福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）潭民初字第1431号 原告章文良，男，1967年12月21日出生，汉族，个体工商户，住南平市建阳区。 委托代理人梁忠民，福建心至律师事务所律师。 委托代理人张游辉，男，南平市建阳区麻沙中心法律服务所法律工作者，住南平市建阳区。 被告江忠华，男，1975年11月14日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。 被告谢长旺，男，1974年12月6日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。 被告福建省六合房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道民主南路527号（纳泰财富广场E幢2层10203房）。组织机构代码57470410-1。 法定代表人徐承霍，董事长。 原告章文良与被告江忠华、谢长旺、福建省六合房地产开发有限公司（简称六合公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告章文良及其委托代理人梁忠民、张游辉到庭参加诉讼，被告江忠华、谢长旺、六合公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告章文良诉称，2013年3月7日，被告六合公司向原告借款3000000元，约定借款期限为6个月，月利率2%，财务咨询费1%，合计3%，该款已存入六合公司指定账户，为确保债务的履行，六合公司将包括领袖公馆第1幢2单元20501房在内的6套商品房作为借款抵押，每套商品房抵押价值为500000元。为此，原告与六合公司就上述商品房签订《商品房买卖合同》，同时向有关部门办理了商品房买卖合同备案登记及不动产的预告登记，登记编号为201301201号。2013年9月7日，由于六合公司无力清偿债务，经协商，六合公司同意以500000元的价款将上述房屋出卖给原告，该事实有六合公司向原告出具的《承诺书》足以为据。同时，双方签订一份补充协议即《店面、写字楼、房屋买卖合同》，确定上述商品房买卖的成交价格。由此可见，原告与六合公司签订的《商品房买卖合同》及《店面、写字楼、房屋买卖合同》已办理了备案登记及不动产预告登记，完全是双方真实意思表示，原告亦支付了全部对价，且南平市建阳区人民法院（原建阳市人民法院）于2014年10月14日作出（2014）潭执行字第1-5号执行裁定也认定六合公司已将20501房出售给原告，因此该合同应为真实合法有效。在（2014）潭执行字第1-5号执行裁定作出之前，该房屋已完全符合产权登记的条件且已办理预告登记，因此，上述房屋实际归属于原告。然而，在被告江忠华与被告谢长旺、被告六合公司民间借贷纠纷一案的强制执行过程中，执行法院误将属于原告的房产仍当作六合公司的财产予以查封。原告得知后，立即提出书面异议，但执行法院确以三被告有异议，又与备案登记的《商品房买卖合同》中对总金额及付款方式约定不一致，且争议属另一法律关系为由，驳回原告的异议申请。原告认为，该查封行为侵犯了原告的合法权益，执行法院驳回原告的异议申请是错误的，为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第204条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条的规定。现诉请依法确认原告与被告六合公司签订的编号201301201号的《商品房买卖合同》及《店面、写字楼、房屋买卖合同》合法有效；确认领袖公馆第1幢2单元20501房归原告所有，被告六合公司协助原告办理产权变更登记手续；判令解除对领袖公馆第1幢2单元20501房的查封，并立即停止对该项财产的执行。 被告江忠华未到庭，在举证期限内未向本院提交书面答辩意见。 被告谢长旺未到庭，在举证期限内未向本院提交书面答辩意见。 被告六合公司未到庭，在举证期限内未向本院提交书面答辩意见。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、《借款合同》，证明被告六合公司于2013年3月7日向原告借款3000000元的事实。 2、《商品房买卖合同》及《店面、写字楼、房屋买卖合同》、《建阳市商品房买卖合同备案信息表》，证明原告与被告六合公司签订的商品房买卖合同合法有效，且该合同已经备案，并办理不动产的预告登记。 3、转款凭证及收款收据，证明原告已支付了全部购房款500000元的事实。 4、《承诺书》，证明被告六合公司同意用涉讼的商品房冲抵500000元的借款本金及利息。 5、（2014）潭执行字第1-5号《执行裁定书》，证明涉讼的商品房已被查封。 6、（2015）潭执异字第9号《执行裁定书》，证明原告对涉讼商品房的查封提出异议，后被建阳市人民法院驳回，因此原告有权提出异议之诉。 7、南平市建阳区规划建设和旅游局出具的《证明》，证明涉讼房屋已经竣工验收。 8、建阳房地产信息网，证明涉案商品房已经经过预告登记。 被告江忠华在举证期限内未向本院提供证据。 被告谢长旺在举证期限内未向本院提供证据。 被告六合公司在举证期限内未向本院提供证据。 本院认为，被告江忠华、谢长旺、六合公司未到庭，视为放弃诉讼权利。原告所举证据1真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。但证据1中第4条约定了被告六合公司在借款到期不能归还原告借款时，被告六合公司抵押的商品房无条件归原告所有，该约定与流质契约的规定相冲突，应属无效，对该条约定，本院不予确认。原告所举证据2中《商品房买卖合同》真实、合法，与证据1形成相互印证，与本案具有关联性，本院予以确认。原告所举证据2中《店面、写字楼、房屋买卖合同》有原告章文良及被告六合公司法定代表人签字及单位盖章，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告所举证据2中《建阳市商品房买卖合同备案信息表》、证据3中转款凭证，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告所举证据3中《收款收据》、证据4《承诺书》，有被告六合公司法定代表人签字及单位盖章，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告所举证据5、6、7，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告所举证据8，真实、合法，本院予以确认。但该证据系证明被告六合公司已将讼争房产预售信息公布在建阳房地产信息网上，因此，原告拟证明涉案商品房已经经过预告登记的证明对象，不能成立。 经审理查明，2013年3月7日原告章文良与被告六合公司签订《借款合同》一份，约定，被告六合公司因经营需要，向原告章文良借款人民币3000000元，借款期限6个月，并以其开发建设的领袖公馆1号楼6套商品房作为该笔借款的抵押物，每套商品房抵押价值为人民币500000元。六合公司每归还一笔借款，原告应无条件且在7天内配合被告办理抵押物解除抵押事宜（解除商品房买卖合同）等内容。同日，原告章文良与被告六合公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201301201），并通过建阳房地产信息网提交备案，南平市建阳区（原建阳市）建设局于当天确认已办理预售登记备案。《商品房买卖合同》约定，被告六合公司出售的房屋为领袖公馆1幢2单元20501号商品房，总价款为899145元，原告需在2013年3月7日将购房款一次性付至指定的银行预售监管账户上（监管银行：建设银行建阳市支行的账户内，监管账户：35×××31）等内容。上述两份合同签订后，原告分别于2013年3月7日、3月13日、5月20日通过银行转账方式向被告六合公司的法定代表人徐承霍个人账户支付共计2940000元。2013年3月13日，被告六合公司出具《收款收据》中注明章文良购买21402、20501房购房款各500000元，该款汇入徐承霍账户。2013年9月7日，原告章文良与被告六合公司签订了《店面、写字楼、房屋买卖合同》一份，约定“被告福建省六合房地产开发有限公司将20501号商品房（建筑面积138.33平方米）以500000元出售给原告章文良，原告章文良在2013年3月7日之前将购房款汇入徐承霍个人账户，被告在2013年9月7日将上述房屋交付给原告章文良”等内容。同日，被告六合公司出具一份承诺书，内容为六合公司向章文良所借3000000元整，其中2000000元因公司无力归还本金和利息，因此同意将分别登记在章文良、朱光炬名下的领袖公馆四套房产冲抵2000000元的本金及利息，债权变更为物权。被告六合公司已将讼争房产的预售信息公布在建阳房地产信息网上，其开发建设的领袖公馆楼盘已于2015年2月竣工验收完毕，2015年5月25日，南平市建阳区规划建设和旅游局出具证明一份，证明关于被告六合公司《建阳领袖公馆》房地产开发项目已通过验收并发两书《房产使用说明书》、《房屋质量保证书》，可以交付。原告章文良除本案讼争房屋外还有其他用于居住的房屋，截至法庭辩论终结前涉案房屋尚未交付给原告章文良。 另查明，江忠华与谢长旺、六合公司之间存在民间借贷纠纷，经法院裁判生效后，因谢长旺、六合公司未履行上海市松江区人民法院作出的已经生效的（2013）松民一（民）初字第7050号民事判决书所确定的给付金钱义务，江忠华于2014年1月10日向上海市松江区人民法院申请强制执行，上海市松江区人民法院于2014年2月13日依法委托建阳法院强制执行，本院于2014年10月14日作出（2014）潭执委字第1-5号《执行裁定书》，查封了被执行人六合公司出售给原告章文良房屋一套（商品房合同编号为201301201）。2015年4月23日，原告章文良向本院提出书面异议，本院于2015年5月4日作出（2015）潭执异字第9号《执行裁定书》，裁定驳回案外人章文良的异议。原告章文良对该执行裁定不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点在于原告对执行标的是否享有民事权益，享有何种民事权益，其所享有的民事权益是否足以排除强制执行。从审理查明可知，被告六合公司因经营需要，于2013年3月7日向原告章文良借款3000000元，借款期限为6个月，其与原告签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的目的是为了担保债务的履行，双方之间本质上成立借贷关系。鉴于双方未办理抵押登记，也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为，应认定为非典型担保方式，即在被告六合公司不能按时归还借款时，原告章文良可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式确保其能够实现债权。2013年9月7日，被告六合公司因无力归还原告章文良的借款，同意将讼争房屋抵偿给原告章文良，双方争对讼争房屋重新签订《店面、写字楼、房屋买卖合同》，此时，双方之间形成以物抵债的法律关系。综上，原告章文良对讼争房屋享有民事权益。原告章文良与被告六合公司均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，被告六合公司为担保债务履行，自愿以预售商品房形式提供担保，原告也表示接受，且未侵害他人利益或者公共利益，不违反法律禁止性规定，故对原告主张确认其与被告六合公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201301201）合法有效的请求，本院予以支持。因被告六合公司债务履行期限届满后无力清偿债务，同意以讼争房产抵偿，双方签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》本质上属于以物抵债协议，该协议有原告章文良与被告六合公司双方当事人签字、盖章确认，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。故对原告主张确认其与被告六合公司签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》合法有效的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因原告未提供相应的证据证明讼争房产已登记至其名下，亦未提供证据证明讼争房产已符合办证条件，故对原告主张确认领袖公馆第1幢2单元20501房归原告所有，要求被告六合公司协助原告办理产权变更登记手续的请求，本院不予支持。因原告章文良与被告六合公司已于2013年9月7日达成以物抵债协议，原告章文良已将借款冲抵购房款，履行了付款的义务，讼争房屋之所以未及时交付给原告章文良及未办理过户登记手续，是因为被告六合公司迟延竣工验收所致，原告章文良对此不存在过错。因此，对原告主张解除对领袖公馆第1幢2单元20501房的查封，并立即停止该项财产的执行的请求，本院予以支持。被告江忠华、谢长旺、六合公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、确认原告章文良与被告福建省六合房地产开发有限公司于2013年3月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201301201）合法有效； 二、确认原告章文良与被告福建省六合房地产开发有限公司于2013年9月7日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》合法有效； 三、解除对领袖公馆第1幢2单元20501房的查封，停止对该项财产的执行。 四、驳回原告章文良的其他诉讼请求。 本案受理费12791元，由被告福建省六合房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  戴琳丰 人民陪审员  左 刚 人民陪审员  张晓清 二〇一五年十一月十八日 书 记 员  连春蕾 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 《中华人民共和国担保法》 第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。 债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。