重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第04868号原告：刘江南，男，1986年4月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人：孙世林、刘忠敏，重庆瀚林律师事务所律师。被告：重庆天拓置业发展有限公司，住所地重庆市江北区大石坝大路村73号，组织机构代码77179080-5。法定代表人：吴秉琪，董事长。委托代理人：陈玉娟，北京市君泽君（成都）律师事务所律师。原告刘江南与被告重庆天拓置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘江南的委托代理人刘忠敏，被告重庆天拓置业发展有限公司的委托代理人陈玉娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘江南诉称：原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方就房屋坐落、面积、价款、交房时间、交房条件等进行了约定，合同特别约定了房屋应在2013年12月31日前通电。签订合同后，原告依约履行了合同义务，但被告却以临时工业用电代替正式居民用电至2015年5月18日。根据合同约定，被告应按照每日10元标准承担违约责任，故诉至法院，请求：一、判令被告支付违约金6980元；二、本案诉讼费由被告承担。被告重庆天拓置业发展有限公司辩称：一、通电与交房之间并无实际关系，我方已经完成了交房义务，而且交付的房屋本身即已经通电，虽用电性质为临时工业用电，但合同并未约定通电的性质，用电的性质亦并未对原告的生活造成任何影响，且原告接房时房屋已经经相关部门验收合格，原告也签署了房屋交接单，对房屋设施及供电情况进行了验收入住，其并未就用电问题提出异议，故我方不构成违约；二、如法院认定通电即指开通正式居民用电，我方亦无需承担违约责任，因为我方已经于2012年1月即向国网重庆市电力公司江北区供电分公司申请接入正式居民用电，但因供电能力受限，当时国网重庆市电力公司江北区供电分公司未受理，供电条件具备后，我方在2014年11月21日再次申请并于2015年5月18日供应正式居民用电，此种情形构成合同约定“因相关职能部门或不可抗力导致延误的，达到使用条件的期限据实顺延，甲方不承担违约责任”；三、即便法院认定我方应承担违约责任，由于交房至2015年5月17日期间原告用电所产生的电费一直由我方垫付，原告并无损失且从中收益，故请求法院酌情减少违约责任。经审理查明，2014年10月16日，原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于重庆市江北区大石坝一村X号X幢X单元X-X房屋一套，总价822475元；基础设施方面，被告承诺应在2013年12月31日前通电，如该期限前未通电，则原告允许被告在交房之日起90日内予以整改，若因被告原因未通电且在90日整改期限内仍未通电的，则被告应该自90日期限届满之日起至实际通电之日止，按每日10元的标准支付违约金，若因相关职能部门或不可抗力导致延误的，通电的期限据实顺延，被告不承担违约责任。合同签订后，原告依约付清了房款，涉讼房屋于2013年12月27日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，原被告于2015年1月9日办理了房屋交接手续，接房时涉讼房屋安装有电表并接通临时工业用电。2015年5月18日，国网重庆市电力公司江北供电分公司（下称江北供电分公司）向涉讼房屋提供正式居民用电。原告确认未交纳过涉讼房屋2015年5月18日前的电费；被告交纳了相应期间临时工业用电电费，并承诺其就已交纳的电费不要求涉讼房屋购房人向其交纳。上述事实，有重庆市商品房买卖合同、房屋交接单、江北供电分公司2015年9月28日出具的说明、竣工验收意见书及备案登记证、江北供电分公司出具的电费发票、重庆市公安局大石坝派出所出具的回复，以及双方当事人陈述等证据证明，并经开庭质证，足以认定。庭审中，被告对其有关正式居民用电未及时接通系因不可抗力或相关职能部门原因所致的主张，举示下列证据材料：1、2012年11月18日，被告与“四川省输变电工程公司”签订的外线及专用配电工程承包合同，主要内容为被告委托“四川省输变电工程公司”承担涉讼房屋所在小区外线及专用供电配电工程相关事宜；2、“四川省输变电工程公司”出具的说明，主要内容为涉讼房屋所在小区需由供电局修建变电站后才能正式通电；3、江北供电分公司于2014年11月25日出具的关于被告新装用电供电方案的复函；4、申请法院在江北供电分公司调查涉讼房屋所在小区的正式居民用电申请办理情况，江北供电分公司书面陈述涉讼房屋所在小区第一次申请正式居民用电时间为2012年1月，因当时电网的实际供电能力限制，恐受理前述申请后出现供电负荷过载情况，江北供电分公司未受理其业务申请并告知被告；该片区电力负荷短缺状况于2015年4月19日鸿恩寺变电站投运后有所缓解，被告于2014年11月21日申请正式居民用电，江北供电分公司予以受理。原告质证对前述证据材料真实性予以认可，但认为合同具有相对性，被告刻意隐瞒临时工业用电代替正式居民用电问题逃避违约责任，江北供电公司并非职能部门，相应条款属格式条款，本案亦非不可抗力，被告不能免责。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。关于通电的性质问题。本院认为，涉讼房屋系居住用房，合同第十七条应为居住用房基础设施、公共配套的约定，在合同未作特殊说明的情况下，该条款中的通电应理解为接通正式居民用电。另，虽涉讼房屋验收合格，原告签署了房屋交接单，但因政府职能部门验收房屋与被告是否违约并无必然关联，而购房人凭肉眼不能区分通电性质，交房时被告亦未明确告知原告该事项，故对被告提出的有关合同未约定通电性质、涉讼房屋已经验收合格、原告实际接房且并未提出异议，故被告不构成违约的辩论意见，本院不予支持。对于被告提出的有关未接通正式居民用电非其过错，而系不可抗力或职能部门原因所致，故其依法应免责的答辩，本院认为，被告举示的其与案外人签订的合同、江北供电分公司调查等均反映其与购房人之外第三方关系。被告作为涉讼房屋的开发商，理应具备商品房选址、报建、修建、销售等方面的专业知识，其已在2012年1月初次提出正式居民用电申请时即已知晓该区域的用电限制情况，对于房屋接通正式居民用电的基础条件、申报程序、需时长短等理应在建房前及建房过程中予以充分持续关注与考量，并据此合理预计和衡量商业经营风险，与购房人就相应条款协商签订购房合同。本案双方合同未注明职能部门的内涵，江北供电分公司作为企业法人分支机构并非职能部门，被告亦未举示充分证据证明本案存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对其该答辩意见，本院不予支持。综上，本院认定被告未依约在2013年12月31日前接通涉讼房屋正式居民用电，其行为构成违约，应承担违约责任。双方合同约定按每日10元计付违约金，现被告认为该违约金过高，请求调低。因涉讼房屋从使用功能而言在交房时已实际通电，原告亦未举证证明其因被告未接通正式居民用电而实际遭受的损失，本院综合考虑涉讼房屋交房时使用功能完备程度、涉讼房屋实际已接通正式居民用电现状、被告对于逾期接通正式居民用电的过错程度、被告对于临时工业用电电费的支付承担情况、购房人对于涉讼房屋合理预期利益等，酌情将被告本案违约期间应支付的违约金调整为1000元。原告诉讼请求中超出此标准部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告重庆天拓置业发展有限公司向原告刘江南支付违约金1000元。二、驳回原告刘江南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告重庆天拓置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 刘 亮二〇一五年十一月三十日书 记 员 张建征