北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终8000号上诉人（原审被告）：任永慧，女，1978年10月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于海东，男，1978年8月20日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘冰鸿（于海东之妻），1979年3月10日出生，住北京市西城区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人（原审被告）任永慧因与被上诉人（原审原告）于海东，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初61392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任永慧及委托诉讼代理人叶斌，被上诉人于海东及委托诉讼代理人刘冰鸿，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任永慧上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初61392号民事判决；2.驳回于海东的诉讼请求；3.诉讼费用由于海东承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。本案中，于海东一直迟于履行付款义务，至今只交付了9万元定金，剩余房款并未交付。合同订立后，由于本人在加拿大工作，回国时间和期限紧张且有限，故要求于海东和链家公司办理房屋过户手续，但其迟迟不予办理。2.一审法院应当支持本人不同意继续履行合同的诉求。原因一是于海东方在合同约定的合理期限内迟迟不予办理房款交付事宜及房屋过户手续。原因二是原购房合同没有约定于海东的付款期限和贷款期限，任永慧至今未拿到其房款。3.链家公司起初说只要任永慧回国一次即可办妥所有手续，但后来又说还需要网签、交税、过户，三次才能办结。4.该合同无法满足任永慧出售房屋的目的，任永慧出售房屋后准备买新房屋，但由于于海东迟延支付房款，现房价大涨，致使任永慧交易目的无法实现。5.涉案房屋没有经过任永慧前夫同意，其个人无权出售该房屋。因此，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回于海东的诉讼请求。于海东辩称，同意一审法院判决，不同意任永慧的上诉请求。链家公司辩称，不同意任永慧的上诉请求及理由。在一审中任永慧明确表示涉诉房屋是其个人婚前财产，并且房屋登记在任永慧一人名下，其委托代理人出售房屋的行为属合法有效。不同意任永慧的上诉请求，其他意见同一审答辩意见。于海东向一审法院起诉请求：要求任永慧继续履行合同，配合我将涉案房屋过户至我的名下，同时收取购房款并迁出户口，并要求任永慧支付迟延履行义务的违约金340000元。一审法院认定事实：涉案房屋系任永慧所有。2016年6月7日，于海东与任永慧在第三人的居间下订立了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定于海东以1700000元价格向任永慧购买涉案房屋，定金90000于合同签订当日支付任永慧，首付款于面签当日以理房托管的方式支付800000元，其余款项通过贷款的方式支付；双方同意自本合同签订之日起250日内共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，于海东向任永慧支付了定金90000元。2016年6月18日，基于另外一份租赁合同关系，涉案房屋交由于海东占有使用。庭审中，于海东称任永慧拒绝配合其履行合同约定义务，构成违约。任永慧对此不予认可，称其除了定金以外没有收到其他首付款，其本人身在国外，不可能多次往返办理相关手续，且房屋价格大幅上涨，其希望换购房本意无法实现，故不同意继续出售涉案房屋。经法院询问，任永慧称于海东并无违反合同的行为，但认为合同约定内容不合理。现于海东起诉要求配合办理该房屋过户手续，并迁出户口，同时支付违约金。任永慧对此均不予认可，并以上述理由抗辩。经询，于海东称其可以将剩余购房款一次性支付任永慧。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，于海东与任永慧在第三人的居间下订立之《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示且符合法律法规的规定，合法有效。根据本案查明的事实，该合同并无不可履行的阻却事由，且于海东亦无违反约定之行为，故于海东要求继续履行合同，法院应当予以支持。于海东表示同意一次性支付剩余购房款，并要求任永慧办理过户手续，不违反合同约定的目的，法院予以支持。任永慧对拒绝履行合同的诸抗辩事由，均于法无据，法院不予支持。于海东要求任永慧迁出户口，因户籍管理系公安机关的行政管理行为，并非民事诉讼的调整范畴，故法院对此不予处理。于海东要求任永慧支付违约金，根据本案双方合同约定，该违约金主张并无相应合同依据，法院不予支持。一审法院判决：一、于海东于判决生效七日内，支付任永慧购房款一百六十一万元；二、任永慧在于海东支付完毕上述款项后三日内，将房屋过户于海东名下；三、驳回于海东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，任永慧提交了四份新证据，包括离婚证、离婚协议书、有“颜甫全”字样签字的证明、任永慧情况说明、微信聊天记录等。证明任永慧委托第三人（任永慧公公）卖房，其不是适格的主体，应该由任永慧和颜甫全共同委托才可以，这个也是不能到公证处办理公证的原因。因为没有任永慧前夫的签字所以无法办理公证，第三方中介人员是非常清楚的，第三方代理人根本不知道。任永慧无权单独处置双方诉争房屋，一审对于买卖协议、补充协议、定金交付协议都是无效的，因为没有取得另一共有人的授权。于海东对上述证据不予认可。第三人对上述证据不予认可。本院对上述证据与本案的关联性不予确认。本院另查明：关于涉案房屋权属，任永慧代理人在一审期间的陈述如下：涉案房屋是我婚前个人财产，但是在我离婚的时候没有对涉案房屋的权属进行确认，也没有对涉案房屋的权属进行公证，所以没有经过我前夫的同意无法办理委托公证，无法办理相关房屋过户手续。并且一审审理过程中，法庭询问任永慧代理人于海东在合同履行过程中是否有违约行为，任永慧代理人陈述如下：没有。但我认为合同约定不合理。我也没有违约行为，我此前没有说不卖房，一直到9月份，我发现房屋价格上涨，要求中介给我10万元补偿中介不同意，并且无法办理公证，我没有办法在国内办理手续，所以才决定不再出售房屋。一审法院经审理查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，于海东与任永慧在第三人的居间下订立之《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。任永慧在一审中明确表示涉案房屋为其婚前个人财产，现二审中又以涉案房屋涉及他人共有权利为由拒绝出售，本院不予支持。按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。于海东在涉案房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，任永慧具备履行条件而拒绝履行合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由任永慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 丹审 判 员  江锦莲代理审判员  王天水二〇一七年十月二十三日法官 助理  樊思迪书 记 员  刘怡然