浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7677号 上诉人（原审原告）：李官伟，男，1984年11月23日出生，汉族，住河南省渑池县。 上诉人（原审原告）：曾莉，女，1986年4月7日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 共同委托诉讼代理人：王晓东、王枝香，浙江**风律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：季凯，男，1982年12月25日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托诉讼代理人：蓝建峰，浙江求是园律师事务所律师。 上诉人李官伟、曾莉因与被上诉人季凯房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2018）浙0185民初2862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年7月14日，李官伟作为乙方、案外人陈华锋作为甲方、杭州临安安居房产置换有限公司（以下简称安居公司）作为丙方，三方签订了《房屋转让合同（定金协议）》，该协议约定乙方向甲方购买临安区××街道××小区××幢××房屋，转让价格为1350000元，付款方式为：“乙方在本合同签订当天支付给甲方定金50000元由安居房产代为保管，双方约定于2017年8月5日之前乙方支付房款500000元至临安安居房产并办理过户手续，房款按银行要求支付。如因乙方个人征信原因不能按揭贷款的则由乙方在2017年9月5日之前一次性付清于甲方。”协议还对交房方式、逾期付款、违约责任、无正当理由解除合同违约责任的承担、产权登记及税费承担等进行了约定。该《房屋转让合同（定金协议）》由陈华锋在卖方（甲方）处签字，由李官伟在买方（乙方）处签字。同日，李官伟向安居公司支付了50000元款项，安居公司收据载明“订金”。 2017年8月8日，季凯作为委托人甲、李官伟、曾莉作为委托人乙、安居公司作为居间人，三方签订了《房地产居间合同》，该居间合同的第一条约定：“三方……就居间人接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房地产交易合同，并完成其他委托的服务事项达成一致。”合同约定：提供居间房地产状况为，季凯所有的××街道××小区××幢××室，权证号为：2017—0018233号（即本案诉争房屋）。乙方李官伟、曾莉的委托事项为：促成甲乙双方签订临安市房屋转让合同；带领办理过户手续，银行按揭等。甲方季凯的委托事项为：委托销售位于××街道××小区××幢××室的房屋；促成甲乙双方签订临安市房屋转让合同。合同还对其他条款进行了约定，同日，李官伟作为买方、季凯作为卖方，又签订了《合同签订承诺书》。安居公司也在该承诺书中盖章。嗣后，李官伟、曾莉也未再向季凯或安居公司支付过款项。此后，双方为房款支付、房屋买卖合同解除、责任承担等事宜多次进行沟通，未能达成一致意见。李官伟于2018年5月22日诉至原审法院，请求：1、依法判令季凯继续履行《房屋转让合同》，配合李官伟、曾莉将诉争房产过户至李官伟、曾莉夫妻名下；2、由季凯承担本案的诉讼费用。 原审另查明：李官伟与曾莉为夫妻关系，案外人陈华锋系季凯的舅舅。 原审法院认为：本案诉争的××街道××小区××幢××室房屋的登记所有人为季凯。2017年7月14日签订的《房屋转让合同（定金协议）》虽由陈华锋在卖方处签字，但原审庭审中，季凯自认系其委托陈华锋出售房屋，并向陈华锋出具了委托书，该陈述与李官伟陈述可相互印证，故应认定《房屋转让合同（定金协议）》的卖方为季凯，买方为李官伟。该《房屋转让合同（定金协议）》对转让房屋的价格、付款方式及期限、交房方式等做了约定，但该合同主体及委托手续等均不完善。2017年8月8日双方签订《临安市房地产居间合同》第三条中约定的甲乙双方的委托事项均包含“促成甲乙双方签订临安市房屋转让合同”，由此可知，李官伟、曾莉与季凯于2017年7月14日签订的《房屋转让合同（定金协议）》为预约合同。2017年8月8日签订《临安市房地产居间合同》后，李官伟、曾莉与季凯未再签订其它房屋买卖合同或协议，上述合同履行中，李官伟、曾莉只在2017年7月14日支付50000元款项，至今未再支付其它款项，故对李官伟、曾莉依据预约合同主张季凯继续履行合同，配合李官伟、曾莉将房屋过户的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年8月21日判决：驳回李官伟、曾莉的诉讼请求。本案受理费16950元，减半收取8475元，保全费5000元，合计13475元，由李官伟、曾莉负担。 宣判后，李官伟、曾莉不服，向本院提起上诉称：一、事实认定方面。1、季凯存在明显违约，原审判决有违客观公正。《房屋转让合同（定金协议）》签订后，李官伟、曾莉按约交付了5万元定金。2017年8月8日，李官伟、曾莉与季凯、安居公司业务员王某共同商定第二天继续办理贷款和房屋过户手续，后季凯借故拒绝办理相关手续而违约。这一事实有《房屋转让合同（定金协议）》第九条约定、安居公司出具的证明、双方的手机往来短信内容以及曾莉与季凯的电话录音等证据可以证实。原审判决无视证据并回避这一事实，有违公平。2、李官伟、曾莉缴纳了购房定金，但原审判决未正确认定。李官伟、曾莉根据《房屋转让合同（定金协议）》第三条第2项，于合同签订当日交付定金5万元，安居公司出具的收据和证明可以证实。但原审判决认定的是笔误“订金”而非“定金”，原审判决认定不客观。3、原审判决对李官伟、曾莉提交的关键证据未能依法认定。安居公司于2018年3月15日出具的证明属单位证明，有单位和法定代表人盖章，用以证明季凯违约，该证据形式完全符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，但原审判决以该证明不符合有效证据的条件而不予认可。曾莉与季凯之间的通话录音内容客观真实，但原审判决以录音文字版内容不全为由对该证据不予认可。由于双方通话时间较长，故李官伟、曾莉只节选了部分内容作了文字整理，但已可认定季凯违约的事实，故原审判决不认定的理由错误。双方当事人都提供了短信聊天记录作为证据，对真实性均无异议，原审法院本应根据短信内容做出事实认定，但其对李官伟、曾莉提供的聊天记录不予确认，却对季凯提交的微信聊天记录的真实性予以确认。原审判决未对李官伟、曾莉提交的证据《临安市房地产居间合同》和《合同签订承诺书》作出认定，但又引用了《临安市房地产居间合同》，做法有误。二、法律适用方面。1、本案《房屋转让合同（定金协议）》不是预约合同，是正式的房屋（二手房）买卖合同。原审判决已认定《房屋转让合同（定金协议）》对转让标的、价款、付款时间、交房方式、过户时间、费税承担、违约责任等均有明确约定，故其是一份可实际履行的房屋买卖合同，且该合同亦未约定再签订一份房屋转让合同，故该合同不是预约合同。原审判决认定为预约合同的理由均属错误。有关合同主体及委托手续是否完善的问题，原审判决已查明系季凯委托陈华峰签订合同，故不能据此认定为预约合同。《临安市房地产居间合同》是房管部门提供的格式合同，用以作为房屋过户的备案合同，并非双方当事人自愿终止《房屋转让合同（定金协议）》再行签订房屋买卖合同的意思表示。原审判决认定《房屋转让合同（定金协议）》是预约合同，既违背客观事实，又违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条。2、季凯应承担违约责任。李官伟、曾莉提交的证据足以证明季凯存在违约行为。即使《房屋转让合同（定金协议）》是预约合同，未能签订正式合同的责任也在季凯，季凯仍应承担违约责任。原审法院应在释明后由李官伟、曾莉决定是否变更诉讼请求，而非直接判决驳回诉请。3、李官伟、曾莉为采取保全措施而支出的1350元保险费发票客观真实，该诉讼保全担保保险费是合理必要费用，属当事人损失，判令违约方承担并无不当，故原审法院对该费用不予审查于法无据。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，支持李官伟、曾莉原审提出的诉讼请求；2、由季凯承担一、二审诉讼费用。 被上诉人季凯答辩称：一、季凯没有任何违约行为，违约的是李官伟、曾莉，《房屋转让合同（定金协议）》已于2017年8月13日解除。1、案涉房屋的实际所有权人陈华锋于2017年8月13日打电话给李官伟解除《房屋转让合同（定金协议）》，理由是买方逾期超过七天仍未支付50万元房款。当日，陈华锋又将解除合同的事实和理由通知了安居公司业务员王某。2017年8月14日，李官伟就合同已经解除的事实与季凯进行了确认，季凯对陈华锋解除合同的行为是予以认可和追认的。2、李官伟、曾莉称双方同意将合同约定的办理贷款和过户日从2017年8月5日延期至2017年8月8日，完全不符合事实。季凯与陈华锋均以为李官伟以将50万元房款支付至安居公司，故同意2017年8月8日配合李官伟、曾莉办理贷款手续。至于过户手续，季凯是不可能同意2017年8月8日办理的，因为首先，这不符合合同约定，根据《房屋转让合同（定金协议）》第九条，申请办理过户手续的期限是自合同生效之日起三个月内，即办理过户手续的期限是2017年10月14日前；其次，案涉房屋在按揭贷款还清后才能办理过户手续，在未完全确认李官伟是否已经支付50万元房款至安居公司的情况下，季凯先行还清按揭贷款不符合情理和惯例。2017年7月14日签订《房屋转让合同（定金协议）》时，陈华锋也明确告知李官伟和中介公司业务员案涉房屋尚有按揭贷款未还清，且办理还清银行贷款、银行解除抵押手续都需要一定时间。原审庭审中，李官伟、曾莉的代理人也承认李官伟、曾莉逾期超过7日后仍未支付50万元房款确属李官伟、曾莉违约。3、安居公司出具的《证明》所记载的内容与事实不符，且该《证明》实际上是证人证言，该证人应当出庭作证并接受质询，故原审判决认定该《证明》不符合证据的有效要件是正确的。4、2017年8月4日，安居公司就收到了案涉房屋的产权证。二、原审法院认定《房屋转让合同（定金协议）》系预约合同是正确的。1、正式的房屋转让合同与《房屋转让合同（定金协议）》在合同主要内容方面是不同的，包括合同当事人、买方付款时间、过户时间、卖方交房时间等。2、《房屋转让合同（定金协议）》第七条约定合同当事人任何一方可以无正当理由解除合同，但要负违约责任，这说明《房屋转让合同（定金协议）》是定金协议、预约合同。3、2017年8月8日双方签订的《临安市房地产居间合同》第三条约定的甲、乙双方委托事项均包含“促成甲乙双方签订临安市房屋转让合同”，由此可见，《房屋转让合同（定金协议）》系预约合同。签订《临安市房地产居间合同》后，双方未再签订其他房屋买卖合同或协议，上述合同履行中，李官伟、曾莉只在2017年7月14日支付了50000元款项，至今未再支付其他款项，故原审判决正确。三、李官伟、曾莉的行为是违背诚实信用原则的。李官伟、曾莉起诉系因案涉房屋价值增加，且其于2017年9月以后再也没有和季凯、陈华锋联系过。需要指出的是，陈华锋代表季凯通知李官伟和安居公司业务员解除合同的理由是买方逾期超过七日仍未支付50万元房款，且季凯解除合同没有拖延，没有耽误买方的时间。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，在本院指定的举证期限内，李官伟、曾莉向本院提交了以下证据：证据1中介公司员工王某与陈华锋的微信聊天记录，证据2申请证人王某（男，1988年9月18日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区××镇××村村××组上肇17号，公民身份号码：330124198809××××）出庭作证，证据3申请证人杨某（女，1966年9月19日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区××街道××村××组上畔113号，公民身份号码：330124196609××××）出庭作证，证据1-3用以证明季凯违约；证据4,曾莉的银行账户历史明细，用以证明曾莉在2017年8月8日已经准备好50万元，印证了杨某关于曾莉当时准备付款的说法。季凯质证称，对证据1的真实性予以认可，但对证明内容有异议，该证据反而可以证明陈华锋通知中介王某由于买方50万元没有到位，故解除了合同，但无法证明季凯违约；对证据2，首先，证人应当在原审中出庭作证，故不属于新证据，其次，合同约定中介费由买方支付，故该证人与本案有利害关系，在没有其他证据印证的情况下可信度不高，最后，王某明知案涉房屋是陈华锋的，也知道按揭没有还清；对证据3，首先，证人应当在原审中出庭作证，故不属于新证据，其次，合同约定中介费由买方支付，故该证人与本案有利害关系，最后，对2017年8月9日的贷款手续问题不予认可；对证据4，因银行章不清晰，故对其真实性不认可，由于李官伟、曾莉一直没有支付50万元，故对其证明目的不予认可。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 季凯未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实除与原审法院认定事实一致的以外，另查明，《房屋转让合同（定金协议）》第九条约定：“自本合同生效之日起，乙方在三个月内向房产产权登记机关申请办理权属转移手续，甲方给予协助。……”《合同签订承诺书》第三条约定：“我们买卖双方同意网上合同提交后，……付款方式为组合贷款或公积金或分期付款的在2个月内办理交易过户手续……”中介公司员工王某、杨某均陈述，《房屋转让合同（定金协议）》签订后买卖双方须另行签订房屋转让合同，用以办理备案并实际履行，条款基本沿用《房屋转让合同（定金协议）》。 本院认为：案涉房屋的登记所有权人为季凯，因其委托陈华锋出售案涉房屋，故陈华锋与李官伟、曾莉签订的《房屋转让合同（定金协议）》卖方实际应为季凯，且该合同系当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。根据双方诉辩意见，本案争议焦点系季凯是否应当继续履行《房屋转让合同（定金协议）》。李官伟、曾莉主张《房屋转让合同（定金协议）》并非预约合同，且季凯违约在先，无权解除案涉合同。但从本案查明的事实和在案证据分析，首先，《房屋转让合同（定金协议）》的合同主体及委托手续等均不完善，且付款方式条款存在歧义，办理过户手续的时间约定上下文存在矛盾，故尚不具备据以履行的全部条件；其次，《临安市房地产居间合同》中季凯与李官伟、曾莉的委托事项均为“促成甲乙双方签订临安市房屋转让合同”；再次，《合同签订承诺书》对《房屋转让合同（定金协议）》中约定的办理过户手续的时间等条款进行了修改；最后，中介公司员工陈述《房屋转让合同（定金协议）》签订后买卖双方须另行签订房屋转让合同，用以办理备案并实际履行，条款基本沿用《房屋转让合同（定金协议）》。事实上，李官伟、曾莉与季凯在签订《临安市房地产居间合同》及《合同签订承诺书》后并未再行签订其他合同，且李官伟、曾莉只在2017年7月14日支付了50000元款项，至今未再支付其他款项。故原审法院据此认定《房屋转让合同（定金协议）》系预约合同，不予支持李官伟、曾莉要求季凯继续履行合同、配合办理过户的诉讼请求，并无不当。关于原审证据认证，原审法院在原审判决事实认定中已对其据以认定事实的证据进行了采信，且原审法院对原审证据的认证并未存在明显不当，故李官伟、曾莉关于原审法院证据认证存在错误的主张，不能成立。关于保全担保的保险费，该费用并非案涉房屋买卖中产生的费用，且李官伟、曾莉并未就此提出诉请，案涉合同亦未有相关费用分担的约定，故原审法院不予处理，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16950元，由李官伟、曾莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  盛 峰 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年十一月十五日 法官助理  张 琪 书 记 员  陆奕洲