上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第32709号原告徐淋淋，女，1955年4月8日生，汉族，住上海市宝山区。原告华慎止，男，1950年12月8日生，汉族，住上海市宝山区。原告华思佳，女，1983年10月28日生，汉族，住上海市宝山区。三原告共同委托代理人韩国雄，上海市成平律师事务所律师。三原告共同委托代理人朱芳，上海市成平律师事务所律师。被告陈永清，女，1965年10月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人潘涛林，上海市沪一律师事务所律师。原告徐淋淋、华慎止、华思佳诉被告陈永清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告徐淋淋、华慎止以及三原告共同委托代理人韩国雄、朱芳，被告陈永清及其委托代理人潘涛林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐淋淋、华慎止、华思佳诉称，三原告是上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2013年12月2日，原、被告在房屋中介的居间介绍下签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定原告出售系争房屋给被告，转让价人民币(以下币种相同)600万元；原告于2013年12月2日前腾出房屋并通知被告验收交接，2015年6月30日之前办理产权过户手续；被告首期支付房价款120万元，余款480万元在2014年12月31日前一次性付清。双方另签订补充协议约定在买卖合同约定总房价的基础上，被告再支付原告系争房屋内的装潢、设施设备补偿款150万元。买卖合同签订后，原告已将系争房屋交付给了被告，截止2014年12月底，被告仅支付了首期房价款120万元以及后续应付款50万元，剩余580万元房款至今未付。原告多次向被告要求支付剩余房款及办理产权过户，然被告一再敷衍。在原告的一再催促下，2015年6月29日，被告支付了利息16万元。2015年7月28日，原告再次要求被告支付剩余房款，被告仍置之不理。故诉请判令：1、解除原、被告间签订的买卖合同，被告返还上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋；2、被告支付原告违约金120万元。被告陈永清辩称，不同意原告的诉请，被告没有违约。双方的买卖合同虽约定了付款日期及相应违约责任，但此后双方签订过补充协议，对合同内容进行了变更，被告实际应支付原告的房价款为750万元，以及未按约定付款时应承担的利息等。约定若2015年6月30日前还未付清的，对利息的计算再行商议。双方签订补充协议是考虑到被告经营的公司即将动迁。截止2015年6月29日，被告尚欠原告房款580万元，经过双方核算，被告支付了原告16万元的利息，故原告无权解除合同。经审理查明，三原告为系争房屋产权人，系争房屋坐落于浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX-XXX层，建筑面积251.87平方米。2013年12月2日，徐淋淋、华慎止、华思佳(卖售人、甲方)与陈永清(买受人、乙方)签订买卖合同，约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋建筑面积212.74平方米，另有地下附属面积39.13平方米，房屋转让价款600万元，甲方于2013年12月2日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，在2015年6月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款处理：……(三)乙方逾期未履行合同约定的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未支付款的日万分之五计算，违约金自本合同所约定的乙方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过十五日后乙方仍未履行合同约定的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。同日，徐淋淋、华慎止、华思佳(甲方)与陈永清(乙方)签订补充协议书，约定对乙方购买甲方的房屋总价及付款方式作如下补充。一、买卖合同中约定的房屋总价为600万元，具体支付时间：乙方于2013年12月2日直接支付甲方120万元(包含乙方已支付的定金30万元)，剩余480万元乙方于2014年12月31日前一次性支付给甲方。二、乙方同意在买卖合同约定的总房价基础上，再支付甲方该房屋的固定装潢(含灯饰)、附属设施设备补偿款150万元。若乙方未按上述约定付款的，则按当时银行贷款利率支付未付款项的利息直至2015年6月30日全部付清。如若2015年6月30日止房款仍未付清，则甲乙双方另外协商未付款项的利息。本补充协议书所列内容与双方签订的买卖合同不一致之处，以本协议书为准，其余事项仍按买卖合同约定履行。上述买卖合同及补充协议签订后，三原告按约向被告交付了系争房屋。被告支付了首期房价款120万元，2014年12月29日支付房款50万元，合计170万元。2015年6月29日，徐淋淋在补充协议书尾部书写：收到陈永清2015年1月1日-2015年6月30日580万元按5.55%利息计16万元。2015年7月28日，三原告委托律师向被告发函，称剩余房款580万元仍未付，多次催促支付，被告方不予理睬，通知在2015年8月5日前将剩余房款付清，并办理房屋的转让过户手续，如在上述期限内未付清房款，将单方面解除合同。2015年7月31日，被告回函称补充协议书已对付款日期、方式等作了明确约定，被告方完全履行了合同义务，不存在违约，原告通知在2015年8月5日前付清余款，既无合同约定，又无法律依据，无法接受。此后原告起诉来院，诉请如前。审理中，被告称其目前无力支付剩余房款，剩余房款的支付要待被告公司的动迁款落实后才能支付，另被告入住后对系争房屋进行了部分装修以及添置了家具，共计花费四、五十万元。倘若买卖合同解除，要求原告退还已付房款及利息，赔偿被告四、五十万元的装修及设备损失，赔偿被告出卖自有房屋的损失70万元以及中介费损失15万元。另合同约定的解约违约金过高，应当予以调整。被告向本院提供了有关西小黄家宅地块旧城区改建意愿征询结果公示以及有关补偿方案的公告、被告与案外人签订的房屋买卖合同及履行凭证等。以证明被告经营的公司涉及动迁，被告为履行与原告间的买卖合同而出卖了原有房屋等。经庭审质证，原告称被告是否能够获得动迁款与履行合同义务无关，按约支付房款是被告的义务。原告称买卖合同解除后，原告同意退还被告已付房款，系争房屋原带有装修，被告投入的装修约十余万元，为便于案件解决，原告同意补偿被告装修款10万元，原告收取被告的利息16万元，同意在被告应承担的违约金中折抵，不同意调整违约金。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的买卖合同、补充协议书、收条、律师函、动迁公告等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的买卖合同以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约向被告交付了系争房屋，被告未在约定的付款期限内足额支付购房款，显然已违反买卖合同及补充协议的约定，且被告在诉讼中仍表示其目前尚无能力支付剩余房款，故原告要求解除买卖合同的请求，本院予以准许。需要指出的是，虽然双方在补充协议中约定了若被告在2015年6月30日前仍未付清房款时利息的计付标准，该约定是针对被告逾期付款，而原告同意继续履行合同时，对利息的计付约定，并非排除原告的解约权。且原告在截止2015年6月30日及被告仍逾期付款的情况下，又于2015年7月向被告发出了履行催告，在被告仍未履行付款义务的情况下提起本案诉讼。故被告主张其未违约及原告没有解约权的观点，本院不予采纳。合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告，被告在系争房屋内的装修损失，原告同意补偿10万元，本院予以准许。原告收取被告的房款170万元应予返还，本案一并处理。由于被告逾期付款的违约行为致使系争房屋的买卖合同不能继续履行而致解除，原告要求被告承担解约违约金，本院予以准许。对违约金的数额，被告提出调整的请求。鉴于违约金约定过高，依照公平及诚实信用原则，兼顾合同的履行程度、违约方的过错程度等因素，本院酌情确定被告承担解约违约金80万元。原告收取被告支付的逾期付款违约金16万元，原告同意在解约违约金中抵扣，本院予以准许，故被告尚应支付原告违约金64万元。被告主张解除合同后原告应当赔偿其售房损失70万元以及中介费损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐淋淋、华慎止、华思佳与被告陈永清就上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告陈永清于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋返还原告徐淋淋、华慎止、华思佳；三、被告陈永清于本判决生效之日起十日内支付原告徐淋淋、华慎止、华思佳违约金64万元；四、原告徐淋淋、华慎止、华思佳于本判决生效之日起十日内返还被告陈永清购房款170万元；五、原告徐淋淋、华慎止、华思佳于本判决生效之日起十日内支付被告陈永清装修补偿款10万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,600元，减半收取计7,800元，由被告陈永清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一五年十一月十六日书记员  于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条 ……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。