呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2012号上诉人（原审原告）：格日勒图，男，软件工程师，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：唐小玲，女，个体工商户，住呼和浩特市。二上诉人委托诉讼代理人：李冬冬，内蒙古英南律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：崔慧，内蒙古英南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古荣斌房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区大学东路81号。法定代表人：聂海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：张海军，内蒙古法易律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝旭，内蒙古法易律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李海燕，女，个体工商户，住巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：贾志强，男，个体工商户，住址同上，系李海燕丈夫。上诉人格日勒图、唐小玲因与被上诉人内蒙古荣斌房地产开发有限责任公司（以下简称荣斌公司）、李海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人格日勒图、唐小玲的委托诉讼代理人李冬冬，被上诉人荣斌公司的委托诉讼代理人张海军、郝旭，李海燕的委托诉讼代理人贾志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。格日勒图、唐小玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持格日勒图、唐小玲的诉讼请求，一审、二审案件受理费由荣斌公司、李海燕承担。事实和理由：一、一审法院以格日勒图、唐小玲未向李海燕支付完毕购房款为由，驳回格日勒图、唐小玲要求荣斌公司交付房屋的诉讼请求，违背了合同相对性原理，适用法律及认定事实错误。二、本案中，格日勒图、唐小玲无需向荣斌公司支付任何购房款，故荣斌公司以未收到全部购房款作为逾期交付房屋的抗辩理由无事实及法律依据，在此前提下，一审法院却驳回了格日勒图、唐小玲的诉讼请求，事实认定错误。三、格日勒图、唐小玲已就其主张的成立和存在的事实承担了举证责任，荣斌公司应就其主张事实不存在承担举证责任，如其不能证明，则应承担举证不能的法律后果。荣斌公司辩称，李海燕或贾志强对涉案房屋截止目前没有处分权，涉案房屋所有权仍属于荣斌公司。格日勒图、唐小玲称房屋属于工程顶账房，格日勒图、唐小玲一审中并未提供荣斌公司将房屋顶给谁，谁给荣斌公司施工，有无施工合同的相关证据，不存在顶账房的事实。一审阶段，格日勒图、唐小玲提供了两份购房协议，一份是格日勒图与李海燕签订，李海燕对房屋没有处分权，荣斌公司不知情，事后也不认可，另一份是格日勒图、唐小玲与荣斌公司签订，一审认定该合同合法有效，合同双方明确，房屋单价和总价明确，合同签订后至长城公司办理了解押之后网签。格日勒图、唐小玲没有向荣斌公司支付房款，未履行付款义务。涉案房屋的解押保证金并不是格日勒图、唐小玲交纳，而是案外人魏某通过转账支付的方式交纳。一审只是认可了荣斌公司与格日勒图、唐小玲签订的合同，基于买受人未履行付款义务，荣斌公司有权拒绝交房。李海燕辩称，房屋卖给格日勒图、唐小玲时确实是工程顶账房，房款差一部分没有交齐，李海燕有处置权。格日勒图、唐小玲向一审法院起诉请求：1、判令荣斌公司向格日勒图、唐小玲交付公园壹号6号楼1单元602号房屋（房屋总价561050元），并协助格日勒图、唐小玲办理房屋产权登记手续；2、判令荣斌公司向格日勒图、唐小玲支付逾期交房违约金28728元；3、判令荣斌公司赔偿格日勒图、唐小玲因本案诉讼支出的律师代理费20000元；4、判令本案诉讼费用由荣斌公司承担。一审法院认定事实：格日勒图、唐小玲称其通过58同城网站得知李海燕发布的涉案房源出售信息，得知该房为顶账房。2015年5月31日,李海燕与格日勒图签订《卖房协议》，双方约定，李海燕将位于成吉思汗大街公园壹号6号楼1单元602室卖给格日勒图。房屋价款561050元整，约定格日勒图先付50000元订金，李海燕负责给格日勒图办理网签合同，房管局备案等手续，李海燕把网签合同办好后，格日勒图、唐小玲交付中期款350000元整给李海燕，余款161050元2个月内付清，订金抵房款。协议签订后，格日勒图、唐小玲分别于2015年6月、8月、10月、11月通过支付宝或银行转账向李海燕支付了房款，有证据显示的为442900元。2016年6月2日，格日勒图、唐小玲与荣斌公司签订《商品房买卖合同》，合同中的房款为每平米6889.63元，房屋总价款为787760元。合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任为双方协商解决。荣斌公司向格日勒图、唐小玲出具交付全额房款787760元的收据一份，并加盖荣斌公司财务专用章，荣斌公司对合同和收据的真实性无异议。格日勒图、唐小玲的《商品房买卖合同》现已办理了网上登记。由于格日勒图、唐小玲认为涉案房屋一直没有施工的迹象，准备在交钥匙的时候付剩余房款，因此目前房款未予付完。因荣斌公司未向格日勒图、唐小玲交房，格日勒图、唐小玲聘请律师于2017年9月16日向荣斌公司发出律师函，要求荣斌公司履行交房义务，后未果格日勒图、唐小玲诉至法院。一审法院认为，由于李海燕未到庭，其与荣斌公司的法律关系，以及为何可以出售涉案顶账房无法核实，但从格日勒图、唐小玲与荣斌公司签订的《商品房买卖合同》，荣斌公司出具房款收据的内容和行为上来看，可以认定双方具有真实的房屋买卖合同关系。对于格日勒图、唐小玲与荣斌公司的《商品房买卖合同》的真实有效性应予认可。由于格日勒图、唐小玲未向李海燕支付完毕购房款，未履行完毕合同义务，格日勒图、唐小玲要求荣斌公司交付房屋并协助办理房屋产权证书的诉讼请求，不予支持。格日勒图、唐小玲出具《内蒙古科技与经济》第361期的文章中呼和浩特市四区2013年到2015年市场住房房租价格，以此来计算荣斌公司逾期交房违约金，无事实和法律依据，不予支持。格日勒图、唐小玲诉请的要求荣斌公司赔偿支出的律师代理费，于法无据，对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回格日勒图、唐小玲的诉讼请求。案件受理费1218元（格日勒图、唐小玲已预交），由格日勒图、唐小玲负担。一审法院于2018年4月4日做出（2017）内0102民初6300号之一民事裁定，载明“本院于2018年3月27日对原告格日勒图、唐小玲诉内蒙古荣斌房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2017）内0102民初6300号民事判决书中存在笔误，应予补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第七项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十五条的规定，裁定如下：（2017）内0102民初6300号民事判决书中,第三页第三段第十行中‘……有证据显示的为442900元……’补正为‘……有证据显示的为462900元……’”。二审中，格日勒图、唐小玲出示六组证据。第一组：卖房协议、收款凭证，商品房买卖合同、收据、网签登记证明，拟证明本案存在两个房屋买卖合同关系，即格日勒图、唐小玲与李海燕签订的卖房协议以及格日勒图、唐小玲与荣斌公司签订的商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同具有相对性，即合同只在订立合同双方之间发生法律效力。基于此，荣斌公司无权以格日勒图、唐小玲未付清卖房协议约定的购房款作为其逾期交付商品房买卖合同约定房屋的抗辩，在此基础上，一审法院却赋予荣斌公司享有李海燕基于卖房协议的抗辩权，明显违背法律规定。第二组：建设工程施工合同、协议书、（2017）内0102民初1540号民事判决书、工程抵账房说明、借房协议书、（2017）内0102民初6300号之一民事裁定书、办理网签合同明细表、刘宝川商品房买卖合同、代军商品房买卖合同，拟证明：1、荣斌公司已经将涉案房屋全部抵顶在施工方郭秋才名下，且郭秋才与贾志强（李海燕配偶）系合作施工关系，通过上述证据可知贾志强有权办理涉案房屋以及其他房屋的相关网签手续。2、荣斌公司已经没有任何收取购房款的权利，其收取购房款的权利因其将房屋抵顶在施工方名下而转移至施工方，所以格日勒图、唐小玲向贾志强的妻子李海燕支付购房款符合事实及法律规定，且已付购房款462900元。3、荣斌公司认可施工方对外销售房屋的行为，通过网签明细表以及刘宝川、代军的网签合同可知，荣斌公司配合施工方办理了相应的手续，基于此，荣斌公司以未收到购房款作为逾期交付房屋的抗辩理由无任何事实依据。第三组：通话录音两份，拟证明施工方郭秋才自认其与贾志强系合作施工关系，因双方没有对账，所以没有解决格日勒图、唐小玲购买房屋的问题，随后施工方郭秋才向格日勒图明确表示“房屋不能给你交，给你退钱，能干，就写个东西”。通过上述事实可知，施工方郭秋才对于贾志强出售房屋以及办理网签手续是明知的，其在未收取购房款的前提下愿意退还格日勒图已交的全部购房款说明其认可贾志强出售涉案房屋的行为。第四组：卖房协议补充说明、录像，拟证明李海燕系施工方贾志强妻子，其出售涉案房屋具有合法依据，其自愿向格日勒图、唐小玲出具卖房协议补充说明，同意格日勒图、唐小玲可以在房屋交付使用时一次性支付剩余购房款98150元，即李海燕自愿放弃了对格日勒图、唐小玲享有的抗辩权，基于此，荣斌公司享有的抗辩权没有任何事实及法律依据。第五组：售房广告，通话录音、购房协议、付款回单、购房款收据、购房合同，耿军的房屋买卖合同、付款凭证、收据、商品房买卖合同、收据，代军付款凭证、收据，刘宝川付款凭证、抵顶购房款协议书、收据，拟证明2015年公园壹号房屋价格为4000-5000元每平米，2017年至2018年房屋价格为8500-9000元之间，但荣斌公司在2015年与其他购房者签订的合同中约定的价格却已经在8500-9000元之间，但购房者支付的购房款却与荣斌公司开具的收据存在巨大差距，而造成该差距的原因在于荣斌公司是以其房屋抵顶工程款，合同签订的价格是与施工方约定好的价格，至于抵顶施工方之后施工方以什么价格出售房屋，与荣斌公司无关。第六组：房屋租赁合同、支付租金的相关凭证，拟证明因荣斌公司未按照合同约定的时间交付房屋，格日勒图、唐小玲向案外人张某租赁了房屋居住，租金每年19000元，根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，每逾期一日应按日向购房者支付已交付房款万分之一的违约金，该违约金比例远低于格日勒图、唐小玲因此而支付的租金损失。基于此，格日勒图、唐小玲一审请求调整违约金的诉讼请求符合法律规定，人民法院应予以支持。荣斌公司的质证意见为，对第一组证据，对第一、第二份证据不认可，与荣斌公司无关。对第三、第四的真实性认可，但对举证意图不认可，持有手续的格日勒图并没有向出卖人履行付款义务，就连给长城公司交付的解押保证金20余万元也是案外人魏某转账支付。对证据五不认可，举证意图也不认可，但房子网签是事实。对第二组证据，对证据六的真实性不认可，举证意图不认可，荣斌公司与任海全是否有工程往来不清楚，而且第一页的公司与任海全是什么关系也不清楚，该份证据不能证明贾志强、郭秋才是绿化工程的施工方，同时也不能证明贾志强和郭秋才对涉案房屋有处分权，更证实不了涉案房屋是贾志强和郭秋才的涉案工程顶账房。对证据七，该证据没有形成事实，因为这个合同的丙方魏某在呼和浩特市新城区人民法院立了五个案子，后来全部撤诉，魏某认可持有的网签合同及收据是价款抵押，并未工程抵账，而且包括格日勒图、唐小玲持有的房屋，网签费都是魏某转账方式支付。对证据八，这个判决是刘宝川的，网签费也是魏某交的钱，判决没有生效。对证据九本身不认可，举证意图不认可，涉案房屋并不是给郭秋才的工程抵顶房，郭秋才并没有给荣斌公司搞过任何工程。对证据十不认可，举证意图不认可，涉案房屋所有权是荣斌公司，对这个借房协议事先不知情，事后不认可。对证据十一没有异议。对证据十二不认可，真实性及举证意图不认可，没有荣斌公司的印章，也没有法定代表人的签字。对证据十三，对合同的真实性无异议，对举证意图不认可，这个案子也在呼和浩特市中级人民法院审理阶段，一审驳回了刘宝川的诉讼请求。对证据十四，对真实性无异议，但对举证意图不认可，这个案子一审是呼和浩特市新城区人民法院审理，下判后荣斌公司不服已经提起上诉。对以上第二组证据的证明意图全部不予认可。对第三组证据，对证据十五真实性不认可，对举证意图不认可，不能证明涉案房屋属于郭秋才、贾志强名下的工程顶账房，相反能证实买受人没有向荣斌公司交付购房款。对证据十六的真实性和举证意图不认可，质证意见同证据十五。对第四组证据，对证据十七不认可，举证意图不认可，贾志强没有给荣斌公司做过任何工程，无权取得涉案房屋，更没有处分权。对证据十八不认可，不认可举证意图，没有声音。对第五组证据，对广告的正式性及证明意图不认可，证据中所列广告、截图、发布人并不是荣斌公司，而且广告属于要约邀请，广告中的内容并不能作为合同要件。对证据十九、二十、二十一、二十二无法判断真伪，并且与本案无关，不予质证。对第六组证据，对证据二十三、二十四的真实性及证明意图不认可。李海燕的质证意见为，没有质证意见。荣斌公司新出示四份证据。证据一，史媛媛的商品房买卖合同，拟证明合同及收据对所售房屋的单价及总价有明确约定，史媛媛名下购房的房屋单价为4475元，房屋买受人应付房款与合同金额一致，并不是格日勒图、唐小玲所说成交价与合同价和收据不对等。证据二，王俊芳的商品房买卖合同、收据，拟证明王俊芳从王二有名下购买，收据上的收款人不是荣斌公司而是王二有，交款人是王俊芳。证据三，公园壹号消防工程开给王建军名下的两套顶账房，拟证明开具工程顶账房，收据上都要标明工程抵顶，而且后面有收房人王建军签字，没有标注工程抵顶的就是买卖关系。证据四，网签到魏某名下的商品房买卖合同，拟证明网签的商品房买卖合同及收据并不能证实双方买卖关系成立，魏某持有三套网签合同，双方并不是买卖关系。格日勒图、唐小玲的质证意见为，证据一未看到原件，对真实性不认可，对单价4475元认可，因为格日勒图、唐小玲买的是114平米，按这个单价算，购房款应为51万，但合同上是56万，2014、2015年房屋单价确实是4000多，对合同内容中的交房期限、付款内容均以斜杠方式划了，所以对内容不认可。对证据二的真实性不认可，对证明问题不认可，第一组证据说单价4000多，这个是2013年签订，单价是6680元，与第一组证据存在矛盾。证据三没有原件对真实性不认可，而且对于合同内容、交付期限、单价都看不到，并且这个证据与格日勒图、唐小玲的证据二十吻合，是2016年签订，格日勒图、唐小玲是2015年签订合同，并不能证明想要证明的问题。对证据四的三性均不认可，提交的合同中很多都去掉了，无法看到单价、总价等信息，而且魏某的这些房子也与涉案房屋无关，并不是魏某把房屋签在格日勒图、唐小玲名下，此外，即使办理在魏某名下，现在网签备案手续全在格日勒图、唐小玲名下，对方的证据无法证实期间发生了什么事情。李海燕的质证意见为，不发表质证意见。经二审审理，除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为荣斌公司是否应向格日勒图、唐小玲交付诉争房屋并协助办理产权登记手续，是否应向格日勒图、唐小玲支付违约金28728元并赔偿律师代理费20000元。2015年5月31日，格日勒图与李海燕签订《卖房协议》，约定李海燕以561050元的价格将本案诉争房屋出售给格日勒图，合同签订后，格日勒图、唐小玲支付购房款462900元。贾志强、李海燕于2018年4月12日签署《卖房协议补充说明》，同意剩余购房款98150元于房屋交付使用时一次性支付。2015年6月2日，格日勒图、唐小玲与荣斌公司签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为787760元，并且约定荣斌公司应当在2016年9月30日前将经施工、设计、监理、建设单位四方验收合格达到交付使用条件的房屋交付格日勒图、唐小玲，出卖人逾期交房双方协商解决。荣斌公司于同日向格日勒图、唐小玲出具金额为787760元的收据。从两份房屋买卖合同来看，荣斌公司以订立合同并开具收据的方式认可了本案房屋出售给格日勒图、唐小玲及支付相关购房款的事实，荣斌公司作为有独立民事责任能力的企业法人，应为其自身的行为负责，应履行相应的合同义务，其逾期交付房屋违反合同约定，应承担违约责任。荣斌公司称并未实际收到购房款，可向相对的顶账方主张。关于格日勒图、唐小玲荣斌公司交付房屋的诉讼请求，本院认为，双方均无证据证明诉争房屋已达到合同约定和法律规定的交付条件，荣斌公司应在符合条件后交付房屋。关于格日勒图、唐小玲荣斌公司协助办理产权登记手续的诉讼请求，本院认为，根据双方合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后720日内履行该项义务，此时合同约定的条件未成就，本院对格日勒图、唐小玲的该项诉讼请求不予支持。关于违约金的计算问题，格日勒图、唐小玲一审请求按照《内蒙古科技与经济》文章记载的房租价格计算12个月28728元无法律依据，本院酌情按照租金计算，格日勒图、唐小玲出示的房屋租赁合同中记载的每年19000元租金符合常理，本院予以确认，格日勒图、唐小玲一审请求12个月，本院予以支持。关于格日勒图、唐小玲荣斌公司支付其律师代理费的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。综上所述，唐小玲、格日勒图的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6300号民事判决；二、内蒙古荣斌房地产开发有限责任公司在符合条件后将位于呼和浩特市成吉思汗大街公园壹号6号楼1单元602室房屋交付格日勒图、唐小玲；三、内蒙古荣斌房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付格日勒图、唐小玲违约金1.9万元；四、驳回格日勒图、唐小玲的其他诉讼请求。如未按指定期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费2436元，由格日勒图、唐小玲负担936元，由内蒙古荣斌房地产开发有限责任公司负担1500元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 张蒙江二〇一八年十一月二十日书记员 曹建飞