宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）石民终字第793号上诉人（原审被告）宁夏安家房地产开发有限公司。法定代表人邓卫军，宁夏安家房地产开发有限公司总经理。委托代理人张鹏，宁夏辅德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王少洲，男，1974年3月12日出生，汉族。委托代理人马新城，宁夏仲正律师事务所律师。原审第三人宁夏第五建筑公司瑞盛分公司。负责人孔繁辉，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司经理。上诉人宁夏安家房地产开发有限公司因与被上诉人王少洲、原审第三人宁夏第五建筑公司瑞盛分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院作出的（2015）平民初字第1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。宁夏安家房地产开发有限公司的委托代理人张鹏，王少洲及其委托代理人马新城，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司的负责人孔繁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年5月16日，宁夏安家房地产开发有限公司与宁夏第五建筑公司瑞盛分公司签订《平罗“御景安家”住宅小区项目开发工程款抵房协议》，约定：甲方（宁夏第五建筑公司瑞盛分公司）同意用施工合同工程结算款30%的工程款项计人民币大写：肆佰壹拾伍万零陆佰柒拾贰元整（小写4150672元）以抵顶方式，抵顶乙方（宁夏安家房地产开发有限公司）开发的平罗“御景安家”住宅小区商品住房给甲方。乙方抵顶给甲方的商品住房为平罗“御景安家”住宅小区商品房共16套，总建筑面积2006.88平方米，其中：商品房面积1747.2平方米，地下室面积259.68平方米，合计4150672元（工程竣工后，以房管局测定的实际面积，按以下平方米单价据实结算）。附具体的商品房楼号、单元、楼层、房号、面积、单价、总价明细表。其中包含A号及配套地下室、B号及配套地下室，房屋面积分别为109.2平方米、单价分别为2254元／平方米、价格分别为246137元；地下室面积分别为17.53平方米、单价分别为650元／平方米，价格分别为11395元，合计价格分别为257532元，总计514064元。甲方若将此房转售给他人，乙方必须给予甲方办理一切与转售的相关手续。合同签订后，2011年9月29日，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司向崔某某出具收据二张，注明：工程款顶房款（A号、B号两套房屋），价款分别为257532元。同日，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司与王少洲、崔某某共同签订“顶帐房确认单”二份，约定：将御景安家小区A、B号房屋抵顶给王少洲，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司、崔某某在该确认单上签字、盖章。2013年1月24日、2013年4月11日，崔某某通过“顶房通知单”的形式向宁夏安家房地产开发有限公司申请就A号、B号房屋进行顶账，经过宁夏安家房地产开发有限公司工程部、预算部、财务部的相关人员签字，并经过总经理签写“同意办理”。现王少洲诉至法院，要求宁夏安家房地产开发有限公司为其办理位于平罗县“御景安家”小区A号、B号住宅房及地下室房产过户登记备案手续，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司协助办理相关手续。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，宁夏安家房地产开发有限公司与宁夏第五建筑公司瑞盛分公司签订《平罗“御景安家”住宅小区项目开发工程款抵房协议》，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。协议第五条明确约定，“甲方将房屋转售他人，乙方必须给予甲方办理一切与转售的相关手续”，可以得知宁夏安家房地产开发有限公司同意宁夏第五建筑公司瑞盛分公司将房屋转售给他人，并愿意办理转售的相关手续，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司对涉案房屋具有处分权。宁夏第五建筑公司瑞盛分公司向崔某某出具收据两张，表明同意将涉案房屋抵顶给崔某某，崔某某对涉案房屋具有处分权。案外人崔某某、宁夏第五建筑公司瑞盛分公司共同向王少洲出具顶账房确认单，并将二份收据原件、二份顶账房确认单交付给王少洲，结合崔某某的谈话笔录，崔某某、宁夏第五建筑公司瑞盛分公司均明确表示愿意将涉案房屋抵顶给王少洲。经平罗县房屋产权产籍管理所口头告知“御景安家”小区33号楼整栋楼都尚未办理房产证，A、B号房屋目前未办理登记备案手续，所以A、B号房屋可以办理备案登记手续，尚不能办理房屋产权证及过户手续。故王少洲要求宁夏安家房地产开发有限公司办理涉案房屋登记备案手续，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司协助办理相关手续的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持，其他诉讼请求，依法不予支持。宁夏安家房地产开发有限公司抗辩，其与宁夏第五建筑公司签订的《平罗“御景安家”住宅小区项目开发工程款抵房协议》，应当与第五建筑公司办理相关手续，该协议上明确由第五建筑公司瑞盛分公司负责人孔繁辉签字，并加盖宁夏第五建筑公司瑞盛分公司公章，该辩解意见与事实不符，依法不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宁夏安家房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给王少洲办理位于平罗县“御景安家”小区A号及配套地下室和B及配套地下室登记备案手续，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司协助办理相关手续；二、驳回王少洲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由宁夏安家房地产开发有限公司负担。宁夏安家房地产开发有限公司上诉称，1、原审判决程序违法。遗漏当事人。2010年宁夏安家房地产开发有限公司与宁夏第五建筑公司签订《建设工程施工合同》，由宁夏第五建筑公司承建宁夏安家房地产开发有限公司发包的御景安家住宅小区部分工程，2011年5月16日，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司代表宁夏第五建筑公司与宁夏安家房地产开发有限公司签订《平罗“御景安家”住宅小区项目开发工程款抵房协议》，宁夏安家房地产开发有限公司将涉案房屋抵顶给宁夏第五建筑公司，经宁夏安家房地产开发有限公司同意后，宁夏第五建筑公司又将涉案房屋抵顶给崔某某。上述事实表明崔某某与本案的处理结果有法律上的利害关系，人民法院应当通知其作为第三人参加诉讼。2、原审判决适用法律错误。按照《物权法》规定，在涉案房屋没有过户登记到宁夏第五建筑公司瑞盛分公司、崔某某名下时，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司及崔某某根本不具有处分权。《合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。崔某某未经宁夏安家房地产开发有限公司同意将涉案房屋转让给王少洲，其转让行为无效，王少洲无权要求宁夏安家房地产开发有限公司协助办理房屋登记备案手续。3、银川市中级人民法院在2013年与2014年分别两次向宁夏安家房地产开发有限公司送达协助执行通知书要求冻结宁夏第五建筑公司瑞盛分公司和崔某某在宁夏安家房地产开发有限公司处的工程款。4、银川市中级人民法院在审理樊某某诉宁夏第五建筑公司瑞盛分公司及宁夏安家房地产开发有限公司一案中，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司向法庭提交一份证据，证实涉案房屋抵顶给宁夏中节能材料有限公司。故上诉请求撤销原决，发回重审。王少洲答辩称，1、崔某某是宁夏第五建筑公司瑞盛分公司名下一个施工队的负责人，其身份是宁夏第五建筑公司瑞盛分公司的工作人员，在宁夏安家房地产开发有限公司与宁夏第五建筑公司瑞盛分公司之间办理以房抵工程款的过程中，有几十套房屋，为了区分这几十套房屋中哪一部分归崔某某的施工队或其他人的施工队，在宁夏安家房地产开发有限公司出具的抵房通知单中写的是崔某某，事实上崔某某只是宁夏第五建筑公司瑞盛分公司办理顶房的一小部分，所以，崔某某不应该成为本案中的当事人，在抵房协议中明确约定债务方是宁夏安家房地产开发有限公司，债权方是宁夏第五建筑公司瑞盛分公司，原审法院核实了崔某某的身份，崔某某明确表示其是给宁夏第五建筑公司瑞盛分公司办理业务，是职务行为，并非债权人。王少洲在与宁夏第五建筑公司瑞盛分公司办理房屋抵债协议时出具的抵房确认单写明是将涉案房屋抵给王少洲。2、法院冻结工程款与本案无关。3、宁夏第五建筑公司瑞盛分公司与王少洲之间债权债务关系如何发生与本案无关。原判适用法律得当，判决公正。宁夏第五建筑公司瑞盛分公司答辩称，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司及崔某某均认可涉案房屋是抵给王少洲的。本案争议的焦点问题：1、原审程序是否违法；2、原判适用法律是否正确；3、宁夏安家房地产开发有限公司是否应当给王少洲办理涉案房屋备案手续。二审期间宁夏安家房地产开发有限公司向本院提交如下证据：证据一、银川市中级人民法院民事裁定书、财产保全协助执行通知书、执行裁定书、执行协助执行通知书各一份。证实银川市中级人民法院分别与2013年5月31日和2014年11月11日向宁夏安家房地产开发有限公司送达上述文书要求冻结支付宁夏第五建筑公司瑞盛分公司及崔某某的工程款，宁夏安家房地产开发有限公司应当停止向宁夏第五建筑公司瑞盛分公司及崔某某办理有关手续。王少洲质证意见，对证据的真实性无异议，但与本案没有关联性，现在宁夏安家房地产开发有限公司尚未支付给宁夏第五建筑公司瑞盛分公司的房屋价值1000余万元，涉案房屋价值近80万元。宁夏第五建筑公司瑞盛分公司同意王少洲的意见。证据二、收据一份、借领款凭证各一份。证实涉案房屋已由宁夏第五建筑公司瑞盛分公司抵顶给宁夏中节能材料有限公司，本案的诉讼主体与事实相冲突。王少洲质证意见，对证据的真实性无异议，但与本案无关联性。宁夏第五建筑公司瑞盛分公司质证意见，对证据的真实性无异议，崔某某与中节能材料有限公司抵房与本案是一回事，就是顶给王少洲的房子。宁夏第五建筑公司瑞盛分公司欠中节能材料有限公司的材料款，中节能材料有限公司又欠王少洲的款项，最终房子就抵顶给王少洲。王少洲、宁夏第五建筑公司瑞盛分公司未向本院提交证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，宁夏安家房地产开发有限公司与宁夏第五建筑公司瑞盛分公司签订的《平罗“御景安家”住宅小区项目开发工程款抵房协议》明确约定：宁夏安家房地产开发有限公司将涉案房屋抵顶给宁夏第五建筑公司瑞盛分公司，宁夏第五建筑公司瑞盛分公司将房屋转售他人，宁夏安家房地产开发有限公司必须办理一切与转售的相关手续。宁夏第五建筑公司瑞盛分公司出具顶账房确认单及收据同意将涉案房屋抵顶给王少洲，崔某某也明确表示涉案房屋是抵顶给王少洲的。宁夏安家房地产开发有限公司抗辩顶房通知单申请人是崔某某，但该通知单上没有宁夏第五建筑公司瑞盛分公司及崔某某的印章和签字，宁夏安家房地产开发有限公司未能出示宁夏第五建筑公司瑞盛分公司通知其办理涉案房屋登记备案手续其他材料，故应当认定顶房通知单是宁夏安家房地产开发有限公司给宁夏第五建筑公司瑞盛分公司出具的同意按宁夏第五建筑公司瑞盛分公司的意见给王少洲办理涉案房屋登记备案手续，即宁夏安家房地产开发有限公司、王少洲、宁夏第五建筑公司瑞盛分公司、崔某某达成合意：将涉案房屋出售给王少洲，以顶账方式支付房款。宁夏安家房地产开发有限公司应当为王少洲办理涉案房屋登记备案手续。银川市中级人民法院向宁夏安家房地产开发有限公司送达裁定等文书在几方当事人达成合意之后，宁夏安家房地产开发有限公司以此对抗不履行合同义务无法律依据。综上，宁夏安家房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁夏安家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王俊英审 判 员  魏聪唤代理审判员  张建兴二〇一五年十一月十六日书 记 员  冶淑贞附：本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。