广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终2398号上诉人（原审被告）张莉，女，1981年X月X日出生，苗族，户籍住址：广东省惠州市惠城区。上诉人（原审被告）徐哲森，男，1979年X月X日出生，汉族，户籍住址：广东省深圳市福田区。以上两上诉人的委托诉讼代理人：蔡义、邹银笑，广东凯扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告)庄高旋，男，1988年X月X日出生，汉族，户籍住址：广东省陆丰市。委托诉讼代理人洪虹，广东增华律师事务所律师。原审第三人曾桂玲，男，1978年X月X日出生，汉族，户籍住址：广东省陆丰市。上诉人张莉、徐哲森因与被上诉人庄高旋、原审第三人曾桂玲确认合同无效纠纷一案，不服广东省惠城区人民法院（2016）粤1302民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张莉、徐哲森、被上诉人庄高旋代理人到庭参加诉讼，原审第三人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张莉、徐哲森请求：1、请求撤销原审判决并依法驳回被上诉人的全部诉请，2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院关于被告徐哲森称签订《房地产买卖合同》时原告在场，过户、转让价格是经过双方协商进行的，但被告张莉、徐哲森对其抗辩意见没有提供相关证据予以佐证的认定与事实严重不符。事实是：上诉人在原审过程中，再三强调涉案商铺是经原被告双方协商后折价处理的，而且上诉人就上述意见提供了有力证据证明，即本笔借款的见证人李某的证词。一审庭审时，证人李某依法出庭作证，并且明确证实涉案商铺是在借款到期后被告无法偿还债务的情况下，经原被告协商折价抵债处理的。另李某本身从事房地产行业，双方协商商铺折价165万抵债符合市场行情。本案中，被上诉人之所以在双方协商后折价抵债后又反悔，完全是因为惠州房价暴涨，捏造事实要回房产。上诉人恳请二审法院驳回被上诉人无理诉请。被上诉人辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。原审原告庄高旋向一审法院起诉请求：1、判决撤销原告与被告张莉之间所签订的《房地产买卖合同》[合同编号：惠州(2015)20016418]；2、判决被告将惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺(房产证号：粤房地产权证惠州字第××号)返还原告并过户至原告名下；3、判决涉案房产的过户费用由两被告共同承担；4、判决由两被告共同承担本案的全部保全费、诉讼费。一审法院认定事实：原告庄高旋原系惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺(房地产权证：粤房地权证惠州字第××号)的登记所有权人。原告称2015年7月30日，原告与被告徐哲森签订《借款合同》，原告为借款方，被告徐哲森为贷款方，约定:借款方需资金周转向贷款方借款;借款金额人民币1800000元;借款利率为年利率2.5%，利随本清，如遇国家调整利率，按新规定计算；借款时间自2015年7月30日起至2015年10月29日止；还款方式为转帐；借款方用惠州市仲恺高新区20号小区金宝创业家园A3-4栋A110商铺，房产证号码为：11××06，面积为：282.5㎡房产做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品；该合同第九条约定解决合同纠纷的方式:执行本合同发生争议，由当事人双方协商解决，协商不成的，双方同意由惠州市仲裁委员会仲裁(当事人双方未在本合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉)。同日，原告与被告徐哲森又签订《抵押合同》，原告为抵押人，被告徐哲森为抵押权人，约定:抵押人担保的主债权种类为一般抵押，数额为人民币1800000元；抵押担保期限自2015年7月30日至2015年10月29日；抵押人同意以惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺为上述《借款合同》中的借款人民币1800000元做抵押担保，上述抵押物暂作价人民币1800000元，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。上述《借款合同》和《抵押合同》还对其他事项进行了约定。被告徐哲森称2015年7月30日，原告向被告徐哲森出具《借据》,内容为:“本庄高旋(身份号码：)借到徐哲森(身份号码：)人民币（大写）壹佰捌拾万元整（即￥1800000元），期限30天（借款日期2015年7月30日到2015年8月29日止），利率为每月2.5%，逾期利率为每月1%，本金本息将于2015年9月29日前一次性偿还。此借款用作正常商业用途，如到期无法偿还，借款人愿意负所有经济和法律责任，并承担所有费用”，该《借据》中手写备注的内容为：①借款期间庄高旋另支付徐哲森（每月5日前）融资服务费用人民币叁万元整；②庄高旋已将惠州市仲恺高新区20号小区金宝创业家园A3-4栋A110商铺全部抵押给徐哲森，自借款之日起三个月内未还清全部借款给徐哲森，则徐哲森全权处理上述商铺，庄高旋不得有任何异议；③庄高旋指定将该笔借款打入曾兰英农业银行三新支行账户（62×××74）”。原告在上述《借据》中借款人签名处签名按手印，第三人曾桂玲在担保人处签名按手印，李某在见证人处签名按手印。该商铺在惠州市房产管理局办理了抵押登记手续(他项权证号:粤房地他项权证惠州字第1100194154号)。原、被告双方确认《借据》中的手写备注部分由见证人李某书写。原告称被告徐哲森借款时已扣除一个月利息75000元，实际上被告徐哲森只向曾兰英转账支付借款1725000元，另外，原告已向被告徐哲森偿还3笔利息，每笔75000元，合计225000元。被告徐哲森则称除了向曾兰英转账支付1725000元外，另向原告支付了现金75000元，并确认收到以第三人名义转帐支付的利息合计225000元。查一，根据原告提交日期为2015年7月30日的两份《委托书》显示，原告庄高旋委托受委托人曾兰英于2015年7月30日签订的《借款合同》《抵押合同》代收取借款，扣除第一期还款后实收借款金额172.5万元人民币；原告庄高旋委托受委托人曾桂钧在原告庄高旋与徐哲森于2015年7月30日签订的《借款合同》《抵押合同》的有效期内代为偿还借款本金、利息并代为办理相关抵押合同的解除手续。查二，2015年7月30日，委托人为庄高旋，受托人为徐哲森，委托人名下有房产一套，该房位于惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺[房地产权证为粤房地权证惠州字第××号]，该房尚在抵押中，因委托人不方便办理该房的相关手续，特委托徐哲森为委托人的合法代理人，代为办理如下事项：……二、在上述房产符合转让条件后，代为转让上述房产，代为签署《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）、（包括网签合同），并签署相关文件；三、代为到房产部门办理上述房产的转移登记的相关手续，并签署相关文件……。广东省惠州市惠州公证处出具《公证书》,内容为:“兹证明原告庄高旋于二○一五年七月三十日来到我处，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名。”原告称被告徐哲森利用《委托书》擅自办理过户，在其不知情的情况下以1650000元的低价将抵押物过户至被告徐哲森的配偶即被告张莉名下。被告徐哲森则辩称过户、价格是经过双方协商进行的，过户时原告也在场，被告为原告垫付了处置抵押物费用共计人民币约15万元。查三，根据原告提交日期为2015年12月3日的《房地产买卖合同》显示，甲方为庄高旋，委托代理人为被告徐哲森，乙方为被告张莉，甲方拟将位于惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺的房地产转让给乙方，甲乙双方议定该房地产交易总金额为人民币壹佰陆拾伍万元整，被告徐哲森在甲方委托代理人处签名按手印，在乙方处签有“张莉”的名字及手印，该合同注明签于惠州陈江房管所。同日，被告徐哲森将位于惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺过户至被告张莉名下(房地产权证：粤房地权证惠州字第××号)。原告称委托书是基于当时急于用款被迫答应的,《房地产买卖合同》不是原告签名的，对此完全不知情。被告徐哲森称《房地产买卖合同》上甲方处“庄高旋”的名字不是原告本人签的，但原告出具了委托书，按房产局的规定是可以办理过户手续。查四，原告自行委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对位于惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺房地产(包含分摊的土地使用权、建筑物及室内装修)进行估价,该公司于2016年1月14日作出深国咨评字第[2016]HZ-01010号房地产估价报告，经过市场调查，结合估价对象的实物及权益状况，采用比较法进行估价，最终确定估价对象于价值时点二○一五年七月二十九日的市场价值为人民币6525750元，在没有充足的时间进行营销情况下的快速变现价值(市场价值的八成)为人民币5032776元。查五，原告庄高旋于2016年3月9日向本院提出财产保全的申请，要求查封被告张莉名下位于惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺(房产证号：粤房地权证惠州字第××号),查封价值以1000000元为限。本院于2016年3月9日作出（2016）粤1302民初2108号民事裁定书，裁定查封被告张莉名下位于惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺（房产证号：粤房地权证惠州字第××号），查封价值以1000000元为限。查六，根据原告的申请，本院于2016年7月26日依法委托惠州德信房地产评估有限公司对涉案惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺房地产(包含分摊的土地使用权、建筑物及室内装修)转让过户时的市场价值进行评估，该公司于2016年10月8日作出惠德房评字(2016)081号房地产司法鉴定估价报告，涉案房地产评估价值为3623600元，装修评估价值为141800元，总价3765400元，单价13329元。原告支付了评估费14300元。2016年11月4日，惠州德信房地产评估有限公司作出关于“惠德房评字(2016)081号”《房地产司法鉴定估价报告》的函，发现已经出具的“惠德房评字(2016)081号”《房地产司法鉴定估价报告》中有5处文字性差错，对此进行更正，更正后的文字列示如下：1、估价报告第1页致估价委托人函第4点-价值时点更正为2015年7月29日；2、估价报告第6页估价的假设和限制条件第六点第4小点更正为本次估价时点为估价对象房地产权证证载登记时间；3、估价报告第8页房地产估价结果报告第五点-价值时点更正为2015年7月29日；5、估价报告第10页房地产估价结果报告第十点实地勘察期更正为2015年7月29日；6、估价报告第10页房地产估价结果报告第十一点估价作业期更正为2016年8月17日至2016年10月8日，此估价报告出现上述五处文字性差错属公司评估人员笔误及校对工作的事物所致，此函作为原报告的重要组成部分之一，与原报告具有同等法律效力。一审法院认为：本案系确认合同无效纠纷。原告与被告徐哲森签订的《借款合同》和《抵押合同》，原告以惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺为借款作抵押，并办理了抵押登记手续。因原告与被告徐哲森签订的《借款合同》中约定，执行该合同发生争议，由当事人双方协商解决，协商不成的，双方同意由惠州市仲裁委员会仲裁，原告与被告徐哲森达成仲裁协议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第六条规定:“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构”。因此，原告与被告徐哲森达成的仲裁协议有效，但本案处理的是确认合同无效纠纷，而原告与被告徐哲森之间的借款纠纷，属于两个不同的法律关系，不应合并作出处理。故反诉原告张莉、徐哲森主张反诉被告庄高旋支付借款本息的诉讼请求，本院不予支持，应予以驳回。本案中,原、被告双方争议的焦点:原告与被告张莉签订的《房地产买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定:“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，以及该法第五十三条第一款的规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。原告称被告徐哲森利用《委托书》代原告与被告张莉签订《房地产买卖合同》，擅自办理过户手续。被告徐哲森则称签订《房地产买卖合同》时原告也在场，过户、转让价格是经过双方协商进行的。但被告张莉、徐哲森对其的抗辩意见没有提供相关证据予以佐证，本院不予采信。由于被告徐哲森在债务履行期届满后未与抵押人(即原告庄高旋)协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，而是直接代原告与被告张莉签订《房地产买卖合同》，并办理了位于惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺过户手续，违反法律的强制性规定，故上述《房地产买卖合同》应认定为无效合同。反诉原告认为反诉人徐哲森与张莉签订的《房地产买卖合同》有效的理由不成立，本院不予采纳。而原告认为《房地产买卖合同》属于“乘人之危”、“显失公平”的合同，没有提供有效证据予以佐证，且双方签订的《房地产买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形。因此，原告主张撤销原告与被告张莉签订《房地产买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”以及该法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因原告与被告张莉签订的《房地产买卖合同》属于无效合同，故，被告张莉、徐哲森应将位于惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺返还给原告，并承担过户至原告名下所需支付的税费等一切相关费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告庄高旋与被告张莉于2015年12月3日签订的《房地产买卖合同》[合同编号：惠州（2015）20016418]无效。二、被告张莉、徐哲森应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于惠州××区××小区××宝创业家园××Ａ110商铺(房地产权证：粤房地权证惠州字第××号)返还给原告庄高旋，并将上述商铺产权变更登记至原告庄高旋名下，该商铺变更登记所需税费等一切相关费用由被告张莉、徐哲森承担。三、驳回原告庄高旋的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张莉、徐哲森的反诉请求。本案受理费19650元，保全费5000元，评估费14300元，合计38950元，由原告庄高旋负担16875元，被告张莉、徐哲森负担22075元，反诉费4450元，由反诉原告张莉、徐哲森负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案的关键是上诉人徐哲森代表被上诉人庄高旋与张莉签订的房地产买卖合同是否有效？依据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定:“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，以及该法第五十三条第一款的规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”规定，法律法规禁止抵押权人在债权未受清偿时通过任何形式将抵押物直接转移为自己或者他人所有，本案中上诉人徐哲森利用被上诉人庄高旋签署的授权委托书，直接代表庄高旋将抵押房产过户到上诉人张莉名下，违反了法律法规的禁止性规定，应当认定为无效合同。故原审认定当事人签订的《房地产买卖合同》为无效合同正确，予以维持。上诉人认为涉案商铺是在借款到期后双方协商后折价处理无事实依据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费19650元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 曾求凡审 判 员 邹 戈二〇一七年十月二十四日法官助理 朱锦梓书 记 员 严 倩