上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第28790号原告陈玉梅，女，1982年1月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告吴江娥，女，1948年7月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈玉梅，住上海市浦东新区。被告上海荣启置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人周伟淦，董事长。委托代理人李平，上海市协力律师事务所律师。委托代理人奚征宇，上海市协力律师事务所律师。原告陈玉梅、吴江娥诉被告上海荣启置业有限公司(以下简称荣启公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告(原告吴江娥的委托代理人)陈玉梅，被告荣启公司的委托代理人李平、奚征宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉梅、吴江娥诉称，两原告于2013年9月购买被告开发的位于上海市浦东新区周康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并于2015年3月31日收到被告交付使用的通知书，后发现系争房屋的暂测面积与实测面积误差了1.96平方米。根据合同约定被告应当退还原告面积差额部分的房款人民币(以下币种相同)35,587元。但原告无法接受被告计算的差额房款，经过两次协商被告不同意先行交付房屋，原告为此向浦东新区消保委请求调解未果。故诉请判令：1、被告返还系争房屋实测面积与暂测面积差额部分的房款35,587元；2、被告支付延期交房的违约金，按房价款2,971,849元每日万分之一，自2015年4月1日起，计算至实际交房之日止；3、被告补偿原告因延期交房产生的租金损失，按每月3,700元计算，自2015年4月1日起，计算至实际交房之日止；4、被告向原告交付系争房屋。被告荣启公司辩称，根据合同约定，被告退还给原告的房屋面积差价应当扣除1%误差比的差额款，退款金额为5,868元，被告同意退还但原告未领取。被告在2015年3月17日向原告邮寄了交房通知书，要求其在3月31日前办理交房手续，但原告未来办理交房手续，被告不存在逾期交房的违约行为。原告的租房损失不应由被告承担。经审理查明，系争房屋为荣启公司开发的商品房。2013年9月，荣启公司(甲方、卖方)与陈玉梅、吴江娥(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋暂测建筑面积163.68平方米。总房价款2,971,849元。第五条，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。第十一条，甲方定于2015年3月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、见补充条款(一)。合同补充条款(一)第三条，删除预售合同第四条和第五条项下的全部内容，并替换以下文字：乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。该房屋建筑面积(套内建筑面积与公用分摊建筑面积之和)以有相应资质的测绘机构出具的实测建筑面积为准。若本合同约定的该房屋建筑面积(暂测面积)和交付时实测建筑面积(实测面积)不一致，暂测面积与实测面积误差比绝对值在1%(含1%)以内，该房屋总房价款保持不变；暂测面积与实测面积误差比绝对值在1%(不含1%)至3%(含3%)时，超出部分面积按该房屋单价计算多退少补；暂测面积与实测面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权选择解除合同。若不解除合同的，实测面积大于暂测面积超过3%的，对3%以内面积由乙方按该房屋单价标准向甲方补齐房价款，超过3%的部分乙方无需承担；实测面积小于暂测面积超过3%的，不足面积由甲方按该房屋单价标准据实退还相应房价款给乙方。第八条对预售合同第十二条作如下修改和补充：若甲方逾期超过90天未能将该房屋交付给乙方，则自第91天起十五日内乙方有权以书面形式通知甲方解除本合同。若乙方选择解除本合同，则甲方应按乙方已支付房价款每日万分之一支付违约金给乙方，且乙方应书面通知甲方，……如甲方在预售合同约定的乙方获得解除本合同的权利之日起十五日内未收到乙方发生的书面解除合同通知，则视为乙方放弃解除合同及退房的权利及认可逾期交房的现状，乙方同意继续履行预售合同并等待最终交付该房屋。甲方继续按照已支付房价款每日万分之一的标准向乙方支付违约金直至甲方将该房屋实际交付给乙方的前一日。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，两原告按约支付了全部房款2,971,849元。2015年3月17日，荣启公司向两原告发函，通知于2015年3月31日办理入户手续，并提醒必须在履行完毕支付房款义务及交清所有有关款项后方可办理有关入户手续。两原告接函后，于2015年3月28日至荣启公司欲办理入户手续，当天荣启公司要求两原告签署“交付使用前买方应支付之款项”，内容为买方：陈玉梅、吴江娥，按照买方与发展商签订的《上海市商品房预售合同》，实测面积161.72平方米，暂测面积163.68平方米，根据预售合同补充条款(一)第三条，当面积差异大于1%(不含1%)时，(暂测地上面积+暂测地下面积)-(实测地上面积+实则地下面积)/(暂测地上面积+暂测地下面积)-1%)*房价，故需补退楼款5,868元，调整后该房屋最终价格为2,965,981元。由于双方对荣启公司因面积误差应退的房价数额存有争议，两原告不同意签署该“交付使用前买方应支付之款项”，房屋交付手续未能办理。2015年4月9日，荣启公司再次向两原告(合同预留地址上海市成山路XXX弄XXX号XXX室)发送收房催告书，要求于2015年4月15日前按催告书所附之入户流程指引办理收房手续。邮件内容还包括御沁园购房人办理房屋交付手续须知、交付使用前买方应支付之款项、上海市新建住宅使用说明书等。2015年7月，两原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告称荣启公司于2015年4月9日的发函未收到，届时原告已搬离该地址，另租房屋。原告提供了其与案外人签订的租赁合同及租金收据，租赁期间为2014年9月1日至2015年8月31日，证明原告在外租房的损失，每月3,700元。原告另称2015年3月28日至被告处办理入住手续，被告要求其签署“交付使用前买方应支付之款项”，否则不能拿房屋钥匙，因原告不同意退款金额，当天未交接房屋，一周后原告再次至被告处，被告仍拒绝协调，且不交付房屋。荣启公司在庭审中称，购房人签署“交付使用前买方应支付之款项”是荣启公司办理交房的流程，须先签署该文件再交接房屋，其他业主均接受该文件内容，未提出过异议。庭审后，荣启公司向本院出具说明，称原、被告在2015年3月31日前因原告不接受荣启公司提出的退款方案而拒绝办理收房手续，此后荣启公司再次发函后，原告未至荣启公司办理收房，原告可随时办理入住手续。审理中，原、被告于2015年10月10日办理了系争房屋的交房手续。双方确认系争房屋的实测面积为161.72平方米。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、交付使用前买方应支付之款项、御沁园交付使用通知书、公证书等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告依约支付了合同约定的全部购房款，被告应当于约定的交房日期2015年3月31日前交付房屋。被告于2015年3月17日向原告发出系争房屋的交付使用通知书，原告持此交房通知书于3月31日前至被告处办理房屋交接手续。由于对系争房屋的实测面积与暂测面积的差额引发的退还购房款数额存在争议，致使在约定的交房日期之前未能完成房屋的交付。现双方争议的主要问题为系争房屋因实测面积小于暂测面积而应退购房款的数额以及延期交(收)房的责任承担。对此，本院认为，双方在合同补充条款(一)第三条约定了当交付时实测面积与暂测面积不一致时房价款的计算，根据该条款的约定，当暂测面积与实测面积误差比绝对值在1%(不含1%)至3%(含3%)时，对超出部分面积的价款计算并未明确指明需扣除1%的误差比绝对值，故依此条款内容不能必然推断出被告主张的扣款公式。原、被告在计算涉案房屋因面积误差而应退购房款的数额上存在不同理解。根据相关法律的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。系争房屋的预售合同版本由被告提供，因此对该争议条款的解释应当作出不利于被告的解释，本院采纳原告的计算方式，即被告应当退还不足面积部分的房价款即35,587元。其次，被告在原告前去办理房屋交付手续时，要求原告签署“交付使用前买方应支付之款项”确认单，要求原告接受被告对系争房屋的面积误差所应退款项的计算方式。从该确认单的内容看，显然是被告要求购房人在交付房屋前必须签署的文件。由于原告不同意签署前述确认单，致使系争房屋在2015年3月31日前未能完成交付。此后被告虽又向原告发送了收房催告书，但被告随催告书一并交付的文件包括购房人办理交付手续须知、交付使用前买方应支付之款项等，说明被告仍将签署“交付使用前买方应支付之款项”作为购房人办理收房手续的前置条件。故被告对原告拒收房屋的主张，本院不予采纳。系争房屋直至本案诉讼期间即2015年10月10日交付，逾期交付的责任应由被告承担。逾期交房的违约金应自2015年4月1日起计算至2015年10月9日止，按已付房价款2,971,849元的日万分之一即297.18元/日计算。系争房屋现已交付，原告诉请交付房屋的请求无需再做处理。原告要求被告补偿其租房损失，本院不予支持。被告对违约金的调整请求，不符合相关法律规定，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告上海荣启置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈玉梅、吴江娥购房款35,587元；二、被告上海荣启置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈玉梅、吴江娥逾期交付房屋的违约金，自2015年4月1日起计算至2015年10月9日止，按每日297.18元为计算标准；三、驳回原告陈玉梅、吴江娥的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,951元，减半收取计975.50元，由原告陈玉梅、吴江娥负担75.50元，被告上海荣启置业有限公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一五年十一月十日书记员  于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。