浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初1999号原告：蔡雅娟，女，1958年5月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人：张红霞、姜荣华，上海宇钧律师事务所律师。被告：嘉兴创都房地产有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区王店镇创都国际名城逸居苑23幢103室。统一社会信用代码：91330400667137259D。法定代表人：王师，该公司执行董事。委托代理人：谢启昕，上海润一律师事务所律师。原告蔡雅娟与被告嘉兴创都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡雅娟委托代理人姜荣华、被告嘉兴创都房地产有限公司委托代理人谢启昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年1月5日签订的2017预0000048《浙江省商品房买卖合同》；2.被告退还购房款240000元并支付违约金48000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月28日，原、被告双方达成以240000元购买位于嘉兴市秀洲区商品房的合意，并于当天支付定金35000元。2017年1月5日，原、被告签订商品房买卖合同，原告发现合同中载明的房屋价款为178000元，被告解释系因避税需要改写房屋价款金额，但双方仍按之前的约定履行。同日，原、被告签订编号为2017预0000048《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于嘉兴市秀洲区的商品房，建筑面积39.49平方米，总价款178000元。合同对付款和交房期限作了相应的约定，交付期限及条件为被告应当在2017年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。逾期交房的违约责任为，如被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知书到达之日起90日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%支付违约金。原告付清全部房价款后，被告未按合同约定的期限交付房屋，应承担违约责任，故提出上述诉请。被告答辩称：1.原告寄出解除合同通知函的时间为2018年5月2日，根据房屋买卖合同附件八第五条的规定，原告没有在解除事由发生后的15日内发送通知函，已不具备解除合同的权利；2.原告要求退还的购房款中，其中62000元系原告为以优惠价购买房屋而支付苏州品居的“团购费”，该笔价款不应计算为购房款；3.违约金的金额应以购房款178000元为基数计算。原告为证明其主张，向本院提供了《浙江省商品房买卖合同》一份、独生子女证一份、情况说明一份、增值税发票一份、银行明细一组、信用卡电子账单一份、录音材料一份、通知函及邮寄凭证一份。被告质证后对商品房买卖合同、独生子女证、情况说明、增值税发票的真实性没有异议；对银行明细、信用卡电子账单、录音材料的真实性无法确认，认为其中有62000元并非支付给被告；对通知函及邮寄凭证的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，因原告发出通知函的时间已超出了合同约定的时间。本院对原告所提供的商品房买卖合同、独生子女证、情况说明、增值税发票、银行明细、信用卡电子账单、通知函及邮寄凭证一份的真实性予以认定，但原告提交的商品房买卖合同及增值税发票中载明的购房款均为178000元，被告亦仅认可收到原告购房款178000元，原告提交的金额分别为37000元、35000元的银行流水中，交易摘要处为昆山市开发区安卓网络设备批发，提交的金额为37000元的POS机签购单中商户名称为苏州品居网络科技有限公司，该公司并非本案当事人，均不能证明收款方为本案被告，与本案缺乏必然的关联性，且被告对多收原告购房款62000元的事实予以否认，故原告提交的证据仅能证明其支付被告购房款178000元；对原告提交的录音材料，因无法证明当事人的身份，真实性无法确认，本院不予认定。根据本院认定的上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原、被告于2017年1月5日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嘉兴市秀洲区房屋，建筑面积39.49平方米，总价款178000元。付款方式及期限为原告于签订合同当日向被告支付首付款89000元，剩余房款于2017年4月5日前一次性支付给被告。交付期限及条件为被告应当在2017年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。逾期交房的违约责任为，如被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知书到达之日起90日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%支付违约金。商品房附件八第五条约定，出卖人逾期交房，买受人有权退房的情况下，买受人应当在其享有合同解除权后的15日内，向出卖人书面通知解除合同；逾期未通知的，视为买受人放弃解约权利。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，原告已按约支付全部房款178000元，被告于2017年3月25日向原告开具金额为178000元的增值税发票，但至今未交付上述房屋。2018年5月2日，原告向被告发送通知函一份，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告退还购房款240000元、支付违约金48000元。被告于2018年5月3日签收该通知函。本院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同系当事人意思自治表示，未违反国家强制性效力性规定，应属有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告未能按约履行商品房交付义务，经原告催告后至诉讼时仍不具备合同约定的交付条件，导致原告购买房屋合同目的无法实现，显属违约，应承担相应的违约责任。对原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，双方签订的合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中约定“逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知书到达之日起90日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%支付违约金”，附件八第五条中“出卖人逾期交房，买受人有权退房的情况下，买受人应当在其享有合同解除权后的15日内，向出卖人书面通知解除合同；逾期未通知的，视为买受人放弃解约权利”的约定，与合同中的其他约定并不对等，明显排除了原告的合同解除权利。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案合同中的附件八第五条属于格式合同条款，因此该条款应属无效条款。原告在法律规定的期限内提起诉讼，符合法律规定，其合同解除权应予支持。原告在2018年5月2日向被告发出函告要求解除双方签订的商品房买卖合同，该商品房买卖合同自函告到达被告时即2018年5月3日已经解除。对原告主张要求被告退还购房款240000元并支付违约金48000元的诉讼请求，原告提供的证据仅能证明其支付被告购房款178000元，被告也仅认可收到原告购房款178000元，而原告亦未提供其他证据予以佐证，故被告应归还原告的购房款为178000元；双方在合同中约定按买受人累计已付购房款的20%支付违约金，本院予以支持，但应以原告支付的购房款178000元为基数计算，为35600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告蔡雅娟与被告嘉兴创都房地产有限公司于2017年1月5日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2018年5月3日解除；二、被告嘉兴创都房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蔡雅娟购房款178000元并支付违约金35600元；三、驳回原告蔡雅娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2810元，由原告蔡雅娟负担730元，被告嘉兴创都房地产有限公司负担2080元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  张春二〇一八年十一月二十一日法官助理葛妍书记员丁加芳