四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终13525号等（详见附表一） 上诉人（原审原告）：夏娟、李燕等人（详见附表一）。 共同委托诉讼代理人：莫晓燕，北京市中银（成都）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：曹利婷，北京市中银（成都）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：成都万润锦置业有限公司，住所地：四川省成都市双流区九江街道鸿雁路319号。 法定代表人：冯兆臣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高洁，泰和泰律师事务所律师。 上诉人夏娟、李燕等人因与被上诉人成都万润锦置业有限公司（以下简称万润锦公司）商品房预售合同纠纷七案，不服成都市双流区人民法院一审判决（一审案号详见附表一）民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 夏娟、李燕等人上诉请求：一、撤销一审判决书；二、依法改判支持夏娟、李燕等人的一审诉讼请求；三、本案的诉讼费用由万润锦公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院没有理清本案诉争焦点，经过一审庭审、现场勘查，夏娟、李燕等人与万润锦争议的焦点并不在产权房屋面积不够，而是在合同中由夏娟、李燕等人排他专属使用的区域问题。即夏娟、李燕等人认为在夏娟、李燕等人与万润锦公司签订的《补充协议》的附图特别标注的专属车位后与餐厅门前形成的专属区域是否属于夏娟、李燕等人专属使用的问题。这块区域本身不属于产权面积范围之内，但属于房屋买卖合同约定的范围之内。（二）合同中关于诉争区域的约定未调查清楚，万润锦公司在万科第五城S墅的宣传资料上明确表明，购买S墅建筑面积约133平方米，实得面积300平方米。且其不仅是一个书面宣传，还体现在双方的合同中。合同附件中，示意图（以40-106为例）中的车位、庭院在附件中均得到了体现。即示意图并非只是一个要约邀请，双方是把相关内容写进了合同的。虽然商品房所在楼栋的外墙面使用权归该楼栋的全体买受人共有，但是在签订商品房买卖合同时，全体业主已同意按物尽其用的原则，同意相关业主排他使用车位、庭院等区域。根据相关法律规定，经全体业主同意，夏娟、李燕等人当然享有排他的专有使用权。如需变更，当然的需要全体业主进行表决，一审法院无权对此问题进行认定和判决。且夏娟、李燕等人从未称对争议区域享有所有权，只主张享有排他的使用权，一审法院认定争议区域非业主个人所有，存在错误。其次，除合同有约定外，现有其他业主的合同可以为证。以18-108为例，案涉房屋的“小端头”户型比普通户型价格高300000元左右，而两种不同户型的“小端头”所多的面积均是与“相邻户墙体”所围成的区域。按一审法院的逻辑，多花园一侧的花园所用的墙体也是全体业主共同所有，明显与事实不符。三、一审法院适用法律错误。一审法院未解决的问题是为什么万润锦公司会在合同附件中划出这块争议区域；如何认定这样的合同约定。夏娟、李燕等人认为这块争议区域在合同中标注，就是这块区域属于夏娟、李燕等人专属使用的最好证明。由于这块区域属于夏娟、李燕等人专属使用，万润锦公司不应将相关水电箱安装在此。万润锦公司有其他解释的，由于万润锦公司是提供格式条款的一方，根据相关法律规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。四、争议区域的水电表存在安全隐患，2018年7月的大暴雨中，长期被大雨浇灌，长期水流不止。 万润锦公司辩称：一、夏娟、李燕等人主张的位于案涉房屋车位后、餐厅门前的区域（以下简称争议区域）实际上属于万科第五城一期全体业主的共有部分，其依法由全体业主共同管理、处分，夏娟、李燕等人无权单独对争议区域行使管理和处分的权利。（一）夏娟、李燕等人并非争议区域的产权人，无权单方面对争议区域行使管理权利；（二）在双方签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议中，并未将争议区域约定为夏娟、李燕等人的专属排他使用部分。二、争议区域的水电箱等属于公用设施，由全体业主共同管理。对公用设施的处理需经全体业主进行表决共同处理，且万科第五城一期房屋现已全面交付，就本案而言，依法应当由全体业主决策是否同意对水电箱等的搬离。三、水电箱等的安装对案涉房屋的正常居住、使用及夏娟、李燕等人日常生活并不产生重大不利影响，不属于万润锦公司应当提前公示的不利因素范围。同时，水电表箱和管线等的铺设及安装位置均是按照相关政府部门批准进行修建，已经通过竣工验收备案，符合相关法律规定，说明水电箱等的安放及其位置对业主并没有安全隐患。 夏娟、李燕等人向一审法院起诉请求：判令万润锦公司将夏娟、李燕等人万科第五城一期等房屋（诉求房屋信息详见附表三）的专属车位后、餐厅门前的专属区域内的水电表箱等设施搬离。 一审法院经审理查明：夏娟、李燕等人与万润锦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（签订日期详见附表三），合同约定夏娟、李燕等人购买万润锦公司开发建设的位于双流区九江街道万家社区5、6组房屋一套（房屋信息详见附表三），规划用途为住宅，该商品房的预测建筑面积共（详见附表二）平方米，其中套内建筑面（详见附表二）平方米，分摊的共有建筑面积为（详见附表二）平方米，房屋总价（详见附表三）元。合同还约定：“第三十条建筑物区分所有权（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。（二）以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本机构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……3.附件、补充协议或其他文件对本款第1、2项所涉部位另有约定的，以另有约定内容为准……”。 《商品房买卖合同补充协议》第十七条约定：“对合同第三十条（建筑物区分所有权）的补充约定……5、规划（设计）上不属于特定房屋买受人独立使用的露台、阳台、屋面、屋顶平台、外墙面、结构板、底层庭院（院子）、地下室及其他空间，如出卖人在销售时声明保留其使用权或全体买受人声明同意将其使用权让渡给特定房屋买受人使用的，该特定区域的使用权在土地使用年限内归出卖人或特定房屋的买受人；出卖人明示特定区域的绿地或类似性质的区域为特定买受人所有的，由该特定买受人排他使用；该部分的保修、维修责任视同专有部分，由该特定区域的实际使用人承担，全体买受人对此知悉且无异议。关于该部分的具体位置，出卖人已在销售模型、重要信息提示中做出了公示，买受人知悉且无异议。使用人在使用时不得改变其用途及外观，并应遵守《临时公约》和业主大会/业主委员会制定的管理规则并不得妨碍其他业主利益及公共利益。6.除出卖人在销售时声明保留其使用权或全体买受人声明同意将其使用权让渡给特定房屋买受人使用的，商品房所在楼栋的外墙面使用权归该楼栋的全体买受人共有，全体买受人同意在本项目最后一期交付后将上述墙面的使用权委托物业服务公司同意进行管理和使用。如买受人在房屋交付后基于对专有部分使用的特殊要求，可以无偿利用屋面及与之相对应的外墙面（如悬挂空调外机、底层商铺广告等）。但应当按照物业服务公司的管理要求使用，且不得损害其他人的合法权益……”。 合同签订后，夏娟、李燕等人依约向万润锦公司支付了购房款。截止一审辩论终结前，案涉房屋已经竣工验收，且万润锦公司已经向夏娟、李燕等人交付了房屋。夏娟、李燕等人所购房屋的套内面积（详见附表二）平方米，公摊面积（详见附表二）平方米，实测面积套内面积（详见附表二）平方米，公摊面积（详见附表二）平方米。 一审法院另查明，夏娟、李燕等人主张的万科第五城第一期案涉房屋的专属车位后、餐厅门前的区域（以下简称“争议区域”）系由夏娟、李燕等人所购房屋的外墙面与其相邻户业主的外墙面组成的开放空间。 以上事实，有夏娟、李燕等人、万润锦公司的当庭陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房麦苗合同补充协议》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、现场照片等证据在卷佐证，一审法院予以采信。 一审法院认为，本案系合同纠纷，夏娟、李燕等人与万润锦公司之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效。万润锦公司与夏娟、李燕等人签署的合同在其《补充协议》附图部分载明了所出售的房屋范围，结合夏娟、李燕等人及万润锦公司提交的商品房买卖合同中的附图以及万润锦公司提交的面积测绘报告、现场照片可以看出，本案争议区域系一个开放空间，并未划分在案涉房屋户型之内。同时，案涉区域所临的三个墙面系由夏娟、李燕等人所购房屋及相邻户业主房屋的外墙面，根据双方在合同中的约定，商品房所在楼栋的外墙面使用权归该楼栋的全体买受人共有，并非业主个人所有。此外，万润锦公司所出售房屋的套内面积与交房时实测套内面积仅相差（详见附表二）平方米，该差异在合理范围内，也同样印证了争议区域并未在合同出售范围内。综上，夏娟、李燕等人所举证据不能证明万润锦公司将争议区域出售给了夏娟、李燕等人，夏娟、李燕等人在未举证证明万润锦公司已将争议区域出售给了夏娟、李燕等人的情形下，其主张万润锦公司将争议区域安装的水电表等设施搬离没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回夏娟、李燕等人的诉讼请求。一审案件受理费（详见附表四）元，由夏娟、李燕等人负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 夏娟、李燕等人在二审中提交了宣传册一份，拟以此证明案涉争议区域属于其专属使用。 万润锦公司发表质证意见称：该证据与本案无关，不能达到其证明目的。宣传册并没有对应诉争房屋，无对应性。 本院经审查认为：宣传单上印制的房屋平面图中，未对诉争区域由买受人享有排他使用的权利予以说明，故不能达到夏娟、李燕等人的证明目的，本院不予采信。 二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人夏娟、李燕等人与被上诉人万润锦公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：万润锦公司是否应当将案涉房屋专属车位、餐厅门前区域内的水电表箱等设施搬离。现就上述争议焦点的认定做如下论述。 夏娟、李燕等人与万润锦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。夏娟、李燕等人要求万润锦公司搬离水电表箱，则应当依照合同约定或法律规定确定水电表箱所在区域属其专有。二审中，夏娟、李燕等人也确定其要求办理水电表箱设施系依照上述合同提出本案诉讼请求。 首先，根据《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中载明的附图，案涉表箱所在区域并非处于夏娟、李燕等人所购买房屋户型之内；案涉表箱所在区域处于夏娟、李燕等人及其他业主房屋外墙之外，并非夏娟、李燕等人单独所有之区域。夏娟、李燕等人在上诉状中以及二审中亦确认“该区域本身不属于产权面积范围之内”，但认为“属于房屋买卖合同约定的范围之内”。本院经审查认为，案涉双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，就该地块的使用问题，双方并未约定由夏娟、李燕等人单独使用。故夏娟、李燕等人主张搬离水电表箱并无合同依据。 其次，关于夏娟、李燕等人上诉提出其并未主张其对于该区域享有所有权，仅主张排他使用权的问题。本院经审查认为，夏娟、李燕等人的该项上诉理由亦不成立。排他使用权存在的前提条件为其与开发企业或其他业主就某一区域的使用达成合意或者其该项主张具有法律依据。但本案诉讼中，其主张对该区域具有排他使用权并无相应证据。其上诉提出其他业主的合同中，也存在不同户型的“小端头”所多出来的面积均是与相邻墙体所围成的区域。本院认为，权利的依据需根据合同约定或法律规定，而本案中夏娟、李燕等人并未提交相应证据证明其对该区域具有排他使用的权利，故被上诉人在该区域内设置水电设备，且该水电设备用于所在楼栋业主生活或安全所需；另该水电设施的存在并未对夏娟、李燕等人的生产造成实质性的不良影响，故本院对夏娟、李燕等人的上诉请求不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费（详见附表四）元，由夏娟、李燕等人负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 曹 洁 审判员 张卫敏 二〇一八年十一月十二日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       一审案号             （2018）川0121民初                       上诉人身份信息                                           1                       13524                       2122                       汪伟，男，汉族，1974年11月12日出生，住四川省成都市武侯区。             李文红，女，汉族，1977年11月2日出生，住四川省成都市武侯区。                               2                       13525                       2121                       杨山，男，汉族，1973年6月28日出生，住四川省成都市青羊区。             熊英，女，汉族，1976年2月26日出生，住四川省成都市青羊区。                               3                       13527                       2126                       黄俊茹，女，汉族，1964年8月2日出生，住四川省蒲江县。             刘兴建，男，汉族，1964年10月27日出生，住四川省蒲江县。                                           4                       13530                       2118                       夏娟，女，汉族，1987年6月5日出生，住四川省金堂县。             李燕，男，汉族，1979年4月11日出生，住四川省简阳市。                                           5                       13531                       2115                       贾瑞瑗，女，汉族，1986年12月24日出生，住四川省成都市成华区。             金文鑫，男，蒙古族，1989年3月11日出生，住内蒙古呼和浩特市回民区。                                           6                       13532                       2119                       李冬，男，汉族，1982年10月1日出生，住四川省成都市武侯区。             聂敏，女，汉族，1986年11月30日出生，住四川省成都市武侯区。                               7                       13534                       2124                       熊佑全，男，汉族，1970年9月18日出生，住四川省成都市武侯区。             毛敏，女，汉族，1981年7月31日出生，住四川省成都市武侯区。                                           附表二                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       预测建筑面积             （平方米）                       预测公摊面积             （平方米）                       套内建筑面积（平方米）                       公摊面积（平方米）                       实测套内面积             （平方米）                       实测公摊面积             （平方米）                       套内面积与实测套内面积相差（平方米）                                           1                       13524                       134.77                       8.94                       125.83                       8.94                       123.61                       8.97                       2.22                               2                       13525                       134.77                       8.94                       125.83                       8.94                       123.61                       8.97                       2.22                               3                       13527                       134.77                       8.94                       125.83                       8.94                       123.61                       8.97                       2.22                               4                       13531                       134.77                       8.94                       125.83                       8.94                       123.58                       8.97                       2.22                                           5                       13530                       134.77                       8.94                       125.83                       8.94                       123.61                       8.97                       2.22                               6                       13532                       134.77                       8.94                       125.83                       8.94                       123.61                       8.97                       2.22                               7                       13534                       134.4                       8.57                       125.83                       8.94                       123.2                       8.59                       2.22                                           附表三                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       签订日期                       房屋总价             （元）                       房屋位置信息                                           1                       13524                       2016年9月20日                       2 124 594                       19幢1层106号                               2                       13525                       2016年7月27日                       2 094 380                       29幢1层106号                               3                       13527                       2016年6月21日                       1 848 645                       22幢1层106号                                           4                       13530                       2016年6月13日                       1 835 967                       40幢1层106号                                           5                       13531                       2016年9月19日                       1 834 066                       7幢1层101号                                           6                       13532                       2016年9月18日                       1 961 800                       39幢1层106号                               7                       13534                       2016年6月12日                       1 891 493                       30幢1层108号                                           附表四                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       一审案件受理费（元）                       二审案件受理费及负担方                               受理费金额（元）                       负担方                               1                       13524                       50                       100                       汪伟、李文红                               2                       13525                       50                       100                       杨山、熊英                               3                       13527                       50                       100                       黄俊茹、刘兴建                               4                       13530                       50                       100                       夏娟、李燕                               5                       13531                       50                       100                       贾瑞瑗、金文鑫                               6                       13532                       50                       100                       李冬、聂敏                               7                       13534                       50                       100                       熊佑全、毛敏