浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终6244号 上诉人（原审被告）：杭州市拱墅区博源茶室,住所地杭州市拱墅区香积寺路**（大关公园内），统一社会信用代码92330105MA2BM18K8X。 经营者：郝艳，女，1966年6月7日出生，汉族，现住拱墅区。 被上诉人（原审原告）：杭州市拱墅区房地产管理站，住，住所地杭州市拱墅区沟狮滩****一社会信用代码12330105470241212G。 法定代表人：徐康红，站长。 委托诉讼代理人：江斌、叶子，浙江宏昊律师事务所律师。 上诉人杭州市拱墅区博源茶室（以下简称博源茶室）因与被上诉人杭州市拱墅区房地产管理站（以下简称拱墅房管站）房屋租赁合同纠纷一案，不服拱墅区人民法院（2018）浙0105民初4625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2014年12月31日，拱墅区房管站（甲方、出租方）与博源茶室（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于香积寺路258号大关公园内，建筑面积为97平方米的房屋出租给乙方；租赁期限三年，从2015年1月1日至2017年12月31日止；租金每年65000元，三年不变；履约保证金2万元，履约保证金作为乙方履行合同义务的保证，在乙方拖欠租金、费用或给甲方造成其他损失时，甲方可从该保证金中直接扣除相应款项；房屋租赁合同期满，乙方返还房屋的时间为2018年1月1日；租赁合同期满后，甲方有权将房屋继续公开招标，同等条件下乙方有优先中标权；双方还作了其他约定。 2017年11月1日，拱墅区房管站向博源茶室发出《告知书》，载明：兹有你户租赁于我单位香积寺路258号“大关公园内”房屋，租赁合同将于2017年12月31日到期。现该公园内房屋用途将做业态性调整。期满后我单位将暂不进行公开招标，届时将收回该房屋，请你在2018年1月1日前做好房屋腾空交房事宜。何时实施公开招租将另行通知。 因博源茶室在租赁合同期满后未交还房屋，现拱墅区房管站诉至原审法院请求判令：1、博源茶室将其承租的位于香积寺路258号大关公园内的房屋腾退并交还于拱墅房管站；2、博源茶室支付拱墅房管站自2018年1月1日起至实际返还房屋之日的房屋占用费19410.96元（按6.5万元/年的标准计算，暂计算至2018年4月20日，计6.5万元/年÷365天×109天=19410.96元，之后另计）；3、博源茶室承担本案的诉讼费用。 原审法院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现拱墅区房管站与博源茶室之间的房屋租赁合同期间届满，拱墅区房管站已经明确向博源茶室表示不再继续订立新的租赁合同，故博源茶室应当向拱墅区房管站返还租赁物。博源茶室提出，其愿意继续支付租金，而且，根据合同约定，租赁期满后，其有优先承租权，故要求继续租赁房屋。该院认为，由于双方当事人的合同已履行完毕，合同权利义务终止。博源茶室要求继续租赁，系要求建立新的合同关系。现拱墅区房管站已经明确不再订立新的租赁合同，根据合同自由原则，博源茶室不能要求与拱墅区房管站强行订立合同关系，故博源茶室要求继续承租房屋缺乏依据，该院不予支持。因博源茶室在合同期间届满后继续占有租赁物，拱墅区房管站以原合同租金的标准要求博源茶室支付房屋占有使用费，该院予以支持。对于拱墅区房管站收取的履约保证金，应当予以折抵。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第九十一条第（一）项、第九十九条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、博源茶室于判决生效之日起十日内携自有物品从杭州市拱墅区香积寺路258号大关公园内（建筑面积约为97平方米）的房屋迁出，将该房屋交付给拱墅区房管站；二、博源茶室支付拱墅区房管站房屋占有使用费32500元（该款项计算至2018年6月30日），与博源茶室原交付的履约保证金2万元抵销后，尚应支付12500元（自2018年7月1日起至实际交付日止的占有使用费按每年65000元的标准继续计付），于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取143元，由博源茶室负担。 宣判后，博源茶室不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）拱墅房管站侵害博源茶室的优先承租权。2017年11月1日，拱墅房管站以“公园内房屋用途将做业态性调整，将暂不进行公开招标”为由，要求收回房屋。但自2017年12月31日至今，公园内从未进行任何整改，且据博源茶室多方面了解，已有其他承租人准备承租案涉房屋。拱墅房管站是故意找借口，不让博源茶室继续承租案涉房屋，严重侵害了博源茶室的优先承租权。（二）、拱墅房管站应承担案涉房屋在租赁期间的维修、整改费用，并赔偿博源茶室的相应损失。拱墅房管站依约应承担案涉房屋正常的维修费用。在房屋租赁期间，因房屋自身内部线路问题，着火三次，给博源茶室造成了2万余元的损失。博源茶室向拱墅房管站求助进行维修、要求相应赔偿，但拱墅房管站未履行相应义务。为继续保持双方友好关系，博源茶室自行维修，承担了相应损失。而今，拱墅房管站突然以内部使用为由，要求收回房屋，博源茶室要求拱墅房管站赔偿相应损失。2016年8月底、9月初，为迎接G20峰会，拱墅房管站的站长来博源茶室检查，检查后认为茶室内部线路要进行整改。为配合房管站的工作，博源茶室找来抚顺市新东方装饰有限公司的装修团队进行整改，因此花费265879.4元。自承租伊始，茶室内的线路就是如此，拱墅房管站要求博源茶室进行整改并一力承担相应的费用是不合理的。但考虑将来会持续运营茶室，博源茶室也愿意负担。但如今无法继续经营，博源茶室要求拱墅房管站承担上述装修及整改费用。二、恳请二审法院主持调解。博源茶室恳切希望能够继续承租案涉房屋，若无法继续承租，拱墅房管站应适当作出补偿。 被上诉人拱墅房管站答辩称：一、一审法院判决博源茶室将其承租的案涉房屋腾退并交还拱墅房管站，并无不当。双方租赁合同约定的租赁期已届满，合同权利义务终止。并且，合同期间届满后双方并未签订新的租赁合同，博源茶室合同到期后未及时返还房屋已经构成违约。拱墅房管站在租赁合同期满后不进行公开招租，博源茶室要求继续承租房屋缺乏事实和法律依据。二、一审法院判决博源茶室支付拱墅房管站自2018年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费，并无不当。2018年1月1日至今博源茶室仍占据房屋不予返还，也未支付占有使用费。期间拱墅房管站曾多次催款并要求腾退，但博源茶室一直未向拱墅房管站归还房屋且占有使用费也未予以支付。因博源茶室在合同期间届满后继续占有使用租赁物，拱墅房管站以原合同租金的标准要求博源茶室支付房屋占有使用费并无不当。三、博源茶室要求拱墅房管站承担涉案房屋在租赁期间的维修、整改费用，并赔偿博源茶室相应损失，对其作出补偿，没有事实和法律依据，不是本案审理范围。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人博源茶室向本院提交下列证据： 证据一、告知书，证明拱墅房管站告知博源茶室腾空，如果要招租会另行通知，但是至今没有通知的事实； 证据二、证人证言,证明博源茶室对案涉房屋进行装修整改是应拱墅房管站站长的要求进行的； 证据三、证人证言，证明拱墅房管站停水停电的事实； 证据四、收据一份，证明博源茶室对案涉房屋进行装修改造的投入。 被上诉人拱墅房管站质证认为，证据一不属于二审新证据，一审中拱墅房管站已经提供过，并且该通知明确表明了合同期满暂时不再出租，该证据对其证明对象没有证明力。证据二、三不属于二审新证据，和本案也缺少关联，且不符合证人证言的形式。证据四和本案缺少关联，且无法确认其真实性，也无法达到其证明目的。本院认为，拱墅房管站的质证意见成立，对上述证据的证明力不予确认。 被上诉人拱墅房管站未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为：租赁期满后，收回或继续出租租赁物是出租人的权利，而承租人行使优先承租权的前提是出租人愿意继续出租,本案拱墅房管站作为出租人已明确告知博源茶室期满后租赁物将暂不进行招租，博源茶室亦无证据证明拱墅房管站将租赁物出租给了他人，故博源茶室以此为由主张拱墅房管站侵害其优先承租权，无事实和法律依据。租赁期满，返还租赁物是博源茶室的约定和法定义务，现博源茶室拒不腾退继续占有使用房屋，原审法院判决其腾退并参照合同约定的租金标准支付实际占有使用费，并无不当。至于博源茶室提出的要求拱墅房管站承担维修改造费用以及赔偿损失的问题，一审过程中，博源茶室并未就此提起反诉，故不在本案审理范围内。综上，博源茶室的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费113元，由杭州市拱墅区博源茶室负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十一月八日 书记员  赖雪珂