广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3848号原告：梁**，男，1975年4月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市信邦物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街凤凰北横路228号119房。法定代表人：列振成。委托代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。原告梁**诉被告广州市信邦物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁**及其委托代理人彭长虹，被告广州市信邦物业管理有限公司的委托代理人梁巨贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁**向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签署的《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》已于2017年4月24日解除，被告向原告返还保证金29700元、装修分摊费29700元、管理费2068元、租金9900元、装修押金3000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。被告赔偿原告装修损失184768.54元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。二、确认被告向原告寄送的《解除租赁合同通知书》无效。三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》，约定原告向被告承租涉案商铺。原告已将上述商铺装修并做好经营准备。但是，被告经营管理涉案商铺所在的商场未通过消防验收，至今不能营业，为此，诉至法院,望判如所请。被告广州市信邦物业管理有限公司辩称：被告认为原告发出解除合同通知书没有合同和法律依据，不产生解除合同的效力。本院经审理认定事实如下：一、原告与被告租赁关系的事实；原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》，约定原告承租广州市新塘东凌时尚百货第一层A-04商铺。租金分段计算，从甲方整场开业至2018年8月31日每月9900元等。原告进场装修缴纳3000元装修保证金，合同签订后原告须交纳29700元保证金等内容。2016年8月31日，原告向被告交纳装修押金3000元。原告提供相应的银行转账证明，拟证明向被告共计转账74368元。原告随后入场装修。2017年4月24日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，因被告未办妥消防验收，没有兑现招商承诺，且不履行管理责任，导致原告无法经营。故要求解除合同。2017年5月8日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，认为被告拖欠2016年11月1日起至2017年4月30日的租金、管理费、水电费等，违反合同约定，要求解除合同。二、涉案场地的被处罚情况：2016年2月23日，广州市增城区城市管理综合执法局作出增城管执罚字（2016）B1号《行政处罚决定书》，因广州市东汇置业有限公司违法占用通道建造钢结构建筑物，为此处罚如下：没收位于广州市增城区永宁街长岗村东凌广场占用通道加建的2幢钢结构违法建设，共计4264.5平方米。2016年4月28日，广州市公安局增城区分局作出穗公增行罚决字[2016]02275号《行政处罚决定书》决定对广州市东汇置业有限公司东凌广场扩建工程责令停止施工并处罚款100000元；对广州市东汇置业有限公司东凌广场扩建工程责令停止使用并处罚款100000元；合并执行责令停止施工、停止使用，并处罚款200000元。三、涉案场地商铺的事实情况：2017年8月14日，应原告申请，广州市国土资源和规划委员会提供了广州东汇置业有限公司的《建设工程规划许可证》调整函增规函【2013】31号首层平面图。2017年8月15日，增城市国土资源和规划局出具《查询结果证明》，表明原告承租的商铺在房地产档案系统中暂没有房产权属登记资料。2017年3月29日，新东城物业服务中心向被告发出《催缴函》，告知被告截止2017年3月28日拖欠物业管理费及水电费合计517436.22元，要求被告于2017年4月5日缴纳，否则，将停止服务区内一切物业服务（包括但不限于水电服务）。停止服务区域为信邦物业所辖管的魔法乐园、电影院等时尚生活馆内所有商城。2017年4月6日，新东城物业服务中心向被告发出《知会函》，再次要求被告缴纳相关费用。并告知于2017年4月7日早上对贵司暂停一切物业服务。2017年4月28日，广州市东汇物业管理有限公司向被告出具《知会函》记载：鉴于贵司自2016年12月至今一直拖欠物业管理费及水电费，目前物业公司已垫付高额水电费用，严重影响我司日常管理工作开展，我司已多次口头及书面催缴，但一直未缴纳相关费用。经政府相关部门协调，贵司承诺4月24日前缴清所有费用，但截止4月28日贵司仍未向我司缴纳相关费用。兹鉴于此，为维护其他业主权益，我司将于2017年5月2日起对贵司停止能源供应及相关物业服务。原告就涉案商铺装修价值申请评估，本院经摇珠确定广东诚安信工程造价咨询有限公司作为鉴定机构。经鉴定，广东诚安信工程造价咨询有限公司做出《广州市增城区新塘东凌时尚百货第一层A-04号商铺内装修工程造价司法鉴定报告》（初稿），鉴定结论为：竣工结算总价为120155.27元。初稿经本院通知双方当事人质证，原告对上述鉴定无异议，被告在本院指定的期限内没有发表意见。为此，该鉴定机构出具《报告书》，载明商铺内装修工程造价总计为120155.27元。为此原告支出鉴定费11577元。广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4442号案件查明涉案商铺在内的大型场地是由广州市东汇置业有限公司开发，被告向数十户小型商铺业主承租上述场地，并将各商铺的原有间隔打掉重新间隔、作了简易装修再出租，但未向消防部门申请建设工程消防设计审核和消防验收。针对涉案商铺的消防问题，在该案中，本院致函广州市公安局增城区分局，其复函称：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》，广州市信邦物业管理有限公司将原有间隔打通，重新作简易间隔，并对公共区域作了简易装修需申请建设工程消防设计审核和消防验收，新的承租仍需进行装修方能使用，依据《广州市公安消防局关于转发公安部消防局、广东省公安消防总队若干公安改革惠民措施的通知》（穗公[2015]81号）规定：建筑面积在50平方米以上300平方米（含本数）以下的场所内部装修工程如无涉及改变建筑使用功能、防火分区、安全疏散设置的，无需申报建设工程消防设计审核验收或备案，但需办理消防安全检查合格证；300平方米以上需办理建设工程消防设计审核、消防验收和消防安全检查合格证；在未进行内部装修前需申请消防设计审核，取得消防设计审核合格证后方可施工，施工完后申请消防验收，消防验收合格后办理消防安全检查合格证才能营业。庭审中，原、被告双方确认原告已经支付了租赁保证金、装修分摊费、装修押金、一个月的租金、管理费。原告陈述以下意见，1、涉案商场是由50多间商铺打通改建而来。但是没有办理消防手续。2、在2016年10月，消防大队到现场检查的时候，原告知晓涉案商场没有通过消防验收。被告陈述以下意见，1、涉案商铺确实停水停电了。但是具体原因当事人没有告知代理人。2、涉案商场小业主众多，因为涉案商场是重新打通后再重新编号的。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告将其所承租的涉案商铺出租给原告，双方就商铺的交付、使用、租金的支付等事项协商一致并签署《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》。上述合同是原、被告之间就场地的租赁事项达成合意的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。被告承租含涉案商铺在内的场地后进行重新间隔和简易装修，在未向消防部门申请建设工程消防设计审核和消防验收的情况下出租给原告使用，属于租赁物的瑕疵交付，另被告因拖欠原业主水电费而被停水停电，不具备商铺的使用条件。被告是出租方，理应按约定交付符合消防要求的场地和正常经营使用的租赁物给原告，但被告时至庭审时仍未解决有瑕疵的租赁物和涉案商铺的停水停电问题，致使原告无法正常使用租赁物，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告主张可继续履行合同以及其未构成违约的辩驳，本院不予采纳。上述商铺因被告过错导致消防未能验收，停水、停电，且至今无法通过消防验收，恢复水电供应，原告无法继续经营，其合同目的已经无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告要求解除合同，承担违约责任，并退还保证金的请求，合理合法，本院予以支持。因原告已经发出解除合同通知书，且被告回函中对解除合同也不持异议，故上述合同已经解除。至于原告要求退还租金的问题，涉案商铺因被告过错无法使用，合同目的不能实现，故本院对返还租金予以支持。庭审中，原告已经支付了保证金、装修分摊费、管理费、一个月租金以及装修押金。上述金额根据合同约定的数额以及原告提供的转账证明，可以相互印证，故被告理应返还原告上述金额，即保证金29700元、装修分摊费29700元、管理费2068元、租金9900元、装修押金3000元，合计74368元。至于原告请求被告支付上述费用的利息，本院酌定从起诉之日起即2017年6月12日开始，以74368元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止。因被告原因导致双方合同无法继续履行，原告请求被告赔偿其装修损失，合理合法，装修损失经评估机构评估已作出评估结论，即120155.27元，被告应予以赔偿。原告起诉超过上述金额部分，本院不予支持。至于原告要求被告赔偿装修损失的利息，因上述费用是原告因被告的违约而遭受的损失，原告不足以证明其损失超过上述金额，故本院对原告要求支付装修损失利息的请求，不予支持。对于被告向原告寄送《解除租赁合同通知书》是否产生解除合同效力的问题，因被告违约在前，不享有合同解除权，故被告向原告寄送《解除租赁合同通知书》不产生解除合同的效力。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市信邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金29700元、装修分摊费29700元、管理费2068元、一个月租金9900元、装修押金3000元合计74368元及利息（利息从起诉之日起即2017年6月12日开始，以74368元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止）给原告梁**。二、被告广州市信邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告梁**装修损失120155.27元。三、被告广州市信邦物业管理有限公司向原告发出的《解除租赁合同通知书》不发生解除合同的效力。四、驳回原告梁**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6788元，由被告广州市信邦物业管理有限公司负担5095元，由原告梁**负担1693元。评估费11577元，由被告广州市信邦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一八年十一月二十日书 记 员  刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。