山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2014）南商初字第30439号原告华夏银行股份有限公司青岛分行。负责人刘辉，职务行长。委托代理人岳喜芹，山东康桥律师事务所律师。委托代理人崔浩，山东康桥律师事务所律师。被告叶欣。被告青岛伟业房地产集团有限公司。法定代表人王强，总经理。委托代理人李东旭，系公司员工。原告华夏银行股份有限公司青岛分行与被告叶欣、被告青岛伟业房地产集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华夏银行股份有限公司青岛分行的委托代理人崔浩、被告青岛伟业房地产集团有限公司委托代理人李东旭到庭参加诉讼，被告叶欣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告华夏银行股份有限公司青岛分行诉称，2012年6月11日，华夏银行股份有限公司青岛胶南支行与被告叶欣、被告青岛伟业房地产集团有限公司签订了三份合同编号为QD21P1021120054、QD21P1021120055、QD21P1021120056的《个人房屋抵押借款合同》，其借款金额分为85万元、80万元、80万元，年利率为7.76%，借款期限十年。被告青岛伟业房地产集团有限公司在抵押的房屋所有权证办理完毕前，就上述借款及利息承担连带责任保证。被告叶欣以其位于青岛市市南区太平路X号地下X层XXX、XXX、XXX户房产提供抵押担保并办理预告登记。上述借款累计未偿还额本金共计2154051元，被告一直没有偿付。现原告起诉请求：1.判令被告叶欣立即偿还借款本金2154051元及利息、罚息计算至实际偿还之日止；2.判令被告青岛伟业房地产集团有限公司就上述借款本金及利息、罚息承担连带责任；3.依法确认原告对抵押物享有优先受偿权；4.判令被告叶欣、被告青岛伟业房地产集团有限公司共同承担本案的诉讼费、保全费、律师费、公证费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费等为实现债权产生的所有相关费用。庭审中，原告将诉讼费用明确为人民币95000元。被告叶欣未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。被告青岛伟业房地产集团有限公司辩称，《不可撤销担保书》在公司资金困难情况下出具，违背了我公司意愿。且我公司开发建设的青岛栈桥奥特莱斯广场项目于2012年已经具备交付使用条件，且我公司担保责任属于阶段性担保，担保至青岛栈桥奥特莱斯广场项目具备房产证手续时，因购房人原因未能及时办理房产证手续，我公司担保责任已经结束。经审理查明：一、2012年6月11日，华夏银行股份有限公司青岛胶南支行（乙方）与被告叶欣（甲方）、被告青岛伟业房地产集团有限公司（丙方）签订QD21P1021120054、QD21P1021120055、QD21P1021120056《个人房屋抵押借款合同》三份（下称“合同”），合同约定：被告叶欣向华夏银行股份有限公司青岛胶南支行贷款80万元、85万、80万元用于购买被告青岛伟业房地产集团有限公司开发的位于青岛市市南区太平路X号-X楼XXX、XXX、XXX室房屋；贷款期限自2012年5月4日至2022年5月4日；贷款利率为浮动利率，即在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%；逾期罚息利率为合同约定利率的150%，复利按照罚息利率计算；如借款人违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，则构成违约，华夏银行股份有限公司青岛胶南支行有权宣布合同提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及利息，按中国人民银行的规定计收罚息和复利，并处分抵押物或要求保证人承担连带保证责任；因甲方或丙方违约致使乙方采取诉讼方式实现债权的，违约方承担乙方为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费及其他实现债权的费用；甲方以其购买的位于青岛市市南区太平路X号-X楼XXX、XXX、XXX室房屋作为抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）；丙方对本合同的约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续之前为上述借款承担阶段性连带保证责任；保证期间为本合同约定的甲方每次应偿还贷款本息之日起两年。保证范围包括所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及甲方应付的其他款项。乙方有权选择要求丙方首先承担保证责任，且丙方对乙方承担的担保责任不受其他担保的影响。上述抵押房产于2012年5月30日办理了预购商品房抵押预告登记手续，他项权证号分别为青房地预字第201237442号、青房地预字第201237437号、青房地预字第201237429号。四、2012年6月12日，华夏银行股份有限公司青岛胶南支行按照合同约定分别向被告叶欣发放了贷款本金80万元、80万元；2012年6月13日，华夏银行股份有限公司青岛胶南支行向被告叶欣发放了贷款本金85万元，共计人民币245万元，贷款利率7.82%。但截至2015年3月23日，被告叶欣已欠华夏银行股份有限公司青岛胶南支行借款本金764264.88元、765058.27元、812874.25元，利息及罚息58255.35元、58313.55元、61958.15元。上述三笔贷款被告欠付本金共计2342197.4元，利息及罚息共计178527.05元。五、原告提交华夏银行股份有限公司青岛胶南支行出具的《证明》一份，证明华夏银行股份有限公司青岛胶南支行因清收贷款所发生的诉讼，均由原告华夏银行股份有限公司青岛分行统一进行诉讼清收。六、2014年8月18日，原告与山东康桥（青岛）律师事务所签订委托代理合同一份，委托该所律师岳喜芹、崔浩代理本案诉讼、执行相关事宜，约定原告支付该案律师费总计为人民币9.5万元。2015年3月27日，原告向山东康桥（青岛）律师事务所转账人民币9.5万元。2015年3月26日，该所向原告开具金额为9.5万元发票。上述事实有《个人房屋抵押借款合同》、借款凭证、逾期还款明细、《证明》、青房地预字第201237442号预告抵押登记、青房地预字第201237437号预告抵押登记、青房地预字第201237429号预告抵押登记、《委托代理合同》、转账凭证、律师费发票、被告身份证明、当事人当庭陈述为凭，且经过本院质证及审查，可以采信。本院认为，华夏银行股份有限公司青岛胶南支行与被告叶欣、被告青岛伟业房地产集团有限公司签订的三份《个人房屋抵押借款合同》系各方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的规定，因此上述合同依法成立，合法有效。合同各方当事人均应按照合同约定的内容完全、及时的履行合同义务，华夏银行股份有限公司青岛胶南支行依合同向被告叶欣发放了贷款，履行了自己的合同义务，被告叶欣亦应当按照合同约定的还款时间，按期足额偿还借款。因华夏银行股份有限公司青岛各支行的贷款清收均由分行统一进行，故原告华夏银行股份有限公司青岛分行享有对被告的上述债权，被告叶欣逾期还款，已构成违约，依法应承担违约责任，应按照合同约定偿还所欠贷款本金人民币2342197.4元、利息及罚息人民币178527.05元。被告叶欣以其所有的位于青岛市市南区太平路X号地下X层XXX、XXX、XXX室房产为上述借款提供抵押担保并办理了预购商品房抵押预告登记手续。被告叶欣在具备办理上述房屋的房产权证条件后，无故不及时办理该房屋的产权证书，亦不与原告联系，并配合原告办理该房屋正式的抵押登记手续。因此，原告对未能办理该房屋的正式抵押登记无过错，预购商品房抵押预告登记仍然有效。原告与被告叶欣订立的住房贷款合同合法有效，对双方具有法律效力，依照住房贷款合同的约定，在被告叶欣未按照贷款合同约定及时偿还贷款构成违约，应承担违约责任的情况下，原告对被告叶欣所有的位于岛市市南区太平路X号地下X层XXX、XXX、XXX室房产的房屋变卖价款优先受偿并不损害他人利益，本院予以支持。合同项下的位于青岛市市南区太平路X号地下X层XXX、XXX、XXX室房产尚未办理房地产权证及正式房屋抵押登记手续，依据合同约定，被告青岛伟业房地产集团有限公司应当就上述借款及相关费用承担连带保证责任。原告主张由各被告承担律师费9.5万元，该费用系原告为实现债权的合理支出，符合合同约定，且不超出山东律师费收费标准，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告叶欣经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩并承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告叶欣于本判决生效后十日内偿还原告华夏银行股份有限公司青岛分行截至2015年3月23日的贷款本金人民币2342197.4元、利息及罚息人民币178527.05元自2015年3月23日起至本判决生效之日止按照合同约定的利率计算的利息、罚息；二、被告叶欣于本判决生效后十日内向原告华夏银行股份有限公司青岛分行支付律师费人民币9.5万元；三、如被告叶欣未履行上述还款责任，原告华夏银行股份有限公司青岛分行有权就位于青岛市市南区太平路X号地下X层XXX、XXX、XXX室房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款的优先受偿；四、被告青岛伟业房地产集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24032元，保全费5000元，公告费300元，由被告叶欣、被告青岛伟业房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  马焕君人民陪审员  蒋 苓人民陪审员  史春燕二〇一五年十一月四日书 记 员  王 涛