广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民二初字第2266号原告：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山，组织机构代码××。负责人：杨志盛，该分行行长。委托代理人：文建辉、黄俊栋，分别、实习律师。被告：张吉陵，女，苗族，身份证住址湖南省沅陵县，公民身份号码×××1647。被告：中山市合盈房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码××。法定代表人：卢志强，总经理。委托代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司中山分行（以下简称为中国银行中山分行）诉被告张吉陵、中山市合盈房地产开发有限公司（以下简称合盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告中国银行中山分行委托代理人文建辉、被告合盈公司的委托代理人梁翠莹到庭参加诉讼，被告张吉陵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行中山分行诉称：原告于2015年1月4日与被��张吉陵签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JE7WAA20140133号），约定由原告发放贷款给被告用于购买中山市石岐区康华路3号盈都尚轩2梯501房，金额为545000元，期限30年，被告应从贷款发放的次月起逐月还款，上述房产抵押给原告作为偿还贷款的保证。被告有任何一期未还款，原告有权解除合同，提前收回贷款，由被告合盈公司提供保证责任。合同签订后，原告履行了放贷义务，并且办理了抵押登记手续。但被告张吉陵未能依约按月供款归还贷款本息给原告，已累计拖欠供款3期。为此，原告诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告张吉陵签订的《个人一手住房贷款合同》；2.被告张吉陵立即归还贷款本金543214.57元、利息8654.40元、罚息101.38元（暂计至2015年7月8日，从2015年7月9日起至还清贷款本息之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款逾期利率计付），律师费27598.51元；3.原告对被告张吉陵提供的抵押房产即位于中山市石岐区康华路3号盈都尚轩2梯501房拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权；4.被告张吉陵承担本案诉讼费用；5.被告合盈公司对上述债务承担连带保证责任。原告中国银行中山分行为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据有：1.中国银行中山分行文件，证明原告具有诉讼主体资格；2.被告的身份证及户口本复印件，证明被告张吉陵的主体资格；3.企业机读档案登记资料及组织机构代码证，证明被告合盈公司的主体资格；4.个人一手住房贷款合同，证明被告张吉陵与原告之间存在抵押贷款合同关系的事实；5.借款借据，证明被告张吉陵向原告借款的金额；6.中山市商品房销售登记备案表、中山市商品房抵押登记备案证明，证明被告张吉陵提供的房产已办理抵押登记；7.逾期未还款查询��单（含最新查询清单），证明被告张吉陵拖欠贷款及利息的事实。因被告张吉陵下落不明，本院依法公告通知其应诉。现公告期限届满，被告张吉陵在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。被告合盈公司答辩称：1.被告应当承担的责任不是连带清偿责任，而是抵押物担保范围之外的补充清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保，又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实心担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。而本案中，被告李明财以自己的房产提供担保，根据上述法律规定，原告应先行使抵押权，不足部分才由被告承担补充清偿责任。2.合同并无约定被告的担保范围，也未明确约定担保范围包括实现债权的费用，故被告的担保范围不应包括律师费。即使担保范围包括律师费，因其律师费过高，而且没有实际发生的依据，故不应由被告承担。被告合盈公司为其辩解，在法定举证期限内未提交相应证据。经审理查明：2015年1月4日，张吉陵作为借款人、抵押人，中国银行中山分行作为贷款人、抵押权人，合盈公司作为保证人，共同签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JE7WAA20140133号），约定：借款人向贷款人借款545000元，用于购买位于中山市石岐区康华路3号盈都尚轩2梯501房，贷款期限为30年，自贷款人实际放款日起算；贷款人在同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位即合盈公司的专用账户；贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内适用的贷款利率为5.38125‰，实际执行利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮5%执行；浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；本合同项下贷款按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押；如借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本��同的约定，行使抵押权；如借款人未按期归还贷款本息即视为违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，有权终止或解除本合同；保证人合盈公司对本案债务承担阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担；此外还约定了其他事项。双方当事人分别签名盖章确认。上述合同签订后，中国银行中山分行于2015年1月5日将贷款545000元发放至张吉陵指定的合盈公司的账户。此后，张吉陵未能按时足额还款，中国银行中山分行遂诉至本院，提出前述诉求。诉讼期间，张吉陵偿还了部分款项，截至2015年11月5日，尚欠贷款本金541696.60元及利息11643.44元、罚息184.61元未还。另查：张吉陵提供抵押的位于中山市石岐区康华路3号盈都尚轩2梯501房房地产办理了抵押登记备案手续（易房抵字第DY201503240号）。本院认为：中国银行中山分行与张吉陵、合盈公司签订的《个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。中国银行中山分行依约向张吉陵发放了贷款，履行了出借款项的义务。张吉陵借款后未按期还款，属于违约，中国银行中山分行有权依照合同约定行使合同解除权，张吉陵还应承担清偿贷款本金、利息、罚息等违约责任。关于张吉陵欠款的数额，有中国银行中山分行提交的银行记账系统记载明细清单为证，且张吉陵未举证推翻中国银行中山分行的证据，故本院对中国银行中山分行主张的欠款数额予以确认。对于中国银行中山分行主张对张吉陵就本案提供的抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，抵押预告登记��因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施，其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，保障预告登记权利人的将来实现。涉案房地产办理了抵押登记备案，属于抵押预告登记，该抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，当张吉陵不履行还款义务，构成违约时，中国银行中山分行对债务人张吉陵提供的抵押预告登记担保房地产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。合盈公司作为担保人，应依约承担相应保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有���的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，本案中，中国银行中山分行与合盈公司在签订涉案个人住房借款合同中并未明确中国银行中山分行就保证担保或物的担保来实现债权的先后顺序，属约定不明的情形，现中国银行中山分行的债权既有债务人即张吉陵提供的物的担保，又有合盈公司提供的保证，依照法律规定，合盈公司作为保证人应对张吉陵提供的物的担保以外的债权承担保证责任，并有权在承担保证责任后向张吉陵追偿。因中国银行中山分行没有证据证明其为实现本案债权支出了相应的律师费，故本院对中国银行中山分行主张的律师费不予支持。被告���吉陵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司中山分行与被告张吉陵、中山市合盈房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JE7WAA20140133号）。二、被告张吉陵须于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国银行股份有限公司中山分行清偿贷款本金541696.6元及利息、罚息（截至2015年11月5日，利息11643.44元、罚息184.61元；从2015年11月6日起至债务清偿之日止，利息按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上上浮5%计算，罚息在前述利息执行利率基础上加收50%计算）；三、原告中国银行股份有限公司中山分行对被告张吉陵提供的抵押物即位于中山市石岐区康华路3号盈都尚轩2梯501房的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权；四、被告中山市合盈房地产开发有限公司在原告中国银行股份有限公司中山分行行使抵押权后，对被告张吉陵本案债务仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告中山市合盈房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告张吉陵追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司中山分行的其他诉��请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9596元，由原告中国银行股份有限公司中山分行负担456元，被告张吉陵负担9140元（该款原告中国银行股份有限公司中山分行已预交，被告张吉陵应在判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蔡 伟人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈嘉莹二〇一五年十一月十七日书 记 员  向 娜李小穆第-2-页共9页