广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初13732号原告（反诉被告，以下简称原告）：刘幼华，女，1964年7月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：宋剑文，广东凡天律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：王炜烨，女，1994年10月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：刘志萍，女,汉族,1968年11月23日出生,系被告母亲。委托诉讼代理人：邓钦予，广东鹏城阳光律师事务所律师。原告刘幼华诉被告王炜烨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，被告王炜烨提起反诉，本院依法予以合并审理。本院依法适用普通程序于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋剑文，被告的委托诉讼代理人刘志萍、邓钦予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付提前解除房屋租赁合同的违约金15000元及利息（从起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款年利率计算至还清之日止）；2、被告向原告退还房屋押金15000元及利息（从起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款年利率计算至还清之日止）；3、被告向原告返还钱款18750元；4、被告承担本案诉讼费、公告费、保全费等诉讼费用（以上合计48750元）。事实与理由：2016年4月3日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，约定原告承租被告位于深圳市××香××4Ｃ的房屋，租期一年。随后，房租租期期满，双方协商约定续租一年，并于2017年10月1日续签《房屋租赁合同》，并约定租期至2018年9月30日，房屋租金为7500元每月。2018年5月5日，被告通过其代理人刘志萍向原告表示提前收回房屋，并要求原告于6月5日搬离房屋。2018年6月5日，原告按照被告的要求，从房屋搬离，并将房屋内物品、房屋钥匙等交付被告代理人刘志萍，刘志萍随即更换房屋门锁。2017年9月28日，被告与第三人签订租赁合同，将原告租住的房屋又出租给第三人，被告为解除与第三人签订的房屋租赁合同，要求原告暂时代为支付该费用。次日，原告通过银行转账向被告代理人刘志萍转账18750元。原告认为，根据《房屋租赁合同》第十条第（二）款约定，被告提前收回房屋，应向原告支付违约金，违约金为月租金的200%，并退还房屋押金。被告也应向原告返还2017年9月29日暂代支付的钱款18750元。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，望判如所请。被告针对原告的起诉答辩称：1、对于原告诉求第一项违约金，我方不应支付。2、对于原告第二项诉讼请求退还房屋押金，我方依照合同约定将房屋押金已经予以没收。3、针对原告第三项诉讼请求要求我方返还的钱款，该钱款是应由原告承担的。被告在与原告签订租赁合同前，将房屋租赁给案外人白君，后原告提出想要租赁该房屋，并愿意承担该合同项下违约金，故我方才与案外人白君解除租赁合同关系，并由原告支付合同项下违约金；其诉状中所述的被告将涉案4C房屋同时租给原告，又同时与案外人签订租赁合同的情况不属实。2016年4月3日,原、被告签订的租赁合同中虽然列明为租赁涉案4C房屋，但实际上双方是把隔壁4D房当成了4C房并签订的合同，原告在看房时看的也是4D房屋，因为4D房的业主也委托了被告母亲进行出租事宜。原告自2016年4月3日也是一直居住在4D房产中。且在与本案的关联案件（2018）粤0305民初17912号案件中，原告也承认了该事实，亦在庭审笔录中承认了其承担被告与案外人白君解除合同所产生的违约金，故对于该笔款项我方不应返还。其余的理由同我方的反诉状意见一致。被告提起反诉，反诉请求为：1、原告赔偿被告经济损失14519.29元（2018年5月1日至6月10日期间水费64.85元、物业费458.4元、电费548.74元、收视费37.3元、燃气费21元；2018年6月1日至6月10日期间租金2500元；沙发维修费2800元及搬运费700元、窗帘购买费3389元、床垫维修费2000元；被告对案外人张宝义承担违约金17000元；扣掉原告押金15000元）；2、原告赔偿被告违约金15000元；3、诉讼费由原告承担。事实与理由：2018年5月5日，被告母亲刘志萍向原告提前一个月发出解约通知，原因为原告在租赁房屋内饲养猫，而被告及其母亲刘志萍二人均对猫类宠物严重过敏，所以被告无奈之下提出解约。原告收到通知后，也表示同意于2018年6月4日按时交还房屋。原告实际拖延至2018年6月10日才交还房屋，拖欠2018年5月1日至6月10日期间水费64.85元、物业费458.4元、电费548.74元、收视费37.3元、燃气费21元以及2018年6月1日至6月10日期间租金2500元。按照原、被告双方租赁合同第十条第（四）款约定，未按约定时间返还房屋的，应按月租金200%标准支付违约金15000元。2018年6月1日，被告与案外人张宝义签订房屋租赁合同，约定交房时间2018年6月5日，因为原告逾期返还房屋，导致被告对案外人张宝义承担违约金17000元。此外，原告在使用租赁房屋过程中，丢失垃圾桶、碗架、调味品架、主卧床头灯、大木桶等部分物品，并导致房屋内沙发、窗帘被猫抓坏，被告因此产生沙发维修费2800元及搬运费700元、窗帘购买费3389元、床垫维修费2000元。本着和平解约，友好协商的态度，被告多次与原告进行沟通，原告都置之不理，为了维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求判如所请。庭审中，被告表示其反诉的搬运费700元与（2018）粤0305民初17912号案件中的主张重复，故其在本案中申请撤回该项主张。原告针对被告的反诉答辩称：一、关于房屋租金问题，原告已经支付房屋租金至2018年5月31日。原告在2018年6月5日已经实际搬离涉案房屋，完成房屋交付给被告的义务，原告在2018年6月6日至6月10日期间并未占有使用涉案房屋，不应支付该期间的租金、水费、物业费、电费、收视费、燃气费。二、关于沙发维修费及窗帘购买费，原告对此不予认可。沙发及窗帘的修复费用没有经过司法鉴定，无法确定损失的金额，而且，窗帘仅仅出现极小部分掉线头的损坏，不至于更换全新的窗帘。关于沙发的搬运费的诉求，被告父亲王永宁（双拼房4D的业主）已在（2018）粤0305民初17912号案件中起诉原告，与本案被告的反诉系重复诉求。三、关于床垫维修费，原告不予认可。首先，原告一家三口居住该单元双拼房4C与4D两间房，对房屋内物品使用率较低；其次，原告本人经常出差，床垫的使用率也非常低，最后，床垫存在使用期间自然损耗，不存在人为故意损坏，被告要求原告承担相应维修费没有事实和法律依据。四、关于被告要求原告对案外人承担违约金没有事实和法律依据，原告已在2018年6月5日搬离涉案房屋，已经不占有使用该房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下;位于深圳市××山路××格××小区××房（以下简称涉案房产）于2015年6月24日登记在被告名下，登记建筑面积为85.8平方米。被告提交了(2015)陕证民字第005341号《公证书》及《委托书》用于证明被告全权委托其母亲刘志萍代理涉案房产出租事宜。2016年4月3日，被告母亲作为被告（出租方，甲方）代理人与原告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同书》，合同约定，原告承租被告位于深圳市××香××号房屋；租期一年，自2016年4月10日起至2017年4月9日止；租金为每月7200元，租金应于每月10日前支付；合同签订后5日内，乙方向甲方支付相当于2个月租金的租赁押金14400元；及其他内容。该合同尾部写有“续租一年刘幼华2017.4.3”字样。庭审中，原告与被告均确认该份合同实际租赁的房屋为香格名苑E栋4D号房，4C号房与4D号房系有独立房产证的双拼房，分别登记在原告和原告父亲王永宁名下，两套房共用一个出入的大门，进去之后各有各的入户门，2017年10月1日之前原告实际居住房屋为香格名苑E栋4D号房。原告表示，其签订该份合同时并不知道其实际居住的是4D号房，直至2017年9月28日原告微信告知才知情，双方后就上述两套房产重新签订了两份租赁合同。2017年10月1日，被告母亲作为被告（出租方，甲方）代理人与原告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租涉案房产，租期一年，自2017年10月1日起至2018年9月30日止；租金为每月7500元，乙方于每月的1日前向甲方支付当月租金；押金为2个月租金，乙方应于实际入住之日向甲方支付押金15000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、其它由乙方损坏物品所产生的费用由乙方承担；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；甲方有迟延交付房屋达10日，或不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋情形之一的，乙方有权单方解除合同，且甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有不按照约定支付租金达7日的，或擅自改变房屋用途的，或保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的等情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，且乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；签订本合同之日起，甲乙双方2016年4月份签订的“租赁香格名苑E栋4C号房屋的合同及续签一年的协议”都即刻废止，甲乙双方都不得再对上述合同中的任何条款提出异议产生纠纷，更不得提起民事诉讼和仲裁；未经甲方同意，乙方不得有在房间墙面钉钉打洞等有损墙面美观的行为，或者在房屋内增加一些有损房屋装饰装修效果的行为，一经发现，甲方有权要求乙方恢复原样并赔偿损失，且乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金；及其它内容。庭审中，被告确认收到押金15000元，该款项仍在其处。2018年5月5日，被告代理人刘志萍微信通知原告，以原告养猫而其与被告均对猫类宠物过敏为由，要求提前解除租赁合同，其将于2018年6月4日收房。原告同意提前解除双方的合同，后双方商定原告搬离时间为2018年6月5日。被告提交了门诊病历等用于证明其与被告均对猫类宠物过敏，其提前解除合同属于不可抗力；原告对此关联性不予认可。原告支付租金至2018年5月底；支付水电费、物业费等其他费用至2018年4月底。原告主张其已于2018年6月5日搬离完毕，原告于当日将钥匙交给被告，被告当日更换了锁芯，后因原告搬完已到晚上11时故双方未进行交接，原告于2018年6月10日打扫了涉案房产并与被告进行了交接结算；原告对此提交了《蚂蚁物流公司业务工单》、发票、深圳市蚂蚁搬家公司出具的《情况说明》、内容为“换锁芯”的《收款收据》、陈立军及赖建鑫出具的《证人证言》及《家政情况说明》等用于证明原告已于2018年6月5日搬离完毕并将涉案房产交付给被告。被告对于发票的真实性予以认可，对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告主张，原告6月5日只搬离了部分物品，被告更换了房屋锁芯，但涉案房产内仍留有大件物品没有搬离，原告实际于6月10日搬离完毕并与被告进行结算交接。2017年9月29日，原告向刘志萍转账18750元。原告主张，该款项是原告为被告垫付的被告需向案外人白君支付的违约金。被告确认该款项用于向案外人白君支付违约金，但表示，该款项并非垫付，2017年10月1日之前，原告实际居住房屋为香格名苑E栋4D号房，涉案房产由白君承租，后原告要求一起承租两套房并同意承担被告与白君解约而产生的违约金，在此情况下，被告与白君提前解约并将涉案房产出租给原告，原告同时支付了因此产生的违约金18750元。被告对此提交了《提前解除合同协议书》、白君出具的《证明》、刘志萍与白君的微信记录等予以证明；原告对此真实性不予认可，表示其并没有承诺过由其承担该违约金。被告提交了《2018年6月10日下午刘志萍与刘幼华以其查验物品记录》（以下简称《查验记录》）、照片、《房屋交割清单》以及林晓敏、翁亮出具的《证明》用于证明原告租赁期间造成涉案房产内物品损坏。其中，《查验记录》手写有“损坏物品：3人位+贵妃（榻）+单人位沙发、阳台和书房门布窗帘、卫生间卷帘、主卧床垫；不见物品：垃圾桶、厨房挂件2个、卷帘发霉变黄、主卧床头灯”；《房屋交割清单》手写有物品名称及价格，被告表示，上述均为其手写，原告在场但拒绝签字。除照片外，原告对其余证据的真实性、关联性均不予认可；原告表示单人沙发脚支架处被猫抓坏了一点，窗帘底部被猫扯出了一点线头，这些部位只需要维修即可，不需要更新，厨房垃圾桶和碗架、调味瓶架因为漏水和太脏，原告已经丢掉，丢之前原告与被告确认过，被告与原告结算时，提出许多无理要求，原告对此不予认可。被告主张，其与案外人张宝义签订房屋租赁合同并约定2018年6月5日交房，但因原告逾期交还房屋导致被告对张宝义违约并因此支付了违约金17000元，该款项应由原告承担。被告对此提交了《房屋租赁合同》、《解约协议》、《收条》等予以证明；原告对上述证据的真实性、关联性均不予认可，表示原告已于6月5日全部搬离，之后未再占有使用涉案房产。被告提交了《香格名苑4C未结算费用清单》、电费单、交通银行微银行转账记录、燃气费单、发票用于证明原告拖欠的水电费、燃气费等费用情况。电费单显示截至2018年7月1日的读数为14731度，2018年5月1日-7月1日期间电费为1199.47元；燃气费账单显示2018年4月29日读数为180立方，6月29日读数为186立方；6月10日抄表记录显示涉案房产5月底水表读数为447方、6月10日为450方，6月10日的煤气表读数为185.3立方；被告表示，4C号房与4D号房在物业处合并登记为4B号房，物业费是一起收取，水电和煤气均有独立的表，被告是将物业费和水费分开平均计算的。原告表示，6月6日至10日期间的各项费用均不应由其承担。另查，王永宁与刘幼华同时就香格名苑E栋4D号房产生租赁纠纷，王永宁诉至法院，本院依法予以受理，案号为（2018）粤0305民初17912号。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行义务。被告申请撤回关于要求原告承担搬运费700元的反诉诉求，系其虽诉权的自由处分，本院予以准许。原告与被告并未在《房屋租赁合同》中就饲养宠物作出禁止性约定，被告以其对宠物过敏为由要求提前解除合同，构成违约，原告据此要求被告向其支付提前解除《房屋租赁合同》的违约金15000元、返还押金15000元，符合合同约定，本院对此予以支持；被告反诉要求没收押金15000元，于法无据，本院不予支持。原告要求被告向其支付违约金及押金的利息，于法无据，本院对此不予支持。并无证据证明18750元系原告代为垫付，原告要求被告向其返还该款项，无事实和法律依据，本院对此不予支持。原告于2018年6月10日清理涉案房产并与被告进行了交接结算，故原告的搬离时间应为2018年6月10日。被告提交了电费单、交通银行微银行转账记录、燃气费单、发票等用于证明原告拖欠上述相关费用情况，对于被告要求原告向其支付2018年6月1日至10日期间的租金2500元、2018年5月1月至6月10日期间的水费64.85元、物业费458.4元、电费548.74元、收视费37.3元、燃气费21元，本院予以支持。本案合同解除系因被告违约，被告于2016年6月5日更换了涉案房产的锁芯，被告并未举证证明双方于6月10日进行结算交接系因原告恶意拖延导致，且被告主张的其向案外人支付的违约金并非在原告可预见的范围之内，被告要求原告向其支付违约金15000元，承担被告向案外人支付的违约金17000元，依据不足，本院对此均不予支持。被告并未提交证据证明原告造成了床垫损坏，原告对此亦不予认可，被告要求原告向其支付床垫维修费2000元，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。关于被告主张的沙发维修费和窗帘购买费，被告并未提交充分证据相应物品的损坏范围及价值，被告应承担相应的而不利后果，考虑到原告自认单人沙发脚支架及窗帘小部位有被猫抓损，故本院酌定原告向被告赔偿单人沙发和窗帘损失1000元。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王炜烨应于本判决生效之日起十日内向原告刘幼华支付提前解除合同的违约金15000元；二、被告王炜烨应于本判决生效之日起十日内向原告刘幼华返还押金15000元；三、原告刘幼华应于本判决生效之日起十日内向被告王炜烨支付2018年6月1日至10日期间的租金2500元、2018年5月1月至6月10日期间的水费64.85元、物业费458.4元、电费548.74元、收视费37.3元、燃气费21元；四、原告刘幼华应于本判决生效之日起十日内向被告王炜烨赔偿单人沙发及窗帘损失1000元；五、驳回原告刘幼华的其他诉讼请求；六、驳回被告王炜烨的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费507.38元，由原告负担195.15元，由被告负担312.23元；反诉费134.5元，由原告负担21.1元，由被告负担113.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 黎人民陪审员 王 欣人民陪审员 区显霞二〇一八年十一月三十日书 记 员 伍小丽附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。