贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初7725号 原告:陈洋，男，汉族，1979年6月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告:贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星瑞丰新城(毕节市洪山路10号)。 统一社会信用代码:9152050070966631X。 法定代表人:卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:李庭松(特别授权代理)，男,汉族,该公司法律顾问。 原告陈洋与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年11月14日，本院公开开庭进行了审理。原告陈洋，被告毕节市瑞丰房地产有限责任公司之委托诉讼代理人李庭松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈洋向本院提出诉讼请求：1.判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司立即为原告办理位于贵州省毕节市七星关区不动产权证书交付原告陈洋；2.判决被告向原告陈洋支付逾期办理不动产证违约金计算至2018年6月30日共计人民币20925.67元，并以房款286653元为基数，按每日万分之零点五自2018年7月1日起计算至被告办理不动产权证书交付原告陈洋时止；3.本案诉讼费由被告负担。 事实和理由:2010年11月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于七星关区房屋出售给原告，合同约定房屋总价款为286653元，交房时间为2012年6月30日，办理不动产权证书时间为交房使用后730日内，逾期则按日赔付买受人已付房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告按约定支付全部购房款及相关费用。被告交付房屋给原告后，至今未办理房屋不动产权证书交付原告。 原告认为，被告未按合同约定办理不动产权证书交付原告，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。 被告口头辩称，被告未按时办理房产证的原因主要有两点：一是瑞丰新城6、7号楼拆迁工作由政府负责，但时至今日该拆迁仍未完成，瑞丰新城不能形成环形消防通道，导致消防验收无法完成，后续的不动产登记自2016年7月仍无法启动；二是2016年7月启动瑞丰新城办证工作后，市国土局称被告在瑞丰新城项目上欠交土地出让金，办证工作暂时终止，后市国土局组织相关人员调查，经查，被告不存在欠交土地出让金的情形，故自2017年7月才重新启动办证工作，至本案开庭时瑞丰新城14号楼的不动产权证以及相关的个人不动产证已陆续办理并发放，因此请法庭将被告的履约时间扣除由于政府原因耽搁的期间予以顺延；本案在2015年9月30日前诉讼请求部分已超诉讼时效，请法庭裁决时不予考虑。 本院经审理查明，2010年11月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于七星关区商品房出售给原告，该商品房总价款为286653元，被告承诺于2012年6月30日前，向原告交付涉案房屋，并承诺在涉案商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，买受人在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款，2012年6月30日，被告向原告交付涉案房屋，但被告未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，2012年6月6日，原告向被告缴纳涉案房屋办证费用749.00元，被告已于2018年8月14日通知原告提交办理涉案房屋的有关资料。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2012年6月30交房使用后730日内（即2014年6月30日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告至今未将前述资料报产权登记机关备案，且被告接受原告委托办证，至今未将涉案房屋不动产权证书交付原告的行为，已构成违约。故被告应当继续履行为原告办理涉案房屋不动产权证书以及支付逾期办证违约金的义务。根据被告陈述，涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记的有关条件，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的要求，本院予以支持。 对于逾期办证违约金问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应自约定日期起按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。对于计算违约金的起止时间问题，根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理不动产权证书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年6月30日之前履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2014年7月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2018年9月13日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，原告2014年7月1日至2015年10月1日期间的违约金请求权诉讼时效已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，对于2015年10月1日起至被告通知原告提交办理涉案房屋不动产权证书有关资料之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对于2014年7月1日至2015年10月1日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之零点五的标准计算，从2015年10月1日起计算至被告通知原告提交办理涉案房屋不动产权证书有关资料之日止（2018年8月14日），共计：286653元×0.5÷10000×1049日=15034.95元。原告要求被告支付20925.67元，本院予以支持15034.95元，其余部分不予支持。 对于被告当庭提出的抗辩理由，因其未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。对于其提出的原告要求被告支付逾期办证违约金，部分已超过诉讼时效的意见，本院予以采信。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起六十日内为原告陈洋办理位于贵州省毕节市七星关区房屋不动产权属证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈洋支付逾期办证违约金15034.95元（2015年10月1日至2018年8月14日）； 三、驳回原告陈洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币162.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一八年十一月二十一日 书记员  邓 頔