四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终8942号上诉人（原审原告）：成都工具研究所有限公司。住所地：成都市新都区工业大道东段***号。法定代表人：罗勇，董事长。委托诉讼代理人：廖衍玲，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军锋，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川尚锦投资有限公司。住所地：成都市武侯区逸都路*号双楠美邻*楼***号。法定代表人：曹洪明。被上诉人（原审被告）：四川尚锦翡翠酒店管理有限公司。住所地：成都市成华区府青路二段**号。法定代表人：马焱。二被上诉人共同委托诉讼代理人：叶青，女，1971年10月10日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，系公司员工。上诉人成都工具研究所有限公司（以下简称：工具研究所）因与被上诉人四川尚锦投资有限公司（以下简称：尚锦公司）、四川尚锦翡翠酒店管理有限公司（以下简称：尚锦翡翠酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初7261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。工具研究所上诉请求：撤销一审判决，改判尚锦公司、尚锦翡翠酒店连带支付租金109万元及逾期违约金292120元（暂计算至2016年12月14日起诉之日。事实和理由：1.租赁合同签订前，一环路府青路立交化改造工程已于2012年批准修建，随后相关媒体进行了大量宣传报道，尚锦酒店公司作为商事主体应当预见道路施工对经营的实际影响。2.纵冠线旅行社仅在2015年11月至2016年2月期间停止游客团体入驻，龙胜经营部、洪宇公司在工程施工期间停止召开相关会议，仅能证明会议不在原定时间举行，而不能证明会议是否另行安排时间或尚锦公司是否获得约定的用房款。在此期间工具研究所也协调上级公司在案涉酒店安排了三期培训，带来了一定收入。一审判决在上述证据不能证明尚锦公司在施工期间所受损失的情况下，认定由工具研究所支付一半的租金损失存在错误。3.在尚锦公司未提出变更合同的情况下，一审判决主动适用公平原则和情势变更原则对2016年4月至9月的租金予以调整违反了私法自治原则，属法律适用错误，也不利于双方在长期履行合同中的关系稳定和防止国有资产流失。4.相关工程施工期间为2015年7月至次年1月，2016年4月至9月的租金应按合同约定执行，尚锦公司因未支付该段时间的租金应支付违约金292120元。尚锦公司辩称，成都市发展和改革委员会的两次批复表明，2012年和2015年批准修建的是两个不同的工程，相关媒体在2012年的宣传报道不构成尚锦公司应当预见的情况。在已开始施工的情况下，尚锦公司提前交纳下半年的租金也表明在积极履行合同。相关证据证明因工程施工九个月，尚锦公司受到的损失为150余万元，远远超过一审法院认定的损失。工具研究所在工程施工期间在案涉酒店的消费账目资料证明，其在案涉工程施工期间共消费7.4万元，在上诉中称累计消费50万元以上不是事实。尚锦翡翠酒店的答辩意见与尚锦公司相同。工具研究所向一审法院起诉请求：1.尚锦公司、尚锦翡翠酒店立即支付租金109万元；2.尚锦公司、尚锦翡翠酒店支付违约金292120元（违约金每日按逾期支付总额的千分之一计算至实际付款日止，暂计算至起诉之日）；3.尚锦公司、尚锦翡翠酒店共同承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月10日，尚锦公司与工具研究所签订《办公大楼租赁合同》，约定：将位于成都市成华区府青路二段24号办公大楼一楼，二、三、四楼半层（靠府青路一侧）、五、六楼，面积约7200余平米，辅助建筑三座，可供40余辆小车停放的停车场及电力变压器一台出租给尚锦公司使用；租赁期限自2014年4月1日至2026年9月30日，其中免租期自2014年4月1日至2014年9月30日止；租金及支付方式为，租赁物年租金218万元，每三年递增5%，从2015年10月1日起，按6个月支付，在每期末前10日支付下期的租赁费；承租人的违约责任包括，承租人逾期支付租金，按逾期支付总金额每日千分之一的计算标准向出租人支付违约金，如逾期支付租金超过20日时，出租人有权单方终止本合同，且有权要求承租人承担违约责任。2014年4月1日，双方签订《办公楼租赁移交备忘录》，对约定的租赁物进行了移交。2016年5月26日，工具研究所、尚锦公司及尚锦翡翠酒店签订《办公大楼租赁合同补充协议》，约定：尚锦翡翠酒店同意上述租赁合同的全部条款，并承担相应的权利义务，尚锦公司同意为尚锦翡翠酒店应向工具研究所履行的全部义务承担连带责任。2016年8月30日，工具研究所向尚锦公司送达催款函，要求尚锦公司应于2016年9月5日前将2016年上半年的租金及相应违约金共计1266580元支付给工具研究所。2016年10月25日，工具研究所向尚锦公司、尚锦翡翠酒店发出律师函，要求尚锦公司、尚锦翡翠酒店在当年11月5日前清缴租金109万元。一审庭审中，工具研究所举出的房产证载明，成华区府青路二段24号1栋的所有权人为工具研究所。一审庭审中，尚锦公司举出的新闻报道及现场照片显示：案涉酒店附近的成华区府青路立交桥及府青路改造工程于2015年7月中旬开始改造施工，2016年1月中下旬基本完工；改造施工期间，涉案酒店所在道路分阶段采取了限制通行、临时封闭等措施，该酒店门口路段分阶段进行了打围、整修。一审庭审中，尚锦公司举出的与成都纵冠线旅行社有限责任公司（以下简称：纵冠线旅行社）于2015年3月13日签订的协议载明：“经双方友好协商，……甲方（尚锦翡翠酒店）将在2015年7月1日至2016年3月31日向乙方（纵冠线旅行社）提供的房价如下：170/间双早每天30标5单间”。2015年10月13日，纵冠线旅行社向尚锦翡翠酒店发出的《关于道路施工暂停发团至贵酒店的函》载明：“鉴于目前府青路改造施工期间，给我社客人带来入住体念差，且多次接到组团社投诉。我社决定在2015年11月-2016年2月期间，暂停终止我社广州华乐、桂林航旅、湖南畅游天下系列团入住贵酒店，共计3600间夜（120天，每天30间），2016年3月我社再根据道路施工情况调配客人入住，”。一审庭审中，尚锦公司举出的2015年12月17日与金牛区龙胜茶叶经营部（以下简称：龙胜经营部）签订的会议协议书载明，该经营部于2016年1月12日至16日期间共向尚锦翡翠酒店订房100间。该经营部于2016年1月6日向尚锦翡翠酒店出具的《关于取消会议预订函》载明：“我经营部预订于2016年1月12日至16日会议预订取消，我单位多次考察酒店现场，由于道路施工改造给外地入川客人入住造成困难。敬请贵店理解。”一审庭审中，尚锦公司举出的2015年9月20日与四川洪宇机电工程有限公司（以下简称：洪宇公司）签订的《冬季空调订货会用房协议书》载明，洪宇公司于2015年11月14日至19日期间共向尚锦翡翠酒店订房115间。2015年11月2日，洪宇公司向尚锦翡翠酒店发出《关于取消冬季空调订货会的函》载明：“因你酒店所处府青路正在改造，车辆进出非常困难，我公司决定取消原定于在贵酒店2015年11月14日至19日期间举行的冬季空调订货会，敬请贵店理解。”。一审庭审中，尚锦公司举出其向工具研究所发出的两份《恳请减免租金的报告》，欲证明其因经营受到严重影响，曾先后向工具研究所发出函件，申请减免施工期间的租金。工具研究所质证意见为：2016年3月份之前收到过减免租金的函，但认为理由不能成立。一审法院认为，尚锦公司及尚锦翡翠酒店租赁工具研究所的涉案房屋系用作酒店经营，而酒店经营对周围环境（包括道路环境、交通环境等）的依赖度较大，根据尚锦公司、尚锦翡翠酒店出示的证据，涉案酒店附近的成华区府青路立交桥及府青路改造施工期间为6个月（2015年7月中旬至2016年1月中下旬），酒店所在道路分阶段采取了限制通行、临时封闭等措施，涉案酒店门口路段分阶段进行了打围、整修，因此，必然会对酒店的经营产生不利的影响；同时，尚锦公司、尚锦翡翠酒店出示的纵冠线旅行社、龙胜经营部、洪宇公司的订房合同及退房函均能映证因府青路立交桥及府青路改造施工，尚锦公司、尚锦翡翠酒店的酒店经营产生了实际损失。由于市政道路施工属于当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的客观情况重大变化，若由承租方全部承担由此产生的损失有违公平原则，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，一审法院酌情根据公平原则认定应减免尚锦公司、尚锦翡翠酒店3个月的租金，即尚锦公司、尚锦翡翠酒店仍应连带向工具研究所支付3个月租金545000元（1090000元÷2）。由于尚锦公司、尚锦翡翠酒店在约定的租金交纳期限届满前已发函与工具研究所协商减免租金，而一审法院认定尚锦公司、尚锦翡翠酒店提出的减免租金的理由成立，并最终确定了减免租金的具体金额，本质上属于部分变更了原租赁合同涉及道路施工期间租金支付的权利义务关系，因此不存在尚锦公司、尚锦翡翠酒店因迟延支付道路施工期间租金而应承担违约金的问题，故对工具研究所提出的应支付违约金的主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、尚锦公司、尚锦翡翠酒店应于判决生效之日起十五日内，连带向工具研究所支付房屋租金545000元。二、驳回工具研究所的其他诉讼请求。案件受理费8620元，由尚锦公司、尚锦翡翠酒店连带承担3399元，由工具研究所承担5221元。二审中，工具研究所提交了如下新证据：《关于一环路府青路节点立交化改造项目建议书的批复》、《关于核准一环路府青路节点立交化改造工程招标事项的通知》及网上相关报道（网页打印件）：载明：2012年4月20日，成都市发展和改革委员会同意成都交通投资集团有限公司报建的一环路府青路节点立交化改造项目，包括在一环路修建跨线桥860米（跨越一环路府青路立交桥），同步修建排水、燃气等市政管线迁改工程。工期为2012年。同年5月，批准成都交通投资集团有限公司就该项目进行招投标。随后，新华网四川房产、中国采招网对上述事宜进行了宣传报道。拟证明上述项目于2012年4月20日即获得批准建设，相关媒体已进行了宣传报道，尚锦公司于2014年签订合同时应当预见施工对经营的影响。四川在线网页《成都一环路节点立交华改造下月动工》，载明：成都市包括一环路府青路节点立交化改造项目在内的四个项目计划将于2012年7月20日开始启动，工期为10个月。拟证明该项目预计开工的日期。四川在线网页《府青路立交跨线桥动工》，载明：停滞了两年多的一环路府青路节点立交化改造工程于2014年11月2日起，开始地勘工作。拟证明该工程开展地勘工作的日期华西都市报网页《府青路跨线桥主体施工完毕，明年春节前通行》，载明：一环路府青路节点立交化改造工程从2015年7月30日第一根桩基开始施工，截止当年11月30日立交桥主体已经完工，预计2016年春节前通车。拟证明该工程的实际开工日期为2015年7月底。成都商报网页《一环路府青跨线桥今日初验，通车指日可待》，载明：一环路府青路节点立交化改造工程已于2016年1月20日通过初验，在完善相关设施后预计当月25日通车。拟证明该工程于2016年1月结束。华西都市报、成都市人民政府网站、成都日报相关报道（电子版打印件），载明：（1）2014年11月5日，同月4日正在进行的施工是跨线桥地勘工程，仅是半幅通行，其他车道仍可通行。（2）成都市发展和改革委员会2015年3月11日关于案涉施工项目的批复称，道路改造的全长1220米，包括砂砾石填方、沥青混凝土施工等内容；新建桥梁总长1021米，交安工程2214米，以及人行道和节点景观绿化工程等。（3）现有工程只是局部的拓宽，对沿线两侧居民和建筑基本没有影响。拟证明2014年11月只是进行了地勘工程的施工，后期进行的工程施工仅与最初公告的工程内容有部分变更，且对周围居民包括酒店客人的影响不大。尚锦公司和尚锦翡翠酒店对上述证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但认为不能证明相关媒体宣传的2012年和2015的工程为同一工程，且不能证明实际施工日期，故不能达到工具研究所的证明目的。证据6中华西都市报的内容也表明是前后施工的是两个不同的工程。因批复内容不同，成都市发展和改革委员会后期的批复与2014年4月20日的批复是两个不同的批复，证明内容也应不同。即便如成都日报报道的半幅通行，对酒店客人的入住客观上也有影响。尚锦公司、尚锦翡翠酒店提交了以下新证据：成都市发展和改革委员会《关于一环路府青路节点立交化改造项目建议书的批复》、《关于一环路府青路节点立交化改造工程项目可行性研究报告的批复》（网上打印件），分别载明：（1）2012年4月20日，成都市发展和改革委员会同意了成都交通投资集团有限公司报建的一环路府青路节点立交化改造项目，包括在一环路修建跨线桥860米（跨越一环路府青路立交桥），同步修建给排水、燃气等市政管线迁改工程。工期为2012年。并要求委托有资质的单位编制项目可行性研究报告，经评审后报该委审批。（2）2015年3月11日，成都市发展和改革委员会原则同意上述工程项目可行性研究报告，建设内容包括1220米道路改造工程、1021米新建桥梁工程、交安工程等配套工程，建设工期为2015年至2016年。拟证明2012年的工程为道路拓宽工程，在2012年已经完成，2015年批准修建包含1200米桥梁的工程为双方签订合同后的工程，尚锦公司对后一工程的施工无法预见。《华西都市报》相关报道网页打印件，载明：包含一环路府青路节点立交化改造工程在内的四个项目将于2012年7月20日开工，工期为10个月。拟证明2012年成都市发展改革会员会批准的该项目工程已当年动工并施工完毕，后期修建工程为2015年新批准修建的工程。纵冠线旅行社停止发团前后住宿账目资料，拟证明2015年11月之前及2016年2月以后，该旅行社以团队方式入住持续存在，在施工期内退订后给案涉酒店带来了严重损失。工具研究所在工程施工期间在案涉酒店的消费账目资料，拟证明该单位在此期间共消费7.4万元，其上诉称累计消费50万元以上不是事实。从尚锦翡翠酒店管理系统打印的《应收明细账单》，载明：2015年4月9日至2016年4月8日，欢腾假日旅行社在该酒店订房情况。拟证明：施工期间和施工结束后营业额发生的变化。工具研究所质证认为，上述证据1和证据2均具有真实性、合法性和关联性，证据2不能证明尚锦公司的证明目的，且该两个工程为同一个工程，只是因拖延一直到2015年才施工。证据3系电脑打印件，也无发票等证据予以证实，对真实性不予认可。证据4与本案无关。证据5未加盖印章，不具有真实性。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2012年4月20日，成都市发展和改革委员会同意实施成都交通投资集团有限公司报建的一环路府青路节点立交化改造项目，包括在一环路修建跨线桥860米（横跨一环路府青路立交桥），同步修建给排水、燃气等市政管线迁改工程。工期为2012年。2015年3月11日，成都市发展和改革委员会重新批复对上述工程进行建设施工，工程内容为包括1220米道路改造工程、1021米新建桥梁工程、交安工程等配套工程，建设工期为2015年至2016年。本院认为，工具研究所先后与尚锦公司、尚锦翡翠酒店签订的《办公大楼租赁合同》、《办公大楼租赁合同补充协议》系各方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方的争议情况，本案的争议焦点一是本案是否适用情势变更原则，由工具研究所分担尚锦翡翠酒店酒店因工程施工受到的损失，二是尚锦公司、尚锦翡翠酒店是否应支付迟延付款违约金。现结合事实证据分析认定如下：一、关于本案是否适用情势变更原则的问题，本院认为，从相关媒体宣传的内容看，案涉工程的主要部分在案涉合同签订前已经公告和进行了宣传，故该工程的主要部分对周围生产经营及生活的影响客观上可以预见，尚锦公司和尚锦翡翠酒店也应当预见主要工程内容对其经营的影响。但案涉工程最终施工内容有部分超出了原批复施工的范围，工期也由一年延长至两年，这一情形因批复和施工行为均发生在合同履行之中，故新增加工程施工的影响不属于尚锦公司和尚锦翡翠酒店应当预见的外部因素，同时也不属于市场因素导致的商业风险范畴，而属于双方当事人均无法预见的、因第三方原因造成的特定事件。同时，上述市政工程增加内容的施工仅对特定区域的企事业单位和居民造成影响，也不属于当事人无法预见的、在较大范围普遍存在的、超出商业风险范围的外部情况重大变化，故本案不具有适用的情势变更的客观基础。一审判决适用情势变更原则，调整案涉合同约定的租金标准存在错误，本院予以纠正。二、关于尚锦翡翠酒店应否由支付相应违约金的问题，因案涉合同履行的特定环境发生了较大变化，尚锦公司在租金履行期限届满前也向工具研究所发出了请求减免租金的报告，在双方因客观因素对是否适用情势变更调整租金存在分歧的情况下，一审判决认定尚锦公司和尚锦翡翠酒店不支付逾期违约金正确，本院予以维持。综上所述，上诉人工具研究所的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用情势变更调整案涉合同租金标准属于法律适用错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用司法解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市成华区人民法院（2016）川0108民初7261号民事判决；二、四川尚锦翡翠酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都工具研究所有限公司支付租金1090000元；三、四川尚锦投资有限公司对本判决第二项确定的四川尚锦翡翠酒店管理有限公司的债务承担连带清偿责任。四川尚锦投资有限公司在承担支付责任后，有权向四川尚锦翡翠酒店管理有限公司追偿；四、驳回成都工具研究所有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8620元，二审案件受理费17239元，共计25859元，由被上诉人四川尚锦投资有限公司、四川尚锦翡翠酒店管理有限公司共同负担20390元，由上诉人成都工具研究所有限公司负担5469元。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年十月二十三日书记员  李慧玲