上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第2085号原告（反诉被告）上海瀛生脚手架有限公司。法定代表人梅国平，经理。委托代理人张国法，上海明伦律师事务所律师。委托代理人陈建德，上海市同建律师事务所律师。被告（反诉原告）上海灿虹园艺有限公司。法定代表人沈滔，执行董事。委托代理人张世杰，上海中夏旭波律师事务所律师。原告（反诉被告）上海瀛生脚手架有限公司（以下简称瀛生公司）与被告（反诉原告）上海灿虹园艺有限公司（以下简称灿虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瀛生公司的委托代理人张国法、陈建德，被告（反诉原告）灿虹公司的法定代表人沈滔及委托代理人张世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）瀛生公司诉称，其系从事脚手架安装、租赁的专业公司。2012年5月18日，其与灿虹公司签订《露天场地租赁合同》及《建筑房租赁合同》。签订合同时，瀛生公司告知灿虹公司租赁场地用于堆放钢管、扣件、竹笆及施工设备等，需简易硬化场内路便于车辆进出、需搭建简易棚存放钢管等，灿虹公司表示同意。2013年4月22日，瀛生公司突然接到灿虹公司转交的华漕镇农业服务中心的《关于违反设施农用地备案项目整改通知书》，通知书指出：系争场地存在二个问题：一、农用仓库改变用途；二、钢管堆场。整改要求：一、钢管搬离，并恢复耕种层；二、仓库内其他物品搬离，恢复农用，限定2013年5月8日整改完毕。瀛生公司接《关于违反设施农用地备案项目整改通知书》后非常震惊，瀛生公司完全按合同约定使用场地没有违约，硬化道路、搭设简易棚都经灿虹公司同意。嗣后，瀛生公司为配合整改拆除了简易棚，但钢管等材料需另找堆放场地。灿虹公司提供了相邻的蔬菜大棚，要求瀛生公司将钢管等材料搬移进去。然蔬菜大棚系典型农用地，更不适合作堆场使用。造成合同无法履行系被告隐瞒重要事实造成。2014年6月2日，瀛生公司向灿虹公司发出《违约责任告知书》，要求灿虹公司赔偿损失。2014年6月16日，灿虹公司向瀛生公司发送《催缴租金通知》，要求瀛生公司缴纳租金并撤场。2014年6月23日，瀛生公司向灿虹公司发送《律师函》，不认可灿虹公司的指责，并保留采取相应反制措施的权利。2014年7月16日，灿虹公司再次向瀛生公司发送《催缴租金通知》，再次催缴租金。因灿虹公司没有如实告知场地性质，致使瀛生公司的合同目的不能实现，且造成损失，故起诉要求灿虹公司确认双方于2012年5月18日签订的《建筑房租赁合同》于2015年1月31日解除；要求灿虹公司退还履约保证金23,000元（人民币，下同）；要求灿虹公司赔偿瀛生公司损失23,000元。瀛生公司向本院提供了以下书面证据以证明其本诉诉称及反诉辩称成立：1、《露天场地租赁合同》、《建筑房租赁合同》各1份，证明灿虹公司将6间房屋租赁给瀛生公司，第一年租金101,835元；2、《关于违反设施农用地备案项目整改通知书》1份，证明涉案场地是农用地，不能用作堆场，相关部门要求整改，灿虹公司出租场地时隐瞒了土地性质，场地不能租赁，租赁房屋的目的也无法实现；3、2014年6月2日违约责任告知书1份，证明瀛生公司要求灿虹公司承担违约责任；4、2014年6月16日催缴租金通知1份，证明因场地问题未解决，瀛生公司一直未付租金；5、律师函1份，证明瀛生公司要求灿虹公司承担违约责任；6、2014年7月16日催缴租金通知1份，证明灿虹公司再次要求瀛生公司支付租金；7、场地和房屋移交协议1份，证明瀛生公司于2015年1月31日将租赁房屋移交给灿虹公司。被告上海灿虹园艺有限公司辩称，同意双方于2015年1月31日解除建筑物租赁合同，但不同意瀛生公司的解除理由，不同意退还履约保证金，因瀛生公司拖欠租金，故履约保证金冲抵租金，不够部分瀛生公司还要承担支付义务。瀛生公司存在违约行为，需承担违约责任，瀛生公司对灿虹公司造成的损失远不止23,000元。瀛生公司支付租金至2014年4月30日，之后未再支付。灿虹公司反诉要求瀛生公司支付2014年5月1日至2015年1月31日期间拖欠的租金84,205元及管理费6,161元，合计90,366元（标准：按照年租金112,273元和年管理费8,215计算）；要求瀛生公司支付延期支付租金的利息11,620元（以84,205元为本金，按每日万分之五计算276天）；要求瀛生公司支付延期支付管理费的利息850元（以6,161元为本金，按每日万分之五计算276天）；要求瀛生公司支付违约金23,000元。被告向本院提供了104号文、上海市华漕镇农业服务中心情况说明、《建筑房租赁合同》以证明灿虹公司的反诉诉请成立。瀛生公司对灿虹公司的反诉辩称，房屋是否合法不清楚，瀛生公司支付租金未按合同约定递增，对灿虹公司主张的租金金额有异议，对管理费也有异议；利息的本质是违约金，但本案系灿虹公司违约在先，故灿虹公司无权收取违约金；因灿虹公司提供的场地不符合合同约定，瀛生公司才未向灿虹公司支付租金，现灿虹公司要求瀛生公司支付违约金没有依据。上述证据经庭审质证，灿虹公司对瀛生公司提供的证据的质证意见：证据1，场地租赁合同与本案无关；对建筑房租赁合同无异议，房屋用于住人及办公；证据2、证据3与本案无关；证据4无异议，瀛生公司未按时支付租金；证据5与本案无关；证据6系灿虹公司向瀛生公司发送，然计算金额有误，以灿虹公司的反诉金额为准；证据7无异议，瀛生公司于2015年1月31日搬离，但无法证明灿虹公司违约。瀛生公司对灿虹公司提供的证据的质证意见：真实性无异议，但从合同上看不出产权情况，合同仅约定了补偿金，没有约定利息。一、本院对瀛生公司提供的证据的认证意见：证据1，灿虹公司对建筑房租赁合同无异议，本院予以确认；场地及建筑房系配套使用，故场地租赁合同与本案有关联，本院予以确认；证据2、证据3、证据5，因场地及建筑房系配套使用，故场地租赁合同与本案有关联，本院予以确认；证据4、证据6、证据7灿虹公司无异议，本院予以确认。二、本院对灿虹公司提供的证据的认证意见：该证据真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。经审理查明，2012年5月18日，瀛生公司与灿虹公司同时签订了《露天场地租赁合同》及《建筑房租赁合同》，瀛生公司使用露天场地作为堆场，使用租赁房屋作为临时办公和日常管理。《建筑房租赁合同》约定：瀛生公司承租上海市闵行区房屋，瀛生公司承诺租赁上述房屋作为临时办公和日常管理使用，保证在租赁期间不从事破坏土壤、污染环境、油污及危险品的加工和仓储作业，不转租该区域；租赁期5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止；第一年租金101,835元，次年起租金在上一年租金基础上递增5%；第一年管理费6,789元，次年起管理费在上一年基础上递增10%；双方约定自租赁日期开始每12个月作为一个账期，瀛生公司于每个账期起始日前10日向灿虹公司提前支付租金及管理费；双方签订合同时，瀛生公司应向灿虹公司支付履约保证金，履约保证金为23,000元，租赁关系终止时，灿虹公司收取的履约保证金除用以抵充合同约定由瀛生公司承担的费用外，剩余部分无息归还瀛生公司。2013年4月22日，上海市闵行区农业服务中心向灿虹公司出具华漕镇关于违反设施农用地备案项目整改通知书，载明：国家土地督察上海局已于3月24日进入闵行区进行土地管理例行督察，4月22日区规土执法队、区农委、区农业执法队对我镇涉及农业设施备案项目进行了现场踏勘，发现你单位的农业设施项目不符合备案要求，主要存在以下问题：1、钢管堆场；2、农用仓库改变用途。整改要求：1、钢管搬离，并恢复耕种层；2、仓库内其他物品搬离，恢复农用。2014年6月2日，瀛生公司向灿虹公司发出违约责任告知书，要求灿虹公司退还履约保证金并赔偿损失。2014年6月16日，灿虹公司向瀛生公司发出催缴租金通知，要求瀛生公司支付至2014年6月15日止拖欠的租金101,835元、管理费6,789元，及相应的滞纳金。2014年6月23日，瀛生公司委托律师向灿虹公司发送律师函，就上述催缴租金通知作回复。2014年7月16日，灿虹公司向瀛生公司再次发出催缴租金通知，要求瀛生公司支付至2014年6月15日止拖欠的租金101,835元、管理费6,789元，及相应的滞纳金。2015年1月31日，瀛生公司与灿虹公司签订场地和房屋移交协议，约定：一、2012年5月18日，瀛生公司租赁灿虹公司10亩场地和6间房屋，后因华漕镇要求整改，瀛生公司于2014年5月7日腾出租赁10亩场地，并按灿虹公司要求把钢管扣件等建筑材料搬迁至北邻蔬菜棚，现瀛生公司已将所有建筑材料搬移，现场设施已撤除、垃圾已外运，瀛生公司对场地绿化不再移植，自今日蔬菜大棚移交灿虹公司；二、6间租赁房屋内家具用品已搬场并恢复原状，符合移交条件，望灿虹公司查验交接。另查明，上海市闵行区房屋无产权，亦未获得建设工程规划许可。上述房屋所有相关场所均由灿虹公司管理。瀛生公司已支付房屋使用费至2014年4月30日。还查明，《露天场地租赁合同》所涉的场地租赁已经另案诉讼。本院认为，《建筑房租赁合同》中所涉的房屋无产权证，亦未获得建设工程规划许可，涉案房屋不具有合法性，《建筑房租赁合同》无效。合同无效后，灿虹公司应退还履约保证金，瀛生公司要求灿虹公司退还履约保证金的诉讼请求本院予以支持。瀛生公司要求灿虹公司赔偿损失23,000元，但无证据证实损失的发生及与本案的关联性，故对该项诉请本院不予支持。鉴于涉案房屋由瀛生公司实际占有使用，瀛生公司应当向灿虹公司支付相应的占有使用费（包括房屋使用费及管理费），占有使用费的支付可参照合同约定的标准。灿虹公司主张占有使用费按照递增以后的年租金标准及管理费标准计算，但其未能提供依据证明双方已经按照递增后的标准履行，结合瀛生公司的自认金额及灿虹公司催缴租金通知载明的金额，本院确定每年的占有使用费为101,835元，管理费为6,789元，合计108,624元。灿虹公司要求瀛生公司支付利息及违约金不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海瀛生脚手架有限公司与被告（反诉原告）上海灿虹园艺有限公司签订的《灿虹农业基地华漕园建筑房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）上海灿虹园艺有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）上海瀛生脚手架有限公司履约保证金23,000元；三、原告（反诉被告）上海瀛生脚手架有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）上海灿虹园艺有限公司自2014年5月1日起至2015年1月31日止，按每年108,624元的标准计算的占有使用费81,468元；四、驳回原告（反诉被告）上海瀛生脚手架有限公司其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）上海灿虹园艺有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由原告（反诉被告）上海瀛生脚手架有限公司负担475元，被告（反诉原告）上海灿虹园艺有限公司负担475元；反诉案件受理费1,283.66元，由原告（反诉被告）上海瀛生脚手架有限公司负担831.06元，被告（反诉原告）上海灿虹园艺有限公司负担452.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈慧芬人民陪审员  邓红霞二〇一五年十一月三十日书 记 员  张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。