重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终6766号上诉人（原审被告）：重庆昭军房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街128-1号A座，统一社会信用代码91500107736567114B。法定代表人：吴怀昭,总经理。委托诉讼代理人：曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。委托诉讼代理人：周辉，重庆道润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈修贤，男，土家族，1999年12月18日生，住重庆市石柱县。法定代理人：陈华兰，女，土家族，1968年2月18日生，住重庆市石柱县。上诉人重庆昭军房地产开发有限责任公司（以下简称昭军公司）因与被上诉人陈修贤商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初13623号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。昭军公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、被上诉人未缴纳契税和产权转移登记费，也未按照合同约定向产权登记部门提交产权办理申请，导致上诉人无法为被上诉人办理《房地产权证》，一审判决漏查上诉相关事实，导致认定事实不清；2、一审法院取证记录未开庭质证，程序违法。产权登记部门的电脑记录并不全面准确，一审法院未进一步取证核实，仅凭该电脑记录不能推定出上诉人违约办证的事实；3、被上诉人的房款是交给为实际投资人王强做消防工程的洪浩的，上诉人没有收到被上诉人的房款，应当追加王强为第一被告。被上诉人陈修贤答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。陈修贤向一审法院起诉请求：1、判令昭军公司立即为陈修贤办理重庆市九龙坡区科园二街121号x幢xx的房地产权证；2、判令昭军公司支付逾期办理上述房地产权证的违约金，从2015年1月7日起，按照房款258120元为本金，按照同期银行贷款利率计算至办结房地产权证时止；3、本案的诉讼费用由昭军公司承担。一审法院经审理查明：2012年6月14日，陈修贤与昭军公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定陈修贤购买昭军公司开发的位于重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园C-xx（现改为xx）号房屋，总价为258120元；约定预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因昭军公司的责任，未能按期向房屋登记机构提交办理房地产权证申请的，自约定向房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至昭军公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，昭军公司支付违约金，并于昭军公司实际取得房屋登记机构出具的受理单之日起30日内支付。合同签订后，陈修贤支付了合同约定的购房款项。陈修贤于2014年11月6日接房并于2014年11月7日起向重庆昭军物业管理有限公司缴纳案涉房屋的物业管理费用。后九龙坡区渝州路128号朝阳花园C幢更名为九龙坡区科园二街121号x幢。2017年6月8日,一审法院走访了九龙坡区不动产登记中心,九龙坡区不动产登记中心系统显示九龙坡区科园二街121号x幢的大部分房屋已经办理了产权证,但是本案诉争房屋的状态显示为正在办理中，系统显示仅提交了办理的申请，但是并未将材料提交到九龙坡区不动产登记中心，故无法办理房地产权证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。陈修贤与昭军公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。昭军公司未能在合同约定的期限内为陈修贤办理房屋权属证书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。本案中，陈修贤于2014年11月6日接房，合同约定在实际交付之日起60日内，由甲乙双方向登记机构提出申请，提交相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单，现昭军公司一直未能为陈修贤取得登记机构出具的登记受理单，陈修贤一直未取得房地产权证，故一审法院对陈修贤要求昭军公司为其办理房地产权证的诉讼请求予以支持。关于陈修贤要求的逾期办证违约金，陈修贤于2014年11月6日接房，接房后60日即2015年1月5日，如昭军公司未能在此期间为陈修贤办理产权登记并取得登记受理单，其应当从2015年1月6日起开始计算违约金，现陈修贤从2015年1月7日起开始计算，一审法院予以尊重，故一审法院对陈修贤要求的从2015年1月7日起以已付房款258120元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金至实际办结之日的逾期办证违约金予以支持。昭军公司与案外人王强之间关于承担逾期交房违约责任的约定，对陈修贤不具有法律约束力，不影响昭军公司按照购房合同承担违约责任，故一审法院对追加王强为被告的申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、重庆昭军房地产开发有限责任公司于一审判决生效之日起三十日内为陈修贤办理重庆市九龙坡区科园二街121号x幢xx的房地产权证；二、重庆昭军房地产开发有限责任公司于一审判决生效之日起三十日内支付陈修贤逾期办证违约金（以258120元为本金，从2015年1月7日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至房地产权证实际办结之日）；三、驳回陈修贤的其他诉讼请求。一审法院减半收取案件受理费176元，由重庆昭军房地产开发有限责任公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系双方以商品房买卖合同关系为基础诉由提起的诉讼，结合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人是否应当履行为被上诉人办理案涉房屋的房地产权证的义务；是否应当承担逾期办证的违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。上诉人称被上诉人未缴纳契税和产权转移登记费，也未按照合同约定向产权登记部门提交产权办理申请，导致上诉人无法为被上诉人办理《房地产权证》，但上诉人并未对此举证，上诉人无证据证明其已经向被上诉人履行了缴纳相关费用的通知义务。现昭军公司一直未能为陈修贤取得登记机构出具的登记受理单，陈修贤一直未取得房地产权证，故对陈修贤要求昭军公司为其办理房地产权证并支付逾期办证违约金的诉讼请求，应予以支持。关于上诉人提出一审法院的走访笔录未经过法庭质证属于程序违法的问题，鉴于一审法院2017年6月8日走访九龙坡区不动产登记中心形成的走访笔录为工作记录，系一审法院对被上诉人主张上诉人就案涉房屋向产权登记部门提交了申请的事实所作的进一步核实，该笔录未经质证并不属于严重程序违法，亦不影响本案的实体认定。上诉人还提出，被上诉人的房款是交给为实际投资人王强做消防工程的洪浩的，上诉人没有收到被上诉人的房款，应当追加王强为第一被告。鉴于昭军公司与案外人王强之间关于承担逾期交房违约责任的约定，对陈修贤不具有法律约束力，不影响昭军公司按照购房合同承担违约责任，一审法院对追加王强为被告的申请不予准许并无不当。上诉人未能在合同约定的期限内为被上诉人办理房屋权属证书，构成违约，应当按照合同约定为被上诉人办理案涉房屋产权转移登记手续及承担相应的违约责任。综上，昭军公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352元，由上诉人重庆昭军房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  张泽兵审判员  韩 艳审判员  苏 渝二〇一七年十月三十一日书记员  黄晚秋