吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉07民终1643号上诉人（原审被告）：吴阴彬，现住松原市。身份证号码×××委托诉讼代理人:赵文军，吉林良伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：松原市龙鹏物业有限责任公司，住所地松原市宁江区松江大街（龙辉小区）。组织机构代码56506XXXX。法定代表人：刘艳龙，经理。委托诉讼代理人：孟庆艳，女，汉族，1971年2月4日生，松原市龙鹏物业有限责任公司职员，现住松原市宁江区和平街11委。委托诉讼代理人：王进，男，汉族，1963年11月1日生，松原市龙鹏物业有限责任公司职员，现住松原市宁江区铁西街繁利委。上诉人吴阴彬因与被上诉人松原市龙鹏物业有限责任公司（简称龙鹏公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院(2016)吉0702民初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人吴阴彬及其委托诉讼代理人赵文军，被上诉人委托诉讼代理人孟庆艳、王进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴阴彬上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：维修房顶是物业公司法定义务之一，原审认定物业维修基金使用管理与物业公司提供物业服务没有关系，对上诉人的主张不予支持明显错误。上诉人所在的房屋与其他三户业主臧淑艳、刘红霞、付长艳房屋均系永泰嘉园小区8号楼顶楼，自2013年开始四户屋顶出现漏水，上诉人及其他三户多次找被上诉人、区建设局、市建设局、开发商，要求被上诉人等单位予以维修，但被上诉人等单位都互相推诿，建设局回复理由8号楼没有交物业维修基金，实际上诉人等住户在购楼时已全部缴纳物业维修基金至开发商处，上诉人等当年投诉无果，2014年5月雨季又来临，上诉人又开始找被上诉人，被上诉人经理杨青龙召集楼顶四户业主告知处理方案，让四户业主先行找工程队维修并垫付费用，上诉人垫付14000元，臧淑艳垫付12000元，刘红霞垫付14000元，付长艳垫付12000元，后找杨青龙要求解决该费用，杨青龙一开始承诺马上解决，后期就下落不明，物业公司后由孟庆艳接管，孟庆艳拒绝给上诉人四户业主解决此笔费用。本应该由物业公司来维修屋顶，然后由其申请物业维修基金转移支付，原审却将物业公司法定义务剥离，不予支持上诉人主张，明显错误。上诉人的委托诉讼代理人认为，物业费和维修费应该冲抵。龙鹏公司辩称，物业费和维修费是两回事，不能抵消，要启动物业维修基金需要一定的法定程序和条件，物业公司无权管理和支配，上诉人要求不合理，应维持原判。龙鹏公司原审诉称：吴阴彬系永泰家园小区居民，龙鹏公司负责永泰家园小区的物业管理并以每平方米0.7元收取物业费。龙鹏公司管理永泰家园小区期间，吴阴彬拖欠2014年9月1日至2015年9月1日期间2号楼4单元402、8号楼2单元301室、8号楼西北商企及507、807、808车库物业费共计2920元。此款经多次催要拒不缴纳，故诉至法院，要求判令吴阴彬给付拖欠的2014年9月1日至2015年9月1日期间的物业费2920元及逾期给付的银行贷款利息4倍计算的利息至实际付清之日止，承担本案诉讼费用。吴阴彬原审辩称：不同意给物业费。一、我家住三楼是顶楼，2013年积雪融化后漏水，我们跟杨青龙反映，他和我去找建设局，又找开发商，物业办说没交物业维修基金，物业说先让我们自己修理，然后留好票子，说请下来维修基金给我们报，但是至今没有报销。所以我和物业说我物业费就不交了。二、共性问题。在原告管理期间，楼道里的卫生物业不管，停车位不划线，物业管理混乱，我们的车回来根本找不到停车位。绿化存在问题，花草原告也不管理。楼宇门管理有问题，任何人都能进去，都是小广告，原告根本不管理。积雪不清理，经常停电停水，监控调取不出来，楼道里原告从来没给刮过白，墙体潮湿，没有打扫。原审经审理查明：吴阴彬系松原市宁江区永泰家园小区8号楼2单元301室业主，其房屋面积分别为126.74平方米（8号楼301室）、111.04平方米（2号楼4单元402室）、23.96平方米（8号楼西北商企）、37.74平方米（507号车库）、23.15平方米（807号车库）、24.94平方米（808号车库）。松原市宁江区永泰家园小区在2013年9月1日至2014年1月20日期间由松原市鑫龙物业有限责任公司（以下简称鑫龙公司）进行物业管理，该公司原法定代表人为杨青龙，于2014年1月20日变更为夏海燕，该公司未取得“物业服务资质证书”。在鑫龙公司提供物业服务期间，该小区未成立业主委员会，鑫龙公司与部分业主签订“永泰家园物业管理服务协议”，约定物业服务费收费标准为：多层住宅0.70元/月/平方米、商业门市0.70-1.00元/月/平方米、车库0.70元/月/平方米。2014年1月20日松原市鑫淼物业有限责任公司（以下简称鑫淼公司）接替鑫龙公司对该小区进行物业管理并收取物业服务费，物业服务费收费标准未变，该公司原法定代表人为夏海燕，于2014年1月20日变更为杨青龙，该公司具有三级资质“物业服务资质证书”，鑫龙公司与鑫淼公司约定：鑫龙公司管理期间该小区业主拖欠的物业服务费由鑫淼公司继续收取。2015年5月20日鑫淼公司更名为松原市龙鹏物业有限责任公司，法定代表人由杨青龙变更为刘艳龙，约定鑫淼公司管理期间及鑫淼公司接管鑫龙公司收取的该小区业主拖欠的物业服务费由龙鹏公司收取。在此期间，该小区未成立业主委员会。2015年5月末龙鹏公司撤出该小区，由松原市龙源物业管理有限公司（以下简称龙源公司）接管该小区提供物业服务。龙源公司给龙鹏公司出具证明一份，内容为：“松原市龙源物业管理有限公司于2015年5月末接管的永泰家园小区，并在合同中约定从2015年9月1日开始收取物业费，之前我公司服务的2015年5月末至2015年8月末期间的物业费，原松原市鑫淼物业有限责任公司（现松原市龙鹏物业有限责任公司）可以收取，我公司不予干涉。”现龙鹏公司因物业费纠纷诉至法院。吴阴彬为证明物业服务不合格存在问题的辩解，提供证人证言一份。上述事实，有龙鹏公司、吴阴彬陈述，龙鹏公司提供的物业服务企业资质证书复印件、收费票据、债权转让证明、企业变更登记、吴阴彬提供的证人证言等在卷为凭，经法庭举证、质证、认证，予以确认。原审认为：鑫龙公司与永泰家园小区部分业主签订了“永泰家园物业管理服务协议”，鑫龙公司对该小区进行物业管理，对该小区全体业主提供了相应的物业服务，鑫龙公司与永泰家园小区业主之间形成了物业服务合同关系；鑫淼公司接替鑫龙公司继续对该小区进行物业管理并提供物业服务，鑫淼公司与永泰家园小区业主之间形成了事实上的物业服务关系。另，鑫龙公司与鑫淼公司之间债权转让的行为不违反法律规定。吴阴彬系该小区业主，接受了鑫龙公司及鑫淼公司提供的物业服务，应当交纳相应的物业服务费。物业维修基金的使用与管理与龙鹏公司提供物业服务没有直接关系，故对吴阴彬未能以维修基金报销自行打防水的费用而不交纳物业费的抗辩，不予支持。因鑫淼公司在提供物业服务管理期间存在物业服务质量问题，所以根据物业服务合同的性质、特点，吴阴彬可以适当少交物业费；另外，吴阴彬对鑫淼公司（后更名为龙鹏公司）终止服务后收取的物业服务费不予认可，且龙源公司未明确约定龙鹏公司撤出小区后龙源公司进行的3个月物业服务由龙鹏公司收取服务费，故对龙鹏公司主张的撤出物业服务后要求收取的3个月物业服务费的请求，不予支持，据此，吴阴彬应向龙鹏公司交纳拖欠的2014年9月1日至2015年5月31日期间物业服务费为1751.75元{111.04平方米×0.7元/月/平方米×9个月×80%+126.74平方米×0.7元/月/平方米×9个月×80%+商企23.96平方米×0.7元/月/平方米×9个月×80%+车库（37.74+23.15+24.94）平方米×0.7元/月/平方米×9个月×80%}。因存在物业服务质量问题，故龙鹏公司主张利息的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第三十二条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告吴阴彬于本判决生效之日立即给付原告松原市龙鹏物业有限责任公司物业费1751.75元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担；剩余25元，由本院退还给原告。本院二审查明事实与原审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人存在物业服务合同关系均无异议，在双方履行合同过程中，上诉人对自己拖欠被上诉人物业费的事实亦认可，所以，被上诉人要求上诉人给付尚欠的物业费应受法律保护。上诉人提出用其垫付的房屋维修基金冲抵问题，因与本案非同一法律关系，本院不予采纳，上诉人以原物业公司经理杨青龙没给解决维修基金而拒付物业费的理由，不能成立，其上诉理由，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  孙世雁审判员  徐 芳审判员  于 航二〇一七年十月二十三日书记员  孙丽新