江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初4829号原告：无锡市龙乾物业管理有限公司，住所地无锡市广益路305号。法定代表人：舒策张，该单位董事长。委托诉讼代理人：彭钊、蒋金娜，该公司员工。被告：无锡国鼎酒店管理有限公司，住所地无锡市清扬路137-1401。法定代表人：刘子睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志超，该公司员工。原告无锡市龙乾物业管理有限公司（以下简称龙乾公司）诉被告无锡国鼎酒店管理有限公司（以下简称国鼎公司）房屋租赁合同、物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙乾公司的委托诉讼代理人蒋金娜，被告国鼎公司的委托诉讼代理人刘志超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙乾公司向本院提出诉讼请求：1、判令国鼎公司立即支付其租金151155元【4楼每月租金为574576元÷16个月（扣除免租期后）＝35911元，故4楼2017年5月1日至2017年12月31日（计算2个月）欠付租金为71822元，2018年1月1日到2018年5月5日（计算1个月）欠付租金为35911元；5楼每月租金为303954元÷14个月（扣除免租期后）＝21711元，故5楼2017年5月1日至2017年12月31日（计算2个月）欠付租金为43422元；以上合计为151155元】、物业费319473元（2017年欠付79380元＋2018年欠付240093元）及逾期支付违约金36147元【（以71822元为基数，自2017年9月15日起至2018年5月5日按年利率17.5%计算为8054元；以35911元为基数，自2018年3月15日起至2018年5月5日按年利率17.5%计算为885元；以43422元为基数，自2017年9月15日起至2018年5月5日按年利率17.5%计算为4869元，以上均为租金违约金，合计13808元）；（以20825元为基数，自2017年9月15日起至2018年5月5日按年利率17.5%计算为2335元；以107733元为基数，自2017年12月15日起至2018年5月5日按年利率17.5%计算为7342元；以41896元为基数，自2018年3月15日起至2018年5月5日按年利率17.5%计算为1033元；以58555元为基数，自2017年9月15日起至2018年5月5日按年利率17.5%计算为6566元；以65133元为基数，自2017年12月15日起至2018年5月5日按年利率17.5%计算为4439元；以25331元为基数，自2018年3月15日起至2018年5月5日按年利率17.5%计算为624元，以上是物业费违约金，合计22339元）】。2、判令国鼎公司支付其合同解除违约金691464元【6个月租金＋6个月物业费：（35911＋21711）＊6＋（35911＋21711）＊6＝691464】，并补足优惠期内租金482687元（35911＊8＋21711＊9）。3、诉讼费由国鼎公司承担。事实和理由如下:2017年4月30日，龙乾公司与案外人陈凯签订《银河城项目商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）、《银河城项目商铺管理合同》（以下简称管理合同）各两份，约定陈凯向其租赁坐落于无锡市.23平方米），5001-5063号商铺（面积为2379.30平方米）租赁期限九年，自2017年5月1日起至2026年4月30日止，租金按季度支付，并对租金、物业费标准、违约责任等进行了约定。同日，双方签订了《租赁补充协议》，对租金优惠期进行了约定。2017年6月28日，龙乾公司、国鼎公司与陈凯签订《主体变更协议》，约定自2017年7月1日起两份租赁合同、管理合同、租赁补充协议的乙方（陈凯）变更为国鼎公司，国鼎公司自愿接受签署合同中的权利义务。后国鼎公司仅支付了部分物业费，剩余款项未按约支付，龙乾公司于2018年5月4日向国鼎公司发出《合同解除通知函》，解除双方之间的租赁合同、管理合同及租赁补充协议，该解除函于2018年5月5日送达给国鼎公司。另涉案房屋系龙祥投资有限公司（以下简称龙祥公司）所有，龙乾公司受龙祥公司委托对涉案房屋进行出租并有权主张相关权益。现国鼎公司拒不支付相关费用，故其诉至法院，请求判如所请。被告国鼎公司辩称：根据双方的租赁协议，国鼎公司需得到龙乾公司通知开业后才开始计算租金，现因龙乾公司的物业漏水和3号电梯迟迟未移交给国鼎公司，致国鼎公司无法改造升级，给开业造成障碍，现国鼎公司仍未开业，故龙乾公司无权主张租金及物业费。因国鼎公司不存在违约，龙乾公司单方面解除合同系非法解除，国鼎公司不予认可，如需解除，龙乾公司应返还国鼎公司已交付的租金、物业费、履约保证金、已改造涉案房屋的费用，并予以相应的赔偿。原告龙乾公司为支持其诉讼请求，提供了如下证据：1、广益路301号4001-4031、4035-4074、5001-5063商铺（以下简称涉案商铺）房产证复印件、无锡市龙祥投资有限公司与龙乾公司签订的《委托经营管理合同》一份。拟证明：涉案商铺系龙祥公司所有，龙祥公司委托龙乾公司对涉案商铺提供全委托经营管理服务。2、龙乾公司与陈凯于2017年4月30日签订的《银河城项目商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）两份。拟证明：陈凯向龙乾公司承租了涉案商铺，双方对租金期限、标准、交付标准、违约责任等进行了约定。3、龙乾公司与陈凯于2017年4月30日签订的《银河城项目商铺管理合同》（以下简称管理合同）两份。拟证明：陈凯委托龙乾公司对涉案商铺提供物业服务，双方对物业服务期限、标准、支付方式、违约责任等进行了约定。4、龙乾公司与陈凯于2017年4月30日签订的《租赁补充协议》（以下简称补充协议）一份。拟证明：双方约定龙乾公司给予陈凯相应的免租期，如陈凯方违约，需补足免租期的租金。5、龙乾公司、陈凯、国鼎公司于2017年6月28日签订的《主体变更协议》一份。拟证明：国鼎公司受让了陈凯在前述租赁合同、管理合同、补充协议中的权利义务的事实。6、刘志超、国鼎公司于2018年3月15日出具承诺书、刘志超个人出具的备忘录及承诺书、承诺书计算明细各一份。拟证明：国鼎公司自认违约事实，且根据该承诺书龙乾公司有权解除合同，且追究国鼎公司违约责任。7、合同解除通知书、邮寄单、快递流转截图、国鼎公司于2018年5月7日向龙乾公司的回函各一份。拟证明：龙乾公司于2018年5月4日向国鼎公司发函要求解除双方就涉案商铺签订的租赁合同及管理合同，国鼎公司确认于2018年5月5日收到了该通知书。8、龙乾公司收取国鼎公司物业费明细及收据。拟证明：国鼎公司自2017年5月4日至2018年4月24日合计向龙乾公司支付了涉案商铺及广益路301号1006、1007、1028、1029号商铺的物业费合计340067元、履约保证金129158元、装修保证金15000元，其中涉案商铺已支付的物业费为323974元（4001-4031、4035-4074商铺已支付的金额为230552元，5001-5063商铺已支付的金额为93422元）、广益路301号1006、1007、1028、1029号商铺的物业费为16093元。9、网易搜狐焦点网页打印件一份（现场演示网页）。拟证明：租赁合同中的约定的项目即银河城项目整体已于2011年7月18日开业。10、龙乾公司于2014年与案外人就涉案项目其他商铺所签订的租赁合同一份。拟证明：租赁合同中关于项目开业日的表述是一直沿用的，且该项目也明确是指银河城项目，与国鼎公司开业日无关。11、装修押金收据、电费收据各一份。拟证明：龙乾公司已于2017年5月初将涉案商铺交付给原承租人陈凯使用，后国鼎公司受让了陈凯的相关合同权利义务，故龙乾公司已于2017年5月初向国鼎公司交付了涉案商铺。针对龙乾公司提供的证据，国鼎公司质证称：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，根据租赁合同约定，计租日根据开业时间进行顺延，国鼎公司未得到龙乾公司指定开业时间或者项目公司开业时间，且国鼎公司至今未开业，故国鼎公司不用支付租金、物业费；对证据3无异议；对证据4无异议；对证据5无异议；对证据6的真实性无异议，国鼎公司出具的承诺书系龙乾公司屡次以停电限电的方式制造麻烦，国鼎公司在没有办法的情况下出具了该承诺书；对证据7真实性无异议，国鼎公司于2018年5月5日收到该通知书，但龙乾公司解除合同系非法解除；对证据8真实性无异议，涉案商铺已支付的费用与龙乾公司陈述的一致；对证据9真实性无法确认，即使是真实的，亦与本案无关；对证据10真实性无法确认，与本案无关，该项目于2014年就停业成了烂尾楼，所以后面又重新开业时间，不能延续之前的所谓的开业；对证据11无异议，龙乾公司是于2017年5月初交付了涉案房屋，但不是交付使用，是交付装修。二、被告国鼎公司为支持其答辩意见，提交以下证据：1、国鼎公司于2017年12月17日发给龙乾公司的联系单复印件及图片一份。拟证明：涉案商铺严重漏水给国鼎公司改造开业造成了严重障碍的事实，国鼎公司于2017年12月18日将该联系单送到龙乾公司处。2、国鼎公司于2017年12月22日发给龙乾公司的联系单复印件一份。拟证明：四楼电梯改造材料已经到位一个多礼拜，由于龙乾公司迟迟不予移交无法改造，严重耽误装修进程。3、《电梯移交协议合同书》一份。拟证明：双方于2017年12月30日约定电梯移交日期为2017年12月31日起到乙方房屋租赁期满止，后龙乾公司于2018年1月1日将前述电梯移交给了国鼎公司。4、电费缴纳收据12张。拟证明：因龙乾公司限电停电致国鼎公司装修经常停工。5、2017年5月6日、5月8日电表押金、电卡押金、2018年1月29日500元电费收据各一份。拟证明：国鼎公司承担了电梯费用，但3号电梯延迟到2017年12月29日才移交。6、电梯维修协议一份。拟证明：龙乾公司迟迟不交付3号电梯给国鼎公司改造，无法到达3楼、4楼。7、电梯日常维护保养合同一份。拟证明：电梯的运行费用均由国鼎公司承担。8、电梯改造费用收据一份。拟证明：国鼎公司于2018年4月14日支付了10000元的电梯改造费用。针对国鼎公司提交的证据，龙乾公司质证称：证据1系国鼎公司单方制作，真实性无法确认，即使为真亦与本案无关；证据2系国鼎公司单方制作，真实性无法确认，即使为真亦与本案无关；证据3真实性无异议，但与龙乾公司的诉请无关联性；证据4真实性无异议，但与本案无关；证据5真实性无异议，但与本案无关，不能达到国鼎公司的证明目的；证据6真实性无异议，但不能证明龙乾公司迟迟未交付电梯，与本案无关联性；证据7真实性无异议，与本案无关；证据8真实性无异议，与本案无关。本院认为，1、国鼎公司对龙乾公司提交的除证据8、证据9之外的证据真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。国鼎公司对龙乾公司提交的证据8、证据9真实性无法确认，但未提供相反的证据，故对上述两份证据的真实性本院予以确认。2、龙乾公司对国鼎公司提交的证据3、4、5、6、7、8真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。国鼎公司提供的证据1、2均系国鼎公司单方出具，龙乾公司不予认可，故对该两份证据的真实性本院不予确认。本院经审理查明：1、广益路301号4001-4031、4035-4074、5001-5063商铺（以下简称涉案商铺）系龙祥公司所有，龙祥公司委托龙乾公司对涉案商铺提供全委托经营管理服务。2、2017年4月30日，龙乾公司（甲方）与陈凯（乙方）签订《银河城项目商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）两份，租赁合同约定：甲方坐落于无锡市银河城项目内编号为Ｃ栋4001-4031、4035-4074号单元（租赁区域建筑面积为3373.23平方米），5001-5063号单元（租赁区域建筑面积为2379.30平方米）出租给乙方，乙方声明对项目所在区域及环境、项目、租赁区域及附属设施、设备状况，包括但不限于墙体、地面、天花板、水、电、通讯、空调、燃气等设施的各接口、布局和容量限定等设施有无已有充分了解，并接受该现状作为租赁区域交付使用的标准，租赁期限为九年，自2017年5月1日起至2026年4月30日止。如甲方向乙方发出书面通知、公示的项目开业日，与本合同约定的租期起算日不一致的，以甲方发出书面通知的项目开业日为准，租赁、计租总期限维持不变，相应的租期起始日、计租日期进行提前或顺延；租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳，4001-4031、4035-4074号单元的租金具体为：2017年5月1日-2020年4月30日总租金为574576元、2020年5月1日-2023年4月30日总租金为1357416元、2023年5月1日-2026年4月30日总租金为1425312元；5001-5063号单元租金具体为：2017年5月1日-2020年4月30日总租金为303954元、2020年5月1日-2023年4月30日总租金为820692元、2023年5月1日-2026年4月30日总租金为861732元；两份租赁合同签订后10日内，乙方应分别向甲方支付履约保证金144000元、87000元；双方确认，乙方进场准备对租赁区域的装饰装修工程，或乙方已实际接收租赁区域的，视为租赁区域符合交接条件；乙方承诺在项目开业前2017年11月30日前完成租赁区域的全部装修、装潢并与项目同步开业；乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同；若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方租赁区域营业；因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。3、龙乾公司（甲方）与陈凯（乙方）于2017年4月30日签订《银河城项目商铺管理合同》（以下简称管理合同）两份，约定：甲方负责和管理乙方上述商铺的相关公共事务，管理期限为九年，自2017年5月1日起至2026年4月30日止；乙方应向甲方支付前述期间内的4001-4031、4035-4074号单元的物业管理费合计为3878388元、5001-5063号单元的物业管理费为2344788元，首期交纳日为2017年4月15日，所交物业管理费为2017年5月1日至2017年6月30日，管理费支付方式为季付，即以三个月为一个交付期，乙方应在每季开始前提前十五日向甲方一次性足额支付本次交纳款项；乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同；若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方租赁区域营业；因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月物业管理费（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。4、2017年4月30日，龙乾公司（甲方）与陈凯（乙方）签订的《租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定：甲方就上述商铺给予乙方优惠期，4001-4031、4035-4074号单元的优惠期为：装修期2017年5月1日-2017年8月31日、免租期2017年12月1日-2018年3月31日、2018年5月1日-2018年10月31日、2019年5月1日-2019年10月31日；5001-5063号单元的优惠期为：装修期2017年5月1日-2017年8月31日、免租期2017年12月1日-2018年4月30日、2018年5月1日-2018年11月30日、2019年5月1日-2019年10月31日；优惠期内，甲方不收取租金，但乙方须交纳物业费、水电费等有关费用，除主合同另有明确，优惠期不因任何原因延长；甲方将租赁区域现状交付于乙方，3号电梯的维护保养以及电费均由乙方支付；双方明确，如因乙方原因导致主合同提前终止或者解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠，乙方须在主合同终止或解除后3日内向甲方补充优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按第一年月费用标准计算），且甲方在主合同项下的其他权利不受任何影响。5、2017年6月28日，龙乾公司（甲方）、陈凯（乙方）、国鼎公司（丙方）签订的《主体变更协议》，约定：甲乙双方签订的前述租赁合同两份、管理合同两份、补充协议一份，自2017年7月1日起因业务需要由陈凯变更为国鼎公司，乙方主体变更为丙方，由丙方实际租赁并经营，丙方对上述合同及补充协议的各个条款、内容、附件以及相关的权利义务完全知晓，本协议生效之日，丙方即为上述租赁合同、管理合同、补充协议的乙方主体资格，自愿接受该合同及补充协议所有权利义务约束；乙方向甲方交纳的履约保证金231000元，转为丙方向甲方需交纳的履约保证金231000元。6、2018年3月15日，刘志超、国鼎公司出具承诺书确认国鼎公司承租的涉案商铺及银河城C区广场1006、1007、1028、1029号商铺自2017年6月至2018年3月欠缴龙乾公司合同履约保证金11.9842万元、租金15.662万元及物业费31.3143万元，合计欠费58.9605万元整等内容。7、2018年5月4日，龙乾公司向国鼎公司寄送了合同解除通知书，要求解除双方就涉案商铺签订的租赁合同及管理合同、补充协议，国鼎公司确认于2018年5月5日收到了该通知书。8、龙乾公司与国鼎公司于2017年12月30日签订《电梯移交协议合同书》，约定电梯移交日期为2017年12月31日起到乙方房屋租赁期满止，后龙乾公司于2018年1月1日将前述电梯移交给了国鼎公司。9、龙乾公司与国鼎公司一致确认龙乾公司于2017年5月初将涉案商铺交付给了陈凯，国鼎公司述称其于2017年9月1日起陆续将部分涉案商铺转租给案外人。10、银河城项目开业时间早于租赁合同、管理合同、补充协议签订之日，租赁合同签订时3号电梯可以从一楼直达五楼，无法停靠四楼，除3号电梯外，一楼有另外三部电梯可达四楼、五楼，改造后3号电梯可停靠四楼。本院认为，龙乾公司与国鼎公司根据双方签订的《主体变更协议》确认的原涉及案涉房屋的租赁合同、补充协议、管理合同的乙方（承租方）变更为国鼎公司，前述合同均不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：1、3号电梯是否迟延交付；2、涉案商铺的租金、物业管理费起算点为2017年5月1日还是国鼎公司开业日；关于争议焦点一，首先租赁合同、管理合同、补充协议等均未对3号电梯的移交事宜作约定，且租赁合同约定国鼎公司进场准备对租赁区域的装饰装修工程，或国鼎公司已实际接收租赁区域的，视为租赁区域符合交接条件，并约定交付标准为现状交付，本院认为国鼎公司主张双方约定签订合同时就需交付3号电梯并无事实依据；其次，双方于2017年12月30日对3号电梯的移交事宜进行了约定，龙乾公司亦按约于2018年1月1日向国鼎公司移交了电梯，故龙乾公司不存在延期交付电梯的事实。综上，对国鼎公司该节辩称意见本院不予采纳。关于争议焦点二，根据租赁合同约定“如甲方向乙方发出书面通知、公示的项目开业日，与本合同约定的租期起算日不一致的，以甲方书面通知的项目开业日为准……”，而国鼎公司并未提供证据证明甲方（龙乾公司）已向乙方（国鼎公司）发出“书面通知”，且根据该条及上下文文义，该项目开业日应指银河城项目开业日，该项目开业时间早于双方签订租赁合同的时间，国鼎公司主张该项目开业日是指国鼎公司的开业日与合同文义明显不符；综上，对国鼎公司该节辩称意见本院不予采纳，涉案商铺的租金、物业费的起算日期应为2017年5月1日。国鼎公司现未按约支付租金，龙乾公司有权按约解除租赁合同、管理合同、补充协议，国鼎公司确认其于2018年5月5日收到龙乾公司寄送的解除合同通知书，故本院认定双方租赁合同、补充协议、管理合同解除的时间为2018年5月5日。租赁合同、管理合同签订后，国鼎公司未按约支付租金、物业费，龙乾公司主张要求国鼎公司支付未支付的租金、物业费及相应的逾期违约金、解除合同违约金、并补足免租期的租金符合双方的约定，本院予以支持。关于具体款项金额，龙乾公司主张的涉案商铺的租金及租金部分的逾期违约金、解除合同违约金、免租期补足租金的金额，龙乾公司计算月租金时扣除免租期不合理，本院予以调整，具体项目本院认定如下：商铺项目（单位：元）4楼（4001-4031、4035-4047号商铺）月租金为15960（574576÷36个月=15960）5楼（5001-5063号商铺）月租金为8443（303954÷36个月=8443元）2017年5月1日至2017年12月31日欠付租金（扣除免租期）（实际应为3个月，龙乾公司主张2个月）（实际应为3个月，龙乾公司主张2个月）2018年1月1日至2018年5月5日欠付租金（扣除免租期）（实际应为1个月5天，龙乾公司主张1个月）（均在免租期内）应补的免租期的租金（自2017年5月1日起至2018年5月5日止）130340（计算8个月5天）（计算9个月5天）2017年逾期违约金（自2017年9月15日至2018年5月5日，年利率按17.4%计算）(31920*0.174*232/360)(16886*0.174*232/360)2018年逾期违约金（自2018年3月15日至2018年5月5日，年利率按17.4%计算）(15960*0.174*51/360)解除合同违约金（6个月租金）（15960*6）（8443*6）合计277952146831关于龙乾公司主张涉案商铺的物业费、逾期违约金、解除合同违约金的金额，本院认定如下：商铺项目（单位：元）4楼（4001-4031、4035-4047号商铺）月物业费为359115楼（5001-5063号商铺）月物业费为217112017年5月1日至2017年12月31日欠付的物业费（实际为8个月，龙乾公司主张按7个月计算）（35911*7-已支付的230552）（21711*7-已支付的93422）2018年1月1日至2018年5月5日欠付的物业费（计算4个月5天）149629（35911*4+35911/30*5）（21711*4+21711/30*5）2017年逾期违约金（自2017年9月15日至2018年5月5日，年利率按17.4%计算）(20825*0.174*232/360)(58555*0.174*232/360)2018年逾期违约金（年利率按17.4%计算）(2018年1月1日至2018年3月31日物业费对应的逾期违约金：107733*0.174*141/360=7342；2018年4月1日至2018年5月5日物业费对应的逾期违约金：41896*0.174*51/360=1033)(2018年1月1日至2018年3月31日物业费对应的逾期违约金：65133*0.174*141/360=4439；2018年4月1日至2018年5月5日物业费对应的逾期违约金：25330*0.174*51/360=624)解除合同违约金（6个月物业费）215466（35911*6）130266（21711*6）总计396630290913综上，国鼎公司应支付龙乾公司各项费用1112326元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七之规定，判决如下：一、无锡国鼎酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市龙乾物业管理有限公司1112326元。二、驳回无锡市龙乾物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币19928元，由无锡市龙乾物业管理有限公司负担5118元、无锡国鼎酒店管理有限公司负担14810元，该款已由无锡市龙乾物业管理有限公司预交，无锡国鼎酒店管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付无锡市龙乾物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 坚人民陪审员  潘万才人民陪审员  袁玉珠二〇一八年十一月十六日法官 助理  王荣荣书 记 员  万 杏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。