贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）黔0321行初470号 原告李红霞，女，汉族，1970年8月6日出生，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。 委托代理人王良均，贵州新长征律师事务所律师。 被告遵义市国土资源局，住所地：遵义市汇川区广州路193号。 统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人杨永华，局长。 出庭行政机关负责人王达礼，副局长。 委托代理人郑皓东，贵州子尹律师事务所律师。 原告李红霞诉被告遵义市国土资源局不履行法定职责一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法组成合议庭于9月14日公开开庭进行了审理，11月30日二次公开开庭审理。原告李红霞委托代理人王良均，被告遵义市国土资源局副局长王达礼及委托代理人郑皓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李红霞诉称，2018年1月4日，我与遵义经济技术开发区德宝房地产开发有限公司因德宝贵园项目B2幢4-3号房屋买卖事宜，签订有《商品房买卖合同》（合同编号2018400822号）。 但是，我购买的上述房屋于2018年8月向被告申请不动产登记，但被告却口头告知我不能办理，并且未告知我任何原因。为此，我专门查阅了遵义经济技术开发区德宝房地产开发有限公司预售许可证，（编号为︰2012043）。我申请办理不动产登记行为是符合《不动产登记暂行条例》第十四条关于“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请︰（一）尚未登记的不动产首次申请登记的”之规定。综上所述，我向被告申请不动产登记，被告不予受理是行政不作为，严重损害了我的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判令被告依法为我向遵义经济技术开发区德宝房地产开发有限公司购买的德宝贵园B2幢4-3号房屋进行不动产登记并颁发房屋所有权证。 被告遵义市国土资源局辩称，本案的基本情况：涉案房屋位于遵义市汇川区办公用房，系遵义经济技术开发区德宝地产开发有限公司（以下称德宝公司）2012年开发项目。李红霞于2018年1月4日与德宝公司签订商品房买卖合同，并于7月30日办理预售备案登记。8月，李红霞向我局申请办理不动产转移登记，我局告知其不能办理。李红霞不服，向法院提起诉讼。李红霞购买房屋无障碍限制，但申请转移登记的前置条件不具备。涉案项目为开发商品房项目，根据《商品房销售管理办法》第七条、《城市商品房预售管理办法》第五条之规定，经住建部门审批，即可以对外进行销售。因此，本案李红霞购买房屋无障碍限制。但是不动产权属登记与房屋开发销售属于不同的行政法律关系，归属不同行政部门进行管理，我局作为不动产登记行政管理部门，根据我国不动产登记管理法律、法规、规章之规定，对辖区范围内不动产登记事务进行管理，属于法定职责。 根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记，对于商品房的首次登记是指商品房注册及开发地块土地分割登记，也即俗称的办理“大产权”，这个应该由德宝公司提出申请启动登记。即购房人李红霞需要转移登记至其名下，前提条件就是在德宝公司完成了项目的首次登记后办理。但截止至答辩之日，德宝公司尚未完成该项目的首次登记。根据上述法律规定，未经首次登记不得办理其他类型登记。因此，该房屋办理转移登记的前置条件不具备，无法办理，并且我局已将不予办理事由告知李红霞，履行了法定职责，不存在行政不作为。建议：本案涉及案外人德宝公司，该公司应该按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》之规定，为购房人办理转移登记提供必要条件。同时李红霞于2018年购房时就应该知道该项目2012年开发至今仍不能办理不动产登记的情况，建议李红霞与德宝公司联系，确认该项目已经办理首次登记后，再申请办理涉案房屋的转移登记，届时我局将依法履行职责为其办理。如德宝公司未按法律规定，履行法定义务，建议向人民法院另行提起诉讼。 原告为证明其主张，向本院提交了下列证据，并说明其证明目的。 1、2018年1月4日签订的购房合同； 2、商品房预售合同登记备案表； 3、2018年9月11日的发票一份。 4、不动产首次登记公告。 5、2018年9月20日德宝公司情况说明。 6、2018年11月14日汇川区人民法院作出的﹙2018﹚黔0303执168、1920号执行裁定书。 以上证据共同证明：原告购房的事实及购买的房屋经有关部门的公告，且符合不动产登记条件，应当获得房屋产权证，被告应当履行颁证行为，同时证明被告行政不作为行为是违法行为。 被告对原告提供的证据质证意见是︰对原告提供的1、2、3、5、6号证据三性无异议，但是该三份证据不能作为申请办理转移登记的依据。对4号证据真实性、合法性无异议，但是对关联性及证明目的有异议，该份公告显示本次公告可以登记的只涉及A1、A2、B1栋楼，而原告本次申请办理的登记的是B2栋，并且该次登记是根据市政府2015年16号文件的精神办理的。 被告为证明其主张，在举证期限内提交了下列法律依据。 1、《不动产登记暂行条例》； 2、《不动产登记暂行条例实施细则》。 以上依据证明原告在诉状中所称的首次登记并不是原告所述的第一次办理转移登记就叫做初始登记。 原告对被告提供的依据真实性、合法性无异议，认为不能达到其证明目的。 经举证、质证，结合当事人陈述，本院认证如下︰对原告提供的1号至6号证据的真实性、合法性、关联性予以确认，且能够达到其证明目的；对被告提供的适用依据的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能达到其证明目的。 经审理查明：2012年，遵义经济技术开发区德宝地产开发有限公司（以下简称德宝公司）在遵义市汇川区项目，该工程于2012年12月30日竣工。2012年10月10日，遵义市住房和城乡建设局向德宝公司颁发Ｂ2、Ｂ3栋《商品房预售许可证》。2018年1月4日，原告李红霞与德宝公司签订《商品房买卖合同》，德宝公司将“德宝贵园”Ｂ2Ｂ3栋4-3号商业用房出售给原告李红霞，同年5月德宝公司向被告遵义市国土资源局申请该项目首次登记，6月27日，被告遵义市国土资源局不动产登记中心发布《不动产首次登记公告》告知︰苏州路“德宝贵园”Ａ1、Ａ2、Ｂ1号楼住房部分业主可办理首次登记，7月被告遵义市国土资源局就该项目住房部分办理了首次登记，但对商业用房部分不予办理。7月30日，原告李红霞办理了商品房预售合同登记备案，8月向遵义市国土资源局申请不动产转移登记，被告遵义市国土资源局以德宝公司土地出让金未付清为由，拒绝为其办理涉案房屋的首次登记，认为原告申请办理房屋转移登记的前置条件不具备，口头告知原告涉案房屋登记不能办理，故原告向人民法院提起诉讼。 另查明，遵义市汇川区人民政府诉德宝公司土地出让合同一案，遵义市汇川区人民法院已于2018年11月14日作出﹙2018﹚黔0303执168、1920号执行裁定书，裁定如下︰一、将被执行人德宝公司位于汇川区德宝贵园楼（Ａ1Ａ2幢大底盘）-1层1号共计106个车位、（Ａ1Ａ2幢大底盘）1层2号共计77个车位、（Ａ1Ａ2幢大底盘）-2层2号共计54个车位，位于汇川区办公用房，145.16平方米作价43834803.30元交付遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司，用以抵偿被执行人德宝公司对申请人遵义市汇川区人民政府的债务，上述财产所有权自本裁定送达各方当事人时转移；二、遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司可持本裁定到房屋登记部门办理产权登记手续。 本院认为，被告遵义市国土资源局在履行行政管理事务中应当全面履行其法定职责，不能选择性执法。也不能将自己职责范围内应履职而没有完全履职的后果由行政相对人承担。本案原告向被告申请办理房屋产权转移登记，被告没有书面告知，根据《不动产登记暂行条例》第十七条第二款关于“不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理”之规定，视为被告已经受理，被告应当依法为原告办理房屋产权转移登记。庭审中，被告称没有受理原告申请理由不成立。 原告李红霞向德宝公司购买位于汇川区房屋合法，没有过错，依法应当受到法律保护。被告作为办理房屋产权证的颁证机关，应当依法为其办理。被告在2018年7月已经为德宝公司就住房部分办理了首次产权登记，却对原告购买的商业用房部分拒绝为德宝公司办理首次产权登记，属于一种行政不作为，被告以其行政不作为不予办理首次产权登记，被告又以没有办理首次产权登记而不能为原告办理产权转移登记，理由显然不成立，本院不予支持。同时，被告存在“选择性执法”，明显不当。 另在本案原告所提供的资料已经完全具备办理其房屋产权转移登记的条件下，被告提出不能为其办理房屋产权转移的理由是德宝公司未付清土地出让金，该事实已有汇川区人民法院于2018年11月14日作出的﹙2018﹚黔0303执168、1920号执行裁定书予以明确，德宝公司的土地出让金已经缴纳，被告遵义市国土资源局为德宝公司办理房屋首次登记已无阻却事由，但被告仍以各种理由拒绝为原告办理产权转移登记，这种不履职的行为将导致原告的财产权益无合适途径得以救济。且“按照土地管理部门有关规定，交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书”是颁发《商品房预售许可证》的条件之一，诉讼中，被告认可德宝公司取得的《商品房预售许可证》是真实、合法的，故对行政机关在履职中的瑕疵行为不应由无过错购房的当事人来承担。原告李红霞的诉讼请求有其事实和法律依据，且理由成立，依法应予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益，保护合法的市场交易行为，真正让当事人感受到公平正义，切实以人民为中心，严格依法监督行政机关不正确履职的违法行为。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条关于“人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行”的规定，和《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“原告请求被告履行法定职责的理由成立，被告违法拒绝履行或者无正当理由逾期不予答复的，人民法院可以根据行政诉讼法第七十二条的规定，判决被告在一定期限内依法履行原告请求的法定职责；尚需被告调查或者裁量的，应当判决被告针对原告的请求重新作出处理”之规定，判决如下： 限被告遵义市国土资源局在本判决书生效后七日内为原告李红霞向遵义经济技术开发区德宝房地产开发有限公司购买的位于汇川区房屋办理不动产登记并颁发房屋产权证。 案件受理费50.00元，由被告遵义市国土资源局承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  张德刚 审 判 员  钱朝友 人民陪审员  杨先伦 二〇一八年十一月三十日 法官助理黄开群 书记员李小冬