贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔毕中民终字第1492号上诉人（原审被告）郝天学，男，1971年7月14日出生，汉族，住纳雍县龙场镇。委托代理人（特别授权）张清发，贵州如松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李娟，女，1966年9月27日出生，汉族，住纳雍县雍熙镇县。原审第三人纳雍县对外经济协作开发公司。住所地：纳雍县雍熙镇县府街县府路。法定代表人李隆陟，该公司总经理。原审第三人李隆陟，男，1966年8月18日出生，汉族，住纳雍县雍熙镇工贸街工贸路，因涉嫌犯罪现押于湖南省慈利县看守所。上诉人郝天学因与被上诉人李娟和原审第三人纳雍县对外经济协作开发公司（以下简称外协公司）、李隆陟案外人执行异议纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2014）黔纳民初字第1101号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人郝天学的委托代理人张清发和被上诉人李娟到庭参加诉讼。现已审理终结。原审原告李娟一审诉称：2013年8月2日，我与第三人外协公司签订房屋买卖协议，外协公司将位于纳雍县雍熙镇县府街物资商住楼A栋面积为298平方米的第三层房屋（以下简称涉案房屋）以100万元的价格卖给我，当日即进行了实体交付。因第三人向纳雍县宝丰小额贷款公司（以下至判决主文前简称宝丰公司）借款100万元，本金未还，购房款由我直接向宝丰公司支付。2013年8月2日，宝丰公司召开股东会，同意外协公司向宝丰公司借款100万元由我来偿还。同年8月29日，我向宝丰公司支付了30万元，其余房款因与宝丰公司存在利息争议，现在商议中。我与第三人的房屋买卖协议是合法有效的，我已合法取得涉案房屋的所有权，虽然该房屋未经物权变更登记，但并不影响我对该房屋的实体权利。请求判令：1、确认标的房屋的占有、使用、收益等财产权利已为原告合法取得，涉案房屋不属于可执行财产；2、停止对涉案房屋的执行；3、本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明：2013年8月2日，第三人外协公司及李隆陟的委托人与原告李娟签订房屋买卖协议。协议约定，第三人将涉案房屋以100万元的价格卖给原告李娟，原告李娟以债务转移的方式向第三人外协公司、李隆陟支付全部购房款，外协公司所欠宝丰公司的贷款100万元债务由原告李娟以购房款直接向宝丰公司偿还。同日，宝丰公司股东会同意第三人与原告李娟签订的房屋买卖协议的约定内容，并要求原告李娟在尚未清偿该债务前，涉案房屋由宝丰公司占有和使用。同日，第三人将涉案房屋直接交付给宝丰公司占有、使用。同年8月29日，原告李娟代第三人向宝丰公司偿还欠款30万元。另查明，因第三人外协公司、李隆陟与被告郝天学存在债务纠纷，在被告郝天学作为原告的本院（2013）黔纳民初字第685号案件中，应郝天学申请，涉案房屋被本院于2013年9月2日采取诉讼保全措施予以查封。本院（2013）黔纳民初字第685号案件审结生效后，第三人外协公司、李隆陟未按判决书的规定履行还款义务，被告郝天学依据生效法律文书申请强制执行。本院受理后，立案号为（2014）黔纳执字第11号的执行案件，涉案房产的诉讼保全查封转为执行查封。原告李娟获悉涉案房屋被本院查封后，遂向本院提出执行异议。本院受理后，于2014年6月9日作出（2014）黔纳执异字第5号执行裁定书，驳回原告李娟的异议。同年6月15日，原告李娟向毕节市中级人民法院申请复议，该院于同年7月7日作出（2014）黔毕中执复字第2号执行裁定书，撤销本院（2014）黔纳执异字第5号执行裁定书，由本院对李娟的异议重新进行审查。同年9月23日，本院另行组成合议庭进行审查，于同年10月10日作出（2014）黔纳执异字第6号执行裁定书，驳回李娟的异议。原告李娟不服裁定，遂向本院提起诉讼。原判认为：原告李娟与第三人签订的房屋买卖协议，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。因第三人欠宝丰公司贷款100万元债务，双方在房屋买卖协议中约定，涉案房屋的全部权利归原告李娟所有，购房款100万元由原告李娟直接向宝丰公司支付，第三人所欠宝丰公司的100万元借款债务全部转移给原告李娟，涉案房屋由第三人直接交由宝丰公司占有、使用。该约定已经取得债权人宝丰公司的同意。第三人外协公司、李隆陟与宝丰公司之间的债权债务关系因原告李娟与第三人之间签订的房屋买卖协议及宝丰公司的股东会议同意转移给了宝丰公司和原告李娟，该债权债务关系的债权人仍然是宝丰公司，但债务人已由第三人转移为原告李娟，第三人不再向宝丰公司承担还款义务。对于涉案房屋的买卖协议来说，原告李娟已向第三人支付了全部购房价款，第三人也将涉案房屋交由原告李娟实际占有，所以签订该房屋买卖协议双方当事人已经全部履行完毕。故原告李娟与第三人之间的债权债务关系及第三人与宝丰公司之间的债权债务关系消灭。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原告李娟依照房屋买卖协议的约定已向第三人支付全部购房款，并实际占有涉案房屋，由于第三人未及时配合办理过户的原因，原告对涉案房屋未办理过户手续不存在过错。因此，对其要求停止对该房屋执行的诉讼请求，应予支持。对于原告李娟请求确认房屋实体权利归属原告的请求，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力，对房屋的所有权问题应由房地产管理部门依法审查登记确立，在执行异议之诉中不宜审查确认。因此，对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一、二款之规定，判决如下：一、停止对座落于纳雍县雍熙镇县府街物资商住楼第二层（即二楼）面积为204.91平方米办公用房的执行。二、驳回原告李娟的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由被告郝天学负担。宣判后，上诉人郝天学不服原判，上诉称：1、争议房产没有办理权属证书，且还差欠房开公司房款，不能买卖，被上诉人同时未依法进行权属登记和变更，故被上诉人买卖此房屋的合同无效，被上诉人不能取得涉案房屋的所有权；2、涉案房屋在上诉人申请财产保全和执行时并未发生买卖，且被上诉人在执行阶段以执行异议已被原审驳回，故此买卖合同无效；3、被上诉人在涉案房屋买卖中存在过错；4、原审未采信上诉人意见错误，本案的鉴定不能应由被上诉人承担责任；5、原判将违法证据作为本案判决依据和判决结果严重错误，请求二审依法改判和发回重审。被上诉人李娟二审答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，因李隆陟向宝丰小贷公司贷款是其介绍的，李隆陟贷款时以涉案房屋作抵押，到期后因李隆陟被拘押无法还款，便委托其妻将房屋以100万元价卖给被上诉人，由被上诉人给其偿还宝丰小贷公司的贷款100万元，被上诉人当月已还款30万元，剩余款项已与宝丰公司达成协议，约定还款时间，且房屋已交给被上诉人占有使用，因余款未付清现才由宝丰公司使用。上诉人申请保全时间在买卖之后，对鉴定一事其已提交全部原件，因宝丰公司不同意提供与本案无关记录，致不能鉴定被上诉人没有过错，现此房已以债务转移方式给被上诉人，已由被上诉人占有使用，请求驳回上诉，维持原判。本案在二审审理中，被上诉人李娟提供了以下证据：1、还款协议，证实李娟与纳雍县宝丰小额贷款公司达成一致协议，李娟因购买李隆陟的涉案房屋所欠公司的70万元，李娟于2015年12月31日前归还，利息以李娟所购涉案房屋无偿由公司再使用三年抵销。如到期不能归还按年息36%计算。上诉人提出此协议与本案无关的意见。2、借款合同，证实李隆陟于2012年8月1日向纳雍县宝丰小额贷款公司借款100万元，2013年8月1日止的事实。上诉人提出与本案无关联的质证意见。本院认为，以上证据真实有效，予以采信。经本院二审审理查明：原判认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、涉案房屋在上诉人申请诉讼保全时是否发生买卖，其买卖合同是否有效；2、被上诉人所提执行异议是否成立。对于涉案房屋在上诉人申请诉讼保全时是否发生买卖，其买卖合同是否有效问题。经查，涉案房屋位于纳雍县雍熙镇县府街物资商住楼A栋面积为298平方米的第三层房屋，系被执行人纳雍县对外经济协作开发公司、李隆陟向纳雍县睿联房地产开发有限公司购买所得，虽然没有权属证书，但已经交付使用，由买受人李隆陟实际占有。本案中李隆陟因差欠纳雍县宝丰小额贷款公司借款100万元，到期不能还款将此房出售给被上诉人的时间为2013年8月2日，此时上诉人并未申请诉讼保全和进入执行程序，虽然上诉人提出其买卖时间存在虚假，但其不能提供证据支持；对其申请对买卖时间鉴定问题，经查，被上诉人已在一审提供购买房屋的相关原件，造成鉴定不能的责任不应由被上诉人承担；虽然争议房屋至今未取得产权证书，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，未办理产权证书不影响合同效力。故上诉人援引《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，主张合同无效，本院不予采纳。对于被上诉人所提执行异议是否成立问题。经查，被执行人李隆陟向纳雍县宝丰小额贷款公司借款100万元，用争议房屋作抵押，后因不能还款，于2013年8月2日将此房以100万元价格以债务转移的形式出售给被上诉人李娟，由李娟偿还其欠款及利息，并获得纳雍县宝丰小额贷款公司同意，此房屋买卖实际是一种债务转移行为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”之规定，此债务转移经债权人纳雍县宝丰小额贷款公司同意由被上诉人李娟代债务人归还借款即生效，且被上诉人已按此房屋买卖合同于8月29日支付了购房款30万元，剩余款项双方已订立还款协议归还，被上诉人已替代了李隆陟债务人的地位，承担了全部债务，应视为买卖合同的义务已完成。而上诉人向法院申请诉讼保全查封被执行人纳雍县对外经济协作开发公司、李隆陟涉案房屋的时间为2013年8月7日，此房屋在被诉讼保全查封前已转卖给被上诉人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，被上诉人依照房屋买卖协议的约定已通过债务转移方式向第三人支付全部购房款，并实际占有涉案房屋，因涉案房屋没有相关产权证致未办理过户手续，被上诉人不存在过错，故被上诉人所提执行异议成立。综上，上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人郝天学负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 彭林勇审判员 李厚军二〇一五年十一月十七日书记员 胡 欢