浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6298号 上诉人（原审被告）：浙江**荣信联投资管理有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区朝晖五小区****。统一社会信用代码：913301030793465561。 法定代表人：徐新群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李丽、李文莉，浙江文颂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：楼正平，男，1966年2月27日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：曾成安、焦莉莎，浙江五联律师事务所律师。 原审被告：徐春梅，女，1970年4月1日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 上诉人浙江**荣信联投资管理有限公司（以下简称华荣公司）因与被上诉人楼正平、原审被告徐春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初8794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：案涉房屋坐落于××路××号（香积寺路206号、212号）的房屋所有权人为杭州市公共交通集团有限公司。2013年12月15日，杭州市公共交通集团有限公司将案涉房屋出租给浙江中大元通实业有限公司，租期从2014年1月1日起至2016年12月31日止。浙江中大元通实业有限公司与华荣公司签订了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给华荣公司，租赁期限为2014年7月1日起至2016年12月31日止。之后，杭州市公共交通集团有限公司并未再与浙江中大元通实业有限公司续签房屋租赁合同。 2016年7月29日，华荣公司（甲方）与案外人刘湘南（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》约定：甲方将杭州市下城区香积寺路206号1幢X005号商铺出租给乙方，建筑面积为136平方米，租赁期限为三年半，自2016年7月29日起至2019年12月31日止，乙方应缴纳履约保证金68000元作为租赁商铺的履约保证金，待合同期满后，在乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金如数退还给乙方，任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的30%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用；在租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损甲方利益的行为，乙方经甲方同意转让时，甲方应及时无条件提供任何证件，配合乙方所需的合法手续。甲方应提供产权证（或具有出租权有效证明）、身份证明等文件，乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存。 2017年2月22日，刘湘南（甲方）与徐春梅（乙方）签订了一份《转让合同》，约定甲方将香积寺东路212号餐饮店转让给乙方，转让费15.5万元，甲乙双方经原房东同意后，乙方继续履行甲方与原房东签订的租赁协议，按原协议承担权利与义务，并与原房东签订补充协议；房租及押金不包括在转让费以内，房租从2017年3月9日开始计算，饭店内除烤鱼炉子以外，所有装修及资产都归乙方所有。之后，华荣公司（甲方）与徐春梅（乙方）就香积寺路212号（馋嘴鲈鱼）餐饮店转让事宜签订了一份《补充协议》，约定：甲方同意乙方按原房屋租赁合同的条款继续履行，转让价格为15.5万元。租金按原合同半年一付。 2017年6月23日，徐春梅（甲方）与楼正平（乙方）签订了《转让协议书》，约定：甲方将饭店转让乙方，转让总价为26万元（不包含房屋租金），乙方从2017年7月15日接手，房屋剩余租期不低于30个月（误差不超过3个月），包含冰柜4个，空调2个，椅子38把，桌子8张。甲乙双方如有违约，违约由责任方承担，违约金5万元。2017年6月27日，徐春梅向楼正平出具收据，表明已收到转让费26万元。2017年6月27日，楼正平在华荣公司与徐春梅签订的《补充协议》上确认同意按合同执行，华荣公司在上面盖章确认同意楼正平完成徐春梅的合同，继续执行。同日，楼正平向华荣公司缴纳了2017年7月15日至2018年1月14日租金共计138899元以及房屋押金68000元。 2017年10月10日，案涉房屋所有权人杭州市公共交通集团有限公司向楼正平发送了《责令限期腾房催告函》，告知楼正平、浙江元通机电经贸有限公司、浙江中大元通实业有限公司与杭州市公共交通集团有限公司签订的《房屋租赁合同》已经于2016年12月31日期满终止，要求楼正平在2017年10月15日前腾退该房屋，逾期将采取包括但不限于停水、停电等强制措施，并承担由此可能导致的经济损失。 另查明：2017年7月19日，杭州市公共交通集团有限公司为与浙江中大元通实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，向杭州仲裁委员会申请仲裁，2018年1月2日，杭州仲裁委员会作出了（2017）杭仲裁字第407号裁决书，裁决浙江中大元通实业有限公司腾退坐落在××路××号（香积寺路212号）房屋并支付占有使用费以及违约金。2017年12月7日，楼正平诉至一审法院，请求判令：1.徐春梅、华荣公司共同返还楼正平转让款26万元及自徐春梅、华荣公司收到起诉状副本之日起至款项全部履行之日的利息，按年利率6%计算；2.徐春梅和华荣公司共同赔偿楼正平装修损失160850元整及自徐春梅、华荣公司收到起诉状副本之日起至款项全部履行之日的利息，按年利率6%计算；3.徐春梅向楼正平支付违约金50000元整；4.华荣公司返还三个月租金70302元、租房押金68000元、违约金276457.5元及自华荣公司收到起诉状副本之日起至款项全部履行之日的利息，按年利率6%计算；5.诉讼费用由徐春梅、华荣公司承担。 一审法院认为，华荣公司在华荣公司与徐春梅签订的《补充协议》上确认：同意楼正平完成徐春梅合同，楼正平也确认同意按合同执行，楼正平之后直接向华荣公司缴纳了租金以及押金，而华荣公司与徐春梅的《补充协议》上已经约定按照华荣公司与刘湘南的原房屋租赁合同继续履行，应视为华荣公司与楼正平直接建立了房屋租赁合同关系，双方约定依照华荣公司与刘湘南签订的《商铺租赁合同》履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的约定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。2016年7月29日，华荣公司与刘湘南签订的《商铺租赁合同》以及之后徐春梅、华荣公司按照约定与楼正平继续履行上述合同时，合同约定的租赁期限为2016年7月29日起至2019年12月31日止，但华荣公司的有权租赁期限却截止于2016年12月31日，因此转租期限超过了其剩余租赁期限，该超出部分的约定为无效，其余约定应为有效。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院认为，华荣公司在对案涉房屋不具有2016年12月31日之后租赁权的情况下，与承租人签订后续三年的租赁期限，存在重大的过错。华荣公司辩称，浙江元通机电经贸公司曾于2017年2月6日对案涉房屋的租赁权中标，但杭州市公共交通集团有限公司并未与其签约，然而，一审法院认为，华荣公司在2016年7月29日与刘湘南签订租赁合同时，显然对于后续能否中标、能否取得租赁权均并不确定，在这种情况下，华荣公司仍与承租人签订后续三年的租赁期限，而且同意楼正平继续履行合同时，已确定其对于后续租赁期限不具有合法的租赁权，存在明显的主观过错，故应赔偿楼正平的相关损失。楼正平诉请华荣公司退还押金68000元，予以支持。至于剩余租金，因楼正平在诉请中已扣除占用房屋期间的占有使用费，仅要求退还2017年10月15日至2018年1月15日期间的剩余租金70302元，予以支持。至于楼正平主张的装修损失160850元，因楼正平从徐春梅处转让该店铺时，该店铺已经经过了装修，而且从徐春梅提供的视频证据来看，楼正平承租该店铺前后的装修差异并不明显，楼正平提交的装修证据也仅为一些手写的收条，而未能提供装修合同、装修发票等证据，应自行承担举证不能的法律后果，故楼正平主张的装修损失，不予支持。至于楼正平要求华荣公司承担违约责任，一审法院认为，根据合同法的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故案涉合同中关于租赁期限的部分无效，不影响合同其他部分的效力。本案中，华荣公司存在重大的过错，楼正平要求华荣公司承担违约责任，符合合同约定，但是楼正平作为承租人，在承租前应审慎核实华荣公司作为出租方是否享有承租期限内的出租权利，故楼正平自身亦存在部分过错，一审法院酌情确定华荣公司支付楼正平违约金20万元。 至于楼正平与徐春梅签订的《转让协议书》，该协议中明确约定房屋剩余租金不低于30个月（误差不超过3个月），徐春梅在自己承租前以及转让时均应审慎核实华荣公司作为出租方是否享有承租期限内的出租权利，但徐春梅在未能审慎核实华荣公司的出租权益情况下，将店铺转让给楼正平并承诺房屋剩余租期不低于30个月（误差不超过3个月），其行为给楼正平造成了损失，楼正平要求徐春梅赔偿相应的转让费损失，符合法律规定，予以支持。但考虑到楼正平受让后已经营了三个月，且转让费中已包含了部分设备，一审法院酌情确定徐春梅赔偿楼正平转让费损失20万元。一审法院认为，徐春梅赔偿楼正平的转让费损失，已经足以弥补其在转让过程中的损失，且楼正平自身亦应当审慎核实华荣公司作为出租方是否享有承租期限内的出租权利，亦存在过错，故楼正平要求徐春梅再另行支付违约金5万元以及转让费的利息，不再支持。至于楼正平要求华荣公司与徐春梅承担共同责任，缺乏法律依据，不予支持。至于徐春梅与华荣公司之间是否其他纠纷，应另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐春梅于判决生效之日十日内赔偿楼正平转让款损失200000元；二、华荣公司于判决生效之日十日内退还楼正平租金70302元；三、华荣公司于判决生效之日十日内退还楼正平押金68000元；四、华荣公司于判决生效之日十日内支付楼正平违约金200000元；五、驳回楼正平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12656元，由楼正平承担4963元，由徐春梅负担2859元，华荣公司负担4834元。 宣判后，华荣公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定华荣公司与楼正平直接建立了房屋租赁合同关系，该认定错误。楼正平系从徐春梅处承租了案涉房屋，华荣公司与楼正平未形成房屋租赁关系。而且就华荣公司与楼正平已形成房屋租赁关系，楼正平并未在一审中提供证据证明。 二、一审法院对楼正平要求退还2017年10月15日至2018年1月15日期间的剩余租金70302元予以支持错误。楼正平在一审中主张其腾退案涉房屋的时间为2017年10月14日，故其要求华荣公司退还2017年10月15日之后的房屋租金。但楼正平在2018年1月底还存在营业。一审法院在华荣公司提出相反意见及没有其他证据可以佐证楼正平实际腾退案涉房屋时间的情况下，仅凭楼正平的陈述，就认定案涉房屋的实际腾退时间，从而认定华荣公司应将2017年10月15日之后的房屋租金退还，缺乏事实及法律依据。 三、一审法院对楼正平诉请华荣公司退还押金68000元予以支持错误。楼正平在2018年1月底还存在营业的情况，而其房屋租金交纳至2018年1月14日，其应向华荣公司交纳后续的房屋租金。而且当楼正平腾退案涉房屋时，也应办理相关的房屋腾退交接手续。因此，相应的房屋押金，也应当在楼正平结清后续的房屋租金及办理腾退手续后予以退还。因此，一审法院在未全面认定相关事实的情况下，片面地认定华荣公司应将房屋押金退还，明显不当。 四、一审法院认定华荣公司存在重大的过错，楼正平要求华荣公司承担违约责任，符合合同约定，酌情确定华荣公司支付楼正平违约金20万元错误。其一，华荣公司不存在违约行为。楼正平无法继续使用案涉房屋并非由于华荣公司的原因造成的，华荣公司也系受害人之一。实际上华荣公司与浙江元通机电经贸有限公司系合作关系。虽然浙江元通机电经贸有限公司与杭州市公共交通集团有限公司签订的房屋租赁合同的租赁期限至2016年12月31日届满，但是在房屋租赁合同租赁期限届满前，杭州市公共交通集团有限公司于2016年12月12日，对包括案涉房屋在内的房屋进行公开挂牌招租，并在其网站上发出了《交易须知》。浙江元通机电经贸有限公司按照《交易须知》的要求就包括案涉房屋在内的房屋进行投标，并缴纳了保证金。2017年2月6日，杭州市公共交通集团有限公司在其网站上发布《租赁权中标公示》，案涉房屋的租赁权由浙江元通机电经贸有限公司中标，租赁期限3年。因此，华荣公司有理由相信其有权将案涉房屋继续出租，华荣公司不存在过错。而且在本案中，楼正平系从徐春梅处租得案涉房屋，楼正平与华荣公司并未形成房屋租赁关系，楼正平也无权直接要求华荣公司承担任何责任。其二，楼正平自身存在过错。在一审庭审时，楼正平明确当其在2017年7月15日接手案涉房屋后，7月16日就接到产权人电话要求其腾退。并且楼正平还陈述其花费巨额的装修费对案涉房屋进行了装修。单就楼正平的陈述而言，既然楼正平花费了26万元转让费接手后的第二天就知道案涉房屋涉及到腾退的问题，为何不立即与徐春梅或者华荣公司协商解除，而花费巨额的装修费对案涉房屋进行装修？这明显不符合常理。而且实际上楼正平从徐春梅处转让接手案涉房屋前，对案涉房屋可能涉及到要求腾退、可能涉及到拆迁等情况是明知的。况且一审法院也已认定楼正平作为承租人，在承租前应审慎核实华荣公司的作为出租方是否享有承租期限内的出租权利，楼正平自身存在过错。因此，楼正平自身存在过错，无权要求华荣公司承担违约责任。其三，一审法院认定的违约金不正确。第一，违约金只是弥补损失的性质，应以其实际损失为限。在本案中，楼正平并未就其存在损失提供证据。而且当楼正平明知案涉房屋涉及到腾退等问题后，就应该积极与徐春梅或华荣公司协商处理该问题，以防止损失的进一步扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，即便楼正平存在损失，对于扩大部分的损失也应由其自身承担。第二，即便华荣公司存在过错，楼正平的过错也是更大的。楼正平在一审中主张违约金276457.5元，而一审法院认定华荣公司向楼正平支付违约金20万元，一审法院对违约金数额的认定过高。综上，请求判令：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回楼正平对华荣公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由楼正平承担。 楼正平答辩称：一、一审法院认定华荣公司与楼正平建立了房屋租赁关系完全正确。1.华荣公司与刘湘南就案涉房屋签订了商铺租赁合同，合同期限到2019年12月31日止。2.刘湘南与徐春梅签订了转让合同，明确约定经华荣公司同意后，徐春梅继续履行刘湘南与华荣公司签订的租赁协议，按原协议承担权利与义务，并与华荣公司签订了补充协议。补充协议约定华荣公司同意徐春梅按原房屋租赁合同的条款继续履行。至此，刘湘南与徐春梅之间已经完成了合同的权利义务转让，且经过了华荣公司的同意，所以徐春梅和华荣公司之间已经形成了租赁关系。3.2017年6月，徐春梅与楼正平签订的协议约定将涉案房屋转让给楼正平，且徐春梅与楼正平一起到华荣公司沟通，华荣公司同意徐春梅与华荣公司之间的协议由楼正平来继续履行，即徐春梅将与华荣公司签订协议中的权利和义务一并转让给了楼正平，且合同另一方华荣公司盖章同意徐春梅转给楼正平。在楼正平受让了徐春梅的权利义务后，与华荣公司之间形成了房屋租赁关系。4.一审提交的收据证明了楼正平受让徐春梅的权利和义务之后，直接向华荣公司交纳租金、房屋押金和物业费的事实，也客观证明了楼正平与华荣公司之间形成了真实的房屋租赁关系。 二、针对华荣公司是否存在违约及重大过错的问题。华荣公司非常清楚，其租赁的房屋期限是到2016年12月31日为止，而对于之后的期限，华荣公司并没有任何转租权利，但华荣公司不仅在租赁期到期后未腾空房屋或未办理续租，反而欺骗楼正平说租赁期限要到2019年12月31日，并且在刘湘南转给徐春梅以及徐春梅转给楼正平的两次转让过程中都没有告知原房屋期限到2016年12月31日止，显然华荣公司欺骗了刘湘南、徐春梅，也欺骗了楼正平。这种欺骗行为违背了诚实经营的商业准则，所以一审法院认定华荣公司存在重大过错，并在合同约定范围内酌情判令华荣公司承担违约金完全正确。 对华荣公司上诉状所提的第二点，第三点理由，楼正平认为在华荣公司与楼正平之间形成事实的房屋租赁关系的情况下，华荣公司存在重大过错，其故意违约行为理应退还相应的租金和支付相应的违约金以及退还相应的押金，所以一审的判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 徐春梅发表意见称：华荣公司租给徐春梅，徐春梅转给楼正平，华荣公司对此也表示同意。已经和徐春梅没有关系，是楼正平和华荣公司之间形成租赁法律关系。华荣公司的上诉请求与徐春梅无关。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，华荣公司在华荣公司与徐春梅就案涉房屋达成的《补充协议》上书写同意楼正平完成徐春梅的合同，继续执行的意见，并加盖公章。该《补充协议》上楼正平也签署了同意按此合同执行。结合此后楼正平直接向华荣公司缴纳租金以及押金的事实，一审法院认定华荣公司与楼正平建立了房屋租赁合同关系并无不当。华荣公司认为楼正平系从徐春梅处承租案涉房屋，其与楼正平之间未形成房屋租赁关系的上诉理由不能成立。 华荣公司认为楼正平在2018年1月底还存在营业，其并未提交有效证据证实，本院不予采信。因此一审法院结合案涉房屋所有权人杭州市公共交通集团有限公司向楼正平发送的《责令限期腾房催告函》等证据，判令华荣公司返还楼正平2017年10月15日至2018年1月15日的剩余租金，具有事实及法律依据，本院予以确认。案涉房屋已经腾退且双方均确认在一审审理期间被拆除，华荣公司理应退还押金，华荣公司认为其无须退还押金的上诉理由本院不予采纳。浙江中大元通实业有限公司与华荣公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限届满日期为2016年12月31日，之后华荣公司出租案涉房屋却约定租赁期限届满日期为2019年12月31日。之后因案涉房屋拆迁，杭州市公共交通集团有限公司通知楼正平限期腾房，致使合同无法继续履行。虽案涉合同期限部分无效，但合同部分无效不影响合同其他部分效力，华荣公司应当承担相应违约责任。一审法院结合合同约定，楼正平订立合同时应尽注意义务等案件事实，酌情调低违约金为20万元，并无不当。综上所述，华荣公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6375元，由上诉人浙江**荣信联投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一八年十一月十三日 书记员 朱创威