河南省南阳市卧龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）豫1303民初4308号 原告:刘贝贝，女，汉族，1984年2月7日出生，住址河南省南阳市卧龙区。 委托诉讼代理人：李洪恩，河南达圣律师事务所律师，代理权限为一般代理。执业证号14113200710415026。 被告：赵元顺，男，汉族，1966年7月15日出生，住址河南省南阳市卧龙区。 委托诉讼代理人：薛江伟，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号14113201810026858。 委托诉讼代理人：许婉婉，河南宛龙律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：王玉浩，男，汉族，1980年4月23日出生，住址河南省南阳市宛城区。 被告：马星，女，回族，1984年1月5日出生，住址河南省南阳市宛城区。 原告刘贝贝与被告赵元顺、被告王玉浩、被告马星案外人执行异议之诉纠纷，原告刘贝贝于2018年6月20日诉至本院，本院同日受理后，依法适用普通程序于2018年10月29日公开开庭进行审理。原告刘贝贝及其委托诉讼代理人李洪恩、被告赵元顺的委托诉讼代理人薛江伟、许婉婉到庭参加诉讼，被告王玉浩、被告马星经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告刘贝贝向本院提出诉讼请求:1、请求确认原告对位于南阳市丽康花园3号楼1单元1701室房产拥有所有权，停止对该房产执行并解除查封；2、诉讼费由被告承担。事实理由：2015年6月3日，被告王玉浩因资金需要，由柳某担保向原告刘贝贝借款29万元，约定月息2分，期限自2015年6月3日至2015年8月2日，双方签订了借款合同。原告刘贝贝以转账和现金形式将款项交给被告王玉浩指定的代收人手中，王玉浩向原告刘贝贝出具借据和收据，担保人也在借据、收据上签字捺印。借款到期后，王玉浩无力偿还，自愿将位于名下的南阳市丽康花园3号楼1单元1701室房产90.7平方米抵账给刘贝贝，王玉浩及其妻子马星与刘贝贝签订了《房屋转让协议》，见证人柳某见证了整个过程并签字。2015年8月13日被告王玉浩腾出房屋后，原告刘贝贝即更换锁具，并委托姑姑刘某管理该房至今。原告刘贝贝与王玉浩的借款关系符合法律规定，在王玉浩到期不能偿还的情况下，与妻子一同自愿将自己的房屋抵偿给原告，抵偿价格与实际价值相当，是王玉浩、马星的真实意思表示，原告已合法占有该房屋三年多时间。被告赵元顺与王玉浩、马星的民间借贷纠纷（2018）豫1303执22号执行案中，卧龙区人民法院于2018年4月23日公告查封了王玉浩、马星位于南阳市丽康花园3号楼1单元1701室房产。依照《民诉法》《物权法》以及最高人民法院的相关规定，请求贵院依法确认原告对位于南阳市丽康花园3号楼1单元1701室房产拥有所有权，停止对该房产的执行并解除查封。 被告赵元顺辩称：1、原告刘贝贝在执行异议审查中与本次庭审中提供的转账流水前后矛盾，且与借款合同的落款时间不一致，因此，借款不实；2、《房屋转让协议》内容显示，被告王玉浩与原告刘贝贝签订《房屋转让协议》非真实意思表示；3、案涉房屋系未满五年的经济适用房，原告刘贝贝与被告王玉浩转让房屋的行为违反法律强制性规定，因此无效；4、借据及借款合同上面无刘贝贝签字、案涉房屋物业费交费人是刘兰，因此，借据、借款合同、物业费收据证明不了原告刘贝贝因抵偿借款而取得房屋所有权；5、案涉房屋至今在被告王玉浩名下，此因抵账房屋为经济适用房，原告刘贝贝对此有过错。综上，原告刘贝贝的诉讼请求不能成立，其诉讼请求应依法驳回。 原告刘贝贝提交的证据有：（一）原告刘贝贝身份证复印件一份，证明原告主体资格。（二）原告刘贝贝与被告王玉浩于2015年6月3日签订的借款合同一份、借据一份、收据一份、现金收据两张（2015年1月5日，收到银行转账17万、2015年1月21日现金12万）、转账凭证两份（2015年1月4日分别从中国银行转账5万元、中原银行转账12万）（共3张），证明：原告与被告王玉浩之间有合法有效的民间借贷关系，被告王玉浩向原告借款290000元，原告履行了义务，被告收到290000元人民币，借款期自2015年6月3日到2015年8月2日，两个月，月息2分，两位担保人柳某（身份证号码）和王军照为被告提供担保。（三）《房屋转让协议》一份，证明：借款到期后，被告王玉浩无力偿还，与其妻子马星一致同意将争讼房产（南阳市丽康花园一期3号楼1单元1701室，90.7平方米）抵偿给原告，并由见证人柳某（身份证号码）见证。（四）卧龙区人民法院于2018年6月7日作出（2018）豫1303执异107号执行裁定书一份，证明：被告赵元顺申请查封被告马星、王玉浩的房产，卧龙区人民法院于2016年5月作出（2016）豫1303民初2168号、2169号民事裁定书及协助执行通知书，查封了南阳市丽康花园一期3号楼1单元1701室房产。卧龙区法院于2018年1月4日立案执行。2018年4月卧龙区法院责令马星、王玉浩搬迁，并张贴公告。原告刘贝贝知道后，于2018年5月24日提出执行异议。2018年6月7日，卧龙区法院驳回了刘贝贝的异议请求，刘贝贝于2018年6月11日收到裁定，于2018年6月20日立执行异议之诉案件，符合执行异议之诉的立案规定。（五）委托书一份，证明：被告王玉浩、马星将南阳市丽康花园一期3号楼1单元1701室房产于2015年8月13日交付给刘贝贝后，刘贝贝于同年8月20日委托其姑姑刘某管理该房子，包括交物业费等。（六）南阳永安物业服务有限公司工商登记信息，证明：南阳永安物业服务有限公司是合法存续的物业服务机构。（七）物业费收据三份7张，证明：2016年7月14日，刘某代刘贝贝交纳物业费（含其他项目）1157元；2017年9月29日，原告交垃圾处理费60元、物业费934.2元、公摊水电费137.04元；2018年5月10日交垃圾处理费60元、物业费934.2元、公摊水电费182.76元。（八）南阳永安物业服务有限公司证明一份，证明：2018年6月15日，南阳永安物业服务有限公司证实刘某代刘贝贝交纳2016、2017、2018三年物业费。在机打票据时，将“刘某”打成“刘兰”，在计算机系统已经更正。（九）证人出庭证言。证人柳某证明柳某既是刘贝贝与王玉浩借款关系中王玉浩的担保人，也是王玉浩、马星将房屋抵偿给刘贝贝并交付给刘贝贝的见证人。证明被告王玉浩、马星将案涉房屋抵账交付给原告刘贝贝并且王玉浩、马星可以回购属实。证人苏某证明被告王玉浩与原告刘贝贝签订《房屋转让协议》时其本人在场，以房抵债29万元借款本金及利息属实。证人刘某证明其接受刘贝贝委托管理案涉房屋，由其出面代交物业费。证人张某证明从原告刘贝贝手中租住案涉房屋。 被告赵元顺对原告证据的质证意见为：对证据（一）无异议；对证据（二）借款合同、借据、转账凭证的真实性无异议，但对证明方向有异议。理由：1、刘贝贝与王玉浩形成的借款时间是2015年6月3日，但其提供的流水并没有呈现2015年6月3日转账29万的事实，为此，根据法律规定，该借款合同并未生效。中国银行呈现的转款时间是2015年1月5日，该银行卡的名字是范聚广，而非刘贝贝，转账形成时间并非2015年1月4日，由此可见该流水与本案无关联性，中原银行的转账流水时间是2015年1月21日，该流水不显示双方名称，因此上述银行转账凭证无法证明转账款与本案的29万元有关联。两份收据上没有王玉浩本人签字，仅有所谓的个人印章，对两份收据真实性有异议。结合流水及收据形成的时间，可以发现，原告提供的证据不能证明其与2015年6月3日向王玉浩支付29万元借款的事实，故此借款不成立；对证据（三）的证据三性不予认可，理由：1、该房屋转让协议并未呈现房屋价款。2、该协议上底端部分显示“本合同签订止日期（准确表述应该是“之日起”）三日内，搬家期间不再打扰。若打扰本合同作废。”该表述足以说明，该份协议是在违背马星与王玉浩真实意思表示下所签订。该表示明显违背了王玉浩与马星的真实意思表示，对该协议的效力有异议。3、合同签订时间是2015年8月13日，法院开庭时间是2018年10月29日，在长达3年多的时间内，房屋产权登记一直没有变更，由此可见，原告对房屋没有进行变更存在过错；4、协议上约定的房屋是经济适用房，根据法律规定，该房屋在双方签订协议时是禁止上市交易的，据此该协议无效；对证据（四）无异议；对证据（五）的证据三性均有异议，形成时间无法界定，委托书上刘贝贝签名是否为本人所签有异议；对证据（六）无异议；对证据（七）物业费收据的真实性无异议，但对证明方向有异议，收据上均显示业主为刘兰，由此间接证明刘贝贝并非本案适格原告，再者物业费的缴纳不等同于物权的确立；对证据（八）的真实性无异议，对证明方向有异议，该证据只能证明刘某交过部分物业费，并不能证明刘某或刘贝贝是本案房屋的物权人；对证据（九）证人证言的效力有异议。1、几位证人均与原告是要好的朋友或亲属，故证明效力较低；2、通过几位证人证言，可以看出刘贝贝并非房屋所有权人，且证人的陈述与原告的诉状相互矛盾，特别是刘某的证言，刘某是刘贝贝执行异议的代理人，因此，证人证言是否采纳，请法院酌定。 被告赵元顺提交的证据有：（一）南阳华润燃气公司发票一份，显示本案争议的房屋户主为马星、王玉浩。（二）南阳永安物业服务有限公司出具的证明一份，证明：物业费缴纳人为刘兰，非原告刘贝贝，法院查封、执行拍卖房屋适用法律正确。（三）原告刘贝贝在执行异议时提交的银行凭证，刘贝贝当时用其证明当时是一次性转账28万，该证据与原告刘贝贝在本此审理中的证据及证人证言相互矛盾，由此可见，刘贝贝与王玉浩之间的借贷关系不真实。 原告刘贝贝对被告赵元顺的证据的质证意见为：对证据（一）的真实性无异议，燃气费登记时留存夫妻双方任何一方的身份证均可，与原告提供的证据并不冲突。对证据（二）的真实性无异议，恰能证明刘贝贝委托刘某管理本案争议房产属实。对证据（三）的关联性有异议，理由是对方账户为柳某，且执行异议与案外人执行异议之诉是两个不同的法律关系和程序，原告在执行异议之诉中可以调整和补充证据，不违反民诉法的相关规定。在执行异议程序中未委托律师，可能存在证据提交不准确的情况，并不妨碍本次证据的提交。 对当事人无争议的证据，本院直接确认。对有争议的证据，本院分析认定如下：关于刘贝贝与王玉浩之间借款的真实与否，本院认为，原告刘贝贝提交的借款合同、借据、收据、转账凭证、担保人柳某的证言、《房屋转让协议》能形成完整的证据链，足以佐证原告刘贝贝主张的借款事实成立。因此，对原告刘贝贝与被告王玉浩之间的借款的真实性，本院予以确认。关于借款时间及数额，本院认为，证人柳某、刘某的当庭证言，完整解释了原告刘贝贝出借款项的来源及出借方式，且本院调取本院执行局对执行异议进行审查时的质证笔录，显见被告赵元顺质疑的范金梅账户转出的280000元与原告刘贝贝借出款项无关。因此，本院确认被告赵元顺对原告刘贝贝关于借款方式前后举证矛盾的质疑不能成立，本院采信原告刘贝贝关于出借时间、出借方式的陈述。关于刘某的身份，本院认为，刘某本人的陈述与物业出具的证明一致，被告赵元顺对刘某非刘兰、刘兰交纳物业费与本案无关的质证意见，既不符合客观情况，也无证据支持，因此，不予采纳。关于证人柳某、刘某、张某的证言效力，证人柳某作为介绍人和担保人、刘某作为现金提供人、物业费代交人、张某作为租房人，均是案件讼争事实的知情人，因此，均具备证人资格，其证言内容在没有证据印证虚假的情况下，证言应予采信。 结合原被告双方的陈述、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案事实如下： 本案的由来：赵元顺因与王玉浩、马星之间存在民间借贷纠纷于2016年向本院提起诉讼，立案后，赵元顺申请财产保全，本院依法查封了王玉浩、马星名下的南阳市丽康花园3号楼1单元1701室房产。该案审结后，因被告王玉浩、马星不履行生效判决义务，赵元顺申请本院强制执行财产保全的房产。执行中，本院于2018年4月作出限期迁出公告。案外人刘贝贝提出执行异议，本院审查后作出（2018）豫1303执异107号执行裁定，驳回了刘贝贝的异议请求。刘贝贝依法提起案外人执行异议之诉。 案涉款项的出借及偿还情况：案外人柳某与本案被告王玉浩有经济往来且有合作关系，原告刘贝贝系柳某的朋友，因王玉浩有经营公司的资金需求，柳某介绍原告刘贝贝向王玉浩出借资金，并为王玉浩提供担保。2015年1月5日，刘贝贝用其姑父范聚广的账号分四次向柳某银行卡转账170000元（三笔50000元，两笔20000元）。刘贝贝持有的收据显示，收款人处有柳某的签名，收款单位处加盖有被告王玉浩的个人印章。2015年1月21日，原告刘贝贝用其姑姑刘某的银行卡支取现金120000元将款交给柳某。刘贝贝持有的该次收据所示收款人、收款单位与前次相同。以上两次共计出借290000元。原告刘贝贝称因被告王玉浩未按约定的两个月借期还款，并在借款期满后拖欠利息，遂要求被告王玉浩于2015年6月3日就上述全部借款290000元出具《借款合同》、借据、收据，并由借款介绍人柳某以担保人身份签署名字。因之后王玉浩不能依约偿还本息，柳某协调王玉浩以房抵债。2015年8月13日，王玉浩与其妻子马星作为甲方、刘贝贝作为乙方签订《房屋转让协议》，约定王玉浩、马星位于天山路××楼××单元××室90.7㎡的经济适用房转让给刘贝贝，协议签订后三日内王玉浩、马星搬离，房屋钥匙交给刘贝贝，搬家期间刘贝贝不再打扰，若打扰合同作废。协议签订后，被告王玉浩、马星依约搬离，原告刘贝贝更换门锁掌控了房屋，并由其姑姑刘某代缴物业费至今。2016年底2017年初，原告刘贝贝将房屋出租给张某使用至今。 讼争房屋的产权情况：案涉房产系被告王玉浩与其妻子马星购置的经济适用房，原告刘贝贝与被告王玉浩、马星签订《房屋转让协议》时不足5年。 本院认为，本案的争议焦点是原告刘贝贝就案涉房屋是否有足以排除执行的权利。对此，本院评议如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案，合议庭认为，原告刘贝贝对涉案房产的权利足以排除被告赵元顺对该房产的执行。理由如下：其一、关于原告刘贝贝与被告王玉浩、马星签订的《房屋转让协议》的效力问题，本院认为，该《房屋转让协议》签订于被告赵元顺申请查封之前，且该协议与普通的房屋买卖不同，非上市交易协议，介绍人柳某证实，双方协商有回购条件，加上案涉房产系经济适用房，受让人取得该房需满足一定条件，因此，本案《房屋转让协议》的目的、性质接近于债权担保，原告刘贝贝取得的是对该房屋的预期物权。被告赵元顺抗辩称协议中写明“搬家期间不再打扰”，说明该协议非王玉浩、马星真实意思，但未有证据佐证。本院认为，“搬家期间不再打扰”不排除系要求原告刘贝贝在被告搬家期间不再催账，因此，被告赵元顺的解读缺乏证据不予采信。综上，被告赵元顺辩称的协议违背真实意思表示、违反未满五年不得上市交易的规定、协议无效的抗辩理由不能成立，不予支持。其二、在卷证据材料证实，原告刘贝贝在2015年8月16日占有了该房屋，而被告赵元顺申请本院对该房查封于2016年，原告刘贝贝的占有行为发生在赵元顺的查封行为之前。其三、被告王玉浩、马星欠付原告刘贝贝借款本金29万元，欠偿本息30多万元，数额已超过被告王玉浩、马星的购房款，符合该类经济适用房的行情。其四、房屋至今登记在被告王玉浩、马星名下的原因先是被告王玉浩、马星取得该经济适用房不满五年，后是因被告赵元顺查封，原告刘贝贝对此没有过错。综合上述分析，本院认为，原告刘贝贝基于对被告王玉浩的债权与经济适用房的共有人王玉浩、马星协商以房抵债并占有了房屋，被告赵元顺基于对被告王玉浩、马星的债权申请查封了房屋，但因案涉房产系经济适用房，刘贝贝若要完成以房抵债后的更名、赵元顺若要实现对该房产的执行，均受法律法规的制约，故二人取得的均是该房屋的预期物权，因刘贝贝行为在前，刘贝贝较赵元顺有优先权。 综上，原告刘贝贝对案讼房产有足以排除赵元顺执行的权利，刘贝贝的执行异议成立，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条规定：“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”依照该条法律规定，判决如下： 一、不得执行被告王玉浩、马星名下的南阳市天山路丽康花园一期3号楼1单元1701室房产。 二、驳回原告刘贝贝的其他诉讼请求。 本判决生效之日，卧龙区人民法院（2018）豫1303执异107号执行裁定书自动失效。 案件受理费5650元由被告赵元顺承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河 南省南阳市中级人民法院。 审 判 长  刘红艳 人民陪审员  李卓玉 人民陪审员  邱新立 二〇一八年十一月五日 书 记 员  郭凌硕