天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民一终字第1565号上诉人（原审被告）吴一。委托代理人何××（系上诉人岳父），天津市西青区珍味楼酒家负责人。被上诉人（原审原告）武勇。委托代理人岳婧，北京惠诚（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭咏梅。委托代理人岳婧，北京惠诚（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）武攸思。委托代理人岳婧，北京惠诚（天津）律师事务所律师。上诉人吴一因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2015）青民一初字第2208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院审理查明，原告武勇、郭咏梅、武攸思系坐落于天津市西青区友谊南路南段西侧观鹭花园1-103号房屋的所有权人。三原告与被告吴一于2012年8月16日签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告将坐落于天津市西青区友谊南路南段西侧观鹭花园1-103号房屋出租给被告经营餐饮。租赁面积为114.87平方米，租赁期限为2012年8月17日至2020年8月16日。租金以叁年期进行调整，租期在第一年、第二年和第三年的租金分别为250000元/年；租期在第四年、第五年和第六年的租金分别在前三年的基础上上浮10%，计275000元/年……。租金的支付方式具体如下：本合同签订之日起十五日内，被告向原告支付自免租期届满之日2013年2月17日起至2014年2月16日的首期租金计250000元；被告于2014年2月17日向原告支付第二期租金（自2014年2月17日起至2015年2月16日）计250000元；被告于2015年2月17日向原告支付第三期租金（自2015年2月17日起至2016年2月16日）计262500元……。关于违约责任，合同第十二条第一款约定，如被告不能按合同约定如期支付租金，每延迟一日支付，按所欠付金额以每日千分之二的比例承担违约金，直至实际支付为止。如超过约定付款日六十日，原告有权解除本合同，收回该房产，被告除承担上述违约金外，还须按本租赁期最后一整年的租金向原告赔偿损失。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告自2015年2月17日开始未向原告支付第三期租金。原告于2015年5月19日通过邮寄的方式向被告发出《关于解除2012年8月16日所签的通知书》，要求与被告解除合同。截止至2015年5月17日，被告未支付原告房屋租金65625元。庭审中，原告主张被告拒不支付租金的行为，造成了银行利息的直接经济损失和影响了原告正常生产经营的间接经济损失；被告主张调整违约金比例按银行利息计算违约金。原告诉讼请求：1、解除双方签订的关于观鹭花园1-103号商铺的《商铺租赁合同》，被告将承租的房屋交还原告；2、被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金65625元（截止至2015年5月17日），并支付至腾房之日止的租金；3、被告支付原告违约金11681.25元（自2015年2月17日至2015年5月17日），并支付至实际支付欠缴租金之日止的违约金；4、被告赔偿原告经济损失262500元；5、本案诉讼费用由被告承担。原审人民法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告交付租赁房屋后，被告作为承租人应当按照合同约定的期限支付租金。但被告未按合同约定履行交纳租金的义务，经原告催要，被告仍不履行。根据双方租赁合同的约定，被告应于2015年2月17日向原告支付第三期（自2015年2月17日起至2016年2月16日止）租金262500元，如超过约定付款日六十日的，原告有权解除本合同，收回该房产。至2015年5月17日，被告拖欠原告租金的行为已构成违约，原告要求解除合同，被告将承租房交还原告并支付原告至实际腾房之日止的租金，证据充足，予以支持。被告抗辩称，双方签订的租赁合同显失公平，但被告并没有提供任何证据予以证明，被告的抗辩理由，不予采纳。关于原告要求的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款‘过分高于造成的损失’”的规定，原告要求被告按照每日千分之二的比例承担违约金，属于‘过分高于造成的损失’的情况。原告主张的违约金应按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。关于原告主张被告赔偿经济损失一节，因原告已按照租赁合同中约定的违约责任向被告主张违约金，且原告不能提供证据证实其损失的存在，故对该项诉请不予支持，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十一条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、解除原告武勇、郭咏梅、武攸思与被告吴一签订的关于天津市西青区友谊南路南段西侧观鹭花园1-103号房屋的《商铺租赁合同》；二、被告吴一于本判决生效后三十日内将天津市西青区友谊南路南段西侧观鹭花园1-103号房屋腾空交付原告武勇、郭咏梅、武攸思；三、被告吴一于本判决生效后十日内给付原告武勇、郭咏梅、武攸思截止2015年5月17日前的房屋租金65625元以及自2015年5月18日起至实际腾房之日止的租金（按双方合同约定的租金标准计算）；四、被告吴一于本判决生效后十日内给付原告武勇、郭咏梅、武攸思自2015年2月17日起至本判决生效之日止的违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；五、驳回原告武勇、郭咏梅、武攸思的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3199元，由原告武勇、郭咏梅、武攸思负担2478.5元，由被告吴一负担720.5元。上诉人吴一不服原审判决，向本院提起上诉，请求将本案发回一审法院重审。理由：2014年9月8日上诉人与案外人合作经营天津市西青区珍味楼酒家，后上诉人于2015年7月20日退出合作，现涉案商铺的实际使用人为天津市西青区珍味楼酒家，2015年7月20日之后的租金及腾房义务应当由天津市西青区珍味楼酒家承担，应追加该酒家为当事人。被上诉人武勇、郭咏梅、武攸思辩称，合同系上诉人与被上诉人签订的，权利义务应该由上诉人承担，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同系上诉人与被上诉人所签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定合同合法有效并无不当。鉴于上诉人未按合同约定支付租金，且满足合同约定的解除条件，原审法院据被上诉人的请求判令解除合同并无不当。上诉人作为该租赁合同的承租方，在合同解除的前提下，应按照合同约定履行交纳租金及腾房的义务。上诉人主张其于2015年7月20日之后退出合作经营，之后的租金及腾房义务均应由涉案商铺的实际使用人天津市西青区珍味楼酒家承担，但二审庭审中上诉人亦认可该合同承租方始终为上诉人，该酒家并未与被上诉人签订合同，因此，该酒家并非本合同的当事人，上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1441元，由上诉人吴一负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 玉代理审判员 豆 艳代理审判员 邵 丹二〇一五年十一月十九日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……