甘肃省清水县人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0521民初515号原告：高俊宏，男，1984年11月22日出生，住清水县。委托诉讼代理人：高小荣（系高俊宏叔父），男，1972年8月26日出生，住清水县。被告：抚州宇通房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市南丰县南丰大道，现住所地清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭售房部。法定代表人：魏国芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴襄宝、马长义，天水都茂律师事务所律师。原告高俊宏与被告抚州宇通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高俊宏及委托诉讼代理人高小荣，被告抚州宇通房地产开发有限公司委托诉讼代理人戴襄宝、马长义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高俊宏向本院提出诉讼请求：1.判令抚州宇通房地产开发有限公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令抚州宇通房地产开发有限公司因逾期交房而向高俊宏支付违约金37774.08元（暂计至2017年6月30日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费由抚州宇通房地产开发有限公司承担。高俊宏于2015年10月28日与抚州宇通房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，高俊宏购买南苑豪庭小区某某号楼房一套，建筑面积为98.15平方米，购房金额为419712元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，抚州宇通房地产开发有限公司应于2016年12月31日前给高俊宏交付房子。逾期超过30日后交房的，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。止起诉之日，抚州宇通房地产开发有限公司仍未交付房屋。高俊宏认为抚州宇通房地产开发有限公司迟延交房不存在免责事由，违约事实明显，严重损害了高俊宏的利益。故诉至法院，请求依法支持高俊宏的诉讼请求。抚州宇通房地产开发有限公司辩称，高俊宏陈述其与抚州宇通房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同属实，约定将其公司开发的位于清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭小区某某号楼房出售给高俊宏，购房金额为419712元。抚州宇通房地产开发有限公司未按约定给高俊宏交付房子的原因为：一、在商品房开发过程中，延期交房已然成为一种普遍现象。造成这一现象的原因有主观方面的，也有客观因素，如开发商是南方人对北方暴风雪等异常自然现象不能预见，高考、中考，县上举行重大社会活动期间不允许施工，政府规划调整等政府行为，是多因一果，答辩人并非恶意违约。应允许答辩人合理延长交房期限。二、本案中，逾期交房违约金过分高于被答辩人实际造成的损失，因此，答辩人特请求适当减少。按照相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。如约定的违约金超过损失数额的百分之三十的，则应当认定“过分高于造成的损失”，违约金应按是否超过损失30%为限来进行适当调整。如果诉讼双方对实际损失达不成一致意见，答辩人申请法庭委托专业机构进行评估。三、逾期交房是一种持续性行为。答辩人虽然作了诸多努力，也尽最大的诚意履行合同，主观上没有过错，客观上也给被答辩人造成实际经济损失有限。答辩人也在加快尾欠工程进程，双方之间的合同基础尚好。因此，答辩人请求法庭以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以居中调解，以达到法律效果和社会效果的统一。高俊宏围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.商品房买卖合同1份，证明交房的时间及违约金的承担；2.收据存根1份，证明高俊宏给抚州宇通房地产开发有限公司交清了首付款；3.个人购房借款及担保合同1份，证明办理了按揭。高俊宏提交的证据抚州宇通房地产开发有限公司均认可，但是认为违约金约定过高，请求予以适当减少，对于给高俊宏因迟延交房的损失要求对同等地段的房屋租金进行评估后再计算高俊宏的损失。对于高俊宏提交的证据抚州宇通房地产开发有限公司均无异议，予以采信。抚州宇通房地产开发有限公司提交的证据为：1.清水县宇通南苑豪庭住宅小区建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证各一份。证明涉案合同合法有效。2.本系列案件中已进行评估的天水中恒房地产评估咨询有限公司出具的评估报告一份。证明同等地段同类房屋的租金，在逾期交房给买受人造成的实际损失无法证明的情况下，应参照评估报告中关于同等地段同类房屋的租金确定损失大小。对评估报告高俊宏认可，但认为应当以合同约定的违约金为计算标准，其余证据均认可。关于评估报告虽为本系列案件中其他案件的评估报告，但由于抚州宇通房地产开发有限公司申请对该案涉案房屋同等地段同类房屋租金进行评估，本院组织双方当事人进行协商，在协商过程中高俊宏不同意评估。涉案商品房未按合同约定的时间交付，主要为客观原因，并非开发商主观恶意违约。在无证据证明逾期交房给高俊宏造成的实际损失为多少的情况下，对该案涉案房屋同等地段同类房屋租金进行评估对本案的妥当处理具有必要性，故对抚州宇通房地产开发有限公司认为在该合同中约定的违约金过高，应对同等地段同类的房屋租金进行评估的意见予以采纳。因本案系系列案件，为减轻当事人负担，可评估其中一案，评估报告在系列案件中参照适用。所以以在其他系列案件中双方当事人一致协商的天水中恒房地产评估咨询有限公司为评估机构对涉案房屋同等地段同类房屋租金进行评估。该机构于2017年9月9日出具的评估意见为：确定估价对象（基准价格）在估价时市场租赁价格为：单位面积：6.06元/㎡/月。对于抚州宇通房地产开发有限公司提供的本系列案件中已进行评估的天水中恒房地产评估咨询有限公司出具的评估报告的证据，该评估报告对涉案房子同等地段同类房屋的租金做出了客观的认定，来源合法，形式完备，与本案具有关联性，予以采信。对于抚州宇通房地产开发有限公司提交的其他证据高俊宏无异议，予以采信。经当事人陈述、举证、质证，本院认证，确认本案事实为：2015年10月28日高俊宏与抚州宇通房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定高俊宏购买抚州宇通房地产开发有限公司开发的位于清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭小区某某号楼房，建筑面积为98.15平方米，单价为每平方米4276.23元，购房金额为419712元，高俊宏按照合同约定交清了首付款129712元，剩余房款29万元于2016年2月16日办理了按揭贷款。按照合同第八条规定，抚州宇通房地产开发有限公司应于2016年12月31日前给高俊宏交付房子。合同第九条规定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。但到现在，抚州宇通房地产开发有限公司仍未按照合同约定给高俊宏履行交房的义务,为此双方形成纠纷。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，高俊宏与抚州宇通房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同依法成立且生效，应全面履行合同义务。高俊宏按合同约定履行了交款义务，合同中双方约定于2016年12月31日前交付房子，但是抚州宇通房地产开发有限公司因施工进度缓慢到现在仍未给高俊宏履行交房义务，已属违约，故对高俊宏要求抚州宇通房地产开发有限公司交付房子的诉讼请求予以支持，抚州宇通房地产开发有限公司应克服一切困难加快施工进度，将符合合同约定的商品房交付给高俊宏。高俊宏要求抚州宇通房地产开发有限公司按照合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同约定于2016年12月31日前交付房子，但是抚州宇通房地产开发有限公司到现在仍未按照合同的约定给高俊宏履行交房义务，已属违约，抚州宇通房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任。本案在诉讼过程中，抚州宇通房地产开发有限公司认为双方约定的违约金过高并要求予以调整。当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，应以造成的损失为基础进行调整。而购房者因逾期交房所遭受损失的大小受诸多因素影响，很难形成一个客观统一的标准。案件审理过程中，抚州宇通房地产开发有限公司申请对涉案房屋同等地段房屋租金进行评估，以租金标准作为认定损失大小的依据。法律赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，这是民法上公平原则的体现。高俊宏未举证证明其损失的大小，或除了租金损失外还有其他损失，也未举证证明其实际损失大于依据房屋租金标准计算的损失。在无证据证明逾期交房给高俊宏造成具体损失的情况下，同等地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性，或者在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。因此，应参照逾期交房期间同等地段同类房屋租金标准作为高俊宏遭受损失的依据。根据评估报告，确定估价对象（基准价格）在估价时点市场租赁价格为：单位面积：6.06元/㎡/月。但由于涉案房屋仍未交付，所以逾期交房期间的租金尚无法确定。以逾期一年为例，根据评估报告确定租金标准6.06元/㎡/月的价格计算，逾期交房期间的房屋租金为7137.47元，而按双方合同约定，抚州宇通房地产开发有限公司应当支付的违约金为76597.44元，双方合同约定的违约金确属过高，应当予以酌情减少。合同法上的违约赔偿金是以填补受害人损失的功能为主，以惩罚为辅，如约定的违约金超过损失数额的百分之三十的，则应当认定“过分高于造成的损失”，违约金应按是否超过损失30%为限来进行适当调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。所以对抚州宇通房地产开发有限公司主张的合同约定的违约金过分高于实际损失，要求予以调整的答辩意见予以采纳，故抚州宇通房地产开发有限公司应当按照6.06元/㎡/月的标准，以98.15平方米计算支付高俊宏自2017年1月1日起至房子实际交付之日止，按照130%向高俊宏支付违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、抚州宇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给高俊宏交付位于清水县南苑豪庭小区某某号楼房；二、抚州宇通房地产开发有限公司支付高俊宏自2017年1月1日至房子实际交付之日止的违约金[应支付的违约金=6.06元/㎡/月×98.15㎡×实际逾期月数（月数不整时，不足15天按半个月计算，超过15天不满一月的按一月计算）×130%]。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元,减半收取372元，由抚州宇通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员  张伟刚二〇一七年十月三十一日书记员  王高强