北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7794号上诉人（原审被告）:北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：李小波，董事长。委托诉讼代理人：孟中辉，男，北京强佑房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：时静娟，女，1941年1月27日出生。委托诉讼代理人：时振（时静娟之子）。上诉人北京强佑房地产开发有限公司（以下简称强佑公司）因与被上诉人时静娟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第35848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人强佑公司之委托诉讼代理人孟中辉、彭鹏，被上诉人时静娟及其委托诉讼代理人时振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。强佑公司上诉请求：撤销原判第三项，变更原判第二项为我方赔偿时静娟房屋折价款630万元。事实和理由：1、评估报告是2017年2月17日作出的，之后国家出台相应政策，房地产市场已经发生变化，再按照评估报告的价格让我方支付折价款没有依据；2、因规划调整，导致清河嘉园102号房屋（以下简称102号房屋）变成配套公建，而清河嘉园202号房屋（以下简称202号房屋）对方也不要了，所以不是我方恶意违约。时静娟辩称，我对一审判决也有异议，但是我们没有上诉，现在就不提了。202号房屋比原房少了10平方米，与合同严重不符。关于原判第二项折价款金额问题，评估公司是法院委托的，双方认可的。时静娟向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、《补充协议》、《补充协议》；2、强佑公司向时静娟支付房屋折价款8110505元；3、强佑公司以每月5456.76元的标准向时静娟支付2014年9月1日至合同解除之日的补赔金；4、强佑公司依据《补充协议》约定，按房价款的日万分之二的标准支付违约金，自2015年1月1日起至2017年5月2日共计1370681元；5、由强佑公司承担诉讼费和鉴定费。一审法院认定事实：2011年12月15日，时静娟（乙方，被拆迁人）与强佑公司（甲方，拆迁人）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称《拆迁安置补助协议书》），主要约定甲方拆除乙方在清河二街甲9号在拆迁范围内的建筑面积30.66平方米的正式住房，并直接安置乙方在清河嘉园的房屋贰套。同日，时静娟（乙方）与强佑公司（甲方）还签订了《补充协议》两份，其中一份内容为：“一、乙方自愿回购甲方新建开发的清河嘉园（推广名：强佑清河新城）项目商品房（住宅）壹套，该房屋建筑面积为63.55平方米，房号为102号（房屋面积以甲方交付房屋时测绘部出具的最终实测面积为准）。二、甲方应于2013年7月31日前将本协议项下回购房屋交付乙方使用。三、乙方回购的房屋按照商品房产权购买和管理，乙方应于甲方交付房屋前与甲方签订《北京市商品房预售合同》及附属文件，并按国家规定交纳税、费。四、除不可抗拒因素外，甲方未按照约定期限将该商品房交付乙方的，甲方按日计算向乙方支付房价款万分之二违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。”另一份约定的房号为“202号”，其他内容与前述协议内容一致。同日，双方还签订了《房屋拆迁货币补偿补充协议》，约定强佑公司一次性支付时静娟困难补助费共计27万元。2014年2月27日，时静娟（乙方）与强佑公司（甲方）签订《补充协议》，约定：“甲、乙双方于2011年12月15日签订《拆迁安置补助协议书》，约定由甲方负责将乙方位于清河二街甲9号的房屋进行拆除，并安置乙方房屋102、202两套，安置房屋的交房日期为2013.7.31。现由于有关部门最终批准的规划方案作了较大幅度的调整，致使房屋不能如期交付。经甲、乙双方友好协商，达成如下协议：一、安置房屋的交付日期由2013年7月31日顺延至2014年12月31日，现该房屋面积为63.55、63.55平方米，房屋面积按照交付时测绘部门出具的最终实测面积为准。二、自安置房屋原定交付之日，即2013年8月1日起，至实际交房日止，甲方按下列标准向乙方支付补赔金：每月补赔（1400元+回购房屋面积（以原协议约定的面积为准）×17元/平方米）×1.1。按照上述补赔标准，即每月5456.76元，按月支付房屋补赔金。乙方指定的补赔金收款账户为：账号：×××，开户行：民生银行和平里支行，户名：时静娟。三、补赔金的支付时间为：自房屋原定交付之日起，至实际交房日止，按月支付。四、安置房屋应按照国家规定，由乙方在交房时缴纳相关物业费、公共维修基金、税费等。五、甲乙双方此次签订协议内容，如有与原协议内容相抵触的，以本协议规定的内容为准。六、协议经双方签字盖章后生效，协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，具有同等法律效力。”另查，2010规（海）建字0047号《建设工程规划许可证》的附件中载明：12#楼1层为配套公建，建筑规模1331.1平方米，2-14层为住宅，建筑规模19292.7平方米。庭审中，时静娟和强佑公司一致同意解除双方签署的《拆迁安置补助协议书》、《补充协议》和《补充协议》。诉讼中，经时静娟申请，本院委托北京华天通房地产评估有限公司（以下简称华天通评估公司）对102号房屋和202号房屋类似可交易房屋的房地产市场价值进行评估。后华天通评估公司于2017年2月17日出具《房地产估价报告》，载明：102号房屋类似可交易房屋的房地产市场价值为4046165元，楼面房地产价格为63669元/平方米；202号房屋类似可交易房屋的房地产市场价值为4064340元，楼面房地产价格为63955元/平方米。时静娟支付鉴定费20221元。庭审中，时静娟对上述《房地产估价报告》的真实性、合法性、关联性均予以认可。强佑公司则主张该报告系基于类似可交易房屋作出估价，而102号房屋、202号房屋目前尚未交付，故时静娟要上市交易，也需支付相应的成本，如每平方米200元的公共维修基金，成交价的3％的契税，3500余元的物业费，对于上述交易成本，应当予以考虑，具体数额，可由法院酌情认定。另强佑公司以近期出台了相关限购政策导致房屋市场价格下降为由申请重新评估，本院对其该项申请未予准许。一审法院认为，现双方一致同意解除《拆迁安置补助协议书》、《补充协议》及《补充协议》，本院对此不持异议，相关合同予以解除。关于违约一节，因102号房屋的性质为配套公建，不能用于居住，而双方签署的《补充协议》中约定的强佑公司应安置的102号房屋的性质为住宅，故强佑公司应当承担不能如约交付102号房屋的违约责任，同时，102号房屋和202号房屋在客观上虽相对独立，且202号房屋的性质并未发生变化，但根据双方签署的《拆迁安置补助协议书》、《补充协议》及《补充协议》的约定内容，上述两套房屋应作为整体处理，故强佑公司应对不能交付102号房屋和202号房屋依约承担违约责任。关于具体承担责任方式，根据《补充协议》约定，强佑公司应向时静娟按照每月5456.76元的标准支付上述两套房屋因未能按期交付的补赔金，故对于时静娟要求强佑公司按该标准支付自2014年9月1日至双方协议解除之日止的补赔金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于时静娟要求按照《补充协议》约定内容另行主张违约金的诉讼请求，本院认为，在《补充协议》中虽明确约定了强佑公司在逾期交房的情况下需按日计算向时静娟支付房价款万分之二的违约金，但在该协议签署之后，双方另行签订了《补充协议》，对逾期交付房屋的违约责任重新作出了约定，即以补赔金的方式进行赔偿，故对于逾期交付房屋，应当适用变更后的合同条款确定违约责任承担方式，故对于时静娟的该项诉请，本院不予支持。关于时静娟要求赔偿102号房屋和202号房屋折价款的诉讼请求，如前所述，因强佑公司无法依约向时静娟交付上述两套房屋，则强佑公司依约承担逾期交房违约责任外，还应当赔偿时静娟因此所造成的可得利益损失。对于该部分可得利益损失，《房地产估价报告》已明确了类似可交易状态的本案所涉房屋的市场价值，但鉴于本案所涉房屋尚未完成入住、产权过户等手续，故时静娟在获取上述房屋所产生的可得利益的同时，需要支出必要的契税、公共维修基金等交易成本，故强佑公司有关扣除必要交易成本的抗辩意见，本院予以采信。因此，关于具体赔偿数额，由本院结合《房地产估价报告》、时静娟需要支出的必要交易成本、双方的履约情况等因素酌情判定，判定为8010505元。判决如下：一、解除时静娟与北京强佑房地产开发有限公司于2011年12月15日签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、《补充协议》及双方于2014年2月27日签订的《补充协议》；二、北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向时静娟赔偿房屋折价款8010505元；三、北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效后七日内以每月5456.76元的标准向时静娟支付自2014年9月1日起至本判决第一项所涉合同解除之日止的补赔金；四、驳回时静娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，因102号房屋的性质由住宅改变为配套公建，房屋交付已成为不能，且强佑公司与时静娟一致同意解除《拆迁安置补助协议书》、《补充协议》及《补充协议》，故一审法院判决解除上述合同正确。二审中双方争议焦点为强佑公司应支付的房屋折价款的数额及是否应当承担补赔金。本院认为，房屋价格受经济因素、社会因素、行政因素、房地产内在因素和周边环境等多种因素影响，同一区域的房屋价格随着时间的推移产生巨大变化符合市场规律，一审法院委托鉴定机构对102号、202号两套房屋进行评估，评估机构于2017年2月出具评估结果，一审法院根据评估结果扣除时静娟必须支出的交易成本确定房屋折价款的数额适当，法院不能因为市场变化即重新鉴定。根据《补充协议》约定，强佑公司应向时静娟按照每月5456.76元的标准支付上述两套房屋因未能按期交付的补赔金，强佑公司拒绝支付系毁约行为，本院不予支持。综上所述，强佑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元，由北京强佑房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 赵 蕾审 判 员 辛 荣二〇一七年十月二十七日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍