安徽省旌德县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1825民初466号原告:应卫国，男，1963年10月10日生，汉族，维修工，户籍地浙江省临安市，经常居住地安徽省旌德县。委托诉讼代理人：龙金火，旌德县旌阳镇法律服务所法律服务工作者。被告:吉鉴平，男，1973年3月21日生，汉族，维修工，户籍地安徽省旌德县，住安徽省旌德县。委托诉讼代理人：冯祥伟，旌德县旌阳镇法律服务所法律服务工作者。无独立请求权第三人：祝继文，男，汉族，个体工商户，1968年11月17日生，户籍地安徽省旌德县旌阳镇姚家田路**号，经常居住地安徽省旌德县新桥工业园区。原告应卫国与被告吉鉴平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，不宜适用简易程序审理，2017年9月1日，本院裁定将本案转为普通程序审理,本院依法组成合议庭，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告应卫国的委托诉讼代理人龙金火、被告吉鉴平及其委托诉讼代理人冯祥伟、无独立请求权第三人祝继文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应卫国向本院提出诉讼请求：1、判决立即终止原、被告于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋1/3的使用权交还原告所有，并恢复房屋原状；2、被告立即将自2017年4月1日至交还使用权时的房屋租赁费交付原告（按15000元/年计付）；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，应卫国明确第一项诉讼请求为：判决解除原、被告于2016年4月1日签订的房屋租赁合同，并将房屋租赁1/3的使用权交还原告所有，并恢复房屋原状。事实和理由：原、被告系合伙人关系。2016年4月1日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定应卫国将位于旌阳镇新桥开发区国运汽车修理厂内享有三分之一使用权的门面房租赁给吉鉴平使用，现因吉鉴平违约，损害了门面房的结构并拖欠房租不付，依合同第三条和第四条之规定，应卫国决定终止本合同。原告具状本院。吉鉴平辩称，本案中答辩人与应卫国之间并非合伙关系，而是房产共同共有人关系；原被告之间签订的房屋租赁合同合法有效且已经实际履行了1年，答辩人不是不支付房租，而是应卫国不接收房租，其已通过公证提存该房租；该房屋是整体框架结构，1-2区和3-4区的隔间墙是临时架构的，答辩人未改变房屋主体结构；应卫国解约未履行通知义务，其之诉无事实和法律依据，请法庭依法驳回原告诉请。第三人朱继文陈述，其不同意解除该合同，其和吉鉴平系合伙关系，他们对租赁的房屋进行了装潢及设备安装，若应卫国要求他们搬走需赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：应卫国身份证1份，证明原告诉讼主体资格适格。该证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：应卫国提交的证据：1、房屋租赁合同1份，证明应卫国将其享有的三分之一所有权房屋租赁给吉鉴平使用，房屋租赁期为三年，每年房租15000元，房租租金的支付方式为每年提前一个月一次性支付，即先付租金后使用。吉鉴平未按时支付房租；第四条也约定了房屋主体结构受损害时，应卫国有权终止合同，现吉鉴平拆除了隔间墙，故应解除双方的租赁合同。吉鉴平、祝继文对证据的真实性无异议，对关联性、证明目的均有异议，合同约定受损害的房屋区域是“1-2区”，并不是本案诉争房屋的“3-4区”，合同第四条的约定与本案无关联，吉鉴平也是1-2区的使用权人之一，第四条的本意是约定3-4区对外出租时不能影响1-2区的租赁；吉鉴平支付房租应卫国不接收，其已通过公证提存房租。本院分析认为，原、被告之间约定的租赁物是3-4区域，如按原告的理解，该合同第四条约定的是1-2区域对外出租时受损害则原、被告之间签订的合同终止，不符合常理，且吉鉴平已将房租公证提存，积极履行交纳房租义务，故对该组证据的真实性予以认定，但达不到原告的证明目的。2、应卫国与祝继文签订的房屋租赁合同1份，证明应卫国与祝继文的房屋租赁合同的租期已到期。吉鉴平、祝继文认为该证据与本案无关联性。该证据符合证据的合法性、客观性及关联性，本院予以认定。被告吉鉴平提交的证据：1、旌德县公证处公证书1份，证明其已积极向应卫国交纳房租，但应卫国不接收租金，该租金已提存。应卫国对该公证书的合法性、关联性无异议，但认为达不到证明目的，公证书上载明吉鉴平将租金15000元于2017年6月23日提交于公证处，恰恰证明吉鉴平未按时交纳房租，已超过应交纳租金期限的三个月了。祝继文无异议。本院分析认为，吉鉴平已将租金15000元公证提存并在法庭询问时表示愿意支付租金，其积极履行交纳租金，故对该证据予以认定。2、应卫国与吉鉴平签订的房屋租赁合同1份，证明合同第四条的终止条件与本案没有关联性，合同的解除条件没有成立。应卫国认为合同第四条与本案有关联，该隔间墙的三分之一受到了损坏。祝继文无异议。本院对该组证据予以认定。3、应卫国与张璟、祝继文签订的房屋租赁合同、房屋装潢补充协议各1份，证明祝继文与应卫国之间的租赁区域是1-2区，装潢也是针对1-2区，签订房屋装潢补充协议约定1-2区拆墙打门是经过应卫国同意的。应卫国对合同的真实性没有异议，对证明目的有异议，且房屋装潢补充协议与本案无关联。祝继文无异议。本院分析认为，该组证据符合证据的合法性、客观性及关联性，予以认定。4、装潢材料单据19张，证明吉鉴平租3-4区时，吉鉴平于签订房屋租赁合同之前进行装潢的，且装潢是经应卫国认可并同意的。应卫国认为该组证据与本案无关联。祝继文无异议。本院分析认为，应卫国认可吉鉴平将3-4区装潢完毕之后与其签订租赁合同，应卫国对3-4区的装潢事实是清楚的，故对该组证据予以认定。祝继文提交的证据：装潢补充协议、祝继文与应卫国签订的房屋租赁合同各1份，证明应卫国将C号楼1-2区租赁给祝继文，合同签订后才对房屋进行装潢，1-2区与3-4区之间的部分隔间墙是祝继文与吉鉴平合伙后共同拆除的。应卫国认为拆除隔间墙未经过其同意，其于2017年4月1日发现隔间墙已被吉鉴平拆除。吉鉴平无异议。本院分析认为，对该组证据的真实性予以认定，能够证明1-2区与3-4区之间的部分隔间墙是祝继文与吉鉴平共同拆除的。本院依职权分别向祝继文、张璟、方诚晨作的笔录及调取的《合伙协议》各1份，证实祝继文经营的捷美汽车装潢店与吉鉴平经营的吉翔汽车维修服务有限公司签订了《合伙协议》，实际上吉鉴平、祝继文、张璟、方诚晨系合伙关系，祝继文代表张璟、方诚晨作为无独立请求权第三人参加诉讼。本院依职权向鲁桂芳（系许峰的妻子）作的笔录、调取的《合资购房协议》、《房屋使用权互换协议》各1份，证实应卫国、吉鉴平、许峰（曾用名许洪峰、洪峰）合资购买位于旌德县新桥村徽水河西边原缫丝厂的厂房厂区作为三人共同共有的房产地产，约定三方共同出资2380000元，各出资额均为该出资总额的三分之一，所购房地产为三方共同共有，各享有三分之一，所购房产划分为A、B、C三个区域，许峰将C区域即正对马路的四间门面房的三分之一的使用及出租权换给吉鉴平使用及出租。根据对上述证据的认证、本院依职权所作的调查并结合当事人的陈述，本院认定本案的法律事实为：应卫国、吉鉴平、许峰合资购买位于旌德县新桥村徽水河西边原缫丝厂的厂房厂区作为三人共同共有的房产地产，约定三方共同出资2380000元，各出资额均为该出资总额的三分之一，所购房地产为三方共同共有，各享有三分之一所有权。所购房产划分为A、B、C三个区域，三人对A、B、C三个区域各享有三分之一使用及出租权。2016年3月21日许峰与吉鉴平签订了《房屋使用权互换协议》，约定许峰将其享有的C区域即正对马路的四间门面房的三分之一的使用及出租权换给吉鉴平使用、出租。C号楼分为1-2区和3-4区，1-2区与3-4区之间原有一堵隔间墙。吉鉴平将3-4区装潢完毕之后，于2016年4月1日，应卫国、吉鉴平签订《房屋租赁合同》1份，约定：应吉鉴平要求，应卫国愿将其位于旌阳镇城西路C号楼门面房（进厂房靠右边的3-4两间，共360平米）中属于应卫国的三分之一使用权租赁给吉鉴平使用；租赁期为3年，即自2016年4月1日至2019年3月31日；租金按年付，前两年为每年15000元，第三年起，随行就市；租金支付方式为每年提前一个月一次性付清，即先付租金后使用；C号楼双方共有的门面房（进厂房靠右边的1-2两间，共360平米）中属于原告应卫国的三分之一使用权，对外出租时，有受损害时原告应卫国本合同终止；租赁期满后，吉鉴平有优先承租权，若吉鉴平不再续租，不得损坏性拆除墙体、门窗、地面的装潢。2016年9月7日，应卫国与祝继文签订《房屋租赁合同》1份，约定应卫国将期享有的位于旌阳镇城西路C号楼门面房（进厂房靠右边1-2区共360平方米）中的三分之一使用权租赁给祝继文使用，租赁期为自2016年9月7日至2017年9月7日，租金为15000元，张璟在该份合同上签字。应卫国与祝继文签订《房屋装潢补充协议》1份，约定祝继文租用应卫国房屋时，在不影响房屋主体结构前提下，装潢时可自行安装门窗，享有租住房屋周围一半通道及道路使用权。吉鉴平、祝继文、张璟、方诚晨系合伙经营汽车维修装潢店，为了方便经营，吉鉴平、祝继文于2017年4月份左右将C号楼的1-2区和3-4区的二分之一隔间墙拆除。2017年7月6日，旌德县公证处出具（2017）皖旌公证字第198号《公证书》1份，载明：“兹证明债务人吉鉴平因债权人原因无法交纳债权人应卫国房屋租金，于2017年6月23日将债务标的人民币15000元整房屋租金提交于我处。从即日起，债务人吉鉴平应交付债权人应卫国的上述债务已经履行。”本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同法明确鼓励交易原则，即法律对交易中合同的效力最大可能地予以维护，在法律的具体制度设计上，在合理的范围内，给予交易以最大程度地支持。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告已将租金15000元公证提存并在法庭询问时明确表示愿意积极支付房租，该合同可继续履行，且原告没有提供证据证明曾要求被告在合理的期限内支付房租，故原告主张被告未按时支付房租而解除合同的诉请不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第219条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”按此规定只有承租人不按照约定的用途使用租赁房屋且造成租赁物损失的情况发生的时候才可行使解除权，本案中原告与被告签订合同时已知道被告租赁房屋是用于汽车美容装潢，被告和第三人祝继文拆除1-2区和3-4区之间的部分隔间墙并未影响房屋的承重结构。原、被告之间的租赁合同第四条约定“C号楼甲乙双方共有的门面房（进厂靠右边1-2两间360平米）中属于甲方应卫国三分之一使用权，对外出租时，有受损害时甲方应卫国本合同终止”，应卫国对该条解释为：该条约定的区域就是1-2区，“有受损害”就是指墙体受损，现吉鉴平将隔间墙拆除则违约，即3-4区域在租赁的时间段内，1-2区域若遭受损害，其有权终止该房屋租赁合同。吉鉴平对该条解释为：为了保障应卫国将1-2区域享有的三分之一使用权租赁给他人时不能受吉鉴平干预，即不受应卫国与吉鉴平之间的租赁合同的影响，否则就终止应卫国与其之间的合同。原、被告之间约定的租赁物是3-4区域，如将该合同第四条约定理解为1-2区域对外出租时受损害则原、被告之间签订的合同终止，不符合常理，故对原告主张依据合同第四条约定解除合同的诉请不能成立，本院亦不予支持。因被告已通过公证提存的方式支付了自2017年4月1日起至2018年3月30日止的租金15000元，故对原告要求被告支付自2017年4月1日起至返还租赁房屋之日止的租金15000元的诉请不予支持。因被告已通过公证提存的方式支付了自2017年4月1日起至合同期满的租金15000元，且未违反合同的约定，故对被告抗辩要求驳回原告诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告应卫国的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告应卫国负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  戴自强审 判 员  吴 玲人民陪审员  许建君二〇一七年十月十六日书 记 员  杨 龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。