江苏省南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0118民初149号原告：中国农业银行股份有限公司南京高淳支行，住所地南京市高淳区淳溪镇宝塔路2号。法定代表人：薛爱平，该行行长。委托诉讼代理人：周云巧，江苏奋发律师事务所律师。被告：李菊花，女，1979年10月30日出生，汉族，住南京市高淳区。被告：史福美，女，1975年4月27日出生，汉族，住南京市高淳区。被告：葛胜龙，男，1975年8月1日出生，汉族，住南京市高淳区。被告：南京市高淳区碧桂园房地产开发有限公司，住所地南京市高淳区淳溪镇宝塔路350号-13。法定代表人：杨文杰，经理。原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行（以下简称农行高淳支行）与被告李菊花、史福美、葛胜龙、高淳区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称高淳碧桂园）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告农行高淳支行的委托诉讼代理人周云巧到庭参加诉讼，被告李菊花、史福美、葛胜龙、高淳碧桂园经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行高淳支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李菊花立即归还原告借款本金609585.12元并按合同约定标准支付利息；2、判令被告李菊花支付律师费32000元；3、判令被告史福美、葛胜龙、高淳碧桂园对上述款项承担连带清偿责任；4、判令原告对被告李菊花名下位于高淳区XX镇XX路X号XX小区X幢X单元X室房产在抵押合同约定的担保范围内享有优先受偿权；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月9日，原告与四被告签订《个人购房担保借款合同》、《高淳区房地产抵押合同》，约定被告李菊花向原告借款630000元用于购买房产，借款期限为300个月，被告李菊花将所购位于高淳区XX镇XX路X号XX小区X幢X单元X室房产作为抵押物以担保债权的实现，并在高淳区房管局进行了预告抵押登记。同时，被告史福美、葛胜龙作为连带保证人，对该笔借��承担连带清偿责任。被告高淳碧桂园在被告李菊花取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之前对此笔借款承担连带保证责任。合同还对违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按约发放了贷款，但被告李菊花未按照合同约定还本付息，仍有借款本金609585.12元及相应利息未归还，被告史福美、葛胜龙、高淳碧桂园也未承担连带清偿责任，遂诉至法院。被告李菊花、史福美、葛胜龙、高淳碧桂园均未作答辩，亦未提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：个人购房担保借款合同、南京市高淳区房地产抵押合同、借款凭证、扣款划款授权书、还款清单、本息清单、委托代理合同、律师费发票，被告李菊花、史福美、葛胜龙、高淳碧桂园经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃质证的权利。经审查，本院��原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年6月9日，原告农行高淳支行（贷款人、抵押权人）与被告李菊花（借款人、抵押人）、葛胜龙、史福美、高淳碧桂园（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（编号320XXXX196），合同对贷款利率及利率的调整、贷款内容、发放条件及支付方式、还款规则、保证、抵押、三方的权利和义务、违约责任等条款进行了约定。其中：李菊花购买的房屋位于南京市××区淳溪镇××路××单元××室，贷款金额630000元，贷款期限300个月，贷款利率为年利率6.8775%，系中国人民银行公布施行的同档次贷款的基准利率上浮5%，还款以月为一期，首期自放款日起计算，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，则在公布的次年第一日按新利率调整；逾期贷款的罚息利率���本合同约定利率上浮50%；贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，李菊花委托农行高淳支行在贷款发放后，将贷款资金以购房款名义从放款账户支付至高淳碧桂园；李菊花选择等额本息还款法，本息按期支付，还款日为放款日的对应日；葛胜龙、史福美、高淳碧桂园为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权的费用；本合同项下的抵押物即为李菊花所购买的房屋；抵押担保的范围为贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费等实现债权及抵押权的费用；李菊花应按合同约定的时间、金额偿还贷款本金并支付利息，未按约还款的，农行高淳支行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求李菊花立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；李菊花未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，农行高淳支行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；农行高淳支行依本合同约定宣布贷款全部提前到期时，有权处理抵押物。当天，原告农行高淳支行（乙方、抵押权人）与被告李菊花（甲方、抵押人）、高淳碧桂园（丙方、担保人）签订《南京市高淳区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），合同约定所对应担保的主合同是《个人购房担保借款合同》，借款金额630000元；房屋位于南京市××区淳溪镇××路××单元××室，甲方将该商品房屋抵押给乙方，抵押担保范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，丙方担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利证书之日止；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项。甲方连续3个月或累计6个月未能按约定归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。甲方与丙方办理完毕上述甲方所购商品房交易过户手续后，甲方同意将上述商品房抵押给乙方，作为以上借款的担保。甲方连续3月或累计6月未能按约归还以上借款的，乙方有权处分上述甲方所购商品房，并可要求提前清偿以上借款。三方同意在本合同签订后办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。2014年6月12日，南京市高淳区房地产管理所在合同登记机关处加盖抵押登记专用章。2014年7月2日���原告农行高淳支行向被告李菊花发放贷款630000元。被告李菊花归还利息至2016年5月2日，归还借款本金20414.88元。后被告李菊花未按照约定按时履行还本付息的义务。为提起本案诉讼，原告农行高淳支行与江苏奋发律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费32000元。本院认为，原告农行高淳支行与被告李菊花、葛胜龙、史福美、高淳碧桂园签订的《个人购房担保借款合同》及与被告李菊花、高淳碧桂园签订的《南京市高淳区房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告李菊花未按约定履行还本付息的义务，应负引起纠纷的责任。被告葛胜龙、史福美、高淳碧桂园作为连带责任保证人，在被告李菊花未履行合同义务的情况下，应当依照约定承担连带担保责任，被告葛胜龙、史福美、高淳碧桂园在承担保证责任后，有权向李菊花追偿。关于律师费。借款合同、抵押合同均约定，实现债权而产生的律师费等费用，均由违约方和保证人承担，故原告要求李菊花支付律师费32000元的请求，本院予以支持。关于案涉房产的抵押问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。李菊花以其位于南京市××区淳溪镇××路××单元××室为其与农行高淳支行的住房借款提供抵押担保时，并未取得该房产的所有权。因此，李菊花与农行高淳支行、高淳碧桂园签订的南京市高淳区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）办理了抵押预告登记。在李菊花未能依约履行还本付息的义务时，农行高淳支行有权处分被抵押的房产优先清偿其贷款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李菊花应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行归还借款本金609585.12元及相应利息、罚息（按合同约定利率、逾期利率，自2016年5月3日起算至实际给付之日止）；二、被告李菊花应于本判决发生法律效力之���起10日内支付原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行律师费32000元；三、如被告李菊花不能偿还上述判决主文第一、二项所涉款项时，原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行有权对被告李菊花的抵押物南京市高淳区XX镇XX路X号XX小区X幢X单元X室房产以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告葛胜龙、史福美、高淳区碧桂园房地产开发有限公司对判决主文第一、二项被告李菊花所负债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10296元、保全费3970元、公告费600元，由被告李菊花、葛胜龙、史福美、高淳区碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决��可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周玉福代理审判员  李 玲人民陪审员  邢海涛二〇一七年十月三十日书 记 员  宦雅慧