云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0328民初799号原告：曲靖市金蒂物业服务有限公司,住所地曲靖开发区麒麟西路807地质队十三栋B座二楼一号，统一社会信用代码915303000546716003。法定代表人：汤金娥，总经理。委托诉讼代理人：周胜全，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。被告：胡廷昶，男，1983年1月21日出生，汉族，云南省宣威市人，户籍地云南省宣威市。被告：徐敏，女，1986年3月7日出生，汉族，云南省宣威市人，户籍地云南省宣威市。原告曲靖市金蒂物业服务有限公司与被告胡永昶、徐敏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲靖市金蒂物业服务有限公司的委托代理人周胜全到庭参加诉讼，被告胡永昶、徐敏经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等诉讼材料，期限届满后未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告曲靖市金蒂物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：１、判令二被告支付原告2014年8月13日起至2017年5月12日止的物业服务费27940元及违约金8382元，合计36322元；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年10月15日，原告与沾益县广厦房地产开发有限公司签订《云珠苑物业服务委托合同》，由沾益县广厦房地产开发有限公司委托原告对云珠苑小区提供前期物业服务，该合同约定，业主应于每年的1月31日前一次性交清当年的物业服务费，物业服务收费是根据沾益县发展和改革局核准的标准收取，其中商业铺面每月按1.50元∕㎡收取，逾期未交纳物业服务费的，应当按每天3‰的标准支付违约金。二被告于2014年8月13日与沾益县广厦房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，购买了云珠苑小区4幢S5号商铺，建筑面积为564.46平方米。补充协议明确约定被告应当按时交纳物业管理费。因该商铺是现房，合同签订之日被告即接收了商铺。但被告自2014年8月13日起至2017年5月12日止的物业服务费合计27940元拖欠至今未交。被告胡永昶、徐敏未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书及被告身份证复印件。用以证明原被告基本信息及原被告符合诉讼主体资格。2、《云珠苑物业服务委托合同》复印件。用以证明2013年10月15日原告与建设单位沾益县广厦房地产开发有限公司签订合同，为云珠苑小区提供前期物业服务。3、沾发改价格备案（2015）03号文件复印件。用以证明云珠苑小区物业服务费价格标准：商业铺面每平方米每月1.50元。4、《商品房购销合同》、《补充协议》及合同登记备案表复印件。用以证明2014年8月13日，被告与沾益县广厦房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了云珠苑小区4幢S5号商铺（现房），建筑面积为564.46平方米。5、《租赁合同》复印件。用以证明2016年8月16日，被告将云珠苑小区4幢S5号商铺委托张健租给吴永福使用，租期十年。6、照片复印件8张。用以证明承租人吴永福装修4幢S5号商铺经营使用的事实。本院出示了以下证据材料：1、李所凤（胡廷昶之母）的询问笔录；2、2017年7月6日《人民法院报》；3、原告交纳公告费银行回执。被告胡永昶、徐敏在本案中未提交证据。本院认为，被告胡永昶、徐敏经本院公告送达，合法传唤，无正当理由未到庭应诉，也未提交书面质证意见，视为其放弃举证、质证权利。原告对其提举的6组证据及本院出示的3组证据均无异议，经本院庭审中审核相关证据原件，对真实性予以确认。上述证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告提交的证据并结合当事人在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实:原告曲靖市金蒂物业服务有限公司是具有叁级资质的物业服务企业。2013年10月15日，原告曲靖市金蒂物业服务有限公司与云珠苑小区开发商沾益县广厦房地产开发有限公司签订《云珠苑物业服务委托合同》，该合同为前期物业服务合同，适用于云珠苑小区全体业主。合同约定由沾益县广厦房地产开发有限公司委托原告曲靖市金蒂物业服务有限公司对云珠苑小区提供前期物业服务，业主须于每年的1月31日前一次性交清当年的物业服务费，其中商业物业每月按1.50元∕㎡的标准由业主按照拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天3‰的标准支付违约金。2015年2月4日，沾益县发展和改革局以沾发改价格备案〔2015〕03号文件核定云珠苑小区物业服务费等收费标准，其中商业铺面每平方米每月为1.50元。被告胡廷昶于2014年8月13日与沾益县广厦房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，购买了云珠苑小区4幢1-2层S5号房屋，用途为商铺，建筑面积为564.46平方米，其中套内面积550.66平方米、公摊面积13.8平方米。被告徐敏与胡廷昶系夫妻关系，为该商铺的共同买受人。《补充协议》第八条明确约定乙方（即被告）应当按时交纳物业管理费，物业管理费按物价部门的核定标准，依据房屋建筑面积收取，其他公摊费用按实际分摊收取。因该商铺为现房，合同签订之日作了登记备案，载明买受人胡廷昶及共有人徐敏于合同签订当日一次性付款2144948元，购买了案涉商铺。2014年8月14日，胡廷昶向沾益县房地产交易中心作了预购商品房预告登记，取得了曲房预沾字第20140694号房屋预告登记证明。后被告胡廷昶委托张建将该商铺于2016年8月16日出租给吴永福等人，部分装修后闲置至今。原告于2017年5月5日向本院提起诉讼，要求二被告支付自2014年8月13日至2017年5月12日期间的物业服务费27940元及违约金8382元。另查明，原告曲靖市金蒂物业服务有限公司与沾益县广厦房地产开发有限公司签订的《云珠苑物业服务委托合同》约定的物业服务合同期限为2013年10月15日至2016年10月15日，期间云珠苑小区召开了业主大会，成立了业主委员会，由云珠苑小区业主委员会继续选聘曲靖市金蒂物业服务有限公司为该小区提供物业服务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。在小区业主委员会成立之前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同之效力及于小区全体业主，业主应当全面履行合同义务。原告依据合同为小区提供物业服务，有权收取物业管理费。作为小区业主，按时缴费则是其应尽义务，被告应根据合同约定支付物业服务费。故原告诉请要求被告支付2014年8月13日至2017年5月12日期间的物业服务费于法有据。二被告购买小区商铺后，一直拖欠原告物业管理费，属违约行为，应承担相应的违约责任，合同约定的违约责任按每日千分之三给付违约金明显过高，庭审中原告进一步明确其诉讼请求，提出按照被告拖欠金额的百分之三十计算违约金为8382元，其余超出合同约定部分的违约金予以放弃，属原告行使自由处分权的行为，原告主张按拖欠金额的百分之三十标准计算违约金不违反法律规定，具有合理性。故根据原告的诉请和合同约定，本院对被告拖欠的物业服务费认定为27940元，即自2014年8月13日至2017年5月12日共计33个月，应交纳物业服务费564.46平方米×1.50元×33月﹦27940元，违约金认定为8382元。综上所述，原告诉请要求被告支付物业服务费及违约金具有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告胡永昶、徐敏经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，鉴于本案事实清楚，证据确实、充分，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告胡永昶、徐敏应于本判决生效之日起十日内向原告曲靖市金蒂物业服务有限公司支付云珠苑小区4幢1-2层S5号房屋自2014年8月13日起至2017年5月12日止的物业管理服务费27940元及违约金8382元，合计36322元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708元，公告费600元，由被告胡永昶、徐敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  宋端琦人民陪审员  李玉红人民陪审员  顾开科二〇一七年十月十一日书 记 员  饶 珺