四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1381民初4298号 原告（反诉被告）：阆中市保宁街道办事处东苑小区业主委员会。 负责人：程文培，东苑小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：罗兴强，四川纪明律师事务所律师。 被告：王守全，男，汉族，生于1956年4月15日，住四川省阆中市。 被告（反诉原告）：王加利，男，汉族，生于1982年10月13日，住四川省阆中市。 被告（反诉原告）：王蓉蓉（曾用名王瑾蓉），女，汉族，生于1984年8月30日，住四川省阆中市。 被告：陈义全，男，汉族，生于1963年5月14日，住四川省阆中市。 被告：向成明，男，汉族，生于1962年9月23日，住四川省阆中市。 被告：赵勇，男，汉族，生于1970年1月11日，住四川省阆中市。 六被告共同委托诉讼代理人：杜筠，四川鑫中云律师事务所律师。 第三人：阆中市保宁镇城郊十二村村民委员会。 村主任：向成明。 第三人：阆中市人民政府教育督导委员会办公室保宁责任区。 主任：李蓉。 委托诉讼代理人：赵斌，四川纪明律师事务所律师。 原告阆中市保宁街道办事处东苑小区业主委员会（反诉被告，以下简称“东苑业委会”）与被告王守全、王加利（反诉原告）、王蓉蓉（反诉原告）、陈义全、向成明、赵勇财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月23日受理后，2019年9月12日，本诉被告王加利、王蓉蓉向本院提起反诉。2019年9月13日，被告王守全、王加利、王蓉蓉、陈义全、向成明、赵勇申请追加阆中市保宁镇城郊十二村村民委员会（以下简称城郊十二村）和阆中市人民政府教育督导委员会办公室保宁责任区（以下简称保宁教办）为本诉第三人，经本院审查允许其作为无独立请求权第三人参加诉讼。该案受理后，依法由审判员于2018年9月19日、2018年11月1日独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人、被告王守全、向成明以及六被告之委托诉讼代理人、第三人城郊十二村之村主任向成明、保宁教办之委托诉讼代理人到庭参加了第一次诉讼，原告东苑业委会（反诉被告）及其委托诉讼代理人、六被告（含二反诉原告王加利、王蓉蓉）之委托诉讼代理人、城郊十二村之委托诉讼代理人陈义德、保宁教办之委托诉讼代理人到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告东苑业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令六被告对阆中市东苑小区（东苑巷15号）的门卫室恢复原状；2、请求依法判令六被告共同连带赔偿原告财产损失5,745元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：阆中市东园巷小区入口东侧后端的门卫室，原为保宁教办与城郊十二村联合集资建房中属于保宁教办的一间车库，在该集资建房修建完毕后，乃至小区业委会成立后，均作为物管公共用房由原告一直使用至今。第二、三被告购买了东园巷13号的门面，该门面与门卫室相连。第二、三被告认为该门卫室应归其所有曾向法院提起诉讼要求东苑小区业委会予以腾退，后在阆中市房地产管理局于2018年5月23日出具了《关于东园巷13号车库产权情况的回复》后，撤回了起诉。2018年8月10日上午，第一、二、三被告假借装修之机组织工人强行砸毁门卫室墙壁，原告工作人员即拨打了110报警，阆中市公安局东城派出所民警出警后要求其暂停施工。但在同月15日，其不顾民警的告知，再次砸毁隔墙。17日，与此无利害关系的第四被告实施侵权，将隔墙全部砸通。第五被告安排指示第六被告在现场施工，还在拆除门卫室木门后的位置安装了防盗门。致使门卫室已被各被告强项占有并将门卫室内的物品随意丢弃在外，造成物品均被损坏，使原告遭受了巨大的经济损失，遂诉至我院。 本诉六被告辩称，本案原告东苑业委会主张的是财产损害赔偿，与物业管理不相关，原告不具有诉讼主体资格；诉争的门卫房不是保宁教办的车库，而是原城郊十二村的门面；被告王加利、王蓉蓉购买门面后，原告东苑业委会一直占有该门面，致使王加利、王蓉蓉无法使用；房管局出具的回复非法，已提起行政诉讼；被告王加利、王蓉蓉一直在外打工，无侵权行为，被告向成明也并未安排工人施工，只是安装了防盗门；原告东苑业委会不具有门面所有权，被告王守全发了三次公告告知原告搬离房屋无果后，才强行装修，是合法的维权行为；被告赵勇是受被告王守全的委托对门面进行装修，属于雇员，不是侵权主体。 第三人保宁教办辩称，其与城郊十二村合伙建房签署建房协议时，原本约定门面与车库都属于保宁教办所有。房屋修建完毕之后，又与城郊十二村达成了补充协议，将门面及车库现状（已作门卫室）交付给城郊十二村。在长达十多年的使用过程中，城郊十二村一直在出租该门面，直到城郊十二村出卖该门面房时，才称该车库属于其所有。期间，我方多次说明该门卫不属于城郊十二村，而是物管用房。 第三人城郊十二村辩称，2000年，其与保宁教办合资建房，保宁教办出资金，城郊十二村出土地，房屋手续也是教办办理的。修建时并没有车库，所说的门卫是修建好后，发现没有物管用房，才协商在门面里隔了门卫室。 反诉原告王加利、王蓉蓉向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告对反诉原告购买办理不动产证书的门面以阆中市东园巷小区（东园巷13号）的门卫室非法侵占一年（从2017年11月至2018年11月）租赁费用3万元；2、本案诉讼费用等由反诉被告负担。事实与理由：2017年11月10日，反诉原告委托其父王守全购买了城郊十二村的门面。2017年11月，反诉原告向阆中市国土局不动产中心办理了不动产权证书川（2017）阆中市不动产权第0027259号。但反诉被告东苑业委会以案涉门面的后边小部分作为自己的物管公共用房为由一直非法使用至今，反诉原告多次要求反诉被告返还铺面，同时认为该门卫室应归其所有而向阆中市人民法院提起诉讼要求被告予以腾退，但是反诉被告百般阻挠导致反诉原告撤诉，并一年无法出租门面获得收益，为维护自身合法权益，特诉至法院。 反诉被告东苑业委会辩称，本案本诉与反诉的当事人、事实理由不同；反诉原告诉争的门卫室不属于其所有，该车库从设计到修建均作为独立空间，与反诉原告享有的门面不是一个整体，门卫室应属于东苑业委会所有，原告不享有所有权，也不应当享有租赁费；反诉原告之前已经提起了诉讼，在知道判决结果会对其不利后撤回，现又提起诉讼，属于恶意诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2000年8月2日，第三人保宁教办与城郊十二村签署联合建房协议，并几经修改形成《阆中市保宁教育办事处保宁镇城郊十二村村民委员会关于联合修建综合楼的协议》（正式本），约定：“甲方（保宁教办）按照规划部门在该土地上修建综合楼一幢，共六层……根据现阶段该地段开发价格，其中西端普通式的一层门面、二层办公用房、东端一楼临宿舍过道的第一间门面归乙方（城郊十二村）所有，作为土地投资终结性回报。其余归甲方所有……”。后经四川为远测绘工程有限公司测绘、阆中市地产评估交易所评估，城郊十二村缴纳了土地出让金。2017年11月22日，城郊十二村办理了证号为川（2017）阆中市不动产权第0027076号的不动产权证书，记载该不动产：坐落于“阆中市”；不动产单元号：511381001002GB00182F00010006；房屋建筑面积：48.9平方米……。2017年11月10日，城郊十二村与本诉被告王加利、王蓉蓉签署《房屋买卖合同》，约定将坐落于阆中市东园巷15号门面房一间出售给乙方（王加利、王蓉蓉）。本诉被告王加利于同年办理了川（2017）阆中市不动产权第0027259号、本诉被告王蓉蓉办理了（2017）阆中市不动产权第00272560号不动产权证书，记载该不动产：坐落于“阆中市”；不动产单元号：511381001002GB00182F00010006；房屋建筑面积：48.9平方米……。本诉被告王加利、王蓉蓉购买的《房屋买卖合同》中的坐落于阆中市东园巷15号的门面房实为川（2017）阆中市不动产权第0027259号不动产权证书中记载的门面。该门面后半部下方有一隔间，在房屋买卖前就已作为小区门卫室使用。反诉原告王加利、王蓉蓉认为其购买的门面房中理应包含该门卫室，在2018年8月装修过程中，曾多次因打通门面房和门卫室之间的隔断发生纠纷，阆中市公安局东城派出所也曾于2018年8月10日，8月15日、8月17日三次收到接（报）警。 同时查明，2017年6月，第三人城郊十二村曾起诉本诉原告东苑业委会返还原物（即门卫室）纠纷，又向本院提出撤诉申请，本院予以准许。2018年4月，本诉被告王加利、王蓉蓉曾起诉本诉原告东苑业委会房屋腾退（即门卫室）纠纷，案号为（2018）川1381民初1781号，后于2018年6月8日向本案提出撤诉申请，本院予以准许。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于川（2017）阆中市不动产权第0027076号、川（2017）阆中市不动产权第0027259号两不动产权证书中是否包含车库（门卫室）。从阆中市规划设计院绘制的阆中市观音路横街保宁成教校、城郊十二村、诚信开发公司综合楼总平面布置图，设计号为（2000）267号及四川省南充建工建筑设计所制作的该综合楼底层平面图、车库顶平面图的设计图纸中可以看出，该综合楼在修建时，车库就被作为独立空间予以设计。在（2018）川1381民初1781号民事案件中，四川纪明律师事务所向阆中市房地产管理局发函要求确认“东园巷13号车库是独立建筑还是已经确权在13号房屋产权范围之内”。2018年5月23日，阆中市房地产管理局复函如下：“东园巷13号门面房后面部分下方空间，规划办审查通过的施工图为车库用房。我局办理的13号房屋产权内不包含车库，该项目车库均未办理产权。”2018年9月9日，阆中市房地产管理局又向本院出具了一份情况说明，内容为：“我市不动产登记职能职责于2016年9月整合到市不动产登记中心。特此说明。”2018年10月8日，阆中市不动产登记中心向本院出具《阆中市不动产登记中心关于东苑巷13号车库产权情况的说明》，主要内容为：“一、经核实，房管局于2018年5月23日就此问题作出的回复：‘13号门面产权内不包含车库，该项目门面房后半部分下方空间车库均未办理产权’，情况属实。二、按照《房产测量规范》的规定，一个自然层空间范围只能表述一个权属单位，因此，车库空间范围不能再重复表述。特此说明。”2018年11月1日第二次开庭审理中，该说明的制作人陈文出庭接受了双方当事人的询问，对川（2017）阆中市不动产权第0027076号、川（2017）阆中市不动产权第0027259号权属证书的办证范围予以说明，再次明确该证产权范围只包括：“门面加车库上方的空间”。综上，我院认为川（2017）阆中市不动产权第0027076号、川（2017）阆中市不动产权第0027259号两不动产权证书中不包含车库（门卫室）。 二、坐落于的门面房后方空间的车库用于物管用房的时间。第三人城郊十二村称在2017年成立了业委会之前一直处于空置状态，去年才有人使用，而本诉原告东苑业委会与第三人保宁教办则称房屋交付使用后就一直作为门卫室使用。就本诉原告东苑业委会提交的用水、用气发票来看，其用水、用气最早可以追溯到2016年2月，且该发票上记载的户名也为门卫。因此，对于第三人城郊十二村称在2017年成立了业委会之前该车库一直处于空置状态的说法，本院不予采信。城郊十二村在将东园巷13号的门面卖与反诉原告王加利、王蓉蓉之前，该门面后方的车库就已经作为门卫室使用。 认定上述事实，有阆中市规划设计院绘制的总平面布置图、四川省南充建工建筑设计所制作的设计图纸、阆中市房地产管理局出具的说明、阆中市不动产登记中心关于东苑巷13号车库产权情况的说明及制作人出庭证言、阆中市公安局东城派出所询问笔录、用水、用气发票及双方当事人当庭陈述等为据。 本院认为，本诉原告（反诉被告）东苑业委会依据《中华人民共和国物权法》第七十五条之规定成立，依据业主和业主大会决议，在授权范围内，以业主的名义从事法律行为，且本案中诉争的标的为物业管理财产，属于物业管理范畴，具备诉讼主体资格。本诉被告（反诉原告）王加利、王蓉蓉在购买坐落于阆中市的门面之前，其后方车库就已经作为物管用房使用，本诉被告（反诉原告）王加利、王蓉蓉作为购房者，在买房屋时应当知道这一实际情况。在阆中市公安局东城派出所对本案被告陈义全的询问笔录中：“当时王水全（即王守全）购买铺面时门卫室的上部和门卫室的前面是我的门面，但是在房产证上写的东苑小区的门卫室和我购买的门面是一起的……。”也可以看出本诉被告（反诉原告）王加利、王蓉蓉以及本诉被告王守全是知晓物管用房的存在的，只是对川（2017）阆中市不动产权第0027259号不动产权证中界定的产权范围发生争议。本诉被告（反诉原告）王加利、王蓉蓉在知晓阆中市房地产管理局于2018年5月23日作出的回复：“办理的13号房屋产权内不包含车库。”后，理应知晓其产权范围。在车库产权未明晰之前，该门卫室作为物管用房多年，应维持现状。本诉被告（反诉原告）王加利、王蓉蓉却与其父亲即本诉被告王守全组织工人多次砸开门卫室与门面的隔墙，应当承担侵权责任，根据损害财物的责任大小，承担60%的责任。本案被告陈义全自行砸通门面房与门卫室隔墙，导致门卫室的物品堆放在室外，致其一定程度的损毁，也应当承担侵权责任，根据损害财物的责任大小，承担40%的责任。就本诉原告（反诉被告）提供的物品损害照片来看，搬出门卫室的财物并未完全灭失，部分物品修缮后也可以使用，且物品种类、金额系其本人罗列，因此，本案酌定其物品损失为1,000元。本案被告向成明安排本案被告赵勇对该门卫室安装防盗门，系在产生损害结果之后，于门卫室物品损毁并无直接关系，不是侵权责任人，故对本诉原告要求本诉被告向成明、赵勇共同连带赔偿财产损失的诉请，本院不予支持。由于川（2017）阆中市不动产权第0027259号不动产权证书中的登记范围不包含车库，而东苑业委会将车库作为门卫室使用，并不妨碍反诉原告王加利、王蓉蓉行使对所购门面房的占用、使用、收益、处分等权利，并不存在反诉被告东苑业委会造成反诉原告王加利、王蓉蓉损失一年租赁费用，故反诉原告王加利、王蓉蓉的反诉请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十五条（五）、（六）款之规定，判决如下： 一、本诉被告王守全、王加利、王蓉蓉、陈义全于本判决生效十五日内对东苑小区的车库（门卫室）恢复原状； 二、本诉被告王守全、王加利、王蓉蓉于于本判决生效十五日内共同连带赔偿本诉原告东苑业委会财产损失600元； 三、本诉被告陈义全于本判决生效十五日内赔偿本诉原告东苑业委会财产损失400元； 四、驳回本诉原告东苑业委会其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告王加利、王蓉蓉的反诉请求。 若未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件件受理费50元，反诉案件受理费275元，由本诉被告(反诉原告)王加利、王蓉蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  伏宝基 二〇一八年十一月十六日 书记员  杨馥印