鄂尔多斯市东胜区人民法院   民事判决书   （2018）内0602民初4959号   原告:内蒙古佳禾花卉有限公司。   统一社会信用代码：×××。   法定代表人：张某1，公司总经理。   住所地：鄂尔多斯市东胜区天骄路13号1号楼21号   委托代理人：张某2，内蒙古德方律师事务所律师。   被告：鄂尔多斯市华菱丰汽车贸易有限责任公司东胜区分公司。   统一社会信用代码：XXXXX   法定代表人：冯某，公司总经理。   住所地：鄂尔多斯市东胜区鄂托克西街南路铁西80米。   被告：鄂尔多斯市华菱丰汽车贸易有限责任公司。   统一社会信用代码：×××。   法定代表人冯某，总经理。   住所地：鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿康中心物流园区。   二被告委托代理人：南某，男，汉族，1978年12月14日出生，现住鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿康中心物流园区。   身份证号码：×××。   原告内蒙古佳禾花卉有限公司（以下简称佳禾花卉公司）与被告鄂尔多斯市华菱丰汽车贸易有限责任公司东胜区分公司(以下简称华菱丰东胜分公司)、鄂尔多斯市华菱丰汽车贸易有限责任公司(以下简称华菱丰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳禾花卉公司委托代理人张某2及二被告委托代理人南某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告佳禾花卉公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除被告鄂尔多斯市华菱丰汽车贸易有限责任公司东胜区分公司与原告于2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》。二、请求法院判令二被告向原告支付逾期拖欠第三季度（2018年5月1日至2018年11月1日期间）的房屋租金为25万元，并判令二被告向原告支付至实际另行出租涉案房屋之日止的租金。三、请求法院判令二被告向原告承担支付违约金为30万元。四、请求法院判令二被告共同向原告支付电费22898.69元，水费9600元、更换玻璃费用3000元。五、以上三项合计为585498.69元。6.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年5月1日原告与被告华菱丰东胜分公司签订了？《房屋租赁合同》，合同第五条约定租赁期限为3年，租赁合同第六条约定每年租金为50万元，被告应当于每年最后一个月一次性付清下一年度的租金。第七条约定被告应按时交纳水电费等。因此，华菱丰东胜分公司应当于2018年4月1日前向原告支付第三年度的租金50万元，而截止2018年9月30日被告华菱丰东胜分公司拖欠房屋租金6个月，若拖欠租金的时间计算至原被告双方收到本案判决之日，就超过6个月了；又因被告在三年的租赁期限内，中途擅自退租，根据《房屋租赁合同》第九条第三项的约定，原告享有单方解除合同的权利，再根据《房屋租赁合同》第十条乙方违约责任（一）项、（二）项的约定甲方应当向乙方承担支付合同总金额的20%计算违约金。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。   二被告辩称，不同意原告的诉讼请求：1、佳禾花卉公司与华菱丰东胜分公司之间的房屋租赁合同已经解除，佳禾花卉公司要求支付自2018年5月的房屋没有事实依据。2、违约金约定过高，应予以调整。3、佳禾花卉公司主张的电费、水费及玻璃费用与事实不符，不应由答辩人承担。   针对其诉讼请求及事实与理由，佳禾花卉公司向法庭提交了如下证据：   一、房屋租赁合同复印件一份，证明被告违约，原告要求解除合同，并要求被告支付违约金及违约期间的房租。   二、商品车及借款抵房租、水电费协议复印件一份，水表底数照片，证明被告欠原告水费9600元、电费22898.69元。   三、玻璃损坏照片，证明被告在租赁房屋期间损坏了一扇玻璃，被告应承担更换或者赔偿玻璃的责任，玻璃价值3000元。   针对其答辩，二被告向法庭提交了如下证据：   一、房屋租赁合同一份，证明根据租赁合同第十条被告有权单方面解除合同，原告要求被告支付下一年度租金无合同依据。   二、录音一份，证明被告就解除合同事宜与原告经理进行了协商，双方未能达成一致的录音。   三、照片一份，证明原告强行扣留被告的两辆汽车。   庭审质证中，二被告对原告提交的证据一的真实性认可，对证明的问题不认可，二被告与原告在4月份协商过，但是具体的没有协商成功，二被告不承担6个月的租金，因为被告已经搬走了，但是被告愿意承担违约金。二被告对原告提交的证据二中的商品车及借款抵房租的真实性认可，对照片的真实性需要核对，我们不清楚。二被告对原告提交的证据三的真实性认可，对证明的问题不认可，是被告搬走后损坏的，具体是谁损坏的被告也不清楚。原告对二被告提交的证据一的真实性认可，对证明的问题不认可，合同第十条约定被告无权单方解除合同，被告至今未明确向原告表明要解除合同，只是一直拖延支付租金的事实。双方也没有对涉案房屋进行办理交接手续。原告对二被告提交的证据二真实性及证明的问题均不认可，被告仅提供了书面文件，没有录音原件，无法证实其真实性；从录音内容看无法核实双方的真实身份；该证据无法证明被告明确提出终止合同的意思，只能证明双方协商的过程，不能推定被告解除合同，原告另行出租。原告对二被告提交的证据三的真实性认可，对证明的问题不认可，不是原告强行扣留的，是被告同意将两辆车停留在出租屋，以此保证被告继续履行合同。   经本院审查，二被告对原告提交的证据一真实性认可，故本院对其真实性予以采信。二被告对原告提交的证据二中的商品车及借款抵房租、水电费协议的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。原告提交的证据二中的水表底数照片是否涉诉房屋的水表无法核实，且被告亦不认可，故本院不予采信。原告提交的证据三玻璃损坏照片，由于原告未能提交证据证明是什么时候、什么原因造成损坏及损坏造成的损失数额，故本院本案中不予认定，原告可以另行起诉处理。原告对被告提交的证据一的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。被告提供的证据二只提供了录音摘抄，并未提供录音原件，故本院不予采信。被告提供的证据三照片无法证明强行扣留车辆的事实，故本院不予采信。   经本院审理查明，2016年5月1日佳禾花卉公司与华菱丰东胜分公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定佳禾花卉公司出租给华菱丰东胜分公司位于××区铁西80米的房屋一套，建筑面积为1023平米，租赁期限为自2016年5月1日起至2019年4月30日止，共3年，每年租金为50万元。租金支付方式为每年最后一个月一次性付清次年的租金。还约定华菱丰东胜分公司未经佳禾花卉公司同意，中途擅自退租的，华菱丰东胜分公司应按合同总金额的20%承担违约金。   华菱丰东胜分公司系华菱丰公司的分公司。   2018年4月底原告佳禾花卉公司向被告华菱丰东胜分公司索要下一年度房租时被告华菱丰东胜分公司未向佳禾花卉公司支付房租。2018年4月30日华菱丰东胜分公司搬到其他地方了，搬走时在佳禾花卉公司的要求之下，将两辆车辆放置了涉诉房屋。两个月后，被告华菱丰东胜分公司将放置的两辆车开走了。   被告华菱丰东胜分公司搬走时原告佳禾花卉公司不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，也未办理房屋交接手续。   本院认为，原告佳禾花卉公司与被告华菱丰东胜分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，故双方签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。   《房屋租赁合同》约定租赁期限为自2016年5月1日起至2019年4月30日止。被告华菱丰东胜分公司未经原告佳禾花卉公司同意搬离涉诉房屋，双方也未办理房屋交接手续，故被告华菱丰东胜分公司构成违约。现原告佳禾花卉公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》并主张自2018年5月1日起至2018年10月31日止半年的租金25万元，被告华菱丰东胜分公司同意解除合同，故被告华菱丰东胜分公司应向原告佳禾花卉公司支付自2018年5月1日起至2018年10月31日止半年的租金25万元。   关于原告佳禾花卉公司主张的违约金。《房屋租赁合同》约定华菱丰东胜分公司未经佳禾花卉公司同意，中途擅自退租的，华菱丰东胜分公司应按合同总金额的20%承担违约金，即30万元（总租金额150万元×20%）。庭审中二被告主张双方约定的违约金计算标准过高，请求调整，原告佳禾花卉公司未能提供证据证明其实际损失情况，故本院酌情认定违约金10万元。   关于原告主张的其他事项。原告佳禾花卉公司主张的支付至实际另行出租涉案房屋之日止的租金没有法律或约定的依据，本院不予支持。关于原告佳禾花卉公司主张的电费、水费及更换玻璃费用，因原告佳禾花卉公司未能提供有力证据证明其具体数额，故本院在本案中不予支持，原告可另行主张。   由于被告华菱丰东胜分公司没有独立法人资格，其应承担的责任应由其总公司的被告华菱丰公司来承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定,判决如下：   一、依法解除原告内蒙古佳禾花卉有限公司与被告鄂尔多斯市华菱丰汽车贸易有限责任公司东胜区分公司签订的《房屋租赁合同》；   二、被告鄂尔多斯市华菱丰汽车贸易有限责任公司于本判决生效后十五日之内向原告内蒙古佳禾花卉有限公司支付房屋租赁费25万元及违约金10万元，共计35万元。   三、驳回原告内蒙古佳禾花卉有限公司其他诉讼请求。   如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5702元，由被告负担3500元，原告负担2202元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。   审判员 增格嘎力布     二O一八年十一月二十一日   书记员 王 雨 雨   法条链接：   一、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”