江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏09民初15号 原告：盐城市城乡建设局，住所地江苏省盐城市解放南路150号。 法定代表人：管亚光，该局局长。 委托诉讼代理人：蒋晓东，江苏济州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高仕进，江苏济州律师事务所律师。 被告：盐城市卡地亚商务服务有限公司，住所地江苏省盐城市盐渎公园A、B、C、D幢。 法定代表人：杨庚文。 被告：盐城东臻房屋租赁有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区东闸南路18号73幢108室。 法定代表人：钱贞蓓，该公司董事长。 被告：江苏盐渎花园国际大酒店有限公司，住所地江苏省盐城市盐马路204号105室。 法定代表人：季吉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林玉洁，江苏大直律师事务所实习律师。 被告：盐城易宴酒店管理有限公司，住所地江苏省盐城市青年路7号（盐渎公园D区C幢）。 法定代表人：张叶红，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐金林，江苏瀛鑫律师事务所律师。 被告：上海创冶企业发展有限公司，住所地上海市杨浦区政立路1688号2楼。 法定代表人：阮思宁，该公司总经理。 第三人：盐城市鼎膳峰餐饮管理有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区黄海街道盐渎公园西大门北侧D区D栋（CNH）。 法定代表人：谷英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏惠，江苏一正律师事务所律师。 第三人：盐城市聚豪花园国际大酒店有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区黄海街道盐渎公园西大门北侧D区A栋（CNH）。 法定代表人：严小龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林玉洁，江苏大直律师事务所实习律师。 原告盐城市城乡建设局（以下简称盐城市建设局）诉被告盐城东臻房屋租赁有限公司（以下简称东臻公司）、江苏盐渎花园国际大酒店有限公司（以下简称盐渎花园公司）、盐城易宴酒店管理有限公司（以下简称易宴公司）、上海创冶企业发展有限公司（以下简称创冶公司）以及第三人盐城市鼎膳峰餐饮管理有限公司（以下简称鼎膳峰公司）、第三人盐城市聚豪花园国际大酒店有限公司（以下简称聚豪酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，于2016年7月29日作出(2015)盐民初字第00127号民事判决。后盐渎花园公司、易宴公司、鼎膳峰公司均不服向江苏省高级人民法院提起上诉，该院于2017年11月21日以原审判决遗漏当事人、认定基本事实不清为由作出(2017)苏民终952号裁定，撤销本院(2015)盐民初字第00127号民事判决，发回本院重审。本院于2018年1月4日重新立案，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依申请追加了盐城卡地亚商务服务有限公司（以下简称卡地亚公司）为被告参加诉讼。被告卡地亚公司、东臻公司、创冶公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盐城市建设局向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告盐城市建设局与被告东臻公司和卡地亚公司签订的盐渎公园房屋租赁协议、补充协议；2.被告东臻公司和卡地亚公司共同支付A、C、D栋房屋租金11540327元［计算至2017年4月20日，此后C、D栋租金按每天（939+881）元计算至实际让房之日止]，被告盐渎花园公司在东臻公司应付租金中承担7758612元的共同付款责任；被告易宴公司在东臻公司应付租金中承担2083714元的共同付款责任（2017年4月20日之后租金按每日939元计算至实际交付之日）；3.被告创冶公司支付B栋房屋租金8979400元（计算至2017年4月20日）；4.鼎膳峰公司立即让出租用的D栋房屋；5.东臻公司承担违约责任1003800元，创冶公司承担违约责任653600元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年，盐城市建设局与卡地亚公司签订一份《房屋租赁协议》，约定盐城市建设局将盐渎公园D区A、B、C、D栋的房屋（约8764平方米）租赁给卡地亚公司。租赁期限为12年（2008年7月18日至2020年7月17日）；第1-5年的租金为每年250元/平方米，第6-10年的租金为每年350元/平方米，第11年的租金为每年380元/平方米，第12年的租金为每年400元/平方米，满六个月前交纳下一半年租金，先交后使用；协议还约定不能按时足额交纳租金或经盐城市建设局催交在一个月内仍未足额交纳租金的，盐城市建设局有权解除合同，并约定违约责任为6个月的租金。协议签订后，卡地亚公司累计支付了30万元履约保证金，并由盐渎花园公司支付了63.8万元租金，后卡地亚公司一直未支付租金。合同履行过程中，卡地亚公司、东臻公司共同作为乙方与盐城市建设局作为甲方在2010年3月8日签订了一份《补充协议》，约定各栋房屋的租金起算时间确定为：A栋2009年9月1日、B栋2009年6月1日、C栋2009年6月1日、D栋不变。乙方在30日内交清协议约定的2009年12月1日前所欠租金652065.64元，本次及今后如不按时交纳租金，则盐城市建设局有权解除合同。东臻公司作为共同乙方在补充协议上签字盖章。 补充协议签订后，卡地亚公司和东臻公司未按协议约定履行义务，经盐城市建设局催促，卡地亚公司和东臻公司于2010年6月12日作出书面承诺，承诺在2010年7月5日前交纳租金60万元，以后由实际经营的花园国际酒店（盐渎花园公司）、夜色倾城娱乐会所（盐城市夜色倾城国际娱乐有限公司）、参燕师家（易宴公司）、鼎膳峰公司四家，按租赁协议约定的交款时间、租金标准全额交给盐城市建设局，直至冲减所欠全部租金为止。四家业主中花园国际酒店（胡泊荣）、夜色倾城娱乐会所（孙冈）、参燕师家（张叶红）分别在承诺书上签名（夜色倾城娱乐会所加盖公章），鼎膳峰公司未签字。但在承诺书作出后，各被告均未按承诺书的约定履行支付租金的义务。盐城市建设局多次组织人员催要，各被告均拖延搪塞。 2011年6月17日，盐城市夜色倾城国际娱乐有限公司与创冶公司、东臻公司及盐城市建设局达成一致协议，将B栋房屋租赁给创冶公司，创冶公司从2009年4月13日至2013年4月12日按每年350元/平方米支付租金，从2013年4月13日至2017年4月12日按每年450元/平方米支付租金，在每年的4月13和10月13日前交纳；租金由创冶公司直接支付给盐城市建设局，但经盐城市建设局多次催要，创冶公司未支付租金。 案涉房屋系盐城市城市资产经营有限公司所有，盐城市城市资产经营有限公司出具了书面证明，证明该房屋由盐城市建设局管理、出租、收益。本案诉讼过程中，A、B栋出租房屋中的实际使用人已与盐城市建设局及房屋所有权人达成一致意见，确认A、B栋房屋于2017年4月20日终止原租赁合同并返还。截止2017年4月20日，依据租赁协议、补充协议，扣除被告已支付的保证金及部分租金，东臻公司和卡地亚公司累计欠盐城市建设局租金11540327元。其中按书面承诺及东臻公司与实际使用人的租赁合同，盐渎花园公司应承担共同支付给盐城市建设局7758612元租金的义务；易宴公司应承担共同支付给盐城市建设局租金2083714元的义务，创冶公司应支付给盐城市建设局租金8979400元。 东臻公司与卡地亚公司作为租赁协议的共同承租人，应当承担协议约定的全部义务。盐渎花园公司、易宴公司承诺向盐城市建设局直接支付租金，但未支付，应当在其支付租金的份额内与东臻公司、卡地亚公司承担共同付款责任。创冶公司也应按合同约定直接向盐城市建设局支付租金。因卡地亚公司、东臻公司构成违约，盐城市建设局有权要求解除与其签订的租赁合同。 盐渎花园公司辩称，关于盐城市建设局要求解除与卡地亚公司、东臻公司之间的租赁协议、补充协议，由法院依法审查。卡地亚公司、东臻公司与盐渎花园公司签订了次承租合同，盐渎花园公司作为次承租人依法享有承租人的权利。即使主合同解除，并不必然代表次承租合同解除。盐城市建设局与东臻公司签订租赁合同第六条第六款明确约定承租人东臻公司在承租期内享有转租权，东臻公司于2009年8月23日与盐渎花园公司签订房屋转租合同，期限为12年，从2009年9月1日至2021年8月30日。盐渎花园公司在合同签订后已经按照合同约定向东臻公司支付至2015年8月5日前的租金。2015年5月20日，由于东臻公司存在怠于履行维修出租房屋的义务，东臻公司同意盐渎花园公司使用承租的房屋至2015年12月15日。另，东臻公司于2011年3月11日向盐渎花园公司借款495.8万元，约定借款期限为半年，并在借款时约定到期不还则该借款直接转为租金，东臻公司在借款到期后未向盐渎花园公司归还借款，故该借款应直接转为盐渎花园公司向东臻公司所交纳的租金。盐渎花园公司还向盐城市建设局支付了20万元的保证金，如果法院认定合同具备解除条件，盐城市建设局应当依法将该保证金退还给盐渎花园公司。盐渎花园公司在承租期间出资对电力设施进行了改造，建设了两个化粪池，对屋面进行了维修和补漏，合计共投入费用38万元，该部分费用应当由出租人承担，如果合同具备解除条件，则盐城市建设局应当将上述费用补偿给盐渎花园公司。 易宴公司辩称，易宴公司没有在盐城市建设局诉称的2010年6月12日的承诺书上签字，该承诺书对易宴公司不具有法律效力。易宴公司与东臻公司不是共同付款责任人，对东臻公司债务也不应承担连带责任。盐城市建设局主张易宴公司对东臻公司应付的208.3714万元租金承担共同付款责任没有事实和法律依据。 鼎膳峰公司辩称，鼎膳峰公司虽是次承租人，但承租人转租房屋时取得了出租人的许可，且事后出租人也以催要租金等实际行为表示了对转租行为的认可，故转租合同合法有效。即使法院判令盐城市建设局与卡地亚公司、东臻公司的出租协议、补充协议应当解除，也不当然导致转租合同解除。另，出租合同及转租协议的期限于2020年届满，鼎膳峰公司在承租期间基于对出租人及卡地亚公司的信任，对房屋进行了装潢，且在合同履行中并无过错。如法院最终认定合同应当解除，盐城市建设局与卡地亚公司、东臻公司应当对鼎膳峰公司进行补偿，并退还鼎膳峰公司交纳的25万元履约保证金。 聚豪酒店公司陈述，同盐渎花园公司的答辩意见。 卡地亚公司、东臻公司、创冶公司均未予以答辩。 本院经审理查明：2008年3月20日，盐城市建设局（甲方）与卡地亚公司（乙方）就盐渎公园附属建筑物D区A、B、C、D栋的房屋租赁事宜签订了《盐渎公园附属建筑物租赁协议》，案涉主要条款如下：一、租赁范围及用途：1.盐城市市区盐渎公园西门北侧跃马路东侧D区A、B、C、D栋（详见附件一）。2.乙方对所租赁D区A、B、C、D栋和相关附属设施已实地考察。对了解的现状、手续、质量无异议。该房屋尚未领取房屋所有权证书及消防许可证等证件，如因上述证件影响乙方开业或经营的，租赁期限顺延；但乙方实际经营的，不延长租期（乙方装修不符合有关规定不能取得相关证件的除外）。3.甲方将D区A、B、C、D栋（约8764㎡，最终以产权证所标面积为准）租赁给乙方使用，租赁期满后，乙方负责完好交还给甲方，如有损坏，按市场全新重置价格予以赔偿。4.乙方租赁用途仅限于宾馆、餐饮、KTV、商务会所项目。二、租赁期限：壹拾贰年（2008年7月18日至2020年7月17日）；交付租赁建筑物日期暂定为2008年4月9日。装修期100天。遇有特殊情况，以甲方通知，正式交付房屋，租赁时间顺延，并不视同甲方违约。三、租金及交纳方式：1.第1-5年的租金为250元/平方米/年，第6-10年的租金为350元/平方米/年，第11年的租金为380元/平方米/年，第12年的租金为400元/平方米/年，满六个月前交纳下一半年租金。乙方在签订合同时交纳第一年租金的10%计贰拾贰万（220000.00）元整，作为履约保证金，并在六十天内交纳年租金的50%计壹佰零玖万伍仟伍佰（1095500.00）元整。今后年度按合同约定先交租金后使用……6.乙方在租赁期内享有使用权、转租权，但无抵押权。否则，甲方有权解除协议，并收回租赁建筑物，其后果由乙方自负……七.协议的解除：（一）乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同。1.违反本协议第三条规定不能按时交足租金的；经甲方催交在一个月内仍未交足租金的……（二）甲方依合同约定的条款解除本合同的，有权收回租赁建筑物，并扣除全部履约保证金。乙方在建筑物和附属物上的一切固定投资均无偿归甲方，经营上的直接和间接损失都与甲方无关，同时可采用停水、停电、封门及其他制约措施，由此造成的损失，由乙方自行承担……十二、违约责任：1.如有一方违约给对方造成损失的，应承担相应的赔偿责任，合同另有约定的除外。2.甲方违约解除协议提前收回房屋的，应向乙方支付装修费的残值，租金按实际使用期限结算；如乙方违约解除协议，除按本协议五.3条执行外，还应向甲方支付年租金50%的违约金。3.若因乙方中途违约解除协议，前五年租金按300元/平方米/年计算。十三、本协议未尽事宜，应由双方协商，形成书面补充协议等内容。 2010年3月8日，盐城市建设局（甲方）又与卡地亚公司、东臻公司（作为共同乙方）就盐渎公园附属建筑物D区A、B、C、D栋的房屋租赁事宜签订了《补充协议》，主要案涉条款为：五、根据乙方提请甲方扶持其经济发展的要求和原租赁协议“该房屋尚未领取房屋所有权证书及消防许可证等证件，如因上述证件影响乙方开业或经营的，租赁期限顺延；但乙方实际经营的，不延长租期”的约定，甲方同意乙方部分房屋调整交纳房租的起始时间（租期不变），即：A栋由2008年12月1日顺延至2009年9月1日、B栋由2008年12月1日顺延至2009年6月1日、C栋由2008年12月1日顺延至2009年6月1日、D栋不变。本协议签订后，乙方（卡地亚公司、东臻公司）在30日内交清协议约定的2009年12月1日前所欠租金65.206564万元，如乙方未按本约定交清房租，及今后年度不按期交纳房租，甲方有权采取停水、停电、封门等强制措施，同时有权解除合同，由此引起的一切矛盾和损失，均由乙方负责。此后租金交纳期限按原合同执行。六、乙方转租A、B、C、D栋的情况需报甲方备案，今后若转租项目需报甲方批准（包括对转租后再转租和租赁的股东调整），未经甲方批准的，甲方有权解除合同或采取停水、停电、封门等其他强制措施。已转租的，乙方必须保证实际使用人服从甲方管理，如果实际使用人及其他合同相关人与甲方产生矛盾，由乙方负责处理。在实际使用人及其他合同相关人交纳房租时可直接向甲方交纳。卡地亚公司和东臻公司等相关方应予以认可，并冲抵乙方的租金。乙方有义务将本条约定告知实际使用人……十一、双方确认：本补充协议签订后，双方就该房屋租赁合同中租赁物的正常使用等均无其他任何争议。十二、除上述约定条款外，原合同的其他内容不变等内容。卡地亚公司、东臻公司共同作为乙方签订了上述补充协议。 2008年11月16日，卡地亚公司（甲方、出租方）与鼎膳峰公司（乙方、承租方）签订了租赁合同，主要条款：……甲方出租给乙方的房屋位于江苏省盐城市市区盐渎公园西门北侧跃马路东侧D区A、D栋建筑物（以下简称“租赁物业”具体方位见本合同附件一）。2.租用物业总面积约9000平方米（建筑面积），其中A栋约3903平方米、D栋约919平方米，上述面积为暂测面积，实际计租面积以租赁物业产权记载的实测面积为准……租赁物业租赁期限为：壹拾贰年，自2008年11月16日起至2020年11月15日止。2.甲方交付租赁物业的日期暂定为2008年11月16日……租赁物业用途为宾馆、餐饮、桑拿商务会所、办公等项目。第五条租金及支付方式1.双方确认租赁物业年租金标准如下：A栋（面积约3903平方米）：（1）第1年、第2年、第3年、第4年的年租金为300元/平方米；（2）第5年、第6年、第7年、第8年的年租金为412元/平方米；（3）第9年、第10年、第11年、第12年的年租金为524元/平方米；D栋（面积约919平方米）：（1）第1年、第2年、第3年、第4年的年租金为320元/平方米；（2）第5年、第6年、第7年、第8年的年租金为420元/平方米；（3）第9年、第10年、第11年、第12年的年租金为496元/平方米；2.房屋租金及保证金支付方式如下：（1）A栋租赁物业第一年每半年支付一次租金，先付后用。乙方应于租期满六个月前按约定标准向甲方交纳下一半年的租金。D栋租赁物业每一年支付一次租金，先付后用。乙方应于租期满一年前按约定标准向甲方交纳下一年的租金。（2）乙方应在本合同签订后，于六月三日向甲方支付首期租金[A栋半年租金+D栋一年租金]，但若甲方在本合同签订之日起45日内未将租赁物业按合同规定条件交付乙方的，则上述首期租金支付时间自动延迟至甲方向乙方交付租赁物业之日。以后各项租金按合同约定缴付……乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回租赁物业：（1）违反本协议第四条规定不能按时交足租金的，经甲方催交并在一个月内仍未交足租金的……若乙方违约解除协议提前退租的，乙方应向甲方支付合同总租金的50%作为违约金，乙方除应按约定支付违约金外，还应对乙方超出违约金以外的损失进行赔偿等内容。后鼎膳峰公司实际仅承租了D栋房屋。 2009年3月16日，东臻公司（甲方、出租方）与易宴公司（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同，主要涉案条款：一、租赁物业1.租赁物业位于江苏省盐城市市区盐渎公园西门北侧跃马路东侧D区C栋建筑物（以下简称“租赁物业”具体方位见本合同附件一）。2.租用物业面积为965.8平方米（建筑面积），以上面积为计租面积……乙方租赁物业用途为休闲、娱乐、餐饮等项目。二、租赁期限1.租赁期：壹拾贰年，自2009年8月16日起至2021年8月15日止。甲方交付租赁物业的日期暂定为2009年3月16日，装修免租期为150天（自甲方实际向乙方交付租赁物业之日起计）……三、租金及交付1.双方确认，在签订本协议时，乙方应向甲方缴纳合同履行保证金20万元，以作为乙方的履约保证。上述履约保证金在合同终止或提前终止时，如乙方无违约行为，则甲方应在合同终止后5日内全额无息返还乙方。2.租金标准为：D区C栋（建筑面积965.98平方米）第1-4年的年租金为330元/平方米，即每年31.87万元；第5-10年的年租金为430元/平方米，即41.53万元；第10-12年的年租金为630元/平方米，即60.85万元。3.交纳方式一年一交，先交后租。租金在签合同之日交纳。其中第二年和第三年的房租应于2009年12月1日一次性交付，共计63.74万元（第二年和第三年的房租不能一次性交清的，可以在每年8月15日前交清当年房租，第9、10年年租金按630元/平方米交纳）。以后每年于8月15日前交清当年房租……七、协议的解除1.乙方违反本协议规定不能按时交足租金的，经甲方催交并在10天内仍未交足租金的，甲方有权单方解除本租赁协议；2.因乙方违约原因导致合同提前解除的，甲方有权收回租赁物业，并扣除履约保证金，乙方经营上的直接和间接损失和甲方无关……4.符合本协议约定的合同解除条件时，协议解除以书面通知方式送达（提出解除的一方必须有充足的依据），通知到达后，协议解除……若乙方违约，导致解除本租赁协议的，租金按实际使用期限结算，并按本协议第四条第3款之规定执行外，还应向甲方支付12年租金累计额的50%作为违约金。 2009年8月23日，东臻公司（甲方、出租方）与盐渎花园公司（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同，主要涉案条款：一、租赁物业1.租赁物业位于江苏省盐城市市区盐渎公园西门北侧跃马路东侧D区A栋建筑物（以下简称“租赁物业”具体方位见本合同附件）。2.租用物业面积为3865平方米（建筑面积），以上面积为计租面积……5.乙方租赁物业用途为酒店、咖啡会所等项目。二、租赁期限1.租赁期：壹拾贰年，自2009年9月1日起至2021年8月30日止。甲方交付租赁物业的日期暂定为2009年9月1日，装修免租期为120天，从2010年1月1日起实际结算房租（自甲方实际向乙方交付租赁物业之日起计）……租金标准为：D区A栋（建筑面积3865平方米）第1-5年的年租金为310元/平方米，即每年119.815万元；第6-10年的年租金为410元/平方米，即158.465万元；第10-12年的年租金为510元/平方米，即197.115万元。3.交纳方式半年一交，先交后租，预交租金在签合同五日内交纳。以后每年于6月底、12月底前交付房租……七、协议的解除1.乙方违反本协议规定不能按时交足租金的，经甲方催交并在10天内仍未交足租金的，甲方有权单方解除本租赁协议；2.因乙方违约原因导致合同提前解除的，甲方有权收回租赁物业，并扣除履约保证金，乙方经营上的直接和间接损失和甲方无关……若乙方违约，导致解除本租赁协议的，租金按实际使用期限结算，并按本协议第四条第3款之规定执行外，还应向甲方支付12年租金累计额的50%作为违约金等内容。 2010年6月2日，卡地亚公司、东臻公司共同作出承诺书，内容为：我公司与盐城市城乡建设局分别于2008年3月20日、2010年3月8日签订了盐渎公园D区A、B、C、D栋房屋的租赁协议及补充协议，由于前期投入损失较大，加上经营不善等其他原因，致使该房屋的租金未能按协议完全履行，现就此作如下承诺：我公司保证在2010年7月5日前，交纳租金60万元，以后将现实经营的花园国际酒店、夜色倾城娱乐会所、参燕师家、鼎膳峰四家，按我公司与其签订协议中约定的交款时间及租金标准全额交给盐城市城乡建设局，直至冲减所欠全部租金为止。以后差额部分返还我公司。市建设局账户：开户名：盐城市建设局，开户行：南苑农行。账号：40×××95。如不按上述承诺交纳租金，盐城市城乡建设局可对我公司及四家经营户采取停电、停水等措施。造成的后果及一切经济损失，由我公司及业主承担。卡地亚公司、东臻公司的投资人杨庚文、钱贞蓓在承诺人处加盖公章并签名。四家业主中花园国际酒店（胡泊荣）、夜色倾城娱乐会所（孙冈）、参燕师家（张叶红）分别在承诺书上签名（盐城市建设局庭审中认可张叶红签名并非张叶红本人所签）、鼎膳峰未签字，但杨庚文在鼎膳峰注有“情况说明:因前期欠约壹佰万元运作费用现清算成三年房租”的字样。 2011年6月17日，卡地亚公司、东臻公司共同作为甲方，与创冶公司（乙方）、丙方（盐城市建设局）、丁方（孙冈、孙洪波，B栋原承租人）签订了租赁协议，甲方将D区B栋物业租赁给乙方经营。主要条款：一、租赁物业1.租赁物业位于江苏省盐城市市区盐渎公园西门北侧跃马路东侧D区B栋建筑物（以下简称“租赁物业”具体方位见本合同附件）。2.租用物业面积为2970平方米（建筑面积），以上面积为计租面积……本租赁合同签订时，甲方与丁方的租赁合同解除。二、租赁期限1.租赁期：壹拾贰年，乙方实际租赁期限自2011年10月14日起至2020年7月17日止。2008年7月18日至2011年10月13日为乙方实际租赁期。三、租金交付及标准1.在签订本协议时，乙方应向甲方交纳合同履行保证金计人民币叁拾万元（300000元），以作为乙方的履约保证。上述履约保证金在合同终止或提前终止时，如乙方无违约行为，则甲方应在合同终止后5日内全额无息返还乙方。2.租金标准为：B栋物业（面积2970平方米）（1）2009年4月13日至2013年4月12日租金为350元/平方米/年，合计人民币壹佰零叁万玖仟伍佰元整（1039500元）。（2）2013年4月13日至2017年4月12日租金为450元/平方米/年，合计人民币壹佰叁拾叁万陆仟伍佰元整（1336500元）。（3）2017年4月13日至2020年7月17日租金为650元/平方米/年，合计人民币壹佰玖拾叁万零伍佰元整（1930500元）。3.交纳方式先交后租的原则，乙方按约定的年租金全额交至丙方，每半年交一次，在每年的4月13日和10月13日交纳。甲方不得以任何消费方式冲抵租金，乙方交纳给丙方的租金，在冲减甲方应交给丙方的租金后，差价部分由丙方退还给甲方（详见甲方承诺书）。乙方租赁期之前的该物业经营所产生的所有债权、债务以及应交的租金等均有甲方和丁方负责处理。如乙方不按约定的时间交足租金，经甲方或丙方催交后仍未交足租金的，甲方或丙方都可采取停电、停水等措施，同时丙方有权解除与甲方对B栋的租赁合同。甲方也有权解除与乙方的租赁合同，由此引起的一切经济矛盾和经济损失均由乙方负责。4.乙方上述租金应支付至丙方如下账户：户名：盐城市城乡建设局；开户行：农行南苑支行。账号：40×××95。四、装修及维修（略）。五、转租1.未经甲方书面报丙方同意，乙方不得擅自以转租、分租、承包经营、合作经营等模式将租赁物业转租或分租他人。乙方完全接受甲、丙方之间的租赁合同条款。若乙方变更丙方与甲方的协议条款，都必须由丙方书面同意方可变更。六、双方的权利义务……12.乙方在租赁期内对于租赁物业享有使用权，无抵押权、转租权。否则，甲方、丙方有权解除相关协议，并收回租赁建筑物，其后果由乙方自负，甲方、丙方不承担补偿。13.协议期内，乙方产生的债权债务，由乙方自行负责，与甲方、丙方无关。14.丙方有关本租赁协议的任何指令，甲乙方应无条件执行，丙方享有甲方在本合同事项下对乙方享有的任何权利。七、协议的解除1.乙方违反本协议规定不能按时交足租金的，经甲方催交并在10天内仍未交足租金的，甲方有权单方解除本租赁协议……4.甲方依合同约定的条款提前解除本合同的，甲方有权收回租赁建筑物，并扣除全部违约保证金。乙方在建筑物及附属物上的一切固定投资均无偿归甲方，经营上的直接和间接损失都与甲方无关，同时可采用停水、停电、封门及其他制约措施，由此造成的损失，由乙方自行承担，丙方与甲方解除B栋部分租赁合同的，按丙方和甲方的有关租赁合同和本合同的有关内容处理……八、违约责任……如乙方违约解除协议，租金按实际使用期限结算，并需按本协议第四条第3款之规定执行外，还应向甲方支付累计租金50%的违约金；九、其他1.甲方与丙方签订的有关合同、补充协议、承诺书等约定的有关问题均不变，本合同中丙方仅对丁方退出对B栋的租赁转租乙方向甲方租赁作见证，同时进一步明确其权利。未经丙方同意或见证，甲方与乙方签订一切有关B栋建筑物的权益合同均无效……4.本协议经甲乙丙丁各方代表签字盖章后生效。5.本协议未尽事宜，应由双方协商，形成书面补充协议等内容。 2013年6月13日，盐渎花园公司（甲方）与盐城市斯里郎花园大酒店有限公司（乙方，以下简称斯里郎公司）签订房屋租赁协议，将其承租的D区A栋建筑物转租给斯里郎公司。斯里郎公司于2014年5月13日更名为盐城市聚豪花园国际大酒店有限公司。 因东臻公司及实际经营案涉A栋、B栋、C栋、D栋房屋的各被告、第三人未能按协议、承诺书内容向盐城市建设局交纳租金，盐城市建设局从2013年12月9日至2015年1月15日分别向A栋（盐渎花园公司）、B栋（夜色倾城）、C栋（食神锅奉行）、D栋（鼎膳峰公司）发出过9份缴款通知，要求各经营户交纳所欠租金，其中：1.2015年1月15日向A栋（盐渎花园公司）发出缴款通知，要求其缴纳2011年8月1日至2014年12月30日的租金计422.54万元，该通知由聚豪酒店公司的法定代表人严小龙签收。2.2014年3月6日、2015年1月15日，分别向B栋（夜色倾城）发出缴款通知。第二份缴款通知要求其交纳2012年10月13日至2015年4月12日的租金计326.75万元，李波（原告诉称其是该公司的管理人员）于2015年1月28日在第二份缴款通知中签注“我公司2013年4月份接手装修到8月份开业，房子租金一次性交至前任老板夏爱林手中，到2015年6月”。3.2013年12月9日、2014年3月6日、2015年1月15日，分别向C栋（食神锅奉行）发出缴款通知。第三份缴款通知要求其缴纳2012年8月16日至2015年8月15日的租金计104.93万元，三份通知均由易宴公司的法定代表人张叶红签收，张叶红于2014年1月13日在第一份缴款通知中签注“收到”，于2014年3月24日在第二份缴款通知中签注“待与东臻公司结清帐目后再行结算”，于2015年1月20日在第三份缴款通知中签注“具体租金以双方对账为准”，于2015年1月19日在第三份缴款通知中签注“①与卡地亚账务还未结账。②房租过高，高于市场房租。③盐渎公园过于敏感，没人来用餐，营业困难”。4.2013年12月9日、2014年3月6日、2015年1月15日，分别向D栋（鼎膳峰公司）发出缴款通知。第三份缴款通知要求其交纳2013年2月至2015年11月15日的租金计104.5万元，鼎膳峰公司的谷建军于2014年1月1日在第一份缴款通知中签注“具体租金以双方对账为准”，于2015年1月19日在第三份缴款通知中签注“卡地亚公司欠我老板款，等与卡地亚公司结清后，结算房租。” 庭审中，盐城市建设局明确东臻公司欠付租金的计算方法为：1.盐渎花园公司承租的A栋房屋，面积为3863.59平方米。从2009年9月1日计算租金，前1-5年租金为250元/平方米/年，第6-10年的租金为350元/平方米/年。截止到2017年4月20日，扣减盐渎花园公司已付款63.8845万元，所欠租金数额为775.8612万元；2.易宴公司承租的C栋房屋，面积为965.98平方米。从2009年6月1日计算租金，前1-5年租金为250元/平方米/年，第6-10年的租金为350元/平方米/年。扣减易宴公司已付款10万元，截止到2017年4月20日，所欠租金数额为208.3714万元；3.鼎膳峰公司承租的D栋房屋，面积为906.9平方米。从2008年12月1日计算租金，前1-5年租金为250元/平方米/年，第6-10年的租金为350元/平方米/年。截止到2017年4月20日，所欠租金数额为221.8001万元；上述A栋、C栋、D栋房屋租金至2017年4月20日，合计为1206.0327万元（775.8612万元+208.3714万元+221.8001万元）。欠付租金为1154.0327万元（1206.0327万元-52万元）；4.创冶公司承租的B栋房屋，面积为2904.95平方米。约定从2009年4月13日至2013年4月12日租金为350元/平方米/年，从2013年4月13日至2017年4月20日租金为450元/平方米/年。截止到2017年4月20日，扣减已经交纳的28万元，所欠租金的数额为：897.94万元。 从案涉房屋租赁协议的签订至2015年2月28日，承租人卡地亚公司、东臻公司及次承租人盐渎花园国际酒店、夜色倾城娱乐会所、参燕师家共向盐城市建设局交纳租金合计153.8845万元。具体交纳情况如下：1.2008年4月25日，卡地亚公司交纳22万元；2.2009年8月28日，东臻公司交纳30万元；3.盐渎花园公司（A栋）分别于2010年7月29日、2010年8月11日、2010年9月30日、2011年7月31日、2011年8月31日共交纳63.8845万元（10万元+30万元+10万元+3.8845+10万元）；4.夜色倾城娱乐会所（B栋）分别于2010年12月30日、2011年6月22日共交纳28万元（18万元+10万元）；5.参燕师家（C栋）于2012年11月5日交纳10万元。 另查明，本案中租赁标的盐渎公园D区A、B、C、D栋房屋所有权人为盐城市城市资产经营有限公司，产权证号为：盐房权证市区字第××号，四栋房屋系各自独立的。其中A栋房屋面积为3863.59平方米、B栋房屋面积为2904.95平方米、C栋房屋面积为965.98平方米、D栋房屋面积为906.9平方米。2015年2月14日，盐城市城市资产经营有限公司向本院出具证明一份，内容为：位于盐城市盐渎公园D区A、B、C、D栋房屋系国有资产，产权证编号为盐房权证市区字第××号，虽登记在我公司名下归我公司所有，但该资产从建设之初起均由盐城市城乡建设局（原盐城市建设局）管理、出租、收益及纠纷的处理。 再查明，盐城城投盐渎生态文化资产管理有限公司（盐城市城市资产经营有限公司全资子公司）已于2017年5月1日将案涉盐渎公园D区A栋出租给案外人商兆民，于2017年4月1日将案涉盐渎公园D区B栋房屋出租给案外人戴德生。C栋房屋由易宴公司在2015年4月23日转租给“三毛农家园”经营。D栋房屋现由盐城市城南新区黄海街道老地方酒店（以下简称老地方酒店）经营使用。老地方酒店和鼎膳峰公司均认可老地方酒店是由鼎膳峰公司成立，在案涉D栋以老地方酒店招牌进行经营，二者名称虽然不同，但实际为同一经营主体，管理人员亦一致。 又查明，卡地亚公司和东臻公司均系自然人独资公司，其出资人为父女关系。卡地亚公司出资人杨庚文于2011年4月因车祸死亡，该公司于2014年3月4日被工商部门吊销执照。 本院认为，本案争议的焦点问题为：1.盐城市建设局要求解除其与卡地亚公司、东臻公司签订的案涉房屋租赁协议及补充协议的主张应否支持；2.鼎膳峰公司应否迁让出案涉D栋房屋；3.东臻公司、卡地亚公司及创冶公司欠付的房租数额如何确定；4.盐渎花园公司、易宴公司应否对东臻公司欠付租金承担共同付款责任；5.东臻公司及创冶公司在履行租赁合同期间是否存在违约行为，应否承担违约责任。 本案中，盐城市建设局与卡地亚公司、东臻公司签订的房屋租赁协议及补充协议，卡地亚公司与鼎膳峰公司签订的租赁合同，东臻公司与盐渎花园公司、易宴公司签订的租赁合同以及卡地亚公司、东臻公司与创冶公司、盐城市建设局、孙冈、孙洪波签订的租赁协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效协议，对当事人具有法律约束力。各方当事人均应按约全面及时履行各自的义务。 一、关于盐城市建设局能否解除其与卡地亚公司、东臻公司签订的案涉房屋租赁协议及补充协议的问题。 根据房屋租赁合同及补充协议的约定，卡地亚公司、东臻公司作为承租方应在签订合同时交纳第一年租金的10%计贰拾贰万（220000.00）元整，作为履约保证金，并在六十天内交纳年租金的50%计109.55万元，以后年度按合同约定先交租金后使用。但卡地亚公司、东臻公司仅交纳了22万元履约保证金，未能在之后的60日内交纳当年租金的50%计109.55万元。2010年3月8日，盐城市建设局与卡地亚公司、东臻公司签订的补充协议中再次明确卡地亚公司、东臻公司在30日内交清协议约定的2009年12月1日前所欠租金65.206564万元，本次及今后如不按时交纳租金，则盐城市建设局有权解除合同。但卡地亚公司、东臻公司仍未按补充协议约定的时间交纳租金。2010年6月2日，卡地亚公司、东臻公司共同向盐城市建设局作出承诺书，再次约定了剩余租金的交付时间及方式，保证于2010年7月5日前，交纳租金60万元，以后将实际经营的花园国际酒店、夜色倾城娱乐会所、参燕师家、鼎膳峰四家，按约定的交款时间及租金标准全额交给盐城市城乡建设局，直至冲减所欠全部租金为止。但卡地亚公司、东臻公司及实际经营的业主均未能按约足额交纳租金，故盐城市建设局有权解除案涉租赁协议及补充协议，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 经查，本案审理过程中，盐渎花园公司、易宴公司、鼎膳峰公司均明确表示不请求代承租人支付欠付的租金和违约金，以对抗出租人的合同解除权。创冶公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对自身诉讼权利的放弃。另，案涉A栋、B栋房屋已经由房屋所有权人收回另行出租。东臻公司与易宴公司就C栋房屋签订的租赁合同明确约定，易宴公司转租必须得到东臻公司同意。易宴公司在2015年4月23日将C栋房屋转租给“三毛农家园”经营，但未提交东臻公司同意转租的证据，且盐城市建设局已于2015年4月8日提起诉讼，要求解除盐城市建设局与卡地亚公司、东臻公司签订的房屋租赁协议及补充协议，并曾在诉讼前向易宴公司发出缴款通知。易宴公司的法定代表人张叶红在缴款通知上签署“待与东臻公司结清账目后再行结算”，可见易宴公司不愿代东臻公司向盐城市建设局支付租金，故易宴公司与“三毛农家园”就案涉C栋房屋签订的转租协议无效，三毛农家园无权行使代偿权，故其是否愿意代偿承租人应付租金不影响本案处理。D栋房屋现由老地方酒店经营使用，老地方酒店和鼎膳峰公司均认可老地方酒店是由鼎膳峰公司决定成立，在案涉D栋以老地方酒店招牌进行经营，二者名称虽然不同，但实际为同一经营主体，而鼎膳峰公司已明确表示不主张代偿。 综上，根据盐城市建设局与卡地亚公司、东臻公司签订的盐渎公园D区房屋租赁协议、补充协议中关于合同解除条件的约定，解除的条件已经成就，盐城市建设局有权解除与卡地亚公司、东臻公司签订的案涉房屋租赁协议、补充协议。盐渎花园公司、易宴公司、鼎膳峰公司均明确表示不请求代承租人支付欠付的租金和违约金，以对抗出租人合同解除权，故对盐城市建设局要求解除与卡地亚公司、东臻公司签订的盐渎公园D区房屋租赁协议、补充协议的诉讼请求，予以支持。 二、关于盐城市建设局要求鼎膳峰公司迁让案涉D栋房屋的问题。 卡地亚公司、东臻公司作为案涉合同的承租方，未能按约及时、足额履行交纳租金的义务，双方约定的解除条件已成就，盐城市建设局与卡地亚公司、东臻公司签订的案涉房屋租赁协议、补充协议已解除。盐城市建设局作为案涉盐渎公园D区房屋的出租方，依法有权收回案涉租赁房屋。鼎膳峰公司作为案涉D栋房屋的次承租人,未能提供已与承租人卡地亚公司、东臻公司结算租金的相应证据，且鼎膳峰公司亦明确表示不请求代承租人支付欠付的租金和违约金，以对抗盐城市建设局合同解除权，故其应及时迁让所承租的D栋房屋。鼎膳峰公司主张在原告盐城市建设局赔偿装修、维修损失的前提下，其才同意腾让房屋，但鼎膳峰公司和原告盐城市建设局之间并无合同关系，如其认为存在装修损失应向卡地亚公司、东臻公司主张，故鼎膳峰公司该抗辩理由不能成立。虽然案涉D栋房屋目前实际使用人为老地方酒店，但老地方酒店与鼎膳峰公司均认可“盐城市城南新区黄海街道老地方酒店”是由鼎膳峰公司决定成立，在案涉D栋以老地方酒店招牌进行经营，二者名称虽然不同，但实际为同一经营主体，故盐城市建设局要求第三人鼎膳峰公司迁让出案涉D栋房屋的请求，应予支持。 三、关于盐城市建设局主张卡地亚公司、东臻公司、盐渎花园公司、易宴公司、创冶公司支付的租金问题。 卡地亚公司、东臻公司作为案涉盐渎公园D区A、B、C、D栋房屋的共同承租人，依法应按与盐城市建设局签订的租赁协议及补充协议约定的时间、标准足额交纳租金。但从2008年3月份签订协议至今，卡地亚公司、东臻公司对于A、C、D栋房屋仅交纳租金125.8845万元，盐城市建设局主张至2017年4月20日卡地亚公司、东臻公司仍欠11540327元租金未能支付，经核算，盐城市建设局多计算了8817元，故对盐城市建设局要求卡地亚公司、东臻公司支付11531510元租金的请求予以支持。 关于盐渎花园公司、易宴公司对东臻公司所欠的部分租金是否承担共同偿还责任的问题。卡地亚公司、东臻公司于2010年6月2日共同向盐城市建设局作出承诺，从承诺书出具之日起，盐渎花园公司、易宴公司、创冶公司作为案涉房屋的次承租人，直接向出租方盐城市建设局全额交纳租金，直至冲减承租人卡地亚公司、东臻公司所欠全部租金为止。盐渎花园公司、易宴公司均在该承诺书上签名并盖章。易宴公司在庭审中认为承诺书中的“张红叶”签名并非张红叶本人所签，并对此申请鉴定。盐城市建设局认为承诺书中“张红叶”的签名未当着盐城市建设局工作人员面所签，“张红叶”在催款通知书中的签名和承诺书中的签名有明显差别，为推进诉讼进行，认可张叶红在承诺书中的签名不是其本人所签。根据该承诺书的具体内容可知，卡地亚公司、东臻公司同意或要求盐渎花园公司、易宴公司等将其应付给卡地亚公司、东臻公司的租金直接向盐城市建设局支付。盐渎花园公司在该承诺书中签字，仅能说明其愿意根据承诺书中卡地亚公司、东臻公司要求将租金直接交给盐城市建设局，但无法得出盐渎花园公司、易宴公司有承诺代卡地亚公司、东臻公司向盐城市建设局交纳租金的意思，故盐城市建设局主张盐渎花园公司对卡地亚公司、东臻公司欠付租金中的775.8612万元、易宴公司对卡地亚公司、东臻公司欠付的208.3714万元承担共同付款责任没有法律依据。 关于创冶公司是否应支付租金及数额的问题。2011年6月17日，卡地亚公司、东臻公司共同作为甲方，与创冶公司（乙方）、盐城市建设局（丙方）、孙冈、孙洪波B栋原承租人（丁方）所签订了租赁协议中明确，甲方将D区B栋物业租赁给乙方经营，甲方与丁方的租赁合同解除，并约定租金的标准，起算时间及交付方式等。在第3条中约定了先交后租的原则，乙方按约定的年租金全额交至丙方，每半年交一次，在每年的4月13日和10月13日交纳。甲方不得以任何消费方式冲抵租金，乙方交纳给丙方的租金，在冲减甲方应交给丙方的租金后，差价部分由丙方退还给甲方。如乙方不按约定的时间交足租金，经甲方或丙方催交后仍未交足租金的，甲方或丙方都可采取停电、停水等措施，同时丙方有权解除与甲方对B栋的租赁合同。该合同是各方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，创冶公司有义务直接向盐城市建设局交纳租金，如未交纳，则盐城市建设局有权主张创冶公司直接向盐城市建设局给付，但在该合同签订后，创冶公司仅于2011年6月22日向盐城市建设局交纳了10万元租金（B栋原承租人孙冈、孙洪波之前交纳18万元），因B栋房屋已于2017年4月1日被盐城城投盐渎生态文化资产管理有限公司出租给案外人，故租金计算至2017年3月31日止。经核算，创冶公司仍差欠盐城市建设局从2009年4月13日至2017年3月31日的租金8968506元。 四、关于盐城市建设局要求东臻公司及创冶公司分别承担违约责任的请求应否支持的问题。 盐城市建设局与卡地亚公司签订的合同第十二条中约定，如卡地亚公司违约解除协议，除按本协议五.3条执行外，即协议期满或因卡地亚公司违约致使本协议解除的，卡地亚公司装修和维修的不可拆除部分无偿归盐城市建设局所有，可动产部分由卡地亚公司自行处理，还应向盐城市建设局支付年租金50%的违约金。2010年3月8日，盐城市建设局与卡地亚公司、东臻公司就盐渎公园附属建筑物D区A、B、C、D栋的房屋租赁事宜签订了《补充协议》，约定除补充协议约定的条款外，原合同的其他内容不变。卡地亚公司、东臻公司共同作为承租方签订了上述补充协议，说明盐城市建设局、卡地亚公司、东臻公司均同意东臻公司作为承租方承担盐城市建设局与卡地亚公司签订的租赁协议中的权利与义务。本案系因卡地亚公司、东臻公司违约导致了合同解除，盐城市建设局主张东臻公司按照A、C、D栋的房屋年租金350元/平方米/年的标准的50%，即100.38万元承担违约责任具有事实和法律依据，应予支持。 盐城市建设局认为2011年6月17日签订的四方租赁协议第八条第二项“如乙方（创冶公司）违约解除协议，租金按实际使用期限结算，并需按本协议第四条第3款之规定执行外，还应向甲方（卡地亚公司、东臻公司）支付累计租金50%的违约金”中的“甲方”系笔误，应为盐城市建设局。但该主张没有任何依据，且该租赁协议第九条约定：本合同中丙方（盐城市建设局）仅对丁方退出对B栋的租赁转租乙方向甲方租赁作见证，故盐城市建设局主张创冶公司承担违约责任的依据明显不足，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告盐城市城乡建设局与被告盐城市卡地亚商务服务有限公司就盐渎公园附属建筑物D区A、B、C、D栋房屋于2008年3月20日所签订的盐渎公园附属建筑物租赁协议，解除原告盐城市城乡建设局与被告盐城市卡地亚商务服务有限公司、盐城东臻房屋租赁有限公司于2010年3月8日所签订的补充协议； 二、被告盐城市卡地亚商务服务有限公司、盐城东臻房屋租赁有限公司于本判决生效后10日内共同向原告盐城市城乡建设局支付计算至2017年4月20日止的盐渎公园附属建筑物D区A、C、D栋房屋租金计11531510元［C、D栋租金从2017年4月21日起按每天1820元（939元+881元）计算至实际让房之日止]； 三、被告上海创冶企业发展有限公司于本判决生效后10日内向原告盐城市城乡建设局支付计算至2017年3月31日的盐渎公园附属建筑物D区B栋房屋租金8968506元； 四、第三人盐城市鼎膳峰餐饮管理有限公司于本判决生效后60日内迁让出盐渎公园附属建筑物D区D栋房屋； 五、被告盐城东臻房屋租赁有限公司于本判决生效后10日内向原告盐城市城乡建设局支付违约金1003800元； 六、驳回原告盐城市城乡建设局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费用150818元，由被告盐城市卡地亚商务服务有限公司、盐城东臻房屋租赁有限公司负担84269元，被告上海创冶企业发展有限公司负担64549元，原告盐城市城乡建设局负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《国务院诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：10×××75。） 审判长  樊丽萍 审判员  李 砚 审判员  谢超亮 二〇一八年十一月二十九日 书记员  刘 湘 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。