惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠湾法民一初字第1673号原告：古志宏，男，汉族，1965年3月8日出生，住广东省兴宁市，委托代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。委托代理人：罗红琴，广东惠天好律师事务所实习律师。被告：赖治广，男，汉族，1970年7月27日生，住广东省惠州市市辖区，委托代理人：黄均洪，广东伟伦律师事务所律师。原告古志宏诉被告赖治广房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法由代理审判员钟丹燕适用简易程序，于2015年10月29公开开庭进行了审理。原告古志宏的委托代理人王立平、被告赖治广及其代理黄均洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古志宏诉称：2015年6月4日，原告向被告购买位于惠州××西区新园华府l栋一单元902号房，该房屋建筑面积76.01平方米，套内面积60.31平方米。原告向被告支付了人民币共计367028元整，并于2015年8月4日办理了房地权证变更登记，领取了粤房地权证惠州字第××号房地权证。同日，大亚湾区房产管理局向原告发出通知要求原告到国土管理部门办理《国有土地使用权证》。原告前往国土局办理《国有土地使用权证》时，国土局工作人员告知原告需要原、被告双方共同到国土局签字办理《国有土地使用权证》过户登记手续。原告多次要求被告共同前往国土同办理，但被告提出要求原告额外支付其3万元人民币的无理要求，才愿意到国土局签字办理。原告认为，原告在购买房屋时已经支付了合理的价款给被告，履行完毕合同义务，被告有义务办理与房屋买卖及办证有关的所有手续，原告没有义务再向被告支付任何价款。被告在办理房地产权证过户登记时已经提出了要求原告额外支付其3万元人民币的无理要求，原告也出于无奈向被告支付了3万元人民币，现在办理《国有土地使用权证》过户被告又提出这种无理的要求，已经严重侵犯了原告的合法权益。为维护合法权益，原告向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告到国土管理部门与原告共同办理完毕惠州××西区新园华府1栋一单元902号房的《国有土地使用权证》过户登记到原告名下的手续；2、被告返还原告额外支付的3万元人民币；3、被告承担本案全部诉讼费用。2015年11月2日，原告向法院提交撤销部分诉讼请求申请书，撤回了上述第2项诉请求。原告向法庭提交了以下证据：1、广东省房地产买卖合同。证明2015年6月4日，原告与被告签订了买卖合同购买位于惠州××西区新园华府1栋一单元902号房，总价款为367128；2、广东省地方税收通用发票。证明原告已经向被告支付了房屋总价款367128元，被告向原告开具了发票；3、中华人民共和国税收缴款书。证明原告已经缴纳了购房契税；4、粤房地权证惠州字第××号房地产权证。证明惠州××西区新园华府1栋一单元902号房房地产权属人已经变更为原告古志宏；5、通知。证明惠州大亚湾区房产管理局通知原告到国土管理部门办理《国有土地使用权证》；6、惠湾国用（2014）第13210401623号国有土地使用证。证明土地使用权人仍为被告赖治广，未变更过户登记到原告名下。被告赖治广辩称：一、答辩人与被答辩人于2015年6月4日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，真实有效，双方须恪守之。该合同约定：答辩人将位于惠州××西区新园华府1栋一单元902号房转让给被答辩人，总价为367128元，2015年8月1日前支付第一期房款20万元整，最后一期付款167128元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，在乙方支付最后一期房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币壹万元整；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退还，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方人民币壹万元整。办理上述房产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。二、被答辩人实际支付了23万元而不是合同约定的价款367128元，被答辩人须付清购房款后才有权要求答辩人继续履行合同，将涉案房产的《国有土地使用权证》过户到被答辩人的名下。合同签订后，被答辩人共向答辩人支付了23万元，其中20万元是通过银行转账的方式于2015年7月15日支付，3万元以现金的方式于2015年7月27日支付。答辩人应依照双方的约定于2015年8月4日去惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局办理了涉案房屋的产权转移手续，该局亦向被答辩人发出了新的、编号为33××08号《房地产权证》。被答辩人未将余款137128元支付给答辩人，导致合同无法继续履行。综上所述，被答辩人在未付清合同价款的情况下要求答辩人继续履行合同，无事实依据和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关的法律规定，请求法院判决驳回被答辩人古志宏的全部诉讼请求。被告向法庭提交了银行转账凭证作为证据，拟证明其辩称事实。经审理查明：2015年6月4日，原告古志宏作为买受人与作为出卖人的被告赖治广签订《广东省房地产买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州××西区新园华府1栋一单元902号房，建筑面积76.01平方米，总价款367128元；二、付款方式，采用分期方式付款，即买受人于签订合同当天支付定金30000元，2015年8月1日支付第一期房款200000元，最后一期付款167128元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金在最后一期付款时冲抵；三、交付日期，出卖人于2015年10月1日将涉案房地产交付给买受人使用；四、登记过户手续办理，本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到大亚湾房管局办理过户手续，买受人支付最后一期购房款时，出卖人应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方，办理过户所需税费由双方按规定各自负责；五、违约责任，出卖人决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，视为出卖人违约处理，本合同即告解除，出卖人应在违约之日起七日内将所收定金及购房款退还给买受人，另赔偿买受人人民币壹万元整；买受人决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，视为买受人违约处理，本合同即告解除，买受人所交定金，出卖人不予退还，已付购房款出卖人在七日内退回，另赔偿出卖人人民币壹万元整。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2015年7月15日通过银行转账向被告支付了第一期购房款200000元，当天，双方一起到惠州市大亚湾区房管局申请办理涉案房屋转移登记手续，申办手续办完后，原告以现金方式向被告支付了30000元购房款。同日，广东惠州大亚湾地税局澳头分局出具了一份付款方为古志宏、收款方为赖志广、载明涉案房屋售房款为367128元的发票，以及税收缴款书一份。2015年8月4日，原告古志宏取得惠州××西区新园华府1栋一单元902号房的房产证，证号为粤房地权证惠州字第××号，同时惠州市大亚湾区房管局向原告出具一份通知，告知原告申请办理涉案房屋的房地产权交易登记已办理完毕，请到国土管理部门办理《国有土地使用权证》。原告要求被告配合至国土管理部门办理《国有土地使用权证》，被告未予配合，2015年9月7日，原告遂起诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，涉案房屋在国土管理部门登记的土地使用权人为被告赖治广，证号为惠湾国有（2014）第1320401623号。上述事实，根据原、被告的庭审陈述，原告提交的广东省房地产买卖合同、广东省地方税收通用发票、中华人民共和国税收缴款书、粤房地权证惠州字第××号房地产权证、通知、惠湾国用（2014）第13210401623号国有土地使用证，被告提交的银行转账凭证等证据经庭审调查核实，足以认定。本院认为：原告古志宏与被告赖治广签订的广东省房地产买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应按约定行使权利和履行义务。按照合同约定原告应于2015年8月1日前向被告支付购房及定金共220000元，剩下167128元作为最后一期付款，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。对于“办理好转让手续”的理解，原告认为应当包含房产证及国有土地使用权证的申办；被告则辩称应当仅指房产证申办，被告也表示同意协助原告办理国有土地使用权证，但是应当在原告全额付清房款后。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权须同时转让，买卖双方应当先进行房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书申请土地使用权变更登记，故对合同中约定的“办理好转让手续”理解为包含房产证及国有土地使用权证的申办，更加符合合同约定的初衷。因此，在原告付款已超过220000元时（原告是否足额支付全部购房款不在本案处理范围，双方如有纠纷可另行起诉），双方应当履行“办理好转让手续”的合同义务，即被告须协助原告办理房产转移登记手续（包含房产证及国有土地使用权证的转移登记）。被告在收取了原告230000元购房款后，仅与原告去办理了房产证的转移登记手续，而未履行办理国有土地使用权证的转移登记手续，故原告要求被告办理将涉案房屋的国有土地使用权证过户登记至原告名下手续，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条之规定，判决如下：被告赖治广应自本判决生效之日起10日内协助原告古志宏依法办理惠州大亚湾西区新园华府1栋一单元902号房的国有土地使用权转移登记手续。案件受理费275元（已减半收取），由被告赖治广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。代理审判员  钟丹燕二〇一五年十一月二十三日书 记 员  黄慧谊