山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄民初字第9296号原告张成林，女，1987年6月23日出生，汉族，住址山东省青岛市市北区松山路**号。居民身份证号码：3707811987********。委托代理人赵文涛，山东倡通律师事务所律师。被告青岛嘉合福远置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区薛家岛街道办事处北屯社区金山路177号。组织机构代码号：68675275-9。法定代表人赵垲，该公司执行董事。委托代理人王伟，山东德衡律师事务所律师。委托代理人原一源，山东德衡律师事务所律师。原告张成林与被告青岛嘉合福远置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏来担任审判长并主审，与代理审判员牟林、人民陪审员刘晓燕共同组成合议庭，于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告张成林的委托代理人赵文涛、被告青岛嘉合福远置业有限公司的委托代理人王伟、原一源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张成林诉称，原告于2013年5月20日与被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定购买被告开发销售的商品房。合同第11条约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋；如果未能在该期限内交付房屋，应向原告支付违约金，违约金按照原告已支付房价款的日万分之零点五计算。合同签订后，原告按照合同的约定在规定的时间内全额付清了购房款。但被告直到2014年4月15日才将房屋交付给原告。原告认为，被告单方面约定的逾期交房违约金过低，请求法院参照实际造成的损失按照日万分之一判令被告支付逾期交房违约金及利息。现诉至法院请求依法判令被告：1、支付原告迟延交房违约金（7021.34元）及至判决生效日（暂计算至2015年12月31日）止利息（639.07元），合计7660.41元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告青岛嘉合福远置业有限公司辩称，被告并未逾期交房，合同约定的最迟交房期限应为2014年3月31日，而非原告主张的2013年12月31日；原告逾期支付房款，被告不承担该期间的逾期交房责任；原告主张提高违约金没有依据，主张违约金的利息也没有依据。经审理查明，原告张成林与被告青岛嘉合福远置业有限公司于2013年5月20日签订《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定,乙方（原告张成林）购买甲方（被告青岛嘉合福远置业有限公司）位于青岛经济技术开发区长江东路190-1号《安子A-3地块》1单元17层1702户住宅房屋，甲方暂测该房屋建筑面积为94.13平方米。第三条约定，每平方米房屋建筑面积单价为7104.00元，房屋总价款为668699.52元。第十条约定，该房屋的交付必须符合该商品房所在楼座工程竣工验收合格。第十一条约定，甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零点五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，房屋交付的标志为交付钥匙。第十七约定，甲方交付的房屋系验收合格的房屋。第二十八条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同“补充条款”第三条约定，主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付时间。甲方可以在该条约定的时间的基础上提前交付或者顺延90天交付，甲方提前交付或者顺延90天交付房屋的，不需承担任何违约责任。如顺延90天后甲方仍未交房的，则甲方自该顺延期限届满之日起承担逾期交房违约责任。如遇因执行法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因延迟交付房屋、乙方未付清应付款或违约金等特殊原因甲方不能如期交房，甲方可以据实予以延期，不需向乙方承担违约金。双方认可涉案房屋购房款已付清、房屋的实际交付时间为2014年4月4日、综合竣工验收时间为2014年4月11日。以上事实，有原告提交的商品房预售合同、被告提交的资料及钥匙签收单、验房交接明细表等证据及原、被告双方当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系商品房预售合同纠纷，原告已按约付清购房款，被告也应依约将通过验收合格的房屋交付给原告。原告认为交房时间应为主合同约定的2013年12月31日，被告认为应为主合同中补充协议约定的顺延90天后的2014年3月31日，这是本案争议的焦点问题，实质是对主合同补充条款第三条的效力认定问题。本院根据法律、司法解释的相关规定，作出如下分析判定。原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。房屋交付行为不是单方行为，买受人即是接收房屋的权利人，也是及时受领房屋的义务人，因房屋的风险转移、质保期的起算、物业费的交纳等相关权益是以商品房的交付为起算点的。双方主合同第二十八条约定，本合同的补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准。也即双方在主合同中约定了补充条款的效力优先，则双方对补充条款的签订、履行更应审慎，应给予更高的注意义务，否则，便是对自身权利的放任。本案主合同所附“补充条款”对主合同的多个条款和内容进行补充、解释和明确，补充条款第三条将主合同约定的交房时间明确为预计时间，甲方并可提前或者顺延90天交付房屋，且不需承担任何违约责任。该条款并未免除甲方的交房义务，在约定“顺延”的同时也对等地约定了“提前”，接受房屋是乙方的权利，也是乙方的义务，补充协议将交接房屋行为限定在预计时间点前后90天的时间段内，乙方签名确认。之后，乙方并未对该条款提出异议，也未提供证据证明其在签订合同时要求甲方对该条款予以说明而对方未予说明，该条款无合同法第五十二条和第五十三条规定的情形，也无加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故，该条款为有效条款，原告主张顺延90天内的逾期交房违约金不应支持。原告诉称被告单方面约定的逾期交房违约金过低，请求参照实际造成的损失按照日万分之一计算逾期交房违约金并对违约金计算利息。本院认为，关于逾期交房违约金的约定系双方合意，原告认为该约定低于给其造成的实际损失，应提交证据佐证，但其未举证，被告亦不认可，原告该项请求不应支持。原告主张对逾期交房违约金另行计算利息，无合同和法律依据，亦不应支持。被告辩称原告逾期支付房款，其不应承担该期间的逾期交房责任，但未提交原告逾期支付房款的证据，本院不予采信。综上，本案交房时间由2013年12月31日顺延90天后应为2014年3月31日。主合同第十条约定该房屋交付必须符合所在单体楼座已通过竣工验收备案，但被告未提供单体楼座竣工验收备案证据，被告在诉讼中同意以综合竣工验收时间2014年4月11日为符合条件的交房时间，本院予以确认。被告于2014年4月4日向原告交付房屋，此时尚不具备交付条件，构成违约，与约定时间逾期11天具备交房条件，应依主合同第十二条约定，按已付房价款的日万分之零点五向原告支付违约金，本院确认为367.78元[668699.52元/天×0.00005×11天]。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：一、被告青岛嘉合福远置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告张成林2014年4月1日至2014年4月11日期间的逾期交付房屋违约金367.78元。二、驳回原告张成林的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告张成林负担40元，被告青岛嘉合福远置业有限公司负担10元。被告负担的诉讼费限于本判决生效后10日内支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 魏 来代理审判员 牟 林人民陪审员 刘晓燕二〇一五年十一月二十七日书 记 员 李 艳