安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第04106号上诉人（原审原告）：贾庆。委托代理人：谭丛林，安徽金榜律师事务所律师。上诉人（原审原告）：贾海涛。委托代理人：谭丛林，安徽金榜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥华顺房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市潜山路3号，组织机构代码71999799-9。法定代表人：郭莲妹，董事长。委托代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。委托代理人：周渲清，安徽中天恒律师事务所律师。上诉人贾庆、贾海涛因商品房预售合同纠纷一案，不服合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第01238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年10月27日公开开庭进行了审理，贾庆、贾海涛的委托代理人谭丛林、合肥华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）的委托代理人朱政、周渲清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：2009年12月28日，贾庆、贾海涛与华顺公司签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定贾庆、贾海涛购买华顺公司开发的华邦·光明世家7幢701号房屋，房屋建筑面积148.09㎡，房屋总价款为781156元。华顺公司应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付贾庆、贾海涛使用；超过合同约定列明的承诺，必须以书面形式并经双方签字认可，才具有法律约束力等内容。2010年4月7日，华顺公司就业主提出的问题，发出一份《华邦光明世家对业主提出问题的再次答复》，载明：一、业主问：延期交房是否确定，损失如何确定？答：我公司已经决定延期交房，通过整改、完善，将符合政府相关部门验收标准的房屋及配套设施交给广大业主。在此期间，我公司承担逾期交房的违约责任，按照合同约定赔偿相应的违约金。二、业主问：50中学区问题如何解决？答：1、我们将继续积极地与政府主管部门联系协商，力争将光明世家学区划入50中。2、如实在协商未能如愿，我们承诺将承担相应的赔偿责任，具体赔偿金额以仲裁机关或法院裁决为准。3、业主也可以按照合同约定，选择退房。五、业主问：对已经收房的业主如何对待？答：我们已通知收房的业主前来办理退房手续。收房业主和未收房的业主享受同等待遇。贾庆、贾海涛于2010年6月30日实际接收了涉案房屋。此后，贾庆、贾海涛起诉至原审法院，请求判令：华顺公司赔偿因无法兑现合肥五十中学区入驻签约的经济损失14912.4元（暂按102元／㎡计算，具体以鉴定报告为准）。另查明：华顺公司散发的《华邦名流会》中［华邦·光明世家-大事件］载明：“2009.06：合肥五十中分校入驻签约”。2013年10月24日，本院对戴飞与华顺公司商品房预售合同纠纷一案作出（2013）合民一终字第02837号终审判决，维持合肥市蜀山区人民法院驳回原告戴飞诉请被告华顺公司因无法兑现合肥五十中学区入驻签约而赔偿经济损失20000元（实际以鉴定结论为准）的请求。原判认为：原判认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方具有法律约束力。本案双方争议焦点一为华顺公司散发的宣传资料（《华邦名流会》）中载明的“2009.06：合肥五十中分校入驻签约”是否构成要约，及贾庆、贾海涛据此主张华顺公司承担违约责任是否符合法律规定。该院认为，华顺公司虽曾在其销售宣传资料中有过“合肥五十中分校入驻签约”的表述，但在双方签订的商品房买卖合同等书面材料中对此并无明确约定。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。华顺公司宣传资料中的“合肥五十中分校入驻签约”仅为一种表述，并不是承诺，且学区问题是政府根据行政区域内的居民实际居住情况而对辖区内学生入学区域所作的行政划分，并会根据实际情况不定期的作出调整，并不是双方之间合同所能确定的事宜。况且，双方在签订的补充协议中已就超出合同约定外的承诺，必须以书面形式并经双方签字认可方具有约束力，作出明确约定。故贾庆、贾海涛关于华顺公司宣传资料中关于学区问题的表述内容属于要约，华顺公司未能兑现学区问题应承担违约责任的主张，依据不足，不予支持。本案双方争议焦点二为华顺公司于2010年4月7日对案涉房屋的学区问题向业主作出的答复是否构成对贾庆、贾海涛的承诺及贾庆、贾海涛主张权利是否超过诉讼时效期间。该院认为，华顺公司于2010年4月7日对房屋学区问题向业主作出的答复，系针对2010年4月7日前与华顺公司签订《商品房买卖合同》，并约定于2010年4月7日之前交房的业主。贾庆、贾海涛与华顺公司签订的商品房买卖合同虽形成于2009年12月28日，但约定的交房时间为2010年6月30日，故该“再次答复”并不构成对贾庆、贾海涛的承诺。此外，通过该承诺，华顺公司已向案涉房屋的全体业主公开了小区房屋的学区问题，贾庆、贾海涛在收房后两年内未对该答复提出异议，也未向华顺公司依法及时主张权利，现其提出本案诉请显已超过法律规定的诉讼时效期间。综上，贾庆、贾海涛要求华顺公司赔偿因无法兑现合肥五十中学区入驻签约所导致的经济损失，依据不足，且其主张权利明显超过诉讼时效，其相关诉请，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回贾庆、贾海涛的诉讼请求。案件受理费173元，由贾庆、贾海涛承担。贾庆、贾海涛上诉称：1、贾庆、贾海涛之所以选择购买该小区房屋，看中的就是小区属于合肥五十中分校，并且是否属于五十中学区对房屋价格肯定构成影响，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，华顺公司的宣传资料《华邦名流会》中的宣传内容构成要约。2、华顺公司于2010年4月7日对案涉房屋的学区问题的答复针对的是全体业主，即2010年4月7日之前与华顺公司签订《商品房买卖合同》的买受人均应认定系该小区业主。该答复本身并未将是否于2010年4月7日之前交房的业主和之后交房的业主区别开来。3、关于诉讼时效问题，从华顺公司的答复中可以看出，华顺公司一直在与政府教育主管部门协商过程中，此时，华顺公司的诉讼时效中断，直到2012年9月28日华顺公司向第一批业主赔偿学区损失贾庆、贾海涛才得知学区问题无法解决。此时至贾庆、贾海涛起诉时未过两年诉讼时效。4、一审程序违法。贾庆、贾海涛向一审法院提交了鉴定申请，请求对华顺公司未能兑现五十中学区而导致的房屋价值减损进行鉴定，但是一审法院不予准许，剥夺了贾庆、贾海涛的实体权利。综上，请求依法改判支持贾庆、贾海涛的一审诉讼请求。华顺公司辩称：1、贾庆、贾海涛提交的《华邦名流会》是华顺公司于2009年初少量制作的“内部资料”，是华顺公司为了员工知悉公司未来工作计划而制作供内部掌握的，并不是对外向业主发放的。贾庆、贾海涛在购房前不是名流会的会员，其本身就不应该持有该材料原件。不论贾庆、贾海涛以何种方式获得的该材料，都不能证明其是看到了该份材料并据此购房的。退一步讲，即使贾庆、贾海涛合法持有该材料，也不能构成要约，学区的划分是政府的行政行为，五十中也不在开发商开发的范围内，不符合司法解释中关于要约的规定。2、贾庆、贾海涛没有《答复》的原件，且《答复》的对象是2010年3月31日前交房的业主，贾庆、贾海涛不是该份《答复》的对象。3、贾庆、贾海涛在与华顺公司签订《房屋买卖合同》就应当知晓案涉房屋不是五十中分校学区，且在2010年3月份就有业主针对此问题起诉，至2014年贾庆、贾海涛起诉，已经超过诉讼时效。4、华顺公司不够成违约，贾庆、贾海涛也未举证证明受到的损失，一审不予鉴定正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院认为：对于《华邦名流会》中关于五十中分校学区入驻签约的说明是否构成要约的问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。依据该条规定，商品房的销售广告和宣传资料通常为要约邀请，只有符合法律规定的特定条件才得以构成要约。本案中《华邦名流会》标题栏中已标明为内部资料，说明其并非为针对不特定对象散发的广告性质的宣传资料。其次，上述法律规定所指的“房屋及相关设施所作的说明和允诺”的范围应当限于商品房开发规划范围内关于房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况的说明和允诺。本案所争议五十中分校学区并不在华顺公司开发的光明世家小区规划范围内，也不属于小区专属的附属、配套设施。故《华邦名流会》中关于学区签约的说明不符合上述司法解释关于要约的构成要件，不宜认定为要约。对于2010年4月7日，华顺公司作出的《华邦光明世家对业主提出问题的再次答复》，从《答复》的标题和内容可以看出，该《答复》指向的对象是在该日之前已实际收房或者通知收房并就相关问题提出异议的业主，贾庆、贾海涛的合同约定收房时间为2010年6月30日，不属于该《答复》的对象。且该《答复》中华顺公司并未就学区问题做出具体明确的赔偿承诺。贾庆、贾海涛现依据该《答复》主张赔偿缺乏事实依据。2010年3月份，华邦光明世家部分业主已就学区问题向人民法院起诉主张权利，贾庆、贾海涛在此后收取了房屋，且未就此问题提出异议，至其起诉时已经超过两年的诉讼时效，丧失了胜诉权。综上，一审判决不予支持贾庆、贾海涛的诉讼请求并无不当。贾庆、贾海涛的鉴定的申请亦缺乏事实和法律依据，一审不予鉴定正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费173元，由贾庆、贾海涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  马枫蔷代理审判员  余海兰二〇一五年十一月十六日书 记 员  胡梦云附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。