黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民再初字第5号原审原告吕子美，女，1977年10月5日出生，汉族，大庆市广电集团职工，住委托代理人刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。原审被告郝文阁，男，1971年11月13日出生，汉族，无职业，现住委托代理人王显坤，大庆市龙凤区中心法律服务所法律工作者。原审原告吕子美与原审被告郝文阁排除妨害纠纷一案，我院于2014年2月25日作出（2013）龙民初字第839号民事判决，已经发生法律效力。我院于2015年5月18日以（2015）龙民监字第3号民事裁定，决定对本案再审，并依法另行组成合议庭于2015年8月19日、10月16日两次公开开庭进行了审理。原审原告吕子美的委托代理人刘文佰、原审被告郝文阁及其委托代理人王显坤、证人牛某、周某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原判决查明：2009年2月1日案外人侯某将大庆市龙凤区龙华佳苑小区3号楼1单元401室房屋转让给原告，用以抵偿其欠原告的13万元款项，双方签订了房屋买卖合同。2011年7月原告将该房屋口头租赁给案外人楚福廷使用。2013年初原告一直联系不上楚福廷，于是去涉案房屋处找，发现自己的房屋已由被告占有。原告要求被告归还房屋，被告以此房屋是其从楚福延手里取得为由拒绝归还。原判认为，涉案房屋虽未办理产权证，但原告所举证据能够证实原告以抵债的方式购买了房屋，是该房屋的合法控制人。原告口头将房屋租赁给楚福廷使用，楚福廷未经原告许可使将房屋交由被告使用，被告占有、使用房屋没有法律和事实依据，故判决被告郝文阁将争议房屋返还原告吕子美。再审中，原审原告吕子美对原判决未提出异议。诉讼主张：1、维持原判决；2、判令被告归还争议房屋。原审被告对原审判决有异议。主张原审未合法送达起诉状副本和开庭传票，导致被告郝文阁没能出庭参加诉讼，应予撤销。针对原告的诉讼请求，被告主张本案的争议房屋是2012年9月19日被告以28万元的价格从案外人楚福廷手中购买的，虽然吕子美曾在该房屋居住过，但该房屋已经被其丈夫周某卖给楚福廷，楚福廷又将房屋卖给被告郝文阁，该房屋的所有权人已经发生了变更。请求法庭驳回原告的诉讼请求。庭审中，原审原告举证如下：1、房屋买卖合同1份，补充协议1份，欲证明2009年2月1日原告吕子美从案外人侯某处以13万元抵债方式购得大庆市龙凤区龙华佳苑小区3号楼1单元401室房屋。经质证，被告对该证据无异议，但主张该房屋已于2011年8月27日由吕子美的前夫周某以20万元的价格出卖给楚福廷。本院对证据的真实性予以采信。2、龙华佳苑小区3号楼销售情况统计表1张，收据1张，是原审法官依职权调取的资料，欲证明原告所有的房屋来源合法，是源于佳木斯新达房地产开发有限公司开发的龙华佳苑小区，用该房屋抵偿欠案外人侯某的欠工程款，后侯某又以抵债的方式卖给原告。经质证，被告无异议，本院予以采信。3、离婚协议书1份、两个车库的商品房买卖合同各1份，欲证明吕子美与案外人周某于2013年2月26日离婚，离婚协议书中共有财产只有东方玫瑰园一处房产，而双方各自所有的其他财产是个人财产，比如2个车库是周某的财产，没在离婚协议中写明，而本案争议房屋是吕子美个人财产。经质证，被告对证据的真实性无异议，但主张从协议书财产上看，只有位于东方玫瑰园的一处房产归吕子美所有，是因为双方离婚时吕子美从侯某处购买的涉案房屋已经于2011年8月27日出卖给楚福廷了，已经不是双方的财产，因此离婚时没有分割，可以证明吕子美对周某出卖房屋的行为是明知的。本院对证据的真实性予以采信。4、证人侯某、周某证言材料各1份，欲证明涉案房产是吕子美的个人财产，没有卖给楚福廷。经质证，被告不予认可，要求证人出庭作证。5、机动车登记证书1份，欲证明吕子美还有个人财产汽车一辆，在离婚时也没有分割。经质证，被告对证据的真实性无异议，主张无法证明是吕子美的个人财产，与本案无关。本院对证据的真实性予以采信。6、出示原审庭审笔录中证人李某出庭证言部分，欲证明截止到2013年5月原告才知道房屋是被告侵占的事实。经质证，被对证据的真实性无异议，但不予认可，主张证人不可能知道争议房屋的权利人已经发生变更。本院认为，证人无法证明本案争议事实，不予采信。7、音像资料1份，是原告代理人对案外人曲某的录音，欲证明案外人楚福廷没有履行与周某的转让协议，没有将20万元交给案外人曲某。经质证，被告主张证人曲某不在场，无法证明录音的真实性，但我方认可20万元没有交给曲某。本院对该部分予以采信。8、楚福廷录像资料1份，欲证明楚福廷没有把房子卖给郝文阁，楚福廷与郝文阁之间存在巨额债权债务关系。经质证，被告不予认可，主张在有其他人在场的情况下楚福廷不好意思说出事实。本院认为，该录像只是楚福廷与周某的谈话，无法确认楚福廷的真实意思，无法对抗书面证据的效力，本院不予采信。9、证人周某出庭作证，欲证明周某没有将房屋卖给楚福廷，楚福廷也没有将房屋卖给郝文阁，周某给楚福廷写的转让协议没有履行，同时也侵害了原告的所有权。其证言的主要内容为“吕子美是我前妻，我和郝文阁见过几次面并不熟。我是2000年6月份和吕子美结婚，在2009年以前侯某因为施工进料欠吕子美父亲吕占文20万元，因为龙华佳苑没有足够拨款，侯某拖欠吕占文借款。多次催要无果，后来开发商陆续给侯某多套房产，侯某以13万元价格将争议房屋抵给吕占文，后又支付6万元现金，双方债务关系解决。因为吕占文在哈尔滨××兰县，不方便处理，和侯某约定房子归吕子美所有，当时我与吕子美均在场，我也表示同意。我是2008年左右通过朋友介绍认识楚福廷，2011年夏天，楚福廷跟我在龙凤镇相遇，说起在龙凤建设大棚别墅情况，建议我购买。2011年8月中旬，楚福廷因为欠债被人打伤住院，在这之前的时候，吕子美就想把房子变现，她认识的人少，就问我有没有人要这房子。我那时候和楚福廷说过，岳父收回来一套房子，你买不买，可以优惠一些。他当时表示没有钱购买，2011年7、8月份在龙凤镇又遇到，之后问我这个房子卖没卖。我说没有，他问我能不能借他住，这时候他在冯家窑施工，那时他在澳龙有房子，但是为了方便施工，所以借住，当时和吕子美商量了一下，之后楚福廷搬进了房子暂住。之后我和楚福廷商议订购大棚事宜，之后直接间接支付7-80万订购他开发的一栋大棚别墅，2011年8月中旬楚福廷因为欠债被人打伤住院，住院出院期间我一直照顾他，8月27日晚，我们两人出门喝酒喝的很投机。之后他提出购买涉案房屋，我说这个房子是吕子美的，我没法决定，但是吕子美也想卖，她也不住，如果房子能卖20万，我说一下她就能同意，我知道他钱很紧，但吕子美不给现金无法同意，楚福廷表示明天就给现金20万元。我当时下不来台，他说让写个东西，楚福廷回家就取钱。我表示同意，我当时怎么写的我不记得了，我当时就是随手写的协议，第二天我很可能要出门，因为我们双方经济往来很多，他如果把钱打到我卡里，我怕说不清，我就约定第二天把钱交给曲某。曲某人很正直，又是楚福廷的合作伙伴，此事当时曲某并不知情，我当时想，他当时如果真的把钱交给曲某，曲某一定会告诉我，我再告诉吕子美，帮她卖房这件事，我认为吕子美应该能同意。结果楚福廷到现在也没给钱，曲某一直到案子起诉才知道此事和他有关，曲某说这件事他根本不知道，也没收到过钱。等到2012年楚福廷开发的生态园的大棚被收购了，结果钱被他给私分了，我既没有得到大棚，他也没给我退钱，当时找他理论，他说建兴的还没有被收购，我给你两个大棚，2012年楚福廷就债台高筑，我也很难见到他，后来听朋友说，楚福廷不在涉案房屋住了，是小郝住，小郝说是楚福廷顶账给他的房子，我就联系楚福廷，约了好几天，在2012年12月5日下午，我们见了面，我当时不太信任楚福廷，我当时录了像，我说听说龙华家苑的房子让你卖给郝文阁了，这房子是吕子美的，你不能卖。他说没卖，要账的人多，我和小郝换房住一段，躲帐，我给他开了两个大棚别墅抵账，已经不欠郝文阁钱了。我又明确叮嘱楚福廷，房子的钱始终没有拿到，吕子美不可能同意卖，你可别瞎整，楚福廷表示不会。然后没多久，楚福廷就失联了，我也不太好意思催账，这个过程中吕子美对我有了意见，7-80万对工薪家庭是很大的数字，还没拿到大棚，后来我们就离婚了，因为我把7-80万弄没了，我就把房子给吕子美了。老楚这7-80万归我，房子归吕子美。之后我们去婚姻登记处离婚，人家问我们有没有分割的共同财产，房子约定归女方，其他的个人财产归个人，我有两个车库，她有龙华佳苑的房子，还有一辆车。民政处说不是共同财产我们不能分割，离婚完之后，第二年上半年吕子美找我，说涉案房屋被卖给了郝文阁，找我理论，我说之前和他写过一个东西，钱给曲某，钱没拿到就拉倒，时效就一天，你的房子我没有权利卖，就是一个单方承诺，你就写个起诉状，法院会给你解决。我跟刘福建（斌）钢材买卖协议的背景是因为楚福廷建大棚需要大量的钢筋，当时市场的购物规则是交一半的定金，交全部的货，再补尾款，楚福廷跟我说刚赊了一批钢材没有结款，再去赊账赊不到了，得换个人，我给你做担保。他领着我去，以我的名义签署的协议，当时的交易情况我一概不清楚。钢材都拉到楚福廷的工地去了，而且我和楚福廷有很多经济纠纷，就算钢材是我的，我们之间有账和吕子美也没关系。与刘福斌签的钢材买卖合同是我签的，我对真实性没有异议，对内容有异议，虽然刘福斌知道涉案钢材是发到楚福廷工地上的刘福斌不见得知道我和楚福廷钢材到底是谁用。但是他也不可能知道这笔钱和房款有什么关系，他也证明不了。争议房屋的钥匙是我交给楚福廷的，侯某顶账的协议和收据原件没有人交给楚福廷，后来一直没有找到。协议和收据都在龙华佳苑的房子里，怎么到他手里我也不清楚。我在法院见过楚福廷和郝文阁签的房屋买卖协议，真实性不清楚，我听说楚福廷收取了郝文阁十万块钱，然后剩下顶的账。我看到这份协议后没有找楚福廷，也没有报警。吕子美当时想报来着。因为侯某手里还有买卖合同。吕子美问公安机关，公安机关要求走民事。我们离婚的时候吕子美还没有发现顶账协议不在手里，我们当时没有打的不可开交，她没有到争议房屋赶走我的朋友。当时签署转让协议之后，楚福廷第二天没有将那20万转账交给曲某，我们对协议解除或者继续履行没有提过，从2011年到现在我再也没有提过让他交钱的事，他也没和我说过，我一点印象都没有”。经质证，被告主张证人是本案原告吕子美的前夫，并且是涉案房屋转让协议的签订人，与本案有直接利害关系，不能作为本案证据使用，尤其是证人证言的效力对抗不了转让协议书证的效力。本院对证人证言将结合其他证据予以综合认证。庭审中，原审被告举证如下：1、周某与楚福廷签订的转让协议1份，欲证明2011年8月27日吕子美的前夫周某在与吕子美婚姻关系存续期间以20万元的价格将其所有的本案争议房屋转让给楚福廷。经质证，原告有异议，主张该协议只是想要转让的单方意思表示，属于要约邀请，至今没有购房人的认可和缴纳购房款的行为。且案外人周某将自己不具有所有权的房产擅自转让给他人是一种无效的民事行为。本院对证据的真实性予以采信。2、钢材买卖合同、个体工商户营业执照、银行转账信息单、刘福斌出具的证明材料各1份，欲证明2011年8月2日周某与经营钢材的个体工商户刘翠平、刘福斌签订了钢材买卖合同，8月27日周某与楚福廷签订房屋转让协议后，经周某同意，楚福廷的妻子牛某于8月30日替周某偿还给刘翠平钢材款20万元，以抵偿购房款。楚福廷与周某的房屋买卖合同已经履行完毕。经质证，原告对证据不予认可，主张与本案没有关联性。本院认为，证人周某对证据予以核实，可以认定证据的真实性。3、楚福廷与郝文阁签订的房屋买卖协议、龙华佳苑房屋认购书各1份、购房款收据3份，欲证明2012年9月19日楚福廷与牛某将争议房屋以28万元的价格出售给郝文阁，并将原房主侯某当初与佳木斯新达房地产开发有限公司签订的认购书原件和购房收据原件一并交给了郝文阁，用以办理房屋产权手续。郝文阁按照双方约定先交纳房款10万元。经质证，被告有异议，主张楚福廷与郝文阁签订的买卖协议是无效的。对认购书及购房款收据无异议，主张是原告丢失的资料，对被告的来源有异议，不予认可。本院对证据的真实性予以采信。4、证人牛某出庭作证，欲证明涉案房屋的转换过程。其证言的主要内容为“我是楚福廷的前妻。2011年8月27日我从周某手中以20万元的价格购买了本案争议房屋，并书面签订协议，周某将房屋的相关资料给我，并于8月30日在其许可的情况下，我将20万元以转账的方式转到刘翠萍名下，2012年9月19日又将此房屋以28万元的价格出售给郝文阁，郝文阁先付我10万元，后又付了3万元，剩余15万没给。我们没有与吕子美签合同，是跟周某签的，购房款20万支付给刘福斌了。我不知道这个房子是周某的还是吕子美的，他们当时是夫妻，房子钥匙和认购书、原始收据是周某给我的。房子我们2011年9月装修，10月入住。吕子美从来没找过我们，我们也从来没有向周某借过房子，在我们结婚前周某就主动提出要把房子卖给我们，当时我们没有经济条件购买，直到2011年我们才有经济条件。当时楚福廷与周某关系要好，没想到要吕子美签字”。经质证，原告不予认可，主张证人陈述虚假，且证人作为房屋出卖人之一，与楚福廷是夫妻关系，请求法院不予采信。本院认为，证人证言将与其他证据予以综合认证。综合上述证据可以认定本案的法律事实为，2009年2月1日原告吕子美从案外人侯某处以13万元抵债方式购得大庆市龙凤区龙华佳苑小区3号楼1单元401室房屋，与侯某签订买卖协议，侯某将龙华佳苑房屋认购书、购房款收据原件交由吕子美，该房屋未办理产权登记。2011年8月27日周某（吕子美丈夫）与案外人楚福廷签订转让协议，协议内容为“周某将自己所有的吕子美名下的龙华佳苑3-1-401转让给楚福廷，价格为人民币贰拾万元，此款于2011年8月28日交到曲某处。转让人周某”。8月30日楚福廷的妻子牛某将20万元转账给案外人刘福斌，用于结算2011年8月2日周某与经营钢材的个体工商户刘翠平、刘福斌签订的钢材买卖合同。2011年10月楚福廷实际入住该房屋。2012年9月19日楚福廷、牛某与被告郝文阁签订房屋买卖合同，将争议房屋以28万元的价格出售给郝文阁，并将侯某当初与佳木斯新达房地产开发有限公司签订的认购书原件和购房收据原件一并交给郝文阁，郝文阁实际使用该房屋。2013年2月26日原告吕子美与周某离婚，离婚协议书中共有财产只处分了东方玫瑰园一处房产。2014年3月18日原告吕子美向我院提起诉讼，要求排除妨害，判令被告郝文阁搬出该房屋。本院认为，案外人侯某以抵账的方式购买了本案争议房屋，后以同样的方式转让给原告吕子美，双方签订的买卖合同有效。因争议房屋未办理产权登记，原告吕子美取得了该房屋的合法使用权，并享有相应的合同权利。后原告吕子美的丈夫将房屋转让给案外人楚福廷，楚福廷又将房屋转让给被告郝文阁，并实际占有使用，争议房屋的使用权和合同权利均相应转移。现原告吕子美要求被告郝文阁搬出房屋，没有法律和事实依据，本院不予支持。原告吕子美主张周某无权转让该房屋，该转让协议无效，且转让协议未实际履行，附有条件，本院认为，本案争议房屋未办理产权登记或备案，双方均未取得房屋所有权，对房屋享有的权利均为合同债权和对房屋的使用权利。该权利的转移可以依合同约定，案外人周某与吕子美是夫妻关系，其将房屋转让的行为是处分夫妻财产的行为，该财产是吕子美个人财产或是双方的夫妻共同财产，外人很难识别，但本案争议房屋已经实际交付给楚福廷，楚福廷装修使用，而该房屋相关权利凭证和原始收据亦随同转移，吕子美均未提出异议，而购房款楚福廷已经代周某给付了钢材买卖合同的价款20万元，可以认定，该转让协议已经履行。且，即使该20万元不是楚福廷代付的房屋价款，亦不影响房屋买卖合同的效力。后楚福廷将房屋转让给被告郝文阁，亦是其真实意思表示，买卖合同合法有效。现该房屋的使用权及相应合同债权均应由郝文阁享有。原告吕子美主张周某转让房屋不知情，侵犯其权益，可以另案向案外人周某主张。故，原审判决认定事实有误，应予改判。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销我院（2013）龙民初字第839号民事判决；二、驳回原审原告吕子美的诉讼请求。案件受理费5170元，由原审原告吕子美承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  董秀娟审 判 员  关 巍人民陪审员  李春艳二〇一五年十一月二十三日书 记 员  杨 月