台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初6313号原告（执行案外人）：杨相平，男，1974年7月27日出生，汉族，住浙江省天台县。被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司台州分行，住所地浙江省台州市经济开发区白云山南路******。负责人：单伟平，该行行长。委托诉讼代理人：陈燕燕，女，该行员工。第三人（被执行人）：浙江天台天辉塑胶有限公司，住所，住所地浙江省天台县始丰街道永兴路**div>法定代表人：许辉，该公司董事长。第三人（被执行人）：许辉，男，1978年11月12日出生，汉族，住浙江省天台县。第三人（被执行人）：车优霞，女，1982年10月30日出生，汉族，住浙江省天台县。第三人（被执行人）：许宝珍，女，1952年1月24日出生，汉族，住浙江省天台县。第三人（被执行人）：许群，女，1976年8月9日出生，汉族，住浙江省天台县。原告杨相平为与被告平安银行股份有限公司台州分行（以下简称平安银行台州分行）、第三人浙江天台天辉塑胶有限公司（以下简称天辉公司）、许辉、车优霞、许宝珍、许群案外人执行异议之诉一案，于2018年7月23日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月8日公开开庭审理了本案。原告杨相平、被告平安银行台州分行的委托诉讼代理人陈燕燕到庭参加诉讼。第三人天辉公司、许辉、车优霞、许宝珍、许群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨相平向本院提出诉讼请求：停止对坐落于浙江省杭州市滨江区××路××号××幢××室××室××室××室的房产（以下简称本案讼争房产）不带租拍卖，请求带租拍卖。经本院释明，原告杨相平变更诉讼请求为：在2033年4月9日前，本院不得对本案讼争房产实施强制腾空的执行行为。事实和理由：2013年4月8日，原告杨相平与第三人许辉订立房屋租赁协议，约定由第三人许辉将本案讼争房产出租给原告杨相平，租赁期限自2013年4月10日至2033年4月9日，租金为483万元。协议签订后，原告杨相平分别于2013年4月27日、4月28日各支付租金300万元、183万元。2014年5月9日，双方又订立了补充协议。原告杨相平有充分证据证明租赁的客观事实，根据合同法、物权法的有关规定，原告杨相平的租赁权应予保护，故请求本院支持其诉讼请求。被告平安银行台州分行辩称：原告杨相平的主张不成立，本案系虚假诉讼。一、原告杨相平与第三人许辉是恶意串通，双方签订的房屋租赁合同是事后补签或者伪造的虚假合同，不存在租赁关系，理由如下：（1）、原告杨相平提供的房屋租赁合同与第三人许辉、车优霞在办理抵押时出具的声明不符。2013年6月21日，第三人许辉、车优霞在被告平安银行台州分行办理首轮贷款时，声明本案讼争房产中的804室已出租给浙江洁圣新能源科技有限公司，该公司同意拍卖本房产时终止租赁合同，目前该公司已注销，而本案讼争房产中的802室、803室、805室均是自用。2014年12月12日，第三人许辉、车优霞在办理贷款抵押登记时共同声明本案讼争房产全为空置状态。（2）、原告杨相平提供的房屋租赁合同未经共有权人车优霞同意，合同效力存在瑕疵。（3）、原告杨相平提供的房屋租赁合同并不具有物权公示的要件，不应保护。该合同签订于2013年4月8日，但据2013年9月29日查询，本案讼争房产并无租赁情况备案。（4）、一次性签订长达20年的租赁合同，并一次性支付完毕全部租金，不符合常理。二、原告杨相平并未实际占有使用本案讼争房产。被告平安银行台州分行提供的租赁合同可以证明抵押物并非原告杨相平实际使用。本案讼争房产中的802室、803室、805室分别为杭州天玑投资管理有限公司、浙江奕格资产管理有限公司、上海士商家居建材有限公司在经营使用，804室为空置。三、原告杨相平与第三人许辉实际为借贷、互保、上下游客户关系而非租赁关系。原告杨相平的打款并非支付租金，在原告杨相平的打款明细单上摘要为“转借”，该打款实系民间借贷的转帐行为。综上，原告杨相平提供的房屋租赁合同欠缺真实性，其与第三人许辉串通，企图以虚假的租赁关系来抗拒执行、阻碍并损害被告平安银行台州分行抵押权的实现，故要求驳回原告杨相平的诉讼请求。第三人天辉公司、许辉、车优霞、许宝珍、许群均未陈述意见。原告杨相平为支持其诉讼主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：证据一：房屋租赁合同一份，证明原告杨相平于2013年4月8日承租本案讼争房产的事实。证据二：银行明细对帐单一份，证明原告杨相平分别于2013年4月27日、4月28日支付租金的事实。证据三：本院（2018）浙1002执异20号执行裁定书一份，证明本院驳回原告杨相平的执行异议申请的事实。被告平安银行台州分行的质证意见：对证据一房屋租赁合同的真实性有异议，该合同是补签的，经过造旧的工艺处理过。对证据二明细对帐单的关联性有异议，原告杨相平分别于2013年4月27日、28日转帐给第三人许辉300万、183万，对帐单上的摘要均是“转借”，该证据不能证明原告杨相平支付的是租金，反而证明原告杨相平与第三人许辉存在借贷关系。对证据三，本院的执行裁定可以证明原告杨相平没有实际占有使用本案讼争房产，其主张的租赁权不能对抗被告平安银行台州分行的抵押权。被告平安银行台州分行为支持其主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：证据四：房产权证、房地产平面图、宗地图各四套，证明本案讼争房产是第三人许辉、车优霞共同所有。证据五：房屋权属登记信息查询记录四份，证明2014年9月23日查询时，本案讼争房产没有租赁的事实。证据六：房屋他项权证四份，证明被告平安银行台州分行于2014年12月12日对本案讼争房产取得抵押权的事实。证据七：抵押物情况确认书四份、声明书一份，证明本案讼争房产在2013年6月21日只有804室已出租给浙江洁圣新能源科技有限公司，且该公司同意拍卖本房产时终止租赁合同，802室、803室、805室均处第三人许辉、车优霞自用状态。2014年12月12日的抵押物情况确认书，证明当时本案讼争房产的状态是空置。证据八：杭州房屋租赁合同二份，证明第三人车优霞分别于2015年4月、5月出租本案讼争房产中的805室、803室的事实。证据九：本院（2017）浙1002民初3168号民事判决书一份，证明本院已确认被告平安银行台州分行对本案讼争房产享有抵押权的事实。证据十：本院（2017）浙1002民初3168号民事裁定书、（2018）浙1002执240号之二执行裁定书各一份，证明本院裁定查封、拍卖本案讼争房产的事实。原告杨相平的质证意见：对证据四、证据五、证据六、证据九、证据十的真实性无异议，但辩称其对本案讼争房产被抵押的情况不清楚。对证据七有异议，本案讼争房产在2014年12月12日办理抵押登记时并不是空置状态，而是由其在使用，其中802室用于办公，803室用于堆放物品，804室、805室准备装修。对证据八的二份杭州房屋租赁合同有异议，其对2015年时车优霞转租房产不知情。为查明本案事实，本院依职权调查、收集了以下证据：证据十一：从南部物业服务股份有限公司信雅达国际创意中心物业服务中心调取四份租赁合同及相关企业的营业执照。证据十二：发票四张，照片四张。原告杨相平的质证意见：杭州天玑投资管理有限公司的招牌早在其承租本案讼争房产前已挂上，还有几家公司的招牌是因开办公司借挂在此。被告平安银行台州分行的质证意见：无异议。这些证据可以证明本案讼争房产不是原告杨相平在使用。第三人天辉公司、许辉、车优霞、许宝珍、许群未提供证据，也未陈述质证意见。本院认证如下：对原告杨相平提供的证据三，被告平安银行台州分行提供的证据四至证据六、证据九、证据十，以及本院依职权调取的证据十一、证据十二，各方当事人对证据的真实性均无异议，本院均予以采信。对被告平安银行台州分行提供的证据八，因该二份房屋租赁合同与本院调取的证据十一相一致或存在关联，结合证据十二中本院现场勘查的照片，本院对该二份房屋租赁合同予以采信，也据此本院对被告平安银行台州分行提供的证据七中的部分抵押物情况确认书予以采信。对原告杨相平提供的证据一、证据二，本院将结合本案查明的事实综合分析认定。据此，结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实：本案讼争房产坐落于杭州市滨江区××路××号信雅达国际创意中心1幢，其中802室的房产证号为杭房权证高新移字第1××9号、第1××0号，土地使用权证号为杭滨国用（2013）第003220号；803室的房产证号为杭房权证高新移字第1××2号、第1××3号，土地使用权证号为杭滨国用（2013）第003216号；804室的房产证号为杭房权证高新移字第1××6号、第1××7号，土地使用权证号为杭滨国用（2013）第003214号；805室的房产证号为杭房权证高新移字第1××3号、第1××4号，土地使用权证号为杭滨国用（2013）第003212号。本案讼争房产为第三人许辉、车优霞共同共有。2017年4月11日，本院立案受理被告平安银行台州分行与第三人天辉公司、许辉、车优霞、许宝珍、许群金融借款合同纠纷一案。该案诉讼过程中，被告平安银行台州分行申请财产保全，本院于2017年4月19日作出（2017）浙1002民初3168号民事裁定，查封了本案讼争房产。本院在该案中查明，2014年12月12日，第三人许辉、车优霞与被告平安银行台州分行签订最高额抵押担保合同，约定第三人许辉、车优霞以本案讼争房产为第三人天辉公司的本金最高额（余额）为2068万元的债务提供抵押担保。同日，本案讼争房产被办理了抵押登记，他项权人为被告平安银行台州分行。2017年7月27日，本院作出（2017）浙1002民初3168号民事判决，责令第三人天辉公司返还给被告平安银行台州分行借款本金18800000元并支付利息、罚息等，同时被告平安银行台州分行对本案讼争房产的折价款或拍卖、变卖后的价款在上述债务范围内享有优先受偿权，第三人许辉、车优霞、许宝珍、许群同时承担相应的担保责任。该判决生效后，被告平安银行台州分行向本院申请执行，本院于2018年5月4日作出（2018）浙1002执240号之二执行裁定，拍卖本案讼争房产。原告杨相平于2018年6月21日向本院提出执行异议，认为按照买卖不破租赁原则，本院不应要求其腾房。2018年7月5日，本院作出（2018）浙1002执异20号执行裁定，驳回了原告杨相平的异议申请。原告杨相平不服，在法定期限内提起本案诉讼。另查明，第三人许辉与第三人车优霞系夫妻。2014年2月21日，第三人车优霞与案外人徐震波达成杭州房屋租赁合同，约定徐震波承租本案讼争房产中的802室，用于办公，租期自2014年2月22日至2017年3月3日，嘉兴天玑创业投资合伙企业（有限合伙）的营业执照显示，徐震波为该企业的执行事务合伙人，现该房产门前挂牌是杭州天玑投资管理有限公司。2017年9月5日，第三人车优霞与浙江弈格资产管理有限公司签订租赁合同，约定浙江弈格资产管理有限公司承租本案讼争房产中的803室，租期三年，即自2017年9月15日至2020年9月14日。2018年5月22日，第三人车优霞与杭州头鲨网络科技有限公司的代表李道琼签订房屋租赁合同，约定杭州头鲨网络科技有限公司承租本案讼争房产中的804室，用于商务办公，租期一年，即自2018年5月16日至2019年5月31日（2018年5月16日至5月31日为装修期）。2015年4月28日，第三人车优霞与上海士商家居建材有限公司签订杭州房屋租赁合同，约定上海士商家居建材有限公司承租本案讼争房产中的805室，租期三年，即自2015年4月28日至2018年5月9日。以上四份房屋租赁合同，均在南部物业服务股份有限公司信雅达国际创意中心物业服务中心存档备案。从本院调取的水电费发票判断，该四室房产分别由嘉兴天玑创业投资合伙企业（有限合伙）、浙江弈格资产管理有限公司、杭州头鲨网络科技有限公司、上海士商家居建材有限公司占有使用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告杨相平虽然提供了其与第三人许辉于2013年4月8日签订的房屋租赁合同和银行明细对帐单，但原告杨相平没有提供第三人许辉已将本案讼争房产向其交付和其现仍在使用本案讼争房产的证据，也没有提供证据证明其从该租赁合同中有收益，且租赁合同中约定租赁期自2013年4月10日至2033年4月9日，二十年的租金480万元及押金3万元共483万元约定由原告杨相平于2013年5月1日前一次性支付，不符合常理，况银行明细对帐单中对该483万元的支付备注为“转借”而不是租金，故本院认定原告杨相平的该房屋租赁合同并没有得到实际履行。原告杨相平辩称其对第三人车优霞出租本案讼争房产的事实不知情，因第三人许辉与第三人车优霞是夫妻，本案讼争房产现又仍由第三人车优霞签订的租赁合同的各承租人在使用，原告杨相平的不知情恰恰证明其没有占有使用本案讼争房产。因此，即使原告杨相平与第三人许辉的房屋租赁合同真实，且签订时间早于被告平安银行台州分行取得抵押权的时间，但因没有得到实际履行，原告杨相平并没有实际取得租赁权，也就无法对抗被告平安银行台州分行的抵押权。综上，原告杨相平提供的证据不足以证明其已承租本案讼争房产，其对本案讼争房产不享有足以排除本院强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。第三人天辉公司、许辉、车优霞、许宝珍、许群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告杨相平的诉讼请求。本案受理费34800元，由原告杨相平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  叶华斌人民陪审员  阮存福人民陪审员  杨春仙二〇一八年十一月八日书 记 员  王 婷?附件：本案判决所依据的法律和法规《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条第一款第（二）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。