济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初5432号原告：王兴泉，男，1947年出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：刘良玉，山东嘉孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕鹏，山东嘉孚律师事务所实习律师。被告：张维华，男，1965年出生，汉族，个体，住济南市。原告王兴泉与被告张维华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，并于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告王兴泉及其委托诉讼代理人刘良玉、吕鹏、被告张维华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王兴泉向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原、被告的房屋租赁合同；二、判令被告向原告支付拖欠得截止至2018年6月30日的房屋租金75400元及利息1639.95元；三、判令被告向原告支付自2018年7月1日至实际腾房之日止、按照同等地段同等价位计算的房屋租金；四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2016年1月1日起承租济南市历下区人民政府泉城路街道办事处所有的位于济南市历下区明湖小区某号门头房、济南市历下区明湖小区东3区20号楼3单元102室房屋。后，原告与被告口头约定，被告向原告承租位于济南市历下区明湖小区某号门头房，房屋年租金14万元；被告向原告承租位于济南市历下区明湖小区东3区20号楼3单元102室房屋的一部分，房屋月租金300元。被告承租上述房屋后用于经营历下区金万顺百货商店至今。被告承租房屋后，虽然如数交纳了2016年的房屋租金并取得原告出具的租金收条，但并没有如数交纳2017年的房屋租金和2018年6月30日前的房屋租金，被告拖欠2017年的房屋租金3600元，拖欠2018年6月30日前的房屋租金71800元。被告拖欠租金的行为严重侵害了原告的合法权益，原告特提起诉讼，要求解除原被告双方的房屋租赁合同并要求被告腾空房屋、支付拖欠的房屋租金，望法院依法判如所求。张维华辩称：基本事实认可，我是从1998年租赁涉案房屋，当时租赁费为4.5万元，租了20年，3、4年之前我在涉案房屋上加盖了违章建筑，我用的时候原告没有说什么，我把加盖的违章建筑又租给了其他人，原告把涉案房屋的租赁费涨了一部分。拆违拆临时把违章建筑拆除了，我没有向原告交纳涨的部分租赁费。经审理本院认定事实如下：2016年1月1日至2018年6月30日，王兴泉自济南市历下区人民政府泉城路街道办事处（以下简称泉城路街道办）承租了济南市历下区明湖小区某号门头房、济南市历下区明湖小区东3区20号楼3单元103室房屋。有泉城路街道办于2018年2月11日向王兴泉出具的涉案房屋租金收款凭证、发票及2018年7月5日出具的《证明》予以佐证，《证明》载明：我单位一门头房坐落于济南市历下区明湖小区某号，自2016年1月1日至2018年6月30日期间，由王兴泉承租使用并交纳该房屋使用费。另查明，涉案房屋由王兴泉以泉城街道办下属企业历下华隆纸品厂的厂房置换的为涉案房屋，没有办理产权证书。对此，张维华均无异议。王兴泉承租涉案房屋后，将该房屋出租给张维华。口头约定自2016年1月1日起，17号门头房年租金为14万元；102室房屋月租金300元。王兴泉称2016年张维华按照14万元支付过17号门头房租金，应继续按照该价格支付后续租金。张维华辩称，之所以约定14万元是因为其在涉案房屋上加盖了违章建筑，违章建筑已经拆除快两年，拆除后不应该按照14万元支付租金。另查明，张维华自1998年租赁涉案房屋，并提交2010年1月1日与纸品厂签订的《房屋租赁协议书》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人…”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，张维华自1998年开始承租涉案房屋，2010年与纸品厂签订租赁合同，结合泉城路街道办为王兴泉开具的证明，可以推定泉城路街道办同意王兴泉对涉案房屋进行转租。泉城路街道办与王兴泉之间、王兴泉与张维华之间虽没有签订书面房屋租赁合同，但其使用涉案房屋并交纳租金的法律行为使双方之间形成事实房屋租赁关系，且泉城路街道办与王兴泉之间租赁关系截止日期为2018年6月30日，张维华与王兴泉之间为不定期房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，张维华与王兴泉之间为不定期租赁合同关系，当事人在有效转租期间享有任意解除权。泉城路街道办与王兴泉的房屋租赁期限截止到2018年6月30日止，因此王兴泉与张维华转租合同的期限不能超过上述期限。张维华于2018年8月28日收到起诉状副本之日，应视为收到王兴泉解除租赁合同的通知之日，该日期已超过泉城路街道办与王兴泉租赁合同期限，此时王兴泉与张维华之间的租赁合同关系无效，因此不存在解除之可能，双方之间的租赁合同实际已于2018年6月30日自动解除。故王兴泉请求解除其与张维华租赁合同，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王兴泉依约将涉案房屋交付张维华使用，张维华应支付占有使用涉案房屋的对价。张维华虽辩称17号门头房租金之所以为14万元，是因未其加盖了违章建筑，但未能提交证据证明其主张，且张维华认可2016年按照14万元支付过涉案房屋租金，并且仍欠付涉案房屋2017年与2018年租金。因此张维华应支付所欠王兴泉17号门头房与103室房屋租金75400元(7万元+3600元+1800元)。关于利息，张维华未按约定支付租金，构成违约，原告王兴泉要求支付利息，于法有据，本院予以支持。具体支付方式和数额以75400元为基数，按照中国人农民银行同期贷款利率，自起诉之日即2018年7月27日计算至租金实际付清之日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据法律规定，如张维华到期不腾空涉案房屋，占有期间的房屋使用费用，出租人泉城路街道办可以请求次承租人张维华支付。因王兴泉与泉城路街道办的房屋租赁合同期限已经届满，对涉案房屋已不具有收益权能，故王兴泉主张该费用，于法无据。可以在王兴泉取得涉案房屋承租权利后，另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张维华于本判决生效之日起十日内支付原告王兴泉房屋租金75400元；二、被告张维华于本判决生效之日起十日内支付原告王兴泉房屋租金的利息（以75400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月27日起计算至租金实际付清之日止）；三、驳回原告王兴泉超出部分的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1370元，由被告张维华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  梁 颖人民陪审员  咸维玲二〇一八年十一月二十六日书 记 员  王 凤