河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民初334号原告：洛阳市环球房地产开发公司，住所地：洛阳市西工区金谷园路**。负责人：李言中，该公司清算组组长。委托诉讼代理人：王学勤，该公司清算组副组长。委托诉讼代理人：张祥文，该公司员工。被告：杨景先，男，汉族，1945年12月18日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：柴文功，河南金晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩珂，河南金晖律师事务所实习律师。被告：赵明义，男，汉族，1955年2月9日生，住洛阳市宜阳县。被告：河南华景置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区关林南路**。法定代表人：尹泓，该公司董事长。委托诉讼代理人：张红磊，该公司股东。委托诉讼代理人：张瑞喜，该公司法律顾问。原告洛阳市环球房地产开发公司（以下简称环球公司）与被告杨景先、赵明义、河南华景置业有限公司（为便于和之前成立已被注销的河南华景置业有限公司区别，已被注销的河南华景置业有限公司称原华景公司，该公司以下简称新华景公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2009年10月12日受理后，于2011年2月11日作出（2009）洛民二初字第38号民事判决，后环球公司不服该判决提起上诉，河南省高级人民法院于2011年12月18日作出（2011）豫法民一终字第80号民事判决，后环球公司、杨景先均不服该判决提起申诉，最高人民法院于2012年5月21日作出（2012）民申字第163号民事裁定，驳回环球公司再审申请，准许杨景先撤回再审申请。其后，最高人民法院于2012年9月29日作出（2012）民申字第163-1号民事裁定，指定河南省高级人民法院再审本案，河南省高级人民法院于2014年6月17日作出（2013）豫法民再字第5号民事裁定，将本案发回重审。本院于2017年12月19日作出（2014）洛民二重字第1号民事裁定，环球公司不服该裁定提起上诉，河南省高级人民法院于2018年3月26日作出（2018）豫民终243号民事裁定，撤销本院（2014）洛民二重字第1号民事裁定书，指令本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告环球公司的委托诉讼代理人王学勤、张祥文，被告杨景先的委托诉讼代理人柴文功、王岩珂，被告赵明义，被告新华景公司的委托诉讼代理人张红磊、张瑞喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。环球公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认杨景先于2006年5月31日假冒环球公司名义将环球公司位于洛阳市××44.729亩土地转让给原华景公司的行为无效；二、依法确认原华景公司与新华景公司于2010年1月21日签订的《协议书》无效；三、依法确认新华景公司与原华景公司恶意串通合谋伪造的2010年1月21日《土地使用权转让合同》无效；四、依法判令杨景先对环球公司的损失(72176844元以及自2015年1月21日起按银行贷款利率计至给付之日止的利息)承担赔偿责任，赵明义和新华景公司承担连带责任；五、依法判令杨景先、赵明义、新华景公司承担本案诉讼的全部费用。事实与理由：一、环球公司是位于洛阳市××44.729亩土地(以下简称本案诉争土地)的真实权利人，杨景先假冒环球公司名义将本案诉争土地转让给原华景公司的行为不是环球公司的真实意思表示。由此认定，杨景先于2006年5月31日假冒环球公司名义将本案诉争土地转让给原华景公司的行为无效。二、洛市国用(2006)第05000922号土地证是原华景公司骗取的。新华景公司在2008年7月31日不是本案诉争土地的登记权利人更不是真实权利人，对土地没有处分权。根据《合同法》第51条，新华景公司2008年7月31日的土地转让行为无效。原华景公司在2010年1月21日只是本案诉争土地的登记权利人而不是真实权利人，对土地没有处分权。根据《合同法》第51条认定，2010年1月21日《协议书》无效。三、2010年1月21日《协议书》与2010年1月21日《土地使用权转让合同》，两者转让人相同、受让人相同、转让标的相同、落款日期相同，但两者内容却大相径庭，是典型的“阴阳合同”。两者不可能都是真的。新华景公司法定代表人张红磊在2010年8月18日为杨景先出具的“情况说明”中明确承认：2010年1月21日《土地使用权转让合同》仅供申请仲裁和土地过户之用，与实际内容无关，实为权宜之计，实际转让款仍为原来约定的1690万元。由此证实：2010年1月21日《土地使用权转让合同》是新华景公司与原华景公司恶意串通合谋伪造的，是典型的虚假合同，其目的是虚假仲裁骗取裁决书，从而骗取土地变更登记。根据《合同法》第51条、第52条第2项、第3项，2010年1月21日《土地使用权转让合同》为无效合同。四、2010年5月25日，新华景公司参加本案诉讼。2010年11月2日，新华景公司提交原华景公司骗取的洛市国用(2006)第05000922号土地证、提交新华景公司与原华景公司恶意串通合谋伪造的2010年1月21日《土地使用权转让合同》、提交新华景公司与原华景公司恶意串通合谋骗取的洛阳仲裁委员会(2010)洛仲字第156号《裁决书》，使本案诉争土地从原华景公司变更登记到新华景公司名下，骗取洛市国用(2010)第05008888号土地证。根据《物权法》第9条、第14条，新华景公司受让本案诉争土地的生效时间是2010年11月2日，是在新华景公司公开参加本案诉讼五个月之后。事实充分证明:新华景公司于2010年11月2日受让本案诉争土地时，已明确知道环球公司十四名股东对原华景公司骗取土地证的行为提起行政诉讼，已明确知道环球公司对杨景先非法转让本案诉争土地的行为提起民事诉讼，已明确知道其受让的土地存在诉争，已明确知道其故意受让诉争土地的行为必然要承担诉讼风险和法律责任。新华景公司故意受让诉争土地的行为绝不是善意的，新华景公司2010年11月2日的土地变更登记是提交虚假材料骗取的。根据《物权法》第106条第1款，新华景公司于2010年11月2日受让本案诉争土地的行为不构成善意取得，不能取得本案诉争土地使用权。新华景公司在2010年11月2日之后只是本案诉争土地的登记权利人而不是真实权利人，对土地没有处分权。新华景公司在本案诉争土地上非法建设的“世纪华景”现已全部售出并已交付入住，众多购房户己善意取得本案诉争土地使用权，环球公司对本案诉争土地的实际权利因此消灭。根据《物权法》第106条第2款，环球公司有权要求新华景公司赔偿损失，新华景公司应对环球公司的损失承担赔偿责任。事实充分证明：新华景公司与原华景公司恶意串通合谋完成本案诉争土地的非法转让，洛阳市环球房地产开发公司工程开发二处(环球公司内设分支机构，以下简称开发二处)经理、原华景公司股东杨景先是直接责任人和受益人，原华景公司股东赵明义是责任人和受益人，新华景公司是主要责任人和最大受益人。环球公司“景仙阁小区”→原华景公司“鸿苑小区”→新华景公司“世纪华景”，三者实际是同一宗地;开发二处(杨景先)→原华景公司→新华景公司，在本案诉争土地上接续开发一脉相承。杨景先应对环球公司的损失承担赔偿责任，赵明义和新华景公司承担连带责任。五、1997年12月8日，环球公司与开发二处签订《联合开发合同书》，双方明确约定：环球公司以四十余亩现状土地作为投资，开发二处负责其他全部投资；土地开发后，按照实有建筑面积“三七分成”，环球公司30%，开发二处70%。2001年杨景先应聘到环球公司工作。2001年12月28日，杨景先接任开发二处经理职务，环球公司与杨景先签订《更换委托法人合同书》，杨景先明确承诺继续履行《联合开发合同书》的全部条款。《联合开发合同书》是当事人双方平等协商自愿签订的，是当事人双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，不损害第三人利益和社会公共利益，真实合法有效，应当受到法律保护。迄今为止，《联合开发合同书》没有变更、没有解除、没有终止、没有撤销，仍然是环球公司与开发二处(杨景先)之间联合开发的基本依据。《联合开发合同书》签订后，环球公司已经履行“投四十余亩现状土地”的合同义务;土地开发后，按照《联合开发合同书》的约定，环球公司应当享有“实有建筑面积30%”的合同权利。相关资料显示:“世纪华景”建筑面积57054.99㎡，楼盘均价4800元/㎡，销售税率12.15%。参照《联合开发合同书》中“土地开发后，按照实有建筑面积‘三七分成’，环球公司30%”的约定，环球公司预期可得利益应当为57054.99×4800×30%×(1－12.15%)＝72176844元。由此认定:环球公司的损失应当为72176844元以及自2015年1月21日(环球公司重新起诉之日)起按银行贷款利率计至给付之日止的利息。环球公司为维护其合法权益，依法提起诉讼并提出前列诉求，请依法裁判。杨景先答辩称，一、关于原告的主体资格和其委托诉讼代理人是否有权代理问题。环球公司是集体企业，其清算应当由开办单位依法主持组成清算组，而不是由社会人员随意进入清算组担任职务。最高院（2012）民申字第163号民事裁定书中已明确阐述了环球公司被吊销营业执照后所重新刻制的所有公章都是无效的，而环球公司原公章在原法定代表人任斌良手中，因此现在法庭上所谓的原告所持有的所有加盖公章的材料都是虚假的，不能代表环球公司的真实意思。二、环球公司对争议土地不具有实际权利。本案纠纷经过历次诉讼，但环球公司并没有向法庭出示其在土地出让过程中以及在土地前期投入过程中支付了费用的证据，这些费用均是由杨景先个人支付的。没有履行义务就没有相应权利，这是法律的基本原则，所以环球公司对争议土地主张权利于法无据。三、签订联合开发协议的前提是环球公司拥有诉争土地的合法使用权，以该土地作为投入，然后才享有30%收益权，但现在环球公司抛去该前提，在自己没有支付任何土地出让费用的情况下，要求享受30%收益，明显于法无据。赵明义辩称，一、答辩人真不明白原告得有多大的勇气竟三番五次地挑战司法的公正判决，是否是诉讼成本太低？原告竟能凭一本没有四邻签字、没有宗地图、没有经过合法出让、残缺不全的土地证，将答辩人多次告于法庭？况且土地管理部门早在2005年就明确证明这块土地不属于环球公司所有。二、原告称原华景公司骗取土地证一说更是荒诞可笑。新土地证的取得是经过土地局测绘队，重新测量征得四邻签字盖章，并附有宗地图。依照有关部门的相关规定，向市财政缴纳了全部土地出让金，重新登记后才取得的。三、常言道，有付出才有回报，请问原告，就这宗土地而言，原告付出了什么？是精力？人力？还是财力？竟张口要七千多万。请问，从土地规划、建筑规划、施工图设计，到小区承建、销售，难道是一口气吹出来的？哪样没有成本，没有付出？四、至于原告所说的“阴阳合同”，在这宗土地的运作过程中，一切手续都是合法有效的。首先原告得证明这宗土地是隶属环球公司，才有话语权。而洛阳市土地局多年前就己证明此宗土地使用权不属于环球公司。真不明白，原告多次纠缠是何道理？五、环球公司己被工商部门注销多年，己失去诉讼主体资格。现又加盖已废弃的环球公司印章来提起诉讼。原告无视法律尊严，无故多次将答辩人诉于法院，浪费国家资源，无理取闹。建议法庭依法驳回其一切诉讼请求，以维护国家法度。新华景公司辩称，答辩人同意杨景先的答辩意见，另补充答辩意见如下：一、原告将答辩人由第三人变更为被告并提出具体的诉讼请求是违法的，不应予以审理。二、原告要求确认三份合同无效没有事实依据，答辩人取得诉争土地是善意取得，并且早已完成开发售罄。三、答辩人在本案中是善意第三人，与原告没有合同关系，没有约定的或者法定的应对原告承担损失赔偿的直接责任或者连带责任，因此原告针对答辩人的请求应予驳回。四、关于原告主体资格问题，环球公司不是本案适格原告。在起诉要求撤销涉案土地颁证行为的行政诉讼中，提起诉讼的原告是13名自然人，而在本案的民事诉讼中最初是环球公司，现在则是清算组。原一审判决驳回原告起诉是正确的。根据《城镇集体企业管理条例》第十七条规定，集体企业终止应经原主管部门审批。五、原告在诉状中称自己是“真实权利人”，借以否定登记权利人新、旧华景公司的权利，但除了否定转让合同效力的观点与主张之外，没有提供按照《物权法》司法解释所称的有证据证明自己是真实权利人的客观证据。六、原华景公司与环球公司之间转让土地使用权的协议合法有效，刑事审查结果为杨景先不构成刑事犯罪，证明合同印章是真实的，文字与印章形成的先后涉及的是无限授权，除此之外没有证据证明合同无效。即使被认定无效，答辩人与此也没有关联性。七、2010年1月21日两份合同的差异不是阴阳合同，阴阳合同的说法只存在于建设工程施工合同纠纷中备案合同与实际履行合同不符的情况。答辩人与杨景先等在同一天签署两份合同是契约自由的体现，《合同法》也允许对合同进行变更，没有违法与损害他人权益事实，仅据此推断必有一份合同为真或者一份合同为假，以及构成恶意串通，不能成立。八、原告认为答辩人在明知土地存在争议情况下仍然受让是恶意的体现是错误的。答辩人在不知道原华景公司被撤销的情况下，付出了转让的对价。原告为了维权，其股东以自然人为原告要求撤销洛阳市政府给原华景公司的土地颁证行为，答辩人知道该诉讼事实为真，但答辩人的善意体现在等待行政诉讼的结果出现之后，才主张继续受让而提请仲裁。并且截止今日，洛阳市政府颁证给原华景公司的行政再审案件，再一次维持了原华景公司享有诉争土地使用权的合法性。故原告针对答辩人的所有请求，全部没有客观事实的基础，无论是确认之诉、侵权之诉或者合同之诉，均应依法驳回。九、原告要求答辩人承担七千余万元的连带赔偿责任没有约定或者法定的事实依据，按照原告与杨景先的合同条款，答辩人不是该合同当事人，不受合同条款约束，按照恶意串通的共同侵权则根本不能成立。综上所述，无论按照哪一种情形，本案原告并非适格的原告，答辩人不是本案适格的被告，原告将答辩人列为被告并提出具体的诉讼请求是违法的，应予纠正。原告针对答辩人的诉讼请求，没有法律与事实的依据，均应依法驳回。经审理查明：原告环球公司系集体所有制企业，2004年以来未按规定进行年检，2008年9月12日被工商行政管理部门吊销营业执照。洛阳市环球房地产开发公司工程开发二处为环球公司下属部门。1994年9月23日，洛阳市郊区（后更名为洛阳市洛龙区）古城乡锉李村村民委员会（以下简称锉李村委会）与环球公司签订了《土地转让合同》，将锉李村委会27160.64平方米（折合40.741亩）的土地以240万元的价款转让给环球公司。环球公司当时并未出资，而是由洛阳市涧西区工农乡唐村村民委员会（以下简称唐村村委会）、洛阳市涧西区工农乡符家屯村村民委员会（以下简称符家屯村委会）出资190万元。1994年11月1日，洛阳市郊区人民政府为环球公司颁发了洛郊用（土字）第94052号国有土地使用证。1997年换发为洛郊国用（1997）字第0099号土地使用证。但洛阳市国土资源局于2005年2月1日向洛阳市工商行政管理局回复的函件主要内容为：“你单位关于查询洛阳市环球房地产开发公司位于关林的土地权属问题，经查实，该宗土地出让方案已经市政府批准，但洛阳市环球房地产开发公司至今未按土地出让合同缴纳土地出让金，该宗出让土地使用权不归环球公司。”锉李村委会于2006年7月18日出具了证明一份，该证明主要内容为：锉李村委会与环球公司于1994年9月23日签订《土地转让合同》后，截止出具证明时，环球公司已支付土地转让款190万元，还欠土地转让款50万元。根据合同约定，环球公司在未付清该村240万元土地转让款之前，无权使用、开发或转让。1997年12月8日，环球公司与开发二处签订了《联合开发合同书》，环球公司的原法定代表人张遂文、开发二处的负责人肖文法、杨景先在合同书上签了字，该合同主要约定:双方联合开发关林宫住宅小区，环球公司投入国有土地40亩作为建设用地，开发二处负责全部开发工作，并负责除土地费以外的开发投资，利益分配按实有建筑面积3：7分成，环球公司分得30%,开发二处分得70%。后开发二处的负责人变更为杨景先，2001年12月28日环球公司与开发二处签订《更换委托法人合同书》，该合同主要内容为：原开发二处经理肖文法因健康原因不能继续担任开发二处经理，由杨景先担任开发二处经理。经双方协商，继续执行肖文法同志与环球公司所签的《工程开发承包合同书》《联合开发合同书》的全部条款。争取三年开发完关林宫小区（自2001年12月28日至2004年12月28日）。同日环球公司原法定代表人张遂文签发洛环房发[2001]19号文件，该文件主要内容是全权委托杨景先对关林40.741亩国有土地拥有使用、开发权和房地产销售权。2003年3月18日环球公司法定代表人任斌良签发洛环房发[2003]10号文件，对洛环房发[2001]19号文件的内容予以认可。2003年12月22日洛阳市国土资源与城市规划局下发洛市规03字第211号建设项目选址意见书，该意见书显示，建设项目名称为“关林景仙阁小区”；建设单位为开发二处；选址范围东至关林新村、西至地调一队、南至耕地、北至关林南路。2004年2月26日，洛阳市国土资源与城市规划局为开发二处颁发了04-015号建设用地规划许可证。2004年5月21日洛阳市人民政府下发洛土[2004]137号文件同意为环球公司补办国有土地使用权出让手续。2004年6月29日，洛阳市国土资源局下发洛国土[2004］158号文件，对环球公司《关于补办国有土地使用权出让手续的请示》进行了批复，该批复主要内容为：一、同意环球公司使用的位于关林镇××17450.195平方米国有土地使用权补办出让手续，协议出让给该公司，土地用途为住宅用地，土地使用年限70年；另10319.773平方米划拨作为城市规划道路用地。二、上述17450.195平方米国有土地使用权按宗地评估价602.03万元的40%交纳，计240.812万元土地出让金。同日，洛阳国土资源局与环球公司及开发二处按照该文件要求签订国有土地使用权出让合同书，开发二处负责人杨景先在合同书上签字、加盖环球公司及开发二处的公章。开发二处于2006年5月22日交纳土地出让金2408120元，交纳契税241000元。环球公司于2006年3月10日以下发（2006）3号文件的形式，委托杨景先以开发二处申报并获得批准的“景仙阁小区”44.729亩土地作为出资和以货币资金进行出资的合作方共同组建具有法人资格的股份有限公司。合作方在以环球公司的名义交纳土地出让金及契税后，将土地过户到新公司名下，办理土地使用证。2006年4月28日，杨景先、赵明义、牛海滨在洛阳市工商行政管理局注册成立了河南华景置业有限公司（即原华景公司)。杨景先在办理上述土地转让过户委托事务中，提交了2006年5月18日环球公司（2006）6号文件（即向洛阳市国土资源局提交的《申请报告》）和2006年5月31日的“转让协议”，将诉争土地转让给了原华景公司，经鉴定该两份文件系先加盖环球公司印章后打印内容。2006年5月30日，杨景先以环球公司的名义将诉争土地作价入股给原华景公司为由，向洛阳市国土资源局提出土地登记申请，将诉争土地申请变更登记为原华景公司，洛阳市国土资源局经过审核，于2006年6月1日为原华景公司颁发了洛市国用（2006）第05000922号国有土地使用证，将诉争土地登记在杨景先、赵明义、牛海滨注册成立的原华景公司名下。环球公司在得知诉争土地被登记在原华景公司名下后，分别向洛阳市国土资源局、公安局、工商行政管理局等相关行政管理部门进行反映、控告。2006年7月25日，洛阳市工商行政管理局下发洛工商（2006）59号文件，认定原华景公司提交虚假材料骗取登记，决定撤销原华景公司的设立登记。同时查明，2006年8月10日洛阳市公安局经济犯罪侦查支队在调查环球公司举报杨景先侵占该公司土地一案过程中，对土地过户的关键性文件：2003年3月18日的授权委托书、2006年3月10日的《申请报告》、2006年5月的《土地登记申请书》、2006年5月18日的《申请报告》（洛环房发(2006)6号文件）、2006年5月31日的《转让协议》上环球公司的印章真伪进行了鉴定，结论为所有印章均与环球公司提供的经常使用的印章一致。后洛阳市公安局经济犯罪侦查支队做出不予立案的决定。2008年6月26日，杨景先与杨景善、张金灵又注册成立了新华景公司。2008年7月31日，新华景公司原股东杨景先、杨景善灵与张红磊、王秋杰经协商签订了股权转让协议，杨景先、杨景善、张金灵将其持有新华景公司100％的股权及资产（合本案诉争土地）作价1400万元一并转让给张红磊、王秋杰。2010年1月21日张红磊、王秋杰与原华景公司股东杨景先、赵明义、牛海滨签订了一份《协议书》，该协议主要内容为：1、张红磊、王秋杰在与杨景先、杨景善、张金灵签订股权转让协议约定价款的基础上再增加290万元，共计1690万元、用于支付赵明义、牛海滨的股权费用及清算原华景公司与土地相关的债务，增加的价款与杨景善、张金灵无关；2、杨景先、赵明义、牛海滨认可杨景先、杨景善、张金灵与张红磊、王秋杰签订的股权转让协议的法律效力，同意将44.729亩的土地使用权转让给张红磊、王秋杰；3、原华景公司因土地产生的债务约1145万（其中：史书现850万元，锉李村委会、符家屯村委会、唐村村委会土地款约280万元；律师费15万元），由张红磊、王秋杰代为清偿上述债务，并从约定的价款中予以扣除；4、已支付给杨景先价款66万元，张金灵价款40万元，共计106万元从总价款中子以扣除；5、从总价款中提取100万元，用于解决与土地相关的其他遗留问题；6、在偿还上述债务后，剩余部分支付给杨景先164.5万元、赵明义164.5万元、牛海滨10万元。还约定了杨景善、张金灵的股权由杨景先负责进行内部处理，与张红磊、王秋杰无关等内容。该协议签订后，新华景公司经与符家屯村委会、唐村村委会、锉李村委会协商，共计代为支付土地欠款223万元。2010年4月5日，新华景公司代为向史书现偿还了杨景先因办理土地相关手续向史书现所借的850万元。新华景公司除按照上述协议的约定留存100万元未予支付外，其余款项均依约履行完毕。2008年环球公司股东王平等14人起诉洛阳市人民政府要求撤销颁发给原华景公司的洛市国用（2006）第05000922号国有土地使用证，经河南省嵩县人民法院一审及本院二审，维持了洛阳市人民政府为原华景公司颁发原华景公司的洛市国用（2006)第05000922号国有土地使用证。环球公司在本案第一次2010年5月25日的庭审中称涉案土地其并未出资，是唐村村委会、符家屯村委会出资。该款项后由新华景公司分别支付给了唐村村委会、符家屯村委会。符家屯村委会于2010年3月4日出具收款收据显示收到新华景公司90万元，注明系收回环球公司投资款。同日符家屯村委会出具的收条上载明：“备注：1994年9月23日洛阳市环球房地产开发公司与古城乡锉李村委会签订《土地转让合同》将位于关林的40.7亩土地转让给洛阳市环球房地产开发公司，由于洛阳市环球房地产开发公司没有资金，洛阳市涧西区工农乡符家屯村民委员会出资壹佰万元。该宗土地已从洛阳市环球房地产开发公司过户到河南华景置业有限公司名下。根据张红磊等人与杨景先等人于2008年7月31日签订《股权转让协议》。此款系上述协议约定因土地产生的债务，应从总价款中予以扣减。”2010年4月9日，唐村村委会与新华景公司签订《协议书》一份，该协议载明：“1994年9月23日洛阳市环球房地产开发公司与古城乡锉李村委会签订土地转让合同将位于关林的40.7亩土地转让给洛阳市环球房地产开发公司，由于洛阳市环球房地产开发公司没有资金，洛阳市涧西区工农乡唐村村民委员会下属集体企业“洛阳市唐达实业公司”（村委全资企业，现该企业已被吊销，由唐村村委会行使唐达公司权利义务）出资捌拾万元整（800000元）。目前该宗土地已从洛阳市环球房地产开发公司过户到河南华景置业有限公司名下。河南华景置业有限公司与唐村村委会经协商达成一致，唐村村委会出资的捌拾万元整，现由华景公司以六十万元一次性全部偿清，协议达成后，今后关于该宗土地项目发生的的一切纠纷和债权债务与唐村村委会和洛阳市唐达实业公司无关。”同日唐村村委会出具了68万元的收条。2010年5月8日，洛阳市洛龙区古城乡锉李村民委会（甲方）与新华景公司（乙方）签订了《协议书》，该协议内容为：“鉴于：1994年9月23日甲方与洛阳市环球房地产开发公司签订《土地转让合同》甲方将位于关林电影院南面的40.741亩土地转让给洛阳市环球房地产开发公司，但洛阳市环球房地产开发公司迟迟没有实际支付土地款项（实际由唐村村委会（唐达公司）和符家屯村委会已向锉李村村委会支付190万元），该宗土地已从洛阳市环球房地产开发公司过户到河南华景置业有限公司名下。根据张红磊等人与杨景先等人于2008年7月31日签订的《股权转让协议》以及2010年1月21日签订的《协议书》约定，由河南华景置业有限公司（法定代表人张红磊）直接向锉李村委会、唐村村委会（洛阳唐达实业总公司）、洛阳市符家屯村委会支付土地款。支付的相应款项从上述协议约定的总价款中予以扣减。由此，甲乙双方经友好协商达成协议如下：第一条：为早日实现债权，甲方同意乙方偿付所欠上述土地转让款项。第二条：根据实际情况，甲乙双方一致同意由乙方一次性支付给甲方65万元，土地款全部结清。第三条：甲方自收到本协议第三条约定的款项之日起，确认该40.741亩土地转让给乙方，且全部履行完毕，双方不存在任何争议。……”锉李村委会于当日出具了收到新华景公司65万元的收条。2010年11月2日，洛阳市国土资源局为新华景公司颁发国用（2010）第0500888号国有土地使用证，将本案诉争土地使用权由原华景公司变更登记至新华景公司名下。此后，经规划、建设行政主管部门审批，新华景公司在诉争土地上进行了开发建设，房屋已销售。本院认为，环球公司被工商行政管理部门吊销了营业执照，丧失经营能力，应当依照法律规定予以解散，并由清算义务人成立清算组织，清理债权债务。但在法律、行政法规没有明确规定由主管机关或人民法院成立清算组的情况下，环球公司依照公司章程自行成立清算组并无不当。因此，环球公司系本案适格原告。杨景先在担任环球公司设立的开发二处负责人并同意承继开发二处原负责人肖文法与环球公司签订的《工程开发承包合同书》及《联合开发合同书》约定的权利义务后，于2001年12月28日与环球公司签订的协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依照《联合开发合同书》约定，由环球公司提供土地，由开发二处提供资金，双方联合进行房地产开发。该合同实际履行中，对于本案所涉土地，环球公司虽持有之前办理的国有土地使用证，但因其未实际支付全部土地转让款，也未办理土地出让手续并交纳出让金等费用，联合开发建设受限，杨景先以环球公司和开发二处的名义完善了相关手续，并与洛阳市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，交纳了土地出让金及契税。后环球公司于2006年月10日以下发（2006）3号文件的形式，委托杨景先以开发二处名义申报并获得批准涉案土地作为出资和以货币资金进行出资的合作方共同组建具有法人资格的公司，合作方在以环球公司的名义交纳土地出让金及契税后，将土地过户到该公司名下。杨景先在办理上述土地转让委托事务中，提交了环球公司（2006）6号文件（即向洛阳市国土资源局提交的《申请报告》）和2006年5月31日的“转让协议”，将诉争土地转让给了原华景公司，该两份文件经鉴定系先加盖环球公司印章后打印内容。环球公司对杨景先的转让行为不予认可，向国土、工商、公安等行政管理部门进行了投诉或控告，后因原华景公司存在虚假出资，被洛阳市工商行政管理机关撤销了设立登记。因杨景先在上述事务中，将诉争土地转让给没有实际出资的原华景公司，并非环球公司的真实意思表示，事后环球公司亦末认可，故杨景先以环球公司开发二处的名义将诉争土地转让给原华景公司的行为应为无效。环球公司的该项主张理由成立，本院予以支持。新华景公司股东张红磊、王秋杰在分别与新华景公司原股东杨景先、杨景善、张金灵以及与原华景公司的股东杨景先、赵明义、牛海滨签订股权转让合同及协议后，已按照上述协议的约定支付了相应的价款，且诉争土地使用权已由原华景公司变更登记至新华景公司名下。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，新华景公司对诉争土地使用权的取得为善意取得。由于杨景先将诉争土地转让给原华景公司超越了委托权限，属于无权处分，又因新华景公司已善意取得诉争土地的使用权，诉争土地上已建成房屋并出售，土地使用权无法返还，且环球公司亦未主张诉争土地使用权，为此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款之规定，环球公司主张杨景先赔偿损失，于法有据。杨景先虽未按照《联合开发合同》的约定对诉争土地进行开发建设，但系因环球公司并未实际向锉李村委会支付本案全部土地转让款，也未办理土地出让手续并交纳出让金等费用，该土地开发建设受限，对合同不能履行，环球公司自身也存在明显过错，并非杨景先在完全具备联合开发的条件下不进行开发而擅自转让涉案土地。杨景先在投入大量人力物力后以环球公司和开发二处的名义完善了相关手续，与洛阳市国资源局签订了国有土地使用权出让合同，并以开发二处名义交纳了土地出让金和契税，后杨景先通过转让诉争土地获取了相应的利益。由于杨景先与张红磊、王秋杰签订股权转让合同及后续的协议约定的转让价款为1690万元，该款扣除原华景公司基于诉争土地所欠案人史书现850万元（含杨景先以开发二处的名义交纳的土地出让金及契税共计2649120元），新华景公司实际代为支付欠锉李村委会、符家屯村委会、唐村村委会的土地款223万元，其他损失15元以及新华景公司直接支付给新华景公司原股东张金灵40万元，原华景公司股东赵明义1645000元、牛海滨10万元，杨景先实际获得的利益为3875000元。故此，参照双方签订的《联合开发合同书》关于诉争土地开发建设完成后利益分成的约定，即环球公司分得30％，开发二处分得70％，杨景先应支付给环球公司的赔偿金为3875000元×30%＝1162500元。环球公司在自己未实际支付全部土地转让款，也未办理土地出让手续并交纳出让金等费用，该土地开发建设受限的情况下，仍主张要求按照涉案土地上所建成房屋的销售价格进行利益分配，明显不当，其主张的赔偿数额，本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、确认杨景先于2006年5月31日将位于洛阳市洛龙区关林镇关林南路约40余亩的土地转让给河南华景置业有限公司（原华景公司）的行为无效；二、杨景先于本判决生效之日起十日内支付洛阳市环球房地产开发公司赔偿金1162500元；二、驳回原告洛阳市环球房地产开发公司其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402684元，由原告洛阳市环球房地产开发公司负担281878元，由被告杨景先负担120806元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年十一月八日书记员  刘梦影