重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第06318号上诉人（原审被告）荣昌县五洲五金装饰城有限公司。法定代表人舒策丸，董事长。委托代理人贾飞，系该公司员工。委托代理人蒋愉平，重庆锦扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈大容。委托代理人张代玉，重庆川伟律师事务所律师。委托代理人蓝一川，重庆川伟律师事务所律师。上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司（以下简称：五洲公司）与被上诉人陈大容商品房预售合同纠纷一案，五洲公司不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第03441号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年10月26日，陈大容（合同乙方）与五洲公司（合同甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，五洲公司将座落于重庆市荣昌区××街道迎宾大道南段××号××号商品房一套以总金额100594元的价格出售给陈大容，该房屋属预售商品房，付款方式为按揭付款,乙方在签订合同时已支付房款50594元，余款50000元在甲方指定银行办理按揭贷款，五洲公司应于2013年3月31日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付陈大容使用。对于产权证的办理，《合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日；第八条约定，乙方是办理房权证的申请人，甲方承担协助义务，提供产权登记资料和相关证明文件，甲方委托乙方代为办理产权证的，应在合同签订后一日内提交办理产权证的全部资料，逾期提交的，则办理产权证的期限顺延。第十九条约定，本补充协议是《合同》不可分割的一部分，与《合同》具有同等法律效力，由甲乙双方在签订买卖合同的同时签署。甲方与乙方在本补充协议中有特别约定的，依照约定履行；没有特别约定的，依照《合同》履行。合同签订当日，陈大容向五洲公司缴纳了转让手续费1006元、转移手续费550元、抵押登记费（按揭）550元、预售预告登记费550元和大修理基金1789元。合同签订后，陈大容通过抵押贷款方式向中国农业银行荣昌支行办理按揭贷款50000元，同时申请并授权该行将该贷款直接划入五洲公司的银行账户。2013年11月8日，中国农业银行荣昌支行将50000元贷款划入五洲公司账户。2013年11月14日，五洲公司向陈大容收取了契税3011元、合同印花税50元、权证印花税5元和按揭印花税3元，并退还陈大容房款213元。2013年12月12日，五洲公司将已竣工备案登记的房屋交付陈大容，陈大容在《钥匙交付确认单》签字，确认收到其房屋入户门钥匙。另查明，本案诉争房屋工程于2013年1月31日取得竣工验收备案登记证。2014年4月15日，荣昌县国土资源和房屋管理局根据五洲公司的申请对位于荣昌县昌州街道迎宾大道3号35幢的城镇房屋办理了初始登记。庭审中，陈大容陈述，《合同》系陈大容、五洲公司双方真实意思表示，内容合法有效，《补充协议》是对《合同》的补充。陈大容根据《补充协议》第七条第一项a目的约定履行了自己的义务，五洲公司才于2013年12月12日将房屋和《重庆市新建商品房屋使用说明书、重庆市新建商品房屋质量保证书》交付给陈大容，陈大容已经完成了委托五洲公司办理产权证的义务，如果陈大容不委托五洲公司办证将无法接房，由于委托手续在五洲公司处，陈大容无法举证。其次办理产权证申请的行为不是行政行为，五洲公司未举示其已经向相关部门提出办理产权证申请的证据，应当承担逾期办证的违约责任，违约金计算标准不应当调低。五洲公司陈述，陈大容是申请办理产权证的义务人，本案中陈大容委托五洲公司代为办理产权证，应当向五洲公司递交授权委托书等办理产权证所需的全部材料，但陈大容至今没有向五洲公司提供过授权委托书，且提供委托代办产权的授权委托不是接房的前提条件，如果五洲公司不交房可能承担逾期交房的违约责任，所以五洲公司并没有严格要求陈大容办理授权委托就将房屋交付给了陈大容。陈大容在一审中诉称：陈大容、五洲公司于2012年10月26日签订合同编号为X号《重庆市商品房买卖合同》（下称：《合同》），约定陈大容向五洲公司购买位于重庆市荣昌区××街道迎宾大道南段××号××号预售商品房，合同对购房款、商品房交付时间、办理房产申请、违约金等进行了约定。合同签订后，陈大容按约向五洲公司积极履行其义务以及缴纳购房款100594元，五洲公司在2013年11月14日将房屋交付给陈大容后，在60日内未提起商品房《房地产权证》的申请，且至今未办理本商品房《房地产权证》的申请，也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。五洲公司的行为违反合同约定，依法应承担违约责任。陈大容要求判令：一、五洲公司立即向土地房屋登记机构提出办理位于重庆市荣昌区××街道迎宾大道南段××号××号商品房《房地产权证》的申请；二、五洲公司支付陈大容逾期办理房地产权证的违约金暂记10000元；三、本案案件受理费由五洲公司承担。庭审中，陈大容变更第二项诉讼请求为要求五洲公司支付陈大容2014年1月12日至2015年7月29日期间逾期办理房地产权证的违约金16990元。五洲公司在一审中辩称：一、五洲公司没有单独申请办理《房地产权证》登记的义务。1、按照《合同》第十三条第二款的约定，陈大容、五洲公司应共同提出办理《房地产权证》登记申请，但时至今日陈大容并未提出申请，五洲公司享受同时履行抗辩权；2、根据双方签订的《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》（下称：《补充协议》）的约定，陈大容是办理房屋所有权证书的申请人，五洲公司承担协助义务，五洲公司不再负有办理房产证登记的义务。陈大容委托五洲公司代为办理产权证的，应提交相关资料，逾期委托或提交资料的，办证期限相应顺延，但陈大容至今未委托五洲公司办理产权登记，五洲公司对此享有先履行抗辩权；3、由于《补充协议》第十九条约定“陈大容、五洲公司在本补充协议中有特别约定的，依照约定履行；没有特别约定的，依照《合同》履行。所以陈大容、五洲公司对办理产权登记的约定应依照《补充协议》的约定履行。二、五洲公司办理房屋登记义务已经完成。1、根据《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第37条“关于办证义务”的规定，开发商办理产权登记的义务完成初始登记即办证完成，五洲公司已经在2014年3月25日取得了荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号35幢的房屋产权初始登记；2、根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，房屋所有权登记申请人应提供登记申请书、身份证明材料等，《补充协议》第八条对于陈大容已经充分告知陈大容作为申请的相关义务，五洲公司已尽到房产证的告知与提示义务，陈大容未履行相关义务的，应自行承担责任；三、逾期办理房产证的登记责任不应由五洲公司承担，五洲公司不承担违约责任。1、按照《补充协议》第八条的约定，陈大容应委托五洲公司办理产权登记，并提交相关资料后，五洲公司才负有为陈大容办理产权登记的义务，由于陈大容未提交，故办证时间应当顺延；2、根据相关法律规定，五洲公司仅负有为陈大容办理房屋产权初始登记的义务，五洲公司在2014年3月25日已经提出了房屋权属初始登记申请，荣昌县国土资源和房屋管理局已经在2014年4月15日办理了荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号35幢的初始登记，五洲公司办理房屋登记义务已经完成,由于房屋产权转移登记基于合同约定产生，且陈大容未委托五洲公司办理，故五洲公司不应承担逾期办证的责任。四、违约金计算明显过高。房屋主要用于居住和出租，逾期办理产权登记不影响陈大容居住和出租，因此对陈大容造成的损失很小，且办理产权登记属于行政行为，逾期办理产权登记也不是五洲公司一方原因照成的，故《合同》约定按已付房款万分之三每日计算违约金明显过高，要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《合同法解释（二）》第二十九的规定进行调减。综上，五洲公司不是办理房产登记的主体，不应当承担逾期办理房屋产权登记的责任，故应驳回陈大容的诉讼请求。对于陈大容当庭变更的诉讼请求,五洲公司不要求法院另行给予答辩期和举证期。一审法院认为：陈大容、五洲公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院予以确认。根据《合同》及《补充协议》的相关约定，条件成就时，五洲公司负有在约定期限办理讼争房屋产权登记申请的义务。现就本案陈大容的诉讼请求及五洲公司的抗辩意见分别评析如下。对于陈大容要求五洲公司立即向土地房屋登记机构提出办理讼争房屋《房地产权证》申请的诉讼请求。五洲公司抗辩并不当然负有申请办理房产证义务的意见，《补充协议》第八条约定陈大容为讼争房屋办理产权证申请人，如委托五洲公司代为办理产权证的，应提交相关资料，否则办理房产证的期限相应顺延；第七条关于接房的约定，五洲公司将房屋交付陈大容的前提为陈大容付清了全部房款（包括应结算的面积误差款）、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记所需资料、办理物业相关手续等。陈大容在接房前付清了购房款，五洲公司也退还了陈大容相应的购房款，同时陈大容向五洲公司支付了大修理基金和契税以及转让手续费、转移手续费、合同印花税、权证印花税等办理产权的相关费用，五洲公司在进行结算后将房屋交付陈大容，因此陈大容主张在接房时提交了委托办证相关手续具有合理性，五洲公司认为陈大容未履行相关义务和其没有单独申请办理《房地产权证》登记义务的抗辩意见不能成立，一审法院不予采信。由于五洲公司举示的《重庆市土地房屋权属登记申请表》和业务受理通知书，仅证实荣昌县国土资源和房屋管理局办理了荣昌县昌州街道迎宾大道3号35幢房屋的城镇房屋初始登记，不能证实为讼争房屋申请办理房产证的事实，对于五洲公司抗辩其办理《房地产权证》登记义务已经完成的意见不成立，一审法院不予采信。陈大容要求五洲公司向土地房屋登记机构提出办理讼争房屋《房地产权证》申请的诉讼请求符合《合同》约定，一审法院予以支持。对于陈大容要求五洲公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。根据陈大容、五洲公司签订的《合同》关于办理房屋产权证的约定，五洲公司应在陈大容接房后60日内办理诉争房屋的产权登记申请，陈大容于2013年12月12日实际接房，故五洲公司应于2014年2月10日前办理产权登记申请。五洲公司未在约定的时间办理诉争房屋的产权登记申请，构成违约，应自2014年2月11日起向陈大容承担逾期办证的违约责任。由于五洲公司未举示相应证据证实讼争房屋取得房产证办理申请登记受理单的具体时间，陈大容要求违约金计算至2015年7月29日并无不当，一审法院予以支持。对于违约金的计算标准，《合同》约定按照陈大容已付款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五洲公司要求调减违约金的意见不能成立。同时，由于五洲公司在交房前退还陈大容多余购房款213元，应在违约金计算基数中扣减，综上，结合陈大容支付已付房款的数额及时间，对于陈大容该项诉讼请求，一审法院支持为：（100594元-213元）×0.0003/天×534天=16081元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、荣昌县五洲五金装饰城有限公司在判决生效后十日内向土地房屋登记机构提出办理位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号35幢4-13号房屋《房地产权证》的申请；二、荣昌县五洲五金装饰城有限公司在判决生效后十日内支付陈大容2014年2月11日至2015年7月29日期间逾期申请办理《房屋产权证》登记违约金16081元；三、驳回陈大容的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担。五洲公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由是根据合同约定，上诉人与被上诉人共同申请办理产权登记申请，该义务是双方共同义务，上诉人仅负责提供资料，进行协助。一审中，被上诉人没有举证证明已经履行了相关义务。双方约定的交付房屋后60日内办理产权登记申请，没有明确是房屋初始登记还是转移登记申请，办理房屋转移登记申请因时间限制不可能，只能理解为初始登记申请。上诉人认为合同中约定的每日万分之三的违约金明显过高，应予调低。根据规定，违约金不能超过损失的30%且上诉人也没有提供证据证明其遭受的损失大小。陈大容答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人争议焦点为：一、上诉人是否应当为被上诉人向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请。二、上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金。三、双方约定的逾期办证违约金比例是否过高。本院对此评述如下：一、上诉人是否应当为被上诉人向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请。根据上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单及第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。《补充协议》第七条第一项A目约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日；第八条约定，乙方是办理房权证的申请人，甲方承担协助义务，提供产权登记资料和相关证明文件。乙方委托甲方代为办理产权证的，应在合同签订后一日内提交办理产权证的全部资料，逾期提交的，则办理产权证的期限顺延。上述约定表明，虽然被上诉人是办理产权证的申请人，但上诉人是办理产权的协助义务人。根据一审法院查明的事实，上诉人已将已竣工备案登记的房屋交付被上诉人，且双方约定，上诉人将商品房交付被上诉人使用的前提为被上诉人办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，故可推定被上诉人已将办理产权证所需的资料交付给上诉人。上诉人没有提交证据证明被上诉人交付的相关办证资料不齐备，或其通知了被上诉人补交相关办证资料而被上诉人没有补交导致其不能取得登记受理单。故上诉人应当根据约定按照被上诉人的委托为被上诉人向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请，提交相关办证资料并取得登记受理单。关于上诉人提出双方约定的是房屋初始登记而不是转移登记的上诉意见，因本案中所涉合同系上诉人与被上诉人之间的商品房预售合同纠纷，该合同中约定的办证条款当然是指将房屋所有权由上诉人转移至被上诉人的转移登记，这也是双方当事人签约的根本目的。故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。二、上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金。根据上述约定，上诉人应在被上诉人接房后60日内办理诉争房屋的产权登记申请，但上诉人至今未取得土地房屋登记机构出具的办理产权转移登记的受理单，故其应当承担逾期办证的违约责任。由于上诉人未举示相应证据证实讼争房屋取得房产证办理申请登记受理单的具体时间，被上诉人要求从接房后第61日起计算至2015年7月16日并无不当，应予以支持。对于终止时间，上诉人认为应计算至2014年3月25日，但其举示的《业务受理单》仅证实相关部门办理了荣昌县昌州街道迎宾大道3号35幢房屋的城镇房屋初始登记，不能证实为讼争房屋申请办理了转移登记的事实，上诉人的该上诉意见不成立，本院不予采纳。三、双方约定的逾期办证违约金比例是否过高的问题。因双方在合同中约定按照被上诉人已付款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，故本院认为上诉人要求调减违约金的意见不能成立并无不当。本院对上诉人提出的合同中约定的每日万分之三的违约金明显过高，应予调低的上诉意见不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一五年十一月三日书 记 员  肖 姗