广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初499号原告：区成金，女，1972年4月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄伟恩、莫文财，分别系广东翔宇律师事务所律师、实习律师。被告：陈建平，男，1963年4月16日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：安春花，女，1958年4月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。第三人：中山市古镇古四经济发展有限责任公司，住所地广东省中山市。法定代表人：邓铭超。委托诉讼代理人：卢婉贞、高健洪，均系广东扬真律师事务所律师。原告区成金与被告陈建平、安春花房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据区成金的申请依法追加中山市古镇古四经济发展有限责任公司（以下简称古四公司）作为本案的第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。区成金及其委托诉讼代理人黄伟恩，古四公司的委托诉讼代理人卢婉贞到庭参加诉讼。陈建平、安春花经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区成金向本院提出诉讼请求：1.陈建平、安春花继续履行与区成金签订的《买卖合同》，由陈建平、安春花协助区成金办理房屋的产权过户手续（房屋价值750000元）；2.陈建平、安春花支付律师费17500元。事实和理由：区成金与陈建平、安春花于2016年12月12日签订《存量房买卖合同》，约定陈建平、安春花向区成金出售其位于中山市××房，总价750000元。该房屋开发商为古四公司，备案登记日期为2013年3月28日，目前仍未办理房产证。区成金于合同签订之日向陈建平、安春花支付定金100000元。陈建平、安春花向区成金出具收据。2017年3月16日，陈建平、安春花向其按揭银行还清房贷。区成金向陈建平、安春花支付二期房款150000元。经协商，双方将余款500000元的支付方式及合同条款作变更，于2017年8月18日重新签订《买卖合同》。当日，区成金向陈建平、安春花支付三期房款200000元。陈建平、安春花向区成金交付房屋。现区成金已对房屋投入装修，但陈建平、安春花在收取区成金共计450000元的房款后，拒绝与区成金联系，也未授权开发商办理房产证。区成金无法办理房产证。陈建平、安春花的上述行为已严重侵害了区成金的合法权益。为此，区成金诉至法院，望判如所请。陈建平、安春花未到庭应诉、答辩。古四公司述称，1.古四公司与本案没有利害关系。古四公司非合同的当事人，对区成金不负任何义务。2.古四公司对区成金与陈建平、安春花之间的交易不知情，该交易与古四公司无关。区成金与陈建平、安春花之间的买卖关系是否真实合法应由法院查明核实。3.就本案诉争的房屋，古四公司仅负有将房屋登记到陈建平、安春花名下的义务。由于陈建平、安春花迟迟不向古四公司提交申请资料导致古四公司无法将该房屋登记在陈建平、安春花名下。若陈建平、安春花履行协助义务，古四公司可随时协助陈建平、安春花办理房产证。除陈建平、安春花以外，古四公司不负有把该房屋登记到任何人名下的义务。区成金围绕诉讼请求依法提供了以下证据：身份证复印件、企业信用信息公示报告；存量房买卖合同；见证书（附买卖合同）；中山市商品房销售合同登记备案证明表；中国农业银行转账回单3份、收据3份；民事案件委托代理协议、律师费发票；证人证言。古四公司没有提供证据。本院组织到庭的当事人进行了证据交换和质证。经评议，陈建平、安春花没有提供相反的证据予以推翻，本院确认上述证据的三性，对于区成金在庭审中主张陈建平、安春花收取部分购房款450000元后没有按约履行合同义务的陈述，因陈建平、安春花作为卖方对是否按约履行合同义务负有举证责任，但其没有提供证据证实，故本院采信区成金的陈述。本院认定事实如下：1.2013年3月13日，陈建平、安春花向发展商为中山市古镇古四经济发展公司（后变更为第三人现名）购买中山市××房，并于当月28日进行中山市商品房销售合同登记备案。2013年6月5日，陈建平、安春花将涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司中山古镇支行并办理抵押登记手续。2.2016年12月12日，区成金通过中介与陈建平签订存量房买卖合同，约定区成金向陈建平购买涉案房屋，总金额750000元；签订合同时，区成金向陈建平支付100000元作为购房定金；在陈建平申请完交钱还款，区成金支付150000元；陈建平解除房屋抵押后，双方去开发商办理转名手续，转名成功后区成金一次性付清余款500000元；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，违约方应当每日按总房款0.5%的标准向守约方支付违约金，逾期超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同；如因一方原因造成不能按期取得房屋权属证明文件的，双方同意交由当地法院处理；陈建平还清银行按揭贷款到村委开发商过户，不成功，则由中介方到国土局拿出不动产证再过户；合同经三方签章后即时生效等内容。3.签订合同后，区成金分别于2016年12月14日、2017年3月16日向陈建平银行转账100000元、150000元。4.2017年8月18日，区成金与陈建平、安春花在广东中古律师事务所冯新春律师的见证下再次就涉案房屋的买卖签订买卖合同，约定区成金向陈建平、安春花购买涉案房屋，总成交房款为750000元；双方签订该房屋买卖合同当日，区成金须支付首期款定金100000元；陈建平、安春花向银行还清房贷时，区成金向陈建平、安春花支付第二期款150000元；双方签订律师见证，陈建平、安春花向区成金交出房屋钥匙、购房合同和该房屋所有相关资料，区成金向陈建平、安春花支付第三期款200000元；在该房屋出房产证后，在约定时间内（不超过三个月），双方在中介方陪同下一起到国土房管部门办理完毕该物业的产权过户手续，区成金于办理产权过户手续的当日向陈建平、安春花支付第四期余款300000元；因该房屋买卖所需的所有税费由区成金承担；陈建平、安春花于2017年8月18日前将房屋交给区成金使用；办理该房屋的还款手续、按揭手续、产权过户手续所需的时间根据政府、银行部门办理该业务所需时间而定；合同自双方签字之日起生效等内容。签订合同后，区成金于2017年8月21日向陈建平银行转账200000元。当日，陈建平、安春花将涉案房屋交付原告使用。5.2017年11月开始，涉案房屋可以办理产权登记，但区成金自2017年10月开始无法联系陈建平、安春花，故无法办理涉案房屋的过户手续。为此，区成金于2018年1月2日诉至本院，提出前述诉讼请求。6.区成金主张陈建平、安春花已全部清偿涉案房屋的贷款及办理抵押注销手续。为继续履行买卖合同，区成金于2018年5月2日将购房余款300000元存于其名下中国农业银行股份有限公司中山古镇东兴支行卡号为62×××77的账户，以备向陈建平、安春花支付购房余款。7.区成金委托广东翔宇律师事务所律师代理一审起诉陈建平、安春花，于2017年12月27日向该所交纳一审律师费17500元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。区成金与陈建平、安春花签订的买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。区成金已按约定向陈建平、安春花支付部分购房款合计450000元，陈建平、安春花依约应在收到上述款项后协助区成金办理涉案房屋产权过户手续。但陈建平、安春花履行前述合同义务的前提是取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”陈建平、安春花与古四公司虽然签订了商品房销售合同，但至今没有办理房屋产权登记手续。陈建平、安春花至今未取得涉案房屋的所有权。陈建平、安春花应先向古四公司提交申请资料及协助古四公司将涉案房屋登记至二人名下。但现有情况为区成金自2017年10月起无法联系陈建平、安春花，且陈建平、安春花经本院公告送达开庭传票亦未到庭参加诉讼。若继续履行区成金与陈建平、安春花之间的买卖合同，又因陈建平、安春花至今未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋无法过户至区成金名下，合同的履行存在现实阻碍，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的事实上不能履行的情形。在区成金坚持诉请陈建平、安春花继续履行买卖合同及协助办理房屋产权过户手续的情况下，本院对其诉求不予支持。关于区成金主张律师费的问题，因双方在合同中对此未作出约定，且本院已驳回区成金前述诉求，故区成金要求陈建平、安春花承担律师费的诉求，理据不充分，本院不予支持。陈建平、安春花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩的权利，但不影响本案的判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回原告区成金的全部诉讼请求。案件受理费11475元，由原告区成金负担（该款原告区成金已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  黄好娇审判员  马敏然二〇一八年十一月十日书记员  刘洁欢书记员  李祥龙