内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0526民初3659号原告:曹海波，男，1979年2月13日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区通辽市。原告:魏国华，男，1979年6月28日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区通辽市。二原告共同委托诉讼代理人：王可，扎鲁特旗鲁北镇法律服务所法律工作者。二原告共同委托诉讼代理人：佳彦，扎鲁特旗鲁北镇法律服务所实习律师。第一被告：霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司，地址：霍林郭勒市。法定代表人：李务学，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵明岩，内蒙古典鉴（霍林郭勒）律师事务所律师。第二被告：杨明权，男，1987年3月11日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇第九加油站路西。第三被告：杨存友（系被告杨明权之父），男，1960年1月23日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇第九加油站路西。二三被告共同委托诉讼代理人：苑晓勇，北京市道成（通辽）律师事务所律师。原告曹海波、魏国华诉被告霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司、杨明权、杨存友确认合同效力纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏国华及其曹海波、魏国华委托诉讼代理人王可、佳彦、被告霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司委托诉讼代理人赵明岩、被告杨明权、杨存友委托诉讼代理人苑晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹海波、魏国华向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与三被告之间签订的两份《购房协议书》有效；2.由三被告给原告办理上列楼房产权登记证；3.由三被告负担本案的诉讼费。事实与理由：第一被告系扎鲁特旗鲁北镇誉州世纪新城房地产开发项目建筑工程施工方，第二被告、第三被告系该项目施工承包人，原告系该项目建筑工程劳务承包人。2017年9月8日经原被告双方结算认可，三被告应给付原告施工劳务费88.4万元，另欠原告楼外保温工程款11万元。此后，在协商如何给付上列欠款时，三被告提出以其建筑施工工程款抵顶而来的2套住宅楼抵顶拖欠原告的劳务费，剩余部分给付现金。原告表示同意。当日，双方签订《购房协议书》2份，三被告作为出卖人，原告作为买受人。第一套楼房为誉州小区十七A层B1，建筑面积119.20㎡，单价3980元/㎡，总价47.44万元，付款方式为工程款置换。第二套楼房为二层B3，建筑面积90.42㎡，单价3980元/㎡，总价35.98万元，付款方式为工程款置换。同时还约定了其他条款。2套楼房价款共计81.9万元。劳务费88.4万元扣除购楼款81.9万元，余额6.5万元给付了现金。原被告分别做了相关手续。另外的11万元二被告另出具了欠据，约定了还款期限和分期还款数额。原告签订购房合同的同时已付清了全部购房价款，被告也交付了楼门钥匙，原告完成了改水改电，但过了几天，被告反悔换了钥匙，原告想维修入住办不到，购房目的不能实现。综上，双方之间签订的两份《购房协议书》合法有效，原告已付清全部价款，被告已经交付房屋，事后单方毁约是有悖于法，故请求人民法院确认二原告与三被告签订的两份《购房协议书》有效，并判令被告给予办理不动产登记证，以保障原告的合法权益。第一被告霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司辩称，第一被告与被告杨明权、杨存友是施工挂靠关系，第一被告为二被告挂靠的是誉州世纪新城1#楼土建、给排水、暖气、电气工程施工，第一被告为二被告挂靠的工程期限是2016年6月1日至12月2日。经了解本案的第二、三被告与原告又另行签订了建筑施工合同，承包的范围为1#楼以外的其他工程，有关债务抵顶与第一被告无关，应是原告与第二、三被告之间形成的法律关系。再有第一被告只是提供施工资质，未与原告有房屋买卖关系，因此原告诉第一被告确认合同效力，第一被告不应成为本案的被告。综上，第一被告与原告没有任何法律关系，也不应成为本案的被告，恳请法院驳回原告对第一被告的诉讼请求。第二、三被告杨明权、杨存友辩称，1.认可现在欠二原告99.4万元的事实，而且也用两套房产抵顶了81.9万元，用现金给付6.5万元，其余款项给二原告出具了11万元的欠据。现因该工程未验收，原告承包的工程部分还没有完工，要求原告继续施工，完成剩余的工程量。原告要求确认的两份《购房协议书》所涉及的房产被告已与他人做了房产预告登记，已无法给付原告；2.二、三被告愿意承担欠款责任81.9万元。此工程款不在第二、三被告与第一被告挂靠的工种范围之内，与第一被告无关。本院经审理认定事实如下：被告杨存友、杨明权系父子关系。被告杨存友、杨明权挂靠于被告霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司资质，系誉州世纪新城的1号楼土建工程的实际施工人。2016年5月20日第一被告霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司与第二被告杨存友签订一份《霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司房屋建筑工程施工分包协议书》。协议约定：工程名称为誉州世纪新城1#楼；工程地址为誉州小区院内（原大热锅炉房）；承包方式为包工包料；工程造价为11500000元，开工日期及竣工日期为2016年5月30日-2016年12月15日；未约定承包范围和内容。协议还约定了其他事宜。2016年9月14日誉州世纪新城项目部作为甲方、原告曹海波、魏国杰（原告魏国华）作为乙方签订一份《建筑工程施工单项人工费承包合同》。合同约定：工程名称为扎鲁特旗誉州世纪新城1#楼；工程地址为扎鲁特旗誉州小区院内；工程内容为与本工程所有保温有关的工程；包工包料包机械；承包价格为单价按施工面积75元/每平米计算；付款方式：两套住宅楼置换工程款，面积为119.20㎡一套，90.42㎡一套，置换价格为3980元/㎡，住宅楼的位置为誉州世纪新城1#楼房屋，楼层为东单元十七层，面积为119.20㎡，东单元二层，面积90.42㎡，置换的房屋面积最终以房产测绘面积为准，剩余的工程款现金互补差价。合同还约定了其他事项。合同落款甲方处加盖誉州世纪新城项目部公章并有被告杨明权签字，乙方处有二原告签字。2017年9月8日霍市恒阳建设集团有限公司誉州世纪新城项目部作为甲方、原告曹海波、魏国杰（原告魏国华）作为乙方签订两份《购房协议书》。两份《购房协议书》约定：甲方将建筑面积90.42㎡、单价为3980元/㎡的二层B3住宅楼以359800元价格，建筑面积119.20㎡、单价为3980元/㎡的十七层B1住宅楼以474400元价格出售给乙方，付款方式为工程款置换。协议还约定了其他事宜。落款甲方处加盖霍市恒阳建设集团有限公司誉州世纪新城项目部的公章并签有杨存友字样，乙方处有二原告签字。2017年9月8日二原告给第一、二被告出具819000元的收据，该收据上款系载明：誉州世纪新城1#楼外墙保温工程款（房屋置换，具体房号在施工合同内）。被告欠二原告工程款99.4万元，现被告用上述两套房产抵顶了81.9万元，用现金给付二原告6.5万元，其余款项给二原告出具了11万元的欠据。2017年11月10日卖售人扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司作为甲方，买受人郝国良作为乙方签订一份《当事人关于预告登记约定》。约定甲方和乙方已达成购房协议或已签订购房合同，乙方已购买甲方出售的位于鲁北镇四居委1#-2-2203栋（路）号，该房产的预售许可证号2017-003-001，预售合同编号：2017-0000560。甲乙双方自愿约定按已签订的“预售合同”及“合同签约和备案登记表”履行各自的权利义务，并同意向扎鲁特旗不动产登记部门办理该预购不动产的预告登记，甲方同意乙方全权办理该预购不动产《预告登记》，或由乙方委托他方所办理的该预购不动产的《预告登记》。2018年5月21日卖售人扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司作为甲方，买受人姜旭作为乙方签订一份《当事人关于预告登记约定》。约定甲方和乙方已达成购房协议或已签订购房合同，乙方已购买甲方出售的位于鲁北镇四居委1#-2-21704栋（路）号，该房产的预售许可证号2017-003-001，预售合同编号：2018-9002542。甲乙双方自愿约定按已签订的“预售合同”及“合同签约和备案登记表”履行各自的权利义务，并同意向扎鲁特旗不动产登记部门办理该预购不动产的预告登记，甲方同意乙方全权办理该预购不动产《预告登记》，或由乙方委托他方所办理的该预购不动产的《预告登记》。上述两份预告登记的楼房系本案原被告之间签订《购房协议书》中涉及的二层B3住宅楼和十七层B1住宅楼。以上事实由原被告的陈述意见及原被告提供的证据在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款第（二）项“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的”之规定，本案第二、三被告借用第一被告的资质与二原告签订的《建筑工程施工单项人工费承包合同》应为无效。但被告对尾欠二原告工程款99.4万元的事实无异议，并以现金方式给付二原告6.5万元工程款，另给二原告出具11万元工程款欠据，再自愿与二原告签订两份《购房协议书》，以楼房置换剩余工程款81.9万元，其中以楼房置换81.9万元工程款的两份《购房协议书》系原告与三被告对《建筑工程施工单项人工费承包合同》中工程款进行结算内容做出的更为详细、明确的约定，性质上属于三被告与二原告对既存工程款的清理。相较于《建筑工程施工单项人工费承包合同》，以楼房置换工程款的两份《购房协议书》具有相对独立性，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款效力。根据该条款的立法精神，即使二原告与三被告之间签订的《建筑工程施工单项人工费承包合同》无效，双方对无效合同进行清算，终结部分工程款的两份《购房协议书》仍然有效。故二原告要求确认其与三被告之间签订的两份《购房协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。第一被告虽提出“第一被告为第二、三被告挂靠的是誉州世纪新城1#楼土建、给排水、暖气、电气工程施工。本案的第二、三被告与原告又另行签订了建筑施工合同，承包的范围为1#楼以外的其他工程，有关债务抵顶与第一被告无关，应是原告与第二、三被告之间形成的法律关系”的辩解意见，但第一被告提供的《霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司房屋建筑工程施工分包协议书》未约定第二、三被告承包范围和内容，且第一被告亦未能提供案涉《购房协议书》与其无关的其他有效证据，应承担举证不能导致对己不利的法律后果，故对其该项辩解意见，本院不予采信。另外原被告签订的《购房协议书》所涉及的两套住宅楼现已被另外买受人（案外人）郝国良、姜旭预告登记。对此，二原告未能提供预告登记的买受人同意其处分涉案两套楼房或预告登记已失效的证据，故原告要求三被告给其办理楼房产权登记证的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,判决如下：一、2017年9月8日原告曹海波、魏国华与被告霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司、杨明权、杨存友签订的两份《购房协议书》为有效；二、驳回原告曹海波、魏国华的其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由原告曹海波、魏国华负担20元，被告霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司、杨明权、杨存友负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员  包银桩二〇一八年十一月十二日书记员  梁国通