江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）)苏0102民初6623号原告:江水清，男，1955年4月25日生，汉族，住南京市秦淮区。被告:南京乐澳商业管理有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路488号236。法定代表人:祁桂云，该公司总经理。原告江水清与被告南京乐澳商业管理有限公司（以下简称乐澳公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，因本案需以本院（2016）苏0102民初4911号案件的审理结果为依据，故于2016年11月23日中止审理，并于2017年10月10日恢复审理。本案依法由审判员李伟独任审判，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告江水清到庭参加了诉讼，被告乐澳公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2016年7月21日至同年9月20日的租金14517.75元，并按日万分之五支付自2016年7月21日起至实际履行完毕之日止的违约金。事实与理由：2014年5月26日，原、被告签订《委托租赁及经营管理合同》（以下简称《委托合同》），原告将南京市玄武区珠江路488号-033商业房屋（面积27.93平方米，以下简称涉案商铺）出租给被告，并约定自合同签订之日至2016年4月20日的租金为零，自2016年4月21日至2017年4月20日的年租金为58071元，租金支付方式为按季支付，被告应于每季度每一个月的10日前支付给原告。原告至今未收到被告支付的2016年7月21日至同年10月20日的租金，与被告联系后亦未得到明确答复，故诉至法院。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付2016年7月21日至2017年10月20日的租金76736.25元，并按日万分之五的标准支付自2016年7月21日起至实际履行完毕之日止的违约金。被告乐澳公司未应诉。本院对案件事实认定如下：2016年9月，原告向本院提起诉讼，请求判令被告乐澳公司支付2016年4月21日至同年7月20日的租金14517.75元，并按日万分之五支付自2016年7月21日起至实际履行完毕之日止的违约金870元，合计15387.75元。事实与理由中除主张权利的期限不同外，其他事实和理由均与本案相同。本院在该案中认定了如下事实：原告系涉案商铺所有权人，于2014年5月13日办理了房屋所有权登记。同年5月26日，原告(甲方)与被告（乙方）签订《委托合同》，约定：甲方将涉案商铺的使用权交由乙方统一规划、统一经营、统一管理；委托管理事项为：代为办理商铺招商、出租、签订和修改租赁合同、收取租金，代为管理商铺租后事宜，包括但不限于商铺管理、租后服务、发票开具、税费缴纳、物业管理与委托等；委托经营管理期限为15年，自签订合同之日起至2029年5月25日止；委托期间，除因乙方对标的经营管理不善，导致标的产权人代表大会决议撤销之外，甲方不得撤销该项委托；为支持乙方培育市场，自签订合同之日至2016年4月20日期间，乙方无须向甲方支付租金；自2016年4月21日至2017年4月20日租金为58071元……自2019年4月21日至2029年4月20日，双方按实际签约租金的八二比例分成，其中甲方得80%、乙方得20%；租金按季支付，乙方于每季度第一个月10号前支付给甲方；在经营管理期限内，乙方无须事先通知甲方即享有对商铺独立统一租赁经营的权利，包括但不限于：将商铺及经营权转租、承包、租赁、联合经营、许可他人经营的权利，委托第三方进行物业管理的权利，决定并实施对项目装饰装修的权利，决定并实施将商铺与其他商铺之间任何方式的贯通、拆分、改建以及变更使用功能、使用方式的权利，等等；在乙方经营管理期限内，甲方不得主张对商铺的占有、使用及经营权利，不得限制或影响乙方的租赁经营权利；甲方如在合同履行期间转让涉案商铺，应要求并保证受让人继续履行本合同约定的甲方的权责；如因乙方对标的经营管理不善，导致标的产权人代表大会决议撤销，甲方可撤销对乙方的委托，在此情况下，双方免责；如因甲方或其他委托方拒绝履行本合同、阻挠或影响乙方的经营，导致乙方无法进行正常的经营管理，经乙方书面通知甲方或产权人大会仍无法协调的，乙方书面通知甲方及其他委托方解除本合同，在此情况下，双方免责；乙方应及时支付甲方租金，逾期支付租金，每逾期一日，向甲方支付逾期金额万分之五的违约金；除合同约定的解约免责条款外，其余情况下合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的合同；乙方将甲方应得租金按约定时间转账至甲方指定的银行账户（卡号62×××67）；等等。《委托合同》签订后，原告按约履行了合同义务。2016年4月21日，案外人陈金玲向原告汇款1万元。本院在该案中认为：原、被告之间的《委托合同》合法有效，应受法律保护。被告辩称《委托合同》已经解除，因其举证的《公约》、协议均系复印件，真实性无法确认，本院不予采信。即便被告提供的证据属实，根据《委托合同》约定，“产权人代表大会”撤销对被告的委托，原告享有解除《委托合同》的权利，而原告并未行使解除权，“产权人代表大会”无权解除该《委托合同》；被告将拥有管理权的涉案商铺交给“自管办”，系其对管理权的处分，与原告无关。2014年5月26日至2016年4月20日期间，原告并未收取涉案房屋的租金，如被告所述《委托合同》已经解除，则对原告显失公平。综上，《委托合同》并未解除，依然具有法律约束力，被告应当按照约定向原告支付租金。关于陈金玲给原告的1万元汇款。系被告支付原告的租金。经本院核算，2016年4月21日至同年7月20日，被告应当支付的租金为14478元（58071元*91天/365天）。被告未按约定的标准支付租金构成违约，应当向原告承担继续履行、赔偿损失等违约责任。扣除被告已经向原告支付的1万元，被告仍应给付原告4478元。原告要求被告支付违约金，本院支持被告自2016年7月21日起以4478元为基数按日万分之五的标准向原告计付违约金。2016年12月29日，本院作出（2016）苏0102民初4911号判决：判决被告乐澳公司给付原告江水清租金4478元，并以该款为基数自2016年7月21日起至实际给付之日止按日万分之五的标准计付违约金。乐澳公司不服本院判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院于2017年9月11日作出（2017）苏01民终4263号判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案与本院（2016）苏0102民初4911号案件的当事人一致，基本案情相同，根据民事判决的既判力理论，本院（2016）苏0102民初4911号判决及南京市中级人民法院（2017）苏01民终4263号判决所认定的事实，对本案双方当事人及本院均具有约束力。就本案而言，被告乐澳公司应按合同约定向原告江水清支付2016年7月21日至2017年10月20日的租金并按合同约定支付违约金，具体理由与本院（2016）苏0102民初4911号判决中所认定的理由一致，不再重复。根据合同约定，2016年4月21日至2017年4月20日的租金为58071元，故2016年7月21日至2016年10月20日、2016年10月21日至2017年1月20日、2017年1月21日至2017年4月20日的租金均为14517.75元，2017年4月21日至2017年7月20日、2017年7月21日至2017年10月20日的租金均为16591.5元，上述五个季度的租金合计76736.25元。对于违约金，根据合同约定，应自逾期之日起分别计算。其中，自2016年7月21日至2016年10月20日的违约金为667.82元（14517.75元×0.05%×92），自2016年10月21日至2017年1月20日的违约金为1321.12元（29035.5元×0.05%×91），自2017年1月21日至2017年4月20日的违约金为1981.67元（43553.25元×0.05%×91），自2017年4月21日至2017年7月20日的违约金为2736.60元（60144.75元×0.05%×91），以上合计6707.21元；自2017年7月21日起至实际付清之日止的违约金以76736.25元为基数，按日万分之五的标准计算。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告南京乐澳商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江水清2016年7月21日至2017年10月20日的租金76736.25元及违约金（截至2017年7月20日的违约金为6707.21元，自2017年7月21日起至实际付清之日止的违约金以76736.25元为基数，按日万分之五的标准计算）如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费859元，由被告南京乐澳商业管理有限公司负担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告）。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员 李伟二〇一七年十月二十三日法官助理 赵佳书 记 员 李程