浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0784民初5648号 原告：上海上房物业服务股份有限公司，住所地：上海市南苏州路255号。 法定代表人：周超。 委托代理人：林谷冲，浙江川丰律师事务所律师。 被告：超杰集团有限公司，住所地：浙江省永康市西城西塔三路33号内第二幢。 法定代表人：卢静波。 委托代理人：**安，浙江雷欧律师事务所律师。 原告上海上房物业服务股份有限公司（以下简称“上房物业公司”）为与被告超杰集团有限公司（以下简称“超杰公司”）物业服务合同纠纷一案，2018年7月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告上房物业公司的委托诉讼代理人林谷冲，被告超杰公司的委托代理人**安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上房物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2017年物业服务费110264.6元、机动车场地维护费4320元、滞纳金3307.94元（滞纳金已从2018年1月1日计算至2018年5月30日，之后的滞纳金未缴纳部分的按年利率6%的标准计算至法院确认给付之日止）；2、判令被告支付为实现债权而支付的律师代理费1000元。在诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告立即支付金石大厦第11楼2017年的物业服务费55132.31元、机动车场地维护费4320元、滞纳金1486.31元（滞纳金按年利率6%已从2018年1月1日起计算至2018年5月30日，之后的滞纳金以未缴纳部分为基数按年利率6%计算至法院确定给付之日止）。事实和理由：2009年8月被告与原告永康市总部中心开发建设有限公司（以下简称“总部中心”）签订了《集资联建协议书》，同意由总部中心签订了《物业服务合同》。2017年1月1日又签订一份物业合同，合同约定：总部中心委托原告为永康总部中心二期总部大楼提供物业管理服务，服务费按建筑面积向业主收取（办公楼2.5元/月·平方米，机动车场地维护费60元/月·个，按季度缴纳）。逾期交费可按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告依约提供了物业服务。原告为金石大厦10、11楼的业主，至今未缴纳2017年1月1日至2017年12月31日期间的各项物业服务费用。原告书面催收后无果。 被告超杰公司答辩称：被告是金石大厦十楼、十一楼业主属实，2017年1月1日止2017年12月31日物业费尚未缴纳属实，但十楼的房产于2017年6月底因司法拍卖就已经腾空不再使用。2017年12月初，经司法拍卖被第三人买走，2017年7月1日开始的物业服务费应由买受人支付。2017年6月底是经武义法院经手拍卖。金石大厦十一楼是用于出租，在租赁合同明确约定物业费由承租人承担的事实，被告之前一直以为该物业费已经由承租人缴纳，在收到起诉状后被告联系承租方，原告起诉的十一楼的物业费应由被告向承租方催讨后向原告缴纳。 原告上房物业公司为证明其主张成立，向本院提交如下证据： 1、被告超杰集团有限公司工商登记情况表一份，用以证明本案被告的主体适格。 2、集资联建协议书一份，用以证明总部大楼的物业管理统一由总部中心委托专业公司管理，管理费用由集资联建企业分摊支付的事实。 3、永康总部中心二期总部大楼物业服务合同、补充协议各一份，用以证明2017年1月1日，双方就有关物业费用支付、违约责任等内容作了相关约定的事实。 4、地下车位确认通知书一份，用以证明被告有二十一个车位的事实。 5、付款通知书二份，用以证明原告方向被告方发出要求立即缴纳2017年十楼、十一楼物业费的催收的事实。 6、不动产信息查询记录一份，用以证明本案金石大厦的十楼、十一楼均登记于被告方名下。 7、委托合同、律师费发票各一份，用以证明原告为实现本案债权支付律师代理费1000元的事实。 被告超杰公司的质证意见：对证据1没有异议；对证据2没有异议；对证据3没有异议，但当时业主交的审2.5元每平方的，2017年1月1日按照3.85元每平方缴纳物业费的情况，原告方没有通知业主，2014年12月份的时候签订的服务合同约定物业费办公楼2.5元/平方米；对证据4没有异议；对证据5，被告方没有收到；对证据6、7没有异议。 被告超杰公司为证明其主张成立，向本院提交如下证据： 一、办公楼租赁合同复印件一份，用以证明2016年8月1日，被告与张婷舞蹈华夏口才中心签订金石大厦11楼房屋租赁合同，约定物业费均由承租方缴纳的事实。 原告上房物业公司的质证意见：对该证据复印件的真实性有异议，因其是复印件，即使提交原件也与待证事实需要确认。即使合同属实，也与本案无关。 二、2017年12月8日10时至2017年12月9日10时的拍卖网信息一份，用以证明金石大厦9楼已于2017年12月9日被武义县人民法院司法拍卖的事实。 原告上房物业公司的质证意见：对真实性没有异议；对证明目的有异议，即使确定拍卖时间，物业费计算至过户时间，在过户之间应由被告承担。另拍卖公告中拍品介绍的十楼面积与原告方陈述一致。 对原、被告双方提供的证据本院认定如下：对原告提供的证据1、2、3、4、6、7经被告质证后，对证据没有异议，原告提供的证据能证明相应的待证事实，本院予以认定。对原告提供的证据5原告未能提交被告已经收到该通知书的证据，故对该证据本院不予认定。对被告提供的证据一，系租赁合同复印件，原告对该证据的真实性有异议，即使该证据的真实性得到确认，但该证据仅能证明被告将金石大厦第十一楼租赁给他人的事实，原告仍有权要求被告支付物业费，故该证据与本案无关，本院不予认定。对被告提供的证据二，经原告质证后对证据的真实性无异议，且能证明相应的待证事实，本院予以认定。 经审理，本院认定事实如下：被告超杰公司系浙江省永康市总部中心金石大厦11楼的业主，不动产建筑面积分别为1193.34平方米，拥有地下车位21个。2009年8月18日，被告与总部中心签订《总部中心二期总部大楼集资联建协议书》，约定总部中心金石大厦由总部中心牵头被告等入驻企业共同集资联建；总部大楼的物业管理统一由总部中心建立或委托专业公司进行管理，管理费由各集资联建企业分摊支付。2014年12月25日，总部中心与原告签订了《物业服务合同》，合同约定：原告为金石大厦提供物业服务，合同期限为2015年1月1日至2016年12月31日；办公楼的物业服务费按2.5元/月·平方米计算，预收运行能耗费按1.5元/月·平方米计算，地下机动车位场地维护费按60元/月·个计算；物业服务费用、地下机动车位场地维护费按季交纳，业主应该在每季度第一个月25日前履行当季交纳义务；逾期交纳的，原告按每日千分之三的标准向业主收取滞纳金，逾期一个月以上的，原告有权向双方所在的人民法院提出法律诉讼或采取其他追讨措施，原告由此产生的实现债权的费用（包括律师费）由被告承担。2016年1月5日，原告与总部中心就2014年12月25日双方签订的《物业服务合同》达成补充协议，约定自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费用，办公楼按3.85元/月·建筑平方米收取（含运行能耗费），地下机动车位场地维护费60元/月·个。 2017年原告与总部中心与原告签订了《物业服务合同》，合同约定：原告为金石大厦提供物业服务，合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日；办公楼按3.85元/月·建筑平方米收取（含运行能耗费），地下机动车位场地维护费60元/月·个；业主应当履行物业服务费用的缴纳义务，按季缴纳，业主应在每季度第一个月25日前履行当季缴纳义务；逾期交纳的，原告有权向业主按每日千分之三的标准收取滞纳金，逾期一个月以上的，原告有权向双方所在的人民法院提出法律诉讼或采取其他追讨措施，原告由此产生的法律诉讼成本，均由被告承担。 合同签订后，原告依约提供了物业服务。2017年1月1日止2017年12月31日十一楼的物业费55132.31元、机动车场地维护费4320元，合计59452.31元未有缴纳。原告为实现本案债权委托浙江川丰律师事务所代理诉讼支出律师代理费1000元。 本院认为，被告超杰公司作为浙江省永康市总部中心金石大厦11楼的业主，现原告已按约提供了物业服务，其理应按约交纳物业服务费用，并按约承担相应的违约责任。原告要求被告支付尚欠的2017年物业费55132.31元、机动车场地维护费4320元的诉请合法有据，本院予以支持。关于违约金，《物业服务合同》中约定：物业服务费用、地下机动车位场地维护费按季交纳，业主应该在每季度第一个月25日前履行当季交纳义务；逾期交纳的，原告按每日千分之三的标准向业主收取滞纳金，故原告有权要求被告从每季度第一个月26日起分别支付当季未交纳的物业服务费用、地下机动车位场地维护费的违约金，现原告自愿主张从2018年1月1日起计收2017年度尚欠的物业服务费用、地下机动车位场地维护费的违约金，系对其自身权利的处分，本院予以确认。双方约定的违约金过高，现原告自愿调整为按年利率6%计算，符合法律规定，本院予以支持。双方约定原告实现债权的费用由被告承担，原告因本案诉讼支出了律师代理费1000元，该费用的收取符合律师服务收费标准，本院予以支持。综上，原告变更后的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告超杰集团有限公司支付原告上海上房物业服务股份有限公司11楼2017年的物业费55132.31元、机动车场地维护费4320元，合计59452.31元，并支付违约金（违约金从2018年1月1日起以59452.31元为基数按年利率6%计算至法院判决确定付款之日止）； 二、由被告超杰集团有限公司支付原告上海上房物业服务股份有限公司律师代理费1000元。 上述第一、二款项限本判决生效后十日内履行完毕。 如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费676元（已减半收取），由被告超杰集团有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  舒 宁 二〇一八年十一月七日 代书记员  蒋华莹