四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1102民初497号原告：四川名盛房地产经纪有限公司，住所地：乐山市中心城区。统一社会信用代码：915111007729742438。法定代表人：刘永江，总经理。委托诉讼代理人：杜鹏英，四川得助律师事务所律师。委托诉讼代理人：余鑫，四川得助律师事务所律师。被告：张开刚，男，汉族，1982年11月27日出生，住四川省乐山市市中区。被告：邹淑明，女，汉族，1962年5月18日出生，住四川省犍为县罗城镇。委托诉讼代理人：张开刚，男，汉族，1982年11月27日出生，住四川省乐山市市中区。原告四川名盛房地产经纪有限公司（以下简称名盛房地产经纪公司）与张开刚、邹淑明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛房地产经纪公司的委托诉讼代理人杜鹏英，被告张开刚，被告邹淑明及其委托诉讼代理人张开刚到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。原告盛房地产经纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告交付的房屋转租租金和转让费46000元（租金4768元，转让费41232元）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告邹淑明承租了位于乐山市市中区滟澜洲1B区13幢8号商铺（门牌号为：青江路南段786号），2017年2月24日原告与被告邹淑明签订《房屋转租协议》，约定被告邹淑明将上述门市租金转租给原告，租期从2017年2月25日至2017年5月5日，租金为4768元，转让费为41232元。上述协议由被告张开刚代被告邹淑明与原告签订。双方在合同中约定，若原出租方不同意转租，则被告退还所交定金。在转租合同签订后，原告分别于2017年2月24日向张开刚支付10000元定金，在2017年3月2日向张开刚支付了剩余款项36000元。在被告还未将租赁房屋交予原告时，原出租房出租方告知，不同意被告转租。原告随后要求被告退还已支付的全部款项，但被告明确拒绝。被告在明知自己没有房屋转租权利的情况下，将房屋租给原告，导致原告根本无法取得房屋的承租权利和后续优先承租权，客观上致使签订的目的根本无法实现。为维护原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告张开刚、邹淑明辩称：因邹淑明文化相对不高，且精力有限，书面委托张开刚代办转租事宜，在整个过程中，张开刚的行为体现了邹淑明本人意愿，代为收取的相关费用交付给邹淑明本人，故被告张开刚不是适格被告主体。《房屋转租协议》第三条约定“待乙方与原房东签订租赁合同即日将剩余租金及转让费一次性交付给甲方。”在3月2日下午，原告的两名的工作人员与两被告以及原房东（佛莱维资产管理公司）三方一起在佛莱维资产管理公司办公室共同完成了合同手续。被告与佛莱维资产管理公司签订租赁合同终止协议，让出2017年5月6日至2021年5月5日的租赁权以及被告为该店铺装修所付出的费用。原告在确认被告方的合同义务履行完毕后，支付了剩余租金36000元。可见，原被告是按照双方义务按时序顺利履行。原租赁合同并未约定被告没有转租和转让权，在基于佛莱维资产管理公司同意的前提下，被告可以转租和转让。原告在充分知晓此关系后与被告共同在条款中约定：“若原出租方不同意转租，则甲乙双方互不违约，则甲方退还乙方所交定金。”双方对合同效力约定了解除条件。可见，原被告双方对此不确定因素是共同都有预见的。如果被告未获得佛莱维资产管理公司同意或默许，不能与佛莱维资产管理公司签订合同，原告按合同约定应拒绝支付剩余费用，并要求退还定金，但原告是专业的房地产中介公司却积极履行了合同义务。如果被告未获得佛莱维资产管理公司同意或默许，根据与佛莱维资产管理公司签订的合同第九条第4款（1）的约定，被告存在违约，佛莱维资产管理公司应无条件收回房屋，并没收保证金4768元，但佛莱维资产管理公司并未收回该商铺，在3月2日与被告签订的租赁合同终止协议明确约定“于2017年5月5日终止双方签订的《滟澜洲1B区13幢8号商铺租赁合同》”，而该商铺3月2日至5月5日之间的租赁关系继续按原合同状态保持，即被告仍然为第一承租人。在4月24日，佛莱维资产管理公司按合同第四条，即无违约情形下退还了被告的保证金。在原告工作人员第一次主动联系被告表达了接手转租商铺愿意时，被告就提供了其与佛莱维资产管理公司签订的原租赁协议。原告在进行充分了解后，自行拟定了《房屋转租协议》文本。原告作为专业的房地产中介公司对签订合同的注意义务应高于普通人，被告已经向其披露了房屋所有权人，不然原告不会在合同中约定如果房主不愿意转租的内容。即使合同无效，也应该由被告承担责任，被告无过错。原告专职从事房地产中介义务，实质上是在商铺转让之间以信息咨询方式赚取价差报酬。被告作为房屋的转租人，在操作层面上履行的具体合同行为就是与佛莱维资产管理公司签订提前退租协议，为原告能与佛莱维资产管理公司签订合同提供必要条件。3月2日，被告按约定履行了合同义务，原告在本合同之外的业务活动也不能否定合同目的的实现，不能否认被告义务的履行，何况还有制服剩余租金及转让费的事实。被告与原告转让的商铺在4月12日已挂上新店招牌，约在4月15日开业。根据原租赁合同，此段时间应还在被告的租赁期内。若无原告以第二承租人和今后的优先承租人身份的授权是不可能会有人愿意在此改装开业。该商铺在其物业管理公司的登记显示为“刘永江（名盛房产）”原告如果未取得承租权和后续优先承租权，又以什么理由要去更改原本登记在被告的业主登记。被告在3月2日与原告办完手续后，原告工作人员口头提出要求被告在3月5日前清场交房。被告当面交了电卡，随后拆了门锁，并通知货架买家（旁边4号店铺老板）搬走了店铺内的果蔬货架。综上，原告与被告于2017年2月24日签订的《房屋转租协议》双方都已按时序履行完毕，客观上不存在原告提出的被告侵害了原告权益的行为。请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：以成都佛莱维资产管理有限公司为甲方（出租方），以邹淑明为乙方（承租方），双方于2016年5月13日签订《“滟澜洲”商铺租赁合同》，合同中约定：甲方将滟澜洲1B区13幢8号商铺（门牌号：青江路南段786号）的商业房出租给乙方，租赁期从2016年5月6日起至2021年5月5日止；租赁保证金计4768元；2016年5月6日至2017年5月5日的租金为14304元；使用本物业所产生的一切费用（包括但不限于水、电、门前三包、物业服务费等）均由乙方承担并交纳；在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得转租、交换等方式处置租赁物；乙方未经甲方书面同意转租房屋，甲方有权解除合同，并无条件收回房屋，乙方还应向甲方支付违约金4768元，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿损失等内容。邹淑明于2016年6月15日交纳了2016年5月6日至2017年5月5日的租金为14304元。2017年2月24日，邹淑明授权张开刚代其与名盛房地产经纪公司签订《房屋转租协议》，双方约定：邹淑明自愿将依法承租的位于滟澜洲1B区13幢8号商铺（门牌号：青江路南段786号）门市转租给名盛房地产经纪公司；租期从2017年2月25日起至2017年5月5日止，租金为4768元，转让费为41232元，转让费包含室内装修及固定设施设备；名盛房地产经纪公司于本合同签订之日向邹淑明支付定金1万元，待乙方与原房东签订租赁合同即日将剩余租金及转让费一次性交付给邹淑明；邹淑明于收到全部租金及转让费即日将房屋交付名盛房地产经纪公司，交房当天之前的水、电、气、光纤、物业管理费等费用由邹淑明结清；如邹淑明收取定金后不转租于名盛房地产经纪公司，则邹淑明违约，并支付名盛房地产经纪公司违约金2万元；若原出租方不同意转租，则双方互不违约，邹淑明退还名盛房地产经纪公司所交定金1万元。在签订合同当日，名盛房地产经纪公司向张开刚交付门市租赁定金1万元。2017年3月2日，邹淑明与成都佛莱维资产管理有限公司签订《嘉州新城滟澜洲1B区13幢8号商铺租赁合同终止协议》，约定：双方于2017年5月5日终止双方签订的《滟澜洲1B区13幢8号商铺商铺租赁合同》。名盛房地产经纪公司于当日支付张开刚门市转让费36000元。成都佛莱维资产管理有限公司与2017年4月24日退还邹淑明保证金4768元。邹淑明向张开刚出具一份《委托书》，载明邹淑明委托张开刚代表其办理滟澜洲8号商铺物业相关事宜，委托期限：2016年4月1日至12月31日。庭审中，邹淑明认可张开刚的上述转租门市和收取租金以及门市转让费的行为。乐山花城物业服务有限公司于2017年9月8日出具一份《情况说明》，载明滟澜洲1B区13幢8号商铺（门牌号：青江路南段786号）的业主为刘永江（名盛房产）。上述事实，有《“滟澜洲”商铺租赁合同》、《房屋转租协议》、《嘉州新城滟澜洲1B区13幢8号商铺租赁合同终止协议》、《委托书》、《情况说明》、银行转账记录、收条以及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：被告邹淑明与成都佛莱维资产管理有限公司签订《“滟澜洲”商铺租赁合同》后并交纳了一年租金。随后被告与名盛房地产经纪公司签订《房屋转租协议》，被告将房屋一年的租期中剩余不到三个月的房屋转租给原告。虽然被告与成都佛莱维资产管理有限公司签订的《“滟澜洲”商铺租赁合同》中明确约定了未经书面同意不得转租房屋，但鉴于被告邹淑明与成都佛莱维资产管理有限公司在2017年3月2日签订《嘉州新城滟澜洲1B区13幢8号商铺租赁合同终止协议》，约定于2017年5月5日终止双方签订的商铺租赁合同，已没有长期转租房屋的条件，加之与被告双方约定的转租时间较短，可见被告的行为而非真正意义上的转租。故被告邹淑明与名盛房地产经纪公司签订的《房屋转租协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。根据双方在合同中履约的条件和各自的履约情况看，结合乐山花城物业服务有限公司出具的《情况说明》，印证了原告已实际取得滟澜洲1B区13幢8号商铺（门牌号：青江路南段786号）的租赁权，实现了合同的目的。对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回四川名盛房地产经纪有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元（已减半收取）由四川名盛房地产经纪有限公司负担。（七日内缴纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  陈向东二〇一七年十月二十六日书记员  郭 颖