黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0881民初509号原告：乐蕾，女，1969年7月14日出生，汉族，个体，住同江市。委托代理人：孙来成，男，同江市同江镇法律服务所法律工作者。被告：黑龙江程盟房地产开发有限公司，地址同江市东都新城物业办公司。法定代表人：程光毅，男，该公司经理。委托代理人：陶孟明，男，1949年1月27日出生，汉族，黑龙江程盟房地产开发有限公司员工，住。原告乐蕾与黑龙江程盟房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案于2017年3月9日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告乐蕾的委托代理人孙来成，被告程盟房地产开发公司的法定代表人程光毅、委托诉讼代理人陶孟明到庭参加诉讼。该案已经审理终结。乐蕾向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行房屋拆迁补偿协议书；2.给原告办理东都新城小区12号楼1单元403室，20号楼1单元502室、2单元601室房屋所有权证；办理房屋产权税、费由被告负担，第二次庭审后原告递交书面申请要求原回迁合同不能回迁的房屋，同意货币补偿，其他条款仍然按照拆迁协议履行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原有在东区双安巷有平房70.96平房米、临街无照房屋82.5平房米及附属物，被告2009年经同江市政府批准在该区域开发建设同江市东都新城小区,在同江市有关部门协调下原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定被告17号楼4单元401室、3单元303室、20号楼1单元201室安置给原告。被告在该工程竣工后将置换给原告的房屋另行处理，事后原告多次要求被告办理回迁安置，被告给原告安置12号楼1单元403室，未回迁部分经同江市政府协调安置在20号楼1单元502室、2单元601室。政府协调安置的房屋被告不认可。原告要求被告履行合同，被告以各种理由拒绝。原告为维护其合法权益，依据我国《中华人民共和国合同法》之相关规定提起诉讼。被告黑龙江程盟房地产开发有限公司辩称，一、按产权调换的相关规定，原告应当找补产权调换发生的房产价值差价。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第四条约定：“甲方提供产权调换房屋所需费用与乙方原房货币补偿价款差价相比，多退少补”。房屋拆迁前，同江市中信房地产评估有限责任公司对被动迁的房屋做了评估。所以，履行协议应该以这个评估报告书的价格为标准，再对调换的楼房价格进行评估，按产权调换的规定，找补产权调换发生的房产价值差价，或者执行同江市人民政府同政发（2009）9号文件：“拆迁补偿安置调换面积比例原则上按1:1比例执行（不结算结构差价）。考虑我市拆迁市场的实际，如拆迁人与被拆迁人经协商达成一致，安置调换面积比例最高不得超过1:1.3.”根据以上规定，按原告要求，对超出1:1比例增加安置部分，原告应按市场价找补差价。原告的房照使用性质是住宅，安排商服，原告还要补交住宅变商服的改变使用性质结构差价。二、原告拒绝找补差价，导致被告无法按协议约定安置原告的房屋，被告无过错。在安置回迁房屋的过程中，被告多次与原告协商找补差价的事宜，都因为原告拒绝找补差价，致使被告不能按协议约定的安置办法进行安置。被告无过错，也不应当承担违约责任。三、原告主张权利的房屋不是协议书约定安置的房屋。1、《房屋拆迁补偿安置协议书》约定安置的房屋位置与状况：《房屋拆迁补偿安置协议书》约定：有照房屋住宅70.96平方米，无照房屋82.5平方米，安置221.52平方米。安置17号楼4单元401室；被抵债安置给娄秀国占有，并进行了预告登记。20号楼1单元201室61.82平方米，抵顶给梁国辉工程款，备案在鲁文丽名下。17号楼3单元303室80.78平方米，抵顶给刘明伟工程款，备案在白桦名下。（2014年给原告安置了12号楼1单元03室置换此房，原告并已装修入住。）；2、原告主张权利的房屋位置与状况：原告主张权利的房屋：10—12号楼1单元403门，被告安置给原告，已经装修入住。住宅**楼****，原告占有，是被告卖给政府的廉住房。20号楼2单元601室，原告占有，抵债给案外人梁国辉，原告主张权利的20号楼两套房屋都不是协议约定的房屋。根据这些房屋现状，被告无法按协议约定按置给原告。原告虽然没有按协议安置房屋，但也不能以此为由强占他人合法的房屋。四、税费承担问题：协议对此没有特殊约定，就应当按相关的政策法律规定，原被告双方各自承担各自的税费，不应该让被告承担全部税费。综上，原告主张权利的房产没有合法拥有的依据；原告主张权利的房产，都已经有了合法权利人。原告没有按协议约定和相关规定找补差价。所以，原告的诉讼请求不应得到支持。请求法庭依法驳回原告的诉请。以维护变更的合法权益，维护法律的公平与公正。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告乐蕾提供如下证据：证据一、房屋拆迁补偿安置协议书。证明原告于2010年4月2日与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书，协议约定开发原告平房，并用其建成东都新城小区17号楼4单元401室，3单元303室，20号楼1单元201室作为回迁楼房，此协议并经被告同意。经庭审质证，被告对证据真实性无异议，证明问题有异议，协议第八条约定原告同意用现金购买。协议手写部分现金“已付清”是不真实的，对于超出原告要求部门价格双方从来没有约定，应付价格多少没有约定，仅仅一句现金已付清，不足以证明真实性，要求原告提交现金付清的证据。证据二、致歉信一份。证明被告于2012年4月19日向原告发出致歉信，被告承诺宏泰御景小区由其承接，动迁户、购房户按原签署的动迁米数、及补偿米数不变，并保证2012年12月31日前保证进户。被告作为本案诉讼主体适格，被告对于北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司签订的拆迁合同协议、债权、债务、等与项目有关的合同承担全部义务并享受权利。经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，证明问题有异议，认为原告所欠差价款没有补交。证据三、同江市房屋征收管理办公室证明一份。证明:由于被告将原告原回迁的东都新城小区17号楼4单元401室，3单元303室，20号楼1单元201室安置给了他人，无法给付原告，后经同江市政府化解矛盾领导小组调解，将原告回迁安置在东都新城12号楼1单元403室，20号楼1单元502室，2单元601室，原告已入住。经庭审质证，被告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，1、同江市房屋征收管理办公室没有不动产确权职能，此证明对房屋安置没有法律效力;2.此证明被告没有同意认可的意思表示，被告没有签字盖章确认，对被告没有约束力。证据四、水卡、电卡、照片8张。证明:原告已入住12号楼1单元403室回迁楼房，并实际使用。经庭审质证，被告无异议。该楼房是被告同意安置给原告并同意办理相关手续。被告黑龙江程盟房地产开发有限公司提供如下证据:证据一、商品房认购书。证明20号楼2单元601室，原告占有，原公司抵债给案外人梁国辉，现房屋备案在许奎军名下。经庭审质证，原告对证据真实性、合法性有异议，1、证据上没有加盖北京中天宏瑞公司同江分公司公章及法人签字，证实不了真实性;2、按照被告证实问题中所提及的事由是因为借款，在法律上应认定为债权债务关系，对于原告的回迁期主张的内容不具有对抗性及优先性。本院对原、被告提供的证据进行综合审查认定如下:对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性及证明的客观事实予以认定。对被告提供的证据一不予审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司于2010年4月2日签订房屋拆迁安置补偿协议书，协议约定被告动迁原告位于同江××新春街处房产，其中有照面积70.96平方米，无照面积及其他附属物统一折成面积补偿安置包含各种补助费，双方协商安置住宅面积为221.52平方米、地下车位一个。具体位置，17号楼3层3门、4单元4层1门、20号楼1单元2层1门。回迁安置时间为2010年4月3日。后期北京中天宏瑞房地产开发公司同江分公司将该小区建设项目工程转让给被告黑龙江程盟房地产开发公司，由被告承接继续开发建设该小区，承诺动迁户、购房户在2012年12月31日前进户。由于被告程盟公司将以上房屋中的所有房屋在未经原告同意的情况下处理给他人，致使原告不能按时回迁。现原告实际占有使用东都新城小区住宅：12号楼1单元403室77.64平方米，（该房屋虽然不是补偿协议安置的位置，但被告程盟公司同意安置给原告）、20号楼1单元502室、20号楼2单元601室。2016年12月15日同江房屋征收管理办公室出具证明证实原告要求上述房屋办理了水卡。另查明，被告未建地下车位。本院认为，原、被告之间系房屋拆迁补偿合同纠纷，被告承继北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司开发建设同江市宏泰御景小区，并承诺包括拆迁合同在内的有关合同由其继续履行，原告起诉被告主体适格，原告要求被告履行2010年4月2日签订的拆迁安置补偿协议内容合法，被告应当按照协议的约定履行。原告乐蕾主张回迁安置的12号楼1单元403室77.64平方米住宅是被告同意给重新安置回迁的楼房，原告请求被告给予办理12号楼1单元403室产权证照的请求符合法律规定，依法应予支持。由于被告将该协议中约定17号楼4单元401室、3单元303室、20号楼1单元201室抵债给他人，致使原告协议中的所有房屋不能回迁安置，原告要求按同江市房屋拆迁办公室在回迁协议上标注和出具证明证实的房屋主张回迁安置，依据合同相对性原则，依法成立的合同对当事人具有约束力，而合同外的任何人无权对合同约定的内容变更和解除。本案中乐蕾要求按照同江市房屋拆迁办公室在回迁协议上标注和出具证明证实协议约定以外的20号楼1单元502、2单元601住宅主张回迁安置，没有法律依据，请求被告为其办理上述房屋所有权证的主张依法不能得到支持。原告对协议约定不能回迁的楼房主张货币补偿，原、被告签订的房屋拆迁安置协议书中约定，被告给原告安置住宅回迁面积221.52平方米，被告已回迁给原告77.64平方米，不能回迁部分的面积为143.88平方米。住宅价格按被告提供的东都新城小区住宅销售价格多层17、20号楼三层3650元/平方米给予补偿。原告要求给付车位款的诉讼请求不予支持，因车位没有实际建成不能交付使用，属于待建工程待实际建成后原告可另行主张权利。被告对原告请求的回迁安置的12号楼1单元403室77.64平方米住宅被告同意给重新安置回迁，本院对被告的自认主张予以支持，对其他抗辩理由不予支持。综上所述，原告请求被告为其办理12号楼1单元403室77.64平方米住宅产权登记证的请求符合法律规定，本院予以支持，按约定，该住宅面积70.96平方米（原拆迁面积）办理产权证的税、费由被告承担，超出面积的税、费用由原告负担。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条的规定判决如下：一、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司在判决生效后三日内协助乐蕾办理东都新城小区12号楼1单元403室77.64平方米住宅产权登记证，办理产权证70.96平方米（原拆迁面积）的税、费由被告承担，超出面积的税、费用由原告负担。二、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效之日补偿给原告人民币525162元（143.88平方米×3650元）。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回第三人的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费费6745元由被告负担，第三人未交的诉讼费不予收取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张文涛审 判 员  王 芬人民陪审员  吕凤波二〇一八年十一月八日书 记 员  张 鹏