江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2015)扬广民初字第986号原告姚燕。委托代理人明智坚、万春娟，江苏韵合律师事务所律师。被告蔡新云，。委托代理人张志勇、胡明亮，江苏征远律师事务所律师。原告姚燕与被告蔡新云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员徐颖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人万春娟、被告蔡新云及其委托代理人张志勇、胡明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚燕诉称：2012年11月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于大世界国际广场二层71号商铺（建筑面积20.23平方米），出租给被告，租期为三年，自2013年1月1日至2015年12月30日止，年租金为3399元，先支付租金后使用。根据合同第二条（3）之约定，2015年1月1日至2015年12月30日期间的租金3399元应于2014年11月30日前全额结清。但被告并未按期支付，遂原告通过大世界国际广场物业公司以《律师函》的形式向被告催要，至今被告分文未付。被告的行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》第十一条、第十二条之约定，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失承担律师费等费用。请求法院判决：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告交还钥匙；2、被告赔偿原告租金3399元、隔断费500元、垃圾费200元、物业费922元、公共能耗费243元；3、被告承担原告的律师费用1250元。原告姚燕提供的证据有：1、房屋租赁合同一份，证明原告与被告于2012年11月22日签订租期三年的租赁合同，并约定先付租金后使用以及由被告负责缴纳物业费、垃圾费、隔断费等费用；2、律师函及邮件回单一份，证明原告在2015年1月通过大世界物业公司委托律师向被告出具律师函催要租金的事实，邮件被告已签收；3、大世界国际广场管理规约一份，证明被告已知晓管理规约的约定条文；4、承诺书一份，证明被告曾于2014年9月2日书面承诺不再在大世界二楼大平台停放车辆、货物，一经发现物业公司可以停电、锁门、拖车；5、扬州市公安消防支队广陵区大队于2014年6月30日出具的行政处罚决定书，证明因大世界广场1-3楼堆放电动车，导致物业公司被处罚，被告确实存在占道经营的情况；6、水电明细表一份，证明2014年全年被告一直在使用房屋，并产生电费；7、照片4张，证明被告至今仍在占道经营；8、委托代理合同及律师费发票，证明原告为实现权利支付律师费1250元。被告蔡新云辩称：1、在房屋租赁合同中，出租方的签字并非原告姚燕本人，是王鑫洪代签的，姚燕未向王鑫洪出具委托书，说明原告姚燕与被告之间未形成房屋租赁关系；2、原告不履行合同义务，违约在先，被告已于2014年年底前提前终止合同。2013年1月1日至2014年12月30日，被告在承租原告大世界国际广场二层71号商铺期间，均及时依照合同约定一次性支付每年租金及各项费用，但原告将商铺管理权授予大世界物业服务有限公司后便不闻不问，在足额收取租金后，并未履行合同约定的相应义务，被告经营的门店经常被大世界物业服务有限公司断电、锁门，被告多次联系原告要求其恢复供电和通行，原告均不见踪影，因此被告已提前告知原告终止合同，并于2014年12月25日腾清商铺，28日将商铺钥匙交予大世界物业服务有限公司招商部郑明俊；3、原告无权就隔断费、物业管理费、垃圾处理费、公共能耗等费用向被告主张权利，原告委托大世界物业服务有限公司通过招商将商铺出租，其已经知晓其经营的项目系电动车，需要较大的空间，应当交付符合承租人需要的商铺，被告在接受商铺时，隔断已经被打通，因此打通隔段时的费用是出租人保证承租人经营需要的必要支出，应当由原告承担。物业管理费系支付给物业管理公司，垃圾处理费、公共能耗费系物业公司代收，因此即使被告确存在拖欠垃圾处理费、公共能耗费等费用时，该费用的债权人也是物业管理公司，原告无权就该项费用主张。被告蔡新云提供的证据有：1、照片8张，证明2014年10月-2014年12月期间被告经营期间商铺被锁；2、照片4张，证明被告所租商铺被断电的事实。经审理查明，2012年11月22日，原告姚燕与被告蔡新云签订《房屋租赁合同》一份，由被告蔡新云用以售卖金狮牌电动自行车，双方在合同中约定：“甲方将位于运河西路与运河南路交叉口大世界国际广场二层71号商铺（建筑面积20.23㎡），出租给乙方使用……该房屋租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月30日止……第一年（2013年1月1日至2013年12月30日）租金人民币叁仟叁佰玖拾玖圆整”（3399元）本合同签订时全额结清；第二年（2014年1月1日至2014年12月30日）租金人民币叁仟叁佰玖拾玖圆整”（3399元）于2013年11月30日前全额结清；第三年（2015年1月1日至2015年12月30日）租金人民币叁仟叁佰玖拾玖圆整（3399元）于2014年11月30日前全额结清……（2013年1月1日至2015年12月30日止）物业管理服务费、垃圾费及其他费用等（不含水电及水电公摊）由乙方负责缴纳……租赁过程中，乙方必须服从遵守物业服务公司的管理规约，不得拖欠房屋租金及管理规约规定的相关费用……除不可抗力原因外，任何一方未能履行本合同及大世界国际广场《管理规约》中任一条款，均属违约，守约方则有权提前解除合同；违约方按本合同总租金额100%赔偿守约方，同时负责承担因违约造成的全部后果（包括承担对方支付的律师费、诉讼费等）……乙方使用的水电，由乙方负责挂表计量，水电费加公摊部分，由物业服务公司代收代缴……本合同签订前乙方已详阅大世界国际广场《管理规约》中全部内容，并承诺本合同履约过程中遵守执行……商铺隔断拆除及恢复，其产生的费用由乙方负责承担，待租赁期满后由大世界物业管理公司恢复。”该合同中原告姚燕在出租人处的签名由王鑫洪代为签字确认。2012年11月22日，被告蔡新云与扬州大世界物业服务有限公司签订《管理规约》一份，并约定“第十九条管理公司有权制止任何人未经管理公司书面同意或未按本规约规定的建筑物或安装物，有权向有关人士或商户要求并收取因清除及补偿上述行为而引发的损失和费用……第三十二条商铺出租或者以其他方式交于他人使用的，相关费用可以由业主或者使用人缴纳，但业主负最终缴纳责任……第三十三条管理服务费收费标准一至三层商铺为7.8元/㎡/月，其中物业服务费为3.8元/㎡/月，商管费为4元/㎡/月，（不含水电及水电公摊）……第四十九条为维护广场的经营秩序和大多数业主的利益，管理公司有权监督各商户遵守及履行本规约及各项管理规定，采取一切措施制止个别商户违反或不履行本规约及其他约定，在必要时可根据具体内容和情节采用下列措施……将有关的水、电、空调、通讯等供应中断……”租赁期间，被告蔡新云因占道经营被大世界物业服务公司予以断电、锁门等处罚措施。2013年2月27日，被告蔡新云在大世界物业服务公司发放的《通知》上签字，《通知》要求“二层商场外围走廊，三大主入口平台、周边广场上严禁经营、停放电动车及其他物品”、“二层商场内公共部位严禁停放电动车及其他物品”。2014年6月30日，大世界物业服务公司因一至三层商场经营区域部分疏散通道堆放货物、电动车，堵塞疏散通道，被扬州市公安消防支队广陵区大队予以行政处罚。2014年9月2日，被告蔡新云签字承诺“从2014年9月2日起大世界二楼大平台禁止停放车辆及一切货物，一经发现，物业公司采取停业整顿措施（措施包括停电、锁门、拖车当杂物处理）”。2015年1月4日,江苏韵合律师事务所接受扬州大世界物业服务公司的委托，向被告蔡新云出具《律师函》一份，要求被告及时给付物业费、租金、滞纳金等。以上事实有原、被告提供的证据及当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为：原告作为房屋的所有权人有权委托他人代为签订房屋租赁合同出租房屋，原告的诉讼行为亦可推断出其已对王鑫洪代为签字行为进行了追认，故原、被告之间的房屋租赁合同属有效合同，对双方当事人应具有法律约束力，当事人均应按约定履行义务。在合同履行过程中，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中被告蔡新云未能按照合同约定的“先付后租”方式及时缴纳租金，违反了合同的约定，原告有权要求解除合同。被告蔡新云认为本案系原告违约在先，因原告未能提供良好的商铺环境，致被告在经营过程中被断电、锁门无法正常营业，本院认为被告在租赁期间应按照合同约定及《管理规约》相关规定进行管理、经营，其占道停放车辆是大世界物业服务公司对其予以断电、锁门的直接原因，断电、锁门并非原告所致，故本院对被告关于原告违约在先的辩解不予支持。被告蔡新云辩称其已经于2014年12月28日口头通知案外人大世界物业服务公司解除合同，根据合同相对性的原理，且被告蔡新云未能举证证明原告与案外人大世界物业服务公司之间存在委托代理关系，故被告蔡新云解除房屋租赁合同的对象应是原告，而非大世界物业服务公司，本院对被告蔡新云已经口头解除房屋租赁合同的辩称不予采信，对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并交还钥匙的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故根据合同约定，原告有权要求被告支付至实际退还房屋之日止的租金。关于原告主张的隔断费，因原告并未提供相关票据证明其实际产生的费用，根据双方签订的房租租赁合同中的约定，本院酌定被告给付原告隔断费200元。关于原告主张的物业管理费、垃圾费、公共能耗费，根据被告蔡新云与案外人大世界物业服务公司签订的《管理公约》，收取上述费用的权利人是大世界物业服务公司，原告虽系商铺的所有权人并承担最终的缴纳责任，但其不能在上述费用尚未实际产生时，直接以自己的名义起诉要求被告支付，故对原告要求被告支付物业管理费、垃圾费、公共能耗费的诉讼请求不予支持。关于原告主张的律师费1250元，本案系因被告蔡新云不及时缴纳租金产生，根据双方签订的房屋租赁合同及原告提供的律师费票据，原告有权要求被告支付律师费1250元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告姚燕与被告蔡新云于2012年11月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告蔡新云于本判决生效后十日内将承租的大世界国际广场二层71号商铺钥匙交还给原告姚燕，并支付原告姚燕自2015年1月1日至实际退还房屋之日止按年租金3399元标准计算的租金；三、被告蔡新云于本判决生效后十日内给付原告姚燕隔断费200元；四、被告蔡新云于本判决生效后十日内给付原告姚燕律师费1250元。五、驳回原告姚燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（原告已预交，被告在履行上述债务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元（收款人：江苏省扬州市中级人民法院；开户行：工商银行扬州市分行汶河办事处；账号：11×××57），上诉于江苏省扬州市中级人民法院。代理审判员 徐 颖二〇一五年十一月三十日书 记 员 沐文艺