山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2015）芝民一初字第39号原告：邵名虎，男，1959年8月26日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告：邵宗宝，男，1987年6月19日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托代理人：王德欣，山东鑫希望律师事务所律师。两原告共同委托代理人：王德欣，山东鑫希望律师事务所律师。被告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路**。法定代表人：孙福建，董事长。委托代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。原告邵名虎、邵宗宝诉被告烟台天安置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人王德欣与被告的委托代理人王建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告在签订的商品房买卖合同中约定，原告购买被告开发的商品房，被告应于2013年12月31日前将取得建设工程竣工规划验收合格证的商品房交付给原告，但至期后被告并未依约交付，且已交付的房屋未通水，使用临时电，不符合基本使用条件。故请求判令被告支付2014年1月1日至3月31日间的逾期交房违约金违约金4400元（以购房款488431元为基数，按日万分之一计算90天），并退还因房屋未达至基本使用条件而多交的物业费163元。被告在法定期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：原告主张的事实不存在，没有证据证明原告在接收房屋的时候没有通水，原告在双方房屋交接验收单上的验收意见一栏中记载为合格，原告本人签字确认，因此原告的诉讼请求不应当得到支持。对原告的出庭人员有异议，对起诉状的签名有异议。这次芝罘区法院立案的类似的案件有51起，这是一起有组织的活动，因此起诉状中签名的邵名虎、邵宗宝并不一定是两原告本人所写，诉讼请求并不一定是两原告的真实意思表示，我公司要求两原告到庭确认。被告依照合同约定履行了交房义务，不存在逾期交房的事实，因此不存在违约金以及物业费、电梯费返还的问题。经审理查明，两原告与被告在签订的商品房买卖合同中约定：被告以出让方式取得了位于烟台市芝罘区夏家居委会用地西南区域、编号为烟国用（2009）第101031号地块的土地使用权，规划用途为商住用地，被告在该地块上建设商品房，暂定名为山水龙城。原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2012第047号；原告购买山水龙城K区12号楼第6层604号房屋（以下简称涉案房屋），总价款4884301元；被告于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付给原告；如被告未按约定交付房屋，逾期不超90日的，自本合同约定的最后交付期限第二日始至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，交付使用时达到如下条件：其中第3项为供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理。附件六第12条约定：供水：自来水入户。附件七《补充协议》第四条将房屋交付条件变更为：房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；第六条第一款约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，第一项房屋交付时用水、用电开通；第二款约定：如商品房交付时未达到以上使用条件，由被告承担违约责任。合同签订后，合同签订后，原告共计交付给被告房款488431元，被告于2014年1月4日将房屋交付给原告。现原告以被告交付的房屋未通水，使用临时电为由具状至本院，请求判令被告支付2014年1月1日至3月31日间的逾期交房违约金4400元，并退还因房屋未达至基本使用条件而多交的物业费163元。庭审中，原告主张涉案房屋于2014年3月25日通水。为此提供了2014年2月15日山水龙城住宅小区的部分业主与烟台天安物业管理有限公司（以下简称天安物业公司）的工作人员的谈话视频，还提供了2014年3月23日山水龙城住宅小区的部分业主与天安物业公司的工作人员谈话的录音。在录音及录像中，均有业主询问物业公司的工作人员何时可以通水，工作人员答复“下周”、“明天办手续”。被告主张涉案房屋在交付给原告时就已经通水了，但因正值烟台的隆冬季节，为防止水管冻裂，物业公司切断了水源，在供暖结束后全部供水，如果在供暖结束之前，有业主要求装修，物业公司会根据业主的申请开通自来水。但被告未向本院提供证据佐证涉案房屋交付时已通水。在本院受理的原告徐艳红、杨先贺诉被告烟台天安置业有限公司商品房预售合同纠纷的（2015）芝民一初字第34号案件的庭审中，本院当庭演示了原告徐艳红、杨先贺提交的手机（视频原始载体）进行录像和存储的过程，被告表示没有异议。至于录音的原始载体，该案的原告及本案的原告均未提交。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及附件、收款收据、录音资料、工程竣工验收报告、房屋交接单、钥匙领取单、视频资料等为凭，还有庭审笔录中记载的原、被告当庭陈述为证，上述证据均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。本院认为：（一）当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力。（二）践约中，两原告已履行了支付价款的义务，被告即应将符合合同约定的商品房交付给两原告，否则就应承担民事责任。在原、被告签订的合同及附件中均明确约定商品房交付时应当接通自来水，如未接通自来水则由被告承担违约责任，而且通水亦系商品房具备使用条件的基本要求之一。两原告提供的录像资料，能够证明涉案房屋所在的小区截止到2014年2月15日仍没有通水，业主曾多次找物业公司交涉的事实，被告亦未能举证明涉案房屋所在的小区在交房时已达到通水要求，据此本院认定涉案房屋截止至2014年2月15日未达到通水要求，被告应从合同约定的交房时间之次日即2014年1月1日起至2014年2月15日止按合同约定承担逾期交房违约责任。因两原告未能提供2014年3月23日录音光盘的原始载体，被告对该录音的真实性亦明确提出异议，故本院对该份录音内容依法不予采信，只能支持两原告主张的以已付购房款为基数、自2014年1月1日起至2014年2月15日间按每日万分之一计算的逾期交房违约金2246.78元（488431元×0.01%×46天），两原告诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。被告虽以房屋交付时经两原告验收合格，自来水已接通，物业公司为防止冬季水管冻裂而停止供水为由提出抗辩，但其抗辩主张明显与事实不符，故对其主张，本院不予采纳。（三）两原告请求被告退还因房屋未达到基本使用条件而多交的物业服务费和电梯费的主张，因被告已承担了违约责任，两原告没有证据证明其受到的实际损失高于被告已承担的违约责任，故对于两原告的这一主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告烟台天安置业有限公司自本判决生效之日起10日内经本院偿付给原告邵名虎、邵宗宝逾期交房违约金共2246.78元。二、驳回原告邵名虎、邵宗宝的其他诉讼请求。如果被告烟台天安置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告邵名虎、邵宗宝负担25元，由被告烟台天安置业有限公司负担25元。因原告已向本院全额预交，故限被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告邵名虎、邵宗宝25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本6份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 庞   磊人民陪审员 魏 秀 经人民陪审员 于 永 红二〇一五年十一月十五日书 记 员 赵琳（代）