鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0303民初3394号原告：商淑环，女，汉族，1962年12月23日出生，住址：辽宁省本溪市。被告：鞍山港龙国信置业有限公司，住所：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园2期12号厂房302号办公室。法定代表人：蔡侃祥，该公司董事长。委托代理人：黄丽红，辽宁杜泽律师事务所律师；委托代理人：隗琦，该公司员工。原告商淑环诉被告鞍山港龙国信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法受理后，依法组成合议庭，2018年11月1日，公开开庭审理了此案。原告商淑环，被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：诉讼请求1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议。2、被告退还购房款79，025.00元。并支付违约金23，707.50元，共计102，732.50元。3、被告承担诉讼费。事实与理由:2014年4月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买产权号为2-60-9-3271的商铺，购房款79,025.00元，合同约定交付房屋日期是2015年7月1日，但至今没有交付使用，原告多次与被告协商无果，现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：解除合同不符合合同和法律规定，双方签订的合同补充协议第八条等约定，双方签订的买卖合同不应解除。且原告已经逾期未行使解除权，解除权已经消灭。本案的合同目的可以实现。如果判决解除合同，原告主张的违约金过高，请求予以调整。经审理查明：2014年4月20日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆4层10街2号商品房一处，产籍号为2-60-9-3271，建筑面积15.94㎡，房屋总价79,025.00元。合同约定：第八条，出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。补充协议约定：第八条，关于本合同第九条的补充约定：因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。第十三条；关于市场统一运营管理和繁荣的约定：买受人须在合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。2014年4月20日，原告缴纳房款79,025.00元，被告出具销售不动产统一发票。2014年4月20日，原告与案外人鞍山义乌商贸城管理有限公司签订了《鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议》，协议约定：二、委托经营管理期限和房屋交接，2、鉴于市场统一开业和商户进场及商铺装修、布货等需要，甲方同意委托和协助乙方办理该商铺的交接手续，并应于该商铺出卖人通知交接该商铺之日起即将该商铺交付乙方或乙方指定的承租使用人；若甲方逾期办理该商铺交接手续，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺（本协议可视为甲方特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与该商铺出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续），并将该商铺交付给乙方招商的承租使用人用于装修和经营，但甲方仍需及时办理该商铺的产权登记等相关手续。另查，2015年9月26日，被告与鞍山义乌商贸城管理有限公司办理物业交接手续，被告将包括原告房屋在内的B馆铺位交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司，原告在《委托经营管理确认书》上签字确认。原告所购买的商品房仍未达到国家和地方人民政府所规定的交付标准。原告并未实际接收房屋。上述事实，原告提供的证据有：商品房买卖合同及附件、照片一组、销售不动产发票、原告陈述。被告提供的证据有：商品房买卖合同、商铺委托经营管理协议、委托经营管理事项通知书、房屋交接通知书、被告陈述。以上证据均经庭审质证和本院审查，本院予以采信。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原被告双方签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告应当在2015年7月1日前，将符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房交付给原告。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。关于被告答辩，称本合同第九条的补充约定：因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房。该约定已经明确了因公共区域装修、招商运营、主力业态商家装修开业等原因延期交房，买受人不退房。原告因被告不能交付符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房，导致逾期交房而解除合同。双方签订的系商品房买卖合同，原告的主要义务为支付房款，被告的主要义务为向原告交付约定的房屋。被告仍未按照约定交付符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房，被告已经构成违约。故原告请求解除双方商品房买卖合同并退还已付购房款79,025.00元有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告答辩称案外人已替原告接收该房屋一节，原告与案外人签订的协议中明确约定了，本协议可视为甲方的特别授权的委托，但不等同于甲方已经与该商铺出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续。同时，案外人应当维护委托人的合法权益，在被告尚未取得合法手续时，案外人私自接收房屋，且原告未予认同追认。故被告未向原告交付房屋，被告的答辩没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿违约金一节。双方签订的商品房买卖合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金,依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”现双方约定的违约金是实际缴纳购房款的30%，不属于法律规定的违约金过高的情形，故原告依据合同主张违约金，有事实和法律依据，被告应支付违约金数额是79,025.00元×30%=23，707.50元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告商淑环与被告鞍山港龙国信置业有限公司签订的商品房买卖合同（产籍号为：2-60-9-3970）；二、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告商淑环购房款79,025.00元、违约金23,707.50，以上合计102,732.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1522.50元（原告已预交），由被告承担，被告于判决生效之日起15日内向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  邢延权人民陪审员  郭耀强人民陪审员  罗予卿二〇一八年十一月二日书 记 员  吴禹瑶