广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初4800号原告：交通银行股份有限公司江门分行，住所地广东省江门市蓬江区白石大道**************。负责人：肖辉。委托诉讼代理人：郑逸天，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶兴华，广东东方昆仑律师事务所律师助理。被告：沈建，男，汉族，1983年4月15日出生，住安徽省广德县，被告：邓顺梅，女，汉族，1985年12月11日出生，住湖南省武冈市，被告：鹤山市方圆房地产发展有限公司，住所地广东省鹤山市沙坪镇十里方圆后勤中心，住所地广东省鹤山市沙坪镇十里方圆后勤中心NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：柳景平。委托诉讼代理人：吴进和，该公司职员。原告交通银行股份有限公司江门分行与被告沈建、邓顺梅、鹤山市方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，方圆地产公司于2018年8月21日提出管辖权异议，本院裁定驳回了其异议。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郑逸天，被告沈建、方圆地产公司的委托诉讼代理人吴进和到庭参加诉讼，被告邓顺梅经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令沈建、邓顺梅向原告归还贷款本金329632.54元及利息、逾期罚息（利息、逾期罚息暂计至2018年6月28日止分别为9754.06元、238.74元；从2018年6月29日起至借款清还之日止按合同约定的罚息利率计付逾期罚息）；2.判令沈建、邓顺梅偿付原告为追索上述贷款本息而支出的律师费27170元；3.判令方圆地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令原告对沈建、邓顺梅提供的抵押房产享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：沈建、邓顺梅于2014年3月25日向原告申请贷款购房，原告审批同意后，与三被告签订了《个人房产抵押贷款合同》。合同约定由原告发放贷款给沈建、邓顺梅用于购买鹤山市××方圆××房房产，贷款金额为40万元，贷款期限为20年。贷款利率为中国人民银行公布的现行相应期限档次贷款基准利率上浮5%，逾期贷款罚息利率在贷款利率水平上加收50%。沈建、邓顺梅应从贷款发放的次月起逐月按等额本金还款。沈建、邓顺梅借款所购房产抵押给原告作为偿还贷款的保证。方圆地产公司对沈建、邓顺梅的合同项下债务提供连带责任保证。合同签订后，原告于2014年5月8日向沈建在原告处开立的账户发放了贷款40万元，履行了放款义务。但借款人从2017年12月21日开始未能依约按月足额归还贷款本息给原告，已经合共欠供款7期。原告认为，《个人房产抵押贷款合同》合法有效，根据合同第十三条、第十四条约定，原告有权宣布合同项下贷款本金全部提前到期，要求沈建、邓顺梅立即偿还贷款本息，并承担原告为实现债权而发生的律师费等费用。根据合同第五条的约定，方圆地产公司为上述债务提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证范围为贷款本息及原告实现债权的费用，包括律师费，方圆地产公司应承担连带清偿责任。相应的抵押物办理了抵押预告登记手续，原告系该房产的抵押权人，原告对处置上述房产后所得款项拥有优先受偿权。原告为其诉请向本院提交的证据如下：身份证2份，结婚证1份，《企业机读档案登记资料》1份，《交通银行个人贷款申请表》1份，《个人住房贷款审批意见表》1份，《个人房产抵押贷款合同》1份，《借款凭证》1份，《房地产预告登记证明》1份，欠款未还款流水及总账单1份，《委托代理合同》1份，律师费发票1份。被告沈建辩称，2017年底因为公司股东之间产生纠纷，我与妻子邓顺梅的银行账号被冻结了，导致资金困难无法按时还款，希望原告给予一定期限调解解决本案纠纷，我可以在11月5日前将逾期房贷欠款部分偿还。律师费请求原告减少一些。被告沈建没有向本院提交证据。被告邓顺梅无答辩，也没有向本院提交证据。被告方圆地产公司辩称，1.虽然我方对沈建、邓顺梅的债务承担阶段性的担保责任，但本案的房产已具备办证条件，业主没有及时办证，沈建、邓顺梅有重大过错，我方只对其不能还债的部分承担责任。2.原告诉求的第一项，即提前收回全部贷款，这没有合同依据，根据《个人贷款抵押合同》第13条的约定，本案不存在提前到期事件，所以原告不能提前收回贷款。沈建、邓顺梅拖欠的已到期贷款及利息，原告可以进行追偿。3.律师费金额过高。被告方圆地产公司向本院提交证据如下：《关于督促办理房产证及缴纳面积补差款的函》和快递单据1份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈建、方圆地产公司对原告提供的证据均无异议，但均提出律师费过高。由于原告提供的证据真实，证据来源合法，且与其诉请的事实、理由、诉讼请求相关联，故本院对原告提供的证据的真实性及陈述的事实予以确认并在卷佐证。经审核双方当事人的举证，并结合双方当事人的陈述，本院另查明：各方约定的担保责任方面。首先是抵押方面，《个人房产抵押贷款合同》约定抵押物为沈建、邓顺梅向方圆地产公司购买的座落于鹤山市××方圆××房房屋，合同签订后，沈建、邓顺梅办理了预购商品房预告登记，该预告登记的附记栏记载抵押权人为交通银行股份有限公司江门分行，预告登记时间为2014年6月16日。预告登记后，至今尚未办理抵押登记。其次是保证方面，原告与方圆地产公司于《个人房产抵押贷款合同》约定由方圆地产公司对沈建、邓顺梅的借款提供连带责任保证，原告取得抵押物的权利证明且银行取得抵押物的他项权利证明后方圆地产公司的保证责任解除，在此前方圆地产公司承担保证责任。本案为混合担保，各方没有约定物保与人保并存时实现担保物权的顺序。庭审中，原告与沈建确认，截至2018年10月18日，沈建、邓顺梅连续逾期9期还款，拖欠的贷款本金余额为327154.96元，利息为12412.31元，逾期罚息为461.14元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告与各被告签订的《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。沈建、邓顺梅借款后，没有按合同约定偿还贷款本息，已明确以其行为表明不履行合同的主要债务，原告可依合同约定及法律规定诉请提前收回全部贷款本息，并可主张沈建、邓顺梅赔付原告为实现债权发生的律师费。对于抵押物，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，抵押预告登记的目的是保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，针对的是将来发生的不动产物权，抵押预告登记时不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，与抵押登记不能划等号，故不产生优先受偿的效力。只有当抵押人享有物权且办妥了抵押登记后，抵押权人才享有优先受偿权。涉案约定的抵押物尚未办理抵押登记，原告主张对抵押物享有优先受偿权证据不足，本院不予支持。关于方圆地产公司的责任问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”依照该法条，既有物保又有人保的混合担保，债务人自己提供抵押物的，如无约定实现担保物权的情形，应当先行处置抵押物。本案中，抵押条款虽然有效，但抵押物未办他项登记手续，抵押权尚未有效成立，原告对抵押物不享有优先受偿权，本案不存在适用上述法条的前提。《个人房产抵押贷款合同》约定方圆地产公司为沈建、邓顺梅的借款提供连带责任保证，亦约定方圆地产公司的保证责任在办妥抵押物的抵押权设立后才解除，可见，即使存在物的担保情形，在抵押物未办妥抵押登记前，方圆地产公司仍应当承担连带保证责任。方圆地产公司承担保证责任后，有权向债务人进行追偿。关于律师费的问题。原告委托的律师在本案中的代理权限为一般代理，相对于特别代理，律师的权限受到一定限制，会给法庭查明事实增加难度。本案律师费的代理期间包括一审、二审、执行，本案是否产生二审、执行尚不可知，未能计算律师未来的工作量。在本案中，原告及其代理律师也未区分抵押预告登记与抵押登记的效力，增加了法庭审理的工作量。由此，在沈建、方圆地产公司认为律师费过高的情形下，本院酌定沈建、邓顺梅、方圆地产公司应赔付给原告的律师费为20000元，超过部分，由原告自行负担。综上所述，原告诉请沈建、邓顺梅偿还贷款本息并赔付律师费合法合理，本院予以支持，但对律师费略作下调；原告诉请对沈建、邓顺梅提供的抵押物享有优先受偿权于法无据，本院不予支持；原告诉请方圆地产公司承担连带责任合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告沈建、邓顺梅应自本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金327154.96元及相应利息、逾期罚息给原告交通银行股份有限公司江门分行（其中计至2018年10月18日的利息为12412.31元，逾期罚息为461.14元；自2018年10月19日起至借款还清之日止的逾期罚息，按《个人房产抵押贷款合同》的约定计算）；二、被告沈建、邓顺梅应自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费损失20000元给原告交通银行股份有限公司江门分行；三、被告鹤山市方圆房地产发展有限公司对上述第一、第二判项的欠款承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、驳回原告交通银行股份有限公司江门分行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6802元，减半交纳3401元，财产保全费2354元，合计5755元，由原告交通银行股份有限公司江门分行负担150元，由被告沈建、邓顺梅负担5605元，被告沈建、邓顺梅负担部分由被告鹤山市方圆房地产发展有限公司负连带清偿责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  肖剑二〇一八年十一月六日法官助理梁沛杰书记员张晓莹