四川省汉源县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1823民初1369号原告：张培良，男，生于1980年8月31日，汉族，四川省汉源县人，住四川省汉源县。原告：卢伊，女，生于1983年11月15日，汉族，四川省名山区人，住四川省雅安市名山区。委托代理人:李春明（特别授权），系四川同兴律师事务所律师。委托代理人:朱荣强，系四川同兴律师事务所实习律师。被告：李孟，男，生于1982年10月4日，汉族，四川省汉源县人，住四川省汉源县。被告：赵娉娉，女，生于1983年11月29日，汉族，四川省成都市人，住四川省成都市青羊区。委托代理人:龚涛（特别授权），系四川蜀诚律师事务所律师。原告张培良、卢伊诉被告李孟、赵娉娉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后,依法由审判员胡瑞谦适用简易程序，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告张培良、卢伊及其委托诉讼代理人李春明、朱荣强到庭参加诉讼，被告李孟和被告李孟、赵娉娉的委托代理人龚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张培良、卢伊向本院提出的诉讼请求：一、依法判决解除原、被告签订的《租房合同》及《补充合同》；二、依法判决二被告共同向二原告支付违约金30万元；三、依法判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月9日，二原告与二被告签订《租房合同》，合同约定：二原告将位于九襄商业广场1街22号整栋房屋及如意旅馆出租给二被告使用、经营，租金每年12万元，租金以后每年随行就市，次年提前一月被告需支付房租；租期为十年，从2015年9月9日至2025年9月8日，如有一方违约，由违约方向守约方赔偿违约金20万元。2015年10月27日，原、被告双方签订《补充合同》，约定：违约金由原来的20万元，变更为30万元。合同生效后，被告接收并占用租赁物，被告支付了原告两年的房屋租金，到2017年8月9日，被告应当依约向原告支付次年房租，但经原告多次催收，被告以经济困难为由拒不支付，也不与原告协商。2017年9月9日，被告将租赁房屋钥匙交给原告，以其行为非法解除双方合同，导致租赁合同无法继续履行，给原告造成了无法弥补的损失。被告李孟、赵娉娉辩称：一、《租房合同》、《补充合同》已于2017年9月9日解除，但被告不存在违约，故被告要求支付违约金的主张不能成立。2017年9月9日被告将钥匙交给原告，故原、被告之间签订的合同已经于2017年9月9日解除，被告不存在非法解除合同和违约的行为；被告高价租用原告房屋，是因为当初原告房屋距离九襄车站很近，现在车站搬迁，地理优势不在，该行为属于不可抗力，情势已经发生了重大变化，被告现经营困难、巨额亏损，继续履行合同显失公平，依据法律规定遇到该种情况时，被告可以适用变更原则、公平原则解除合同；九襄车站搬迁以后，被告要求原告随行就市减少租金，但原告拒绝了被告的合理要求。二、原告向法院主张30万元违约金过高，应予调整。原、被告之间实际违约金为3万元，而不是30万元。原、被告各自持有的《补充合同》明显金额不同，原告持有的合同违约金为30万元，被告持有的合同违约金为30元。但双方协商的违约金实际为3万元，该两份补充合同均存在笔误。如果法院采信30万元违约金的证据，被告认为该违约金过高应予调整。2017年9月9日，双方合同解除后，原告房屋于同年9月21日开始对外使用、经营，原告的损失不足半月5000元。本院经审理认定事实如下：2015年9月9日，原告张培良、卢伊与被告李孟、赵娉娉签订一份《租房合同》，合同约定：原告张培良、卢伊将位于九襄商业广场1街22号整幢楼房及如意旅馆的一切手续出租给被告李孟、赵娉娉使用。一、租金为每年120000元（大写壹拾贰万元整），租金以后每年随行就市，下年提前一月，被告支付原告房租；租期为2015年9月9日至2025年9月8日；……如有一方违约，由违约方赔偿守约方违约金200000元整……。房屋租赁合同签订后，被告支付了原告两年的房屋租金，并将该房屋二层以上用于经营旅馆，底层2间门市用于经营药店。2015年10月27日，原告张培良、卢伊与被告李孟、赵娉娉签订了《补充合同》，该合同由被告赵娉娉书写，合同约定：双方协商关于商业广场一街22号（如意旅馆）出租情况进行补充。……“二、违约金为原来的20万变成为30万（30元）”。三、房租随行就市。该合同系一式二份，但在违约金的约定上原告持有的份书写为30万，被告持有的份书写为30元。2017年因九襄车站搬迁，被告认为车站搬迁后旅馆客流量减少，经营困难，要求原告降低房租，双方协商未果。2017年9月9日被告将租赁房屋的钥匙交给了原告退出租赁房屋。原告收到被告归还的房屋钥匙后，于2017年9月14日将旅馆进行了出租,尚有门市2间未出租。现原告以被告违约为由提出前述主张。认定上述事实的证据有：原、被告身份证明，《租房合同》、《补充合同》，视频录音资料，汉源县九襄如意旅馆工商登记信息，房屋产权证书以及原、被告双方陈述等。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告张培良、卢伊与被告李孟、赵娉娉签订《租房合同》、《补充合同》，双方对相应的权利、义务及违约责任等进行了约定，该《租房合同》、《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院依法予以确认。诉讼中，原、被告双方对解除《租房合同》、《补充合同》均无异议，故对该项诉讼请求本院依法予以支持。现本案焦点为被告是否违约，是否承担30万元违约金。本院认为，双方租赁合同约定租期为10年，被告在租期未届满之时未经双方协商解除合同而自行退租，应当视为违约，依法应当承担违约责任。根据双方提交的，由被告赵娉娉书写的，两份均具有真实性的《补充合同》载明的违约金约定情况，本院认为该违约金补充条款应理解为从20万元调整到30万元更符合交易习惯和本案双方当事人的意思表示；而被告持有的《补充合同》，与12万元的年租金及主合同约定的违约金相比较，书写为违约金30元应当视为笔误。违约金的设定，其目的是为了保证合同的履行，也是补偿一方违约给另一方造成的损失。本案原、被告双方在《补充合同》中约定租金随行就市，后因车站搬迁导致依附于车站的旅店住宿客源流失，经营受损，在双方就租金下调未达成一致意见的情况下，被告拒绝按照12万元继续给付租金，虽然存在违约，但也存在经营困难等实际情况。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失”。根据本案的实际情况本院认为，双方约定的违约金30万元确实过高，对被告向本院提出该违约金的约定过高应当减少的辩解理由，本院依法予以采纳。本案原告就其损失主张主要为剩余8年的租金损失，应属预期利益，不属直接损失。故本院结合原告已将部分房屋租赁给了第三人，被告已经退出未使用该房屋的情况，兼顾被告履行合同情况、过错程度以及原告的预期利益等综合因素酌情确定，由被告给付原告违约金36000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告张培良、卢伊与被告李孟、赵娉娉签订的《租房合同》、《补充合同》；二、由被告李孟、赵娉娉在判决生效后十日内一次性支付原告张培良、卢伊违约金36000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2900元，由原告张培良、卢伊承担900元，由被告李孟、赵娉娉承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  胡瑞谦二〇一七年十月二十三日书记员  贾 凤附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。