四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乐民终字第1009号上诉人（原审被告）：陈凤林，女，1970年6月1日出生，汉族，居民。被上诉人（原审原告）：乐山市市中区国有资产监督管理委员会办公室，住所地：四川省乐山市市中区滨江路中段346号，组织机构代码78668548-5。法定代表人：先进春，主任。委托代理人：袁彬，四川创实律师事务所律师。上诉人陈凤林为与被上诉人乐山市市中区国有资产监督管理委员会办公室（以下简称区国资办）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2015）乐中民初字第2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人陈凤林、被上诉人区国资办的委托代理人袁彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：区国资办、陈凤林于2011年12月27日签订《资产租赁合同》合同约定租赁资产的位置为春华路大门右侧7号（原通江镇政府与市财政局之间的门市），租赁期限为3年，自2012年1月1日至2014年12月31日止，租赁本着先交租金后使用的原则，租金每年支付一次，第一次租金在签订本合同时交付，以后每年租金按上一年租金的5%递增，并于当年12月31日前交付。第一年的租金为6500元，第二年的租金为6825元，第三年的租金为7166元，双方依约履行至2014年12月31日止。租赁期满，区国资办要求陈凤林腾退房屋未果，故诉至原审法院，请求判决：1、陈凤林立即腾退位于乐山市市中区春华路大门右侧7号的房屋，并将该房屋交还区国资办，并向区国资办支付从2014年12月31日起至实际搬离时止的房屋占用费（按年租金7166元计算）；2、陈凤林向区国资办支付违约金716.6元。原审法院另查明：本案租赁的门市位于乐山市市中区春华路原通江镇政与与市财政局之间，该租赁房屋没有办理房屋所有权证，亦没有相关房屋规划和建设工程规划许可证等证据。2015年5月，乐山市市中区人民政府出具情况说明：以下资产为国有资产，授权由乐山市市中区国有资产监督管理委员会办公室统一经营、管理，行使所有者权益。1、乐山市市中区春华路大门右侧1、2、3、4、5、6、7、8、9号房屋。在审理过程中，因区国资办的房屋没有相关产权证，也没有提供相关规划和建设工程规划许可证的证据，该院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，向双方释明该合同为无效合同，释明后区国资办将诉讼请求变更为：陈凤林立即腾退位于乐山市市中区春华路大门右侧7号的房屋，并将该房屋交还区国资办，并向区国资办支付从2014年12月31日起至实际搬离时止的房屋占用费（按年租金7166元计算）。放弃要求陈凤林支付违约金的诉讼请求。原审法院审理认为：诉争租赁房屋没有办理房屋所有权证，亦无相关房屋规划和建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《资产租赁合同》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，房屋占有使用费的标准按照原合同标准进行计算，故区国资办要求陈凤林按照《资产租赁合同》支付房屋占有使用费的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当承担赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，区国资办要求陈凤林腾退房屋的诉讼请求应予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：陈凤林在本判决生效后三十日内向乐山市市中区国有资产监督管理委员会办公室腾退乐山市市中区春华路大门右侧7号房屋（原通江镇政府与市财政局之间的门市），并从2015年1月1日起至腾退之日止按年租金7166元的标准向乐山市市中区国有资产监督管理委员会办公室支付房屋占用使用费。案件受理费减半收取为25元，由陈凤林负担。上诉人陈凤林不服原审法院前述民事判决，向本院提起上诉称：一、讼争房屋的所有权不归区国资办，陈凤林不应腾退讼争房屋给区国资办。1、房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利才受法律保护。本案中，区国资办没有讼争房屋的土地使用证和房屋所有权证，故其不能行使占有、使用、收益和处分的权利。2、乐山市市中区人民政府于2015年5月出具的《情况说明》严重违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条的规定，不应采信。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款中规定的“当事人”是指房屋所有权人，而区国资办不是讼争房屋的所有权人，故陈凤林有权拒绝向其支付房屋使用费。综上，请求二审法院判决：1、撤销原审判决；2、驳回区国资办的诉讼请求；3、一、二审案件受理费由区国资办负担。被上诉人区国资办答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审法院所查明的事实一致。本院认为：因讼争租赁房屋无相关房屋规划和建设工程规划许可证，原审判决认定陈凤林、区国资办签订的《资产租赁合同》无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争执焦点在于：一、关于区国资办提供的乐山市市中区人民政府于2015年5月出具的《情况说明》能否作为证据采信的认定。乐山市市中区人民政府于2015年5月出具的《情况说明》，明确载明讼争房屋为国有资产，并由乐山市市中区人民政府授权区国资办经营管理，行使所有者权益。该证据来源和形式合法，内容真实，与本案具有关联性，且陈凤林并未提供相关证据予以反驳，原审判决采信该证据并无不当。本院认定讼争房屋系国有资产，区国资办系讼争房屋的经营管理者，系讼争房屋的出租人。陈凤林关于乐山市市中区人民政府于2015年5月出具的《情况说明》不应作为证据采信的上诉理由，本院不予采纳。二、关于陈凤林是否应向区国资办腾退讼争房屋的认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，当房屋租赁合同被确认无效后，承租人应当将其从出租人处租赁取得的房屋返还给出租人。本案中，由于讼争房屋系陈凤林从区国资办租赁取得，而双方签订的《资产租赁合同》系无效合同，根据前述规定，陈凤林应将讼争房屋腾退给区国资办。三、关于陈凤林是否应向区国资办支付讼争房屋占有使用费的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”中规定的“当事人”是指签订租赁合同的出租人。根据该条规定，当房屋租赁合同被确认无效后，承租人负有向出租人支付其占有使用租赁房屋期间使用费的义务。本案中，区国资办作为讼争房屋的出租人，在双方签订的《资产租赁合同》被确认无效后，享有向承租人收取占有使用费的权利。原审判决陈凤林应按照年租金7166元的标准向区国资办支付其占有使用讼争房屋期间的使用费，符合前述规定，本院予以确认。综上，陈凤林的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈凤林负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 全审 判 员  王亚丽代理审判员  朱保见二〇一五年十一月三日书 记 员  张 瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。