河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终11073号上诉人（原审被告、反诉原告）：张保健，男，1977年9月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：汪静涛，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈登云，河南经东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁素云，女，1979年9月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘国山，河南良仁律师事务所律师。原审第三人：郑州世博房地产经纪有限公司，住所地郑州市二七区郑密路88号院23号楼1层附3号。法定代表人：李志远，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永坤，男，该公司经理。上诉人张保健因与被上诉人袁素云及原审第三人郑州世博房地产经纪有限公司（以下简称郑州世博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张保健及其委托诉讼代理人汪静涛，被上诉人袁素云的委托代理人刘国山到庭参加诉讼。郑州世博公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张保健上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回袁素云的一审诉讼请求并支持张保健的反诉请求。事实与理由：一、张保健不存在违约行为，本案的违约方是袁素云，一审判决认定事实错误。涉案买卖合同签订后张保健积极履行合同义务，并配合袁素云办理了银行按揭贷款手续。2016年8月20日-29日，在办理银行贷款手续后，张保健通过郑州世博公司多次通知袁素云支付30万元首付款，但袁素云一直拒绝支付。由于涉案房屋买卖合同签订后，袁素云又购买一套全款房导致无力支付原约定的首付款，在办理贷款时，单方提升贷款额度，把首付款金额降低为148000元。其已认可贷款是在张保健不知情的情况下办理。袁素云一直未向张保健支付首付款，构成违约，导致双方发生纠纷。二、一审判决理由明显与案件事实相违背，判决理由不能成立。一审判决有意回避袁素云未支付首付款的违约事实，而仅以拒绝到房管局办理网签手续为由认定张保健违约，令人无法信服。三、一审判决适用法律错误，实体处理错误。张保健在合同履行过程中并无任何违约行为，张保健要求袁素云于网签前支付首付款合法有据，而袁素云一方由于购买了其他房屋，才导致涉案合同无法履行，张保健于袁素云支付首付款前拒绝协助网签过户，系张保健行使法律赋予的先履行抗辩权或者同时履行抗辩权，一审法院却以张保健未履行网签立契手续而判令张保健承担违约责任，明显属于实体处理错误。四、涉案合同签订后随着2016年8月22日郑州市不动产登记政策出台，2016年10月1日以及2016年12月1日郑州市限购政策出台，张保健与袁素云关于首付款的付款时间点约定不明，导致就首付款的支付发生争议，合同无法履行。袁素云辩称：一、一审法院认定事实清楚，判决公正、合法，应予以维持。首先，袁素云已经依照三方签订的《房屋买卖合同》履行了自己的义务，不存在违约行为。袁素云支付了定金及佣金，同时支付了办理贷款的相关费用，也申请下来银行贷款审批手续，并准备好了办理网签立契时需要支付的首付款，就等张保健配合到房管局办理网签手续了。其次，张保健违约是事实，其辩称袁素云应在办理网签立契之前支付首付款不符合《房屋买卖合同》第四条第2款“乙方应在立契时，将首付款交付甲方…”的约定，而且，根据郑州市房管局规定，为了保护买卖双方交易行为，买方所支付的购房款也是打入房管局监管中心账户，待交易完成后再转交给卖方。张保健其实是在2016年9月份房价直线上涨的情况下故意以支付首付款为由拒绝再出售涉案房产。再次，郑州世博公司在一审中明确表示是张保健违约没有配合到房管局办理网签立契手续。二、一审法院判决解除买卖合同，由张保健赔偿袁素云的损失合法有据。因张保健原因导致合同解除，张保健应当双倍返还袁素云定金20000元，并赔偿袁素云贷款手续费10190元，同时还应该赔偿给袁素云造成的房屋差价损失，该损失因张保健一审中拒绝做司法评估，袁素云只能按照郑州市房管局公布的2016年10月份二手房成交均价计算，每平方差价仅为1860元，而涉案房产所在地段实际二手房价格在2016年10月份基本是一万三、四元每平方，即使按照一审判决，袁素云的损失远远不能弥补。三、相关政策发生在合同履行期之后，而不是合同履行期内发布的，张保健以此为由没有事实与法律依据。袁素云向一审法院起诉请求：1.解除袁素云、张保健与郑州世博公司签订的《房屋买卖合同》；2.判令张保健双倍返还定金20000元，赔偿贷款发生的手续费10190元；3.偿房屋差价损失152538元；4.判令张保健承担袁素云支付的律师费10000元。张保健向一审法院提出反诉请求：袁素云支付张保健经济损失583200元。一审法院认定事实：2016年8月8日，袁素云（乙方）与张保健（甲方）经郑州世博公司（丙方）介绍签订《房屋买卖合同》1份，合同主要约定内容为：“张保健向袁素云出售位于郑州市二七区××院××楼××单元××房产，实际成交价为648000元。袁素云于合同签订时支付佣金及定金20000元（其中佣金10000元），张保健同意该定金在办理完房产过户手续前由郑州世博公司保管。付款方式为按揭贷款，即袁素云、张保健双方于签订合同后共同到贷款银行办理相关手续，袁素云应在立契时将首付款交付张保健，剩余房款由银行放贷之日向张保健支付…。袁素云、张保健双方应在合同签订之日起65个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。张保健若违反合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金…”。合同签订当日，郑州世博公司代收了袁素云交纳的购房定金及佣金共计20000元。2016年8月12日，袁素云向河南力度房地产营销策划有限公司交纳了二手房按揭相关费用10190元。之后，张保健配合办理了银行贷款手续。2016年8月24日，中国银行股份有限公司郑州新区支行出具办理商业银行贷款阶段性担保通知单，该通知单显示首付款为148000元，贷款为500000元。2016年8月25日，郑州世博公司通知袁素云、张保健于2016年9月9日到房管局办理网签立契并支付首付款。张保健拒绝到房管局办理网签手续，导致袁素云、张保健发生纠纷。因双方协商无果，故袁素云诉至法院。在诉讼中，张保健以袁素云至今未向其支付房屋首付款，已构成严重违约，给其造成了经济损失为由提起反诉。上述事实由房屋买卖合同、收据、中国银行股份有限公司郑州新区支行出具的办理商业银行贷款阶段性担保通知单等证据在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，袁素云、张保健双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，袁素云按照约定交纳了购房定金，办理了银行按揭贷款手续，张保健应按约定履行办理网签并协助袁素云办理房屋过户等合同义务。张保健以袁素云未及时支付首付款为由拒绝继续履行合同，与双方《房屋买卖合同》第四条的约定不符，其抗辩意见缺乏合法有效的证据予以证明，理由不能成立，该院不予采纳。张保健的反诉请求亦因无法律依据，该院不予支持。在诉讼中，袁素云主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，张保健亦同意解除，故对袁素云的该诉讼请求，该院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案件中，张保健拒绝继续履行合同义务的行为构成违约，应对袁素云承担违约责任。袁素云主张判令张保健双倍返还其定金20000元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。因袁素云交纳的定金10000元由郑州世博公司代为保管，故张保健应向袁素云支付10000元，郑州世博公司直接向袁素云退还定金10000元。根据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。案件中，袁素云的实际损失包括办理银行贷款按揭手续费的损失10190元，以及房屋升值之后的差价损失。因张保健不同意对涉案房屋进行价值评估，结合张保健在合同约定的合理期间拒绝配合办理网签立契手续，并参照涉案房产所在区域房价上涨等事实，袁素云主张张保健赔偿房屋差价损失152538元的诉讼请求，并未超出法律规定的赔偿范围，该院予以支持。袁素云请求判令张保健承担律师费10000元，该请求因无合同约定，且无法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除袁素云、张保健、郑州世博房地产经纪有限公司于2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》；二、张保健于判决生效之日起十日内返还给袁素云定金10000元，赔偿袁素云贷款手续费10190元；三、张保健于判决生效之日起十日内赔偿袁素云房屋差价损失152538元；四、驳回袁素云的其它诉讼请求；五、驳回张保健的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4154元，由张保健负担。反诉案件受理费1258元，由张保健负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张保健提交以下证据：1.张保健于2016年8月24日签订的一份购房合同，证明张保健签订涉案房屋买卖合同系为了改善居住环境，用于购买其他房屋，张保健有卖房的诚意。2.（2017）豫0103民初1620号民事判决书一份，证明因上述合同没有履行也引发了诉讼，两案情况基本一致，而判决结果不一致。3.限购政策文本两份，证明袁素云于一审诉讼期间已不再具备购房资格。4.郑州市房管局网签备案合同复印件一份，证明合同中约定应先支付首付款，而后才进行网签备案。5.申请ＸＸ平出庭作证，证明双方当时关于首付款金额以及支付时间有约定，ＸＸ平曾代表郑州世博公司通知袁素云支付首付款。袁素云发表质证意见为：1.购买合同与本案无关。2.判决书与本案没有可比性，情况不一样，与本案也没有关系。3.一审时张保健认可9月份通知去办理网签，张保健没有去，如果配合办理就不会涉及限购政策的问题。4.合同真实性无法核实，签订时间和付款时间都是同一天，这说明房管局要求付款不能超过网签当天，本案约定的是网签当天支付。5.不同意证人出庭，因为不是新证据而且ＸＸ平不是经手人，专门有办理权证的人员。本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：根据ＸＸ平书写的书面证言显示，ＸＸ平是郑州世博公司员工，张保健与袁素云之间的房屋交易是其从中联系的，当时拟定买卖合同时，双方就首付款支付情况只做了口头约定，后来张保健多次联系ＸＸ平让其从中协调均无果。之后因合同的首付款支付不明确导致合同履行产生争议，公司王永坤接管了此事，ＸＸ平未再参与。袁素云对此发表意见为，该证言仅证明ＸＸ平居间介绍签订合同，具体经办人是王永坤，一审中王永坤代表郑州世博公司出庭，王永坤已对案件实际情况作了真实陈述。本院认为：本案双方争议的焦点是首付款的支付问题。张保健上诉认为首付款为30万元，并且应该在办理网签过户手续之前支付。而袁素云认为首付款依照《办理商业银行贷款阶段性担保通知单》为14.8万元，应该在立契时即办理网签手续时支付。根据张保健（甲方）、袁素云（乙方）、郑州世博公司（丙方）共同签订的《房屋买卖合同》第四条显示“甲、乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关手续。乙方应在立契时，将首付款交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准…”，双方在合同中并未约定首付款的具体金额，而张保健提供的证据亦不足以证明双方就首付款的金额已协商一致，且在贷款审批通过后，郑州世博公司通知双方于2016年9月9日到房管局办理网签立契手续并支付首付款，张保健以袁素云未支付首付款为由拒绝前去办理，不符合合同约定，故一审法院认定张保健违约并无不当。综上所述，张保健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5412元，由上诉人张保健负担。本判决为终审判决。审判长  谢颂琳审判员  童 铸审判员  马 莉二〇一七年十月三十日书记员  佟欣玮