延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第00076号原告刘思元，男，汉族，1928年7月10日出生，陕西省佳县人，现住延安市宝塔区。原告毕秉胜，男，汉族，1956年12月28日出生，延安市宝塔区人，现住延安市凤凰办事处北门口居委.原告郭永琴，女，汉族，1960年11月23日出生，延安市宝塔区人，现住延安市凤凰办事处.原告史连芳，女，汉族，1933年1月19日出生，延安市宝塔区人，现住西沟。原告张延安，男，汉族，1957年11月18日出生，延安市宝塔区人，现住西沟.原告张延生，男，汉族，1958年10月23日出生，延安市宝塔区人，现住延安市凤凰办事处.原告祁莲花，女，汉族，1960年3月28日出生，延安市宝塔区人，现住延安市凤凰办事处。原告赵兰，女，汉族，1929年7月9日出生，延安市宝塔区人，现住宝塔区.原告蔡文彬，男，汉族，1926年12月13日出生，延安市宝塔区人，现住宝塔区.被告延安市建筑总公司房地产开发公司，住所地：延安市百米大道。法定代表人赵玉科，系该公司董事长。被告陕西玉龙房地产开发有限公司，住所地：延安市百米大道。法定代表人赵玉科，系该公司董事长。第三人延安中基混凝土工程有限公司，住所地：延安市丽融商厦16楼G座。法定代表人高胜利，系该公司总经理。原告刘思元等人诉被告延安市建筑总公司房地产开发公司、陕西玉龙房地产开发有限公司、第三人延安中基混凝土工程有限公司确认合同无效纠纷一案与原告蔡文彬、赵兰诉被告延安市建筑总公司房地产开发公司、第三人延安中基混凝土工程有限公司确认合同无效纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，因两案均系同一法律事实、同一诉讼请求，故本院在征得各原告书面同意的基础决定合并审理。原告及其委托代理人，被告委托代理人到庭参加了诉讼，第三人经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，九原告系原西沟玻璃厂临街门面房的房屋所有权人。2004年，二被告分别与原告签订房屋拆迁置换协议，协议就被告拆迁原告房屋如何返还的相关事宜进行了明确的约定，此次产权调换的方法采取拆商还商、拆一还一的方法进行返还，其中被告返还的商用房在主楼下一层商场，各原告之间采取软隔离的办法进行区分。同时被告在协议中承诺必须在2006年6月31日前向原告交房。拆迁协议签订后，原告积极配合被告的拆迁工作，盼望被告能全面履行约定，早日返还新房，但是从签订协议至今被告一直拒绝按照约定向原告返还房屋，也不支付原告的经营损失，为此原告到有关部门查询，才得知被告早已将原本属于应当返还给原告的商业用房101、102、103号全部“出售”给了第三人，并办理了产权登记。原告认为依法成立的合同受法律保护，作为拆迁人的被告有义务在房屋竣工验收后及时向原告返还房屋，以最大限度地弥补原告的损失，但是被告在原告毫不知情的情况下将原本应当返还给原告的安置房卖给第三人，其行为在法律上属于违约行为，在道德上属于欺诈行为。从签订拆迁协议至今已十年有余，原告为了履行合同失去了基本的生活来源，被告的违约和违法行为致使原告利益严重受损，经多次协商未果的情况下，原告只能选择诉讼维权，请求1、确认第一被告与第三人签订的位于延安市西沟路346号院玉融苑小区A座10101、10102、10103号商业用房的买卖合同系无效合同；2、判决由被告承担本案的诉讼费。原告为了证明自己的诉讼理由成立，在举证期限内向法院提供如下证据，证据一、房屋产权调换协议书、公证书。证明目的：2004年3月21日，原告毕秉胜、郭永琴与被告陕西玉龙房地产开发有限公司签订《房屋产权调换协议》，该协议约定由被告拆迁原告位于西市路北侧街面的门面房，被告按照拆商还商、拆一平米还一平米的原则向原告返还商铺，被告承诺在2006年6月31日前向原告交房。2、上述协议不违反法律强制性规定，且经延安市宝塔区公证处进行公证，该协议合法有效，双方均应当遵守执行。证据二、房屋产权调换协议书、公证书。证明目的：2004年4月14日，原告张延生、祁莲花与被告陕西玉龙房地产开发有限公司签订《房屋产权调换协议》，该协议约定由被告拆迁原告位于西市路北侧街面的门面房，被告按照拆商还商、拆一平米还一平米的原则向原告返还商铺，被告承诺在2006年6月31日前向原告交房。2、上述协议不违反法律强制性规定，且经延安市宝塔区公证处进行公证，该协议合法有效，双方均应当遵守执行。证据三、房屋拆迁置换协议。证明目的：2004年11月12日，原告刘思元与被告延安市建筑总公司房地产开发公司签订《房屋拆迁置换协议》，该协议约定由被告拆迁原告位于西市路北侧街面的门面房，被告按照拆商还商、拆一平米还一平米的原则向原告返还商铺，即一楼门面房返还60平米、二楼返还40平米，同时被告承诺在2006年6月30日前向原告交房。上述协议不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当遵守执行。证据四、房屋产权调换协议书、公证书、死亡注销证明。证明目的：2004年3月30日，原告史连芳与被告陕西玉龙房地产开发有限公司签订《房屋产权调换协议》，该协议约定由被告拆迁原告位于西市路北侧街面的门面房，被告按照拆商还商、拆一平米还一平米的原则向原告返还商铺，被告返还原告一楼商业用房的面积为47.73平米，被告承诺在2006年6月31日前向原告交房。2、上述协议不违反法律强制性规定，且经延安市宝塔区公证处进行公证，该协议合法有效，双方均应当遵守执行。3、史连芳之夫袁秀山已去世，因此史连芳系本案适格的原告。证据五、房屋产权调换协议书、房产分配协议。证明目的：2004年5月24日，张秀芳及原告张延安、张延生与被告延安市建筑总公司房地产开发公司签订《延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议约定由被告拆迁原告位于西市路北侧街面的门面房，被告按照拆商还商、拆一平米还一平米的原则向原告返还商铺，被告返还原告一楼商业用房的面积为54.53平米，被告承诺在2006年6月31日前向原告交房。上述协议不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当遵守执行。2、原告张延安、张延生与其家庭成员协商，其他人员均表示被告返还的商业用房归二原告，因此二原告的诉讼主体适格。证据六、房屋产权调换协议书、公证书。证明目的：2004年5月25日，原告蔡文彬、赵兰与被告延安市建筑总公司房地产开发公司签订《房屋产权调换协议》，该协议约定由被告拆迁原告位于西市路北侧街面的门面房，被告按照拆商还商、拆一平米还一平米的原则向原告返还商铺，被告承诺在2006年6月31日前向原告交房。2、上述协议不违反法律强制性规定，且经延安市宝塔区公证处进行公证，该协议合法有效，双方均应当遵守执行。证据七、查档证明、商品房买卖合同。证明目的：1、被告将包括原告在内的各拆迁户的房屋拆除新建后，没有在约定的交房日期向原告返还房屋，后经调查被告延安市建筑总公司房地产公司将开发修建的位于西沟西环路的346号院一楼101、102、103商业房（现西沟民生家乐商场）以每平米2600元的价格全部出售给了第三人延安中基混凝土工程有限公司，并办理了转移登记，而且第三人延安中基混凝土工程有限公司利用该房屋办理抵押贷款；2、依据《合同法》第五十二条第二款之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。因此被告将原告的安置房出售给第三人的行为属于严重违法行为，损害了原告合法权益，该合同系无效合同。证据八，商业用房租赁合同。证明目的：1、2012年7月19日，被告延安市建筑总公司房地产开发公司将应当返还给原告在内的玉融苑负一层至三层整体出租给了延安市华锦融商贸有限公司，租赁期限为15年；2、按照被告与第三人签订的商品房买卖合同，既然被告已将房屋出售给了第三人，为何在房屋出售后又将其对外出租，显然被告与第三人之间的买卖合同系恶意串通后签订的，其恶意侵占被告应当返还给原告的商用房的意图明显，因此对于被告与第三人之间所签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。被告延安市建筑总公司房地产开发公司辩称，一、不存在将拆迁安置房出售给第三人的事实。2004年被告先后和刘思元、张延安、张延生等人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告拆除其原告所有房屋进行商业开发，并在新建楼房的第一层给其返还商业用房，各户面积不等。此后，由于答辩人属国有企业，面临改制，需提前剥离资产，加之协议约定采取软隔离的方式分割房屋，导致被告无法单独为刘思元等人办理产权登记。因此，被告只得先将第一层房产整体剥离在延安中基混凝土工程有限公司名下，将负一层、第二层、第三层房产剥离在赵婧名下，由其二人代持。由于被告仅是出于剥离资产的需要，并非真实出售房产，所以虽然与中基公司、赵婧签订了预售合同，但被告并没有收取分文房款，所以实际的产权交易行为并未发生；二、应给刘思元等人返还的房屋位置不确定。被告新建楼房的负一层、第一层、第二层、第三层的建筑面积在11000平方米左右，除应在第二层给刘思元返还40平方米、在第一层应给包括张延安、张延生等人在内的其他拆迁户返还300余平方米之外，其余全部房产均归被告所有。由于双方在房屋拆迁置换协议中未明确约定房屋的具体返还位置，所以三份合同中究竟是哪一份合同处置了刘思元等人的房产，目前无法确定，故刘思元等人请求确认三份合同全部无效是没有事实和法律依据的，因为绝大部分房产被告有权处置，全部无效必将侵犯被告的合法权益。被告延安市建筑总公司房地产开发公司在举证期限内未向法庭提交证据。被告陕西玉龙房地产开发有限公司辩称：被告陕西玉龙房地产开发有限公司不是买卖合同的当事人，故与本案无关。被告陕西玉龙房地产开发有限公司在举证期限内未向法庭提交证据。第三人经传票传唤未到庭答辩，亦未在举证期限内向法庭提交证据。经庭审质证认证，被告延安市建筑总公司房地产开发公司对原告提供的第一组至第六组证据的真实性及证明目的均无异议，但被告强调双方签订的置换协议中，没有明确房屋返还的位置，其房屋分割采取软隔离的方式导致无法办理产权证书。被告对原告提供的第七组证据中三份合同的真实性有异议，这三份合同中约定的房屋单价是2600元，事实上现在这个地方的房屋单价为2-3万元之间，房屋约定价格低于市场合同，所以双方签订合同并不是转让房产。被告对原告提供的第八组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，这份租房协议能证明被告是房屋产权人；所收取的租金也是要给原告返还的，因双方就此事未达成协议，所以原告没有领租金。经审查，被告对原告提交的第一组至第六组证据真实性及证明目的无异议，但其强调原告的房产位置并没有确定，并不是被告可以处分原告应有房产的合法理由，故本院对第一组至第六组证据予以确认。被告对原告提交的第七组证据的真实性有异议，但应当由原告所有的房产确实已经登记在了第三人名下，产权已经转移，故本院对原告提交的第七组证据予以确认。被告对原告提交的第八组证据证明目的有异议，本院认为被告对已经在第三人名下的房产仍然可以出租并收取租金，第三人对此事实予以默认，可认定被告与第三人有意串通，故对原告提交的第八组证据予以确认。经审理查明，2004年开始，二被告分别与原告等人签订《房屋拆迁置换协议》，该协议约定由二被告拆迁原告位于西巿路北侧街面的门面房，二被告按照拆商返商、拆一返一平米的原则向原告返还商铺，商用面积返还位置，按原住户的顺序排序，间隔为软隔离，同时被告承诺在2006年6月31日前向原告交房。另查明，2006年5月8日被告延安市建筑总公司房地产公司与第三人延安中基混凝土工程有限公司签订房屋买卖合同，被告将位于宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座一层10101号房，面积为744.38平方米，每平方米2600元，总价为1935388元出售给第三人。登记时间2011年10月12日，所有权人延安中基混凝土工程有限公司，所有权证号延房权证宝凤字第0112**号。该房产已抵押，且已办理他项权证，证号为延房他证宝塔字第0246**号。2006年5月8日被告延安市建筑总公司房地产公司与第三人签订房屋买卖合同，将西环路346号院A座一层10102号房，面积为1165.57平方米，每平方米2600元，总价为3030482元，出售给第三人。登记时间2011年10月12日，所有权人延安中基混凝土工程有限公司，所有权证号延房权证宝凤字第0112**号。该房产已抵押，且于2013年8月22日办理他项权证，证号为延房他证宝塔字第0234**号。于2013年11月26日办理他项权证，证号为延房他证宝塔字第0234**号。2006年5月8日被告延安市建筑总公司房地产公司与第三人延安中基混凝土工程有限公司签订房屋买卖合同，将西环路346号院A座一层10103号房，面积为1093.47平方米，每平方米2600元，总价为2843022元，出售给第三人。登记时间2011年10月12曰，所有权人延安中基混凝土工程有限公司，所有权证号延房权证宝凤字第0112**号。该房产已抵押，且已办理他项权证，证号为延房他证宝塔字第0234**号。2012年7月19日被告延安市建筑总公司房地产公司与延安巿华锦融商贸有限责任公司签订房屋租赁合同，合同期限15年。由于被告未按《房屋拆迁置换协议》履行，经原、被告多次协商无果，故成诉。本院认为，公民的合法财产应当予以保护，根据原、被告签订的《房屋拆迁置换协议》确定的房产给原告返还，且该协议未确定给原告返还的具体位置，被告已向第三人出售该房产，虽然被告向第三人出售的房产中有部分不是给原告返还的面积，但被告将全部产权转让给第三人的行为是对原告应有权利处分，故原告的诉求依法予以支持。被告辩称买卖并未实际发生理由不成立，不论购房款是否实际支付，作为不动产产权的转移以登记为准，现本案所涉及的不动产已经过户于第三人名下，其产权已经转移。并且第三人能够默认被告将其名下的房产出租并收取租金，其行为应属被告与第三人恶意串通。故此被告在无权处分的情况下，与第三人恶意串通转让房屋所有权，其行为已严重损害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，判决如下：确认被告延安巿建筑总公司房地产开发公司与第三人延安中基混凝土工程有限公司之间签订的延安市宝塔区西沟路346号院玉融苑小区A座10101号、10102号、10103号商品房买卖合同无效。诉讼费200元，原告已预交，实际由被告延安巿建筑总公司房地产开发公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  刘森虎审 判 员  陈晓霞人民陪审员  王群英二〇一五年十一月十日书 记 员  朱锦涛