山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1312民初5488号原告：孙翔宇，男，1991年6月5日生，汉族，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：诸葛常才，山东合清律师事务所律师。委托诉讼代理人：高学本，山东合清律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河东区九曲滨河与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：朱崇才，男，1989年1月21日生，汉族，该公司法务专员，住莒南县。原告孙翔宇与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛富翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙翔宇及其委托诉讼代理人诸葛常才、被告荣盛富翔公司的委托诉讼代理人朱崇才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙翔宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理荣盛香醍荣府43号楼1单元402室商品房屋权属证并向原告支付违约金共计89084元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月20日，原、被告签订商品房预售合同一份，约定被告将荣盛香醍荣府43号楼1单元402室房屋出售给原告。合同第八条约定交房时间在2015年5月30日前，第十五条约定被告向原告交付交房后365日内由被告产权登记机关提供材料为原告办理房屋产权证。原告按照合同交付购房款。被告虽按约向原告交付了房屋，但未能在交付房屋后365日内办理产权证。原告和其他业主多次协与被告交涉，被告总是推脱责任，严重损害了原告的合法权益。庭审中主动撤回第一项诉讼请求中的“判令被告立即为原告办理荣盛香醍荣府43号楼1单元402室商品房屋产权证”的诉讼请求，并明确本次起诉的违约金按照房屋价款636312元以年利率6%计算，自2016年6月1日起至2018年10月31日止计算两年四个月。荣盛富翔公司辩称，根据合同约定仅在由于我公司原因造成迟延办理房屋产权证的情况下，我公司才会依据合同约定承担相应的违约责任，而本案中产权证迟迟不能办理，最主要原因是因为该小区业主存在私搭乱建、私封阳台等情况严重，造成该小区迟迟未能通过政府部门的验收，并不是我公司原因造成的，我公司不应承担相应的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换并质证。原告孙翔宇提供以下证据：1、购房发票1张和维修金基金专用票据1张，拟证明原告按照合同约定支付了购房款；2、商品房预售合同，拟证明交付房屋的时间是2015年5月30日，并且约定交付房屋365日内由被告提供资料为原告办理房产证；3、领取钥匙证明和托管钥匙收条各1份、物业费收据2份，拟证明原告已实际入住该房屋。被告荣盛富翔公司质证后，对证据1、3无异议；对证据2的真实性无异议，但对于其证明内容有异议，合同第15条明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，由双方协商执行”，本案中未能按时房屋产权证，是由于该小区业主存在私搭乱建是、私封阳台等违规情况，导致的，并非我公司原因，我公司不应当承担责任。被告荣盛富翔公司提供以下证据：（1）临沂市规划局下发的关于查处违法建设的函1份、临沂市城市管理局下发的责令限期改正违法行为通知书1份，拟证明涉案小区存在私搭乱建，相关部门多次要求业主进行整改，并且不予通过规划验收；（2）涉案房屋竣工验收备案证书1份，拟证明涉案房屋于2016年4月29日通过综合验收，我公司不存在违约情形；（3）照片24份，拟证明该小区私搭乱建情况严重，导致规划验收迟迟未能通过，逾期办证并非是我公司造成的。原告质证后，对证据（1）的真实性无异议，但对于关联性有异议，原告并非是私搭乱建的业主，原告按照合同约定支付房款，履行合同义务，那么被告应当按照合同约定的时间交付房屋、按照合同约定的时间办理房产证，对于私搭乱建的业主，被告和有关行政部门应当追究私搭乱建的业主的责任，与原告无关；对证据（2），该验收报告和本案没有关联性；对证据（3）的真实性无异议，但该组照片中并没有原告私搭乱建的行为，其他业主的私搭乱建不应该由原告承担不利后果。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告荣盛富翔公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2014年1月20日签订了《商品房预售合同》，合同编号：YS355550，约定原告购买由被告开发的位于兰山区北城新区三和五街与沂蒙十八路交汇暂定名为荣盛香醍荣府的商品房一套，包括43号楼1单元402室及43号楼-108号储藏室，房屋代码分别是2002415及2002266，总价款636312元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”合同签订后，原告实际交付房款636202元，并交纳维修基金。被告出具销售不动产统一发票，并于2015年5月30日向原告交付了涉案房产，但未按照合同约定履行协助办理房产证书的义务。2016年4月29日，荣盛富翔公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案是因逾期办理房屋产权证而起的纠纷，故本案的争议焦点应是：一、逾期办理房屋产权证书，被告应否承担违约责任；二、被告的抗辩理由是否成立。对于焦点一：《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权证的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”。但前提仍是被告负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，被告应不迟于2016年5月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告没有证据证明其已于2016年5月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。基于上述分析，原告没有按时办理产权证书，和被告没有及时履行约定义务有直接的因果关系，被告的过错是明显的，应承担违约责任。对于焦点二：被告抗辩是因为该小区业主存在私搭乱建、私封阳台等情况严重，造成该小区迟迟未能通过政府部门的验收才导致不动产登记证无法办理。本案中，原告购买的是四楼，而被告提供的证据是一楼的业主私搭乱建、私封阳台，并非原告存在私搭乱建、私封阳台等行为。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其它相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”本案中，被告未提供相关证据证明原告存在私搭乱建的事实。另外《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，被告的该项主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”根据上述规定，如原告主张的违约金数额在法定的范围之内，则依法予以支持；如超出法定的范围，则应依法予以调整。原告孙翔宇主张按照合同约定的房屋总价款636312元作为计算违约金数额的基数不合适，应以其实际支付的房屋价款636202元为计算基数，应支持其主张的违约金的数额为636202元×6%÷12×28＝89068.28元；超出上述数额部分的诉讼请求，本院不予支持。原告孙翔宇主动撤回部分诉讼请求，是其自主处分自己权利的行为，符合法律的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙翔宇违约金89068.28元。二、驳回原告孙翔宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2025元，减半收取计1012.50元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  夏春鸿二〇一八年十一月十六日书记员  陈 蓉