广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第576号原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4���108号，组织机构代码72563953-0。法定代表人：谭锡全，职务总经理。委托代理人：简贤德，该公司工作人员。被告：孔庆昌，男，1939年3月15日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：简玉仪，女，1947年9月2日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）诉被告孔庆昌、简玉仪物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雅图公司的委托代理人简贤德到庭参加了诉讼，被告孔庆昌、简玉仪经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司诉称：雅图公司负责××街××小区的物业管理，按签订的《××居住公约》及《南郊××物业管理服务协议》，孔庆昌、简玉仪须每月向其缴交××5座2梯102单元的管理费80元（含公摊费），2012年1月管理费调升后每月缴交管理费100元/月（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但自2010年4月至2015年4月孔庆昌、简玉仪共拖欠61期管理费未缴交，雅图公司多次发出催缴通知书和律师函其均不予理睬。因孔庆昌、简玉仪无视双方签订的协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了雅图公司的合法权益和管理秩序，故雅图公司向法院提起诉讼，请求判令：一、孔庆昌、简玉仪缴交拖欠原告的物业管理费5680元，滞纳金1817.2元，共人民币7497.2元；二、本案受理费由孔庆昌、简玉仪承担。被告孔庆昌、简玉仪无答辩亦无提交证据。经审理查明：位于广州市番禺区沙湾镇××5座2梯102（以下简称涉讼房屋）的��记权属人为孔庆昌、简玉仪，建筑面积为113平方米，房地产权证发证日期为2002年3月25日。2000年12月18日，××房地产有限公司（甲方、委托方）与雅图公司（乙方、受托方）签订《物业管理移交合约》，约定甲方将位于市××岸汇景大道的××（以下简称涉讼小区）的物业管理委托移交乙方实施小区物业管理；物业管理从2000年12月18日起由甲方移交给乙方实施涉讼小区物业管理。2001年2月15日，广州市番禺区物价局出具《关于××管理费的批复》（番价房[2001]7号），载明鉴于发展商售房时承诺收费标准比预算成本低，经审核，现批复如下：100平方米（含100平方米）以上住宅为70元/月﹒户；100平方米以下的住宅为50元/月﹒户。2001年2月18日，广州市番禺区物价局向雅图公司核发《广东省经营服务性收费许可证》（编号：第011337号），载明住宅小区物业管理费的收费标准为100平方米（含100平方米）以上的70元﹒月﹒户；100平方米以下的50元﹒月﹒户；等等。2001年4月2日，雅图公司（物业管理公司）与孔庆昌、简玉仪（业主）签订《居住公约》，其中约定，交楼时各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、分摊费、车库管理费等；交楼后，各业主单元不论是否空置，均需负责缴交管理费及其他应缴费用；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金；凡属2001年3月28日以后购房的业主，其管理费开始计算交纳时间为购房日的下个月10日。2002年9月3日，广州市番禺区物价局出具《关于××物业管理费的补充通知》（番价房[2002]41号），同意雅图公司收取公用水电费用分摊，每月每户10元，先试行一年，其它有关收费标准仍按番价房[2001]7号执行。2010年9月8日，南郊××第一届业主委员会出具《证明》，载明：南郊××第一届业主委员会成立于2006年5月24日，成立至今暂未与雅图公司另行签订物业管理合同，对该公司在××实施物业管理无异议，同意其按照“广东省经营服务性收费许可证第011337号”收费标准收费与“广州市番禺区物价局文件番价房[2001]7号关于××管理费的批复、番价房[2002]41号关于××物业管理费的补充通知”的收费标准一致。2011年10月10日，南郊××第二届业主委员会（甲方）与雅图公司（乙方），就座落于广州市番禺区汇景大道60号××小区（以下简称为涉讼小区）的物业管理签订《××物业管理服务合同》，约定甲方将涉讼小区委托给乙方进行物业管理。委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；物��共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公用秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，物业服务费具体标准如下：多层住宅面积在100平方米以下的为80元/月/户，面积在100平方米以上（含100平方米）的为100元/月/户，含每月水电分摊费在内。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月的10日前交纳当月的费用。合同期限自2011年10月1日起至2013年10月1日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按原合同��定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。此外，因孔庆昌、简玉仪欠缴物业管理费，雅图公司于2011年11月8日向简玉仪寄送《敦促函》并委托广东领烨律师事务所律师分别于2012年5月5日、2013年7月19日及2014年8月1日通过挂号信方式向简玉仪邮寄《律师函》，催收拖欠的物业服务费及滞纳金。雅图公司陈述上述函件均被退回。2015年5月26日，雅图公司以孔庆昌、简玉仪欠缴物业服务费为由向本院提起本案诉讼。庭审中，雅图公司陈述其于2000年12月18日开始对涉讼小区进行物业管理；涉讼小区业主委员会在《××物业管理服务合同》合同期限届满后并未作出选聘或者续聘决定，涉讼小区至今仍由其提供物业服务，并按《××物业管理服务合同》约定的标准收取物业管理费；2008年12月至2011年12月，涉讼房��应当交纳的物业管理费为80元/月（含每月水电公摊费），2012年1月后涉讼房屋的物业管理费为100元/月（含每月水电公摊费）；孔庆昌、简玉仪自2001年起一直按时缴纳物业管理费，但自2010年4月起未再缴纳任何的管理费，至2015年4月共计拖欠61期；根据《居住公约》约定，业主应在每月十日前缴交管理费，逾期则每天收取应付款3‰的滞纳金，雅图公司现自行调整滞纳金的计算标准为，从欠费次月11日起，每日按欠缴金额的1‰计算滞纳金。因本院以直接送达、邮寄送达以及法律规定其他方式均无法与孔庆昌、简玉仪取得联系，本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见孔庆昌、简玉仪与本院联系。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。雅图公司与××房地产有限公司签订的《物业管理移交合约》、与简玉仪签订的《居住公约》以及与××第二届业主委员会签订的《××物业管理服务合同》，均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。涉讼小区第一届业主委员会于2010年9月8日亦出具《证明》，就由雅图物业对涉讼小区实施物业管理这一事实及其收费标准均无异议。因此，雅图公司作为涉讼小区的物业服务企业，已经按照《居住公约》以及《××物业管理服务合同》的约定履行其合同义务，孔庆昌、简玉仪作为涉讼小区的业主，在其实际享受了雅图物业提供的物业服务的同时，理应向雅图公司支付相应的对价——物业管理费。现雅图公司主张孔庆昌、简玉仪欠缴涉讼房屋2010年4月至2015年4月的物业服务费，而孔庆昌、简玉仪未举证证明其已履行了该项义务，故对于雅图公司提出要求孔庆昌、简玉仪向其支付2010年4月至2015年4月的物业管理费的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。关于孔庆昌、简玉仪应向雅图公司支付物业管理费的数额问题。根据广州市番禺区物价局出具的《关于××管理费的批复》（番价房[2001]7号）、《广东省经营服务性收费许可证》（编号：第011337号）和南郊××第一届业主委员会出具的《证明》可知，2008年12月至2011年12月期间涉讼房屋的物业管理费为80元/月；根据《××物业管理服务合同》的约定，2012年1月至2015年4月涉讼房屋的物业管理费为100元/月，上述标准均未超出政府指导价，本院予以确认。因此，孔庆昌、简玉仪应向雅图公司支付涉讼房屋2010年4月至2015年4月的物业服务费5680元（80元/月×21个月+100元/月×40个月）。至于雅图公司所主张的滞纳金问题。根据简玉仪签名确认的《居住公约》约定，业主每月在十日前在自己的账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、分摊费、车库管理费，各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金；《××物业管理服务合同》约定业主应于每月10日前交纳当月的物业管理费。现雅图公司自认上述滞纳金的标准过高，自动将其调整至每逾期一天收取应付款1‰的滞纳金，故孔庆昌、简玉仪应当以每月拖欠的物业管理费为基数，按照每日1‰的标准自当月11日起向雅图公司支付滞纳金至实际付清之日止。现雅图公司仅主张孔庆昌、简玉仪向其支付1817.2元的滞纳金，该数额明显低于按照上述标准计算的数额���应视为其对自身权利的自由处分，本院予以准许。因此，对于雅图公司要求孔庆昌、简玉仪向其支付1817.2元滞纳金的诉请，理据充分，本院亦予以支持。孔庆昌、简玉仪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：孔庆昌、简玉仪应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付位于广州市番禺区沙湾镇××5座2梯102房2010年4月至2015年4月的物业服务费5680元及滞纳金1817.2元，合共7497.2元。如被告孔庆昌、简玉仪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告孔庆昌、简玉仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  何国华人民陪审员  区洁芳二〇一五年十一月十二日书 记 员  何紫兰