广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初2912号 原告：罗小琼，女，汉族，1987年3月7日出生，住广西合浦县。 委托代理人：韦雄，广西先导联合（海城）律师事务所律师。同时接受原告黄余斌的委托。 原告：黄余斌，男，汉族，1983年6月25日出生，住广西北海市海城区。 被告：北海智海经贸发展有限公司，住所地：北海市西南大道**。 法定代表人：符开铸。 委托代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 原告罗小琼、黄余斌与被告北海智海经贸发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告罗小琼、黄余斌的委托代理人韦雄，被告北海智海经贸发展有限公司的委托代理人王德雪到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告罗小琼、黄余斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金40275元（以房屋总价391475元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自从2015年5月31日暂计算至2016年9月24日为止，后计算至被告向原告交付经五方验收合格商品房之日为止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（下称“合同”），约定原告出资391475元购被告开发的位于广东××、西南大道以南××花园××房，被告应于2015年5月30日前向原告交付经五方验收合格的房屋。若被告逾期交房超过150日的，原告有权解除合同或继续履行合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年5月31日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一违约金。合同签订后，两原告按约缴纳了购房款并办理了银行按揭贷款手续，但被告未在约定期限内交房。2016年9月24日，被告才将房屋钥匙交付给两原告，此时距离合同约定的交付日期已经迟延483天。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，所交付的商品房应出示满足合同第八条约定的证明文件，但被告至今无法提供上述证明，即未能按条件交付房屋。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告进行协商的合同，该合同第七条与第九条的约定，均为违约情况下，合同约定的违约金支付方式属于格式条款且两条约定显示公正，为可撤销条款。原告已按约缴纳首付并办理按揭手续，被告却无法按约交付房屋，损害了原告的合法权益，原告的实际损失明显高于约定违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准支付逾期交房违约金给原告。即违约金计算方式：违约金＝购房款×违约金比率（人民银行同期贷款利率6%×130%／365＝0.000213）×逾期天数，原告应当获得为违约金赔偿为：381475×0.000213×483＝40275元。为保障自己的合法权益，原告诉至法院提出上述诉讼请求。 被告北海智海经贸发展有限公司辩称：1、原告的诉请已过诉讼时效；2、涉案房屋原告已经申请收房并且装修入住，被告已经赔偿原告因迟延交房的违约金，原告也承诺表示不再追究被告迟延交房的责任；3、违约金按照合同第9条及合同补充协议书第10条已经约定了违约金为计算标准；4、涉案的房屋已经完工，被告验收也是在收尾的阶段，现在被告可以交房给原告，现在有部分业主已经装修入住；5、被告延期交房是存在不可抗力的原因造成，包括北海的大风大雨天气延误了工期以及每年高考停工和国家法定节假日的放假，这些天数应当扣减。 本院经审理认定事实如下：2014年12月17日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于北海市房屋出售给原告，总价款为391475元；付款方式为银行按揭付款：原告于2014年12月16日前支付全部房款的31.03%，即121475元，余款68.97%即27000元由原告在本合同签订之日十个工作日内办理完银行按揭手续，签署《个人住房借款合同》等全部借款法律文书。（若按揭被银行拒绝，则按附件五执行）；如买受人逾期付款超过60日，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三十的违约金；其中合同第八条约定，出卖人应于2015年5月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的商品房交付给买受人；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府对于房地产开发及相关配套政策法律法规的调整；设计出现重大变更或逾期竣工的；3、因市政府原因停水、停电、创城、创卫及市政行为停工而影响工期；若出卖人逾期交房超过150日，买受人有权解除合同或继续履行合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年5月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告向被告支付购房款121475元，余款已按约办理银行按揭向被告支付。 因被告未能将经五方检验合格的商品房交付给原告，原告罗小琼于2016年9月9日向被告北海智海经贸发展有限公司申请领取涉案房屋钥匙，剩余房款于小区五方验收合格一次性还完余款。被告公司同意原告请求，并约定按公司规定由被告补偿原告物业管理费。 2016年9月20日，原告罗小琼向被告提交《申请》一份，载明：瑞海花园2-1206号罗小琼，合同约定交房时间为2015年5月30日，现申请逾期时间从2015年5月30日开始，物业费从2016年8月1日开始计算，每逾期一个月免三个月物业费，免物业费时间从2016年8月1日至2019年10月31日止，合计免物业费39个月。本人承诺最后一笔房款36475元在瑞海花园楼盘五方验收完成后交清，如到期未付清，开发商将实行停水停电措施。同日，原告罗小琼与被告签署《同意交钥匙书》，载明：现有瑞海花园2幢0单元1206号房业主罗小琼已在我司办理完相关手续，符合交钥匙要求，请给予办理交钥匙手续，物业服务费从2016年8月1日起计收，赠送的物业费从2016年8月1日至2019年10月31日为开发商赔偿业主违约责任的费用。业主同意开发商该项赔偿，不再追究开发商延迟交房违约责任。（该房物业服务费不含电梯维护费及其他应缴费用）。 2016年9月24日，原告向物业服务中心申请对涉案房屋进行装修，与之签署《瑞海花园物品移交单》。同日，两原告与北海智健物业服务有限公司签订《瑞海花园前期物业服务协议》、《瑞海花园临时管理规约》。 以上事实，有《商品房买卖合同》、付款发票、《北海智海经贸发展有限公司销售变更申请书》、《申请书》、《同意交钥匙书》、《业户装修申请/验收表》、《业户房门钥匙收条》、《瑞海花园物品移交单》、《瑞海花园前期物业服务协议》、《瑞海花园临时管理规约》及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，原告以其已按约支付购房款，但被告未能按照合同约定的时间完成五方验收合格为由，向本院主张被告支付违约金。对此本院认为，被告未能按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定于2015年5月30日前向原告交付经五方验收合格的商品房，已构成违约，但为此原、被告双方约定了被告赔偿原告2016年8月1日至2019年10月31日的物业服务费，原告不再追究被告迟延交房违约责任，且原告自2016年9月24日起，已装修入住至今。上述事实，有被告提供的北海智海经贸发展有限公司销售变更申请书》、《申请书》、《同意交钥匙书》、《业户装修申请/验收表》、《业户房门钥匙收条》、《瑞海花园物品移交单》、《瑞海花园前期物业服务协议》、《瑞海花园临时管理规约》及庭审笔录在卷佐证，上述协议系原、被告的真实意思表示，且被告已经按照协议的约定以物业服务费抵偿原告损失，原告已在涉案房屋入住至今，双方已按照协议的约定履行，故根据《同意交钥匙书》的约定，原告不应再追究被告的违约责任，对于原告的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告罗小琼、黄余斌的诉讼请求。 案件受理费806.88元，减半收取403.44元，由原告罗小琼、黄余斌负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费806.88元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  钟 慧 二〇一八年十一月三日 法官助理  宋梦瑶 书 记 员  黄 尹