成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0116民初1532号 原告：龙煦，女，1972年10月31日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：贺喜，四川泰常律师事务所律师。 被告：成都双流和骏置业有限公司，住所地四川省成都市双流区西航港街道黄河中路二段36号。 法定代表人：程耀贵，总经理。 委托诉讼代理人：周江荣，泰和泰律师事务所律师。 原告龙煦与被告成都双流和骏置业有限公司（以下简称和骏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2015年5月14日立案受理后，于2016年6月20日作出（2015）双流民初字第4182号民事判决。龙煦对该判决不服，提起上诉。2016年12月1日，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01民终8551号民事裁定书，以龙煦关于其诉请主张的损失并不涉及案涉房屋由住宅变更为公寓的原因，而是能够通过分别评估房屋为公寓、住宅的价格予以确定两者之间的价差，系对证据的补强，应予准许；因双方当事人明确表示不同意在二审中进行司法评估径行审判，要求发回原审法院审理为由，裁定将该案发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙煦的委托诉讼代理人贺喜、被告和骏公司的委托诉讼代理人周江荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙煦向本院提出诉讼请求:1.和骏公司履行协助办理国土分户证的义务，如遇政策调整，则协助办理不动产证；2.和骏公司赔偿住宅和公寓的差价（暂定10,000元，最终金额以中介机构评估为准），如无法评估，则判令和骏公司采取减少价款等补救措施，向龙煦支付因“本应交付住宅却交付公寓”至龙煦必须增加设施设备方能达到住宅标准而产生的费用68,308.8元；3.和骏公司参照合同中其他违约条款最低违约责任约定标准，即以已付房款为基数，每天万分之二的比例，向龙煦支付延迟办理国土分户证的违约金暂计10,000元；4.确认和骏公司将本是“公寓”的房屋以“住宅”名义卖给龙煦的行为属欺诈行为。事实与理由：龙煦于2008年9月21日与和骏公司签订《商品房买卖合同》，龙煦按照约定向和骏公司缴纳了购房款、办理房屋权属证书的相关费用和材料，但龙煦至今没有得到国土分户证。和骏公司作为开发商，负有办理权属证书的义务，应当依照相关法律规定为龙煦办理权属证书。龙煦与和骏公司之间约定和骏公司应向龙煦交付产权为住宅的房屋，但和骏公司交付的房屋性质为公寓，龙煦已就此违约行为向成都市双流区人民法院起诉，并在四川省成都市中级人民法院得到二审判决，龙煦应就和骏公司的违约行为另行主张权利。龙煦认为，和骏公司负有办理国土分户证的义务，且就交付房屋的性质不符合合同约定的违约行为承担赔偿责任。 和骏公司辩称，1.成都市双流区自2016年11月4日起实施不动产统一登记，故和骏公司在客观上无法协助龙煦办理国土分户证。根据成都市双流区人民政府发布的关于实施不动产统一登记的公告，按照不变不换的原则，在2016年11月4日前已颁发的土地房屋等权利证书和登记簿继续有效，后逐步更换为新的不动产产权证，因此，龙煦已经取得的房屋所有权证是有效的权利凭证，无需更换为不动产权证。2.龙煦主张的赔偿差价，即减少价款无事实依据。3.由于不可归责于和骏公司的土地政策变更导致未及时办理国有土地分户证，和骏公司不存在违约，龙煦主张和骏公司按照日万分之二的标准支付逾期办理国土分户证的违约金于法无据；即使认定和骏公司应当支付违约金，龙煦的该请求也超过了诉讼时效。4.和骏公司不存在欺诈行为，公寓也属于住宅的一种，其在用途、权利性质等方面均一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《商品房买卖合同》及附件、购房款收据、契税、维修资金等的收款收据、成都市双流区国土资源局出具的《关于成都双流和骏置业有限公司国土证及国土分户证办理情况的说明》、《关于成都市双流区人民法院司法评估委托终止申请的函》，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙煦与和骏公司于2008年9月21日签订了《商品房买卖合同》及附件，约定龙煦购买和骏公司开发的位于成都市双流区，房屋总价为517722元，房屋的用途为住宅。附件九补充协议第十五条约定：“买受人所购商品房的分户国土证，由出卖人协助买受人在该商品房权属证书取得后360日内办理。” 2008年10月30日，和骏公司向龙煦出具收据，收到龙煦交付的房款517722元。2009年12月13日，和骏公司向龙煦交房，龙煦向和骏公司缴纳了房屋登记费、国土费、契税、权证印花税、维修基金共计10309.75元。龙煦于2010年12月6日取得了房屋所有权证书（双房权证双权字第××号），权属证书上载明规划用途为“公寓”。和骏公司已将办理分户国土证的申请递交成都市双流区国土资源局，但龙煦至今未取得分户国土证。 2013年9月16日，龙煦向本院提起（2013）双流民初字第4390号龙煦诉和骏公司商品房销售合同纠纷一案，要求：1.和骏公司交付规划用途为住宅的房屋所有权证；2.和骏公司按合同履行交付规划用途为住宅的土地使用证书；3.和骏公司支付从逾期办理产权之日起至办理完毕规划用途为住宅的房屋权属证书（含产权证和土地证）止的按每日已付房款万分之二的违约金。2013年12月2日，本院就该案作出判决，驳回龙煦的诉讼请求。龙煦对该判决不服，提起上诉。2014年12月3日，四川省成都市中级人民法院作出（2014）成民终字第3322号民事判决，认定和骏公司办理用途为“公寓”的产权证不符合双方合同约定，龙煦可就和骏公司的该违约情形另行主张权利。 在本案的审理过程中，本院根据龙煦的申请，委托四川大友房地产评估咨询有限公司就案涉房屋分别为公寓及住宅的价差进行评估。2018年1月10日，四川大友房地产评估咨询有限公司作出《关于成都市双流区人民法院司法评估委托终止申请的函》，载明：“根据贵院提供的评估对象相关资料证明：评估对象属70年住宅产权的公寓。根据《成都市城市规划管理技术规定》及《关于公寓建设管理的若干规定》，公寓属于除日照要求外均满足《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元，因此70年产权的公寓具备住宅用途房屋的各种相同属性，不因其为公寓用途而受到任何权利限制，二者的差别仅在于日照是否达标。因日照因素对房屋价值的影响难以把握，故无法完成本次司法鉴定评估的委托要求。根据《房地产司法鉴定评估指导意见》相关规定，特申请终止本次房地产司法鉴定评估委托。” 另，2016年10月17日，成都市双流区人民政府发布了《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明在全区范围内实施不动产统一登记，启用不动产统一登记簿证。 从2016年11月4日9:00起，启动不动产统一登记簿，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产证书》、《不动产登记证明》；按照“不变不换”的原则，2016年11月4日前已发颁发的土地、房屋等权利证书和登记簿继续有效，在办理变更登记、转移登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。 本院认为，龙煦与和骏公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、和骏公司是否应当协助龙煦办理分户国土证或不动产登记证；二、龙煦主张的住宅和公寓的差价或因“本应交付住宅却交付公寓”致必须增加设施设备方能达到住宅标准而产生的费用是否应当支持；三、龙煦主张的迟延办理国土分户证的违约金是否应当支持；四、和骏公司向龙煦交付“公寓”性质的房屋是否属于欺诈行为。对此，本院评判如下： 一、关于和骏公司是否应当协助龙煦办理分户国土证或不动产登记簿证的问题 本院认为，虽然根据《商品房买卖合同》的约定，和骏公司应当在龙煦取得案涉房屋商品房权属证书取得后360日内协助龙煦办理分户国土证。本案所涉商品房的房屋权属证书已于2010年12月6日取得，和骏公司应当按照约定协助龙煦办理分户国土证。但由于成都市双流区人民政府已于2016年10月17日发布了《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明在全区范围内实施不动产统一登记，启用不动产统一登记簿证。分户国土证在客观上已经不能办理，故和骏公司应当协助龙煦办理不动产登记簿证。本院对龙煦关于和骏公司协助其办理不动产登记簿证的诉讼请求予以支持。 二、关于龙煦主张的住宅和公寓的差价或因“本应交付住宅却交付公寓”致必须增加设施设备方能达到住宅标准而产生的费用是否应当支持的问题 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》中约定和骏公司出售给龙煦的房屋规划用途为“住宅”，但龙煦实际取得的房屋权属证书载明该房屋的用途为“公寓”，故和骏公司交付给龙煦的房屋规划用途不符合双方合同约定，和骏公司构成违约。但就案涉房屋因“住宅”及“公寓”之间价差，本院认为，首先，和骏公司向龙煦交付的70年产权的公寓具备住宅用途房屋的各种相同属性，不因其为公寓用途而受到任何权利限制，二者的差别仅在于日照是否达标；其次，经本院委托评估，因日照因素对房屋价值的影响难以把握，四川大友房地产评估咨询有限公司无法完成本次司法鉴定评估的委托要求，并终止了本次房地产司法鉴定评估委托。再次，龙煦主张的因和骏公司违约导致必须增加设施设备方能达到住宅标准而产生的费用于法无据。因此，虽然和骏公司向龙煦交付了不符合合同约定的“公寓”性质的房屋，构成违约，但由于日照因素对房屋价值的影响难以把握，且龙煦并未提交其他充分的证据证明其主张的“公寓”与“住宅”的差价，故龙煦主张和骏公司支付住宅和公寓价差10,000元及必须增加设施设备方能达到住宅标准而产生的费用，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于龙煦主张的迟延办理国土分户证的违约金是否应当支持的问题 本院认为，虽然和骏公司至今未按照合同约定为龙煦办理国土分户证，但办理的原因为成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》的政策调整导致，且龙煦与和骏公司也未在合同中就迟延办理国土分户证的违约责任承担方式进行明确约定，龙煦主张参照《商品房买卖合同》中其他违约条款最低违约责任约定标准，即以已付房款为基数，每天万分之二的比例的违约金暂计10,000元，于法无据，本院不予支持。 四、关于和骏公司向龙煦交付“公寓”性质的房屋是否属于欺诈行为的问题 本院认为，龙煦与和骏公司于2008年9月21日签订的《商品房买卖合同》约定了龙煦向和骏公司购买的房屋为“住宅”，而认定案涉房屋系“公寓”的依据为龙煦于2010年12月6日取得的房屋所有权证书载明的内容。由于龙煦并未提交充分的证据证明和骏公司在与其签订《商品房买卖合同》时即已经知晓案涉房屋为“公寓”的事实，故和骏公司向龙煦交付“公寓”的行为构成违约与和骏公司是否属于欺诈行为之间并无必然的因果关系，故本院对龙煦的该主张不予支持。 综上，和骏公司应当协助龙煦办理案涉房屋的不动产登记簿证。虽然和骏公司向龙煦交付“公寓”的行为构成违约，但并无证据证明该行为构成欺诈；龙煦关于“公寓”与“住宅”的价差损失及必须增加设施设备方能达到住宅标准而产生的费用和迟延办理国土分户证的请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都双流和骏置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助龙煦办理位于成都市双流区房屋（双房权证双权字第××号）的不动产登记簿证； 二、驳回龙煦的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由成都双流和骏置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 莉 人民陪审员 刘 茜 人民陪审员 赵小平 二〇一八年十一月六日 法官 助理 张雪婷 书 记 员 敬文丹 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。