河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀05民终3733号 上诉人（原审被告）：陈连海，男，1976年6月26日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 被上诉人（原审原告）：李玲玲，女，1982年2月13日出生，汉族，住河北省邢台市任县。 上诉人陈连海因与被上诉人李玲玲租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院作出的（2018）冀0502民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈连海、被上诉人李玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈连海上诉请求：1、撤销(2018)冀0502民初1976号民事判决书并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1、上诉人并非租房协议的合同相对方，被上诉人不应向上诉人主张房租费用及违约金。被上诉人房屋系邢台众智成才企业管理有限公司所租赁，上诉人作为公司的法定代表人，代表公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，该房屋也一直是由众智成才公司所使用并缴纳租金，故上诉人并非合同相对方，不应承担合同义务。2、即便认定上诉人为合同相对方，上诉人也不存在违约及拖欠房租情况。本案所涉房屋在2018年3月就按照合同约定告知被上诉人退房，该房屋2018年4月中旬就已经腾退出来，并通过电话及微信再次告知了被上诉人。当时被上诉人一直不予见面收房，公司员工将钥匙留在了该房旁边上的福美多超市，也告知了被上诉人。根据上诉人预交的房租及租房押金，均已超出上诉人最后一期的租房期限，不应认定上诉人拖欠房屋及承担违约金。3、一审法院认定的违约金过高。首先，上诉人并未存在违约的情形，一审法院不应支持其违约金的诉求，其次，即便认定上诉人存在拖欠房租的情况，对于被上诉人的损失，也仅为利息损失，不应支持其违约金。4、一审法院判令解除合同时，应当判令被上诉人退还上诉人预交的押金或折抵租金。 李玲玲答辩称，涉案房屋租赁合同是由上诉人与被上诉人签订的，上诉人公司内部的事情答辩人不清楚，所以租金和违约金答辩人只针对签订合同的上诉人。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的期限是5年，上诉人未经答辩人同意，也未通知答辩人就搬离房屋，而租赁合同约定任何一方违约需按年度向对方缴纳3个月租金为违约金。一审判决认定违约金符合法律规定，双方签订合同中约定的违约金，是经双方同意的。上诉人在第二次支付房租时，已经将押金6500元扣除抵顶了一个月的租金，故该6500元不应退还。 原审原告李玲玲向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告在2017年9月6日签订的位于邢台市门市房屋租赁合同；2、判令被告支付拖欠原告房租24916元（从2018年3月20日到2018年7月14日，共计3个月25天）；3、判令被告支付原告违约金19500元、电费400元。 原审法院认定案件事实：2017年9月6日，被告陈连海承租原告所有的位于邢台市桥东区房屋，并于当日签订了《房屋租赁合同》一份，约定：房屋租赁期限自2017年9月20日起至2022年9月19日止；月租金为6500元，按季支付，付款方式为押一付三；若一方违约需向对方支付三个月的房租作为违约金。合同签订后，被告陈连海当即向原告支付了一个月的押金和三个月的房租，共计26000元。2017年12月20日，被告又向原告支付三个月房租（包括之前所交的一个月押金）。被告自2018年3月20日开始拖欠房租，一直到2018年7月14日，原告才发现被告已实际搬离，总共拖欠原告房租24916元。被告在房屋租赁期间，还拖欠电费400元，由原告代为支付。现原告要求被告支付拖欠的房租、违约金并解除合同，形成本讼。 原审法院认为，原、被告于2017年9月6日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告便将房屋交付给被告实际使用，履行了出租方的义务。截止至2018年7月14日，被告总共拖欠原告房租24916元。按照合同约定，被告未如期缴纳房租，存在违约行为，应承担违约责任向原告支付19500元的违约金。原告代被告垫付的电费400元，属于被告在房屋租赁期间产生的，被告应支付给原告。原告要求被告支付拖欠的房租24916元和电费400元，要求被告支付违约金19500元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李玲玲与被告陈连海于2017年9月6日签订的《房屋租赁合同》。二、被告陈连海向原告李玲玲支付拖欠的房租、电费共计25316元。三、被告陈连海向原告李玲玲支付违约金19500元。以上二、三项均在判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，减半收取460元，由被告陈连海负担。 二审审理中查明，上诉人第二次向被上诉人交纳了三个月的房租共计19500元，被上诉人收取上诉人的6500元押金未包含在该租金内。另，原审原告李玲玲一审起诉时提交的民事诉状中写明的第3项诉讼请求为“判令被告支付原告租房违约金9000元、电费400元”，一审缺席审理庭审中，李玲玲当庭变更诉讼请求为“请求被告支付原告租房违约金19500元、电费400元”。二审经审理查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人对涉案房屋租赁合同的真实性不持异议，该合同承租方落款处系上诉人本人签字并捺印，故上诉人应为房屋租赁合同的当事人。至于上诉人取得租赁房屋后是否自用还是由第三方使用，不影响租赁合同的权利义务，上诉人以其并非该房屋的实际使用人作为不履行给付租金义务的抗辩理由不能成立。关于租赁合同是否已解除问题，上诉人主张其已按合同约定提前一个月通知了被上诉方，并举证了部分证据。从上诉人在二审中提交的微信聊天记录看，被上诉方在该聊天记录中明确表示其就退房通知“没有收到任何信息”，且该聊天记录中亦无证明上诉人履行通知义务当时的通知内容及通知时间等证据。故上诉人所举证据不能证明双方已就涉案房屋租赁合同的解除达成一致意见或其已按合同约定的期限履行了通知义务。因此，上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人在二审中主张的违约金过高、要求依据利息损失认定违约金的问题，双方在租赁合同中约定，一方违约应向对方支付三个月的租金作为违约金，属于约定了违约金的固定数额，现上诉人要求依据利息损失标准计算“违约金”系对违约金计算方式的变更，明显属于对合同内容的变更，人民法院在给付诉讼中直接变更当事人约定的合同内容无法律依据。违约金的调整系计算标准调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中无证明“实际损失”的衡量证据，故上诉人的该项主张不能成立。被上诉人在二审庭审中当庭认可上诉人第二次交纳了三个月的房租，共计19500元，不包含上诉人交付的6500元押金。因此，上诉人交付的房屋押金，应由被上诉人退还或抵顶一个月租金，故上诉人向被上诉人支付拖欠的房租数额应为18416元。另，经查一审卷宗，原审原告李玲玲起诉时提交的民事诉状中写明的第3项诉讼请求为“判令被告支付原告租房违约金9000元、电费400元”。一审庭审中，李玲玲当庭变更诉讼请求为“请求被告支付原告租房违约金19500元、电费400元”，从变更的内容看，明显属于增加诉讼请求，人民法院同意其增加诉讼请求后应当就增加部分的诉讼请求给予对方当事人适当的答辩期间。因上诉人一审开庭未到庭，对原审原告当庭增加的诉讼请求，一审法院准许后亦未以其他方式告知原审被告，明显剥夺了当事人针对增加的诉讼请求进行答辩、举证、质证的诉讼权利，程序存在严重瑕疵，故对于原审原告变更诉讼请求后增加的10500元违约金，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市桥东区人民法院（2018）冀0502民初1976号民事判决的第一项； 二、变更河北省邢台市桥东区人民法院（2018）冀0502 民初1976号民事判决的第二、三项为：上诉人陈连海于本判决生效后十日内向被上诉人李玲玲支付拖欠的房租18416元、电费400元及违约金9000元。 一审案件受理费应为658元，减半收取329元，二审案件受理费经核实应收取658元，均由上诉人陈连海负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏运平 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇一八年十一月二日 书记员  刘 静