浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初2993号 原告（反诉被告）：杭州文化广播电视集团，住所地浙江省杭州市上城区之江路**。 法定代表人：余新平。 委托代理人：戴和平，浙江浙联律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵依凡，女，汉族，1992年6月25日出生，户籍所在地浙江省临海市。 委托代理人：陈晨、章鑫，浙江东孚律师事务所律师。 原告杭州文化广播电视集团（以下简称广播集团）为与被告赵依凡房屋租赁合同纠纷一案，于2018年3月27日向本院起诉，在本案审理过程中，反诉原告赵依凡对反诉被告广播集团提出反诉。本院受理后，于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广播集团的委托代理人戴和平，被告（反诉原告）赵依凡的委托代理人陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广播集团诉称，根据原、被告双方在2017年5月12日签订的房屋租赁合同，原告将坐落在杭州市××路××号××室房屋（839.11平方米）出租给被告使用，租期为5年（2017年5月15日至2022年5月14日），租金6个月一付，先付后用，每期提前15天支付。该房屋在委托杭州企业产权交易中心有限公司挂牌招租时就已经腾空，由于各种原因直到2017年7月6日原告才将此房成功交付给被告使用。根据2017年5月12日被告签订的“成交确认书”第七条约定：若出租房未能在起租日前交付租赁房屋的，以实际交付房屋之日起起算租赁期限，自动后延为租赁期整5年。这样第一个租期是从2017年7月6日至2018年1月5日，第二个租期是从2018年1月6日至2018年7月5日，第二期租金231000元就应当在2017年12月21日支付。时至今日，虽然原告给被告发过催款通知书，也无果，已逾期45天，违约金115500元（月租金38500＊2＊1.5个月）。因为双方的房屋租赁合同第十五条约定：支付租金每逾期一天，则须按当年日租金的两倍支付违约金。还有一年的物业管理费25000元。综上，被告无任何表示按合同支付房租的意思，故诉至法院，请求：1、立即支付拖欠租金231000元；2、违约金115500元；3、一年的物业管理费25000元。 被告赵依凡辩称，一、被答辩人已构成根本违约，答辩人无需继续支付租金。1、被答辩人迟延交付盖章的《房屋租赁合同》，构成缔约过失。答辩人签署合同时，被答辩人尚未签字盖章，也未派工作人员到场。答辩人签署合同并履行支付义务后，一直与被答辩人协商，希望被答辩人尽快交付其盖章的《房屋租赁合同》，以便答辩人及时装修使用房屋。在答辩人经历4个月的反复催促下，直至2017年9月9日，才收到杭州企业产权交易中心有限公司快递送达的、经双方签字盖章确认的《房屋租赁合同》。被答辩人无正当理由迟延4个月交付盖章的《房屋租赁合同》，已超过合理的期限，构成缔约过失。2、被答辩人尚未交付全部房屋以及《租赁房屋装修及设施、设备清单》、施工图纸等，已构成根本违约。在答辩人反复催促下，被答辩人才在2017年7月6日将《房屋交接书》中提及的14把钥匙交给答辩人，仍有14把钥匙尚未交付。从被答辩人在《庆春东路5号房屋交接单》中“其中移交房间钥匙14把”的表述中可知，被答辩人对自己尚未履行全部房屋的交付义务是知晓并认可的。此外，被答辩人至今仍未交付作为《房屋租赁合同》附件的《租赁房屋装修及设施、设备清单》。被答辩人在起诉状中声称仅交付了部分房屋是由于“各种原因”，但具体是什么原因却叙述不明，对于与合同息息相关的《租赁房屋装修及设施、设备清单》至今未交付的原因也未予解释。被答辩人尚未交付全部房屋及《租赁房屋装修及设施、设备清单》、施工图纸的行为导致答辩人的合同目的难以实现，已构成根本违约。综上，被答辩人在合同签订过程中存在低约过失、在合同履行过程中存在根本违约，答辩人依法享有抗辩权，无需继续支付租金。二、答辩人与被答辩人未就房屋租赁期的起算点、违约责任等达成一致意见，答辩人未构成违约，不应承担违约责任。1、答辩人与被答辩人未就合同的主要条款达成一致意见。答辩人签署合同时，被答辩人尚未签字盖章，答辩人为此多次联系，也曾前往被答辩人单位，催促被答辩人签字盖章，给付《房屋租赁合同》、对合同未明确的主要条款签订补充协议，但均未得到回复。在收到《催款通知书》后，答辩人就该租赁关系中存在的问题形成书面材料快递至被答辩人单位相关负责人处，希望能够对所涉问题进行沟通并协商解决。2017年12月21日下午，答辩人与被答辩人及杭州企业产权交易中心有限公司三方就《房屋租赁合同》履行过程中出现的问题进行磋商，磋商过程中，被答辩人及其代表律师，始终坚持即使房屋尚未交付完毕、合同尚未交付，房屋租赁期的起算点也应按照《房屋租赁合同》的约定，即2017年5月15日计算，最终导致磋商无法继续进行。但就在几天后，即2017年12月28日，答辩人又收到被答辩人的《催款通知书》，该份通知书还特别注明撤回2017年11月17日的《催款通知书》，单方面将房屋租赁期限的起算点从之前的2017年5月15日变更为2017年7月6日。从被答辩人先坚持房屋租赁期限的起算点为2017年5月15日，后又将起算点变更为2017年的7月6日的行为可以看出，被答辩人自身对《房屋租赁合同》中租赁期限的起算点都不明确，更不可能与被答辩人达成一致意见。截止至答辩之日止，答辩人与被答辩人就房屋租赁的起算点、合理的装修期限、违约责任等主要问题尚未达成一致意见。2、答辩人未构成违约，不应承担违约责任。被答辩人在起诉状中称应按照《成交确认书》的约定，以“实际交付房屋之日”起算租赁期限，并擅自将交付部分房屋之日即2017年7月6日认定为租赁期限的起算点。答辩人认为，《成交确认书》系与杭州企业产权交易中心有限公司签订，目的是为了促进《房屋租赁合同》的签订，并非是对租赁期限的起算点等与租赁相关的内容进行约定。《成交确认书》的使命在《房屋租赁合同》签订后即宣告完成，承租时间和租赁期起算日等内容应由答辩人和被答辩人双方协商确定。退一步说，即使真的将实际交付房屋之日认定为租赁期限的计算点，此处的交付也应该是全部交付，而非部分交付，即在本案中，由于被答辩人尚未完成全部交付，租赁期限还未开始起算，更不用说因未交租金的违约责任了。同时，租赁期限的起算点是房屋租赁合同的主要条款，本案中《房屋租赁合同》中约定的租赁起算点是2017年5月15日，但被答辩人在2017年7月6日才完成部分房屋的交付，在2017年9月9日才签订房屋租赁合同。若以《房屋租赁合同》的约定即2017年5月15日起算租赁期限，起算期远早于房屋的交付日，明显不合理；若以部分房屋的交付日2017年7月6日或合同签订日2017年9月9日起算租赁期限，但此时房屋亦未完成全部交付。正是由于被答辩人怠于签订合同和交付房屋，导致本案中房屋租赁期限的起算点一直难以确定。双方在确定起租日或完成交付义务后，应当另行签订书面的补充协议，对该部分条款进行确定。因此，答辩人和被答辩人双方尚未就房屋的租赁起算点、违约责任等主要条款达成一致意见，被答辩人也未履行合同主要义务，此时以逾期支付租金为由要求答辩人支付违约金，是明显不合理的，不应予以支持。三、被答辩人并未缴纳物业费，不应向答辩人追讨。截止至答辩之日，被答辩人的物业费仅缴纳到2017年6月，2017年7月截止答辩之日止的物业费被答辩人尚未支付，无权要求答辩人支付。退一步说，及时被答辩人已足额缴纳了物业费，其也仅有权要求答辩人缴纳租赁期限内的物业费，现租赁期起算点尚不明确、租赁期尚未开始计算，被答辩人无权要求答辩人缴纳物业费。综上，请求驳回原告的诉请。 反诉原告赵依凡反诉称，反诉人于2017年5月10日通过杭州市产权交易所旗下网站产金所以公开竞价方式竞得被反诉人所有的杭州市江干区××路××号××楼××楼××平方米房屋五年的所有权，成交价格为第一计租年度年租金人民币462000元。反诉人于2017年5月12日到杭州企业产权交易中心有限公司签署《房屋租赁合同》，并按合同约定支付了半年租金231000元、履约保证金200000元、交易服务费38500元，履行了承租人的全部义务。反诉人签署合同时，被反诉人尚未签字盖章，当日也未派工作人员到场，双方没能就《房屋租赁合同》的未尽事宜协商签订补充协议，导致了如今《房屋租赁合同》无法实际履行的后果。签署合同后近4个月，反诉人迟迟未收到对方签字盖章的《房屋租赁合同》，反诉人多次到被反诉人处与相关工作人员沟通希望能尽快拿到盖章的《房屋租赁合同》及合同附件一《租赁房屋装修及设施、设备清单》并及时交付房屋，让反诉人的装修工人能进场施工。在反诉人的反复催促下，其也仅仅是在7月6日将部分房间的钥匙给了反诉人，即《房屋交接书》中提及的其中14把钥匙，被反诉人不提供全部的房间钥匙，也不提供租赁房屋的装修图纸，仅14把钥匙反诉人根本无法正常使用租赁房屋，反诉人承租的房屋面积为839.11平方米，共计房间数量28间。经过再三沟通，反诉人总算是在9月9日收到由杭州企业产权交易中心有限公司快递送达的经双方签字盖章确认的《房屋租赁合同》，但《房屋租赁合同》第一条第三款所列的相关材料，即租赁房屋平面图、装修及设施、设备情况还是没有按约提供。在双方当事人对《房屋租赁合同》履行存在的问题尚未达成一致意见的情况下，反诉人于2017年11月17日收到了被反诉人发来的《催款通知书》，要求反诉人于2017年11月15日前支付了下半年租金，即2017年11月15日至2018年5月14日的租金。收到《催款通知书》后，反诉人就该租赁关系中存在的问题形成书面材料快递至被反诉人单位相关负责人处，希望能够对所涉问题进行沟通并协商解决。2017年12月21日下午，反诉人与被反诉人及杭州企业产权交易中心有限公司三方就该《房屋租赁合同》履行过程中出现的问题进行磋商，但仍无法统一意见。2017年12月28日，反诉人再次收到了被反诉人的《催款通知书》，该份通知书除仍要求反诉人支付下半年房屋租金外，还特别注明撤回2017年11月17日《催款通知书》，单方面将房屋租赁期限的起算点从之前的2017年5月15日变更为2017年7月6日，完全无视承租人的其他正当权益，只是一味催讨租金。在反诉人签署《房屋租赁合同》后长达半年的时间里，一直积极与被反诉人协商，希望其能完成租赁房屋完全交付，提供装修图纸，双方能就房屋租赁起算点、合理的装修期限、违约责任等问题进行补充约定。被反诉人的回避致使租赁房屋至今未完全交付，临近年关，装修工人回乡过年，即使此时被反诉人完成房屋交付，反诉人的装修计划也将被迫推迟到2018年3月之后，损害了承租人的合法权益，故反诉人于2017年12月29日向被反诉人发出了终止房屋租赁关系的通知书。综上，反诉人认为，由于被反诉人对《房屋租赁合同》的起租时间及合理的房屋装修期限等内容方面，迟迟不与反诉人通过补充协议方式进行协商，并至今也未完成交付租赁房屋，明显缺乏诚意，故双方签订的《房屋租赁合同》已无履行的必要，应当予以终止。导致合同无法履行的过错责任在被反诉人一方，被反诉人应当对该合同的终止后果承担全部责任。故提起反诉，请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人退还反诉人已支付的房屋租金231000元；3、判令被反诉人退还反诉人已支付的履约保证金200000元；4、判令被反诉人赔偿反诉人向杭州企业产权交易中心有限公司支付的交易服务费38500元；5、判令被反诉人支付违约金200000元；6、判令被反诉人承担因本案产生的律师费60000元。 反诉被告广播集团辩称，反诉被告不同意解除《房屋租赁合同》，反诉人所主张的解除合同的理由均不能成立。一、从2017年7月6日签字的《房屋交接单》来看，双方对房屋的交付均无异议。案涉租赁房屋是全部交付，且是现状交付。二、《房屋租赁合同》已经约定赵依凡对租赁房屋质量及装修装饰、设施设备等情况无异议，赵依凡同意我方以租赁房屋现状交付。反诉原告提到的这个附件，只有在双方有异议的情况下才会有所谓的清单，现在双方对于交付的房屋没有异议，所以就没有必要再指定所谓的清单。事实上，租赁房屋一直空置在那里，已经空置了一年多了，里面有点什么东西、装修到什么程度都是一目了然，所以根本不存在合同附件的清单。至于反诉人所主张的律师费也没有任何依据。 本院经审理查明的事实如下： 位于杭州市××路××号××室的房屋所有权人是广播集团。2017年5月10日，杭州企业产权交易中心有限公司组织位于杭州市××路××号××室××年租赁权的公开招租，赵依凡通过在线报价、受让该标的。2017年5月12日，赵依凡与杭州企业产权交易中心有限公司签订《成交确认书》一份，载明：成交标的为杭州市××路××号××室××年租赁权；成交价款为第一计租年度的年租金为人民币462000元，每三年租金递增5%，至租赁期满；承租方向组织方支付按第一计租年度一个月计的交易服务费38500元；租赁期限五年，自2017年5月15日至2022年5月14日止；租金半年一付，先付后用；承租方应付的交易资金包括首期半年租金231000元和交易服务费38500元、履约保证金200000元，三项合计金额为469500元，后续租金由承租方支付给出租人；本次房屋租赁权的交接，在出租方与承租人之间进行，承租人按约付清交易服务费、履约保证金及首期租金后出租方将房屋交付承租人，若出租方未能在起租日前交付租赁房屋的，以实际交付房屋之日起算租赁期限，自动后延为租赁期整5年；交付按移交时现状进行，不保证装修、装饰物的完好，出租方将租赁房屋移交给承租人即视为本次租赁权交付完毕；等等。 后广播集团作为出租方、甲方，赵依凡作为承租方、乙方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在杭州庆春东路5号1001、1101室的房屋及其附属设施、设备（下称租赁房屋）出租给乙方作办公、文化服务等使用；租赁房屋平面图、装修及设施、设备情况详见合同附件一《租赁房屋装修及设施、设备清单》；租赁房屋的租赁期限自2017年5月15日至2022年5月14日止；甲方已经向乙方如实告知租赁房屋的权属、装修装饰、设施设备等情况，乙方对租赁房屋质量及装修装饰、设施设备等情况无异议，乙方同意甲方以租赁房屋现状交付；乙方按约付清交易服务费、履约保证金及首期租金后甲方将房屋交付乙方，乙方无正当理由逾期不接收租赁房屋的，视为甲方已经按时交付，乙方接受租赁房屋的钥匙或者实际入住、使用租赁房屋的，视为甲方已经交付租赁房屋；年租金为人民币462000元，面积按照租赁房屋房屋所有权证载明的计算面积计算，双方同意先交租金后使用；首期租金（从2017年5月15日至2017年11月14日止）应于起租日前支付给甲方，以后的各期租金按6个月计算，由乙方在上期租金到期前提前15天缴付下期租金给甲方，租赁期内每三年租金递增5%，至租赁期满；租赁期间由乙方支付下列费用（下称其他费用），包括且不限于水费、电费、燃气费、电话费、电视收视费、空调费、公摊能耗费、房屋租赁税费、网络使用费、车位费、卫生费和物业服务管理费用、环境卫生费、垃圾清运费及其他由政府部门及其他单位收取的其他费用；乙方应在本合同签订后向甲方支付履约保证金，履约保证金金额为200000元；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当年日租金的两倍支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除合同；本合同履行过程中发生争议，依法向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，发生纠纷，诉讼费、律师费、实现债权的费用等由败诉方承担；等等。 2017年7月6日，赵依凡与广播集团代表人员签署《庆春东路5号房屋交接单》一份，载明：根据产权交易中心招标文件，庆春东路5号10楼、11楼平房按现状交于乙方（即赵依凡），其中移交房间钥匙14把，双方无异议，签字确认。 2017年11月17日，广播集团向赵依凡出具《催款通知书》一份，载明：“根据赵依凡与广播集团双方所签订的合同，赵依凡您应在2017年11月15日之前支付（2017年11月15日至2018年5月14日半年租金231000元整）。您收到此通知书后，于2017年11月25日之前将上述房屋租金交到我集团。……”赵依凡收到了上述通知书。 2017年11月27日，赵依凡向文化集团邮寄了信函一份，提出以下要求：一、立即腾空1101室并交付于我（包括所有钥匙）；二、尽快给我平面装修结构图，便于我方正确施工；三、开通电梯；四、在收到平面装修图后，再给予三个月的房屋装修期；五、鉴于上述问题尚未解决，该房屋没有完全交付于我，因此，房屋租赁的起止时间应另行商定。 2017年12月28日，广播集团又向赵依凡邮寄了《催款通知书》一份，载明：“根据杭州企业产权交易中心有限公司与赵依凡签订的成交确认书，若出租方未能在起租日前交付租赁房屋的，以实际交付房屋之日起算租赁期限。赵依凡您应在2018年1月6日之前支付（2018年1月6日至2018年7月6日）半年租金为贰拾叁万壹仟元整。您收到此通知书后，于2018年1月10日之前将上述房屋租金交到我集团……”该通知书还注明：“因前一份即2017年11月17日催款通知书中的租房起算日与你在2017年5月12日签订的成交确认书第七条约定不一致，应以你签字认可的为准，所以在此撤回。”赵依凡认可其已收到该份《催款通知书》。 2017年12月29日，赵依凡向广播集团邮寄信函，载明：“……我认为合同履行存在严重问题，双方也在进行一些沟通。直到2017年12月21日下午，你集团、产权交易中心和我三方协商存在的问题，三方仍无统一意见。因合同被耽误太长时间，现面临春节，农民工回乡，我的装修计划必将在2018年3月份之后。这已经严重干扰了我们的投资计划，让我们无法按照计划旅行房屋租赁，现向你集团提出终止房屋租赁，归还我已付款项469500元。”2018年1月28日，赵依凡再次向广播集团邮寄信函，认为其已向广播集团提出处理意见，但广播集团一直未回复，要求广播集团在收到本函后10天内给出一个回复意见。2018年2月8日，赵依凡的父亲向广播集团邮寄信函，表明希望能够通过协商友好解决庆春东路5号房屋的租赁事宜。 另查明，赵依凡为本案诉讼支付律师代理费6万元。 上述事实，本院依据广播集团提交的房屋产权证书、房屋租赁合同、房屋交接单、成交确认书、催款通知书、邮寄凭证、杭州市委通知、实物资产转让信息发布申请受理通知书、交易须知、挂牌交易承诺书、协商会议签到单、关于杭州××路××号××室五年租赁权挂牌招租的函，赵依凡提交的房屋租赁合同、房屋交接单、催款通知书、信函、快递单据及物流跟踪信息、快递单据、法律服务委托合同及发票，以及本案庭审记录予以确认。广播集团提交的录音、赵依凡提交的现场照片证明力不足，本院不予确认。 本院认为，广播集团与赵依凡之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。依据案涉《房屋租赁合同》约定，除首期租金外，各期租金按6个月结算，由承租方在上期租金到期前提前15天缴付下期租金。经查明，赵依凡仅支付了首期租金231000元及履约保证金200000元。至于拒付租金的理由，赵依凡认为广播集团迟延交付盖章的《房屋租赁合同》，广播集团未交付全部房屋及《租赁房屋装修及设施、设备清单》、施工图纸，双方未就房屋租赁期的起算点、违约责任等达成一致意见。本院认为，依据赵依凡签署的《庆春东路5号房屋交接单》，广播集团已于2017年7月6日向赵依凡交付了案涉租赁房屋，赵依凡对此确认无异后而签字确认，现赵依凡主张广播集团仅交付了部分租赁房屋依据不足，本院不予采信相应的，租赁期限应自2017年7月6日起算，不存在租赁期限起算点不明的情况。又因案涉《房屋租赁合同》约定以租赁房屋现状交付，同时，赵依凡在《庆春东路5号房屋交接单》上亦确认租赁房屋按现状交付给赵依凡，故赵依凡主张因广播集团未交付租赁合同附件《租赁房屋装修及设施、设备清单》、施工图纸而影响其正常使用租赁房屋不能成立。另外，虽然现有证据显示赵依凡于2017年9月才收到有广播集团盖章的《房屋租赁合同》，但该《房屋租赁合同》内容与其自述的早在2017年5月12日即单方签字的《房屋租赁合同》并无差异，主要条款亦与赵依凡与杭州企业产权交易中心有限公司签订的《成交确认书》内容也是一致的，赵依凡于2017年9月才收到有广播集团盖章的《房屋租赁合同》这一节事实并不影响赵依凡相关权利义务的行使。至于赵依凡提出的案涉《房屋租赁合同》中部分条款关于违约金的计算利率为空白的情况，可认定为双方对于该项事由未约定违约金，赵依凡主张双方未就合同的主要条款达成一致意见依据不足。因此，赵依凡提出的拒付租金及广播集团已构成根本性违约的理由均不能成立。故本院对赵依凡提出的解除案涉《房屋租赁合同》并要求广播集团返还已支付的首期租金231000元、履约保证金200000元、赔偿交易服务费38500元、支付违约金200000元、承担律师费60000元的反诉请求均不予支持。 赵依凡应按照案涉《房屋租赁合同》约定及租赁房屋实际交付情况向广播集团支付租金。根据本案查明的事实，赵依凡支付的首期租金对应的租赁期限应自2017年7月6日至2018年1月5日，故赵依凡应在首期租金对应的租赁期限到期前15天缴付下一期（2018年1月6日至2018年7月5日）租金231000元，现支付期限早已届满，故广播集团主张赵依凡支付2018年1月6日至2018年7月5日的租金231000元，本院予以支持。 因赵依凡并没有拒付租金的合法抗辩事由，其不支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。依据案涉《房屋租赁合同》约定，赵依凡如逾期支付租金，每逾期一日，则赵依凡须按当年日租金的两倍支付违约金。依照此约定，广播集团可向赵依凡主张逾期支付2018年1月6日至2018年7月5日的租金的违约金。赵依凡主张该约定过高，本院予以采信，故本院依据广播公司的主张并依据实际情况酌情将违约金调整为7000元。 关于广播集团主张物业管理费，广播集团实际尚未为赵依凡支付该笔款项，故本院对广播集团的该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、赵依凡支付杭州文化广播电视集团租金人民币231000元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、赵依凡支付杭州文化广播电视集团违约金人民币7000元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告杭州文化广播电视集团的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告赵依凡的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币3436.5元（已减半），由杭州文化广播电视集团负担人民币1001.5元，由赵依凡负担人民币2435元。反诉案件受理费人民币5547.5元（已减半），由赵依凡负担。 杭州文化广播电视集团于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；赵依凡于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钱姣 二〇一八年十一月十二日 书记员  金鑫