江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初5843号原告：句容宇宙印务有限公司。住所地：句容市宝华镇经济开发区汤龙大道旁。法定代表人：李士新，系该公司执行董事。原告：李士新，男，汉族，1969年9月生，南京市人，住南京市秦淮区。两原告委托诉讼代理人：聂朝晖，江苏天晖律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。被告：句容市金泽商贸有限公司。住所地：句容市宝华镇美亚路10－8号15栋2层。法定代表人：张贤金，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁丹，江苏汇瑞律师事务所律师。第三人：句容市祥和纸制品有限公司。住所地：句容市宝华镇美亚路10－8号15栋2层。法定代表人：靳烜，系该公司董事。委托诉讼代理人：高立仁，句容市宝华法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邵修桃，句容市宝华法律服务所法律工作者。原告句容宇宙印务有限公司（以下简称印务公司）、李士新与被告句容市金泽商贸有限公司（以下简称金泽公司）、第三人句容市祥和纸制品有限公司（以下简称祥和公司）土地使用权纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年5月7日、2018年7月16日公开开庭进行了审理。原告印务公司的法定代表人及原告李士新、两原告委托诉讼代理人聂朝晖、李峻；被告金泽公司的委托诉讼代理人丁丹；第三人祥和公司的委托诉讼代理人高立仁二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告印务公司和李士新向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告及第三人于2013年7月签订的土地使用权转让合同于2017年7月2日解除；2、判令被告返还原告土地使用权转让合同中15亩（约10000㎡）土地及上述土地上的建筑物；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年7月，第三人祥和公司、原告印务公司、原告李士新和被告金泽公司就句容市宝华镇和平村一幅工业用地（土地使用权证编号：句土国用2006第06168号）中部分国有土地使用权转让与受让事宜签订《土地使用权转让合同》一份。合同签订后，被告一直未按合同约定支付转让金。依据该合同第五条约定，被告应按照合同约定的时间、方式、金额足额支付转让金，否则无论土地证是否办理变更登记，祥和公司及印务公司均有权解除合同。合同签订后，被告也一直未按约定备齐该部分土地使用权变更登记所需资料，以致于至今仍然无法办理过户登记手续，无法实现合同目的。2017年6月，原告依据法律规定通知被告解除了合同，被告于2017年7月2日收到解除合同通知书。原告认为，被告收到解除合同通知书后未在法律规定的异议期间内提起诉讼，涉案土地使用权转让合同自解除合同通知书到达被告时生效。现诉至法院，请求支持原告诉请。被告金泽公司辩称，一、被告未收到原告的解除合同通知书，原告的解除行为无效，土地转让协议仍有效力。二、原告无权解除合同。理由如下：一是未能过户的过错并非被告，本案各方签订涉案合同后被告按约给付款项，积极办理变更登记。被告于2013年8月委托江苏苏地仁和土地房地产评估咨询公司出具土地估价报告，评估费用由被告实际给付，但在协议四方到场办理过户手续时，因原告的土地使用权证标识的土地范围与实际不一致无法过户，土地管理部门当场拒绝收件。根据转让协议第四条第二款的约定，被告签订转让协议的合同目的是获取土地使用权，并将涉案土地使用权变更登记至被告名下，但最终因红线图不一致导致了涉案土地使用权无法办理过户，原告为违约方。因被告的合同目的未能实现，被告的合法权益存在极大的风险，故第二笔款项给付的条件并不成就，被告有权停止继续给付，但被告迫于实际经营需要及基于对原告土地取得合法性和原告诚信履约的信任，被告仍继续给付款项，仅扣留小部分余款作为促使原告积极解决土地过户手续的担保。被告针对原告违约行为扣留尾款的行为具有合理合法性，未付款金额占比较小，被告已大部分履行合同义务，合同履行即将殆尽。二是涉案土地自2013年交付后，被告已在该土地上投入大量资金，大面积建造不动产，且自2014年起每年承担房地产税费，原告主张解除也不具有法律和事实依据。三是涉案转让协议签订于2013年7月，原告解除权的行使期限为除斥期间，即使按照原告理解转让金应于合同签署后六个月，即2014年1月20日前支付完毕，被告也应在除斥期间行使解除权，但被告自2014年、2015年、2016年直至2017年均仍在付款，还为原告偿还贷款。解除合同条件成就后，享有合同解除权的当事人仍然接收违约方履行合同的应视为解除权人对解除权的放弃。四是涉案土地已被政府征收纳入拆迁范围，目前也无法实际返还。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2013年7月19日，第三人祥和公司作为转让方（甲方），被告金泽公司作为受让方（乙方），原告印务公司作为丙方，原告李士新作为丁方就土地使用权的转让和受让签订《土地使用权转让合同》一份，双方约定：转让地块位于句容市宝华镇和平村，土地使用权证编号：句国土用2006第06168号。总面积为11386㎡。转让部分土地使用权面积10000㎡。转让合同明确“本次转让的土地使用权虽登记在甲方名下，但实为丙方所有，且丙方已将该土地使用权及地上建筑物作为句容市农村商业银行190万元贷款抵押。甲方承诺已经照实陈述上述转让部分土地使用权（连同地上建筑物）的详细情况和相关关系，乙方对甲方该转让部分土地使用权（连同地上建筑物）的详细情况已经充分理解，并自愿受让。”双方合同第二条约定“上述转让部分土地使用权转让时，其地上建筑物所有权随之转让给乙方。因甲方在该地块共有二副土地使用权，且事实上甲方、丙方对各自地块的使用权划分并未按土地证划分，而是按土地现状进行划分使用的。故本合同实际转让部分的土地使用权（连同地上建筑物）的范围、四至详情见经各方实际丈量后形成的附图。各方承诺，土地证变更登记后，各方仍以土地的实际区划现状进行使用，任何一方不得以土地证登记为借口要求改变土地使用现状，最终权利行使也以土地实际现状为准。”土地使用权（连同地上建筑物）转让金共计人民币835万元。付款方式为，合同签署之日起金泽公司支付250万元给印务公司用于偿还贷款，印务公司保证于收到该笔款项后三日内将抵押的他项权证注销。在他项权证注销后十日内，三方将办理土地使用权变更登记的相关材料送至土地管理部门，在土地管理部门审查并收件后，金泽公司在三日内支付转让金400万元。余款在合同签署之日起六个月内一次性支付给李士新。双方合同第五条约定：“乙方应按本合同约定的时间、方式、金额足额支付转让金，否则无论土地证是否办理变更登记，甲方、丙方均有权解除本合同。合同解除后丙方退还乙方缴纳的转让金（不计息），乙方将土地及地上建筑物原状交还丙方，且乙方在实际占有土地用地上期间收取的租金等收益应退还丙方，且土地变更登记过程中产生的相关税费均由乙方承担”；合同第六条约定：“因丙方已将现有土地及地上建筑物租赁给第三方，乙方对此无异议，也同意原租赁合同由乙方继续按原租赁合同的约定履行，否则因租赁合同引起的违约责任均由乙方承担。丙方已收取的租金，在土地及地上建筑物交付前由丙方享有，交付后由乙方享有”；合同第七条约定：“丙方须在2013年9月30日前将上述转让部分土地（连同地上建筑物）交付乙方。丙方收到第一笔款后若未按约定期限办理相关手续的，经乙方催告后仍未履行的，则乙方有权要求解除合同，并要求赔偿损失”；第八条约定“乙方备齐上述转让部分土地使用权变更登记所需的资料后，甲方、丙方必须配合乙方到句容市国土资源局土地交易中心办理土地使用权变更登记，变更登记发生的全部税金和规费由丙方负担”。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告金泽公司支付了部分合同款项给印务公司，双方也就涉案土地使用权办理变更登记手续，但未能成功办理。2017年7月1日，印务公司向金泽公司发出《解除合同通知书》指出，合同签订后，金泽公司一直未能按合同约定支付转让金，同时金泽公司一直未按约定备齐变更土地使用权变更登记所需资料，以致至今无法办理过户登记手续，无法实现合同目的。依据合同法第93条第2款、第94条之规定解除双方的《土地使用权转让合同》。2017年11月8日，两原告诉至本院，要求判如所请。另查明，2017年10月29日，金泽公司和句容市宝华镇人民政府签订《企业搬迁补偿协议》，涉案的土地已被句容市宝华镇人民政府纳入搬迁补偿范围。审理中，经本院现场查勘，涉案土地上的建筑物已被拆除。以上事实有原告提交的土地使用权转让合同、证明、补充说明、解除合同通知书；被告提交的土地评估委托书以及到庭当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，原告印务公司、李士新与被告金泽公司、第三人祥和公司签订《土地使用权转让合同》，三方之间形成土地使用权转让关系，该关系合法有效，三方均应按照约定履行各自的权利义务。结合三方的诉辩主张，本院认为，本案的争议焦点为，原告印务公司和李士新要求解除土地使用权转让合同是否有法律依据，涉案的土地使用权转让合同是否应予解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；本案，双方合同第五条约定了印务公司的合同解除条件，即金泽公司未按照土地使用权转让合同约定的时间、方式、金额足额支付转让金。故金泽公司是否按照合同约定的时间、方式、金额足额支付转让金是合同能否解除的关键，而关于总转让金835万元的支付，双方合同第四条第二款中约定，合同签署之日起金泽公司支付250万元给印务公司用于偿还贷款。印务公司保证于收到该笔款项后三日内将抵押的他项权证注销。在他项权证注销后十日内，三方将办理土地使用权变更登记的相关材料送至土地管理部门，在土地管理部门审查并收件后，金泽公司在三日内支付转让金400万元。余款在合同签署之日起六个月内一次性支付给李士新。审理中，原告陈述被告尚欠271万元转让款。被告陈述尚欠原告123万元转让款未付，且未付的理由是因原告的土地使用权证标识的土地范围与实际不一致导致无法过户，被告扣留了少部分款项，以待原告解决问题后再支付剩余款项。本院认为，原、被告双方虽对付款金额有分歧，但对已经按约支付首期款项250万元没有异议，而关于后期400万元的支付，双方约定了付款条件，即收到250万元后三日内印务公司将抵押的他项权证注销。在他项权证注销后十日内，三方将办理土地使用权变更登记的相关材料送至土地管理部门，在土地管理部门审查并收件后三日内金泽公司支付400万元。审理中，原告未能向本院提交证据证实已经将他项权证注销并将办理土地使用权变更登记的相关材料送至土地管理部门，故虽然合同约定了余款在合同签署之日起六个月内一次性支付给李士新，但在原告未能将办理土地权证登记材料送交土地管理部门，土地管理部门尚没有就登记材料审查并收件时，被告金泽公司对原告能否履行合同义务，能否实现合同目的有合理怀疑，其未能全部支付合同款项不构成违约。综上，原告向被告发出的解除合同通知书不发生法律效力。审理中，因原告并未要求被告支付剩余合同款项，故本院对被告实际欠款数额未作确认，原告如若要求被告支付剩余款项可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告句容宇宙印务有限公司、李士新的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70250元，由原告句容宇宙印务有限公司和李士新负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、按当事人人数提交副本，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定预交上诉费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）。审 判 长  薛宏曜人民陪审员  汪立虎人民陪审员  黄扣平二〇一八年十一月五日书 记 员  刘 静