四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初6890号 原告：恒大地产集团南充有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区滨江南路二段78号滨江印象1号10层。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：何滔，男，1985年8月8日出生，汉族，住成都市新都区,系该公司员工。 被告：侯权，男，1967年6月5日出生，汉族，住四川省营山县。 被告：陈小华，女，1983年12月9日出生，汉族，住四川省营山县。 二被告共同委托诉讼代理人：雷亚林，四川助民律师事务所律师。 原告恒大地产集团南充有限公司（以下简称恒大地产）诉被告侯权、陈小华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告恒大地产的委托诉讼代理人何滔、被告侯权及二被告共同委托诉讼代理人雷亚林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告就买卖南充恒大绿洲18幢1单元16层1-1604号房屋签署的《商品房买卖合同》和《恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告协助原告到房产管理部门办理注销商品房买卖合同签约备案登记（编号：201210090081）、预告登记、预抵押登记等解除合同所涉全部手续；3.判令被告将房屋恢复原状并腾退房屋；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年10月9日，原被告双方就原告向被告出售案涉房屋事宜签署了《商品房买卖合同》和《恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》，房屋总价为698334元，其中被告自付首付款50734元，通过向案外人金碧物业有限公司成都分公司借款支付首付款167000元，通过银行按揭贷款支付购房款48万元，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担保证责任的，原告有权解除合同且被告应协同原告到房产管理部门办理有关解除合同的手续。2012年10月30日，被告作为借款人，中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市嘉陵区支行作为贷款人和原告作为保证人签署了《个人购房借款及担保合同》，约定原告对被告在本合同下全部贷款本息、复利、罚息等责任承担连带保证责任。合同履行过程中，因被告逾期未偿还按揭贷款，导致原告向贷款人承担了保证责任（代偿按揭贷款本息共计415693元）。依据合同约定与法律规定，原告享有解除案涉《商品房买卖合同》和《恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》的权利，随后，原告向被告发送了《关于解除的通知》，告知解除《商品房买卖合同》和补充协议并要求被告办理了解除合同相关手续。 被告侯权、陈小华辩称：1.二被告与原告签订的买卖合同，并且与银行签订的商品房买卖合同按揭合同属实。在履行按揭还款过程中，二被告确有没有按期支付按揭款的事实，导致原告承担了担保责任。当知道原告承担了担保责任后，二被告积极与原告专门办理按揭贷款专员进行了联系，二人已经准备好了原告代还的款项，但原告的工作人员称要经过法务部的确定，最终恒大地产起诉至法院；2.二被告认为原告承担了保证责任代为支付了按揭款项是原告违约导致的，因为买卖合同上面没有约定什么时候给二被告办理产权证，但是根据房地产经营管理条例规定，预售房没有约定办理产权的时间，应当在房屋交付之日起90日内办理，但是至今未给二被告办理，原告未按法律规定办理产权，如果原告按期办理了产权证，二被告就可以以自己的房屋在银行办理按揭贷款。所以，如果侯权、陈小华的产权证作为抵押物，那么担保人就不承担担保责任。所以是原告没有依法办理产权证导致了承担担保责任；3.本案原告作为担保人代为二被告偿还了债务，本案关系应该按照担保法律规定调整，而原告诉请要求收回房屋，严重违背了《担保法》的规定，原告的请求不应当得到支持。对原告诉讼请求的答辩：原告无权收回房屋，二被告只应当填补原告所代为支付的按揭贷款。既然第一个请求不能够支持，那么第二项、第三项的诉请也不应当得到支持，虽然他们交付的房屋是精装房，按当事人所称房屋甲醛超标，二被告就拆除了安装自行进行装修。二被告要求驳回原告的所有诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认。据此认定本案事实如下： 2012年10月9日,原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号201210090081号）,约定被告购买原告开发的南充市顺庆区荆溪片区恒大绿洲18幢第1单元16层1-1604号房屋，房屋总价698334元。首期款218334元合同签订当日支付，余款480000元通过银行按揭贷款方式支付。该合同补充协议第3条第（3）款第3.5项约定，在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任，出卖人享有下列权利：3.5.1有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同手续；3.5.2有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；3.5.3有权终止或不予办理房地产权属证书，并无须承担任何责任。 2012年10月30日，案外人中国邮政储蓄银行南充市嘉陵区支行（以下简称邮政银行嘉陵支行）作为贷款人、原告作为保证人、侯权作为借款人、侯权与陈小华作为共同抵押人签订了一份《个人购房借款及担保合同》（编号：511304112100102363），借款金额48万元，贷款期限20年，贷款资金支付至原告在邮政银行嘉陵支行处开立的****0001指定账户。抵押物为侯权、陈小华购买的案涉房屋，但未办理抵押登记。之后，被告未按时偿还银行贷款，原告为此向邮政银行嘉陵支行承担了保证责任。2018年8月23日，案外人邮政银行嘉陵支行出具《代偿欠款证明》，证明原告为侯权名下因购买案涉房屋贷款，按照合同约定代为偿还借款本息合计415693元。2018年8月16日，侯权就案涉房屋贷款向邮政银行嘉陵支行还款2382.95元。2018年8月13日至9月12日，二被告多次联系原告公司工作人员，要求原告提供公司对公账号以便二被告将原告代为偿还的银行贷款本息支付给原告公司，但原告方没有回应。2018年10月18日，原告就本案提起诉讼。 另查明，2012年10月1日，二被告向原告交付合同约定首付款218334元及维修基金和合同预告登记费。2014年1月7日，二被告向原告缴纳了契税及办理产权证的相关费用，并办理了案涉房屋的入住手续。 本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同》是当事人自愿达成的契约，且不违反我国法律、法规等禁止性规定，应认定合法有效。 根据本案查明事实，二被告向原告支付购房首付款218334元及其他应缴费用，案外人邮政银行嘉陵支行已向被告发放48万元购房按揭贷款，按照借款合同的约定，贷款资金的支付方式是由邮政银行嘉陵支行支付至原告的指定账户。嗣后，原告亦按照合同约定将案涉房屋交付给二被告占有使用。因此，本院认定案涉《商品房买卖合同》被告的付款义务已履行完毕，商品房买卖已经完成。之后，因被告未按时偿还按揭贷款，致原告承担了保证责任，原告主张按《商品房买卖合同》补充协议解除合同。对此，本院认为，其一，原告因履行其担保义务而为之代偿行为不能等同于被告欠付原告购房款的行为，原告的代偿行为是代被告所为，代偿完成仅意味着案涉《个人购房借款及担保合同》履行完毕，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。其二，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上的，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”之规定，原告方通过被告方首付款和按揭贷款已经收取了全部购房款，其要求被告返还房屋不应得到支持。其三，二被告对原告代为偿还的银行贷款的事实予以认可，并积极主动联系原告要求予以偿还。原告未依法主张追偿权，而径直主张合同解除权既不符合双方签订《商品房买卖合同》的真实目的，亦违背《中华人民共和国担保法》的立法精神。其四，原告将房屋交付被告占有使用几年，二被告已经装修入住，解除合同、返还房屋势必造成更大的不必要的损失，有违《中华人民共和国民法总则》节约社会资源的原则。据上，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的请求，本院不予支持。关于恒大公司第二项、第三项诉讼请求，均建立在合同解除的基础上，也不予支持。 综合上述，依照《中华人民共和国民法总则》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 驳回原告恒大地产集团南充有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告恒大地产集团南充有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  彭艳 二〇一八年十一月三十日 书记员  王茜