江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2015）安开民初字第00613号原告海安天缘房产中介服务部，住所地海安县海安镇江海东村1排6－1号。经营者刘勇。委托代理人韩世宝，江苏震阳律师事务所律师。被告郭建明。被告徐东红。两被告共同委托代理人丁再国，江苏慧眼律师事务所律师。第三人唐冬。原告海安天缘房产中介服务部（以下简称天缘中介）与被告郭建明、徐东红、第三人唐冬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行了审理，原告天缘中介的委托代理人韩世宝，被告郭建明、徐东红及其共同的委托代理人丁再国到庭参加诉讼，第三人唐冬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。同月21日，本院再次公开开庭审理了本案，原告天缘中介经营者刘勇，被告郭建明、徐东红及其共同的委托代理人丁再国到庭参加诉讼，第三人唐冬经本院传票传唤，无正当理由仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天缘中介诉称：原告从事房产中介。2014年6月份，第三人唐冬到原告处想出租其位于城东镇大道B-1028的房屋。唐冬说，正常租金每月1100元，如租期长且一次性给付，租金可以优惠。原告考虑租赁此房自己居住。2014年6月7日，原告与唐冬签订正式的房屋租赁合同，约定租期10年，月租金1000元，计租金12万元，一次性付清租金10万元。同时，唐冬将该房屋的土地使用证放在原告处以示诚意。当天，原告通过银行转账给付租金10万元，双方约定1个月后交房，2014年7月8日唐冬将此房腾空后交予原告使用。后原告从新疆出差回来发现开不了门，以为门锁坏了，遂请人更换门锁。10月8日，被告郭建明向110报警，原告才知道2014年8月5日唐冬通过华佳中介将此房出售给了被告郭建明、徐东红，并办理了过户手续。从那时至现在，原告再也进不了该房屋。请求判令：1、被告继续履行唐冬与原告签订的租房协议；2、被告赔偿原告租金损失8000元（自2014年10月8日至2015年6月8日），直至将房屋交予原告使用为止按每月1000元租金计算。被告郭建明、徐东红辩称：原告与第三人唐冬的租赁合同并未履行，两被告已善意取得案涉房屋。请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人唐冬未陈述。原告为支持其诉讼主张，提供了以下证据：1、房屋租赁合同1份，证明虽然合同上的签订时间是2014年7月8日，但实际是2014年6月8日，因为给唐冬一个月的交房时间。2、农业银行转账凭证1份，证明原告于2014年6月7日通过银行转账10万元给唐冬。3、接处警情况说明1份，证明房屋租赁合同签订后，唐冬将房屋交刘勇使用，刘勇发现房屋门锁开不下来将门锁换掉，被告发现开不了门后报警。4、函及EMS快递查询单各1份，证明刘勇向郭建明、徐东红发函要求将房屋交其使用。5、土地使用权证原件1份，证明唐冬将土地使用权证交给原告。6、证人王某进出庭所作证言。王某进陈述，我也是做房产中介的，与刘勇是朋友、同行。2014年6月，刘勇打电话给我，说要在U派租房开麻将馆向我借钱，我就去了。协议是在天缘中介签的，签订时，我、刘勇、唐冬还有唐冬的亲戚张军都在场，好像谈的是年租金1万元，给一个月时间让唐冬把家里整理一下，因为租的时间长，唐冬主动提出把房产证押在刘勇那里。签订协议当天下午刘勇给唐冬租金，因为我借了9万多给刘勇，没有要刘勇打借条，我们之间合作多年。钥匙是7月份在U派10楼的房子里交的，交了5、6把，7月底我在房子里打了两、三回牌，是刘勇开的门，房子里有家俱，有人居住的痕迹。经庭审质证，被告发表如下质证意见：对房屋租赁合同真实性没有异议，需要说明的是：该合同的签订日期是2014年7月8日，约定的租赁期限也是从2014年7月8日至2024年7月8日，房租一次性“以”10万元付清，“以”应当理解为按。对汇款记录真实性无异议，但有两点存疑：第一，与本案租赁合同的租金不具有关联性；第二，无法证明收款人就是案涉的第三人。这也是我方在答辩中所提的原告与第三人之间的房屋租赁合同并未履行的抗辩理由所在。对接处警记录的真实性没有异议，需要说明的是：被告取得案涉房屋所有权后，第三人唐冬将钥匙交给被告，被告对该房屋进行装潢，原告于2014年10月8日更换门锁，在此之前，原告没有证据证明已经使用了该房屋。对相关的信函，真实性无异议，两被告不曾予以回复，因为两被告已经善意取得该房屋的所有权，且原告没有实际使用该房屋，故对其信函不予回复应当视为拒绝。对国有土地使用权证的真实性无异议，但被告在受让该房屋时，已经通过权属机关以公告方式进行除权，原告在公告期并未提出异议。证人证言反映的情况与客观事实不符。首先，合同签订的时间书证表明是7月8日，证人反映是6月份，根据证据规则，书证应当大于证人证言；第二，证人反映拿钥匙的过程，与原告在上次庭审中的陈述不一致，原告陈述拿了1把钥匙，证人陈述拿了5、6把钥匙，前后相互矛盾。被告能够证明购买案涉房屋时，房主夫妻及小孩均居住、生活在其中，进一步证明证人没有客观反映当时的情况，所以证人的证言不可信。两被告为证明其主张，提供了以下证据：1、房地产转让合同复印件1份，证明两被告与唐冬签订了案涉房屋的买卖合同，并且通过中介公司履行了合同。2、案涉房屋的土地证和所有权证，证明两被告已经取得案涉房屋的合法所有权，这一事实在原告诉状中也得到了证实。3、公告1份，证明经唐冬本人申请，海安县国土局在2014年8月6日对土地使用证进行了登报公告，如有异议应在一个月内提出。4、证人顾某出庭所作证言。顾某陈述，我是海安华佳房产中介服务部经营者。当时U派卖方（指唐冬）的妻子到我服务部登记，说她从日本回来有个房子要卖掉，她老家的房子要拆迁，U派的房子嫌小不需要了。过了一段时间，买方（指郭建明）到我服务部称要买房子，我就把U派的房子介绍给了买方让他们去看看。他们去看了说可以。第二次，买方把他们的妈妈也带来看了房子，看了以后认为可以，双方就谈价，谈了合适后就定下了。双方定下以后，就办手续过户的。房子看了两、三次，我都一起去的，卖方夫妻还有孩子都在里面。有一次在煮饭，买了菜，水池里还有龙虾。每次去都是夫妻两个，谈卖房子也是夫妻两个。第一次是买方夫妻两个，第二次还带了买方的妈妈，第三次是买方夫妻两个跟卖方夫妻两个谈的，每次看房子还间隔一段时间。他们办房屋过户时我也去了的。经庭审质证，原告发表如下意见：对被告所举书证没有异议；证人证言反映的不是客观事实，不排除唐冬利用原告不在的情况下使用房屋，因为唐冬自己也有钥匙；买卖房屋的时间肯定是在原告向唐冬租赁房屋之后。本院对以上证据逐一审核并综合分析，作如下认证：1、被告对原告所举书证的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，并据此认定房屋租赁合同于2014年7月8日签订。王某进与原告系朋友，陈述出借9万多元给原告用于支付房租而不需要借条，可见其与原告之间存在一定的利害关系，在交付房屋钥匙的数量上，王某进与原告的陈述不相一致，根据法律规定，王某进出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。2、原告对被告所举书证没有异议，对其证明力本院予以确认；购买房屋对于普通家庭而言属于重大事项，通常人买房前必先看房，中意后侃价、签订合同、办理过户手续。从顾某的身份看，其与本案当事人之间无利害关系，所作证言与王某进相比具有较高的可信度。综上，本院认定如下案件事实：坐落于海安县城东镇大道（中）3号1幢B-1028室房屋原系第三人唐冬所有。2014年6月7日，刘勇从其金穗借记卡向唐冬银行卡转账100000元。2014年7月8日，唐冬（甲方）与刘勇（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定甲方将坐落于海安镇黄海大道3号U派B-1028房屋出租给乙方居住，乙方应在规定期间内向甲方缴纳房租，先付租金后居住，承租时间2014年7月8日至2024年7月8日，每月租金1000元，计人民币120000元，房租一次性以100000元付清；合同还约定了其他事项。天缘中介在合同下方乙方栏加盖印章。两被告与唐冬夫妇签订房地产转让合同前，唐冬之妻王卫芹到顾某经营的海安华佳房产中介服务部（以下简称华佳中介）登记，希望将其U派的房屋出售。一段时间后，被告在华佳中介了解房源时获悉唐冬的房屋欲出售，遂在顾某陪同下看房，此外，两被告偕其母亲看房时亦由顾某陪同。看房时，唐冬夫妇及孩子均居住其中。2014年8月5日，唐冬（甲方）与郭建明（乙方）签订房地产转让合同1份，甲方转让的房屋坐落于城东大道（中）3号1幢1028室，土地性质：出让，建筑面积35.35平方米房屋产权证编号：2010004685，约定售房总额248000元，甲方房产证、土地使用证等过户费用由乙方负责，包括测绘、复印费；甲、乙双方各押3000元保证金存放在中介所，接交房屋后，甲、乙双方各给中介费1%，2500元，中介所与甲、乙双方结清押金款项；甲方不能按期交付房地产，向乙方给付相当于该房地产价格总额的日万分之十的延期履行金，如超过1个月以上，则视为违约，乙方有权另行处置，乙方拖欠房款，按拖欠部分房款的日万分之十向甲方给付延期履行金……；甲方可移动的搬走，固定的不动，在过户当日付清房款238000元，时间在8月15号之前由乙方通知，甲方在过户后2天日搬清交房。合同还约定了其他事项。唐冬夫妇在合同的甲方签字处签名，两被告在乙方签字处签名，华佳房产中介顾某在见证人处签名。办理房屋过户手续时顾某在场，办完过户手续后被告入住该房屋并着手对房屋进行装修。2015年8月6日，海安县国土资源局根据唐冬的申请，发布公告：“海安县国土资源局受申请人唐冬的委托，声明如下：申请人唐冬遗失坐落在城东大道（中）3号1幢1028室国有土地使用证，证号为苏海国用（2010）第311102号，声明作废。国有土地使用证遗失登记手续正在办理之中，如有异议请于一个月内向海安国土资源局书面提出，逾期将补发国有土地使用证。”该公告登载在2015年8月8日《海安扬子》上。公告期间，未有人提出异议。2014年8月28日、9月10日，郭建明就案涉房屋取得了房屋所有权证和国有土地使用证。2015年5月11日，海安县公安局城东派出所向刘勇出具接处警说明：“2014年10月8日17时许，我所接到郭建明（身份证号：）报警，其在海安县向唐冬购买的U派1028室的房子被人将门锁换了，我所民警处理后了解唐冬与刘勇签订了十年的租房协议，后又将该房屋出售给郭建明，刘勇在不知情的情况下将门锁换掉。民警告知郭建明、刘勇双方找唐冬协商解决，或通过诉讼等其他合法途径解决。”2015年5月27日，刘勇以EMS向被告夫妇寄送函件1份，函件称：2014年6月7日本人与唐冬签订正式的房屋租赁合同，将位于城东镇大道B-1028的房子出租予本人使用，约定租期十年、一千元每月，共计十二万元租金，一次性付清租金十万元，同时唐冬将该房屋的土地使用证放在原告这里，以示诚意。本人于当天通过银行转卡给付租金十万元。双方约定一个月后交房。2014年7月8日，唐冬将此房腾空后交予本人使用，本人一直居住在此房间内。后因本人去新疆出差回来发现开不了门，本人以为门锁坏了，于是请人将门锁换了。10月8日郭建明先生向“110”报警，本人这才知道唐冬于2014年8月5日通过华佳中介将此房出售给两位，并办理了过户手续。本人认为，唐冬将房屋出租给本人并交付本人使用在前，两位购买房屋在后，根据法律“买卖不破租赁”的原则，现应由两位继续履行唐冬与本人的租房协议。今致函给你两位，希望你二位在接到此函后两日内将此房交予本人使用，并赔偿本人从2014年10月8日至现在的租金损失……。收到函件后，两被告未予回复。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从租赁合同的目的看，租赁的主要目的是承租人对租赁物的使用或通过使用获取收益。本案中，原告与第三人签订的租赁合同有以下几点存疑：一、原告系房产中介业内人士，具备较常人多的相关知识，其陈述第三人于2014年7月8日交付房屋钥匙，并将土地使用证交原告以示诚意，根据原告的主张，其于2014年6月7日就将100000元租金支付给了第三人显然有违常理。二、日常生活中，出租人为证明其对出租房屋享有所有权，会向承租人出示房屋所有权证或土地使用证，而原告长期持有第三人的土地使用证，有违交易习惯。三、原告陈述租金支付后给第三人1个月时间交房，拿到钥匙后即入住，而至被告看房时第三人一家仍在案涉房屋内生活，说明房屋并未交付，不符合租赁交易的目的，也不符合常理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。从上述规定可以看出，当租赁合同未予登记，或者买受人不知道讼争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。本案中，被告向第三人支付了对价，善意取得案涉房屋所有权，而在案证据不足以证明第三人向原告交付了租赁物，因而不能产生物权公示效力，不能对抗善意买受人。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。综上，原告的诉讼请求本院难以支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告海安天缘房产中介服务部的诉讼请求。案件受理费130元，公告费700元，合计830元，由原告海安天缘房产中介服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费130元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：4782）。审 判 长  邢 毅代理审判员  唐小红人民陪审员  彭龙圣二〇一五年十一月三日法官 助理  燕 超见习书记员  景和敏附：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）……；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；