云南省弥渡县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）弥民初字第508号 原告李某1，男，1958年3月21日生，汉族，初中文化，职工。 委托代理人杨生，云南成展律师事务所律师。一般代理。 被告李某2，男，1973年10月26日生，汉族，大专文化，公务员。 委托代理人陈加光，弥渡县弥城镇法律服务所法律工作者。特别授权代理。 原告李某1诉被告李某2建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理。依法由审判员白志强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托代理人杨生，被告李某2的委托代理人陈加光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某1诉称，我户与被告户系邻居户，我户居住在弥城镇前进街18号房屋，被告户居住在弥城镇前进街19号房，历史以来我户房屋西边的西山墙与被告户房屋的东山墙系一堵共用墙，各户有一半的产权，该共用墙长12.41米，宽0.85米。前几年，我户拆旧建新时为确保被告户的房屋安全，未拆除属我户与被告户共用的墙体。近期因旧城改造，被告主动找我户协商，要求我户将共用墙属我户产权的土地面积参照邻居20号的土地出让价以每平方米人民币（以下同）10000元出让给被告户使用，我户考虑因系邻居关系同意了被告户的请求，被告于2015年4月27日写好《协议》交我过目，双方对协议无异议后，签名认可了该协议。协议签订后，被告户在未履行支付土地出让款的情况下，却组织施工队对我户的共用墙进行了强拆，并将双方共用墙石脚拆除，致使我户砖混墙的基层部分裸露在外面，雨水无法排除，给我户的房屋带来重大安全隐患，同时给我户对房屋基础采取的防护措施设置了障碍。综上所述，我户基于被告户的需求与被告户签订了协议，现被告户的行为已表明对协议的反悔，其行为是用协议的合法性达到其非法强拆我户墙体的目的，我认为该协议不违反国家法律规定，且属双方真实意思表示和合意行为，该协议具有法律效力，被告应承担违约的法律后果。诉讼请求：一、人民法院判决解除李某1与李某2签订的《协议》。二、由李某2支付给李某1违约金50000元。三、由李某2承担本案的诉讼费用。 被告李某2辩称，我与原告订立的协议合法有效，双方本应该履行该协议，中途不能无故反悔，现在原告诉请解除该协议，我同意解除。原告认为我没有履行付款义务是一种违约行为，应当承担违约责任。我认为，我的行为不构成违约，无需向原告承担违约责任，不必支付违约金。理由如下：我与原告订立的协议，该协议的内容过于简单，双方对付款金额、付款方式和付款期限均没有明确约定。在付款金额方面，只确定了应付出让金的参考单价，即以前进街20号每平方米的成交单价计算，没有确定具体的出让面积或者出让面积的计算方式，因此，无法确定具体的出让面积，也就无法确定我应当支付的出让金的具体金额，致使我无法付款。现在，原告单方认为共用墙长为12.41米，宽为0.85米，并无事实依据，且与实际情况不相符，我不予认可。基于上述理由，我认为，根据出让协议约定，无法确定我应付出让金的具体金额，我至今未付出让金的行为，不构成违约，我无须向原告承担违约金50000元。2015年4月27日，我与原告订立的协议，同年5月，我拆除双方的共同墙体，挖掘了平均深度大约有2.5米的基坑，然后用石头和混凝土浇筑至地面。出让协议解除后，原告应给我相应的赔偿。即使法庭最终认定我违约，原告诉请支付50000元的违约金也明显偏高，根据公平原则，该违约金也应大幅度降低，以维护我享有的合法权益。请求法庭予以采纳。 经审理查明：原告李某1向本院提交的证据有：1、与原件核对无异的李某1的居民身份证复印件1份，证明李某1的自然身份情况。2、与原件核对无异的李某1的房屋所有权证（弥房证字第××号）复印件1份，证明原告于1997年12月8日取得该房产，房产证载明西边与李维樑（系李某2之父，以下同）户有一堵共用墙。3、与原件核对无异的李某1的国有土地使用证弥国用（1997）字第0909号复印件1份，证明原告于1997年12月2日取得的国有土地使用证载明西与李维樑同墙共用。4、协议1份，证明2015年4月27日，李某1与李某2约定，李某1户将前进街18、19号共用墙面一半出让给前进街19号李维樑户，每平方米出让金额按照前进街20号房屋计算。如有单方违约，支付违约金50000元给对方。5、现场照片10张，证明被告户拆除房屋前后的状况。6、视频影碟1张，证明被告户拆除房屋前的视频。经质证，被告对原告李某1提供的证据1、2、3、4、6无异议。但证据2、3、4证明不了共用墙的长宽及占地面积。证据3中的图纸数据有改动，对图纸三性不认可。对证据5的真实性、合法性无异议，但照片第5、6张证实被告房屋拆除的状况，与本案无关联性不予认可。被告李某2向本院提交的证据有：7、与原件核对无异的李某2的居民身份证复印件1份，证明被告的自然身份情况。8、协议1份，证明原被告就弥渡县弥城镇前进街18、19号房屋的共用墙的使用达成了协议。经质证，原告对被告提供的证据7、8的三性无异议。法庭依职权调取的证据有：9、现场草图1份，证明李某1和李某2原共用墙体所占面积的一部分，李某2户旧城改造新建房屋东山墙长11.7米，李某1户西山墙至李某2户东山墙之间北边宽0.55米，南边宽0.39米。10、原、被告陈述相吻合的内容：每平方米出让金额按照前进街20号房屋出让金计算，每平方米10000元。经质证，原告李某1、被告李某2对证据9、10均无异议。本院认证认为，证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10证据来源合法，双方当事人对证据的真实性予以认可，本院予以采信。对证据3中图纸数据有改动的内容不予采信。证据5中第5、6张照片与本案无关联性，本院不予采信。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：原告李某1户与被告李某2户系邻居户。2015年4月27日，李某1与李某2达成协议，对弥渡县弥城镇前进街第18、19号房屋的共用墙进行归并，李某1户将其享有的共用墙份额出让给19号李维樑户，每平方米出让金额按照前进街20号房屋出让金单价计算，每平方米10000元。如有单方违约，违约方支付50000元违约金给对方。2015年5月，被告方拆除了双方的共同墙体。共用墙体占地长为11.7米，宽按日常生活经验法则推定为0.66米。如有单方违约，违约方支付50000元违约金给对方。被告户拆除了共用墙，但未支付约定价款。2015年8月3日，原告李某1起诉来院，请求：解除李某1与李某2签订的《协议》。并由李某2支付给李某1违约金50000元。由李某2承担本案的诉讼费用。审理中，因双方当事人对支付违约金的数额各持己见，故调解未成。 本院认为：依法成立的协议，对双方当事人都具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。当事人互负债务的，没有先后履行顺序的，应当同时履行。当事人一方不履行合同义务的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方未明确约定拆墙及付款的具体时间，依法应视为同时履行。被告户拆除原被告双方的共用墙体时，未支付约定价款的行为已经违约。原告请求解除协议，要求支付违约金。原被告双方同意解除该协议，该协议依法解除。原被告双方虽然在《协议》第四条中约定：“如有单方违约，违约金伍万元赔付给对方”。但当事人约定的违约金过分高于实际造成的损失，应予以适当减少，不应超过实际损失的30%。原告的实际损失是38610元（10000元／平方米×3.861平方米），原告的诉请，有协议约定，且依法有据，但约定违约金过高，本院酌情支持实际损失的30%，即11583元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第（二）款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告李某1与被告李某2于2015年4月27日签订的《协议》。 二、由被告李某2支付给原告李某1违约金11583元。（限期判决生效之日起10日内交清）。 案件受理费1050元，减半收取525元，由原告李某1承担367.5元（已交），由被告李某2承担157.5元（限期同上）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （此页无正文） 审判员  白志强 二〇一五年十一月三日 书记员  房雪飞