广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第838号上诉人（原审被告）：惠州市卓越东部房地产开发有限公司，住所地:惠州大亚湾西区。法定代表人：李华。委托代理人：李梦，广东君言律师事务所律师。委托代理人：欧兵，广东仁人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭伟明。委托代理人：曾一鸣，广东金智律师事务所律师。上诉人惠州市卓越东部房地产开发有限公司因与被上诉人彭伟明商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。当事人原审的意见原告彭伟明于2014年11月3日向原审法院提起诉讼，请求：1.解除原被告于2014年10月26日签订的《卓越·东部蔚蓝海岸花园认购书》；2.被告立即退还原告购房认购定金20000元；3.被告承担本案诉讼费用。主要事实和理由：被告是大亚湾经济技术开发区“卓越东部蔚蓝海岸花园”项目的开发商，2014年10月26日，原告前往被告处看楼，经被告售楼员鼓动，原被告于当天签订《卓越·东部蔚蓝海岸花园认购书》，约定原告以按揭付款方式认购该楼盘22栋一单元2401房，原告并于当日向被告支付了20000元购房认购定金。原告为外地户口，在深圳工作，没有惠州本地社保及纳税缴交记录，在签订认购协议书前原告已向被告出示了身份证，并告知了被告原告在深圳工作的情况，原告的身份信息及联系方式被告已写明在认购协议书上。双方签订认购协议书并支付了认购定金20000元后，被告又突然告知原告需另行办理惠州本地社保或纳税，否则不能办理银行按揭贷款，原告予以拒绝。原告于2014年10月26日签订认购协议书后，按合同的约定于10月29日前往被告处办理购房签约事宜，原告要求对合同条款进行协商，但被告拒绝对合同条款进行任何协商，双方除对贷款问题无法达成一致外，对合同条款问题也无法达成一致意见，并且被告还违反先签约后付款的交易规则，要求原告先交首付款后再签订商品房买卖合同，因双方无法对贷款问题及合同条款、签约程序问题达成一致意见，双方未签订正式商品房买卖合同。被告作为专业房地产开发公司，熟知房地产销售的政策法律，被告在签订认购书时，明知原告为外地户口，在外地工作，没有惠州纳税及社保缴交记录，属于限贷范围的情况下，欺骗原告与其签订认购协议书，约定以按揭方式付款，因原告没有本地社保及纳税记录不符合银行现行贷款政策，原被告签订的认购协议书实际根本无法履行。同时，被告拒绝与原告就商品房买卖合同条款的内容进行任何协商，并在购买程序上要求原告先付款再签约，剥夺和限制了原告的权利。被告辩称：一、认购书签订前，被告已提示原告阅读了买卖合同及补充协议的全部内容，原告不但没有提出任何异议，而且已承诺按买卖合同及补充协议的约定签署；原告的贷款申请未获得银行批准时，付款方式自动转为一次性付款，是双方在认购书中的约定。因此，对包括贷款问题在内的合同条款，双方不存在无法达成一致的情况。根据原告提供的录音证据，被告多次提示原告可先行办理按揭，待银行同意贷款后再签订买卖合同，但是原告仍然不同意。可见，双方最终没有签订买卖合同，是由于原告的原因导致的。此外，涉案楼盘的商品房买卖合同，是房产管理部门制定的格式版本；买卖合同的补充协议虽然是被告单方起草的格式条款，但是并不存在法律规定的无效情形。而且预售前，被告必须将买卖合同的全部附件报送房产管理部门审批并备案。如果补充协议存在违法情形，被告必然无法取得预售许可证。二、惠州不限购，是否具有惠州户籍，均可在惠州购房；房款的支付方式是原告根据自身的支付能力所作的选择，根据认购书的约定和原告提供录音证据，提供按揭资料并办妥贷款，是原告的责任和义务，原告对此并无异议，于是签订了认购书。事后，原告却以不能提供相应的按揭资料，作为其拒签买卖合同的理由，显然不能成立。此外，原告自称在深圳工作，而被告提供的按揭银行范围中，就有深圳的光大银行，因此原告完全可以选择深圳的银行办理按揭，并非必须在惠州的银行贷款。三、原告作为违约方，无权要求被告退还定金。原告在已阅读并接受了买卖合同及补充协议文本的情况下，仍然拒绝签署买卖合同和支付首付款及办理按揭，显然违反了认购书的约定。因此，被告恳请法院驳回原告的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：原被告双方于2014年10月26日签订了一份《卓越·东部蔚蓝海岸花园认购书》，主要约定：原告自愿认购被告卓越东部蔚蓝北区项目的第22栋一单元2401号房，该套房屋建筑面积97.02㎡，总价为554331元；原告采取的付款方式为向银行借款方式付款；签订本认购书时，原告应向被告支付定金2万元，签订正式的房地产买卖合同后，已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起7日内，双方签订正式的买卖合同，合同一旦签订，本认购书的效力即行终止，如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还；等等。认购书签订当日，原告向被告支付定金20000元。之后，原告要求解除认购协议，退还定金，双方酿成纠纷。被告向原告发出《没收定金通知书》，故原告向本院起诉。以上事实，根据原告提交的《卓越·东部蔚蓝海岸花园认购书》、收款收据，被告提交的《没收定金通知书》以及当事人一致陈述等证据，经庭审质证核实，足以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原、被告双方签订的《惠州大亚湾和瑞大厦楼宇认购书》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。本案争议焦点是被告是否误导原告签订认购协议，未签订《广东省商品房买卖合同》是否属于不可归责于当事人一方原因以及原告已付的定金是否应予退还的问题。本案的事实表明，原告的户籍及经常居住地均不在惠州，其与被告签订认购协议书的时间是在国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发2010第10号）之后，被告应当知道原告不是惠州户籍，被告也没有证据证明其已告知原告不具备在惠州办理银行按揭贷款购房的条件，但被告仍与原告签订认购协议，最终导致双方无法履行认购协议中关于签订商品房买卖合同的条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，应属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，依据上述规定，被告应将定金返还给原告。故原告要求被告退还定金的诉讼请求本院予以支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，作出两项判决，一、原告彭伟明与被告惠州市卓越东部房地产开发有限公司于2014年10月26日签订的《卓越·东部蔚蓝海岸花园认购书》予以解除；二、被告惠州市卓越东部房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告彭伟明返还定金20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告惠州市卓越东部房地产开发有限公司负担。当事人二审的意见原审被告惠州市卓越东部房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2015)惠湾法民一初字第36号民事判决书第二判项;2、改判驳回被上诉人的第二项诉讼请求,即判决上诉人无需返还定金20000元;3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、提供当地社保和纳税证明的限贷政策已经取消;彭伟明可以在中国光大银行深圳罗湖支行(以下简称光大银行)申请按揭贷款,并且无需提供惠州当地的社保和纳税证明。1、2014年9月29日实施的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》【附件证据一】第二条第一款规定,银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。光大银行出具的《按揭资料清单及说明》【附件证据二】明确指出:上诉人开发的卓越东部蔚蓝海岸花园的买方可以在光大银行办理按揭,并且无需提供惠州当地的社保和纳税证明。2、2010年4月17日实施的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)【附件证据三】第(三)条第二款规定,要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。根据该规定可以得出如下结论:非本地居民需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,必须同时满足如下条件:(1)购房目的是炒房或投机性购房;(2)房地产所在地的房价过高、上涨过快,而且房产供应紧张;(3)银行要求提供。很显然,本案并不具有以上任一情形。3、法律不禁止房地产所在地之外的金融机构为购房者提供银行按揭贷款。彭伟明自称在深圳工作和居住,他完全可以在光大银行办理按揭贷款,并不需要提供惠州当地的社保或者纳税证明。可见,即使彭伟明不提供惠州当地的社保或者纳税证明,也并不影响他申请按揭贷款。因此,彭伟明不能提供惠州当地的社保或者纳税证明,不构成他不能取得贷款的原因。在此种情形之下,彭伟明以不符合限贷政策(即不能提供惠州当地的社保或者纳税证明)为由主张退定,没有事实和法律依据。二、彭伟明是否符合限贷政策,他自己最清楚;确保他自己符合限贷政策的要求,也是他的责任和义务。退一步讲,贷款是彭伟明作为买方与银行之间的关系。根据认购书的约定,提供按揭资料并办妥按揭贷款是彭伟明的责任和义务。就限贷政策而言,没有哪一部法律规定,被上诉人作为卖方负有代替银行审查借款人(即买方)是否具有贷款资格的义务。而且,彭伟明是否符合限贷政策,他自己最清楚。实际上,签订买卖合同前,买方并不提供其身份及居住资料给被上诉人。很显然,本案是由于彭伟明违约,而导致他的定金被没收。但是一审判决却仍然以彭伟明不符合限贷政策为由,判决被上诉人返还定金,显属认定事实和适用法律错误。因此,上诉人特向贵院上诉,恳请贵院依法改判并支持上诉人的上诉请求。被上诉人口头答辩要求二审维持原判。本院查明的事实及裁判理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本案在二审诉讼期间，上诉人提交了以下证据：1、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知何国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，拟证明银行业金融机构可以向符合政策的非本地居民发放住房贷款；2、广大银行的按揭资料清单和说明，拟证明非惠州本地户口或未提供惠州本地社保和纳税证明的购房人可以按揭购买涉案楼盘。被上诉人质证意见为：对真实性无异议，被上诉人并不符合政策规定的条件，以上证据均是超过举证期限提交，应不予采纳。以上证据均无法证明被上诉人可以在深圳罗湖支行获得贷款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，由于二审期间双方当事人一致认定涉案认购书合法有效并同意解除，因此一审判决解除双方签订的认购书本院直接予以维持。结合上诉人的上诉人请求和理由，本案二审现争议的焦点为：未签订正式的房屋买卖合同责任由谁承担。本案中被上诉人在签订认购书后担心自己并不具备银行按揭贷款条件的情况下，要求上诉人对正式的房屋买卖合同中按揭条款予以调整为：如果被上诉人因为户口原因无法办理按揭贷款，上诉人应该返还已支付的购房款。但上诉人对被上诉人提出的调整意见不予采纳，坚持要求被上诉人签订格式条款的房屋买卖合同，并声称被上诉人符合按揭贷款条件，无需额外调整合同条款。对此本院认为，被上诉人在签订认购协议支付定金2万元后，具备了与上诉人协商签订正式房屋买卖合同的权利，由于上诉人并未举证证明双方已就正式的房屋买卖合同主要条款达成初步的一致意见，在此情况下，被上诉人仍然有权就合同的主要条款例如付款义务、按揭贷款不能通过等一系列可以预知的情况作出约定。既然上诉人无法就以上合同条款与被上诉人达成一致，那么依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，可以认定未能签订正式的房屋买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，不属于双方在认购协议中约定的违约情形，故双方均不需向对方承担违约责任。至于被上诉人是否具备按揭贷款资格，是否属于政策放宽后符合办理异地按揭买房条件的人群，并不影响被上诉人作为购房人享有的与上诉人磋商正式房屋买卖合同条款的权利。退一步讲，如果按照上诉人主张，被上诉人完全符合按揭贷款资格，那么即使在正式的房屋买卖合同中约定无法办理按揭的条款亦不会损害上诉人作为开发商的合同权利。综上，上诉人主张因被上诉人的原因导致未签订正式的房屋买卖合同没有事实和法律依据，本院不予采信。一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费300元，由上诉人惠州市卓越东部房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  邓耀辉代理审判员  寇 倩二〇一五年十一月十日书 记 员  赵 铎附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；