北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6015号上诉人（原审被告、反诉原告）：崔爱平，男，1965年10月2日出生。委托诉讼代理人：伊燕东，北京市东元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡鹤鸣，男，1987年3月28日出生。上诉人崔爱平因与被上诉人胡鹤鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人崔爱平及其委托诉讼代理人伊燕东、被上诉人胡鹤鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔爱平上诉请求：撤销原判，依法改判解除双方之间的《存量房屋买卖合同》及《协议》；判令胡鹤鸣支付违约金58万元。事实和理由：1、2016年12月9日一审法院向我送达起诉状，胡鹤鸣的诉讼请求是要求解除房屋买卖合同，我同意。2016年12月16日胡鹤鸣变更诉讼请求为继续履行合同，2017年1月5日，一审法院向我送达变更后的起诉状，一审法院于2017年1月16日开庭审理本案。胡鹤鸣与我之间的涉案房屋买卖合同应于送达之日即2016年12月9日解除。我上诉后查阅一审卷宗得知实际情况是胡鹤鸣撤诉后重新起诉变更了诉讼请求，而一审法院未向我送达撤诉裁定属于程序错误。2、我积极配合的时候，胡鹤鸣就恶意诉讼，我有理由相信胡鹤鸣是付不了首付款，导致我在预期的合理期限内没有拿到房款，胡鹤鸣违约导致合同无法继续履行，应当承担违约责任。胡鹤鸣辩称，崔爱平办理贷款时不配合，不同意他的上诉请求。胡鹤鸣向一审法院起诉请求：1、崔爱平履行《存量房屋买卖合同》（合同编号XC0001475）并将房屋产权登记在我名下；2、崔爱平保持房屋装修原貌，腾退房屋给我;3、崔爱平赔偿我已支付的中介服务费18000元，房屋高评费用6000元，已由我支付的房屋审核评估费等费用700元，崔爱平违约而导致我额外需要租房居住的房租、中介费33800元，一共58500元。崔爱平向一审法院反诉请求：1、解除双方之间的《存量房屋买卖合同》及《协议》；2、胡鹤鸣向我支付违约金58万元。一审法院认定事实：崔爱平系北京市昌平区601号房屋（以下简称601号房屋）的所有权人。2016年8月28日，经案外人北京兴畅房地产经纪有限公司（以下简称兴畅公司，居间人、丙方）提供居间服务，崔爱平（出卖人）与胡鹤鸣（买受人）签订《存量房屋买卖合同》约定：出卖人将601号房屋出售给买受人，房屋面积105.93平方米。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为290万元。……（三）买受人采取自行交割的付款方式，双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件一：此合同一经签订，买受人向出卖人支付定金，定金金额为10万元，此定金由出卖人直接收取。（四）买受人选择以下方式支付房款：2、房屋无抵押，买受人贷款。买受人选择以组合贷款形式支付购房款；买受人与出卖人约定，自买受人申请《购房资格核验》通过后10个工作日内，双方办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后5个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将购房首付款110万元整，（其中包含购房定金10万元整）一次性支付给出卖人；剩余房款180万元，通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款直接划至出卖人账户，至此，出卖人已收到买受人全部购房款。……第五条房屋的交付。（一）出卖人约定于收到全部房款后15日之内将房屋交付给买受人。……签订合同当日，胡鹤鸣给付崔爱平定金7万元。崔爱平出具收到胡鹤鸣交来的购房定金10万元的定金收据。9月22日胡鹤鸣又给付崔爱平定金2万元。另外，胡鹤鸣还给付兴畅公司定金1万元作为押金。11月1日，胡鹤鸣与崔爱平共同办理公积金贷款初审业务及商业银行贷款的面签业务，因为全屋地板及首付款的问题，双方没有完成公积金贷款的初审业务。同日，兴畅公司向崔爱平发出催办通知，通知其自即日起七日内配合兴畅公司的安排，与买受人一起前往公积金中心昌平管理部及农行昌平支行办理贷款面签事宜。2016年11月29日，崔爱平（甲方）与胡鹤鸣（乙方）签订《协议》，约定：甲方（出卖人崔爱平）、乙方（买受人胡鹤鸣）于2016年8月28日在丙方（兴畅公司）提供居间服务下签署房屋买卖合同，约定甲方以人民币290万整，将601号房屋【房屋所有权证号为：京（2016）昌平区不动产权第XXXX号】的房屋卖给乙方。现甲方、乙方在丙方见证下签署此补充协议，约定如下：1、甲方配合乙方办理公积金初审、银行面签、房屋缴税、过户等手续（此协议签订之后3个工作日内办理公积金初审与银行面签事宜；银行贷款审批之后3个工作日办理上述房屋缴税事宜；缴税当天丙方凭契税票前往昌平不动产登记中心预约过户号，甲方、乙方在丙方预约的过户号上的日期当日办理过户手续）。2、在上述过户日，甲方、乙方办理过户手续的同时，乙方以现金方式向甲方支付首付款（290万－银行批贷额），另乙方向甲方支付交通补助费人民币壹万伍仟元整（15000元）。乙方若延迟向甲方支付首付款，需每日赔付甲方房屋总额（290万）的万分之零点一。3、甲方若未在上述过户日配合办理过户手续，乙方不再向甲方支付交通补助费人民币壹万伍仟元整（15000元），另外，甲方需每日赔付乙方房屋总额（290万）的万分之零点一。4、甲方需保持上述房屋装修原貌（不包括卫生间所有东西，全屋地板）。12月1日，胡鹤鸣与崔爱平又共同前往办理公积金贷款初审业务及商业银行贷款的面签业务，但同样因崔爱平拒绝在收到首付款的收据上签字而无法继续办理。庭审中，经法庭询问，胡鹤鸣同意以现金形式支付剩余房款，要求继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《协议》、《定金收据》、《催办通知》、录音及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：本案中，双方所签订的《存量房屋买卖合同》约定了办理完贷款手续后再交纳首付款，故在第一次办理贷款业务时，崔爱平以未收到首付款为由拒绝在相应材料上签字，最终导致贷款业务未办理成功。此后就该问题，双方经协商后又重新签订了《协议》，再次明确约定办理完贷款手续再交纳首付款，该协议应当视为崔爱平对此种履行方式的认可，并同意协助配合胡鹤鸣办理完贷款手续。崔爱平虽主张该协议系被强迫所签，但未提供相应的证据加以证明，本院对其主张亦不予采信。崔爱平在第二次办理贷款时再次以未收到首付款为由拒绝在相应材料上签字导致无法办理贷款业务的行为应当视为崔爱平违反了合同约定，故崔爱平应当承担相应的违约责任。关于损失一节，因崔爱平存在违约行为导致合同迟延履行，必然对胡鹤鸣造成损失，本院根据具体情况酌情确定其损失为2万元。判决：一、崔爱平继续履行其与胡鹤鸣于二○一六年八月二十八日签订的《存量房屋买卖合同》，崔爱平于本判决生效后七日内协助胡鹤鸣办理位于北京市昌平区601号房屋的产权过户手续，胡鹤鸣于过户当日将剩余购房款二百八十万元支付给崔爱平；崔爱平并于过户当日将上述房屋腾退给胡鹤鸣。二、崔爱平于本判决生效后七日内赔偿胡鹤鸣经济损失二万元。三、驳回原告胡鹤鸣的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告崔爱平的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。就崔爱平第一项上诉意见，本院与一审法院联系，一审法院于2017年9月28日向本院出具《关于（2016）京0114民初19131号一案的情况说明》，内容为：“我院在受理（2016）京0114民初19131号一案后，胡鹤鸣提出撤诉申请，本院为其出具了准许撤诉的裁定书，于2017年1月左右，口头告知了崔爱平胡鹤鸣撤诉，案件已撤诉结案的情况。因工作疏忽在已归档卷宗中部分材料不齐全。现将案卷完善后重新进行了归档。”同时一审法院将2016年12月15日与胡鹤鸣的询问笔录、同日胡鹤鸣的撤诉申请书及2016年12月27日胡鹤鸣签收裁定书的送达回证复印件转至我院。二审中，胡鹤鸣将剩余房款278万元全部交至本院案款账户。本院认为，关于（2016）京0114民初19131号民事案件文书送达问题，一审法院已向我院出具了详细的说明，该案审结后，胡鹤鸣再次提起诉讼，一审法院受理符合法律规定。胡鹤鸣与崔爱平签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《存量房屋买卖合同》明确约定胡鹤鸣采用贷款方式购房，先办理贷款，在过户当日胡鹤鸣支付房屋首付款，这种履约顺序也是二手房买卖中最常见的。因此，在办理贷款手续时崔爱平应负有协助的义务，崔爱平的签字行为仅仅是办理贷款所需，并不能表示其实际收到了首付款，购房款支付完成应以款项的实际交付作为判定依据。第一次办理贷款时崔爱平以未收到首付款为由拒绝尚可理解，非专业人员对此存疑亦属正常。但此后就该问题，双方经协商后又重新签订了《协议》，再次明确约定办理完贷款手续再交纳首付款，该协议应当视为崔爱平对此种履行方式的认可，第二次办理贷款时崔爱平再次以相同的理由拒绝在相应材料上签字，导致无法办理贷款的行为应当视为崔爱平违约，崔爱平应当承担相应的违约责任。因崔爱平系违约方，胡鹤鸣无违约行为，一审法院判令双方继续履行房屋买卖合同正确，本院对崔爱平的上诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由崔爱平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年十月二十三日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍