上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第869号原告徐某。委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。被告上海谊欣投资管理有限公司。法定代表人王某。原告徐某与被告上海谊欣投资管理有限公司（以下简称谊欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理，依法适用简易程序进行审理。因无法向被告谊欣公司送达相关法律文书，本院以公告形式向其送达起诉状副本及相关的法律文书，并依法组成合议庭于2015年10月26日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐某的委托代理人姚丹文到庭参加诉讼。被告谊欣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告徐某诉称，2014年4月21日，原、被告签订《商铺联营合同》，约定原告承租被告位于上海市闵行区沪闵路XX号XX幢地下一层XX室内XX号商铺，即本案系争商铺，租赁期限自2014年5月26日起至2015年6月25日止。合同签订后，原告向被告支付了合同项下的全部款项计人民币（币种下同）45,500元。后由于被告提供的经营场所未通过消防部门验收，系争商铺被责令停业，致使原告的合同目的无法实现。同时，被告与系争商铺权利人亦已因包括系争商铺在内的房屋租赁合同纠纷而涉讼，其与商铺权利人间的租赁合同面临解除的风险与后果，亦导致原、被告之间的合同客观上难以继续履行。因此，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，诉至法院要求判令：（一）解除原、被告签订的《商铺联营合同》；（二）被告退还联营金38,500元、综合物业管理费1,800元、空调费1,200元、保证金3,000元、过户费1,000元，合计人民币45,500元；（三）被告赔偿装修费损失23,600元及转让费损失95,000元。诉讼中，原告将上述第（二）项诉请中联营金的性质明确为租金；同时表示第（三）项诉请中主张的装修损失金额以原告所提供赔偿计算依据之金额为准，即调低为13,326元。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1、原、被告于2014年4月21日签订的《商铺联营合同》1份，以此证明原、被告签订的合同名为联营，实为租赁，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，被告未能按约向原告提供经营场所，已构成违约；2、付款凭证1组，以此证明原告已按约履行了合同义务，向被告支付了相应款项；3、原、被告于2014年8月6日签署的《承诺书》1份，以此证明被告曾对其违约行为，以及对原告造成的损失作出赔偿承诺，愿意向原告退还租金并赔偿装修费用及其他相应损失；4、原告在系争商铺内投入装修的付款凭证及上海某工程造价咨询有限公司（以下简称某公司）于2015年1月19日出具的《上海某工程造价咨询有限公司关于“上海市闵行区沪闵路XX号XX幢地下一层部分由被告王某及次承租人投入的装修的造价及折旧率”的鉴定意见书》1组，以此证明原告的实际装修损失为13,326元，该评估报告系（2014）闵民五（民）初字第XX号案件审理过程中，法院委托司法鉴定所得的评估结果，可作为系争商铺装修损失的依据；5、上海市房地产登记簿1份，以此证明系争商铺具有房地产权证，权利人将商铺出租给被告的法定代表人王某，王某成立谊欣公司后以谊欣公司的名义转租给原告。被告谊欣公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院对证据的认证意见：原告提供的证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。被告谊欣公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。经审理查明，位于上海市闵行区沪闵路XX号全幢房屋的权利人为案外人上海安甲酒店管理有限公司（以下简称安甲公司），该房屋建筑面积为34,139.71平方米，其中地下建筑面积为8,250.72平方米。权利人安甲公司系经上海市商务委员会批准，由案外人上海安乙房地产开发有限公司（以下简称安乙公司）存续分立的两家公司之一，原安乙公司的债权债务由存续公司与安甲公司按分立协议约定分别承担。2013年10月31日，安乙公司将系争商铺所属上海市闵行区沪闵路XX号XX幢（某商场）地下一层出租给王某，王某作为法定代表人（股东）于2013年12月18日设立了谊欣公司，即本案被告。2014年4月21日，原告徐某（签约乙方）与被告谊欣公司（签约甲方）签订《商铺联营合同》1份，约定乙方承租本案系争商铺用于经营；联营期间自2014年5月26日起至2015年6月25日止；第一年联营金38,500元，先付后用，一年一付；综合物业管理费1,800元，空调费1,200元；乙方在支付联营金的同时，向甲方支付保证金3,000元；营业用房原则上不转让，但乙方确因经营不善或特殊原因必须到商场办公室办理转让手续，每间收取手续费1,000元；甲方应当积极履行商场管理职责，做好管理和服务工作，维护商场正常经营秩序，确保商场良好的经营环境。同年7月7日，原告向被告支付了联营金38,500元、综合物业管理费1,800元、空调费1,200元及保证金3,000元，共计44,500元。同日，原告还向被告支付了商铺转让手续费1,000元。2014年8月6日，原告徐某（签约乙方）与被告谊欣公司（签约甲方）签署《承诺书》1份，载明双方同意将租赁期限延长为3年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止；甲方承诺保证乙方的经营期不低于3年，若因甲方原因导致乙方经营无法满3年的，甲方必须承担对乙方的经济损失，具体损失为如甲方在2014年6月14日至2015年9月30日之间收回商铺的，则由甲方退还合同期内未使用的房租并赔偿乙方一年的租金、装修费用以及搬迁安置费用；鉴于商场目前消防未通过有关部门验收的情况下，甲方应当积极完成消防验收，如果商场因消防不达标而被有关部门关闭或者停业的，甲方必须补偿乙方停业期间的经济损失，具体补偿为每停业一天补偿每间商铺每天1,000元。2014年8月26日，包括系争商铺在内的上海市闵行区沪闵路XX号房屋XX层因未能通过消防验收而被有关部门查封关闭。另查明，（2014）闵民五（民）初字第XX号案件审理期间，本院依申请，经上海市高级人民法院委托，由某公司对上海市闵行区沪闵路XX号XX幢地下一层商铺的装修造价及折旧率进行审价鉴定。某公司于2015年1月19日出具鉴定意见书，确认系争商铺的装修工程造价合计13,326元。鉴定意见书另说明，因工程基本装修完毕即发生诉讼，故装修工程的折旧暂未考虑。该案中租赁合同期限为5年，工程按60个月折旧为0考虑，每个月的折旧率为1.67%，供法院据实参考。本院认为，原、被告签订的《商铺联营合同》，虽名为联营，但从合同约定的内容来看，原告依约支付固定的费用，被告提供指定的经营场所，双方并无合作经营、共负盈亏之具有联营特征的意思表示，实则双方当事人具有房屋租赁之真实意思表示，双方均应依约履行。原告作为承租人，应当依约支付租金与相关费用；被告作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合双方约定的用途。并且，原告向被告支付的联营金实为租金。本案中，原告已经向被告支付了联营金、综合物业管理费、空调费与保证金，并依约履行了相关义务。相反，被告因系争商铺未能通过消防验收，被有关部门查封关闭，即未能确保系争商铺符合合同约定之商业用途，致使原告作为承租人无法实际使用系争商铺而停业，不能实现合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。现原告要求解除双方签订的《商铺联营合同》，于法有据，本院予以支持。鉴于合同因被告之违约行为而导致解除，且合同约定之权利义务负担尚未进入双方约定的履行期限，故双方合同解除后，原告要求被告返还已支付的联营金38,500元、综合物业管理费1,800元、空调费1,200元、保证金3,000元、转让手续费1,000元，并赔偿相关装修损失，于法有据，本院予以支持。关于装修损失赔偿之依据，经（2014）闵民五（民）初字第XX号案件之司法鉴定，系争商铺的装修工程造价合计13,326元，该鉴定结论客观反映了系争商铺之装修情况，原告以此作为装修损失赔偿之依据，要求被告赔偿装修损失13,326元，符合事实，于法有据，本院予以支持。对于原告因商铺转让而与案外人发生的转让费，系原告在经营过程中应自行承担的商业风险，故对于其要求被告予以赔偿之诉请，本院不予支持。被告谊欣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐某与被告上海谊欣投资管理有限公司就上海市闵行区沪闵路XX号XX幢地下一层XX室内XX号商铺签订的《商铺联营合同》予以解除；二、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐某联营金38,500元、综合物业管理费1,800元、空调费1,200元、保证金3,000元及转让手续费1,000元；三、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐某装修损失13,326元；四、驳回原告徐某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,582元，由原告徐某负担2,298元，由被告上海谊欣投资管理有限公司负担1,284元（于本判决生效之日起十日内向原告徐某直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳审 判 员  袁白薇人民陪审员  邓红霞二〇一五年十一月二十四日书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。