海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1743号 上诉人（原审原告）：刘秋强，女，1973年5月25日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：吴祝亮，海南广哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林春霞，海南广哲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：琼海信达置业有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇振华路荣华园小区****。 法定代表人：李明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆加航，海南新概念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟绍芬，海南新概念律师事务所律师。 上诉人刘秋强与上诉人琼海信达置业有限公司（以下简称信达公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均没有提交新的证据，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘秋强上诉请求：1.撤销海南省琼海市人民法院(2018)琼9002民初775号民事判决；2.责令信达公司向刘秋强支付自2017年6月30日起至2018年1月31日止逾期交房违约金22514.58元；3.本案的案件受理费用由信达公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予以撤销。1.一审法院认定“虽然信达公司交房时并没有取得建筑工程竣工验收备案证，但刘秋强对此没有提出异议或者拒绝接收房屋，仍然接受了房屋。故原告以信达公司未取得竣工验收备案证，交房不符合合同约定和法律的规定，理由不成立，不予采纳。”事实上，被上诉人违约。第一、未达到法定交房条件而交房。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条等相关规定，结合目前我国房地产开发管理实践，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，因此，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是以已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。因此原审法院不以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准，属于认定错误，二审法院应予改判。第二、未符合双方签订的合同约定而交房。双方签订的合同是合法有效的合同，合同里面明确约定了建筑工程竣工验收备案文件已经作为约定的交付条件之一。2.一审法院认定“鉴于刘秋强接收的商品房是毛坯房，需经过装修方能居住使用，燃气系统虽延期交付，但未给刘秋强对房屋的管理使用带来严重的影响和经济损失，为平等保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，本院综合考虑刘秋强实际受损情况，信达公司的违约程度等因素，根据公平原则，酌定信达公司承担50%的违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，刘秋强、信达公司在自愿基础上签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。刘秋强、信达公司均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，被上诉人的燃气配套工程是在2017年12月20日才竣工验收合格，达到使用条件，信达公司的行为构成违约，应当向刘秋强承担违约责任。而一审法院却直接适用公平原则，让被上诉人只承担百分之五十的违约责任，适用法律错误。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。 信达公司答辩称，1.交付条件中有约定要取得竣工验收备案，但现行的法律规定，不是只有备案才能交付，而是竣工验收后即可交付；2.根据一审查明的事实，燃气管道于6月份就已经安装完毕，12月20日管道燃气配套工程竣工验收合格，燃气系统的交付条件和供水供电系统的交付条件是不同的，应当认定安装完毕即具备交付条件，应当以安装完毕时间为准；3.一审判决适用公平原则我们不认可，逾期交付的情形是不能交付，与本案的实际事实不相符，我公司认为已经具备交房条件，也交付了房屋，只是缺乏备案证而已，只有在业主不接受房屋，开发商不能出具相关交付竣工验收的文件时需要向业主支付违约金，显然与本案事实不符。 信达公司上诉请求：1.请求判决撤销琼海市人民法院于2018年6月26日作出的(2018)琼9002民初775号民事判决。2.请求判决驳回刘秋强全部诉讼请求。3.请求判决刘秋强承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审裁判违反合同约定，增加信达公司合同义务，燃气开通不属于信达公司合同义务，未开通不是由信达公司原因造成，故一审裁判应当予以撤销，刘秋强的诉求应当予以驳回。因为刘秋强与信达公司签订的《商品房买卖合同》第十八条明确约定“燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位”。由此可知，信达公司向陈刘秋强交付房屋使用时，燃气系统仅做到安装到位即可，并未约定信达公司的合同义务需要开通，安装并不等于开通，所以燃气系统开通不属于信达公司合同义务，刘秋强诉求没有事实与合同依据，应当予以驳回。一审裁判违反合同约定，应当予以撤销。2.根据信达公司提交的证据可知，信达公司早于2016年11月20日就与燃气公司签订《燃气报装协议》，并且按照合同约定，按时向燃气公司支付相关费用，履行完毕相关协议约定的义务。燃气系统也于2017年6月完成安装，于2017年12月20日竣工验收合格。由此可知，信达公司向刘秋强交付使用时，燃气系统已安装到位，信达公司交付使用时，已完成自身合同全部义务。至于何时开通，应是由刘秋强根据自身情况而定。信达公司也已完成燃气协议所约定的全部义务。因此，未开通并不是由信达公司原因造成。刘秋强的诉求没有事实与合同依据，应当予以驳回。一审裁判违反合同约定，应当予以撤销。3.根据信达公司提交的证据可知，“银海御湖”项目受到“博鳌亚洲论坛年会”、“威马逊台风”等不可抗力因素的影响。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，免除责任”可知，燃气系统的迟延竣工验收均是由不可抗力所造成，应当予以免除。因此，迟延竣工验收不是由信达公司原因造成。一审裁判应当予以撤销，应当驳回刘秋强的诉求。 刘秋强辩称，1.开发商交房时未达到法定交房条件。依照相关法律法规的规定，结合目前实践，竣工验收是必经环节，取得工程竣工备案表是房屋竣工验收的依据。但是本案中开发商没有获得工程竣工备案表，开发商要符合法定的交房条件和燃气系统安装到位才可以交房，但是实际上并没有安装到位。一审法院在事实认定上有错误。2.依照合同的约定，燃气开通安装到位就应当是燃气可以使用。 刘秋强向一审法院起诉，请求：责令信达公司向刘秋强支付自2017年6月30日起至2018年1月31日止逾期交房违约金22514.58元。 一审法院认定事实：2016年12月4日，刘秋强与信达公司签订《琼海市商品房买卖合同》，购买位于琼海市××镇房，建筑面积79.28平方米，房总价款521171元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。第九条约定,……。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付文件，并签署交接单……。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及资料不齐全的，买受人有权拒绝交接……。第十一条约定，除本合同第八条规定……。逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十八条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1、给排水系统在房屋交付使用时达到使用条件；2、供电系统在房屋交付使用时达到使用条件；3、燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理:按照逾期交房处理。合同签订后，刘秋强交付全部房款给信达公司。信达公司于2017年6月16日向刘秋强发出交房通知书，通知刘秋强在2017年6月30日前来办理交房手续。刘秋强2017年9月26日接收房屋，并向信达公司交付有线电视初装费350元、燃气管道初装费3200元。另查明，信达银海御湖（一期）9#楼2017年5月27日工程竣工验收，取得工程竣工验收报告，2017年6月26日通过住宅工程质量分户验收；2017年7月24日信达银海御湖（一期）工程竣工验收合格，取得工程竣工验收报告。9#楼于2018年3月21日取得《建筑工程竣工验收备案证》。2016年11月20日信达公司与海南中石油昆仑港华燃气有限公司琼海分公司签订《燃气报装协议》安装管道燃气，9#楼燃气系统2017年5月完成安装，2017年12月20日管道燃气配套工程竣工验收合格。2018年1月8日绿城物业服务集团有限公司琼海分公司琼海银海御湖生活服务中心在该小区张贴温馨提示，内容为：“尊敬的业主:你好，天燃气明天起可以正常报开，业主可以到天燃气公司自行报开，报开时请带上购房合同第4、5、6、7页复印件，业主本人身份证复印件，如你不能亲自办理，还需要你的委托人身份证复印件，如需帮助请致电物业服务中心0898-62605866。” 一审法院认为：刘秋强与信达公司签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：信达公司是否存在逾期交房，燃气系统是否安装到位并达到使用条件，信达公司应否向刘秋强支付逾期交房违约金。本案中，刘秋强与信达公司签订的《琼海市商品房买卖合同》第八条约定，信达公司应当在2017年6月30日前，将该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付使用；第十一条约定，逾期60日后，信达公司按逾期日数每日按已付房价款万分之二向刘秋强计付违约金；第十八条约定，燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，按照逾期交房处理。从查明事实看，刘秋强已于2017年9月26日接收使用房屋，并向信达公司交付有线电视初装费350元、燃气管道初装费3200元。虽然信达公司交房时并没有取得建筑工程竣工验收备案证，但刘秋强对此没有提出异议或者拒绝接收房屋，仍然接收了房屋。故刘秋强以信达公司未取得竣工验收备案证，交房不符合合同约定和法律的规定，理由不成立，一审法院不予采纳。至于燃气系统是否安装到位并达到使用条件的问题，虽然燃气系统是2017年6月安装到位，但该燃气配套工程是在2017年12月20日才竣工验收合格，符合使用条件。按合同第十八条约定，信达公司已违约，应当按合同约定从2017年7月1日起到2017年12月19日共计172天支付违约金给刘秋强，违约金为17928元（521171元×0.0002×172天）。鉴于刘秋强接收的商品房是毛坯房，需经过装修方能居住使用，燃气系统虽延期交付，但未给刘秋强对房屋的管理使用带来严重的影响和经济损失。为平等保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，一审法院综合考虑刘秋强实际受损情况、信达公司的违约程度等因素，根据公平原则，酌定信达公司承担50％的违约责任，即信达公司应向刘秋强支付逾期交房违约金8964元（17928元×50%）。刘秋强主张违约金超出上述的部分，一审法院不予支持。信达公司抗辩逾期交房是因政府原因、恶劣天气影响及市政污水排水管网等原因造成，属不可抗力，不应承担责任，理由不成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、限信达公司于本判决生效之日起十日内向刘秋强支付逾期交房违约金8964元。二、驳回刘秋强的其他请求。案件受理费人民币363元，由刘秋强承担218元，信达公司承担145元。 二审期间，双方当事人均没有提交新的证据，对一审查明的事实均没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第九条约定,出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接;买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至达到法定条件。 本院认为，本案双方争议的焦点是：1.信达公司应否承担交房时未取得涉案房屋所在商品楼工程竣工验收备案证的违约金问题；2.信达公司应否承担燃气系统安装的违约责任及违约金数额如何认定问题。 第一、关于信达公司应否承担交房时未取得涉案房屋所在商品楼工程竣工验收备案证的违约金问题。刘秋强称信达公司未取得涉案房屋所在商品楼工程竣工验收备案证，将不符合法定条件及合同约定条件的房屋交给刘秋强，属信达公司逾期交房，构成违约。从查明的事实看，双方在2017年9月26日交接了房屋，交接房屋时，涉案房屋所在商品楼工程已验收合格，并于2018年3月21日取得《建筑工程竣工验收备案证》。信达公司与刘秋强签订的《琼海市商品房买卖合同》第九条约定,出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接;买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至达到法定条件。根据该条约定，刘秋强如认为信达公司交房时尚未取得涉案房屋所在商品楼工程竣工验收备案证、不符合交房条件的，其有权拒绝交接，并由信达公司承担每日按已付房款的万分之一向其支付违约金，直至达到法定条件。即刘秋强对信达公司交房时未取得涉案房屋所在商品楼工程竣工验收备案证即有权请求支付该项违约金的前提条件是拒绝接收房屋，但本案双方办理交接房屋时刘秋强明知道信达公司尚未取得涉案房屋所在商品楼工程竣工验收备案证的情况下，并未提出异议或者拒绝接收房屋，仍然接收了房屋，故其行为应视为已放弃追偿该项违约金权利的主张。据此，刘秋强以信达公司交房时未取得涉案房屋所在商品楼工程竣工验收备案证属逾期交房，构成违约应承担违约金的理由，缺乏合同依据，其请求本院不予支持。 第二、关于信达公司应否承担燃气系统安装的违约责任及违约金数额如何认定问题。双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十八条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺:出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件……3.燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，按照逾期交房处理。根据该条约定，信达公司有义务将涉案商品房的燃气系统安装达到正常运行并达到正常使用的要求，而且刘秋强于2017年9月26日接收房屋并向信达公司交付燃气管道初装费3200元。因此，信达公司上诉称其仅负责完成安装，是否达到正常运行并达到正常使用的条件不属于其合同义务，缺乏事实及法律依据，对其辩解本院不予采纳。涉案商品房燃气系统是2017年6月完成安装，但该燃气配套工程是在2017年12月20日才竣工验收合格，符合使用条件。本案合同第八条约定房屋交付使用的时间截止至2017年6月30日，第十八条约定，燃气系统在房屋交付使用时安装达到正常运行并达到正常使用的条件，但燃气配套工程是在2017年12月20日才竣工验收合格，故信达公司已构成违约，应从2017年7月1日起至2017年12月19日共计172天，违约天数已超过60日，应以合同第十一条约定的日万分之二计算支付违约金给刘秋强。据此，信达公司上诉称燃气配套工程验收或迟延竣工验收不是其责任合同义务，不应承担违约金，理由不成立，本院不予采纳。鉴于刘秋强接收的商品房是毛坯房，需经过装修方能居住使用，燃气系统虽延期交付，但未给刘秋强对房屋的管理使用带来严重影响和经济损失,为平等保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，一审法院综合考虑刘秋强实际受损情况、信达公司的违约程度等因素，根据公平原则，酌定信达公司承担50%的违约责任并无不当。 综上所述，信达公司及刘秋强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费189元，由琼海信达置业有限公司负担50元，由上诉人刘秋强负担139元。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 敏 审 判 员  阮慧婷 审 判 员  卢艳萍 二〇一八年十一月二十九日 法官助理  闫海宁 书 记 员  陈素园 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。