四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川19民终714号上诉人（原审被告）：中国移动通信集团终端有限公司四川分公司。法定代表人：郑培军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽，女，1984年2月8日出生，汉族，硕士研究生，系该公司的员工，住四川省成都市金牛区，委托诉讼代理人:林健，四川致高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安鹏程，男，1969年1月20日出生，汉族，大专文化，个体工商户，住四川省成都市武侯区，委托诉讼代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。原审被告：中国移动通信集团终端有限公司。法定代表人：李连贵，系该公司董事长。上诉人中国移动通信集团终端有限公司四川分公司（以下简称中国移动四川分公司）因与被上诉人安鹏程、原审被告中国移动通信集团终端有限公司（以下简称中国移动公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了缺席审理。本案现已审理终结。上诉人中国移动四川分公司的上诉请求：1.依法撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初1126号民事判决；2.改判被上诉人按合约开具租金发票后上诉人予以支付租金16万元；3.依法改判确认上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同于2017年4月30日解除；4.依法改判上诉人按合同约定支付提前解除合同的违约金5000元；5.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同租金为不含税价45万元，含税价为58.5万元。上诉人与被上诉人于2013年11月19日的《会议纪要》对合同标的、价款、支付方式、支付时间进行了约定，同年12月1日双方签订了《房屋租赁合同》，《会议纪要》的内容符合合同的实质性内容，满足合同的构成要件。上诉人与被上诉人对合同租金含税价进行了调整，即《会议纪要》明确不含税价45万元，《房屋租赁合同》，约定含税价58.5万元，合同所涉税金已在第一次支付租金时一次性支付给了被上诉人。二、被上诉人未在上诉人支付第一次租金后提供租赁发票，属于未履行先合同义务，上诉人暂缓支付租金不属于合同违约行为。上诉人依据约定向被上诉人发出了提前退租通知，并通过邮寄方式及短信方式通知了被上诉人。双方的租赁合同已经解除。一审违背举证责任分配和证据认定规则，导致事实认定错误，判决结果显失公正。被上诉人安鹏程辩称，1.本案的上诉人是中国移动四川分公司，而一审中没有判决中国移动四川分公司承担任何责任，上诉人没有上诉利益，人民法院应当裁定驳回上诉；2.上诉人的上诉请求是在帮中国移动公司提出请求，上诉请求与上诉主体不相符，分公司没有法人资格；3.关于上诉事实及理由，上诉人认为58.5万元只有45万元是租金，其他是税金，所依据的是会议纪要，会议纪要不是合同，是否采纳要以合同形式固定，其上诉理由不能成立；上诉人提出先开票后付款，我方收到租金后才会予以开具发票。关于提前退租的问题，本案的上诉人是否退租与权利义务不一致，在诉讼中提出解除合同无论是否送达，是不符合诚实信用原则，在诉讼中合同解除由人民法院予以确认。综上，本案上诉人不具有上诉利益，上诉理由不能成立。原审被告中国移动公司未作答辩。安鹏程向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付原告房屋租金32万元及资金利息，并按月租金30%的承担违约金；2.判令案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：被告中国移动四川分公司系中国移动公司设立的分公司。2013年12月1日，原告安鹏程作为甲方与被告中国移动四川分公司作为乙方签订了《房屋租赁合同》约定：“一、原告安鹏程自愿将其所有的位于巴中市江北大道中段江北广场的门市一间（房屋所有权证书编号：房权证巴州字第××号，建筑面积：50㎡）出租给被告中国移动四川分公司。二、租赁用途：中国移动营业厅（商业用途）。三、房屋租赁期自2013年12月1日至2018年12月1日，共计5年（60个月）。甲方应于2013年12月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。四、租金标准：前25个月为10600元/月；中间20个月为10000元/月，最后15个月租金为8000元/月，共计58.5万元（大写：伍拾捌万伍仟元整）。支付方式：分四次付清，首次于合同签订之日起3个工作日付2013年12月1日至2015年12月31日租金，共26.5万（贰拾陆万伍仟元整）；待甲方房屋租赁发票开具后乙方再进行二次付款，第二次于2014年6月以前付清2016年1月1日至2016年10月31日租金，共10万元（拾万元整）；第三次于2015年6月付清2016年11月1日至2017年8月31日租金，共10万元（拾万元整）；2016年6月付清2017年9月1日至2018年12月1日租金，共12万（拾贰万元整）收款账户（南充市商业银行6230720610210104677）……八、8.3甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：8.3.1迟延交付房屋达15日的，8.3.2交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，8.3.3不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，8.3.4其他。8.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：8.4.1不按照约定支付租金达10日的，8.4.2擅自改变房屋用途的，8.4.3擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……十一、违约责任：11.1甲方有8.3约定的情形之一的，应按月租金的30%向乙方支付违约金；乙方有8.4约定的情形之一的，应按月租金的30%向甲方支付违约金，甲方要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。11.2租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的50%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金。11.3甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金30%标准支付违约金”。合同签订当日，原告安鹏程即将租赁屋交付给被告中国移动四川分公司。2014年2月17日，被告中国移动四川分公司向原告安鹏程交付了合同约定第一次租金265000.00元。2015年7月1日，原告安鹏程在巴中市地方税务局开具了房屋租赁费发票并交付给被告中国移动四川分公司。此后，被告中国移动四川分公司未按约定向原告给付余下房屋租金32万元。庭审中，被告中国移动四川分公司称未向原告安鹏程给付余下房屋租金的原因系原告没有按照合同约定先开具第二次发票。同时，被告中国移动四川分公司提出已通过邮寄方式向原告发出了解除合同通知，并提供了解除合同通知、邮寄单和短信截图的复印件予以佐证，原告则称未收到被告中国移动四川分公司发出的解除合同通知。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。原告安鹏程与被告中国移动四川分公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。原告安鹏程与被告中国移动四川分公司在《房屋租赁合同》中约定：“待甲方房屋租赁发票开具后乙方再进行二次付款”。《房屋租赁合同》签订后被告中国移动四川分公司便实际占有使用租赁房屋，被告中国移动四川分公司将首次租金26.5万元交付原告后，原告安鹏程于2015年7月1日开具了首次房屋租金的发票并已交付给被告中国移动四川分公司。无论从合同约定来看，还是从合同履行来讲，被告应先交租金，原告收到租金后出具发票。故被告中国移动四川分公司以原告安鹏程未开具第二次发票为由拒绝交纳房屋租金的理由不能成立，被告应当按照《房屋租赁合同》约定履行交纳房屋租金的义务，待被告中国移动四川分公司交纳余下的租金后，可以要求原告安鹏程为其开具相应的票据。因被告中国移动四川分公司系被告中国移动公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，中国移动四川分公司不具有法人资格，其民事责任由中国移动公司承担。故原告要求被告中国移动公司立即交纳租金320000.00元的诉讼请求，予以支持。关于原告安鹏程主张被告支付资金利息及违约金的问题。本院认为，被告不履行合同义务已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，资金利息与违约金在性质上均是对损失的补偿，而原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定了按照月租金30%的标准支付违约金，应当按照合同约定履行，故对原告安鹏程要求被告中国移动公司按月租金30%承担违约金的诉讼请求本院予以支持，对要求被告中国移动公司支付资金利息的主张，不予支持。违约金计算方法为：2016年1月1日至2016年10月31日的月租金为10000.00元，违约金为10000.00元/月×30%=3000元；2016年11月1日至2017年8月31日的月租金为10000.00元，违约金为10000.00元/月×30%=3000元；2017年9月1日至2018年12月1日的月租金为8000.00元，违约金为8000.00元/月×30%=2400元；共计8400元。庭审中，被告称向原告安鹏程发出了解除合同通知，因原告安鹏程称未收到该通知，且被告所交证据不能达到其证明目的，本院不予采信。据此判决：一、被告中国移动通信集团终端有限公司在本判决生效后十日内向原告安鹏程交付房屋租赁费320000.00元；二、被告中国移动通信集团终端有限公司在本判决生效后十日内向原告安鹏程支付违约金8400元；三、驳回原告安鹏程对被告中国移动通信集团终端有限公司四川分公司的诉讼请求；四、驳回原告安鹏程的其他诉讼请求。本院二审经审理查明事实与一审查明的一致，二审予以确认。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。上诉人中国移动四川分公司与被上诉人安鹏程签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属合法有效，对双方具有约束力，双方应严格按照协议约定履行。关于上诉人中国移动四川分公司主张房屋租赁合同租金应为45万元，58.5万元是含税价的问题。上诉人中国移动四川分公司认为2013年11月19日形成的《会议记录》载明：第一年租金为6万元，转让费7万元，共计13万元，后续租金为8万/年。合计支付45万元。经查，2013年12月1日，上诉人中国移动四川分公司与被上诉人安鹏程签订了《房屋租赁合同》第四条约定：租金标准：前25个月为10600元/月；中间20个月为10000元/月，最后15个月租金为8000元/月，共计58.5万元。双方当事人并未在签订的《房屋租赁合同》中约定租金58.5万元包含有税金，也未将2013年11月19日的《会议记录》作为《房屋租赁合同》的附件使用，故上诉人中国移动四川分公司以《会议记录》载明的事项作为租金计算依据明显不当，其该项上诉理由不能成立。关于上诉人中国移动四川分公司主张被上诉人安鹏程提供房屋租赁发票后上诉人再进行第二次付款的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，安鹏程在收到第一笔租金后才开具了第一笔租金的租赁发票。对于后续租赁费交付和发票开具的时间先后问题，应以双方第一笔租金的给付、发票的开具时间先后为准，同时根据租赁市场的交易习惯，应由上诉人中国移动四川分公司先交租金后，被上诉人才开具发票。故上诉人中国移动四川分公司的该上诉请求不能成立，本院依法不予支持。关于上诉人中国移动四川分公司主张已向被上诉人安鹏程发出了书面提前退租通知，双方订立的租赁合同已提前解除的问题。上诉人中国移动四川分公司及原审被告中国移动公司均未在一审中就《房屋租赁合同》双方已提前解除提起反诉，上诉人虽将双方提前解除合同作为抗辩理由，但向法庭提交的书面提前退租通知的送达情况不详，且被上诉人安鹏程否认收到上诉人的提前退租通知。故上诉人中国移动四川分公司认为双方提前解除租赁合同的上诉理由不能成立，其请求本院依法不予支持。综上所述，上诉人中国移动四川分公司在一审判决中未承担民事责任，且上诉的理由亦不成立，其上诉请求应依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6100元，由上诉人中国移动通信集团终端有限公司四川分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伯梅审 判 员 王 军审 判 员 杨 垚二〇一七年十月十日法官助理 陈长育书 记 员 冯世城