重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初461号原告金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”。统一社会信用代码：91500105450411798D。法定代表人夏绍飞，董事长。委托代理人殷羽（特别授权），女，1981年9月27日出生，汉族，原告金科物业服务集团有限公司员工，住所地重庆市岸区。委托代理人王利平（特别授权），女，1988年9月3日出生，汉族，原告金科物业服务集团有限公司员工，住所地重庆市云阳县。被告邓娟，女，1983年9月22日出生，汉族，住所地重庆市南岸区。原告金科物业服务集团有限公司（以下简称“金科物业公司”）诉被告邓娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月10日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员田涛独任审判，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告金科物业公司委托代理人殷羽、王利平，被告邓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业公司诉称，其于2011年9月21日与重庆金科房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为“金科·世界城”小区提供物业管理服务；业主按月向原告缴纳物业服务费，逾期不交的，业主应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。从小区建成至今，原告一直为该小区提供物业管理服务，被告邓娟系位于重庆市南岸区茶园新区同景路11号“金科·世界城”小区15幢3-2-1房屋业主。从2015年11月起，被告即无故拖欠物业管理费，至2017年5月31日，被告欠原告物业管理费5294.30元、公摊水电费35.90元。原告为收回欠款以保证为小区提供正常的物业服务，遂起诉来院，请求判令被告向原告支付物业服务费5294.30元、公摊水电费35.90元及违约金4212.16元，并承担本案的诉讼费用。原告金科物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、商品房买卖合同、接房声明，拟证实被告系“金科·世界城”小区业主，其已实际接房入住该小区，系该小区物业服务费缴纳人。2、前期物业服务合同、临时管理规约、资质证书、前期物业服务合同备案证明、重庆市物业服务收费备案表、重庆市前期物业服务收费标价表、准予变更登记通知书，拟证实原告系“金科·世界城”小区前期物业服务企业，其可依法向包括被告在内的该小区业主收取物业服务费等费用。3、夜间经理值班记录本、来访人员登记本、值班记录本、今日我值班记录本、园区照明巡查情况交接记录表、泵房设备运行记录表、生活水泵房运行记录表、配电房设备运行记录表、电梯运行记录表、环境消杀记录表、植物补栽记录表、绿化病虫害防治登记表、草坪修剪记录表、绿化工作质量检查表、保洁日常巡查表、关于业主违章搭建相关政府机关报告及寄送凭证等，拟证实原告按约履行了对小区公共区域、公共设施、公共卫生、绿地等进行了维护和管理，尽到了物业服务职责。4、催收物管费的函件及寄送凭证，拟证实原告就被告欠付的物业服务费等进行了催收。被告邓娟辩称，其对2015年11月起欠付原告金科物业公司物业费及相关公摊水电费的事实无异议。但认为原告作为小区物业服务企业没有履行合同义务，未对小区共用设施、环境卫生、公共绿化、公共秩序、车辆停放、物业服务资金收支公示等进行及时有效的管理，因原告的不作为导致小区私搭乱建、毁坏绿化现象严重，原告违约在先，被告就此主张先履行抗辩权，有权拒绝向原告缴纳物业服务费及违约金。同时，其认为原告主张的日千分之三的违约金明显约定过高，应予免除或者减少。综上，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告邓娟未举示证据。经审理查明，2011年9月21日，“金科·世界城”小区建设单位金科房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的重庆市金科物业服务有限公司签订《前期物业合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区茶园新区同景路11号的“金科·世界城”小区实施前期物业管理；委托管理期限自2011年10月10日起至小区业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订物业管理合同生效时止；花园洋房由业主按房屋建筑面积每月每平方米2.80元（含电梯费）向乙方缴纳物业费，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。甲、乙双方还就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求和标准等进行了约定。期间，原告与接房入住该小区的业主签订《临时管理规约》，该规约载明，该小区花园洋房前期物业服务费为每月每平方米2.60元；公摊水电费据实核算后由原告向业主公摊计收；每月物业费在该月的15日前由业主向原告缴纳。原告金科物业公司与“金科·世界城”小区建设单位签订前期物业合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告邓娟系重庆市南岸区茶园新区同景路11号“金科·世界城”小区15幢3-2-1房屋（花园洋房）业主，其房屋建筑面积为109.02平方米，其每月应缴纳的物业费为283.45元，其拖欠原告金科物业公司2015年11月至2017年5月期间的物业费计5291.60元，其中欠付原告2015年11月的物业费为189.50元。同时，被告拖欠原告2016年1月至2017年1月期间的公摊水电费计35.90元。2017年8月10日，原告金科物业公司以被告邓娟拖欠其物业费为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。庭审中，原告金科物业公司变更诉讼请求，要求逾期付款违约金的计算标准由日千分之三调整为人民银行同期贷款利率的二倍。另查明，“金科·世界城”小区至今未成立业主委员会。2014年4月16日，经工商行政管理部门核准“重庆市金科物业服务有限公司”更名为“金科物业服务有限公司”。2015年7月8日，“金科物业服务有限公司”更名为“金科物业服务集团有限公司”。上述事实，有原告举证及原、被告陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告金科物业公司与“金科·世界城”小区建设单位重庆金科房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，属前期物业服务性质，该合同对包括被告邓娟在内的所有“金科·世界城”小区业主具有约束力。被告拖欠原告2015年11月至2017年5月期间的物业费5291.60元、2016年1月至2017年1月期间的公摊水电费35.90元，事实成立，被告应予支付，并承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。原告关于物业费诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。被告关于原告物业服务中存在未履行合同义务，未对小区共用设施、环境卫生、公共绿化、公共秩序、车辆停放、物业服务资金收支公示等进行及时有效的管理，因原告的不作为导致小区私搭乱建、毁坏绿化现象严重等问题，其享有先履行抗辩权，其有权拒绝向原告缴纳物业服务费及违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告邓娟于本判决书生效之日起十日内给付原告金科物业服务集团有限公司2015年11月至2017年5月期间的物业费5291.60元、公摊水电费35.90元及违约金（以被告邓娟当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的当月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算至该金额付清之日止）；二、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告邓娟负担（此款已由原告金科物业服务集团有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  田涛二〇一七年十月十八日书记员  陈彬