济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初4452号原告（反诉被告）:济南近江屋餐饮有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人:张龙,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:刘灿玲、胡冰,均为北京市观韬（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）:济南瑞丰投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：张瑞庆，董事长。委托诉讼代理人:李晓静、王盼盼,均为泰和泰（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）济南近江屋餐饮有限公司(以下简称近江屋公司)与被告（反诉原告）济南瑞丰投资有限公司（以下简称瑞丰公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月11日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）近江屋公司委托诉讼代理人刘灿玲、胡冰到庭参加了诉讼,被告瑞丰公司（反诉原告）委托诉讼代理人李晓静、王盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。近江屋公司向本院提出的诉讼请求：1.确认被告单方终止《房屋租赁合同》的行为无效，并判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年2月18日，被告与济南蔻纳商贸有限公司（以下简称寇纳公司）签订《房屋租赁合同》，被告将位于山东省济南市房屋出租给济南蔻纳商贸有限公司用于经营使用，租赁面积112平方米，租赁期限4年，自2017年2月19日起至2021年2月18日止。合同签订后被告将房屋交付给济南蔻纳商贸有限公司经营使用。后被告于济南蔻纳商贸有限公司、原告签订《签约变更协议》，三方同意将上述《房屋租赁合同》的承租方变更为原告，由原告承继至今，诚实守信，一直按照合同约定按时缴纳租金及其他各项费用，并遵守合同其他各项约定。2018年4月24日，被告突然向原告送达一份《终止合同通知书》，声称“贵方所承租的我公司位于红尚坊项目某的房产，因我公司经营战略调整，我公司无法继续履行该租赁合同，特通知贵方提前终止贵我双方签订的《房屋租赁合同》。为此，现要求贵方按照合同第十二条约定，于2018年5月15日前将租赁房屋恢复原状并交还我公司。贵方可在收到本通知后与我公司联系协商相关事宜。自贵方收到本通知之日，贵我双方签订的《房屋租赁合同》终止，贵方应当按照合同约定将租赁房屋交还我公司。”2018年4月28日，原告向被告送达《律师函》一份，明确表明：租赁合同中没有被告因自身经营战略调整可以单方终止合同的约定，被告无权单方面终止合同，原告不认可亦不接受被告单方终止合同的意思表示，双方签订的《房屋租赁合同》仍然存续有效，原告有权要求被告继续履行房屋租赁合同。但被告仍执意单方面终止合同，并实施了一系列侵害原告合法权益的行为，现已将租赁房屋所在地红尚坊的停车场完全封闭，并关闭了红尚坊的几个主要出入口，对红尚坊及周边部分路面进行施工，被告的行为已严重影响了原告的正常经营。原告为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请予支持！瑞丰公司辩称：被告认为原告所诉继续履行合同不应当得到法庭支持。理由如下：根据双方签订的房屋租赁合同第十条、第十二条之相关约定，原告存在私搭乱建的扩建行为，且原告公司长期处于非经营停业状况，被告已于2018年4月向原告送达了解除合同通知书，涉案租赁合同已经于解除合同通知书到达原告之日解除，原告应当按照合同约定向被告腾退房屋。且原告所诉房屋所属的红尚坊项目已由济南历下控股集团有限公司整体收购运营，打造政府的形象工程即山东时尚创意中心项目，该项目运营已在媒体公开报道，属于政府的形象工程公益项目。被告所经营的红尚坊商业区因经营不善已处于停业状态，被告也无力继续履行涉案租赁合同。根据合同法第一百一十条及合同法司法解释第一百二十六条之规定，本案租赁合同事实上已经不能履行，也不具备继续履行的可能性，符合法律规定的情势变更的情形。继续履行合同已经不可能实现原合同的目的，被告已经向法庭提交反诉状要求解除涉案合同。根据上述法律规定，被告的反诉请求应当得到支持。瑞丰公司向本院提出的反诉请求：1.依法判令解除反诉人与案外人济南寇纳商贸有限公司于2017年2月18日签订的后由被反诉人承继的房屋租赁合同及签约变更协议并判令被反诉人自合同解除之日按2倍房租标准向反诉人支付房屋占用费；2.依法判令被反诉人按合同约定腾退并向反诉人交付其承租的位于山东省济南市历下区省府前街红尚坊某号房屋，并判令被扫诉人自解除合同之日按2倍租金标准向反诉人支付房屋占用费；3.本案反诉诉讼费等费用由被反诉人承担。事实及理由：2017年2月18日，反诉人与案外人济南寇纳商贸有限公司签订关于山东省济南市历下区省府前街红尚坊8号楼06-1F房产的《房屋租赁合同》，后双方及济南寇纳商贸有限公司三方签订了关于上述房产承租方变更协议，约定反诉人承继原承租人济南寇纳商贸有限公司在原《房屋租赁合同》中的全部权利义务。经核查，被反诉人在使用房屋过程中未经反诉人同意擅自扩建且未正常营业。根据《租赁合同》第十条第四项、第九项规定，被反诉人的行为已构成违约。反诉人已按合同约定于2018年4月24日向被反诉人送达《终止合同通知书》。现反诉人请求依法解除双方租赁合同，并要求被反诉人按《租赁合同》第十条规定腾退上述房屋。为维护反诉人相关权益，现特诉至贵院，请求依法判如所请。近江屋公司针对反诉部分答辩称：一、瑞丰公司在反诉状中称近江屋公司在使用房屋过程中未经其同意擅自扩建，不是事实。瑞丰公司提交的照片中的楼梯是通往二楼105商铺的楼梯，和一楼近江屋所租106商铺没有任何关系。该楼梯建于2014年12月，而近江屋公司成立于2017年3月。因此瑞丰公司反诉近江屋公司擅自扩建，没有事实根据。二、瑞丰公司在反诉状中称近江屋公司在使用房屋过程中停业未经营，却未说明近江屋公司从何时开始停业未经营以及是什么原因造成了近江屋公司的停业未经营。事实上，近江屋公司是从2018年7月27日开始停业的，停业的原因是户外配电室电路被人为破坏，而瑞丰公司不履行维修义务，至今配电室电路仍未修复。2018年4月24日，瑞丰公司向包括近江屋公司在内的红尚坊各经营业户发送了单方面的《终止合同通知书》后，瑞丰公司实施了一系列侵害经营业户合法权益的行为，目的就是为了逼迫经营业户停业，造成事实上的无法经营，被迫接受其单方面终止合同的行为。瑞丰公司先是封闭了红尚坊的停车场，之后关闭了红尚坊的几个主要出入口，又授意物业公司给业户停水停电。瑞丰公司于2018年7月19日向物业公司发送了两份函，要求物业公司自2018年7月19日起终止对近江屋公司及二楼105商铺的水电供应，如发生任何责任或损失，均由瑞丰公司承担。物业公司于2018年7月23日停止了对近江屋公司及二楼105商铺的供电，近江屋公司拨打110报警，经过民警到场处理，物业公司对近江屋公司及二楼105商铺恢复了供电。但仅仅过了几天，在2018年7月27日凌晨，近江屋公司又忽然遭遇停电，经查看后发现是给近江屋公司供电的处于户外公共区域的配电室遭到人为破坏，电路被人为损坏，近江屋公司当即拨打110报警，民警很快到达现场，并通知物业公司到现场处理，物业公司当时答应给维修被破坏的电路并送电。但是第二天2018年7月28日，物业公司却给近江屋公司送来一份告知函，称106商铺无法正常供电一事为人为破坏，其已报警并发函上报给瑞丰公司，并要求瑞丰公司立即修复，或近江屋公司可进行自行修复，相关事宜根据与瑞丰公司签订的房屋租赁合同的约定处理。近江屋公司与瑞丰公司签订的房屋租赁合同中没有关于近江屋公司可自行修复户外公共配电室的约定，因此作为出租人的瑞丰公司有修复该配电室的义务。但至今，该配电室仍然处于被人为破坏状态，瑞丰公司没有对其进行任何修复，造成近江屋公司从2018年7月27日停业至今。瑞丰公司无权单方解除合同，其反诉理由不成立，其反诉请求不应得到支持。三、瑞丰公司反诉状中所写的事实与理由存在自相矛盾之处。瑞丰公司在反诉状中称近江屋公司在使用房屋过程中未经其同意擅自扩建和停业未经营，于是按合同约定于2018年4月24日向近江屋公司送达了《终止合同通知书》，而《终止合同通知书》中写明的其终止合同的原因是因其自身经营战略调整，而非近江屋公司擅自扩建或停业未经营。瑞丰公司上述事实与理由本身就自相矛盾。可见瑞丰公司反诉的两个理由均是为了掩盖其单方终止合同的违约行为而找的借口。综上所述，瑞丰公司的反诉请求没有事实根据，且缺乏证据支持，依法应当予以驳回。经审理查明:2017年2月18日,瑞丰公司（甲方）与蔻纳公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于济南市历下区省府前街东侧红尚坊项目某房屋出租给乙方使用，房屋计租面积112平方米，房屋租赁期限自2017年2月19日起至2021年2月18日。租金自2017年2月19日起开始计算，租金第一年的收取标准为每平方米每天4元，自2018年2月20日起每年按照8%递增，并约定了优惠期自2017年2月19日起至2017年4月18日止，优惠期租金每天每平方米按0.5元收取。关于合同的解除双方约定：一方有下列情形之一的，另一方有权解除合同……(4)未经甲方同意，乙方擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建；……；有下列情形之一的，双方可以协商解除合同：(1)由于国家的政策原因而使合同无法正常履行；(2)因不可抗力致使合同无法履行。后经瑞丰公司同意，蔻纳公司将涉案房屋的所有权利义务变更为济南近江屋餐饮有限公司承担。2018年4月23日，瑞丰公司因公司经营战略调整为由向近江屋公司发出《终止合同通知书》，要求提前终止《房屋租赁合同》，并要求近江公司将房屋恢复原状、交还房屋，近江屋公司工作人员于2018年4月24日签收该通知。2018年4月27日，瑞丰公司向近江屋公司送达《通知》一份，再次声明提前终止原《房屋租赁合同》。2018年4月28日，近江屋公司向瑞丰公司发送《律师函》表明不认可终止合同，要求继续履行租赁合同。另查明，根据相关媒体报道，包括涉案房屋在内的红尚坊商业区项目由历下区列资30亿收购，交由济南历下控股集团有限公司整体运营,从商业街区转型时尚产业平台，成为“山东国际时尚创意中心”，该项目也为山东省新旧动能转换示范性项目。2018年5月31日，涉案房屋的所有权人已由瑞丰公司变更为济南明府城投资建设有限公司。本案审理过程中，近江屋公司向本院提出申请，要求追加案外人济南明府城投资建设有限公司作为被告参加诉讼，本院未予准许。本院认为，瑞丰公司与近江屋公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效合同。合同签订后，近江屋公司与瑞丰公司双方都依约履行了上述租赁合同。在合同履行过程中，因涉案房屋所在商业区经政府规划并投资由商业区整体转型为时尚国际创意平台，经营方式和形态将发生重大调整，原来租赁合同无法履行。根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方合同解除的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中所出现的情形，并非双方当事人在租赁合同中所约定的解除合同的情形，合同双方也多次协商未果。在此情形下，瑞丰公司只能行使法定解除权，通知近江屋公司解除涉案租赁合同。根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使合同目的不能实现的……。同时，根据《民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案所涉合同履行过程中，由于产业政策的调整，区域功能由商业区转化为时尚创意平台，致使包括近江屋公司在内的涉案区域内的全体业主都需终止合同的履行，出现该种政策调整的情形，并非双方当事人签订合同之初所能预见的，也是政府为了公众的更大利益作出的产业政策调整，使合同继续履行的条件和基础已经没有，合同目的无法实现。根据《合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；……结合本案实际情况，涉案商业区现已决定转换整体经营模式，且大部分商户已解除合同，并退租撤店，商业区四周也已被围挡隔离，正常经营也不可能进行，应允许当事人解除合同。综上，近江屋公司要求继续履行合同的目的已无法实现，瑞丰公司告知近江屋公司关于解除涉案房屋租赁的通知于法有据，合法有效，故对于近江屋公司要求继续履行合同的请求，本院不予支持，对于瑞丰公司主张解除合同的请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据《合同法》的相关规定，解除合同的通知到达对方当事人时生效。近江屋公司于2018年4月24日签收解除合同的通知，故应认定双方租赁合同于2018年4月24日解除。合同解除后，对于未履行的合同部分，瑞丰公司应赔偿近江屋公司部分损失。本案中，因近江屋公司未对损失部分进行主张，近江屋公司可另行主张权利。对于瑞丰公司主张合同解除后两倍租金的房屋占有使用费的主张，没有事实根据，本院不予支持。对于近江屋公司申请追加济南明府城投资建设有限公司作为被告参加诉讼的请求，本院认为，根据合同相对性原则，本案审理的是原、被告之间的房屋租赁合同关系，济南明府城投资建设有限公司不是必须参加本案诉讼的主体。虽然涉案房屋的产权人已变更成为案外人济南明府城投资建设有限公司，但无论是否追加其为当事人，为了政府公益项目的顺利进行，综合权衡多方利益，也应当解除涉案租赁合同，故本院不再追加济南明府城投资建设有限公司参加诉讼。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、解除原告（反诉被告）济南近江屋餐饮有限公司与被告（反诉原告）济南瑞丰投资有限公司签订的济南市历下区省府前街红尚坊某《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）济南近江屋餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内将承租的位于济南市历下区省府前街红尚坊某房屋腾退并交还给被告（反诉原告）济南瑞丰投资有限公司；三、驳回原告济南近江屋餐饮有限公司的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)济南瑞丰投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10930元，反诉费5465元，均由原告济南近江屋餐饮有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  咸维玲人民陪审员  梁 颖二〇一八年十一月十三日书 记 员  王玉莺