黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0881民初525号原告：宁英春，男，1966年8月14日出生，汉族，个体，住同江市。委托代理人：孙来成，同江市同江镇法律所。代理权限:代为一审诉讼代理、提供证据、承认、放弃诉讼请求、代收法律文书。被告：黑龙江程盟房地产开发有限公司，地址:同江市通江街中段东都新城小区物业办公室。法定代表人:程光毅，公司经理。委托代理人：陶孟明，男，1949年1月27日出生，汉族，黑龙江程盟房地产开发有限公司员工，住。代理权限:代为承认、放弃变更诉讼请求，进行和解、上诉、反诉、代收法律文书。委托代理人：杜薇，女，1989年9月15日出生，汉族，公司员工，住同江市。代理权限:代为承认、放弃变更诉讼请求、进行和解、上诉、反诉、代收法律文书。第三人：王桂春，女，1947年3月5日出生，汉族，个体，住佳木斯向阳区(保卫派出所对面)。第三人：刘文慧，女，1994年9月26日出生，汉族，安监局员工，住同江市。委托代理人：李秀兰，女，1973年1月21日出生，汉族，个体，住同江市。代理权限:代为承认、放弃变更诉讼请求、进行和解、上诉、反诉、代收法律文书。原告宁英春与被告黑龙江程盟房地产开发有限公司、第三人王桂春、刘文慧房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案于2017年3月22日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告宁英春及委托代理人孙来成，被告程盟房地产开发有限公司的委托代理人陶孟明、杜薇，第三人王桂春、刘文慧的委托代理人李秀兰到庭参加诉讼。该案已经审理终结。原告宁英春向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行联合开发协议；2、要求办理东都新城小区住宅8号楼020304室、商服6号楼000105门、8号楼000102门、19号楼000105门房屋所有权证；办理产权证的税、费由被告负担。3、要求支付车位款100000元；4、要求被告赔偿经济损失412000元；5、本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审中原告变更诉讼请求，要求被告履行协议给付车位，同时对双方签订的合同范围外房屋如不能依法得到回迁安置，同意货币补偿。其他条款仍然按照拆迁协议履行。事实和理由:原告在原新春街西侧北段有房屋583.79平方米，土地使用面积678.5平方米，在有关部门办理了规划手续，原告与他人合伙开发建春家苑，建春家苑在拆迁过程中经市政府批准在该区域开发建设住宅商业区(东都新城)，2009年6月6日在同江有关部门协调下，原告与被告签订了《联合开发协议书》，协议约定原告回迁房屋位置建设路与新春街交叉口向北原人工河北起1、2、3、4号门商服共计550平方米，80至90平方米住宅一套(4楼)，车位一个，回迁安置时间为2010年12月。被告改变了房屋规划，工程竣工后，导致原告未能回迁安置，2016年4月7日在同江市政府化解矛盾纠纷领导小组协调下，将原告回迁安置在东都新城小区8号楼020304门、商服6号000105门、8号楼000102门、19号楼000105门，车位未回迁。事后原告要求被告办理安置楼房的所有权证，赔偿长达五年未回迁安置的经济损失，被告以种种理由拒绝。原告为维护其合法权益，依据我国《中华人民共和国合同法》之相关规定提起诉讼。黑龙江程盟房地产开发有限公司辩称，一、联合开发协议存在原告虚构事实的问题，当属无效协议。联合开发协议的前提是，原告筹建的建春家苑项目规划部门已经批准立项，所以双方有联合开发的约定。但被告去规划部门调取相关批准文件，却没有找到。原告筹建的所谓的“建春家苑”项目没有批准立项文件，没有相关的缴费凭证。所以，规划部门已经批准立项的事实就不存在，此协议存在虚构事实的问题，当属无效协议。二、原告主张权利的房屋不是协议书约定安置的房屋。1、《联合开发协议》约定安置的房屋位置与现状:2009年6月6日双方签订的《联合开发协议》约定:安置给原告“四个门市商业用房(一二楼一体)，总面积为550平方米。房屋位置从建设路与新春街道交叉口向北人工河北起1、2、3、4号门。80平方米一90平方米住宅(四楼)一套，车位一个”。双方约定安置的位置怎样确定，是本案争议的焦点问题。按照一般原则，如果约定有具体的楼号，则按楼号的位置确定。如果约定没有具体楼号，则不论是哪个楼，按房屋的实际排列顺序确定。按照这个原则确认，协议约定的商服门市的位置，“建设路与新春街道交叉口向北人工河北起1、2、3、4号门”的位置，应是现在的8号楼1门(房产处编号8号楼000102)、2门房产处编号(8号楼000101)和10-12号楼12、11门。协议书约定安置的四个门市的状况:8号楼1门，宁英春已实际占有。另有一份回迁协议安置给孙杰。致使孙杰又抢占10-12号楼第7号商服，为王魁所有。8号楼2门，回迁安置给苗彩霞，苗彩霞已实际占有。10-12号楼11门，回迁协议安置给庄后亮并实际占有。10-12号楼12门，回迁协议安置给庄后亮并实际占有，与顾世鹏重复安排。四楼住宅一套，80-90平方米，协议没有具体位置，被告也没有安置。8号楼020304门是原告强占的。根据现状，这些房屋被告无法安置给原告。原告按协议回迁安置，也不能以此为由强占他人合法的房产。2、原告主张权利的房屋位置与现状:8号楼000102门商服，即8号楼1门，宁英春已强占。另有一份回迁协议安置给案外人孙杰了。19号楼000105门已经安置给第三人王松山。二、安置协议记载的有照面积、无照面积与实际不符，按协议书记载的面积安置的条款属无效条款，应予重新调整。经与房产处档案核实，原告宁英春名下的有照房屋面积是167.39平方米，经与佳木斯测绘研究院出具的测绘图核实，面积不符。图上并没有原告的无照房屋。原告的无照房屋53.7平方米不实。所以安置协议安置面积部分的条款属无效条款，应予重新调整。三、按产权调换的相关规定，原告应当找补产权调换发生的房产价值差价。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》中华人民共和国国务院令第590号第二十一条规定:“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”，《佳木斯市城市房屋拆迁管理办法》第三十一条规定:“拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人给予补偿和补助。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿和补助；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当按临时建筑工程造价标准结合剩余期限进行补偿；拆除规划批准文件中注明不予补偿的临时建筑，不予补偿”，第三十二条规定:“被拆迁人可以选择货币补偿也可以选择与货币补偿金额同等价值的房屋产权调换。货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁房屋的所有人进行货币形式的补偿。产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权并按拆迁房屋的市场评估价和调换房屋的市场评估价进行结算调换差价的行为”，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第四条约定:“甲方提供产权调换房屋所需费用与乙方原房货币补偿价款差价相比，多退少补”。房屋拆迁前，同江中信房地产评估有限责任公司对被动迁的房屋做了评估。所以，履行协议应该以这个评估报告书的价格为标准，再对调换的楼房价格进行评估，按产权调换的规定，找补产权调换发生的房产价值差价，或者执行同江市人民政府同政发(2009)9号文件:“拆迁补偿安置调换面积比例原则上按1:1比例执行(不结算结构差价)。考虑我市拆迁市场的实际，如拆迁人与被拆迁人经协商达成一致，安置调换面积比例最高不得超过1:1.3”，根据以上规定，按原告要求，对超出1:1比例增加安置部分，原告应按市场价找补差价。原告的房照使用性质是住宅，安排商服，原告还要补交住宅变商服的改变使用性质结构差价。四、税、费承担问题:协议对此没有特殊约定，就应当按相关的政策法律规定，原被告双方各自承担各自的税、费，不应该让被告承担全部税、费。五、要求支付车位款10万元的主张:被告的态度是可以执行协议，安排车库，但按产权调换规定，原告要补交价款。六、要求赔偿经济损失412000元的主张。此协议存在虚构事实的问题，当属无效协议，不存在赔偿损失问题。原告应当说明主张权利的理由并提交造成损失的证据。七、此合同属无效合同，被告要求原告返还100万元补偿款!综上，原告主张权利的房产没有合法拥有的依据；原告主张权利的房产，都已经有了合法权利人。要求赔偿损失没有证据支持。所以，原告的诉讼请求不应得到支持。请求法庭依法驳回原告的诉请，以维护被告的合法权益，维护法律的公平与公正。第三人王桂春向本院提出诉讼请求，请求法院确认第三人与被告签订的商品房买卖合同合法有效。事实和理由，第三人王桂春购买了同江东都新城小区19号楼105号商服。办理了相关入住手续，交了钥匙，房屋由第三人实际占有。2017年10月16日，第三人王桂春与黑龙江程盟房地产开发有限公司在同江房地产管理局签订了正式的《商品房买卖合同》(合同编号20170164230fd046165)。原告虽然对本案争议的房屋主张权利,但原告与开发商签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中并没有约定给原告回迁安置本案争议的房屋。同江房屋征收管理办公室只是政府的管理机构，不是本开发项目的拆迁人，没有权利安置也没有权利强制被告程盟公司将第三人合法取得房屋安置给原告。原告对该房屋主张权利没有事实和法律依据。根据相关法律规定，第三人与被告签订的合同合法有效，第三人应当依法取得该争议的房屋。请求法院依法确认第三人与黑龙江程盟房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》合法有效，第三人应当依法取得该争议的房屋，以保护申请人的合法权益。第三人刘文慧向本院提出诉讼请求，请求法院确认第三人与被告签订的商品房买卖合同合法有效。事实和理由，第三人刘文慧购买了同江东都新城小区8号楼2单元304室。办理了相关入住手续，交了钥匙，房屋由第三人实际占有。2017年10月16日，第三人刘文慧与黑龙江程盟房地产开发有限公司在同江房地产管理局签订了正式的《商品房买卖合同》(合同编号20170164230fd046148)。原告虽然对本案争议的房屋主张权利，但原告与开发商签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中并没有约定给原告回迁安置本案争议的房屋。同江房屋征收管理办公室只是政府的管理机构，不是本开发项目的拆迁人，没有权利安置也没有权利强制被告程盟公司将第三人合法取得房屋安置给原告。原告对该房屋主张权利没有事实和法律依据。根据相关法律规定，第三人与被告签订的合同合法有效，第三人应当依法取得该争议的房屋。为了防止原被告恶意串通，虚假诉讼或虚假自认，侵害第三人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款和最高院民诉法解释第八十一条的规定，申请人有权依法以第三人的身份参加诉讼。申请人参加诉讼的时间为原被告之间的诉讼已经开始，但法院尚未作出实体裁判之前。也就是在第一审程序当中或在第二审程序当中都有权提出。请求法院依法确认第三人与黑龙江程盟房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》合法有效，第三人应当依法取得该争议的房屋，以保护申请人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告宁英春提供如下证据：证据1、关于筹建建春家苑商服综合楼的请示、建春家苑规划图、建春家苑项目建设前航拍平面图、在双鸭山建筑设计院设计了图纸、李文、戚俊华证明材料、刘永杰、孙光波、侯新弟拆迁合同。证明原告与被告签订的联合开发协议中置换房屋及面积来源合法。经庭审质证，被告对证据的真实性无异议。证明的问题有异议，合同的有效性有异议。联合开发协议的前提是原告筹建的建春家苑项目规划部门已经批准，所以双方有联合开发的约定。但被告去规划部门调取相关批准文件，却没有找到。如果没有批准文件，没有相关的缴费凭证，规划部门已经批准立项的事实就不存在，此协议存在虚构事实的问题，当属无效协议；合同有无效条款。安置协议记载的有照面积、无照面积与实际不符，按协议书记载的面积安置的条款属无效条款；住宅按商服安置条款，显失公平，属无效条款；《筹建商服综合楼的请示》:只能证明原告的意向，不是项目的批准文件，证明不了项目申请已经立项。请示时间在2008年7月1日，与联合开发协议称2008年6月批准矛盾。经庭审质证:第三人王桂春、刘文慧认为该证据与其无关不予质证。证据2、联合开发协议、原主管市长吕斌证明材料。证明:建春家苑项目已施工，但政府为体现整体规划将建春家苑项目纳入东都新城(原宏泰御景小区)，原告无奈情况下与被告签订了联合开发协议(置换安置协议)；原告与被告在自愿基础上签订联合开发协议真实有效(该协议实属是房屋置换协议)。协议中约定总回迁安置面积(因当时被告无设计图纸所以每个门市无具体面积)原告应回迁的商服面积550平方米，住宅80-90平方米，车位一个、被告应于2010年12月末交工，否则每天赔偿原告200元损失；被告于2012年5月17日补给原告5000元，应视为对合同的内容的认可。经庭审质证:被告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，联合开发协议基础是原告所称的建春家园已经得到政府批准立项，但被告去规划部门调取相关批准文件却没有，也没有相关的交费凭证，所以规划部门已经批准立项实施就不存在，此协议存在虚构事实，当属无效协议。对于证人证言由于证人未出庭，无法确认证言的真伪，不予质证，并且即使证言的真实性得到确认，也代替不了批准项目的立项文件。经庭审质证第三人王桂春、刘文慧认为该证据与其无关不予质证。证据3、回迁安置证明。证明1、政府化解矛盾纠纷领导小组给原告安置的房屋合法有效。因被告派工作人员参加，积极协助政府工作，当时并未提出异议，实属被告默认。2、同江市政府化解矛盾纠纷领导小组对原告房屋回迁位置和面积的确认。原告从2015年4月7日至今实际使用的一个住宅、三个商服楼是经过政府、法院、房产局、拆迁办、信访局、住建局和开发商派出的代表杜微7个单位成立的化解矛盾纠纷领导小组依据协议合同安置的，并且杜微参加了协助安置工作，所以此安置具有法律效力。事后也并未提出书面异议，原告才装修入住的。至今任何法律部门也未接到被告的异议，因此认定被告是默认的。经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，证明问题有异议；1、同江房屋征收管理办公室不具有不动产确权的职能，安置意见没有法律效力；2、此安置意见被告没有同意认可的意思表示，被告没有签字盖章确认，对被告没有约束力。被告代理人、工作人员杜薇对该证据形成事实作以说明:2015年4月7日这份材料杜薇没有见过，没有参加宁英春安置事项的调解工作，杜薇是在2014年12月1日-2014年12月20日参加过小组工作，2015年3月2日休产假，2015年4月7日杜薇还没有上班。经庭审质证第三人王桂春、刘文慧对该证据有异议，认为不符合法律依据。证据四、致歉信、被告给办理的电卡4张、被告办理的水卡3张、被告收取的热费、物业费4张、2次提水费及2016-17年供热费、物业费票据各一份(19号楼000105门)、房屋租赁合同一份(19号楼000105门)、照片4张。证明:1、被告收取原告各项费用足以证明被告同意政府化解矛盾纠纷领导小组给原告安置的房屋。2、致歉信证明北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与原告签订的《联合开发协议》被告有义务履行、被告承诺按原动迁合同中约定动迁米数、补偿米数不变。电卡是由被告财务给办理的，每卡交100元。经庭审质证:被告对致歉信真实性无异议，但原告没有及时缴纳房屋结构补差款及相关费用，致使被告不能及时回迁安置原告的房屋，被告无过错不承担赔偿责任。对于电卡、水卡，只能证明相应的户室内已经办理了用电、用水手续，不能证明被告同意把原告安置在这一户室内，对于原告向物业公司交纳的物业费、供热费、二次提水费等费用，是按照领导小组要求的账户缴款，由物业公司开具相应收据，并不能代表被告同意安置给原告相应的房产，物业公司是独立的企业，并不隶属于被告。经庭审质证第三人王桂春、刘文慧认为该证据与其无关不予质证。被告程盟房地产开发有限公司提供如下证据:证据一、宁英春房屋所有权证、国有土地使用证、筹建房屋综合楼请示。证明宁英春房照使用性质为住宅，土地使用面积678.5平方米，原告在筹建商服综合楼的请示中虚构事实“私有商用房一处”“土地面积1192.85平方米”。经庭审质证:原告对房屋所有权证、国有土地使用证、和综合楼请示真实性合法性无异议，此三份证据恰恰能证明原告履行了被拆迁户的全部法定义务，将房屋及所有手续交付给了被告开发商；对于被告所要证明问题有异议，原告与被告签订的联合开发协议中，占地面积明确标注678.5平方米，与原告提供给被告的土地使用证面积相符，至于综合楼请示中涉及的1192.85平方米是当时包含原告的自建面积678.5平方米及另外3户被拆迁人刘永杰、孙光波、侯新弟的被拆迁的土地占地面积，合计1192.85平方米，此证据在原告第一组证据举证时已向法庭出示。经庭审质证第三人王桂春、刘文慧认为该证据与其无关不予质证。证据二、孙杰房屋拆迁补偿安置协议书。苗彩霞房屋拆迁补偿安置协议书、庄后亮房屋拆迁补偿安置协议书、赵福东调换协议书各一份，预告登记证2份。证明协议中约定的8号楼从南往北数1门(房产编号000102号)已回迁安置给孙杰；证明8号楼从南往北数2门(房产编号000101号)已回迁安置给苗彩霞实际占有；10-12号楼11门(房产编号000111号)12门(房产编号00112号)回迁安置给庄后亮并实际占有；协议外原告主张的6号楼5号商服(房产编号000105号)安置给赵福东，已预告登记。经庭审质证，原告对孙杰房屋拆迁补偿安置协议书被告要证明的问题有异议，孙杰现实际安置占有房屋是东都新城小区10-12号楼107号商服；苗彩霞所占有的8号楼从南往北数2门(房产编号000101号)与原告诉求楼房无关；庄后亮占有房屋与原告诉求房屋无关；对赵福东名下预告登记证真实性无异议，但预告登记证预告的房屋10-12号楼110、108号与本案原告诉求的6号楼5号商服(房产编号000105号)无关，对赵福东与程盟公司的调换协议和房屋认购协议书真实性、合法性有异议，此份证据没有在房产局和不动产中心备案，是被告与赵福东私下达成的债权转让协议，而原告所取得的涉案回迁房屋，6号楼5号商服已在同江房产局备案，原告是回迁房屋，享有物权，具有优先性。经庭审质证，第三人王桂春、刘文慧认为该证据与其无关不予质证。证据三、误工损失报告一份、房屋抵债协议一份、宏秦御景认购书一份、补房款协议一份，农村信用社取款凭条两份、收据二份、房屋认购协议书一份、装修保证金及供热费收据各一份、承诺书一份、答复一份。证明19号楼105门已经抵债安置给王松山、王桂春并实际占有，办理了入住手续，此房被原告抢占后，被告承诺由被告负责处理纠纷并承担相应法律责任。此组证据为案外人王松山提供。经庭审质证，原告认为误工损失报告与本案无关，是被告与江苏诚达建筑公司之间的误工报告；房屋抵债协议一份、宏泰御景认购书一份、补房款协议一份，农村信用社取款凭条两份、收据二份，协议中约定的房屋位置为19号楼东数第一门，与本案涉案楼房无关；王桂春名下房屋认购协议书一份是属于抵债所得，双方之间是债权债务关系，并且房屋没有交付给王桂春，自2015年就由原告安置占有使用。承诺书一份、答复一份不属于我国民事诉讼法中合法形式，属于被告的观点不能作为证据出示。19号楼00105门原告入住时是毛坯房，2015年原告装修入住。经庭审质证第三人王桂春对该证据无异议，第三人刘文慧认为该证据与其无关，不予质证。证据四、宏泰御景小区测绘图。证明经与房产处档案核实，原告宁英春名下的有照房屋面积是167.3平方米，经与佳木斯测绘研究院出具的测绘图核实，面积不符。图上并没有原告的无照房屋。原告的无照房屋53.7平方米不实。所以安置协议安置面积部分的条款属无效条款，应予重新调整。经庭审质证，原告对证据出处无异议，但此份测绘图未标有图例解释，证实不了被告的主张。经庭审质证第三人王桂春、刘文慧认为该证据与其无关，不予质证。证据五、安置办给的答复(录音资料)。证明2014年房屋拆迁征收管理办公室鞠敬涛的答复。具体内容为:鞠敬涛在化解矛盾小组成立之后，没有通过被告的同意及授权，擅自安置协议外的房屋，被告提出参与小组解决安置，被鞠敬涛用语言拒绝。经庭审质证，原告对证据合法性有异议，被告在给案外人录音时未争取当事人的同意，而且录音中所指向的鞠敬涛也未出庭，未对此份证据的真实性予以认可。从录音中体现的内容未有时间的标注，不能证实此份录音是在签订回迁合同之前形成，还是在签订回迁合同之后形成，如在签订之前被告的主张是不能成立的，而且从内容中也未体现出鞠敬涛剥夺了被告参加调解的权利，其表述的意思是你如果不同意调解，可以不参加，那么本案中被告及被告工作人员参加了市矛盾调解小组组织的调解过程，是在被告的认可的情况下为原告重新确认了回迁位置房屋，而且原告至2015年入住房屋至今已3年，被告从未向任何司法机关提出过异议，被告作为合同相对人已构成民法上的默认。经庭审质证第三人王桂春、刘文慧认为该证据与其无关，不予质证。第三人刘文慧出示如下证据:证据一、2009年6月29日收据、2015年1月15日《房屋认购协议书》及收据、2015年4月29日收据各一份、《商品房买卖合同》一份、房屋交易告知单一份。证明2015年1月15日第三人刘文慧父亲刘江与黑龙江程盟房地产开发有限公司签订了《房屋认购协议书》，购买了东都新城小区8号楼2单元304室，93.77平方米，总价款281310元，2015年1月15日并出具了收据抵顶了2009年6月29日交纳的50万元购房款中196917元，标明了余欠尾款84393元；2015年4月29日《收款收据》证明了交齐了尾款84393元(当日刘江要求将房屋更名到长女刘文慧名下)以上证明刘文慧交齐购房款2017年10月16日第三人刘文慧与黑龙江程盟房地产开发有限公司依据房屋认购协议在同江房产管理局签订了《商品房买卖合同》。经庭审质证，原告对2009年6月29日收据真实性与本案的关联性有异议，此票据体现购买楼房位置是4号楼，与本案涉案楼房无关。2015年1月15日、4月29日两份收据及房屋认购协议书的真实性、合法性有异议，被告在第一次庭审时答辩中明确本案涉案楼房是由原告占有使用，不存在任何争议，当时答辩时间在2017年。由此可见此组证据是第三人与被告恶意串通损害原告合法权益的违法民事行为，不应具有法律效力。房产局测绘书及《商品房买卖合同》出具时间为2017年10月16日，此房产交易行为已经由原告申请司法查封中止了其办理房产证的行为，被告是在与原告诉讼期间恶意与第三人达成买卖协议，属于合同法的无效合同范围，致使不具有法律效力。第三人没有证据证实其实际交纳本案涉案的房款，双方之间买卖关系不成立。经庭审质证，被告对该证据无异议。第三人王桂春出示如下证据:证据一、商品房买卖合同一份。证明2017年10月16日第三人王桂春与黑龙江程盟房地产开发有限该公司在同江房产管理局签订了《商品房买卖合同》。经庭是质证，原告对证据的真实性、合法性有异议，此份合同的时间2017年10月16日晚于原告房屋拆迁的合同时间，与原告主张的物权不具有对抗性，并且第三人不能证实交纳了房款，第三人没有证据证实其实际交纳本案涉案的房款，双方之间买卖关系不成立。经庭审质证，被告对该证据无异议。本院对原、被告提供的证据进行审查认证如下:对原告提供的四组证据的真实性及证明的客观事实予以认定，原告提供的证据证实了原告与被告签订协议前后的实际情况。被告提供的证据1、证据2、证据4的真实性予以认定。证据3所证明的问题不予认定。对证据5(录音)不予采信，没有文字说明，无法确定录音中人员及身份。对第三人提供的证据不予审查，因第三人的请求与本案不是一个法律关系不予合并审理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告在原新春街西侧北段有房屋583.79平方米，土地使用面积678.5平方米。北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司经同江市政府批准在该区城开发建设同江宏泰御景(现东都新城)小区，双方于2009年6月6日签订了《联合开发协议》。协议约定:“1、建春家苑纳入宏泰御景规划后，乙方(原告)应建的面积由甲方(被告)负责开发建设，乙方不再投入建设开发资金，一切开发经营由甲方承担。2、乙方拆除的房屋583.79平方米(含无照)甲方在新楼房竣工后，还给乙方车四个门市商业用房(一二楼一体)总面积550m2。房屋的位置从建设路与新春街道交叉口向北原人工河北起1、2、3、4号门，80-90平方米住宅(四楼)一套，车位一个，房屋标准和质量与宏泰御景小区的标准相同。3、商业用房550m2,如果设计面积大于550平方米乙方应按销售价格向甲方找差价，小于550平方米,甲方按销售价向乙方找差价。4、乙方在建设建春家苑期间所发生的一切事情(包括销售合同的弃约，行政部门收费退还等)由乙方自行处理，甲方不负责任。5、考虑到乙方建设建春家苑项目存在利润，纳入宏泰御景后乙方不再投入开发建设资金等因素，经甲乙双方商定除安置550平方米商业、80-90平方米住宅一套，车位一个外，一次性给付乙方壹百万元整(含利润和乙方前期发生的开发费用)。6、甲乙双方签订合同后，乙方的房屋和土地使用产权证按动迁管理办法交给甲方。7、交付使用时间2010年12月末，如果甲方未按时间交付使用，每延期一日按每日200元赔偿，2012年12月末仍未交工乙方有权收回土地及房屋使用权。”，协议签订后，被告给付原告的前期投入及利润100万元。因被告方未按约定时间将协议约定的房屋交付原告，经同江房屋征收管理办公室工作，原告在2015年4月7日对案涉3套门市一套住宅占有使用，办理了水卡、电卡。其中6号楼000105门，面积131。99平方米、8号楼000102门，面积是162.28平方米，经现场核实是协议约定的建设路与新春街道交叉口向北原人工河北起3号、4号的位置，6号楼000105门被告调换抵债给他人，但由原告实际占有使用，19号楼000105门市是协议外的位置。8号楼020304原告已实际占有，原协议约定住宅80-90平方米没有约定具体位置。上述房屋经到不动产核实只有原告申请同江市人民法院予以查封，没有登记预告在他人名下。2015年4月7日同江房屋征收管理办公室出具证明证实案涉3个门市一个住宅属于回迁户宁英春。原告曾经要求为其办理3个门市，一个住宅房产证及赔偿损失未果，原告于2017年3月13日诉讼到法院。该案在审理过程中，案外人王桂春、刘文慧于2018年1月16日向本院递交第三人参加诉讼申请书，要求确认王桂春刘文慧与被告程盟公司签订的《房屋认购协议》有效。本院认为，本案的争议焦点是：1、该案是联合开发合同纠纷还是房屋拆迁补偿安置合同纠纷；2、原告请求安置联合开发协议之外的房屋19号楼000105门市、8号楼020304室能否得到支持；3、第三人申请确认与被告房屋买卖合同效力能否得到支持。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。其构成要件是:⑴地产合作开发的主体是双方或多方当事人。⑵房地产合作开发是以共同投资、共享利润、共担风险。而房屋拆迁补偿安置协议的基本内容包括:①拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；②安置用房面积、标准和地点；③产权调换房屋的差价支付方式和期限；④搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；⑤搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；⑥违约责任和争议解决的方式；⑦当事人约定的其他条款。就本案中原、被告签订的协议内容看没有约定开发小区楼房的销售、风险责任承担、利润分配等合作开发的构成内容，而协议约定了建春家苑纳入宏泰御景规划，乙方不再投入资金；确定了安置房屋面积、标准和地点；给付原告前期投入费用数额；双方违约责任等条款，上述协议约定的条款符合房屋拆迁补偿安置协议的构成要件，因此，本院认为，原、被告签订的协议应当从内容的构成确认合同法律关系，该协议为房屋拆迁补偿安置协议。原告要求被告履行联合开发协议内容合法，被告应当按照协议的约定履行义务。原告宁英春主张回迁安置的8号楼000102号商服，面积162.8平方米，6号楼000105号商服，面积131.9平方米，是回迁协议约定的回迁安置楼房的原位置，原告请求被告给予办理8号楼000102号、6号楼000105号商服产权证照的请求符合合同约定和法律规定，依法应予支持。办理所有权证税、费按规定各自承担相应的部分。由于被告将该协议中约定回迁的四套楼房中的一套商服回迁和抵债给他人，合同中没有约定住宅位置，被告也未给原告安置回迁致使原告协议中的此部分房屋不能回迁安置，原告要求按同江房屋拆迁办公室在回迁协议上标注和出具证明证实的房屋主张回迁安置房屋。依据合同相对性原则，依法成立的合同对当事人具有约束力，而合同外的任何人无权对合同约定的内容变更和解除。本案中原告宁英春要求按照同江房屋拆迁办公室在回迁协议上标注和出具证明证实协议约定以外的19号楼000105门市、8号楼020304室住宅主张回迁安置，没有法律依据，请求被告为其办理上述房屋所有权证的主张依法不能得到支持。经法庭释明，原告对不能回迁的楼房主张货币补偿，原、被告签订的联合开发协议书中约定，被告为原告回迁安置商服550平方米(应扣除已安置的294.7平方米)、住宅**80-90平方米。按照同江市人民法院(2013)同民初字第85号案件中，本院依法委托同江发展和改革局(2016)第3号文件，一带二商业用房价格为6000元----8000元/平方米，住宅按被告提供的东都新城小区住宅销售价格**3700元/平方米。故商服应按7000元每平方米补偿，住宅按3700每平方米补偿；原告要求给付车位款的诉讼请求不予支持，因车位没有实际建成不能交付使用，属于待建工程待实际建成后原告可另行主张权利。原告宁英春与被告签订的联合开发协议在约定安置的房屋被告未按时交付使用，原告可请求被告承担违约责任，根据协议约定的违约责任，被告延期交付房屋，每日赔偿200元，被告应当按约定对原告逾期交付房屋予以赔偿，按此标准，支持原告逾期回迁安置的损失赔偿316000元，对超出部分不予支持。被告杭辩理由于法无据不予支持。披告抗辩“《联合开发协议》此合同属无效合同，被告要求原告返还100万元补偿款。因该协议是双方的真实意思表示且100万元补偿款已给付完毕。根据合同法关于撤销权的规定，行使撤销权的主体是债权人。故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。第三人申请参加诉讼，要求确认第三人与被告签订的《房屋认购协议书》的效力，因本案是给付之诉，与第三人请求的确认之诉并非同一法律关系，不能合并审理，第三人应当另行主张权利，本案对第三人的请求不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决如下：一、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效之日给原告办理8号楼000102号、6号楼000105商服所有权证，办理所有权证税、费按规定各自承担相应的部分。二、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效之日补偿给原告未回迁面积部分补偿款人民币2123110元(7000元×255.73平方米＋3700元×90平方米)；三、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效之日赔偿原告逾期回迁损失200元×1580天=316000元(自2011年1月1日至2015年4月7日)；四、驳回第三人的起诉。案件受理费39912元由被告负担38986。原告负担926元第三人缓交的诉讼费不予收取。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39912元由被告负担38986元。原告负担926元，第三人未交的诉讼费不予收取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张文涛审 判 员  王 芬人民陪审员  吕凤波二〇一八年十一月八日书 记 员  张 鹏