四川省宜���市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初4367号原告：宜宾光成物业管理有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区长江大道中段17号4幢3单元3层5号，统一社会信用代码91511502098336804L。法定代表人：徐光成，总经理。被告：江蓉，女，1971年3月25日出生，汉族，四川省长宁县人。原告宜宾光成物业管理有限责任公司（以下简称：光成物业公司）与被告江蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告光成物业公司的法定代表人徐光成、被告江蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光成物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告江蓉支付小区物业管理费3734.56元（2015年5月1日起至2015年12月31日止：137.3平方米×8月×1元/平方米+2016年1月1日起至2017年4月30日止：137.3平方米×16月×1.2元/平方米）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日，原告分别与宜宾市翠屏区伴湾别院小区业主委员会签订《伴湾别院小区物业管理服务合同》三份（每年一份），由原告对伴湾别院小区进行物业管理服务，服务时间从2015年1月1日至2017年12月31日止。服务内容：小区治安秩序、环境绿化卫生、共用设施设备维护管理、化粪池清掏、路灯、楼道灯维护管理、电梯维护保养及电梯电费、年检费缴纳。合同第21条约定，物业服务费按购房合同中的建筑面积计算，每月每平方米：2015年为1.00元，2016年为1.20元，2017年为1.20元。由乙方(原告)直接向小区业主（住户）收取。物业管理服务费于每月月底前交付。合同签订后，原告按照约定履行了小区服务管理义务，小区大多数业主已按时交付物业服务费，但被告江蓉从2015年5月1日至至今分文不交物业费，原告多次上门讨要物业服务费，并在被告门上张贴《催缴通知单》、小区大门进行催收公示，被告不予理财，不闻不问，拒绝交付物业费。从2015年5月1日起至2017年4月30日止，被告未交付的物业服务费3734.56元，经原告催收无果，诉至法院。综上，原告为被告进行了物业管理服务，履行了合同义务，被告不交物业服务费，损害了原告的合法权益，请求人民法院依照《物业管理条例》第7条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，请求人民法院判如所请。被告江蓉辩称：我不交物业费的原因，空调外机机组占用公摊面积，收取费用不明，小区业主的公摊面积三分之二用作停车位，更为重要的是消防通道占用为两个停车位，根据业主的建筑物区分所有权第七十四条规定，占用业主共有的道路或者��他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，那么小区公共面积不应该上锁。伴湾别院小区业委会于2011年9月成立，法律规定任期为4年，于2015年9月任期结束。被告需让空调外机机组撤出小区，我也同样出3200元来锁定一个自主车位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系宜宾肿瘤医院职工综合楼（现为伴湾别院小区）建筑面积137.3平方米，其中套内建筑面积105.81平方米房屋的业主。被告从2010年起入住该小区。2011年8月，宜宾市翠屏区伴湾别院小区业主委员会（以下简称业委会）成立。2015年1月1日，原告光成物业公司（受托方/乙方）与业委会（委托方/甲方）签订了《伴湾别院小区��业管理服务合同》一份，合同约定：甲方将南岸戎州中段的伴湾别院小区委托给乙方实施物业管理，服务期限自2015年1月1日8时起至2016年1月1日8时止；物业管理服务费按购房合同中的建筑面积计算，每月每平方米为1.00元，由乙方直接向小区业主收取，乙方包干使用，物业管理服务费由小区业主于每月月底前交付。物业服务费不包含：小区二次供水电费和水损，物业管理共用部位、共用设施设备及公众责任保险费，环卫部门收取的生活垃圾处理费。房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修费用，由甲方承担。原告于2015年1月1日进驻被告所在小区提供物业服务。此后，双方分别于2016年1月1日、2017年1月1日签订了《伴湾别院小区物业管理服务合同》，约定服务期限分别从2016年1月1日8时起至2017年1月1日8时止（物业管理服务费按购房合同中的建筑面积计��，每月每平方米为1.20元，由乙方直接向小区业主收取，乙方包干使用，物业管理服务费由小区业主于每月月底前交付）；2017年1月1日至2018年1月1日8时止（物业管理服务费按购房合同中的建筑面积计算，每月每平方米为1.20元，由乙方直接向小区业主收取，乙方包干使用，物业管理服务费由小区业主于每月月底前交付），委托物业管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量等约定与2015年1月1日签订的《伴湾别院小区物业管理服务合同》一致。被告从2015年1月1日起至今未交纳物业服务费。期间，原告通过粘贴“催缴通知单”、电话等形式向被告催收物业费，被告以“帝标长生道会所”的中央空调外机噪音较大，严重影响其正常休息、小区车位存在先占先得以及小区卫生较差、小区车辆乱停乱放等原因拒付物业费。2017年8月29日，“帝标长生道会所”的中央空调外机在��宾市翠屏区南岸街道办事处城市管理联合执法大队的督促和监督下将其在室外的中央空调外机电源线切断。另查明：原告公司于2014年4月25日成立，营业期限为2014年4月25日至长期，经营范围为：物业管理服务（凭资质证经营）；房屋信息咨询服务。2016年9月22日，原告取得了三级资质证书，此前为：暂定三级。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，故《伴湾别院小区物业管理服务合同》对被告具有约束力。被告辩称“帝标长生道会所”的中央空调外机噪音较大、严重影响其正常休息、小区车位存在先占先得，因此类情况均不属于物业管理公司的义务和责任，且合同中对此也无约定，故被告的该辩驳理由，本院不予采信。被告还辩称原告物业服务不到位，小区的物业管理存在诸多问题，故拒绝交纳物业服务费，虽然原告在物业管理方面确实存在一定问题，管理有不到位之处，但未根本性违反《物业服务委托合同》约定，被告因此拒付物业费既无合同约定，又无法律依据，对该辩驳理由本院不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可向业主委员会反映，由业主委员会出面沟通加以解决，业主委员会还可依法解聘物业服务公司，因此，业主不能以不交纳物业服务费来进行对抗。如果物业服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业服务公司承担违约责��或赔偿责任，但均不能以此为由拒缴物业服务费。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告提出因原告物业服务不到位造成内诸如车辆乱停乱放、小区卫生差等问题，原告所举证据也不足以证明其完全按照《伴湾别院小区物业管理服务合同》履行了物业管理职责，故原告诉请被告支付2015年5月1日起至2017年4月30日止的物业服务费3734.56元，本院结合本案实际情况，酌情支持为2987.65元（3734.56×80%）。原告从20107年1月1日起对伴湾别院小区进行物业服务，其自愿从2017年5月1日起开始对被告计算物业服务费，系对自己权利的自由处分，本院予以认定。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释��第九十条之规定，判决如下：被告江蓉于本判决生效之日起5日内向原告宜宾光成物业管理有限公司支付2015年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费2987.65元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宜宾光成物业管理有限公司负担13元，被告江蓉负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 王 利二〇一七年十月十八日书记员 杨象婷