四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初14076号 原告：四川悦华置地物业管理有限公司，住所地成都市青羊区清江西路2号。 法定代表人：漆春刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨建华，北京京师（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：李飞，四川中研律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：李丽燕，女，1991年5月31日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：包可为，男，1984年1月7日出生，汉族，住成都市武侯区，系被告李丽燕丈夫，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：包大为，男，汉族，1984年1月7日出生，住成都市武侯区，被告李丽燕系包大为的弟媳，特别授权代理人。 原告四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称四川悦华公司）与被告李丽燕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月3日受理后，依法适用简易程序。本院于2018年11月1日、2018年11月19日、2018年11月27日、2018年11月30日四次公开开庭进行了审理。四次开庭，原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川悦华公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令李丽燕向四川悦华公司支付从2015年7月1日起至2018年5月31日止所欠物业费4141.90元、垃圾费280元；二、判令李丽燕向四川悦华公司支付违约金，违约金计算方式如下：1、以710.04元（2015年7月1日至2016年3月30日期间的欠缴物业费）为基数，从2016年4月1日起按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日止；2、以710.04元（2016年4月1日至2016年9月30日期间的欠缴物业费）为基数，从2016年10月1日起按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日止；3、以710.04元（2016年10月1日至2017年3月30日期间的欠缴物业费）为基数，从2017年4月1日起按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日止；4、以710.04元（2017年4月1日至2017年9月30日期间的欠缴物业费）为基数，从2017年10月1日起按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日止；5、以710.04元（2017年10月1日至2018年3月30日期间的欠缴物业费）为基数，从2018年4月1日起按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日止；6、以710.04元（2018年4月1日至2018年9月30日期间的欠缴物业费）为基数，从2018年10月1日起按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日止。事实及理由：四川悦华公司与成都恺信置业有限公司（以下简称成都恺信公司）签订了“恺信·时代天城”项目（以下简称案涉小区）的《前期物业服务合同》，四川悦华公司依约为案涉小区的业主、物业使用人提供了物业服务，但李丽燕一直无故拒交2015年7月1日至今的物业费、垃圾费。期间，四川悦华公司通过口头或书面等多种方式，多次催促李丽燕交纳上述费用，但李丽燕以各种借口拒绝交纳。李丽燕的行为侵害了四川悦华公司的合法权益。根据法律法规规定，四川悦华公司特向本院提起诉讼，望判如所请。 李丽燕辩称：一、四川悦华公司存在严重不服务和胡作非为，业主按合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费，李丽燕依法对四川悦华公司进行抗辩。业主被迫履行抗辩权以及拒交物业费合理合法，具体理由如下：1、四川悦华公司擅自在案涉小区每个单元一楼西式大厅的墙砖上乱钉大量木条，几年长期不拆除、不伦不类，严重影响了案涉小区美观。经催告，四川悦华公司仍拒绝整改；2、四川悦华公司私自出卖案涉小区业主安全作为代价提供两个通道给相邻“国美电器”作“后门”，常年无人管理值守，闲杂人员随意进出，造成案涉小区安全不保，致使案涉小区存在多处安全隐患；3、案涉小区污水横流、绿化杂乱、多处公共区域、设施设备、多层空调常年不按规定进入落水管，脏水经常飞溅业主身上。李丽燕多次向四川悦华公司催告，而四川悦华公司长期置之不理。案涉小区多处楼道地面墙体破烂不堪，四川悦华公司不尽维修、维护、管理的义务。案涉小区公共屋顶私搭乱建，多处消防通道堵塞、消防器材缺失，严重危害业主的居住及生活环境，卫生恶劣多年不整改，这些问题一直没有得到解决。四川悦华公司只想收费不做事，拒绝服务问题突出，属于严重的不作为；4、案涉小区3栋业主在清明、五一节违规修建施工，噪音巨大，给其他业主带来严重危害，四川悦华公司本应有监管义务，而四川悦华公司非但不阻止，还为其违规占用消防通道施工提供方便，共同违反物业规定，情节恶劣；5、案涉小区内曾发生多起偷盗、堵锁眼、贴牛皮癣等恶劣事件；6、四川悦华公司擅自将案涉小区属于业主共有部分物业区域违法租赁给他人经营，非法收取广告费、停车费，损毁、侵占绿化带。四川悦华公司监守自盗，非法窃取业主共同利益据为己有，数额巨大。总之，李丽燕认为四川悦华公司提供的物业服务存在重大瑕疵，严重危及业主的身心健康和人身安全，故李丽燕认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”以及第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，李丽燕有正当理由要求拒交和减交物业服务费，李丽燕本人最多只承担三分之一以下的物业费；二、四川悦华公司提供的《前期物业服务合同》不是住建部、四川省住建厅印发的合同范本，其中仅约定业主不按期缴纳物业管理费应承担违约责任，但是未约定物业公司不尽管理服务职能等情况也应承担同等的违约责任，属于权利义务不对等，有违《中华人民共和国合同法》规定的公平原则。另，李丽燕认为《前期物业服务合同》中的部分条款系格式条款，缺乏法律依据，应认定为无效；三、李丽燕认为，鉴于四川悦华公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故其有权主张如下：1、驳回四川悦华公司的无理诉讼主张；2、驳回四川悦华公司对物业费和违约金的请求；3、四川悦华公司承担违约责任，并向李丽燕赔偿因侵权及违约产生的违约金6644元，以示惩戒；4、依法判令四川悦华公司限期整改侵权及拒不服务的恶劣行为；5、清退多年侵占业主经济利益非法所得；四、经法院释明，若法院最终经审查认为李丽燕存在违约行为需承担违约金，则李丽燕认为四川悦华公司主张的违约金过高，申请法院调整。 经审理查明，李丽燕作为买受人，案外人成都四川恺信公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1260882），约定李丽燕购买成都四川恺信公司开发建设的位于成都高新区天府大道南段1399号“恺信·时代天城”项目（即案涉小区）2幢5单元11层1101号房屋（以下简称案涉房屋）。该《商品房买卖合同》的签约备案时间为2011年4月26日。 又，案外人成都四川恺信公司作为甲方、四川悦华公司作为乙方，双方签订了关于案涉小区的《前期物业服务合同》（具体签订时间不详），其中与本案有关的约定如下：“前期物业服务是指：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务之日起至本物业区域业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就‘恺信·时代天城’项目的前期物业服务事宜，订立本合同……第一条本合同所涉物业基本情况物业名称：恺信·时代天城；地址：成都市天府大道南段1399号。……第五条物业服务费用及相关费用……2.0已出售并交付的物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：2.1高层电梯住宅：1.60元/月·平方米；……4.0甲方应按本合同第五条3.0款的约定向乙方支付物业服务费，双方每月五日前对上月项目空置物业进行一次确认、并结算支付；业主和物业使用人在接房时首次交纳半年物业服务费，以后每半年最后一月的十五日前履行交纳下半年的物业服务费用义务；逾期交纳的从逾期之日起业主或物业使用人每天按应付物业服务费总额的千分之三交纳违约金。……”该《前期物业服务合同》系上述《商品房买卖合同》的附件。 2012年5月28日，李丽燕办理完毕了案涉房屋的交付手续。 另查明，李丽燕于庭审中对四川悦华公司主张的李丽燕在2015年7月1日至2018年5月31日期间未缴纳的物业费金额为4141.90元、垃圾费金额为280元的事实并无异议，只是李丽燕认为鉴于四川悦华公司提供的物业服务存在诸多严重瑕疵，故其有正当理由拒交或减免物业费，并有权向四川悦华公司主张侵权损害赔偿责任或合同违约责任。 又，四川悦华公司在起诉前曾通过在案涉房屋门上张贴《物业催款函》和《律师函》的方式催收物业费。 还查明，为佐证其辩称意见，李丽燕于庭审中提供了大量视频资料和图片，但四川悦华公司经质证后认为李丽燕提交的视频资料和照片的拍摄时间、地点不明，仅能反映拍摄时点的状态，不能证明是持续状态，亦不能达到李丽燕的证明目的。 上述事实有原、被告的当庭陈述，本院采信的经原、被告双方当庭举证、质证的证据材料、法庭审理笔录等在卷佐证。 本院认为，成都四川恺信公司作为建设单位与四川悦华公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规有关效力性的强制规定，应属合法有效。又，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，李丽燕作为案涉小区业主，应受《前期物业服务合同》的约束。四川悦华公司依约向李丽燕提供了物业服务，李丽燕亦应按时向四川悦华公司交纳相应物业服务费。 又，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，尽管李丽燕认为四川悦华公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故其拒交或主张减免物业费具有正当理由，但本院经审查认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维修义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业服务费予以减免没有法律依据，《前期物业服务合同》对此亦无约定。于本案中，李丽燕于2018年11月23日向本院提交了《民事反诉状》，本院经审查认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”之规定，鉴于李丽燕的反诉请求混乱不明，其中既涉及物业服务合同关系，又涉及侵权法律关系，反诉诉讼请求与本诉诉讼请求并非基于相同事实或本反诉标的及所依据的事实、理由并非都存在必要关联，故本院认为李丽燕的反诉不成立，其可以在明确诉讼请求及主张的法律关系以后，另案主张权利。故，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定当庭裁定如下：对李丽燕的反诉，本院不予受理。综上，本院认为，李丽燕若认为四川悦华公司提供的物业服务存在重大瑕疵，可通过与四川悦华公司加强沟通督促其加强物业服务，也可以另案主张权利。李丽燕采取拒交物业服务费的消极方式将会造成四川悦华公司现有的物业服务水平无法维持，最终损害的是全体业主的利益。因此，本院对于李丽燕拒交或减免物业服务费的主张不予支持。 于本案中，李丽燕对于四川悦华公司主张的其欠缴2015年7月1日至2018年5月31日期间的物业费4141.90元、垃圾费280元的事实并无异议，故本院认为，四川悦华公司主张李丽燕向其支付2015年7月1日至2018年5月31日期间的物业服务费4141.90元、垃圾费280元，有事实及法律依据，故本院予以支持。因李丽燕存在逾期缴纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，故应依约承担违约金。但本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’之规定，鉴于四川悦华公司并未举证证明因李丽燕违约造成的实际损失，而本案中，李丽燕逾期交纳物业服务费的主观恶意较小且四川悦华公司在处理与李丽燕之间的物业服务和物业费收取问题方面亦未做到良好沟通，存在一定过错。又，案涉合同约定的每日千分之三的违约金计算标准明显过高，李丽燕亦当庭提出违约金过高的抗辩，故本院根据双方的主观过错程度、兼顾合同履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将每日千分之三的违约金标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率，并以李丽燕欠缴物业服务费4141.90元为基数，统一从2018年6月1日起计算违约金。 综上，本院对四川悦华公司的诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告李丽燕于本判决生效之日起十日内向原告四川悦华置地物业管理有限公司支付2015年7月1日至2018年5月31日期间的物业服务费4141.90元、垃圾费280元，共计4421.90元； 二、被告李丽燕向原告四川悦华置地物业管理有限公司支付违约金，违约金计算方式如下：以欠缴物业服务费4141.90元为基数，从2015年7月1日起计算至本判决确定的物业服务费4141.90元给付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付欠缴物业服务费4141.90元，上述违约金计算至欠缴物业服务费4141.90元付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取38元，由原告四川悦华置地物业管理有限公司负担8元，被告李丽燕负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王静 二〇一八年十一月三十日 法官助理 金龙 书 记 员 何苗