山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0105民初3558号 原告:济南新友开创工贸有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕燕，山东舜元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明骏，山东舜元律师事务所律师。 被告：济南华夏海龙房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：邬君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刁士刚，住济南市。 原告济南新友开创工贸有限公司（以下简称新友开创公司）诉被告济南华夏海龙房地产开发有限公司（以下简称华夏海龙公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新友开创公司的委托诉讼代理人陈燕燕、张明骏，被告华夏海龙公司的委托诉讼代理人刁士刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新友开创公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金，该违约金以总补偿款50722113元为基数，自2016年8月1日起至被告实际交付房屋之日止，按每日万分之一计算；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2013年7月31日供房方被告（甲方）、回迁方原告（乙方）与监督方济南市历下区旧城改造建设指挥部（丙方），三方按照《国有土地使用权收回（购）合同》（济城改收字[2012]第18号）和《国有土地使用权收回（购）合同》（济城改收字[2012]第19号）分别签订《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》。根据该合同第六条约定:经甲、乙双方协商同意，实际交房日期为本协议签订之日起36个月内如不能按期交付，甲方按逾期实际天数向乙方支付合同补偿费总额（￥17994146元+￥32727949元）每日万分之一比例的违约金，被告应于2016年7月31日交付房屋，截止起诉之日，被告未按合同约定交付房屋，已构成违约。原告多次与被告协商并要求被告支付违约金，被告对此置之不理。故原告诉至法院，请求依法裁判。 被告华夏海龙公司辩称，第一，双方签订的两份《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。双方订立该合同时，约定买卖的商品房还不具备《城市房地产管理法》第45条规定的商品房预售条件。第二，两份合同在履行过程中发生了不可抗力事件，被告不应承担违约责任。合同履行过程中，因受当时“拆迁改征收”政策变化的影响，以及拆迁阻力过大等原因，该项目的B地块最终调整为B1、B2两个地块，将已基本拆迁完毕的B1地块先行挂牌出让，并开工建设，以保证已拆迁居民回迁需要。后济南市国土资源局终止了被告该项目B、C地块唯一竞买人资格，并重新组织该项目B1地块的挂牌出让工作。虽然被告最终于2015年11月30日竞得了该项目B1地块的国有土地使用权，但B1地块与涉案合同约定的B、C地块已不是同一个项目；而且因拆迁问题、规划调整、政府重新组织土地挂牌出让等不可抗力影响，导致被告完成开发手续以及开工建设等所需时间大大超出了订立合同时的预期。被告不能按照合同约定时间交房，完全是因为上述不可抗力事件造成的。第三，两份合同在履行过程中发生了重大情势变更，应予变更或者解除。双方2013年7月31日签订两份合同后，济南市规划局对鲁艺剧院东B、C地块项目进行了规划调整，将原B地块划分为B1、B2两个地块，济南市国土资源局终止了被告鲁艺剧院东B、C地块项目唯一竞买人的资格，并根据新调整的规划重新组织鲁艺剧院东B1地块的挂牌出让工作。虽然被告最终于2015年11月30日竞得了鲁艺剧院东B1地块的国有土地使用权，但鲁艺剧院东B1地块与涉案合同约定的鲁艺剧院东B、C地块在性质上已经不属于同一个项目。因作为合同基础的客观情况发生了根本性的变化，按原合同履行将显失公平，已构成了重大情势变更，应予以变更或者解除。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月12日，原告新友开创公司与案外人济南市旧城改造投融资管理中心（以下简称旧投中心）签订《国有土地使用权收回（购）合同》（济城改收字［2012］第18号），约定:旧投中心收购原告新友开创公司位于济南市的土地使用权，土地证号：历下国用（2007）第XXXXXX号，地号：XXXXXXXXX；旧投中心收购该宗土地使用权采用以建筑物补偿为主导的货币补偿直接收购方式；土地收购补偿费总价款为17994164元。该合同中还约定了双方的其他权利义务。之后，原告新友开创公司与旧投中心签订了相关土地的移交书。2012年8月，原告新友开创公司与旧投中心又签订一份《国有土地使用权收回（购）合同》（济城改收字［2012］第19号），约定:旧投中心收购原告新友开创公司位于济南市的土地使用权，土地证号：历下国用（2007）第XXXXXXX号，地号：XXXXXX；旧投中心收购该宗土地使用权采用以建筑物补偿为主导的货币补偿直接收购方式；土地收购补偿费总价款为32727949元。该合同中还约定了双方的其他权利义务。之后，原告新友开创公司与旧投中心亦签订了相关土地的移交书。 2013年7月31日，原告新友开创公司作为回迁方，被告华夏海龙公司作为供房方，济南市历下区旧城改造建设指挥部作为监督方，签订《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》，该合同第一条载明：“根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《济南市国有土地收购储备办法》等法律规定和省、市政府有关规定以及济南新友开创工贸有限公司（原山东省华园兽药总厂）与济南市旧城改造投融资管理中心签订的《国有土地使用权收回（购）合同》，为了加快鲁艺剧院东B、C地块项目的开发建设，三方本着平等、自愿、有偿的原则签订本合同。…”该合同还约定：按照原告新友开创公司与旧投中心签订的《国有土地使用权收回（购）合同》（济城改收字［2012］第18号）的相关约定，被告华夏海龙公司同意原告新友开创公司按该宗地的国有土地收购补偿款回迁被告华夏海龙公司在该地块的房屋建筑面积1675.47平方米；回迁房屋位于鲁艺东区东地块土地熟化项目B地块1#楼住宅配套商业4层（一至四层、各层面积基本均等）自西往东满足建筑面积为1675.47平方米。原告新友开创公司回迁房屋面积所分摊的土地面积归其所有；该宗土地收购补偿费人民币壹仟柒佰玖拾玖万肆仟壹佰陆拾肆元整（17994164元），旧投中心拨付后，原告新友开创公司直接支付给被告华夏海龙公司，五证齐全后，签订网签合同；实际交房日期为本协议签订之日起36个月内如不能按期交付，被告华夏海龙公司按逾期实际天数向原告新友开创公司支付合同补偿费总额（17994164元）每日万分之一比例的违约金。该合同中还约定了其他权利义务。同日，原告新友开创公司作为回迁方，被告华夏海龙公司作为供房方，济南市历下区旧城改造建设指挥部作为监督方，又签订了一份《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》，该合同第一条与前述《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》载明内容一致，该合同还约定：按照原告新友开创公司与旧投中心签订的《国有土地使用权收回（购）合同》（济城改收字［2012］第19号）的相关约定，被告华夏海龙公司同意原告新友开创公司按该宗地的国有土地收购补偿款回迁被告华夏海龙公司在该地块的房屋建筑面积3028.465平方米；回迁房屋位于鲁艺东区东地块土地熟化项目B地块1#楼住宅配套商业4层（一至四层、各层面积基本均等）自西往东满足建筑面积为3028.465平方米。原告新友开创公司回迁房屋面积所分摊的土地面积归其所有；该宗土地收购补偿费人民币叁仟贰佰柒拾贰万柒仟玖佰肆拾玖元整（32727949元），旧投中心拨付后，原告新友开创公司直接支付给被告华夏海龙公司，五证齐全后，签订网签合同；实际交房日期为本协议签订之日起36个月内如不能按期交付，被告华夏海龙公司按逾期实际天数向原告新友开创公司支付合同补偿费总额（32727949元）每日万分之一比例的违约金。该合同中还约定了其他权利义务。上述合同签订后，旧投中心向原告新友开创公司支付了上述《国有土地使用权收回（购）合同》中约定的土地收购补偿款50722113元，原告新友开创公司依据与被告华夏海龙公司签订的两份《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》的约定，将上述土地收购补偿款50722113元向被告支付完毕。 2014年6月20日，济南旧城开发投资集团有限公司与济南市历下区人民政府共同出具《济南旧城开发投资集体有限公司关于加快历下区鲁艺剧院东临项目推进有关情况的报告》，载明：“…项目位于历下区鲁艺剧院东临、山大路西侧、经一路延长线南侧，地理位置优越。总用地约157.8亩，可规划建设用地约122.55亩；项目内有被拆迁人1253户，国有土地7宗。项目于2010年1月29日由市国土资源局预公告，其预公告出让价格为76976万元。由济南华夏海龙房地产开发有限公司和济南汇中新实业有限公司联合摘牌成为该项目唯一竞买人（其中A地块由汇中新实业有限公司取得唯一竞买人资格，交纳预公告保证金2000万元，B、C地块由华夏海龙公司取得唯一竞买人资格，交纳预公告保证金1.8亿元）。并于同年8月30日由市旧城开发投资集团申请取得拆迁许可实施动迁。…”之后，因拆迁问题，对原规划A、B、C三个地块在不改变规划用地规模、总容积率的前提下，调整为A、B1、B2、C四个地块，并对A、B1地块组织进行挂牌出让。2015年11月30日，被告华夏海龙公司竞得编号为2015-G050号地块（鲁艺剧院东B-1地块）的国有建设用地使用权。2016年1月20日，济南市土地储备中心、济南旧城开发投资集团有限公司与被告华夏海龙公司签订《土地移交书》，将编号为2015-G050号地块（鲁艺剧院东B-1地块）移交给被告华夏海龙公司，随后B1地块工程已逐步完善了土地、规划、施工等手续。2017年5月27日，被告华夏海龙公司取得了鲁艺剧院东棚户区改造项目B1地块坐落于济南市历下区山大路以西、花园路以南2号楼（原1号楼）的预售许可证，该预售许可证载明：“层数为30，批准预售面积：20619.66平方米，其中住宅12808.14平方米131套；储藏室111.9平方米8套；储藏28平方米1套；配套商业7671.62平方米14套。” 案件审理过程中，原告新友开创公司称，原、被告签订的两份《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》性质属于拆迁安置合同，双方签订的合同是合法有效的，现鲁艺剧院东棚户区改造项目B1地块2号楼（原1号楼），与合同约定的位于鲁艺东区东地块土地熟化项目B地块1号楼原告回迁的房屋一致，该房屋位于一至四层，每层自西墙向东为一间无分隔的独立商业用房。被告华夏海龙公司称，涉案房屋的具体坐落位于鲁艺剧院东棚改项目B1地块2号楼最西侧的3单元西侧的房间3-101、3-201、3-301、3-401，虽然被告于2017年5月27日取得了双方约定的买卖商品房所在楼号楼房的预售许可证，但因原告购买的商品房被拆迁单位留为了安置房，没有取得预售许可证，通过济南住宅与房地产信息网可以查实涉案房屋显示为红色，含义为“不可租售”，且原、被告签订合同后，在合同履行过程中发生了不可抗力事件和重大情势变更，双方订立两份合同的客观基础已经不复存在。诉讼中，原告新友开创公司对被告华夏海龙公司陈述的涉案房屋具体坐落位置予以认可。 本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式等事项订立的协议。本案中，原告新友开创公司与被告华夏海龙公司签订的两份《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》，不符合上述房屋拆迁安置补偿合同的构成要件，故对于原告新友开创公司称双方签订的合同属于拆迁安置补偿合同的主张，本院不予采纳。关于原、被告签订的两份《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》，首先，原、被告均认可涉案房屋位于鲁艺剧院东棚改项目B1地块2号楼最西侧的3单元西侧的房间3-101、3-201、3-301、3-401，虽上述四套房屋显示为“不可租售”，但该2号楼已经取得预售许可证，可以证实被告华夏海龙公司开发建设该2号楼已取得了相关建筑规划审批手续；其次，原、被告签订《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》确系因“根据济南新友开创工贸有限公司（原山东省华园兽药总厂）与济南市旧城改造投融资管理中心签订的《国有土地使用权收回（购）合同》，为了加快鲁艺剧院东B、C地块项目的开发建设”而签订的合同，故上述两份合同的签订确与拆迁工作有关；再次，签订上述两份《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》时，被告华夏海龙公司取得了鲁艺剧院东B、C地块唯一竞买人资格，之后对原规划A、B、C三个地块调整为A、B1、B2、C四个地块，被告华夏海龙公司于2015年11月30日才又竞得B1地块的国有建设用地使用权。因此，原、被告于2013年7月31日签订的《国有土地收购补偿款回迁房屋合同》虽约定自合同签订之日起36个月内交付房屋，但在该合同履行过程中已发生了不可归责于原、被告的重大事由，涉案房屋的逾期交付并非被告华夏海龙公司的违约行为所致，故原、被告应当本着诚实信用原则在双方已形成协议的房屋面积及价款的前提下进一步进行协商，形成合意并继续履行各自的义务，原告新友开创公司现提起诉讼，要求被告华夏海龙公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告济南新友开创工贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费21510元，由原告济南新友开创工贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王 善 人民陪审员  孙立兵 人民陪审员  张立谨 二〇一八年十一月五日 书 记 员  郝慧明