江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2015）张乐民初字第00221号原告江苏永钢集团有限公司，住所地张家港市南丰镇永联村。法定代表人吴栋材，董事长。委托代理人秦华平，江苏国瑞律师事务所律师。委托代理人王薇，江苏国瑞律师事务所律师。被告丁文峰。原告江苏永钢集团有限公司（以下简称永钢集团）与被告丁文峰承包合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年8月24日公开开庭进行了审理，原告永钢集团的委托代理人王薇出庭参加了诉讼。被告丁文峰因下落不明经本院公告送达诉状、应诉通知书、传票等应诉材料，2015年7月21日公告期满，视为送达，但公告期满后被告无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告永钢集团诉称：原告是永联小镇商铺经营管理人。2011年12月28日，原告下属分支机构江苏永钢后勤服务公司（作为“甲方”）与被告（作为“乙方”）签订《永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店的承包协议》，约定：甲方向乙方提供经营场所及营业设施，用于乙方经营餐饮；承包期3年，自2011年12月28日至2014年12月27日止；承包费为14万每年，第一年分别于2011年12月28日、2012年6月28日前分两期交清，第二、三年的承包费在每年的12月27日前交清，逾期则按10%年利率承担相应的利息。协议到期后被告拖欠承包费14万元不付并占用酒店不退还。另外，2012年10月30日，原告下属分支机构江苏永钢后勤服务公司（作为“甲方”）与被告（作为“乙方”）签订《永联乡村酒店餐饮区承包协议》，约定：甲方向乙方提供经营场所及营业设施，用于乙方经营餐饮会所。承包期4年，自2012年10月30日至2016年10月30日止。承包费为50万每年，第一年分两期付清，于合同签订时支付20万元，于2013年4月30日前支付30万元，以后承包费在每年的10月30日前交清，逾期则按10%年利率承担相应的利息。乙方拖欠承包费60日，则甲方有权解除协议。乙方构成严重违约的，甲方有权解除协议并向乙方收取协议合同总额30%的违约金。被告自2014年10月30日拖欠2015年承包费50万元。现酒店已停业，被告占用酒店不退还。原告认为被告承包的永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店承包期已到期，原告有权要求被告支付拖欠承包费、退还占用酒店并承担违约责任。被告承包的永联乡村酒店，因被告拖欠承包费、停业的行为已构成严重违约，原告有权要求解除合同，并要求被告退还酒店、承担违约责任。故诉至法院，要求：1、判令解除原、被告于2012年10月30日签订的《永联乡村酒店餐饮区承包协议》；2、判令被告将2011年12月28日签订的《永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店的承包协议》及2012年10月30日签订的《永联乡村酒店餐饮区承包协议》所涉酒店营业场所及营业设施（详见江南农家菜馆固定资产盘存表、装修装饰物）退还给原告；3、判令被告支付《永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店的承包协议》项下欠付承包费140000元及自2014年12月27日至实际清偿之日按年利率10%计算的利息（计算至具状日为3500元）、2014年12月28日至实际迁让之日实际占用期间的承包费损失（计算至具状日为35000元），合计178500元。4、判令被告支付《永联乡村酒店餐饮区承包协议》项下2014年10月30日至迁让之日实际占用期间承包费损失（计算至具状日为202740元）、违约金600000元，合计802740元。5、本案诉讼费由被告承担。被告丁文峰未到庭答辩。经审理查明，2011年12月28日，江苏永钢集团有限公司后勤服务公司（甲方）与丁文峰（乙方）签订《永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店的承包协议》一份，约定甲方向乙方提供经营场所及营业设施，承包期限共3年。自2011年12月28日至2014年12月27日止，餐饮店承包费为140000元／年，第一年的承包费分二期付清，第一期承包费70000元于2011年12月28日前交清，第二期承包费70000元于2012年6月28日前交清。第二、三年的承包费在每年的12月27日前交清。承包费如逾期未缴，则按10%的年利率承担相应的利息。餐饮店自签订之日的低值易耗品和仓库物资的盘存金额为48000元，一次性折价付清；乙方向甲方上交诚信经营保证金30000元，协议期满若乙方严格履行合同约定，则全额退还。在合同期内如乙方单方解除合同，乙方所交承包款和诚信经营保证金不予退还。本合同因承包期满而终止，甲方有权收回经营场所。另对乙方权利义务、合同解除条件、违约责任等作出了约定。2011年12月21日，双方代表还签署了“江南农家菜馆固定资产盘存表”、“江南农家菜馆低值易耗品盘存表”，明确了固定资产交接明细，丁文峰在接收人处签名，对于低值易耗品双方确认价为48000元。协议签订后，永钢集团将位于南丰镇永联小镇南街3幢3-5号房屋交付给丁文峰承包经营，丁文峰交纳了30000元保证金，以及48000元的低值易耗品的折抵款。并于2012年2月29日投资设立了张家港市南丰永联江南农家菜馆。丁文峰已支付了前两年280000元的承包费。2012年10月30日，江苏永钢集团有限公司后勤服务公司（甲方）又与丁文峰（乙方）签订了《永联乡村酒店餐饮区承包协议》，约定甲方向乙方提供经营场所及营业设施（根据原告自认主要是冷藏柜、灶具、烘炉、冰柜、冰箱、圆桌等），用于乙方经营餐饮会所。承包期限共4年，自2012年10月30日至2016年10月30日止；承包费为50万元／年，第一年的承包费分二期付清：第一期承包费在合同签订时交付，金额为20万元，第二期承包费为30万元，在2013年4月30日前付清；第二、三年的承包费在每年的10月30日前交清。如乙方迟延支付，则甲方有权就乙方迟延支付的款项向乙方收取违约金（即按公司借款年利率（10%）所计算的利息总额）。乙方拖欠承包款达到60自然天，甲方有权解除合同。如乙方违约，就在不影响甲方合法权益下及时补救，甲方有权视情形收取本合同总额5-10%的违约金，如构成严重违约的，甲方有权解除合同并向乙方收取本合同总额30%的违约金，如不足以弥补甲方损失，甲方有权另行索赔。在合同期内如乙方单方面解除本合同，乙方所交承包款和诚信经营保证金概不退还。协议签订后，永钢集团将位于南丰镇永联小镇垂钓中心餐饮区原永联乡村酒店的房屋交付给丁文峰承包经营，丁文峰于2012年11月13日投资设立了张家港市南丰忆江南餐饮会所，丁文峰已支付了1000000元的承包费，在承包期间丁文峰也自行采购了部分营业设施。为追讨上述两份承包协议项下所结欠的承包费，永钢集团提起本案诉讼。另查明，《永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店的承包协议》项下的房屋已办理了建设工程规划许可证，并已通过竣工验收。《永联乡村酒店餐饮区承包协议》项下的房屋尚未办理建设工程规划许可证。江苏永钢集团有限公司后勤服务公司未办理工商登记，属于永钢集团的一个下属部门，在本案审理中，南丰镇永联村民委员会、苏州江南农耕文化园有限公司均向本院出具了情况说明，明确表示本案中所涉的房屋均是委托永钢集团管理的，同意永钢集团在本案诉讼中向丁文峰主张相应的权利。以上事实，有《永联乡村酒店餐饮区承包协议》、《永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店的承包协议》、建设工程规划许可证、竣工验收报告、营业执照、情况说明及庭审笔录佐证。本案审理过程中，本院认为本案《永联乡村酒店餐饮区承包协议》中房屋出租部分，因违反法律、行政法规的强制性规定无效，并向原告进行释明，原告认为即便无效被告也应支付使用费。本院认为：《永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店的承包协议》和《永联乡村酒店餐饮区承包协议》虽然均是江苏永钢集团有限公司后勤服务公司与丁文峰签订，但江苏永钢集团有限公司后勤服务公司并未办理工商登记，只是永钢集团的一个下属部门，其所签订两份协议的行为就是公司行为，且房屋的建设单位南丰镇永联村民委员会、苏州江南农耕文化园有限公司均向本院明确表示同意原告在本案中向丁文峰主张两份协议项的权利，故两份协议相应的权利义务应由永钢集团享有和承担。两份协议均是双方当事人的真实意思表示，虽然协议名称为承包协议，但从合同内容来看，原告向被告提供经营场所和营业设施，被告自行注册经营实体，并向原告按年支付费用，双方之间实属租赁合同关系。《永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店的承包协议》项下的房屋办理了建设工程规划许可和竣工验收手续，该协议合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务，现协议约定的租赁期限已经届满，被告理应将房屋及相应的营业设施返还给原告，具体设施应以双方签字确认的固定资产交接明细为准。另外，被告仅向原告支付了2年的承包费，现原告主张被告给付拖欠的承包费140000元及相应的利息损失符合双方约定，本院予以支持，但被告向原告支付了30000元的经营保证金，现经营期限已经届满，也不存在协议约定可不予退还的情形，故上述30000元应折抵承包费，故被告尚需给付110000元及相应的利息损失。同时原告主张2014年12月28日至实际迁让之日实际占用期间的承包费损失也无不妥，本院予以支持。《永联乡村酒店餐饮区承包协议》同样涉及房屋出租和营业设施出租，但该协议项下所涉房屋建造并未经过国家机关审批，且在法庭辩论终结前房屋也未取得相关权利证书，故《永联乡村酒店餐饮区承包协议》中的房屋出租部分违反了法律、行政法规的强制性规定，故协议中涉及房屋出租部分应属无效，涉及到营业设施的租赁关系应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应将房屋返还给原告。虽协议中房屋租赁部分为无效，但被告在对房屋的实际使用中确已获取了利益，故其应支付占有使用费，该占有使用费可参照双方约定的承包费予以计付。另外，由于被告未按双方约定支付承包费已超60天，故根据双方约定原告主张解除《永联乡村酒店餐饮区承包协议》，其中涉及到的营业设施部分的租赁关系主张解除，应予支持。综合上述情况，原告现主张从2014年10月30日至被告迁让之日实际占用期间的使用费按50万元／年计算，仍应予以支持。对于原告主张的600000元违约金，本院认为，该承包协议系被告为经营饭店而向被告承租房屋和设施，房屋租赁应是协议的主要内容，房屋租赁部分无效，被告的合同目的客观上也无法继续实现，故原告以被告严重违约为由主张按协议约定要求被告赔偿原告违约金600000元，本院难予支持。对于《永联乡村酒店餐饮区承包协议》项下的营业设施，现原告自认租赁房屋内有原告的设施也有部分被告自行购买的设施，因原告未能提供双方的交接清单，且被告也未到庭，故对原告要求返还该协议项下营业设施的请求，本院难予支持。被告丁文峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由被告丁文峰自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条等相关法律规定，判决如下：一、江苏永钢集团有限公司与丁文峰于2012年10月30日签订的《永联乡村酒店餐饮区承包协议》中涉及营业场所的租赁部分无效。二、江苏永钢集团有限公司与丁文峰于2012年10月30日签订的《永联乡村酒店餐饮区承包协议》中涉及营业设施租赁部分的条款自2015年7月21日解除。三、被告丁文峰应将2012年10月30日签订的《永联乡村酒店餐饮区承包协议》所涉酒店营业场所退还给原告江苏永钢集团有限公司。限于判决生效后10日内履行。四、被告丁文峰应将2011年12月28日签订的《永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店的承包协议》所涉酒店营业场所及营业设施（详见江南农家菜馆固定资产盘存表）退还给原告江苏永钢集团有限公司。限被告于判决生效后10日内履行。五、被告丁文峰应向原告江苏永钢集团有限公司支付《永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店的承包协议》项下欠付承包费110000元及自2014年12月27日至实际清偿之日按年利率10%计算的利息。限于判决生效后10日内履行。六、被告丁文峰应向原告江苏永钢集团有限公司支付自2014年12月28日至实际迁让之日按140000元／年的标准计算的《永联小镇鲜味居大酒店（原农家菜馆）餐饮店的承包协议》项下的租赁房屋和设施的实际占用期间的使用费损失。限于判决生效后10日内履行。七、被告丁文峰应向原告江苏永钢集团有限公司支付自2014年10月30日至迁让之日按500000元／年的标准计算的《永联乡村酒店餐饮区承包协议》项下租赁房屋和设施的实际占用期间的使用费损失。限于判决生效后10日内履行。八、驳回原告江苏永钢集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费13612元，由原告负担9433元，由被告负担4179元，由被告在履行本判决时一并履行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  沈 坚人民陪审员  孙龙海人民陪审员  范玉生二〇一五年十一月五日书 记 员  徐淑雪