西安市高陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0117民初2877号 原告：王靓，女，1981年10月10日出生，汉族，住西安市新城区， 委托诉讼代理人：赵栋奎，陕西圣拓律师事务所律师。 被告：西安香江环球投资发展有限公司（以下简称香江公司），住所地：西安泾河工业园长庆东路东段。统一社会信用代码：916101176786284161。 法定代表人：吴海敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敏，陕西知本律师事务所律师。 原告王靓与被告香江公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王靓及其委托诉讼代理人赵栋奎、被告香江公司的委托代理人李晓宇、张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王靓向本院提出诉讼请求：1.被告履行合同义务和法定职责，限期于判决生效之日起六十日内将给原告办理泾渭分明生态半岛玫瑰苑15号楼2单元1002号房屋权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，并协助原告取得房屋产权证书，若未到期提交，每逾期一日，应按日向原告支付总房款千分之一的迟延履行金，直至原告取得房地产权属证书为止；2.将因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金金额调整为原告已付房款的1%，并判令被告向原告支付该项违约金6573.4元；3.被告向原告支付逾期交房违约金42792.83元（自2016年1月1日计算至2017年10月12日）；4.被告向原告支付因被告未与全体业主完成物业共用部分交接前原告需承担的物业服务费（包含物业费、电梯费及生活垃圾清运费等）共计6525元（自2016年1月1日暂计算至2018年7月11日，实际计算至被告完成物业公用部分与全体业主完成交接之日）；5.被告向原告支付因供暖未按约定达到使用条件违约金328.67元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年10月20日签署了《商品房买卖合同》及配套《高陵县前期物业服务合同》，购买被告所开发的位于西安市高陵区泾河工业园（南区）泾渭东路延伸段泾渭分明·生态半岛玫瑰苑15号楼2单元10层1002室房屋（建筑面积154.44平方米，总价款657340元）。原告已经完全按照合同约定履行给付全部购房款、缴纳契税、专项维修基金等义务，但被告逾期交房多达22个月有余。经原告多次催促，被告均拒绝履行其法定职责及合同义务协助原告办理产权登记，且被告存在供暖未按约定达到使用条件、原告所购房屋所在楼栋至今未办理初始登记等多项违约行为，导致原告至今未取得所购房屋所有权证书，对原告的合法权益造成严重损害。特诉至法院，请求支持其诉求。 被告香江公司辩称，在政策允许的情况下，被告将积极履行协助原告办理房屋产权登记手续，目前无法办理系政府原因，被告不应承担责任；第二项诉请中调整违约金的诉请无合同约定，应当予以驳回；被告无逾期交房的行为，不应承担责任；第四项诉请无合同及法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下： 2013年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同登记号为2014-1197）一份，约定：原告购买被告开发的位于西安市高陵区泾河工业园泾渭东路延伸段泾渭分明·生态半岛（玫瑰苑）15幢2单元10层1002室房，建筑面积为154.44平方米，房屋总价款为657340元，其中首付款207340元，余款450000元以按揭贷款方式支付；第八条交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日内告知买受人的，其中不可抗力约定为由于工程所在区域停水、停电导致工程施工期限延长的或由于政府及相关原因或市政工程建设导致工程无法正常施工的等；第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行……；第十四条出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：其中供暖设施于本合同约定房屋交付之日安装完毕，如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人按买受人已付房价款的0.5‰赔偿违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金处理。合同补充协议第八条的补充约定：在该商品房经单体验收合格后，且买受人付清该商品房价款及相关费用后，出卖人可书面通知买受人接收该商品房；第十条的补充约定合同所指的规划变更不包括出卖人在合同订立前经规划主管部门批准同意的规划变更和合同订立后根据国家以及地方政府新颁布的法律、法规、规章或者政府有关部门的要求对经批准的规划条件所必须进行的规划变更，对于前述规划变更出卖人无需承担任何责任；由于政府行政命令、法律法规、规范标准发展变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任；产权登记事宜补充约定：办理分户房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使办理产权登记手续时间超过合同第十五条约定期限的，出卖人不承担违约责任。同日，原告与被告签订了涉案房屋的前期物业服务合同一份，约定了物业费缴纳等相关权利义务。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款及以按揭贷款方式支付余款。2013年6月21日涉案房屋取得了商品房预售许可证。2015年12月24日涉案房屋所在的15#楼经建设单位、监理单位等验收合格，并共同出具建设工程竣工验收报告，2016年1月2日被告向原告交付了涉案房屋，原告遂向西安康居锦湾物业管理有限公司缴纳涉案房屋的物业费用。2017年10月15日原告对涉案房屋进行了暖气地理管测压验收，显示两层合格。2017年11月16日原告通过西安市人民政府网投诉咨询建议板块询问市政供暖主管道未接通小区原因，西安市高陵区人民政府回复为涉案房屋所在小区内部管网已经铺设到位，外围市政管网现已铺设到泾渭八路，开发商负责人承诺将于2018年10月20日前将完成市政管网对接。另，2015年8月20日西安市规划局向高陵区区委、区政府发出《西安市规划局关于高陵区规划编制及规划管理有关问题的函》，要求渭河及泾河两岸的生态格局市委、市政府有新的要求，堤外500米内（除绿化工程外）暂不要安排建设项目，其他符合规划安排的项目请严把城市设计关。2016年1月13日，被告向西安市高陵区区委提交《关于调整泾渭三角洲建设规划的报告》，认为造成目前建设规划与土地规划不一致是历史遗留问题，希望其同意泾渭三角洲项目规划以高陵县规划部门批复的规划实施。2017年5月19日，被告向高陵区区委、高陵区人民政府递交《关于请求尽快解决泾渭分明·生态半岛相关问题的报告》，请求按原高陵县批复的泾渭分明生态半岛相关规划实施。2017年7月8日，高陵区人民政府向西安市人民政府报《西安市高陵区人民政府关于在西安市第四轮总体规划（2008—2020年）修改中调整泾渭分明生态半岛项目所在区域城市规划有关事项的请示》。截止目前，泾渭分明生态半岛项目规划不一致问题仍未解决，被告一期工程未建设完毕，一期消防验收未整体通过审批、验收，被告未能办理一期工程的初始登记，致使原告所购房屋未能办理房屋产所有权证书。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实、自愿的意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告将涉案房屋于2016年1月2日交付原告，但该涉案商品房整体因政府的规划变更，改变了前期的规划手续，随之使被告的规划设计也相应的进行了变更，该事项属于合同约定的不可抗力，故对原告要求被告将上述材料报产权登记机关备案及协助其取得房屋产权证书的诉请，本院不予支持；原告诉请的若未到期提交，每逾期一日，应按日向原告支付总房款千分之一的迟延履行金，直至原告取得房地产权属证书为止，双方对此并无约定，本院不予支持。原告请求被告按调整后的已付房款1%支付违约金6573.4元，因该逾期报送上述材料备案是因合同约定的政府行为及不可抗力造成，且该诉请于法无据，本院不予支持。原告诉称被告实际逾期交房651天，未提供相关证据，物业交接书证实被告于2016年1月2日向原告交付了涉案房屋，合同约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付符合约定的涉案房屋，依约逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，显然被告已构成逾期交房，依法应支付原告违约金131元。因本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告之间并无关于物业费收缴及缴纳的权利义务，原告诉请被告支付因其未与全体业主完成物业共用部分交接前其需承担的物业服务费6525元，于法无据，本院不予支持。涉案房屋暖气地理管测压验收虽为合格，但却未完成市政供暖管网对接，违反合同约定的供暖设施于房屋交付之日安装完毕，且逾期超过120日，原告诉请被告支付供暖设施未达到使用条件违约金328.67元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、西安香江环球投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王靓逾期交房违约金131元； 二、西安香江环球投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王靓供暖设施未达到使用条件违约金328.67元； 三、驳回王靓的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1310元，王靓负担500元，西安香江环球投资发展有限公司负担810元，且在履行本判决时一并支付王靓。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  吴 凯 审 判 员  武祎峰 人民陪审员  郑欣辉 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  胡丽萍