安徽省怀宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0822民初2303号 原告(执行案外人)：严垒，男，1976年12月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：向金涛，安徽汉合律师事务所律师。 被告（申请执行人）：安徽怀宁农村商业银行股份有限公司秀山支行，住所地安徽省怀宁县。 负责人:汪常元，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘和文，安徽文法律师事务所律师。 被告（被执行人）：江忠，男，1980年10月9日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 原告严垒与被告安徽怀宁农村商业银行股份有限公司秀山支行（以下简称秀山支行）、被告江忠案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告严垒的委托诉讼代理人向金涛、被告秀山支行的负责人汪常元及其委托诉讼代理人刘和文到庭参加诉讼，被告江忠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严垒向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对合肥市蜀山区东流路西999号新际商务中心C幢301、302、303、304四套房产（房地产权证号分别为合产字第××、81××60、81××75、81××78）强制执行，并解除对上述房产张贴封条等查封措施；2、判决确认原告与被告江忠于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并确认原告基于上述房产承租人而享有的各项承租权利；3本案的案件受理费用由被告承担。 事实与理由：被告安徽怀宁农村商业银行股份有限公司秀山支行（以下简称怀宁农商行秀山支行）与被告江忠金融借款合同纠纷一案，贵院作出（2014）怀民二初字第00244号《民事判决书》，后因被告江忠未能履行生效判决确定的债务，被告怀宁农商行秀山支行申请法院强制执行。此后，贵院制作了（2015）怀执字第00378-2号《执行裁定书》，并查封了原告合法享有的使用权，位于合肥市蜀山区东流路西999号新际商务中心C幢301、302、303、304四套房产（房地产权证号分别为合产字第××、81××60、81××75、81××78），原告认为贵院执行标的错误，随后向贵院提出书面异议。2018年8月10日，贵院作出(2018）皖0822执异15号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该《执行裁定书》认定的事项，特提起案外人执行异议诉讼，理由如下： 一、人民法院查封之前，原告与被告江忠己签订《房屋租赁合同》，并实际占有使用该不动产至今。 怀宁县人民法院于2018年5月30日对被告位于合肥市蜀山区东流路西999号新际商务中心C幢301、302、303、304四套房产采取张贴封条和查封公告等执行措施，而原告于2014年3月20日就已经与江忠签订书面《房屋租赁合同》，合同明确约定江忠将上述房产出租给原告商业、办公使用，租期18年，自2014年3月20日起至2032年3月19日止。根据该《房屋租赁合同》载明的合同签订时间是2014年3月20日，在怀宁县人民法院查封之前就已经存在，且租赁合同先于抵押合同签订之前，该合同书真实、合法、有效。 合同签订后，原告分别于2014年3月31日通过徽商银行转账向江忠支付租金100万元,2014年4月29日通过交通银行转账支付100万元，2014年5月21日通过中国民生银行转账100万元，原告已按《房屋租赁合同》第五条约定的付款期限，向被告江忠履行了支付租金的义务，被告江忠也按约将上述四套房产交付原告使用，并由原告承担四套房产使用过程中所产生的物业等各项费用，因此，双方签订的《房屋租赁合同》己实际履行。 但贵院于2018年5月30日作出的怀执字第00378-2号 《执行裁定书》，并张贴查封公告，查封了原告享有合法使用权的四套房产，妨碍了原告合法的承租使用权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定，该房产贵院不应采取查封方式限制原告使用。 此外，原告作为案涉四套房产的承租人，在房产转让时，原告享有优先购买权，但贵院从未向原告提出过出租房产被拍卖相关信息。 二、（2018）皖0822执异15号《执行裁定书》举证责任分配错误，且认定的事实无证据支持。 执行异议听证程序中，原告已向怀宁县人民法院提交《房屋租赁合同》，并有合同实际履行的相关证据佐证。由此可以认定《房屋租赁合同》真实、有效，不应再将《房屋租赁合同》是否有效的举证责任分配至原告。而且（2018）皖0822执异15号《执行裁定书》认定的事实均没有证据支持，仅是以不符合常理而做出认定。 秀山支行辩称：原告的主张不能成立。原告要求解除查封的主张缺乏证据支持，同时原告提交法院的相关证据材料存在严重的造假嫌疑：1、原告诉状中陈述的汇款并不能证明是房租；2、原告签订的租赁合同为每月每平方米16元，严重低于市场价格50-60元的标准，实为市场价格的1/3左右，严重违背市场的经营法则；3、原告提出的租赁合同存在造假嫌疑在举证质证时陈述。房屋于2014年9月22日交付江忠，但房屋合同签署日期2014年3月20日，在出租人未取得房屋的情况下，提前签订租赁合同，严重违背市场的经营法则。所以被告认为原告缺乏真实客观充分的证据证明，其主张应当予以驳回。 江忠未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 严垒围绕诉讼请求提交了下列证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对严垒当庭出示的证据，本院分析认定如下： 一、严垒与江忠签订的《房屋租凭合同》一份，共计5页；严垒与江忠签订的《房屋租赁合同》一份，共计4页，证明：1、租赁合同确定的房产坐落于合肥市蜀山区东流路西999号新际商务中心C幢301、302、303、304室,就是怀宁县人民法院（2015）怀执字第00378-2执行裁定书查封的四套房产；2、《房屋租赁合同》载明签订时间是2014年3月20日，租赁期限自2014年3月20日起至2032年3月19日止，租期18年，租金300万元，证明房屋租赁合同签订时间早于怀宁县人民法院查封时间，也早于被告办理银行抵押时间。秀山支行对该组证据的质证意见是严垒与江忠签订的《房屋租凭合同》：该合同的真实性不予认可，理由在于：1、房屋交接时间2014年9月22日，出租时间2014年3月20日，租金的起算时间也是2014年3月20日，严重违背了日常的社会经验；2、约定了租金每平方米16元，低于市场价格，同时不足市场1/3的价格也表明了合同的虚假性；3、两被告之间有借贷关系，且有多笔的经济往来，存在低价转让财产逃避银行债务的高度盖然性；4、该租凭合同与我们发现的租赁合同有较大的差异，佐证了该租凭合同具有较大程度上的造假可能。本院综合双方的意见认为，两份合同不符合当地租赁市场的交易习惯，不符合日常经验法则，本院对两份合同的真实性不予采信。 二、银行回单（4页），证明原告分别于2014年3月31日通过徽商银行转账向江忠支付租金100万元，2014年4月29日通过交通银行转账支付100万元，2014年5月21日通过中国民生银行转账100万元，已按房屋租赁合同第五条约定的付款期限，向被告江忠履行了支付租金的义务，房屋租赁合同实际履行。秀山支行的质证意见是对银行回单真实性无异议，但不能证明是用于支付租金。本院认为，银行回单的真实性予以采信，但不能证明300万元系严垒支付江忠的房屋租金。 三、业主手册、前期物业服务协议、临时管理规约，证明江忠于2014年9月22日与安徽信达建银物业管理有限公司签订物业相关协议，实际办理人为严垒，办理了交房相关手续，由此进一步证明房屋租赁合同实际履行，原告实际占有租赁房屋。本院认定，江忠于2014年9月22日与安徽信达建银物业管理有限公司签订物业管理协议，严垒为经办人，于2014年9月22日实际接收涉案房屋。 四、房屋交接验收表，证明原告于2014年9月22日与房屋开发商办理房屋交付手续，由此可以进一步证明房屋租赁合同实际履行，原告实际占有租赁房屋。本院认定，严垒于2014年9月22日接收涉案房屋的事实。 五、安徽信达建银物业管理有限公司收款收据，证明原告于2015年5月25日向安徽信达建银物业管理有限公司支付案涉四套房屋的物业费33335元（2014年10月1日-2015年5月31日），由此证明原告实际占有、使用案涉四套房屋。本院认为，安徽信达建银物业管理有限公司收款收据真实性予以采信，但不能证明物业费系严垒交纳的。 六、银行转账电子回单、安徽增值税专用发票，证明原告一直向安徽信达建银物业管理有限公司支付案涉四套房屋的水电等使用费，可以进一步证明原告实际占有、使用案涉的四套房屋。秀山支行质证认为，银行转账电子回单、安徽增值税专用发票、国家企业信用公示系统查询信息：1、与本案没有关联性，房屋租赁合同承租方是严垒个人，但缴纳物业费的是企业法人，是两个不同的主体，不具有同一性，严垒作为五建公司的负责人，五建公司的缴费不能作为严垒缴费的依据。国家企业信用公示系统查询信息，证明严垒系河南五建建设集团有限公司安徽分公司负责人。本院认为，该组证据达不到严垒的证明目的。 七、原告与李炜签订的房屋租赁合同，证明原告于2015年5月22日与李炜签订的房屋租赁合同，将案涉房屋转租给李炜使用，由此证明原告实际占有案涉的四套房屋，并收取转租收益。银行流水，证明次承租人李炜向原告支付租金，原告实际占有四套房产。本院认为，该租赁合同系严垒与李炜签订的，庭审中严垒并未到庭，法庭无法核实其真实性，该组证据不能证明严垒2014年3月20日与江忠签订合同后即占有涉案房屋的事实。 八、怀宁县人民法院（2018）皖0822执异15号执行裁定书，证明原告曾向怀宁县人民法院提起执行异议，本院对该证据予以采信。 根据本院采信的证据、庭审中当事人的陈述以及已经为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，本院认定事实如下：本院已经发生法律效力的（2014）怀民二初字第00244号民事判决书认定，2014年5月7日，江忠作为抵押人，秀山支行作为抵押权人签订（秀山）行最高额抵字（2014）第009号《最高额抵押合同》，合同约定：江忠以其所有的位于合肥市蜀山区东流路西999号新标商务中心C幢301、302、303、304四套房屋（房地产权证号分别为房地权证合产字第××、81××60、81××75、81××78号）作为抵押物为秀山支行借款1400万元本息提供抵押担保。2014年5月8日，合肥市房地产管理处为上述抵押物办理了抵押物登记手续，向秀山支行核发了房地产他项权证（房地产他证合产字第8210059694号）。 本院在执行（2014）怀民二初字第00244号安徽怀宁农村商业银行股份有限公司秀山支行与安庆市太平湖食品有限责任公司、江忠金融借款合同纠纷一案中，拟处置被执行人江忠所有的位于合肥市蜀山区东流路西999号新标商务中心C幢301、302、303、304四套房屋（房地产权证号分别为房地权证合产字第××、81××60、81××75、81××78号），并于2018年5月30日，对上述房屋采取张贴封条和查封公告等执行措施。随后，案外人严垒对本院作出的执行措施提出异议。2018年8月10日，本院作出（2018）皖0822执异15号执行裁定书，驳回案外人严垒的异议。 另查明，本院通过实地调查，涉案房屋位于合肥市蜀山区东流路西999号新标商务中心C幢，2014年该幢房屋租金为每平方米约50-60元/月。本院查明自2013年10月至2014年9月期间，严垒与江忠除300万元转账交易之外，还有3笔资金往来，其中2014年4月4日严垒通过交通银行账户转账160万元给江忠。严垒于2014年9月22日与房屋开发商办理房屋交接手续，实际接收涉案房屋。本院执行局采取张贴封条和查封公告执行措施时，涉案房屋处于空置状态。 本院认为，本案的争议焦点为严垒与江忠2014年3月20日签订的两份房屋租赁合同是否真实有效，严垒与江忠之间的租赁关系能否对抗秀山支行的抵押权。 本案根据庭审查明的事实，严垒与江忠在2014年3月20日就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》和《房屋租凭合同》各一份，根据严垒庭后接受法庭询问时的解释称，《房屋租赁合同》没有约定转租权，《房屋租凭合同》增加了房屋转租权的内容。本院认为，严垒在提出执行异议时向本院执行局提交的是《房屋租凭合同》，向本院提起案外人执行异议之诉时提交的证据也是《房屋租凭合同》，而在本案开庭举证时却提交了两份从内容到形式都截然不同、互相矛盾的“合同”，“合同”约定租期长达18年，没有约定月租金数额，没有约定租金递增的条款、没有办理租赁登记备案手续。签订“合同”之后，严垒全额支付江忠18年租金，双方的以上行为不符合正常的日常经验法则，不符合当地租赁市场的行情和交易习惯。同时，严垒与江忠2014年4月期间还有其他大额资金往来，因此不能排除双方倒签租赁合同时间，达到以租赁权对抗秀山支行抵押权的目的。严垒与江忠的两份合同不符合安徽省高级人民法院执行局《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》第六条规定的情形，该两份合同不具有真实性，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义，租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，本质上属于债权。占有租赁物对于租赁权的成立具有决定性的作用，租赁权对抗抵押权必须占有发生在抵押权设立之前。本案秀山支行的抵押权设立于2014年5月8日，严垒实际接收房屋是2014年9月22日，严垒占有涉案房屋在抵押权设立之后。因此，严垒的租赁关系不能对抗秀山支行的抵押权。 综上所述，严垒的诉讼请求没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告严垒的诉讼请求。 案件受理费25467元，由严垒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  张汝红 人民陪审员  余青海 人民陪审员  张竹梅 二〇一八年十一月二十四日 书 记 员  程友丽