湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0105民初2344号原告宋建红，女，汉族，1980年12月4日出生，住石门县。委托代理人王京鹏，湖南正旺律师事务所律师。委托代理人李娟，湖南正旺律师事务所律师。被告李云，男，汉族，1975年11月7日出生，住长沙市开福区。被告金灿，女，汉族，1982年12月12日出生，住址同上。第三人长沙市盛悦之家房地产经纪有限公司，住所地长沙市芙蓉区火星路新世纪家园D2栋401号房。法定代表人艾立安。委托代理人欧阳谆谆，该公司员工。原告宋建红诉被告李云、金灿，第三人长沙市盛悦之家房地产经纪有限公司（以下简称“盛悦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告宋建红及其委托代理人王京鹏、李娟，被告李云，金灿，第三人长沙市盛悦之家房地产经纪有限公司的委托代理人欧阳谆谆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宋建红向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房定金5万元；2、判令被告支付原告违约金26.6万元（包括《房屋买卖合同》约定的合同总价款百分之二十的违约金及因被告违约而增加原告的购房成本，暂定26.6万元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告、被告及第三人于2017年3月13日签订《房屋买卖合同》，该合同约定：原告购买被告位于长沙市开福区XXX天X区XX栋XX房，该房屋建筑面积为154.29平方米，房屋总售价为133万元。因被告房屋已抵押，被告两周内将房产证赎出，三方协定于2017年6月29日之前完成房屋过户手续。合同签订后，原告如约向被告支付了5万元的购房定金，并且积极筹备购房首付款63万元。为了筹集该首付款，原告不仅用自己的房屋申请向银行抵押贷款，而且提前拿出借给朋友赵某某的30万元，造成利息损失3万元。被告收取5万元购房定金后，却以各种理由拖延办理手续，经原告多次催促，被告仍不理会。2017年3月28日，被告明确表示不将房屋售予原告，原告多次通过第三人与被告沟通协调此事，被告仍无理由拒绝出售。被告在收取了原告定金后却不依合同条款将房屋售予原告，已严重违反合同约定，根据《房屋买卖合同》第十一条约定：甲、乙任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚或者要求对方支付该合同总价款百分之二十的违约金。综上，被告的行为是对合同的根本违约，故原告有权要求被告按合同约定支付违约金，且由于长沙房价现正持续快速上涨，因被告的违约致原告购房延迟，使得原告购房成本大大增加，故原告有权依据实际增加的购房成本（以涉案房屋面积计）要求被告增加支付违约金。原告为了维护自己的合法权益，依据其国合同法及民事诉讼法的有关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告李云辩称，1、其本人对此不应承担任何相应责任，该房屋系婚前个人财产，该份《房屋买卖合同》的签订时不是产权人所亲笔签署，并没有授权给金灿，金灿无权处分该房屋，故该份《房屋买卖合同》属无效合同。2、至于定金问题，签合同当日其本人并没有在长沙，待其得知金灿代其签署合同后，便立马退还给了原告宋建红，原告宋建红也已接受定金退还的行为，视为《房屋买卖合同》终止。综上所诉，其不存在违约的情形，该合同属于无效合同，故其认为，原告宋建红的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉求。被告金灿辩称，其代李云签署的该份合同是在宋建红、盛悦之家房地产经纪公司促使下完成的，该合同的拟定人是中介方，当时由于李云在国外，中介称其老公李云之前看过此合同，其只需代为签字，因此其并未细看，而且当日其是第一次见原告宋建红及第三人居间方，李云回国后称该合同属无效合同当日其便立马退还给了定金给原告宋建红，原告宋建红也已经接受定金退还的行为，视为《房屋买卖合同》终止。盛悦之家房地产经纪公司有审查责任和告知义务，在签署合同前既没有对产权人进行审查，也没有让其出示身份证及结婚证明或者授权委托书，明知道签署合同的人和产权人不是同一人还促使合同的签订，盛悦之家房地产经纪公司应当承担损失责任。原告主张损失的诉请，可向第三人盛悦之家房地产经纪公司主张，第三人中介公司未履行房屋审核义务。综上所诉，其不存在违约的情形，该合同应属于无效合同，原告宋建红的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉求。第三人盛悦公司述称，原告有权请求赔偿。其一直在中间联系，金灿有发照片给欧洲的李云，其也在电话中与李云进行了确认。经审理查明：被告李云欲出售其名下位于长沙市开福区XXX天小屋XX栋XX房屋，2017年3月13日，原告宋建红（买方、乙方）、被告李云（卖方、甲方）与第三人盛悦公司（经纪方）共同签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方现有位于长沙市开福区XXX天小屋XX栋X房屋，建筑面积154.29平方米（房屋所有权证号XXXXXX，其他借款合同编号36070072760100）。甲方自愿出售给乙方，双方达成以下协议：一、房屋总售价为人民币壹佰叁拾叁万元整（1330000元），该房屋总售价包括下列：1、现有装修和配套设施；2、杂屋10平方米；3、家电。二、甲、乙双方具体付款方式为甲、乙双方二周内将按揭所需资料及费用交至公司，因甲方产权已抵押，因此甲方需要将产权赎出，将2017年3月13日所收定金人民币5万元中托管人民币2万元给经纪方。甲乙双方配合经纪方办理银行按揭、过户及货币补贴等手续，在乙方向银行申请的贷款审批通过后，乙方支付除了按揭款、监管款及货币补贴款外的剩余房款48万元整给甲方，同时甲乙双方办理资料进窗签字手续。乙方按揭房款人民币80万元，由担保公司直接给付监管银行本交易监管账号上，并在过户完毕后与已经进行监管的首付款由监管银行一并给付甲方。三、甲方将房屋交予乙方使用的时间为房款付清当天。房屋办理过户交易手续所需缴纳的各种税、费由乙方承担，银行按揭过程中产生的费用由乙方承担。四、甲方应向经纪方支付1万元，乙方应向经纪方支付26600元。五、甲乙双方必须共同遵守本协议。如甲方中途毁约，自毁约之日当天双倍返还定金给乙方，并退还乙方已支付的款项，如乙方中途毁约，则甲方定金不退，只退乙方支付给甲方的房款，并且经纪方的佣金由违约方全额承担。六、甲、乙任何乙方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该合同总价款百分之二十的违约金。七、经甲乙及经纪方三方友好协商，三方协定于2017年6月29日之前过户完成，三方任何一方刻意拖延办理按揭过户时间进程应为违约，承担法律责任，甲方承诺出售此房屋包括所有家具电气，只带走床及沙发（床留一张）。该合同由三方签名、盖章，因合同签订时被告李云在国外，合同上李云一方的签名实际为李云妻子即被告金灿代签，签名为“李云金灿（代）”。另查明，被告李云与金灿系夫妻关系，涉案房屋为被告李云婚前购买，登记在被告李云个人名下，本案房卖买卖合同签订前期一直由被告李云亲自与中介沟通房屋价格，2017年3月13日下午，被告李云给中介工作人员发送短信“132万按揭可以了吗？如果可以的话打电话给我老婆约时间交定金186××××6129”。上述合同签订后，原告根据合同约定于合同签订当日即2017年3月13日向被告方支付定金50000元，其中20000元按合同约定托管于第三人盛悦公司处，其余30000元由被告金灿收取，被告方出具收据载明：“兹收到宋建红购XXX天31栋701房定金人民币50000元。收款人李云金灿（代）”。第三人盛悦公司向被告李云出具收据：“今收到李云（4301041975110705147）XXX天31栋701房托管定金20000元整”，收据加盖第三人盛悦公司合同专用章。合同签订后，原告为履行合同通过向银行贷款积极筹备房款，后被告李云于2017年3月底单方面向原告及中介方表示《房屋买卖合同》无效，并拒绝继续履行合同。后被告金灿于3017年4月13日通过支付宝将30000元定金退还给原告。本案在庭审过程中，原告申请第三人盛悦公司的工作人员邹某某、陈某某及原告父亲宋某某作为证人出庭作证。邹某某证明：“李云通过电话委托其公司出售其名下房屋，原被告签订合同时，金灿打电话给李云，告知李云合同内容，经过李云同意其老婆金灿代理签这个合同，合同内容有拍照给李云”。陈某某证明：“2017年3月5日，其带宋建红和她老公、父亲一起看房，其跟李云也通了电话，后其一直与李云沟通房屋价格，13日李云发信息给其确认价格，宋建红对价格没有异议，经理就联系了李云，李云同意后叫经理打电话约金灿来签合同。2017年3月13日签合同过程中金灿有给李云打电话，并拍了《房屋买卖合同》照片发给李云，李云才同意签的合同”。宋某某证明：“合同签订时金灿和中介都打电话给李云讲了怎么卖，多少钱，家电怎么弄，并拍照给李云，李云也表示了同意”。因被告方拒绝履行合同，原告于2017年5月7日于案外人陈某某处购买同样位于长沙市房屋，房屋面积165.78平方米，房屋总售价为1658000元。目前该合同已实际履行，原告主张按其第二次买房价格差额计算其损失。上述事实有房屋买卖合同、定金收据、支付宝转账记录、银行汇款凭证、短信记录、电话记录、录单、证人证言等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、关于原、被告所签订的《房地产买卖合同》是否具有法律效力的问题。本案中，涉诉房产的产权人为被告李云，而《房地产买卖合同》上被告李云的签名实际为其妻子即被告金灿代签，但原、被告及中介方在房屋买卖的前期协商过程中，均为被告李云亲自参与价格商谈，其亦通过短信方式与第三方中介明确房屋价格并指示其妻子金灿代为收取定金，且被告李云与金灿系夫妻关系，在被告金灿及中介方与被告李云电话协商合同签订事宜的情况下，原告有理由相信被告金灿在签订《房地产买卖合同》具有代被告李云处理房产的代理权。综上情况，被告金灿虽无被告李云书面委托，但金灿的行为符合法律规定的表见代理条件，已构成表见代理，被告李云辩称其仅指示金灿收取定金未指示其签订合同，但签订合同应为收取定金的前提条件，被告李云辩称明显与事实和常理不符，本院不予认可，故本院认定原告宋建红与被告李云签订的《房地产买卖合同》合法有效，被告李云单方面表示房子不卖，已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案房产系被告李云婚前购买，为其婚前个人财产，房屋买卖合同亦被告李云名义签名，被告金灿的行为只是代理行为，应由被代理人即被告李云承担相应的法律后果，根据合同相对性原则，被告金灿不承担责任。二、关于原告要求被告方返还购房定金50000元的诉求，因被告李云违约已导致合同目的无法实现，原告要求被告方退还定金于法有据，本院予以支持，被告金灿已于开庭前返还原告定金30000元，原告实际支付定金为50000元，被告李云已出具收条予以确认，被告李云还应退还剩余定金20000元。至于被告李云按合同约定将定金20000元托管于第三人盛悦公司处，第三人盛悦公司已对被告李云出具收据，该托管定金为李云与第三人盛悦公司之间的权利义务关系，应由被告李云与第三人盛悦公司另行协商解决。三、关于原告要求被告方按合同约定支付违约金266000元的诉求，对于违约责任的承担方式，原、被告约定了双倍定金或违约金由守约方选择。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定了违约金，又约定了定金的，一方违约的，对方可以选择适用违约金或定金条款。双方以上约定符合上述规定，故原告要求被告承担违约金的违约责任方式，本院予以认可。本案中，因被告方违约确实给原告造成了在同一小区买房的差价损失，经本院核算，原告要求被告按合同约定支付266000元违约金，未高于原告实际损失的30%，本院予以支持，因原告主张的违约金数额，并未过分高于其实际经济损失，故被告李云辩称原告主张的违约金明显过高，与本案事实不符，本院不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告李云于本判决生效之日起十日内向原告宋建红返还定金20000元；二、被告李云于本判决生效之日起十日内向原告宋建红支付违约金266000元；三、驳回原告宋建红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6040元，由被告李云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周 元人民陪审员  李荣干人民陪审员  孙利纯二〇一七年十月三十日代理书记员  唐潇俊