江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初4830号原告：无锡市龙乾物业管理有限公司，住所地无锡市广益路305号。法定代表人：舒策张，该单位董事长。委托诉讼代理人：彭钊、蒋金娜，该公司员工。被告：无锡国鼎酒店管理有限公司，住所地无锡市清扬路137-1401。法定代表人：刘子睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志超，该公司员工。原告无锡市龙乾物业管理有限公司（以下简称龙乾公司）诉被告无锡国鼎酒店管理有限公司（以下简称国鼎公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙乾公司的委托诉讼代理人蒋金娜，被告国鼎公司的委托诉讼代理人刘志超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙乾公司向本院提出诉讼请求：1、判令国鼎公司支付2018年的物业费9576元（自2018年1月1日到2018年5月5日）及逾期支付违约金【（以6897元为基数，自2017年12月15日起至2018年5月5日按照年利率17.4%计算为470元；以2679元为基数，自2018年3月15日起至2018年5月5日按照年利率17.4%计算为66元）。2、判令国鼎公司支付合同解除违约金13794元【6个月物业费2299＊6＝13794】。3、诉讼费由被告承担。事实和理由如下:2017年4月30日，龙乾公司与案外人陈凯签订《银河城项目商铺管理合同》（以下简称管理合同），约定龙乾公司为陈凯租赁的坐落于无锡市银河城项目内Ｃ栋1006、1007、1028、1029号商铺提供物业管理服务，期限自2017年5月1日起至2025年10月30日止，租金按季度支付，并对物业费标准、违约责任等进行了约定。2017年6月28日，龙乾公司、国鼎公司与陈凯签订《主体变更协议》，约定自2017年7月1日起管理合同的乙方（陈凯）变更为国鼎公司，国鼎公司自愿接受签署合同中的权利义务。后国鼎公司仅支付了部分物业费，剩余款项未按约支付，龙乾公司于2018年5月4日向国鼎公司发出《合同解除通知函》，解除双方之间的租赁合同、管理合同及租赁补充协议，该解除函于2018年5月5日送达给国鼎公司。被告国鼎公司辩称：根据双方的租赁协议，国鼎公司需得到龙乾公司通知开业后才开始计算租金，现因龙乾公司的物业漏水和3号电梯迟迟未移交给国鼎公司，致国鼎公司无法改造升级，给开业造成障碍，现国鼎公司仍未开业，故龙乾公司无权主张物业费。因国鼎公司不存在违约，龙乾公司单方面解除合同系非法解除，国鼎公司不予认可，如需解除，龙乾公司应返还国鼎公司已交付的租金、物业费、履约保证金、已改造涉案房屋的费用，并予以相应的赔偿。本院经审理查明认定如下事实：1、2017年4月30日,龙乾公司（甲方）与陈凯（乙方）签订《银河城项目商铺管理合同》（以下简称管理合同）一份，约定：甲方负责和管理乙方租用的坐落于无锡市银河城项目内Ｃ栋1006、1007、1028、1029号商铺提供相关物业管理服务，管理期限为九年，自2017年5月1日起至2025年10月30日止；乙方应向甲方支付前述期间内物业管理费为234467元，首期交纳日为2017年4月15日，所交物业管理费为2017年5月1日至2017年6月30日，管理费支付方式为季付，即以三个月为一个交付期，乙方应在每季开始前提前十五日向甲方一次性足额支付本次交纳款项；乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同；若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方租赁区域营业；因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月物业管理费（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。2、2017年4月30日，龙乾公司（甲方）与陈凯（乙方）签订的《租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定：甲方就上述商铺给予乙方优惠期，优惠期内，甲方不收取租金，但乙方须交纳物业费、水电费等有关费用等内容。3、2017年6月28日，龙乾公司（甲方）、陈凯（乙方）、国鼎公司（丙方）签订的《主体变更协议》，约定：甲乙双方签订的前述租赁合同两份、管理合同两份、补充协议一份，自2017年7月1日起因业务需要由陈凯变更为国鼎公司，乙方主体变更为丙方，由丙方实际租赁并经营，丙方对上述合同及补充协议的各个条款、内容、附件以及相关的权利义务完全知晓，本协议生效之日，丙方即为上述租赁合同、管理合同、补充协议的乙方主体资格，自愿接受该合同及补充协议所有权利义务约束；乙方向甲方交纳的履约保证金231000元，转为丙方向甲方需交纳的履约保证金231000元。4、2018年3月15日，刘志超、国鼎公司出具承诺书确认国鼎公司承租的涉案商铺及银河城C区广场1006、1007、1028、1029号商铺自2017年6月至2018年3月欠缴龙乾公司合同履约保证金11.9842万元、租金15.662万元及物业费31.3143万元，合计欠费58.9605万元整等内容。5、2018年5月4日，龙乾公司向国鼎公司寄送了合同解除通知书，要求解除双方就涉案商铺签订的租赁合同及管理合同、补充协议，国鼎公司确认于2018年5月5日收到了该通知书。6、龙乾公司与国鼎公司一致确认龙乾公司于2017年5月初交付了涉案商铺，国鼎公司述称其于2017年9月1日起陆续将部分涉案商铺转租给案外人。合同签订后，国鼎公司仅支付了涉案商铺2017年的物业管理费16093元，自2018年1月1日起的物业管理费未支付。本院认为，龙乾公司与国鼎公司根据双方签订的主体变更协议确认的原涉及案涉房屋的管理合同、补充协议中乙方（承租方）变更为国鼎公司，前述合同均不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。管理合同对物业费的交纳方式、期限、金额做出了明确约定，双方均应按约履行，免租期内亦需交纳物业费，国鼎公司主张的开业与否与物业管理费收取无关联性，故对国鼎公司辩称的未开业故无需支付物业费的意见本院不予采纳，国鼎公司需按约支付物业管理费，现国鼎公司已支付了涉案商铺2017年的物业费，2018年的物业费已逾期超过15日未交纳，龙乾公司有权按约解除管理合同，国鼎公司确认其于2018年5月5日收到龙乾公司寄送的解除合同通知书，故本院认定管理合同解除的时间为2018年5月5日。龙乾公司要求国鼎公司支付未支付的物业费9576元、逾期违约金536元、解除合同违约金13794元符合双方的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七之规定，判决如下：无锡国鼎酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市龙乾物业管理有限公司23906元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币376元，由无锡国鼎酒店管理有限公司负担，该款已由无锡市龙乾物业管理有限公司预交，无锡国鼎酒店管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付无锡市龙乾物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 坚人民陪审员  潘万才人民陪审员  袁玉珠二〇一八年十一月十六日法官 助理  王荣荣书 记 员  万 杏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。