上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第33311号原告刘霞，女，1981年9月24日生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市浦东新区。委托代理人罗根达，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告张祺，女，1981年10月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人俞杰明，上海市汇盛律师事务所律师。委托代理人陈帆，上海市汇盛律师事务所律师。原告刘霞诉被告张祺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告刘霞的委托代理人罗根达，被告张祺的委托代理人俞杰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘霞诉称，2015年1月24日，原告通过上海锐甲房地产经纪事务所与被告签订《房地产买卖合同居间协议》、《房屋买卖合同》，双方约定被告将上海市浦东新区临沂北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)以及82号车位(以下简称系争车位)作价人民币(币种下同)439万元出售给原告，其中车位转让款13万元。当日，被告出具的定金收据上明确买卖标的包含车位。2015年2月4日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议。该日，被告出具3张收款收据，均明确买卖标的包括车位。之后，双方办理了涉案房屋的过户手续，原告共计支付房款432万元。履约过程中，原告获悉其他业主正在使用系争车位，经查询发现系争车位于2015年6月15日登记于其他业主名下。2015年8月3日，原告委托律师通知被告交付涉案房屋，并在扣除7万元尾款后退还6万元车位转让款。2015年8月20日，双方在法院达成调解协议，原告支付尾款7万元、被告交付房屋，车位争议另行诉讼。鉴于被告认为其对系争车位无权处分、车位买卖无效，故原告也认可双方合同中车位买卖部分无效。现原告起诉要求：1、被告退还原告车位转让款13万元；2、被告以13万元为基数，按银行贷款利率支付原告自2015年1月24日起至判决生效之日止的损失。被告张祺辩称，1、系争车位产权自始属于第三方，被告无权处分，因此有关车位的约定无效。2、双方在2015年2月4日签署的正式买卖合同及补充协议中房价为439万元，买卖标的并不包括车位。3、原告从合同签订之日起计算利息损失无依据。综上，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年1月24日，原、被告及案外人上海锐甲房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋坐落上海市浦东新区临沂北路XXX弄XXX号XXX室以及82号车位，总房价款(含车位价格)439万元。同日，原、被告签署《房地产买卖合同》，约定乙方(原告)受让权利人为甲方(被告)的上海市浦东新区临沂北路XXX弄XXX号XXX室以及82号车位；该房地产转让价款为439万元(包含车位转让款13万元)；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于签署本合同后8天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同；签订示范合同当日乙方支付首付款132万元(含实际收到的定金)，第二期房款300万元以贷款支付，贷款划入甲方账户后3天内交接房地产并由乙方支付尾款7万元；2015年5月30日前办理产权过户手续；甲乙双方一致同意严格按照本合同履行，签署示范合同仅为办理交易过户之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的合同为准，本合同未变更的内容继续有效。当日，被告出具收款收据，载明收到刘霞20万元，“本人确认，上述款项系刘霞用于购买浦东新区临沂北路XXX弄XXX号XXX室以及82号车位”的定金。2015年2月4日，原、被告就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方(被告)将上海市浦东新区临沂北路XXX弄XXX号XXX室以总价439万元出售给乙方(原告)；甲方于2015年7月31日前通知乙方进行验收交接；双方于2015年5月31日前办理产权过户手续。双方还对付款期限、违约责任等进行了约定，付款期限与《房地产买卖合同》基本一致。同日，双方还签订了《关于上海市买卖合同的补充协议》，约定乙方购买甲方上海市浦东新区临沂北路XXX弄XXX号XXX室之房地产事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，现双方达成本协议；该套房屋的实际成交价为439万元整到手价；交易税费和佣金全部由乙方承担。当日，被告出具收款收据3份，分别收到原告62万元、20万元、30万元，3份收款收据均载明“本人确认，上述款项系刘霞用于购买浦东新区临沂北路XXX弄XXX号XXX室以及82号车位”的部分房价款。2015年5月29日双方办理了涉案房屋产权过户手续，后涉案房屋产权核准至原告名下，被告的贷款300万元亦划入原告账户。2015年8月3日，原告委托律师致函被告，要求被告交付房屋，因系争车位已登记至其他业主名下，不具备交付条件，应在合同总价中扣除13万元车位费用，故尾款7万元不再支付，要求被告在2015年8月15日前将剩余6万元汇入原告账号。该律师函以邮政特快专递形式发往上海市浦东新区海阳路XXX弄XXX号XXX室被告的住处，查询显示2015年8月4日“本人收”。2015年8月10日，张祺起诉刘霞，双方于2015年8月21日达成调解协议，由张祺将涉案房屋交付刘霞，刘霞支付张祺尾款7万元。刘霞声明车位款的争议另案诉讼。此后，双方履行了调解协议。另查，系争车位原登记于临沂北路XXX弄XXX号XXX室业主刘韵枫名下，2015年6月15日该车位连同临沂北路XXX弄XXX号XXX室产权核准登记至江锐鹏、李想名下。被告提供了上海仲意晟物业管理有限公司东南华庭物业服务中心的情况说明1份，内容为该公司于2012年中途接管涉案小区，没有车位权属资料，车位使用有些乱，82号车位自接管以来均由被告使用，期间物业公司收取每月100元管理费，该车位现由实际产权人使用。庭审中，被告称2015年1月24日双方签署《房地产买卖合同》时总价439万元确实包括车位；但之后被告得知车位不是被告的，因此在2015年2月4日签署《上海市房地产买卖合同》时被告告知中介及原告车位不是被告的，双方产生了争议，最终明确在买卖标的中取消车位，房屋按照439万元交易；当日收款收据是中介填写，被告没有看清就签名。原告则表示，双方签署《房地产买卖合同》时被告明确车位为使用权，原告也没有查询车位产权信息，因此在《上海市房地产买卖合同》及补充协议上均未写入内容，被告从未提出车位不是她的；签署《上海市房地产买卖合同》后原告发现车位上停着他人车辆，后得知在2015年6月车位已经过户给他人。经本院释明，双方确认如法院认定双方有关车位的买卖内容有效，则予以解除。本院认为，被告既无系争车位的产权、又无使用权，无权出售车位。本案的主要争议在于双方约定的买卖标的中是否包含车位？2015年1月24日双方签署《房地产买卖合同》具备了买卖合同的必备条款，双方之间的买卖合同关系成立。当时，双方的买卖标的包含车位，对此双方并无争议。被告主张2015年2月4日双方签署《上海市房地产买卖合同》及补充协议时已经取消车位，但交易价格仍为439万元，就此，被告应当承担相应的举证责任。现被告主张上述事实的主要依据是《上海市房地产买卖合同》及补充协议均未包含车位的内容。本院认为，一、双方《房地产买卖合同》中明确约定严格按照本合同履行，签署示范合同仅为办理交易过户之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的合同为准，本合同未变更的内容继续有效。可见，双方签署《上海市房地产买卖合同》的目的仅为办理产权过户所需，被告本无系争车位的产权，按规定确实无法在《上海市房地产买卖合同》的买卖标的中加入车位的内容，因此不能得出双方已经变更买卖标的的结论。而补充协议的主要内容为税收等交易费用的承担，其中没有写入车位的内容也不能视为双方变更买卖标的。二、目前车位的市场价格较高，双方《房地产买卖合同》约定的车位价格为13万元，如果双方取消车位的交易，整体交易价格不变不符合目前的市场交易惯例。而且取消价值13万元的车位交易，双方未形成书面约定，更不符合常理。三、2015年2月4日的三张收款收据，如论是谁书写，均说明双方439万元的交易价格中包括了车位，当时被告也已经签名确认。如果双方当时已经取消车位交易，被告应更加关注收款收据的内容，其称没有看清就签名显然没有依据。综上，本院认定双方买卖标的包括了系争车位，439万元中包含13万元车位款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，本案原、被告认为双方有关车位的买卖关系无效的意见，本院不予采纳。鉴于被告未能取得车位的所有权或处分权导致原告无法取得车位，双方庭审中表示关于车位的买卖合同关系解除的意见本院予以采纳。车位买卖合同关系解除后，被告应当返还原告车位款13万元，原告该诉请本院予以支持。虽然车位买卖合同关系解除责任在于被告，但原告在签约过程中未核实车位的产权或使用权，亦有不足。同时，各笔已付款中也未区分房价款与车位款的具体比例。因此原告要求自2015年1月24日起计算车位款的利息损失并不合理。原告在2015年8月致函被告要求在2015年8月15日前返还6万元，故该6万元自2015年8月16日起计息，余款7万元自本案诉状副本送达(2015年9月12日)之次日起计息，较为合理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告张祺应于本判决生效之日起十日内返还原告刘霞车位款13万元；二、被告张祺以6万元为基数自2015年8月16日起，以7万元为基数自2015年9月13日起，均按中国人民银行公布的同期银行贷款利率支付原告至本判决生效之日止的利息损失。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2940元，减半收取1470元，由被告张祺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一五年十一月二十七日书记员  陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。