湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终8435号上诉人（原审原告）：长沙迪信通电子科技信息有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放中路239号（长沙电脑城一楼）。法定代表人：刘东海。委托诉讼代理人：邓叶周，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁璇姬，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙旭美商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路208号华菱新城地标大厦505号房。法定代表人：黄涛，总经理。委托诉讼代理人：苏慧，湖南清枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。上诉人长沙迪信通电子科技信息有限公司（以下简称迪信通公司）因与被上诉人长沙旭美商业管理有限公司（以下简称旭美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初4585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。迪信通公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，合同解除是因被上诉人的违约及欺诈行为所致，被上诉人应当向上诉人退还全部保证金并赔偿装修损失。2、被上诉人为提前计收租金单方面要求上诉人于2017年9月30日开业存在欺诈。3、被上诉人在招商伊始即存在虚假招商宣传。4、商业街本身存在质量问题，多处漏水，给上诉人造成了严重损失。5、因被上诉人疏于管理，商场至今未达到开业条件，致使上诉人无法正常开展经营。旭美公司辩称：1、一审法院认定事实清楚，判决驳回上诉人的诉讼请求合理合法，并无不当。2、上诉人提出的上诉理由，无事实和法律依据，被上诉人有权依据合同约定10.2条不予退还保证金及赔偿装修损失。3、上诉人不存在欺诈，根据租赁合同约定，开业时间暂定为2017年5月1日，本案不存在统一开业，上诉人应当按照合同的约定开业。4、上诉人并无证据证明被上诉人存在虚假宣传，双方最后签订的是《房屋租赁合同》。5、被上诉人交付的房屋符合约定，上诉人并无证据证明承租的商铺存在严重漏水以致无法正常使用。6、被上诉人是在完善和优化商铺配套及管理服务，其他公共区域即使个别性和临时性的整修，也不会对上诉人正常使用或经营商铺造成严重影响。7、上诉人盈利与否属于商业经营风险，上诉人将生意惨淡、客流量少完全归责于被上诉人，没有任何事实和法律依据。因此，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。迪信通公司向一审法院起诉请求：1、判令解除迪信通公司与旭美公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令旭美公司向迪信通公司返还保证金47854元，并赔偿迪信通公司门面装修损失134400元（按照装修总额168000元减轻20%折旧计算）；3、本案诉讼费用由旭美公司承担。一审法院查明：2017年1月13日，迪信通公司与旭美公司签订《房屋租赁合同》，约定：迪信通公司承租旭美公司位于长沙市雨花区劳动东路222号项目C4区1F层21012103号商铺，期限为56个月；迪信通公司应向旭美公司交纳保证金47854元，租金采取月固定租金方式进行支付，第一年即2017年5月1日至2018年4月30日月租金为22037元；租金按照先付后用原则，每三个月支付一次，迪信通公司于每个支付周期最后一个月20日之前支付下一期租金；商铺物业管理费每月为1890元，支付方式同租金；迪信通公司若逾期支付租金、物业管理费，应承担每日0.5%的利息，若逾期累计超过15天，旭美公司有权解除合同，并没收迪信通公司已支付的保证金；旭美公司给予迪信通公司30日装修期，自商铺交付之日起计算，在装修期内迪信通公司免交租金及物业管理费；该项目统一开业日期暂定为2017年5月1日，旭美公司有权调整开业日期；租赁期满，合同签订后，迪信通公司向旭美公司交纳保证金47854元，旭美公司于2017年3月23日向迪信通公司交付涉案商铺，迪信通公司对商铺进行了一定程度装修。2017年9月30日，涉案商铺所在商场统一开业，迪信通公司进行短暂经营后因客流量不足持续亏损未再经营，亦未向旭美公司支付租金。2017年11月10日，旭美公司向迪信通公司发出《首期租金和物业管理费催缴通知书》，要求迪信通公司支付2017年9月30日至12月29日期间的租金66111元及物业管理费5670元，迪信通公司未予回应。2017年12月22日，旭美公司向迪信通公司发送《解除通知函》，以迪信通公司拖欠租金、物业管理费为由要求解除双方的租赁合同，该函件于2017年12月23日被退回。2018年1月17日，旭美公司向迪信通公司发送《清铺函》，要求迪信通公司将涉案商铺恢复至合同约定的交付标准后返还旭美公司。2018年3月16日，旭美公司将涉案商铺重新上锁后收回，并于2018年5月18日先行向一审法院对迪信通公司提起诉讼，请求确认双方合同解除，并要求迪信通公司支付租金、承担违约责任。在本案审理过程中，迪信通公司提交收据一份，拟证明迪信通公司为装修涉案商铺花费168000元，旭美公司对此质证认为非正式发票，且无其他证据佐证，不能达到迪信通公司的证明目的。迪信通公司还陈述称，涉案商铺在招商率较低的情况下，旭美公司于2017年9月30日强行开业，因整个商场处于地铁施工状态客流不足处于亏损状态，迪信通公司仅经营20多天后未再经营。以上事实，有迪信通公司、旭美公司的身份资料、《房屋租赁合同》、《首期租金和物业管理费催缴通知书》、《解除通知函》以及迪信通公司、旭美公司双方的陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为：迪信通公司、旭美公司双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。根据审理查明事实，迪信通公司在短暂经营涉案商铺后，因客流量少经营状况较差未支付旭美公司租金，后迪信通公司未再继续经营涉案商铺，旭美公司已于2017年12月22日向迪信通公司发出解除合同通知，现迪信通公司对合同解除无异议，故双方合同已经实际解除，鉴于该部分已在一审法院（2018）湘0111民初4032号民事判决中予以载明，故本案中不再予以重复。迪信通公司要求旭美公司返还保证金47854元，因迪信通公司尚欠付旭美公司租金及物业管理费，迪信通公司该项主张违反合同约定，一审法院依法不予支持。迪信通公司主张旭美公司赔偿装修损失134400元，依据不足，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回长沙迪信通电子科技信息有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3945元，因适用简易程序减半收取1972.5元，由长沙迪信通电子科技信息有限公司负担。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，迪信通公司（乙方）、旭美公司（甲方）双方签订的《房屋租赁合同》第10.2条约定：无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对该商铺进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该商铺恢复至该商铺交付时本合同附件2所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态……若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就该商铺进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿的要求。本院认为：本案的争议焦点为旭美公司是否应当赔偿迪信通公司的装修损失及退还其保证金。根据已查明的事实，旭美公司与迪信通公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。涉案商铺开业后存在因地铁施工等问题导致客流量较少、商场经营不景气的情况，但上诉人迪信通公司与被上诉人旭美公司均积极履行了部分合同义务，因各种原因导致合同不能继续履行，现双方对解除《房屋租赁合同》均无异议且已实际解除，双方亦因此均遭受了一定的损失。关于装修损失问题，因双方签订的《房屋租赁合同》约定无论何种原因提前终止合同，承租方不得向出租方提出任何补偿或赔偿的要求，故迪信通公司提出要求旭美公司赔偿其装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于保证金问题，因迪信通公司目前仍欠付旭美公司的租金及物业管理费，故迪信通公司要求旭美公司退还保证金的诉求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3945元，由上诉人长沙迪信通电子科技信息有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长  刘完玲审  判  员  刘 英审  判  员  金新贵二〇一八年十一月八日法官助理何琪莎书记员（兼）  何琪莎附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。