福建省漳州市中级人民法院     民 事 判 决 书   （2018）闽06民终3077号   上诉人（原审被告）：福建南靖永大房地产有限公司，住所地福建省南靖县山城镇育新路大园**，统一社会信用代码913506276990421317。   法定代表人：吕兰姬，执行董事。   委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曹雅容，福建仁胜律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：漳州永大房地产开发有限公司，住，住所地福建省漳州市浦东副食品综合批发市场入口处一社会信用代码913506007053741096。   法定代表人：黄立辉，总经理。   委托诉讼代理人：叶振南，男，该公司员工,1975年7月12日出生，汉族，住福建省南靖县山城镇和平村**,公民身份号码3501111975********。   被上诉人（原审原告）：张镜珍，女，1965年8月25日出生，汉族，，住福建省南靖县山城镇溪边村山里蔡**公民身份号码3506271965********。   被上诉人（原审原告）：黄恒生，男，1965年2月17日出生，汉族，住，住福建省南靖县山城镇溪边村山里蔡**民身份号码：3506271965********。   上述两被上诉人的委托诉讼代理人：王全辉，福建鹭靖律师事务所律师。   上述两被上诉人的委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所律师。   上诉人福建南靖永大房地产有限公司（以下简称：南靖永大公司）、漳州永大房地产开发有限公司（以下简称：漳州永大公司）因与被上诉人张镜珍、黄恒生商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2018）闽0627民初1272号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   南靖永大公司、漳州永大公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张镜珍、黄恒生的全部诉讼请求。事实与理由：1.支付违约金的前提必须是产生了实际损失，本案被上诉人张镜珍、黄恒生在一审庭审中强调其因上诉人未办理房屋所有权初始预登记而产生了贷款、房屋买卖等损失，但未提供证据证明，故张镜珍、黄恒生主张违约金缺乏事实依据；2. 导致逾期办证的直接原因系施工方福建省来宝建设工程有限公司（以下简称：来宝公司）不配合办理讼争房屋工程综合竣工验收程序的相关手续，其应承担相应责任，一审未追加来宝公司作为本案第三人参加诉讼错误。   张镜珍、黄恒生辩称，1.办理讼争房屋所有权证及国有土地使用权证是南靖永大公司的义务，至于南靖永大公司与施工方来宝公司相关工程纠纷是另一法律关系，与本案无关，无需追加来宝公司作为本案第三人参加诉讼；2.南靖永大公司与张镜珍、黄恒生签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方以约定明确的计算方法来计算违约金的赔偿数额符合实际情况，是双方意思自治的表现；3.南靖永大公司认为违约金必须以实际损失为基础，且主张违约金的一方应对实际损失以及因果关系做出举证责任，显然是对法律的理解不当，违约金在立法上不仅强调补偿性也兼具惩罚性，违约金数额应以实际损失为参考，目的是为了防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等，凸显的是公平原则，用以平衡意思自治原则、诚实守信原则所带来的权益冲突，而非只有证明实际损失才有违约金，若南靖永大公司认为其不应当承担违约金责任，应由其举证证明未违反合同约定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   张镜珍、黄恒生向一审法院起诉请求：1.判令南靖永大公司向张镜珍、黄恒生支付逾期办证违约金27185元（违约金暂计至2018年1月25日，2018年1月26日后的逾期办证违约金另行主张）；2. 判令南靖永大公司协助张镜珍、黄恒生办理址在南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢205号房产相关权属证书；3.判令南靖永大公司支付将不具备交付条件的房产交付给张镜珍、黄恒生的违约金10000元整；4.判令漳州永大公司对南靖永大公司上述债务承担连带责任。   一审法院认定事实：2011年6月23日，张镜珍、黄恒生与南靖永大公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002500025），合同约定：张镜珍、黄恒生向南靖永大公司购买位于南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢205号房屋一套，房屋建筑面积为68.73平方米（其中：套内建筑面积为56.06平方米，公共部位共有分摊建筑面积为12.67平方米），商品房单价为每平方米人民币3296.06元，总价款为226838.2元；付款方式：已交付首付款68538.2元，余下购房款158000元整由买受人向中国银行股份有限公司南靖支行贷款支付；交付条件与期限，《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在具体时间详见补充协议前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、该商品房经建设单位依法组织的勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，所在建筑物可通水通电（含正式或临时），同时排水排污通畅。前述1-3款不予采用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的；2、因政策性原因或政府行为及其他非出卖人原因造成影响工程进度的；其他情形见补充协议约定。”合同第九条：“出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同第十一条：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六。”合同第十四条：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。”同日，张镜珍、黄恒生与南靖永大公司也签订一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件六，该补充协议第四条：“关于合同约定的‘交付与期限’的变更、补充约定。双方同意按以下日期及标准交付使用：出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列约定条件的商品房交付买受人使用；该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按：买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币贰佰元违约金处理。”第七条：“合同第十四条产权登记的条款变更为：1、出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。2、买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。应由买受人承担相关的税费在交房时由买受人预交给出卖人（相关税费包括契税、专项维修资金等，由出卖人根据相关部门收费标准代为预收，多还少补）。买受人应于出卖人通知办理产权证之日起30日内，配合出卖人办理相关手续，否则出卖人有权自办理产权证第31日起每日按购房总额的0.03%要求买受人支付违约金。3、如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理。”2011年7月13日，张镜珍、黄恒生向南靖永大公司交付首付款68538元；2011年8月5日，张镜珍、黄恒生再向南靖永大公司交付款项68000元；2011年8月24日，张镜珍、黄恒生又向南靖永大公司交付余款90000元；合计房款226538元。2013年10月31日，张镜珍、黄恒生接收了位于南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢205号房屋。张镜珍、黄恒生从实际交接房屋后360日内（2014年10月26日前）未能办理房屋权属证书。另查明，2010年1月20日，南靖永大公司成立；营业期限从2010年1月20日至2060年1月19日；注册资本为2500万元；经营范围为房地产开发、商品房销售及出租；建筑材料（危险化学品除外）的批发与零售；股东为漳州永大公司。再查明，来宝公司系南靖永大公司中央名仕汇1#至13#楼项目工程的施工方。  一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张镜珍、黄恒生与南靖永大公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。张镜珍、黄恒生依合同约定付清了全部房款，但南靖永大公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致张镜珍、黄恒生不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书，应按约定向张镜珍、黄恒生支付违约金。张镜珍、黄恒生自2013年10月31日起接收位于南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢205号房屋，360日后即2014年10月27日起南靖永大公司应向张镜珍、黄恒生支付违约金，又因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，张镜珍、黄恒生诉请的违约金是逐日产生累计而得的继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，张镜珍、黄恒生请求违约金暂计至2018年1月25日，该权利保护范围为2015年10月1日起至2018年1月25日，2014年10月27日至2015年9月30日的违约金已超过诉讼时效，不予保护；南靖永大公司自2015年10月1日起至2018年1月25日，共拖欠违约金19187.77元（226538元×847天×0.01%）；南靖永大公司主张本案已超过诉讼时效的意见只予以部分采纳；至于2018年1月26日后的逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，张镜珍、黄恒生仍可待实际向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记后另行起诉。由于张镜珍、黄恒生至今未取得所购房屋所有权证等权属登记，南靖永大公司应按合同约定继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记义务，协助张镜珍、黄恒生办理址在南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢205号房产相关权属证书。根据《合同补充协议》第四条约定：“出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列约定条件的商品房交付买受人使用；该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按：买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币贰佰元违约金处理。”本案中，虽然南靖永大公司未能在约定的时间即2013年7月31日前交付房屋，且也未提供证据证明该房屋交付时已通过竣工验收和消防验收，因张镜珍、黄恒生已同意接收讼争房屋，根据约定南靖永大公司须支付张镜珍、黄恒生违约金200元；张镜珍、黄恒生主张南靖永大公司应支付违约金10000元，因张镜珍、黄恒生未举证证明因南靖永大公司违约造成的该项实际损失，故对张镜珍、黄恒生的该项请求只予部分支持，即南靖永大公司应支付张镜珍、黄恒生违约金200元。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，本案中，漳州永大公司系南靖永大公司的唯一股东，其未能在法定期间提供证据证明其公司的财产独立于南靖永大公司的财产，故张镜珍、黄恒生请求漳州永大公司对南靖永大公司的债务承担连带责任，于法有据，应予支持。对于南靖永大公司认为因讼争房屋工程的施工方来宝公司不能配合办理综合竣工验收系本案房屋权属初始预登记未能办理的根本原因，属另一法律关系，应另案处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效后十日内向张镜珍、黄恒生支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金19187.77元；二、福建南靖永大房地产有限公司应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，协助张镜珍、黄恒生办理址在南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢205号房产相关权属证书；三、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效后十日内向张镜珍、黄恒生支付交付不符合约定条件的房屋的违约金200元；四、漳州永大房地产开发有限公司对福建南靖永大房地产有限公司上述第一、三项债务承担连带责任；五、驳回张镜珍、黄恒生的其他诉讼请求。案件受理费730元，减半收取计365元，由张镜珍、黄恒生负担175元；由福建南靖永大房地产有限公司负担190元，漳州永大房地产开发有限公司负连带缴交责任。   二审中，当事人均没有提交新证据。本案各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。   本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按约全面履行。张镜珍、黄恒生已按约支付了全部购房款，而南靖永大公司却未能按约在交房后360日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方在《合同补充协议》中已明确约定 “如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理”，即双方对违约金的支付进行了约定，因此，张镜珍、黄恒生请求南靖永大公司按约支付违约金，一审予以支持正确。南靖永大公司、漳州永大公司上诉提出张镜珍、黄恒生未能提供损失依据，其不应支付违约金的主张，与事实和法律规定不符，不予采纳。由于南靖永大公司与来宝公司的建设工程施工合同纠纷，属另一法律关系，不影响南靖永大公司对本案承担违约责任，故上诉人南靖永大公司、漳州永大公司上诉提出导致逾期办证的直接原因系施工方来宝公司不配合办理讼争房屋工程综合竣工验收程序的相关手续，来宝公司应承担相应责任的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。至于南靖永大公司、漳州永大公司提出本案应追加来宝公司作为本案第三人的问题，因来宝公司与南靖永大公司、张镜珍、黄恒生双方签订的《商品房买卖合同》不具有关联性，根据合同相对性原理，原审未追加来宝公司为本案第三人并无不当。南靖永大公司、漳州永大公司请求追加来宝公司为本案第三人，于法无据，不予采纳。     综上所述，南靖永大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：                                                                 驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费285元，由福建南靖永大房地产有限公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   周志梅                                       审  判  员   王泽夫     审  判  员   林  莉                              二0一八年十一月二十九日   法 官 助 理  王梓聪                                              书  记  员   郑敏辉