海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初14269号 原告：廖蔓娟，女，1972年8月15日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：朱美如，海南广哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖淑芮，海南广哲律师事务所实习律师。 被告：海南省农垦总局招待所，住所地海口市龙华区金垦路。 法定代表人：唐明，所长。 委托诉讼代理人：杜娟，海南弘纲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹永锋，海南弘纲律师事务所律师。 原告廖蔓娟与被告海南省农垦总局招待所合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱美如、被告的委托诉讼代理人邹永锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖蔓娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金63911元（以已付购房款为基数，自2013年3月1日起至2017年10月30日止，按人民银行三到五年期贷款基准利率5%计上浮30%计算）；2.判令被告支付逾期办理不动产证的逾期办证违约金暂计79754.45元（以已付购房款为基数，按人民银行三到五年期贷款基准利率5%计上浮30%，自2013年6月1日起暂计至2018年10月31日，实际计算至被告为原告办理不动产证之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月10日，被告与海南玖基房地产开发有限公司（以下简称玖基公司）签订《合作建设经济适用房合同书》，合同第二条第一项约定：“甲方（被告）负责提供项目与土地，乙方（玖基公司）负责投入建设资金并组织施工建设，双方按约定比例分配权益。”第二条第二项约定：“为便于运作，项目开发以甲方名义进行，双方共同设立项目部，项目部人员由各方派员组成，并由乙方负责管理。”合同第三条第三项约定：“甲方分得6500㎡的建筑面积后、作为置换拆迁户和安排无房户之外，一楼商铺按4：6分成（甲方4成乙方6成）。”合同第一条第八项约定：“建设期限18个月”。合同第五条第三项约定：“甲方同意乙方的合作方案后，乙方将在120个工作日内破土动工，以作更快的安置见效。”因此，被告作为合同开发商，根据合作建设经济适用房合同书约定，该项目建设期限18个月，该项目于2011年8月29日取得建筑工程施工许可证，并于当日开工，按照建设期限18个月计算，被告应于2013年2月28日完工交付使用，依法应在2013年3月1日交付房屋。2010年8月13日，被告与原告签订《购房协议书》，约定原告选择被告提供面积为94㎡的住宅，原告按规定享受75㎡，每平方米1600元，因返还住房公积金3842元，原告向被告实际支付购房款166170元。签订合同后，原告依合同约定于2011年9月26日向被告支付第一期购房款48698元，于2015年5月31日支付第二期购房款68178元，于2017年10月31日交付第三期的95%即43178元，第三期0.5%购房款余额2274元因被告逾期办理房产证时至今日未付给被告。根据合同第一条第四款被告职责为负责与合作方签订工程期限，确保按期交付使用以及后期房产证的办理工作。后由于玖基公司资金链断裂，被告并未如期在2013年3月1日交付房屋，为此，原告多次催促被告履行交房责任，但被告均以种种借口拖延履行交房义务。2013年4月23日，被告、玖基公司与海南汇通置业有限公司（以下简称汇通公司）签订了《补充协议》，接着，被告与汇通公司签订了《补充协议二》、《补充协议三》，约定由汇通公司出资参与合作开发金岭佳苑项目并给予其一定房产分配。2015年5月18日，汇通公司作出承诺，2015年12月31日交房，但被告再次超出约定交房日期（2013年3月1日至2017年10月30日）已达56个月之久。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告不履行合同义务逾期交房，给原告造成了经济损失。因双方未对逾期交房违约金作出约定，应参照人民银行同期一年期贷款利率计算。依据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释[1999]8号）及其修改批复（法释[2000]34号）以及《中国人民银行关于降低存、贷款利率的通知》关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。故请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金63911元[1.以购房款（公积金3842元+第一期购房款48698元+1600元×75）为基数，自2013年3月1日起至2015年5月31日共计821天，按人民银行一年期贷款基准利率5%计上浮30%计算为25576.66元；2.以购房款（公积金3842元+第一期购房款48698元+第二期购房款68178元+1600元×75）为基数，自2015年6月1日起至2017年10月30日止共计882天，按人民银行一年期贷款基准利率5%计上浮30%计算为38334.34元]。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，被告应该在2013年3月1日交房，加上上述的90天期限，应该从2013年6月1日起计算逾期办证违约金79754.45元[1.以购房款（公积金3842元+第一期购房款48698元+1600元×75）为基数，自2013年6月1日起至2015年5月31日共计729天，按人民银行一年期贷款基准利率5%计上浮30%计算为22710.58元；2.以购房款（公积金3842元+第一期购房款48698元+第二期购房款68178元+1600元×75）为基数，自2015年6月1日起至2017年10月30日止共计882天，按人民银行一年期贷款基准利率5%计上浮30%计算为38334.34元；3.以购房款（公积金3842元+第一期购房款48698元+第二期购房款68178元+第三期购房款43178元+1600元×75）为基数，自2017年10月31日起暂计至2018年10月31日止共计365天，按人民银行一年期贷款基准利率5%计上浮30%计算为18709.54元]。综上所述，被告逾期交房已构成违约，故请求法院判令被告向原告支付上述逾期交房违约金及逾期办证违约金。 被告海南省农垦总局招待所辩称，一、被告不应承担逾期交房的违约责任。1.被告与原告签订《购房协议书》中并没有约定房屋交付的时间，也没有关于逾期交房的责任的约定。而根据被告与合作公司签订的《合作建设经济适用房合同书》及补充协议，涉案房屋建设及交付的义务属于合作公司玖基公司和汇通公司，不是被告，因此，逾期交房的责任应由合作公司承担。2.根据《合作建设经济适用房合同书》补充协议第二条关于建设期限的约定，约定的是2014年8月31日前交付使用，因此，即使存在逾期交房，逾期的时间起点也应是2014年9月1日，而不是2013年3月1日。3.无论是按照原告主张的交房时间2013年3月1日，还是《补充协议》约定的交房时间2014年8月31日，原告于2018年9月12日才起诉主张逾期交房违约金均超过了诉讼时效。二、原告主张逾期办证违约金没有事实及法律依据。1.原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“出于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”要求从2013年6月1日起支付逾期办证违约金，但是该司法解释针对的是商品房的买卖，适用于商品房买卖合同纠纷，而本案既不是房屋的买卖，更不是商品房的买卖，本案涉案房屋并不是商品房，而是职工安置房。因此，本案不适用上述司法解释。2.即使按照上述司法解释第十八条的规定，逾期办证的时间起算点也是从“自房屋交付使用之日起90日”，该房屋交付使用是指房屋的实际交付日期，而不是合同约定的房屋交付日期。因此，原告主张从2013年6月1日起支付逾期办证违约金没有事实及法律依据。当庭补充答辩意见：原告主张按照中国人民银行三到五年期基本利率上浮30%计算逾期交房违约金和办证违约金没有依据。原告主张的违约金依据应该适用于逾期付款的违约金计算而不适用逾期交房、办证违约金计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告主要提交了以下证据：1.《合作建设经济适用房合同书》；2.《补充协议》。3.《补充协议二》；4.《补充协议三》；5.《购房协议书》；6.海南省海口市资金往来专用凭证；7.交房承诺书，证明被告与玖基公司合同承诺应于2013年3月1日交房，但逾期交房，汇通公司接手后承诺2015年12月31日交房，但是一直逾期至2017年10月30日才完成交房，原告一直在主张权益，被告也承诺履行逾期交房赔偿义务，并每月给予1000元的安置过渡费；8.（2015）海中法民一终字第2247号民事判决，证明生效判决确认被告负责确保涉案房屋按期交付使用以及办理房产证办理工作，被告应于2013年2月28日向原告交付房屋，被告已经构成逾期交房，并依法判决被告赔偿逾期交房违约金；9.证人严某的证人证言，证明被告逾期交房，原告不断向被告主张权益，本案没有超过诉讼时效。被告对原告所举证据1-4的三性没有异议，对证明内容有异议，虽然合同约定建设期限是18个月，但是补充协议明确约定交房时间是2014年8月31日之前，合作公司逾期交房的时间应该为2014年9月1日，这也是被告向合作公司主张逾期交房的时间起点；对证据5、6的三性没有异议；对证据7的真实性没有异议，对证明内容有异议，该份交房承诺书是汇通公司单方向被告出具，而该项向职工的补偿费用被告已代汇通公司向原告支付，与原告主张的逾期交房违约金存在冲突，被告通知原告交房时间是2017年10月25日，而不是原告所称的2017年10月30日才交房；对证据8的真实性没有异议，对证明内容有异议，该判决书认定的交房时间是错误的；对证人严某的证言认为有两点与事实不符，证人庭审询问时说涉案项目是在2010开始建，但事实上涉案项目在2010年签订合作合同，2011年底才开始建，另被告和合作商签订建设合同之前有与所有职工开会进行讨论，被告在2014年另案中有举证，证人证言与事实不符，也没有证据能够证明在本案起诉之前有向被告主张逾期交房违约金。被告对原告提交的证据1-8的真实性均无异议，本院对原告提交的证据1-8的真实性予以确认，证人严某在庭审询问时回答的涉案项目开建时间与其他证据不符，该证人证明的该项事实本院不予认可，对于被告和合作商签订建设合同之前是否与所有职工开会进行过讨论，被告未提供证据予以证明，本院对证人证言予以确认。证人的其他证言与原告提交的其他书证能够相互佐证，本院对其真实性予以认可。被告提交了以下证据：1.《合作建设经济适用房合同书》、2.《合作建设经济适用房合同书补充协议》、3.海口市商品房预售许可证[2015]海房预字（0016）号，上述证据共同证明补充协议中对建设期限约定为2014年8月31日前交付使用，此后才算逾期交房；原告购买的并不是商品房，而是职工安置房；交房及办证的义务属于合作方玖基公司和汇通公司，被告没有责任。原告对被告提交的证据真实性没有异议，证明内容有异议，认为《合作建设经济适用房合同书》是被告与合作方之间的约定，原告并非合同当事人，没有合同相对性；被告与合作方逾期后私自约定将交房期限延期，并未经过原告同意；房屋属性并不影响双方合同义务，被告逾期交房及逾期办证义务已经构成违约。本院对被告所举上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月10日，被告与玖基公司签订一份《合作建设经济适用房合同书》，约定：双方合作建设位于海口市××路职工经济适用房，项目的建设期限为18个月；合作方式为被告提供土地，玖基公司提供资金并组织施工建设；利益分配方式为玖基公司从该项目总面积中无偿给被告建筑面积为6500㎡的房屋，作为被告补偿拆迁户产权置换及安置无房户，一楼商铺按被告4成、玖基公司6成进行分配。上述合同签订后，被告为了取得建设用地，于2010年8月20日与原告签订一份《购房协议书》，约定：被告负责与合作方签订工程期限，确保按期交付使用以及后期房产证的办理工作；原告在工程完工后，保证在交房后三个月内将房子装修完毕，以免妨碍工程整体验收和办理产权证等工作；原告选择被告提供的住宅编号为第三层3A2号房，面积为94.39㎡，其中按规定享受面积内的是75㎡，每平方米1600元，计120000元，超过享受面积（1-10）㎡内10㎡，每平方米1800元，计18000元，超过享受面积（11-20）㎡以内9.39㎡，每平方米3000元，计28170元，应补缴房款总额合计166170元，返还住房公积金3842元，实付房款162328元；原告分三期付款，第一期在签订本协议后支付房款总额的30%即48698元，第二期在工程进度完成过半时支付余额的60%即68178元，第三期交款在交房时支付余额的95%即43179元，余额0.5%即2273元（按房产局测量计算为准，金额多退少补），办理房产证发放时根据实际面积计算后付清；搬迁费共2000元，被告将安排原告安置过渡房作为临时居住，期限按通知规定搬入新房为止。合同签订后，被告依约向原告赔偿相应款项，原告将该房交付被告拆除后进行开发。2013年4月23日，因玖基公司建设资金出现短缺导致涉案项目停工，玖基公司引进汇通公司作为合作方与被告共同签订一份《补充协议》，约定汇通公司出资参与合作开发金岭苑项目，玖基公司与汇通公司保证2013年12月31日前封顶，2014年8月31日前交付使用。2013年12月24日，被告与汇通公司签订一份《补充协议二》，对《合作建设经济适用房合同书》及《补充协议》的部分条款进行了修改和补充，其中第一条第七款约定：修改《合作建设经济适用房合同书》第六条第三款为“乙方（玖基公司）必须在建设工程期限内完成建设工程项目，如不能在规定期限内完成建设工程项目，项目延期给被告所造成42户拆迁过渡安置费（800元/户/月）由乙方支付”。2015年2月10日，被告与汇通公司再次签订一份《补充协议三》，约定：汇通公司具体负责办理金岭佳苑项目预售许可证（或销售许可证）、房产销售、银行按揭贷款、交付房屋及房地产权属登记等工作，被告需为此提供相应协助，为汇通公司提供办理上述事项所需材料及按规定要求盖被告公章；汇通公司必须在2015年12月31日前建设完成并取得政府相关部门的房屋质量验收合格证明，使项目房屋符合交付条件，如因汇通公司原因致使未能如期交房、办证，权益人要求承担的相关法律责任全部由汇通公司承担。2017年10月30日，被告向原告交付涉案房屋，至一审辩论终结前，涉案房屋尚未办理不动产权证。原告遂诉至本院。 另查，2011年10月8日，原告向被告支付房款48698元；2015年5月31日，原告向被告支付房款68178元；2017年10月31日，原告向被告支付房款21179元。另，2015年5月18日，汇通公司出具一份《交房承诺书》，主要内容为：汇通公司向被告承诺金岭佳苑（职工安置楼）交房日期定于2015年12月31日，逾期交房，每逾期一个月汇通公司给每户（64户）安置职工1000元/月，逾期不足一个月超过半个月按一个月计算，不足半个月不算逾期。原告称64户安置职工每户均收到22000元款项，该款项系由被告向其发放的，属于汇通公司给原告的拆迁过渡安置费。被告称，该笔费用系汇通公司承诺给予的逾期交付违约金，该违约金已由被告代为支付给原告，支付方式是从原告应向被告支付的最后一笔房款中抵扣，不足部分被告以现金方式向原告发放，被告正在通过诉讼向汇通公司主张。 再查，2011年2月12日，海口市规划局向被告颁发《建设工程规划许可证》（编号为建字第460100201100026），同年8月29日，海口市住房和城乡建设局向被告颁发《建筑工程施工许可证》（编号为×××），该许可证载明开工日期为2011年8月29日。2015年2月13日，海口市住房和城乡建设局向被告颁发《海口市商品房预售许可证》[编号为（2015)海房预字0016号]，该许可证中备注：本证预售许可范围不含64套职工安置房和1套自留商铺。 本院认为，原、被告签订的《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，依法应受到法律保护。《购房协议书》约定被告负责与合作方签订工程期限，确保按期交付使用以及后期房产证的办理工作，故虽该协议书未约定被告的交房时间和办理房屋不动产权证的时间，但并不能因此免除被告逾期交房和逾期办证的违约责任。一、关于逾期交房违约金的问题。被告与玖基公司签订的《合作建设经济适用房合同书》约定，金岭佳苑项目的建设期限为18个月，而金岭佳苑项目于2011年8月29日取得《建筑工程施工许可证》，并于2011年8月29日开工，按建设期限18个月计算，应于2013年2月28日完工。根据《购房协议书》达成的工程完工后即交付房屋的约定，本院推定被告于2013年3月1日即应当向原告交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告不履行合同义务逾期交房，已给原告造成一定的经济损失，现原告诉请其支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。由于双方对逾期交房违约金并无约定，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故原告要求参照中国人民银行同期三至五年期贷款利率5%上浮30%计算逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。因被告及其合作方逾期交房，合作方汇通公司于2015年5月18日出具《交房承诺书》，承诺2015年12月31日交房，逾期则给包括原告在内的安置职工一定的款项，原告亦自认已收到22000元款项。本院认为，该款项的性质应为逾期交房违约金性质，不论该款项最终由被告还是其他合作方承担，均为对原告逾期交房损失的赔偿，应从被告应向原告支付的逾期交房违约金中予以扣除。故逾期交房违约金的计算应以原告已支付的房屋价款172540元（120000元+公积金3842元+第一期购房款48698元）为基数，自2013年3月1日起至2015年5月31日止（27个月），按中国人民银行三至五年期贷款基准利率5%计上浮30%计算为25234元；以240718元（120000元+公积金3842元+第一期购房款48698元+第二期购房款68178元）为基数，自2015年6月1日起至2017年10月30日止（17个月），按中国人民银行三至五年期贷款基准利率5%计上浮30%计算为22166元；扣除22000元逾期交房赔偿款后，被告还应向原告支付逾期交房违约金25400元。对原告主张逾期交房违约金超过部分，本院不予支持。被告抗辩认为原告主张逾期交房违约金超过了诉讼时效及逾期交房的时间起点应是2014年9月1日。本院认为，被告应于2013年3月1日向原告交付房屋但未交付，故逾期交房违约金的诉讼时效应自2013年3月1日起算。而汇通公司出具的《交房承诺书》及被告向原告支付22000元逾期交房赔偿款的行为，均能证明原告一直在向被告主张逾期交房责任，因此诉讼时效应已中断，原告关于逾期交房违约金的诉求未超过诉讼时效。《补充协议》系被告与合作方之间的约定，且被告未提供证据证明关于交房期限的变更提前与原告协商过，而该补充协议亦签订于原告房屋被拆除之后，故该补充协议对原告不应发生合同约束力。综上，对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。二、关于逾期办证违约金的问题。在办证时间未约定的情况下，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，故被告应当自房屋交付之日即2017年10月30日起90日内为原告办理不动产权证。被告未在上述期限前为原告办理不动产权证，应向原告支付逾期办证违约金。由于双方对逾期办证违约金并无约定，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按中国人民银行同期三至五年期贷款利率5%上浮30%计算应调整为按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮30%计算。故逾期办证违约金应以原告已支付的房屋价款283897元（120000元+公积金3842元+第一期购房款48698元+第二期购房款68178元+第三期购房款43179元）为基数，自2018年1月29日起至被告为原告办理不动产权证之日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮30%计算。原告主张逾期办证违约金超过部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条规定，判决如下： 一、限被告海南省农垦总局招待所于本判决生效之日起十日内向原告廖蔓娟支付逾期交房违约金25400元； 二、限被告海南省农垦总局招待所于本判决生效之日起十日内向原告廖蔓娟支付逾期办理不动产权证违约金（违约金的计算方式：以283897元为本金，自2018年1月29日起至被告海南省农垦总局招待所为原告廖蔓娟办理不动产权证之日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率上浮30%计算）； 三、驳回原告廖蔓娟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3173元，由原告廖蔓娟负担2306元，被告海南省农垦总局招待所负担867元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  王晓静 审 判 员  吴永红 人民陪审员  江海居 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  谢春梅 速 录 员  蒋琼慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： (一)权利人向义务人提出履行请求; (二)义务人同意履行义务; (三)权利人提起诉讼或者申请仲裁; (四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。