浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初9788号 原告：骆敏，男，1967年3月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托代理人：李忠、朱苏英，浙江拓思律师事务所律师。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍（实习），浙江近真律师事务所律师。 原告骆敏与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年8月8日向法院提起诉讼，诉请判令：一、原、被告双方于2015年4月2日签订的关于东阳市白云街道江南紫荆庄园J区A76A、A76B号房屋的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告支付原告逾期交房违约金964374.67元（从2015年4月2日计付至2016年4月5日，以购房款1180万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；三、被告支付原告逾期交付土地、房屋初始登记权属证书违约金（从2015年4月2日起，以购房款1180万元为基数按日千分之0.1计付至土地、房屋初始登记权属证书实际交付之日止），暂算至起诉之日为1440780元；四、被告立即协助原告办理房屋不动产权属变更登记手续，若被告在交付初始权利登记的权属证书时未协助办理产权变更登记的其他手续，则向原告赔偿损失（从被告交付原告初始登记权属证书起，以购房款1180万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至原告取得房屋权属证书之日止）。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告骆敏的委托代理人朱苏英，被告东阳市新天地房地产开发有限公司的委托代理人陈新平、楼璐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：原告与被告于2015年4月2日签订二份商品房买卖合同（合同编号分别为：2015预283918、2015预283917）。 二、房屋地点：东阳市。 三、合同约定房屋面积：A76A号房屋为739.46平方米、A76B号房屋为581.98平方米。 四、合同约定房屋总价款：A76A号房屋为940万、A76B号房屋为240万。 五、两份合同约定的商品房交付期限：2013年12月31日。 六、两份合同约定的逾期交房违约金计算方式：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 七、两份合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 八、两份商品房买卖合同约定的延期交付产权登记违约金标准：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 九、其他需要说明的问题：被告于2015年4月1日出具两份收款收据，分别确认收到原告购房款940万、240万元。被告于2016年4月6日取得涉案商品房所在建筑工程竣工验收备案表，于2016年11月17日取得涉案商品房的不动产初始登记证。关于实际交房问题，被告认为涉案商品房原由刘建英、骆建勇购买，后又变成了原告来签订合同，并提供了一份发放钥匙通知单以证明其已于2014年9月29日与刘建英、骆建勇办理了交房手续。原告认可原由其亲戚刘建英、骆建勇购买涉案商品房，但认为后该二人已放弃购买，原告决定购买后与被告签订了涉案合同，并于2015年下半年从刘建英处取得涉案房屋钥匙进行装修。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的两份商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反强制性法律规定，应确认为合法有效，双方应按合同约定履行义务。涉案两份合同约定的交房日期、交付权属证书的时间均早于合同签订之日，客观上均无法履行，不应予以适用。原、被告一致认可涉案房屋原由原告亲戚刘建英、骆建勇购买，后改为由原告购买。被告在2014年即已将涉案房屋交付刘建英、骆建勇，在原、被告签订合同时涉案房屋已是现房，且原告自认在装修房屋时从刘建英、骆建勇处拿钥匙，双方在签约时亦未口头约定交房时间，故双方的签约本意系在合同签订当日交付房屋且已视为交付。而根据合同约定，被告交付的房屋必须符合所在建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件。被告于2016年4月6日才取得建筑工程竣工验收备案，其违约交房应视为逾期，本院认定其应支付原告自2015年4月3日起至2016年4月6日止的违约金。原告自愿主张算至2016年4月5日，本院予以准许。至于交付权属证书的时间，结合相关司法解释关于竣工商品房买卖合同未特别约定出卖人逾期向买受人交付房屋权属证书的违约责任事项、买受人可自合同签订之日90日后向出卖人主张相关违约责任的规定，本院确认合同签订后90日为被告应交付权属证书的合理日期即2015年7月2日。被告在2016年11月17日取得涉案房屋权属初始登记证，于开庭之日交付原告，已构成违约，亦应承担支付自2015年7月3日至2018年10月15日止的违约金。因合同约定的逾期交房违约金明显过高，原告已自愿调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，其主张的两项违约金计算标准均未超法律规定，本院予以支持。经计算，被告应付的逾期交房违约金为795230元（以已付购房款1180万元为基数从2015年4月3日开始按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月5日止），应付的逾期交付权属证书违约金为1416000元（以已付购房款1180万元为基数从2015年7月3日起按日万分之一计算至2018年10月15日止）。 关于原告主张的两项违约金是否已过诉讼时效问题。因涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，诉讼时效应从逾期行为结束之日开始计算。本案被告逾期交房的行为持续到2016年4月6日，逾期交付权属初始登记证的行为持续到本案开庭之日，故涉案两项违约金的诉请并未超过诉讼时效。 关于被告是否应当协助原告办理转移登记手续并赔偿损失问题。本院认为，涉案合同虽约定由原告自行办理涉案商品房的产权变更登记手续，但被告仍具有协助义务。因根据被告提供的不动产查询结果单显示，涉案商品房存在违法建设，原告办理所有权转移登记手续可能受限，故本院明确被告的协助义务即完成交付应由其提供的过户办证材料。若因被告原因未在合理期限内协助，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失。故原告主张的该项诉请，本院对合理部分予以支持。 综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告骆敏与被告东阳市新天地房地产开发有限公司签订的关于东阳市房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告骆敏逾期交房违约金795230元。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告骆敏逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金1416000元。 四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内向原告骆敏交付应由其提供的办理位于东阳市房屋的不动产权属转移登记手续所需的材料，若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未在期限内提供，则应向原告骆敏赔偿损失（从本院确定的履行之日开始，以1180万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至原告取得房屋权属证书之日止）。 五、驳回原告骆敏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26041元，由原告骆敏负担2968元，被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担23073元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  周福英 二〇一八年十一月二十六日 书 记 员  朱 炜 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。