四川省南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1302民初3125号原告：胡满江，男，1980年10月15日出生，汉族，住西充县。委托诉讼代理人：杜晓玲，四川惠博律师事务所律师。被告四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区龙吟路56号。法定代表人：唐作银，董事长。委托诉讼代理人：陈刚，男，1971年10月22日出生，汉族，住南充市顺庆区，系被告公司执行总经理。委托诉讼代理人：姚志恒，女，1977年4月17日出生，汉族，住南充市顺庆区，系被告公司销售经理。第三人：招商银行股份有限公司成都双楠支行，住所地成都市双楠小区双南路288号成都公交集团综合大楼一楼。负责人：卓丽琴，职务不详。第三人：招商银行股份有限公司成都世纪朝阳支行，住所地成都市锦江区宏济新路298号附278号、282号、286号。负责人：曾珍，职务不详。以上两位第三人共同委托诉讼代理人：赵伟，男，1992年7月11日出生，汉族，住江苏省兴化市。系招商银行成都分行员工。原告胡满江诉被告四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（简称万事兴公司）、第三人招商银行股份有限公司成都双楠支行（简称招行双楠支行）、第三人招商银行股份有限公司成都世纪朝阳支行（简称招行世纪朝阳支行）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡满江及其委托诉讼代理人杜晓玲，被告委托诉讼代理人陈刚、姚志恒、第三人的委托诉讼代理人赵伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡满江向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《订购协议》合法有效；确认位于南充市顺庆区龙吟锦城1栋X单元-2层6号地下车位归原告所有并判令被告协助原告办理产权登记。2、判令被告向原告支付违约金14400元（违约金按照已付车位款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算：120000×6%×2=14400元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2014年6月16日，原告和被告签订了《定购协议》购买“龙吟锦城”地下车位，并交纳了全部价款12万元，自2014年起原告使用1栋X单元-2层6号地下车位至今。在此期间，原告多次要求原告协助办理产权登记，被告均未协助办理。随后，被告将“龙吟锦城”地下车库整体抵押给招行双楠支行，致使原告至今不能办理产权。被告的行为已构成违约，除确认上述车位归原告所有外，被告还应当承担违约责任。为维护原告合法权益，根据《物权法》、《合同法》及相关法律规定，诉至法院。被告辩称，原告陈述的事实属实，确实在2011年至2014年与购房人签订了《订购协议》，由于标的物在2011年已经完工，但是已经整体抵押给了第三人，在签订协议时已经告知原告，现在由于被告经营不善，第三人不同意分别解除抵押，所以导致原告的车位至今不能办理登记。车位已经交付给原告使用。原告是缴纳全部购房款的，是口头告知抵押情况的。第三人辩称：被告与我方涉及的房屋抵押权合法有效并办理了相关的他项权证，第三人拥有的抵押权合法有效。即使原告签订了购房协议并缴纳购房款，被告也认可。第三人无明显不妥，属于善意取得房屋抵押权。原告没有取得房屋的所有权，原告要求办证的要求不应该得到支持，即使该合同真实有效，属于双方的真实意思表示，但是没有办理产权登记，原告没有取得房屋的所有权。没有经过第三人的同意下，原告的诉讼请求没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年6月16日，原告胡满江（乙方）与被告万事兴公司（甲方）签订《定购协议》，约定：由乙方定购甲方开发位于南充市顺庆区交汇处“龙吟锦城”1栋X单元-2层车库6号，建筑面积为68.05平方米，付款方式为一次性，房屋总价为120000元；乙方向甲方支付30000元整作为定金。尾款玖万元于2014年12月30日付清，如逾期此叁万元定金不退。乙方于2014年12月30日前签订商品房买卖合同，并付清房款。2014年6月16日，原告向被告交纳房款3万元，2014年11月7日，原告分别向被告交纳房款9万元，交纳维修基金2722元。随后，被告将案涉车库交付给原告占有使用。另查明，2013年4月18日，被告将顺庆区水郡路一段41号“龙吟锦城1号楼车库-2层96号车库整体抵押给招行双楠支行用于银行借款担保，被担保主债权数额（最高债权数额）为1600万元，该项抵押于2016年2月25日注销。2015年12月21日，被告将前述车库整体抵押给招行双楠支行用于担保银行借款，被担保主债权数额（最高债权数额）为1397万元。2016年3月7日，被告将前述车库整体抵押给招行世纪朝阳支行用于银行借款担保，被担保主债权数额（最高债权数额）为5000万元。2016年12月9日、2016年12月28日，前述车库分别被成都铁路运输中级法院和成都铁路运输法院予以司法查封。案涉车库系前述整层车库中的其中一个，即-2层6号。嗣后，案涉车库因整层车库被抵押随后查封导致无法办理产权登记，原告遂诉至本院。本院认为，一、原、被告签订的《定购协议》是双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，该合同具有法律效力，依法应予确认。二、原、被告在2014年6月签订《定购协议》后，原告按约定支付了全部购房款，被告亦于同年12月将车位交付给原告占有使用。但在该《定购协议》签订之前，被告已于2013年4月将登记在万事兴公司名下的包括案涉车位在内的整层车库抵押登记给招行双楠支行用于金融借款担保，在抵押期间被告于2015年12月又将案涉车位在招行双楠支行进行了第二次抵押登记，随后在2016年2月对第一次的抵押登记予以注销。2016年3月，被告再次将案涉车位抵押登记在招行世纪朝阳支行名下。从上述时间顺序上看，被告将案涉车位办理抵押登记在第三人招行双楠支行名下在前，原、被告签订《订购协议》在后。虽然在原、被告签订协议并将车位进行了交付后，招行双楠支行进行了第二次抵押登记,但其系在原抵押登记未注销之前办理，其有理由相信该房屋仍归属被告万事兴公司所有。在此基础上，招行世纪朝阳支行又对该房屋进行了第三次抵押登记。即是说该房屋从原、被告签订《订购协议》之前就不间断地被第三人与被告设定了抵押权，即抵押权设定在先。同时，原告未举证证明第三人抵押权系恶意取得，因此万事兴公司与第三人就案涉房屋所设定的抵押权应当依法受到保护。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，原告主张确认案涉车位归原告所有的理由不成立，本院不予支持。另外，因为在该案涉房屋有抵押权存在的情况下，原告请求被告协助其办理产权登记的条件不具备，因此对于原告主张被告协助办理产权证的请求，本院不予支持。三、关于被告是否应当承担违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原被告签订的订购协议，符合商品房买卖合同的主要内容，并已实际履行，因此该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告在签订合同时，案涉车位已经竣工，由于被告将案涉车位抵押给第三人，导致原告未能取得房屋权属证书，被告的行为构成违约，应当承当违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应当按照以已付购房款120000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息给付违约金。本案中，原、被告签订合同时间为2014年6月16日，被告则应当从签订合同之日90日后即2014年9月14日起给付违约金至实际办证之日止。原告仅主张两年违约金14400元，是其对自身权利的处分，本院予以尊重准允。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、原告胡满江与被告四川省南充市万事兴房地产开发有限公司签订的《订购协议》合法有效;二、被告四川省南充市万事兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告胡满江支付违约金人民币14400元;三、驳回原告胡满江的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1494元，由被告四川省南充市万事兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  彭艳二〇一七年十月十八日书记员  汪希