浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6240号 上诉人（原审被告）：杭州圣唐投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥路******。 法定代表人：陈宗勇。 委托诉讼代理人：方文军，浙江凯麦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州泰尚达文化创意有限公司，住，住所地浙江省杭州市江干区笕桥镇机场路********/div> 法定代表人：陈宗勇。 委托诉讼代理人：方文军，浙江凯麦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴雪莱，男，1971年3月6日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：郑礼辉、胡灵飞，浙江铁诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱爱萍，女，1968年2月2日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：孙宇，男，1968年4月11日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系朱爱萍丈夫。 原审被告：陈宗勇，男，1970年3月9日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原审被告：陈宗红，男，1968年7月17日出生，汉族，住浙江省临海市。 原审被告：陈小勇，男，1972年12月25日出生，汉族，住浙江省临海市。 上诉人杭州圣唐投资管理有限公司（以下简称圣唐公司）、杭州泰尚达文化创意有限公司（以下简称泰尚达公司）、吴雪莱因与被上诉人朱爱萍、原审被告陈宗勇、陈宗红、陈小勇房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初5944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：一、涉案房产取得情况。2003年1月17日，杭州市中级人民法院作出（2001）杭法执字第420-1号民事裁定，准予将杭州金松空调有限公司位于杭州市××路××号的土地使用权面积12582平方米（其中7773平方米为工业用地、4809平方米为规划绿地）和房产建筑面积8775.07平方米（房产证号1××0）以拍卖成交价6000000元归买受人朱爱萍所有。朱爱萍于2003年2月11日取得【杭江国用（2003）字第00041号】国有土地使用证（使用权面积7773平方米）和【杭江国用（2003）字第00042号】国有土地使用证（使用权面积4809平方米）。朱爱萍还取得了：机场路72号3幢（杭房权证江更字第1××6号，面积199.95平方米）、机场路72号4幢（杭房权证江更字第1××4号，面积798.61平方米）、机场路72号5幢（杭房权证江更字第1××1号，面积253.36平方米）、机场路72号（杭房权证江更字第1××5号，面积932.42平方米）、机场路72号7幢（杭房权证江更字第1××9号，面积999.80平方米）、机场路72号8幢（杭房权证江更字第1××7号，面积1462.56平方米）、机场路72号11幢（杭房权证江更字第1××2号，面积1361.95平方米）、机场路72号15幢（杭房权证江更字第1××2号，面积841.38平方米）、机场路72号16幢（杭房权证江更字第1××5号，面积206.39平方米）、机场路72号17幢（杭房权证江移字第0××6号，面积134.55平方米）、机场路72号18幢（杭房权证江更字第1××0号，面积285.84平方米）的房屋所有权证，总面积7476.81平方米。 另，2010年9月25日，杭州市中级人民法院出具情况说明，称：因1994年机场路道路整治时，拍卖的房产建筑面积8775.07平方米中的1048.15平方米房屋已拆除，规划部门于1994年同意杭州塑料管件厂拼接二层拌和车间284平方米和新建单层伞架车间704平方米（建×××30、证（94）0100613），规划部门1994批建的该二处房产属拍卖给朱爱萍范围内。之后，因原房屋使用人长期占用房屋不予腾退，导致朱爱萍未能及时取得房屋使用权，经法院判决执行后，直至2010年6月才实际取得房屋。由于原房屋使用人的侵权行为，并拒绝朱爱萍一方进入房屋现场，导致未能及时测量、领证。 二、双方权利义务约定情况。2011年10月25日，朱爱萍与圣唐公司签订了租赁合同一份，合同约定：甲方朱爱萍将位于杭州市××路××号范围内的土地以及地面建筑、设施整体租赁给乙方圣唐公司使用，租赁物地号为4-8-（12）-106面积4809平方米、4-8-（12）-出372面积7773平方米，地面建筑物，地面建筑物约11000平方米包括运行完好的配电设施；租赁期限自2011年10月25日至2024年2月15日止，免租期为2011年10月25日至2012年2月15日，免租期届满次日为计租日；乙方同意按租赁物及设施的现状承租；租金为税后租金，第1年至第2年为500万元／年，第3年至第4年为530万元／年，第5年至第6年为5618000元／年，第7年至第8年为5955100元／年，第9年至第10年为6312400元／年，第11年至第12年为6691100元／年；保证金为850000元。支付方式：乙方应于合同签订3日内支付保证金850000元，同时支付6个月的租金2500000元；乙方应于每年的1月15日、7月15日或该日以前向甲方支付后6个月的租金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为欠费天数＊欠缴租金总额的万分之六；租赁期内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意；如乙方的装修、改建方案可能对租赁物结构造成影响的，则应经甲方书面同意后方能进行；经甲方书面同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变；在租赁期内，如遇乙方欠交租金或水电费超过30天，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未全额支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，若遇乙方欠交租金或水电费超过50天，甲方有权提前解除合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，合同自动终止。租赁保证金归甲方用于赔偿损失，不足部分由乙方负责全部赔偿；如乙方单方或因其他违约行为提前终止合同，免租期按第一年的租金标准补交租金，租赁保证金归甲方用于赔偿损失，并按甲方实际损失赔偿甲方；违约方应承担守约方为追究违约方违约责任而支付的律师费和其他合理支持；其它无论何种原因终止合同，双方约定乙方对该租赁物所作的装修及改造的设施均无偿归甲方所有，同时乙方应保持租赁物的装修及设施完好；合同最迟于2011年10月31日前收到乙方支付的保证金及首期6个月税后租金款项后生效；等等。吴雪莱在租赁合同落款“乙方担保人签署”处签字。2012年4月30日，泰尚达公司出具担保函，承诺为圣唐公司对租赁合同的履行承担连带责任，保证范围为租金、违约金、赔偿金、律师费及其他合理开支。2013年10月14日，陈宗勇、陈宗红、陈小勇同意作为圣唐公司保证人，同意为租赁合同履行提供连带保证责任，保证范围为租金、违约金、赔偿金及其他合理开支。 2011年9月20日，陈宗勇通过银行转账支付朱爱萍款项3350000元，包含租金2500000元及保证金850000元。2013年11月12日，朱爱萍同意圣唐公司将涉案房产转租泰尚达公司。 2014年9月29日，朱爱萍与圣唐公司、泰尚达公司又签订了《机场路72号3号楼扩建协议》（以下简称扩建协议），协议约定：因乙方泰尚达公司与丙方圣唐公司的投资方、实际控制人及经营人混同，双方应对同甲方朱爱萍签订的任何协议互相承担连带担保责任；甲方、乙方、丙方就泰尚达文化创意中心3号楼租赁、改扩建、拆迁和租金分配等事宜达成协议，协议如下：机场路72号产权人甲方同意乙方对泰尚达文化创意中心3号楼进行加层扩建，面积约为7500平方米，主要用于影院建设和相关配套使用；甲乙双方采取投资建设、使用、移交、租赁的合作模式，相关的审批手续和建设及直到竣工使用前的所有费用由乙方负责，甲方权利支持赔偿，如乙方建设未取得政府职能部门批准所造成的损失以及给甲方造成的损失由乙方承担；乙方的建设方案须经甲方同意，并保证房屋安全符合国家规定；协议终止后，甲方有权要求乙方恢复原状；协议终止后，如甲方对已建成房屋或设施进行利用的，乙方无权要求甲方给予任何补偿；自2015年7月1日至2022年12月31日止该扩建的建筑归乙方免租金使用；自2023年1月1日起该扩建部分的建筑使用权交还甲方；乙方向甲方租赁该扩建的建筑，租赁期自2023年1月1日至2027年6月30日止；租金为税后租金，税后租金自2023年1月1日至2024年12月30日止为2000000元/年……本合同双方签字后成立，于该3号楼加层扩建项目经政府部门正式立项审批后生效，如因政府主管部门最终不能审批该项目，则视为不可抗力，自然终止，乙方须在取得政府部门批准后方可开工建设；等等。同时，陈宗红、陈小勇在扩建协议上作为保证人签字，承诺对合同履行提供担保。 三、案涉房产改建过程。2011年12月8日，朱爱萍在圣唐公司提供的涉案厂房改造工程平面图上注明“本人同意杭州圣唐投资管理有限公司如图所示方案，需报相关部门审批通过后施工建设。” 之后，圣唐公司委托浙江大学土木工程测试中心对案涉房产的可靠性进行评估。2011年12月31日，浙江大学土木工程测试中心出具编号为0511JGC186的房屋可靠性评定报告，结论为：各厂房主体结构均存在不同程度渗水、开裂等受损，局部受损严重，形成危险点；现场抽检结构表明，各房屋主体结构构件材料强度（混凝土梁柱、砖及砂浆抗压强度等）普遍较低，局部构件不能满足结构承载能力要求；现场查勘中未见房屋上部结构因地基基础不均匀沉降引起的裂缝或变形异常，各房屋整体倾斜度较小，地基稳定性，地基稳定性良好勘结合综合分析，本次查勘检测，该厂房目前状况不能满足房屋正常安全使用要求，建议结合房屋改造方案，采取相应的加固维修措施。 2012年1月10日，杭州市江干区文化创意产业办公室作出《关于“泰尚达文化创意中心”有关问题的专题会议纪要》（江文创办纪要【2012】1号）。 2014年1月3日，杭州市“三改一拆”行动领导小组办公室发布《关于征求“三改一拆”行动2014年拟新改造三改项目计划意见的通知》。其中泰尚达文化创意中心二期项目面积为20000平方米。 2014年，杭州市江干区发展改革和经济局发布《关于印发〈杭州市江干区2014年投资项目延期汇总表〉的通知》（江发改【2014】56号），其中项目名称为“杭州圣唐投资管理有限公司厂房新建”，建设内容为“江发改备（2017）7号中建设内容新建厂房2幢变更为新建厂房1幢，总建筑面积由5735平方米调整为13760平方米（3号楼），其中，新建厂房左侧部分为2层，建筑面积2640平方米，右侧部分为4层，建筑面积11020平方米，连廊100平方米”。 2014年11月1日，泰尚达公司与案外人浙江自力建设集团有限公司就案涉房产中3号楼改建签订建设工程施工合同。 2015年9月8日，杭州市江干区发展改革和经济将发布《杭州市江干区投资项目延期通知书》（编号：×××01），项目名称为“杭州圣唐投资管理有限公司厂房新建”，项目延期“原批复文号的有效期延期至2016年9月8日，若项目到期未开工需继续接转的，在有效期满30日前向投资主管部门重新申请延期。” 本案诉讼过程中，朱爱萍与圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对租赁合同中约定的建筑物11000平方米由已办有房产证的建筑物7476.81平方米、钢棚、临时建筑物构成均无异议。朱爱萍陈述，涉案房产中3号楼在改建前所包括的房产包含机场路72号11幢（2层）、15幢（1层）、16幢（1层）、17幢（1层）、18幢（2层）共计2830.11平方米，以及包含自编30幢（即编号为×××30、证（94）0100613的988平方米的建筑，2层）、自编31幢（面积20.19平方米）、历史遗留建筑约1500平方米。圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司陈述系按照杭州市江干区发展改革和经济局发布的《关于印发〈杭州市江干区2014年投资项目延期汇总表〉的通知》中的面积进行改建、扩建。 四、拖欠租金情况及解除通知书发送情况。因圣唐公司拖欠租金，2013年7月9日，朱爱萍起诉至原审法院，要求解除双方之间的租赁合同，并要求圣唐公司支付自2013年2月16日至起诉日止的租金1750000元，自2011年10月25日至2012年2月15日止的租金1555600元及滞纳金、律师费等。后双方达成调解，原审法院于2013年10月14日作出（2013）杭江笕民初字第298号民事调解书，约定圣唐公司支付朱爱萍截止至2014年2月15日止的租金。后履行完毕。 后圣唐公司再次拖欠租金。朱爱萍于2016年6月8日向圣唐公司邮寄解除合同通知书，告知：因圣唐公司欠交租金超过50日以上，即日起与圣唐公司解除租赁合同。圣唐公司于2016年6月12日签收上述通知书。 2016年7月22日，朱爱萍再次邮寄通知书给圣唐公司，告知：圣唐公司前来协商，朱爱萍认为任何有效协商的前提是建立在圣唐公司即时付清已拖欠的租金，若圣唐公司在2016年7月30日前依租赁合同约定付清全部欠付租金的，可以考虑协商其他相关事宜；若未能按期全额付清的，仍坚持解除租赁合同的决定。圣唐公司于2016年7月23日签收上述通知书。 2016年7月27日，朱爱萍邮寄通知书给泰尚达公司，告知：朱爱萍已通知圣唐公司解除与其的租赁合同，要求泰尚达公司配合腾退房屋归还出租人。泰尚达公司于2016年7月28日签收上述通知书。 庭审中，圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对于欠付自2014年8月16日起的租金并无异议。庭后，圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司称泰尚达公司曾于2017年6月23日支付朱爱萍电费186742.02元，朱爱萍用于抵扣房租。朱爱萍对此予以认可。 五、本案查明的其他情况。2013年9月10日，原“机场路72号，机场路72号3幢、4幢、5幢、7幢、11幢、15幢、16幢、17幢、18幢”变更门牌号码为机场路250号。 朱爱萍因本次诉讼产生律师费157500元。本案诉讼中，圣唐公司、泰尚达公司曾就反诉部分的诉争内容申请对机场路250号房屋涉及加固、改造支出的各类建设费用（除3号楼三、四层外）进行造价评估。原审法院依法委托评估机构进行评估。后因申请人未在规定期限内缴纳鉴定费用且补充相关资料，评估机构将该项评估退回。 朱爱萍诉至原审法院，请求判令：1.依法确认朱爱萍与圣唐公司签订的租赁合同已于2016年6月12日解除；2.解除朱爱萍与圣唐公司、泰尚达公司签订的《机场路72号3号楼扩建协议》；3.圣唐公司、泰尚达公司立即腾退并向朱爱萍归还租赁房屋（包括机场路72号所有房屋和3号楼加层扩建部分）；4.圣唐公司向朱爱萍支付租金9416230元（计算至2016年的6月12日止）；5.圣唐公司向朱爱萍支付逾期滞纳金1899178元（暂计算至2016年7月30日，分段按每日万分之六标准计算为2749178元，扣除保证金850000元为1899178元），并支付从2016年7月31日起至实际付款之日止的逾期滞纳金（按9416230元及每日万分之六标准计算）；6.圣唐公司向朱爱萍支付免租期租金1561644元（按5000000元/365日*114天）；7.圣唐公司向朱爱萍支付房屋使用费738805.50元（从2016年6月13日暂计至2016年7月30日），并判令圣唐公司支付从2016年7月31日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费(从2016年7月31日起至2017年2月15日按年租金5618000元/365日计算，2017年2月16日起按租赁合同约定的各年日租金标准计算房屋使用费)；8.圣唐公司向朱爱萍支付律师费157500元；9.陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、泰尚达公司对圣唐公司在诉讼请求第4至第8项中应向朱爱萍支付的租金、逾期滞纳金、免租期租金、房屋使用费及律师费承担连带责任；10.圣唐公司承担本案全部的诉讼费用及保全费，并由陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、泰尚达公司承担连带责任。 原审法院认为：朱爱萍与圣唐公司签订的租赁合同，朱爱萍与圣唐公司均无异议，予以确认。圣唐公司未依约支付租金超过50天，朱爱萍单方解除租赁合同符合合同约定；圣唐公司于2016年6月12日签收的朱爱萍邮寄的解除合同通知书中虽告知“即日起与你公司解除租赁合同”，但朱爱萍于2016年7月22日邮寄的通知书中亦告知“若圣唐公司在2016年7月30日前依租赁合同约定付清全部欠付租金的，可以考虑协商其他相关事宜”，应视为朱爱萍将合同解除时间约定为2016年7月30日，故原审法院认为，合同解除日为2016年7月30日。圣唐公司应支付朱爱萍自2014年8月16日至2016年7月30日期间的租金，因合同约定“由计租日开始计收租金”，故对于租金标准，2014年8月16日至2016年2月15日期间按照5300000元／年标准计算为7950000元，2016年2月16日至2016年7月30日期间按照5618000元／年标准计算为2539643.84元，合计10489643.84元，朱爱萍主张9416230元系其对自身权利的处分，原审法院予以认可。对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司辩称系因建筑物无法正常使用造成后期存在租金迟延支付的意见，原审法院认为，陈宗勇于2011年9月20日即租赁合同签订前35天即已支付租金和保证金，且租赁合同中圣唐公司同意按租赁物及设施的现状承租，圣唐公司对涉案房屋的状态理应有所了解，即使存在建筑物无法正常使用的情况，根据圣唐公司与案外人签订的加固改造合同显示，最长的工期也不超过130天，而租赁合同中也约定了相应的免租期113天，故对于该项辩称意见不予采信。对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司辩称朱爱萍主张的租金没有考虑到租赁物是否是适格的租赁物，租赁合同约定面积是11000平方米，但是实际上有产权证的面积是7400多平方米，其余的是临时建筑、历史遗留建筑，该部分建筑物是否具备租赁及收取租金的权益的意见，原审法院认为，租赁合同约定系将位于杭州市××路××号范围内的土地以及地面建筑、设施整体租赁给圣唐公司使用，租赁物包含了土地、地面建筑物、地面建筑物电设施，而并非对具体某幢建筑物单独进行租赁；圣唐公司、泰尚达公司亦实际使用了上述租赁物，并在杭州市××路××号范围内对建筑物进行了改建、扩建、使用，故圣唐公司理应按照租赁合同约定支付上述租赁物的租金，对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司的该项辩称意见，不予采信。 对于朱爱萍主张圣唐公司按照欠付租金金额，以每日万分之六标准支付逾期支付租金滞纳金的诉请，不违反法律规定和合同约定，原审法院予以认可；朱爱萍主张暂计算至2016年7月30日的逾期滞纳金为2749178元，系其对自身权利的处分，原审法院予以认可。因租赁合同约定，违约造成合同提前终止，保证金850000元用于赔偿损失，朱爱萍主张保证金850000元用于抵扣滞纳金，不违反法律规定和合同约定，故原审法院予以认可；再减支泰尚达公司于2017年6月23日支付的款项186742.02元，圣唐公司尚应支付朱爱萍暂计算至2016年7月30日的滞纳金1712435.98元。对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司辩称滞纳金过高，圣唐公司未支付租金存在客观情况的意见，原审法院认为，租赁合同约定的滞纳金标准不违反法律规定，且圣唐公司所称未支付租金的客观情况不是可以延期支付租金的理由，故对于该项辩称意见不予采信。对于吴雪莱辩称朱爱萍诉请的逾期滞纳金有一部分已超过两年的诉讼时效的意见，原审法院认为，滞纳金系法定之息，应附属于主债权，现朱爱萍主张的租金均在诉讼时效内，对于该项辩称意见不予采信。 对于朱爱萍主张的免租期租金，根据合同约定，因圣唐公司违约造成合同解除，圣唐公司应按照第一年的租金标准支付租金，故圣唐公司应支付朱爱萍2011年10月25日至2012年2月15日期间的租金1547945.21元。对于吴雪莱辩称免租期租金发生期间为2011年到2012年期间，朱爱萍于2013年向法院提起诉讼时并未主张该部分款项，在本案中，朱爱萍要求支付免租期租金没有事实和法律依据的意见，原审法院认为，租赁合同于2016年7月30日解除，朱爱萍基于租赁合同已解除而主张圣唐公司支付免租期租金的诉请符合合同约定，对于该项辩称意见不予采信。 因租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，本案中圣唐公司在合同解除后未及时返还租赁物，应当承担返还租赁物及支付未能返还期间的占有使用费的民事责任。因圣唐公司除自己使用租赁合同项下房产外，还将上述房产转租给泰尚达公司实际使用，故圣唐公司、泰尚达公司应当腾退返还租赁合同项下房产。朱爱萍按照租赁合同约定的租金标准计算占有使用费未违反法律规定和合同约定，原审法院予以准许，故圣唐公司应按租赁合同约定的各年租金标准支付朱爱萍自2017年7月31日起至实际腾退之日止的占有使用费。对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司辩称存在加盖、改建、扩建的面积而产生改建费用的问题，不能轻易进行腾退的意见，原审法院认为，上述费用与圣唐公司、泰尚达公司腾退涉案房产并无关联性，对于该项辩称意见不予采信；对于因加盖、改建、扩建所涉及的费用，相关当事人可另案主张。 对于朱爱萍主张解除其与圣唐公司、泰尚达公司签订的扩建协议的诉讼请求，原审法院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，房屋扩建协议与房屋租赁分属于不同的法律关系，原审法院亦向朱爱萍行使释明权，要求其明确在本案中处理何种法律关系。朱爱萍未在相应期间内明确，故原审法院按照本案起诉时的法律关系进行处理，对于朱爱萍的该项诉讼请求，在本案中不作处理，朱爱萍可另案主张。 对于朱爱萍主张圣唐公司、泰尚达公司腾退并归还机场路72号3号楼加层扩建部分的诉讼请求，原审法院认为，3号楼加层部分（即三层、四层部分）由圣唐公司、泰尚达公司出资加盖，虽然根据朱爱萍与圣唐公司、泰尚达公司的约定，加层部分自2015年7月1日至2022年12月31日止归圣唐公司、泰尚达公司免租金使用，2023年1月1日至2027年6月30日止支付租金使用，现尚在圣唐公司、泰尚达公司免租金使用期间内，但因3号楼加层部分系在3号楼原有建筑物上加盖，与原3号楼具有整体性、同一性，两者间不可拆分，综合考虑租赁物使用的特殊性，故解除朱爱萍与圣唐公司、泰尚达公司对机场路72号3号楼加层部分的租赁关系，对于朱爱萍要求腾退并归还加层部分的诉讼请求，原审法院予以支持。对于圣唐公司、泰尚达公司因租赁关系解除而可能产生的损失，圣唐公司、泰尚达公司可另案主张。对于律师费损失157500元，根据合同约定，圣唐公司应予承担。 陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、泰尚达公司对圣唐公司的租金、违约金、赔偿金及其他合理的费用支付义务提供连带责任保证，理应对上述款项承担连带清偿责任。对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司辩称朱爱萍同意将租赁物转租给泰尚达公司，实际上租赁合同主体发生了变更，在保证人没有对新成立的转租合同签字确认承担保证责任的情况下，担保人不应当承担担保责任的意见，对于吴雪莱辩称主合同已经发生了根本性的变更，朱爱萍与圣唐公司自行达成协议，将涉案房屋转租给泰尚达公司且改变用途，并未通知答辩人也没有取得答辩人的书面同意的意见，原审法院认为，租赁合同中已约定“经朱爱萍书面同意后，圣唐公司可将租赁物的部分面积转租”，故圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、泰尚达公司均明知涉案房产可以转租，不存在租赁合同发生根本性变化的情形，租赁合同对于租赁物用途约定为“本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理”，不存在改变用途的情形，故对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、泰尚达公司的辩称意见均不予采信。对于吴雪莱辩称签订租赁合同存在欺骗行为的意见，因吴雪莱未提供证据证明存在朱爱萍与其他当事人存在欺骗行为及欺骗行为导致合同无效或者可变更可撤销的情形，故对于该项辩称意见不予采信。对于吴雪莱辩称（2013）杭江民初字第298号案件中朱爱萍未主张吴雪莱承担保证责任，已构成对吴雪莱保证期间时效中断，本案中朱爱萍对吴雪莱的起诉已经超过了法定的诉讼时效的意见，原审法院认为，涉案租赁合同的租赁期限从2011年10月15起至2024年2月15日止，（2013）杭江民初字第298号案件仅处理了截止至2014年2月15日止的租金，而本案中朱爱萍主张了自2016年7月30日起的租金，（2013）杭江民初字第298号案件中朱爱萍未主张吴雪莱承担责任并未形成对吴雪莱对本案中应付租金保证期间时效的中断，故对于该项辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2018年5月28日判决：一、朱爱萍与圣唐公司于2011年10月25日签订的《杭州市××路××号整体租赁合同》于2016年7月30日解除；二、圣唐公司、泰尚达公司将杭州市江干区机场路250号（即原机场路72号）建筑物（包含加层扩建部分）腾退归还给朱爱萍，于判决生效后三十日内履行完毕；三、圣唐公司支付朱爱萍租金9416230元，于判决生效后十日内付清；四、圣唐公司支付朱爱萍滞纳金1712435.98元（暂计算至2016年7月30日，此后以实际欠付租金为基数，按每日万分之六标准计算至实际付清租金之日止），于判决生效后十日内付清；五、圣唐公司支付朱爱萍免租期租金1547945.21元，于判决生效后十日内付清；六、圣唐公司自2016年7月31日起按《杭州市××路××号整体租赁合同》约定的每年租金标准支付朱爱萍房屋占有使用费至实际腾退之日止，于判决生效后十日内付清；七、圣唐公司支付朱爱萍律师费损失157500元，于判决生效后十日内付清；八、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、泰尚达公司对圣唐公司上述三、四、五、六、七项付款义务承担连带清偿责任；九、驳回朱爱萍的其他诉讼请求。案件受理费104440元，财产保全申请费5000元，共计109440元，由朱爱萍负担5635元，由圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、泰尚达公司负担98805元。 宣判后，圣唐公司、泰尚达公司、吴雪莱不服，向本院提起上诉。 圣唐公司、泰尚达公司上诉称：一、《杭州市××路××号整体租赁合同》的解除时间确定为判决生效时，更符合实际情况且有利于涉案租赁物次承租人经营的稳定性。原审法院已经查明造成租赁合同发生解除的原因存在多方面，其中包括朱爱萍未能提供适格租赁物及房产加固、改扩建近五年的时间无法正常使用等原因，导致圣唐公司无法足额交纳租金。期间，圣唐公司也多次与朱爱萍协商用工程建设费用冲抵部分租金以及增加免租期的时间未果，并非圣唐公司单方无理由拖欠租金。因此，原审法院完全按照朱爱萍单方出具的解除通知书时间作为判决解除合同的时间不符合实际情况。若按照原审法院认定的2016年7月30日解除租赁合同，必然影响此后至今形成的次承租人租赁关系，故请求将租赁合同时间调整为判决生效时。二、《机场路72号3号楼扩建协议》与本案所涉房屋租赁纠纷属于不同法律关系，在未判决解除扩建协议的前提下，不应当判令要求圣唐公司、泰尚达公司腾退并归还该协议项下所涉加层扩建部分房屋使用权。自2015年7月1日至2022年12月31日止，该扩建的建筑物归泰尚达公司免租金使用；自2023年1月1日起，该扩建部分的建筑物使用权交还朱爱萍。本案中，在未解除扩建协议的条件下，原审法院不应当解除扩建协议项下租赁关系。圣唐公司、泰尚达公司应当按照约定享受垫资建设所带来的利益，且并不存在违约情形，朱爱萍无权要求圣唐公司、泰尚达公司腾退加层部分的房屋使用权。扩建协议项下的房屋使用权并非租赁关系，扩建协议约定采取投资建设、使用、移交、租赁的合作模式。按照合同的履行进度，该合同仅仅履行至第二个阶段即房屋使用阶段，并未到移交和租赁阶段。因此，双方就加层部分房屋并未形成租赁关系，原审法院认定解除3号楼加层部分的租赁关系存在错误。原审法院认定3号楼一到四楼的使用具有整体性、同一性，两者间不可拆分，不符合客观事实以及房屋使用情况。综上，原审法院认定解除3号楼加层部分的租赁关系并判令圣唐公司、泰尚达公司腾退并归还加层扩建部分房屋使用权存在错误，请求予以纠正。三、原审法院认定的违约金过高。一审中，圣唐公司、泰尚达公司提出违约金过高请求法院予以调整，但原审法院并未考虑案件实际情况，完全按照合同约定确定违约金显然存在错误。四、自2017年4月7日起支付的租金或占有使用费标准应当打折计算。鉴于自2017年4月7日起朱爱萍长期以杭州九耀物业管理股份有限公司（法定代表人为朱爱萍）名义雇佣社会人员进行接管涉案租赁房产内的商户物业，要求签订租赁合同及代收租金，该系列行为给商户造成了恐慌和不安，严重影响了正常经营秩序。此外，在2018年1月份，朱爱萍在本案租赁合同未判决解除以及接受租赁场地的情况下，以杭州九耀物业管理股份有限公司与其他商户以低于原租赁合同的租金标准30%的价格签订租赁合同并收取租金，导致圣唐公司既需要向朱爱萍支付租金，又无法正常收取租金。故请求二审法院酌情降低30%的标准判决圣唐公司、泰尚达公司自2017年4月7日起需要支付的租金或占有使用费。故提起上诉，请求：1.将原审判决第一项《杭州市××路××号整体租赁合同》的解除时间变更为判决生效时；2.变更原审判决第二项为圣唐公司、泰尚达公司将杭州市江干区机场路250号（即原机场路72号）建筑物（3号楼加层扩建部分除外）腾退归还朱爱萍；3.撤销原审判决第五项；4.变更原审判决第六项中的实际占有使用费用自2017年4月7日起按照《杭州市××路××号整体租赁合同》约定租金标准的70%支付；5.依法调整一、二审诉讼费用的承担。 吴雪莱上诉称：一、一审法院认为无证据证明存在朱爱萍与其他当事人存在欺骗行为，与事实不符。《杭州市××路××号整体租赁合同》约定，合同经双方签字盖章，并最迟于2011年10月31日前收到乙方支付的租赁保证金及首期6个月税后租金款项后生效，否则，本合同无效。而从朱爱萍提交的个人活期明细信息来看，陈宗勇于2011年9月20日已经向朱爱萍支付合同约定的3350000元。在合同签订之前，朱爱萍与陈宗勇已经协商一致，对吴雪莱存在欺骗行为。签字时，也明确表述只是让吴雪莱作为中间介绍人做个见证，根本没有涉及所谓的担保。所以，合同除末尾写了“乙方担保人签署”字样外，整个合同文本中从未出现过担保字样，更没有谈及担保的内容、范围及担保期限。本案中，吴雪莱的签字并非担保的真实意思，加上合同双方也没有如实向吴雪莱反应履约情况，存在欺骗情形。也正是由于各方当事人均知晓吴雪莱的真实身份只是见证人，所以朱爱萍在2013年提起诉讼时也没有向吴雪莱主张。二、一审法院关于免租期租金的第五项判决自相矛盾，没有依据。免租期为2011年10月25日至2012年2月15日，其实是装修期，朱爱萍在2013年提起诉讼时也没有主张免租期的租金，其已经放弃了权利，从2013年10月14日到2016年8月再次起诉已超过诉讼时效。三、主合同已经发生根本性变更，吴雪莱无需承担保证责任。一审法院认定不存在租赁合同发生根本性变化的情形，枉顾事实，完全错误。圣唐公司将承接的工业用地厂房却用于发展文创产业，从根本上改变了承租房屋的使用目的和用途，并且为了发展所谓的文创产业进行大量资本投入，导致无力支付房租。租赁合同发生根本性变化，要求吴雪莱继续承担保证责任，没有事实和法律依据。吴雪莱并非圣唐公司股东，与泰尚达公司也没有任何关联性。合同各方当事人对于圣唐公司以新成立的泰尚达公司发展文创产业并大量投入资金改造的事实，从未向吴雪莱履行过通知义务。即使合同约定可以转租，但根据担保法规定，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。本案中，主体变更及土地性质改变给保证人增加了不可预知的重大风险，且在未取得保证人的书面同意的情况下却要求保证人对后续履约行为承担连带责任，没有事实和法律依据。综上，请求驳回对吴雪莱的诉讼请求，吴雪莱无需承担连带责任。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第五、八项，驳回对吴雪莱的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费等费用由朱爱萍及圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司承担。 针对圣唐公司、泰尚达公司、吴雪莱的上诉，朱爱萍答辩称：一、原审法院对租赁合同解除时间的认定，符合事实及法律规定。合同成立初期，圣唐公司就已经存在拖欠房屋租金的情形，当时朱爱萍被迫通过诉讼方式解决。但在之后的合同履行过程中，圣唐公司一方面大量收取次承租人的租金，另一方面却未向朱爱萍支付租金。朱爱萍已经反复催讨，但圣唐公司仍拒不支付，故朱爱萍向圣唐公司发出了《解除合同通知书》，明确表示解除租赁合同。朱爱萍通过函件形式告知圣唐公司解除合同的行为合法有效，故原审法院依据函件的送达时间确认合同解除的时间，并无不当。二、原审法院判令圣唐公司、泰尚达公司腾退杭州市××路××号（包括扩建部分）的房屋，合理合法。《杭州市××路××号整体租赁合同》与《机场路72号3号楼扩建协议》均是对同一租赁房屋所形成的合同，二者系一个整体。该《机场路72号3号楼扩建协议》作为《杭州市××路××号整体租赁合同》的附属协议，其履行是以《杭州市××路××号整体租赁合同》的正常履行为前提。而扩建部分的房屋也依附于原有房屋，二者是一个整体，包括从通行、使用、水电等各方面均完全融合。现由于圣唐公司的违约行为导致主合同及扩建协议解除，故圣唐公司、泰尚达公司应对所有房屋一并腾退。根据合同约定，圣唐公司、泰尚达公司应对加层扩建项目的立项及建设审批等承担责任。现圣唐公司、泰尚达公司在扩建方案未经行政机关审批的情况下，擅自进行装修改建所发生的费用完全是其违约造成，对于该扩大损失应由其自行承担责任。三、朱爱萍交付的房屋并不存在质量问题，圣唐公司、泰尚达公司亦未能举证证明。圣唐公司、泰尚达公司所支付的工程费用是其为便于房屋出租所支出的改造费用，应由其自行承担。浙江大学土木工程测试中心出具的《房屋可靠性评估报告》不能作为认定房屋存在质量问题的依据。首先，该中心不具备危房鉴定的资质，其出具的报告不能证明房屋存在质量问题。其次，该《房屋可靠性评估报告》提出的问题均是房屋正常范围内质量瑕疵，其只是针对房屋装修改造目的而提出相应意见。第三，该中心已出具申明，明确表明其未对房屋进行危险性鉴定，评定结果仅为改造加固设计提供依据。因此，圣唐公司、泰尚达公司所发生的费用属于装修费用范畴，应由其自行承担。在第一次租赁合同纠纷案件中，圣唐公司认可其存在拖欠租金的行为，未提出房屋质量问题。四、原审法院根据合同约定确定的违约金计算标准符合合同及法律规定，并无不当。五、原审法院根据合同标准计算房屋占有使用费合理，圣唐公司、泰尚达公司要求对其非法占用期间的租金打折计算的理由缺乏依据，不能成立。朱爱萍从未直接收取次承租人的租金，实际是个别商户在了解到租赁房屋存在诉讼的情况下，根据一审法院发出的协助执行通知书的要求，将极少部分的房屋租金直接支付至一审法院指定的银行帐户。这是一审法院为将来案件顺利执行采取的财产保全措施，不会影响对圣唐公司的房屋租金计算。综上，圣唐公司、泰尚达公司的上诉理由缺乏事实与法律依据，驳回圣唐公司、泰尚达公司、吴雪莱的全部上诉请求。 针对圣唐公司、泰尚达公司、吴雪莱的上诉，陈宗勇、陈宗红、陈小勇未做陈述。 二审期间，圣唐公司、泰尚达公司、吴雪莱、朱爱萍、陈宗勇、陈宗红、陈小勇均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据圣唐公司、泰尚达公司、吴雪莱的上诉请求以及朱爱萍的答辩意见，本院围绕当事人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。（一）关于租赁合同的解除。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，朱爱萍将房屋交付圣唐公司，圣唐公司理应按照合同约定及时支付租金。圣唐公司未按照约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。圣唐公司未按照约定及时支付租金的违约行为，导致合同目的无法实现，朱爱萍作为出租人依法有权解除双方之间的租赁合同。根据本案案件事实及当事人的请求，原审法院确认圣唐公司与泰尚达公司之间的租赁合同关系于2016年7月30日解除，并无不当。（二）关于租赁物的返还。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，因圣唐公司未按照约定及时支付租金而解除；租赁合同解除后，圣唐公司作为承租人及实际使用人泰尚达公司理应将涉案租赁房屋返还给出租人朱爱萍。关于扩建部分建筑物的返还。依据圣唐公司、泰尚达公司与朱爱萍的相关约定，并考虑扩建部分系在原有建筑物上的加层扩建，两者具有整体性，原审法院判定圣唐公司、泰尚达公司将扩建部分在内的建筑物一并腾空返还给朱爱萍应属合理，故予以确认。（三）关于租金及占有使用费的支付。圣唐公司未按照约定如期支付租金，其应承担继续支付租赁期限内租金的义务。租赁合同解除后，如圣唐公司未依法及时返还涉案房屋的，其应当支付自合同解除之日至其实际将租赁房屋腾空并返还给朱爱萍之日止的占有使用费。因此，原审法院判定由圣唐公司向朱爱萍支付相应期间的租金及占有使用费，并无不当。至于租金及占有使用费的计算标准，原审法院依据合同约定进行核算于法有据，应予确认。圣唐公司、泰尚达公司要求租金及占有使用费予以打折计算的请求依据不足，无法予以支持。关于免租期的租金。涉案租赁合同约定，因圣唐公司原因导致合同提前终止的，圣唐公司应当按照第一年的租金标准补交免租期的租金。本案中，因圣唐公司未按约及时支付租金导致合同解除，依据前述合同约定，圣唐公司理应补交免租期间的租金。因此，原审法院判定由圣唐公司向朱爱萍支付免租期间的租金，并无不当。（四）关于滞纳金。圣唐公司、泰尚达公司认为，合同约定的滞纳金过高，应当予以减少。本院认为，签订合同系民事主体通过意思表示设立、变更或终止民事法律关系的具体形式之一，而合同所约定的权利义务则是民事主体对自身权益支配权的行使。本案中，圣唐公司与朱爱萍通过约定滞纳金的方式确定违约责任，也即朱爱萍与圣唐公司对违约行为所对应的违约责任的预知是均等的。朱爱萍依据租赁合同约定主张滞纳金，其实质上已对滞纳金的主张完成了初步举证责任。圣唐公司、泰尚达公司认为约定滞纳金数额过高的，应对其抗辩承担相应的举证责任。而在本案审理过程中，圣唐公司、泰尚达公司并未提供证据证明租赁合同约定的滞纳金存在不合理之处。因此，依据公平及诚实信用原则并遵循当事人意思自治原则，在圣唐公司逾期支付租金进而构成根本性违约的情况下，朱爱萍有权按照合同约定要求圣唐公司支付滞纳金。故原审法院判决由圣唐公司向朱爱萍支付合同约定的滞纳金，并无不当。（五）吴雪莱是否应当承担保证责任。关于吴雪莱所称合同当事人对其存在欺骗的抗辩。本院经审查后认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，吴雪莱并未提供有效证据证明其主张成立，故承担举证不能的不利后果。因此，原审法院对吴雪莱的前述抗辩不予采纳，并无不当。同理，吴雪莱提出的租赁合同在履行过程中发生根本性变更的主张，亦依据不足，无法予以采纳。关于吴雪莱提出的朱爱萍的起诉已超过诉讼时效的抗辩。本院经审查后认为，根据涉案租赁合同约定及当事人的相关诉讼行为，朱爱萍提起本案诉讼时所主张的相关请求并未超过诉讼时效，吴雪莱的该项抗辩亦不能成立。因此，原审法院依据在案有效证据判定吴雪莱承担保证责任，并无不当。综上，圣唐公司、泰尚达公司、吴雪莱的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费103237元，由杭州圣唐投资管理有限公司、杭州泰尚达文化创意有限公司负担18731元，由吴雪莱负担84506元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十一月六日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦