连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第02067号原告江苏君怡物业管理有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路10号兴业时代花园物管中心。法定代表人李传江，董事长。委托代理人杨冬成，周涛，江苏顺维律师事务所律师。被告许梁山。委托代理人孟虹（系被告妻子），。原告江苏君怡物业管理有限公司（以下简称君怡物业公司）与被告许梁山物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员张坤瑞，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君怡物业公司的委托代理人周涛、被告许梁山及其委托代理人孟虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君怡物业公司诉称，原告为东瑞花园提供物业管理服务，并与业主签订了物业管理服务合同。被告自2013年12月28日至2015年6月30日期间未交纳物业费，共计人民币2776元。期间原告多次催要，被告均未支付。现诉至法院，请求判令被告支付原告物业管理费2776元，并承担本案诉讼费用。被告许梁山辩称，原告在履行合同期间，服务不到位。被告子女在高考期间，被邻居装修噪音干扰，向原告反映得不到妥善处理。且小区内有人养狗，半夜狗叫也无人管理。以前被告在金秋情缘小区居住，原告也为该小区提供物业服务，2011年期间，原告全额收取了冬季取暖费2600元，但未能提供全年的暖气服务，当时答应退300元，但至今未退。该款项应从所欠物业费用扣除。经审理查明，2012年12月28日，被告许梁山（甲方）与原告江苏君怡物业管理有限公司（乙方）签订物业管理委托合同，委托君怡物业公司对东瑞花园小区9号楼2单元401、501室进行物业管理，约定的物业管理服务项目：物业共用部位的管理，包括物业主体承重墙结构部位、外墙面、停车场等；物业共用设施、设备的运行和管理，包括物业区域内，由全体业主共同使用的上、下水管道、落水管、供电线路、共用照明、电梯、消防设施、绿地以及共用设施设备使用的房屋等；环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，水电、消防设施设备的清洁；绿化养护，包括共用绿地、花草树木、建筑小品等的养护和管理；资料管理，物业相关的工程图纸、用户档案、竣工验收资料；公共秩序，包括本物业共用部位安全防范、消防等；物业装饰装修的安全性，装修垃圾清运等管理服务；组织开展社区文体、宣传活动；负责向业主或物业使用人收物业管理费、共用水费、共用电费、电梯运行费及其它特约服务费用。对业主和物业使用人违反业主临时管理规约及物业管理规定的行为，采取规劝、制止、上报有关部门等处理方式。关于物业管理服务费用标准：小高层、高层住宅按0.75元/月/平方米,花园洋房按0.75元/月/平方米，营业用房按1.5元/月/平方米收取。物业管理服务费每年1851元。另查明，被告许梁山系兴业东瑞花园小区的业主，住该小区9楼2单元401室、501室，面积为205.63平方米。被告许梁山尚未支付2013年12月28日至2015年6月30日物业费合计2776元。经原告江苏君怡物业管理有限公司书面催交后，被告许梁山仍未缴纳。上述事实，有原告举证的营业执照、组织机构代码证、物业管理合同、催交函、缴费票据、备案通知以及原、被告的当庭陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，被告许梁山与原告君怡物业公司之间签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告许梁山应当根据物业管理合同的约定交纳物业服务费用。经原告君怡物业公司书面催交后，仍未缴纳，应承担民事法律责任。原告君怡物业公司在本案中，主张被告许梁山拖欠2013年12月28日至2015年6月30日期间的物业服务费用，根据物业服务合同的约定，物业服务费为205.63×0.75×18=2766元。本院认为，根据被告陈述，原告君怡物业公司在提供物业服务过程中，存在服务不到位现象，本院酌情扣减20%的物业服务费，因此，被告许梁山应向原告支付物业服务费2220元。被告许梁提出原告君怡物业公司曾欠其300元取暖费未退还，应与本案物业费相冲抵的抗辩意见，因未提供任何证据证明，故本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告许梁山于本判决生效后十日内给付原告江苏君怡物业管理有限公司物业服务费共计人民币2220元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  张坤瑞二〇一五年十一月二十三日书记员  田 田法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。