吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）长民一终字第00416号民?事?裁定书（2015）长民一终字第416号上诉人（一审被告）：李东升，男，1971年7月14日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托代理人：曲冲霄，吉林全策律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：许官成，男，1970年7月4日出生，朝鲜族，住长春市朝阳区。委托代理人：刘万杰，吉林华港律师事务所律师。上诉人李东升因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李东升的委托代理人曲冲霄，被上诉人许官成及其委托代理人刘万杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许官成一审诉称：2003年9月9日，许官成与长春市双德工业总公司签订了《产权转让合同》，受让了该公司下属的长春市北方蔬菜副食冷藏公司（下称北方蔬菜公司）及所属房屋产权。2008年4月1日，许官成以北方蔬菜公司（甲方）的名义与李东生（乙方）签订一份《房屋买卖协议》。协议约定甲方将名下所有的坐落于长春市绿园区平安街8号（房权证长房权证字第505019**号）建筑面积161.45平方米；（房权证长房权证字第505019**号）建筑面积64平方米；（房权证长房权证字第50500000**号）建筑面积1089.43平方米的三处房产及集体土地使用权证长集用（2004）第010600605号以人民币叁佰贰拾万的价款出售给乙方。2010年1月6日，许官成又以北方蔬菜公司（甲方）名义与李东升（乙方）签订一份《房地产转让协议》，甲方将坐落于长春市绿园区平安街8号建筑面积为304.11平方米（房权证长房权证字第505019**号）和建筑面积为1480.04平方米（房权证长房权证字第505019**号）的房屋转让给乙方，甲方转让的房屋还包括500平方米的浮房和一号楼的2号车库，转让价款为伍佰捌拾万元。二次转让价款共计玖佰万元。现李东升已支付部分房屋转让款，尚欠200万元。故许官成向法院提起诉讼，请求法院判令：1.李东升偿还人民币200万元及利息；2.李东生承担诉讼费及相关费用。庭审中许官成增加诉讼请求要求李东升支付违约金，从2014年4月11日起计算，按《房地产转让协议》中价款580万的日千分之三的标准计算，截至庭审之日2014年9月30日，大约是295.8万元人民币违约金；第二次庭审中许官成表示放弃对利息部分的主张。李东生一审辩称：1.李东升是和北方蔬菜公司签的房屋买卖合同，这个公司是独立法人，许官成个人无权提起诉讼，许官成主体不适合；2.依据双方协议中约定，许官成违约在先，依据合同约定，许官成没有权索要尚欠的房款；3.依据协议约定，目前尚未达到支付房款条件，许官成没有权索要；4.违约金和利息不能同时主张、对违约金部分，如果法院认为李东升违约成立，请求调整，因为违约金过高；5.对许官成诉讼请求中提到的欠款200万本金数额无异议。一审法院查明：北方蔬菜公司为长春市双德工业总公司的下属集体所有制企业。许官成原为北方蔬菜公司的法定代表人。2003年9月9日，长春市双德工业总公司与许官成签订《产权转让合同书》一份，约定长春市双德工业总公司将依法所有的乡镇集体企业长春市冷藏公司及所属的房屋管理处、平安食品厂，以及在俄罗斯的农业种植和基建工程等资产整体转让给许官成，总资产净值为3576400元，扣除待摊费用及优惠受让方等因素，实际出售价格为1456700元。2008年4月1日，北方蔬菜公司（甲方）与李东升（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，并在吉林省长春市忠信公证处进行了公证。该《协议书》内容为房屋买卖及土地使用权人变更事宜，《协议书》约定，甲方名下有三套房屋，其中一套坐落于长春市绿园区平安街8号，房屋所有权证编号：房权证长房权字第505019**号，丘地号4-100／193-11，房屋总层数：1，混合结构，建筑面积161.45平方米，设计用途锅炉房；第二套坐落于长春市绿园区平安街8号，房屋所有权证编号：房权证长房权字第505019**号，丘地号4-100／193-16，房屋总层数：1，混合结构，建筑面积64.00平方米，设计用途工业；第三套坐落于长春市绿园区平安街8号，房屋所有权证编号：房权证长房权字第50500000**号，丘地号4-100／193-9，房屋总层数：2，混合结构，建筑面积1089.43平方米，设计用途工业用房系列。集体土地使用证编号：长集用（2004）第010600605号。甲方将上述房屋以人民币叁佰贰拾万元整的价格出售给乙方所有。2010年1月6日，北方蔬菜公司（甲方）与李东升（乙方）又签订一份《房地产转让协议》，约定甲方向乙方转让房屋所有权、土地使用权，转让的房屋均坐落于长春市绿园区平安街8号，使用同一宗土地，转让的有产权证的房屋是：房权证长房权字第505019**号、建筑面积为304.22平方米的房屋及房权证长房权字第505019**号、建筑面积为1480.04平方米的房屋。转让的房屋还包括500余平方米的浮房和一号楼2号车库。土地使用权证编号：长集用（2004）第010600605号，土地使用权面积9232平方米。甲方对房屋转让的土地使用权面积约7000余平方米，院落四至、公摊面积与使用面积比例，以土地使用权证变更乙方名下时有关部门测绘数据为准。同时转让的其他财产包括与转让房屋土地相关的院墙、大门及其他全部附属设施，集体土地使用证编号为长集用（2004）第010600606号，土地上的东侧住宅楼大门洞，甲方所属冷库用的制冷设备及配电设施（不含速冻设备及配套设备），转让总价款为人民币580万元。两次的转让款共计900万元，该两份协议签订后，许官成将上述房屋交付给李东升并协助办理了5套有证房屋的更名过户手续，该5套房屋现登记在李东升名下，土地使用权证的更名过户尚未完成。两次转让协议签订后，李东升共向许官成支付转让款700万元，尚欠200万元，庭审中，许官成与李东升均认可两个协议总体算账。另查明，2009年，许官成向长春市绿园区人民政府、长春市国土局、规划局、长春市土地收购储备交易中心递交了办理农用地转用及土地征收的材料。2013年11月7日，北方蔬菜公司的法定代表人由许官成变为李东升。一审法院认为：第一，关于本案原告主体问题。庭审中，李东升称与其签订协议的主体为北方蔬菜公司，故本案的主体也应为北方蔬菜公司，而非许官成。首先，本案中转让前的房屋的所有权人虽为北方蔬菜公司，但由于2003年9月9日，许官成已从长春市双德工业总公司受让了北方蔬菜公司所有的资产及债权债务，在其已交完受让款但未办理更名过户手续的前提下，有权以北方蔬菜公司的名义将房产再次转让；其次，若以北方蔬菜公司为原告，由于该公司的法定代表人现为李东升，就会出现李东升向自己经营的公司给付转让款的情况，既不符合逻辑，也不符合常理，故许官成作为本案原告的主体适格。第二，2008年4月1日、2010年1月6日签订的两份《协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。由于双方均同意两个协议总体算账，故对本案中涉及的付款条件、违约责任及违约条款均按照2010年1月6日协议书中的约定确定。一审庭审中，李东升对尚欠转让款的数额无异议，但认为根据2010年1月6日协议书第八条第3项：“甲方（长春市北方蔬菜副食冷藏公司）保证在本协议土地征用招拍挂期间，如因第三方摘牌导致乙方（李东升）无法获得土地使用权时，第三方给付的全部补偿费用归乙方所有，但乙方应按本协议向甲方付钱转让价款”的约定，截止到现在，许官成未将土地使用证更到李东升名下，李东升的付款条件尚不具备一节，因该协议书的第五条第5项约定：“甲方（长春市北方蔬菜副食冷藏公司）应在2010年12月31日前将土地使用权证更至乙方名下。但甲方已为土地使用权更名相关审批手续向政府部门交件时，乙方可向甲方支付人民币捌拾万元。剩余壹佰万元价款待土地使用权更至乙方名下后，一次付清。”该条约定了许官成将土地使用权更名相关审批手续向政府部门交件后，土地使用权更名前，李东升拖欠许官成的转让款数额应为100万元，由于许官成已于2009年即将相关材料提交给政府部门，且李东升现向许官成支付的总价款为700万元，故按照该条的约定，李东升尚应向许官成支付转让款的数额为100万元，剩余的100万元可参照协议书的第五条第5项约定执行。对于许官成主张的土地使用权变更未办理系国家政策原因导致，许官成不构成违约，因许官成未提供相关证据，故法院对此不予确认。对于许官成要求李东升给付违约金的主张，因许官成未在法院指定的期间内补交诉讼费用，法院对此不予审理。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、李东升于本判决生效后立即给付许官成转让款100万元；二、驳回许官成的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由李东升负担13800元，由许官成负担9000元。宣判后，李东升不服，其上诉称：1.许官成的诉讼主体不适格。案涉《房屋买卖协议书》与《房地产转让协议》缔约主体均为北方蔬菜公司与李东升，出售的房屋也登记在北方蔬菜公司名下，故许官成无权提出诉讼。一审判决认为基于2009年9月9日许官成与长春市双德工业总公司签订的产权转让合同已经实际取得案涉房屋所有权属于认定事实错误。首先，根据2003年的产权转让合同，许官成是通过企业改制的途径获得北方蔬菜公司及所属房屋，但直到目前为止，改制仍未结束，北方蔬菜公司仍为集体所有制企业，许官成不能基于未完成的改制行为取得集体企业房屋所有权。其次，即使许官成已经支付了全部合同对价，但因案涉房屋系不动产，在没有更名的情况下，许官成没有取得房屋所有权，从北方蔬菜公司与李东生签订的房屋买卖合同看，许官成也没有认为自己已经取得了房屋所有权，故许官成不能以自己的名义提出诉讼。最后，李东升虽然系北方蔬菜公司的法定代表人，但北方蔬菜公司属集体企业，不是李东升的个人财产，故李东升给付公司钱款符合常理，亦非法律所禁止。2.许官成违约在先，且双方约定的付款条件未成就，李东升不需要支付剩余购房款。首先，一审判决认定2009年许官成向绿园区政府、长春市国土局、规划局、长春市土地收购储备交易中心递交了农用地转用及土地征收材料，属认定事实错误。许官成一审庭审时从未提供证据证明该事实存在，如系一审法院依职权调取证据，该证据亦未经庭审出示与质证；其次，2010年签订的《房地产转让协议》中第五条第五项约定的内容并非是指2009年的所谓申报行为；最后，合同约定2010年12月31日前通过招拍挂的形式将集体土地使用权更名，付款时间约定在更名之后，故在该集体土地使用权仍在北方蔬菜公司名下的情况下，剩余购房款的给付条件并未成就，许官成无权主张剩余房款。综上，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回许官成的诉讼请求。许官成二审答辩称：1.许官成是适格主体。2003年许官成是以个人名义受让北方公司资产，且履行了支付款项的义务；2.许官成有权以公司名义进行转让，形式上公司名义转让实质上是个人资产；3.李东升已经知晓资产是许官成个人的；4.支付条件成就，根据2010年1月6日合同第五条第五项规定，李东升再向许官成支付80万元，余下100万元更名过户后一次性付清，李东升也应支付余下款项。一审判决正确，应予维持。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明：1.2002年3月23日，双德乡党委任命许官成为北方蔬菜公司经理，并于同年4月17日在工商登记部门变更法定代表人为许官成；2013年11月7日，长春市双德工业总公司免去许官成北方蔬菜公司法定代表人身份，任命李东升为北方蔬菜公司法定代表人，北方蔬菜公司工商登记法定代表人信息亦变更为李东升；2014年10月8日，本案诉讼过程中，长春市双德工业总公司又下发文件，免去李东升北方蔬菜公司法定代表人身份，再次任命许官成为北方蔬菜公司法定代表人。2.在李东升支付案涉购房款项时，多数收据加盖北方蔬菜公司公章或该公司财务章。3.办理案涉房屋更名过户时，房屋登记部门留存有北方蔬菜公司于2010年1月15日出具的职工代表大会决议（北冷字第（201001）号）、于2014年4月2日出具的职工代表大会决议（北冷字第（201402）号）两份文件，内容主要为经该公司职工代表大会决议同意将案涉部分房屋转让并更名给李东升。4.2012年7月6日《承诺书》记载：“长春市北方蔬菜副食冷藏公司（甲方）和李东升（乙方）于2008年4月1日和2010年1月6日先后两次签订房屋买卖协议书。协议规定由甲方负责办理土地使用权更名和房屋产权更名。因国家政策原因，甲方至今未能办理土地使用证和锅炉房（面积为161.45平方米）产权证更名至乙方名下。现乙方同意使用原有的集体土地使用证。同时甲方向乙方承诺如果不能办理锅炉房产权更名至乙方名下。甲方自愿放弃乙方在两次房屋买卖中所欠甲方的全部余款。承诺人：长春市北方蔬菜副食冷藏公司（加盖该公司公章）；法定代表人：许官成签字；乙方认同人签字：李东升。”5.2003年9月9日，长春市双德工业总公司（甲方）与许官成（乙方）签订《产权转让合同书》，约定“一、甲方将依法所有的乡镇集体企业长春市冷藏公司及所属的房屋管理处、平安食品厂，以及在俄罗斯的农业种植和基建工程等资产整体转让给乙方；……五、合同签订后，乙方不仅要承担原企业的一切债权债务，同时要承担两栋住宅楼的所有物业管理和费用，及截至目前原企业应尽的未尽的责任，双德乡不承担任何责任；六、甲乙双方签订合同后，甲方要协助乙方及时办理工商变更手续，期间企业发生的一切债权债务关系，由乙方全部承担，同时甲方还积极协助、支持乙方在改制、变更等过程中所需其他各种手续的办理，甲方不承担任何费用。”6.至二审时，北方蔬菜公司工商登记企业性质仍为集体企业。本院认为：1.虽然许官成与长春市双德工业总公司签订《产权转让合同书》，但截至二审诉讼时，北方蔬菜公司企业性质仍为集体企业，亦属独立企业法人。案涉房屋登记的产权人为北方蔬菜公司，而非许官成。且在2013年与2014年，北方蔬菜公司的主管单位长春市双德乡工业总公司仍出具相关文件，以决定北方蔬菜公司法定代表人的任免事项，即对北方蔬菜公司进行管理。2.案涉两份房屋买卖协议出让方为北方蔬菜公司，而非许官成，上述协议载明许官成的身份为北方蔬菜公司的法定代表人。3.在案涉买卖协议履行过程中，李东升持有的多份收据上加盖公章亦为北方蔬菜公司或该公司的财务章，由此亦可表明履行协议的主体系北方蔬菜公司，而非许官成。4.在2012年7月6日《承诺书》中记载案涉房屋买卖协议的主体亦系北方蔬菜公司与李东升，许官成是以北方蔬菜公司的法定代表人的身份在该份承诺书上签字。5.房屋登记部门留存的北方蔬菜公司职工代表大会决议，亦可确认系由该公司的职工集体研究决定案涉房屋的转让事宜，而非许官成的个人行为。综上，案涉房屋买卖协议的当事人系北方蔬菜公司与李东升，许官成以个人名义主张上述合同权利主体不适格，应当驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1487号民事判决；二、驳回许官成的起诉。一审案件受理费22800元退还被上诉人许官成，二审案件受理费13800元退还上诉人李东升。本裁定为终审裁定。审 判 长  陈海彪代理审判员  张新华代理审判员  徐 锐二〇一五年十一月六日书 记 员  周宏伟