广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初2913号 原告：李凤，女，1983年4月13日出生，汉族，住北海市海城区。 委托代理人：韦雄，广西先导联合（海城）律师事务所律师。同时接受原告吕伟良的委托。 原告：吕伟良，男，1982年7月21日出生，汉族，住北海市海城区，公民号码：450502198207210778。 被告：北海智海经贸发展有限公司，住所地：北海市西南大道**。 法定代表人：符开铸。 委托代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 原告李凤、吕伟良与被告北海智海经贸发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李凤、吕伟良的委托代理人韦雄，被告北海智海经贸发展有限公司的委托代理人王德雪到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告李凤、吕伟良向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金60408元（以房屋总价357643元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2015年5月31日暂计算至2017年7月31日为止，共逾期793天，后计算至被告向原告交付经五方验收合格商品房之日为止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月24日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（下称“合同”），约定原告出资357643元购被告开发的位于广东××、西南大道以南××花园××房，被告应于2015年5月30日前向原告交付经五方验收合格的房屋。若被告逾期交房超过150日的，原告有权解除合同或继续履行合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年5月31日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一违约金。合同签订后，两原告按约缴纳了购房款，但被告将房屋钥匙交付给两原告，计算至2017年7月31日为止，距离合同约定的交付日期已经迟延793天。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，交付的商品房应出示满足合同第八条约定的证明文件，但被告至今无法提供上述证明，即未能按条件交付房屋。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告进行协商的合同，该合同第七条与第九条的约定，均为违约情况下，合同约定的违约金支付方式属于格式条款且两条约定显示公正，为可撤销条款。原告已按约缴纳首付并办理按揭手续，被告却无法按约交付房屋，损害了原告的合法权益，原告的实际损失明显高于约定违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准支付逾期交房违约金给原告。即违约金计算方式：违约金＝购房款×违约金比率（人民银行同期贷款利率6%×130%／365＝0.000213）×逾期天数，原告应当获得为违约金赔偿为：357634×0.000213×793＝60408元。为保障自己的合法权益，原告诉至法院提出上述诉讼请求。 被告北海智海经贸发展有限公司辩称：1、原告的诉请已过诉讼时效；2、违约金按照合同第9条及合同补充协议书第10条已经约定了违约金为计算标准；3、涉案的房屋已经完工，被告验收也是在收尾的阶段，现在被告可以交房给原告，现在有部分业主已经装修入住；4、被告延期交房是存在不可抗力的原因造成，包括北海的大风大雨天气延误了工期以及每年高考停工和国家法定节假日的放假，这些天数应当扣减。 本院经审理认定事实如下：2014年12月24日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于北海市房屋出售给原告，总价款为357634元；付款方式为银行按揭付款：原告于2014年12月24日前支付全部房款的30.1%，即107634元，余款69.9%即250000元由原告在本合同签订之日十个工作日内办理完银行按揭手续，签署《个人住房借款合同》等全部借款法律文书。（若按揭被银行拒绝，则按附件五执行）；如买受人逾期付款超过60日，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三十的违约金；其中合同第八条约定，出卖人应于2015年5月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的商品房交付给买受人；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府对于房地产开发及相关配套政策法律法规的调整；设计出现重大变更或逾期竣工的；3、因市政府原因停水、停电、创城、创卫及市政行为停工而影响工期；若出卖人逾期交房超过150日，买受人有权解除合同或继续履行合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年5月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约支付购房款107634元，但被告至今未将经五方检验合格的商品房交付给原告。 以上事实，有《商品房买卖合同》、付款发票及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。合同签订后，原告已按约支付购房款，被告未能按照合同约定的交房时间将综合验收合格的房屋交付给原告，其行为已构成违约，依约应承担违约责任。原告主张合同中对于被告逾期交房的违约责任计算标准过低，要求予以调高。对此本院认为，原、被告双方在合同中约定如原告逾期付款超过60日，合同继续履行的，须按日向被告支付应付款万分之三十的违约金，而如被告逾期交房超过150日，只须按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，双方权利义务不对等，有失公平。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告可以据此主张高于约定的违约金的实际损失。实际损失可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的第二款规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款，原告可在贷款利率水平上加收30％-50％，原告现主张在贷款利率水平上加收30％符合法律规定，本院予以支持。故被告应以已付购房款357643元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%向原告支付违约金。 被告对逾期交房违约金提出诉讼时效的抗辩，对此本院认为,原、被告在《商品房买卖合同》中约定“若出卖人逾期交房超过150日，买受人有权解除合同或继续履行合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年3月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，原告在合同约定的交付日期（2015年5月30日）的次日就知道或应当知道其权利受到侵害，应当向被告主张违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法总则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持”的规定，原告于2018年8月7日起诉至本院，且未能向本院举证诉讼时效中断或中止的事由，故原告主张的2015年10月1日前的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，超过部分本院不予支持。被告抗辩原告的诉求均已超过诉讼时效，本院亦不予采信。被告应当向原告支付违约金，以已付购房款357643元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2015年10月1日起计算至本生效判决确定的付款之日止。 被告抗辩称“被告延期交房是存在不可抗力的原因造成，包括北海的大风大雨天气延误了工期以及每年高考停工和国家法定节假日的放假，这些天数应当扣减”，本院认为，不可抗力是指合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，北海的大风大雨天气及每年高考停工和国家法定节假日的放假不属于上述事件，故被告该抗辩意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告北海智海经贸发展有限公司支付逾期交房违约金（违约金以已付购房款357643元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2015年10月1日起计算至本生效判决确定的付款之日止）给原告李凤、吕伟良； 二、驳回原告李凤、吕伟良其他诉讼请求。 案件受理费1330元，减半收取665元，由被告北海智海经贸发展有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1330元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  钟 慧 二〇一八年十一月三日 法官助理  宋梦瑶 书 记 员  黄 尹