内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）内0603执异2号 案外人：赵禄，公民身份号码×××，男，1970年12月27日出生，汉族，公务员，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市乌审旗。 申请执行人：崔虎成，公民身份号码×××，男，1968年8月10日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。 委托诉讼代理人：张智鹏，内蒙古三恒（伊金霍洛）律师事务所律师。 被执行人：郭强，公民身份号码×××，男，1984年10月2日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市乌审旗。 被执行人：张建国，公民身份号码×××，男，1970年10月16日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。 被执行人：郭玉虎，公民身份号码×××，男，1963年1月9日出生，汉族，环卫工人，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。 本院在执行申请执行人崔虎成与被执行人郭强、张建国、郭玉虎民间借贷纠纷一案中，案外人赵禄对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查。案外人赵禄、申请执行人崔虎成及其委托诉讼代理人张智鹏到庭参加听证，被执行人郭强、张建国、郭玉虎经本院传唤未参加听证。本案现已审查终结。 案外人赵禄称，案外人赵禄于2013年3月26日与房屋所有人张建国签署购房协议，购买乌审旗嘎鲁图镇××小区×号楼×单元×室，约定房屋价款为35万元，张建国一个月内将房屋移交案外人赵禄，房屋的按揭贷款由张建国负责还清。因张建国与案外人赵禄及其兄弟赵祥有经济往来，张建国欠案外人赵禄及其兄弟赵祥30万元，用以抵顶购房款30万元。剩余购房款5万元待办理产权过户后再行支付。房屋于购买后一个月内交付于案外人赵禄，由案外人赵禄兄弟赵祥、弟妹艾升霞及侄女占有使用。由于买房时房屋所有人张建国未还清银行按揭贷款，因此房屋未办理产权过户登记，约定待张建国还清银行贷款后办理房屋过户手续。康巴什区人民法院（2018）内0603执35号对房屋的查封损害了案外人的合法利益，恳请法院依法解除康巴什区人民法院（2018）内0603执35号执行裁定书对乌审旗嘎鲁图镇××小区×号楼×单元×室的查封。 申请执行人崔虎成称，不同意案外人赵禄的所有请求。理由如下：一、根据物权法不动产登记的原则，涉案房屋至今仍登记在张建国名下，就应属于张建国所有，康巴什区法院执行程序中查封正确。二、案外人赵禄没有提供足够的证据证明涉案房屋购房款全部付清。案外人赵禄没有提供证据证明30万元的债权存在，且5万元的购房款至今没有支付。三、案外人赵禄没有实际占有使用涉案房屋，也没有提供足够的证据证明涉案房屋由其提供给其弟弟居住。提供的部分票据中交款人均不一致，与房屋登记人也不一致，仅仅能证明涉案房屋该部分费用曾经由其弟弟和弟媳代付过，并不能证明涉案房屋由其占有。四、即便涉案房屋已由案外人赵禄购买真实存在，《购房协议》约定由案外人赵禄自行办理产权过户事宜，案外人以房屋存在银行贷款为由，说明无法过户的过错不在自身，该说法自相矛盾。案外人赵禄在购买房屋时明知涉案房屋有贷款尚未结清，存在抵押登记，而案外人赵禄既没有取得抵押权人的同意，也没有代张建国清偿债务消灭抵押权。在长达五年的时间内从未行使自己的权利，而且正是其放弃权利的主张导致涉案房屋被查封，所以该由案外人赵禄承担不利后果。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，案外人赵禄提供的证据不足以证明其购买房屋的真实性，提供的证据与自认的事实存在矛盾，即便购买房屋是真实的，也是因为赵禄自身的原因没有办理过户登记，涉案房屋被查封的不利后果应由其自行承担。 被执行人郭强、张建国、郭玉虎经传唤未参加听证，亦未提供答辩。 案外人赵禄为证明其主张，向法庭提供并出示以下证据： 证据一、2013年3月26日案外人赵禄和张建国签订的购房协议书一份，证明2013年3月26日被执行人张建国将乌审旗××小区×号楼×单元×室房产出售于案外人赵禄，同时约定了房屋买卖贷款还清后办理过户手续，一个月内交付房屋。 申请执行人崔虎成质证称，对证据真实性予以认可，对证明的问题不认可。2013年3月26日购房协议中写明，双方购买的房屋是202室，而查封裁定书和异议申请书中表明是201室。即便购房协议所述买卖房屋属实，案外人在购买房屋时知晓涉案房屋有未结清的银行贷款，仍约定将房屋的购房款全部交给出卖人，由出卖人偿还按揭贷款，这就是对自己权利的放弃。案外人明知涉案房屋有抵押的情况下，即为对抵押权的同意，导致房屋没有过户。购房协议写明房产手续由案外人全部办理，表明案外人同意自行办理过户手续，长达5年内没有办理，案外人应承担不利后果。 证据二、2013年3月26日张建国给案外人赵禄出具的收条一支，证明张建国2013年3月26日收到赵禄房款35万元。 申请执行人崔虎成质证称，对证据真实性认可，对证明问题不认可。收据写明房款35万元，并不表明是涉案房屋的购房款。没有其他证据佐证下，不能证明该35万元是涉案房屋的购房款。 证据三、2013年11月7日《内蒙古有限数字电视业务申请表》复印件一份，2014年6月13日天然气缴费票据复印件一份，2015年7月17日的物业费收据原件一张，2017年12月30日乌审旗恒源水务水费收据原件一份，2017年9月26日、2018年9月14日乌审旗勇泰供热有限责任公司收费专用收据原件两份，证明该房屋已转让至案外人赵禄名下，实际交付房屋为201室，不是202室。 申请执行人崔虎成质证称，对两份复印件的真实性不认可，对另四份原件真实性认可。对证明问题不认可，2018年9月14日乌审旗勇泰供热有限责任公司收费专用收据出具在涉案房屋被查封以后，不予认可。对其他票据上没有显示赵禄名字，显示的是赵祥、艾升霞，不能够证明案外人居住，涉案房屋的用户名是可以随意更改的，也有可能是承租房，不能够证明是案外人所有的。 证据四、赵禄居民户口簿、赵祥和艾升霞结婚证，证明赵禄与赵祥系兄弟关系，赵祥的户口还在赵禄户口名下，因赵祥去世户口已注销，赵祥和艾升霞系夫妻关系。 申请执行人崔虎成质证称，对证据的真实性和证明问题均认可。 申请执行人崔虎成未向法庭提供证据。 被执行人郭强、张建国、郭玉虎未对证据进行质证，亦未向法庭提供证据。 本院查明，2018年4月17日，本院受理了原告崔虎成与被告郭强、张建国、郭玉虎民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月11日作出（2018）内0603民初315号民事调解书，三被告未按期履行还款义务。2018年7月6日，本院作出（2018）内0603执35号执行裁定书，裁定查封被执行人张建国在嘎鲁图镇×号住宅楼-×-×（合同号：×××）。 另查明，2013年3月26日，案外人赵禄与被执行人张建国签订《购房协议》，约定被执行人张建国将乌审旗×小区×号楼×单元×室房（建筑面积126㎡）转让给案外人赵禄，价款总计350000元。房产手续全部由案外人赵禄负责办理。协议附注：1、被执行人张建国在一个月内将房屋移交案外人赵禄。2、此房原来的按揭贷款仍由被执行人张建国负责还清。同日，被执行人张建国给案外人赵禄出具收据一张，载明收到赵禄房款35万元。2013年11月7日，赵祥申请×小区×-×-×室内蒙古有限数字电视业务；2014年6月13日的天然气缴费票据载明客户姓名为艾升霞，地址为×小区×号楼×单元×号；2015年7月17日，赵祥交纳物业费；2017年12月30日的乌审旗恒源水务水费收据载明用户名称为赵祥，地址为×小区×号楼×单元×；2017年9月26日、2018年9月14日的乌审旗勇泰供热有限责任公司收费专用收据载明用户名称为赵祥，地址为×小区×号楼×单元×。 又查明，赵祥系赵禄弟弟；赵祥与艾升霞为夫妻关系。 再查明，本院查封的被执行人张建国在嘎鲁图镇×号住宅楼-×-×（合同号：×××）房屋即为乌审旗嘎鲁图镇×小区×号楼×单元×室。该房产至今仍登记在被执行人张建国名下。 本院认为，本案争议标的物位于乌审旗嘎鲁图镇×小区×号楼×单元×室属不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人赵禄虽与被执行人张建国签订了《购房协议》，通过抵债方式支付大部分购房款，且提供了房屋取暖费、物业费、有限电视的办理、缴费收据等证明占有使用房屋，但案外人赵禄并未提供非其本人原因未办理过户登记的相关证据。案外人赵禄的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利不能够排除执行，提出的异议理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人赵禄的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 艾  婧  超 审判员 陈    洁 审判员 赛罕德力格尔 二〇一八年十一月十六日 书记员 乔  凯  懋 法条链接： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。