安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终2323号上诉人（原审被告）：阜阳市轻工房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼301-303房，统一社会信用代码91341200738917421K（1-1）。法定代表人：陆登，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦东，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，安徽风采律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1990年5月20日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：王文杰，安徽董阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾安宁，安徽董阔律师事务所律师。上诉人阜阳市轻工房地产开发有限公司（以下简称轻工房地产公司）因与被上诉人ＸＸ商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月29日公开开庭进行了审理，上诉人轻工房地产公司的委托诉讼代理人张涛、被上诉人ＸＸ的委托诉讼代理人栾安宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轻工房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判轻工房地产公司不承担支持违约金的责任。事实和理由：1、轻工房地产公司已于2014年3月26日通知ＸＸ办理交房手续；2、ＸＸ的诉讼请求已超出诉讼时效，依法应予驳回。ＸＸ辩称：涉案房屋不具备交付条件，逾期交房行为处于持续状态，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。ＸＸ向一审法院起诉请求：1、依法判令轻工房地产公司支付逾期交房违约金26080元（自2014年1月23日计算至2017年5月2日，之后另行计算）；2、判令轻工房地产公司赔偿因未办理房屋产权登记而造成的损失5000元；3、本案诉讼费用由轻工房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年1月9日，轻工房地产公司与ＸＸ签订《商品房买卖合同》1份，该合同约定：ＸＸ购买轻工房地产公司开发的位于阜南县陶子河东路的“尚鼎国际”5幢2单元406室房屋1套，建筑面积为116.45平方米，单价为每平方米3799.07元，总价为442402元，并约定于合同当日交付购房款242402元，余款200000元办理银行按揭贷款。合同第八条关于交付期限的条款中约定：轻工房地产公司应当在农历2013年12月22日即2014年1月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付ＸＸ使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因政府配套耽误等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，轻工房地产公司可据实予以延期。除第八条规定的特殊情况外，轻工房地产公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过52个工作日，超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，轻工房地产公司按日向ＸＸ支付已付房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过52个工作日后，ＸＸ要求继续履行合同的，合同继续履行，自超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，轻工房地产公司按日向ＸＸ支付已付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条关于产权登记的条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，双方同意按下列情况处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订当日，ＸＸ向轻工房地产公司支付购房首付款242402元，而后通过中国建设银行办理贷款200000元。一审另查明：2012年7月5日，轻工房地产公司取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第09号”。2014年3月26日，ＸＸ与轻工房地产公司办理了涉案房屋的交付手续。轻工房地产公司未对涉案楼房进行综合验收，未取得《竣工验收备案表》，未办理产权证明。一审法院认为，涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。涉案合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。ＸＸ在接收房屋后以轻工房地产公司交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任，因轻工房地产公司在一审法庭辩论终结前未能提供完整的《工程竣工验收报告》，涉案房屋不具备合同约定及法律规定的交付条件，故对ＸＸ要求轻工房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。轻工房地产公司辩称ＸＸ的诉求已超过诉讼时效，但其公司至今未取得涉案楼房的竣工验收备案表，其公司交付的房屋尚不具备法定交付条件，逾期交房的违约行为处于持续状态，ＸＸ的权利也一直处于受侵害状态，ＸＸ行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从违约行为终止之日即轻工房地产公司取得竣工验收备案表之日起计算，故ＸＸ的诉求并未超过诉讼时效，对于轻工房地产公司关于诉讼时效的主张，不予支持。根据合同约定，轻工房地产公司应支付违约金26080元（442402元×1179天×0.00005，从2014年1月23日起至2017年5月2日止），2017年5月3日之后的违约金按每日万分之0.5的标准以442402元为基数计算至轻工房地产公司取得《竣工验收备案表》之日止。关于逾期办理房产证违约金的问题，涉案合同中约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，该约定意思表示明确且符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，轻工房地产公司应支付ＸＸ逾期办证违约金44.24元（442402元×0.0001），ＸＸ要求轻工房地产公司赔偿未办房屋产权登记的损失5000元，因未提供证据证明其实际损失，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜阳市轻工房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日支付ＸＸ违约金26124.24元（逾期交房违约金从2014年1月23日起计算至2017年5月2日止）；其后违约金从2017年5月3日起按每日万分之0.5的标准以442402元为基数计算至阜阳市轻工房地产开发有限公司取得涉案楼房的《竣工验收备案表》之日止。二、驳回ＸＸ其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费577元，减半收取288元，由阜阳市轻工房地产开发有限公司负担242元，ＸＸ负担46元。二审中，轻工房地产公司为支持其上诉理由，向本院提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告各一份，证明涉案房屋已经竣工验收合格，具备交付条件。ＸＸ质证认为：对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该组证据能够证明2017年8月1日之前涉案房屋不具备交付条件。本院认证意见如下：该组证据能够达到上诉人的证明目的，故对于该证据的证明效力，本院予以认定。本院经审理查明：2017年8月1日，涉案房屋经竣工验收合格，取得竣工验收备案表，具备交付条件。本院对于一审查明的其他事实予以确认。本院认为：当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道其权利被侵害之日起开始计算。商品房买卖合同约定的按日计算逾期交房违约金，该违约金数额虽会因违约行为的持续而不断增长，但每日产生的违约金数额均是单独的债权，应分别适用诉讼时效，当事人不能举证证明起诉之日起超出两年部分违约金的诉讼时效存在中止、中断等情形的，应认定为已超过时效期间。本案中，ＸＸ与轻工房地产公司约定，轻工房地产公司应于2014年1月22日前交房，该日后逾期未交房，ＸＸ应当知道其权利被侵害，其于2017年5月2日提起诉讼，对于2014年1月22日至2015年5月1日期间的逾期交房违约金，因ＸＸ未举证证明该部分违约金诉讼时效存在中止、中断等情形，不予保护。即本案逾期交房违约金应自ＸＸ起诉之日起倒推二年，即2015年5月2日开始计算，结合涉案房屋于2017年8月1日取得竣工验收备案表的事实，逾期交房违约金应计算至涉案房屋具备交付条件之日，即2017年8月1日止，共计18182.72元（442402元×0.00005×822天）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初2258号民事判决第二项，即：驳回ＸＸ其他诉讼请求。二、变更安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初2258号民事判决第一项，即：阜阳市轻工房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日支付ＸＸ违约金26124.24元（逾期交房违约金从2014年1月23日起计算至2017年5月2日止）；其后违约金从2017年5月3日起按每日万分之0.5的标准以442402元为基数计算至阜阳市轻工房地产开发有限公司取得涉案楼房的《竣工验收备案表》之日止，为：阜阳市轻工房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日支付ＸＸ违约金18182.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费453元，由阜阳市轻工房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年十月三十一日书记员  来 阳附：(2017)皖12民终2323号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。