上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第2132号原告上海东方众鑫投资有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人赵晓薇，董事。委托代理人姚青，上海恒建律师事务所律师。被告瀚柏软件(上海)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人XIALIBA(夏里巴)。原告上海东方众鑫投资有限公司诉被告瀚柏软件(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚青到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东方众鑫投资有限公司诉称，2014年7月，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将坐落于上海市静安区南京西路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的办公用房出租给被告，租赁期限自2014年8月11日至2016年9月30日止，月租金为人民币18,949.13元(以下币种均为人民币)。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告自2015年1月起未按约支付租金、物业管理费及水电费，原告遂根据合同约定，采取停电措施，以促使被告支付欠租，但被告反而将办公设施搬离，所有员工不见踪影。原告无奈只能单方面收回了房屋，同时诉至法院，要求判令：1、被告支付原告2015年1月至6月的欠租113,694.78元；2、被告支付原告2015年1月至6月的物业管理费20,388.60元；3、被告支付原告欠付的电费3,385.11元；4、被告自2015年1月1日起按日租金的千分之五支付原告至2015年6月30日的滞纳金，暂计算为2,346.46元；5、被告支付原告提前解除合同违约金65,342.64元。被告瀚柏软件(上海)有限公司未到庭应诉。经审理查明，系争房屋坐落于上海市静安区南京西路XXX号XXX室，建筑面积为113.27平方米，房地产权利人为原告。2014年7月10日，原、被告签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2014年8月11日至2016年9月30日止，装修免租期自2014年8月11日至2014年9月30日止；日租金为建筑面积每平方米5.50元，月租金为18,949.13元，被告应于每月1日前向原告支付当月的租金、物业管理费，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的0.5%支付违约金；租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、设备、物业管理、停车费、非正常工作时间空调供应费等费用由被告承担；双方约定，原告交付该房屋时，被告应向原告交付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金及物业管理费，即65,342.64元；租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按同等数额保证金向原告支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿，原告可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由被告另行交付；物业管理费定为每平方米建筑面积每月25元，应于租赁期内每日历月的第一天或之前向原告或管理公司按时支付。合同签订后，原告依约将系争房屋交付给被告，被告也支付了租赁保证金65,342.64元，并支付租金、物业管理费至2014年12月31日。2014年12月1日，系争房屋的物业管理公司上海枫蓝物业顾问有限公司向大楼内的全体业主发出《关于调整物业管理费的通知》，具体调整内容为，2015年1月1日物业管理费从每平方米每月25元调整至每平方米每月30元。按照被告租赁房屋的面积，被告每月应支付的物业管理费为3,398.10元。自2015年1月起，被告未支付租金、物业管理费。2015年6月3日，原告向被告发出《催款告知书》，内容为，截止到2015年5月31日被告欠付租金94,745.65元、物业费16,990.50元、电费2,838.31元，总计114,574.46元，原告要求被告在2015年6月3日之前付清，逾期原告将于2015年6月4日中断该单元供电。2015年6月9日，原告通过律师再次发函被告，要求被告在收到律师函后三个工作日内付清欠费，否则将视为擅自退租，双方的租赁合同将于收到本函后第四天解除，该份《律师函》于2015年6月12日投递并签收。2015年8月，原告自行收回了系争房屋。因被告未付清租金、物业管理费、电费，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。又查，被告在租赁房屋期间，欠付原告2014年12月至2015年5月期间的电费3,385.11元。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《关于调整物业管理费的通知》、缴费清单、及缴费清单签收记录、《催款告知书》、《律师函》及邮件查询单、当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。被告自2015年1月1日起未支付租金，已经构成根本性违约，原告有权解除租赁合同，但应当通知被告。原告已通过邮寄方式向被告催告付款，被告未按原告要求付清欠费，应视为擅自退租，租赁合同于被告收到律师函后的第四个工作日解除，该份律师函于2015年6月12日送达被告，故双方的租赁合同应于2015年6月18日解除。租赁合同解除后，被告应及时将系争房屋返还原告，由于被告怠于返还房屋，原告于2015年8月自行收回了系争房屋，现原告仅要求被告支付至2015年6月30日止的租金、物业管理费，与法无悖，本院予以支持，故被告应支付原告2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金113,694.78元(18,949.13元×6)及物业管理费20,388.60元(3,398.10元×6)。被告未按约支付租金，构成违约，原告要求被告自2015年1月1日起按合同约定日租金的千分之五支付逾期付款违约金，本院予以支持。因被告违约致合同提前解除，被告应当承担提前解约的违约责任，原告据此向被告主张提前解约的违约金，即没收被告租金保证金65,342.64元，本院予以支持。被告租赁期间发生的电费3,385.11元，应由被告承担。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩，本院依法作缺席审理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海东方众鑫投资有限公司与被告瀚柏软件(上海)有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2015年6月18日起解除；二、被告瀚柏软件(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东方众鑫投资有限公司2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金或使用费113,694.78元和物业管理费20,388.60元；三、被告瀚柏软件(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内按照日租金的千分之五支付原告上海东方众鑫投资有限公司2015年1月1日起至清偿止的逾期付款违约金；四、被告瀚柏软件(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东方众鑫投资有限公司提前解约违约金65,342.64元(与被告支付的租金押金65,342.64元折抵)；五、被告瀚柏软件(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东方众鑫投资有限公司电费3,385.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。财产保全费1,219元，由被告瀚柏软件(上海)有限公司承担。案件受理费4,377.30元，由被告瀚柏软件(上海)有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥审 判 员  刘志宏人民陪审员  王承奇二〇一五年十一月五日书 记 员  王 奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。