广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第1216号 原告王伟军，男，汉族，1983年1月2日出生，住址湖南省益阳市赫山区。 委托代理人徐婧婷，广东淳锋律师事务所律师。 被告张方旭，男，汉族，1987年5月26日出生，住址黑龙江省佳木斯市郊区。 被告彭妹，女，汉族，1989年12月20日出生，住址广东省遂溪县。 委托代理人赵红博，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。 委托代理人周洪，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。 上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告王伟军及其委托代理人徐婧婷，被告张方旭，被告彭妹及其委托代理人赵红博、周洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，两被告系夫妻关系。2015年3月17日，原告分别与两被告签订了《房地产买卖合同》，购买二人名下位于福田区梅林二路北侧阳某天下花园B栋6G、6H的一套双拼房产。根据上述合同的约定，房产的转让成交价分别为500万元，总价为1000万元。合同生效2日内，原告应当支付定金150万元，剩余的房款应在2015年5月17日前支付至银行或第三方监管账户。两被告应当在上述付款期限届满前三个工作日内配合原告办理监管手续，开设监管账户。合同签订后，原告依约通过银行转账及现金支付的方式向被告彭妹支付了两合同的定金150万元。但临近监管手续办理之时，两被告拒绝办理监管手续，并口头表示不予转让房产。原告多次予以催促，但两被告仍然不予配合。现合同所约定的房款监管时限及8天的宽限期已经届满，根据合同第十一条的约定，原告有权解除合同并要求两原告双倍返还定金，即300万元。原告恳请人民法院查明事实，判令：1、两被告向原告双倍返还购房定金300万元；2、两被告承担本案诉讼费用。 被告张方旭口头答辩称，我方一直愿意配合原告继续履行合同，也找过原告调解，但原告后来就起诉了。虽然涉案房产被查封，但是可以解决的，后来与原告协商，原告已经不愿意继续履行。 被告彭妹口头答辩称，一、原告未按约定时间足额支付款项，已违反合同第三条和第十条；二、原告在深圳没有购房资格；三、被告一直积极配合原告要求办理资金监管履行合同，真正违约方是原告，被告有权没收原告定金。请求法庭驳回原告诉求。 经审理查明，2015年3月17日，原告（买方）与被告张方旭、彭妹（均为卖方）各签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告张方旭、彭妹分别将其名下位于深圳市福田区梅林二路北侧阳某天下花园B栋6H、6G房产以每套500万元的价格转让给原告；买方同意在合同生效之后2日内向卖方支付定金每套各75万元；买方须于2015年5月17日之前一次性支付除定金之外的房款各425万元到买卖双方指定的银行监管账号或第三方的监管账号中；在买方按合同约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号，且卖方已取得房地产原件之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年5月25日；涉案房产没有设定抵押，卖方保证于签署本合同后2日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过8日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过8日，卖方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。其中原告与被告张方旭签订的6H号房的买卖合同中备注：卖方张方旭承诺若买方存在不符合深圳市限购、限贷政策的情形，买方可以指定符合限购限贷条件的第三方代为持有房屋产权。卖方须无条件配合买方指定的第三方签署深圳市房地产买卖合同。买方须保证其指定的第三方须遵守本合同的约定的全部买方的权利和义务。庭审时，原告称在签订涉案两份合同时其妻子名下已有一套房产，因涉及到购房资格问题，后与被告张方旭协商后由被告张方旭在6H号房的买卖合同中加上了备注条款。被告张方旭确认该事实。原告确认在签订合同时知道涉案房产存在抵押，合同中注明房产无抵押为中介笔误。 同日，原告通过中国民生银行的账户向被告彭妹的银行账户转账支付了20万元、通过中国建设银行的账户向被告彭妹的银行账户转账支付了1094500元。原告称以现金支付了定金52500元，另有153000元以两被告对原告所负的债务进行抵销。两被告认可现金及债务抵销的金额。被告彭妹分别向原告开具了两份收款收据，确认收到原告支付的购买涉案房产的定金各75万元，其中一份收据注明收到现金52500元。 合同签订后，原告于2015年5月6日至11日期间多次向两被告发短信息，要求两被告在5月17日前配合原告办理资金监管手续，要求两被告夫妻双方协商好。原告与被告彭妹于2015年5月17日上午到中国邮政储蓄银行办理资金监管，被告彭妹称因与被告张方旭闹离婚，所以在与被告张方旭之间的夫妻债权债务理清之前不签字。被告张方旭称第一次去的时候因为与被告彭妹之间的事情没有谈妥，所以没有办理成功。2015年5月17日最后一次去银行时因为要协商重新签订合同，但最终协商未达成一致，所以又没有办理成功。2015年5月21日，原告发信息给被告彭妹称，张方旭已备好资料，请彭妹协助办理手续，备好钱还完银行款项，还完后才可以继续办理合同。被告彭妹回复称：“麻烦卖方把现金准备好，我因多次去银行配合开资金监管账户，都因你事情没沟通到位导致没有把资金监管账户开好。”原告回复称：“我是准备了一千万现金。是卖方无法拿回房产证导致银行无法交易。” 另查，合同签订后，原、被告双方因赎楼费的问题进行了协调，原告于2015年5月22日签署了《补充协议》，称对彭妹赎楼的担保费用（阳某天下花园B栋6G），彭妹只负责8‰，赎楼费用8‰以外的由王伟军负责（罚息为彭妹负责），除此费用外，彭妹不负责。 庭审时，原告称因两被告对外债务太多，没有担保公司愿意赎楼，涉案合同未能继续履行。鉴于此，原告另行购置了其他房产，原告妻子赵杰名下在深圳已有两套房产。 又查，两被告为夫妻，目前在闹离婚，处于分居状态，且夫妻双方对外尚欠多笔债务未清偿。涉案6G号房产登记在被告彭妹名下、6H号房产登记在被告张方旭名下，该两套房产为双拼复式房，虽有两本房产证，但实际为一户。涉案6G、6H号房产分别抵押给了中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳南山区支行、招商银行股份有限公司深圳分行，两套房产于2015年6月4日被本院以本案查封，之后于7月15日被深圳市罗湖区人民法院以（2015）深罗法民二初字第5002号案件轮候查封，又分别于2015年9月2日、2015年7月29日被该院以（2015）深罗法民一初字第3283号案件轮候查封，6H号房产另于2015年10月14日被深圳市宝安区人民法院以（2015）深宝法民二初字第3496号案件轮候查封。 庭审时，鉴于原告要求返还定金的前提是解除合同，本院向原告释明后，原告请求解除涉案合同。 本院认为，原告与两被告之间签订的两份《房地产买卖合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。原告在签署涉案房产时其家庭成员名下已有一套房产，但被告张方旭承诺配合原告将涉案6H房产转让给原告指定的符合购房条件的第三方，该约定不违反法律法规的强制性规定，应为有效。且原告购买涉案房产时约定的是一次性支付购房余款，将涉案房产交由第三人持有在实际履行过程中并不存在履行障碍。因此，原告在签署合同时不具备购房条件不影响涉案合同的履行。原告已按合同约定向两被告支付了足额定金，而两被告目前处于分居闹离婚的状态且对外负有多笔债务未清偿，综合原告与两被告之间的短信内容及庭审陈述，本院认定因两被告未对双方夫妻关系及对外债务处理达成一致，以致未能在合同约定的期限内配合原告办理资金监管手续，之后涉案房产因两被告外欠多笔债务亦被多家法院查封，导致涉案合同履行不能，两被告已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告请求两被告双倍返还定金300万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求返还定金的前提为解除合同，本院向原告释明后，原告亦同意解除，本院确认原告与两被告签订的两份《房地产买卖合同》自庭审之日即2015年11月19日解除。鉴于原告未就解除合同提出诉求，本院仅作事实认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下： 被告张方旭、彭妹应于本判决生效之日起十日内向原告王伟军双倍返还定金300万元。 如被告未按本判决指定期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费30800元（已由原告预交），由两被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  张 敏 人民陪审员  韩光明 人民陪审员  韦开丽 二〇一五年十一月二十七日 书 记 员  曾冬萌 附法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。