福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5132号 上诉人（原审原告）：张龙，男，1986年2月14日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：张忠，系张龙父亲，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人（原审被告）：福建津汇房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万福街万源花苑****。 法定代表人：于志丹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡伶偲，福建双鼎律师事务所律师。 上诉人张龙因与上诉人福建津汇房地产开发有限公司（以下简称津汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持张龙一审的诉讼请求。事实和理由：诉争车位既要符合合同约定还必须符合法律及地方法规规章的规定，应综合验收合格，才符合交付条件。津汇公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》时间为2016年10月8日，市规划局的《建设工程竣工规划条件核实意见书》的日期为2017年5月27日，津汇公司违反组织验收的相关规定，其提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》不能作为定案依据，即诉争房屋所在楼座尚未竣工验收。津汇公司未提供证据证明诉争车位符合燃气设施建设有关规定，也未提供证据证明诉争车位人防工程验收合格及经过环保、园林等综合验收。根据有关规定，应由房地产开发主管部门组织竣工验收，才可以交付使用，开发商组织的竣工验收只是接受竣工验收的部分检查内容。诉争车位所在楼盘曾发生火灾，由于消防设施问题，消防车不能进入楼栋救火，鉴于存在严重安全隐患，张龙已经对消防验收提起行政诉讼，本案应终止审理，待行政诉讼终结后，再继续审理，一审法院径行判决，程序违法。津汇公司应按合同约定，按已付房款116000元的日万分之一，自2016年9月1日起至实际交房之日止支付逾期交房违约金，暂计至2017年8月31日为4234元。 津汇公司辩称，一审判决认定诉争车位已经达到交房条件，事实清楚，适用法律正确，张龙的上诉理由不符合双方合同约定，其上诉主张不能成立。 津汇公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或驳回张龙的一审诉讼请求。事实和理由：一、张龙未缴纳专项维修资金，无权要求津汇公司支付逾期交房违约金。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住宅房售房单位不得将房屋交付购买人。”并结合双方签订的《商品房买卖合同》及其附件有关约定，张龙未缴纳专项维修资金，也未将津汇公司代缴的专项维修资金归还津汇公司，津汇公司不构成逾期交房，津汇公司无需支付逾期交房违约金。二、原审判决未将合同签订前所发生的工期延期天数计入顺延交房天数，认定津汇公司逾期交房，认定事实和法律错误。在施工过程中所造成的顺延事实是客观存在和不可逆转的，对于购房者都应该同等接受，才符合公平原则，否则会出现越早签订合同，越早交钱的购房者被扣除的顺延天数越多，越晚签订合同、越晚交钱的购房者被扣除的天数越少。根据合同约定，需要有相关部门提供或公示的材料证实，方能进行顺延，不会存在开发商以约定情形，肆意延长交房时间的问题。签订合同之前所发生的可顺延天数，是要在合同签订前调整可顺延天数还是在合同签订后一并调整，法律并未作出强制性规定，属于当事人意思自治范畴，原审法院在当事人对此未抗辩的情况下，主动使用司法职权予以否定，剥夺了当事人的缔约自由，违背契约自由精神。诉争商品房不论在签订合同前或签订合同后均属于施工过程，当事人约定对整个施工过程中所发生的顺延情形在商品房交付时一并累计抵扣顺延，并未违反法律法规的强制性规定，应当予以采信。按照原审判决指引，所有合同签订前发生的可顺延情形都必须在签订合同时由双方确定并调整扣除，否则不得扣除，违背合同自由，鼓励交易的合同法精神。开发商出卖商品房是持续性的，和买受人签订合同时间有先后，如果要求开发商在每签订一份合同时，就要将签订合同发生前可发生的可延期交房的情形进行扣除，再确定交房时间，进而签订合同，不符合交易习惯，增加缔约负担，违背合同自由原则，不符合鼓励交易的立法精神，不利于市场经济发展。 张龙辩称，诉争车位不具备交付条件，津汇公司应支付逾期交房违约金。 张龙向一审法院起诉请求：1.津汇公司将符合双方《商品房买卖合同》约定的津汇·红树湾A区地下室车位b091交付给张龙；2.津汇公司按张龙已付房款116000元的日万分之一支付自2016年9月1日至实际交房之日止逾期交房的违约金（暂计算至2017年8月31日为止365天4234元）。 一审法院认定事实：张龙与津汇公司于2015年5月9日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由张龙向津汇公司购买位于洛江区万安街道滨江大道津汇·红树湾Ａ区××室××，成交金额为116000元。张龙已支付全部购房款。《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……。第十一条约定津汇公司应当在2016年8月31日前向张龙交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，津汇公司按日计算向张龙支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2017年7月20日，津汇公司取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》，讼争房产通过了建设工程竣工验收备案。2017年7月21日，津汇公司取得《泉州市洛江区房产测绘报告书》，讼争房产经过房产测绘。泉州市气象信息服务中心出具《天气资料分析报告》，该报告记载万安2013年8月1日至2017年7月22日10毫米以上降水计138天（10毫米以上降水属于中雨），经计算在双方签订合同即2015年5月9日之前有41天、之后有97天；六级以上最大风力（10分钟平均）计11天，经计算在双方签订合同之前有4天、之后有7天。泉州市自来水有限公司出具《2013年8月至2016年5月洛江万安自来水停水检修施工统计表》，该表记载停水时间有19天，经计算在双方签订合同之前有13天、之后有6天。泉州市洛江区建设工程安全监督站出具《紧急通知》，记载台风8天，签订合同之前有3天、之后有5天。泉州市洛江区行政执法局《建筑施工噪音污染行政指导意见书》，记载2014年、2015年、2016年该局提醒津汇公司注意不要在中高考考试期间实施产生噪声的建筑施工活动，一年各6天，计18天，其中合同签订之前有6天、之后有12天。上述均扣除重复天数。则在双方签订合同后10毫米以上降水、六级以上大风、停水、台风、中高考天数，合计127天（即97＋7＋6＋5＋12）。2017年7月17日，津汇公司发出《车位入伙通知书》，告知张龙于2017年7月22日至2017年7月31日至津汇公司办理交房入伙手续。张龙确认收到该通知书。 一审法院认为，张龙与津汇公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。1.关于津汇公司可顺延交房的天数。《商品房买卖合同》第十一条约定津汇公司应于2016年8月31日前交房，津汇公司提出遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、停水、台风、中高考可据实延期交房，因上述天气、停水等情形系在合同订立时不能预见、不能避免或不能克服的客观情况，可据实延期交房，予以支持。根据津汇公司提供的《洛江万安自来水停水检修施工统计表》《天气资料分析报告》《紧急通知》《建筑施工噪音污染行政指导意见书》，从双方2015年5月9日签订合同之日起至2017年7月22日止10毫米以上降水、六级以上大风、停水、台风、中高考天数，合计127天。即津汇公司可将交房时间延长至2017年1月5日。津汇公司主张2016年7月6日、2016年7月16日、2016年10月13日停水3天，但其提供的《泉州市自来水公司水厂（管网）停水计划审批表》未提供原件以供核对，真实性无法确认，且审批表内记载的施工地点、停水范围，无法体现与本案的关联性，又“公司领导审批意见”一栏为空白，故津汇公司主张上述停水3天，不予确认。张龙主张天气及停水原因，津汇公司应进一步提供证据证明实际停止施工天数，依据不足，不予支持。至于双方签订合同之前发生的天气、停水等情形，津汇公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，津汇公司不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。2.关于津汇公司是否存在逾期交房情形，如果存在应如何计算违约金。津汇公司主张讼争房产已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，故讼争房产于2017年7月21日已达到交付条件。经审查，双方在《商品房买卖合同》中约定，讼争房产应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。从津汇公司提供的证据可知，讼争房产分别于2017年7月20日和2017年7月21日取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》《泉州市洛江区房产测绘报告书》，故认定津汇公司于2017年7月21日达到双方约定的交房条件。张龙主张讼争房产还需完成人防、环保等综合竣工验收方符合交房条件，依据不足，不予采纳。本案讼争房产于2017年7月21日已达到交付条件。又根据双方约定的可延期交房情形，从津汇公司提供的现有证据可看出其可延长至2017年1月5日交房。津汇公司发出《车位入伙通知书》，通知张龙于2017年7月22日至2017年7月31日到津汇公司办理交房手续，但张龙未在通知的时间内到津汇公司办理交接手续，故应认定讼争房屋已于2017年7月31日完成交付。根据上述的阐述，津汇公司违约交房的起止时间为2017年1月6日至2017年7月31日计207天。根据双方合同的约定，逾期超过180日后，违约金按已付款的日万分之一计算，则违约金为116000元×0.0001/天×207天＝2401.2元。故张龙主张津汇公司逾期交房并应承担违约金的主张，予以部分支持。由于双方在合同内约定了逾期交房相应的违约金计算方法，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，故津汇公司主张双方约定的逾期交房违约金明显过高，请求予以调整，理由不充分，不予采纳。本案讼争房产已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，故讼争房产于2017年7月21日已达到交付条件。合同签订后，遇10毫米以上降水、六级以上大风、台风等天气、停水、中高考情形，津汇公司可延期交房127天，则津汇公司可延期交房至2017年1月5日。津汇公司通知业主于2017年7月31日前办理交房手续，张龙未在通知的时间内办理交房手续，视为讼争房屋已于2017年7月31日完成交付。故张龙主张津汇公司逾期交房并应承担违约金的主张，予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建津汇房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向张龙支付逾期交房违约金2401.2元；二、驳回张龙的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方在二审调查中均确认张龙已于2017年12月3日接收诉争车位，且已经向津汇公司缴纳专项维修资金。对一审查明的其他事实双方均无异议，予以确认。 本院认为，津汇公司与张龙签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，与本案处理有关的合同内容不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。双方签订的合同及补充协议并未对可延期交房的情形进行约定，故津汇公司应当在双方约定的2016年8月31日前向张龙交付诉争车位。津汇公司于2017年7月17日发出《车位入伙通知书》，通知张龙于2017年7月22日至2017年7月31日到津汇公司办理交房手续，张龙未按通知时间前往办理交接手续，津汇公司逾期交房的时间为2016年9月1日至2017年7月31日，共计334天。根据双方《商品房买卖合同》第十二条有关“1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）……（2）逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”的约定，津汇公司应承担逾期交房违约金，诉争车位总价款116000元，逾期交房违约金为3874.4元（116000元×334天×0.0001/天）。根据双方签订的《补充协议》第五条有关“该专项维修资金出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴交，因此买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人”的约定，张龙在办理交房手续时才须向津汇公司缴纳专项维修资金，在津汇公司应承担逾期交房违约金的时间段内，并不存在双方办理交房手续的事实，故津汇公司以张龙未缴纳专项维修资金为由，主张不需要承担逾期交房违约金，缺乏依据，不予支持。诉争车位分别于2017年7月20日和2017年7月21日取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》《泉州市洛江区房产测绘报告书》，一审判决认定诉争房产达到双方约定的交房条件，理据充分，予以确认，张龙主张诉争车位还需符合燃气设施建设有关规定，需完成人防、环保等综合竣工验收方符合交房条件，依据不足，不予采纳。鉴于诉争车位已经符合双方约定的交付条件，且张龙亦已经实际接收了车位，故对张龙要求津汇公司交付符合双方约定条件的车位的诉讼请求，不予支持。张龙主张诉争车位所在楼盘存在消防安全隐患，其已经对消防验收提起行政诉讼，本案应终止审理，待行政诉讼终结后再继续审理，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，福建省津汇房地产开发公司的上诉请求不能成立，张龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1753号民事判决； 二、福建津汇房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向张龙支付逾期交房违约金3874.4元； 三、驳回张龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由张龙负担12.5元（多预交的12.5元予以退回），由福建省津汇房地产开发公司负担12.5元，应于本判决生效之日起五日内缴交；二审案件受理费50元，由福建省津汇房地产开发公司负担25元（多预交的25元予以退回），由张龙负担25元（多预交的25元予以退回）。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年十一月十二日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。