福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民初774号 原告（反诉被告）：泉州锦绣庄木偶艺术馆，住所地泉州市鲤城区后城旅游文化街6号楼。组织机构代码：75136735-6。。 法定代表人：曾焕强，该公司董事。 诉讼代表人：泉州锦绣庄木偶艺术馆管理人。 委托诉讼代理人：庄江琼，福建天衡联合（泉州）律师所律师。 委托诉讼代理人：王桂华，福建天衡联合（泉州）律师所律师。 被告（反诉原告）：福建老工匠珠宝科技集团有限公司，住所地泉州市丰泽区泉山路中段锦绣庄民间艺术园365号台湾馆101，统一社会信用代码：91350503595982567P。 法定代表人：刘大海，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖逸，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林传滨，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 原告、反诉被告泉州锦绣庄木偶艺术馆（以下简称锦绣庄艺术馆）因与被告、反诉原告福建老工匠科技集团有限公司（以下简称老工匠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序进行审理，老工匠公司于2017年11月20日提出反诉，本院依法予以受理，经组织庭前证据交换、委托评估鉴定，于2018年5月16日公开开庭进行了审理，锦绣庄艺术馆的委托诉讼代理人庄江琼、老工匠公司的委托诉讼代理人廖逸、林传滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦绣庄艺术馆向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》于2016年7月26日解除；2.判令老工匠公司立即将址在丰泽区泉山路365号锦绣庄民间艺术园台湾馆一、二楼商铺腾空并退还给原告；3.判令老工匠公司支付自2017年1月1日起至实际退还商铺之日止的逾期腾房占有使用费，并自起诉之日起至实际交付之日止按年利率6%支付逾期腾房占有使用费资金占用损失；4.判令老工匠公司支付尚欠的2017年5、6月份水电费合计3947元；5.判令老工匠公司承担本案诉讼费。事实和理由：老工匠公司与原告于2015年2月13日签订《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》（以下简称租赁协议），约定被告向原告租赁址在丰泽区××路××段××号××庄××楼商铺，租期自2015年4月1日起至2020年3月31日止合计五年，租赁租金按年一次性交付300000元整。现被告仅支付租金至2016年12月31日，之后租金未付。2016年5月26日，泉州市中级人民法院受理锦绣庄艺术馆破产清算案，并指定锦绣庄艺术馆清算组为管理人。管理人于2016年6月20日以《泉州锦绣庄木偶艺术馆租房通知书》书面通知被告如有到期需缴纳租金要汇入管理人账户。随后，根据《企业破产法》第十八条规定，自破产受理之日起二个月内，管理人并未通知被告继续履行租赁协议，因此租赁协议已于2016年7月26日依法解除。锦绣庄艺术馆管理人于2016年11月16日、12月21日两次书面通知被告租赁协议业已解除，要求其立即腾空。2017年2月16日，再次向被告催缴租金，但其不予理会，占用商铺经营至今，截止2017年6月30日被告尚欠3947元水电费未交。庭审后因老工匠公司当前水电费已结清，锦绣庄艺术馆变更诉讼请求第4项为判令老工匠公司承担自2018年11月1日起至实际腾退商铺之日止应付的水电费。 老工匠公司辩称，答辩人同意与原告解除租赁协议；原告解除租赁协议应赔偿答辩人装潢装修费用损失，并将该损失纳入破产共益债务；因原告向答辩人共借款160000元，由该公司法定代表人曾焕强经手，应以该借款抵扣租金及水电费，原告曾先后三次向答辩人出具借条，由曾焕强经手，并约定借款可抵扣商铺租金及水电费；答辩人为防止损失进一步扩大，行使不安抗辩权，暂停继续支付租金。答辩人得知泉州市中级人民法院于2016年5月26日受理了锦绣庄艺术馆破产清算案，而答辩人已支付租金至2016年12月31日，若继续支付租金，所租赁商铺有被收回风险，原告可能随时解除租赁协议并收回商铺，这将导致答辩人此前投入的装潢装修费用损失无法挽回，再支付租金将使损失进一步扩大，故答辩人中止履行支付租金义务。 老工匠公司向本院提出反诉请求：1.判令锦绣庄艺术馆赔偿其经济损失400000元，以具体评估为准；2.判令锦绣庄艺术馆法定代表人曾焕强所欠借款160000元用于抵扣租金及水电费；3.判令锦绣庄艺术馆承担本案诉讼费用。后变更反诉请求第1项为判令锦绣庄艺术馆赔偿其经济损失400000元（以具体评估为准），并将该损失纳入破产共益债务。事实和理由：反诉人向锦绣庄艺术馆租赁商铺后，对租赁商铺进行了装潢装修，支付了大约1200000元，按租期五年进行折旧，锦绣庄艺术馆应赔偿反诉人损失约为400000元（以具体评估为准）。根据《企业破产法》第四十二条中因债务人不当得利所产生的债务是为共益债务的规定，反诉人的装潢装修损失是锦绣庄艺术馆的不当得利，依法应纳入破产共益债务。另曾焕强先后向反诉人法定代表人刘大海出具三张借条，借款160000元，并约定借款届时可用于抵扣租金及水电费，上述借款至今未还，故应予抵扣租金。在评估结论出具后，其明确反诉请求第1项中的损失金额为486848元。 锦绣庄艺术馆针对反诉辩称，反诉人的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。1.租赁协议并未约定反诉人如退租或双方解除合同应赔偿装潢装修损失，在法律上，租赁协议的解除非承租人或管理人之过错，系管理人基于破产企业现状及重整需要的考虑而不再继续履行协议，这是不可归责于双方的事由。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，未形成添附的装修装饰物，应根据残值由双方按照公平原则分担损失，因此反诉人要求答辩人全额承担装潢装修损失无法律依据。反诉人的经济损失即便存在，也不应成为共益债务，本案不存在解除租赁协议答辩人获得不当得利的情况，且反诉人主张的共益债务与本案租赁协议非同一法律关系，锦绣庄艺术馆的破产重整案正在审理中，是否应列入共益债务不应在本案中审理，应予驳回。2.曾焕强是否向反诉人法定代表人刘大海借款，答辩人并不清楚，也没有证据证明曾焕强借款用于经营，即便借款也可能已偿还，且二者系民间借贷纠纷，与本案租赁法律关系属于不同法律关系，非本案审理范围，故其主张以个人借款抵扣租金、水电费无依据。 经审理查明，双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认：2015年2月13日，锦绣庄艺术馆与老工匠公司签订租赁协议，约定：老工匠公司向锦绣庄艺术馆租赁该艺术园展示馆台湾馆一、二楼商铺，期限自2015年4月1日起至2020年3月31日；租金按年一次性交付300000元整，首年租金于2015年2月26日前交清，后四年租金于每年的1月10日交付。违约责任条款约定：老工匠公司出现逾期缴交租金或其他费用超过15天的，经过催告后一个月内仍未全额缴交等违约情形的，锦绣庄艺术馆有权终止、解除租赁协议，并无偿收回商铺，老工匠公司应赔偿锦绣庄艺术馆相当于该租赁商铺4个月租金的损失。合同签订后，双方依约履行，老工匠公司支付租金至2016年12月31日。2016年5月26日，泉州市中级人民法院受理了债权人对锦绣庄艺术馆的破产清算申请，并指定管理人。2016年6月18日，泉州晚报刊登了该破产公告。本案租赁协议于2016年7月26日依据《企业破产法》规定解除。截止目前，老工匠公司已支付水电费至2018年10月31日。 以上事实，有租赁协议、（2016）闽05民破5号民事裁定书和决定书以及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人的争议焦点为：1.老工匠公司应支付的租金是多少？应否支付资金占用损失？2.锦绣庄艺术馆是否应赔偿老工匠公司装潢装修损失？若应赔偿，赔偿额是多少？是否应列入锦绣庄艺术馆破产共益债务？这一诉请是否应在本案中审理？3.曾焕强向刘大海的借款160000元是否应予审理？若应审理，可否抵扣租金？ 关于应付租金数额问题。锦绣庄艺术馆提供2016年6月20日的租户通知书及2016年11月16日的通知书、2016年12月21日的租户通知书、2017年2月16日的租金催缴通知及部分邮寄回单、送达回执、会议签到表，主张管理人于2016年6月20日通知老工匠公司租金缴纳方式，并于2016年6月29日召开租户大会，会上直接向老工匠公司送达了该通知书；2016年11月16日通知老工匠公司租赁协议解除，要求其立即腾空商铺，2016年12月21日再次通知，至2017年2月16日再次催缴，但老工匠公司未如期支付租金、腾空商铺。老工匠公司对上述证据的真实性不予确认，否认收到相关通知，相关签收人员身份需核实，会议签到表不能证实会议内容及签收文书的事实。本院认为，双方均确认锦绣庄艺术馆于2016年5月26日被申请破产，双方租赁合同依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定于2016年7月26日解除。合同解除之时，老工匠公司已预先支付租金至2016年12月31日，故其无需再支付租金。但在2017年1月1日后，经锦绣庄艺术馆管理人通知，老工匠公司仍继续占用租赁商铺，则其应按合同约定租金标准支付占有使用费，并依锦绣庄艺术馆主张，自起诉之日起至实际交付之日止按年利率6%支付资金占用损失。 关于装潢装修损失问题。老工匠公司提供装修结算表、装修单据，主张其对商铺进行装潢装修的事实。锦绣庄艺术馆对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。老工匠公司申请对租赁商铺所支出的装潢装修及附属设施的残值进行评估，经本院依法委托鉴定，泉州名城资产评估房地产估价有限公司出具泉名城评报字[2018]36号资产评估报告，评估结果为委托评估资产在2016年7月26日特定目的下的评估价值为486848元。锦绣庄艺术馆对该评估报告的合法性及真实性无异议，但认为该报告将可拆除可移动的装修物，即机器设备及监控设施，纳入评估结论是错误的；室内评估表中包含了许多可拆卸可移动的装饰物。老工匠公司对该评估报告无异议。本院要求锦绣庄艺术馆明确应剔除的项目及金额，但除机器设备和监控设施外，其未予明确。本院认为，从评估报告看，评估项目分为二次装修及机器设备两部分，其中机器设备属于可拆卸可移除的财产，该部分不应作为装修的损失，即23198元应予扣除，而二次装修部分，已形成添附，拆除将严重影响其价值，应认定为损失，故应认定老工匠公司装修损失为463650元。 锦绣庄艺术馆主张装修损失不应作为破产共益债务，不是本案租赁合同纠纷审理范畴，且装修损失也仅是一般债务非共益债务，其并未从中获得不当利益，相反在老工匠公司搬离后还需要拆除。老工匠公司认为，其已在反诉中提起这一主张，应纳入本案审理范围，损失系共益债务，应将该损失与尚欠的租金抵销。本院认为，对于破产债权性质的确认应在破产重整程序中认定，不宜在租赁合同纠纷案件中审处，故本案对老工匠公司的这一反诉主张不予审理。 关于曾焕强的借款问题。老工匠公司提供借款人署名为曾焕强的借条三张，主张曾焕强曾三次向老工匠公司法定代表人刘大海借款计160000元，应用于抵扣租金及水电费。其中：2015年7月12日的借条载明“兹向刘大海预借3万交电费，7月20日前还归”；2016年1月31日金额为80000元的借条下方附注有“（1）园区16年3月份一楼商户准备降租金，届时再结清16年珠宝馆费用。（2）结余部份的余额，在16年3月份以后水电费中扣除”。锦绣庄艺术馆主张借贷双方系曾焕强与刘大海，与本案无关，且从借条内容看是结清2016年的租金及水电费，即便是锦绣庄艺术馆借款，该借款也是用于结清2016年的租金水电费，而本案锦绣庄艺术馆主张的是2017年的租金，即便应抵扣，也不应在本案中抵扣。经本院要求，老工匠公司提供其支付2016年水电费的收款收据5份，主张其已另行支付2016年的全部水电费，不存在以借款抵扣的情况。本院认为，从现有证据看，并无证据证实借款已通过租金水电费予以抵扣，则该借款与本案租赁合同无关，借贷关系双方当事人可另行处理。 本院认为，锦绣庄艺术馆与老工匠公司签订的租赁协议意思表示真实、内容不违反法律法规的强制性规定，依法应确认为有效。租赁协议履行过程中，法院受理了锦绣庄艺术馆破产清算案，且管理人未通知老工匠公司继续履行租赁协议，因此该协议依法于2016年7月26日解除，双方对此亦无异议。合同提前解除原因在于锦绣庄艺术馆，其违约在先，导致老工匠公司对房屋进行装修后却未能使用至租赁期满，锦绣庄艺术馆应赔偿老工匠公司因此所受损失。现经鉴定，除可拆除移动的机器设备外，其余部分已形成添附，应认定为损失，故锦绣庄艺术馆应赔偿老工匠公司损失金额为463650元，本院对老工匠公司的反诉主张予以部分支持。在租赁合同解除后，老工匠公司未按锦绣庄艺术馆管理人要求，及时腾退商铺并继续占用至今，其应参照合同约定租金标准支付2017年1月1日后的占有使用费，并自起诉之日起支付逾期腾房的资金占用损失，本院对锦绣庄艺术馆的这一诉讼请求予以支持。对于老工匠公司反诉主张的损失列入共益债务、曾焕强借款用于抵扣租金问题，不属本案租赁法律关系审理范围，本院不予审处，其可通过相应法律程序进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，判决如下： 一、确认泉州锦绣庄木偶艺术馆与福建老工匠科技集团有限公司签订的《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》于2016年7月26日解除； 二、福建老工匠珠宝科技集团有限公司应于本判决生效之日起十日内将址在丰泽区泉山路365号锦绣庄民间艺术园展示馆台湾馆一、二楼商铺腾空并交还泉州锦绣庄木偶艺术馆； 三、福建老工匠珠宝科技集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州锦绣庄木偶艺术馆支付2017年1月1日起至实际退还商铺之日止，按每年300000元标准支付占有使用费及资金占用损失（自2017年7月12日起至实际付款之日止按年利率6%计付），及自2018年11月1日起至实际腾退商铺之日止应付的水电费； 四、泉州锦绣庄木偶艺术馆应于本判决生效之日起十日内赔偿福建老工匠珠宝科技集团有限公司装潢装修损失463650元； 五、驳回福建老工匠珠宝科技集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费18300元，由福建老工匠科技集团有限公司负担。反诉受理费4700元、评估费19290元，由泉州锦绣庄木偶艺术馆负担20000元，由福建老工匠科技集团有限公司负担3990元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长 丰 兰 审判员 杨钊胜 审判员 尹立新 二〇一八年十一月二十六日 书记员 金雅琳 【附注】适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。