湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0103民初1731号原告：武汉市江汉区锦宏宾馆，住所地武汉市江汉区新华路***号。经营者：王华超。男，1969年10月25日出生，汉族，住湖北省京山县，原告：曹洪杰，男，1969年12月8日出生，汉族，住湖北省京山县，上列两原告共同委托诉讼代理人：巩军庆，湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：武汉恒新物资开发有限公司，住所地武汉市洪山区鲁巷广场民族大道龙安港汇城A单元2307室。法定代表人：陈皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：余建军，湖北诚明律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告武汉市江汉区锦宏宾馆（以下简称锦宏宾馆）、曹洪杰与被告武汉恒新物资开发有限公司（以下简称恒新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告锦宏宾馆和曹洪杰的共同委托诉讼代理人巩军庆、被告恒新公司的委托诉讼代理人余建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦宏宾馆、曹洪杰向本院提出诉讼请求1、请求判令被告恒新公司向原告锦宏宾馆、曹洪杰支付解除租赁合同装修补偿款35万元；2、被告恒新公司向原告锦宏宾馆、曹洪杰支付房屋搬迁补助费1万元及营业补偿费人民币2万元；3、被告恒新公司向原告锦宏宾馆、曹洪杰返还保证金人民币2万元；4、本案全部诉讼费由被告恒新公司承担。事实与理由：原告锦宏宾馆、曹洪杰于2011年4月8日与被告恒新公司签订房屋租赁合同，约定被告恒新公司将坐落于武汉市江汉区新华路454号房屋1-2层部分门面，面积500多平方米租赁给原告锦宏宾馆、曹洪杰使用。租赁期共3年，至2014年4月30日止。当天原告锦宏宾馆、曹洪杰按约向被告恒新公司交付了保证金2万元，随后投资数十万元进行装修并购买设备，在涉案房屋经营。2013年11月，涉案房屋被纳入武汉市新华府房屋拆迁项目。其后几乎无法经营，但被告恒新公司要求原告锦宏宾馆、曹洪杰坚持经营，方便和政府谈拆迁补偿费。原告锦宏宾馆、曹洪杰坚持到2014年1月2日房屋被强制拆除才离开酒店。故提出上述诉讼请求。被告恒新公司辩称：原告锦宏宾馆、曹洪杰在租赁合同期限未满时，在涉案房屋没有面临拆除、没有通知被告恒新公司的情况下，自行搬出涉案房屋，与被告恒新公司无关。因2014年4月30日租赁合同期满，原告锦宏宾馆、曹洪杰无权要求被告恒新公司给予补偿。故原告锦宏宾馆、曹洪杰主张装修补偿款、搬迁补助费以及营业补偿费没有事实依据、合同依据和法律依据，应予以驳回。原告锦宏宾馆、曹洪杰从2013年11月起至今未交纳房租。截止2014年4月30日合同期满之日房租为48000元，其所交保证金已冲抵所欠房租，尚欠的房租28000元，被告恒新公司保留追索的权利。综上，请求驳回原告恒新公司的全部诉讼请求。原告锦宏宾馆、曹洪杰围绕其诉讼请求提交了《武汉市房屋租赁合同》、房屋所有权证、新华府扩大片旧城改建项目房屋征收补偿方案及公告、证明、承诺书及房屋装修补偿说明、装修清单及票据，收据、受案回执、（2015）鄂江岸行初字00146号及其他裁判文书等证据。被告恒新公司未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在武汉市江汉区新华路454-1号（原新华下路32号）门面房屋一、二层所有权人系被告恒新公司。2011年4月8日，原告曹洪杰和王华超（承租方）与被告恒新公司（出租方）签订一份《武汉市房屋租赁合同》。该合同约定：出租方将上述房屋部分门面出租给承租方经营使用，租赁期为3年，即从2011年4月8日起至2014年4月30日止；每季度租金24000元，共计288000元，每三月缴纳一次，提前一周内，以先缴后租为原则；房屋租赁期间内，承租方经出租方同意，可以对房屋进行装修、改造或者增加设施设备；承租方应一次（性）缴纳人民币2万元整保证金；该出租房屋已划为政府拆迁规划红线图内，如该（房）在租房期内房屋面临拆除，双方应立即解除合同；拆迁公司如按政府法律法规补偿承租方装修费，应归承租方所得；其它拆迁费用与补偿与承租方无关；承租方无权无理阻挡拆迁进行。合同签订当日，曹洪杰和王华超向被告恒新公司支付保证金2万元。2013年8月2日，王华超以涉案房屋为经营场所办理了个体工商户营业执照，字号为武汉市江汉区锦宏宾馆即原告锦宏宾馆、与曹洪杰共同经营使用涉案房屋，并对该房屋进行了装修，且按期支付租金至2013年10月31日止。2013年9月4日，武汉市江汉区人民政府作出《房屋征收决定公告》（江汉房征决字（2013）第1号），决定对包括涉案房屋在内的新华府扩大片旧城改建项目国有土地范围内房屋予以征收。被告恒新公司不服该征收决定，向本院提起行政诉讼，要求确认该征收决定违法，并依法予以撤销。本院作出（2014）鄂江汉行初字第00040号行政判决，判决驳回被告恒新公司的诉讼请求。被告恒新公司不服提起上诉。武汉市中级人民法院经审理作出（2014）武汉中行终字第00139号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。2014年5月9日，武汉市江汉区人民政府对被告恒新公司作出《关于新华府扩大片旧城改建项目房屋征收补偿的决定》（江政征补字（2014）第1号），决定对被告恒新公司涉案房屋实施征收，按照《新华府扩大片旧城改建项目房屋征收补偿方案》的规定给予货币方式补偿，货币补偿包括房屋补偿款及装修补偿、搬迁费、停产停业损失等。被告恒新公司不服该房屋征收补偿决定，向武汉市江岸区人民法院提起行政诉讼。武汉市江岸区人民法院经审理作出（2015）鄂江岸行初第00146号行政判决，判决撤销上述征收补偿决定，责令武汉市江汉区人民政府对被告恒新公司的涉案房屋重新作出房屋征收补偿决定。该判决生效后，武汉市江汉区人民政府至今未对涉案房屋重新作出房屋征收补偿决定，也未与被告恒新公司签订拆迁补偿协议。2013年12月30日，新华府扩大片旧城改建项目开发商武汉市中联房地产开发有限公司出具一份《关于新华府扩大片旧城改造房屋装修补偿》，表示对涉案房屋装修补偿费按每平方不低于500元标准核算并支付给拆迁办。同日，该公司向原告锦宏宾馆、曹洪杰出具一份《承诺书》称：关于出租方支付承租房屋装修补偿款问题，由你方与出租方进行协商，待后期双方协商确定房屋装修补偿款后，该公司协助从出租方的拆迁补偿款中划扣经你方，具体划扣金额以双方确认的金额为准。2013年12月31日，该公司出具一份《证明》称，经其工作人员对锦宏宾馆面积初步测量，面积大约为440平方米。原告锦宏宾馆、曹洪杰于2014年1月从涉案房屋搬出后，涉案房屋被拆迁。此后原告锦宏宾馆、曹洪杰向被告恒新公司索赔，遭被告恒新公司拒绝。双方由此发生争议，故原告锦宏宾馆、曹洪杰诉至本院。本院认为：原告锦宏宾馆、曹洪杰与被告恒新公司签订的《武汉市房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。本案因征收造成涉案房屋拆迁，影响涉案合同末期的履行，并非双方当事人原因造成，双方当事人均不构成违约。对于原告锦宏宾馆、曹洪杰要求被告恒新公司支付装修补偿款、房屋搬迁补助费及营业补偿费的诉讼请求，涉案合同约定：拆迁公司如按政府法律法规补偿承租方装修费，应归承租方所得；其它拆迁费用与补偿与承租方无关。故原告锦宏宾馆、曹洪杰要求被告恒新公司支付房屋搬迁补助费及营业补偿费，没有合同和法律依据，本院不予支持。对于装修补偿款，经人民法院生效判决，撤销武汉市江汉区人民政府对被告恒新公司涉案房屋的征收补偿决定，责令其重新作出房屋征收补偿决定后，武汉市江汉区人民政府至今未重新作出对被告恒新公司涉案房屋的征收补偿决定，也未与被告恒新公司签订拆迁补偿协议。在此情形下，拆迁公司尚未补偿被告恒新公司装修费，被告恒新公司向原告锦宏宾馆、曹洪杰支付装修补偿款的条件尚未成就，故本院对原告锦宏宾馆、曹洪杰的该项诉讼请求不予支持。待相关部门对涉案房屋的装修补偿款确定后，原告锦宏宾馆、曹洪杰可另行主张权利。对于原告锦宏宾馆、曹洪杰要求被告恒新公司退还保证金2万元的诉讼请求，涉案合同因涉案房屋拆迁而终止，原告锦宏宾馆、曹洪杰并不构成违约。故原告锦宏宾馆、曹洪杰的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案房屋于2013年9月即面临拆迁，严重影响原告锦宏宾馆、曹洪杰此后的正常经营，故此后的租金应予以减免，而原告锦宏宾馆、曹洪杰实际支付租金截止2013年10月31日。故对被告恒新公司以原告锦宏宾馆、曹洪杰未交租金冲抵保证金的答辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉恒新物资开发有限公司退还原告武汉市江汉区锦宏宾馆、曹洪杰保证金2万元；二、驳回原告武汉市江汉区锦宏宾馆、曹洪杰的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元、其他诉讼费用40元、公告费260元，共计7600元，由原告武汉市江汉区锦宏宾馆、曹洪杰负担7000元，由被告武汉恒新物资开发有限公司负担600元（此款原告武汉市江汉区锦宏宾馆、曹洪杰已预付本院，被告武汉恒新物资开发有限公司应负担部分随同上述判决款项一并支付原告武汉市江汉区锦宏宾馆、曹洪杰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  付若林人民陪审员  刘玉珍人民陪审员  方 毅二○二○一七年十月十六日法官助理汪锦锋书记员王蓝晴