山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终4850号上诉人（原审原告）：恒丰银行股份有限公司海阳支行，住所地海阳市区海天路92号。负责人：冯永贺，行长。委托诉讼代理人：赵武，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李琦，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：山东融远控股集团有限公司（曾用名:山东融远非融资性担保集团有限公司），住所地烟台市开发区长江路150号16层15号。法定代表人：纪超，总经理。委托诉讼代理人：孙小茗，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：于杨，山东明朗律师事务所律师。上诉人恒丰银行股份有限公司海阳支行（以下简称恒丰银行）因与被上诉人山东融远控股集团有限公司（以下简称融远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2017）鲁0687民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰银行上诉请求：撤销一审判决，改判支持恒丰银行诉讼请求；诉讼费由融远公司承担。事实和理由：一、一审判决认为融远公司已向海阳市景泰置业有限公司（以下简称景泰公司）支付完全部租金而无需再向恒丰银行支付房屋占有使用费，证据不足，属认定事实错误。1、融远公司主张的其已向景泰公司支付256.6万元房租，证据不足。融远公司提供的所有证据中，没有任何在其名为烟台融远投资担保有限公司时期的账务支出证明与正规的收款收据相对应。证据中全部银行流水的收款人均为倪建伟等个人，而收据盖章者为景泰公司，倪建伟的个人进账资金不能等同于景泰公司进账资金。因此，融远公司提供的证据不能作为主要证据，应属于佐证且存在大量瑕疵，融远公司未作出合理解释，一审判决依据这种证据认定事实，存在错误，对恒丰银行显失公平。（1）融远公司提交的三年来的收据每年版式不一且收据的编号次序颠倒混乱，具有明显的不连贯性和不合理性。其中：2011年分别于7月11日、7月20日、8月14日、11月1日出具的4张收据及2012年3月24日出具的1张收据的尾号分别为20、15、17、14、11，最后收到款项使用的却是序号排在最前面的收据，不符合单据的顺序使用习惯，恒丰银行合理怀疑其真实性，此种证据无证明力。（2）2012年10月11日、11月16日景泰公司出具的收据明确标记的是下半年租金共34万元，说明2012年全年租金应为68万元，即每年租金应为68万元，全部支付10年租金应合计约680万元，与融远公司主张的256.6万元差距较大，互存矛盾。按照融远公司与景泰公司之间的租赁合同约定“租金是每年7月16日前支付前一年的房屋租金”，该约定的租金支付方式显然为次年支付上一年租金，这些显示为2012年的收据与融远公司同景泰公司之间的约定明显不符，存在大量可疑之处，不应采信。（3）2014年1月21日出具收据20万元，“入账日期”为1月21日应为款到之日，收款事由中注明转账支票出票日期为2014年3月10日。通常银行转账支票都是在出票日后才可能到账，这说明在2014年1月21日款项未实际到账时就预料到转账支票将在3月10日出票实属荒谬，且该建设银行转账支票存根显示付款用途为“差旅费”，付款人也并非融远公司，出票日期为2014年3月11日而非收据所写的2014年3月10日，可见：该20万元无论是付款用途、付款时间还是款项来源均与融远公司无关，融远公司在未提供任何支付流水的情况下，将前述收据与该转账支票存根牵强对应，这种证据无法证明真实的款项支付情况，无证明力。（4）根据融远公司提交的收款人为倪建伟的建设银行流水，张喻2011年7月18日转账20万元，而收据入账日期2011年7月15日，相互矛盾。提前3天对没有到账款项开出入账收据，具有很大的会计风险，不符合交易习惯。除了融远公司标出的张喻前述20万元汇款外，张喻使用同一账号于2011年7月26日向倪建伟同一账户也是转账方式存入了89713元，该笔款项却并未在融远公司所列的房租流水内，恰好证明了除房租外，张喻与倪建伟还有其他资金往来，前述20万元款项不一定是房租，也可能是借款或具有其他用途的资金，不应采信。（5）一审中融远公司称“张喻”为其财务人员，认为其从个人账户支付给倪建伟个人账户的款项为两公司之间的房屋租金，那么另外一笔付款人为“梁钦”（为财务人员“张喻”之配偶），收款人为倪建伟个人同一账号的款项，在2011年10月31日转账10万元，这种付款方式通常是家庭共同财产向外支付的情况，该款项对应收据日期为2011年11月1日，而融远公司提交房租交付证据明细单4中写明“2011.10.31日流水，收据系提前开具。”很明显，实际支付日2011年10月31日晚于收据开具日2011年11月1日，该收据并非提前开具。可见，融远公司对该款项何时支付并不明确，究竟收据是否是提前开具，还是后补收据出现错误均无法确定，牵强对应，前后自相矛盾，无证明力。（6）收据显示在2011年7月20日和8月14日的两笔现金支付共20万元款项，属大额资金，融远公司未提供任何资金来源证明，不应采信。（7）2012年3月23日倪建伟的建设银行流水，单笔转账收入306000元，付款人不详，不能证明是融远公司支付，且融远公司将其中106000元认定是房租，融远公司提供的所有房租证据中唯独这笔三十多万元有六千零头，却被融远公司分离出来作为房租，而其应交房租总额恰好为255万零6千，有拼凑数字的嫌疑，不应采信。（8）出票日为2014年5月28日，金额5万元的建设银行转账支票存根显示收款人为纪超（融远公司法定代表人），且未明确标记用途。这5万元的付款人不是融远公司，收款人也不是景泰公司，所以根本无法证明是融远公司向景泰公司支付了租金。无论是付款用途、还是款项来源均与融远公司无关，其来源和真实性值得怀疑，不应采信。（9）融远公司提交的收款人倪建伟个人农业银行流水中，认为是其所缴纳的房租的款项备注较为复杂，有的显示为海阳房租，有的显示为房租。而从收款人倪建伟个人农业银行流水中同时可见：“20130204租金19万元”、“20130703房租10万元”、甚至“20131231海阳房租8万元”却都未在融远公司列出的其交付房租款项中，可见，除了融远公司之外，倪建伟还有其他的租金收入，单从其个人收入流水根本无法断定哪笔是谁支付的，更无法证明哪笔是融远公司所支付的，融远公司有极大的挑选银行流水用以拼凑256.6万元房租金额的嫌疑。2、融远公司提供的烟台经济技术开发区人民法院(2014)开民一初字第466号民事判决，解决的争议是融远公司与景泰公司双方关于暖气管网的纠纷，在该案件中融远公司是否全额交付完租金，以及如何交付租金，租金支付明细流水等均未进行实质性审查，一审判决不应认定恒丰银行全额交付租金，属于认定事实有误。3、退一步讲，即使融远公司与景泰公司之间的租赁合同是真实的，但是在2013年1月，本案所涉房产依（2013）海商初字第164号民事裁定书被查封，恒丰银行却在既无事前约定又正值该房产被查封期间向景泰公司一次性付清十几年的租金有违交易习惯。何况无论融远公司是否向景泰公司支付完租金，都不影响其应向恒丰银行支付房屋占有使用费的义务，并应立即腾迁。一审判决在未充分考量此问题的情况下认定事实有误。二、一审判决认为恒丰银行未提供相反证据予以反驳融远公司支付租金事宜，不予支持恒丰银行主张，属适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，即谁主张谁举证原则，恒丰银行仅需证明融远公司作为承租人未向恒丰银行支付过任何租金或房屋占有使用费，而对融远公司所称其已经向景泰公司全额支付过租金的情况无举证责任。一审判决认为恒丰银行未能提供证据证明融远公司所主张的租金支付情况，属适用法律错误。融远公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回恒丰银行的上诉请求。一、融远公司与景泰公司所签订的租赁合同真实有效，并没有解除，恒丰银行要求腾迁没有法律依据。二、融远公司已经足额支付景泰公司全部租金，恒丰银行要求融远公司支付房屋占有使用费没有事实依据。针对恒丰银行提出的上诉理由，融远公司作出解释如下：首先融远公司在一审中提供的所有收款收据均系由景泰公司出具，收款收据真实有效，融远公司所提供的其他证据均系基于收款收据所进行的辅助性的说明。关于房租的支付，在烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民一初字第466号民事判决书中已经认定融远公司付清租金，而融远公司提供的收款收据也能够证实案外人景泰公司认可融远公司已经付清租金的事实，故一审法院认定融远公司已经付清租金的事实正确。关于恒丰银行所提出的汇款记录中的收款人为倪建伟一事，因为倪建伟是景泰公司经理，也为实际负责人，因此融远公司在付款过程中存在向倪建伟个人账户付款的情况。关于倪建伟的身份，在烟台开发区人民法院上述案件中已经予以认定，并在景泰公司向融远公司出具的收款收据中也写明了收款人为倪建伟并加盖了景泰公司公章，足以证明融远公司向倪建伟个人账户支付租金系得到了景泰公司的认可及指示，该组租金实际系支付给景泰公司。关于收据的版式及编号问题，融远公司并不清楚，系景泰公司的记账习惯，景泰公司提供的收款收据为真实有效的，其版式及编号不影响收款收据的真实性。关于收款收据中其他的备注均系景泰公司出具收款收据的会计习惯。恒丰银行向一审法院起诉请求：1、融远公司立即腾迁；2、融远公司向恒丰银行支付自2015年11月4日至融远公司完全腾迁之日对海阳市景泰·金海螺商业广场3＃楼4－6层的占用使用费，暂计至2017年6月20日为510814.22元；3、融远公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：山东融远非融资性担保集团有限公司系于2014年9月10日由烟台融远投资担保有限公司更名而来。2010年6月30日融远公司作为乙方与景泰公司作为甲方签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方位于海阳市景泰·金海螺商业广场3＃楼a:4、5、6层（产权证号：海房权证东村字第××号，建筑面积4853.35平方米）；b：1层123#（产权证号：海房权证东村字第××号，建筑面积51.25平方米）；c：1层126#（产权证号：海房权东村字第××号内，建筑面积85.72平方米），“租赁物业”指位置房屋及其附属、公共分摊物业、场地。甲方承诺：标的物业（包括其土地使用权及地上附着物）可能性明确，且未设定抵押担保，不存在其他权属纠纷。租赁期限11年，自2010年7月16日至2021年7月15日止；甲方应于2010年7月15日前交付标的物业。2010年7月16日起至2011年7月15日止，甲方免收租赁物业的租金，由乙方对宾馆进行试运营及装修。2011年7月16日起至2021年7月15日止，每年房租为25.66万元，其中一层每年房租为10.66万元，4、5、6层每层每年房租5万元。租金以现金或银行转帐方式支付，每年房租按年支付，于每年7月16日前支付前一年的租金。甲方在租赁期限内不得以任何理由调整租金，除租金外，乙方无需向甲方支付物业管理费及其他任何形式的费用（但乙方宾馆运营发生的水、电、通讯、暖气、税等费用除外)。甲方有权转让标的物业，甲方承诺确保乙方利益不因标的物业转让而受损。违约责任条款：任何一方违反其与本合同项下之承诺、陈述或保证，另一方有权解除合同，该方应赔偿另一方因此所遭受的全部损失，并按本年度租金的20%支付违约金。同时合同约定了其他权利义务、违约责任、合同解除、房屋装饰、装修及押金的支付等款项。合同签订后，融远公司在租赁房产中开办“速8酒店”营业至今。2009年12月18日景泰公司为在恒丰银行借款，将包括证号为海房权证东村字第××号的房屋在内的房地产抵押给恒丰银行，签订了最高额抵押合同并办理了抵押权证，后偿还了借款。2011年12月20日景泰公司再次在恒丰银行借款，将包括证号为海房权证东村字第××号的房屋在内的房地产抵押给恒丰银行，签订了最高额抵押合同并办理了抵押权证，后因景泰公司未偿还借款，2013年1月30日恒丰银行诉至烟台市中级人民法院，要求归还贷款本金2800万元及利息。2013年7月16日烟台中院作出（2013）烟商初字第101号民事调解书，调解协议如下：景泰公司于2013年7月20日前偿还贷款2800万元，恒丰银行对景泰公司8个房产证及8个土地使用证的房产与土地使用权享有优先受偿权。2013年8月13日恒丰银行依据上述民事调解书向烟台中院申请执行，2013年12月，烟台中院委托评估机构对景泰·金海螺商业广场1、2、3#楼总建筑面积18626.44平方米及土地使用权进行评估，结论为上述房地产总价值1.1032亿元。2014年1月，烟台中院委托拍卖公司对1、2、3#楼进行拍卖，经三次拍卖以70606875.52元流拍。2014年11月19日烟台中院做出执行裁定书，裁定将景泰公司所有的位于海阳市虎山虎街西、海阳南路，景泰金海螺商业广场2＃楼1层、4－5层（证号分别为海房权证东村字第××号、02××24号），3＃楼的4－6层（证号为海房权证东村字第××号），共计作价23419865.6元，交付恒丰银行所有，以抵偿所欠相应债务。交付房产后恒丰银行至今未办理产权登记。2014年融远公司在烟台经济技术开发区人民法院起诉景泰公司，要求其按照租赁合同约定承担因景泰公司未在第二年的供暖期前接通供管设施的外网而应赔偿的违约金5万元，2015年3月26日，该院作出（2014）开民一初字第466号民事判决书，认定景泰公司未为租赁房屋接通供热外网构成违约，判令景泰公司支付违约金5万元。该案庭审过程中，融远公司主张已按合同约定向景泰公司交纳了租金，景泰公司对此无异议，该案判决书对此事实予以认定。2015年11月初，恒丰银行向融远公司邮寄通知书一份，通知融远公司若继续使用租赁商铺应于2015年11月30日前与恒丰银行重新签订合同并支付当期租金。融远公司于同年11月22日向恒丰银行做出书面回复，主要内容为：贵行取我司所承租商铺的所有权是在租赁合同之后，按照合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，贵行在取得商铺产权后只需替代景泰公司成为出租方继续履行原租赁合同即可，无需重新签约；我司向景泰公司支付全额租金的事实也经烟台开发区法院查明确认，无需再向贵行支付；待合同到期后我司可与恒丰贵行签订租赁合同。恒丰银行为其诉请提供了下列证据：证据一、（2013）烟执字第246、247-4号执行裁定书，证明恒丰银行对景泰·金海螺商业广场3#楼4、5、6层的房产具有所有权；恒丰银行取得房屋所有权时间2014年11月19日。证据二、《关于海阳速8酒店所在商铺租赁一事的回复》1份和通知书1份。证明融远公司于2014年11月4收到恒丰银行要求其重签合同及交付租金的通知，恒丰银行于2015年12月8日再次向融远公司发出催收通知。证据三、最高额抵押合同复印件2份，证明自2009年至2013年期间，景泰·金海螺商业广场3#楼4-6层（房产证号为：海房权证东村字第××号）一直处于抵押状态，融远公司2010年签订租赁合同时，该租赁房产已经被抵押。证据四、海阳市金海螺商业广场有限公司与王少光之间的房屋租赁合同复印件1份，证明融远公司所签订的原租赁合同有虚假嫌疑。证据五、（2013）海商初字第164号民事载定书复印件，证明2013年1月30日海阳市人民法院对涉案房屋进行了查封保全，融远公司应当承担在查封期间仍向景泰公司支付租金的不利后果，已支付的租金应要求景泰公司返还，并向恒丰银行支付占有使用费。经质证，融远公司对恒丰银行提供的证据一、二、三的真实性无异议，对证据四的真实性有异议。一审法院对证据一、二、三的真实性予以采信，因证据四系复印件，且融远公司有异议，对证据四不予采信。融远公司对证据五有异议，复印件无法确认真实性，即使真实，房屋租赁合同是2010年6月30日签署，裁定书的查封时间是2013年1月30日，且没有送达的相关证据。经查实，恒丰银行诉景泰公司要求偿还借款本息一案，最初在一审法院立案，一审法院对包括涉案房屋在内的房产进行了查封，后景泰公司提出管辖权异议，该案移送给烟台中院管辖。融远公司为其诉请提供了下列证据：证据一、2010年6月30日景泰公司与融远公司之间的《房屋租赁合同》，证明融远公司承租了位于金海螺商业广场3号楼4、5、6层（产权证号：海房权证东村字第××号），1层123＃（产权证号：海房权证东村字第××号），1层126＃（产权证号：海房权证东村字第××号），位置至房屋及其附属、公共分摊牧业、场地。证据二、烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民一初字第466号民事判决书1份，及该案庭审笔录一份。证明景泰公司与融远公司于2010年6月30日签订的《房屋租赁合同》，景泰公司将涉案房屋出租给了融远公司，且已将256.6万元的房租付清。证据三、烟台市中级人民法院（2013）烟商初字第101号民事调解书，证明恒丰银行与景泰公司于2011年12月20日签订的借款合同，将涉案房屋抵押给恒丰银行，恒丰银行取得抵押权的时间在融远公司承租房屋之后，恒丰银行实现抵押权成为房屋所有权人后仍应继续履行原《房屋租赁合同》。证据四、256.6万元房租的付款证据，包括景泰公司出具的收款收据、银行流水支票存根、网上银行信息等，支付时间自2011年7月15日至2014年6月25日，共19笔合计256.6万元，其中两笔现金各10万元，其余银行汇款或转帐，1笔转帐备注差旅费，实为房租，其余均备注房租或转存。证明因景泰公司资金紧张，应景泰公司的要求融远公司已付清全部房租。经质证，恒丰银行对证据一、二、三的真实性无异议。对证据二有异议，笔录只能证明融远公司按合同约定支付了租金，合同约定租金是一年一付，并不能证明已支付全部租金。对证据四有异议，景泰公司出具的是收据而非发票，且收据版式不一、时间不具有连贯性；银行流水的收款人均为倪建伟个人，个人帐户进帐资金不能等同于景泰公司进帐资金；1笔建行转帐载明的付款用途为差旅费；个人转帐有的未备注是房租，融远公司无法证明是房租收入，也可能存在其他经济往来；融远公司在三年内支付11年房租不符合企业正常的交易，有违常理，应提供融远公司的帐簿进行核对，方能查明是否真实。融远公司对此解释，倪建伟系景泰公司总经理，有几笔付款个人是融远公司的会计及配偶，公司为走帐方便，使用了个人卡支付，但有景泰公司的收款收据佐证，当时因为景泰公司资金紧张所以要求融远公司方提前支付了全部租金。恒丰银行否认双方之间往来支付的房租，未提供相反证据予以反驳。一审法院对融远公司提供证据的真实性予以采信。一审法院认为，景泰公司与融远公司于2010年6月30日签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。本案争议的焦点：一、恒丰银行是否有权要求融远公司腾迁房屋；二、恒丰银行是否有权要求融远公司向其支付自2015年11月4日至腾迁之日的占有使用费。焦点一：恒丰银行是否有权要求融远公司腾迁房屋。在租赁合同期内，恒丰银行为实现借款合同项下的债权，通过申请人民法院依法执行生效调解书，烟台中院依据2014年11月19日作出的执行裁定书向恒丰银行交付了涉案房地产，虽然恒丰银行没有办理产权变更登记，但对涉案房地产享有占有、使用和收益的权利，因该交付行为在租赁合同期间内，《房屋租赁合同》仍然有效。2009年12月18日恒丰银行虽然将涉案房地产抵押给了景泰公司，但因景泰公司偿还了借款，2011年再次借款时重新办理了抵押权登记，即2009年设立的抵押权已归于消灭。烟台中院执行时实现的是2011年的抵押权，而景泰公司与融远公司之间《房屋租赁合同》的签订时间为2010年6月30日，即租赁合同签订在前，抵押权设立在后。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，均不影响租赁合同的效力。故景泰公司与融远公司之间的《房屋租赁合同》仍然有效。所以恒丰银行要求融远公司腾迁房屋，于法无据，不予支持。焦点二：恒丰银行是否有权要求融远公司向其支付自2015年11月4日至腾迁之日的占有使用费。融远公司是否向恒丰银行支付占有使用费，要看融远公司是否已向景泰公司支付了租金。因融远公司已提供证据证明已付清256.6万元房租，恒丰银行对此否认，未提供相反证据予以反驳，不予支持。故恒丰银行以融远公司未向其交付租金为由请求解除《房屋租赁合同》，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条之规定，一审法院于2018年5月18日判决：驳回恒丰银行股份有限公司海阳支行的诉讼请求。案件受理费8908元，由恒丰银行股份有限公司海阳支行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案焦点问题：一、恒丰银行是否有权要求融远公司腾迁房屋；二、融远公司应否向恒丰银行支付自2015年11月4日至腾迁之日的房屋占有使用费。关于焦点问题一，2010年6月30日景泰公司与融远公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，租赁期间为2010年7月16日至2021年7月15日。2011年12月20日景泰公司将涉案房屋抵押给恒丰银行，2014年11月19日恒丰银行依据烟台市中级人民法院执行裁定书取得涉案房屋所有权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条的规定，恒丰银行抵押权的实现不影响景泰公司与融远公司签订的《房屋租赁合同》的效力，一审法院对恒丰银行要求融远公司腾迁房屋的请求不予支持并无不当。关于焦点问题二，在烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民一初字第466号审理过程中，景泰公司认可融远公司已向其缴纳了租赁期内的全部租金2566000元，该生效判决亦对此事实作出认定。融远公司在本案提交了银行流水、支票存根和景泰公司出具的收款收据等付款证据对其付清全部租金的事实进行佐证，这些证据可以相互印证。恒丰银行所主张的证据瑕疵并不足以推翻融远公司已付款的事实。恒丰银行向融远公司主张房屋占有使用费没有事实和法律依据，一审判决不予支持正确。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，恒丰银行对融远公司已付房租的主张不予认可，应当提供证据加以反驳，恒丰银行不能提供证据证明，应承担不利的法律后果，一审判决适用法律正确。综上，恒丰银行的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8908元，由上诉人恒丰银行股份有限公司海阳支行负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  王家国审判员  于 慧二〇一八年十一月五日书记员  于红科