山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1002民初4097号 原告：郑志会。 委托诉讼代理人：高春峰，山东宏安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晨菊，山东宏安律师事务所律师。 被告：孙小茹。 委托诉讼代理人：龙海，山东德衡（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶，山东德衡（威海）律师事务所律师。 原告郑志会与被告孙小茹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑志会及其委托诉讼代理人高春峰，被告孙小茹及其委托诉讼代理人龙海到庭。本案现已审理终结。 郑志会向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的房屋租赁合同于2018年10月10日解除；2、判令被告支付房屋租赁合同解除前的租金212500元，并支付合同解除之日起至实际交付房屋之日止的占用费用（按照年租金500000元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月15日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，该合同第一条约定原告将新威路***号东一层建筑面积约250平米的房屋租给被告用于商业店面经营，第三条约定原告出租给被告的该东一层建筑面积约250平米的房屋年租金为310000元。同时该合同第八条约定与被告租赁房屋相邻的另有250平米的房屋，原告需对外出租，原告授权被告自本合同签订之日起至2018年1月22日之内独家全权代理该另250平米的房屋转租、分租，若被告成功转租、分租的，原告按照年租金190000元向被告实收底价。合同签订后，原告将新威路***号房屋交付被告，被告将与其租赁房屋相邻的另250平米的房屋出租成功。被告至今共向原告支付210000元。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条及第八条的约定，被告尚有290000元租金未支付给原告。原告多次向被告主张要求被告支付租金，但被告均拒绝支付。被告的行为已经构成违约，因此，为保护原告的合法权益，故诉至法院，请求处理。 孙小茹辩称，原告提供的租赁物存在严重瑕疵，不符合被告的使用要求：1、租赁物存在安全隐患，租赁物内没有消防设施设备，没有消防通道，2018年1月19日，环翠区消防大队人员到租赁物处口头指出消防不符合要求的地方，并要求整改，被告将此信息传递给原告，但原告至今未做任何整改，被告需要办理营业执照，必须经过消防部门的审批，在此情景下，被告的营业执照无法办理；2、租赁物整体结构存在安全隐患，租赁物有部分属于非法建筑，承重结构不符合质量要求；3、被告房屋租赁面积为250平方米，原告授权被告出租的面积也为250平方米，也就是说房屋整体面积为500平方米，但根据原告在合同签订后向被告提供的房产证所记载的面积远远不足合同约定的面积，在合同签订时，原告没有如实告知其合法的建筑面积。在开庭前，双方已进行过多次协商，原告也同意解除租赁合同，并另行制作广告进行招租，在此过程中，原告也自行更换了租赁房屋的锁具，被告无法进入。因此，被告认为双方的租赁合同已解除，2018年4月25日，原告向被告发出通知，要求解除租赁合同，同时在双方通话过程中，原告也明确告知被告将另外招租，因此，原告现在诉请要求继续履行没有事实依据。 原告围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织双方当事人进行质证。原告向本院提交下列证据：1、原、被告双方签订的租赁合同一份；2、涉案房屋所有权人邢庆伟与原告的妻子邓艳军所签订的房屋租赁合同原件及房屋房产证复印件各一份；3、申请证人邓艳军、邢庆伟及莱芜市中安消防检测有限公司法定代表人张礼忠出庭作证；4、涉案房屋其他业主办理的营业执照及消防审查合格证一份；5、原告与李新基的电话录音。被告对房屋租赁合同的真实性没有异议，本院予以确认；对第二份证据中房屋租赁合同的真实性有异议，但邢庆伟和邓艳军均出庭作证，证实该份房屋租赁合同的真实性，邓艳军也证实其作为原告的妻子授权原告就其租赁的涉案房屋对外出租，故对房屋租赁合同及房产证复印件的真实性，本院予以确认；被告对营业执照及消防审查合格证的真实性没有异议，本院予以确认，被告对原告提交的证据五的真实性有异议，本院暂不予确认。 被告向本院提交下列证据：1、现场照片3组，共计12张；2、原告与被告微信聊天记录书面整理资料6页；3、原告与被告的短信聊天记录书面整理资料4页；4、原告与被告2018年5月10日电话通话录音；5、原告向被告出具的通知书一份；6、莱芜市中安消防检测有限公司检测信息反馈单一份；7、烟台市京天诚信建筑规划设计有限公司通知书一份；8、2018年1月27日原告与案外人李新基的录音资料一份；9、回执单两页。原告对证据一照片的真实性不予认可，从该照片也看不出消防设施的状况，故对被告提交的该组证据，本院不予采纳；原告对证据二、三的真实性没有异议，本院予以确认，但原告认为无法证实被告的主张，本院认为该组证据中原告并没有直接认可涉案房屋的消防设施不合格，故对该份证据的关联性本院不予认可；原告对证据四的真实性没有异议，但认为该份录音的形成时间是2018年7月23日，即原告提起涉案诉讼后原、被告协商合同解除事宜，但未能达成一致意见，因原、被告对录音的形成时间有争议，且原告未能进一步举证证实其主张，故对该份录音的关联性本院不予确认；原告对证据五的真实性没有异议，主张原告向被告送达材料后即提起诉讼，原、被告就租赁合同的解除一直在协商，但未能达成一致意见，本院对该份证据的真实性予以确认；原告对证据六、七的真实性有异议，且莱芜市中安消防检测有限公司法定代表人张礼忠出庭证实该份反馈单并非其公司出具，故本院不认可该两份证据的真实性；原告对证据八的真实性没有异议，但认为与本案无关；因该份录音系原告与李新基的谈话内容，并非本案原、被告就涉案房屋的协商，且原、被告至五月份仍就涉案房屋进行沟通协商，被告仍要求原告协助租赁房屋的使用，可见原告并未收回涉案房屋，故对本录音的关联性，本院不予确认；原告对证据九的真实性没有异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于新威路***号、新威路***号房屋的所有权人为邢庆伟，2017年7月6日，邢庆伟与原告的妻子邓艳军签订一份租赁合同，载明：邢庆伟将位于新威路116号***一层约500平方米房屋租赁给邓艳军，租赁期限自2017年8月15日至2023年8月15日，年租金370000元。邓艳军已经向邢庆伟交付了2017年度的租金。 2018年1月15日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定：原告将坐落于威海市新威路***号东一层的建筑面积约250平方米的房屋出租给被告用于商业店面运营，并提供给被告门头位置；租赁期共5年，租赁期限自2018年1月15日至2023年1月14日，合同签订之日起15日内为筹备免租期。本合同签订之日被告支付定金20000元，7个工作日内付清首年租金，本租赁房屋年租金为每年310000元，租金按年结算，每年11月15日前，被告向原告支付年租金。合同期内，原告承诺并保障租赁物的状态完全符合法律规定和监督要求，此为被告支付租金的前提。房屋现状双方认可，并且原告保证房屋的商业运营能正常使用。合同期内，原、被告双方均应履行本合同的约定，没有法定事由或双方协商一致，不得不履行或单方解除合同。原、被告协商一致约定：与本租赁房屋相连的另有250平方米的房屋，原告需对外出租，原告授权被告自本合同签订之日起至2018年1月22日之内独家全权代理该另250平方米的房屋转租、分租，若经被告成功转租分租的，原告按照年租金190000元向被告实收底价，高于此价格的溢价收益归被告所有，原告无权干涉。原、被告均签字捺印。 上述合同签订后，原告于2018年1月15日将涉案房屋交付被告管理使用，被告仅支付了20000元房租。被告将与本租赁房屋相连的另有250平方米的房屋租赁给案外人李新基，被告于2018年1月18日向原告缴纳李新基定金20000元，于2018年1月22日向原告缴纳李新基首年租金170000元。后原告一直向被告催收租金，2018年4月25日，原告向被告送达一份通知，载明：2018年1月15日，原、被告签订的房屋租赁合同明确约定了租金金额及首年租金于该合同签订之日7个工作日付清，但被告至今未向原告付清首年租金。被告拒付租金的行为已经违反了法律规定及房屋租赁合同，构成违约，被告应承担违约责任。因此，请被告于收到该通知之日起三日支付拖欠的租金及违约金，否则，将依法解除租赁合同，并且，原告将保留采取进一步法律行动的权利，并就原告因此遭受的一切经济损失向原告进行追偿。 另查，本案审理过程中，2018年10月9日，被告进入涉案租赁房屋拍摄视频，主张涉案房屋已经被原告和房主另行使用，原告不予认可，被告未能进一步举证证实。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，依法成立且生效，原、被告应当按照合同约定履行义务。本案中，原告自邢庆伟处租赁涉案房屋，在取得转租权后依法转租给被告；被告主张涉案房屋存在安全隐患，部分租赁房屋为非法建筑，且房屋租赁面积与实际面积不符，但房屋租赁合同中明确载明房屋现状双方认可，故上述被告主张的情况被告应当明知，以此拒付租金于法无据，本院不予采纳；被告主张消防不符合要求，导致营业执照无法办理，虽然提供了莱芜市中安消防检测有限公司检测信息反馈单，但该份证据经证实非莱芜市中安消防检测有限公司出具，不具有证明效力，而烟台市京天诚信建筑规划设计有限公司通知书无法证明被告的主张，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。故，原、被告均认可原告于2018年1月15日将涉案房屋交付被告，被告未能提供证据其已经将涉案租赁房屋返还原告，且被告自认其于2018年10月9日还进入涉案租赁房屋，故本院认定涉案租赁房屋仍由被告管理使用，被告主张涉案房屋于原告向其交付通知书时已经解除，证据不足，本院不予采纳。故被告应当按照合同约定交纳房屋租金，现因被告一直未能交纳租金，且被告同意解除合同，原告主张涉案租赁合同于2018年10月10日解除，于法有据，本院予以支持；至于租赁合同第八条约定的就涉案租赁房屋另一部分的转租权，因该条款系涉案租赁合同的一部分，且涉及到的房屋也是涉案租赁合同租赁房屋的一部分，在租赁合同解除的情况下，若该部分继续履行，对剩余租赁房屋再次对外租赁造成困难，考虑到房屋的整体性，该条款约定的被告的转租权也应一并解除，原告因该部分房屋收取的租赁费在合同解除后应当退还被告或抵顶被告欠付原告的租金，因被告已经于2018年1月22日全额缴纳了全年租金190000元，故按照合同约定自2018年2月1日至2018年10月10日的租金为131945元，余款58055元原告应当退还被告。综上，被告应当给付原告计算至2018年10月10日的租金，即自2018年2月1日起至2018年10月10日共计为215278元，扣除被告已经支付的20000元及应当退还的租金58055元，被告应当支付原告租金137223元。对于原告主张的占用费，因被告未能交付房屋，原告主张按照租赁房屋总体房租每年500000元计算占用费并无不当，本院予以支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二之规定，判决如下： 一、原、被告于2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月10日解除； 二、被告给付原告欠付租金137223元及房屋占用费（自2018年10月11日起至被告实际向原告交付房屋之日止，按照年租金500000元计算）。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5650元，由原告负担2977元，由被告负担2673元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  肖窈窈 人民陪审员  柳立莲 人民陪审员  侯献慈 二〇一八年十一月一日 书 记 员  姜岩非