南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第203号原告徐苏生。被告广西祥发投资集团有限公司，住所地南宁市。法定代表人刘镇源。原告徐苏生与被告广西祥发投资集团有限公司（以下简称祥发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘东海独任审理，书记员刘燕担任记录。因被告祥发公司办公场所已搬迁，无法查实该公司新的办公地址，本院于2015年7月1日裁定将本案转为普通程序，并依法由审判员李超宋担任审判长，审判员梁娟、代理审判员刘东海组成合议庭，书记员刘燕担任记录，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告徐苏生到庭参加诉讼，被告祥发公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐苏生诉称，2013年5月14日，原告徐苏生与被告祥发公司签订《租赁合同》，约定：原告将位于广西南宁民族大道131号航洋国际2号楼2903、2905、2906号房屋出租给被告作为办公室使用，租期3年，第一年月租金为75元／平方米，第二年月租金为80元／平方米，第三年月租金为86元／平方米；被告应于每季度到期前十天预交下季度租金，如被告未按时交付或足额交付租金，并且逾期超过十天的，原告有权向被告加收欠款利息，利息按日计算，每日为所欠租金的千分之一；合同还约定被告不交付或者不按约定交付租金达30天的，原告有权解除合同。被告自2014年12月15日起不再支付租金，原告多次催缴未果。被告的行为已经构成违约，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付租金71056元、物业管理费6090元及逾期支付租金的利息（以71056元为基数，从2015年5月16日计算至本案判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）；3、本案诉讼费用由被告负担。被告祥发公司在法定答辩期间未提交答辩状，也未提供本案的有关证据。经审理查明，2013年5月14日，原告徐苏生（甲方，出租方）与被告祥发公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于南宁市青秀区民族大道131号航洋国际2号楼2903、2905、2906号房共266.89平方米作为办公室使用，租期从2013年6月16日至2016年6月15日，共3年；合同第3.1条约定：2013年6月16日至2014年6月15日的月租金为75元／平方米，2014年6月16日至2015年6月15日的月租金为80元／平方米，2015年6月16日至2016年6月15日的月租金为86元／平方米，房屋租金按季支付，乙方在签订本合同（2013年6月15日）当日支付首次（2013年6月15日至2013年9月16日）租金60050元及履约保证金40033元，以后每季到期前十天支付下一季度的租金；合同第3.2条约定：“若乙方未按时交付或交足租金，并且逾期超过十天，甲方有权向乙方加收欠款利息和违约金。欠款利息按日计算，每日为所欠租金额的千分之一，拖欠时间自应支付之日起计至乙方付清所欠租金之日止”；合同第5.1条约定：“在租赁期内，租赁房屋的物业管理费［包括物业综合服务费、专项设备维护费（含电梯维护费、中央空调维护费、消防检测维护费等）、公共维修资金、城市垃圾处理费及预交水电公共分摊费］由乙方按物业管理公司的规定交纳。”合同第12.1条约定：“乙方不交付或者不按约定交付租金达30天或乙方擅自将租赁房屋转租第三人使用或擅自改变租赁房屋结构和用途造成租赁房屋损坏的，甲方有权解除合同。”合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用。自2014年11月1日起，被告未再按合同约定支付物业管理费；自2014年12月16日起，被告未再按合同约定支付租金。原告遂诉至法院，诉如所请。在诉讼过程中，原告于2015年5月27日收回了涉案房屋。至原告收回涉案房屋之日止，被告尚欠原告租金115296元。另查明，原告徐苏生和徐迎雪、倪余才分别是涉案房屋2903、2905、2906号房的所有权人，徐迎雪、倪余才委托原告与被告签订《租赁合同》。根据物业公司出具的缴费通知单，2903、2905、2906号房在2014年11月1日至2015年2月28日期间拖欠的物业管理费分别是2427.57元、1832.22元、1831.94元，共计6091.73元。以上事实有“租赁合同”、“房产证”、“委托书”、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告祥发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。原告徐苏生与被告祥发公司签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约将房屋交付被告使用，被告也应依约按时向原告支付租金。被告自2014年12月16日起未依约向原告支付租金，根据《租赁合同》第12.1条约定，被告不交付或者不按约定交付租金达30天的，原告享有合同解除权。原告自行收回房屋行为，可以认定系行使解除权解除合同，原告自认于2015年5月27日收回涉案房屋，故本院依法确认原、被告签订的《租赁合同》于2015年5月27日解除。关于租金支付的问题。被告从2014年12月16日起拖欠租金，原告诉请被告支付2014年12月16日至2015年5月15日的租金，该期间被告应支付的租金为106756元（租金的计算方式：面积×单价×月数=266.89平方米×80元／平方米×5个月），现原告只要求被告支付租金71056元，属原告对其民事权利的处分，本院予以准许。关于物业费支付的问题。根据合同第5.1条之约定，租赁期内，被告应按物业公司的规定交纳物业管理费。被告从2014年11月1日起未支付物业管理费，原告诉请被告支付2014年11月1日至2015年2月28日期间的物业费，该期间被告应支付的物业费为6091.73元，现原告只要求被告支付物业管理费6090元，属原告对其民事权利的处分，本院予以准许。关于利息支付的问题。租赁合同约定，每季到期前十天内被告应支付下一季度的租金，如被告未按时支付租金，逾期超过十天，原告有权加收利息，利息每日为所欠租金额的千分之一。该约定利息标准过高，原告主张被告从2015年5月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付利息，未违反法律和行政法规的规定，本院予以准许。即2015年5月16日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止的租金利息，以71056元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍分段计付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐苏生与被告广西祥发投资集团有限公司签订的《租赁合同》已于2015年5月27日解除；二、被告广西祥发投资集团有限公司向原告徐苏生支付租金71056元、物业管理费6090元、逾期支付租金的利息（计算方法，自2015年5月16日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以71056元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍分段计付）。本案案件受理费1728元，公告费700元，总计2428元（原告已预交），由被告广西祥发投资集团有限公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1728元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李超宋审 判 员  梁 娟代理审判员  刘东海二〇一五年十一月二十日书 记 员  刘 燕