江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第01946号上诉人（原审被告）江苏苏润发置业发展有限公司，住所地南通市外环北路798号。法定代表人周德文，董事长。委托代理人范圣忠，上海市百良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐佩玉。委托代理人孙桂斌，江苏中远大律师事务所律师。上诉人江苏苏润发置业发展有限公司（以下简称苏润发公司）与被上诉人徐佩玉房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港民初字第00173号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明，苏润发公司开发建设了尚美家国际小商品城商品房（商铺）。2009年7月17日，徐佩玉与苏润发公司签订了商品房买卖合同，合同约定：徐佩玉购买尚美家国际小商品城××幢××单元××××号房屋，所售房屋为预售房，房屋总价款338712元……，出卖人应当在2009年9月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋，交付条件为商品房经验收合格，出卖人逾期交房的，逾期不超过150日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过150日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金……买受人已委托尚美家公司代理出租，在出卖人通知交付时买受人将付清房屋所有款项，并由出卖人直接通知尚美家公司交接房屋使用权……。徐佩玉按照约定交付了购房款338712元。同时，徐佩玉与南通尚美家国际商贸城市场有限公司（以下简称尚美家公司）签订了房屋代理出租协议，协议约定：徐佩玉将上述店铺委托尚美家公司代理出租，代理出租期限为8年，……，具体出租日期以尚美家公司开业为准。尚美家公司于2009年10月1日开业。2010年4月14日，南通尚美家国际小商品城1号、2号、3号楼办理了竣工备案手续，获得《建筑工程竣工验收备案证明书》。2010年6月，业主陈万明、陈美玉以苏润发公司未通知业主收房为由，要求苏润发公司退房并承担违约责任，此后徐佩玉等38户业主开始就房屋买卖合同履行过程中发生的争议与苏润发公司进行交涉，并向相关行政部门反映、检举、举报，但因争议较大双方一直未能协商解决。徐佩玉及陆兵斌、袁杰斐等40户业主于2013年2月向法院申请诉前调解，因调解未果，法院于2013年6月对其中一户业主陆兵斌的案件立案审理，徐佩玉等38户业主同意暂不立案，等待陆兵斌案件的处理结果后与苏润发公司协商解决。陆兵斌案件审结后，因苏润发公司不同意参照该案件处理结果协商解决，徐佩玉等38户业主遂向法院提起本案诉讼。另查，根据南通市城市建设档案馆保存的尚美家国际小商品城建设档案资料，涉案工程单位工程竣工验收时间为2009年6月26日，消防验收合格时间为2009年10月1日，档案中还存有建筑节能工程施工质量专项验收表、建筑工程抗震设防施工质量核验表、人防工程房屋专项验收证明，但无验收合格的时间记载。原审法院认为，本案双方的争议焦点在于：1、苏润发公司是否构成迟延交付房屋的违约？2、徐佩玉提起诉讼是否超过法定诉讼时效？原审法院认为：徐佩玉与苏润发公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思的表示，且不违背法律、法规的规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于争议焦点1，涉案合同约定，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。对于如何理解“经验收合格”的含义，建设部关于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条明确规定：工程符合下列要求方可进行竣工验收：……（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件……。由此可见，建设工程竣工验收的内容包含了公安消防、环保等部门的认可或许可，是建设工程必需的基本验收项目。苏润发公司于2009年6月26日对尚美家小商品城组织的验收为单位工程的竣工质量验收，俗称单体验收，是建设单位、监理单位、施工单位、设计单位组织共同对讼争房屋的单项工程的建筑进行的质量验收，讼争房屋竣工验收还需取得公安消防、环保等部门的许可或认可，故苏润发公司的抗辩理由不能成立。根据南通市城市建筑档案馆的资料记载，讼争房屋于2009年10月1日经消防验收合格，但建筑节能验收、抗震设防质量验收、人防工程验收虽有验收表，但表中均无验收时间的记载，而苏润发公司又未能举出相关项目验收合格时间及工程竣工验收合格的证据，无法确认涉案房屋验收合格的具体时间。房地产开发商办理建设工程竣工验收备案是让买方知晓其房屋已经竣工验收合格的公示性文件，不经备案则一般买受人无从知晓房屋是否已具备竣工验收合格的条件，故应认定自苏润发公司竣工验收备案之日2010年4月14日满足合同约定的交房条件。因苏润发公司实际交付房屋时尚不符合交房条件，至取得竣工验收备案证明书已达196天，故苏润发公司应支付违约金13277元（338712×0.0002×196天）。关于争议焦点2，首先，徐佩玉主张延迟交房违约金的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时（违约行为发生之日）起算。苏润发公司将房屋交付给尚美家公司开业营业，交付经竣工验收合格的房屋是其法定义务，但苏润发公司交付的房屋尚未符合交房条件，此时业主也并不知情，也无从获取或查询到建筑物的竣工验收资料，只有在取得竣工验收备案后方可向相关部门查询，故本案将竣工验收备案之日2010年4月14日作为徐佩玉应当知道违约行为发生计算诉讼时效的起始时间较为妥当。其次，本案诉讼时效已发生中断事由。诉讼时效的中断是指在诉讼时效期间进行中，因发生一定的法定事由致使已经经过的时效期间归于无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。现有证据表明，2010年6月24日，业主陈万明、陈美玉即因逾期交房向苏润发公司递交了书面的退房申请，诉讼时效发生中断事由。虽然徐佩玉等38户业主未有直接证据证明此后一直在主张权利，但从2012年10月起的书面材料所记载的内容中亦提及到在相关行政部门的参与下先期沟通，但未能取得切实可行的解决方案，相关部门的答复中也能反映出在此期间对苏润发公司进行过查处，这些内容能与徐佩玉等38户业主陈述相印证，也符合老百姓在与开发公司协商无果的情况下转而寻求政府部门帮助的常情，故法院有理由相信徐佩玉等38户业主自2010年6月起一直就合同履行中的相关争议问题与苏润发公司、相关政府部门协商以求解决问题的陈述是客观真实的。再次，徐佩玉等38户业主并未怠于行使权利。诉讼时效的规定是为了防止权利人怠于行使自己的权利，虽然徐佩玉等38户业主明确提出要求苏润发公司承担延期交房违约责任的时间为2012年10月，但他们一直就房屋买卖合同履行过程中的系列问题在积极主张权利，只是由于法律认知水平的限制未能明确自己的请求。综上分析，法院确认徐佩玉等38户业主的诉讼主张并未超过诉讼时效，苏润发公司关于诉讼时效的抗辩不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条之规定，原审判决苏润发公司于判决生效后十日内一次性给付徐佩玉违约金13277元。案件受理费66元（已减半），由苏润发公司负担。宣判后，苏润发公司不服，向本院提起上诉称，1、本案已超过诉讼时效。原审法院认定38户业主2012年才知道逾期交房，但又认定此前业主在相关行政部门的参与下先期沟通，两者相互矛盾。被上诉人并不能证明其在2010年6月24日诉讼时效中断后的2年内主张过违约金，其在主张权利后对逾期交房的违约金不存在法律上的认识不足。陈美玉、陈万明的退房申请书即使真实，也不能证明被上诉人请求没有超过诉讼时效。因为从2010年6月24日起计算，陈美玉两人的起诉已超过2年诉讼时效，且其主张不能代表被上诉人也提出相同主张。多份联名报告中仅2012年12月5日的《举报》提及逾期交房违约，但并未提出权利主张。此时距2010年6月24日也已超过2年。2、原审法院认定具备交房条件的时间错误。房屋交付条件是验收合格，而非验收合格备案。最后一项验收时间是2009年11月29日，不应以备案时间2010年4月14日作为符合交房条件时间点。3、本公司不存在逾期交房的事实。《举报》明确2009年10月1日即开业投入使用，按照商品房买卖合同的约定，该房屋直接交付给尚美家公司，所以延期交房事实不成立。请求二审法院依法改判。被上诉人徐佩玉答辩称，苏润发公司相关验收合格的时间没有证据，只能以其办理竣工验收备案的日期作为符合合同约定交付条件的日期。合同未能全面履行，故而不存在诉讼时效的问题。苏润发公司违反合同约定和法律规定欺骗业主不合格交付房屋，使业主无法确切得知权利被侵害的时间和事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1、苏润发公司是否存在违约情形；2、被上诉人起诉是否超过诉讼时效。关于苏润发公司是否存在违约情形的问题。依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当各自履行合同所确定的义务。徐佩玉与苏润发公司在房屋买卖合同中约定，苏润发公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条的规定，双方合同中约定的“经验收合格”应当有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。故“经验收合格”不仅包括单体工程竣工验收证明书，还应当包括公安消防、环保、人防、防震等多项目的验收。苏润发公司虽于2009年10月1日通过消防验收，但尚无环保等部门出具的认可文件及准予使用文件，且建筑节能验收、抗震设防质量验收、人防工程验收记录均未记载验收时间，故原审法院以竣工验收备案之日作为满足合同约定的交房条件的时点并无不当，本院予以确认。苏润发公司主张2009年10月1日房屋已直接交付给尚美家公司，所以延期交房事实不成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方在买卖合同第八条对交付房屋的条件已经明确验收合格，苏润发公司虽将房屋交付给案外人尚美家公司，但交付时房屋尚未符合交付条件，苏润发公司履行交房义务不符合合同约定，故尚美家公司接受该房屋并不能免除苏润发公司的合同义务，故苏润发公司应当承担迟延交房的违约责任。关于上诉人起诉是否超过诉讼时效问题，徐佩玉等38人知晓苏润发公司逾期交房后，即与苏润发公司进行交涉，并向相关行政部门反映举报，该内容在相关书面举报材料、行政部门答复中均有所反映。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”，故徐佩玉的主张并未超过诉讼时效，苏润发公司该项上诉理由本院依法不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元，由上诉人江苏苏润发置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陶新琴审 判 员  卢 丽代理审判员  杜太光二〇一五年十一月二日书 记 员  李新珠