湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0103民初4460号原告：梁峰。原告：梁佳。共同委托诉讼代理人：李思贤，湖南环楚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘朝君，湖南环楚律师事务所律师实习律师。被告：长沙市金福商业管理有限公司，住所地湖南省长���市雨花区杨家山立交桥高桥建材市场西南1栋101、201房。法定代表人：黄建喜，总经理。委托诉讼代理人：管丹，系公司法务。原告梁峰、梁佳诉被告长沙市金福商业管理有限公司（以下简称金福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁峰、梁佳的委托诉讼代理人李思贤、刘朝君，被告的委托诉讼代理人管丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁峰、梁佳向本院提出诉讼请求：1、判令确认梁峰、梁佳与金福公司签订的《新大陆银座房屋租赁合同》已经解除，金福公司应当立即办理腾空房屋并交回给梁峰、梁佳；2、判令金福公司立即向梁峰、梁佳���付拖欠的房屋租金和房屋占用使用费及逾期付款滞纳金共计1448197.6元，其中房屋租金346340.4元，双倍房屋占用使用费1088498.4元（暂计算至2017年7月31日），逾期付款滞纳金13358.8元（暂计算至2017年7月31日，实际计算至付清为止）；3、判令金福公司赔偿梁峰、梁佳损失共计1049544元，包括十个月免租期房屋租金损失989544元和律师费6万元）；4、判令梁峰、梁佳不予退还金福公司租房押金98954.4元；5、判令金福公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月8日，梁峰、梁佳与金福公司签订了《新大陆银座房屋租赁合同》，合同对租金标准、支付方式、押金、违约责任等进行了约定。因金福公司至今仅向梁峰、梁佳支付押金，并未支付分文租金，经梁峰、梁佳多次催讨，金福公司仍不支付租金，已构成根本违约，已经达到了解除合同的条件，且新大陆银座商厦业主委员会代��全体业主已经于2017年2月6日向金福公司送达解除合同的通知。梁峰、梁佳为维护自身合法权益，特诉至本院。被告金福公司辩称：1、梁峰、梁佳要求解除合同无事实及法律依据，且业主方在租赁合同履行过程中存在违约行为。梁峰、梁佳要求解除合同的理由不成立，合同明确约定了租金支付条件，“乙方在负一楼、二楼、三楼整体签署的物业产权面积达总面积的85%时，在45天内支付三个月租金给甲方”，目前租金支付时间尚未达到。业主方亦未将外墙的LC屏及停车场移交给被告管理使用。2、双方签订的租赁合同已实际履行，无法返还，双方应按照合同约定继续履行合同。3、新大陆银座商厦房屋及租赁合同的特殊性。新大陆银座商厦属产权式商铺，产权人分散、众多，只有经过统一的规划、设计、开��才具备商业价值，被告最主要的合同义务是将新大陆商厦整体规划打造，从而才能实现每个小单元的商业价值。被告正在积极履行合同义务，未有违约的情形。本院经审理查明：原告梁峰、梁佳系长沙市天心区黄兴南路199号新大陆银座商厦新大陆银座栋负一楼商铺的所有权人，产权面积为1128.09㎡。2015年12月8日，原告梁峰、梁佳（甲方）与被告金福公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》。合同主要约定：原告梁峰、梁佳将自有产权商铺租赁给金福公司统一招商与管理。租赁标的地址位于长沙市××负一楼，建筑面积1128.09㎡。租赁期自2016年1月1日至2025年12月31日止，2016年1月1日至2016年10月31日为乙方招商装修免租期。租赁价格为每月80元/平方米，前两年租金不增长。合同第三条第3款约定租金支付方式：（1）乙方按季度支付租金。在负一楼合同签署面积达到85%后，三个工作日内支付押金给甲方，押金的金额为一个月的租金。（2）乙方在负一楼、二楼、三楼整体签署的物业产权面积达总面积的85%时，在45天内支付三个月租金给甲方。合同生效后，甲方需保障乙方的施工队伍正常进场装修和施工。（3）在每季度到期前10日内，乙方需支付下一季度租金。如乙方逾期不足额支付租金，在15日内，按所欠金额以每日万分之五交滞纳金给甲方。超过15日，甲方有权解除合同，乙方付甲方一个月租金标准的押金不退。合同第四条约定了商铺交付、返还及合同生效期限：1、单层：甲方应在2015年12月31日前签署本合同。在本层商铺签约面积达85%时，本合同正式生效。剩余面积的业主，由楼层的业主代表协助乙方完成合同签约。2、整体：租期起始日从负一楼、二楼、���楼签署面积达到整体面积85%之日起开始计算。如2015年12月31日前签约面积达不到85%时，乙方和楼层业主代表重新约定租赁起止日期。3、返还：租赁场地所有装修和设备、设施改造采取来修去丢的原则，离场不得损毁破坏，并在收到甲方解除合同通知后10个工作日内离场。乙方不按合同约定退出门面，由此产生的后果和责任由乙方承担。租金无逾期情况，无任何费用拖欠的情况下，合同到期日甲方退还乙方押金本金。合同第七条约定了违约责任：1、在本合同正式生效后，甲乙双方不得无故解除。如乙方违约，乙方所交押金不退和承担由此给甲方造成的所有损失；2、如乙方不能依据合同约定及时退还承租商铺，乙方应按合同第三条约定的商铺租赁价格的2倍向甲方支付商铺使用费。合同第九条第2款约定，每层楼层签约面积达85%时，本合同生效。合同生效乙��支付一个月押金后，可进场装修。合同还约定了其他内容。之后，梁峰、梁佳依约交付了租赁房屋，金福公司也开始进行整体装修，并于2015年12月1日委托案外人湖南金粮仓商业管理有限公司对长沙市××商厦进行租赁和经营管理，有很多商家也与湖南金粮仓商业管理有限公司签订了租赁协议。2016年1月13日，金福公司支付梁峰、梁佳租房押金88954.4元。2016年3月8日，新大陆银座商厦的部分业主和业主代表就2016年2月26日和3月8日业主和业主代表会议讨论招商开业和乙方（工作联系函）提出的有关事项作出决定，并形成《会议纪要》。会议纪要载明：金福公司承诺2016年3月2日前付清三层楼已签合同未付完的业主一个月押金。按2016年2月26日会议约定，45天后，2016年4月15日前金福公司支付各楼层已签合同业主三个月租金。双方按所签《商铺���赁合同》和《补充协议》履行。2016年5月13日，金福公司支付梁峰、梁佳租金10000元，再未支付分文租金，以致成诉。以上事实有《商铺租赁合同》、产权证、《会议纪要》、《租赁合同》、授权委托书及庭审笔录、询问笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。《商铺租赁合同》约定，金福公司在负一楼合同签署面积达到85%后，三个工作日内支付押金给原告，押金的金额为一个月的租金；被告金福公司在负一楼、二楼、三楼整体签署的物业产权面积达总面积的85%时，在45天内支付三个月租金给原告。被告金福公司在与业主沟通协调后，向梁峰、梁佳支付了部分租金及押金，以其实际行动履��了支付租金的合同义务，可视为金福公司认可支付租金的条件已经成就，双方应按照合同约定继续履行各自的义务。金福公司抗辩称租金支付时间尚未达到，本院认为，当事人应当为自己的主张提供证据，作为持有次承租人租赁合同的一方，有义务也有能力为自己的抗辩理由提供相应证据，但金福公司没有充足证据证明自己的主张，故对其辩称理由不予采信。现金福公司拖欠租金已超过合同约定期限，符合合同约定的解除条件，故原告梁峰、梁佳有权解除合同，并要求金福公司腾空并返还商铺。因××业主委员会已于2017年2月6日向金福公司送达了解除租赁合同的《公告》，故本院确认梁峰、梁佳与金福公司签订的《商铺租赁合同》于2017年2月6日解除。金福公司答辩称双方签订的租赁合同已实际履行，应按照合同约定继续履行合同，且××房屋及租赁合同的特殊性，不���解除合同，但是金福公司逾期支付租金的行为实际已经构成根本违约，且符合了合同约定的解除条件，故本院对其答辩理由不予采信。依据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。经查，双方约定的每月租金为90247.2元（1128.09㎡×80元/月），梁峰、梁佳主张的租金每月98954.4元与租赁合同约定不符，本院不予采信。金福公司应向梁峰、梁佳支付拖欠租金278791.04元=90247.2元×3个月+90247.2元÷30天×6天-10000元（已支付）（从2016年11月1日至2017年2月6日），并应按照原租金标准即90247.2元/月向梁峰、梁佳支付从合同解除之日的次日（2017年2月7日）起至实际腾空并交还商铺之日止的房屋占用费，暂计算至2017年7月31日止的房屋占用费为523433.76元=90247.2元×5个月+90247.2元÷30天×24天。梁峰、梁佳主张双倍房屋占用费无事实和法律依据，本院不予支持。因金福公司逾期支付租金并导致产生房屋占用费，对梁峰、梁佳造成了利息损失，故梁峰、梁佳主张逾期付款滞纳金于法有据，因其主张的滞纳金标准过高，本院酌情将其主张的滞纳金标准日万分之五调整至日万分之二，故金福公司应按照日万分之二的计算标准向梁峰、梁佳支付从2016年11月1日起至实际付清租金及房屋占用费之日止的滞纳金，经核算，至2017年7月31日止的滞纳金为4873.3元。因租赁合同解除系金福公司违约行为所致，合同亦明确约定因逾期不足额支付租金解除合同则押金不退，故梁峰、梁佳有权主张不退还金福公司已支付的押金88954.4元。关于梁峰、梁佳要求赔���10个月免租期房屋租金损失的诉求，因10个月免租期系双方合同明确约定的，系真实意思表示，不能将其视为损失，故梁峰、梁佳无权主张该10个月免租期租金损失。关于支付律师费的诉求，因租赁合同中未约定律师费的承担，且未提供有效票据等证明律师费已实际支付，故本院对该诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告梁峰、梁佳与被告长沙市金福商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2017年2月6日解除，被告长沙市金福商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退商铺并交付给原告梁峰、梁佳；二、被告长沙市金福商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁峰、梁佳支付至2017年7月31日止拖欠的租金278791.04元、房屋占用费523433.76元和延期付款滞纳金4873.3元；并按照原租金标准即90247.2元/月支付从2017年8月1日起至实际腾空并交还商铺之日止的房屋占用费，按照日万分之二的标准计付从2017年8月1日起至至实际付清租金及房屋占用费之日止的滞纳金；三、原告梁峰、梁佳不予退还被告长沙市金福商业管理有限公司租房押金88954.4元；四、驳回原告梁峰、梁佳的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26216元，由原告梁���、梁佳承担13373元，由被告长沙市金福商业管理有限公司承担12843元，此款原告梁峰、梁佳已预交，由被告长沙市金福商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内直接支付给原告梁峰、梁佳此12843元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周长军人民陪审员  倪卓佳人民陪审员  郭瑞怀二〇一七年十月三十日代理书记员  邹 舟