杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0106民初4725号原告：王坚平，男，1965年6月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：叶一妙，浙江民禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨利飞，浙江民禾律师事务所律师。被告：龚建欣，女，1963年9月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告：杭州中融控股集团有限公司，住所地杭州市之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑排屋5号，统一社会信用代码913301067429321069。法定代表人：倪召兴。两被告的共同委托诉讼代理人：姚志刚，浙江天册律师事务所律师。原告王坚平诉被告龚建欣、杭州中融控股集团有限公司（以下简称中融控股公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王坚平的委托诉讼代理人叶一妙、被告龚建欣、中融控股公司的共同委托诉讼代理人姚志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与杭州中融房地产开发有限公司（以下简称中融房地产公司）之间的《商品房购销合同》；2.两被告返还购房款190260元；3.两被告赔偿原告因摊位无法正常使用造成的收益损失158786.31元（自2004年6月15日起暂计算至2018年5月10日，此后以190260元为基数，按年利率6%另计至判决确定的履行之日止）；4.两被告赔偿原告损失934540元；5.本案诉讼费、鉴定费由两被告负担。审理过程中，原告变更第四项诉讼请求为：两被告赔偿原告损失366740元。事实与理由：2000年6月17日，原告与中融房地产公司签订《商品房购销合同》一份，约定：中融房地产公司将“杭州中融科技产品市场”的第2幢第2层53号摊位出售给原告，价格为190260元，面积为28.12平方米，土地规划用途为商业。合同签订后，原告依约付清了房款，但中融房地产公司逾期交房，且至今未能办理房屋权属登记手续，导致原告无法使用、出质和融资，合同的目的不能实现。经查，中融房地产公司已于2007年11月29日注销。两被告系中融房地产公司的股东，在知晓中融房地产公司短期内无法为案涉摊位办理房屋权属登记手续的情况下，为逃避该义务，擅自办理中融房地产公司的注销手续，故应当对原告的损失承担赔偿责任。两被告共同辩称，1.原告应于解除权发生之日起一年内行使解除权，现已超过除斥期间，原告的解除权已消灭；2.中融房地产公司根据预售许可证销售案涉房屋，根据出售时的政策，综合用地可以用于商业，后因政策的改变，导致案涉房屋需要签订补充协议后才能办理相应的产权证，故中融房地产公司并不存在过错；3.原告实际支付购房款171657.4元，其主张的退赔数额已超购房款7倍，缺乏事实和法律依据；4.在中融房地产公司交付房屋后，原告与其他业主已将案涉房屋改造成停车场获取经营收益，现原告又主张按民间借贷的利率标准赔偿收益损失，缺乏法律依据；5.即使合同解除，因原告已将案涉房屋参与改造为停车场，改变了建筑物原有功能，无法按合同返还。本院经审理认定事实如下：2000年3月31日，杭州市商品市场建设领导小组批复同意中融房地产公司在本市××路××号开办杭州中融科技产品市场。同年6月16日，中融房地产公司从杭州市房地产管理局领取本市××路××号2号楼及2-3号楼裙房的杭售许字（2000）第0051号商品房预售证，预售证上表明该地块的规划用途性质为写字楼和商贸。2000年6月17日，原告（乙方、买方）与中融房地产公司（甲方、卖方）签订一份《商品房购销合同》，约定：中融房地产公司以出让方式取得位于××路××号地块的土地使用权，地块规划用途为商业，土地使用权年限为50年；中融房地产公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名杭州中融科技产品市场，主体建筑物的性质为市场，属框架结构，建筑层数为三层；原告向中融房地产公司购买二幢二层53号房，建筑面积为24.73平方米，价款为178056元；付款方式为首付款54056元于2000年6月17日前支付，余款124000元由原告向银行办理按揭贷款；中融房地产公司必须在2002年6月30日前将经竣工验收合格，并符合双方在合同中规定的装饰和设备标准的房屋交付原告使用；该商品房由原告在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，如因中融房地产公司的过失造成原告不能在双方实际交接之日起180天内取得房地产权属证书，原告有权提出退房，中融房地产公司须在提出退房要求之日起60日内将原告已付款退还给原告，并按已付款的3%赔偿原告损失。合同签订后，原告依约支付了购房款。但中融房地产公司未按约交房。2004年5月31日，中融房地产公司与原告签订一份《协议书》，约定：原告购买的杭州中融科技产品市场铺位2层53号，单价为7200元/平方米，合同面积为24.73平方米，实测面积为28.12平方米，现面积补款为5004元（由于防火卷帘的影响，中融房地产公司补偿原告一个平方的面积款）；因中融房地产公司逾期交房，中融房地产公司支付原告违约金9153元；对于市场顶棚等装饰标准的违约赔偿，中融房地产公司按实际面积每平方米40元的双倍价格支付违约金，即违约赔偿款为2249.6元。后，中融房地产公司将上述款项支付给原告。2006年1月13日，中融房地产公司向杭州市房产管理局申请对案涉房屋进行初始登记。2007年9月28日，杭州市房产管理局向中融房地产公司出具杭房函【2007】147号《关于杭州中融高科技产品市场产权证办理问题的复函》，载明：2007年6月29日，我局产权管理中心受理了中融城市花园2#、3#楼裙房的初始登记申请。经审查，该项目土地用途（综合）与预售批复用途（商业）不一致。7月17日，我局经研究决定，你公司需与购房人进行沟通后将原《商品房预售合同》中的房屋用途由“商业”变更为“综合”，同时双方签订书面的房屋用途变更协议后，向我局申请办理预售许可变更手续，将原预售批复用途由商业调整为综合。待预售许可变更完毕后，我局将按规定尽快办理中融城市花园2#、3#楼裙房的初始登记。经原告申请，本院委托北京百成首信房地产评估有限公司杭州分公司对案涉商铺在没有权利瑕疵且正常经营的情况下的价值进行评估，2018年8月27日，该公司出具《房地产评估报告》，估价结果为：在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于价值时点的房地产评估价值为55.7万元。另查明，中融房地产公司于2007年11月29日注销，注销时的股东为两被告。再查明，本院在审理（2006）杭西民三初字第707号案件中，曾委托浙江经纬房地产评估有限公司对本案所涉商铺同一楼第一层23号摊位（实测面积47.52平方米）进行估价，在估价时点2006年10月31日估价时点的价格为729600元。上述事实由《商品房购销合同》、《协议书》、《个人住房贷款结清通知单》、《浙江省统一收款收据》、（2016）浙0106民初6418号《民事判决书》、公司基本情况表、《房地产评估报告》、商品房预售许可证、市场名称登记证、商品交接结算清单、房产交易产权登记申请受理单、杭州市房产管理局出具的《关于杭州中融高科技产品市场产权证办理问题的复函》及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告与中融房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，由于中融房地产公司取得的案涉商铺的土地用途为综合，与预售批复用途为商业不一致，导致原告无法办理房屋所有权登记，故原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。虽两被告辩称，原告的解除权已因超过除斥期间而消灭，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，关于解除权行使期限的规定适用前提是合同尚有继续履行的可能，权利人可在行使解除权和要求继续履行之间做出选择的情况下。而本案中，中融房地产公司在现有情况下已无法为原告办理相应的房屋权属登记，无法继续履行合同，故该条款不适用本案，本院对两被告的上述意见不予采信。合同解除后，双方依据该合同取得的财产应予返还，即原告应将案涉商铺返还给中融房地产公司，中融房地产公司应将购房款返还给原告。对于应返还的购房款。两被告辩称，原告支付的总购房款183060元应扣除中融房地产公司逾期交房支付的违约金9153元及顶棚等装饰的违约赔偿2249.6元，实际付款171657.4元。对此，本院认为，逾期交房违约金系合同履行过程中因逾期交房而应赔偿给原告的损失，不应抵扣购房款；对于顶棚等装饰违约赔偿款2249.6元，考虑到合同解除之后，原告亦应将案涉商铺返还给中融公司，故该款应抵扣购房款。因此，中融房地产公司应返还的购房款为180810.4元。关于损失赔偿。根据前述，原告有权要求中融房地产公司赔偿损失。虽然原告主张其直至起诉前才知晓案涉房屋无法按约办理产权登记，但根据合同约定，案涉房屋由原告在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，故自2004年交房起，原告理应积极向相关部门申请办理案涉房屋权属登记手续，从而及早知晓因案涉土地用途与预售批复用途不一致，导致案涉房屋无法根据《商品房购销合同》的约定办理产权登记的事实。由于原告怠于履行合同约定，致使其直至本案起诉前才知晓案涉房屋因中融房地产公司的过失而无法按约办理产权登记，进而起诉主张解除权，故原告对其自身损失的扩大存有过错。参考北京百成首信房地产评估有限公司杭州分公司对案涉商铺作出的估价、本案所涉商铺同一楼第一层23号摊位于估价时点2006年10月31日的估价，结合双方的过错、预期利益等因素，考虑到原告主张的第三、第四项诉讼请求均系对中融房地产公司违约行为所造成损失的赔偿请求，本院一并酌定中融房地产公司赔偿原告损失共计25万元。关于两被告的责任。中融房地产公司已注销，两被告系该公司股东，现无证据证明两被告系经依法清算办理该公司的注销手续，且两被告明知案涉商铺依现状无法办理权属证书后，仍注销中融房地产公司，亦未将公司注销情况书面告知原告，其逃避债务的故意明显，故两被告应当对案涉中融房地产公司应负债务承担清偿责任。又因中融房地产公司已注销，中融房地产公司相关权益应由两被告享有，故原告应将案涉商铺返还给两被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、王坚平与杭州中融房地产开发有限公司于2000年6月17日签订的《商品房购销合同》于本判决生效之日解除；二、龚建欣、杭州中融控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还王坚平购房款180810.4元，并赔偿损失250000元；三、王坚平于本判决生效之日起十日内将《商品房购销合同》项下第二幢二层53号建筑面积24.73平方米（经双方认定实测面积为28.12平方米）商铺一间返还龚建欣、杭州中融控股集团有限公司；四、驳回王坚平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5479元、鉴定费1950元，合计7429元，由王坚平负担1598元，龚建欣、杭州中融控股集团有限公司负担5831元。王坚平于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；龚建欣、杭州中融控股集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  陈如敢二〇一八年十一月十九日书记员  华 锦