浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6251号 上诉人（原审原告）：王桂霞，女，1970年9月5日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：王寿松，男，1938年11月6日出生，汉族，住杭州市西湖区，系王桂霞父亲。 被上诉人（原审被告）：崔军，男，1978年3月28日出生，汉族，户籍地杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：吴王**，浙江匡智律师事务所律师。 原审第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市西湖区保俶北路****。 法定代表人：陆斌斌，副总裁。 委托诉讼代理人：吴苏华、李妮，该公司员工。 上诉人王桂霞与被上诉人崔军、原审第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2017年6月21日，甲方（买方）崔军、乙方（卖方）王桂霞、丙方（居间方）我爱我家公司签订了《购房意向合同》一份。约定：转让房屋位于杭州市××村××幢××单元××室，建筑面积77.97平方米；转让总价为人民币2340000元，该总价包含随屋赠送储藏室、水电一户一表、管道煤气、固定装修、固定厨卫设施；付款方式为商业贷款，其中首付为1410000元；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金100000元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；甲方承诺为杭州本市户籍，在杭州本市××房屋，符合购房资格；在丙方收到意向金之日起陆拾日内，甲方不得收回意向金，否则应向丙方支付等同于意向金的金额作为办理居间活动支出的费用；甲方应在本意向合同签订后陆拾天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后叁天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；等等。 另查明，三方当事人曾于2017年6月20日签订《购房意向合同》，后我爱我家公司通知修改重签，三方当事人遂于第二天即2017年6月21日重签了《购房意向合同》。庭审中，我爱我家公司陈述之所以修改，系因当时崔军名下有两套房子，其中一套正在出售中，考虑限购政策以及王桂霞更换不动产证所需时间，故将原合同第五条第1项条款、第六条第1项条款中涉及的时间修改为“陆拾日”，其余条款不变。王桂霞认可前后两份《购房意向合同》仅为前述内容发生变更，但其称当时未仔细查看，不清楚时间已作修改。 后因双方发生纠纷，崔军向原审法院提起诉讼要求王桂霞继续履行合同等，在该案审理过程中，2018年1月30日，王桂霞向原审法院提出诉讼，请求判令：1、撤销显失公平的《购房意向合同》；2、崔军补偿原告经济损失（包括6月份辞退租房人的租金和交纳物管费损失等、耽误原告及时购买居家养老房的损失）共计300000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。故另案中止诉讼。 原审法院认为，所谓显失公平，是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，王桂霞主张涉案2017年6月21日签订的《购房意向合同》，应认定显失公平而予以撤销，其在庭审中明确撤销理由为：违背其本人真实意思表示，将协商确定的7天付款时间改为60天；隐瞒买方无购房资格之事实，欺骗卖方签订合同。围绕这一陈述，该院认为，合同三方当事人均认可前后两份《购房意向合同》的区别仅限于对第五条第1项条款、第六条第1项条款所涉及的期限作出更改，其中第五条第1项内容更改为“在丙方收到意向金之日起陆拾日内，甲方不得收回意向金，否则应向丙方支付等同于意向金的金额作为办理居间活动支出的费用”，但这一条款并不针对王桂霞所作的约束。第六条第1项内容更改为“甲方应在本意向合同签订后陆拾天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后叁天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》”，对于该“陆拾天”期限的更改，王桂霞称其在签字时不知情，显然有违常理。首先，王桂霞应当明知我爱我家公司通知重新签订合同系对合同做出修改，其更应关注修改内容且负有谨慎审核义务，但其仅以当时未仔细查看而予以否认，不符合通常生活经验法则。其次，合同约定“若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方”，在重新签署《购房意向合同》后，王桂霞已接受了我爱我家公司交付的购房意向金，应当视为其清楚并认可合同条款。综上，不足以认定王桂霞所诉称的将期限更改为60天系违背其本人真实意思表示。再者，从合同内容上来看，也无证据证明存在双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。至于王桂霞诉称的崔军、我爱我家公司隐瞒买方无购房资格之事实，欺骗卖方签订合同，不属于显失公平的法律范畴，且若因崔军不存在购房资格而导致合同履行不能的，王桂霞完全可以追究相对方的违约责任。王桂霞在本案中陈述的其他关于对方存在违约行为的意见，亦可在另案中予以抗辩。综上所述，依法成立的合同，自成立时生效。王桂霞以显失公平为由主张撤销涉案合同不能成立，该院对其基于此而主张的全部诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王桂霞的全部诉讼请求。案件受理费5800元，由王桂霞负担。 宣判后，王桂霞不服上述判决，向本院提起上诉称：原判决认定事实和理由不正确。上诉人此前诉称，遭遇对方利用王桂霞处于危困状态，缺乏判断能力，以欺诈手段订立的，在内容上、形式上都显失公平的“购房意向合同”，损害了王桂霞合法权益。现在可以确定，被上诉人崔军已有两套房子，确实无购房资格，这是不能否定的铁的事实。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条规定，上诉人王桂霞对此事实现无需举证证明。本案的要害在于崔军隐瞒了“已有两套房子”、“没有购房资格”这一重要事实，诱骗王桂霞。而作为第三人的中介方--我爱我家公司（文苑店），也即“购房意向合同”格式条款合同的提供者，违反“合同法”第三十九条规定的，没有遵循公平原则，对当事人之间的权利和义务“采取合理的方式”，尽到合理提示及说明义务。当作为第三人我爱我家公司知道崔军没有购房资格时，不是按照《购房意向合同》第五条第2项规定的谨慎公正的行使居间服务”。而是立即辞退掉当事业务员（即“意向合同”的中介方联系人），企图一了百了，抵赖“职务行为”造成的恶果，逃避责任。本来，我爱我家公司应当据此主动与王桂霞沟通，采取补救措施、赔偿损失。不幸的是，我爱我家公司、崔军恶意串通，将欺诈进行到底：原来意向合同号ＺＤ0140483换成了编号×××12，首付款时间7天改为了实际上的70天；谎称在杭州本市××房屋，“符合购房资格”；明明没有贷款资格，却煞有介事地写上用商业贷款的付款方式，贷到后付款。崔军、我爱我家公司持有的《意向合同》清晰明白，而王桂霞持有的模糊不清，显然对方是恶意串通好的，以便蒙混过关。国家工商行政管理总局令第51号公布《合同违法行为监督处理方法》第六条明确规定：当事人不得利用合同实施下列欺诈行为：…（五）隐瞒重要事实，诱骗对方当事人做出错误的意思表示订立合同，或者诱骗对方当事人履行合同；（六）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人订立、履行合同；”崔军就是隐瞒了当时“有两套房子，确实无购房资格”的重要事实。崔军的作为完全符合该规定的特征。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第68条：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。而根据《民法通则》第五十八条（三）规定此民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《民通意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。而根据《民法通则》第五十九条（二）规定，此种民事行为受损害方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。上诉人王桂霞在一审庭审中重申，真心实意地要卖房子，再买一套大一点的居家养老，这是一以贯之的、明确的。实际上家父年老体弱，三次住院治疗，因而亟需换购房屋，以便子女照顾居家养老，是再顺理成章不过的，也是国家提倡的。本来，这宗房屋买卖，只要大家依法依规，遵循诚实、信用原则、公平原则，是完全可以妥善解决的。但买方（被上诉人）刻意隐瞒“已有两套房子、没有购房资格”这重要事实，与我爱我家公司恶意串通，诱骗王桂霞订立实际无效的意向合同。实际上是2017年6月20日晚8点多，崔军、并未在该处挂牌出售房屋的我爱我家公司突然电告要“看房”，王桂霞一个弱女子当晚就被迫签了字，第二天又重新签署。买卖房屋这样的大事，这难道是符合常理、符合正常生活经验法则的吗？王桂霞再火眼金睛也看不清的，这样仓促，因为崔军、我爱我家公司隐瞒了事实真相。为什么对受害人这样苛求，对欺诈者这样偏袒？王桂霞陷入暂时性的急迫困境而对于金钱的需求极为迫切，崔军如果如实说明“已有两套房子、没有购房资格”的事实真相，王桂霞的房子就不可能被崔军以1Ｏ万元定金无限期的“锁死”，造就这种显失公平的乱象，这就是事情的因果关系。《购房意向合同》第五条第2项规定我爱我家公司“应谨慎公正的行使居间服务”，实际上，我爱我家公司与崔军隐瞒真相，恶意串通，欺诈王桂霞。《中华人民共和国合同法》第二十三章居间合同第四百二十五条：居间人如实报告义务居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。人民法院审理民事案件。必须以事实为根据，以法律为准绳。请求二审法院撤销原判，改判双方合同存在欺诈、显失公平应予以撤销，判令被上诉人崔军赔偿上诉人王桂霞经济损失30万元，本案上诉费由被上诉人崔军承担。 被上诉人崔军答辩称：本案不存在显失公平可以撤销合同的情况，崔军没有利用自己优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。上诉人王桂霞作为完全民事行为能力人，对房屋购房合同的各项条款均已知晓并表示接受，双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方都应履行合同。上诉人王桂霞提及的关于崔军隐瞒已有两套房子、没有购房资格的事实，也是不存在的。崔军早已在合同约定的60天内将其所有的房子过户给案外人，而所有的交接手续本案第三人我爱我家公司也有参与。上诉人王桂霞在上诉中陈述的关于崔军与第三人我爱我家公司恶意串通也系上诉人王桂霞的单方陈述，不是真实情况。崔军并未违反合同约定，而本案违约实则是上诉人王桂霞由于房价涨价以后，单方要求崔军增加购房款，在崔军拒绝后故而不愿意履行合同的行为。本案也不存在缔约过失的情形。缔约过失责任，在合同订立的过程当中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务而致另一方的信赖利益损失，并应承担损害赔偿责任，本案中被上诉人崔军未违反诚实信用原则，未导致上诉人王桂霞利益损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人我爱我家公司答辩称：首先，针对上诉人王桂霞认为被上诉人崔军及我爱我家公司隐瞒了被上诉人崔军“已有两套房子”，“没有购房资格”的事实，我爱我家公司不认可。理由是：一、被上诉人崔军在签约时名下确实有两套房，且其中一套房已在产权过户中。该事实已在签署《购房意向合同》时，三方当面明确表述过。且因这个原因，在《购房意向合同》中第6.1条中，将被上诉人崔军提交购房查档资料的时间约定为陆拾日内。二、《购房意向合同》作为预约合同，在明确知晓作为买方的被上诉人崔军正在确定购房资格的过程中，在此前提下，签署《购房意向合同》也并无不妥。现行的杭州购房政策仅规定了，要求买方在签署本约合同（即《杭州市房屋转让合同》）时必须具备购房资格。换言之，假设被上诉人崔军作为买方，在《购房意向合同》约定的时间内无法提供购房资格查档资料的，上诉人王桂霞大可以追究被上诉人崔军的违约责任。其次，上诉人王桂霞一审诉状及二审上诉状中，一直提及该份《购房意向合同》在内容上、形式上都显失公平且损害了上诉人王桂霞的合法权益，要求撤销。我爱我家公司对此不予认可。我爱我家公司认为，判断一份合同是否显失公平，要从订立合同之时合意的内容来看待双方权利义务是否显失公平，利益是否严重失衡。第一，从该购房意向合同中可以看到，案涉房屋面积为77.97平方米，按转让总价为234万来计算，出售单价约为30011元。该售价完全是当时该小区的同户型的正常售价，未明显或严重低于市场价。其二，被上诉人崔军的购房能力来看，首付房款141万元，首付比例达60%，符合二套房限贷政策的现行规定。其三，被上诉人支付房款及上诉人王桂霞的交付房屋的相关约定来看，均符合目前房屋买卖交易习惯，并未明显损害上诉人王桂霞的权益。至于上诉人王桂霞提及的“贷到放款”也是符合目前房贷的正常流程，该按揭房款是由贷款银行提供，贷款银行只有在双方履行合同义务后，且产权过户完毕后，银行方才能放贷至指定监管账户，因此被上诉人崔军领取按揭尾款的时间也只能是由其履行合同义务后方能领取，该放贷的时间也不由我爱我家公司或被上诉人崔军能决定的。其四，从显失公平的构成要件来看，被上诉人崔军作为一般的购房者，无明显特别优势，而我爱我家公司作为居间方，并未偏袒一方，更无欺诈或隐瞒的情况存在。相反，上诉人王桂霞作为成年人，在签约时均以仔细阅读合同条款，售价、购房款支付时间、交房时间等均在合同内明确体现，且合同条款对王桂霞而言也并无不利。故此，我爱我家公司认为，该《购房意向合同》并不存在显失公平的情形，是三方真实意思的表示，是合法成立并生效的。因此，我爱我家公司恳请二审法院查明事实后，依法判决。 二审期间，王桂霞提交如下证据： 1、2017年10月18日《报刊文摘》（北京青年报的文件），复印件，证明上诉人王桂霞是考虑其父亲的身体才出售案涉的房产。 2、2018.1.17日的《报刊文摘》（上海广播电视台报道），复印件，证明上海女士10万定金锁死卖家房屋，结果均败诉，欺诈手段没有好结果。 被上诉人崔军没有提交新证据。对上诉人王桂霞提交的证据的真实性没有异议，但是认为没有关联性。 原审第三人我爱我家公司没有提交新证据。对上诉人王桂霞提交的证据形式真实性没有异议，但是认为没有关联性。文章仅仅是记者的主观意见，并非客观事实。 上诉人王桂霞提交的证据，经被上诉人崔军、原审第三人我爱我家公司质证，本院认证如下：对上诉人王桂霞提交的证据的真实性本院予以确认，对关联性及证明目的不予采纳。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明：崔军与王桂霞、我爱我家公司签订《购房意向合同》时，确实有两套房屋。非崔军在《购房意向合同》中承诺的在杭州本市××房屋（含已签订合同），符合购房资格。崔军对此陈述，签订《购房意向合同》时，第二套房屋已经与他人签订了书面的卖房合同，只是没有过户。我爱我家公司认可崔军的陈述。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。关于王桂霞上诉主张涉案2017年6月21日签订的《购房意向合同》，显失公平应予以撤销并要求被上诉人崔军赔偿其经济损失30万元的请求。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，三方当事人均认可2017年6月20日签订一份《购房意向合同》，2017年6月21日又签订了一份《购房意向合同》。两份《购房意向合同》的区别仅限于对第五条第1项条款、第六条第1项条款所涉及的期限作出更改。其中第五条第1项内容更改为“在丙方收到意向金之日起陆拾日内，甲方不得收回意向金，否则应向丙方支付等同于意向金的金额作为办理居间活动支出的费用”，但这一条款并非针对王桂霞所作的约束。第六条第1项内容更改为“甲方应在本意向合同签订后陆拾天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后叁天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》”。将“七天”变更为“陆拾天”的期限，王桂霞在我爱我家公司通知其重新签订合同时，应知道合同的条款进行了修改，其更应关注修改内容且负有谨慎审核义务，如不认可修改条款完全可以拒绝签字。现王桂霞已经在第二份合同中签字确认，而其仅以当时未仔细查看而予以否认，不符合通常生活经验法则。王桂霞在重新签署《购房意向合同》后，已接受了我爱我家公司交付的购房意向金，应当视为其清楚并认可合同约定“若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方”的该条款。现上诉人王桂霞所提交的证据无法充分佐证其主张显失公平的事实，其应承担举证不能的责任。 王桂霞上诉主张被上诉人崔军、原审第三人我爱我家公司隐瞒买方崔军无购房资格之事实，欺骗其签订《购房意向合同》，存在欺诈行为，应撤销《购房意向合同》的诉请，因王桂霞在一审中未以《购房意向合同》存在欺诈行为作为撤销合同的诉请，故王桂霞该诉请不属于本院二审审理范围，本院对王桂霞该诉请不予审理。综上，一审法院对王桂霞以显失公平为由主张撤销涉案合同不予支持并驳回王桂霞的全部诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人王桂霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一八年十一月七日 书记员  何英杰