安徽省马鞍山市博望区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0506民初1164号 原告：马鞍山汇盛商业企业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区。 法定代表人：吴自力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张瑞敏，浙江民禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周君红，浙江民禾律师事务所律师。 被告：周某坤，男，1974年3月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 原告马鞍山汇盛商业企业管理有限公司（以下简称汇盛商管公司）与被告周某坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2018年9月3日转为适用普通程序，于2018年10月29日第二次公开开庭审理了本案。原告汇盛商管公司的委托诉讼代理人周君红，被告周某坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇盛商管公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认汇盛商管公司与周某坤签订的《房屋租赁合同》终止；2.判令周某坤支付拖欠的租金91294元；3.判令周某坤支付逾期付款违约金84081.77元（按日千分之一自2015年11月15日起暂计算至2018年5月24日，此后仍按该标准计算至实际履行之日止）；4.判令周某坤支付占用期间的占用费94079.52元（暂自2018年2月1日计算至2018年4月30日止）；5.判令周某坤将汇盛商管公司所交付的房屋恢复原状；6.本案的全部诉讼费由周某坤承担。事实与理由：2015年11月4日，汇盛商管公司与周某坤签订《房屋租赁合同》1份，约定由周某坤承租汇盛商管公司位于汇盛广场的铺位，合同对租赁房屋情况、租金及支付方式、双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定。双方的房屋租赁合同关系于2018年1月30日到期。合同到期前，汇盛商管公司明确告知周某坤到期后不续租并要求周某坤支付拖欠租金。然而周某坤置之不理并拒绝缴纳租金，汇盛商管公司多次催促付款均未果。 周某坤辩称，汇盛商管公司的诉讼请求不合理。租赁合同签订后，汇盛商管公司向周某坤购买13万元的家电，双方约定以该13万元折抵相应租金。因周某坤欠博腾置业购房款，博腾置业从汇盛商管公司处将该13万元划走办理房产证，才导致周某坤欠汇盛商管公司租金，不是周某坤故意拖欠。之后，博腾置业的股东王文斌因开办王子健身会所欠周某坤空调款7万元，周某坤曾协商以该7万元折抵相应租金，但因汇盛商管公司管理人员更换导致未能协商好。2016年6月，汇盛商管公司向周某坤采购8台空调，价格为19500元，当时说折抵租金，但是汇盛商管公司没有折抵。同年，因周某坤租赁的商铺被淹，汇盛商管公司的物业承诺赔偿周某坤损失，后来也不了了之。周某坤已向汇盛商管公司多次支付租金，但具体支付多少不清楚。汇盛商管公司称周某坤尚欠租金91294元，应减去汇盛商管公司尚欠周某坤的空调款19500元，为71794元。租赁合同签订后，因汇盛商管公司管理的汇盛广场消防验收不合格，导致周某坤在装潢期限停工，后汇盛商管公司答应租金从2015年5月1日起算，故周某坤不应支付2018年2月1日起至2018年4月30日止的占用费。租赁期限届满后，周某坤已与该商铺的业主另行签订了租赁合同，故汇盛商管公司要求周某坤将租赁商铺恢复原状，没有法律依据。另外，双方签订的租赁合同所涉及的商铺有部分系周某坤本人购买，周某坤本人购买的商铺不应支付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 汇盛商管公司提交的证据： 委托经营管理合同1份，证明汇盛商管公司出租房屋的权利来源。 周某坤提交的证据： 1.商品房预售合同2份，证明汇盛广场2栋123、135号商铺的所有权人为周某坤； 2.博望鹏程美的旗舰店报价单1份，证明汇盛商管公司向周某坤购买空调价款为19500元； 3.《关于汇盛广场部分商户进场停工事项的回复函件》1份，证明租赁期间为2015年5月1日起至2018年4月30日止，汇盛公司主张占用费无事实依据。 当事人质证意见：周某坤对汇盛商管公司提交的证据真实性无异议，但周某坤只是在合同上签字，对合同内容并不知情，且汇盛商管公司亦未告知周某坤合同内容。汇盛商管公司对周某坤提交的证据1的真实性无法确认。证据2，系单方制作，且与本案无关联性。证据3，真实性无法确定，且该函件针对的只是部分商户，不能确定是否包括周某坤。 本院认证意见：汇盛商管公司提交的证据，周某坤对真实性无异议，本院予以认定。周某坤提交的证据1，经与房地产权证核对，能够证明周某坤系汇盛广场2栋123、135号商铺的所有权人，本院予以认定。证据2，无法证明汇盛商管公司尚欠周某坤空调款，且该证据与本案无关，本院不予认定。证据3，该证据系汇盛公司出具，且汇盛公司未能提交反驳证据证明，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月6日，周某坤（甲方）与汇盛商管公司（乙方）签订《委托经营管理合同》1份，约定：“甲方将位于马鞍山市博望区汇盛广场2号楼123号商铺（建筑面积92.86平方米）委托乙方经营管理；委托经营期限自2015年4月30日起至2018年4月30日止，共计三年；甲方同意在本合同三年委托经营期内以收取固定收益的方式委托乙方经营管理，该笔固定收益已由马鞍山博腾置业有限公司于甲方的购房合同中以优惠房款的方式予以体现，甲方的购房价款实际为优惠后的价格，甲方不再另外向乙方收取任何费用。”后周某坤与汇盛商管公司签订《房屋租赁合同》租赁部分商铺用于经营美的电器。合同签订后，汇盛商管公司按约定交付租赁商铺给周某坤。周某坤所租商铺中的2栋123、135号商铺的所有人为周某坤、夏木香。2015年11月4日，汇盛商管公司（甲方）与周某坤（乙方）重新签订《房屋租赁合同》1份，约定主要内容为：“甲方将坐落于马鞍山市博望区新合路406号的汇盛广场2栋121-126、133-136铺位出租给乙方使用，房屋建筑面积为888.87平方米；租赁期限自2015年1月31日起至2018年1月30日止；免租期：甲方给予乙方18个月的免租期，自2016年7月31日起至2018年1月30日止；商铺租金按租赁面积计算，租金为26元/㎡/月，合同期内租金总额为171293元；租金支付方式：租金支付秉承先付租后使用为原则，租金171293元，乙方在本合同签订后10日内一次性支付给甲方；本合同项下的房屋交付日期为2015年1月30日；违约责任：乙方迟延支付租金、物业管理费及其他费用的，每延迟一日，应当向甲方支付拖欠金额千分之一的违约金；本合同终止时，乙方如不能将商铺、设施等及时归还甲方，则从协议终止日之次日起到场地实际归还日止，乙方需向甲方支付相当于原租金2倍的占用费并按物业管理费标准支付物业费及承担水电等能源费；等等。”后周某坤已向汇盛商管公司支付部分租金，尚欠租金91294元未付。2018年4月13日，汇盛商管公司向周某坤邮寄送达交房通知。 另查明：2015年1月14日，汇盛商管公司发出《关于汇盛广场部分商户进场停工事项的回复函件》，载明：“应汇盛广场各租赁商户的迫切进场商装要求，我司于2014年11月10日同意部分商户进场施工装修，且施工项目在不影响消防验收和综合验收之前提下方可进行。后期因部分商户未能遵守装修约定，破坏性施工导致验收难以通过，影响了项目整体验收进度。为保障验收顺利进行，维护广大商户利益。故而我司迫于当月约定下达已进场施工商户全面停工之通知，现对停工事项给予已进场商户如下回复：1.已进场装修商户总计停工时间截止发出函件日为1.5月；……4.原合同租赁期不变，即2015年1月31日起，计租日定为2015年5月1日起；等等。”2015年2月14日，汇盛商管公司受马鞍山博腾置业有限公司委托，对案涉房屋进行招商运营，享有对外出租等权利，直至2018年4月30日止。自2018年5月1日起由另一公司作为管理方入驻汇盛广场。 又查明：2015年11月15日，中国人民银行贷款基准年利率为4.75%（1-3年期）。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。现对汇盛商管公司的诉讼请求认定如下：一、关于双方签订《房屋租赁合同》的终止问题。根据双方合同约定，租赁期限已届满，双方未订立续租合同，汇盛商管公司已通知周某坤到期交房，故双方的租赁合同届期后即行终止，无须再作处理。二、关于租金问题。周某坤尚欠租金91294元，未按约定期限给付，现汇盛商管公司诉请租金91294元，周某坤应立即给付。周某坤辩称汇盛商管公司向周某坤购买空调的货款19500元应折抵相应租金，但未能提供充分证据证明，本院不予采信。三、关于逾期违约金的问题。根据双方合同约定，“乙方在本合同签订后10日内一次性支付给甲方租金，乙方迟延支付租金、物业管理费及其他费用的，每延迟一日，应当向甲方支付拖欠金额千分之一的违约金。”周某坤未按约定期限给付租金，逾期应承担违约金，但违约金约定过高，不符合法律规定，应予调整。本院酌情考虑周某坤违约程度，守约方的可得利益损失，确定周某坤自2015年11月15日起，以91294元为基数，按中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%的1.3倍（即6.175%）支付违约金至租金实际付清之日止。四、关于占用费的问题。第一，周某坤依法应支付占用费。双方于2015年11月4日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该《房屋租赁合同》约定租赁期间为“自2015年1月31日起至2018年1月30日止”，周某坤租赁期满后继续占用商铺，依法应支付占用期间的费用。周某坤关于租赁期间的起算时间应为2015年5月1日的抗辩意见。本院认为，周某坤为支持其抗辩意见提交了汇盛商管公司发出的《关于汇盛广场部分商户进场停工事项的回复函件》，该函件系复印件，无法确定该函件内容所涉及的商铺包括周某坤所租赁的商铺，且双方签订《房屋租赁合同》的时间（2015年11月4日）在该函件的落款时间（2015年1月14日）之后，该函件的内容不能变更《房屋租赁合同》约定的租赁期间。故本院对周某坤的该抗辩意见不予采信。第二，周某坤应支付的占用费数额。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，周某坤继续使用其所租赁的商铺用于经营，汇盛商管公司也未提出异议，而是于其与马鞍山博腾置业有限公司之间的委托关系终止前（2018年4月13日）向周某坤邮寄送达交房通知，故《房屋租赁合同》对双方继续发生法律效力，周某坤应按《房屋租赁合同》的约定支付占用费。2018年1月31日起至2018年4月30日，周某坤应支付租赁费28549元（171293元÷18个月×3个月）。五、关于恢复租赁房屋原状问题。汇盛商管公司未举证证明房屋租赁前的状况和现状，现诉请周某坤将租赁房屋恢复原状，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、周某坤于本判决生效之日起十日内支付马鞍山汇盛商业企业管理有限公司租金91294元，占用费28549元，合计119843元，并以91294元为基数，自2015年11月15日起按年利率6.175%的标准计算违约金至租金实际付清之日止； 二、驳回马鞍山汇盛商业企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5341元，由马鞍山汇盛商业企业管理有限公司负担3041元，周某坤负担2300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  费亮亮 人民陪审员  丁年春 人民陪审员  郑德金 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  杨 子 附：本案适用的相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉 若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。