广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0112民初2091号原告：罗启聪，男，1963年11月2日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。被告：汤秀英，女，1955年5月8日出生，汉族，住广市黄埔区。被告：汤炬标，男，1980年8月28日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：汤钜勇，男，1982年11月22日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：汤润好，女，1984年12月15日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：汤润华，女，1987年6月11日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告汤秀英、汤炬标、汤钜勇、汤润华的共同委托诉讼代理人：汤润好，女，1984年12月15日出生，汉族，住广州市黄埔区九龙镇凤尾凤岭北街六巷*号。原告罗启聪与被告汤秀英、汤炬标、汤钜勇、汤润好、汤润华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，于同年6月27日适用简易程序公开开庭进行审理。因案情需要，本案转为适用普通程序，于同年9月5日再次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人唐智，被告汤秀英、被告汤润好及被告汤秀英、汤炬标、汤钜勇、汤润华共同委托诉讼代理人汤润好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告汤秀英立即归还原告欠款5000元及利息（以35000元为本金，按银行同期贷款利率，自2017年1月1日起计至同年6月8日；以5000元为本金，按银行同期贷款利率，自2017年6月9日起计至被告还清本息之日止）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年8月26日，原告与被告汤秀英签订《协议书》，约定原告向被告汤秀英购买其将来在中新知识城大岭山项目的安置房，总房价为500000元，原告在协议签订时需支付250000元。当天，原告按约转账支付了250000元购房款。2015年12月，原告与被告汤秀英解除《协议书》，被告汤秀英退还原告200000元后向原告出具欠条，确认其尚欠原告50000元，并承诺于2016年12月31日退还。现原告多次催告被告汤秀英偿还剩余欠款，被告汤秀英仍置之不理。五被告共同辩称，原告的诉讼请求无法律依据，请求法院予以驳回。具体答辩意见：1.2011年8月26日，原被告签订《协议书》，约定原告购买被告位于中新知识城大岭山项目的安置房，总购房款为500000元。原告按《协议书》约定，准时支付给被告汤秀英第一期房款250000元。在协议书有效期间，原告未按约支付被告第二、三期房款，且多次致电被告要求解除协议。在原告多次催促下，被告应邀于2016年1月25日当场退回原告房款200000元。依据相关法律规定，原告在未发生不可抗力的情形下，单方提出解除协议，属于原告违约在先，被告汤秀英退还已收房款的80%即200000元，合法合理。违约金按照第一期房款成交价的20%计算即为50000元，应由原告自行承担，故原告还需返还我方已支付的45000元。另，原告在收回房款时已签字表明协议作废，即事实上双方已明确解除合约，不存在被告欠款的事实；2.经原告多次催促、威胁，加之被告汤秀英年老没文化，胆小怕事，未完全考虑清楚便签下了欠条，故欠条非被告汤秀英真实意思表示，请求法院予以撤销。经审理查明：2011年8月26日，被告汤秀英及其丈夫汤树权（甲方）与原告（乙方）签订了《协议书》，约定1.甲方将位于中新知识城大岭山项目安置区安置指标房建筑面积120平方米转让给乙方长期使用，购房款为500000元，此房款为实收款项，涉及该房屋的其他收费由乙方负担；2.购买该安置指标房需由甲方支付的费用均由乙方支付，具体标准根据中新知识城管理处的定价执行。现行标准有每平方米2000元/1600元/1000元；3.签协议之日，乙方先交房款的50%为第一期款，共250000元；4.甲方交房屋钥匙给乙方时，乙方支付230000元给甲方，政策允许过户时的费用全部由乙方负责；5.乙方需办理过户时，甲方无条件帮助乙方，乙方将余下购房款20000元支付给甲方；6.本协议一式二份，双方各执一份。《协议书》落款处有被告汤秀英及其丈夫汤树权作为甲方、原告作为乙方的签名及捺印。根据原告提交的广州农村商业银行业务回单显示，双方签订《协议书》当天，罗伟贤（案外人）通过银行转账方式支付给汤树权250000元。同日，汤树权向原告出具《收据》，《收据》记载：今收到罗启聪购知识城安置房款，贰拾伍万元正（250000元）。根据被告提交的作废《协议书》显示，原告在《协议书》上标注了“此协议作废”的字样并有原告的签名，标注时间为2016年1月25日。当天，原告向被告汤秀英出具《收据》，《收据》记载：今收汤秀英退回购房款贰拾万元正（￥200000.00）。被告汤秀英确认其于《协议书》作废后，向原告出具了《欠条》，《欠条》记载：欠：罗启聪伍万元整（￥50000元），定于2016年12月31日前归还。欠款人处有被告汤秀英的签名。第二次庭审结束后，被告汤秀英向本院提交一份《房屋拆迁产权调换补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》），该协议于2011年4月26日签订，约定广州科学城北区知识城建设指挥部办公室为拆迁人（甲方），汤树权为被拆迁人（乙方），广州开发区商业发展集团有限公司为代业主（丙方）。《拆迁补偿协议》第五条约定：经三方协商同意，乙方可自愿选择甲方建设的安置房进行产权调换补偿，乙方可获得的基本安置面积为200平方米，可增购安置面积为520平方米，总安置面积共720平方米；第八条约定：由于甲方用于产权调换的安置房正在规划建设过程中，本协议签订后，甲方……届时将统一安排选房，待乙方选定需购买的安置房的具体户型房号后，双方另行签订补充协议，并对购房款、临时安置补助费等进行结算；第九条约定：乙方签订本协议后，拒绝参加抽签选择安置房房号或者选择安置房房号后，经甲方书面通知催告30天后仍不签订《房屋拆迁产权调换补偿补充协议》的，视为乙方放弃产权调换安置自愿选择弃产方式货币补偿。经本院发出质证通知书，原告未对《拆迁补偿协议》发表质证意见。由于被告未提交相关补充协议或安置房权属证明，在庭审中，原告认为涉案房屋至今未办理房产证，且该房屋非商品房，不允许买卖，故原被告签订的《协议书》应为无效合同。另查，1.汤树权于2014年6月24日死亡，汤树权的法定继承人包括：被告汤秀英（妻子）、被告汤炬标（儿子）、被告汤钜勇（儿子）、被告汤润好（女儿）、被告汤润华（女儿）；2.原告在第二次庭审中明确表示仅要求被告汤秀英承担清偿责任，放弃追究被告汤炬标、汤钜勇、汤润好、汤润华的民事责任；3.原告和被告汤秀英均确认，除了已退还的200000元外，被告汤秀英已陆续退还原告购房款共计45000元（2016年1月25日退还15000元＋2017年6月8日银行转账30000元），其中，被告汤秀英在转账时附言“还款叁万元整”。以上事实，有《协议书》、原被告提交的《收据》、银行业务回单、被告银行转账记录、《欠条》、被告户籍证明、《拆迁补偿协议》及庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、原告与汤树权、被告汤秀英签订的《协议书》的法律效力问题；二、原告的诉讼请求应否得到支持。关于争议焦点一。汤树权、被告汤秀英将预期拥有的安置指标房转让给原告，双方已达成一致买卖合意并签订了书面协议，而且，原告已于签订协议当天，向汤树权及被告汤秀英支付了第一期购房款250000元，实际履行了付款义务，依照《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告以不能取得不动产物权为由抗辩《协议书》无效，理据不足，本院不予采纳原告主张，依法认定原告与汤树权、被告汤秀英签订的《协议书》为有效合同，协议条款对签约双方具有法律约束力。关于争议焦点二。1.签订《协议书》后，原告于2016年1月25日提出作废《协议书》的主张，被告汤秀英未表示异议，并在《协议书》作废当天退还原告200000元，以及后期向原告出具“定于2016年12月31日前归还原告50000元”的《欠条》，由此可认定，原告与被告汤秀英已协商一致解除《协议书》，并达成由被告汤秀英向原告退还全部已付购房款的协议。被告关于原告违约在先的答辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。直至本案首次庭审前，被告汤秀英仅退还原告购房款245000元，尚余5000元拒不退还，其行为已违反《欠条》中的承诺，违背了民事活动应当遵循的诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告汤秀英退还5000元购房款，合法合理，本院予以支持。关于原告主张的利息诉求，原告应当知道买卖安置房必须符合我国相关法律、政策要求，特别是原告明知本案所涉安置房尚未建成和交付给汤树权、被告汤秀英，交易风险极大，而仍然与对方签订购房协议，其自身存在一定的过错，故对原告的利息主张，本院予以驳回。2.关于被告汤秀英辩称是在原告威胁下才签订《欠条》的主张，因其未能举证证实，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应承担举证不能的法律后果，故本院对被告汤秀英该答辩主张，不予采信。3.关于被告汤炬标、汤钜勇、汤润好、汤润华应否承担民事责任的问题。原告明确表示因被告汤秀英已承接了汤树权的退款义务，故仅要求被告汤秀英承担退款责任。本院认为，原告对自己的民事权利依法享有自主处分权，本院采纳原告的主张，由被告汤秀英向原告退还剩余购房款5000元，被告汤炬标、汤钜勇、汤润好、汤润华无需承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汤秀英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗启聪退还购房款5000元；二、驳回原告罗启聪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告汤秀英负担。原告罗启聪已预交案件受理费345元，本院予以退回，被告汤秀英应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳案件受理费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  温江涛人民陪审员  杨海霞人民陪审员  何敏玲二〇一七年十月十三日书 记 员  汤杰华韩燕梅