包头铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）包铁商初字第159号原告吕霞，女，汉族，1976年10月21日出生，现住包头市东河区王中花园*号楼**号。被告呼和浩特铁路局房地产开发公司（简称房地产公司），住所地呼和浩特市回民区战备路221号。法定代表人吕庆福，系房地产公司总经理。委托代理人邓皓，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托代理人邓连戈，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告吕霞诉被告房地产公司确认合同效力纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理。依法由审判员王先勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕霞、被告委托代理人邓连戈、邓皓到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称，被告为达到统一装修、统一管理目的，于2010年强制与我签订了10年租赁合同。我未干涉过被告经营，而是被告严重违约，不履行合同，至今欠两年半租金未给。在我们起诉被告给付欠房租款时，被告于2015年9月25日给我发来《关于解除﹤包头劝业批发城摊位租赁合同﹥之通知函》，称自本通知到达我处之日起立即解除合同，双方签订的租赁合同对任何一方不再具有法律约束力。对此函我提出异议，合同解除需要双方协商解除，并且具有解除合同的条件，被告与金领时尚公司还有债权债务没有解决完毕，被告一方经营中的过错，要求单方解除合同，不符合法律规定。2014年我们就向被告追讨租金，被告未答复，也未说过解除合同，在我们起诉被告给付租金后，被告才发出的解除合同通知。请求法院判令被告继续履行合同，对被告发出的解除合同的通知确认无效。被告辩称，原告与答辩人签订的摊位租赁合同，其真正的摊位使用人是包头市金领时尚商贸有限公司。从法律角度讲，答辩人系国有企业，按照国有资产监督管理办法，国家决不允许一个国有企业替一个民营去垫付租金，让民营企业营利，让国有企业受损。因此这种有损于国家利益的合同必须解除，终止履行。此外从公平角度讲，本案租赁合同也应依法解除。因为当事人签订合同的目的就是为了实现一定的营利目的，该合同的继续履行对答辩人而言不仅不能实现签订合同目的，反而有损于答辩人，特别是造成了国有资产的重大损失，这种情况下仍然要求利益受到严重损失的当事人去继续履行与己不利的合同，有违法律的公平原则。事实上答辩人早在2014年起便无力支付租金，已拒付租金，在法律上就是以自己的行为表明将不履行主要债务行为。在原告与答辩人签订的合同约定“乙方逾期给付租金半年以上，甲方可以单方要求解除合同。”由于原告怠于行使合同解除权不得已在答辩人早已丧失合同履行能力的情况下，答辩人只能依法行使合同解除权。请求法院依法确认已产生解除合同的法律效力并驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交并当庭出示了下列证据：1.合同书。证明原、被告存在合同关系。2.解除合同函。证明收到通知函，不同意解除合同。被告对原告出示证据的质证意见：对原告出示的证据无异议。本院对原告出示证据的认证意见：原告出示的证据真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。被告向本院提交并当庭出示了下列证据：1.委托代收、代返租赁费协议。证明本案摊位租赁的真正使用人是包头市金领时尚商贸有限公司，我方仅是委托代理人。2.解除合同通知函。证明我公司依法发出了解除通知函。3.送达回执。证明原告已收到通知。原告对被告出示证据的质证意见：对证据1不清楚。对证据2、3认可。本院对被告出示证据的认证意见：被告出示的证据真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。本院采信的证据，应作为认定案件事实的依据。经审理查明，坐落于东河区站北路小商品、小食品批发城（现鼎泰批发城）原系被告开发建设，其中一层236个摊位已出售211个摊位，被告仅留存25个摊位未出售。原告便是购买被告一层房屋摊位业主之一。由于散户业主很难整合资源，无法形成以一个成规模市场之目的，2010年包头市金领时尚贸易有限公司（以下简称金领时尚公司）经与众多散户业主协商，由该公司进行整体租赁经营。一层共计211户业主，其中38户不相信金领时尚公司，必须要求被告与其签订摊位租赁合同。基于金领时尚公司对被告的承诺，2010年6月15日被告与金领时尚公司签订了《委托代收、代返租赁费协议》，协议约定由金领时尚公司按被告提供的代返租金明细表，向38户摊位业主支付租金。而后于2010年6月至8月被告先后与38户业主签订了摊位租赁合同。合同约定被告承租原告在东河区劝业小食品批发城第一层摊位，租期十年。租赁期开始每年支付一次。若房地产公司未能按约定时间给付原告租金每逾十天，按应付金额的千分之三向原告支付违约金，逾期半年以上，原告可以单方要求解除合同，房地产公司除支付违约金外，还应按当年租金总额的10%做出一次赔偿。合同还对其他事项作了约定。租赁合同履行的第一年度，金领时尚公司按照约定直接向原告等业主交付租金278900元。但从第二年开始，金领时尚公司便开始拖欠租金，依合同原告要求被告支付租金。被告在未收到金领时尚公司返回租金的情况下，向38户业主直接垫付租金，其后再无能力垫付租金至今。2015年9月25日被告向原告发出了《关于解除﹤包头劝业批发商城摊位租赁合同﹥之通知函》，原告已收到。对解除合同提出异议，要求继续履行合同。本院认为，原告与被告签订的摊位租赁合同，其真正的摊位使用人是包头市金领时尚商贸有限公司。当事人签订合同的目的就是为了实现一定的营利目的，该合同的继续履行对被告而言不仅不能实现签订合同目的，反而有损于被告。事实上被告在2014年起便无力支付租金，已拒付租金，在法律上就是以自己的行为表明将不履行主要债务行为。在原告与被告签订的合同中约定“乙方逾期给付租金半年以上，甲方可以单方要求解除合同。”原告怠于行使合同解除权，被告在已丧失合同履行能力的情况下，可以依法行使合同解除权。法定解除权是合同当事人一方的权利，没有违反法律的禁止性规定，没有侵害第三人的利益，应当允许解除权人行使自己的权利。解除效力于此项意思表达到对方即已生效。原告的诉求没有事实法律依据，本院不予支持。被告辩称的确认其发出的解除合同通知已发生法律效力并依法驳回原告诉求的辩解，依法有据，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条一款第（二）项、第（三）项、第（四）项、第九十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、驳回原告吕霞的诉讼请求。二、被告房地产公司解除合同的行为有效。案件受理费100元，简易程序减半收取50元，由原告吕霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特铁路运输中级法院。审判员  王先勤二〇一五年十一月二十七日书记员  王檬檬附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条一款第（二）项、第（三）项、第（四）项：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。