广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠横法民初字第423号原告：夏鸣，女，汉族，住南京市鼓楼区，现住珠海市香洲区，公民身份号码：×××1827。原告：刘俊辉，男，澳门特别行政区居民，现住珠海市香洲区，澳门身份证号码：×××8657（）。以上两原告共同的委托代理人：夏志蓉，男，汉族，××年××月××日出生，住南京市下关区。被告：珠海市华驰科技有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：余道群，董事长。被告：珠海市美典装饰设计有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：杨春龄，总经理。以上两被告共同的委托代理人：陈小明，公司职员。以上两被告共同的委托代理人：陈亮，公司职员。原告夏鸣、刘俊辉诉被告珠海市华驰科技有限公司（简称华驰公司）、珠海市美典装饰设计有限公司（简称美典公司）装饰装修合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，由审判员郑恒独任审判，于2015年9月30日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托代理人夏志蓉、两被告的共同委托代理人陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏鸣、刘俊辉诉称：原告与被告华驰公司及美典公司于2013年7月8日签订《南湾国际公馆商品房买卖合同》和《南湾国际房屋室内装修工程及服务合同》，约定原告购买并交由被告装修位于香洲区南屏镇茂丰路。原告按购房合同付清全部房价款人民币2022309元（其中装修款为309600元）。同年7月22日，珠海市公证处进行了公证。2014年7月1日，原告缴纳契税30330.59元后获取《广东省房地产权证》。2014年6月1日，原告按被告通知要求去上述楼盘收房，因该房存在安全隐患、诸多质量问题和严重污染，影响居住安全和入住使用，所以原告当即拒绝收房。当日经施工方、物业、业主三方现场查验确认23处质量问题需要整改。7月4日，双方查验又有9处需整改，并现场进行了标记、拍照、做了整改记录。被告在合理充分的整改期限（2014年6月1日至2014年7月1日）一直回避推托、拖延整改，有证据记录显示：2014年6月13日完成2处，6月18日仅完成1处。原告多次催促尽���完成，以方便业主入住，因原告在外租住的过渡房到期，原告多次上门查看整改进度情况，但是被告数次更改入户门锁密码，原告无法进入房内了解情况。被告却称“2014年6月18日返修完毕，业主当时来核查验收过并更改了入户门锁的密码，且不再让返修工人进入其房间，应视为业主已收楼”。原告是2014年8月31日才在《接管验收记录》上签字拿门钥匙的，并且注明业主意见13条，明确由原告自行完成整改。《接管验收记录》显示，被告方物业公司员工薛浩贤签有“因工程未完成，未抄水电”的字样。原告现请求判令：1.被告承担维修整改相关材料和人工费23600元；2.被告承担装修逾期交付违约金45233元；3.被告承担公共配套设施正常使用违约金41698元；4.被告承担逾期交房期间原告在外租房的租金29052元；5.被告承担物业管理费5148.8元；6.被告承担本案诉讼费用。原告对其诉称向本院提交了如下证据：一、商品房买卖合同，证明合同中双方约定了交付期、违约责任、装饰设备标准、合同价款及被告对基础公共配套设施正常运行的承诺，原告已经按照合同义务付清房款及装修款；二、房屋室内装修工程及服务合同及附件，证明双方约定了装修交付标准、时间、合同价款及违约责任；三、房地产权证，证明原告是涉案房产的权利人；四、南湾国际《接管验收记录》，证明原告收房及拿房钥匙的日期是2014年8月31日，物业移交人签署：“因工程未完成未抄水电”，及业主意见13条、整改项目；五、南湾国际《存在质量问题整改及完成情况记录表》，证明涉案房产存在质量安全隐患，原被告双方签字确认，被告拖延整改；六、《消费者申诉案件转办单》，证��原告已向政府有关部门投诉，被告以没收房为由，拒绝赔偿拖延整改，不接受调解；七、华驰公司《对投诉意见的情况说明》，证明被告对涉案房产的投诉的说明，由消费者协会转给原告；八、委托装饰公司整改预算，证明因被告拖延整改，原告自行或委托他人整改修复，其他公司对此的报价；九、购房发票，证明原告已付清全部的购房款；十、租赁合同，证明因为被告延期交房，原告在外面租房；十一、农业银行存款业务回单，证明原告在外租房每月支付的租金；十二、EMS快递回单，证明原告的诉讼请求已经向被告递交；十三、珠海华策物业公司维修单，证明被告没有按合同上约定的标准交房，相关整改项目都没有完成；十四、收房记录表，证明原告的房屋质量问题至今还没有��决，收房是分三次的，2014年6月1日第一次收房，第二次收房的时候施工方、物业、业主三方签字确认房屋存在质量问题；十五、现场实拍图片，证明涉案房屋用电总开关等都存在问题，不能正常使用；十六、2015年3月29日现场实拍图片，证明因被告对房屋质量问题、安全隐患问题一直推诿拖延，原告自行或委托他人修复整改入户大门；十七、不锈钢防盗门订货单及收款收据，证明原告自行或委托他人修复防盗门；十八、原告书写的说明，证明本案在横琴法院及香洲区法院之间进行了审理；十九、羊城晚报的相关报道，证明《竣工验收报告》不能成为被告免责的理由；二十、珠海特区报的相关报道，证明楼盘存在质量问题，开发商虚假宣传；二十一、欠缴物业费明细，证明被告延期交楼导致原告欠缴物业费；二十二、公证书，证明现场不符合交楼标准；二十三、公证书照片中配电箱的配件；二十四、公证书照片中小区园林的木地板；二十五、公证书照片中的不锈钢窗纱。被告华驰公司答辩称：一、被告华驰公司的交楼行为符合相关法律规定及双方签署的商品房销售合同约定，不存在违约行为。原告购买房屋为南湾国际公馆4栋1单元2301房屋，南湾国际公馆4栋房屋已于2013年11月25日取得《建筑工程竣工验收报告》，2013年11月26日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于同年9月通过住宅工程质量分户验收，取得《住宅工程质量分户验收记录表》和《住宅工程质量分户验收合格证书》，依据《中华人民共和国建筑法》及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》关于商品房交付条件之相关规定，诉争房屋已经竣工且质量验收合格，符合法律规定的商品房交付条件，不存在所谓质量问题。2014年5月27日，被告华驰公司通知原告收楼，原告同日收到被告的《南湾国际公馆入伙通知书》，依据被告与原告于2013年7月8日签订的《珠海市商品房买卖合同》第七条及《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》第四条第1点之约定，被告向原告交付南湾国际公馆4栋1单元2301房屋的日期为2014年5月30日之前，被告依照双方签署合同的内容，向原告履行了交付义务，原告应当按照《南湾国际公馆入伙通知书》的要求，办理收房手续，被告的交楼行为符合相关法律规定及双方签署的商品房销售合同约定，不存在违约行为，原告应当自行承担迟延收楼的后果。二、原告以所谓质量问题迟延收房既无法律依据，亦无合同依据。退一步讲，即使原告购买的房屋存在原告诉状中所称质量瑕疵，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，只有房屋质量问题严重影响正常居住使用、房屋主体结构质量经验收不合格危及买房人人身安全的情况下，买受人才有权拒绝收房，请求解除合同和赔偿损失。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。在本案中，即使存在原告诉状中所称厨房窗玻璃不平、客厅纱窗未安装好、厨房门口一块磁砖空鼓、主卧室木地板踢脚线弯曲等微小质量瑕疵，上述细微瑕疵并不影响原告入住及对房屋正常的使用，更不影响被告正常的交房行为，原告应当依照合同约定的期限（2014年5月30日之前）办理收楼手续并要求被告华驰公司承担保修责任，而原告以上述���谓质量问题迟延收房既无法律依据，亦无合同依据，属于无理拒绝收楼。综上所述，被告华驰公司已经按照法律规定及《商品房买卖合同》约定履行了相关义务，并无违反合同约定和法律规定。被告美典公司答辩称：被告美典公司和原告双方于2013年4月16日签署房屋室内装修合同，合同签署后，被告按合同约定完成装修。在合同履行期间，被告美典公司没有破坏、改变涉案房屋的安全结构、主要或次要使用功能和任何细部构造，没有进行任何除正常装修施工之外的可能破坏房屋或侵害原告身体、财物等权益的行为。被告已按合同约定完成装修并交付给原告，原告也已签名接受，被告没有任何违约行为。两被告庭审中共同答辩称：逾期交房时间的计算延长到现在并且一直计算与事实不符，原告在2014年8月31日已经收楼，之后的都不能算是逾期收楼��违约金，并且原告在收楼之后确实有实际居住使用该房屋，这个可以从原告的水电记录中看出。物业管理费也是不成立的，原告收楼以后就应该按照物业服务合同缴纳物管费，原告一直拖欠至今未缴纳物管费。物业管理费的纠纷也不属于买卖合同的法律关系范围。被告华驰公司对其辩称向本院提交了如下证据：一、入伙通知书，证明被告依约向原告发出入伙通知书，在2014年5月至6月期间办理收楼手续，并告知如果因原告原因导致迟延收楼责任自负；二、快递底单，证明被告依约向原告发出入伙通知；三、快递签收证明，证明原告收到被告快递的入伙通知书；四、南湾国际公馆4栋建筑工程竣工验收报告，证明南湾国际公馆4栋建筑工程质量合格，通过竣工验收；五、南湾国际公馆4栋房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明南湾国际公馆4栋建筑工程质量合格，通过竣工验收备案，原告应当接收房屋，不得拒收；六、涉案房产住宅工程质量分户验收现场实测记录表，证明涉案房产住宅工程质量分户验收通过；七、涉案房产住宅工程质量分户验收记录表，证明涉案房产住宅工程分户验收通过；八、涉案房产住宅工程质量分户验收合格证书，证明涉案房产住宅工程质量分户验收通过，被告交付的房屋是合格的。九、水电费缴费通知单，证明原告拖欠水电费；十、唐忠飞的书面证言，证明原告更换了房屋密码锁，被告施工人员无法进入维修。被告美典公司没有证据向本院提交。经庭审质证，对原告提交的证据，两被告的质证意见为：对证据一、二、三认可，其中证据二证明��房屋装修是不存在质量问题的，延迟收楼的原因在于原告；对证据四，证明了原告直到2014年8月31日才收楼，是迟于合同约定的2014年5月31日收楼，记录中的业主意见，是原告单方面书写的，没有经过被告确认；对证据五、六、七，被告没有盖章确认，不予认可；对证据八不认可，装修公司没有鉴定的资质，原告单方委托装修公司进行预算，没有真实发生，且也没有达到必须委托装修公司进行整改的条件，如果存在质量问题，需要整改应当优先由被告进行维修；对证据九认可；对证据十、十一、十二、十三、十四均不认可；对证据十五，认为无法证明是涉案房屋，也无法证明涉案房屋在交付后存在质量问题，无法判断质量问题是交付前还是交付后存在的，不能证明原告主张；对证据十六，原告称门存在质量问题自行委托他人整改，没有经过被告确认，如果存在问题门���不上，原告也不会在2014年8月收房，与常理不符，原告自行加装的防盗门，损坏了原来的门框，责任自己承担；对证据十七、十八不认可；对证据十九、二十，认为其报道的房屋不是涉案房屋，报道的内容也不实，主观性非常大，且报道的内容也没有经过被告的确认；对证据二十一，认为其证明了原告收楼之后不履行缴纳物业管理费的义务，同时证明原告收楼后至今一直在居住使用该房屋；对证据二十二，认为公证书出具的时间是2015年9月23日，距离交楼时间已经超过一年，此时公证的效力已经不能反映收楼当时房屋交付时的装修质量及状况，公证书反映的纱窗锈迹、防护栏的接口有开裂，并没有严重影响到被告居住使用，可以在收楼后通过保修进行维护修复，原告不能以此为由拒绝收楼和追究逾期交楼的违约金。小区园林木地板与原告的房屋没有关联性，即使存��问题也应该通过保修解决；对证据二十三，不认可其关联性，如果存在问题，原告应该找专业人员进行维修，开维修单签字确认。原告自己拍摄的照片，无法确认是涉案房屋内的情况。配电箱是否存在质量问题需要由专业的电力维修人员鉴定，不能由非专业的公证人员拍照公证就证明是质量问题；对证据二十四，认为纱窗使用一年之后产生了锈迹是属于正常的现象，并且珠海的气候潮湿，产生些许锈迹不影响正常使用；对证据二十五，无法确认其真实性和关联性。对被告华驰公司提交的证据，被告美典公司不持异议，原告的质证意见为：对证据一至七、九予以认可；对证据八验收合格证书不予认可，认为时间不对，在项目未完成的情况下，不可能验收合格；对证据十不予认可，明显不符合常识。对于原告提交的证据，结合双方的质证意见，本��审查意见如下：1.对证据一、二、三、四、九、二十一，被告予以认可，本院予以采纳作为认定本案事实的依据；2.对证据五、六、七、十二、十三，部分证据无原件核对，被告对其真实性不予认可，本院不予采纳作为认定案件事实的依据；3.对于证据八，原告无其他证据佐证相关预算费用已实际发生，被告也不认可，故本院不予采纳作为认定案件事实的依据；4.对于证据十、十一，原告提交的该证据已形成证据链，证明原告在外租房并支付租金的事实，本院予以采纳；5.对于证据十四，经本院组织双方现场勘查，被告予以认可，本院予以采纳；6.对证据十五、十六、十八、十九、二十、二十二、二十三、二十四、二十五，上述证据与本案事实没有直接的关联性，证明力不足，被告的质证意见成立，本院不予采纳作为认定本案事实的依据。对于被告提交的证据，结合双方的质证意见，本院经审查后认为，被告提交的证据一至七、九内容真实，来源合法，与本案相关联，本院予以采纳作为认定本案事实的依据；被告提交的证据八是被告单方出具，原告不予认可，本院不予采纳；被告提交的证据十属于证人证言，证人无正当理由未出庭作证，原告亦不予认可，本院不予采纳。根据原告的调查取证申请，本院于2015年10月15日组织原被告双方至位于珠海市香洲区南屏镇茂丰路133号4栋1单元2301室的房屋（简称涉案房屋）进行现场勘查，勘查结果为：一、现场通过电话、微信联系被告物业公司员工黄世龙，黄世龙确认其在原告提交的2015年1月21日收房记录表上签名的真实性，并陈述该记录表上反映的存在问题系业主所写，其与业主确认了反映的问题真实存在；二、现场勘查可见涉案房屋存在问题如下：1.入门未安装可视对讲系统；2.经现场测试，厨房在天然气泄漏的时候安防系统未报警；3.主卧紧急报警系统无法工作；4.次卧墙上强弱电插座是连在一起安装的；5.主卧厕所门打开不到位；6.大厅厕所洗手盆漏水；7.客卧插座未接地线；8.业主自行安装了不锈钢防盗门；9.厨房洗手盆、水龙头漏水。上述勘查结果原被告双方均已认可，本院依法予以确认。根据本院认定的证据，结合双方的庭审陈述，综合双方的诉辩意见，本院经审理查明事实如下：2013年4月16日，原告夏鸣、刘俊辉与被告美典公司签订《房屋室内装修工程及服务合同》，约定鉴于原告向华驰公司购买涉案房屋，该房屋装饰设备标准为毛坯房，原告将该房的咨询、设计及全部装修工程委托给美典公司，装修总价款为309600元，美典公司于2014年5月30日前完成装修工程并将房屋交付原告，装修交付标准详见合同附件一《装修平面图》及附件二《室内装修工程装饰设备标准》，美典公司逾期交付精装修工程的，每逾期一日应向原告支付本合同总价款万分之三的违约金；美典公司交付的装修工程没有达到本合同约定的标准，影响原告入住或正常使用的，美典公司应当进行整改直至达到约定标准，并赔偿原告因此遭受的实际损失。2013年7月8日，原告夏鸣、刘俊辉与被告华驰公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买涉案房屋，建筑面积为123.84平方米，单价为17893.82元／平方米，公积金贷款部分为1190000元，原告现金支付522439元。双方在该合同第十四条约定，在交付使用时，出卖人（华驰公司）应保证供水、供电达到使用条件，否则每逾期一日，需按日向买受人（原告）支付已付房款万分之零点五的违约金。2014年5月27日，被告华驰公司通知原��收楼，原告于同年6月1日前往收楼，但认为被告交付的房屋存在安全隐患，且未达到合同约定的装修标准，故拒绝收楼并要求被告整改。同年7月6日，原告与满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司、乔英签订《房地产租赁合同》，约定原告向乔英租赁位于珠海市香洲区岭南路8号岭秀城12栋2902房，每月租金3200元，房租收款账号为乔英名下的中国农业银行账号：95×××16，原告于2014年6月-2015年1月期间分别向乔英的上述账户存入现金3201元、3199元、2004元、3199元、3201元、3199元、3200元、3201元。2014年8月31日，夏鸣与物业公司签订《接管验收记录》正式收楼，“业主意见”一栏注明“因工程未完成未抄水电”，夏鸣另手写“业主意见”如下：经接管验收，有部分尚未整改项目（限期整改时间2014年6月1日至2014年8月30日），现业主自行或委托他人修复，修复费用及损失由开发��承担，尚未整改及存在问题如下：1.阳台门无法锁住；2.厨房洗盆下漏水，铅锡板污蚀，没更换；3.油烟机立石板锈蚀，没更换；4.入户门锁没更换；5.安全护栏杆护套没有固定；6.缺《室内管线分布图》；7.燃气管松动没固定好（6.22燃气公司验收，存在延期交付问题）；8.门、线条掉漆，没修补；9.主、次卫镜石柜门不平整，没安装好；10.次卫坐便器110MMPVC管污染，没有更换；11.强弱电没按规范分开；12.客卫门无法开启到位；13.（已划掉）；14.可视对讲安防系统没有安装；15.客厅地砖划痕；16.主卧室地板划痕。2014年11月13日，原告就有关房屋装修质量问题向珠海市工商行政管理局投诉。2015年1月21日，原告与物业管理人员签订《南湾国际公馆收房记录表》，该表反映存在问题如下：1.安防系统可视对讲没有安装；2.电源箱开关烧毁，用电不能正常使用；3.阳台门无法锁住，入住不安全；4.卧室通阳台的推拉门无法锁，不安全；5.橱柜水槽下漏水，防潮垫没更换；6.因卧室墙渗水，踢脚线板裂开；7.卧室电源插座无接地保护，安全隐患；8.《住宅使用说明书》无水电管线分布图；9.强电、弱电安装不规范，没有间隔30-50cm距离，该表有物业经办人“黄世龙”签名确认。2015年10月15日，本院组织现场勘查，经现场电话联系黄世龙，其确认其在该表签名的真实性，原告反映的上述问题真实存在；现场勘查可见涉案房屋存在问题如下：1.入门未安装可视对讲系统；2.经现场测试，厨房在天然气泄漏的时候安防系统未报警；3.主卧紧急报警系统无法工作；4.次卧墙上强弱电插座是连在一起安装的；5.主卧厕所门打开不到位；6.大厅厕所洗手盆漏水；7.客卧插座未接地线；8.业主自行安装了不锈钢防盗门；9.厨房洗手盆、水龙头漏水。被告认为，可视对讲、���气报警、主卧紧急按钮都是一套系统，珠海装修行业惯例是将强弱电插座连在一起安装的，原告反映的其他问题或者可以马上整改，或者通知厂家维修更换，但原告拒绝被告维修，要求按照司法程序解决，由此造成超出保修期的责任应由原告承担；原告认为，要求按照合同约定处理，既然原告已经提起诉讼，当然有权拒绝被告维修。经核，原告提起本案诉讼的时间是2015年1月15日。另查明，被告提交了《南湾国际公馆建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》、涉案房屋《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》、涉案房屋《住宅工程质量分户验收记录表》，原告经质证后不持异议，上述证据显示监理单位于2013年8月9日对涉案房屋住宅室内空间尺寸进行分户现场验收、20日对涉案房屋的住宅工程质量进行分户现场验收，涉案房屋给排水系统安装、建筑电气安装、燃气工程安装等均合格，9月2日出具验收合格的《住宅工程质量分户验收记录表》，同年11月22日，涉案房屋所在的南湾国际公馆二期工程通过竣工验收，并于11月26日办理了竣工验收备案登记。本院认为：本案原告之一刘俊辉为澳门特别行政区居民，本案属于涉澳装饰装修合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本院作为被告住所地、合同履行地有涉澳案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。本案为合同纠纷，因被告住所地、合同履行地均在广东省，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。本案中，原告既向被告主张装修的违约责任，又主张逾期交付基础设施、公共配套设施的违约责任，原告的诉请既涉及商品房买卖合同，又涉及装饰装修合同，而两个合同的主体、法律关系均是不同的，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条之规定，鉴于原告在本案中一并提出了相关诉请，为避免讼累，本院予以合并审理。一、关于被告华驰公司应否向原告支付逾期交付基础设施、公共配套设施违约金的问题。根据原告与被告华驰公司所签《珠海市商品房买卖合同》之约定，华驰公司需按日向买受人（原告）支付已付房款万分之零点五的违约金的前提是在交付使用时，供水、供电不能达到使用条件。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度，故建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合或分期验收，方可交付使用。由于商品房经验收合格方可交付使用是《中华人民共和国建筑法》作出的明确的强制性规定，并且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》明确规定验收是由工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，并由建设主管部门备案，因此案涉《珠海市商品房买卖合同》中约定的交付条件应当严格按照上述法律、行政法规的规定执行。根据本院查明的事实，2013年8月20日，监理部门对涉案房屋的住宅工程质量进行分户现场验收，涉案房屋给排水系统安装、建筑电气安装、燃气工程安装等均合格，并于11月26日办理了竣工验��备案登记，故被告2014年5月27日通知原告收楼时已具备商品房交付条件，本案显然不存在双方合同约定的被告应承担逾期交付基础设施、公共配套设施违约金的情形，原告该项诉请没有事实依据，也与合同约定不符，本院不予支持。二、关于被告美典公司应否承担与装修有关的违约责任的问题。1.逾期交付装修工程违约金。根据原告与被告美典公司所签《房屋室内装修工程及服务合同》之约定，美典公司需向原告支付本合同总价款万分之三的违约金的前提条件是逾期交付精装修工程，而根据本院查明的事实，被告于2014年5月27日通知原告收楼，早于双方约定的装修工程交付时间（5月30日），而从原告拒绝收楼并提出的存在问题看，原告在8月31日的《接管验收记录》手写列明了16项尚未整改的项目，根据日常生活经验判断，该部分未整改之项目并不足以严重影���原告的居住、生活以及人身安全，故原告拒绝收楼既不符合法律规定，也不符合双方之约定，原告诉请被告支付逾期交付装修工程违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。2.维修整改材料和人工费。根据本院查明的事实，被告通知原告收楼后，原告于2014年6月1日拒绝收楼并要求被告整改，该事实可与8月31日的《接管验收记录》“业主意见”一栏注明“因工程未完成未抄水电”以及原告另手写“业主意见”16项之事实相互印证，2015年1月21日，被告物业公司员工在《南湾国际公馆收房记录表》签名确认涉案房屋存在安防系统可视对讲没有安装、电源箱开关烧毁等装修问题，至2015年10月15日，经本院组织双方现场勘查，安防系统可视对讲没有安装、洗手盆漏水等装修问题依然存在，故本院确认被告交付的装修工程存在部分瑕疵，被告应依约承担相应的违约��任。原告主张其自行维修整改支出了相关材料和人工费，为此提交了珠海蓝迪装饰设计工程有限公司出具的报价单、2015年3月30日不锈钢门的订货单以及收款收据，被告经质证后不予认可，原告庭审中称其只能提交工程报价单，无法提供结算发票，故对于原告是否自行整改、支出了多少整改费用，从原告所举证据实难判断，原告应承担举证不能之不利后果。综合全案的事实来看，被告交付的装修工程确实存在瑕疵，与合同约定不符，原告也给予被告一定期限整改，在原告2014年8月31日收楼之后，原告自行维修整改并支出相应的维修材料、人工费是根据日常生活经验可以推知的事实，原告因此遭受实际损失的事实客观存在，根据原告与被告美典公司合同之约定，美典公司应当赔偿原告由此遭受的实际损失，故本院酌定被告美典公司赔偿原告维修整改费用5000元。3.租金。根据本院查明的事实，原告于2014年6月1日以被告装修不符合约定为由拒绝收楼并要求被告整改至8月31日，此期间原告不能如期入住、需在外租房居住符合日常生活经验，由此产生的租金损失属于被告未按约定标准交付装修工程导致的实际损失，应由被告承担。原告收楼之后，在自行维修整改期间，涉案房屋未安装可视对讲安防系统、洗手盆漏水等确会对原告的正常居住、生活造成一定影响，整改期间原告不方便在涉案房屋居住亦符合日常生活经验，故维修整改期间原告租房居住产生的租金亦属于被告应当预见的合理损失范畴，系被告交付装修工程不符合合同约定而产生的实际损失，亦应由被告赔偿，参照原告给予被告的整改期间（2014年6月1日-8月31日），本院酌定原告自行维修整改的合理期间为3个月。据此核算，被告应赔偿原告2014年6-11月期间实际发生的��金损失。对于此后的租金损失，因已超出合理的整改期间，且原告明确表示本案进入司法程序之后其拒绝被告维修，故涉案房屋目前仍存在装修瑕疵的责任不在被告，对于原告诉请被告支付超出此期间的租金损失，本院不予支持。原告提交的《房地产租赁合同》、中国农业银行银行卡存款业务回单形成了完整的证据链，本院予以采信并据此确认原告上述期间实际支付的租金，原告上述期间实际支付的租金为：3201元＋3199元＋2004元＋3199元＋3201元＋3199元=18003元，应由被告美典公司予以赔偿。4.物业管理费。原告提交了欠缴物业费明细，并据此主张被告承担因装修工程未完成、影响原告入住而产生的物业管理费，对此，本院认为，上述证据仅能证实物业公司向原告催缴拖欠的物业管理费，而物业公司与两被告是不同的主体，物业公司是否最终向原告主张相应��费用、按何种标准主张费用均未确定，故原告的损失尚未实际发生，原告据此要求被告承担相应的物业管理费用缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告珠海市美典装饰设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告夏鸣、刘俊辉维修整改费用5000元；二、被告珠海市美典装饰设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告夏鸣、刘俊辉维租金损失18003元；三、驳回原告夏鸣、刘俊辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1611元，由被告珠海市美典装饰设计有限公司负担188元，由原告夏鸣、刘俊辉负担1423元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 郑 恒二〇一五年十一月十二日书记员 陈颖佳