本院酌定该房屋占有使用费标准为1600元/月。 关于原告主张水、电费的问题。因该笔费用尚未确定，故原告该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告可在费用实际发生后另行主张。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告包瑞平、张伟娟于本判决生效之日起十日内腾空并迁出本市鼓楼区房屋。 二、被告包瑞平、张伟娟于本判决生效之日起十日内按照1600元/月标准向原告郑尚支付自2015年7月6日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。 三、驳回原告郑尚的其他诉讼请求。 如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告包瑞平、张伟娟负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付此款）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  杨向涛 代理审判员  孙 燕 人民陪审员  许德和 二〇一五年十一月十日 见习书记员  庄 妮