苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01372号原告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区行政中心11号楼。法定代表人沈毅，总经理。委托代理人刘文健、姚芳，江苏同益大地律师事务所律师。被告唐如海。被告费建华。原告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司（以下简称相城开发区房产公司）与被告唐如海、费建华商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理，依法由审判员舒馨适用简易程序独任审判。审理中，因原告相城开发区房产公司申请财产保全，本院依法裁定冻结被告唐如海、被告费建华的银行存款人民币1370万元，或查封其相应价值的财产。本案于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告相城开发区房产公司的委托代理人姚芳，被告唐如海、费建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告相城开发区���产公司诉称，2009年6月1日，原告作为出卖方、两被告作为买受方，分别签订编号为苏相合同200906010097、200906010107、200906010104、200906010110、200906010112、200906010115的《商品房买卖合同》六份，由两被告向原告共同购买分别位于相城区相城大道2888号101室、102室、103室、104室、401室、402室六套房产。2009年6月2日，原告又与两被告签订编号为苏相合同200906020072《商品房买卖合同》，由两被告共同向原告购买位于相城区相城大道2888号501室房产。上述七套房产总计购房款4800万元，且在买卖合同中约定，在合同签订前，两被告共同支付2020万元，两被告拿到产权证前共支付1000万元，两被告拿到产权证后十日内付清余款1780万元。合同签订后，原告在2009年9月30日前向两被告交付了上述七套房屋，两被告在2009年年底拿到了七套房屋的产权证。后因两被告未能按约支付购房款，原告与两被告就支付剩余房款达成了《还款协议书》，就还款事宜进行了约定。2014年4月24日，两被告就结欠原告购房款事宜向原告出具《还款承诺》，但在支付270.4395万元后，仍余1100万元至今未支付，故原告诉至法院。请求判令：1、两被告共同支付原告购房款人民币1100万元，并支付原告违约金人民币220万元；2、两被告承担原告律师费损失人民币43.18万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告唐如海辩称，确实向原告购买房屋，结欠购房款1100万元属实；违约金过高，要求调整和减免；原告主张的律师费由法院依法认定。被告费建华辩称，1100万元的购房款是被告唐如海的个人债务，其不承担责任。苏州市相城经济开发区还有其他国资公司结欠其与被告唐如海的钱，所以不应承担违约金。经审理查明，2009年6月1日，原告相城开发区房产公司作为���卖方，被告唐如海、费建华作为买受方，签订了《商品房买卖合同》六份。其中，编号为苏相合同200906010097的《商品房买卖合同》约定由两被告向原告购买位于苏州市相城区相城大道2888号101室房屋，建筑面积均为4825.09平方米，房屋总价款均为1600万元，支付方式为合同签订前买受方支付672万元，买受方拿到产权证前支付300万元，买受方拿到产权证后10天内付清余款；编号为苏相合同200906010107的《商品房买卖合同》，约定由两被告向原告购买位于苏州市相城区相城大道2888号102室房屋，建筑面积均为2754.07平方米，房屋总价款为920万元，支付方式为合同签订前买受方支付386万元，买受方拿到产权证前支付200万元，买受方拿到产权证后10天内付清余款；编号为苏相合同200906010104的《商品房买卖合同》，约定由两被告向原告购买位于苏州市相城区相城大道2888号103室房屋，建���面积为2160.41平方米，房屋总价款为720万元，合同签订前买受方支付302万元，买受方拿到产权证前支付150万元，买受方拿到产权证后10天内付清余款；编号为苏相合同200906010110的《商品房买卖合同》，约定由两被告向原告购买位于苏州市相城区相城大道2888号104室房屋，建筑面积为2718.06平方米，房屋总价款为910万元，合同签订前买受方支付382万元，买受方拿到产权证前支付170万元，买受方拿到产权证后10天内付清余款；编号为苏相合同200906010112的《商品房买卖合同》，约定由两被告向原告购买位于苏州市相城区相城大道2888号401室房屋，建筑面积为187.13平方米，房屋总价款为62万元，合同签订前买受方支付26万元，买受方拿到产权证前支付15万元，买受方拿到产权证后10天内付清余款；编号为苏相合同200906010115的《商品房买卖合同》，约定由两被告向原告购买位于苏州市相城区相城大道2888号402室房屋，建筑面积为1585.5平方米，房屋总价款为530万元，合同签订前买受方支付222万元，买受方拿到产权证前支付150万元，买受方拿到产权证后10天内付清余款。2009年6月2日，原告相城开发区房产公司作为出卖方，被告唐如海、费建华作为买受方，签订了编号为苏相合同200906020072的《商品房买卖合同》，约定由两被告向原告购买位于苏州市相城区相城大道2888号501室房屋，建筑面积为142.67平方米，房屋总价款为58万元，合同签订前买受方支付30万元，买受方拿到产权证前支付15万元，买受方拿到产权证后10天内付清余款。前述七份合同均约定出卖方应在2009年9月30日前交付商品房，同时约定，买受方如未按合同约定向出卖方支付房价款，逾期超过60天后，出卖方有权解除合同，买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，合同继续履行，自合同约定���相应房价款应付款期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付合同约定的房屋总价款万分之一的违约金。嗣后，原告将涉案七套房屋交付给两被告，并配合两被告办理了房屋所有权及国有土地使用权的登记，2009年底，涉案七套房屋所有权均登记在两被告名下。因结欠购房款，原告作为甲方，被告唐如海、费建华作为乙方，共同签订《还款协议书》一份，载明：“根据本协议双方于2009年签订的关于乙方向甲方购买采莲商业广场商铺的买卖合同，2009年底乙方取得房屋所有权证后10日内应当支付完毕全部购房款。然，至今乙方尚欠甲方购房款人民币1730万元。现就相关事项约定如下：一、甲方同意乙方分期付款，具体为：2012年2月底前人民币400万元、6月底前400万元、9月底前500万元、11月底前将余款全部支付完毕。二、甲方同意乙方按不超过欠款的20%（346万元）以银行承兑汇票支付，贴息所支付的利息由甲方、乙方各承担50%。三、如果乙方任意一期未按照本协议约定支付的，应对承担违约责任，具体为：1、甲方有权按照剩余款项的全额要求乙方一次性归还；2、乙方应当承担原买卖合同约定的违约金至本合同签订时，本合同签订后按照剩余未付款总额的20%向甲方支付违约金。3、甲方向法院起诉的诉讼费、律师费等全额由乙方承担。四、本协议经双方签字或盖章即生效，如有纠纷由甲方所在地人民法院处理。”2014年4月24日，两被告向原告出具《还款承诺》一份，载明：“承诺人就积欠相城开发区房地产开发公司购房款的支付事宜，承诺如下：一、截至2014年4月24日，承诺人欠款为人民币13704395元。二、承诺人承诺在2014年6月支付2704395元、9月支付不少于600万元、余款在12月底前全部支付完毕。三、上述任何一期未执行的，相城开发区房地产开发公司均有权向法院起诉要求一次性全额付清、承诺人同时按照原房产买卖合同约定支付全部延期付款利息。”2014年7月1日，被告唐如海通过案外人苏州市相城区元和唐如山家具店的银行账户向原告银行账户转账支付270.4395万元。两被告至今仍结欠原告涉案七套房屋的购房款共计1100万元。又查，原告为本案诉讼事宜，与江苏同益大地律师事务所签订《聘请律师合同》一份，约定由该律师事务所指派刘文健、姚芳律师作为原告在本案中的委托代理人，由原告向该律师事务所支付代理费43.18万元。2015年9月21日，原告向江苏同益大地律师事务所转账支付43.18万元。以上事实，由原告提供的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、常住人口信息、商品房买卖��同、房屋权属登记查询表、还款协议书复印件、还款承诺书、付款凭证、聘请律师合同、转账凭证以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。庭审中，原告明确，尽管七份商品房买卖合同中约定了逾期支付房款的情形，但考虑到两被告的经济状况，在原告与两被告达成的还款协议中，双方对逾期付款的违约责任重新约定，现原告自愿按照还款协议约定，主张两被告按结欠购房款1100万元的20%即220万元向原告支付违约金。本院认为，根据原告提供的商品房买卖合同、房屋权属登记查询表及当事人的陈述，可认定，原告与两被告就涉案七套房屋形成房屋买卖关系，本案房屋买卖行为系当事人真实意思的表示，亦不违反法律规定，该房屋买卖行为合法有效。原告已经按照约定交付房屋并协助被告办理产权登记手续，两被告也已经向原告支付了房屋��卖价款3700万元，原告要求两被告支付结欠的买卖借款1100万元的主张合法有据，予以支持。被告费建华虽辩称本案债务系被告唐如海的个人债务，但未能举证证明，且作为本案房屋买卖合同的买受方，该辩解意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。房屋买卖合同及还款协议均对两被告逾期支付房屋价款的行为约定了违约责任，现两被告未按约支付买卖价款，应承担相应的违约责任。原告现自愿按结欠价款1100万元的20%主张违约损失，系原告对其自身权利的处分，于法不悖，应予支持。两被告未就其无需承担违约金、违约金过高的辩解意见举证证明，该辩解意见不予采纳。关于原告主张的律师费43.18万元，在双方签订的还款协议中明确约定由两被告承担，且该费用未超出法律允许的范围，本院对原告的该项诉讼请求予以认定。综上所述，本院依照《中华人民共和国合��法》第一百十三条、第一百五十九条及有关法律规定，判决如下：一、被告唐如海、被告费建华于本判决生效之日起十日内共同支付原告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司结欠的买卖价款人民币1100万元及违约金220万元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、被告唐如海、被告费建华于本判决生效之日起十日内共同支付原告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司律师费43.18万元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币51796元、财产保全费5000元，合计56796元，由被告唐如��、被告费建华共同负担（两被告负担之款，原告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司已自愿垫付，不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州相城经济开发区房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  舒馨二〇一五年十一月二十日书记员  沈雯