内蒙古自治区土默特左旗人民法院   民事判决书   （2018）内0121民初1688号   原告：张伟，男，蒙古族，1985年4月13日出生，现住呼和浩特市金川开发区金九道半山半水小区**楼****。   委托诉讼代理人：周连平，内蒙古典泽律师事务所律师。   被告：呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金山开发区东金山大道国际商务会馆**。   法定代表人：薛文娟，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：王苒，慧聪律师事务所律师。   原告张伟诉被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周连平、被告的委托诉讼代理人王冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告六十日内将办理金川开发区金九道半山半水小区B20幢5单元401号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；2、依法判令被告限期为原告办理完毕房屋产权权属证书；3、依法判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金以购房款398042.32元为基数（从2014年8月14日起计算至被告实际办理完毕房屋产权证并将证书交付原告之日止）按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算的利息金额20000元；4、诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2012年7月23日，原告在被告处购买了其开发的“半山半水”住房B20座5单元401号房。合同约定建筑面积为99.66平方米，房屋总价为398042.32元，原告如约履行了付款义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。2013年8月13日被告将案涉房屋交付原告占有使用，至今被告仍未给原告办理房屋产权证书。被告的该行为已构成违约并因此导致原告房屋无法交易，造成购房资金沉淀的严重经济损失。若被告依据合同约定的违约金万分之五，来承担违约责任明显属于显失公平并违背诚实信用原则。如被告逾期办理产权证仅按合同约定的万分之五承担一次性违约金199.02元，该数额明显低于实际损失，起不到违约金应有的补偿和赔偿作用。根据《合同法》113条规定，当事人可以请求法院予以增加。综上，恳请法院依法支持原告的全部诉求，维护原告的合法权益。   被告辩称，第一：针对第一项和第二项诉请，因为客观上缺施工许可证，无法确定时间为原告办理备案或者提供房屋产权证书，现被告正积极补办相关证书和手续，正在完善相应的资料过程中，被告已具备四证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、房屋预售许可证），待被告补办完建设工程施工许可证后就可以办理相应备案等手续。针对第三项诉请：因原告与被告在自愿平等下情况下达成商品房买卖合同，合同中规定：“如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理，”该条款规定不能在规定期限内取得权属证书的，合同中没有规定被告何时向原告能够提供权属证书。同时，由于客观原因，该工程是未批先建的工程，权属证书尤其是施工许可证是需要后期需要补办的，在办理的过程中需要协调各个部门，包括监理公司，建筑公司，政府部门等机构，完善相关资料，因此并非被告单方的责任，对于原告主张的第三项诉请不应予以支持。A3、A5，B22-B26，B1-B6都是五证齐全的，只有二期的没有施工许可证。   原告为证明其主张，提供以下证据：1、被告交付原告房屋时出具的相关费用收据(物业费、楼道分摊电费、装修管理费、预收电费、水费、采暖费等)，拟证明被告于2013年8月13日将合同约定的涉案房屋交付原告实际占有使用；被告将涉案房屋交付原告占有使用后，被告至今未按《商品房买卖合同》约定，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，致使原告现在都未取得涉案房屋权属证书，被告的该行为已构成根本违约依法应承担违约责任；2、《商品房买卖合同》、《销售不动产发票》，拟证明被告未给原告办理房屋权属登记手续已违约，《商品房买卖合同》为格式合同，第十五条第2项的违约条款属于格式条款，原告主张违约金损失应予支持，原告已向被告交付全部购房款；3、公示，拟证明被告确定2019年6月30日前将涉案房屋产权证办理完毕发放买受人，再次证明被告违约。   被告的质证意见为，1、真实性认可，合法性认可，对于证明的第二项问题不认可，被告至今没有办理权属登记资料备案是由于客观上未能补办施工许可证，但被告正积极协调各部门进行资料整合，未能办理权属资料并非被告自身主观原因，因此被告并没有完全的过错；2、真实性、合法性认可，证明问题不认可，第一、同第一组质证意见；第二、原告被告签订的商品房买卖合同系自愿平等协商下达成的，该合同是依据内蒙古自治区建设厅、工商行政管理局提供的合同结合该商品房的特点予以签订的，并非被告单方提供的格式合同，该合同并非原告所说的格式合同，第十五条第二项也不属于格式条款，故而双方应当履行第十五条第二项的约定；第三、该条款并非格式条款不是被告单方提供的，同时该条款中明确约定的是：‘出卖人未在规定期限内为买受人提供商品房权属证书的，是出卖人的原因导致上述结果，出卖人才承担相应的违约责任’。本案中，首先未能办理产权登记的相关手续是由于客观原因导致，同时，合同中未约定出卖人为买受人提供商品房产权证书的时间，因此被告不承担违约责任。根据合同法司法解释二相关规定：若原告认为违约金约定较低的，可以提出增加违约金的诉请，但是增加后的违约金数额不能超过实际损失的金额，在本案中，原告并未提供其遭受的实际损失，被告不能因为原告承担举证责任不能为其承担不利后果；3、真实性认可，对于证明问题不认可，被告贴出公示的目的为了协助用户去解决办理房屋产权证书的问题，同时也愿意尽可能在2019年12月30日前办理完毕，在办理过程中产生的困难和阻力并非被告能够单方解决的，故原告根据该公示认为被告构成根本违约是片面的。   经审查，本院对原告提供证据的真实予以认可。   被告为证明自己的意见，提供了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、房屋预售许可证，拟证明由于资料补办，协调各部门办理施工许可证，非被告自身原因不予向原告办理房屋备案手续，被告无法确定明确的时间能够为原告提供房屋产权证书，由于上述客观原因，也并非被告主观过错导致违约，因此原告主张的违约金不予支持。   原告的质证意见为，该四份证件真实性认可，合法性和关联性不予认可，该证书与原告诉请的涉案房屋不符，上述证件都是半山半水西侧房屋所有（一期房屋），我们是东侧房屋。该证据可以证实被告已构成根本违约，并且涉嫌销售欺诈行为，依据我国城市商品房销售管理办法的相关规定，开发商在取得五证后，才可以依法销售商品房屋。而被告只取得四证，即进行违法销售房屋，该行为被告主观是恶意的，客观上存在欺诈买受人的行为，依法应按银行贷款利率承担违约责任。   经审查，本院对被告提供证据的真实予以认可。   经审查明，2012年7月23日原被告签订了《商品房买卖合同》，原告在被告处购买了其开发的“半山半水”小区B20幢楼5单元401号房屋，原告履行了交付购房款398042.32元的义务，2013年8月13日被告将上述房屋交付原告占有使用。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记手续由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金……。被告未按合同约定将需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告至今仍未取得上述房屋产权证书。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记手续由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告虽称由于客观原因，涉案房屋是未批先建的工程，权属证书尤其是施工许可证是需要后期补办的，在办理的过程中需要协调各个部门完善相关资料，因此并非被告单方的责任，但其未提供有效证据予以证明，且其未在约定期限内履行合同约定的义务，已构成违约。故被告应当继续履行合同第十五条约定的义务，将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理涉案房屋的权属登记。关于原告违约金的请求，原告称被告未给其办理房屋产权证书导致其房屋无法交易，造成购房资金沉淀的经济损失，按合同约定承担违约金，明显低于给原告造成的实际损失。原被告双方签订商品房买卖合同的目的，是原告购买被告开发的房屋，房屋是用来使用、居住的，而不是交易赚取差价。原告所称房屋未能交易给其造成损失，该损失若由被告承担显失公平，且原告提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产发票》不能证明其实际损失的具体数额，故本院支持原告违约金的请求为按照双方签订的《商品房买卖合同》约定方式计算的违约金，即原告已付房价款398042.32元的0.05%计199.02元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：   一、被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起60日内将办理呼和浩特市金山开发区半山半水小区B20号楼5单元401号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告张伟办理上述房屋的权属登记；   二、被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告张伟违约金199.02元；   三、驳回原告张伟的其他诉讼请求。   案件受理费350元，由被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判长 王 烁   审判员 陶 亚   人民陪审员 陈永红      二〇一八年十一月十六日   书记员 梁瑞芳   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失的赔偿额的计算方法。   《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。