上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第150号原告上海齐佳物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人吴光明，董事长。委托代理人张志琦。委托代理人张劼，上海艾帝尔律师事务所律师。被告上海金轩大邸房地产项目开发有限公司，住所地上海市。法定代表人方培林，董事长。委托代理人施敏，上海众华律师事务所律师。被告上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处，住所地上海市。负责人芦雷，主任。委托代理人叶宗林，上海市震旦律师事务所律师。委托代理人林子云，上海市震旦律师事务所律师。原告上海齐佳物业管理有限公司与被告上海金轩大邸房地产项目开发有限公司(以下简称金轩公司)、上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处(以下简称嘉兴街道)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海齐佳物业管理有限公司的委托代理人张志琦、张劼，被告金轩公司的委托代理人施敏，被告嘉兴街道的委托代理人叶宗林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海齐佳物业管理有限公司诉称：2004年，原告与被告金轩公司签订《金轩大邸物业管理服务协议》，原告接受金轩公司的委托对金轩大邸小区进行前期物业管理。2006年3月，双方达成补充协议，约定商铺及会所的物业管理费按照每月2.44元/平方米计收，逾期付款，每日按未付金额的千分之三支付违约金。2006年7月，金轩公司向上海市虹口区人民政府新港路街道办事处(以下简称新港街道)移交金轩大邸十号楼(天宝路XXX-XXX号)及沿街商铺(天宝路XXX-XXX号，除846号)。新港街道后并入被告嘉兴街道。经原告多年催讨，嘉兴街道至今拒付物业管理费。原告认为，十号楼及沿街商铺均在金轩大邸小区红线规划以内，属于一个物业管理区域；使用小区的公共设施配套设备，水电管网均在小区管理范围之内；维修资金在小区统一账户内，而小区红线内的保安、保洁、绿化、管线设备设施维护等一直由原告进行服务，包括沿街商铺房屋渗水、电路故障报修等都由原告处理；金轩大邸十号楼是嘉兴街道使用的一幢独立的办公楼，嘉兴街道在其产权范围内实施维护、保养，但不能因此拒付原告物业费。上述房屋的权利人为金轩公司，实际使用人为嘉兴街道，故原告起诉要求该两被告按照每月2.44元/平方米计算，共同支付上述房屋自2006年8月至2014年6月的物业管理费1,071,963.85元，并按未付金额的日千分之三计算，共同支付逾期违约金，自2006年8月1日起分期分档计算，至两被告实际付清之日止。被告金轩公司辩称：被告嘉兴街道向其购买本案所涉房屋，金轩公司早已交房，但因原法定代表人非法将房屋作抵押，该些房屋无法过户给嘉兴街道，产权仍在金轩公司名下。房屋实际使用人是嘉兴街道，原告所诉费用应由嘉兴街道支付。金轩公司未享受业主的权利，也没有享受原告的物业服务，不应承担物业费。原告起诉前从未向金轩公司主张过该些费用，原告的诉请都已超过诉讼时效。故不同意原告全部诉请。被告嘉兴街道辩称：法律规定物业费应该向业主，即被告金轩公司收取。嘉兴街道使用的范围是天宝路XXX-XXX号即十号楼办公楼及天宝路XXX-XXX号(不含846号)沿街商铺，均为金轩大邸小区的公建配套房，有独立的进出门，且与原告管理的区域是分开的，不适用住宅物业管理。嘉兴街道取得房屋后原告从未向其提供过物业服务，嘉兴街道一直自己施行物业服务，包括走廊、门窗、吊灯、电梯、绿化等公共区域。原告仅因嘉兴街道在其服务范围内就主张物业费，不合理。原告与金轩公司所订物业服务协议与嘉兴街道使用的办公楼和商铺无关，原告并未按该协议的内容向嘉兴街道提供过物业服务，也未向嘉兴街道催讨过物业费，就2012年10月及之前的物业管理费，原告已超过诉讼时效。故不同意原告全部诉请。经审理查明：被告金轩公司系金轩大邸小区的建设单位。2004年9月21日，金轩公司与原告上海齐佳物业管理有限公司签订《金轩大邸物业管理服务协议》，约定：金轩公司将上海市四平路758弄金轩大邸委托原告实行物业管理；占地面积约为48,000平方米，住宅总建筑面积约为145,000平方米；原告提供服务的受益人为金轩大邸的全体业主和物业使用人，委托管理物业范围内的全体业主和物业使用人均应履行本协议，承担相应的责任；原告按下列条款实施专业化的物业管理：物业范围内房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公共设施、设备的维修、保养、运行和管理，对重要设备(如电梯)将委托维修单位进行专业的保养与检修，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，绿化管理工作，公共区域、共用部分及公共场所的清洁卫生、垃圾清运及灭鼠、灭虫工作，消防管理工作，安全保卫工作，所有空房的养护管理工作，交通与车辆停放秩序的管理，物业管理档案的建立与管理等；委托管理的时间从金轩大邸工程竣工验收并正式移交原告接管时起至小区业委会成立时止；原告依照本合同向金轩大邸的业主及物业使用人收取管理费；物业管理费用为每月每平方米1.72元；业主和物业使用人为每季度预付下一个季度的费用，如无正当理由逾期未缴，原告可以从逾期三日起按应缴费用千分之三加收日滞纳金。2006年5月28日，原告与被告金轩公司签订《补充协议》，约定：商铺及办公物业管理费按照每月每平方米2.44元；付费时间为每季度末预付下一个季度的物业管理费，逾期未付款的，每日按照未付款金额的千分之三支付逾期违约金；物业费的缴纳期为本公司通知业主验房入住的第二个月开始。被告金轩公司将金轩大邸小区部分房屋售予新港街道后，于2006年7月28日向新港街道移交其中的天宝路XXX号房屋。移交清单载明：一至五层，地下车库包括水泵房、配电间；附结构图、建筑图、水电安装图，均为竣工图；五块门号牌：天宝路864、866、868、870、872号。当月29日，金轩公司向原告移交天宝路XXX-XXX号即十号办公楼及天宝路834、836、838、840、842-844、848-850、852、854、856、858、860、862号商铺。2009年新港街道撤销，上述房屋中天宝路XXX-XXX号用作被告嘉兴街道的办公楼，其余沿街商铺由嘉兴街道出租。现上述房屋登记的权利人均为金轩公司，室号和建筑面积如下：天宝路XXX号房屋4,235.63平方米，包括：地下1层车库1064平方米，101室179.44平方米，102室16.63平方米，103室121.01平方米，201室122.47平方米，202室127.14平方米，203室127.14平方米，204室163.34平方米，205室100.86平方米，206室103.01平方米，301室114平方米，302室116.43平方米，303室116.43平方米，304室383.88平方米，305室93.88平方米，306室95.88平方米，401室230.42平方米，402室116.43平方米，403室383.88平方米，404室93.88平方米，405室95.88平方米，501室134.80平方米，502室134.80平方米；天宝路XXX号148.17平方米，836号95.47平方米，838号95.47平方米，840号95.47平方米，842-844号291.98平方米，848-850号113.62平方米，852号97.34平方米，854号95.47平方米，856号95.47平方米，858号95.47平方米，860号112.32平方米，862号116.63平方米。该小区尚未成立业主大会和业委会。2015年1月19日，原告以两被告欠付物业费为由起诉来院要求判如所请。另查明：2004年8月1日，新港街道与被告金轩公司签订《公建配套协议》，约定：金轩公司在四平路758弄建设住宅项目(金轩大邸)，按虹口区规划局的要求该基地公建配套一幢办公楼3,000平方米……。2004年10月8日，被告金轩公司向虹口区规划局出具《情况说明》，载明：“……办理交房许可，需由规划部门出具的《公建配套接收证明》，因金轩大邸完成总体方案变更，小区公建配套正在办理，并需征求教育局、街道办意见，另外街道办公楼设计施工图应街道办要求，内部分割及功能安排按街道要求正在进行修改，并最终经贵局审核批准签订符合要求的公建配套协议……我司承诺公建配套事宜定将在2004年底前妥善全面完成”。当月10日，虹口区规划局在该说明上盖章，注明：“情况属实，公建配套正在办理中”。再查明：2008年11月，上海市虹口区房屋土地管理局向被告金轩公司出具的《上海市住宅物业管理区域核定单(临时)》载明：“核定下述物业范围为一个住宅物业管理区域：物业名称上海齐佳物业管理有限公司(即原告)；坐落地址四平路XXX弄XXX号-XXX号；四至范围东至天宝路，西至四平路，南至新港路，北至上海组合夹具厂”。审理中，原告表示，其物业服务的范围涵盖全部所涉房屋，这些房屋的管线设备是小区共用设施，原告提供了物业服务；嘉兴街道办公楼封闭式的管理导致原告无法入内进行物业服务；嘉兴街道在其产权范围内的装修、设备采购、维修等与原告无关；嘉兴街道未向原告提出过维修要求；《公建配套协议》并非行政部门最终确定的文件，无法证明所涉房屋属于公建配套，即使是公建配套也不能成为两被告不交物业费的理由，如果是公建配套更能证明所涉房屋在小区范围内；原告两年一次向被告催讨物业费，并未超过诉讼时效；之前原告不知两被告的关系，现在才知是房屋买卖关系，嘉兴街道是买受人，虽没有产权登记，但业主的身份是可以确立的，两被告都是业主，应当共同承担支付物业费的责任；不同意调低违约金。被告金轩公司坚持辩称意见。被告嘉兴街道亦坚持辩称意见，并表示，原告与金轩公司达成的补充协议不合理，即使法院认定嘉兴街道要付逾期违约金，因该协议所定违约金标准过高，最多按照银行同期贷款利率支付。审理中，原告提供四张照片，欲证明其对所涉房屋进行物业管理。对此，被告金轩公司认为与其无关；被告嘉兴街道认为系原告摆拍，不予认可。审理中，原告提供2006年起的劳务费支出明细，欲证明原告管理金轩大邸小区的成本支出。对此，被告金轩公司不予认可；被告嘉兴街道不予认可，且认为与本案无关。审理中，原告提供数份给被告的缴费通知或催讨函，欲证明其自2008年起就向被告催讨物业费。对此，被告金轩公司认为与其无关；被告嘉兴街道称均未收到过。审理中，原告提供证人韩某某出庭作证，欲证明原告对嘉兴街道办公楼周边进行绿化、保洁工作；原告又提供证人顾某某、卢某出庭作证，欲证明原告在天宝路沿街商铺门口进行绿化工作。对此，被告金轩公司认为与其无关；被告嘉兴街道不予认可，且认为保洁和绿化只是物业服务中的一小块，不能作为原告收取物业费的依据。审理中，被告嘉兴街道提供其办公楼垃圾清理费发票、保安服务费发票及保安服务合同、空调维修养护发票及合同、报警服务发票及合同、消防系统维护保养发票及合同、电梯维修养护发票、物业管理费发票及物业管理合同，欲证明其自行委托案外人进行物业服务，原告并未提供物业服务。对此，原告对前五项证据的真实性无异议，但认为这组证据均与本案无关，嘉兴街道不能对抗前期物业合同的法律效力自行委托第三方进行物业服务；被告金轩公司对这组证据不予质证。上述事实，有原告提供的《金轩大邸物业管理服务协议》、《补充协议》、移交清单、通知、竣工合格证明、维修基金账号和缴费表、产权登记信息、小区总平面图、给水总平面图、排水总平面图、电力排管总平面图、新港路XXX号业主缴费凭证，被告嘉兴街道提供的《公建配套协议》、《情况说明》、照片，本院所拍现场照片，本院依法向上海市虹口区房地产交易中心调取的房屋资料，以及双方当事人的陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点系原告能否向两被告主张所涉房屋的物业服务费及逾期违约金，解决双方争议需明确以下几点：一、本案所涉房屋是否属金轩大邸小区物业服务区域根据金轩大邸小区的平面图、地籍图和物业管理区域核定单中的四至范围记载，本案所涉房屋均为该小区组成部分，虽开设了独立的出入口，具有构造上、利用上相对的独立性，但该部分未形成封闭小区，与金轩大邸小区的其它房屋划定在同一物业服务区域。《物业管理条例》规定：“一个物业服务区域由一个物业服务企业实施物业服务”，故本案所涉房屋应由该小区的物业服务企业统一实施物业服务。而且，被告金轩公司是该小区的开发建设单位，所涉房屋在其名下，本院亦可以认定该些房屋属于《金轩大邸物业管理服务协议》和《补充协议》中金轩公司委托服务的范围。二、原告是否有权收取所涉房屋的物业费金轩大邸小区尚未成立业主大会和业委会，被告金轩公司系该小区的建设单位，原告系前期物业服务企业，两者签订的《金轩大邸物业管理服务协议》和《补充协议》，对同一物业服务区域的全体业主均具有约束力。原告作为金轩大邸小区的物业服务公司，对该小区提供了物业服务，有权向小区全体业主收取物业费。三、两被告是否应支付原告物业费《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业费由建设单位交纳”，则房屋交给买受人后，物业费应由买受人交纳。被告金轩公司作为开发建设单位，将所涉房屋售予被告嘉兴街道，两被告系房屋买卖关系。金轩公司将房屋移交给嘉兴街道后，该些房屋一直为嘉兴街道占有、使用和收益，故应由嘉兴街道支付物业费。原告要求被告金轩公司支付物业费的诉请，本院不予支持。嘉兴街道在购买天宝路XXX号房屋时系按套购买，实际使用时为有独立出入口，非从小区大门进出的整幢办公楼，嘉兴街道自行委托他人对办公楼进行物业服务的行为属于其内部管理，并不影响其与原告之间成立物业服务合同关系。原告提供的是常规性的小区公共服务，嘉兴街道辩称未享受原告的服务，不能成为其拒绝支付物业费的理由，本院对其该节辩称意见不予采纳。嘉兴街道认为所涉房屋均为配套公建，无需支付物业费，于法无据，故本院不予采信。两被告提出诉讼时效抗辩，否认收到原告的缴费通知及催讨函，原告亦无证据进一步证明被告收到，因原告系于2015年1月19日起诉向两被告主张权利，故其主张2006年8月至2013年1月19日物业费的诉请已超过法律规定的两年诉讼时效期间，本院对此不予支持。原告要求被告嘉兴街道支付2013年1月20日至2014年6月30日物业费的诉请，依法有据，本院应予支持。四、所涉房屋物业费的收取标准《物业管理条例》规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。虽然非居住用房的物业费标准高于居住用房的物业费标准，金轩大邸小区并非特例，但综合考虑天宝路XXX-XXX号办公楼房的历史状况和实际使用情形，本院认为原告主张每月2.44元/平方米的收费标准有失公允，本着实事求是、公平合理的原则，本院酌情调整2013年1月20日至2014年6月30日期间被告嘉兴街道应付该房的物业费标准为每月1.73元/平方米。而其他所涉房屋系嘉兴街道出租的商铺，并非小区公益性配套公建，嘉兴街道应按每月2.44元/平方米向原告支付2013年1月20日至2014年6月30日的物业费。五、逾期违约金的处理鉴于原告起诉后，通过本案判决才对原告与被告嘉兴街道之间物业服务合同的关系以及相应的权利、义务加以明确，故本院对于原告主张逾期违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百三十五条，《物业管理条例》第三十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，被告上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处应支付原告上海齐佳物业管理有限公司上海市天宝路864、866、868、870、872号房屋自2013年1月20日至2014年6月30日的物业费127,256.63元；二、自本判决生效之日起15日内，被告上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处应支付原告上海齐佳物业管理有限公司上海市天宝路834、836、838、840、842-844、848-850、852、854、856、858、860、862号房屋自2013年1月20日至2014年6月30日的物业费61,565.38元；三、原告上海齐佳物业管理有限公司其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,447.70元，由原告上海齐佳物业管理有限公司负担11,902.80元，被告上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处负担2,544.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李勤彦审 判 员  王 毅人民陪审员  王玉清二〇一五年十一月二十五日书 记 员  管西凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《物业管理条例》第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。