广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初3814号原告：中山市金汇置业有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层L区，统一社会信用代码914420007462955894。法定代表人：彭宇，总经理。委托诉讼代理人：戚艳平，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所实习律师。被告：陶文淑，女，1991年4月7日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳市雁峰区，原告中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）与被告陶文淑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金汇公司的委托诉讼代理人戚艳平、张子扬到庭参加诉讼。被告陶文淑经本院公告传唤，期限届满无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金汇公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同以及房屋租赁合同补充协议已解除；2.被告向原告支付2017年11月租金36246元；3.被告向原告支付逾期交费违约金6524.4元（从2017年11月6日起计，以36246元为基数，每日按千分之三计算至实际支付之日止）；4.被告向原告支付违约金590808元；5.被告向原告补交2017年8月至10月的租金72492元；6.原告有权没收租赁保证金72492元。事实和理由：原告与被告在2017年8月1日签订了房屋租赁合同以及房屋租赁合同补充协议，合同约定的主要内容有：一、被告向原告承租位于中山市××××之三国际金融中心26层1卡、2卡、9卡商铺（以下简称国际金融中心26层1卡、2卡、9卡商铺），租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日止；二、租赁合同有效期内，乙方（被告）无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方的原因导致租赁合同提前终止的，甲方（原告）有权没收租赁保证金，且乙方须向甲方支付剩余租期租金总额的50%作为违约金；三、租赁合同有效期内，由于乙方的原因导致合同终止的，则乙方不再享受租金优惠，须向甲方补交在租赁期内已享受的租金优惠。合同签订后，原告依约向被告交付商铺，被告也依约支付租金。在2017年11月19日，被告向原告发出函件，表示要解除合同并搬离租赁场所。但是，在原告还未表示是否同意，双方没有签订任何协议或达成一致意见的前提下，被告在2017年11月底擅自搬离租赁场所，现涉案商铺处于空置状态。原告认为，被告的行为已构成违约，对原告造成了经济损失，原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告陶文淑在法定期限内未提交书面答辩状及任何证据，亦未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金汇公司系国际金融中心26层1卡[房地产权证号：粤房地权证中府字第××号]、2卡[房地产权证号：粤房地权证中府字第××号]、9卡[房地产权证号：粤房地权证中府字第××号]的产权人。2017年8月1日，金汇公司作为出租方（甲方），陶文淑作为承租方（乙方），签订房屋租赁合同，约定：甲方将国际金融中心26层1卡、2卡、9卡出租给乙方作办公使用，租赁期限2017年8月1日至2020年7月31日，月租金为36246元，由乙方在每月的第5日前支付给甲方；乙方在合同生效后3日内向甲方交纳72492元房屋租赁保证金；任何一方未能履行合同约定的条款，除因不可抗力原因造成的之外，均属违约，违约方应承担违约责任，并按月租金的1倍至3倍向守约方支付违约金；乙方迟延交付租金超过1天，应向甲方支付违约金3‰，甲方并有权提前终止合同，收回房屋；补充：租赁期内，第一、二年的月租金额不变，每月每平方米83元，即月租金为36246元，第三年起，月租金在上年月租金额基础上逐年递增5%，每月每平方米87.15元，即月租金为38058元。合同还约定了其他事项。同日，金汇公司（甲方）与陶文淑（乙方）就上述房屋租赁合同签订中山市房屋租赁合同补充协议，约定：租赁期内乙方享有2个月的装修期，即2017年8月1日至2017年9月30日，装修期属一次性优惠，并不适用于任何续租或租期延长；合同有效期内，除法律规定和租赁合同约定的可解除合同的情形外，任何一方均不得单方面解除租赁合同；2017年8月1日至2017年10月31日期间，应交租金为36246元/月，租金折扣为24164元/月，实交租金为12082元/月；乙方应于租赁合同签订之日支付装修期后的首月租金，之后的租金按自然月以支票或转账方式支付；租赁合同有效期内，乙方无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方没收租赁保证金，且乙方须向甲方支付剩余租期租金总额的50%作为违约金；乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项超过七天的，每逾期1天，乙方应按应付未付款金额的3‰向甲方支付违约金；乙方逾期30天仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追索应付款项，乙方并应承担因此给甲方造成的其他损失；如在合同期内由于乙方原因而造成协议终止，则乙方不再享有租金折扣优惠，须向甲方支付其并从发生违约日起至撤离该租赁单元期间的租金以及向甲方补交其在整个租赁期中（含装修期）已享受的租金折扣优惠；补充协议与双方签订的房屋租赁合同具有同等法律效力。该补充协议还约定了其他事项。在双方签订上述房屋租赁合同及其补充协议之前，金汇公司已于2017年7月27日向陶文淑交付国际金融中心26层1卡、2卡、9卡，陶文淑于同日向金汇公司支付租金36246元及租赁保证金72492元。2017年11月19日，陶文淑向金汇公司出具申请函，主要内容：陶文淑的公司因受到不良分子骚扰，公司名誉遭受严重损坏，各股东无法安心经营公司，该公司最终解散。陶文淑于2017年10月口头通知金汇公司将涉案房屋退还，不再租赁，终止合同。金汇公司于2017年11月15日对陶文淑发出关于应缴费用的再次催收函，要求陶文淑缴纳2017年11月租金及管理费及物业管理费保证金，因陶文淑于2017年10月已提出退租，10月的费用已全部缴纳，按照合同第13条约定，金汇公司有权单方面解除合同，收回涉案房屋，没收陶文淑缴纳的租赁保证金72492元，陶文淑对此无异议。金汇公司认为陶文淑违约，遂于2018年2月26日诉至本院，主张前述实体权利。金汇公司陈述陶文淑已于2017年11月底搬离涉案房屋，但未与金汇公司办理交接手续，亦未通知金汇公司其搬离时间，商铺内尚有大量的办公桌椅和设备，大门上有陶文淑上的锁。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。金汇公司与陶文淑签订的房屋租赁合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，恪守各自的义务。本案中，金汇公司已依约将涉案房屋交付陶文淑使用，双方约定在租赁期内任何一方均不得以法律规定或合同约定以外的原因单方面解除租赁合同，陶文淑应当在租赁期限内按期支付租金并在租赁期限届满后按期交还涉案房屋，现陶文淑在租赁期限内以公司解散为由单方要求解除合同并已单方搬离涉案商铺，已构成违约，现金汇公司主张确认双方签订的房屋租赁合同及其补充协议解除，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于2017年11月租金及其违约金。金汇公司与陶文淑约定涉案房屋在租赁期第一年的月租金为36246元，于每月5日前支付，现金汇公司主张陶文淑于2017年11月底搬离涉案商铺，并拖欠2017年11月的租金未付，鉴于陶文淑未到庭应诉亦未提交反驳证据，故本院采信金汇公司的陈述，陶文淑应向金汇公司支付2017年11月的租金36246元。至于违约金，实际为拖欠租金未付而相应产生的利息损失，因房屋租赁合同及其补充协议对此有明确约定，但约定的标准过高，本院调整为以36246元为基数，从2017年11月6日起按年利率24%计算至实际支付之日止。关于2017年8月至同年10月的租金差额。金汇公司与陶文淑约定如在租赁期内因陶文淑的原因致房屋租赁合同及其补充协议终止，则其不再享有租金折扣优惠，并需补交其在整个租赁期中（含装修期）已享受的租金折扣优惠。现因陶文淑单方解除房屋租赁合同及其补充协议，金汇公司主张陶文淑支付2017年8月至10月的租金差额72492元（36246元/月×3个月-36246元），事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于租赁保证金和违约金。陶文淑无法定或约定的理由单方解除合同并迟延支付租金，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。本案中，根据双方约定，陶文淑无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因其原因导致租赁合同提前终止的，金汇公司没收租赁保证金，且陶文淑须向金汇公司支付剩余租期租金总额的50%作为违约金。本院认为，在违约情况下，无论当事人约定的是一定数额的违约金，还是因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，抑或两者兼而有之，均是对违约责任的约定，在核定违约金高低时，应以违约行为造成的损失为基础。现双方约定的支付违约金的条件已经成就，金汇公司同时主张没收租赁保证金以及计收违约金，鉴于金汇公司未举证证明其实际损失，本院认为由金汇公司没收陶文淑支付的租赁保证金72492元已足以弥补其相应损失，在此之外，金汇公司另行主张按剩余租期租金总额的50%计收违约金，理据不足，本院不予支持。被告陶文淑经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市金汇置业有限公司与被告陶文淑于2017年8月1日签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议于2017年11月30日解除；二、被告陶文淑于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司支付2017年11月的租金36246元及利息损失（以36246元为基数，从2017年11月6日起按年利率24%计至清偿之日止）；三、被告陶文淑于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司支付2017年8月至同年10月的租金差额72492元；四、被告陶文淑已支付的租赁保证金72492元归原告中山市金汇置业有限公司所有；五、驳回原告中山市金汇置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11586元（原告已预交），由原告中山市金汇置业有限公司负担8889元，由被告陶文淑负担2697元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  张泳妍人民陪审员  吴妙玲二〇一八年十一月五日书 记 员  郑 惠石丽娜