中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书(2015)执复字第12号申请复议人（被执行人）：陈春蕊。委托代理人：彭怜玉，云南政通人和律师事务所律师。申请复议人（被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。委托代理人：李庆林，该公司运营副总监。委托代理人：彭怜玉，云南政通人和律师事务所律师。申请复议人（被执行人）：云南海运房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。委托代理人：李庆林，该公司运营副总监。委托代理人：彭怜玉，云南政通人和律师事务所律师。被申请人（申请执行人）：王嘉庸。委托代理人：许文勇，云南王永明律师事务所律师。委托代理人：王博，云南王永明律师事务所律师。一审被告、二审上诉人：陈为民。一审被告、二审上诉人：崔玉婷。陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）、云南海运房地产开发经营有限公司(以下简称海运公司)不服云南省高级人民法院(以下简称云南高院)作出的(2014)云高执异字第2号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，并于2015年8月3日举行了听证，申请复议人陈春蕊的委托代理人彭怜玉，金福地公司、海运公司的委托代理人李庆林、彭怜玉到庭发表了听证意见，被申请人王嘉庸及其委托代理人许文勇、王博未到庭听证，但向法庭提交了书面意见。本案现已审查终结。云南高院查明：陈春蕊、云南金福地公司、云南海运公司、陈为民、崔玉婷与王嘉庸民间借贷纠纷一案，原告王嘉庸于2014年4月14日向云南高院提出财产保全的申请，要求对被告陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷价值1.2亿元的财产采取保全措施，并提供了担保。云南高院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被告陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷的财产,限额价值人民币120000000元（其中，查封、扣押、冻结被告陈为民、崔玉婷财产的限额价值不超过人民币50000000元）。云南高院根据该裁定，实际查封了海运公司的房屋851套，其中住宅74套、写字楼282套、商业用房61套、车位、车库等434个，面积共58366.07平方米；查封土地四块，证号昆国用（2011）第00792、00793、00794、00795；查封了金福地公司房屋153套，其中住宅35套、写字楼118套，面积共10793.85平方米；查封土地一块，证号昆国用（2012）第00822号；冻结了陈春蕊持有的云南绿色房地产开发有限公司100万元的股权。查封房产中，海运公司的海运花园写字楼，已办理过在建工程抵押的：中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司，抵押面积为14645.41平方米。海运花园被查封、扣押的商铺，办理过在建工程抵押的：抵押给中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司，抵押面积为9021.53平方米，抵押给中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司的，抵押面积为5545.14平方米。以上总计在建工程抵押面积为29212.08平方米。陈春蕊、金福地公司、海运公司于2014年6月10日向云南高院提出书面异议称：王嘉庸申请保全的财产标的额为1.2亿元，但云南高院却查封了价值10亿元的财产，严重超标的查封，请求撤销对超出部分的查封。云南高院经审查认为：关于异议人称海运花园已办理过在建工程抵押的房产应解封的问题。查封财产的价值已经高于原告的诉讼请求范围，对海运花园在建工程抵押部分的房产，优先受偿权人为中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司、中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司，而非本案原告，该院对此部分属于无益查封，故对该部分房产应予解封。关于异议人称海运花园已经销售了部分房产，有17454.8平方米，价值135488482.37元，不应查封的问题。因该销售行为没有进行网上购房登记，按照我国的法律规定，无法明晰权属已属于购房人，也无法证明购房人已支付全部或大部分购房款，故该院不予认可，均应认定为异议人的房产，应予以查封。查封房产在没有进行评估的情况下，价值无法确定，无从认为是超标的查封，对其余财产，该院继续查封。异议人的异议理由及请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，于2014年7月24日作出(2014)云高执异字第2号执行裁定书，裁定：解除对海运公司海运花园在建工程抵押房屋及所属土地使用权的查封。陈春蕊、金福地公司、海运公司不服云南高院(2014)云高执异字第2号执行裁定，向本院申请复议，请求撤销超出财产保全范围的查封措施，对金福地公司6000多万元的财产、被查封的土地使用权以及陈春蕊持有的其它公司100万元股权予以解封。主要理由为：（一）应解除对金福地公司金福地花园的土地使用权的查封，异议裁定没有阐明不解除查封的理由，对海运公司在建工程抵押房屋及所属土地使用权予以解封的理由是对超标的查封的托辞。（二）对于未解封的39947.84平方米的房产，应以昆明市住建局登记备案价格作为房屋保全的价值评判根据。异议裁定认为由于没有进行评估、价值无法确定而不能解封，没有法律依据。（三）在房产已经足值查封的情况下，额外查封陈春蕊的100万元股权无益于公司的信誉和项目运作。（四）本案严重超标的查封的不当行为给复议申请人造成了巨大经济损失，应由财产保全申请人予以赔偿。王嘉庸答辩称：（一）云南高院解封房产的理由充分，符合逻辑；未解除对金福地花园的土地使用权的查封符合事实及法律规定。（二）未解封的房产并未超过本案的诉讼标的。房产地处昆明市城市边缘，实际价值较低；绝大部分属于车位，且已经常年出租或已出售；大部分商品房存在权属争议。（三）查封陈春蕊的100万元股权，符合法律规定，并未妨碍公司的信誉和项目运作。（四）复议申请人的复议请求无事实及法律依据，应予驳回。双方的借款合同纠纷已经判决，复议申请人资产价值已经不足以偿还其对外债务，其已不具备主动还款的能力。本院对云南高院查明的事实予以确认。另查明：陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷与王嘉庸民间借贷纠纷一案，云南高院于2014年9月29日作出(2014)云高民一初字第7号民事判决书,判决:一、被告陈春蕊于本判决生效之日起十五日内向原告王嘉庸归还借款本金人民币1亿元及利息（其中5000万元自2011年7月25日起计算至款项还清之日止，另外5000万元自2011年8月2日起计算至款项还清之日止，利率标准按照月息2%计算，在利息中减扣已经归还的利息4305万元）；二、被告云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司对以上借款本金和利息承担连带偿还责任，被告陈为民、崔玉婷对以上借款本金和利息在5000万元范围内分别承担连带偿还责任；三、被告云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈为民、崔玉婷承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向陈春蕊追偿；四、驳回原告王嘉庸的其他诉讼请求。后陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷提出上诉，最高人民法院于2015年4月27日作出（2015）民一终字第12号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，王嘉庸申请强制执行。云南高院立案执行，并委托云南东陆司法鉴定所对查封的房地产进行了评估,该司法鉴定所于2015年10月13日分别作出两份评估报告。（一）云东司鉴报字（2015）第002号评估报告载明：（2015）云高执字第18号案件所涉及的云南海运房地产开发经营有限公司所有的海运花园房地产资产总计18，416.77万元。（二）云东司鉴报字（2015）第003号评估报告载明：（2015）云高执字第18号案件所涉及的云南金福地房地产开发经营有限公司所有的金福地花园房地产资产总计6，863.41万元。上述评估报告的评估基准日均为：2015年9月14日；特别事项说明5均载明：委托方、相关当事方未向我所提供委估房地产的房屋所有权证、土地使用证。本次评估结论是在假设委估房地产合法、合规、属云南海运（金福地）房地产开发经营有限公司所有，权属无争议，评估基准日时无抵押等权利受限情况的前提条件下得出的。对云南东陆司法鉴定所出具的云东司鉴报字（2015）第002号、云东司鉴报字（2015）第003号评估报告，王嘉庸的质证意见为：（一）本案已进入执行程序，评估报告是用于执行中的拍卖程序的，与本案无关联性，不应作为处理本案的合法依据，保全程序的复议请求已经丧失事实及法律依据，应予以驳回。（二）对评估报告的真实性及合法性予以认可，但被评估的大部分资产存在不能实现生效判决的风险。1.截至2015年11月，复议人应归还约1.7亿元欠款本息及加倍支付利息，且该数额随着执行程序的延期还要不断增加。2.被评估的房产大部分已出售或者被使用，剩余房产价值为10636.29458万元，已不足于清偿王嘉庸的债权。云东司鉴报字（2015）第002号评估报告载明，海运花园185套房屋中，有13套正在使用，据复议人称57套房屋已出售第三人，无法提供钥匙，不能进行现场勘察。海运花园小区房屋评估总价值为13394.930005万元，扣除已出售的房屋价值5837.33547万元，剩余115套房屋价值7557.59458万元。海运花园431个车位、车库中，据复议人称164个已出售给第三人。车位、车库评估总价值为5021.8431万元，扣除已有人使用的部分价值1943.1431万元，剩余车位车库价值仅为3078.7万元。根据云东司鉴报字（2015）第003号评估报告载明，金福地花园153套房屋中，13套有人使用，据复议人称138套已出售给第三人，无法提供钥匙，不能进行现场勘察。扣除已有人使用的房屋部分，金福地小区已无剩余房屋。3.被评估的房产变现困难，虽然评估总价值约2.4亿元，若经三次拍卖价格将降至评估价的60%左右，价值仅为1.4亿元，不能全部实现生效判决的判决内容。（三）海运公司在昆明市中级人民法院尚有多宗执行案件正在处理。陈春蕊、海运公司、金福地公司的质证意见为：（一）对评估报告的真实性、合法性没有异议。但本案是对诉讼保全提出的复议，评估报告在财产保全后一年多作出，不应直接作为保全财产价值的认定依据，仅可供参考。（二）参考评估报告，仅以海运公司及金福地公司被查封的房屋价值为限，就足以说明该财产保全超过申请范围，对超过部分财产应予解封。（三）云东司鉴报字（2015）第002号评估报告对海运公司被查封的商铺及车位估值偏低，对住宅及写字楼的估值基本合理；云东司鉴报字（2015）第003号评估报告，对金福地公司被查封房地产的评估价值与市场销售价值基本相符。（四）被查封前，海运公司已经销售但未进行备案的房屋有28套，价值18151，412元；被复议人统计的已销售房屋面积无相应依据证实，要求在评估价值中进行扣减没有法律依据；财产保全判断依据是财产的价值，与是否销售无关，对于已销售房屋的错误查封，被复议人应承担相应法律责任。对双方当事人的上述质证意见，本院认为，王嘉庸提出被评估的房产大部分已出售或者被使用，但其仅提交了相关房产的现场照片及评估现场的情况说明，不足以证明房屋已经出售的事实，要求在评估价值中将该部分房屋价值扣减依据不足；同时，海运公司承认部分房屋在被查封前已经出售，但现有证据无法证明已出售房屋办理了房产登记，买受人亦未主张权利，该事实不足以对抗本案对房地产的查封措施。但被查封房屋可能因此存在权属争议的风险，应当作为变现过程中的一个降价因素考虑。海运公司一方面认可评估报告的真实性及合法性，一方面又依据昆明市住房和城乡建设局的备案价格及市场销售价格，认为评估报告对被查封的商铺及车位估值明显不合理，据理不足。王嘉庸提出海运公司在昆明市中级人民法院尚有多宗执行案件正在处理，与本案审查是否超标的查封、冻结没有直接关联，本院不予采纳。本院认为，根据当事人的复议申请及答辩、质证意见，本案争议焦点为：对诉讼保全措施的异议、复议，能否自动转为执行中对执行行为的异议、复议；本案是否存在明显超标的查封、冻结。（一）关于对诉讼保全措施的异议、复议能否自动转为执行中对执行行为的异议、复议问题。首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，诉讼保全是人民法院在民事案件判决前，为保证判决得以顺利执行而对当事人的财产采取的保全措施。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条，亦明确规定保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。因此，诉讼保全措施实质上即为执行强制措施。其次，对诉讼保全措施的异议和复议，实质上亦属于执行程序的异议和复议。诉讼程序中，对保全措施提出的异议和复议的审查与诉讼审理相重合，判决生效并进入执行程序后，尚未审查终结的财产保全异议或者复议应当自动转为执行程序中对执行行为的异议或者复议。因此，进入执行程序后，本案诉讼保全的异议、复议实质上已经转为执行中的异议和复议。第三，进入执行程序后，云南高院委托评估机构做出的评估报告应当作为本案证据进行审查，王嘉庸所提评估报告与本案无关联性、保全程序的复议请求已经丧失事实及法律依据等理由，不能成立；陈春蕊、金福地公司、海运公司认为本案是对诉讼保全提出的复议，评估报告不应直接作为认定保全财产价值的依据，亦不能成立。（二）本案是否存在明显超标的查封、冻结问题。首先，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。本案双方当事人对云南高院委托评估机构做出的评估报告的真实性、合法性无异议。被查封的金福地花园及海运花园评估价值共计2.528018亿元，依据评估拍卖的相关规定，首次拍卖以评估价的80%作为保留价，每次拍卖可再降低20%，如果对查封标的物实行三次拍卖，变现价值可低至1.6亿元左右。而王嘉庸的债权本金1亿元及利息、迟延履行利息的总额，与查封的房地产、冻结的100万元股权价值基本相当，因此，本案不存在明显超标的查封、冻结。对于陈春蕊、金福地公司、海运公司认为对部分查封、冻结财产应予以解封的主张，本院不予支持。综上，本案复议审查过程中，云南高院委托评估机构对查封的房地产进行了评估，根据评估结果，并综合考虑被执行人应当偿还的借款本息和迟延履行利息数额，以及房地产拍卖变现过程中可能出现的流拍、降价因素，本案不存在明显超标的查封、冻结。陈春蕊、金福地公司、海运公司的复议申请不能成立，应予以驳回。云南高院（2014）云高执异字第2号执行裁定并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司的复议请求，维持云南省高级人民法院（2014）云高执异字第2号执行裁定。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长  闫 燕代理审判员  刘慧卓代理审判员  乔 宇二〇一五年十一月二十三日书 记 员  魏 丹