包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3321号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：昌荣，董事长。委托诉讼代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高乐，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告：程艮旺，男，1968年4月24日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告程艮旺物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人高乐、被告程艮旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费13595元并支付违约金5000元，以上费用合计18595元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：位于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区号的万达广场住宅小区项目是由包头市万达广场投资有限公司开发。该小区的前期物业服务是由大连万达物业管理有限公司包头分公司提供。被告购买万达广场房屋，系万达广场的业主。被告与大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《前期物业服务协议》1份，双方约定：被告将其在万达广场所购房屋委托大连万达物业管理有限公司包头分公司进行物业管理，双方对物业管理、收费标准、逾期交纳物业服务费的违约责任进行了约定。2013年9月，经原告与包头市万达广场投资有限公司、大连万达物业管理有限公司包头分公司三方协商，由原告进驻万达广场住宅小区，为该小区业主提供物业服务。被告为万达广场XX室业主，其房屋建筑面积为113.88平方米，按每月每平方米1.88元的标准计算，被告每月应缴纳物业服务费214.10元。从2013年9月15日至2018年12月31日，被告拖欠原告物业服务费13595元。原告曾多次向被告催要欠款，被告以各种理由拒付。被告身为万达小区业主，享受了原告提供的物业服务，却不缴纳物业服务费，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告程艮旺辩称，答辩人从2013年9月15日至2018年12月31日共计拖欠物业服务费13595元的情况属实。但是答辩人拒绝交纳物业服务费是有原因的：1.答辩人没有和原告签署任何的物业服务合同；2.原告与上任物业公司协商进驻，没有征得小区业主的同意，小区整体移交不符合法律规定；3、原告进驻后明确表示不给答辩人提供物业服务，包括答辩人房屋的管道漏水，答辩人让原告关闭管道井，原告未关闭，导致答辩人房屋中家具被浸泡。供暖期时，答辩人要求原告清洗过滤网并协助打开管道井，原告未协助打开。管道井中直饮水漏水原告未做记录。小区地库中有业主私占地库公共空间，私搭乱建，侵占公共资源、消防通道，私接水电的情况，原告不做处理；4.小区消防通道上锁多年，对讲系统视频被掐断；5.地下车位业主通道被原告划为车位且原告私自出售车位；6.地库漏水多年不修，门庭漏水多年不修；7.1号楼5单元地库承重墙是空的；8.8号楼地库承重墙被业主拆掉，原告未予以制止；9.小区院内绿地土地塌陷，原告用回填垃圾处理；10.近日，小区地库中灯泡坏了没人更换；11、答辩人房屋中墙体因质量问题开裂，门窗跑风漏气也是因为质量问题，答辩人家放置在三楼平台的瓷罐被盗，自行车放在楼道内被盗3次，答辩人家下水管道堵了3次，答辩人不清楚堵塞原因。房屋内被浸泡1次。综上，原告服务未达到服务标准，给答辩人造成的经济损失。之前大连万达物业管理有限公司包头分公司承诺给答辩人赔偿房屋内家具被浸泡及自行车、瓷罐丢失的损失，但至今未赔偿。故答辩人拒绝缴纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：2010年12月16日，大连万达物业管理有限公司包头分公司将坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区号包头万达广场XX住宅交付被告程艮旺并与其签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定以上住宅物业服务费为每月每平方米1.88元。原告深圳市开元国际物业管理有限公司（承接方，丙方）与包头市万达广场投资有限公司（建设方，甲方）及大连万达物业管理有限公司包头分公司（移交方，乙方）签订《物业管理交接协议》，三方就东至体育馆道、南至银河路、西至万达路、北至青年路整个区域的包头青山万达广场住宅及住宅底商的物业管理交接达成如下协议：乙方将于2013年9月29日24时后退出包头万达广场住宅区，并终止与甲方于2009年8月1日签订的《包头青山万达广场前期物业服务合同》，不再承担该住宅区的物业管理服务。丙方为选聘的新的前期物业服务企业，根据丙方与甲方2013年8月13日签署的《包头万达广场前期物业服务合同》约定，丙方应自2013年9月30日零时起正式进驻并接管住宅区的前期物业服务工作。三方确认，物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务或与业主或第三人的债务争议纠纷均由丙方承担及解决，与乙方无关。物业管理正式交接日为2013年9月15日。三方就债权债务及费用做了约定：在本物业项目正式交接日之前乙方应承担的公共能源费用、债务债权、所签订的一切合同的终止及解除费用、所招聘的服务管理人员的清退及相关费用，由乙方承担。在本物业项目正式交接日之后住宅区的公共能源费用、丙方所签订的一切合同的履行费用、所招聘的服务管理人员的工资报酬及相关费用，由丙方承担。本合同自三方签订之日起生效。原告（乙方）与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对内蒙古自治区包头万达广场住宅楼（1#-10#楼）提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层普通住宅及底商。合同双方约定服务内容与质量。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅为每月每平方米人民币1.88元（含电梯费用）；2.底商物业为每月每平方米人民币5.00元；3.停车位服务费为每月每个人民币95元；4.垃圾清运费每年每户人民币36元。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月10日前履行交纳义务。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；但是，截止到本合同生效时已经超过保修期限的除外。甲方违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主及物业使用人可以自行或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失经甲方确认后由甲方承担。乙方不承担责任的情形：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方因履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业及物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。违约责任：甲方违反本合同的约定，经书面催告后仍不能改正致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主及物业使用人造成的损失。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主减免相应服务费用并赔偿损失；经书面催告后，甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按拖欠金额的千分之三向乙方支付违约金。乙方违反合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主及物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主及物业使用人有权要求乙方双倍返还。乙方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，甲方有权终止合同；给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。本合同期限自签订之日即2013年9月12日至本物业业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。本合同在履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。本合同自双方盖章之日起生效。本合同一式陆份，甲方持叁份，乙方持贰份，物业管理行政主管部门备案一份，合同具有同等法律效力。坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区号包头万达广场XX住宅房屋建筑面积113.87平方米，其权利人为程艮旺。住宅物业服务费按每月每平方米1.88元标准计算，被告自2013年9月15日至2018年12月31日应向原告交纳物业服务费13593.80元，原告多次向被告催要，原、被告因物业服务合同的履行存在争议，被告拒绝给付。现原告起诉至本院，要求被告支付物业服务费13595元并支付违约金5000元。被告答辩中提出原、被告未签署任何的物业服务合同且原告进驻未征得小区业主的同意，小区整体移交不符合法律规定；原告明确表示不给被告提供物业服务；原告提供的物业服务未达到服务标准等问题，被告提交光碟1张，证明其抗辩，原告对光碟的真实性无异议，对证明目的有异议，提出光碟录制是在本案立案之后，光碟显示的内容不能反映被告欠费5年以来的全貌。原告认为，根据法律规定小区未成立业委会之前，作为开发商的包头市万达广场投资有限公司有权与原告签署前期物业服务合同；原告从未明确表示不向被告提供物业服务，直饮水漏水原告不做记录，划车位出售给业主，小区地面塌陷用垃圾回填，原告不协助开管道井，与事实不符；小区地库私搭乱建问题，原告只能向城管部门反映而无权直接管理；消防通道是否上锁，均征求过业主的意见；地下车库是由包头市万达广场投资有限公司出售给业主，由原告统一管理，地下车库漏雨，是工程质量问题，原告发现问题尽量去维护，已尽到基本的义务；地下车库承重墙被业主拆除，是业主的个人行为，原告要求业主恢复原状，现已恢复；被告房屋墙体开裂、门窗跑风属于包头市万达广场投资有限公司的工程质量问题，与原告无关；被告自行车、瓷罐丢失，属于刑事问题，原告不应承担责任；被告房屋漏水原因不明；大连万达物业管理有限公司包头分公司承诺被告的赔偿问题，原告不应承担赔偿责任。本院认为，大连万达物业管理有限公司包头分公司与被告程艮旺签订的《前期物业管理服务协议》、原告深圳市开元国际物业管理有限公司与包头市万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订的《物业管理交接协议》及原告与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约各方均具有约束力，各方当事人均应自觉履行。被告程艮旺作为包头万达广场的业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告的住宅房屋提供物业服务，被告应依约向原告支付物业服务费。现原告要求被告支付2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费13595元。经查，2013年9月15日至2018年12月31日被告应向原告交纳物业服务费13593.80元，故原告的诉讼请求，本院支持13593.80元，其余部分，依据不足，本院不予支持。被告要求原告支付违约金5000元，原告是否尽善尽美地履行了物业合同，原告未举证，故原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。虽然原告未直接与被告本人签订物业服务合同，但包头市万达广场投资有限公司作为开发商在业主委员会成立前有权代表全体业主与原告签订《前期物业服务合同》且该合同对被告具有约束力。故被告提出的原、被告未签署任何的物业服务合同且原告进驻未征得小区业主的同意，小区整体移交不符合法律规定的抗辩理由，依据不足，本院不予认可；原告作为物业公司对小区提供的主要是公用部位的维修、养护和管理，公用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等，其服务针对的是全体业主，并非某一个业主，原告提供的服务，受益者是全体业主，单个人不能以未享受服务或未给其提供服务为由，将个人从整体的物业服务中剥离出来，故被告提出的原告明确表示不给其提供服务的陈述，依据不足，本院不予采信；被告提出原告提供的物业服务未达到服务标准，根据被告的光碟资料，原告提供的物业管理中确实存在一些问题，但不足以减免物业服务费，对业主提出的问题，属于物业服务范围之内的，原告仍需改进，被告以此为由长期不缴纳物业服务费，依据不足，本院不予采信。被告提出的物品丢失问题、大连万达物业管理有限公司包头分公司承诺赔偿问题、因房屋质量问题造成的墙体开裂及门窗跑风漏气等问题均不在原告提供物业服务范围之内，被告以此抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告程艮旺支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费13593.80元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，因本案适用简易程序减半收取计135元，原告深圳市开元国际物业管理有限公司已预交，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司负担36元，由被告程艮旺负担99元；被告程艮旺负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告深圳市开元国际物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 葛 丽 二〇一八年十一月六日书记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。