黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2015）鸡冠民初字第852号原告姜明月，女。委托代理人石瑞明，男，律师。被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司。法定代表人李功波，男，董事长。委托代理人杨静昕，男。原告姜明月与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理。依法由审判员褚连英适用简易程序于2015年7月7日公开开庭进行了审理。因案情复杂，经批准转入普通程序，依法组成合议庭于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告姜明月的委托代理人石瑞明、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司的委托代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜明月诉称，2012年9月29日，原告方团购代表与被告签订了商品房团购协议书，原告按团购协议约定购买了被告开发的位于鸡冠区XX路南，XX路北侧“XX公馆”XX号楼XX单元XX层XX室、面积XX平方米房屋。原告于2012年9月29日向被告交纳首付款96700元。被告违反团购协议约定，没有在约定的时间向原告交付房屋，也未通知原告办理贷款手续。被告在原告不知情的情况下，擅自将原告购买的房屋卖给王某某，并于2014年9月29日在鸡西市房产局办理预告登记，将房屋登记在王某某名下。被告将房屋出售给原告后，又将房屋出售给王某某，被告的违约行为致使原告的合同目的不能实现，请求解除原、被告之间的购房合同，被告应返还原告购房款96700元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应承担已付购房款一倍的赔偿责任，给付原告赔偿款96700元，并给付原告自交付购房款之日起至起诉期间的利息63435元，以上合计256835元。被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称“天福利亨公司”）辩称，一、原、被告于2012年9月29日签订了商品房团购协议，原告购买被告开发的“XX公馆”XX号楼XX单元XX层XX号（新房号1-903）、设计面积XX㎡，建筑面积XX㎡，单价3920元／㎡，应交款322224元，现仅交纳首付款96700元，尚欠购房款225524元。团购协议约定房屋交付时间为2014年4月30日。被告于2014年3月26日提前通知原告入住完成合同义务。原告在2015年5月27日提起本案诉讼前并未向被告主张过权利，依据《合同法》第五十五条第一款规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，没有行使撤销权”，原告早已超过一年的法定撤销权时限，况且被告已经如期完成合同义务，没有违约行为，其主张解除团购协议于法无据。二、协议约定房屋交付时间为2014年4月30日，被告于2014年3月26日提前通知原告入住完成合同义务。但原告不予办理入住手续，也不交纳购房余款225524元，至今已违约433天，构成实质违约。另尚欠所购住宅取暖费、物业费等入住费用，造成被告财产损失。三、原、被告在平等自愿、协商一致基础上签订的商品房团购协议合法有效，对协议双方均产生法律约束力，原告应当继续履行交付购房余款的义务，况且合同目的已经实现，应当继续履行。四、原告称被告将其购买的房屋出售给第三人没有事实根据，在原告没有履行合同义务按期交付购房余款，又不办理入住手续的情况下，被告善意无因管理，为保全房屋办理抵押登记手续。在原告交付购房余款和其他入住费用的同时，被告解除房屋的抵押登记，即刻为原告办理商品房备案合同。故原告主张赔偿款无事实根据，应予驳回。本案争议的焦点问题是：原告方团购代表与被告签订的商品房团购协议书及原告与被告签订的商品房团购协议书是否合法有效，被告是否将原告购买的房屋出售给他人，原告的诉讼请求是否符合法律规定。围绕争议焦点问题，原、被告双方在开庭审理时进行举证、质证。原告姜明月向本院提交的证据有：证据一、商品房团购协议书复印件1份、销售预收款专用票据复印件1张，证明2012年9月29日，被告与原告方团购代表签订了商品房团购协议书，协议约定了交房时间及违约责任等条款，原告按协议购买了被告开发的位于鸡冠区XX路南，XX路北侧XX公馆XX号楼XX单元XX层XX号XX平方米房屋，并于2012年9月29日向被告交纳购房款96700元。但被告违反协议书约定，没有在约定的时间向原告交付房屋，也未通知原告办理交房手续。证据二、鸡西市商品房预售管理办公室出具的备案合同列表1张，证实被告在原告不知情的情况下，擅自将原告购买的房屋卖给王某某、并于2014年9月29日在鸡西市房产局办理预告登记，将房屋登记在王某某名下，被告的违约行为致使原告的合同目的不能实现。被告对原告提交的证据一真实性无异议，对证明问题有异议，提出被告于2014年3月26日即通知原告办理入住手续，但原告至今未办理，也未交付购房余款。对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，提出依据团购协议第五条第二款第二项规定，原告过期不办理按揭贷款，被告有权将此房另行出售，并在6个月内退还原购房者交付的房款。但被告在原告实质违约六个月后并未依协议约定将该房屋出售，只是为了保全房屋，办理抵押登记手续，如果原告现交付购房余款，办理入住手续，被告将立即为原告解除抵押登记手续，协助其办理产权证照。被告天福利亨公司向本院提交的证据有：证据一、商品房预售许可证复印件1张，证实被告于2014年4月2日取得包括原、被告双方争议房屋在内的星河公馆预售许可，被告售房行为合法。证据二、原、被告签订的商品房团购协议复印件1份，证实原告依据该协议的约定，以公积金贷款方式购买了房屋，交纳首付款96700元，并约定采取按揭交款的方式购买房屋，过期不办理，甲方即被告有权将此房屋另行出售；鸡西市商品房销售预收款专用票据复印件1张，证实原告仅交纳了首付款，余款尚未交纳，原告存在违约行为；XX公馆团购选房单复印件1张，证实原告在2012年9月26日至9月27日确定所购房屋，并以按揭贷款方式购买，房款总额322224元，预交金额96700元。但原告至今没有按协议约定履行交款义务，被告通知原告入住后，原告也不办理手续。原告对被告提交的证据一无异议，对证据二真实性无异议，对被告证实原告有违约行为有异议，提出团购协议书明确约定，采取按揭贷款的购房者，交纳购房款后，原告在接到被告通知15日内，到指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款手续。可被告从未书面通知原告办理公积金贷款的任何手续，也未口头或书面通知原告接收房屋，被告一直未履行交付房屋的义务，且被告房屋未竣工验收，不具备交付条件。本院对原、被告提交的证据进行审查核实，认证如下：对于原告提交的证据一、二，被告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，被告提出按照双方签订的团购协议约定，被告通知原告办理入户及按揭贷款手续后，原告不予办理的，被告有权将房屋另行出售。但被告在原告实质违约六个月后，并未将原告购买的房屋另行出售，只是为了保全原告购买的房屋，才办理的抵押登记手续。因被告未提交证据证实异议理由成立。故对原告提交的证据一、二予以确认。对于被告提交的证据一，原告无异议，本院予以确认。对于证据二，原告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，因被告没有证据证明已通知原告办理按揭贷款和入户手续，故对证据本身予以确认，对被告证明的问题不予确认。根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下，查明下列案件事实，2012年9月29日，祝某某、张某某、刘某某、王某某作为鸡西市中级人民法院、鸡西市鸡冠区人民法院团购干警代表与被告天福利亨公司签订一份商品房团购协议书，该协议书约定“第四条：出卖人所建XX公馆位于鸡冠新区XX块。出卖人确保XX公馆于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保XX公馆整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第七条：购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购买者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款。出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。（2）采取按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%，在接到甲方书面通知15日内，去指定的银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，（出售前甲方应先书面通知原购房者，原购房者可以将该房调换给已参加团购并且已购房的干警），并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还须承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。第八条：……。4、出卖人如未按本协议约定的期限和方式将商品房交付于购买人及未能使购买人在约定时间内拿到办理房屋产权证照的相关手续，购买人有权选择要求出卖人按本协议第十条、第十一条的约定承担违约责任。第十条：XX公馆项目的地下停车位及车库的房源在同等条件下由法院团购优先选择。第十一条：本协议签订后，任何一方不得擅自变更、解除本协议（包括补充协议及附件）的内容。开始计算工期后，因出卖人原因拖延开工日期达90日，或出卖人不能交付商品房，或出卖人没有按约定提供商品房质量时，购买人可解除协议。协议解除后由出卖人向购买人返还已经支付的全部款项，并按银行同期贷款利率4倍承担违约责任。如出卖人不能承担上述违约责任，购买人有权对出卖人已建筑完的建筑接管、出售。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算的违约金；由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”当日，原告姜明月（乙方）与被告天福利亨公司（甲方）签订一份商品房团购协议书，该协议书约定“出卖人确保“XX公馆”于2014年4月30日完全竣工。出卖人交付房屋面积以房产部门测绘为准，多退少补。购买人所购买房屋为XX号楼XX单元XX号，设计面积XX平方米，单价3920元／㎡，房屋总价322224元，购买方式为公积金贷款，预付款96700元。采取按揭贷款的购房者，于选房后交纳总房款的40%，在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售（出售前甲方应先书面通知原购房者），并在6个月内退还原购房者交付的房款。出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金。协议签订当日，原告向被告交纳首付款96700元。2014年4月2日，被告取得XX公馆商品房预售许可证。之后，被告没有按团购协议约定，在取得《预售房屋许可证》后30日内，与原告签订《商品房预售合同书》，未通知原告办理按揭贷款手续。2014年9月29日，被告将原告购买的房屋抵押给案外人王某某，在鸡西市商品房预售管理办公室进行了预告登记。双方为此发生纠纷，原告诉至法院。要求被告返还原告购房款96700元，赔偿原告已付购房款一倍的损失，给付原告2012年9月29日起至法院判决时止的利息63435元，合计256835元。本院认为，被告与原告方团购代表签订的商品房团购协议书及原、被告签订的商品房团购协议书是双方当事人真实意思表示，协议书内容不违反法律强制性规定，故两份协议书均合法有效。原告依据商品房团购协议书购买了被告开发的位于鸡冠区XX路南，XX路北侧“XX公馆”XX号楼XX单元XX层XX号XX㎡房屋，原告向被告交纳购房首付款后，履行了协议约定的义务，但被告未书面通知原告去指定的银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。在未告知原告的情况下，将原告购买的房屋出卖给案外人王某某，并进行了预告登记，违反法律规定。故原告要求被告返还已付购房款及给付利息，要求被告承担赔偿责任的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。但原告要求被告按银行同期贷款四倍给付利息不符合法律规定，利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，数额过高应予调整，具体赔偿额按已付购房款酌定20%计算。被告辩解已通知原告办理按揭贷款手续及办理进户手续，将原告购买的房屋预告登记在王某某名下，是为了保全房屋，未向本院提交证据，其辩解理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告姜明月与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的商品房团购协议书。二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告姜明月交纳的购房款96700元、给付原告赔偿款19340元、给付原告姜明月2012年9月29日起至2015年11月16日止的利息17957.85元，合计133997.85元；2015年11月17日至法院判决确定的履行期限届满之日止利息按中国人民银行同期贷款利率计算。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5153元，原告姜明月负担2173元，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担2980元，原、被告于本判决生效后十日内将各自负担的数额交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  褚连英代理审判员  张 媛人民陪审员  徐淑英二〇一五年十一月十六日书 记 员  张 静