四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初5109号 原告：屈盈，女，1980年1月27日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：蒋晓文，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：南充市天仁置业有限公司，住所地：南充市顺庆区铁昌路5号附3号7层6号。 法定代表人：胡均，职务：总经理。 委托诉讼代理人：钟敏，四川明炬（南充）律师事务所律师。 原告屈盈与被告南充市天仁置业有限公司（以下至判决主文前简称天仁公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用普通程序于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告屈盈及其委托诉讼代理人蒋晓文、被告的委托诉讼代理人钟敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告屈盈向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告房款人民币65000元，并双倍返还原告已交纳的购房定金人民币544000元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年4月17日，原告屈盈与被告天仁公司签订《房屋定购合同》，约定被告将其开发的位于顺庆区“南门金座”58号附5号的临街商铺出售给原告，合同还对销售单价、面积、付款方式、定金等进行了约定。合同签订后，原告于当日交纳了购房定金544000元，后又于2017年6月17日支付了购房款65000元，但被告至今未书面通知原告签订正式《商品房买卖合同》，且经原告查询得知，被告出售给原告的“南门金座”58号附5号的临街商铺于2016年3月28日即与案外人徐丽萍办理了网签手续。被告在与原告签订《房屋定购合同》时故意隐瞒了所售房屋已出卖给第三人的事实。原告多次要求被告退款并承担违约责任，被告均无理拒绝。 被告天仁公司辩称，原告无权要求被告双倍返还定金，且已经支付的定金不应当退还，根据担保法的规定，双方没有签订买卖合同，而是定购合同，是表明双方有签约的意向，根据定购合同原告应当按期交纳总价款的50%才能继续办理，被告的义务在于原告先履行完自己的义务之后，被告才与原告签订购房合同，现被告签合同的条件还没有成就，不存在被告违约的问题，更不存在双倍返还定金。定购合同合法有效，原告的义务在前，被告的义务在后，至于原告认为双倍返还定金的问题，没有事实和法律依据，只能返还超过法律规定的部分。定金担保不是商品房买卖合同，本案中只有定购合同，原告说的不安抗辩权是说的什么合同，即使知道有其他网签人，你可以不签订合同，而不是连定购款都不缴纳了，如果对付款时间有变更应当是书面形式，当时公司面临其他的诉讼，发微信催款，在解除之前要给对方一个合理的期间，并不是对付款时间的延期。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的《房屋定购合同》、收据均无异议，该组证据认定的事实是：2017年4月17日，原、被告签订《房屋定购合同》，约定被告将其开发的位于顺庆区“南门金座”58号附5号的临街商铺出售给原告，总价1442080元，原告需于当日向被告交付定金58万元，该款在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款，在2017年6月17日前补足总房款的50%，从补足后起算，15个工作日内，双方网签《商品房买卖合同》，剩余50%房款在网签合同四个月后，原告开始办理银行按揭贷款支付给被告。合同还约定了双方的权利义务，其中在本定购合同生效期间，未经原告书面同意，被告将原告所定购的房屋另行销售的，被告应当向原告双倍返还定金。合同签订当日原告向被告支付了54.4万元定金，2017年6月17日，原告向被告支付了6.5万元购房款。 被告提供的微信记录，原告对其三性均有异议，结合原被告的当庭陈述，该证据能够客观反映双方当事人在支付购房尾款时的交涉情况，本院予以采信。该证据与当事人的陈述认定的事实是：原告屈盈就被告将案涉房屋已经出售给徐丽萍的事实告知被告，自己拒绝支付购房尾款，被告分别于2017年6月22日、8月17日催促原告屈盈及时支付。 本院依据原告的申请前往南充市房地产管理局调取的房屋备案信息查询结果单、《注销商品房买卖合同备案申请表》是有权部门提供的书证，被告对其三性予以认可，该组证据认定的事实是：被告于2016年3月28日将案涉房屋出售给了案外人徐丽萍，其买卖合同编号为2016xxx622，合同总价款为801300元，并于2018年1月10日进行了网签备案，2018年1月16日，徐丽萍申请注销网签备案，现案涉房屋已出售给案外人杨宇、谭秀梅。 本院认为，原被告对双方签订有案涉《房屋定购合同》、原告屈盈向被告天仁公司支付了定金54.4万元和购房款6.5万元、案涉房屋现已出售给案外人杨宇、谭秀梅的事实无异议，本案争议的焦点主要是案涉《房屋定购合同》是否应当解除、原告支付的定金金额该如何认定、原告支付的购房款及定金是否应当予以返还以及该如何返还。本院对争议的焦点分析认定如下。 关于案涉《房屋定购合同》是否应当解除的问题。 按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，原被告双方在签订《房屋定购合同》时应当遵循诚实信用原则，被告天仁公司应当将案涉房屋的权属情况如实向原告屈盈披露，原告屈盈应当按照约定及时向被告天仁公司支付相应的价款。原告屈盈按约支付了54.4万元的定金和6.5万元的购房款后发现被告天仁公司将案涉房屋已出售给案外人徐丽萍，按照《合同法》第六十八条第一款第（四）项：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”的规定，原告屈盈中止履行案涉《房屋定购合同》，没有支付尾款，符合法律的规定；在原告屈盈就被告天仁公司将案涉房屋已经出售给徐丽萍的事实告知被告，自己拒绝支付购房尾款时，被告天仁公司仅履行了催告原告屈盈支付尾款的义务，并未提供担保或解除与徐丽萍之间的房屋买卖合同，以保证原被告之间签订的《房屋定购合同》的继续履行，按照《合同法》第六十九条：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”的规定，原告请求解除案涉《房屋定购合同》的主张，本院应当予以支持，且案涉房屋现已实际出卖给案外人杨宇、谭秀梅，合同目的客观也不能实现。 二、关于定金如何认定的问题。 虽然，案涉《房屋定购合同》第二条第1项约定原告屈盈选定商铺后应当向被告天仁公司支付定金58万元，原告也于合同签订日向被告天仁公司实际支付了定金54.4万元，但是，案涉合同第一条第2项约定案涉房屋总价款为1442080元，按照《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”之规定，原告屈盈与被告天仁公司约定的定金58万元超过了房屋总价款1442080元的20%，显属违法，本院认定涉案定金为288416元（1442080×20%），原告屈盈实际支付的定金54.40万元的余款255584元（544000元-288416元）为购房款。 三、关于原告支付的购房款及定金是否应当予以返还以及该如何返还的问题。 案涉《房屋定购合同》已解除，原告屈盈主张返还购房款和双倍返还定金的请求，按照《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、《担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”的规定，本院予以支持，即被告天仁公司应当及时返还原告屈盈的双倍定金576832元（288416元×2）及购房款320584元（255584元＋65000元）。 本案讼争系被告未及时返还原告定金及购房款所致，原告屈盈的大部分诉讼请求本院也予以了支持，按照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，本案应收诉讼费15177元，应当由被告负担12774.16元，原告负担2402.84元。依照《合同法》第六条、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第九十七条、《担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南充市天仁置业有限公司于本判决生效后五日内向原告屈盈返还定金576832元及购房款320584元； 二、驳回原告屈盈的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15177元，由被告南充市天仁置业有限公司负担12774.16元，原告屈盈负担2402.84元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  陈俊杰 人民陪审员  吕昆仑 人民陪审员  李大治 二〇一八年十一月五日 书 记 员  陈 娟