四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0502民初3805号原告：中国建设银行股份有限公司泸州分行，住所地泸州市江阳区江阳中路43号，统一社会信用代码：915105009047032860。负责人：代建勇，副行长。委托诉讼代理人：饶兴立，四川理光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王松，四川理光律师事务所律师。被告：陈伟，男，汉族，1980年7月4日生，住四川省泸州江阳区。被告：高洁，女，汉族，1982年6月19日生，住四川省龙马潭区。被告：泸州市江阳区雅居房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区酒城大道二段7号11号楼3层3单元6号，统一社会信用代码：91510502558218279R。法定代表人：高勇，总经理。委托诉讼代理人：李平，男，公司员工。原告中国建设银行股份有限公司泸州分行（以下简称建行泸州分行）与被告陈伟、高洁、泸州市江阳区雅居房地产开发有限公司（以下简称雅居房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行泸州分行的委托诉讼代理人饶兴立，被告雅居房地产公司的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。被告陈伟、高洁经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行泸州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈伟、高洁向原告归还剩余借款本金229091.03元，支付计算至2017年7月10日止利息、罚息、复利15258.21元，从2017年7月11日起按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定支付至实际清偿借款本息之日止的利息、罚息、复利；支付原告为实现债券支付的律师代理费22900元。2、判令原告对被告提供的抵押物（坐落于江阳区学院西路8号47幢楼1至2层8号）处分所得，在原告第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权；3、被告雅居房地产公司对原告的第一项诉讼请求承担连带支付责任。诉讼费由被告负担。事实与理由：被告陈伟、高洁系夫妻，于2013年6月20日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：两被告向原告借款300000元整，借款期限为120个月，还款方式为等额本息还款法，利率为浮动利率，即在基准利率的基础上上浮31%，逾期未还本付息的，计收罚息，并计收复利。同时，两被告自愿以贷款所购房屋向原告提供抵押担保。另外被告雅居房地产公司自愿为上述借款向原告提供连带责任保证。合同签订后，原告按约发放贷款，但被告却未在约定还款时间内按时还本付息，经原告多次催收未果。故此提出上列诉讼请求。被告陈伟、高洁未答辩。被告雅居房地产公司辩称，被告陈伟、高洁贷款属实，但对二被告还款情况和尚欠贷款本息不清楚。被告公司对小区业主贷款提供了贷款担保。原告建行泸州分行围绕诉讼请求提交了以下证据：1、原被告身份信息，陈伟、高洁结婚证复印件，证明原被告主体；2、个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人（住房）贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、逾期明细表、房屋预告登记证明、预告登记信息，证明陈伟、高洁向原告借款300000元，用于支付购房款，原告已经履行了义务，二被告有违约行为，双方签订的合同约定了违约责任及利息、罚息、复利的计算方式及实现债权的费用由被告承担；3、个人住房/商业用房借款协议、个人住房/商业用房借款最高额保证合同、商品房买卖合同，证明被告雅居房地产公司自愿为二被告提供连带责任保证，贷款也发放到了被告的账户。对原告提交的证据，被告雅居房地产公司对该证据真实性无意见。本院对原告提交证据的真实性予以认可。被告陈伟、高洁、雅居房地产公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈伟、高洁系夫妻关系。2013年6月20日，被告陈伟、高洁与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定二被告向原告借款300000元用于购置坐落于江阳区学院西路8号47幢楼1至2层8号的商业用房，借款期限为120个月，自2013年7月24日至2023年7月24日止。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮31%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率中约定：本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。还款方式为等额本息还款法。约定还款日为每月/期的23日。本合同项下担保方式为抵押和最高额保证。抵押物财产为江阳区学院西路8号47幢楼1层8号房屋，建筑面积68.55平方米。合同第十六条违约责任条款中约定：借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同按时足额偿还借款本息或其他应付款项……。第十七条违约救济措施约定，出现任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和利率，不予并处等。2013年2月20日，原告与被告雅居房地产公司签订个人住房/商业用房借款业务协议、个人住房/商业用房借款最高额保证合同，个人住房/商业用房借款业务协议约定乙方（原告）同意在2013年2月20日至2015年2月19日期间购买坐落于泸州市江阳区的经批准命名为“国泰.新城”的商业用房的符合条件的购房人发放贷款，乙方提供总计最高额为肆仟万元个人商业用房贷款。个人住房/商业用房借款最高额保证合同中约定：为保证乙方（原告）债权的实现，甲方（被告雅居房地产公司）愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。债务人是指购置坐落于泸州市江阳区“国泰.新城”项目所属之商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2013年2月20日至2015年2月19日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于手续费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币肆仟万元。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间及时超出本合同的债权确定期间，仍然属于本最高额的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间条款约定：保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔借款合同起至以下第贰项所述之日止，壹……，贰：该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书较贷款人核对无误、收执之日。保证责任条款中约定：如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议等。以上合同签订后，原告于2013年7月24日根据被告陈伟、高洁的委托将贷款300000元转到被告雅居房地产公司账户。二被告过后归还了部分本息，自2016年9月30日起尚欠本金229091.03元,自2016年10月起未再归还本金，自2016年7月24日开始拖欠利息，截止2017年7月10日拖欠利息、罚息、复利共计15258.21元。同时查明，被告陈伟、高洁购置的坐落于江阳区学院西路8号47幢楼1至2层8号的商业用房在上述合同签订后，于2013年7月22日办理了预告抵押登记，载明预告登记权利人为原告。前述房产未办理房屋所有权证书。本院认为，原告建行泸州分行与被告陈伟、高洁签订借款合同，与雅居房地产公司签订借款业务协议、借款最高额保证合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按合同约定履行权利义务。依据前述合同的约定和本院认定的事实，原告建行泸州分行向被告陈伟、高洁发放贷款300000元，但二被告履行部分付款义务后，自2016年7月24日开始拖欠利息、自2016年10月起未再归还本金，二被告的行为已构成违约，根据双方约定，借款人不按时足额偿还借款本息，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。故原告请求被告归还尚欠本金229091.03元和计算至2017年7月10日拖欠利息、罚息、复利共计15258.21元，以及自2017年7月11日起按照合同约定计算支付至实际清偿借款本息之日止的利息、罚息、复利本院予以支持。同时原告请求被告雅居房地产公司对被告陈伟、高洁的前述款项承担连带清偿责任符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付原告为实现债权支付的律师代理费22900元，对此本院认为，律师费虽系在与被告约定范围内，但因所提供的证据尚不能证明该律师费已实际支付，依法应承担举证不能的责任，对其主张本院依法不予支持。对原告请求的对被告的抵押物（坐落于江阳区学院西路8号47幢楼1至2层8号）处分所得，在前述请求范围内享有优先受偿权，对原告的该请求，本院认为，前述房产虽进行了抵押权预告登记，但并非系现实的抵押权，该房产未办理房屋所有权证书，并未办理抵押登记，抵押权应自登记时设立。故原告请求对该房产的处分所得享有优先受偿权不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈伟、高洁于本判决发生法律效力之日起十日内偿还尚欠原告中国建设银行股份有限公司泸州分行借款本金229091.03元和计算至2017年7月10日止的逾期利息、罚息、复利15258.21元共计244349.24元；并自2017年7月11日起按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付利息、罚息、复利至借款付清之日止；二、被告泸州市江阳区雅居房地产开发有限公司对被告陈伟、高洁的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司泸州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4966元，本院适用简易程序审理减半收取2483元，由被告陈伟、高洁、泸州市江阳区雅居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  张正君二〇一七年十月十七日书记员  梁亚秋