广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0881民初2405号 原告：蔡锦清，女，汉族，1987年8月21日出生，住桂平市。 委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力律师事务所律师。 被告：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路,统一社会信用代码：914508815594146935。 法定代表人：卢培清，公司董事长。 委托诉讼代理人：卢仲健,男，1964年8月1日出生，汉族，该公司员工。 原告蔡锦清与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（下称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡锦清的委托诉讼代理人陈伯良、被告清隆公司的委托诉讼代理人卢仲健到庭参加诉讼。2018年8月20日，原、被告申请庭外和解，时间为3个月。本案现已审理终结。 原告蔡锦清向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金27763元给原告；2、判令被告支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金10560元(以购房款454388元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率，即基准贷款利率上浮30%计算，从2018年1月2日起计至被告提供资料报产权登记机关备案之日止，暂计至2018年6月1日)给原告；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年1月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的“万锦豪园”第1栋2单元1605房，总价款为454388元，该款原告已于2014年3月20日付清。被告直到2017年1月1日才向原告交房。根据上述合同第八条“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”的约定，从2015年5月1日至2017年1月1日，被告已逾期交房611天。根据合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。现原告要求继续履行合同，被告收取了原告的房款为454388元，逾期交房的违约金为27763元（454388元×1÷10000×611天）。合同第十五条还约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告于2017年1月1日交房，应于2018年1月2日前办理报备手续，但被告至今未办理报备手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，逾期贷款利率，是在基准贷款利率的基础上上浮30%-50%。现执行的6个月到1年的贷款基准利率为4.35%，上浮30%，即为5.655%。所以，被告应支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金给原告（计算方法：以购房款454388元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率，即基准贷款利率上浮30%计算，从2018年1月2日起计至被告提供资料报产权登记机关备案之日止，暂计至2018年6月1日止的违约金为10560元)。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的上述诉讼请求。 被告清隆公司辩称，第一，被告与原告于2014年1月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发的商品房，并于2015年4月30日将商品房交付给原告均是事实。被告已于2016年8月30日将房屋交付给原告使用。合同第八条明确约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、由于政府行为因素影响，相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；2、供水、供电部门连续停水、停电4个小时，气象部门的气象记录当天降雨量达3mm的；3、买受人房款未缴清或买受人以房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”原告起诉时并没有减除上述原因所造成延误的时间。在整个建设过程中，因特殊原因造成延误时间共计145天，其中：1、因雨天延误74天；2、因高考时间停工造成延误4天；3、因原告贷款金额未能按约定到达被告账户，应顺延67天。依据《建设工程质量竣工验收意见书》的结果，被告所开发的商品房经验收合格，符合交房条件。被告于2016年8月30日交房，扣减145天后，被告逾期交房的实际时间为308天，应支付的逾期交房违约金为13995.15元。第二，由于原告逾期办理按揭贷款手续和逾期支付购房款，按照《商品房买卖合同》第七条的约定，原告应向被告支付逾期付款违约金。该违约金可相应抵减被告应向原告支付的违约金。抵减的理由：原告自签订合同之日起应在7日内办妥银行按揭手续，如逾期超过30日后，因原告贷款金额未能按约定到达被告账户，原告应按日向被告支付应付购房款万分之一的违约金，只有被告实际收到按揭贷款后，才视为原告办理完毕按揭贷款义务。第三，原告提出的第一项诉讼请求已经超过了法定诉讼时效，应予驳回。被告与原告约定交房时间为2015年4月30日，而原告于2018年6月2日起诉，已经超出法定的3年的诉讼时效期间，也没有诉讼时效中断的事由，原告丧失了胜诉权，应驳回其诉讼请求。第四，合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案”，被告已于2017年12月30日前将资料递交到产权登记部门备案，但登记部门以桂平市国土资源局于2017年3月2日下发了一份《桂平市国土资源局文件》浔国土资字[2017]14号文件为由，停止办理被告的万锦豪园项目房地产的所有手续，拒不接收被告所交办理房屋权属登记所需的资料。因此，原告至今未能取得房产权属证书的责任，是登记部门的原因造成。另外，原告主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率5.655%计算违约金，明显过高，请求法院按实际情况酌情降低，应该按同期同类银行贷款年利率4.35%计算。综上所述，原告主张被告逾期交房、逾期提供资料报产权登记机关备案与事实不符，系被告因特殊原因造成。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告于2014年1月13日签订了《商品房买卖合同》后，原告即支付了首期款144388元给被告，2014年3月20日，原告向银行按揭贷款310000元给被告。2016年7月28日，被告在桂平市广播电视台播放广告，定于2016年8月30日正式交房。按合同约定原告应于2016年9月15日前办理房屋接收手续。 根据原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、被告逾期交房时间是多少；三、被告逾期提供资料报产权登记机关备案是否应承担违约责任，逾期的时间是多少，违约金的标准是多少。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告与被告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于第一个争议焦点，原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于2015年4月30日前交房，诉讼时效期间应从2015年5月1日起算，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日倒推已满二年的违约金，即2015年10月1日前的违约金，发生在2017年10月1日前，诉讼时效已超过二年，被告已确定地取得不履行义务的抗辩。因此，原告就2015年10月1日前的违约金起诉，已超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求不予支持。而2015年10月1日起的违约金，因《中华人民共和国民法总则》施行而适用三年的诉讼时效，故原告于2018年6月4日起诉请求被告支付自2015年10月1日起的违约金，未超过诉讼时效，应予支持。 关于第二个争议焦点，被告逾期交房的时间是多少问题。合同第十一条约定：买受人在接到出卖人在桂平电视台播放的入住公告之日起15日内与出卖人办妥房屋交接手续。被告公告于2016年8月30日交房，原告应于2016年9月15日前接收房屋，故该日为原告接收房屋之日。原告主张被告于2017年1月1日才交房，与查明的事实不相符，依法不予采信。被告认为2016年8月30日为交房日，不符合合同的约定，本院不予确认。综上，从2015年10月1日起至2016年9月15日止，逾期交房时间为350天。合同约定可以顺延交房的条件是买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，未能在合同签订之日起7日内办妥银行按揭手续的，但未约定贷款金额应何时到达被告的账户，且原告的银行按揭贷款已于2014年3月20日到达被告的账户，同时，被告没有举证证明原告自合同签订之日起7日内未办妥银行按揭手续。因此，被告主张因原告贷款金额未能按约定到达被告账户，应顺延67天的辩解理由不成立，本院不予采纳。依据审判实践以及之前相同类型案件的生效判决，日降雨量达到大雨（25mm）以上的可以抵减逾期交房时间。根据被告提供的桂平市气象科技开发中心的气象资料，从合签订之日起至约定交房之日止（2014年1月13日至2015年4月30日），经核日降雨量达到大雨（25mm）以上为22天。故逾期交房违约金应按328天（350天-22天）计算。高考属于每年必有的事件，签订合同时，被告是可以预见的，并不属于不能预见的不可抗力的因素，因此，高考不能作为迟延交房的理由，也即是高考期间不能抵减逾期交房时间。 关于第三个争议焦点，被告逾期提供资料报产权登记机关备案是否应承担违约责任，逾期的时间是多少，违约金的标准是多少问题。被告提供的桂平市国土资源局文件（浔国土资字【2017】14号），证明办证机关不接收被告提交办理房屋权属登记所需资料的原因，是被告尚未补交土地出让金，责任在于被告。被告据此主张免除违约责任，不符合法律规定，本院不予采纳。被告于2016年9月15日交房，依约应于2017年9月15日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案，故违约金应从2017年9月15日起计算至被告将由其提供办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止，但原告主张从2018年1月2日起计算，本院予以确认。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告主张以购房款454388元为基数，按年利率5.655%计算违约金，未超出法律规定的范围，本院予以支持。但是，根据本案合同履行情况以及因被告的违约行为造成原告的实际损失情况，根据公平原则，本院认为违约金总额不能超过已付购房款总额的30%为宜。 综上所述，逾期交房违约金为14903.93元（454388元×1÷10000×328天）；逾期提供资料报产权登记机关备案违约金以454388元为基数，按年利率5.655%计算，从2018年1月2日起至被告将由其提供办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司支付逾期交房违约金14903.93元给原告蔡锦清； 二、被告桂平市清隆房地产开发有限公司支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金（以454388元为基数，按年利率5.655%计算，从2018年1月2日起计算至被告将由其提供办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止，且违约金总额不能超过已付购房款总额的30%）给原告蔡锦清； 三、驳回原告蔡锦清的其他诉讼请求。 案件受理费758元，减半收取计379元（原告已预交），由原告蔡锦清负担127元，被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担252元。 上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕（款项汇至户名：桂平市人民法院，账号：21×××50，开户银行：中国工商银行贵港桂平支行营业室）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费758元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐理荣 二〇一八年十一月二十七日 代书记员 黄科华