福建省霞浦县人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)闽0921执异39号 案外人：黄向耿，男，1964年12月4日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 申请执行人：涂华星，男，1978年8月24日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被执行人：霞浦东方伟业商用置业有限公司，住所福建省霞浦县松港街道东兴社区太康路361号东方伟业城市广场3号楼3层。 法定代表人：张朝华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林华祥，男，1977年3月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，系该公司员工。 在本院执行申请执行人涂华星与被执行人霞浦东方伟业商用置业有限公司（以下简称东方伟业公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人黄向耿于2018年11月13日对查封东方伟业公司名下坐落于霞浦县××街道××社区××路××东方伟业城市广场××楼××号房产的裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年11月23日举行了听证。案外人黄向耿、被执行人东方伟业公司委托诉讼代理人林华祥参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。 案外人黄向耿称，要求依法中止并解除对东方伟业公司名下坐落于霞浦县××街道××社区××路××东方伟业城市广场××楼××号商品房的查封。事实与理由：2014年2月18日，东方伟业公司与福州快速电梯有限公司签订了霞浦东方伟业城市广场工程《电梯采购安装合同》；2015年3月10日，东方伟业公司与福州谊升机电设备有限签订了霞浦东方伟业城市广场工程《电梯设备采购合同》；2015年3月10日，东方伟业公司与福州快速电梯有限公司签订了霞浦东方伟业城市广场工程《电梯设备安装承包合同》。目前，该工程已验收合格并交付使用。经结算，东方伟业公司欠付福州快速电梯有限公司和福州谊升机电设备有限公司电梯工程款合计1914705.45元（后修正为1913636元）。上述二家公司于2015年8月31日向东方伟业公司催讨工程欠款，经双方协商于2015年9月21日签订了《以房屋抵付工程款协议》，东方伟业公司同意以其开发的位于霞浦县××街道××社区××路××东方伟业城市广场××楼××号的房产作价1803420.8元抵扣工程欠款，福州快速电梯有限公司和福州谊升机电设备有限公司指定将上述抵付工程款的房产登记在异议人黄向耿（上述两公司的法定代表人）名下，由黄向耿与东方伟业公司于2015年9月21日签订了《商品房买卖合同》，并报当地房产交易中心进行了网签（备案合同编号为20150900157）。2016年3月，东方伟业公司将房产交付给黄向耿并由其实际占有、使用至今。2016年7月，东方伟业公司与上述二家公司进行尾款清算，为方便双方财务结算，东方伟业公司于2016年7月27日支付了工程款343000元，结清了东方伟业公司与福州快速电梯有限公司签订的上述第一份合同的设备款项。工程欠款全部归到后两份合同，并以购房款进行抵付（最终抵付金额1570636元）。同日黄向耿向东方伟业公司补足房款差额232784.8元，至此，该项目的工程款及上述的购房款全部结清，2016年7月29日东方伟业公司向黄向耿开具了全额购房款收据。 由于东方伟业公司欠缴税款，房产过户被税务冻结，该房产产权一直无法及时办理过户登记手续。直至最近东方伟业公司缴纳税款税务解冻，黄向耿在申请办理房产登记时才得知2018年7月18日霞浦县人民法院作出了（2018）闽0921执1329号执行通知书、（2018）闽0921执1329号之一执行裁定书，裁定查封东方伟业城市广场4号楼3201号房产用于偿还东方伟业公司的其他债务。 黄向耿认为，其作为该房产买受人，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有该不动产；同时支付了全部价款，房产未办理过户登记非买受人自身原因，其对该房产享有排除执行的权利，法院查封该房产明显错误，应及时裁定中止对上述房产的执行。另外，福州快速电梯有限公司、福州谊升机电设备有限公司通过以房抵债方式实现工程欠款，其享有的建设工程优先权优于一般债权。为维护黄向耿的财产权益不受侵害，特提起书面异议。 申请执行人涂华星未作答辩。 被执行人霞浦东方伟业公司认为黄向耿提出的执行异议事实是真实的，请求法院予以支持。 本院查明，2014年2月18日，东方伟业公司与福州快速电梯有限公司签订了霞浦东方伟业城市广场工程《电梯采购安装合同》。2015年3月10日，东方伟业公司与福州谊升机电设备有限公司签订了霞浦东方伟业城市广场工程《电梯设备采购合同》。同日，东方伟业公司与福州快速电梯有限公司签订了霞浦东方伟业城市广场工程《电梯设备安装承包合同》。2015年9月21日，东方伟业公司与福州快速电梯有限公司、福州谊升机电设备有限公司签订《以房屋抵付工程款协议》，协议中双方确认该工程已验收合格并交付使用，并结算确认东方伟业公司欠付福州快速电梯有限公司和福州谊升机电设备有限公司电梯工程款合计1914705.45元（后修正为1913636元），东方伟业公司同意以其开发的位于霞浦县××街道××社区××路××东方伟业城市广场××楼××商品房××1803420.8元抵扣工程欠款，福州快速电梯有限公司和福州谊升机电设备有限公司指定将上述抵付工程款的房产登记在黄向耿（上述两公司的法定代表人）名下。协议签订当天，黄向耿与东方伟业公司就上述房产签订了《商品房买卖合同》，并报当地房产交易中心进行了网签（备案合同编号为20150900157）。2016年3月，东方伟业公司将房屋交付给黄向耿。2016年7月，东方伟业公司与上述二家公司进行尾款清算，为方便双方财务结算，东方伟业公司于2016年7月27日支付了工程款343000元，结清了东方伟业公司与福州快速电梯有限公司签订的上述第一份合同的设备款项，工程欠款全部归到后两份合同，并以购房款进行抵付（最终抵付金额1570636元）。同日黄向耿向东方伟业公司补足房款差额232784.8元。至此，该项目的工程款及上述的购房款全部结清，2016年7月29日，东方伟业公司向黄向耿开具了全额购房款收据。由于东方伟业公司欠缴税款，导致无法及时办理房产过户登记手续。2018年7月18日，本院在执行涂华星与东方伟业公司商品房预售合同纠纷案件过程中作出了（2018）闽0921执1329号执行通知书、（2018）闽0921执1329号之一执行裁定书，裁定查封了东方伟业城市广场4号楼3201号房产。黄向耿因不服该查封裁定，提出书面执行异议。 本院认为，福州快速电梯有限公司与福州谊升机电设备有限公司以工程款折抵购房款的形式向东方伟业公司购买东方伟业城市广场4号楼3201号房产，并指定该房产受让方为黄向耿，由黄向耿与东方伟业公司签订书面商品房买卖合同，该合同合法有效。根据查明的事实，上述房产已经支付了全部购房款且已交付使用，涂华星是在黄向耿购买上述房产后申请法院对该房产进行了查封。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案房产符合上述排除执行的规定，黄向耿要求解除对该房产查封的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对霞浦东方伟业商用置业有限公司名下坐落于霞浦县××街道××社区××路××东方伟业城市广场××楼××号房产的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王承稳 审 判 员  苏玲玲 人民陪审员  曾凤杰 二〇一八年十一月二十六日 书 记 员  吴 昱 附注： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。