广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤05民初2161号原告：中国农业银行股份有限公司汕头分行。负责人：林锡武。委托诉讼代理人：郭勤生，广东龙湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海亮，广东龙湖律师事务所律师。被告：汕头市龙湖区长兴隆贸易公司。法定代表人：方爱群。委托诉讼代理人：方木海，该司员工。原告中国农业银行股份有限公司汕头分行（以下简称“农行汕头分行”）与被告汕头市龙湖区长兴隆贸易公司（以下简称“长兴隆公司”）合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年7月12日、2018年9月13日公开进行了审理。原告农行汕头分行的委托诉讼代理人郭勤生、张海亮到庭参加诉讼。被告长兴隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。农行汕头分行向本院提出诉讼请求：一、判决确认原被告双方签订的《汕头市龙湖第二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》及其补充协议合法有效；二、判令被告于本判决生效之日起六十天内完成“金穗大厦”未完成的工作量；三、判令被告于本判决生效之日起九十天内将“金穗大厦”按合同约定交付原告管业；四、判令被告按房款208202459元以日万分之三计算支付原告自2003年11月1日起至实际交付房产之日止的逾期交房违约金，暂计至2016年6月30日，逾期交房违约金288880911.9元；五、判令被告提供资料并承担费用配合原告办理“金穗大厦”的工程竣工验收手续、房地产总确权手续；六、判令被告提供手续为原告办理“金穗大厦”的房地产权证；七、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、判决确认原被告双方签订的《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》及其补充协议合法有效；2、判决确认原告对位于汕头市龙湖区27街区的7.191亩国有土地享有物权及上盖物“金穗大厦”享有排他性合法权益，对该土地所涉的6.069亩配套用地享有合法权益；3、判令被告将“金穗大厦”按现状交付原告管理；4、判令被告赔偿原告修缮、加固“金穗大厦”的不达标房屋工程、设备及配套项目的损失34122143.44元（扣除最后一期房款1144400元，实际损失32977743.44元）；5、判令被告按房款208202459元并按日万分之三计算支付原告自2003年10月31日起至实际交付“金穗大厦”之日止的逾期交房违约金，暂计至2016年6月30日，逾期交房违约金为288,880,911.9元；6、判令被告提供资料并承担费用配合原告办理“金穗大厦”已完工部分工程的验收手续；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1994年7月22日，原被告签订《协议书》一份，约定由原告提供资金，被告提供土地及部分资金并负责承建，在汕头市龙湖区27街区联合开发兴建一幢办公大楼，占地面积13.26亩。1996年11月23日，为理顺法律关系，原被告签订《购买金穗大厦合同书》一份，约定原告向被告购买位于汕头市龙湖区27街区的金穗大厦，占地面积13.26亩，总建筑面积38000平方米，总价款为14905.51万元，被告必须于1999年8月30日前完成大厦土建工程并将经验收达到优良的工程交付原告使用。合同同时约定，自该合同签订以后，原被告双方于1994年7月22日签订的合建协议书自动失效。此后，原被告多次就该《购买金穗大厦合同书》签订补充合同，对一些配套设施的增减及房款等进行补充约定，原告也依合同约定履行付款义务，然而，被告因土地权属登记问题和资金问题，迟迟未能完成收尾工程，未能办理工程竣工验收和确权过户手续。为解决金穗大厦成为“烂尾工程”这一历史遗留问题，汕头市人民政府多次协调有关部门进行解决。2002年7月10日，汕头市人民政府办公室的工作会议纪要，要求被告尽快向市计划、规划国土、建设等有关部门办理变更手续，将工程项目的各项手续更名为被告；要求原被告订立土地使用权连同上盖建筑物转让合同，由市国土部门给予办理转让手续，把金穗大厦权属转至原告名下；要求各有关部门在办理金穗大厦项目的变更、转让、验收、确权发证等各项手续过程中，有关部门必须给予大力支持，从速办理。根据汕头市人民政府会议纪要的要求，2002年10月24日，原被告签订《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》一份。根据合同约定：被告将位于汕头市龙湖二十七街区金穗大厦的房地产转让给原告，转让标的总用面积8840平方米，自用土地使用权面积为4794平方米，房屋建筑面积为38000平方米，交易总金额208202459元，原告已于2000年8月4日前支付了购房款207058059元，最后一期房款1144400元在办理好总确权并核发新的《房地产权证》时付清。合同签订之日起30日内，原被告双方应携带有关资料到汕头市龙湖区房地产交易所办理过户手续。原告支付最后一期购房款时，被告应同时将办理过户的《房地产权证》交付给原告。双方同意于2003年10月31日由被告将该房地产交付给原告使用。被告保证该房地产没有产权纠纷和财产纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍，概由被告负责处理，并承担相应的法律责任，由此给原告造成经济损失的，由被告负责赔偿。被告不能按合同约定的时间将房地产交付原告使用，按每逾期壹日，被告应向原告支付房款总额万分之三的违约金，并承担相应的法律责任。办理房地产过户所需缴纳的税费，由原被告双方按国家政策规定各自负责。同日，原被告就该合同签订《合同补充协议》一份，约定金穗大厦至竣工验收所需的配套及后续工程由被告继续进行施工，金穗大厦赔偿后续工程的预算造价1130.66万元，由原被告委托龙湖房地产代理中心12个月内，被告完成后续工程并办妥金穗大厦房地产竣工验收手续，将房地产交付原告使用，于14个月内办妥金穗大厦总确权及房地产权证，并交付原告。2002年11月28日，汕头市规划与国土资源局作出《关于汕头市升平区长兴实业发展总公司转让国有土地使用权连同上盖建筑物有关问题的批复》（汕规国转让【2002】32号），同意被告将前述转让合同项下的土地连同上盖建筑物转让给原告。转让合同及补充合同签订后，原被告双方依法交清契税6246073.77元，交易手续费228000元及预征土地增值税2082025元，原告也依约履行补充合同项下的付款义务，但被告却至今未办妥金穗大厦的工程竣工验收手续，也未向原告交付该转让标的，更未向原告交付房地产权证，致使原告20多年来先后投入的2亿多元至今未能实现合同目的。2015年9月17日，原被告委托汕头市粤建工程造价咨询有限公司对金穗大厦在建项目现状工程截结造价进行结算，结算金额为210754164.56元，原告已付款项为217525392.80元，未完成工程造价达600多万元。另外，原告的名称于2009年8月24日由中国农业银行汕头市分行变更为中国农业银行股份有限公司汕头分行。被告的名称于1996年6月21日由汕头市升平区长兴实业发展公司变更为汕头市升平区长兴实业发展总公司，于2004年5月27日变更为汕头市龙湖区长兴隆贸易公司，2007年9月27日，被告的工商营业执照被汕头市龙湖区工商行政管理局吊销。原告认为，原告依约履行付款义务，但被告至今未能将经验收合格的金穗大厦交付原告使用，严重的损害了原告的合法权益。诉讼过程中，原告依法申请对位于汕头市龙湖二十七街区“金穗大厦”的工程质量及相关事项进行鉴定。经鉴定，“金穗大厦”房屋的完损性等级为：一般损坏房。鉴定机构认为，对“金穗大厦”存在的问题，由有资质的设计单位出具修复加固方案及图纸，并由有资质的施工单位进行加固施工，经相关部门出具意见后可正常使用。对“金穗大厦”房屋工程部分存在的质量问题及设备、配套部分存在的质量问题，估算修缮、加固的费用为34122143.44元。鉴于被告已歇业，其工商营业执照也于2007年9月27日被汕头市龙湖区工商行政管理局吊销，现被告既无能力也无资格完善后续工程，要求被告将经竣工验收合格的“金穗大厦”交付原告使用显然不可能，案涉“金穗大厦”只能按现状交付原告管理，由原告另行组织人力、财力完善工程后续工作。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，对本案的诉讼请求做如上述变更。长兴隆公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告农行汕头分行对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：一、1、营业执照；2、名称变更文件；证明内容：原告的主体资格及名称变更情况。二、企业机读档案登记资料，证明内容：被告的主体资格及名称变更情况。三、《协议书》，1994年7月22日，原被告签订协议，约定原告提供资金，被告提供土地及部分资金并负责承建，在汕头市龙湖区27街区联合开发兴建一幢办公大楼，占地面积13.26亩。四、1、《购买金穗大厦合同书》，2、《购房补充合同书》（第一、二、三、四、五份），3、《购买金穗大厦合同补充协议书》，1996年11月23日，为理顺法律关系，原被告终止合建协议，约定由原告向被告购买位于汕头市龙湖区27街区的金穗大厦，双方存在房地产买卖合同关系。五、1、汕头市国土房产局文件（汕国土房产转【2000】11号）汕头市规划与国土资源局文件（汕规国转让【2002】18号）2、《国有土地使用权出让合同》[汕国土让（1993）16号】3、《国有土地使用权出让补充合同》[汕国土让（1993）16—1号】4、收款收据（付地价款）5、土地出让地价款专用票据及罚款收据，位于汕头市龙湖区27街区4794平方米土地（即金穗大厦）的地价款及罚款已付清，被告为该土地的合法使用权人，有权对该土地进行开发建设及向原告转让该土地及上盖建筑物。六、市政府工作会议纪要（2002、7、10），市政府确认金穗大厦的建设手续合法，被告是金穗大厦的权利人，有权转让金穗大厦的土地使用权及其上盖建筑物，有权与原告签订金穗大厦的土地使用权连同上盖建筑物转让合同。原被告签订的《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》合法有效。七、1、承诺书（2002、9、25）2、被告致原告的函件（2002、1、9），被告未能按原购房合同约定办理金穗大厦的总确权及将房产确认在原告名下，均是因被告的原因造成的，被告与原告签订《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》是其自愿的，是其真实意思。八、《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》及《合同补充协议》，2002年10月24日，为解决“金穗大厦”烂尾楼问题，原被告签订《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》，约定原告向被告购买位于汕头市龙湖区二十七街区金穗大厦的房地产，房产总用地面积8840平方米，自用土地使用权面积4794平方米，建筑面积38000平方米，房地产总价款208202459元，被告确认原告已付房款207058059元。合同约定交房时间为2003年10月31日，被告未能依约交付房产的，应根据逾期天数，按原告支付房款总额按日万分之三计付违约金。同日，原被告就该合同签订补充协议，约定金穗大厦配套后续工程由被告继续进行施工，工程预算造价1130.66万元。九、收款收据（支付购房款和工程款），《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》合同项下的房款及补充协议项下的工程款原告已依约付清。十、汕头市规划与国土资源局文件（汕规国转让【2002】32号），龙湖区27街区国有土地使用权连同上盖建筑物，确认原告享有该转让地块的土地使用权。原被告签订的《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》合法有效。十一、补充协议，原被告双方就案涉土地的土地增值税分担进行约定。十二、1、证明2、契税完税证3、税收通用完税证4、原告支付2082025元契税的转账凭证，原告依法、依约缴纳案涉土地及上盖建筑物转让所需缴纳的全部契税、土地增值税。十三、工程结算书，金穗大厦的截结造价为210754164.56元，原告已付被告的款项为217525392.80元，原告支付的款项高于金穗大厦其土地连同上盖物转让价及后续工程、增改及增加项目的造价，原告已履行付清受让金穗大厦项目的全部款项，原告拥有金穗大厦其土地连同上盖物的全部权益。十四、鉴定报告，汕头市房屋鉴定所以及广东保顺检测鉴定有限公司，鉴定报告是根据原告的申请由法院委托对本案争议进行鉴定的，被告出让的建筑物存在严重的质量问题，鉴定结论是一般损害房（详见鉴定报告），鉴定报告认为建筑物的修复加固的造价为34122143.44元，本案所设争议房屋的金穗大厦是必须进行中修以上才能进行使用，中修的概算约为34122143.44元，进一步证明了被告的违约以及给原告造成的损害，原告依据鉴定报告已经作出变更诉讼请求的申请书，该鉴定报告作为依据。因被告长兴隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。对于原告农行汕头分行提交的证据，本院经审查依法作出认定。根据当事人举证及本院认定的证据，本院认定事实如下：1994年7月22日，汕头市升平区长兴实业发展总公司作为甲方与中国农业银行汕头市分行作为乙方签署《协议书》，双方约定：一、甲方负责提供位于汕头市龙湖区27街区（沿街向韩江路），占地面积13.26亩的商业用地，并具备合法的国土使用权证书。二、甲方负责承建主体工程28层，施工单位必须具备国家建筑A类企业资格，施工单位的确定必须经乙方认可，承建内容包括：勘探、打桩基础、土建、室外装饰、电梯及水电安装，以及外面渠道排水，公共设施绿化、道路铺设。…。四、甲方负责办妥向城建部门的报建手续，领取建筑许可执照，竣工验收后甲方负责办妥大厦所有权证。…。1996年11月23日，被告作为售房方（甲方）与原告作为购房方（乙方）签订《购买金穗大厦合同书》，双方约定：一、乙方确定向甲方购买汕头市龙湖区27街区金穗大厦，占地13.26亩，总建筑面积38000平方米（竣工验收后按市有关部门丈量的实际面积为准）。…。四、总售价为壹亿肆仟玖佰零伍万伍仟壹佰元正（14905.51万元）。每平方米售价：叁仟玖佰贰拾贰元伍角正（3922.50元/平方米）。…。七、交楼期限：大厦土建工程必须于一九九九年八月三十日前完成并经验收达到优良工程交付乙方使用，…。十六、本合同签订以后，甲、乙双方于一九九四年七月十二日签订的合建协议书自动失效。…。原、被告于1997年1月27日签订《购房补充合同书（第一份）》以及于1998年1月16日签订《购房补充合同书（第二、三、四、五份）》，对《购买金穗大厦合同书》的有关事项进行补充约定。1998年11月25日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《购买金穗大厦合同补充协议书》，双方约定：一、现经双方协商，甲方已将原乙方转让的35街区B地块14.3亩土地退还乙方，乙方同意将原因转让给甲方该地块而在金穗大厦购房款中抵扣的土地出让利润人民币1200万元整退还甲方。…。三、甲、乙双方同意金穗大厦的总售价增加1200万元，即购买金穗大厦合同总售价为16105.51万元。按38000平方米计，每平方米增加售价315.79元。今后核实面积如有增加，均按1200万元除以实际总面积平均计算，确定每平方米实际售价。四、交付期限：甲、乙双方原签订的购买金穗大厦合同书规定交房期限为一九九八年七月三十日，现因各种因素影响未能按期交房，经双方协商同意交房期限定为：金穗大厦土建工程必须于一九九九年七月三十日前完成，连同配套工程必须于一九九九年九月三十日前完工并经验收达到优良工程标准交付乙方使用。…。2002年10月24日，被告作为甲方（转让方）与原告作为乙方（受让方）签订《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》，双方约定：“第一条买卖房地产情况甲方拟将位于汕头市龙湖区第二十七街区大厦的房地产转让给乙方，该房地产共用总面积8840平方米，自用土地使用权面积为4794平方米，土地使用权用途为综合用地，房屋建筑面积为38000平方米。第二条买卖房地产价格、付款方式甲乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）贰亿零捌佰贰拾万贰仟肆佰伍拾玖元整。乙方已于贰零零零年捌月肆日前支付购房款（人民币）贰亿零柒佰零伍万捌仟零伍拾玖元整。最后一期房款（人民币）壹佰壹拾肆万肆仟肆佰元整，在办理好总确权并核发新的《房地产权证》时付清。付款方式为：支票。…。第四条房地产交接双方同意于贰零零叁年拾月叁拾日由甲方将房地产交付给乙方使用。”同日，双方又签订了《合同补充协议》约定：一、金穗大厦至竣工验收所需的配套设施及后续工程由甲方继续进行施工。…。三、工程预算造价：1130.66万元。…。2002年11月28日，汕头市规划与国土资源局作出《关于汕头市升平区长兴实业发展总公司转让国有土地使用权连同上盖建筑物有关问题的批复》（汕规国转让〔2002〕32号）：一、同意长兴公司将位于汕头市龙湖区27街区国有土地使用权4794.00平方米，折合7.191亩连同上盖建筑物，按双方签订合同约定转让给农行汕头分行。二、农行汕头分行享有的土地使用权视同长兴公司有偿转让，长兴公司应缴纳土地增值税208.2025万元。该地块土地用途为综合用地，建筑容积率为7.12，土地使用权年限为50年，从1993年4月22日起至2043年4月21日止。2002年12月10日，原、被告双方签订《补充协议书》约定本次权属转让所发生的土地增值税208.20万元由原告负责。被告应承担的前期已发生的土地增值税及处罚款项33.67万元由被告委托原告在赔偿后续工程首期工程款中抵扣。2002年12月25日汕头市龙湖土地房产交易管理所向市规划与国土资源产权科出具《证明》：“兹有汕头市升平区长兴实业发展总公司拥有位于龙湖区27街区国有土地使用权面积4794平方米（折合7.191亩）连同上盖建筑物，经市局2002年11月28日汕规国转让〔2002〕32号《关于汕头市升平区长兴实业发展总公司转让国有土地使用权连同上盖建筑物有关问题的批复》批准转让给中国农业银行汕头分行。转让双方已交清契税6246073.77元、交易手续费228000元及预征土地增值税额2082025元，特此证明”。另查明，汕头市粤建工程造价咨询有限公司受原告委托于2015年9月17日出具的《工程结算报告书》（工程编号：STYJ20151178），对农行汕头分行金穗大厦在建项目现状工程截结造价进行编制，工程截结造价结果：农行汕头分行金穗大厦在建项目现状工程截结造价为210754164.84元。原告已支付被告购房款及工程款累计217525392.80元。另查明，1993年4月22日汕头市国土局（甲方）与汕头经济特区进出口总公司（乙方）签订《国有土地使用权出让合同》〔汕国土让（1993）16号〕，约定甲方同意将位于龙湖27街区的土地4797平方米（折合7.191亩）的使用权出让给乙方使用，土地使用权出让年限为50年，从1993年4月22日起至2043年4月21日。2000年3月9日，汕头市国土房产局作出《关于汕头经济特区进出口总公司补办转让国有土地使用权问题的批复》（汕国土房产转〔2000〕11号）：同意汕头经济特区进出口总公司将位于汕头市龙湖区27街区国土使用权面积4794平方米，按双方签订《转让27街区土地使用权协议书》约定的每亩土地145万元合计总价款10426950元转让给被告。被告享有的土地使用权视同进出口公司的有偿转让。另查明，汕头市升平区长兴实业发展公司于1996年6月21日企业名称核准变更登记为汕头市升平区长兴实业发展总公司，后于2004年5月27日企业名称核准变更登记为汕头市龙湖区长兴隆贸易公司。中国农业银行汕头市分行于2009年8月24日企业名称核准变更登记为中国农业银行股份有限公司汕头分行。本案诉讼期间，原告农行汕头分行向本院申请鉴定，鉴定内容为：1、对位于汕头市龙湖区二十七街区金穗大厦工程质量进行鉴定；2、若金穗大厦的质量经鉴定不合格，未能达到国家标准和设计要求的，请求对金穗大厦达到国家标准和设计要求所需的整改及/或结构增强所需的费用进行评估。经原、被告双方协商一致，共同确定由汕头市房屋鉴定所进行鉴定评估。根据《城市危险房屋管理规定》（2004年7月20日建设部令第129号）和《汕头经济特区房屋管理条例》的相关规定，“对特殊复杂的鉴定项目，房屋安全鉴定机构可以邀请有关部门或者聘请专业人员参加鉴定”，本鉴定事项由汕头市房屋鉴定所联合广东保顺检测鉴定有限公司共同进行检测鉴定工作，原、被告均无异议。汕头市房屋鉴定所、广东保顺检测鉴定有限公司于2018年4月17日出具《工程质量鉴定报告》（鉴字〔2018〕SW0243号），原告农行汕头分行于5月10日向本院提交《关于对〈工程质量鉴定报告〉（鉴字〔2018〕SW0243号）的意见》，提出该鉴定报告仅对土建部分作出了部分鉴定，对不合格的部分或对未达到设计要求的部分能否可以通过整改、重做、替换、增强达到国家标准或设计要求未作出评价，对大楼整体并没有作出是否达到设计规范的要求作出评价，并列举出未鉴定的重大漏项。随后，汕头市房屋鉴定所、广东保顺检测鉴定有限公司再次出具《工程质量鉴定报告》，列举出该房屋主体结构存在多处受损及不符合验收规范、设计的部分，围护结构及设备亦存在不同程度的损坏，该房屋工程部分存在质量问题及设备、配套部分存在质量问题。处理建议是：1、关于主体结构、围护结构及设备问题，应由有资质的设计单位出具修复加固方案及图纸，并由有资质的施工单位进行加固施工，经相关部门出具意见后可正常使用；2、对房屋工程、设备及配套部分存在的质量问题，经与设计、加固、设备安装单位进行修复造价评估后，估算所需费用约为34122143.44元。原告农行汕头分行已预交了鉴定费456000元。本院认为，本案系合同纠纷，原告农行汕头分行提起诉讼，请求判决确认原被告双方签订的《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》及其补充协议合法有效；判决确认原告对位于汕头市龙湖区27街区的7.191亩国有土地享有物权及上盖物“金穗大厦”享有排他性合法权益，对该土地所涉的6.069亩配套用地享有合法权益；判令被告将“金穗大厦”按现状交付原告管理；判令被告赔偿原告修缮、加固“金穗大厦”的不达标房屋工程、设备及配套项目的损失34122143.44元（扣除最后一期房款1144400元，实际损失32977743.44元）；判令被告按房款208202459元并按日万分之三计算支付原告自2003年10月31日起至实际交付“金穗大厦”之日止的逾期交房违约金，暂计至2016年6月30日，逾期交房违约金为288,880,911.9元；判令被告提供资料并承担费用配合原告办理“金穗大厦”已完工部分工程的验收手续。针对原告农行汕头分行的上述诉求，因被告长兴隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故应依据原告农行汕头分行提供的证据及本案查明的事实甄别审理如下：关于原告农行汕头分行起诉主张双方签订的《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》及其补充协议合法有效的问题。虽然双方当事人因涉讼房地产合作、转让关系签订了多份协议、合同，但双方最终签订的合同是以转让土地使用权及上盖物为约定，该合同及补充协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，故应确认为有效。本案诉争应以该合同约定双方权利义务的内容进行审查，原告农行汕头分行主张合同及补充协议有效，依法有据，应予支持。关于原告农行汕头分行请求确认其对位于汕头市龙湖区27街区的7.191亩国有土地享有物权及上盖物“金穗大厦”享有排他性合法权益，对该土地所涉的6.069亩配套用地享有合法权益的问题。关于物权的确认，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中双方虽然签订合同，约定转让涉讼房地产，但因合同尚未履行，尚未办理产权转让登记手续。故原告农行汕头分行在本案请求物权确认，依法无据，不予支持。本案庭审中经本院释明后，原告农行汕头分行对其上述诉求明确为合同继续履行，变更后的该诉求应与原告农行汕头分行主张涉讼房产按现状交付管理及赔偿修缮、加固涉讼房产的不达标房屋工程、设备及配套项目的损失一并予以审查。关于原告农行汕头分行主张涉讼房产按现状交付管理及赔偿修缮、加固涉讼房产的不达标房屋工程、设备及配套项目的损失的问题。本案双方签订的合同为有效，故双方应严格按照合同约定进行履行，原告农行汕头分行已依合同约定付还房地产转让款的义务，但被告长兴隆公司未依约办理房地产转让登记手续及房地产交付义务，已构成违约。虽然本案涉讼房产尚未完工验收，依据合同的约定，被告长兴隆公司应将完工验收的房产交付原告农行汕头分行，但基于被告已被吊销营业执照多年，涉讼房产也停工至今多年，且本案审理期间被告也自认已无能力继续建设完成施工并同意按现状交付房产由原告农行汕头分行管理，考虑到诉讼前汕头市人民政府也已经通过会议纪要的形式，明确涉讼房地产由国土部门给予办理转让至农行汕头分行名下，以保证国有资产安全的精神。现原告农行汕头分行主张合同继续履行，涉讼房产按现状交付管理，依法有据，应予支持。对于办理房地产变更登记涉及的交易契税的缴交问题，双方当事人均确认已缴交部分税费，对于尚欠税费的缴交主体同意按法律法规规定处理，未违反法律规定，可予照准。鉴于被告长兴隆公司交付房地产尚未竣工验收，诉讼期间经委托鉴定机构修复造价评估后，估算所需费用约为34122143.44元，该笔费用依合同约定应由被告长兴隆公司负担，原告主张被告赔偿修缮、加固涉讼房产的不达标房屋工程、设备及配套项目的损失34122143.44元，依法有据，应予支持。综上，被告长兴隆公司应予本判决生效之日起十五日内协助原告农行汕头分行办理涉讼房地产过户登记手续，相关交易税费的缴交，按法律法规的规定由双方各自负责；被告长兴隆公司应予上述期限内赔偿原告农行汕头分行修缮、加固涉讼房产的不达标房屋工程、设备及配套项目的损失34122143.44元。关于原告农行汕头分行主张被告按房款208202459元的日万分之三计算支付原告自2003年10月31日起至实际交付“金穗大厦”之日止的逾期交房违约金，暂计至2016年6月30日，逾期交房违约金为288,880,911.9元及被告提供资料并承担费用配合原告办理“金穗大厦”已完工部分工程的验收手续的问题。依据合同第六条的约定，被告长兴隆公司不能按合同约定的时间即2003年10月31日将房地产交付原告农行汕头分行使用，则按每逾期一日支付原告农行汕头分行房款总额万分之三的违约金，本案中，双方合同确认原告农行汕头分行已支付房款207058059元，故原告农行汕头分行请求按合同约定由被告长兴隆公司承担违约金，依法有据，应予支持，但主张按房款208202459元计算违约金与双方合同确认已付数额不相符，应予纠正。综上，被告长兴隆公司按房款207058059元的日万分之三计算支付原告农行汕头分行自2003年10月31日起至实际交付“金穗大厦”之日止的逾期交房违约金。关于原告农行汕头分行主张被告应提供资料并承担费用配合原告办理“金穗大厦”已完工部分工程的验收手续的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。本案中涉讼工程经鉴定涉讼房产尚存在不达标房屋工程、设备及配套项目，应通过修缮、加固完善，因此原告农行汕头分行在本案中主张现阶段办理部分工程的验收手续，不符合上述法律法规的规定，本院不予支持。但依据双方签订的合同，工程竣工后被告长兴隆公司应通知原告农行汕头分行组织有关人员进行工程验收，并积极配合，同时应将完整的资料及竣工图送交原告农行汕头分行及有关部门备案；被告长兴隆公司负责在合同签订十二个月内完成本合同的配套后续工程连同原签订的购房合同及变更增加造价涉及的工程项目，并办妥涉讼房产竣工验收手续，将房地产交付原告农行汕头分行使用。依据上述合同的约定，被告长兴隆公司将现阶段涉讼房产移交原告农行汕头分行管理，因涉讼房产存在不达标房屋工程、设备及配套项目情形，原告农行汕头分行自行通过修缮、加固完善后，在具备竣工验收的情形下，被告长兴隆公司应提供资料并承担费用配合原告农行汕头分行办理涉讼房产工程的验收手续。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认汕头市龙湖区长兴隆贸易公司与中国农业银行股份有限公司汕头分行签订的《汕头市龙湖二十七街区金穗大厦土地使用权连同上盖建筑物转让合同》及其补充协议合法有效。二、汕头市龙湖区长兴隆贸易公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将金穗大厦移交中国农业银行股份有限公司汕头分行管理，并协助中国农业银行股份有限公司汕头分行办理金穗大厦所属的汕头市龙湖区27街区的7.191亩国有土地过户登记手续，相关交易税费的缴交按法律法规的规定由双方各自负责。三、汕头市龙湖区长兴隆贸易公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿中国农业银行股份有限公司汕头分行修缮、加固金穗大厦不达标房屋工程、设备及配套项目的费用34122143.44元。在中国农业银行股份有限公司汕头分行自行通过修缮、加固且具备竣工验收条件十五日内，汕头市龙湖区长兴隆贸易公司应提供资料并承担费用配合中国农业银行股份有限公司汕头分行办理金穗大厦工程的验收手续。四、汕头市龙湖区长兴隆贸易公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付中国农业银行股份有限公司汕头分行逾期交房违约金（按已付房款207058059元的日万分之三，自2003年10月31日起计至实际交付金穗大厦之日止）。五、驳回中国农业银行股份有限公司汕头分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1486204.55元，由中国农业银行股份有限公司汕头分行负担40000元，汕头市龙湖区长兴隆贸易公司负担1446204.55元；评估费456000元已由中国农业银行股份有限公司汕头分行预交，汕头市龙湖区长兴隆贸易公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向中国农业银行股份有限公司汕头分行支付。如不服本判决，可在接到本判决书之次日起15日内，向本院提交上诉状及其副本一式10份，上诉于广东省高级人民法院。审判长  张丹华审判员  吴伟峰审判员  林思浩二〇一八年十一月二十二日法官助理吴妍书记员周丹晖附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。