昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初3984号原告：钱龙香，女，1960年10月6日生，汉族，云南省曲靖市人。委托诉讼代理人：罗英、花凤第，云南登闻律师事务所律师。特别授权代理。被告：全端玲，女，1947年5月12日生，汉族，云南省昆明市人。委托诉讼代理人：黄英、束颖，云南祥宇律师事务所律师（庭后委托）。特别授权代理。原告钱龙香诉被告全端玲合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱龙香的委托诉讼代理人罗英、花凤第到庭参加了诉讼，被告全端玲经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱龙香向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋认购资格转让合同》，并配合原告将位于呈贡吴家营惠兰园G组团第5幢3层301号的房屋过户到原告一人名下。2、判令被告向原告支付违约金90754.5元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年6月29日，原、被告签订《房屋认购资格转让合同》，约定被告自愿将其在呈贡惠兰园小区享有的房屋认购资格以38000元的价格转让给原告，合同签订后，与该房屋有关的一切权利均归原告享有，被告不享有任何实质性权利，但房屋的产权初始登记仍以被告名义办理，原告为房屋共有人。同时，双方约定：在政策允许办理或原告要求办理时，被告应积极配合原告将房屋产权过户到原告一人名下，若被告违反合同约定，则须承担购房价款、配套费、借款利息、转让费合计总款项200%的违约金。此后，原告依约履行了付款义务。2007年7月28日，原告以房屋共有人的身份与被告同惠兰园小区的开发商昆明春融房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，确定此次购买的房屋位于呈贡区吴家营惠兰园6组团第5幢第3层301号，价款为302515元。同日，原告向开发商支付了全部购房款。2013年6月8日，讼争房屋被登记到原告和被告两人名下。于是，原告要求被告按照约定将房屋过户到原告一人名下，但被告始终以各种理由予以拒绝。鉴于以上情况，为维护自身合法权益，原告特依相关法律法规向法院提起诉讼，望判如所请。被告全端玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不利后果由其承担。原告钱龙香围绕诉讼请求向本院提交了原被告身份证明材料、《房屋认购资格转让合同》、《收据》、《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、《房屋所有权证书》、《车位转让合同》、《车位服务合同》、物业费垃圾费水电费车位服务费维修费的收据、短信记录，上述证据来源合法，客观真实，与本案有关，本院予以采信。综上所述，本院确认如下法律事实：2007年6月29日原、被告签订了《房屋认购资格转让合同》，合同第一条约定：被告自愿将其在昆明市春融房地产公司开发的呈贡惠兰园小区住房的认购资格，有偿转让给原告。第二条约定：所购房屋必须在领取房产证六年内过户。第三条约定：本合同签订后，属于甲方享受的一切权利（包括对房屋的所有、使用、收益和处理权）归乙方所有。在整个购房过程中和办理过户手续时甲方负有协助乙方办理相关手续的义务。第四条约定：在办理房屋产权的初始登记时仍以甲方名义办理，乙方为购房共有人。甲方对该房屋的权属中只有房屋产权初始登记时使用，属名认权属，不具有对该房屋的任何实质性权属。若政策允许可以直接办到乙方名下时，就直接办到乙方名下，甲方不得推诿扯皮。在房产由甲方过户到乙方名下之前，甲方不得将该房屋进行抵押贷款、转让、出租和出售给他人，并将房产证交由乙方保管。在国家允许办理或乙方要求办理过户时，甲方必须积极配合乙方将房屋产权过户到乙方名下，不得找任何借口或收取任何费用。房屋过户到乙方名下后，甲方名义权属自然终止。第六条规定：乙方除负责支付购房款外，一次性支付给甲方房屋认购资格转让费人民币:叁万捌仟元整（小写：38000元），本合同签订之日即一次性付清。第八条约定：签订合同后，双方必须履行义务，若乙方中途退房的，甲方有权扣除乙方转让金的40%∕年（不满一年的按一年计算），计算公式：转让金额38000元×40%×年=乙方实际支付的费用。在未经乙方书面同意前，若甲方将房屋用于抵押、转让、出租和出售给他人或者有其他违约事项，甲方也应支付乙方违约金（计算方式同本款约定）、（全额购房款+配套费+借款利息+转让费）200%的违约金给乙方。合同签订后当日，原告依约向被告支付了该房屋的购房资格转让款35000元，余款3000元待过户手续办完付清。2007年7月28日，原告以房屋共有人的身份与被告同惠兰园小区的开发商昆明春融房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，确定此次购买的房屋位于呈贡区吴家营惠兰园G组团第5幢第3层301号，价款为302515元。同日，原告向开发商支付了全部购房款。开发商交房后，原告办理了接房和装修手续并入住至今。2013年6月8日，讼争房屋被登记到原告和被告两人名下。为了孩子上学，2018年七月至八月原告多次打电话要求被告履行合同并办理车位产权过户手续，但是被告以须增加转让款为由推拖不予办理。2018年7月24日被告儿媳再次与原告的儿子联系，但被告及其家人仍拒不回复原告，亦未配合原告办理房屋过户手续。另查明，案涉房屋坐落于昆明市呈贡区惠兰园G区G5幢3层301号，房屋的产权人仍为原告钱龙香和被告全端玲。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。关于原告要求被告全端玲继续履行合同并将车位过户至原告名下的诉请，本院认为，原被告双方签订的《房屋认购资格转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规，属合法有效合同，原被告双方均应严格遵守并履行。本案中，案涉房屋认购资格转让合同除配合过户外已大部分履行完毕，原告钱龙香已将房屋的转让款支付给被告，原告也已装修和入住该房屋，现案涉房屋的产权证书已经于2013年6月8日办理下来，按照合同约定已经具备过户条件，作为房屋认购资格转让合同的甲方即被告全端玲应当继续履行合同约定，及时将案涉房屋过户至买方即本案原告钱龙香一人名下，但在原告多次要求被告配合过户的情况下，被告拒不配合，虽然被告庭后提出“其一直愿意协助原告办理过户，但从未收到过原告的通知，本案的原告亦未上门要求被告办理过户手续”的辩解，但被告的该辩解除个人陈述外，并未提交任何证据予以证明，相反，在原告多次联系被告却拒不配合的情形下，原告提交了其儿媳于2018年7月24日日发送给被告儿子关于孩子面临入学需要被告配合办理过户的短信证据材料，原告关于被告拒不配合过户的陈述与该短信证据材料能够相互印证，可以证明原告或其家属曾明确要求被告办理过户，但被告拒不配合。此外，在原告起诉被告至法院要求过户的情况，被告亲笔签收传票和起诉材料后却拒不到庭参加诉讼，其拒不到庭参加诉讼的行为以实际行动表明了其拒不配合过户的心理，综上，本院依法认定被告在履行《房屋认购资格转让合同》过程中存在违约行为，按照合同约定以及合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告有权要求被告继续履行合同并将案涉房屋过户至原告个人名下。同时，被告拒不配合过户的违约行为已经影响了原告的合法权益，现原告按照合同约定要求被告承担违约金的诉请符合合同约定且于法有据，本院予以支持。至于违约金的计算标准和金额，本院认为原被告双方签订的《房屋认购资格转让合同》关于违约金的计算标准过高，原告自愿主张按照总房款的30％计算违约金，但被告对原告关于违约金的主张存在异议，认为不应支付违约金，在原告未举证证明实际损失以及被告未举证声明违约金过高事由的情况下，本院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，并综合考虑本案双方合同履行情况、被告违约情况以及原告可获利益情况，本院将原告主张的违约金计算标准由总房款302515元的30%调整到总房款302515元的10%即30251.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告全端玲继续履行《房屋认购资格转让合同》，并于本判决生效之日起十日内将位于昆明市呈贡区惠兰园G区G5幢3层301号的房屋过户到原告钱龙香名下；二、被告全端玲于本判决生效之日起十日内向原告钱龙香支付违约金30251.5元；三、驳回原告钱龙香的其他诉讼请求。案件受理费2069元，减半收取1034.5元，由原告钱龙香承担517.5元，由被告全端玲承担517元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李世民二〇一八年十一月十九日书记员  谭玲艳