江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0923民初4551号原告：中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局，住所地盐城市海龙路2号。负责人：邱友群，该局局长。委托诉讼代理人：薛烨，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。被告：吴坚，男，1950年6月24日出生，汉族，市民，住阜宁县。原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局（以下简称南京军区房管局盐城分局）与被告吴坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告南京军区房管局盐城分局委托诉讼代理人薛烨、被告吴坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京军区房管局盐城分局向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴坚迁出占用的阜宁县东沟××路××号房屋（坐落号：南苏字第××号）；2.判令被告吴坚支付房屋实际占有使用费，按年租金10000元，从2017年1月1日计算至实际返还房屋之日；3.判令被告吴坚承担本案诉讼费。事实和理由：2014年12月10日，原告南京军区房管局盐城分局与被告吴坚签订《军队房地产租赁合同》，约定将位于阜宁县东沟××路××号（坐落号：南苏字第××号）的建筑面积为500平米房屋出租给被告吴坚，用于经营橡塑制品厂，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为10000元。2015年12月31日租赁期满后，因军队政策调整，军队房地产不得对外租赁，故原、被告再未续订租赁合同。但吴坚拒不退还房屋，期间支付2016年度房地产使用费10000元。现为维护军队的合法权益，故特具诉状，请求法院支持原告的诉讼请求。被告吴坚辩称，我自2001年起同原告南京军区房管局盐城分局签订涉案房屋的租赁合同，合同每年一签，口头约定租赁50年。最后一次合同是2015年签订，约定租赁期为2015年1月1日至2015年12月31日，后再未签订租赁合同。原告要求我搬迁，因原告没答应赔偿我增建和改建建筑物的费用、管线拆除的损失及我恢复供电线路、供水管线的费用，并且我也没有经济能力承担搬迁费用，设备搬迁后也无处摆放，所以我至今无法迁出房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月10日，原告南京军区房管局盐城分局作为出租人、被告吴坚作为承租人，双方签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定：出租人自愿将位于阜宁县东沟××路××号（坐落号：南苏字第××号）的建筑面积为500平米房屋出租给被告吴坚经营橡塑制品厂，租赁期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金10000元。合同第八条第三项约定：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩；在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得出租方书面同意，费用自理，权属归出租方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给出租方；承租人不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向出租人提供建设方案，在出租人按规定报经军队主管部门批准并由出租人出具书面同意书后实施，费用由承租人自理，权属归出租人所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给出租人。合同第九条第四项规定：因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，出租方与租赁方均不承担责任。合同第九条第五项约定：租赁期满，合同解除。合同还就其他有关事项进行了约定。合同签订后，被告吴坚向原告南京军区房管局盐城分局支付了租金10000元。合同期满后，原、被告未有续签房屋租赁合同，吴坚继续占用使用租赁房屋，并交纳了2016年房屋租金10000元。2016年2月16日，中央军委发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，南京军区房管局盐城分局于2017年4月5日要求吴坚迁出租赁房屋，吴坚雇佣的看管人员在《腾退保证书》上代为吴坚签名，承诺于2017年6月30日前迁出租赁房屋，但吴坚至今未有迁出。另查明，自2001年起，南京军区房管局盐城分局向吴坚出租涉案房屋，房屋租赁合同每年签订一次，均约定：租赁方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建或添建各种永久性建筑物、构建物；如确实需要，必须征得出租方书面同意，费用由租赁方自理，合同期满后，租赁方保证完好无损地无偿移交给出租方。本院认为，本案的争议焦点为：（一）原告南京军区房管局盐城分局要求被告吴坚迁出租赁房屋的诉讼请求应否支持？（二）被告吴坚在租赁期间增建、改建房屋或设施，原告南京军区房管局盐城分局应否给予补偿？（三）原告南京军区房管局盐城分局要求被告吴坚从2017年1月1日起按年租金10000元标准支付房屋占有使用费的请求应否支持？（一）关于原告南京军区房管局盐城分局要求被告吴坚迁出租赁房屋的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，2014年12月10日签订的《军队房地产租赁合同》约定，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，此后双方再未签订涉案房屋的租赁合同，但吴坚仍继续占有使用该房屋，并交纳了2016年度房屋租金10000元，应当认定原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，南京军区房管局盐城分局可随时要求停止合同的履行。2017年4月5日，因政策调整的原因，南京军区房管局盐城分局要求吴坚退出租赁房屋，系为终止租赁合同履行的意思表示，该要求符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，据此规定，吴坚在租赁合同终止后理应迁出房屋，故对原告南京军区房管局盐城分局要求被告吴坚迁让涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于被告吴坚在租赁期间增建、改建房屋或设施，原告南京军区房管局盐城分局应否给予补偿的问题。被告吴坚抗辩其在租赁期间增建和改建房屋和设施，对此本院认为，在吴坚与南京军区房管局盐城分局签订的房屋租赁合同中，均约定：租赁方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建或添建各种永久性建筑物、构建物；如确实需要，必须征得出租方书面同意，费用由租赁方自理，合同期满后，租赁方保证完好无损地无偿移交给出租方。上述约定系双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院作为定案依据。据约定，吴坚作为房屋租赁方，其增建和改建房屋和设施应经出租方的同意。另据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。但在本案诉讼中，吴坚未能举证证明增建和改建房屋或设施经过出租方的许可。即使吴坚对租赁房屋及其他设施进行增建和改建，依照双方约定，吴坚也应在租赁期满后无偿交付原告。故吴坚关于应对其补偿的主张本院不予支持。（三）关于原告南京军区房管局盐城分局要求被告吴坚从2017年1月1日起按年租金10000元标准支付房屋占有使用费的请求应否支持的问题。如上所述，在2015年12月31日房屋租赁合同期满后，双方再未签订涉案房屋的租赁合同，但吴坚仍使用该房屋，应当认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。在南京军区房管局盐城分局于2017年4月5日要求吴坚迁出租赁房屋前，双方仍存在房屋租赁合同关系，吴坚在给付2016年度租金10000元后，仍差欠2017年1月1日起至2017年4月5日的房屋租金，租金应按原租赁合同约定的年租金10000元标准计算。在南京军区房管局盐城分局要求吴坚迁出租赁房屋后，双方已不存在房屋租赁合同关系，吴坚仍占有使用房屋，已构成违约，应承担原告房屋占有期间的损失。现南京军区房管局盐城分局主张按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，该主张符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告南京军区房管局盐城分局与被告吴坚签订的《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按照合同的约定和法律的规定全面履行自己的义务。依照双方的合同约定，在租赁期间吴坚增建和改建的房屋及设施在租赁期满后归原告所有，故吴坚要求原告承担其损失的主张不符合双方的约定，亦不能成为其拒绝迁出房屋的理由。在房屋租赁合同期满后，在原告要求吴坚迁出租赁房屋前，双方仍存在租赁合同关系，吴坚理应给付该期间的房屋租金。在原告要求吴坚迁出房屋、房屋租赁合同终止后，吴坚拒不迁出，不仅应承担迁出房屋的违约责任，还应承担原告房屋占有使用费的损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吴坚迁出位于阜宁县东沟镇海陵路1号（坐落号：南苏字第××号）的涉案房屋，限于本判决生效后20日内履行完毕；二、被告吴坚给付原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局房屋租金及占有使用费（自2017年1月1日起至实际迁出之日止，按年租金10000元标准计算），限于本判决生效后20日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告吴坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  倪常春人民陪审员  王建军人民陪审员  王清明二〇一七年十月三十日书 记 员  孙芳杰