广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初14234号 原告：朱泽楷，男，汉族，1980年10月24日出生，住广西南宁市江**。 原告：李爱华，女，汉族，1988年9月10日出生，住广西崇左市江州区。 两原告共同委托诉讼代理人：杨势芳，广西共恒律师事务所律师。 被告：广西霖峰房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**财富国际广场**办公楼******房。 法定代表人：佘国斌，经理。 委托诉讼代理人：卢乃瑞，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范茂泉，广西邦泰律师事务所实习律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年11月21日 开庭时间：2018年10月11日 当事人到庭情况： 原告方：共同委托诉讼代理人杨势芳到庭 被告方：委托诉讼代理人卢乃瑞到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金43992元（以购房总价1176278元为基数，每日按万分之贰计算，自逾期交房之日2017.4.30起计算至竣工验收备案日2017年11月4日）；二、本案的诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、涉案房屋所在的建筑单体已通过五方验收，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》，被告交付的房屋符合合同约定的交付条件；二、被告不存在逾期交房的违约行为。被告据实延期交房事由应从签订合同之日起计算。被告因停电、政府部门通知停工（含中高考、两会一节）、设计变更、中雨以上天气等合同约定的特殊原因导致工期延长，被告可据实顺延71天交房。其中，因停电可顺延交付4天，因政府通知停工、放假可顺延交付17天，因中雨以上天气可顺延交付31天，因设计变更可顺延交付19天。三、如被告需向原告支付逾期交房违约金，则被告认为，原告主张的逾期交房违约金过分高于其实际损失，请法院予以调减。 事实认定 2016年4月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01794358）（以下简称“合同”），约定原告向被告购买位于南宁市青秀区佛子岭路28号霖峰壹號3号楼2单元二十一层×××号房，建筑面积为139.69平方米，房屋总价款1176278元。合同第九条约定，出卖人应在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府通知停工（如中国-东盟博览会、中考、高考等）、禁止车辆进出该商品房施工场地等影响工期的行为、或气象部门记录降雨量达到中雨以上而影响工期的；4、非因出卖人原因一周内累计停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；5、出现经批准的规划变更及设计变更等，导致工期延长的；……。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。 上述合同签订后，原告按照合同约定向被告付清全部购房款1176278元。2017年10月25日，被告发出《霖峰壹號房屋交（接）房通知书》，通知原告于2017年11月4日办理交房手续。2017年11月4日，原、被告办理交房手续。 2017年11月21日，原告以被告交付的房屋不符合合同约定条件，构成违约为由诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。 在诉讼过程中，被告辩称合同约定的逾期交房违约金的计算标准过分高于原告的实际损失，提交广西华正房地产土地评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告》（编号：广华正房（估）字第××号），并要求按评估租金调低违约金。该《房地产估价报告》的估价结果为：此次评估的以为买受人实际损失提供参考依据为目的而涉及位于南宁市青秀区佛子岭路28号霖峰壹号同地段同类型建筑面积分别为88.14㎡、128.03㎡、139.63㎡、166.52㎡共4套户型住宅的房屋月租金，在符合价值类型和满足本估价报告假设与限制条件下，在价值时点2016年11月18日时估价结果如下：建筑面积为88.14平方米的房屋月租金为3500元，建筑面积为128.04平方米的房屋月租金为3800元，建筑面积为139.64平方米的房屋月租金为4000元，建筑面积为166.52平方米的房屋月租金为4500元。在诉讼过程中，原告对该报告的真实性、合法性、关联性均不予认可。 另查明：涉案商品房所在的霖峰壹號3、5号楼于2016年3月17日取得南房预字（2016）第040号《商品房预售许可证》，于2017年9月1日经消防验收合格，于2017年11月3日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。 再查明：2016年9月2日，经建设、监理、施工单位确认的《工程联系单》、《签证单》载明：霖峰壹號1#、2#地块，现受佛子岭路一带供电影响，（8月）24日和25日已连续两天分别停电从早上8点到下午18点多，8月28日停电从早上8点到下午23点多，导致工地作业无法进行，应给予工期顺延3天。被告提供的《监理日志》载明：2016年8月24日，工程进度描述：停电停工。2016年8月25日，工程进度描述：停电停工。2016年8月28日，工程进度描述：停电停工。 2017年2月10日，广西壮族自治区人民政府办公厅作出《关于2017年“壮族三月三”放假的通知》，通知“壮族三月三”节日期间，本自治区内全体公民放假2天。被告提供的《监理日志》载明：2017年3月30日，工程进度描述：3#楼卫生间清理垃圾、6#楼公共部分精装施工等。2017年3月31日，工程进度描述：3#楼楼梯间排风口打凿处理等。 2016年5月31日，南宁市人民政府下发《关于2016年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14：30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业和产生40分贝以上环境噪声的其它行为。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14：30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业和产生40分贝以上环境噪声的其它行为。被告提供的《监理日志》载明：2016年6月7日，工程进度描述：3#楼13-14层内抹灰等。2016年6月8日，工程进度描述：3#楼12-13层内抹灰等。2016年6月24日，工程进度描述：3#楼7-9层内抹灰，27-28层外抹灰等。2016年6月25日，工程进度描述：3#楼24-28层外抹灰、7-9层内抹灰等。2016年6月26日，工程进度描述：3#楼24-28层外抹灰，7-9层内抹灰等。另，被告未提交涉案工程200米范围内有中、高考考点的相关证据。 2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘工作；9月6日至9月15日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。被告提供的《监理日志》载明：2016年9月6日至15日期间，工程进度描述：层内抹灰，层外涂料、塔吊作业受影响，卫生间结构试水等。 又查明：南宁市气象局气象科技服务中心出具的《地球大气探测资料卡》，载明：2015年10月1日至2016年9月30日，共有雨日144天，其中：小雨107天，中雨23天，大雨8天，暴雨及以上6天。2016年10月1日至2017年6月12日，共有雨日82天，其中：小雨63天，中雨13天，大雨3天，暴雨及以上3天。被告提供的《监理日志》载明：2016年4月20日，下雨（楼面钢筋，制模等停止作业）。2016年4月22日，下雨（3#楼室内砌砌等）。2016年5月13日，下雨（3#楼室内砌砖）。2016年5月20日，下雨（6#14.15.16.17层砌砖）等。2016年5月28日，下雨（3#楼15-16层室内抹灰）等。2016年6月4日，下雨无施工（3#楼室内砌砖）。2016年6月5日，下雨后对外墙抹灰有影响，外抹应停止等。2016年6月16日，5#楼花架抹灰应因下雨停工。2016年7月5日，下雨（3#楼29-30层内抹灰）等。2016年7月6日，下雨（3#楼29-30层内抹灰）等。外墙抹灰停工。2016年7月28日，下雨（3#楼23-28层抹灰）等。2016年8月3日，下雨（3#楼23-27层内抹灰）等。2016年8月4日，下雨（3#楼23-27层内抹灰）等。2016年8月13日，下雨3#楼17层洞口抹灰、外架拆除下雨后停工。2016年8月14日，下雨（5#楼16-18层内抹灰）外墙抹灰应停工。2016年8月15日，下雨（5#楼内抹灰）外墙抹灰应停工。2016年8月17日，下雨（3#楼23-27层内抹灰）外架拆除、外墙抹灰应停工。2016年8月19日，下雨（3#楼内抹灰）等。2016年9月10日，下雨（3-26-27地面找平）外抹、外涂料因下雨停工。2016年10月19日，下雨（下雨7#外墙涂料停工，5#楼防水保护层停工）。2016年10月20日，下雨（7#楼外墙涂料停止施工）外立面线条停工。2016年11月10日，下雨（3#楼电梯前室贴砖）（6#楼电梯安装）等。2017年1月11日，下雨3#5#6#大堂门头改造停止铝合金安装，栏杆安装停止施工作业。2017年1月12日，下雨（3#楼地下室设备房砌砖）（3##5#6#大堂门头改造停止）铝合金安装、栏杆安装停止施工作业。2017年3月18日，下雨3#楼清理卫生间内垃圾下雨室外排水管开控停止，所有的园林施工停止。2017年3月19日，下雨3#楼清理卫生间内垃圾下雨后6#楼南面室外排污管停止开控施工。2017年3月22日，3#楼卫生间清理垃圾楼梯间排风口处理，下雨室外排水管施工停工。 还查明：被告还辩称其因A区商业外立面线条部位（工序）施工需进行设计变更，从2016年9月21日至2016年10月9日期间暂停施工，据此可顺延交房19天。被告因此提供经建设、设计、监理、施工单位确认的《工程联系单》（2016年9月20日）、监理单位向施工单位发出的《工程暂停令》（2016年9月21日）、建设单位作出的《优化设计图》、监理单位向施工单位发出的《工程复工令》（2016年10月9日）以及被告在小区张贴的《关于霖峰壹号项目设计变更公告》。 判决理由 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期交房的问题。 合同第九条约定，出卖人应当在2017年4月30日前将取得建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》的商品房交付买受人使用。本案中，涉案房屋所在楼栋于2017年11月3日经建设、设计、勘察、施工、监理单位五方验收合格，被告实际于2017年11月4日向原告交付符合合同约定的房屋，至此，被告逾期交房188天，已构成违约。对原告主张的涉案商品房应达到竣工验收备案的法定交付条件，本院认为，双方在合同中约定了涉案商品房的交付条件，只要被告所交房屋达到合同约定的条件，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，被告即履行完毕合同约定的交房义务。竣工验收备案并非本案合同约定的交房条件，故对原告的主张，本院不予支持。 二、关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 （一）本案被告可据实延期交房的事由应从原、被告签订商品房买卖合同之日即2016年4月12日起计算。 （二）关于被告辩称因2016年8月24日、25日、28日停电，可据实延期交房3天。涉案项目所在地块受佛子岭路一带供电影响停电，属于被告在签订合同时无法预见的情形，且被告提供的《工程联系单》、《签证单》及《监理日志》可以证明存在停工的事实。被告因此导致工期延误，可据实延期交房3日。 （三）关于被告辩称中高考、壮族三月三、两会一节被政府限制停工，或气象部门记录降雨量达到中雨以上天气而影响工期，能否据实延期交房的问题。本案合同于2016年4月12日签订，根据合同约定，政府通知停工（如中国--东盟博览会、中考、高考等）或气象部门记录降雨量达到中雨以上天气而影响工期的，出卖人可据实延期交房。在合同签订前的中高考、壮族三月三、两会一节以及气象部门记录降雨量达到中雨以上天气而影响工期的天数，不应予以扣除。在合同签订后，施工期间出现的上述情况能否作为延期交房的事由，还应结合实际情况及相应的《监理日志》予以认定。 1、政府通知中高考期间8:00至17:00的时间段内，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业，但被告未能举证证明涉案工程200米范围内有中、高考考点，故被告据此要求延期交房，没有事实和法律依据，本院不予采纳。另，在政府通知中高考期间全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业和产生40分贝以上环境噪声的其它行为的时间段内，被告未能举证证明其处于产生环境噪声影响的施工作业阶段，且《监理日志》载明在以上期间，被告进行了室内地坪浇筑或内墙抹灰等施工，故被告主张工期受影响并据此要求延期交房，证据不足，本院不予采纳。 2、在2017年壮族三月三期间的《监理日志》工程进度描述载明了施工内容，被告所举证据不足以证实其存在停工情形，故被告主张工期受影响并据此要求延期交房，证据不足，本院不予采纳。 3、2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘工作；9月6日至9月15日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。对此，本院认为，“两会”作为南宁市重大政治会议，被告提供《监理日志》等证据证明其存在停工情形，工期确实因此受到影响，故被告主张据此要求延期交房，本院予以采纳，可据实延期交房10日。 4、根据《地球大气探测资料卡》，从合同签订之日的次日即2016年4月13日至合同约定的交房之日即2017年4月30日期间，气象部门记录降雨量达到中雨以上天气共计31天，被告提交的《监理日志》记载上述期间受雨天影响施工的天数共计27天，被告因此导致工期延误，可据实延期交房27日。 （四）关于被告辩称因设计变更，可据实延期交房19天。涉案工程在施工过程中因施工原因进行设计变更，属于被告在签订合同时无法预见的情形，且被告提供的经建设、设计、监理、施工单位确认的《工程联系单》、建设单位作出的《图纸目录》、监理单位发出的《工程暂停令》及《工程复工令》可以证明存在停工的事实。被告因此导致工期延误，可据实延期交房19日。 （五）关于被告辩称因改造，可据实延期交房3个月。涉案工程中在施工过程中因施工原因进行改造，但改造施工的主体并非被告霖峰公司，而是案外人广西现代联行物业服务有限公司，被告因此导致工期延误不符合合同约定，故被告主张据此要求延期交房，证据不足，本院不予采纳。 综上所述，被告可据实延期交房3天+10天+27天+19天=59天。 三、关于违约责任的承担问题。 关于逾期交房违约金的计算标准。原告要求被告按照合同第十条的约定，每日按已付房款万分之二的标准支付违约金。被告则主张违约金的约定过分高于原告的实际损失，要求按租金收益调低违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。我国法律规定违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制。在原告未能举证证明其实际损失的情况下，被告提出以房屋每月租金收益来确定原告的损失，符合我国相关法律的规定。根据广西华正房地产土地评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告》，建筑面积为139.64平方米的房屋月租金为4000元，那么，从2017年4月30日至2017年11月4日共计188天，扣除被告可据实延期交房59天，计算所得上述期间的房屋租金为4000元/30天×129天=17199.57元。而根据合同约定，被告应支付的违约金为30348.54元（1176278元×每日万分之二×129天），确属过高，应当予以酌情减少。故本院依法调整本案的逾期交房违约金为17199.57元×130%=22359.44元。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西霖峰房地产开发有限公司向原告朱泽楷、李爱华支付逾期交房违约金22359.44元； 二、驳回原告朱泽楷、李爱华的其他诉讼请求; 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费900元、保全费460元，由被告广西霖峰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  骆 雁 人民陪审员  张 瑶 二〇一八年十一月十五日 书 记 员  向丽萍 附引用条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。