浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5783号 上诉人（原审原告）：杭州富城铝塑装璜有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区五常街道天目山路**。 法定代表人：陈双琴。 委托诉讼代理人：张会佳，浙江泰杭律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广州新悦投资合伙企业（有限合伙），经营场所广东省广州市天河区天河北路侨林街****之**（仅限办公用途）。 执行事务合伙人：贺静。 委托诉讼代理人：陈贤良，广东品杰律师事务所律师。 上诉人杭州富城铝塑装璜有限公司（以下简称富城公司）与上诉人广州新悦投资合伙企业（有限合伙）（以下简称新悦合伙）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初19105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2016年7月30日，富城公司与新悦合伙签订厂房租赁合同一份，约定富城公司将其所有的位于杭州市余杭区××路××号（余杭区闲林友谊村）厂房（土地总面积1740平方米）房屋、空地、机房、洗车位等出租给新悦合伙作经营性使用，包括汽车展示、销售、维修等业务，租赁期限为15年，从2016年10月8日起至2031年10月7日止，2016年10月8日之前的二个月为租赁物免租金装修期，租赁物交付时间为2016年8月7日；第1、2年年租金为76万元，每半年支付一次，其中第2年度（2017年10月8日至2018年10月7日）的前半年租金38万元的支付时间为2017年10月8日，后半年租金38万元的支付时间为2018年4月8日；租赁物交付后，新悦合伙需对租赁物进行装修、修缮的，应取得富城公司同意，费用由新悦合伙承担，新悦合伙应负责对租赁物进行维修养护，相关费用由新悦合伙承担；租赁期间，新悦合伙将租赁物使用权流转于第三方的，需事先征得富城公司的同意。另外，合同第八条违约责任中约定：新悦合伙逾期支付租金的，逾期每天向富城公司支付第一年度租金的5‰作为违约金，逾期交付租金超过12天的，富城公司有权单方解除本合同收回租赁物并不承担违约责任，此时新悦合伙除一次性全额补齐拖欠的租金（占用费）外，厂房内的全部装修物无偿归富城公司所有，同时新悦合伙不再享有免租期的租金优惠，新悦合伙应按照本合同第三条约定租金标准将免租期租金全额支付给富城公司；合同存续期间，新悦合伙无正当理由单方解除合同的或导致合同提前解除的，应向富城公司支付30万元违约金。合同第三条租金中约定租赁物东面房屋的其中1间已出租给第三方经营烟酒店，租期三年，需继续履行合同，自2016年10月8日起由新悦合伙收取租金。合同第十一条其它中还约定新悦合伙拟将本合同租赁物用于新设立的汽车维修公司的生产经营场地及注册地，待新公司正式成立后，本租赁合同的承租方将变更为新公司，三方将就合同主体变更另行签署补充协议。 上述厂房租赁合同签订后，富城公司、新悦合伙均依约履行。新悦合伙也出资委托装修公司对房屋进行了修缮和装修，并以股权受让的方式，成为杭州嘉友汽车维修有限公司（以下简称嘉友公司）的大股东，将嘉友公司注册经营地变更到合同租赁物地址，并以嘉友公司名义对外经营。但新悦合伙并未按合同约定在2017年10月8日向富城公司支付第2年度的前半年租金38万元，故富城公司于2017年10月24日以书面邮件方式向新悦合伙寄送了解除厂房租赁合同告知函，明确告知因逾期支付租金超过12天，决定自新悦合伙收到本告知函之日解除合同，同时要求新悦合伙交还租赁物，付清欠交的租金、违约金及赔偿免租期的损失等等。当天，新悦合伙收到该函件后，于次日以转账方式向富城公司支付租金38万元，并于2016年10月26日以书面方式给富城公司复函，认为富城公司提供的运输许可证过期，也未协助办理续期，且租赁房屋墙体倾斜未修复，影响使用等，有违约在先，新悦合伙迟延支付租金是依法行使后履行抗辩权，故要求富城公司撤销解除合同告知函。 另查明，涉案租赁物的部分房屋为临街经营性用房。新悦合伙在租赁期间，除原已转租给第三方经营使用和经富城公司同意转租办理工商登记的以外，新悦合伙又于2016年年底至2017年年初期间将部分临街房屋转租给他人，用于开店经营使用。另外，富城公司还因本案诉讼支出律师代理费6000元。 富城公司诉至原审法院，请求判令：1.确认富城公司与新悦合伙签订的《厂房租赁合同》于2017年10月25日解除，新悦合伙将承租的厂房腾退交还富城公司；2.新悦合伙支付富城公司拖欠的租金（或占用使用费）46442元（按2111元/日，自2017年10月8日起，暂计至2017年10月23日22天，要求计算至厂房交还富城公司之日止）；3.新悦合伙支付富城公司两个月免租期的租金126667元；4.新悦合伙支付富城公司违约金300000元；5.涉案租赁物内全部装修物归富城公司所有；6.新悦合伙承担富城公司支出的律师费6000元；7.诉讼费用由新悦合伙承担。 原审法院认为：富城公司与新悦合伙之间签订的厂房租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案双方争议的焦点是富城公司是否享有合同解除权及违约责任的承担问题。根据合同第八条违约责任中约定“逾期交付租金超过12天的，富城公司有权单方解除本合同收回租赁物”。而事实上，新悦合伙在2016年10月24日接到富城公司的解除合同通知函后，才于次日向富城公司支付租金，超过了合同约定的12天最后期限，富城公司依据合同约定应当享有单方解除合同的权利。关于新悦合伙答辩提出的其享有后履行抗辩权问题，一方面，合同中并没有对富城公司应提供有效运输许可证作出约定；另一方面，根据合同约定，租赁期间房屋的修缮维护责任均应由新悦合伙承担。故新悦合伙答辩主张富城公司违约在先，证据不足，其提出的后履行抗辩权也不能成立。因此，富城公司依据合同的约定，以书面方式通知新悦合伙解除合同，符合法律规定，合同应自通知到达对方时解除。现富城公司诉请确认涉案合同自2017年10月25日起解除，予以支持。关于合同解除后的违约责任承担问题。合同解除后，新悦合伙有义务将涉案租赁物腾退交还富城公司，同时新悦合伙还应参照租金标准向富城公司支付自合同解除时至租赁物腾退交还时的占有使用费，并按合同约定赔偿按租金标准计算的免租期的经济损失及支付相应的违约金。鉴于新悦合伙已在合同解除后支付了至2018年4月7日止的租金，故合同解除后新悦合伙应支付的占有使用费应调整为自2018年4月8日起至实际腾退交还租赁物时止。另外，合同虽已明确约定了违约金的数额，但在富城公司不能举证其实际损失的情况下，将酌情作降低调整，富城公司过高的诉讼请求，不予支持；对于富城公司诉请主张的确认装修物归属问题，由于富城公司不能举证证明装修物的具体情况，故不予支持；富城公司主张新悦合伙承担其律师代理费，也缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2018年6月25日判决：一、富城公司与新悦合伙于2016年7月30日签订的厂房租赁合同自2017年10月25日起解除；二、新悦合伙应于判决生效后一个月内向富城公司腾退交还所承租的房屋、空地、机房、洗车位等厂房租赁合同所约定的租赁物；三、新悦合伙支付富城公司自2018年4月8日起实际腾退交还日止的按每天208元计算的占有使用费，于判决生效后一个月内付清；四、新悦合伙赔偿富城公司二个月免租期损失126667元，于判决生效后一个月内付清；五、新悦合伙支付富城公司违约金100000元，于判决生效后一个月内付清；六、驳回富城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8486元，由富城公司、新悦合伙各负担4243元。 宣判后，富城公司、新悦合伙均不服，分别向本院提起上诉。 富城公司上诉称：根据合同约定，每日租金应为2082元。原审法院判定的占有使用费与实际应付费用严重不符，故提起上诉，请求：撤销原审判决第三项，改判新悦合伙按每天2082元向富城公司支付占有使用费，自2018年4月8日起至实际腾退交还之日止；二审诉讼费用由新悦合伙承担。 针对富城公司的上诉，新悦合伙答辩称：占有使用费由法院按照合同约定标准重新计算。 新悦合伙上诉称：一、富城公司起诉新悦合伙主体错误，租赁合同的相对方应为嘉友公司。嘉友公司自2010年4月6日的成立之日起就在涉案场地租赁经营，至今没有发生变化。嘉友公司是富城公司的关联公司，均由富城公司法定代表人陈双琴实际控制。2016年7月30日，陈双琴把嘉友公司股权转让给新悦合伙。因为需要办理股权变更手续，同时签订了涉案厂房租赁合同作为临时过渡。厂房租赁合同第11.1条明确场地用于乙方持股的汽车维修公司的生产经营，待新公司成立后双方同意本租赁合同的乙方变更为新公司。并且一直以来，场地使用、租金交付均由嘉友公司使用和支付。二、原审判决第二项明显主体错误，新悦合伙经营地在广州，并没有使用涉案场地，何来腾退场地。涉案场地的使用人是嘉友公司，新悦合伙虽然是嘉友公司的股东之一，但在法律上是完全不同主体。富城公司并没有起诉要求嘉友公司腾退场地，原审法院却判决从来没有使用场地的新悦合伙腾退。三、原审法院判决新悦合伙与富城公司之间的厂房租赁合同解除明显失当。嘉友公司逾期交纳租金事出有因，富城公司的实际控制人陈双琴违反《股权转让协议》约定，隐瞒嘉友公司的《道路运输许可证》在股权转让前已经过期的事实，造成嘉友公司被政府部门处罚以及停业整顿。涉案场地墙体裂缝、墙面倾斜，无法正常使用，租赁建筑物的主体结构的维修责任应由出租方承担。在富城公司发函给新悦合伙后，嘉友公司及时支付了租金。综上，一审法院认定事实不清，判决不当。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.发回重审或改判新悦合伙与富城公司于2016年7月30日签订的厂房租赁合同继续有效，新悦合伙无需赔偿富城公司二个月免租期损失126667元及违约金100000元；3.由富城公司承担本案诉讼费用。 针对新悦合伙的上诉，富城公司答辩称：新悦合伙的上诉请求自相矛盾，其请求继续履行涉案合同，同时又认为新悦合伙不是合同履行的主体。显然，新悦合伙所称诉讼主体错误的理由不能成立。富城公司依据双方签订的租赁合同，起诉至法院要求新悦合伙承担违约责任正确。涉案租赁合同中并未约定股权转让协议中的权利与义务与租赁合同中租金支付义务存在关联性或先后顺序，新悦合伙应依租赁协议向富城公司支付租金。新悦合伙不仅存在逾期支付租金的行为，还存在违反合同约定将租赁物转让第三人的行为。在涉案合同履行过程中，新悦合伙存在众多根本违约行为，一审法院依照查明的事实解除双方签订的租赁合同，适用法律得当。 二审期间，富城公司、新悦合伙均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：根据富城公司、新悦合伙的上诉请求以及相关答辩意见，本院围绕当事人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。（一）涉案租赁合同关系的主体。对此，新悦合伙认为，租赁合同的相对方应为嘉友公司。本院经审查后认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案《厂房租赁合同》的抬头载明承租方为新悦合伙，该租赁合同落款的乙方（承租方）处由新悦合伙相关人员签字并加盖新悦合伙印章。同时，该租赁合同约定，由富城公司将涉案租赁物出租给新悦合伙，而由新悦合伙向富城公司支付租金。该租赁合同还约定，新悦合伙拟将租赁物用于新设立的汽车维修公司的生产经营场地及注册地，待新公司正式成立后，租赁合同的承租方将变更为新公司，三方将就合同主体变更另行签署补充协议。本院经审查后认为，根据在案有效证据及双方当事人的陈述，富城公司与新悦合伙并未就涉案租赁合同的变更另行签署相关协议。依据包括但不限于前述合同约定及当事人的相关行为，原审法院认定富城公司与新悦合伙之间成立租赁合同关系，并无不当。综前所述，新悦合伙作为涉案《厂房租赁合同》的承租人，其理应按照约定履行合同义务。因此，富城公司有权依据合同约定要求新悦合伙履行支付租金等合同义务。（二）关于租赁合同的解除。本案中，新悦合伙作为承租人理应按照合同约定及时支付租金。新悦合伙未按照约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。新悦合伙关于其逾期支付租金不构成违约的抗辩，证据不足，无法予以采信。新悦合伙未按照约定及时支付租金的违约行为，导致合同目的无法实现，富城公司作为出租人依法有权解除双方之间的租赁合同。根据案件事实及当事人的请求，原审法院确认富城公司与新悦合伙之间的租赁合同关系已解除，并无不当。（二）关于租赁物的返还。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，因新悦合伙未按照约定及时支付租金而解除。租赁合同解除后，新悦合伙作为承租人负有将涉案租赁物返还给出租人富城公司的义务。因此，富城公司有权依据合同约定要求新悦合伙履行将涉案租赁物腾空并返还给富城公司的义务。故原审法院依据案件事实及当事人的请求判定由新悦合伙向富城公司腾空并返还租赁物，并无不当。（三）关于占有使用费的支付。租赁合同解除后，新悦合伙应及时返还涉案租赁物，同时其亦应当支付自合同解除之日至其实际将租赁物腾空并返还给富城公司之日止的占有使用费。因此，原审法院判定由新悦合伙向富城公司支付相应期间的占有使用费，并无不当。至于占有使用费的计算标准，原审法院参照合同约定的租金标准进行核算应属合理。但原审法院在判决主文中表述的占有使用费计算标准显然属于笔误，本院依法予以纠正。关于占有使用费计算标准的具体数额，富城公司主张按照租金标准计算为每天2082元；对此，新悦公司认可富城公司主张的占有使用费计算标准，故本院予以确认。（四）关于免租期的租金。涉案租赁合同约定，因新悦合伙逾期支付租金导致合同解除的，其不再享有免租期的租金优惠，新悦合伙应按照合同约定的租金标准向富城公司支付免租期的租金。本案中，因新悦合伙未按约及时支付租金导致合同解除，依据前述合同约定，新悦合伙理应补交免租期间的租金。因此，原审法院判定由新悦合伙向富城公司支付免租期间的租金，并无不当。（五）关于违约金。签订合同系民事主体通过意思表示设立、变更或终止民事法律关系的具体形式之一，而合同所约定的权利义务则是民事主体对自身权益支配权的行使。本案中，新悦合伙与富城公司通过约定违约金的方式确定违约责任，也即双方对违约行为所对应的违约责任的预知是均等的。现富城公司依据租赁合同约定主张违约金，应予以支持。关于违约金的数额。依据公平及诚实信用原则并遵循当事人意思自治原则，在新悦合伙逾期支付租金进而构成违约的情况下，原审法院所酌情确定的由新悦合伙向富城公司支付的违约金数额尚属合理，故应予以确认。综上，新悦合伙的上诉理由均不能成立，本院不予采信；富城公司的上诉请求合理部分，应予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文的表述存在笔误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初19105号民事判决第一、二、四、五、六项及诉讼费用负担部分； 二、变更杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初19105号民事判决第三项为“广州新悦投资合伙企业（有限合伙）按每天2082元的标准向杭州富城铝塑装璜有限公司支付自2018年4月8日起实际腾空并返还涉案租赁物之日止的占有使用费，于本判决生效后三十日内付清”。 二审案件受理费4700元，由广州新悦投资合伙企业（有限合伙）负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十一月二十日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦