海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第1467号原告：林鸿彬，男，1977年10月9日出生，汉族，住海南省海口市龙华区义。被告：张超，男，1988年10月10日出生，汉族，现住海南省海口市和平大道。委托代理人：张天翔，海南昌宇律师事务所律师。第三人：龚爱华，女，1955年9月26日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人：龚长庆，男，1951年9月30日出生，汉族，现住上海市徐汇区。本院于2015年6月11日立案受理原告林鸿彬诉被告张超房屋租赁合同纠纷一案。在审理过程中，本院依法追加龚爱华为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告林鸿彬、被告张超及其委托代理人张天翔、第三人龚爱华的委托代理人龚长庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林鸿彬诉称：原、被告双方于2013年12月28日签订了一份房屋租赁合同，租赁合同中约定：原告为出租人（甲方），被告为承租人（乙方），原告将位于海口市和平大道34号碧海云天碧海阁1802房出租给被告居住，租赁期限自2014年1月11日至2019年1月10日，租金每月1500元，租金支付方式为按季度结算，每季度开始的第一天收取租金。原告收取被告押金人民币3000元，若被告逾期交付租金超过30日，甲方有权解除本合同，所收押金不予退还。合同中同时约定逾期交付房租的，每逾期一日，原告有权按逾期天数，按月租的3%要求被告承担违约金。合同签订后，在2014年度，被告都准时交付租金，但从2015年4月至今拖欠原告租金共4500元，原告向被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于2015年5月29日向被告发出律师函函告被告支付租金，但是被告至今依然没有支付拖欠的租金。综上所述，原被告之间签订的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供了符合合同要求房屋，被告依约应及时向原告支付租金，但被告无故拖欠租金至今，已经构成违约。根据《合同法》第94条、第97条的规定，原告可解除与被告签订的租赁合同，为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，诉请法院依法判令：1、解除原告与被告于2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付2015年4月至6月（第二季度）的房租租金人民币4500元；3、原告不返还被告租房押金人民币3000元；4、被告向原告支付违约金3150元（计算方式：1500元3%70天）（天数暂算至起诉当日）；5、本案诉讼费由被告承担。被告张超辩称：一、原告是代理第三人与被告签署的房屋租赁合同，有关租赁的法律后果应由被代理人（第三人）来承担，原告无权提起诉讼，原告的诉讼主体不适格，应驳回其起诉。2013年12月28日原告代表第三人与被告签订了《房屋租赁合同》，同日原告又伪造第三人的签名与被告签订了《出租房委托管理合同》，将海口市海甸岛和平大道碧海云天小区碧海阁1802房出租给被告。原告与被告签署《房屋租赁合同》时向被告提供的“授权委托书”一份，也列明原告是作为第三人的代理人，全权代表第三人出租管理涉案房产，第三人对原告在办理出租过程中所签署的相关文件，均表示认可并承担相应的法律责任。由以上事实可知，原告是代理第三人与被告签署相关合同的，根据《民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，因房屋租赁产生的相关法律后果应由被代理人即第三人承担，原告仅仅是作为代理人，其无权自行提起诉讼，其诉讼主体不适格。二、被告已向第三人支付了2015年4月至6月（第二季度）的租金，原告无权要求被告支付该期限的租金。2015年1月份，原告与第三人因房屋租赁权发生纠纷，原告遂要求被告将房屋租金支付至第三人银行账户。被告考虑到，第三人是真正的房屋业主，原告是代表第三人与被告签署的委托合同，被告遂按照原告指示将2015年1月份-3月份的租金委托张德昌转入第三人的银行账户。对此，原告也无异议。2015年4月初，第三人携带美兰区人民法院的（2015）美民一初字第403号《民事判决书》找到被告，声称法院已经判决解除了其与原告的房屋租赁合同，要求被告与其签署房屋租赁合同并向其支付房租。后来，经双方协商，由被告所在的海南巨昌投资有限公司与第三人本人签署《出租房委托管理合同》，将合同的签约日期倒签为2013年12月28日。被告委托张德昌于2015年4月11日将2015年4-6月的房租转入第三人银行账户。原告无权要求被告支付2015年第二季度房租。三、被告不存在违约事实，原告无权要求被告支付违约金及没收定金，且违约金标准过高，即便要支付也请法院予以降低违约金。被告不存在逾期缴纳2015年第二季度房租的情况，原告要求被告支付违约金及没收定金没有事实根据，其该项诉讼请求应予驳回。退一步讲，即便需要支付违约金，那么原告主张没收定金并收取月租3%按天收取违约金，违约金标准过高。原告并未提供证据证明其损失的大小或具体金额。事实上，原告所谓的经济损失，无非就是利息损失。故，被告根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，请求人民法院减少违约金。四、由于原告与第三人打官司，导致被告无法实际使用涉案房屋，被告请求确认被告与原告签署的房屋租赁合同无效或解除，被告退还原告房屋押金。被告承租涉案房屋，是用于对外出租经营的，由于原告与第三人因涉案房屋发生租赁合同纠纷，并发生诉讼，导致被告无法对涉案房屋继续出租经营，被告无法实际使用涉案房屋，再加上与被告签署合同时原告存在伪造签名的情况，故被告请求确认被告与原告签署的房屋租赁合同无效或解除，判决原告退还被告房屋押金。第三人龚爱华述称：涉讼房屋原是第三人与原告之间的纠纷，不应涉及被告，且涉案标的不大，希望在法庭的主持下通过调解解决。涉讼房屋确实为龚爱华的，涉讼房屋的出租事宜是原告在处理。2015年4-6月份的房屋租金4500元已经收取，是海南巨昌投资有限公司支付的，但是后来第三人又将其退回去了。经审理查明：位于海口市和平大道34号碧海云天碧海阁1802房是第三人龚爱华于2006年1月10日向海南豫财实业发展联合总公司购买的房产，该房产尚未办理过户至龚爱华名下。2011年11月5日，原告林鸿彬通过海南安佳房地产经纪有限公司第三分公司与龚爱华签订了一份《房屋租赁合同》，约定：龚爱华将位于海口市和平大道34号碧海云天碧海阁1802房出租给林鸿彬，房屋租赁期限自2012年1月15日至2017年1月14日；5年一共支付租金21000元，林鸿彬有转租的权利。2013年12月28日，原告林鸿彬持一份落款处显示委托人为龚爱华的授权委托书，以龚爱华的名义（甲方）与被告张超（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：由张超承租涉案房屋，租期五年，自2014年1月11日至2019年1月10日止，租金1500元/月，按季度结算，由乙方在每次应付租金的当日前交付给甲方（节假日和周末顺延）；乙方应于本合同生效之日起向甲方支付押金3000元；租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按逾期天数，按月租的3%按天向乙方加收滞纳金，逾期交付租金超过30日，甲方有权解除本合同，所收押金不予退还；双方在合同中的备注里特别约定了交纳房租的账号为林鸿彬在建设银行所开立的银行账号。同日，林鸿彬还以龚爱华的名义（甲方）与张超（乙方）签订了一份《出租房委托管理合同》，约定甲方将涉案房产委托乙方租赁并全盘管理，委托管理期限为自2014年1月11日至2019年1月10日止，期间的房租费由乙方代收等内容。上述合同签订后，张超通过案外人张德昌的银行账户依约向林鸿彬缴交了3000元押金，并按照合同约定分期将2015年1月10日前的租金缴交至了林鸿彬的建设银行账户。诉讼中，龚爱华确认其未向林鸿彬出具的过上述《授权委托书》，林鸿彬亦表示该《授权委托书》中落款处龚爱华的签名并不是龚爱华本人所签。龚爱华确认其已将涉案房产出租给林鸿彬，且林鸿彬可对外转租，但不认可林鸿彬以其（龚爱华）名义对外出租涉案房产。2015年初，龚爱华与林鸿彬因涉案房屋租赁事宜发生纠纷后成讼，本院于2015年3月25日作出（2015）美民一初字第403号民事判决书，判决：一、解除龚爱华与林鸿彬于2011年11月5日签订的《房屋租赁合同》；二、林鸿彬于判决发生法律效力之日起十日内支付龚爱华违约金30000元；三、林鸿彬应在解除《房屋租赁合同》后三十日内将海口市和平大道34号碧海云天碧海阁1802房屋钥匙返还给龚爱华；四、驳回龚爱华的其他诉讼请求。林鸿彬不服判决提起上诉，经海口市中级人民法院调解，双方自愿达成协议，海口市中级人民法院于2015年7月16日作出（2015）海中法民一终字第1320号民事调解书：一、林鸿彬与龚爱华继续履行双方于2011年11月5日签订的《房屋租赁合同》，直至合同约定的租赁期限届满；二、林鸿彬应于2015年8月30日前一次性向龚爱华支付位于海口市和平大道34号碧海云天碧海阁1802房自2014年1月14日至2017年1月13日止的房租12600元；三、如林鸿彬逾期支付本协议第二项的款项，则龚爱华可根据海口市美兰区人民法院作出的（2015）美民一初字第403号民事判决书申请强制执行。其后，林鸿彬于2015年8月30日向龚爱华支付了房租12600元。另查明，在龚爱华与林鸿彬因涉案房屋租赁发生纠纷期间，张超分别于2015年1月9日、4月11日通过案外人张德昌的银行账户将涉案房产2015年1-3月份、4-6月份的租金共计9000元（每次4500元）转账支付给了第三人龚爱华。诉讼中，原告林鸿彬认可被告张超将2015年1-3月份的租金支付给第三人龚爱华是经其同意的，但提出2015年4-6月份的租金其并未同意向第三人龚爱华支付。又查，在海口市中级人民法院作出的（2015）海中法民一终字第1320号民事调解书生效后，第三人龚爱华曾提出将张超已向其缴纳的涉案房产2015年4-6月份的租金4500元交给原告林鸿彬，但林鸿彬以不清楚款项性质为由不予接收。2015年7月15日，龚爱华将房租4500元退还给了张超（系由李艳萍代收）。再查，2015年5月29日，海南坤和律师事务所受原告林鸿彬委托向被告张超发出《律师函》，要求张超于2015年6月5日就涉案房产的结算租金问题与张超进行协商，如单方违约，将通过法律途径追偿。庭审中，被告张超确认收到该《律师函》。另，本案原、被告均同意解除双方于2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》。本院确认的上述事实，有原告林鸿彬提交的《房屋租赁合同》、《律师函》、（2015）海中法民一终字第1320号民事调解书、中国光大银行账户交易明细，被告张超提交的《房屋租赁合同》、《授权委托书》、《出租房委托管理合同》、《商品房买卖合同》、招商银行历史交易明细和转账汇款电子回单、（2015）美民一初字第403号民事判决书，第三人龚爱华提交的《收据》，另有各方当事人的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据材料经庭审质证和本院审查，可以采信。诉讼中，被告张超还提交了一份海南巨昌投资有限公司与第三人所签订的《出租房委托管理合同》（该合同显示的签订日期2013年12月28日系倒签日期，实际签订该合同的日期为2015年3月），拟证明龚爱华将涉案房产出租给张超的工作单位海南巨昌投资有限公司。经审查，该份合同与本案不具有关联性，故不作为本案证据采纳。本院认为：关于原告的主体资格是否适格问题。原告林鸿彬未经第三人龚爱华的同意，以龚爱华的名义与被告张超签订《房屋租赁合同》，将涉案房产租予张超，且其后也未得到龚爱华的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，该《房屋租赁合同》对龚爱华不具有约束力，相应的法律责任应由林鸿彬承担。根据林鸿彬与第三人龚爱华于2011年11月5日所签订的《房屋租赁合同》，林鸿彬对涉案房产享有对外转租、出租的权利，因此，尽管林鸿彬以龚爱华的名义与张超签订《房屋租赁合同》有违诚实信用原则，但鉴于林鸿彬自身对涉案房产享有对外出租、转租权，且其亦按《房屋租赁合同》之约定，将涉案房产实际交由了承租人被告张超占有、使用及收益，据此可知，林鸿彬事实上已履行了《房屋租赁合同》中出租方的义务，按照权利义务相一致原则，其亦应享有作为出租方的权利，加之在原被告双方发生本案纠纷前，被告张超亦一直是按合同约定直接向原告林鸿彬缴付押金和相应租金，综上，林鸿彬作为原告提起本案诉讼并无不当。被告关于原告林鸿彬主体不适格的辩解于法无据，本院不予采纳。关于被告张超是否违约问题（包括租金、违约金、押金问题）。从庭审查明的事实可知，在2015年初，因龚爱华与林鸿彬就涉案房屋租赁发生纠纷，经原告林鸿彬同意，被告张超于2015年1月9日将涉案房产2015年1-3月份的租金直接交予第三人龚爱华；至2015年4月时，因龚爱华与林鸿彬之间的房屋租赁发生纠纷仍在诉讼中，且一审法院于2015年3月25日作出的（2015）美民一初字第403号民事判决书中，是确认解除龚爱华与林鸿彬于2011年11月5日签订的《房屋租赁合同》，在此情况下，张超于2015年4月11日将涉案房产2015年4-6月份的租金继续交予给第三人龚爱华并无不当。庭审中，原告林鸿彬称其已明确告知被告张超不能将2015年4-6月份的租金向第三人龚爱华支付，但对其所称，其未提供证据证明，故对其所称本院不予采信。尽管在2015年5月时原告林鸿彬就涉案房产租金事宜向被告张超发出了《律师函》，但由于在其发出《律师函》时，张超已将2015年4-6月份的租金支付给了龚爱华，故亦不能据此认定张超违约未交租金。另，根据（2015）海中法民一终字第1320号民事调解书内容，在林鸿彬于2015年8月30日向龚爱华实际支付12600元之前，其对涉案房产是否继续享有对外出租、转租权利尚处于不确定状态，加之龚爱华曾提出将张超已向其缴纳的2015年4-6月份的租金给予原告林鸿彬，系林鸿彬自己不予接收致其至今未收到涉案房产2015年4-6月份的租金。综上，原告林鸿彬主张被告张超违约不缴纳2015年4-6月份租金无事实和法律根据，故对其诉求张超向其支付违约金及没收张超租房押金的主张，本院不予支持。但鉴于龚爱华于2015年7月已将张超向其交纳的2015年4-6月租金退还给了张超，而且林鸿彬亦于2015年8月30日向龚爱华实际支付12600元，林鸿彬对涉案房产享有对外出租、转租权已得到确认，故从公平合理原则出发，被告张超现应将涉案房产2015年4-6月租金4500元交予原告林鸿彬。诉讼中，原被告均同意解除双方于2013年12月28日所签订的《房屋租赁合同》，系双方对其权利的处分，本院照准。但由于双方尚未对租赁房屋进行交接清点，亦未对租金进行结算，故对被告关于应由原告向其退还租房押金或用押金抵扣相应租金的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告林鸿彬与被告张超于2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》。二、被告张超须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林鸿彬支付2015年4-6月的房屋租金人民币4500元。三、驳回原告林鸿彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币66元（原告已预付），由原告林鸿彬负担38元，被告张超负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。?3plvwlup9a2i62cw21案件唯一码审 判 长  卞长杰人民陪审员  黄亚六人民陪审员  黄于溥二〇一五年十一月六日法官助理陆晶晶书记员谭立婷速录员王志玲附：相关的法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。审核：卞长杰撰稿：卞长杰校对：谭立婷印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2015年11月10日印制（共印13份）