重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初6022号原告：重庆平顶物业管理有限公司（统一社会信用代码91500225673351825G），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢A单元30层2号。法定代表人：李红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗加斌，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律服务工作者。被告：刘德江，男，1947年4月29日出生，汉族，退休人员，住重庆市大足区。原告重庆平顶物业管理有限公司（以下简称平顶物业公司）诉被告刘德江物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告平顶物业公司特别授权委托诉讼代理人罗加斌，委托诉讼代理人张靖鼎和被告刘德江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平顶物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘德江支付所欠物业管理费1771元、公摊费220元，并从应交物业管理费之季度末开始，按照每日万分之五支付违约金；2、诉讼费由被告刘德江负担。事实和理由：原告于2013年12月20日与重庆市大足区XX开发商签订了前期物业委托合同，由原告为小区提供物业服务。合同于2018年12月19日到期，截至2017年5月30日，被告刘德江下欠原告物业管理费、公摊费合计1991元，经原告多次催收，被告刘德江拒不缴纳物业服务费。根据法律规定，为维护原告的合法权益，依法起诉来院，望判如所请。被告刘德江辩称，原告平顶物业公司进入XX小区不合法，根据相关法律规定，物业企业应通过招标投标的方式竞聘，而原告平顶物业公司是通过与开发商签订委托合同进入的，故其进入XX小区不合法，其与业主签订的服务合同也无效；被告缴清房款和相关费用后，原告平顶物业公司就应当交付钥匙，但其强迫业主先缴物业费才能拿到钥匙，被告被迫与原���平顶物业公司签订了合同；商业门市不应纳入物业管理，且原告平顶物业公司利用违法手段破坏其他业主的门市电表来强迫业主与其签订合同；房屋竣工时间是2015年6月，原告方却从2015年2月开始收取物管费，应当将多收取的费用退还业主；原告方的工作人员对XX小区的治安、清洁、消防等各方面管理不到位，致使业主被盗的事件经常发生，停车库垃圾成堆；修缮费应当退还业主；被告购买的商业门市是政府规划的商业步行街，原告方在街道四方加杠加锁，不许安排市场，导致被告不能经营而又要缴纳高额物管费的情形发生。本院经审理认定事实如下：位于重庆市大足区XX镇的XX小区地产项目系重庆市大足区国光房地产开发有限公司（以下简称国光房地产公司）承建。2013年12月20日，原告平顶物业公司（乙方）与国光房地产公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：由原告平顶物业公司向XX小区商住地产项目提供物业服务，物业服务费用标准为住宅1.25元/月/平方米，商业物业3元/月/平方米；业主应于开发商交房之日起交纳物业服务费用；合同期限为五年，自2013年12月20日起至2018年12月19日止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2015年3月31日，被告刘德江作为乙方业主，与作为甲方的原告平顶物业公司签署了《大足区XX小区前期商业物业服务合同》，该合同约定：甲方对商铺共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理，向乙方提供乙方经营权商铺内自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；并依据本协议向乙方收取物业管理的相关费用；乙方遵守商铺的物业管理制度和协议，依据���合同及本协议按时向甲方交纳物业管理相关费用及其他政府部门允许缴交的相关费用；乙方办理入住手续时需预交半年的物业公共服务费；商业物业按建筑面积2.2元/平方米收取，物业送的面积按1.1元/平方米收取；半年交纳或每季末的25日至30日预交下一个季度的物业公共服务费；水电公摊费以10元/月收取；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。被告刘德江于2015年3月31日接房入住。另查明，被告刘德江系XX小区物业的业主，其购买的位于重庆市大足区XX小区24-43号门市建筑面积53.68平方米。被告刘德江自2015年8月至2017年5月期间的物业服务费等相关费用未向原告平顶物业公司交纳。被告刘德江并未就其缴纳物业费用情况、原告方不作为的情形以及签订前述合同或协议中存��欺诈、胁迫的情形向本院提交任何证据予以证明。原告平顶物业公司在庭审中同意违约金的具体金额由法院判定。现原告平顶物业公司起诉来院，望判如所请。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，合同各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于原告平顶物业公司与国光房地产公司签订的《前期物业服务合同》，以及原、被告双方签订的《前期商业物业服务合同》，被告刘德江没有举示有效证据证明前述合同损害了合同当事人或第三方的合法权益，或该合同存在欺诈、胁迫等情形，其应当自负举证不能之责。故前述合同应当���定为双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中所涉《前期物业服务合同》与《前期商业物业服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，被告刘德江系该XX小区商业门市的业主，该合同的效力必然溯及被告刘德江。关于物业服务费等费用。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据双方签订的《前期商业物业服务合同》，双方对物业服务费的标准作了明确约定，原告平顶物业公司向被告刘德江提供物业服务，被告刘德江没有举示有效证据证明原告平顶物业公司未履行物业管理职责或履行职责存在瑕疵，其应支付相应的物业服务费。根据合同的约定，被告刘德江应于半年或每季度末的25日至30日内交纳下一个季度的物业服务费，但其自2015年8月至2017年5月期间一直不履行付款义务，应当承担付款责任。本案中，被告刘德江的门市其建筑面积为53.68平方米，原告平顶物业公司按照1.5元/平方米计算费用，并未超过合同约定的收费标准，本院依法应予支持。被告刘德江共计应缴纳物业服务费用为：1991.44元（1.5元/月·平方米×53.68平方米×22月+公摊费10元/月/户×22月）。原告平顶物业公司自愿要求主张1991元，本院视为其对自己享有的实体权利所作出的处分，予以准许。由于被告刘德江并未按照约定的时间按时支付物业服务费等费用，其违反了合同的约定，应当承担违约责任。而按照双方签订的合同约定的违约条款计算的违约金标准过高显失公平，本院应予调整。综合考虑被告刘德江拖欠物业服务费的金额和时间，本院酌定将违约金调整为150元。被告刘德江应付原告平顶物业公司物业服务费（含公摊费）及违约金共计2141元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘德江于本判决生效后五日内支付原告重庆平顶物业管理有限公司自2015年8月至2017年5月期间的物业服务费（含公摊费）及违约金共计2141元；二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司的其���诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘德江负担。本判决为终审判决。审判员 邓 磊二〇一七年十月二十六日书记员 李文思