浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初4017号 原告：范莲珠，女，1942年1月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：厉建军，浙江新东阳律师事务所律师。 被告：占爱玉，女，1945年4月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：虞江海，男，1965年5月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：虞江海，男，1965年5月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：杜静波，浙江国翔律师事务所律师。 被告：虞江涛，男，1968年7月24日出生，汉族，住青海省西宁市城北区。 被告：虞江明，男，1972年4月5日出生，汉族，住青海省西宁市城西区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：虞江海，男，1965年5月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告范莲珠为与被告占爱玉、虞江海、虞江涛、虞江明房屋买卖合同纠纷一案，于2018年4月2日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告虞江涛下落不明，需公告送达有关诉讼材料，本案转为适用普通程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告范莲珠及其委托诉讼代理人厉建军，被告虞江海及其委托诉讼代理人杜静波，被告占爱玉、虞江涛、虞江明的共同委托诉讼代理人虞江海均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告范莲珠起诉称：原告范莲珠与虞瑞泉系夫妻关系，被告占爱玉与虞瑞贵系夫妻关系。被告占爱玉与虞瑞贵有三子：虞江海、虞江涛、虞江明。虞瑞泉于2013年前去世，虞瑞贵于2014年9月22日去世，虞瑞贵、虞瑞泉的父母分别于1967年、1957年去世。2003年11月4日，被告占爱玉的丈夫虞瑞贵分得坐落于江北街道山口村的祖传房屋一处15.78平方米。2005年6月8日，虞瑞贵将上述房屋转让给原告的丈夫虞瑞泉，转让价1万元。2013年8月11日，原告与被告占爱玉夫妻签订房屋转让协议一份，再支付购房补偿款85000元，并约定协助办理房屋转让手续，三个儿子不得干预。2016年1月15日，被告占爱玉审批了18平方米的屋基。2016年的4月25日江北街道发放了新基定点通知书，现原告已建造了两间三层房屋。在办理不动产登记时由于被告方不配合，致使原告无法办理初始登记及变更登记手续。故原告诉至法院，请求判令：一、被告办理讼争房屋的初始登记；二、四被告协助办理讼争房屋的变更登记手续；三、被告赔偿违约金10万元。在庭审中，原告补充陈述，原告有三子虞勇明、虞永新、虞勇强及一女虞文军。 针对其诉讼请求，原告范莲珠提供了以下证据： 一、死亡医学证明书、东阳市江北街道临江社区居民委员会出具的证明各一份，用以证明虞瑞泉母亲于1957年死亡、虞瑞泉父亲于1967年死亡、虞瑞泉于2012年9月8日死亡的事实。 二、东阳市江北街道临江社区居民委员会出具的证明一份及放弃继承声明四份，用以证明原告范莲珠与虞瑞泉生育三子一女，分别名为虞勇明、虞永新、虞勇强、虞文军及其子女均放弃继承父亲于江北街道临江社区山口的房屋的份额的事实。 三、注销户口证明一份及死者亲属关系证明一份，用以证明虞瑞贵于2014年9月22日死亡、其父母均先于其死亡、其配偶为占爱玉，育有三子虞江海、虞江涛、虞江明的事实。 四、分家约一份，用以证明虞樟洪、虞瑞泉、虞瑞贵三兄弟对其父母祖产楼房二间进行分家的事实。 五、虞瑞贵出具赠约及收条各一份，用以证明虞瑞贵将屋基16.6平方转让给虞瑞泉，房款为1万元的事实。 六、房屋买卖协议书一份及中国建设银行存款凭条、转账凭条各一份，用以证明虞瑞贵与被告占爱玉将位于山口村祖宅，土地面积为16.6平方米的房产出卖给原告范莲珠，补偿价款85000元，并约定房屋出卖由虞瑞贵与被告占爱玉全权处理且原告范莲珠已支付补偿款85000元的事实。 七、东阳市农村私人建房用地审批表、江北街道建房户新基定点通知书及宗地草图各一份，用以证明虞瑞贵审批土地的用地面积为16.6平方米、新基已经定点、占地面积为18平方米，土地性质为国有划拨的事实。 八、房屋转让协议及赠约各一份，用以证明涉案的位于山口村的二间祖宅全部归原告使用的事实。 被告占爱玉、虞江海、虞江涛、虞江明答辩称：一、原告主体不适格，原告的子女也应当作为原告参加诉讼。二、本案所涉房屋买卖协议无效。因本案所涉房屋土地系集体土地，原告不符合土地使用权转让的条件。虞瑞贵及被告占爱玉不清楚相关法律规定才将涉案土地使用权转让。因该协议违反相关法律规定，应属无效。原告知道本案所涉土地系集体土地，应赔偿被告一定损失且被告同意返还相关款项。三、夫妻共同财产的处分应当夫妻双方共同同意。虞瑞贵不同意出卖涉案房屋，出卖时其不知情，房款1万元交付后虞瑞贵才知情，其主张将1万元房款退回给原告及其丈夫虞瑞泉。且房屋买卖协议及建房用地审批表没有虞瑞贵的签字，只有其印章或手印。 被告占爱玉、虞江海、虞江涛、虞江明提供了以下证据： 一、虞瑞贵的印章一个，用以证明虞瑞贵经常使用的印章与房屋买卖协议中虞瑞贵的印章不一致的事实。 二、虞瑞贵的字据一份，用以证明对于2013年的房屋买卖协议虞瑞贵不知情也不同意的事实。 经庭审举证质证，本院认证如下： 原告提供的证据一、三，四被告无异议，本院认为，该两组证据符合证据的有效要件，能证明原告所主张的相应事实，本院予以采纳。原告提供的证据二，四被告对东阳市江北街道临江社区居民委员会出具的证明无异议，对放弃继承声明的真实性有异议。本院认为，对于东阳市江北街道临江社区居民委员会出具的证明，符合证据的有效要件，能证明原告所主张的相应事实，本院予以采纳。对于四份放弃继承的声明，因本院对真实性无法确认，本院不予采纳。原告提供的证据五、六，四被告对收到95000元款项没有异议。对赠约及收条其认为均系占爱玉所写。对房屋买卖协议其认为没有虞瑞贵的签字，只有虞瑞贵的印章和手印，印章不是虞瑞贵经常所用的印章，指印是否系虞瑞贵本人所按也有待商榷。本院认为，四被告并未对该两组证据中“虞瑞贵”的笔迹与指纹申请鉴定，且即使系由被告占爱玉所签，虞瑞贵也系明知并认可的，故本院对上述两组证据予以采纳。原告提供的证据四，被告虞江海对真实性、合法性有异议，称其不清楚。被告占爱玉、虞江涛、虞江明称其不清楚，而且从字迹上看系同一人所写。原告提供的证据七，四被告对证明目的有异议，其认为被告方没有收到过该材料，且该材料也不能证明涉案土地的性质已经改变。本院认为，上述两组证据具有证明涉案房屋已经拆除，新批土地面积18平方米，定点于地块，东至虞樟洪，南至路，西至范莲珠，北至路地段，本院对上述事实予以确认。原告提供的证据八，四被告对证据的三性均有异议，与本案无关，对该组证据的内容和签字的真实性有异议。本院认为，该组证据与本案无关联性，本院不予采纳。 四被告提供的证据一、二，原告认为被告提供的印章不能证明2013年房屋买卖协议中虞瑞贵的印章是假的。签订该合同时被告占爱玉在场，虞瑞贵在2005年时已不能写字。本院认为，该两组证据不符合证据的有效要件，不能证明四被告所主张的相应事实，本院不予采纳。 经审理，本院查明的事实如下： 虞瑞泉与原告范莲珠系夫妻关系，虞瑞泉于2012年9月8日死亡，其生前与原告范莲珠生育三子一女，分别名为虞勇明、虞永新、虞勇强、虞文军。虞瑞贵与被告占爱玉系夫妻关系，虞瑞贵于2014年9月22日死亡，其生前与被告占爱玉生育三子，分别名为虞江海、虞江涛、虞江明。虞瑞泉、虞瑞贵的父母均已先于其死亡。2005年6月8日，虞瑞贵与被告占爱玉将其所有的位于山口村土地面积为16.6平方米的房产出卖给虞瑞泉与原告范莲珠，并已收取房款1万元。2013年8月11日，虞瑞贵、被告占爱玉与原告范莲珠重新签订了房屋买卖协议书一份，约定：虞瑞贵与被告占爱玉将虞瑞贵所有的位于山口村土地面积为16.6平方米的老屋于2005年6月8日以价款1万元出卖给虞瑞泉，产权归虞瑞泉所有。现因房价上涨，虞瑞贵与被告占爱玉认为当初1万元房价偏低，要求适当加以补偿。原告范莲珠同意补偿85000元作为最终的购房补偿款，于协议签订之日一次性付清。虞瑞贵与被告占爱玉委托授权虞海荣代表、协助其办理集体土地证转为国有划拨土地证及房产证，并协助原告范莲珠将上述的土地证、房产证变更登记。若初始登记或变更登记时须虞瑞贵与被告占爱玉办理，其应予以配合。上述房屋买卖后，原告范莲珠居住或出卖，自行处理，虞瑞贵和被告占爱玉不得干涉。协议签订后，若任何一方违约，都需支付对方违约金，违约金按当时山口屋基市场价（16.6平方米）的三倍。虞瑞贵在绝卖人处盖私章并按指印，被告占爱玉在绝卖人处签名并按指印，原告范莲珠在买受人处签名并按指印，虞海荣、占瑞新在见证人处签字并按指印。同日，原告范莲珠向被告占爱玉转账支付房款85000元。2014年，虞瑞贵户以虞瑞贵为户主，向东阳市人民政府申请拆除上述旧房1处1间，计占地面积16.6平方米，要求审批占用建设用地建房1弄，占地面积18平方米。2016年，东阳市人民政府审批同意使用建设用地建房1弄，占地面积18平方米。新基定点在地块，新基半间，占地面积18平方米，东至虞樟洪，南至路，西至范莲珠，北至路，地坪以73.46为准。 另查明，虞瑞泉与原告范莲珠的三子一女均表示放弃对虞瑞泉的遗产继承权。涉案房产的土地使用权性质为国有划拨，可以办理初始登记手续和变更登记手续。 本院认为，一、虞瑞贵、被告占爱玉与原告范莲珠在2013年签订的房屋买卖协议中表明：虞瑞贵、被告占爱玉委托授权虞海荣代表、协助其办理集体土地证转为国有划拨土地证及房产证，并协助原告范莲珠将上述房产证及土地证变更登记，该项约定说明在2013年8月11日签订房屋买卖协议时虞瑞贵、被告占爱玉与原告范莲珠明知涉案房产的土地使用权性质已经或即将变更成国有划拨土地。二、涉案房产已经拆除，且涉案房产拆除后的补偿安置的土地使用面积已经由东阳市人民政府批准并已经确定了地基范围，且该土地使用权性质为国有划拨。故原告与被告之间的法律关系已经由房屋买卖合同关系转变成国有土地使用权转让合同关系。三、虞瑞贵与被告占爱玉在房屋拆除后取得的权利，实质是一种具有物权特征的债权，即安置权。这种债权的客体包括了安置用地使用权等内容。安置用地使用权的主要外在表现形式为国有划拨土地使用权的取得。虞瑞贵与被告占爱玉在出卖房屋时实际上也是将其拥有的安置用地使用权权益予以转让。四、安置权权益的转让并未违反我国合同法的相关规定，具有可让与性。涉案的安置权权益转让主要是通过对接受安置的国有划拨土地使用权的转让来实现。五、现原告已经在涉案用地上建房，四被告也予以认可，且涉案土地使用权性质为国有划拨土地，原被告之间办理变更登记的条件已经成就。故本案的转让协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，对双方当事人均具有法律约束力。原告范莲珠已实际履行了协议约定的义务，四被告也应遵循诚实信用原则，尊重所在地行政机关、民众的实际通行做法，负有按照协议约定而积极、全面、适当地履行自己的协助、配合原告范莲珠办理涉案房屋的产权登记及产权过户登记手续的义务，从而实现缔结合同之目的。 至于原告主张的违约金，虽双方在房屋买卖协议书中约定任意一方违约需要支付对方违约金，违约金按当时山口屋基市场价的三倍确定，但“当时”未明确系何时且山口屋基市场价也没有统一标准的价格，故该约定不明确，且原告也未举证证明原告因被告违约行为产生的实际损失，故对原告主张的要求被告赔偿违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告占爱玉、虞江海、虞江涛、虞江明应于本判决生效后十日内向不动产登记部门申请办理涉案的坐落于东阳市占地面积18平方米的房屋的所有权登记手续，并在取得上述房屋的所有权证后的十日内协助原告范莲珠办理上述房屋的产权（包括房屋所有权和国有土地使用权）过户登记手续。 二、驳回原告范莲珠的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告范莲珠负担2200元，由被告占爱玉、虞江海、虞江涛、虞江明共同负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吕美丽 人民陪审员  胡孝珍 人民陪审员  张立春 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  宣洋婷