江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)赣04民终1131号上诉人（原审被告）：潘应玉，女，1982年8月1日出生，住九江市浔阳区。被上诉人（原审原告）：九江中辉恒佳物业服务有限公司，住所地九江市浔阳区九龙街龙翔国贸大厦809室，统一社会信用代码91360403071836091Q。法定代表人：邱平宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴礼兴，男，该公司员工。上诉人潘应玉因与被上诉人九江中辉恒佳物业服务有限公司（以下简称中辉恒佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘应玉、被上诉人中辉恒佳公司的委托诉讼代理人吴礼兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘应玉上诉请求：要求二审法院依法撤销九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初171号民事判决，依法改判驳回被上诉人中辉恒佳公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人中辉恒佳公司承担。事实和理由：1、被上诉人中辉恒佳公司主张的三年多的物业费��出了诉讼时效；2、上诉人的丈夫付红斌曾与被上诉人中辉恒佳公司的工作人员马子国因工作发生冲突，并被马子国打伤而报警，后被上诉人与上诉人协商后承诺免除上诉人五年的物业费；3、上诉人曾向公园一号小区第一期物业公司湖北佛佑天诚物业九江分公司交纳了房屋押金2000元，后来因该公司撤离将该押金转交给了九江金盾公司，后九江金盾公司并未将上述押金退回而是折抵了2014年度的物业费，故上诉人并不欠被上诉人的物业费；4、上诉人存在诸多不作为行为，导致上诉人车辆内的烟酒被人拿走及房屋外墙漏水无人维修，给上诉人造成了损失。中辉恒佳公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人潘应玉的上诉请求。中辉恒佳公司向一审法���起诉请求：要求法院判令：被告潘应玉向原告支付自2013年11月21日起至2016年12月31日止的物业服务费5532元。一审法院认定事实：原告中辉恒佳公司系具有三级物业管理资质的企业。2014年3月12日，原告与九江市公园1号住宅小区业主委员会（以下简称公园一号业委会）签订《公园1号小区物业服务合同》，约定由原告对公园1号住宅小区提供物业服务，服务期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；物业服务费的收费标准为高层住宅按建筑面积每平方米1.38元/月计收，由原告直接向业主收取。该合同期满后，双方未再续签物业服务合同。被告潘应玉系涉案小区1号楼1单元1203号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为116.76平方米。被告未向原告交纳过物业服务费。原告核算被告每年应交物业费为1772元��对此原告予以认可。原告先后两次通过上门张贴《缴费通知书》的方式向原告催缴，但催缴未果，故诉至法院。一审另查明，2016年3月，该院受理了公园一号业委会起诉原告物业服务合同纠纷案，在该案中，公园一号业委会陈述原告存在多次违约不作为行为，主要有：1.小区内监控设备多处损坏，原告巡视不到位导致小区内多次多户业主家中被盗；2.小区内管理混乱，私搭乱建严重，有的还开起了色情旅馆，甚至在其中还造成两人死亡；3.10月16日晚上，因停电被告没有及时启用备用电源，导致业主被关在电梯长达一个小时；4.业主的车辆经常在小区被人无故刮坏，出入人员没有进行登记，小区环境卫生脏乱差。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与九江市公园1号住宅小区业主委员会签订《公园1号小区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对原告及小区全体业主具有约束力，双方均应依照合同约定行使权利并履行义务。按照《公园1号小区物业服务合同》“业主应自觉按时缴纳物业服务费和相关费用，不得拖欠”的约定，交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。据此，根据合同的相对性，法院确认被告应向原告交纳自2014年1月1日至2016年12月31日计3年的物业服务费5316元（1772元/年×3年），原告主张之前的物业费既无合同依据也无其他证据证明，故对原告的该部分的诉讼请求，法院依法不予支持。被告提出原告提供的物业服务存在服务不到位等违约行为的抗辩意见，并已提供了其所在小区公园一号业主委员会在另案中的陈述和相关照片，能够证明原告的服务确实存在瑕疵。原告提供的物业服务确实存在服务不到位等违约行为，虽不能构成被告不交纳物业管理费的抗辩理由，但鉴于原告提供的物业服务项目与服务质量和约定标准确实存在差距，且原告的物业服务行为已结束，无法进行整改，致使业主的相关诉求难以主张，那么，按照权利义务相一致的原则，法院酌情按照20%的比例相应扣减被告应承担的物业费，即被告应支付的物业费为4252.80元（5316元×80%）。关于被告抗辩装修保证金和赔偿款抵偿物业费的问题，因被告未能提供合法有效的证据，原告又不予认可，故法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第��五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条之规定，判决：被告潘应玉于判决生效后十日内给付原告九江中辉恒佳物业服务有限公司物业服务费4252.80元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告潘应玉负担。本院二审期间，上诉人潘应玉围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、接出警登记表，以证明上诉人的丈夫付红斌曾与被上诉人中辉恒佳公司的工作人员马子国因工作发生冲突，并被马子国打伤而报警，后被上诉人与上诉人协商后承诺免除上诉人五年的物业费；2、物业费收据1张、照片2张，以证明被上诉人的缴费记录是虚假的；3、照片7张、收据3张，以证明被上诉人存在诸多不作为行为，导致上诉人车辆内的烟酒被人拿走及房屋外墙漏水无人维修，给上诉人造成了损失。被上诉人中辉恒佳公司未提交新证据。本院组织当事人进行了质证。经庭审质证，被上诉人中辉恒佳公司对上诉人潘应玉提交的所有证据的真实性、关联性均提出异议。本院认为，因被上诉人中辉恒佳公司对上诉人潘应玉提交的所有证据的真实性、关联性均提出异议，且上诉人潘应玉未提供其他有效证据予以佐证，故本院对上述证据均不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，���及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人中辉恒佳公司与九江市公园1号住宅小区业主委员会签订的《公园1号小区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定为合法有效，对业主具有约束力。上诉人潘应玉应按合同约定履行交纳物业管理服务费的义务。潘应玉上诉称被上诉人中辉恒佳公司主张的三年多的物业费超出了诉讼时效，因中辉恒佳公司在法定诉讼时效期间先后两次通过上门张贴《缴费通知书》的方式向潘应玉进行催缴，诉讼时效因此而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，中辉恒佳公司于2017年1月10日诉至法院要求判令潘应玉支付案涉物业服务费，并未超过法定诉讼时效期��，故对上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。潘应玉上诉称其丈夫付红斌曾与被上诉人中辉恒佳公司的工作人员马子国因工作发生冲突，并被马子国打伤而报警，后被上诉人与上诉人协商后承诺免除上诉人五年的物业费，因其未提供充分证据证实，且被上诉人对此不予认可，故对上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。潘应玉上诉称其曾向公园一号小区第一期物业公司湖北佛佑天诚物业九江分公司交纳了房屋押金2000元，后来因该公司撤离将该押金转交给了九江金盾公司，后九江金盾公司并未将上述押金退回而是折抵了2014年度的物业费，故上诉人并不欠被上诉人的物业费，因其未提供充分证据证实其向湖北佛佑天诚物业九江分公司交纳了2000元房屋押金及该押金转给了被上诉人，故对其此项上诉请求，本院不予支持。潘应玉上诉称被上诉人存在诸多不作为行为，导致上诉人车辆内的烟酒被人拿走及房屋外墙漏水无人维修，给上诉人造成了损失，因上述问题属另一法律关系，而潘应玉在一审时未对此提出反诉，本案对此不予处理，故对上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人潘应玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘应玉负担。本判决为终审判决。审判长  周卫辉审判员  高 猛审判员  晏纯贵二〇一七年十月二十四日书记员  何其明