江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2014）澄商初字第1431号原告刘建英。委托代理人张新华、邬钰莲，江苏颐华律师事务所律师。被告江阴市澄江街道君山村村民委员会，住所地江阴市澄江西路123号。法定代表人毛官生，该村民委员会主任。委托代理人杨莉萍，江苏滨江律师事务所律师。被告无锡华富拍卖行有限公司，住所地江阴市健康路52-1号3楼。法定代表人潘雪祥，该公司总经理。委托代理人许琳，该公司副总经理。原告刘建英诉江阴市澄江街道君山村村民委员会（以下简称君山村委）、无锡华富拍卖行有限公司（以下简称华富拍卖行）拍卖合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开���庭进行了审理。原告刘建英的委托代理人张新华、邬钰莲，被告君山村委的委托代理人杨莉萍，被告华富拍卖行的委托代理人许琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建英诉称：2010年11月26日，刘建英通过华富拍卖行公开拍卖，拍得君山村委所有的江阴市君巫路68号的房产。该房产包括集体土地上的房屋及违章建筑。刘建英于2010年12月9日支付了拍卖款498万元及佣金99600元。君山村委转让集体土地上的房屋及违章建筑的行为属于违反国家法律强制性规定的行为，刘建英与君山村委、华富拍卖行之间的拍卖合同无效，君山村委、华富拍卖行应返还刘建英拍卖款并赔偿利息损失。华富拍卖行违反《中华人民共和国拍卖法》的规定，拍卖禁止转让、拍卖的房产的行为存在重大过失，应当返还刘建英佣金并赔偿利息损失。故请求法院依法判令：一、确认房屋��卖合同无效。二、君山村委、华富拍卖行返还刘建英拍卖款498万元，并赔偿刘建英利息损失957460.33元（按照中国人民银行同期贷款利率自2010年12月10日起暂计算至2014年4月3日止，并应计算至实际返还之日止）。三、华富拍卖行返还刘建英佣金99600元，并赔偿刘建英利息损失19149.21元（按照中国人民银行同期贷款利率自2010年12月10日起暂计算至2014年4月3日止，并应计算至实际返还之日止）。四、本案诉讼费用由君山村委、华富拍卖行承担。被告君山村委辩称：本案的相关拍卖并不违反法律强制性规定，也不存在其他无效事由，拍卖合法有效。首先，本案房屋是属于集体土地上的房屋，不适用《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，拍卖标的应是委托人所有并依法可以处分的拍卖标的。��案拍卖标的属于君山村所有，经五位村民代表进行拍卖，并由相应监管部门共同委托，符合拍卖委托人的身份条件。该房屋也不属于法律或国务院审批才能转让的财产，所以刘建英所引用的相关禁止性规定不适用，不能作为拍卖无效的理由。第二，涉案的房屋及相应车间由君山村九队建造时获得了相应的土地批复，两跨车间也不是刘建英所称的违章建筑。君山九队根据农业部、江苏省及地方的规定，对组级资产进行处置变现，符合法律法规规定。对房屋进行转让，对相应的土地以出租的方式由受让人使用，也不违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。第三，本次拍卖符合《中华人民共和国拍卖法》的程序规定。委托人告知了竞买人拍卖标的的特殊情况，即部分房屋有房产证，但没有土地证，土地性质属于集体土地。竞买人受让后，需签订土地租赁合同支付租金。相关的锅炉房的处理由竞买人自行解决。拍卖公司也以特别约定的方式告知了所有竞买人。因此，包括刘建英在内的全部竞买人对拍卖标的的情况都是明知的。在此情况下，刘建英在拍卖过程中，16次举牌，最终以498万元的价格竞得拍卖标的，应当认定为刘建英在明知拍卖标的情况下的行为。且刘建英已付清了全部款项，对房屋及相应的证件也进行了接收，拍卖合同已经履行完毕。第四，本案实际是刘建英违反了诚实信用原则，破坏了交易的稳定性。第五，君山村委虽然是拍卖委托人之一，但不是拍卖标的的所有权人，也不是拍卖所得款项的所有人，实际所有人是君山九队的全体村民。拍卖结束后，君山村委将收到的款项已经分配给两百余名村民。从主体承担责任及物的所有权角度看，君山村委不是适格的被告。既然合同不存在无效事由，委托人和拍卖人也��存在违约事项。刘建英要求承担损失的请求不能成立。即使合同无效，原告明知房屋土地的具体情况，仍参加竞买，并承诺相关责任自己承担，即便存在损失，也应由其自行承担。综上，请求法院依法驳回刘建英的全部诉讼请求。被告华富拍卖行辩称：我们的拍卖是合法的，所有程序符合法律相关规定，没有违反法律的禁止性规定，拍卖是有效的。经审理查明：2010年11月16日，君山村委与华富拍卖行签订委托拍卖合同一份，约定由君山村委委托华富拍卖行拍卖江阴市君巫路房产，包括：1、办公大楼，建筑面积约1237.23平方米；2、南北两面临时搭建及装饰设备设施，面积约600平方米，无两证（包括无任何证件的贰跨车间厂房）。拍卖底价368万元。合同委托人栏有杨久清等五名君山村村民签字，并加盖君山村委公章。2010年11月19日，华富��卖行在江阴日报上登载拍卖公告，载明：一、拍卖标的：江阴市君巫路68号房产：1、办公大楼建筑面积约1237.23平方米（房屋所有权证澄房权字第××号，无土地使用权证，土地性质为集体土地）；2、南北二面临时搭建及装饰设备设施，无任何证件的贰跨车间厂房，面积约600平方米，包括其内部的装饰装潢设备设施，无两证。公告同时载明拍卖时间、地点、竞买登记等内容。刘建英于2010年11月25日填写了该项拍卖的竞买登记表，并交纳保证金50万元。2010年11月26日，刘建英及其他六名竞买人签署了华富拍卖行提供的拍卖规则和拍卖特别约定，拍卖规则第五条载明：竞买人应在拍卖公告规定的咨询时间内对拍卖标的进行查看了解，辨别瑕疵，竞买人一旦进入拍卖会现场，即表明已完全了解拍卖标的物的全部情况，并自愿承担一切责任。拍卖人对拍卖标的不承担���何瑕疵担保责任。拍卖特别约定载明：买受人对占用的集体土地按实际占用面积支付土地租金，并按市场价位每年签订土地租赁协议；临时锅炉房的拆除事宜及临时租赁人的安置工作由买受人处理，委托方协助办理，与拍卖人无关；该房产不能过户，涉及该房产一切事宜由买受人自行承担，与拍卖人及委托人无关；本次拍卖成交的标的视为买受人自愿认购，拍卖公司对该标的的面积、质量或瑕疵不作任何担保。2010年11月26日，华富拍卖行就江阴市君巫路68号房产在江阴市新金税花园北三楼会议室举行公开拍卖，以498万元的价格成交，买受人为刘建英。同日，刘建英签署拍卖成交确认书，记载佣金比率为成交价的2%即99600元。同日，刘建英签署承诺书一份，承诺：本人参加2010年11月26日上午10时举办的江阴市XXX号房屋及设备设施的拍卖会，本买受人号牌为7#，以498万元的价格竞得该标的物，因该标的土地性质为集体土地，不能过户，本人必须与江阴市澄江街道君山村村民委员会签订房屋买卖协议，对占用的集体土地按实际的占用面积支付土地租金，并按市场价位，每年签订土地租赁协议。有关水、电等其他事项均由本人自行解决。临时锅炉房的拆除事宜及临时租赁人的安置工作由买受人处理，委托方协助办理，与拍卖人无关；与浴室相邻的二垮车间厂房背面一堵墙在今后使用过程中买受人不得拆建、改造；保证消防通道的使用畅通。本人承诺在你公司（华富拍卖行）告知及本人知晓的情况下自愿竞买该标的物，今后在使用过程中遇到的任何情况均与你公司及委托方无关，且拍卖公司与委托方不承担由此产生的经济与法律责任。华富拍卖行于2010年12月9日向刘建英出具498万元收据及99600元佣金收据各一份。后���君山村委将澄房权证字第××号房屋所有权证交给刘建英。另查明：1982年，江阴市西郊君山化纤器材厂使用君山村第九生产队土地6.71亩，建造厂房一座。1989年根据江阴市人民政府澄土补（1989）293号《关于西郊乡君山村企事业单位补办使用土地的批复》，补办用地报批手续。该房产于1993年12月8日领取了房屋所有权证（澄房权字第××号），记载所有权人为江阴市西郊镇君山村（后更名为江阴市澄江街道君山村）第九生产队，所有权性质为集体所有，建筑面积1237.23平方米。此证项下房产即在江阴市君巫路68号。使用中，江阴市西郊君山化纤器材厂在厂房周围搭建了部分附属建筑，但未领取房屋所有权证。江阴市君巫路68号土地原为集体所有，后南面部分面积为528平方米的土地转为国有土地，并于2012年1月出让给江阴东海物业有限公司作为住宅用地��用。本案争议房产及其附属部分的土地性质未发生变化。再查明：根据江阴市人民政府澄政复（2004）49号《关于撤销澄江镇贯庄村等十三个村所辖六十四个村民小组建制的批复》文件，君山村第九村民小组于2004年12月8日被撤销建制。以上事实，由委托拍卖合同、拍卖规则、拍卖特别约定、拍卖公告、拍卖标的（君巫路68号房产）草图、房屋所有权证、竞买登记表、拍卖成交确认书、收据、发票、拍卖过程记录表、承诺书、本票复印件、房产证收条、江阴市人民政府《关于西郊乡君山村企事业单位补办使用土地的批复》、乡村建设补办用地报批表、征求意见书、江阴市澄江街道办事处《关于贯庄等村村民委员会更名的通知》、江阴市政府《关于撤销澄江镇贯庄村等十三个村所辖六十四个村民小组建制的批复》及当事人的陈述等证据在卷予以佐证��本院认为：本案中君山村委以集体土地上的房产及临时搭建和装饰设备设施委托华富拍卖行拍卖，君山村委委托拍卖未违反法律法规的强制性规定。华富拍卖行接受委托后将拍卖事项进行了公告，并告知刘建英等竞拍人拍卖规则及拍卖特别约定，对标的物的性质、状况作了描述，以公开竞价的形式拍卖标的物。华富拍卖行依法实施拍卖活动，遵循了公开、公平、公正、诚实信用的原则。刘建英等竞拍人在拍卖规则、拍卖特别约定及承诺书上签字认可标的物的性质、状况，刘建英对所竞拍的标的物性质、状况及相关特别约定是清楚的。委托人君山村委、拍卖人华富拍卖行、竞买人刘建英均为适格主体，拍卖活动体现了各方的真实意思表示，拍卖合同合法有效。刘建英主张合同无效，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合���，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的情形的，合同无效。刘建英未提供具有合同无效情形的充分证据，故对刘建英要求确认拍卖合同无效，返还拍卖款、佣金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四条之规定，判决如下：驳回刘建英的诉讼请求。案件受理费54060元（刘建英已预交），由刘建英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中分行，账号：11×××05）。审 判 长  杨 奕人民陪审员  胡翰刚人民陪审员  袁春萍二〇一五年十一月二十日书 记 员  沈汉坤本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国拍卖法》第三条拍���是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。第四条拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。