湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0324民初748号原告：竹溪县新界置业管理有限公司。统一社会信用代码：91420324309737799H。法定代表人：邬小川，该公司总经理。住所地：竹溪县城关镇建设路***号。委托诉讼代理人：孟君迪，湖北君迪律师事务所律师。其代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托诉讼代理人：李金全，湖北君迪律师事务所律师。其代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被告：张松，男，1973年1月19日生，汉族，住湖北省竹溪县，现住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：吴刚，湖北楚秦律师事务所律师。其代理权限为一般代理。原告竹溪县新界置业管理有限公司诉被告张松合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法由审判员王大国适用简易程序于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告竹溪县新界置业管理有限公司的法定代表人邬小川及其委托代理人孟君迪、李金全,被告张松及其委托代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竹溪县新界置业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告双方于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告竹溪县新界置业管理有限公司诉称，我公司开发建设了竹溪县新界中心商业办公综合楼并已竣工，取得了商品房屋预售许可证。2016年8月5日，原告与被告张松签订《房屋买卖合同》，该合同约定由被告张松购买我公司所有的位于竹溪县中医院以东方位的新界综合楼中一楼和二楼，房屋总面积7280㎡，总价款约为29000000.00元。被告张松承诺在该《房屋买卖合同》签订当天付清首期购房款5000000.00元，2016年12月底以前付款5000000.00元；2017年12月以前付款2000000.00元；2018年底以前付款1000000.00元；2019年年底前付款1000000.00元；余款1500000.00元等原告将房屋产权证办妥后，由被告张松委托原告到银行为其办理按揭贷款15000000.00元。若按揭贷款到位后一次性支付给原告，若银行办不了按揭，被告张松保证每年支付3000000.00元即在五年内（即2021年12月31日前）全部付清购房款。被告张松延期支付房屋款部分按贰分月息支付原告本息，直至付清房款。该合同还约定，在合同约定的每期付款期限到期之日起，超过一年未全额支付上年度欠款本息视为违约。《房屋买卖合同》约定房屋交付的时间为2017年3月以前，办证时间为2017年年底前。该合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，被告张松在支付首次房款5000000.00元后，没有按照约定支付已到期的第二期房款，即2016年12月底之前支付购房款5000000.00元。原告多次催收，被告张松明确表示不支付，逾期后一年内付清本息，现已逾期数月未清偿本期本息。原告于2017年3月25日向被告送达了《竹溪县新界置业管理有限公司关于房屋交付及支付房款的函》，书面催告被告按照合同约定将第二期购房款5000000.00元及延期支付的利息三月内支付给原告。被告经催告后在三个月的合理期限内仍未履行付款义务。原告于2017年7月19日向被告送达了《解除合同通知书》，书面通知被告张松解除双方于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》，被告张松在收到《解除合同通知书》后明确表示不同意解除该合同。综上所述，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。被告迟延支付购房款，已经构成根本性违约，经原告催告后在合理的期限内仍未履行付款义务，原告有权请求解除合同。被告违约的行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护自身合法权益，为此，原告特具文起诉，请求人民法院依据我国《合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判决支持原告的前列诉讼请求。原告竹溪县新界置业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：证据一、鄂溪房预字（2017）001号《商品房预售许可证》复印件一份。拟证明原告开发建设的竹溪县新界中心商业办公综合楼，取得了商品房屋预售资格。证据二、《房屋买卖合同》复印件一份。拟证明:1.原、被告双方于2016年8月5日签订了该合同的事实；2.原、被告对买卖商品房具体内容进行了约定。包括房屋的位置、面积、成交价格以及付款时间、金额、产权过户及相关费用、房屋的交付、委托对外招租、物业管理、违约责任等；3.被告未按照合同约定的时间支付第二期购房款5000000.00元及逾期利息的事实。证据三、竹溪县新界中心商业办公综合楼房屋（一层、二层）平面图复印件二份。拟证明《房屋买卖合同》约定的被告购买原告的房屋示意图，一层房屋面积约为2880平方米，二层房屋面积约为4500平方米。证据四、《竹溪县新界置业管理有限公司关于房屋交付及支付房款的函》复印件一份、律师函一份。拟证明因被告未按约定时间支付第二期购房款5000000.00元，原告已于2017年3月28日向被告邮寄送达书面函，原告委托律师于同年4月12日向被告送达律师函，催告其履行支付购房款及逾期利息，同时通知被告到原告公司办理房屋移交手续，领取房屋钥匙等事宜。证据五、《合同解除通知书》复印件一份。拟证明被告经原告书面催告在三个月的合理期限内仍未履行支付购房款的义务，原告已于2017年7月19日向被告张松送达了合同解除通知书，正式通知被告张松解除双方于2016年8月5日签订了合同。被告张松辩称：一、原告所诉之原、被告双方签定的《房屋买卖合同》的时间及条款，约定每期付款给付的时间、金额、履行期限，首期购房款5000000.00元已付清都属实。二、被告张松收到《竹溪县新界置业管理有限公司关于房屋交付及支付房款的函》、律师函、《合同解除通知书》并在该通知书注明不同意解除《房屋买卖合同》。综上，我现在己有人民币21500000.00元及每月还有其他投资红利收入，逾合同约定正常给付期限到期后一年内再给付第二期购房款5000000.00元不属于违约，因为《房屋买卖合同》约定每期付款到期限之日起，超过一年未全额支付上年度欠款本息双方约定违约，故我未有违约，原告无权无理由单方解除合同，更不符合法律规定，应驳回原告的诉讼请求。被告张松为支持其辩解意见，向本院提交了以下列证据:证据一、《房屋买卖合同》一份。拟证明：1、原、被告双方已在该合同中约定，第二期及以后的购房款可每期到期之日再延期一年支付购房款，超过一年才算为违约；2、被告还在约定的付款期限内，现在没有超期，故不存在违约的事实。证据二、收条复印件一份。拟证明被告于2016年8月5日支付原告5000000.00元购房款(首期房款)的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三、五无异议。原告对被告提交的证据二无异议，对上述双方均无异议的证据，本院予以采信。被告对原告提交的据四的真性无异议，对证明目的有异议，认为：1、被告在该合同中约定的第二期付款期限尚未届满；2、原告至今未取得所出售房屋的验收合格证，按照规定是不能交付房屋的。本院认为，一、按双方签订《房屋买卖合同》约定的第二期给付期限为2016年12月底以前付款5000000.00元，被告在约定的期限届满前未支付购房款，原告催收此款时已逾期；二、双方签订《房屋买卖合同》未约定取得所出售房屋的验收合格证后才给付购房款的相关内容。综上，被告的异议理由不能成立，本院不予采纳。原告对被告提交的证据一的真性无异，对证明目的提出异议，认为：被告是对《房屋买卖合同》约定的内客理解上的错误，此内容实际上是双方约定的违约的另外一种情形，我公司现在适用的是法定解除合同，而不是约定解除合同。该合同上已约定2016年12月底前未付第二期房款就是违约。本院认为，依据双方签订《房屋买卖合同》第三条约定的内容应是每期按约的时间全部付清购房款，该合同又对付款后若有未付清的欠款部分再约定，在迟延期内承担并按月息2%计息，但对迟延超过一年未付清所欠购房款的还要承担本合同笫七条约定的10000000.00元违约责任，该合同未有约定被告可以延期一年再付购房款。故原告的异议理由成立，对其证明目的本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：一、经审理查明，原告竹溪县新界置业管理有限公司开发建设了竹溪县新界中心商业办公综合楼并已竣工，取得了商品房屋预售许可证。2016年8月5，原告与被告张松签订《房屋买卖合同》，合同约定：1、由被告张松购买原告竹溪县新界置业管理有限公司所有的位于竹溪县中医院以东方位的新界综合楼中一楼和二楼，房屋总面积约7280㎡，总价款约为29000000.00元(以办证的实际面积按每平米3920.00元计价)；2、第三条约定：“乙方承诺在房屋买卖合同签订当天付购房款5000000.00元；2016年12月底以前付款5000000.00元；2017年12月以前付款2000000.00元；2018年底以前付款1000000.00元；2019年年底前付款1000000.00元；余款15000000.00元等原告将房屋产权证办妥后，由被告张松委托原告到银行为其办理按揭贷款15000000.00元。若按揭贷款到位后一次性支付给原告，若银行办不了按揭，被告张松保证每年支付3000000.00元即在五年内（即2021年12月31日前）全部付清购房款。乙方延期支付房款部分按2分月息支付甲方本息，直至付清房款。乙方在本合同约定的每期付款期限到期之日起，超过一年未全额支付上年度欠款本息双方约定乙方违约”。3、第七条约定：“。双方约定任何一方违给付对方违约金10000000.00元整，造成损失另行计算”；二、被告张松收到原告送达的《竹溪县新界置业管理有限公司关于房屋交付及支付房款的函》、律师函、《合同解除通知书》并注明不同意解除合同。三、被告张松于2016年8月5日向原告支付首期5000000.00元购房款。以上原、被告无争议的事实本院予以确认。本院认为，根据原告的诉请和被告的辩解意见及双方当事人向本院提供的证据，本院将本案的争议焦点归纳为：原、被告签订的《房屋买卖合同》是否构成根本性违约，是否有可以依法解除《房屋买卖合同》的理由。原告认为：被告应按照《房屋买卖合同》约定按约交付第二期购房款5000000.00元，逾期后我公司经催收而被告拒付，被告己构成根本性违约，我公司依据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定，向被告送达了《竹溪县新界置业管理有限公司关于房屋交付及支付房款的函》、律师函、《合同解除通知书》，至法庭开庭审理之时被告还当庭表示不按照合同约定的分期付款时间支付每期的购房款，并对即将到期的第三期购房款明确表示不予支付并以此类推，会给我公司造成更大的经济损失。被告不遵守诚实信用原则，而拒决履行合同约定的给付义务，构成了法定解除条件，应当依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。被告认为：我履行了原、被告双方签订的《房屋买卖合同》所约定的条款内容，己给付了首期购房款5000000.00元，笫二期房款5000000.00元，是未按约定的给付时间给付房款。在合同履行过程中收到《竹溪县新界置业管理有限公司关于房屋交付及支付房款的函》、律师函、《合同解除通知书》后并注明不同意解除合同，因该合同第三条有部分约定，“。乙方在本合同约定的每期付款期限到期之日起，超过一年未全额支付上年度欠款本息双方约定乙方违约”的约定，未给付笫二期购房款不构成违约。后期购房款的支付，被告将严格按照合同约定的执行，在有条件(人民币)付款的情况下，按双方约定的正常期限内付款，若资金困难，同样按照双方约定的延期一年的期限内付款，这是符合合同约定条款，不能算被告违约。综上，双方签订的房屋买卖合同无解除的必要，也不符合解除的条件，请人民法院依法驳回原告诉请。本院认为：原、被告之间签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，其内容未有约定解除合同的内容，不违反相关法律规定，《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人应当按该合同约定履行义务，遵循诚实信用原则，按交易习惯公平交易。本案的主要争议焦点为在该合同履行过程中，被告是否构成根本性违约，该违约行为是否构成原告可以解除合同的理由。由于原、被告双方签订《房屋买卖合同》约定了被告给付每期购房款付款的期限、时间、金额，被告给付了首期购房款5000000.00元外，其给付第二期购房款时间为2016年12月底以前付款5000000.00元，至本案审理终结前未给付此款。原告以被告迟延而拒决给付到期的购房款为由，依据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定，主张依法解除《房屋买卖合同》并向被告送达了《竹溪县新界置业管理有限公司关于房屋交付及支付房款的函》、律师函，被告收到函后在合理期间未履行给付义务。被告认可应严格按双方约定的每期的期限内付清购房款，在资金困难情况下给付所欠的到期房款可延期给付利息。但被告现在不缺给付到期购房款的资金，构成其迟延、拒不履行给付到期全部购房款。为此原告又给被告送达了《合同解除通知书》，被告收到本通知书后并注明不同意解除合同。且被告未按《合同法》笫九十六条的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，其放弃诉权，应承担相应的法律后果。被告在辩解中以《房屋买卖合同》第三条约定的部分相关内容，“。2021年12月31日前全部付清购房款。乙方延期支付房款部分按2分月息支付甲方本息，直至付清房款。乙方在本合同约定的每期付款期限到期之日起，超过一年未全额支付上年度欠款本息双方约定乙方违约”来抗辩未给付笫二期房款不构成违约，也不符合解除合同的条件。本院认为，原、被告以上的约定，不是对每期到期的全部购房款可以延期一年的约定，而是对被告不能全部按期付清到期购房款的欠款部分约定收取利息。而且，为了进一步保证，被告不能长期迟延给付下欠部分购房款的，对收取利息后一年内还不能付清逾期部分欠款本息的，再约定违约其违约金为10000000.00元。综上，以上协议约定内容目的是保证原告按约定的每期期限内收到被告全额交付购房款，如违约要给付惩罚性的高额利息、巨额违约金。且本合同未有约定，被告可以对到期的全部购房款能延期一年付款不违约。故被告是对以上协议内容理解不准确，其理由不成立，本院不予采纳。被告又以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内乃未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外”，被告以“。但当事人另有约定除外”为理由抗辩其不构成解除《房屋买卖合同》条件。本案合同中未有解除合同内容的约定，对“但当事人另有约定除外”应理解为当事人签订的合同中有解除合同内容的约定除外，有约定解除内容的应按约定解除处理。本案《房屋买卖合同》中未有约定解除合同的内容，其理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原告向被告催收到期购房款未果，其至本案审理终结前未履行给付到期购房款，构成根本性违约。被告收到《合同解除通知书》后并注明不同意解除本合同，但被告未依法确定合同效力，视为放弃权利，推定为被告默认合同解除。原告主张判令依法解除原、被告双方于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》请求，其诉请求理由充分，于法有据，本院予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第三项，第九十六条笫一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：解除原告竹溪县新界置业管理有限公司与被告张松于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告张松承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。审判员  王大国二〇一七年十月二十四日书记员  曾 鹏本案适用的相关法律依据：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。