四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0725民初1562号 原告：四川长城恒昶物业服务有限公司。 法定代表人：汪晓宴，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，该公司员工。 被告：黄永桦，男，生于1978年8月28日，汉族，住梓潼县。 委托诉讼代理人：赵兴甲，四川经义律师事务所律师。 原告四川长城恒昶物业服务有限公司与被告黄永桦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川长城恒昶物业服务有限公司的委托代理人何泽永、被告赵双祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川长城恒昶物业服务有限公司向本院提起诉讼请求：1、责令被告支付拖欠从2016年1月1日至2018年5月31日的物业服务费3268元，并承担逾期违约金653元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告依照相关法规和双方签定的物业服务协议约定对绵阳市梓潼县潼江路143号水岸花都小区业主和物业使用人提供物业服务。在服务过程中，被告所属的绵阳市梓潼县潼江路143号水岸花都1栋1单元3楼4号，房屋建筑面积112.7平方米，业主（使用人）黄永桦享受了我公司为其提供的物业服务，却拖欠从2016年1月1日至2018年5月31日的物业服务等费用。被告拖欠物业服务费等费用的行为对我司造成了损害。 被告黄永桦辩称，1、原告起诉前未履行书面催交程序，其起诉不享有诉权，法院应驳回起诉。2、原告应履行是否履行了物业服务义务的证据，如不举证不能，诉请就不能成立，其主张就不应支持。3、被告有充分证据证实原告没有履行服务义务：⑴原告盖有鲜章的《公开回复小区业主的意见和建议》证实原告存在7个方面的问题；⑵摩托车、电瓶车到处乱停乱放；⑶外来车辆卖小吃、卖西瓜，电瓶车占用消防通道，影响小区安全；⑷到处私拉乱接，导致用电隐患，原告没有有效制止劝阻；⑸个别业主擅自改变房屋用途，开会所、开茶馆，原告未劝阻；⑹道路破损，原告不修复；⑺电梯及地面卫生差，原告未进行保洁；⑻原告恶语谩骂业主，服务不主动，不热情，不文明；⑼原告服务人员不履行工作职责，聚集在一起闲聊、玩耍；⑽部分业主车辆被盗，造成财产损失，原告没有尽到治安防范义务；⑾房屋共用排污管道漏水，墙裂缝等造成财产损失，原告不履行修义务，原告所尽义务不符合服务合同约定，被告有权不交纳物业服务费用。4、原告起诉已过诉讼时效2年的规定。 经审理查明，原告向法庭举的证据有：1、原告与开发公司签订的前期物业合同，约定服务标准，向业主收取每平方每月。1元物业费，逾期收千分之五违约金，2、前期合同解除协议，证明原告2018年5月不再为本小区提供服务，3、原告被告签订的前期物业合同，证明主体资格，有被告的签名和手印，物管费是每平方每月一元，逾期未交收千分之五违约金，4、业主基本情况表，证明业主基本信息，5、业主与被告签订承诺书，承诺即日起交物业费，未按时交纳，逾期承担违约金，6、原告对小区服务中出的水岸花都工作简报，证明原告按合同履行了服务义务，同时有每月贴在小区公示的照片，7、原告在小区服务中的电梯维护合同，消防维保合同，电梯维修发票，证明原告履行合同义务，对电梯和消防设施进行维修，8、函件，情况反映，证明小区是在建小区，原告向开发商反映了业主反映的房屋质量问题，尽到了反映义务，9、业主在小区内违规摆摊点，原告进行了劝阻，原告不属于行政机构，原告向住建局等部门进行了反映，请求处理，10、原告向被告催收物管费，催费温馨提示，贴在被告进户门上，通过短信平台，集中发短信的照片，证明进行催收，11、房屋建筑工程质量保修办法，上面约定在质保期内房屋质量问题由开发商处理，被告向法庭举的证据有：第一组，1、前期物业服务协议，2、临时管理公约，3、承诺书，4、身份证复印件，证明原、被告之间建立了物业服务关系，约定了按三级管理标准执行。第二组，最高法关于物业的司法解释，2、绵阳市物业收费细则，物业服务包括6方面34项，证明原告只履行了部分义务。第三组，照片46张，证明原告没有履行义务。第四组，光盘一张，证明业主维权，物业服务存在的问题。第五组，相关说明，证明被告于2015年5月26日在小区丢失电瓶车的事实。依据原、被告所举证据，本院认定如下事实：2010年9月15日原告四川长城恒昶物业服务有限公司与开发商绵阳市宏泰实业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同主要内容：“甲方（绵阳市宏泰实业有限公司）选聘乙方（四川长城恒昶物业服务有限公司）对宏泰、水岸花都（一期）提供前期物业管理服务事宜，第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑本体共同部位的维修：养护和管理，一般包括建筑物的基础，承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2、物业共同设备的运行、维修、养护和管理，一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线等；3、物业共用设施的维修、养护和管理，一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清运及雨、污水管道的疏通（建筑垃圾、装修垃圾的收集和清运属于有偿服务）。5、公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理。6、机动车辆和非机动车辆停放管理（但不含车辆及车上财产的保险、保管义务和责任）。7、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理和服务。8、装饰装修管理服务。9、物业档案资料管理；10、配套商业设施等公共物业的经营；11、法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。第六条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，具体标准，多层住宅0.5元/月．平方米，小高层电梯住宅0.80元/月．平方米（8层以上），高层电梯住宅1.00元/月．平方米，物业服务费用主要用于：①管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位，费用设施设备的日常运行，维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用……第三十六条，本合同期限，自本合同生效之日起至本物业区域业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效止，合同签订后，原告进场对宏泰水岸花都一期的房屋进行物业服务。2014年12月29日原告与黄永桦签订《前期物业管理服务合同》，“第一条甲方（四川长城恒昶物业服务有限公司）的权利和义务1、对房屋共腹膜部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护修缮、服务与管理。2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度、《临时管理规约》、《业主手册》并书面告知乙方（赵双祥）。3、建立健全本物业的物业管理档案资料。4、制止违反本物业的物业管理制度、《临时管理规约》、《入户声明》、《业主手册》的行为。5、……。6、依据本合同向乙方收取物业管理费用和其它相关部门委托代收的费用。7、……。8、提前将装饰装修房屋的信息事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《装修须知》、《住宅室内装饰装修管理规定》等文……9、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。10、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。第二条……，第七条保险，一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方自行办理，如发生保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。二、乙方的家庭财产人身安全与车辆的保险由乙方自行办理。……”，黄永桦的房屋建筑面积112.68平方米系高层。原告履行了对房屋共用部分的养护和管理，物业费用设施的养护和管理，交了相关费用，物业共用部位的相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、公共绿化花木、建筑小品的养护和管理等义务，对小区内车辆卖小吃和私拉乱接电线，原告进行了制止，在制止无效果的情况下向有关部门进行了反映，2015年5月26日被告停放在小区所住的楼下的电瓶车丢失。被告向梓潼县公安局文昌派出所报了案，原告在物业服务中存在对车辆乱停乱放，私拉乱接电线，摆摊设点制止不力等瑕疵。 本院认为，原告与绵阳市宏泰实业有限公司和被告黄永桦签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方均应履行合同义务，原告履行了主要合同义务，被告应向原告缴纳物业服务费，原告在物业服务中存在瑕疵，可以减少物业费的金额，结合本案情况减少金额酌定20%为宜，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》约定“机动车和非机动车辆停放管理（但不含车辆及车上财产的保险、保管义务和责任）”。原告与被告签订的《前期物业服务合同》约定，“乙方（黄永桦）的家庭财产、人身安全与车辆的保险由乙方自行办理”，由此可以看出原、被告所签合同并未约定原告对非机动车有保管义务，被告以非机动车丢失拒交物业费的理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《物业服务条例》第二条、第七条、第二十一条、第二十八条、第三十条之规定，判决如下： 一、限被告黄永桦在本判决生效后十日内向原告四川长城恒昶物业服务有限公司支付物业管理费2614.4元； 二、驳回原告四川长城恒昶物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，原告负担5元，被告负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  史晋 二〇一八年十一月十六日 书记员  杨倩 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《物业服务条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。