北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9893号上诉人（原审被告）：张浩宇，男，1992年3月27日出生。委托诉讼代理人：韩茂军，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢波，北京市中海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣志国，男，1980年11月17日出生。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务专员。原审第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，该公司职员。上诉人张浩宇与被上诉人荣志国、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张浩宇诉讼代理人韩茂军、谢波、被上诉人荣志国诉讼代理人彭锐、万振、原审第三人北京中融信融资担保有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张浩宇上诉请求：1、请求二审法院撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1184号民事判决书第二至第五项，依法改判；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对本案的基础事实认定错误，对链家公司、中融信公司在整个交易过程及诉讼中所代表地位混淆不清，判定张浩宇根本违约的“约定”这一前提都不存在，而片面主观臆断的采信链家公司的单方口头陈述作为“合同约定”和断案依据，在证据认定采信上存在重大错误，违背基本的证据规则，法律逻辑错误，属于枉法裁判；2、一审法院对荣志国提供的录音资料没有进行当庭播放经过质证，直接就予以采纳作为定案依据，严重违反法定程序；3、关于一审判决房屋的差值损失问题，双方未就房屋现价值达成意见，而一审法院也没有委托第三方专业司法机构进行鉴定评估，就自行认定房屋的差值损失130万元，严重违反法定程序；4、张浩宇、荣志国及中融信公司签订的《自行支付购房款协议》，严格的讲该协议并不具有法律效力；5、张浩宇完全按照书面约定配合提供相应材料，付款条件早已成就，荣志国一直拖延拒绝支付24万元首付款，才是违背诚信，构成根本违约。针对张浩宇上诉，荣志国辩称，认可一审判决结果。2016年9月10日录音没有质证与实际不符，我们提交2016年8月31日、9月10日、9月12日三份录音已经给对方，张浩宇要求自己回去听，第二次一审开庭时张浩宇称已听了录音，认为有篡改，不需要当庭播放。一审法官询问是否就录音真实性鉴定，张浩宇不申请录音鉴定，但是认为有篡改，所以录音证据质证没有违反法定程序。针对张浩宇上诉，中融信公司述称，同意一审判决。同意荣志国意见。针对张浩宇上诉，链家公司述称，同意一审判决及认定的事实情况。荣志国向一审法院起诉请求：1、判令解除荣志国与张浩宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及荣志国、张浩宇、链家公司签订的《补充协议》与《声明》及荣志国、张浩宇、中融信公司签订的《自行支付购房款协议》；2、判令张浩宇退还荣志国购房款10.8万元；3、判令张浩宇赔偿荣志国中介费损失共计84070.8元，包括居间代理费67780.8元、保障服务费15690元及评估费600元；4、判令张浩宇赔偿荣志国房屋差价损失；5、判令张浩宇赔偿荣志国保险费损失12800元；6、诉讼费用由张浩宇承担。一审法院认定事实：2016年7月30日，张浩宇（出卖人）与荣志国（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为100000247140），约定荣志国购买张浩宇名下位于北京市丰台区×××802号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积88.30平方米，房屋成交价为280万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价33.8万元，其中，定金9.8万元，由买受人直接支付给出卖人，拟贷款金额为196万元。同日，张浩宇（甲方/出卖人）与荣志国（乙方/买受人）、链家公司（丙方/居间人）还签订了《居间服务合同》及《补充协议》，该《补充协议》约定，乙方于2016年7月30日将第一笔定金5万元自行支付甲方，乙方于2016年7月31日将第二笔定金4.8万元自行支付甲方，乙方于2016年9月1日前将首付款24万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于2016年10月20日前将首付款84万元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方同意，在2016年10月31日前甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，甲乙双方应当在甲方收到全部房款后3个工作日内办理物业交割手续。同日，张浩宇与荣志国、中融信公司还签订了《房屋交易保障服务合同》。上述合同签订后，荣志国先后向张浩宇支付了定金9.8万元，并依约向链家公司及中融信公司支付了中介费用84070.8万元（包括居间代理费67780.8元、保障服务费15690元及评估费600元）。2016年9月3日，张浩宇（甲方）与荣志国（乙方）、链家公司（丙方）签订了《声明》，载明：于2016年7月30日签订合同编号为（100000247140）的二手房买卖合同，补充协议第二条中第4条相约规定：乙方于2016年9月1日前将第二笔首付款人民币二十四万元整以自行支付的方式支付于甲方，因2016年8月29日甲乙丙三方协商签订自行支付购房款协议未达成一致，现经甲乙丙三方友好协商，乙方同意补偿甲方人民币一万元整，甲乙双方同意后期合同继续履行且全力配合完成所有交易手续，特此声明！2016年9月7日，张浩宇（甲方/出卖方）与荣志国（乙方/买受方）、中融信公司（丙方）签订了《自行支付购房款协议》，约定甲方应在乙方支付购房款前提供本人及其配偶真实有效的个人征信报告，并确认本人及其配偶两年内不存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形，甲方应在乙方自行支付购房款的履行期限届满前五个工作日按照《材料清单》所列内容提供全部材料，并交由丙方指定人员保管；甲乙双方一致同意通过自行支付的方式划转资金，具体如下：1、支付金额：24万元，支付时间为2016年9月30日；如经丙方审查，结果为甲方不满足本协议第一条支付条件，但乙方仍将购房款支付至甲方账户的，丙方不承担担保责任。双方在该协议中还列明了张浩宇的收款银行账号。根据录音材料显示，2016年9月12日，链家公司的工作人员曾明确告知张浩宇一方需要提供户口簿以调查征信情况，否则将无法支付首付款24万元。但张浩宇至今未提供户口簿等材料，亦未配合继续履行房屋买卖合同及补充协议等；荣志国也未支付首付款24万元及其他剩余房款。一审法院认为，张浩宇与荣志国签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。根据《自行支付购房款协议》，荣志国支付首付款24万元应以张浩宇的个人征信审核通过为前提。根据该协议及诚实信用原则，张浩宇有义务配合链家公司办理个人征信情况调查，在链家公司明确告知其需要提供户口簿用于个人征信情况调查的情况下，拒绝提供户口簿，由此导致张浩宇的个人征信审核至今未能完成，致使房屋买卖合同至今未继续履行，故一审法院认定张浩宇已构成根本违约，荣志国有权要求解除合同。因此，对于荣志国要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《声明》及《自行支付购房款协议》，要求张浩宇退还荣志国购房款10.8万元及中介费损失84070.8元、保险费损失12800元、房屋差价损失的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于荣志国要求张浩宇赔偿房屋差价损失的具体数额，一审法院将根据市场实际价格予以酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2017年6月判决：一、解除荣志国与张浩宇于二○一六年七月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，荣志国、张浩宇、北京链家房地产经纪有限公司于二○一六年七月三十日签订的《补充协议》，荣志国、张浩宇、北京链家房地产经纪有限公司于二○一六年九月三日签订的《声明》，荣志国、张浩宇、北京中融信融资担保有限公司于二○一六年九月七日签订的《自行支付购房款协议》；二、张浩宇于判决书生效之日起十五日内返还荣志国购房款九万八千元及补偿款一万元；三、张浩宇于判决书生效之日起十五日内赔偿荣志国居间服务费六万七千七百八十元八角、保障服务费一万五千六百九十元及评估费六百元；四、张浩宇于判决书生效之日起十五日内赔偿荣志国房屋差价损失一百三十万元；五、张浩宇于判决书生效之日起十五日内赔偿荣志国保险费损失一万二千八百元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。张浩宇提交四份证据：1、合同编号为C1346272的存量房屋买卖合同，证明目的：张浩宇尽到配合义务，网签合同当天应收到首付款，但至今没有收到张浩宇尽到配合义务，网签合同当天应收到首付款，但至今没有收到；2、编号为2016067605的存量房自有交易资金划转协议，证明目的：张浩宇与荣志国有2016年8月29日协议对于房款交易是自行支付，载明张浩宇收款账号，银行，证明张浩宇尽到了配合义务；3、单身声明，证明目的：链家公司、荣志国知道张浩宇单身，不存在配偶。4、2016年9月3日声明，证明目的：链家公司杨店长声明左连连办理我们涉案房屋事宜。其他人没有权利办理。荣志国质证称2016年8月29日签订的协议甲乙双方没有签字，真实性不认可，证明目的不认可。单身声明没有签字真实性不认可，证明目的不认可。2016年9月3日声明真实性不认可，杨店长没有到庭，声明只是手续转为左连连办理，证明目的不认可。中融信公司质证称存量房自有交易资金协议无签字无日期，真实性，声明真实性认可，证明目的不认可，经纪人周营，一审作证过，左连连是经纪人，对涉案房屋均有了解，左连连签署后，交易手续没继续进行，因此此份声明中任何手续都没有进行。经审查，张浩宇向本院提交的四项证据形成于一审庭审结束前，故对张浩宇提交的该项证据，不属于我国法律规定的新证据，本院不予采信。荣志国提交4份证据，1、2016年9月10日张浩宇父亲、荣志国代理人、链家公司的录音，该段录音张浩宇明确拒绝出售房屋。20.52秒张拒绝出售房屋原因是价格上涨。证明目的：张浩宇构成根本违约。2、2016年9月10日张浩宇父母、荣志国代理人、链家公司的录音。证明目的：15.30秒张拒绝接受放款，拒绝出售房屋。原因是房屋价格上涨，张构成根本违约。3、2016年9月19日张浩宇父与荣志国代理人的录音，证明2016年9月12日张收到了催告函。4、2017年5月15日市场价格，证明差价损失一审认定合理。张浩宇质证称：对录音资料的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。录音谈话内容主体姚名安在本案中没有相应授权，无权没有资格代表荣志国，与本案没有关联性。整个谈话的内容，是双方进行谈判商的过程，荣志国断章取义，无法证明其目的。经审查，荣志国向本院提交的四项证据形成于一审庭审结束前，故对荣志国提交的该项证据，不属于我国法律规定的新证据，本院不予采信。张浩宇对一审法院经审理查明的部分事实持有异议，但未向本院提交证据予以证明，且一审法院认定事实有录音证据、双方当事人陈述等相关证据佐证，本院依法予以确认。本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。本院认为，房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。本案的争议焦点为涉案合同履行中违约责任归属问题。关于涉案合同履行中违约责任归属问题一节。2016年7月30日张浩宇与荣志国签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、2016年9月7日签订的《自行支付购房协议》系双方真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务，不得擅自变更或解除合同”。依据《自行支付购房款协议》第一支付条件中第六项的规定，甲方应在乙方自行支付购房款的履行期限届满前五个工作日按照《材料清单》所列内容提供全部材料，并交由丙方指定人员保管。荣志国支付购房款以张浩宇提供所列全部材料为前提，链家公司催告张浩宇称需张浩宇协助办理个人征信调查，且办理个人征信调查需户口簿。张浩宇仍拒绝提供户口簿，由此导致张浩宇个人征信调查未完成，荣志国未得到中融信公司付款通知，亦未付款。经审查，录音显示张浩宇有明确不想出卖房屋的意思表示，结合张浩宇经催告未提交户口本、本案其他证据，一审法院认定张浩宇构成根本违约并无不妥，本院予以支持。结合本案证据，在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。本案中，荣志国要求赔偿房屋差价损失，应考虑从《北京市存量房屋买卖合同》签订之日起至荣志国起诉解除合同之日，荣志国买房所需要支出的必要交易成本。对一审法院判决张浩宇赔偿荣志国房屋差价损失，本院依据市场价格予以酌情降低。综上所述，张浩宇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1184号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1184号民事判决第四项；三、张浩宇于本判决书生效之日起十五日内赔偿荣志国房屋差价损失八十万元；四、驳回荣志国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15992元，由张浩宇负担10661元（于本判决生效之日起七日内交纳），荣志国承担5331元（已交纳）。保全费5000元，由张浩宇负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费18344元，由张浩宇负担12229元（已交纳），荣志国承担6115元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  顾国增审判员  刘丽杰审判员  王艳芳二〇一七年十月三十一日书记员  曹 华书记员  孙 雯