浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2216号 上诉人（原审原告）：胡晓丽，女，1984年08月14日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：仲贤达，浙江建银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐银春，浙江建银律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桐乡华贸置业有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道177号。统一社会信用代码：91330483589012011B。 法定代表人：徐发林。 诉讼代表人：浙江新联会计师事务所有限公司，系桐乡华贸置业有限公司管理人。住所地：浙江省嘉兴市中山西路世纪广场北楼5W座。统一社会信用代码：913304027195616343。 法定代表人：李东红。 委托诉讼代理人：唐松华，浙江国傲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：富凯斌，浙江国傲律师事务所实习律师。 上诉人胡晓丽因与被上诉人桐乡华贸置业有限公司（以下简称华贸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初5545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡晓丽上诉请求：撤销一审判决，改判确认双方签订的商品房买卖合同项下商品房不属于华贸公司的债务人（破产）财产。事实和理由：一、胡晓丽所购商品房不属于债务人财产。双方签订的商品房买卖合同合法有效，胡晓丽已支付全部购房款。所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，显然系特定物。尚未竣工验收属于房屋的客观状态，但该房屋经过胡晓丽具体选定，并通过与华贸公司签订合同的行为已在法律上将该房屋特定。认为该商品房未竣工验收，不符合交付条件，就不是特定物的观点不能成立。本案应适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，即尚未转移占有，但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。一审以不是特定物为由认定涉案房屋为破产财产是错误的。二、涉案合同客观上暂时不能继续履行，但管理人没有权利解除合同。破产法第十八条只规定了对双方均未履行完毕的合同管理人有权决定是否解除。而胡晓丽已经履行全部付款义务，管理人无权选择解除合同，即没有权利将该特定物作为破产财产。三、胡晓丽所购商品房已进行了备案登记，对房屋享有准物权。胡晓丽是预售商品房的全款购买人，签订的商品房买卖合同已在房地产管理部门进行了备案登记。施行预售合同备案制度的目的是保障买房人的利益。经过备案登记的合同产生了债权物权化的效果，购房人取得了类似于物权的准物权，具有对抗第三人的法律效力。四、涉案工程已经基本完成，在购房人已支付全款的情况下，从社会一般观念来看，购房人就应当是所购商品房的主人，应当取得该商品房。将已经基本建成的商品房交给全款购房人完全是公平合理、依法有据，不会产生优先于其他债权人受偿的权利。管理人在后续拟定破产财产变价方案时，应当将胡晓丽等全款购买人所购房屋从涉案项目中剔除。在拟定拍卖方案时，作为竞买条件要求买受人中标后完成续建和竣工交付，并负责办理相关手续。这样更能实现法律效果和社会效果的统一。 华贸公司辩称，一审判决正确。涉案建设工程属于在建工程，开发商华贸公司已经进入破产清算程序，无法交付房屋。本案涉及房屋属于破产财产。对于已经支付全款的买卖合同，管理人仍可以解除。合同登记备案即转物权的表述是不正确的。 胡晓丽向一审法院起诉请求：一、判令华贸公司继续履行浙江省商品房买卖合同（合同编号：2017预0009032），向胡晓丽交付位于桐乡市振东新区的房产并赔偿违约金（按每天153元自2018年7月1日计算至实际交付房屋之日止）；二、确认位于桐乡市振东新区的房产不属于华贸公司的债务人财产。 一审法院认定事实：2017年9月13日，胡晓丽与华贸公司签订2017预0009032号《商品房买卖合同》一份，约定向华贸公司购买桐乡市振东新区房产一套，每平方米单价18192.63元，房屋总价为306000元。付款方式为签订合同当日支付153000元，余款153000元在本合同后三个月内支付。此前7月10日，胡晓丽分别支付华贸公司房款306000元以及桐乡华贸商业经营有限公司其他费用40000元。华贸公司应在2018年6月30日前将建设工程经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明且由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许文件，具备商品房正常使用的基本条件的房屋。如逾期交房华贸公司承担逾期交房违约金。合同签订之日起由华贸公司向桐乡市房地产管理处申请登记备案。2018年4月17日一审法院受理华贸公司破产清算一案并指定管理人。同年5月8日根据管理人申请，将桐乡华贸商业经营有限公司合并破产。涉案工程尚未竣工，属于在建工程。华贸公司管理人于2018年5月底向胡晓丽寄发《解除协议通知书》，要求解除商品房买卖合同。 一审法院认为，双方在自愿协商基础上达成的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，依法应认定合法有效。对于胡晓丽已经支付款项以及涉案房屋尚属在建工程双方均无异议，争议焦点在于：1、涉案房产是否属于华贸公司的债务人财产？根据《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，以及尚未办理产权证或者产权过户手续，但已向买方交付的财产，均不属于破产财产。然而本案涉案房屋整体工程尚未竣工验收，故不能认定已形成法律意义上的特定物。胡晓丽主张涉案房屋不属于债务人财产的理由，不能成立。2、对于胡晓丽要求继续履行合同的诉请。根据破产法第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。同时，根据合同法第一百一十条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；在本案华贸公司进入破产程序后，客观上没有能力续建竣工并办理验收手续，商品房买卖合同事实上已不能履行。如果强制履行涉案合同，将产生该债权人优先于其他债权人获得受偿的权利，从而与破产法的规定产生冲突，不利于公平处置华贸公司财产；管理人决定解除合同，系基于有利破产进程及债权人及债务人利益的考量而作出。故对于胡晓丽要求继续履行合同的诉请不予支持。但其可以就该《商品房买卖合同》支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利；3、关于违约金的诉请。由于胡晓丽诉请违约金自2018年7月1日起计算，在法院受理华贸公司破产之后，其实质系破产程序中针对破产企业财产提起的个别清偿诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条规定，人民法院应不予受理。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回胡晓丽诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由胡晓丽负担。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。另查明，华贸公司开发的“世纪广场”项目属城市商贸综合体。目前建筑主体已结顶，电梯、水电、消防等工程未完工，且事实上早已停工。在法院受理破产申请前，华贸公司已备案出售房屋664套（间），涉及购房者584人，目前已与管理人达成解除合同协议并申报债权的业主达505人。 本院认为，本案二审的争议焦点是胡晓丽所购房屋是否属于华贸公司的债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。涉案工程仍是在建工程，所有权属于建设单位即华贸公司。根据物权法关于不动产物权登记生效的原则，胡晓丽虽支付了全部房款，但在房屋所有权转移登记完成之前，其对出卖人享有的仅为合同债权。商品房预售合同备案属于行政管理手段，既不同于不动产登记，也不能产生物权变动的法律效果。故胡晓丽所购房屋仍属于华贸公司的债务人财产。胡晓丽上诉认为本案应当适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，即尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产，理由不能成立。因该司法解释是针对《中华人民共和国企业破产法（试行）》（现已废止）制定的。在企业破产法施行后，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条已经对不应认定为债务人财产的情形作出了不同的规定，前述司法解释第七十一条不应再适用。 另外，华贸公司已进入破产清算程序，客观上没有能力续建竣工并办理验收手续，案涉商品房买卖合同事实上已不能履行。华贸公司管理人决定解除合同，系基于有利破产进程和债权人及债务人利益的现实考量而作出，符合法律规定和案件实际。一审法院也已向胡晓丽指出可就该《商品房买卖合同》支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。故相关当事人可就自身权益，在破产程序中依法进行主张。 综上所述，胡晓丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人胡晓丽负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一八年十一月二十六日 书记员  胡玉婷