四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0121民初1818号 原告：刘凡琴，女，1974年10月5日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：李宝平，四川泰仁律师事务所律师。 被告：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地成都市金堂县三中园区十里大道金中路中心广场。 法定代表人：黄利。 委托诉讼代理人：金旺，四川乐伯乐律师事务所律师。 原告刘凡琴与被告四川省清凤房地产开发有限责任公司（以下简称清凤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凡琴及委托诉讼代理人李宝平，被告清凤公司的委托诉讼代理人金旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘凡琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付违约金75274.4元（违约金从2016年12月31日起，按照房屋总价327280元的每日千分之三即每日163.64元计算至具备交房条件止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月19日，原告与被告在金堂签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告“现代生态水城上岛二期”2栋1单元1层04号，房屋总价327280元。合同约定：该项目规划容积率2.57，规划绿地率30.20%；逾期付款每日万分之三的违约金；面积差异处理；房屋不利因素告知；销售承诺：2016年12月31日前向买受人交付商品房；规划设计变更：规划的绿地率，规划的非市政道路，规划的车位、车库……等内容。双方的购房合同对容积率、绿化率，施工许可证在第一条做出了约定，对购房面积与合同备案在第四条和第二十四条作出了约定，对商品房交付条件在第十五条作出了约定，对预告登记在合同第二十六条做出了约定，对销售时的要约、不利因素告知及承诺在第三十一条、第三十二条、三十三条做出了约定。原告依约支付了购房款。被告拟交房屋时，被告拟交付的小区根本不符合合同约定的规划容积率、绿地率等等内容。特别是原告购买该房屋时，被告房屋主卧窗户底下根本无小汽车通道和小车停车楼，现被告拟交付的房屋主卧窗户底下已变成了小汽车通道，尤其是通过该通道可以上二楼小车停车楼，即该处成了停车场的出入口，不仅仅是减少了原告所期待的花园绿地问题，还是采光、噪音、尾气等环保影响生活问题，更是原告提心吊胆害怕车辆行驶危及自身生命的安全问题。不符合双方约定的交付条件，也不是原告购买1楼的合同目的。故现被告仍不具备交房条件，应当承担违约责任。被告的违约情况具体有：1、合同约定的2.57的容积率，被告没有做到；2、合同约定的30.20%的绿化率，被告没有做到；3、《施工合同》在规划许可之前，涉嫌造假；4、购房合同约定面积与被告面积不符；5、购房合同约定面积与实测面积离毫不差，涉嫌造假；6、无竣工合格证明；7、无分户验收表；8、未进行预告登记；9、没有出具足额的收据或发票；10、销售沙盘与现状不符，从未告知有二楼停车库等影响交易的重大事项。 被告清凤公司辩称，本案中原告主张的是合同违约，根据法律规定原告应就被告存在违约行为以及该违约行为的合同依据作出举证，二本案中原告没有任何证据证明被告存在违约行为；被告对案涉房屋均履行了相应的合同义务，不存在任何违约金行为。 本院经审理查明，位于金堂县项目由被告开发建设，于2014年取得规划许可证，并于2015年取得建筑施工许可证。该项目实施过程中，规划设计曾进行过修改，于2015年3月完成调整施工图，之后的建筑施工均按照该调整施工图进行。 2015年12月19日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（下称买卖合同），合同约定，原告购买被告开发建设的现代生态水城上岛二期2幢1单元1层4号房屋。同日，双方签订《现代生态水城.上岛二期（澜岸）商品房买卖合同（住宅）补充协议》（下称补充协议）。与本案权利义务相关合同条款有：买卖合同第一条第（三）款签订本合同时，出卖人经批准在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为现代生态水城上岛二期，规划容积率2.57，规划绿地率30.20%。第四条第（一）款……该商品房所在建筑工程规划总平图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。……（五）该商品房的预测建筑面积共103.45平方米，其中套内建筑面积87.22平方米，分摊的共有建筑面积6.23平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。第十四条面积差异处理（一）该商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与本合同第四条第（五）款载明的预测建筑面积发生误差的，买卖双方同意按照下列第1种方式处理：1、根据本合同第八条第（一）款按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十六条预告登记（一）双方于本合同登记备案之日起180日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。（二）出卖人未按前款约定与买受人申请预告登记的，买受人可以单方面申请预告登记。（三）买受人委托出卖人办理的，即使提供规定的相关资料。出卖人在本合同登记备案之日起X日内，将该商品房预告登记证明交给买受人。第三十一条要约邀请与要约出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。第三十二条房屋不利因素告知出卖人通过销售现场公示向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素。补充协议约定：第六条第1款，该商品房达到五大责任主体（开发公司、建筑公司、设计单位、建立公司、地勘公司）验收合格即可交付，买受人接受前述交易条件买受房屋，出卖人在此基础上向买受人出卖房屋。第七条第4款出卖人在商品房达到本协议约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于《买卖合同》约定的商品房交付期限届满日，前往房屋所在地办理房屋交接手续。逾期未来办理或者无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，则《买卖合同》中约定的商品房交付期限届满日视为出卖人交付使用日……。6、如买受人对实测面积有异议，应由买受人申请有权进行测量的部门进行复测并垫付相关费用。如买受人申请符合的结果证明出卖人提供的实测面积不符合有关规范的，买受人申请复核的费用由出卖人承担；反之，则由买受人承担该费用。但买受人不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，否则由此造成的责任由买受人承担。第十八条本协议与主合同构成约束出卖人与买受人双方的全部的、唯一的合同文件。买卖双方的权利义务以合同及其附件为准。出卖人已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。出卖方提供的售楼书、宣传资料、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考，不构成出卖人的承诺或本合同的组成部分。1、出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。2、因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示。3、因模型、样板间或展示间、图纸、宣传资料等表现方式的限制，无法完全表现所售商品房每一单元的景观、采光条件。样板间或展示间也无法一一表现楼宇外立面、房屋内部（及外部）的石材颜色和花纹、梁柱、构建对房屋内部采光、景观、风格、使用功能的影响。买受人同意均以房屋实际交付状况为准。4、该商品房的外墙颜色、外立面及其构建、绿化以及公共部位、配套设施等，本合同有约定的从约定，如没有约定或约定不明的以出卖人实际交付的状况为准。 买卖合同及补充协议签订后，原告于2015年12月19日给付了首付款107280元，被告向原告出具“生态水城上岛二期专用收款收据”。2015年12月28日，被告将案涉合同进行合同签约备案登记，签约备案号77810，备案面积为套内面积87.22平方米，公摊面积14.61平方米，合计101.83平方米。2016年12月23日，原告向房管部门查询案涉房屋登记信息表载明：房屋面积103.45平方米。 2016年11月15日，案涉建设工程经建设单位、勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位五单位竣工验收合格，竣工验收备案表载明：建筑面积188203.78平方米。2016年11月30日，被告向金堂县城乡规划局提交（下称金堂县规划局）《建设工程规划合格证》申请表，金堂县规划局于2016年12月9日向被告作出建设工程规划合格证受理通知书，于2016年12月21日向被告颁发金验字第510121201650132号建设工程规划合格证。207年3月6日，金堂县规划局向被告颁发绿化工程合格证，载明案涉项目：建设用地面积58471.87平方米，简称绿地面积18135平方米，绿化合格。 合同约定交房日，原告因案涉房屋外车道等问题，拒绝办理交房手续。 2017年，刘凡琴就金堂县规划局作出金验字第510121201650132号规划合格证提起行政诉讼，认为该规划合格证的作出不符合法律法规规定，应予撤销。四川省彭州市人民法院受理后，作出（2017）川0182行初15号行政判决，驳刘凡琴的诉请，刘凡琴不服判决，提起上诉，四川省成都市中级人民法院作出于2018年4月11日作出（2018）川01行终156号行政判决，该判决认定：清凤公司于2016年11月30日向金堂县规划局提交《建设工程规划合格证》申请表，同时提交了用于核查的第510121201430050号《建设工程规划许可证》《建设工程规划测绘成果报告书》《房屋建筑面积测绘成果报告》、生态水城上岛二期总平面图、道路红线图、建筑物座标放线交接单及竣工规划平面图等文件及图纸。金堂县规划局在清凤公司提出交规划验收资料齐备的情况下，参照《成都市规划技术管理规定》第四章关于“建筑工程竣工规划核实管理”的规定，对生态水城上岛二期建设工程进行图件核查及现场勘查，并由公证处对《规划许可总平图》《房屋竣工测绘图》等竣工验收材料进行公示公证后，认为清凤房地产公司建设的现代生态水城上岛二期工程符合规划验收条件，并向清凤公司颁发金验字第510121201650132号规划合格证，符合有关法律法规规定。驳回刘凡琴的上诉，维持原判。 本院认为，本案原告根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《现代生态水城.上岛二期（澜岸）商品房买卖合同（住宅）补充协议》，主张被告违约，要求承担违约责任。故，本案系基于商品房预售权利义务关系所致合同纠纷，应根据双方合同约定，适用合同法及相关法律规定，对被告是否违约及及相关后果作出评判。 原告主张案涉项目容积率、绿化率未达到合同约定。本院认为，案涉项目于2015年11月15日经主管部门竣工验收合格，达到规划设计要求，金堂县规划局向其颁发了规划验收合格证，而规划设计容积率为2.57。绿化率也在2017年3月6日经验收合格，达到30.2%。原告主张被告采取欺骗手段通过验收，容积率、绿化率均不达标，仅陈述看见被告通过将车位和绿地相互变换，以此通过验收，但未提交证据予以证明；对于现有的绿地面积、车位数量不符合合同约定的主张，也未提供证据予以证明。原告的主张不能成立。原告主张《施工合同》在规划许可之前，涉嫌造假。本院认为，被告与案外人签订的施工合同系民事行为，规划许可系行政审批行为，二者在时间上并无必然的先后顺序，且原告未举证证明是否存在造假，该事实也不属于案涉买卖合同约定内容。原告主张购房合同约定面积与备案面积不符，合同约定面积与实测面积厘毫不差，涉嫌造假。根据交易习惯，无论是合同约定面积、备案面积，均系被告根据设计图纸计算所得，最终双方交易房屋面积、购房人所有的房屋面积，应以实测面积为准，此数据之间可能存在一定差异，且该可能存在的差异双方在合同签订时均是明知的，双方因此在合同中就面积差异问题进行了约定，原告认为被告的行为涉嫌造假，无事实依据，仅系其推断，以此主张被告违约，无合同依据及法律依据，本院不予采纳。原告主张案涉项目无竣工合格证明、分户验收表，与本院查明事实不符，本院不予采纳。原告主张被告未进行预告登记。被告确未在约定时间内进行预告登记，但合同约定，被告未进行预告登记，原告可以单方面申请预告登记，且对于该违约行为，合同未约定违约责任，原告也未提供证据证明该行为对其造成的损失情况。原告主张被告没有出具足额收款收据或发票，被告抗辩是因为原告未来办理收房手续，故未向原告交付收款收据及发票。本院认为，根据法律规定，被告应当向原告出具收据、发票，但双方合同未约定收据、发票出具问题及未出具收据、发票的违约责任，且原告也未举证证明其损失情况。原告主张销售沙盘与现状不符，从未告知有二楼停车库的问题。本院认为，首先，原告举示的沙盘照片非原始照片，对其真实性，本院无法核实其次，根据庭审查明的事实，原告的规划设计图在售楼现场进行了公示，该规划设计图明确反映了二楼停车场、机动车道等情况，故，对原告的该项主张，本院不予采纳。原告主张被告存在上述十项违约行为，要求被告按照每日163.64元计算违约金至具备交房条件之日止。本院认为，首先，双方合同约定了案涉房屋经竣工验收合格即具备交房条件，且对交房时间进行了约定，应当视为已经交房，原告主张案涉房屋不具备交房条件的理由不能成立。其次，合同是平等民事主体之间签订的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，双方应当在合同约定及法律规定范围内履行义务主张权利。原告认为被告存在违约行为，也应当依据合同约定、法律规定主张权利。原告主张被告存在上述十项违约行为，根据前述分析，被告存在未按照约定进行预告登记及未出具足额收款收据或发票的违约行为，原告主张的其余违约行为不能成立。原告据此主张参照逾期付款每日万分之四违约金，结合房价上涨的情况，提高到按照每日万分之五计算本案违约金，无合同依据，本院不予支持。综上，原告的主张无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告刘凡琴的诉讼请求。 案件受理费841元，由原告刘凡琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 欧 莉 二〇一八年十一月三十日 书记员 贾明箫