湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0121民初5906号 原告长沙县华耀影城有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道开元路**。 法定代表人吕海燕，总经理。 委托代理人伍福华，湖南唯楚律师事务所律师。 委托代理人王燕莎，湖南唯楚律师事务所律师。 被告湖南放牛娃餐饮管理有限公司，，住所地：湖南省长沙县开元路**卜蜂莲花东门 法定代表人被告何乐春，总经理。 被告何乐春，男，1973年3月1日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙市开福区。 被告翟宪，男，1970年9月22日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙市岳麓区。 委托代理人岳晓辉，湖南金厚律师事务所律师。 被告张宇，男，1976年10月19日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙市雨花区。 原告长沙县华耀影城有限公司（以下简称华耀影城公司）与被告湖南放牛娃餐饮管理有限公司（以下简称放牛娃餐饮公司）、何乐春、翟宪、张宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华耀影城公司委托代理人伍富华、王燕莎，被告放牛娃餐饮公司法定代表人及被告何乐春，被告翟宪委托代理人岳晓辉均到庭参加了诉讼，被告张宇经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告华耀影城公司请求本院判令：1、被告放牛娃餐饮公司立即支付拖欠原告华耀影城公司的租金190000元，水费2941元，电费30635.8元，共计223576、8元；2、被告放牛娃餐饮公司向原告华耀影城公司赔偿因提前解除租赁合同关系给原告华耀影城公司造成的损失38000元（一个月免租期租金）；3、被告放牛娃餐饮公司向原告华耀影城公司支付迟延支付租金的违约金19139.51元（违约金按照年利率24%的标准暂计算至2017年9月29日，之后违约金另行计算至被告付清租金之日止）；4、被告何乐春、被告翟宪、张宇在对被告放牛娃餐饮公司出资不足部分的本息范围内对被告放牛娃餐饮公司前述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；5、由被告承担本案的诉讼费用。 被告放牛娃餐饮公司答辩要点：1、应付租金是190000元，但预付的履约保证金可用来抵扣租金；对水电费金额无异议；2、不同意支付损失；3、仅同意支付迟延支付租金的违约金至合同终止之日。 被告何乐春答辩要点：作为股东，对第四项诉讼请求没有意见。 被告翟宪答辩要点：1、原告华耀影城公司与被告放牛娃餐饮公司之间房屋租赁合同的解除时间应在2017年5、6月份，当时的履约保证金足以冲抵租金；2、原告华耀影城公司计算违约金和损失存在多重计算，明显过高，与法定不符；3、被告翟宪不应承担租金责任，本案房屋租赁合同是个人签的，该债务不应由被告放牛娃餐饮公司和被告翟宪来承担。4、本案实际租赁面积为130平方米。 被告张宇未作答辩。 查明的事实 一、经审理查明，本院确认如下法律事实： 1、2016年8月23日，原告华耀影城公司与被告何乐春签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定，原告华耀影城公司（甲方）将位于长沙县卜蜂莲花东门、建筑面积为330平方米（其中公摊面积为12%）的商铺（以下简称涉案商铺）出租给被告何乐春（乙方）作为经营餐饮、火锅使用。1）租赁期限：5年8个月，即自2016年8月24日起至2022年5月30日止，其中装修期为30天（装修期免租），从2016年9月24日开始计算租金。2）租金、费用及支付方式：租金标准为38000元/月（不含税），按季度交纳。乙方于计租日开始前十五天内交纳第一季度房屋租金114000元，以后每期租金及费用应在当期期满前十五天内支付。乙方若未依照合同按时支付租金，乙方每延迟一天应向甲方向支付月租金10%作为违约金。每2年在前2年的基础上逐年递增6%。本合同签订之日，乙方应当向甲方支付承租门面定金114000元，定金乙方开业后自动转为租房履约保证金，如乙方单方面毁约或无故退租，定金不予退还。租赁期满或合同解除后，乙方付清租金、水电费及乙方应当承担的相关费用且乙方无任何违约情形时，甲方应无条件向乙方退还履约保证金（不计利息）。否则，则甲方有权从乙方的履约保证金中扣除以上费用。租赁期间，乙方经营使用水费4.5元/吨，电费1.28元/度，经营费用由乙方按水表、电表向甲方交纳，每月25日抄电收取，乙方无故不缴，甲方可行使门面停水停电权利，并有权单方面解除合同。合同第八条提前解除变更和续租约定：“1、有下列情形，甲方有权解除合同，乙方需支付履约保证金作为违约金，并承担由此给甲方造成的损失：（1）、乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过十五日；……。3、甲方行使合同解除权后，有权收回乙方的门面另行出租给他人经营，乙方无权干涉。若在甲方的解除合同通知送达之日起15日内，或在乙方解除合同后，乙方不予腾空门面的，甲方有权强制腾空房屋，将房屋内财务转移，甲方对该财物无保管义务，不承担丢失的赔偿责任。…”另合同针对招牌、转租等其他事宜进行了相关约定。该合同签订同日，原告华耀影城公司向被告何乐春出具相应《商铺交付确认书》，该确认书上载明：长沙县华耀影城01-001-220-003、02-01号商铺已于2014年6月20日完工，于2016年8月24日交付于被告何乐春商铺，租赁免租金壹个月，租金于2016年9月24日开始计算。 2、2016年10月27日，被告放牛娃餐饮公司经长沙县食品药品工商质量监督管理局核准登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），营业期限自2016年10月27日至2066年10月26日，营业范围为小型餐饮；预包装食品的销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司章程规定，注册资金为2000000元，被告何乐春、被告翟宪、张宇系公司自然人股东，各股东应认缴资本金分别为600000元、1200000元、200000元，以上出资方式均为货币资本，股东认缴出资期限至2026年8月1日。 3、2016年11月1日，被告放牛娃餐饮公司向原告华耀影城公司发出《函告》，告知如下：放牛娃餐饮公司以法定代表人何乐春的名义于2016年8月23日向华耀影城公司承租位于开元路45号卜蜂莲花东门的商铺用于经营火锅店，现放牛娃餐饮公司决定，自2016年11月1日开始，《商铺租赁合同》中约定的承租方应承担的权利及义务转由放牛娃餐饮公司承担。 4、上述《商铺租赁合同》签订后，被告翟宪于2016年8月15日通过银行转账方式向原告华耀影城公司支付租金114000元，并由原告华耀影城公司向被告何乐春开具“兹收到被告何乐春交来租金（2016年9.24-12.23）114000元”收据；后被告翟宪于2016年9月18日通过银行转账方式向原告华耀影城公司支付押金114000元，并由原告华耀影城公司向被告放牛娃餐饮公司开具“兹收到放牛娃交来押金（3个月）114000元”收据；后，被告翟宪分别于2017年1月14日、19日通过银行转账方式向原告华耀影城公司共计支付租金114000元，并由原告华耀影城公司向被告放牛娃餐饮公司开具“兹收到放牛娃交来2016年12月24日至2017年3月23日租金114000元”收据。自此，被告放牛娃餐饮公司未再向原告华耀影城公司支付租金等费用。 5、2017年8月1日，原告华耀影城公司委托湖南江荣律师事务所向被告放牛娃餐饮公司发出《律师函》，告知其自2017年3月23日开始拖欠租金等费用的行为已严重损害了原告华耀影城公司的利益，请在收到律师函后3日内立即将应付的租金等费用交至原告华耀影城公司财务室，否则将依法追究被告放牛娃餐饮公司及其三位股东的法律责任。后，被告放牛娃餐饮公司于2017年8月23日针对上述《律师函》做出《回函》，进行回复如下：对于拖欠租金等费用无异议，因生意惨淡、无力承担租金等费用，故决定自2017年8月23日开始提前终止与华耀影城公司前签订的《商铺租赁合同》，不再继续经营；公司三位股东已出资，其中股东翟宪已出资600000元，股东何乐春已出资300000元，股东张宇已出资100000元，以上共计1000000元出资已汇入翟宪的账户。同日，被告放牛娃餐饮公司一并向原告华耀影城公司发出自2017年8月23日起不再继续租用涉案商铺的《退租告知书》。 6、2017年8月10日，原告华耀影城公司与案外人陈栋、郭金妮签订一份《商铺租赁合同》，合同约定，原告华耀影城公司（甲方）将位于长沙县卜蜂莲花东门、建筑面积共约330平方米（其中公摊面积为12%）的商铺场地出租给上述案外人（乙方）用于餐饮、火锅的经营场所。1）租赁期限：4年9个月，即自2017年8月11日起至2022年5月30日止，其中装修期为30天（装修期免租），从2017年9月11日开始计算租金。2）租金、费用及支付方式：租金标准为38000元/月（不含税），按季度交纳。乙方于计租日开始前十五天内交纳第一季度房屋租金114000元，以后每期租金及费用应在当期期满前十五天内支付。乙方若未依照合同按时支付租金，乙方每延迟一天应向甲方向支付月租金10%作为违约金。每2年在前2年的基础上逐年递增6%。本合同签订之日，乙方应当向甲方支付承租门面定金114000元，定金乙方开业后自动转为租房履约保证金，如乙方单方面毁约或无故退租，定金不予退还。租赁期满或合同解除后，乙方付清租金、水电费及乙方应当承担的相关费用且乙方无任何违约情形时，甲方应无条件向乙方退还履约保证金（不计利息）。否则，则甲方有权从乙方的履约保证金中扣除以上费用。租赁期间，乙方经营使用水费4.5元/吨，电费1.28元/度，经营费用由乙方按水表、电表向甲方交纳。另合同针对合同解除、招牌、转租等其他事宜进行了相关约定。该合同签订次日，原告华耀影城公司向陈栋、郭金妮出具相应《商铺交付确认书》，该确认书上载明：长沙县华耀影城01-001-220-003、02-01号商铺已于2014年6月20日完工，于2016年8月10日交付于陈栋商铺，租赁免租金31天，租金于2017年9月11日开始计算。 7、陈栋、郭金妮承租上述商铺后，于2017年8月21日经长沙县食品药品工商质量监督管理局核准登记成立长沙县星沙时光正好串串火锅店，组成形式和执照类型均为个人经营，营业范围为中型餐饮；预包装食品的销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 8、2017年9月15日，原告华耀影城公司针对被告放牛娃餐饮公司提前终止合同事宜出具《结算书》，确认截至2018年8月23日，被告放牛娃餐饮公司拖欠租金190000元、水费2941元、电费30635.8元。对此，被告放牛娃餐饮公司于同日做出如下回复：被告放牛娃餐饮公司在2017年8月23日已将商铺交还原告华耀影城公司并放弃对商铺内所有物品的所有权，任凭原告华耀影城公司处置；对上述拖欠租金及水电费数额无异议。 9、庭审中，被告放牛娃餐饮公司陈述于2017年8月23日退出涉案商铺，尚有部分物品留于涉案商铺。 另查明，原告华耀影城公司于2017年9月12日向案外人陈栋、郭金妮实际交付涉案商铺，亦是租金起算之日。 二、双方当事人有争议的事实 （一）《场地租赁合同》解除时间的确定 原告华耀影城公司认为，其与被告放牛娃餐饮公司法定代表人即被告何乐春于2017年8月23日协商确定解除合同，并对被告放牛娃餐饮公司所欠相关费用进行了确认；被告放牛娃餐饮公司及被告何乐春均认可上述合同解除时间；被告翟宪认为，原告华耀影城公司与被告放牛娃餐饮公司之间商铺租赁合同的解除时间是在2017年5、6月份。 （二）违约责任的确定 原告华耀影城公司认为，被告放牛娃餐饮公司无故退租、提前解除合同，违反合同约定，应按合同约定承担迟延支付租金的违约金以及给原告华耀影城公司所造成的损失等违约责任；被告放牛娃餐饮公司及被告何乐春仅同意支付迟延支付租金的违约金至合同终止之日，且认为违约金应予以调低，不应承担原告华耀影城公司主张的损失；被告翟宪认为，合同解除系因原告华耀影城公司违规被查、停止经营导致被告放牛娃餐饮公司经营困难所致，故原告华耀影城公司要求被告放牛娃餐饮公司承担违约责任于理、于法不符，且其主张的各项违约责任过高。 （三）履约保证金114000元应否抵扣所欠租金等费用 原告华耀影城公司认为，根据商铺租赁合同第八条对履约保证金的约定，因被告放牛娃餐饮公司无故提前解除合同进行退租的，不予退还履约保证金；被告放牛娃餐饮公司、被告何乐春、被告翟宪均认为，履约保证金应当冲抵租金。 （四）被告放牛娃餐饮公司是否存在股东出资不足，被告翟宪、张宇、被告何乐春应否在其出资不实部分范围内对公司债务承担责任。 原告华耀影城公司认为，从现有证据可看出，被告放牛娃餐饮公司的三位股东至今未按规定实际出资。被告何乐春、被告翟宪、张宇作为认缴资本制度下的股东，其出资义务只是暂缓而非永久免除，在公司经营发生重大变化时，原告华耀影城公司作为债权人可要求公司股东缴纳出资，以用于清偿公司债务。故根据《公司法解释（三）》的相关规定，公司股东出资不实的，股东应在其出资不实本息范围内对公司债务承担连带责任。被告何乐春认为，应由各股东按出资比例承担相应责任。被告翟宪认为，原告华耀影城公司未提交证据证明三股东存在出资不实，且被告放牛娃餐饮公司的公司章程明确规定股东实际认缴出资时间截止到2026年。 判决的理由与结果 本院认为，一、被告张宇经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据审理查明的事实，依法作出裁判；二、依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，原告华耀影城公司将其所有的涉案商铺出租给被告何乐春用于餐饮、火锅经营，双方因此于2016年8月23日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守合同约定、履行各自合同义务。根据原告华耀影城公司提交的证据表明，在经被告何乐春、被告翟宪、张宇发起设立被告后，被告放牛娃餐饮公司已函告原告华耀影城公司原与放牛娃餐饮公司法定代表人即被告何乐春签订的《商铺租赁合同》中约定的权利义务自2016年11月1日起转由被告放牛娃餐饮公司承担。对此，合同相对人原告华耀影城公司、转让人被告何乐春均无异议，故本案《商铺租赁合同》项下的权利义务自2016年11月1日已转移至被告放牛娃餐饮公司名下。1、合同解除时间的确定。本案中，被告放牛娃餐饮公司自2017年3月24日起未再按合同约定向原告华耀影城公司交纳租金等费用，其拖欠租金等费用的行为已超过十五日，显已构成严重违约，故原告华耀影城公司有权根据合同约定行使解除权，合同自解除通知到达对方之日解除。庭审中，原告华耀影城公司与被告放牛娃餐饮公司对双方之间租赁合同关系自2017年8月23日起解除均无异议，本院予以确认。被告翟宪辩称涉案合同自2017年5、6月份解除之主张，缺乏相关证据证明，本院不予支持。2、租金、水费、电费的确定。合同解除后，经双方最终结算，被告放牛娃餐饮公司欠付原告华耀影城公司租金190000元、水费2941元、电费30635.8元，本院均予以确认。故原告华耀影城公司主张被告放牛娃餐饮公司支付上述欠付费用之诉求，合法有据，本院予以支持。3、因提前解除合同造成的损失问题。因被告放牛娃餐饮公司违约致使涉案合同提前解除，原告华耀影城公司主张因此给其造成的租金损失属于预期利益，符合法律规定及合同约定，应予支持。但根据被告翟宪提交的证据表明，在本案合同解除前，原告华耀影城公司已于2017年8月10日将涉案商铺另行出租给案外人并实际于同年9月12日向该案外人交付商铺，则本院认定原告华耀影城公司主张的提前解除合同的损失计算期间为自2017年8月24日至9月11日，该部分损失为24067元[38000元/月×（19÷30）]。4、违约金问题。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。现涉案合同因被告违约而解除，原告华耀影城公司主张适用违约金条款，并调整要求被告放牛娃餐饮公司以欠付租金为基数按年利率24%的标准支付迟延支付租金自2017年7月23日至被告放牛娃餐饮公司付清租金之日止的违约金，本院认为该违约金主张标准仍过高，依法调整为按日万分之二的标准计算。5、履约保证金应否予以抵扣欠付费用。根据合同约定，如因被告放牛娃餐饮公司违约导致原告华耀影城公司解除合同的，被告放牛娃餐饮公司需支付履约保证金作为违约金，并承担由此给原告华耀影城公司造成的损失。合同解除后，被告放牛娃餐饮公司付清租金、水电费等相关费用且其无任何违约情形时，原告华耀影城公司应无条件退还履约保证金（不计利息）。否则原告华耀影城公司有权从被告放牛娃餐饮公司的履约保证金中扣除以上费用。故，原告华耀影城公司主张履约保证金114000元作为违约金进行扣除而不予抵扣欠付费用之主张，存在违约金重复计算且有违合同约定，不具有正当性，本院不予支持。三、被告放牛娃餐饮公司是否存在出资不足、被告何乐春、被告翟宪、张宇应否在其出资不实的本息范围内对被告放牛娃餐饮公司上述债务无法清偿的部分承担补充赔偿责任。根据被告放牛娃餐饮公司的公司章程规定，出资采用认缴制，股东出资期限至2026年8月1日。故截至原告华耀影城公司向本院提起诉讼之日，上述出资期限尚未届满，此时无法判明三股东是否会全面履行足额出资义务，在法无明文规定的情况下股东出资义务并不加速到期。本案不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第十三条规定的“股东未履行或者未全面履行出资义务”的情况，故原告据此主张被告何乐春、被告翟宪、张宇对被告放牛娃餐饮公司存在出资不足并要求三股东在其出资不足部分的本息范围内对被告放牛娃餐饮公司上述债务无法清偿的部分承担补充赔偿责任之诉求，缺乏法律依据，本院不予支持。另，对于被告翟宪辩称本案实际租赁面积为130平方米以及涉案合同系因原告违规被查、停止经营所致，故被告放牛娃餐饮公司不应承担违约责任等主张，虽向本院提交相关证据，但并不足以证明其各项主张，故本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、限被告湖南放牛娃餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告长沙县华耀影城有限公司欠付租金190000元、水费2941元、电费30635.8元； 二、限被告湖南放牛娃餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告长沙县华耀影城有限公司损失24067元； 三、限被告湖南放牛娃餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告长沙县华耀影城有限公司支付以欠付租金为基数按日万分之二的标准计算自2017年7月23日至实际付清租金之日止的违约金； 四、被告湖南放牛娃餐饮管理有限公司向原告长沙县华耀影城有限公司支付的履约保证金114000元用于抵扣上述欠付费用； 五、驳回原告长沙县华耀影城有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5510元，由原告长沙县华耀影城有限公司负担524元，被告湖南放牛娃餐饮管理有限公司负担4986元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 付 建 安 人民陪审员 何 金 玉 人民陪审员 李   栋 二〇一八年十一月三十日 法官助理吴欢 代理书记员 吴欢（兼） 附：裁判文书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限交纳租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延交纳租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。