江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）扬民终字第01876号上诉人（原审被告）卞小燕。被上诉人（原审原告）江都市新都房地产开发有限公司。上诉人卞小燕因与被上诉人江都市新都房地产开发有限公司（以下简称新都公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2015）扬江大民初字第00334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。新都公司在原审中诉称：2009年8月2日，被告向原告购买了江都区大桥镇皇廷花苑9幢3单元405室房屋，经过结账，截止2010年12月14日，累计尚欠原告购房余款187274元。经原告多次催要，但被告至今未能偿还，故原告诉至法院，要求被告立即偿还购房余款187274元，自2010年12月14日起按银行同期贷款利率承担利息并负担本案诉讼费。卞小燕在原审中辩称：1、本案原告系新都房地产公司，而与被告签订买卖协议的系新都建设公司，合同主体与诉讼主体不符；2、合同第六条明确载明交房时双方签订正式合同，正式合同是指在房管局备案登记的合同，但之后双方并未签订正式合同，此外，被告购房时，明确说明房屋需要按揭贷款，但因原告方原因导致按揭贷款未能办理；3、原告起诉应当提供原告是房屋权利主体的相关证明以及房屋综合因素的相关材料和物价部门批文。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院查明：2009年8月2日，新都建设公司与被告卞小燕签订《皇廷花苑商品房买卖协议书》一份，被告卞小燕购买大桥皇廷花苑9号楼三单元4005室住宅一套，房款为260000元。2010年12月14日，被告卞小燕向原告新都房地产公司出具欠条一份，载明“今欠到江都市新都房产开发有限公司玖号楼405室房款计壹拾捌万柒仟贰佰柒拾肆元正，此款作房贷”。此后，因索要欠款未果，原告诉至法院，请求判决被告立即偿还购房余款187274元，从2010年12月14日起按照银行同期贷款承担利息并承担本案诉讼费。另查明，新都建设公司承建大桥镇通江路拆迁安置小区，2008年底，因资金短缺，大桥镇人民政府决定将其中最后一幢9#楼划出交由新都房地产公司开发。2009年12月24日，扬州市江都区工商行政管理局核准新都建设公司出资设立新都房地产公司，新都房地产公司的许可经营项目为房地产开发经营。2009年12月30日，江都市人民政府向原告新都房地产公司发放了江国用（2009）第10208号土地使用权证，使用权类型为出让，地类为商业住宅。2011年1月25日，原江都市城乡建设局第三十八次建设项目规划审查会议对新都房地产公司关于大桥皇廷花苑补办手续申请进行审议，同意新都房地产公司超容积率部分补交土地出让金，完善用地手续。2011年9月6日，原江都市发展和改革委员会下发江发改（2011）164号通知，同意原告新都房地产公司补办皇廷花苑9号商住楼项目核准手续。2011年10月11日，原江都市城乡建设局向原告新都房地产公司发放了“地字第镇2011026号”建设用地规划许可证。2012年3月23日，扬州市江都区建筑工程管理局向原告新都房地产公司补发了编号为321088020120017号的建筑工程施工许可证。原审法院认为：新都建设公司与被告签订的商品房买卖协议，是双方真实意思表示，之后，原告新都房地产公司向被告履行了房屋交付义务，被告亦给付部分房款并就剩余房款出具了欠条，原、被告之间的买卖合同应认定合法有效，依法受法律保护。尽管原告新都房地产公司的房屋出售过程中存在瑕疵，但并不影响合同主要目的的实现，加之被告亦主张合同有效，无论从合同对当事人具有的约束力来看，还是从维护市场交易的稳定和安全角度出发，双方均应当继续履行合同。本案中，被告卞小燕所欠原告的购房款187274元，有其向原告新都房地产公司出具的欠条为证，现原告已向被告交房，被告拖欠房款不还，于法相悖，故对原告要求被告支付所欠购房款187274元的诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张的欠款利息，因欠条中并未约定还款期限，故被告应自原告起诉之日按照同期银行贷款利率向原告给付逾期还款利息。关于被告所述主体问题，本院认为，虽然与被告签订合同的相对方为新都建设公司，但根据原告新都房地产公司提供的土地使用权证、建筑工程施工许可证等，可以认定房屋的实际出售人为原告新都房地产公司，在原告新都房地产公司向被告交付房屋后，被告亦向原告新都房地产公司出具了欠条，退一步讲，即便合同签订时新都建设公司属于无权处分，上述行为也已得到原告新都房地产公司的追认。关于被告所述交房时未按协议约定签订正式合同，本院认为，虽然双方未按照约定订立正式合同，但原告新都房地产公司履行了房屋交付义务，被告接受房屋，给付了部分房款并就剩余房款出具了欠条，因此，即便双方未签订正式合同，亦不影响双方买卖合同的成立，况且，审理中被告亦主张买卖协议是双方真实意思表示，应认定有效。关于被告所述房贷问题，其一，双方在买卖协议中对此并未约定；其二，在欠条中注明的“此款作房贷”亦未对原、被告双方的权利和义务进行明确；其三，原、被告均未提供证据证明未办理违约贷款的责任归属，被告如提供相应证据证明原告存在违约，可以依法要求其承担违约责任。综上，原告新都房地产公司履行了房屋交付义务，被告接受了房屋，并给付了部分房款，就余款出具了欠条，双方均履行了合同主要义务，被告以此作为拖欠房款的抗辩理由，显然不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告卞小燕在本判决生效之日起十日内向原告江都市新都房地产开发有限公司偿还购房款187274元。二、被告卞小燕在给付上述购房款时承担逾期还款利息（利息计算方式：以本金187274元，自2015年4月23日按同期人民银行贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）；三、驳回原告江都市新都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2022.5元，由被告卞小燕负担。此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并付给原告。宣判后，卞小燕不服上诉称：1、新都公司不是本案适格的诉讼主体。卞小燕与新都公司之间没有签订商品房买卖合同，卞小燕仅与江都市新都建设有限公司签订了皇廷花苑商品房买卖协议，故新都公司不具有本案诉讼主体资格。2、即便新都公司主体适格，房屋也未达到交易条件。因新都公司原因导致房屋不能综合验收，新都公司也未提供相应手续办理商品房合同备案登记，导致卞小燕无法办理银行按揭贷款。现新都公司未取得销售许可，故房屋不符合交易条件。3、涉案房屋与拆迁安置房屋处于同一规划区内，房屋质量相同但价格相差较大，有悖公平原则。综上，新都公司不是本案适格主体，且房屋没有达到交易条件。请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，并驳回新都公司诉讼请求。其二审期间未提供证据。新都公司答辩称：新都公司与卞小燕之间房屋买卖意思表示真实，新都公司按约向卞小燕交付了房屋，现有许多住户已办理了房屋所有权证及土地使用权证，因此，卞小燕称房屋没有综合验收缺乏依据。卞小燕向新都公司出具的欠条表明尚欠房款没有付清，故新都公司要求卞小燕给付房款应当得到支持。卞小燕的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回卞小燕的诉讼请求。其二审期间亦未提供证据。本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。另查明，经本院向扬州市江都区房地产档案馆调查，新都公司于2013年1月4日至相关部门办理了皇廷花苑9幢房屋所有权初始登记。本案双方争议的焦点为：一、新都公司是否具备本案诉讼主体资格；二、卞小燕主张房屋不符合交易条件的理由能否成立，其是否应当向新都公司支付购房款。本院认为：1、新都公司具备本案诉讼主体资格。皇廷花苑9号楼原由江都市新都建设工程有限公司开发建设，该公司与卞小燕就9幢3单元405室房屋买卖签订了商品房买卖协议书。由于大桥镇人民政府将皇廷花苑9号商住楼交由新都公司进行开发建设的原因，新都公司承继了江都市新都建设工程有限公司与卞小燕商品房买卖协议中的权利义务，且新都公司按照江都市新都建设工程有限公司与卞小燕之间的合同履行了义务，从新都公司向卞小燕交付9幢3单元405室房屋及卞小燕就所欠房款向新都公司出具欠条的情况来看，卞小燕对其与新都公司履行商品房买卖协议并无异议。故新都公司具备本案诉讼主体资格，卞小燕主张新都公司不具有诉讼主体资格不能得到支持。2、卞小燕主张房屋不符合交易条件的理由不能成立，其应当向新都公司支付购房款。从双方签订的商品房买卖协议书来看，其内容虽没有房地产机并备案的商品房买卖合同范本详细，但双方在商品房买卖协议书中对主要权利义务进行约定，新都公司已按商品房买卖协议书的约定向卞小燕交付了房屋，卞小燕也就所欠购房款向新都公司出具了欠条。况且，新都公司开发的9#商住楼在2013年1月就已办理了房屋所有权初始登记，并不影响卞小燕对房屋产权的取得。由此可以看出，双方之间没有签订正式商品房买卖合同亦不影响商品房买卖合同的履行及目的实现。关于卞小燕提出双方约定由新都公司负责办理按揭贷款手续，由于新都公司没有取得房地产开发的相关手续致按揭贷款不能办理的问题。因商品房买卖协议书中对付款约定为“交房时一次结清房款”，而卞小燕主张所欠房款没有偿还是由于新都公司没有为其办理按揭贷款。就卞小燕该项主张而言，合同中对此未有约定，其也未有证据证明。卞小燕向新都公司出具的欠条中虽写明欠款作为房贷，但对如何办理贷款没有注明，双方也未就如何办理贷款另行约定。因此，卞小燕提出所欠款项应由新都公司负责办理按揭贷款手续缺乏依据，欠条中注明“此款作为房贷”也仅表明新都公司同意其贷款还清购房款。综上所述，卞小燕与新都公司之间的商品房买卖协议合法有效，双方均应按协议约定履行其义务。双方虽未签订正式商品房买卖合同，但并不影响合同目的实现。卞小燕依据该商品房买卖协议取得房屋后，一直未能付清所欠购房价款，现新都公司要求卞小燕给付尚欠购房价款，符合法律规定，依法应予支持。卞小燕提出新都公司不具备本案诉讼主体资格及房屋不符合交易条件的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由卞小燕4045元负担。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  黄宝生代理审判员  李春艳二〇一五年十一月二十日书 记 员  李菲菲本判决所依照的法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。