济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）天民园初字第453号原告刘祥朋，男，1977年4月3日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人燕泽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托代理人刘国平，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。被告济南华辰房地产有限公司，住所地济南市。法定代表人张武，董事长。委托代理人尹义锋、董昌民，均系山东博翰源律师事务所律师。原告刘祥朋与被告济南华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法向被告华辰公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等相关法律文书。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告刘祥朋的委托代理人燕泽、刘国平，被告华辰公司的委托代理人尹义锋、董昌民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘祥朋诉称，2008年7月31日，刘祥朋与华辰公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘祥朋购买华辰公司开发的位于济南市天桥区西泺河路君逸左岸小区的房屋，价款为561166元。合同签订后，刘祥朋依约履行了合同义务，但华辰公司却未能在约定的期限内为刘祥朋办理房产证。为此，刘祥朋诉至法院，请求判令：一、华辰公司支付刘祥朋逾期办证违约金20483元。二、本案诉讼费用由华辰公司负担。被告华辰公司辩称，一、华辰公司已经按照合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，房产证未能办理的原因系政府有关登记管理部门的问题，不应由华辰公司承担逾期办证的责任。二、双方当事人签订的《房屋结算移交协议书》第三条已明确约定，双方合同项下的权利义务已经全部履行完毕，双方再无纠纷。也就是说，双方已对各自的权利义务进行了处分，即便存有违约行为，也不再予以追究。三、退一步讲，即便华辰公司违约，违约金的计算终点也应以涉案房屋所在的楼房大证办理之日为准，不应当以涉案房屋的权属证书的办理时间为准。经审理本院认定，2008年7月31日，刘祥朋与华辰公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定华辰公司将其开发的位于天桥区西泺河路18号地块［土地使用权证号为天桥国用（2007）第xxxxxxx号］的君逸左岸［建设工程规划许可证号为（2007）鲁xx-xx-xxx号］x号楼x单元xxxx号房屋及其地下室出售给刘祥朋；房屋总价款为561216元，由刘祥朋以按揭付款的方式予以支付。同时，合同第八条约定，华辰公司应当于2009年12月31日前将符合本合同约定且经五大质量责任主体按照2000年颁布的《建设工程质量管理条例》规定签字验收合格的房屋交付给刘祥朋。合同第十五条约定，华辰公司应当于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因华辰公司的原因导致刘祥朋不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则其每日应按已付购房款的万分之零点五向刘祥朋赔付违约金，直至产权证办理完毕。上述合同签订后，华辰公司于2009年12月31日将涉案房屋交付给刘祥朋，于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在1号楼的所有权初始登记资料，于2012年4月16日取得涉案房屋所在1号楼的产权证书。其后，华辰公司即以张贴公告的形式告知了包括刘祥朋在内的业主可办理房屋权属证书的事宜。2012年5月10日，刘祥朋与华辰公司又签订《房屋结算移交协议书》，其第一条约定，刘祥朋购买华辰公司开发建设的君逸左岸花园x号楼x单元xxxx号房屋，合同约定的建筑面积为97.2平方米，产权登记面积为97.2平方米（以房管局实际测绘面积为准）。刘祥朋已支付购房款530941元，面积差异处理为0元，刘祥朋实际支付购房款为530941元，双方对此履行没有异议。第二条约定，刘祥朋购买华辰公司开发建设的君逸左岸花园1号楼3单元-111号地下室，合同约定的建筑面积为12.11平方米，产权登记面积为12.09平方米（以房管局实际测绘面积为准）。刘祥朋已支付购房款30275元，面积差异处理为-50元，刘祥朋实际支付购房款为30225元，双方对此履行没有异议。第三条约定，双方共同确认，现双方已结清上述款项，华辰公司已依约将上述房屋交付刘祥朋使用，产权归刘祥朋所有，双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷。上述协议书签订后，刘祥朋于同年7月4日取得涉案房屋的房屋所有权证书。现刘祥朋诉至本院，要求华辰公司赔付逾期办证违约金20483元（以购房款561166元为基数，自2010年6月29日起至2012年6月29日止）。对此，华辰公司主张，其已按约定于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在1号楼的所有权初始登记资料，不存在违约行为，且即使存在违约行为，在双方签署《房屋结算移交协议书》时，刘祥朋亦已放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利。上述事实，有刘祥朋提交的《商品房买卖合同》及其补充协议各一份、发票两张、房产证两份，华辰公司提交的房屋建筑工程竣工验收备案单一份、收件回执一份、《房屋结算移交协议书》一份、房屋所权证登记申请书（含附页）一份、房产证（复印件）一份及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。本院认为，刘祥朋与华辰公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于涉案房屋权属证书的办理问题，除合同第十五条约定外，双方并无其他特别约定。因此，应当以合同第十五条所约定的自涉案房屋实际交付使用后，也即实际交付使用之日的次日起作为华辰公司“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的起算点。据此，华辰公司应当在涉案房屋实际交付使用之日的次日（即2010年1月1日）起180日内（即于2010年6月29日前）将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则构成违约。对于何为“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”，依据华辰公司于诉讼中的主张，其于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交涉案房屋所在1号楼的所有权初始登记资料的行为，即系合同第十五条所约定的“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”。因此，其已按约履行了合同义务，不存在违约行为。的确，依照华辰公司提交的由济南市住房保障和房产管理局出具的收件回执载明的内容来看，其确已于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在1号楼的所有权初始登记资料。但是，依据华辰公司的自认及其提交的证据，其系于2012年4月16日才取得涉案房屋所在1号楼的产权证书，即产权初始登记。依据新建房屋产权登记之流程及常识，该产权证书系刘祥朋取得涉案房屋产权证书之前提，在未取得该产权证书之前，刘祥朋不可能得以办理涉案房屋产权证书。因此，合同第十五条所约定的办理权属登记需由华辰公司提供的资料报产权登记机关备案应系指取得涉案房屋所在1号楼的整体产权初始登记，而并非华辰公司主张的其已向产权登记机关提交了涉案房屋所在1号楼的所有权初始登记资料的行为。截止至2010年5月31日，华辰公司所完成的仅系合同第十五条所约定的“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关”，而非取得“备案”。据此，又因华辰公司未能就其逾期取得涉案房屋所在1号楼整体产权初始登记（即备案）并非其责任进行举证，故其逾期“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的行为已构成违约。但是，违约责任既可由双方当事人设定，亦可由双方当事人协商免除。如本判决认定部分所述，刘祥朋与华辰公司又于2012年5月10日签订《房屋结算移交协议书》，该协议书亦系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人亦应恪守履行。该协议书第三条约定，“双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷”。此约定表明，刘祥朋与华辰公司已就双方所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议所约定的权利义务均已履行完毕的事实予以认可，且就《商品房买卖合同》及其补充协议的履行行为不再存有异议，即使有之，业已放弃，因“双方再无纠纷”。因此，该约定应视为刘祥朋自愿放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利。至此，刘祥朋于诉争合同中的权利已经用尽，其无权再追究华辰公司的违约责任。既无纠纷，何来追责。据此，现刘祥朋再要求华辰公司按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定承担违约责任于法无据，本院不予支持。就此，刘祥朋虽于诉讼中以“其系基于华辰公司的要求才在《房屋结算移交协议书》上签字，在签订时并不知道该协议书的内容，华辰公司也未对该协议书进行解释”，且“该协议系华辰公司单方提供的格式条款，依照法律规定格式条款中免除己方责任的条款应当明示，否则无效”及“退一步讲，该协议书签订之时，华辰公司并未完成办理房产证的义务”等因素及事由为由，主张其并未放弃追究华辰公司违约责任的权利。但是，作为完全民事行为能力人，刘祥朋不可能随意按照华辰公司的要求签署任何材料，况且其签署的该协议书又不仅仅涉及到涉案房屋的产权证办理问题，更是涉及到购房款的面积差异处理问题。由此可知，刘祥朋在签订该协议书时理应系持主动态度及尽到了谨慎审查之义务，此为其一；其二，该协议书第三条中已明确约定“双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷”之内容，况且，该条款前半部分亦含有购房款的结算及房屋交付之内容，刘祥朋作为完全民事行为能力人，在签订该协议时不可能忽视该条款。因此，在该协议书已明确约定“双方再无纠纷”的情况下，只能视为刘祥朋自愿放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利；其三、即使该协议书系由华辰公司提供的格式文本，但如上所言，其所载内容亦已经刘祥朋之谨慎审查，且其并未能提供证据证实华辰公司确存有因故意或过失损害其权益之行为或其受迫签订之事实，故只能推定为系双方当事人自愿达成之合意；其四、在签订该协议书时，涉案房屋所在楼房的整体产权已经进行初始登记，涉案房屋已具备了产权登记的条件，且双方又未约定由华辰公司代为办证，双方权利义务基本履行完毕，故双方于该协议书中约定“权利义务履行完毕，双方再无纠纷”亦属正常。因此，对于刘祥朋的上述主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘祥朋的全部诉讼请求。案件受理费310元，由原告刘祥朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  郭 怡审 判 员  曹新建人民陪审员  林常云二〇一五年十一月二日书 记 员  苏 婷