陕西省西乡县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0724民初1194号 原告（反诉被告）：杨琦，女，1971年3月2日出生，汉族，住西乡县。 委托诉讼代理人：杨炳文，陕西载言律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张森，男，1963年5月13日出生，汉族，住西乡县。 被告（反诉原告）：董艳（系张森之妻），女，1965年7月13日出生，汉族，住西乡县。 张森、董艳共同委托诉讼代理人：苏桂军，陕西朝扬律师事务所律师。 王洪、杨琦与张森、董艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转换为普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。在判决作出前王洪死亡，其妻杨琦继承其诉讼。本案现已审理终结。 杨琦向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2012年3月1日签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付拖欠原告2017年度（2017年3月2日至2018年3月1日）的房屋租金5万元及迟延给付的租金利息（自2017年3月3日起至租金给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告在租赁合同解除后一个月内将承租房屋腾交给原告；2018年度房屋租赁费计算至被告腾交房屋时止，对被告已支付的租金10万元，多退少补。事实和理由：2012年3月1日，王洪、杨琦作为甲方与乙方张森、董艳签订房屋租赁合同，约定：甲方向乙方出租汉白路中段南侧的原某某火锅城整幢（二楼、三楼、院内西头的车库住房一套，后院六层的员工宿舍及院内停车场的使用）；出租期限自2012年3月1日至2027年3月1日；年租金15万元（租期内前五年租金，每年15万元不变，后十年的租金根据市场行情随行就市，以公家单位房租行情另行涨浮）；租金一年一付，合同签订之日起一次性付清当年租金，以后每年租金到期之日前一个月支付，逾期甲方有权将此房收回，并且不承担由此给乙方造成的所有其他经济损失，合同无效。同时，合同第四条约定，若因乙方的原因导致合同无法继续履行时，甲方不负任何责任，并不予退还租金……。合同签订当日，被告向原告支付2012年度租金15万元。被告对承租房屋进行装修后经营某某商务宾馆。后在2013年度及2015年度期间，被告一直能按约定的时间，在每年的3月份向原告支付当年的租金。但在2016年3月1日应该支付2016年度（2016年3月1日至2017年3月1日）的房屋租金时，被告却无故拒不支付。原告于2016年5月向西乡县人民法院提起诉讼，西乡县人民法院以（2016）陕0724民初774号民事判决书判决：被告于2017年3月1日前向原告支付房屋租金15万元。原告不服，提起上诉。汉中市中级人民法院以（2017）陕07民终188号民事判决书改判：被告于2016年3月2日前向原告支付2016年度（2016年3月2日至2017年3月1日）的房屋租金15万元及迟延给付2016年度租金15万元的利息损失（自2016年3月3日起至租金给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二审判决生效后，被告于2017年6月21日给付了原告2016年度租金15万元，但租金利息未付。经申请执行，2018年5月7日，原告从西乡县人民法院领取执行的租金利息9451元。在二审判决生效后，被告又再次违约，不按约定的日期给原告支付租金，直至2017年6月26日被告才支付了原告2017年度的房屋租金10万元，下欠5万元至今已一年多时间仍拒不支付。原告于2017年12月开始通过亲自催要、托人催要和短信催要的方式要求被告支付拖欠的租金，被告却于2018年3月1日支付了原告2018年的房屋租金10万元，2018年的房屋租金又欠原告5万元不予支付。两年度共欠原告租金10万元。原告又于2018年3月22日再次书面通知被告在合理期限内支付，否则按合同约定解除合同，收回租赁房屋，而被告却置若罔闻，逾期后仍拒不支付。被告的行为不但损害了原告的合法利益，而且导致租赁合同的目的难以实现，只好依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 张森、董艳辩称，2012年3月1日签订房屋租赁合同后，原告至今未履行合同约定的大门口的地面安装铺设及停车场的使用协调义务，原告的违约行给被告造成重大损失，导致双方发生纠纷。合同法第六十六条规定，在双务合同中，双方互负债务且没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行不符合约定时，另一方有权拒绝相应的履行请求。被告拒绝支付原告部分租金，是按照上述规定行使同时履行抗辩权。双方租赁合同期限为十五年，时至今日合同履行尚不到七年时间，被告承租原告房屋后，花费100万元左右进行了装饰装修，两被告在合同履行中也不存在违约行为，故不同意解除合同。对于原告主张的逾期利息，由于房屋租赁合同并没有明确约定，此请求没有任何依据。 张森、董艳向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告履行大门口的地面安装铺设和停车场使用协调义务；2、诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，张森、董艳变更第1项诉讼请求为：判令反诉被告履行大门口的地面安装铺设和停车场使用协调义务，或者从2017年3月1日起每年租金减少5万元。事实和理由：反诉原、被告2012年3月1日签订房屋租赁合同，该合同第四条明确约定，反诉被告负责院内大门口的地面安装铺设和停车场的使用协调。合同签订后，反诉原告对承租的房屋进行装饰装修，随后进行了正常的经营活动。然而，自合同签订后反诉被告至今也没有按照约定对大门口地面进行安装铺设，同时近几年来也没有协调处理好院内停车场的使用，给反诉原告造成了无法估量的经济损失。由于反诉被告未履行上述两项义务，影响了反诉原告对承租物的合理使用，致使反诉原告丧失了可期待的经营损失。反诉被告应当继续按照合同的约定及时、全面履行义务，或者按照合同法第二百二十一条的规定，从2017年度起相应减少每年的租金5万元。 杨琦对张森、董艳的反诉辩称，房屋租赁合同第四条约定的停车场使用协调义务，该义务不是管理义务，反诉被告已经超出合同约定范围履行了协调义务。签订合同时，大门口的地面凹凸不平，合同签订后反诉被告对地面进行了硬化处理，在大门口东面砌了花池并贴了磁砖，已经履行了大门口的地面安装铺设义务。故反诉原告提出的反诉请求没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交证据有：1、王洪、杨琦的身份证、结婚证复印件；2、西乡县国用（土）字第xx号国有土地使用证、西乡县西私字第xx号房屋所有权证复印件；3、房屋租赁合同复印件；4、西乡县人民法院（2016）陕0724民初774号民事判决书、汉中市中级人民法院（2017）陕07民终188号民事判决书复印件；5、2017年6月21日、6月26日的手机短信记录打印件；6、2017年10月16日的手机短信记录打印件及十六张照片；7、陈某某出具的收条原件及身份证复印件；8、2017年10月17日、18日的手机短信记录打印件；9、2018年1月22日邮政、申通快递单据原件、快递查询结果打印件、催收房屋租赁费告知书原件；10、2018年1月26日、2月27日、2月28日、3月1日、3月4日的手机短信记录打印件；11、2018年3月22日的手机短信记录打印件；12、2018年3月22日快递单据及快递查询结果打印件、催收房屋租赁费通知书原件；13、（1）2017年5月5日张森与王洪通话录音；（2）2018年1月22日王洪给张森、董艳邮寄《催收房屋租赁费告知书》过程的视频；（3）2018年3月22日王洪与申通和邮政快递员的通话录音；14、王洪与院内居民楼上部分住户的通话录音、王洪与张某某的通话录音。被告提交证据有：1、西乡县某某商务宾馆营业执照、税务登记证、经营者董艳身份证复印件；2、房屋租赁合同复印件；3、调查蒙某某、徐某某笔录原件；4、西乡县公安局2016年11月30日治安调解协议书复印件、2016年11月27日告知书复印件、2016年12月1日的告知书复印件；5、大门口照片二张、反映院内停车情况的照片十七张；6、2017年6月26日短信记录；7、反映2012年5月份大门口状况的照片一张。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2、3、5、8、10、11没有异议，对证据4、6、7、9、12、13的真实性无异议；证据4中，（2017）陕07民终188号民事判决书对本案不具有约束力，不能证明迟延给付租金应当承担利息；证据6不能证明原告履行了停车场的使用协调义务；证据7与本案不具有关联性，不能证明原告履行了大门口的地面安装铺设义务；证据9、12中，被告未收到过原告邮寄的催收房屋租赁费告知书、催收房屋租赁费通知书；证据13中，王洪与张森的通话录音不完整，且讨论的是2016年发生诉讼中的事，与本案不具有关联性，且取证程序亦不合法；证据14，王洪是通话主叫方，说话具有诱导性，谈话内容也不能证明原告履行了停车场使用协调义务，取证程序也不合法。原告对二被告提交证据的质证意见：对证据1、2没有异议，对证据4中治安调解协议书、证据5、6、7的真实性均无异议；证据3，王洪、杨琦不认识证人蒙某某、徐某某，签订合同时两证人没有在场，也没有作为中证人在合同上签字，两证人证言不真实，且相互矛盾，证人应到庭作证；证据4中，对两份告知书，原告方从未看见及收到过，治安调解协议书不能证明原告未履行协调义务；证据5中，大门口的照片只能证明地面有破损的现状，停车的照片只能证明院内住户曾经在院内停过车，不能证明原告未尽到协调义务；证据6，对被告证明行使同时履行抗辩权的证明目的有异议；证据7，照片拍摄时间不明，不能证明2012年5月份时大门口的情况。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的（2017）陕07民终188号民事判决书，系生效裁判文书，应当予以确认。该判决书证明了被告未按期支付2016年度房屋租金，原告起诉后经两级法院裁判的事实，还能够证明被告应于每年3月2日支付当年度的租金。但对于本案中被告拖欠原告2017年度租金是否应赔偿利息损失，应根据本案事实及证据予以认定，该判决书对此不具有证明力；2、对原告提交的2017年10月16日手机短信记录及十六张照片予以确认。该组证据证明了原告于2017年在院内北侧划出停车位、安装了车位地锁，又张贴通知告知院内居民楼各住户应规范停车及严禁在院内停车，以及短信通知被告领取车位锁钥匙的事实，能够达到原告在院内停车场采取的措施已超出使用协调义务范围的证明目的；3、原告提交的陈某某收条及身份证复印件，本院对其真实性予以确认。该组证据证明了原告于2012年3月10日雇请他人在大门口及院内东侧修建了两个花池的事实。因原告修建的花池与合同第四条约定的大门口地面的安装铺设义务的位置和标准不符，故该组证据对于原告是否履行合同第四条的义务，不具有证明力；4、对原告提交的2018年1月22日、3月22日邮政、申通快递单据、查询结果及催收房屋租赁费告知书、催收房屋租赁费通知书予以确认，这两组证据能够证明原告分别向被告邮寄送达了书面的催收房屋租赁费告知书、催收房屋租赁费通知书的事实；5、原告提交的2017年5月15日张森给王洪打电话的录音，因录音文件无法全部播放，通话内容不完整，且该证据与本案不具有关联性，故不予确认；6、原告提交的王洪与院内居民楼上部分住户的通话录音及王洪与张某某的通话录音，因没有相应证据印证通话内容的真实性，原告也未申请相关的证人到庭作证，故不予确认；7、被告提交的其委托诉讼代理人制作的调查蒙某某、徐某某笔录，因笔录中反映蒙某某、徐某某的证言存在矛盾，且被告未申请两证人到庭作证，其证言真实性无法核实，故不予确认；8、被告提交的2016年11月27日、2016年12月1日告知书，因这两份告知书内容系被告单方意思表示，且没有相关证据印证两份告知书已向原告方送达，故不予确认；9、被告提交的反映大门口状况及院内居民楼住户在院内停车场停车情况的照片，对该组证据的真实性予以确认。其中大门口的照片能够证明大门口通道路面存在破损且没有维修的状况，但房屋租赁合同第四条涉及的地面安装铺设义务并非出租物维修义务，在安装铺设的具体内容不明确的情况下，对于原告是否履行此义务不具有证明力；停车情况照片只能证明院内住户在院内停放过车辆，对于停车行为是否经过原、被告的允许，以及原告是否履行协调义务，不具有证明力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月1日，王洪、杨琦与张森、董艳签订房屋租赁合同。合同中约定：甲方（王洪、杨琦）向乙方（张森、董艳）出租汉白路中段南侧的原某某火锅城整幢（二楼、三楼、院内西头的车库住房一套，后院六层的员工宿舍及院内停车场的使用）；一、出租时间2012年3月1日至2027年3月1日，年租金为15万元，租金一年一付，本合同签订之日起一次性付清当年租金（其中租期内的前五年的租金，每年15万元的租金不变，后十年的租金，根据市场行情，房屋年租金随行就市，以公家单位房租行情另行涨浮）。以后每年租金到期之日前一个月由乙方向甲方支付租金，逾期甲方有权将此房收回，并且不承担由此给乙方造成的所有其他损失，合同无效……；四、合同期间，若因甲方的原因导致乙方无法经营，甲方应对乙方的装修投入作出双倍的补偿。若因乙方的原因导致合同无法继续履行时，甲方不负任何责任，并不予退还租金。甲方负责院内大门口的地面安装铺设和停车场的使用协调。标准以美观、实用安全为准……。另外，双方在合同中还约定，合同中未尽事宜，由双方协商解决。合同签订当日，张森、董艳向王洪、杨琦支付了2012年度（2012年3月1日至2013年3月1日）租金15万元。2012年3月10日，王洪、杨琦在出租的院场内大门口东侧修建了两个花池。张森、董艳对承租房屋进行装修后经营鼎盛商务宾馆。自2012年度至2015年度期间，双方未产生争议，张森、董艳共向王洪、杨琦支付房屋租金60万元。2016年度（2016年3月1日至2017年3月1日）中，张森、董艳未及时支付租金，王洪、杨琦于2016年5月11日向本院提起诉讼，要求张森、董艳支付当年度租金15万元，并支付延迟给付租金期间的利息。张森、董艳辩称当年租期未满，王洪、杨琦无权要求提前支付，且王洪、杨琦未履行大门口的地面安装铺设和停车场的使用协调义务，租金应扣减至10万元。2016年11月7日，本院作出由张森、董艳于2017年3月1日前向王洪、杨琦支付2016年度房屋租金15万元，以及驳回王洪、杨琦其他诉讼请求的判决。王洪、杨琦不服，提起上诉。汉中市中级人民法院审理后认为，应当按交易习惯确定租金履行时间，即从第二年度起每年租金应在上一年度租期届满之日前一个月支付，遂于2017年5月24日作出（2017）陕07民终188号民事判决，改判由张森、董艳于2016年3月2日前向王洪、杨琦支付2016年度房屋租金15万元及按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付迟延给付租金期间的利息。2017年度（2017年3月2日至2018年3月1日）合同履行中，张森、董艳于2017年6月26日向王洪、杨琦支付该年度租金10万元。同日，董艳向王洪发送短信，要求王洪、杨琦将停车场问题彻底给解决完善后，再把下欠的5万元给付清。此后，王洪、杨琦在院内按实际情况划出七个停车位并安装了车位锁，并在院内四周张贴通知，告知院内居民楼各住户应规范停车及严禁在院内停车。2017年10月16日，王洪通过手机短信告知张森、董艳已在出租院内划出停车位并安装地锁的情况，通知张森、董艳及时领取车位锁钥匙。董艳短信回复认为，停车场车位只划出了一半，待车位划满并全部安装地锁后再领取钥匙。2017年10月17日，王洪向张森、董艳发送短信，要求张森、董艳履行（2017）陕07民终188号民事判决书确定的给付款项，并要求张森、董艳支付2017年度拖欠的租金，否则将依法解除租赁合同并收回房屋。2018年1月22日，王洪分别通过邮政和申通快递向张森、董艳邮寄了书面的催收房屋租赁费告知书，继续催收2017年度拖欠的租金5万元，以及提醒张森、董艳应按期支付2018年度租金。同月26日，王洪又将催收房屋租赁费告知书的文本内容通过手机短信发给了张森、董艳。2018年度（2018年3月2日至2019年3月1日）合同履行中，张森、董艳于2018年3月1日向王洪、杨琦支付该年度租金10万元。因张森、董艳连续两年未按合同约定租金金额支付房租，双方再次产生争执。2018年3月22日，王洪通过邮政和申通快递分别给张森、董艳邮寄了催收房屋租赁费通知书，向张森、董艳催要2017、2018年度拖欠的租金共计10万元，并要求张森、董艳在2018年4月23日前付清房租，否则按照合同约定的条款解除合同。同日，王洪又将催收房屋租赁费通知书的文本内容通过手机短信分别发给了张森、董艳，但截止本案诉讼中，张森、董艳一直未给支付。 另查明，原告杨琦、王洪于2010年7月26日取得出租院场（双方在合同中称之为停车场）的土地使用权。出租院场南侧为居民楼，在2010年以前已经存在，且居民楼住户人员及车辆通行必须经过院场及合同中涉及的大门。2016年11月11日，董艳将王洪停放在院场内的货柜车轮胎气放掉，导致轮胎损坏。后经西乡县公安局城内派出所调解，董艳认识到错误并给王洪赔偿经济损失3600元。本案诉讼当中，在开庭后次日，被告张森致王洪死亡，张森涉嫌犯故意杀人罪被羁押。 本院认为，王洪、杨琦与张森、董艳于2012年3月1日签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的民事合同，受法律保护。合同履行过程中，双方均应遵循诚实信用、遵纪守法等原则，全面履行合同义务，即使在合同约定不明确或者产生争议的情况下，也应通过友好协商或合法的途径解决纠纷。本案中，双方当事人争议焦点为：1、原告是否履行了合同第四条约定的大门口地面安装铺设和停车场使用协调义务；2、被告从2017年度开始每年只支付租金10万元，是违约行为还是行使同时履行抗辩权，被告要求从2017年度起每年租金减少5万元、原告要求被告给付2017年度拖欠的租金5万元及应给付延迟履行期间的利息的请求能否成立；3、原告是否有权解除合同及合同解除后的法律后果。对此，分别论述如下： 第一，关于原告是否履行了房屋租赁合同第四条约定的大门口地面安装铺设和停车场使用协调义务。 原告将房屋及停车场出租给被告后，被告享有占有、使用、收益的权利。按照权利义务相统一原则和公平原则，被告对院内停车场应当承担管理责任。房屋租赁合同中约定原告对停车场有使用协调义务，但对于协调义务的具体内容在合同中未作具体规定。对于协调和管理，从概念上讲，协调属于管理行为，但又不等同于管理，协调的重点在于处理各种关系，管理的重点在于计划、组织及采取具体有效的各种措施。由于本案被告承租的停车场，也是居民楼住户的通行通道，根据物权法中关于相邻关系的法律规定，停车场使用权人或承租人应对居民楼住户的通行提供必要的便利。居民楼内包括原告在内的住户，如因通行需要或在不影响被告宾馆经营的情况下的临时停放车辆，不应界定为侵权或违约行为。从原、被告房屋租赁合同中所采用的“使用协调”一词来讲，实际上也包含着停车场的使用主体并不限于被告一家的意思，否则就不存在协调一说。故从本案实际出发，原告对停车场的使用协调义务，应界定为被告和他人因停车场权属或使用问题发生争议，影响被告的商业利益时，以协调各方面关系及协助被告维护合法权益。对于被告承租期间出现居民楼住户在院内乱停乱放车辆的现象，其主要原因在于被告未采取具体有效的管理措施所致，对此，不应属于原告协调义务的范围，原告也不应承担相应的管理责任。2017年中，原告针对被告提出的停车场问题，按照院内实际情况划出车位并安装了地锁，已属于超出其协调义务的范畴代被告实施的管理行为。因被告未提交证据证明，本案合同履行中曾出现应由原告进行协调的情形，故被告认为原告未履行停车场的使用协调义务构成违约，无事实和法律依据。 房屋租赁合同中约定，由原告负责大门口的地面安装铺设，标准以美观、实用、安全为准。但对于安装铺设的具体内容及在什么期限内完成，均未具体约定。合同生效后，原告于2012年3月在院内及大门口东侧砌了花池，被告认为修建花池不属于安装铺设义务的范围。按照合同中的约定，安装铺设应侧重于大门口的地面，修建的花池显然与合同约定的内容和标准不符，不应属于地面安装铺设的内容。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，原告对于是否履行大门口的地面安装铺设义务，除提交证据证明修建了花池外，未提交其他证据予以证明，其辩称在合同签订后对地面进行了硬化处理，也无相应证据证明，因修建的花池不属于大门口地面安装铺设内容，故本院确认原告的该义务尚未履行。由于合同中对原告的该义务并未确定具体履行期限，依据合同其他条款，也无法确定履行期限，也无相应的交易习惯可以参考。《中华人民共和国合同法》（以下论述中简称合同法）第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。依照此规定，原告可以随时履行，被告可以随时要求原告履行，但应当给原告必要的准备时间。但此后截止本案诉讼前，被告从未提出过由原告履行之请求。2016年诉讼之中，原告虽以被告未履行大门口的地面安装铺设义务为由进行抗辩，但抗辩的目的为了抵销债务，即要求相应减少租金，实际仍未提出由被告履行该义务以及如何履行之请求。即便在2018年被双方为租金问题产生争议后在短信交流中，也仅涉及停车场问题，被告也未提出要求原告履行该义务。因此，由于合同中约定的履行期限不明，原告虽未履行大门口的地面安装铺设义务，但被告未提交证据证明曾向原告提出过履行请求，故原告的行为尚未构成违约。另外，对于地面安装铺设的具体内容，原、被告均有举证证明责任，但双方均未提交有效证据证明，由于没有合同其他条款及交易习惯进行参考，双方也没有提交证据证明符合合同目的的特定标准，导致原告应当履行的大门口的地面安装铺设义务内容无法确定。被告提交的照片能够证明在合同履行中，大门口通道地面出现破损的情况。合同法第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。按照上述规定，对路面的破损之处，因双方在合同中未作约定，被告可以要求原告在合理期限内维修，也可以自行维修后要求原告承担维修费用。截止本案诉讼中，没有证据证明被告向原告提出过维修请求。故原告对此亦不构成违约。 第二，被告从2017年度开始每年只支付10万元租金，其少交5万元是违约行为还是行使同时履行抗辩权，原、被告相应的诉讼请求是否成立。 合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，被告所承担给付租金义务属于合同主要义务，而原告承担停车场使用协调和大门口安装铺设属于合同一般义务，与给付租金的主债务不具有对价关系，且双方的债务也不具有牵连性。此外，被告的给付租金义务，根据双方合同的约定及生效的裁判文书确认的事实，每年租金应在上一年度租期届满之日前一个月支付，履行期限明确。原告的停车场使用协调义务，只是在特定情形才存在的义务，并非必然的、确定要发生的义务，在相应义务尚未产生的情况下，亦不存在履行问题。原告的大门口安装铺设义务，合同中也没有约定履行期限，在被告未提出由原告在合理期限内履行的请求的情况下，也不能认定原告已超过期限而未履行。因此，双方互负的债务亦不属于应当同时履行的债务。故被告延迟支付租金或少交租金，其认为是行使同时履行抗辩权的辩解理由不能成立。 原、被告签订的房屋租赁合同中，没有关于减少租金的违约责任约定。被告以合同法第二百二十一条的规定为依据，请求从2017年度起相应减少每年的租金5万元。但该法律条款是规定出租人如何履行维修义务，及在维修租赁物而影响承租人使用的情况下，应减少租金或者延长租期。而本案并未出现维修租赁物的情况，故上述法律条款并不能成为被告请求减少租金的法律依据。合同法第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依该法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。该规定为合同履行中减少价款的法律依据。而本案合同履行中，也不存在该法律条款规定的瑕疵履行情形，被告也没有证据证明因原告方的原因而使其遭受损失，故被告关于减少租金的请求，本院不予支持。被告延迟或少交租金，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。故原告请求由被告支付拖欠的2017年度5万元租金，本院予以支持。对于原告请求的迟延给付租金的利息损失，双方在合同中虽未作约定，法律对此也没有明确规定，但依据合同法第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。故参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，当事人在合同中没有约定逾期付款违约金条款或该违约金计算方法的，逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。故原告要求被告自2017年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付迟延履行的租金利息至租金给付之日止，本院也予以支持。 第三，原告是否有权解除合同及合同解除后的法律后果。 房屋租赁合同第一条中约定，被告应当按时支付租金，逾期支付的原告有权将房屋收回，且合同无效。合同中载明的“合同无效”，应当理解为合同解除意思。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照此规定，对被告逾期支付租金的行为，原告可以按照合同的约定解除合同。被告拖欠5万元租金拒不支付，经催告后在合理期限内仍未履行，合同法第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第二百二十七条还规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原告也可依据上述法律规定，行使合同解除权。合同法第九十六条中规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案受理前，原告虽多次告知被告如不履行义务将解除合同，但截止起诉时未明确向被告发出解除合同通知。原告起诉后，在民事诉状中已明确提出解除合同，被告在2018年7月16日签收民事诉状后，应视为原告已借助司法送达途径向被告履行了通知义务，且解除合同之通知已到达被告方。故本院确认原、被告房屋租赁合同于2018年7月16日解除。 本案房屋租赁合同属于继续性合同，合同解除后无溯及力。在合同解除前，被告承租房屋期间拖欠的租金及利息仍应给付。合同解除后，双方约定的尚未出现或到期的义务，应终止履行。被告关于原告应履行大门口的地面安装铺设义务的请求，因合同已解除，本院不予支持。被告应当在合理的期限内向原告腾交房屋，原告要求被告在合同解除之日起一个月内腾房，已不符合实际情况，本院酌情确定被告腾交房屋的期限。在腾交房屋前，原告请求参照租赁合同约定的租金标准由被告支付房屋占有使用费，应当予以支持。合同解除后，原、被告诉讼请求中未涉及到的与本案合同有关的事项，在本案中不作处理，此后如双方产生争议协商不成或无法协商时均可另案主张权利。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院均予以支持。对被告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百七十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认王洪、杨琦与张森、董艳2012年3月1日签订的房屋租赁合同于2018年7月16日解除； 二、张森、董艳最迟于本判决生效之日起三十日前向杨琦腾交承租的房屋（含停车场）； 三、张森、董艳于本判决生效之日起五日内向杨琦支付2017年度拖欠的租金50000元及延迟给付期间的利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年3月3日起计算至租金给付之日止）； 四、2018年3月2日后张森、董艳承租及占用房屋期间，仍按年租金150000元标准向杨琦支付租金和房屋占有使用费，直至房屋腾交给杨琦为止。张森、董艳已支付2018年度的租金100000元，在该条确定的应付费用中予以扣减。 五、驳回张森、董艳的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1300元，反诉案件受理费100元，合计1400元，由张森、董艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  张祥权 人民陪审员  席富英 人民陪审员  杨照智 二〇一八年十一月二十六日 书 记 员  魏晶晶 -19-