安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1503民初4386号原告：王多华，男，汉族，1992年1月16日生，住安徽省六安市裕安区，委托诉讼代理人：ＸＸ，安徽皋陶律师事务所律师。被告：田秀峰，男，汉族，1990年7月10日生，住安徽省六安市裕安区，被告：李甜甜，女，汉族，1992年7月16日生，住安徽省六安市裕安区，委托诉讼代理人：张磊，江苏均锐律师事务所律师。原告王多华诉被告田秀峰、李甜甜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年08月09日立案受理。依法由审判员余学柱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王多华及其委托诉讼代理人ＸＸ、被告田秀峰、李甜甜的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王多华向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告田秀峰于2016年10月7日签订的租赁合同；判令被告立即退还原告2017年3月1日至2017年10月7日的租金46666.6元，并自2017年3月1日起按同期银行贷款利率支付利息；2、判令被告立即退还房屋租赁保证金30000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由，2016年10月7日，被告田秀峰与原告签订租赁合同，将位于六安市××路皖西大厦面积为35平方米的房屋租赁给原告经营苹果手机体验店使用，期限一年，自2016年10月7日至2017年10月7日，租金80000元。合同签订后，原告按照合同约定支付租赁保证金（押金）30000元、租金80000元，并按被告田秀峰要求，通过手机支付宝转账给被告李甜甜。2017年3月，原告得知租赁的房屋属于六安市行政事业单位国有资产管理中心管理（简称资产管理中心），房屋是出租给冉玉年的，租赁期限至2017年2月28日，资产管理中心要求要收回房屋。原告才知道被告无出租房屋的权利，与原告签订租赁合同系无权处分行为。原告感觉受到欺骗，多次找被告退还租金及保证金，被告均避而不见、不履行退还义务。被告田秀峰、李甜甜辩称：一、被告二不是本案适格被告;二、被告田秀峰于原告签订的租赁合同并不是无权处分；三、租赁期限2017年3月1日至2017年5月16日租金16657元不应当返还原告；四、原告至今拖欠租金10000元，要求本案一并处理；五、2016年11月23日承租人冉玉年代次承租人缴纳电费1600元，应依法在返还租金范围内返还。原告王多华为印证其主张，提交证据如下：一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。二、被告人口信息查询单，证明被告诉讼主体适格。三、租赁合同、转账记录、押金条，证明：1、原告与被告于2016年10月7日签订租赁合同，约定租赁六安市××路皖西大厦面积为35平方米的房屋用于经营手机体验店使用，期限一年，自2016年10月7日至2017年10月7日，租金8万元，需支付租赁押金3万元；2、原告通过手机支付宝方式付清了租金8万元，另支付保证金（押金）3万元；3、被告对该处房屋无出租权利，属于无权处分。四、1、六安市行政事业单位国有资产管理中心函、六安市行政事业单位国有房屋租赁合同（冉玉年与资产管理中心2016年3月4日签订）六安市人民政府六政秘（2013）182号批复，证明：1、涉案房屋，由六安市行政事业单位国有资产管理中心管理；2、该资产管理中心与冉玉年签订的租赁合同期限自2016年3月1日至2017年2月28日止，冉玉年无权对外转租；3、被告对于该处房屋无出租权利，属于无权处分；4、资产管理中心已经函告原告要求原告交还房屋并自2017年3月1日支付占用期间的租金。五、接处警情况登记表，证明原告发现被告无权出租房屋，多次要求被告退回租金及保证金，被告避而不见，原告于2017年5月15日报警救助，公安机关进行备案登记。六、情况说明、转账记录，证明资产管理中心明确表示房屋不允许对外转租，不认可转租行为；冉的租赁期限到2017年2月28日，租赁期满未续租，资产管理中心向王多华催告，王已经付清租金；涉案房屋已经对外拍租，王的合伙人拍得租赁权。被告田秀峰、李甜甜对原告王多华提交证据的质证意见：对证据一、二、四、五、六无异议；对证据三租赁合同、押金条无异议；对2015年9月16日100元的转账凭证、2015年9月16日19900元的转账凭证不予认可，与本案没有关联性，本合同纠纷期限是2016年10月7日至2017年10月7日，上述转账记录实际上是2015年租赁合同的租金，并非2016年的，对其中2016年10月5日转账3万元及2016年10月5日转账4万元，合计7万元租金事实部分予以认可，恰印证被告在答辩状所称原告拖欠1万元租金的事实。被告田秀峰、李甜甜为印证其主张，提交证据如下：一、租金7万元转账记录，证明原被告在合同中约定房屋租金8万元，实际上被告仅收到7万元租金的事实。二、资产管理中心收取冉玉年电费合计1600元，但自2016年11月23日起，该房屋由原告实际使用，故原告应承担该期间的电费。原告王多华对被告田秀峰、李甜甜提交证据的质证意见：对证据一租赁合同、租金7万元转账记录真实性无异议，对其证明目的有异议，原告是通过手机支付宝转账支付了7万元，通过现金支付了1万元，租金一次性付清了，从租赁合同可以看出，双方约定租金在签订合同前付清8万元，本案证据显示在2016年10月5日合同签订前2天通过手机支付宝转账支付了租金。同时以现金方式支付了1万元；合同是原、被告之间签订，被告是否有他人授权，在本合同中无法体现，结合原告所举证，房屋的管理权者资产管理中心是不允许、不认可对外转租，该租赁合同是属于被告方无权处分。对证据二资产管理中心收取冉玉年电费合计1600元，真实性无异议，关联性有异议。租赁期间的垫付是原告自己支付的，但支付的对象不是合同的出租方，电费原告直接交给收电费人，是冉玉年哥哥收的，电从冉玉年哥哥处接的，他电费收的很高，远远超出原告电费使用量，现在电移到国资委，电费只有原来的三分之一。经庭审举证、质证，认证如下：1、被告对原告提交的证据一、二、四、五、六、证据三中的租赁合同、押金条无异议，予以确认；对于2015年9月16日转账2万元，与本案无关，不予认定；对2016年10月3日、2016年10月5日分别转账4万元予以认定。2、对被告提交的证据一的客观性予以认定，对其证明目的不予认定，4万元为房租，3万元为押金，不能证明原告付房租7万元。冉玉年交付电费1600元的网上银行电子回执显示，该回执不作为收、付款方式的最终依据，从该回执亦看不出为原、被告租赁房屋所交电费，因此，该回执不能单独作为交费依据。经审理查明：2016年10月7日，田秀峰作为甲方与王多华作为乙方签订《租赁合同》，将位六安市××路路皖西大厦面积为35平方米的房屋租赁给王多华，期限一年，自2016年10月7日至2017年10月7日，租金80000元。本合同生效前，乙方必须向甲方支付保证金3万元，支付一年房租。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支出，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水电费；2、煤气费；3、装修及装潢费；4、房屋维修及维护费等一切承租期间产生的全部费用。合同还约定其他事项。2016年10月3日，王多华通过转账方式支付李甜甜4万元。2016年10月5日，王多华分两次支付李甜甜7万元。2017年10月7日，田秀峰出具押金条，载明收到王多华押金3万元。2016年10月7日，王多华继续使用所租房屋。2017年5月16日，六安市行政事业单位国有资产管理中心函告冉玉年，擅自转租，构成违约；未按合同书面提出续租，视为放弃优先承租权；决定自2017年3月1日收回出租房屋，对外公开招租。2017年5月24日，六安市行政事业单位国有资产管理中心通知王多华，位六安市××大厦××楼楼32平方米的房屋，产权人为六安市行政事业单位国有资产管理中心。2016年3月4日，该处房产租赁给冉玉年，租期为2016年3月1日至2017年2月28日，年租金32640元。租赁期满后，发现王多华占用该房产，要求王多华按每月2720元支付2017年3月1日至2017年5月31日期间的占用费，并自2017年6月1日前将该房屋交还给资产中心。2017年8月24日，六安市行政事业单位国有资产管理中心出具《情况说明》，称位六安市××路路新龙城大厦房屋由其管理，与冉玉华签订的租赁合同约定，不允许转租。2017年6月，匡波通过竞拍取得该处房产租赁权，王多华的合伙人匡波付清自2017年3月起租金。另查明，新龙城大厦又称皖西大厦。李甜甜为冉玉年女儿。本院认为：被告田秀峰与原告王多华签订的《租赁合同》时，双方意思表示真实，并不违反法律规定，应为有效。冉玉年承租的房屋到期，由产权人收回，被告田秀峰不能履行《租赁合同》，原告要求解除合同，返还租金，赔偿利息损失，予以支持。被告李甜甜并非《租赁合同》的当事人，原告要求被告李甜甜承担民事责任，不予支持。租赁期届满，冉玉年与六安市行政事业单位国有资产管理中心之间不构成不定期租赁，不具有出租权，被告主张租金计算至2017年5月16日，不予采纳，其理由为，冉玉年的房屋租赁合同不允许转租，冉玉年没有使用租赁物，亦未交纳房租。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、自2017年3月1日解除原告王多华与田秀峰2016年10月7日签订的《租赁合同》；二、被告田秀峰应予本判决生效之日起十日内返还原告租金款46666.6元；三、被告田秀峰应予本判决生效之日起十日内支付原告利息，自2017年3月1日起，按照同期人民银行贷款利率计算至46666.元实际付清之日止；四、被告田秀峰应予本判决生效之日起十日返还原告王多华押金3万元。五、驳回原告王多华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1720元，减半收取860元，由被告田秀峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  余学柱二〇一七年十月九日书记员  李伟伟附本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。