重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第06877号上诉人（原审被告）荣昌县五洲五金装饰城有限公司。法定代表人舒策丸，董事长。委托代理人贾飞，系该公司员工。委托代理人蒋愉平，重庆锦扬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)卢东梅。被上诉人(原审原告)王强。委托代理人张代玉，重庆川伟律师事务所律师。委托代理人蓝一川，重庆川伟律师事务所律师。上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司（以下简称：五洲公司）与被上诉人卢东梅、王强商品房预售合同纠纷一案，五洲公司不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第06877号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年10月16日，卢东梅、王强（合同乙方）与五洲公司（合同甲方）签订《合同》及《补充协议》，五洲公司将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段X号X幢X号商品房一套以总金额74530元的价格出售给卢东梅、王强，该房屋属预售商品房，付款方式为：签订合同时已支付44530元，余款30000元在甲方指定银行办理按揭贷款，五洲公司应于2013年3月31日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付卢东梅、王强使用。对于产权证的办理，《合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日；第八条约定，乙方是办理房权证的申请人，甲方承担协助义务，提供产权登记资料和相关证明文件，甲方委托乙方代为办理产权证的，应在合同签订后一日内提交办理产权证的全部资料，逾期提交的，则办理产权证的期限顺延。卢东梅、王强于《合同》签订当天支付购房款44530元、大修基金1379元、转让手续费、转移手续费、抵押登记费、预售登记费等2395元。合同签订后，卢东梅、王强通过抵押贷款方式向中国农业银行荣昌支行办理按揭贷款30000元，并指定将贷款划入五洲公司账户。2013年10月11日，中国农业银行荣昌支行将30000元贷款划入五洲公司账户。2013年4月2日，五洲公司将已竣工备案登记的房屋交付卢东梅、王强，卢东梅、王强王强在《钥匙交付确认单》上签字，五洲公司向卢东梅、王强出具收据，载明应退房款为281元。同日，卢东梅、王强签订《前期物业服务协议》，并向五洲公司支付合同印花税、权证印花税、按揭印花税共计44元，契税2227元，另支付了共用能源费、物业管理费等费用。另查明，2014年4月25日，荣昌县国土资源和房屋管理局根据五洲公司的申请对位于荣昌县昌州街道迎宾大道3号35幢房屋的城镇房屋办理了初始登记。庭审中，卢东梅、王强陈述，卢东梅、王强委托了五洲公司办理产权证，卢东梅、王强在接房时向五洲公司提供了身份证、结婚证、户口本、交款依据，填写了表格交付五洲公司，且支付了转移手续费、转让手续费及相关契税，转移手续费即是从初始登记变成转移登记的费用，转让手续费是将房屋由五洲公司名下转让给卢东梅、王强的费用。根据《合同》第七条的约定，相关资料后才将房屋交付卢东梅、王强，且委托手续在五洲公司处，卢东梅、王强无法举证。五洲公司陈述，根据《补充协议》第七条约定，卢东梅、王强是申请办理产权证的义务人，卢东梅、王强接房时仅提交了身份证、结婚证、户口本，并未提交委托办证手续，转移手续费是交给物管公司的费用。卢东梅、王强在一审中诉称：卢东梅、王强、五洲公司于2012年10月16日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称：《合同》），约定卢东梅、王强向五洲公司购买位于重庆市荣昌县板桥工业园区迎宾大道南段X号X幢X号预售商品房，且在合同中对购房款、商品房交付时间、办理房产申请、违约金等进行了约定。签订合同后，卢东梅、王强按照合同约定积极履行了缴纳购房款74530元等义务，但五洲公司在2013年4月1日向卢东梅、王强交房后，在60日内未提起商品房《房地产权证》的申请，且至今未办理申请，也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。卢东梅、王强认为五洲公司的行为构成违约，遂要求判令：一、五洲公司立即向土地房屋登记机构提出办理位于重庆市荣昌县板桥工业园区迎宾大道南段X号X幢X号商品房《房地产权证》的申请；二、五洲公司支付卢东梅、王强2013年5月30日至2015年5月28日期间逾期办理房产权违约金16277.40元；三、案件受理费由五洲公司承担。五洲公司在一审中辩称：一、五洲公司不是产权证办理主体，不应承担办证义务。（1）根据双方签订的《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》（下称：《补充协议》）的约定，卢东梅、王强是办理房屋所有权证书的申请人，五洲公司承担协议义务，五洲公司没有办理房产证登记的义务；（2）根据《补充协议》第八条第二款的约定，卢东梅、王强委托五洲公司代为办理产权证的，应提交相关资料，逾期提交的，办证期限相应顺延，至庭审之日，卢东梅、王强未委托五洲公司代为办理产权证，卢东梅、王强不应承担逾期办证违约责任；（3）由于《补充协议》第八条与《合同》第十三条“关于办理产权登记的约定”发生冲突，应依照《补充协议》的约定履行。二、逾期办理房产证的登记责任不应由五洲公司承担。（1）按照《补充协议》第八条的约定，卢东梅、王强应委托五洲公司办理产权登记，并提交相关资料后，五洲公司才负有为卢东梅、王强办理产权登记的义务，由于卢东梅、王强未提交，故办证时间应当顺延；（2）根据相关法律规定，五洲公司仅负有为卢东梅、王强办理房屋产权初始登记的义务，五洲公司在2014年3月25日已经提出了房屋权属初始登记申请，荣昌县国土资源和房屋管理局已经在2014年4月15日办理了荣昌县昌州街道迎宾大道南段X号X幢的初始登记，由于房屋产权转移登记基于合同约定产生，且卢东梅、王强未委托五洲公司办理，故五洲公司不应承担逾期办证的责任；（3）根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，房屋所有权登记申请人应提供登记申请书、身份证明材料等，《补充协议》第二十条对于卢东梅、王强已经充分理解协议内容进行了详细说明，五洲公司已尽到房产证告知与提示义务，卢东梅、王强未履行相关义务的，应自行承担责任；（4）违约金不应参照《合同》约定计算，由于《补充协议》对房产证的办理进行了约定，且未约定违约金标准，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定计算，由于延期办证给卢东梅、王强带来的损失很小，故《合同》约定按已付房款万分之三每日计算违约金明显过高。综上，五洲公司不是办理房产登记的主体，且逾期办证的责任是卢东梅、王强造成，故应驳回卢东梅、王强的诉讼请求。一审法院认为：卢东梅、王强、五洲公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院予以确认。根据《合同》及《补充协议》的相关约定，条件成就时，五洲公司负有在约定期限办理讼争房屋产权登记申请的义务。现就本案卢东梅、王强的诉讼请求及五洲公司的抗辩意见分别评析如下。对于卢东梅、王强要求五洲公司办理讼争房屋《房地产权证》的申请诉讼请求。对于五洲公司抗辩并不当然负有申请房产证义务的意见，《补充协议》第八条约定卢东梅、王强为讼争房屋办理产权证申请人，如委托五洲公司代为办理产权证的，应提交相关资料，否则办理房产证的期限相应顺延；第七条关于接房的约定，五洲公司将房屋交付卢东梅、王强的前提为卢东梅、王强付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记所资料、办理物业相关手续等。卢东梅、王强在接房前支付了部分购房款及转让手续费等费用，在接房时支付了契税等费用，五洲公司在进行结算后将房屋交付卢东梅、王强。卢东梅、王强在接房时已经履行了支付购房款、契税、办理产权的相关费用、办理相关物业手续等义务，五洲公司也在结算后将房屋交付卢东梅、王强，结合《补充协议》第七条的约定，卢东梅、王强主张在接房时提交了委托办证相关手续具有合理性，五洲公司认为卢东梅、王强未履行相关义务的抗辩意见不能成立，一审法院不予采信。卢东梅、王强要求五洲公司办理讼争房屋《房地产权证》的申请符合《合同》约定，一审法院予以支持。对于卢东梅、王强要求五洲公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。根据卢东梅、王强、五洲公司签订的《合同》关于办理房屋产权证的约定，五洲公司应在卢东梅、王强接房后60日内办理诉争房屋的产权登记申请，即2013年6月2日。对于终止时间，五洲公司认为应计算至2014年4月24日，但其举示的《业务受理单》仅证实相关部门于2014年4月25日办理了荣昌县昌州街道迎宾大道3号35幢房屋的城镇房屋初始登记，不能证实为讼争房屋申请办理房产证的事实，五洲公司该项抗辩意见不成立，由于五洲公司未举示相应证据证实讼争房屋取得房产证办理申请登记受理单的具体时间，卢东梅、王强要求计算至2015年5月28日并无不当，一审法院予以支持。对于违约金的计算标准，《合同》约定按照卢东梅、王强已付款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五洲公司要求调减违约金的意见不能成立。同时，由于五洲公司在接房时退还卢东梅、王强多余购房款281元，应在违约金计算基数中扣减，综上，结合卢东梅、王强付款已付款的数额及时间，对于卢东梅、王强该项诉讼请求，一审法院支持为：（44530元-281元）×0.0003/天×131天+（74530元-281）×0.0003/天×595天=14992.43元。对于五洲公司抗辩卢东梅、王强起诉超过诉讼时效部分不应支持的意见，本案违约金起算时间为2013年7月6日，卢东梅、王强于2015年5月28日提起诉讼并无超过诉讼时效部分，该项抗辩意见不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、荣昌县五洲五金装饰城有限公司在判决生效后十日内向土地房屋登记机构提出办理位于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号35幢3-8号房屋《房地产权证》的申请；二、荣昌县五洲五金装饰城有限公司在判决生效后十日内支付卢东梅、王强支付逾期申请办理《房屋产权证》登记违约金14992.43元；三、驳回卢东梅、王强的其他诉讼请求。案件受理费208元，减半收取104元，由荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担。五洲公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由是根据合同约定，上诉人与被上诉人共同申请办理产权登记申请，该义务是双方共同义务，上诉人仅负责提供资料，进行协助。一审中，被上诉人没有举证证明已经履行了相关义务。双方约定的交付房屋后60日内办理产权登记申请，没有明确是房屋初始登记还是转移登记申请，办理房屋转移登记申请因时间限制不可能，只能理解为初始登记申请。上诉人认为合同中约定的每日万分之三的违约金明显过高，应予调低。根据规定，违约金不能超过损失的30%且上诉人也没有提供证据证明其遭受的损失大小。卢东梅、王强答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人争议焦点为：一、上诉人是否应当为被上诉人向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请。二、上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金。三、双方约定的逾期办证违约金比例是否过高。本院对此评述如下：一、上诉人是否应当为被上诉人向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请。根据上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单及第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。《补充协议》第七条第一项A目约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日；第八条约定，乙方是办理房权证的申请人，甲方承担协助义务，提供产权登记资料和相关证明文件。乙方委托甲方代为办理产权证的，应在合同签订后一日内提交办理产权证的全部资料，逾期提交的，则办理产权证的期限顺延。上述约定表明，虽然被上诉人是办理产权证的申请人，但上诉人是办理产权的协助义务人。根据一审法院查明的事实，上诉人已将已竣工备案登记的房屋交付被上诉人，且双方约定，上诉人将商品房交付被上诉人使用的前提为被上诉人办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，故可推定被上诉人已将办理产权证所需的资料交付给上诉人。上诉人没有提交证据证明被上诉人交付的相关办证资料不齐备，或其通知了被上诉人补交相关办证资料而被上诉人没有补交导致其不能取得登记受理单。故上诉人应当根据约定按照被上诉人的委托为被上诉人向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请，提交相关办证资料并取得登记受理单。关于上诉人提出双方约定的是房屋初始登记而不是转移登记的上诉意见，因本案中所涉合同系上诉人与被上诉人之间的商品房预售合同纠纷，该合同中约定的办证条款当然是指将房屋所有权由上诉人转移至被上诉人的转移登记，这也是双方当事人签约的根本目的。故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。二、上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金。根据上述约定，上诉人应在被上诉人接房后60日内办理诉争房屋的产权登记申请，但上诉人至今未取得土地房屋登记机构出具的办理产权转移登记的受理单，故其应当承担逾期办证的违约责任。由于上诉人未举示相应证据证实讼争房屋取得房产证办理申请登记受理单的具体时间，被上诉人要求从接房后第61日起计算至2015年7月16日并无不当，应予以支持。对于终止时间，上诉人认为应计算至2014年3月25日，但其举示的《业务受理单》仅证实相关部门办理了荣昌县昌州街道迎宾大道3号35幢房屋的城镇房屋初始登记，不能证实为讼争房屋申请办理了转移登记的事实，上诉人的该上诉意见不成立，本院不予采纳。三、双方约定的逾期办证违约金比例是否过高的问题。因双方在合同中约定按照被上诉人已付款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，故本院认为上诉人要求调减违约金的意见不能成立并无不当。本院对上诉人提出的合同中约定的每日万分之三的违约金明显过高，应予调低的上诉意见不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208元，由上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一五年十一月三日书 记 员  肖 姗