重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初503号原告：重庆极驰商贸有限公司，住所地重庆市酉阳县麻旺镇清香村**，统一社会信用代码91500242676135802K。法定代表人：李必仲，执行董事。委托诉讼代理人：张世强，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐阳，重庆百君律师事务所实习律师。被告：李卫，男，1968年12月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：郑懿，重庆维祯律师事务所律师。被告：重庆市渝中区花街网吧，住所地重庆市渝中区学田湾正街**附****，统一社会信用代码500103200008773。负责人：范航。原告重庆极驰商贸有限公司（以下简称极驰公司）与被告李卫、被告重庆市渝中区花街网吧（以下简称渝中花街网吧）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告极驰公司的委托诉讼代理人张世强、徐阳，被告李卫的委托诉讼代理人郑懿到庭参加诉讼。被告渝中花街网吧经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告极驰公司向本院提出诉讼请求：1、解除《重庆渝府酒楼租赁经营合同》；2、被告李卫支付从2012年6月起至合同解除之日止的租金（该租金以4167元/月标准计算）；3、被告李卫支付迟延支付租金的违约金（自2012年6月1日起按当年租金的1％的标准计算）和滞纳金（自2012年6月1日起至付清之日止按每日万分之三标准支付计算）；4、两被告将位于重庆市渝中区学田湾正街69号附X号第三层（物理层）交还给极驰公司；5、两被告支付自合同解除之日起至房屋实际返还之日止按4167元/月的标准支付房屋占用损失；6、本案诉讼费由两被告承担。事实及其理由：2005年1月15日，案外人长江经济联合发展（集团）股份有限公司重庆公司与被告李卫签订《重庆渝府酒楼租赁经营合同》，约定该公司将位于渝中区学田湾正街69号附X号第三层房屋出租给被告李卫，租期15年，自2005年2月1日-2020年1月31日止。租金50000元/年，被告不按期缴纳租金应当承担当年租金1%的违约金，并按每日万分之三支付滞纳金。2012年6月，重庆市第一中级人民法院作出裁定将上述房屋过户给原告所有，原告为此取得上述房屋的产权证。但其后被告李卫从未向原告支付租金，经催告未果。另外，在李卫承租期间将房屋转租给被告渝中花街网吧经营经营。为维护原告权利，特诉至本院。被告李卫辩称，1、《重庆渝府酒楼租赁经营合同》系被告与长江经济联合发展（集团）股份有限公司重庆公司签订的，被告已付清至2013年1月31日的租金，被告不应当再向原告支付该期间的租金。在原告取得争议房屋的产权后并未向被告主张权利，故原告在2016年9月之前的租金请求，超过诉讼时效。2、原告主张的违约金、滞纳金请求，不应同时计算，且滞纳金约定过高。3、在租期内被告将房屋转租给渝中花街网吧属实，在合同约定的租赁租期内仍应由渝中花街网吧使用，不存在原告请求的房屋占用损失。4、被告承租房屋系企业经营困难企业发动员工自救解决生计，由被告牵头签约，其员工投入资金进行房屋改造，故被告要求继续履行租赁合同。被告渝中花街网吧未作答辩。本院经审理认定事实如下：渝中区学田塆正街69号附X号第三层房屋，建筑面积727平方米系长江经济联合发展（集团）股份有限公司重庆公司（以下简称长发重庆公司）所有。2005年1月15日，长发重庆公司（甲方）与李卫（乙方）签订《重庆渝府酒楼租赁经营合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，乙方系重庆渝府酒楼员工的牵头人，集资解决酒楼大修改造以继续经营，生产自救。租赁期限为15年，即2005年2月1日-2020年1月31日止。租金50000元/年。乙方前3年付清8年租金，8年后乙方再按年缴纳。乙方对本酒楼投资产权归乙方所有。乙方不能按期缴纳租金的应承担违约责任，支付当年租金1%的违约金并按每日万分之三支付滞纳金。上述合同签订后，长发重庆公司将房屋交付李卫经营使用。2012年6月，重庆市第一中级人民法院以（2009）渝一中法执指字第197-4号执行裁定书裁定：一、解除对被执行人长发重庆公司所有的位于渝中区聚兴村B栋工程综合商场第三楼，建筑面积727平方米的房屋的查封。二、将被执行人长发重庆公司所有的上述房屋以评估价过户给申请人极驰公司所有，以抵偿长发重庆公司所欠债务。三、申请人极驰公司可持本裁定书到有关机构办理产权过户登记手续。2012年9月21日，极驰公司取得渝中区学田塆正街69号附X号第三层（物理层），建筑面积727平方米房屋的101房地证2012字第12829号房地产权权属证书。2016年12月2日，极驰公司向李卫发出《关于要求支付租金的函》载明，渝中区学田塆正街69号附X号第三层房屋已于2012年9月21日过户登记于我公司名下。我公司了解到，你与长发重庆公司于2005年1月15日签订《重庆渝府酒楼租赁经营合同》，但你至今未将房屋租金支付给我公司，我公司要求你于10日内将欠付、应付租金支付给我公司。如有异议，请在10日内书面回复我公司，否则我公司将解除合同，并立即要求你搬离。逾期李卫未予回复。另，在承租期间,李卫于2008年将上房屋转租给渝中区花街网吧用于开设网吧等经营活动。上述事实,有《重庆渝府酒楼租赁经营合同》、（2009）渝一中法执指字第197-4号执行裁定书、房地产权证、《关于要求支付租金的函》等以及原告的陈述载卷，予以确认。本院认为，长发重庆公司与被告李卫签订的《重庆渝府酒楼租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效。在租赁期限内，属长发重庆公司所有的房屋被法院裁定其所有权转移归极驰公司所有，故从2012年6月法院裁定之日起该房屋产权已转移至原告极驰公司的名下。由此，李卫应按租赁经营合同的约定向原告极驰公司履行合同义务，支付租金。原告请求解除《重庆渝府酒楼租赁经营合同》，并返还房屋。在原告取得争议房屋的所有权后，李卫未向其支付过租金，在原告催告后亦未支付，构成根本违约。原告解除租赁合同的请求，符合法律规定，应予支持。按照规定，合同解除后尚未履行的终止履行。现租赁房屋由渝中花街网吧占有使用，故合同相对人被告李卫及实际使用人渝中花街网吧负有将所承租房屋返还原告的义务，原告请求两被告返还房屋，应予支持。原告请求支付从2012年6月至合同解除之日租金。按照约定，原告应于前三年支付八年的租金，即2008年2月1日前支付截至2013年2月1日前的租金，由于被告李卫未举示证据证明该期间的租金已依约支付给原产权人长发公司，故原告请求被告李卫支付该期间租金请求，应予支持。由于被告李卫与长发公司签订的租赁合同属分期支付租金的合同，按照最高法院相关司法解释的规定，该诉讼时效期间应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。被告的诉讼时效抗辩，不予采纳。原告请求支付违约金、违约金。从合同约定看，被告应支付原告的租金为每年支付一次，每次支付50000元，如被告逾期支付承担的违约金为当年租金的1%，即500元。另，按滞纳金每日万分之三支付的约定标准计算，年利率为10.95%，且该约定实为违约金约定，但上述两项违约金之和并非畸高，原告要求按约定支付违约金、滞纳金，应予支持。但上述违约金、滞纳金的计付起点应根据合同的约定从被告应付未付之日起计算。被告要求对滞纳金予以调整，不予采纳。原告请求两被告支付从合同解除之日起的房屋占用损失。由于原告请求的标准实为双方约定的租金标准，该请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除长江经济联合发展（集团）股份有限公司重庆公司与被告李卫签订的《重庆渝府酒楼租赁经营合同》；二、被告李卫在本判决生效后10日内支付原告重庆极驰商贸有限公司从2012年6月起至合同解除止，按4167元/月的标准计算的租金；三、被告李卫本判决生效后10日内支付原告重庆极驰商贸有限公司迟延支付租金的违约金、滞纳金。其中违约金从2012年6月1日起按应付未付租金的1%计算，滞纳金从2012年6月1日起按应付未付租金的每日万分之三的标准计算；四、被告李卫、重庆市渝中区花街网吧在本判决生效后10日内将位于重庆市渝中区学田湾正街69号附X号第三层房屋交还给原告重庆极驰商贸有限公司；五、被告李卫、被告重庆市渝中区花街网吧从合同解除之日起至租赁房屋实际交还原告重庆极驰商贸有限公司之日止，按4167元/月的标准向原告重庆极驰商贸有限公司支付房屋占用损失。六、驳回原告重庆极驰商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6210元，由被告李卫负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 谢 明 光人民陪审员 王 玉 碧人民陪审员 宋 春 蓉二〇一八年十一月二十九日书 记 员 欧阳琴怡