江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2015）于民一初字第590号原告邹永卫，男，1978年1月13日生，汉族，于都县人，住，原告孙红女，女，1983年10月29日生，汉族，于都县人，住，委托代理人邹小兵、巫建洲，贡江法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告江西龙事达实业有限公司。法定代表人周少龙，董事长。住所地:赣州市南康区蓉江街道办事处金赣中大道14号。委托代理人肖泽伟，男，1964年11月21日生，汉族，赣州市人，住南康区，系公司职员。代理权限：特别授权。原告邹永卫、孙红女与被告江西龙事达实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹小兵、巫建洲，被告江西龙事达实业有限公司的委托代理人肖泽伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:被告依法取得于都县贡江镇楂林工业园滨江大道西段地块的建设用地使用权，经批准在该地块上建商品房，建设项目名称为“天城名都”。2013年1月20日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》，依据合同约定，原告支付房价款共计564288元。被告应当于2014年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给原告（合同第八条约定）。同时，依据合同第九条约定“。买受人要求进行履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但双方约定违约金的金额累计不超过叁万元。”交付期限届满，原告要求被告按合同条件交付房屋，被告在房屋不符合条件的情况下，要求原告无条件接受房屋。原告要求被告提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但被告至今无法提供。原告要求被告继续履行合同并支付违约金，但被告以房屋已经可以交付为由拒绝。为此，请求依法判决原、被告继续履行双方于2013年1月20日签订的《赣州市商品房买卖合同》；被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金共计30000元。本案诉讼费由被告承担。被告辩称:2013年1月20日，原、被告签订合同约定，被告的交房期限为2014年12月31日。合同签订后，被告有条不紊地按计划进行各项工程的施工，并确定2014年10月底所有工程均能全部完工。然而，2014年10月9日，被告收到江西鹏润电力建设有限公司富达分公司的联系函，因受高压线迁移影响，高低压配电工程需延期至12月底完工。2015年1月，县自来水公司又转来赣州市人民政府第七十号令、赣州市城市规划局第44号文件，要求被告将已完工的给水设施必须按文件要求重新整改，整改工作于2015年3月28日完工。由于高低压配电工程的延期及二次供水设施的整改，增加了施工工期，从而导致交房期限的相应延期。根据合同第八条约定，虽然交房期限延期，但被告不应承担违约责任。被告收到配电工程延期、给水设施整改的通知后，都及时将情况告知了原告，工程竣工验收合格后也立即通知了原告收房，被告已经信守合同约定并尽到了应尽的义务，反而原告收到收房通知后却一直不来收房。根据合同第十一条约定，原告应当承担拒不收房的责任。经审理查明:2013年1月20日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：被告以出让方式取得于都县贡江镇楂林工业园滨江大道西段地块的建设用地使用权，经批准在该地块上建商品房，建设项目名称为“天城名都”；原告购买被告第9幢010603号商品房，建筑面积130.18平方米，总价564288元，原告在签订本合同前付清首期购房款169288元，剩余395000元，由原告办理银行按揭贷款；被告应当于2014年12月31日前将已取得当地建设行政主管部门出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给原告，但如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素影响工期，且被告在发生之日起60日内告之原告的。2、非被告原因造成的工期延误（国家政策法规变化调整，规划、设计、质检、房产等政府行为，相关政府部门审批有关事项发生延迟、变更的，政府要求停工或验收不能完成的；市政配套设施如自来水、供电部门等安装验收发生延迟的；异常天气；买受人未履行合同约定的）；除前条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告已付款的2％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，但违约金累计不超过30000元；自被告以电话或挂号信的方式通知原告进行验收交接，原告接到通知后在通知规定的时间内（30天）到被告处办理交接手续，原告逾期不办理交接手续则视为商品房已按本合同约定期限交付原告使用，原告应承担由此产生的一切责任。同时，合同对双方的其他权利义务均进行了约定。鉴于被告未依约于2014年12月31日前向原告交付房屋，原告遂诉至本院要求处理。2014年10月9日，江西鹏润电力建设有限公司富达分公司向被告下达工作联系函，其内容为“贵公司要求一期5、6、8、9号楼高低压配电工程工期在2014年10月底完成，因35kv高压线迁移影响（当地连续多次非法堵工），上述工期调整到2014年12月底。”2014年6月1日，《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》施行。2015年1月，于都县自来水公司向被告转发该文件，并要求被告按文件规定对公司已完工和未完工的给排水设施进行整改，整改完成达标后才给予报装供水。同年3月16日，于都县自来水公司与被告就“天成名都”一期5、6、8、9楼的二次供水施工方案达成协议，同月28日，二次供水工程整改完成并验收合格。2015年3月31日，“天成名都”一期5、6、8、9楼取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年4月10日，被告将天成名都入伙通知书以EMS邮寄给原告，原告收件后，未按通知要求与被告办理房屋交接手续。本案经本院多次主持双方进行调解，但因意见分歧较大，致使无法达成调解协议。2015年11月17日，被告向本院出具情况说明函，同意支付原告补偿款5000元。上述事实，有原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同、借款合同、收款收据，被告提供的营业执照、江西鹏润电力建设有限公司富达分公司出具的工作联系函、二次供水协议、赣市规建字[2014]44号文件、赣州市人民政府第十七号令、赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、EMS邮寄单，以及双方当事人的陈述在卷。经庭审质证，可以作为认定本案上述事实的依据。本院认为:原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行。合同第八条约定，被告应于2014年12月31日前取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及将符合约定的房屋交付原告。同时，该条也约定因市政配套设施如自来水、供电部门等安装验收发生延迟等非被告原因造成工期延误的，被告可以据实延期交房。庭审中，被告向法庭提供了供电、供水部门出具的证明等相关证据，用以证实被告迟延交房是因小区高压线迁移和二次供水设施改造所致，并非被告自身建设施工原因所导致。而这些因素的出现是被告无法预见和避免的，双方在合同中也明确约定，这些因素的出现，被告可以据实延期。综上，原告以被告违反合同第八条约定，为此应当承担合同第九条约定的违约金30000元的理由不成立，本院不予支持。但原告主张双方应继续履行商品房买卖合同的请求，符合合同第九条约定的选择权，应当予以支持。庭审后，被告向本院出具情况说明函，同意支付原告补偿款5000元。被告的该单方意思表示，未损害原告合法权益，应当予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邹永卫、孙红女与被告江西龙事达实业有限公司继续履行双方于2013年1月20日签订的《赣州市商品房买卖合同》；二、被告江西龙事达实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹永卫、孙红女补偿款5000元；三、驳回原告邹永卫、孙红女的其他诉讼请求。本案受理费550元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  段德辉人民陪审员  林仁浩人民陪审员  杨志明二〇一五年十一月十八日书 记 员  张星辉