云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初5924号原告凃志贤,男,1983年4月29日生,汉族,云南省昆明市人，身份证登记住址云南省昆明市五华区。委托代理人纪涛，云南越商法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托代理人丁朝飞，云南登闻律师事务所律师，特别授权代理。被告云南大都物业服务有限公司。法定代表人胡翠英，执行董事兼总经理。住所地云南省昆明市官渡区官渡街道办事处西庄社区居民委员会西庄一组珥季路567号鼎兴都商务中心A座一楼。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司。法定代表人王旺，执行董事兼总经理。住所地昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。两被告委托代理人周凤清、陈婷（实习），云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告凃志贤诉被告云南大都物业服务有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年6月20日受理后，本院依法组成合议庭，于2018年10月30日公开开庭进行了审理，原告凃志贤的委托代理人纪涛、丁朝飞，两被告的委托代理人周凤清、陈婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凃志贤诉称：2015年原告与被告云南大都物业服务有限公司签订《写字楼委托经营管理合同书》，约定原告将其位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目SOHO银座4栋15层1508号写字楼委托被告云南大都物业服务有限公司经营管理，委托期限自2016年7月4日起至2024年7月3日止。委托经营收益为固定收益，由大都物业服务有限公司每年向原告支付税前租金109307元。支付方式为每半年为一个支付周期，同时合同还约定若大都物业不按时支付本合同约定的甲方收益，除应支付外，还须按本合同约定的委托期限内总收益的10%支付违约金，昆明鼎杰房地产开发有限公司对本合同约定事项承担连带担保责任。2015年12月30日，原告与被告大都物业又签订《委托经营管理合同》补充协议，约定被告大都物业不按时支付租金，经过原告催告纠正，超过90日仍未纠正的，原告有权选择解除合同。2017年1月1日至今，被告大都物业仅在2017年11月17日向原告支付了13931.28元租金，尚欠144489元（算至2018年6月15日）。虽经原告多次催促，被告仍然不履行义务，已经构成违约。现请求法院判令：一、解除原告与云南大都物业服务有限公司签订的《写字楼委托经营管理合同书》；二、被告云南大都物业服务有限公司向原告支付自2017年1月1日起至实际腾空房屋并交付原告时的租金（暂算至2018年6月15日为144489元）及违约金87445.6元，昆明鼎杰房地产开发有限公司对上述款项承担连带支付责任；三、本案诉讼费由被告承担。被告云南大都企业管理有限公司辩称，原告主张解除合同没有法律依据和事实依据，本案不符合法定解除情形。被告一直在履行合同义务，只是很难在短期内向原告支付全部租金。并且合同客观上无法解除。对原告所主张的拖欠原告2017年3月4日至2018年7月4日的委托经营收益144489元的事实无异议，但不愿意再支付利息。原告要求的违约金过高，原告主张的违约金是托管合同8年总收益的10%，已经超过实际损失的90%，严重违反法律规定，被告大都物业不应承担。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司辩称，我公司不应承担连带责任。合同约定我公司只对限定的责任提供保证，本案中合同的限定责任是指我公司仅负责协助原告办理大都二期商铺租赁专管账户，监督大都二期商铺的租金收益优先用于支付原告收益，我公司仅对监督责任提供保证，并不对被告云南大都物业服务有限公司支付租金的行为承担保证责任，因此原告要求我公司承担连带责任的诉请无事实依据，请求予以驳回。本案在审理过程中，原告针对其诉讼请求、诉讼主张及争议焦点事实向法庭提交了如下证据：一、原告身份证复印件、被告工商登记信息，欲证明原、被告的诉讼主体资格。二、《写字楼委托经营管理合同》一份，欲证明双方所签订的写字楼委托经营管理合同书约定原告将其位于昆明彩云北路与饵季路交叉口大都项目SOHO银座4栋15层1508号写字楼委托给被告大都物业公司经营管理及支付租金的事实；被告昆明鼎杰房地产开发有限公司为履行本合同项下义务提供连带保证责任担保。三、《委托经营管理合同》补充协议一份，欲证明被告大都物业违反协议约定，经原告催告纠正，若超过90日不予纠正，原告有权选择解除协议。四、写字楼托管授权书，欲证明委托被告经营管理的事实。两被告质证后认为，对原告所提供的证据一、二、四的三性均无异议。对原告所提供的证据三认可其真实性、合法性。在审理过程中，两被告未向法庭提交证据。综上原告的举证及被告的质证意见，本院运用证据规则分析后认为，对原告所提供的证据一、二、四经两被告质证后，对其三性均无异议，本院予以确认。能够证明原告与被告签订《写字楼委托经营管理合同》，原告将其名下位于昆明彩云北路与饵季路交叉口大都项目SOHO银座4栋15层1508号写字楼委托给被告云南大都物业服务有限公司进行经营管理及双方的权利义务关系。对原告所提供的证据三，虽然两被告只认可真实性、合法性，但未提交反驳证据，本院对其证据三性予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：原告与被告云南大都物业服务有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司签订了《写字楼委托经营管理合同书》一份。合同约定：原告将自己名下位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目SOHO银座4栋15层1508号写字楼委托给被告云南大都物业服务有限公司经营管理；委托期限自2016年7月4日起至2024年7月3日止；委托经营收益为固定回报，每年应付原告收益109307元；固定回报支付方式为每六个月为一个支付周期，即每六个月向原告支付一次固定回报，被告云南大都物业服务有限公司自合同约定的委托经营期开始时，于每6个月后的10个工作日内将该期回报支付给原告；委托经营期间，写字楼由被告云南大都物业服务有限公司自主经营、自主管理、自负盈亏，被告云南大都物业服务公司在经营管理期间所获得的收益归被告云南大都物业服务有限公司所有，与经营有关的费用及亏损由被告云南大都物业服务有限公司承担。被告不支付原告收益的，除本合同约定的固定回报收益外，须按本合同约定的委托期限内总收益的10%支付违约金，被告还应赔偿原告因此受到的损失；如被告云南大都物业服务有限公司未按时支付的，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司同意为被告云南大都物业服务有限公司履行本合同提供保证，在被告云南大都物业服务有限公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行的义务并承担连带责任。合同签订后，被告云南大都物业服务有限公司支付了原告自2016年7月4日到2017年3月4日的租金，自2017年7月3日起至今被告云南大都物业服务有限公司未按合同约定支付原告固定回报收益，经原告多次催收未果，原告遂诉至本院主张诉请。本院认为：本案原、被告名义上系委托经营合同民事法律关系。实际上双方应该系租赁合同民事法律关系。双方当事人在平等、自愿、合法的基础上所签订的委托经营管理合同为有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条关于“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”、第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中，原告将自己名下位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目SOHO银座4栋15层1508号写字楼交由被告云南大都物业服务有限公司进行经营管理，实际上是将该写字楼交给被告云南大都物业服务有限公司通过租赁经营而进行收益，双方在合同中对收益款项的收益标准及收益款项的支付时间进行了约定，在合同的履行期间，被告云南大都物业服务有限公司虽然按照约定支付了自2016年7月4日到2017年3月4日的租金一年商铺租赁收益，但未完全按约定的标准及时间支付自2017年3月4日起至今收益款项，应属违约，应依法承担违约民事责任。原告要求被告支付2017年3月4日至2018年7月4日止尚欠租赁收益款项144489元的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。就原告要求被告按约定支付违约金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中双方在合同中约定了违约金的计算标准方法为按合同约定的委托期限内总收益的10%支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告主张的违约金已高于造成的损失，经本院综合考虑，本院按同期人民银行贷款利率支持原告的违约金。就原告要求被告昆明鼎杰房地产开发有限公司承担担保连带责任的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第十八条关于“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”的规定，本案中，双方在合同中已经约定在被告云南大都物业服务有限公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司有代为履行的义务并承担连带责任，故原告的该项诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。就被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对该诉请的抗辩意见，因与本案事实相悖，本院不予采信。就原告要求解除合同的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其它情形”。本案双方当事人在《委托经营管理合同》补充协议中有约定，符合法定解除情形，本院予以支持。但本院根据实际情况综合考虑，支持该合同于2019年10月30日依法解除。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十五条、第二百二十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决如下：一、原告凃志贤与被告云南大都物业服务有限公司签订的《写字楼委托经营管理合同书》于2019年10月30日依法解除;二、由被告云南大都物业服务有限公司于本判决生效后五日内支付所欠原告凃志贤自2017年3月4日起至2018年6月15日止的固定收益144489元；三、由被告云南大都物业服务有限公司于本判决生效后五日内支付所欠原告凃志贤自2017年3月4日起至2018年6月15日止的固定收益144489元自2017年3月4日起至款项付清之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都物业服务有限公司的上述债务承担连带责任；五、驳回原告凃志贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4779元，由被告云南大都物业服务有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  谈建国人民陪审员  施云红人民陪审员  李洪跃二〇一八年十一月二十二日书 记 员  邹 雄