湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2802民初1613号原告丁才轩，女，生于1970年11月16日，汉族，湖北省利川市人，农民，住利川市。原告谭显坤，男，生于1962年4月6日，汉族，重庆市秀山县人，农民，户籍地重庆市秀山县，现住利川市，系原告丁才轩之夫。二原告委托代理人陈其松、周韬，湖北圣树律师事务所律师。特别授权代理。被告杨友爱，男，生于1954年2月17日，苗族，湖北省利川市人，退休教师，住利川市。被告甘春菊，女，生于1953年2月19日，汉族，湖北省利川市人，农民，住利川市，系被告杨友爱之妻。原告丁才轩、谭显坤诉被告杨友爱、甘春菊确认合同有效纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员肖爱华独任审判，于2017年5月23日公开开庭进行了审理，原告丁才轩、谭显坤及其委托代理人陈其松、周韬，被告杨友爱到庭参加诉讼，被告甘春菊经本院传票传唤未到庭参加诉讼，因本案案情复杂，无法在短期内审结，本院于2017年7月13日裁定本案转为普通程序，组成由审判员肖爱华担任审判长，人民陪审员文甲珍、李文学参加的合议庭，于2017年7月20日公开开庭进行了审理，原告丁才轩、谭显坤及其委托代理人周韬，被告杨友爱到庭参加诉讼，被告甘春菊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2015年2月28日，经利川市团堡镇箐口村民委员会同意，被告夫妻与原告夫妻签订《房屋买卖合同》，约定将位于团堡镇箐口村十组的房屋卖给原告夫妻二人，并在合同中约定将自己的承包地和山林转让给二原告，原告向被告支付了陆万元的购房款，肆万元的土地、山林转让费用。后原告要求二被告协助办理房屋土地使用证、土地、山林变更登记到自己名下，二被告拒不履行合同约定，为维护原告的合法权益，请求确认原、被告之间的《房屋买卖合同》有效；判令被告协助原告办理房屋土地使用证、土地、山林变更登记；诉讼费用由被告负担。被告杨友爱辩称：在协议房屋买卖时，卖方已提出此证已遗失，补办需要时间过程，双方同意后才达成合同并付款，因在补办过程中发生争议，土管部门不予补办；被告方有一加工坊被原告方非法占有，仅凭契约界线一字之差的东和西方向之误，原告将被告留用加工材料扔掉，将加工坊中杉木占为己有，并将加工坊以东非卖的菜地占为己有，原告毁坏未写入合同土地上种植的花卉树木；二被告之子杨远辉及儿媳蒋菊英没有在房屋买卖契约上签字，不同意将他们所分得的责任地“永远转包”；合同中的土地数据不准确，应以政府底册上数据为依据，上茅坪只有0.8亩，多余的是别人送给被告之子的，现应归还别人。不是被告不配合过户登记，是原告多处侵权造成的。被告甘春菊未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2015年2月28日，原告谭显坤、丁才轩夫妇（乙方）与被告杨友爱、甘春菊夫妇（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条甲方自愿将其坐落在团堡镇箐口村10组砖粉结构房屋永远出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：甲方所售房屋位于利川市××××组，房屋占地面积约为120平方米，房屋为二楼，一楼为三个门面，二楼为普通住房，中间有楼梯间，房屋总面积约为200平方米，全部住房为砖混凝结构。第二条房屋四至界限东其加工坊东墙边为界；西以烤房西墙为界；南其地坝坎；北其屋后老岩为界；第三条房屋价格及其他费用，甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币陆万元。第四条付款方式：签订合同之日一次性付清，甲方将《房屋建筑土地使用证》交给乙方；如果土地使用证遗失，甲方负责补办，费用由甲方负责。第五条特别约定：1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。2、如乙方所购房屋以后办理过户手续时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担……第八条甲方将自己承包的土地（周家丫口1.3亩、茅坪1.5亩、下茅坪1.4亩）永远转包给乙方，如出现国家征用或变更一切与甲方无关。山林（周家丫口）左右界限以山林权证为准，下其土坎，也永远转包给乙方，国家政策变动与甲方无关……”。原告谭显坤、丁才轩及被告杨友爱、甘春菊在该合同上签字确认，见证人丁某1、丁某2、丁某3、丁某4、丁某5、丁某6、丁某7、丁某8、甘某、黄某亦在此合同上“见证人”处签字。被告将《土地承包经营权证》交付给原告。原告支付价款后，被告向原告出具《收条》一份，载明收到谭显坤、丁才轩购买房屋款100000元。另查明：被告原持有的（2005）第030622号《农村土地承包经营权证》上载明承包方代表为杨友爱，经营权共有人为甘春菊、杨远辉、蒋菊英、杨乐，载明承包地块名称、四至界限及面积分别为：“下毛坪1.5亩东至黄安植山边南至丁某3地西至人行路北至杨友杰土坎；下毛坪0.8亩东至杭兴和土南至肖金于土坎丁至肖金于土北于肖金于土坎；当门尖角（周家丫口）1.2亩东至人行路南至自己屋后头西至丁艳土北至人行路”。《土地承包经营权证》上所载“下毛坪1.5亩”即《房屋买卖合同》上所载“下茅坪1.4亩”，《土地承包经营权证》所载“下毛坪0.8亩”即《房屋买卖合同》上所载“茅坪1.5亩”。被告转让给原告林地名称为“周家丫口”，面积为8.3亩。被告因未协助原告办理房屋、土地、林地变更登记，原告于2017年4月21日起诉来院，请求判如所诉。本院认为：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、转让或其他方式流转，原告丁才轩、谭显坤与被告杨友爱、甘春菊签订的《房屋买卖合同》该协议关于土地、林地虽表述为永远转包，被告庭审中明确表述系出售房屋搭土地，并收取了价款，因此应认定为土地承包经营权转让，时任团堡镇箐口村民委员会主任丁某2在该合同上见证人处签字，事后团堡镇箐口村民委员会亦出具书面证明，明确表示同意转让，符合土地流转程序规定，虽签订合同时原告丁才轩、谭显坤户籍未在团堡镇箐口村，但在本案起诉前，原告丁才轩户籍已迁入团堡镇箐口村，成为该集体经济组织成员，原、被告于2015年2月28日签订的《房屋买卖合同》并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。《房屋买卖合同》中明确约定被告方应协助原告办理过户手续，协助办理变更登记，属于双方签订的《房屋买卖合同》除交付房屋、土地、林地外的随附义务，被告未履行该义务，其应承担继续履行的违约责任，故原告要求被告协助办理房屋变更登记,土地、林地承包经营权流转的诉讼请求，应予支持。虽被告辩称因《房屋买卖合同》中“东其加工坊东墙边为界”系书写错误，应为西墙边，致使二原告强占其未出售的加工坊，故未办理过户登记，《房屋买卖合同》中关于房屋形状及四至界限约定清楚，双方签订合同时明确知晓加工坊的具体位置，被告辩称理由有悖常理；对于被告称土地“永远转包”其他共有人未签字，因承包经营权证显示承包方代表系杨友爱，共有人甘春菊亦在此《房屋买卖合同》上签字，承包方代表有权代表整个家庭与原告签订合同；未列入双方签订的《房屋买卖合同》的土地、财物不系本案审查范围，被告若认为其权利受到侵犯可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告丁才轩、谭显坤与被告杨友爱、甘春菊于2015年2月28日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告于本判决生效之日起30日内协助原告办理房屋过户登记及土地承包经营权流转手续。案件受理费80元，由被告杨友爱、甘春菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。”审 判 长  肖爱华人民陪审员  李文学人民陪审员  文甲珍二〇一七年十月九日书 记 员  潘德成