黑龙江省桦川县人民法院行 政 判 决 书（2017)黑0826行初12号原告：张宝多，男，1984年12月11日出生，汉族，个体户，现住桦川县。委托代理人：于跃林，男，汉族，系七台河市茄子河区铁山法律服务所法律工作者。被告桦川县房产管理局。法定代表人：马洪彬，职务局长。委托代理人：靳力红，女，桦川县中心法律服务所法律工作者。第三人：胡国忠，男，1968年2月21日出生，汉族，无职业，现住桦川县。第三人：顾月华，女，1954年9月28日出生，��族，无职业，现住佳木斯市向阳区。委托代理人：孙全忠，男，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。原告张宝多不服被告桦川县房产管理局房屋登记行为一案，于2017年7月12日向本院提起行政诉讼。本院于2017年7月12日立案后，于2017年7月16日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书；因胡国忠、顾月华与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，原告将其作为第三人一并提起诉讼,本院分别于2017年9月5日和9月14向二位第三人送达了参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2017年10月18日依法公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人、被告法定代表人及委托代理人、第三人顾月华均到庭参加诉讼，第三人胡国忠无故未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。被告桦川县房产管理局，于2008年12月30日作出房屋所有权登记，向第三人胡���忠颁发了2008001761号房屋所有权证书，认为该房屋在登记前无其他产权人登记，办理程序合法，遂为第三人胡国忠颁发了房屋所有权证书；被告桦川县房产管理局又以该房屋于2010年5月20日为第三人顾月华办理了他项权登记，并向其颁发了20100297号他项权证书。原告张宝多诉称，2014年6月19日，原告与桦川县房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，原告购买该公司开发的位于桦川县悦来镇悦胜街同裕小区2号楼11号门市1-2层楼房，2014年12月12日原告向桦川县房地产开发有限责任公司交纳了全部购房款人民币859805.00元，桦川县房地产开发有限责任公司向原告开具了《销售不动产统一发票》，2014年12月18日原告向桦川县地税局交纳了房契税及其他印花税人民币43420.15元，并于同日桦川县宏兴房产测绘有限公司对原告购买的该房屋进行了测绘，测得该楼房建筑���积为335.96平方米，原告接收了该房屋，并使用至今。2017年5月8日原告向被告交纳了住宅专项维修资金人民币25197.00元，2017年5月10日原告向被告提交了办理该楼房的产权登记申请，被告拒绝给原告办理产权登记申请，并告知原告该楼房已为胡国忠办理了产权登记并为顾月华办理了他项权登记。原告认为，第三人胡国忠没有和桦川县房地产开发公司形成该楼房的买卖关系，胡国忠在向被告申请房屋登记时，没有提供法定的房屋初始登记的相关材料和证据，被告在办理该房屋所有权初始登记过程中，未尽到审慎审查义务，违法法定程序，错误地为第三人胡国忠颁发了房屋所有权证书，2010年5月8日被告又仅凭为第三人胡国忠违法颁发的房屋所有权证书，又错误地为第三人顾月华颁发了房屋他项权证书。原告按购房合同的约定支付了全部购房款，并对房屋进行了实际占有使��，已具备了对该房屋的所有权，被告的行为严重损害了其合法权益，被告两次错误的行政行为，均系违法的，应依法予以撤销。原告为支持其主张向本院提交了以下证据：证据1，原告与桦川县房地产开发公司同裕小区项目部于2014年6月19日签订的商品房买卖合同书一份，证明原告购买该公司开发的位于桦川县悦来镇悦胜街同裕小区2号楼11号门市1-2层楼房，面积335.96平方米商服楼；证据2，原告向桦川县房地产开发公司交纳购房款人民币859805.00元的销售不动产统一发票一份，证明原告在与公司签订合同后于2014年12月12日向公司交纳了购房款并而且实际接收了该房屋；证据3，2014年12月18日原告向桦川县地税局交纳了房契税及其他印花税人民币43420.15元的税收完税证明一份，证明原告购买该房屋后，实际交纳了房契税及其他印花税；证据4，2014年12月18日桦川县宏兴房产测绘��限公司对原告购买的该房屋进行了测绘，测得该楼房建筑面积为335.96平方米，证明该楼房的实际使用面积；证据5，2017年5月8日原告向被告交纳了住宅专项维修资金人民币25197.00元，证明原告向被告交纳了住宅专项维修资金；证据6，2017年5月10日原告向被告提交了办理该楼房的产权登记申请书，证明原告在缴纳完购房的各项费用后才向被告提交了办理该楼房的产权登记申请；证据7，被告为第三人胡国忠办理房屋产权登记及为第三人顾月华办理房屋他项权登记书的复印件各一份，证明原告在向被告递交办理房屋产权登记申请书后，才知道被告为第三人胡国忠办理房屋产权登记及为第三人顾月华办理房屋他项权登记的情况。被告桦川县房产管理局辩称，我局作为诉讼主体不适格，2016年6月7日我局所有的关于办理房屋产权、抵押登记等行政职能均由新成立的桦川���不动产中心行使，我局作为被告缺乏法律依据和事实基础，请求驳回原告的诉讼；我局按照《房屋登记管理办法》办理的房屋产权登记证明，符合当时桦川县棚户区改造建设精神，在办理产权证时，原告并没有购买此房屋，所以，我局在行使职能时没有侵害任何人的合法权益，也不应该承担任何责任；本案房屋抵押权已经成立，抵押合同已经生效，抵押的结果已经产生，不符合撤销抵押权的法定条件，原告的损失应当向开发商追究赔偿责任，请驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张向本院提交了以下证据：证据1，2008年12月30日被告为第三人胡国忠办理房屋产权登记档案一册，证明被告是按照《房屋登记管理办法》办理的房屋产权登记证明，符合当时桦川县棚户区改造建设精神，在办理产权证时，被告行使职能没有任何过错；证据2,2010年5月18日被告为第三人顾月华办理办理房屋抵押权登记档案一册，证明本案房屋抵押权已经成立，抵押事实已经发生，且不符合撤销抵押权的法定条件。同时说明，被告在办理行政登记时，原告不存在，也不存在告知的问题。第三人顾月华述称，原告张宝多所提到的被告为我办理的他字第20100297号房屋他项权证书是合法有效的，是不可撤销的，《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。”胡国忠借我钱没有还清，正在桦川法院申请执行中，因此是不可撤销的。如果被告违法为胡国忠办理房屋所有权证，导致抵押物灭失，应以《城市房地产管理法》第七十一条的规定，追究房产部门及有关部门和相关人员的法律责任，我同胡国忠在借贷活动中，为保障债权实现，设定了抵押担保，胡国忠将房权证为第20080017**号房屋作为抵押物，并在桦��县房产局做了抵押登记，我领取了他字第20100297号房屋他项权证书，如被告桦川县房产管理局违法行政，导致抵押物灭失，给我造成损失，我要求依据《国家赔偿法》第二条、第四条的规定，由被告桦川县房产管理局给与赔偿，赔偿本金人民币400000.00元，及自2015年11月18日至今的利息、诉讼费人民币3650.00元和迟延履行利息。第三人顾月华未向本院提交证据。本院于2017年8月31日对第三人胡国忠做了调查笔录，其述称，被告为我办理的房权证是县里当时要求年底前回迁被拆迁户的房屋，我为建楼房加快进度进行贷款，经县里和房产局沟通同意给我办的房屋产权登记，之后在第三人顾月华处借款并用该楼房做的抵押，楼房本身属于桦川县房地产开发公司同裕小区项目部的，不属于我的，由于我没还上贷款，所以房权证、抵押权证都没撤，我同意原告的诉讼请求���对顾月华的欠款第三人胡国忠称自己还有其他房产可用来偿还债务。第三人胡国忠未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告所举证据1商品房买卖合同的真实性及证明效力均有异议，认为2014年桦川县房地产开发公司法定代表人是齐伶普，而非席俊岐，所以该合同是虚假的，不具有合同效力，对原告所举证据2、3、4、5、6、7本身无异议，但对证据2、3、4、5证明的问题有异议，在证据2、3、5中，虽然原告交纳了购房款、税款和房屋维修基金，但不能证明房屋产权归原告所有，在证据4中，因为2014年12月18日原告到桦川县宏兴房产测绘有限公司申请对本案争议的房屋进行测绘时，由于该公司与我局同属一个部门，原告就应该知道此争议房屋已经办理了产权证和他项权证，原告称在2017年5月8日到桦川县房产管理局交纳维修基金时才知道其购买的房屋已经登记在胡国忠的名下和抵押给顾月华是不属实的，原告的诉讼已经超出法定的诉讼时效；第三人顾月华对原告所举证据未发表质证意见。对被告所举证据，原告对被告登记的事实无异议，对登记的行为和内容有异议，认为被告作出的具体行政行为没有胡国忠的登记申请书，没有对胡国忠的调查材料和核实材料，没有相关部门对该房屋消防、质量验收，房屋产权卷宗上只有一个审批表，没有任何法定材料，违反房屋登记办法的规定，对第三人顾月华的抵押权档案也缺少相关证据，没有顾月华的申请书，没有顾月华与胡国忠之间的他项权登记的协议，该登记也是违法的；第三人顾月华对被告的两份证据均认为具有法律效力。对胡国忠的调查笔录，原告无异议，被告对其所述事实无异议，但认为胡国忠一房多抵、多卖，给原告和第三人顾月华带来了经济上的重大损失，导致原告���权不能实现，顾月华的债权不能实现，说明第三人胡国忠缺乏诚信，推卸法律责任，放任原告与第三人顾月华的损失扩大，第三人顾月华对该笔录中除对胡国忠称到期还款认为不可信外，对其他内容认为不清楚。本院对上述证据认证如下：对原告所举证据1，被告提出异议，原告称合同中法定代表人名字是笔误，结合原告所举证据2、3、4、5可以证明原告实际与桦川县房地产开发公司同裕小区项目部签订购房合同，被告对原告举证的证据2、3、4、5、6、7无异议，可以证明原告实际交纳了购房款、房契税及其他印花税、房屋维修基金并接收和管理了该房屋的事实以及原告提出申请办理产权登记的事实和被告为第三人胡国忠办理产权登记、为第三人顾月华办理他项权登记的事实，对这些证据证明的上述事实予以采信，对被告所举证据，原告对被告办理的程序提���异议，第三人顾月华无异议，对被告为第三人胡国忠办理房屋产权登记及以该房屋产权为第三人顾月华办理他项权登记客观事实予以采信，但是，被告在为第三人胡国忠办理产权初始登记的过程中，没有实地查验、测绘及调查证明、没有第三人胡国忠的购房合同证明、没有经过相关部门的质量、安全等验收，就为第三人胡国忠办理了产权登记，确实违反了中华人民共和国《房屋登记办法》的相关规定，在办理他项权登记的过程中，没有第三人胡国忠、顾月华的申请，没有工作人员的询问笔录违反了法律程序，没有测绘报告，没有被告与第三人顾月华实地查验的证明，且第三人胡国忠与顾月华合同约定的抵押期限为2010年5月18日至2012年5月18日，抵押期限已过。对第三人胡国忠所述，原告、被告对基本事实无异议，第三人顾月华称不清楚，本院认为，第三人胡国忠所述事实具有客观性，予以采信。另外，本院查明，依桦川县人民政府桦政规（2016）1号文件的规定，在2016年6月7日前被告为第三人胡国忠办理的《房屋所有权证》继续有效，其尚未在桦川县不动产登记中心变更为《不动产权证书》或《不动产登记证明》。经审理查明，2014年6月19日，原告与桦川县房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，原告购买该公司开发的位于桦川县悦来镇悦胜街同裕小区2号楼11号门市1-2层楼房，2014年12月12日原告向桦川县房地产开发有限责任公司交纳了全部购房款人民币859805.00元，桦川县房地产开发有限责任公司向原告开具了《销售不动产统一发票》，2014年12月18日原告向桦川县地税局交纳了房契税及印花税人民币43420.15元，并于同日桦川县宏兴房产测绘有限公司对原告购买的该房屋进行了测绘，测得该楼房建筑面积为335.96平方米，原告接收了该房屋，并使用至今。2017年5月8日原告向被告交纳了住宅专项维修资金人民币25197.00元，2017年5月10日原告向被告提交了办理该楼房的产权登记申请，被告拒绝给原告办理产权登记申请，并告知原告该楼房已为胡国忠办理了产权登记并为顾月华办理了他项权登记。此前，第三人胡国忠为融资贷款建筑楼房，向被告申请办理房屋产权登记，2008年12月30日被告在没有实地查验、测绘及调查证明、没有第三人胡国忠的购房合同证明、没有经过相关部门的质量、安全等验收的情况下，为第三人胡国忠办理了原告此后购买的该楼房的房屋产权登记并颁发了房屋产权证书，房屋产权登记为2008001761号，之后，第三人胡国忠为建楼房向第三人顾月华借款2010年5月18日被告在没有第三人胡国忠、顾月华提出办理抵押登记申请，没有工作人员的询问笔录，没有测绘报告，没有被告与第三人顾月华实地查验的证明的情况下，为第三人顾月华办理了他项权登记，并向其颁发了20100297号他项权证书。抵押期限约定为2010年5月18日至2012年5月18日，现抵押期限已过。原告知到被告为第三人胡国忠进行房屋登记并颁发产权证及为第三人于泓宇进行他项权登记并颁发他项权证的情况后认为，原告按购房合同的约定支付了全部购房款，并对房屋进行了实际占有使用，已具备了对该房屋的所有权，被告的行为损害了其合法权益，被告桦川县房产管理局在为第三人胡国忠办理房权证时该房屋没有质检、消防验收、没有交税的情况下擅自为其办理房屋产权登记并颁发产权证是违法的，同时，被告依据违法办理的产权证又为第三人顾月华违法办理了他项权登记并颁发了他项权登记证书，请求法院判令撤销被告为第三人胡国忠进行的房屋产权登记及为第三人顾月华进行的他项权登记的行政行为诉讼来院。本院认为，办理房屋产权登记和他项权登记是被告应尽的职责，被告在办理房屋所有权初始登记的过程中，没有履行相关的法律手程序，在不具备办理房屋产权登记条件的前提下，便为并非房屋所有权人第三人胡国忠办理了房屋产权登记，未尽房屋产权登记的审慎审查义务，违反法定程序，其行政行为违反了法律规定，依法应当予以撤销，原告作为利害关系人，其要求撤销被告对第三人胡国忠房屋所有权登记的行政行为的诉讼请求应予以支持；被告为第三人胡国忠办理的《房屋所有权证》仍然有效，其未在桦川县不动产登记中心变更为《不动产权证书》或《不动产登记证明》，被告称其作为诉讼主体不适格的理由不能成立,不予以支持，被告称其按照法律规定的产权登记的程序履行了登记义务的理由不能成���，不予以支持，被告称原告起诉超过了诉讼时效无证据证明，不予以支持，被告违反法律规定基于并非房屋所有权人胡国忠的房屋为第三人顾月华办理的他项权抵押登记行为，没有存在的法律依据及基础，其办理的他项权抵押登记行为也违反了物权法的规定，被告在办理他项权抵押登记过程中，也违反了法律规定的程序，第三人顾月华作为抵押权人在办理抵押登记过程中，未尽相关的义务，也存在相应的责任；另外，被告为第三人顾月华办理抵押登记的抵押合同期限也已届满，原告要求撤销被告对第三人顾月华房屋抵押权登记的行政行为的诉讼请求亦应予以支持；被告称其依法履行了办理他项权应尽的程序，抵押权已经设立，不存在撤销的条件，其理由不能成立，不予支持；第三人顾月华提出的行政赔偿可由其另行主张权利。故本院依据《中华人民共和国物权法��第四十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第四十三条、第四十九条、第六十三条、第七十条一款（三）项、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十九条三款并参照《房屋登记办法》第十一条、第十八条、第十九条、第二十二条、第三十条、第四十三条之规定，判决如下：一、撤销被告桦川县房产局于2008年12月30日为第三人胡国忠办理的第2008001761号房屋所有权证书的行政登记行为；撤销被告桦川县房产管理局又以该房屋于2010年5月18日为第三人顾月华办理的第20100297号他项权证书的行政登记行为。二、案件受理费100.00元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审判���长张振伦审判员吴国华人民陪审员  王忠辉二〇一七年十月三十日书 记 员  李 丹