上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2679号上诉人（原审被告）陈秋仙。委托代理人赵成刚，安盟所。被上诉人（原审原告）陶胜春。委托代理人严震，江苏创盈所。委托代理人羌晓莉，江苏创盈所。原审被告德佑房地产经纪有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人卢文俊。上诉人陈秋仙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第13588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年12月16日，陶胜春为购买上海市浦东新区丁香路＊＊＊弄＊＊＊号701室房屋（以下简称系争房屋），向德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）支付意向金人民币（以下币种相同）10万元。2014年12月23日，陶胜春与陈秋仙、德佑公司签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋属甲方（陈秋仙）所有，房屋上设有最高债权限额810万元的抵押。乙方（陶胜春）有意向购买系争房屋，并已向丙方（德佑公司）支付了意向金10万元。如甲方签署本协议，则乙方同意将意向金转为定金，同时在签订本协议后3日内通过丙方补足定金至30万元，甲方授权乙方代为保管。双方同意在本协议签订后30日内签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》；若甲方未按约定签署示范文本或相关权利人提出异议导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能按本协议签订示范文本，则已支付的定金（含丙方保管的定金）不予退还。房屋总价为1，050万元，乙方于签订示范文本当日支付首期房价款315万元（含全部定金和尾款5万元），乙方通过贷款支付第二期房款420万元；乙方于2015年2月16日前支付其余房款315万元。同日，陶胜春又向德佑公司支付了20万元。此后，德佑公司将意向金10万元交陈秋仙转为定金。2014年12月28日，陈秋仙、陶胜春签署《居间补充协议》，约定，甲方（陈秋仙）于2015年1月29日前，自行向贷款银行归还贷款410万元，待乙方收到贷款银行的还款证明后3日内，双方至居间方处签署示范文本；对居间协议第3.4条作变更：乙方于签订示范文本后3日内直接向甲方贷款账户汇入首期房价款400万元（含定金，不含尾款），用于甲方还贷，甲方应将该款专项用于偿还抵押权人的借款余额（若不足由甲方自行补足），甲方须于当日办理结清抵押手续，拿到银行出具的抵押注销材料；甲方须领取抵押注销材料及办理完成抵押登记注销手续，确保该房地产在办理产权过户前无任何抵押。2015年1月28日，德佑公司经办人员通过短信向陈秋仙发送了陶胜春的银行账户。陈秋仙通过其丈夫的账户，将10万元转入陶胜春账户。2015年2月1日，陶胜春向陈秋仙（快递收件地址为浦东大道637号2206室）发送《关于居间协议处理通知》，表示2015年1月29日为约定最晚的还贷日期，陈秋仙未按约执行，且多次承诺还贷都未实际履行，故要求：1、2015年2月3日前退还定金20万元，应陈秋仙违约导致的赔偿金在2015年2月13日前处理完毕。审理中，陶胜春提供了顺风速递公司某服务点的证明一份，证明该快递因拒收而退回。2015年2月3日，陈秋仙、陶胜春签署补充协议，约定双方一致同意德佑公司将代管的20万元退还陶胜春，就该房地产交易事宜由双方再行协商。当日，德佑公司将20万元退还陶胜春。陶胜春诉称，2014年12月，经德佑公司居间介绍，陶胜春意向购买陈秋仙名下上海市浦东新区丁香路＊＊＊弄＊＊＊号701室房屋。德佑公司产调发现该房屋上设有最高额810万元的抵押贷款，陈秋仙强调该抵押仅为授信额度，并未实际价款，故陶胜春支付了意向金10万元（后转为定金）。2014年12月23日，三方签署《房地产买卖居间协议》时，陈秋仙又称实际借款为400万元。陶胜春考虑到尚能接受，故签署了《房地产买卖居间协议》并支付了补充定金20万元（由德佑公司代管）。此后，德佑公司经核实，发现实际借款为810万元。经德佑公司协调，陶胜春与陈秋仙于2014年12月28日签署了《居间补充协议》，约定陈秋仙最迟于2015年1月29日前自筹410万元资金归还借款。但2015年1月28日，陈秋仙告知陶胜春不能如期归还上述410万元借款，并通过其丈夫的账户向陶胜春返还了定金10万元。2015年2月1日，陶胜春致函陈秋仙，要求陈秋仙承担违约责任，陈秋仙拒收。2015年2月3日，陶胜春与陈秋仙达成补充协议，陈秋仙授权德佑公司返还代管的定金20万元，双方就赔偿等问题未能达成一致，房地产交易事宜另行协商。为此，陶胜春起诉要求：陈秋仙返还剩余定金30万元（应双倍返还60万元，扣除已还30万元）；德佑公司承担连带责任。陈秋仙辩称，双方之间只签订了居间协议，属预约，不是房屋买卖合同。双方也没有明确约定解除合同的条件，陈秋仙在履行过程中已经准备了相应的资金，有能力履行合同。在居间协议约定的签约时间内，双方协商还贷事宜，陶胜春表示不要房子了，故陈秋仙将定金返还给了陶胜春。因此，不同意陶胜春的诉讼请求。德佑公司辩称，德佑公司在居间过程中没有任何瑕疵，不同意承担连带责任。一审庭审中，陈秋仙称，2014年12月28日，陈秋仙与陶胜春约定陈秋仙准备410万元，陶胜春准备400万元，一起去还贷。2015年1月27日，陈秋仙打电话给陶胜春，约陶胜春在1月28日去温州还贷，陶胜春说不去。之后其又打电话给中介经办人，问陶胜春还要不要房子，要的话保留，等陈秋仙女儿29日结婚后赶至上海；同时陈秋仙又担心29日来不及办还贷手续，就让中介跟陶胜春商量，如果房子不要了就把账号拿来。1月28日，陈秋仙收到账号。2月3日，陶胜春曾提出要陈秋仙赔偿利息，陈秋仙不同意。陶胜春称，2015年1月27日，陈秋仙要问陶胜春借200万元用于还贷，陶胜春不同意。2015年1月28日，中介经办人员说1月29日无法履行了（陈秋仙指先还贷410万元），而且要账号，陶胜春觉得陈秋仙不诚信，为了减少损失，同意先把钱退回来，就给了账号。德佑公司称，2015年1月27日，听陶胜春说陈秋仙要借钱。1月28日，陈秋仙向经办人员要陶胜春的账号，说1月29日还不了贷款了，家里有人结婚。经办人和陶胜春说了上述情况后，陶胜春给了账号，由经办人发送给陈秋仙。2月3日，双方曾谈及赔偿问题，陈秋仙同意赔5万元，陶胜春不同意，未谈成。原审认为，本案各方签订的《房地产买卖居间协议》和《居间补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效。而本案的争议在于陈秋仙与陶胜春未能签订房屋买卖示范文本的原因，从而确定是否适用定金罚则。陶胜春主张陈秋仙违反约定未提前归还410万元贷款，并退还定金10万元，应属违约。陈秋仙主张，系双方达成一致，由陶胜春提供账号后其才返还定金，且当时在归还410万元贷款的期限内，不构成违约。根据《居间补充协议》的约定，应由陈秋仙在2015年1月29日前先行归还贷款410万元，并未约定双方共同前往归还全部贷款。但直至2015年1月27日陈秋仙尚未归还上述贷款，且根据陈秋仙的庭审陈述，其在2015年1月27日约陶胜春去温州归还贷款810万元，遭拒后又提出了陶胜春还要不要房子、29日后赶回上海等问题，可见其并无先行归还贷款410万元的意愿。现各方对归还10万元定金一节的事实经过陈述不一，但可以确定，是陈秋仙首先询问账号以便退还定金。在陈秋仙已经表露了并无先行归还贷款410万元意愿的情况下，陶胜春对陈秋仙的履约诚意产生怀疑应属合理，其从资金安全、避免损失角度考虑而提供账号，亦属情理之中。现陈秋仙主张系双方达成一致后才退还定金，缺乏证据证明，不予采信。综上，原审认定本案系因陈秋仙未及时先行归还贷款，并退还定金、终止交易导致双方未签署示范文本，根据约定陈秋仙应承担违约责任，双倍返还定金60万元。鉴于陈秋仙已经返还了定金30万元，故还应返还30万元，陶胜春的诉请应予支持。陶胜春要求德佑公司承担连带责任，无法律依据，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，于二○一五年六月十七日作出判决：一、陈秋仙应于判决生效之日起十日内给付陶胜春30万元；二、驳回陶胜春其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，800元，减半收取2，900元，由陈秋仙负担。判决后，陈秋仙不服，上诉于本院称，本案定金属于立约定金，只有在一方不愿意就签订合同进行协商，或者明确表示不愿意出售给被上诉人的情况下，才适用定金罚则，被上诉人支付定金只是获得了与上诉人就系争房屋的出售细节进行磋商的机会，而居间协议中对于上诉人提前还贷的约定，只是为进一步的交易扫除障碍，至于何时签订买卖合同及履行合同的细节，仍需要双方进一步协商。上诉人未按期归还贷款并不构成居间协议中所约定的应予双倍返还定金的情形。综上，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人全部原审诉请。被上诉人陶胜春辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告德佑公司述称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人未能归还贷款是否构成违约，以及本案是否可以适用定金罚则。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议》及《居间补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。双方在《居间补充协议》中明确约定上诉人应在2015年1月29日前自行向贷款银行归还贷款中的410万元，然后才签订正式买卖合同文本。上诉人主张双方后来协商一致将贷款一次性归还，但被上诉人未予以配合，故其认为并未违约。然而，上诉人就该主张未能提供证据证明，被上诉人及居间方也予以否认，故本院对其主张不予采纳。上诉人未能按约归还贷款，致使双方未能签订正式买卖合同，故而导致无法继续履行，上诉人已构成违约，理应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的居间协议及其补充协议已经就系争房屋的付款日期、抵押涤除、违约责任等交易事宜均予以了具体而明确的约定，签订正式买卖合同只是双方进行房屋交易的其中一个步骤，双方完全可按照上述协议完成系争房屋的交易，故本院认为《房地产买卖居间协议》及《居间补充协议》系本约，上诉人关于上述协议为预约的主张，本院不予采纳。而定金是债权得以实现的担保，既然上述协议系本约，则本案被上诉人所交付的定金系为担保系争房屋交易行为的完成，而非仅仅针对签订正式买卖合同的行为。即使本院采纳上诉人关于本案定金系立约定金的主张，导致双方无法签订买卖合同范本也系上诉人的违约行为所导致，故上诉人也应受到定金罚则的规制，向被上诉人双倍返还定金。综上所述，上诉人陈秋仙的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，800元，由上诉人陈秋仙负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一五年十一月二日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……