广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初6744号原告：孙非，女，1975年5月出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：晁斌，广东天汇律师事务所律师。被告：中山市亿力贸易有限公司，住所地广东省中山市横栏镇西冲口沿江街7号首层。法定代表人：罗卫锋。委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。原告孙非与被告中山市亿力贸易有限公司（以下简称亿力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙非委托诉讼代理人晁斌，被告亿力公司委托诉讼代理人林嘉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙非向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告退回原告购房款219500元；2.被告向原告支付迟延交房违约金11853元（以219500元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之一计算至2018年6月6日）；3.被告赔偿原告房租损失27000元、电商服务费1万元。事实与理由：2016年4月12日，原告和被告签订了《中山市商品房买卖合同》，约定被告将中山市横栏镇顺兴南路沿江街7号万品中心2栋909房卖给原告，房款为219500元。被告应于2016年12月31日交房。若逾期180日仍未能交付该商品房的，原告作为买受人有权解除合同。据查询，该房屋所涉土地被查封，交房既无可能，且至今逾期已经将近18个月。按被告当初承诺的1500元的月租，原告的房租损失达27000元。原告因此交纳的1万元电商费也是原告的损失。被告亿力公司辩称：1.原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方真实的意思表示，双方应当严格履行。在补充协议的第四条明确约定，出卖人按照商品房买卖合同所承担的逾期交房违约金累计总额最高不超过总房价的3%。因此，原告主张的逾期交房违约金应当以总房价的3%为限。另根据商品房买卖合同第六条约定，原告应当在2016年5月12日向被告支付109000元的房款，而实际上原告是在2016年7月27日才将该款项支付完毕。因此，根据商品房买卖合同第八条的规定，被告相应的交房日期可以延期76天，相应的违约金应当予以扣除。2.原告已主张被告支付逾期交房违约金，该违约金已经可以弥补原告的损失。因此，原告主张赔偿房租损失没有事实和法律依据，也违背了公平原则。对电商服务费1万元与本案无关，该费用收取的主体不是被告，该费用也没有在任何的协议中约定，因此对该诉求被告不适格，应当予以驳回。3.原告没有在解除合同的条件成就之日起15日内书面向被告提起解除合同的请求，则按照补充协议第九条第三款的约定，视为原告放弃解除合同的权益。因此在原告没有履行先行书面解除的义务前提下，原告无权径行诉讼直接解除合同。经审理查明：2016年4月12日，原告孙非与被告亿力公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定孙非向亿力公司购买中山市横栏镇顺兴南路沿江街7号万品中心2幢909房。总房价为219500元。买受人按银行按揭方式付款，首期款110500元应于2016年4月12日支付，贷款109000元应于2016年5月12日支付。如任何一笔款项逾期在30日内，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期支付超过30日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的……”除上述特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，买受人有权解除合同。“在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定向出卖人付清房价款……出卖人有权相应推延交付该商品房而无须承担延期交楼的违约责任，……”附件六《合同补充协议》第四条约定，出卖人按合同第九条（即出卖人逾期交房的违约责任）所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。《合同补充协议》第九条第三款约定，除本合同其他条款有另行约定外，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面解除合同的要求。否则，视为买受人放弃解除合同的权利。签订上述合同当天，孙非向亿力公司支付了首期款110500元。2016年4月18日，上述《中山市商品房买卖合同》进行了登记备案。之后，孙非与亿力公司又签订了《补充协议》，约定孙非在2016年7月27日交齐剩余房款109000元，即视为孙非一次性付清房款，亿力公司应当于2016年12月31日交付上述商品房。孙非按约定在2016年7月27日向亿力公司支付了剩余房款109000元。亿力公司至今未将该商品房交付给孙非使用。诉讼过程中，孙非提供了2016年4月9日的收据，收据内容为“今收到孙非2-909电商服务费1万元”，该收据上盖有“广州发富信息科技有限公司”的财务专用章。原告称该1万元电商服务费是亿力公司收取的。亿力公司予以否认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方约定被告应当在2016年12月31日前交付涉案商品房给原告，而被告至今未交付，构成违约。本案争议的焦点是：一、原告是否有权解除涉案商品房买卖合同：二、被告的违约责任如何确定。关于焦点一，涉案商品房买卖合同的《合同补充协议》第九条第三款约定，买受人应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面解除合同的要求。否则，视为买受人放弃解除合同的权利。该条款属于格式条款，限制了买受人解除合同的权利，且亿力公司将该条款放在《合同补充协议》的“其他内容补充”中，没有采取将相关文字加粗、加黑显示等方式提请买受人注意该条款的内容，故该条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”涉案商品房买卖合同约定出卖人应当在2016年12月31日前交房，若逾期180日仍未能交付的，买受人有权解除合同。所以，孙非应当在2017年6月30日起一年内行使解除权，孙非于2018年6月6日起诉主张解除合同，未超过法定的解除权行使期限。孙非有权解除涉案商品房买卖合同。合同解除后，亿力公司应当退回孙非交纳的购房款219500元。关于焦点二。首先，涉案商品房买卖合同的补充协议约定，逾期交房违约金最高不超过总房款的3%。该条款是亿力公司提供的格式条款，不适当地限制了亿力公司的违约责任，变相排除了购房者要求亿力公司交付房屋的主要合同权利，且没有采取合理方式提请买受人注意该条款，故该条款无效。其次，孙非与亿力公司签订了《补充协议》，将剩余房款109000元的支付时间变更为2016年7月27日。孙非已按约定在2016年7月27日向亿力公司支付了109000元，故其不存在逾期付款的情形。亿力公司主张交房日期延期76天，并扣除相应的违约金，理据不足，本院不予支持。孙非主张亿力公司支付逾期交房违约金（以219500元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之一计算至2018年6月6日），于法有据，本院予以支持。孙非主张亿力公司赔偿其房租损失27000元，理由是亿力公司交房后，孙非就可以将该房屋出租获得租金。但双方在涉案商品房买卖合同中已约定了逾期交房违约金，孙非也在本案中进行了主张，而涉案房屋即使交付了，孙非能否将该房屋出租获得租金，也存在不确定性。故对孙非主张的房租损失，本院不予支持。孙非主张亿力公司赔偿其支付的电商服务费1万元，但从其提供的收据看，该1万元并非支付给亿力公司，孙非也说不清为什么支付1万元电商服务费，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、原告孙非与被告中山市亿力贸易有限公司于2016年4月12日签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告中山市亿力贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙非返还购房款219500元；三、被告中山市亿力贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙非支付逾期交房违约金（以219500元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之一计算至2018年6月6日）；四、驳回原告孙非的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2663元（原告已预交），由原告负担371元，被告负担2292元，被告负担的部分于支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇一八年十一月二十八日书记员  朱杰军