广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初1850号原告：广州市增城金利成纺织品经营部，住所地广东省广州市增城区新塘镇国际牛仔城J区391号首层。经营者：姚锡代。委托代理人：徐武、李力维，广东达盛律师事务所律师。被告：莫永霞，女，1996年7月30日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托代理人：肖裔卷，广东正觉律师事务所律师。委托代理人：黄凤明，女，1989年10月15日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被告：梁嘉威，男，1987年12月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：梁嘉文，男，1987年12月27日出生，汉族，系被告梁嘉威的兄弟。原告广州市增城金利成纺织品经营部（以下简称金利成经营部）诉被告莫永霞、梁嘉威执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金利成经营部的委托代理人徐武，被告莫永霞的委托代理人肖裔卷、黄凤明，被告梁嘉威的委托代理人梁嘉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金利成经营部向本院提出诉讼请求：一、确认被告莫永霞与被告梁嘉威签订的《物业买卖合同》无效。二、撤销（2017）粤0183执异111号《执行裁定书》。三、判令对登记在梁嘉威名下的位于广东省广州市增城区新塘镇西宁路39号1101号房屋（登记字号：17登记00130013）强制执行。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告金利成经营部申请执行被告梁嘉威、广州永图服装有限公司、广州浩灵服装有限公司、梁显灵借款合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2016）粤0183民初3675号民事调解书。增城法院于2017年11月17日作出（2017）粤0183执3522号之四《执行裁定书》，裁定查封了涉案财产。被告莫永霞不服提出了执行异议，增城法院作出了（2017）粤0183执异111号执行裁定书，裁定解除涉案房屋的查封。原告认为被告莫永霞的异议不应得到法院的支持，理由如下：一、被告莫永霞与被告粱嘉威签订的《物业买卖合同》应属无效合同，不应受到法律保护。首先，被告梁嘉威存在为逃避债务恶意转移资产。被告梁嘉威因拖欠原告货款于2016年7月20日由增城区人民法院立案受理，而被告一直以经济困难、希望与原告达成调解为由，恶意拖延开庭时间并隐瞒转让涉案房屋的事实，经过原告方多番催促及让步，原被告终于在2017年5月11日在增城法院进行调解。而在2017年5月10日，被告梁嘉威即以明显的低价转让了该房屋。其次，被告梁嘉威是以明显的低价转让涉案房屋。根据被告莫永霞与被告梁嘉威于2017年5月10日签订的《物业买卖合同》可知，涉案房屋总面积为124.52平方米，而售价仅为77万元，即每平方米仅为6183.75元。而根据被告梁嘉威于2017年3月15日与案外人曾秀忠签订的《广州市存量房买卖合同》显示，梁嘉威购入涉案房屋的总价款为100万元，即梁嘉威按购入涉案房屋的总房价的77%的价款转让，这是属于低价转让行为，据此买卖双方签订的《物业买卖合同》存在恶意串通损害第三人利益的情形，根据民法通则58条、合同法第52条之规定，该《物业买卖合同》应属无效。二、被告莫永霞未能提供足够的证据证明其已合法占有涉案房屋。首先，从被告莫永霞在执行听证中提交的5月至11月的物业管理费收款收据看来，该收据的编号是连号的，在此数月期间该本收据仅用于为被告莫永霞开具收取管理费、水电费的可能性极低，也不符合常理。另外在收据的“个人名称”处仅写了“1101”而并没有写缴费人的姓名，这根本无法证明物业管理费是谁去交，以及缴费所涉的房屋是涉案的房屋。最后《收款收据》上盖有“广州市永星物业管理有限公司财务专用章”，但被告莫永霞并无提交该公司与涉案房屋所在的物业签订的合同、发票，无法证明该物业聘请了广州市永星物业管理有限公司管理该物业。其次，从被告莫永霞提交的照片看来，该照片无法证明照片中的房屋是涉案的房屋以及该房屋是被告占有，更无法证明是何时开始占有的。三、被告莫永霞未能证明已经支付了全部价款。被告莫永霞与被告梁嘉威约定的涉案房屋的总成交价为77万元，听证中被告称具体支付的情况为：2017年5月10日以现金形式支付定金4万元；2017年11月15日以现金的形式支付房款1万元；同月，再以现金的形式支付房款4.5万元，2017年11月17日涂销抵押被告莫永霞及被告梁嘉威共同委托第三方垫资剩余房款67.5万元，并约定该垫资款由被告莫永霞支付偿还。首先，对于以现金形式支付的9.5万元，被告莫永霞仅提交《收款收据》、《收据》以证明已实际支付，但此并不足以证明被告莫永霞已实际支付了该笔款项，其中，被告梁嘉威于2017年11月15日出具的以证明收到莫永霞交来1万元的《收据》，被告莫永霞在听证中未能提供证据原件，无法证明该笔款项实际发生。其次，对于垫资款67.5万元，被告莫永霞仅提供了在网上打印的《招商银行转账汇款电子回单》，该汇款单并未经银行的盖章确认，被告莫永霞亦未提供该笔转账的银行流水记录，因此不能认定该笔款项的已实际发生。另外，即使该笔转账是真实的，但被告莫永霞未提供关于垫资事项的相关合同予以证明该笔款项的用途。因此，该笔款项的真实性、关联性不能予以认定。最后，被告莫永霞称于2017年11月17日向垫资方回款714312元的事实，被告莫永霞仅提供了手机截屏的转账记录予以证明，就相关回款的情况，被告莫永霞未提供相关银行流水予以证明，无法确认款项是否已经发生。另外，根据手机截屏的转账记录显示，该转款总额为614213元，无法印证回款714312元的事实。四、被告莫永霞未能办理过户是基于其自身原因所造成的。根据双方签订《物业买卖合同》第三条第二款约定，“买房在办理过户手续前分批支付给卖方”，根据申请提供的《登记薄查册表》显示抵押登记起止日期自2017年3月10日起，但两被告在2017年11月才办理过户手续。综上所述，被告莫永霞在涉案房屋被查封之前并未与被告梁嘉威签订合法有效的书面买卖合同，亦未能证明自己已经合法占有了涉柔房屋以及支付了全部房价，被告莫永霞最终未能办理房屋过户时基于其自身原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第10条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及民事诉讼法相关规定，请法院支持原告的诉讼请求。如果法院判合同有效，原告作为债权人可以依据合同法第74条行使撤销权。被告莫永霞辩称：（2017）粤0183执异111号执行裁定书是完全正确的。涉案房屋以77万元成交，有一部分款项是没有计算在内的。2017年5月份双方已经签订了合同，约定供楼款由莫永霞支付，第一个月的月供是6000多元，由莫永霞垫付的6个月供楼款共计32666元。由于梁嘉威没有资金，税费59480元全部由莫永霞垫付。涉案房屋门的修理费4500元也是由莫永霞支付。综上，由莫永霞支付的金额85566元，加上总购房款77万元，合计是855566元。原告调查的交易合同金额是100万元，被告以855566元购买了房产，因为莫永霞是一次性支付房款的，由垫资公司垫资。梁嘉威购买房屋时是零首付的，莫永霞向中介方了解到有可能是提高房屋的总价以获得银行的更多贷款。2017年4月、5月份群星商住大厦的房价是4000到8000元的价格区间，当时涉案房屋的受让价格是6000元，是属于合理的。从价格走势图来看，2018年5月份开始价格开始猛涨。房屋价值都是往上走的，去年的房价与今年的房价肯定不一样的。涉案房屋是1998年建成，楼龄有二十年，最多还有十年的安全使用期限。结合2017年5月份左右的房价，被告负担了全部的房款，相对是合理的。网上的价格仅作参考，有虚高的态势，实际上是有价无市的。被告梁嘉威辩称：我方将涉案房屋出售给被告莫永霞，合同是有效的。我方在执行听证时意见都已经发表了。经审理查明：2017年3月15日，梁嘉威（买方）与曾秀忠（卖方）、广州市源丰置业有限公司签订《广州市存量房买卖合同》，约定曾秀忠将其位于广州市增城区新塘镇西宁路39号1101房以100万元的价格出售给梁嘉威。该合同在房管部门备案。2017年5月10日，梁嘉威（卖方）与莫永霞（买方）、广州市丁当行房地产代理有限公司（经纪方）签订《物业买卖合同》，约定梁嘉威将位于广州市增城区新塘镇西宁路39号1101房（以下简称涉案房屋）以77万元的价格出售给莫永霞，定金4万元在签订合同时支付，73万元莫永霞在办理过户手续前分批支付给梁嘉威，由莫永霞支付赎楼款，梁嘉威按银行要求办理提前还款手续，交楼日期为2017年5月10日，在未办过户手续之前由莫永霞负责供楼，由莫永霞支付该房产的中介费、交易税费。2017年5月10日，梁嘉威与莫永霞签订《房地产交接清单》，莫永霞表示经验收同意接收涉案房屋。本院依据（2016）粤0183民初3675号民事调解书执行广州市增城金利成纺织品经营部与广州永图服装有限公司、广州浩灵服装有限公司、梁显灵、梁嘉威买卖合同纠纷一案中，于2017年11月17日作出（2017）粤0183执3522号之四《执行裁定书》，裁定查封被执行人梁嘉威名下位于广东省广州市增城区新塘镇西宁路39号1101房的房屋（登记字号：17登记00130013）。莫永霞对上述（2017）粤0183执3522号之四《执行裁定书》查封梁嘉威的上述涉案房屋的执行行为不服，向本院提出执行异议。本院于2018年2月14日作出（2017）粤0183执异111号《执行裁定书》，裁定认为“梁嘉威依照（2016）粤0183民初3675号民事调解书确定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，本院在2017年11月17日查封了涉案房屋，梁嘉威与莫永霞在此之前的2017年5月10日已签订房屋买卖合同，并且按照房屋买卖合同约定梁嘉威应于当日将房屋交付莫永霞使用。莫永霞举证2017年5月至2017年11月期间的物业管理缴费收据和涉案房屋的钥匙、入住照片等证据，证明其已实际占有居住涉案房屋。金利成经营部未提出证据反驳，且无证据显示莫永霞该陈述及证据存在虚假，故本院对其该事实主张予以采信。根据莫永霞举证的收款收据、转账记录及微信聊天记录等证据和陈述，以及黄凤明、江永泽证人证言，本院采信莫永霞已依合同约定向梁嘉威全额支付77万元的购房款。最后，房屋买卖合同约定，除4万元定金在签订合同当天支付外，购房余款73万元由莫永霞在办理过户手续前分批支付，即双方约定在莫永霞支付金额77万元购房款后，双方才办理涉案房屋的权属变更登记申请。莫永霞在2017年11月17日支付最后一笔675000元的购房款，双方于当天向房屋管理部门申请办理过户并被房屋管理部门受理。涉案房屋于当天被本院查封。因此不能认定是由于莫永霞自身的原因，致使涉案房屋未能办理过户登记。对于金利成经营部陈述莫永霞与梁嘉威签订的房屋买卖合同有恶意串通之嫌，房屋买卖合同应属无效的主张，属于另一法律关系，且不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的执行异议案件审查范围，故本院在本案不予审查。当事人可另循其他途径解决。综上所述，本院认为莫永霞上述异议理由成立，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，异议理由成立，本院依法予以支持。……裁定如下：撤销广东省广州市增城区人民法院作出的（2017）粤0183执3522号之四《执行裁定书》，解除对登记在梁嘉威名下位于广东省广州市增城区新塘镇西宁路39号1101房屋（登记字号：17登记00130013）的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”金利成经营部于2018年2月22日收到上述（2017）粤0183执异111号《执行裁定书》。金利成经营部于2018年3月1日向本院提起执行异议之诉。庭审期间，梁嘉威陈述：一、梁嘉威买入涉案房屋时中介人员说可以零首付，贷款时提高合同价格到100万元，贷款七成，梁嘉威就不用拿钱出来了。二、梁嘉威是通过中介把房屋出售给莫永霞，当时以77万元价格出售给莫永霞，当时就值这个价格。梁嘉威欠很多人钱，不仅只有原告，梁嘉威家人不同意买房，租房才每月一千多元，而供房要每月五千多元，负担太大了。莫永霞支付了定金给梁嘉威后，梁嘉威就把房屋交付给莫永霞使用了。梁嘉威请按揭公司还清了银行贷款。本院认为：本案是申请执行人提起的执行异议之诉，审查的是案外人的民事权益是否享有足以排除本院对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，从查明事实可知，本院在2017年11月17日查封了涉案房屋，梁嘉威与莫永霞在此之前的2017年5月10日已签订房屋买卖合同，而莫永霞亦在2017年5月至2017年11月期间已实际占有居住涉案房屋，莫永霞已依合同约定向梁嘉威全额支付77万元购房款，莫永霞与梁嘉威在向房屋管理部门申请办理过户并被房屋管理部门受理当天涉案房屋被本院查封。因此，本院认为莫永霞对登记在被执行人梁嘉威名下的不动产提出异议，符合上述规定情形且莫永霞的权利能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，金利成经营部请求撤销（2017）粤0183执异111号《执行裁定书》并对登记在梁嘉威名下位于广东省广州市增城区新塘镇西宁路39号1101号房屋强制执行，理据不充分，本院不予支持。至于金利成经营部请求确认莫永霞与梁嘉威签订的《物业买卖合同》无效，该请求不属于本案审理范围，金利成经营部可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告广州市增城金利成纺织品经营部的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告广州市增城金利成纺织品经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  毛美清人民陪审员  陈丽华二〇一八年十一月二十七日书 记 员  阮柳静