福建省寿宁县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0924民初896号原告：苏爱芬，女，1970年2月5日出生，汉族，住福建省寿宁县，委托诉讼代理人：吴美峰，浙江浙顺律师事务所律师。被告：寿宁县东泰房地产开发有限公司，住所地福建省寿宁县鳌阳镇滨湖北路龙庭国际小区，统一社会信用代码为913509246784704605。法定代表人，何政岳，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨贤海，男，汉族，1962年4月16日出生，汉族，该公司员工,住浙江省诸暨市，原告苏爱芬诉被告寿宁县东泰房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏爱芬的委托诉讼代理人吴美峰和被告寿宁县东泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨贤海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏爱芬向本院提出诉讼请求：1.请求确认寿宁县龙庭国际小区1幢1613室商品房的买卖合同有效；2.判令被告立即协助原告办理上述商品房的不动产权属证书登记手续。诉讼中,原告变更诉讼请求为：请求确认寿宁县龙庭国际小区1幢1613室商品房的买卖合同有效。事实和理由：2013年12月21日，原告从被告处购买了一套商品房（龙庭国际小区1幢1613室），并签署了一份《认购协议》，协议签署后原告依约先后三次向被告支付了购房款405000元，具体为:2013年12月21日付款5000元；2014年4月21日付款125000元；2015年2月11日付款275000元。被告每次收款均向原告出具收据凭证。在购买上述商品房的同时，原告还从被告处购买了一个车位“1-7”，并一次性付清了全部款项83000元。2015年被告将上述商品房和车位向原告交接（交付钥匙）。由于后来被告负责人因债务原因涉案造成被告公司管理混乱，未与原告签订后续的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案符合上述法律规定情形，且原告已支付购房款，被告也实际向原告交付了房屋，原告也以业主身份在物业处做了相应登记并缴纳了物业费。为此，双方对龙庭国际小区1幢1613室的买卖合同是成立生效的，故原告诉至法院，寿宁县东泰房地产开发有限公司辩称,其一、原告诉讼请求商品房买卖合同有效，应更正为《认购协议》有效；其二、原告诉称已经缴纳的购房款，公司不持异议；其三、根据《认购协议》第四条规定，本协议为不可撤销协议，由此可认定《认购协议》是有效的。此后，由于公司内部原因，造成没有与原告签订商品房买卖合同，但公司至今也没有将龙庭国际小区1幢1613室房屋转卖给第三人，杭州中院对该套商品房查封也属于抵押外查封。因此，公司认为该认购协议继续履行有效。庭审中，原告苏爱芬围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据一、原告身份证复印件、授权委托书及福建省工商行政管理局企业公示信息复印件各1张，以证明原、被告双方的诉讼主体资格；证据二、原、被告双方于2013年12月21日签订位于龙庭国际小区1幢1613室商品房的《龙庭国际房产认购协议书》复印件1张、双方于2015年2月11日签订位于龙体国际小区地下第7号车库的《龙庭国际地下车库使用权买卖合同》复印件1份，以证明原、被告双方之间存在龙庭国际小区1幢1613室的商品房买卖及地下第7号车库买卖合同的关系；证据三、寿宁县东泰房地产开发有限公司的财务记录表复印件1份、被告向原告开具的《收款收据》复印件6张及原告向被告汇款的银行回执4张，以证明原告为购买龙庭国际小区1幢1613室的商品房已支付给被告购房款共计405000元的事实；证据四、2014年7月15日刘小林与被告签订的《借款及借款担保合同》复印件1张、2014年9月16日王平与被告签订的《借款及借款担保合同》复印件1张、寿宁县农村信用合作联社存款明细账2张，以证明原告为支付被告购房款的款项来源；证据五、寿宁县龙庭国际小区物业费用清单复印件1张及物业费的收款收据复印件4张，以证明原告作为龙庭国际小区1幢1613室商品房的业主，在2015年底以业主的身份在物业办理了相应登记并缴纳物业费用的事实。此外，本院依职权从寿宁县房地产交易管理所调取寿宁县房地产管理所《案件目录登记表》1张、寿宁县人民法院于2015年10月30日作出的（2015）寿执字第267号《执行裁定书》及2016年3月25日作出的（2015）寿执字第267-4号《协助执行通知书》复印件各1份、浙江省杭州市中级人民法院于2016年1月8日作出的（2015）浙杭商初字第213-1号《民事裁定书》及2016年1月19日作出的（2015）浙杭商初字第213-1号《协助执行通知书》复印件各1份，以证明原告诉称的龙庭国际小区1幢1613室的商品房已先后被寿宁县人民法院及浙江省杭州市中级人民法院查封的事实。上述证据，经质证,被告寿宁县东泰房地产开发有限公司对原告提供证据一至证据五的真实性均无异议，同时原、被告双方对本院调取的证据，经质证，双方对其真实性亦无异议，故本院对原告提供的上述证据及本院调取证据的真实性予以确认，并在卷佐证。根据原告提供的上述证据及本院调取证据，并结合原、被告双方庭审陈述，可确认如下事实：2013年12月21日，原告从被告处认购了一套商品房位于龙庭国际小区1幢1613室，并签订了一份《龙庭国际房产认购协议书》，认购协议书约定：建筑面积约93.37㎡，建筑面积单价4998元∕㎡，总价款466663元，认购定金5000元；同时还约定在本认购协议书第一条确定的总房价款基础上优惠后执行合同价款447996元。此外，在该条优惠条款尾部又附加注明“一次性交405000元”及“实际成交价440000元”。庭审中，原、被告双方对讼争购房总价款问题，双方均以实际成交价440000元予以确认。认购协议书签订后，原告分别三次向被告支付了购房款共计405000元，即：2013年12月21日付款5000元；2014年4月21日付款125000元；2015年2月11日付款275000元。现原告尚欠被告购房款35000元未予付清。2015年底，原告从被告处领取钥匙后对讼争房产进行管理使用，并在物业处进行了登记及缴纳了相关物业费用。此后，由于被告公司债务原因造成未能及时与原告签订后续的商品房买卖合同及相关办证手续，故原告诉至本院。另查明，原告诉争的龙庭国际小区1幢1613室的商品房，于2015年10月30日被寿宁县人民法院查封，于2016年1月19日被浙江省杭州市中级人民法院轮候查封。本院认为，原告苏爱芬与被告寿宁县东泰房地产开发有限公司之间于2013年12月21日签订的商品房认购协议是双方真实意思表示，且《龙庭国际房产认购协议书》对原告所购买的商品房进行了详细约定，同时还约定了商品房的单价、总价款及优惠价款，双方当事人就购买特定房产达成了一致意思表示，因而该《龙庭国际房产认购协议书》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定支付了405000元购房款，对尚欠购房款35000元，被告在庭审中亦明确表述同意原告在办理产权证书时付清。而且，被告亦将诉争商品房交付给原告占有管理使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定该《龙庭国际房产认购协议书》为商品房买卖合同。同时，该认购协议书并未违反国家相关法律规定，应认定合法有效。上述房产虽被法院查封，但并不影响本案合同效力，原告无法办理产权登记手续可通过执行异议途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、确认原告苏爱芬与被告寿宁县东泰房地产开发有限公司之间于2013年12月21日签订的《龙庭国际房产认购协议书》合法有效。二、原告苏爱芬应在取得诉争房产权证次日起三日内支付给被告寿宁县东泰房地产开发有限公司尚欠购房款35000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元、减半收取387.50元，由原告苏爱芬负担337.50元、被告寿宁县东泰房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  龚继坚二〇一七年十月三十一日书记员  吴小强附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。执行申请提示：1、当事人必须履行发生法律效力的民事判决、裁定或调解书，义务人未在规定的期限内履行或拒绝履行的，权利人可以向人民法院申请执行。2、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。3、权利人超过法律规定的期限申请执行的，人民法院不予立案执行。