沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0103民初10803号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行，住所地沈阳市沈河区十三纬路109号。法定代表人：李野，该行行长。委托代理人：张荣旭，该行员工。被告：王久强，男，1989年4月13日出生，汉族，住址辽宁省建昌县。被告：封平，女，1991年7月22日出生，汉族，住址辽宁省法库县。被告：辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区中山路339号。法定代表人：曲波，该公司董事长。委托代理人：张晓林，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行（以下简称“建行融汇支行”）与被告王久强、封平、辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案。本院立案受理后，依法使用简易程序，由审判员王云娇独任审判，公开开庭进行了审理，原告建行融汇支行委托代理人张荣旭、被告王久强、被告封平、被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司的委托代理人张晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行融汇支行诉称，2014年12月22日，原告与被告王久强、封平及保证人辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：原告向被告提供借款310000元，借款期限自2014年12月22日至2034年12月22日，还款方式为等额本息还款法，并以被告位于于洪区的房地产作抵押（已办理抵押登记手续）。同时，保证人提供连带责任保证。合同签订后，原告如约发放了贷款。但自2017年5月以来，被告王久强未能按合同约定及时履行还款义务，截至2017年7月4日已拖欠我行贷款本金289390.19元，利息3456.23元，罚息31.76元。保证人辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司也未按照合同约定承担连带保证责任，经我行多次催要未果。鉴于以上被告的违约行为，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条“违约情形及可能危及贷款人债权的情形”、第十七条“违约救济措施”等内容，我行宣布贷款立即到期，并收取借款人王久强相应利息、罚息。同时，由保证人报业格林豪森房地产开发有限公司承担连带保证责任。综上，鉴于上述被告已构成实际违约，为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告王久强、封平的《个人住房（商业用房）借款合同》，确认双方借款合同立即到期；2、请求人民法院依法判令被告王久强、封平偿还原告借款本金289390.19元，利息、罚息请求至全部本息清偿之日止（截止2017年7月3日，被告已拖欠我行贷款本金289390.19元，贷款利息3456.23元，罚息31.76元），具体数额以银行会计结算系统自动记账记录为准；3、请求人民法院依法判令原告对被告自愿设定抵押的抵押物享有优先受偿权；4、请求人民法院依法判令被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司就上述债务承担连带保证责任；5、请求人民法院依法判令上述被告承担本案的全部诉讼费用。被告王久强辩称，当时未还款是因为家庭出现一些变故，所以拖到现在一直没有还，是因为我父亲生病了，我愿意从本月开始偿还上次欠款本金及利息，但原告不同意。被告封平辩称，我是王久强爱人，同王久强意见。被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司辩称，还款问题应为王久强个人原因，与我方没什么关系。经审理查明，2014年12月22日，原告建行融汇支行作为贷款人与被告王久强、封平作为借款人（抵押人）、被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告王久强、封平向原告借款人民币31万元，用于购买坐落于洪区，建筑面积80.57平方米的房产，借款期限为240个月，自2014年12月22日至2034年12月22日，月利率为浮动利率，按基准利率执行。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%.还款方式为等额本息还款法。担保方式为抵押加保证，抵押财产为借款人所购买的前述房产，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同时违约责任约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。2014年12月30日，原、被告办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。合同签订后原告于2015年1月6日向被告发放借款31万元，但被告并未按借款合同约定归还本息，截止2017年7月3日，被告已拖欠原告贷款本金289390.19元，贷款利息3456.23元，罚息31.76元，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、个人住房（商业用房）借款合同、预购商品房抵押权预告登记证、开立贷款账户通知书、贷款支付凭证、贷款账户基本信息、身份证及户口本复印件等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了贷款义务，而被告王久强、封平未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求与被告王久强、封平解除借款合同，立即偿还全部贷款本金及利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告对于洪区房屋是否享有优先受偿权的问题，诉争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是：将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人同意，不能在该物权上设立抵押权。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权，故对原告要求对诉争房屋享有优先权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司是否承担保证责任的问题。借款合同约定“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。根据最高人民法院《关于适用综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条，《关于适用一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行与被告王久强、封平于2014年12月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：210370098-2012-20140326292）；二、被告王久强、封平于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行借款本金289390.19元；三、被告王久强、封平于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行利息3456.23元，罚息31.76元（截至2017年7月3日，从2017年7月4日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；四、被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司对上述第二、三项所确定的被告王久强、封平的给付义务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5693元减半收取2846.5元，由被告王久强、封平负担，被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司对该费用承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王云娇二〇一七年十月十日书记员  董虹艺