济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初8405号原告：济南瑞丰投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：张瑞庆，董事长。委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓静，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：济南尚德本家餐饮有限公司，住所地济南市历下区。法定代表人：张勇宜，总经理。委托诉讼代理人：李**，男，该公司员工。委托诉讼代理人：潘增波，山东秉乾律师事务所律师。原告济南瑞丰投资有限公司（以下简称瑞丰公司）与被告济南尚德本家餐饮有限公司（以下简称尚德本家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞丰公司的委托诉讼代理人王盼盼、李晓静、被告尚德本家公司的委托诉讼代理人李**、潘增波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞丰公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认瑞丰公司与尚德本家公司签订的《房屋租赁合同》于2018年4月23日解除；2、请求依法判令尚德本家公司腾退并向瑞丰公司交付其承租的位于济南市历下区省府前街红尚坊5号楼房产；3、请求依法判令尚德本家公司向瑞丰公司支付2018年5月15日至房屋实际交还之日止的房屋占用费10000元（暂为本数，最终计算至实际交房日）；4、本案诉讼费等费用由尚德本家公司承担。事实和理由：2015年8月13日，瑞丰公司与尚德本家公司签订《房屋租赁合同》，约定尚德本家公司承租瑞丰公司位于济南市历下区省府前街红尚坊5号楼103（1F）+（3F）楼，租赁期限为6年，自2015年8月13日起至2021年6月18日止，同时约定如尚德本家公司在收房后60日内，未进行装修或营业，或处于非正常经营、停业状况等，瑞丰公司有权解除合同。合同签订后，瑞丰公司如约履行了合同义务，而尚德本家公司未能正常经营，处于停业状况。根据合同约定，尚德本家公司的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件。瑞丰公司于2018年4月23日向尚德本家公司送达《终止合同通知书》，后瑞丰公司多次与尚德本家公司协商腾退房屋事宜，尚德本家公司拒不配合。为维护瑞丰公司合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告尚德本家公司辩称，瑞丰公司的诉讼请求没有事实和法律依据，瑞丰公司违约在先，并在违约后通过各种手段强行要求尚德本家公司腾空房屋，解除租赁合同，瑞丰公司的诉讼是滥用诉权。1、2015年8月13日双方签订了房屋租赁合同，合同约定瑞丰公司将涉案房屋租赁给尚德本家公司使用，租赁期限为6年，自2015年8月13日至2021年6月18日，经瑞丰公司同意，尚德本家公司可以对房屋进行升级改造，并有65天的装修期限。合同签订后，尚德本家公司进行了装修并营业，装修费用700余万元。2018年4月24日，瑞丰公司通过快递的形式向尚德本家公司发送《终止合同通知书》。尚德本家公司认为该终止合同书，并不符合合同法第93、94条的规定，瑞丰公司无权解除租赁合同。2、瑞丰公司发出终止合同书后，尚德本家公司立即回复不同意解除，不符合法律规定和约定的解除条件。瑞丰公司采取了停止使用地下停车场、收回物业管理权，并拒收尚德本家公司的水电费用（该水电费必须由瑞丰公司代收，尚德本家公司缴纳水电费用，供电公司不收取），导致尚德本家公司无法正常经营，破坏营商环境。3、瑞丰公司在2018年5月31日已经将涉案房屋过户给济南明府城投资建设有限公司（以下简称明府城公司），明府城公司没有要求解除合同和腾空房屋的前提下，瑞丰公司无权要求解除并腾空房屋，瑞丰公司不具备适格的主体资格。4、瑞丰公司在2018年4月24日向尚德本家公司发送的《终止合同通知书》，本身就是一种违约行为。在该通知书中瑞丰公司明确表明因公司整体发展战略调整及其他原因需与尚德本家公司提前解除合同，这足以说明瑞丰公司在没有任何理由的前提下，强行解除房屋租赁合同，并在后续过程中采取了一系列非法手段，逼迫尚德本家公司同意解除合同，是严重的违约行为。5、因为瑞丰公司的违约行为给尚德本家公司造成的损失，尚德本家公司保留提起反诉或者另案诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月13日，瑞丰公司（甲方）与尚德本家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于济南市历下区省府前街东侧红尚坊项目5号103（1F）+(3F)楼出租给乙方，用于经营本家韩国料理，房屋计租面积为803.32平方米，租赁期限约为6年，自2015年8月13日至2021年6月18日止；租金自2015年8月13日开始计算，租金第一年（每年按照365天计算）的收取标准为每平方米每天2.5元（自2015年8月13日至2016年6月17日）……，第六年为每平方米每天4.5元（自2020年6月18日至2021年6月17日止），详细的支付金额和日期详见本合同附件2。合同第十条约定：“一方有下列情形之一的，另一方有权解除本合同：……（2）乙方未按期足额支付租金并逾期30日；……（9）乙方处于非正常经营状况、停业状况等；……甲方解除合同的，乙方应在接到通知后的十日内清理并交回房屋，结清一切费用。因上述情形解除合同或合同到期未续签，乙方向甲方交回房屋，逾期3日仍占有房屋，乙方须按最后一年日租金标准的2倍乘以实际占有天数向甲方支付房屋占有使用费。有下列情形之一的，双方可协商解除本合同：（1）由于国家的政策原因而使合同无法正常履行；（2）因不可抗力致使合同无法履行。”合同第十三条约定：“一方向另一方发出的通知或书面函件等，均可以通过当面递交、专递信函、电子邮件或者传真的方式送达对方。送达地址：甲方地址：山东省济南市历下区省府前街红尚坊3号楼，……任何一方更改上述地址或联系方式应在七日内以书面形式通知另一方，否则一方向另一方按上述地址和方式发送的通知、函件等文书，合理期限后视为送达到对方。”该合同附件2《租金支付表》记载，自第二个租赁年度起，租金支付时间为每年的6月11日、9月11日、12月11日、次年3月11日支付此后三个月的租金。该合同签订后，瑞丰公司即将涉案房屋交付尚德本家公司使用。尚德本家公司向瑞丰公司支付了2018年9月18日前的租金。2018年4月23日，瑞丰公司向尚德本家公司发送《终止合同通知书》一份，称因公司整体发展战略调整及其他原因，需提前终止合同，并要求尚德本家公司于2018年5月15日前将房屋交还。尚德本家公司于2018年4月24日收到了该通知书。2018年4月27日，尚德本家公司向瑞丰公司通过邮政特快专递向瑞丰公司发送《终止合同通知书回复函》一份，主张不具备合同解除或终止的条件，瑞丰公司发送的《终止合同通知书》不具有终止合同的效力。该邮件记载的地址为合同第十三条约定的瑞丰公司的送达地址，但瑞丰公司称其未收到。2018年4月27日，瑞丰公司再次向尚德本家公司发送通知，明确双方签订的房屋租赁合同已经解除，告知尚德本家公司合同终止后的事项。2018年4月28日，尚德本家公司对瑞丰公司的通知进行回复，主张双方签订的房屋租赁合同并未解除。此外，尚德本家公司分别于2018年8月11日、2018年9月4日向瑞丰公司邮寄履行义务函、催告履行义务暨赔偿损失通知函，要求瑞丰公司恢复供电、开放地下停车场等经营辅助设施，并要求瑞丰公司赔偿其不能正常经营的损失。上述函件的送达地址均为合同第十三条约定的瑞丰公司的送达地址，但瑞丰公司主张上述函件其均没有收到。历下区省府前街东侧红尚坊5号楼房屋的所有权人于2018年5月31日变更为明府城公司。另查明，根据相关媒体报道，包括涉案房屋在内的红尚坊商业区项目由历下区列资30亿收购，交由济南历下控股集团有限公司整体运营,从商业街区转型时尚产业平台，成为“山东国际时尚创意中心”，该项目也为山东省新旧动能转换示范性项目。本院认为，瑞丰公司与尚德本家公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，因涉案房屋所在商业区经政府规划并投资，由商业区整体转型为时尚国际创意平台，经营方式和形态将发生重大调整，导致瑞丰公司与尚德本家公司签订的《房屋租赁合同》无法履行。根据《合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使合同目的不能实现的；……。”同时，根据《民法总则》第一百八十条第二款的规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案所涉合同履行过程中，由于政府产业政策的调整，涉案房屋所在区域发生功能转变，致使瑞丰公司与包括尚德本家公司在内的涉案区域内的所有承租人签订的房屋租赁合同均无法继续履行。出现该种政策调整，是双方当事人签订合同之初都无法预见的，是政府为了公众利益作出的产业政策调整。因此涉案合同继续履行的条件和基础已经不存在，合同目的无法实现，应允许当事人解除合同。虽然涉案房屋的所有权人已于2018年5月31日变更为明府城公司，但瑞丰公司系在所有权变更前向尚德本家公司发送的《终止合同通知书》，此时其具备要求解除合同的主体资格。因此，瑞丰公司发送的《终止合同通知书》于尚德本家公司收到之日，即2018年4月24日发生合同解除的效力。对瑞丰公司要求尚德本家公司支付2018年5月15日至2018年9月18日期间的房屋占用费的诉讼请求，因尚德本家公司已向瑞丰公司交纳了2018年9月18日之前的租金，故瑞丰公司要求尚德本家公司按最后一年日租金标准的2倍支付房屋占用费的诉讼请求，明显高于其实际损失，本院不予支持，尚德本家公司仅需自2018年9月19日起，按照合同约定的租金标准向瑞丰公司支付房屋占用费直至房屋返还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告济南瑞丰投资有限公司与被告济南尚德本家餐饮有限公司于2015年8月13日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月24日解除；二、被告济南尚德本家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内将位于济南市历下区省府前街红尚坊5号楼103（1F）+（3F）楼房屋腾空，返还给原告济南瑞丰投资有限公司；三、被告济南尚德本家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内按照合同约定的租金标准向原告济南瑞丰投资有限公司支付2018年9月19日至房屋实际返还之日的占用费；四、驳回原告济南瑞丰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告济南瑞丰投资有限公司负担50元，由被告济南尚德本家餐饮有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  宋海玲人民陪审员  咸维玲二〇一八年十一月二十七日书 记 员  张晓晨