河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）驿民初字第1816号原告王华，男，1991年1月24日出生，汉族，住山西省洪洞县。委托代理人李艳芳，女，1990年12月12日出生，汉族，系原告王华妻子，住河南省确山县。委托代理人侯全喜，河南成盛律师事务所律师。被告金新伟，男，1979年4月4日出生，汉族，住河南省遂平县。委托代理人周顺河，遂平县148法律服务所法律工作者。原告王华诉被告金新伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王华及其委托代理人李艳芳、侯全喜，被告金新伟的委托代理人周顺河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华诉称，被告用欺骗的手段和原告签订一份转让协议书，该房屋本来就是被驻马店市中级人民法院查封的房子，因为原告接着该房子没有几天（原告正在装修时），驻马店市中级人民法院在该房屋门前贴有公告，原告不能正常使用、不能正常营业，给原告造成损失。被告须将款项退给原告，并赔偿原告装修费。请求依法判令：1、确认原、被告于2015年3月27日签订的转让协议无效。2、被告向原告返还空房转让费及租金合计58000元。3、被告赔偿原告装修费8000元。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1、确认原、被告于2015年3月27日签订的转让协议无效。2、被告向原告返还空房转让费及租金合计58000元。3、被告赔偿原告装修费13694元。4、被告赔偿原告加盟费5000元。被告金新伟辩称，1、原告请求确认协议无效的理由和法律依据不能成立。2、对于该租赁房屋是抵押状况及拍卖状况，被告不知情。3、该租赁合同是有效的，符合法律规定，且已实际履行。4、根据买卖不破除租赁的规定，房屋所有权的转移不影响租赁合同的效力。5、诉争房屋的其他租赁户仍在正常经营，被告与原告签订合同时不存在欺骗行为，该房屋系被告从左殿洪处租赁，左殿洪系房屋产权人驻马店市畜产品进出口公司的总经理。左殿洪对诉争房屋状况清楚，且左殿洪知道被告将房屋转租给原告，如被告知道房屋抵押与拍卖，被告也不会与左殿洪签订2015年的租赁合同。6、该租赁合同合法有效，被告不应退还租赁费、转让费及赔偿各项损失。经审理查明，原告王华（乙方）与被告金新伟（甲方）于2015年3月27日签订转让协议，约定：一、甲方同意将位于乐山路北段170号畜产公司办公楼门面房南起第四间转让给乙方使用。二、租期为15月，2015年4月1日至2016年6月30日止，乙方一次性支付甲方租金为27000元人民币（大写贰万柒佰元整）。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的所有条款。三、转让后店铺使用权归乙方所有。四、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后在租赁期内的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责等条款。合同签订当日，原告向被告交付租金27000元及空房转让费31000元，合计为58000元，被告向原告出具收条一份，写明：“收条，今收到门面空房转让费和房租共计58000元（伍万捌仟元整）。收款人：金新伟，2015年3月27号”。2015年4月1日，被告将上述房屋交付给原告。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告提交被告金新伟与案外人左殿洪于2014年12月14日签订房屋租赁合同一份，并称该合同是金新伟将房屋转租时交付给原告的，该份合同约定：甲方同意将位于驻马店市乐山路北段170号畜产公司办公楼门面房南起第四间租赁给乙方使用，经双方协商，订立本合同，以资共同遵守。一、租期。从2015年元月1日至2016年6月30日止，计一年零六个月。二、租金。每年为21600元整。共计32400元。乙方必须一次性交清全部租金，待租金交清后方可使用房屋等条款。原告用以证明：诉争房屋是金新伟从左殿洪处租赁的，而原告是与被告金新伟签订的合同。被告金新伟的质证意见为：真实性无异议，2008年起被告从驻马店市畜产品进出口公司的负责人左殿洪处租赁本案诉争房屋，被告对房屋其他情况不知情。另查明，本案诉争的门面房原属驻马店市畜产品进出口公司所有，于1996年5月13日办理了抵押登记，驻马店市太平洋实业有限公司在2014年10月31日通过拍卖竞得该房产，并于2015年3月24日办理了房产登记。河南省驻马店市中级人民法院于2015年4月8日出具公告一份，并张贴于诉争房屋处，写明：“本院依据已经发生法律效力的（2006）驻民二初字第8-2号民事判决书，依法对被执行人驻马店市畜产品进出口公司所有的位于驻马店市驿城区乐山路北段东侧临街楼（证号10130，51间）和其后2层楼（证号10135、017509，10间）及其占用的土地使用权（证号0133，面积898.60平方米）（以上房产均于1996年5月13日办理抵押登记，抵押权有效）进行拍卖。在2014年10月31日举行的拍卖中，驻马店市太平洋实业有限公司以最高价竞得。现驻马店市太平洋实业有限公司已将上述房产过户到其名下。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人驻马店市畜产品进出口公司于2015年4月25日前交出（租赁户搬出）上述房产。到期仍不履行的，本院将依法强制执行”。诉讼中，河南省驻马店市中级人民法院执行局于2015年5月26日出具证明一份，写明：“证明，王华（男，身份证号：）从别人处转租的原驻马店市畜产品进出口公司的门面房（乐山路中段东侧，一楼南起第四间），因该房的所有权人驻马店市太平洋实业有限公司主张权利，现驻马店市中级人民法院执行局已将该房强制收回，并交给驻马店市太平洋实业有限公司”。诉讼中，原告提交驻马店市振兴资产评估事务所于2015年6月4日出具的资产评估报告书一份，评估结论为：在评估基准日2015年6月3日，乐山路王华热干面店店面装修损失评估价值为13694元。并提交驻马店市振兴资产评估事务所出具的机打发票一份，原告提交上述证明用以证明评估报告中的结论13694元就是原告的装修损失，并作如下说明：起诉时，尚未装修完毕，故起诉时请求的装修损失为8000元；诉讼中，被告称原告可以继续装修经营，原告又对房屋进行装修，评估结论的损失就是全部的装修损失。被告的质证意见为：真实性有异议，属单方委托，起诉时原告称未装修完毕，而在起诉后又装修完毕，原告应对扩大的损失费用承担责任，故评估报告中的损失不能作为原告损失的依据。诉讼中，原告提交其与驻马店市驿城区魏贺娟热干面馆于2015年4月7日签订的魏贺娟热干面加盟协议一份，及驻马店市驿城区魏贺娟热干面馆于2015年4月7日出具的收据一份，写明：“今收到王华加盟费伍仟元整（5000元）。为魏贺娟，2015年4月7号”。原告提交上述证据用以证明：其租赁该房屋为了经营而向他人交付了加盟费5000元，由于被告的过错造成原告无法经营，被告应予以赔偿。被告的质证意见为：真实性有异议，即使原告已交纳5000元加盟费，该部分损失也不应由被告承担。诉讼中，被告提交照片十张，用以证明：本案诉争房屋左右的其他租赁户都在正常经营。原告的质证意见为：真实性无异议，其他租赁户正常经营与本案无关，照片不能对抗中级人民法院于2015年5月26日将诉争房屋强制收回的效力。上述事实，有原告提交的2015年3月27日的转让协议、照片七张、收条、2014年12月14日房屋租赁合同、证明、协助执行通知书稿及回执、房产证、加盟协议、收据、资产评估报告书、机打发票，被告提交的照片十张及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告金新伟将其租赁他人的门面房转租给原告王华，双方并签订转让协议一份，原、被告之间系租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效。现原告请求确认其与被告于2015年3月27日签订的转让协议无效，无事实和法律依据，本院不予支持。本案中，被告于2015年4月1日将房屋交付给原告使用，本案诉争房屋已于2015年5月26日被驻马店市中级人民法院执行局强制收回，致使原告无法继续使用该房屋，故原、被告之间的转让协议已于2015年5月26日实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告返还租金及转让费，于法有据，本院予以支持，但对原告在中级人民法院强制收回房屋前已使用期间的租金，应予扣除；同理，该期间的转让费应参照上述租金的处理办法，予以扣除。故被告应向原告返还的租金为23640元（27000元－27000元÷15个月÷30天×56天）；被告应向原告返还的转让费为27142元（31000元－31000元÷15个月÷30天×56天）。原告请求超出该部分的数额，与事实不符，本院不予支持。关于原告请求被告向其赔偿装修损失13694元。对于诉讼中的装修，原告称系被告让其继续装修，无事实依据，本院不予采信；同理，被告据此辩称，原告存在扩大装修，本院予以采信。诉讼中，原告提交的评估报告中的装修损失13694元，但该数额是诉讼中装修完毕之后的评估数额，存在装修损失扩大部分；原告起诉时要求的装修损失为8000元；原告在中级人民法院强制收回前已使用56天。综上，本院酌定被告向原告赔偿装修损失7000元。关于原告请求被告向其赔偿加盟费5000元。原告虽为加盟经营而支付加盟费5000元，但未有证据证明合同解除必然导致加盟费全额损失，故原告的该项请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告金新伟于本判决生效后十日内向原告王华返还租金23640元及转让费27142元，合计50782元。二、限被告金新伟于本判决生效后十日内向原告王华赔偿装修损失7000元。三、驳回原告王华的其他诉讼请求。如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1720元，由原告王华负担420元，由被告金新伟负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘亚楠审 判 员  刘 林人民陪审员  邵 翔二〇一五年十一月十六日书 记 员  肖瑞瑞