江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0731民初2566号原告（反诉被告）：封怡祥，男，汉族，1957年8月4日生，户籍地：于都县，现住，委托代理人：华国宝，江西玉成律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托代理人：李卫荣，女，汉族，1963年1月30日生，系封怡祥妻子，代理权限：特别代理。被告（反诉原告）：林志强，男，汉族，1965年12月29日生，住于都县，委托代理人：冯文忠，于都县贡江法律服务所法律工作者，代理权限：特别代理。原告封怡祥与被告林志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告封怡祥及其委托代理人华国宝、李卫荣，被告林志强的委托代理人冯文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封怡祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告在七日内协助原告办理座落在于都县长征大道中段农技大楼四楼（产权证号00××22)房屋一套及卫生间两间的房屋过户手续。2、判令被告向原告支付违约金30000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2006年9月14日，原、被告就被告座落在于都县长征大道农技大楼四楼一层房屋及卫生间二间以10万元的价格转让给原告达成协议（产权证号00××22),协议同时还约定，房款付清后被告应立即协助或代办理房屋过户手续，否则违约者应向守约方支付购房总额30%的违约金。协议签订后，原告依约付清全部款项，随后被告告知原告其房产证己抵押在房产部门，以后还清借款后拿回房产证再去办理，随后的时间里，原告每年数次催被告收回房产证尽快办理过户手续，被告皆答应一定会尽快收回房产证，但无结果。今年春节后不久，原告又催被告共同办理房屋过户手续，谁知被告竟以“我老婆不同意”为由拒绝办证。合同一经合法签订，对双方皆有约束力，被告应全面善意的履行，而被告在房屋买卖交付十一年不但不愿办理过户手续，还公然反悔，其行为违反最基本的诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益，特根据法律相关规定，具状你院，请依法判决。被告林志强辩称，被告没有违约行为与事实，原告的诉讼请求应当予以驳回。2006年9月14日，被告与原告签订了《房屋转让协议》，协议约定被告位于县城长征大道中段原农技大楼四楼的住房166.87平方米，产权证号为“房权证（发）字第××号”房屋一套转让给原告，同时，还约定了产权过户登记所涉及的一切税费由原告承担。之后，被告多次陪同原告到房产局办理产权变更登记，由于原告一直听信他人所言，认为涉及的税费要由被告承担而未果。之后，办理产权变更登记的税费不断增加，原告更不愿意缴纳而未果。因此，由于原告违背《房屋转让协议》第四条的约定拒不缴纳税费引起的，并非被告违约造成的，被告没有过错，无需承担违约责任。其次，原告原租赁被告的房屋开办美容美发店，租赁期限自2004年2月1日起至2007年元月30日止。双方签订的《房屋转让协议》约定了房屋转让款应当在房屋租赁合同届满之日前付清。但是，原告没有按照协议的约定按时向被告支付房屋转让款，而是拖延至2007年2月25日才付清，因此，原告也构成了违约。《房屋转让协议》第六条明确约定“甲乙双方应遵守协议所例条款，如有一方违约将处以购房款总额30%的违约罚款金。同时本协议自动失效。”基于原告违约，协议约定了因违约而失效，因此，原告要求被告协助其办理房屋产权变更登记的诉讼请求没有合法依据也应当予以驳回。反诉原告林志强向本院提出反诉请求：1、确认反诉被告与反诉原告签订的《房屋转让协议》早已自动失效并终止履行；2、判令反诉被告承担违约责任并支付违约金30000元；3、本案反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：上已述及，2006年9月14日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋转让协议》后，反诉被告拒不履行《房屋转让协议》第四条中约定的承担缴纳过户所需税费责任，导致没有办理房屋产权变更登记。而且，反诉被告没有按时支付房屋转让款，反诉被告构成违约，且在其违约之后，依据双方签订的《房屋转让协议》第六条的约定本协议早已自动失效。鉴于反诉被告违约，应当按照约定向反诉原告承担支付30000元违约金的违约责任。为此，反诉原告为了维护自己的合法权利，在本诉原告起诉后，就此依法提起反诉。请求贵院依前列反诉请求裁判。反诉被告（原告）封怡祥辩称，反诉人说被反诉人没有及时缴纳税款，导致没有办理房屋所有权的变更，这是不能成立的，现在反诉人拿不到房产证，房产局的人也说不能变更，如何纳税，当时是说协助反诉被告办理，现在都不知道具体税款是多少，如何缴纳？反诉被告没有按时支付房款，对方主张反诉被告违约，是按照原来签订的合同，当时后期反诉被告方签过了合同，并且已经缴纳了房款，所以反诉不能成立，理应驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交了以下证据：1、《房屋转让协议》复印件，证明原告已购被告的房屋；2、收据5份复印件，证明原告已付清全部房款；3、房产证复印件，证明房屋产权人为被告；4、身份证及常住人口信息复印件，证明诉讼主体适格；5、原被告于2004年8月1日签订的租赁店面合同复印件一份，证明该合同取代了前面的合同，应该以这份合同为准。被告质证认为，对证据3、4三性无异议，其中证据1被告方认为有违约行为，本协议自动失效，不应该再履行；证据2购房款虽然付清了，但是没有按照协议约定的期限内付清，构成违约；证据5真实性有异议，根据二份合同的签字，与被告方的字迹不一样，被告方当事人也没有签订第二份租赁合同，被告只签过了一份合同。反诉原告（被告）林志强向法院提交了如下证据：证据1、2和原告提交的证据1、2是一样的，但证明对象不一样。反诉被告（原告）封怡祥质证认为，质证意见同答辩意见一致，对2004年2月1日签订的租赁协议，原告方没有，对其三性都无法确认。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年2月1日，原告封怡祥与被告林志强之妻黄会琴就被告林志强所有的位于原农技大楼，现东升花园后旧楼四楼一层约200平方米房屋签订《租赁房屋协议》。协议约定了租金每月600元，押金600元，租赁期限为三年，即签订合同之日2004年2月1日至2007年元30日止。协议还约定了双方的责任、违约责任等权利义务内容。因原告封怡祥经营美容美发，2004年8月1日，原告封怡祥与被告林志强之妻黄会琴签订了《租赁店面合同》。合同甲方为黄会琴，乙方为封怡祥，合同载明：乙方经营美容美发承租甲方东升花园三号一间店面及四楼两套住房和楼梯间卫生间。还载明：“一、租金：乙方每月支付租金；店面：2150元／间，四楼2套住房：600元。每月租金合计2750元；每月5日前支付。二、押金：签订合同后，乙方需向甲方缴交2800元押金；合同期满后，甲方必须一次性如数归还乙方。三、租赁期：三年，即2004年8月1日起至2007年7月30日止…”等内容。2006年9月14日，原告封怡祥与被告林志强签订了《房屋转让协议》。协议载明：甲方：于都贡江镇，林志强；乙方：于都县贡江镇，封怡祥。甲方自愿将坐落在县长征大道中段原农技大楼四楼一层住房转让给乙方。经双方协商制定如下协议：一、房面积为：166.87平方米。产权证号为：00××22号（产权所有人林志强）。包括上四楼楼梯卫生间两间。二、金额：人民币拾万元整（100000元）。三、付款方式：签协议之时付款贰万元整。本年春节前付款叁万元整。剩余款项伍万元，在该住房租赁合同期满之日前付清。四、甲方责任：甲方应在乙方转让金付清时，协助或代办该房屋过户手续。但所涉及的一切税费由乙方承担。甲方自愿无偿提供同其余两合伙人分得建柴火间空坪给乙方自建柴火间。五、乙方责任：乙方应按以上（第三条协议）准时支付甲方的转让金。六、甲、乙双方应遵守协议所列条款，如有一方违约将以购房总额30%的违约罚款金。同时本协议自动失效。七、该住房现租赁给乙方使用。在该协议签定后，下月开始甲方不再收取乙方租金。如乙方违约原租赁合同生效。八、此协议壹式两份。甲、乙双方各执壹份。双方签字生效。甲方：林志强签字，乙方：封怡祥签字，落款时间：二00六年九月十四日。协议签订后，当日，原告向被告支付房款20000元，被告林志强当日写下收据一张；2006年10月7日，原告向被告支付购房款10000元，被告写下数据一张；同年11月6日，原告向被告支付购房款20000元，被告林志强之妻黄会琴写下收据一张；同年12月7日，原告向被告支付购房款，被告写下收据一张；2007年2月25日，原告向被告林志强支付购房款30000元，被告写下收据一张。原告向被告支付购房款共计100000元。另查明，被告林志强与黄会琴于1999年1月1日在于都县民政所登记结婚。双方系合法夫妻的事实。2000年4月3日，被告林志强与他人合伙对坐落于于都县贡江镇长征大道中段，总面积1110平方米，房屋为砖混结构共五层，建筑面积1474平方米的标的物竞拍成功。转让方为于都县农业局，买受方为被告林志强及其合伙人共四人签订了《房地产拍卖转让合同》。合同中约定：第四条，房地产转让价款含在办理房地产产权转移手续时应缴纳的一切税费。在办理产权转移手续时，甲方负责缴纳一切税费，乙方不再承担。于都县公证处对该合同进行了公证。2001年9月12日，被告林志强等人经公开拍卖，合伙竞买农技培训大楼所得进行了分割，其中被告林志强分割所得的房屋是第四层房屋，面积166.87平方米，土地使用面积35.04平方米。被告林志强向于都县房地产管理局申请办理房产证，2001年9月18日，于都县房地产管理局向被告颁发了房权证（发）字第××号房产证。房屋所有权人林志强。2003年12月18日，被告林志强为杨六秀贷款将该房屋抵押银行，签订了《于都县住房公积金委托贷款抵押合同》，贷款期限为2003年12月19日至2006年12月18日止。2006年9月14日，被告林志强将房屋转让给原告封怡祥后，因该房屋抵押贷款尚未还清，无法取回房产证。被告要求待取回房产证后，再协助原告办理过户转让手续。此后，被告取回房产证与原告多次到房地产管理局办理过户手续，因房屋过户所涉的税费问题的承担发生争执，无法协商一致，致使双方未能办理过户手续。原告封怡祥一直居住在该案涉房屋至今，被告未向原告主张案涉房屋的租金。原告自从签订购买房屋合同，从租赁房屋到房屋转让，原告一直在该案涉房屋居住，并对房屋进行管理。因多年无法办理产权过户手续，原告遂诉至本院，要求被告协助办理过户手续，并要求被告因违约支付违约金30000元；而被告林志强提起反诉，请求确认反诉被告（原告）与反诉原告（被告）签订的《房屋转让协议》失效并终止履行；反诉被告（原告）承担违约责任并支付违约金30000元。本院认为，本案争议焦点为：房屋买卖合同的效力问题；被告及反诉被告是否已经违约问题。房屋买卖合同效力问题：案涉房屋的《房屋转让协议》系原、被告双方真实意思表示，未违反法律法规及相关规定。该《房屋转让协议》合法有效。原、被告应按合同履行。合同签订后，被告多次协助原告到房产部门办理房产过户手续，合同并未终止履行。被告及反诉被告是否违约的问题：在原告（反诉被告）封怡祥签订《房屋转让协议》后，陆续向被告支付购房款，原告最后一次付款是2007年2月25日，被告认为按双方2004年2月1日签订的房屋租赁合同，租赁期满日为2007年1月30日，原告构成违约；原告认为，按其后再次签订的《租赁店面合同》是2004年8月1日，租赁期满是2007年7月30日，原告并未违约。本院认为，2004年8月1日签订的合同除包含2004年2月1日租赁的房屋外还包括店面，前后内容吻合，该合同的真实性可以认定，因此，应以2004年8月1日签订的租赁合同认定租赁的期限，原告在租赁期满前支付了最后一笔购房款，不构成违约。被告在签订合同后，多次协助原告办理过户手续，应案涉房屋税费问题未办成，被告不存在拒不协助的情形，因此，原告主张被告不协助过户违约也不成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，被告有协助原告办理产权过户的义务。综上所述，原告请求被告协助办理过户的主张成立，本院予以支持；原告要求被告支付违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告（被告）请求确认合同无效的主张不成立，本院不予支持；反诉原告请求反诉被告封怡祥承担违约金的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条规定，判决如下：一、被告林志强于本判决生效后二个月内协助原告封怡祥办理坐落于于都县贡江镇长征大道中段农技大楼四楼房屋（产权证号：房权证（发）字第××号）一套（包含两间卫生间在内）的房屋过户手续；案涉房屋过户所涉的一切税费由原告封怡祥承担；二、驳回原告封怡祥请求被告林志强支付违约金的诉讼请求；三、驳回反诉原告林志强请求确认《房屋转让协议》无效并终止履行的诉讼请求及请求反诉被告承担违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，反诉案件受理费325元，共计975元，由被告（反诉原告）负担650元，与原告（反诉被告）负担325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  严继东人民陪审员  刘小英人民陪审员  刘丽雅二〇一八年十一月三日代理书记员  梁 娜