天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2014)南民二初字第1691号原告左正。委托代理人李俊龙，天津润阳软件技术有限公司职工。委托代理人刘长清，天津润阳软件技术有限公司职工。被告天津星耀投资有限公司，住所地：天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人颜语，该公司董事长。委托代理人温集发，该公司法务人员。委托代理人李铭扬，该公司员工。第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行，住所地天津市河西区环湖中路10号。负责人李连成，该支行行长。原告左正与被告天津星耀投资有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行（以下简称“农行世贸支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孟庆颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告左正的委托代理人李俊龙、刘长清和被告天津星耀投资有限公司之委托代理人温集发到庭参加诉讼，第三人农业世贸支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左正诉称，原、被告于2010年11月25日签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的坐落于天津市××台镇××海庄园××楼××商品房××套，房款2491792元（其中贷款1740000元），被告应于2012年5月30日前交付房屋。但时至今日，虽原告多次与被告就房屋交付事宜进行协商，却得不到准确的交房时间，致使原告至今不能入住。另，《补充合同》第九条承诺：“购买该物业的业主可以获得高尔夫俱乐部（暂定名）的会籍”，被告以高尔夫球场为卖点，并约定在合同中以捆绑形式销售。原告购买该项目房产时，也是重点选择了高尔夫球场这一主要配套资源。在2014年11月原告得知，高尔夫球场系违法建筑，且已被津南区政府通知责令取缔、土地按规划恢复原状。上述事实证实，被告在销售该商品房时存在虚假宣传、欺诈销售的行为，且不能按照合同约定交付房屋，已构成根本违约，致使合同目的无法实现。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》并返还原告支付首付购房款751792元及利息190835.09元；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，并由被告向第三人偿还未偿还贷款本金和利息，原告不再承担清偿贷款及利息责任；3、被告将原告已向第三人支付的贷款及利息468742.44元返还给原告；4、诉讼费用由被告承担。被告天津星耀投资有限公司辩称，首先感谢原告购买被告开发的房屋。双方签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定逾期交付商品房的，合同继续履行。原告以逾期交房作为解除合同的理由没有事实依据。《补充合同》第九条的约定为购房业主可以获得高尔夫俱乐部的会籍，具体服务内容由俱乐部与业主另行签订会员服务协议，该俱乐部已经正式运营了三年多，原告也未与该俱乐部签署会员服务协议，视为原告自动放弃该项权利，原告以此为由要求解除合同也是不成立的。针对原告的其他诉请，由于原告解除合同的诉请不能得到支持，故亦应予以驳回。双方争议焦点：1、原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》应否解除，被告应否返还原告购房款并赔偿利息。2、原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》应否解除，被告是否应返还原告已付贷款、利息及承担未付贷款、利息的偿还责任。围绕争议焦点，原告提供如下证据：1、《天津市商品房买卖合同》1份，以此证明原、被告之间的商品房买卖合同关系。2、承诺书1份，以此证明被告承诺以高尔夫会籍等其他优惠条件捆绑销售商品房的事实。3、《个人购房担保借款合同》1份，以此证明原告与第三人之间的借款担保合同关系。4、销售不动产统一发票1张，以此证明原告向被告缴纳购房首付款的事实。5、销售不动产统一发票1张，以此证明原告以按揭贷款方式由第三人交付被告房款事实。6、中国农业银行分期还款自动扣款回单1组，以此证明原告归还贷款及利息的事实。7、《房屋交付催告通知书》及特快专递邮件回执单各1份，以此证明原告在2013年6月27日发出催告通知书，要求被告交付房屋。8、《房屋买卖合同解除催告通知函》及特快专递邮件回执单各1份，以此证明该合同已经终止。9、从网上下载的高尔夫球场的截面图及部分宣传照片，以此证明被告存在虚假宣传、欺诈销售、误导原告购买房屋的事实。10、网上下载的关于被告高尔夫球场的相关报道2页，以此证明被告诱导消费者购买房屋，同时注明该球场是违章建筑。11、天津市津南区人民政府给被告发出的《关于依法查处取缔类高尔夫球场的通知》2页，以此证明被告宣传捆绑销售的高尔夫球场系违章建筑，现已取缔。12、高尔夫球场的现场照片15张，以此证明球场已不复存在。13、被告销售中心已被封闭的现场照片1张（2014年11月8日拍摄），以此证明被告约定的送达地址已被封闭，原告因无法按约定当面送达，故邮寄送达。经庭审质证，被告对证据1认可，根据该合同第五条的约定，逾期交房应该继续履行合同，根据补充合同第八条，原告没有解除合同的依据。对证据2的真实性认可，但不认可其关联性，因为该证据加盖的公章是天津星耀商务有限公司，而非本案被告。对证据3真实性认可。对证据4、5、6认可。对证据7、8不认可，因没有见到该函件，也没有邮局的公章，不能证明实际发送过。证据9是从网上打印的，故对真实性不认可，亦不认可证明目的，高尔夫球场已经运营了四年，不存在虚假、欺骗和误导。证据10是从网上打印的，对真实性、证明目的均不认可，两篇报道均在原告购房之前，报道指出了高尔夫球场没有取得合法手续，原告作为理性的消费者，在购房前已经知道该高尔夫球场的合法手续尚未取得，所以我方的宣传不能对原告造成欺诈和误导。证据11是复印件，对真实性不认可，对证明目的亦不认可。对证据12的真实性认可，对证明目的不认可，因为拍摄时间已经临近冬天，属于球场的常规停业休整时期，上面的黑色薄膜是用来保护草坪的，而不是不能使用。对于证据13真实性、证明目的均不认可。第三人对原告提交的证据3、6认可，其他证据认为与已无关，不发表质证意见。被告及第三人未提交证据。本院对上述证据审查分析后认为，原告的证据1、3、4、5、6、8、12，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院对其证明效力予以确认；证据2,是在原告与星耀公司签订商品房买卖合同之后，天津星耀商务有限公司给原告作出的承诺，不能证明原告的证明目的；证据7中的特快专递邮件回执单上没有注明邮寄物品的品名，不能证明原告向星耀公司寄发了《房屋交付催告通知书》，且该邮件是2013年6月29日签收，2015年1月22日补盖了“天津华苑速递”邮戳，证据的客观性不足，故对该证据的证明效力不予确认；证据9、10、11虽然均不属于证据原件，但本院根据证据12结合庭审对该其证明效力予以确认；证据13与本案争议焦点不具有关联性，对其证明效力不予确认。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2010年11月25日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：乙方（注：甲方为被告，乙方为原告）购买甲方开发的坐落于天津市××台镇××海庄园××楼××商品房××套，建筑面积为180.32平方米，价款为2491792元。甲方应于2012年5月30日前将房屋交付乙方。原、被告签订合同后，原告于当日交付购房首付款751792元。2010年12月16日，原告作为借款人与第三人农行世贸支行作为贷款人签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告以所购天津市津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园133号楼1门商品房做抵押，向第三人借贷人民币1740000元用于原告支付所购涉案房屋的房款，借款期限从2010年12月6日至2040年12月15日共计360个月，采用等额本金还款法。之后，第三人放款1740000元，付清了原告的购房款。原告从2011年3月16日至2014年11月16日已归还第三人贷款本金87461.65元、利息381280.79元，合计468742.44元。2014年11月20日被告收到原告寄发的《房屋买卖合同解除催告通知函》，函告被告解除合同。庭审中，原告称曾于2013年6月27日向被告寄发《房屋交付催告通知书》，但被告否认。被告至今仍未向原告交付房屋。第一次庭审中，被告称原告所购房屋主体结构已竣工并已经验收合格，目前仅差门窗的安装及小区的道路与绿化尚未就位，估计在2015年10月能够交付房屋。2015年11月6日，被告称诉争房屋仍未完工，不能向原告交付房屋，交房期限另行通知。另查明，中国人民银行三年至五年贷款年利率分别为：2010年11月27日至2010年12月25日为5.96%，2010年12月26日至2011年2月8日为6.22%，2011年2月9日至2011年4月5日为6.45%，2011年4月6日至2011年7月6日为6.65%，2011年7月7日至2012年6月7日为6.9%，2012年6月8日至2012年7月5日为6.65%，2012年7月6日至2014年11月21日为6.4%，2014年11月22日至2014年11月27日为6.0%。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》《补充合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告依约缴付了购房款，被告应按约定于2012年5月30日前将房屋交付原告。但迄今为止，被告仍不能交付房屋，被告迟延履行交付房屋的义务已经三年有余，且仍不能明确具体的交房期限，属于迟延履行合同主要义务，被告的行为已经构成了根本违约，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。根据法律的相关规定，房屋买卖履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同。故原告要求解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，本院应予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，被告应将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失，因此原告要求被告返还已付购房首付款751792元及已向第三人所还贷款本金87461.65元，并赔偿首付款利息及已还贷款利息381280.79元的诉讼请求，本院予以支持。关于首付款的利息，原告于2010年11月25日将首期购房款751792元交付被告，原告主张利息计算期间为2010年11月27日至2014年11月27日，符合相关规定，本院予以确认。被告现已违约三年有余，因此应参照银行三至五年同期贷款利率计算已付款利息，其计算方法为：1、2010年11月27日至2010年12月25日，共计29天，按照银行同期贷款利率年5.96%计算，751792×5.96%÷365×29=3559.99元，2、2010年12月26日至2011年2月8日，共计45天，按照银行同期贷款利率年6.22%计算，751792×6.22÷365×45=5765.11元，3、2011年2月9日至2011年4月5日，共计56天，按照银行同期贷款利率年6.45%计算，751792×6.45%÷365×56=7439.65元，4、2011年4月6日至2011年7月6日，共计92天，按照银行同期贷款利率年6.65%计算，751792×6.65%÷365×92=12601.27元，5、2011年7月7日至2012年6月7日，共计337天，按照银行同期贷款利率年6.9%计算，751792×6.9%÷365×337=47894.30元，6、2012年6月8日至2012年7月5日，共计28天，按照银行同期贷款利率年6.65%计算，751792×6.65%÷365×28=3835.17元，7、2012年7月6日至2014年11月21日，共计869天，按照银行同期贷款利率年6.4%计算，751792×6.4%÷365×869=114552.50元；8、2014年11月22日至2014年11月27日，共计6天，按照银行同期贷款利率年6.0%计算，751792×6.0%÷365×6=741.49元；总计196389.5元。原告主张首期购房款利息190835.09元，未超过以上数额，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告向第三人返还尚未偿还的剩余贷款本金及利息的请求，本院予以支持。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第四款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告左正与被告天津星耀投资有限公司就天津市津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园133号楼1门商品房签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、原告左正与第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行签订的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日起解除。三、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后5日内返还原告左正首期购房款751792元，及从2011年3月16日至2014年11月16日已归还第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行贷款本金87461.65元。四、被告天津星耀投资有限公司于判决生效之日起5日内向原告左正赔偿以751792元为本金，自2010年11月27日至2014年11月27日按银行同期贷款利率计算的利息190835.09元，及自2011年3月16日至2014年11月16日，原告左正已向第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行支付的贷款利息381280.79元。五、被告天津星耀投资有限公司于判决生效之日起5日内向第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行偿还原告左正自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款（以中国农业银行股份有限公司天津世贸支行消费信贷对账单为准），自被告天津星耀投资有限公司清偿上述贷款之日起七日内，第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行办理天津市津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园133号楼1门商品房上抵押登记的涤除手续。如果被告天津星耀投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11049元，由被告天津星耀投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孟庆颖二〇一五年十一月二十七日书记员  鲁一男