辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)鞍民一终字第00433号上诉人（原审被告）：鞍山新兴房屋开发有限公司。法定代表人：杨斌，该公司董事长。委托代理人：满思佳，该公司员工。被上诉人（原审原告）：苑新。委托代理人：杨富生，辽宁正方圆律师事务所律师。原审原告苑新与原审被告鞍山新兴房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2015年6月15日作出（2015）铁东民一初字第700号民事判决，鞍山新兴房屋开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司的委托代理人孙凌云，被上诉人苑新的委托代理人杨富生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苑新一审诉称：2011年3月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买位于新兴盛仕广场第六幢四层188号商铺，建筑面积约16.36平方米，购房款总价为261,842元。原告于2011年3月30日交付首付款131,842元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内办理完权属登记，否则承担违约责任，但被告至今没有按合同约定为原告办理产权登记手续。原告与被告签订房屋买卖合同时，被告承诺为原告代为寻找承租人，房屋出租后，被告应将其代为收取的2011年至2012年的租金给付原告，但被告一直未向原告给付。故诉至法院，请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还已付购房款131,842元及利息；3、被告返还原告2011年-2012年代收的房屋租赁费19,680元；4、被告承担诉讼费用。被告鞍山新兴房屋开发有限公司一审辩称：一、原告所购的商品房是投资，对投资所购买的商铺是有风险的，风险只能由投资人承担。全部的商品房买卖有两种，一种是购买住宅，另一种是投资购买商铺，购买住宅的业主没有一户要求退房，只有投资者要求退房。二、被告出售的商品房无论是住宅还是商铺都能依法办理产权证书，被告分阶段出售的商品房申请备案后，已在2013年12月19日取得了辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，依法规定取得备案书后即可办理产权证书，但原告一直未到被告处办理产权证书相关手续。三、办理产权证书既需要原告作为，也需要被告先履行义务，原告购得商品房后，按商品房买卖合同的规定，购房人在办理产权登记等相关手续时，需持有手写合同和身份证到被告处办理网签商品房买卖合同，并把手写合同交给被告，开发企业在网签合同上加盖骑缝章，如原告不先履行此义务，其无法取得产权证书，被告也无法为原告办理产权证书。综上，原告称无法办理产权证书不符合事实，原告要求解除合同是因为投资后没有达到投资目标，想将投资风险全部转让给被告，请求法庭驳回原告的诉讼请求。四、关于租金和本案审理的不是一个法律关系，应当另行起诉。一审法院审理查明：2011年3月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买位于鞍山市铁东区南建国路34号新兴盛仕广场第六栋四层188号房屋，购房款总价为261,842元。合同第十五条约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2011年3月30日，原告向被告交付首付款131,842元。2011年6月被告向原告交付房屋，但至今被告未协助原告办理房屋所有权登记。另查，2013年12月19日，被告的新兴盛仕广场商贸城工程已经竣工验收备案。一审法院审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，以及《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在原告2011年6月收取房屋后360日内，即2012年6月前协助原告办理房屋所有权登记，但是至今被告未能协助原告取得房屋所有权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，原、被告双方约定的办理房屋所有权登记期限已届满，且已超过一年，但因被告的原因，原告未能在法律规定的期限内办理房屋所有权登记，原、被告双方签订的商品房买卖合同应当解除。被告应当将原告已支付的购房款131,842元予以退还，原告请求解除商品房买卖合同并返还购房款的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于原告请求被告支付利息的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院认为，原告已经向被告交付购房款，被告也向原告交付房屋，双方的合同已经履行，故合同解除后应当恢复原状。恢复原状是因合同的解除使当事人基于合同产生的权利义务关系恢复到合同订立前的状态，购房款是原告基于合同约定而支付给被告的，自然应当予以返还，利息作为依据法律规定所得的法定孳息，应当随原物转移。在买卖合同解除后，被告返还购房款时，其已经无权占有法定孳息，孳息应随原物返还给原告。故被告应当支付原告购房款利息，按照原告已付购房款131,842元，从开具收款收据的次日即2011年3月31日起算至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。故原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付房屋租金一节，该案为商品房销售合同纠纷，原告主张的租金为房屋租赁合同纠纷，与该案不是同一法律关系，故一审法院不予审理。关于被告提出其正在办理房屋所有权登记的相关手续，原告已经可以办理房屋所有权登记的辩解，一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，被告未能提供充足证据证明其已经提供房屋所有权登记所需的相关手续，并可以协助原告办理房屋所有权登记，故对被告的此项辩解，一审法院不予支持。关于被告提出不应当向原告支付利息而是应当按照合同第十五条的约定向原告支付已交房款万分之一的违约金的辩解。该案中，原告并未向被告主张违约金，利息并不等同于违约金，利息是购房款的法定孳息，应当随购房款一起返还给原告，故对被告的此项辩解，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、解除原告苑新与被告鞍山新兴房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告鞍山新兴房屋开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告苑新购房款131,842元及相应利息（利息应从2011年3月31日起计算至判决确定给付之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算）。如果被告鞍山新兴房屋开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3331元，由被告鞍山新兴房屋开发有限公司承担（原告已垫付，执行前款时一并扣除）。鞍山新兴房屋开发有限公司上诉的理由及请求是：1、上诉人于2013年12月19日取得辽宁省建筑工程和市政基层设施工程竣工验收备案书，已可以办理房屋产权证，合同目的能够实现，本案不符合合同法定解除条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，解除权应在一年内行使，一审认定上诉人应在2012年5月前协助被上诉人办理房屋所有权登记，现已近三年，被上诉人已丧失解除权。2、超过一年不能办理产权证不是上诉人原因。3、双方在合同中已约定不能办理产权证的违约金，也就是约定了损失的计算方式，一审判决上诉人参照中国人民银行公布同期同类贷款利率向被上诉人支付利息错误。请求法院撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。苑新二审答辩认为：服从一审判决。一、上诉人认为“原审认定事实错误，适用法律错误，应依法驳回”的上诉主张，不成立。1、本案符合合同解除条件。上诉人应在2011年6月收取房屋后360日内，即2012年6月前协助被上诉人办理房屋所有权登记，但是至今上诉人也没有协助，违反合同约定，故解除合同符合法律规定。2、上诉人认为原审法院适用法律错误不正确。上诉人认为不能办理产权是其他原因造成，可其至今也没有证据证明。3、答辩人没有看到上诉人所述原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的内容，不知从何而来。4、上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款是错误的。被上诉人是依据上诉人不能为其办理产权登记而解除合同的，而该十五条是对出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付房款所作的约定，不适用本案。5、被上诉人要求上诉人返还购房款及利息，并没有主张上诉人赔偿违约金，利息是购房款的法定孳息，上诉人辩解不能成立。二、上诉人认为原审法院判决不合法及存在不合理，不正确。原审法院判决既合法，更符合情理，纵观本案，是上诉人违反双方合同约定，过错是上诉人自己造成，理应承担责任。综上，上诉人的上诉主张依据的事实和理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定，全面履行各自的义务。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而本案涉诉房屋已于2011年6月交付被上诉人使用，但上诉人并未在合同约定的期限内，即2012年6月前协助被上诉人办理房屋所有权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，上诉人向被上诉人交付房屋后，双方约定的办理房屋所有权登记的期限已届满，且至2013年6月已超过届满期限一年，而上诉人于2013年12月19日才取得竣工验收备案书，导致被上诉人未能在上述法定期限内办理房屋所有权登记。因此，依据上述法律规定，被上诉人有权请求解除合同，要求上诉人返还购房款并支付利息。故一审判决并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张其于2013年12月19日取得辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，已可以办理房屋产权证，合同目的能够实现，本案不符合合同法定解除条件及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，解除权应在一年内行使，被上诉人已丧失解除权一节。其一，上诉人取得竣工验收备案书时，双方合同约定的办理房屋所有权登记期限已经届满并已超过一年，被上诉人已有权请求解除合同。其二，上诉人虽主张其于2013年12月19日取得竣工验收备案书，涉诉房屋已可以办理房屋所有权证，但其并未提供证据证明已对被上诉人进行了告知，亦未提供证据证明其已向产权登记机关提交了相关备案资料。其三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条系对出卖人迟延交付房屋或买房人迟延支付房款情形下解除合同的期限的特别规定，而本案并非上述情形。综上，上诉人该节主张依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张超过一年不能办理产权证不是上诉人原因一节，因其没有提供证据证明不能办理产权证不是其自身原因，故对其此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张双方在合同中已约定不能办理产权证的违约金，也就是约定了损失的计算方式，一审判决上诉人参照中国人民银行公布同期同类贷款利率向被上诉人支付利息错误一节。本案中，被上诉人并未基于不能办理产权证而主张违约金，而是基于法定解除权而主张返还购房款及利息，双方合同解除后，当事人基于合同产生的权利义务恢复到合同订立前的状态，上诉人理应将购房款返还给被上诉人，而利息作为购房款的法定孳息亦应给付。故上诉人该节主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2937元，由上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 琼代理审判员  徐云龙代理审判员  张 彤二〇一五年十一月三日书 记 员  陈 昆