江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终6994号上诉人（原审被告）：吴永成，男，1971年4月20日生，汉族，住南京市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：南京腾创置业顾问有限公司，住所地南京市六合区杨新路65号。法定代表人：王学志，该公司总经理。上诉人吴永成与被上诉人南京腾创置业顾问有限公司（以下简称腾创置业公司）居间合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初7549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴永成上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、在签订中介合同时，曾口头约定41万元购房款先由吴永成筹款，如果筹不到款，需要等恒丰世家的房屋卖掉以后才能付款，什么时候筹到款再出件，没有时间限制。2、合同虽然约定，乙方出件当日同时乙方支付甲方购房款41万元，该约定并没有准确表达合同双方真实的意思。3、银行批准贷款时间是不确定的，故双方合同中约定2016年9月1日交房，这是没有依据的，交房时间应当以卖方拿到全部房款时间为准。4、因卖方没有按时向房产部门交出房产证办理过户手续，所以买方没有义务支付卖方房款。5、证人陈某的证词全部不符合事实，被上诉人的陈述也相互矛盾。6、被上诉人未履行居间义务，无权索取中介费，反而应当赔偿上诉人的损失。被上诉人腾创置业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。腾创置业公司向一审法院起诉请求：吴永成立即支付中介费27500元。一审法院认定事实：2016年5月17日，腾创置业公司（丙方）、吴永成（乙方）及案外人张仕清、陈焕玲（甲方）的委托代理人陈某签订一份《房地产买卖中介合同》，合同约定：张仕清、陈焕玲将南京市六合区大厂福基紫景园11幢105室房屋出售给吴永成，售价1378000元；委托事项：1、甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜；2、乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、土地使用证等相关事宜；佣金、代办费支付标准及方式：丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照该房地产售房款的2%（27500元）向丙方支付佣金和代办费，上述费用乙方应于过户当日前支付给丙方；房款付款方式：1、签订合同当日乙方支付甲方定金10000元；2、双方商定于2016年6月15日前办理产权过户手续同时乙方支付甲方购房首付款200000元；3、乙方出件当日同时乙方支付甲方购房款410000元；4、乙方银行组合贷款750000元于贷款下来一次性支付给甲方；5.尾款8000元于甲方交房给乙方时，乙方一次性支付甲方；房屋交付：甲方应于2016年9月1日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间，…。订约当日，吴永成支付定金10000元。合同签订后，吴永成对合同付款方式第3条约定的“乙方出件当日同时乙方支付甲方购房款410000元”提出异议，认为“出件当日”是指其南京市六合区大厂恒丰世家11幢603室房屋出售取得房款后，自行决定取件的时间，没有时间限制。陈焕玲、张仕清不予认可，吴永成遂未按约支付首付款200000元，双方未能办理产权过户等手续，吴永成亦未支付中介费。之后，腾创置业公司多次组织买卖双方协商未果，遂诉至一审法院。一审法院另查明，陈焕玲、张仕清于2016年12月19日诉至一审法院[（2016）苏0116民初8319号]，要求解除与吴永成的房屋买卖合同并支付违约金，吴永成同时提出反诉要求解除房屋买卖合同并双倍返还定金。该案诉讼中,陈焕玲、张仕清提交了委托陈某出售涉案房屋的委托书，认可陈某的委托代理行为。关于合同付款方式第3条约定的“乙方出件当日同时乙方支付甲方购房款410000元”的解释。陈某出庭作证称：“‘出件当日’是指吴永成付200000元首付款后将相关手续送到房产部门，产权人名字变更到吴永成名下时要付410000元。签约时吴永成表示其在外有200000元债权，另有公积金余额，支付410000元购房款没有问题，吴永成另表示750000元贷款可能会迟些，但在合同约定的2016年9月1日腾房之前肯定能下来，其不可能同意吴永成所说的无限期付款方式。”吴永成表示其签约时说410000元购房款先自己筹款，如果筹不到款，需要等其恒丰世家房屋卖掉以后才能付，等什么时候筹到款再出件，没有时间限制。腾创置业公司表示出件当日是指房产部门出件的时间，具体为送件之日起十个工作日，最迟不超过二十天，不可能是无限期的，签约时吴永成告知其恒丰世家房屋已经挂出去一个月，且是独家代理，正常情况下在2016年6月15日办理过户手续时房屋肯定能卖出去，且吴永成手上有200000元，所以吴永成肯定能按约支付410000元，故而当时推算2016年9月1日前包括贷款在内所有买卖流程能全部完成。一审法院认为，腾创置业公司与吴永成签订的房地产居间合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力。吴永成对出卖方的代理权提出异议而主张本案居间合同为效力待定，无事实和法律依据，一审法院不予支持。吴永成关于房地产买卖合同中付款方式第3条约定“出件当日”为附条件的“出件当日”，即如其筹不到款则须等恒丰世家房屋出售，等什么时候筹到款再出件，没有时间限制的主张，未能提供相应证据予以证明，亦不符合一般交易习惯和诚实信用原则，一审法院不予支持。吴永成主张腾创置业公司存在故意欺骗买卖双方的行为，缺乏证据支撑，一审法院不予采信。故吴永成未按约履行合同，其行为构成违约。本案中，腾创置业公司已经促成房屋买卖合同成立，根据合同约定吴永成应于过户当日前支付佣金和代办费27500元，因吴永成不履行合同致使付款条件未成就，视为条件已成就，故腾创置业公司要求吴永成立即支付居间报酬，一审法院予以支持。但考虑到房屋买卖合同没有实际履行，腾创置业公司亦未完成代办产权证、房屋交付、贷款、土地使用证等义务，一审法院酌情确定吴永成应当支付的居间报酬为8250元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条、第四百二十六条规定，判决：一、吴永成于判决生效之日起十日内向南京腾创置业顾问有限公司支付8250元；二、驳回南京腾创置业顾问有限公司的其他诉讼请求。案件受理费488元，由南京腾创置业顾问有限公司负担342元、吴永成负担146元。一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，上诉人提交其恒通世家房屋的独家委托出售合同以及该房屋的买卖中介合同，欲证明：1、其确实在卖自己的房屋，且在签订本案中介合同前就委托我爱我家公司出售房屋；2、银行按揭贷款如果下不来，合同自动解除只有当买方银行贷款被批准后，卖方拿到相应款项，合同才算完成。这可以证明上诉人的房屋很迟才卖掉，并不是上诉人拿到自己的卖房款，而不买涉案房屋。被上诉人对该两份证据的真实性予以认可，但认为与本案无关联性。以上事实，有独家委托出售合同以及房屋买卖中介合同在案证实。本院认为，腾创置业公司与吴永成于2016年5月17日签订的《房地产买卖中介合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，合同各方均应遵照履行。合同签订后，吴永成对合同约定“乙方出件当日同时乙方支付甲方购房款410000元”有异议，认为“出件当日”是指其南京市六合区大厂恒丰世家11幢603室房屋出售取得房款后，自行决定取件的时间，没有时间限制。陈焕玲、张仕清及腾创置业公司对此均不予认可，因吴永成对以上合同条款的解释并不符合一般房屋买卖合同的交易习惯，且吴永成对其解释也不能提供相关证据予以证实，故一审法院对吴永成对合同条款的解释不予采信，符合法律规定。双方发生争议后，吴永成没有按合同约定支付首付款200000元，导致合同未能履行，其行为构成违约。虽然合同约定吴永成支付佣金和代办费的时间为过户当日，但事实上是因吴永成不履行合同的行为导致付款条件未成就，故应视为付款条件成就，一审法院考虑到合同的实际履行情况酌情确定吴永成支付的居间报酬为8250元，有事实与法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费488元，由上诉人吴永成负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  孙 伟二〇一七年十月二十五日书记员  郭旭冬