海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初1529号 原告（反诉被告）谭晓婷（公民身份号码：×××），女，1978年2月1日出生，汉族，住广东省广州市番禹区。 委托诉讼代理人：陈欣欣，海南嘉天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘德瑞，海南嘉天律师事务所律师。 被告（反诉原告）夏雷杰（公民身份号码：×××），男，1967年6月26日出生，汉族，海南雷杰税务师事务所总经理，住海口市。 原告（反诉被告、以下简称原告）谭晓婷与被告（反诉原告、以下简称被告）夏雷杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭晓婷的委托诉讼代理人陈欣欣、潘德瑞、被告夏雷杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭晓婷向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告夏雷杰立即配合原告办理手续将位于海口市××路房过户到原告名下；2.被告夏雷杰承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2005年1月23日，被告夏雷杰与海南钰翔投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定海南钰翔投资公司将其开发建设的位于海口市××路房出卖给被告。 2015年7月14日，原告谭晓婷与被告及被告的妻子签订《二手房买卖合同书》，约定：被告将海口市国贸北路“钰翔花园”XX栋XXX房（以下简称涉案房屋）转让给原告；转让价款为人民币550000元；合同签订时，原告向被告支付人民币500000元作为购房首款，余款人民币50000元在被告将涉案房屋过户至原告名下后一次付清；被告应当于2015年10月1日前搬离涉案房屋并结清水电费、物业费等费用将涉案房屋交付给原告使用；在原告确定的时间，被告应当配合原告办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续、将涉案房屋过户至原告名下。 以上《二手房买卖合同书》签订当日（2015年7月14日），原告委托高颖依约向被告支付了购房款人民币500000元。2015年9月，被告将涉案房屋交付给了原告并由原告使用至今。2017年11月8日，海南钰翔投资有限公司将涉案房屋过户登记至被告名下[不动产证号为：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]，即被告可以将涉案房屋过户给原告了，但经原告再三催促，被告总拖延配合原告办理手续将涉案房屋过户至原告名下，严重侵犯了原告的合法权益。 综上，为维护原告的合法权益，捍卫国家法律尊严，原告特根据民事诉讼法以及其他相关法律规定特向贵院提出以上诉讼请求，恳请贵院判如所请。 被告夏雷杰辩称，原告陈述的事实和理由符合事实。2015年7月14日我与原告谭晓婷签订《二手房买卖合同书》，我将海口市国贸北路“钰翔花园”XX栋XXX房转让给原告，作价是550000元，已经支付了500000，双方约定过户及争议解决等内容，合同签订后，我于同年9月将涉案房屋交付给原告使用至今。2017年11月8日我取得登记在我名下涉案房屋的房产证，随后，我将上述房屋产权要过户给原告，但是被产权登记部门工作人员告知依照海口市人民政府文件（海府【2017】37号）以及海口市人民政府关于印发--《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门〈关于限制购买多套商品住宅的通知〉的实施细则》的规定，因原告不具备过户资格，涉案房屋无法办理产权过户登记手续。综上所述，由于限购政策出台的原因致使涉案房屋无法过户给原告，原告无法取得涉案房屋的所有权，依照合同法司法解释确定的情势变更原则，因国家政策发生变化导致合同目的不能实现的，当事人有权解除合同，鉴于，原告无法取得涉案房屋产权导致合同目的不能实现，且属于不可归责于双方当事人之原因，现我特要求原告将房产返还给我，我同意返还原告购房款。原告委托高颖向我付款说明原告对于限购政策是知情的，这个委托书也是后补的。我不同意原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）夏雷杰向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告夏雷杰与反诉被告谭晓婷于2015年7月14日签署的《二手房买卖合同书》；2.判令反诉被告谭晓婷将海口市国贸北路“钰翔花园”XX栋XXX房返还给反诉原告夏雷杰；3.本案诉讼费用由反诉被告谭晓婷承担。 事实与理由：2015年7月14日，反诉原告夏雷杰与反诉被告谭晓婷签订《二手房买卖合同书》，夏雷杰将2005年1月23日向海南钰翔投资有限公司购买的海口市××路房出售给谭晓婷，转让借款为人民币550000元，同时双方还约定过户及争议的解决等内容。合同签订后，夏雷杰于同年9月将上述房屋交付给谭晓婷使用至今。2017年11月8月，夏雷杰取得登记在自己名下“钰翔花园”XX栋XXX房的不动产权证（证号为：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号）。随后，夏雷杰拟将上述房屋产权过户给谭晓婷，但被产权登记部门工作人员告知按照海口市人民政府文件（海府【2017】37号）以及海口市人民政府关于印发--《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门〈关于限制购买多套商品住宅的通知〉的实施细则》的规定，因谭晓婷不具备过户资格，涉案房屋无法办理产权过户登记手续。 综上所述，由于限购政策出台的原因致使涉案房屋无法过户给反诉被告谭晓婷，谭晓婷无法取得涉案房屋的所有权。依照合同法司法解释确定的“情势变更原则”，因国家政策发生变化导致合同目的不能实现的，当事人有权解除合同。鉴于此，由于反诉被告谭晓无法取得涉案房产产权致合同目的不能实现，且属于不可归责于双方当事人之原因，现反诉原告特向贵院提起反诉，要求反诉被告返还涉案房屋给反诉原告，反诉原告将原房款返还给反诉被告，望支持诉请。 反诉被告谭晓婷辩称，海口市人民政府2017年5月15日出台的限购政策并不属于“情势变更”，夏雷杰在反诉中以此主张解除合同没有事实与法律依据，恳请贵院予以驳回。 在本案的反诉中，被告主张海口市人民政府2017年5月15日出台的限购政策构成了“情势变更”，认为因国家政策发生变化导致合同目的不能实现，因此要求解除合同。 《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定被称为情势变更原则，其中明确规定情势变更原则适用的两个要件分别为“当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”、“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，以上两个要件必须同时满足才能适用情势变更原则。 但实际上，本案中以上两个要件均不存在。首先，限购政策的出台并非不能预测。2010年1月7日，国务院颁布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知）国办发［（2010）4号］，要求“合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求”；2010年4月17日，《国务院关于坚决遇制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）［国发（2010）10号）］出台，规定“地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，即2010年开始国家以限购方式对房地产市场进行管控的趋势已经出现，随后多地也出台了房屋限购政策，房屋限购政策的出台并非不能预见。同时，作为最早开始限购政策的地区，北京市高级人民法院在《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》中对限购政策是否能够预见也有所说明，其中第二条规定“国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断”。 其次，涉案合同不存在继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的情况。如上所述，本案涉案合同合法有效，依法能够继续履行，且涉案的标的房屋依然存在，有合法的不动产权证，双方订立合同的基础依然存在，不存在不能实现合同目的的情况；更重要的是，涉案合同继续履行并不会导致对一方当事人明显不公平的情况发生，相反，原告已经支付了约定的90％的房款，且使用房屋两年多，在当前房价急剧上涨、通货膨胀严重的情况下，如涉案合同被解除，明显对原告极其不公平。 根据双方签订的《二手房买卖合同书》第六条第一款约定，过户是由谭晓婷确定时间后在由夏雷杰配合相关手续，即便现在政策导致无法过户，将来还是可以继续履行，而且是按照我方的时间来确定过户的期间，不存在任何的履行障碍，夏雷杰反诉提出解除合同，主要是现在房屋涨价不想卖了，其行为违背了诚实交易的原则。综上可知，被告的反诉请求没有事实与法律依据，恳请贵院予以驳回，维护谭晓婷的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、原告谭晓婷就本诉、反诉一并提交：1、被告夏雷杰与海南钰翔投资有限公司于2005年1月23日签订的《商品房买卖合同》，2、《商品房买卖合同备案表》（合同备案号：200XXXXXXXX2，备案时间：2005年3月13日），3、《海南省销售不动产专用发票》1张（时间：2005年1月24日，付款个人：夏雷杰，发票号：×××），证1至证3证明：被告夏雷杰与出卖人海南钰翔投资有限公司于2005年1月23日签订的《商品房买卖合同》，约定海南钰翔投资有限公司将其开发建设的位于海口国贸北路的“钰翔花园”的XX栋XXX房出卖给被告，被告已经向海南钰翔投资有限公司支付全额款166560元。4、2015年7月14日原告谭晓婷与被告夏雷杰及被告的妻子签订的《二手房买卖合同书》，证明：2015年7月14日原告与被告及被告妻子签订二手房买卖合同书，约定：被告将涉案房产转让给原告，转让价为人民币550000元，合同签订时，原告向被告支付人民币500000元作为购房首款，余款人民币50000元在被告将涉案房屋过户至原告名下后一次性付清，被告应当于2015年10月1日前搬离涉案房屋、结清水电费、物业费等费用，将涉案房屋交付原告使用；在原告确定的时间，被告应当配合原告办理房屋所有权证和土地使用权证过户手续、将涉案房屋过户至原告名下；5、《中国工商银行凭证》，证明：原告委托其小姑高颖于2015年7月14日通过工商银行向被告夏雷杰的账户（账号×××）转入人民币500000元购房款。6、钰翔花园物业管理处于2017年12月14日开具的《证明》，证明：海口国贸北路的“钰翔花园”的XX栋XXX房的物业管理费、水电费于2015年10月至今由原告谭晓婷缴纳；7、原告与承租人何文燕于2016年11月13日签订的《租房协议书》，证明：“钰翔花园”的XX栋XXX房由原告管理、用于出租；8、高颖的《借记卡账户历史明细清单》，证明：2015年9月被告将涉案房屋交付给原告并由原告管理、使用至今；9、海口市不动产登记中心于2017年12月1日出具的《房产登记信息查询情况说明》，证明：2017年11月8日海南钰翔投资有限公司将涉案房产过户至被告名下，证号为：琼（2017）海口市不动产权第XXXXX号，即被告可以将涉案房屋过户给原告了，但是经原告再三催促，被告总以各种理由拖延办理过户手续；10、高颖出具的《委托付款情况说明》，证明内容同证据5；11、《物业费收款收据》14张，证明：原告谭晓婷缴纳“钰翔花园”的B3栋401房的物业管理费、保洁费的情况。原告提交的上述证据均有原件。 被告夏雷杰对原告提交的上述证据的质证意见：对证据1-5的真实性没有异议；对证据6、7、8、11的真实性无法确认；对证据9、10的真实性没有意见。 二、被告夏雷杰就本诉、反诉一并提交：海口市人民政府文件（海府【2017】37号）以及海口市人民政府关于印发--《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门〈关于限制购买多套商品住宅的通知〉的实施细则》，证明：对于房产没有办理过户双方都没有过错；第四条规定在2017年1月14日之前购买的房子，其中二手房一并纳入限购，购房转账单凭证必须由本人和直系亲属的银行转账的付款凭证。由于政策原因，现在都无法网签，原告不符合购房条件。 原告谭晓婷对被告提交的上述证据的质证意见：对真实性没有意见，但是不属于证据，属于海口市政策性文件；对于被告对政策的解读，原告不认同。 本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本院仅对其部分证明力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月14日，原告谭晓婷与被告夏雷杰及被告的妻子签订一份《二手房买卖合同书》，主要内容约定：被告夏雷杰自愿将海口市国贸北路“钰翔花园”XX栋XXX房（以下简称涉案房屋）转让给原告谭晓婷；“第三条·价款”为标的物全部计价人民币550000元，各方确认：夏雷杰转让的标的物为净价，转让过程中产生的税费由谭晓婷承担；属于夏雷杰前期房屋的费用如：房屋维修基金、契税、办证手续费等由夏雷杰承担；“第四条·交付与支付”约定合同签订时，原告向被告支付人民币500000元作为购房首款，并视为成立；余款人民币50000元在该房屋房产证下来办理分户时，被告配合原告办理过户到原告名下后一次付清；被告应在2015年10月1日前搬离涉案房屋，并结清水电费、物业费等费用；“第五条·所有权转移特别约定”：本合同书项下标的物自交付后转移至原告，包括家具的部分家用电器；“第六条·协助义务”：1、在原告确定的时间，被告应当配合原告办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续至原告名下；2、合同签订及原告交完首期房款后，被告应将原购房合同、发票等交付原告；双方还对“违约责任”作出约定等等。 上述合同书签订当日（2015年7月14日），原告委托其小姑“高颖”通过中国工商银行向被告夏雷杰汇款人民币500000元作为购房款（账号：×××）。2015年9月，被告将涉案房屋交付给原告、原告管理使用至今。 另查，涉案房屋是2005年1月23日被告夏雷杰与海南钰翔投资有限公司签订《商品房买卖合同》购买的，该合同主要内容约定：海南钰翔投资公司将其开发建设的位于海口市××路房出卖给被告，该商品房的建筑面积共86.75平方米，其中套内建筑面积76.37平方米；第四条“计价方式与价款”约定，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2180.96元，总金额166560元；等等。 又查，2017年5月10日海口市人民政府印发（海府【2017】37号）文件、颁布《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门〈关于限制购买多套商品住宅的通知〉的实施细则》，规定：从本细则颁布之日起，除琼建房【2017】96号通知所列的新建商品住宅，我市将产权式酒店、二手住房（指已通过初始登记或首次登记取得房屋所有权证或不动产权证、再次上市交易的商品住宅和保障性住房。）一并纳入限购范围。在全市范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档住宅、低层住宅和酒店式公寓）或产权式酒店的非本省户籍居民家庭出售新建商品住宅、二手住房、新建和二手产权式酒店。等等。 再查，2017年11月8日，海南钰翔投资有限公司将涉案房屋过户登记至被告名下[不动产证号为：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]。 原告认为被告可以将涉案房屋过户给原告了，便多次催促被告配合原告办理涉案房屋的过户手续，但被告借故拖延，故原告诉至法院，遂成讼。 本院认为，根据以上查明的事实，处理意见如下： 一、关于2015年7月14日原告谭晓婷与被告夏雷杰及被告的妻子签订的《二手房买卖合同书》的效力问题。 （一）合同的效力，又称合同的法律效力，它是指已成立的合同将对合同当事人乃至第三人产生的法律后果，或者说是法律拘束力。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，已成立的合同要产生当事人预期的后果，则必须满足法定的生效要件。其生效要件可分为一般生效要件和特别生效要件；一般生效要件是所有合同生效必须满足的基本条件，其内容包含：1、当事人缔约时有相应的缔约能力，即合同主体据以独立订立合同并独立承担合同义务的主体资格；2、意思表示真实，即当事人的效果意思与表示意思一致；3、不违反强制性法律规范及公序良俗，即合同的目的及内容适法性原则；4、标的的确定和可能，即合同能否履行，首先要看合同的标的是否确定，其次要看标的有没有履行的可能。 （二）对合同效力的审查，如果合同约定的内容是合法的，既不损害他人利益，也不损害公共利益，且是双方自愿的，那么就应尊重当事人的约定，按合同约定来办，严格遵循当事人意思自治原则，不能轻易地认定民事行为或合同无效。如果把有效行为（合同）认定成无效实际上是审判权干预了民事权利，干预了民事自治权。 纵观本案，原告谭晓婷与被告夏雷杰及被告的妻子于2015年7月14日签订的《二手房买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该合同应认定为有效合同，受法律保护。原、被告双方必须按合同的约定全面履行各自的义务。原告已通过继受取得的方法--买卖，以支付价金550000元（已实际支付500000元）为对价购买涉案房屋，协助原告办理该房屋及其土地的产权变更登记手续，是被告的一项合同主要义务。被告未为原告办理涉案房屋的产权过户手续，已侵犯了原告的合法权益；被告有义务为原告办理涉案房产的产权过户登记手续，被告未为原告办理该房屋过户手续的行为已构成违约，应承担继续履行合同义务的违约责任。 二、对本诉的处理意见。 原告谭晓婷与被告夏雷杰及被告的妻子于2015年7月14日签订的《二手房买卖合同书》为合法有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力，合同双方必须按合同的约定履行各自的义务。 现被告主张依照海口市人民政府文件（海府【2017】37号）以及《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门〈关于限制购买多套商品住宅的通知〉的实施细则》的规定，因原告不具备过户资格，涉案房屋无法办理产权过户登记手续，依照合同法司法解释确定的情势变更原则，因国家政策发生变化导致合同目的不能实现的，当事人有权解除合同。合同解除是指在合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人双方通过协议或者一方行使解除权的方式，使合同关系提前消灭。合同解除的方式包括双方协议解除和单方行使解除权解除；单方行使解除包括法定解除权和约定解除权两种情形。本案中原、被告没有约定解除权，应适用法律规定来调整；法定解除权的发生原因，即由法律直接规定的解除权的行驶条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，具体包括：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）债务人预期违约：即合同有效成立后至合同约定履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务；（3）宽限期后，当事人仍迟延履行主要债务的；（4）当事人的其他根本不履行行为；（5）法律规定的其他解除合同的情形。本案中，原告与被告签订《二手房买卖合同书》后，原告已依约支付支付500000元购房款给被告，且被告已经交付涉案房屋约原告，合同已基本履行完毕。所以，被告单方提出解除合同，既无原、被告双方的合同约定，也不符合单方行使解除权的法定解除权的行使条件。《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门〈关于限制购买多套商品住宅的通知〉的实施细则》是在2017年5月10日颁布的，自颁布之日起施行。而原、被告是在2015年7月14日签订的《二手房买卖合同书》并实际开始履行的，应不在限制范围之内，故原告诉请要求被告履行将涉案房屋过户至原告名下的义务，有事实及法律依据，本院予以支持。 三、对反诉的处理意见。 如前面所述，被告单方提出解除合同，既无原、被告双方的合同约定，也不符合单方行使解除权的法定解除权的行使条件。 被告主张海口市人民政府2017年5月15日出台的限购政策构成了“情势变更”，认为因国家政策发生变化导致合同目的不能实现，因此要求解除合同。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此条规定被称为情势变更原则，从中可以得出情势变更原则适用的两个要件分别为“当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”、“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，以上两个要件必须同时满足才能适用情势变更原则，本案中，继续履行合同对于原告是公平的，被告也已经收到原告支付的购房款500000元，已基本实现了合同目的。被告反诉主张解除其与原告于2015年7月14日签署的《二手房买卖合同书》及主张原告将海口市国贸北路“钰翔花园”XX栋XXX房返还给被告的诉请无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下： 一、限被告夏雷杰于本判决生效之日起30日内将位于海口市××路房[不动产证号为：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]过户到原告谭晓婷名下（办理过户所需缴纳的税费，由原告按国家相关税法的规定承担）； 二、驳回被告夏雷杰的所有反诉诉讼请求。 本诉案件受理费8800元，反诉案件受理费4400元，由被告夏雷杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  李家炎 人民陪审员  吴钟伟 人民陪审员  邢益长 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  陈燕飞 速 录 员  夏 夏