河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1103民初2631号原告：李现宇，男，1952年2月28日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：徐艳玲，河南诸格律师事务所律师。被告：漯河海蓝置业有限公司，住所地，漯河市郾城区城关镇颍河路路北，统一社会信用代码：914111000909189658（1-1）。法定代表人：李保垒，该公司经理。委托诉讼代理人：王**毅，河南强人律师事务所律师。原告李现宇与被告漯河海蓝置业有限公司（以下简称海蓝公司）合同纠纷一案，本院于2016年12月3日作出的（2016）豫1103民初1704号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年5月6日作出（2017）豫1103民监1号民事裁定，再审本案。本院于2018年4月2日作出（2017）豫1103民再1号民事判决，被告海蓝公司不服判决提起上诉，漯河市中级人民法院于2018年5月15日作出（2018）豫11民终1167号民事裁定，裁定撤销（2017）豫1103民再1号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李现宇及其委托诉讼代理人徐艳玲、被告海蓝公司的委托诉讼代理人王**毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李现宇在原审时向本院提出诉讼请求：1、要求被告按照对原告出具的承诺书内容及收到条内容履行，确认返还应给原告的房屋1100平方米；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。原告在再审时将第一项诉讼请求变更为：因五套房屋已卖给他人并登记，要求被告给付相应位置及楼层的房屋大约620平方米，或者给付相应的金钱及利息。事实和理由：2013年7月13日，2014年7月12日，李现宇、盛双庆（海蓝公司盛昭杰父亲）与陈荣长、徐四妮签订两份协议，陈荣长、徐四妮将其所有的土地过户到被告名下，后因其他原因未及时兑现，经原、被告双方协商，原告投入的土地转让款150万元全部转给被告，2015年4月13日，被告向原告出具承诺保证书，被告在保证书中承诺：被告同意以孟庙镇纬八路木材公司院内开发的盛世花园房屋作为抵账，并同意给原告房屋1100平方米。房屋位于中间一栋（2号楼西单元西户1—7楼），如果不够平方数，从本单元东户一楼算起，挤够平方数为止，被告并负责给原告办理过户手续，过户费用由原告承担。当日被告向原告出具收到条一份，被告在收到条中注明：被告愿意以孟庙镇纬八路木材公司院内二号楼（中间一栋）西单元1—7楼（西户和东户一楼、二楼共九户），共计1100平方房屋抵账给原告。该承诺保证书到期后，被告以种种理由未向原告交付房屋。被告海蓝公司辩称，一、依据民诉法规定，原告诉请应当清楚明确，若不符合民诉法之规定，应当依法驳回起诉。二、原告李现宇与盛双庆系个人合伙关系，双方个人合伙债务应由合伙人之间清算，海蓝公司对盛双庆的个人合伙债务不应当承担责任。三、李现宇在2015年4月7日，明知盛双庆、盛昭杰将海蓝公司股权进行转让，且盛昭杰不再是海蓝公司法定代表人，盛氏父子不再是海蓝公司管理人员的情况下，与盛双庆串通，利用盛双庆偷盖海蓝公司印章，以海蓝公司的房产充抵退伙投资款，李现宇与盛氏父子的行为系恶意串通，损害第三人海蓝公司的合法权益，该行为应属无效民事行为，其出具的收到条、承诺保证书，对海蓝公司不产生法律效力，盛氏父子不再是海蓝公司管理人员，其行为不代表海蓝公司，无权处分海蓝公司财产，李现宇在知晓公司变更的情况下，对盛氏父子的行为也不构成表见代理。四、以物抵债协议系实践性合同，有协议双方对抵债约定履行完毕才发生效力，本案中承诺保证书涉及的抵债之物系不动产，在协议当事人未自愿履行完毕产权登记前均对双方不发生合同约束力。综上，原告诉请海蓝公司承担相关责任没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）、海蓝公司变更情况。海蓝公司成立于2014年1月7日，法定代表人为盛昭杰，成立时股东为盛双庆和盛昭杰；2015年4月7日股东由盛双庆、盛昭杰变更为盛昭杰、马举、李欣，法定代表人同时由盛昭杰变更为李欣；2016年5月24日，法定代表人由李欣变更为李保垒，同时股东由盛昭杰、马举、李欣变更为盛昭杰、马举、李保垒；2017年1月19日，股东由盛昭杰、马举、李保垒变更为周胜宇、李保垒、马举。（二）、协议签订过程。2013年7月13日，甲方（陈荣长、徐四妮）与乙方（盛双庆、李现宇）签订合作协议，约定甲方转让位于孟庙镇××（××县木材公司）的漯国用（2013）第000176号土地（面积2753.10平方米）及漯国用（2013）第000177号土地（面积3943.4平方米）；土地价款560万元；乙方暂不付地皮款，甲方暂不把土地手续过户到乙方名下，直到乙方付清全部土地本金及利息之前，该土地及土地上的附属物归甲方所有；自签订协议之日起乙方每月按土地价款的2%付利息给甲方12万元整，乙方给甲方付息时间为协议签定当日之前；双方协商即每月13日以前，超过一天按月息的双倍赔偿；2013年7月30日之前乙方应向甲方付款连本带息112万元（以收款凭据为证）；从协议签订之日起一年内乙方应付清甲方所有的土地款及利息，自本协议签订之日起三个月后每月还本金10%以上，否则所有损失由乙方承担，乙方在甲方土地上所建房屋设施归甲方所有，甲方并有权追偿乙方剩余的所欠款项。2013年7月25日，盛双庆、李现宇、张万有签订合作出资开发协议，约定根据盛双庆、李现宇与土地证持有人徐四妮、陈荣长于2013年7月13日签订的合作协议，三方协商约定盛双庆、李现宇、张万有共同承担《7.13协议》三分之一的债务，权利和所得开发收入利润的三分之一；建设开发所需资金三人按1:1:1的比例及时足额到账；盛双庆负责工程建设和全面关系协调及所有工程建设资金和销售收入的签字审批，李现宇负责工程施工的一切杂务，张万有负责工程款出纳保管；盛双庆、李现宇、张万有商定《7.13协议》项目开发建成后，挂靠博盛置业有限公司（盛双庆为该公司法定代表人），按照国家有关政策销售、办证、纳税，所需费用三方共同承担；销售收入最先归还《7.13协议》土地款和三方中投入资金多的一方，销售收入不得进行其它项目的投资；未尽事宜三方协商解决。2014年7月12日，甲方（陈荣长、徐四妮）与乙方（盛双庆、李现宇）签订合作协议书，约定自本协议签订之日起，2013年7月13日甲、乙双方所签订的协议自行废止；本协议自签订之日起，乙方所欠甲方土地款本金共计伍佰肆拾陆万元整（￥5460000.00），自即日起，乙方必须于当日付给甲方本金贰拾壹万元整（￥210000.00），以后每月的十三日之前（不含十三日当天），乙方都应按时还给甲方本金贰拾壹万元整（￥210000.00），至2015年1月13日之前（不含十三日当天）乙方必须完全还清所欠甲方所有土地款本金，无论乙方是一个月没有按时还清当月应还本金的贰拾壹万元￥210000.00），还是到期没有还清本金，该土地及地上附属物都归甲方所有，乙方无任何理由干涉；乙方在未完全付清所欠甲方款项即2015年1月13日之前，不得以该土地上所建项目名义收取售房预付款，乙方如有违反，甲方有权单方面终止该协议，所在该土地上的附属物归甲方所有，乙方无任何权利干涉；甲、乙双方在2013年7月13日所签协议中的约定，乙方在一个月内开工，一年内完工，由于乙方单方面连续违约耽误了该块土地项目的建设开发，如因此造成政府部门的处罚，一切责任由乙方承担。协议签订后，合作履行过程中，李现宇退出合伙，2015年4月13日，盛双庆、盛昭杰向李现宇出具收款条一份，内容为：“今收到李现宇交给徐四妮、陈荣长壹佰伍拾万元土地款，现由徐、陈二人转给我。我愿意以孟庙镇纬八路木材公司院内二号楼（中间一栋）西单元1—7楼（西户和东户一楼、二楼）共九户共计1100平方（壹仟壹佰平方）房产抵账给李现宇。”该收款条有盛双庆、盛昭杰签名并加盖有海蓝公司公章。同日，盛昭杰、盛双庆还向李现宇出具承诺保证书一份，内容为：“我叫盛昭杰，男，汉族，是漯河海蓝置业有限公司的法定代表人。2013年7月13日，2014年7月12日，盛双庆、李现宇与陈荣长、徐四妮签订两份（两次）协议，所属土地过户到我公司名下一事，由于种种原因未及时兑现，经双方友好协商，李现宇投入的土地款壹佰伍拾万元（此款已交陈徐二人），已全部转交给我。我同意以孟庙镇纬八路木材公司院内开发的盛世花园房屋作为抵账。我同意给李现宇房屋壹仟壹佰平方米，房屋的位置在中间一栋（二号楼西单元西户1—7楼），如果不够平方数，从本单元东户一楼算起，挤够平方数为止，我和公司负责给李现宇办理过户手续，过户费用由李现宇承担。如果盛双庆房屋盖不起来，我和公司承诺，李现宇投入的壹佰伍拾万元人民币利息按贰分计算，日期从第一笔给陈荣长付款日期计算包赔损失。此承诺书盛昭杰、盛双庆签字后具有法律文书效力。此承诺保证书所给李现宇的壹仟壹佰平方米房屋必须在3个月后出售，如果提前销售造成的经济后果由李现宇承担。”该承诺书有承诺人盛昭杰、盛双庆签名并加盖有漯河海蓝置业有限公司公章。此承诺保证书出具后，承诺内容未得到落实，引起本案诉争。（三）、涉案房屋现状。（2016）豫1103民初1704号民事判决生效后，李现宇申请执行时，本院于2017年4月19日作出（2017）豫1103执406—4号执行裁定书，将海蓝公司名下位于郾城区孟庙镇纬八路盛世花园小区（预售证号：2016漯房管售字第**）2号楼西单元201、202、301、401号房屋（面积均为120.7㎡）备案登记给李现宇，备案证号分别为411100201704200078、411100201704200090、411100201704200093、411100201704200096。其他涉案五套房屋已由海蓝公司备案登记给他人，已无执行可能。本院认为：本案的争议焦点为：2015年4月13日海蓝公司盖章的承诺保证书、收到条是否有效；李现宇的诉请应否得到支持。（一）、关于承诺保证书、收到条效力问题。认定承诺保证书、收到条是否有效，关键是2015年4月7日海蓝公司法定代表人变更后，2015年4月13日的承诺保证书、收到条原法定代表人所盖海蓝公司印章是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”由此可见，表见代理是指代理人虽然没有代理权，但是表面上、客观上具有使无过失的相对人相信他为有权代理人的正当理由的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。表见代理是一种无权代理行为，是一种没有代理权的代理，它具备代理行为的表象却欠缺代理权的行为。但是，由于相对人有足够的理由相信代理关系的存在，被代理人不得以无权代理为由，否认代理行为所产生的法律后果，被代理人仍然要承担相应的责任。本案中，海蓝公司原法定代表人盛昭杰向李现宇出具承诺书并加盖海蓝公司印章，李现宇作为相对人有足够的理由相信其代表公司行为，同时海蓝公司也未提供确切充分的证据证明李现宇与盛昭杰存在恶意串通，故本院认为海蓝公司在承诺保证书、收到条上加盖公章额行为应当认定为有效，其应对该承诺结果承担法律责任。（二）、关于原告诉请应否得到支持问题。（2016）豫1103民初1704号民事判决生效后，李现宇申请执行时，本院已将海蓝公司名下位于郾城区孟庙镇纬八路盛世花园小区2号楼西单元201、202、301、401号四套房屋（面积均为120.7㎡），执行备案登记给李现宇，对此本院予以确认。根据海蓝公司的承诺保证，海蓝公司应再给付李现宇房屋面积为617.2平方米（1100㎡－120.7㎡×4），由于协议约定的另外五套房屋已无履行可能，根据剩余房屋面积及相对150万元总价款的比例计算，海蓝公司应再支付李现宇84.16万元（150万元×