河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终5265号上诉人(原审被告、反诉原告）：郭共产，男，1958年8月7日出生，汉族，住河南省新安县。被上诉人(原审原告、反诉被告）：苏彬子，男，1963年6月11日出生，汉族，住河南省新安县。上诉人郭共产因与被上诉人苏彬子买卖合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院(2018)豫0323民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并进行了审理。本案现已审理终结。郭共产上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失2万元；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决被上诉人补偿上诉人3000元错误，且损失数额过低，该数额远远低于上诉人的实际损失。1、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，被上诉人对于上诉人所建房屋的土地性质是明知的，并且参照当时市场行情，依据被上诉人支付的房屋价格完全可以看出。其所购买房屋暂时是无法办理房产手续的，而且被上诉人与上诉人签订完合同后，被上诉人仅支付了部分房款，剩余房款一直恶意拖欠。被上诉人为了达到退房的目的，选择向法院起诉，违背了正常的交易习惯。一审法院一方面认定被上诉人占用房屋，另一方面又判决被上诉人支付上诉人的经济损失的性质为补偿，该认定错误。2、上诉人要求被上诉人支付的各项经济损失是现实存在的，且向法庭出具的证据也是客观的、真实的，但是一审法院判决被上诉人补偿上诉人3000元显然过低。自上诉人将房屋交付给被上诉人，其就拥有该房屋的占有权、收益权、使用权，在一审法院已经查明被上诉人确实占用涉案房屋的事实，但是却没有判决被上诉人支付占用期间的租金，该事实错误。上诉人要求被上诉人支付涉案房屋的贬值损失是符合市场实情的，应当予以支持。苏彬子辩称，1、上诉人虽然收了答辩人的购房款，因房屋根本就不具有入住条件，所以其并未向答辩人实际交房。2、房屋处于闲置状态乃上诉人自身原因造成，与答辩人无关，所以不存在房屋租金与房屋贬值损失之说。上诉人卖给答辩人的房屋本身就存在严重的质量问题，本身就存在欺诈的情形，因答辩人想要做婚房使用，因此就没有与上诉人计较，而仅是要求其整修，但是上诉人仍然不修正，使得答辩人的10万元房款白白让上诉人使用了多年。苏彬子向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋买卖协议无效；2、判令郭共产返还购房款10万元，并支付利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2013年11月7日至实际付清时止；3、本案诉讼费由郭共产承担。郭共产向一审法院反诉请求：1、判令苏彬子支付自2014年5月1日至反诉之日的房租2.48万元（共计31个月，每月按800元计算）；2、请求苏彬子支付售房差额2万元；3、请求苏彬子支付间接缩短房屋使用期限的损失2.4万元；4、本案诉讼费由苏彬子承担。一审法院认定事实：2013年11月7日，苏彬子（乙方）和郭共产（甲方）签订《售房协议》一份，载明：甲、乙双方本着平等自愿原则，经友好协商就甲方自建房屋出售达成以下协议，一、房屋位置：甲方出售的房屋位于新安县××畛河大道北，高速路南江庄村民五组郭共产自建住宅楼，户型为四室两厅，按图纸甲乙双方友好协商选定。二、房屋价格：本协议的房屋为砖混结构，七层，乙方所购房为七楼东门，房屋售价经甲乙双方友好协商套房总计价款为17.6万元整。三、付款办法：签订本协议时，乙方预付10万元，楼房建成后，乙方一次性付清剩余款项，甲方将所购房屋楼道门、入户门钥匙全部交与乙方，乙方拥有该房屋的所有权。四、房屋标准：该房屋为毛地、水电入户、入户防盗门、楼梯扶手、阳台、窗户齐全。外墙按城建要求涂料装饰。五、质量保证：甲方应按图纸正规施工，保质保量交付乙方使用，但乙方在房屋装修中，不得改变房屋原建筑结构。六、证件办理：乙方办理房产证时甲方提供有关手续，办理费用由乙方承担。七、如有第三方需征用土地，乙方所购房屋及车库被拆迁，对此房屋及车库所补偿的一切费用都归乙方所有。地皮归甲方所有，与乙方无关。八、五年内出现砖墙断裂现象，由甲方负责修缮，自然灾害除外。九、本协议签订后，甲乙双方不得反悔，如有单方反悔，付对方违约五万元整。郭共产、苏彬子均签字捺印，郭某作为中间人签字捺印。同日，苏彬子给郭共产出具《欠条》一份，载明：今欠郭共产购房现金七万陆千元证，2014年1月1日前付肆万元，5月1日前付清3.6万元。双方均认可协议签订后，苏彬子向郭共产缴纳10万元，郭共产给了苏彬子两把房屋钥匙。一审法院另查明，1、2017年10月31日，新安新奥燃气有限公司和郭共产签订《房屋租赁协议》一份，承租郭共产位于江庄十一队第十二排路西120平方米的房屋，租金每年6500元。2、郭共产申请证人郭某出庭作证，郭某证言和郭共产妻子与苏彬子录音中均提到合同签订后苏彬子一年多联系不上，苏彬子予以认可。2、在案件审理过程中，郭共产对房屋屋顶再次进行修理，庭审结束后要求苏彬子、郭共产及法院人员共同到房屋处查看房屋，苏彬子不同意，未到场，郭共产陪同法院人员到场查看。一审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第六十一条规定：城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案合同的标的系宅基地上的房屋，但还包括相应的集体土地宅基地的使用权，该房屋买卖合同中苏彬子并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效，故对苏彬子要求确认合同无效的主张予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《售房协议》无效后，双方应当返还各自依合同取得的财产，故苏彬子要求郭共产返还已缴纳的购房款10万元符合法律规定，该院予以支持。关于苏彬子主张的利息，因为其在签订《售房协议》时明知房屋性质，仍签订协议，自身存在过错，故该院利息不予支持。关于反诉，郭共产明知房屋不能向集体经济组织外成员出售，仍和苏彬子签订协议，自己也具有过错，故对其要求苏彬子支付房租2.48万元的主张不予支持；关于郭共产要求的售房差额2万元，其未提交证据予以证明，且无法律依据，故该院不予支持。关于郭共产要求2.4万元损失的问题，考虑到房屋交给苏彬子四年多，苏彬子也未按时交清房款，该院认为由苏彬子补偿郭共产损失3000元为宜。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、判令郭共产在本判决生效之日起15日内向苏彬子返还购房款10万元；二、驳回苏彬子的其它诉讼请求；三、判令苏彬子在本判决生效之日起15日内补偿郭共产损失3000元；四、驳回郭共产的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉诉讼费2300元，依法减半收取1150元，由郭共产承担；反诉诉讼费760元，依法减半收取为380元，由苏彬子承担80元，由郭共产承担300元。二审中，郭共产提交一份由新安县风光房地产经纪服务有限公司出具的证明。郭共产用以说明位于刘庄小区西11排1单元7楼东户4室2厅1厨1卫面积140平方米的房屋的租赁价格每年6500元。苏彬子对该份证据的质证意见是，对该份证明不予认可，其也无效。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：苏彬子、郭共产于2013年11月7日签订的《售房协议》无效，双方当事人对一审法院该认定均未提出异议，本院予以确认。但是一审法院对于苏彬子要求确认双方房屋买卖协议无效的请求没有判决，本院予以纠正。对于郭共产上诉要求增加损失赔偿金的请求。本院认为，虽然郭共产二审提交了新安县风光房地产经纪服务有限公司出具的证明，用以说明苏彬子所买房屋同地段的租赁价格，但是由于郭共产与苏彬子所签订的房屋买卖合同无效，而造成双方所签房屋买卖合同无效的过错责任主要在于郭共产，且其也无偿使用苏彬子购房款10万元数年，足以弥补其损失，因此本案不存在增加向郭共产赔偿损失费用的问题。郭共产该上诉请求与法无据，本院不予支持。综上所述，郭共产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是判决结果遗漏判项，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省新安县人民法院(2018)豫0323民初673号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销河南省新安县人民法院(2018)豫0323民初673号民事判决第二项；三、依法确认苏彬子与郭共产于2013年11月7日签订的《售房协议》无效；四、驳回苏彬子其它诉讼请求。二审案件受理费225元，由郭共产负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一八年十一月七日书记员  蒋 超