湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0703民初1559号原告（反诉被告）：王德和，男，1972年9月13日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：丁伟志，湖南南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张映超，男，1974年9月7日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。被告（反诉原告）：熊青娥，女，1972年4月3日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。二被告共同委托诉讼代理人：苏贤茂，湖南扬世律师事务所律师。代理权限为一般授权。二被告共同委托诉讼代理人：胡芳芳，湖南扬世律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。原告王德和与被告张映超、熊青娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案，张映超、熊青娥于2017年9月14日向本院提起反诉，本院依法受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王德和及其委托诉讼代理人丁伟志、被告张映超、熊青娥及其委托诉讼代理人苏贤茂、胡芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王德和向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋出售协议》合法有效；2.被告立即履行《房屋出售协议》随附义务，协助原告办理房屋产权过户登记手续；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月1日，原告与被告夫妇签订一份《房屋出售协议》，协议约定“甲方（张映超、熊青娥夫妇）租住在胡代荣家时，于2017年6月28日上午9时发生火灾事故，造成两人死亡、两人受伤，经政府出面调解，甲方应给受害人家属赔偿相应损失，因甲方无现金赔付，自愿将XXXX栋XXX号房（位于常德市鼎城区）的房屋出售给乙方王德和，房屋总价款45万元（包括室内装饰装修，家具家电）”，协议签订后原告王德和按照约定，以为被告垫付被告与火灾受害人家属罗成松、鲁桥峰达成的火灾事故《调解协议书》确定的赔偿款的形式向被告支付了全部价款，但是被告却拒不配合原告办理房屋过户手续,故诉至法院。被告张映超、熊青娥共同辩称，1、出售房屋不是二原告的真实意思表示，原、被告之间的房屋买卖行为系无效民事行为。2、张映超在签订该《房屋出售协议》时受胁迫。张映超在火灾发生后，鼎城区红云办事处停车场社区工作人员长时间多人陪同，社区工作人员及相关调解人员向其告知，只有签订该协议，熊青娥才能从看守所放出来。3、熊青娥签订该协议时被关押在常德市看守所，看了该《房屋出售协议》的内容，开始并不愿意签，但在社区工作人员及有关调解人员的劝说下，不得已才签字同意，作出了不真实的意思表示。故上述协议是利用熊青娥处于危难处境强行要求签订的。4、案涉房屋已设定了抵押权，抵押权人是中国农业银行股份有限公司常德武陵支行，双方在签订房屋买卖协议时未通知抵押权人，也未得到抵押权的追认，合同效力待定。故对原告的诉讼请求应予驳回。反诉原告张映超、熊青娥向本院提出诉讼请求：撤销反诉人与被反诉人之间签订落款为2017年7月1日的《房屋出售协议》。事实与理由：2017年6月28日上午9时许，胡代荣家发生火灾事故造成鲁桥峰、罗成松的亲属死亡，事故发生当日红云派出所将张映超留置、次日将熊青娥刑事拘留，2017年7月1日，张映超恢复人身自由，2017年7月14日，熊青娥被取保候审。熊青娥在签订《房屋出售协议》时在看守所，人身自由被限制，被迫作出了对自身严重不利的不真实的意思表示，该《房屋出售协议》属乘人之危签订的，故属可撤销可变更的合同。《房屋出售协议》的标的物（XX社区XX小区X号楼XXX房）在出售前已设定有抵押权，抵押权人为中国农业银行股份有限公司常德武陵支行。双方转让该商品房应当通知抵押权人，否则，转让行为无效。因此，在抵押权人追认之前，该《房屋出售协议》属于效力待定的合同。反诉被告王德和辩称，1、案涉房屋确实设立了抵押权，但抵押物依法可以转让，故双方签订的房屋买卖合同有效。2、双方签订合同时，并不存在胁迫、乘人之危的情形。公安机关对熊青娥的羁押是依法行使侦查权，对张映超没有胁迫行为，张映超是自愿签订的。根据双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下事实：（一）各方当事人无争议的事实1、张映超、熊青娥系夫妻关系，共同租用案外人胡代荣所有的位于常德市鼎城区的房屋，用来存放塑料材质的杯子、一次性碗、吸管、酒精等货物。2017年6月28日上午9时35分左右，该房屋发生火灾，造成卜慧珍、鲁馨文二人死亡，罗莉、罗乙娜二人受伤。2、2017年6月29日11时，熊青娥因涉嫌失火罪被常德市鼎城区公安局刑事拘留，同年7月14日因取保候审被释放，该案现在在侦查阶段。3、2017年7月1日，经鼎城区矛盾纠纷调处指挥中心、红云街道办事处、红云街道办事处停车场社区（以下简称停车场社区）等部门调解，胡代荣、张映超与二死者家属罗成松、鲁桥峰就事故善后达成协议，签订了《调解协议书》。协议约定：1.由胡代荣、张映超俩责任方一次性补偿卜慧珍、鲁馨文家属人民币80万元。2.协议签字生效后，先行付款30万元，余款50万元在5个工作日内付清，由红云街道办事处和中河口镇政府负责处理到位。3.罗莉、罗乙娜受伤后的赔付按照相关法律规定，由红云（街道）办事处负责处理到位。同日，罗成松、鲁桥峰共同出具了收条，收到胡代荣、张映超对卜慧珍、鲁馨文死亡补偿金50万元，其中鲁桥峰收32万元，罗成松收18万元。并注明此款已银行打款凭证的时间为准，无打款凭证，此收条无效。4、王德和是停车场社区的工作人员。2017年7月1日，张映超、熊青娥（甲方）与王德和（乙方）签订了《房屋出售协议》，协议约定：2017年6月28日上午9时发生的火灾事故，造成两人死亡、两人受伤，经政府出面调解，甲方应给受害人家属赔偿相应损失，甲方现无现金赔付，自愿将XXXXX栋XXX号房（位于常德市鼎城区）的房屋出售给乙方王德和，经双方协商签订如下协议：1.此房屋建筑面积为122.12平方米，经甲乙双方协议价为45万元（包括室内装饰装修，家具家电），后期按揭贷款约20万元由乙方负责。2.甲方应配合乙方办理房屋过户手续，过户费用由乙方负责。3.此协议是双方的真实意思表示，经双方签字生效，具有法律约束力。鼎城区矛盾纠纷调处指挥中心工作人员胡中福作为见证方签字。协议签订后，停车场社区于2017年7月7日通过银行转账向罗松成支付了18万元，向鲁桥峰支付了19万元。火灾事故发生后，停车场社区向医院垫付了罗莉、罗乙娜的住院医疗费（预交）、陪护费共计5.6万元。5、2013年10月14日，熊青娥购买了案涉房屋并在房产部门备案，购房总价为455090元。2013年11月12日，熊青娥、张映超将该房屋抵押贷款，熊青娥与中国农业银行股份有限公司常德武陵支行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额30万元，借款期限10年，（2013年11月12日至2023年11月12日）。截止2017年9月21日，原告共偿还借款本息152165.39元。6、2017年7月28日，常德市鼎城区公安消防大队作出常鼎公消火认字〔2017〕第0004号《火灾事故认定书》，认定起火原因可以排除雷击、电气线路、用电器、生活用火不慎、自燃引发火灾和纵火的可能性，不能排除遗留烟蒂和其他火种引发火灾的可能性。该认定书作出后，熊青娥向常德市公安消防支队申请复核。2017年9月20日，常德市公安消防支队作出了常公消火复字〔2017〕第0002号《火灾事故认定复核决定书》，对鼎城区公安消防大队的事故认定予以维持。（二）双方当事人有争议的事实1、张映超签订《房屋出售合同》时是否受胁迫。张映超认为，火灾发生后，红云街道和停车场社区的工作人员一直要求其拿出赔偿款，并以不让其与熊青娥见面、不赔钱熊青娥就不会放出来等威胁，该协议是在违背其真实意思的情况下签订的。张映超提供的证据有：鼎城区公安局的拘留通知书、释放证明书、取保候审决定书。王德和认为，其作为停车场的工作人员，火灾事故发生后一直在处理火灾现场的相关工作，并未参与购房合同内容的协商，而是停车场社区等部门的工作人员与张映超谈好购房价款，并知道我有买房的想法，于是给我作工作让我买他们的房屋，我觉得价格合理就同意了。王德和申请了证人张祖军出庭作证。对张映超提供的证据，王德和对真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，不能证实张映超受到威胁。对张祖军的当庭证言，张映超对部分证言的真实性有异议：房屋定价45万元不是张映超提出的，而是停车场社区等部门协调部门的人员提出，协调过程中，到张映超的家里拿购房合同等资料并非张映超自愿。本院认为，对张映超提交的证据，王德和对真实性、合法性无异议，本院予以采信。张祖军的当庭证言，张映超仅对房屋定价的协商过程提出异议，对张映超拿取购房合同的心理状态进行说明，对证人的其他部分陈述未提出异议，对无异议部分本院予以采信。本院认为，合同相对方王德和并未参与房屋买卖事宜协商。公安机关对熊青娥以涉嫌失火罪立案侦查并刑事拘留，是依法行使侦查权，熊青娥目前仍处于取保候审状态。红云办事处、停车场社区及鼎城区矛盾调处指挥中心对火灾事故赔偿组织调解，亦属依法履行职责。综上，本院认为张映超将相关职能部门履行职责的行为认定为“胁迫”行为证据不足，故对主张受胁迫的事实本院不予认定。2、王德和是否利用了熊青娥处于危难之机与其签订《房屋出售合同》，并致使熊青娥利益严重受损。熊青娥认为，签订合同时其被关押在常德市看守所，处于失去人身自由的危难之境，并被告知不签协议就会被重判，致使其作出了非真实意思表示，出售了自己居住的唯一房屋，且交易价格显示公平。熊青娥、张映超对该房屋支出各项费用共计559538.39元（含：首付155000元、契税10000元，维修基金约8000元、还贷款152165.39元、装修押金、物业管理费等5022元、装修公司装修费125384元、自购装修材料11580元、家具家电92387元），王德和仅以45万元的价格购买，严重损害了其利益。熊青娥向本院提交了如下证据：1.农行交易明细（按月还贷款）凭条46份；2.《住宅装饰装修工程施工合同》、《工程中期结算单》、设计费收据各1份、中国建设银行自助终端客户凭条2份；3.购买家具家电的票据、收条8份；4.装修垃圾清理费、电梯电费等费用的收费凭证9张；5.湖南嘉宝橱柜定制合同一份；6.原告手书装修材料、家具家电支出（无票据）明细2份。王德和认为，房屋出售价格是双方协商的，且房屋是为处理火灾事故赔偿问题形成的交易，购买有风险，本来并不愿意买，是在社区相关人员给其做工作后才同意购买的，并未乘人之危，且本人并未参与购房价款的协商，签订合同时张映超对价格予以认可，且王德和还需承担契税，故交易价合理价格。王德和未向本院提交证据。经庭审质证，王德和对熊青娥提交的证据1、2没有异议，本院予以采信；证据3、4、5，王德和虽不予认可，但该两份证据记载支付内容属房屋装饰装修的合理支出项目，符合日常生活习惯和交易习惯，且与原件核对无异，本院予以采信；证据6，王德和提出异议，经审查，该明细不属于证据，本院不予采信。根据上述采信的证据，本院确认熊青娥、张映超为案涉房屋实际支出金额约为52.7万元（含首付款、契税、维修基金、截止2017年7月1日前已还贷款、装修合同支出的装修款、有证据证实的家具家电支出、装修垃圾清理费、电梯电费、物业管理费），该金额虽高于王德和的购买价格，但物业管理费、电费等属于消费性支出，家具家电及装修属于易损需折旧物品，王德和还需要承担交易契税。经本院询问，张映超、熊青娥均表示不对房屋价值进行鉴定。综上，本院认为，案涉房屋的交易价格未显失公平，故对熊青娥主张利益严重受损的事实不予认定。本院认为，本案争议焦点为：一、《房屋出售协议》是否有效；二、《房屋出售协议》是否可撤销；三、张映超、熊青娥是否应当配合王德和办理房屋产权过户登记。一、关于《房屋出售协议》是否有效的问题。合同的效力取决于当事人是否具有相应的民事行为能力、意思表示是否真实及是否存在法定的无效原因。本案中，张映超、熊青娥因承租的房屋发生火灾造成二死二伤，面临可能被追究刑事责任和承担民事赔偿责任的紧迫形势，熊青娥在庭审中陈述，在看守所签字时，张映超对她说房屋转让协议是“没有办法”才签，并陈述“红云派出所的人员对我说签了就会放我出去”，据此可以认定二人对该房屋转让是认可的，且同意将出售房款支付给死者家属，应视为客观形势迫使其不得已而出售，不得已而为之和没有转让的意思表示不能等同，故二人对房屋的转让行为并非意思表示不真实。经审查，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在法定的无效原因，属合法有效的合同，故对王德和要求确认合同有效的的诉请本院予以支持。二、关于《房屋出售协议》是否可撤销的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据本院查明的事实，张映超主张“受胁迫”、熊青娥主张因处于危难之境签订协议造成利益严重受损的事实均不能成立，不符合可撤销合同的要件，故对二人要求撤销合同的诉讼请求本院不予支持。三、关于张映超、熊青娥是否应当配合王德和办理房屋产权过户登记的问题。依法成立的合同对当事人有拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，故熊青娥、张映超理应配合王德和办理房屋产权过户登记，但因该房屋上设立了抵押权，该抵押权虽不影响《房屋出售协议》的效力，但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，案涉房屋转让未经过抵押权人同意，转让价款未向抵押权人提前清偿，抵押权并未消灭，故该房屋不得转让，该“转让”应理解为物权行为的转让，即不能办理过户变更登记，据此，王德和要求张映超、熊青娥配合办理房屋过户登记的条件未成就，本院不予支持。王德和可在征得抵押权人同意或向依《房屋房屋出售协议》的约定向抵押权人清偿贷款、涤除抵押权后主张办理产权过户登记。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认王德和与张映超、熊青娥于2017年7月1日签订的《房屋出售协议》合法有效；二、驳回王德和的其他诉讼请求；三、驳回张映超、熊青娥的诉讼请求。本诉案件受理费8050元，反诉案件受理费50元，合计8100元，由王德和负担8000元，张映超、熊青娥共同负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  王志超人民陪审员  周湘黔人民陪审员  徐金凤二〇一七年十月二十三日代理书记员  唐 莉附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。