河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终3824号上诉人（原审原告、反诉被告）:姚中伟，男，1973年9月16日出生，汉族，住河南省嵩县库区。委托诉讼代理人：刘银谦，北京市博人律师事务所洛阳分所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳安美物业管理有限公司，住所地：河南省洛阳市嵩县建设西路凯顺公寓楼下。法定代表人：石亚航，董事长。委托诉讼代理人：刘云明，男，1965年11月21日出生，汉族，住河南省嵩县。系该公司法务人员。上诉人姚中伟因与被上诉人洛阳安美物业管理有限公司（以下简称安美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（2018）豫0325民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。姚中伟及委托诉讼代理人刘银谦，安美公司法定代表人石亚航及委托诉讼代理人刘云明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚中伟上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、2017年8月4日，上诉人向被上诉人发出了解除合同通知，但是被上诉人没有在法定期限内提出异议。被上诉人所谓2017年8月18日要求上诉人履行合同的通知根本不存在，更不能证明向上诉人送达。2、在租赁协议中没有规定被上诉人应当完成装修的期限，但是应当是与上诉人完成的期限为同一个时间。3、由于被上诉人不积极履行义务，使上诉人在完成了总体装修（上诉人在2017年农历正月十五后就开始动工，“五一”前己经完成了自己的区域装修）后，一直在等待其关于整体的装修规划，因此不能开业。从上诉人发出通知解除合同至案件开庭，甚至判决至今，被上诉人也没有关于装修的规划和方案，消防没有验收，公共卫生间没有装修。一审判决书认定已经装修的其他租户，只是在一楼租户可以独立经营。二、一审法院适用法律错误。1、关于合同的解除，合同法第九十四条规定了法定解除的情形，第九十六条规定了合同解除的程序，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定了关于合同解除的异议期限。2、在2017年“五一”前后，被上诉人一直在拖延其应当履行的义务。上诉人包括众商户在聊天群里不停催告。三个月以后，由于被上诉人没有继续履行合同的意思，2017年8月4日，上诉人通知解除合同。被上诉人在庭审中也对接到解除通知无异议，但是被上诉人没有在法定期限内提起诉讼或者仲裁。上诉人于2017年11月已经提起诉讼，根据以上法律规定，上诉人的解除通知到达之日，房屋已经交还被上诉人，被上诉人也只有退还上诉人租金的义务。被上诉人的反诉不能成立，但是一审法院不仅没有支持上诉人关于返还租金的请求，而且又判决上诉人支付其新年租金到判决生效之日。3、被上诉人故意违约，应当赔偿上诉人的损失。如前所述，上诉人在2017年五一节前已经完成了整体装修，通往二楼的楼梯上诉人己经焊成，自己区域前的二楼公共通道地砖己经铺设完工，使用的是临时送电，等待的就是被上诉人整体的规划方案及各户的招牌风格。但是，对于上诉人的催告，被上诉人迟迟没有行动。上诉人装修的耗材、用工凭证，己经提交法庭，完全应该支持，但是一审法院却告知另行起诉。安美公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持；2、上诉人的上诉没有事实根据和法律依据，请求驳回上诉。姚中伟向一审法院起诉请求：1、请求解除姚中伟、安美公司之间《凤凰建材城租赁协议》，由安美公司退还姚中伟已付租金44000元；2、请求安美公司赔偿姚中伟已付的租金自2016年12月31日起至退款之日同期银行贷款利息，赔偿姚中伟已经装修的费用30000元；3、诉讼费由安美公司承担。安美公司向一审法院反诉请求：1、请求继续履行姚中伟与安美公司签订的《凤凰建材城租赁协议》，给付拖欠第一年房租2226元，并缴纳第二年前6个月房租23113元；2、反诉费由姚中伟承担。庭审结束后安美公司同意解除合同，但仍然请求支付上述房租。一审法院认定的事实：2016年12月31日姚中伟作为乙方、安美公司作为甲方签订了《凤凰建材城租赁协议》。协议主要约定:乙方承租甲方嵩县凤凰建材城建筑面积（含公摊面积）总计___平方米（其中1类区域__平方米;2类区域__平方米;3类区域__平方米）；租赁期限从2016年12月1日起到2026年12月31日止；租期开始的前三个月（2016年12月1日至2017年2月28日）为装修期，免收租金，免收物业管理费，但仍应缴纳水电等能源费；租金缴纳为第一次乙方应交清第一年12个月的租金，以后每半年为一个缴费周期，乙方应在已缴费租期到期前一个月交清下期租金；甲方负责建材城总体消防设计，设计费由甲方承担。消防验收手续由甲方办理，费用由甲方承担；各商家经营区域以外为公共部分，装修由甲方负责设计、施工（以后维护费用由各商户物业管理费开支）；各商家2017年5月1日前应完成装修，达到开业条件。如到期不能完成装修，影响建材城开业的，将扣除该户装修保证金（每户10000元）；如因甲方公共部分装修不完，或消防不通过造成无法开业，按迟延时间的两倍时间免除乙方房租；甲方未按约定提供租赁区域致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同。合同签订后，姚中伟支付安美公司一年租金44000元（2017年3月1日至2018年2月28日），安美公司将双方约定的租赁区域交付姚中伟。目前姚中伟仅进行了部分装修。安美公司已完成消防管道的施工，水电连接到位，对公用部分进行了部分施工。诉讼过程中，安美公司同意解除双方之间的合同。2017年8月4日姚中伟以安美公司不积极履行协议，不能及时完成公共部分装修，并表示不愿投资影响合同履行，继续履行合同无望为由通知安美公司解除合同。2017年8月18日安美公司以姚中伟没有在2017年5月1日完成装修，影响了建材城整体装修进度为由通知姚中伟履行合同，支付租金。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中2016年12月31日双方签订的《凤凰建材城租赁协议》，系双方自愿，也无违法，应为有效。根据合同的约定姚中伟只有在“甲方未按约定提供租赁区域致使乙方不能正常经营的”，才有权解除合同，安美公司已将租赁区域交付姚中伟，因此姚中伟请求解除合同不符合合同的约定。安美公司虽然对公共部分没有全部装修完毕，但消防管道已经安装，水电已经接通，具备装修条件，而合同未约定安美公司完成装修的期限，其他租户已在装修，因此不存在合同目的无法实现，姚中伟请求解除合同也不符合法律规定。故姚中伟应继续履行合同，但安美公司现同意解除合同，该院予以照准。合同解除后姚中伟应将所租区域交还安美公司，但2018年3月1日至判决生效之日的房租租金姚中伟应支付安美公司。对合同解除后装修部分的损失，合同没有约定，但考虑姚中伟的实际损失，安美公司应予支付，但姚中伟并未申请评估，装修损失不清，姚中伟可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、姚中伟与安美公司2016年12月31日签订的《凤凰建材城租赁协议》双方均同意解除，该院予以照准，姚中伟于本判决生效后十日内将所租赁区域交还安美公司；二、姚中伟于本判决书生效后十五日内支付安美公司2018年3月1日至判决生效之日的房租租金（按年租金44000元折算）；三、驳回姚中伟的其他诉讼请求；四、驳回安美公司的其他诉讼请求。如不按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，由姚中伟负担；反诉费223元，由安美公司负担。二审审理中,上诉人姚中伟提交如下证据:视频光盘一张，拟证明：1、2018年6月28日被上诉人仍然对公共部分没有完成装修，二楼房顶的玻璃已经碎了，卫生间没有通水电；2、姚中伟按合同应当占用的部分，原来的隔断已经被拆除，时间是2017年12月23日，当时组织县城的其他商家搞联盟活动，对姚中伟的隔断进行拆除，说明房屋被上诉人已经安排他人占用，还有部分消防设施没有完成，电路还是临时电路，并没有通到各商户，综上，被上诉人没有完成合同应履行的义务，被上诉人已经安排他人占用了姚中伟的租赁部分。安美公司质证意见是：1、视频正好证明被上诉人履行了合同义务；2、视频不能证明被上诉人对上诉人租赁部分进行了破坏，更不能证明被上诉人将此部分租给他人；3、电路在没有装修完成之前就是临时电路，只有装修完成后，才使用正式电路；4、消防设施需要装修后二次验收，个别消防设施小瑕疵不能证明被上诉人没有履行消防设施的装修义务。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，姚中伟与安美公司签订的《凤凰建材城租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定姚中伟只有在“甲方未按约定提供租赁区域致使乙方不能正常经营的”，才有权解除合同，安美公司已将租赁区域交付姚中伟，姚中伟请求解除合同不符合合同的约定。安美公司虽然对公共部分没有全部装修完毕，但消防管道已经安装，水电已经接通，具备装修条件，而合同未约定安美公司完成装修的期限，因此不存在合同目的无法实现，姚中伟请求解除合同也不符合法律规定，但安美公司于2018年4月24日表示同意解除合同，本院予以照准。合同解除后姚中伟应将所租区域交还安美公司，2018年3月1日至2018年4月24日的房屋租金姚中伟应支付安美公司。对合同解除后姚中伟装修部分的损失，姚中伟并未申请评估，装修损失不清，姚中伟可另行起诉。综上所述，一审判决姚中伟支付安美公司租金至判决生效之日欠妥，姚中伟该部分上诉理由，能够成立。上诉人的其他诉求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省嵩县人民法院（2018）豫0325民初172号民事判决；二、姚中伟于本判决生效后十日内将所租赁区域交还洛阳安美物业管理有限公司；三、姚中伟于本判决生效后十五日内支付洛阳安美物业管理有限公司2018年3月1日至2018年4月24日的房屋租金（按年租金44000元折算）；四、驳回姚中伟的其他诉讼请求；五、驳回洛阳安美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费825元，由姚中伟负担；反诉费223元，由洛阳安美物业管理有限公司负担。二审案件受理费1725元，由姚中伟负担1650元，由洛阳安美物业管理有限公司负担75元。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一八年十一月二十三日书记员  刘冰冰