宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0591民初5号原告（执行案外人）：胡爱民，女，汉族，1965年10月10日出生，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现在武汉女子监狱服刑。委托诉讼代理人：周涛，湖北普济律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：李中华，男，汉族，1959年5月23日出生，系胡爱民姐夫。（一般代理）被告（申请执行人）：李黎，男，汉族，1962年10月30日出生，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：朱磊，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权）第三人（被执行人）：宜昌同创房地产有限公司，住所地宜昌市开发区城东大道10—7号，统一社会信用代码91420500667654117U。法定代表人：万宏华，该公司总经理。原告胡爱民与被告李黎、第三人宜昌同创房地产有限公司（以下简称同创公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序于2017年4月13日公开开庭进行审理，后因与原告所提执行异议之诉的本院（2016）鄂0591执异20号执行裁定书相关联的（2016）鄂0591民再3号案件尚未审结，本案依法中止审理，现湖北省宜昌市中级人民法院作出（2017）鄂05民再24号民事判决，维持本院（2016）鄂0591民再3号判决。本院于2017年9月19日公开开庭审理了本案。原告胡爱民及其委托诉讼代理人周涛、李中华、被告李黎的委托诉讼代理人朱磊到庭参加诉讼，第三人同创公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告胡爱民向本院提出诉讼请求：1.确认位于宜昌市发展大道××水榭花都小区××号房屋归原告所有；2.停止对该房屋的强制执行，并解除查封。事实与理由：2014年6月26日，原告与第三人同创公司签订《水榭花都认购协议书》，购买同创公司开发的位于宜昌市发展大道××水榭花都小区××号房屋，房屋价款35万元，原告支付了首付款22万元，同创公司将房屋交付给原告后，原告已装修入住，但同创公司总是拖延不为原告办理房产证。后宜昌市三峡坝区人民法院因被告李黎与同创公司的民间借贷案件，对原告所居住的房屋进行了查封，原告认为自己才是合法购买该房屋的所有权人，遂向法院提出执行异议，法院2016年11月15日作出（2016）鄂0591执异20号裁定驳回了原告的异议，原告故向法院提起诉讼。被告李黎辩称：1.原告与同创公司签订的《水榭花都认购协议书》并不具有《商品房房屋销售管理办法》第16条规定的12项主要合同内容，并非合法有效的合同；2.原告与同创公司签订合同时，被告与同创公司已签订《商品房买卖合同》且进行了网上备案，根据《宜昌市城区商品房预售合同网上备案管理规定》第十条规定，在网上签约撤销之前该房屋买卖主体不能变更，被告与同创公司买卖合同的网上签约至今有效，原告未予查询该房屋销售情况而购买导致无法办理产权登记，自身存在过错；3.原告要求解除查封应严格按《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定处理，原告提交的证据不能证明其支付了全部房款，不应解除查封；4.该房屋是同创公司向被告借款时的担保物品，被告作为借款人依法对于担保物品享有申请执行权，原告对该房屋的权益不足以排除被告对该房屋享有的权利。请求驳回原告的诉讼请求。第三人同创公司未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年6月26日，原告胡爱民与第三人同创公司的法定代表人万宏华签订《水榭花都认购协议书》，约定原告向同创公司购买位于宜昌市发展大道××水榭花都小区Ｄ602房屋一套，建筑面积68.25平方米，总价款35万元，签订认购书时支付首付款22万元，并约定原告应于2014年7月26日前，携带认购书原件和收据原件到同创公司营销中心签署商品房买卖合同和支付剩余房款，双方还对违约责任和争议解决方式等进行了约定。协议签订后，原告按约支付了首付款，同创公司交付了房屋，原告将房屋装修后入住至今，原告无其他住房。原告因无法与同创公司人员取得联系，而在协议约定的期限内未支付购房尾款。同时查明，2014年4月1日，同创公司为向被告李黎借款，而将案涉房屋在内的10套房屋与李黎签订了《宜昌市商品房买卖合同》，房号为D栋1单元6层010602号，产籍号为02-0009-0033-010602，并进行了网上备案，为借款提供担保，后同创公司未按期还款，李黎起诉至本院，本院2015年5月28日依法查封了上述房屋，同年9月20日本院作出（2015）鄂三峡民初字第00486号民事判决，判令同创公司偿还李黎本息2362895元及利息。李黎据此生效判决申请本院强制执行。原告向本院提出执行异议，本院2016年11月15日作出（2016）鄂0591执异20号裁定，驳回异议。上述事实，有经庭审举证、质证的《水榭花都认购协议书》、收据、《水榭花都房屋装饰装修服务协议》、《水榭花都前期服务协议》、水榭花都物业处出具的证明、装修保证金、水费、物业费收据、现有住房查询结果证明、《宜昌市商品房买卖合同》及该合同备案截图、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、公告和当事人陈述等证据在卷佐证，足以证实。本院认为，本案的焦点问题是：一、案涉房屋归属；二、应否解除对案涉房屋的强制执行。焦点一：原告胡爱民据与第三人同创公司签订《水榭花都认购协议书》主张案涉房屋权属，被告李黎认为该协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容，并非合法有效的合同。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称、商品房基本情况、销售方式、价款、交付使用条件和日期、装饰设备标准承诺、供水电气交付承诺、公共配套建筑产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人名称、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法。根据上述规定，原告与同创公司签订的《水榭花都认购协议书》是双方购买房屋的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已包括了合同法规定合同成立的主要条款，至于合同中是否约定装饰设备标准承诺、供水电气交付承诺、公共配套建筑产权归属、面积差异的处理方式等事项，并非合同法规定的合同主要条款，且原告已支付大部分房款，该《水榭花都认购协议书》应为有效合同，被告的此项辩称意见，本院不予采纳。原告支付首付款后，未在约定时间支付购房尾款，本院对原告主张将房屋权属确认归其所有的请求不予支持。焦点二：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部款项并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，原告与同创公司在法院2015年5月28日查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告已支付合同约定的大部分购房款，所购房屋用于原告居住，原告名下亦无其他用于居住的房屋，符合第二十九条规定的情形，原告的权利能够排除被告与同创公司之间民间借贷案件的执行。关于被告以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条抗辩其应对案涉房屋在拍卖后享有优先受偿权的意见，经查，被告与同创公司庭审中均表示双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》本意是对被告出借给同创公司的借款提供担保，被告的借款本息债权已通过本院（2015）鄂三峡民初字第00486号民事判决书予以确定，被告与同创公司未对担保房屋办理抵押登记。本院认为，被告对案涉房屋并不享有抵押权，双方之间的房屋买卖行为实际为让与担保行为，而让与担保行为不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方对该买卖合同虽进行了网上备案，但该备案并不具有物权公示效力。民间借贷司法解释第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。”该司法解释的法意是赋予了出借人就买卖合同标的物有直接申请执行的权利，但该合同标的物应是未附着其他权利的物，属于担保权的直接实现，但当该商品房涉及附着有其他已支付房屋价款的买受人权利时该如何处理，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第1条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第2条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。由此可见，此批复赋予买受人的权利特殊化，在未进行房屋登记时，买受人虽然不享有所有权，但在其交付大部分房款的情况下，对房屋的取得有当然的期待权，将包括抵押权在内其他债权排斥在后，民间借贷司法解释第二十四条对于借款人和出借人之间的法律关系仍确定是债权法律关系，出借人并未因买卖合同而取得标的物的物权，在该标的物上有其他排他性权利时，这种让与担保行为并不能使出借人享有标的物拍卖款项优先受偿的权利，本院对被告的此项辩称意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第一百四十四条规定，判决如下：一、停止对坐落于宜昌市发展大道27号水榭花都小区D栋010602号房屋（产籍号02-0009-0033-010602）的执行。二、驳回原告胡爱民的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由原告胡爱民负担3000元，被告李黎负担550元，第三人宜昌同创房地产有限公司负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。本院（2016）鄂0591执异20号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  许 静人民陪审员  徐振安人民陪审员  胡 萍二〇一七年十月十八日书 记 员  陶文淦