上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1457号原告武占涛，男，1984年4月5日生，汉族，住上海市杨浦区。原告盛爱萍，女，1987年7月29日生，汉族，住上海市杨浦区。上列原告共同委托代理人钱诚佳，上海捷铭律师事务所律师。被告陈颀冬，男，1977年12月19日生，汉族，住上海市静安区。被告张卫平，女，1975年12月11日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。原告武占涛、盛爱萍与被告陈颀冬、张卫平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告武占涛及其与盛爱萍的共同委托代理人钱诚佳、被告陈颀冬、被告张卫平及其委托代理人葛文昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武占涛、盛爱萍共同诉称，2015年7月15日与被告陈颀冬、张卫平签订《上海市房地产买卖合同》，约定向陈颀冬、张卫平购买上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋价款为人民币200万元及装修和固定设施折价476,000元。合同签订后，武占涛、盛爱萍共计支付房款1,226,000元，并多次联系陈颀冬、张卫平办理房屋过户手续未果，故起诉要求判令陈颀冬、张卫平继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助办理房屋过户手续，交付房屋，并要求陈颀冬、张卫平按已付款的日万分之五计算，支付2015年8月2日起至实际过户日止的违约金。被告陈颀冬辩称，应先收到固定装修折价款476,000元方同意办理过户，陈颀冬不存在违约行为，不同意承担违约金。被告张卫平辩称，对原告所述的房屋买卖经过无异议，但房款应由张卫平收取。张卫平同意办理过户手续，并交房，现在尚未办理过户手续系陈颀冬拒绝而导致，张卫平并无过错，张卫平不应承担违约责任。经审理查明，2015年4月13日，经上海宝原物业顾问有限公司居间介绍，武占涛(买受方、乙方)与陈颀冬、张卫平(出卖方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，约定武占涛向陈颀冬、张卫平购买系争房屋，总房价为2,476,000元，首期房价款1,226,000元于签订示范合同当日内支付甲方(尾款2万元由宝原地产代为保管)，通过贷款方式支付第二期房款1,250,000元，等等。落款甲方处由张卫平代陈颀冬签字。同日，武占涛向张卫平支付定金10万元。同年6月10日，武占涛向张卫平转账支付1,126,000元。2015年7月17日，武占涛、盛爱萍(乙方、买受人)与陈颀冬、张卫平(卖售人、甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，房价为200万元，甲方于2015年8月1日前腾出房屋并交接，双方于2015年8月1日前共同办理转让过户手续，甲方若未按本合同约定将房地产交付乙方(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款项日万分之五计算。附件三付款协议约定：乙方应于签订本合同后当日内自行或通过宝原地产支付甲方首付款75万元(包含已支付的定金10万元和尾款2万元)，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款125万元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。2015年8月13日，武占涛、盛爱萍多次催告陈颀冬、张卫平配合办理过户手续。另查明，陈颀冬、张卫平原系夫妻，系争房屋登记在两人名下，双方离婚协议书约定，离婚后，系争房屋归男方所有，女方放弃份额并协助男方办理相关房产过户手续，房屋剩余贷款由男方承担，男方支付女方200万元，2013年底这分三次付清，其他共同财产已自行分割完毕。2015年2月10日，张卫平(甲方)与陈颀冬(乙方)签订《协议书》，为落实双方订立的离婚协议协商如下：……；3、乙方在此确认，在售卖新二路房产过程中，购房者支付的所有房价款均由甲方收款，该款除用于归还上海农村商业银行股份有限公司虹口支行的贷款本金、利息、罚息等相关费用外，剩余款项全部归于甲方所有，与乙方无涉；等等。2015年7月17日，双方再次签订协议，内容为：今双方同意新二路XXX弄XXX号102该处房产买卖按照合同价格出售，双方根据离婚协议的内容，由陈颀冬名下的该房产变卖后支付张卫平的补偿(200万整)，若该房产变卖后的价值不足补偿，愿放弃追偿，不予追究陈颀冬的责任，并且张卫平承担该处房产的所有贷款和本金、利息及罚息，房款余下部分根据正式合同的合同的约定及支付方式的要求，扣除实际收到的任何形式的支付用来抵偿陈颀冬的离婚协议承诺的支付200万元内的金额，等等。审理中，陈颀冬表示，因银行起诉要求偿还借款，为避免房屋被拍卖，故于2015年2月10日与张卫平签订协议书，用于兑现离婚时的承诺。后因2015年6月10日签订的《上海市房地产买卖合同》将陈颀冬名字写错，买卖双方于2015年7月17日在派出所协商签订了协议并签订新的《上海市房地产买卖合同》，但该合同与之前的合同内容不一致，系陈颀冬受胁迫签订。武占涛、盛爱萍表示，2015年6月10日在中介处与陈颀冬、张卫平签订了《上海市房地产买卖合同》，合同签订后发现将陈颀冬的名字写错，故双方于2015年7月15日重新打印并于2015年7月17日签订了《上海市房地产买卖合同》。张卫平表示并无陈颀冬受胁迫的事实，协议已明确约定所有房款由张卫平收取。审理中，武占涛、盛爱萍表示应于过户后7日内支付余款125万元。张卫平表示同意。陈颀冬认为应当过户当天支付余款。以上事实，有《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证、房款收据、催告函、短信往来记录、离婚协议书、协议书、2015年7月17日协议及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。本院认为，武占涛、盛爱萍与陈颀冬、张卫平就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。武占涛、盛爱萍已按合同约定支付房款1,226,000元，陈颀冬、张卫平理应根据合同约定配合办理系争房屋的过户手续，并将房屋交付武占涛、盛爱萍。对于合同余款，陈颀冬、张卫平于2015年2月10日及7月17日协议中均明确约定由张卫平收取，上述两份协议系陈颀冬、张卫平真实意思表示，故余款125万元应由张卫平收取，张卫平同意武占涛、盛爱萍于过户后7日内付清该款项，于法不悖，本院予以准许。陈颀冬表示上述协议系受胁迫签订，未提供证据予以证明，本院难以采信。双方合同约定应于2015年8月1日前办理过户手续，但至今未办理，陈颀冬、张卫平作为出售房屋方，应共同对购买方武占涛、盛爱萍承担逾期过户的违约责任。因合同约定的违约金标准过高，陈颀冬、张卫平亦请求调整，本院根据本案实际情况，酌情将违约金调整为按每月5,000元计算。张卫平与陈颀冬对于违约责任内部如何承担的纠纷，可另行解决，张卫平表示其在本案中不应承担违约责任的意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、一百一十四条的规定，判决如下：一、原告武占涛、盛爱萍与被告陈颀冬、张卫平就上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告陈颀冬、张卫平于本判决生效之日起十日内，将上述房屋产权过户至原告武占涛、盛爱萍名下；三、被告陈颀冬、张卫平于本判决生效之日起十日内，将上述房屋交付原告武占涛、盛爱萍；四、原告武占涛、盛爱萍于上述房屋产权过户至原告武占涛、盛爱萍名下之日起7日内支付被告张卫平余款125万元；五、被告陈颀冬、张卫平于本判决生效之日起十日内，按每月5,000元计算，支付自2015年8月2日起至实际过户之日止的违约金；六、原告武占涛、盛爱萍的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取11,449元，由被告陈颀冬、张卫平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一五年十一月二十四日书记员 刘劭阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。