青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）崂民三初字第21号 原告青岛创业园科技发展有限公司，住所地青岛市崂山区株洲路 法定代理人王国强，职务：总经理。 委托代理人赵洪波，山东泰成律师事务所律师。 委托代理人姜亮，山东泰成律师事务所律师。 被告青岛太阳能电力研究院有限公司，住所地山东省青岛市崂山区株洲路。 法定代表人王强，职务总经理。 委托代理人徐占涛，山东中颐律师事务所律师。 委托代理人王志洪，男。 原告青岛创业园科技发展有限公司（以下简称“创业园公司”）诉被告青岛太阳能电力研究院有限公司（以下简称“太阳能公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告创业园公司委托代理人赵洪波、姜亮，被告太阳能公司委托代理人徐占涛、王志洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告创业园公司诉称：2012年11月15日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于青岛市崂山区株洲路LED孵化器内1号楼五层厂房出租给被告使用。签订合同后，原告依合同约定履行了相关义务，但被告至今欠付租赁费用。虽然多次催要，被告仍拒绝支付，为维护原告合法利益，请求法院判如所请：1、被告向原告支付自2013年11月16日至2014年11月15日的房屋租赁费人民币266416元；2、被告向原告支付违约金51548元（暂计至2014年11月15日，要求支付至判决生效之日）；3、本案诉讼费由被告承担。 被告太阳能公司辩称：1、双方签订的房屋租赁合同，约定的房屋租金情况是真实的；2、房租没有缴纳是因为双方存在经济上的问题有待结算，特别是被告作为一种双重身份，实施了一些代为行使孵化器管理的职责并产生费用，使得房租没有缴纳；3、被告实施了原告应实施的行为，被告与青岛宝泰机电设备有限公司签订合同，发生286000的工程款，按照合同约定，该工程款应由原告负责，合同也约定租赁费中包括设施配套费，这其中还包括应当由原告承担的电梯维护费用，而实际上都是由被告帮助筹集的，基于这一点，被告保留向原告另案起诉的相关权利。 原告提交证据及被告质证情况如下： 证据一，房屋租赁合同书，欲证明：原、被告之间的租赁关系合法有效，及原告主张的诉讼请求的数额符合规定。该合同签订于2012年11月15日。 被告质证称：真实性认可。 证据二，原告跟房屋产权所有人之间的租赁合同，欲证明：原告有权对本案所涉房屋进行转租。 被告质证称：是原告跟青岛海泰自动化仪表有限公司之间签订的房屋租赁合同，所以被告无法证明该合同的真实性及有效性，这份合同的真实性只能由青岛海泰自动化仪表有限公司来证明。根据原告所提交的这份合同是真实性的，证明这个房屋不是原告的是一种转租关系。 被告提交证据及原告质证情况如下： 证据一，房地产权登记信息表，欲证明：产权人是青岛海泰自动化仪表有限公司。 原告质证称：真实性没有异议，但是结合原告出示的证据二原告有权对该房屋进行转租。 证据二，电路安装施工合同一份，欲证明：第一原告没有完全履行转租合同承诺的义务，（即原、被告双方租赁合同第四条第一款）结果是被告投资建设的。原、被告的租赁合同中的租赁费包括房租和配套费。被告提交的本份证据是对整个孵化区8400平米的水电安装，包含本案争议房屋。原告出租时是空厂房，不符合孵化器的要求，此份证据后面有明细表，明确载明都增加了哪些设备，在2013年为了不影响使用才进行了配套，因为这个原因被告一直在与原告协商，这也是有其他单位一直拖欠租金的原因。本证据的施工地是株洲路190号LED孵化器，按照常理来讲，如配套设施齐全是不会去做这个事的。 原告质证称：真实性无法确认，原、被告双方都不是本合同的当事人，合同与本案无关，无法证明待证事项。原告将涉案房屋交付给被告时水、电是完好的。原、被告双方于2012年11月15日签订涉案租赁合同时原告已将水电等配套设施完毕。原告在交付房屋时，配套设施已达到合同约定的标准，被告如有异议，应向原告协商或主张权利，在原告未同意的情况下，其擅自委托第三方加装改造配套设施，违反了双方租赁合同及双方委托管理合同的约定。 证据三，《委托合同》，欲证明：原告将青岛LED孵化器项目委托青岛太阳能电力研究院有限公司代管。 原告质证称：真实性认可。但该合同的履行情况原告不清楚，委托合同与本案无关，同时与被告所述的事实不符，被告只需履行合同的第三条就行了。原告不知道被告就涉案房屋进行电路安装施工，原告也没有委托该公司进行这个工作，如果我公司提供的房屋不符合要求，被告应该第一时间向我公司提出，与被告所提供的电路合同没有任何关系。委托管理合同的第九条第五项，明确载明，被告如需在本项目内改扩建和完善配套项目，须与原告协商，经原告同意后，报有关部门批准，方可实施。被告在未与原告协商，并征得原告同意的情况下，自行改扩建，违反该委托管理合同约定，违约的前提下，又要求原告承担相关费用，无任何法律依据。 经审理查明，涉案房屋权利人系案外人青岛海泰自动化仪表有限公司（以下简称“海泰公司”）。2012年9月21日，原告创业园公司与海泰公司签订房屋租赁合同，约定将海泰公司厂区内即崂山区株洲路190号高层建筑内6层整个建筑区域2、4、5共三层房屋和厂内单层房屋合计17925平方米，租赁期限为三年，自2012年9月21日至2015年11月20日止。出租房屋采取包租的方式，由乙方即原告创业园公司自行管理。 2012年11月15日，原告创业园公司与被告太阳公司签订编号为青创租字LED·HT[2012]08号房屋租赁合同，约定原告将崂山区株洲路190号LED孵化器内1号楼五层厂房出租给被告使用，房间建筑面积1216.51平方米，租赁期限三年，自2012年11月16日至2015年11月15日止，租赁费为2012年11月16日至2013年11月15日为0.5元/建筑平方米·天，年租金222013元；2013年11月16日至2014年11月15日为0.6元/建筑平方米·天，年租金266416元；2014年11月16日至2015年11月15日为0.66元/建筑平方米·天，年租金293057元，共计781486元。被告须在合同签订当天缴纳2012年11月16日至2013年5月15日的租赁费111006.5元，在2013年4月30日前缴纳2013年5月16日至2013年11月15日的租赁费111006.5元，之后租赁费以此类推。合同另约定，如被告逾期支付租赁费，原告有权没收全部保证金并要求被告15日内腾空房屋，每逾期一日由原告按照租赁费千分之五向被告加收违约金，逾期20日内仍未交付租赁费，原告有权解除合同并收回房屋，但不免除被告违约责任。 还查明，被告于2012年11月16日从原告处接收涉案房屋。被告已缴纳自2012年11月16日至2013年11月15日的房租，共计222013元。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同书两份，被告提交的房地产权登记信息表及当事人的陈述在案为凭，业经开庭质证，可以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。被告于2012年11月16日搬入涉案房屋，应依约支付租金并承担逾期支付租金的违约金，原告主张自2013年11月16日至2014年11月15日的房屋租赁费人民币266416元，符合法律规定，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，因被告未及时支付租金使原告的财产权益遭受损失，考虑公平正义之原则，被告宜自2013年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率之1.3倍支付上述欠付租金之违约金。被告主张其代原告进行配套及支付工程款，因涉及原、被告签订之《委托合同》，与本案房屋租赁不属同一法律关系，本案不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告青岛太阳能电力研究院有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告青岛创业园科技发展有限公司租赁费人民币266416元，并按中国人民银行同期同类贷款利率之1.3倍支付上述款项自2013年11月16日起至本判决生效之日止的利息。 二、驳回原告青岛创业园科技发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6069元，由原告青岛创业园科技发展有限公司承担984元；被告青岛太阳能电力研究院有限公司承担5085元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘 佳 人民陪审员  王君峰 人民陪审员  邱 怡 二〇一五年十一月二十日 书 记 员  曲晓华