广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0203民初1775号原告（反诉被告）：韶关市金福园置业有限公司，住所地：韶关市武江区沿江路68号金凤翔棕榈湾小区金岭楼-1层28号商铺。法定代表人：郑捷义，该公司经理。委托诉讼代理人：程晖，广东金韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东金韶律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘晓红，女，1971年8月15日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：肖懿，广东三昶律师事务所律师。原告韶关市金福园置业有限公司诉被告刘晓红租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日受理，诉讼期间被告刘晓红对原告韶关市金福园置业有限公司提起反诉，本院经审查予以准许，并依法适用简易程序由审判员凌永芳于2018年10月15日对本诉与反诉合并公开开庭审理，原告（反诉被告）韶关市金福园置业有限公司的委托诉讼代理人陈玉婷，被告（反诉原告）刘晓红的委托诉讼代理人肖懿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市金福园置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《铺位租赁合同》、被告立即迁出韶关市沙洲尾*******************B区********1、2号***铺面；2、判令被告向原告支付2017年9月1日至2018年2月1日租金差额3168元；3、判决被告向原告支付2018年3月1日至2018年7月31日租金55465元；4、判令被告向原告支付滞纳金67889.16元（暂计至2018年7月31日，2018年7月31日后的滞纳金按《铺位租赁合同》约定计算至租金付清之日止)；5、判令被告支付税金3178.56元（2018年1月1日至2018年7月31日）；6、判令被告支付水费5840.77元；7、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年9月1日签订《铺位租赁合同》一份，约定：原告将韶关市沙洲尾*******************B区********1、2号***铺面（以下简称“案涉商铺”）出租给被告作商业经营酒楼之用，承租期2010年9月1日至2020年8月31日，租金9583元，租金从满三年后起每两年在上一年租金基础上递增5%，若乙方拖欠租金，每日加收2%的滞纳金，被告连续拖欠原告两个月租金，原告有权收回商铺。双方同时约定《金泽园前期物业管理服务协议》、《金泽园商铺管理规定》、《金泽园临时业主公约》作为合同附件，与《铺位租赁合同》具有同等法律效力。按照《铺位租赁合同》约定，2017年9月1日开始，租金递增至11093元/月，但是被告在2017年9月至2018年2月，仍是按上一年度租金金额10565元/月支付，该部分差额为3168元。且从2018年3月起，被告开始拖欠支付租金至今。其应承担的税费也只交到2017年12月，之后的税费未曾向原告支付。另外按照合同约定，原告应自行承担经营期间产生的水电费，但原告至今仍拖欠水费6697.47元。综上所述，被告长期拖欠租金、税费、水费等，其行为已经违反了《铺位租赁合同》约定条款，原告特提起本次诉讼，请求法院在查明事实基础上，依法作出判决，支持原告诉讼请求。被告刘晓红辩称：一、被告不同意解除合同，原告应当补回被告停业期间的租赁时间。被告与原告在2010年9月1日签订《铺位租赁合同》，合同履行期限至到2020年8月31日。合同签订后，被告就对所租赁的房屋进行装修。在使用两年后，发现天花板有霉变的情况，被告又对租赁的房屋进行重新装修。使用没有多久，天花板又开始发霉，不得已，被告对租赁的房屋进行第三次装修，在第三次装修过程中，装修师傅告知我们天花板霉变是因为楼板大面积开裂致使水从裂缝渗漏入屋，只装修室内是无法改变天花板霉变的情况的。被告这时才知道原告租赁给我们的房屋存在缺陷，需要原告对二层楼顶的渗漏进行维修。被告就一直找原告的物业部门要求维修房屋，但是，物业对被告的要求一直不理不睬。2016年4月被告租赁的房屋的天花板霉变情况严重，被告担心天花板坠落产生伤人的严重后果就暂停了营业，要求原告对出租的房屋进行维修。但是，原告还是一直不予维修。由于原告一直不维修二楼楼顶漏水的事项，致使被告从2016年4月停业后一直不能恢复餐厅的经营。因原告交付被告经营的房屋不具备经营使用的条件，致使被告两年多时间无法经营，被告因房屋漏水缺陷不能经营的时间，原告应补此停业时间给被告进行经营。二、原告要求被告支付租金差额的理由不成立。被告在2016年4月就因为租赁的房屋楼板渗漏水严重无法经营而停业。被告一直要求原告维修及补偿被告的损失，但原告一直不予维修，被告在停业期间一直交租金至2018年2月，被告明知原告无法经营，故而没有主张上涨租金。三、原告要求被告支付2018年3月至2018年7月的租金没有事实依据。从2016年4月被告就向原告提出对所出租的房屋楼顶漏水的情况进行维修，以防止天花板因房屋漏水坍塌发生人身损害的严重后果，由于原告长达两年的时间都不对存在安全隐患的出租房屋进行维修，致使被告经营的餐厅长期处于停业状态。被告从2016年4月开始停业，但被告交租金到2018年2月，因原告一直不予维修出租的房屋，被告一直交涉没有结果的情况下，才于2018年3月拒交租金。被告拒交租金的目的是希望原告对出租房屋楼顶漏水的情况进行维修，用被告没有营业已经缴纳的租金进行折抵。四、原告主张的滞纳金没有法律依据，且被告不存在应支付滞纳金的情况。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，滞纳金的收取条件及收取金额应当符合法律的规定，原告无设定收取滞纳金的权力。因原告用于出租的房屋存在严重缺陷，致使被告无法正常使用租赁的房屋而停止营业。租赁房屋无法使用的责任在原告，原告应当赔偿被告的经营损失。五、原告要求被告支付税金没有法律依据。原告要求被告支付3178.56元的税金，但被告认为原告没有收取被告税金的权利，原告在诉状中也没有明确这项税金的税种，被告需要支付的是什么税金，因此，被告无需支付此项税金。六、原告要求被告支付5840.77元的水费没有事实依据。被告在停业时的2016年8月，租赁的房屋又发生了内置在墙壁内的水管爆破的情况，造成被告租赁的二楼房屋被淹，餐馆里的桌椅、餐柜被水泡坏。为切断墙内水管的水流，被告在原告物业人员的指引下，找到整个餐厅的水阀总闸，并将此总水阀关闭，被告经营的餐厅因水管总水阀关闭而没有再使用一滴水，被告没有营业，没有使用自来水，不存在支付水费的事实。原告的用于出租的房子存在漏水的情况，致使被告不能正常使用房屋，被告不能经营的损失应由原告承担，请法院对原告的诉讼请求依法予以驳回。反诉原告刘晓红向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告赔偿反诉人的租金损失（2016年6月至2018年2月）211300元,税金9135.20元；2、要求反诉被告赔偿反诉原告装修损失122552元；3、要求反诉被告赔偿反诉原告餐馆桌椅、沙发等用品损失50000元；4、要求反诉被告赔偿反诉原告停业期间电费损失5727.73元；5、本案件的所有诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告在2010年9月与反诉被告签订《铺位租赁合同》，反诉原告每使用一段时间，房屋的天花板就霉变下沉。反诉原告对所租赁的房屋多次进行重新装修，在进行第三次装修时，才知道是反诉被告的房屋楼顶严重渗漏造成的。从2016年开始，反诉原告多次要求反诉被告对房屋进行修缮，但是反诉被告一直置之不理。2016年4月，反诉原告发现租赁房屋的天花板又严重霉变，担心会对食客的人身安全造成危害，就暂时停止了营业，要求反诉被告对出租的房屋进行维修。但是，反诉被告还是一直不予维修。由于反诉被告一直不维修二楼楼顶漏水的事项，致使反诉原告从2016年4月停业后一直不能恢复餐厅的经营。反诉原告停止营业后，还一直向反诉被告缴纳租金及税金，反诉原告的租金及税金交到2018年2月，由于反诉被告还是不对反诉原告租赁的房屋进行维修，反诉原告就停止向反诉被告交付租金了。反诉原告因租赁的房屋不能正常使用，造成反诉原告停业期间的租金损失211300元，缴纳租赁物租赁税金9135.20元（此税金不应该由反诉原告缴纳，反诉被告收取的此项税金应返还反诉原告。反诉原告对租赁的房屋进行了装修，却因反诉被告的房屋不能使用造成装修的损失，此项损失为122552元。反诉原告停业后，为维持餐馆的基本设备，花费电费5727.73元。反诉原告在停业期间，由于反诉被告的房屋内置水管破裂，造成餐馆被水浸泡，餐馆的桌椅、沙发等设施物品因水浸泡霉烂不能使用，这些餐馆物品折旧后价值为50000元，此物品是反诉被告的水管设施的水泄露造成，应由反诉被告对反诉原告进行赔偿。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请法院依据事实和法律支持反诉原告的诉求。反诉被告韶关市金福园置业有限公司辩称：一、反诉原告提的证据不能证明是由于自身经营问题还是其他原因导致的停产停业，基于其停业情况而由我方承担租金损失和税金损失没有事实、合同和法律的依据。二、反诉原告并未对其装修的费用进行举证，并没有对其他用品的损失进行举证，是由于其经营不善导致的停业，产生的损失不应由我方承担。本院经审理认定事实如下：2010年9月1日，原告韶关市金福园置业有限公司与被告刘晓红签订《铺位租赁合同》，约定“一、甲方（原告韶关市金福园置业有限公司）将韶关市武江区沙洲尾*******************B区********1、2号***铺面给乙方作商业经营（酒楼）之用；二、乙方必须办理承租铺位的工商营业执照、税务登记及一切所需牌照，并依时向有关部门缴纳工商管理费、税务、水电费、环保设施、消防、卫生、物业管理费等费用；三、……每月租金人民币9583元（租金不含税），租金从满三年后起每两年在上一个租金的基础上递增5%，即第一年至第三年每月9583元，第四年和第五年每月10062元。租金按月计算，乙方须在每月十日前向甲方支付当月费用，如有拖欠，每日加收2%的滞纳金。甲方配合乙方到供电部门报装用电，费用及电费由乙方自行到供电部门缴交。乙方每月使用的水费由甲方按市政价格代收缴，交有关部门；四、乙方承租期为10年，即从2010年9月1日起至2020年8月31日止。……十、乙方不得私自将商铺转租他人，原租赁合同中的转租合同到期即止；十一、违约责任……3、乙方由于经营期间出现经营不善或连续拖欠甲方贰个月租金，无法履行合同条款时，除同意甲方收回商铺外，乙方同意将自己购置铺面内的经营设施设备和实物作租金抵押处理……合同后还备注本合同由原来盘成初（风生水起酒楼）转让，原由风生水起租出的2号铺及第2楼梯通道事宜，乙方承诺由乙方继续履行合同。至合约期满结束，不得再转租。”2017年9月，被告按10565元的标准交纳租金给原告至2018年2月，之后被告未向原告交纳租金，以及拖欠原告代缴的水费，原告遂起诉至本院要求解除与被告的租赁合同。另查明：被告使用韶关市武江区沙洲尾*******************B区二层铺面做餐饮，原店名为绿珍肥牛火锅城，被告陈述期间因原告出租的二层铺面房屋天花板存在缺陷，发生霉变，导致被告先后三次装修，最后于2016年4月被迫一直停业至今。原告对此不予认可，认为房屋天花板不存在质量问题，且被告并未停业。原告曾于2015年7月20日免除了被告一个月的租金10062元冲抵被告漏水维修费用。再查明：韶关市武江区沙洲尾*******************B区商铺于2003年11月6日竣工验收，工程质量核定为优良。在本院受理的（2016）粤0203民初714号唐胜林、李义珠、朱玲玲、唐尹希诉武江区楚湘阁湘菜馆、陈桂香生命权纠纷一案中，武江区楚湘阁湘菜馆的营业地址是韶关市武江区******A区********1、2号***商铺，该案中法院查明事实认定武江区楚湘阁湘菜馆的实际经营者为刘晓红与陈小英，2016年6月20日我院作出一审判决，并判决：一、武江区楚湘阁湘菜馆（经营者陈小英、刘晓红）应支付赔偿款136291.26元给唐胜林、李义珠、朱玲玲、唐尹希。二、陈桂香应支付赔偿款336582.52元给唐胜林、李义珠、朱玲玲、唐尹希。该案一审判决后陈小英对判决不服，向韶关市中级人民法院提起上诉。在韶关市中级人民法院二审期间，刘晓红提出答辩意见：“一审法院认定刘晓红为实际经营者证据不足，刘晓红2010年9月1日与韶关市金福园置业有限公司签订铺位租赁合同，租赁期限为十年，签订合同后，登记字号绿珍肥牛火锅城进行经营，2013年底经营不善停业，2015年4月29日与朱淑珍签订《合作经营合约》，将门店转给朱淑珍，刘晓红不参与经营，朱淑珍每月向刘晓红交纳18000元。朱淑珍以陈小英的名义登记武江湘菜馆经营，刘晓红未参与经营，双方签订的《合作经营合约》实际上属于转租合同。一审程序严重违法，原审法院判决刘晓红承担民事责任，但没有将诉讼材料送达给刘晓红，未通知刘晓红开庭，剥夺刘晓红的诉讼权利。一审判决遗漏诉讼主体，本案实际经营者是朱淑珍与陈小英，本案未将朱淑珍列为诉讼当事人。”刘晓红在二审期间并向韶关市中级人民法院提交了《铺位租赁合同》拟证实其与韶关市金福园置业有限公司签订租赁合同的事实，提交《合作经营合约》拟证实刘晓红将商铺转租给朱淑珍的事实，韶关市中级人民法院对上述证据的真实性予以确认。本院认为：本案原告与被告刘晓红双方自愿签订了书面的《铺位租赁合同》，合同内容系双方当事人的真实意思表示，租赁合同依法成立并生效，受法律保护，合同各方当事人均应按照合同的约定行使权利、全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人让渡租赁物的使用权以取得租金，承租人支付租金以获得租赁物的使用权。租赁合同关系中，承租人的主要合同义务即是交纳租金，本案中原、被告虽未明确约定不缴纳租金，出租方可解除合同，但交纳租金系承租人的主要合同义务，不交纳租金将使租赁合同的目的无法实现。本案中原、被告于合同中明确约定租金每月10日前交纳当月费用，现被告自2018年3月起未向原告交纳租金，已严重违反了合同的约定，不履行合同的主要义务，在原告起诉后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，原告作为出租人可以解除合同。租赁合同解除后，被告应迁出租赁物即韶关市沙洲尾*******************B区********1、2号***铺面。关于租金问题，被告仍应向原告交纳2018年3月1日至2018年7月31日的租金共计55465元（11093元/月×5个月）。关于租金差额，根据双方合同的约定，租金从满三年后每两年递增5%，至2017年9月1日租金应为每月11093元，但被告仍按每月10565元交纳，应将差额共3168元[(11093元-10565元)×6个月]支付给原告。至于租金的滞纳金问题，原、被告合同中明确约定，如拖欠租金，每日加收2%的滞纳金，这里“滞纳金”应是双方对不交纳或迟延交纳租金的违约责任的约定。现被告迟延交纳租金，原告要求被告支付滞纳金有事实和法律依据，本院予以支持。但该滞纳金标准过高，本院酌情予以调整，本院确定滞纳金的标准按每月2%计算。即本案的滞纳金从2018年3月11日起以实欠租金按每月2%计算至被告付清租金之日止。对于原告诉请的水费问题，原、被告租赁合同中约定了水费由出租人代收代缴，原告向本院提交了其向自来水公司交纳水费的凭证，但被告认为其已经停业未用水，对水费不予认可，经法庭多次询问，原告也未能向本院作出明确说明其交纳水费发票中对应被告商铺实际用水的项目和数额，原告自行记录的数据不足以证明与被告的关联性，其现以此要求被告支付水费依据不足，本院不予支持。至于原告诉请的税费，原告庭审中认可该费用尚未发生，尚不明确。且原告陈述该税费系因租金收入产生的，原、被告对租金收入产生的有关税费并未约定由被告负担，原告主张双方签订的租赁合同第二条约定了税费的负担，但合同第二条中的“税务”所指的应是被告经营酒楼产生的营业税或增值税等，并非指原告因租金收入产生的税。在双方无明确约定的情况下，原告作为租金收入的受益者，理应承担由此产生的相关税费，故对原告要求被告支付税费3178.56元的诉讼请求不予支持。同理，本院对反诉原告（被告）要求反诉被告返还2016年4月至2017年12月的税费共计9591.96元（456.76元/月×21个月）的诉讼请求予以支持。至于反诉原告主张因被告提供的房屋天花板楼板存在质量问题导致其停业造成损失，首先，本案中涉案租赁物韶关市沙洲尾*******************B区商铺经过了竣工验收，在无相反证据的情况下应认定涉案商铺不存在建筑质量问题。而反诉原告并未提交充分的证据证明其主张的在2016年4月停业时房屋天花板楼板存在质量问题的证据，原告现提交的图片仅能反映涉案房屋现在的状况，无法证实反诉原告主张停业时房屋的状况。退一步讲即使房屋存在一些问题，是否严重到足以导致其无法经营、停业的程度反诉原告也未提交任何证据予以证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”反诉原告应承担举证不能的不利法律后果。且反诉原告陈述2016年4月其经营的绿珍肥牛火锅城因房屋质量问题也与事实不符，根据其在（2016）粤0203民初714号案上诉的辩称中，其自认经营的绿珍肥牛火锅城2013年底经营不善停业，其后其将房屋转租给了案外人经营，如若房屋存在质量问题不能用于经营，其又如何能转租。且在该案中法院认定其与案外人2016年共同经营另一餐馆。因此反诉原告的陈述不属实，本院不予采信。再者如若房屋确实存在质量问题导致其在2016年4月就已经停业，反诉原告在其后的将近两年多的时间都未向法院主张其权利，且仍然交纳租金，这明显不符合常理。综上，本院对反诉原告关于因反诉被告出租房屋存在质量问题导致其无法经营的主张不予采纳，进而对反诉原告主张的包括租金、装修损失、餐椅、沙发等用品损失、电费损失等均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告韶关市金福园置业有限公司与被告刘晓红于2010年9月1日签订的《铺位租赁合同》。被告刘晓红应于本判决发生法律效力之日起三十日内迁出韶关市武江区沙洲尾*******************B区********1、2号***铺面；二、被告刘晓红应支付2018年3月1日至2018年7月31日的租金共55465元及滞纳金（滞纳金的计算：自2018年3月11日起以实欠租金按每月2%计算至被告付清租金之日止）给原告韶关市金福园置业有限公司；三、被告刘晓红应支付2017年9月至2018年2月的租金差额共3168元给原告韶关市金福园置业有限公司；四、驳回原告韶关市金福园置业有限公司的其他诉讼请求；五、反诉被告韶关市金福园置业有限公司应返还2016年4月至2017年12月的税费共9591.96元给反诉原告刘晓红；六、驳回反诉原告刘晓红的其他诉讼请求。上述本院确定的款项限义务人于本判决确定的履行之日起十日内支付完毕。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3010.82元，减半收取1505.41元，由原告韶关市金福园置业有限公司负担835元，被告刘晓红负担670.41元。反诉案件受理费3640.36元，由反诉原告刘晓红3615.36元，反诉被告韶关市金福园置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  凌永芳二〇一八年十一月八日书记员  曾祥杰