贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔04民初126号 原告：中国金谷国际信托有限责任公司，住所地：北京市西城区金融大街33号通泰大厦C座10层。统一信用代码：91110000100013642K。 法定代表人：彭新，系公司董事长。 委托诉讼代理人：杨利卫，北京市汉韬律师事务所律师。委托代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：郭运霞，北京市汉韬律师事务所律师。委托代理权限为一般授权。 被告：王远峰，男，汉族，1973年9月15日出生。 被告：欧阳建英，女，汉族，1975年1月18日出生，住贵州省安顺市西秀区。 被告：安顺山城房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市开发区西水路岚桥花园D幢107号。统一社会信用代码：915204007143950402。 法定代表人：郭成勇，系公司董事长。 原告中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称“金谷公司”）与被告安顺山城房地产开发有限公司（以下简称“山城房开公司”）、王远峰、欧阳建英申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金谷公司的委托代理人杨利卫、郭运霞，被告山城房开公司的法定代表人郭成勇、被告王远峰、欧阳建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国金谷国际信托有限责任公司向本院提出诉讼请求：恢复对坐落于贵州省安顺市体育路紫鑫名苑小区B1-1-9跃10-2号房屋的执行。事实和理由：2018年8月,被告王远峰、欧阳建英向安顺市中级人民法院请求中止（2015）安市执字第164号、（2016）黔04执14号执行裁定书对“紫鑫名苑”B1-1-9跃10-2号房屋的执行，后贵院作出2018黔04执异52号执行裁定书中止执行查封房产。原告认为该裁定书认定事实不清，侵害原告的合法权益。理由如下：一、被告安顺山城房地产开发有限公司私刻原告公章，并持私刻公章向有关部门办理解押和预售登记，涉嫌刑事犯罪，其违法销售抵押房产的行为应属无效。二、被告并非善意第三人，不应使用善意取得制度进行保护。王远峰、欧阳建英在明知被告安顺山城房地产开发有限公司没有预售资格，销售的房产及其土地存在抵押等事实的情况下与被告山城房开公司订立《商品房买卖合同》，未尽到一般审查义务。三、房屋买受人与被告山城房开公司的商品房买卖真实有效性缺乏有力证据，并存在串通之嫌。贵院执行部门对商品房买卖付款凭据、付款方式的合理性等关键要点未进行审查，且被告山城房开公司与被告王远峰、欧阳建英分别基于同一事实请求中止涉案房产执行，裁判结果却大相径庭，故三被告之间存在恶意串通之嫌。综上，提出如上所请。 原告中国金谷国际信托有限责任公司为支持其诉请提供以下证据：第一组证据：中国金谷国际信托有限责任公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，拟证原告诉讼主体资格。第二组证据：《特定资产收益权转让协议》、《债务确认协议》、中国建设银行北京复兴支行电汇凭证，拟证原告与被告安顺山城房地产开发有限公司之间存在真实有效的债权债务关系。第三组证据：1、《权利质押合同》，拟证被告安顺山城房地产开发有限公司为履行上述债务提供了股权质押担保。2、《抵押合同》及抵押物清单，拟证被告安顺山城房地产开发有限公司为履行上述债务提供了包含诉争房产所属宗地的抵押担保。3、在建工程抵押登记证明，拟证被告安顺山城房地产开发有限公司为履行上述债务提供了包含诉争房产在内的房产抵押担保。4、《保证合同》，拟证被告安顺山城房地产开发有限公司为履行上述债务提供了保证担保。第四组证据：（2016）黔04执14号受理案件通知书及执行裁定书，拟证安顺市中级人民法院已对原告中国金谷国际信托有限责任公司的上述债权立案受理并采取强制措施。 被告王远峰、欧阳建英辩称：一、答辩人购买山城房开的房子时严格甄别，认真核查了相关资质，确保房屋手续齐全。山城放开有在住建局、房管局备案。二、答辩人购买的安顺市体育路紫鑫名苑小区B1-1-9跃10-2号商品房手续合法。三、答辩人于2013年1月16日与山城房开签订《商品房买卖合同》并在相关部门办理了备案。四、购房至2018年6月5日，一直未接到山城房开的负面消息。我认为我们购房时间在原告的合同之前，原告在签订合同时没有审查抵押物，是原告自己没有尽到审查义务，属于原告自身失误。请求法院保护群众利益。 被告王远峰、欧阳建英为支持其辩称提供如下证据：1、商品房预售许可证。2、安顺市住建局备案登记的《安顺市商品房预售合同备案登记表》（预售合同备案登记号：Y0026345）。3、安顺市房产处备案的《安顺市房屋产权管理处房屋交易信息表（销售合同备案）》。4、商品房买卖合同。5、山城房开收款收据（2013年1月14日，收款50000元；2013年1月16日，收款539952元）。6、山城房开代收、代办费收据（2013年1月16日，收款11236元；2013年12月31日，收款4315元）。7、交房公告。8、商品住宅质量保证书。9、安顺中院执行裁定书（2018）黔04执异52号。10、王远峰及欧阳建英身份证。以上证据拟证明被告王远峰、欧阳建英与被告山城房开公司之间存在真实合法的商品房买卖合同关系。 被告安顺山城房地产开发有限公司辩称：1、答辩人没有私刻公章，原告的说法无事实依据。答辩人与原告先后进行了两次抵押登记，第一次办理抵押时间为2013年1月16日，第二次时间为2014年12月17日，双方商定以第二次签订的抵押合同为最终合同，两次抵押的抵押物有差别，第二次抵押释放了一部分面积，系原告派工作人员参与办理的。2、答辩人于2012年7月24日取得预售许可证，有预售资格，属于合法经营。3、答辩人与其他被告没有串通的事实。综上，请求驳回原告诉请。 被告安顺山城房地产开发有限公司为支持其辩称提供如下证据：第一组证据：1、安顺山城房地产开发有限公司章程及章程修正案，营业执照，公司股东身份证；2、中华人民共和国房地产开发企业资质证书；3、银行开户账号及开户许可证。拟证明安顺山城房地产开发有限公司的资质。第二组证据:1、建筑工程施工许可证（紫鑫名苑）、三份建设工程规划许可证、建设用地规划许可证（紫鑫名苑）；2、安国用（2007）第082号土地使用权证；3、（2010）商房预字第024号紫鑫名苑C幢商品房屋预售许可证及（2012）商房预字第024号紫鑫名苑B1、D幢商品房屋预售许可证。4、交房公告。拟证明安顺山城房地产开发有限公司进行建设施工销售是合法的，得到了有关部门的批准，办理了相关手续。第三组证据：两份房屋交易信息表及抵押清单，拟证明抵押物已经变更，且应当以2014年的抵押登记为准。第四组证据：1、收款收据三份；2、打款凭证两份；3、房屋定购/缴费确认单一份；4、房屋签约/缴款确认单（一次性付款）凭证一份。拟证明山城房开与被告王远峰、欧阳建英签订的房屋买卖合同的真实性。 经本院开庭组织举证、质证，各方当事人发表质证意见如下：对原告提交的证据，被告山城房开公司均无异议；被告王远峰、欧阳建英对原告提供的第一组证据中国金谷国际信托有限责任公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件的真实性无异议；对第二组证据《特定资产收益权转让协议》、《债务确认协议》、中国建设银行北京复兴支行电汇凭证无法确定真实性；对第三组证据《权利质押合同》、《抵押合同》及抵押物清单、在建工程抵押登记证明、《保证合同》无法确定真实性；对第四组证据（2016）黔04执14号受理案件通知书及执行裁定书无异议。对被告王远峰、欧阳建英提交的证据，被告山城房开公司均无异议；原告对王远峰、欧阳建英提交的商品房买卖合同真实性予以认可，但合同签订时间是13年1月16日，根据备案登记表是13年1月25日，晚于抵押合同签订时间，同时也没有预告登记，不产生物权上的效力。该预售商品房上是否存在抵押、查封等情况。山城房开对此项陈述不实。对安顺市房屋产权管理处房屋交易信息表、销售合同备案，这个真实性予以认可。对证明目的不予认可。支付凭证的真实性予以认可，但是没有银行的流水。对被告山城房开公司提交的第一组证据，其它当事人均无异议；对第二组证据，被告王远峰、欧阳建英无异议，原告对真实性予以认可，但认为商品房预售许可证未经其同意办理，交房公告不能证明房屋实际交付使用；对第三组证据，原告对其真实性不予认可，被告王远峰、欧阳建英不清楚该组证据的真实性。对第四组证据，被告王远峰、欧阳建英对真实性无异议，原告认为系山城房开单方文件，真实性不予认可。本院审查认为，除被告山城房开公司提交的房屋交易信息表及抵押清单没有原件核对，本院不予采信外，原、被告双方提交的以上证据，符合证据合法性、客观性、关联性，本院予以采信。 案件审理过程中，本院依职权调取了（2015）安市执字第164号案件中的金谷信（2013）第6-1-13号《借款合同》、金谷信（2013）第6-1-14号《抵押合同》、（2014）京方圆内经证字第25679、25680号公证书、安市房建西秀字第J1400045号在建工程抵押登记证、中国建设银行客户专用回单、（2015）京方圆执字第0159号执行证书；（2016）安市执字第14号案件中的（2015）京方圆执字第0081号执行证书；并在安顺市房屋产权管理处调取了原告金谷公司为债权人的“紫鑫名苑”房屋的抵押情况清单。经庭审质证，原告金谷公司对以上证据真实性均无异议；但是认为在安顺市房屋产权管理处调取的“紫鑫名苑”房屋的抵押情况清单不能充分证明原告授权抵押权注销。2013年抵押登记是126套，剩余抵押房产为91套，但原告从未进行抵押权注销，所以其余35套房产存在非法解除抵押的情形，91套对应的是哪一个合同无法证明。被告山城房开对以上证据真实性无异议，对在安顺市房屋产权管理处调取的“紫鑫名苑”房屋的抵押情况清单认为抵押是在建工程抵押，解押部分房屋是双方合意。被告王远峰、欧阳建英对第0081号执行证书关联性不予认可。其他证据无异议。以上证据为本院依法调取，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采信。 本院经审理查明:原告金谷公司与被告山城房开公司于2013年1月16日签订合同编号为金谷信（2013）第6-1-1号《特定资产收益权转让协议》，约定原告金谷公司以2亿元受让被告山城房开公司开发的“紫鑫名苑”项目特定资产收益权，被告山城房开公司负有支付特定资产收益、并在期满后支付特定资产收益权的回购价款等义务。同日，双方又签订合同编号为金谷信（2013）第6-1-2号《债务确认协议》，进一步对上述《特定资产收益权转让协议》中被告山城房开公司的义务进行确认，中华人民共和国北京市方圆公证处于同日出具（2013）京方圆内经证字第00521号公证书赋予该《债务确认协议》强制执行效力。 为保证《债务确认协议》的履行，被告山城房开公司向原告金谷公司提供了股权质押、保证、抵押等多项担保措施，其中，被告山城房开公司以其所有的编号为安国用（2012）第073号和074号“紫鑫名苑”项目二期土地使用权及“紫鑫名苑”项目一期126套在建房产提供抵押担保，并于2013年1月16日与原告金谷公司签订编号为金谷信（2013）第6-1-3号《抵押合同》，中华人民共和国北京市方圆公证处于同日出具（2013）京方圆内经证字第00523号公证书赋予该《抵押合同》强制执行力。协议达成后，被告山城房开公司于2013年6月4日对上述在建工程办理了抵押登记，在建工程抵押登记证号为安市。原告金谷公司于2013年7月4日向被告山城房开公司支付特定资产收益权转让价款2亿元。 2014年12月18日，因被告山城房开公司无法根据《特定资产收益权转让协议》的约定于2014年12月10日向原告金谷公司支付当期特定资产收益，双方签订合同编号为金谷信（2013）第6-1-13号《借款合同》，约定原告金谷公司代被告山城房开公司垫付至信托专户内的10477627.48元作为被告山城房开公司向原告金谷公司的借款。同日，被告山城房开公司与原告金谷公司签订编号为金谷信（2013）第6-1-14号《抵押合同》以其所有的“紫鑫名苑”项目一期91套在建房产为《借款合同》约定的债权提供抵押担保。中华人民共和国北京市方圆公证处于同日分别出具（2014）京方圆内经证字第25679、25680号公证书赋予上述《借款合同》及《抵押合同》强制执行力。2014年12月19日，双方为上述在建工程办理了抵押登记，在建工程抵押登记证号为安市。 2015年4月21日，原告金谷公司以被告山城房开公司于2014年6月10日、2014年12月10日两次未按金谷信（2013）第6-1-2号《债务确认协议》约定履行还款义务为由向中华人民共和国北京市方圆公证处申请执行证书，中华人民共和国北京市方圆公证处于2015年5月8日出具编号为（2015）京方圆执字第0081号执行证书。 2015年8月12日，原告金谷公司以被告山城房开公司未按金谷信（2013）第6-1-14号《借款合同》约定支付借款本金和资金使用费为由向中华人民共和国北京市方圆公证处申请执行证书，中华人民共和国北京市方圆公证处于2015年9月7日出具编号为（2015）京方圆执字第0159号执行证书。 2015年10月27日，原告金谷公司根据中华人民共和国北京市方圆公证处制发的（2015）京方圆执字第0159号执行证书及（2014）京方圆内经证字第25680号公证书，向本院申请强制执行，本院以（2015）安市执字第164号案号立案受理，并于同年11月2日向被告山城房开公司发出执行通知书。 原告金谷公司根据中华人民共和国北京市方圆公证处签发的（2015）京方圆执字第0081号执行证书及（2013）京方圆内经证字第00521号、00522号、00523号、00524号、00526号、00527号公证书，向贵州省高级人民法院申请强制执行，贵州省高级人民法院于2015年11月5日作出（2015）黔高执字第46号执行裁定书，裁定：“中华人民共和国北京市方圆公证处制发并赋予强制执行效力的（2013）京方圆内经证字第00521号、00522号、00523号、00524号、00526号、00527号公证书由贵州省安顺市中级人民法院执行。” 本院依据（2015）黔高执字第46号执行裁定书依法受理该案后于2016年2月1日作出（2016）黔04执14号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、提取被执行人安顺山城房地产开发有限公司、郭成勇、杨芬、郭治妃、郭娜娜所有的银行存款及收入。如其存款及收入不足以偿付，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人安顺山城房地产开发有限公司、郭成勇、杨芬、郭治妃、郭娜娜所有的等值财产。本院于同日向安顺市房屋产权管理处发出协助执行通知书，载明：一、查封被执行人安顺山城房地产开发有限公司、郭成勇、杨芬、郭治妃、郭娜娜的房屋共126套（详见抵押物清单）。在查封期间内，被执行人安顺山城房地产开发有限公司、郭成勇、杨芬、郭治妃、郭娜娜不得再租赁、抵押、转移被查封的财产，不得对查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。二、查封不动产的期限为三年。自2016年2月1日起至2019年1月31日止。同日，本院还向安顺市国土资源局发出（2016）黔04执14-1号协助执行通知书，载明：一、查封被执行人安顺山城房地产开发有限公司、郭成勇、杨芬、郭治妃、郭娜娜所有的位于“紫鑫名苑”2期两幅土地使用权〔安国用（2012）第073号、074号〕。在查封期间内，被执行人安顺山城房地产开发有限公司、郭成勇、杨芬、郭治妃、郭娜娜不得再租赁、抵押、转移被查封的财产，不得对查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。二、查封不动产的期限为三年。自2016年2月1日起至2019年1月31日止。 2018年6月28日，山城房开公司向本院提出执行异议，请求中止对本院已查封房屋的执行措施，本院经审查后于2018年7月9日作出（2018）黔04执异38号执行裁定书，驳回山城房开公司的异议。2018年8月，被告王远峰、欧阳建英向本院提出书面异议，请求中止对本院（2015）安市执字第164号、（2016）黔04执14号执行裁定书确定的“紫鑫名苑”小区B1-1-9跃10-2号房屋的执行。2018年8月17日，本院作出（2018）黔04执异52号执行裁定书，裁定：中止贵州省安顺市中级人民法院（2015）安市执字第164号、（2016）黔04执14号执行裁定书对“紫鑫名苑”B1-1-9跃10-2号房屋的执行。 另查明：王远峰、欧阳建英于2013年1月16日与被告山城房开公司签订《商品房买卖合同》，约定二人向山城房开公司购买紫鑫名苑B1-1-9跃10-2号房屋，价款为589952元。被告王远峰、欧阳建英分别于2013年1月14日支付购房款50000元、2013年1月16日支付购房款53992元，2013年1月16日支付维修基金代收费11236元；2013年12月31日支付代收代办费4315元。案涉房屋于2013年12月31日交付被告王远峰、欧阳建英使用。该房屋包含在原告与被告山城房开公司签订的金谷信（2013）第6-1-3号《抵押合同》所列明的126套在建房屋抵押物清单内，但不包含在金谷信（2013）第6-1-14号《抵押合同》所列明的91套在建房产抵押物清单内，经本院依职权查询，该房屋现未列入原告金谷公司作为债权人所登记的抵押房产清单中。 又查明，紫鑫名苑B1栋、D栋于2012年7月24日取得安顺市住房城乡建设局颁发的《商品房屋预售许可证》，2013年12月23日，被告山城房开公司在《黔中早报》发布《交房公告》，告知紫鑫名苑B1栋业主，B1栋已验收合格，具备合同约定的交付条件，并定于2013年12月31日开始办理正式交房。被告山城房开公司至今未向被告王远峰、欧阳建英开具购房发票，且因案涉房屋设立了在建工程抵押权及消防验收未通过，因此无法办理过户登记。 本案的争议焦点为：房屋买受人就执行标的是否享有足以排除强制执行之民事权益。 本院认为：申请执行人异议之诉是指在执行过程中,申请人认为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行之民事权益,请求法院准许继续执行的诉讼程序。本院认为原告请求对案涉房屋恢复执行的诉讼请求不能成立，理由如下： 1、原告金谷公司对案涉房屋不享有抵押权。 本案中，原告金谷公司提供证据证明其对执行标的享有在建工程抵押权，而被告王远峰、欧阳建英对执行标的不享有排除强制执行的民事权益。经本院依职权查询，该房屋现未列入原告金谷公司作为债权人所登记的抵押房产清单中，虽然原告与被告山城房开公司签订的金谷信（2013）第6-1-3号《抵押合同》所列明的126套在建房屋抵押物清单中包含了涉案房屋，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，抵押权的设立应办理抵押登记，现案涉房屋已经不在抵押房产清单中，故原告金谷公司对案涉房屋不享有抵押权，因此也不享有对抵押物的优先受偿权。 2、原告金谷公司的一般债权不得对抗商品房买受人对房屋享有的权利。 被告王远峰、欧阳建英于于2013年1月16日与被告山城房开公司签订《商品房买卖合同》，约定二人向山城房开公司购买紫鑫名苑B1-1-9跃10-2号房屋，价款为589952元。被告王远峰、欧阳建英分别于2013年1月14日支付购房款50000元、2013年1月16日支付购房款53992元，并支付维修基金等费用11236元、4315元。原告认为被告之间的商品房买卖真实有效性缺乏有力证据的理由本院不予支持。同时，原告认为因被告山城房开公司私刻公章取得房屋预售许可故销售行为应属无效的理由，无证据证实，本院亦不予支持。 被告王远峰、欧阳建英购买房屋虽未办理变更登记，但仍应享有作为买受人的相应权利；而原告金谷公司对案涉房屋不享有抵押权，则其享有的是一般债权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，可认定抵押权不得优于建筑工程优先受偿权，更不得对抗商品房买受人对房屋享有的权利。由此可知，作为对案涉房屋不享有抵押权的一般债权更不得对抗商品房买受人对房屋享有的权利。 3、本案符合法律规定排除强制执行之情形。 首先，从是否存在过错上分析，购房者不存在过错。该涉案商品房现未设有金谷公司作为债权人的抵押权且房屋销售已获得行政部门颁发的商品房预售许可证，故被告王远峰、欧阳建英购买争议房屋并不存在过错，应认定为善意购房人。其次，从支付对价上看，本案房屋系通过合理对价取得，购房者通过直接付款或贷款方式已将购房款付清，理应获得相应的权利。第三，本案购房者虽未进行房屋变更登记，但于2014年已实际占有房屋，且房屋未办理过户登记的原因系案涉房屋设立了在建工程抵押权及消防验收未通过，而非买受人过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，房屋买受人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本案符合排除执行之情形。 因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，本院依法驳回原告的诉讼请求。 综上，原告的诉请没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告中国金谷国际信托有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告中国金谷国际信托有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审 判 长 程 芳 芳 审 判 员 辜 贤 莉 人民陪审员 付 小 红 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员 张婕（代）