海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1543号 上诉人（原审原告）：吴甘霖，女，1983年11月8日出生，汉族，现住海南省万宁市。 委托诉讼代理人：蒋智杰，海南唐海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩清，海南唐海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：万宁泰基房地产开发有限公司，住所地：海南省万宁市万城镇文明南街西侧。 法定代表人：黄上和，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈少波，万宁和谐法律事务所法律工作者。 上诉人吴甘霖因与被上诉人万宁泰基房地产开发有限公司（以下简称泰基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2018）琼9006民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭，因本案没有新的事实和证据，本院决定对本案进行不开庭审理。本案现已审理终结。 吴甘霖上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2、一、二审诉讼费由泰基公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，且认定泰基公司不能按期办理产权证不属于违约错误，从而导致适用法律错误。首先，一审认定涉案房屋至今无法办理产权登记不属于因出卖人的责任而导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的情形，一审这一认定错误。泰基公司于2012年置换案涉宗地进行变更登记时，万宁市住建局出具的规划条件为容积率≦1.2，而住建部门在泰基公司报建时批准的容积率为≦2.7，案涉房屋所在的小区建设完毕开始组织综合验收时，国土部门要求泰基公司按照增加容积率补缴土地出让金，泰基公司对国土部门要求补缴出让金的标准与金额存在异议，拒绝缴纳，以致综合验收不能进行，进而导致案涉房屋不能按合同约定按期办理产权证。泰基公司在一审中主张根据海南省人民政府于2018年1月10日作出的《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》，不允许住宅用地调高容积率，该意见针对的是颁布以后的增容情形，案涉宗地在该意见出台前就已被批准增容，不存在因政策原因导致在2018年1月10日后不能办理增容的情形。案涉房屋不能办理产权证是因为泰基公司不缴纳增容费（补缴出让金）所致，该情形不属于不可抗力因素，不能豁免泰基公司的违约责任。其次，即便案涉房屋系因政府过错导致不能办证，这也属于案外人原因，根据合同相对性原理，泰基公司不能以案外人因素导致的违约而主张豁免违约责任，而且出让金的补缴标准属于行政机构统一标准，不给泰基公司减免出让金属于依法办理，不存在任何过错。在此情况下，泰基公司没有考虑合同约定，只考虑自身利益，一直要求政府减免出让金，才造成案涉房屋无法办理产权证。再者，合同责任属于严格责任，除非不可抗力，否则不能豁免泰基公司的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效。吴甘霖已按合同约定支付了全部房款，泰基公司未按合同第十五条的约定，在约定期限内为吴甘霖办理房屋过户手续，泰基公司已构成违约，应按已付房款的万分之一支付违约金。二、泰基公司未将交存住房专项维修资金汇总表报送住宅维修资金代管部门及专户管理银行，亦未通知吴甘霖缴纳专项维修资金，吴甘霖没有缴纳专项维修资金并不是导致房产证不能办理的原因。根据合同第八条的约定，泰基公司应在2014年9月30日前，向吴甘霖交付经工程质监部门验收合格的商品房，但根据万宁市住房和城乡建设局于2017年10月20日作出的《信访事项答复意见书》（万住建信访复字【2017】19号）可知，泰基公司至今尚未组织对涉案小区进行竣工验收，泰基公司与吴甘霖虽已完成涉案房屋的交付，但交付的房屋并不符合上述合同的约定条件。根据《海南省建设厅、财政厅关于转发建设部财政部的通知》（琼建住房【2008】63号）第四条规定：“开发建设单位或公有住房售房单位应在商品住宅、非住宅房屋、己售公有住房具备办理房屋交付入住手续15天前，将交存住宅专项维修资金汇总表（包括交存住宅专项维修资金的房屋户门号、购买人姓名、建筑面积、交存金额）分别报送住宅维修资金代管部门及专户管理银行，同时通知购买人到专户管理银行交存住宅专项维修资金。开发建设单位或公有住房售房单位已按时报送交存住宅专项维修资金汇总表和通知购买人，但购买人未按时交存住宅专项维修资金，导致未能按期办理房屋交付入住手续的，责任由购买人承担。”泰基公司因没有对涉案小区进行综合验收，不能依法交付房屋，无法将交存住宅专项维修资金汇总表分别报送住宅维修资金代管部门及专户管理银行，并通知吴甘霖到专户管理银行交存住宅专项维修资金，该责任应由泰基公司承担。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销并改判支持吴甘霖的诉讼请求。 泰基公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、泰基公司不存在逾期办理房屋产权登记证行为，吴甘霖主张逾期办证违约金没有事实和法律依据。吴甘霖至今没有缴纳专项维修资金，泰基公司可以据实延期办证。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第四项的约定，吴甘霖未按本合同的约定履行义务的，泰基公司可以据实予以延期办证。合同附件四《补充协议》第四条约定，吴甘霖未按时交存住宅专项维修资金而导致逾期办理房屋交付入住手续及办理产权手续的，责任由吴甘霖承担。《住宅专项维修资金管理办理》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，吴甘霖至今没有依约依法缴纳专项维修资金，故泰基公司据实延期办证有合同和法律依据。二、涉案房屋逾期办证为政府原因及政策调整，开发商可免责。涉案宗地为泰基公司通过置换取得，土地证号为万国用（2012）第XX**，土地面积为2559.64平方米，土地用途为城镇住宅用地，容积率为≤1.2，泰基公司为建设泰基小区工程时向住建部门报建时，住建部门同意按照容积率2.7报建施工，却没有依法告知应补交土地出让金，项目竣工后泰基公司申请验收时国土部门却要求泰基公司补交土地出让金，此时恰逢2014年万宁市人民政府对土地基准价作出调整，补交的土地出让金为报建时五倍，泰基公司要求按照申请报建时土地基准价缴纳，国土部门却以各种原因及理由不予以同意，故造成泰基公司无法如期办证。 吴甘霖向一审法院起诉请求：1.判令泰基公司为吴甘霖办理涉案房屋产权登记证（不动产产权证）；2.判令泰基公司支付因不按期办理房产证违约金30960元（现先计算自2015年10月1日至2017年10月1日止，以后计付至泰基公司办证之日止）；3.泰基公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：泰基公司在万宁市万城镇文明南街西侧开发商品房房地产项目，取名为泰基小区项目。2013年10月16日，吴甘霖与泰基公司签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：吴甘霖购买泰基公司开发建设的位于万宁市万城镇文明南街西侧泰基小区B2幢402房，房屋建筑面积107.93平方米，总价款为431720元；泰基公司应于2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付给吴甘霖使用；泰基公司承诺吴甘霖在房屋交付使用后1年内取得房屋产权证书；泰基公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由泰基公司提供的资料报产权登记机关备案。如因泰基公司的责任，吴甘霖不能在规定期限内取得房地产权属证书的，吴甘霖不退房，泰基公司按日向吴甘霖支付已付房价款的万分之一违约金；吴甘霖应在办理入住手续前30天内，向本市住宅专项维修资金专户管理银行指定网点交存本人住宅专项维修资金，交存标准为每平方米60元，吴甘霖未按时交存住宅专项维修资金而导致逾期办理房屋交付入住手续及办理产权手续的，其责任由吴甘霖承担；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，吴甘霖依合同约定向泰基公司支付购房款431720元，于2014年9月已实际入住涉案房屋，但没有依约缴存住宅专项维修资金。至本案开庭审理之日，未有证据证明涉案房屋已完成验收手续且验收合格，亦未有证据证明泰基公司将办理涉案房屋产权登记证的办证资料报给产权登记机关备案，涉案房屋没有办理房产证和土地使用权证（即不动产产权证）。后由于双方就产权登记等事宜协商未果，吴甘霖诉至法院，要求判如所请。 另查明，泰基小区项目土地规划用途为住宅用地，土土地证号为万国用（2012）第XX**土地面积为2559.64平方米，泰基公司通过置换方式取得该宗地的土地使用权，经批准取得在该地块上建设商品房的《建设工程规划临时许可证》［万住建程规临（2013）第58号］、《建设用地规划许可证》[万住建地字第（2013）45号］和《建筑工程施工许可证》［编号为469006201306050101］。2013年9月29日，泰基小区取得了［2013］万房预字（53）号《万宁市房产预售许可证》，有效期限自2013年9月29日至2014年3月29日。泰基公司于2012年置换该宗地变更登记时，万宁市住房和城乡建设局（以下简称万宁市住建局）出具的规划条件为容积率为≤1.2。泰基公司为建设泰基小区工程向住建部门报建，万宁市住建局于2013年5月3日审批该宗地的容积率为2.7，却未依法告知泰基公司补交土地出让金。2014年9月23日，泰基公司向万宁市住建局申请规划验收。2015年1月13日，万宁市国土环境资源局（以下简称万宁市国土局）认为该项目建房容积率增加了1.5，要求万宁市住建局告知泰基公司按《万宁市国有建设用地改变土地用途调整容积管理暂行规定》（万府［2012］11号）的规定向万宁市人民政府（以下简称万宁市政府）申请办理调整容积率手续，待万宁市政府批复同意后30日内持有关材料向万宁市国土局申请调整容积率变更相关手续。2015年6月2日，万宁市住建局通知泰基公司要求按照万土环资函（2015）12号文件要求向万宁市政府申请办理调整容积率变更手续。2015年6月4日，泰基公司向万宁市政府申请办理调整容积率变更手续，并申请办理补交土地出让金，直至一审开庭前万宁市政府仍未作出答复。2018年1月10日，《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》［琼府（2018）3号］施行，该意见第七条“（二十一）加强容积率变更管理”中载明，禁止商品住宅项目用地提高容积率。因此，泰基小区项目建设的商品房至今未能通过验收，以致未能办理产权证书。 一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，在立案时确认的案由为商品房销售合同纠纷不准确，予以纠正。本案的争议焦点为：涉案房屋未能办证是否由于泰基公司的原因。吴甘霖与泰基公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。泰基小区项目建设的商品房因容积率的调整问题至今未能通过验收，以致未能办理产权证书，涉案房屋无法办理产权登记并非双方合同中所约定的因泰基公司的责任而导致吴甘霖不能在规定期限内取得房地产权属证书的情形，故吴甘霖据此约定要求泰基公司为吴甘霖办理涉案房屋产权登记证并承担支付逾期办理房屋产权登记证违约金的责任，依据不足。吴甘霖亦未能提供泰基公司为吴甘霖办理涉案房屋产权登记证的其他法定情形的证据。据此，吴甘霖要求泰基公司为其办理涉案房屋产权登记证（不动产产权证）并向其支付逾期办理房屋产权登记证违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回吴甘霖的全部诉讼请求。案件受理费287元，由吴甘霖负担。 二审期间，吴甘霖与泰基公司均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1、是否应判令泰基公司为吴甘霖办理涉案房屋产权证；2、泰基公司是否应对逾期办证承担违约责任。 一、关于是否应判令泰基公司为吴甘霖办理涉案房屋产权证的问题。 根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，申请商品房所有权登记的应当提交土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明等证明材料，商品房办理房屋所有权登记手续的前提是房地产开发企业必须提供完备的证明文件，否则根本无法办理有关手续。涉案房屋所在的泰基小区项目因增加容积率后尚未补缴土地出让金，导致该小区至今无法完成综合性竣工验收，未能在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，尚不具备办理不动产权属登记的法定条件，因此，吴甘霖关于判令泰基公司为其办理涉案房屋产权证的诉请暂不成立，本院不予支持。 二、关于泰基公司是否应对逾期办证承担违约责任的问题。 根据双方的合同约定，泰基公司应于2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付给吴甘霖使用，并在房屋交付使用后1年内取得房屋产权证书。吴甘霖于2014年9月入住涉案房屋，根据上述合同约定，泰基公司至迟于2015年10月1日前应协助吴甘霖取得产权证书，但涉案房屋至今仍未取得产权证书。泰基公司抗辩因吴甘霖未按时交存住宅专项维修资金而导致逾期办证，应由吴甘霖承担责任。根据双方的合同约定，吴甘霖应在办理入住手续前30天内交存住宅专项维修资金，吴甘霖至今尚未交纳住宅专项维修资金是事实，但吴甘霖未交纳住宅专项维修资金并非造成涉案房屋无法办证的根本原因，涉案房屋所在小区至今无法办理产权证书的根本原因是尚未完善容积率的变更手续，故泰基公司关于吴甘霖未按时交存住宅专项维修资金而导致逾期办证的抗辩主张不成立，本院不予采纳。 根据本案查明的事实，泰基公司于2014年9月23日向万宁市住建局申请规划验收，因泰基小区项目的容积率增加了1.5，万宁市国土局要求万宁市建设局通知泰基公司先向万宁市政府申请办理容积率的调整手续，万宁市建设局于2015年6月2日通知泰基公司向万宁市政府申请办理调整容积率变更手续，泰基公司遂于2015年6月4日向万宁市政府申请办理调整容积率变更手续，并申请办理补交土地出让金，但万宁市政府至今未作出答复。泰基公司在吴甘霖入住涉案房屋后，已在办理泰基小区项目的综合性竣工验收工作，因该小区项目增加容积率后需补缴土地出让金，但万宁市政府至今未就容积率变更问题作出答复，泰基公司应补缴的土地出让金数额至今尚未确定，以致该项目至今无法完成综合性竣工验收，亦对后续的产权证书的办理造成延误。双方在合同中约定如因泰基公司的责任造成吴甘霖不能在规定期限内取得产权证书的，泰基公司应向吴甘霖承担违约责任，但从本案查明的事实看，吴甘霖未能在合同约定的期限内取得产权证书，并非泰基公司的原因所致，故吴甘霖主张泰基公司承担逾期办证的违约责任的依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，所作实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费574元，由上诉人吴甘霖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈小燕 审 判 员 蔡于干 审 判 员 吴党恩 二〇一八年十一月二十二日 法官助理 魏 榕 书 记 员 王 超 附：本案适用的法律条文 《不动产登记暂行条例实施细则》 第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料： （一）不动产权属证书或者土地权属来源材料； （二）建设工程符合规划的材料； （三）房屋已经竣工的材料； （四）房地产调查或者测绘报告； （五）相关税费缴纳凭证； （六）其他必要材料。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。