江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣11民终1224号上诉人（原审原告）:谢春兰，女，汉族，1990年2月28日出生，私企员工，住江西省德兴市。委托诉讼代理人：毛晶晶，江西帝经律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）:江西天添实业有限公司，住所地江西省上饶市信州区三清山大道204号,统一社会信用代码91361100763359564Y。法定代表人:徐晓清，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆健鸿，江西饶苑律师事务所律师，特别授权。上诉人谢春兰、上诉人江西天添实业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方当事人没有提出新的事实、证据和理由，合议庭认为可不开庭进行审理。本案现已审理终结。谢春兰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判江西天添实业有限公司支付利息共计203,978.56元（利息从2008年1月24日付款之日起按月利率2%的标准计算至欠款还清之日止，暂计算至2017年6月13日止）；2、本案诉讼费用由被上诉人江西天添实业有限公司承担。事实和理由：双方签订的商品房买卖合同已明确约定了被上诉人应在2008年12月31日前将房屋交付上诉人，但被上诉人未能按期交付，还将涉案房屋转卖他人，导致合同履行不能，已构成根本违约，且本案涉案合同未能及时办理银行按揭贷款是因被上诉人未履行告知义务，致使上诉人无法办理。故被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，要求二审支持其上诉请求。江西天添实业有限公司辩称：上诉请求明显超出原审诉请的银行同期利息计算的标准，对方的上诉请求不能得到支持。上诉请求在程序上及形式上均不能得到支持。对方的上诉理由也不符合事实和法律的规定。要求驳回上诉，维持原判。江西天添实业有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人谢春兰返还购房款的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人谢春兰承担。事实和理由：1、本案被上诉人要求解除合同的诉请，已超过了法定的解除期间，其合同解除权因逾期行使而依法消灭；2、被上诉人的起诉已超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，不应得到支持；3、案涉楼盘已全部移交给上饶市百淼置业有限公司和上饶市城市建设投资开发集团有限公司，相关的债权债务亦由其承接，上诉人不是本案适格主体。综上，要求二审支持其上诉请求。谢春兰辩称，关于上诉人主张请求权已经过诉讼时效，我方坚持一审意见，我方在一审提交的证据可以证明一直在主张其权利，诉讼时效中断，未过法定诉讼时效。关于解除权，根据合同法第94条的规定，系由于对方严重违约导致合同目的不能实现，我方在知晓后才向一审法院请求解除合同，故不存在解除权消灭的问题。关于占用资金产生的利息部分，根据《合同法》第97条的规定可知，对方占用我方资金产生的利息客观存在，要求对方承担偿还利息及资金符合法律规定。谢春兰向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，由被告返还原告购房款90,256元并按银行同期贷款利率支付利息（从原告付款之日起算至到被告还清购房款之日为止），并赔偿房屋差价损失；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年12月17日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买一套位于上××××大道“天达雅居”第3栋1单元503号面积为133.79平方米的房屋；房屋总价款270，256元，至本合同与本协议签订之日起12日内，原告向被告交首付款90,256元（含定金1000元），余款180,000元，由原告向银行办理按揭贷款，原告必须在合同签订之日起7日内按被告所提供的清单向被告提供所需一切资料，原告有义务协助被告办理相关手续，逾期未提供的，按本合同规定的承担逾期付款违约金；原告如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期在30日以内，自本合同规定的应付款期限的次日起至全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；被告应当于2008年12月31日前将依照国家和地方政府的有关规定，并具备下列第1种条件以及符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：即遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告；除本合同规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，按下列方式处理：1、逾期超过90日，自本合同规定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付，只通知规定交接期限止的次日起原告应承担相应的物业管理费。合同还约定了其他事项。在原、被告签订合同之日，原告向被告支付了定金10，000元，在合同签订后即2008年月24日，原告向被告支付首款80，256元，被告收到上述款项后分别向原告出具了《收款收据》。另查明，2009年4月13日，案外人郑卫芳与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定案外人郑卫芳向被告购买天达雅居第3栋1单元503室房屋，并已办理备案登记。在原审诉讼中，经原告申请，本院委托江西省力仁房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估。评估结果为：位于上××××大道天达雅居3栋1单元503室房地产于估价时（2015年2月11日）的房地产公开市场价值为602,055元，该房地产于2007年12月17日的房地产公开市场价值为270,256元，故位于上××××大道天达雅居3栋1单元503室房地产2007年12月17日与2015年2月11日之间的差价为331，799元。评估费7，000元，原告已经支付。2010年7月20日，上饶市人民政府办公厅下发了《关于印发天达雅居楼盘开发相关事宜协调会议纪要的通知》。会议纪要内容：“1、关于解决楼盘开发问题的基本原则。会议依据开发企业天添公司因资金链断裂，造成200余户购房户不能按时收房，严重侵害了群众利益的事实，研究决定整个项目的债权债务由开发企业天添公司负责。同时，为解决天添公司不能及时交房给购房户和由此引发的社会问题，会议同意整合该楼盘西侧的9.85亩上地，通过土地招、拍、挂的方式，利用该地块的开发收入，一揽子地解决天添公司的遗留问题。对9.85亩地块上造成的经济损失由开发企业天添公司负责，届时一并追究其相应的法律责任，……。2、关于楼盘前期建设现状和债权债务的保全工作。一是对楼盘开发建设的现状做好影像记录，以保全现状证据资料，二是对原开发企业的债权债务和前期成本费用进行审核，……；3、关于褛盘后续建设问题。鉴于原开发商江西天添实业有限公司因资金链断裂，已无力承担楼盘后续建设，会议要求原开发企业在界定原有债权、债务和开发现状的基础上，委托新的开发企业进行开发建设，并签订好委托协议……，新开发企业接盘后，首先要按照审批规划要求，尽快完善好1、2、3、5号楼的后续建设，要求从7月26日开始全面启动，三个月内完成，尽快解决好购房户的住房问题。4号楼建设待下次会议研究确定；4、……。”2011年8月21日，上饶市人民政府办公厅下发了《关于印发天达雅居楼盘由市城投公司接盘承建有关事项协调会议纪要的通知》。会议纪要内容：“一、鉴于百淼公司不具备承建天达雅居楼盘的能力，未能按照2011年4月13日《关于天达雅居项目现场办公协调会议纪要》中约定的8月1日如期交房，致使买房者情绪激愤，造成了社会不稳定因素。为尽快解决天达雅居楼盘信访问题；会议研究决定，由市城投公司承建天达雅居楼盘，后续相关工程由市政公司负责施工，资金来源从9亩土地出让收入中解决，最终项目平衡资金以审计结算为准，如有缺口再另行研究解决；二、……。”在本案审理过程中，被告提出其作为被告主体不适格和原告主张返还首付款并支付利息以及赔偿房屋差价损失的诉讼请求已过诉讼时效的问题，原告向一审法院提出申请，要求一审法院向上饶市城市建设投资开发集团有限公司（以下简称市城投公司）调查取证，以证明其一直主张自己的权利，不存在已过诉讼时效的问题。根据原告的申请，一审法院向市城投公司进行了调查核实。2017年5月9日，市城投公司于出具一份《关于承建天达雅居楼盘后续工程情况的说明》，证明市城投公司根据2011年8月11日上饶市人民政府办公厅《关于印发天达雅居楼盘由市城投公司接盘承建有关事项协调会议纪要的通知》，只是代被告管理和承建天大雅居楼盘的后续工程，并代被告向购房户交付房屋。市城投公司负责天达雅居楼盘后续工程施工的负责人陈俊平证明，2012年市城投公司将天达雅居楼盘后续工程建设完工后进行了公示，原告父亲谢解忠向市城投公司要求交房，陈俊平告诉原告父亲谢解忠，原告所购房屋已被被告备案登记给案外人郑卫芳，市城投公司不可能再向原告交付该房屋，2014年，因该房屋还产生了另一诉讼，陈俊平告诉原告父亲谢解忠并建议原告参与到另一诉讼中去，但原告父亲谢解忠没有采纳他的建议，而是表示要找被告法定代表人徐晓清打官司。一审法院认为，2007年12月17日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效。本案的争议焦点是：一、原告要求与被告解除2007年12月17日签订的《商品房买卖合同》合同是否已过了除撤期间；二、原告要求被告返还首付购房款并支付利息以及赔偿房屋差价损失的诉讼请求是否已过诉讼时效；3、被告的主体是否适格；4、本案原告是否违约在先。一、关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使：逾期不行使的，解除权消灭”。根据合同规定，被告应当于2008年12月31日将房屋交付原告，被告不但没有按约向原告交房，并且于2009年4月30日将原告所购房屋备案登记给案外人郑卫芳，致使原、被告签订的《商品房买卖合同》无法履行，原告自2009年4月30日起一年内即可向被告行使合同的除撤权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。2009年4月30日，被告将原告所购房屋备案登记给案外人郑卫芳，致使原告与被告签订合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四第四项的规定，原告显然可以要求与被告解除合同，不存在原告要求解除合同的诉请已过除撤期间。二、关于第二个焦点问题。被告因资金链断裂，不能完成天达雅居楼盘的后续工程。上饶市人民政府办公厅于2010年7月16日组织召开协调会议，决定天达雅居楼盘的后续工程由上饶市白淼置业有限公司承建。后又因上饶市白淼置业有限公司也不能如期完成天达雅居楼盘的后续工程，上饶市人民政府办公厅于2011年8月1日又组织召开协调会议，决定天达雅居楼盘的后续工程由市城投公司代建完工，并代被告将建好的房屋交付购房户。2012年，市城投公司完成了天达雅居楼盘后续工程并进行了公示。原告父亲谢解忠自市城投公司接管代建天达雅居楼盘后续工程后，一直代原告向市城投公司主张合同权利。因此，原告要求被告返还首付购房款并支付利息以及赔偿房屋差价损失的诉讼请求不存在已过诉讼时效的问题。三、关于第三个焦点问题。2007年12月17日的《商品房买卖合同》系原告与被告所签，原、被告在履行该合同过程中产生纠纷，原告诉至本院，根据合同相对性原则，被告是本案适格被告。2010年7月16日和2011年8月1日上饶市人民政府办公厅组织召开的协调会议，是决定市城投公司代被告管理和承建天达雅居楼盘的后续工程，而不是承接被告承建天达雅居楼盘的房产以及被告因承建该楼盘产生的债权债务。四、关于第四个焦点问题。原、被告签的《商品房买卖合同》约定：自本合同和补充协议签订之日起12日内，原告应向被告交首付款90,256元（含定金1000元），余款180,000元由原告向银行办理按揭贷款，原告必须在合同签订之日起7日内按被告所提供的清单向被告提供办理按揭贷款所需一切资料，并协助被告办理按揭贷款相关手续，逾期未提供，原告应按合同规定承担逾期付款违约金。合同签订后，原告只向被告支付了首付款90,256元（含定金1000元），但未按合同约定向被告提供办理按揭贷款所需的资料，余款180,000元至今未办理银行按揭贷款。故原告已构成违约，并且违约在先。合同约定，被告应当在2008年12月31日将房屋交付原告，但被告不但为按合同约定向原告交房并于2009年4月30日将原告所购房屋备案登记给案外人郑卫芳，致使原告与被告签订合同的目的不能实现，被告已构成根本性违约。被告在原告违约后，未向原告提出过解除合同。综上，原告要求与被告解除2007年12月17日签订的《商品房买卖合同》并由被告返还首付款90,256元（含定金1000元）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。由于本案纠纷的产生，原告也存在过错，且违约在先，故原告因履行合同所产生的首付款利息损失和房屋差价损失，由原告自己承担。故原告要求被告赔偿首付款的利息损失（从原告支付首付款之日按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至欠款还清之日止）和房屋差价（按原审评估结论确定的房屋差价）损失331,799元的诉讼请求，本院不予支持。被告以原告已过合同除撤期间、诉讼请求已过诉讼时效以及被告主体不适格为由要求驳回原告诉讼请求的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七的规定，判决如下：一、解除原告谢春兰与被告江西天添实业有限公司于2007年12月17日签订的《商品房买卖合同》；二、被告江西天添实业有限公司在本判决生效后五日返还原告谢春兰购房款90,256元；三、驳回原告谢春兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,350元，原告负担3,895元，被告负担1,455元负担。二审期间，上诉人谢春兰、上诉人江西天添实业有限公司均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、上诉人谢春兰提出的解除合同诉请能否得到支持；2、本案是否已过诉讼时效；3、上诉人江西天添实业有限公司是否是本案适格主体；4、上诉人谢春兰要求按月息2分计算自2008年1月24日起的利息是否合理。关于第一个争议焦点，上诉人江西天添实业有限公司主张上诉人谢春兰未在一年内提出解除合同，已过解除期限，其诉请不应得到支持。本院认为，合同解除权行使的期限应有法律规定或者由当事人约定，本案中，上诉人双方并未约定解除权行使的期限，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，亦仅是规定商品房买卖合同相对方在出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款时，应在一年内行使解除权。故根据查明的案件事实，上诉人谢春兰向一审法院提出解除合同的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除条件，上诉人江西天添实业有限公司提出已超过一年解除期限，解除权已消灭的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，上诉人谢春兰未直接要求江西天添实业有限公司交付房屋，并非怠于行使合同权利，而是因上诉人江西天添实业有限公司自身资金链断裂，所开发的涉案楼盘已于2011年起由上饶市城市建设投资开发集团有限公司代建完工，并由上饶市城市建设投资开发集团有限公司负责代江西天添实业有限公司交付房屋这一客观事实，转而向上饶市城市建设投资开发集团有限公司主张相关权利。从上诉人谢春兰提供及一审法院调取的证据来看，上诉人谢春兰一直在主张案涉房屋的权利，故一审认定谢春兰起诉未超过诉讼时效，符合客观事实，本院予以支持。关于第三个争议焦点，本院认为，上诉人谢春兰与江西天添实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，对双方均有约束力，上诉人谢春兰起诉江西天添实业有限公司，有合同依据，符合法律规定。上诉人江西天添实业有限公司主张合同权利义务已全部由上饶市百淼置业有限公司和上饶市城市建设投资开发集团有限公司承接，但未提供证据证明，本院不予采信。关于第四个争议焦点，本院认为，上诉人谢春兰虽未按合同约定向江西天添实业有限公司提供办理按揭贷款所需的资料，以致余款18万元未能办理银行按揭贷款，构成违约，但上诉人江西天添实业有限公司未向上诉人谢春兰主张违约责任，而是同意继续履行合同，即亦应按合同约定履行自己的义务，根据查明的事实，上诉人江西天添实业有限公司并未按合同约定的时间交付房屋，亦未经上诉人谢春兰同意擅自将案涉房屋备案登记给了案外人郑卫芳，致使合同无法履行，该行为构成了根本违约，故综合考虑双方违约的性质及违约造成的法律后果，一审判定首付款利息损失和房屋差价损失由上诉人谢春兰全额承担，有失公平。鉴于案涉房屋于2009年4月30日备案登记给他人，合同目的自此不能实现，且上诉人江西天添实业有限公司在合同无法履行后仍享有上诉人谢春兰购房款占用利益的事实，结合上诉人谢春兰的上诉请求，本院判定由上诉人江西天添实业有限公司承担上诉人谢春兰已付购房款自2009年4月30日起的利息损失，至于上诉人谢春兰二审提出利息按月息2分计算的请求，已超过其一审时提出的诉请范围，本院不予支持，利息应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。综上，谢春兰部分上诉请求成立，本院予以部分支持；江西天添实业有限公司上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省上饶市信州区（2016）赣1102民初2218号民事判决第一项、第三项，即“解除原告谢春兰与被告江西天添实业有限公司于2007年12月17日签订的《商品房买卖合同》”、“驳回原告谢春兰的其他诉讼请求”；二、变更江西省上饶市信州区（2016）赣1102民初2218号民事判决第二项，“被告江西天添实业有限公司在本判决生效后五日返还原告谢春兰购房款90,256元”为“上诉人江西天添实业有限公司在本判决生效后五日返还上诉人谢春兰购房款90,256元，并自2009年4月30日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至还清之日止”。一审案件受理费5,350元，由谢春兰负担3,379，江西天添实业有限公司负担1,971元，二审案件受理费，谢春兰预交的4,360元，由谢春兰负担3,477元，江西天添实业有限公司负担883元，江西天添实业有限公司预交的2,056元，由江西天添实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 李 虹审判员 余林娣二〇一七年十月二十三日书记员 闵林霞