四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0781民初2549号 原告：江油市颐苑商贸有限公司，住所地江油市太平镇安丰村一组，统一社会信用代码:915107815534568761。 法定代表人：朱小兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周华明，四川平戈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁尧平，该公司员工。 被告：朱小英，女，汉族，生于1977年8月13日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：郭丽，四川太白律师事务所律师。 第三人：江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司，住所地江油市太平镇安丰村一组。统一社会信用代码：91510781MA6247W710。 法定代表人：晏琴。 委托诉讼代理人：欧小华，四川本明律师事务所律师。 原告江油市颐苑商贸有限公司（以下简称：颐苑公司）诉被告朱小英、第三人江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司（以下简称：凰庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，由审判员邹艾岑依法适用简易程序于2018年7月17日、2018年8月15日两次公开开庭进行了审理。审理中，因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，2018年9月13日，本案适用普通程序第三次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人朱小兰、委托代理人周华明，被告朱小英的委托代理人郭丽三次开庭均到庭参加了诉讼，原告的委托代理人鲁尧平第一次开庭出庭参加了诉讼，第三人的委托代理人欧小华第二次、第三次开庭出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2011年4月1日签订《承包经营协议书》，原告将自己农家乐的房屋及土地、绿化出租给被告，并对用途、租金、转租、违约责任等相关事项进行了约定。在合同履行前几年，被告按约支付了租金。2016年9月，原告发现被告并未按租赁物用途进行使用，并可能存在违法行为，便要求被告整改，双方为此发生纠纷。后在2017年诉讼过程中，被告称其已对租赁物转租给第三人，同时被告在租赁合同中，存在未经原告同意改建了原告的房屋及新建了经营设施，其应自行承担由此产生的全部后果。被告在合同履行过程中，存在根本违约，已严重损害原告的利益，原告有权解除合同，原告于2018年5月11日向被告通知解除承包经营协议书，被告拒绝签收，同时，被告的违约行为已给原告造成重大损失，应承担违约责任。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2011年4月1日签订的《承包经营协议书》；2、被告立即对因《承包经营协议》而承租原告的房屋、土地及绿化恢复原状，并返还给原告；3、被告向原告支付违约金418,000.00元(从2018年4月起，按照租赁期间未履行的合同金额的20%计算)；4、被告从2017年5月12日起按每天356.16元的租金标准赔偿原告的损失至被告将租赁物返还之日止；5、被告承担本案诉讼费。 被告朱小英辩称：原、被告签订的《承包经营协议书》，在2017年经过江油法院及绵阳中院认定，实际上为租赁合同，该两份判决已经明确在2015年4月30日被告与第三人签订转租协议的时候，原、被告双方的原租赁合同已经解除，本案中被告不适格，应为第三人，被告应该是凰庭公司；原告诉请的返还义务，应由第三人返还；原告主张的违约金40余万元过高且没有法律依据，2016年原告强行将第三人经营场所关闭至今，不应得到支持；关于原告诉请第四项，因为原告在2016年强行关闭了第三人经营场所，被告及第三人在接手后投入了很多资金，由此给被告及第三人造成巨大损失，应由原告进行赔偿；被告的投入及对主体结构的修缮都经过了原告的认可，在第三人承租的时候，在变更登记的时候原告也予以了配合。综上，原告的诉讼违反了一事不再理的原则，被告主体也不适格，原告也没有法律依据。 第三人凰庭公司辩称：2016年9月26日大门被原告锁后就未经营，第三人的投入及员工的资料都在里面，当时通过相关组织协调，说给5万元开门，第三人准备好之后，原告毁约。租赁协议可以继续履行，原告称没有按约使用租赁物不属实，因为大门被锁造成损失，第三人向客户进行赔偿，原告的行为给第三人造成的损失，原告必须赔偿；第三人认为承包协议可以继续履行，转租的事实原告是知晓的，2016年变更工商登记的时候原告都知晓了，由于原告的法定代表人朱小兰提出了不平等的条约，导致停业，第三人损失非常惨重，不排除另案要求赔偿的权利；第三人原则上是不同意解除的，如果要解除，必须对第三人的损失进行赔偿。 经审理查明：2011年4月1日，原告颐苑公司与被告朱小英签订《承包经营协议书》，约定：被告朱小英承包原告颐苑公司名下位于江油市太平镇安丰村一组的农家乐经营权；承包标的物的使用性质：从事农家乐经营活动；承包标的物的基本情况为：现有房屋面积约1600平方米，空坝及绿化约6000平方米；承包期限为15年，即从2011年4月1日起至2026年3月31日止，从承包期限起算之日，原告将承包标的物交被告占有、使用、收益；承包费和交付方式为：前三年的承包费为每年人民币8万元，第四年度为10万元，从第五年开始，每年承包费递增1万元，但每年的承包费最高不得高于20万元；在协议签订之日，被告向原告支付第一年的承包费8万元，2012年4月1日之前，被告一次性支付第二年度及第三年度的承包费16万元，2014年4月1日前，被告一次向原告支付第四年度的承包费，以后每年4月1日以前，被告向原告一次性支付当年度承包费；被告将承包的标的物进行转承包，必须征得原告的书面同意；非双方协商一致，均不得变更或解除本协议条款，被告不得利用承包标的物从事非法活动，因非法活动造成的一切后果，均由被告自行承担法律责任；违约金为总金额的30%，由违约方向守约方支付；一方违反本合同的任何条款视为违约，应当承担违约责任，违约方承担责任后，本合同继续履行等。协议签订后，原告颐苑公司将位于江油市太平镇安丰村一组的房屋、空坝及绿化交付被告朱小英占有、使用、收益，被告按约向原告交纳承包费，现已将承包费付至2017年3月31日。在承包期间，被告以“江油市凰庭园林休闲会所”的名义对外经营。后因被告朱小英经营不善，出现亏损。2015年4月30日，被告朱小英在未征得原告书面同意的情况下，与北京东方德康科技有限公司签订《转让协议书》，约定以70万元将江油市凰庭休闲会所整体转让给北京东方德康科技有限公司，《转让协议书》约定了双方权利义务、合同纠纷的处理、违约责任等。转让协议签订后，第三人于2015年5月10日开始至2016年4月21日期间，以“江油市凰庭园林休闲会所”的名义对外经营；2016年4月21日之后，以“江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司”对外经营。期间，第三人将租金交与被告，由被告交付原告。原告颐苑公司获悉被告与第三人签订转让协议后，要求增加20万元保证金，原告法定代表人朱小兰重新拟定一份《承包经营协议书》，该协议要求承包人交纳履约保证金20万。被告及第三人不同意交纳20万元保证金，三方未达成一致协议。 2017年5月31日，原告向本院提起诉讼，以被告未按时交租金为由，要求被告支付租金和违约金，该案诉讼过程中，2017年7月19日，被告申请追加凰庭公司为该案第三人，2017年7月31日，该案依法追加了凰庭公司为第三人参加诉讼，2017年8月21日，该案开庭进行了审理，本院于2017年10月17日作出（2017）川0781民初2472号民事判决，判决驳回了原告的诉讼请求，原告不服该判决，向四川省绵阳市中级人民法院提起上诉，2017年12月14日，四川省绵阳市中级人民法院依法作出（2017）川07民终3089号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年6月13日，原告提起本案诉讼。 2018年5月11日，原告向被告邮寄送达《解除承包经营协议书的通知书》，载明：未经原告同意擅自将农家乐的租赁承包经营权转让给他人，通知解除该协议，自通知到达被告处时起，解除该协议等内容。被告拒绝签收，邮件被退回。 另查明：2016年4月1日，被告朱小英向原告出具承诺，内容为：在以后的每年房租，按时（4月1日之前）给付、如果不按时，按每天20%利息支付。2016年9月26日，原告将第三人凰庭公司的大门强行关闭至今。当日，第三人向江油市公安局城北派出所报案，处警人员建议通过司法途径解决。2016年9月30日，原、被告在江油市太平镇政府组织下进行调解，期间，原告的法定代表人朱小兰提出保证金不低于50,000.00元，不允许盈合汽车在内经营，并写入协议，不写协议、达不到要求都不会开门，原告也只认可被告朱小英，要求被告当天晚上和其他股东商量，如果同意就第二天签协议，所欠被告12,000.00元应当抵扣修缮房屋的费用和之后应交的租金，对于被告朱小英提出的协议上载明盈合汽车被告引进，如果要做这个项目原告不承担任何责任，原告的法定代表人称对该问题自己不清楚、要咨询；被告朱小英在调解时陈述：不可能自己一个人可以决定，要回去商量同意了才行，也不是马上就能写好，商量后不管给不给第二天上午都要见面，如果要给保证金，草签的协议也当天晚上弄出来，原告法定代表人朱小兰所欠被告的12,000.00元相抵，给38,000.00元，谁经营和管理是被告股东的问题，原告无权干涉，原告提出的补充协议要同意才行。次日，原、被告见面协商，但双方未能达成协议，被告也未向原告交纳保证金。 还查明，原告、被告及第三人之间租赁、转租并无相关的交接清单；租金已交纳至2017年3月31日。 经现场勘验，双方确认的部分有：进门的三层楼房门口及左侧橙色部分系朱小英搭建，朱小英在该处房屋第二层中的大厅搭建隔层作为会议室；院内的三个木亭系朱小英购买并安装，假山水池、玻璃木走廊、动物饲养围栏、在三层楼房背后的两排平房之间的大厅、休闲平台上面的棚系朱小英搭建；租赁物系原告简装，朱小英和晏琴在承租后进行过装修；租赁的建筑物除原告陈述门口的一间平房被朱小英拆除外，其他的都完好；三层楼房标有“盈合汽车”字样、二楼一间房间内悬挂相关证照，院内一间平房外挂有其他公司标识；院内停有一辆川Ｂ×××××面包车，原告确认不是其所有的车辆；第三人确认其物品都在三层楼房旁的一排平房的最里面一间房内，但钥匙无法找到，原告只锁了大门，院内的房屋并未锁；绿化中的桂花树、海棠树、铁树为原告所有，黄葛树为朱小英栽种。对于原告所称的拆除的一间房屋、道路、其他绿化、变压器、桌椅等双方均有争议。 被告朱小英陈述在转租给第三人时，是将其承租的租赁物及其添附的所有物品等全部整体转租给第三人；被告不同意解除与原告签订的《承包经营协议书》。 以上事实有：原告营业执照、法定代表人身份证明，被告朱小英的户籍信息，第三人凰庭公司的企业信息，《承包经营协议书》，《转让协议》，欠条，（2017）川0781民初2472号民事判决书及该案档案资料，（2017）川07民终3089号民事判决书及该案庭审记录，录音资料，照片，《解除承包经营协议书的通知书》及快件单，证明，经营场所使用证明，现场勘验笔录以及原、被告当庭陈述予以佐证。 本院认为：原、被告之间实际系租赁合同法律关系，是双方当事人真实意思表示，合法、有效，且有生效法律文书予以确认，本院予以确认。 原告以被告未经其书面同意擅自转租给第三人、被告未按合同约定的用途使用租赁物和可能存在违法经营行为为由，要求解除与被告于2011年4月1日签订的《承包经营协议书》。原告诉请解除租赁合同的理由是否成立，分述如下： 一、被告未经原告同意转租的行为能否成为解除合同的理由，租赁合同履行过程中，被告未经原告书面同意将租赁物转租给第三人，生效判决对此事实予以认定。按照原告陈述第一次起诉过程中追加第三人才知道转租的事实，追加第三人的时间为2017年7月31日，原告就应知晓转租的事实，原告于2018年5月11日向被告邮寄送达解除通知书，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告知道或应当知道转租六个月内未提出异议，其以未经同意为由请求解除合同的不予支持。 二、原告诉称被告可能存在违法经营行为，但未提交相应证据予以证明，该主张本院不予认可。原告认为被告未按约定用途使用租赁物，经现场勘验，租赁物范围内部分地方标有其他公司的字样或证照，但不能以此证明被告或第三人没有按照合同约定的用途使用租赁物，即使存在从事经营非农家乐的情形，在双方签订的协议中并未对该种情况进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”，原告无证据证明租赁物因此遭受了损失，被告不同意解除合同，第三人也表示原则上不同意解除合同，因此，原告以此为由要求解除合同，本院不予支持。 综上，原告要求解除2011年4月1日与被告之间《承包经营协议》的诉讼请求本院不予支持，其要求返还原物的诉讼请求也不应支持。 原、被告在协议中约定非双方协商一致、均不得变更或解除协议条款，若一方违约，违约方承担违约责任之后，合同继续履行；即使存在原告陈述的被告存在违约行为，原告应当在确认相关情况后，积极联系被告协商处理或采取其他合法合理的方式处理，而原告在被告和第三人并未拖欠租金、也无证据证明被告和第三人存在中止履行合同的情形，于2016年9月26日采取强制上锁的方式关闭农家乐大门，致使被告和第三人从2016年9月26日至今均未占有、使用租赁物和经营场地，无法开展经营活动，其行为不符合法律规定，也违反诚实信用原则，应当承担中止合同履行的违约责任，因此，原告诉请支付赔偿损失的诉讼请求不予支持。另，虽然在2018年9月30日在相关部门组织下，原、被告进行了调解，原告提出了要求，但被告并未明确表示同意，之后也未按照原告的要求履行并达成一致协议，故无法确认双方在该次调解中达成协议。 被告未经原告书面同意擅自将租赁物转租，违反了合同约定，生效判决也认定被告在未经原告书面同意的情况下，擅自将租赁物转租给第三人的行为虽系违约行为，原告可通过另行提起诉讼方式主张权益，因此，原告认为被告违约转租主张要求被告承担违约责任应予支持；按照原、被告之间签订的协议，违约金为总金额的30%，租金是交纳到2017年3月31日，原告主张自2018年4月起至2026年租赁期间未履行合同金额的20%计算违约金，被告认为原告主张违约金过高，本院认为违约金应当以实际损失为基础，根据合同履行情况、过错程度等情况进行认定，而原告未举证证明其具体损失，因此，对于违约金应予酌情调整，按照未履行期间的租金金额的10%认定违约金较为适宜；按照合同对于租金的约定，2018年4月至2019年3月期间应交纳的租金应为140,000.00元，之后每年递增一万，2024年4月至2025年3月期间的租金应为200,000.00元，2025年4月至2026年3月期间租金应为200,000.00元，因此，2018年4月至2026年3月期间未履行的租金金额应为1,390,000.00元，原告主张的违约金应为139,000.00元。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告朱小英在本判决生效后十日内向原告江油市颐苑商贸有限公司支付违约金139,000.00元； 二、驳回原告江油市颐苑商贸有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费14,160.00元，由原告江油市颐苑商贸有限公司负担12,267.00元，由被告朱小英负担1,893.00元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  陈德琼 审 判 员  邹艾岑 人民陪审员  左 云 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  腾 青 相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。” 第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。” 第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形” 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。” 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。” 4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”