文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民一终字第1563号上诉人（原审原告）王守占，现住赤峰市。委托代理人王世明，内蒙古法林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赤峰市春城房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市松山区新城天义路东应昌街路北。法定代表人徐荣，经理。被上诉人（原审被告）赤峰正浩房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市松山区新城天义路东应昌街路北圣林建筑公司院内。法定代表人杨洁，经理。二被上诉人委托代理人王智辉，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人王守占因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人王守占及其委托代理人王世明、二被上诉人委托代理人王智辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年12月12日案外人杨万臣代王守占与赤峰市春城房地产开发有限责任公司（以下简称春城公司）签订了职工住宅楼认购协议书，约定王守占购买春城公司开发的位于新城大板桥以西，红山区迎宾大街以南地块的职工住宅楼，面积约为90-110㎡，如春城公司土地流拍，春城公司于七日内退还王守占所交全部预付款，此期间不计算利息。同日，春城公司收取王守占交付的200000元预付款，并为王守占出具收据一枚，收据中注明“保证人杨万臣”。现赤峰正浩房地产开发有限责任公司（以下简称正浩公司）认可收到春城公司转来的王守占交付的200000元预付款。2013年12月27日正浩公司与赤峰市国土资源局签订成交确认书，取得了位于2013G-F30国有土地使用权（宗地编号2013G-F30，宗地面积77515.21平方米，宗地坐落：新城小新地G10、G11地块位于小一路、小二街、支八街、宝山路围合范围）。2014年6月7日案外人杨万臣代王守占出具了承诺书及春城雅苑高层职工住宅楼房号确认。2014年10月16日正浩公司取得了春城雅苑小区A-7号楼/A-8号楼的商品房预销售许可证。原审法院认为，2013年12月12日案外人杨万臣代王守占与春城公司签订的职工住宅楼认购协议，双方对房屋坐落的位置、面积及单价进行了约定，同时约定如春城公司土地流拍，春城公司于7日内退还王守占所交全部预付款，此期间不计算利息，双方均不承担违约责任。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。涉案地块流拍后，正浩公司取得了位于2013G-F30国有土地使用权（宗地编号2013G-F30，宗地面积77515.21平方米，宗地坐落：新城小新地G10、G11地块位于小一路、小二街、支八街、宝山路围合范围）。案外人杨万臣再次代王守占签订承诺书及春城雅苑高层职工住宅楼房号确认书的行为是否构成表见代理是本案的争议焦点之一。表见代理的构成要件有三：一、行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同；二、相对人相信或认为行为人具有代理权。三、相对人主观上善意且无过失。王守占虽未给案外人杨万臣出具书面委托书，但案外人杨万臣在签订职工住宅楼认购协议及王守占向春城公司汇款后，案外人杨万臣及时将职工住宅楼认购协议和春城公司出具的收据转交给王守占，现王守占又持有上述证据并认可职工住宅楼认购协议的内容，应视为对杨万臣行为的追认。2014年6月7日案外人杨万臣又代王守占签订承诺书及春城雅苑高层职工住宅楼房号确认书，该行为亦是完善合同的一部分，是对职工住宅楼认购协议的补充。案外人杨万臣的无权代理行为在客观上已经形成具有代理权的表象，能够使春城公司、正浩公司有合理的理由相信案外人杨万臣已经获得了授权，且春城公司、正浩公司在主观上善意亦无过失，故案外人杨万臣的行为已经构成表见代理，对王守占发生法律效力具有约束力。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除，现王守占无证据证明双方当事人之间签订的职工住宅楼认购协议具备合同解除的情形，故对王守占要求解除职工住宅楼认购协议，并返还预付款及支付利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王守占的诉讼请求。案件受理费2150元，由王守占负担。宣判后，上诉人王守占不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、原审法院认定事实不清。1、杨万臣是春城公司的对外联系销售人员，二者之间存在着隶属的直接利害关系，为了给他所在的公司即被上诉人春城公司销售未建成房屋，预敛开发资金，通过杨万臣的儿媳妇联系他人包括上诉人，前来购买，杨万臣的儿媳妇就是通过上诉人妻子的四姨田凤梅联系的上诉人妻子杨小光，因为杨万臣本身就是春城公司的职工，出于信任关系，上诉人交付认购房屋预付款200000元，打到徐淑华（或者叫徐淑琴，具体名字记不清了）的卡上了，由其代交，后来上诉人妻子的四姨田凤梅过了大约一个月，交给上诉人一份《职工住宅楼认购协议》和一份200000元的收据，协议的乙方写的是上诉人的名字，还有一个叫杨万臣的写上了担保人，上诉人并不认识杨万臣。2、上诉人和春城公司职工杨万臣之间素不相识，二人从未见过面，2014年6月7日，杨万臣给正浩公司出具承诺书，在正浩公司开发的春城雅苑高层职工住宅楼房号确认时又签字的行为，不是代上诉人王守占，上诉人王守占从没有委托杨万臣购买正浩公司的房屋，这一切都是春城公司、杨万臣和正浩公司之间恶意串通的行为，是强迫买卖行为，不是王守占的委托行为。3、被上诉人追加的所谓的正浩公司与上诉人毫无关系，上诉人从不知道还有这么一个公司，也从未委托任何人和这个公司签订过任何东西，正浩公司取得哪个地方的土地使用权、取得哪里的预售许可均与本案没有任何关系。二、原审法院适用法律错误。1、上诉人与被上诉人春城公司之间的《职工住宅楼认购协议》明确约定预建房屋的地点为“新城大板桥以西、红山区迎宾大街以南地块”，没有任何其他地点和其他公司，而且约定如果该土地流拍，被上诉人应于7日内退还上诉人全部预付款。那么在该土地流拍以后，本案所诉的《职工住宅楼认购协议》己经完全不能履行，根本不存在还有什么完善之说，春城公司职工杨万臣在正浩公司的承诺书上签字以及被上诉人春城公司把上诉人交付给春城公司的预付款给付正浩公司的行为，不但不是完善《职工住宅楼认购协议》的行为，反而是春城公司、杨万臣以及正浩公司之间恶意串通损害上诉人利益的行为。三、原审法院违反法定程序。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。二被上诉人答辩服判。二审期间，上诉人向本院提供了以下证据：1、申请证人于某某出庭作证，于某某证实“我也在那里买的房子，但说的那个地方不是那个地方，原来是大板路那那个地方，但现在盖了房子不是那个地方。原来没告诉换的什么地方，后来抓阄的时候才知道换了地方，那也就没办法了，那时候我也非常不同意，不想要那个地方，但我也不知道用什么途径解决。后来我们一帮人去楼上找了，都不想要，因为那个地方太远，我的也不想要，但也没办法，（房子）还在那里悬着呢。要求退款的人里有上诉人。我后来又抓阄了也又交了一部分房款。”上诉人质证无异议。二被上诉人质证认为对证人陈述自己买房的过程无异议，并且证人认某某，从这个事实能证明这个证人对换地方的事认可，否则不会有以后的行为了。对证人称和上某某，但上诉人又通知她来作证的说法认为有矛盾。本院经审查以上证据后认为因证人所述与杨万臣在原审期间出庭作证的证言矛盾，证人称和上某某但又在现场记住了上诉人的说法与常理不符，且该证人证言无其他证据予以佐证，被上诉人亦不予认可，故本院对该证据在本案中的证据效力依法不予确认。除此，双方均未向本院提供其他证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。庭审后，本院为查清事实，又向案外人田凤梅、杨晓光（王守占妻子）、杨万臣了解了一下情况，从该三人陈述来看，王守占购房委托的田凤梅，田凤梅通过杨万臣的儿媳妇柳莹莹又找的杨万臣，虽然杨万臣与田凤梅、王守占均未见面，但田凤梅把有杨万臣签字的职工住宅楼认购协议和春城公司出具的收据交给王守占，王守占对此亦未提异议，双方虽未见面，但王守占知道此购房的事是通过杨万臣所办，有杨万臣签字的职工住宅楼认购协议和春城公司出具的收据亦一直在王守占手，职工住宅楼认购协议上留的两个电话都是王守占妻子杨晓光的手机号，且案外人田凤梅称其在涉案房产处购买了一处房屋，案外人杨万臣称其在涉案房产处购买了两处房屋。本院认为，上诉人主张其从未委托杨万臣办理购房事宜，春城公司职工杨万臣在正浩公司的承诺书上签字以及被上诉人春城公司把上诉人交付给春城公司的预付款给付正浩公司的行为，不但不是完善《职工住宅楼认购协议》的行为，反而是春城公司、杨万臣以及正浩公司之间恶意串通损害上诉人利益的行为。经查，上诉人王守占虽未给案外人杨万臣出具书面委托书，但案外人杨万臣在签订职工住宅楼认购协议及王守占向春城公司汇款后，案外人杨万臣及时将职工住宅楼认购协议和春城公司出具的收据转交给王守占，现王守占又持有上述证据并认可职工住宅楼认购协议的内容，应视为对杨万臣行为的追认；2014年6月7日案外人杨万臣又代王守占签订承诺书及春城雅苑高层职工住宅楼房号确认书，该行为亦是完善合同的一部分，是对职工住宅楼认购协议的补充；案外人杨万臣的无权代理行为在客观上已经形成具有代理权的表象，能够使春城公司、正浩公司有合理的理由相信案外人杨万臣已经获得了授权，且春城公司、正浩公司在主观上善意亦无过失，故案外人杨万臣的行为已经构成表见代理，对王守占发生法律效力并具有约束力。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除，现王守占主张春城公司、杨万臣以及正浩公司之间恶意串通损害上诉人利益，但其不能提供相应证据予以佐证，且杨万臣在原审期间出庭作证时称是田凤梅和王守占的妻子让其代为抓阄和填承诺书的，故因其无证据证明双方当事人之间签订的职工住宅楼认购协议具备合同解除的情形，原审法院据此对王守占要求解除职工住宅楼认购协议，并返还预付款及支付利息的诉讼请求，不予支持并无不当。上诉人主张原审法院适用法律错误。经查，2013年12月12日案外人杨万臣代王守占与春城公司签订的职工住宅楼认购协议，双方对房屋坐落的位置、面积及单价进行了约定，同时约定如春城公司土地流拍，春城公司于7日内退还王守占所交全部预付款，此期间不计算利息，双方均不承担违约责任。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。涉案地块流拍后，正浩公司取得了位于2013G-F30国有土地使用权（宗地编号2013G-F30，宗地面积77515.21平方米，宗地坐落：新城小新地G10、G11地块位于小一路、小二街、支八街、宝山路围合范围）。案外人杨万臣再次代王守占签订承诺书及春城雅苑高层职工住宅楼房号确认书的行为已构成表见代理，该行为亦是完善合同的一部分，是对职工住宅楼认购协议的补充。原审法院根据本案事实作出上述认定适用法律并无不当。故上诉人的该上诉理由依据不足，本院依法不予支持。上诉人主张原审法院违反法定程序。经查，上诉人并未对该主张向本院提供相应的证据予以佐证，故本院对其该上诉理由因依据不足，依法不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，证据充分适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人承担。邮寄送达费60元，由上诉人与二被上诉人各承担20元。本判决为终审判决。审判长  孟凡林审判员  李国辉审判员  崔明明二〇一五年十一月十一日书记员  吴保佳