贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2632民初892号原告：潘朝刚，男，1964年10月6日生，侗族，住榕江县。被告：榕江县龙云房地产开发有限公司。住所地：榕江县古州北路**。法定代表人：谭绿峰，男，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴铭，贵州振法律师事务所律师。原告潘朝刚诉榕江县龙云房地产开发有限公司(以下简称龙云公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘朝刚、被告龙云公司的委托诉讼代理人吴铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金104974元、赔偿金1006元，合计105980元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年l1月14日，原告与被告签订合同编号为2015006620的《商品房买卖合同》，购买“榕城尚品”小区第8栋1单元501号商品房，并在合同中约定交房时间为2016年2月29日。签订合同后，当时就向被告支付首付购房款95093元，2015年12月10日又通过住房公积金贷款交付340000元，2016年3月5日领取钥匙时第三次交付2120元，三次共向被告交付购房款437213元。2016年3月5日，在被告口头通知下领取了商品房钥匙进行装修，2017年5月入住。原告严格按照合同约定履行自己的义务，被告却没有完全按照合同约定履行自己应尽的义务。被告的违约事实主要体现在以下三个方面：一、被告所交付使用的商品房还没有通过竣工验收。合同第十一条交付时间和条件中约定“（一）出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及标准、规程的要求。”原告通过向县住房和城乡建设局了解，直至2017年7月29日，“榕城尚品”第八栋房屋才通过县住房和城乡建设局质量监督管理站竣工验收备案。事实证明，被告交付房子时，上述交房条件均没有达到《建设工程质量管理条例》第十六条规定的相关要求，属于严重违约。二、被告交付商品房时，本项目内相关设施、设备也还没有通过县住房和城乡建设局、供电等相关部门的验收。合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定，“（一）城市基础设施：l、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；…”。据榕江供电局客户服务中心提供的《客户受电工程检验意见书》显示，供电基础设施直到2018年1月22日才通过榕江供电局的竣工验收，3月才能完全正常使用，也属于严重违约。三、被告没有在规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，致使原告无法办理房产证。原告曾多次向被告索取购房发票等有关材料，但被告至今没有向原告提供，其行为违反了《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”和合同第二十二条第三款第二项的约定，也属于严重违约。因此，按照《商品房买卖合同》第十二条、第十三条、第二十二条的规定，应当向原告支付以下三项违约金：一、按照合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定，“…如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意以下3种方式处理：…(3)出卖人在90日内进行整改；整改仍未达到交付使用条件的，按买受人已付房款的万分之一每月向买受人进行赔偿。”从2016年3月1日至2018年1月22日共逾期23个月，被告应当赔偿437213元×0.0001元／月×23个月=1006元；二、按照合同第十三条逾期交房责任约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)、(2)不作累加）：(1)…。(2)逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”原告已按合同约定履行了向被告交付购买商品房价款437213元的义务，被告应当按照上述合同约定支付违约金：1、从2016年3月1日至3月5日5天违约金437213元×0.0002元／天×5天=437元；2、从2016年3月6日至2017年7月29日竣工验收备案509天违约金437213元×0.0002元／天×509天=44508元，但考虑到被告只是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期，减半向原告支付违约金22254元。小计22691元；三、按照合同第二十二条第三款第二项之②“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金”的约定，被告应当支付从2016年3月1日至2018年9月28日941天的违约金437213元×0.0002元／天×941天=82283元。以上被告应当向原告支付赔偿金和违约金共计105980元。原告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：证据①原告的居民身份证复印件。证明原告的身份信息；证据②原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号2015006620）复印件。证明原、被告于2015年11月14日签订《商品房买卖合同》，该合同系双方的真实意思。证据③原告购房的全部付款凭证一组：1、原告购房款收据复印件3张，金额合计437213元；2、原告支付给被告办证费160元的收据；3、原告支付给物业公司物业费及装修保证金3737元的收据。证明原告已经履行合同约定的付款义务完毕；证据④《贵州建筑工程竣工验收备案表》（榕江县房建[2017]第12号）及《榕江县滨江大道“榕城尚品”小区规划综合验收意见》复印件。证明被告不履行合同第十一条约定的义务，应当承担相应的违约责任；证据⑤榕江供电局客户服务中心2018年1月22日出具的《客户受电工程竣工检验意见书》复印件。证明被告不履行合同第十二条约定的义务而违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称，一、原告至今未付清房屋相关税费，被告按约定有权拒绝交房，并由原告承担逾期交房责任。l、根据双方签订的《商品房买卖合同》第14条第（四）款第1项约定：买受人（原告）同意委托出卖人（被告）代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税、物业服务费用、供暖费、水电开户费、闭路电视开户费、国有土地使用权证、房屋所有权证办理过程中需要缴纳的相关税费、按照当地法律法规的相关规定，其它应当由买受人承担的相关税费。2、根据《商品房买卖合同》补充协议第3条第1项约定，买受人（原告）未付清房款、相关税费、专项维修基金及《商品房买卖合同》约定的违约金等，出卖人（被告）有权拒绝交付房屋，买受人承担由此造成延期交房的责任。3、根据《商品房买卖合同》补充协议第4条第6项约定，买受人（原告）对应交的合法购房相关费用无异议，如维修基金、备案登记费、贷款手续费、以及契税、开户等费用。出卖人（被告）在交房给买受人时，买受人必须缴纳相关办证费用，出卖人协助买受人办理好产权登记，相关费用以榕江相关单位规定为准。二、即便原告已按合同约定缴纳了房屋相关税费等费用，但原告诉请被告支付逾期交房违约金104974元亦毫无依据。且房屋及各种设施的交付使用已完全符合合同约定，故原告主张违约金、赔偿金依法不应得到支持。三、被告已经将商品房交付给原告使用，完全履行了合同义务，没有构成根本违约。商品房买卖的实际操作中，房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，亦称为“交钥匙”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1l条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》来看，双方当事人并未在合同中明确约定“对房屋转移占有，不视为房屋交付”的除外条款，也就是说，被告只要向原告“交钥匙”，被告只要将房屋转移给原告占有，就完成了房屋的交付使用。也就完全履行了合同约定的交房义务。在所有的商品房买卖中，都是以“交钥匙”作为房屋交付的标准，即房屋在转移占有时即为交付。从双方签订的《商品房买卖合同》中关于交房标准来看，第十四条交接手续第（一）项中约定“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。因此，如被告交房不符合约定条件，原告完全可以拒绝收房，由此产生的违约责任由被告承担。但是，原告主动放弃了拒绝收房的权利，于2016年3月5日与被告一起查验了房屋，在确认房屋没有任何问题后，与被告签订了《业主住户入住验房单》。原、被告以各自的行为（实际行动）变更了合同约定的房屋交付条件和方式，且这种变更合同履行的方式，不损害国家和社会公众利益，也不违反我国法律法规的效力性禁止性规定。原告诉称本案涉诉商品房没有通过竣工验收，以及相关设施设备没有通过城建局、供电部门的验收，完全没有依据。因为双方已经就商品房的交付，以各自的行为（实际行动）变更了合同约定的房屋交付条件和方式。现原告已经收房，实际占有并使用该商品房，可视为双方已经变更了交房条件，这些事由不再是被告违约的依据。被告提供的相关设施设备，如水电安装、通讯网络等都已经验收合格并投入使用，并没有影响原告的正常使用，并不构成违约。逾期交房的责任，原、被告签订的《商品房买卖合同》第13条已经清晰约定，除不可抗力外，出卖人未按照第11条的约定的“期限和条件”将该商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理。从该约定来看，指的是出卖人未按期限和条件，“和”字意味着两个行为同时存在，被告才构成违约。被告将房屋交付给原告使用，原告同意接收房屋，双方已经对交房条件进行了变更。而且交房也不影响原告的使用及生活，因此被告不存在违约行为。况且被告现在已经通过了房屋的竣工和验收，更证明被告不存在违约行为。综上所述，原告诉请被告支付逾期交房违约金、赔偿金缺乏事实依据和法律依据，依法不应得到支持，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：证据①被告的营业执照、法定代表人身份证明及居民身份证复印件。证明被告的基本信息和诉讼主体资格；证据②《贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表》。证明被告开发的“榕城尚品”8号楼，于2017年2月20日经全面验收合格，达到交付使用条件，满足合同约定的交房条件；证据③商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书复印件。证明：1、“榕城尚品”项目于2016年2月3日取得商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书；2、被告交房符合合同的约定；证据④不动产权证书（“榕城尚品”小区第8栋）复印件（2018年1月24日颁证）。证明被告取得涉诉商品房所在整栋楼盘的不动产权证书；证据⑤2015榕江县“榕城尚品”小区FTTH通信接入项目竣工技术文件（共91页）。证明被告开发的“榕城尚品”小区已经完善了通讯设施，被告并未违约。本院自行搜集了下列证据：①榕江县住建局2017年4月12日作出的《关于榕江县龙云房地产开发有限公司违规交房的回复》、②被告于2018年1月20日出具的《承诺书》、③龙云公司2018年1月29日张贴的《房屋不动产权证办理通知书》及张贴照片两张。亦组织双方当事人分别进行了质证。经庭审质证，对原告提交的证据①、证据②、证据③，被告无异议，本院予以采信；被告认为证据④、证据⑤不能证明被告违约，因为被告已经按期将房屋交付给原告使用，对原告正常使用房屋没有任何的影响。按照《商品房买卖合同》的约定“未能按期交房和未能竣工验收”，同时满足这两个条件才构成违约。对这两份证据的真实性，本院予以采信。被告的质证意见，因不符合本案实际，本院不予采纳。对被告提交的证据①、证据③、证据④，原告无异议，本院予以采信；原告认为证据②是施工方的验收合格，并非房屋主管部门的验收合格。本院对该证据的真实性予以采信，同时采纳原告的质证意见，不以该证据确定的验收合格时间作为房屋主管部门的验收合格的时间；原告认为证据⑤是复印件，对真实性表示怀疑。因该证据无伪造的痕迹及必要，本院对其真实性予以采信。对本院自行搜集的证据证据①、证据②、证据③，原、被告对真实性均无异议。原告认为证据②是被告的单方承诺，其内容规避《商品房买卖合同》约定的违约责任，对其效力不予认可。本院经审理认定事实如下：2015年l1月14日，原告潘朝刚与被告龙云公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的“榕城尚品”小区第8栋1单元501号商品房。该合同对房屋价款（435093元）、付款方式及期限、房屋交付时间和条件、逾期交房责任以及房屋登记等各自的权利义务进行了约定。合同第十一条约定“出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房”。合同第十三条约定“逾期在90日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。第二十二条第三款第（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列①、②目处理：①买受人退房……。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”。合同签订后，原告于2015年l1月14日支付购房首付款95093元，2015年12月10日通过住房公积金贷款支付购房款340000元，2016年3月5日领取钥匙时补交房价款2120元，共向被告交付购房款437213元。合同约定的商品房初始登记期限届满后，被告未能按合同约定的期限，将转移登记的相关资料交付原告。双方协商不下，原告遂诉至本院。同时查明，原告所购房屋所在的“榕城尚品”小区8栋，于2017年8月18日通过榕江县城镇规划管理办公室竣工验收，9月27日在榕江县住建局作竣工备案登记。为回应“榕城尚品”小区业主反映无法办证事宜，榕江县住建局于2017年4月12日作出《关于榕江县龙云房地产开发有限公司违规交房的回复》。2018年1月24日，“榕城尚品”小区完成初始登记。被告于2018年1月29日在“榕城尚品”小区张贴《房屋不动产权证办理通知书》，告知业主办理房屋产权转移登记相关事宜。本院认为，龙云公司与潘朝刚签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。合同签订后，潘朝刚已支付了全部购房款给龙云公司。按照双方合同约定，龙云公司应在2016年2月29日前交付涉诉商品房给潘朝刚，而龙云公司是在2016年3月5日将涉诉商品房交付潘朝刚。龙云公司未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定龙云公司逾期交房，龙云公司应承担逾期交房的违约责任。从合同约定的2016年2月29日次日起至2016年3月5日，龙云公司逾期交房的时间共5天，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，龙云公司应支付逾期交房违约金218.6元（437213元×0.0001×5天）。潘朝刚提出“涉诉商品房未经验收合格，不具备交付条件，该房虽已交付，但龙云公司仍应承担逾期交房违约责任”的主张，本院不予采纳。《商品房买卖合同》对涉诉商品房的交付条件有明确约定，潘朝刚在接收涉诉商品房时应当清楚该房不符合合同约定的交付条件,但仍然同意收房，已构成事实交付。即使该交付不完全符合合同约定及法律规定的交付条件，但不能否定潘朝刚已接收涉诉商品房并装修入住的事实，只是不能据此免除开发商完善商品房交付条件的义务。本案龙云公司已提供证据证明涉诉商品房经竣工验收合格，具备居住使用的条件。因此，潘朝刚在已接收涉诉商品房并装修入住的情况下，又以该房不具备交付条件为由追究逾期交房违约责任，本院不予支持。潘朝刚以龙云公司未按期完善商品房配套设施为由，要求龙云公司赔偿1006元，事实成立、理由充分、计算方式正确，符合《商品房买卖合同》第十二条的约定，本院予以支持。因龙云公司没有履行提供相关材料协助潘朝刚办理房屋产权登记的约定义务，导致涉诉商品房长期不具备办理房屋产权证书的条件，已经构成违约。潘朝刚要求龙云公司按合同约定承担支付违约金的违约责任，本院予以支持。龙云公司所作的“潘朝刚在起诉前没有缴纳房屋维修基金，尚未具备办理产权转移登记条件”及“被告已经交付房屋，未构成违约”等辩解意见，不符合《商品房买卖合同》的约定，本院不予采纳。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内办理房屋初始登记，即2016年6月5日（自2016年3月5日加90日）之前办理。约定日期起180日（即2016年12月5日）以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。本院征询双方当事人是否需要对违约金计算标准进行调整，龙云公司认为该公司并不存在违约行为。本院确认龙云公司应当支付潘朝刚逾期办理转移登记的违约金为51940.9元[437213元×0.0002×594天(2016年6月5日至2018年1月24日）]。综上，龙云公司按《商品房买卖合同》约定，应当赔偿潘朝刚的违约金总计为53165.5元（218.6元+1006元+51940.9元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:一、榕江县龙云房地产开发有限公司向潘朝刚支付违约金53165.5元，限本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回潘朝刚的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，减半收取1210元，由潘朝刚负担500元、榕江县龙云房地产开发有限公司负担710元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应于判决书生效后两年内向本院申请强制执行。审判员  刘辉二〇一八年十一月二十九日法官助理陈安书记员王静相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。