云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）腊民二初字第364号 原告勐腊佳和物业服务有限公司。 组织机构代码67363386-5。 住所地勐腊县。 法定代表人陈俊生，职务执行董事。 委托代理人李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人苏俊，男，1967年5月23日出生，汉族，勐腊佳和物业服务有限公司职工，住勐腊县，特别授权代理。 被告吕孝启，男，1979年12月28日出生，汉族，勐腊县农村信用合作联社职工，住勐腊县。 被告普艳萍，女，1983年3月3日出生，哈尼族，无业，住勐腊县。 原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业）与被告吕孝启、普艳萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭。2015年9月28日，本院公开开庭审理了本案。原告佳和物业委托代理人李红芳、苏俊，被告吕孝启、普艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2009年7月15日，二被告与勐腊海城投资有限公司(以下简称海诚公司)签订了两份《商品房购销合同》，约定二被告购买位于勐腊县南腊新城Ｂ区商品房，建筑面积为121.81㎡。2010年3月12日，海诚公司与原告签订了《南腊新城物业服务委托合同》，约定海诚公司委托原告为勐腊县南腊新城小区提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务。2011年11月1日，海诚公司向被告发出入伙通知书，被告与海诚公司及原告办理了入伙手续，正式交接房屋。同年11月1日，被告与原告签订了《物业管理服务合同》和《房屋装修管理协议》双方约定了相关权利义务，被告支付了一年的物业服务费。此后，原告正式为南腊小区尽职尽责的提供物业服务，每年垫付小区垃圾清运费，但被告自接房时支付了一次物业费外，从2011年11月1日至2014年12月1日拒交物业费及其它费用，理由是其位于茶马街5栋302室单身公寓内顶板渗水至今未处理好。原告已派工作人员查看，属工程施工质量问题，原告也多次把该情况反应给开发商海城公司，已尽到义务。但被告仍然拒交相关费用，原告多次催交未果。根据统计，二被告欠原告2011年11月1日至2014年12月31日期间的物业费及年垃圾清运费、公摊水电费合计4538元，其中欠物业费3762元，年垃圾清运费456元，公摊水电费320元。综上所述，原告依法接受海诚公司为被告所在的南腊新城小区提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和公摊水电费，而被告拒付物业费的理由不成立，且被告已实际接受了原告提供的物业服务，为此，原告现诉请要求二被告支付原告2011年11月1日至2014年12月31日期间的物业费及垃圾处理费、公摊水电费共计4538元。 庭审中，原告表示物业费在起诉时计算有误，故将诉讼请求变更为要求二被告支付原告2011年11月1日至2014年12月31日期间的物业费及垃圾处理费、公摊水电费共计3612.48元。 被告吕孝启、普艳萍辩称，1、《物业管理服务合同》属于双务合同，原、被告双方均应履行各自义务，原告作为物业公司必须向业主提供符合约定的管理和服务，业主才有按约定交纳物业费的义务。由于原告没有按约定履行合同义务导致小区物业管理混乱、环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流、小区治安案件频发、公共设施管理不善等问题，其中被告所购买的南腊新城B9-1-601房顶从2011年4月至今，每到雨季就漏水到厨房、茶马街的5-302房顶从2010年8月至今，每到雨季就严重漏水到卫生间，导致卫生间无法正常使用。南腊新城B9楼层无灭火器、楼层公共空间被占用无人管理、楼道灯损坏长期无人修理、小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，业主多次向物业公司反映，但仍未得到解决。被告自2010年11月至2011年10月期间完全履行了缴纳物业各项费用的义务，但被告多次以投诉的方式要求原告解决上述问题，都没有得到起码的答复和稍许的改进，故被告只得采取拒交相应物业费的方式，以敦促原告改进服务，原告也未按双方签订的合同与被告进行任何形式的协商就提起诉讼。原告现也未能举证其单方实施的服务达到了法定最低标准，仅仅以被告违约来主张所谓的物业费。2、物业费是按年度收取，原告现主张2013年9月以前的物业费已经超过法律规定的诉讼时效，原告无权主张。3、物业费按照面积152.93平方米计算与客观事实不符，原告应以购房合同和物业提供的入伙承诺书、业主（住户）资料卡中载明的109.83平方米计算收取物业费。 综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议： 一、原告主张2013年9月份前的物业费是否已经超过诉讼时效? 二、二被告是否应当向原告支付物业费、垃圾处理费、公摊水电费3612.48元？ 针对以上争议，原告向本院提交如下证据： 1、企业法人营业执照1份、组织机构代码证1份、法定代表人陈俊生居民身份证1份（除居民身份证外，其余证据与原件核对无异），欲证明原告的主体资格及原告合法从事物业服务的事实。 2、吕孝启、普艳萍与勐腊海诚投资有限公司签订的《商品房购销合同》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明二被告向勐腊海诚投资有限公司购买位于南腊新城Ｂ区商品房的事实。 3、入伙通知书、入伙手续书、入伙承诺书、入伙资料签收表、业主（住户）资料各1份（除入伙通知书外，其余证据与原件核对无异），欲证明二被告于2011年5月12日已办理入伙手续、接收房屋的事实。 4、勐腊海诚投资有限公司与佳和物业签订的《南腊新城物业服务委托合同》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告受勐腊海诚投资有限公司委托为南腊新城小区提供物业服务的事实。 5、佳和物业与吕孝启签订的《物业管理服务合同》1份、《房屋装饰装修管理协议》1份（均为复印件，与原件核对无异），欲证明原、被告双方签订合同，约定权利义务的事实。 6、催费通知1份、欠费明细表1份，欲证明原告欠费情况及原告催缴物管费的事实。 7、收款收据1份、照片1份、工作联系函1份（均为复印件，与原件核对无异），欲证明原告已经代交南腊新城小区垃圾费的事实。 8、问题查改统计表1份（复印件，与原件核对无异），欲证明尽职尽责提供物业服务的事实。 经质证，二被告对原告提交的证据除证据6外，其余证据的真实性、合法性、关联性均认可。二被告认为证据6中的费用计算有误，物业费应当按照面积109.83平方米收取。 二被告针对其答辩，向本院提交照片9张（均系复印件），欲证明原告购买的房屋存在漏水、楼层没有安装灭火器、楼道公共空间被占用现象的事实。 经质证，原告对二被告提供的证据认为编号为1、2、5的照片系位于茶马街的房屋，与本案无关联。编号为3、4的照片因系复印件，无法确定是否是在南腊新城小区拍摄。 本院认为，原告证据1系原告的工商登记信息，对其真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据2、3，经二被告质证认可，可证实二被告向勐腊海诚投资有限公司购买南腊新城小区X幢X单元X号房，并已入住的事实，本院予以采信。证据4、5来源合法，内容真实，可证实原告受勐腊海诚投资有限公司委托对勐腊县南腊新城小区提供物业管理服务及二被告作为业主接受原告提供的物业管理服务的事实，本院均予以采信。证据6系原告单方制作的催收通知书及欠费明细表，因二被告不予认可，且原告庭审中亦表示费用计算有误，故对该证据不予采信。证据7、8，经二被告质证认可，本院予以采信。被告证据，因系复印件，且原告不予认可，本院不予采信。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2009年7月15日，吕孝启、普艳萍向勐腊县海诚投资有限公司购买南腊新城小区X区X幢X单元X号预售商品房，该商品房套内建筑面积为109.83平方米。吕孝启于2010年11月31日办理了入伙手续，并与佳和物业签订《物业管理服务合同》，合同约定物业管理服务事项为共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，接受委托并合理收费。物业服务区域物业服务收费标准以房产证面积为准，其中一层商铺1.20元/平方米/月，二层商铺1.00元/平方米/月，三层商铺0.80元/平方米/月，多层楼房每户0.65元/平方米/月；垃圾处置费参照勐腊县发展计划局《关于勐腊县城区生活垃圾处理价格的请示》的批复执行。业主或物业使用人应在每年元月份的一日到十日，交纳上半年的物业服务费；七月份一日到十日，交纳下半年的物业服务费。南腊新城公共过道、路灯、楼梯间灯、室外景观用水用电、绿化用水、射灯、霓虹灯所产生费用，由全体业主/物业使用人共同分摊。合同亦对物业的服务质量、经营管理、使用维护、双方其他权利义务进行了约定。签订合同后，吕孝启、普艳萍支付了该年度的物业管理费，自2011年11月1日起至今，吕孝启、普艳萍未交纳物业费、垃圾处理费、公摊水电费3612.48元。 另查明，2010年3月12日，勐腊县海诚投资有限公司与佳和物业签订了《南腊新城物业服务委托合同》，勐腊县海诚投资有限公司将坐落于勐腊县新城的南腊新城小区委托佳和物业提供物业管理服务，合同期限自2010年5月1日至2080年5月1日。该合同对物业管理服务事项、服务费用、双方的权利义务等内容进行了约定。签订合同后，佳和物业一直为南腊新城小区提供物业管理服务至今。 本院认为，关于原告现主张的2013年9月份前的物业费是否已经超过诉讼时效的问题。物业服务合同属继续性合同，因此，物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用履行期限届满之日起算，故对被告认为2013年9月份前的物业费已超过诉讼时效期间的观点，本院不予采纳。关于二被告是否应当向原告支付物业费、垃圾清运费、公摊水电费3612.48元的问题。原、被告签订的《物业管理服务合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。吕孝启、普艳萍作为小区业主，接受了佳和物业的服务，依法应当按照约定交纳相应的物业管理费，二被告未按合同约定交纳物业管理费，应承担相应的违约责任。原告佳和物业要求被告吕孝启、普艳萍支付2011年11月1日至2014年12月31日期间的物业费、垃圾处理费、公摊水电费3612.48元的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。二被告认为物业费应按面积109.83平方米计算的观点，本院认为，由于建筑面积包含套内建筑面积、公摊面积，合同中约定物业费按建筑面积收取，因现109.83平方米仅系套内建筑面积，并未包含公摊面积，故二被告的观点，本院不予采纳。二被告认为其房屋存在漏水现象，并非其拒交物业费的正当理由，并且物业公司只是物业服务性企业，与房屋质量的本质问题无关。同时，二被告反映的其他情况也缺乏有效证据证明，且原告不予认可，故对二被告的抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 被告吕孝启、普艳萍于本判决生效之日起10日内向原告勐腊佳和物业服务有限公司支付2011年11月1日至2014年12月31日期间物业费、垃圾处理费、公摊水电费3612.48元。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告吕孝启、普艳萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  王 琴 代理审判员  陶建海 人民陪审员  陈连梅 二〇一五年十一月六日 书 记 员  盘丽珍