广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第2199号上诉人（原审被告）：邹文周，男，汉族，住广东省龙川县，公民身份号码为×××4978。委托代理人：张钦华，广东粤邦律师事务所律师。委托代理人：潘志斌，广东粤邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翟秀培，女，汉族，住广东省东莞市清溪镇香芒，公民身份号码为×××0029。委托代理人：刘建业，河南忠良律师事务所律师。上诉人邹文周因与被上诉人翟秀培房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法清民一初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年1月7日，翟秀培向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.撤销翟秀培与邹文周签订的《房屋买卖合同》；2.邹文周返还购房款550000元及资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率从2012年1月10日起计至付清之日止，暂计至起诉之日为93958元）；3.邹文周向翟秀培支付赔偿金20000元；4.由邹文周承担本案诉讼费。一审辩论终结前，翟秀培变更第一项诉讼请求为“确认翟秀培与邹文周签订的《房屋买卖合同》无效。”原审法院经审理查明：2011年5月20日，邹文周作为卖方与翟秀培作为买方签订了一份房屋买卖合同，合同约定：一、邹文周自愿将坐落在东莞市清溪镇松岗西下街12号的房产出卖给翟秀培，并将所出卖该房产的相关土地使用权同时有偿转让给翟秀培；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为550000元；三、翟秀培在签订本合同时，支付定金100000元；四、房产证办好后向邹文周支付首付款100000元，此款从定金中扣除，翟秀培拿到房产证后将首付款之外的款项通过银行或现金方式一次性付清；五、邹文周保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）；……九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，除法律规定外该方应另向对方支付20000元的违约金，一方如不能按规定交付房产及相关产权证书或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约，如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，适用合同法相关规定。翟秀培主张其已完全支付了上述合同规定的购房款，其中签订合同时支付100000元，后又分别于2011年9月7日及2012年1月10日委托其丈夫田运祥通过银行转账的方式向邹文周支付了200000元及250000元。邹文周确认已经收到了上述购房款。翟秀培从2011年5月20日起在上述房屋居住。邹文周主张其已于2006年3月22日向案外人张辉明购买了案涉土地的使用权，且支付了相应的价款190000元，并在该土地上自行出资建设了案涉房屋，故其有权将案涉房屋转让给翟秀培。为此，邹文周向本院提交了收条一张。收条的内容为：“现收到邹文周先生转让松岗西村围地皮一块，一共壹拾玖万元正”，落款为：“转让户主收款人张辉明”，落款时间为2006年3月22日。但对于案涉房屋是其自行出资建设的主张，邹文周未提交任何证据予以证明。另查，原审法院在执行（2014）东三法清执字第1086-1088号案件过程中，依法查封了登记在该三案被执行人张辉明名下的位于东莞市清溪镇松岗村委西村民小组的一栋房屋【房产证号为：粤房地权证莞字第××号，土地证号为：东府集用（2009）第19002005089**号】。翟秀培对上述查封行为向原审法院提出了查封异议。经审理，原审法院认为翟秀培关于上述房屋属其所有的异议主张不成立，作出（2015）东三法清执外异字第10号执行裁定书，裁定驳回翟秀培提出的异议请求。该裁定已发生法律效力。原审法院认定上述事实的证据有：房屋买卖合同、东莞银行进账单、结婚证、收条、（2015）东三法清执外异字第10号执行裁定书以及原审法院开庭笔录等。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、邹文周是否有权转让案涉房屋；二、案涉房屋买卖合同是否有效。关于争议焦点一。首先，邹文周主张其已于2006年3月22日向案外人张辉明购买了案涉土地使用权，但案涉土地使用权至今仍登记在张辉明名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，邹文周不是案涉土地使用权人。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民实行一户一宅制，即每户农村村民只能在一个地方拥有一处宅基地。故农村宅基地使用权人必须是农村集体经济组织成员，这是由宅基地使用权具有福利性和人身依附性的特性决定，宅基地使用权不能转让给外村人员。邹文周为广东省龙川县农村户口，其只能在其户籍所在地购置宅基地建设住宅，因此，邹文周向张辉明购买案涉土地使用权违反了法律、法规的禁止性规定。再次，邹文周未提交任何证据证明案涉房屋是其自行出资建设的，且案涉房屋亦登记在张辉明名下，根据物权公示原则，案涉房屋仍应属于张辉明所有。故邹文周未取得案涉房屋的所有权，其与翟秀培签订房屋买卖合同转让案涉房屋的行为属于无权处分行为。关于争议焦点二。如上所述，邹文周转让案涉房屋的行为属于无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，只有经过权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同才能有效。但案涉房屋已于2014年11月3日被本院依据（2014）东三法清执字第1086-1088号之一民事裁定书依法查封。人民法院查封的财产不得变卖、转移、隐匿或故意损毁，即上述无权处分行为已无法由权利人进行追认或通过订立合同取得所有权。故翟秀培与邹文周签订的房屋买卖合同为无效合同。对于翟秀培要求确认其与邹文周签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现翟秀培要求邹文周返还购房款550000元及资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率，从案涉购房款全部支付完毕之日即2012年1月10日起计至还清之日止），符合法律规定，原审法院予以支持。对于翟秀培要求邹文周按照案涉房屋买卖合同第九条的约定支付赔偿金20000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，即案涉房屋买卖合同自始无效，翟秀培不能依据案涉合同的约定要求邹文周支付赔偿金。故，原审法院对翟秀培要求邹文周支付赔偿金20000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2015年5月20日作出判决：一、确认翟秀培与邹文周签订的房屋买卖合同无效。二、邹文周应于判决生效之日起五日内向翟秀培返还购房款550000元及资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2012年1月10日起计至还清之日止）。三、驳回翟秀培的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5220元，由邹文周负担5063元，由翟秀培负担157元。邹文周不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案房屋可以转让。1.案涉房屋已取得房地产权证，是可以转让的，关于宅基地使用权不可以转让的规定，是属于对土地使用权管理的强制性规定，而不是效力性强制规定。2.经征询当地土地房屋管理部门，案涉房屋可以买卖过户的，为此，邹文周书面申请法院征询土地房屋管理部门的意见，遗憾的是一审法官不理会邹文周的申请。也正是因为涉案房屋可以买卖，法院才采取了查封的强制执行措施。否则，查封也就失去了意义。另，翟秀培的户籍地址为“东莞市清溪镇香芒西路45号”，即户籍在涉案房屋所在的辖区，即使涉案房屋未办理产权证，根据现在的宅基地政策，也是可以购买涉案宅基地的。（二）邹文周有权转让涉案房屋。翟秀培在本案起诉状和另案执行异议申请书中，均详细陈述了购买涉案房屋的过程和涉案房屋的基本情况，自认涉案房屋是邹文周在2006年3月向张辉明购买了宅基地，然后邹文周出资在地上建筑了楼房，后于2011年5月将楼房整体转让给翟秀培，之后，翟秀培一家一直居住在涉案房屋内。可见，翟秀培对涉案房屋的来源和产权情况是知晓，且也已实际使用涉案房屋多年，只因其为了节省房屋过户的税费而怠于履行过户手续，才导致涉案房屋被法院查封。根据本案《房屋买卖合同》的约定，邹文周只需要办好（登记权人为张辉明的）房产证，就完成了合同义务，翟秀培就要付清全部购房款，涉案房屋在2011年12月13日办理了房地产权证，翟秀培则在2012年1月10日付清了全部购房款，可见邹文周已全面履行了合同的义务，转让房屋之后，张辉明、翟秀培、邹文周等人均未提出过任何异议，因此，不存在邹文周无权处分涉案房屋的情形，也不存在邹文周违约的情形。（三）《房屋买卖合同》应当有效。1.翟秀培以邹文周欺诈为由起诉请求撤销《房屋买卖合同》，后又在庭审中变更为诉请确认合同无效，其主要理由是宅基地不可以转让，而一审判决却以邹文周无权处分涉案房屋为由判决合同无效，超出了翟秀培的诉讼请求。2.邹文周与翟秀培都具有完全民事行为能力，是在清楚了解涉案房屋基本情况下，在平等自愿、等价有偿的原则下签订了房屋买卖合同。如前所述，涉案房屋已办理了房地产权证，具备了商品房买卖的全部法律条件，可以自由买卖；邹文周向第三人购买的土地并出资建筑楼房，是涉案房屋的实际所有人，对涉案房屋具有合法的处分权，客观上已经成功地将楼房交付翟秀培一家居住使用。合同的成立、生效与房屋登记过户是两个概念的问题。房屋登记过户实质上是合同的履行问题，是房屋所有权是否转移的问题。合同是否完全履行，不影响合同的效力。（四）合同无效的处理原则。退一步而言，即使《房屋买卖合同》无效，一审法院处理合同无效的方式也有失偏颇。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，翟秀培就应当向邹文周返还房屋，而邹文周则返还翟秀培已支付的购房款，但一审判决不但没有判令翟秀培返还涉案房屋给邹文周，而且还判令邹文周向翟秀培支付利息。邹文周认为，如果合同真的无效，由于翟秀培已实际使用了房屋，就无权再要求邹文周支付转让款的利息，邹文周则无权要求翟秀培支付使用房屋期间的租金。（五）法院应当追加张辉明为第三人或被告。涉案房屋的登记所有人是张辉明，无论法院的判项是否需其承担法律责任，本案的处理结果也必然与其有着法律上的利害关系，有张辉明参与诉讼，也便于法院查清案件事实，保证法院公平公正公开审理案件，特别是一审判决认为本案的焦点问题是张辉明是否授权邹文周转让房屋，邹文周是否有权处分涉案房屋，因此，根据《中华人民共和国民事诉诉法》第五十六条的规定，法院应当追加张辉明为案件的第三人或被告。据此，邹文周请求本院：撤销一审判决，依法改判驳回翟秀培的全部诉讼请求。被上诉人翟秀培答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。邹文周的上诉理由没有事实根据和法律依据。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，翟秀培身份证地址为东莞市清溪镇香芒西路45号，翟秀培确认其并非东莞市清溪镇松岗村村民。翟秀培二审提交了案涉房屋的集体土地使用证（证号为东府集用（2009）第1900200508967号）和房地产权证（证号为粤房地权证莞字第××号），集体土地使用证上显示案涉土地使用权人为张辉明，使用权类型为批准拨用宅基地。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对邹文周上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：案涉房屋买卖合同的效力问题。对此，本院分析如下：根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”、1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”因此，对于宅基地流转，我国的法律和政策均是禁止性规定，虽然对宅基地上建造的房屋的转让没有设置禁止性规定，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。在司法实践中，特别是自l999年《中华人民共和国土地管理法》生效后，如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民的，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。但是，如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有，因此，一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋，就会侵害集体经济组织的合法权益。所以，对于非本集体经济组织的成员或者城镇居民购买农民的宅基地房屋的行为，其本身就不合法，是无效的行为。结合本案的具体情形，由于房屋买卖合同的标的是建立在宅基地上的房屋，且买受人翟秀培不是争议宅基地房屋所在的集体经济组织成员，故其与邹文周签订的房屋买卖合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审法院认定邹文周应向翟秀培返还购房款550000元及利息并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。邹文周的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人邹文周负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  杨 浩代理审判员  冯婉娥二〇一五年十一月三十日书 记 员  张 优附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……