辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）辽审一民抗字第33号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审第三人、二审被上诉人、再审申请人）：王桂英，女，1963年8月29日出生，汉族，住抚顺市顺城区滴翠路河畔家园*座*单元****号。委托代理人：官德政，辽宁园丁律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人、再审被申请人）：徐平俊，男，1976年12月20日出生，满族，住抚顺市顺城区葛布街18委**组。委托代理人：马刚，男，汉族，1966年3月11日出生，住抚顺市望花区古城子路创业园区*号。被申诉人（一审第三人、二审上诉人、再审被申请人）：杨公富，男，1957年1月3日出生，汉族，住抚顺市顺城区将军街11委*组。委托代理人：邵周竹，辽宁义善源律师事务所律师。委托代理人：李贵伟，男，汉族，1960年2月24日出生，住抚顺市新抚区南台五街*号楼***号。一审被告（二审被上诉人）：岂玉杰，女，1959年5月12日出生，锡伯族，抚顺市望花区新民门诊医院护士，住抚顺市望花区和平街9委**组。申诉人王桂英与被申诉人徐平俊、杨公富返还原物纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院于2011年7月6日作出（2010）顺民一初字387号民事判决，徐平俊不服上诉至抚顺市中级人民法院，抚顺市中级人民法院于2012年9月28日作出（2012）抚中民一终字第261号民事裁定，发回抚顺市顺城区人民法院重审。抚顺市顺城区人民法院于2013年5月31日作出（2012）顺民一初字1319号民事判决，徐平俊不服上诉至抚顺市中级人民法院，抚顺市中级人民法院于2013年12月11日作出（2013）抚中民一终字第474号民事判决。王桂英不服向抚顺市中级人民法院申请再审，抚顺市中级人民法院于2014年3月28日作出（2014）抚中立二民申字第17号民事裁定，驳回王桂英的再审申请。王桂英不服向检察机关提出申诉。辽宁省人民检察院于2014年9月17日作出辽检民（行）监（2014）21000000215号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年10月14日作出（2014）辽立一民抗字第110号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员刘佳章、付玉出庭，申诉人王桂英的委托代理人官德政，被申诉人徐平俊的委托代理人马刚，被申诉人杨公富的委托代理人邰周竹、李贵伟，一审被告（二审被上诉人）岂玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐平俊一审诉称，徐平俊与岂玉杰于2005年5月7日签订协议书，约定徐平俊将位于顺城区域东七方块成功家园4号楼1单元2号门市一处面积33l.291平方米房屋以125万元的价格卖与岂玉杰。岂玉杰先给付了购房款25万元，后以租代买的形式先行入住，并约定不许转租、转卖。后由于开发公司的原因该房无法办理产权手续。双方再次签订解除购房协议书，约定双方自愿解除原购房协议，岂玉杰将房屋返还徐平俊，徐平俊交付25万元房款，租金不再返还，并约定了违约责任。后因王桂英一直使用该房，并且不同意腾迁，致使徐平俊与岂玉杰签订的解除购房协议无法履行。现请求法院依法确认徐平俊与岂玉杰签订的解除购房协议书有效，判令岂玉杰及王桂英立即将房屋返还徐平俊并承担违约责任，我也不同意将房屋卖与王桂英。王桂英辩称，我得知徐平俊出售该门市房时想购买，但因徐平俊不卖，我只好通过与徐平俊关系很好的岂玉杰与徐平俊签订合同购买房屋，该房实际是我购买的，25万元房款是我出的，我与岂玉杰之间有委托手续。房屋我一直用于开美容院。后来岂玉杰又背着我签订的解除购房协议，徐平俊等人来要房屋，我已经向徐平俊说明了情况。岂玉杰现在还欠我钱，我找不到岂玉杰，徐平俊也找不到。我不同意解除购房协议，不同意徐平俊的诉讼请求，如果徐平俊与岂玉杰就房屋买卖问题解决清楚后我愿意重新签订合同。岂玉杰未答辩。抚顺市顺城区人民法院经审理查明，徐平俊于2003年10月9日从抚顺市地产房屋开发有限公司购买了位于顺城区城东七方块“成功家园”4号楼1单元一越二的2号门市房。2005年5月7日徐平俊与岂玉杰签订了《协议书》一份，约定徐平俊将其房屋以125万元的价格卖与岂玉杰，岂玉杰先给付25万元购房款，余款待办理房照手续时付清。协议签订后，徐平俊取得了25万元首期购房款，而此房一直由王桂英用予开设美容院使用。后此房因开发公司的原因无法办理产权手续，徐平俊亦未取得其余购房款。2009年1O月23日，徐平俊与岂玉杰又签订了一份《解除购房协议书》，约定双方经协商一致达成解除原“协议书”的协议，该门市房仍归徐平俊所有，岂玉杰同意购房款25万元作为使用房屋的租金不再要求徐平俊返还。另查，王桂英系该房屋隔壁的l号门市房所有权人。王桂英称其系实际购买人，是因为徐平俊不愿将房屋卖与王桂英故以岂玉杰的名义购买的该房屋，购房款系王桂英支付，并与岂玉杰签订有委托书，并持有徐平俊出具的25万元购房款收条原件。王桂英对徐平俊与岂玉杰签订解除购房协议书的事实不知情。此后岂玉杰下落不明，徐平俊曾找到王桂英要求腾迁房屋，但双方协商来果。抚顺市顺城区人民法院一审认为，徐平俊将自己的房屋出售，与岂玉杰签订了房屋买卖合同。但现王桂英能够提供证据证明是由王桂英支付的先期购房款，委托岂玉杰代为购买该房，王桂英系该房屋的实际买受人。如果王桂英主张的事实成立，那么徐平俊与岂玉杰之间是否真实形成了买卖合同关系尚不能确定，岂玉杰也无权自行与徐平俊解除房屋买卖合同。现徐平俊与王桂英的主张各执一词且均与岂玉杰有关，而岂玉杰下落不明，因此对徐平俊主张的事实无法进行核实审查，而徐平俊对此负有举证责任，因此徐平俊应承担举证不能的后果。判决驳回徐平俊的诉讼请求。徐平俊不服该判决，向抚顺市中级人民法院提出上诉。抚顺市中级人民法院作出（2012）抚中民一终字第261号民事裁定，发回抚顺市顺城区人民法院重审。抚顺市顺城区人民法院重审中追加杨公富第三人为参加诉讼。重审查明，因抚顺市正发房地产开发有限公司欠杨公富款项420万元，后经法院判决并在执行过程中，杨公富（乙方）与抚顺市正发房地产开发有限公司（甲方）于2002年11月26日签订协议书，约定甲乙双方在合建综合楼过程中，甲方欠乙方款项420万元，甲方以位于顺城区城东七方块“成功家园”4号楼2号门市房，总价款125万元顶付欠款，余款280万元在协议生效后3日内，甲方以现金形式一次性付给法院。法院在执行案件结案审批表中，经批准以和解方式结案。2005年5月7日徐平俊与岂玉杰签订了《协议书》一份，约定徐平俊将其房屋以125万元的价格卖与岂玉杰，岂玉杰先给付25万元购房款（徐平俊为岂玉杰出具收条，此款实际系杨公富取得），余款待办理房照手续时付清。协议签订后，徐平俊取得了25万元首期购房款，而此房一直由王桂英用于开设美容院使用。后此房因开发公司的原因无法办理产权手续，徐平俊亦未取得其余购房款。2009年10月23日，徐平俊与岂玉杰又签订了一份《解除购房协议书》，约定双方经协商一致达成解除原“协议书”的协议，该门市房仍归徐平俊所有，岂玉杰同意购房款25万元作为使用房屋的租金不再要求徐平俊返还。另查，王桂英系该房屋隔壁的1号门市房所有权人。王桂英系实际购买人，是因为徐平俊（实际是杨公富）不愿将房屋卖与王桂英，故王桂英以岂玉杰的名义购买的该房屋，购房款系王桂英支付，与岂玉杰签订有委托书，并持有徐平俊出具的25万元购房款收条。王桂英对徐平俊与岂玉杰间签订解除购房协议书的之事不知情，王桂英亦未委托授权岂玉杰签订解除购房协议书。此后岂玉杰下落不明，徐平俊曾找到王桂英要求腾迁房屋，但双方协商未果。抚顺市顺城区人民法院重审认为，本案从徐平俊及杨公富提供的证据来看，争议标的物即房屋的实际占有和有权处分人是杨公富，只是在与岂玉杰签订转让协议时以徐平俊名义实施，且徐平俊与杨公富对该事实也予以认可。故徐平俊不是房屋实际权利人，没有向岂玉杰及王桂英主张返还房屋的权利。因此，对岂玉杰的诉讼请求无法支持。判决驳回徐平俊的诉讼请求。徐平俊、杨公富不服向抚顺市中级人民法院提起上诉。抚顺市中级人民法院二审查明的事实与一审相同。抚顺市中级人民法院二审认为，2005年5月7日，徐平俊与岂玉杰签订了房屋买卖协议，2009年10月23日，双方又签订协议解除房屋买卖协议，约定双方经协商一致达成解除原房屋买卖协议，该房屋返还徐平俊，岂玉杰同意购房款25万元作为使用房屋的租金不再要求徐平俊返还。期间，王桂英称委托岂玉杰向徐平俊购买涉案房屋，但徐平俊称并不知情，事后也未追认，又不愿将此房卖给王桂英，这些事实说明徐平俊与岂玉杰是涉案合同当事人，难以确认王桂英为涉案合同当事人。根据合同相对性原理，合同对合同相对人具有约束力，即合同对徐平俊与岂玉杰具有约束力，徐平俊与岂玉杰签订的解除原房屋买卖协议，合同当事人双方应当履行，按约定，岂玉杰应当将涉案房屋返还徐平俊。但因王桂英使用本案争议房屋，影响徐平俊房屋返还。由于王桂英不是合同当事人，王桂英继续使用该房缺乏法律依据，影响合同当事人履行权利义务不妥，故王桂英应将本案争议房屋返还徐平俊。判决：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2012）顺民一初字第1319号民事判决。二、王桂英于本判决发生法律效力之日起30日内将坐落于抚顺市顺城区城东七方块成功家园4号楼2号，面积为331.291平方米商品房一处腾出并返还给徐平俊。王桂英不服向抚顺市中级人民法院申请再审，抚顺市中级人民法院作出（2014）抚中立二民申字第17号民事裁定，驳回王桂英的再审申请。王桂英不服向检察机关提出申诉。辽宁省人民检察院于2014年9月17日作出辽检民（行）监（2014）21000000215号民事抗诉书，向本院提出抗诉。检察机关抗诉意见认为，岂玉杰与徐平俊签订的《解除购房协议书》，由于损害了第三人即实际购房人王桂英的利益，因而该解除购房协议应属无效。（一）徐平俊在与岂玉杰签订购房协议之后，徐平俊、杨公富知道或应该知道实际购房人为王桂英而不是岂玉杰。2005年5月7日，徐平俊作为名义上的出卖方与岂玉杰作为名义上的买受方签订了房屋买卖协议，而该房屋的实际出卖方是第三人杨公富，实际买受方是第三人王桂英。岂玉杰在与徐平俊签订房屋买卖协议的当时，虽未有充分证据证明岂玉杰向合同的相对方徐平俊、杨公富披露实际购房人为王桂英，但不能否认岂玉杰受王桂英的委托并以自己的名义代为王桂英购买争议房屋的事实，实质上是属于王桂英隐名购买。杨公富、徐平俊在本案审理过程中，尽管不认可也不承认岂玉杰是受王桂英的委托代为王桂英购买争议房屋的事实，但其在2005年5月7日由徐平俊与岂玉杰签订购房协议始，至2009年10月23日又签订解除购房协议之前的长达4年多的时间里，杨公富、徐平俊知道或应该知道王桂英是该房屋实际购买人的事实。因为岂玉杰并未使用该争议的房屋，而是王桂英将25万元第一笔购房款通过岂玉杰交由到徐平俊和杨公富手中后，就接收了该房对其进行装修并一直使用该房屋。王桂英在一审庭审中就陈述：“被告要求我写一份400万元的协议，我没写，两个月后律师到我家去说被告不购买该房屋了…，我认为他们属于合伙骗我没骗成又出现的该协议”。岂玉杰作为被告，在一、二审诉讼过程中未能出庭，王桂英申请再审期间，岂玉杰出证证实：2008年杨公富找我要房子的余款，…我说：“房子是王桂英委托我买的，你去找王桂英要钱吧。之后杨公富给王桂英打电话，多次去新宝石美容院，找王桂英要房子的余款，因产权证没有办下来，王桂英不同意付余款。”上述情况能够充分说明，徐平俊、杨公富在与岂玉杰签订解除购房协议之前，就已经知道或认可了第三人王桂英为实际购房人并向其主张权利，要求王桂英支付和补齐购房款的客观事实。（二）徐平俊与岂玉杰签订解除购房协议书的行为，属于恶意串通，损害了实际购房人即第三人王桂英的利益，应属无效。杨公富以徐平俊的名义同岂玉杰签订房屋买卖协议之后，岂玉杰已向杨公富披露了王桂英为该房屋的实际购买者，杨公富也曾向王桂英提出了支付购房余款的主张，基于这种事实，应视为杨公富已经认可和追认了房屋的实际买受人为王桂英的事实情况。为此，杨公富以徐平俊的名义同岂玉杰签订解除购房协议必须争得实际购房人即第三人王桂英的同意和认可，方能产生法律上的效力。而事实上，杨公富、徐平俊和岂玉杰明知实际购房人是王桂英而不是岂玉杰，并且第一笔25万元购房款也是在王桂英支付的情况下，却背着王桂英，签订了《解除购房协议书》，确属恶意串通，损害了实际购房人即第三人王桂英的利益；另外，杨公富以徐平俊的名义与岂玉杰签订的解除协议及以25万元房款抵偿租金的内容，属于对原合同内容的重大变更，事后也未得到王桂英的追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款等相关规定精神，该解除购房协议应属无效。本案中，徐平俊与岂玉杰是名义上的房屋出卖方和受让方，而实际出卖方和受让方是杨公富和王桂英，终审法院回避了岂玉杰以自己名义代为王桂英购买争议房屋和王桂英实际支付购房款及装修投入的事实，却以徐平俊与岂玉杰恶意串通签订的解除房屋买卖协议为依据，判令王桂英腾迁房屋显失公平，确属不当。综上所述，抚顺市中级人民法院（2013）抚中民一终字第474号民事判决，认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。本院再审过程中王桂英同意检察机关的抗诉意见。杨公富称，购房协议与解除购房协议是双方当事人真实意思，王桂英属于无法律依据占用杨公富的房屋。徐平俊同意杨公富意见。岂玉杰称，我是帮王桂英买的房子，后来在王桂英不知情的情况下我签订的解除协议。本院再审查明，抚顺市中级人民法院（2013）抚中民一终字第474号民事判决查明的事实属实。本院再审认为，徐平俊与岂玉杰先后签订了房屋买卖协议和解除房屋买卖协议，虽王桂英主张委托岂玉杰向徐平俊购买涉案房屋，但徐平俊称不知情，事后也未追认愿将此房卖给王桂英，说明徐平俊与岂玉杰是案涉合同当事人，徐平俊与岂玉杰签订的解除原房屋买卖协议，合同当事人双方应依约履行，王桂英占用本案争议房屋缺乏法律依据，原审判令王桂英返还房屋并无不当。综上，王桂英的诉讼主张无充分事实和法律依据，抚顺市中级人民法院原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持抚顺市中级人民法院（2013）抚中民一终字第474号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  张宇庭代理审判员  宁久宏代理审判员  王少林二〇一五年十一月十八日书 记 员  孙 璐