海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0108民初5887号 原告：海南泷坛物业管理有限公司，住所地海口市海府—横路19号华宇大厦二楼。统一社会信用代码：91460000735844511W。 法定代表人：彭某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周某，男，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：凌某，男，该公司管理处主任。 被告：谢某，女，1972年5月18日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。 被告：陈某，男，1966年6月2日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。 被告：张某，男，1964年5月24日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。 原告海南泷坛物业管理有限公司与被告谢某、陈某、张某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周某、凌某到庭参加了诉讼。被告谢某、陈某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告张某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海南泷坛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付2016年1月1日起至2016年8月30日止拖欠的物业管理费人民币1984元及违约金（以1984元本金，按月利率3%计，违约金计算时间从2016年9月1日起至2017年12月30日止共计952.32元，实应计算至全部物业费缴清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月25日，海口市美兰经济贸易总公司通过邀请招标的方式，向原告及另外三家物业公司发出投标邀请函，参加在海口市建设工程招投标服务中心的招标。2011年11月7日，原告获得海口市建设工程招投标服务中心发出的海尚明居小区物业管理中标通知书。2011年11月11日，海口市住房和城乡建设局向原告发出中标备案通知书。原告与海口市美兰经济贸易总公司于2011年11月16日签订了《前期物业服务合同》。依照合同约定，原告于2012年10月1日进驻海尚明居小区接管物业工作，为业主办理交房手续，提供水电、清洁、保安以及公共设施设备维护工作。被告于2015年12月20日办理接收房屋手续。原告告知被告自2016年1月1日起缴交物业服务费。《前期物业服务合同》第七条约定：“业主应于甲方通知入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。如业主未入伙或未入住期间的物业管理费由业主全额承担。”《前期物业服务合同》第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费（物业服务资金）的，应按日5‰向乙方（即原告）支付违约金。”然而，由于被告接收房屋后并没有入住，平时原告只能将缴费通知单及催缴通知书张贴在被告房子的门上，并多次打电话催缴，被告总是以工作忙没时间为由拖欠物业服务费。综上，被告一直没有缴纳2016年1月至2016年8月的物业服务费及电费，经原告多次发函催缴后也没有缴纳，已经给原告造成了严重的困扰及经济损失。因此，原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告谢某、陈某、张某均未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、物业管理资质证、中标通知书、备案通知、《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》、海口市商品房买卖合同备案表，上述证据均有原件予以核对，故本院对原告提交的上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认并在卷佐证。原告提交的物业缴费通知单（附清单）、催缴通知（三份），仅能证明原告向涉案房屋的业主催交相关费用，但是不能证明三被告为原告催交期间的适格交费主体，故本院对该证据的证明力不予确认。原告提交的手机信息催缴通知，因原告未提交证据证明这些通知的发送对象为本案三被告，故本院对该证据的关联性不予确认。原告提交的交房通知书，仅能证明涉案房屋具备交房的条件，但是原告未提交交房的签收单，不能证明涉案房屋已于2015年12月20日交付给三被告的待证事实。故本院对该证据的证明力不予确认。被告谢某、陈某虽未到庭，但是在庭前向本院提交了《海口市不动产（房产）登记信息查询记录》、海口市美兰区经济贸易总公司出具的《关于谢某、陈某在我司所购房产的相关说明》、A1901房的物业服务缴费通知单及资金来往专用凭证，用以证明谢某、陈某并非涉案房屋的业主。原告对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议。故本院对被告谢某、陈某提交的上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月16日，原告海南泷坛物业管理有限公司因在物业服务企业邀请招标中中标而被选聘为海口市美兰区板桥路西侧海尚明居小区的前期物业服务企业。其与海口市美兰区经济贸易总公司签订的《前期物业服务合同》主要约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.6元/月·平方米,办公楼1.95元/月·平方米,商业物业2.9元/月·平方米。……物业的电梯、水泵等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列账，合理、公开分摊，应按实际发生的费用向业主合理分摊。公共水、电、电梯运行等费用由原告向业主预收每户300元，定期公布公摊情况。原告未能实际向业主收取的部分，由原告负责。业主应于海口市美兰区经济贸易总公司通知入伙之日起交纳物业服务费用。如业主未入伙或未入住期间的物业管理费由业主全额承担。（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙。）纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因海口市美兰区经济贸易总公司的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由海口市美兰区经济贸易总公司全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。……海口市美兰区经济贸易总公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日5‰的标准向原告支付违约金……”2016年2月5日，被告张某购买了海口市美兰区板桥路5-1号海尚明居A栋20层2001房。但该房于2015年7月3日仍登记在案外人海口市美兰区经济贸易总公司名下（不动产权证号：HK4609xx），尚未过户登记在被告张某名下。该房屋为跃层结构，建筑面积163.33平方米。被告谢某、陈某购买的是海口市××区房。该房屋于2016年7月6日登记在被告谢某、陈某名下，建筑面积70.82平方米。原告认为三被告自2016年1月至2016年8月拖欠其物业服务费等相关费用共计1984元。原告主张三被告应向其支付物业服务费等费用共计1984元。原告称其以短信及在涉案房屋门口张贴的方式向三被告催交物业管理费。原告催款未果，遂成讼。 在庭审过程中，原告主张三被告于2015年12月20日接收了涉案房屋，但未能提交商品房交付的签收单据。 本院认为，被告张某虽购买了涉案房屋，但原告未能举证证明被告张某已接收了房屋。涉案房屋的商品房买卖合同于2016年2月5日才签订，原告主张被告张某于2015年12月20日接收了涉案房屋的待证事实早于合同签订时间，这有悖于常理。且原告未能提交被告张某接收涉案房屋的单据，仅凭交房通知书不能证明涉案房屋已经交付被告张某。因此，本院对涉案房屋已交付被告张某的事实不予认定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”以及《海南省物业服务收费管理办法》第三条“物业服务收费是物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主或使用人所收取的费用”的规定，原告不能证明涉案房屋已经交付给被告张某，故被告张某在2016年1月1日至2016年8月30日期间并非涉案房屋的业主，不负有向原告支付涉案房屋的物业管理费等相关费用的义务。另，原告提交的证据不能证明被告谢某、陈某为涉案房屋的业主，故被告谢某、陈某亦不负有向原告支付涉案房屋的物业管理费等相关费用的义务。因此，原告请求三被告支付涉案房屋自2016年1月1日至2016年8月30日期间的物业管理费等费用共计1984元，无事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下： 驳回原告海南泷坛物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告海南泷坛物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 sfrdrwjvyvpclluofg 案件唯一码 审 判 长  郑 薇 人民陪审员  冯薪霞 人民陪审员  李明学 二〇一八年十一月二十六日 书 记 员  陈方明 速 录 员  陈晓东 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。