贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0403民初1477号原告:贵州安吉瑞物业服务有限责任公司，住所地：安顺市平坝区城关镇高新区发成珍珠商住楼E栋8单元1层11号。组织机构代码证：68844126-8。法定代表人：肖云书。职务：该公司总经理。委托代理人：张莉。职务：该公司办公室主任。代理权限为特别授权。被告:李琼学，男，汉族，1976年11月25日出生，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人袁才平，女，汉族，1979年7月24日生，贵州省遵义市人，住址同上，系被告李琼学妻子，代理权限为特别授权代理。原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司与被告李琼学物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法由审判员谭杨适用简易程序，法官助理刘茜协助办案、书记员吴倩担任法庭记录，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告代理人、被告代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院判决被告支付拖欠原告的物业服务费4011元，违约金3043元，二次垃圾处理费210元，共计7264元。原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司诉称：2013年3月5日，原告与被告签订了《前期物业服务管理合同》，2016年8月31日与小区业主委员会签订平坝区“关厢综合集贸市场4、5、6、7、8、9号楼”《物业服务管理合同》，并且双方约定由原告向被告提供物业服务，被告支付服务费，收费标准为每月每平米0.7元，但是被告从2014年12月20日至2016年12月30日止共计24个月未支付物业服务费共计2945元。二次垃圾处理费210元。且原告与被告在《前期物业服务合同》及“关厢综合集贸市场4、5、6、7、8、9号楼”《物业服务管理合同》中还约定了若被告未按期交纳物业服务费需每天支付千分之三的违约金，并且每半年支付一次，此次计算出滞纳金3043元。原告贵州安吉瑞物业服务有限公司提供以下证据支持其主张：一、《“关厢综合集贸市场”前期物业服务管理合同》，证明原、被告双方之间的权利义务关系。二、业主公约，证明被告承诺要如期交纳物业费。三、装修协议，证明小区成立业主委员会。四、业主委员会与原告续签的《物业服务管理合同》，证明原告在小区提高服务。五、急需维修解决的函，证明原告是履行职责的，把业主需要解决的事情反映给房开商。六、二次垃圾处理费发票复印件，证明原告为所服务的小区交纳二次垃圾处理费。七、工商局给原告颁发贵州省2015年度“守合同重信用”单位，证明原告是守信用的企业。八、维修图片，证明原告提供人性化服务，为被告修理下水管道。九、投诉表，证明原告提供过服务。十、裁定书，证明有催费通知书，可以到之前的案件中调取。被告李琼学辩称：原告管理混乱，没有履行职责，物业服务存在瑕疵；原告应当退还被告场地使用费、电梯运装修材料费、装修保证金等合计1250元。被告向本院提供以下证据材料，以支持其诉请：照片8张，证明原告不作为、没有维修公共管道导致被告家下水道被堵以及物业服务存在瑕疵的事实。审理过程中，本院依职权调取以下证据：一、平坝区房产事业管理局证明原件一份。二、平坝区南恒国际小区筹备设立业主委员会的申请书及首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表各一份。三、南恒国际小区首届业主大会筹备小组致业主的一份通知书。四、南恒国际小区首届业主大会业主委员会筹备小组在小区内公示照片。五、南恒国际住宅小区4-9号楼物业管理移交协议及南恒国际住宅小区设施设备移交清单。六、南恒国际小区业主委员会章程。七、南恒国际小区业主大会议事规则。八、首次业主大会会议表决规则。九、管理规约。十、南恒国际业委会选举结果报告单。十一、南恒国际小区首届业主大会业主委员会委员选举结果报告单公告。十二、南恒国际小区首届业主大会业主委员会委员选举结果报告单在小区内公示照片。十三、业主委员会委员的工作职责。十四、业主委员会备案登记表手写板以及打印版。十五、规划图。本院依据原、被告的陈述和庭审举证、质证，查明本案事实如下：被告李琼学系平坝区关厢集贸市场7栋1单元301室住房的业主。原、被告双方于2013年签订《前期物业服务管理合同》，约定上述住房建筑面积为102.06平方米，并由原告为被告提供物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。约定的物业服务费交纳时间为提前15天付下半年的物业服务费，住房的物业服务费收费标准（按建筑面积）每月每平方米1元。2016年8月31日，原告与平坝区南恒国际小区业主委员会签订关厢综合集贸市场4、5、6、7、8、9号楼”《物业服务管理合同》及补充协议，约定1.物业服务费：2013年6月至2018年8月，收费标准为每月每平方米1元。2.二次垃圾处理费：2016年9月至2018年8月，收费标准为每月每户5元。3.违约责任：2016年9月至2018年8月，原告未达到约定的物业服务质量标准，每天需向被告支付物业服务费千分之三的滞纳金；被告未按期足额缴纳物业服务费，每天需向原告支付物业服务费千分之三的滞纳金。另查明，涉案小区业主委员会主任周维昌本身不是涉案小区业主，也非涉案小区特定人员，同时受聘于原告担任原告在涉案小区保安队队长。本院认为，原、被告双方争议的物业服务管理合同，系涉案小区业主委员会与原告签订，但涉案小区业主委员会主任周维昌不是涉案小区业主，并受聘于原告担任原告在涉案小区的保安队队长职务，同时行政主管部门平坝区房产事业管理局作出的《关于同意成立平坝区南恒国际小区业主委员会的批复》认可了涉案小区业主委员会的成立及周维昌的业主委员会主任职务。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十六条第一款第（三）项“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……”国务院《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主。”第二款第（五）项、第（六）项“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；……”第八条第一款“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。……”第十五条第（二）项、第（三）项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”《贵州省物业管理条例》第十六条第一款“依法登记取得房屋所有权的人为业主。”第十七条第（五）项、第（六）项“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；……”第二十条第一款“物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。……”第二款“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第三十五条第（三）项“业主委员会执行业主大会决定的事项，依法履行下列职责：……（三）收集和了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务合同的履行；……”第三十六条第一款第（一）项、第（五）项“业主委员会成员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，业主为单位的，应当为单位授权的自然人代表；……（五）本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务；……”第二款“符合前款第二项至第六项规定的条件，合法使用业主房屋并具有完全民事行为能力的业主直系亲属、与业主共同生活的监护人，是否可以当选为业主委员会成员，由管理规约或者业主大会议事规则约定。”第三十七条第（四）项“业主委员会成员应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会议事规则，不得有下列行为：……（四）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。”等的规定，本案中，涉案小区业主委员会主任周维昌本身不是涉案小区业主，现有证据也不能证明其属于《贵州省物业管理条例》规定的涉案小区特定人员，特别是涉案小区管理规约和业主大会议事规则对不是本小区业主的人员能否当选为本小区业主委员会成员并无任何约定；周维昌在担任涉案小区业主委员会主任的同时，还受聘于原告担任原告在涉案小区的保安队队长，出现了既代表委托、监督方（涉案小区业主和业主委员会），又代表受委托、受监督方（涉案小区物业服务企业即原告）的双重身份。故，应当认定，周维昌当选为涉案小区业主委员会成员并担任业主委员会主任，同时受聘于原告担任原告在涉案小区保安队队长的行为，属于违法行为。但是，周维昌的前述违法行为不能成为否定涉案《物业服务管理合同》效力的依据。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”国务院《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十九条第一款“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”第二款“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”《贵州省物业管理条例》第四十一条第一款“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。”第二款“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。”第三款“业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。”等的规定，可以得出两个方面的结论：一是业主大会、业主委员会作出的包括选聘物业服务企业等事项在内的决定，对全体业主具有约束力，并且该决定在被依法改正或撤销前不影响其效力。二是对业主大会、业主委员会的决定有异议，法定的救济途径为请求人民法院撤销，或者由行政主管部门责令改正或者撤销，也可通过重新召开业主大会进行撤换（业主委员会成员）。本案中，涉案小区业主委员会主任周维昌在当选资格及受聘于原告方面的违法行为，应当按照前述法律、法规的规定，由相关业主向人民法院提出撤销请求或者通过行政监管程序寻求解决。周维昌的违法行为与本案诉讼标的即涉案《物业服务管理合同》是不同的法律关系，不能纳入本案的审理范围，不能作为否定涉案《物业服务管理合同》效力的依据。故依照合同约定，被告向原告支付物业服务费的计算标准如下：102.06平方米*1元/平方米/月*24个月=2449元，考虑原告在履行物业服务管理协议中，存在物业服务不到位、物业服务质量不高等违约行为，酌情判决被告向原告支付物业服务费2449元*90%=2204元，对原告诉请被告向其支付滞纳金的主张不予支持。对于被告辩称，原告应当退还被告装修保证金、装修材料电梯运费、场地使用费等合计1250元，因原、被告签订物业装修协议，是附条件的协议，不属于本案物业服务合同所审理的范畴，故本案不在此进行处理，被告可以就该合同另行提起民事诉讼。另外，原告提出的二次垃圾费的请求不属于涉案《物业服务管理合同》约定的物业服务费用，而属于原告受委托代收或垫付后追索的性质。根据国务院《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”第二款“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《贵州省物业管理条例》第七十三条第一款“供水、供电、供气、供热等单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。”第二款“物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等单位的委托代为收取有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以与专业经营单位约定收取报酬。”等的规定，支持代收费用方面的请求，必须符合下列条件：一是涉案《物业服务管理合同》对代收费用有约定或虽无约定但物业服务企业接受有相关收费单位或部门的代收费委托依据，二是代收费项目有明确的收费标准依据，三是代收费所对应的事项确实发生，四是代收费中没有向业主增加额外费用。但本案中，原告未能举证证明所主张的“二次垃圾处理费”符合这四个条件，故不能支持。如涉案小区确实存在需要收取“二次垃圾处理费”的情形，自可由相关收费单位或部门向相关业主直接收取，或者由原告与相关收费单位或部门完善委托代收手续和收费依据后再另行代收。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告李琼学于本判决生效之日起十日内，向原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司支付物业服务费共计2204元。二、驳回原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费50元，减半收取25元，由原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司承担13元，被告李琼学承担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 员 谭杨二〇一七年十月二十三日法官助理 刘茜书 记 员 吴倩