徐州市鼓楼区人民法院民 事 裁 定 书(2015)鼓执异字第25号异议人朱某某。委托代理人李某某，江苏润诚律师事务所律师。申请执行人王某某。委托代理人钱某，上海协力（徐州）律师事务所律师。被执行人徐州某某有限公司，住所地本市下淀路广山路交叉口。法定代表人吴某某，该公司总经理。原告王某某诉被告徐州某某有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院作出（2013）鼓民初字第0398号民事判决书已经发生法律效力。本院依法查封了位于本市香槟城小区会所1单元103室一套。异议人朱某某对此提出异议，认为自己与某某公司签订房屋买卖协议，双方约定该房屋归自己所有，且付清房款房屋备案登记在自己名下。本院依法组成合议庭，公开听证进行了审查。异议人朱某某及其委托代理人李某某、申请执行人王某某的委托代理人钱某到庭参加听证。被执行人某某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证，本案现已审查终结。异议人朱某某诉称：2011年9月间，异议人与某某公司签订房屋买卖协议，约定本市香槟城小区会所1单元103室一套房价60万元，分期给付，2011年6月即将该房屋交付异议人，此后因无人承租，交由小区物业公司使用，因当初某某公司在建设项目中存在变更规划的问题，市规划局正在处理并通知房产部门暂停办理相关商品房买卖合同网签事宜，双方当时未能签订书面的商品房买卖合同，2014年1月22日异议人与某某公司在市房产登记交易中心网上登记备案证明。综上，异议人认为，虽上述房产尚未办理产权证，但异议人已将购房款全额支付给出卖人，出卖人也将房屋交付个异议人，因此异议人是上述房屋实际所有人，因此请求中止执行位于本市香槟城小区会所1单元103室，并解除对该房产的查封措施。申请执行人王某某辩称，异议人是在2013年5月10日法院查封保全10425（现为103号）房屋之后购买的，因此其异议不成立，请求法院驳回。被执行人某某公司没有到庭参加诉讼，也没提交书面答辩意见。异议人朱某某为证明自己的主张提交了如下证据：1、2011年11月8日和某某公司签订的认购书一份，2、2014年1月22日和某某公司签订的商品房买卖合同一份，3、2011年11月8日异议人购买该房屋给付的银行汇票复印件一张，4、某某公司开具的现金10万元、承兑汇票50万元收据各一张。经质证，申请执行人王某某对证据1的真实性合法性关联性均有异议，理由：2013年5月10日贵院去徐州产权处查封时该房屋所有人为徐州某某公司，并非朱某某，本案在执行阶段某某公司代理律师李某某向自己提供的涉案房屋购房收据为2011年9月25日徐州市郊联社现金缴款单金额15万元，2011年10月17日中国人民银行支付系统专用凭证金额49850元，与认购书2011年11月8日签订的认购书相矛盾，因此我们对该认购书的真实性有异议，申请法院对认购书上手写字迹、形成日期申请鉴定。对证据2的真实性合法性关联性均有异议，理由：法院查封涉案房屋的日期为2013年5月10日，商品房买卖合同签订日期为2014年2月22日，系法院查封8个月之后签订的，因此该协议在法院查封之后，某某公司无权处分，合同无效。对证据3的真实性合法性关联性有异议，是复印件。对证据4的真实性合法性关联性均有异议，理由：这二份收据同执行阶段某某公司代理律师提供的二份凭证日期和金额相互矛盾。经本院审查认为，异议人提供上述证据能够反映涉案房屋权属登记情况及异议人与被执行人之间房屋买卖关系，与异议人陈述相互印证，对异议人的主张具有证明效力，因此上述证据应作为定案依据。申请执行人王某某向法庭提供以下证据：1、2011年9月25日徐州市郊联社缴款单，2、2011年10月17日中国人民银行支付系统专用凭证，证明某某公司执行阶段代理律师李某某向我们提供的涉案房屋付款凭证与朱某某提供的付款凭证金额和日期均不符（复印件）。3、（2013）鼓民诉保字第0113号民事裁定书，证明涉案房屋是根据该裁定合法查封的，查封时间是2013年5月10日。4、2013鼓民诉保字第113号协助执行通知书和送达证，证明2013年5月10日贵院向徐州市房产局送达了民事裁定书、协助执行通知书、签收人为法规科李某，同时我们需要说明一下，就朱某某的商品买卖合同网上备签行为的合法性和效力问题，徐州市房管局产权处给予贵院的答复是认为朱某某的商品房买卖合同备签不具有合法效力，其备签行为在法院查封之后不产生物权的变动。经质证，异议人认为证据1、2的材料是错的，应以异议人手中掌握的材料为准。对证据3的真实性没有异议，但对证明观点有异议，认为首先该保全裁定是否具体实施不能确定，保全裁定是在诉讼期间，现在应该提供的是执行裁定，如果该保全裁定依法实施，异议人就不可能在产权处办理网签登记手续，根据相关规定如果涉案房屋前期已被法院查封，异议人是无法办理网签手续的，2014年1月22日异议人与某某公司就该套房屋网签的买卖合同足以证明该保全未实施，同时也证明产权登记部门认定异议人与某某公司就该套房屋的买卖合同及行为合法有效。对证据4的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为保全裁定是否送达与本案无关，异议人作为善意购买人与某某公司网签买卖合同合法有效。经本院审查认为，上述证据能够反映异议人与被执行人某某公司买卖合同签订时间等事实及对涉案房屋处理结果，上述证据对申请执行人的主张具有证明效力，应作为定案依据。被执行人某某公司没向法庭提供相关证据证明自己的主张。经审查明：原告王某某诉被告徐州某某有限公司商品房销售合同纠纷一案，2013年3月4日向本院提起诉讼，同日本院依法查封某某公司所有的本市香槟城小区会所1单元103室，2014年1月16日作出（2013）鼓民初字第0398号民事判决书：一、原告王某某与徐州某某有限公司签订的商品房买卖合同解除；二、被告徐州某某有限公司于本判决生效后七日内返还原告王某某购房款1030814元。三、被告徐州某某有限公司于本判决生效后七日内支付原告王某某购房款的利息（自2011年4月21日起至1030000元付清之日止，以本金1030000元按同期银行贷款利率计息）+（自2011年10月26日起至814元付清之日止，以本金814元按同期银行贷款利率计息）。四、被告徐州某某有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告王某某购房契税损失30900元。五、驳回原告王某某的其他诉讼请求。某某公司不服判决，上诉至徐州市中级人民法院，经徐州市中级人民法院(2014)徐民终字第1351号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，某某公司未按照判决书履行相关义务，王某某向本院申请执行，异议人认为涉案房屋已归自己所有，故提出执行异议。另查明，异议人朱某某（乙方）与某某公司（甲方）2011年11月8日签订某某华城（东尚润景香槟城）认购书，双方约定由乙方定购某某华城金融邮电房，建筑面积214.08平方米，最终以《商品房买卖合同中建筑面积为准》。双方还约定房屋价款为人民币60万元，乙方签订认购书时自愿向甲方一次性支付房款60万元，其中支付现金100000元，剩余房款以承兑汇票的方式支付。2011年11月8日，某某公司为异议人出具收据两张总价款为60万元。2014年1月22日，针对涉案房屋异议人与被执行人签订商品房买卖合同，并在徐州市房产登记交易中心办理商品房预销售合同网上登记备案手续。双方庭审中各执己见，经调解无效。本院认为：依法取得财产，受法律保护。本案中，2011年异议人与某某公司签订认购书，约定由异议人购买被执行人某某公司房屋一套，认购书虽约定房屋价款及建筑面积，但对房屋具体位置没有约定，双方之间对于购买房屋中的权利义务也没有具体约定，因此双方只是存在购买房屋的意思表示，而非实际的商品房买卖合同。2014年被执行人某某公司在本院对涉案房屋采取查封措施后，又将涉案房屋出售给异议人，其行为违反了法律规定，双方签订买卖合同应为无效合同。异议人与被执行人某某公司虽在徐州市房产登记交易中心办理商品房预销售合同网上登记备案手续，但该备案手续只是对房屋交易情况的登记，并不必然产生房屋所有权变更的法律后果，现该房屋登记在被执行人某某公司名下，房屋所有权仍归被执行人某某公司所有。被执行人某某公司没有按照生效法律文书履行自己的义务，又无其他财产可以执行，本院查封该涉案房屋符合法律规定，并无不当，因此，异议人异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人朱某某的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向徐州市鼓楼区人民法院提起诉讼。审 判 长  赵 鹏审 判 员  张向阳人民陪审员  张克俭二〇一五年十一月十二日书 记 员  刘晓敏