宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)宝中民一终字第00495号上诉人（原审原告）崔创斌。委托代理人卢洋，陕西华维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陕西秦佳房地产开发有限公司,注册地西安市碑林区永宁村23号，主要营业地宝鸡市公园路7号，组织机构代码67152966-9。法定代表人景常荣，该公司执行董事。委托代理人董跃，陕西际傧律师事务所律师。委托代理人张文涛，该公司员工。上诉人崔创斌因与被上诉人陕西秦佳房地产开发有限公司（以下简称秦佳公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市金台区人民法院（2015）金民初字第00184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年5月27日原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于宝鸡市金台区新福路20号秦佳西花园院内第16幢1单元0802号住房一套。合同约定该房预测建筑面积为154.7平方米，每平方米3752.1元，总金额580450元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1、该商品房经验收合格……），并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。注：买受人已将全部应付房款、维修基金、契税等需买受人承担的所有费用交清为出卖人交付房屋的前提，否则出卖人有权不予交付商品房。”合同第九条第1款第2项约定：“出卖人未按照合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”原告于2013年5月31日、2013年11月26日分两次交纳了全部购房款580450元。2013年9月17日原告购买的楼房经建设、监理、施工、设计单位验收合格，2014年1月14日被告在宝鸡市城乡建设规划局进行了验收备案登记。2014年1月16日被告委托的销售代理商陕西泰格房地产营销策划有限公司工作人员通过电话通知原告交房领取钥匙，原告于2014年1月19日领取了钥匙。交房前被告并未书面通知原告交纳购房的维修基金、契税等后期费用，交房之时被告尚未向原告明确具体后期费用数额，原告至今未交纳上述费用。另查，经陕西众福信资产评估有限公司资产评估咨询意见书确定，原告购买的房屋在2013年10月-2014年10月同地段同类房屋租金标准为每月1200元。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的权利和义务。本案中双方合同约定的交房时间为2013年10月1日，但被告的销售代理商于2014年1月16日方通过电话方式通知原告交房，原告领取钥匙的时间为2014年1月19日，被告通知交房的时间已超过了合同约定时间，应认定为被告逾期交房，故原审法院认定逾期时间应自2013年10月2日起计算至2014年1月19日共计110天。对于被告认为双方合同约定的违约金计算标准过高，申请人民法院予以减少的意见，原审法院认为，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定的违约金计算标准为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，按此计算约为每日290.23元、每月8706.9元，结合本地社会经济发展和居民人均生活水平，该约定明显过高。被告主张违约金约定过高符合客观实际，其要求依法降低，原审法院予以确认。《合同法》司法解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。原审法院认为违约金应以补偿性为主，兼顾惩罚性，当事人不应通过违约金的约定获得额外利益。本案中违约金的计算应从基于合同未正常履行原告所损失的其应当获得的预期利益角度考虑，应以被告的逾期交房行为给原告造成的实际损失为基础计算。但本案中原告仅依合同约定来主张违约金，并未提供证据证明给其造成的实际损失。本案中原告的损失应为不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，该利益的替代应为房租损失。综合考虑本案具体实际情况，逾期交房违约金的计算标准应按照评估机构评定的同地段同类房屋租金标准每月1200元上浮30%予以确定，为1200元×130%÷30天×110天＝5720元，应由被告向原告支付，原告主张超出的部分原审法院不予支持。对于原告诉称被告应履行办理房产证的事实，因原告对此没有具体诉讼请求，故对原告该诉称意见原审法院不予涉及。对于被告辩称原告未按照合同约定缴纳维修基金、契税等后期费用，被告不存在逾期交房事实、并未违约的辩解意见，原审法院认为被告未按照约定的时间给原告交房违约事实客观存在，虽双方合同约定被告交房的前提为买受人将应付房款、维修基金、契税等所有费用缴清，但该费用的缴纳应以被告的通知为前提，被告并未举证证明其在约定的交房期限2013年10月1日前通知原告交纳上述费用，被告以此为由辩解与事实不符，原审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院判决：被告陕西秦佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔创斌逾期交房违约金5720元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，原告崔创斌承担195元，被告陕西秦佳房地产开发有限公司承担455元。宣判后，崔创斌不服原审法院的上述民事判决，提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人一审的诉讼请求。理由如下：1、商品房买卖合同约定逾期交房按已交总房款每日万分之五承担违约金不属于约定过高。2、原审法院依职权对违约金计算标准进行调整，系适用法律错误，枉法裁判。被上诉人秦佳公司辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的案件事实与原审查明相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，为有效合同。被上诉人秦佳公司未按合同约定的交房时间交付房屋，应当承担相应的违约责任。关于违约金的问题，被上诉人秦佳公司违约，应当支付违约金。双方当事人在合同中约定，如出卖人违约，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。一审诉讼中，被上诉人秦佳公司认为双方约定的违约金过高，申请法院适当予以调整。考虑到双方之间的买卖合同并未解除，被上诉人已经履行交房义务，对于上诉人而言，其合理损失应为迟延交房带来的房租费损失，原审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，按照评估机构评定的同地段同类房屋租金标准每月1200元上浮30%，确定被上诉人应该支付的违约金数额较为妥当。上诉人认为双方约定的违约金数额不高，原审判决依职权予以调整系适用法律错误的上诉理由不能成立，应予驳回。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费650元，由上诉人崔创斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘元平审 判 员  任小剑代理审判员  彭 澍二〇一五年十一月十三日书 记 员  金朋科