广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2549号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：郑国光，男，1981年8月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：蒙小慧，女，1983年8月13日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：郑国光，系被告蒙小慧丈夫。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告郑国光、蒙小慧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年6月28日公开开庭进行了审理,本案因案情复杂双方争议较大转为普通程序，又于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人梁火琼、被告郑国光并作为被告蒙小慧委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付2017年2月至2018年4月拖欠的物业服务费人民币6318.69元及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为1337.66元）；2.请求判令被告立即向原告支付2017年2月至2018年4月拖欠的各项公共用电公摊费人民币285.68元；3.请求判令被告立即向原告支付2017年2月至2018年4月拖欠的住宅电费1679.6元、住宅水费人民币319.35元；4.请求判令被告承担本案的诉讼费用。庭后，原告递交变更诉讼请求申请书，变更第一项诉讼请求为，判令被告立即向原告支付2017年2月至2018年4月拖欠的物业服务费人民币6318.69元。事实和理由：被告于2015年12月25日购买了广州市萝岗区万荟一街133号（自编C9栋）301房。原告与涉案房屋的开发商签订了《万科东荟城花园（扩展）前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为3.18元/月·平方米。开发商依照《广州市商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2017年2月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行缴纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时缴纳物业服务费的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及违约金。被告答辩称，原告作为中华人民共和国境内的企业，竟然违法私自制作并向法院提供伪证，是对国家法律的藐视，对法院的不敬，对被告的污蔑，也违反了国家倡导的企业应当诚信经营原则，更违反了国家倡导的企业应构建和谐社会的责任和义务。被告自2016年3月1日收楼起，按广州本地居民风俗，做了入宅仪式并在家门口365天常年贴意头对联，由于门牌妨碍了对联的粘贴，已在2016年3月1日敲除并贴上对联。原告作为中国境内企业，竟然违法私自制作并向法院提供伪证。原告称给被告快递过律师函/催缴函，但事实上被告从未接到过关于原告的快递电话，更未曾签收过原告的任何快递，且万科东荟城前台设有业主快递代理收发功能。原告利用这种便利，自行寄出快递，利用前台自行收取快递，从而达到自行制造伪证的事实。原告提供的物业服务质量非常差，与前期物业服务合同约定的服务质量规定差别巨大。（1）垃圾脏乱差，原告疏于管理，未按前期物业服务质量标准履行职责，致使涉案小区遍地垃圾随处可见；（2）管理失职，原告管理混乱、失职，任由外来施工在公共地方施工，杂物乱放且没有任何识别标志，在没有通知业主方的前提下随时随地占用公共区域；小区出入口堵车半小时也不协调引导疏散车辆，半夜三更任由出入口车辆持续长按喇叭等；（3）电梯经常坏，原告对电梯疏于管理和维护，致使电梯几乎天天出现故障，有时等电梯的时间需要长达半个小时以上，严重影响业主们的生活和出行；（4）违章搭建，原告任由业主在小区内违章搭建，经其他受影响业主反馈后也不予理会，致使违章搭建的地方垃圾堆积、气味难闻；（5）车辆乱摆放，原告为了最大化利益，占用公共区域且未划线的小区主干道、草坪违规停车收费，致使车辆占用公共区域违规停放且乱停乱放、无序；（6）违法收入，原告未经业主们同意，擅自引入外来广告四处张贴，广告盈利不公布变成私利，侵犯了广大业主们的权益；（7）人车不分流，原告管理失职，致使大人、小孩、小汽车、货车、自行车、电动车在同小区道路同时正向、反向运动，现场也没有任何示意图、路标和道路设置标识，发成过多次小车撞到骑车小孩等事故；（8）广场舞扰民，原告管理未设置业主活动中心，致使广场舞占用小区公共区域，且声音巨大，超过国家规定分贝标准，严重扰民；（9）绿化欠养护，原告管理失职，致使绿化欠养护，花草植被干枯死亡，蜈蚣、毛毛虫等多种有害虫子藏匿在内；（10）泳池无故不开放，对小区配套设施泳池，向业主承诺的开放时间推迟了近两年也不开放；（11）杂草丛生，积水不清理，原告管理监督不到位，小区很多地方杂草丛生，积水惹蚊虫生长；（12）缺乏服务意识，原告面对业主的询问和投诉，经常以“不理会”的态度处理问题，缺乏服务意识；（13）蚊虫不消杀且消杀无效，由于原告原因，导致小区内蚊虫滋生严重，蚊虫叮咬时有发生，偶尔的蚊虫消杀效果差，消杀后还是有蚊子到处飞；（14）车库脏，原告管理失职，经常被发现车库垃圾多且脏，允许外来三轮车乱停乱放现象；（15）原告所辖人员素质低，在公共场所小便，服务态度恶劣，缺乏有效人员管理机制；（16）原告经常出现强行乱扣费、乱增加收费项目行为。另，由于原告迟迟不把临时用水用电转换为居民用水用电，违法转卖国家水电，且按临时用水用电双倍的价格向业主收取居民用水用电费用，不出示国家水电局任何收费信息和凭证，且收取业主和被告费用后不提供任何使用明细，不提供收据和发票，无从查证，侵犯业主利益。另外，原告在每栋楼专门设置“管家”一名，用于对接和解决业主提出的问题。但被告在小区居住两年多以来，未曾见过这位所谓的“管家”。被告在2017年下半年和2018年3月份先后三次到访原告前台。明确告知原告存在各种缺陷问题，对其服务质量综合打分30分，同意支付30%的物业费，但原告前台单方拒收且态度不友善。经审理查明：2015年12月25日，广州市万尚房地产有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201512279855），约定：被告向广州市万尚房地产有限公司购买位于广州市萝岗区万科东荟花园（扩展）自编C9栋第3层301房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共140.4445平方米；合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定，甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十七条约定，甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；第二十九条约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。被告在合同中预留的通讯地址为广州市黄埔区黄埔东路3691号1804房。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件五《前期物业服务合同》第一条约定，万科东荟花园（扩展）项目的前期物业服务单位为原告，前期物业服务期限自2012年10月15日起至2015年10月14日止；合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备物业公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同时，本合同继续有效；第二条约定，物业管理服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等8项内容；第三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：3.18元/月·平方米；商业用房：6.0元/月·平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付通知书约定的交付之日起全额交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的千分之一向物业公司支付违约金。业主应按规定向供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、燃气、信息、环卫等有关费用；物业公司接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向物业公司交清相关费用；逾期未交纳相关费用的，物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计收违约金；除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主另行分摊。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第七条约定了对合同第十三条的补充：在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付使用手续，以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，买方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地。卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担；第十一条将合同第十七条第二款修改为：卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告书一次。买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自第一次发出的收楼通知书通知的验收交接日之次日起视为该房屋已交付，该房屋的风险责任转移，由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担；第二十一条约定了对合同第二十九条的补充：买方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责，如有变更，应即时以书面形式通知卖方，卖方若按买方提供的联系方式联系不到对方的，则相关责任由买方承担。广州市万尚房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签署《前期物业服务合同》，约定在物业管理区域内，原告提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。原告服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与原告协商一致另有约定的除外。合同附件四：前期物业服务质量标准，约定了物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；综合管理服务等。2016年2月29日，被告郑国光签署《客户钥匙/物品签收单》，确认其领取万科东荟城C9栋301房的入户门钥匙、室内钥匙、信箱钥匙、其他钥匙、智能卡等物品。庭审中，万科物业公司明确被告已缴清2017年1月之前案涉房屋的物业管理费及公共公摊水电费，被告是从2017年2月开始拖欠物业管理费、公共用电及水费。被告称收楼时有预存过一到两年的物业管理费，至于何时扣完自己不清楚。原告曾委托律师于2017年11月23日向被告发出关于催缴物业服务费等款项事宜的《律师函》（邮件号码：1088509133825），催促被告缴纳自2017年2月至2017年11月已欠缴万科物业公司的物业服务费、公共水电分摊费等本金共计人民币6135.1元，该邮单于2017年12月9日显示投递并本人签收。原告于2018年3月26日委托律师向被告发出关于催缴物业服务费等款项事宜的《律师函》（邮件号码：1058253351525），催促被告缴纳自2017年2月至2018年3月已欠缴万科物业公司的物业服务费、公共水电分摊费等本金共计人民币8111.49元，该邮单显示未投妥，原因是收件人不在指定地址。原告提交了《房屋建筑面积测绘成果报告书》（2016年3月9日作出），显示涉案房屋实际测绘建筑面积为141.9755平方米。原告提交的欠费清单显示对案涉房屋2017年10月之前缴纳的物业管理费是按照合同约定的住宅面积140.4445平方米计算，每月为446.6元，2017年11月开始按照实际测量结果141.9755平方米计算，每月为451.5元。原告提交了广州供电局有限公司出具自2017年3月21日至2018年4月17日的电费《广东增值税专用发票》，拟证明原告代缴公共水电费的事实。原告还提供了其自行制作的《万科东荟城C9栋301（郑国光）欠费清单》，该清单上显示2017年2月至2018年4月被告欠缴物业管理费6318.69元、主张电费1679.6元、住宅水费319.35元。庭审中法庭要求原告提供案涉房屋欠缴住宅水费、住宅电费及公共用电公摊费的计算依据和计算方法，原告表示庭后提供。原告庭后提供情况说明一份，称被告2016年4月至2016年9月的费用是通过“住这儿”APP交纳的；2016年10月至2016年12月的费用是在涉案小区的物业服务中心前台交纳的；2017年1月的费用是用地产公司给的钱预存冲抵的。原告并提供了案涉房屋电梯用电电费、走廊楼梯灯用电电费、小区园林照明用电、消防控制中心用电分摊的计算办法。另，原告提供了开立日期为2016年9月28日的《收款收据》，显示客户郑国光，住宅水费实收金额114.39元，收款说明：业主家水表自转产生费用，2016年9月28日申请调整并已解决业主家水表问题，以51为底数，之后产生水费由业主承担。2016年9月29日的《收款收据》，客户郑国光，结算方式：APP缴费，收款金额合计2826.66元；2016年12月22日的《收款收据》，客户郑国光，结算方式：POS，收款金额合计为1448.38元；2016年12月31日《收款收据》，客户郑国光，交款方式：转账，预交款893元；2017年1月11日的《预交冲抵结算收据》，客户郑国光，结算方式：余额冲账，收款金额合计483.29元；2017年2月14日，客户郑国光，结算方式：余额冲账，实收高层物业服务费409.71元。被告质证认为该证据已过举证时效，且证据没有任何人的签名，是原告自己制造且临时打印的证据。原告提供招商银行股份有限公司广州人民中路支行打印的代发代扣交易查询，显示户口号：9558803602122814551，客户名称：郑国光，代发日期：2016年8月4日，代发金额5360元，摘要：C9-301管理费。拟证实被告称收楼时一次性预存到原告处的物业费已经在2016年8月4日退回到被告账户中。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《客户钥匙/物品签收单》《律师函》《前期物业服务合同》《房屋建筑面积测绘成果报告书》《万科东荟城公共水电费分摊办法》《发票》、代发代扣交易查询及庭审笔录、快递单等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为：被告与广州市万尚房地产有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中被告抗辩原告存在管理失职缺乏服务意识等问题，但根据被告提供的照片等证据无法证明被告违反《前期物业服务合同》的约定,未对案涉小区提供物业服务及存在违约等情况，被告称对原告的物业服务打分30分，从而只同意支付30%的物业管理费，更是没有事实和法律依据。对于被告的答辩意见，本院不予采纳。原告已向被告提供物业管理服务，被告应当依约缴纳物业管理费及相关费用，被告未按时缴纳物业管理费，违反合同约定，应当承担缴纳物业管理费的义务。关于物业管理费。《前期物业服务合同》约定业主应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的千分之一向物业公司支付违约金。原告在诉讼中提交于2016年3月9日作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，该报告书显示案涉房屋实际面积为141.9755平方米。原告主张从2017年11月份开始按照141.9755平方米计算物业管理费，是对自身权利的处分，本院予以准许。原告放弃对被告拖欠管理费的违约金主张是亦是对自身权利的处分，本院同样予以准许。原告提交《收款收据》证实被告于2016年12月31日转账893元，转账名称为“广州东荟城三期C9栋301_预交款”；2017年1月11日开立的《收据》显示余额冲账抵扣了483.29元的相关费用；2017年2月份剩余409.71元冲抵了部分物业管理费，尚欠剩余物业管理费36.89元。因此，原告要求被告支付2017年2月至2018年4月的物业管理费6318.69元（36.89元+140.4445平方米×3.18元/平方米/月×8个月+141.9755平方米×3.18元/平方米/月×6个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于公共用电公摊费和住宅水费。原告提供了《物业服务合同》《万科东荟城公共水电费分摊办法》作为其收费依据，被告作为小区业主之一，理应承担公共水电分摊费用的责任，原告请求被告支付各项公共用电公摊费285.68元，有法律和事实依据，本院予以支持。原告提供开立日期于2016年9月28日的《收款收据》中收款说明显示：业主家水表自转产生费用，2016年9月28申请调整并已解决业主家水表问题，以51为底数，之后产生水费由业主承担。被告且在随后的几个月里缴纳了住宅水费，并未有证据显示对此存有异议，故原告请求被告缴纳2017年2月至2018年4月拖欠的住宅水费319.35元，有事实依据且符合常理，本院予以支持。原告还主张住宅电费，由于原告未能在本院指定的举证期限内举证证明收取住宅电费的收费依据及计算办法，且原告在自行制作的《欠费清单》中显示被告欠缴2017年2月份住宅电费888.77元，与其他月份差距显著且未能给出合理解释，原告提供的广州供电局有限公司出具的《发票联》也未能看出原告已代缴了案涉房屋每月产生的住宅电费，应由原告承担举证不能的不利后果。因此，原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告可待提供相关证据后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑国光、蒙小慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2018年4月的物业管理费合计6318.69元；二、被告郑国光、蒙小慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2018年4月的公共用电公摊费285.68元；三、被告郑国光、蒙小慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2017年2月至2018年4月的住宅水费319.35元；四、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州市万科物业服务有限公司承担20元，被告郑国光、蒙小慧负担30元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇审 判 员  李祖艳人民陪审员  叶少燕二〇一八年十一月十二日书 记 员  张淳淳林婕