浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0122民初3067号 原告：张菊华，男，1956年9月18日出生，汉族，住台州市黄岩区。 原告：张菊斐，男，1954年1月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。 原告：林锦岩，男，1964年6月29日出生，汉族，住台州市黄岩区。 原告：张文勇，男，1957年10月25日出生，汉族，住台州市黄岩区。 四原告委托诉讼代理人：陆如机、朱一潇,浙江凯运律师事务所律师。 被告：桐庐伟邦房地产开发有限公司，住所地：桐庐县江南镇窄溪村。 法定代表人：吴华丽。 委托诉讼代理人：陈志婧，浙江海浩律师事务所律师。 联合破产管理人：浙江子城律师事务所、浙江海浩律师事务所、大华会计师事务所浙江万邦分所，联系地址：杭州市下城区。 第三人：张茂富，男，1955年1月28日出生，汉族，住台州市黄岩区。 第三人：张仙良，男，1975年3月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：张茂富，身份同上。 原告张菊华、张菊斐、林锦岩、张文勇诉被告桐庐伟邦房地产开发有限公司与破产有关的纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后,依法追加张茂富、张仙良为本案第三人，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆如机、被告委托诉讼代理人陈志婧、第三人张茂富到庭参加诉讼，第三人张仙良经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.请求确认原告所指定的购房人与被告签订的19份商品房买卖合同合法有效；2.请求确认前述19份商品房买卖合同项下的房屋不属于被告的破产财产；3.请求判令被告负有协助将案涉房屋所有权转移登记至原告所指定的购房人名下并交付的义务；若江南明月住宅项目向第三人转让时，则被告负有附条件转移第三人适时履行前述19份商品房买卖合同主要内容并将案涉房屋所有权转移登记至原告指定的购房人名下并交付的义务。4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2011年6月27日，被告实际控制人应建文、吴华丽向原告出具《借条》一份，约定向四原告借款1100万元，借期为一年半，月利率2.5分，并由被告提供担保。同年6月23日、7月4日，原告分别向应建文、吴华丽提供借款共计700万元，此后，应建文、吴华丽支付了借款利息共计325万元。后因债务人无力清偿到期借款债务，2013年初，经原告与被告及应建文、吴华丽协商一致，合意将前述借款本息债权中的相应部分转为对被告开发的江南明月住宅楼盘中的20套商品住宅（实际为19套）的购房款，据此，被告与原告指定的购房者张茂富、张仙良二人签订了19份商品房买卖合同，该19份购房合同签署后，被告与原告指定的购房者张茂富、张仙良共同申请了商品房预告登记，取得了相应的房屋预告登记证明。 2017年5月1日，贵院受理了被告企业的破产清算申请，稍后四原告向其破产管理人进行了债权申报，2018年6月13日，破产管理人作出了债权申报编号为【58】号《债权审核意见书》，对原告所陈述的关于原、被告双方合意终止原存在的借贷关系，借款转化为购房款，并据此签署19份商品房买卖合同，原告已经全面履行购房款交付义务等基本事实给与了确认，该债权审核意见同时指出：2013年2月5日，应建文出具承诺书将江南明月19套商品房以692.4224万元的对价抵债给申报人，双方据此签署了相应的购房合同，形成了将已经到期债权转化为购房款的合意，购房合同并未违反法律规定，应当视为有效；但直至伟邦公司进入破产程序，案涉的抵债商品房并未竣工交付或办理权属登记，仍属于伟邦公司财产，且由于申报人并非为了消费需要而购房，故也不能享受购房消费者所拥有的要求交付商品房的权利；另根据破产法的规定，如伟邦公司在受理破产后继续向债权人交付抵债房屋，构成对债权人个别清偿的实质，故破产管理人认定，按19份购房合同所对应的购房款金额作为原告的债权额，即本息金额为1398.6932万元，且为普通债权，原告不再享有要求伟邦公司交付江南明月小区19套商品房的权利。 现因原告对前述被告企业破产管理人的债权审核意见持有异议，特依法向贵院提起诉讼。 被告答辩称：一、原告的第一项诉请，要求确认购房合同19份合法有效，管理人已在此前发送的债权审核意见书中第三页第二点内容中予以确认，原告该项诉请无须提出。第二、三项诉请，管理人此前的审核意见中也已明确阐述案涉19套房屋登记在开发商伟邦公司名下，没有法定除外的规定，其该两项诉请实质为要求管理人对原告进行个别清偿，根据破产法第16条规定属于无效清偿，并且也侵害了其他债权人的利益，并非公平清偿。同时关于第三项诉请，原告实质上混淆了债务人义务与管理人义务，目前伟邦公司已进入破产程序，根据桐庐法院破产受理裁定，已明确可证实该公司没有继续履约的能力，管理人系依法对伟邦公司实际不能履行合同进行清理，同时也根据合同法等规定确认了原告有关债权及利息，相当于确认了债务人的违约责任，原告的利益受到了合理的保护，但原告的合同之债请求权无法对抗债务人公司物权刚性，上述19套房产现仍属于未竣工在建工程，管理人并不需要负担继续经营义务，原告要求管理人交付没有事实及法律依据。第四点，事实上，原告主张的借款系由2010年原告投资径山项目股份投资款，转化为2011年的借款，再转化为购房款，原告以各种法律形式保护自己的债权利益不受损失无可厚非，但原告并不属于我国赋予特殊保护的为满足居住目的而购买消费型购房的买受人，因此不能要求管理人继续交付房屋，其后三项诉讼请求均没有事实和法律依据，不能成立。 第三人张茂富、张仙良同意原告的意见，未向法庭提交证据。 原告为支持其诉讼主张，在庭审中向法庭提交以下证据材料： 1、借条、承诺书复印件各一份，证明原告与被告达成了消灭原借贷关系，借款转化为购房款的事实。 2、债权审核意见书一份，证明被告管理人对原告申报的债权作出审核认定，认为原告不再享有要求被告交付江南明月商品房或协助办理权属登记的权利，该债权审核认定与事实不符。 3、商品房买卖合同19份，证明原告与被告合意在借贷关系消灭，借款转化为购房后，建立了19套商品房买卖合同关系的事实，且每份买卖合同中对每一套房房号、面积坐落都是有具体的约定的。 4、15份房屋预告登记证明，证实案涉19套商品房买卖关系建立后，双方共同申请办理了房屋预告登记的事实。（因为在行政服务中心办理预告登记的时候，把张茂富名字弄错了，导致另外4份目前还闲置在行政服务中心，未予办理）。 被告未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据，被告、第三人对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2011年6月27日，应建文、吴华丽向四原告出具《借条》一份，载明：向四原告借款1100万元，借期为一年半，月利率2.5分，被告为该借款提供担保。2011年6月23日，原告张菊华向应建文转账630万元，2011年7月4日，原告张菊华向吴华丽转账170万元。后应建文向四原告支付款项325万元。 2013年2月5日，应建文出具承诺书一份，载明：伟邦公司于2013年元月30日抵给张菊华、张茂福、张仙良江南明月小区共计20套商品房合计2005.34平方米（以实际合同为准），按合同总价已付清。应建文从张菊华等人的借款转为房款。20套商品房日后由应建文与房管局协商作退房处理，按一手房销售，张菊华、张茂富、张仙良无条件协助退房。若日后有过户费用由应建文负责。 张仙良与被告签订了桐庐县旧县街道江南明月5幢1单元502室、2幢3单元406室、1幢1单元402室、1幢1单元502室、4幢1单元402室、2幢2单元504室、4幢1单元302室、5幢2单元504室、4幢1单元502室的商品房买卖合同，并办理了预告登记。张茂富与被告签订了桐庐县旧县街道江南明月5幢1单元202室、5幢2单元404室、6幢2单元503室、5幢2单元304室、5幢1单元302室、4幢1单元202室的商品房买卖合同，并办理了预告登记。张茂富另与被告签订了桐庐县旧县街道江南明月6幢3单元506室、6幢3单元405室、2幢3单元305室、6幢2单元304室的商品房买卖合同，未做预告登记。 2017年5月1日，桐庐县人民法院作出（2017）浙0122破申2号民事裁定书，裁定受理被告的破产清算申请。 2018年6月13日，被告管理人作出债权申报编号为【58】号的《债权审核意见书》，认定：1、四原告对被告享有本息合计为13986932的普通债权；2、除此之外，四原告不再享有要求被告交付原约定抵债的江南明月小区19套商品房的权利（该19套商品房将由管理人依法处置）。四原告应于收到《债权审核意见书》之日起30日内协助办理对相关商品房的注销预告登记手续。 本院认为,原告指定的第三人与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系依法成立，不存在法律规定的无效情形，应为有效，原、被告对该合同的效力亦无争议。本案的实质争议焦点为：案涉房产是否属于被告的破产财产，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《破产法司法解释二》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于被告的债务人财产。此外，认定案涉房产属于被告的债务人财产也符合《中华人民共和国物权法》确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉商品房至今未竣工验收，也未变更登记至原告名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于被告，应为被告的债务人财产。关于原告要求被告协助变更登记并交付房屋的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。在符合该条规定的情形下，破产法将是否继续履行合同的权利特别赋予管理人一方，即只有在管理人基于破产财产最大化考量基础上，单方决定继续履行合同的情况下，该未履行完毕的合同才能继续履行，否则，合同均应解除。据此，在被告已经进入破产程序的情况下，案涉合同是否继续履行当由该公司管理人决定，本案诉讼过程中，管理人明确案涉《浙江省商品房买卖合同》已解除，原告在没有证据证明管理人决定继续履行该合同的情况下，单方主张继续履行合同交付房屋没有法律依据。且原告的该项诉讼请求，实质上是要求被告对其原有债权在破产程序之外给予全额、特别清偿，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。另关于原告要求确认被告未经原告同意向第三人转让案涉预告登记的房屋不发生物权变动效力的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”，在案涉商品房买卖合同已经解除的情况下，预告登记已失效，原告的该主张已不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第三十条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决如下： 一、确认第三人张仙良、张茂富与被告桐庐伟邦房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告张菊华、张菊斐、林锦岩、张文勇的其他诉讼请求。 案件受理费60270元,由原告张菊华、张菊斐、林锦岩、张文勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  王泽静 人民陪审员  叶忠明 人民陪审员  夏凤乔 二〇一八年十一月十五日 书 记 员  施玥玥 ? 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第二条下列财产不应认定为债务人财产： （一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产； （二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产； （三）所有权专属于国家且不得转让的财产； （四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。