新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初1774号原告：王皓杰，男，汉族，1977年3月13日出生，现住昌吉市。被告：新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司。住所地：昌吉市建设路今日家园（15区1丘**栋W-16）。统一社会信用代码：×××。负责人：韩华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡云松，该公司法律顾问。原告王皓杰与被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司（以下简称新能房产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，因本案案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2017年7月6日进行公开开庭审理。经原、被告共同申请庭外和解一个月。原告王皓杰、被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司的委托诉讼代理人胡云松到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告王皓杰提出的诉讼请求：1、被告承担逾期交房违约金21326.16元；2、被告支付逾期办理房屋产权证违约金522.73元；3、被告赔偿原告支出维修材料款及人工费35686.96元；4、被告协助原告办理房屋产权证；5、被告维修房屋暖气采集显示器及门禁系统；5、被告承担公证费1000元及本案诉讼费、邮寄送达费。被告新能房产辩称：原告诉讼前，原、被告已达成和解，被告给原告置换一套地下室，被告不应再向原告二次支付延期交房违约金。原告主张延期办理房产证违约金的计算数额不予认可，理由：1、办理房产证是房管部门统一办理的，并非被告方原因造成的；2、根据合同第六条约定，原告剩余房款应当于2013年10月8日前以现金方式付清，原告实际于2015年7月16日付清房款，被告据此可延期交房615天。涉案房屋是否出现质量问题应当由专业机构鉴定，公证书仅有原告自述，未经相关鉴定机构鉴定，为此产生的公证费用由原告自行承担。原告所支出的材料款及人工费无法律依据，被告不予认可。门禁及采暖系统在入住单上并未注明，被告并不清楚。原告为支持其主张，提供以下证据及被告质证，本院认证意见如下：证据一、商品房买卖合同一份、购房发票三张、办证收款收据一张，拟证实原告与被告于2013年10月9日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发位于昌吉市塔城西路晨光绿景花园小区房屋一套，总价款为522733.6元，合同还就付款时间、付款方式、交房时间及违约责任做了明确约定。原告按合同约定履行了义务，被告应承担逾期交房及逾期办理房产证的违约责任。经质证，被告对该组证据的真实性认可，但认为根据合同约定因原告逾期交款，则被告可顺延交房；同时因房管局原因可顺延办理房产证。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、房屋概况一份，拟证实涉案房屋竣工日期为2015年8月31日。合同约定的交房日期为2014年7月30日，被告实际交房日期为2015年9月10日。经质证，被告对该证据的真实性认可，足以说明被告交付的房屋是经过验收合格的，被告以登报发公告的日期为交房日期。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、申请支取住房公积金审批表一份、住房公积金支取申请审批单一份，拟证实合同约定应于2013年11月8日交剩余购房款，原告于2013年12月4日使用原告妻子的公积金向被告支付房款68300元。原告确实存在延期几天的事实。经质证，被告对该组证据的真实性认可，但认为公积金提取必须为开户本人，并非被告。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、住房公积金账户详细明细查询清册一份、收款收据一份，拟证实原告的公积金账户是具备支付房款能力的。合同约定2013年11月8日原告委托被告办理划款手续，因被告的不作为导致原告逾期付款，因此原告不存在违约行为。经质证，被告对该证据的真实性认可，但认为公积金余额并不能证明原告的付款期限可以顺延，付款时间应以合同约定为准。付款收据是证明原告履行义务的唯一证明。公积金的提取被告仅仅是代收方，被告所收取的80元也仅仅是办理房产权证手续的费用，并不是原告委托被告办理划款手续的费用。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、关于晨光绿景花园小区（D、E、F区）房屋问题维修处理工作安排告知书一份，拟证实涉案房屋墙体裂缝是因被告造成的，并非原告造成的。经质证，被告对该证据的真实性认可，但认为该证据不能证实涉案房屋墙体出现了质量问题。本院对该证据的真实性予以确认。证据六、房屋裂缝住户联系名单签字一组、业主诉求问题一份，拟证实被告开发的房屋存在质量问题，小区业主联名向被告反映情况，但被告未做处理。经质证，被告对该组证据的真实性不认可，并不能证实涉案房屋存在质量问题。本院对原告拟证事实综合其他证据综合予以认定。证据七、证人王某出庭陈述：证人购买被告开发的位于晨光绿景花园小区房屋墙面出现不同程度的裂缝，客厅墙面的裂缝较宽。证人与另外三个业主共同向被告公司的一个姓袁的负责人反映过上述情况，同时也向物业反映过上述情况。证人现场去涉案的房屋看过，同样也存在裂缝，所以证人在原告起草的业主清单上签了名字。证人孙某出庭陈述：证人购买被告开发的位于晨光绿景花园小区房屋墙面出现不同程度的裂缝。证人向被告公司项目部负责人姓袁的人反映过，也在小区物业做过登记备案。证人现场去看完涉案的房屋后，证人在原告家中签的字。经质证，原告对上述证人证言的真实性认可。被告对上述证人证言真实性不认可。本院对证人证言将结合其他证据综合予以认定。证据八、关于住户墙面裂缝及空鼓的处理方案一份、晨光绿景花园F区1、2、6、6、7、8楼部分住户墙面抹灰维修方案一份、关于住户墙面裂缝及空鼓的处理方案一份，拟证实被告对房屋存在质量问题是认可的，但被告一直未维修。经质证，被告对该组证据的真实性无法确认，认为处理方案落款为昆仑工程建设公司，与被告无关。维修方案落款章模糊不清，对真实性不予认可。该组证据仅证明在维修方案出具24小时内对问题进行维修，不存在原告诉称的质量问题。本院对该组证据的真实性予以确认。证据九、公证书一份、公证费票据一张，拟证实原告在立案起诉被告前，原告委托公证机关对涉案房屋质量进行了公证，由此产生的费用应由被告承担。经质证，被告对该证据的真实性认可，但认为公证部门不具备对房屋量进行鉴定的资质，由此不能证实涉案房屋存在质量问题。本院对该组证据的真实性予以确认。证据十、证明一份、收条二张，拟证实因涉案房屋存在质量问题，原告为修理涉案房屋支出各项费用合计35688元，其中更换壁纸23000元，人工材料款12688元。经质证，被告对该组证据的真实性不认可，签字人未出庭作证，且无购买壁纸的购买合同及发票，亦无专业施工人员的证明。对收条两份，无法证明壁纸裂缝的原因是被告方导致的，亦无法证明原告购得的壁纸用于涉案房屋，且收条上载明为F6，与本案涉案房屋无关。本院对该组证据将结合其他证据综合予以认定。被告新能房产为反驳对方主张，提供以下证据及原告质证，本院认证意见如下：证据一、物业客房处理台账一份，拟证实原告曾有两条报修记录。经质证，原告对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、购房计划书一份、POS机对账单一份、违约金赔付表一份、发票一份，拟证实原告购买被告公司开发的地下室，原、被告达成折抵意见，原告购得的地下室总价款19200元，折抵违约金7780.61元，原告通过银行卡补交剩余房款11419.39元。经质证，原告对POS机对账单、发票的真实性认可，但对违约金赔付表不认可。购房计划书的名字是原告签的，对19200元数额亦认可，但购房计划书有涂改的痕迹，涂改的部分被告均不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、五方验收合格表一份，拟证实本案涉及的房屋于2015年8月31日验收合格，因此涉案房屋不存在质量问题。经质证，原告对该证据的真实性认可，但仅仅证实同意验收，并未写明验收合格。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、昌吉日报一份，拟证实合同约定以登报方式通知业主办理交房手续，因此刊登日期视为交房之日。2015年9月9日被告发布公告通知业主于2015年9月10日办理交房事宜。经质证，被告对该组证据的真实性认可，认为被告在未通过验收的情况下发布公告交房。本院对该证据的真实性予以确认。为查明本案事实，本院依法调取以下证据，经当事人质证，本院认证意见如下：1、昌吉市房地产管理局出具关于”晨光绿景”小区办理房产证情况的回复一份，证实被告开发的”晨光绿景”小区E区商品住宅楼，被告未向该局提交办理房屋所有权证的办证资料，亦未办理房屋所有权证；2、昌吉市建设工程质量监督站出具关于”晨光绿景”小区E区、F区商品房住宅验收备案情况的复函，证实被告开发的”晨光绿景”小区E区，被告未向该站提交商品房住宅竣工验收备案的任何资料。经质证，原告对该组证据的真实性认可，认为涉案房屋未经相关监管部门验收，同时证明涉案房屋被告未交纳相应配套费用，故责任在被告。被告对该组证据的真实性认可，但认为五方验证就是质监站组织的，已经验收完毕。但备案提交的材料包括配套的规划验收，因业主私搭乱建包括原告的违章搭建，导致规划无法验收，所以没有备案。本院对该组证据的真实性予以确认。经当事人举证、质证、本院认证及当事人陈述，本院查明如下事实：2013年10月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份商品房买卖合同，该合同载明的主要内容为：原告购买被告开发的位于昌吉市60区1丘87栋商品房住宅一套，面积159.37平米，每平米3280元，总金额522733元（伍拾贰万贰仟柒佰叁拾叁元）。第六条约定：原告必须于2013年10月9日前支付首付购房款325733.6元，剩余购房款197000元于2013年11月8日前付清。第八条约定：被告应当在2014年7月30日前按照该商品房经验收合格的条件交付原告使用。第九条约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%原告支付违约金；因产权登记机关原因和原告未付清房及相关费用的时间顺延。附件四：一、物业服务内容：”1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。......”同日，原告在合同补充协议落款处签名，该协议载明的主要内容为：”1、买受人须在【商品房买卖合同】签订后7日内办理完毕相关贷款手续......；三、买受人同意出卖人选择登报《昌吉日报》等方式送达相关通知，刊登发行之日，即视为已送达买受人；四、出卖人向买受人办理移交房屋手续时，买受人应交清主合同及本协议约定的所有款项；以按揭贷款方式的，还须银行或公积金实际已发放的按揭贷款全部足额转到出卖人账户后方可办理房屋移交手续，否则出卖人有权顺延交房时间......。”合同签订后，原告于2013年10月9日向被告支付购房款325733.60元；于2013年12月27日支付购房款68300元；于2015年7月16日支付剩余购房款128700元。2013年10月9日原告向被告交纳房屋产权登记费80元。2015年9月9日被告通过昌吉日报刊发交房公告，载明的主要内容为：”晨光绿景花园”小区E区8栋住宅楼已达到交房条件。E6、E7、E8楼定于9月10日正式开始交房。......请业主在3天之内办理手续。逾期未办理视为该房屋交接完成。”2015年9月10日，被告向原告交付涉案的房屋。2015年9月21日原、被告签订违约金赔付表一份，载明的主要内容为：被告（甲方）应付延期交房违约金15997.76元，原告（乙方）应付延期付款违约金8217.15元，冲抵后违约金额合计7780.61元，地下室19200元，抵值后金额11419.39元。同日双方签订《新能房产绿景花园（地下室）购房计划书》一份，载明的主要内容为：客户姓名:王皓杰；所购小区：晨光绿景花园;房号：XXX地下室；总房款：19200元；签合同时交房款：总房款19200元，违约金7780.61元，11419.39元。同日，原告王皓杰通过POS机向被告剩余购房款11419.39元。2015年10月14日，被告开具19200元的销售不动产统一发票。另查，2016年被告开发的”晨光绿景花园”D、E、F段2220户已办理入住一年有余，2016年道路绿化工程已经昌吉市绿委验收合格，被告在办理规划验收时，因配套费未缴纳，规划验收和备案手续无法正常办理，所以房产证至今无法办理。被告亦认可未交纳配管理费是未办理涉案房屋产权证的原因之一。直至合同约定交付房屋后的180日，被告仍未向昌吉市建设工程质量监站提交商品房住宅竣工验收备案资料，为此被告亦未向昌吉市房地产管理局提供办理房屋所有权的办证资料。再查，2017年3月8日，被告出具关于晨光绿景花园小区（D、E、F区）房屋问题维修处理工作安排的告知书，载明的主要内容为：”针对部分业主反映的房屋墙面抹灰裂缝、公共部位瓷砖脱落、屋面漏水、单元对讲系统等问题，我公司已要求总承包单位认真履行合同质量保修条款。......我公司计划在2017年3月20日前（E区）将各总承包单位维修方案及联系人电话分批公布。”但时至本案诉讼，被告仍未修理上述问题但不限于涉案房屋。被告自述：其为修理涉案房屋支出各项费用合计35688元，其中更换壁纸23000元，人工材料款12688元。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并生效。依法生效的合同对缔约双方均产生拘束力，合同双方均应全面、适当的履行合同义务。原告在履行交付房款的义务后，被告则应向原告交付合格的商品住宅，并在约定的期限协助办理房屋产权手续。合同履行过程中，原告未按合同第六条约定的期限支付剩余购房款，被告则未按合同约定的日期2014年7月30日交付合格房屋，直至2015年9月9日被告在昌吉日报发布公告，被告亦存在延期交房的行为，由此原、被告均未按合同全面、适当的履行合同义务。经原、被告协议，双方于2015年9月21日签订的违约金赔付表约定被告延期交房的违约金为15997.76元，原告延期付款的违约金为8217.15元，相互冲抵后违约金为7780.61元。该约定系双方当事人的真实意思的表示，同日双方所签订的《新能房产绿景花园（地下室）购房计划书》为原、被告约定以地下室购房款折抵违约金，并由原告补足剩余购房款达成买卖地下室的最终合意,该合同成立并生效，且双方已实际履行完毕。故本院对原告主张延期交房违约金的诉讼请求不予支持。被告辩称因原告私自改装暖气结构导致房屋不能验收，致使被告无法办理房屋产权。本院认为，合同约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已向被告交纳产权登记费80元，现因被告未交纳涉案房屋相关配套费用，且未向建设工程质量监督站办理商品房住宅验收备案手续，导致房屋交付后不能办理房屋产权证，系违约行为，被告应承担继续履行合同并支付违约金的民事责任。本院对原告要求被告协助办理房屋产权证的诉讼请求予以支持。因双方在合同中对违约金约定明确，故本院对原告要求被告承担迟延办理房屋产权手续违约金522.73元（522733.6元×0.1%）的诉讼请求予以支持。因被告的上述抗辩意见无证据证实，故本院不予采信。对于原告要求被告赔偿维修费用，本院认为，被告提供的证明出具人未出庭接受法庭质询，亦无其他证据予以印证；同时收条二份载明的内容与本案房屋无关联性，故本院对原告主张的维修费用35688元的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告修复暖气采集显示器，因原告未出示上述采暖显示器为被告交付涉案房屋时就已存在故障的证据，故对该项诉讼请求本院不予支持。另外，因合同附件明确载明共用部位、设施设备的运行、维修、养护和管理归属物业服务范围，现原告主张要求维修门禁系统属于业主共用部位，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告支出的公证费用1000元属于必要支出，应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司于本判决生效后六十日内协助原告王皓杰办理昌吉市”晨光绿景花园”小区房屋产权登记手续；二、被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司于本判决生效后十日内支付原告王皓杰迟延办理”晨光绿景花园”小区房屋产权证违约金522.73元；三、被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市公司于本判决生效后十日支付原告公证费1000元；四、驳回原告王皓杰的其他诉讼请求。本判决确定的给付义务人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1260元，由原告王皓杰负担1249元，被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司负担11元。（本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时按判决书确定的数额由被告一并向原告支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为两年。审 判 长  艾令起代理审判员  秦 明人民陪审员  朱 平二〇一七年十月二日书 记 员  陈能慧