江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆巴民初字第0571号原告（反诉被告）昆山金鑫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇正仪正兴西路2号。法定代表人黄镇，该公司董事长。委托的代理人林然，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）罗祥生。被告（反诉原告）赵莲英。被告（反诉原告）卢某。法定代理人卢雪芬。原告昆山金鑫房地产有限公司（以下简称金鑫公司）与被告罗祥生、赵莲英、卢某商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告罗祥生、赵莲英提起反诉，经审查，本院决定受理反诉，并将本诉、反诉合并审理，分别于2015年10月21日、11月8日公开开庭进行了审理。原告金鑫公司的委托代理人林然、被告罗祥生、赵莲英到庭参加诉讼，被告卢某的法定代理人卢雪芬经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告金鑫公司诉称：2012年9月27日，原告与三被告签订了合同编号为2012029931的《昆山市商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定，三被告向原告购买晴碧园晴园XX号房屋，总价款为人民币300万元。三被告应当于2012年9月23日前支付房屋首付款90万元，并于签订房屋买卖合同当日办理银行按揭手续，以银行按揭方式支付房价210万元。三被告如约支付了房款90万元，但三被告的银行贷款审批未通过，且三被告至今未补足房款，未向原告支付余款210万元。三被告的上述逾期付款行为严重违反了合同约定，根据合同第七条约定，三被告应当自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期付款万分之二的违约金。为维护原告合法权益，诉讼要求：1、三被告向原告支付购房款210万元。2、三被告向原告支付逾期付款违约金，该违约金以210万元为基数，自2012年9月27日起按照日万分之二计算至判决生效之日止。3、本案的诉讼费由三被告承担。被告罗祥生、赵莲英共同辩称：被告方是通过中介公司在原告处购买的房屋，依据原告的要求，首付付款90万元就可以购房，余款由原告办理按揭贷款支付。嗣后，被告方签订了银行贷款合同，但一直没有人通知贷款有没有下来，直到2013年收到律师函。被告方拿着律师函到原告处，原告称会帮忙办理贷款。原告扣押被告方合同和发票，致使被告方无法自行办理贷款。同意继续履行合同。被告卢某的法定代理人未答辩。反诉原告罗祥生、赵莲英反诉称：被告方按约已支付首付款90万元，余款210万元由原告办理银行按揭货款，但至今原告未为被告方办理。三被告贷款审批未通过，原告至今未告知。原告违约，至今还扣押被告方的合同正本、首付款发票。被告方介绍了五户购房者，原告未按照公司规定支付被告方75000元。反诉请求：1、原告交还合同正本及首付款发票。2、判令原告办理银行按揭贷款210万元。3、原告支付逾期交房违约金315000元（自2014年4月1日至2015年9月10日）。4、原告支付奖金75000元。5、反诉费由原告承担。反诉被告昆山市金鑫房地产有限公司辩称：合同正本和首付款发票已经给付被告，但无交付凭据。同意再次提供合同正本原件，但发票原告仅有记账联，如被告需要，原告愿意配合被告到税务局核实原件。贷款本身属于被告应当履行的义务，原告也无法代替被告进行贷款审核问题。据悉，中国农业银行正仪支行已告知被告罗祥生，因其年龄过大需要提供收入证明，且银行已经告知被告罗祥生初审没有通过，直到现在，被告罗祥生始终未去银行办理到款手续。故被告要求原告办理贷款，缺乏法律及合同依据。原告已通知被告付清全款接受房屋，现被告未支付房款，原告有权拒绝交房。房屋销售是通过中介公司操作的，至于该公司有无向被告有过关于奖金的承诺，原告无法确认。反诉诉请均无事实和法律依据，请求驳回。经审理查明：被告卢某出生于2004年6月8日。被告罗祥生、赵莲英与原告（出卖人）签订《昆山市商品房购销合同》，购买由原告开发的位于昆山市巴城镇环湖大道东侧晴碧园溪园XX号房，房屋买受人为“罗祥生、赵莲英、卢某”，合同无被告卢某法定代理人的签字。合同对以下事项进行了约定：1、房屋建筑面积269.89平方米，房屋总价300万元；2、2012年9月23日前支付房款90万元，余额210万元于签订购销合同当日办理银行按揭手续，以银行按揭方式支付房款余额；3、逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；如买受人逾期付款在30日后，原告有权解除合同，合同解除后，买受人按累计应付款的3%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之二的违约金；4、出卖人应在2014年3月31日之前向买受人交付房屋；5、因买受人的原因，银行贷款审批未通过的，买受人应在接到通知后7日内与出卖人达成补足房款的补充协议，不足期限不得超过15个工作日，若逾期，仍未补足房款的，则视为买受人违约。合同还就其他事项进行了约定。嗣后，被告被告罗祥生、赵莲英按约支付了首付款90万元。原告开具了相应金额的收据，但未将销售不动产统一发票出具被告罗祥生、赵莲英。就剩余款项，被告赵莲英未至银行办理按揭手续。被告罗祥生曾将购房按揭贷款所需材料交由中国农业银行正仪支行工作人员进行审核，因被告罗祥生无法提供经济收入，且资产方面的证明材料无法覆盖月供，贷款申请未获批准。此后，被告罗祥生、赵莲英未继续办理按揭手续，亦未补足剩余购房款。目前，该房屋未实际交付。2014年12月31日，原告金鑫公司向被告罗祥生、赵莲英、卢某发出《律师函》，通知被告方支付剩余购房款及违约金。因邮寄未果，《律师函》被退回。庭审中，针对合同签订时，原告有无允诺替被告方办理按揭贷款的问题，被告罗祥生、赵莲英提供了证人证言，但证人均未庭陈述。就购房奖金一事，被告罗祥生、赵莲英未提供证据。上述事实有昆山市商品房购销合同、付款凭证、调查笔录、律师函、邮寄凭证、证人证言以及当事人陈述予以证实。本院认为：合法的民事权益受法律保护。被告罗祥生、赵莲英与原告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容真实有效，具有法律效力。签订合同时，被告卢某为未成年人，明显不具备签订和履行合同的能力，被告卢某法定代理人亦未进行签字确认，故涉案房屋的实际购买人应为被告罗祥生、赵莲英，相关的合同权利义务应由该两被告承担。关于办理按揭贷款义务主体问题。一、被告罗祥生、赵莲英称在合同签订时原告允诺负责办理按揭贷款，证据不足，本院不予采信；二、按揭贷款是以购房者的名义向银行借款用以支付房款，在办理按揭贷款过程中，银行会对购房人的个人信息进行审核，同时需贷款人配合签署相应文件，故依据常理和现实情况，办理按揭贷款手续，原告基于自身利益考虑可能会予以协助，但是是无法撇开购房人独立完成的。三、从“余额210万元于签订购销合同当日办理银行按揭手续，以银行按揭方式支付房款余额”的表述来看，由被告罗祥生、赵莲英办理按揭贷款更符合债的一般履行规则。综上，本案贷款义务方在被告罗祥生、赵莲英。关于未能按揭给付房款的过错问题。1、根据本院查明的事实可知，被告罗祥生无法提供银行所需材料，被告赵莲英未至银行办理手续，是无法办理按揭贷款的先决原因。2、被告罗祥生、赵莲英抗辩因原告扣押合同正本和发票，导致贷款无法办理，一，无贷款银行出具的因缺乏上述材料而贷款不予批准的证据，二，原告作为出卖方，收回房款是其最大的合同权益，亦完全有能力提供上述材料，故被告罗祥生、赵莲英提出被告扣押材料，致使无法办理贷款，明显与常理不符。故本院认为未能办理按揭贷款是被告罗祥生、赵莲英自身原因所致，原告不存在过错。关于违约金。被告罗祥生、赵莲英未能按揭给付房款，亦未依据合同约定补足房款，已构成违约，应承担违约责任。合同约定违约金计算标准为日万分之二，系双方意思自治，且未超出法律规定，本院予以支持。依据合同约定，“剩余购房款210万元应在合同签订当日办理按揭贷款给付”，该约定未给予办理按揭贷款的合理期限。本院依据现行贷款业务的行情，调整房款给付日期为2012年11月23日（首付款付款后两个月内）。故违约金本院支持以210万元为基数，自2012年11月24日（应付款次日）至判决生效日止，按照日万分之二计算。关于合同正本问题。原告、被告罗祥生、赵莲英均系《昆山市商品房购销合同》的签订方，在合同签订后，双方都应各自保管合同正本。即便是被告罗祥生、赵莲英在签订合同时因为疏忽未取走正本，其应当主动联系原告获取正本。现被告罗祥生、赵莲英未举证证明原告存在恶意不配合的情形，而反诉要求原告提供合同正本，本院不予支持。关于购房发票。原告在收取购房款后，应当向被告罗祥生、赵莲英出具发票。现原告无法提供其已将发票交付被告罗祥生、赵莲英的证据，视为未给付，作为合同履行方，原告应当向被告罗祥生、赵莲英提供发票。虽然原告在出具发票上存在履行瑕疵，但该瑕疵并不是导致按揭贷款无法办理的根本原因。关于房屋交付的问题。合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因被告罗祥生、赵莲英支付足额购房款是其履行在先的合同义务，在被告罗祥生、赵莲英未支付足额购房款的情况下，原告有权拒绝向被告罗祥生、赵莲英交付房屋，原告并不存在逾期交房的情形，故被告罗祥生、赵莲英反诉要求原告承担逾期交房违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于购房奖金问题。根据民诉法“谁主张，谁举证”的举证规则，被告罗祥生、赵莲英未就原告曾允诺给付购房奖金提交证据，应承担举证不能的后果，对该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告罗祥生、赵莲英于本判决生效后10日内支付原告昆山金鑫房地产有限公司剩余购房款210万元及210万元自2012年11月24日至判决生效之日，按照日万分之二计算的违约金。二、驳回原告昆山金鑫房地产有限公司对被告卢某的诉讼请求。三、反诉被告昆山金鑫房地产有限公司于本判决生效后10日内给付反诉原告罗祥生、赵莲英首付款购房发票。四、驳回反诉原告罗祥生、赵莲英的其他反讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27048元，减半收取13524元，由被告罗祥生、赵莲英负担。反诉案件受理费7150元，减半收取3575元，由反诉被告昆山金鑫房地产有限公司负担40元，反诉原告罗祥生、赵莲英负担3535元。该款项原告及反诉原告已预交，本院不再退还，由被告及反诉被告在履行上述判决时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号:10×××76。代理审判员 唐 敏二〇一五年十一月二十日书 记 员 姚文彬附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。