广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂07民终1038号 上诉人（原审被告）：广西南宁荣光租赁有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区安阳路********。统一社会信用代码：91450105598416747C。 法定代表人：王善彬，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：广西南宁荣光租赁有限公司钦南分公司，住所地广，住所地广西钦州市东南街与七里三路交汇处城**D1-28地块信用代码：914507023307830870。 负责人：王善彬。 上诉人（原审被告）：林雪冰，女，1980年11月26日出生，汉族，住广西南宁市。 以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：林志明，北京市佳法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李慧霞，女，1977年11月25日出生，汉族，浙江省丽水市人，住广西钦州市钦**。 被上诉人（原审原告）：陈官南（系李慧霞的丈夫），男，1970年6月8日出生，汉族，浙江省丽水市人，住广西钦州市钦**。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：米均龙，广西众厚律师事务所律师。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：龙运莉，广西众厚律师事务所实习律师。 上诉人广西南宁荣光租赁有限公司（以下简称荣光公司）、广西南宁荣光租赁有限公司钦南分公司（以下简称钦南分公司）、林雪冰因与被上诉人李慧霞、陈官南租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人荣光公司、钦南分公司的法定代表人、负责人王善彬及三上诉人的共同委托诉讼代理人林志明、被上诉人陈官南及两被上诉人的共同委托诉讼代理人米均龙、龙运莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人荣光公司、钦南分公司、林雪冰上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院作出的（2018）桂0702民初347号《民事判决书》；2、依法判决驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。（一）一审法院仅以“无铺面交接手续”，直接认定没有交付铺面，属认定事实不清。上诉人是按照被上诉人的要求进行建设的。在铺面基本建成后，2014年12月18日，被上诉人与上诉人荣光公司经协商达成《租赁合同》一份，约定：荣光公司将钦州市钦南区七里桥村钦南农贸市场西面A3、A-1号商铺出租给被上诉人经营超市。上诉人已经依合同约定，于2015年1月1日向被上诉人交付其定作的铺面，上述已经交付铺面的事实，也与工作人员梁胜君出具的《证明》能互相印证。（二）被上诉人支付5000元，是由被上诉人直接与建筑工头进行洽谈，支付给当时的建筑工头，要求另行按被上诉人的要求做隔热层，与上诉人没有关系。该款项应由被上诉人自行承担。（三）荣光租赁公司营业执照，包含场地、房屋的租赁，由于涉及部队用地，钦南农贸市场已经向部队报批，于2014年10月得到广西军区房地产租赁办公室批复，并由广西军区房地产租赁办公室批复向钦州市人民政府报备。并非一审判决所认定的“钦南农贸市场系被告荣光公司开办，未办理工商企业登记手续”。二、该合同已经实际履行，退一步说，如果法院认定该《租赁合同》无效，双方当事人对合同被认定无效均有过错，应当各自承担相应损失。一审判决返还租金并支付利息，属适用法律错误，依照《合同法》第五十八条第二款“有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，人民法院应当对双方的损失金额大小及其各自应当向对方承担的责任进行分别认定、分别评判，需要结合合同无效的原因、各自的过错及责任比例具体情况具体分析，判决上诉人无需向被上诉人支付利息。综上所述，上诉人已经依合同约定，向被上诉人交付由其定作的铺面，并由被上诉人自行装修，钦南农贸市场开业，被上诉人占用铺面一年多，占用时间已经超出已付租金额，一审认定事实错误，判决支付利息，适用法律错误。恳请二审法院查明本案事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李慧霞、陈官南辩称，一、上诉人没有将铺面交付给被上诉人使用。上诉人没有提供任何证据证明其将铺面交付给了被上诉人，被上诉人从未可以经营。钦南农贸市场在2015年1月21日开业时，上诉人租给被上诉人的铺面都没有做好，仅是盖了天面面板，四周只有铁管，犹如停车棚，该事实有上诉人一审时提供的照片以及被上诉人提供的照片予以证实。同时，上诉人没有安装该铺面的电表、水表，反映了被上诉人没得使用铺面的事实，如果上诉人将铺面交付了被上诉人，那么肯定安装了电表、水表等，有用电量、用水量的记录以及交纳水电费的证据。涉案铺面在2016年6月12日前做好了一部分租给他人，2018年3月13日前剩余部分做成仓库租赁给了他人。二、被上诉人支付的5000元，是作为租金支付给上诉人加建隔热层，且上诉人是实际受益人，并租给了他人使用，应予返还给被上诉人。三、本案租赁合同无效，且没有实际履行。本案约定承租的商铺并不在《钦南农贸市场业态平面图内》范围内。上诉人未取得经依法批准建设的文件，该临时建筑为非法、违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，在一审辩论终结前，上诉人没有取得相应建设许可，因此，租赁合同无效，过错全部在于上诉人。四、被上诉人并没有主张经营损失，所主张的利息只不过是基于上诉人使用被上诉人资金而应支付利息。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实，判决驳回上诉，维持一审判决。 被上诉人李慧霞、陈官南向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告荣光公司、钦南分公司签订的《商铺租赁合同》；2、三被告共同返还原告租金105000元，并从2014年12月20日起按银行同期贷款利率支付利息直至清偿债务时止；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2014年12月18日，原告与被告荣光公司经协商达成《租赁合同》一份，约定：被告荣光公司将钦州市钦南区七里桥村钦南农贸市场西面A3、A-1号商铺出租给原告经营超市。被告林雪冰以被告荣光公司的经办人名义在合同上签字。2014年12月19日，原告通过银行转账10万元至被告林雪冰的个人银行账户，被告林雪冰收到款项后，未将款项交付被告荣光公司。2014年12月21日，原告另付5000元租金给被告荣光公司，增加做铺面的隔热层，被告荣光公司在约定的钦南农贸市场西面A3、A-1号商铺增加做铺面的隔热层。2015年1月21日，钦南农贸市场开业。2016年1月25日，原告向该院提起民事诉讼。该院于2016年1月25日受理后，于2016年6月16日作出（2016）桂0702民初490号民事判决。该判决生效后，林雪冰申请再审，广西壮族自治区钦州市中级人民法院于2017年11月23日作出（2017）桂07民再7号民事裁定，撤销该院（2016）桂0702民初490号民事判决，发回该院重审。 另查明，钦南农贸市场系被告荣光公司开办，未办理工商企业登记手续，被告钦南分公司系被告荣光公司的分公司，不具有法人资格。被告林雪冰为被告荣光公司股东。 一审法院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本案出租的房屋未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等审批手续，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案一审辩论终结，被告荣光公司仍未能提供相关批准手续文件，故原告与被告荣光公司于2014年12月18日签订的《租赁合同》无效，该院予以确认。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告荣光公司未将商铺交付原告使用，因无效合同取得的租金10万元，应当返还原告。原告出资5000元加装隔热层，被告荣光公司应当按出资折价补偿原告。被告荣光公司为专门经营出租商铺的公司，其主张商铺已交付原告使用，却无办理商铺交接手续，其理由及举证均不充分，该院不予支持。 被告钦南分公司系被告荣光公司的分公司，不具有法人资格，且非合同相对人，不应直接对原告承担民事责任，原告提出被告钦南分公司承担民事责任的诉讼请求，该院不予支持。被告荣光公司、被告林雪冰承认被告林雪冰系荣光公司股东，且承认原告付10万元入林雪冰个人帐户，该款未入被告荣光公司帐户，因此，被告荣光公司、林雪冰构成公司、股东人格混同，原告诉求被告林雪冰对被告荣光公司的债务承担连带责任，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广西南宁荣光租赁有限公司返还原告李慧霞、陈官南租金10万元及利息（从2015年1月1日起至清偿债务时止，按同期同类银行流动资金贷款利率计付）；二、被告广西南宁荣光租赁有限公司返还原告李慧霞、陈官南投入商铺加装隔热层折款5000元及利息（从2015年1月1日起至清偿债务时止，按同期同类银行流动资金贷款利率计付）；三、被告林雪冰对上述判决第一项、第二项规定的被告广西南宁荣光租赁有限公司的债务承担连带责任；四、驳回原告李慧霞、陈官南的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由被告广西南宁荣光租赁有限公司、林雪冰负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，被上诉人没有向本院提交新证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 上诉人提供的广西军区房地产租赁办公室出具的关于修建钦南临时农贸市场批复一份、广西军区后勤部基建营房处出具的证明三份，拟证明农贸市场的建设是经过军队部门同意，建设手续合法。被上诉人经质证认为，上述批复、证明与本案无关，钦南农贸市场没有相关部门作出建设许可和批复，该证据不能证明农贸市场建设是合法的。本院认为，上诉人提供的批复是军队内部对所租赁土地用途进行的管理与审批，广西军区后勤部基建营房处出具的三份证明仅是为了协助上诉人荣光公司办理用水、用电及营业等相关手续而出具的证明，上述批复与证明不能证明钦南农贸市场的建设已经规划主管部门审批，建设手续合法，故本院对上述证据拟证明的事实不予采信。 在庭审过程中，上诉人对一审法院认定被上诉人另付5000元租金给上诉人荣光公司的事实有异议，认为被上诉人另付的5000元是支付给当时的建筑工头并由该建筑工头按被上诉人要求在商铺增加做隔热层。本院认为，被上诉人没有提供收据或转账记录等证据证明其已将5000元支付给了上诉人，且上诉人荣光公司否认收到被上诉人交付的5000元，因此本院对被上诉人另付5000元租金给上诉人荣光公司的事实不予认可。但双方当事人均认可被上诉人出资5000元在所租赁的铺面加装了隔热层的事实，本院对该事实予以确认。故一审法院认定“2014年12月21日，原告另付5000元租金给被告荣光公司，增加做铺面的隔热层，被告荣光公司在约定的钦南农贸市场西面A3、A-1号商铺增加做铺面的隔热层”的事实不当，本院予以纠正。 本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，上诉人钦南分公司是荣光公司依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。 本院认为，根据双方当事人的陈述及诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案《租赁合同》是否合法有效;二、上诉人荣光公司应否向被上诉人返还租金以及支付相应利息；三、上诉人钦南分公司、林雪冰应否对上诉人荣光公司的上述债务承担偿还责任。 关于涉案《租赁合同》是否合法有效的问题。上诉人主张钦南农贸市场已经向部队报批，并得到广西军区房地产租赁办公室批复，并由该办公室批复向钦州市人民政府报备，已取得了建设市场的合法手续，租赁合同合法有效。本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案中，广西军区房地产租赁办公室关于修建钦南临时农贸市场的批复，是军队内部房地产管理部门对租赁土地用途的管理与审批。但上诉人荣光公司租赁军区土地在城市规划区内建设农贸市场，租赁用途是建设民用并非军用建筑物，应按上述法律规定向相应城乡规划主管部门申请办理相关建设审批手续。但直至一审法庭辩论终结前，上诉人未向法院提供钦南农贸市场建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关材料。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上诉人荣光公司就未取得合法建设手续的商铺，与被上诉人订立的《租赁合同》无效。因此，上诉人的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人荣光公司应否向被上诉人返还租金以及支付相应利息的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效后，上诉人荣光公司应返还给被上诉人因租赁合同取得的租金10万元。同时，被上诉人出资5000元在所租赁的铺面加装了隔热层，加装的隔热层已成为涉案铺面的组成部分,上诉人荣光公司应当按出资款5000元补偿给被上诉人。因被上诉人所提供的证据不能证明其已将5000元交付给上诉人荣光公司，且在加装的隔热层按出资折价补偿给被上诉人的情况下，上诉人荣光公司不应再向被上诉人支付隔热层折价款的利息。上诉人荣光公司主张其已将商铺交付给被上诉人使用，被上诉人占用铺面一年多，占用时间已经超过已付租金金额，上诉人无需再向被上诉人返还租金及支付利息。本院认为，上诉人荣光公司对其主张没有提供充分证据予以证明，且被上诉人亦予以否认，故对上诉人的主张，本院不予支持。上诉人荣光公司因没有取得农贸市场批准建设的相关手续而导致租金合同无效，其作为过错一方，应当赔偿被上诉人因租金被占用而产生的利息损失，利息计算：以租金10万元为基数，按同期同类银行流动资金贷款利率，从被上诉人支付租金的次日即2014年12月20日起计至还清债务之日止。故一审判决租金利息从2015年1月1日起计算有误，本院依法予以更正。综上，一审判决上诉人荣光公司返还租金10万元、支付租金利息以及加装隔热层折价款5000元给被上诉人，合法有据，本院予以维持。但一审判决上诉人荣光公司向被上诉人支付加装隔热层折价款的利息不当，本院依法予以纠正。 关于上诉人钦南分公司、林雪冰应否对上诉人荣光公司的上述债务承担偿还责任的问题。本院认为，上诉人钦南分公司是上诉人荣光公司依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，属于民事诉讼法第四十八条规定的其他组织，可以作为本案的当事人参加诉讼。但上诉人钦南分公司并非涉案《租赁合同》的相对人，且其是上诉人荣光公司的分公司，不是企业法人，不能独立对外承担民事责任，因此上诉人钦南分公司不应对上诉人荣光公司的债务承担民事清偿责任。本案中，被上诉人提供了中国工商银行转账单、收据，证明其向林雪冰个人银行账户转账支付了租金，上诉人荣光公司、林雪冰未对公司款项汇入股东个人账户作出合理解释，同时亦没有提供充分证据予以证明林雪冰已将租金转入荣光公司账户。以上事实说明林雪冰与荣光公司之间存在财务交叉和混同，故上诉人林雪冰应对上诉人荣光公司的上述债务承担连带清偿责任。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决部分有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、变更钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初347号民事判决第一项为上诉人广西南宁荣光租赁有限公司返还租金10万元及支付利息给被上诉人李慧霞、陈官南（利息计算：以10万元为基数，按同期同类银行流动资金贷款利率，从2014年12月20日起计至还清债务时止）； 二、撤销钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初347号民事判决第二、三、四项； 三、上诉人广西南宁荣光租赁有限公司支付投入商铺加装隔热层的折价款5000元给被上诉人李慧霞、陈官南； 四、上诉人林雪冰对上述判决第一项、第三项规定的上诉人广西南宁荣光租赁有限公司的债务承担连带清偿责任； 五、驳回被上诉人李慧霞、陈官南的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行或向该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费2500元，二审案件受理费2500元，由上诉人广西南宁荣光租赁有限公司、林雪冰共同负担4750元，被上诉人李慧霞、陈官南共同负担250元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄国彪 审 判 员 黄应锐 审 判 员 阮 真 二〇一八年十一月二十七日 法官助理 马丽萍 书 记 员 陆瑞丽