广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终5384号上诉人（原审被告）：曾燕玲，女，1964年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：宋歌，广东派力律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏杏媚，广东派力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市沃特测试技术服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：杨志强，执行董事。委托诉讼代理人：石伟民，广东诺臣律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区顺联机械城有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：冯景胜，总经理。委托诉讼代理人：罗妙娜，女。委托诉讼代理人：麦伟杰，男。原审第三人：曾兆明，男，1979年9月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：任勇波，广东广和（广州）律师事务所律师。上诉人曾燕玲因与被上诉人佛山市沃特测试技术服务有限公司（以下简称沃特公司）、原审第三人佛山市顺德区顺联机械城有限公司（以下简称顺联机械城）、曾兆明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初21032号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人曾燕玲上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判曾燕玲无需向沃特公司赔偿损失200000元；二、本案诉讼费、保全费由沃特公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予以撤销。一、曾燕玲仅委托曾兆明代为传达洽谈租赁合同的事宜，未授权其签订合同或同意其交付钥匙予沃特公司进场装修。沃特公司明知租赁关系的成立应以曾燕玲本人确认的书面合同为准，曾兆明的权限最多仅为居间传达双方的意思，沃特公司并非善意相对方。二、曾燕玲从未确认过所谓的租赁合同，从未对租期或租金标准表示认可，也从未因租金过低反悔，更没有要求更高的租金。曾燕玲不但没有收取押金和租金，还要因沃特公司强行装修的过错而承担装修损失，有违事实和公平原则。三、沃特公司在曾燕玲不知情的情况下恶意进场装修并占有使用，后果和损失应由其自行承担。沃特公司在合同仍处于协商待定的5月3日就提前与案外公司签订了《装饰装修工程施工合同》并支付全部价款，该价款系支付至其他私人账户，明显违背常理。装修工程20万元造价存疑，即便有装修也应以工程造价鉴定的结果为准。沃特公司与案外公司签订的《购销合同》日期不明，而银行转账流水系2017年6月1日，即在案涉纠纷之后，与曾燕玲无关。一审判决在涉及合同确定和进场装修事宜时认为曾兆明有特别权限，在叫停装修的事宜方面，则认为要以书面通知为准，属于双重标准。在曾兆明5月9日叫停装修之后的装修损失完全应由沃特公司自行承担，一审判决“酌情减轻赔偿数额”未考虑该情况。被上诉人沃特公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。一、曾燕玲与曾兆明之间成立授权代理关系，且沃特公司有充分的理由相信曾兆明为曾燕玲的委托代理人，具有协商及签订租赁合同的授权。二、曾燕玲与沃特公司的租赁合同是合法成立的。租赁合同是诺成合同，案涉合同是经过两次磋商后就合同的主要内容达成一致依法订立的。曾燕玲对租金、租期、免租期及合同均有所确认。三、沃特公司装修的损失，是曾燕玲违反诚实信用原则的违约行为造成的。曾兆明未将沃特公司进场装修事宜告知曾燕玲，是曾兆明与曾燕玲之间委托关系问题，不能据此对抗善意的沃特公司。沃特公司的装修损失均有装修合同及款项支付凭证，商铺基本装修完毕，损失是真实存在的。曾燕玲称沃特公司未及时停工而导致扩大了损失没有依据。沃特公司并未恶意扩大损失，且一直希望曾燕玲履行约定，不存在侵占曾燕玲物业的行为。原审第三人顺联机械城答辩称，曾燕玲与曾兆明存在委托代理关系，顺联机械城只是作为第三方，曾兆明的行为并非职务行为，此前的交易均是曾燕玲委托曾兆明办理，基于市场交易惯例，此次交易亦是如此。原审第三人曾兆明答辩称其无新的意见。沃特公司向一审法院起诉请求：一、曾燕玲赔偿沃特公司装修损失223000元；二、曾燕玲承担本案诉讼费。一审法院认定事实：曾燕玲为佛山市顺德区***的业主。第三人曾兆明为第三人佛山市顺德区顺联机械城有限公司的工作人员。曾燕玲于2017年年初委托第三人曾兆明帮其处理该铺位及其他位于顺联机械城的商铺的放租事宜。2017年4月份，沃特公司的工作人员联系第三人曾兆明，有意承租案涉的商铺。第三人曾兆明将沃特公司的承租条件告知曾燕玲，曾燕玲未有认可。后沃特公司的法定代表人杨志强通过电话方式与曾燕玲直接进行沟通。2017年4月28日，曾燕玲将沃特公司的法定代表人杨志强的电话告知第三人曾兆明，让其与沃特公司协商商铺的租赁事宜。2017年4月28日，第三人曾兆明通过微信方式与沃特公司的法定代表人杨志强进行联系。当天下午16时58分，第三人曾兆明通过微信方式告知曾燕玲，称“跟对方杨总洽谈的条件是第一第二第三年45元租金加管理费。第四年第五年48元，到期后再续约，再续租5年，续约价格到时候再商议。不用业主交租金税，租户自己负责交”，并表示“不用交租金税，等于也省了4至5月一方的费用”。曾燕玲微信回复称，“您谈OK”。当日17时43分，第三人曾兆明微信告知曾燕玲称沃特公司需要20几天的装修期，曾燕玲回复称，“不要弄那么迟了，如果是5月15日，看看对方如何”。曾燕玲当天之后在与第三人曾兆明的微信聊天中多次表示只能给半个月的装修期。2017年5月2日10时24分，第三人曾兆明微信告知曾燕玲，沃特公司表示需要一个月的装修期，租金从2017年6月1日起算。曾燕玲回复称，“阿明，不租了，如果实收50元才租”。当日10时55分，第三人曾兆明回复曾燕玲称，“玲姐，你的意思是如果对方从6月1日起才开始计租，你要是收50元才考虑，如果按上次5月16日开始计租，就按放假前谈的条件，可以吗？我和租户说一下，如果16号才开始计租的，就按之前的条件，如果他坚持6月1日才计租的，要50元一方，不然就不租了，是吗？”。曾燕玲答复称，“阿明，几时签约，几时起租，我觉得他太过分了。好像占据便宜一样，做人不能这样”。2017年5月2日下午，沃特公司的法定代表人杨志强与第三人曾兆明当面进行协商，第三人曾兆明当面与曾燕玲进行了电话沟通。2017年5月2日14时40分，第三人曾兆明微信告知曾燕玲称，“玲姐，我和杨生谈好。坚持只有半个月的时间，合同他叫我做个电子版，发给他，我用不用也把电子版发给你看一看？我发给斯，让他给你看一看”。曾燕玲答复称，“阿明，好的，谢谢”。2017年5月2日下午16时30分左右，沃特公司工作人员从第三人曾兆明处取走了钥匙，进场看铺拟定装修规划。第三人曾兆明并未将交付钥匙给沃特公司的情况第一时间告知曾燕玲。2017年5月2日16时58分，第三人曾兆明通过微信方式向沃特公司的法定代表人杨志强发送了案涉商铺的租赁合同及物业管理委托合同。2017年5月2日17时10分，第三人曾兆明将租赁合同发给曾燕玲的财务人员“阿斯”，并告知其将该份合同转给曾燕玲本人。2017年5月3日，沃特公司与深圳市雨丝艺术设计制作有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定由该公司负责对案涉商铺进行包工包料方式的装修，合同总价为200000元。随后，沃特公司又与佛山市双利达环保通风工程有限公司签订《购销合同》一份，向该公司订购钢构工程一套，货款价格23000元。2017年5月4日，第三人曾兆明及沃特公司到第三人佛山市顺德区顺联机械城有限公司处办理了施工备案登记，第三人佛山市顺德区顺联机械城有限公司向沃特公司出具《施工许可单》，同意其对案涉商铺进行装修，装修工程施工时间为2017年5月4日至2017年6月4日。沃特公司遂于2017年5月4日进场进行装修。2017年5月5日9时53分，第三人曾兆明微信联系曾燕玲称，“玲姐，你有没有看**仓的合同，份合同我已经给斯，让她转发给你，看看有没有问题，你有没有看过？因为租户问什么时候签合同，16号开始计租，所以想尽快办好合同”。曾燕玲答复称，“阿明，份合同阿斯已经打给我，但我还是考虑中，我想好再复你”。2017年5月5日，第三人曾兆明再次询问曾燕玲是否已经看完合同，何时可以签订合同。但是曾燕玲并未回复。2017年5月9日，曾燕玲财务“阿斯”告知第三人曾兆明，曾燕玲认为案涉商铺的租金45元/平方米太低，不想按照该价格出租了。当日14时37分，第三人曾兆明通过微信告知沃特公司法定代表人杨志强曾燕玲不同意按照45元/平方米出租的情况。杨志强认为双方已经达成口头协议，曾燕玲不能以没有签订正式合同未有随时改变主意，并表示不同意停止装修。当日15时49分，第三人曾兆明将杨志强的意见通过微信告知曾燕玲，曾燕玲回复称，“不租，如果他这样，我先告他。你跟他说，我立即发律师信给他，未经同意入我们的私人地方”。当日16时50分，第三人曾兆明称，“玲姐，你先咨询一下律师人员的意见，如果这样的情况，租户要打官司的，如果真的走到打官司这一步，大家也麻烦，你也问一问口头承诺的东西当不当实”。曾燕玲回复称，“我无答应他们什么事。我们无同意他开工的，合同都未签怎么能随便进入我们的私人地方”。2017年5月10日，第三人曾兆明微信通知沃特公司法定代表人杨志强，告知其曾燕玲要求沃特公司停止装修的行为。杨志强回复称，不能停电，要业主过来停电或者出书面通知给他们要求停工，收到后沃特公司再自行决定是否停工。2017年5月11日，曾燕玲向第三人顺联机械城发出《联络函》一份，要求第三人佛山市顺德区顺联机械城有限公司核查案涉商铺的装修情况。2017年5月14日，第三人佛山市顺德区顺联机械城有限公司向沃特公司发出《联络函》，沃特公司遂于当天停止了装修施工。2017年5月19日，第三人曾兆明及沃特公司的员工阳霞与曾燕玲进行当面协商，但双方未能协商一致。2017年5月19日，沃特公司委托广东深天成律师事务所向曾燕玲发出《律师函》一份，告知曾燕玲于收到函件5个工作日内完成租赁合同的签订手续，若违反约定，沃特公司将有权提出解约，通过司法程序要求曾燕玲赔偿沃特公司的相应损失。2017年5月22日，沃特公司向第三人顺联机械城发出《联络函》一份，告知第三人顺联机械城沃特公司已经于2017年5月15日停止装修，并于2017年5月19日向曾燕玲发出《律师函》，要求其履行租赁约定。2017年8月3日，曾燕玲在《珠江商报》刊登声明，声明案涉商铺没有委托任何人放租该物业，要求非法占用该物业的人必须三日内搬出该物业，否则后果自负。2017年8月26日，沃特公司的工作人员阳霞接到电话曾燕玲知案涉商铺铁闸门被撬开。沃特公司核实情况属实后报警。陈村派出所于2017年8月26日对阳霞进行了询问，阳霞在笔录中称案涉商铺为其向曾燕玲租赁，并表示不清楚是谁撬锁。同日，陈村派出所对曾燕玲进行询问，曾燕玲在笔录中表示撬锁是其所为，因为案涉商铺并未与沃特公司达成租赁协议，后其在珠江商报登报声明没有委托他人放租案涉商铺。2017年8月26日，曾燕玲带人看铺发现商铺被占用没有搬离，遂打电话给阳霞，并告知要进门看铺。然后便找人开锁。曾燕玲在笔录中表示对于“阿明”只知道电话号码，年龄20来岁，其他不清楚。庭审中，曾燕玲确认“阿明”即为第三人曾兆明。另查明，案涉商铺沃特公司已经基本装修完毕，商铺内仍然存放有沃特公司的设备。再查明，第三人曾兆明与曾燕玲为堂姐弟关系，两人于2016年底因为顺联机械城商铺的租赁事宜开始频繁联系。曾燕玲关于案涉商铺的租赁协商事宜，从2017年4月28日起均由第三人曾兆明直接与沃特公司进行沟通联系，曾燕玲并未再与沃特公司进行直接联系。除了案涉商铺外，曾燕玲也委托第三人曾兆明作为其在顺联机械城其他商铺放租的指定服务联系人。一审法院认为，本案的争议焦点在于曾燕玲与第三人曾兆明之间的关系认定及沃特公司及曾燕玲之间的租赁合同是否成立，以及双方在合同签订过程中是否存在过错及沃特公司主张要求曾燕玲承担损失的请求有无依据。第一，对于第三人曾兆明与曾燕玲的关系分析。从沃特公司及曾燕玲提供的微信记录及各方当事人的陈述可知，曾燕玲自2017年4月28日将沃特公司的法定代表人杨志强的联系方式发给第三人曾兆明后，本案案涉商铺从租赁时间的确定、租赁物的确定、免租期及装修期等等的事宜，均是由第三人曾兆明代表曾燕玲与沃特公司进行协商，在沃特公司于2017年5月2日收取案涉商铺的钥匙并进场装修过程中，第三人曾兆明将钥匙交给沃特公司并协助沃特公司到第三人顺联机械城处办理了装修施工许可手续，沃特公司有充分的理由相信第三人曾兆明为曾燕玲的委托代理人，具有协商及签订租赁合同的授权。至于曾燕玲抗辩称根据其与第三人曾兆明的微信，其并未同意沃特公司进场装修也未有书面授权给第三人曾兆明相关权限。曾燕玲与第三人曾兆明微信的记录是其双方的内部问题，无证据证明该情况沃特公司已经知晓。曾燕玲与第三人曾兆明虽然没有书面授权委托书，但是第三人曾兆明在整个商铺租赁协商过程中均代表曾燕玲与沃特公司进行协商，且第三人是受曾燕玲的指派与沃特公司进行协商商铺租赁事宜，沃特公司在此过程中一直与第三人进行沟通，对于租期、免租事宜均达成了合意，据此沃特公司有充分理由相信第三人曾兆明具有曾燕玲的授权，曾燕玲的该项抗辩事由依据不足，不予采信。第二，关于合同是否成立的问题。首先，租赁合同属于诺成合同，只要双方当事人已经就租赁合同的主要内容达成的一致合意，合同即成立，并不以书面形式为合同成立的必备要件。本案中，沃特公司有充分理由认定第三人曾兆明即为曾燕玲的委托代理人进行合同磋商，根据微信记录，沃特公司与第三人曾兆明已经就租金标准、租赁期间、装修期限等达成一致合意，并于2017年5月2日向沃特公司发出了书面合同版本，沃特公司也已经回复称没问题。可见，双方对于租赁合同中的租赁物、租赁期限、租金标准等主要的租赁事项达成了合意，应当认定为合同已经成立。曾燕玲辩称，曾燕玲从未表示合同已经成立，在第三人将书面合同发给曾燕玲后，曾燕玲也只是回复称考虑一下，并未作出合同成立的承诺。另在庭审中，沃特公司表示曾燕玲在2017年4月26日时已经与其就租金的收取标准通过电话沟通方式谈妥，之后曾燕玲再将签订合同的其他事项交由第三人曾兆明跟进。第三人曾兆明在庭审中也陈述称曾燕玲于2017年4月26日通过电话方式告知第三人租金标准谈妥，由其跟进接下来的合同签订事宜，并将沃特公司的法定代表人杨志强的联系方式给了第三人曾兆明。第三人随后与杨志强联系，确认合同租金标准已经谈妥。一审法院认为，根据合同签订的惯例和日常生活常识，双方在合同磋商过程中，若未有对租赁物及租金标准的基本事项达成初步一致意见，是不会进行租期及免租期及违约责任等的事项的进一步的磋商。根据微信记录，在第三人曾兆明2017年4月28日将租期及租金标准告知曾燕玲时，曾燕玲回复称“您谈OK”。而在第三人曾兆明将免租期定位半个月的情况告知曾燕玲时，曾燕玲回复称“阿明，好的，谢谢”。随后第三人曾兆明又于2017年5月2日告知曾燕玲关于装修免租期的事项，并于2017年2日确定免租期为15天，第三人确认免租期后告知曾燕玲会将电子版合同发给沃特公司的法定代表人杨志强及曾燕玲的财务人员，曾燕玲回复称“阿明，好的，谢谢”。据此可以认为曾燕玲已经对租期及租金标准予以了认可的盖然性较高，若未能确定该基本标准，则不会再继续进行免租期及书面合同的协商。故可以认定沃特公司及曾燕玲已经就合同的主要权利义务达成了一致意见，租赁合同已经成立。第三，关于合同双方是否存在过错的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，合同解除系当事人主张的结果，而非法院判决的结果，法院的判决仅是对当事人解除合同的主张是否成立的确认，以及合同解除后法律后果的判断。本案在2018年1月18日庭审过程询问双方当事人是否同意继续履行合同，曾燕玲明确表示不同意，而沃特公司也表示若曾燕玲不同意承租，则沃特公司也不再承租。由于双方当事人已经明确表明合同不再履行，故一审法院依法认定案涉的租赁合同于2018年1月18日解除。本案中，曾燕玲在与沃特公司达成口头协议的情况下，单方反悔，擅自提高租金标准，违反了诚实信用的原则，在沃特公司与其进行协商的情况下，曾燕玲仍然不履行双方达成的口头协议，已经构成违约。至于曾燕玲辩称第三人曾兆明未及时告知其沃特公司进场装修的事宜，该情况为第三人与曾燕玲之间的内部委托关系问题，不能据此对抗善意的沃特公司。沃特公司在双方达成口头租赁协议情况下，从第三人处获得钥匙进场装修符合双方的约定，现由于曾燕玲违约导致合同无法继续履行，装修损失属于曾燕玲违约行为造成沃特公司的损失，沃特公司据此主张合理，予以确认。且沃特公司的装修损失有相应的装修合同及发票佐证，租赁的商铺也已经实际装修，故该费用真实有据，予以确认。至于沃特公司是否存在违约的问题。本案中，沃特公司作为合同的相对方在双方未签订书面合同也未有缴交任何保证金等的情况下，仅在第三人口头同意便进场装修，对于合同的签订及履行存在疏忽大意的瑕疵，而且沃特公司在2017年5月10日接到曾燕玲要求其停止装修的情况下仍然拒不停止施工，直至2017年5月14日装修基本完成后才停止施工，自行扩大了损失的范围。故一审法院酌情减轻曾燕玲的赔偿数额为200000元，超出部分不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、第二十二条之规定，判决：一、曾燕玲应于判决发生法律效力之日起十日内向沃特公司赔偿损失200000元；二、驳回沃特公司的其他诉讼请求。如曾燕玲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2322.5元，由曾燕玲负担2000元，沃特公司负担322.5元。在二审诉讼中，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合双方诉辩意见，现将二审争议焦点归纳并评析如下：关于曾燕玲与曾兆明是否存在委托关系。曾燕玲与曾兆明虽未签订书面委托合同，但综合本案证据可认定两人之间存在委托关系。首先，曾燕玲于2017年年初委托曾兆明帮其处理案涉铺位及其他位于顺联机械城的商铺的出租事宜，案涉铺位的钥匙亦交由曾兆明保管。可见，曾燕玲委托曾兆明代为处理铺位出租事宜，已在两人之间形成合意。其次，曾燕玲将沃特公司的法定代表人杨志强的电话告知曾兆明，并明确指示曾兆明“你帮我谈妥就行”。由此表明，曾兆明与沃特公司商谈案涉铺位出租事宜，已得到曾燕玲的明确授权，并不存在曾兆明无权代理的情况。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故曾兆明以曾燕玲的名义向沃特公司所做出的承诺，对曾燕玲具有法律效力。再次，从曾燕玲与曾兆明的微信聊天记录可见，曾兆明对租赁合同当中租金、租期等关键条款均征求曾燕玲的意见。曾兆明亦是按照曾燕玲的指示与沃特公司进行协商。曾兆明作为善意代理人，在按照曾燕玲原有指示与沃特公司协商一致后，有理由相信该合同符合曾燕玲的意思表示，曾燕玲将同意签订该租赁合同。即使曾燕玲没有对是否签订合同进行明确表态，但这属于曾燕玲与曾兆明的内部沟通问题，不影响曾兆明代表曾燕玲与沃特公司达成口头租赁协议的效力。退一步而言，即使曾兆明存在超越代理权的情况，但沃特公司作为善意相对人，并不清楚曾燕玲与曾兆明之间的授权情况，在曾燕玲明确指定曾兆明与沃特公司进行商谈，曾兆明在双方达成口头协议后向沃特公司提供案涉铺位钥匙，并协助办理相关装修手续的情况下，沃特公司完全有理由相信曾兆明具有代理权。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。故曾兆明代表曾燕玲与沃特公司达成的口头租赁协议，已合法成立，受法律保护。关于曾燕玲与沃特公司双方的过错如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。曾燕玲明确表示不愿意履行口头租赁协议，已构成违约，应承担主要的违约责任。沃特公司在接到曾燕玲要求停工的情况下，仍拒绝停止施工，存在一定程度扩大损失的情况，但过错程度相对较轻。一审判决综合双方的过错程度，在案涉铺位装修费用223000元的范围内，酌定曾燕玲赔偿沃特公司200000元，处理恰当，本院予以维持。综上，上诉人曾燕玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人曾燕玲负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年十一月十五日法官助理欧阳莹书记员陈慧乔