福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0504民初537号 原告（反诉被告）：泉州市洛江区万安鑫龙娱乐城，住所地福建省泉州市洛江区万安街道首富商城****。 经营者：刘民胜，男，1964年11月5日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：董炳,男，系该个体户员工。 委托诉讼代理人：董志，男，系该个体户员工。 被告（反诉原告）：泉州市金威假日酒店有限公司，住所地福建省泉州市洛江区航空旅游城。 法定代表人：蔡金榜。 委托诉讼代理人：李琴声、谢桂聪，福建义全律师事务所律师。 第三人：郭德育，男，1959年8月26日出生，回族，住福建省泉州市洛江区。 第三人：陈东伟，男，1977年11月25日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告泉州市洛江区万安鑫龙娱乐城（以下简称鑫龙娱乐城）与被告泉州市金威假日酒店有限公司（以下简称金威公司）、第三人郭德育、陈东伟房屋租赁合同一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，被告金威公司提出反诉，本院予以合并审理，并于2017年6月5日、2017年11月13日二次公开开庭进行了审理。因陈东伟、郭德育与本案的审理存在利害关系，本院依职权追加陈东伟、郭德育为第三人，于2018年1月9日、2018年10月23日二次公开开庭进行了审理。原告鑫龙娱乐城的经营者刘民胜及委托诉讼代理人董炳、董志到庭参加诉讼，被告金威公司的委托诉讼代理人李琴声到庭第一、四次庭审，被告金未公司的委托诉讼代理人李明吉到庭参加第一、二、三次庭审，后金威公司的委托诉讼代理人更改为李琴声、谢桂聪，谢桂聪到庭参加第四次庭审，第三人陈东伟、郭德育经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫龙娱乐城向本院提出诉讼请求：1.判令金威公司赔偿鑫龙娱乐城装修损失5184666元；2.判令金威公司支付违约金64万元；3.判令金威公司返还保证金40万元；4.判令金威公司赔偿实际利润损失1428648元（全年利润1790616元－尚欠的租金361970元）；5.判令金威公司赔偿鑫龙娱乐城存放在仓库及办公室的办公用品、电器、烟酒、食品等物品损失10万元；6.判令金威公司承担本案全部诉讼费用（包括受理费、评估费等）。事实和理由：鑫龙娱乐城与金威公司于2013年7月18日签订《“金威假日酒店”金威娱乐城KTV租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：租赁期限5年，从2013年11月1日起至2018年10月30日止，每月租金8.5万元，保证金40万元，若鑫龙娱乐城提前退租或违约延期支付租金及滞纳金，可从保证金中抵扣。合同签订后，鑫龙娱乐城依约支付保证金40万元，经金威公司同意对租赁物进行装修，并花费装修费用6160931元。合同履行至2014年3月20日，遇到签订合同时未能预见到的经营风险，即泉州市公安交警支队对北迎宾大道拓宽改造采取道路交通管制措施，尤其是对KTV出入口最主要的南通道筑起临时围墙，导致鑫龙娱乐城生意一落千丈，客流量减少73.33%。鑫龙娱乐城在亏损严重的情形下仍坚持支付租金至2014年11月。后经双方协商，至2014年12月止，租金减少为每月7.5万元；自2015年1月起，租金减少为每月6万元。至2016年2月，鑫龙娱乐城尚欠租金44万多元。后鑫龙娱乐城分别于2016年2月28日、3月10日各支付6万多元、4万元。至合同解除之日止，鑫龙娱乐城尚欠租金1万多元。2016年3月11日，金威公司通知称将于3月16日强制终止合同。2016年3月16日，金威公司强制停水、停电，关闭大门，并擅自将鑫龙娱乐城仓库的物品搬走，金威公司的行为给鑫龙娱乐城造成损失，鑫龙娱乐城故起诉。 审理中，鑫龙娱乐城将诉讼请求第四项利润损失减少为50万元；增加诉讼请求：1.判令撤销2016年2月26日签订的补充协议；2.判令金威公司赔偿因侵犯鑫龙娱乐城经营权造成的经济损失206万元。 金威公司辩称，鑫龙娱乐城的各项诉求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。1.鑫龙娱乐城逾期未支付租金的行为，违反合同约定，金威公司有权依约解除租赁合同，无需承担违约金。鑫龙娱乐城在金威公司解除合同时，未提出异议，视为认可解除双方的租赁合同关系；2.鑫龙娱乐城主张在承租后进行精装修，不是事实，假设鑫龙娱乐城有进行装修，也只是小范围的整改，且该装修行为没有得到金威公司的同意；3.根据租赁合同第十三条约定，鑫龙娱乐城未及时足额支付租金时，金威公司有权没收保证金40万元，鑫龙娱乐城无权请求返还保证金；4.金威公司不存在强行搬走鑫龙娱乐城物品的情形；5.2016年2月26日补充协议并未加重鑫龙娱乐城的义务，请求驳回鑫龙娱乐城的诉讼请求。鑫龙娱乐城亦将该协议作为证据向法庭提供，用于证明双方订立延续协议对尚欠租金的金额、欠款时间、还款期限进行重新约定。鑫龙娱乐城未提供证据证明该协议存在显失公平的情形。 金威公司提出反诉诉讼请求：1.判令解除金威公司与鑫龙娱乐城签订的《“金威假日酒店”金威娱乐城KTV租赁合同》；2.判令鑫龙娱乐城以每月8.5万元的标准支付金威公司自2014年11月至2016年3月的租金82.5元（应收租金144.5万元-已支付的租金62万元=82.5万），并按月利率2%支付逾期付款违约金（暂计至2017年4月约335400元）；3.判令金威公司没收保证金40万元；4.判令鑫龙娱乐城赔偿金威公司装修损失8522418元；5.本案全部诉讼费用由鑫龙娱乐城负担。事实和理由：2013年7月18日，金威公司与鑫龙娱乐城签订租赁合同，约定：1.租赁期限五年，自2013年11月1日起至2018年10月30日止；2.月租金8.5万元；3.租赁范围为金威娱乐城KTV包间，包含一层16间、二层10间；4.鑫龙娱乐城在三日内支付金威公司保证金40万元；5.鑫龙娱乐城在2013年11月1日前交第一个月租金，第二个月起在每个月的1-3日向金威公司缴交租金。如每月超出3天，鑫龙娱乐城向金威公司支付滞纳金，按应付款2%按日计算；6.鑫龙娱乐城在装修前对现有房屋及前者装修项目如有改变，鑫龙娱乐城必须将装修图纸送金威公司审定后方可动工；7.鑫龙娱乐城要安装空调外机时必须经金威公司指定位置，经金威公司签字后方可动工，否则金威公司不给安装，后果由鑫龙娱乐城自负；8.鑫龙娱乐城对现有的装修规格及设备项目未经金威公司同意不得自行改变，否则必须按金威公司原投资项目计费赔偿金威公司损失；9.鑫龙娱乐城不得将金威娱乐城KTV财产做抵押、转让、转租，否则金威公司有权单方解除合同，并取消鑫龙娱乐城保证金，金威公司有权另租赁给他人，鑫龙娱乐城无任何权利干涉，并且一切后果由鑫龙娱乐城负责；10.鑫龙娱乐城应按时缴纳租金及一切费用，不得超出约定时间，若鑫龙娱乐城未能按时交纳，金威公司有权解除合同，不退还押金，并有权另租赁他人，一切后果由鑫龙娱乐城负责。合同签订后，金威公司依约交付租赁场地给鑫龙娱乐城。履约过程中鑫龙娱乐城多次违约，屡次逾期支付租金，并且未经金威公司同意下装修、转租给他人，其行为构成根本违约，致使金威公司合同目的不能实现。针对鑫龙娱乐城拖欠租金的行为，双方曾经协商，于2014年12月23日签订《协议书》，确认鑫龙娱乐城拖欠2014年11月、12租金合计17万，按15万计付。2014年12月28日，双方签订《协议书》，约定2015年1月1日至2015年6月30日止，月租金按6万元计算；2015年7月1日起，按2013年7月18日合同条款即按月租金8.5万计算。2015年8月6日，双方签订《补充协议》，确认鑫龙娱乐城尚欠2014年11月至2015年6月租金22.8万元，鑫龙娱乐城保证自2015年7月1日起每月1-10日内向金威公司准时缴交；尚欠的租金22.8万元分期偿还，如未按期支付，无条件终止合同，并支付滞纳金，同时金威公司有权终止租金优惠条款，租金自始按8.5万元计算。同时，鑫龙娱乐城于2016年2月26日单方出具《补充协议》，保证对拖欠租金及水电费分期付款，但鑫龙娱乐城仍未按时支付租金，多次违反双方的补充约定，也拒不与金威公司协商沟通。金威公司故提起反诉。 鑫龙娱乐城辩称，1.同意解除双方签订的合同，但鑫龙娱乐城没有能力支付租金；2.关于金威公司主张的要求赔偿装修费8524418元，与鑫龙娱乐城无关。金威公司自2009年装修后至出租给鑫龙娱乐城相差4年的时间，期间，金威公司还将讼争租赁物出租给他人；3.鑫龙娱乐城于2016年3月又支付了租金4万元，总共支付租金150.5万元，尚欠金威公司租金361970元；4.鑫龙娱乐城逾期支付租金有正当理由，公路改造是合同签订时无法预见到的情形，不存在违约行为，无需支付违约金，金威公司也无权没收保证金；5.鑫龙娱乐城承租案涉KTV后，经过五个月时间的装修，金威公司也到现场看过，因此，金威公司认为鑫龙娱乐城的装修未经其同意不符合常理。 陈东伟、郭德育未作陈述。 鑫龙娱乐城围绕诉讼请求提交如下证据： 1.营业执照一份，证明鑫龙娱乐城的主体适格； 2.工商登记信息一份，证明金威公司的主体适格； 3.2013年7月18日签订的《“金威假日酒店”金威娱乐城KTV租赁合同》一份，证明合同约定租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月30日止，月租金8.5万元。若一方违约，违约方需赔偿守约方违约金64万元。合同签订后，鑫龙娱乐城支付保证金40万元； 4.工程预算报价表一份，证明鑫龙娱乐城花费装修费用6160931元的事实； 5.资产负债表及利润表一份，证明鑫龙娱乐城平均月净利润149218元，全年净利润179万元，鑫龙娱乐城支付租金至2014年11月，因北迎宾大道改造导致案涉KTV经营受影响，从2014年4月-2016年2月亏损1248301元的事实； 6.《关于泉州北迎宾大道拓改工程施工期间交通管制的第二次通告》一份，证明案涉KTV的经营场所出入口因道路改造实施交通管制后，导致客源基本丧失的事实； 7.2016年2月26日的《补充协议》一份，证明双方订立协议即变更合同内容后的具体欠款时间、金额和约定还租金时间，尤其是对主债务30万元还清的日期作出明确约定，双方法定代表人均签名的事实； 8.通知一份，证明协议约定的还款期限尚未到期，即解除合同的条件尚未成就，金威公司于2016年3月11日单方解除合同违反了法律规定； 9.合同终止通知书一份，证明该通知书的还款期限与金威公司单方解除合同的通知内容相互矛盾，鑫龙娱乐城逾期支付租金的行为不属于违约行为； 10.《福建润柏律师事务所律师函》一份，证明鑫龙娱乐城就金威公司单方解除合同造成的损失与金威公司进行协商； 11.《福建义全律师事务所律师函》一份，证明金威公司认为鑫龙娱乐城逾期支付租金6万多元属根本违约，可单方强制解除合同； 12.编号为0007501、0007502的收款收据各一份，证明鑫龙娱乐城依约支付押金40.7万元的事实； 13.编号为0505627、1811222、9996304、9996305、9996306、0595629、1210302-1210307、1210309、1811206、1811208、1811210-1811213的收款收据各一份，证明鑫龙娱乐城对案涉KTV花费装修费用6160922元的事实； 14.报警回执一份，证明金威公司对案涉KTV强制停水停电后，又于2016年9月搬走鑫龙娱乐城的所有物品，鑫龙娱乐城于2016年9月27日报警； 15.证人王某1出具的证明、合同书一份，证明金威公司于2009年装修案涉KTV后出租给他人使用，鑫龙娱乐城承租后雇佣王某1拆除原装修设施的事实； 16.《泉州北迎宾大道拓改工程主线通车》公示、《泉州北迎宾大道一期工程完工交通拥堵点将改造》、新闻报道各一份，证明直至2015年2月15日，改造的道路尚未完全恢复通车，本案存在情势变更情形； 17.设计图纸一份，证明合同签约后，鑫龙娱乐城委托黄国辉概念设计事务所对案涉KTV一、二层进行装修设计的事实； 18.买卖合同四份，证明租赁经营KTV后，因遇到不可抗力、不可克服的因素导致刘民胜低价变卖房产偿还债务的事实； 19.结婚证一份，证明刘民胜与陈瑞霞是夫妻关系，鑫龙娱乐城因租赁案涉房产经营KTV时，因遇到不可抗力因素，导致变卖房产偿还债务的事实； 20.（2015）洛民初字第111号民事判决书、（2017）闽05民终1844号民事判决书各一份，证明刘民胜与赖世忠合伙经营案涉KTV，赖世忠出资140万元，其中有部分款项用于装修； 21.东方红娱乐会所的团购广告照片，证明鑫龙娱乐城（东方红娱乐城）于2015年11月26日在网上的拉手网做广告，广告上显示的装修样式与现状一致，是由鑫龙娱乐城进行装修的； 22.《福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司报告书》（以下简称报告书）二份，证明由于金威公司违约给鑫龙娱乐城造成的损失； 23.编号为0007649、0007648的收款收据二份，证明鑫龙娱乐城支付评估费用计8.5万元。 金威公司质证认为，证据1-3无异议；证据4有异议，鑫龙娱乐城在起诉时向法院提交的该证据中没有泉州尚品装饰设计事务所的盖章，但在庭审中提供的该证据有加盖泉州尚品装饰设计事务所的公章，鑫龙娱乐城需进一步举证证明泉州尚品装饰设计事务所的基本信息；证据5有异议，该证据没有提供原件；证据6真实性无异议，交通管制不影响道路的正常通行，金威公司也在正常营业中；证据7真实性予以确认；证据8真实性无异议，通知所称的停水电等仅仅是警告，金威公司并未停止供水供电；证据9真实性无异议，但证明对象有异议，金威公司告知鑫龙娱乐城将终止合同的履行，但没有采取停供水电措施；证据10真实性无异议，但鑫龙娱乐城在函中自称投入装修款490万元与本案诉求的装修费用存在较大差距，函中指责金威公司停供水电不是事实，也不符合情理；证据11真实性无异议，《福建义全律师事务所律师函》是对《福建润柏律师事务所律师函》的回函，回函中的货款是笔误，应改为欠款，即尚欠的租金及违约金；证据12，虽然鑫龙娱乐城未提供原件，但金威公司确实有收到该两笔款项，分别为40万元和7000元，40万是案涉KTV的保证金，7000元与本案无关，是鑫龙娱乐城另行向金威公司承租房产的押金；证据13有异议，该证据没有提供原件，金威公司认为鑫龙娱乐城有为应诉而伪造单据的嫌疑，其诉讼请求主张的装修花费616万多元与《福建润柏律师事务所律师函》所称的装修花费400多万存在较大差距，如果鑫龙娱乐城有装修的话，也是修修补补，不可能投入巨资；证据14无异议，证明对象有异议；证据15有异议；证据16真实性无异议，证明对象有异议，道路改造不影响鑫龙娱乐城的经营和居民的出入，亦未影响与案涉KTV同住所地的金威公司的经营；证据17有异议，该图纸没有设计机构和审图机构的签章，对其来源存在异议，KTV作为公共娱乐场所，如果要装修投入使用，必须经过消防安全检查合格，且图纸需要送审，但是鑫龙娱乐城至今没有提供任何有效或者有权部门的证明加以证实；证据18有异议，该房屋买卖合同出卖人是陈瑞霞，出售房产的时间是2017年3月，而涉案的租赁合同于2016年3月30日解除，与本案不具有关联性；证据19的真实性由法庭审查，对于夫妻关系的证明对象没有异议，但出售房产与本案无关；证据20的真实性由法院审查，证明对象有异议，法院未对赖世忠的单方陈述予以认定，不能作为证据使用；证据21有异议，案涉KTV装修是金威公司进行的，与鑫龙娱乐城无关；证据22鉴定报告的来源真实性无异议，但该报告是在缺乏原始票据的基础上，由评估人员实地走访所形成的价格，客观上会导致评估的价格和实际投入存在偏差，评估价格偏高，评估报告仅对装修残值和设备残值进行估值，结合本案的其他证据，鑫龙娱乐城没有证据证明其有投入装修和购买设备；对证据23形式真实性无异议，因鑫龙娱乐城的主张不成立，因此对该票据的主张也不应得到支持。 鑫龙娱乐城申请证人出庭作证，本院予以准许。 证人王某2的证言，证明2013年7月27日，其受鑫龙娱乐城的委托，将位于金威公司的KTV墙体、墙纸、地面进行拆除，金威公司工作人员陈刚有到现场将当时的灯饰、桌椅搬走； 证人李某的证言，证明于2013年8月，其承包鑫龙娱乐城位于案涉KTV一层、二层木工工程，其根据刘民胜提供的黄国辉概念设计事务所设计的图纸进行施工； 证人项某的证言，证明其承包位于KTV的不锈钢工程，其根据刘民胜提供的黄国辉概念设计事务所设计的图纸进行施工，施工时间从2013年9月12日起至2013年11月28日止。 鑫龙娱乐城质证认为，证人王某1的证言无异议，可以证明鑫龙娱乐城承租案涉KTV后，原装修已不能使用。鑫龙娱乐城在装修过程中，金威公司工作人员有到过现场，并未提出异议；证人李某、项某的证言客观真实。 金威公司质证认为，证人王某1的证言不属实。金威公司不认识王某1，陈刚也不是金威公司的员工，更没有与王某1对接搬走案涉设备、桌椅等；证人李某、项某的证言不具有真实性，证人未经法庭同意，于2017年9月5日随同鑫龙娱乐城到案涉KTV进行现场勘验，参与了本案的审理过程，且与鑫龙娱乐城存在利害关系，证人证言不真实、不客观。 金威公司提供如下证据： 1.2014年12月23日签订的《协议书》一份，证明鑫龙娱乐城拖欠2014年11、12月租金合计17万，按15万计付； 2.2014年12月28日签订的《协议书》一份，证明双方确定2015年1月1日起至2015年6月30日止，月租金按6万元计算，2015年7月1日起，月租金按8.5万计算； 3.欠款条一份，证明2015年3月26日，鑫龙娱乐城的经营者刘民胜确认结欠金威公司租金347500元，承诺于3月31日前还13万，于4月15日前还清，否则租赁KTV无条件由金威公司收回； 4.2015年8月6日的《补充协议（关于KTV刘民胜）》一份，证明鑫龙娱乐城尚欠2014年11月至2015年6月的租金22.8万元，并保证自2015年7月1日起，每月1-10日内准时支付租金，22.8万元分期还款，如未按期支付，无条件终止合同，并支付滞纳金，同时金威公司有权终止租金优惠条款，按2013年7月18日签订合同执行； 5.2016年2月26日的《补充协议》一份，证明鑫龙娱乐城于2016年2月26日单方出具《补充协议》，保证对拖欠租金及水电费分期还款； 6.通知一份，证明2015年3月23日，金威公司函告鑫龙娱乐城支付所欠款项； 7.告知函一份，证明2015年7月10日，金威公司函告鑫龙娱乐城，告知其违反2013年7月18日的合同及《补充协议》约定的租金支付时间，要求其缴清所欠款项； 8.工程结算书、协议书、清单、计价表、分析表各一份，证明金威公司于2009年将金威娱乐城KTV项目装修工程发包给第三人进行装修，并花费装修费用8522418元； 9.泉州市闽侨航空旅游有限公司出具的证明、产权证各一份，证明2009年7月25日至2019年7月30日，泉州市闽侨航空旅游有限公司将涉案房产交由金威公司使用、占有和收益，因此金威公司有权以自己的名义对外出租； 10.泉州市公安消防支队出具的2010年4月10日消防安全检查合格证一份，证明涉案的KTV是由金威公司进行装修，且通过了消防安全检查，鑫龙娱乐城刘民胜主张其再次装修并非事实； 11.2016年10月5日《“金威假日酒店”金威娱乐城KTV租赁合同》一份，证明金威公司与鑫龙娱乐城解除合同后，在鑫龙娱乐城未提出异议的情况下，金威公司将案涉房产出租给陈东伟； 12.一楼、二楼物品盘点表一份，证明KTV设备、家具等物品的现状及该设备、家具归金威公司所有。 鑫龙娱乐城质证认为，证据1、9无异议；证据2真实性无异议，但该协议书不是鑫龙娱乐城的真实意思表示，是金威公司强迫鑫龙娱乐城签订的；证据3真实性有异议，鑫龙娱乐城对欠款条的内容不予认可，所以没有在承诺人处签名，但鑫龙娱乐城对手写部分的内容予以认可，并已还清该13万元租金；证据4真实性无异议，但《补充协议（关于KTV刘民胜）》中关于无条件终止合同并支付违约金的约定不是鑫龙娱乐城的真实意思表示；证据5真实性无异议，该协议约定主债务30万元于2016年6月30日还清，是经双方认可的，应以该协议约定的内容为准；证据6、7有异议，鑫龙娱乐城没有收到该通知；证据8真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法证明金威公司的证明目的；证据10真实性、关联性有异议，金威公司于2009年进行了装修，但鑫龙娱乐城于2013年对案涉KTV进行了重新装修；证据11真实性无异议，但金威公司在租赁期限尚未届满前将案涉KTV出租给他人，存在一房二租的行为；证据12真实性无异议，但上述设备、家具等是鑫龙娱乐城为了经营需要购买的，归鑫龙娱乐城所有。 为查清本案事实，本院向黄国辉概念设计事务所发函，要求其确认鑫龙娱乐城提供的KTV设计图纸的真实性，黄国辉概念设计事务所的黄国辉回函称，该图纸是刘民胜于2013年6、7月间，委托其设计位于泉州市洛江区航空旅游城金威酒店KTV的装修图纸。 鑫龙娱乐城质证无异议。 金威公司质证认为，对法院的函无异议，对黄国辉的回函有异议，该图纸未经正规设计机构以及审图机构确认，合法性有异议；根据合同约定，鑫龙娱乐城需经金威公司同意才能进行装修，但鑫龙娱乐城未依合同约定履行，且黄国辉与刘民胜存在经济往来，具有利害关系，其复函不具有真实性，且无法体现该图纸与案涉KTV存在关联性。 鑫龙娱乐城向法院申请对装修残值及KTV设备、家具等残值进行司法评估，本院于2017年9月5日组织双方进行现场勘验，并拍摄了现场照片，双方对现场勘验笔录及照片无异议。 鑫龙娱乐城与金威公司围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对鑫龙娱乐城与金威公司无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下:1.对鑫龙娱乐城提供的工程预算报价表、资产负债表及利润表、编号为0505627、1811222、9996304、9996305、9996306、0595629、1210302-1210307、1210309、1811206、1811208、1811210-1811213的收款收据系单方制作，对其真实性、合法性、关联性不予确认；2.对鑫龙娱乐城提供的《关于泉州北迎宾大道拓改工程施工期间交通管制的第二次通告》、《泉州北迎宾大道拓改工程主线通车》公示、《泉州北迎宾大道一期工程完工交通拥堵点将改造》、新闻报道的真实性予以确认，上述新闻报道“北迎宾大道一期拓宽改造工程第二阶段主车道路面于2014年3月份动工建设”，可见，泉州北迎宾大道的拓改工程施工已持续了一段时间，鑫龙娱乐城可以遇见到该道路改造给其经营带来的影响，故对鑫龙娱乐城关于道路改造属于不可抗力情形的证明目的不予采纳；3.对鑫龙娱乐城提供的《补充协议》的真实性、合法性、关联性予以确认；4.对鑫龙娱乐城提供的《福建润柏律师事务所律师函》的真实性予以确认，至于鑫龙娱乐城是否对案涉KTV重新装修将在争议焦点进行分析；5.对鑫龙娱乐城提供的编号为0007501、0007502收款收据，经金威公司确认其有收到该款项，故对该证据的真实性予以确认。根据双方合同约定，本案保证金为40万元，故对编号为0007501号的收款收据的关联性予以确认，因鑫龙娱乐城与金威公司之间还有其他租赁合同关系，故对编号为0007502号收款收据的关联性不予确认；6.对鑫龙娱乐城提供的报警回执的真实性予以确认，该报警回执载明报警事项是刘民胜与蔡金榜经济纠纷，与本案无关，对其关联性不予确认；7.对鑫龙娱乐城提供的王某1的证明、合同书、证人王某1的证言，因王某1与鑫龙娱乐城存在利害关系，对其真实性不予确认；8.对鑫龙娱乐城提供的设计图纸，本院经向黄国辉核实后对其真实性予以确认，至于鑫龙娱乐城是否对案涉KTV重新装修将在争议焦点进行分析；9.对鑫龙娱乐城提供的买卖合同、结婚证，因刘民胜与其妻子陈瑞霞出售房产的行为与本案无关，对其关联性不予确认，不能作为定案的依据；10.对（2015）洛民初字第111号民事判决书、（2017）闽05民终1844号民事判决书的真实予以确认；11.对鑫龙娱乐城提供的东方红娱乐会所的团购广告照片，因鑫龙娱乐城未提供电子载体原件，故对其真实性不予确认；12.对鑫龙娱乐城提供的鉴定报告、编号为0007648、0007649的收款收据的真实性、合法性、关联性予以确认；13.对鑫龙娱乐城提供的证人李某、项某的证言，因与鑫龙娱乐城存在利害关系，对其证人证言的真实性不予确认；14.对金威公司提供的2014年12月28日签订的《协议书》、2015年8月6日签订的《补充协议（关于KTV刘民胜）》的真实性、合法性、关联性予以确认，双方均在合同上签字或盖章，鑫龙娱乐城未提供证据证明其签订合同时受到金威公司的胁迫，应认定该协议书是双方真实意思表示；15.对金威公司提供的欠款条的真实性、合法性、关联性予以确认，虽然鑫龙娱乐城的经营者刘民胜未在承诺人处签字，但其在欠款条上承诺“定于3月31日号还清租金壹拾叁万元整。￥130000元，刘民胜，2015年3月26日”，可见，鑫龙娱乐城尚欠金威公司租金，并作出还款承诺；16.对金威公司提供的2016年2月26日的《补充协议》的真实性、合法性、关联性予以确认；17.对金威公司提供的通知、告知函，系单方制作，未经鑫龙娱乐城确认，对其真实性不予确认；18.对金威公司提供的工程结算书、协议书、清单、计价表、分析表，有加盖福建中联建工有限公司洛江分公司的公章，且金威公司庭后提供了证据原件，对该证据的真实性予以确认，双方当事人均认可金威公司于2009年对案涉KTV进行装修的事实，对该证据的合法性、关联性予以确认；19.对金威公司提供的泉州市公安消防支队出具的2010年4月10日的消防安全检查合格证，因金威公司未提供证据原件，且鑫龙娱乐城对其真实性有异议，故对其真实性不予确认；20.对金威公司提供的2016年10月5日的《“金威假日酒店”金威娱乐城KTV租赁合同》的真实性、合法性、关联性予以确认，可以得出金威公司已将案涉场地出租给陈东伟、郭德育用于经营KTV；21.对金威公司提供的一、二楼物品盘点表的真实性、合法性、关联性予以确认。 关于争议焦点： 一、关于鑫龙娱乐城要求金威公司返还保证金40万元是否于法有据的问题。 本院认为，第一，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条“情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，鑫龙娱乐城提供新闻报道等证据证明情势变更因素之“北迎宾大道拓宽改造”。根据鑫龙娱乐城提供的《关于泉州北迎宾大道拓改工程施工期间交通管制的第二次通告》载明“泉州北迎宾大道一期拓宽改造工程（324国道洛阳桥南-华侨大学-火烧桥路段）第二阶段主车道路面于2014年3月份动工建设”的内容，可以得出，道路改造工程已经持续了一段时间。从常理及生活经验来讲，道路改造是市政工程，在道路改造前，政府会组织人员做大量的勘察招投标工作并公开报道，鑫龙娱乐城可以预见到道路改造给其经营带来的不利影响。从双方于2014年12月28日签订的《协议书》约定因324国道修整造成KTV营业影响，经双方友好协商降低租金一事，可以得出，金威公司愿意就道路改造给KTV经营带来的影响与鑫龙娱乐城商量降低租金的问题，并给予降低租金。此后，双方又于2015年8月6日再次协商降低租金一事并达成有关协议。因此，北迎宾大道拓改工程不是情势变更的因素，本案不存在情势变更的情形；第二，从双方签订的两份《协议书》及《补充协议（关于KTV刘民胜）》等可以得出，鑫龙娱乐城自2014年11月起逾期支付租金，并在双方达成降低租金协议后未能依约支付全部租金。2016年2月26日，鑫龙娱乐城的经营者刘民胜出具《补充协议》也确认了其尚欠自2014年11月起的部分租金的事实。根据租赁合同第2.13条的约定，鑫龙娱乐城未能交纳租金及一切费用的，视为鑫龙娱乐城违约，金威公司有权解除合同，不退还押金。在金威公司多次降低租金标准的情况下，鑫龙娱乐城仍拖欠租金的行为构成违约，依法应承担违约责任。综上，金威公司有权不退还保证金40万元，故鑫龙娱乐城要求金威公司返还保证金的诉求，不予支持，金威公司要求没收保证金40万元的反诉诉求，符合合同约定，应予支持。 二、关于鑫龙娱乐城尚欠多少租金的问题。 本院认为，租赁合同约定了案涉KTV租金标准为每月8.5万元。2014年12月28日，双方签订《协议书》约定，金威公司同意从2015年1月1日起至2015年6月30日止，每月租金按6万元计算，从2015年7月1日起按2013年7月18日签订租赁合同条款执行。2015年8月6日，双方签订《补充协议（关于KTV刘民胜）》约定，鑫龙娱乐城尚欠2014年11月-2015年6月租金22.8万元及滞纳金，尚欠的租金分期还款；若鑫龙娱乐城准时付款，金威公司同意自2015年1月1日起至2015年12月31日止按每月6万元计收租金，从2016年1月1日起的租金按2013年7月18日的合同条款执行；如鑫龙娱乐城违反本协议的约定，金威公司有权单方终止优惠条件，继续按2013年7月18日签订合同条款执行，无条件终止合同，并按所欠款额按日2%计付滞纳金。2016年2月26日，鑫龙娱乐城出具《补充协议》，自认刘民胜尚欠自2014年11月-2016年2月KTV、宿舍楼、双子楼的租金合计441970元。从该协议载明的内容可以得出，鑫龙娱乐城已支付2014年11月、12月租金合计13万元，已支付2015年4-10月租金各6万元，已支付2015年11月租金3万元，尚欠2014年11月-2016年2月的部分租金，由此可以认定，双方于2015年8月6日签订协议后，鑫龙娱乐城未依约履行支付租金的义务，根据《补充协议（关于KTV刘民胜）》中关于鑫龙娱乐城未按约履行协议，金威公司有权单方终止优惠条件，按2013年7月18日签订合同条款执行的约定，金威公司要求按每月8.5万元的标准计付尚欠的租金的主张，符合合同约定。庭审中，双方均确认鑫龙娱乐城于2016年3月份支付当月租金4万元。因金威公司于2016年3月30日单方解除合同后，鑫龙娱乐城也提出异议，可以视为双方均同意解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，鑫龙娱乐城应支付尚欠的租金，其中，鑫龙娱乐城尚欠2014年11、12月租金4万元（8.5万元×2个月-13万元），尚欠2015年1月、2月、3月租金8.5万元、8.5万元、8.5万元，尚欠2015年4月租金2.5万元（8.5万元-6万元），尚欠2015年5月租金2.5万元（8.5万元-6万元），2015年6月租金2.5万元（8.5万元-6万元），尚欠2015年7月租金2.5万元（8.5万元-6万元），2015年8月租金2.5万元（8.5万元-6万元），尚欠2015年9月租金2.5万元（8.5万元-6万元），2015年10月租金2.5万元（8.5万元-6万元），尚欠2015年11月租金5.5万元（8.5万元-3万元），尚欠2015年12月、2016年1月、2016年2月、2016年3月租金8.5万元、8.5万元、4.5万元（8.5万元-4万元），以上租金合计82.5万元。 另，因租赁合同仅约定了KTV的租金，金威公司反诉诉求中仅要求金威娱乐城支付尚欠的KTV租金，故该协议中载明的鑫龙娱乐城尚欠的双子楼、宿舍楼租金，本案不予审查，金威公司可另行主张。 三、关于金威公司要求鑫龙娱乐城支付违约金是否于法有据的问题。 本院认为，根据租赁合同、《协议书》及《补充协议》关于若鑫龙娱乐城未按时支付租金按应付款项的2%按日计算滞纳金的约定，金威公司在起诉时将滞纳金标准调整为每月2%利率标准计算，未违反法律规定，应予照准。租赁合同约定鑫龙娱乐城应在2013年11月1日前缴纳当月租金，并保证从第二个月起每月1-3日前缴纳租金。2015年8月6日签订的《补充协议（关于KTV刘民胜）》对租金的支付时间作了变更，变更为每月1-10日前交纳，也就是说，鑫龙娱乐城应于每月10日前交纳当月的租金。本案中，鑫龙娱乐城未依约支付租金的行为构成违约，应按月利率2%的标准支付滞纳金：其中，2014年11、12月尚欠租金的滞纳金的计算标准为以4万元为基数，自2014年12月11日起至实际付清款项之日止；2015年1月至2016年3月的滞纳金的计算标准为以每月尚欠租金为基数，分别自各月租金逾期支付之日（即每月11日）起至实际还清之日止。因此，金威公司要求鑫龙娱乐城支付滞纳金的诉求，符合双方约定，应予支持，鑫龙娱乐城关于其逾期支付租金具有正当理由，无需支付滞纳金的辩解，于法无据，不予采纳。 四、关于金威公司单方解除合同的行为是否给鑫龙娱乐城造成损失，若有，损失是多少？金威公司要求鑫龙娱乐城赔偿装修损失8522418元是否于法有据的问题。 本院认为，第一，鑫龙娱乐城未依约支付租金，在金威公司多次给予降低租金标准的情况下，仍拖欠金威公司部分租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，金威公司有权解除合同。第二，双方均主张对案涉KTV进行了装修，对鑫龙娱乐城在承租后是否就案涉KTV重新装修存在争议，并提供了相应的证据，但双方提供的证据均不能充分的证明案涉KTV的装修主体是谁。审理中，鑫龙娱乐城确认其根据图纸进行装修，并就图纸与案涉KTV现场是否一致申请鉴定，鉴定机构向本院复函称水电安装管线为隐蔽工程，现场勘验是无法勘测相关预埋及管线状况，且鑫龙娱乐城提供的水电图纸代号模糊不清，电子图纸缺乏水电图纸文件，建议水电安装残值的评估鉴定价值参照市场评估以每平方米的平方指标进行估值；图纸与现场勘验存在部分差异，包括部分包厢门套、立面线条、天花板、过道立面线条使用的材料与现场不符。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”规定，从鑫龙娱乐城提供的图纸及现场勘验情况等判断刘民胜在承租案涉KTV后进行装修的证明力大于金威公司所述鑫龙娱乐城承租后仅对包厢及过道部分天棚、部分踢脚线进行修补等小修补的证明力，认定鑫龙娱乐城在承租案涉KTV后根据图纸进行了装修；第三，关于案涉KTV装修残值的问题。根据鑫龙娱乐城的申请，本院依法指定福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司为本案装修残值及KTV家具家电设备的剩余价值进行评估，后福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具根据本院要求对设计图纸的装修残值进行评估，并出具报告书，载明设计图纸装修残值评估金额2357778元、家具家电设备的装修残值722872元；第四，根据金威公司提供的工程结算书附件二载明的AOC液晶电视47寸26台，一楼KTV中小包厢、二楼RTV大包厢音响设备26套[包括主音箱品牌为马兰士（Marantz）（型号MKS-100）、专业功放品牌CB.ACOUSTIC（型号A-500）、处理器品牌为CB.ACOUSTIC（型号VF-1）],上述品牌与福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具的报告书上载明的品牌型号一致，故可以认定案涉KTV的家电家具设备中有部分是金威公司购买的，包括AOC液晶电视47寸9台、音响设备26套。根据报告书载明家电设备单价分别为AOC液晶电视47寸单价4999元、数量9台、成新率65%，马兰士（Marantz）（型号MKS-100）的主音箱单价4500元、数量26台、成新率50%，CB.ACOUSTIC（型号A-500）专业功放单价3200元、数量26台、成新率50%，CB.ACOUSTIC（型号VF-1）处理器单价2200元，数量26台、成新率50%，由此得出上述设备剩余价值计157944元[4999元×9台×65%+（4500元+3200元+2200元）×26台×50%]。上述家电设备的剩余价值归金威公司所有，故鑫龙娱乐城主张家具家电设备剩余价值为564928元（722872元-157944元），综上，案涉KTV装修残值及家具家电设备剩余价值合计2922706元（2357778元+564928元）；第五，根据合同约定，鑫龙娱乐城对现有房屋进行装修，需将装修图纸报送金威公司同意后方可动工。鑫龙娱乐城未提供书面证据证明其装修经金威公司同意，但案涉KTV的所在地在金威公司内，金威公司在鑫龙娱乐城经营至2016年3月31日前未对装修提出异议，可以视为其默认鑫龙娱乐城进行装修。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”的规定，因鑫龙娱乐城违约导致合同解除后，金威公司将案涉场地出租给陈东伟、郭德育经营，视为金威公司同意利用该装修，且金威公司、陈东伟、郭德育均未举证证明其于2016年3月30日后有对案涉KTV进行重新装修，因此，金威公司应在利用范围内予以适当补偿，参照合同租赁期限及鑫龙娱乐城实际使用年限，酌情按按残值的50%给予补偿，即2922706元×50%=1461353元。故鑫龙娱乐城关于金威公司单方解除合同的行为给其造成损失，应赔偿装修损失5184666元的诉求，合理部分，予以支持。金威公司关于鑫龙娱乐城未经其同意对案涉KTV进行小修补违反合同约定，无需赔偿损失的辩解不予采纳；金威公司关于鑫龙娱乐城应支付金威公司装修损失的主张，证据不足，不予支持。 鑫龙娱乐城认为金威公司强行搬走其存放在仓库的办公用品、电器、烟酒、食品等，但未提供充足的证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，因此，鑫龙娱乐城要求金威公司赔偿物品损失10万元的诉求，因证据不足，不予支持。鑫龙娱乐城认为金威公司解除合同的行为给其造成了利润损失50万元，但未提供充足的证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，因此，鑫龙娱乐城要求金威公司赔偿利润损失50万元的诉求，证据不足，不予支持。 五、关于鑫龙娱乐城要求撤销2016年2月26日的补充协议是否应予支持的问题。 本院认为，2016年2月26日的《补充协议》是鑫龙娱乐城单方出具的，自认其尚欠2014年11月起至2016年2月的租金，并承诺对尚欠的租金进行分期还款。鑫龙娱乐城作为商事主体，对在经营过程中作出的承诺，意思表示真实，鑫龙娱乐城未提供证据证明其出具该协议时受他人胁迫，应对其作出的承诺承担相应的法律后果，故鑫龙娱乐城以该协议显失公平为由要求撤销该协议的主张，于法无据，不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月18日，鑫龙娱乐城与金威公司签订《“金威假日酒店”金威娱乐城KTV租赁合同》，约定：1.租赁期限五年，自2013年11月1日起至2018年10月30日止；2.月租金8.5万元，租赁范围为金威娱乐城KTV包间，包含一层16间、二层10间；3.鑫龙娱乐城在合同签订后三日内支付保证金40万元；4.鑫龙娱乐城在2013年11月1日前交第一个月租金8.5万元，从第二个月起每月的1-3日缴交租金，如每月超出3天，以应付款项为基数按日2%支付滞纳金；4.鑫龙娱乐城在装修前对现有房屋及前者装修项目如有改变，鑫龙娱乐城必须将装修图纸送金威公司审定后方可动工；5.金威公司同意鑫龙娱乐城自行安装空调，但空调外机必须安装在金威公司的指定位置，经金威公司签字后方可动工，否则金威公司不给安装，后果由鑫龙娱乐城自负；6.鑫龙娱乐城对现有的装修规格及设备项目未经金威公司同意不得自行改变，否则必须按金威公司原投资项目计费赔偿金威公司损失；7.鑫龙娱乐城应按时缴纳租金及一切费用，若鑫龙娱乐城未能按时缴纳，金威公司有权解除合同，不退还押金，并有权另租赁他人，鑫龙娱乐城无权干涉。合同签订后，金威公司依约交付租赁场地给鑫龙娱乐城。鑫龙娱乐城支付保证金40万元。2014年12月23日，金威公司与刘民胜签订《协议书》，约定鑫龙娱乐城确认尚欠金威公司2014年11月、12租金合计17万，按15万计付，并不收取滞纳金，鑫龙娱乐城应保证在2014年12月30日前一次性付清，否则应按日2%支付滞纳金，并在2013年7月18日条款执行。2014年12月28日，金威公司与鑫龙娱乐城签订《协议书》，约定因324国道修整造成KTV营业影响，经双方友好协商，金威公司同意从2015年1月1日至2015年6月30日止，每月租金按6万元计算；2015年7月1日起，按2013年7月18日合同条款执行。鑫龙娱乐城保证从2015年1月1日起每月5日前支付租金，如超出10日应按日2%支付滞纳金。2015年3月26日，刘民胜在金威公司出具的欠款条上载明“定于3月31号还清租金壹拾叁万元正，￥130000元，刘民胜”。2015年8月6日，双方签订《补充协议（关于KTV刘民胜》，约定：1.由于鑫龙娱乐城多次无法按合同约定时间支付租金，经多次催讨，鑫龙娱乐城尚欠2014年11月至2015年6月租金22.8万元、滞纳金76979元；2.鑫龙娱乐城保证自2015年7月1日起每月1-10日内准时缴交租金。尚欠的租金22.8万元分期偿还，如未按期支付，无条件终止合同，并按日2%支付滞纳金；3.金威公司同意2015年1月1日起至2015年12月31日止的租金，每月6万元计算，并给予同时免收2014年11月-2015年6月的滞纳金76979元；4.金威公司声明，如鑫龙娱乐城未按本协议付款金额和时间支付款项的，金威公司有权终止上述优惠条款，继续按2013年7月18日的合同条款执行。上述合同签订后，鑫龙娱乐城支付2014年11月、12月租金计13万元、支付2015年4月至2015年10月租金各6万元，支付2015年11月租金3万元，合计支付租金58万元，支付2016年3月租金4万元，尚欠自2014年11月起至2016年4月租金合计82.5万元（8.5万元×17-58万元-4万元）。2016年3月30日，金威公司向鑫龙娱乐城出具《合同终止通知书》，载明“鑫龙娱乐城至2016年3月30日未缴清欠款，已严重违反‘金威假日酒店KTV租赁合同’给酒店造成经济损失，我金威集团.金威假日酒店董事会决定执行解除合同，通知至2016年3月30日止本合同已终止”。鑫龙娱乐城收到该通知后未提出异议。2016年10月5日，金威公司将案涉场地出租给陈东伟、郭德育经营KTV。 金威公司于2009年委托福建中联建工有限公司洛江分公司对案涉KTV进行装修，包括水电、中央空调、消防导系统、弱电系统及家具家电等，双方确认的工程结算书附件二载明的装饰品包括AOC液晶电视47寸26台，附件四载明的音响设备包括一楼KTV中小包厢、二楼RTV大包厢音响设备26套[马兰士（Marantz）（型号MKS-100）的主音箱、CB.ACOUSTIC（型号A-500）专业功放、CB.ACOUSTIC（型号VF-1）处理器]等。鑫龙娱乐城承租案涉KTV后，对KTV进行了装修。审理中，鑫龙娱乐城申请对案涉KTV装修、家具家电及设备残值进行司法评估，本院依法指定福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行司法评估。2018年9月14日，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具报告书，载明KTV设计图纸装修重置价4534189元，成新率52%,评估金额2357778元；KTV家具家电设备剩余价值722872元，其中，AOC47寸液晶电视9台(单价4999元、成新率65%，)马兰士（Marantz）（型号MKS-100）的主音箱34台(单价4500元、成新率50%)，CB.ACOUSTIC（型号A-500）专业功放27台（单价3200元、成新率50%），CB.ACOUSTIC（型号VF-1）处理器26台（单价2200元，成新率50%）。 另，2018年3月29日，鑫龙娱乐城向本院提出增加诉讼请求申请，要求判令金威公司赔偿因侵犯鑫龙娱乐城经营权造成的经济损失206万元，本院于2018年4月18日要求鑫龙娱乐城就增加诉讼请求的部分预交诉讼费，但鑫龙娱乐城未在本院指定的期间内预交诉讼费，视为按撤回增加诉讼请求申请。 本院认为,鑫龙娱乐城与金威公司之间的租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。金威公司依约交付案涉KTV后，鑫龙娱乐城应依约支付租金。鑫龙娱乐城在金威公司多次催讨后，拒付租金的行为构成违约，金威公司有权依约解除合同。庭审中，双方均确认案涉合同已于2016年3月解除，金威公司无需诉求解除合同，故金威公司要求解除合同的诉求，本院不予支持。根据2015年8月6日补充协议的约定，鑫龙娱乐城未依约支付租金，金威公司有权按每月8.5万元的标准要求鑫龙娱乐城支付尚欠的租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，租赁合同解除后，金威公司有权要求鑫龙娱乐城支付尚欠的租金。金威公司要求按每月8.5万元标准计付自2014年11月起至2016年3月（合同解除之日）尚欠的租金计82.5万元的诉求，符合双方的约定，应予支持。鑫龙娱乐城关于其仅尚欠租金30万元的辩解，与事实不符，不予采纳。根据合同关于鑫龙娱乐城未按时支付租金，金威公司有权不退还保证金的约定，鑫龙娱乐城逾期未支付租金的行为构成违约，金威公司有权不退还保证金，故金威公司要求判令没收保证金40万元的诉求，应予支持，鑫龙娱乐城要求金威公司退还保证金40万元的诉求，不符合双方约定，不予支持；鑫龙娱乐城要求金威公司支付违约金64万元的诉求，无事实和法律依据，不予支持。因2015年8月6日的补充协议对租赁合同及协议关于租金支付时间进行了变更，约定租金应于每月1-10日前支付，逾期支付的，按日2%计付滞纳金。金威公司在起诉时将滞纳金的计算标准减少为按月2%标准计付，故2014年11月、12月租金的滞纳金计算方式为，以4万元为基数按月利率2%计付自2014年12月11日起至实际付清款项之日止；2015年1月至2016年3月的滞纳金的计算标准为以每月尚欠租金为基数，分别自月租金逾期支付之日（即每月11日）起至实际还清之日止按月利率2%计算。故金威公司要求鑫龙娱乐城支付滞纳金的诉求，符合合同约定，应予支持，金威公司关于因情势变更导致其逾期支付租金，无需支付滞纳金的辩解，与事实不符，不予采纳。 双方对鑫龙娱乐城承租案涉KTV是否重新装修存在争议，并提供了证据证明其主张，但双方提供的证据均不足以充分佐证其提出的主张，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”规定，鑫龙娱乐城关于其在承租后对KTV进行装修的证明力大于金威公司关于鑫龙娱乐城仅对天棚等进行修补的证明力，应认定鑫龙娱乐城对案涉KTV进行了装修。根据福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具的报告书可以得出案涉KTV设计图纸装修残值为2357778元，家具家电设备剩余价值722872元。但根据金威公司提供的工程结算书载明的工程分项及家具家电配置，可以得出虽然鑫龙娱乐城对案涉KTV进行了装修，但还保留了部分金威公司购置的设备，扣除金威公司购置的设备残值157944元后，认定鑫龙娱乐城购置的家具家电设备剩余价值为564928元。案涉KTV位于金威公司内，鑫龙娱乐城对案涉KTV进行装修后经营至2016年3月30日，金威公司未对装修提出异议，视为金威公司同意鑫龙娱乐城装修。因鑫龙娱乐城违约，且双方均同意解除合同，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”的规定，合同解除后，金威公司将案涉场地出租给陈东伟、郭德育经营KTV。金威公司未举证证明其于解除合同后对案涉KTV重新装修后出租给陈东伟、郭德育。陈东伟、郭德育对案涉KTV是鑫龙娱乐城装修一事，有责任亦有能力举证予以反驳，但却未予以否认也未提供任何证据进行抗辩，故可以推定陈东伟、郭德育在承租后未对案涉KTV重新装修，鑫龙娱乐城对案涉KTV进行了装修并使用至今，金威公司作为出租人在同意利用装修残值的情况下，应适当给予补偿，酌情按50%计付补偿金即1461353元，因此，鑫龙娱乐城要求金威公司赔偿装修残值的诉求，合理部分，应予支持，超出部分，应予驳回；金威公司关于鑫龙娱乐城未经其同意对案涉KTV进行小修补，无需支付补偿金的辩解，与事实不符，不予采纳。金威公司要求鑫龙娱乐城赔偿装修损失8522418元的诉求，无事实和法律依据，不予支持。鑫龙娱乐城因鉴定支出鉴定费合计8.5万元，金威公司承担26441.66元（1461353元÷4697701元×8.5万元），鑫龙娱乐城承担58558.34元。鑫龙娱乐城要求金威公司赔偿经营损失及物品，但未提供充足的证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果，故鑫龙娱乐城要求金威公司赔偿经营损失50万元及物品损失10万元的诉求，因证据不足，不予支持。鑫龙娱乐城于2016年2月26日出具的《补充协议》是其真实意思表示，故鑫龙娱乐城关于该协议显失公平应予以撤销的诉求，于法无据，不予支持。鑫龙娱乐城增加诉讼请求关于要求金威公司赔偿损失206万元，因未预交诉讼费，视为撤回增加诉讼请求。因金威公司在本案中仅要求鑫龙娱乐城支付案涉KTV的租金，故对双方存在的其他租赁合同关系不予审查，金威公司可另行主张权利。 综上，鑫龙娱乐城要求金威公司赔偿装修残值及支付鉴定费用的诉求，合理部分，本院予以支持。鑫龙娱乐城要求金威公司赔偿经营及烟酒等物品损失、支付违约金及退还保证金及撤销2016年2月26日的《补充协议》的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。金威公司要求鑫龙娱乐城支付尚欠的租金82.5万元及相应的滞纳金并没收保证金40万元的诉求，符合合同约定，本院予以支持。因双方合同已经解除，金威公司要求解除合同已无必要，故金威公司要求解除合同的诉求，不予支持。金威公司要求鑫龙娱乐城赔偿装修损失的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈东伟、郭德育经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款，《最高人民法院关于适用＜＞的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、泉州市金威假日酒店有限公司应在本判决生效之日起十日内支付泉州市洛江区万安鑫龙娱乐城装修残值补偿金1461353元； 二、泉州市金威假日酒店有限公司应在本判决生效之日起十日内支付泉州市洛江区万安鑫龙娱乐城鉴定费用26441.66元； 三、泉州市洛江区万安鑫龙娱乐城应在本判决生效之日起十日内支付泉州市金威假日酒店有限公司2014年11、12月租金4万元，并按月利率2%计付自2014年12月11日起至实际付清款项之日止的滞纳金； 四、泉州市洛江区万安鑫龙娱乐城应在本判决生效之日起十日内支付泉州市金威假日酒店有限公司自2015年1月至2016年3月的租金78.5万元及相应的滞纳金（以每月尚欠租金为基数，分别自各月租金逾期支付之日起至实际还清之日止按月利率2%计算）； 五、泉州市金威假日酒店有限公司没收泉州市洛江区万安鑫龙娱乐城缴交的保证金40万元； 六、驳回泉州市洛江区万安鑫龙娱乐城的其他诉讼请求； 七、驳回泉州市金威假日酒店有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费63261元，由泉州市洛江区万安鑫龙娱乐城负担45071元，泉州市金威假日酒店有限公司负担18190元；反诉案件受理费减半收取计41148.5元，由泉州市洛江区万安鑫龙娱乐城负担9422元，泉州市金威假日酒店有限公司31726.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  颜智斌 审 判 员  林晓玲 人民陪审员  郑家兴 二〇一八年十一月十五日 书 记 员  戴宇楠 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。 因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。