四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1502民初6911号原告：宜宾市福达农资有限责任公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区北操场42号，组织机构代码：76726117-7。法定代表人:邓先洪,总经理。委托诉讼代理人：陈兴云，四川戎城律师事务所律师。执业证号：15115199410267453。委托诉讼代理人：钟秉田，四川戎城律师事务所律师。执业证号：15115200510575796。被告：四川省宜宾市新绿土产有限责任公司，住所地：四川省宜宾市童子街19号土产大楼第3层，统一社会信用代码915115027597388289。法定代表人：侯泽正，总经理。委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115199911801940。委托诉讼代理人：梁开春，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115201410713263。原告宜宾市福达农资有限责任公司(以下简称福达公司)与被告四川省宜宾市新绿土产有限责任公司(以下简称新绿土产公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福达公司的委托诉讼代理人钟秉田、被告新绿土产公司的委托诉讼代理人黄家红、梁开春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福达公司向本院提出诉讼请求：1.判决从2015年2月1日起至被告恢复翠屏区童子街1号（原文星街17号楼）大楼一至二层的楼梯、自动电梯、通道至原状态（以原规划设计图为准）交付原告之日起，每月赔偿原告经济损失12.45万元（从2015年2月1日起至2016年12月1日期间的损失额为22个月×12.45万元=273.9万元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月25日宜宾市土产果品公司与被告签订协议将二楼、三楼面积约2000平方米租给被告使用（期间根据政府有关规定将上述房屋资产划转给原告）。被告承租房屋后，在装修过程中擅自拆除自动电梯，封闭一楼至二楼楼道，将一楼至二楼楼梯改至靠外墙边，致使一楼到二楼的通道发生重大改变，该改造工程经宜宾市筑磊建设技术咨询有限责任公司房鉴（2014）80号鉴定为：影响结构安全，建议拆除改造部分恢复原状。2014年7月29日被告以承租房屋不符合消防安全为由，向宜宾市中级人民法院起诉，要求解除与土产公司之间签订的租赁协议，2014年12月9日法院作出判决确认土产公司与被告之间签订的租赁协议于2014年5月27日解除。因根据政府有关规定二三楼产权划转给了原告，在法院生效判决后，被告应当依据法律规定将上述房屋恢复原状，并及时交付原告。2015年1月13日原告向被告发函要求被告恢复楼道原状并交还房屋，被告置之不理，由于被告的改造行为导致上述房屋存在重大安全隐患致使原告一直无法投入使用。原告为了维护自身合法权益，向翠屏区人民法院提起了恢复原状的诉讼案，经翠屏区人民法院审结并于2016年6月21日作出（2015）翠屏民初字第4703号民事判决，判决被告恢复翠屏区童子街1号（原文星街17号楼）大楼一至二层的楼梯、自动电梯、通道至原状态（以原规划设计图为准），并承担本案诉讼费300元。被告对一审判决不服，向宜宾市中级人民法院法院提起上诉，经二审审理后并于2016年10月28日作出（2016）川15民终1533号终审判决，驳回原告的上诉请求，维持一审判决。原告认为被告的擅自改造行为致使原告的房屋存在重大安全隐患，且被告拒绝恢复房屋原状，致使原告的房屋一直无法投入使用，造成原告的重大经济损失，从2015年2月1日起至2016年12月1日期间的损失额为273.9万元。现为了维护原告的合法权益，诉至人民法院。被告新绿土产公司辩称，原告的诉请不成立，请求驳回原告的诉讼请求。1.本案原被告之间关于童子街1号大楼2、3层租赁合同解除责任在原告方，有民事判决书予以确认。2.宜宾市中级人民法院宣判后，原被告双方均未上诉，本案被告在2015年1月将承租房屋的钥匙退给了原告公司的刘德才，原告自己没有使用2、3楼的房屋，造成的损失应当由原告自行承担。3.本案诉争的房屋3楼不会从2楼经过，3楼的损失根本不存在。4.本案诉争的房屋1楼、2楼楼道，即使应当恢复原状，也应当以宜宾市中级人民法院（2016）川1502民终1533号的民事判决书生效为准。5.原告诉请、计算损失的依据是原被告双方签订租赁合同的约定，并且从解除租赁合同之后计算的方式是错误的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告新绿土产公司于2013年10月25日与出租方宜宾市土产果品总公司签订编号004的《房屋（门市）租赁合同书》。双方因合同发生纠纷，被告新绿土产公司于2014年7月29日向宜宾市中级人民法院提起诉讼，请求1.确认《房屋（门市）租赁合同书》于2014年5月27日解除；2.返还薛仁焱房屋所有权证证书；3.退还租赁保证金20万元，赔偿损失313.94万元。2014年12月9日宜宾市中级人民法院作出（2014）宜民初字第123号民事判决书，该判决查明：2013年10月14日，宜宾市土产果品总公司发布《公告》，决定将其所有的位于翠屏区（以下简称涉案房屋）的果品总公司二、三楼总面积约2000平方米的房产对外实行公开招租。新绿土产公司参与了对该房屋的公开招租竞价，并以月租金12.45万元中标。2013年10月25日，新绿土产公司与果品总公司签订《房屋（门市）租赁合同书》，双方对租赁房屋位置、租金、用途、期限等进行了约定。同日，新绿土产公司与果品总公司又签订《房屋（门市）租赁合同书补充协议》，主要内容约定1.甲方根据乙方经营需要同意乙方在不影响整体资产安全的情况下可对二、三楼进行装修改造…后新绿土产公司在交付了租赁保证金和租金的情况下，开始对涉案房屋进行装修，根据《房屋（门市）租赁合同书》及补充协议的约定，经宜宾市建筑勘测设计院设计并将涉案房屋的一层上二层的楼梯改至靠外墙边。新绿土产公司在2014年6月4日向宜宾市翠屏区消防大队申请对涉案房屋二、三楼房屋现状进行消防检查。2014年6月13日，宜宾市公安消防支队翠屏区大队出具《宜宾市翠屏区二、三楼房屋消防安全检查情况回复》：“认定该场所内的疏散楼梯与住宅部分的疏散楼梯未独立分开设置、未设置防烟楼梯间、未设置消防楼梯、疏散楼梯在第2层发生改变、未设置足够容量的消防水池、未设置室内消火栓、火灾自动报警系统等。该二、三楼不符合消防安全规范要求”。果品总公司出租给新绿土产公司的房屋系1992年2月29日开工建设，建设单位是原宜宾市住宅建设开发公司，工程名称为文星街17号楼，宜宾市公安局于1992年1月17日对该工程出具公消意字（92）007号《建设工程防火审核意见书》，载明：文星街17号楼建设工程，根据《中华人民共和国消防条例》和有关防火规范规定，经审核应达到以下要求方可办理防火审核许可证（注：该工程为六楼一底，一、二楼为营业，三楼为办公，四楼至七楼为宿舍2个单元），载明：二、三层营业、办公部分应保持2个以上的疏散通道，且通道外的门应为防火门或防火卷帘；室内消防按要求设置给水系统和配备灭火器材；二、三层楼应设置应急照明及疏散指示灯…。同日，宜宾市公安局颁发公消审字（92）007号《建设工程防火审核许可证》。1993年9月17日，宜宾市公安局出具的宜市公消监（93）字第083号《建筑设计防火审核意见书》，载明：“…17号楼两部疏散楼梯应改作防烟楼梯，且在各层位置不应改变；该建筑应设两台消防泵（主、备）；一、二层商场按500平方米一个防烟分区设置防烟分区，并设置报警装置，安装应急照明，配备灭火器材…。”宜宾市公安局在该工程《建筑安装工程竣工验收证书》上加盖公章，但未签署时间。在该案审理中宜宾市中级人民法院现场勘查：1.按原有设计图纸，一层、二层营业用房中部位置的电梯已由新绿土产公司拆除，其楼梯改建在正对大楼左手靠墙一侧，另在正对大楼后方有两个门道（卷帘门）与住宿楼梯通道相连；2.三层正对大楼后方有2个门道（其中一个门道仅92公分宽）与住宿楼梯通道相连，与原设计图一致…涉案房屋二层用途为营业,建筑面积为976.62平方米，三层房屋用途为办公,建筑面积为976.05平方米。在2013年12月3日，根据政府有关规定，涉案房屋二层、三层资产均划转给了福达公司。并判决：1.确认原告新绿土产公司与果品总公司签订的《房屋（门市）租赁合同书》于2014年5月27日解除…。双方均未上诉，新绿土产公司于2015年11月5日向宜宾市中级人民法院申请执行（2014）宜民初字第123号《民事判决书》生效民事判决书。2015年1月6日，原告福达公司向被告新绿土产公司发函，载明“…合同于2014年5月27日解除。现该判决已生效并发生法律效力，双方应按该判决内容履行义务，但你公司至今未将租赁房屋恢复原状交给我公司。为此，为减少我公司的损失，请你公司接函后，于2015年1月30日前退还我公司房屋，以利双方完清相关手续。若你公司在2015年1月30日前不能恢复原状退还我公司房屋，造成的一切损失由你公司承担”。2015年1月7日新绿公司函复称“一、我公司同意在2015年1月30日前交付租赁房屋，但前提条件是你公司必须在2015年1月23日前履行宜宾市中级人民法院（2014）宜民初字第123号民事判决书确定的交付保证金和房产证义务，否则造成损失自负。同时，我公司从实际问题考虑出发，你公司从即日起也可以先行使用涉案房屋二三层。二、改变楼梯结构、位置是为了履行2013年10月25日签订的《租赁合同》整体装修行为。双方签订的租赁合同，因你公司违反《消防法》有关规定，致使不能实现租赁合同目的，人民法院依法判决解除，责任在你公司，如恢复楼梯原状，其产生的费用约20万元应由你公司承担…”。在2015年1月新绿土产公司将涉案房屋二、三层钥匙交给果品总公司时任法定代表人刘德才。2016年5月,原告福达公司就被告新绿公司未将改造的通道及电梯恢复原状起诉至本院,本院经过审理于2016年6月21日作出(2015)翠屏民初字第4703号民事判决,该判决书查明:位于翠屏区的土产大楼的第一、二、三层原属果品总公司。2003年，该公司企业因改制，将大楼第一楼出售给新绿土产公司，因进出大楼第二楼必须从第一楼的楼道及通道经过，因此，该楼道及通道占用地面面积（约90.55平方米）的权属仍归果品总公司，但产权登记在新绿土产公司名下。2013年10月14日，新绿土产公司竞标承租涉案房屋二、三楼，并与果品总公司签订《房屋（门市）租赁合同书》及补充协议。新绿土产公司承租房屋后，委托原宜宾市建筑勘察设计院对涉案房屋进行局部改造设计，并将装修改造工程发包给宜宾亚西建筑工程有限公司承建。宜宾亚西建筑工程公司根据设计将原位于一楼中部位置的楼梯、自动电梯拆除，将一楼通往二楼的楼梯改至正对大楼左手靠墙一侧，以浇筑方式将二楼地面上拆除后留下的孔洞封闭填平…。该判决认为，…宜宾市公安消防支队翠屏区大队对涉案房屋进行消防验收时，除发现该栋大楼原不符合消防安全规范的问题依然存在外。还发现“疏散楼梯在第2层发生改变”这一点不符合消防安全规范，此系新绿土产公司在履行租赁合同时对承租房屋进行局部改造将一至二楼的楼梯、通道位置改变所致。新绿土产公司的上述局部改造行为不符合消防安全规范，存在消防隐患，对整体资产安全必然造成影响，不符合双方签订的补充协议中“甲方根据乙方经营需要同意乙方在不影响整体资产安全的情况下可对二、三楼进行装修改造”的约定，遂判决被告新绿土产公司恢复涉案房屋一至二层的楼梯、自动电梯、通道至原状态。被告新绿土产公司不服该判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院经过审理，于2016年10月28日作出（2016）川15民终1533号民事判决，该判决书查明与一审查明一致，另查明在2012年12月18日，原新绿土产公司对外进行股权转让，在股权对外转让告知书和股权转让竞标须知中明确表明：公司位于翠屏区商城房屋所有权证上登记建筑面积为555.55平方米，此面积中有部分实际使用面积（公司根据楼道及通道实际占用面积自行测量约90.55平方米）系童子街19号一楼至及通道面积，由于一二楼商场特殊的建筑结构，二楼商场必须从一楼商场中经过，又因一楼、二楼规划为整体商场，不能将一楼至二楼楼道及通道面积分割办证，故该楼道及通道面积整体办到了新绿土产公司房屋所有权证上，即使本公司的房屋所有权证上载明为555.55平方米，但实际归本公司行使所有权的房产面积只是在除开一楼至二楼商场及通道占用面积后，才是本公司拥有所有权的实际面积。所以，新绿土产公司也一直为其保留一个从一楼商场进出及通道的面积与权利，这同样也是出让方一再声明：公司转让股权所属的资产就是这样一个现状，竞买人必须亲自到一楼商场勘查清楚公司转让股权的资产现状与到公司了解清楚这一历史事实的原因，竞买人参与竞买的前提条件就是必须承认与接受这个现状。竞买人一旦竞买成功，成为本公司的股东，必须承诺在任何时候、任何情况下均不得以对公司资产状况存在重大误解为由，主张股权转让无效，或对楼道及通道面积主张所有权。该判决认为，新绿土产公司在竞买原新绿土产公司股权时,是明知位于翠屏区商场一楼至及通道面积有约90.55平方米归属一二楼商场共用，也明知不能将一楼至二楼楼道及通道面积分割办证。虽该楼道及通道面积整体办到了新绿土产公司房屋所有权证上，但实际归新绿土产公司行使所有权的房产面积只是在除开一楼至及通道占用面积后，才是新绿土产公司拥有所有权的实际面积。所以原新绿土产公司也一直为原四川省宜宾市土产果品总公司（现福达公司）保留一个从一楼商场进出及通道的面积与权利，因此，新绿土产公司在竞买原新绿土产公司股权后，必须承认与接受这个现状。现新绿土产公司将原一至二楼的楼梯、通道拆除后，改变了这个现状，降低了二楼商场的商业价值。且宜宾市公安消防支队翠屏区大队对涉案房屋进行消防验收时，除发现该栋大楼原不符合消防安全规范的问题依然存在外。还发现“疏散楼梯在第2层发生改变”这一点不符合消防安全规范，此系新绿土产公司在履行租赁合同时对承租房屋进行局部改造将一至二楼的楼梯、通道位置改变所致。新绿土产公司的上述局部改造行为不符合消防安全规范，存在消防隐患，对整体资产安全必然造成影响，不符合双方签订的补充协议中“甲方根据乙方经营需要同意乙方在不影响整体资产安全的情况下可对二、三楼进行装修改造”的约定。遂判决驳回新绿土产公司的上诉，维持原判。另查明，新绿土产公司不服（2016）川15民终1533号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院经过审理作出（2016）川民申3691号民事裁定书，裁定驳回新绿土产公司的再审申请。本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见及本院查明的事实，本案的争议焦点为：1.被告新绿土产公司未将改造的楼梯及通道恢复原状与原告不能使用涉案房屋之间是否具有因果关系；2.原告的损失应如何认定。关于争议焦点一:被告新绿土产公司承租涉案房屋二、三层后，将一层通往二层的位于一层中部位置的楼梯、自动电梯拆除，并将一层通往二层的楼梯改至正对大楼左手靠墙一侧，以浇筑方式将二楼地面上的拆除后留下的孔洞封闭填平。在此后的消防验收时，宜宾市公安消防支队翠屏区大队除发现该栋大楼原来不符合消防安全规范的问题依然存在外，还发现“疏散楼梯在第2层发生改变”，这一改变系被告新绿土产公司对承租房屋进行局部改造所致。涉案房屋第二层规划用途为商业，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用…”的规定，被告新绿土产公司对楼梯及通道的改造行为导致涉案房屋第二次存在消防安全隐患，必然造成合同解除后原告福达公司的不能投入使用涉案房屋的第二层，被告新绿土产公司的改造行为及其后不履行生效判决确定的义务是造成原告福达公司不能使用涉案房屋的原因之一。原不符合消防安全规范的问题非被告新绿土产公司的改造行为所致，故本院结合本案情况酌情认定被告新绿土产公司对因此给原告造成的涉案房屋第二层不能投入使用的损失承担50%的责任，其他损失由原告自行承担。关于第三层未能投入使用是否因改造行为造成。本院认为，虽原告福达公司委托宜宾市筑磊建设技术咨询有限责任公司进行了鉴定，但在(2015)翠屏民初字第4703号、（2016）川15民终1533号生效裁判文书中均未对该“影响结构安全”予以认定。在本案中，原告也未出示该鉴定意见书予以证明被告新绿土产公司的改造行为破坏了整个大楼的结构安全。在（2014）宜民初字第123号民事判决中查明“第三层正对大楼后方有2个门道（其中一个门道仅92公分宽）与住宿楼梯通道相连，与原设计图一致”，故对于第三层楼在解除合同后未投入使用，并非是因被告对一至二楼楼梯及通道的改造行为所致。第三层楼规划设计为办公用途，被告新绿土产公司对一至二楼楼梯、通道的改造行为不会对该层的通行造成影响，在原告福达公司向被告新绿土产公司去函时，被告新绿土产公司向时任果品总公司法定代表人交还了涉案房屋的钥匙，故因第三层未投入使用而造成的损失应由原告自行承担。关于争议焦点二：原告的损失如何认定？对第二层的损失，本院认为，在宜宾市中级人民法院2014年12月9日判决确认原租赁合同解除后，原告福达公司去函要求被告新绿土产公司恢复原状后在2015年1月30日前交还房屋，在将近2个月的时间内被告新绿土产公司未将改造的楼梯及通道恢复原状，故本院自2015年2月1日起计算因此给原告造成的损失。原租赁合同约定第二、三层整体月租金为12.45万元，根据本院查明的第二、三层共计建筑面积1952.67平方米的事实，每平米月租金为63.76元（124500元÷1952.67㎡），故对第二层房屋不能投入使用造成的月损失本院认定为62181.40元（第二层建筑面积976.62平方米×63.76元/㎡），对该损失被告新绿土产公司应承担其中的31090.7元（62181.40元×50%），截止到2016年11月30日的经济损失为683995.4元，其后的经济损失计算至至被告恢复翠屏区童子街1号大楼一至二层的楼梯、自动电梯、通道至原状态（以原规划设计图为准）之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条第一款、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:一、被告四川省宜宾市新绿土产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宜宾市福达农资有限责任公司经济损失683995.4元。二、被告四川省宜宾市新绿土产有限责任公司自2016年12月1日起至其恢复翠屏区童子街1号大楼一至二层的楼梯、自动电梯、通道至原状态之日止（以原规划设计图为准），按31090.7元/月的标准给付原告宜宾市福达农资有限责任公司经济损失。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28712元，由被告被告四川省宜宾市新绿土产有限责任公司负担14356元，原告原告宜宾市福达农资有限责任公司负担14356元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,通过本院或者直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  杨冰涛代理审判员  邓以涛人民陪审员  浦江红二〇一七年十月十二日书 记 员  黄子轩