云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第1042号原告普洱创赢商业运营管理有限公司（组织机构代57725051-4）。地址：普洱市思茅区林源路666号。法定代表人贾立敏，该公司董事长。委托代理人李廷文，云南标点律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告薛冰，女，1965年8月11日生，汉族，大专文化，个体户，原住云南省昆明市盘龙区白云路花园****802普洱市思茅区。委托代理人邓楷书，云南恒鹏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告普洱创赢商业运营管理有限公司与被告薛冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告普洱创赢商业运营管理有限公司委托代理人李廷文到庭参加诉讼，被告薛冰及其委托代理人邓楷书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普洱创赢商业运营管理有限公司诉称：原、被告于2013年6月6日签订店铺合作书，约定被告租普洱市思茅区3、4层店铺，租期三年。并约定双方具体权利义务。合同签订后，原告按约普洱市思茅区3、4层店铺交付被告使用，被告也如约开始履行义务。之后由于被告自身经营问题未按照约定支付原告租金，2015年初被告将所租店铺上锁后不再与原告联系，且拒绝接听原告电话。原告向被告发送书面函告，要求被告与原告协商提前终止合同事宜未果，原告按照约定于2015年3月30日收回了被告承租的店铺，被告行为已构成违约。请求依法判令：1、被告支付拖欠租金232500.00元；2、被告支付违约金70000.00元；共计302500.00元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告薛冰辩称：原告若具有诉讼资格，其主张根据合同11条第二款第十二项不顺延计收租金的约定无效，因被告不存在约定的不顺延计收租金的情形，原告应履行装修期不计算租金的约定。原告采取自救方式，收回标的物，并将被告存放于租赁店铺的所有物品和单据收走或清空，致使被告丧失了已交付房租的举证能力，原告上述行为根据诚实信用原则须向法庭提交2014年12月31日的租金收据，因被告2014年的房租已经全部交清，尚欠原告2015年1到3月的租金。原、被告约定第二年房租为350000.00元，按照每月29166.66元租金×3个月计算，实际欠租金87500.00元左右，请求依法驳回原告诉讼请求。原告普洱创赢商业运营管理有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、店铺合作书、店铺责任书、商户守则原件各一份。用于证明原、被告签订房屋租赁合同的事实及约定的权利义务。经质证被告认可商户守则、店铺责任书的真实性但认为与本案无关联性。对店铺合作书的真实性、关联性认可，不认可合法性。2、收据复印件五张。用于证明被告共支付原告租金255000.00元、押金50000.00元的，合计305000.00元。原告交付店铺给被告已履行了合同约定的义务。经质证被告认可真实性、合法性、关联性，但认为不能证明原告主张的房租金额，被告只欠原告三个月的租金。3、律师函复印件、2015年3月12日普洱日报原件各一份。用于证明因无法联系到被告，原告委托律师发函仍无法送达，故采取登报方式公告通知被告相关事宜。经质证被告不认可律师函的真实性、关联性、合法性并不认可证明内容。认可普洱日报的真实性、关联性，但登报方式不合法。被告为证明其答辩主张，向本院提交商品房购销合同原件一份。用于证明普洱创基尚城的房屋唯一拥有处分权的是开发商普洱创基房地产开发有限公司。经质证原告对合同真实性、合法性认可，但不认可关联性。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为原告证据材料除律师函外，被告对真实性均无异议，其余原告举证材料具有证据真实性且与本案争议相关联，内容未违反法律强制性规定，本院予以采信。律师函因无证据证明已送达被告，故本院不予采信。被告证据材料商品房购销合同因与本案非同一法律关系，故不具有直接关联性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年6月6日原、被告签订《店铺合作书》，约定被告租普洱市思茅区3、4层店铺。租期三年自2013年7月1日起至2016年6月30日止（其中：2013年7月1日起至2013年9月30日止为装修免租期），本合同自2013年10月1日起计算收租金，第一年300000.00元，第二年350000.00元，第三年400000.00元，首期付款100000.00元（壹拾万元整），其中50000.00元（伍万元整）为两个月租金，剩余部分为押金。付款方式：季付（押两个月付两个月），提前一个月付款。租金和物业管理费均为每年支付一次。被告就租金、物业管理费和在本合同项下应付的其他款项到期后30天仍未支付，原告有权提前终止合同并收回出租店铺。被告应在原告发出有关提前终止合同的通知后五日内与原告进行谈判，以解决提前终止合同事宜。如在上述书面通知发出后五日内双方未能达成一致或被告拒绝在上述期间内进行谈判，则本合同自终止合同通知发出后15日后自行终止。被告须按原告通知的日期将出租店铺内被告所有的物品搬出，并将出租店铺交还原告。如被告未于原告通知的时间将出租店铺内被告所有的物品搬出，则视为被告放弃对物品的一切权利，原告可以采取其认为适当的任何方式处置该物品（包括抛弃、变卖、使用、拆除等），被告对此无任何异议，亦不要求原告对其进行任何形式的补偿。并约定租赁期间被告中途擅自退租的应按剩余租期应缴租金标准向原告支付违约金等。合同签订后，原告按约普洱市思茅区3、4层店铺交付被告使用，被告于2013年6月14日支付原告租金、押金各50000.00元，2014年3月7日支付租金100000.00元，2014年9月3日支付租金5000.00元，2014年12月1日支付租金100000.00元，合计支付原告租金255000.00元、押金50000.00元，总计305000.00元。2014年8月，被告应履行支付原告第二年租金350000.00元的约定但未履行。2015年3月12日，原告因未联系到被告，即在普洱日报刊登公告，公告主要内容为：被告需在2015年3月17日前与原告协商提前终止合同，如协商无果，双方签订的合同将于2015年3月27日自行终止，并告知被告处理租赁店铺内物品等。2015年3月30日原告收回了被告承租的店铺，被告尚欠原告2014年10月1日至2015年3月30日共6个月租金175000.00元。本院认为，原、被告签订的《店铺合作书》实质为店铺租赁合同，该合同系原、被告双方自愿签订并未违反法律强制性规定，属有效合同应受法律保护。原告主张被告支付拖欠租金，庭审查明被告欠原告2014年10月1日至2015年3月30日共6个月租金175000.00元，第一年被告支付原告租金及押金总计305000.00元，依合同约定被告应支付原告第一年租金为300000.00元，尚余5000.00元，此款在第二年应交租金中扣减，被告实际应付原告租金为170000.00元，根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原告请求被告支付租金于法有据，本院予以支持。原告请求租金金额超过本院查明数额部分，本院不予支持。原告关于违约金的主张，庭审查明被告未按合同约定时间及金额支付原告租金，存在违约事实构成违约，但因原、被告合同约定违约金支付金额不明确，根据合同法第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告依法应当承担继续履行支付租金的违约责任，原告主张支付违约金的金额计算依据不足,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告薛冰于判决生效十日内一次性支付原告普洱创赢商业运营管理有限公司租金170000.00元；二、驳回原告普洱创赢商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5838.00元，由原告普洱创赢商业运营管理有限公司负担2568.00元，被告薛冰负担3270.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决自送达后届满十五日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后的二年内向本院申请强制执行。审 判 长  黄文书审 判 员  白友德人民陪审员  谭永生二〇一五年十一月三十日书 记 员  杨淳淦