上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第2267号原告陶芙娟，女，1964年9月24日生，汉族，住浙江省。委托代理人罗飞雄，浙江神仙居律师事务所律师。委托代理人王天良（系原告陶芙娟之夫），男，1964年2月2日生，汉族，住浙江省。被告中国农业银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人冯国红，副行长。委托代理人张岳山，男。委托代理人韩依萍，女。被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陈绍圣，董事长。委托代理人陆文良，男。原告陶芙娟与被告中国农业银行股份有限公司上海松江支行（以下简称“农行松江支行”）、上海松江礼品城有限公司（以下简称“松江礼品城”）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗飞雄、王天良，被告农行松江支行的委托代理人张岳山、韩依萍，以及被告松江礼品城的委托代理人陆文良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：本院在（2013）松执字第1983号案件中查封了本区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）。原告依法于2015年4月，向本院提出执行异议，后本院作出（2015）松执异字第41号执行裁定书（以下简称“第41号执行裁定”），驳回了原告的异议。原告不服该裁定，故提起本案诉讼，请求解除对系争房屋的查封，立即中止对该房屋采取执行措施并确认房屋所有权归原告所有。被告农行松江支行辩称：首先，第41号执行裁定已经明确驳回了原告的执行异议。其次，原告有关已取得系争房屋所有权的说法并不成立，一则系争房屋产权仍然登记在被告松江礼品城而非原告名下，房屋产权归属应以登记为准；二则虽然原告此前曾就逾期交房违约金问题诉至法院并胜诉，但相应判决书中并未认定系争房屋归原告所有；三则从材料上看，原告所提联建协议上约定的房屋与被告农行松江支行申请查封的房屋无法看出直观的联系；四则联建协议不是正式的买卖合同，原告与被告松江礼品城之间的买卖交易尚未完成。综上，不同意原告的诉请。被告松江礼品城辩称：原告尚未付清系争房屋的房款，系争房屋也未交付原告，产权仍然登记在被告松江礼品城名下，故原告的诉请缺乏依据。经审理查明：2003年7月5日，原告与被告松江礼品城签订上海国际礼品城联建房协议书。协议第一条约定，原告选定礼品城内壹期D区8幢1－2号地块联建房共贰间，每间占地面积41.60平方米，（长度11.24米×宽度3.70米，三层框架结构，其中底层使用面积35平方米，二、三层建筑选二、三层二间相连建筑，阁楼归叁层所有，建筑造价由全幢平均分摊），共计建筑面积139.30平方米（含公用面积），因公配设施影响的室内使用面积增减部分的基础设施配套建设费等每平方米按1，200元结算（不含建筑工程费）。协议第二条约定，原告应向被告松江礼品城交纳联建房基础设施配套建设费396，000元（首期预交196，000元，余款200，000元应在2003年7月30日前交清，逾期十天不交款的作自动放弃论处），该费用包括国有土地出让金、土地平整、外围排污排水管道、水电设施、电话电视网络线路、道路建设（不含花岗岩铺地）、绿化植树等设施配套费用，第一期联建房被告松江礼品城应在2004年年底前竣工交付原告。协议第四条约定，联建房建筑工程费用及交纳办法：联建房建筑工程由被告松江礼品城按建筑法的有关规定和联建房设计的标准、功能等，通过招投标方式统一组织实施，联建房建筑工程土建（含打桩）基本费用每间98，000元，门面（四个）统一装修基本费用每间12，500元（边间的边门边窗造价需另补10，000元），门前路面和底层走廊花岗岩铺地基本费用每间11，500元（含二、三层公用地面铺抛光砖造价），规划建筑设计费、勘察及测量费、工程监理费、项目人防费、竣工验收费、工程建设管理费预估基本费用每间10，000元，合计132，000元（边间142，000元）；此建筑工程款原告选择包干结算，被告松江礼品城根据工程进度用款，以书面形式通知原告，原告应在收到通知七日内交纳联建房建筑工程费，具体付款期为土建开工支付35％，结构封顶支付35％，花岗岩铺地开始支付20％，交房时余款结清。协议第五条约定，联建房竣工验收合格后，产权归原告所有，由被告松江礼品城代为办证（绿证），政府规定收取的相关税和费由原告负担。协议第六条约定，原告可以租赁或转让其联建房，但应根据礼品城的统一招租办法租赁给该区同类产品的经营户，对于经营业行业有碍区域经营的联建户或租赁户，被告松江礼品城有权通知限期纠正。协议第八条约定，违约责任：原告与被告松江礼品城必须严格遵守本协议，如被告松江礼品城逾期交房则应支付总房价的1％月违约金，逾期交房满二个月，原告有权要求被告松江礼品城加倍支付违约金；如原告不按规定时限交纳应交款逾期一个月以内，按应交款的1％交纳违约金，满一个月以上，被告松江礼品城有权加倍收取违约金，满二个月的可以委托拍卖，拍卖所得款扣除原告应付款和违约金及更名手续费和其他手续费后余款（扣投资盈利的应扣税后）退回原告。协议对其他事项亦作出相应约定。同年10月1日，原告与被告松江礼品城签订补充协议书一份，约定被告松江礼品城开发的上海国际礼品城联建房土地性质属商业用地，土地使用年限为40年，产权分割到户；由被告松江礼品城代办土地使用权证和房产权证，有关办证税费由原告支付，税费按上海市政府有关规定标准收取；原协议同本补充协议有冲突的，按本补充协议为准。2006年12月25日，原告向被告松江礼品城发送函件一份，要求被告松江礼品城履行交房义务，并依照约定承担相应的违约责任。2007年4月，原告以被告松江礼品城未按约交房为由向本院提起诉讼，原告请求判令被告松江礼品城交付房屋并支付逾期交房违约金，即（2011）松民三（民）初字第847号案件（以下简称“847号案件”），该案审理中，原告自愿撤回了交房的诉请。2007年12月14日，本院依法对该案作出相应民事判决，该判决经二审维持原判后现已发生法律效力。该判决认定：一、上述联建房协议书系有效的房屋买卖合同；二、被告松江礼品城应当向原告支付自2005年1月1日始至实际交房之日止的逾期交房违约金；三、至于违约金的数额，本院认为原告的损失可以参照系争房屋的租金收益来酌情确定，故结合该案中上海汉东礼品市场经营管理公司向联建户发出的告知函确认的租金标准及原告的付款情况，将违约金酌情调整至与原告的损失相当。2014年3月，本案原告又以松江礼品城未按约交房、办证为由诉至本院，即（2014）松民三（民）初字第816号案件，该案中，原告诉请为要求松江礼品城向其交付联建协议上载明的房屋并将房屋产权办至其名下。审理中，松江礼品城提起反诉，本院依法予以受理。该案审理中，原告最终以涉案房屋不具备交房条件为由申请撤诉，本院裁定予以准许。鉴于原告撤回本诉，松江礼品城也随即申请撤回反诉，本院同样裁定予以准许。另查明：2006年2月15日，被告松江礼品城就座落于上海市松江区松江1569号地块A号地块取得沪房地松字（2006）第002358号上海市房地产权证。2013年5月6日，被告松江礼品城取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），载明系争房屋的房屋类型和用途为店铺，竣工日期为2010年，总层数为三层等信息。还查明：因被告松江礼品城未能履行（2012）松民二（商）初字第1561号民事调解书确定的偿还农行松江支行42，000，000元贷款本金及相应利息等义务，本院根据农行松江支行的申请，以（2013）松执字第1983号案件立案执行，并于2013年5月20日查封（以下简称“涉案查封”）了被告松江礼品城名下包括系争房屋在内的多套房屋，系争房屋又于2015年5月14日被续封。查封措施采取后，2015年5月，原告作为案外人向本院提出执行异议，本院依法受理并审查后做出了第41号执行裁定，以本案原告未付清房款且未实际占有系争房屋等理由，驳回了本案原告所提的执行异议。另在该异议审查过程中，本案原告表示异议房产尚未进行交接，且其尚未付清房款。第41号执行裁定送达后，原告对该执行裁定不服，遂提起本案诉讼。审理中，关于847号案件判决生效后逾期交房违约金的执行情况，原告称，2013年7月31日前的应付款本金部分已执行到位，后续款项尚在进一步强制执行中，该执行程序还未终结。审理中，关于房款支付情况，原告称，系争房屋总价为670，000元，其实际已付580，800元，差价89，200元虽未实际支付，但鉴于847号案件生效判决执行过程中，被告松江礼品城应付而未付的执行款已达十几万元，原告已通过电话告知的方式将上述89，200元在欠付的执行款中抵消了。对此，被告松江礼品城不予认可，并称其从未同意过将上述未付房款与尚欠的执行款相抵消。而被告农行松江支行也认为，原告并未提供上述款项相抵消的证据，故原告所谓抵消一说只是其单方意思表示。另审理中，关于原告是否已实际占有系争房屋的问题。原告称，虽然事实上没有交房，但一则双方之间的房屋买卖不同于一般意义上的房屋买卖，根据联建协议第五条之约定，房屋竣工验收后产权即归原告所有，现系争房屋已于2010年竣工，故产权已然归属原告；二则847号民事判决既然确定了被告松江礼品城向原告支付逾期交房违约金的义务，就应视同原告实际上占有了系争房屋，因为只有在原告享有合法占有权的前提下，才有权收取相应的使用收益，综上，从法律角度而言，原告已经合法占有系争房屋了。对此，二被告均不予认可，且被告松江礼品城称，在847号案件判决执行过程中，其曾提出过交房，但原告不愿接收。此外，本案审理中，原、被告双方确认上述联建房协议书项下的系争房屋现在的坐落位置为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。上述事实，有联建协议书、补充协议书、847号案件民事判决书、第41号执行裁定、上海市房地产登记薄及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于原告所提执行异议应否支持以及系争房屋的产权是否已归原告所有的问题。首先，对于前者，根据本案已查明的事实，再依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之相关条文，本案审理的重点在于系争房屋房款的支付情况以及原告是否在涉案查封之前已合法占有系争房屋。一，关于房款的支付。对于尚有89，200元房款未实际支付这一事实，原告和被告松江礼品城均予确认，但双方对原告是否实质上已付清全款的问题意见不一。对此，本院认为，原告虽认为上述89，200元已与847号案件生效判决对应的未付执行款相抵消，但却未提供其行使抵消权的相关证据，且被告松江礼品城对此又不予认可，故本院对原告所提房款与执行款抵消一事难以采信。故而，本院难以作出原告已付清全部价款的认定。二，关于房屋的占有。原告认为其从法律意义上已实现了对系争房屋的占有。但从事实角度来看，一则在本院对原告所提执行异议进行审查的过程中以及本案审理过程中，原告均自认系争房屋尚未实际交付；二则从原告持续向本院申请强制执行逾期交房违约金且该执行并未终结的情形亦可看出，系争房屋亦未交付。故此，本院也难以认定原告在涉案查封之前已合法占有了系争房屋。综合以上两点，本院认为，第41号执行裁定驳回原告的执行异议于法不悖，原告所提之相应诉请，本院难予支持。其次，关于后者，根据已生效民事判决书，原告与被告之间缔结的是房屋买卖合同关系，现系争房屋一未交付、二未登记至原告名下，其所享有的仍然是合同项下的债权而非物权，故其所提要求确认系争房屋产权归其所有的诉请尚缺乏依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第（一）款、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告陶芙娟的诉讼请求。案件受理费10，500元，由原告陶芙娟负担（已付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一五年十一月二十四日书 记 员  沈 韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。