海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书(2015)琼海民一初字第961号原告：符雪飞，女，1981年7月23日出生，汉族，现住海南省琼海市。委托代理人：赵泽玮，海南嘉勋律师事务所律师。被告：何娴滨，女，1979年8月6日出生，汉���，现住海南省琼海市。原告符雪飞与被告何娴滨房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年7月15日、11月2日和11月10日公开开庭进行了审理。原告符雪飞及其委托代理人赵泽玮，被告何娴滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告现租用琼海市xx镇一、二、三楼，经原出租方同意，2014年12月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，原告把琼海市xx镇二、三楼转租给被告经营美容化妆品，租赁期限5年，即从2014年12月18日至2019年12月18日，租金前三年为每月4200元，第四年为每月4620元，第五年为每月5082元。租金为每季度交纳一次，双方还同时约定签订合同之日被告交付8000元作为押金（实际交付5000元），合同的违约金为8000元。合同约定被告如需��原基础上进行装修必须取得原告同意，同时在合同中约定被告如逾期10天未缴房屋租金，则原告有权解除合同。被告未经原告同意，擅自强行切割地板进行套间装修，对原告的再三阻拦置之不理。2015年3月，原告要求被告按照约定支付第一季度的租金，但被告不予支付。同年4月，原告再次催促被告交付租金，被告不但不支付，还与原告发生了肢体冲突。原告认为，支付租金是被告的义务，被告不支付租金的行为已构成了违约，且符合合同解除条件，故特提起诉讼，要求判决解除原、被告双方所签《房屋租赁合同书》，并退还出租房屋给原告；判决被告给付房屋租金人民币42000元（房屋租金从2015年1月计算至10月，每月4200元）；判决被告给付合同违约金人民币8000元；本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其诉讼主张，提供了下列证��：1、原、被告签订的《房屋租赁合同书》，用于证明双方签订合同的意思表示真实，该合同合法有效，原告要求被告支付租金和违约金有合同依据。2、原告与原承租人陈经菊签订的《房屋租赁合同书》和陈经菊出具的证明书，用于证明原告将房屋转租给被告已经过原出租人同意，转租行为合法的事实。被告辩称：在签订租赁合同后，被告确实没有支付租金给原告，仅支付押金5000元，主要原因是所租赁的三楼存在漏水，原告没有将其修复。签订合同前，被告曾问过原房东是否可以隔墙等事宜，但原房东不知道隔墙要进行地板钻孔，后因地板钻孔问题原告要求被告交付5万元押金，双方为此发生纠纷，造成无法正常营业。被告表示同意解除合同，同意退还承租房屋给原告，但是因原告要求先交付5万元押金的事造成无法营业，而且被���投入装修花费二十几万元，原告应赔偿损失给被告，因此仅同意支付4个月的租金给原告，法院不应支持原告的其他诉讼请求。被告未提供证据。经质证，被告对原告提供的证据1、2的合法性、真实性、关联性均无异议，本院对原告提供的证据1、2的合法性、真实性、关联性均予以确认。经审理查明：2014年12月3日，原告符雪飞与被告何娴滨签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于琼海市xx镇二、三楼转租给被告经营美容化妆品，租赁期限为５年，即从2014年12月18日至2019年12月18日止，前三年租金为每月4200元，第四年为每月4620元，第五年为每月5082元，租金按季度支付，每季度10日前支付本季度租金；签订合同之日，被告应支付押金8000元作为合同违约金。合同��约定被告必须按合同规定日期及时缴交房租，如逾期10天未缴交房屋租金，原告有权单方终止本合同；被告如需在原基础上装修必须征得原告同意，方可进行等等内容。合同签订后，原告第二天就将房屋钥匙交付给被告，但被告发现房屋存在漏水现象，原告就通知房东进行维修，房东约用七八天的时间做了相关的补漏工作后，被告进场装修。因被告在装修中对原地板钻孔安装隔墙，原告要求被告多支付５万元押金以确保恢复地板原状，双方为此发生纠纷。另外，被告未按照约定支付押金8000元给原告，仅支付押金5000元。2015年３月，原告要求被告支付第一季度租金，但被告未缴交，后经多次催促被告仍未缴交租金。为此，原告提起诉讼，要求解除原、被告双方所签《房屋租赁合同书》并退还房屋，要求被告给付房屋租金人民币42000元（房屋租金计算至2015年1月至10月，每月4200元）和违约金人民币8000元。案件审理中，原告主动申请放弃“要求判决被告恢复租赁房屋地板原状”的诉讼请求。另查明，原告所转租的房屋，系其于2011年５月11日与陈经菊承租而来，租期为５年，即从2011年５月11日至2016年5月12日止。陈经菊同意在与原告签订《房屋租赁合同书》的框架下允许原告转租。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，在原告与陈经菊签订《房屋租赁合同书》的租赁期间内，该合同合法、有效，对双方均具有法律约束力。本案中，原告以被告逾期未缴交租金为由，主张解除其与被告签订的《房屋租赁合同书》并退还房屋给原告，庭审中被告对未缴交租金的事实予以承认，因此其未缴交租金的行为已构成违约，原告可以根据合同约定请求解除房屋租赁合同。而且，被告在庭审中表示同意解除《房屋租赁合同书》，同意退还承租房屋给原告。因此，原、被告对解除《房屋租赁合同书》和退还出租房屋给原告的诉讼请求已达成一致意见，故对原告此项诉讼请求本院予以照准。本案争议焦点为：被告应否支付拖欠的租金42000元和8000元违约金给原告。关于被告应否支付租金的问题。支付租金不但是承租人的约定义务，也是承租人的法定义务，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》已对租金作了明确约定，即前三年每月4200元，现被告辩称因房屋漏水造成无法经营而未支付租金，但被告既未提交证据证明原告拒绝对房屋进行维修，又无法证明其具备免除支付租金的正当理由，因此被告仍应承担支付租金的义务，故原告要求被告支付租金的主张理由充分，有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告自2015年1月至10月的租金均没有支付，故应支付租金42000元（4200元×10＝42000元）给原告。关于被告应否支付8000元违约金给原告的问题。原、被告双方签订的合同第二条第二款和第三条第二款中均对违约金作了明确约定，原告要求被告支付违约金8000元的主张符合合同约定且未违反法律规定，故本院予以支持。被告已支付违约金5000元给原告，故应再支付违约金3000元。被告辩称其已投入装修花费用，原告应赔偿损失给被告，该主张属于另外的法律关系，被告可另案处理。综上所述，原告请求判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》并退还房屋给原告以��判决被告支付租金和违约金的主张，符合法律规定，本院均予以支持。原告主动放弃“要求判决被告恢复租赁房屋地板原状”的诉讼请求，系其自主行使法律规定的诉讼权利行为，本院予以准许。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告符雪飞与被告何娴滨于2014年12月3日签订的《房屋租赁合同书》。被告何娴滨应于本判决发生法律效力之日起十五日内将其本人所有的位于琼海市xx镇二、三楼的物品搬离该承租房屋。二、被告何娴滨应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金42000元（2015年1月至10月的租金）和��约金3000元给原告符雪飞。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币850元，由被告何娴滨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 何  书  权审 判 员 王    裕人民陪审员 黄    翀二〇一五年十一月十日书 记 员 杨国强（代）附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十���条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时��付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。