贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)筑民再终字第48号上诉人（原审原告、反诉被告）王平贵，男，1962年11月21日出生，汉族，无业，住贵州省清镇市红枫路**号。上诉人（原审原告、反诉被告）廖友祥，男，1969年12月3日出生，汉族，无业，住贵州省清镇市前进路***号。二上诉人之委托代理人王星举，贵州涛闻律师事务所律师（执业证号：15201201110227330）。二上诉人之委托代理人李娟，女，1989年8月13日出生，穿青人，贵州涛闻律师事务所实习律师，住贵州省织金县化起镇化起村*组。被上诉人（原审被告、反诉原告）清镇市食品有限责任公司（以下简称食品公司），住所地贵州省清镇市延河路172号。法定代表人葛洪剑，该公司总经理。委托代理人孟庆云，贵州天一致和律师事务所律师（执业证号：15201199910263476）。原审第三人魏锦成，女，1942年5月8日出生，汉族，清镇童装厂退休职工，住贵州省清镇市新民路**号附*号。委托代理人丁兆萍（系魏锦成之女），女，1975年10月21日出生，汉族，无业，住贵州省清镇市新民路**号附*号。上诉人王平贵、廖友祥与被上诉人食品公司及原审第三人魏锦成房屋买卖合同纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2010年12月10日作出（2010）清民二初字第301号民事裁定，驳回原告王平贵、廖友祥的起诉。王平贵、廖友祥不服，向本院提起上诉。本院于2011年3月28日作出（2011）筑民终字第306号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。该裁定发生法律效力后，王平贵、廖友祥不服，向贵州省高级人民法院申请再审，该院于2012年8月13日作出（2012）黔高民申字第305号民事裁定，驳回王平贵、廖友祥的再审申请。之后，王平贵、廖友祥向检察机关申诉。贵州省人民检察院于2013年6月14日作出黔检民抗[2013]53号民事抗诉书，对该案提出抗诉。贵州省高级人民法院于2013年7月22日作出（2013）黔高民抗字第54号民事裁定，对案件进行提审。该院于2013年12月12日作出（2013）黔高民终字第27号裁定，撤销原一、二审裁定，指令贵州省清镇市人民法院对该案进行审理。贵州省清镇市人民法院于2014年7月23日作出（2010）清民二初字第310号民事判决。宣判后，食品公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日作出（2014）筑民再终字第56号民事裁定，撤销贵州省清镇市人民法院（2010）清民二初字第310号民事判决，发回贵州省清镇市人民法院重审。贵州省清镇市人民法院重审立案后，发现魏锦成与案件的审理结果有法律上的利害关系，依法通知其作为第三人参加诉讼。贵州省清镇市人民法院于2015年8月4日作出（2014）清民再初字第2号民事判决。宣判后，王平贵、廖友祥不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原判查明：食品公司系由原国有性质的清镇市食品公司（清镇县食品公司）改制而来，并于2006年9月26日在工商行政管理机关登记成立。2006年10月16日，食品公司与王平贵、廖友祥签订《出售新民路宿舍协议书》，约定食品公司为筹措资金用于安置职工及东门桥屠宰场的搬迁，将其所属青龙街道办事处新民路职工宿舍房产及土地以330000元的价款出售与王平贵、廖友祥，价款于协议签订之日付清。2006年10月27日，王平贵、廖友祥交纳土地出让金及工本费等。2006年11月9日，双方另签订《存量房买卖合同》，约定甲方（食品公司）自愿将其所有的坐落于清镇市青龙街道办事处新民路70—82号的上述房屋出售与乙方（王平贵、廖友祥），总价款330000元，乙方已于2006年10月16日一次性支付。双方约定甲方应于2007年2月18日前将上述房屋交付给乙方使用，如甲方不能按期交付房屋，每逾一日，甲方应向乙方支付已交房款万分之五的违约金，逾期超过90日，乙方有权解除合同，乙方解除合同时，甲方应在接到解除合同通知之日起10日内退还全部已付款项，并按已付款的20%向乙方支付违约金。双方于同日申请办理公证，清镇市公证处于2006年11月13日对双方签订的《存量房买卖合同》出具了公证书。2007年9月28日，王平贵获得贵阳市房地产管理局颁发的房屋所有权证，取得新民路70—82号房屋的所有权。2006年10月27日、2008年8月5日，王平贵、廖友祥补交土地出让金、土地价款。2010年3月19日，王平贵、廖友祥获得清镇市人民政府颁发的国有土地使用权证，以出让方式取得新民路70—82号土地的使用权。因房屋交付问题未得到解决，2010年7月1日，王平贵、廖友祥以食品公司为被告诉至法院，请求：1、判令被告立即将坐落于清镇市青龙街道办事处新民路70—82号房屋整体交付给原告；2、赔偿原告修复房屋的费用损失30000元；3、判令被告支付原告从2007年2月19日起至2010年7月1日止1228天的违约金202620元。2014年4月2日，食品公司向法院提起反诉，请求：1、判令解除反诉原告与王平贵、廖友祥于2006年11月9日签订的《存量房买卖合同》；2、判令《存量房买卖合同》所指清镇市青龙街道办事处新民路70—82号房屋的《房屋所有权证》和《土地使用证》的产权人由王平贵、廖友祥变更为反诉原告；3、反诉原告返还王平贵、廖友祥支付的330000元购房款；4、本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。另查明，王平贵、廖友祥与食品公司《存量房买卖合同》指向的房屋修建于数十年前，系原国有性质的清镇市食品公司修建出租与职工居住，职工按月承担租金，后因房屋维修问题，该公司采取由居住的职工自行维修不再支付租金的方式由公司职工继续居住。王平贵、廖友祥与食品公司签订合同时，清镇市食品公司职工丁树清、付德英等6户仍居住于该房屋内，后经食品公司做协调工作，部分住户搬离该房，仍有付德英、丁树清二户未搬。2007年12月25日，食品公司以住户付德英为被告向法院提起诉讼，要求付德英归还新民路78号房屋，一、二审法院均认为，付德英居住使用该房屋属于我国国有企业过去在经营管理体制、职工福利保障上的历史遗留问题，应当在企业向现代企业制度改制的过程中逐渐予以解决，在食品公司未对此予以妥善解决的情况下，其以无偿借用为由诉请返还财产的请求不予支持，最终驳回了食品公司的诉讼请求。2007年7月5日，丁兆萍代丁树清从食品公司领取搬迁赔偿金16000元。2009年6月16日，食品公司出具情况说明，证明“出售给王平贵、廖友祥的房屋仍未交付，原清镇市食品公司退休职工丁树清仍居住于该房屋内。”丁树清与魏锦成于1959年结婚，丁树清已于2014年11月1日逝世，现魏锦成等仍居住于部分房屋内。丁树清与魏锦成生育子女丁兆明、丁兆元、丁兆红、丁兆萍、丁兆英五人表示本案的诉讼以魏锦成的意见为准，五人均表示不参加本案的诉讼。原判认为，本案主要争议焦点有：一、双方所签合同是否合法有效；二、本案是否存在合同履行不能的问题，王平贵、廖友祥诉请要求食品公司交付房屋是否应予支持，双方所签合同是否应予解除；三、王平贵、廖友祥诉请的违约金是否应予支持；四、食品公司要求办理房屋和土地使用权人的变更是否应予支持。关于焦点一。王平贵、廖友祥与食品公司2006年10月16日签订的《出售新民路宿舍协议书》以及2006年11月9日签订的《存量房买卖合同》，约定购买食品公司新民路70—82号的房屋，系双方真实意思表示，合同签订后，王平贵、廖友祥交纳有关费用，于2010年3月19日以出让方式取得了房屋占用范围内土地的使用权，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，应认定双方所签合同合法有效。食品公司辩称房屋占用范围内的土地为划拨土地，合同应属无效的理由不能成立，不予支持。关于焦点二。王平贵、廖友祥与食品公司签订房屋买卖协议时，房屋内有职工居住，后经食品公司做协调工作，先后有5户搬离。本案原审时仍有食品公司改制前的原清镇市食品公司（清镇县食品公司）职工丁树清户居住于部分房屋内，现虽丁树清已去世，其相关权利由其法定继承人魏锦成等承继，现魏锦成等仍居住于部分房屋内。该房屋虽客观上存在，事实上可以交付，但第三人魏锦成明确表示不同意搬离，因第三人居住该房涉及我国国有企业过去在经营管理体制、职工福利保障上的历史遗留问题，该问题的解决涉及企业改制方面的一系列复杂问题，双方2006年签订合同至今，超过8年的时间该问题仍未得到妥善解决，在2015年4月22日法庭辩论终结前，尚不能确定食品公司是否能够促成魏锦成户搬离该房屋以及具体的搬离时间、搬离费用等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。现原告要求整体交付，从目前的事实来看，应认定本案房屋的交付存在合同法规定的法律上履行不能的情形，且食品公司要求解除合同，明确表示不愿履行，对王平贵、廖友祥要求食品公司交付房屋的请求，法院不予支持，对食品公司主张合同履行不能并请求解除合同的反诉请求予以支持。王平贵、廖友祥与食品公司先后签订《出售新民路宿舍协议书》和《存量房买卖合同》，《存量房买卖合同》解除，签订在先的《出售新民路宿舍协议书》应予一并解除。关于焦点三和四。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条的规定，合同解除后，守约方可以要求违约方承担相应的法律责任，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。合同解除后，食品公司从王平贵、廖友祥处所得购房价款330000元，应当返还王平贵、廖友祥。王平贵、廖友祥已按合同约定履行义务，导致本案房屋交付不能的过错在食品公司，食品公司应当承担相应的违约责任。双方签订的合同明确约定了逾期交付房屋的违约金计算标准，违约金具有损失填补功能，王平贵、廖友祥要求食品公司承担自逾期交房之日2007年2月19日起至2010年7月1日止的违约金202620元，该违约金的约定标准并不过高，予以支持。王平贵、廖友祥主张食品公司赔偿其修复房屋的费用损失30000元，因未举证证明实际损失的存在，不予支持。因涉案土地以及房屋在合同签订后从食品公司变更为王平贵、廖友祥，现合同解除，食品公司主张将房屋以及土地权属由王平贵、廖友祥变更为食品公司的请求应予支持，因食品公司为违约方，相应手续应由其办理，王平贵、廖友祥有协助办理的义务。本案因食品公司的过错未能交付房屋，本案的诉讼费用除王平贵、廖友祥诉称未得到支持的修复房屋费用损失30000元部分外，其余部分应由食品公司承担。本案合同解除后，双方当事人仍存有纠纷，可另行通过协商或者法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除清镇市食品有限责任公司与王平贵、廖友祥2006年11月9日签订的《存量房买卖合同》以及2006年10月16日签订的《出售新民路宿舍协议书》；二、由清镇市食品有限责任公司于本判决生效之日起15日内返还王平贵、廖友祥购房款330000元；三、限清镇市食品有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付王平贵、廖友祥违约金202620元；四、由王平贵、廖友祥于本判决生效之日起30日内协助清镇市食品有限责任公司将清镇市新民路70—82号房屋的所有权以及土地使用权由王平贵、廖友祥变更登记为清镇市食品有限责任公司；五、驳回王平贵、廖友祥的其他诉讼请求；六、驳回清镇市食品有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4789元、反诉案件受理费3125元，共计7914元，由王平贵、廖友祥负担618元，由清镇市食品有限责任公司负担7296元。宣判后，王平贵、廖友祥不服，向本院提起上诉，认为贵州省清镇市人民法院（2014）清民再初字第2号民事判决认定事实错误、适用法律不当，请求依法撤销该判决，发回重审或改判被上诉人立即将坐落于清镇市青龙街道办事处新民路70—82号房屋整体交付给上诉人，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要理由为：1、双方签订《出售新民路宿舍协议书》及《存量房买卖合同》的时间均在食品公司改制成功后，第三人并非食品公司的股东，对房屋只有居住使用权，没有所有权，无权阻碍房屋的买卖交易且丁树清已不在人世，其居住权已经消失，本案不存在历史遗留问题，合同可以履行；2、根据双方签订的《出售新民路宿舍协议书》的约定，被上诉人出售房屋是用于安置职工及东门桥屠宰场的搬迁，第三人拿了安置费却不搬迁，一审判决将此认定为历史遗留问题，属认定事实不清；3、本案标的物现已公告纳入城市拆迁范围，一审判决解除双方签订的合同，没有顾及上诉人的经济损失即拆迁所产生的利益。被上诉人食品公司答辩称，被上诉人未交付房屋是因为房屋被他人占有使用，被上诉人为将房屋交付给上诉人，已用尽了所有合法手段，但房屋至今都由第三人占有居住且第三人明确表示不愿搬出该房屋。况且，上诉人已取得诉争房屋的所有权证，被上诉人已不是诉争房屋的所有权人，在法律角度已无任何权利要求第三人搬离房屋，故上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》因客观上不能履行而应予解除，因此，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。第三人魏锦成述称，被上诉人在未告知第三人的情况下将房屋出售给上诉人，不合情理，第三人并没有非法占有房屋，通过政府协调，第三人现已将房屋修成平房。另外，16000元是丁树清应得的，一审判决结果正确，请求维持一审判决。本院二审查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有出售新民路宿舍协议书、存量房买卖合同及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人王平贵、廖友祥与被上诉人食品公司所签合同是否能够履行的问题。双方在签订房屋买卖协议时，房屋内有被上诉人的职工居住，上诉人对此情况是知晓的。后经食品公司做协调工作，部分住户搬离，但丁树清户拒不搬离，现丁树清虽已去世，其相关权利由其法定继承人魏锦成等承继，魏锦成等仍居住于部分房屋内且明确表示不同意搬离，因第三人居住该房涉及我国国有企业过去在经营管理体制、职工福利保障上的历史遗留问题，该问题至今仍未得到妥善解决，食品公司也不能确定是否能够促成魏锦成户搬离该房屋。此外，上诉人已于2007年9月28日取得争议房屋的房屋所有权证，被上诉人已不是争议房屋的所有权人，被上诉人在法律上已无权利要求魏锦成户搬离房屋，故上诉人诉请被上诉人整体交付房屋的请求于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外”之规定，从上述事实来看，上诉人与被上诉人所签合同在法律上已无法履行，故对于上诉人要求被上诉人将房屋整体交付的诉讼请求，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，由于被上诉人现无法交付房屋，导致合同目的无法实现，对食品公司主张解除合同的请求，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4789元，由上诉人王平贵、廖友祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 红审 判 员 李 广代理审判员 刘 梅二〇一五年十一月三十日书 记 员 叶峤琦