辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽03民终2226号上诉人(原审被告)：滕丽艳，女，1964年10月13日出生，汉族。住址：鞍山市立山区工业街**栋*单元*层*号。被上诉人(原审原告)：鞍山万科物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区营城路***号。法定代表人：张会，董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人滕丽艳因与被上诉人鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2016)辽0302民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滕丽艳的上诉请求：撤销一审判决，原判违反法定程序，认定事实错误，请求二审法院发回重审；一、二审诉讼费用由万科物业公司承担。事实和理由：原审违反法定程序，在滕丽艳不知情的情况下进行开庭，剥夺滕丽艳的诉讼权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第四项规定，二审法院应裁定撤销原判决，发回原审法院重审；原审对万科物业公司所诉的事实认定错误，滕丽艳有足够的证据证明万科物业公司不作为不履行职责，违反合同。万科物业公司辩称，服从一审判决。万科物业公司向一审法院的起诉请求：判令滕丽艳立即给付拖欠的物业管理费4785.23元及违约金2392.56元（自违约之日起至起诉前一日按欠费总额的日3‰的标准计付）、车位服务费1800元；诉讼费由滕丽艳承担。一审法院认定的事实：滕丽艳系由万科物业公司提供物业管理服务的万科惠斯勒小区56#楼1051号房屋和12号地下车位的业主，房屋的面积为78.19㎡。万科物业公司与滕丽艳签订一份《前期物业服务合同》，约定万科物业公司按照房屋建筑面积每半年收取一次物业管理费，其中物业管理费的收费标准为1.7元/㎡/月，地下停车位收费标准为50元/月；业主应于每半年6月20日和12月20日前缴纳下一半年的物业管理费，逾期缴纳则每日加收欠费总额的3‰作为违约金。现滕丽艳拖欠2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费4785.23元（78.19㎡×1.7元/㎡/月×36个月﹦4785.23元）和车位服务费1800元（50元/月×36月﹦1800元），合计6585.23元。一审法院认为，万科物业公司与滕丽艳所在小区开发商所签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，《前期物业服务合同》对合同双方均具有约束力。本案中滕丽艳作为由万科物业公司提供物业管理服务的万科惠斯勒小区56#楼1051号房屋和12号地下车位的业主，接受了万科物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向万科物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，万科物业公司提出要求滕丽艳支付其所拖欠的2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费4785.23元、车位服务费1800元，合计6585.23元的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，该院予以采信支持。关于万科物业公司提出要求判令滕丽艳支付所欠物业管理费4785.23元自违约之日起至起诉前一日按欠费总额的日3‰的标准计付的违约金2392.56元的诉讼请求。双方所签订的《前期物业服务合同》明确约定万科物业公司按照房屋建筑面积每半年收取一次物业管理费，分别于每半年6月20日和12月20日前缴纳下一半年的物业管理费，逾期缴纳则每日加收欠费总额的3‰作为违约金。现滕丽艳拖欠2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费4785.23元，万科物业公司据此主张要求判令滕丽艳支付所欠物业管理费4785.23元自违约之日起至起诉前一日止的违约金有相应的事实和法律依据，对万科物业公司的此项诉讼请求，该院依法予以支持。但违约金应分段计算，即2014年上半年的物业费自2013年12月21日起算，2014年下半年的物业费自2014年6月21日起计算，2015年上半年的物业费自2014年12月21日起算，2015年下半年的物业费自2015年6月21日起计算，2016年上半年的物业费自2015年12月21日起计算，2016年下半年的物业费自2016年6月21日起计算，上述违约金均计算至起诉前一日即2016年9月12日。关于违约金的计算标准，该院认为，万科物业公司并未提供证据对其因滕丽艳违约所造成的损失予以证明，故其损失应以同期同类银行贷款利息为准。双方合同中所约定的按照所欠费用日千分之三的标准计付显属过高，该院不予支持。遵循公平原则，违约金的计算应以中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准为宜。滕丽艳应承担所欠物业管理费自违约之日起至本判决确定之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付的违约金（但总额不得超过万科物业公司主张的2392.56元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、滕丽艳于判决生效之日起十日内向万科物业公司支付物业管理费4785.23元及该款按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算的违约金（即2014年上半年的物业费自2013年12月21日起算，2014年下半年的物业费自2014年6月21日起计算，2015年上半年的物业费自2014年12月21日起算，2015年下半年的物业费自2015年6月21日起计算，2016年上半年的物业费自2015年12月21日起计算，2016年下半年的物业费自2016年6月21日起计算，上述违约金均计算至起诉前一日即2016年9月12日，但违约金总额不得超过万科物业公司主张的2392.56元）、车位服务费1800元，合计6585.23元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如果滕丽艳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由滕丽艳负担。本案在二审审理期间，滕丽艳围绕上诉请求提交的证据有：光盘(含照片和视频)一张，欲以证明万科物业公司没有履行应尽的基本服务义务，具体内容：房屋窗户漏雨，无法使用，物业多次维修没有达到正常使用状态；室外缺少应有的照明，地下车库危险、黑暗同时没有门禁；卫生基本无人过问；小区大门的路标被替换成其他小区的标识，使外人很难找到惠斯勒小镇的所在位置；车位内被物业安置了电缆接线的立柱，没有获得正常收取停车位的相应面积……。本院组织当事人进行了证据交换和质证。万科物业公司称滕丽艳的房屋确实存在漏水问题，但房屋质量属于房屋地产开发公司负责维修，此纠纷不属于物业服务合同纠纷；有关车位问题滕丽艳可以正常使用。本院认为该组证据与万科物业公司所诉的物业服务合同纠纷之间不具有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，万科物业公司与滕丽艳之间的物业服务合同关系依法存在。根据《物业管理条例》的规定，业主如违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的，业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。本案中，滕丽艳上诉主要提到房屋漏雨，无法使用，物业多次维修没有达到正常使用状态一节。依照《前期物业服务合同》的规定，万科物业公司的服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，不含业主专有部分的维修养护。关于房屋存在的质量问题，作为房屋的建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担相应的保修责任。因本案案由为物业服务合同纠纷，滕丽艳的此项上诉主张不可对抗其拖欠万科物业公司物业服务费的事实。故对滕丽艳的此项上诉主张，本院不予支持。关于滕丽艳上诉称万科物业公司没有履行应尽的服务义务，具体内容：车位被物业堆放杂物、安置电缆接线的立柱、车库门无法进入、地下车库黑暗、室外缺少照明，没有门禁、卫生无人过问、小区大门路标被替换成其他小区标识等一节。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。对滕丽艳提出万科物业公司存在的上述问题均不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，滕丽艳作为万科物业公司的业主应当按照物业服务合同的约定向万科物业公司交纳相应的物业服务费。现滕丽艳从2014年1月1日起至2016年12月31日拖欠万科物业公司的物业服务费及车位服务费，理应承担相应的给付责任。故对万科物业公司主张滕丽艳给付尚欠物业服务费4785.23元及滞纳金、车位服务费1800元的诉讼请求，本院予以支持。对滕丽艳提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于滕丽艳上诉称案涉万科惠斯勒小区56#楼1051号房屋存在房屋面积计算错误一节。因本案审理的是滕丽艳与万科物业公司之间的物业服务合同纠纷，至于案涉房屋是否存在面积错误，滕丽艳对此未提供任何证据予以证明，且滕丽艳与出卖人鞍山万科房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中已经写明案涉商品房的建筑面积共78.19㎡，故对滕丽艳提出的此项上诉主张，因与本案不具有关联性，本院不予采纳。关于滕丽艳上诉称原审违反法定程序，在其不知情的情况下进行开庭，剥夺其诉讼权利一节。一审法院已经依法向滕丽艳送达了包括开庭传票在内的应诉材料，滕丽艳在法院送达回证上亦签字确认收到，故一审法院诉讼程序符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，滕丽艳经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼活动，一审法院可以作出缺席判决。对滕丽艳提出的此项上诉主张，本院不予支持。综上所述，滕丽艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人滕丽艳负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  曾 桂审判员  许爱军二〇一七年十月十一日书记员  全名鼎