四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终945号上诉人（原审被告）：泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司，住所地：泸州市江阳区江阳南路6号楼6楼，统一社会信用代码：91510502682394181C。法定代表人：俞斌，董事长。委托诉讼代理人：王华，四川秉和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄传辉，男，1972年3月2日出生，汉族，住泸州市江阳区。委托诉讼代理人：李万林，四川恒智达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林鹏，四川恒智达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马祖方，女，1966年9月23日出生，汉族，住泸州市江阳区。委托诉讼代理人：李万林，四川恒智达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林鹏，四川恒智达律师事务所实习律师。上诉人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（以下简称蓝田土地整理公司）因与被上诉人黄传辉、马祖方商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初2170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝田土地整理公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担支付违约金的义务并承担一、二审诉讼费用。其主要上诉理由是：上诉人二审庭审中确认对于解除合同，退还房款无异议，但上诉人不应当支付违约金。上诉人与被上诉人签订的补充协议附件10中约定：买受人不论何种原因退房，应当支付出卖人3%的退房违约金，且买受人还应承担转卖该房的损失。故上诉人不应当支付违约金。黄传辉、马祖方答辩称：上诉人的上诉请求不能成立，买卖合同第十条是针对出卖人逾期交房情形约定，双方已经达成一致意见。故根据该约定，本案上诉人逾期交房超过60天，被上诉人有权要退退房并按已付款3%支付违约金。黄传辉、马祖方向一审法院起诉的诉讼请求：1.请求判决依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.返还购房款及契税等共计562894元；3.请求依法判蓝田土地整理公司支付违约金16886.82元；4.本案诉讼费由蓝田土地整理公司承担。一审法院认定：2014年11月8日，黄传辉、马祖方（买受人）与泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：一、出卖方以出让方式取得位于泸州市江阳区，国有土地使用证号为国用（2011）第015号，净用地面积13858.99平方米，土地使用年限70年，出卖人经批准在上述土地上建设住宅，建设工程规划证号为泸住建规建【2014】-8号，建筑工程施工许可证号为510502201408220101号，建设工程的开工时间为2014年8月1日，建设施工合同约定的竣工时间为2015年8月30日。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为泸州市住房和城乡规划局，商品房预售证号为【2014】房预售证第379号。买受人所购商品房为上述项目中的18号楼第6层1单元601号，面积98.41平方米，其中套内面积83.23平方米，共用及分摊面积为15.18平方米。该商品房总价款为540074元，买受人采取分期付款方式付款。出卖人应当于2016年4月30日前向买受人交付房屋。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件交付该商品房，按照逾期时间分别处理，逾期在60天以内的，自约定的交付期限届满之日起至实际交付房屋之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。争议的解决方式，首先应通过协商解决，协商不成，依法向江阳区人民法院起诉。双方分别在合同中签名捺印。同日，双方签订《融豪.翡翠城（五号地块）补充协议》，约定，买受人须在签订合同当日付款270074元，在2014年11月13日前支付房款270000元。同时约定，签订本合同后，出卖人对房价的涨跌不承担任何责任。买受人不论什么原因退房的，买受人向出卖人支付本合同标的房屋总价款的3%的退房违约金；该违约金买受人应在书面申请退房时向出卖人支付，除承担本合同约定的责任以外，还需承担转卖该房屋的一切费用及损失。马祖方、黄传辉于2014年9月13日向蓝田土地整理公司支付房款270074元，同时支付契税及维修基金等相关费用22820元，于2014年11月8日向蓝田土地整理公司支付房款270000元，合计支付款项562894元。马祖方、黄传辉向蓝田土地整理公司支付全部价款后，因该讼争房屋所在工程未能如期完工，蓝田土地整理公司至今未向马祖方、黄传辉交付房屋。马祖方、黄传辉遂诉至法院请求判如所请。一审法院认为:双方签订的《商品房买卖合同》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，马祖方、黄传辉已按照约定向蓝田土地整理公司支付了全部购房款，且蓝田土地整理公司已经依法取得《商品房预售许可证》，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，蓝田土地整理公司应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据双方签订的合同约定，蓝田土地整理公司应在2015年4月30日前向马祖方、黄传辉交付讼争房屋，如逾期交付房屋超过60日，则马祖方、黄传辉有权退房，蓝田土地整理公司应当退还全部已付款，并按照已付款的3%支付违约金。现蓝田土地整理公司至今未交付讼争商品房，其逾期交付行为超过了60日，蓝田土地整理公司的违约行为符合双方约定的解除合同条件，故马祖方、黄传辉要求解除合同，退还已付款并支付违约金的诉请符合合同约定及相关法律规定，一审法院依法予以支持。庭审中，蓝田土地整理公司提出根据双方签订的补充协议，解除合同时，马祖方、黄传辉应向蓝天土地整理公司支付违约金及转卖费用、损失等。一审法院认为，该补充协议中任何原因下马祖方、黄传辉退房均应向蓝田土地整理公司支付违约金等费用的约定加重了马祖方、黄传辉的责任，免除了蓝田土地整理公司的责任，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，该约定属无效条款，故一审法院对于蓝田土地整理公司提出解除合同时马祖方、黄传辉应向蓝田土地整理公司支付违约金等费用的陈述不予采信。庭审中，蓝田土地整理公司提出马祖方、黄传辉诉请的违约金过高，请求法院依法予以调整，一审法院认为，马祖方、黄传辉于2014年11月即已付清全部房款及契税等费用共计562894元，至起诉时蓝田土地整理公司已占有该资金达30个月，双方对违约金的约定系双方真实意思表示，马祖方、黄传辉请求蓝田土地整理公司支付已付款562894元的3%即16886.82元违约金的诉请符合合同的约定且未超过必要限度，故一审法院对于蓝田土地整理公司提出违约金过高的陈述依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、解除原告黄传辉、马祖方与被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司于2014年11月8日签订的编号为CH-01-0605的《商品房买卖合同》；二、被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄传辉、马祖方退还已付款562894元；三、被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄传辉、马祖方支付违约金16886.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4799元，由被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司承担（此款原告在起诉时已预交，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。”二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人蓝田土地整理公司对于解除合同和退还房款并无异议，本案二审的主要争议焦点为：蓝田土地整理公司是否应当向马祖方、黄传辉支付违约金。蓝田土地整理公司上诉认为，根据双方签订的补充协议约定，不论任何原因退房，买受人应当支付出卖人3%违约金，故上诉人作为出卖人不应支付违约金。被上诉人马祖方、黄传辉辩称补充协议无效，且也只针对房价涨跌下退房的约定，不适用于本案逾期交房的情形。本院审查认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效，双方应当按照约定行使权利义务。当日，双方签订补充协议，该协议附件10约定：“签订本合同后，出卖人对房价的涨跌不承担任何责任。买受人不论什么原因退房的，买受人向出卖人支付本合同标的房屋总价款的3%的退房违约金；该违约金买受人应在书面申请退房时向出卖人支付，除承担本合同约定的责任以外，还需承担转卖该房屋的一切费用及损失。”该约定系蓝田土地整理公司提供的格式条款，免除了其自身违约导致退房的责任，排除了买受人在出卖人违约情况下主要权利，根据合同法关于格式条款无效的规定，应当认定无效。故本案关于退房的相关权利义务应受买卖合同调整。本案买受人马祖方、黄传辉签订买卖合同后按约定履行了买卖合同义务，现因蓝田土地整理公司逾期交房，马祖方、黄传辉诉讼要求退房、退还房款并支付3%违约金的请求符合双方买卖合同的约定，一审法院予以支持并无不当，上诉人以补充协议为由不支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。综上，蓝田土地整理公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9598元，由上诉人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范升山审判员  王志红审判员  李 霞二〇一七年十月二十三日书记员  贾滟茹