福建省武夷山市人民法院民 事 判 决 书(2015)武民初字第1799号原告崔宏，男，1966年8月30日出生，汉族，住江苏省无锡市塘南国际招商城南大楼**号，住顺昌县。被告武夷山市广厦工程有限公司，住所地武夷山市北门街135号，公司注册号3507821000585。诉讼代表人郭锦和，该公司清算组组长。第三人武夷山市民政局，住所地武夷山市成宇大楼，组织机构代码00396314-4。法定代表人王发祥，局长。委托代理人方家华，福建建达律师事务所律师。原告崔宏与被告武夷山市广厦工程有限公司（以下简称广厦公司），第三人武夷山市民政局（以下简称民政局）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并依法追加民政局为第三人，公开开庭进行了审理。原告崔宏，被告广厦公司的诉讼代表人郭锦和，第三人民政局的委托代理人方家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔宏诉称，2005年1月26日原、被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买了成宇大楼B幢504号房产，该合同经房地产交易所盖章备案，房管处告知原告签订的合同要经法院确认有效才可办证，原告根椐曾经法院调解达成庭外调解协议及法院作出的（2014）武民初字第1297号判决书，要求房管处办证，但房管处仍要求合同须经判决认定有效才可办证，被告现在也不给予协助办证，无奈诉至法院，请求法院确认原、被告2005年1月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效；被告协助原告办理成宇大楼B幢504房的房产证。被告广厦公司辩称，广厦公司与原告签订的合同是从房管处领的合同，双方也到产权交易所办理备案登记，并到税务部门交了税。但在办证过程中，房管处要求合同要经过法院认定有效才办证，并非被告不协助，根据政府会议纪要及武政11号文件，都应当办证，因此，广厦公司已经履行了义务，是产权部门有意刁难所致，请法院依法裁决。第三人民政局述称，1、原、被告签订《商品房买卖合同》依法属无效合同。广厦公司未取得成宇大楼土地使用权，依法不具有该建筑物的所有权，其与原告签订的《商品房买卖合同》即使是真实的，依法也属无效合同。2、涉案房屋产权依法应当属第三人所有，原告无权主张办理涉案房屋权属证书。3、原告与广厦公司签订《商品房买卖合同》是不真实的。（1）、涉案房屋实际开发人是周青，广厦公司无权单独签订《商品房买卖合同》。（2）、涉案房屋在实际开发人周青向第三人借款时，已经作为抵押物抵押给第三人，并经房屋登记备案。（3）、原、被告订立的《商品房买卖合同》十年来双方均未履行合同义务，不符合常理。4、向武夷山市办理产权登记，2011年双方达成协议，到现在已经四年，广厦公司没有履行义务，原告再来诉请，超过诉讼时效。综上，涉案房屋产权属第三人所有，原告无权主张办理涉案房屋权属证书，原、被告签订所谓的《商品房买卖合同》根本是不真实的，依法应驳回原告的起诉，维护第三人的合法权益，保护国有资产不受侵害。审理中，原告崔宏提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明原、被告签订的成宇大楼B幢504房买卖合同合法有效，该合同经备案登记；2、房产土地权属转移涉税证明、完税证，证明原告已经办理了房产土地权属转移完税手续；3、预售许可证，证明被告有成宇大楼销售的资格；4、（2014）武民初字第1297号判决书，证明生效的判决认定原告提供的合同等证据真实性予以采信；5、（2010）武民初字第145号裁定书、调解协议，证明原告的诉讼，经法院调解与被告曾达成调解协议，事后被告始终不予以协助办理产权证；6、收条复印件，证明原告已缴纳购房款4万元给被告。被告广厦公司对原告崔宏的6份证据均无异议。第三人民政局质证认为，对证据1《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议。合同不真实。（1）、涉案房屋实际开发人是周青，广厦公司无权单独签订《商品房买卖合同》。（2）、涉案房屋在实际开发人周青向第三人借款时，已经作为抵押物抵押给第三人，并经房屋登记备案，却又与原告订立《商品房买卖合同》有悖常理。（3）、原、被告订立《商品房买卖合同》，十年来双方均未履行合同义务，不符合常理。合同不合法。（1）、广厦公司未取得成宇大楼土地使用权，依法不具有该建筑物的所有权，其与原告签订的《商品房买卖合同》即使是真实的，依法也属无效合同。（2）、本案土地是国家划拨地，是作为民政福利综合大楼建设的专项用地，被告至今没有取得土地使用权，依法不具有商品房的开发权，其所签订的房屋买卖合同依法均不具法律效力。对证据2的真实性无异议，关联性有异议。办理房产土地权属转移涉税手续，不等于就可以取得房屋所有权证。要取得房产权证，前题条件必须是开发商要取得土地使用权证，要通过房产证总登记，才能办理房产转移登记。被告至今没有取得土地使用权，依法不具有开发权，不得办理房产总登记，更不得办理转移登记。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。被告未取得土地使用权证，其所持的商品房预售许可证明显不合法。要求法院向发证机关进行核实以辨真伪。对证据4的真实性、合法性无异议，证明对象有异议。（1）、不能证明原告待证事实。（2）、证明被告未取得房屋的土地使用权事实。对证据5（2010）武民初字145号裁定书的真实性无异议，关联性有异议。调解协议的真实性、合法性、关联性有异议。法院裁定书作出时间2011年6月9日，调解协议时间是2011年9月14日，也就是法院已经裁定了，双方再订协议撤诉，不符合逻辑，不真实的。证据6，收条不是原件，不予质证。被告广厦公司提供的证据有：1、武政地（2009）11号武夷山市人民政府关于同意洪仁武等42户国有划拨土地使用权补办出让手续的批复，证明讼争房产的土地已经由政府收回，重新出让给广厦公司购房户，民政局不再享有讼争房产的土地权利，无权参加本案诉讼，与本案不存在利害关系，应退出诉讼；2、武国用（2009）第3783号国有土地使用权证，证明讼争房产已在2009年9月21日已办至徐晓亮、娄紫英名下，结合武政地（2009）11号文件，足以证明讼争土地政府收回，重新出让的事实。原告崔宏对被告广厦公司提供的2份证据无异议。第三人民政局质证认为，对证据一的真实性无异议，关联性有异议，文件并没有批示把土地出让给广厦公司。对证据二的真实性无异议，关联性和证明对象有异议，徐晓亮的土地证不能证明被告广厦公司取得土地证，广厦公司与徐晓亮是不同的主体，同时证明广厦公司没有取得讼争土地的土地证，2005年原、被告签订的合同是无效的。第三人民政局提供8组证据：1，【武政（1994）综261号】武夷山市人民政府关于划拨市民政福利综合大楼用地的批复、【（1996）用字第22号】建设用地批准书、【武国用（2008）第3687号】国有土地使用权证；证明案涉房屋的土地是武夷山市人民政府划拨给第三人用于建设民政福利综合大楼专项用地，使用权属于第三人所有，性质为划拨地；2、【武民（1999）95号】武夷山市民政局关于拟通过土地合作开发以地换楼的请示、【武录（1999）17号】武夷山市人民政府关于技术监督局等单位办公场所建设会议备忘录，证明武夷山市政府原则同意第三人以土地合作开发换办公楼形式予以开发，开发商建成后，无偿提供1200平方米给第三人作办公楼，而未批准第三人将土地使用权转让给被告开发；3、关于以地调换办公用房的协议、周青身份证、关于以地换房协议的补充协议，证明协议及补充协议内容不符合（1999）武录17号会议备忘录确定的原则。且未报有批准权的人民政府审批，依法无效；4、（2005）武民初字第221号民事判决书，证明协议及补充协议早在2005年11月被已生效的（2005）武民初字第221号民事判决书认定为无效协议，不具有法律效力；5、（2006）武民初字第21-1号民事裁定书、（2008）南民终字第159号民事裁定书，证明相关已生效判决认定广厦公司未取得成宇大楼土地使用权，依法广厦公司不具有该建筑物的所有权；6、【武会评（2000）44号】资产评估报告、【武建（2000）126号】关于市广厦工程公司净资产及债权债务处置的批复、住所和经营场所使用证明、代码废置表、吊销企业登记基本信息，证明广厦工程公司成立于1994年5月，为市建委下属集体所有制企业，职工人数3人。2010年12月改制为有限责任公司时经评估结论为：净资产16260.24元。广厦公司根本无资金，无能力开发房地产。2004年12月7日广厦公司组织机构代码证作废，2005年3月10日营业执照被吊销；7、武夷山市民政局关于成宇大楼变压器集资会议备忘录、施工协议、【武审核[2005]027号】审计意见书、【（2007）武公消监验字第40号】关于武夷山市成宇大楼消防验收合格的意见，证明广厦公司不是成宇大楼的开发商，在成宇大楼的实际开发人周青走逃后，成宇大楼居民生活用电、办公用电，均是由第三人和市环保局牵头向市供电公司申请安装电器设备，由业主自行出资安装。大楼消防验收也是由第三人组织有关部门验收。8、武夷山市人民法院关于“成宇大楼”及“金必顺”房地产开发系列案件的呈阅件、成宇大楼开发协议书、2001年12月20日广厦公司给第三人出具的函件、房屋抵押借款合同、工资花名册、证明、南平市人民政府关于省十二届人大二次会议第1661号建议的答复，证明周青是“成宇大楼”的实际开发人。被告仅是挂靠单位对成宇大楼不享有物权，其与原告订的合同属无效合同。原告不同意质证，认为本案与第三人无关。被告质证认为，第三人所举证据跟本案争议的合同效力之诉无关，没有原件，也无法证明待证对象。对原、被告，第三人提供的上述证据，本院分析认证如下：原告举有6份证据，证据1—5，被告无异议，第三人对证据有异议。本院认为，原告提供的证据均是书证，应予以采信；证据6收条，第三人主张不是原件不予质证有理，本院不予采信。被告举有2份证据，原告无异议，第三人对证明对象有异议。本院认为，该两份证据均是书证，予以采信。第三人举有8组证据，原、被告有异议，认为与本案无关。本院认为，证据1、2、3组有生效裁判文书相佐证，予以采信；6、7、8组与本案无关，不予采信；证据4、5组系生效的裁判文书，无需认证，予以采信。本院当庭出示了（2015）南民终字第365号民事判决书，作为认定事实依据。根据上述本院认定的有效证据以及各方当事人在法庭上陈述等，本院认定本案事实如下：1994年8月22日，武夷山市人民政府同意将环岛西路以北，武夷大道以西，面积4亩的地块的土地使用权划拨给第三人民政局，用于建设民政福利综合大楼项目。1996年11月26日，武夷山市土地局根据【武政（1994）综261号】文件给第三人民政局颁发《建设用地批准书》，1999年9月30日，就本案成宇大楼的开发问题，武夷山市政府以会议备忘录形式决定。该备忘录载明政府同意民政局将开发区内的4亩土地，以土地合作开发换办公楼形式开发，具体开发事项由民政局与开发商协商解决。1999年10月8日、9日，民政局与广厦公司签订“关于以地调换办公用房的协议”及“关于以地换房协议的补充协议”，该协议载明民政局是以4亩土地换取广厦公司在该土地上开发的房产作为办公楼。原告广厦公司投资开发的成宇大楼房地产项目于2000年9月8日、9月20日、9月22日、9月28日分别取得“建设工程规划许可证”、“投资许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房预售许可证”。2000年10月29日，周青代表广厦公司与娄紫英签订《预约合同》，娄紫英向广厦公司预订购买成宇大楼商品房一套，房号504，幢号B。后广厦公司与徐晓亮、娄紫英就涉诉房产多次发生诉讼，最终以本院（2014）武民初字第1297号及（2015）南民终字第365号民事判决书结案。2005年1月26日，崔宏与广厦公司签订了关于购买武夷山市成宇大楼B幢504号房的商品房购销合同。本院（2005）武民初字第221号民事判决书中认定民政局与广厦公司之间的协议为无效协议。（2006）武民初字第21-1号民事裁定书中认定，成宇大楼的权属尚处于不确定状态，不能确认广厦公司系合法产权人，裁定驳回广厦公司的起诉。广厦公司不服提起上诉，2008年2月18日南平市中级人民法院作出（2008）南民终字第159号民事裁定书，认为虽然被告广厦公司取得了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，但要取得成宇大楼所有权，必须要取得该建筑物占用的土地使用权，否则被告广厦公司不能取得该建筑所有权，裁定驳回上诉，维持原裁定。2008年12月31日，武夷山市土地局根据武夷山市政府相关文件精神，以武国用【2008】第3687号《土地使用权证》将成宇大楼面积2467.84平方米（约3.7亩）的土地使用权（划拨地）办在民政局名下。2009年3月12日，武夷山市人民政府作出武政地（2009）11号关于同意洪仁武等42户国有划拨土地使用权补办出让手续的批复。2006年崔宏因犯罪被判刑，2009年释放。2010年1月14日崔宏起诉要求广厦公司为其办证，2011年6月9日，崔宏以“双方就争议事项已达成和解”为由撤回起诉【（2011）武民初字第145号】。2011年9月14日，广厦公司与崔宏就讼争房产达成协议“由广厦公司向武夷山市建设局和房管处申请办理该房产产权证登记手续，崔宏予以配合；办证费用由双方根据有关规定各自负担；办证后，双方就0010062号《商品房买卖合同》的争议事项全部了结，任何一方不得再提出异议”，2011年10月10日，崔宏到武夷山市地方税务局交纳了相关税费，广厦公司配合，但武夷山市房管部门未准予办证。2014年7月10日，广厦公司就成宇大楼B幢504号房起诉徐晓亮、娄紫英返还原物，崔宏、民政局作为第三人参与诉讼，本院于2014年12月15日作出（2014）武民初字第1297号民事判决书，判决徐晓亮、娄紫英退出坐落于武夷山市；驳回广厦公司的其他诉讼请求。徐晓亮、娄紫英、广厦公司上诉后，南平市中级人民法院作出（2015）南民终字第365号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。崔宏根椐该份判决再次到房管部门办理产权证，房管部门仍未予办理，故原告向本院提起诉讼。另查明，2009年9月21日，武夷山市政府向徐晓亮、娄紫英颁发了武国用（2009）第3783号国有土地使用权证及相应的房产证。2011年8月3日，武夷山市建设局批复同意民政局报送的《关于撤销武房200902265号房产证的请示》，同意撤销徐晓亮、娄紫英办理的讼争房屋房产证。2015年3月24日，武夷山市国土资源局公告注销武国用（2009）第3783号土地使用权证。综上事实，本院认为，根据庭审查明的事实，对成宇大楼包括涉诉房产B幢504室，被告广厦公司与第三人民政局之间仍然存在权属争议，被告广厦公司虽然取得了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，但要取得成宇大楼所有权，必须要取得该建筑物占用的土地使用权，否则被告广厦公司不能取得该建筑所有权。被告广厦公司在没有享有成宇大楼所有权的情况下，原告崔宏与被告广厦公司之间签订的《商品房买卖合同》是否具有根椐该合同办理房屋所有权证的效力待定，故原告诉请的证据不足，本院无法支持。第三人主张该合同无效，证据也不足，本院不予采纳，原告崔宏可待第三人民政局与被告广厦公司之间的权属争议解决后再提起诉讼，主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(?javascript:SLC(5110,64)?)第一款之规定,判决如下：驳回原告崔宏的诉讼请求。本案受理费2180元由原告崔宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院审 判 长  谢 晖审 判 员  林 璇人民陪审员  谢瑞清二〇一五年十一月十日书 记 员  方梦苑本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。