马关县人民法院拟上网公布裁判文书审批表呈报部门：民二庭裁判文书名称、案号原告李国荣、平治汝诉被告文山华阳房地产开发有限公司、文山华阳房地产开发有限公司马关分公司商品房销售合同纠纷案一审民事判决书（2015）马民初字第681号承办人意见该法律文书符合上网情形，该屏蔽信息已删除，请示批准上网公布。部门负责人意见已阅，同意上网公布。审判监督庭审核意见分管院领导意见云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2015）马民初字第681号原告李国荣，男，汉族，云南省马关县人。（未到庭）原告平治汝，女，汉族，云南省马关县人。二原告委托代理人杨文昌，云南圆合圆律师事务所律师，特别授权。被告文山华阳房地产开发有限公司（以下简称华阳公司）。法定代表人高振淑，职务总经理。被告文山华阳房地产开发有限公司马关分公司（以下简称华阳公司马关分公司）。负责人周兴平，职务总经理。以上二被告委托代理人喻文洪、陈正林，云南君山律师事务所律师，特别授权。原告李国荣、平治汝与被告华阳公司、华阳公司马关分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告平治汝及其委托代理人杨文昌，被告华阳公司、华阳公司马关分公司的委托代理人喻文洪、陈正林均到庭参加诉讼，原告李国荣、被告华阳公司法定代表人高振淑、被告华阳公司马关分公司负责人周兴平未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告李国荣、平治汝诉称：2014年，华阳公司马关分公司的员工多次联系原告，称购买该公司的商铺可以赚钱，若购买22.03平方米的商铺，被告保证帮助将商铺出租15年，原告可收入租金370844元，并发给原告一张商铺投资计划单。在原、被告签订合同时，合同上画横线的部分均是空白的，被告也未盖公章，被告华阳公司马关分公司的工作人员解释公司一共有100多个商铺，为了方便起见，让原告先签合同，待商铺全部卖出，拿到华阳公司处统一盖章，再按照双方的意思把合同填好。待盖好公章后，华阳公司马关分公司的工作人员打电话通知原告领取。在这样的情况下，原告在《XX广场商铺委托经营管理协议》和XBDGCN-55号《商品房购销合同》上签了自己的名字，但没有写日期，日期是被告公司的工作人员自己写的。在2014年10月左右，原告领取合同后发现《XX广场商铺委托经营管理协议》上第三条经营管理期限为5年，即自2013年12月31日起至2018年12月30日止。大家都认为可能是疏忽大意写错了，向被告华阳公司马关分公司核实，要求按照当初购买商铺约定的经营管理期（租期）15年对这一条进行更正，被告当着原告等其余二十多位业主的面表示同意按照双方约定的商铺投资计划单改为15年，并承诺将租用的商铺方（文山市XX商贸有限公司）的资质材料复印件拿给原告及其他业主看，同意于2015年5月21日统一集中改合同。但当天雷主管发来信息，说合同不改了。原告以高于市场价购买被告开发的商铺，是相信被告能按照投资计划单履行合同义务，但是被告却不讲信用，私自改变商铺投资计划单约定的投资期限，致使原告投资商铺获取租金370844元的根本目的完全无法实现，为维护原告的合法权益，请求法院判决解除原告与被告于2014年签订的XBDGCN-55号《商品房购销合同》，由二被告赔偿原告利息损失7924.78元、可得利益损失36216.02元、返还购房款173515.20元，共计217656元，本案诉讼费由被告承担。被告华阳公司、华阳公司马关分公司辩称：1．本案争议的《商品房购销合同》系合同双方在平等、自愿的基础上签订，合法有效，依法应当受到法律保护。我公司在马关开发建设XX广场，对外销售房屋，原告到售房部了解情况后，决定向我公司购买商铺。双方于2014年6月9日签订XBDGCN-55号《商品房购销合同》，该合同系签约双方在平等自愿基础上达成的合意，是双方真实的意思表示，合同内容符合法律规定。根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效，依法应当受到法律保护。2．原告以无法实现合同目的为由要求解除《商品房购销合同》，无事实及法律依据。签订合同的根本目的在于买卖商品房，即卖方交付房屋，买房支付对价。我公司与原告签订《商品房购销合同》，原告的合同目的是取得该合同约定的房屋，公司的合同目的是销售房屋，获得报酬。合同签订后，公司已经按约定将该房屋交付给原告。现原告主张合同目的无法实现，明显与事实不符。3．原告将得到商铺后能够获得多少租赁收益作为解除《商品房购销合同》的依据是荒谬的。原告依据《商品房购销合同》取得房屋后，依法拥有对该房占有、使用、收益、处分的权利，原告有自己经营该商铺或者将该商铺交给别人经营的自由选择权，为了发挥整体经营、统一管理的优势，原告同意将购买的商铺委托文山市XX商贸有限公司经营。为此，订立了《XX广场商铺委托经营管理协议》，协议就经营模式、租金等进行了约定，这个管理协议同样是协商后的结果，协议中无任何违背法律强制性规定的条款，而且委托经营管理是《商品房购销合同》以外的另一个法律关系，用另一法律关系中可能实现的经济价值来否定《商品房购销合同》的合法性是错误的。综上，《商品房购销合同》合法有效，应受法律保护，我公司已经按合同约定交付房屋，原告以将来可能收到的租金多少为由要求解除《商品房购销合同》无事实及法律依据。从原告与被告签订合同的时间及原告起诉的时间来看，已经超出了法律规定的1年除斥期限，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。综合双方诉辩主张，本院确定本案争议焦点为：1．原告认为被告私自将商铺投资计划单约定的由被告经营管理商铺期限15年变更为5年是否属实。2．对原告的诉讼请求应否支持。3．原告要求解除双方签订《商品房购销合同》的起诉时间是否在法定除斥期限1年内。针对争议焦点，原告李国荣、平治汝向本院提供以下证据：1．原告的《居民身份证》（复印件）、《内资企业登记基本情况表》（复印件）各1份，以此证明原告的身份信息及被告工商登记的基本信息，投资协议中名义受托经营管理人文山市XX商贸有限公司法定代表人为易某某。2．《宣传资料》（复印件）、《商铺投资计划单》（复印件）、《XX广场商铺委托经营管理协议》（复印件）、《商品房购销合同》（复印件）各1份，以此证明被告承诺包租15年，按照这一承诺拟定了具体的租金收入，签订了委托经营管理协议和商品房购销合同。3．《首付款收据》（复印件）、《个人住房（商业用房）借款合同》（复印件）、《中国建设银行个人贷款结清证明》（原件）、《中国建设银行个人贷款还款凭证》（原件）、《中国建设银行转账凭条》（原件）、《中国建设银行个人贷款对账单》各1份，以此证明原告支付了首付款，通过贷款付清了商铺款，现已经还清贷款，原告至2015年10月共支付利息7924.78元，发票的开票人是易某某。4．光盘2张（录音录像）、短信记录，以此证明原告要求被告直接作为当事人或者保证人，将委托经营管理协议第三条的期限更改为15年，至2028年12月30日止，被告通过短信的方式表示了拒绝。经质证，二被告对原告提供的第1号证据的真实性无异议，对涉及华阳公司的内容无异议，对涉及到文山市XX商贸有限公司的情况，其认为该公司是独立的法人，无该公司的委托，对其登记的情况不清楚。对第2号证据中《宣传资料》，该证据上载明的是一种投资计划，是否可以产生收益不确定，不是明确无误的收益，属于要约邀请，不属于要约。《商铺投资计划单》系复印件，对真实性不予认可，计划单属于要约邀请，不属于要约。《XX广场商铺委托经营管理协议》涉及案外人，《商品房购销合同》恰好证明了合同签订的时间到起诉之日已经超过一年的除斥期间。对第3号证据的真实性无异议。对第4号证据的光盘2张（录音录像）的真实性没有办法核实，仅就内容来看，系原告与委托管理协议的第三方易某某的通话记录，易某某不是本案的当事人，真实性无法核实；短信内容予以认可，因合同是有效的，所以被告拒绝更改。针对争议焦点，被告华阳公司、华阳公司马关分公司向本院提供以下证据：1．合同编号为XBDGCN-55号《商品房购销合同》（复印件）1份，以此证明该合同系原、被告双方在平等自愿的基础上签订，并经马关县房地产管理所备案，合法有效，应受法律保护。2．《XX广场商铺委托经营管理协议》（复印件）1份，以此证明为发挥整体经营、统一管理的优势，原告将从被告公司购买的商铺委托给案外人文山市XX商贸有限公司经营。依据该协议能够产生多少租金收益是另一个法律关系，不能作为解除商品房购销合同的依据。3．《首付款收据》（复印件）1份，以此证明为让原告享受实惠，同时缓解文山市XX商贸有限公司的经营压力，被告让利给原告，少收取原告73568元首付款，作为第1年至第5年的房租给予原告，为原告的利益被告作了极大的让步。经质证，原告对二被告提供的证据原件部分的真实性予以认可，对第1号证据中合同超除斥期间的观点不予认可；对第2号证据证明委托给案外人文山市XX商贸有限公司经营的观点不认可，易某某是被告公司的员工，具体承担义务的是被告，该组证据不能证明被告的观点。对第3号证据证明了被告公司自己出钱付首付的事实，对享受实惠不予认可。经庭审，举证、质证，本院认为：原告提供的第1号证据真实、合法，能够证明原、被告及文山市XX商贸有限公司基本情况；虽原告起诉未将文山市XX商贸有限公司列为当事人，但结合原告的诉讼主张事由，本院认为文山市XX商贸有限公司作为受托经营管理商铺的承租方，其与原、被告有利害关系，故其登记信息表与本案具有关联性，综上本院对原告提供的第1号证据予以采信，对证明事实予以确认。原告提供的第2号证据中的《商品房购销合同》、《XX广场商铺委托经营管理协议》及第3号证据中的《首付款收据》与二被告提供的第1、2、3号证据为同一证据，虽原告提供的第2号证据中的《商铺投资计划单》为复印件，但其载明的内容与原、被告提供的《商品房购销合同》、《XX广场商铺委托经营管理协议》、《首付款收据》等证据的相关内容相互印证，故该证据客观真实；结合原、被告各方的诉辩主张及其质证意见，经审查上述证据真实、合法，且其内容相互印证，形成证据链，能够证明的主要事实为：被告通过“投资6大优势”等资料就拟出售的位于马关县XX街XX广场产权式商铺进行宣传，鉴于该宣传资料载明“首付只要4.3万元，每年收租金18000元，包租15年”等内容，于是原告就拟购买、包租马关县XX街XX广场第二层N-55号产权式商铺（面积为22.03平方米）的事宜与被告协商，被告出具《商铺投资计划单》，承诺：该商铺总价为217656元，其中首付为109656元，贷款为108000元，前5年租金73568元，实际首付为36088元，第6、7年租金为34825元，第8、9年租金为43532元，第10、11年租金为52237元，第12、13年租金为60944元，第14、15年租金为69650元等。据此，原告于2014年5月27日支付被告华阳公司马关分公司N-55号产权式商铺实际首付款36088元，6月9日原告与被告华阳公司马关分公司补签XBDGCN-55号《商品房购销合同》，6月1日原告（乙方）就其购买的商铺委托经营管理事宜与被告华阳公司马关分公司（甲方）、文山市XX商贸有限公司（丙方）签订《XX广场商铺委托经营管理协议》，将其购买的商铺委托文山市XX商贸有限公司经营管理，约定：委托经营管理期限为5年（2013年12月31日起至2018年12月30日止），该5年为免费市场预热期，委托经营期届满，丙方继续经营使用该产权式商铺，第6、7年租金为34825元，第8、9年租金为43532元，第10、11年租金为52237元，第12、13年租金为60944元，第14、15年租金为69650元等。同年8月8日原告向中国建设银行股份有限公司马关支行办理按揭贷款108000元支付被告华阳公司马关分公司的剩余商铺款等事实。综上，本院对该证据予以采信，对证明事实予以确认。原告提供的第4号证据中的光盘，因被告对其真实性不认可，原告未提供其他证据予以印证，根据该光盘显示的内容，本院不能确认其真实性、合法性，故本院对该证据不予采信；对短信记录，因被告无异议，其内容能够证明2015年5月21日购买XX广场商铺的业主接到被告公司人员的短信，要求继续履行原协议不再做修改等事实，本院对该证据予以采信，对证明事实予以确认。通过庭审，举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：被告华阳公司与被告华阳公司马关分公司系总公司与分公司的关系。被告通过“投资6大优势”等资料就拟出售的位于马关县XX街XX广场产权式商铺进行宣传，鉴于该宣传资料载明“首付只要4.3万元，每年收租金18000元，包租15年”等内容，于是原告就拟购买、包租经营马关县XX街XX广场第二层N-55号产权式商铺（面积为22.03平方米）等事宜与被告协商，被告出具《商铺投资计划单》承诺，该商铺总价为217656元，其中首付为109656元，贷款为108000元，实际首付为36088元，第6、7年租金为34825元，第8、9年租金为43532元，第10、11年租金为52237元，第12、13年租金为60944元，第14、15年租金为69650元等。据此，原告于2014年5月27日支付被告华阳公司马关分公司N-55号产权式商铺实际首付款36088元，6月9日原告与被告华阳公司马关分公司补签XBDGCN-55号《商品房购销合同》，6月1日原告（乙方）就其购买的商铺委托经营管理事宜与被告华阳公司马关分公司（甲方）、文山市XX商贸有限公司（丙方）签订《XX广场商铺委托经营管理协议》，将其购买的商铺委托文山市XX商贸有限公司经营管理，约定：经营管理期限为5年（2013年12月31日起至2018年12月30日止），该5年为免费市场预热期，委托经营期届满，丙方继续经营使用该产权式商铺，第6、7年租金为34825元，第8、9年租金为43532元，第10、11年租金为52237元，第12、13年租金为60944元，第14、15年租金为69650元等。同年8月8日原告向中国建设银行股份有限公司马关支行办理按揭贷款108000元支付被告华阳公司马关分公司的剩余商铺款。2015年5月21日，被告向原告回复短信，明确表示对《XX广场商铺委托经营管理协议》约定经营管理期限5年不予修改，要求继续履行原协议。现原告以二被告未按照商铺投资计划单履行合同义务，私自改变投资期限致使其合同目的无法实现为由，诉至法院，要求法院判决解除原告与被告2014年签订的XBDGCN-55号《商品房购销合同》，由被告赔偿原告利息损失7924.78元、可得利益损失36216.02元、返还购房款173515.2元，共计217656元，本案诉讼费由被告承担。本院认为：原告李国荣、平治汝与被告华阳公司马关分公司在缔结《商品房购销合同》过程中，被告向原告出具《商铺投资计划单》，鉴于其载明的内容具体确定，并对原、被告双方订立商品房购销合同有重大影响，虽该内容未载入《商品房购销合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该部分内容应当视为《商品房购销合同》内容。综上，本院确认双方签订的《商品房销售合同》的内容应为：被告将位于马关县XX街XX广场第二层N-55号产权式商铺（面积为22.03平方米）出售给原告，商铺价款为217656元，付款方式由原告首付109656元，扣减商铺前5年租金73568元，原告实际支付首付款为36088元，剩余108000元由原告采取银行按揭贷款方式支付；原告将其商铺经营管理权租给被告行使，期限为15年，由被告支付原告相应的租金，其中前5年租金73568元，第6、7年租金为34825元，第8、9年租金为43532元，第10、11年租金为52237元，第12、13年租金为60944元，第14、15年租金为69650元等内容。该协议的内容系原、被告双方真实意思的表示，且不违反我国法律、行政法规强制性的规定，故原、被告所签订的《商品房购销合同》合法有效，应受我国法律的保护，原告应按照约定支付被告商铺价款，被告应当按照约定承租该商铺经营管理15年并按照约定支付原告相应的租金。庭审中查明，该协议生效后，原告按照约定支付被告价款217656元，被告经原告授权（同意）将本应由其经营管理的商铺变更转给文山市XX商贸有限公司具体使用，并签订《XX广场商铺委托经营管理协议》，该协议约定的内容是对《商品房购销合同》约定被告经营管理商铺方式的变更，即由被告直接经营管理商铺经原告授权（同意）变更为第三人文山市XX商贸有限公司经营管理商铺，而不是对经营管理期限的变更（即由15年变更为5年），故文山市XX商贸有限公司在合同期限届满后若不愿继续履行合同，原告可依照《商品房购销合同》的约定要求被告继续履行剩余的10年商铺经营管理权，并按约定支付相应的租金。综上，本院认为被告没有变更经营管理期限，原告的诉讼请求于事实、法律无据，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决如下：驳回原告李国荣、平治汝的诉讼请求。案件受理费2282元，由原告李国荣、平治汝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈 露审 判 员  周洪娟人民陪审员  卢永金二〇一五年十一月十六日书 记 员  刘顺杰