河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1202民初4437号原告：三门峡市湖滨区崖底街道办事处师家渠村民委员会。住所地三门峡市湖滨区黄河路中段铁路桥西侧。法定代表人:党景峡，主任。委托诉讼代理人：何明义，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：师润刚，该村组长。代理权限为特别授权。被告：三门峡市湖滨区生产资料服务公司。住所地三门峡市湖滨区黄河路东段7号。法定代表人：张兴民，经理。委托诉讼代理人：张连峰，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告三门峡市湖滨区崖底街道办事处师家渠村民委员会（以下简称师家渠村委会）与被告三门峡市湖滨区生产资料服务公司（以下简称湖滨区生产资料公司）所有权确认纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告师家渠村委会的委托诉讼代理人何明义、师润刚，被告湖滨区生产资料公司的法定代表人张兴民、委托诉讼代理人张连峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师家渠村委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认湖滨区文明路东段湖滨区生产资料服务公司住宅楼下九套临街门面房归原告所有。2.依法判令被告将三门峡市文明路东段湖滨区生产资料服务公司住宅楼下的九套临街门面房产权变更至原告名下。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年6月15日，原被告双方签订《征地协议》一份，约定甲方（即原告）在文明路东段向乙方（即被告）提供土地3.58亩，按照三门峡市建委城市规划建房,楼房建成后一层门面房的产权归原告所有（一层门面房顶付甲方的土地款），协议还约定了其他事项。协议签订后，原告依约履行了相应义务，将土地交付被告。房屋建成后，被告按照《征地协议》约定将一层九套门面房交付给原告，原告行使所有者权利，对房屋占有使用收益，至今已20年左右。但原告最近发现被告将该九套临街门面房的产权办理在自己名下。原告认为，本案房屋产权归原告所有，被告应继续履行义务，将本案房屋产权变更到原告名下，为此，特向贵院提起诉讼。被告湖滨区生产资料公司辩称，一、三门峡市文明路东段湖滨区生产资料服务公司住宅楼下的九套临街门面房属于答辩人所有，答辩人依法享有物权。1995年6月27日，原三门峡市湖滨区计划委员会颁发的三湖计（1995）第20号《关于湖滨区生产资料服务公司集资新建职工住宅楼用地规划的批复》中，不同意了原告新建职工住宅楼3.58亩的用地计划，并注明“指标占用我区土地使用权出让计划”。1996年6月29日，三门峡市人民政府颁发的三政土（1996）20号《关于征地并出让给湖滨区生产资料服务公司的批复》中，批复同意原三门峡市土地管理局“依法征用文明路中段北侧是家渠村委会八组耕地2418平方米，并将该幅土地出让给湖滨区生产资料服务公司（道路占地除外），作为该公司职工住宅楼建设用地，出让年限为50年”。1996年7月12日，原三门峡市土地管理局与答辩人签订了《国有土地使用权出让合同》，原三门峡市土地管理局将市政府批复的文明路中段北侧师家渠村委会八组1638平方米土地出让给了答辩人。2016年12月28日，三门峡市湖滨区人民法院作出的（2016）豫1202民初3036号民事判决，依法确认了1996年7月12日原市土地局与答辩人签订的《国有土地使用权出让合同》有效。上述政府文件和法院判决，充分证明答辩人是占用湖滨区土地使用权出让计划，由原三门峡市湖滨区计划委员会上报三门峡市人民政府，经政府同意，通过与原三门峡市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》以出让方式依法取得了文明路中段北侧原告八组所属1638平方米土地的使用权。答辩人并非依据1995年6月15日与原告签订的《征地协议》取得本案诉争房屋的土地使用权。1996年9月9日，答辩人依法取得了编号为96-021号《建设工程规划许可证》；1996年9月11日，答辩人依法取得了（1996）三建施许第037号《建设工程施工许可证》。1997年9月19日，答辩人就所建的职工住宅楼依法取得了编号为第06440号、06441号、00442号、06443号等四份原始登记的《房屋所有权证书》。至此，答辩人经过法定程序成为三门峡市文明路东段湖滨区生产资料服务公司住宅楼的九套临街门面房的所有权人，依法享有物权。二、原告诉称其享有所有者权利的依据是1995年6月15日双方签订的《征地协议》及至今已20年左右的占有使用收益，答辩人认为原告的证据不足，依法不能成为其享有物权的证据。首先，1995年6月15日双方签订的《征地协议》是一份无效协议。按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体所有的土地由其是耕地，村委会是无权对外签订征地协议的，其违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，是无效的。其次，该协议第五条明确约定：“乙方必须在三个月以内办完一切征地手续，并进行施工，如逾期不动工，本协议自动作废。”但本案的事实是：1996年7月12日，原市国土局与答辩人签订了《国有土地使用权出让合同》，原土地局将市政府批复的文明路中段北侧师家渠村委会八组1638平方米土地出让给了答辩人。1996年9月9日，答辩人依法取得了编号为96-021号《建设工程规划许可证》；1996年9月11日，答辩人依法取得了（1996）三建施许第037号《建设工程施工许可证》。也就是说答辩人是在1995年6月15日之后一年多了才办完登记手续，才进行施工，早已超过三个月。按照协议的约定，该协议自动作废。原告用一个已经作自动作废的协议来证明其享有物权，证据不足。最后，原告之所以占用本案诉争房屋近20年，是因为答辩人当时通过出让方式获得的土地系原告集体所有，因当时政府征地赔偿不到位，双方达成协议，答辩人将本案诉争房屋出租给被告20年以弥补原告的失地损失。所以，原告不能以其占用了本案诉争房屋近20年就认为其享有房屋的所有权。其占用房屋20年是基于租赁关系的占有，不是基于物权的占有，享有物权必须有法定的权属证书来证明。三、答辩人1997年就取得了从文明路东段湖滨区生产资料，服务公司住宅楼下的九套临街门面房，从1997年至今已经超过20年了，原告若认为其享有所有权为什么20年不主张权利，偏偏在20年租期到期，答辩人起诉原告后，原告才起诉答辩人。退一万步讲，从1997年至今已经超过20年了，早已超过诉讼时效，依法应驳回原告的诉讼请求。综上所述，答辩人认为，三门峡市湖滨区崖底乡师家渠村民委员会诉答辩人没有事实和法律根据，应依法驳回其对答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1995年6月15日，师家渠村委员会（甲方）与湖滨区生产资料公司（乙方）签订征地协议一份，约定：乙方为了充分利用土地，给本单位建盖职工住宅楼，双方本着互利的原则，经双方协商达成如下协议：一、甲方在文明路东段向乙方提供土地3.58亩（东西77米，南北31米），以文明路中心往北丈量，但靠北边必须给村民院墙外留3米道路。住户墙不能向外移动，楼房前后允许双方走路，楼后4米以内不允许，双方建任何建筑物。二、按照市建委城市规划建房，楼房建成后一层产权归甲方所有（一层门面房顶付甲方土地款，但乙方按甲方要求设计门面房，门面房属全框架，水磨石地坪、铝合金门窗、卷闸门），二层以上产权归乙方所有。三、建楼资金及各种费用由乙方全部承担；并负责将楼房全部建成后将门面房验收后交付甲方使用。四、乙方所需的建筑材料，由甲方全部承担运输。小型基建归甲方，楼房建筑归乙方。五、乙方必须在三个月以内办完一切征地手续，并进行施工，如逾期不动工，本协议自动作废。六、乙方必须保证在96年10月份以前门面房交付使用。七、本协议自签订之日起生效。八、未尽事宜，双方协商解决。甲方师家渠村委会八组组长师双行、乙方湖滨区生产资料公司的法定代表人任国祥分别在协议上签字，并加盖双方单位公章。同日，双方对该协议进行了公证。三门峡湖滨区公证处于1995年6月15日出具（1995）三湖证字第216号公证书，内容：“兹证明三门峡市湖滨区崖底乡师家渠村委的法定代表人的代理人师双行与湖滨区生产资料服务公司的法定代表人任国祥于1995年6月15日在师家渠村委签订了《征地协议》。经查,上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第55条的规定，协议书上双方当事人的签字、印章属实”。之后，湖滨区生产资料公司向相关部门提交建房的申请。1995年6月27日，三门峡市湖滨区计划委员会签发三湖计（1995）第18号批复，同意湖滨区生产资料公司集资新建住宅楼，规模：建成面积3000平方米，总投资120万元，其中：营业房面积300平方米，投资12万元，资金来源：住宅部分职工集资，营业房资金来源于自筹，项目负责人任国祥。1995年7月17日，三门峡市湖滨区计划委员会签发三湖计（1995）第20号批复，同意湖滨区生产资料公司新建职工住宅楼3.58亩的用地计划。1996年6月29日，三门峡市人民政府颁发三政土【1996】20号《关于征地并出让给湖滨区生产资料服务公司的批复》，内容：市土地管理局:你局报来《关于征地并出让给湖滨区生产资料服务公司的请示》（三土字【1996】44号），经研究，同意你局依法中有文明路中段北侧十家渠村委会八组耕地2418平方米，其中用于城市造路占地780平方米，并将该幅土地出让给湖滨区生产资料服务公司（道路占地除外），作为该公司职工住宅楼建设用地，出让年限为50年。望接文后按批复要求落实安置补偿方案，安排好被征地单位群众的生产、生活，办理出让有关手续，核划土地进行建议。1996年7月12日，湖滨区生产资料公司与三门峡市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，该合同主要约定：“将文明路中段北侧面积为16三八平方米土地出让给生产资料公司建设住宅项目，土地使用权出让金每平米157.5元，总额为257985元”。湖滨区生产资料公司缴付13万元作为履行合同的定金，定金抵作出让金，剩余土地出让金127985元至今未交。1996年9月9日，湖滨区生产资料公司取得建设工程规划许可证。1996年9月11日，取得了建设工程施工许可证。之后，湖滨区生产资料公司组织人员进行施工。在施工过程中，湖滨区生产资料公司将土方劳务交给师家渠村村民进行施工。工程完工后，湖滨区生产资料公司按照双方签订的协议的约定，将一层的9套临街门面房全部交给师家渠村委会，由师家渠村委会占有、使用至今。期间，师家渠村委会将一层门面房对外出租，并收取租金。2018年3月15日，三门峡市国土资源局为涉案的9套门面房办理了不动产权属证书，所有权人为湖滨区生产资料公司，共有情况：单独所有。师家渠村委会认为湖滨区生产资料公司将涉案的9套门面房的不动产权属证书办理其名下，侵害了合法权益，诉至本院。诉讼中，时任湖滨区生产资料公司的法定代表人的任国祥出庭作证，称：“当时湖滨区生产资料公司不用支付师家渠村委任何款项，把门面房建成后抵征地款。在建设时，有土方的活，让村民去干。”本院认为，原告师家渠村委与被告湖滨区生产资料公司签订的征地协议，是在双方平等自愿的基础上，经协商达成的，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议名为征地协议，实质是合作建房协议，即师家渠村委以其享有的集体土地使用权作为出资，与湖滨区生产资料公司合作建房，并且所签订的协议是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，按照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十八条规定：“享有土地使用权的一方，以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式”，且被告经有批准权的人民政府批准并办理的相关的手续，因此，双方签订的协议应为有效协议。在协议签订后，被告即进行开发建设，原告方也参与部分劳务工程的施工，并且在工程完工后，被告按照协议约定将一层门面房全部交付给原告占有、使用至今，已经20余年，履行了协议约定的交付义务。被告湖滨区生产资料公司在2018年办理不动产登记手续时，并未将其与原告签订征地协议，并将一层门面房交付给原告的事实告知办证机关，也未通知原告，自行将一层门面房产权证办理至其名下，损害了原告的合法权益。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，因此，原告基于双方签订的征地协议约定以及已经实际占有使用房屋的客观事实，主张对涉案的一层9套门面房享有所有权，符合物权法的规定和协议的约定，原告依照约定占有不动产的履约行为为合法占有，受物权保护，本院予以支持。被告关于“将本案诉争房屋出租给原告20年以弥补原告的失地损失”的答辩意见，与双方签订的协议内容不符，且未提交证据证明双方存在租赁关系，其答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，第三十三条之规定，判决如下：一、位于三门峡市文明路东段15号院1号楼1层01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号共计9套商铺（房地号为：4851814-104002-04号）归原告三门峡市湖滨区崖底街道办事处师家渠村民委员会所有。二、被告三门峡市湖滨区生产资料服务公司应当在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告将三门峡市文明路东段15号院1号楼1层01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号共计9套商铺（房地号为：4851814-104002-04号）的不动产权属证书办理至原告三门峡市湖滨区崖底街道办事处师家渠村民委员会名下。案件受理费28500元，减半收取14250元，由被告三门峡市湖滨区生产资料服务公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  孙卫卫二〇一八年十一月十四日书记员  杨佳明