湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂9006民初2595号原告：李从新，男，1955年10月10日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。原告：刘金华，男，1962年7月5日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。二原告共同委托诉讼代理人：吕爱新，天门市西江法律服务所法律工作者。被告:涂胜华，男，1967年10月2日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。被告：范红波，男，1974年9月13日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。二被告共同委托诉讼代理人:吴华平,湖北鹰之歌律师事务所律师。原告李从新、刘金华被告涂胜华、范红波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告李从新、刘金华及其委托诉讼代理人吕爱新、二被告涂胜华、范红波及其委托诉讼代理人吴华平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出的诉讼请求：判令二被告支付原告拖欠的房屋租金227617元及自2016年1月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息，由二被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年8月25日起，原、被告就位于天门市××镇街上某地段的相关房屋的第一、二层（预先）签订了一份《房屋租赁合同书》。其租赁期限为10年，年租金为500000元（第6-10年在原租金基础上每年增加15%房租）。租赁用途为经营超市。其租金支付方式为：“如外人承建该工程，被告应在工程基础至±0后，首付房租100万元，工程整体封顶后再付房屋50万元”。合同签订后二被告与第三方签订工程施工合同，第三方人员进场施工。至2014年10月，该工程竣工，原告依约将该租赁房屋交付被告。其后，二被告对租赁房屋装饰后于2015年1月18日盛大开业（名为鑫宜佳购物广场），故二被告应一次性结清头三年租金1500000元。截止2018年5月14日，被告通过现金支付、借支抵款、房屋装修抵款等方式共计支付租金1272383元，余下227617元二被告均以种种理由推诿支付，二原告为维护其合法权益，遂诉至法院。二被告共同辩称，一、本案被告诉讼主体不适格，被告均为有字号的工商户，原告起诉应当以字号作为当事人，并注明字号经营者的基本信息；二、原告出租的房屋实际面积远低于合同约定的面积，案涉租金应以实际面积计算，并要求原告承担减付租金等违约责任，退还多收租金及其他相关费用；三、原告未尽到房屋维修义务，且违反保证水电畅通的合同约定，造成了被告损失，原告应支付答辩人的相关费用及折抵租金；四、原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证和房屋产权证，双方签订的房屋租赁合同无效；五、原告与被告对租赁合同进行了变更，双方于2015年5月10日重新签订了房屋租赁合同，双方的权利义务应当以变更的合同为准。原告主张的诉请缺乏事实与法律依据，恳请法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据三2013年8月25日房屋租赁合同书被告对其真实性无异议，但其不能达到原告证明目的，该合同应结合2013年8月22日及2015年5月10日签订的两份协议来确定案涉房屋的面积及租金；对原告提交的证据五干驿镇村镇建设服务中心证明有异议，被告认为对房屋权属认定缺乏法律依据，对物权登记以不动产登记为准，对土地使用权证书需要法院核实原件，该证据仅能证明使用权人系李从新，不能证明二原告系共同共有人，而该证据恰能证明土地面积与实际租赁面积是吻合的。对二被告提交的证据一原告有异议，其不能达到被告证明目的；对证据二有异议，其系草签协议，不具备法律效力；对证据三2015年5月10日房屋租赁合同原告有异议，不存在原、被告对房屋租金进行变更的事实，两原告并非都在合同上签名，该合同不具备法律效力；对证据四照片有异议，其与本案无关联；对证据五有异议。对上述当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的2013年8月25日合同因被告对其真实性无异议，该证据客观真实且与本案有关联，本院依法予以采信；对证据五干驿镇村镇建设服务中心证明系有关部门出具，客观真实，该证据能证明案涉房屋经有关部门批准建设，二原告系合法产权人的事实。故对上述证据本院依法予以采信。对被告提交的证据一中天门市鑫佳宜购物广场营业执照，本院认为其与本案无关联，本院对该证据不予采信；对证据二协议书，该证据可观真实，来源合法，与本案有关联，本院依法予以采信；对证据三仅有原告李从新及被告涂胜华签字，本院对其关联性及证明目的依法不予采信；对证据四照片没有时间、地点等，不符合合法证据构成要件，本院对该证据依法不予采信；对证据五通话记录，其上没有通话内容、通话对象，不符合合法证据构成要件，本院对该证据不予采信。本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下法律事实：2006年二原告李从新、刘金华共同出资购买位于天门市××镇××大道东路房屋××栋，其后经规划部门批准由二原告李从新、刘金华对该房屋进行改建，新建房屋一、二层产权属李从新、刘金华共同所有。2013年8月22日，原、被告口头协商并草签协议一份，约定：案涉出租房屋以占地建筑面积除去已卖的三间门面为准。租期为10年，上下两层每年50万元，付款方式为：如二原告自建，二被告在原告打桩下脚后付清三年房租150万元，如外人承建，则二被告首付100万元，整体封顶后再付50万元，四年起每年付当年房费。租期前五年按每年50万元结算，第六年至第七年在原租金基础上增加15%房费。开业时间经双方协商，二被告应在开业剪彩之日开始计算租金。同年8月25日，二原告李从新、刘金华与二被告涂胜华、范红波正式签订一份《房屋租赁合同书》，约定：“二原告将案涉房屋以建筑面积的下面第一、二层，减除第一层已卖的三个门面（约130平方米左右）为准租给二被告经营超市；租赁期限为10年；该房屋每年租金为500000元，二原告自建该工程，二被告应在工程基础至±0后，付清三年房租150万元，如外人承建该工程，二被告在工程基础至±0后，首付房租100万元工程整体封顶后再付房屋50万元，二被告在租赁期的前五年按每年50万元付二原告，第六至十年在原租金基础上每年增加15%房租；同时补充：第二条和三条没有明确的部分条款以开业之日开始计算租金，双方还就其他事项进行了约定。案涉房屋竣工后，二原告依约将房屋第一、二层交由二被告使用。2016年1月18日，二被告对租赁房屋进行装修开始用于经营超市至今。其后，二被告通过装修费抵款、借支等方式支付2016年1月18日至2019年1月18日头三年租金1272383元，因对头三年余下租金227617元未能按约给付，原告遂诉至本院。本院认为：二原告与二被告之间形成的房屋租赁合同系原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对各方当事人均具有法律约束力。依据合同约定，在二原告将租赁房屋交付被告后，二被告应按约付清房屋头三年租金，但其并未按约付清头三年房屋租金，其行构成违约，依法应承担继续给付房屋租金的违约责任，故对原告要求二被告给付租金227617元的诉讼请求本院依法予以支持；本案中，结合合同约定及二被告实际使用房屋的状况，二被告至迟应在房屋用于超市开业时即从2016年1月18日起付清房屋租金，但至今二被告未能付清租金，亦给原告造成一定的资金占用利息损失，现二原告要求二被告从2016年1月18日起以中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息的诉请，于理有据，本院依法予以支持。综上所述，对二原告要求二被告支付房屋租金227617元的诉讼请求及逾期利息的诉请本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六之规定，判决如下：被告涂胜华、范红波于本判决生效后十日内共同支付原告李从新、刘金华2016-2019年度余下房屋租金227617元；并以此数额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2016年1月18日起至实际付清之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4714元，减半收取2357元，由被告涂胜华、范红波共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  方文强二〇一八年十一月十九日书记员  罗 伟