重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初4991号原告：重庆葆方房地产开发有限公司，注册地重庆市南岸区南坪街道南城大道****，主要办事机构所在地重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路**，统一社会信用代码915001080824498557。法定代表人：刘强，职务总经理。委托代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。被告：慕奇，男，汉族，1974年7月30日生，住重庆市渝中区。委托代理人：张晓，女，汉族，1982年1月7日生，住重庆市南岸区，系被告妻子。原告重庆葆方房地产开发有限公司（以下简称葆方公司）诉被告慕奇商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员阮斐独审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葆方公司的委托代理人胡明，被告慕奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葆方公司诉称，2017年7月3日，原被告就位于重庆市南岸区二塘一支路9号*号楼**号房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》。依据买卖合同条付款方式及期限的约定，该房屋总价款2559562元，付款方式为按揭付款，其中，被告首付房款859562元，向银行申请170万元25年的按揭贷款。依据该合同附件五补充协议约定，被告承诺若非任何原告原因导致银行拒绝批准被告全部或部分贷款申请时，原告需在贷款银行或被告发出书面通知10日内付清房款差额部分，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。另依据补充协议约定，双方同意将该合同第十条变更为：被告如未按本和约定时间付款，应承担逾期付款的违约责任，被告承担逾期付款违约责任如下，被告逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向原告支付该违约金。在办理按揭贷款过程中，因被告征信逾期太多，导致银行按揭贷款无法办理，经原告多次催收，并于2017年10月21日向被告发出书面通知，但被告仍未付清房款差额170万元。现原告诉至本院请求判令被告向原告支付剩余全部房款170万元；被告向原告支付逾期付款违约金，以170万元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年10月31日起计算至付清之日止；本案诉讼费由被告承担。被告慕奇辩称，愿意以现金方式分两次支付原告房款，违约金不愿意承担，若法院认定被告违约，则违约金过高。诉讼费愿意承担。经审理查明，2017年7月3日，原（甲方）、被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CQ-106-01025221）。合同约定，原告将其开发的位于重庆市南岸区二塘一支路9号*号楼**号房屋房屋出售给被告，该房屋建筑面积148.8平方米，套内面积129.31平方米，总价为2559562元；付款方式为按揭贷款，其中乙方首付房款为859562元，向银行申请170万元25年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分，乙方应于签订合同当日付清首付款，并缴清由甲方代收的相关税费，乙方应于签订合同当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料，乙方逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，乙方应承担办理按揭贷款的违约责任，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行。合同第十条约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期在30日内的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日那日向甲方支付违约金，合意继续履行，逾期超过30日后，甲方有权解除合同。双方补充协议第六条第（八）款约定：乙方同意在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本买卖合同生效后60日内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房款，因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部剩余房款，否则应承担逾期付款的违约责任。补充协议第十七条约定：双方应按买卖合同所列电话、地址进、地址进行联络须保证其提供的上述资料的真实可靠和完整，且能有效联系。若有变更，应提前5天以书面形式通知甲方，否则，产生的一切责任，包括但不限于乙方是否收妥相关的通知书，由乙方承担。任何一方为两人以上，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。……若甲方以快递方式通知乙方时，乙方本人应及时予以签收，若乙方无法签收时，同意由乙方同住人员或小区物业工作人员或其指定的其他人员代收。乙方本人拒绝签收，代收人拒绝签收，或乙方不按规定自取，均应视为甲方履行了通知义务且在下列情况均被视为已送达：1、如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送至重庆市以内的地址，于投寄该文件3日后……。如任何一方拒绝签收、联系方式发生变化未按时通知另一方或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则均视为送达。补充协议第二十六条约定：双方同意将买卖合同第十条变更为：乙方如未按本和约定时间付款，应承担逾期付款的违约责任，被告承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向原告支付该违约金。补充协议第三十一条约定：本协议未尽事宜，仍以买卖合同约定为准，本补充协议如与买卖合同的约定不一致，则以本补充协议的约定为准。2017年7月3日，被告向原告出具《承诺书》，载明：“本人慕奇，于2017年6月24日认购保利观塘二期***物业，该房屋坐落为重庆市南岸区二塘一支路9号**号楼***。现承诺向银行提交的所有资料真实有效（包括：重庆市南岸区人民法院结案通知书2016渝01**执1592/1593号），若因个人原因导致银行按揭办不下来，自重庆葆方房地产开发有限公司通知之日起7天内，到重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路4号保利签约中心变更付款方式，完善后续的购房事宜。”合同签订后，被告向原告支付859562元首付款，被告前往银行申请按揭贷款，但由于其个人原因按揭审批未能通过。被告陈述其在银行按揭未通过后主动联系原告，原告称需要开会研究后回复，但原告一直未回复，原告对被告的此项陈述不予认可。2017年10月21日，原告以双方合同上载明的被告地址用EMS快递方式向被告发出《催款函》，该函载明：“现我司接银行通知，由于您征信逾期太多的原因导致银行按揭贷款无法办理，根据贵我双方签订的买卖合同的约定，由于您的原因未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，我司有权要求您以现金或其他方式支付剩余购房款。鉴于此，我司特函告您，请您于本函件发出后10日内付清房款差额，否则，我司将根据买卖合同约定及法律规定追究您的违约责任，直至买卖合同解除，且相应的法律责任您需完全承担，由此造成的一切损失由您自行负责。”被告陈述未收到原告邮寄的该函件。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《催款函》、邮件回单、《承诺书》、结案通知书及当事人陈述等证据在卷为凭，足以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护，原被告之间的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该《重庆市商品房买卖合同》及补充协议合法有效，对双方具有约束力。双方补充协议第六条第（八）款约定“乙方同意在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本买卖合同生效后60日内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房款，因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部剩余房款，否则应承担逾期付款的违约责任。”现被告并未按期办理按揭贷款也未按约一次性支付原告房款，现原告请求被告立即支付剩余全部房款170万元符合双方合同约定，被告也愿意支付该款项，对此本院予以支持。关于原告的违约金请求。原告请求被告以170万元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年10月31日起计算至付清之日止向原告支付逾期付款违约金。按照双方补充协议第六条第（八）款约定，现被告一直未通过银行按揭贷款，其应当在房屋买卖合同生效后63日内即2017年9月3日前一次性支付余款，但被告至今未付，被告已逾期付款，应当依约承担违约金。同时原告也按照合同约定的方式和地址于2017年10月21日向被告邮寄送达《催款函》，被告辩称未收到函件，但原告邮寄函件的方式和地址符合双方约定，本院视为该函件送达被告，因被告已逾期付款，原告要求被告在函件发出后10日内付清房款差额，符合双方的合同约定，故原告请求被告自2017年10月31日起计算违约金本院予以支持。双方补充协议第二十六条约定：“双方同意将买卖合同第十条变更为，乙方如未按本和约定时间付款，应承担逾期付款的违约责任，被告承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向原告支付该违约金”。补充协议第三十一条约定：“本协议未尽事宜，仍以买卖合同约定为准，本补充协议如与买卖合同的约定不一致，则以本补充协议的约定为准”。故原告请求被告以未付款为本金按日万分之五的标准计算违约金符合合同约定，本院亦予以支持。被告抗辩违约金过高，该违约金的计算标准系双方当事人的真实意思表示，符合双方签订合同时的预期，应予尊重，同时被告并未举示证据予以证明，故其辩称理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告慕奇在本判决生效后10日内支付原告重庆葆方房地产开发有限公司房款1700000元；二、被告慕奇在本判决生效后10日内支付原告重庆葆方房地产开发有限公司逾期付款违约金，违约金以1700000元为本金按照每日万分之五的标准，从2017年10月31日起计算至本金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21002元，由被告慕奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 阮 斐人民陪审员 杭 静人民陪审员 王明华二〇一八年十一月二十二日书 记 员 李 莹