浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1122民初1082号 原告：陈怀盛，男，1964年9月23日出生，汉族，农民，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：杨小峰，浙江民晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕倩倩，浙江民晖律师事务所律师。 被告：潘寄山，男，1956年10月20日出生，汉族，农民，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：樊理洪，浙江博翔律师事务所律师。 原告陈怀盛与被告潘寄山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理，由审判员李少青适用简易程序独任审判。2018年3月4日，陈怀盛申请对17号房屋市场价值、装修价值以及升建部分重置价格、市场价格进行评估。2018年3月19日，潘寄山申请对17号房屋2005年10月1日至2018年3月租金进行评估。本院依法委托杭州金孚资产评估有限公司（以下简称金孚公司）评估。2018年9月18日，金孚公司作出杭金孚评字（2018）245号资产评估报告（以下简称评估报告）。2018年9月25日，本院收到评估报告。2018年10月16日，金孚公司作出杭金孚评字（2018）245号资产评估报告补充报告（以下简称补充报告）。本院于2018年10月15日、11月9日公开开庭进行审理，并当庭宣告判决。原告陈怀盛及其委托诉讼代理人杨小峰、吕倩倩，被告潘寄山及其委托诉讼代理人樊理洪到庭参加诉讼。 原告陈怀盛提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2005年8月25日签订的《协议》（以下简称协议）；2、被告潘寄山归还购房款59900元；3、赔偿损失700000元。庭审中，陈怀盛变更第3项诉讼请求为赔偿损失1000000元。事实与理由：2005年8月25日，原、被告签订协议，约定潘寄山以78000元价格将坐落缙云县五云街道大桥北路党校巷17号房屋（原大桥北路42号，以下简称17号房屋）包括坐落××街道××路××号房屋（以下简称商业局屋）出卖给陈怀盛。2005年8月26日，陈怀盛支付潘寄山39000元。2005年10月1日，潘寄山交付陈怀盛17号房屋。2016年6月18日，陈怀盛对17号房屋进行装修，修建楼梯、屋顶，升建阁楼，安装化粪池，修建水泥路。2008年3月20日，潘寄山向陈怀盛借款20000元，约定利息900元，借期3个月，借期届满该笔款本息20900元转为17号房屋购房款。现丽水市中级人民法院（以下简称丽水中院）作出（2017）浙11民再20号民事判决（以下简称20号判决），认定协议有效，因未经享有物权请求权的案外人同意陈怀盛不能占有17号房屋，导致协议无法履行，判决陈怀盛腾空房屋，对因房屋买卖合同不能履行导致的损失可另行主张。经评估鉴定，17号房屋二间二层条石结构价值619080元，南侧土木结构二间一层商业局屋价值337120元，阁楼评估价值13650元。陈怀盛为装修17号房屋和建造阁楼花费60000元，故陈怀盛认为损失为1000000元。陈怀盛认为，一、关于房屋买卖是否包括商业局屋的问题。协议很明确，潘寄山在陈怀盛持有协议上按了指印。案外人提出共有人异议时，潘寄山否认协议里包括商业局屋，在本次诉讼庭审中潘寄山承认“商业屋”这几个字是他写的，协议中包含商业局屋。二、双方口头约定借款抵作房款。陈怀盛讲明借款作为之后房款。三、关于损失范围的问题。（一）2018年3月4日作为鉴定评估基准日是客观的。2014年潘寄文等对潘寄山和陈怀盛提起诉讼，当时认定协议无效。后来陈怀盛发现17号房屋所属土地是国有土地，经法院启动再审并经2017年丽水中院判决，认定协议书有效，因为没有取得共有权人同意，导致合同不能履行，判令陈怀盛限期腾空房屋，同时写明陈怀盛可以另行主张损失问题。陈怀盛提起本案诉讼，鉴定机构以2018年3月4日为评估基准日符合客观事实。（二）阁楼应该作为损失范围。2006年陈怀盛建造阁楼被建设局处罚，处罚代替建设审批，阁楼是合法财产。（三）阁楼市场价、重置价低于陈怀盛建造、装修阁楼的实际支出，应以实际支出60000元计算损失。装修和建阁楼总共支出60000元，这是实际支出。评估报告基准日是2018年3月4日，评估值是30000多元。评估考虑了陈新度，跟实际投入有区别。陈怀盛装修是在2005年前后，当时的投入和2018年不一样。（四）装修对房屋价值有影响。四、关于过错比例的问题。合同有效，因共有人拥有物权，导致合同无法履行，只能解除合同。导致合同不能履行的过错在于潘寄山。当时潘寄山跟陈怀盛说，母亲施爱秋原来是卖给别人的，因为价格低不同意，拿回来交给他卖。当时施爱秋享有17号房屋二分之一权属，父亲潘华生去世，剩下的二分之一产生法定继承。其他的兄弟姐妹说潘寄山是长兄，可以出卖。陈怀盛基于对潘寄山的信任，才签订合同。陈怀盛没有过错。五、不存在双方预见土地性质是集体土地。把土地认定为国有土地是在2017年，显然2018年3月4日的评估基准日作为计价日是合理的。2014年共有人起诉时没有提出房屋是集体土地不允许买卖，只提出了房屋是共有的，买卖是无权处分。从案件诉讼过程来看，当时双方对土地性质没有过多概念，他们当时的概念是认为土地是允许买卖的，都不认为是集体土地。 被告潘寄山辩称，对原告陈怀盛主张的签订协议、交付房款、借款、装修、升建阁楼以及20号判决没有异议，对解除协议、返还购房款39000元的请求认可，不认可要求返还房款20900元以及赔偿损失。理由如下：一、关于协议签订的过程。2005年陈怀盛找潘寄山表示希望购买17号房屋，最初潘寄山表示该房屋不转让，后陈怀盛多次找潘寄山。潘寄山明确告知陈怀盛该房屋不是潘寄山所有，陈怀盛表示无碍，希望潘寄山先行同意，他会找施爱秋沟通。协议签订后，被答辩人仅支付一半房款就住入，却未找施爱秋及兄弟姐妹协商。施爱秋去世后，陈怀盛要求协商房屋买卖事宜，潘寄山拒绝，陈怀盛强行占有17号房屋。二、关于协议的买卖范围。协议买卖范围仅限于17号房屋，不包括商业局屋。原、被告所持协议不同，但2005年8月25日双方签订买卖协议，不涉及商业局屋是清楚的。后因陈怀盛要求，潘寄山将商业局屋给陈怀盛使用，故括号注明，商业局屋只是给原告暂时使用，括号里的涂改和摁手印是陈怀盛事后更改。如果商业局屋属于买卖范围，其地点应该注在后面。在（2014）丽缙民初字第740号民事判决（以下简称740号判决）中，法院做了释明，认为买卖就是17号房屋。再审程序中改变的事实没有涉及到740号关于买卖标的的事实。三、陈怀盛主张房款为59900元不符合事实。陈怀盛交付房款仅39000元，另20900元为借款。陈怀盛未提供证据证实将借款转为房款。四、协议不能履行的责任在陈怀盛，产生损失由其自行承担。（一）潘寄山在签署协议时未隐瞒房屋实际情况，陈怀盛对案涉房屋的权属不是潘寄山的情况知悉。由于母子关系不好，施爱秋不一定会同意买卖。这种情况下，一般人都不会与潘寄山订立房屋买卖协议。陈怀盛没有理由信赖合同一定能履行，而其甘愿冒此风险买卖房屋。（二）在房款没有付清的情况下产生的损失应由其自行承担。在将近10年的时间内，陈怀盛仅支付了39000元的房款。（三）如果讲过错，双方在签订协议时具有同等过错。潘寄山多次催促与陈怀盛协商，陈怀盛屡次推脱。潘寄山对过错积极弥补，陈怀盛未采取任何措施，过错应由陈怀盛承担。（四）陈怀盛主观上明显存在恶意。协议上清楚写明房屋给陈怀盛使用，所有权没有转移，陈怀盛在未经潘寄山同意的情况下擅自装修、扩建，损失由其自行承担。五、关于合理损失的问题。（一）二间二层房屋的价值应该按照17号房屋2014年7月29日的市场价确定。2014年7月29日，房屋共有人要求陈怀盛腾空房屋，陈怀盛应该有所预见。（二）二间二层房屋的价值应该按照集体土地计算。在签订协议时，潘寄山不知道该房屋为国有土地，无法预见现在的价格。（三）装修、扩建花费60000余元为陈怀盛个人主张，潘寄山不认可。（四）被罚款依旧拆除的情况大量存在。五、根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，陈怀盛获得了使用居住17号房屋的利益，该利益应以租金方式计算，在陈怀盛的损失中扣减。根据合同法第一百二十条规定，双方违反合同应各自承担相应责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告陈怀盛为证明其主张，向本院提交了以下九组证据：1、协议复印件一份（原件存740号案件），待证原、被告之间房屋买卖关系、协议载明包括商业局屋、协议由潘寄山亲自签字的情况。2、20号判决复印件一份，待证协议有效，因潘寄山未出具其它共有人同意书而被认定无效的情况。3、收条、借条复印件各一份，待证潘寄山收到39000元购房款、20900元借款转购房款的情况。4、缙云县建设局行政处罚决定书、浙江省罚没财产专用票据、立案登记表、责令停止违法行为通知书、城建监察勘察笔录、询问笔录复印件各一份，待证陈怀盛将17号房屋升建第三层阁楼建筑面积19.68平方米，对楼梯、房间等装修、改建，因未批先建被缙云县建设局罚款886元的情况。5、协议书、收条复印件各一份，待证陈怀盛升建第三层时发生相邻纠纷后达成协议，陈怀盛支付项寿洪补偿款880元的情况。6、做工工时日记复印件十五份、证明复印件一份，待证修建第三层阁楼以及楼梯、房屋等装修时具体做工工时的情况。7、照片复印件八份，待证17号房屋现状。8、不动产信息查询证明、土地审批表、社员建屋用地申请表、房屋土地所有权证复印件各一份，待证17号房屋的权属登记情况。9、本院依陈怀盛申请委托金孚公司作出的评估报告、鉴定费发票各一份，待证2018年3月4日17号房屋价值619080元、阁楼重置价格6890元、阁楼市场价值13650元、商业局屋价值337120元、装修评估价33020元以及陈怀盛花费鉴定费11500元的情况。潘寄山质证认为，对证据1的协议的三性无异议，对待证事实有异议，协议最后一句，商业局屋不在买卖之内。740号判决中对买卖范围已经明确，20号判决对该事实认定没有出现变化。当时第二天协议款付了以后，陈怀盛的姐姐说隔壁的房子让她住一下，房子是施爱秋从商业局买过来的，潘寄山不打理这间房，也记不清门牌号。陈怀盛让潘寄山写一下，就写了商业局屋，手印不是潘寄山按的。对证据2，20号判决不能证明是因潘寄山原因导致合同不能履行。对证据3，对借条的关联性有异议，对收条的三性无异议。对证据4，对其关联性有异议，与房屋买卖合同无关，对待证事实有异议，无法确认改建、装修的事实，可以确认搭建的事实；对证据5的三性没有异议；对证据6的三性有异议，是陈怀盛单方制作，证明形式不合法，不认可水泥路的待证事实。对证据7，照片模糊不清，无法确认。对证据8的真实性没有异议。对证据9评估报告，评估依据不合法，[2004]20号文件已废止；在评估报告上署名的评估师不是在评估期间取得的评估师资格；在本评估当中，评估业务开始时，评估机构没有指定两名评估师开展业务；评估机构受陈怀盛不缴纳鉴定费的威胁，评估受到干扰；从形式上看，该鉴定报告非常不专业，对资产评估结果明细表载明：合计1482800元，该资产属于不同类型，不存在合计问题，而评估报告进行了合计，从以上几点看，评估报告依据和程序不合法，结论不合法；评估报告对评估对象的基础现象描写错误，17号房屋是平台水泥板，但评估报告认定为平台现浇。平台现浇的价格高于水泥板；报告对评估对象的土地性质没有描述。17号房屋的市场价值是否已经包括装修价值在内不明确；评估结论的评估价格过高，评估机构当时出了初步意见，通知潘寄山说陈怀盛不肯交，让潘寄山先交。评估报告附表评估价值的重置价值中阁楼重置价值为6890元，17号房屋装修价值为82550元，合计将近90000元；因评估报告不具有合法性、客观性，不能待证陈怀盛所主张的待证事实；如果最终法院采纳该份评估报告，则评估报告中关于租金评估结果80000多元，应当在损失中抵扣。 被告潘寄山为反驳原告陈怀盛主张提交以下八组证据：1、740号案件庭审笔录、答辩状、上诉状复印件各一份，待证根据庭审笔录第22页陈怀盛代理人吴洪江陈述“2005年8月25日施爱秋还健在，潘寄山在母亲同意的情况下，作为兄长代表家里人与陈怀盛签订协议”；答辩状第1页倒数第三段以及上诉状第三页第1段得出，陈怀盛知道潘寄山不是案涉房屋唯一的所有人；740号判决后双方没有发现案涉房屋的土地性质是国有土地，说明签订协议时，双方对于17号房屋的国有土地性质没有预见，都认为是集体土地。2、陈怀盛与项寿洪的《协议书》复印件一份，待证2006年8月4日陈怀盛明知施爱秋是17号房屋所有权人。3、通话录音、翻译文本复印件各一份，待证2013年7月潘寄山为继续履行合同曾多次联系陈怀盛要求进一步协商，陈怀盛拒不配合的事实。4、740号判决复印件一份，待证潘寄海、潘寄梅就17号房屋主张协议无效起诉，缙云法院于2014年7月29日立案受理的事实。5、《协议》复印件一份（原件存740号案件），待证原、被告签订的买卖协议不包括商业局屋。6、当庭提交潘寄山与金孚公司李红军微信聊天记录复印件一份，待证初步评估结果中两层条石结构房屋市场价值510740元以及陈怀盛收到初步评估结果后不肯付钱的事实。7、鉴定费发票原件一份，待证潘寄山向评估机构预交4350元的事实。8、国有土地使用证复印件一份，待证商业局屋的权属性质。陈怀盛质证认为，对证据1，不能证明待证事实，答辩状和上诉状都讲到出卖时施爱秋是同意的，作为当时的出卖方对土地权属是国有土地性质肯定是清楚的，740号案件时出卖方有不良企图，隐瞒了土地性质。对证据2，真实性无异议，对待证事实不认可，不能证明原告在本案买受时有过错。对证据3，通话录音，原、被告曾经的联系不能待证陈怀盛不配合协商，在740号案件中陈怀盛参与了协商。对证据4，20号判决是再审判决，740号判决的效力有所变动。对证据5，庭审中潘寄山承认原告协议上“包括商业局屋”这几个字是自己书写，但指印不是他自己按的，陈怀盛申请对指印进行指纹比对，证明写字和捺印都是潘寄山本人所为，潘寄山提出补充的字是应陈怀盛要求注明的，说明出卖范围包括商业局屋。对证据6，聊天记录，看不到是谁和谁的聊天记录，没有相应的文字说明，与本案不具有关联性，客观性存疑。对证据7，鉴定费发票无异议。对证据8的真实性没有异议。 本院依职权调取两份证据：1、证明一份，待证房屋地址；2、现场照片四十七份，待证2018年4月10日的现场勘查情况。原、被告均无异议。 本院依职权调取金孚公司补充报告、劳动合同各一份，待证金孚公司就评估报告的补充意见。原告陈怀盛无异议。被告潘寄山质证认为，鉴定报告先定结论后收集参照案例，出具报告时间是2018年9月18日，参照交易案例交易时间是2018年9月19日。补充报告第一条进一步说明评估机构对评估相关法律法规不熟悉，鉴定依据错误不能得出正确结论。根据资产评估法第二十八条规定，评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章，补充报告第二条进一步说明评估业务开始到2018年7月24日前，评估机构没有指定两名评估师开展评估业务，评估机构对评估对象的现场勘查日是2018年7月9日。对商业局屋的评估，其参照案例全部是国有出让土地，但评估对象的土地是国有划拨，在评估当中对国有出让土地与国有划拨土地的差异性没有任何体现。 经各方当事人确认，本院对当事人没有争议的原告陈怀盛提供的证据8，被告潘寄山提供的证据7、8以及本院调取的证据1、2予以确认。陈怀盛提供的证据8，能够证明房屋权属、土地登记情况，1977年17号房屋以集体土地审批，1994年该宗土地调整为国有土地的事实。潘寄山提供的证据7，能够证明其预付鉴定费情况。证据8，能够证明商业局屋的权属情况。本院依职权调取的证据1、2能够证明17号房屋地址及现场情况。 对有争议的证据，作如下认定： 对原告陈怀盛提供的证据，证据1能够证明原、被告签订协议，潘寄山在协议尾部注明“包括商业局屋”的事实，予以认定。证据2，能够证明因共有人主张物权请求权要求陈怀盛腾空房屋，协议履行不能的事实，予以认定。对证据3，收条能够证明2005年8月26日潘寄山收到屋款39000元的事实，予以认定；借条未载明作为17号房屋房款抵扣，与本案没有关联性，不予认定。对证据4，能够证明陈怀盛因修建17号房屋楼梯间、阁楼被缙云县建设局立案处罚的事实，予以认定。对证据5，能够证明陈怀盛与项寿洪签订屋檐滴水相邻协议并支付补偿款800元的事实，予以认定。对证据6，潘寄山对真实性提出异议，本院认为系单方记录，无其他证据佐证，故不予认定。对证据7，照片与本院依职权拍摄照片一致，予以认定。对证据9，结合本院依职权调取的金孚公司出具的补充报告，对潘寄山提出17号房屋平台为水泥板，评估报告表述不准确的问题，本院认为，评估人员根据现场目测在评估报告中描述为平台现浇，与本院2018年4月10日制作的现场勘查图、协商鉴定结构及质证笔录中原、被告确认一致的17号房屋基本情况一致，评估报告中按照石混结构评估17号房屋二间二层的价值，平台现浇亦或平台水泥板对石混结构房屋价值的形成不构成实质性影响。对潘寄山提出评估报告中存在鉴定依据废止、价值变动说理不足等情况，金孚公司在补充报告中予以修正和补充说明，本院认为该补充和修正能够形成充分说理。对潘寄山提出的评估人员资质问题，本院认为，法定评估业务是涉及上市公司、国有资产、公共利益等评估业务，本案争议标的不属于上述范围，不属于法定评估业务。根据资产评估法第二十七条规定，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。第八条规定，评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。根据金孚公司与叶姚鋆签订的劳动合同，叶姚鋆的劳动合同期限为2018年4月10日至2021年7月31日，工作内容为资产评估工作。叶姚鋆在评估事项开始时已具备资产评估法要求的评估专业人员的资质，其参与现场勘查和评估报告形成过程并在评估报告上署名，符合资产评估法对资产评估过程有两名评估专业人员参与并由两名具有评估专业人员在评估报告上署名的规定。在评估过程中评估人员向本院披露等待五云街道大桥北路党校巷30-1号401室房屋司法拍卖结果作为参考案例的情况，故本院对评估人员在本院向其核实时提出评估报告日期书写错误的真实性予以认可。本院认为，评估报告存在瑕疵，经补充报告补充，两者形成完整的评估分析及评估结论，补充报告系评估报告的补充，评估结果以评估为准，补充报告没有评估人员签字不影响评估报告的结论，故对该评估报告、补充报告、劳动合同均予以认定。 对被告潘寄山提供的证据，对证据1、2、3、4、5，原告对真实性没有异议，本院认为，证据1、3和证据4能够证明原、被告发生纠纷后协商以及诉讼的过程，予以认定。对证据2，认定意见与原告陈怀盛提供的证据5协议一致。对证据5，能够证明潘寄山持有协议没有“（包括商业局屋）“字样及捺印的事实，予以认定。对证据6，原告对真实性提出异议，经本院与金孚公司法定代表人李红军核实，微信聊天记录属实，该记录能够证明金孚公司将评估报告初稿通过微信方式送达给原、被告，并催缴鉴定费的情况，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 潘华生系五云街道建设村村民。潘华生、施爱秋夫妇生育二子二女，长子潘寄山、长女潘寄文、次子潘寄海、次女潘寄梅。1977年10月30日，潘华生经建设大队报五云镇人民公社审批28㎡地基用于建造猪舍，社员建屋用地申请表载明家庭人员施爱秋、潘寄山、被告潘寄文、潘寄海、潘寄梅。1982年建造了占地面积49.28㎡坐西朝东两间两层石混结构房屋一幢，水泥板平屋顶，楼梯通过隔壁的房屋出入，门牌号为五云街道大桥北路党校巷17号（原大桥北路42号）。1989年5月21日，潘华生自书遗嘱一份将房屋作出分配：楼下部分南面归潘寄山所有，北面归潘寄海所有，楼上部分北面归潘寄梅所有，南面归潘寄文所有。1989年7月，潘华生去世。1990年5月30日，缙云县人民政府作出缙房（90）字第NO.258号房屋所有权证，确认17号房屋产权人是潘华生。1994年10月9日，17号房屋所属土地从集体土地使用权变更登记为国有土地使用权。2011年施爱秋去世，未留遗嘱。2005年8月25日，潘寄山与陈怀盛签订《协议》，约定：“兹有潘寄山愿意将五云镇大桥北路党校巷17号出卖给兆岸村陈怀盛，合价值78000元整，意向暂订付50%，余款待房产证、门牌证交清后全部清款。卖方先在2005年10月1日给陈怀盛使用。”协议用圆珠笔书写一份，复写纸复写一份，潘寄山执圆珠笔书写的协议，陈怀盛执复写纸复写的协议。后来，潘寄山在陈怀盛所执协议正文尾部“给陈怀盛使用。”后用圆珠笔附注：“（包括商业局屋）”，潘寄山在自执协议上没有附注。同年8月26日，陈怀盛交付给潘寄山房屋款39000元。同年10月1日，潘寄山将17号房屋交付给陈怀盛使用。2006年6月18日，陈怀盛未经建设行政主管部门许可擅自在第二层楼梯间（2.55m×2.4m）位置进行建设，二层上西面后檐砌红砖墙体高1.70m，前檐高2.4m，北面零起坡向南1.5m延伸建彩瓦坡屋顶；同时，继续在除楼梯间部位零起坡从西面向东1.45m建彩瓦坡屋顶；在南面零起坡屋顶坡面从南向北1.5m建彩瓦坡屋顶；最后，在三面零起坡屋顶坡面交界处垂直升高1.90m后建成栋高2.60m的阁楼，琉璃瓦坡屋顶，建筑砖混结构阁楼面积19.68㎡。同年8月4日，陈怀盛与北面项寿洪户就陈怀盛升建第三层阁楼檐沟滴水影响项寿洪住房问题达成相邻协议，陈怀盛补偿给项寿洪800元。同年8月23日，缙云县建设局作出（2006）缙城监罚字第205号行政处罚决定，对陈怀盛违法升建阁楼的行为处以886元的罚款。同年8月24日，陈怀盛缴纳违法升建罚款886元。 2015年5月8日，本院作出740号判决：一、陈怀盛、潘寄山于2005年8月25日签订协议无效；二、陈怀盛自本判决生效之日起三个月内搬离17号房屋。陈怀盛不服，提起上诉。因逾期不预交案件受理费，丽水中院裁定按撤回上诉处理。陈怀盛于2015年10月10日向本院起诉，请求判令：潘寄山归还购房款59900元，并赔偿经济损失600000元。本院于2015年10月19日立案受理，在审理过程中发现：17号房屋所属土地已变更登记为国有土地使用权，740号判决以非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋违反了宅基地使用权转让的禁止性规定为由，认定原、被告的房屋买卖合同无效在事实和理由上存在错误。2017年3月9日，本院依职权裁定再审。2017年6月14日，本院作出（2017）浙1122民再2号民事判决书（以下简称2号判决），判决：一、潘寄山与陈怀盛于2005年8月25日签订的房屋买卖协议无效；二、陈怀盛自本判决生效之日起三个月内腾空17号房屋。陈怀盛不服，提起上诉。2017年9月15日，丽水中院作出20号判决：一、维持2号判决第二项，即陈怀盛自本判决生效之日起三个月内腾空17号房屋；二、撤销2号判决第一项，即潘寄山与陈怀盛于2005年8月25日签订的房屋买卖协议无效；三、驳回潘寄文、潘寄海、潘寄梅的其他诉讼请求。潘寄文等人申请本院强制执行。2018年10月，本院已腾空17号房屋。 经金孚公司评估，17号房屋二间二层条石结构在2018年3月4日市场价值为619080元、以2014年7月29日为基准日的市场价值为385930元，17号房屋阁楼在建造当时重置价值为6890元、在2018年3月4日市场价值为13650元，17号房屋二间二层在2018年3月4日装修价值为33020元，17号房屋南侧土木结构二间一层商业局屋在2018年3月4日市场价值为337120元，17号房屋于2005年10月1日至2018年3月租金价值为87110元。原告陈怀盛预付鉴定费11500元。被告潘寄山预付鉴定费4350元。 商业局屋坐落缙云县××街道××路××号。1994年9月20日土地证载明：商业局屋土地使用者为缙云县糖业烟酒公司。 本院认为，一、关于商业局屋是否房屋买卖标的的问题。根据合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。2005年8月25日原、被告签订协议约定，“兹有潘寄山愿意将五云镇大桥北路党校巷17号出卖给兆岸村陈怀盛，合价值78000元整，意向暂订付50%，余款待房产证、门牌证交清后全部清款。卖方先在2005年10月1日给陈怀盛使用。”协议对出卖人、买受人、买卖标的、买卖价款、付款方式、交付时间有明确具体的约定，原、被告房屋买卖的标的指向17号房屋，不包括商业局屋。后来，潘寄山在陈怀盛所执协议正文尾部“给陈怀盛使用。”后用圆珠笔附注：“（包括商业局屋）”，潘寄山在自执协议上没有附注。协议对商业局屋是否以出卖方式给陈怀盛使用以及商业局屋出卖的对价是否包含在17号房屋的价款中均没有明确约定，现潘寄山对商业局屋给陈怀盛使用表示追认，否认商业局屋出卖给陈怀盛，双方未能就买卖标的变化以及价款的构成等约定不明的事项达成一致意见。本院认为，房屋买卖标的属于买卖合同的实质性条款，应当明确具体。在原有协议明确该房屋买卖标的物为17号房屋，并针对17号房屋的价款、付款方式有明确具体约定的情况下，“（包括商业局屋）”的字眼属于约定不明，应当视为原、被告的买卖标的不包括商业局屋。对原告陈怀盛要求对协议书中“（包括商业局屋）”字体上指印进行指印比对的鉴定申请，本院认为，潘寄山对于协议书及补充“（包括商业局屋）”的内容没有异议，比对指印鉴定程序对案件事实的查明没有实质性意义，故对陈怀盛的指印比对申请不予准许。 二、关于返还购房款金额的问题。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方对解除合同、返还购房款39000元达成一致意见，本院予以准许。20000元借条上载明的金额属于借款，利息900元属于借款的孳息，均不能作为购房款返还。原告陈怀盛主张借款抵作房款予以返还的诉讼请求，没有证据证明，本院不予支持。 三、关于合同解除买受人产生合理损失范围的问题。本院认为，合同解除后对买受人合理损失的界定，应以协议签订时双方可预见的损失来确定。可预见的损失包括房屋市场价值以及升建、装修等添附价值等。（一）关于价值评估基准日确定的问题。合同解除时损失的计算应当以确定合同解除的时间作为节点。本案中，共有人以物权请求权主张合同无效，因土地性质的变化，经再审、二审，20号判决确定了协议效力并明确因共有人主张物权请求权合同目的无法实现，原告陈怀盛的损失另行主张。潘寄山作为17号房屋共有人，对土地性质的变更应视为事先明知，故本院将土地性质变化导致的诉讼反复引起损失扩大的部分计入17号房屋的价值，将本案合同解除的时间确定为20号判决生效后买受人主张权利的时间，陈怀盛要求以本案申请价值评估的时间作为损失确定节点，本院予以采纳。故17号房屋二间二层的价值以2018年3月4日计算为619080元。（二）关于阁楼能否作为合理损失及计价依据的问题。陈怀盛基于有效的房屋买卖合同对买卖标的17号房屋进行升建，属于善意、合理的履约行为，无须取得出卖人潘寄山同意，故对其投入的建造材料、人工等合法财产，本院以金孚公司确定的阁楼在建造当时重置价值6890元计算损失。建设局对陈怀盛违法升建行为进行处罚，不属于对阁楼权属进行确定，以罚代批并不当然取得阁楼的合法权属，故不能以阁楼市场价值计算损失。（三）关于二间二层原装修价值及现价值对合理损失影响的问题。考虑到2005年房屋交付，2006年陈怀盛对整屋进行装修的实际情况，本院认为原装修价值残值较少。因潘寄山未提供证据证明原装修价值的情况，故本院将二间二层房屋在评估基准日的装修价值33020元计入陈怀盛的损失范围。陈怀盛主张建造阁楼、装修实际花费60000元的观点，依据不足，本院不予采纳。（四）关于商业局屋价值是否计入损失的问题。根据本院对商业局屋是否买卖标的的分析，本院认为商业局屋非本案买卖标的，其价值不应计入损失。综合上述分析，陈怀盛因合同解除产生的合理损失范围为17号房屋二间二层价值619080元+阁楼建造当时重置价值6890元+二间二层装修价值33020元＝658990元。 四、关于原、被告对合同解除过错比例的问题。根据合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。（一）被告潘寄山对其有权处分部分的合同解除过错比例问题。潘寄山对自有17号房屋四分之一份额享有处分权，对该部分买卖标的（25%）合同目的无法实现的过错由毁约方潘寄山承担。（二）关于原、被告对潘寄山无权处分部分过错责任的问题。从双方签订协议及诉讼过程看，原告陈怀盛、潘寄山对17号房屋有除潘寄山之外的其他共有权人的事实系明知，故潘寄山无权处分17号房屋四分之三份额产生的过错，应由陈怀盛、潘寄山各承担一半即75%÷2＝37.5%。（三）关于17号房屋土地使用权性质从集体土地使用权变更为国有土地使用权对损失的影响及责任承担的问题。1994年17号房屋的土地性质从集体土地使用权变更登记为国有土地使用权，潘寄山作为17号房屋的四分之一份额权利人应当知道权属性质的变更，潘寄山以不知作为抗辩不符合常理，其要求17号房屋按照集体土地使用权价值进行鉴定，没有依据，本院不予采纳。因本院将买受人损失价值计算节点从双方买卖合同争议发生时2014年7月29日延展到合同解除诉讼时，考虑了土地性质变更导致诉讼程序反复增加买受人权利维护损失的实际情况，故不重复计算土地性质变更过程中潘寄山的过错比例。根据以上分析，本院认为，潘寄山对合同解除造成陈怀盛的损失应当承担25%+37.5%＝62.5%的赔偿责任即658990元×62.5%＝411868.75元，其余损失由陈怀盛自负。 五、关于买受人占有房屋期间租金抵扣的问题。最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三十一条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。潘寄山主张2005年10月1日至2018年3月陈怀盛占用17号房屋的租金87110元用以抵扣违约损失的抗辩观点，本院予以采纳，即潘寄山对陈怀盛的赔偿额为411868.75元-87110元＝324758.75元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2005年8月25日签订的《协议》； 二、被告潘寄山自本判决生效日返还原告陈怀盛购房款39000元； 三、被告潘寄山自本判决生效日赔偿原告陈怀盛因合同解除造成的损失324758.75元； 四、驳回原告陈怀盛的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14339元，减半收取7169.50元，由原告陈怀盛负担3791.50元，被告潘寄山负担3378元。被告负担的费用限本判决生效日向本院缴纳。 鉴定费15850元，由原告陈怀盛负担7600元，被告潘寄山负担8250元。被告潘寄山于本判决生效日迳付陈怀盛垫付费用3900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长 李少青 二〇一八年十一月八日 法官助理 李虹娇 代书记员 胡世超 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号） 第三十一条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。