四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终1122号上诉人（原审被告）：卢柏宇，男，1982年1月11日出生，汉族，自由职业，住四川省攀枝花市西区。被上诉人（原审原告）：成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地四川省攀枝花市西区格萨拉大道38号10号楼旁，统一社会信用代码：9151040332709853XK。负责人：吴金林，该公司经理。委托诉讼代理人：罗安发，男，1963年4月17日出生，汉族，该公司副经理，住四川省米易县。上诉人卢柏宇因与被上诉人成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称亿新物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2017）川0403民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人卢柏宇，被上诉人亿新物业公司的委托诉讼代理人罗安发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢柏宇上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审案件受理费由亿新物业公司承担。事实和理由：1.蓝湖国际小区业主委员会（以下简称蓝湖业委会）在选聘物业服务企业时，投标人少于3家，亿新物业公司违规竞标，因此亿新物业公司与蓝湖业委会签订的物业服务合同无效。2.亿新物业公司从2015年5月22日进驻蓝湖小区以来，带给业主损失远大于服务。消防通道长期被占用，下水道堵塞，无作为；门禁系统形同虚设，管理松散。亿新物业公司为蓝湖小区提供了一些基本卫生的同时，带来了更多的安全隐患，严重侵害了广大业主的利益。3.亿新物业公司在一审庭审中提供伪证。一审法院在审理过程中，并未给卢柏宇举证期限，对亿新物业公司提供的证据不做任何真假辨别。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，维护卢柏宇的合法权益。亿新物业公司辩称，1.我方与蓝湖业委会签订的物业服务合同程序、内容合法，卢柏宇提出物业服务合同无效的主张不成立。2.我方在一审中提交的证据是否是伪证，请法院依法审查。3.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。亿新物业公司向一审法院起诉请求：一、要求卢柏宇支付2015年5月22日至2017年4月30日的物业服务费1544.09元【101.95㎡×0.65元/月·㎡×（23月＋9天）】、代收垃圾处置费139.8元【6元/月×（23月＋9天）】、逾期违约金987.09元，合计2670.98元；二、案件受理费由卢柏宇承担。一审法院认定事实：卢柏宇是蓝湖国际小区的业主，其房屋建筑面积为101.95㎡。2015年5月22日，蓝湖业委会作为甲方，亿新物业公司作为乙方，双方就蓝湖国际小区的物业服务事宜签订了物业服务合同。该合同约定：“第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。多层住宅用房：0.65元/月·平方米，电梯住宅用房：0.98元/月·平方米，商业用房：1.2元/月·平方米。集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由甲方、相关业主与乙方另行约定。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。第八条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第九条合同生效之日起一年内乙方承诺物业服务费用不予上涨，一年后按照价格法相关规定，依据上年度攀枝花物价指导标准及攀枝花市三级物业服务标准的便平均业主满意度情况（若业主满意度为80%以上，乙方有权提出物业服务收费标准相应上浮，具体调整比例由甲乙双方另行约定）。第十条本合同有效期间，乙方实行包干制，业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十一条物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月初5日前缴纳当月的物业服务费（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴总和的每日3‰收取滞纳金。第十八条本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳费用的，违约金按应交总和每日3‰收取。第二十二条本合同期限三年。”之后，亿新物业公司进入该小区开展物业服务。2015年7月24日攀枝花市西区住房和城乡建设局在蓝湖业委会、亿新物业公司提交的物业管理服务合同备案表上盖章予以备案。经亿新物业公司催收，卢柏宇至今未支付亿新物业公司2015年5月22日之后的物业服务费。一审法院认为，亿新物业公司与蓝湖业委会签订了蓝湖国际小区物业服务合同，之后，亿新物业公司按约定对该小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该物业服务合同对蓝湖国际小区的业主具有约束力。该物业服务合同对于亿新物业公司提供服务的事项、质量、收费标准等内容进行了约定，亿新物业公司应按约提供相应的物业服务。卢柏宇作为蓝湖国际小区的业主，应遵守该物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”卢柏宇并未提供证据证明已全部履行支付物业服务费的义务，也未举证证明在亿新物业公司主张的欠费期间其有不交纳物业服务费的正当事由，其应当承担举证不利的法律后果。卢柏宇在亿新物业公司催收后，至今未支付2015年5月22日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，应当按约定支付物业服务费等相关费用。卢柏宇的房屋建筑面积为101.95㎡，按照约定的0.65元/月·㎡计算，亿新物业公司要求支付2015年5月22日至2017年4月30日的物业服务费1544.09元，不违反约定，一审法院予以支持。按规定，生活垃圾处理费按每户每月6元收取，亿新物业公司要求支付2015年5月22日至2017年4月30日的代收垃圾处置费139.8元，一审法院予以支持。亿新物业公司要求卢柏宇支付逾期未付物业服务费的违约金987.09元，依照物业服务合同的约定，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按应缴总和的每日3‰收取，结合本案所涉物业的现状等情况，该违约金支付标准明显过高，参照年利率24%计算，一审法院酌情确定违约金为350元。综上所述，卢柏宇应支付亿新物业公司物业服务费1544.09元、代收垃圾处置费139.8元、违约金350元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、卢柏宇在本判决生效之日起十日内支付成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司物业服务费1544.09元、代收垃圾处置费139.8元、违约金350元，合计2033.89元；二、驳回成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人卢柏宇提交了以下证据：1.亿新物业公司竞标时的《蓝湖国际小区公共物业问题整改方案》，证明亿新物业公司并未按照整改方案对蓝湖国际小区公共物业问题进行整改。2.一号、二号通告，证明亿新物业公司没有安排保安值守岗位，没有对门禁系统进行整改。3.会议纪要，证明亿新物业公司没有对业主反映的下水管道堵塞问题进行整改。4.照片一组，证明小区消防通道管理混乱。5.视频资料，证明亿新物业公司竞标不合法。被上诉人亿新物业公司质证认为，证据1是复印件，真实性、合法性、关联性均有异议。证据2，我方没有收到该通告，对其真实性、合法性、关联性均有异议。证据3，真实性无异议，关联性有异议，我方已经履行了会议纪要的内容。证据4，没有拍摄时间，拍摄图像不清晰，拍摄地点不明确。证据5与本案不具有关联性。被上诉人亿新物业公司提交了以下证据：1.公示的物业服务合同及摘要，证明物业服务合同签订后进行了公示。2.蓝湖业委会的会议纪要，证明亿新物业公司前期反映的消防问题，引起了蓝湖业委会的重视，同意动用住宅专项维修资金。上诉人卢柏宇质证认为，证据1是真实的，但是不清楚，不能反映亿新物业公司的资质。证据2是真实的，但不合法，亿新物业公司在入驻的时候就应解决消防问题，不应动用维修资金。本院认为，上诉人卢柏宇提交的证据1系复印件，且亿新物业公司不予认可，不能确认其真实性，依法不予采信；证据2，不能确认蓝湖业委会将该组证据送给了亿新物业公司，对该证据的内容将结合其他证据综合审查判断。证据3，亿新物业公司对其真实性无异议，依法予以采信。证据4，未能显示拍摄时间、地点，真实性无法确认，依法不予采信。证据5，并不能证明亿新物业公司竞标不合法，不能达到卢柏宇的证明目的，依法不予采信。被上诉人亿新物业公司提交的证据，卢柏宇对其真实性无异议，依法予以采信。二审审理查明，一审审理查明认定的基本事实，有相关证据予以佐证，本院依法予以确认。二审庭审中，经本院释明，卢柏宇当庭放弃其提出的一审法院在审理过程中并未给其举证期限、请求发回重审的上诉理由及请求。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，亿新物业公司与蓝湖业委会签订的蓝湖国际小区物业服务合同，业经攀枝花市西区住房和城乡建设局备案，内容真实、合法有效，对蓝湖国际小区的全体业主具有约束力。因案涉物业服务合同并非前期物业服务合同，而是由蓝湖业委会依法选聘物业服务企业，并与其签订的物业服务合同，故《四川省物业管理条例》第三十六条不适用于本案情形，卢柏宇提出的亿新物业公司违规竞标、物业服务合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。物业服务合同签订后，亿新物业公司作为蓝湖国际小区的物业管理企业，组织人力、物力为业主提供了相应的物业管理服务，有权按约定收取相应的物业服务费。卢柏宇作为蓝湖国际小区的业主之一，实际接受了亿新物业公司的物业管理服务，理应按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。卢柏宇提出消防通道长期被占用、下水道堵塞、亿新物业公司无作为的意见，因其未能提交确实充分的证据加以证明，本院依法不予支持。卢柏宇提出小区门禁系统形同虚设、亿新物业公司管理松散的意见，本院认为，二审庭审中，卢柏宇对亿新物业公司当庭陈述的蓝湖国际小区4栋的门禁系统已经修复、正在调试的事实予以认可，据此能够确认亿新物业公司为小区门禁等设施恢复使用采取了相应措施，因此，卢柏宇的该项上诉意见，本院不予支持。关于卢柏宇提出亿新物业公司在一审庭审中提供伪证的问题，本院认为，二审庭审中，卢柏宇陈述亿新物业公司在一审中提交的证据不存在该问题，但认为亿新物业公司陈述的其入驻的时候门禁系统就已损坏的内容不属实，就是伪证，因卢柏宇并未提供证据证明亿新物业公司的陈述内容是虚假的，故其提出的该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，卢柏宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢柏宇负担。本判决为终审判决。审判长  徐贝贝审判员  张渝婕审判员  刘起新二〇一七年十月二十六日书记员  鲁 艳