山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0704民初2641号 原告:辛宏利，男，1990年5月24日出生，汉族，住山东省临朐县。 委托诉讼代理人：于清，山东杜根律师事务所律师。 被告：王化英，女，1968年9月14日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。 被告：辛国泽（被告王化英之夫），男，1967年6月10日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。 原告辛宏利与被告王化英、辛国泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛宏利的委托诉讼代理人于清、被告王化英、辛国泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辛宏利向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告王化英之间的租赁合同；2.依法判令被告王化英返还原告房屋转让费50000元及相应利息880元（自2018年1月1日起按银行逾期贷款利息7.125%算至2018年3月31日，之后的利息自2018年4月1日算至实际支付之日），共计50880元；3.依法判令被告王化英承担租金差价13000元并赔偿原告损失40000元，共计53000元；4.依法判令被告辛国泽对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告辛宏利变更第3项诉讼请求为：依法判令被告王化英承担租金差价11000元并赔偿原告损失40000元，共计51000元。事实和理由：被告王化英租赁房主刘天海、张素花位于坊子区北头东面楼房转角处房屋（共两层）。2017年3月9日，被告王化英与原告签订《租赁合同》，约定被告王化英将上述房屋两层转租给原告，如租赁期间房主收回房屋或提高房租，则被告王化英承担相应费用并退回乙方所交全部租赁费及赔偿损失肆万元。由于签订《租赁合同》时被告王化英已将该房屋一楼转租他人，因此被告收取原告50000元转让费，将该房屋一楼的出租权转让给原告。后因该房屋房主不同意被告王化英转租，导致原告与被告王化英签订的《租赁合同》无法继续履行，原告不得不重新与房主签订《租赁合同》，且年租金增加了13000元。被告王化英应向原告返还房屋转让费50000元并按合同约定承担租金差价及赔偿损失。二被告系夫妻关系，上述债务属于夫妻共同债务，被告辛国泽应承担连带清偿责任。现原告多次催要，被告拒不履行相应义务，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。 被告王化英辩称，房子我只收到34000元。房东知道我转让，后来让我退出来了。房子我是2011年底花26000元从刘龙伟那转的，我装修花费7万元左右。我租过刘龙伟的地方来之后就开始给刘天海交房租，每三个月交一次。原告知道房子不是我的。原来我在楼下蒸包子二楼开旅馆。原告是2014年暑假过去在二楼开的学习班，二楼有十几间房子，原告只用其中三间开学习班。2014年的时候我们没签协议，一年一租。刚开始原告给我8000元，后来他又要了两三间去，租金从2015年涨到12000元。后来我不干了，天天向上学校有个姓范的老师和我谈的，要求把房子两层全部转给他。我们两个谈成了，后来2017年6月底辛宏利写了转租协议我去签了字，辛宏利2017年6月转账给了我34000元转让费，不包含房租。34000元包含二楼的床、窗帘、装饰、太阳能、暖气、铝合金门、隔扇、线路、小太阳8个、风扇10个、表、水表、电闸、电褥子、刮瓷、油门、我转刘龙伟房屋时花费的26000元和从2017年7月1日至2017年12月31日的房租6000元（交给房东刘天海的妻子张素花。我交房租张素花给我打条了，辛宏利把条拿走了钱也不给我了）。我2017年6月搬走不再经营。我转租经过刘天海同意，张素花2017年6月底给我打电话跟我说让我退出来，她和天天向上的老师另签合同。同意解除原被告之间的租赁合同。不同意返还转让费50000元、不同意支付利息。我不承担差价11000元。不同意赔偿损失。 被告辛国泽辩称，与我无关，不同意共同承担。 本院经审理认定事实如下：从2011年底开始被告王化英开始租赁位于坊子区北头东面楼房转角处二层楼房用于经营，并将房租交给房东刘天海、张素花夫妇。从2014年开始被告王化英将其租赁的二层楼房中的二楼转租给原告辛宏利开办天天向上培训机构。王化英向辛宏利出示了一份房东刘天海与王化英签订的《房屋租赁合同》，合同主要内容为：租赁地点及内容：坊子区北头东面楼房转角一间（两间）；二、租赁期限：租期自2011年至2026年12月31日止，租期限满如承租方需继续承租时，同等条件下，承租方享有优先租用权。三、租金及租金交纳期限：该房每月租金为大写捌佰元整。每半年预付一次，承租方应及时交纳租金，逾期10天不交，出租房有权收回房屋使用权，终止合同。四、双方权利与义务：（1）对于出租方需满足承租方独自使用；（2）承租方在租金期独立经营，按时交纳租金，承租方经营使用的水、电费由承租方支付，按实际用量，水、电管理部门的收费标准计算……。出租方：刘天海承租方：王化英。庭审中被告王化英陈述，因自己需要办理环保证明，就和经营流亭猪蹄的邻居一起来到房主刘天海的公司，刘天海的妻子张素花拿出已经签署“刘天海”名字的空白的《房屋租赁合同》，王化英自己在租赁期限处填写了“2011、2026”字样。2014年，王化英向辛宏利收取2014年12月1号至2015年12月1号的房屋出租费12000元，并向辛宏利出具了收到条。2015年10月22日，王化英在其身份证复印件上写明：收据：今收到2016年12月1日至2018年12月1日房租28000.00元（贰万捌仟元整）。2016年12月1日至2018年12月1日水费500元（伍仟元）。王化英2015年10月22号用于房屋租赁王化英10月22号收到空调＋电费共600元400＋600＝1000元王化英2015年10月22号”，该收据由辛宏利持有。辛宏利在庭审中主张王化英在该收据中将房租28000元的期限书写错误，应为“2015年12月1日至2017年12月1日房租28000.00元”。 2017年3月6日，被告王化英将其租赁的二层房屋的一楼转租给案外人赵乾丞并收取房屋租赁费12000元。2017年3月9日，被告王化英（转租方、甲方）与原告辛宏利（承租方、乙方）签订《租房协议书》，约定：一、经甲乙双方商定，并且由甲方确定房主已知情并同意该协议内容。甲方将恒安街与行政街路口处原鲜肉包子（坊子王海霞中医诊所北邻）一楼门头房与二楼所有房间租给乙方使用。由于房屋为转租房，乙方租房期间的所有事项由甲方负责跟房主解释和协商。出现任何问题由甲方承担相应损失。二、乙方转租期限自2017年3月15日至2026年12月15日，租用期为9年。每年租金12000元，乙方交纳租金的方式为：（空白）。三、承租期内甲方保证出租房屋无任何抵押、债务和其他纠纷，不得干预乙方正常使用；甲方承担出租房屋的维修总费用，确保不再出现漏、渗水等问题。四、甲方同意乙方承租该房屋期间，可以将所承租房屋进行转租。五、其他方面做如下协商：1.除房租之外的费用包括：水费，电费由乙方从租赁合同签订之日计算，按照国家标准缴费。2.乙方不承担除房租，水，电费之外的其他费用。五、乙方租赁期间，除不可抗力因素外，甲方不得以任何理由终止房屋租赁，若甲方单方面终止房屋合同须赔偿除剩余房租之外的违约金肆万元。如租赁期间房主收回房屋或者提高房租则甲方需要承担相应费用并退回乙方所交的全部租赁费用并赔偿损失肆万元。……甲方签字：王化英乙方签字：辛宏利签订时间：2017年3月9日。附件：甲乙双方身份复印件，原房主房屋租赁合同，房主房产证明。2017年3月15日，王化英向辛宏利出具收到房屋转让费50000元的收到条，辛国泽在收到条的左侧签名。收到条下方有“二楼房租（包含一楼），从2017年8.1号交（包含一楼）水费，电费清。从2017年8.1号由天天向上学校全权负责房屋的出租转让”字样。原告辛宏利认可实际向被告王化英转账支付转让费34000元。对于为何王化英出具收到房屋转让费50000元的单据，原告辛宏利庭审中陈述：50000元包括王化英将一楼转让给赵乾丞的租赁费12000元，应由辛宏利收取，从50000元中扣除。另外，双方在收到条中约定从2017年8月1日起辛宏利负责该房屋的出租转让，而辛宏利已向王化英缴纳租赁费至2017年12月1日，也就是说辛宏利向王化英多缴纳了4个月的房租，共计4000元，应当从该50000元中扣除，所以辛宏利只向王化英转账34000元。2017年6月底起王化英即搬出租赁房屋不再经营。 另查明，原、被告签订《租房协议书》后。房主张素花不同意王化英转租，辛宏利另行与房主张素花签订了《房屋租赁合同》并约定每年支付房租23000元。 本院认为，房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的全部或者部分再出租的行为，转租人与次承租人形成新的租赁合同关系，原租赁合同继续有效。原告辛宏利与被告王化英签订的《租房协议书》及王化英于2017年3月15日向辛宏利出具的收到条中，不仅涉及店铺的转让，而且还涉及房屋转租部分。对店铺转让双方已实际履行，原告辛宏利接受二楼店面后早已实际经营，该部分合法有效。但涉及房屋转租部分，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。自2018年1月1日起，房东张素花与本案原告辛宏利重新签订《房屋租赁合同》，应视为出租人即房东张素花要求解除与王化英的房屋租赁关系，并要求收回房屋的行为。因王化英与房东之间的房屋租赁合同解除，必然会导致辛宏利与王化英之间《租房协议书》及王化英于2017年3月15日向辛宏利出具的收到条中涉及房屋转租部分无法继续履行。对原告辛宏利要求解除与被告王化英之间的《租房协议书》的诉讼请求，应予支持。关于合同被解除后，王化英是否应当返还辛宏利转让费并赔偿损失一节，因《租房协议书》签订后，被告王化英已从约定的转让费50000元中扣除了出租一楼的租金12000元及原告多付的租金4000元，剩余34000元原告转账支付给被告。对于该34000元，被告王化英主张自己转让的是租赁房屋中被告添附的部分及被告从他人手中转让房屋时支出的转让费，原告对被告的说法不予认可，双方也未在合同中进行约定。考虑到王化英转租给辛宏利的二楼房屋实际未被房东收回，原告辛宏利仍在继续进行经营，仅是原告对一楼进行转租的合同目的不能实现。因此被告王化英收取的房屋转让费34000元应部分返还给原告，本院酌定返还17000元。剩余17000元作为店面转让的费用不再返还。因被告辛国泽在2017年3月15日为原告出具的收到房屋转让费的收到条上签名，因此被告辛国泽应与被告王化英共同返还原告房屋转让费17000元。对于原告主张的转让费的利息，因双方未作出约定，本院依法不予支持。原告依据《租房协议书》中约定的违约责任要求被告支付房租差额11000元并赔偿损失40000元。对于上述约定，因原、被告均知悉房屋系转租房，双方在签订《租房协议书》时未征得房东同意，原、被告对合同解除均有过错，原告主张的损失应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告辛宏利与被告王化英于2017年3月9日签订的《租房协议书》； 二、被告王化英、辛国泽返还原告辛宏利房屋转让费17000元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告辛宏利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2378元，减半收取1189元，由原告辛宏利负担785元，被告王化英负担404元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员  田 静 二〇一八年十一月二十六日 法官助理  孙佩燕 书 记 员  高 雅