河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1081民初6355号 原告：贾立彬，男，汉族，1977年8月5日出生，河北省霸州市。身份证号码：1310231977××××××××。 委托代理人：刘志华，河北圣鼎律师事务所律师。 被告：霸州市峰群房地产开发有限公司，住所地霸州市开发区兴华北路西侧，统一社会信用代码91131081582404311F。 法定代表人：刘锦山，该公司董事长。 委托代理人：许德强，河北天禹律师事务所律师。 被告：刘锦山，男，1956年5月18日出生，汉族。 原告贾立彬与被告霸州市峰群房地产开发有限公司、刘锦山为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法由审判员温绍波适用简易程序于2018年11月27日在霸州市人民法院第十九审判庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘志华，被告霸州市峰群房地产开发有限公司委托代理人许德强到庭参加诉讼，被告刘锦山经本院依法送达应诉手续及开庭传票，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 贾立彬向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告连带承担延期交房的违约责任，按照约定支付原告违约金（自2017年4月1日至实际交房之日，按照日万分之五的标准计算）截止到起诉之日为159738元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月12日原被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的茗汤温泉水岸花园小区13-2-1002房屋一套，房屋总价款为875278元，原告以首付款及按揭贷款方式支付完毕。合同约定被告应于2017年3月31日前交付房屋，但被告至今未交付房屋，未达到约定的房屋交付标准。被告刘锦山系霸州市峰群房地产开发有限公司唯一股东，其应在出资额不足范围内承担公司债务清偿责任。为维护原告合法权益，特起诉至法院。 被告霸州市峰群房地产开发有限公司辩称，1、被告愿意在法律允许范围内予以赔偿；2、按照双方购房合同的约定，政策原因导致的延期属于不可抗力范畴，应当在延期天数以内给予核减；3、合同约定的违约金给付比例过高，请求法庭给予调整，计算违约金的基数以各原告实际交付金额计算，以被告实际开具的发票及收据为准。 原告补充意见为，1、原被告签订合同之前的大气办责令被告停工的期间与本案无关。2017年4月11日被告所施工的原告购买的小区已经竣工，即从该日之后大气办再下达停工的命令也与本案被告履约行为无关。即法庭应审理的被告合理顺延时间是自2015年12月12日至2017年4月11日之间。2、被告答辩违约金过高不成立。 在庭审中原告向本院提供以下证据： 1、原告身份证复印件一份，证明原告主体身份。 2、原、被告于2015年12月12日签订的商品房买卖合同一份。证明原告购买了被告公司开发的茗汤温泉水岸小区13-2-1002楼房一套，在合同第8条约定交付日期为2017年3月31日，违约金约定在合同第9条。 3、原告首付款收据8张、银行贷款支付凭证1份，证实原告实际支付购房款875278元。。 4、霸州市行政审批局出具的内资企业登记基本情况表一份，证明被告公司的注册登记情况，出资人变更的情况，刘锦山为该企业的独资出资人，应当依法承担公司所承担的债务。 被告霸州市峰群房地产开发有限公司质证意见为，对证据1、2、3均无异议，对证据4的真实性无异议，但被告系有限责任公司，该公司的债权债务的法律后果由公司承担，原告诉称刘锦山承担无法律依据。 庭审中被告霸州市峰群房地产开发有限公司向法庭提供证据如下： 1、被告营业执照，法定代表人身份证证明，法人身份证复印件各一份，证明被告主体身份。 2、自2014年11月4日至2017年11月25日由霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布的40份的相关停工文件，附霸州市人民政府办公室关于印发霸州市重污染天气应急预案修编版的通知。证明因政策原因导致涉案工程停工262天，依据原被告双方签订的买卖合同，被告交付房屋应做相应顺延。 3、由霸州市建设局颁发的建筑工程施工许可证，编号为13108120150909300401。证明被告涉案工程开工时间为2015年8月1日，竣工时间为2017年3月25日，备注开竣工时间顺延。故结合证据2，我公司不可能就本案涉案工程在2017年4月11日就申请竣工，原告所述我公司在2017年4月11日涉案工程竣工与事实不符。 4、内资企业登记基本情况表一份，验资报告5份，刘锦山进账单两张。证明被告公司注册资本的变化过程，从而证实被告公司已经全部出资，原告所述刘锦山未全额出资与本案无关，根据法律规定，是否全额出资的法律意义在于防止出现空壳公司，而本案被告已经全部出资6700万元，至于被告法人刘锦山是否出资与本案无关，系刘锦山与公司之间内部纠纷。 原告质证意见为，对证据1真实性无异议。对证据2因都是复印件且部分文件应后附有停产企业清单，被告没有将清单全部提交，故无法判定被告公司是否在被限制停产限产范围内。另被告提供的文件起点时间为2014年11月4日，而其证据3开工时间为2015年8月1日，即发生在2015年8月1日之前的相关霸州市停产限产限制与本案无关，即被告正式施工日期为2015年8月1日，在此之后限产才是合理顺延工期的理由。再有即使被告在施工开始之后就有大气污染限产政策规定，但与原告签订合同日期为2015年12月12日，在签订合同时其应当已经知道其工程合理的竣工日期，如前期已经因为政策性限产导致竣工时间延迟，则其签订买卖合同时已经注意到这些因素的发生，那么被告给原告合理的预期交房，所以发生在2015年12月12日之前政策性停产不能作为本案合同约定工期顺延的理由。对证据3真实性无异议，不认可被告的证明目的。对证据4不是刘锦山入股后的出资情况，只有一笔89万元系刘锦山出资。原告了解刘锦山只是跟随原法定代表人徐庆春工作，本身没有实力出资6000多万元，在公司有重大纠纷下有转股情况，要求被告刘锦山承担相应连带责任。 被告补充意见，1、因为大气办下发的停工通知相对于原被告双方均是不可预见的，所以被告认为停工时间应当从工程的开工到竣工而不应以合同的签订时间为时间节点，更不应以合同约定的交房时间为结束节点，因被告也无法合理预期。2、被告公司的开工证晚于实际开工日期，公司股权转让后新的股东只需把股权转让款交付给原股东，是新旧股东之间的股权转换，不是新股东将股权转让款注册至公司。 被告刘锦山未发表质证意见，未提供证据。 本院结合庭审对原、被告证据认证如下：因被告刘锦山经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其自愿放弃质证权利。因被告对原告证据1、2、3、4的真实性均无异议，故本院对原告证据1、2、3、4的真实性予以采信。对被告证据1、3，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。证据2虽为复印件，但与本院受理其他类似案件中霸州市大气办出具的文件一致，本院对其真实性予以采信。证据4为工商登记信息，具有真实性，本院予以采信。 经审理查明，原告与被告霸州市峰群房地产开发有限公司于2015年12月12日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的茗汤温泉水岸花园小区13-2-1002房屋一套，原告以首付款及按揭贷款方式支付房屋总价款875278元。合同约定被告应于2017年3月31日前交付房屋，但被告至今未达到约定的房屋交付标准，未交付案涉房屋。双方约定被告逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自约定交房日期的第二天至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。自2015年12月12日至2017年4月1日期间因霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知：2015年12月12日12时至2015年12月15日12时，停工3天；2015年12月18日0时至2015年12月25日24时，停工8天；2015年12月31日12时至2016年1月5日24时，停工5.5天；2016年1月14日0时至2016年1月15日24时，停工2天；2016年3月3日0时至2016年3月4日24时，停工2天；2016年3月17日0时至2016年3月18日24时，停工2天；2016年3月29日12时至2016年3月31日24时，停工2.5天；2016年6月15日12时至2016年6月17日24时，停工2.5天；2016年10月31日14时至2016年11月7日12时，停工7天；2016年11月9日0时至2016年11月14日24时，停工6天；2016年11月15日至2016年11月19日20时，停工5天；2016年11月24日0时至2016年11月26日24时，停工3天；2016年11月27日至2016年12月31日24时，停工35天；2017年1月1日至2017年3月31日停工90天；被告停工共计173.5天。 另查明，被告霸州市峰群房地产开发有限公司系个人独资企业，被告刘锦山系该公司唯一股东。 本院认为，本案中原告与被告霸州市峰群房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。原告主张按照双方合同约定的2017年4月1日至实际交房之日支付日万分之五的违约金，因双方在合同中约定：如遇有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实予以延期，故对原告要求自2017年4月1日起计算交房日期的主张，本院不予支持。因原被告签订商品房买卖合同时间为2015年12月12日，该日期之前的政策性停工已经发生，被告与原告签订合同时应对此是明知的，故本院对被告主张自2014年11月4日至2017年11月25日因政策原因导致涉案工程停工262天的抗辩意见不予支持。2015年12月12日至2017年4月1日期间，霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知，被告实际停工173.5天，故被告交付房屋的日期应予以顺延。对被告主张日万分之五违约金过高的抗辩意见，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中原告的损失应为同期同等人民银行贷款利率的利息损失，原被告在商品房买卖合同中约定的被告逾期交房违约金为已付房款的日万分之五过高，故本院对被告该抗辩意见予以支持。结合被告的违约程度及本案案情，本院确认被告应向原告支付的违约金，以原告已交付购房款为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准计算。因被告至今未向原告交付案涉房屋，属违约行为，违约天数计算到原告主张权利即2018年11月1日起诉之日扣减停工延期173.5天后为405.5天（2017年4月1日至2018年11月1日扣减173.5天），被告应向原告支付逾期交房违约金共计54989元（405.5天/365X875278元X4.35%X1.3倍）。因案涉房屋未能实际交付，故自2018年11月2日至被告实际交房之日的违约金，待被告实际交付房屋后，被告亦应以原告已交付购房款875278元为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准计算至实际交房之日止。因霸州市峰群房地产开发有限公司为刘锦山个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定：个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。故被告霸州市峰群房地产开发有限公司财产不足以清偿上述债务的，被告刘锦山以个人财产予以清偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告霸州市峰群房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告贾立彬违约金54989元（截止到2018年11月1日）。 二、自2018年11月2日起，被告霸州市峰群房地产开发有限公司以875278元为基数，按照中国人民银行同期同等贷 款利率的1.3倍为标准向原告贾立彬支付违约金，至实际交房之日止。 三、被告霸州市峰群房地产开发有限公司财产不足以清偿上述债务的，被告刘锦山以个人财产予以清偿。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1747元，由原告承担1146元（已缴纳1747元），被告承担601元，限于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  温绍波 二〇一八年十一月二十七日 书记员  刘会兴