浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初6862号 原告（反诉被告）：芦衔涛，男，汉族，1978年9月10日出生，户籍所在地黑龙江省牡丹江市阳明区。 委托代理人：林晓芳，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：袁佳，女，汉族，1982年1月19日出生，户籍所在地浙江省杭州市江干区。 委托代理人：曾成安、苗振，浙江五联律师事务所律师。 原告芦衔涛为与被告袁佳房屋租赁合同纠纷一案，于2018年7月10日向本院起诉，在本案审理过程中，反诉原告袁佳对反诉被告芦衔涛提出反诉。本院受理后，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）芦衔涛及其委托代理人林晓芳，被告（反诉原告）袁佳的委托代理人苗振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芦衔涛诉称，本人于2018年4月1日起租住被告的位于杭州市江干区××路××号××栋××室，每月租金5500元，押金5000元，租期为2018年4月1日至2018年6月30日止，并一次性交付房租16500元和押金5000元整。由于江干区改造工作，拆迁办要求所有租户于2018年6月20日前完成搬迁。在通知房东后，我于6月20日之前搬掉并及时通知房东过来交接租金和押金，有照片和文字为证。但是房东不出现、不配合，拆迁办也调解过，但是被告总是不出现、不配合。现诉至法院，请求：判令被告返还房屋押金5000元并退还剩余房租1830元。 被告袁佳辩称，第一、原告所述被告不配合、恶意拖欠，没有事实与法律依据。根据现有证据，当原告提出结清款项的时候，水费和电费的单据还没有出来，没有办法计算水电费。在之后的7月份，被告才收到水电费结算的依据。在拆迁办的调解中，被告也是在电话中说等到水电费结清后再来算退还的钱，被告并不存在恶意拖欠。第二，原告起诉后，被告经多方了解原告以仓储用房与拆迁部门签订了租赁户腾退协议，然后从拆迁办领取了21000元的腾退费用。现在，被告同意返还押金5000元。至于应返还的租金，原告的计算有误，同意返还7天的租金。 反诉原告袁佳反诉称，2018年3月27日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》约定反诉人将位于杭州市江干区××室房屋出租给被反诉人用于日常生活居住使用，租期一个季度（自2018年4月1日至2018年6月30日），租金为16500元，押金5000元，双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，反诉人将房屋及家具完好的交给了被反诉人使用，被反诉人在使用过程中未尽安全注意义务将反诉人家具损坏和丢失，给反诉人的财产造成了损失。后反诉人房屋被列入拆迁范围，被反诉人以承租户的名义将原本用于生活居住用房改为仓库用房的名义从拆迁部门冒领了补偿款，由此导致反诉人无法获得作为居住用房装修部分的拆迁补偿款，给反诉人造成了巨大的经济损失。反诉原告认为被反诉人未经反诉人同意的情况下通过改变租赁房屋用途的方式领取补偿款的行为违反了合同约定，按租赁合同第五条之约定应向反诉人支付违约金。综上，反诉原告认为，被反诉人擅自改变租赁房屋用途，未尽安全的注意义务造成反诉人财产损失的行为已经构成违约，故提起反诉，请求：1、判令被反诉人支付反诉人违约金5000元；2、判令被反诉人赔偿反诉人损失20000元。 反诉被告芦衔涛辩称，一、答辩人并未违约。答辩人既未改变房屋结构，也未改变房中设施。承租房屋本就用于一家人日常生活居住，从反诉人提供的水电费可以证明，答辩人是在其中居住生活的，否则不可能产生这些费用。而且，该房屋存在大量白蚁，出租人在事前没有履行告知义务，在一个白蚁肆虐生长的房屋，任何一个正常人都不会将其当作仓库使用。至于在居住房屋中堆放货物这一行为，是因为与答辩人的工作生活息息相关。答辩人是外来务工人员，在家里临时存放一些与工作相关的零部件，与现在淘宝个人经营类似，与平常人家里多放一些存放品的本质没有任何区别。这种临时存放的行为并不会改变生活居住用途，且答辩人日常生活居住于此，完全符合房屋居住用途。拆迁办给予答辩人的拆迁补偿款，实则是运输补贴款。与被告的房屋装修补偿款不存在任何的冲突。据了解，被告也获得了40多万元的装修补偿款。二、答辩人在承租房屋之时，已经尽到了告知义务，被答辩人的母亲是知情且认可货物一并存放，且被答辩人在居住期间也从未提过任何异议。从我方提供的微信语音记录可以看出，答辩人居住该房屋时，从洽谈、交付定金、押金和房租、签订合同等一系列过程都是与被答辩人母亲接洽。且房屋租赁合同是被答辩人母亲带回给被答辩人签订的。从一般的社会经验和上述过程可见，答辩人完全有理由相信被答辩人母亲完全具有代理权，其许可答辩人存放货物，租赁期间也多次进出答辩人房间，被答辩人母亲完全知情且被答辩人本身也未提出过任何异议，也就完全代表被答辩人的意思表示。三、被答辩人要求赔偿2万元的损失无任何依据。从我方提供的证据可以看出，家具受损是由于房屋中存在大量白蚁长年累月的侵蚀，再加上此小区建立至今将近20年，年限久远所造成的腐蚀、自然损耗加白蚁外力侵蚀，加速了物品的损耗程度，其程度已不能满足正常生活所需。然答辩人迫于一时之间找不到居住场所的困境，遂没有要求过多，在答辩人已经谈妥租金交付了房屋定金后，被答辩人出尔反尔再次加价的情况下，答辩人迫于生活无奈仍然接受此种结果，住进了一个充满白蚁、漏水等环境糟糕的房屋。因此，被答辩人提出的2万元损失没有任何证据支撑，不应得到支持。且从微信语音记录可以证实，被告母亲在答辩人搬入之前已经搬光了所有物品，并且对固定遗留物品做出了因拆迁需要、让答辩人自己随意处置的意思表示。答辩人获得处置权，但并未处置，依旧保留了所有物品。因此被答辩人损失2万元无任何事实与法律依据。综上，答辩人认为，答辩人不存在任何违约行为，也未对承租房屋内的财产造成损失。被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。 本院经审理查明的事实如下： 2018年3月起，芦衔涛一方即与袁佳的母亲联系租赁范家苑11-1-102室房屋的事宜，并于2018年3月9日通过微信支付给袁佳的母亲2000元作为租赁范家苑11-1-102室房屋的定金，于2018年3月26日支付给袁佳的母亲剩余租金及押金共计19500元。 2018年3月27日，袁佳作为出租方、甲方，芦衔涛作为承租方、乙方，签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的杭州市江干区范家苑11-1-102的房屋出租给乙方作为日常居住使用；租期为一季度，从2018年4月1日起到2018年6月30日为止；本房屋月租金为人民币5500元，付款方式为一次性付清，先付款后入住；乙方于2018年3月28日前支付房屋租金16500元，并同时支付房租押金5000元；如遇拆迁，乙方需无条件搬离，甲方需给予乙方一周时间办理，并退还剩余房租；所有条款必须执行、本协议内所涉违约的违约金金额为人民币5000元整，凡乙方违约将支付给甲方违约金外同时甲方收回房屋并且乙方根据本协议条款缴清各种费用所有应付款；等等。 上述租赁合同签订后，芦衔涛及其家人搬入案涉租赁房屋。在租赁期间，芦衔涛及家人因租赁房屋内发生漏水、白蚁情况等情况一直与袁佳的母亲通过微信进行联系，袁佳的母亲亦通过微信向芦衔涛收取租赁房屋的水电费。 2018年6月4日，江干区范家社区征收工作指挥部作出《租赁户腾退通知》，通知因江干区范家社区城中村改造项目征收收购工作已全面开展，故要求租赁户在2018年6月5日至2018年6月20日完成搬迁。 2018年6月19日，芦衔涛将租赁房屋搬空并微信通知袁佳的母亲，袁佳的母亲承诺会联系袁佳。2018年6月20日，芦衔涛再次通过微信通知袁佳的母亲进行交接，袁佳的母亲表示袁佳会在第二日过去。2018年6月23日，芦衔涛又通过微信联系袁佳的母亲要求交接，袁佳的母亲表示袁佳会过去。2018年6月26日，袁佳的母亲在微信中称：“……你20号搬掉的，……20号后面会退给你的……” 另查明，袁佳主张芦衔涛尚未结算的租赁房屋内的电费为37.12元，芦衔涛对此无异议。 上述事实，本院依据芦衔涛提交的房屋租赁合同、租金转账记录、租赁户腾退通知及公告、微信聊天记录、微信截图、光盘、范家社区（小产权房）经营户清退登记表，袁佳提交的经营户处置协议书、范家社区（小产权房）经营户清退登记表、水电费凭证，以及芦衔涛、袁佳的陈述予以确认。袁佳提交的照片、税费缴费信息截图、电费缴费信息截图，证明力不足，本院不予确认。袁佳提交的微信聊天记录，其真实性可予确认，但不足以证明其证明对象，本院不予确认。 本院认为，芦衔涛与袁佳之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。该合同约定，如遇拆迁安置，乙方（即芦衔涛）需无条件办理，甲方（即袁佳）需给予乙方一周时间搬离，并退还剩余房屋。现因案涉租赁房屋拆迁，芦衔涛在租赁期限到期之前即搬离，袁佳应返还芦衔涛剩余租期所对应的租金及相应的押金。 关于芦衔涛实际腾退时间。芦衔涛主张其在2018年6月19日即微信通知袁佳的母亲其已腾空租赁房屋，袁佳则主张芦衔涛在2018年6月23日才将租赁房屋内的物品搬完。本院认为，袁佳的母亲自案涉《房屋租赁合同》签订之前即与芦衔涛方洽谈租赁事宜、收取租金及押金，到租赁房屋后还处理房屋漏水等事宜、收取水电费，这一系列与租赁房屋息息相关的事宜均由袁佳的母亲出面办理，其对外具备了代表袁佳的代理权表象，芦衔涛方有理由相信袁佳的母亲可代表袁佳处理租赁事宜。因此，芦衔涛在2018年6月19日即通知袁佳的母亲其已搬空租赁房屋，此后，又多次通知袁佳的母亲要求交接，故芦衔涛已履行其作为承租人在腾退房屋时应尽的义务，而袁佳怠于进行租赁房屋交接，由此造成的损失其应自行承担。因此，本院认定袁佳应退还给芦衔涛自2018年6月20日至2018年6月30日期间的租金，芦衔涛主张该期间租金为1830元，本院予以支持。关于袁佳应返还的押金，袁佳同意返还押金，但认为要扣除芦衔涛尚未结算的电费37.12元，对此，芦衔涛无异议，故经计算，袁佳还应返还押金4962.88元。 关于袁佳主张的违约金及赔偿损失。现袁佳并无证据证明芦衔涛在租赁过程中存在违约事由，也无证据证明其相应损失，故本院对袁佳的反诉请求均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、袁佳于本判决生效之日起十日内返还芦衔涛租金人民币1830元、押金人民币4962.88元； 二、驳回原告芦衔涛的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告袁佳的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币25元（已减半），由袁佳负担。反诉案件受理费人民币212.5元（已减半），由袁佳负担。 芦衔涛于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；袁佳于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 钱 姣 二〇一八年十一月十五日 书记员 董颖子