宜宾县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1521民初2044号原告：中国农业银行股份有限公司宜宾县支行，住所地宜宾县柏溪镇翠柏大道641号，统一社会信用代码91511521909032688K。负责人：谢达，行长。委托诉讼代理人：肖善平，公司员工。委托诉讼代理人：牟忠民，公司员工。被告：张钦钢，男，1982年5月8日出生，汉族，住四川省宜宾县。被告：钟维富，女，1987年6月7日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：吴俊刚，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115199910545807。被告：宜宾县万达商品混凝土有限公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇三角路178号，组织机构代码75234341-X。法定代表人：韩家福，总经理。被告：宜宾万泰房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇迎宾路祥和花园，统一社会信用代码915115217432638110。法定代表人：金泉，总经理。委托诉讼代理：文万权，公司员工。原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行诉被告张钦钢、钟维富、宜宾县万达商品混凝土有限公司、宜宾万泰房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行的委托诉讼代理人肖善平、牟忠民，被告张钦钢及其张钦钢、钟维富的委托诉讼代理人吴俊刚、被告宜宾万泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人文万权到庭参加诉讼。2018年10月25日，本院再次公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行的委托诉讼代理人牟忠民，被告张钦钢及其张钦钢、钟维富的委托诉讼代理人吴俊刚到庭参加诉讼。被告宜宾万泰房地产开发有限公司的法定代表人，被告宜宾县万达商品混凝土有限公司的法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行向本院提出诉讼请求：请求法院继续对宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1栋1层19、20号（产权证号为宜县房权证孔滩镇字第××号、第××号）房屋的执行。事实和理由：2015年8月18日，宜宾市中级人民法院对原告诉被告宜宾县万达商品混凝土有限公司、宜宾万泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，作出宜民初字第162号民事判决书，确认原告对被告的抵押担保物享有优先受偿权。2018年5月12日，宜宾县人民法院以川1521执异18号执行裁定书，裁定中止对宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1栋1层19、20号商业用房的执行。而该执行标的是宜宾中院（2015）宜民初字第162号民事判决书确认的原、被告的抵押担保物。原告于2013年12月26日与被告宜宾万泰房地产开发有限公司签订合同编号为51100620130010935的《最高额抵押合同》，并于2013年12月17日在宜宾县房地产管理局办理编号为：宜县房他孔滩镇字第××号的房屋他项权证。其中本案所涉的“宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1栋1层19、20号，产权证号宜县房权证孔滩镇字字第××号、第××号”房屋属《最高额抵押合同》中的抵押物。被告宜宾万泰房地产开发有限公司2013年12月26日将该房屋抵押给原告后，于2014年12月6日又与被告张钦钢、钟维富签订《商品房买卖合同》。从时间顺序上反映，原告抵押在前，被告张钦钢、钟维富购买在后。两被告之间的买卖行为不能对抗原告的抵押优先权。故原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告张钦钢、钟维富均答辩称，宜宾县人民法院于2018年5月22日作出的宜宾县人民法院以川1521执异18号执行裁定是正确的，符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告宜宾万泰房地产开发有限公司答辩称，请法院依法判决。被告宜宾县万达商品混凝土有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了被告张钦钢、钟维富身份证、被告张钦钢、钟维富与被告宜宾万泰房地产开发有限公司签订的合同编号2014005453的《商品房买卖合同》、被告宜宾万泰房地产开发有限公司出具的购房款收据、宜宾县源源天然气有限责任公司于2017年3月6日出具的天然气安装工程款收据、宜宾县顺源供水有限公司出具的水费收据和电费清单、被告宜宾万泰房地产开发有限公司与吴亨林、张钦钢签订的《塑钢窗安装合同》、结算《协议书》及附表、《商品房预售许可证》、原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行出具的与被告宜宾县万达商品混凝土有限公司编号为51010120130007601的《流动资金借款合同》及510120140001272号的借款凭证、编号为51100620130010935号中国农业银行股份有限责任公司最高额抵押合同、宜宾县房地产管理局宜县房他孔滩镇字第××号他项权利证登记证及房屋所有权证清单、宜宾县人民政府颁发的宜县国用（2011）第4697号土地使用权证、四川省宜宾市中级人民法院（2015）宜民初字第162号民事判决书、四川省宜宾县人民法院（2018）川1521执异18号执行裁定书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月20日，吴亨林和被告张钦钢与被告宜宾万泰房地产开发有限公司签订了《塑钢窗安置合同》，被告宜宾万泰房地产开发有限公司将原宜宾县永兴镇永兴荷花半岛所有楼栋的窗框、玻璃、打胶、配件实施发包给吴亨林和被告张钦钢。2014年12月3日，被告宜宾万泰房地产开发有限公司与吴亨林和被告张钦钢签订《协议书》，该协议约定：1.双方于2014年12月2日进行对账结算，荷花半岛工程总价款为1369573.1元；2.由于宜宾万泰房地产开发有限公司资金紧张，吴亨林、张钦钢同意宜宾万泰房地产开发有限公司用孔滩镇“孔滩兴城”项目中两套商业用房1-1-19和1-1-20号（建筑面积为47.48平方米）折价96万元冲抵所欠吴亨林、张钦钢工程款，并登记在张钦钢的名下（本协议签订后，宜宾万泰房地产开发有限公司与张钦钢另外签订商品房买卖合同，由宜宾万泰房地产开发有限公司开具购房收据）；剩余的工程款409573.10元，宜宾万泰房地产开发有限公司在2015年底前付清给吴亨林、张钦钢。2014年12月4日，被告宜宾万泰房地产开发有限公司与被告张钦钢、钟维富签订了两份合同编号2014005453的《商品房买卖合同》，被告宜宾万泰房地产开发有限公司将宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1幢1层19号、20号商业用房出卖给被告张钦钢、钟维富。当日，被告宜宾万泰房地产开发有限公司向被告张钦钢、钟维富出具了购房款收据。2013年12月16日，原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行与被告宜宾县万达商品混凝土有限公司签订了编号为51010120130007601的《流动资金借款合同》，合同约定2014年2月20日，宜宾县万达商品混凝土有限公司向中国农业银行股份有限公司宜宾县支行借款八百万元，借款期限为一年。当日，原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行与被告宜宾万泰房地产开发有限公司签订了合同编号为51100620130010935号《最高额抵押合同》，合同第一条被担保的主债及最高额约定：1.抵押人自愿为抵押权人与债务人形成下列债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币八百万元。抵押权人自2013年12月16日起至2016年12月15日止，与债务人办理约定的各类业务所形成的债权。该期间为最高额担保债权的确定期间。抵押物是被告宜宾万泰房地产开发有限公司所有的宜宾县孔滩镇“万泰.孔滩兴城”商业房，房屋抵押清单编号21100620130010935，抵押房屋产权证是宜县房权孔滩镇字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号。2013年12月17日，宜宾县房地产管理局办理了宜县房他孔滩镇字第××号的他项权登记。中国农业银行股份有限公司宜宾县支行如期向宜宾县万达商品混凝土有限公司发放了贷款。2014年12月25日，中国农业银行股份有限公司宜宾县支行与宜宾万泰房地产开发有限公司又签订了《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，约定：宜宾县万达商品混凝土有限公司再次向中国农业银行股份有限公司宜宾县支行借款一千二百万元，合同签订当日，中国农业银行股份有限公司宜宾县支行向宜宾万泰房地产开发有限公司发放了1200万元贷款。因被告宜宾县万达商品混凝土有限公司未按借款合同约定履行到期债务，中国农业银行股份有限公司宜宾县支行向宜宾市中级人民法院起诉要求借款人宜宾县万达商品混凝土有限公司和担保人宜宾万泰房地产开发有限公司连带清偿贷款本息，宜宾市中级人民法院于2015年8月18日作出（2015）宜民初字第162号《民事判决书》，判决宜宾县万达商品混凝土有限公司向支付中国农业银行股份有限公司宜宾县支行借款2000万元本金及利息；中国农业银行股份有限公司宜宾县支行对宜宾万泰房地产开发有限公司的抵押物享有优先受偿权。宜宾县万达商品混凝土有限公司未履行生效法律文书确定的义务，中国农业银行股份有限公司宜宾县支行向四川省宜宾市中级人民法院申请强制执行，四川省宜宾市中级人民法院于2015年9月22日指定本院执行。本院于2015年11月6日、11月10日、11月11日作出（2015）宜宾委执字第44-1号民事裁定书和宜宾委执字第44-1号、44-2号协助执行通知书，查封了宜宾万泰房地产开发有限公司在宜宾县白花镇一宗5808平方米的土地以及宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城商业用房27套，其中包括房屋产权证字号为宜县房权孔滩镇字第××号、第××号的，孔滩民利街孔滩兴城1幢1层19号、20号两套商业用房。在执行中，张钦钢、钟维富以案外人身份以孔滩民利街孔滩兴城1幢1层22号商业用房是自己购买为由向本院提出书面异议。2018年5月22日，本院作出（2018）川1521执异18号执行裁定书，裁定：中止对宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1幢1层19号、20号商业用房的执行。中国农业银行股份有限公司宜宾县支行因不服该执行裁定，向本院提起执行异议之诉，提出上述诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点是被告张钦钢、钟维富对争议房屋即宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1幢1层19号、20号房屋是否享有足以排除强制执行的权益。被告宜宾万泰房地产开发有限公司将争议房屋作为原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行与被告宜宾县万达商品混凝土有限公司借款合同抵押物组成部分设立担保物权，办理他项权登记的时间先于被告宜宾万泰房地产开发有限公司将争议房屋抵偿吴亨林和被告张钦钢的时间。原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行对争议房屋享有优先受偿权。其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的一般性规定。被告张钦钢、钟维富作为案外人身份提出的执行异议是否成立，就是审查被告张钦钢、钟维富所主张的事实和理由是否存在法律、司法解释另有规定的法定除外情形。首先，被告张钦钢、钟维富与被告宜宾万泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》是因被告宜宾万泰房地产开发有限公司欠吴亨林和被告张钦钢“宜宾县永兴镇永兴荷花半岛所有楼栋的窗框、玻璃、打胶、配件实施”工程价款，而达成以争议房屋抵偿债务的协议。签订《商品房买卖合同》的目的不是基于被告张钦钢、钟维富对房屋所有权的需求，而是为实现普通债权的追讨，债权人与债务人债权数额扣减的意思合意，在客观上不能取代房屋价款的实际支付，房屋抵偿协议不能对抗先前设立的担保物权。其次，被告张钦钢、钟维富未提供证明房屋占有状况、占有时间的相关契税、房产证、土地证办理费用、物管费、维修资金的收据，不能证明被告张钦钢、钟维富在本院查封前已经占有争议房屋的基本事实。因此，被告张钦钢、钟维富主张的事实和理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”或者第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定情形。被告张钦钢、钟维富对争议房屋不享有足以排除强制执行的权益，就原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行请求执行宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1栋1层19号和20号房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：准许执行宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1幢1层19号和20号商业用房。案件受理费80元，由原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判长 周 娟审判员 尹 洪审判员 张仕新二〇一八年十一月十五日书记员 刘 莉