成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初3827号原告：杨琼英，女，1957年6月2日出生，汉族，康定县号。原告：杨文富，男，1953年3月11日出生，汉族，康定县号。委托诉讼代理人：袁明露，四川凡高律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：吴勇，四川凡高律师事务所律师，特别授权代理。被告：四川亚东房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区年丰巷**号附*号。法定代表人：陈治春。委托诉讼代理人：姚犇，四川锦官城律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：罗乐，四川锦官城律师事务所律师，特别授权代理原告杨琼英、杨文富与被告四川亚东房地产开发有限公司（以下简称亚东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告杨琼英、杨文富的委托诉讼代理人、被告亚东公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨琼英、杨文富向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的位于“格澜威尔（紫钻时代）”X栋X单元X号的房屋办理不动产权证书；2、判令被告向原告支付违约金28928.2元（违约金以总房款516575元为基数，自2016年1月16日起至不动产权证办理完毕之日止，按每日万分之一计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2012年7月24日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，购买被告开发的位成都市温江区号商品房，购房总价款为516575元。合同签订后，原告按约定向被告交付了代为办理房屋所有权证所需的相关资料及费用，但被告却未按约定为原告办理房屋所有权证书。原、被告双方签订的《商品房买卖合同附件》约定：出卖人应在取得《房屋竣工验收备案表》之日起600个工作日内为买受人办理房屋所有权证书。如出卖人未能在约定时间内为买受人办理房屋所有权证书，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之四支付违约金（每日为206.6元）。被告即出卖人于2013年8月26日取得了《房屋竣工验收备案表》，其超过约定时间未为原告办理房屋所有权证书的行为已经构成违约，应当承担违约责任。综上所述，被告的违约行为给原告生活造成了极大不便及损失，根据我国合同法等相关法律规定，被告作为违约方，应当继续履行合同义务、向原告支付违约金，望法院判如所请。亚东公司辩称，被告有延迟办证的情况，2016年2月19日出台的财政部调解房地产契税营业税规定减少家庭住房的契税，由此我方按照国家的要求业主提交新的办证的材料，耽误了办证的时间；2、原因是2017年4月13日成都市温江区国土资源局下发2017(79)号复函明确停止办理紫钻时代楼盘分户产权，所以以上两个情况是我方延迟办理产权的原因。被告认为延迟办证责任不在被告，不应当承担违约责任；3、鉴于被告的行为没有给原告造成损失，同时被告也没有故意或者重大过失，请求调整违约金以日万分之零点五计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实下：杨琼英、杨文富与亚东公司在2012年7月24日签订了《商品房买卖合同》及合同附件，亚东公司将其开发建设的四川省成都市温江区德通桥路99号紫钻时代.格澜威尔小区X栋X单元X号房屋出售给杨琼英、杨文富，合同签订当日，杨琼英、杨文富向亚东公司支付了购房款200575元，其余购房款316000元双方约定由杨琼英、杨文富向招商银行申请10年按揭贷款支付。杨琼英、杨文富购买的房屋竣工验收备案时间为2013年8月26日，亚东公司已于2013年将杨琼英、杨文富购买的房屋交付杨琼英、杨文富使用。杨琼英、杨文富已向亚东公司交纳契税、专项维修基金等费用，截至法庭辩论终结，亚东公司未为杨琼英、杨文富办理完毕房屋产权证书。另，《商品房买卖合同》第十九条关于转移登记的约定为：“买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记”，《商品房买卖合同补充协议》第七条第4项约定；“出卖人应在取得《房屋竣工验收备案表》之日起600个工作日内为买受人办理房屋所有权证。如出卖人未能在约定的时间内为买受人办理房屋所有权证书，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之四支付违约金”。以上事实，有当事人陈述、以及杨琼英、杨文富向法庭提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》、《竣工验收备案书》等证据在卷予以佐证。经审理查明，双方当事人就亚东公司应当为杨琼英、杨文富办理不动产权证书一项无争议。本案双方争议的焦点在于：1、亚东公司至今没有给杨琼英、杨文富办理不动产登记证书是否构成违约。2、亚东公司是否需要向杨琼英、杨文富支付违约金。对于上述争议焦点，本院认为，原、亚东公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。《商品房买卖合同》第十九条第二款约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议处理。”根据合同附件第七条第四项的约定，“出卖人应在取得《房屋竣工备案表》之日起600个工作日内为买受人办理房屋所有权证书，如出卖人未能在约定的时间内为买受人办理房屋所有权证书，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之四支付违约金。”本案诉争房屋竣工验收备案时间为2013年8月26日，双方对此无异议。故，按照合同附件第七条第四项的约定，应从2013年8月27日起算办理房屋不动产权证书，经过600个工作日，即在2016年1月18日之前为杨琼英、杨文富办理房屋所有权证书，但是双方在庭审中明确违约金的起算时间为2016年1月16日，故本院对此予以确认。至今亚东公司未能协助杨琼英、杨文富取得不动产权证书，亚东公司已构成违约，本院确认亚东公司应当协助杨琼英、杨文富办理诉争房屋的不动产权证书并承担给付违约金责任。虽然原亚东公司双方在《商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为“逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之四支付违约金”，亚东公司在庭审过程中抗辩其不承担违约金责任，其抗辩不承担违约金实质上就是对违约金约定过高请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定为亚东公司请求调整违约金提供法律依据，本院酌情将“逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之四支付违约金”调整为按买受人已付房价款万分之一支付违约金。亚东公司在庭审中提供小区公告栏照片三张，以证明其已经于2016年3月1日、2016年4月1日、2016年4月23日通知小区全体业主补交办证资料，杨琼英、杨文富认可该证据的真实性，但认为亚东公司系在约定的办证期限之后才委托物业管理公司在小区公告栏张贴公告，且该证据也无法证明其已经实际向包括杨琼英、杨文富在内的所有小区业主履行了告知义务。本院认为，协助房屋买受人办理房屋权属证书系商品房开发商的合同义务，开发商同时也是房屋权属证书的实际经办人，其应当在约定的办证期限前为房屋买受人办理完毕房屋权属证书。本案中，亚东公司三次张贴公告的时间均在双方约定的办证期限（即2016年1月15日）之后，且亚东公司的该行为在客观上并不确保通知的内容能为所有小区业主所知晓，因此，亚东公司已属违约，应当立即履行合同义务，为杨琼英、杨文富办理房屋权属证书并支付违约金。亚东公司抗辩是因为国土资源局的原因导致亚东公司未能协助杨琼英、杨文富办理房屋产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，亚东公司因为第三人的过错违约不能成为免责理由，其依法应当向杨琼英、杨文富承担违约责任，故亚东公司的抗辩理由本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、四川亚东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助杨琼英、杨文富到不动产登记机构办理杨琼英、杨文富所购买的位于温江区柳城街办德通桥路99号X栋X单元X号房屋的不动产权证；二、四川亚东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向杨琼英、杨文富支付违约金（违约金计算方式为：以已付购房款516575元为基数，按每日万分之一计算，从2016年1月16日起计算至办证完毕之日止）；三、驳回杨琼英、杨文富的其他诉讼请求。案件受理费减半收取262元，由四川亚东房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  魏义欢二〇一七年十月十九日书记员  陈 强附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。