黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鸡民终字第108号上诉人（原审原告）于淑华，女，60岁。委托代理人陶景士（系上诉人丈夫），男。委托代理人李莉芳，律师。上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司鸡东支行（以下简称鸡东工行）。代表人张伟，鸡东工行行长。委托代理人黄在森，鸡东工行职工。委托代理人王建伟，律师。被上诉人（原审被告）高贤华，男，53岁。被上诉人（原审被告）高贤英，女，61岁。二被上诉人的委托代理人谭天利，律师。二被上诉人的委托代理人刘宗梅，律师。原告于淑华与被告高贤华、高贤英、第三人鸡东工行所有权确认纠纷一案，鸡东县人民法院（以下简称鸡东法院）于2009年8月7日作出（2008）鸡东民初字第319号民事判决，被告高贤华、高贤英及第三人鸡东工行不服提出上诉，本院于2010年8月9日作出（2009）鸡民终字第820号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告高贤华、高贤英不服，向黑龙江省高级人民法院（以下简称省高院）提出申诉，省高院于2010年9月26日作出（2011）黑监民再字第49号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回鸡东法院重审。鸡东法院重审后于2013年1月25日作出（2012）鸡东民初字第2号民事判决，原告于淑华、第三人鸡东工行不服向本院提起上诉，本院于2013年10月12日作出（2013）鸡民终字第266号民事裁定，撤销原判，发回重审。鸡东法院重审后于2014年12月15日作出（2013）鸡东民初字第1136号民事判决，原告于淑华、第三人鸡东工行不服向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人于淑华的委托代理人陶景士、李莉芳、上诉人鸡东工行的委托代理人黄在森、王建伟、被上诉人高贤华、高贤英及委托代理人谭天利、刘宗梅到庭参加诉讼，本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原审法院认定，1987年，第三人鸡东工行下设的站前储蓄所与服务公司签订了协议，储蓄所在餐饮服务公司房屋（平房）内办公，1993年，鸡东县商业大厦建成，储蓄所在本案争议房屋内办公，1994年7月10日，第三人支付20万元购买了该争议房屋，但未办理房屋产权变更登记。1997年12月29日，鸡东县商业大厦为偿还不良贷款，将本案争议面积在内的4717平方米房屋整体抵债给第三人，第三人办理了产权变更登记，产权证号为00222号，建筑面积4717平方米。2000年6月9日，鸡西工行与华融公司签订《以物抵债资产转让协议》，协议将上述4717平方米房屋整体转让给华融公司，但华融公司未办理房屋产权变更登记。庭审中，第三人对鸡西分行的上述民事行为予以追认。2002年10月8日，高贤华与华融公司签订资产转让协议（意向）书，约定华融公司以180万元价格将抵债资产4717平方米房屋转让给高贤华，高贤华支付60万元预付金，待华融总部审批通过后，再另行签署正式转让协议。11月8日，高贤英向华融公司支付120万，11月13日支付60万。2002年10月30日陶景士（于淑华的丈夫）与高贤华等人签订协议，协议约定4717平方米房屋的处分细则。被告以每平方米450元的价格出售给原告部分房屋。2002年11月8日，高贤华与华融公司签订《资产转让协议书》，合同一方当事人为华融公司，另一方为高贤华、高贤英、于淑华，其中高贤英、于淑华的名字由高贤华签字。2003年3月12日高贤华与陶景士签订《合作购买原商厦宾馆补充协议》，分配给于淑华的面积为1875.7平方米，价格为每平方米450元。3月28日，高贤华收到于淑华给付的844065.00元。2003年4月6日双方又签订合同附件（一），3月12日由陶景士的弟弟绘制了一层分配示意图，图中标明原、被告分割的房屋，争议房屋在此图中体现为储蓄所。图中仅有原、被告签字。2003年4月30日签订合同附件（二），将于淑华的分配面积变更为1876.4平方米，平方造价不变，合计844380.00元，于淑华补交315元，高贤华出具收条。后原、被告分别办理了房屋分户产权登记。本案争议的121.9平方米房屋所有权登记在第三人名下，房屋所有权证号为06451号，契税由高贤华垫付，之后第三人将此款转到高贤华的姐姐账户内。2005年8月站前储蓄所被撤销。12月16日，房产处为争议房屋办理了产权变动登记，颁发了鸡东镇房字085**号房屋所有权证。2007年，高贤华、高贤英提起行政诉讼，于淑华作为第三人参加诉讼，经过一审、终审判决，08518号房屋所有权证被人民法院予以撤销。2008年1月30日被告对争议房屋向房产部门提出登记申请，2008年2月17日原告及陶景士提出书面异议，3月14日，房产处告知原告向法院起诉，原告诉至鸡东法院。2009年，省高院裁定撤销原行政终审判决，发回重审，鸡东法院作出行政判决，撤销房产处为第三人办理的公产房屋分户登记的具体行政行为，撤销为第三人颁发的08518号房屋所有权证，2010年经鸡西中院维持原判。原审法院认为，争议房屋虽为第三人出资购买，华融公司的文件亦标明不在抵债资产范围之内，但是鸡西工行与华融公司签订《以物抵债转让协议》时，华融公司已将争议房屋一并作为不良资产予以收购，并支付了对价，第三人对鸡西工行的行为予以追认。因此，鸡西工行与华融公司之间的《以物抵债转让协议》生效之时，第三人即丧失了121.9平方米争议房屋的所有权，并且该协议合法有效且已实际履行，故第三人无权主张争议房屋的所有权。其诉讼请求不予支持。华融公司取得上述合同权利后，与原、被告签订了《资产转让协议书》，之后原、被告签订了协议书，约定被告将部分房屋出售给原告，之后原、被告又签订《合作购买原商厦补充协议》，协议约定分配给原告房屋面积为1875.7平方米，每平方米450元以及其他细则，之后原、被告又签订了合同附件（一）、（二），原告分配面积变更为1876.4平方米，价格不变，原告提出的每平方米450元包括投入的费用，但其并未提供证据证实。由此可以看出，原、被告对从华融公司取得的4717平方米房屋的权利分配为：原告为1876.4平方米，此外再无合同权利和义务，而4717平方米的权利中扣除原告的1876.4平方米之外，其余的权利应为被告享有，本案争议房屋并未在原告享有的1876.4平方米之内，故原告主张本案争议房屋为原、被告共有无法律依据，该争议房屋的权利应为被告享有，因此，原告的主张不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：原告于淑华、第三人鸡东工行对121.9平方米争议房屋不享有所有权。宣判后，原告于淑华和第三人鸡东工行均不服，分别向本院提出上诉，于淑华的主要上诉理由是：1、原审判决将合作关系故意扭曲为买卖关系，从而使上诉人无法按出资比例分配房屋；2、双方未就121.9平方米房屋所有权的分割达成合意。综上，请求依法改判诉争房屋为双方共有，按出资比例分割诉争房屋。鸡东工行的主要上诉理由是：1、不动产物权的变动未经登记不发生物权转移的效力，商业大厦及争议的站前储蓄所房屋从未变更至华融公司名下，华融公司从未取得上述房屋的物权，而争议的站前储蓄所房屋一直登记在上诉人名下，因此上诉人一直是争议房屋的所有权人，从未丧失物权；2、争议房屋是上诉人出资购买，而不是商业大厦的抵贷资产；3、原审判决认为华融公司取得合同权利后，可处分合同权利，进而认定几名被上诉人依据《资产转让协议书》取得了争议房屋的所有权是错误的。综上，请求依法改判诉争房屋的所有权为鸡东工行所有。被上诉人高贤华、高贤英以原判正确为由答辩。本案二审的争议焦点是：1、本案争议的房屋应否属于上诉人鸡东工行所有；2、本案争议的房屋是否属于上诉人于淑华与被上诉人高贤华、高贤英共有，若共有，各自所占比例应为多少。二审期间，二上诉人和二被上诉人各方均未向本院提供证据。二审另查明，2002年11月8日，高贤华、高贤英、于淑华三人共同出资以180万元从华融公司购买了鸡东商厦宾馆。2002年11月5日，鸡东工行（甲方）与高贤华（丙方）签订房屋交换协议书，内容为“乙方（华融公司哈尔滨办事处）将大厦宾馆转让给丙方。经三方协商，甲方使用的站前储蓄所，产权归甲方；歌厅的产权归丙方，互不找差。待乙方和丙方交接后，甲丙双方再办理站前储蓄所的房照事宜。”鸡东工行加盖公章及代表人名章，高贤华签字。华融公司哈尔滨办事处未签字盖章。该协议中涉及的歌厅位于商业大厦后侧平房，高贤华、高贤英称当时以为不在商业大厦范围内，签订该协议书后，华融公司告知歌厅也属于其购买的商业大厦面积内，故华融公司未在该协议上签字，该协议也未实际履行。于淑华与高贤华、高贤英双方分得的房屋位置、楼层均有差别，高贤华、高贤英分得的一层门市多，且地段好，于淑华分得的房屋楼层及地段次之，对此于淑华认可。于淑华与高贤华、高贤英双方于2004年办理房屋产权证照时均不包括站前储蓄所房屋面积。2005年8月，站前储蓄所因体制原因停业，高贤华、高贤英未以产权人的身份对案涉房屋进行管理。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于案涉房屋应否属于上诉人鸡东工行所有的问题。首先，案涉房屋与鸡东县商业大厦是一个整体建筑，鸡东工行出资购买案涉房屋，当时未办理所有权变更登记，后鸡东县商业大厦抵债给鸡东工行，鸡东工行对大厦宾馆整体办理了第00222号房屋所有权证，故案涉房屋确曾属于鸡东工行所有。但在鸡西工行与华融公司签订的转让协议中，转让的资产为鸡东县商业大厦，清单中并未明确注明不含案涉房屋，鸡东工行主张案涉房屋归其所有，不是抵债资产，但未向鸡西工行及华融公司主张别除该房屋。同样，于淑华、高贤华及高贤英与华融公司签订的转让协议的标的亦为原鸡东县商业大厦，建筑面积4717平方米，也未明确注明不含案涉房屋，在协议签订后，鸡东工行亦未提出撤销请求。故可以认定鸡东工行对鸡东县商业大厦整体转让的事实是明知的，原审法院庭审中鸡东工行对鸡西工行的转让行为予以认可，故华融公司有权处分包括案涉房屋在内的鸡东县商业大厦资产，华融公司与高贤华三人签订的转让协议有效。鸡东工行关于华融公司未取得物权，该行从未丧失案涉房屋物权的主张违反诚实信用原则及合同的附随义务。其次，鸡东工行与高贤华在房屋交换协议书上签字盖章，此点足以证明该协议内容是双方当时的真实意思表示，由此可以确定：如果鸡东工行认为自己仍然系案涉房屋的所有权人，则其再用歌厅与高贤华交换，此举与常理不符。再次，鸡东工行所持案涉房屋的所有权证已被生效的行政判决撤销，该生效的行政判决认定高贤华、高贤英与于淑华三人共同出资从华融公司受让的鸡东商业大厦面积为4717平方米是大厦的整体面积，只有高贤华、高贤英、于淑华三人有权依协议对大厦整体面积4717平方米进行分割。房产处在鸡东县商业大厦经三次转让后进行分户登记时，未认真审核相关证明文件作出登记确认争议的121.9平方米面积产权属鸡东工行，缺乏事实依据。综上，基于上述理由，上诉人鸡东工行关于其对案涉房屋享有所有权的上诉主张无事实根据和法律依据，依法不予支持。关于案涉房屋是否属于于淑华与高贤华、高贤英共有，及各自所占比例问题首先，双方在2003年3月12日签订的《合作购买原商厦宾馆补充协议》中已经确定了双方为合作关系，该协议第八条写明：“协议生效后，同时解除2002年10月30日协议的甲乙双方买卖关系和该协议的第七条规定（预付款和罚金条款）”，因此双方的买卖关系至此已经解除，变更为合作购买关系。2003年3月28日和2003年4月30日高贤华作为收款人为上诉人于淑华出具的收条上均写明是代收代办，并非收购房款。其次，双方虽未约定高贤华、高贤英所占的房屋面积，但高贤华、高贤英提起行政诉讼撤销鸡东工行的房屋产权证，于淑华提起民事诉讼要求分割涉案房屋，故涉案房屋的权属问题一直存有争议，不能认定案涉房屋在高贤华、高贤英分配的范围内。案涉房屋不但登记在鸡东工行名下，一直由鸡东工行占有使用，而且在双方签字的分配示意图上也标注为站前储蓄所，故应认定涉案房屋为于淑华与高贤华及高贤英共有。由于双方对案涉房屋并未达成分割协议，故于淑华诉讼请求按照出资比例进行分割并无不当。但原审中上诉人的委托代理人陶景士同意按照双方已得面积的比例分割，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”故本案双方依前述方案的比例分割权利与法有据。综上，一审法院认定部分事实错误，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销鸡东县人民法院（2013）鸡东民初字第1136号民事判决。二、原站前储蓄所121.9平方米房屋的所有权归上诉人于淑华与被上诉人高贤华及高贤英共有，上诉人于淑华按已得面积比例占比原站前储蓄所房屋40%、被上诉人高贤华、高贤英占比原站前储蓄所房屋60%。三、上诉人中国工商银行股份有限公司鸡东支行对原站前储蓄所121.9平方米房屋不享有所有权。二审案件受理费400元（二上诉人各交纳200元），由上诉人中国工商银行股份有限公司鸡东支行负担200元，被上诉人高贤华、高贤英负担200元，于本判决生效后给付上诉人于淑华。本判决为终审判决。审 判 长  王立丽审 判 员  刘兆宇代理审判员  朱玉丹二〇一五年十一月五日书 记 员  马琳琳附：本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。