山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2018）晋11民终1841号上诉人（原审被告）：山西逸邦房地产开发有限公司，住所地吕梁市离石区龙凤南大街。法定代表人：冯建明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王丽凤，山西平生律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾淼，山西平生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹彩珍，女，1988年3月9日生，汉族，住山西省柳林县，住山西省柳林县，住山西省柳林县。被上诉人（原审原告）：姚林娥，女，1955年6月6日生，汉族，住山西省柳林县，住山西省柳林县，住山西省柳林县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：廉跃，山西华闻律师事务所律师。上诉人山西逸邦房地产开发有限公司（以下简称逸邦房地产公司）因与被上诉人曹彩珍、姚林娥合同纠纷一案,不服山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人逸邦房地产公司的委托诉讼代理人王丽凤、贾淼、被上诉人曹彩珍、姚林娥的共同委托诉讼代理人廉跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。逸邦房地产公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）因案涉房屋存在面积差异，双方当事人于2015年3月17日签订面积差异补充协议，该协议第三条约定：“双方按本协议的规定履行各自义务后，乙方不得就目标商品房所涉事项以包括但不限于仲裁、诉讼等方式向甲方主张其它任何权利与要求”。该协议系双方当事人真实意思表示，已经履行完毕，一审法院以规避法律义务为由不予认可，违背当事人意思自治原则，应予纠正。（二）案涉合同约定2014年10月31日交房，即2014年10月31日未交房被上诉人便知道自己权利被侵害，2018年主张权利远远超过诉讼时效。（三）关于迟延交房违约金，首先，应当以通知交房时间为准。本案通知交房时间为2014年11月5日，被上诉人在一审庭审中认可这一事实，故判决上诉人承担迟延交房违约金至实际交房之日错误。其次，从上诉人通知交房之日起房屋已具备交付、使用条件，其余业主在这一期间已经接收房屋，被上诉人不接收房屋系违约行为，依据双方签订的商品房买卖合同第十一条第二款第2项之约定，被上诉人应当向上诉人支付自通知交房之日起至实际交房之日止房屋总价款10%的违约金。（四）关于产权办理问题，其一，上诉人已按约在规定时间内办理完毕产权备案手续，案涉房屋为按揭贷款购买，办理按揭贷款首要条件就是房产备案，否则不能办理贷款，本案贷款早已到位，故房产备案必然完毕。其二，双方签订的合同中没有约定未办理产权登记的违约责任，被上诉人也没有证据证明未办产权登记造成的损失，其请求未办产权登记导致的损失无事实和法律依据。（五）关于物业费、取暖费等，双方签订的商品房买卖合同第十一条第二款第2项明确约定自通知交房之日起收取，一审法院确认该合同却不依据该条款判决，明显有失公允。最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中从通知交房时间开始，其余业主已接收房屋，物业公司已全面提供服务，被上诉人以其迟延接收房屋未接受服务为由抗辩物业费，不应得到支持。（六）被上诉人至今尚欠房贷，银行扣除上诉人的保证金用来偿还，一审法院对该事实未作认定，但被上诉人也认可。该欠款应确认为被上诉人未付清房款，依据双方补充协议第五条“……乙方未付清房款或未办妥按揭贷款的，甲方有权拒绝向乙方交房，不视为甲方违约”之约定，上诉人不承担违约责任。曹彩珍、姚林娥辩称，讼争房屋截止一审庭审之日没有进行验收，严重违建，不具备交付条件，依法不得交付使用；一审庭审查明上诉人与被上诉人在合同与补偿协议中均没有对办理产权作出约定，根据最高法院商品房买卖合同纠纷案件司法解释规定，上诉人应当承担未按期办理产权证的违约责任。曹彩珍、姚林娥向一审法院起诉请求：1、判令被告因迟延交房向原告支付违约金10005元（以购房款总额为基数，从2014年11月1日起计算至2015年3月26日，按日万分之一计算）；2、判令被告承担未办理房产证造成的损失89915.63元（以购房款总额为基数，按照同期银行贷款利率从2015年6月26日起计算至2018年2月28日）及从2018年3月1日起至实际办理房产证之日止按照上述标准计算的损失；（以上两项合计99920.63元）；3、判令原告从实际收房之日其开始缴纳物业管理费和取暖费等相关费用；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月21日，乙方曹彩珍、姚林娥与甲方逸邦房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）和《商品房买卖合同之补充协议》，双方约定，原告购买被告开发的“四季半岛”C幢12层C7号房屋，总价款690000元。原告已结清房款，被告对此予以认可。后双方因房屋面积差异问题，签订了补充协议，被告赔偿了6万元。原告实际收房时间为2015年3月27日。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同之补充协议》是双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故予确认。双方应按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，对方可行使合同赋予的权利。被告认为2014年11月5日已经通知原告收房，其已经履行了交房义务，但依据我国建筑法、消防法等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收合格。而被告认可房屋至今消防未验收，故房屋并不具备法定的交付使用条件，对被告所提已经通知原告收房视为履行交房义务之主张不予支持。依据《商品房买卖合同之补充协议》第五条“甲方如未按规定期限将该房屋交付给乙方使用。每逾期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金”之约定，结合原告实际收房的实时间为2015年3月27日的事实，原告请求被告因迟延交房向原告支付违约金的请求予以支持，违约金为10005元（690000元÷10000×145天）。由于被告的原因，原告未在双方约定的期限内取得房屋权属证书，被告应当承担相应的违约责任，合同中没有约定违约金，故原告请求按照实际支付房款参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的请求予以支持。依据《商品房买卖合同之补充协议》第六条“该商品房移交后，甲方委托吕梁市嘉园物业管理有限公司负责前期物业管理，乙方遵守其制定的物业管理规约。入住后，乙方对物业管理企业的管理如有异议，可按国家规定和程序协调解决”、第七条“乙方在交房时的其它一切物业相关费用按乙方与甲方委托的物业管理企业签订的物业前期管理协议及业主公约之约定交纳”之约定，原告请求从实际收房之日起交纳物业管理费和取暖费予以支持，其他相关费用因原告未标明，无法查清，故不予支持。原、被告就购买房屋面积差异签订过补充协议，协议第三条约定乙方在得到赔偿后不得再向甲方主张任何权利，该规定规避了法律义务，不予认可。被告称本案已过诉讼时效，双方约定交房时间2014年10月31日之后，双方一直因交房、办理房产证、物业等问题进行沟通，故原告于2018年4月24日起诉并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第九条、第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定判决：（一）被告山西逸邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告支付逾期交房违约金10005元；（二）被告山西逸邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告支付未办理房产证违约金（以实际支付房款630000元为基数，从2015年6月26日起参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房产证办理之日止）；（三）原告从2015年3月27日开始缴纳物业管理费和取暖费；（四）驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2298元，减半收取，由被告山西逸邦房地产开发有限公司承担。在二审期间，逸邦房地产公司当庭提供下列证据：第一组：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，拟证明“吕梁市嘉园大厦”项目五证齐全，手续规范合法。第二组：施工图审查合格书、地基承载力检测报告、建设工程质量监督注册证书、沉降观测报告、竣工验收证明书、竣工验收报告、住宅工程用户回访表、主体结构检测鉴定报告、建设工程消防设计审核意见书、吕梁市“两违”集中处置领导组办公室关于提交规划认定资料的通知等，拟证明嘉园大厦经竣工验收合格，符合交付条件。曹彩珍、姚林娥质证称，对第一组证据的真实性予以认可，证明目的不认可，因案涉工程加建了21-27层，所以不能通过消防验收，房屋产权证无法办理，加建也影响了规划、预售、施工许可的办理，该三证需要重新办理。关于第二组证据，根据消防法第十条、建筑法第六十一条、建设工程交房管理规定第八条，没有经过消防验收的房屋不得使用；根据商品房交付管理办法第三十二条，逸邦房地产公司交房时并未提供住宅质量保障书、住宅使用说明书，也进一步说明商品房存在质量问题，建设工程竣工验收报告第四页第三条“消防环保验收情况”载明消防工程通过了吕梁市公安消防验收，具有公安消防验收报告一份，但该份报告没有提供，所以不予认可。二审经审理查明的基本事实同一审一致，本院予以确认。另查明，逸邦房地产公司与曹彩珍、姚林娥于2012年4月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），一审判决书误记为2011年11月21日，应予纠正。该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”同日签订的《之补充协议》第五条约定：“除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，甲方如未按《商品房买卖合同》规定期限将该商品房交付给乙方使用，每逾期一日，甲方按乙方已支付房价款的万分之一向乙方支付违约金。”第六条约定：“该商品房移交后，甲方委托吕梁市嘉园物业管理有限公司负责前期物业管理，乙方遵守其指定的物业管理规约。”案涉房屋未通过消防验收，且因逸邦房地产公司违反建设工程规划而无法办理产权登记。还查明，2015年3月17日，逸邦房地产公司（甲方）与曹彩珍、姚林娥（乙方）签订《之面积差异补充协议》，约定：“鉴于上述房屋（离石区龙凤南大街半岛四季小区第C幢12层C7号商品房）存在入户开启设计不合理、房屋建筑面积减小、户型结构改变等问题，甲方向乙方一次性支付人民币陆万元整，作为双方对目标商品房所涉事项的终局性解决。”同月20日，逸邦房地产公司给付曹彩珍60000元。本院认为，本案的争议焦点是：一审判令逸邦房地产公司向曹彩珍、姚林娥支付逾期交房违约金、赔偿未办理房产证造成的损失是否正确，判令曹彩珍、姚林娥从实际收房之日起交纳物业管理费和取暖费是否正确。关于逾期交房违约金。根据双方合同约定，交房时间至迟为2014年10月31日，逸邦房地产公司通知曹彩珍、姚林娥收房时间为2014年11月5日，因案涉房屋未通过消防验收，不具备交付条件，故应以曹彩珍、姚林娥实际收房时间即2015年3月27日为交房时间。逸邦房地产公司应依约支付曹彩珍、姚林娥自2014年11月1日起至2015年3月26日止的逾期交房违约金，就该违约金的诉讼时效期间应从2015年3月27日起计算，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间已届满，且曹彩珍、姚林娥未提供充分证据证明在此期间存在导致诉讼时效中止或中断的事由，故逸邦房地产公司关于曹彩珍、姚林娥该项诉请的诉讼时效抗辩成立，予以支持。关于未办理产权证造成的损失。双方约定逸邦房地产公司在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因该义务的履行对象为产权登记机关，逸邦房地产公司所举证据不足以证明曹彩珍、姚林娥知道或应当知道其未按照约定完全履行备案义务，权利受到侵害，故其就曹彩珍、姚林娥该项诉请所提诉讼时效抗辩无充分事实依据，不予支持。案涉合同约定交房时间为2014年10月31日前，逸邦房地产公司于2014年11月5日电话通知曹彩珍、姚林娥收房，但因该房屋尚未通过消防验收，实不具备交付条件。曹彩珍、姚林娥实际收房时间为2015年3月27日，故交房时间应以该日期为准。按照合同约定，逸邦房地产公司应于2015年9月27日前将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记部门备案。因逸邦房地产公司存在违规建设情形，未能完全履行其备案义务，案涉房屋现不具备办理产权登记条件，故逸邦房地产公司应自2015年9月28日起以实付房屋总价款630000元（690000元-60000元）为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿曹彩珍、姚林娥损失。曹彩珍、姚林娥主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计算其违约损失不违反法律规定，应予支持，一审判决超出该二人的诉讼请求，应予纠正。关于物业费、取暖费。根据合同约定，案涉房屋物业管理单位为吕梁市嘉园物业管理有限公司，取暖服务提供者应为市政供热单位，而本案为逸邦房地产公司与曹彩珍、姚林娥之间纠纷，不属同一法律关系，就该项诉请曹彩珍、姚林娥可另行主张。关于《之面积差异补充协议》。从内容上看，该协议系为解决入户开启设计不合理、房屋建筑面积减小、户型结构改变等问题而签订，并未明确免除逸邦房地产公司的逾期交房违约责任等，逸邦房地产公司认为该协议一次性解决的事项包括其逾期交房违约责任等问题无事实依据，不予支持。关于曹彩珍、姚林娥尚欠房贷的问题，系该二人与其商业借款合同相对方之间的法律关系，不属本案审理范围；且逸邦房地产公司在一审中认可该二人已付清全部房款，故逸邦房地产公司该项抗辩不能成立，不予支持。综上所述，逸邦房地产公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初994号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初994号民事判决第二项为：山西逸邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿曹彩珍、姚林娥未能办理房产证的损失（以630000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2015年9月28日起计算至山西逸邦房地产开发有限公司实际将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回曹彩珍、姚林娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2298元，减半收取计1149元，二审案件受理费3146元，均由山西逸邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马兴华审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇一八年十一月二十日书记员 高 羽