四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1181民初1866号原告：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地：峨眉山市峨秀湖假日半岛。法定代表人：李小龙，总经理。委托诉讼代理人：徐凤，女，工作人员（特别授权）。被告：贾传皓，男，生于1969年8月6日，汉族，住河南省杞县。被告：曾再齐，男，生于1976年1月14日，汉族，住四川省井研县。被告：王春，男，生于1974年10月17日，汉族，住四川省郫县。被告：董玉蓉，女，生于1975年12月7日，汉族，住成都市武侯区。原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝峨眉公司）与被告贾传皓、曾再齐、王春、董玉蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，因被告贾传皓下落不明，本院于2017年8月17日依法裁定转为普通程序进行审理，于2017年12月4日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告嘉宝峨眉公司的委托诉讼代理人徐凤、被告曾再齐到庭参加了诉讼，被告贾传皓、王春、董玉蓉经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉宝峨眉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告贾传皓、曾再齐、王春、董玉蓉连带支付原告物业管理费用14665.40元，违约金4399.62元，合计19065.02元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是峨眉院子的物业服务企业。2011年6月21日和2013年7月17日，峨眉院子3A-8-101号物业（建筑面积90.31m2）两次由原告与被告曾再齐、王春、董玉蓉签订《物业综合管理服务协议》及其附件，由原告提供物业管理服务。2011年12月15日，被告曾再齐、王春、董玉蓉按房后，于2014年1月1日将房层出租给被告贾传皓。2014年2月1日，原告与被告贾传皓签订了《物业综合管理服务协议》及其附件。根据《物业服务协议》第四条的约定，物业服务费的收费处标准为“按建筑面积每月每平方米5.6元”，该物业自2013年4月起至2016年9月30日止共拖欠物业费14665.40元，项目工作人员多次发函催收无果。原告认为，原告依约提供了物业管理服务，根据合同约定，被告应当向原告支付拖欠物业费及其逾期付款的违约金。故诉至本院，请求判如所请。被告曾再齐未辩称，被告与原告没有合同关系，原告名称的更改，没有通知被告；被告房屋出租，并未享受到原告的物业服务；原告向被告发出的催费通知地址不是被告的真实地址，被告从未收到过催费通知。因此请求驳回原告诉请。被告贾传皓、王春、董玉蓉未答辩，也未提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权对证据进行了审查，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曾再齐、王春、董玉蓉是峨眉院子3A-8-101号房屋的业主，该房屋建筑面积90.31m2，属商业用房。原告是峨眉院子的物业服务企业。2011年6月21日被告曾再齐、王春、董玉蓉（乙方）与成都嘉宝管理顾问有限公司峨眉山分公司（甲方）签订《物业综合管理服务协议》及其附件，约定由成都嘉宝管理顾问有限公司提供物业管理服务。《物业综合管理服务协议》第四条约定：“一、乙方交纳费用的时间：物业服务费每季度收取一次。……；二、物业服务费收费标准：1、按计费面积每月每平米5.6元（所涉货币计量都以人民币为标准货币计量）向乙方收取；四、乙方出租物业的，物业服务费由乙方或乙方协议约定的使用人交纳，同时乙方有义务督促使用人交纳费用，若使用人未结清费用，乙方承担连带清偿责任。”；第十二条第四款约定：“乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将从拖欠之日起按乙方拖欠费用3‰的比例增收滞纳金……。”被告曾再齐、王春、董玉蓉在该协议落款处留下的通讯地址是“四川省成都市武侯区鹭岛路36号9栋3单元603，联系电话133××××19999”。2013年12月6日，被告曾再齐（甲方）与被告贾传皓（乙方）签订《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》，将峨眉院子3A-8-101号房屋出租给被告贾传皓。该租赁合同第二条第（一）项约定：“租赁期限始于2014年1月1日，至于2018年12月31日，为期5年（其中包括）2014年1月1日至2014年6月30日为装修免租期”；第七条第（三）项约定：“乙方应在签订本租赁合同的同时与峨眉院子项目的物业服务公司签订《物业服务协议》，并按时向项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用，如因乙方拖欠应缴费用，造成的一切后果概由乙方负责。”2014年1月29日，被告贾传皓与四川嘉宝资产管理集团有限公司峨眉山分公司（甲方）签订《物业综合管理服务协议》及其附件，签订《物业综合管理服务协议》及其附件。根据《物业服务协议》第四条约定：“乙方应在签订《物业综合管理服务协议》的同时向甲方支付第一个收费期的物业服务费（从2014年2月1日起至2014年4月30日止），以后开始的物业服务费交付时间为上1季（末）的最后10日内支付”。自2014年4月1日起至2016年9月30日止被告共拖欠物业费14665.40元。2016年7月9日，原告通过EMS国内标准快递（邮单尾号6520）向被告贾传皓的居民身份地址送达律师函，对2014年4月1日—2016年6月30日的物业服务费13148.3元进行了催收。2012年4月1日—2016年12月31日所欠物业服务费进行了催收。2017年3月1日，原告通过EMS国内标准快递（邮单尾号2922）向被告曾再齐、王春、董玉蓉在《物业综合管理服务协议》留下的通讯地址“四川省成都市武侯区鹭岛路36号9栋3单元603”向三被告送达物业费催缴通知单，对对2012年4月1日—2016年12月31日所欠物业服务费进行了催收。另：从201年10月25日起—2017年3月2日，成都嘉宝管理顾问有限公司峨眉山分公司先后变更为四川嘉宝资产管理集团有限公司峨眉山分公司、四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司。本院认为，原告与被告之间签订的《物业综合管理服务协议》以及被告这间签订的《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同应受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持；业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据法律的规定和合同的约定，原告已经按照履行了物业管理服务，并进行了书面催收，被告贾传皓应依约支付相应的物业管理费。被告曾再齐、王春、董玉蓉依法承担连带责任。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为按房屋建筑面积90.31m2每月每平方米5.6元计算，自2014年1月1日至2016年9月30日，被告共计欠费14665.40元。被告逾期未交纳物业费，构成违约，还应当支付违约金。但合同约定按拖欠费用每日3‰的比例，已超过实际损失的30%，被告请求调整，故本院依法按照年利率6%的1.3倍确定本案违约金计算标准为每日万分之二。对于违约金的起算时间，则按合同约定的逾期交费时间“物业服务费交付时间为上1季（末）的最后10日内支付”和交费周期“物业服务费每季度收取一次”确定。因此，应当从2014年4月1日起收违约金，并按每季度所欠物业费乘以违约天数计算至2016年9月30日止。据此，被告应支付原告违约金共计1430.10元。原告变更名称经过工商行政管理机关登记；原告向被告送达催收通知的地址是被告自己给原告提供的地址或被告的身份证地址，因此原告的催收行为有效；原告的物业服务是对物业公共区域的服务，被告辩称其未享受物业服务，不应当交纳物业费用的理由不能成立。因此，被告辩称的理由均不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贾传皓应在本判决生效之日起十日内向原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司支付物业服务费14665.40元及违约金1430.10元；二、被告曾再齐、王春、董玉蓉对上述第一项款项承担连带责任。三、被告驳回四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，由原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司负担123元，被告曾再齐、王春、董玉蓉负担153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 员 易 君人民陪审员 张 弦人民陪审员 彭远冲二〇一七年十月四日书 记 员 杨 森附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。