广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初6240号原告：广州市东瀚物业管理有限公司，住所广州市番禺区石基镇岐山南路10号首层102。法定代表人：屈颖华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴细娣，广东华誉律师事务所律师。被告：杨波，男，1979年4月22日出生，汉族，住广州市南沙区。原告广州市东瀚物业管理有限公司（以下简称东瀚物管公司）与被告杨波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东瀚物管公司的委托诉讼代理人吴细娣、被告杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东瀚物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告清缴拖欠的物业管理服务费6660.60元（从2015年1月1日起，暂计至2017年6月30日）；2.判令被告按拖欠金额日千分之一标准从2015年1月1日起支付滞纳金至清偿之日（暂计至2017年6月30日为3008.60元）；3.本案诉讼费由被告承担。本案庭审中，东瀚物管公司变更前述第1、2项诉讼请求为：1.判令被告向原告清缴拖欠的物业管理服务费7334.70元（从2015年1月1日起，暂计至2017年9月25日）；2.判令被告按拖欠金额日千分之一标准从2015年1月1日起支付滞纳金至清偿之日（暂计至2017年9月25日为3628.27元）。事实和理由：被告是广州市番禺区石楼镇鑫隆世家8座206业主。原告是该小区物管企业，负责该小区物业管理工作。被告与原告于2012年9月7日签署了《前期物业管理服务协议》。被告自2015年1月1日起拖欠物业管理服务费，原告经催促未果，故依法提起诉讼。被告杨波辩称，1.原告于2012年12月22日，在未经被告许可、未向被告出示任何施工报建许可的情况下，故意违反《前期物业管理服务协议》约定，以将公共绿化用地改建为他人生活空间谋利为目的，于被告案涉物业生活阳台和客厅窗户之间公共绿化用地上铺设地砖，违规改建、搭建2.15×3米钢筋混凝土平台一个、钢筋混凝土承重支柱两根（施工物料、设施、人员、包括但不限于大楼外墙统一瓷砖、施工使用脚架、施工人员均为原告提供，施工成员中有原告工程承包商负责人），并允许被告案涉物业楼下106房业主将违规搭建的平台作为出入门廊，依托违规搭建的钢筋混凝土承重支柱将1楼原有出入门廊改造成106房业主室内房间（使用废弃床垫遮挡掩盖）。为此，被告屡次和原告工作人员协商拆除，向城管、居委等机构投诉反映，但至今未果；2.原告不履行《前期物业管理服务协议》约定的管理义务，允许被告楼下106房业主，以将公共绿化用地改建为私人生活空间为目的，在原有绿化用地上铺设地砖，并于被告案涉物业前生活阳台前违规搭建面积约2×7米钢结构有机玻璃雨棚1个，允许被告案涉物业楼下105房、106房业主，以将公共绿化用地改建为私人生活空间为目的，在原有绿化用地上铺设地砖，并于被告案涉物业入户花园、后生活阳台前联合违规搭建面积约3×7米钢结构有机玻璃雨棚1个。为此，被告屡次和原告工作人员协商拆除，向城管、居委等机构投诉反映，但至今未果。鉴于原告故意违反《前期物业管理服务协议》约定的管理义务，积极参与、配合搭建违章建筑的行为，使被告生活带来以下严重影响。（1）平日楼上住户的生活垃圾掉落于平台、雨棚之上，造成被告居住环境恶劣，经常污水横流、臭气熏天；（2）违规搭建混凝土平台未做合理、正确的排水疏通措施和考虑，向被告案涉物业外墙过渡倾斜、且配置下水管道过细、存在不合理弯道，导致雨后生活垃圾极易堵塞平台下水管道，如不及时清理疏通，会导致被告案涉物业墙外楼面积水，使蚊虫孳生，疾病传播，同时积水渗透会造成被告案涉物业墙体开裂、掉落、天花渗水等情况。结合以上第（1）点，被告屡次投诉，要求原告恢复原状及清扫平台，但原告不予理睬，从未安排人员清理。无奈之下，被告只能自行打扫维护；（3）因钢筋混凝土平台距离楼下106房的窗户不足半米，所搭建钢架构雨棚距离临近楼体1楼窗户不足半米，容易通过平台、雨棚直接上被告案涉及楼上房屋，诱发失窃事件。由于以上（1）、（2）两点，被告需要定期清理维护搭建平台高空坠物、垃圾、疏通管道，协助楼上用户取回坠落物品，导致被告无法安装有效防盗措施。因原告的行为，致使被告及家庭成员生命、财产安全至今仍处于没有安全保障的环境之中。且原告所服务小区失窃事件频繁发生（可查当地公安机关出警记录），因此自2012年12月至今被告物业内一直不敢存放贵重财物，家庭成员每日生活提心吊胆，谨小慎微，给被告家庭生活带来极大的困扰和不便；（4）以上违规搭建原告未实施或要求实施任何装修装饰、绿化覆盖措施，水泥、防漏胶水、硅胶泥巴直接裸露，外观丑陋粗俗，严重影响被告案涉物业档次、品味、景观、视觉；（5）被告未履行对共用设施、配置的管理、维护义务。在被告案涉物业门口的公共配电箱有5根直径1cm左右铜质裸露线头，存在安全隐患，被告投诉反馈已有4年，但至今仍未处理，给被告及家庭成员出行带来极大的潜在危险；（6）以上1至5点被告长期与原告沟通协商，向城管、居委等机构投诉反映，至今未得到合理、公平、公正解决和答复，由于被告案涉物业购买时属于高价、高档商品房小区，且在该小区内被告案涉物业所在8栋属于价格最贵、档次最高单元，遭受以上违法违规侵害，导致被告家庭长期生活在压抑、苦闷、烦恼、不安、委屈、愤怒、痛苦的生活环境之中，造成被告家庭生活品质严重下降；4.原告物业管理费滞纳金、违约金核算长期存在核算不明、交代不清、朝令夕改情况，并无明确核算清单、计算公式提供。综上，《前期物业管理服务协议》是排除被告一方权利的格式合同，违反《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国侵权责任法》的强制性规定，应认定为无效。并且，原告未尽任何物业管理、维护义务，原告没有完全履行物业合同或履行物业合同存在重大瑕疵，还配合搭建违章建筑，严重影响被告生活，且拒不改正，根本没有提供物业管理服务。同时，原告违反《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国侵权责任法》，给被告带来损害，故被告请求法院对原告无理要求给予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：东瀚物管公司是于2007年4月9日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有物业服务资质。2009年11月23日，广州市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆房地产公司）作为开发建设单位与东瀚物管公司作为物业管理单位签订《前期物业管理服务合同》，约定鑫隆房地产公司选聘东瀚物管公司为其开发的鑫隆世家项目提供前期物业管理服务，物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业1.80元/月/平方米，业主或物业使用人应在每月10日?25日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业管理服务费的，物业管理单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之一的滞纳金。2012年9月7日，鑫隆房地产公司与杨波签订《商品房预售合同》，约定杨波向鑫隆房地产公司购买番禺区石楼镇东环路123号8座206房（下称涉讼房屋），该房屋属于上述鑫隆世家项目中的住宅商品房，鑫隆房地产公司已选聘东瀚物管公司进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积1.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。同日，东瀚物管公司与杨波就涉讼房屋签订《前期物业管理服务协议》，约定杨波须于发展商预约收楼日之下月1号起开始交纳物业管理服务费和公共能源分摊费，住宅每月物业管理服务费按建筑面积1.80元/平方米（物业交付首三年为1.5元/平方米，建筑面积在房产证出具之前按预售的建筑面积计算，在房产证出具后按房产证的建筑面积计算），杨波及其物业使用人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关物业管理服务费、公共能源分摊费、水电费和其他应向东瀚物管公司缴交之相关费用，东瀚物管公司有权加收滞纳金，滞纳金以应缴欠费金额按每日千分之一计算，逐日累计。2012年11月10日，杨波接收涉讼房屋。2014年1月10日，涉讼房屋进行了房地产登记，杨波是房地产权属人，登记建筑面积132.16平方米，为住宅商品房。上述合同签订后，东瀚物管公司开始为涉讼房屋所在小区提供物业管理服务，杨波依约向东瀚物管公司交纳物业管理服务费等相关费用。自2015年1月1日起，杨波未向东瀚物管公司缴交物业管理服务费。东瀚物管公司经催收，未果，遂提起本案诉讼。本案庭审中，东瀚物管公司、杨波确认，涉讼房屋所在的小区尚未成立业主委员会，涉讼房屋的物业管理服务费在2015年12月前按1.5元/平方米，2016年1月起按1.8元/平方米，按照房屋建筑面积计算。杨波称由于经其多次反映，东瀚物管公司未对搭建建筑物进行处理，没有尽到物业管理责任，其才停止缴交物业管理服务费，但其他相关费用均按时缴交。杨波提交照片，用于证明搭建建筑物状况。东瀚物管公司确认杨波无拖欠涉讼房屋其他相关费用，亦确认存在杨波所称的搭建建筑，但称其曾协同杨波和涉讼房屋楼下业主进行协调处理，未能达成一致意见，对于杨波所称的公共区域内搭建水泥平台其无法确定搭建行为人，问题尚未解决。东瀚物管公司、杨波确认，杨波反映的涉讼房屋楼下物业搭建建筑物的现象整个小区都有存在，但只有涉讼房屋所在楼体的公共区域搭建水泥平台。本院认为，鑫隆房地产公司与东瀚物管公司签订的《前期物业管理服务合同》、东瀚物管公司与杨波签订的《前期物业管理服务协议》，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自的义务。杨波作为涉讼房屋的业主，依约应向东瀚物管公司交纳物业管理服务费。双方当事人对杨波欠缴物业管理服务费时间及物业管理服务费计算标准无争议，计算标准亦符合合同约定且未超过政府指导价规定的标准，本院予以确认。因此，涉讼房屋2015年1月1日至2017年9月25日的物业管理服务费应为7334.88元（1.5元/平方米/月×132.16平方米×12个月+1.8元/平方米/月×132.16平方米×20个月+1.8元/平方米/月×132.16平方米÷30日×25日）。现东瀚物管公司诉请杨波支付前述期间物业管理服务费7334.70元，系其自行处分实体权利行为，本院予以准许，支持东瀚物管公司要求杨波支付2015年1月1日至2017年9月25日物业管理服务费7334.70元的诉讼请求。杨波主张涉讼房屋的楼下房屋和公共区域搭建建筑物，对其造成侵害，涉及到相邻权或侵权纠纷，杨波可另循途径处理，但这并不影响杨波在本案合同纠纷中因合同义务所承担的民事责任，故本院对杨波不支付物业管理服务费的抗辩主张不予采纳。但是，根据杨波提交的照片和双方当事人陈述，反映出东瀚物管公司在履行物业服务过程中存在瑕疵，故对东瀚物管公司要求杨波支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告杨波于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市东瀚物业管理有限公司支付番禺区石楼镇东环路123号8座206房自2015年1月1日起至2017年9月25日止的物业管理服务费7334.70元；二、驳回原告广州市东瀚物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取计37元，由原告广州市东瀚物业管理有限公司负担12元，被告杨波负担25元。本判决为终审判决。审判员  吴春燕二〇一七年十月二十六日书记员  何佳玲