济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初4711号原告（反诉被告）：贾磊，男，1977年6月2日出生，汉族，山东某干部，住济南市被告（反诉原告）：欧阳锦波，男，1957年7月18日出生，山东省某某某某某某某某警察，住济南市被告（反诉原告）：刘建平，女，1960年6月21日出生，汉族，济南市某某某某某退休职工，住济南市委托诉讼代理人：刘宇飞（系刘建平弟弟），男，1964年8月18日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。第三人：山东省直机关住宅建设发展有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：谢某某，董事长。委托诉讼代理人：王宝勇，男，该公司员工。原告(反诉被告)贾磊与被告（反诉原告）欧阳锦波、被告（反诉原告）刘建平、第三人山东省直机关住宅建设发展有限责任公司（以下简称省直机关住宅建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾磊、被告（反诉原告）欧阳锦波、被告（反诉原告）刘建平的委托诉讼代理人刘宇飞、第三人省直机关住宅建设公司的委托诉讼代理人王宝勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾磊向本院提出诉讼请求:1、请求欧阳锦波、刘建平继续履行合同，按照合同约定协助贾磊在第三人省直机关住宅建设公司办理更名手续；2、要求欧阳锦波、刘建平退还贾磊供热配套开户费12595.07元；3、本案诉讼费、财产保全费、财产保全责任保险费由欧阳锦波、刘建平负担。庭审过程中，贾磊表示如果政策不允许更名，则要求欧阳锦波先办理房产证，再过户给贾磊。事实与理由：2009年9月13日，贾磊与欧阳锦波、刘建平签订房屋买卖合同，欧阳锦波、刘建平将济南市历下区浆水泉路20-1号（现门牌号为浆水泉路26号）某某某某某某某某某室出卖给贾磊。因当时房屋还没有办理房产登记，房屋面积估算为109平方米，总价款50万元。同时，双方约定待条件具备时，欧阳锦波、刘建平无条件配合贾磊办理该房屋的产权证书，并过户给贾磊，办理房屋产权证书需缴纳的相关土地出让金、房屋差价款、城市配套费等费用由欧阳锦波、刘建平承担，因过户产生的相关税费由贾磊承担。合同签订后，贾磊将房屋总价款支付给了欧阳锦波、刘建平。2009年10月4日，欧阳锦波、刘建平将房屋交付给贾磊。贾磊经向省直机关住宅建设公司了解，涉案房屋已具备办理产权登记条件。自2016年12月30日起，贾磊一直催促欧阳锦波、刘建平协助办理更名手续或办理房屋产权证后过户给贾磊，欧阳锦波、刘建平一直拒绝办理。为维护贾磊的合法权益，现诉至法院，请求法院依法裁决。欧阳锦波、刘建平答辩并反诉称，贾磊的第1项诉讼请求没有事实和法律依据，本案只能适用二手房买卖的法律法规来进行调整，不能直接办理更名手续。土地出让金、房屋差价款、城市配套费等费用，均是发生在该房屋是经济适用房性质期间，因为本案应当适用二手房买卖法律法规调整，所以只能按照房屋买卖合同第六条第二款由贾磊来承担或者依法协商。合同履行过程中贾磊缴纳了暖气增容费，表明了贾磊对承担土地出让金等费用没有歧义，同时贾磊已经履行了该义务，根据民法总则第192条的规定，不应当再要求欧阳锦波、刘建平退还，即使应当退还也已经超过了三年诉讼时效。根据城市房地产管理法第40条第1款规定，以划拨方式获得土地使用权的，应当由受让方办理土地使用权、出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据商品房销售管理办法第20条规定，产权面积大于合同约定的面积时，误差比在3%以内的部分由买受人补足。综上，欧阳锦波、刘建平要求法院驳回贾磊的诉讼请求，同时提出反诉请求，请求判决贾磊支付给欧阳锦波和刘建平契税4109.37元、维修基金7047元、增值税5690.18元、土地出让金104307元、房屋面积差价款24875.2元。省直机关住宅建设公司述称，贾磊和欧阳锦波应依据房屋买卖合同履行，省直机关住宅建设公司已经向欧阳锦波开具完税证明，双方已经无其他权利义务关系，欧阳锦波对涉案房屋有处分权，省直机关住宅建设公司没有义务介入双方的合同纠纷。针对欧阳锦波、刘建平的反诉，贾磊辩称：按照房屋买卖合同第6条第1款约定，土地出让金、房屋差价款、城市配套费等费用应由欧阳锦波、刘建平承担，契税、增值税、维修基金在欧阳锦波、刘建平协助贾磊履行更名义务后，由贾磊来承担，如果没有更名，贾磊不应当承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：欧阳锦波与刘建平系夫妻关系。位于济南市历下区浆水泉路20-1号（现门牌号为浆水泉路26号）某某某某某某某某某室（以下简称602室）是欧阳锦波从省直机关住宅建设公司购买的经济适用房。2009年9月13日，刘建平与贾磊签订房屋买卖合同，将602室出卖给贾磊。因当时房屋还没有办理房产登记，房屋面积暂定为109平方米，总价款50万元。合同第六条约定：该房屋暂不具备办理房屋所有权证条件，待条件具备时，刘建平无条件配合贾磊办理该房屋的产权证书及相关附属权益证书；如直接办理到贾磊名下，由刘建平承担该房屋的土地出让金、房屋差价款、城市配套费等费用，其他办理房屋所有权证所需缴纳的税费及相关法律法规规定的由刘建平支付的费用，均由贾磊承担；如需办理二手房过户手续，由此产生的所有费用均由贾磊负担；因现未发房产证，何时能过户需根据情况，本着从税收方面有利于刘建平的原则实施。合同签订后，贾磊将房屋总价款支付给了欧阳锦波、刘建平。2009年10月4日，欧阳锦波、刘建平将房屋交付给贾磊。2012年7月28日，贾磊将集中供暖配套开户费12595.07元交给欧阳锦波，由欧阳锦波代交。602室由经济适用房变为商品房后，欧阳锦波补交契税4109.37元、维修基金7047元、增值税5690.18元、土地出让金104307元、房屋面积差价款24875.2元。2016年12月22日，省直机关住宅建设公司下发通知，要求变更购房人姓名的，请原购房人及现购房人同时携带身份证共同到场办理。欧阳锦波没有和贾磊到省直机关住宅建设公司办理更名。目前，602室已经具备办理房屋所有权证的条件，但欧阳锦波没有办理。本院认为，刘建平、欧阳锦波与贾磊签订的房屋买卖合同，属于二手房买卖合同。合同约定了两种产权过户方式：一是直接更名，二是先由欧阳锦波办理产权登记，然后再过户给贾磊。第一种方式直接办理更名，不符合法律和有关政策规定，本院不予支持。庭审中贾磊同意如不能按第一种方式过户，则同意按第二种方式过户。第二种方式过户，符合法律规定，本院予以支持。第二种方式过户产生的所有费用均由贾磊负担，根据交易惯例，该费用一般是指刘建平、欧阳锦波取得房屋所有权证后，在将房屋产权再过户给贾磊的过程中所产生的增值税、个人所得税、契税等费用。刘建平、欧阳锦波支付的契税4109.37元、维修基金7047元、增值税5690.18元、土地出让金104307元、房屋面积差价款24875.2元是刘建平、欧阳锦波取得房屋产权过程中支付的费用，不是再过户中产生的费用，故不应由贾磊承担。刘建平、欧阳锦波要求贾磊承担上述费用，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。合同履行过程中，贾磊自愿承担了集中供暖配套开户费12595.07元，属于自愿处分民事权利，事后再要求刘建平、欧阳锦波返还，理由不当，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘建平、欧阳锦波于本判决生效之日起10日内办理济南市历下区浆水泉路20-1号（现门牌号为浆水泉路26号）某某某某某某某某某室的房屋所有权登记，第三人山东省直机关住宅建设发展有限责任公司予以协助；二、被告刘建平、欧阳锦波于本判决生效之日起20日内将济南市历下区浆水泉路20-1号（现门牌号为浆水泉路26号）某某某某某某某某某室过户至原告贾磊名下；三、驳回原告贾磊的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘建平、欧阳锦波的反诉请求。案件受理费380元，减半收取190元，由原告贾磊负担90元，被告刘建平、欧阳锦波负担100元；财产保全费3020元、反诉案件受理费1610元，均由被告刘建平、欧阳锦波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 闫 勇二〇一八年十一月二十三日书记员 边江舟