包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3326号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：昌荣，董事长。委托诉讼代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高乐，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告：庞敏，女，1971年12月1日出生，汉族，北京科大朗涤环保有限公司职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：庞亮（系庞敏的弟弟），男，1981年6月29日出生，汉族，呼铁局外经公司华通万博分公司职工，住内蒙古自治区包头市。被告：迪林，男，1968年10月1日出生，蒙古族，无职业，住北京市大兴区。被告：苏慧霞，女，1975年9月4日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：苏慧丽（系苏慧霞的姐姐），女，1973年12月27日出生，汉族，个体户，内蒙古自治区住包头市东河区。原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告庞敏、被告迪林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，因苏慧霞与本案有利害关系，经被告庞敏申请，追加苏慧霞作为本案被告参加诉讼并于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人高乐，被告庞敏的委托诉讼代理人庞亮、被告苏慧霞及其委托诉讼代理人苏慧丽到庭参加诉讼。被告迪林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2013年9月15日至2017年5月31日物业服务费23366元并支付滞纳金10000元，以上费用合计33366元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：位于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区号的万达广场住宅小区项目是由包头市万达广场投资有限公司开发。该小区的前期物业服务是由大连万达物业管理有限公司包头分公司提供。被告庞敏、被告迪林购买万达广场房屋，系万达广场的业主。被告庞敏、被告迪林与大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《前期物业服务协议》1份，双方约定：被告庞敏、被告迪林将其在万达广场所购房屋委托大连万达物业管理有限公司包头分公司进行物业管理，双方对物业管理、收费标准、逾期交纳物业服务费的违约责任进行了约定。2013年9月，经原告与包头市万达广场投资有限公司、大连万达物业管理有限公司包头分公司三方协商，由原告进驻万达广场住宅小区，为该小区业主提供物业服务。被告庞敏、被告迪林为万达广场底商XX号业主，其房屋建筑面积为174.56平方米，按每月每平方米5.00元的标准计算，被告每月应缴纳物业服务费872.80元。从2013年9月15日至2017年5月31日，被告庞敏、被告迪林拖欠原告物业服务费23366元。原告曾多次向被告庞敏、被告迪林催要欠款，被告庞敏、被告迪林以各种理由拒付。被告庞敏、被告迪林身为万达小区业主，享受了原告提供的物业服务，却不缴纳物业服务费，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告庞敏辩称，万达广场底商XX号底商归答辩人与被告迪林共同共有，该底商自2013年9月15日至2017年5月31日共计拖欠物业服务费23366元的情况属实，但答辩人不缴纳物业服务费是有理由的，理由如下:1.底商的主体工程没有完工，房屋后窗短缺一扇；收房时，当时的物业公司负责人和工程部门负责人承诺答辩人在一周之内安装完毕，实际上两年之后才安装；答辩人领取钥匙后，房屋钥匙实际一直在物业公司存放，物业公司实际使用答辩人的房子。安装完窗户后，答辩人将所有的物业服务费结清，有部分减免；2.答辩人把万达广场XX号底商出租给被告苏慧霞，双方约定租赁期间物业服务费由被告苏慧霞负担。答辩人如何承担责任，请求人民法院依法判决。被告迪林未作答辩。被告苏慧霞辩称，答辩人从2015年6月1日到2017年5月31日期间承租被告庞敏、被告迪林的万达广场底商XX号底商属实，双方约定，租赁期间的物业服务费由答辩人承担。2017年4月30日，租赁期未满，答辩人即搬走。答辩人不缴纳物业服务费也是有原因的，原告未完全履行合同，违约在先，违背诚实信用公平的原则，原告无权足额收取物业服务费，建议法庭驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：1.当事人在履行物业服务合同时应当遵循全面履行的原则和协作履行的原则，当事人不但应当履行合同的各项主给付义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务。依据《前期物业服务合同》约定，原告的服务范围为：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。原告连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监督、消防设施设备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，未履行合同义务，导致答辩人店里的东西经常被盗，找原告解决，要求其加强管理，杜绝此类现象再次发生，未有任何改善。答辩人作为承租人享有与业主同等的权利，有权要求原告依据合同的内容为答辩人提供优质高效的物业服务，但原告不完全履行义务，违约在先；2.物业服务企业应该依据物业服务合同的约定提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，答辩人在租赁万达广场底商XX号底商期间，原告未能履行维修义务，导致房屋漏雨，屋内财产损失严重，据此，答辩人与原告达成一致意见，答辩人先出资修缮，支出的修缮费用折抵物业服务费。答辩人支出修缮费用20660元，有票据为证。依据双方约定，答辩人有权以修缮费用折抵物业服务费用。现答辩人不欠原告物业服务费，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年12月15日，坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区号万达广场底商XX号实际交付。原告深圳市开元国际物业管理有限公司（承接方，丙方）与包头市万达广场投资有限公司（建设方，甲方）及大连万达物业管理有限公司包头分公司（移交方，乙方）签订《物业管理交接协议》，三方就东至体育馆道、南至银河路、西至万达路、北至青年路整个区域的包头青山万达广场住宅及住宅底商的物业管理交接达成如下协议：乙方将于2013年9月29日24时后退出包头万达广场住宅区，并终止与甲方于2009年8月1日签订的《包头青山万达广场前期物业服务合同》，不再承担该住宅区的物业管理服务。丙方为选聘的新的前期物业服务企业，根据丙方与甲方2013年8月13日签署的《包头万达广场前期物业服务合同》约定，丙方应自2013年9月30日零时起正式进驻并接管住宅区的前期物业服务工作。三方确认，物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务或与业主或第三人的债务争议纠纷均由丙方承担及解决，与乙方无关。物业管理正式交接日为2013年9月15日。三方就债权债务及费用做了约定：在本物业项目正式交接日之前乙方应承担的公共能源费用、债务债权、所签订的一切合同的终止及解除费用、所招聘的服务管理人员的清退及相关费用，由乙方承担。在本物业项目正式交接日之后住宅区的公共能源费用、丙方所签订的一切合同的履行费用、所招聘的服务管理人员的工资报酬及相关费用，由丙方承担。本合同自三方签订之日起生效。2013年9月12日，原告（乙方）与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对内蒙古自治区包头万达广场住宅楼（1#-10#楼）提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层普通住宅及底商。合同双方约定服务内容与质量。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅为每月每平方米人民币1.88元（含电梯费用）；2.底商物业为每月每平方米人民币5.00元；3.停车位服务费为每月每个人民币95元；4.垃圾清运费每年每户人民币36元。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月10日前履行交纳义务。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；但是，截止到本合同生效时已经超过保修期限的除外。甲方违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主及物业使用人可以自行或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失经甲方确认后由甲方承担。乙方不承担责任的情形：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方因履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业及物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。违约责任：甲方违反本合同的约定，经书面催告后仍不能改正致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主及物业使用人造成的损失。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主减免相应服务费用并赔偿损失；经书面催告后，甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按拖欠金额的千分之三向乙方支付违约金。乙方违反合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主及物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主及物业使用人有权要求乙方双倍返还。乙方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，甲方有权终止合同；给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。本合同期限自签订之日即2013年9月12日至本物业业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。本合同在履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。本合同自双方盖章之日起生效。本合同一式陆份，甲方持叁份，乙方持贰份，物业管理行政主管部门备案一份，合同具有同等法律效力。坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××路号包头万达广场XX商业服务用途房屋建筑面积为174.56平方米，其权利人为庞敏、迪林。底商物业服务费按每月每平方米5.00元标准计算，被告庞敏、被告迪林自2013年9月15日至2017年5月31日应向原告交纳物业服务费38839.60元，被告庞敏、被告迪林于2015年5月8日向原告缴纳2014年度8个月物业服务费6982.40元，2015年度4个月的物业服务费3491.20元，原告给被告出示的两张收据上分别显示：“兹收到XX庞敏、迪林陆仟玖佰捌拾贰元肆角?6982.40，系付2014年物业费10473.60，实收1.1-8.30物业费”;“兹收到XX庞敏、迪林叁仟肆佰玖拾壹元贰角?3491.20，系付2015年物业费10473.60，实收1.1-4.30物业费”。被告苏慧霞于租赁期间以装修押金折抵物业服务费5000元。被告庞敏、被告迪林自2013年9月15日至2013年12月31日尚欠原告物业服务费3054.80元，2016年整个年度欠5473.60元，2017年1月1日至2017年5月31日欠4364元。庞亮代被告庞敏于2015年6月1日至2017年5月31日将其以上底商租赁给被告苏慧霞，双方约定租赁期间的物业服务费由被告苏慧霞承担。被告苏慧霞实际租赁使用以上房屋至2018年4月30日。之后，该房由被告苏慧霞整体转让给案外人乔某。被告庞敏提出2010年12月15日房屋交付后因房屋后窗缺失，当时的物业公司负责人和工程部门负责人承诺被告庞敏在一周之内安装完毕，实际上两年之后才安装；该房屋钥匙一直在物业公司存放，物业公司实际使用答辩人的房子。安装完窗户后，被告庞敏将所有的物业服务费结清，但有部分减免；被告庞敏将以上XX号底商出租给被告苏慧霞，租赁期间物业服务费由被告苏慧霞负担。对此，被告庞敏提交原告于2015年5月8日给被告庞敏、被告迪林出具的照片2张、收据2张、房屋质量保证书1份及《房屋租赁合同》1份，原告认为照片不能反映窗户缺失，即便缺失，也属于房屋质量问题，与原告无关；收据只能证明被告庞敏、被告迪林缴纳物业服务费，不能证明原告给被告庞敏、被告迪林做出减免。《房屋租赁合同》中关于物业服务费的约定不能免除被告庞敏、被告迪林作为业主的连带责任。被告苏慧霞对被告庞敏提供的证据的真实性及证明目的均无异议。被告苏慧霞提出，原告未履行合同义务，连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监督、消防设施设备、街道路灯安装、安全防范管理都没有导致其店里的东西经常被盗，原告不完全履行义务，违约在先；其在租赁万达广场底商XX号底商期间，原告未能履行维修义务，导致房屋漏雨，屋内财产损失严重，据此，其与原告达成一致意见，被告苏慧霞先出资修缮，支出的修缮费用折抵物业服务费。被告苏慧霞支出修缮费用20660元，有票据为证。依据双方约定，被告苏慧霞有权以修缮费用折抵物业服务费用。对此，被告苏慧霞请求证人乔某出庭，证明其2015年维修房屋支出20660元票据原件交给之后的承租方乔某，乔某在与原告交涉物业服务费过程中将以上票据原件丢失。被告苏慧霞提交后补的票据3张及原告电脑中记载其缴费情况的底账的照片两张，证明被告苏慧霞确实存在维修事实并因此多次与原告交涉，原告对证人证言有异议，认为证人与被告苏慧霞有利害关系，不能证明房屋破损维修情况及丢失票据的金额，不能证明该维修票据能折抵物业服务费；被告苏慧霞确实因为缴纳物业服务费与原告产生争议，要求折抵这部分维修费用，但是没有折抵。本院认为，大连万达物业管理有限公司包头分公司与被告庞敏签订《前期物业管理服务协议》、原告深圳市开元国际物业管理有限公司与包头市万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《物业管理交接协议》及原告与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告庞敏、被告迪林作为包头万达广场XX号商铺业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告庞敏、被告迪林的商铺提供物业服务后，被告庞敏、被告迪林应依约向原告支付物业服务费。被告庞敏将以上包头万达广场XX号商铺租赁给被告苏慧霞并约定租赁期间由被告苏慧霞交纳物业服务费用的，被告庞敏、被告苏慧霞的该约定符合法律规定，从其约定，但作为业主的被告庞敏、被告迪林对租赁期间的物业服务费负连带交纳责任。现原告要求给付2013年9月15日至2017年5月31日物业服务费23366元，经查，2013年9月15日至2017年5月31日尚欠原告物业服务费12892.40元，本院依法认定12892.40元，其余部分，依据不足，本院不予支持；以上依法认定的12892.40元，被告庞敏、迪林负担3054.80元，被告苏慧霞负担9837.60元，对被告苏慧霞负担的部分，被告庞敏、被告迪林负连带交纳责任。原告要求被告支付滞纳金10000元，原告是否尽善尽美地履行了物业合同，原告未举证，故原告关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告庞敏、被告迪林不缴纳物业服务费的主要原因系部分物业服务费减免及租赁期间物业服务费由被告苏慧霞承担，根据被告庞敏提交的收据两张显示，虽均收取部分物业服务费，但缴纳的确是2014年及2015年两年全年的物业服务费，故依法认定2014年及2015年两年的物业服务费已缴清。被告苏慧霞支付的物业服务费5000元折抵2016年1月1日之后其租赁期间的物业服务费。被告苏慧霞提出原告不完全履行合同、被告违约及原告同意其用维修费用折抵物业服务费，被告苏慧霞提交的证据只能证明其维修票据原件让之后的承租人乔某丢失，不能证明原告未完全履行义务及原告对其租赁的房屋有维修义务，更不能证明原告承诺其维修费用折抵其租赁期间拖欠的物业服务费，故被告苏慧霞拒缴物业服务费的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。被告迪林未到庭，未做答辩，视为其放弃抗辩权，不影响本案的实体审理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告庞敏、被告迪林支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2013年9月15日至2013年12月31日物业服务费3054.80元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、被告苏慧霞支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2016年1月1日至2017年5月31日期间拖欠的物业服务费9837.60元，于本判决书生效之日起十五日内付清，被告庞敏、被告迪林对被告苏慧霞负担的费用负连带交纳责任；三、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，因本案适用简易程序减半收取325元，原告深圳市开元国际物业管理有限公司已预交，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司负担202元，被告庞敏、被告迪林负担29元，被告苏慧霞负担94元；三被告负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告深圳市开元国际物业管理有限公司。被告庞敏、被告迪林对被告苏慧霞负担的诉讼费用负连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 葛 丽 二〇一八年十一月九日书记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。