成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0107民初3902号 原告：马俊，男，1979年11月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：谢松林，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马树清，男，1952年10月8日出生，汉族，住四川省蓬溪县，原告马俊之父。 被告：成都市武侯区华兴街道南桥社区第七居民小组，住所地,成都市武侯区华泰四路**南桥新居。 负责人：尹金元，居民小组组长。 委托诉讼代理人：杨**，四川远皓律师事务所律师。 第三人：成都市武侯区华兴街道社区居民委员会。住所地成都市武侯区南三环路5段**。 负责人：吴强，居委会主任。 委托诉讼代理人：柳林，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 第三人：成都市武侯区人民政府华兴街道办事处，住，住所地成都市武侯区南桥村**/div> 负责人：郑伟，主任。 委托诉讼代理人：高传斌，男，1975年8月19日出生，汉族，住，住成都市武侯区/div> 委托诉讼代理人：黄磊，北京安博（成都）律师事务所律师。 原告马俊诉被告成都市武侯区华兴街道南桥社区第七居民小组（以下简称第七居民小组）、第三人成都市武侯区华兴街道社区居民委员会（以下简称社区居委会）、第三人成都市武侯区人民政府华兴街道办事处（以下简称华兴街办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法于2016年10月10日作出（2015）武侯民初字第3744号民事判决。原告马俊不服本院判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2017年3月9日作出（2017）川01民终91号民事裁定书，撤销本院（2015）武侯民初字第3374号民事判决，将本案发回重审。为此，本院依法对本案进行重审，并另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告马俊的委托诉讼代理人谢松林、马树清，被告第七居民小组的委托诉讼代理人杨**，第三人社区居委会的委托诉讼代理人柳林、第三人华兴街办的委托诉讼代理人黄磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马俊向本院提出诉讼请求：1.判令第七居民小组向马俊支付因违约造成经济损失、违约金418000元；2.判令第七居民小组向马俊赔偿财产损失656370元；3.判令第七居民小组支付由社区居委会向其支付的属于马俊的企业搬迁损失费、搬运费及水电设施改迁费1076587元。事实及理由：第七居民小组前身为成都市武侯区华兴街道南桥村第七村民小组，2013年10月15日，武侯区人民政府“成武府函（2013）149号”批复文件撤销南桥村村民委员会设立南桥社区居民委员会后，被告变更为现名。2012年4月1日，马俊与第七居民小组签署两份《租赁合同》，合同约定第七居民小组将其位于该组的，2000平方米仓库以及900平方米的三层楼房出租给马俊用作厂房，库房以及办公用房，合同约定了责任义务、违约金等内容。合同第三条约定：由于厂房、土地、交通等产权问题引起的纠纷，由甲方负责处理，如导致乙方无法正常经营的，甲方应承担由此带来的经济损失；第五条第三款约定，甲方应保证仓库至太平园家具城和高新区道路通畅，保证至少17.5米的挂车能够进出（走科园南路进出）；第八条约定：违约责任，任何一方违约，违约方应赔付守约方一年租金，即418000元。租赁期间，马俊完全履行了厂房租金支付义务。但是，合同履行近三个月，因第七居民小组出租的厂房与高新区企业存在道路产权纠纷，进入厂房的道路被挖掘机毁坏3-4米，发生毁路、护路和打架事件，经派出所调解后回填变窄1.4米。被告将厂房大门口左侧出租给他人收荒，打架事件后移在右侧水泥墙内，后增开两道大门，在道路上直接堆放荒货和剩余垃圾，利用水泥路面的光滑平整处锤油壶拆解废旧金属设备等路上作业，经常停放几辆旧车占用了通道，因此双方经常吵架，运送货物的大车无法正常通过，更不用说17.5米的挂车通行，造成无法分租，自身使用也造成巨大损失，马俊多次提出要求但未果。以上事件造成马俊承租的房屋长期闲置，房租直接经济损失达260000元以上。第七居民小组没有完成合同约定义务给马俊造成损失，应当按照合同约定赔偿违约金418000元。二、2014年12月31日，华兴街办拆迁科向马俊厂内张贴了《搬迁通知》，马俊方知第七居民小组已和华兴街办签订了厂房《搬迁补偿协议》并已实施。原告认为，根据《成都市征地补偿安置办法》第十条规定以及《成都市征地补偿安置办法实施中有关具体问题意见的通知》第四条第二款规定，明确拆迁有补偿，拆迁补偿中搬迁费用是指搬迁人因搬迁行为而产生的费用，系实际搬迁人在政府拆迁过程中为配合政府规划，搬离拆迁地所必须支出的费用，包括搬迁损失、搬运费及水、电设施迁改费用等。第七居民小组并不是厂房的实际使用人，没有因拆迁而产生相应的搬迁费用，所以其收取搬迁费用于法于理无据。第七居民小组2014年12月25日已与拆迁方华兴街办签订拆迁补偿协议，其中企业搬迁损失费、搬运费及水电设施迁改费等90万元，马俊没有得到享用，其他装修搭建、应退房租等费用见清单。诉讼过程中，马俊调整诉讼请求为：1.判令第七居民小组支付违约金416200元；2.判令第七居民小组退还房租128482元；3.判令第七居民小组强拆损坏财产60万元。马俊放弃了其他诉讼请求。 第七居民小组辩称，首先，第七居民小组不存在违约行为，根据合同约定，提供的道路宽度完全满足17.5米挂车的通行，其他租户违章停车要第七居民小组承担责任，没有法律依据，该道路是城市公共交通道路，第七居民小组没有管理权限和行政处罚权利。马俊最后一次交付房租是2014年9月30日，缴纳租金是209000元，而其实际搬出租赁物的时间是2015年5月，超过其租赁期限，故不应退还租金。马俊主张的财产损失并非第七居民小组所为，没有提交任何关于财产损失的证据。 社区居委会述称，社区居委会与马俊和第七居民小组签订的租赁和没有任何关联性，社区居委会参加本案诉讼没有事实依据和法律依据，不是适格当事人。 华兴街办述称，华兴街办接受武侯区国土局委托按照法律法规进行征收，程序合法。马俊与第七居民小组基于租赁合同产生的争议，华兴街办不是主体，也非利害关系人，故请求驳回马俊的诉讼请求。 经审理查明，2012年4月1日，第七居民小组（甲方）与马俊（乙方）签订两份《租赁合同》，约定第七居民小组将其位于南桥村七组的“原蓉萨车队”仓库及附属设施，以及“原蓉萨车队”三层楼房一幢及附属设施出租给马俊使用。两份合同均约定“租赁期限自2012年4月1日起至成都市太平园家具市场拆迁或政府拆迁止”。对于租金约定，第一至三年每年租金为308000元，自2015年3月31日后每三年递增一次，增幅不超过10%；另一合同约定租金为每年110000元。合同第五条约定“甲方应保障仓库至太平园家具城和高新区道路通畅，乙方的车辆能正常进出成都市太平园家具城，保证仓库进出的交通通畅（至少17.5M的挂车能进出，走科园南路进出）。甲方应保证仓库至南桥小学之间的道路通畅”。合同有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，最迟不超过3日。任何一方违约，违约方应赔付守约方一年租金。 合同签订后，据马俊提交的《工程合格移交验收单》显示，2012年4月15日，第七居民小组组长尹金元等人与马俊的委托代理人马树清签署该验收单，其中提出了“前大门收旧货占道，大车不通”的意见，双方达成门前占道的废品由甲方协助解决。另据2012年5月25日，尹金元与马俊签署的《承诺书》记载：“乙方租甲方蓉萨车队楼房做住房（厂房或库房），甲方担心原住户搬走后空房，甲方同意本月30号前将一楼二楼住房搬空交钥匙给乙方甲方作正式移交后，乙方在收到房后提前三个月交下半年房租约3万元，本月后半月房租尽可能收，损失部分由乙方支付，合同照常履行”。原告提交以上证据为证明涉案厂房的移交存在延迟。 合同履行的最后一期中，据原告提交的《收款收据》显示：原告马俊实际缴纳租金的情况为：库房租金缴纳从2014年4月1日至2015年3月31日止，住，住房租金缴纳从2014年4月16日至2015年4月15日止/div> 2014年12月31日，华兴街办拆迁科向马俊送达了《搬迁通知》：“您所租用的房屋业主已签订了搬迁补偿协议书，所有地面建筑物将在近期内实施拆除，为保障施工安全和您的生命财产安全，请您于2015年1月10日前腾出全部房屋并搬离该区域”。2015年5月15日，涉案厂房实际拆迁。马俊于事后（2015年5月20日）委托公证处对现场设备家具进行了现场拍照取证。 另，据原告提交的《公证书》显示，涉案厂房前方成都市高新区科韵路南侧道路左右两侧均有垃圾桶和零散堆放的垃圾，实际侵占道路宽度约三分之一左右。另据原告提交的照片显示，进出厂房道路两侧停放有两辆报废汽车，另有货车两辆停放于道路两侧，共侵占道路宽度约三分之一左右。此外，原告提交照片一组，显示位于厂房外道路中存在道路损坏后进行回填的痕迹，损毁道路宽度为3.2米。2015年4月14日，由成都市蜀都公证处公证的案涉房屋的配电箱状况照片，显示配电箱内部线路已被剪短。 此外，原告向本院提交《厂房租赁合同》，显示原告因拆迁影响，已于2014年12月22日向成都市武侯区金花桥街道陆坝社区居民委员会承租1000平方米厂房。 马俊向本院提交照片若干张，合同三份，拟证明第七居民小组组员实际在2015年5月15日对案涉房屋进行了拆迁，并造成马俊购买的放置在案涉租赁房屋内的物品损坏。上述合同的购买方均为成都引迪可斯企业管理有限公司。马俊提供收款收据两张，拟证明2014年9月购买喷绘二手机、写真二手机共计花费269000元，上述机器在拆迁中损坏。 上述事实有《租赁合同》2份、《工程合格移交验收单》、《承诺书》、《收款收据》、《搬迁通知》、《公证书》3份、《厂房租赁合同》、照片及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，马俊与第七居民小组所签订的两份《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现针对马俊所提出的诉讼请求，本院作如下分析： 一、关于第七居民小组是否存在违约行为一事。马俊于起诉中涉及如下违约行为，1.厂房出入道路的问题，2.无法正常供电的问题；3.租金退还的问题。 其一，双方《租赁合同》约定，“甲方应保障仓库至太平园家具城和高新区道路通畅，乙方的车辆能正常进出成都市太平园家具城，保证仓库进出的交通通畅（至少17.5M的挂车能进出，走科园南路进出）。甲方应保证仓库至南桥小学之间的道路通畅”。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”对此本院认为，双方在合同签订之初，基于涉案租赁物为厂房的特殊性质，出租人应保证出入道路通畅并无不当。出租人在交付时有提供符合约定的道路，但在合同履行过程中，出租人的义务仅限于保证租赁物本身适租，本案中所涉及的道路遭其他企业损毁、其他企业或个人将车辆停放于道路两侧影响马俊车辆出入等问题，属于其他不动产所有权人或使用权人的行为造成，而并非系第七居民小组作为直接的行为人导致，且道路损毁或侵占道路的行为，而不应归责于第七居民小组。 其二、对马俊提出的未提供正常供电的情况，因根据约定双方租赁期限在政府拆迁时解除，而政府通知的搬迁时间为2015年1月10日前，故双方约定的租赁期满条件成就，租赁期限应在该时间届满。因此在该时间之后，马俊虽事实上继续占有该房屋，但并无合法依据，其在2015年4月公证的供电出现故障，并不能证明出租人在租赁期间未提供适租的房屋，故其据此主张违约金不符合约定。 其三，从马俊提交的《工程合格移交验收单》、《承诺书》显示，双方在厂房移交过程中确实存在迟延现象。从《工程合格移交验收单》显示，双方签署时间为2012年4月15日，说明至迟在当日方进行厂房验收移交，故整体租赁期间应扣除15日迟延。此外，从《承诺书》显示，三层住房中的一楼、二楼迟延至2012年5月30日移交，迟延部分应扣除租金。此外，故本院对涉案租赁物整体扣除15日房租，即19232.9元【（358000元+110000元）/365日×15日】；对于住房部分的三分之二扣除2.5月房租，即15277.8元【110000元/12月×2.5月×2/3】，共计34510.7元。对于马俊起诉所称在拆迁前之2015年1月1日起即另行租赁房屋期间所产生租金差额一事，本院认为，马俊与第七居民小组直至2015年5月15日拆迁时仍未正常移交房屋，马俊仍应支付相应占用费用，故本院对租赁期尾部部分的租金差额不予支持。 二、对马俊主张的财产损失部分，如前所述，在政府通知的拆迁时间到期时，双方约定的租赁期就已经届满，马俊应当及时向第七居民小组腾退返还案涉租赁房屋，但其一直占用租赁房屋，直至2015年5月15日被拆迁。根据马俊提供的照片、录音等证据显示，搬离物品当天有第七居民小组的组长尹金元及部分组员在案涉租赁房屋现场并有阻挡马俊一方人员拍照的行为，对上述照片第七居民小组不能作出合理解释，故本院确认第七居民小组参与了对案涉房屋租赁房屋的物品搬离。出租人在租赁期届满后享有收回租赁房屋的权利，但其收回租赁房屋的行为应符合法律规定，不对承租人或第三人造成损失。故第七居民小组作为出租人在租赁期届满后，采取搬离物品的方式收回租赁房屋并无不妥，但如其造成承租人物品损坏，应承担相应赔偿责任。根据，马俊提供的损坏物品清单，其中由成都引迪可斯企业管理有限公司名义购买的物品，并非马俊所有，也无法证实马俊与成都引迪可斯企业管理有限公司的关系，故对该部分物品损失不予支持。现有证据只能显示马俊以其名义购买了喷绘二手机、写真二手机系受到损坏，第七居民小组应予以赔偿。上述设备购买价为269000元，本院考虑设备折旧和残值，酌情确定在10万元范围内予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、二百一十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都市武侯区华兴街道南桥社区第七居民小组于本判决生效之日起五日内向原告马俊退还租金34510.7元； 二、被告成都市武侯区华兴街道南桥社区第七居民小组于本判决生效之日起五日内向原告马俊赔偿损失100000元； 三、驳回原告马俊的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18250元，由被告成都市武侯区华兴街道南桥社区第七居民小组负担300元，由原告马俊自行负担17950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 杨 奕 人民陪审员 邹 娟 人民陪审员 代君秀 二〇一八年十一月二十日 书 记 员 周小燕