广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初2873号原告：珠海市东方墅物业服务有限公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1218号，统一信用代码914404007829531398。法定代表人：周福生，执行董事。委托诉讼代理人：张颖聪，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。被告：庞华，女，1974年4月18日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。被告：曹龙，男，1976年7月16日出生，汉族，住河北省邯郸市。原告珠海市东方墅物业服务有限公司诉被告庞华、曹龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠海市东方墅物业服务有限公司（以下简称原告）的委托诉讼代理人张颖聪到庭参加诉讼，被告庞华、曹龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付物业服务费31485.60元；二、判令两被告向原告支付违约金（以每月欠付的物业服务费、公摊电费、智能化管理系统维修维护费之和为基数，按照每日3‰，从次月的1日计算至款项清偿之日止，暂计至2018年8月31日为47824.97元）。事实和理由：两被告是斗门区××大道××号××房的业主，房屋建筑面积为264.23平方米。2014年7月11日，两被告办理了入伙手续，并与原告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为该小区业主提供物业管理服务，服务期限为“自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业服务协议之日止”，收费标准为“从开发商通知入伙之日起前三年，乙方只需按每月每平米2.8元人民币交纳服务费……第四年起按每月每平方米3.5元人民币收取”，滞纳金计算标准为“从逾期之次日起按每天3‰交纳滞纳金”。另外，根据合同约定，两被告还须交纳小区公摊水电费和智能化系统维护费（每户10元/月）。合同签订后，原告按照合同约定对被告所在的小区提供物业服务，但自2015年7月1日起两被告开始无故拖欠交物业服务费，暂计至2018年8月31日止两被告共拖欠物业费用己高达31485.60元。原告多次催缴，甚至聘请律师发函追讨，但两被告互相推诿，至今未付。原告对其诉称向本院提交如下证据：1、《前期物业服务合同》，拟证明原被告间的物业服务合同关系，看到协议当中第六大条物业服务费用，第二大点写着是每月每平方3.5元人民币，这个是物业服务服务费用的收费标准；第六大点，是当月的10日前要交纳费用；然后看到第七大点，第二条明确了系统的维护费用是按户每月10元。在下一页是第十条，违约责任，第四点，明确了这个违约金的计算标准是至于自逾期的次日起按每天3‰交纳滞纳金。2、不动产权登记表，证明被告的业主身份;3、入伙会签单，拟证明两被告办理入伙手续的时间是2014年7月11日。4、律师函、邮寄凭证，证明原告聘请律师向被告发函催讨拖欠的物管费及相关费用，原告通过多次向被告送达催费，被告仍然不予交费。被告庞华、曹龙缺席，未作答辩，也未提供证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院审查后认为，原告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院均予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于珠海市××区××大道××号，于2014年4月21日取得不动产权登记（登簿）：权属人庞华，权证号××××，共有人曹龙，建筑面积264.32平方米。2014年7月11日，被告庞华办理了入伙手续。同日，原告作为甲方，与作为乙方的被告签订了《前期物业服务协议》约定：管理期限自签订本协议之日起至业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业服务协议之日止；甲方提供的物业管理服务，内容主要包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生与园艺、保安与消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；乙方应按时向甲方交纳物业服务费用、小区公摊水电费，每月10号之前交纳当月的物业服务费，费用标准为“从开发商通知入伙之日起前三年按月每平方米2.8元计，从第四年起按每月每平方米3.5元计。”公共防盗门及对讲系统、智能化管理系统维修维护费按每户每月10元的标准收取；乙方不按本协议的收费标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之次日起按每天3‰交纳滞纳金，逾期3个月未交的，甲方通过司法途径解决。《前期物业服务协议》签订后，原告依约履行了合同义务。两被告从2015年7月起欠交物业服务费用。另查明，原告于2018年委托律师事务所向两被告发律师函催收欠缴的物业服务费。2018年5月13日，被告庞华签收上述律师函，但未交纳相应的物业服务费用。再查明，案涉小区未成立业主委员会。本院认为，原被告签订的《前期物业服务协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。原告依照协议约定的物业服务类别和内容，履行了物业服务的义务，被告依约应支付2015年7月1日至2018年8月31日的物业服务费及智能化管理系统维修维护费。涉案《前期物业服务协议》约定前三年的物业服务费按每月每平方米2.8元计算、从第四年按每月每平方米3.5元计算。两被告于2014年7月入伙并与原告签订涉案《前期物业服务协议》，则2017年6月底之前的物业服务费应按每月每平方米2.8元计算，每月应交的物业服务费为739.85元（264.23平方米×每月每平方米2.8元）；从2017年7月起的物业服务费按每月每平方米3.5元计算，每月应交的物业服务费为924.8元（264.23平方米×每月每平方米3.5元）。原告主张被告原预交的费用中尚余171.2元（1479.7元－1308.5元），该余款应先抵扣2015年7月的物业服务费，抵扣后被告尚欠2015年7月的物业服务费568.65元。根据上述确定的标准，被告尚欠2015年8月-2017年6月的物业服务费17016.55元（739.85元×23个月）、尚欠2017年7月-2018年8月的物业服务费为12947.2元（924.8元×14个月）。上述被告共拖欠2015年7月-2018年8月的物业服务费为30532.4元。根据涉案《前期物业服务协议》，被告还应向原告交纳从2016年1月起至2018年8月应交的智能化管理系统维修维护费320元（每月10元×32个月）。原告主张被告支付的分摊电费，原告没有提供充分证据证明分摊费用是如何产生、产生数额、如何分摊计算的，无法具体明确被告应当支付的费用数额，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于滞纳金的问题。涉案《前期物业服务协议》中约定的滞纳金“从逾期之次日起按每天千分之三”缴纳。两被告欠付物业服务费和智能化管理系统维修维护费，应以上述标准按各自每月欠付的费用金额承担支付滞纳金的责任。但每月违约金数额以当月应缴纳物业服务费、智能化维护费本金为限。原告请求滞纳金从次月1日起计算，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告庞华、曹龙于本判决生效之日起十日内向原告珠海市东方墅物业服务有限公司支付2015年7月至2018年8月期间的物业服务费共计30532.4元及其滞纳金（2015年7月以568.65元为基数，2015年8月-2017年6月每月以739.85为基数，2017年7月之后以924.8元为基数，从次月1日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金数额为限）；二、被告庞华、曹龙于本判决生效之日起十日内向原告珠海市东方墅物业服务有限公司支付2016年1月至2018年8月期间的智能化维护费共计320元及其滞纳金（以10元为基数，从次月1日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月滞纳金数额，以不超过当月本金10元为限）；三、驳回原告珠海市东方墅物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费891元（原告已预交），由原告珠海市东方墅物业服务有限公司负担11元，由被告庞华、曹龙负担880元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  程洪龙二〇一八年十一月二十三日书记员  陈惠琼