广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初11391号原告：广东南方医大资产经营有限公司，住所地广州市白云区南方医科大学科技楼附楼二层。法定代表人：迟德斌。委托诉讼代理人：张文智，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王儒，广东环球经纬律师事务所实习人员。被告：广东大吉领能源集团有限公司，住所地清远市新城凤凰鸡仔岭二层1-3号。法定代表人：曹晏堂。委托诉讼代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦明，广东正大联合律师事务所律师。被告：广州大吉领宾馆有限公司，住所地广州市白云区京溪街沙太南路1023号综合楼。法定代表人：李恩利。委托诉讼代理人：袁知洲，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂霞，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：广州甜妈仔月子家政服务有限责任公司，住所地广州市白云区京溪街沙太南路1023号A座501房。法定代表人：吴文松。委托诉讼代理人：**斌，1985年4月7日出生，壮族，身份证住址广东省徐闻县，系该司员工。原告广东南方医大资产经营有限公司（以下简称“南方医大资产公司”）与被告广东大吉领能源集团有限公司（以下简称“大吉领集团公司”）、广州大吉领宾馆有限公司（以下简称“大吉领宾馆”）、第三人广州甜妈仔月子家政服务有限责任公司（以下简称“甜妈仔家政公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南方医大资产公司的委托诉讼代理人张文智、王儒，被告大吉领集团公司的委托诉讼代理人李钦明，被告大吉领宾馆的法定代表人李恩利及委托诉讼代理人袁知洲、黄桂霞，第三人甜妈仔家政公司的委托诉讼代理人**斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南方医大资产公司诉称：原告与被告大吉领集团公司分别于2007年9月5日签署《合作协议书》、于2007年10月30日签署《关于麒麟酒家补充协议书》。后被告大吉领集团公司相关投资方投资设立被告大吉领宾馆，实际使用合同房屋南方医科大学招待所（原麒麟酒家）及相关设备、资产。合作过程中，两被告未能如约履行上述合同中的义务，出现拖欠合作金、擅自转租和分租、擅自搭建违章建筑等违约情形。两被告违反合同将副楼使用权进行处分，与广州甜妈仔投资管理有限责任公司进行合作,将合作房屋中的副楼转租给第三人甜妈仔家政公司，将部分主楼转租给王某。此外，依据当事人之间有关约定，如两被告拖欠任何一笔合作金，还应当支付相应滞纳金。原告已发出《解除合同通知书》，宣告解除上述《合作协议书》、《关于麒麟酒家补充协议书》及相关合作关系，并要求被告于2017年1月31日前搬离并交回合同房屋、场地及相关设备、资产，被告二于2016年11月1日签收上述《解除合同通知书》。但被告至今仍未交还合同场地及相关设备、资产，已经严重侵害了原告的合法权益。由于目前第三人甜妈仔家政公司仍实际使用涉案房屋，故其应当腾空并退还实际占用的涉案房屋给原告。我方将截止至2018年10月17日两被告交还给原告的款项作为支付2018年5月3日前的应交款项，即2018年5月3日止之前的所有合作金都已经付清了。综上，现请求判决：1、被告大吉领集团公司、大吉领宾馆立刻将《合作协议书》、《关于麒麟酒家补充协议书》中的酒家、场地相关设备资产交还原告；2、被告大吉领集团公司、大吉领宾馆向原告支付自2018年5月4日起至交还涉案房屋之日止的占用使用费（参照《合作协议书》约定的年度合作金的标准计算，2018年为2821355.79元，每年递增2%，暂计至2018年10月拖欠占用使用费为）；3、第三人甜妈仔家政公司将其实际占用的场地腾空交还给原告；4、本案诉讼费由两被告负担。被告大吉领集团公司辩称：1、我方不是实际承租人和使用人，与本案无关，无需承担本案责任。实际使用人及承租人是被告大吉领宾馆。2、本案不存在私下转租、分租等违约行为，所有的转租、分租都经过原告同意或者默认的，分租的案外人都是多年以前承租的，自第三人承租至本案期间，原告从未向被告提出异议，也从未以此为由解除合同。3、本案不存在拖欠或者迟延交租的情形。因为原告以及其上级单位常年在被告大吉领宾馆消费，每次消费都是签单不付欠款，双方事后进行结算，用房租抵扣消费，这是双方多年形成的情况。我方收到原告发送的催款函后与原告结算并支付了拖欠租金，不存在拖欠租金。4、原告要求计算滞纳金不合理。承租多年来，原告此前从未要求被告支付滞纳金，现原告私自将被告支付的款项先用于抵扣滞纳金后偿还本金，未经被告同意也未告知过被告，因此其要求计算滞纳金是没有事实及法律依据。5、被告大吉领宾馆现在也在正常交租，涉案合同履行没有问题。原告庭审陈述截止至2018年10月10日拖欠租金，该租金没有拖欠，只是没有到合同约定的租金支付时间而已。6、我方保留合同有效的意见，若法庭判令合同无效，原告应当返还50万元保证金，且我方保留另案追究原告返还保证金及赔偿损失的责任。被告大吉领宾馆辩称：我方不同意原告全部诉讼请求。1、本案中出租方的权利义务实际上是由原告上级单位南方医科大学来承担。根据我方与南方医科大学多年交易习惯，我方的租金与南方医科大学欠付的餐费、房费两者是可以互相抵消的，原告证据第13页可以体现，表中当年欠缴款有出现负数，表示出租方认可餐费房费可以与房租相互抵消。2、我方无迟延支付租金，也无拖欠租金，没有违反转租，无任何违约行为，原告无权解除双方的合作协议。（1）关于转租，我方在签订转租协议前已经明确告知原告，原告对于我方的转租是同意的，即使原告在多年后提出异议，其异议自发生转租之日起已经超过6个月，根据最高院关于审理房屋租赁合同纠纷的司法解释第6条规定，原告无权再提出解除合同。（2）关于滞纳金，我方现仍依约履行合作协议，正常交租，原告无权要求我方支付滞纳金。因双方对交租与支付房费餐费均形成相互抵消的交易习惯，其滞纳金请求不能成立。且承租多年来，原告此前从未要求被告支付滞纳金，现原告私自将被告支付的款项先用于抵扣滞纳金后偿还本金，未经被告同意也未告知过被告，故原告要求计算滞纳金不合理。若合同无效，合同条款也应无效，不应产生滞纳金。3、我方所提交的租金计算至2018年10月10日止，我方是按照合同约定足额向原告支付，我方没有拖欠原告租金。我方是没有违约行为，所以原告无权提出解除合同。4、被告证据具结书是2007年10月29日制作出具的，该具结书是南方医科大学单方向白云区京溪街道办城管科和城管综合执法中队，提出要求把招待所做成宾馆，上述两个部门都同意作为酒店场地使用，足以证明涉案的宾馆是具有合法的规划的。同时在2009年11月25日原告再次向上述两个部门提出申请书要求将涉案房屋作为宾馆使用，两个部门再次同意做宾馆使用。可见，涉案房屋出租的房屋是有规划许可证的。所以本案的租赁合同是合法有效的。5、我方保留合同有效的意见，如果本案租赁合同被依法判决无效，造成无效的过错完全在于原告。而且原告故意隐瞒房屋不可出租的事实，导致被告与其签订租赁合同，由此造成被告损失，被告将另案向原告索赔。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人甜妈仔家政公司述称：与被告大吉领宾馆答辩意见一致。经审理查明：2007年9月5日，原告和被告大吉领集团公司（原名称：清远市大吉领能源有限公司，于2009年4月21日变更为现名称“广东大吉领能源集团有限公司”）签订《合作协议书》，约定：第一条合作内容。1.甲方对位于南方医科大学校内原麒麟酒家的房屋及所有附属设施拥有所有权。甲方和乙方均拥有足够的权力和授权签署并执行本协议。2.甲方根据本协议的条件和条款提供该房屋及适合于该等房屋的出入通道（以下简称“房屋”）作为合作条件，由乙方负责在该房屋从事酒店及餐饮服务。乙方愿意根据本协议的条件和条款使用并管理该房屋，在该房屋开办酒店和从事餐饮服务；第二条合作目的。3．乙方在上述房屋开设经营酒店及从事餐饮服务；第三条合作期限。4．本协议合作期限为15年，自2007年10月1日起至2022年12月31日止。在本协议到期前6个月，根据双方意愿可将合作期限延长……；第四条房屋概况。5.该房屋面积为7065平方米（以实际测绘为准）。主楼5507平方米，楼层高度为3.2-3．8米，共8层，地上6层，地下2层，楼高19.8米；副楼1558平方米，楼层高度为3.2-3.8米，共5层，楼高16.8米框架结构，市政直接供水、排污，专供酒店使用的电容量约为350KVA，一部电梯，中央空调，无精装修、烟感、喷淋系统；第五条合作金额及付款方式。6.乙方第一年向甲方交付合作金人民币240万元（人民币贰佰肆拾万元整），其中100万元为房屋使用费，140万元为品牌使用和资产管理费。在本协议有效期内，年交付金额从第3年起每年递增2%。7.每年乙方分4次平均地向甲方支付合作金，于每季度第二个月8日前支付，第一次付款应于2008年2月8日前支付。8.在本协议正式签订后7个工作日内乙方应向甲方支付保证金人民币50万元在乙方无违约的情况下，该保证金充抵本协议项下最后时间段的合作金；如乙方违约，保证金不退。甲方应在每次收到合作金的同时向乙方开具正式发票（甲方收取保证金无需开具正式发票）。10.如乙方不能按时向甲方支付任何一笔合作金的全部或部分，除应付合作金外，还应支付滞纳金。滞纳金为：应付款项按照中国人民银行同期公布的3个月定期存款利率在相应逾期期间内应计的利息。计算公式为：日利率×逾期款金额×逾期天数……11.如果任何一付款日为星期六、星期日或中国的法定节假日，则该付款日应顺延至节假日结束后第一个工作日；第六条甲方的权利和义务。12.甲方保证交付使用前该房屋符合中国国家建筑规定的安全标准……14.甲方在将房屋正式移交给乙方当日，开始计算第37款所述的装修改造和开业筹备期。如甲方未能按时向乙方移交房屋，则本协议合作期限（包括装修改造和开业筹备期以及相关的付款日期）应按迟交房屋的天数顺延，并在双方合同上记录备案……第七条乙方的权利和义务。20.乙方应按照本协议第五条的规定按时足额向向甲方支付合作金。如乙方未能按时足额支付任何一笔合作金，逾期30日后甲方有权单方解除本协议……22.甲方将房屋正式移交给乙方后，乙方负责所开设酒店的装修改造并承担相应费用……乙方对该房屋的装修、改造及使用均应符合国家规定的技术安全标准。以自行装修的水、暖、电等附属设施由乙方自行负责管理。如未达到上述标准，乙方应承担责任和由此产生的一切后果。如由此给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿并有权单方解除本协议……25.在本协议合作期限内，主营业务必须由乙方承担，原则上乙方不得将该房屋进行转租或者分租，如其它业务需求确需进行转租或者分租，需征得甲方书面同意，否则甲方有权解除本协议。26.如装修、改造过程涉及对建筑结构的改变，乙方须报甲方书面批准……第十条其他条款。37.本协议的装修改造及开业筹备期为120天，在该装修改造及开业筹备期间，甲方免收乙方的合作金……39.甲方确保在房屋交付给乙方时，该房屋无建筑结构和安全隐患。如存在上述隐患，导致乙方无法正常使用房屋的，乙方有权要求甲方采取及时措施予以修补。……41.除本协议第8款所述保证金外，本协议无其他抵押金……43.甲方应确保本协议15年期限的稳定性和不变性（除第38、39、40、45项规定的条款外）。在本协议有效期间，如甲方强行解约，则甲方应向乙方返还保证金，并向乙方赔偿由于甲方违约致使乙方受到的一切损失，包括乙方的房屋装修改造、设施更换和设备添置费用以及乙方酒店之经营损失。装修改造费用及酒店经营损失由双方认可的评估机构完成评估。如双方无法就选择一家评估公司达成一致，则甲方和乙方应各自指定一家有资格的评估机构按照双方认可的评估方法和评估程序进行评估，这两家评估机构的评估结果的平均值将作为最终的评估结果．这两家评估机构的评估费由甲方和乙方各自承担……44.未经本协议双方书面同意，本协议任何一方不能将其在本协议项下的权利和义务的全部或任何部分转让给第三方。但是，乙方在书面通知甲方，并得到甲方同意的前提下，乙方有权将其在本协议项下的权利和义务的全部或任何部分转让给乙方的母公司、任何子公司、分公司或其它关联实体……47.本协议任何一方对其在本协议项下任何权利的全部或部分放弃、转移必须以书面形式做出，并必须经对方认可……50.如本协议中的任何规定在适用法律下无效、不合法或无法强制执行，则本协议中其他规定的有效性、合法性或强制执行性不应受到影响。51.本协议未尽事宜，双方可通过友好协商签订书面补充协议。补充协议之内容和签订程序须合法。补充协议是本协议不可分割的一部分并与本协议具有同等法律效力。52.本协议附件是本协议不可分割的一部分并与本协议具有同等法律效力。附件：1．甲、乙方营业执照复印件．（加盖公章）；2.企业员工名单（加盖公章）。2007年10月10日，双方签订关于学校招待所2007年10月10日《固定资产（机器设备）清查表》、《低值易耗品清查表》并由双方代表签名。上述《固定资产（机器设备）清查表》、《低值易耗品清查表》上列明原告交付的物品名称、单位、数量、存放地点情况。2007年10月30日，原告和被告大吉领集团公司签订《关于麒麟酒家补充协议书》，约定：本协议书由以下双方于2007年10月30日在广州签署，作为双方于2007年9月5日签署的合作协议书的补充协议……就主楼后座两层附楼及部分原麒麟酒家资产达成本协议如下：1.甲方对位于南方医科大学校内的原麒麟酒家的房屋及所有附属设施拥有所有权。甲方将主楼和副楼租赁给乙方。主楼北侧现有两层附楼，面积为1800平方米（以实际测绘为准），不作为合作内容由甲方提供给乙方使用，但甲方拥有随时收回的权利；2．甲方于2007年10月1日将附楼交付乙方使用……；6．如乙方未能在指定时间内将房屋返还甲方，由此造成的损失由乙方承担。甲方有扣除乙方合作保证金（五十万元人民币）以及终止合作协议的权利；7．甲方将部分原麒麟酒家资产（包括低值易耗品和固定资产，清查表附后）提供给乙方使用，乙方对该部分物品有使用权，但所有权归甲方所有；8.乙方保证该部分资产处于正常、安全使用状态，不得损坏和遗失。如果产生损坏及遗失，乙方必须负责修理维护或按价赔偿；9．甲方对资产拥有随时收回的权利，并将在尽可能的情况下提前通知乙方。乙方必须全力配合，在指定时间内将资产返还甲方，乙方由此造成的损失由乙方自行承担；10．如乙方未能在指定时间内将资产返还甲方，由此造成的损失由乙方承担。甲方有扣除乙方合作保证金（五十万元人民币）以及终止合作协议的权利；11．本补充协议是合作协议书不可分割的一部分，并与协议具有同等法律效力……13.本协议经双方授权代表签字盖章之日即生效。合同签订后，被告大吉领集团公司已付原告合作保证金50万元，原告依约将上述合同约定的房屋（以下简称涉案房屋）及资产、设施设备交付给被告大吉领集团公司使用。2009年1月6日被告大吉领宾馆登记成立，股东为李义波、梁平，登记住所地为涉案房屋所在的广州市白云区京溪街沙太南路1023号综合楼。被告大吉领集团公司将涉案房屋及资产、设施设备交付给被告大吉领宾馆经营使用。2014年，被告大吉领宾馆与广州甜妈仔投资管理有限责任公司合作，于2014年6月3日登记成立广州甜妈仔月子家政服务有限责任公司（即第三人甜妈仔家政公司）。目前，涉案房屋的主楼及资产、设施设备由大吉领宾馆使用，副楼由第三人甜妈仔家政公司使用。涉案房屋已交租金在被告大吉领宾馆成立后由大吉领宾馆支付，之前由被告大吉领集团公司支付。支付方式为现金、支票或南方医科大学在被告大吉领宾馆消费冲抵租金，租金发票由南方医科大学出具给被告大吉领宾馆。在2013年至2016年期间，因逾期交租，原告多次向被告大吉领集团公司、大吉领宾馆发函催交。原告曾于2014年6月向被告大吉领集团公司发出解除合同通知书。被告大吉领宾馆向原告出具保证书保证按期交租，之后合同继续履行。原告2016年10月向被告大吉领集团公司发出《解除合同通知书》，但被告大吉领宾馆回复不同意。之后被告大吉领宾馆仍按前述交租方式包括消费卡冲抵租金交租并继续经营至今。原告向本院提供南方医科大学记账凭证12张，拟证明：1、住宿费、餐费等消费低租金发生于学校内部财务报销之后，必须走完报销流程（经手人、经费负责人、二级单位领导、学校分管领导都签名），学校财务才确认有相关消费且应支付相关消费（财务上记为向大吉领支付消费款、大吉领向学校支付租金，然后告知大吉领视为其缴纳了的租金即可）；2、消费款抵租金是单向，只能由学校财务部门提出，大吉领宾馆不能向学校财务主张消费抵租金，历史上也未发生大吉领宾馆直接向学校财务部门主张消费款抵租金的情况下。被告大吉领集团公司对该证据真实性表示无法确认，因为实际经营人是被告大吉领宾馆，同意大吉领宾馆意见。被告大吉领宾馆对该证据予以确认，但认为恰好证明双方消费卡及相互抵消的交易习惯。原告向本院提供《大吉领宾馆历年上缴款明细表（未计算滞纳金）》，拟证明按照《合作协议书》约定及原告已同意减免部分租金后，当年应交租金、实际上交收入的情况，截止至2018年10月10日，被告尚欠租金1120097.26元。该明细表载明大吉领宾馆当年应交租金时间、金额、当年实际上缴收入情况，具体如下：2008年2.1-2018.12.31应交2200000元实付款1218377.50元、2009年应交2220000元实付款1881716.20元、2010年应交2228000元实付款2103583.24元、2011年应交2456160元实付款2405356元、2012年应交2505283.2元实付款2525742.9元、2013年应交2555388.86元实付款2593629元、2014年应交2606496.64元实付款3770034.50元、2015年应交2658626.57元实付款1991637.60元、2016年应交2711799.11元实付款3290333.10元、2017年应交2766035.09元实付款2051270.40元，截止至2018年10月10日（原告在庭审中确认是指2018年10月整月）应交2351129.82元实付款2307141.60元，故上述合计应交27258919.30元实付款26138822.04元。两被告及第三人对于上述表中应交金额、实付金额无异议，但认为除了该表中的款项外，原告漏算了2008年至2018年9月30日期间仍有南方医科大学的消费金额506439.8元还未抵扣，故实付款应为26138822.04+506439.8=26645261.84元，原告不同意。另，原告提供审计报告，拟证明扣除滞纳金后，截止至2017年7月31日，两被告尚欠原告占用费1686894.04元，两被告、第三人对此不认可。被告大吉领宾馆为证明其答辩主张，向本院提供以下证据证明：1、提供南方医科大学证明、具结书、申请书、土地使用权证（复印件），拟证明涉案房屋原系部队产业，因历史原因而无房产证。其中，2009年5月31日南方医科大学向工商部门出具证明，内容如下：“广州大吉领宾馆是我校原招待所改建而成，在办理广州大吉领宾馆“特营证”过程中，因我校原来是军队单位，故所有房屋均无房产证。现正与有关部门协商解决事宜。特此证明。”原告对证据真实性、合法性确认，关联性不确认。2、原告和被告大吉领集团公司于2007年9月8日签订的《租赁合同书》，拟证明双方是租赁合同关系，租赁合同已办理备案，故被告使用该房屋合法有效。原告对证据真实性、合法性确认，关联性、证明目的不确认，因为该合同是为进行租赁备案和办理营业执照，双方实际是按《合作协议书》履行。3、关于变更《合作协议书》主体的请求报告、同意用气证明、火灾隐患整改通知书、大吉领宾馆火灾隐患整改报告、整改通知书、催款函，拟证明涉案房屋实际承租人是被告大吉领宾馆,相关文件也是发给大吉领宾馆，本案与大吉领集团公司无关。且原告虽然于2016年10月26日给发函给被告大吉领能源集团单方解除合同，但原告于2016年10月26日出具给被告大吉领宾馆的《整改通知书》仍承认原告与被告大吉领宾馆之间存在租赁关系。原告对关于变更《合作协议书》主体的请求报告的三性不确认，无收到该文书，也未同意；对于其他证据三性予以确认，证明目的不确认。4、关于拖欠房租的说明、南方医科大学国际教育学院证明、大吉领宾馆客房部记账单及餐厅记账单，拟证明原告《解除合同通知书》称所欠的租金金额不准确，因为原告未扣减南方医科大学各职能机关历年来在被告大吉领宾馆签单消费而未结账的餐费、住宿费累计共计202826元，且所谓的拖欠租金数额包括未到期第四季度租金，第四季度租金按合同约定应是11月8日前缴纳，故原告以拖欠租金提出解除合同的理由不成立。原告对证据三性不确认，记账单大部分发生在2009年到2013年因年代久远无法认定，且被告大吉领宾馆至今未追讨不合常理，南方医科大学有严格的财务制度和报销流程，不可能被告大吉领宾馆拿着签单就能跳过财务流程自行抵扣租金，被告若要追讨，应当在本案外向学校申请核对或直接向签单人主张还款或另行起诉。5、第三人甜妈仔家政公司营业执照、大吉领宾馆附楼的外观照片，拟证明该第三人是被告大吉领宾馆出资于2014年6月3日成立的合资公司，已在涉案房屋附楼经营长达四年，原告从未提出过异议。原告对该证据三性予以确认，对证明目的不确认。6、发票、记账凭证，拟证明被告大吉领宾馆交租渠道包括现金交付、南方医科大学各二级单位与南方医科大学财务处核对后，再相应扣减被告应交的租金，由于各二级单位与财务处核对时间滞后，导致租金交纳未完全按照合同约定的时间，但责任不在被告处，且被告大吉领宾馆在原告单方解除合同后，仍积极切实地履行合同义务，仍一如既往为南方医科大学的教育培训、会议召开提供服务。原告对证据真实性、合法性确认，关联性、证明目的不确认，质证意见与前述第4项证据关于拖欠房租的说明、南方医科大学国际教育学院证明、大吉领宾馆客房部记账单及餐厅记账单的质证意见一致。7、由被告大吉领宾馆单方制作的大吉领宾馆上交房租明细表、2016年10月学校应收账款盘点表、记账凭证、明细账查询、国际教育学院证明、投资合作协议书、收款收据、证人证言，拟证明其不但没有欠租，原告尚欠被告餐费、房费等共计506769.71元，故截止至本案第一次开庭2018年10月11日，被告通过支票或消费冲抵租金的方式共向原告支付租金26138822.04元。原告对大吉领宾馆上交房租明细表三性不确认，认为处理“应上缴房租”和“实际上缴房租”与原告一致外，其他计数和算法均不认可；对2016年10月学校应收账款盘点表三性不确认，对记账凭证、明细账查询、国际教育学院证明的真实性、合法性确认，关联性和证明目的不确认，因为能否抵扣需经学校的财务报销流程；投资合作协议书、收款收据真实性、合法性确认，关联性、证明目的不确认，因为涉案合同无效；对证人证言三性不确认。被告大吉领集团公司对被告大吉领宾馆的全部证据没有异议，同意大吉领宾馆的意见。另查明：南方医科大学于2018年10月23日向本院出具《关于南方医科大学大吉领宾馆无取得建筑规划许可证的情况说明》，内容为：该校物业大吉领宾馆主楼与副楼同属学校转制前军队时期建设，转制后未取得建设工程规划许可证。至本案法庭辩论终结前，原告、被告及第三人均无提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。再查明：诉讼中，原告与两被告于2018年10月12日到涉案房屋处，按照关于学校招待所2007年10月10日的《固定资产（机器设备）清查表》、《低值易耗品清查表》，当场共同清点核对现存的资产、设施设备情况，并由双方在原来的关于学校招待所2007年10月10日《固定资产（机器设备）清查表》、《低值易耗品清查表》上作出标示说明如下：“√”为现存资产、设施设备，“(”为待查，“×”为没有。被告大吉领宾馆保证上述标示“(”是现有，只是现场没看到，原告对此予以认可。在2018年11月28日庭审中，原告提交按上述核对结果重新制作的《现存资产清单》，并由全部当事人在该清单上再次签名确认。以上事实，有《合作协议书》、《关于麒麟酒家补充协议书》、名称变更预先核准通知书、大吉领宾馆历年上缴明细表、核查合同房屋资产通知书、签收证明、《关于麒麟酒家补充协议书》中固定资产（机器设备）、低值易耗品于2018年4月24日清查结果（已作标示注明）、南方医科大学记账凭证、计算至2018年10月10日大吉领宾馆上缴款明细表、涉案资产设备物品清点的情况照片、南方医科大学证明、具结书、申请书、土地使用权证、《租赁合同书》、《关于变更主体的请求报告》、同意用气证明、火灾隐患整改通知书、大吉领宾馆火灾隐患整改报告、整改通知书、催款函、复函、名片、快递单、关于拖欠房租的说明、南方医科大学国际教育学院证明、大吉领宾馆客房部记账单及餐厅记账单、企业营业执照、大吉领宾馆副楼外观图片、发票、记账凭证、明细账查询、《投资合作协议书》、收款收据、房租及水电收费通知、证人王某证言、关于“解除合同通知书”的复函、关于要求撤回《解除合同通知书》的函及当事人陈述等证据证明。本院认为：对于当事人有关争议问题，本院分析如下：一、关于原告和被告大吉领集团公司签订的《合作协议书》、《关于麒麟酒家补充协议书》是否有效。上述合同是名为合作，实为房屋租赁。南方医科大学已出具书面材料证明涉案房屋无规划许可证，原告亦明确涉案房屋是无规划许可证。两被告陈述原告在出租交付房屋时仅告知无房产证但无告知无规划许可证。直至至本案法庭辩论终结前，当事人各方均无提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故上述涉案合同无效。二、关于涉案《合作协议书》、《关于麒麟酒家补充协议书》中乙方权利义务是否已转移给被告大吉领宾馆。两被告主张于2013年3月25日转让，并提供了《关于变更主体的请示报告》为证。原告称无收到该报告，且不认可两被告意见。由于被告无举证证明该报告已送达给原告并经原告同意转让合同乙方的全部权利和义务。另根据2016年10月20日原告发给被告大吉领集团公司的解除合同通知书，反映原告仍认定被告大吉领集团公司是承租人。被告提供的有关原告对被告大吉领宾馆作出的文件，是原告对于涉案房屋的管理行为，实际交租以被告大吉领宾馆消费款冲抵以及南方医科大学出具租金发票给大吉领宾馆等情况，仅能证明原告对于被告大吉领宾馆使用涉案房屋的认可，但不等同于原告确认涉案合同乙方权利义务全部转让给被告大吉领宾馆。简言之，涉案房屋的实际使用人、交租人是被告大吉领宾馆，不影响被告大吉领集团公司是作为合同相对方和承租人的身份认定。综上，本院认定上述合同的乙方权利义务无发生转移。三、关于涉案房屋及资产、设施设备应否交还原告。无效的合同自始无效。因涉案合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告要求合同相对方被告大吉领集团公司、实际使用人被告大吉领宾馆返还涉案房屋及《现存资产清单》中的资产、设施设备的请求，均符合法律规定，本院予以支持。因原告和被告大吉领集团公司的《合作协议书》无效，故第三人甜妈仔家政公司继续占用涉案房屋的副楼无法律依据，原告要求第三人腾空交还实际占用的房屋部位合理合法，本院亦予以支持。由于被告及第三人仍在经营中，其交还房屋需要时间，本院酌情给予三十日为限。如果两被告、第三人认为因退房造成其损失的，可按照相对应的法律关系，依法另行主张权利，或另案诉讼解决。四、关于两被告已付款的金额应如何认定。对于应交租金金额，原告主张按合同约定2008年2月1日至2018年10月31日的应交租金为27258919.30元，两被告及第三人对此均确认，故本院予以认定。对于两被告已付款金额，原告主张为26138822.04元，两被告确认该金额，但同时认为另有南方医科大学消费款506439.8应抵扣租金但未抵扣，故已付款应为26645261.84元。对于争议的506439.8元，本院认为，1、原告、被告之间存在多种租金支付方式，消费款抵扣租金只是其中之一。故虽然双方存在抵扣惯例，但对于哪些消费款可抵扣、哪些消费款不可抵扣，应由原告和南方医科大学之间进行核对确认，再由原告认可，不能由被告单方确认。原告主张应先由被告向南方医科大学申报审核确认同意抵扣后才发生抵扣租金的意见，理据充分，本院予以采纳。在原告不同意抵扣的情况下，争议款项506439.8元不能认定为已付款抵扣租金。本院认定已付款为26138822.04元。关于已付款26138822.04元的性质。原告主张已付款是作为已付租金或占用使用费及有关的逾期交租滞纳金。对此，本院认为，1、虽然《合作协议书》无效，但原告已将涉案房屋及相应的资产、设施设备交付两被告使用。原告请求承租人、实际使用人参照《合作协议书》约定的合作金标准支付占用房屋期间的占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定。2、涉案房屋无取得建设工程规划许可证，也无办理房地产权证。原告作为出租人，将未取得建设工程规划许可证的建筑物出租获益；被告大吉领集团公司作为承租人，对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故原告、被告大吉领集团公司对于涉案合同无效均有过错，现原告主张已付款部分是作为合同约定逾期交租滞纳金的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。即被告已付款26138822.04元应全部为已付占有使用费。关于原告主张的占有使用费的诉讼请求。如前所述，截止至2018年10月31日的应付占有使用费为27258919.30元，减去已付26138822.04元，故被告大吉领集团公司应付原告计算至2018年10月31日的占有使用费为1120097.26元。由于被告未交还房屋，故原告要求被告大吉领集团公司按照《合作协议书》约定合作金标准支付自2018年11月1日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（按2018年每年2821355.79元，以后每年递增2%标准计算），该请求亦合理合法，本院亦予以支持。由于被告大吉领宾馆是实际使用人，故原告要求其对上述占有使用费承担清偿责任，合理合法，应予支持。原告主张的超出占有使用费，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三十日内，被告广东大吉领能源集团有限公司、被告广州大吉领宾馆有限公司将涉案《合作协议书》第四条约定的涉案房屋交还给原告广东南方医大资产经营有限公司，同时将《现存资产清单》所列的现存资产、设施设备交还给原告广东南方医大资产经营有限公司；二、被告广东大吉领能源集团有限公司、被告广州大吉领宾馆有限公司向原告广东南方医大资产经营有限公司支付房屋占有使用费（分段计算：截止至2018年10月31日的占有使用费共1120097.26元，于本判决生效之日起五日内支付；自2018年11月1日起至实际交还涉案房屋之日止的占有使用费，由两被告在每月最后一日前逐月向原告支付）；三、于本判决生效之日起三十日内，第三人广州甜妈仔月子家政服务有限责任公司将其实际占用涉案房屋中的副楼全部交还给原告广东南方医大资产经营有限公司；四、驳回原告广东南方医大资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19982元（原告已预交45982元），由原告广东南方医大资产经营有限公司负担6714元，被告广东大吉领能源集团有限公司、被告广州大吉领宾馆有限公司共同负担13268元并于本判决生效之日起三日内向本院支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  杨月琴人民陪审员  孙 慧人民陪审员  吴红花二〇一八年十一月三十日书 记 员  黄静雯