安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第01311号上诉人（原审被告）：胡晓伟，男，1971年2月26日出生，汉族，个体工商户，住江苏省常州市新北区。委托代理人：邓锐，安徽会峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董芝勇，男，1967年12月25日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市。委托代理人：张华锋，安徽知秋律师事务所律师。上诉人胡晓伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2015年7月7日作出的（2015）明民一初字第01298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人胡晓伟及其委托代理人邓锐，被上诉人董芝勇的委托代理人张华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年5月5日，胡晓伟与董芝勇签订《房屋租赁合同》，约定：董芝勇将其位于明光市车站路东侧房屋出租给胡晓伟，租赁期为2009年10月1日至2019年10月1日止。租赁期间第一年至第三年房屋租金不变，每月租金19168元，支付方式为前三年按季度预付租金，自第四年按半年一次预付租金。从第四年开始，每两年递增一次，每次递增8%。同时约定拖欠房租超过3个月，董芝勇有权解除合同，收回房屋。胡晓伟迟延支付租金，应以拖欠租金数额的2%按日支付违约金，同时约定任何一方违反该合同约定内容应当支付50万元罚款。胡晓伟给付租金至2014年3月底。自2014年4月1日开始，胡晓伟一直拖延支付租金，董芝勇多次催要未果，为此，董芝勇提起诉讼，请求依法判决解除双方签订的房屋租赁合同，胡晓伟搬出房屋；判决胡晓伟给付从2014年4月1日至2015年5月31日租金243069.08元；判决胡晓伟支付董芝勇自2015年6月1日至合同解除之日期间房屋租金；判决胡晓伟支付违约金150000元（合同约定罚款500000元×30%）；本案诉讼费及保全费由胡晓伟承担。胡晓伟对2014年4月1日至2015年5月31日所欠的243069.08元租金无异议。2015年6月18日，一审法院向胡晓伟送达了起诉状副本。另查明，胡晓伟与周琛系夫妻关系。原审法院认为：董芝勇与胡晓伟签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。罚款、违约金的约定违反最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。胡晓伟对董芝勇诉请的2014年4月1日至2015年5月31日所欠租金无异议，对董芝勇主张的2014年4月1日至2015年5月31日房屋租金数额243069.08元，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。胡晓伟无故未按照合同约定向董芝勇交纳房屋租金，拖欠租金达3个月以上，双方约定的合同解除条件已成就。原审法院于2015年6月18日向胡晓伟送达起诉状副本视为董芝勇解除合同通知送达胡晓伟，故2015年6月18日即为合同解除日；对董芝勇主张解除双方签订的房屋租赁合同，予以支持。董芝勇诉请的违约金150000元不违反合同法相关规定，予以支持。对胡晓伟关于董芝勇请求支付自2015年6月1日至2015年6月18日合同解除之日期间的房屋租金不明确的质证意见，因合同解除之日可以确定，故对此质证意见不予采纳。董芝勇诉请的自2015年6月1日至合同解除之日的租金为11730.82元［（19168元×8%＋19168元）／30天×17天］。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、解除原告董芝勇与被告胡晓伟于2009年5月5日签订的房屋租赁合同；解除时间为2015年6月18日。二、被告胡晓伟于本判决书生效之日起十日内搬出涉案房屋；三、被告胡晓伟于本判决书生效之日起十日内向原告董芝勇支付从2014年4月1日至2015年5月31日租金243069.08元；2015年6月1日起至合同解除之日止的租金11730.82及违约金150000元（自2014年至2015年6月18日合同解除止）；四、驳回原告董芝勇的其他诉讼请求。诉讼费4946元，减半收取2473元，由原告董芝勇负担473元，被告胡晓伟负担2000元。诉讼保全费2520元，由被告胡晓伟承担。胡晓伟上诉称：胡晓伟与杨阳、王玉龙系合伙关系，个人合伙的全体合伙人在诉讼中应为共同诉讼人，故胡晓伟应与杨阳、王玉龙为本案共同被告。胡晓伟已于2015年4月22日将涉案租赁房屋钥匙交给董芝勇妻子杨阳，涉案租赁合同已解除，故本案不存在解除合同及返还房屋问题。根据《中华人民共和国合同法》及其解释的规定，违约金不得高于实际损失的30%，董芝勇对其损失没有进行举证，其主张的违约金数额是合同约定违约金的30%，故董芝勇的违约金计算方法有误，于法无据。胡晓伟迟延支付租金导致的损失应为迟延支付租金的银行贷款利息损失，数额应认定为2万元。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判胡晓伟支付所欠租金243069.08元，违约金2万元，或发回重审。董芝勇在庭审中辩称：1、根据合同相对性原则，即使其他合伙人承担责任也是合伙内部的事情，不应在本案中反映；2、胡晓伟并没有将涉案租赁房屋交付董芝勇；3、涉案合同明确约定按照所欠数额2%计算，同时给予50万元惩罚，董芝勇主张的违约金已经调整。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、涉案租金、违约金数额如何确定；2、原审程序是否违法。（一）关于涉案租金、违约金数额如何确定的问题董芝勇与胡晓伟于2009年5月5日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行各自的义务。董芝勇将涉案租赁房屋交付给胡晓伟使用，其已履行了合同义务，胡晓伟理应按照合同约定支付相应的租赁费。胡晓伟自2014年4月1日起至一审确认的涉案《房屋租赁合同》解除之日即2015年6月18日未支付租赁费，且胡晓伟对2014年4月1日至2015年5月31日所欠的243069.08元租金无异议。故胡晓伟应支付自2014年4月1日起至2015年6月18日止涉案房屋租赁费。胡晓伟上诉称其已于2015年4月22日将涉案房屋钥匙交给董芝勇妻子杨阳，董芝勇对胡晓伟交付房屋行为不予认可，且胡晓伟也无证据证明董芝勇接收了涉案房屋，故胡晓伟该上诉请求，本院不予支持。涉案租赁合同约定，胡晓伟拖欠房租超过3个月，董芝勇有权解除合同、收回房屋，并以拖欠租金数额的2%按日支付违约金，同时约定任何一方违反该合同内容应当支付50万元罚款。董芝勇主张15万元违约金，并未超出双方合同约定的违约金数额，原审支持董芝勇违约金的诉讼请求，并无不当。胡晓伟上诉称，违约金不得高于实际损失的30%，董芝勇对其损失没有进行举证，其主张的违约金数额是合同约定违约金的30%。胡晓伟迟延支付租金导致的损失应为迟延支付租金的银行贷款利息损失，数额应认定为2万元。因涉案《房屋租赁合同》约定的租期为2009年10月1日至2019年10月1日止，现涉案合同尚未履行完毕，由于胡晓伟迟延支付租金的违约行为导致涉案租赁合同提前解除，董芝勇所造成的损失不仅有迟延支付租金的利息损失，还包括因提前解除涉案租赁合同所造成的房屋租金损失。故胡晓伟该上诉理由不成立，对其该上诉请求，本院亦不予支持。（二）关于原审程序是否违法的问题涉案《房屋租赁合同》签订主体为胡晓伟与董芝勇，董芝勇依据涉案合同约定向胡晓伟主张权利并无不当。胡晓伟上诉称其与杨阳、王玉龙系合伙关系，胡晓伟、杨阳、王玉龙应作为共同诉讼人参加诉讼。依据《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。即使胡晓伟与杨阳、王玉龙系合伙关系，依据上述法律规定，董芝勇可以向任一合伙人或全体合伙人主张权利。董芝勇向涉案《房屋租赁合同》签订主体胡晓伟主张权利，符合法律规定。故一审程序并不违法。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。胡晓伟的上诉请求不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人胡晓伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔德敬代理审判员  付广永代理审判员  郭东武二〇一五年十一月十五日书 记 员  杜元亨附：本案二审处理适用的主要法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；