湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终7116号上诉人（原审被告）：长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所地岳麓区学士街道含浦中路793号汀湘十里河边会所302号。法定代表人：林新愉，总经理。委托诉讼代理人：李运国，男，1974年4月6日出生，汉族，系该公司职工，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：曾丽云，湖南君信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷智敏，男，1967年9月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾伟德，湖南人和律师事务所律师。原审原告：游立芳，女，1967年3月10日出生，汉族，住址同上，系雷智敏之妻。委托诉讼代理人：曾伟德，湖南人和律师事务所律师。上诉人长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）因与被上诉人雷智敏、原审原告游立芳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。创普公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求，并由被上诉人负担全部诉讼费用。事实和理由：上诉人按照合同约定将房屋交付被上诉人后立即将办理权属登记所需全部资料报交了产权登记机关进行备案，后因国土部门在核算容积率时存在较大误差，导致被上诉人未能在合同约定期限内取得房地产权属证书。在此后长达九年的时间内，被上诉人从未向上诉人提出过要求支付逾期办证违约金的请求，其在2017年起诉主张违约金已经超过了法律规定的诉讼时效。一审证人出具的证言并未确定曾经多次到辖区街道反映问题的部分业主当中就有被上诉人，且反映的问题也均限于办证的问题，未涉及支付违约金，另上诉人的办公室主任于2016年9月1日出具的函件仅承诺限期办证，故上述事件都不能产生对逾期办证违约金的诉讼时效可以中断或重新计算的法律效力。综上，一审判决对诉讼时效事实认定不清，适用法律不当，应予改判。雷智敏、游立芳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雷智敏、游立芳向一审法院起诉请求：1、判令创普公司限期将雷智敏、游立芳房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案；或判令创普公司限期为雷智敏、游立芳办理不动产登记证书。2、判令创普公司向雷智敏、游立芳支付违约金3258元。3、本案诉讼费由创普公司承担。一审过程中，雷智敏、游立芳确认其第1项诉讼请求为“判令创普公司将办理雷智敏、游立芳房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案”；同时变更第2项诉讼请求将违约金计算标准上浮30%为判令创普公司向雷智敏、游立芳支付违约金4235.4元。一审法院认定事实：长沙市韶山路168号星语林•名园系创普公司开发建设。2003年12月10日，雷智敏（买受人）与创普公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XYL2003-2904）1份，双方约定：1、买受人购买星语林•名园项目中的第2幢2单元904号房，建筑面积161.72平方米，每平方米2014.32元，总房价金额325756元。2、出卖人应当在2004年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、出卖人应当在房屋交付使用后270工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。在该合同上雷智敏签字确认，创普公司的法定代表人林新愉亦加盖个人印章及公司合同专用章予以确认。上述合同签订后，雷智敏、游立芳履行了支付购房款等相关义务。2011年11月24日，涉案房屋的房屋所有权证登记在雷智敏、游立芳游立芳名下（产权证号：长房权证天心字第××号）。因涉案房屋的国有土地使用证一直未能办理，星语林•名园小区的业主从2009年开始多次到辖区管理社区即井湾子社区投诉，要求创普公司办理涉案房屋的国有土地使用证未果。2016年9月1日，井湾子社区再次因星语林•名园小区业主的诉求，要求星语林•名园小区物业管理公司及开发商即创普公司的负责人到社区与业主协调。在协调会上，创普公司的办公室主任李运国（办理国有土地使用证的负责人）向与会业主出具承诺书1份，载明“星语林全体业主：通过2016年9月1日业主代表会议，创普房地产承诺在2016年12月1日之前与国土部门协商好办证事宜，如未办理，届时由社区牵头，集体去公司维权。尽早将全体业主国土证办理完毕。”在该承诺书上，星语林•名园小区物业管理公司周华签字。后2016年9月9日起，长沙市实施不动产统一登记。星语林•名园的部分业主经创普公司的协调在房产登记部门已办理了《不动产权证书》。迄今，雷智敏、游立芳因未能取得国有土地使用证，与创普公司发生纠纷，遂诉至法院要求创普公司将其房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，并赔偿违约金。一审过程中，因涉案房屋交付时间过长，双方均无法将具体交付房屋的时间陈述清晰，经一审法院释明后，双方均确认2008年12月31日前创普公司已将涉案房屋实际交付雷智敏、游立芳，2010年12月31日创普公司应将房屋所有权证及国有土地使用证办理完毕的事实。另查明，长沙创普房地产开发有限公司于2004年11月16日变更为长沙创普房地产开发（集团）有限公司。一审法院认为：雷智敏、游立芳与创普公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。现雷智敏、游立芳按约支付创普公司购房款，创普公司则应根据合同约定为雷智敏、游立芳取得房地产权属证书（包括国有土地权属证书）。在合同中，双方对限定创普公司办理房地产权属证书的时间约定不明，庭审过程中，双方对此各持己见。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系创普公司为雷智敏、游立芳提供的格式合同，双方对格式条款的理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应作出不利于提供格式条款一方即创普公司的解释。雷智敏、游立芳认为合同约定的“规定期限”应为房屋交付使用后270个工作日内，符合通常的理解，一审法院予以采信。故创普公司应在房屋交付使用后270个工作日内为雷智敏、游立芳办理权属登记备案及房地产权属证书。现雷智敏、游立芳未取得国有土地权属证书属实，创普公司的行为已构成违约，应承担支付违约金的民事责任。因双方对违约金的标准已在《商品房买卖合同》中约定“如因创普公司的责任，雷智敏、游立芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，雷智敏、游立芳不退房，创普公司按已付房价款的1%向雷智敏、游立芳支付违约金”，该约定不违反相关法律规定，故一审法院确认违约金为房屋总价款325756元×1%=3257.6元。雷智敏、游立芳以违约金约定过低、创普公司违约时间过长、雷智敏、游立芳可得利益受损为由要求将违约金计算标准上浮30%，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，雷智敏、游立芳未向一审法院提交其实际损失高于约定违约金的相关证据，故一审法院对增加违约金部分诉求不予支持。关于创普公司辩称雷智敏、游立芳的主张已超过诉讼时效的意见，在庭审中，经一审法院释明，双方均确认2008年12月31日前创普公司已将涉案房屋交付雷智敏、游立芳，2010年12月31日创普公司应将房屋所有权证及国有土地使用证办理完毕的事实。一审法院通过证人证言、创普公司所出具的承诺函等查明，雷智敏、游立芳等星语林•名园业主曾从2009年始多次到辖区街道社区反映国有土地权属证未办理的相关事宜，直至2016年9月1日，创普公司的办公室主任李运国（时任办理国有土地使用证的负责人）向业主出具承诺限期办证否则维权的函件，根据最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第一百七十四条“权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。经调处达不成协议的，诉讼时效期间即重新起算；如调处达成协议，义务人未按协议所定期限履行义务的，诉讼时效期间应从期限届满时重新起算”之规定，本案诉讼时效应从2016年12月2日重新计算，至雷智敏、游立芳诉至一审法院时尚未超过诉讼时效，一审法院对创普公司的该辩称意见不予采纳。创普公司辩称国家产权登记政策明确规定房产证和国土证合二为一，无需再办理土地证，雷智敏、游立芳可以凭原房屋产权证换领新的不动产权证书，本案虽因政策调整，创普公司无需分别为雷智敏、游立芳办理房屋所有权证及国土使用权证，但其仍负有为雷智敏、游立芳办理不动产权证书的合同附随义务，故一审法院对创普公司的该辩称理由不予采纳。创普公司认为延期办证系因国土部门容积率核算误差过大等其他客观原因造成，应酌情减免违约金，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限创普公司于本判决生效之日起90日内，协助雷智敏、游立芳办理位于本市星语林•名园项目中的第2幢2单元904号房屋的不动产权证书的登记手续；二、限创普公司于本判决生效之日起10日支付雷智敏、游立芳违约金3257.6元；三、驳回雷智敏、游立芳的其他诉讼请求。如创普公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由创普公司负担。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。被上诉人按照合同约定向上诉人足额支付了购房款，但上诉人未在合同约定期限内为被上诉人办妥房屋国有土地使用权证，构成违约，故一审法院判令上诉人按照合同约定向被上诉人支付逾期办证违约金并无不妥。对于上诉人提出的被上诉人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，本院认为，根据查明的事实，涉案星语林•名园小区的业主自2009年起多次到辖区街道社区反映国有土地使用权证逾期办理的问题，且上诉人的办公室主任于2016年9月1日在协调会上代表上诉人向星语林•名园全体业主出具了2016年12月1日前与相关部门协商好办证事宜的承诺，一审认定本案诉讼时效从2016年12月2日重新计算并无不妥，故对上诉人提出的该项主张不予支持。综上所述，创普公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文春桃审判员  李浩波审判员  周 坤审判员  熊 伟审判员  王 勇二〇一七年十月二十五日书记员  王 倩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。