湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017)湘1202民初2682号原告湖南晋源物业服务有限公司。法定代表人符晋源。委托诉讼代理人包英姿（特别授权）。委托诉讼代理人滕久余。被告王自爱。原告湖南晋源物业服务有限公司（以下简称晋源物业）因诉被告王自爱物业服务合同纠纷一案，本院2017年9月6日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员杨宏勇担任审判长，与人民陪审员向莱茵、沈红参加的合议庭，于2017年10月24日公开开庭进行了审理，代理书记员雷金华担任庭审记录。原告晋源物业的委托诉讼代理人腾久余到庭参加诉讼，被告王自爱经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋源物业诉称：由于自2010年元月份起，锦绣山河小区因无物业服务单位提供服务，小区内生活垃圾无人清理，公共秩序混乱，给该小区业主的生活带来诸多不便。为此，业主集体到怀化市人民政府上访，要求解决小区物业服务的问题。为解决小区业主上访诉求，2010年7月1日，怀化市房产局物业科、杨村社区联合下发通知，要求原告进驻锦绣山河小区服务。2010年7月5日，原告进入锦绣山河小区提供物业服务，一直服务至今。在此期间，原告对锦绣山河小区提供了如下服务，使该小区能够正常运转：1、物业共用部位的维修、养护和管理，保持物业的使用功能正常；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨污水管的疏通，绿化管护；4、协助政府职能部门对物业区域内的公共秩序、消防、交通等事项的管理服务；5、房屋装修装饰管理服务；6、其他与物业相关的服务。被告作为锦绣山河小区4栋1单元102号房的业主，享受了由原告提供的小区公共物业服务，有义务及时支付物业服务费。经原告多次催缴，被告却一直拒绝交纳物业服务费。自2010年7月1日起至2017年6月30日的共欠物业服务费6980元，生活垃圾处理费498元，合计7478元，严重损害了原告的合法权益。无奈，只好起诉至贵院，请求：1、判决被告向原告支付2010年7月1日至2017年6月30日的物业服务费6980元，生活垃圾处理费498元，合计7478元；2、本案的所有诉讼费用由被告承担。被告王自爱未到庭应诉，但在庭前提交了书面答辩意见称：一、本案的基本事实。1、2009年10月份锦绣山河小区依法成立小区业委会，小区的前期物业怀化荣嘉物业服务公司自愿退出小区服务。开发商拒不向小区业委会移交小区物业服务的相关设施及资料。2、自2010年2月至7月，锦绣山河小区业委会在房产局物业科的指导下，对小区进行自治管理，同时依法请求房产局对开发商进行监管，并积极筹备选聘物业服务企业。3、被答辩人及开发商怀化荣鑫房地产公司与怀化市房局物业科管商勾结，置人民群众的利益于不顾，2010年7月5日在既没有征得小区广大业主同意，也没有同小区业委会及本人同意并签订物业服务协议的前提下，强行侵占小区物业服务的公用设施，在小区非法经营，收取业主的物业费及公用设施的场地租金和广告费用。4、答辩人本人及小区业主委会员自始至终拒绝被答辩人在小区经营服务，并经多次驱赶无效的情况下无奈只有拒缴物业费以维护自已的合法权利。5、被答辩人及房产局物业科因小区业委会坚持维护小区权益，而对相关负责人进行打击迫害。6、被答辩人在非法侵占小区物业服务设施期间并没有履行物业服务企业职责，致使小区广大业主损失惨重。7、自2010年7月至2017年8月长达7年的时间内并没有对其权利的主张。二、基于上述事实，答辩人对被答辩人的答辩如下：首先从法律上讲：第一、答辩人与被答辩人之间无物业服务合同，依《合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的应当采用书面形式”。以及《物业管理条例》第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同”之规定。物业服务合同为法定要式合同，显然被答辩人的主张违背了上述法律规定，答辩人与被答辩人之间不存在合法的物业服务民事法律关系。第二、本案中被告及小区业委会和广大业主，自始至终拒绝接受和承认被答辩人为锦绣山河小区提供物业服务，被答辩人在被告小区的经营服务为单方违背答辩人及锦绣山河小区广大业主自主意愿的无效民事行为。依我国《民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。《合同法》第三条：“当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，民事法律关系应该建立在主体双方平等，自愿的原则之上，任何单位和个人都无权将自己的意愿强加于人。第三、被辩人单方强行进入小区经营服务的理由无法律依据。被答辩人一再声称其进入小区进行物业服务经营的理由是受怀化市房产局物业科和红星街道办事处的指派，并举证说明房产局物业科和街道办事处的指派依据为其出具的证据12、13、14、15，对此，答辩人认为首先依《物业管理条例》和《怀化市城区物业管理办法》对上述两行政职能部门在小区物业自治管理中的职能明确规定为：“组织业主大会的选举，成立、指导和监督业主大会、业主委员会的依法履职，调解物业管理纠纷，协调与社区管理和服务的关系（见《办法》第四条第二段）。以及《条例》第四十九条，第五十六、第五十七条、第六十二条之规定，显然房产局物业科及街道办事处无权为小区指派物业服务企业。其次，房产局物业科作为房产局的一科室，不是独立的行政主体，无权独立对外做出行政决定，再次，上述行政部门做出行政决定的依据不合法，被答辩人方提供的证据12.仅凭一份连日期都没有的39人签名及显属同一人伪造的11人签名证据13。在小区有合法业委会的前提下，显然不能代表小区的大多数业主，证据14.15.开发商协议委托被答辩人为小区二期前期物业服务企业及一期物业服务企业明显违反《条例》第五十六条之规定。本该由房产局对其给予相应的处罚，然而本案中房产局物业科不顾开发企业不依法配置物业用房及其他公用设施，开发商拒绝移交相关资料和私自协议委托物业企业的违法事实，执法犯法，反而把开发企业的违法委托及协议变成其行政乱作为、非法侵害答辩人及小区全体业主违法行政的依据，这是其对国家法制的莫大亵渎，以上充分说明房产局物业科和街道办事处的指派是非法的，无效的，完全是房产局物业科同开发企业及被答辩人官商勾结，想用非法指派物业来掩盖开发企业违法不完善小区公共配套设施，损害答辩人及锦绣山河小区全体业主利益的行政违法行为，所以被答辩人强行进驻锦绣山河小区服务的前提和依据是非法的、不成立的。第四、答辩人提供证据45、46、47、48对小区部分业主的交费统计用以证明大部分业主承认其小区经营服务合法不成立，首先，部分交费业主的交费只是对本人民事权利放弃，并没有承认被答辩人的合法地位，这一放弃不影响其他共同权利人对本人权利的主张，包括答辩人本人；其次，统计情况的真实性存疑；再有部分业主交费是基于业主不知被答辩人在小区内的经营是非法的，以及不缴费的业主经常受到物业的恐吓，业主交费并不是业主对被答辩人非法经营认可的真实表示。第五、小区的现状足以说明，被答辩人在强行侵占小区物业服务设施期间，违背企业诚信经营的原则，根本没有履行物业服务的职责，给本案被告及小区全体业主造成巨大损失，严重影响了答辩人及小区全体业主的生活质量和财产利益。第六、在庭审调查中，被答辩人无证据证明其在2010年7月到2017年7月这长达7年的时间内，主张其民事权利，明显已超出民事诉讼请求2年的追诉时效期限。其次从情理上讲：被答辩人作为物业服务企业，在明知其进入小区程序不合法、小区广大业主及业委会不同意的情况下，没有与业委会和广大业主积极沟通，反而对小区业主进行停水停电、对业委会主要负责人进行诬陷、打击迫害，完全有违服务企业的职业道德及社会公德，其行为是典型的违背社会主义法制精神，带有黑恶性质的强盗行为，所以答辩人拒缴物业费是捍卫自己合法权益的正当行为。综上所述，被答辩人提出其在锦绣山河小区的物业服务，显然是其与房产局物业科官商勾结、违背当事人锦绣山河小区全体业主意愿、违背我国民法平等、自愿法治原则的强买强卖行为，被答辩人作为一个企业法人，无视国家法律和其他民事主体的合法权利，恣意妄为，理应受到法律的惩戒和制裁。请求鹤城区人民法院依据最高人民法院[法释2009-8]《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第二段“物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，驳回被答辩人全部的诉讼请求，以维护我国社会主义法制的尊严，维护答辩人的合法权益。同时，答辩人请求法院判决被答辩人恢复其侵占小区公用设施期间损坏的公共设施。原告为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、晋源物业营业执照、法定代表人证明复印件一份，拟证明原告工商登记情况；2、被告身份查询信息复印件一份，拟证明被告王自爱身份情况；3、房屋产权信息查询表复印件一份，拟证明被告王自爱的房屋面积亦为152.07平方米；4、欠费明细表复印件一份，拟证明被告欠费计算情况。5、楼宇交接书复印件一份，拟证明2006年12月16日被告已经接收房屋、开始装修、入住。6、物业移交表复印件一份，拟证明2006年12月16日被告已经接收房屋、开始装修、入住。7、业主公约复印件一份，拟证明自2006年12月锦绣山河小区的物业费就是按照0.4元每平方米的标准收取的。8、关于执行2011年物业服务收费标准的通知复印件一份，拟证明原告收费价格在批准范围内，符合法律规定。9、收费申报审核表复印件一份，拟证明原告收费价格在批准范围内，符合法律规定。10、怀化市物价局规范居民住宅小区有关服务性收费项目和标准的通知复印件一份，拟证明原告收费价格在批准范围内，符合法律规定。11、请求维护锦绣山河小区稳定的报告复印件一份，拟证明因小区无物业公司服务，业主委员会请求房产局采取措施解决，政府依据请求介入处理业主自治事项（决定物业管理企业）是合法的。12、关于请求怀化市房产局紧急解决锦绣山河小区无物业的报告复印件一份，拟证明因小区无物业公司服务，39名业主联名请求房产局推荐物业公司进入小区服务，政府依据请求介入处理业主自治事项（决定物业管理企业）是合法的。13、紧急请求市房产局介入锦绣山河物业管理复印件一份，因小区无物业公司服务，11名业主联名请求房产局采取紧急措施解决，政府依据请求介入处理业主自治事项（决定物业管理企业）是合法的。14、关于再次请求怀化市房产局解决“锦绣山河”物业无人管理的局面复印件一份，拟证明开发商同意委托新的物业公司进场服务，政府依据请求介入处理业主自治事项（决定物业管理企业）是合法的。15、关于愿意按怀化市房产局物业管理科推荐的专业物业服务企业对“锦绣山河”小区物业服务的函复印件一份，拟证明开发商同意原告为二期前期物业服务公司，并同意原告为一期提供物业服务，政府依据请求介入处理业主自治事项（决定物业管理企业）是合法的。16、关于锦绣山河小区业主信访情况的答复复印件一份，拟证明一、锦绣山河小区发生矛盾是因开发商变更规划导致业主不满，业主以拒交物业费的形式对抗。二、当时小区现状为属于前期物业管理，原告进入小区服务为前期物业服务合同法律关系。17、通知（房产局、居委会2010.7.13）复印件一份，拟证明房产局物业科、居委会依据业主、业主委员会、开发商的要求，通过调查、上门征求意见，根据被调查业主的强烈要求和民意结果，推荐原告进入小区服务，并以《通知》公示形式告知了广大业主。18、公示（房产局2010.5.**）复印件一份，拟证明房产局物业科通过《公示》告知业委会、全体业主将由原告进入小区服务。19、公示（房产局、居委会2010.7.4）复印件一份，拟证明房产局物业科、居委会再次通过《公示》告知业委会、全体业主，由原告进入小区提供物业服务。20、通知（房产局、社区居委会）复印件一份，拟证明原告是应邀进入锦绣山河小区服务的。21、生活垃圾清运协议复印件一份，拟证明原告履行了小区垃圾收集、清运义务，并支付了相应费用。22、施工协议复印件一份，拟证明原告履行了小区物业共用部位的养护和管理义务。23、入场前后小区环境照片及原告员工工作照片复印件一份，拟证明原告履行了物业服务义务：一、物业共用部位的维修、养护和管理，保持物业的使用功能正常；二、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨污水管的疏通，绿化管护；四、协助政府职能部门对物业区域内的公共秩序、消防、交通等事项的管理服务；五、房屋装修装饰管理服务；六、其他相关物业管理服务。24、挂牌仪式、晚会照片复印件一份，拟证明1、原告进入锦绣山河小区是得到政府主管部门认可、同意的。2、原告进入锦绣山河小区提供服务是业主众所周知的事情。25、工作总结复印件一份，拟证明原告进入锦绣山河小区提供服务情况。26、通知（怀化市房产管理局物业管理科、杨村居委会）复印件一份，拟证明2010年8月13日，房产管理局物业管理科、杨村居委会再次以《通知》公示形式告知了广大业主，由原告进入小区提供物业服务。27、城市生活垃圾处理费征收委托书（2016、2017）复印件一份，拟证明原告代收垃圾处理费，被告应当缴纳。28、怀化市白蚁防治所房屋白蚁预防工程质量15年回访表复印件一份，29、电梯使用标志(2017年）复印件一份，30、电梯（扶梯）维护保养合同(2010年）复印件一份，31、电梯（扶梯）维护保养合同(2011年）复印件一份，32、电梯（扶梯）维护保养合同(2012年）复印件一份，33、电梯（扶梯）维护保养合同(2013年）复印件一份，34、电梯（扶梯）维护保养合同(2014年）复印件一份，35、电梯（扶梯）维护保养合同(2015年）复印件一份，36、电梯（扶梯）维护保养合同(2016年）复印件一份，37、电梯（扶梯）维护保养合同(2017年）复印件一份，38、电梯定期检验报告TD-N201602703，TD-N201602704，TD-N201602705，TD-N201602706，TD-N201602707复印件一份，28-38号证据共同拟证明原告履行了公共部位、电梯的维护、保养义务。39、生活垃圾清运协议（2011.8.25-2014.8.25）复印件一份，拟证明清运义务，并支付了相应费用。40、生活垃圾清运协议（2014.8.25-2017.8.24）原告履行了小区垃圾收集复印件一份，拟证明清运义务，并支付了相应费用。41、2011-2015收支测算复印件一份，42、2015-2017收支测算复印件一份，43、锦绣山河收支明细表（含员工社保费）复印件一份，44、锦绣山河收支明细表（不含员工社保费）复印件一份，以上41-44号证据拟共同证明小区收费、经营情况，如果未能按照调价后的价格执行，将会造成原告巨额亏损，无法维持正常经营，员工社会保险费等法定权益无法得到保障。45、2010年7月至12月交费业主、面积统计表及收据复印件一份，拟证明原告进场服务后，入住业主积极交费情况。46、2010年至2017年12月交费业主、面积统计表复印件一份，拟证明2010年至2017年累计交费业主达到634户，累计交费面积达到83623.87平方米，认可原告进场服务并同意按照0.4元价格交费的业主比例为83.53%（634/759*100%=83.53%），面积比例为79.85%（83623.87/104724.26*100%=79.85%）。47、已按0.65元交费业主、面积统计表复印件一份，拟证明已同意按照0.5、0.65元价格调整交费的累计交费业主累计达到475户，累计交费面积达到64558.79平方米，业主比例为62.58%（475/759*100%=62.58%），面积比例为61.65%（64558.79/104724.26*100%=61.65%）。原告上调价格得到多数业主同意认可，被告亦应当按照多数业主交费标准交费。被告未到庭应诉，但在庭审前为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、关于锦绣山河小区（一期）业主用电终端开户协调备忘录的落实情况一份，拟证明小区业委会拒绝晋源物业为小区服务。2、关于对张晓珍、李世书、谌自力三位教师冲击《其乐融融一家亲》晚会现场致使演出流产的行为予以严肃处理的请示一份，拟证明业主委员会赶晋源物业强行入场。3、怀化日报申明一份，拟证明不承认晋源在小区服务。4、物业科、街道2017年5月17日《通知》一份，拟证明小区大多数业主拒绝晋源在小区违法经营。5、民间问卷调查表一份，拟证明锦绣山河一期业主大多数拒绝晋源在小区非法经营。6、房地局物业2010年2月8日《通知》一份，拟证明小区业主委员会依房产局要求对小区进行自治管理2010年3月-7月。7、《2009年12月-2015年12月关于请求是房产局督促锦绣山河开发商尽快定成物业交接的报告》一组，拟证明业主委员会一直在履行职责。8、2017年8月19日小区现场照片一组，拟证明小区完全没有物业服务。9、光碟一张，拟证明小区业主及业委会成员驱赶晋源在锦绣山河的视频及照片。经庭审主持举证、质证和辩论。对原告提交的证据，被告未到庭发表质证意见。对被告庭前提交的证据，原告的质证意见为：对1号证据的真实性，合法性有异议，认为不能证明广大业主与原告不存在事实合同，不是广大业主的真实意思表示，不符合业主委员会法定工作程序；对2号证据的合法性有异议，认为不符合业主委员会法定工作程序与形式；对3号证据的合法性有异议，认为不符合法定程序和形式，没有公章，且业委会成员已超过规定的任职期限；对4号证据的合法性有异议，认为是无效数据；对5号证据的合法性有异议，同样认为是无效数据；对6号证据的关联性有异议，本案争议是2010年7月以后的事，被告提交的确是2010年7月以前的通知，与本案无关联性；对7号证据认为与本案无关联性，系被告等业主与开发商的纠纷；对8号证据的真实性、合法性有异议，认为垃圾可能有临时堆放的情形存在，绿化要分时间作修剪，同时因被告等业主拖欠物业费造成服务跟不上也有关系，图片内容不能确定是否是本小区内的，车辆停放与小区最初设计的容量有关业主车辆数量上升小区无法停放；对9号证据的合法性有异议，只能代表参与人员的意见，而不能代表广大业主的意见，且不能证明最初的事实未成立。本院认证如下：因被告未到庭对原告提交的证据发表质证意见，经审查，本院认为原告提交的全部47份证据均符合证据真实性、关联性、合法性的规则要求，能够证明原告拟证明的事实，本院予以采信。原告对被告提交的9份证据均不认可，且提出合理异议，又因被告无正当理由未到庭应诉，无法对原告的质证意见提出反驳和说明，故本院认为原告的质证意见均能够成立，对被告提交的证据均不予采信。根据采信的证据及本院开庭审理，查明以下案件事实：被告系怀化市鹤城区锦绣山河小区4栋1单元102号商品房业主（产权证号为00096935，面积152.07平方米），于2006年12月16日接收该商品房，自2010年7月至今未缴纳物业服务费。2010年7月1日，怀化市鹤城区红星街道办事处杨村社区居民管理委员会与怀化市房产管理局物业管理科鉴于锦绣山河小区无物业企业服务导致的混乱现状，联合向原告下发通知，要求原告进驻小区服务，通知主要内容为“锦绣山河小区自元月份以来，没有物业管理，物业科和红星街道办事处及杨村社区联合组织人员就小区物业服务问题进行了书面征求意见，根据大多数调查业主的意见，特推荐原告于7月5日前进入锦绣山河小区服务，同时要求原告进入小区服务后应积极主动与荣鑫房地产和业主委员会、业主代表就小区物业管理遗留问题等进行协调处理，并尽快与业主委员会达成协议并签订物业服务合同”等。2010年7月5日原告根据该通知要求进驻锦绣山河小区，至今未与被告，也未与小区业主委员会签订物业服务合同；至今该小区未召开业主大会确定物业服务企业，至今原告仍在为锦绣山河小区提供物业服务。原告提供的物业服务存在一定瑕疵，尚有部分业主不认同或持反对接收物业管理服务态度。另查明，锦绣山河小区业主委员会在原告进驻前已成立。原告根据其在锦绣山河小区的收费标准计算被告自2010年7月1日至2017年6月30日应交纳的物业费为6980元（具体如下：自2010年7月至2010年12月按每月每平方米0.4元计算；自2011年1月至2014年12月按每月每平方米0.50元计算；自2015年1月至2017年6月按每月每平方米0.65元计算），生活垃圾处理费498元，两项合计7478元。本院认为，原告根据怀化市鹤城区红星街道办事处杨村社区居民管理委员会与怀化市房产管理局物业管理科的通知进驻锦绣山河小区，并自2010年7月5日至今一直为该小区提供物业服务；原告提供物业服务行为虽未经小区业主大会选聘并与小区业主委员会签订物业服务合同，但至今小区业主及小区业主委员会既未选聘新的物业服务企业进驻小区，亦未要求原告退出小区物业服务，故在小区业主未选聘新的物业服务企业进驻前，为保证小区正常运转，仍应维持现有的物业服务企业。原告作为为小区提供物业服务的企业，业主是否及时向原告缴纳物业费，决定小区物业服务的顺利进行和服务质量，也涉及到绝大部分已交费业主的合法权益，故被告作为小区业主在享受原告提供的物业服务后，应向原告适时交纳物业费。因原告提供的物业服务存在瑕疵，导致部分业主不满，原告作为服务企业有必要及时改进并努力提高服务质量；由于原告提供的物业服务瑕疵不足以影响小区业主正常生活，故被告不享有少交或免交物业服务费的权利。鉴于原、被告之间未约定有具体的物业服务收费标准，结合原告实际收费标准，参照本院同类案件已经做出的生效判决，本院酌定按每月每平方米0.4元计算，被告应向原告缴纳自2010年7月至2017年6月物业费5109.55元。因为原告未被告居住的小区提供了清运生活等垃圾的服务，故原告请求被告按照小区一般标准支付垃圾处理费合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五条及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条之规定，判决如下：限被告王自爱于本判决生效之日起10日内向原告湖南晋源物业服务有限公司缴纳自2010年7月至2017年6月物业服务费5109.55元，垃圾处理费498元，合计5607.55元；二、驳回原告湖南晋源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告王自爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  杨宏勇人民陪审员  沈 红人民陪审员  向莱茵二〇一七年十月三十日代理书记员  雷金华附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。参考文献：湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民二初字第775号民事判决书（该判决现已发生法律效力）。