福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0212民初2766号原告：厦门仁文建设有限公司，住所地：厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室，统一社会信用代码：913502127516443251。法定代表人：李雄虎，董事长。委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，公司职员。被告：林全生，男，1989年7月3日出生，汉族，住福建省安溪县。第三人：中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地：厦门市鹭江道98号建行大厦1701室。法定代表人：生柳荣，行长。委托诉讼代理人：常昱、王春阳，银行职员。原告厦门仁文建设有限公司（以下简称“仁文建设公司”）与被告林全生、第三人中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称“建行厦门市分行”）商品房销售合同纠纷一案，原告仁文建设公司于2017年6月8日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用普通程序于2017年9月19日公开开庭进行审理。原告仁文建设公司之委托诉讼代理人陈燕端、廖贵辉，第三人建行厦门市分行公司职员王春阳均到庭参加诉讼，被告林全生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。仁文建设公司向本院提出诉讼请求：1.仁文建设公司与林全生签署的《商品买卖合同》于2016年8月27日解除；2.林全生偿还仁文建设公司承担的担保金额25210.23元及违约金5903.4元（违约金自2015年12月31日起暂计至2017年9月18日止，其中2016年1月1日起算至2017年9月18日止的违约金为3298.7元，2016年3月9日起算至2017年9月18日的违约金为1794.8元，2016年4月30日起算至2017年9月18日止的违约金809.9元）；3.林全生向仁文建设公司支付合同解除的违约金171715.4元；4.本案诉讼费由林全生承担。事实和理由：2013年6月20日，仁文建设公司与林全生签署了《商品房买卖合同》，约定林全生购买仁文建设公司开发建设的“金帝·中洲滨海城”B1-3地块46#楼20层01室房屋，总价858577元。林全生于2013年9月13日向建行厦门市分行按揭贷款600000元。仁文建设公司对林全生的按揭贷款承担阶段性连带担保责任。三方签订《个人住房借款合同》（编号：351201215600066615）。仁文建设公司已为林全生承担2015年10月至2016年4月的担保责任，合计垫付金额25210.23元，林全生截止起诉之日仍未偿还仁文建设公司承担的担保金额及违约金。故仁文建设公司根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第8款的规定，仁文建设公司有权要求林全生立即偿还该公司已经垫付的担保金额25210.23元及产生的违约金。同时，林全生的拒付按揭款的行为已经达到合同解除条件，故仁文建设公司还可解除《商品房买卖合同》，并要求林全生按合同价款的20%支付违约金。林全生未作答辩。建行厦门市分行辩称：讼争房产抵押在建行厦门市，若判决支持仁文建设公司诉求，仁文建设公司返还林全生购房款应当打到建行厦门市分行的账户上。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对下列事实，各方均无异议，本院予以确认并在卷佐证：2013年6月20日，林全生向仁文建设公司购买址于“金帝·中洲滨海城”B1-3地块46#楼20层01室房屋的房屋，建筑面积115.70平方米，合同总价858577元…该合同附件六：合同补充协议第二条第九款：如林全生累计6个月不交按揭款项，也不到仁文建设公司处归还相关款项的，仁文建设公司有权单方面解除合同，收回该房产。林全生应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照20%的比例向仁文建设公司支付违约金。仁文建设公司扣除违约金及已发生的相关费用（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）后，将林全生已付购房款余额不计利息退还林全生。上述《商品房买卖合同》签订后，林全生于2013年6月20日前支付了购房款258577元。2013年8月16日，林全生作为借款人，建行厦门市分行作为贷款人，仁文建设公司作为保证人，三方订立一份《个人住房借款合同》，约定：“林全生向建行厦门市分行借款600000元，用于购买“金帝·中洲滨海城”B1-3地块46#楼20层01室房屋的房屋，借款期限自2013年8月16日起至2033年8月16日止，共20年。”上述合同签订后，建行厦门市分行于2013年9月13日将600000元发放到仁文建设公司账户。此后林全生按《个人住房借款合同》的约定向建行厦门市分行还款至2015年9月。2015年10月-2016年4月，林全生均未按约定支付建行厦门市分行按揭款，仁文建设公司遂按照《个人住房借款合同》约定代林全生向建行厦门市分行支付了2015年10月至2016年4月的按揭款及相关费用共计25210.23元。2017年9月25日，建行厦门市分行出具《���款户应还款情况》一份，载明：“借款人：林全生，贷款账号：84001098170100000000213362，贷款金额：600000，下期应还本息：3970.30，逾期期数（45，46,47,48,49）：2017年6月13日，2017年7月13日，2017年8月13日，2017年9月13日，2017年10月13日。逾期本息共计20044.64元，实际应付本息：546284.48元。”2016年8月26日，仁文建设公司向林全生邮寄一份解除《商品房买卖合同》通知书，载明：“因您于2015年10月至2016年4月未能按期向银行偿还按揭贷款，导致我司承担了相应的担保责任，我司已代您向银行偿还了共计25210.23元。但您至今仍未将该款项归还我司，根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第8款：“在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出。否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之四向出卖人支付违约金至实际付清款项之日止。前述应付款项超过30日未支付的或买受人未能按时偿还银行按揭贷款超过三期的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取房屋价款总额的百分之贰拾的违约金。”的约定，我司正式通知您：您与我司2014年2月20日签订的《商品房买卖合同》即日起立即解除，您须向我司支付房屋总价款20%的违约金，返还我司承担的担保金额，并从我司承担担保责任之日起至实际付清款项之日止每日按我司承担的担保金额的万分之四支付违约金”。根据《EMS邮寄快递单》显示，林全生家人于2016年8月27日代为签收该份邮件。庭审中，仁文建设公司确认至今尚未交付林全生讼争房屋。本院认为，仁文建设公司与林全生签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行合同义务。林全生自2015年9月起就未向建行厦门市分行缴纳按揭款项，仁文建设公司已代其垫付了2015年10月—2016年4月的按揭款，故根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第8款约定，仁文建设公司有权解除与林全生签订的《商品房买卖合同》。庭审中，仁文建设公司举示《EMS邮寄快递单》一份，证明其于2016年8月26日有邮寄通知林全生合同解除事宜，快递面单显示林全生家人于8月27日签收该份快递件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故本院认定仁文建设公司与林全生签订的《商品房买卖合同》于2016年8月27日解除，林全生应偿还仁文建设公司代垫的按揭款及相关费用25210.23元；关于违约金，仁文建设公司主张根据合同约定，按该公司已承担的担保金额之万分之四计算违约金，并要求林全生承担合同总价款20%作为解除合同违约金，这一标准明显过高，不符合公平合理原则，本院酌定将违约金数额调整为42928.8元（858577元×5%），仁文建设公司诉请违约金数额超过本院酌定的部分，不予支持；建行厦门市分行与林全生之间的借款法律关系与本案非属同一法律关系，故建行厦门市分行可就双方存在的法律纠纷另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，第一百一��四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告福建仁文建设有限公司与被告林全生签订的《商品房买卖合同》（合同号：03078863）于2016年8月27日解除；二、被告林全生偿还原告福建仁文建设有限公司代垫款及相关费用25210.23元；三、被告林全生支付原告福建仁文建设有限公司违约金42928.85元；四、原告福建仁文建设有限公司应退还被告林全生购房款858577元；五、上述二、三、四项判决金额对抵后余额790437.92元，原告福建仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给被告林全生；六��驳回原告福建仁文建设有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4263元，由林全生负担，款限于本判决生效之日三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  王兴安人民陪审员  陈 坤人民陪审员  颜美丽二〇一七年十月八日代书 记员  童婉萍附：本案适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=42776728&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=45680288”l”m_font_0#m_font_0?)、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由据不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。