大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2015）旅民初字第895号原告林宏达。委托代理人林喜梓（原告父亲）。被告大连天有地产开发有限公司。法定代表人刘天有，该公司董事长。委托代理人王军，被告破产管理人大连永通会计事务所有限公司工作人员。原告林宏达诉被告大连天有地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林喜梓、被告大连天有地产开发有限公司委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月1日，原告与被告签订《商品房买买合同》一份，约定原告购买被告开发的位于旅顺开发区商品房一套，房屋总价款501748元。约定的交房日期为2010年12月31日，但被告直至2013年6月5日才在其门前粘贴书面通知交房，逾期交房将近两年半，被告的行为已严重违约。旅顺法院受理被告破产案后，原告向被告的破产管理人申报债权。原告共申报三项债权，一是申报2012年2月19日至2013年6月4日期间债权49756元，包括471天逾期交房违约金47265元和仲裁费2491元，二是申报2011年1月1日至2012年2月18日期间债权即414天逾期交房违约金41545元，三是申报2011年3月1日至2013年6月4日期间租房损失22000元（800元房租/月×27.5个月），上述申报债权共计113301元。但被告破产管理人在《债权审查意见书》中只确认了原告第一项债权，其他两项未予确认。现原告诉至法院，要求被告确认2011年1月1日至2012年2月18日期间债权即414天逾期交房违约金41545元（501748元×2?×414天）；确认2011年3月1日至2013年6月4日期间债权计租房损失22000元；要求确认原告的总债权金额为113301元；由被告承担诉讼费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告要求确认的2011年1月1日至2012年2月18日逾期交房违约金已经过诉讼时效，其要求无法律依据。因逾期交房纠纷，原告于2014年2月18日依据双方签订的《商品房买买合同》第十九条约定，向大连仲裁委员会提起仲裁。根据民法通则及民法通则若干问题的意见，请求保护民事权利的诉讼时效是两年，故大连市仲裁委员会的裁决书只认定2012年2月19日到2013年6月4日（实际交房日）期间的违约金。故原告要求2011年1月1日至2012年2月18日期间的违约金无法律依据。关于原告要求的逾期交房租房费用，根据法律规定，合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准，如同等地段同类房屋租金标准。但本案原、被告在合同中已经就逾期交房约定了违约金的计算方法，且违约金的损失不能高于损失的30%，而大连市仲裁委员的裁决书确认的交房违约金已经远超过原告的所谓房屋损失，故原告的此项要求也没有法律依据。经审理查明，2010年11月1日，原、被告签订《商品房买买合同》一份，约定原告购买被告开发的位于旅顺经济开发区顺达路19-1号17层2号房屋，总房款502840元。合同第八条约定，房屋交付期限为2010年12月31日前。合同第九条约定，被告逾期交房违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款2?的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，如继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款1?[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十九条约定，在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，提交大连仲裁委员会仲裁。合同签订后，原告交付全部房款。2013年6月18日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》，确认案涉房屋实际结算款为501748元，全部房款已收讫。另查，被告未按约定期限交房，原告认可被告于2013年6月5日履行交房义务。为此，原告于2014年2月18日向大连仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付2012年2月19日到2013年6月4日期间的逾期交房违约金47265元（501748元×2?×471天），大连仲裁委员会于2014年3月28日作出[2014]大仲字第117号裁决书，裁决被告向原告支付逾期交房违约金47265元。此次仲裁费2491元，由被告负担（被告在履行该裁决确定的给付事项时一并给付原告）。被告未履行该仲裁裁决所确定的义务。再查，被告向本院申请破产，本院已受理，指定破产管理人为大连永通会计事务所有限公司。原告向被告破产管理人申报三项债权，一是依据[2014]大仲字第117号裁决书确认的债权49756元；二是依据合同约定逾期交房违约金的标准，申报2011年1月1日至2012年2月18日期间债权即414天逾期交房违约金41545元，三是依据租房合同及收条复印件申报2011年3月1日至2013年6月4日期间租房损失22000元（800元房租/月×27.5个月），上述申报债权共计113301元。但被告破产管理人在《债权审查意见书》中确认了原告第一项债权，其他两项未予确认。被告主张原告第二项债权已过诉讼时效，第三项属重复请求。还查，原告主张其不断地向旅顺经济开发区综合治理办公室、旅顺经济开发区综合信访维稳工作重心主张过权利，因此诉讼时效中断，并申请本院调取证据。本院到旅顺经济开发区管委会信访中心调查，了解自被告逾期交房开始，就有业主陆续到该中心主张权利，工作人员依法答复应按合同约定去仲裁处理，但没有对来访人员进行登记，无法确定原告是否主张过权利，但表示每年都有人主张权利。上述事实，有《商品房买买合同》复印件、《销售不动产统一发票复印件、仲裁裁决书复印件、《债权审查意见书》复印件、调查笔录及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，直至实际交房之日才确定履行期限和违约金的具体数额，才能明确诉讼请求。故购房人在实际交房日之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效应从实际交房次日起开始计算。本案中，原告认可被告交付案涉房屋时间2013年6月5日，故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2013年6月6日起算。原告于2014年2月18日申请仲裁，请求被告支付部分逾期交房违约金，诉讼时效因此中断，重新起算。原告在2015年4月提起本诉，并未超过两年的诉讼时效期间。故被告主张诉讼时效已过，本院不予采纳。关于违约金数额的计算，合同第九条第（2）项的违约责任中有一特别约定，即该比率应不小于第（1）项中的比率，低于日2?标准的，应以日2?为准。故2011年1月10日至2012年2月18日期间的违约金应为41545元（501748元×2?×414天）。故原告要求确认此期间的逾期交房违约金债权的请求，本院予以支持。原告要求确认2012年2月19日至2013年6月4日期间逾期交房违约金的债权，被告无异议，本院予以确认。关于原告主张的租房损失，根据法律规定，违约金是弥补非违约方因违约方的违约行为给其造成的损失，而被告逾期交房的行为给原告造成的损失即为租房租金，因此违约金和租房租金不能重复计算，故该请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条之规定，判决如下：确认原告林宏达对被告大连天有地产开发有限公司享有2011年1月1日至2012年2月18日期间逾期交房违约金的债权41545元；确认原告林宏达对被告大连天有地产开发有限公司享有2012年2月19日至2013年6月4日期间逾期交房违约金的债权49756元；驳回原告林宏达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566元，其他诉讼费50元，合计2616元，由原告林宏达负担506元，被告大连天有地产开发有限公司负担2110元（原告应负担的506元经院长批准予以免交，被告应负担的2110元于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  高琳琳人民陪审员  戴文政人民陪审员  张 颖二〇一五年十一月三日书 记 员  孙 爽附：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。