江苏省江阴市人民法院行 政 裁 定 书（2015）澄行初字第40号原告史君芳。被告江阴市华士镇人民政府，住所地江阴市华士镇新生路8号。法定代表人黄伟，该镇镇长。原告史君芳诉被告江阴市华士镇人民政府（以下简称华士镇政府）要求撤销物业小区划分管理区域行政决定一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法组成合议庭并向被告送达了起诉书副本及应诉通知书。本院依法进行审理，现已审理终结。原告诉称：2013年6月，华士镇政府将新华苑小区划分为“中区”、“西区”等若干物业管理区域。根据国务院《物业管理条例》第九条第二款规定精神，按照《江苏省物业管理条例》第二章第七条规定：在用地规划许可证红线图范围，结合物业的共用设施、设备、社区建设等因素，划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域，配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。显然华士镇政府对新华苑小区物业管理区域的划分是错误的，也是违法的具体行为。请求撤销华士镇人民政府将华士镇新华苑小区划分为中区、西区等若干物业管理区域的行政决定。原告之后又补充提交了如下诉讼请求：由于新华苑小区物业管理区域的划分，造成划分后的“中区”原道路出入口封堵，根据《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第二条第八款规定，请求一并恢复“中区”通行七年之久道路的出入口原状并保持畅通。原告在起诉时向法庭提交了如下证据：1、原告身份证复印件。2、史君芳的房产证。3、无锡市人民政府锡信核（2014）11号《关于徐福坚信访事项的复核意见》。原告于2105年6月5日向法院申请调取（2014）澄行初字第47号原告徐福坚诉被告华士镇政府要求撤销物业小区划分管理区域行政决定一案中原告徐福坚提交的证据，作为本案原告的证据，该部分证据如下：1、新华苑业户手册2、关于徐福坚反映新华苑小区道路封堵信访事项答复意见书。3、关于徐福坚信访事项的复查意见（澄信查字（2014）7号）。4、关于徐福坚信访事项的复核意见（锡信核（2014）11号。5、黄金成等25人不服成都市武侯区房管局划分物业管理区域纠正处罚案的案例。6、关于新华苑小区道路、大门、人行道、中区、西区业委会公告等内容的照片22组。被告华士镇政府于2015年7月24日向本院提交了答辩状，辩称：一、被告未对新华苑物业区域进行划分。《中华人民共和国行政诉讼法》规定，行政诉讼的被告必须是作出具体行政行为的行政机关，原告必须是受到具体行政行为约束的当事人。本案中被告并没有以任何文件等形式作出具体行政行为来划分原告诉称的新华苑小区物业管理区域，原告也没有证据能够证明被告运用行政行为对新华苑小区的物业管理区域进行划分，信访文件中的表述不能理解为被告的行政行为。二、华士新华苑小区内区域的划分早已明确，以土地证确定的范围确定物业区域。2001年经江阴市地名委员会批准，将新生西路中心村命名为新华苑小区。同时在小区建设过程中，新华苑分期批地后进行建设，为此每块地之间在建设过程中，已用围墙将每个小区之间进行隔离，在新华苑小区整体建设完成后，已经形成用栏杆相互隔离而组合在一起的社区。所以，新华苑内部每个区域的划分早在设计和建筑过程中已经形成。三、被告按照《无锡市物业管理办法》第四条规定的小区事务协调，只是在新华苑小区物业撤离后为加强社区管理而多次召集有关部门和业主代理召开的协调会，目的是为了加强小区管理，改善居民居住环境，推进城镇文明建设，在此期间，各物业管理区域内的业主代表均有不同主张，形成了目前的物业管理状态。综上所述，被告并未运用行政权力划分新华苑物业管理区域范围，原告诉称的目前新华苑物业区域划分是由于历史原因造成的，所以，原告起诉的事实和理由不能成立，请求驳回原告的起诉。被告向法庭提交的证据如下：1、地名委员会新华苑命名的批复，证明地名委员会批准小区命名为新华苑。2、新华苑建筑定位图，证明在小区设计建设过程中已将划分为多个物业管理区域。3、华士镇政府信访答复意见，证明华士镇政府对史君芳的信访作出的答复。4、江阴市人民政府信访复查意见书，证明江阴市政府信访事项的复查意见。5、无锡市人民政府信访复核意见书，证明无锡市政府信访事项的复核意见。6、各项土地使用证，证明土地使用证中有建设规划区域。本院认为：根据2003年9月1日施行的国务院《物业管理条例》第六条的规定，物业小区的业主对物业共用部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情和监督等权利。第八条规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；第十一条、第十二条和第十五条对有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定，业主采取集体讨论或书面征求意见的形式举行业主大会并按法定比例或业主决定，并由全体业主或业主委员会执行。业主委员会是业主大会的执行机构。2000年江苏省人大通过并于2012年11月29日修订的《江苏省物业管理条例》第六十七条第一款规定了物业管理区域内禁止的十二项行为，如擅自改变物业的规划用途等，该条款第二款规定了“业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可向法院起诉”。由此看出，对侵害业主共同利益行为的诉讼主体应由业主委员会担任。本案讼争的是新华苑小区划分成若干区域行为的合法性问题，小区划分影响全体业主的利益，应属重大事项，符合业主全体之间存在目的一致性规划，应由全体业主以法定形式共同决定是否通过司法途径主张权利后，由业主委员会代表全体业主提起相应的诉讼。原告以其个人名义提起诉讼，解决涉及全体业主共同利益的小区区域划分行为合法性问题的重大事项，其不具备行政诉讼原告主体资格。原告在起诉后补充提出的一并恢复“中区”原通行七年之久道路的出入口原状并保持畅通的民事诉讼请求，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定，原告补充提出的该民事诉讼请求不在该条款规定的五种情形范围，故该补充的诉讼请求本院不予支持。综上，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告史君芳的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  韩仁波代理审判员  刘 丹人民陪审员  杨群雄二〇一五年十一月十三日书 记 员  李宇璐本案援引法律条款《中华人民共和国行政诉讼法》：第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；第六十一条在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》：第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的；（十）不符合其他法定起诉条件的。人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。国务院《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《江苏省物业管理条例》第六十七条物业管理区域内禁止下列行为：（一）擅自改变物业的规划用途；（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；（十）破坏或者擅自改变房屋外观；（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。