福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2015）连民初字第1469号原告林法玲，男，1967年11月2日出生，汉族，住福州市鼓楼区，委托代理人邓代宾，国浩律师（福州）事务所律师。被告福建欢乐天地置业有限责任公司，住址：连江县潘渡乡贵安村科技大楼。法定代表人黄如健，职务：执行董事兼总经理。委托代理人孙传恒、刘晨（实习律师），福建金欧律师事务所律师。原告林法玲诉被告福建欢乐天地置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告向被告购买其开发的贵安新天地贵荣苑第8#楼1401单元；被告应当在商品房交付使用后365个工作日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并于初始登记办结后30日内将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在上述日期取得房屋所有权权属登记资料的，原告退房、被告退还已付款等。合同签订后，原告依约先后于2012年12月10日、2012年12月15日、2013年8月23日支付购房款合计804397元。2013年8月23日，被告将讼争商品房交付原告，同日，原告向被告支付契税24131.91元、印花税170元、公共维修基金5928.5元。但时至2015年4月3日，原告仍无法取得商品房权属证书。为此，原告于2015年4月3日根据约定书面通知被告解除合同，要求被告退还购房款并承担违约责任等，被告于2014年4月6日收到书面通知书。被告未依约退还购房款并承担违约责任。另原告有委托中介机构办理房产证相关事宜，房产管理交易部门于2015年4月10日作出连房权证Ｌ字第××号《房屋所有权证》，但中介机构没有通知原告，却将房产证交给了被告。现请求判令：1、确认原告、被告之间签订的《商品房买卖合同》依法解除。2、被告向原告返还购房款804397元、契税24131.91元、印花税170元、公共维修基金5928.5元及利息3547.17元（按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率、自2015年4月8日起计算至实际还款之日止，暂计至2015年5月7日为834627.41×5.1%[一年内贷款利率]/12=3547.17元）。3、被告向原告赔偿损失110604.59元（以已付购房款804397元为基数、按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率加收50%、自2013年11月22日起计算至实际支付之日止，暂计至2015年7月21日为804397元×5.5%×1.5×20个月/12=110604.59元）。4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，2012年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，其中约定：原告向被告购买其开发的贵安新天地贵荣苑第8#楼1401单元，至2013年8月23原告已付清购房款804397元。2013年8月23日，被告将讼争商品房交付与原告，同日，原告向被告支付契税24131.91元、印花税170元、公共维修基金5928.5元。被告于2014年10月20日已办妥产权初始预登记，并将相关资料交付原告所委托的中介服务机构《连江县森泽房地产中介服务有限责任公司》，双方的行为符合《商品房买卖合同》附件6补充合同第六点4条的约定。原告所委托的中介服务机构《连江县森泽房地产中介服务有限责任公司》于2014年10月20日缴纳契税，10月21日缴纳物业专项维修资金，履行了待办产权证的义务。2014年10月21日房产管理交易部门收件后，于2015年4月10日作出连房权证Ｌ字第××号《房屋所有权证》。另被告未收到原告发出的解除合同通知书。被告认为，根据规定，推算每年全国法定工作日365天/年－104天/年(休息日)－10天/年(法定休假日)＝251天/年。本案双方于2013年8月23日交房，365个工作日要到2015年初才到期。而被告于2014年10月20日已办妥产权初始预登记，被告并没有违反合同约定，原告确认解除《商品房买卖合同》的诉求无理，请求驳回原告诉讼请求。在本案审理过程中，原告提供以下证据：A1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告向被告购买其开发的贵安新天地贵荣苑第8#楼1401单元，并对交付、办证期限等事宜进行具体约定。A2、销售不动产统一发票复印件一份，证明原告依约向被告支付购房款合计804397元。A3、公摊水电储备金收据、物业费发票、收款收据复印件各一份，证明2013年8月23日，被告将讼争商品房交付与原告。A4、专用收据复印件、收款收据复印件，证明2013年8月23日，原告向被告支付契税24131.91元、印花税170元、公共维修基金5928.5元；原告向连江县森泽房地产中介服务有限责任公司支付代办产权证费用320元。A5、通知函及快递回执、快递查询单复印件各一份，证明原告书面通知被告解除合同，要求被告退还购房款并承担违约责任等。A6、曾银东的《商品房买卖合同》复印件一份，证明补充协议第六条第1项、第2项属格式条款。被告质证意见：对证据A1、A2、A3真实性及证明对象均无异议。对证据A4真实性无异议，这些专用收据已经交给被告委托机构用于办理房屋所有权证。对证据A5真实性有异议，被告未收到通知函。回执签收人是姓袁的，不是黄如健本人，但查询单上显示是本人签收。对证据A6真实性无异议，但与本案没有关联性。合同附件六并不是格式条款。被告提供以下证据：B1、连江县房产管理交易所证明复印件一份，证明贵荣苑项目，产权初始登记于2014年10月20日在连江县房产管理交易所办理完毕。B2、税收完税证明复印件一份，证明原告于2014年10月20日缴纳契税。B3、连江县物业专项维修资金缴款凭证复印件一份，证明原告于2014年10月21日缴纳专项维修基金。B4、房产/土地使用权权属转移涉税证明复印件一份，证明原告于2014年10月21日按照国家税收法律法规及相关规定征免相关税费完毕。B5、房屋所有权证复印件一份，证明原告于2015年4月10日登记取得连房权证Ｌ字第××号《房屋所有权证》。B6、连江县森泽房地产中介服务有限责任公司出具的《证明》一份，证明被告已按合同约定于2014年10月20日的30日内将原告方办理权属登记的资料全部交给原告方的委托代理人连江县森泽房地产中介服务有限责任公司。原告质证意见：对证据B1、B2、B3、B4真实性及证明对象均无异议。对证据B5真实性无异议，证明对象有异议，原告至今未收到房屋所有权证，产权证是中介办理，为何会在被告处。对证据B6形式真实性无异议，但提交的资料是否达到办证条件，依照法律程序认定，而且委托关系依法不成立。法院依职权调取如下证据：C1、连江县房产管理交易所出具的《关于贵安新天地贵荣苑8#楼14层1401单元房屋登记情况说明》一份及林法玲的贵安新天地贵荣苑8#楼14层1401单元房屋登记材料（包含委托书等）一份。原告质证意见：对《情况说明》真实性无异议，但对2014年10月20日起申请人可以办理房屋所有权证的内容有异议。本案房产证何时可以办理，要视该楼盘消防验收合格、税费完税等因素是否全部具备而定；对房屋登记材料其中《房屋登记簿附件（所有权）》真实性无异议，体现“登记时间”是指房产管理交易所的办证登记时间，不是收件时间。根据被告提供的《权属转移涉税证明》，房产管理交易所合同协议收件时间为2014年09月15日。对《交易登记申请表》形式真实性无异议，登记时间为2015年4月10日为房产管理交易所的办证登记时间，不是收件时间；对《委托书》形式真实性无异议，对落款时间为2015年4月10日有异议。在受托方前面有“该房屋开发公司”（指被告），原告认为是被告负责办证，由中介代为办证不是原告真实意思表示，委托依法不成立。被告质证意见：对连江县房产管理交易所出具《情况说明》的真实性无异议。该说明证明被告已经于2014年10月20日代缴契税，2014年10月21日代缴物业专项维修基金。同时，被告也已经出具证据证明被告代缴契税和物业专项维修基金后，将办理产权材料在合同约定的时间内交给原告委托的办理房屋所有权登记公司。被告已经及时履行合同义务。针对原告认为《委托书》上委托的是“该房屋开发公司”，应由被告负责办证，被告认为不是事实，原告已经提交了委托中介公司的收款收据作为证据，该委托书明确写明“委托该房屋开发公司连江县森泽房地产中介服务有限责任公司代为办理”，委托对象明确清晰，应无异议。至于为什么写“该房屋开发公司”，被告不了解，这是原告与中介公司之间签订的委托书，应该是笔误。本院对证据的分析认证：1、原、被告对证据A1、A2、A3、A4、B1、B2、B3、B4真实性及证明对象均无异议，本院予以确认。2、证据A4中的连江县森泽房地产中介服务有限责任公司收款收据和证据C1中的委托书，可以认定原告有委托连江县森泽房地产中介服务有限责任公司办理房屋所有权证。3、证据C1中的连江县房产管理交易所出具的《关于贵安新天地贵荣苑8#楼14层1401单元房屋登记情况说明》，可以认定从2014年10月20日起被告已办结了贵荣苑商品房初始登记，原告即日起已可以办理房屋所有权证。4、证据B5、B6、C1相互印证，可以认定被告已按合同约定在2014年10月20日办结了贵荣苑商品房初始登记，并在30日内将原告方办理权属登记的资料全部交给原告方的委托代理人连江县森泽房地产中介服务有限责任公司。该中介服务公司已于2015年4月10为原告办理取得了的房屋所有权证。5、证据A5快递回执显示已被签收，可以证明原告已通过邮件向被告邮寄解除合同通知等。6、证据A6是被告与案外人的《商品房买卖合同》，与本案没有关联性，不予采信。根据上述原、被告的陈述及确认的证据，对本案主要事实认定如下：原告林法玲与被告福建欢乐天地置业有限责任公司于2012年12月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告向被告购买贵安新天地贵荣苑第8#楼1401单元；被告应当在商品房交付使用后365个工作日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并于初始登记办结后30日内将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在上述日期取得房屋所有权权属登记资料的，原告退房、被告退还已付款等。合同签订后，原告依约先后于2012年12月10日、12月15日、2013年8月23日支付了全部购房款804397元。2013年8月23日，被告将商品房交付原告。同日，原告向被告支付契税24131.91元、印花税170元、公共维修基金5928.5元，原告同时委托连江县森泽房地产中介服务有限责任公司办理房产证相关事宜。2014年10月20日被告办结了贵荣苑商品房初始登记，并在30日内将原告方办理权属登记的资料全部交给原告的委托代理人连江县森泽房地产中介服务有限责任公司。2015年4月3日原告以仍未取得商品房权属证书为由书面通知被告解除合同，要求被告退还购房款并承担违约责任。2015年4月10日原告委托代理人连江县森泽房地产中介服务有限责任公司代原告办理取得连房权证Ｌ字第××号《房屋所有权证》。综上事实，本院认为，原告林法玲与被告福建欢乐天地置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，属依法成立的合同，受法律保护。原告依约于2013年8月23日支付全部购房款，被告依约将商品房交付原告，同时原告委托连江县森泽房地产中介服务有限责任公司办理房产证相关事宜。被告依约在此后365个工作日内，于2014年10月20日办结了商品房初始登记，并在30日内将原告方办理权属登记的资料全部交给原告方的委托代理人连江县森泽房地产中介服务有限责任公司。现原告委托的中介公司根据被告提供的资料已代原告办理取得了《房屋所有权证》。根据法律规定代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。虽难原告于2015年4月3日以仍未取得商品房权属证书为由书面通知被告解除合同，要求被告退还购房款并承担违约责任。但在此之前被告已在合同约定的时间内向原告履行了合同义务。故被告的行为并未违约。现原告也已取得房屋所有权证，该行动亦表明原告接受了被告对合同的履行。原告并无证据证明存在符合解除合同的条件。因此，原告主张要求确认原告、被告之间签订的《商品房买卖合同》依法解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告向原告返还购房款804397元、契税24131.91元、印花税170元、公共维修基金5928.5元及利息3547.17元；被告向原告赔偿损失110604.59元等均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告林法玲的诉讼请求。本案受理费人民币13287元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院审 判 长  曾 沁审 判 员  林上筹人民陪审员  余秀清二〇一五年十一月二日书 记 员  杨 滨附：本案适用的主要法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。