山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0282民初9948号原告：刘萍，女，1955年9月22日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：赵国，山东雅博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钢，山东雅博律师事务所律师。被告：青岛原乡墅置业有限公司，住所地即墨市温泉街道办事处温泉一路，统一社会信用代码913702826971791776。法定代表人：史本浩，董事长。委托诉讼代理人：丛培磊，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚鹏，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。原告刘萍与被告青岛原乡墅置业有限公司（以下简称原乡墅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年5月22日、5月30日公开开庭进行了审理。原告刘萍的委托诉讼代理人赵国、王钢，被告青岛原乡墅置业有限公司的委托诉讼代理人姚鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘萍向本院提出诉讼请求：1、被告履行交房义务。2、被告支付原告以4883136.36元为基数，自2014年3月2日起至实际交房日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期交房违约金；（暂主张至起诉日2017年10月19日的逾期交房违约金983572.18元）。3、依法确认涉案房屋的保修期自实际交房日起开始计算。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月26日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，由原告购买被告开发的位于即墨市海尔原乡墅18号楼62户住宅一套，购房金额为4883136.36元，合同第十一条约定被告应于2014年1月2日前将房屋交付原告，至今原告仍未收到被告的收房通知书，且涉案房屋质量一直存在严重问题，被告也未按照合同约定履行交房义务。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。被告应当向原告履行交房义务兵按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期交房违约金，房屋保质期也应当从实际交房日起开始计算。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告原乡墅公司辩称，1、本案被答辩人早已取得涉案房屋钥匙且已入住涉案房屋并将其改造，答辩人早已经按照约定将涉案房屋交付被答辩人，被答辩人请求判令答辩人履行交房义务，并支付违约金无事实根据。被答辩人早已取得涉案房屋钥匙且已入住涉案房屋，并且在房顶搭建玻璃阳光房等将其改造，证明答辩人实际早已将涉案房屋交付被答辩人。答辩人于2014年7月份即申请开通天然气等基础设施，并且购买490元天然气，证明答辩人早已按照合同约定将涉案房屋交付被答辩人。被答辩人请求判令答辩人履行交房义务，并支付违约金无事实依据。2、被答辩人拒不缴纳公共维修基金等各项费用，答辩人有权拒绝交付房屋。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》第十条第二款约定，涉案房屋交付条件为被答辩人交纳公共维修基金等各项费用之后。被答辩人至今尚未交纳公共维修基金，答辩人有合理理由拒绝交付房屋。3、根据合同约定被答辩人未付清款项答辩人有权顺延交房期限，且答辩人有90天交房豁免期，被答辩人诉讼请求计算错误。双方签订的《商品房预售合同》补充条款第八条约定，如被答辩未按照约定支付房款，则答辩人交房时间顺延90日，该期间答辩人无需承担责任。双方签订的《商品房预售合同》附件一第二条约定，被答辩人应当于2013年12月28日支付答辩人110001.2元，但被辨人支付上述款项时间为2014年2月18日，根据合同约定，交房期限应当顺延至2014年2月18日。且以此日期起算，答辩人享有90天交房责任豁免期。被答辩人诉讼请求计算明显错误。4、根据双方签订的《商品房预售合同》约定，逾期交房违约金以房屋总价5%为上限，被答辩人诉讼请求明显过高。双方签订的《商品房预售合同》第十二条约定，逾期交房违约金以房屋总价5%为上限，根据前述约定，逾期交房违约金最高不超过244156元，被答辩人主张983572.18元，诉讼请求明显过高。经审理查明：2013年12月26日，原告刘萍与被告原乡墅公司签订《青岛市商品房预售合同》（编号为201300229938），合同约定:一、原告购买被告开发的青岛市即墨区温泉镇温泉一路399号《海尔原乡墅》18号楼62户1_3层房屋，房屋总价款为4883136.36元。二、被告应于2014年1月2日前将房屋交付给原告，房屋的交付必须符合：1、被告已经取得政府相关部门出具的单体验收报告；2、原告已经付清全部房款；3、原告履行了其他约定的义务（包括但不限于交纳契税、公共维修基金及其他各项规费）。如被告未按照约定交付期限交付房屋，逾期超过60天，原告有权继续履行合同，自逾期60之日起每日按已支付房款的万分之二向被告主张违约金，违约金以总房款的5%为上限。三、原告应于2013年12月28日前，向被告支付110001.2元。补充条款第八条：1、如被告因自身原因不能在前述期限交付该房屋的，原告同意交房期限自动顺延90日，顺延期限内，合同继续履行，且被告无须承担任何违约责任。如原告未按约定时间付清房款或贷款未到达被告账户，则交付时间及该房屋的权属登记顺延相同的时间。2、被告在达到预售合同第十条的交付条件七日内应向原告发出入住通知书。自该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由被告转移给原告，如原告未按入住通知书约定期限办理交付该房屋的交接手续，则自被告在入住通知书规定的验收交接日之第二日起，该房屋视为已合格交付原告，该房屋的风险责任转移有原告承担。补充条款第十条第二项：保修期自房屋实际交付或视为交付之日（以其中较早的时间为准）起计算。合同签订后，原告刘萍与被告原乡墅公司办理了涉案房屋的网签手续。原告刘萍已经向被告原乡墅公司支付了全部房款，其中于2014年2月18日支付了110001.10元。原被告双方对涉案房屋已经通过单体验收均无异议。被告原乡墅公司提交了一份青岛市即墨区城乡建设局档案馆出具的建设工程竣工验收报告，证明涉案房屋2012年11月20日通过四方验收。2014年7月22日，原告刘萍IC卡充值购买了490元涉案房屋的天燃气。2015年9月7日，原告刘萍IC卡充值购买了191.1元涉案房屋的天燃气。2016年11月6日，原告刘萍IC卡充值购买了490元涉案房屋的天燃气。原告刘萍在涉案房屋上搭建了阳光房，原告刘萍称安装阳光房是为了防止漏雨。原告刘萍对没有接收房屋但进入房屋的解释是去涉案房屋看的时候门是破的，原告要求被告换门，换门的时候进入的。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交《青岛市商品房预售合同》、照片等，被告提交的收款收据、即墨区城乡建设局出具的建设工程竣工验收报告等相关证据在卷佐证，经质证，本院依法予以确认。本院认为，原告刘萍与被告原乡墅公司签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于原告主张被告履行交房义务的诉讼请求。根据查明的事实，涉案房屋通过单体验收，被告原乡墅公司也提交了青岛市即墨区城乡建设局出具的涉案房屋于2012年11月20日通过四方验收的验收报告。结合原告刘萍已经在涉案房屋上搭建阳光房，且开通了涉案房屋的天燃气并于2014年7月22日、2015年9月7日、2016年11月6日分别购买了天燃气，故本院认定涉案房屋已经交付给原告刘萍。被告原乡墅公司主张于2014年1月2日前就通知原告刘萍交房，但并未提交证据证明，也未提交证据证明实际交付房屋的时间，本院认定房屋交付时间为原告刘萍首次购买天燃气的时间即2014年7月22日。关于原告主张被告支付以4883136.36元为基数，自2014年3月2日起至实际交房日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期交房违约金的诉讼请求。因被告原乡墅公司称于2014年1月2日前通过电话等多种形式通知原告刘萍交房，并按照合同约定将涉案房屋的钥匙交付给了原告，即被告原乡墅公司自认于2014年1月2日前未主张因原告刘萍的原因应当顺延交房，现被告原乡墅公司认为原告刘萍付款时间逾期、未缴纳公共维修资金，交付时间应当顺延的主张，本院不予采纳。根据合同关于逾期交付房屋的约定，被告原乡墅公司应支付原告刘萍自2014年3月2日起至2014年7月22日，以4883136.36元为基数，按照日万分之二计算的违约金，即139657.7元（4883136.36元×143天×万分之二）。关于原告主张依法确认涉案房屋的保修期自实际交房日起开始计算的诉讼请求。合同补充条款第十条约定，保修期自房屋实际交付或视为交付之日（以其中较早的时间为准）起计算。双方房屋的交付时间为2014年7月22日，故保修期自2014年7月22日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告青岛原乡墅置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘萍逾期交房违约金139657.7元；二、确认被告青岛原乡墅置业有限公司对原告购买的位于青岛市即墨区温泉镇温泉一路399号《海尔原乡墅》18号楼62户1_3层房屋的保修期自2014年7月22日起开始计算。三、驳回原告刘萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13636元（原告预缴），由原告刘萍承担10543元，由被告青岛原乡墅置业有限公司承担3093元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋金修审 判 员  李林娟人民陪审员  尹先宝二〇一八年十一月二十八日书 记 员  王 迪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”