广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初5642号原告：雷永程，男，汉族，1974年9月23日，住江门市蓬江区。被告：江门市世华房地产代理有限公司，住所地江门市蓬江区丰乐路****。法定代表人：李明。委托代理人：梁小龙，系该公司员工。原告雷永程诉被告江门市世华房地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法由审判员莫少彬适用简易程序独任审理，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告雷永程及被告江门市世华房地产代理有限公司的委托代理人梁小龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2018年1月17日，原告和被告在被告的万达广场分店签订一份委托被告独家销售的《限时销售合同》，编号为JMSHDC0000037。该合同约定，原告将位于江门市蓬江区江**一路82号701号的房屋委托给被告全权独家代理销售，委托出售价格是49.5万元（原告实收价），委托被告独家销售的期限是2018年1月17日至同年6月16日，共计五个月。签订合同时被告方具体经办人是当时被告万达广场分店的唐海宁经理，苏孙旺先生。该份合同第五条约定：“限时销售（独家委托）期限内，乙方应当按照本合同第二条的规定，推销甲方上述房地、为甲方寻找买家，如因乙方不履行推销义务，须向甲方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。”就如何履行推荐义务，签订合同时原告咨询过被告工作人员唐海宁、苏孙旺，被告说在合同期内，推销的形式主要有：其一，他们会让江门地区所有世华地产的工作人员集体带客户看房、一起宣传推广，还会不定期地帮忙打扫房屋。其二，因为世华地产公司暂时还没推出自己的房屋销售的APP，在安居客、58同城等网站发布推销信息，原告对他们说的深信不疑。其三，公司会为签订《限时销售合同》的客户用专业的方法优先推广其房屋，一般不用等到合同期满就会按约定价格卖出去。原告对被告说的这些话深信不疑。被告在和原告签订该份合同后，因为按计划需要卖掉这房后想换一套新房，很希望被告尽快把房屋卖掉，同时也在网上找有意向的房屋，故经常会关注被告工作人员在网站等途径推销的情况，但令人失望的是，原告并没有看到被告推销原告房屋的相关信息，没有按当时说的方式履行推销原告房屋的义务。合同到期后，同年6月17日晚上，原告到万达广场店，想拿回房屋钥匙，但唐海宁、苏孙旺已不在万达广场店工作，因此没拿到钥匙。同时该店的工作人员黄德敏小姐接待了原告。原告当即跟黄德敏一起在安居客、58同城等网站查询是否有关于原告房屋的推销信息，查询过程中，了解到网××区××二手房信息，但唯独没有原告的房屋信息。此后，于同年6月18日，原告约被告工作人员苏孙旺要房屋钥匙，见面时，原告问苏孙旺房子卖得怎么样，苏先生说没有找到合适的客户，原告就问采取了哪些推销措施，要求查看各类网站的推销信息时，从他口中得知，原、被告双方的《限时销售合同》在2018年4月30日已到期，并说到期后网站上推销房屋的信息已全部下架。即4月30日至6月16日期间被告以为该份合同已到期，就不需要帮原告履行推销义务，这说明被告把独家《限时销售合同》的期限搞错，可见被告在4月30日后的近两个月时间里根本没有为原告房屋的出售履行推销义务。事实上，原告因为想早点卖掉房屋，一直经常关注被告推销房屋的情况，遗憾的是，即使是在4月30日前，也没有发现被告在签订合同时所说的世华地产所有工作人员集体看房、在安居客等网站推销原告的房屋，原告与被告工作人员唐海宁经理在6月21日见面，想就被告不履行推销义务该如何承担违约责任协商解决问题时，唐海宁经理也说被告在推销房屋方面，表示非常抱歉，因为江**路那边当时没有分店，加上有较长一段时间家里有事自己在东莞，自己承认本人和同事都没用心去推销原告的房屋。由此可见，被告无论是在2018年1月17日至同年4月30日期间，还是在4月30日至6月16日期间，均没有完成履行推销原告房屋的义务，根据该合同第五条的约定，被告应当向原告支付违约金1.98万元。综上，根据合同约定及相关法律规定，原告遂提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付违约金19800元给原告；2、诉讼费由被告承担。原告在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告、被告主体资料；2、《限期销售合同》；3、录音资料（与唐海宁谈话录音）、录音资料（与苏孙旺谈话录音）、录音光盘资料（与被告工作人员黄德敏谈话录音）、安居客及58同城等网上截图资料；4、原告与被告陈智威的微信聊天记录；5、苏孙旺朋友圈的资料。被告庭前提交答辩状，称：被告已按与原告签订的《限时销售合同》约定履行房屋销售义务，不应承担违约责任。被告与原告于2018年1月17日签订《限时销售合同》，约定原告将其名下一套房屋（地址：江门市蓬江区江**一路82号701）委托给被告进行代理销售，委托期限是2018年1月17日至2018年6月16日。由于合同未约定具体的销售方式，签订合同的被告员工向原告列举了一些常见的房屋推销方式，如集体带客户看房，在专门的网站上发布房源信息等。原告起诉状中多次提到，自己没有在安居客、58同城等网站上看到相关的房源信息，由此推断被告没有履行房屋销售义务，是缺乏事实依据的。网络发布房源信息存在实时更新和覆盖的特点，并不能保证随时可以查到房源信息，而且被告履行销售义务的方式包括但不仅限于在相关网站上发布房源信息，被告员工不仅在公司微信大群中发布了原告的房源信息，并且也组织了针对性的上街举牌推销。因为行业特殊性和企业管理问题，被告在原告房产所在片区没有分店且员工流动性较大，因此造成原告房屋推销负责人几度易手，其中被告员工苏孙旺因为个人失误将与原告签订的《限时销售合同》约定期限记错，店面负责人唐海宁对这些情况向原告表示了歉意，但谈话中的礼貌用语被原告断章取义的理解为被告没有履行推销义务。综上所述，虽然原告房产最终并未售出，但被告已履行了合同约定的房屋推销义务，并未构成违约，不应承担原告所诉的违约责任。请法院依据事实和法律，驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内向本院提交的证据有：1、被告工作人员苏孙旺的微信推销记录；2、被告工作人员上街推销的照片；3、网络销售记录。经审理查明：原告是江门市××××室的房屋所有权人。因原告（甲方）急需出售该房屋，于2018年1月17日与被告（乙方）签订《限时销售合同》，约定：乙方全权代理甲方出售甲方名下的位于江门市××××室的房屋，交易净收价格为495000元；限时销售（独家委托）期限为2018年1月17日至2018年6月16日，乙方在限时销售（独家委托）期限内应当按照合同约定推销甲方的上述房地产、为甲方寻找买家，如因乙方不履行推销义务，须向甲方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；并约定其他权利义务及违约责任等。原告因被告没有带客户上门看房及在相关房源网站推广，不履行合同义务，遂提起本案诉讼。本院认为，本案属商品房委托代理销售合同纠纷。《限时销售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，原、被告双方均应按照《限时销售合同》约定的内容履行。根据合同的第五条约定，被告在限时销售（独家委托）期限内应当按照合同约定推销甲方的上述房地产、为原告寻找买家，如因被告不履行推销义务，须向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。由此可见，双方虽约定了被告的义务及违约责任，但没有明确约定被告履行义务的具体方式；综合庭审查明的事实及原、被告提供的证据，被告销售房屋的方式有多样性，在双方没有明确约定使用何种方式的前提下，其利用微信、宣传牌、网络等方式对房屋进行销售，并无不妥，且提供的相应证据可以证实被告已经履行了合同义务。而根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，原告在双方没有对履行方式进行协议补充的情况下，主张被告没有带客户上门看房及在相关房源网站推广，由此判断被告没有按合同约定履行推销房屋的义务，并要求被告承担支付19800元的违约责任，缺乏事实和依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告雷永程的全部诉讼请求。一审案件受理费295元（已由原告雷永程预交），减半收取147.5元，由原告雷永程负担。原告雷永程多预交的一审案件受理费147.5元，由本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  莫少彬二〇一八年十一月十六日法官助理林鸿杰书记员张雅文