西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初14306号原告（反诉被告）：申康，男，1970年10月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王园园，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁强强，陕西博硕律师事务所律师。原告（反诉被告）：王静，女，1977年9月19日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：申康，男，1970年10月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告（反诉原告）：李佳佳，女，1988年1月20日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。被告（反诉原告）：刘泽亮，男，1984年1月30日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。共同委托诉讼代理人：孟凡强，陕西德伦律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：郭建强，陕西德伦律师事务所律师。原告（反诉被告）申康、王静与被告（反诉原告）李佳佳、刘泽亮房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）申康及原告（反诉被告）委托诉讼代理人，被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）申康、王静向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告签订的《房屋买卖合同》于2018年3月31日合法解除；2、请求法院判令李佳佳、刘泽亮依约向原告赔偿违约金130,000元；3、本案的诉讼费由李佳佳、刘泽亮承担。事实和理由：2018年1月1日，申康、王静委托代理人申婷与李佳佳签订《房屋买卖合同》约定，申康、王静将其位于西安市雁塔区大寨路99号西安恒大城24栋1单元1502室（昆明池路7号24幢1单元502室）房屋一套，建筑面积为90.18平方米出卖给李佳佳、刘泽亮。合同约定总房价款为人民币壹佰壹拾捌万元整（￥1,180,000元整），付款方式为公积金贷款，首付款金额为伍拾叁万元整（￥530,000元整）以及相应的违约责任。2018年1月17日，申康、王静与李佳佳、刘泽亮到房屋主管部门办理了《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》，并将首付款53万元办理资金监管（其中包括申康、王静收取的5万元定金）。申康、王静在缔约后依约履行义务，但2018年2月9日，李佳佳、刘泽亮明确表示公积金贷款未获批准，故，李佳佳、刘泽亮应依据合同第三条第二款第3项（1）的约定于2018年2月24日自筹资金按现金方式支付全部房款，并承担全部费用。李佳佳、刘泽亮到期未支付剩余房款，申康、王静有权依约解除合同。申康、王静自2018年3月6日开始，已表明解除合同。尔后，申康、王静又通过电话沟通解除合同，李佳佳、刘泽亮一直未予回复并拒不告知居住地址。因此，申康、王静无奈只能于2018年3月30日通过短信方式发出《解除合同通知书》，并向中介公司发出《解除合同通知书》，李佳佳、刘泽亮在3个月内未依法提出异议。综上，申康、王静确认《房屋买卖合同》已解除，申康、王静有权要求李佳佳、刘泽亮依约承担违约责任。被告（反诉原告）李佳佳、刘泽亮辩称，（一）依据《房屋买卖合同》第三条第二款第3项和第九条第（二）款的约定，应在银行做出不予批贷决之日起十五日内自筹资金，按照现金支付形式向申康、王静付清全部款项，并承担在此期间发生的各项费用，并且在逾期七日后才有权解除《房屋买卖合同》。本案中，李佳佳与出卖人代理人申婷协商同意公积金贷款转为商贷，李佳佳因此积极向商贷银行递交资料进行审批，2018年3月23日，银行贷款审批下来，申康却在2018年3月22日向李佳佳等发出解除合同的通知，与合同约定的逾期超过7日解除明显相违背。从李佳佳与申婷微信聊天记录来看，双方自签订《房屋买卖合同》之日起，以及在李佳佳告知申婷公积金贷款数额不够时，申婷从未向李佳佳提出过要求自筹资金，现金支付剩余房款，申婷对于李佳佳提出以商贷支付剩余房款从未进行拒绝，相反对于李佳佳的该行为逐渐进行认可，并且还积极通过自己在银行的关系对商贷情况进行询问，明显是对于李佳佳以商贷支付剩余房款的行为进行认可，应视为双方对《房屋买卖合同》进行了相关条款的变更。《房屋买卖合同》第三条二（1）约定“自银行做出不予批贷决定之日起十五日内，乙方自筹资金，按照现金支付形式向甲方付清全部房款，并承担在此期间的各项费用”。本案中，银行从未做出不予批贷的决定，申康、王静诉状所称公积金贷款未获批准与事实不符，李佳佳等不存在《房屋买卖合同》所称的违约情形，《房屋买卖合同》不应解除。（二）李佳佳等不存在违反《房屋买卖合同》的情形，根据微信聊天记录来看，应认定双方就公积金变商贷事宜达成一致，对《房屋买卖合同》相关条款进行了变更，《房屋买卖合同》并未对贷款审批期限有明确要求，商贷银行也将贷款审批下来，李佳佳及时将该情形告知申婷。因此，李佳佳等不存在违约情形，也就不应支付违约金13万元。退一万步来说，即使李佳佳等存在《房屋买卖合同》约定的违约行为，申康、王静诉状主张的违约金也存在过高情形，恳请法院予以调整。被告（反诉原告）李佳佳、刘泽亮向本院提出反诉请求：1、请求依法判决申康、王静继续履行合同，将位于雁塔区大寨路99号西安恒大城房屋所有权证号为1025106020-5-24-10502-1的房屋过户至李佳佳、刘泽亮名下。2、本案诉讼费由申康、王静承担；事实和理由：2018年1月17日，李佳佳、刘泽亮与申康、王静签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，约定申康、王静将位于雁塔区大案路99号西安恒大城房屋所有权证号为1025106020-5-24-10502-1的房屋出售给李佳佳、刘泽亮，并且约定了房屋价格和房屋价款支付方式，并且双方于当日办理了《二手房交易结算资金监管协议》，李佳佳、刘泽亮按照该协议约定将首付款530,000元打入该资金监管账户，之后，李佳佳、刘泽亮的贷款手续也由银行审批通过。但是，因在此期间该地段房屋价格上涨，李佳佳、刘泽亮多次要求申康、王静履行过户手续，均未果。为了维护李佳佳、刘泽亮的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告（反诉被告）申康、王静针对反诉请求辩称，1、双方签订了《房屋买卖合同》，约定了公积金贷款方式，以及不予办理按揭后应一次性支付购房款项。故，李佳佳、刘泽亮不依约履行合同，申康、王静有权解除合同并要求李佳佳、刘泽亮承担违约责任，而李佳佳、刘泽亮无权要求继续履行合同。2018年1月1日，双方签订了《房屋买卖合同》，其中，第三条（二）约定“乙方采用公积金贷款方式付款”第三条第二款第3项约定，“经办贷款银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件，三方协商同意：选择（1）方式解决：（1）自银行作出不予批贷决定之日起壹拾伍日内，乙方自筹资金，按照现金支付形式向甲方付清全部房款，并承担在此期间发生的各项费用”。本案中，李佳佳、刘泽亮将首付款53万元存入资金监管账户后，剩余房款以公积金贷款方式支付，但因李佳佳、刘泽亮自身资格问题，贷款未予审批，李佳佳、刘泽亮未在15日内支付款项，故，申康、王静有权依约解除合同，并要求其承担违约责任。2、涉案合同已于2018年3月30日合法解除，故，李佳佳、刘泽亮无权要求申康、王静继续履行合同。申康、王静作为守约方依约履行合同，李佳佳、刘泽亮违约履行合同，依据合同法第93条、96条之规定，合同已于2018年3月30日解除，故，李佳佳、刘泽亮无权要求继续履行合同。综上所述，提请法庭依法驳回反诉请求。经审理查明，2018年1月1日，申康、王静（甲方）与李佳佳（乙方）以及居间人签订的《房屋买卖合同》约定：申康、王静将位于本市雁塔区昆明池路7号恒大城24栋1单元502室建筑面积为90.18平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出售给李佳佳、刘泽亮；总价款为118万元，付款方式为公积金贷款，首付款为53万元，其中定金5万元。《房买卖合同》第三条第二款约定：经办理贷款银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件，三方协商同意自银行作出不予批贷决定之日起15日内，乙方自筹资金，按照现金支付形式向甲方付清全部房款，并承担在此期间发生的各项费用。第九条第（二）款约定，乙方逾期付款超过7日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应自解除合同通知送达之日七日内按照累计的逾期应付款的20%支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。1月17日，双方还签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》以及《二手房交易结算资金监管协议》。合同签订后，李佳佳、刘泽亮依约支付定金5万元。王静于2018年1月17日向李佳佳账户退还定金5万元。李佳佳、刘泽亮后将含5万元定金在内的款项共计53万元交至资金监管账户。1月28日，申康、王静将涉案房屋内的家具搬离。1月29日至3月15日，申康、王静的代理人申婷多次向李佳佳询问贷款办理进度。李佳佳表示公积金贷款出现问题，准备办理商业贷款。申婷则提出办理商贷前需向申康支付定金5万元，贷款完成后再退还，同时还需签署承诺书。李佳佳表示因资金困难无法支付定金，但愿意签订承诺书。其间，2月9日，申婷获知李佳佳、刘泽亮公积金贷款未获审批。3月15日，申婷向李佳佳提供了拟签订承诺书的文本，内容具体为：李佳佳、刘泽亮承诺将资金监管账户内53万元于2018年3月15日前存入商业贷款银行，作为首付款，申请贷款期限为2018年3月15日至2018年3月30日，否则视为违约；银行未批贷之日起15日向申康以现金形式支付118万元，并承担此期间的费用，否则，承担118万元20%的违约金即23.6万元，并支付逾期违约金的违约金；本次为最后一次向合规贷款机构提起贷款申请等内容。申婷同时表示原拟定的承诺书出具时间3月15日可更改，但需要在3月30日前完成贷款并签订正式贷款合同。李佳佳对承诺内容提出不同意见，但未获回复。3月21日，申婷继续询问贷款审批情况，并表示愿意配合取出监管账户内的资金，但需李佳佳、刘泽亮签署承诺书。李佳佳表示仅是办理手续，无需签订承诺，并提出“要不你们看还要怎么承诺”，将承诺内容再发给其阅看的内容。2018年3月31日，申康、王静以未依约付款为由向李佳佳、刘泽亮送达了解除合同通知。上述事实，有西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、房屋买卖合同、二手房交易结算资金监管协议、定金收条、进账单、支付宝交易记录、短信息截图、解除合同通知书、微信聊天记录截图、原被告的陈述等相关证据在卷佐证。本院认为，在案《房屋买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。虽然申康、王静在合同履行阶段就银行按揭贷款发生变化问题发出了李佳佳、刘泽亮需签订承诺书的意思表示，但李佳佳、刘泽亮对承诺内容提出了不同意见，并在申康、王静多次要求出具承诺书且承诺内容并未加重李佳佳、刘泽亮合同责任的情况下仍未置可否，最后并未作出接受的意思表示，故双方并未就承诺书所载内容达成合意。李佳佳、刘泽亮在通过住房公积金贷款受阻后未依约履行付款义务，属违反合同约定的行为。申康、王静有权据此解除买卖关系并要求李佳佳、刘泽亮承担违约责任。因送达解除通知的日期是2018年3月31日，故本院确认双方《房屋买卖合同》中的买卖合同关系于2018年3月31日解除。买卖合同关系是因李佳佳、刘泽亮的违约行为而解除，故本院对李佳佳、刘泽亮的合同继续履行及协助转移不动产登记的反请求，不予支持。至于违约金问题。申康、王静主张的违约金过高，本院酌情将违约金调减至5万元，故对申康、王静主张的违约金超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）申康、王静与被告（反诉原告）李佳佳、刘泽亮在2018年1月1日签订的《房屋买卖合同》中的买卖合同关系于2018年3月31日解除；二、被告（反诉原告）李佳佳、刘泽亮于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）申康、王静支付违约金50,000元；三、驳回原告（反诉被告）申康的其他诉讼请求、被告（反诉原告）李佳佳、刘泽亮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,420元（申康、王静已预交）、反诉案件受理费5,150元（李佳佳、刘泽亮已预交），均由被告（反诉原告）李佳佳、刘泽亮负担。因原告（反诉被告）已预交费用，故被告（反诉原告）应在本判决生效之日起十日内将其应负担的费用直接支付给原告（反诉被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  王艳萍人民陪审员  王 英二〇一八年十一月二十三日书 记 员  贾 凡打印：相丽华校对：田雪2018年月日送达