成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初8493号 原告：杨志宇，男，1940年7月25日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：李兆霞，女，1943年8月15日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：李邦军，四川旭兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹亚丽，四川旭兴律师事务所律师。 被告：四川众信房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区二环路南三段****。 法定代表人：吕长明，执行董事。 委托诉讼代理人；李志恒，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娟，北京康达（成都）律师事务所律师。 原告杨志宇、李兆霞与被告四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨志宇、李兆霞的委托诉讼代理人李邦军、邹亚丽，被告众信公司的委托诉讼代理人李志恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨志宇、李兆霞向本院提出诉讼请求：1.判决解除杨志宇、李兆霞与众信公司于2013年4月29日签订的《房屋买卖合同》；2.判令众信公司返还购房款499801元及购房款利息144164.82元（以499801元为本金，按照同期商业银行贷款利率，从2013年4月29日起，暂计算至2018年6月30日）；3.判令众信公司承担已付房款的3%的违约金14994.03元；4.判令众信公司赔偿损失499801元。事实与理由：杨志宇、李兆霞与众信公司于2013年4月29日签订《房屋买卖合同》，约定杨志宇、李兆霞购买众信公司位于成都市武侯区××路××段××号××层××号××房，房屋所有权证号为权1734520，建筑面积为8.57平方米，总价款499801元。合同约定，如因众信公司责任，杨志宇、李兆霞未能在全款付清后365天内取得房屋所有权证书，双方同意终止合同，众信公司在30个工作日内全额退还已付房款，并按已付房款的3%支付违约金。合同签订后，杨志宇、李兆霞向众信公司支付了全部购房款499801元，众信公司向杨志宇、李兆霞出具了收据。合同约定的办理所有权证的期限届满后，经多次催办，众信公司均以尚需等待为由拒绝办理。杨志宇、李兆霞得知，其所购房屋所在的武侯区二环路南三段1号2栋1层2号（权1734520，建筑面积540.05平方米）全部抵押给案外人，且该房屋并不具备独立功能和产权，无法办理产权分割，导致杨志宇、李兆霞根本无法取得涉案房屋权属证书，也无法通过出租该房屋进行获益。现杨志宇、李兆霞在付清全部购房款项后365天内未能取得房屋产权证，导致合同目的不能实现。 众信公司辩称，一、众信公司与杨志宇、李兆霞之间的关系已经由公安机关认定为非民事关系，众信公司涉及的所有买卖被定为涉嫌非法吸收公众存款，本案应终止审理，移送公安机关；二、如果法院认定本案应继续审理，杨志宇、李兆霞主张的资金占有利息、违约金、损失赔偿金等都没有法律依据，应当驳回；三、众信公司已经退还50813.11元，双方签订的合同不存在无效情形，即使解除合同，也仅应该退还购房款，故利息、损失等缺乏依据；四、对违约金，在合同签订时就已经告知不存在办证可能性，杨志宇、李兆霞购房时就清楚无法办证。 杨志宇、李兆霞围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、房款收据、房屋产权证、国土使用权证、房屋信息查询记录、房屋租赁合同作为证据。众信公司对上述证据的真实性均予以认可。众信公司提交了房屋买卖合同、租赁合同、立案告知书、退款协议、退款回单、委托退款说明、置换通知模板、回单作为证据，杨志宇、李兆霞对房屋买卖合同、租赁合同、立案告知书、退款协议、退款回单、委托退还说明的真实性均予以认可，但对证明目的有异议。对置换通知不予认可，其从未收到过。对前述证据的真实性本院予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 成都市武侯区二环路南三段1号2栋1层2号商业房产（权1734520）登记在众信公司名下。 2013年4月29日，杨志宇、李兆霞（乙方）与众信公司（甲方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：000084），约定二人购买众信公司开发的成都市武侯区二环路南三段1号（权1734520）一层1009号房屋，房屋建筑面积为8.57平方米，总价款为499801元。合同第七条约定：“乙方委托甲方在2013年10月1日前将本合同第二条中所列房屋直接交付乙方的承租方。”合同第九条第2款约定：“如因甲方责任，乙方未能在交房后365天内取得房屋所有权证书的，双方统一按以下方式解决：双方终止合同，甲方在30个工作日内全额退还乙方已付房款，并按乙方已付房款的3%向乙方支付违约金；乙方已收租金（合同签订当日至合同终止之日以内的租金部分），概不退还甲方。” 2013年5月2日，众信公司出具收据，收到杨志宇、李兆霞支付的购买上述房屋的全部购房款499801元。 合同签订后，众信公司按合同约定将房屋直接交付给杨志宇、李兆霞的承租方成都众信凯豪投资管理有限公司使用，二人亦收取了部分租金。 上述房屋交付后，众信公司未在365天内为杨志宇、李兆霞办理分户产权。自2015年6月9日起至2015年6月15日止，众信公司名下位于成都市武侯区××路××段××号××栋××楼××号的商业房屋（权1734520）26次被人民法院、公安局查封。杨志宇、李兆霞购买的1009号房屋位于该整体房屋之中。 2015年12月31日，众信公司（甲方）与杨志宇、李兆霞的受托人乔大军（乙方）签订《“人南金座（祥福苑）”退款协议》，甲方与乙方签订的《房屋买卖合同》（合同号：000084），由于甲方不能继续履行合同义务，双方达成退款协议：甲方只向乙方退还本金499801元，在两年内分四阶段全部退还；甲方违背本协议的约定，未按时付款退还本金，以前签署的原《房屋买卖合同》仍然有效。案外人何黎受众信公司委托，向杨志宇、李兆霞退还购房款50813.11元。 截止到法庭辩论终结之前，众信公司尚未为杨志宇、李兆霞办理上述房屋的产权证。杨志宇、李兆霞向本院提起诉讼后，本院于2018年10月19日向众信公司送达了本案民事起诉状副本。 本院认为，杨志宇、李兆霞与众信公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效，应遵约履行。二人已向众信公司全面履行了付款义务，众信公司至今未能协助二人办理合同指向房屋的产权证，故二人享有合同约定的解除权，因本院于2018年10月19日向众信公司送达了民事起诉状副本，因此双方合同于该时间解除。因双方对退还购房款协商一致，因此众信公司应当依约向杨志宇、李兆霞退还购房款，因约定的购房款返还时间为两年，故杨志宇、李兆霞现在向众信公司主张购房款并未超过诉讼时效。现众信公司已经退还50813.11元，故本院对杨志宇、李兆霞主张退还的购房款在448987.89元范围内予以支持，对超出部分不予支持。根据双方退款协议的约定，众信公司未依约退款的，原《房屋买卖合同》仍然有效。因此根据《房屋买卖合同》约定，众信公司还应按已付房款的3%支付违约金。故本院对杨志宇、李兆霞主张的违约金14994.03元予以支持。对杨志宇、李兆霞主张的利息及损失，双方对利息并无约定，同时众信公司违约对杨志宇、李兆霞造成的资金占有损失，违约金足以弥补，故对利息主张不予支持。因杨志宇、李兆霞已经主张返还购房款，即表示其对房屋就不应再享有权益，而其作为损失主张的预期租金收入却是要基于占有房屋基础上才能享有的，故二者存在矛盾。因本院已经依照双方合同对购房款的返还予以了支持，因此对其主张的损失本院不再支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告杨志宇、李兆霞与被告四川众信房地产开发有限公司于2013年4月29日签订的《房屋买卖合同》已经于2018年10月19日解除； 二、被告四川众信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨志宇、李兆霞购房款448987.89元； 三、被告四川众信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨志宇、李兆霞违约金14994.03元； 四、驳回原告杨志宇、李兆霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费15229元，减半收取计7614.5元，由原告杨志宇、李兆霞负担4565.5元，被告四川众信房地产开发有限公司负担3049元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨奕 二〇一八年十一月十三日 书记员  肖琴