浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3287号 上诉人（原审被告）：浙江龙生房地产开发集团有限公司，住所地浙江省杭州市江干区景芳******。 法定代表人：吴峰，董事长。 委托诉讼代理人：葛金杰、李定胜，浙江西湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨荣榕，男，1957年3月24日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：汪禹光，浙江海浩律师事务所律师。 上诉人浙江龙生房地产开发集团有限公司（以下简称龙生公司）因与被上诉人杨荣榕房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2005年6月22日，龙生公司作为出卖人，与杨荣榕作为买受人签订《商品房买卖合同》（编号：2005预814599）一份，约定买受人购买出卖人开发的江干区××路××号××幢××室房屋一套，建筑面积138.61平方米，总价1668864元；合同签订当日付清508864元，余额1160000元十日内办理银行按揭或组合贷款手续；出卖人应当在2007年6月30日前将商品房验收合格并交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；等等。 龙生公司于2005年6月14日向杨荣榕出具了购房款收据1份，记载收款方式为现金，收款金额为508864元。龙生公司主张杨荣榕并未实际交付该款项，杨荣榕主张系因杨荣榕以五折优惠购房，故首付款均以优惠折抵。 2013年2月1日，浦发银行钱江支行向杨荣榕出具还贷证明，记载于2005年6月向杨荣榕发放的个人住房按揭贷款1160000元于2013年2月1日还清本息。龙生公司主张除2013年1月17日归还贷款本息400000元不能确认外，其他所有归还贷款的款项均由龙生公司支付；杨荣榕不否认龙生公司支付部分款项的事实，但认为系龙生公司给予优惠购房的抵扣及双方另有经济往来款项，杨荣榕确认2013年1月17日汇款400000元系其本人支付，其余原审法院调取的还贷银行原始凭条中“杨荣榕”签字并非其本人办理。 另查明，杭州羊毛衫厂（现名称为杭州荣茂投资有限公司）曾与龙生公司于2004年1月3日达成《补充协议》一份，约定：龙生公司同意在南肖埠二期开发建设的项目中安排住宅五套，其中三套住宅按销售的市场价七折进行计算，二套按销售的市场价五折进行计算等。 杭州荣茂投资有限公司曾出具《情况说明》一份，表示：“我公司与龙生公司商定在该项目一期先享受三套优惠购房，剩余二套在二期开发项目中实施；后我公司决定，由公司成员杨荣榕等三人享受优惠购房待遇；其中杨荣榕享受五折购房一套，金庆苏和金小圆各享受七折购房优惠一套；决定作出后我公司告知了龙生公司这一情况；龙生公司也分别于2004年12月和2005年5月与上述我公司人员签订了购房合同；因金小圆与江鑫系母子关系，所以金小圆是以江鑫的名义签订购房合同享受优惠购房待遇。” 涉案房屋现由杨荣榕占有使用，龙生公司未向杨荣榕提供购房发票、不动产登记告知单等材料导致杨荣榕至今未能办理房屋登记手续，涉案房屋目前登记于龙生公司名下。 2017年10月18日，杨荣榕诉至原审法院，请求判令：1.龙生公司协助杨荣榕将需由龙生公司提供的办理南肖埠?庆春苑28幢1501室的权属登记资料报产权登记机关备案；2.龙生公司支付杨荣榕因逾期办理权属登记的违约金8344.32元（违约金以1668864元为本金按0.5%自2008年4月23日起暂计算至2017年5月22日，此后的违约金以1668864元为基数按日万分之一计算至龙生公司实际履行协助办证义务之日止）；3.诉讼费由龙生公司承担。 原审法院认为：本案争议焦点为涉案《商品房买卖合同》的效力问题。龙生公司认为涉案合同系双方为融资需要而签订，并非双方真实意思的表示，杨荣榕对此予以否认。龙生公司主张涉案合同系双方为融资需要而签订，并提供证据证明至少有部分按揭贷款系由龙生公司予以支付，但鉴于龙生公司与杭州羊毛衫厂存在优惠购房的协议，而杭州荣茂投资有限公司（即原杭州羊毛衫厂）亦认可杨荣榕为根据上述协议享有五折购房优惠人员，故杨荣榕首付款及部分还贷款由龙生公司支付，与双方优惠购房的协议吻合，不能据此认为涉案《商品房买卖合同》非出自双方真实意思的表示；且杨荣榕占有涉案房屋时日已久，龙生公司此前并未针对杨荣榕占有房屋主张过权利，说明龙生公司此前并未对此提出异议。因此，龙生公司提供的证据不足以证明涉案《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对龙生公司关于合同无效的抗辩意见，不予采纳。同时，若龙生公司认为其代杨荣榕支付的按揭款项已经超出了双方约定的优惠幅度，可以另行主张权利。根据双方《商品房买卖合同》约定，龙生公司应当在交房后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现杨荣榕要求龙生公司协助办理资料备案手续，符合双方约定，原审法院予以支持。因龙生公司的原因，导致杨荣榕至今未能办理房屋权属证书，故龙生公司还应承担相应违约责任。双方约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。上述约定的违约金显著低于杨荣榕的实际损失，原审法院在上述约定违约金的基础上，酌情增加自杨荣榕起诉（2017年5月22日）后按照已付房款每日万分之一的标准计算违约金。对于杨荣榕已付房款的确认问题，杨荣榕购买房屋的首付款系以优惠折抵，杨荣榕并未实际出资，故不能计算至杨荣榕已付房款中。对于杨荣榕归还银行按揭贷款部分，龙生公司在申请调查杨荣榕名下还贷账户明细前即已提供杨荣榕相关账户明细，显示的杨荣榕卡内资金情况与原审法院调取的银行流水情况基本吻合，且结合调取的杨荣榕账户原始交易凭证和龙生公司提交的部分交易凭证原件，2012年3月7日前的大部分还款有明确证据证明非杨荣榕本人打款，而是由龙生公司有关人员支付，故原审法院认为，2012年3月7日及之前杨荣榕还贷银行账户由龙生公司保管并负责归还的情况属实。此后至贷款本息还清，打入还款账户款项为400000元，其中358637.20元系归还贷款，余额最终被取出，故原审法院确认该358637.20元系杨荣榕本人归还的贷款本息。因此，原审法院以杨荣榕归还的贷款金额358637.20元作为其已付房款，并以此为基数计算龙生公司逾期办理权属备案的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2018年2月26日判决：一、龙生公司应在判决生效之日起十五日内办理南肖埠?庆春苑28幢1501室房屋权属登记资料报产权登记机关备案手续；二、龙生公司支付杨荣榕逾期办理权属登记违约金1793元（暂计算至2017年5月22日，此后以已付房款358637.20元为基数按每日万分之一的标准计算至龙生公司履行上述第一项义务之日止）；三、驳回杨荣榕的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由龙生公司承担。 宣判后，龙生公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院查明事实与案件事实不符，认定事实错误。涉案房屋买卖合同系双方为融资需要而签订，并非双方真实意思表示。根据《商品房买卖合同》约定，合同签订当日杨荣榕付清508864元，余款1160000元十日内办理银行按揭或组合贷款手续。但杨荣榕并未交付该款项，银行按揭贷款实际也由龙生公司偿还。杨荣榕并未支付相应商品房的对价，当然无法享有房屋产权。龙生公司已提供充分证据证明涉案房屋按揭贷款系借用杨荣榕名义贷款融资。根据龙生公司在一审提供的另案判决书显示，杨荣榕系杭州羊毛衫厂的法定代表人、大股东，而杭州羊毛衫厂与龙生公司存在合作关系，龙生公司在存在融资需求的情况下，与杨荣榕协商为申请银行贷款而签订《商品房买卖合同》。实际上，龙生公司也掌握杨荣榕名下还贷卡及密码，银行按揭款也由龙生公司的工作人员进行还款，杨荣榕并未承担相应的还款义务。杨荣榕在一审提交的补充协议及情况说明与事实不符，不足以证明杨荣榕属于购房优惠对象。2004年1月3日，鉴于龙生公司与杭州羊毛衫厂的拆迁关系，龙生公司与杭州羊毛衫厂达成补充协议，约定在南肖埠二期开发建设的项目中安排住宅五套以优惠的方式结算给杭州羊毛衫厂，而非杨荣榕。其中三套按乙方销售市场价七折进行计算，另外两套按乙方销售市场价的五折进行计算。因拆迁思路发生变化，龙生公司以整体收购杭州羊毛衫厂股权的方式完成拆迁。2004年2月28日，龙生公司与杭州羊毛衫厂及杨荣榕签订《股权转让协议》，龙生公司成为杭州羊毛衫厂的控股股东。故2004年1月3日的《补充协议》无需再履行。此外，杭州荣茂投资有限公司（原杭州羊毛衫厂）出具的《情况说明》系事后说明，不能反映当时客观事实。且《情况说明》载明的“杭州羊毛衫厂该项目一期先享受三套优惠购房”与补充协议约定的二期开发建设项目安排五套优惠住宅相互矛盾，并不存在相应事实。另外，杨荣榕是杭州荣茂投资有限公司的法定代表人，杭州荣茂投资有限公司提供的情况说明与其存在法律上的利害关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。在无其他相应证据佐证的情况下，原审法院以《情况说明》认定杨荣榕系与龙生公司优惠购房协议优惠人实属不当。二、一审法院适用法律错误，涉案合同系双方串通为了套取银行贷款而签订，应当认定无效。涉案房屋买卖合同并未实际履行，并非当事人真实意思表示，而是以签订合同的合法形式达到套取银行贷款的目的，系以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损失第三人利益、国家金融秩序以及房地产市场交易秩序，应属无效。而原审法院仅以杨荣榕占有涉案房屋时日已久，龙生公司此前对杨荣榕占有房屋未主张过权利为由，认定房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，有所欠妥。买受人未支付相应对价，岂能获得房屋产权。故提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回杨荣榕的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨荣榕承担。 针对龙生公司的上诉，杨荣榕答辩称：一、涉案《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示。杨荣榕系杭州荣茂投资有限公司，即杭州羊毛衫厂的员工、股东。2003年，杭州羊毛衫厂与龙生公司合作开发南肖埠地块。双方于2004年1月3日签订《补充协议》，约定龙生公司在南肖埠二期建设项目中安排五套住宅给杭州羊毛衫厂，其中三套住宅按销售价七折计算，二套按照销售五折计算。后杭州羊毛衫厂通过内部决议，将五折购房优惠给予杨荣榕享受，另外两个七折购房优惠给予员工金庆苏、江鑫享受。基于上述事实，2005年6月22日，龙生公司才与杨荣榕签署了《商品房买卖合同》。另外两套优惠房也由金庆苏、江鑫与龙生公司分别签订购房合同。由于龙生公司的要求，杨荣榕及金庆苏、江鑫的购房优惠，没有体现在购房合同中，而是通过首付款抵扣、按揭款代为缴付的方式进行实际的优惠享受。该约定是当事人的意思自治，且不违反法律法规，应为有效。第一，从龙生公司交付涉案房屋的行为看，双方存在真实的房屋买卖合同关系。2008年1月14日左右，龙生公司将涉案房屋交付给杨荣榕使用。之后杨荣榕入住并使用该房屋至今，期间龙生公司从未主张该购房协议无效。试想真如龙生公司所说，双方系为了龙生公司向银行融资需要而签订购房协议，那么龙生公司怎么可能真的将涉案房屋交付给杨荣榕使用。第二，从龙生公司与金庆苏、江鑫另外两个案件中也可以看出，本案双方存在真实的房屋买卖合同关系。杨荣榕与金庆苏、江鑫同为杭州羊毛衫厂的同事、股东。三人依据同一份《补充协议》而享有了购房优惠。也是在同一时期，龙生公司向三人交付所购买的房产。在金庆苏、江鑫的案件中，龙生公司并没有否认双方的房屋买卖合同关系。由此可见，杨荣榕签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，否则就有违常理。二、目前，杨荣榕的房屋按揭贷款已经还清，银行利益并没有受到任何损失，故本案不存在合同法规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，涉案购房合同完全有效。三、杨荣榕按约履行了付款义务，龙生公司应当协助办理房屋产权证，并且应当赔偿杨荣榕逾期办证的违约金。《商品房买卖合同》第15条约定，龙生公司应当在商品房交付使用后90日内办理房屋产权证。虽然合同条款约定了龙生公司逾期办证的违约金按照已付房款的0.5％支付，但该条款约定的违约金明显过低。依据合同法第114条规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。由于龙生公司迟迟不肯配合办理房产证，导致房屋不能正常交易、融资，给杨荣榕造成了巨大损失。合同约定的逾期办证违约金不能弥补杨荣榕的损失。因此，一审法院调整违约金完全正确。综上，龙生公司与杨荣榕之间存在真实的房屋买卖合同关系，龙生公司在具备办理房屋产权证时，未能依约履行合同，构成违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回龙生公司的上诉。 二审期间，龙生公司向本院提交证据材料如下： 1.拆迁协议书1份（2003年12月29日，复印件），用以证明龙生公司与杭州羊毛衫厂于2003年12月29日就拆迁安置事宜签订协议的事实。 2.补充协议书1份（2004年1月3日，复印件），用以证明龙生公司与杭州羊毛衫厂于2004年1月3日就上述拆迁协议书签订补充协议的事实。 3.拆迁协议书1份（2004年1月8日，复印件），用以证明龙生公司与杭州羊毛衫厂于2004年1月8日重新签订拆迁协议，明确废除于2003年12月29日签订的拆迁协议以及于2003年12月29日签订的补充协议书。 4.回迁安置房交付接收确认单1份（复印件），用以证明龙生公司与杭州荣茂投资有限公司于2010年5月12日就拆迁安置房交付事宜书面确认，安置房屋已全部交付完毕，不涉及涉案房屋。 5.民事起诉状1份（复印件），用以证明杭州荣茂投资有限公司所陈述的拆迁协议为2004年1月8日签订，诉状及诉请内容均不涉及涉案房屋。 龙生公司提交的证据，经杨荣榕质证：证据2与一审中杨荣榕提交的证据一致，不是新证据，其余证据与本案无关联性。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及双方当事人陈述相互印证部分可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，杨荣榕未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：当事人提出的诉讼请求系法院进行裁判的基础与前提。本案中，杨荣榕依据其与龙生公司于2005年6月22日签订的《商品房买卖合同》，要求龙生公司协助办理权属登记备案手续并承担违约责任。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十三条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依据前述合同法之规定，商品房买卖合同则是出卖人转移商品房的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。也即，在商品房买卖合同关系中，出卖人负有将商品房所有权转移于买受人的义务，买受人负有支付购房款的义务。本案中，在《商品房买卖合同》签订后，杨荣榕并未实际支付约定的首付款。同时，按揭贷款中的大部分款项由龙生公司实际向银行偿还，杨荣榕实际向银行偿还按揭贷款358637.20元。本院经审查后认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，按照杨荣榕的主张，其作为买受人应当履行支付购房款的积极作为义务。杨荣榕应对其已向龙生公司全面履行支付购房款的义务，承担有效的举证责任。根据在案有效证据及双方当事人的陈述，杨荣榕并不能证明其已完全履行购房对价款的支付义务。在此情形下，龙生公司对杨荣榕的诉讼请求所提出的抗辩事由合理部分，应予以采信。综上，杨荣榕在本案中提出的诉讼请求，依据不充分，无法得到支持。原审法院认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4681号民事判决； 二、驳回杨荣榕的诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由杨荣榕负担。 二审案件受理费50元，由杨荣榕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 艳 审 判 员  盛 峰 审 判 员  睢晓鹏 二〇一八年十一月九日 法官助理  秦海龙 书 记 员  董 悦