广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法新民初字第318号原告杨碧文。委托代理人邹权霄、郭智玮，广东广法律师事务所律师。被告惠州市惠阳区粮食局新圩粮食管理所，住所地广东省惠州市惠阳区新圩镇。法定代表人邓大勇。原告杨碧文（以下简称原告）诉被告惠州市惠阳区粮食局新圩粮食管理所（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人邹权宵、被告法定代表人邓大勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年3月18日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁协议书》，协议约定被告将其所有的瓦木结构职工宿舍楼三间房屋占地100平方米租给原告使用，租期40年，总租金74000元，并约定原告用被告欠其业务费冲抵全部租金，还约定合同期内任何一方毁约均要向对方赔偿合同标的价的5倍违约金。该协议书于同年4月14日到新圩司法所进行了见证。2008年12月18日，被告通过法定程序与惠州市国威房地产发展有限公司合作开发房地产，要将租赁范围土地参加合作改造，从而导致原、被告所签租赁协议无法继续履行，此应视为被告违约，被告要依约向原告支付违约金。依2009年3月1日惠阳物价局价格认证结论所示，上述协议未到期合同违约金认定为370000元。为此，原告、被告及国威房地产公司于2011年1月26日进行协商，确认被告对370000元的违约金承担150000元的赔偿责任。此后，原告多次向被告催收未果。为维护原告的合法权益，依据我国相关法律规定提出上述诉讼请求，请求法院依法判令：1、被告立即支付未到期承租合同违约金150000元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。原告对其诉称提交如下证据：1.原告身份证，证明原告的主体资格；2.被告营业执照、组织机构代码证，证明被告的主体资格；3.房屋租赁协议书、见证书，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实；4.价格鉴证结论书、毁约赔偿确认书，证明被告要想原告支付违约金150000元的事实。被告辩称，一、2005年3月18日，被告与原告签订一份《房屋租赁协议书》，同意将名下所有的铁皮及瓦木结构职工宿舍楼三间房及地出租给原告，并约定合同期内任何一方违约均要向对方赔偿合同标的价的5倍违约金，在同年4月14日在司法所进行了见证。二、被告因与惠州市国威房地产有限公司合作开发房地产，须将上述租赁范围内的土地参加合作改造，所以无法继续履行与原告的《房屋租赁协议书》，在2009年3月1日经惠阳区物价局核定，被告须向原告承担违约金370000元。为解决与原告有关租赁纠纷事宜，在与原告、国威房地产公司三方协商后达成合意，被告出具了“毁约赔偿确认书”，同意赔偿原告150000元。被告未提交证据材料。经庭审质证，被告对原告提交的证据无异议。经审理查明，涉讼房屋位于惠州市惠阳区新圩粮食管理所大院内。2005年3月18日，原告（协议书称乙方）与被告（协议书称甲方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定：甲方将搭建的简易铁皮厨房及连接的瓦木结构的职工宿舍楼三间两层房屋（占地面积100平方米）出租给乙方使用40年，从2005年1月1日起至2044年12月31日止，乙方一次性付给甲方租金74000元，用甲方结欠乙方的业务往来款变通支付，协议签订成立，即视乙方已付清租金给甲方，甲方已清还了结欠乙方的业务往来款74000元。合同期内，甲乙双方都不得随意找理由毁约，任何一方毁约，均要向对方赔偿合同标的价的5倍违约金。2005年4月14日，双方就该协议书在惠州市惠阳区司法局新圩法律服务所办理了见证。2008年12月18日，被告因与案外人惠州市国威房地产发展公司合作改造该房地产，导致原告上述协议书无法继续履行。2008年9月10日，被告委托惠州市惠阳区物价局价格认证中心对相关搬迁费用，未到期租金损失违约补偿，预期租金收益损失等进行市场价格认证。该中心于同年9月24日作出一份《价格鉴证结论书》，其中载明：新新饭店杨碧文，合同期2005年1月1日起至2044年12月31日，违约金补偿370000元，说明栏标注违约金补偿按照合同确定。2011年1月16日，被告向原告出具一份《毁约赔偿确认书》确认原被告双方订立上述房地租赁协议及被告违约的事实。该确认书还载明：根据2009年3月1日惠阳区物价局价格认证，上述协议毁约赔偿违约金认证为人民币叁拾柒万元（¥370000.00元），今经新圩粮所、国威房地产公司、杨碧文三方充分协商，确认新圩粮所赔偿违约金人民币壹拾伍万元（¥150000.00元）给杨碧文，新圩粮所无异议，由于新圩粮所目前经济存在困难，无力赔付这笔违约金，特请国威房地产公司帮忙经济，我新圩粮所保证认账。2015年9月8日，原告向本院提起本案诉讼。庭审时，双方一致陈述涉讼房屋所在的土地使用权类型为政府划拨，被告出租诉讼房屋时没有经过市、县人民政府房产管理部门批准。诉讼过程中，本院依法向惠州市惠阳区粮食局及惠州市惠阳区国有资产管理委员会发函，惠州市惠阳区粮食局复函称执行原被告之间因租赁合同所产生的如《函》所附起诉状中显示的债权债务关系。惠州市惠阳区国有资产管理办公室则复函称惠阳区粮食局新圩粮食管理所为区粮食局下属单位，未移交该办管理，关于该所与杨碧文的债权债务关系，该办并不知悉。本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。本案中，涉讼房屋所在的土地属国有划拨土地，双方签订合同时未按规定办理批准登记手续。至法庭辩论终结前，原、被告双方均未有提交针对土地租赁行为已获得经市、县人民政府土地管理部门批准登记的合法有效的证据。因此，原、被告双方签订的房屋租赁合同显属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。关于原告诉请违约金的问题。违约金是合同一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他给付。由于案涉合同被认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，原、被告在《房屋租赁协议书》约定的有关违约金的条款亦归于无效，原告不能根据该违约金条款主张对方支付违约金，故本院对原告提出的违约金诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杨碧文的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元，由原告杨碧文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  潘伟雄审判员  黄振声审判员  邹思友二〇一五年十一月三十日书记员  刘宇文第6页共6页