云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二终字第258号上诉人（原审被告）张德明，男，1968年5月23日生，汉族，住景洪市。委托代理人王金莲，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）景洪市供销社社有资产管理中心。组织机构代码78463059—5。住所地景洪市澜沧江路**（金色佳园内）。法定代表人苏以学，主任。委托代理人马黎威，云南大合律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人景洪市供销社社有资产管理中心版纳商场。组织机构代码21859263—5。住所地景洪市景洪民族北路**代表人黄玉林，负责人。上诉人张德明因与被上诉人景洪市供销社社有资产管理中心（以下简称“景洪市供销社”）、原审第三人景洪市供销社社有资产管理中心版纳商场（以下简称“版纳商场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2015）景民二初字第885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月6日对本案进行公开开庭审理。上诉人张德明及其委托代理人王金莲，被上诉人景洪市供销社的委托代理人马黎威、原审第三人版纳商场的代表人黄玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：张德明于2002年起承租版纳商场第1、2、3、4间商铺，双方以一年一签方式签订合同。张德明及其妻易xx以该商铺于2002年申办xx灯饰厨具店，开办地点为民航路x号。2013年9月25日，张德明与版纳商场签订《出租合同》，合同约定：“版纳商场将其单位所有的位于版纳商场第1、2、3、4间商铺出租给张德明使用，租期一年、从2013年8月22日至2014年8月22日止，租金118000元，租金一次性支付，张德明逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付景洪市供销社每天5‰的滞纳金，且不交租金达15日，景洪市供销社有权收回门面（房屋或场地），并不负责张德明任何损失，同时双方约定了其他事项。”合同签订后，景洪市供销社将其单位所有的位于版纳商场第1、2、3、4间商铺交付张德明使用，张德明于2014年3月2日支付租金118000元。该合同到期后，张德明继续使用该商铺并于2014年9月22日向景洪市供销社支付2014年9月至12月租金39333元。从2015年1月起至今张德明仍继续使用该商铺，但未支付该期间的租金。2015年4月28日景洪市供销社以邮寄方式向张德明发出解除合同通知，要求解除与张德明所签订的原《出租合同》、同时在收到通知之日起7日内缴纳应付租金和搬出并交付商铺，并经西双版纳州xx公证处公证证明该通知已经邮寄发送到张德明。现张德明仍继续使用该商铺，同时也未支付使用该商铺期间（2015年1月1日至2015年5月19日，共170天）的租金。另查明，景洪市供销社社有资产管理中心于2010年5月26日由景洪市供销合作社（景洪市供销合作社联合社）报景洪市机构编制委员会批准成立并负责市社级社有资产经营管理。景洪市供销社社有资产管理中心版纳商场于1998年8月3日设立，于2013年1月8日隶属于景洪市供销社社有资产管理中心集体分支机构（非法人）。本案租赁物（房屋）系景房权证景字第**房产证载明的房屋。该房所属楼房属景洪市供销合作社（景洪市供销合作社联合社）房产，于2005年8月11日申办产权证，申办该房产坐落位置以景洪市供销合作社当时办公地，即景洪西路x号为房产坐落位置，该房产实际坐落位置当时名称为景洪民族北路x号（现名称为景洪民航路）。该房产属景洪市供销社社有资产管理中心负责的市社级社有资产经营管理的职权范围。原审法院认为，版纳商场系景洪市供销社依法设立并领取营业执照的分支机构，版纳商场在民事活动中所产生的权利义务最终由景洪市供销社承受，且版纳商场对景洪市供销社向张德明主张权利无异议，景洪市供销社作为本案原告诉讼主体符合法律规定，应予以认定和支持。版纳商场与张德明所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”版纳商场及张德明已按该合同约定全面履行了合同义务且合同约定租期届满后，张德明仍继续使用该商铺并按合同约定租金标准支付了一段租期租金，且版纳商场接受了张德明所支付的租金，应视为对张德明继续使用该商铺无异议，版纳商场与张德明所签订的原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”景洪市供销社在合理期限之前已通过合法有效方式通知张德明解除双方原房屋租赁合同，因此，景洪市供销社诉请解除与张德明签订的原房屋租赁合同符合法律规定，该诉请应予以支持。张德明未支付使用该商铺期间的租金，合同解除后，应继续履行支付租金义务，景洪市供销社诉请张德明支付租金54958.9元符合法律规定，该诉请应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除景洪市供销社社有资产管理中心版纳商场与张德明签订的《出租合同》。二、张德明于判决发生法律效力之日起三十日内自行迁出位于版纳商场的第1、2、3、4间商铺并将该四间商铺交还景洪市供销社社有资产管理中心。三、张德明于判决发生法律效力之日起十日内向景洪市供销社社有资产管理中心支付租金54958.9元（2015年1月1日至2015年5月19日，共170天，按每日租金323.3元计算）。原审判决宣判后，张德明不服，提起上诉。上诉要求：撤销景洪市人民法院（2015）景民二初字第885号民事判决，发回重审。上诉理由如下：一、原审程序违法，原判决内容超出了原审原告的诉讼请求范围。涉案合同是上诉人和原审第三人签订的，而原审第三人并未提出诉请，因此原审判决解除上诉人与原审第三人签订的租赁合同程序违法。二、原审认定事实错误。原审认定上诉人与被上诉人签订合同、被上诉人向上诉人交付涉案房屋、上诉人向被上诉人交付租金等均不是事实，事实是上诉人与原审第三人签订租赁合同，并履行合同约定的交付房屋和租金的义务。另外上诉人并未收到被上诉人寄出的解除合同通知。三、原审第三人瞒着上诉人已将涉案房屋租赁给xx商贸公司，此行为严重损害了上诉人的利益，上诉人的租赁优先权未体现。四、本案适用法律条款与事实相悖。被上诉人景洪市供销社、原审第三人版纳商场答辩称，一、关于被上诉人与原审第三人的关系问题。根据被上诉人提交的内资企业登记基本信息可知，原审第三人系被上诉人的分支机构，其民事责任和民事权利由被上诉人承担和享有。而且原审第三人认同被上诉人的诉讼请求，因此原审判决认定解除涉案合同是有法律依据的。二、被上诉人系涉案房屋的产权人，有涉案房屋的处分权。针对一份期限届满后的不定期租赁合同，上诉人拖欠房租已有一年有余，仍在免费正常营业，因此上诉人的行为于法无据。综上原审判决事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立，请法院驳回上诉人的上诉请求。对原审认定的本案事实，上诉人认为原审判决中所有关于景洪市供销社的行为描述都不是事实，上诉人只与原审第三人签订合同，没有与被上诉人签订合同；对原审判决认定“2015年4月28日原告景洪市供销社社有资产管理中心以邮寄方式向被告张德明发出解除合同通知……”有异议，上诉人没有收到过解除合同通知；对原审判决认定的使用商铺期间（2015年1月1日至2015年5月19日，共170天）有异议，认为只计算得139天；对原审判决认定的“原告景洪市供销社社有资产管理中心于2010年5月26日由……批准成立并负责市社级社有资产经营管理”有异议，认为上诉人没有见到原件。被上诉人、原审第三人对原审认定的事实无异议。对各方无异议的事实，本院在此予以确认。在二审审理中，上诉人向本院提交2015年6月26日、10月26日收据2份、2015年1月1日说明1份，欲证明西双版纳xx商贸公司在收取涉案房屋的水电费，被上诉人和原审第三人没有依据涉案合同约定给上诉人优先承租权。经质证，被上诉人对该份证据中的收据的关联性不予认可，对说明的三性不予认可。原审第三人的质证意见与被上诉人一致。本院认为，对上诉人提交的证据，其欲证明的事项与本案无关联性，本院不予采信。被上诉人、原审第三人无新证据提交。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点：被上诉人是否有权解除上诉人与第三人于2013年9月25日签订的《出租合同》。本院认为，根据原审查明的事实，原审第三人版纳商场系被上诉人景洪市供销社依法设立并领取营业执照的分支机构，原审第三人版纳商场在涉案合同中的权利义务最终由被上诉人景洪市供销社承受，因此，被上诉人景洪市供销社是涉案合同的当事人，有权就涉案合同的解除主张权利。上诉人提出涉案合同系上诉人与原审第三人签订，被上诉人无权主张合同解除权，一审法院判非所诉程序违法的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。根据原审确认的事实和《中华人民共和国合同法》二百三十二条、第二百三十六条的规定，涉案合同自2014年8月23日起为不定期租赁合同，被上诉人作为合同的当事人有权随时解除合同，且被上诉人已提交合法有效的证据对解除通知进行证明，上诉人提出未收到被上诉人的解除合同通知，涉案合同尚未解除的主张，无事实依据和法律依据，本院不予支持。上诉人在上诉理由中主张涉案房屋的优先租赁权，根据法律的规定，优先租赁权需涉案合同权利义务终止后方能主张，但本案系合同解除的纠纷，因此，上诉人的该项上诉主张不属于本院处理范围。另外，原审判决确认的事实“2015年1月1日至2015年5月19日，共170天”计算错误，应为“2015年1月1日至2015年5月19日，共139天”，因此，原审判决第三项的租金数额计算错误，本院纠正为44938.7元（323.3元/日×139日）。综上所述，原审判决认定事实部分错误，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2015）景民二初字第885号民事判决第一项、第二项，即：一、解除景洪市供销社社有资产管理中心版纳商场与张德明签订的《出租合同》。二、张德明于本判决发生法律效力之日起三十日内自行迁出位于景洪市供销社社有资产管理中心版纳商场的第1、2、3、4间商铺并将该四间商铺交还景洪市供销社社有资产管理中心；二、变更景洪市人民法院（2015）景民二初字第885号民事判决第三项为：张德明于本判决发生法律效力之日起十日内向景洪市供销社社有资产管理中心支付租金44938.70元（2015年1月1日至2015年5月19日，共139天，按每日租金323.3元计算）。二审案件受理费1174元，由上诉人张德明负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审 判 长  马 云审 判 员  玉的勒代理审判员  罗 菲二〇一五年十一月二十日书 记 员  郑黎媛