浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终5555号上诉人（原审原告）：贾国洪，男，1969年3月6日出生，汉族，住杭州市余杭区，上诉人（原审原告）：沈玉华，女，1969年9月27日出生，汉族，住杭州市余杭区，上诉人（原审原告）：贾杭锋，男，1995年5月22日出生，汉族，住杭州市余杭区，上诉人（原审原告）：蒋荷香，女，1947年8月13日出生，汉族，住杭州市余杭区，四上诉人共同委托诉讼代理人：崔克海，北京泰维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州市余杭区人民政府五常街道办事处，住所地杭州市余杭区五常街道166号。法定代表人：洪建良，系街道办事处主任。委托诉讼代理人：方剑锋、金涛，浙江金宏律师事务所律师。上诉人贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香因与被上诉人杭州市余杭区人民政府五常街道办事处（以下简称五常街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初16958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：五常街道办因实施常二路区块的项目建设需要，对杭州市余杭区五常街道永福社区实施拆迁。贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香座落于杭州市余杭区的房屋被列入此次拆迁范围。2014年1月6日，贾国洪户作为乙方与五常街道办作为甲方就贾国洪户座落于杭州市余杭区的房屋签订了《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份。双方在协议书中对贾国洪（户）的拆迁补偿安置事项进行了约定，主要内容如下：一、乙方常住户口人数和被拆迁房屋的建筑面积。乙方房屋总建筑面积731.75平方米（其中批准建筑面积575.56平方米），常住在册户籍人口4人（其中农业人口4人，独生子女1人）。二、乙方被拆迁房屋及土地附属物的补偿费。经评估，乙方合法房屋建筑补偿费485128元；房屋装修补偿费计466833元，附属物补偿费计121983元。在规定时间内按时签协、按时腾房的，甲方同意对乙方房屋超确权面积部分给予处理，其建筑物处理费计31238元。三、拆迁过渡和搬家费。乙方自行临时过渡，甲方给予乙方每人每月200元的临时过渡费，过渡时间为乙方腾房并交付钥匙起至通知领取高层住宅安置房钥匙后4个月止。对积极配合自行过渡的，24个月内每人每月奖励100元。25-30个月内的按500元每月每人支付；30个月后的按800元每月每人按年度支付过渡费。现甲方暂付乙方30个月的临时过渡费和自行过渡奖励费计40800元，其余部分在交付安置房时一次性结清。甲方给予乙方二次搬家费共计3000元。四、有关奖励费用1、在规定时间内，乙方实施下列行为的，甲方给予补偿款外的奖励：乙方配合甲方委托的评估公司进场评估的，奖励10000元；在规定时间前签订本协议的，奖励50000元；乙方必须在签约后10日内搬迁完毕，将腾空房屋交付甲方的，奖励20000元；乙方在甲方规定时间内入住高层公寓的，奖励20000元。2、对评估、签约、腾房全部按时间执行的，再奖励60000元。若某环节超过规定时间的，则取消该环节奖励费和本项奖励费。5、因评估金额调整等因素，甲方一次性补助乙方536972元。6、其他费用合法房屋补助324000元；对每平方米800元内原正常装修补助115112元。五、安置方式和安置面积。甲方以统一建造的高层住宅安置乙方，安置地点在福鼎花园高层公寓。初步审核，乙方现可安置人口5+1人，安置建筑面积300平方米，优惠价支付安置房款360000元，乙方安置总建筑面积480平方米，乙方需支付总购房款708000元，购房款从甲方支付乙方的拆迁补偿款中暂时扣留，在安置时予以结算。六、补偿款支付和各项费用的结算。乙方房屋、装修、附属物、处理、过渡、搬家、奖励、其他等总补偿费计2285066元。在规定期限内，乙方腾空交房并经甲方验收合格后10天内，甲方将总补偿款扣除乙方购房款708000元和按时入住奖后计1557066元一次性支付乙方。九、本协议一式五份，甲方执三份，乙方执一份，受委托动迁单位执一份，经双方签字盖章后生效。在协议书的落款处，五常街道办、受委托动迁单位盖公章，贾国洪签名捺印。另查明，贾国洪户的房屋于2016年3月21日拆除。贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香认为五常街道办不具备签约资格，缺少合法手续，贾国洪不能代表户内其他人签字，无权签订案涉协议书等，该协议应确认无效，故诉至该院。原审法院认为：本案的争议焦点为案涉拆迁安置协议是否无效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”房屋拆迁安置补偿合同系拆迁双方当事人就房屋拆迁安置补偿事宜协商一致达成的协议。本案中，五常街道办系拆迁人；贾国洪代表被拆迁房屋所在家庭，经评估，五常街道办与贾国洪签订了《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，并对补偿、安置、搬迁、过渡等内容作出明确约定。该协议的签订双方均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，且贾国洪代表被拆迁户家庭，五常街道办有理由相信贾国洪的签约行为是该户内各被拆迁人共同的真实意思表示。该协议应确认合法有效。贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香以五常街道办不具备签约资格，缺少合法的审批手续，贾国洪无权代表家庭签订案涉协议书，五常街道办未履行征地审批程序违反法律强制性规定为由，主张被诉《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》无效。该院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。对集体土地上的拆迁补偿安置协议，我国并无法律、行政法规的效力性强制性规定。五常街道办系区政府依法设置的派出机关，具有签订案涉协议书的主体资格，且案涉地块的拆迁已有相关的拆迁审批、拆迁许可等手续，贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香亦未提供有效证据证明被诉《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》存在无效的法定情形，应承担举证不能的不利后果，故该院对贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香提出的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第九条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香的诉讼请求。本案案件受理费80元，由贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香负担。宣判后，贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香不服，向本院提起上诉称：一审理认定事实错误。第一，五常街道办根本不具有签订案涉征收协议的主体资格，案涉《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》当然无效。根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第四、第五、第六条的规定，五常街道办的职责是配合、支持国土资源管理部门做好补偿管理工作及做好被补偿人的搬迁动员工作。本案中五常街道办并不是市、区人民政府设立或指定的实施征地房屋补偿工作的机构，不是征地房屋补偿人，所以不能以征地房屋补偿人的名义与贾国洪签署《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》。第二、案涉房屋实际上是国有土地上的房屋，原审法院没有查清。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条的规定。贾国洪所在的村早已实现撤村建居，转为永福社区，案涉房屋所在地块早已转为国有性质，事实上贾国洪房屋早已属于国有土地上的房屋。第三，原审法院没有查清五常街道办以合法形式掩盖非法目的的事实。五常街道办通过签订案涉协议的形式来拆迁贾国洪户国有土地上的房屋，明显是压低拆迁成本变相“抢劫”贾国洪户的合法财产。第四、贾国洪无权就案涉房屋与五常街道办签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》。本案不存在家事代理，因为在我国家事代理只存在夫妻之间，而且只适用夫妻之间因生活需要而处理夫妻共同的一般财产，不包括处理重大夫妻共同财产特别是不动产。本案贾国洪与蒋荷香、贾杭锋不是夫妻关系，且处理的是不动产。贾国洪不能以所在户名义和五常街道办签订案涉协议书，原审法院想当然地认为贾国洪是以所在户名义签订案涉协议，认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第48条关于无权代理的规定，贾国洪签订案涉协议的行为系超越代理权处分蒋荷香、贾杭锋、沈玉华房屋，事后未经追认，所以该协议对蒋荷香、贾杭锋、沈玉华不发生效力，应当确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案贾国洪没有取得处分权，事后也没有取得追认，所以案涉协议应属无效。第三、《中华人民共和国合同法》第52条规定以合法形式掩盖非法目的的合同无效，本案五常街道办与贾国洪签订关于集体土地上的房屋协议来拆迁国有土地上的房屋，明显属于以合法形式掩盖非法目的。所以协议应该属于无效。第四、《中华人民共和国合同法》第52条规定违反法律、法规强制性规定的协议无效，案涉房屋拆迁违反了先批后征的强制性规定，应属无效。1、先批准征收才能实施征收。土地和房屋在法律上都是独立物，只有征收土地决定，没有征收房屋决定，不能对案涉房屋实施征收。2、五常街道办未提交任何有效证据证明案涉房屋在征收土地征收范围内，更没有举证征收土地决定批准文件，所以五常街道办对贾国洪户房屋实施征收明显违反了先批后征的强制性规定。综上，请求：一、撤销原审判决；二、改判确认贾国洪与五常街道办签署的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》无效；三、本案诉讼费由五常街道办承担。被上诉人五常街道办答辩称:本案争议焦点为案涉拆迁安置协议是否无效。一审庭审中，双方经过举证、质证及充分辩论，一审法院认定案涉拆迁协议合法有效，属于认定事实清楚。一审法院据此驳回贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香的一审诉讼请求属于适用法律正确，应予以维持。二、贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香的上诉理由没有事实和法律依据，不能成立，应予以驳回。1、贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香房屋所在地块的土地性质属于集体土地，并非国有土地。虽然贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香所居住的五常街道永福社区已经撤村建居，但其所在的土地还未完成征收成为国有土地。集体土地需完成征收补偿后方可转变为国有土地，故贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香认为其被征收房屋所在的土地属于国有土地的主张不能成立，五常街道办对贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香房屋所在的土地按集体土地征收并无不当。2、案涉《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，不存在无效情形。2014年1月6日，贾国洪代表贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香与五常街道办签订了案涉协议书，对补偿、安置、搬迁、过渡等内容作出明确约定。贾国洪代表被拆迁户家庭，五常街道办是有理由相信贾国洪签约的行为是户内各被拆迁人的共同真实意思表示，故案涉拆迁协议合法有效。五常街道办系余杭区人民政府依法设置的派出机关，当然具有签订案涉拆迁协议书的主体资格。且案涉地块的拆迁已经经过相关的拆迁审批、拆迁许可等手续，故案涉拆迁协议书并不存在贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香在上诉状中所称的无效情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法作出的判决是正确的，应予以维持，贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香的上诉请求应予以驳回。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：一、关于五常街道办有无权利签订案涉征收协议的问题。贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香以《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》规定街道办事处的职责是配合、支持国土资源管理部门做好补偿管理工作和被补偿人的搬迁动员工作为由，主张五常街道办不能以征地房屋补偿人的名义签署案涉协议，案涉协议属无效。本院认为，首先，《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》从法律层级说，不属于法律、行政法规。其次《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》也没有规定街道办不能以征地房屋补偿人的名义签署征收协议。故贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香主张五常街道办无权利签订案涉征收协议,没有法律依据，本院不予采纳。二、关于案涉被拆迁房屋是否属于国有土地上的房屋问题。贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香主张其被拆迁房屋属于国有土地上的房屋，应当提供相应的土地使用权证书予以证明，其仅以案涉房屋被拆迁时其所在村已经撤村建居为由主张案涉房屋所占土地为国有土地，依据不足，本院不予采纳。因此，贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香以该主张为前提，认为五常街道办系以合法形式掩盖非法目的的主张也不成立。三、关于贾国洪是否有权代表沈玉华、贾杭锋、蒋荷香签订案涉协议的问题。案涉房屋是以户为单位建设，贾国洪系沈玉华的丈夫、贾杭锋的父亲、蒋荷香儿子，五常街道办有理由相信贾国洪有权代表沈玉华、贾杭锋、蒋荷香签订案涉征收协议。故沈玉华、贾杭锋、蒋荷香以贾国洪签订案涉协议属于无权处分为由主张协议无效，理由不成立，本院不予采纳。四、关于案涉征收协议有无违反法律、行政法规的强制性规定问题。贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香认为案涉征收协议违反法律、行政法规强制性规定，但是并没有明确违反法律、行政法规的什么具体规定，故该项主张无明确法律依据，本院亦不予采纳。综上，贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香的上诉理由均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由贾国洪、沈玉华、贾杭锋、蒋荷香负担。本判决为终审判决。审判长 徐 丹审判员 金瑞芳审判员 陈 艳二〇一七年十月二十三日书记员 吴梦姣