上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三（民）初字第1290号原告上海同福易家丽企业发展有限公司诉被告上海青慕餐饮企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人柏某某、被告委托代理人钱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月，原告和案外人费某某签订《租赁合同》一份，约定由案外人承租原告位于金山区某某路某号、某号某某商业中心B130面积为1，732平方米的商铺。2014年5月8日，原告和案外人、被告签订《合同主体变更协议》，根据该协议，案外人将《租赁合同》中的全部权利义务转让给了被告。《租赁合同》约定，承租人应于装修免租期结束次日开业，每逾期一日，应当按照人民币（以下币种相同、略）5，000元／日向出租人支付违约金。案外人确认，双方于2014年4月28日完成了房屋交接手续，而合同约定的装修免租期为房屋交接后90天，即被告应于2014年7月29日开业，但截止原告起诉日被告仍未开业。合同另约定，被告作为承租人应按时支付综合管理费和其他费用，逾期未付应承担滞纳金；如被告未经原告书面同意擅自不开业或逾期不支付综合管理费或其他费用超过30天的，原告有权解除合同。被告虽经原告多次催告，却从未向原告支付过综合管理费或其他费用。原告为维护自己的合法权益不受侵犯，故提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同关系；2、被告支付2014年10月1日起至判决生效之日止的综合管理费及滞纳金（暂计至2015年3月10日，综合管理费为311，760元、滞纳金为79，187.04元）；3、被告支付2014年10月1日起至判决生效之日止的水电费及滞纳金（暂计至2015年2月28日，水电费为18，850.15元、滞纳金为7，477.39元）；、被告支付2014年10月1日起至判决生效日止的逾期开业违约金（暂计至2015年3月26日为880，000元）。审理中，原告进一步明确诉讼请求，综合管理费按每月51，960元计算；水电费拆分计算；滞纳金均按欠费交易额的0.3%／日计算。被告庭审中辩称，同意解除合同，对原告主张的水电费无异议。综合管理费及水电费确实从未支付，原告未能办出消防证，致使被告无法开业，逾期开业违约责任不在被告，故不同意支付综合管理费和违约金。原告主张的水电费滞纳金的计算标准过高，请求调整。另被告已支付原告保证金或押金，可予在本案抵扣所欠租赁费用。经审理查明，案涉房屋系原告所有。2014年3月15日，被告法定代表人费某某以个人身份与原告签订《租赁合同》一份，约定由乙方费某某承租甲方原告位于金山区某某路某号、某号某某商业中心B130可使用面积为1，732平方米的商铺经营美食广场。合同约定：租期（不含装修免租期90天）120个月；乙方二次装修的消防和质检报告由乙方自行负责；乙方应在装修免租期结束次日开业，每逾期一日，应当按照5，000元／日（无保底租金）向甲方支付违约金；乙方应在某某商业中心开业日与装修免租期为结束次日中较晚起于每月的1日前向甲方缴纳综合管理费51，960元；乙方签订合同后5个工作日内应向甲方缴纳诚意金200，000元，在甲方向乙方交房之日起诚意金自动转为租赁保证金，乙方违约，甲方可将用于抵消乙方欠款；乙方不支付综合管理费和其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠款总额的0.3%向甲方支付滞纳金，欠费超过30天以上，或未经甲方书面同意擅自不开业等等，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还已付保证金或其他费用，还应当按照1，000元／平方米／月向甲方支付12个月的违约金，不足抵付损失，还应赔偿损失与违约金的差额部分。2014年4月28日，原告将案涉商铺交付于费某某。2014年5月15日，原《租赁合同》当事人与被告三方签订《合同主体变更协议》，根据该协议，费某某将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给了被告。2014年10月1日，某某商业中心开业。2015年1月30日，原告催促被告于2015年3月1日开业。2015年3月10日，原告向被告发出通知，迟迟未开业系被告自身原因，被告未交相关费用，未开业将承担逾期开业违约金。2014年11月至2015年2月间，原告每月向被告催交相关费用。另查明，2013年12月3日，上海市消防局给原告出具沪公消验字（2013）第0331号建设工程消防验收意见书，认定某某商业中心建设工程项目消防验收合格；同时要求该项目内部装修工程应向金山区公安消防支队办理相关手续，验收合格方可投入使用。2014年12月31日，上海市金山区公安消防支队向被告出具沪金公消验字（2014）第0102号建设工程消防验收意见书，认定案涉商铺内部装修工程项目消防验收不合格。审理中，被告对某某商业中心开业时间未表异议。原告另表示放弃所有滞纳金主张，因合同约定的解除违约金过高而选择逾期开业违约金，且截止日期为2015年3月26日。双方一致确认：合同已于2015年7月31日解除，相关费用据此结算，被告应付原告综合管理费519，600元、电费16，354元、水费3，406.15元；被告承租案涉房屋后招租了23户小商户，部分小商户的二次装修尚未完成；被告向原告支付了保证金200，000元、装修押金20，000元。审理中，以上事实，由原告提供的产权证、《租赁合同》、《合同主体变更协议》、交付使用书、证明、开业通告、未开业现场照片、电费读数照片、水电费统计表、催款通知单、沪公消验字（2013）第0331号建设工程消防验收意见书、沪金公消验字（2014）第0102号建设工程消防验收意见书，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原、被告所签合同系双方当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，故应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。双方对于《租赁合同》已于2015年7月31日解除无异议，故本院予以确认。争议在于合同解除的责任归属。本院认为，合同约定了二次装修的消防由被告自行负责，原告提供的两份建设工程消防验收意见书表明二次装修消防验收不合格系由被告招租的部分次承租人未完成装修所致，因此被告以原告未能办出消防证致被告无法开业的抗辩不能成立。被告在原告多次催告后仍未履行承租人基本义务即支付相关租赁费用，以及被告至合同解除也未能开业的事实等表明，致双方合同解除的责任完全在于被告。合同解除后的相关问题处理。原告现掌控租赁物，双方对于被告应向原告支付至合同解除日止的综合管理费、水电费均无异议，本院予以确认。被告除应向原告支付相关租赁费用外，还应承担违约责任。合同约定了被告逾期支付相关费用应支付滞纳金，被告原因致逾期开业应承担逾期开业违约金，以及被告违约致合同解除违约金，且被告无权要求原告退还保证金等。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。尽管合同兼具不同违约情形分别约定，但均属违约金范畴。双方对于违约金的约定不外乎为了担保合同的履行，故双方应当按照合同严格履行。结合本案，原告已自愿放弃滞纳金的请求，本院予以尊重；在解除合同的情形下，应首推适用解除合同违约金；本院也关注到了该违约金约定远高于合同约定的逾期开业违约金，原告自愿选择逾期开业违约金亦符合合同约定，原告自愿放弃部分权利主张，与法不悖，可予准许。至于被告认为已交纳的保证金、装修押金可与未付费用折抵的抗辩显违合同约定，本院不予采纳。为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三第第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海同福易家丽企业发展有限公司与被告上海青慕餐饮企业管理有限公司签订的《租赁合同》已于2015年7月31日解除；二、被告上海青慕餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同福易家丽企业发展有限公司综合管理费人民币519，600元；三、被告上海青慕餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同福易家丽企业发展有限公司电费人民币16，354元；四、被告上海青慕餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同福易家丽企业发展有限公司水费人民币3，406.15元；五、被告上海青慕餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同福易家丽企业发展有限公司违约金人民币880，000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币16，475元、公告费人民币260元等合计人民币16，735元，由被告上海青慕餐饮企业管理有限公司负担。被告上海青慕餐饮企业管理有限公司所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 菁审 判 员  金志荣人民陪审员  陈 谦二〇一五年十一月三日书 记 员  李梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。