福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2015）侯民初字第1930号原告周永晨，男，1988年8月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托代理人陈江、陈湘霖，北京君泰（福州）律师事务所律师。被告正荣（闽侯）置业发展有限公司，住所地闽侯县。法定代表人吴家云，职务总经理。委托代理人齐小奇、钱冠笛，福建拓维律师事务所律师。原告周永晨与被告正荣（闽侯）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理。依法由审判员张峰担任审判长，人民陪审员程天池、钟李敏组成合议庭，分别于2015年8月10日、2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告周永晨委托代理人陈江、陈湘霖、被告正荣（闽侯）置业发展有限公司委托代理人钱冠笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周永晨诉称，2013年1月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告所开发的位于甘蔗街道滨江西大道77号正荣润园＊＊＊＊单元，总房款为803740元，被告应于2014年12月27日前将该商品房交付原告使用。如逾期交房超过30天，被告每日按已付购房款万分之伍向原告支付逾期交房违约金。合同签订后，原告已如约履行了全部购房款的交付义务，但被告至今未取得位于甘蔗街道滨江西大道77号正荣润园之建筑工程消防验收或竣工备案凭证、建设工程竣工规划验收合格凭证及建设工程竣工验收备案凭证等。原告与被告之间的买卖关系明确，被告的行为已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。现原告诉至法院，请求判令：1、判令被告向原告支付延迟交房违约金（暂算至2015年5月31日共计50149元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告正荣（闽侯）置业发展有限公司辩称，一、诉争房屋于2014年10月13日通过竣工验收，于2014年11月19日通过消防验收，在2014年12月27日前已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告不存在逾期交房违约行为。根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《消防法》的相关规定以及《商品房买卖合同》的约定，诉争房屋于2014年10月13日通过竣工验收，于2014年11月19日通过消防验收，于2014年12月16日前达到了《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，并且具备《福建省新建商品住宅质量保证书》和《福建省新建商品住宅使用说明书》。据此，诉争房屋已于2014年12月16日前达到交付条件。在房屋达到交付条件的情况下，被告于2014年12月16日向原告发送了《交房通知书》，书面通知原告在2014年12月27日收房。根据《商品房买卖合同》第十一条约定：原告应在被告书面通知中载明的交付日期内到被告指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日应交纳商品房保管金人民币壹佰元整。原告无正当理由逾期接楼或拒不接楼，则以被告书面通知的交付日期最后一日为准，视为被告已经依约交付。因此，被告已于2014年12月27日履行完毕交房义务，被告不存在逾期交房的行为。二、原告拒绝履行收房义务没有法律依据和合同依据，应向被告承担逾期收房违约责任。（一）建设工程竣工规划验收合格凭证及建设工程竣工验收备案凭证等并非法定和约定的商品房交付条件。根据《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”和《城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，房屋经竣工经验收合格后即方可交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，竣工验收由开发商组织完成。《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件也是“经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位的竣工验收和消防验收”。可见，不论是法律规定还是合同约定，诉争房屋通过竣工验收以及消防验收即具备交付条件，建设工程竣工规划验收合格凭证及建设工程竣工验收备案凭证等并非法定和约定的商品房交付条件，原告以此为由认定房屋不具备交付条件并拒绝收房没有法律依据和合同依据。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，原告应就拒绝收房的行为向被告承担逾期收房违约责任。（二）《关于正荣润园项目商品房住宅品质提升事宜的协议书》与房屋交付条件无关。部分正荣润园业主代表与被告于2015年1月6日签订的《关于正荣润园项目商品房住宅品质提升事宜的协议书》（下称“《品质提升协议》”），约定“对正荣润园商品房住宅的标准层入户走廊进行墙面贴砖”。而关于入户走廊内墙，根据《商品房买卖合同》附件三约定的内墙装修标准是“墙面水泥砂浆找平”。可见，《品质提升协议》是业主在房屋内墙达到《商品房买卖合同》约定标准后提出的额外要求，与房屋交付条件无关。原告依据《品质提升协议》主张房屋没有达到交付条件并拒绝收房没有法律依据和合同依据。三、原告无权根据《商品房买卖合同》第九条要求被告承担逾期交房责任原告要求被告支付逾期交房违约金的理由是房屋没有达到交付条件，而非被告未在约定的期限内未提供房屋。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，对于未达到交付条件的处理方案选择的是第2项，即“买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金”。《商品房买卖合同》第九条只有在以下两种情况才能适用：一种是关于无标的交付即迟延交付的违约责任；另外一种是双方在合同第八条第二款中选择适用第1项方式，即“在房屋未达到交付条件的情况下，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”。因此，不论被告是否存在逾期交房行为，原告都无权根据《商品房买卖合同》第九条要求被告承担逾期交房责任。综上所述，正荣公司已经履行了法定和约定的交房义务，不存在逾期交房违约行为，原告的诉讼请求和事实及理由没有法律依据和合同依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告周永晨为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明原告向被告购买商品房，合同约定被告应于2014年12月27日前向原告交付符合条件的商品房；2、发票，证明原告已向被告全额支付了购房款；3、关于正荣润园项目商品房住宅品质提升事宜的协议书，证明被告公共配套建设未达到交付条件。4、房屋交付通知书，证明被告通知原告收房时向原告收取不合理费用。5、张片2张，证明单元内楼板穿透性裂缝、空鼓、漏水等。6、关于正荣润园项目品质提升工作的公示，证明开工时间及完工时间超过双方约定的品质提升中约定的时间。被告对原告提供的上述证据质证意见如下：证据1“《商品房买卖合同》”真实性和证明对象都有异议。原告提供的合同文本提交不完整，应以被告提供的《商品房买卖合同》文本为准。合同约定的交付标准是“经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，原告主张的建设工程竣工规划验收合格凭证及建设工程竣工验收备案凭证等并非商品房的交付条件。此外，根据《商品房买卖合同》附件三关于建筑物内墙装修标准的约定，内墙只需装修至墙面水泥砂浆找平即达到交付条件。证据2“发票”没有异议。证据3“关于正荣润园项目商品房住宅品质提升事宜的协议书”真实性没有异议，证明对象有异议。根据《商品房买卖合同》附件三关于建筑物内墙装修标准的约定，内墙只需装修至墙面水泥砂浆找平即达到交付条件，原被告双方在《关于正荣润园项目商品房住宅品质提升事宜的协议书》中约定的对入户走廊进行墙面贴砖的品质提升工程，并非商品房交付条件。该证据与交房条件无关，更不能证明房屋公共配套没有达到交付条件。证据4“关于房屋交付通知发”真实性关联性没有异议，同时该证据证明被告已经在2014年12月16日向原告发出交房通知书，通知原告于2014年12月27日收房，与我们的证据5的证明对象一致。同时也证明原告确实受到了被告的交房通知，被告已经履行了通知义务；5、“关于张片2张”，张片与本案无关，不能证明房屋不具备交付条件，即使存在照片上的问题，被告也只承担保修责任，而不是逾期交付责任；6、“关于正荣润园项目品质提升工作的公示”因原告未提供证据的原件，故不予质证。本院对于原告提供的上述证据认证意见如下，原告提供的证据1-4经核对与原件一致，本院对真实性予以确认，其与本案具有关联性，作为本案证据材料予以采用；对证据5不能证明诉争的房屋质量存在问题，故本院不予认定。对证据6因原告未向本院提供证据原件，故本院不予认定。被告正荣（闽侯）置业发展有限公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据，证据1“《商品房买卖合同》”，证明对象：1、原告购买被告开发的位于福州市闽侯县甘蔗街道滨江西大道77号的正荣润园＊＊＊＊单元商品房，总房价款为人民币803740元。2、原告应在被告书面通知中载明的交付日期内到被告指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续。原告无正当理由逾期接楼或拒不接楼，则以被告书面通知的交付日期最后一日为准，视为被告已经依约交付。3、被告向原告交付商品房的条件为通过经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位的竣工验收和消防验收，原告主张的建设工程竣工规划验收合格凭证及建设工程竣工验收备案凭证等并非商品房交付条件。证据2“《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》”、证据3“《建设工程消防验收意见书》”、证据4“《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”，证明对象：诉争房屋已于2014年10月13日通过竣工验收，于2014年11月19日通过消防验收，具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，讼争房屋在2014年12月27日前已具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件。证据5“《房屋交付通知书》及发送证明”，证明对象：被告在诉争房屋达到交付条件后，通知原告于2014年12月27日交房，被告不存在逾期交房的行为。证据6、正荣润园1-10#楼标准层走道墙面施工工程开工事宜《工作联系函》，7、正荣润园1-10#楼标准层过道墙面施工工程《建设工程竣工验收单》，8、正荣润园入户走廊贴砖工程现场完成照片，9、正荣润园18#楼别墅围墙改成铁艺栏杆围墙现场完工照片，证明被告在签订《关于正荣润园项目商品房住宅品质提升事宜的协议书》后，依约完成了入户走廊墙面贴砖以及头排别墅围墙改为透绿栅栏的品质提升施工，已履行完毕约定的内容。10、闽侯县城乡规划局《建设项目竣工规划审核意见单》。证据11、闽侯县环境保护局《关于同意正荣（闽侯）置业发展有限公司正荣润园项目投入使用的批复》，12、闽侯县人民防空办公室《民用建筑人防备案办结单》，13、《联系函》；14、《工程验收报告》；15、《验收证书》；16、《工程竣工验收报告》；17、《工程验收证书》；18、《建设工程竣工验收单》；19、《防雷装置验收意见书》；20、电梯使用标志、特种设备注册登记表、特种设备使用登记证，证明诉争房屋的供水、供电、燃气、有线电视、通讯、道路、绿化等设施和公共配套建筑以及公共配套设施在2014年10月13日已到设计要求条件并按规划设计要求建设完成，具备使用条件。诉争房屋在合同约定的交房日期2014年12月27日前已达到了法律规定和合同约定的全部交付条件。原告对被告提供的上述证据质证意见如下：对证据1、2、3、4真实性没有异议，对证明对象有异议。双方签订的《商品房买卖合同》第八条虽然只约定交付使用的条件为：商品房经过建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，但根据福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第22条规定：交付使用的房屋不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收。因此，商品房要符合“经验收合格”的交付条件，不仅需要勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行工程竣工验收合格，还必须经过消防、规划、环保等部门进行的验收合格。该案诉争商品房只有五单位出具的竣工验收合格报告及消防部门出具的合格文件，并无规划、环保等部门出具的认可验收合格的文件等证明材料，故本案商品房在2014年12月27日被告通知原告交房时是不符合“经验收合格”的交付条件，原告有理由拒收。被告此后未通知原告再去交房，存在逾期交房的事实，应承担逾期交房的违约责任。被告在提供的房屋交付通知书中要求原告交纳不合理的费用是原告拒绝收房的原因。从被告提供的证据2福建省房屋建筑工程竣工验收报告内容来看，该证据仅能表明诉争房屋通过了建设、施工、勘察、设计、监理等五家单位的竣工验收，它仅能表示建设单位即被告对工程质量的认可。上述五家单位联合竣工验收，是依照《建筑法》第六十一条和《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定所进行的建筑工程质量竣工验收。对证据5真实性有异议，我们收到的与被告举证的证据5不一样，被告提供的我们没有收到，只收到我们向法庭提供的。根据双方签订的合同第十一条规定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。而被告在寄给原告的收房通知中要求原告支付：1、物业服务费；2、装修垃圾清运费；3、代收水电公摊费；4、有线电视初装费等费用等，原告认为原告还未收房入住被告就要求原告支付装修垃圾清运费、水电公摊等费用属于收取合同约定范围以外的不合理费用，因此，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。对证据6-9对真实性有异议，对证明对象有异议，对证据9中的照片拍摄时间无法认定，不能确定工程完工时间，照片是第一次开庭后拍摄的。根据协议约定头排别墅围墙品质提升为透绿栏杆工程，并未提供完工证明，结合被告在2015年3月19日在小区内张贴的《关于正荣润园项目品质提升工作的公示》明确表明了入户走廊贴砖工程及围墙改成铁艺栏杆围墙工程将于2015年4月25日正式全面展开，其中入户走廊贴砖工程计划于2015年6月25日完工，围墙拆除和恢复事宜，计划于2015年5月15日完成。原先对被告提供的工程联系函及建设工程竣工验收单（ZRJT-GG-26-X）的证明对象有异议，不能确认该工程于2015年1月23日开工，于3月21日完工。其证据仅能证明有对走道墙面施工工程，证明完工的是1号楼2层贴砖样板工程，不能证明开工及完工的时间，实际完工是在2015年8月左右。证据10从被告提供的闽侯县城乡规划局出具的《建设项目竣工规划审核意见单》【侯规（2015）024号】中可以看出被告于2015年6月18日方才通过规划审核。证据11闽侯县环境保护局2015年8月7日出具的《关于同意正荣（闽侯）置业发展有限公司正荣润园项目投入使用的批得》（侯环保（2015）248号）中明确写明“你司正荣润园项目已基本建成，基本符合投入使用的条件，经研究同意你司正荣润园项目投入使用。”由此可见正荣润园项目于2015年8月7日方才取得环保部门同意投入使用。证据12可以看出是于2015年7月24日通过民用建筑人防竣工备案。证据13、14、15、16、17、18真实性、证明对象没有异议。证据19也可以看出来是于2015年1月26日方取得防雷装置验收合格。证据20被告提供的电梯使用标志的时间为2015年5月，而其提供的标志可以看出绝大多数电梯显示的下次检验时间多为2015年5月、6月、8月、9月，已经明显超过了检验时间，可以看出，被告未及时对电梯进行相关检修。本院对被告提供的上述证据认证意见如下，对被告提供的证据1-4经核对与原件一致，与本案具有关联性，本院予以采用。证据5与原告提交的其实际收到的通知材料不一致，不作为本案证据采用。证据6、7经与原件核对一致，本院对真实性予以确认，其与本案具有关联性，作为本案证据材料予以采用。证据8、9对真实性予以确认，其与本案具有关联性，作为本案证据材料予以采用。证据10-20经核对与原件一致，对真实性予以确认，其与本案具有关联性，作为本案证据材料予以采用。经审理查明，2013年6月9日，原告周永晨与被告正荣公司签订了一份《商品房买卖合同》及六份合同附件，购买被告开发的位于福州市闽侯县甘蔗街道滨江西大道77号的正荣润园＊＊＊＊单元商品房，总房价款为人民币890836元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的叁％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之伍（该比例应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，于2014年10月13日被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收。竣工验收结论：本工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意交付使用。2014年11月19日，闽侯县公安消防大队对被告报送的正荣润园建设工程进行消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格，在消防方面具备使用条件。2014年12月16日，被告向原告发出了《房屋交付通知书》以及《房屋交付须知》，通知原告于2014年12月27日携带相关交房材料至正荣润园4#大楼办理入住手续，原告于2014年12月20日收到了上述通知。2015年1月6日，被告作为甲方与正荣润园项目5名业主代表作为乙方签订了《关于正荣润园项目商品房住宅品质提升事宜的协议书》，约定：一、正荣公司根据双方协商结果，拟对正荣润园商品房住宅的标准层入户走廊进行墙面贴砖，以及头排别墅围墙品质提升为透绿栅栏以与后面别墅栏杆协调一致，费用由正荣公司承担；二、标准层入户走廊墙面瓷砖样板施工在本协议签订后15日内完成，经业主代表同意后，全面开展除样板外的其他施工，并在两个月内完成。甲方大规模施工前，乙方应提供本栋楼三分之二以上业主签字的确认书／授权委托书，证明此事项已经过本栋楼全体业主的同意。如甲方未在2个月内完成施工，应向乙方支付按原商品房买卖合同约定的逾期交房违约金；三、甲方大规模施工期间，各栋楼的业主代表／楼主代表应协助正荣公司办理各栋楼业主的房屋交付事宜，各楼栋业主应按原《商品房买卖合同》的约定办理相关入户手续。在相关入户手续办理过程中，双方对该协议确定的因品质提升改造工期而产生的违约金予以免收；……五、除双方协商确认的上述品质提升工程以外，其他非公共区域的有关交付、保修事宜仍按业主与甲方签订的原《商品房买卖合同》的约定执行。2015年1月19日，正荣公司向深圳市晶宫设计装饰工程有限公司（以下简称晶宫工程公司）发出《工作联系函》，称正荣润园1-10#楼标准层走道墙面施工工程已具备开工条件，请晶宫工程公司于2015年1月23日进场施工。2015年3月21日，晶宫工程公司作为施工单位与建设单位正荣公司各部门就正荣润园1-10#楼标准层走道墙面施工工程签发了《建设工程竣工验收单》，施工单位意见为已完成合同约定的施工内容，自检合格并复核工程质量交付要求。现原告向本院起诉要求被告向原告支付迟延交房违约金及本案诉讼费由被告承担。另查明，闽侯县城乡规划局于2015年6月18日向正荣公司出具了《建设项目竣工规划审核意见单》，具体意见为正荣润园1#-13#楼，15#-18#楼，公厕及地下室经规划审核，基本符合规划要求。闽侯县环境保护局于2015年8月7日作出《关于同意正荣（闽侯）置业发展有限公司正荣润园项目投入使用的批复》，批复意见为正荣润园项目已基本建成，基本符合投入使用的条件，经研究同意正荣润园项目投入使用。闽侯县人民防空办公室于2015年7月24日出具了《民用建筑人防备案办结单》，对正荣润园项目17#、1#-13#、15#-18#建设项目的审核意见为：经审核，该建设项目符合《中华人民共和国人民防空法》和《福建省人民防空条例》有关规定，提供资料完整，结果符合规范，同意给予办理竣工备案。同时，正荣润园小区的通水、有线电视、通信、通电、燃气、景观工程等设施和公共配套建筑以及公共配套设施也均于2014年12月20日前建设完成，电梯也于上述日期前具备了使用条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的权利、义务。双方在合同中已就交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定。诉争的房屋被告分别在2014年10月13日经建设、勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，并于2014年11月19日消防验收合格，故该房屋具备了约定的交付条件。被告在约定的交付期限内向原告发出交房通知书，履行了书面通知买受人办理交付手续的义务。另，《品质提升协议》涉及的是“对商品房住宅的标准层入户走廊的品质提升事宜”，根据《商品房买卖合同》附件三的约定，标准层入户走廊墙面的交付标准是“内墙面水泥砂浆找平”，被告已按照《商品房买卖合同》约定的标准施工完毕。《品质提升协议》属于原被告双方对合同约定之外事项的另行约定，双方也未在《品质提升协议》约定变更交付条件。且根据《品质提升协议》第三条的约定，原告在被告进行品质提升施工期间仍要按《商品房买卖合同》的约定办理房屋交付事宜，履行收房义务。另外，被告也已履行完毕《品质提升协议》约定事项，原告的权益并未受到损害，故对原告的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七的规定，判决如下：驳回原告周永晨的诉讼请求。本案案件受理费1256元，由原告周永晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  张 峰人民陪审员  程天池人民陪审员  钟李敏二〇一五年十一月二十六日书 记 员  林燕艳附：本案适用主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，由完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用。