内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第4044号原告赵俊峰，男，1975年2月14日出生，汉族，赤峰学院教师，住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人王娜，内蒙古法林律师事务所律师。被告赤峰德宝房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。法定代表人王德宝，董事长。委托代理人王洪柱，赤峰德宝房地产开发有限责任公司法律顾问。委托代理人尹凤午，赤峰德宝房地产开发有限责任公司法律顾问。原告赵俊峰与被告赤峰德宝房地产开发有限责任公司（简称德宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理。依法由审判员孔宪华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵俊峰及其委托代理人王娜，被告德宝公司的委托代理人尹凤午到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵俊峰诉称，2014年2月27日，我与被告签订《预定购房协议》一份，协议约定：我预购被告开发的金宇国际B区18号楼某室，建筑面积92.81平方米，每平方米单价10000元，总房款928100元，首付款为370000元，含定金50000元，交付日期2014年12月31日。协议签订当日，我交给被告首付房款，被告出具收据两枚。2015年5月7日，在被告违约延期交房的情况下，双方补充签订《协议书》一份，被告承诺我购买的房屋为具备商用价值的用房。被告故意违约，延期交房；隐瞒真实情况，违规操作，恶意签订《预定购房协议》，将住宅房以商用房的价格出售给我，导致房屋买卖合同无法履行，存在明显欺诈行为。我为维护自身合法权益，依照法律的有关规定，向人民法院提起诉讼。请求判令：一、解除我与被告签订的《预定购房协议》；二、被告退还购房款370000元，定金50000元，给付利息40320元，总计460320元。被告德宝公司辩称，一、原告诉称我公司隐瞒真实情况，恶意签订《预定购房协议》与事实不符。我公司作为建设单位，开发建设了金宇国际B区一期工程，其中原告购买的涉案房屋在其开发建设范围内。2013年11月7日，我公司按规定将拟销售的房屋价格向赤峰市房管局进行了报批审核，并出具了《内蒙古自治区新建商品房销售明码标价书》（包括赤峰市商品房销售明码标价申报审核表、金宇国际B区18号、19号住宅楼销控及价格公示明细表），其中涉案房屋的销控价格经审核均为控制在15000元／㎡以内，性质为住宅。经过上述程序后，我公司于2014年4月30日取得的金宇国际小区B区18号楼和19号楼《商品房预销售许可证》。2014年初，我公司与原告签订了《预定购房协议》，协议开篇即已明确，就乙方（原告）预定甲方（被告）金宇国际B区住宅楼的相关事宜达成协议，协议第三条约定的住宅单价10000元。至此，双方签订的《预定购房协议》中已明确涉案房屋性质为住宅，并不存在原告诉称的我公司故意隐瞒事实的情形。另外，涉案住宅在出售前，其销售价格已经向赤峰市房管局进行了报批审核，销控价格均为控制在15000元／㎡以内即可，性质为住宅，并由赤峰市房管局对此进行了公示。故涉案房屋以10000元／㎡进行出售，不存在违规操作的情形。涉案住宅坐落于赤峰市红山区桥北新区桥北大街以北、赤锡路以东即规划中的18号地，涉案的18、19号楼南侧规划用途为“商业金融用地”，因涉案住宅坐落位置优越，与南面的空地即规划的“商业金融用地”毗邻，相隔一条马路，具备较高的利用价值，故原告以10000元／㎡购买了涉案房屋是其真实意思表示。二、双方签订的《预定购房协议》不存在无法履行的情形，不具备解除的法定条件。1、我公司与原告签订的《预定购房协议》中已经明确，原告购买涉案房屋的性质即为住宅，单价为10000元／㎡，该协议不存在欺诈的情形，原告诉请解除该协议于法无据。2、2012年5月22日，由赤峰市规划局、赤峰市住宅和城乡建设委员会印发的赤规发（2015）23号《关于加强工程规划、建设管理有关问题的通知》第二条规定：规划部门按照规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，符合规划设计条件的，核发《建设工程竣工规划核实合格证》。未经核实或者核实不符合要求的，建设单位不得组织验收竣工。故涉案工程在未经过规划部门核实前，建设单位不得组织总体验收竣工。意在说明，我公司与原告签订的《预定购房协议》第二条约定的“待甲方验收后……”，因规划部门尚未核实完毕，涉案工程尚未组织整体验收，故此时并不具备评价是否可以实施协议书中第二条约定的条件。尽管如此，涉案房屋现在实际上已经具备了协议书中第二条约定的门前不进行必要的绿化，呈现必要的硬化路面并与东西路连接等条件。3、我公司与原告于2014年初即签订了《预定购房协议》，协议书中对房屋坐落位置、性质、价款、付款方式等均有明确约定，且在不具备法定解除的情况下，亦不存在协议中约定解除的情形，该协议现已经实际履行。综上所述，考虑到近期房地产市场疲软，房价出现下行趋势。为维护合同的稳定性，维护房地产市场的稳定发展，在涉案协议不具备法定解除和约定解除的情况下，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、预定购房协议复印件一份，证明原、被告签订预定购房协议的时间、具体内容、交工日期为2014年12月31日；二、协议书复印件一份，证明原、被告签订补充协议的事实，并且被告承诺原告购买的房屋具有商业用途；三、收据复印件一枚，证明被告已经交付首付款的事实；四、定金收据复印件一枚，证明原告向被告交付定金的事实，依法要求双倍返还。被告对原告所举证据发表如下质证意见：一、对证据一真实性无异议，但是无法证实具备法定和约定解除的条件。该份协议证实双方购买涉案房屋的性质明确住宅，原告在签订协议时，对此是明知的，单价10000元已经明确约定；二、对证据二真实性无异议，但是无法证实具备法定和约定解除的条件。该证据不能证实双方将在预定协议书明确的房屋住宅性质改变成商业性质。协议书中所谓的商用价值已经明确为具备门窗恢复、门前不绿化、呈现必要硬化，与东西路连接即可，不能将此理解为住宅性质改变。而且达到以上三点前提是在被告验收后，此时没有竣工验收，不具备是否可以实施的条件。涉案房屋实际已经具备门前不绿化、呈现必要硬化的条件；三、对证据三、四有异议，购房款分为定金50000元，首付款320000元。被告为支持其辩称主张，向本院提供如下证据：一、《内蒙古自治区新建商品房销售明码标价书》（包括赤峰市商品房销售明码标价申报审核表、金宇国际B区18号、19号住宅楼销控及价格公示明细表）复印件一份，证明2013年11月7日，被告按规定将拟销售的房屋价格向赤峰市房管局局进行了报批审核，其中涉案房屋的销控价格均控制在15000元／㎡以内，性质为住宅；二、赤峰市房管局公示的金宇国际B区18号、19号住宅楼销控及价格公示明细表（来源于赤峰市房管局官网）复印件一份，证明上述金宇国际B区商品房销售明码标价申报经过审核后，赤峰市房管局将该价格在官方网站上予以公示；三、2014年4月30日，被告取得的金宇国际小区B区18号楼《商品房预销售许可证》复印件一份，证明涉案房屋预售价格经过上述审核报批后，于2014年4月30日取得了《商品房预销售许可证》；以上一至三证据综合证明，被告在对涉案房屋进行预销售前，由赤峰市房管局对预销售的价格进行了审批备案，涉案房屋的销控价格均控制在15000元／㎡以内即可，并由赤峰市房管局进行了公示。经过上述程序后，被告取得了商品房预销售许可证。故涉案房屋以10000元／㎡进行出售，不存在违规操作的情形；四、红山区桥北分区规划图复印件二张，证明涉案住宅坐落于赤峰市红山区桥北新区桥北大街以北、赤锡路以东即规划中的18号地，涉案的18、19号楼南侧红色部分规划用途为“商业金融用地”，因涉案住宅坐落位置优越，利用价值较高，故原告以10000元／㎡购买了涉案房屋；五、现场照片复印件二枚，证明涉案房屋临近商业街，没有进行绿化，且已经呈现了必要的硬化路面，与南面的空地即规划的“商业金融用地”毗邻，相隔一条马路，具备较高的利用价值；六、2015年5月22日，由赤峰市规划局、赤峰市住宅和城乡建设委员会印发的赤规发（2015）23号《关于加强工程规划、建设管理有关问题的通知》复印件一份，证明2015年5月22日，新下发的上述文件第二条规定：规划部门按照规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，符合规划设计条件的，核发《建设工程竣工规划核实合格证》。未经核实或者核实不符合要求的，建设单位不得组织验收竣工。故涉案工程在未经过规划部门核实前，建设单位不得组织总体验收竣工。意在说明，《协议书》第二条约定的“待甲方验收后”，因规划部门尚未核实完毕，涉案工程尚未组织整体验收，故此时并不具备评价被告是否可以实施协议书中第二条的条件。另外，涉案房屋现实际上已经具备了协议书中第二条约定的门前不进行必要的绿化，呈现必要的硬化路面并与东西路连接等条件。原告对被告所举证据的真实性无异议，但认为被告所举证据无法证明涉案房屋具备商用价值。以上原告所举证据：一、预定购房协议复印件一份；二、协议书复印件一份；三、收据复印件一枚；四、定金收据复印件一枚。被告所举证据：一、《内蒙古自治区新建商品房销售明码标价书》；二、赤峰市房管局公示的金宇国际B区18号住宅楼销控及价格公示明细表（来源于赤峰市房管局官网）复印件一份；三、2014年4月30日，被告取得的金宇国际小区B区18号楼《商品房预销售许可证》复印件一份；四、红山区桥北分区规划图复印件二张；五、现场照片复印件二枚。具有证据的客观性和合法性特征，且与本案有关联。可以作为本案的定案依据，予以采信。被告所举赤峰市规划局、赤峰市住宅和城乡建设委员会印发的赤规发（2015）23号《关于加强工程规划、建设管理有关问题的通知》复印件一份，与本案双方因履行合同所产生的纠纷缺少关联性，在本案中的证明效力不予认定。经审理查明，被告系涉案房屋的开发建设单位。2013年11月17日向赤峰市价格监督检查局申报金宇国际B项目区房屋的销售价格，并附《金宇国际B区18号住宅楼销控及价格公示明细表》，该表含3-101号（合同号为3011）三室两厅建筑面积为92.81㎡，用途为住宅，单价15000元，房款总金额1392150元，该局给予审核，在明码标价书上加盖了审核专用章。赤峰市房管局对该商品房信息在其网络平台上予以公示。2014年4月30日该涉案楼房取得《商品房预销售许可证》。2013年12月18日，原告向被告交付购房款50000元，被告为原告出具收据一枚，收据上注明：“15日内付清首付，否则定金不退”。2014年2月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《预定购房协议》，写明甲乙双方本着友好协商自愿的原则，就乙方预定甲方金宇国际B区住宅楼的相关事宜，达成如下协议：一、该项目坐落于赤峰市红山区桥北新区桥北大街以北、赤锡路以东，住宅楼项目名称为：金宇国际B区，交工日期为：2014年12月31日。二、交款方式：1、全款的购房户，需一次性交清总房款的90%，待签正式合同。2、分期付款的购房户，首付购房款的40%，待楼房二层封顶时，需交到总房款的90%。3、办理公积金及商业贷款的购房户，需按照办理公积金及商业贷款的有关规定在半个月内提供相关手续，公司协助办理贷款。三、乙方同意按以上第3种方式交款，乙方预定楼号：金宇国际B区18号楼3单元1层，房号为3011，建筑面积92.81，单价10000，总价人民币玖拾贰万捌仟壹佰元整（￥928100），首付款人民币叁拾柒万元整（￥370000）。四、凡购买边户的购房户每平方米加收100元侧窗费。六、除本协议约定内容和法定条款外，乙方不能延期交付房款或退房，乙方违约，甲方可另行销售他人，不付利息并扣乙方总房款的百分之五作为违约金。七、本协议为购房意向书，待本项目交工之前改签正式购房合同，本协议终止。八、其他事项以正式签订的合同为准。九、本协议一式三份，经甲乙双方签字盖章后生效。该协议经双方签字盖章生效后，原告于签订协议的当日向被告交付购房款320000元，被告为原告出具收据一枚。2015年5月7日，双方就上述协议约定购买的房屋又签订《协议书》，约定：甲方承诺乙方购买的本房屋为具备商用价值的用房。二、待甲方验收后，甲方将现有房屋门窗恢复到具备商用使用状况，并保证门前不进行必要的绿化，呈现必要的硬化路面并与东西路连接。三、验收后，乙方需按甲方要求及时办理贷款或结算手续；如甲方违约，甲方退还乙方已交的全部房款并按甲乙双方签订的协议，合同或国家相关规定进行协商或诉讼处理。现原告以被告存在隐瞒实为住宅确以商厅价格进行销售的事实。在无商品房预售许可证的情形下违规操作，恶意与原告签订《预定购房协议》为由提起诉讼，请求判令解除原、被告签订的《预定购房协议》；退还原告购房款370000元、定金50000元，给付利息40320元，总计460320元。另查明，现涉案房屋未经竣工验收。本院认为，原告做为买受人与被告作为房地产开发企业签订的《预定购房协议》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，具体到本案双方签订的《预定购房协议》具备了上述司法解释规定的主要内容，且被告作为出卖人已经按约定收受了原告的部分购房款，应该认定为商品房买卖合同，对双方均具有约束力。该解释明确列举了买受人可以解除商品房买卖合同的几种法定情形，包括商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人及故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人以及故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的；房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；面积误差比绝对值超出3%的；出卖人根据《合同法》九十四条的规定，迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中原告主张解除合同的理由之一，认为被告在未取得《商品房预售许可证》时，违规操作，恶意签订涉案协议。上述司法解释规定只有故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》事实或提供《商品房预售许可证》的，才赋予买受人对合同的解除权。故意隐瞒依据民法理论应属于欺诈的一种表现形式。依据《民通意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”，本案中双方签订协议时未标明是否取得《商品房预售许可证》的内容，在此被告采取的是一种默示行为。原告不能举证证明被告存在向其故意提供取得《商品房预售许可证》的虚假信息和故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》的事实。因此不能认定被告存在故意隐瞒的法定情节。另外我国对商品房预售许可证明采取的是公示制度，原告作为买受人，系合同的相对一方，在订立合同时也应负有一定的注意义务。在签订合同时如果约定中未标明预售许可证明是否取得的状态，原告作为买受人对此产生合理怀疑，应进行相应的、必要的查询。原告不能提供证据证明其已尽到了上述合理的注意义务，并且出卖人对此进行了虚假的陈述，本案中如果认定被告在协议中不填写《商品房预售许可证》状态的默示行为为故意隐瞒行为确有不妥，因此对原告以此为由解除合同的主张，本院依法不予支持。本案中原告主张解除合同的另一理由，认为被告存在将住宅性质的房屋以商业房屋的价格进行销售的欺诈行为。被告对涉案房屋的价格依法经过报批后，通过网络平台向社会进行公示，确定的价格均高于双方协议约定的价格。且双方签订的协议书已经明确了合同项下的房屋为住宅楼项目，因此原告以10000元每平米购买该房屋为住宅性质是明知的，亦不应认定被告存在欺诈行为。本案中原告主张被告存在逾期交付房屋的违约行为。双方签订的《预定购房协议》约定了交工日期为2014年12月31日，对此原告认为是被告交付房屋的日期，被告辩称是开发建设单位的内部交付日期，双方未约定交付日期。该协议的第七条约定“本协议为购房意向书，待本项目交工之前改签正式购房合同，本协议终止。”，该条款明确了交工之前需完成的是签订正式的购房合同，而未写明交工之前需交付房屋。因此应该认定双方对交付房屋未做明确的约定。且双方于2015年5月7日又签订了补充协议书，约定验收后，原告需按要求及时办理贷款或结算手续；如被告违约，退还原告已交的全部房款。现原告要求解除合同也不具备约定的验收后如出现违约的解除合同条件。综上，判决如下：驳回原告赵俊峰的诉讼请求。案件受理费4102元，邮寄送达费40元，由原告赵俊峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 孔 宪 华二〇一五年十一月七日书记员 宝多音乐