广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8723号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱碧莲，女，1948年4月22日出生，住香港特别行政区。委托代理人：邱岚，女，1976年8月25日出生，汉族，住广州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李三青，女，1983年2月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。原审原告：邱岚，女，1976年8月25日出生，汉族，住广州市。上诉人朱碧莲因与被上诉人李三青、原审原告邱岚房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人朱碧莲上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为李三青向朱碧莲支付逾期付款违约金55200元(以总房款1100000元为基数，按每日千分之一的标准计算，自2016年1月13日起计至2016年3月4日，合计52天)；2、本案的上诉费由李三青承担。事实和理由：一审适用法律错误，违反了民法的基本原则即“不告不理原则”、“当事人意思自治原则”、“诚实信用原则”，应予以改判。一、一审的“经审理查明”及“本院认为”部分均已明确确认了，朱碧莲与李三青之间就逾期付款违约金的支付标准进行了约定，在李三青就本诉的答辩中及对本诉提起的反诉中，均未提及“逾期付款违约金约定的标准过高，请求一审法院予以适当减少”这一意见。但是，一审法院却主动降低了本案中逾期付款违约金的支付标准，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条的规定，在当事人未向一审法院提出请求的基础上主动调低违约金的支付标准，属于适用法律错误。二、本案中，李三青的违约恶意相当明显，对于李三青的这一故意行为给朱碧莲造成的损失，应依据双方自行约定且一审判决予以确认的违约金条款进行判决，否则，等同于鼓励合同的一方当事人预谋以较小或者很小的代价进行违约且最终通过法院生效判决的确认而得逞，对守约方不公平。首先，李三青拖欠购房款的行为持续了52天，经朱碧莲及其委托代理人多次追讨才最终收到了依据合同约定本就应当在2016年1月12日收取的款项，这期间朱碧莲及其代理人付出了很多的时间、精力来维护自己的合法权益，李三青必须根据合同约定的违约金标准对此予以赔偿。其次，本案的逾期付款违约金条款是双方的意思自治原则的体现，李三青作为二套房购买者并且是具有完全民事行为的能力人，在签订涉案《存量房买卖合同》时已明知如果出现逾期付款的行为，将要以总房款1100000元为基数、按每日千分之一的标准向朱碧莲计付违约金，但是李三青在明知的情形下仍然逾期付款，可见其拖欠房款的恶意。然而，一审却对李三青的恶意违约行为视而不见，直接导致了适用法律错误。被上诉人李三青答辩称：一、李三青无论是在开庭审理过程中还是代理词都强调李三青仅迟延支付5000元且朱碧莲在合同履行过程中也存在违约行为，朱碧莲要求李三青支付57200元违约金明显过高，朱碧莲主张李三青没有提及过违约金过高明显错误。一审法院的判决合法合理，判决正确。李三青在一审代理词和开庭审理过程中提到：根据《广州市存量房买卖合同》第十条规定，违约金应为未付金额的0.05％(5000×0.05％)，如按52天计算，违约金为130元，而朱碧莲要求赔付5.72万，为应当赔付金额的440倍，金额明显过高，且房屋总价为110万，5000元相对于合同金额110万而言，数目微小，李三青根本没有违约的意图，同时，5000元朱碧莲已经收到，朱碧莲并没有遭受任何损失，朱碧莲要求李三青承担违约金57200元，朱碧莲的要求不应当被支持。可见，李三青在一审代理词和开庭审理过程中有提到朱碧莲违约金请求过高，不应当被支持。二、朱碧莲在合同履行过程中存在多次违约行为和弄虚作假的不诚信行为不进行自我检讨，却抓住李三青有理由的迟延支付的5000元向法院提出诉讼，其行为浪费司法资源，二审法院应当驳回其上诉请求。l、朱碧莲存在多次违约行为。首先，朱碧莲房屋由于地址变更导致李三青未能按照正常时间办理贷款评估手续从而不能按时办理贷款，后李三青为了遵守合同采用了较快的信用贷款从而导致增加了75000元银行利息；其次，朱碧莲曾经口头答应向李三青赠送家电设施(包括洗衣机、热水器、煤气灶、空调两部)，却最终违反承诺将家电设施全部搬离；再次，根据双方签订的《存量房买卖合同》，朱碧莲应当于收齐房款当日将房屋交付李三青，朱碧莲在2016年3月4日收齐所有房款后，于2016年3月14日交付房屋给李三青使用，其交付房屋的时间比合同约定的时间晚了11天违反了合同约定；最后，朱碧莲与李三青双方原本是经过协商一致将5000元作为房屋交接的押金，李三青向朱碧莲出具押金条并没有自己留底，朱碧莲矢口否认。2、朱碧莲弄虚作假存在多次不诚信行为。首先，朱碧莲在一审庭审中提交的电费通知单是经过朱碧莲篡改的，1月的1字是朱碧莲用签字笔涂改的。其次，朱碧莲在一审庭审中声称其一直未交钥匙给李三青，李三青私自开门进房间占用房屋，事实上朱碧莲于2015年11月3日寄送钥匙给李三青，李三青20**年11月5日收到钥匙，2016年1月12日过户当天把钥匙给朱碧莲，3月14日收房时朱碧莲再将钥匙交于李三青。对朱碧莲的违约行为，李三青没有追究并书面发送短信给朱碧莲以求友好沟通，朱碧莲反而起诉李三青。原审原告邱岚述称：同意朱碧莲的意见。2016年10月25日，朱碧莲、邱岚向一审法院起诉请求：1、判令李三青向朱碧莲、邱岚支付逾期付款违约金55200（以总房款1100000元为基数，按每日千分之一的标准计算，自2016年1月13日起计至2016年3月4日，合计52天）；2、判令李三青向朱碧莲、邱岚支付代垫的电费59.4元及物业管理费96元。李三青向一审法院反诉请求：1、判令朱碧莲退还购房款2000元；2、判令朱碧莲支付迟延交楼违约金12100元（按1100000元×1‰×11日计）。一审法院认定事实：广州市横枝岗路10栋704房原为朱碧莲所有的物业。2015年9月28日，邱岚以朱碧莲的委托代理人的名义（甲方）与李三青（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上址物业（建筑面积52.47平方米）出售给乙方，该物业现状为空置，成交总价108万元，移交时间为甲方收齐楼款当天；交易税费由乙方全部承担；甲方应承担因其购买及使用该物业已产生的有关费用，如：物业维修基金、管理费、水电费、管道煤气初装费、煤气费、电话费、网络费、有线电视初装费、有线电视费等，并须在交付该物业予乙方使用前，结清相关费用及配合买方办理相关过户手续；甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责，否则，视为甲方逾期交楼，乙方有权拒绝收楼及追偿；甲方逾期交付物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，从逾期之日起，应按日向乙方支付成交总价的千分之一的逾期违约金；乙方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付成交总价的千分之一的逾期违约金；乙方付款方式为公积金贷款，于签订本合同时支付4万元作为定金，乙方应在签署本合同后20天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；首期楼价款（含定金）58万元于双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2015年11月30日前）到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清；50万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由乙方于买卖双方递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天以现金支付，如因房管局或银行原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延等。同日，李三青向朱碧莲支付了定金40000元。2015年11月12日，邱岚向广州市越秀区公安分局登峰街派出所提出《区域变更申请》，内容为：朱碧莲的原房产证地址：天河区横枝岗路10栋704房，由于区域划分，现房产证地址更改为：越秀区恒福路268号704房。登峰街派出所证明上述情况属实。2015年12月15日，邱岚以朱碧莲的委托代理人的名义（甲方）与李三青（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定该房地产以现状售予乙方，不带家私电器等。2016年1月4日，交通银行股份有限公司广东省分行向李三青的配偶吴迪军发出《贷款意向书》，同意向其借款30万元，用于向朱碧莲购买涉讼房屋等。2016年1月5日，邱岚与李三青签订《补充协议》，约定李三青购买涉讼房屋，支付朱碧莲110万元，双方各付各税；朱碧莲自行支付土地出让金、个人所得税等其他与其相关的税费，李三青自行支付契税及其他与其相关的税费等。2016年1月12日，广州市不动产登记中心向朱碧莲及李三青出具了《收件收据》。同日，李三青向朱碧莲支付购房款755000元。2016年2月2日，相关银行向朱碧莲划拨了李三青的贷款300000元。2016年3月4日，李三青向朱碧莲支付了7000元。2016年3月12日，朱碧莲向李三青发出《越秀区恒福路268号704房房屋催交付使用通知书》，内容为请李三青三日内办理房屋交付手续等。该通知书于同月14日送达李三青。2016年3月14日，朱碧莲、李三青签订《房屋交吉具结书》，内容为：卖方已结清有关该物业的一切欠费，并经买方于该物业内部视察，双方同意交收涉讼房屋，并记录水表读数为279，电表读数为328976。朱碧莲为证明其主张，另提供了如下证据：1、2016年1月电费通知单，记载该月读数为32990、上月读数为32900、有功电量90、电费59.4元；2、记载有扣取电费59.4元的存折；3、邱岚与李三青配偶吴迪军相互收发短信的截图，其中内容有：吴迪军向邱岚表示“知错了”、“您看找律师花了多少钱，我现在马上给您汇过去，请求您原谅”、“您辛苦了，给您转了2000元，实在对不起”等；4、涉讼房屋2015年1月-2016年12月的综合管理费收据，金额为192元。关于涉讼房屋的交付时间，李三青述称：其于2015年11月5日取得涉讼房屋的钥匙，用于房产评估拍照，后于2016年1月20日将钥匙退还朱碧莲，最后于2016年3月14日取得钥匙，正式使用涉讼房屋。朱碧莲则称李三青于2016年2月20日前就从中介处取得了涉讼房屋的钥匙，具体哪一天不清楚。一审法院认为，朱碧莲与李三青自愿签订的上述《房屋买卖合同》及《补充协议》，出自双方真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行。邱岚仅为朱碧莲的委托代理人，不享有上述合同项下之权利，故其在本案中提出的诉讼请求，一审法院均不予支持。根据上述合同约定，相关房款李三青应在“买卖双方到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清”，而广州市不动产登记中心于2016年1月12日向朱碧莲及李三青出具了《收件收据》，故李三青应当于2016年1月12日将购房款支付给朱碧莲。但李三青尚余购房款5000元直至2016年3月4日才付清，已构成违约，应向朱碧莲承担违约责任。李三青辩称该5000元为双方口头约定之押金，因未提供充分证据予以证明，一审法院不予采信。虽然上述合同约定“乙方逾期支付楼款，从逾期之日起，应按日向甲方支付成交总价的千分之一的逾期违约金”，但考虑到李三青逾期支付的房款仅为5000元，如按上述约定计付违约金，则过分高于朱碧莲的实际损失，故一审法院依法予以调整李三青应付的违约金为5000元。从邱岚与李三青的配偶吴迪军相互收发短信的内容来看，李三青多支付给朱碧莲的2000元，是李三青自愿补偿朱碧莲的款项，性质为违约金之部分，非属购房款，故李三青仍应向朱碧莲支付违约金3000元，李三青请求朱碧莲退还该2000元的反诉请求，一审法院不予支持。上述合同约定“物业移交时间为甲方收齐楼款当天”，虽然朱碧莲于2016年3月4日收齐了李三青所支付的购房款后，直至2016年3月14日才将涉讼房屋交付李三青，但考虑到李三青有迟延支付购房款的行为，且未按约定支付违约金，故朱碧莲迟延交付房屋的行为属于合理行使抗辩权，未构成违约，李三青请求朱碧莲支付逾期交楼违约金的反诉请求，一审法院亦不予支持。虽然李三青自述其于2015年11月5日取得涉讼房屋的钥匙，但朱碧莲、李三青双方实际于2016年3月14日签署《房屋交吉具结书》，注明卖方已结清有关涉讼房屋的一切欠费，并记录当时的电表读数为328976，即朱碧莲、李三青双方确认该电表读数之前的电费由朱碧莲承担，此后的由李三青承担。现朱碧莲要求李三青承担2016年1月，且电表读数为32990的电费，有违公平原则，一审法院不予支持。同理，自2016年3月14日之后的物业管理费应由李三青承担，此前的则由朱碧莲承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年2月28日作出判决：一、李三青应在判决发生法律效力之日起7日内向朱碧莲支付逾期付款违约金3000元；二、李三青应在判决发生法律效力之日起7日内向朱碧莲支付自2016年3月14日至2016年12月31日的物业管理费（按每月8元计）；三、驳回朱碧莲的其他诉讼请求；四、驳回邱岚的诉讼请求；五、驳回李三青的全部反诉请求。一审本诉受理费1230元、反诉受理费152.5元，由朱碧莲负担50元，李三青负担1332.5元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，本案争议焦点为一审判决对违约金的认定是否有误。虽双方签订的合同中约定违约金以成交总价的千分之一计算，但因李三青逾期支付的房款数额只有5000元，数额不大，违约行为轻微，如果以合同约定的标准计算违约金也明显高于朱碧莲的实际损失，且李三青一审期间已明确表示朱碧莲主张的违约金过高，不同意朱碧莲的诉讼请求，因此一审法院酌情调整违约金数额为5000元并无不当，也符合公平、合理原则，本院予以确认。朱碧莲的上诉主张依据不足，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由上诉人朱碧莲负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡粤海审判员 曹佑平二〇一七年十月三十日书记员 张 利