广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初2611号 原告（反诉被告）：覃宪港，男，1986年3月4日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：覃其凤，广西桢干律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁市中满贸易有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西1栋4807号。 法定代表人：林燕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐咸燕，广西法严律师事务所律师。 原告（反诉被告）覃宪港与被告（反诉原告）南宁市中满贸易有限公司（以下简称中满公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）覃宪港的委托诉讼代理人覃其凤、被告（反诉原告）中满公司的委托诉讼代理人唐咸燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）覃宪港向本院提出诉讼请求：1、判令中满公司履行为原告办理产权登记备案及办理房地产权属证书义务；2、本案诉讼费由中满公司承担。事实和理由：2010年11月10日，覃宪港与中满公司签订《房屋买卖合同》，约定中满公司以426400元的价格将南宁市丽安小区19号车库出售给覃宪港。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十二条、第十五条的约定及《城市房地产管理法》第五十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，中满公司应当为覃宪港办理产权备案手续及办理房地产权属证书手续。合同签订后，覃宪港按约定交付购房款给中满公司，中满公司亦将房屋交付给覃宪港，但中满公司违反约定，至今不但未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而且中满公司还将覃宪港的房屋作为抵押向银行办理抵押贷款，致使不能办理房屋权属证书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。 被告（反诉原告）中满公司辩称，根据南房[2012]769号文的规定，原告所购买的车库不能办理备案登记和权属登记，系政府行政行为所致，属被告不能预见、不能避免、不能克服的情形，被告不应承担逾期办证的违约责任。本案诉讼时效应从原告付清全部房款后届满180日起计算，原告于2018年2月5日才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效，且无诉讼时效中断、中止的情形。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）中满公司向本院提出反诉请求：1．判令解除中满公司与覃宪港签订的《房屋买卖合同》，并判令覃宪港将房屋返还给中满公司；2．判令覃宪港支付房屋占用费147840元（从2012年11月21日至2018年5月21日，按2240元/月计，其余计算至覃宪港实际返还房屋之日止）；3．本案案件受理费由覃宪港承担。事实和理由：中满公司（前身为南宁市广源印刷工业城开发有限公司）在南宁市开发建设丽安居小区，并与覃宪港签订一份《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定中满公司将丽安居小区19号车库以总价426400元出售给覃宪港，覃宪港只交了购房首付款260000元，剩余购房款166400元至今未支付。根据南宁市住房保障和房产管理局于2012年11月21日发布的《关于加强房地产开发项目车位和车库租售管理的通知》（南房[2012]769号）第三条、第七条的规定，覃宪港不是丽安居小区的房屋购房者，中满公司无法将涉案车库过户给覃宪港。中满公司已将涉案车库交付给覃宪港，覃宪港也已将涉案车库出租给他人。中满公司曾多次与覃宪港协商退房及租金收取事宜，但覃宪港予以拒绝。中满公司为维护自身合法权益，特提起反诉。 原告（反诉被告）覃宪港针对反诉辩称，双方签订的房屋买卖合同能实际履行，不存在不能实际履行的情况，也不存在解除合同的情形。此外，本案合同的签订与履行均发生在2012年11月之前，本案不适用南房[2012]769号文。综上，请法院驳回被告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月10日，覃宪港（买受人）与中满公司（出卖人，前身为南宁市广源印刷工业城开发有限公司）签订一份《房屋买卖合同》，约定覃宪港以426400元的价格向中满公司购买南宁市丽安居小区19号车库（现房），其中，合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：……3、分期付款：第一次付款时间为2010年11月4日，付款金额260000元；第二次付款时间为2011年2月16日，付款金额166400元。”第八条约定：“出卖人应当在2010年12月31日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格并符合本合同约定的房屋交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在交房给买受人后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。另行约定：因买受人原因造成该房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。”合同附件四《丽安居车库买卖合同补充协议》约定：（一）出卖人责任义务：1．未付清所有车库款前，车库产权归属出卖人所有，买受人付清款并提交所有办证资料后，出卖人应于180日内办理产权手续，有关办证费用及契税由买受人负责。……（二）买受人责任义务：……2、由于买受人自身原因，逾期付款超过30日的，出卖人有权单方解除合同。买受人同时承担该合同总价的20%违约金，出卖人有权从已付款中直接扣除，同时该车库所有的租金收益归出卖人所有。解除合同后，出卖人在30个工作日内，将扣除违约金后剩余的已付车库款，无息退还给买受人。 2010年11月4日，覃宪港向中满公司支付260000元。 中满公司已向覃宪港交付合同项下的车库。 覃宪港未提供证据证明其系涉案车库所在小区的购房人。 另查明：2012年11月21日，南宁市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产开发项目车位和车库租售管理的通知》（南房[2012]769号），第三条：“房地产开发项目建筑区划内的车位和车库，应当首先满足该项目购房人和物业使用人的需要，车位和车库不得出售给该项目购房人以外的单位和个人。”第十四条：“房屋登记机构对不符合本通知规定条件出售的车位和车库，不予办理商品房买卖合同登记备案和房屋登记。”第十五条：“本《通知》自发布之日起施行。本《通知》发布前，房地产开发项目车位和车库已办理商品房买卖合同登记备案的，可以按原规定办理房屋登记；已签订车位、车库买卖合同且缴纳契税的，可以按原规定办理商品房买卖合同登记备案或房屋登记。”根据《南宁市住房保障和房产管理局关于公布继续有效的2017年6月30日以前制定的规范性文件目录的通知》（南住房规〔2017〕7号）的规定，南房[2012]769号增设有效期五年，有效期从2017年10月9日起计算。 本院认为，覃宪港与中满公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。 关于“办理产权登记备案及办理房地产权属证书”。合同未约定被告负有为原告办理房地产权属证书的义务，故对原告主张被告为其办理房地产权属证书的诉请，本院不予支持。合同第十五条约定，出卖人应当在交房给买受人后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但本案原告不是涉案车库所在小区的购房人，根据相关规范性文件，现阶段涉案车库办理产权登记备案在程序上确实存在障碍，对于原告的该项诉请，本院难以支持。 关于“逾期办理产权登记备案违约金”。合同约定了因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人所应承担的违约责任，但未约定逾期办理产权登记备案（即逾期“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”）的违约责任，因此，原告要求被告支付逾期办理产权登记备案违约金没有合同依据，本院对原告的该项诉请不予支持。退一步说，即使合同约定了逾期办理产权登记备案违约责任，但合同约定交房后2年内，被告才办理产权登记备案。本案中，合同约定的交房时间为2010年12月31日前，即被告至迟应在2012年12月31日前为原告办理产权登记备案，此时限制车库备案、登记的规范性文件已出台，涉案车库不能依约如期办理产权登记备案的责任不在于被告，原告要求被告承担违约责任也没有事实依据。 关于被告反诉解除合同及要求原告支付房屋占用费。合同约定原告应于2011年2月16日支付房屋尾款166400元，现原告逾期付款，构成违约，根据合同约定，被告有权解除合同。但现无证据证明被告已向原告发出解除合同的通知，且解除通知已到达原告，亦无证据证明原告曾催告被告在合理期限内行使解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，被告在本案讼诉过程中反诉解除合同已超过了行使解除权的期限，其反诉诉请解除合同、要求原告返还房屋并承担因解除合同所产生的房屋占用费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下： 一、驳回原告覃宪港的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告南宁市中满贸易有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费100元（覃宪港已预交），由覃宪港负担；反诉案件受理费4771元（南宁市中满贸易有限公司已预交，已减半收取），由南宁市中满贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 秦 晓 审 判 员 唐 希 人民陪审员 张 平 二〇一八年十一月二十二日 书 记 员 黄黎欣