广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗云法民四初字第1085号原告：广州市石井畜牧水产公司，住所地广州市白云区。法定代表人：苏广伟。委托代理人：汪志刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州运达运城果品贸易有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吕留运。委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。原告广州市石井畜牧水产公司（以下简称石井公司）诉被告广州运达运城果品贸易有限公司（以下简称运达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石井公司的委托代理人汪志刚，被告运达公司的委托代理人黄海平、唐智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石某公司诉称：原告与被告于2009年8月31日签订了《租用场地合同》，约定每月每平方米9元，并确认被告拖欠原告历史欠费为473万元，并约定被告每月按时交纳租金的同时清偿历史欠费，直至清偿完毕，同时还约定，若延期交缴款达三十天，则被告放弃在本合同中的一切权利。但是，自2012年3月开始，被告便拒绝按合同约定交纳租金及历史欠费。期间原告多次催讨未果。故起诉法院，请求法院判令：一、解除双方签订的《租用场地合同》；二、被告支付原告历史欠费及场地租金共计5529822元〔历史欠租为473万元，被告偿还了175万元，剩余历史欠租为298万元；场地租金2012年3月至2012年8月欠租为705672元（每月租金为117612元，共计6个月）；2012年9月至2012年12月欠租526900元（每月租金为131725元，共计4个月）；2013年1月至2013年10月欠租1317250元（每月租金为131725元，共计10个月）〕；三、本案诉讼费由被告承担。被告运达公司辩称：一、原告主张的金额一部分为历史欠费，另一部分为当月拖欠的租金。从原告所出示的证据显示，历史欠费早已超过《民法通则》关于诉讼时效为一年的法律规定，原告已经丧失胜诉权。另一部分关于拖欠的租金的主张也存在因超过法律关于诉讼时效为一年的规定的情况，而丧失胜诉权。从现有证据来看，2013年10月23日原告收到被告缴交的2012年2月份场地费67612元、2013年3月份场地费50000元，之后就再也没有收到被告的付款，原告在2014年9月12日才提起本案诉讼。因此，原告自起诉之日往前一年以前的租金即2013年8月12日之前的租金因超过诉讼时效而不受法律保护。二、关于原告提出解除租赁合同的诉讼请求，因为原告是采取暴力、强占被告的市场，且是违反合同的约定，因此原告是无权解除合同的：1.原告是以暴力强占的行为解除合同，依法构成侵权，不具有解除合同的法律效力。2013年11月21日原告违反法律规定与案外人广州市白云区松洲街槎龙经济联合社等单位恶意串通通过违法暴力手段非法强占了被告广州山西运城果品市场的资产和经营权至今，在刑事上以涉嫌扰乱社会秩序罪，在民事上已构成侵权行为，原告以暴力手段解除合同其行为不具有解除合同的法律效力，在我方接下来提供的由北京的刑事学专家和民事学专家的论证书当中有所记载，及在贵院2013穗云法民四初字第238号案件的上诉案中也有法律专家的论证书当中有所论述。原告以暴力手段解除合同抢夺市场的所有权和经营权，依法构成侵权行为，应当向被告返还财产和恢复原状，交回市场经营权和赔偿一切损失的侵权责任和刑事责任。2.被告延期缴纳场地租金的行为并没有违反双方签订的租赁场地的约定，原告无权解除合同。2013年10月22日，原告的证据显示的10月23日，被告通过银行向原告汇款了117621元，在原告的证据中有所反映，在汇款中原告是收到了被告的场地租金67612元，历史欠租5万元，按照合同的约定是每月的15日前缴纳租金，但从时间上看实际上原告是同意及变更了双方在租赁合同的约定，允许被告的缴纳时间，从缴纳时间来看仅仅是拖延了5天，并没有超过合同所约定的逾期30天，因此原告提出的解除合同的合同约定其实是不存在的。从10月23日缴租至11月21日的暴力强占市场，实际上拖欠并没有一个月，从法律规定上讲原告不符合解除合同的行为，因此根据专家也认定这种行为是一种侵权行为。3.我方认为由于被告与槎龙联社的案件中有涉及到本案的原告，在238号案中本案被告向法院申请追加原告为238号案的当事人要求参加诉讼，但由于各方面的原因贵院当时没有予以答复即同意或者不同意，在238号案件的二审当中也涉及到有无遗漏当事人的情形，而且238号案的二审案件对于被告与槎龙联社的场地关系及本案当中被告与原告的场地租赁关系的行为定性至关重要，故我方在答辩中申请中止本案的审理，待广州中院对238号案的二审案件审理结果出来之后再恢复本案的继续审理，这样就可以客观公正地对原、被告的行为予以客观的处理。4.被告曾经向原告提出诉讼请求即7月3日已开庭，我方愿意与原告达成调解协议，在本案当中我方在答辩过程中也是愿意与原告达成调解协议，调解的方案是我方愿意一次性把原告在诉求当中所提及的历史欠租及场地欠费在双方核对清晰之后一次性将欠款支付给原告，同时要求原告与被告的场地租赁合同继续履行。经审理查明：2009年8月31日，石某公司（甲方，出租方）与运达公司（乙方，承租方）签订了《租用场地合同》，约定：一、甲方提供坐落在广清公路东侧，增槎路段的自有场地13068平方米（以下简称涉案场地）租赁给乙方使用。二、租赁期为壹拾贰年零四个月，即自2009年9月1日起至2021年12月31日止。三、场地租金标准，乙方首期按每月每平方米九元整计算和缴交场地租金给甲方，场地租金每三年递增一次，每次递增的幅度为上期场地租金的百分之十二。四、在签订本合同当日，乙方须向甲方缴履约保证金20万元整，该款在本合同期满，且乙方结清应交的所有费用后，由甲方不计利息地如数退还给乙方。五、历史欠租的清偿。甲乙双方确认乙方欠甲方该场地的历史欠租为473万元整，自合同签订之日付历史欠租30万元；2009年12月底前再付历史欠租叁拾万元；从2010年元月份开始在付清当月场地租金的同时，清偿历史欠租，每月五万元，自2012年元月开始，乙方每月按时缴交场地租金的同时，清偿历史欠租十万元，直至清偿完毕。六、在租用期间乙方须在每月15日前缴清当月场地租金及历史欠租给甲方，若延期缴付，每延期一天，加缴应付场地租金及历史欠租的千分之一作为赔偿金给甲方，若延期缴款达三十天，则乙方自动放弃在本合同中的一切权利（包括放弃收回履约保证金）。甲方除继续追收乙方未付的场地租金及历史欠租和赔偿金外，有权收回及另行处理该场地和场地上的建筑物等等。石井公司提交广州市国土资源和房屋管理局白云区分局于2011年11月17日出具的云国房改集确函〔2011〕31号《白云区关于广州市石某畜牧水产公司“三旧”改造项目土地权属确认的函》，该函附件1《白云区“三旧”改造地块历史用地使用权情况表》显示：土地使用权人为石某公司，所有权性质为集体土地所有权，土地总面积13565.07平方米，土地性质为建设用地。石某公司提交上述证据拟证明其是涉案场地的权属人，运达公司对此没有异议。石某公司提交中国农业银行转账凭证及收据两张，其中银行转账凭证显示2013年10月21日，由孙会兵账户向石某公司账户转账支付117612元，石某公司主张该款项为运达公司向其支付的2012年2月场地使用费和2012年3月历史欠租5万元。石某公司提交其向运达公司出具的编号为NO.0000880的收据存根联，该收据出具日期为2013年10月23日，内容为“今收到广州运达运城果品贸易有限公司交来2012年2月份场地费67612元”；编号为NO.0000879的收据出具日期为2013年10月22日，内容为“今收到广州运达运城果品贸易有限公司交来2012年3月份场地使用费50000元正”。运达公司在本案第一次庭审过程中确认上述收据实际上是支付2012年2月份的租金和2012年3月份历史欠费，其租金缴纳至2012年2月份，历史欠费缴纳至2012年3月；但在本案第二次庭审过程中，运达公司主张由于双方每个月缴租是混乱的，对于其租金及历史欠费缴交的情况需要与石某公司对账之后才能确定，虽然石某公司开具的收据显示2013年10月21日缴纳2012年2、3月的租金，但其认为2013年10月21日缴纳的是2013年10月的租金。对于前后两次庭审中就租金支付出现不同的意见，运达公司在第二次庭审中解释是由于第一次开庭与第二次开庭是不同的代理律师出庭，庭后运达公司认为应当由双方对账之后才能确定欠租的金额。本案审理过程中，石某公司主张原、被告在签订涉案《租用场地合同》之前就有过租赁关系，涉案《租用场地合同》是续签的合同。在续签合同之前，运达公司已确认拖欠石某公司历史欠租473万元。运达公司对历史欠租予以确认，但主张已经超过了诉讼时效。运达公司主张石某公司于2013年11月21日在运达公司办公楼、档口等处张贴《解除合同通知书》，强行收回了涉案场地。为此，运达公司提交《解除合同通知书》（落款日期为2013年11月19日）照片一张，该通知书的内容为：“根据我公司与贵司签署的《租用场地合同》及补充协议，贵公司应当及时足额支付租金。但在合同履行过程中，贵司屡次长时间迟延支付租金，虽经我公司多次催讨，且给予了一些时间的宽限以帮助贵司改善支付能力，但时至今日不但未能偿还历史欠租，反而增加了新的欠租，导致拖欠租金越积越多，目前已经达553万元，严重损害了我公司的合法权益，导致《租用场地合同》合同目的无法实现。根据《合同法》第九十六条规定以及双方所签的《场地使用合同》第六条……的约定特向贵司致函通知如下：即日起解除我公司与贵司《租用场地合同》及相关补充协议。即日起我公司与贵司不再存在租赁关系，该场地及场地上的建筑物应归我公司所有，我公司有权随时收回场地上的建筑物并另行处理。”石某公司确认其于2013年11月21日确实向运达公司发出上述通知书。同日，案外人广州市白云区松洲街槎龙经济联合社（以下简称槎龙联社）因另案纠纷，组织大批人员将运达公司在涉案场地办公楼的工作人员清离。石某公司还确认涉案场地自收回后现已出租给他人使用。另查，运达公司曾于2014年3月3日诉至本院，以石某公司单方面抢占涉案办公场地的行为无效为由请求法院判令石某公司继续履行双方于2009年8月31日签订的《租用场地合同》，本院于2014年3月7日受理了该案，案号为（2014）穗云法民四初字第316号，此后，石某公司于2014年8月28日在该案中提起反诉，要求判令运达公司支付自2012年3月份开始的场地使用费和历史欠租。该案安排在2014年9月3日上午9:30开庭，由于运达公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法裁定该案按照撤诉处理，石某公司因此表示撤回其于2014年8月28日在该案中提起的反诉。再查明，运达公司另与案外人槎龙联社签订租赁合同，承租了位于本案涉案场地相邻的土地。槎龙联社于2013年11月21日将出租给运达公司的场地收回。为此，运达公司、槎龙联社各自作为原告，向本院提起诉讼，本院于2014年5月21日作出（2013）穗云法民四初字第238号民事判决书：判决：原告槎龙联社与被告运达公司的合同于2013年11月21日解除，被告运达公司向原告槎龙联社支付拖欠租金及违约金、使用费，驳回原告槎龙联社的其他诉讼请求；同日，本院作出（2013）穗云法民四初字第1368号民事判决书，判决驳回原告运达公司的诉讼请求。上述两案目前正在二审法院处理中。以上事实，有租用场地合同、银行转账凭证、收据、白云区关于广州市石某畜牧水产公司“三旧”改造项目土地权属确认的函及当事人陈述等证据证实。本院认为:根据石某公司提交的《白云区“三旧”改造地块历史用地使用权情况表》，涉案土地性质为建设用地，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，涉案土地属于该法规定可以流转的土地，故石某公司与运达公司于2009年8月31日签订的《租用场地合同》是在双方当事人平等自愿基础上签订的，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据《租用场地合同》，运达公司应于每月15日前缴清当月场地租金及历史欠租给石某公司。石某公司主张运达公司仅缴交租金至2012年2月，缴交历史欠租至2012年3月，之后的租金和历史欠租均未缴纳。运达公司在本案第一次庭审中已经承认其租金仅缴交至2012年2月，并确认石某公司提交的编号为NO.0000879的收据中“2012年3月份场地使用费50000元”实际上是2012年3月份的历史欠租，第二次庭审中又对此予以否认。对此，本院认为，首先《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”，运达公司在本案第二次庭审过程中对第一次庭审中承认的事实予以否认，但未能举证证明其在第一次庭审中的承认行为是在受胁迫或者重大误解的情况下作出且与事实不符，仅以因不同的代理律师出庭陈述不一致为由作出解释，理由不充分。且租金支付的事实属于应由承租方即运达公司举证的事实，本案中运达公司亦未提供证据证明其向石某公司支付过2012年2月份以后的租金及2012年3月份之后的历史欠租，其应就此承担举证不能的责任。故本院对石某公司关于运达公司仅支付租金至2012年2月，历史欠租支付至2012年3月的主张予以确认。运达公司另主张其2013年10月21日转账支付117612元为支付2013年10月份的租金和历史欠租，对此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”的规定，因运达公司未举证其在2013年10月21日前已支付2012年2月份的租金及2012年3月份的历史欠租，故运达公司于2013年10月21日转账支付的117612元应当优先抵充最先到期的即2012年2月的租金和2012年3月的历史欠租。综上，本院确认运达公司仅缴交租金至2012年2月，缴交历史欠租至2012年3月。根据双方约定，运达公司延期缴交租金达到三十天的，石某公司有权收回场地。本案中，截至2013年11月21日，运达公司拖欠石某公司租金已经超过三十天，故根据双方约定，石某公司有权解除合同。本案审理过程中，石某公司确认其于2013年11月21日在运达公司办公楼、档口等处张贴《解除合同通知书》，运达公司确认其于同日已经看到上述解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十六条，当事人一方行使合同约定的解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，故双方合同自解除合同的通知到达运达公司处即于2013年11月21日已解除。此外，2013年11月21日，运达公司已被清离涉案场地，石某公司收回涉案场地后已出租他人使用，故双方合同事实上亦已于2013年11月21日解除。因双方合同已于2013年11月21日实际解除，无需再重复解除，石某公司在本案中要求解除双方《租用场地合同》已无必要，该项诉讼请求本院不予支持。因双方合同已于2013年11月21日解除，现石某公司要求运达公司支付2012年3月至2013年10月的租金，于法有据。运达公司提出石某公司主张租金已经超过一年的诉讼时效。对此，本院认为，根据运达公司提交的《解除合同通知书》，石某公司在该通知书中已向运达公司主张租金，故诉讼时效于2013年11月21日发生中断，对于2013年11月21日往前倒退一年即2012年11月21日以前的租金，已经超过一年的诉讼时效，运达公司对该部分租金提出的诉讼时效抗辩成立，本院予以支持，但2012年11月22日至2013年10月31日的租金，因诉讼时效从2013年11月21日发生中断而重新计算，石某公司于2014年9月15日向本院递交诉状提起本案诉讼，该期间的租金2014年9月15日再次发生中断，故运达公司主张该期间的租金已超过一年诉讼时效依据不足，本院不予支持。故运达公司应当向石某公司支付2012年11月22日至2013年10月31日的租金合计1488492.5元（131725元/月×9天/30天+131725元/月×11月）。对于历史欠租，运达公司缴交历史欠租至2012年3月，根据双方约定，运达公司确认欠石某公司的历史欠租为473万元，根据双方约定的支付方式，石某公司主张运达公司尚欠历史欠租298万元，本院予以确认。对于运达公司对历史欠租提出的诉讼时效抗辩，本院认为，历史欠租属于已经发生并经运达公司确认的债务，原、被告双方对历史欠租支付的约定实质上是对债务分期偿还的约定，故历史欠租应属于普通债权，应当适用两年的普通诉讼时效。石某公司在2013年11月21日向运达公司发出的《解除合同通知》中向运达公司主张过历史欠租，故诉讼时效于2013年11月21日发生中断，对于2013年11月21日往前倒推两年即2011年11月21日以后的租金，均未过诉讼时效，故运达公司提出的诉讼时效抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。因双方合同于2013年11月21日解除，故双方对于历史欠租分期偿还的约定亦已解除，故石某公司要求运达公司一次性归还剩余的历史欠租共计298万元本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告广州运达运城果品贸易有限公司向原告广州市石井畜牧水产公司支付租金1488492.5元及历史欠租2980000元；二、驳回原告广州市石井畜牧水产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50608元，由原告广州市石井畜牧水产公司负担8060元，被告广州运达运城果品贸易有限公司负担42548元（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  杨显元人民陪审员  刘桂英二〇一五年十一月六日书 记 员  郑萍军