四川省乐山市沙湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙湾民初字第662号原告：乐山市沙湾建兴陶瓷有限公司，住所地：乐山市沙湾区嘉农镇加华村4组。法定代表人：李丹，执行董事。委托代理人：钟厚贵，四川川乐宁律师事务所律师。委托代理人：张德平，四川川乐宁律师事务所律师。被告：乐山市沙湾中盛陶瓷有限公司，住所地：乐山市沙湾区嘉农镇嘉兴路213号。法定代表人：吴为华，董事长。原告乐山市沙湾建兴陶瓷有限公司（以下简称建兴陶瓷）诉被告乐山市沙湾中盛陶瓷有限公司（以下简称中盛陶瓷）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法由代理审判员杨英适用简易程序进行审理。2015年7月24日，因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，依法组成合议庭于2015年9月7日、2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟厚贵、张德平到庭参加了诉讼，被告中盛陶瓷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月29日，原、被告自愿签订《租赁经营协议》，该协议约定原告将其位于乐山市沙湾区嘉农镇面积为36766平方米的厂区土地使用权及厂房、用水、用气、用电等设备租赁给被告使用，租赁期限为15年，即从2011年7月1日起至2026年6月30日止。该协议约定了租赁期内前五年的租金为每年1，700，000.00元，后十年的租金为每年1，750，000.00元，每年租金被告分两次支付给原告，即每年1月10日前支付年租金的一半，7月10日前支付年租金的剩余一半。该协议第十条还约定：“违约责任，若被告逾期支付租金，逾期3个月内被告以半年租金为基数，按照每日千分之一向原告支付滞纳金。逾期超过5个月，则原告有权解除本协议并有权要求被告支付违约金5，000，000.00元，由此产生的一切损失由被告自行承担”，协议自原、被告双方签字时生效。《租赁经营协议》签订后，原告按照协议约定履行其相应的义务，但被告除2011年下半年的第一笔租金850，000.00元如期支付外，之后均未按期足额支付租金。截止2015年6月30日，被告累计拖欠原告租金1，441，565.00元未付。原告多次催要未果后，原告分别于2015年4月17日和2015年6月9日两次委托四川川乐宁律师事务所向被告发出书面《律师催款函》，要求被告履行合同义务，但被告仍不予理睬。2015年6月29日，原告向被告发出书面的《解除合同通知书》，依法解除租赁协议并要求被告承担违约责任，被告当天收到后仍不予处理。为此，原告为维护其合法权益，特起诉至本院，要求判令：1、被告腾空场地，将原告厂区土地、厂房、用电、用气、用水等全部租赁物返还给原告；2、被告按照每日4657元的标准支付原告租赁物占有使用费，从2015年7月1日起计算至被告返还原告租赁物之日止；3、被告立即支付差欠原告的租金1，441，565.00元；4、被告支付原告违约金2，500，000.00元。庭审中，原告撤销要求被告返还用水、用气、用电设备的诉讼请求，明确第一项诉讼请求为要求被告在法院判决生效之日起立即腾空场地，将原告厂区土地使用权、厂房返还原告。被告中盛陶瓷在答辩期内未提交书面答辩状，审理中，被告中盛陶瓷法定代表人吴为华到庭，向本院做了如下陈述：1、原、被告于2011年1月29日签订《租赁经营协议》是事实；2、原告分别于2015年4月17日、2015年6月9日向被告发出了《律师催款函》，2015年6月29日，原告以其公司和四川川乐宁律师事务所的名义向被告发出《解除合同通知书》也是事实；3、被告现无法向原告返还厂房，因被告的机器设备无法及时拆走；关于租赁物占用使用费请法院依法判决；关于所欠租金金额，其不是很清楚，让其财务来确认；原告主张的违约金过高，请法院依法降低。原告为证明自己的主张，在举证期限内提供了以下证据：1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明：证明原告主体资格；2、《租赁经营协议》：证明原、被告于2011年1月29日签订了《租赁经营协议》，合同约定原告将位于乐山市沙湾区嘉农镇面积为36766平方米的土地使用权及厂房、用水、用电、用气设备租赁给被告使用；租赁期限为15年，即从2011年7月1日至2026年6月30日；2011年7月1日至2016年6月30日，租金为每年1，700，000.00元，2016年7月1日至2026年6月30日，租金为每年1，750，000.00元，每年租金分两次支付，每年1月10日前支付一半，7月10日前支付余下一半；若被告逾期支付租金，逾期三个月内被告以半年租金为基数，按每日千分之一向原告支付滞纳金，逾期超过5个月，则原告有权解除本协议，并要求被告支付违约金5，000，000.00元，由此造成的损失由被告自行承担；3、乐山市沙湾中盛陶瓷租金明细表：证明截止2015年6月30日，被告尚欠原告租金1，441，565.00元；4、《律师催款函》、《解除合同通知书》2份、《关于建兴公司﹤解除合同通知书﹥复函》：证明2015年4月17日，原告委托四川川乐宁律师事务所向被告发出律师催款函，被告收到后，仍未履行付款义务，于2015年6月9日再次向被告发出律师催款函，被告仍不予理睬；2015年6月29日，原告以公司名义及委托四川川乐宁律师事务所分别向被告发出《解除合同通知书》，被告当日收到解除合同通知书，于2015年7月3日向原告发出《关于建兴公司﹤解除合同通知书﹥复函》，复函上载明，被告不同意解除租赁经营协议；5、乐沙国用（2001让）字第某号国有土地使用证、乐沙国用（2006）字第某某号国有土地使用证、沙湾区房权证公产字第某甲号房产证、沙湾区房权证公产字第某乙号房产证、沙湾区房权证公产字第某丙号房产证，沙湾区房权证公产字第某丁号房产证：证明原告出租给被告使用的位于嘉农镇分场村面积为36766平方米的土地使用权及面积为8978平方米的厂房系原告所有。被告中盛陶瓷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对以上证据的质证权利。本院认为，原告提交的证据相互印证，能够形成证据锁链，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信，作为认定案件事实依据。被告中盛陶瓷未向本院提交证据。根据原告的陈述并结合上述有效证据，本院认定事实如下：原、被告于2011年1月29日签订了《租赁经营协议》，约定原告将位于乐山市沙湾区嘉农镇面积为36766平方米的土地使用权【乐沙国用（2001让）字第某号、乐沙国用（2006）字第某某号】及面积为8978平方米的厂房（沙湾区房产证公产字第某甲号、沙湾区房产证公产字第某乙号、沙湾区房产证公产字第某丁号、沙湾区房产证公产字第某丙号）、用电、用水、用气设施租赁给被告使用；租赁期限为15年，即从2011年7月1日至2026年6月30日止；租金金额及支付方式：2011年7月1日至2016年6月30日，租金为每年1，700，000.00元，2016年7月1日至2026年6月30日租金为1，750，000.00元。租金每半年支付一次，具体支付办法为：每年1月10日前支付年租金的一半，7月10日前支付剩余一半；若被告逾期支付租金，逾期3个月内被告以半年租金为基数，按每日千分之一向原告支付滞纳金。逾期超过5个月，则原告有权解除合同并要求被告支付违约金5，000，000.00元。合同签订后，原告按照协议约定履行其相应的义务，但被告确未按协议按期支付租金，被告滚动付款，截止2015年6月30日，被告尚欠原告租金1，441，565.00元。2015年4月17日，原告委托四川川乐宁律师事务所向被告发出律师催款函；2015年6月9日，原告再次委托该律师事务所向被告发出律师催款函，审理中，被告对收到两次催款函的事实无异议。2015年6月29日，原告分别以原告公司的名义和四川川乐宁律师事务所的名义向被告发出两份《解除合同通知书》，被告当日收到，并于2015年7月3日向原告发出《关于建兴公司﹤解除合同通知书﹥复函》，表示其不同意解除合同。经原告催要，被告至今未向原告支付拖欠的租金，原告遂于2015年7月22日起诉至本院请求支持其诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《租赁经营协议》系双方在平等、自愿、公平的原则下签订的，合法有效，双方应依照约定履行各自的义务。原告按照协议约定将土地使用权、厂房等交付给被告使用，被告应向原告按期支付租金。针对原告的诉讼请求，本院作如下评述：一、关于原告要求被告支付所欠租金1，441，565.00元的诉讼请求。审理中，被告中盛陶瓷法定代表人吴为华委托其财务宋晓容到庭，其对被告所欠租金金额进行核实，其表示除原告提交的《乐山市沙湾中盛陶瓷租金明细表》载明每笔款项外，2015年5月份左右，被告与原告抵砖抵扣租金200，000.00元，截止2015年6月30日，被告只差欠原告租金1，241，565.00元，但被告未向本院提交相应的证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果。原告要求被告支付租金1，441，565.00元的事实，有《租赁经营协议》和《乐山市沙湾中盛陶瓷租金明细表》予以佐证，符合事实和法律规定，应予以支持；二、关于原告要求被告从法院判决生效之日起立即腾空场地，将原告的厂区土地使用权、厂房返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告签订的《租金经营协议》约定：被告逾期支付租金超过5个月，则原告有权解除合同。庭审查明，截至2015年6月30日，被告差欠原告2014年上半年的租金241，565.00元；2014年下半年的租金350，000.00元；2015年上半年租金850，000.00元，其中任何一笔都逾期超过5个月，故原告有权解除合同。2015年6月29日，原告向被告发出解除合同通知书，被告当日便收到。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。被告于2015年6月29日收到原告发出的解除合同通知书，只是向原告表示不愿解除合同并未向法院或者仲裁机构确认解除合同效力，故原、被告之间的《租赁经营协议》于2015年6月29日便解除。租赁合同解除后，原、被告之间的租赁关系已告终止，被告无权继续使用租赁物，应及时向原告返还。故原告要求被告腾空场地，返还原告的土地使用权和厂房的诉讼请求，本院予以支持；三、关于原告要求被告从2015年7月1日起至被告将租赁物返还之日止，每天支付4657元租赁物占有使用费的诉讼请求。原、被告的《租赁经营协议》已于2015年6月29日解除，租赁关系解除后，被告应及时返还租赁物，但被告至今仍未向原告归还，故原告要求被告支付占用使用费，应予支持。对于占有使用费标准的问题，因无明确的参照标准，本院可参照原、被告双方约定的租金标准进行计算，现原告主张按原租金的标准即4，657.00元／天（1，700，000.00元÷365天=4，657.00元／天）计算租赁物占用使用费，具有合理性，本院予以认可；四、关于原告要求被告支付违约金2，500，000.00元的诉讼请求。按照原、被告的合同约定，被告逾期支付租金超过5个月，原告有权解除合同，被告应支付原告违约金5，000，000.00元，现原告主张被告支付2，500，000.00元的违约金。审理中，被告提出原告主张的违约金过高，请法院依法降低。截至2015年6月30日，被告差欠原告2014年上半年的租金241，565.00元；2014年下半年的租金350，000.00元；2015年上半年租金850，000.00元，其中任何一笔均逾期5个月，故被告应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定，约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人也可请求予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高，要求适当减少的，法院应以实际损失为基础，综合衡量合同履行的程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位的强弱等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以裁决。当事人约定的违约金高于造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，原、被告约定的违约金是否过高，首先是确定原告的实际损失是多少。本院认为，原告的实际损失应为其在合同履行期间，被告未付租金资金占用利息的损失，即以241，565.00元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年1月11日起计算至被告付清之日的利息；以350，000.00元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年7月11日起计算至被告付清之日的利息；以850，000.00元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月11日计算至被告付清之日的利息。因原告并未举证证明其有预期利益及预期利益的金额，故原告提出要求被告按合同约定，支付违约金2，500，000.00元的请求已高于损失的30%，属过分高于因违约造成的损失，应依法予以减少。本院以原告的实际损失为基础，考虑原、被告均为经营性企业，其缔约地位基本相等，被告亦非恶意违约，根据公平原则和诚实信用原则确定被告应支付的违约金数额不超过原告直接损失的30%为宜，即以241，565.00元为本金，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍从2014年1月11日起计算至被告付清之日的利息；以350，000.00元为本金，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍从2014年7月11日计算至被告付清之日的利息；以850，000.00元为本金，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍从2015年1月11日计算至被告付清之日的利息。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告乐山市沙湾中盛陶瓷有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告乐山市沙湾建兴陶瓷有限公司租金1，441，565.00元及违约金（违约金计算方式：以241，565.00元为本金，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍从2014年1月11日起计算至被告付清之日；以350，000.00元为本金，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍从2014年7月11日计算至被告付清之日；以850，000.00元为本金，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍从2015年1月11日计算至被告付清之日）；二、被告乐山市沙湾中盛陶瓷有限公司于本判决生效之日起立即腾空场地，将原告乐山市沙湾建兴陶瓷有限公司所有的厂区土地使用权【面积：36766平方米，国有土地使用证：乐沙国用（2001让）字第某号、乐沙国用（2006）字第某某号】及厂房（面积：8978平方米，房产证：沙湾区房产证公产字第某甲号、沙湾区房产证公产字第某乙号、沙湾区房产证公产字第某丙号、沙湾区房产证公产字第某丁号）返还给原告乐山市沙湾建兴陶瓷有限公司；三、被告乐山市沙湾中盛陶瓷有限公司按照4，657.00元／天的标准支付原告乐山市沙湾建兴陶瓷有限公司租赁物占有使用费，从2015年7月1日计算至被告乐山市沙湾中盛陶瓷有限公司将租赁物返还之日止；四、驳回原告乐山市沙湾建兴陶瓷有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费39，114.00元，由原告乐山市沙湾建兴陶瓷有限公司承担17，500.00元。被告乐山市沙湾中盛陶瓷有限公司承担21，614.00元（该案件受理已由原告预交，被告在本判决生效之日起十日内到乐山市沙湾区人民法院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  干吉沫代理审判员  杨 英人民陪审员  王全珍二〇一五年十一月二日书 记 员  范 霞《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期限的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附本案适用的法律：《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同时当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。