河北省秦皇岛市抚宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）抚民一初字第1539号原告吕胜超，农民。委托代理人朱凤霞，河北凤霞律师事务所律师。委托代理人邱玉茹，河北凤霞律师事务所律师。被告赵淑兰，农民。被告吕财轩，农民。委托代理人肖军，河北德圣律师事务所律师。原告吕胜超诉被告赵淑兰、吕财轩确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法由审判员赵铁民适用简易程序，于2015年10月26日和2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告吕胜超及委托代理人朱凤霞和邱玉茹、被告赵淑兰、被告吕财轩委托代理人肖军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕胜超诉称，被告赵淑兰系原告母亲。原告父亲于2008年去世，父亲去世时遗留老宅院三间，该房屋属于被告赵淑兰与原告父亲夫妻共同财产。原告于2012年结婚，婚后一直在原告岳父家生活。2015年1月，原告和妻子回榆关镇吕庄村生活，发现原告父亲遗留的老房三间及宅院一直由被告吕财轩居住并管理，当原告问母亲时，母亲说老宅院已于2013年2月卖给了被告吕财轩。原告有同胞姊弟二人，当原告找姐姐了解情况时，原告姐姐吕胜环表示当时不同意母亲赵淑兰卖房之事，但未能阻止。原告找被告吕财轩解决此事时，被告吕财轩不同意退房，现该房屋仍属于买卖当时的原始状态。综上，原告认为二被告买卖的房屋不全部属于被告赵淑兰所有，赵淑兰对该房屋无处分权，其买卖行为侵犯了原告的继承权，且对于应继承的部分，原告姐姐将其继承的份额同意给原告。二被告买卖行为已侵犯了原告的所有权。为维护原告合法权益，故告诉，请求依法确认二被告买卖房屋无效，并责令被告吕财轩将房屋及宅院完好无损交付原告。被告赵淑兰辩称，因盖房、过日子、吕胜超结婚，从被告吕财轩处借款37000元，我把争议房屋卖给吕财轩抵顶债务，卖了30000元钱，卖房时没有和子女商量，房子不卖了。被告吕财轩辩称，从事实上讲，本案是因为原告吕胜超欠吕财轩40000元钱，双方的买卖房屋有一个折抵钱款在里面，吕胜超不可能不知道这事；从证据来讲，有三位证人证明2013年买卖房屋时，吕胜超承认知道此事且吕胜环在原告的诉状中也证明知道买卖房屋的事实。从法律来讲，原告在2015年8月起诉已超过诉讼时效期间。关于确认无效，从协议书面上来看赵淑兰属于部分无权代理，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，相对人有理由相信，适用于表见代理，当事人知道部分共有人擅自处分行为时，不作否定表示的，即表示对无处分行为的追认，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为，而不作否定表示的，视为同意。从维护交易的角度，吕财轩属于善意取得，支付了合理的对价，农村的房屋不能进行过户登记，该买卖行为经过了村里的证明，被告吕财轩已经实际居住和管理，并且从赵淑兰处取得了两个土地使用证，应确认该买卖行为有效，房屋属于吕财轩所有，应驳回原告的全部诉讼请求。原告吕胜超为证明其主张向本院提交了如下证据：证据一、2０13年2月8日被告赵淑兰和被告吕财轩签订的房屋院落买卖协议，证明赵淑兰将三间房屋及院落卖给了吕财轩，写明了四至，赵淑兰将产权手续交给了吕财轩，吕财轩将三万元钱交付给了赵淑兰。证据二、吕胜环的证明一份，证明内容是赵淑兰卖房屋时吕胜环当时不清楚，现在也没有同意，同时证明她的份额归原告，亦证明本案的合同无效，本案没有超过诉讼时效。证据三、青龙满族自治县土门子镇景杖子村村民委员会出具的证明一份，证明原告吕胜超2013年2月结婚后在该村居住，二被告签订房屋买卖协议时原告不在家，也不知情，所以本案没有超过诉讼时效。证据四、抚宁县榆关镇吕庄村村民委员会证明一份，证明吕晶轩于2008年死亡。被告赵淑兰未提交证据。被告吕财轩为证明其主张向本院提交了如下证据：证据一、土地建设使用证两份。一份使用者是吕书策，一份使用者是吕晶轩，证明双方交易的房产不全是吕晶轩所有，原告所诉与事实不符。证据二、榆关镇吕庄村村民委员会证明一份。证明吕书策和妻子黄素兰有吕晶轩、吕铁轩、吕财轩和吕凤霞四个子女。证据三、吕铁轩的声明一份，证明吕铁轩应当继承的房产全部给了吕财轩。证据四、吕凤霞的声明一份，证明吕凤霞将其继承的房产全部给了吕财轩。证据五、证人杨某的证言，证明2013年赵淑兰卖房屋时吕胜环和吕胜超知道卖房，杨某是吕胜超的养父，当时吕胜超结婚有欠款，没有钱还给人家，赵淑兰和杨某商量卖的房。证据六、证人王某的证言，证明赵淑兰卖房子时吕胜超知道。赵淑兰卖房子时王某问过吕胜超的母亲赵淑兰，赵淑兰说吕胜超知道，村里给写的协议。2015年4月发生纠纷后，被告找到村民委员会进行调解，民调人员去了之后，问原告吕胜超其母亲赵淑兰卖房子时和他商量过没有，吕胜超说商量了、知道，后来没有调解成。证据七、证人吕某的证言，证明原告吕胜超知道卖房屋这事，作为大队调解委员会委员，吕某去吕胜超家调解纠纷，王某问吕胜超卖房子时知道吗，吕胜超说知道。原告吕胜超对被告吕财轩提交的证据质证意见为，对证据一土地建设使用证真实性无异议，能证明与买卖协议是一致的，西邻吕际先伙墙，吕晶轩的使用证东邻赵玉清，买卖协议可以证明被告吕财轩认可三间房子及院落属于吕晶轩的个人财产。证据二吕庄村委会证明无异议。对证据三、证据四两个声明与本案没有关联性，不发表质证意见。对证人证言不予认可，第一个证人与吕财轩是亲属关系，不能作为证据采信，第二证人当时问话提李云柱，不是吕某，不能找大队去解决这事，所以王某、吕某证言不具有真实性，对证人证明内容不予认可，不能作为证据，不能作为诉讼时效的依据。被告赵淑兰对原告吕胜超提交的证据无异议，对被告吕财轩提交的证据未发表质证意见。被告吕财轩对原告吕胜超提交的证据质证意见为，对证据一院落协议来源不合法，不能作为原告的证据使用。证据二吕胜环的证据，和原告在诉讼状所述的内容不一致，写明吕胜环当时不同意，另外吕胜环没有出庭作证，其形式也不合法。证据三，关于村委会证明一事，不能证明原告不知卖房子一事，不能证明永远没有回吕庄村，该证明与本案没有关联性。对证据四无异议。本院对证据作如下综合认定，对原告所举的房屋院落买卖协议及吕庄村委会出具的证明一份，具有真实性、关联性、合法性，予以采信；对被告吕财轩所举的集体土地使用证两册及吕庄村委会证明一份原告质证时无异议，予以采信。证人杨某、王某、吕某三人证言能够相互佐证，予以采信。对原告所举的吕胜环的证明一份、青龙县土门子镇景杖子村委会出具证明一份以及被告出具的吕铁轩的证明、吕凤霞的证明因证人未出庭作证，不予采信。经审理查明，2013年2月8日，被告赵淑兰（卖方）与被告吕财轩（买方）签订房屋院落买卖协议一份，证明人为王某、王永明、王春利、吕胜武，加盖了抚宁县榆关镇吕庄村村民委员会公章，协议约定：我村村民赵淑兰和村民吕财轩通过平等协商，赵淑兰自愿将所拥有的房屋及院落作价叁万元卖给吕财轩，此房屋三间坐北朝南，院落南至正街，北墙根起向北拾米为限，此院落东临村民吕胜华，西邻村民吕胜滨，吕财轩将买房及院落款一次付清，赵淑兰将房屋及院落的一切产权手续都交予吕财轩所有，从签协议之日起，此房屋及院落所有权永归吕财轩所有，双方永不反悔，吕财轩和赵淑兰一致同意立此协议为凭证。协议签订后，被告吕财轩给付被告赵淑兰房款30000元，被告赵淑兰给付被告吕财轩集体土地建设用地使用证（土地使用者为吕书策和吕晶轩）两份并交付房屋及院落。另查明，争议三间房屋及院落土地使用证于1992年4月21日登记，土地使用者为吕书策和吕晶轩，吕书策用地面积为92平方米、吕晶轩用地面积为106平方米。吕书策和妻子黄素兰有吕晶轩（原告父亲）、吕铁轩、吕财轩、吕凤霞四个子女，吕书策和黄素兰均于1998年死亡；吕晶轩和被告赵淑兰有吕胜环、吕胜超两个子女，吕晶轩于2008年死亡。继承开始后，未进行遗产分割。该房屋及院落由赵淑兰居住、管理。本院认为，双方争议焦点为以下三个方面：一、原告吕胜超的诉讼请求是否超过两年诉讼时效。诉讼时效适用于请求权，本案系确认之诉，故被告吕财轩以原告诉请已过诉讼时效的主张，理据不足，不予支持。二、被告赵淑兰和被告吕财轩签订的房屋院落买卖协议是否有效。夫妻一方死亡后，夫妻共同财产一半由另一方所有，另一半财产为遗产，继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，依法享有继承权，在遗产未进行分割前，遗产属于所有继承人共有；共有财产管理人赵淑兰与吕财轩在本村村民委员会组织下签订房屋院落买卖协议，系双方真实的意思表示，买卖房屋部分价款用于被告吕胜超结婚使用，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定当事人一方以出卖人缔约合同时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持，故原告请求确认二被告买卖房屋无效的主张，理据不足，不予支持。三、原告吕胜超要求被告吕财轩将房屋及宅院完好无损交付原告是否支持。争议房屋及院落原属共有财产，非吕胜超一人所有，故其主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告吕胜超的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告吕胜超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 员 赵铁民二〇一五年十一月十九日代书记员 李 莉