成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初4626号 原告：白学艳，女，1986年4月11日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：欧阳平，男，1982年1月12日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 二原告委托诉讼代理人：董洪麟,四川千毫律师事务所律师. 二原告委托诉讼代理人：刘洋，四川千毫律师事务所律师. 被告：王青芳，女，1973年4月19日出生，汉族，住四川成都天府新区。 被告：徐荣，男，1971年3月2日出生，汉族，住四川成都天府新区。 二被告委托诉讼代理人：刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。 第三人：成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司，住所地成都市暑袜北三街2号。 法定代表人：张熙宗，职务不详。 委托诉讼代理人：侯芳，系公司员工。 原告白学艳、欧阳平与被告王青芳、徐荣、第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（以下简称“富房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告白学艳、欧阳平的委托诉讼代理人董洪麟、被告王青芳、徐荣的委托诉讼代理人刘诗明、第三人富房公司的委托诉讼代理人侯芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白学艳、欧阳平向本院提出诉讼请求：1.判令王青芳、徐荣继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》和《房屋预约买卖合同》并将位于成都市双流区公兴街道牧华路三段×号房屋（以下简称“案涉房屋”）过户至白学艳、欧阳平名下；2.判令王青芳、徐荣向白学艳、欧阳平支付向第三人支付的中介费6800元及律师代理费40000元。事实与理由：白学艳、欧阳平与王青芳、徐荣于2017年1月5日经富房公司居间介绍签订了编号为0164391号《房屋买卖合同书》，约定买受人购买出卖人所有的案涉房屋。合同签订当日，白学艳、欧阳平按约向王青芳、徐荣支付了定金50000元。2017年1月20日，双方签订了《房屋预约买卖合同》，对涉案房屋买卖事宜等进行了确认和补充，白学艳、欧阳平依约又向王青芳、徐荣支付了50000元购房款。白学艳、欧阳平履行了合同约定的义务，但王青芳、徐荣起诉解除《房屋预约买卖合同》，构成违约，依法应承担相应责任。 王青芳、徐荣辩称，1.买卖双方在签订《房屋买卖合同书》、《房屋预约买卖合同》时并未取得权属证书，违反了《中华人民共和国房地产管理法》的规定，王青芳、徐荣于2017年11月向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖合同书》；2.《房屋买卖合同书》签订后，限购政策出台，属于情势变更；3.双方正式的《房屋买卖合同》尚未签订，白学艳、欧阳平所称的《房屋买卖合同书》、《房屋预约买卖合同》不是房屋买卖的正式合同，是属于预约合同；4.白学艳、欧阳平主张支付中介费及律师费的诉求不能成立，王青芳、徐荣在很早之前就提出了解除合同，不存在违约行为。 富房公司述称，办理权属证书并非富房公司的义务，富房公司也不会向任何一方承诺何时能够取得权属证书。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：王青芳、徐荣作为卖方（甲方）与白学艳作为买方（乙方）在经纪方富房公司（丙方）的居间介绍下于2017年1月5日签订了《房屋买卖合同书》，约定甲方将案涉房屋以680000元的价格出售给乙方，案涉房屋的基本情况为按揭，尚未取得房屋所有权证，预计取得时间以开发商办理时间，具体时间视开发建设单位实际办理而定，待甲方取得该房屋所有权证书后甲乙双方可就该房屋办理权属转移登记。双方均清楚该房屋上述产权状况且确认该房屋是以现状出售，乙方已检查或已授权代表代为检查该房屋，甲乙双方不得以此为由拒绝履行合同义务。付款方式及期限约定：乙方须在签订本合同时付清50000元作为购房定金，定金由乙方直接支付给甲方，甲方给乙方出具收据。约定按揭贷款：签订买卖合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内，乙方将首付款230000元支付给甲方，剩余房款400000元申请贷款。第五条约定甲乙双方应于银行贷款审批通过按丙方通知亲临房屋所在地房管局办理房屋过户递件手续，并按房管局规定完成后续过户取件手续不得以各种理由拖延或推辞。第八条约定乙方同意在本合同签订当日向丙方支付佣金6800元。甲乙双方自愿解除合同的，或因甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的中介费不予减免。第十五条特别约定：①由于目前交易属于合同房无产权证，甲乙双方已商定在1月20日之前到公证处做交易合同公证，甲乙双方约定在做公证当日乙方再支付给甲方购房款50000元；②甲乙双方协商如在交易中出现任何一方不买不卖，违约方赔付守约方房屋总价30%；③甲乙任何一方违约，违约方必须支付丙方中介费… ⑤甲方房屋处于贷款中，签订合同后甲方需在银行提交还款申请，甲方必须将还款时间通知丙方，并在过户之前结清银行贷款及注销。合同签订后，白学艳以现金的形式向徐荣支付了购房定金50000元，徐荣向白学艳出具了收条一份。 2017年1月20日，王青芳、徐荣作为卖方（甲方）与白学艳、欧阳平作为买方（乙方）签订了《房屋预约买卖合同》并进行了公证，合同约定甲方自愿将案涉房屋在取得不动产权证书并注销抵押登记后出售给乙方，房屋总价为680000元，此售价为最终价，无论以后上述房屋不动产权证书登记的面积如何增减及房价如何涨跌，任何一方不得以任何理由要求另一方增加或减退房价款。付款方式及结按还贷约定：甲方已收到乙方购房定金50000元；签订本合同后乙方于2017年1月20日预付上述房屋的购房款首付款50000元，余款580000元按本合同第六条执行。第六条约定甲方取得不动产证书并注销抵押登记之日起十五日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理该房屋产权过户登记、取得不动产权证书等手续；甲乙双方到不动产管理部门办理上述房屋买卖过户手续并将上述房屋过户至乙方名下当日，乙方以现金或转账的方式支付第二笔购房款180000元…余款400000元由乙方的按揭贷款银行直接支付给甲方，不足部分由乙方在按揭银行确定贷款金额后三日内补足甲方…。第十二条争议的处理，在履行本合同过程中，若发生争议双方协商解决，协商不成任何一方均可向房屋所在地法院起诉，违约方应承担守约方因诉讼、强制执行所产生的诉讼费、执行费、律师费、差旅费等…此前双方签订的合同与本合同内容相冲突的，以本合同约定为准。合同签订后，白学艳以银行转账的形式向徐荣支付了购房款50000元，徐荣、王青芳向白学艳出具了收条一份。2017年11月10日，徐荣、王青芳以“没有取得产权证的房屋不能上市交易、《房屋预约买卖合同》系附条件的合同，条件未成就”为由诉至法院，要求解除《房屋预约买卖合同》，并要求白学艳、欧阳平和富房公司返还购房材料原件。白学艳、欧阳平收到起诉状副本后提出了管辖异议申请，本院作出管辖异议裁定后，白学艳、欧阳平上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2018年5月22日作出了“驳回上诉，维持原裁定”的民事裁定书。 另查明，案涉房屋于2018年4月10日办理了不动产登记证书。诉讼过程中，白学艳、欧阳平申请了诉讼保全。 双流县人民法院于2018年5月3日采取了查封保全措施。一审辩论终结前，案涉房屋没有其他限制措施，也没有抵押等权利障碍。 再查明，白学艳于2017年1月5日向富房公司支付了中介服务费6800元。2018年1月10日，白学艳、欧阳平与四川千毫律师事务所签订了《委托代理合同》，四川千毫律师事务所向白学艳、欧阳平开具了四川增值税普通发票。 诉讼过程中，白学艳、欧阳平同意一次性支付余下购房款。 上述事实，有当事人的身份信息、房屋买卖合同书、公证书、收条、转账凭证、收据、房屋信息摘要、委托代理合同、四川增值税普通发票及双方当事人的当庭陈述，本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.买卖双方签订的合同是否有效；2.双方形成的合同是预约还是本约；3.白学艳、欧阳平要求办理案涉房屋的过户手续能否得到支持；4.白学艳、欧阳平要求王青芳、徐荣支付已向第三人支付的中介费6800元及律师代理费40000元能否得到支持。本院将根据查明的事实，综合评判如下： 首先，王青芳、徐荣与白学艳在富房公司的居间介绍下于2017年1月5日签订的《房屋买卖合同书》，以及王青芳、徐荣与白学艳、欧阳平于2017年1月20日签订的《房屋预约买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的…”，但上述规定系行政性规范，并非效力性规定，双方签订上述合同时，案涉房屋未取得权属证书，并不影响合同的成立、生效。 其次，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一份新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约的关系，不能孤立的仅以当事人签订的协议名称作为依据，而是应当综合审查相关协议的内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实予以认定。本案中，双方当事人先后签订了《房屋买卖合同书》和《房屋预约买卖合同》 两份合同约定的内容具备了合同的必备条款，对当事人名称、标的、价款、违约责任等约定明确具体，合同签订后白学艳、欧阳平也先后向王青芳、徐荣支付了购房定金50000元和购房款50000元，合计100000元，故买卖双方建立的是本约合同并非预约合同。 再次，买卖双方签订的合同约定“甲方取得不动产证书并注销抵押登记之日起十五日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理该房屋产权过户登记、取得不动产权证书等手续”，本案中，案涉房屋已于2018年4月10日办理了不动产登记证书，一审辩论终结前，案涉房屋没有其他限制措施，也没有抵押等权利障碍，诉讼过程中，白学艳、欧阳平也同意一次性支付余下购房款，故王青芳、徐荣在收到购房款后协助白学艳、欧阳平履行案涉房屋的过户手续并不损害其合法权益，亦符合合同及法律规定，本院予以支持。 最后，徐荣、王青芳在取得房屋权属证书前于2017年11月10日诉至法院，要求解除合同，经法院审理后认为其解除合同的理由并不成立，徐荣、王青芳用行为表示不愿意再履行合同，其行为构成违约。合同约定“甲乙任何一方违约，违约方必须支付丙方中介费”，“违约方应承担守约方因诉讼、强制执行所产生的诉讼费、执行费、律师费、差旅费等”，本案中，王青芳、徐荣虽然违约，但在签订合同后也积极的履行了部分合同义务，包括结清按揭、协助取得案涉房屋的权属证书，只是在限购政策出台、未取得权属证书的情况下主张解除合同（用行为表示不再履行合同），本院综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度及公平原则等因素，酌情支持白学艳、欧阳平主张的（已向第三人支付的）中介费、律师代理费损失10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告白学艳、欧阳平于本判决生效后五日内支付被告徐荣、王青芳余下购房款580000元； 二、被告徐荣、王青芳在收到上述购房款后五日内协助原告白学艳、欧阳平办理位于成都市双流区公兴街道牧华路×号房屋的过户手续； 三、被告徐荣、王青芳于本判决生效后五日内支付原告白学艳、欧阳平损失10000元； 四、驳回原告白学艳、欧阳平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11068元，诉讼保全费3920元，原告白学艳、欧阳平负担7494元，被告徐荣、王青芳负担7494元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 磊 人民陪审员  马洪荣 人民陪审员  赵 俊 二〇一八年十一月七日 书 记 员  黄小琴