镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1112民初2223号原告：浙江绿升物业服务有限公司镇江分公司，住所地镇江市丹徒新城风景城邦水香花苑1幢106室。负责人：丁文朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨继生，该公司职员。委托诉讼代理人：朱淘佳，该公司职员。被告：凌玲，女，1959年10月3日生，汉族，住镇江市。原告浙江绿升物业服务有限公司镇江分公司诉被告凌玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员范光萍于2017年10月16日公开开庭对本案及原告起诉同一小区其他业主相同案由的9个案件进行了合并审理。原告委托诉讼代理人杨继生、朱淘佳、被告凌玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江绿升物业服务有限公司镇江分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告物业管理服务费7130元、能耗费1860元，合计8990元；2、要求被告支付违约金3160元（暂计至2017年2月28日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是丹徒区风景城邦英格兰印象小区的物业管理服务单位，被告系该小区X幢X室业主。原告依照前期物业合同为本小区业主提供物业管理服务，作为本小区业主的被告理应按期缴纳物业管理服务费。被告自2012年1月起无故拖欠物业管理费的行为严重侵害了原告的合法权益以及该小区其他全体业主的权益。故原告诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。被告凌玲辩称，被告在购买房屋时与建设单位签订了书面协议，约定该小区的前期物业服务单位为绿城物业管理有限公司镇江分公司，且被告也与该物业公司签订了风景城邦前期物业服务协议，约定服务期限为自本物业交付之日起至业主委员会成立选聘物业服务企业。被告与原告之间未签订过任何协议，原告在本小区服务，未告知业主，也未到相关部门进行登记备案。原告侵占小区期间，利用公共场所公共设备进行敛财，损坏公共设备，致使监控设备、消防设备、下水排水设备等无法正常使用，给业主生活带来极大的不便，造成很大的安全隐患。被告房屋漏水问题向原告反映多年，但原告一直未协调处理好。原告没有履行物业服务合同的服务，无权要求被告支付物业费。原告对于2015年7月前发生的物业收费已过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年12月25日，被告与绿城物业管理有限公司镇江分公司签订了《风景城邦前期物业服务协议》，约定服务期限为自本物业交付之日起至业主委员会成立选聘物业服务企业。2013年6月20日，原告与该小区建设单位镇江明旺房地产开发有限公司签订《风景城邦前期物业服务合同》，期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。双方在合同中约定了原告提供的物业服务内容、质量标准及双方各自的权利义务等内容，其中小高层住宅物业服务费收费标准为1.15元/平方米·月；物业服务费中未计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，电梯住宅能耗费用的预收费标准为0.3元/平方米·月；物业服务费及运行能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。镇江明旺房地产开发有限公司与原告签订该前期物业服务合同时未报房地产行政主管部门批准，双方也未就合同约定的收费标准向价格主管部门报批和备案。原告接管该小区后，其工作人员及财务等方面与该小区的前任前期物业管理服务单位浙江绿城物业管理有限公司镇江分公司存在混同现象，原告未及时向业主作明确的告知。2017年3月1日，因该小区成立了业主委员会并选聘了新的物业管理服务单位，原告终止了在该小区的物业管理服务并撤离。因部分小区业主对原告的物业管理服务方面存在诸多不满，且对建设单位更换小区前期物业服务单位不知情，在原告撤离该小区时尚存在近半数（约1000户）业主拒不缴纳物业服务费及公共能耗费现象。对于业主拖欠的物业费及公共能耗费，原告一直通过口头、电话、手机短信、邮寄及张贴催费通知等形式进行索要，后诉至本院。另查明，被告凌玲系该小区X幢X室的业主，该房屋属于小高层普通住宅，建筑面积为99.65平方米，该房屋2013年7月至2017年2月的物业费和公共能耗费未缴纳。上述事实，由当事人提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同、催交通知书、邮寄凭证、照片及当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，镇江明旺房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同符合平等、自愿、等价有偿的原则，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属有效，对业主具有约束力。业主或物业使用人在享受物业服务的同时应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，虽建设单位与原告在前期物业服务合同约定小高层住宅物业服务费收费标准为1.15元/平方米·月，但该标准原告未报相关部门核定备案，本院结合本案中原告的管理服务质量和水平及小区业主的认可程度，参照当地同期各类物业服务收费标准，依照服务费用与服务水平相适应的原则，酌定本案中被告应按照合同约定收费标准的70%支付物业服务费，据此认定被告拖欠的物业服务费金额为3529.60元（99.65平方米*44个月*1.15元/平方米·月*70%）。对于2013年7月1日之前的物业服务费，因发生在原告所签订的前期物业服务合同约定及实际履行期间之外，原告无权向被告主张，本案中不予理涉。因原告在小区物业管理和服务方面存在不符合法律规定及合同约定的情形，被告拖欠物业服务费属于有正当理由，故本院对原告要求被告承担拖欠物业费违约金的诉讼请求不予支持。原告主张的能耗费1860元，该款属于原告代收代支的费用，不属于物业服务费的范围，由于原告在该小区服务已经终止，但诉讼中其未提供公共能耗费实际应如何由各业主予以分摊的证据，本院暂不支持该诉讼请求，待原告证据充分后可以另行主张。原告提供的证据能够证明其一直向被告催要拖欠的物业费，造成诉讼时效中断，故对于被告认为原告主张的2015年7月之前拖欠的物业费已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告凌玲在本判决生效之日起十日内，向原告浙江绿升物业服务有限公司镇江分公司支付自2013年7月至2017年2月的物业服务费3529.60元；二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司镇江分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告凌玲负担。本判决为终审判决。审判员  范光萍二〇一七年十月二十六日书记员  刘 悦附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。