西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第03708号原告：招商银行股份有限公司西安分行。住所地：陕西省西安市雁塔区高新二路*号招商银行大厦。负责人：任莉，该分行行长。委托代理人：鱼冬，陕西瑞森律师事务所律师。委托代理人：车越，陕西瑞森律师事务所律师。被告：杜芳军。被告：西安振业房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市浐灞生态区广安路***号振业泊墅东会所*层。法定代表人：钟干新，该公司董事长。委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人：李俊，陕西恒达律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司西安分行（以下简称：招商银行）与被告杜芳军、西安振业房地产开发有限公司（以下简称：西安振业公司）金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行的委托代理人鱼冬、车越，被告西安振业公司的委托代理人李俊到庭参加了诉讼。被告杜芳军经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院遂依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月27日，原告与被告杜芳军、西安振业公司签订《个人购房借款及担保合同》，该合同约定由原告向被告杜芳军贷款人民币227万元，用于购买西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第X幢X单元X层X号房产，贷款期限为360个月（从2011年12月27日至2041年12月27日），被告西安振业公司对被告杜芳军上述债务承担保证责任，保证责任范围包括但不限于银行贷款本金、利息以及实现债权的费用等。同日，原告与被告杜芳军签订《西安市房地产抵押合同》，约定将上述房产抵押给原告，用以担保借款债务的履行。原告已于2011年12月27日向被告杜芳军发放贷款227元。原告认为，被告杜芳军已多次未能按期偿还贷款，已违反了原告与二被告签订的上述借款担保及抵押合同的约定，现原告诉至法院，请求1、判令被告杜芳军偿还原该贷款本金人民币2220970.12元，利息144428.41元、复息6988.09元、罚息1129.19元（合计2373515.81元）及2015年3月15日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告杜芳军所有的西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第X幢X单元X层X号抵押拍卖或变卖房产所得价款享有优先受偿权；3、判令被告西安振业公司对被告杜芳军上述债务承担连带清偿责任；4、二被告承担本案诉讼费用。被告杜芳军经本院合法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。被告西安振业公司答辩，其仅对被告杜芳军已经到期的、实际发生的债务承担保证责任，而原告要求其偿还所有借款本息的诉请没有合同及法律依据，依法不能成立；被告西安振业公司为被告杜芳军提供的是阶段性担保，在抵押登记手续办理完毕，银行取得他项权利证书之后，其担保责任应以解除；担保期间内，如发生实现担保物权的情形，原告应对被告杜芳军提供抵押担保的房产优先受偿，不足部分才由被告西安振业公司承担保证责任；被告西安振业公司在承担保证责任后有权向债务人追偿。综上，恳请法院查明事实，驳回原告对被告西安振业公司的起诉。经审理查明，2011年12月27日，原告招商银行与被告杜芳军、西安振业公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：原告向被告杜芳军提供贷款2270000元，用其购买西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第X幢X元X层X号房产，贷款期限自2011年12月27日至2041年12月27日；贷款利率为年利率7.755%，合同有效期内，如遇国家调整基准利率的，从每年1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计息；借款人未按照本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；按照等额还款的方式归还贷款本息；借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息即为违约，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；该合同还约定：被告杜芳军愿意以从售房人处购买的西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第X幢X单元X层X号房产全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。西安振业公司为被告杜芳军在本合同项下的债务提供连带责任保证责任；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。同日，原告与被告杜芳军签订《西安市房地产抵押合同》，原告向被告杜芳军发放贷款2270000元。2012年12月3日，该抵押房产取得预售商品房贷款抵押登记备案证明。另查，原告与被告西安振业公司签订了《住房按揭贷款合作协议书》及《商品房买卖合同》，合作协议约定保证责任期间为自原告与被告杜芳军签订借款合同并发放贷款之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并由原告取得房屋他向权利证书之日止；被告西安振业公司的保证方式为无条件、不可撤销的连带责任保证。若借款合同有其他保证人的，被告西安振业公司与其他保证人承担连带共同保证责任；若无特殊情况，原告在发放贷款的全部手续（含担保手续）办妥后的5个工作日内，依据与购房人签订的个人购房借款合同约定的付款方式将购房人所借款项划入被告西安振业公司在原告方营业网点开设的售房款账户内；被告西安振业公司同意在担保有效期限内，一旦购房人未能按借款合同约定偿还借款本息、罚息及有关费用，或借款人有任何违约行为时，只要原告书面通知被告西安振业公司履行连带保证责任，被告西安振业公司在原告发出此等通知之日起三十日内代购房人偿还所欠原告全部贷款本息及有关费用；被告西安振业公司同时授权原告可从其账户中自动扣收上述款项。经查，至起诉之日，该预售商品房尚未办理房屋产权证，正式抵押手续亦未办理。自2014年5月15日起，被告杜芳军开始逾期还款。庭审中，原告确认被告欠款本金为2220970.12元，截止2015年3月15日，拖欠利息144428.41元、罚息1129.19元、复息6988.09元。原告为实现债权支出公告费260元，已提交票据。至庭审之日，被告未曾向原告偿还任何款项。上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、贷款借据、还款明细表、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、《住房按揭贷款合作协议书》、《商品房买卖合同》等及庭审笔录在卷作证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告招商银行与被告杜芳军、西安振业公司签订的《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、《住房按揭贷款合作协议书》系原、被告真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告杜芳军发放贷款，履行了合同义务，被告杜芳军理应按照合同约定向原告按期还款，但其未能按期还款，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权主张贷款立即到期，其要求被告杜芳军偿还借款本金、利息、罚息、复息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。根据抵押合同的约定及法律规定，因被告杜芳军未按期还款，原告有权对被告杜芳军提供的位于西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第X幢X单元X层X号房产变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。被告西安振业公司为该笔贷款连带保证人，保证方式为无条件、不可撤销的连带责任保证，且保证责任并未解除，因此原告诉请要求其按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条之规定，判决如下：一、被告杜芳军应当于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行归还借款本金2220970.12元，利息144428.41元、罚息1129.19元、复息6988.09元，（截止2015年3月15日）合计2373515.81元，并按合同约定支付自2015年3月16日起至债务实际清偿之日的利息、罚息及复息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、如被告杜芳军未履行上述义务，原告招商银行股份有限公司西安分行有权对抵押物西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第X幢X单元X层X号房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。三、被告西安振业房地产开发有限公司对本判决第一项被告杜芳军的债务承担连带清偿责任。被告西安振业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人杜芳军追偿。本案案件受理费25788元，公告费260元，由被告杜芳军承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时，将受理费一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  贺雪涛人民陪审员  张居仁人民陪审员  陈 黎二〇一五年十一月五日书 记 员  薛 丹