北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9163号上诉人（原审被告、反诉原告）：于佳，女，1982年11月27日出生。委托诉讼代理人：郝剑锋，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杨虎，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴彦玉，男，1933年10月30日出生。委托诉讼代理人：吴文舟（吴彦玉之子），住北京市西城区。上诉人于佳因与被上诉人吴彦玉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初28048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于佳上诉请求：撤销原判，改判驳回吴彦玉的诉讼请求，支持我一审的全部反诉请求。事实和理由：在出现约定解约的情形后，吴彦玉并未立即解除合同，而是多次与我沟通，其已经放弃了合同的解除权，选择了继续履行合同，且我一直积极履约，不存在违约行为，现合同具备履行条件，故双方合同应当继续履行。吴彦玉辩称：同意原判，不同意于佳的上诉请求。吴彦玉向一审法院起诉请求：一、解除吴彦玉与于佳签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、于佳支付违约金40万元；三、于佳将北京市西城区月坛南街19号院2号楼904号房屋（以下简称涉案房屋）腾退给吴彦玉。于佳向一审法院反诉请求：判令吴彦玉继续履行双方于2016年3月20日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并协助于佳将涉案房屋过户到于佳名下。一审法院认定事实：2016年3月20日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，吴彦玉（甲方）、于佳（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），约定：于佳购买吴彦玉位于北京市西城区904号房屋，房屋总价款547万元，定金20万元，于合同签订当日支付。首付款分两笔支付，第一笔于过户前一天通过资金监管方式支付140万元，第二笔于过户前一天通过资金存管方式支付287万元。商业贷款100万元。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得所有权证书的，乙方有权单方解除合同。因乙方原因致使甲方未能在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书的，甲方有权单方解除合同。于佳、吴彦玉、我爱我家公司于签订买卖合同之时另行签订《补充协议》，约定：由于国家政策或涉案房屋原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致涉案房屋暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，甲乙双方同意甲方最迟在2016年4月19日之前办理完央产房上市审批手续，甲方需按照买卖合同约定的总房价款20%承担违约责任。如因国家政策原因导致央产上市无法办理，则甲乙丙三方免责解除签订的买卖合同，在解约后五个工作日，三方各自返还对方的资料和钱款。吴文舟作为吴彦玉的代理人在上述合同上进行了签字确认。上述合同签订后，于佳如约支付吴彦玉定金20万元。吴彦玉将涉案房屋交付于佳使用，但双方未能在买卖合同约定的时间内办理完毕产权过户手续。关于双方未能在买卖合同约定的时间内办理完毕产权过户手续的原因，吴彦玉主张因于佳不具备购房资格，且于佳一直不出售其名下房产，以达到获取高额卖房款的目的，导致于佳一直没有钱款用于支付吴彦玉购房款，经吴彦玉多次催促，于佳均未履行，最终导致合同逾期。为证明上述主张，吴彦玉提交其房屋买卖代理人吴文舟与于佳微信记录、我爱我家公司交易进度表用于证明。其中微信记录主要内容如下：“吴：你不快点我卖别人了，我缺钱啊。于：我这也急啊，我更缺钱；（2016年8月19日）吴：我年底（前）必须成交。于：嗯，一定保证。；……（2016年6月27日）吴：不知道你怎么想的，你实在有问题我们解约，我也不扣你违约金，别耽误我卖房子。我着急用钱。我和你说了要买2套房子。于：我肯定是诚心要买您房子，就是那边现在没出手啊，我也着急，您周二有空吗，咱见面再说吧；（2016年8月27日）吴：我想9月份必须成交，10月完成。你现在肯定违约了，因为时间已经过了4个月了，我本想再宽些时间，但是时间确实太长了，不能拖了。……于：吴哥，我回来了，您看哪天方便，咱俩见面；吴：好。你房子怎么样了。金九银十抓紧。于：明天就让我爸过去蹲点没问题的肯定能跟您履约。吴：好；（2016年9月18日）于：吴哥，明晚有空没，我周三可能要出差。吴：可以应该……于：你们考虑好没有？如果北街房子不买，我给你们2周时间搬家。谢谢；（2016年9月24日）吴：明天中午11点我接你看房子。于：好的。我下午手机没电刚看见；（2016年9月25日）吴：于妹好！看了房子你可能不是很满意，周边你再找找。请你10月8日之前搬家，之后我把20万定金打到你的账户上。谢谢；（2016年9月26日）吴：于妹方便回我电话；（2016年9月26日）于：好的，稍等。吴：不急；（2016年9月27日）吴：于妹我找朋友要了些搬家的箱子，你如果要我让田师傅拿去，你用完还给我，你搬完我还要搬家用。于：不用了，谢谢。(2016年9月30日)吴：于妹还要辛苦你10.1这几天找房子，谢谢！于：祝您节日愉快。吴：谢谢；（2016年10月8日）于：于妹好！不好意思，房子找好了没有，什么时间搬家。谢谢！于：吴哥，不好意思。下午一直忙，过节我也加了两天班，房子找了也没什么合适的。吴哥您还过来吗？我家孩子准备睡觉了”。我爱我家公司交易进度表中与本案相关2016年4月27日记录内容如下：“赵东方（我爱我家公司工作人员），客户签完合同以后就没再出现过！初开始催促客户补交证件，客户说老公在国外还没回北京，户口本在亲戚那。之后就不接电话，不回短信，不回微信。已给客户发了告知函，客户拒收！已经公司报备！”于佳对微信记录的真实性予以认可。但不认可证明目的，主张吴彦玉在2016年10月份提出其外甥要购买涉案房屋，“看了房子你可能不是很满意”的意思是吴文舟将另一套房屋出售给我方，我方当时不同意。对于我爱我家公司交易进度表，于佳不认可真实性，主张2016年4月份时未向中介机构支付过中介费。庭审中，于佳为证明吴文舟清楚于佳正在办理离婚手续,同意于佳离婚时要房,并将离婚所得房屋出卖后再办理涉案房屋过户手续。于佳在办理完离婚手续后积极通过中介售卖离婚所得房屋，并与吴文舟协商年底前办理完房屋过户手续的事实，提交其与吴文舟微信记录用于证明，该微信记录主要内容如下：“（2016年5月）吴：妹妹你的房子抓紧出手。先把房子登记出去。不要再拖时间了，我怕你房子不好出手。于：好的。我们已经谈好了，不出意外周六就去办手续，办完我就可以挂出去了。吴：好抓紧。吴：于妹事情办好了吗？我在外封闭边培训。周末回去,我房子正在装修,回去把你们那边修好。于：嗯,离婚手续办好了，现在就张罗卖房子呢，这周我让我爸爸去找中介。吴：达到你的预期？于：就是房子归我，我给他350万。吴：还好，觉得主要还是精神应该放松了一些。于：是啊，解脱了总算，您培训两学一做啊。吴：祝你每天好心情！对啊。于：谢谢吴哥，回来再联系。吴：好的，不打扰了88.……吴：瓷砖贴好后先叫他们接临时电，吊顶后安装灯具。于：好的。吴：你们住的楼道门口要不要铺下，需要我有大瓷砖。……于妹好！你那边房子办的怎么样了？（2016年6月）于：挂出去了，但最近也没什么客户，大房子确实不太好卖，今天我妈包的粽子晚上我给您送点吧。吴：非常感谢！我很忙装修房子。有时间我们吃饭。不要挂的太高了要符合市场价位。吴：好的。（2016年7月）于：还没有消息吗。抓紧了妹妹。回来联系我。我电话你没接。下周约时间见面，定金追加或先付些房款。我们商量一下。（2016年8月）吴：于妹最近房价又起了，抓紧。于：我看昨天还出新政要打压市场，不知道有什么影响。明天加班，后天约了客户看房子。……（后续微信内容与吴彦玉交的微信记录内容一致）”吴彦玉对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等证据材料在案佐证。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于合同解除，于佳未能在买卖合同约定的时间内取得购房资格系双方无法办理房屋过户手续的主要原因，吴彦玉要求解除买卖合同并要求于佳腾退涉案房屋存在事实及合同依据，法院予以支持，并确认合同解除时间为于佳收到起诉状副本之日。于佳虽主张吴彦玉知晓并认可其通过离婚的方式取得购房资格，进而主张吴彦玉允许双方过户时间进行相应的后延，但购房资格问题系于佳主要义务，即使吴彦玉认同于佳以离婚的方式取得购房资格，也不意味着在双方在未达成一致意见的情况下，于佳可以任意延长过户时间，双方的微信通信记录亦无明确的内容显示吴彦玉同意双方延期过户的具体时间。另外，根据微信记录，吴彦玉一直积极催促于佳履行房屋过户义务，并在于佳获取购房资格的问题上进行了一定程度的容忍，也给予于佳必要的时间进行准备。显然，在于佳于起诉之时始终无法取得购房资格的情况下，吴彦玉依据买卖协议约定要求解除合同并无不妥之处。关于于佳主张的吴彦玉未如约办理央产房上市手续的抗辩意见，因于佳未提交证据证明双方在起诉前曾就该项义务的履行进行过抗辩或者协商，且吴彦玉如果违反该项义务仅承担相应的违约责任，并不能直接导致合同解除。在于佳未就该问题向吴彦玉主张违约责任，且无证据表明国家政策导致央产房上市手续无法办理的情况下，法院对于于佳的该抗辩意见不予采信。关于违约金，于佳系根本违约，吴彦玉自行酌减后所主张的违约金数额已经显著低于合同约定，故法院综合考虑目前房价仍处于上升趋势的客观情况、于佳延期过户而造成的扩大损失以及本案的具体情况，根据公平原则，诚信原则认定吴彦玉所主张的违约金数额并无不妥，法院予以支持。作为合同解除后的清算问题，吴彦玉应将其收取的定金返还给于佳，法院对此一并处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年2月判决如下：一、确认吴彦玉、于佳于二〇一六年三月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一六年十一月二日解除；二、自判决生效之日起十日内，于佳给付吴彦玉违约金四十万元；三、自判决生效之日起十日内，于佳将北京市西城区904号房屋腾空交吴彦玉收回使用；四、自判决生效之日起十日内，吴彦玉返还于佳定金二十万元；五、驳回于佳的反诉请求。如果双方当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，于佳与吴彦玉签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。由于于佳的购房资质问题，双方未能在合同约定的期限内完成涉案房屋的转移登记手续，于佳对此存在违约。吴彦玉现据此主张合同约定的解除权已经成就，要求解除双方之间的买卖合同，于佳则主张吴彦玉在合同约定的解除权成就后放弃行使解除权，选择继续履行合同，故其不同意解除合同。应当指出，于佳的购房资格问题是其履行双方合同的先决条件，是其应当履行的合同义务之一，在双方约定的履行期限届满后，吴彦玉对于佳的购房资格问题亦给予了一定的宽限时间，但截至吴彦玉起诉时，于佳仍未取得购房资格，且于佳虽主张双方就变更后续履行方式进行了协商，但双方最终并未达成一致意见，而在该宽限期内，吴彦玉对于于佳继续履行的催促不能证明吴彦玉明确放弃了解除合同的权利。故吴彦玉要求解除合同并要求于佳返还房屋，有事实及法律依据，应予支持。关于违约金一节，原审法院综合考虑合同履行程度、房屋市场价格等情况确定违约金数额并无不妥，本院对此不持异议。关于合同解除后返还定金一节，原审法院一并处理亦无不妥，本院予以确认。于佳的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50090元，由于佳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  姚 颖审判员  周梦峰二〇一七年十月三十日书记员  林晓天