内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0526民初2504号原告（反诉被告）：陈刚，男，1967年12月29日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：薄立朋，内蒙古智博律师事务所律师。被告（反诉原告）：齐智慧，男，1981年10月26日出生，蒙古族，个体，现住辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：杨国栋，内蒙古擎正律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘丹丹，内蒙古擎正律师事务所律师。原告陈刚诉被告齐智慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，被告齐智慧于2018年6月19日向本院提出反诉，本院决定与本诉合并审理，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈刚委托诉讼代理人薄立朋、被告（反诉原告）齐智慧及其委托诉讼代理人杨国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈刚向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议书》；2.要求被告给付房屋租金300000元；3.要求被告按租金每月25000元给付原告自2018年7月1日至合同解除期间的房屋租金；4.要求被告给付大热费4032元；5.要求诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月25日，原被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将自有的位于扎鲁特旗鲁北镇黄河路中段楼房四至六层租给被告，双方约定租赁期限为从2012年6月1日至2027年6月1日，并约定房屋租金每月25000元，房屋租金自2012年6月1日起给付，合同签订后，原告将此房屋交付给被告，2015年9月，双方又签订一份《补充协议》将房屋租金给付方式变更为4个月付一次，年租金分三次付清，2017年被告将第一次、第二次的房屋租金各10万元已经付清。2016年5月1日，原告又将一楼的一间房屋出租给被告，约定租金每年50000元，2016年5月1日至2017年5月1日的租金50000元，被告已经付清。现四、五、六楼的租金和一楼2017年5月1日至2018年5月1日的租金原告多次找被告索要，被告至今未付，2017年被告欠的四、五、六楼的租金为10万元，至2018年6月末房屋租金为15万元，一楼房租5万元，合计被告尚欠房屋租金30万元。一楼120平方米房屋2017年至2018年的取暖费4032元（120平米×5.60元×6个月）是原告交纳的，应该由被告给付原告。2018年3月份，原告发现使用房屋的人员已经不是被告，而是一个不熟悉的姓刘的一个人，原告找到姓刘的人，明确表示不可转租，被告却不予配合，现原告出租房屋收取租金的目的不能达到，被告又擅自将房屋转租，根据《合同法》第二百二十四条、第二百二十七条之规定，原告有权解除房屋租赁合同，被告应立即付清其拖欠的房屋租金和至合同解除前的房屋租金。齐智慧辩称，一、被告同意与原告解除《房屋租赁合同》及《补充协议书》；二、被告不存在将房屋转租行为，刘姓人员是本案被告聘用的管理人员；三、本案被告不存在拖欠原告租金的行为，为此原告的主张于法无据，被告请求依法驳回原告第一项诉请以外的诉请。对签订的合同及补充协议时间、内容均无异议。齐智慧向本院提出反诉请求：1.请求法院判令解除反诉原告齐智慧与反诉被告陈刚签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》，并判令反诉被告赔偿反诉原告损失人民币3000000元；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年3月25日，反诉原告齐智慧与反诉被告陈刚签订了《房屋租赁合同》，约定反诉被告将其所有的坐落于黄河路中段第四至六层的房屋出租给反诉原告，租赁期限自2012年6月1日至2027年6月1日止，月租金为25000元，付款方式为按每年支付。并约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向双方交纳装修所投资的费用作为违约金。2015年9月份，反诉原告齐智慧与反诉被告陈刚签订了《补充协议书》，约定租金从原有的每月支付变更为4个月支付一次，即年租金分为3次付清。并约定如反诉被告所拥有的房屋被抵押权人实现抵押权或其他原因致使反诉原告不能正常使用该房屋时，由反诉被告一次性赔偿反诉原告各种损失共计人民币三百万元，届时双方解除原租赁合同以及该补充协议。反诉原告使用该租赁房屋与王俊峰合伙开设了扎鲁特旗鲁北镇德加商务酒店，现因租赁房屋消防验收不合格，致使德加酒店无法办理特种行业许可证。2017年10月17日，德加酒店因上述原因被扎鲁特旗公安局治安大队查封，要求德加酒店停业整改。反诉原告多次找到反诉被告要求其依法办理消防安全验收合格证，但直到今日反诉被告仍未办理，导致反诉原告无法正常使用该租赁房屋。且从2018年3月29日开始，反诉被告开始给租赁房屋断电，并用东西将大厅口堵上，大厅正门用锁头锁上，反诉被告的行为已经构成了违约。综上，反诉被告所出租的房屋因消防安全验收不合格，且反诉被告还使用不正当手段将租赁房屋断电锁门，致使反诉原告已经无法正常使用租赁房屋，反诉原告与反诉被告多次协商未果。陈刚对齐智慧的反诉辩称，同意解除双方的《房屋租赁合同》，反诉被告不存在违约行为，请驳回反诉原告的其他请求。一、反诉被告将房屋出租给齐智慧后，于2012年3月25日与齐智慧签订一份《房屋租赁合同》，合同第二条房屋用途约定“该房屋用途为租赁住房”，反诉被告没有义务保证该房屋必须符合开设宾馆需要的特种行业要求。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》第三条，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。可以说明，《房屋租赁合同》约定房屋用途是住房，齐智慧却用于经营宾馆，那么向公安消防机构申报消防安全检查义务也应该是齐智慧，而非房屋出租人，《房屋租赁合同》第八条约定，租赁期间，防火安全，门前三包等由乙方执行当地有关部门规定并承担全部责任，也可以认定安全消防责任人应为承租人，而非出租人。二、2015年9月陈刚与齐智慧签订的《补充协议书》时约定：如甲方（即反诉被告）所拥有的房屋被抵押人实现抵押权或者其他原因致使乙方不能正常使用该房屋时，由甲方（即反诉被告）一次性赔偿乙方各种损失共计人民币三百万元，结合2012年3月25日反诉被告与齐智慧签订一份《房屋租赁合同》中约定的房屋用途以及相关规定，分析反诉被告是否存在违约行为：1.无论是否通过消防验收，均不影响居住的用途；2.齐智慧如果改变房屋用途而经营宾馆，其应自行承担通过消防检查的责任，在双方签订合同时，并未设定陈刚的该项义务，承租人自行改变使用用途而加重出租人的义务，显然不符合公平原则，故反诉被告不存在违约。三、违约金约定的额度奇高，《合同法》解释二第二十九条之规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。假设反诉被告出租的房屋已经影响到齐智慧的居住，那么齐智慧的损失仅仅是不能居住时间段的房屋租金，房屋租金每月25000元，不超过30%，也就是不超过7500元。何况，通过刘明春两次的笔录均可以证实他一直居住在承租屋内，并未受到影响，故不存在损失。承租人自开始开设宾馆就未办理特种行业许可证，属于非法经营，非法收入不受法律保护。综上，请法院驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）陈刚提供如下证据：1.2017年10月14日扎鲁特旗公安局治安大队询问刘明春的笔录，该笔录内容系刘明春单方陈述意见，不能证明被告（反诉原告）将承租的四五六楼房屋已经转包给刘明春，故不予采信。2.《房屋租赁合同》及《补充协议书》，被告（反诉原告）对该组证据的真实性无异议，故本院认定为有效证据，予以采信。3.2018年3月28日陈刚收取齐智慧房屋租金收据，被告(反诉原告)对该证据的真实性无异议，能够证明，2018年3月28日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）给付了口头租赁的一楼120平米房屋自2016年5月1日至2017年5月1日止的租金5万元及2016年至2017年的大热费4032元的事实，予以采信。4.三枚交纳大热费的发票，该发票与2018年9月4日庭审笔录第10页上数第三行至第四行内容相互印证能够证明，被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）给付一楼120平米房屋2017年至2018年的大热费4032元的事实，予以采信。被告（反诉原告）齐智慧提供如下证据：1.《房屋租赁合同》及《补充协议书》，原告（反诉被告）对该组证据的真实性无异议，故本院认定为有效证据，予以采信。（2018）蒙嘎立见证字第002号律师见证书，只能证明见证当日扎鲁特旗德加商务酒店被扎鲁特旗公安局治安大队查封停业整改，但被告（反诉原告）未提供其他有效证据予以证明因无消防验收合格证被查封及被原告（反诉被告）停电锁门，故不予采信。通辽市公安消防支队作出的（通）公消设/验查[2012]第02号建设工程消防设计／消防违法通知书，能够证明，2012年2月16日，通辽市公安消防支队对陈刚作出（通）公消设／验查[2012]第02号内蒙古自治区通辽市公安消防支队建设工程消防设计／消防违法通知书（关于华美家具装饰商场工程消防设计备案审核不合格的意见）的事实，予以采信。2015年1月15日、2016年1月13日、2016年2月15日罚没款专用收据三枚,能够证明，2015年1月15日，扎鲁特旗德加商务酒店因违反消防法被通辽市扎鲁特旗公安消防大队罚款5000元；2016年1月13日，因违反《中华人民共和国消防法》第十三条第三款被扎鲁特旗公安局鲁北第一派出所罚款2000元；2016年2月15日，因消防违法被通辽市扎鲁特旗公安消防大队罚款5000元的事实，予以采信。2.德加酒店合伙经营协议书，该协议书与本案不具有关联性，故不予采信。3.扎鲁特旗公安局治安大队作出的特种行业检查整改通知书及2017年10月14日询问笔录,能够证明，扎鲁特旗德加商务酒店于2016年8月27日、2016年12月5日、2017年9月7日因无特种行业许可证私自经营、不按规定登记住宿旅客信息被扎鲁特旗公安局治安大队通知停业整改的事实。扎鲁特旗公安局鲁北第一派出所的两份询问笔录中2018年3月31日询问笔录内容系刘明春单方陈述意见，2018年4月11日询问笔录与本案不具有关联性，不能证明原告（反诉被告）给被告（反诉原告）断电，故不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月16日，通辽市公安消防支队对陈刚作出（通）公消设／验查[2012]第02号内蒙古自治区通辽市公安消防支队建设工程消防设计／消防违法通知书（关于华美家具装饰商场工程消防设计备案审核不合格的意见）。2012年3月25日，原告（反诉被告）陈刚作为出租方（甲方）、被告（反诉被告）齐智慧作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：第一条甲方房屋坐落于黄河路中段：共六层，第四-六层。第二条该房屋用途为租赁住房。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限自2012年6月1日起至2027年6月1日止。第四条该房屋月租金为2.5万元。第五条付款方式：乙方按年支付租金给甲方。第八条维修养护责任。租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。合同还约定了其他事宜。合同落款处甲方陈刚签字捺印、乙方齐智慧签字捺印。2015年9月，原告（反诉被告）陈刚作为出租方（甲方）、被告（反诉被告）齐智慧作为承租方（乙方）签订一份《补充协议》。合同约定：二、租金从原有的每月支付变更为每4个月支付一次，即：年租金分为3次付清。四、如甲方所拥有的房屋被抵押权人实现抵押权或其他原因致使乙方不能正常使用该房屋时，由甲方一次性赔偿乙方各种损失共计人民币三百万元，届时双方解除原租赁合同以及该补充协议。合同还约定了其他事宜。合同落款处甲方陈刚签字捺印、乙方齐智慧签字捺印。被告（反诉原告）齐智慧自2017年9月至今未向原告（反诉被告）陈刚给付四-六楼的租金。原告（反诉被告）陈刚出租的房屋系陈刚综合楼，立项时的名称为华美家具装饰商场。被告（反诉原告）齐智慧租赁该房屋后经营宾馆，取名扎鲁特旗德加商务酒店。2016年5月1日，原告（反诉被告）陈刚与被告（反诉原告）齐智慧口头约定租赁陈刚综合楼一楼120平米的房屋。约定年租金5万元。2018年3月28日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）给付了该房屋自2016年5月1日至2017年5月1日止的租金5万元及2016年至2017年的大热费4032元；2017年5月1日后的租金及2017年至2018年的大热费4032元至今未向原告（反诉被告）给付。2015年1月15日，扎鲁特旗德加商务酒店因违反消防法被通辽市扎鲁特旗公安消防大队罚款5000元；2016年1月13日，因违反《中华人民共和国消防法》第十三条第三款被扎鲁特旗公安局鲁北第一派出所罚款2000元；2016年2月15日，因消防违法被通辽市扎鲁特旗公安消防大队罚款5000元。2016年8月27日、2016年12月5日、2017年9月7日因无特种行业许可证私自经营、不按规定登记住宿旅客信息被扎鲁特旗公安局治安大队通知停业整改。本院认为，原告（反诉被告）陈刚与被告（反诉原告）齐智慧签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系合同双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，故合法有效。本案中，双方均同意解除合同，本院应予准许。原被告签订的合同解除后，尚未履行的，终止履行，但合同解除前尚未给付的租金及大热费应当按照约定履行给付义务，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付租金及大热费的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告虽诉称，因消防安全验收不合格致使反诉原告已经无法正常使用租赁房屋，但原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》未约定该租赁房屋必须经消防验收合格或由反诉被告负责办理相关消防验收手续，故反诉被告并不存在违约行为，反诉原告要求反诉被告赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈刚与被告（反诉原告）齐智慧于2012年3月25日签订的《房屋租赁合同》及2015年9月签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）齐智慧于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）陈刚房屋租金[租金的计算方法：1楼120平米的房屋自2017年5月1日起至2018年5月1日止的租金50000元+（4-6楼房屋租金自2017年9月1日起按月租金25000元计算给付至合同解除之日止）]；三、被告（反诉原告）齐智慧于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）陈刚大热费4032元；四、驳回反诉原告齐智慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5860元、反诉案件受理费30800元，共计36660元，由被告（反诉原告）齐智慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长  木其尔审 判 员  包银桩人民陪审员  爱 华二〇一八年十一月九日书 记 员  任亚菲