安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0102民初8264号 原告(执行案外人)：张善伦，男，1962年3月8日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县古城镇陈兴村张二村民组，居住地安徽省合肥市蜀山区华府骏苑****，身份证号码3401231962********。 委托诉讼代理人：黄大伟，安徽万世律师事务所律师。 被告(申请执行人)：许承军，男，1976年8月14日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区临泉路名人御园****，身份证号码3401231978********。 委托诉讼代理人：王圣杰，安徽原声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡泽山，安徽原声律师事务所律师。 第三人（被执行人）：合肥大唐置业有限公司，住所地安徽省合肥市望江西路**，统一社会信用代码91340100754875946Q。 法定代表人：蒋玉祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙宇豪，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：降泽鹏，安徽华人律师事务所（实习）律师。 原告张善伦与被告许承军、第三人合肥大唐置业有限公司（以下简称“大唐公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张善伦及委托诉讼代理人黄大伟、被告许承军的委托诉讼代理人王圣杰、第三人合肥大唐公司的委托诉讼代理人孙宇豪、降泽鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张善伦向本院提出诉讼请求：1、请求法院立即停止名义上登记在大唐公司名下的位于合肥市望江西路与潜山路交口信旺华府骏苑B区半地下商业及车库商145（-）、商夹145（-）上采取的强制执行措施并解除已经采取的强制措施；2、判令本案诉讼费等相关费用由许承军承担。事实与理由：2009年11月12日，张善伦与大唐公司就案涉房屋签订协议，协议书约定张善伦购买大唐公司开发的案涉房屋，建筑面积为269平方米。合同签订后，张善伦于2009年11月12日向大唐公司支付了全部房款。且大唐公司向张善伦开具了收据。2015年6月5日，合肥市中级人民法院作出（2015）合民一终字第02039号民事判决书。判决大唐公司于判决生效之日起二十日内协助张善伦办理案涉房屋的房产登记证书。实际上以法律文书的形式确认了房屋的所有权归张善伦。但大唐公司一直未为张善伦办理房产登记证书。许承军因民间借贷纠纷申请贵院执行局查封名义上登记在大唐公司名下本属于张善伦的财产。在张善伦提出执行异议且提出充分证据材料后，贵院执行局依然做出了（2018）皖0102执异26号执行裁定书，驳回张善伦的异议请求。综上，张善伦为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉讼至法院，请求判如所请。 许承军辩称，案涉房屋登记在大唐公司名下，许承军有权申请强制执行。且张善伦与大唐公司之间存在虚假诉讼嫌疑，二审法院在没有查清房屋产权状况的情况下作出判决，其作出的判决不是确权判决，许承军将在庭外申请撤销该判决或者再审。 大唐公司述称，张善伦为案涉房屋的所有人，许承军不应向法院申请查封张善伦所有的房屋。2009年11月12日，大唐公司与张善伦就案涉房屋的买卖签订协议，该协议合法有效，受法律保护。张善伦已于2012年10月29日支付完全部购房款，大唐公司也向张善伦出具了收据，并将案涉房屋交付张善伦使用。后张善伦多次要求大唐公司办理房屋登记手续，并向安徽省蜀山区人民法院起诉确认案涉房屋为张善伦所有，并上诉至安徽省合肥市中级人民法院，案经审理于2015年6月5日作出（2015）合民一终字第02039号民事判决，判令大唐公司协助张善伦办理案涉房屋的房屋产权登记证书。但因大唐公司经营出现重大困难等客观原因，未能及时协助张善伦办理房屋产权证书。张善伦为案涉房屋的所有人，法院应依法确认案涉房屋归张善伦所有。同时，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院应支持张善伦的诉讼请求，依法解除对案涉房屋采取的强制执行措施。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 张善伦向本院提交证据： 1.《协议书》、收据，证明张善伦于2009年11月12日向大唐公司购买案涉房屋，及张善伦已支付全部购房款941545元的事实；许承军对该组证据真实性有异议，协议书不是正式的商品房买卖合同，且该协议书没有经过备案登记，不能证明张善伦为涉案房屋的合法所有人，收据也不是正式发票，不能反映张善伦已经实际支付购房款；大唐公司对该组证据无异议；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。 2.安徽省合肥市中级人民法院作出的（2015）合民一终字第02039号民事判决书，以及执行受理案件通知书，证明涉案房屋经人民法院生效判决文书确认归张善伦所有，并判令大唐公司于判决生效之日起20日内协助张善伦办理房屋产权证书，后张善伦向安徽省蜀山区人民法院申请对案涉房屋的强制执行，法院依法受理的事实；许承军质证认为，安徽省合肥市中级人民法院作出的（2015）合民一终字第02039号民事判决不是确权判决，张善伦不享有房屋所有权，许承军将于庭后申请再审；大唐公司对该组证据无异议；经审查，张善伦所称的执行案件受理通知书实际为安徽省蜀山区人民法院一审案件的受理通知书，并不能证明张善伦向该法院提出过强制执行申请，对该证据依法不予采信，其他证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。 3.租房合同、物业费收据，证明张善伦已经实际占有并使用案涉房屋的事实；许承军质证认为，对该组证据的三性均有异议，不能证明张善伦实际占有案涉房屋；大唐公司对该组证据无异议；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。 许承军向本院提交证据： 1.华府骏苑B区半地下商业场所登记证书，证明2012年8月6日案涉房屋竣工，2012年9月14日初次登记在大唐公司名下，2015年4月先后被安徽省合肥市蜀山区人民法院、安徽省合肥市瑶海区人民法院查封；张善伦质证认为，真实性没有异议，同时从登记信息可知案涉房屋是在被安徽省合肥市瑶海区人民法院查封前出售给张善伦的；大唐公司质证认为，证据三性没有异议，但对其证明目的有异议，安徽省蜀山区人民法院的查封并不影响案涉房屋的实际所有人为张善伦；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。 2.产权登记信息，证明案外第三人蒋庆生、许小云分别在2016年1月、4月从大唐公司购置了房屋并办理了产权过户手续，案外人许菲菲从大唐公司购置房屋并办理了备案登记手续，而张善伦与大唐公司如有真实的房屋买卖关系，其在诉讼前应对案涉房屋进行备案或者办理产权过户；张善伦质证认为，该组证据和本案没有关联，其他案外人是否办理了产权登记和备案与本案没有关联；大唐公司质证认为，证据的三性没有异议，同时明确一下大唐公司在政府的指导方针下先解决住宅办证后解决商铺办证问题；经审查，该证据与本案待证事实不具关联性，依法不能作为认定本案事实的根据。 大唐公司没有向本院提交证据。 2009年11月12日，张善伦与大唐公司签订《协议书》1份，约定由张善伦购买大唐公司开发的位于合肥市望江西路与孔塘路交叉口西侧的“信旺·华府骏苑”沿富贵街商业铺面94A、94B，房屋面积为269㎡，单价为3500.17元/㎡，总价为941545元。合同约定张善伦应于2009年11月12日向大唐公司交付房款941545元；大唐公司应于2010年12月31日前将具备使用条件的房屋交付张善伦，并于2010年5月31日前将房产证办理并交付张善伦；如大唐公司未按期交房，则按张善伦已交付房款总额按日万分之二的违约金赔偿直至实际交房之日为止。2009年11月12日，张善伦向大唐公司支付购房款941545元，大唐公司向张善伦出具收据1份，注明收款方式为内转。 2014年6月30日，张善伦向安徽省合肥市蜀山区人民法院提起诉讼，请求法院判令大唐公司支付逾期交房违约金及协助张善伦办理房产证等。案经审理，安徽省合肥市蜀山区人民法院认定大唐公司逾期交房时间为2010年12月31日至2012年8月24日，并于2014年12月29日作出（2014）蜀民一初字第02315号民事判决，判令大唐公司支付2010年12月31日至2012年8月24日时间段的逾期交房违约金并驳回张善伦的其他诉讼请求。该判决另查明，经合肥市三维房地产有限公司复测，张善伦所购富贵街商业铺面94A、94B被命名为B区半地下商业及车库商145（-）、商夹145（-）；信旺·华府骏苑B区半地下商业及车库于2012年8月21日竣工验收合格，大唐公司于2012年8月22日在合肥晚报上公告该商业区域具备交房条件；以及截止至该判决作出之日因张善伦个人的原因双方尚未办理交房手续等。张善伦不服判决，上诉至安徽省合肥市中级人民法院，案经审理，依法确认安徽省合肥市蜀山区人民法院查明的事实，于2015年6月5日作出（2015）合民一终字第02039号民事判决，判决维持大唐公司向张善伦支付2010年12月31日至2012年8月24日的逾期交房违约金，并判令大唐公司于判决生效之日起二十日内协助张善伦办理案涉房屋的产权证书。 大唐公司向张善伦交付房屋后，2015年9月7日，张善伦与吴旌签订《房屋出租合同》1份，约定张善伦将案涉房屋（面积为167㎡）出租给吴旌，租赁期限为2015年12月8日至2017年12月7日止，租金按55元/月/㎡计算，每季度租金为27555元，并约定租赁期满后一年一续签及在同等条件下吴旌享有优先承租权等。 2016年元月起，张善伦开始交付案涉房屋的物业费。 2016年5月20日，许承军因与大唐公司之间的民间借贷纠纷起诉到本院，经许承军申请，本法院作出（2016）皖0102民初3632号民事裁定，于2016年6月30日查封了案涉房产，查封期限至2018年6月29日。许承军于2018年3月30日向本院申请对执行案涉房屋的强制执行，张善伦向本院提出执行异议，本院于2018年7月30日作出（2018）皖0102执异26号执行裁定，驳回张善伦的异议请求。张善伦遂于2018年8月10日诉讼来院，请求判如所请。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人张善伦是否对涉案房屋享有权利及该权利能否排除执行。根据业已查明的事实，张善伦与大唐公司于2009年11月12日签订合法有效的房屋买卖协议并于当日支付全部价款；将案涉房屋于2015年9月7日租赁他人使用，应为已合法占有该不动产；之后因大唐公司一方的原因，迟迟未能办理案涉房屋的产权过户。张善伦与大唐公司签订商品房买卖合同并依法占有案涉房屋的时间早于本院对案涉房屋进行查封的时间，张善伦的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法应予支持。许承军辩称其可以申请强制执行案涉房屋没有法律依据，依法不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项、第三百一十四条第(一)款之规定，判决如下： 解除对安徽省合肥市望江西路与潜山路交口信旺华府骏苑B区半地下商业及车库商145（-）、商夹145（-）上房屋的司法查封措施，停止上述执行案件中对系争房屋的处分。 案件受理费2560元，由被告许承军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 本院（2018）皖0102执异26号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  方业剑 人民陪审员  王庆玲 人民陪审员  张泰轩 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  谢莉雯 附本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。