福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）思民初字第5833号 原告厦门白鹭洲建设开发公司，住所地厦门市思明区，组织机构代码15500701-2。 法定代表人王维生，总经理。 委托代理人王木海、许丹，福建方威律师事务所律师。 被告厦门德拾居文化传播有限公司，住所地厦门市思明区，组织机构代码58789649-0。 法定代表人刘志珍，总经理。 原告厦门白鹭洲建设开发公司（以下简称白鹭洲公司）与被告厦门德拾居文化传播有限公司（以下简称德拾居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法由审判员戴卫真担任审判长，与代理审判员徐文聪、人民陪审员范国华组成合议庭，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告白鹭洲公司的委托代理人王木海、许丹到庭参加诉讼，被告德拾居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告白鹭洲公司诉称，2010年12月16日，原告与案外人厦门福融兴典当有限公司（以下简称福融兴公司）签订《白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施有偿借用合同》（以下简称讼争合同）。合同约定福融兴公司向原告有偿借用白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施10号楼房屋（以下简称讼争房屋），借用期限自2010年12月15日起至2015年12月14日止。双方对于2010年12月15日起至2014年6月14日止的房屋使用费每年递增5%。押金为相当于一个月的使用费和管理费即46288元。福融兴公司如逾期缴纳使用费30天，原告有权解除合同，并采取包括但不限于停水停电等措施予以催缴，由此造成的损失原告概不负责，并在解除合同的同时将福融兴公司的押金视同违约金予以没收。合同还约定，如一方违约，除依法依约承担违约责任外，还应承担守约方为实现债权而支付的律师费等。合同签订后，原告依约履行义务，将讼争房屋交付福融兴公司使用。 2012年6月15日，原告与福融兴公司及被告签订一份《补充协议》，约定由被告受让福融兴公司在讼争合同中的所有权利和义务，讼争合同的借用方由福融兴公司变更为被告，自补充协议生效之日起福融兴公司所有的债权债务由被告承受。《补充协议》签订后，被告开始使用讼争房屋履行支付房屋使用费等义务。但自2014年6月15日起，被告无故拖欠房屋使用费及管理费。原告多次致函被告催讨使用费等费用，但截至原告起诉日止，被告仍拖欠自2014年6月15日起的费用且继续使用讼争房屋。被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同并将被告已支付的押金视同违约金予以没收。另，在本案的诉讼中，为维护自身的合法权益，原告聘请律师作为代理人参加诉讼，因此发生的律师费损失18612元，该费用应当由被告承担。综上，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除借用合同并要求被告承担违约责任。故诉请判令：1、依法解除原被告签订的，争议部分借用费《白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施有偿借用合同》833184元；2、被告立即腾空、搬离白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施10号楼房屋，并将该房屋恢复原状、归还原告；3、被告按照合同约定的使用费和管理费标准支付自2014年6月15日至实际归还房屋之日止的房屋使用费、管理费（暂计至2015年3月14日使用费为461651.4元，管理费为34272元）；4、被告支付原告违约金46288元（以被告已支付的押金46288元抵偿）；5、被告赔偿原告已支付的律师费18612元。 被告德拾居公司未作答辩。 经审理查明，2010年12月16日，原告（甲方）与案外人福融兴公司（乙方）签订讼争合同，约定：乙方向甲方有偿借用讼争房屋，讼争房屋系临时建筑，借用期限自2010年12月15日起至2015年12月14日止，使用费自2010年12月15日起计收，押金为相当于一个月的使用费和管理费即46288元；乙方所借房屋共计354平方米，使用费收取标准为：2010年12月15日至2011年6月14日，每平方米月使用费为120元，2011年6月15日至2013年6月14日，每平方米月使用费为132元，2013年6月15日至2014年6月14日，每平方米月使用费为138元，之后每年递增5%，管理费为每月3808元，水电费及其他费用由甲方管理部门另定；本合同签订的同时，乙方应一次性付给甲方半年的使用费、管理费和一个月押金，第二次起，使用费、管理费每半年缴交一次，并于每半年开始的前5日内付清；如乙方逾期缴纳使用费30天，甲方有权解除合同，并采取包括但不限于停水停电等措施予以催缴，由此造成的损失甲方概不负责，并在解除合同的同时将乙方的押金视同违约金予以没收。 2012年6月15日，白鹭洲公司（甲方）与福融兴公司（乙方）、厦门锅奉行餐饮管理有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意将甲乙双方于2010年12月16日签订的讼争合同的借用方由乙方变更为丙方，由丙方受让乙方在讼争合同中的所有权利和义务，由甲方与丙方直接发生房屋借用关系，自本协议生效之日起所有的债权债务由丙方承受。 2014年4月14日，被告授权案外人郭景新负责处理与讼争房屋有关的装修、经营、管理等事务，租金由被告支付。因被告拖欠房屋使用费及管理费，原告先后于2014年7月14日、2014年10月21日、2014年12月8日向被告发出催款函及律师函，催告被告缴交房屋使用费和管理费，否则追究其违约责任。2015年3月9日，原告委托福建方威律师事务所向被告发出律师函，通知被告解除讼争合同，并于2015年3月18日前缴清房屋使用费和管理费、按合同约定支付违约金以及交还房屋，否则将采取停水停电等措施催促被告归还房屋。 另查明，2013年5月9日，被告名称由“厦门锅奉行餐饮管理有限公司”变更为“厦门德拾居文化传播有限公司”。 还查明，2007年2月28日，厦门市规划局向原告颁发《建设工程规划许可证》，编号为（2007）厦规建设第0039号，上加盖“临时建设”章，项目名称为白鹭洲摄影广场三期（9、10、11号木屋），建设地点为白鹭洲；本证有效期为半年，从发证之日起计，需要办理延期的应在有效期届满三十日前提出申请。 审理中，经查，本案讼争房屋的租赁期限已超过临时建设工程规划许可的期限，故依法应属无效。经本院向原告释明后，原告于2015年10月19日申请撤回第1、4、5项诉讼请求。 上述事实，有原告提交的《白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施有偿借用合同》、《补充协议》、催款函、《律师函》、邮件详情单及查询单、《公证书》、《通知》、《有限责任公司变更登记审核表》、《授权书》、《福建方威律师事务所律师业务代理合约》、律师费发票、《建设工程规划许可证》及本院庭审笔录等为证。本院予以认定、被告德拾居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未书面提出异议或提交证据，应视为其放弃抗辩权利。 本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告白鹭洲公司与被告德拾居公司签订的《白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施有偿借用合同》、《补充协议》为无效合同，被告占有、使用原告的讼争房屋无合同或者法律依据，应予归还，故原告要求被告立即腾空、搬离讼争房屋并将该房屋恢复原状、归还原告的诉求，符合法律的规定，本院予以支持。根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告要求被告按照合同约定的使用费标准（即138元/平方米/月*354平方米=48852元/月）支付自2014年6月15日至实际归还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，本院亦予以支持。原告主张被告按照合同约定的管理费标准支付自2014年6月15日至实际归还房屋之日止的管理费，因讼争合同无效，故管理费的约定亦归于无效，对双方当事人无约束力，因此原告该项诉求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告厦门德拾居文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内将白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施10号楼房屋腾空并归还原告厦门白鹭洲建设开发公司； 被告厦门德拾居文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门白鹭洲建设开发公司支付讼争房屋的占有使用费（自2014年6月15日起至实际归还房屋之日止，按每月48852元计算）； 驳回原告厦门白鹭洲建设开发公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8729元，由原告厦门白鹭洲建设开发公司负担657元，被告厦门德拾居文化传播有限公司承担8072元，款项于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （戴卫真） 代理审判员 （徐文聪） 人民陪审员 （范国华） 二〇一五年十一月九日 代书记员（ 林靓 靓） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。