上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1748号原告上海银洲投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人罗瑞敏，总经理。委托代理人谢有明，上海名江律师事务所律师。委托代理人谢晋，上海名江律师事务所律师。被告中铁华夏文化传媒(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人李毅，总经理。委托代理人高学明，上海鼎善律师事务所律师。委托代理人童骏，上海鼎善律师事务所律师。原告上海银洲投资管理有限公司(以下简称银洲公司)与被告中铁华夏文化传媒(上海)有限公司(以下简称中铁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理，依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银洲公司的委托代理人谢有明及被告中铁公司的委托代理人高学明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银洲公司诉称，原、被告于2014年8月签订办公用房租赁合同，合同租赁房产位于上海市闵行区XXX路XXX号第XXX座XX楼(以下简称系争房屋)，租赁面积为790平方米，每月租金为48,058元(人民币，下同)，物业管理费9,480元，两项合计57,538元。付款方式为每二个月固定支付115,076元。首期租赁费、管理费在2014年7月30日支付，以后在每年的1、3、5、7、9、11月份支付，逢单月的30日支付下一期的租赁费、管理费。租赁期限为9年，从2014年8月1日起至2023年5月30日止。此外，合同还约定，在租赁期间，被告应及时缴纳租赁费、管理费、电费及其他应缴费用。若被告发生拖欠，经原告催缴仍未缴纳，原告可在保证金中扣除相应应缴费用，并要求被告限时补足履约保证金。若被告拖欠原告上述费用达到一个月的，即视为被告违约，原告有权没收被告的履约保证金，被告缴纳所欠费用及该款项每日千分之五的滞纳金，直至被告付清所欠费用为止。合同履行中，被告交付了履约保证金115,000元。自2014年11月起，被告拖欠各项费用。2015年1月6日被告擅自搬离系争房屋。除没收被告的履约保证金外，2015年1月6日，被告书面确认尚欠原告各类款项131,563.40元。原告多次催讨，被告拒不支付。原告银洲公司认为，双方签订的合同合法有效，应严格按约履行。原告按约提供租赁房屋，然被告拖延付款，被告的行为已严重违约。故原告起诉至法院，要求法院判令：1、解除原、被告于2014年8月签订的办公用房租赁合同；2、被告支付原告拖欠的自2014年11月1日至2015年1月6日的租赁费105,727.60元以及管理费20,856元，自2014年7月至12月的水费31.40元以及电费4,948.40元；3、被告支付以131,563.40元为本金、自2014年12月1日起计算至判决之日、按每日千分之五为标准计算的滞纳金。诉讼中，原告增加第四项诉讼请求，即要求没收被告支付的保证金115,000元。同时，将第二项诉讼请求中租赁费的数额调整为105,500元，管理费的数额调整为20,800元，并将第三项诉讼请求中的滞纳金的本金数额调整为131,239.80元，起算日期调整为自2015年2月1日起。被告中铁公司辩称，关于上述第一项诉请，被告认为，原告出租的房屋是非法建筑，房屋规划的土地性质发生改变，原为工业仓储，现为商业出租，故系争合同当属无效。关于上述第二项诉请，被告认为，首先，被告对原告诉请的使用费和管理费、水费、电费的金额均没有异议。但认为，由于系争房屋是非法建筑，致被告不能办理相应的证照和融资，故被告并没有真正实际经营。因原告不让被告搬离，故被告不得已出具欠付款项的明细。后，被告于2015年1月6日搬离房屋。鉴于上述原因，被告认为房屋的使用费、管理费、水费、电费等费用均应减半支付。且原告应退还包含保证金在内的相关费用并支付相应利息。关于上述第三、四项诉请，被告认为合同无效，故不应支付滞纳金，亦不应由原告没收保证金。经审理查明，2014年8月18日，原告银洲公司(作为出租人、甲方)与被告中铁公司(作为承租人、乙方)签订《办公用房租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市闵行区XXX路XXX号XX座XX楼(即本案系争房屋)，租赁面积为790平方米，租赁期限为9年，从2014年8月1日起至2023年5月30日止。每月租金为48,058元，物业管理费9,480元，两项固定支付费用合计115,076元。首期租赁费、管理费在2014年7月30日支付，以后在每年的1月、3月、5月、7月、9月、11月支付，逢单月的30日支付下一期的租赁费、管理费。乙方必须在合同签订后向甲方缴纳履约保证金115,000元。租赁期间，乙方应及时缴纳租赁费、管理费、电费及其他应缴费用。若乙方发生拖欠，经甲方催缴仍未缴纳，甲方可在保证金中扣除相应的应缴费用，并要求乙方限时补足履约保证金。若乙方拖欠甲方上述费用达到一个月的(从乙方应缴费之日起计)，即视为乙方违约，甲方有权解除合同，除追缴乙方所欠费用及该款项每日0.5%的滞纳金直至乙方付清所欠费用为止外，甲方有权没收乙方的履约保证金，并停止提供对乙方的所有服务，包括停水电及电梯。该合同还对双方当事人的其他权利义务作出了约定。上述合同签订后，原告向被告交付了系争房屋。被告向原告支付了履约保证金115,000元。2015年1月6日，被告盖章确认如下内容：“中铁华夏文化传媒(上海)有限公司应付款：1、2015.1.1-1.6租金：11,376.00(元)；2、2014年11月电费：1,070.00(元)；3、2014年12月电费：3,457.30(元)；4、2014年7-12月水费：31.40(元)；5、2015年1.1-1.6电费：421.10(元)。共应付上海银洲投资管理有限公司16,355.80(元)”。同日，被告又盖章确认如下内容：“1、2014.11.1-11.30租金：57,538.00(元)；2、2014.12.1-12.31租金：57,538.00(元)。共应付上海银洲投资管理有限公司115,076.00(元)”。仍于该日，被告搬离系争房屋，原告就此收回房屋。现原告因被告未将搬离之前所欠原告的各项费用结算完毕，故以诉称事由起诉至法院。另查明，位于上海市闵行区XX路XXX号的建筑，根据日期为2008年3月26日、编号为沪闵建(XX)XXXXXXXXXX号的《建设工程规划许可证》记载，上述建筑的建设项目名称为翻建厂房；项目的建设单位为上海A实业公司。2009年3月26日，上海市闵行区公安消防支队就案外人上海A实业公司的上述新建厂房(即本案系争房屋所在建筑物)建筑工程消防验收事宜出具验收合格意见。又根据日期为2015年4月9日、编号为沪闵竣(XX)XXXXXXXXXXXXXXXX号的《建设工程竣工规划验收合格证》记载，上述建筑的使用性质为工业仓储。2015年7月26日，案外人上海A实业公司出具情况说明两份，分别载明：一、上海市闵行区XX路XXX号房屋一幢经批准建造并通过消防验收，产权登记事宜正在办理中；二、上述房屋自2009年8月起整体出租给上海B投资管理有限公司经营管理，自2013年起由原告接替上海B投资管理有限公司经营管理，房屋承租人有权对外进行出租。还查明，被告于2015年8月19日确认收到原告起诉状副本、证据副本等诉讼材料。以上事实由原告提供的原、被告于2014年8月18日签订的《办公用房租赁合同》、被告于2015年1月6日盖章确认的应付款项明细、上海华虹实业公司的营业执照、编号为沪闵建(XX)XXXXXXXXXX号的建设工程规划许可证、编号为沪闵竣(XX)XXXXXXXXXXXXXXXX号的建设工程竣工规划验收合格证、上海市闵行区公安消防支队于2009年3月26日出具的消防验收合格意见、案外人上海A实业公司于2015年7月26日出具的情况说明等，被告提供的系争房屋所处建筑物照片，以及双方当事人的当庭陈述等为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同虽系双方当事人真实意思表示，内容尚未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告抗辩，原告出租的房屋是非法建筑，房屋规划的土地性质发生改变，故合同当属无效。就此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对房屋租赁合同归属于无效的情形作出了严格的限定，仅包括未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证规定建设的房屋的租赁合同、未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑的租赁合同、超过批准使用期限的临时建筑的租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同。而就本案原告列举的证据来看，本案系争房屋所处建筑已经具备合法的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证，同时又不存在上述任何一项合同无效之情形或合同法规定的合同无效之情形，故该房屋所涉租赁合同当属合法有效。就房屋的土地性质是否发生变化致合同无效的问题，本院认为，根据我国《土地管理法》及相关实施条例等法律法规的规定，土地用途分为农用地、建设用地、未利用地，只有在上述三种土地用途之间的转换，才属于法律意义上的改变土地用途。若未经批准擅自改变土地用途的，可致合同无效。但本案中，房屋所有权人及合法的使用权人将原使用性质为工业仓储的厂房用于商业用途，是对合法建筑物的利用和处分行为，其改变的是房屋的使用功能，并非改变土地性质。而该种利用、处分、改变行为不会导致合同归于无效。综上，本院认为，被告就合同效力问题提出的抗辩意见，不具有事实和法律依据，本院不能认同。既系争合同为有效合同，则合同条款对原、被告均产生约束力，双方均应按约履行，否则违约方应承担相应的违约责任。现根据本案查明之事实，被告确未按约于2014年11月30日之前支付下一期的租金、物业管理费等费用。直至2015年1月6日，被告确认了至该日其欠付原告各类款项(包括租金、物业管理费、水费、电费等)的具体数额。已超过合同约定的付款时间一月有余。之后被告也未再支付原告任何款项。被告的行为，显属违约。按照合同约定，原告可取得合同解除权。故原告现诉请确认合同解除，符合双方合同之约定，本院予以确认。关于合同解除日期，根据法律规定，当以享有合同解除权的一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，鉴于诉讼前，原告未向被告发出过解除通知，故本案应以被告收到原告起诉状等诉讼材料之日为合同解除日(即2015年8月19日)。关于原告主张的2014年11月1日至2015年1月6日的租金105,500元、2014年11月1日至2015年1月6日的物业管理费20,800元、2014年7月至12月的水费31.40元、2014年7月至12月的电费4,948.40元，鉴于被告在上述期间内占有使用了房屋，则理应向原告支付上述款项。至于被告抗辩，由于系争房屋为非法建筑，致被告不能办理相应证照，故被告并没有真正实际经营、其未实际使用房屋，因此各类费用应减半收取。就此，本院认为，房屋租赁合同属有效合同，被告于2015年1月6日搬离系争房屋并确认了截止该日欠付原告的数额，则理应向原告全额支付。被告无法办理出相应证照亦不能构成减免被告支付费用的合理理由。办理证照之义务并非原告的合同义务，更非合同成就的必要条件。再者，被告作为经营主体，在承租系争房屋前应当对其经营活动场所作必要充分的了解，否则由此可能产生的经营风险也应当由其自行承担。故被告以房屋为非法建筑、未能办理出相关证照为由对抗其付款义务，缺乏事实和法律依据，本院不能认同。被告拖欠原告款项未付，按照合同约定，原告有权收取相应地滞纳金。故原告主张以131,239.80元为本金，自2015年2月1日起至本案判决之日止的滞纳金，于法有据，本院予以支持。关于滞纳金日千分之五的计算标准，被告称不应支付滞纳金的意见可视为被告对该计算标准过高的抗辩，本院根据本案的实际情况、当事人的过错程度等将滞纳金的计算标准调整至日万分之五。由此，本案被告应支付的滞纳金数额为18,307.95元(具体计算方式为：自2015年2月1日至本案判决之日2015年11月6日共计279天*日万分之五*本金131,239.80元=18,307.95元)。关于保证金，合同亦赋予原告于被告拖欠支付各类费用达一个月以上时，就保证金可予没收之权利，故原告要求没收保证金，本院亦予支持。被告抗辩合同无效，故原告无加收滞纳金、没收保证金之权利，基于本院上述对合同有效性的认定，被告的该项抗辩意见不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海银洲投资管理有限公司与被告中铁华夏文化传媒(上海)有限公司于2014年8月18日就位于上海市闵行区XX路XXX号XX座XX楼签订的《办公用房租赁合同》于2015年8月19日解除；二、被告中铁华夏文化传媒(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海银洲投资管理有限公司支付自2014年11月1日起至2015年1月6日止的租金人民币105,500元；三、被告中铁华夏文化传媒(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海银洲投资管理有限公司支付自2014年11月1日起至2015年1月6日止的物业管理费人民币20,800元；四、被告中铁华夏文化传媒(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海银洲投资管理有限公司支付2014年7月至2014年12月期间的水费人民币31.40元；五、被告中铁华夏文化传媒(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海银洲投资管理有限公司支付2014年7月至2014年12月期间的电费人民币4,948.40元；六、被告中铁华夏文化传媒(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海银洲投资管理有限公司支付自2015年2月1日起至本案判决之日止，以人民币131,239.80元为本金，按照日万分之五的标准计算的滞纳金人民币18,307.95元；七、被告中铁华夏文化传媒(上海)有限公司支付的关于上海市闵行区XX路XXX号XX座XX楼的租赁保证金人民币115,000元，原告上海银洲投资管理有限公司不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2,682.66元，财产保全费人民币1,875.11元，合计人民币4,557.77元，由被告中铁华夏文化传媒(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 颖二〇一五年十一月六日书 记 员 周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。