浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7148号 上诉人（原审被告）：戴北山，男，1974年1月20日出生，汉族，住上海市普陀区。 上诉人（原审被告）：江美琦，女，1978年2月16日出生，汉族，住上海市静安区。 委托诉讼代理人：戴北山，系江美琦丈夫。 被上诉人（原审原告）：黄影舟，女，1974年10月23日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：吴泳波、刘移，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地杭州市西湖区保俶北路****。 法定代表人：陆斌斌。 委托诉讼代理人：李妮、吴苏华。 上诉人戴北山、江美琦因与被上诉人黄影舟、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初7851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年3月24日，黄影舟与戴北山、江美琦及我爱我家公司签订《购房意向合同》一份，约定戴北山、江美琦向黄影舟转让位于杭州市××镇××幢××单元××室××，涉案房屋所有权人为戴北山、江美琦，戴北山、江美琦系夫妻，房屋建筑面积约200.18平方米，转让总价2000000元，付款方式为一次性付款，于2018年4月30日前将房款存入银行监管账户，黄影舟在签订本合同同时向我爱我家公司支付意向金100000元，戴北山、江美琦接受黄影舟的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，由我爱我家公司支付给戴北山、江美琦，黄影舟应在本合同签订后三十天内向我爱我家公司提供购房查档所需资料，待查档出结果后十五天内黄影舟与戴北山、江美琦通过我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》，若发生违约情形，守约方不选择定金法则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金。合同还约定，黄影舟承诺于2018年4月24日前转让名下一套房屋，戴北山、江美琦已通过我爱我家公司知晓此情况，买卖双方共同约定，待黄影舟名下房屋转让后两天内提供购房查档资料。戴北山、江美琦承诺该房屋的出售及签订该意向合同已征得产权人江美琦的同意，江美琦委托戴北山代为签订该意向合同，若有争议则承担一切法律责任。合同还对其他事项进行了约定。江美琦就本案纠纷委托了代理人，其代理人对戴北山的陈述均表示认可，视为江美琦对意向合同的签订已予以确认。 黄影舟于2018年3月23日向我爱我家公司支付意向金100000元，后我爱我家公司支付给戴北山、江美琦，戴北山确认已收到。黄影舟于2018年4月19日将其名下已有房屋转让，于2018年4月20日向我爱我家公司提供查档资料，2018年4月26日出查档结果，戴北山、江美琦自述中介口头告知过查档结果已经出来，我爱我家公司通知买卖双方于2018年4月30日至我爱我家公司进行网签，江美琦未到场，戴北山与黄影舟就合同事项也未达成一致，未签订正式的房屋转让合同。2018年4月30日下午，黄影舟按照已签订的购房意向合同约定将房屋余款1900000元打入监管账户。后买卖双方与中介又就签订正式合同事项进行多次洽谈，2018年5月10日，黄影舟与戴北山、我爱我家公司又就合同事项进行洽谈，江美琦未到场，双方对合同事项仍未达成一致。2018年5月11日，黄影舟认为当天系签约最后一日，故约戴北山、江美琦至我爱我家公司进行签约，戴北山、江美琦未到场。2018年5月15日，戴北山约黄影舟及我爱我家公司商谈，我爱我家公司陈述戴北山约谈的是解除合同事宜，黄影舟提出已过意向合同约定的签订正式转让合同的时间，也不同意戴北山提出的解除的条件，故未到场。现戴北山、江美琦已将定金100000元退还黄影舟，我爱我家公司也已将剩余房款1900000元退还黄影舟。戴北山表示截止庭审之日，涉案房屋上抵押权仍未消除。 黄影舟诉至原审法院，请求判令：1.解除黄影舟与戴北山、江美琦及我爱我家公司签订的《购房意向合同》；2.戴北山、江美琦立即共同归还黄影舟定金100000元整；3.戴北山、江美琦共同赔偿黄影舟违约金200000元整；4.诉讼费由戴北山、江美琦、我爱我家公司承担。黄影舟后变更诉讼请求如下：1.解除黄影舟与戴北山、江美琦、我爱我家公司签订的《购房意向合同》；2.戴北山、江美琦共同赔偿黄影舟违约金200000元整；3.诉讼费由戴北山、江美琦、我爱我家公司承担。 原审法院认为：《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效，买卖双方均应积极履行合同义务。黄影舟已按意向合同约定履行了转让名下已有房产、提供查档资料以及按期付款等合同义务，戴北山虽与黄影舟、我爱我家公司进行过多次洽谈，但对合同条款多有异议，江美琦也并未到场，截止庭审之日，也未消除案涉房屋上的抵押贷款，戴北山、江美琦拒绝签订正式房屋买卖合同不积极履行合同义务的行为已构成违约。黄影舟要求解除《购房意向合同》，庭审中，戴北山、江美琦及我爱我家公司均表示同意解除，原审法院予以确认。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款，黄影舟有权选择违约金条款。综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度、房价的涨幅以及黄影舟的实际损失等综合因素，酌情确定戴北山、江美琦支付黄影舟违约金140000元，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2018年8月8日判决：一、黄影舟与戴北山、江美琦及我爱我家公司于2018年3月24日签订的《购房意向合同》自判决生效之日起解除；二、戴北山、江美琦支付黄影舟违约金140000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回黄影舟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由黄影舟负担645元，由戴北山、江美琦共同负担1505元。 宣判后，戴北山、江美琦不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实有误。实际上，江美琦于2018年4月30日与戴北山一起到中介办公地，我爱我家公司出示一份按揭抵押的网签合同，随后三方洽谈签订合同事宜。由于分期按揭网签合同和意向合同相违背，有争议，未谈妥。戴北山、江美琦离开时，黄影舟已去打款。在正式合同未达成合意并签订时，黄影舟的打款不符合交易规则，为向戴北山、江美琦讨要违约金埋下伏笔。黄影舟没有按意向合同约定将房款2000000元打入监管账户（没签监管协议，不存在监管账户），而私自将1900000元房款打入了我爱我家公司的账户。黄影舟的资金可以随便进出,与戴北山、江美琦毫无关系。戴北山于2018年5月16日坐火车到我爱我家公司，可是黄影舟并未到场。戴北山在意向合同签订后，于2018年4月23日已经将出售房屋抵押贷款还清。此事实表明卖方的出售房屋诚意，自始至终无实质性违约行为，不构成违约。2018年5月20日左右，在意向合同未解除前，未通知卖方的前提下，买方私自把房款从中介账户退回。此行为属实质性违约，也再次证明买方打款的账户是非监管账户。我爱我家公司至今未提供查档出档的时间证明，导致法院认定2018年5月11日是合同签订的最后日期。按行业惯例，查档文件是肯定有的，我爱我家公司有义务提供，但却一直不配合提供查档文件。双方就合同条款未达成一致，导致合同无法签订，双方都有责任。意向合同的很多细节未在正式合同里谈拢，未签订正式合同不属于合同违约纠纷，戴北山、江美琦不应当承担违约责任。故提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决，改判黄影舟违约，戴北山、江美琦不承担赔偿责任；2.一、二诉讼费由黄影舟、我爱我家公司承担。 针对戴北山、江美琦的上诉，黄影舟答辩称：一、一审法院认定事实正确，戴北山、江美琦故意拖延时间，不积极履行合同义务，已构成实质性违约。黄影舟已按《购房意向合同》约定履行了义务，而戴北山、江美琦因房价上涨趋势，加价不成，故拒绝签订正式合同，其行为已构成违约。经一审法院确认，涉案房屋的抵押权仍未消除。关于付款方式的问题，黄影舟事实上已经将房款打入监管账户，不可能就付款方式有争议。二、黄影舟按约履行了合同义务，不存在违约行为。黄影舟同意一次性付款的方式，并不像戴北山、江美琦所说的付款方式存在争议。且黄影舟已于2018年4月30日一次性将尾款1900000元支付至监管账户，黄影舟也按约在中介处等待戴北山、江美琦签订正式合同，但戴北山、江美琦并未出现。黄影舟要求退回房款以防止损失进一步扩大，不存在违约。戴北山、江美琦故意拖延时间，不积极履约，违约事实明确。黄影舟完全按意向合同履行，不存在违约行为。三、一审法院适用法律正确，戴北山、江美琦构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。综上，黄影舟已按约履行了义务，并不存在违约行为。戴北山、江美琦违约事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 针对戴北山、江美琦的上诉，我爱我家公司答辩称：对戴北山、江美琦上诉所述一审法院认定事实及适用法律错误，我爱我家公司不予认可。黄影舟的查档结果于2018年4月26日已出，我爱我家公司第一时间通知了戴北山、江美琦，但因戴北山、江美琦自身原因，要求推迟签约时间。当日，戴北山、江美琦提出房价需在2000000元的基础上上涨100000元才能继续签订合同。三方协商后，黄影舟同意加价50000元购买涉案房屋，但戴北山、江美琦又提出购房意向合同约定的打款时间是2018年4月30日前，当日如未打房款，即属黄影舟违约。按照杭州二手房交易流程，房款一般在签订《杭州市房屋转让合同》后才会打入监管账户，但因戴北山、江美琦的刁难，黄影舟只能先行支付剩余房款1900000元至监管账户。后因戴北山、江美琦所提的加价要求未得以满足，三方无法协商，戴北山、江美琦自行离开签约地。2018年5月16日，戴北山、江美琦至我爱我家公司提出愿意补偿黄影舟100000元，以此解除双方签订的《购房意向合同》。我爱我家公司通过电话联系黄影舟，黄影舟不同意此调解金额。《购房意向合同》系三方真实意思表示，合法并生效，该购房意向合同的直接目的是签署《杭州市房屋转让合同》，但未成功签署该合同的原因系戴北山加价且怠于履约所致。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 二审期间，戴北山、江美琦、黄影舟、我爱我家公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。二审期间，根据戴北山、江美琦的上诉请求与黄影舟、我爱我家公司的答辩意见，本案的争议焦点为违约责任的认定及负担。本院经审查后认为，涉案《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，不存在违反法律及行政法规的强制性规定之情形，应属合法有效。各方当事人均应当按照合同约定内容全面履行自己的义务。对于本案争议焦点，戴北山、江美琦认为，系因双方就合同条款未达成一致，而导致未签订正式的房屋转让合同，双方均有责任。对此，黄影舟、我爱我家公司则认为，因房屋的市场价格上涨，戴北山、江美琦擅自加价导致未能按照意向合同约定签订正式房屋转让合同。本院经审查后认为，涉案《购房意向合同》对转让房屋标的、房屋总价、付款方式等均有明确约定，也即买卖双方之间的主要权利义务均已达成一致，只待签订正式转让合同。戴北山、江美琦上诉称双方就合同条款未达成一致，但其并未举证证明是何合同条款未达成一致，故该诉称无法予以采信。而黄影舟已在《购房意向合同》约定的期限内提供查档资料，并在约定期限内将剩余的房屋转让总价款一次性打入监管账户。也就是说，黄影舟已完全履行了《购房意向合同》约定的买方义务。在此情形下，戴北山、江美琦理应按照《购房意向合同》约定与黄影舟签订正式房屋转让合同。而戴北山、江美琦未有正当理由却仍拒绝按照《购房意向合同》约定签订正式房屋转让合同，其行为构成违约，应承担相应违约责任。因此，黄影舟依法有权按照《购房意向合同》的约定要求戴北山、江美琦支付违约金。故原审法院判决由戴北山、江美琦向黄影舟支付违约金，并无不当。关于违约金数额。根据当事人的请求并参照合同约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原审法院所酌情调整的违约金数额在合理范围内，故应予以确认。综上，戴北山、江美琦的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由戴北山、江美琦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十一月三十日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦