广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初4884号原告（反诉被告）：广州市依家房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区解放北路桂花岗四街7号105房。法定代表人：麦英和，总经理。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被告（反诉原告）：易向平，女，1969年7月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告（反诉被告）广州市依家房地产代理有限公司（下称“原告”）诉被告（反诉原告）易向平（下称“被告”）居间合同纠纷一案，本院于2018年4月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告在答辩期内提出反诉，本院依法合并审理。原告的委托诉讼代理人麦丽妍及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年9月28日，在原告的居间下，被告与业主朱志琴签订《房屋买卖合同》，被告同意以1468000元的价格购买业主位于广州市白云区解放北路桂花岗东一巷19号502房之物业。同日，被告签订《支付中介服务费承诺书》，约定被告向原告支付29000元，其中14500元于签订承诺书当天支付，剩余14500元于递件过户当天付清。被告与业主于2018年1月3日办理了递件过户手续，但被告仅向原告支付了14500元，其余中介服务费未按合同约定向原告支付。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付中介服务费14500元及违约金（自2018年1月4日起，每日按14500元的3%计算，计至付清之日止，以本金为限）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告违约在先，被告不存在违约的情形。因原告违反了合同约定的期限，导致了交易跨年，而且在这期间被告因为原告服务过程的失误造成时间和精力的浪费，严重影响了被告的工作。被告一直遵守合同约定来履行义务，而原告的经纪人失误导致过错，不但没有向被告致歉，还用扣押递件回执相威胁。原告违约在先，被告拒付剩下的中介费不是无缘无故的，而是原告经纪人服务出现了严重瑕疵，又不与被告协商中介费事宜，被告才出此下策。二、如前所述，原告本应在2017年12月31日完成交易递件手续，因原告经纪人业务不熟悉，工作不得力导致无法在2017年12月31日前完成交易，且不预留被告请假的时间，粗暴无礼的要求被告按照他们的时间去过户，导致被告发生了两次误工，增加了两次的交通费损失以及承担了巨大的精神压力（担心跨年政策发生变化无法交易成功），被告认为原告的服务根本不值原来双方约定的价值，被告不应当全额支付原来约定的中介费，应当予以减少。而且，原告的失误已经造成了被告误工、交通费及精神损失，应当承担赔偿责任。综上，被告请求法庭判决被告不支付剩下的居间费，以弥补被告实际发生的损失，驳回原告的诉讼请求。被告反诉称：2017年9月28日，在原告经纪人的居间下，被告与业主朱志琴签订了《房屋买卖合同》，买卖双方授权原告经纪人于2017年12月31日前为网上预约交易递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料到广州市房地产交易中心办理相关交税及交易递件手续，因原告经纪人梁能康无资质且业务生疏及严重失职，递件三次才于2018年1月3日递件成功，违反了合同约定的期限，导致原告的房屋在以后的买卖交易中因为延期将蒙受不可预期的损失。在这期间被告的时间、精力被占用，本应1次就能完成的交易变成了3次，而且受到经纪人的恐吓、威胁，精神压力增加，晚上经常失眠，身体健康出现状况。因原告经纪人的失职导致2人2次的误工费按每人次719.35元（本人工资3592.5+17988=21580.5，21580.5/30=719.35）计算，共计2877.4元，精神损失费12000元。因原告的过错严重损害了被告的合法权益，且已给被告造成了不可预期及实际的经济损失。为了维护自身的合法权益，被告提出反诉，请求判令：1、原告支付因违反合同导致房屋延后过户的误工费2877.4元、精神损失费12000元，扣除合同约定的中介费余款14500元，实际支付被告377.4元；2、本案诉讼费由原告承担。原告辩称：不同意被告的所有反诉请求。被告主张的误工费、精神损失费没有任何事实和法律依据，被告作为房屋买卖合同的买方，配合办理交易手续是其必然应尽的义务。所谓的误工费，被告向原告主张没有合理的依据，本案并非人身损害侵权纠纷。被告主张的精神损失费也没有任何事实和法律依据，在房屋买卖合同交易过程中，原告已经完全尽到了居间的义务，也已经尽原告所能协调买卖双方，不存在因原告没有资质，或者是业务生疏，或者其他过错，造成买卖合同延迟履行或者是被告有任何损失的情形，也不存在任何恐吓或威胁的语言。因此，请求驳回被告所有的反诉请求。经审理查明：2017年9月28日，原告（经纪方）与被告（买方）及案外人朱志琴（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖房地产的地址位于广州市白云区解放北路桂花岗东一巷19号502房（下称“涉案房屋”），成交价为1468000元；基于经纪方已促成买卖双方签定本合同，提供了居间服务，经纪方有权在签订本合同当天向买卖双方收取中介服务费，详见《支付中介服务费承诺书》。该合同附件（付款方式）中约定买卖双方授权经纪方于2017年12月31日前网上预约交易递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料到广州市房地产交易中心办理相关交税及交易递件手续。同日，被告签署《支付中介服务费承诺书》，载明：鉴于本人独家委托广州市依家地产代理有限公司居间并签署购买位于广州市白云区解放北路桂花岗街东一巷19号502房的《房屋买卖合同》，现特此保证及承诺如下：本人同意支付给经纪方中介服务费29000元；该中介服务费于签署《房屋买卖合同》之同时支付14500元作为部分中介服务费；中介服务费余款14500元于递件交易过户当天一次性付清。本人若逾期支付上述中介服务费，则每逾期1日，按逾付金额的3%计算滞纳金予经纪方，等等。被告为证实其反诉主张，提供了以下证据：1、微信聊天记录截图，拟证实原告在买卖双方不知情的情况下更换经纪人；2、房屋交易过程说明，拟证实本该一次完成的交易递件，因原告经纪人的过错变成了3次；3、通话录音记录，拟证实原告经纪人恐吓、威胁被告；4、工资单截图，拟证实被告的月收入。经质证，原告认为：1、对微信聊天记录截图的真实性、合法性无异议，恰好证明我方及时跟进被告的交易手续，因为我方是公司职务行为，只要是我方的工作人员进行跟进，都不会影响到买卖双方的交易手续。2、对房屋交易过程说明的证据三性不予确认，只是被告单方的陈述，没有证明效力。3、对通话录音记录的真实性予以确认，对其合法性、关联性不予确认，该录音没有经过我方工作人员的同意，且该录音不能证明我方经纪人恐吓威胁被告；录音里有说到催收中介费问题，但被告一直拒绝支付，我方只是表述我方有权走法律流程的这一个意见，该证据不能证明因为我方的原因导致买卖双方交易延迟。4、对工资单截图的证据三性不予确认，该工资单没有显示被告名字，也没有单位的盖章确认。2018年1月3日，广州市白云区不动产登记中心受理了涉案房屋的转移登记手续，登记字号为18登记10000058。庭审中，原、被告均确认已与卖方完成了上述合同约定的房屋产权过户手续，被告表示涉案房屋最终过户至其儿子周易夫名下。被告已支付原告中介服务费14500元，余款14500元至今未付。另查，原告系于2012年9月7日经工商行政管理部门登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产业。上述事实，有房屋买卖合同、支付中介服务费承诺书、广州市不动产登记中心受理回执、微信聊天记录截图、房屋交易过程说明、通话录音记录、工资单截图及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为经纪方，已促成被告与案外人朱志琴签订《房屋买卖合同》，故被告应按照《支付中介服务费承诺书》的约定，于递件交易过户当天（即2018年1月3日）向原告支付中介服务费14500元。被告至今未向原告支付余下的中介服务费14500元已构成违约，故原告要求被告支付余下的中介服务费14500元合法合理，本院予以支持。至于违约金，原告主张按照《支付中介服务费承诺书》约定的标准计算过高，本院调整为按照年利率24%的标准计算，即违约金以14500元为基数，自2018年1月4日起按照年利率24%计算至付清之日止，并以14500元为限。至于被告提出的反诉请求，因被告提供的证据不足以证实迟延递件交易过户的过错在于原告且被告因此而造成实际损失，其反诉请求缺乏事实及法律依据，故本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，易向平向广州市依家房地产代理有限公司支付中介服务费14500元；二、于本判决生效之日起五日内，易向平向广州市依家房地产代理有限公司支付违约金（以14500元为基数，自2018年1月4日起按照年利率24%计算至付清之日止，并以14500元为限）；三、驳回广州市依家房地产代理有限公司的其他本诉请求；四、驳回易向平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费525元（广州市依家房地产代理有限公司已预交），由易向平负担，并于上述判决给付期限内迳付给广州市依家房地产代理有限公司；反诉受理费86元（易向平已预交），由易向平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  罗书佳人民陪审员  王雪萍人民陪审员  莫丽娟二〇一八年十一月二十六日书 记 员  林嘉颖