浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终3990号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司绍兴上虞支行，住所地：绍兴市上虞区经济开发区，统一社会信用代码：913306047045192496。 负责人：唐建立，行长。 委托诉讼代理人：王竹青、徐思嘉，浙江震天律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：朱雅丹，女，1984年1月7日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：杨芳，浙江舜杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴市上虞宏富置业有限公司，住所地：绍兴市上虞区章镇镇车站路9号，统一社会信用代码：913306040716001939。 法定代表人：赵宝军，执行董事。 委托诉讼代理人：赵锡江，浙江德凡律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司绍兴上虞支行（以下简称农行上虞支行）因与被上诉人朱雅丹、绍兴市上虞宏富置业有限公司（以下简称宏富置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2018）浙0604民初8466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行上虞支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对上诉人的全部诉讼请求或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人农行上虞支行主体不适格。被上诉人诉的是商品房销售合同，根据合同相对性原则，上诉人农行上虞支行并非合同主体，为被上诉人朱雅丹办理不动产登记变更手续系宏富置业公司的义务，与农行上虞支行无涉，上诉人不应被列为案件当事人。2、案涉土地上存在合法有效的抵押权。上诉人农行上虞支行系案涉土地抵押权人，该权利已被上虞区人民法院(2017)浙0604民初9075、9076号民事调解书确认，且已进入执行阶段。主债务人宏丰建筑于2014年11月14日向上诉人出具承诺函一份，承诺在锦江丁香园开盘后按房屋销售款的30%逐笔归还农行上虞支行贷款，但此后并未履行。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。现转让所得价款并未交付给抵押权人，也未提存，在抵押权存在情况下，受让人不可能取得负担抵押权的物，亦无权主张注销抵押登记。且农行上虞支行同意抵押人办理预售证是为了使抵押人能实现回款、继续建造完成抵押物、维护稳定而作出的妥协，并不意味着对抵押权的放弃。同意预售是以购房款进入指定账户提前清偿债务为前提的，现购房款并未用于农行上虞支行的债权实现，抵押权仍存在。3、上诉人农行上虞支行的展期行为系应政府要求，并在可能出现风险后，积极采取措施多方要求保障其合法权利，若仅凭同意预售证明即认定抵押权的丧失有违公平原则。2016年11月底，案涉抵押权对应的贷款到期时，上诉人农行上虞支行已认为该贷款存在风险要求被上诉人宏富置业公司进行抵押物置换或拒绝展期，但绍兴市上虞区人民政府及绍兴市上虞区建筑业管理局进行协调并要求上诉人予以支持，上诉人为支持政府工作才同意展期。2017年5月，上诉人农行上虞支行已向绍兴市上虞区人民政府及绍兴市上虞区住房与城乡建设局提交报告要求由政府出面督促债务人浙江宏丰建筑工程有限公司归还贷款，并停止对锦江丁香园楼盘房屋的预售。2017年11月，上诉人农行上虞支行向上虞区人民银行报告要求对被上诉人宏富置业公司账户进行监管，督促其及时履行还款义务。现仅凭上诉人农行上虞支行出具的同意预售证明认定抵押权丧失有失公平，侵害上诉人实际利益。 被上诉人朱雅丹答辩称：1、上诉人虽不是商品房买卖合同的主体，但其向上虞区城乡建设局出具同意办理商品房预售证可视为同意转让抵押物，抵押权已经丧失，上诉人具有协助办理涉案房屋转移登记手续的义务，其作为被告符合法律规定。2、涉案商品房买卖合同合法有效，应该受到法律保护。根据合同约定，本案被上诉人宏富置业公司负有协助被上诉人朱雅丹办理商品房转移登记手续的义务，被上诉人朱雅丹要求被上诉人宏富置业公司办理商品房转移登记手续合法合理，被上诉人朱雅丹对上诉人与被上诉人宏富置业公司之间的抵押事实直至诉讼前才知情。一审法院判决合理合法。 被上诉人宏富置业公司答辩称：宏富置业公司愿意配合办理过户手续，办理过户手续需要上诉人出具预售证明。根据一审庭审，上诉人已经出具过同意预售的证明，抵押权已经丧失。请求维持原判。 朱雅丹一审起诉请求判令：1.两被告配合原告办理不动产变更登记手续，将位于丁香园小区9幢304号的房产变更登记至原告名下；2.本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月4日，原告朱雅丹与被告宏富置业公司签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告宏富置业公司开发建设的城北44-2地块丁香园小区9幢304号商品房。该商品房买卖合同于2016年5月13日在上虞区房地产管理中心登记备案。原告已按约付清了全部购房款，被告宏富置业公司并已将该商品房交付给了原告。根据合同约定，被告宏富置业公司应于2018年5月31日前配合原告办理商品房转移登记手续。但因原告所购商品房所在土地的土地使用权（土地证号：上虞市国用（2013）第16586号，土地面积14951平方米），因贷款未能清偿，仍处于抵押登记状态（抵押权人为被告农行上虞支行），被告宏富置业公司无法办理初始登记，导致原告所购房屋无法办理商品房转移登记。另查明：2013年11月22日，浙江宏丰建筑工程有限公司与农行上虞支行签订借款合同（合同号330101201300396233301012013004006033010120130040358），借款金额分别为1000万元、1000万元和2000万元，借款期限分别为2013年11月25日至2014年11月21日、2013年11月26日至2014年11月25日和2013年11月28日至2014年11月27日，上述借款金额共计人民币4000万元。并由宏富置业公司提供其名下位于上虞城北44-2号的城镇混合住宅用地抵押。土地证号：上虞市国用（2013）第16586号，土地面积14951平方米；抵押合同号：33100620130049744；他项权证号：上虞市他项（2013）第00341号；抵押期限为2013年11月22日至2015年11月21日。后借款人浙江宏丰建筑工程有限公司归还贷款300万元，同时申请对3700万元进行贷款周转。2015年11月19日、2015年11月24日，浙江宏丰建筑工程有限公司与农行上虞支行签订了编号为33010120150038443、33010120150038822号《流动资金借款合同》各一份，约定由农行上虞支行向浙江宏丰建筑工程有限公司分别发放借款1700万元、2000万元，借款到期日分别为2016年11月18日和2016年11月23日。上述借款合同约定由农行上虞支行与宏富置业公司于2015年11月13日签订的编号为33100620150043871号《最高额抵押合同》提供最高额抵押担保。该最高额抵押合同约定以宏富置业公司名下位于上虞市地块（土地证号：上虞市国用（2013）第16586号；土地面积14951平方米）在最高额6190万元范围内，在2015年11月13日至2016年11月29日的期间内为浙江宏丰建筑工程有限公司在农行上虞支行处形成的债权提供最高额抵押担保，并于2015年11月13日在上虞区国土部门以“记事”的方式在上虞市他项（2013）第00341号的他项权证上进行抵押登记，“记事”一栏载明的抵押期限为2015年11月13日至2016年11月29日。后根据浙江宏丰建筑工程有限公司申请，编号为33010120150038443号《流动资金借款合同》项下的1700万借款展期至2017年6月18日，编号为33010120150038822号《流动资金借款合同》项下的2000万元借款展期至2017年6月23日。2016年11月10日、2016年11月18日，浙江宏丰建筑工程有限公司与农行上虞支行分别签订《流动资金借款合同》各一份，借款分别为1000万元和1000万元，借款到期日分别为2017年11月9日和2017年11月17日。2016年11月10日、2016年11月18日，浙江宏丰建筑工程有限公司、宏富置业公司与农行上虞支行签订《房地产余值抵押补充协议》各一份，约定上述1000万元、1000万元借款增加在2015年11月13日签订的编号为33100620150043871号《最高额抵押合同》提供最高额抵押担保。因上述借款总计5700万元未能归还，农行上虞支行于2017年11月1日起诉借款人浙江宏丰建筑工程有限公司以及包括宏富置业公司在内的各担保人。该院经审理后，于2018年2月9日作出（2017）浙0604民初9075号、（2017）浙0604民初9076号民事调解书各一份，该两份民事调解书分别约定：由浙江宏丰建筑工程有限公司归还农行上虞支行借款本金2000万元和3700万元，并支付相应利息；并约定若浙江宏丰建筑工程有限公司未能以资金清偿借款本金及利息的，则农行上虞支行有权以宏富置业公司提供的位于上虞城北44-2号地块的抵押物在最高额6190万元范围内依法定程序优先受偿。因浙江宏丰建筑工程有限公司未履行两份民事调解书确定的还款义务，故农行上虞支行已就（2017）浙0604民初9075号、（2017）浙0604民初9076号二份民事调解书向该院申请执行。同时查明：2014年11月11日，农行上虞支行向上虞区住房城乡建设局出具证明一份，载明农行上虞支行同意宏富置业公司申请办理商品房预售证。 一审法院认为：原告与被告宏富置业公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。合同约定被告宏富置业公司负有协助原告办理商品房转移登记的义务，且该义务的履行期限已经届满，故被告宏富置业公司应当协助原告办理商品房转移登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存”之规定，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，抵押人可以转让抵押财产，抵押权人的优先受偿权由抵押财产替代为抵押财产变现的特定价金，此时抵押权人的权利不能再追及于抵押物，仅可就抵押物变现的特定价金实现抵押权。本案中，原告对其所购商品房所在的土地已被抵押的事实并不知情。被告农行上虞支行虽非商品房买卖合同关系的主体，但在其向上虞区住房城乡建设局出具同意申请办理商品房预售证的证明时，应视为其同意转让抵押物，其抵押权已丧失了物上追及力。据此，被告农行上虞支行负有办理案涉抵押土地上的房屋的转移登记手续的协助义务。至于被告农行上虞支行若因无法行使价金代位权而造成的损失，则属其他债权债务关系，与本案原告无关。综上，原告要求两被告配合办理其所购商品房转移登记手续的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款之规定，判决：被告绍兴市上虞宏富置业有限公司、中国农业银行股份有限公司绍兴上虞支行于判决生效之日起五日内协助原告朱雅丹办理位于丁香园小区9幢304号商品房的转移登记手续，将该房屋登记至原告朱雅丹名下。案件受理费80元，由两被告各半负担。 二审中，上诉人向本院提交报告四份，承诺函一份。被上诉人朱雅丹、宏富置业公司均未提交新的证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，上诉人提交的上述证据与本案二审争议焦点无关联性，本院不予采信。 本院审理查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,被上诉人朱雅丹对其所购商品房所在的土地已被抵押的事实并不知情。上诉人农行上虞支行虽非涉案商品房买卖合同的主体，但其向上虞区住房城乡建设局出具了同意申请办理商品房预售证的证明，该行为可视为其同意转让抵押物，其抵押权已丧失了物上追及力。一审法院据此认为上诉人农行上虞支行负有协助办理案涉房屋的转移登记手续的义务，并无不当。 综上所述，上诉人中国农业银行股份有限公司绍兴上虞支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人中国农业银行股份有限公司绍兴上虞支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 李丹丹 审判员 姚 瑶 二〇一八年十一月二十二日 书记员 余建维