湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘04民终1082号上诉人（原审原告）：湖南名家物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区华章路50号。法定代表人：黄锡荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵启兵，湖南衡州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南华泽置业有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区湘江东路338号华泽钱江苑101号。法定代表人：蔡菊银，该公司总经理。上诉人（原审被告）：衡阳市珠晖区旺鸣轩酒店，住所地湖南省衡阳市珠晖区湘江东路***号。经营者：王仕伟。上诉人湖南华泽置业有限公司、衡阳市珠晖区旺鸣轩酒店的共同委托诉讼代理人：钟荣华，湖南湘华律师事务所律师。原审被告：王仕伟，男，1963年9月20日生。委托诉讼代理人：王建军，男，1971年6月22日生。上诉人湖南名家物业管理有限公司（以下简称名家物业）为与上诉人湖南华泽置业有限公司（以下简称华泽置业）、衡阳市珠晖区旺鸣轩酒店（以下简称旺鸣轩酒店）、原审被告王仕伟物业管理服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院(2016)湘0405民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人名家物业的委托诉讼代理人赵启兵、上诉人华泽置业、旺鸣轩酒店的共同委托诉讼代理人钟荣华、原审被告王仕伟及其委托诉讼代理人王建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。名家物业上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，一、二审受理费由华泽置业、旺鸣轩酒店、王仕伟负担。事实和理由：1、华泽置业、旺鸣轩酒店坐落在名家物业管理的物业服务区域范围内，其对整个物业服务区内的物业管理服务包括安保管理、水电管理、环境卫生管理、绿化管理以及区域内秩序管理等项服务是整体服务，不存在就某个业主或房屋使用者单独服务。业主或房屋使用者自己内部加强了与物业管理项目同类或相似的内容，并不能否定其已经履行了物业管理服务义务。原审以旺鸣轩酒店自身配备有安保、保洁、维修人员等理由而否定名家物业对该酒店提供的物业管理服务系认定事实不清，一审适用公平原则错误；2、一审判决名家物业未向旺鸣轩酒店催收物业管理费，故旺鸣轩酒店不用承担违约责任错误。华泽置业针对名家物业的上诉辩称：除其上诉状载明的意见外，补充答辩意见如下：1、依据前期物业合同，虽然约定了商业用房单价，但同时约定了最终以物价局批准的价格为准，名家物业并没有上报商业用房的收费标准，因此前期物业合同关于商业用房的收费标准没有进行约定；2、《湖南省物业服务收费管理办法》及相关规定，均对住宅公共性物业与非住宅性物业服务进行了区分，且名家物业与其并未对商业住宅性的物业管理服务进行约定，因为旺鸣轩酒店作为商业经营场所，是独立的区域，没有与小区住宅区域有共同的包括公用的电梯、通道、卫生及公共区域，名家物业未对该酒店提供相应的服务，按照公平原则以及物权法的相关规定，业主没有接受或者物业公司没有向相关业主提供服务，业主有权拒绝支付物业管理费；2、名家物业从未向华泽置业以及旺鸣轩酒店书面递交过物业缴费的书面通知，按照相关法律规定，名家物业在没有书面通知的情况下应该予以驳回。旺鸣轩酒店针对名家物业的上诉辩称：1、根据《衡阳市物业服务管理细则》第三条规定，非住宅收费需要双方遵循约定，故名家物业与旺鸣轩酒店必须有相关的协议；2、自旺鸣轩酒店开业以来，名家物业从未提出过要对该酒店从事物业管理的要求，客观上也没有对该酒店进行相关的物业服务，即主观上没有提供物业服务的意愿，客观上也没有提供服务。王仕伟辩称：其同意华泽置业、旺鸣轩酒店的答辩意见。华泽置业、旺鸣轩酒店上诉请求：1、撤销一审判决，驳回名家物业对其的诉讼请求；2、一、二审受理费由名家物业承担。事实与理由：1、旺鸣轩酒店的经营区域与涉案钱江苑小区分别是独立的区域，名家酒店没有证据证明该酒店与涉案小区存在公共区域，故一审以名家物业对相关公共部分的绿化和管理提供了服务，从而判决其承担15%的物业管理费系认定事实错误；2、一审判决将合同履行期限与同一债务分期期限相混淆，从而对“物业管理费”诉讼时效的认定明显错误，且适用法律不当；在双方未将旺鸣轩酒店经营区域列入名家物业的管理区域的情况下，即便名家物业为该酒店提供了某种服务，也是无因管理之债，名家物业对此亦应承担举证责任。名家物业针对华泽置业、旺鸣轩酒店的上诉辩称：1、双方有物业管理合同，名家物业对旺鸣轩酒店全面履行了合同约定的物业管理义务，华泽置业、旺鸣轩酒店称名家物业没有提供管理服务与事实不符；2、旺鸣轩酒店自己聘请了保安和保洁人员并不能否定和排除名家物业所提供的保安、保洁以及其他方面的物业管理服务；3、关于适用法律部分，华泽置业、旺鸣轩酒店均理解错误。名家物业从接管小区物业管理服务以来履行了向旺鸣轩酒店书面催告交纳物业管理费的义务，小区内业主十分清楚，一审判决关于时效的阐述已经非常清楚，并不是华泽置业、旺鸣轩酒店所理解的属于独立债务，而是基于一个物业管理合同所产生的债务，依照相关的法律规定，应当是最后一笔履行才开始起算时效；4、关于华泽置业、旺鸣轩酒店称旺鸣轩酒店不包含在名家物业管理服务区内与事实不符，旺鸣轩酒店和华泽钱江苑是整体的一栋楼，旺鸣轩酒店不可能独立于华泽小区，水电都是一路，电梯的独立并不能否定其他的物业管理服务都包含在内，所以双方形成了物业管理服务合同关系，不属于无因管理。王仕伟对华泽置业、旺鸣轩酒店的上诉无异议。名家物业向一审法院起诉请求：1、各被告向其支付拖欠的物业管理费1332000元及其滞纳金；2、本案诉讼费由各被告负担。一审法院认定事实：2009年12月25日，原告与被告华泽置业签订《钱江苑前期物业管理合同》，被告华泽置业作为钱江商住楼开发商将该商住楼的物业管理服务委托原告管理。该合同第十五条、第二十二条对物业管理服务费约定：“本物业的管理费按双方协商的标准由乙方（原告）向业主、物业使用人收取：（1）高层住宅1.2元/平方米/月、（2）商铺2元/平方米/月。对无故不缴纳相关费用的业主将每日收取0.3%的滞纳金。2010年7月8日，原告向衡阳市物价局申报物业收费登记备案，该局作出衡价房（2010）171号《关于钱江苑物业服务费的批复》，原告未申报商铺物业服务费。2010年9月29日，被告旺鸣轩酒店租用被告华泽置业所有的华泽钱江苑101、201店铺（建筑面积分别为2943.22平方米、3347.77平方米）用于餐饮饭店经营至今。期间，被告旺鸣轩酒店自行管理其内外保安、内外保洁、备用发电机（与小区共用）维修运营、生活垃圾费用支付、下水道疏通，并支付相关费用。原告认为其与被告华泽置业签订《钱江苑前期物业管理合同》，被告华泽置业作为衡阳市珠晖区湘江东路华泽钱江苑101至201的业主、被告旺鸣轩作为上述商业用房使用者，从2010年9月29日至2016年11月30日，被告华泽置业、被告旺鸣轩未向原告缴纳物业管理费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案原、被告双方争议的焦点为：1、被告的主体资格问题；2、本案的诉讼时效；3、被告是否应当支付物业服务费及服务费的金额确定。关于被告的主体资格的问题被告华泽置业系《钱江苑前期物业管理合同》合同相对人，且系华泽钱江苑101、201房屋的所有权人，因此被告华泽置业系适格的被告；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，被告旺鸣轩酒店系华泽钱江苑101、201房屋的实际使用人，系适格的被告；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”，因此，本案中被告旺鸣轩酒店的经营者王仕伟不是适格被告。关于本案的诉讼时效问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告与被告华泽置业签订的《前期物业管理合同》中第二条约定“本合同自签订之日起生效，至该项目成立业主委员会签订新的物业服务合同后本合同终止”，由于该项目未成立业主委员会签订新的物业服务合同，因此该合同仍未终止，即最后一期履行期限尚不能确定，故被告主张本案超过诉讼时效的辩解意见，不予采纳。原告与被告华泽置业签订的《钱江苑前期物业管理合同》，是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，合法有效。对于钱江苑小区内的商铺物业服务费的收取，双方约定为2元/平方米/月，并约定需经物价部门核定为准，而原告在2010年7月向衡阳市物价局申报时未申报商铺物业服务费。物价部门对物业服务费的收费核定，系管理性规范而非效力性规范，且原告与被告华泽置业双方约定的商铺物业服务费与当时市场行情价格相当，因此，原、被告方应按照约定的物业服务费收费标准执行。但由于原告提供的证据不能证明原告履行了催收物业服务费的义务，对原告请求被告支付物业服务费滞纳金的诉讼请求，不予支持。由于被告旺鸣轩酒店的内外保安、内外保洁、备用发电机（与小区共用）维修运营、生活垃圾费用支付、下水道疏通由被告旺鸣轩酒店自行管理及支付相关费用，原告仅是对相关公共部分及绿化等提供了服务，根据物业服务收费应当遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则，酌定被告应支付原告的物业服务费为[6290.99平方米×2元/平方米/月×72个月（2010年12月25日至2016年11月30日）]905902.56元×15%=135885元。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《湖南省物业服务收费管理办法》第六条之规定，判决：一、被告衡阳华泽置业有限公司、被告衡阳市珠晖区旺鸣轩酒店在判决生效之日起十日内连带支付原告湖南名家物业管理有限公司物业管理费135885元；二、驳回原告湖南名家物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16788元，原告湖南名家物业管理有限公司负担15108元，被告衡阳华泽置业有限公司、被告旺鸣轩酒店负担1680元；保全费5000元由被告衡阳华泽置业有限公司、被告旺鸣轩酒店负担。二审期间，当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方有异议的证据，本院认定如下：名家物业提交了12份证据，并申请了4个证人出庭作证，华泽置业、旺鸣轩酒店提供了8份证据。本院认为，名家物业提供的证据1、竣工验收备案表，内容虽客观、真实，但不能达到其证明目的；证据2、门面租赁合同，只能证明华泽置业将珠晖区湘江东路338号一至二层门面出租给旺鸣轩酒店经营酒楼，该合同第15条约定的“所租物业，乙方（旺鸣轩酒店）自行管理，无须向甲方（华泽置业）交纳物业管理费。与物业有关的管理费和物业公司协商解决”，但并不能证明名家物业对该酒店履行了物业管理义务、该酒店应向名家物业交纳物业管理费；证据3－5、照片，只能证明名家物业工作人员的配置、相关管理规定等情况；证据6、照片，不能证明名家物业为旺鸣轩酒店的客人停车进行了管理，该酒店客人的车是停在该酒店的外面，并非停在名家物业的管理区域内；证据7、照片，虽然该酒店在其后门有堆放垃圾的情况，但垃圾系该酒店自行清理，并不是名家物业为其清理，如该酒店因经营活动产生的垃圾、噪音直接影响到小区其他业主的正常生活，系另一法律法律关系，与本案的处理没有直接关系；证据8、照片，只能反映旺鸣轩酒店与该小区共用水电设备，且该酒店的水电费是直接向水电部门交纳，并非名家物业代为交纳；证据9、系中国联合网络通信有限公司衡阳市分公司为解决居民使用网络问题，占用旺鸣酒店所在房屋楼顶公共部分场地而与名家物业签订的《中国联通衡阳分公司室内分布合作合同》；证据10-11、系名家物业自行书写的2016年水电巡查情况表。故名家物业提供的上述证据不能证明其为旺鸣轩酒店履行了物业管理服务，本院不予采信。名家物业提供的证人颜学春在庭审中陈述发电房出现故障时，其与该酒店沟通后，配件由该酒店购买，协作一起修理；其还证实旺鸣轩有单独的水表，但消防用水统一由小区水泵房提供，由小区统一管理，地下池及整个大楼包括该酒店的地面渗水都是名家物业负责抽、排等事实；证人赵先曙与华泽置业正在进行民事诉讼，其与本案当事人存在利害关系；张辉荣系钱江苑小区的业主，其陈述其于2012年5月入住小区后就听说过名家物业向旺鸣轩酒店催收过物业管理费，且陪名家物业的工作人员向旺鸣轩催收过物业管理费，名家物业开打印的单子催收，但单子上具体内容及该单子交给了该酒店的谁等具体情况其并不清楚；朱建波也只是通过小区其他业主发牢骚才知道旺鸣轩酒店未交物业管理费，并非自身亲历所知，朱建波还证实名家物业的保安为旺鸣轩酒店的顾客停车进行了指挥等事实。本院认为，旺鸣轩酒店的正门位于小区保安室外面，且顾客的车亦是停放在该酒店前面的公共区域。故名家物业提供的证人颜学春、赵先曙、张辉荣、朱建波的证言亦不能证实名家物业对旺鸣轩酒店提供了物业管理服务以及向该酒店催收过物业管理费的事实。华泽置业、旺鸣轩酒店庭前提供的证据1即规划图、证据2即光盘，对真实性各方均无异议，可以证明钱江苑小区业主住户与旺鸣轩酒店系同一栋房屋，该酒店在一、二层，其他业主居住在三层以上的事实；华泽置业、旺鸣轩酒店在庭审中提供的证据1即衡阳市公安消防去队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、证据2即装修垃圾存放城管收费收据、证据3即装修垃圾清运收条、证据4即钱江苑物业服务方案、证据5催缴函、证据6机组安装报告单客观、真实，来源合同，可以作为认定本案事实的依据。经审理查明，华泽置业所有的华泽钱江苑101、201店铺建筑面积分别为2943.22平方米、3347.77平方米。旺鸣轩酒店于2010年7月15日与承租华泽置业签订了《门面租赁合同》，华泽置业将其所有的上述门面面积约5000平方米出租给旺鸣轩酒店经营。该事实有旺鸣轩酒店与承租华泽置业签订的《门面租赁合同》等证据予以证实。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、名家物业与旺鸣轩酒店之间是否存在物业管理服务关系？旺鸣轩酒店与华泽置业是否应向名家物业支付物业管理费及滞纳金？2、一审对名家物业诉请的物业服务费有关诉讼时效的认定是否正确？针对上述争议焦点，本院认为：一、关于名家物业与旺鸣轩酒店之间是否存在物业管理服务关系？旺鸣轩酒店与华泽置业是否应向名家物业支付物业管理费及滞纳金的问题。首先，截止本案诉讼发生时，旺鸣轩酒店与名家物业亦未签订物业服务合同。虽然华泽置业与名家物业签订的《钱江苑前期物业管理合同》第二十条（各类费用价格、收费办法及标准）第1款第（2）项约定商铺2元/平方米/月（最终以物价局批准的收费价格为准），但旺鸣轩酒店进场后至今，名家物业并未就上述商铺物业服务费向衡阳市物价局予以申报。其次，旺鸣轩酒店系与华泽钱江苑小区业主共为一栋楼，但该酒店承租的是华泽钱江苑的一、二层，其客人的车系停在该酒店前面的公共区域，并非停在名家物业的管理区域内。该酒店亦自行安排有内外保安、内外保洁人员，水、电、气自行向相关部门缴纳，日常垃圾、下水道疏通等相关事项亦自行处理。由此可见，名家物业并未向旺鸣轩酒店提供过物业管理服务，其诉称偶尔因停电为旺鸣轩酒店提供过发电服务，亦因该栋楼只共用一个发电房，不足以证实双方之间存在实际上的物业服务合同关系。故本院对名家物业要求旺鸣轩酒店支付物业管理费及滞纳金的诉请，不予支持。二、关于一审对名家物业诉请的物业服务费有关诉讼时效的认定是否正确的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”同时，第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。物业服务合同同样适用上述诉讼时效的规定，在物业管理费用的催缴过程中，如果物业公司在自业主拖欠物业管理费用之日起两年内没有主张催缴物业管理费用等费用的意思表示，则自动丧失胜诉的权利。本案中，名家物业向法庭提供了收费通知单以证实其每年均向旺鸣轩酒店进行了物业费催收，但该通知单显示“按2元/平方米/月，建筑面积9000平方米计算物业管理费”，显然不符合事实。首先，2元/平方米/月收费标准根本就未经有关部门审核批准；其次，旺鸣轩酒店租赁经营面积实际上为5000余平方米，名家物业按9000平方米来催收，旺鸣轩酒店收到通知后却未提出异议，显然不符合常理。故该通知单的真实性值得质疑，原审认定本案未超过诉讼时效与法不符，本院依法予以纠正。综上所述，华泽公司、旺鸣轩酒店的上诉请求成立；名家物业的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三十四条第一款、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院(2016)湘0405民初955号民事判决；二、驳回上诉人湖南名家物业管理有限公司的诉讼请求。本案一审受理费16788元、保全费5000元；二审受理费16788元，共计38576元，由上诉人湖南名家物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  ＸＸ东审判员  蒋立新审判员  邓婕晖二〇一七年十月十六日书记员  李妍慧