湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2015）湘民一初字第614号原告刘建玲，女。委托代理人刘崇斗（特别授权），男。委托代理人杨继红，湘阴县文星法律服务所法律工作者。被告湖南嘉雅房地产投资置业有限公司。法定代表人淳瑞平。委托代理人侯兰香（特别授权）。原告刘建玲与被告湖南嘉雅房地产投资置业有限公司（以下简称嘉雅公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2012年6月15日向本院提起诉讼，本院分别于2012年10月18日、2014年10月31日两次公开开庭进行了审理,并于2014年12月10日作出了（2012）湘民一初字第708号民事判决。因被告湖南嘉雅房地产投资置业有限公司不服判决上诉至岳阳市中级人民法院，中院裁定撤销原审判决，发回本院重审，本院2015年5月21日立案后依法另行组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘建玲诉称，2011年2月18日原、被告在平等、自愿协商一致的基础上签订了一份《商品房买卖合同》，并一次性支付总房款38.8万元。在装修期间发现房间多处漏水，被告经过5次整改后仍未维修好，导致原告至今无法入住。现请求：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、由被告退还购房款38.8万元，并承担相应利息，承担违约金7760元；3、由被告赔偿经济损失78609元；4、被告办理已兑换的03栋1103号房屋的产权登记手续给原告；5、因被告不守信用，造成了原告从2013年3月13日起到今天2015年8月5日止的利息损失共计226281元。为支持自己的诉讼请求，原告提供了如下证据：1、合同书。用以证明原告于2011年2月18日以38.8万元的价格购买了被告位于县文星镇新世纪大道嘉雅豪园商品房一套，并签订了商品房买卖合同的事实。2、嘉雅豪园C栋1202室外墙漏水整改方案。证明原告购买的该套房屋存在质量问题，被告经一年五次整改未能维修好的事实。3、马可波罗瓷砖销售单、厨柜购货合同书。证明原告为装修房屋所购买的瓷砖、厨柜至今无法利用和安装的事实。4、装修协议、收条、收款收据。证明原告为装修房屋与装修人员签订协议预付10000元装修费和已安装所用的水暖器材电线等损失6159元的事实。5、增值税发票。证明原告为使人民法院查明本案真相申请人民法院调取证据所花费照相费550元的事实。6、购房款专用收款收据。证明原告于2011年2月8日将购房款38.8万元全部交付给被告的事实。被告嘉雅公司诉称：1、在购房价格上被告给了原告很大的优惠；2、原告购房后发现漏水，被告责成工程承包方进行维修，但未修复好，被告只好请县质监站监理公司现场查看，制定整改方案，后因原告拒绝提供房门钥匙，致使施工人员无法入房维修，导致维修施工搁置；3、被告愿意按合同第十二条规定承担保修责任，但原告应提供房门钥匙，让施工人员进行维修，如确属无法修复，原告才可以提出退房或换房要求，就目前的情形原告提出退房并要求赔偿损失，不符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求；4、本案在2012年已经法院调解处理。被告为支持抗辩，提供了如下证据：1、商品房买卖合同。证明对于房屋的质量问题由房地产开发公司免费维修，但不能退房。2、整改方案。证明房屋确有漏水，经质监局认定可以通过整改方案解决漏水问题。重审中双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，2011年2月18日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同的主要内容如下：第三条“买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第03栋第12层1202号房。该商品房的用途为住宅，属全框架结构，建筑层数地上12层，地下0层。该商品房阳台是（非封闭式）。该商品房（合同约定）（产权登记）建筑面积共138.61平方米，其中，套内建筑面积114.10平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.51平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”第四条“计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2799.22元，总金额388000元（大写人民币）叁拾捌万捌千元整。”第七条“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十五条“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，同时其已付房款按四大银行同期存款利息予以支付（四大银行为农行、工行、建行、中国银行）。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、商品房权属登记的交易、备案等手续费，由出卖人承担”。同时该合同附件四《商品房销售补充协议》第三条中第1项约定：国土证、房产证、水开户、电开户、办产权证等手续由出卖方统一办理，所有办证费用由买受人根据国家规定标准交纳。”第十六条“保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”原告于2011年2月8日向被告交纳购房款38.8万元。2011年3月份原、被告之间办理交付房屋后，原告发现房屋漏水，被告责成工程承包方进行第一次维修后，原告于2011年6月26日与甘立荣签订《装修协议》，该协议约定的主要内容：一、包工不包料，装修材料均由甲方按乙方工程进度需要及时到位，如停工待料均由甲方补偿承担当天误工人员的工资。二、总工程工资为贰万贰仟元整（￥22000元）中途乙方不得向甲方讨价还价。进场后首付壹万元，余额验收完工后付清。三、在施工期间，甲方不提供乙方施工人员食宿，均由乙方自理。四、施工工期为60天，如有延误，按总工程工资的总额除60天的平均价格计算扣除。五、乙方在施工中要确保施工人员的安全，任何安全事故均由乙方自负，甲方不承担任何安全责任。六、本协议一式两份，甲乙双方签字生效。2011年7月4日甘立云进场施工时收到原告方装修款1万元。2011年9月6日原告与湘阴欧派商场签订《欧派企业厨柜购货合同书》，合同约定的货款为26600元，货款当场付清，合同产品预计交货日期为2011年10月18日，2012年5月22日湘阴欧派商场对此单业务申请开出发票为26600元。原告购买湘阴县湘华居建材行的瓷砖，2012年5月21日湘阴县湘华居建材行申请开出“马可波罗陶瓷35300元”的发票。2011年10月15日原告购买湘阴县水暖电器批发商行的电线水暖器材花费6159元。2012年3月24日被告作出《嘉雅豪园C栋1202室外墙漏水整改方案》，该方案载明，嘉雅豪园1202室客厅西边墙及屋面出现多处漏水现象，经过一年期间5次整改未能维修好，现经开发商、质监站、监理单位、施工单位技术人员共同现场查看，发现其原因主要是梁和砖墙之间的伸缩所致的裂缝造成，通过多方技术人员讨论研究作出如下方案进行整改，1、沿外墙漏水处局部扩大面积除外墙瓷砖及水泥砂浆防水层，找出根本原因。2、发现源头用防水膨胀剂堵死，把梁和砖连结处用筛网封闭好，然后大面积进行水泥砂浆兑防水打底，再用“大禹牌”防水材料刮两遍后贴外墙砖。3、修复完好后进行淋水实验，观察无漏水现象后再交付业主使用。被告认为原告拒绝交付门钥匙而致使无法按方案进行修复。原告于2012年6月15日向本院起诉，并于2012年6月20日向本院申请现场勘验交纳550元现场勘验费用，本院于2012年9月26日现场进行勘验、拍照。图片中显示进行了部分电线、水管的安装。2012年10月18日9时本院进行第一次公开开庭审理，庭审中被告承认“实际上安上去的只有水管，只能作价”，2012年12月12日进行调解，双方达成如下协议内容：一、原告刘建玲于2011年2月18日在被告湖南嘉雅房地产投资置业有限公司所签订的商品房买卖合同由原告向被告购买的湘阴县文星镇新世纪大道（新汽车站对面）的嘉雅豪园第03栋12层第1202号房变更成第03栋11层第1103号房（其中双方不考虑房屋面积，房屋面积大小差异双方不计），房屋产权证及其他物权证件仍按原合同由被告公司负责办理，原告提供办证的相关证件。二、原告刘建玲在原合同房内进行了初级装修和提起诉讼的预交诉讼费等，由被告湖南嘉雅房地产投资置业有限公司补偿原告刘建玲人民币贰万元整（￥20000.00元）。以上协议须经双方签字生效。2013年3月12日原告方收到被告方的补偿款2万元。原告认为在2013年4月份办理房屋兑换手续后原告对房屋进行装修和入住。2014年3月份原告要求被告办理产权证时被告要求原告补交办证费用1.8万元，原告拒绝。原告认为法院没有结案而要求法院作出判决。本院于2014年10月31日第二次公开开庭进行了审理，庭审中原告增加诉讼请求要求法院判令被告依合同约定办理已兑换的03栋1103号房屋产权手续。被告方认为法院已调解结案，应按调解协议执行。原告方仅认可兑换的房屋，同时认为法院的调解程序及过程不合法，原案件承办人实行调解的目的不纯，将本应是2013年3月12日的调解日期虚写成2012年12月12日以规避审限，调解协议违背调解基本原则，是哄骗、欺诈的结果，原承办人蓄意袒护被告方，且被告方并不领情，拒绝为原告无条件办理好房屋产权证，同时该调解协议没有以调解书的方式送达双方当事人，调解协议内容违反法律规则，把被告方的违约责任、承担方式与国家法规规定的诉讼费承担这一法定义务混为一谈，调解结果未按规定减半收取诉讼费，损害了当事人的正当权益，损害国家惠民政策在司法实践的实行，原案件承办人背地里向被告方单方面擅发“调解协议”，违反裁判文书制发规则。因此，该调解协议不具有法律约束力。本案争议的焦点：1、原、被告2011年2月18日订立的商品房买卖合同是否解除；2、解除该合同后原告损失的确定与承担；3、解除合同的相关后果与诉讼中双方合意并部分履行情形的关系。本院认为：1、关于原告请求法院判令解除原、被告商品房买卖合同的问题。因原、被告之间的合同的标的物不属于种类物，而属于特定物，且双方在诉讼中合意兑换了房屋，原告也已对兑换的房屋进行了装修并实际入住，但这些并不影响原告基于被告交付的商品房存在有碍居住安全的质量问题构成根本违约而提出解约主张的合法成立，被告对此不仅未予以正当的反驳，且在诉讼中承认房屋的质量问题。因此对原告提出的解除合同诉求，依法予以支持。2、关于合同解除后原告损失的认定及承担问题。根据合同法第97条对解约后果的确定规则，既然原告行使法定解除权是由于被告方存在商品房质量根本违约所致，且被告没有提出具有针对性的抗辩主张与证据予以反驳，因而应承担本案的解约后果，向原告返还财物并按违约责任规则承担相应的违约责任。对于原告提出的违约损失请求，本院结合合同约定及合同法与商品房买卖合同相关司法解释的规定精神具体确定如下：①原告诉称的2011年7月4日付装修工资10000元、2011年9月6日付厨具费26600元、2011年10月付瓷砖费用35300元、2011年5月15日付电线材料款6159元、2012年10月15日勘验费550元，共计78609元。一是原告提供的装修费的证据及与甘立荣于2011年6月26日签订的装修协议和甘立荣于2011年7月4日收装修款10000元的收条，该证据的证人甘立荣没有到庭，但根据现场勘验的照片中可以看出进行了水暖电线的部分安装，故对装修费可作部分认定，酌情认定10000元。二是原告提供的2011年9月6日《欧派企业厨柜购货合同书》、《欧派企业厨柜购货合同附件》及2012年5月22日的发票，以证明支付26600元厨具费，因原告没有提供其所购厨具已安装在合同中的房屋内，原告所提供的证据只能证明原告与湘阴欧派商场发生了商业行为，不能证明损失已实际发生。但购买货物后因换房而致尺寸规格有所变化，所购买的货物可能不能使用，为防止损失的扩大，原告可采取其他方式处理尚未使用的货物，在处理货物中必然发生损失，本院酌情认定货款50%的损失，即13300元。三是原告提供的《马可波罗瓷砖销售单》及2012年5月21日的发票，用以证明支付瓷砖费用35300元，因原告没有提供证据证明所购瓷砖已安装在合同中的房屋内，故原告所提供的证据只能证明原告与湘阴湘华居建材行发生了商业行为，不能证明所支付的货款属于损失。但购买货物后因换房而致尺寸规格有所变化，所购买的货物可能不能使用，为防止损失的扩大，原告可采取其他方式处理尚未使用的货物，在处理货物中必然发生损失，本院酌情认定货款50%的损失，即17650元。四是原告提供的《销售信誉卡》及《收款收据》，用以证明购买电线水管6159元的损失，从本院的现场勘验图片中可以看出进行了部分电线水管安装，且庭审中被告承认“实际安上去的只有水管”，因此该损失可认定。上述损失虽然在调解协议中已作处理，且已履行，但原告方在本院调解书送达前已反悔，因此，应作判决处理。五是现场勘验费550元，在原调解协议中没有作处理，该损失应作认定。上述损失共计47659元，应由被告承担。②原告诉称的利息损失问题。对此诉求在原调解协议中没有处理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。该房屋漏水的事实，双方均无争议，原告方请求解除合同的诉求应予支持，同时其损失也应予赔偿，其购房款的利息属于损失，被告方应予赔偿，其利息的计算起止时间及利率标准问题，原告诉请按月利率1.08%计算予以支持。其起止时间，原告在2011年2月8日已交付全额购房款38.8万元，原告方认为所收到兑换的房屋钥匙为2013年4月份，应计算26个月，但其所收调解协议的款项为2013年3月12日，同时原告方认为本院的调解协议实际达成时间为2013年3月12日，因此其利息计算起止时间为2011年2月8日起至2013年3月12日止计算25个月另4天即38.8万元×1.08%×25个月另4天=105310元。③原告诉请的被告对原合同违约责任要求被告承担3880元违约金的问题。原告的该诉讼请求不予支持。其理由是：一是原、被告签订的合同中对房屋质量问题仅有合同第16条进行了约定，而该约定仅为出卖人承担维修责任，没有约定计算违约金。二是已经计算了原告的损失。原告诉请兑房延期办证违约责任要求被告承担3880元违约金的问题，原告认为兑换的房屋在2013年4月份已兑换，而被告至今没有办理权属证件，构成违约，应按合同第十五条第二项交付违约金，被告认为是因原告不同意交纳买受人按法律法规政策应交纳的税费而导致迟延办证。本院的调解协议中约定“……房屋产权证及其他物权证件仍按原合同由被告公司负责办理，原告提供办证的相关证件。”而原合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：即2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原合同已约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”同时本院的调解协议中约定房屋产权证及其他物权证件仍按原合同由被告公司负责办理，原告提供办证的相关证件，且原合同约定了办证期限，从该约定的文意中可知原告不需要缴纳相关税费，所有税费均应由被告承担，被告至今未为原告办理产权证，应承担违约金3880元。3、关于解约相关后果与诉讼中双方合意部分履行情形的关系。鉴于原、被告在本案第一次开庭后，经本院组织调解，双方曾达成协议，但是该协议在形成与履行过程中既存在一些法律障碍，除部分履行外，又因为双方对文义的理解分歧而导致反悔终止，故此，被告主张按该协议执行对抗原告的合同权利，既不符合合同法上的公平原则，又违反诉讼程序上的调解和解让步不适用自认的规则，至于被告已履行并为原告所接受的部分权利义务，本院予以肯定，具体处理如下：①原告诉请要求被告返还购房款38.8万元的问题。原、被告在诉讼中双方合意已接受兑换房屋，应视为该购房款已以兑换房屋冲抵实现，原告主张的返还购房款已经实现，不应再主张返还。②原告诉请判令被告为兑换的03栋1103房办证的问题。双方在诉讼中达成调解协议，已将房屋进行兑换，虽然没有约定办证时间，但权利人可随时要求对方履行义务。因此，该诉求应予支持。至于所缴纳的税费问题，根据双方在调解协议上的约定“房屋产权证及其他物权证件均按原合同由被告公司负责办理，原告提供办证的相关证件。”从文意上理解，原告只提供办证的相关证件，无需缴纳相关税费，因此其所有税费均应由被告缴纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条第一款、第六十七条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告刘建玲与被告湖南嘉雅房地产投资置业有限公司2011年2月18日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖南嘉雅房地产投资置业有限公司在本判决书生效后三十日内将兑换的第03栋1103号房屋办理产权手续给原告刘建玲，相关的税费由被告湖南嘉雅房地产投资置业有限公司缴纳；三、由被告湖南嘉雅房地产投资置业有限公司赔偿原告刘建玲的损失和违约金156849元（10000元+13300元+17650元+6159元+550元+3880元+105310元），抵减被告已支付的20000元，余额为136849元，在本判决书生效后三十日内付清；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告刘建玲的其他诉讼请求。本案案件受理费7000元，由原告刘建玲承担1000元，被告湖南嘉雅房地产投资置业有限公司承担6000元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李拥军审 判 员  李伯祥人民陪审员  刘 瑛二〇一五年十一月四日书 记 员  欧 莎附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。