广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初2146号原告：张发，男，1985年10月5日出生，汉族，住罗定市。原告：叶小芹，女，1986年2月15日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：张发，本案原告之一。被告：罗定市御丰兆业房地产开发有限公司，住所地：罗定市兴业路****，统一社会信用代码：91445381562628027Q。法定代表人：陈团，总经理。委托诉讼代理人：赖荷，女，该公司员工。原告张发、叶小芹与被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称“御丰兆业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，并于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告张发（原告叶小芹的委托诉讼代理人），被告的委托诉讼代理人赖荷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张发、叶小芹向本院提出诉讼请求：1.依法判定被告御丰兆业公司赔偿给原告逾期办理房产证的违约金人民币28785元，其他税款2100元，维修物业基金3457元，依法判定被告御丰兆业公司返还办证费人民币3000元及其利息753.75元，合计人民币38095.57元；2.本案的诉讼费用由被告承担；3.同时保留原告对被告起诉后之违约责任的追索。事实和理由：原告于2013年8月23日与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告作为买受人购买了被告开发的房地产住宅项目位于罗定市的房屋。该房屋合共人民币661731元。被告于2013年6月25日向原告收取了2100元其他税款、7259元的房产契税、3457元物业维修基金和3000元的办证费。按《合同》第八条约定，房屋应当在2014年12月31日前交付。《合同》第十五条约定，出卖人应当在交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人需交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房产证。开发商应当在2015年12月26日前办好房产证，但原告多次催促，时过两年多开发商一直未有办妥，已经给原告造成严重的损失。而合同中第十五条第二款约定的违约金为“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，该条款没有写明是按日、按月、按年计算违约金或是一次性支付违约金额，如果是按已付房款的1%一次性支付的违约金为人民币6617.31元，该金额远远低于原告的损失。应当以相关司法解释重新确定补偿方式和额度。根据《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成损失的当事人可请求法院或仲裁机构予以增加”，人民法院予以支持。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”，而2016年中国人民银行规定的贷款标准利率一年以内（包含一年）为4.35%。所以被告向原告支付的办证逾期违约金为661731元×4.35%＝28785元（计算至2016年12月31日，即2016年1月1日至2016年12月31日一年的利率）。同时被告应返还原告3000元的办证费用及其利息，利息计算周期为2013年6月25日至2018年8月6日，共4年11个月，利率按照中国人民银行贷款基准利率计算。被告御丰兆业公司辩称：关于办证的时限问题，被告已经按照双方合同的约定及时将办理权属登记中需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告不存在逾期办证的违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、被告不存在逾期办证的违约行为。首先，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》，双方约定的备案起算时间是从“商品房交付使用后”算起，涉案商品房的实际交付使用时间为2015年2月15日，往后起算360天的日期为2016年2月10日止，超过这一时间被告才递交资料报产权登记机关备案的，应当按照双方合同约定承担违约责任。其次，被告已经于2016年2月5日将办理权属登记中需要由出卖人提供的资料报产权登记机关即罗定市房产局进行备案，被告备案的时间没有超过合同约定的360天，不应当承担违约责任。二、关于原告要求退回办证费用的问题。原告所缴纳的3000元办证费用，被告都是预先收纳，多退少补。在办理房产证过程中，每个买受人需要缴纳的费用会有不同，退的数目也会不同。这些费用，如有多余，被告都会在办理完毕后退还的。具体到销售部办理退费手续。因此，不存在原告所说的不予退还的情况。本院经审理认定事实如下：被告御丰兆业公司是位于罗定市的房地产开发商。2013年7月14日，原告张发、叶小芹作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）。该《合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为鸿禧华庭商住小区第X栋X层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为542857元。第六条约定买受人于2013年7月14日前付清购房的首期款162857元，并在签订合同七天内在公司指定的银行办理按揭贷款手续，贷款380000元。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。2013年6月25日，原告向被告支付了涉案房屋的房产契税7259元，其他税款2100元（该费用为预缴契税）、物业维修基金3457元、办证费3000元，并按合同约定向被告付清了全部购房款。涉案房屋经生效判决认定2015年2月15日为涉案商品房交付使用之日。2016年2月6日，罗定市房地产管理局向被告出具了罗定市房管局收件收据（回执），收件类型为商品房权属初始登记。涉案房屋至今尚未办妥不动产权证书。被告述称，由于原告张发一直未能提供有效的身份证复印件，导致迟延办证；原告张发对此予以否认。另查明：被告于2013年10月31日代原告张发、叶小芹缴纳住房登记费80元，于2013年12月19日代原告张发、叶小芹缴纳住房登记费80元，于2015年12月29日代原告张发、叶小芹缴纳契税8142.86元，于2016年12月28日代原告张发、叶小芹缴纳住宅专项维修资金3456.90元。再查明：在庭审过程中，本院向原告释明了住宅专项维修资金的用途，原告表示不再要求被告退还该项资金；同时，原告同意在办证完毕后再由被告对办证费进行多退少补。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、收据，被告提供的民事裁定书、《广东省商品房买卖合同》、罗定市房管局收件收据、未提交身份证复印件名单及本案的庭审笔录等证据证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于逾期办证违约金的问题。根据原、被告双方签订的合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据已生效的民事判决认定，本案涉案商品房的实际交付使用时间为2015年2月15日，那么，被告最迟于2016年2月10日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然被告提供了罗定市房地产管理局2016年2月6日出具的罗定市房管局收件收据（回执）拟证实其在约定的期限内提供了资料报产权登记机关备案，但该收件收据（回执）显示，收件类型为商品房权属初始登记，且属整栋办理，即被告该次递交资料是为了办理涉案商品房初始权属人为被告的初始权属登记，而非办理涉案商品房权属人为原告张发、叶小芹的产权转移登记。被告御丰兆业公司提出是由于原告张发未能提供有效的身份证复印件导致迟延办证，过错在原告方，但被告并未能提交证据证实其曾因提交办证资料不全而被产权登记机关要求补充资料，并已通知原告张发、叶小芹补充提交资料。因此，被告认为是原告张发、叶小芹未完善办证资料导致其迟延办证的理据不足，本院不予采纳。综上，被告并未能在涉案商品房交付使用后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从而导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。被告违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的《合同》第十五条约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。现原告虽然认为约定的违约金过低，要求调整增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失时，对方才能请求增加。现原告请求调整增加违约金，那么，原告首先要举证证明被告逾期提交需由被告提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，原告要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于被告违约造成的原告的损失，才能要求调整增加违约金。但现原告均未能提供证据证实，因此，其要求调整增加违约金，理据不足，本院不予支持。被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金5428.57元（542857元×1%）。对于原告要求被告退还其他税费、住宅专项维修资金、办证费及利息的问题。现原告已不要求被告退还住宅专项维修资金，并同意待办证完毕后再由被告对办证费进行多退少补，故对退还住宅专项维修资金、办证费及利息的诉求，本院在本案中不再进行评判。对于原告要求被告退还其他税费2100元的问题，原告向被告预缴房产契税7259元，其他税款2100元，双方确认上述两项费用9359元均用于缴纳契税，现被告提供票据证实缴纳契税的实际金额为8142.86元，剩余的1216.14元，被告应退还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5428.57元给原告张发、叶小芹。二、由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还其他税费1216.14元给原告张发、叶小芹。三、驳回原告张发、叶小芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元（原告已预交），由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担66元，原告张发、叶小芹负担310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇一八年十一月二十八日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。