东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2015）河民初字第552号原告：吕术叶，女，1967年1月15日出生，汉族，现住东营市河口区。委托代理人：王桂祥，山东贝特律师事务所律师。委托代理人：张连合，东营市东营正大法律服务所法律工作者。被告：刘清文，男，1968年3月12日出生，汉族，个体户，现住河口区。委托代理人：闫向阳，北京市证天律师事务所律师。原告吕术叶与被告刘清文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕术叶及委托代理人王桂祥、张连合，被告刘清文的委托代理人闫向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕术叶诉称，2013年6月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》两份，原告将从山东申元置业有限责任公司（以下简称“申元公司”）租赁的位于河口区三层楼房15间及平方7间，和自建厨房及正楼房与平房中间过道（原祥和饭店）转租给被告使用。该两份合同均约定租赁期限为5年，自2013年8月15日起至2018年8月14日止。楼房合同约定每年租金140000元，共计700000元，合同签订后，被告交纳了2013年度的租金140000元及2014年度的租金100000元，2014年剩余租金40000元至今未交；平房及过道合同约定每年租金18000元，共计90000元，被告仅交纳了2013年度的租金18000元，2014年度的租金至今未交纳。原告曾多次向被告催要，但被告拒绝支付租金。为此诉至法院，诉讼请求为：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付房屋租金58000元、违约金30643元，共计88643元；3、诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告签订的建筑面积为1328平方米房屋的《房屋租赁合同》，并判令被告支付租金79500元（2014年租金40000元，2015年6月26日至2015年9月26日的租金39500元）、违约金22883元（2014年租金的违约金以40000元为本金，自2014年6月26日起至2015年5月13日止，每月按照月租金的5%计算，得21133元；2015年租金的违约金，以39500元为本金，自2015年6月26日起至2015年9月26日止，每月按照月租金的5%计算，得1750元）；2、解除原、被告平房、厨房及过道的《房屋租赁合同》，并判令被告支付租金22500元（2014年度的租金18000元，2015年6月26日至2015年9月26日的租金4500元）、违约金9735元（2014年租金的违约金以18000元为本金，自2014年6月26日起至2015年5月13日止，每月按照月租金的5%计算，得9510元；2015年租金的违约金，以4500元为本金，自2015年6月26日起至2015年9月26日止，每月按照月租金的5%计算，得225元）；3、诉讼费由被告承担。被告刘清文辩称，1、原告并非涉案房屋的所有人和承租人，不具备与被告签订租赁合同的主体资格，其诉讼主体不适格，应驳回其起诉；2、原、被告签订的合同为无效合同，原告应当依法返还非法获利的租金130000元。原告在本案审理过程中提交下列证据：证据1：2007年6月1日原告与申元公司签订的房屋租赁合同一份，证明：原告对涉案房屋享有出租权。证据2：2013年6月18日吕希华与申元公司签订的房屋租赁合同一份，证明：原告与吕希华系夫妻关系，从申元公司处租赁房屋及将房屋租赁给被告均系夫妻合意，原告有权与被告签订房屋租赁合同，申元公司对此未提出异议；该份合同是对证据一租赁合同的补充，因被告欲租赁涉案房屋用于经营家具，故原告与申元公司将租赁用途由原经营祥和饭店改为经营家具，与原、被告租赁合同约定的用途一致。证据3：原告吕术叶与吕希华结婚证一份，证明：原告与吕希华系夫妻关系。被告质证意见：对证据1、2的真实性没有异议，但对其与本案的关联性及证明目的有异议。对证据3的真实性没有异议，但根据合同相对性原则，合同缔约方无权变更合同主体，无权处分合同的权利义务。证据4：原告向申元公司交纳租金的凭证两份，证明：原合同承租人无论是原告还是吕希华，申元公司均认可原告履行合同的行为。被告质证意见：对证据真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，2013年12月25日的收据显示收款项目为祥和房租，与本案没有关联性；借记卡明细清单与本案亦无关联性，被告均不予认可。证据5：2013年6月26日原、被告签订的房屋租赁合同两份、附消防安全责任合同及安全合同各一份，证明：原、被告存在楼房租赁合同和平房租赁合同关系，两份合同对租赁期限、租赁标的物、租金及违约责任均作出了明确约定。被告质证意见：对该两份合同真实性没有异议，但不认可其合法性和有效性，原告应证明其转租行为经过了房屋出租人的同意。证据6：涉案房屋照片六张，证明：1、2、3号照片显示的楼房系被告经营的东方红木家具，4、5、6号照片系被告拆除平房、厨房及过道后，重新加盖的房屋。原有平房在楼房的后面，平房与楼房内部是相通的。被告质证意见：对证据的真实性无异议。被告刘清文在本案审理过程中提交下列证据：张泗兴出具的证人证言及张泗兴的身份证复印件各一份，证明：楼房后面的平房已经拆除，现在的平房是被告自己建设的，即原告提交的照片4—6中显示的平房。原告质证意见：证人应当出庭作证，否则原告无法核实该证言是否系张泗兴本人出具；平房和厨房是原告出租给被告的，但被告未经原告同意，擅自拆除并改建为展厅，按照合同约定展厅产权应归原告所有根据以上原、被告举证、质证情况，本院对当事人提供的证据作出如下认证：原告证据1—6，被告对真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。被告证据张泗兴出具的证言及身份证复印件，原告对其真实性不予认可，被告未能提供张泗兴出庭作证，本院对其真实性不予确认。根据以上证据认证情况，结合庭审中当事人的陈述，本院认定以下事实：原告吕术叶与吕希华系夫妻关系。2007年6月1日原告吕术叶与申元公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将该公司位于河口区，建筑面积为1328平米，房屋质量为新建砖混结构的房屋出租给原告使用，用于经营祥和饭店，租赁期限自2007年6月1日至2019年5月31日，租金为740000元（支付期限与方式为：签订合同时一次性交清第一年租金70000元，于2008年6月前交清第二年租金70000元，2009年6月前交清第三年租金60000元，依次类推每年6月前交60000元租金），该合同十五条“其他事项”第4款约定：原告所使用的厨房面积为53平方米，禁止转租；在租赁期间厨房所占面积为无偿使用；如遇到规划变动，双方协商解决。2013年6月18日，吕希华与申元公司签订《房屋租赁合同》一份，约定该公司将位于河口区，上下三层（合同载明建筑面积约为500平方米），质量为新建框架结构的房屋出租给吕希华，租赁期限自2013年10月8日至2018年10月7日，租金为300000元（支付期限与方式：按年结算，签订合同时交纳第一年租金60000元，于2014年10月8日前交纳第二年租金60000元，2015年10月8日前交纳第三年租金60000元，依次类推），租赁房屋的用途为办公家具。2013年12月15日原告吕术叶向申元公司交纳了当年房屋租金60000元。2013年6月26日，原告吕术叶与被告刘清文签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落在河口区海康路39号以西、建筑面积1328㎡，房屋质量为新建砖混结构的房屋出租给被告，租赁期限自2013年8月15日起至2018年8月14日止，租金为700000元（支付期限与方式：按年结算，签订合同时交清第一年租金140000元中的100000元，出租方于15日内交付钥匙时，付清剩余40000元，来年同期交纳第二年租金140000元，依次类推）；租赁房屋用途为经营电子电器设备、办公家具及家具产品、教育装备系列等合法经营产品；承租人不交付或者不按预定交付租金达一个月以上时，出租人有权解除合同；就违约责任双方约定任何一方违反合同约定的，按年度需向对方缴纳年度租金的70%作为违约金，承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有权按月租金的5%向承租方加收滞纳金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告将其用于经营“东方红木家俱”。被告依约向原告交纳了该房屋第一年的租金140000元，第二年的租金仅交纳100000元，剩余40000元未交纳。2013年6月26日，原告吕术叶与被告刘清文另签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于河口区海康路39号招待所院内平房7间和自建厨房及正楼房与平房中间宽2米、长13米过道出租给被告，房屋用途为改建展厅，租赁期限自2013年8月15日起至2018年8月14日止，年租金为18000元，在签订合同当日交纳第一年租金18000元，来年同期交纳第二年租金，依次类推；未经原告同意，被告不得擅自改变房屋结构，如确需改变房屋结构，必须书面经过原告同意，投资由被告负担，产权归原告所有；就违约责任双方约定被告逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应支付原告违约金2000元，被告未按合同要求向原告支付租金的，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约将合同所涉租赁物交付给被告使用，被告仅向原告交纳了第一年的租金18000元，其余租金未再交纳。庭审中，被告称其在使用过程中，因上述租赁物属于违章建筑，未取得规划和施工许可，于2013年8月份被油建公司拆除，经油建公司同意，其在原有场地上重新建造了钢结构房屋用于家俱展厅。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有三个：一是原告是否有权与被告签订涉案房屋租赁合同，其诉讼主体地位是否适格；二是原、被告之间签订的两份房屋租赁合同是否均合法有效，被告主张合同无效理由是否成立；三是原告要求解除合同，并要求被告支付租金及违约金理由是否成立。现针对上述三个争议焦点分析如下：（一）第一个争议焦点被告刘清文主张2013年6月18日与申元公司签订《房屋租赁合同》的承租人为案外人吕希华而非原告，故原告无权与被告签订转租合同，其诉讼主体不适格。本院认为原告与案外人吕希华系夫妻关系，吕希华与申元公司签订房屋租赁合同，以及原告与被告签订房屋租赁合同，均在两人夫妻关系存续期间，且吕希华与申元公司签订房屋租赁合同后，当年的房屋租金6万元亦为原告交纳,吕希华对原告上述行为均未提出过异议，故原告有权与被告签订涉案房屋租赁合同，其诉讼主体适格。（二）第二个争议焦点首先，被告以原告未经申元公司同意，擅自将从申元公司承租的房屋转租给其使用为由，主张双方签订的建筑面积载明为1328㎡的《房屋租赁合同》（以下简称楼房租赁合同）无效。庭审中，原告称其转租时经过了申元公司的同意，被告不予认可，并称其承租后，申元公司曾向吕希华下发过整改通知，禁止转租房屋，双方对各自的主张均未能提供证据予以证明。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。…承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，承租人未经出租人同意而转租的情形下，出租人有权解除租赁合同，但并不必然导致转租合同无效；且被告承租使用涉案房屋至今已超过6个月，其并未提供申元公司曾向其或者原告主张权利的任何证据。故被告主张原告未经出租人同意，其转租行为无效，理由不成立。其次，被告以从原告处租赁的平房及厨房、过道系违章建筑，已经被他人拆除为由，主张双方签订的该份《房屋租赁合同》（以下简称平房租赁合同）无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。庭审中，原告称其转租的7间平房系申元公司所建，厨房为其自建，经申元公司同意由其使用，被告虽主张上述租赁物为违章建筑，已经被油建公司拆除，但对此未能提供证据予以证明，亦认可并无相关行政机关对该租赁物是否为违章建筑作出过认定。现原始租赁物已经被拆除，在无相关行政部门认定的情况下，被告主张原告转租违章建筑致使合同无效，理由不成立。综上，原、被告之间的两份租赁合同均系当事人真实意思表示，应为合法有效。（三）第三个争议焦点首先，楼房租赁合同约定承租人不交付或者不按预定交付租金达一个月以上时，出租人有权解除合同，现被告仅交纳了第一年的租金，第二年剩余租金40000元及此后的租金至今未交纳，按照合同约定，原告有权解除合同，本院对其该项诉请依法予以支持。合同期限自2013年8月15日起算，次年交纳租金的时间为2014年6月26日，故原告要求被告支付拖欠租金，包括第二年剩余租金40000元及第三年自2015年8月15日起至2015年9月26日止的租金16110元（140000元÷365天×42天），共计56110元，理由正当，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金22883元，合同约定逾期交付租金的，每逾期一日按月租金的5%加收滞纳金。被告以租赁合同无效为由主张违约金的约定无效，理由不成立。现原告自愿按照每月3%计算违约金，本院依法予以支持，故第二年剩余租金40000元的违约金自2014年6月27日起至原告主张的2015年5月13日止，计算得12800元（40000元×3%÷30天×320天）；第三年自2015年8月15日起至2015年9月26日止的租金16110元的违约金，自2015年6月27日起至2015年9月26日止，计算得1466元（16110元×3%÷30天×91天）。综上，被告应向原告支付该份租赁合同所欠租金56110元及违约金14266元（12800元+1466元）。其次，平房租赁合同约定承租人不按约支付租金，原告有权解除合同，现被告仅交纳了第一年租金，此后租金至今未交纳，按照合同约定，原告有权解除合同，本院对其该项诉请依法予以支持。合同期限自2013年8月15日起算，次年交纳租金的时间为2014年6月26日，故原告要求被告支付拖欠租金，包括第二年剩余租金18000元及第三年自2015年8月15日起至2015年9月26日止的租金2071元（18000元÷365天×42天），共计20071元，理由正当，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金9735元，按照合同约定，被告逾期交付租金时应向原告支付违约金2000元，被告以租赁合同无效为由主张违约金的约定无效，理由不成立，其应按约向原告支付违约金2000元，对原告主张的超额部分本院不予支持。综上，被告应向原告支付该份租赁合同所欠租金20071元及违约金2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吕术叶与被告刘清文签订的建筑面积为1328㎡的《房屋租赁合同》，被告刘清文于本判决生效后七日内向原告吕术叶支付该合同项下所欠租金56110元及违约金14266元；二、解除原告吕术叶与被告刘清文签订的平房等的《房屋租赁合同》，被告刘清文于本判决生效后七日内向原告吕术叶支付该合同项下所欠租金20071元及违约金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2992元，由原告吕术叶负担937元，由被告刘清文负担2055元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  刘晓蕊代理审判员  王洪双人民陪审员  薄鸿伟二〇一五年十一月十一日书 记 员  张爱媛