文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0509民再5号原审原告：戴小平，男，汉族，住苏州市吴江区。原审被告:周海森，男，汉族，住苏州市吴江区。戴小平与周海森确认合同效力纠纷一案，本院于2015年9月30日作出（2015）吴江开民初字第01568号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论，本院于2018年5月16日作出（2018）苏0509民监2号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2018年9月3日公开开庭审理了本案。原审原告戴小平到庭参加诉讼，原审被告周海森经本院公告送达开庭传票，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。戴小平在原审中诉称，2010年，周海森要用他的房产作抵押向银行贷款，双方通过虚假买卖方式将他的房屋转让给了周海森，同时约定“购房款三至五年归还，如逾期不付清房款，则原购买协议无效”。后经多次催讨，周海森分文未付，也不将房屋过户还给戴小平，请求：1、确认戴小平、周海森之间的《房屋买卖协议》无效；2、周海森将房产证、土地证过户返还戴小平，并承担相关过户费；3、周海森承担本案诉讼费。周海森在原审中辩称，他与戴小平签订的房屋买卖协议是虚假的，同意将房产证、土地证过户给戴小平。在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、戴小平与周海森于2010年10月26日签订的《房地产买卖契约》无效。二、周海森于2015年12月30日前将案涉房屋的房产证及土地证过户返还戴小平，并承担过户费。三、双方当事人一致确认就本案再无其他纠葛。四、双方当事人一致同意本调解协议的内容，自双方在调解协议上签名后即具有法律效力。五、案件受理费减半收取6682元，由周海森负担，于2015年12月30日前直接给付戴小平。戴小平预交的诉讼费用本院不再退回。戴小平在再审中称：案涉房屋是他暂时过户给周海森用于向银行贷款抵押所用。他和周海森商定房屋价格是250万元，签订房地产买卖契约上的成交价格只有956500元，是为了过户时少交费用。周海森承诺未经他的同意不得抵押给他人。他没有收过周海森一分钱，也不知道周海森将房产抵押的事。原审民事调解书是建立在充分调查案件事实基础上所作出的，不应撤销。请求法院主持正义，将房产返还。周海森在再审中未作答辩。再审查明，2010年10月26日，戴小平作为卖方，周海森作为买方，签订房地产买卖契约一份，约定：戴小平自愿以其名下位于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房屋出售给周海森，房屋成交价格为956500元，戴小平于2010年10月30日将房屋正式移交给周海森。2010年10月26日，周海森出具欠条一份，载明“本人结欠购买戴小平位于同里镇小川东路三弄7号别墅房的购房款人民币贰佰伍拾万元整，￥2500000，计划三到五年归还，如逾期不付清该房款，则原购买协议无效，该房屋产权和居住权仍归戴小平所有。”2010年10月26日，周海森与戴小平签订房地产权证事宜特别协议书，约定戴小平同意将房地产权证暂时过户给周海森，过户后房屋所有权和居住人仍是戴小平，期限为三年，期满后周海森应无条件将房地产过户归还给戴小平。2013年10月26日，周海森出具承诺书，承诺权证归还日期为2014年10月26日，在此期间不得将产权证转移或者馈赠他人，未经产权证实际拥有者戴小平同意不得抵押给他人。2010年10月28日、11月1日，戴小平与周海森办理了苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房屋过户手续，房屋所有权人、土地使用权人变更为周海森，权证号07004276。2013年12月9日，案外人周虹与周海森签订抵押借款合同书，约定周虹出借65万元给周海森，期限一年。周海森以其位于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房屋抵押给周虹，抵押债权数额为65万元。2013年12月11日，周虹与周海森办理了上述房屋的抵押登记，他项权证号00183231。2014年6月16日，周虹因周海森未依约归还借款起诉至本院，本院于2014年10月17日作出（2014）吴江民初字第1364号民事判决，判决周海森返还周虹借款65万元及利息，周虹可就周海森位于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房屋折价或变卖、拍卖所得价款在65万元之内优先受偿。2014年7月2日，本院在审理（2014）吴江盛民初字第00977号张青青与周海森、周雅婧、蔡健民间借贷纠纷一案过程中，作出民事裁定书和协助执行通知书，查封周海森名下位于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房屋，期限二年。从2014年10月15日起，苏州工业园区人民法院和本院多次将上述房产轮候查封，现查封结束日期为2021年8月29日。本院再审认为，戴小平与周海森签订房地产买卖契约，由周海森出具结欠戴小平购房款250万元的欠条，并计划三至五年内还清房款，双方办理了房屋所有权、土地使用权的过户手续，戴小平诉称多次向周海森催讨房款，周海森分文未付。双方签订、履行契约的过程是真实的，契约不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销的情形，故房地产买卖契约依法成立并有效，戴小平提出房地产买卖契约属无效的主张，不能成立。不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力，戴小平与周海森虽有约定，房屋过户后所有权仍归戴小平，周海森承诺无条件归还房地产权证。但戴小平与周海森签订了房地产买卖契约，并办理了过户登记手续，已产生物权变动效力，戴小平与周海森之间的约定不得对抗经依法登记产生的物权变动效力。周海森在取得案涉房屋所有权后，因向周虹借款，于2013年12月9日以案涉房屋为周虹设定了抵押权，并办理了登记手续。本院生效判决确定周虹可就周海森名下案涉房屋折价或变卖、拍卖所得价款在65万元之内优先受偿。周海森因与张青青民间借贷纠纷一案，被本院于2014年7月2日裁定查封其名下案涉房屋。2015年7月8日，本院执行周虹与周海森民间借贷纠纷一案过程中，再次对周海森名下的案涉房屋进行了查封。周海森在案涉房屋已被本院查封的情况下，与戴小平达成协议，将房屋过户给戴小平，违反了“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定。人民法院通过查封的措施限制当事人对被查封房屋的处分权，案涉房屋已被本院查封，周海森无权将房屋过户给戴小平。本院再审认为，戴小平与周海森签订的房地产买卖契约，不违反相关法律规定，依法成立并有效。戴小平诉请确认房地产买卖契约无效，无事实、法律依据，不予支持。当事人不具有确认合同无效的权利，戴小平与周海森协议确认房地产买卖契约无效，原审民事调解书予以确认，适用法律错误，应予纠正。案涉房屋被人民法院查封，限制了当事人对被查封房屋的处分权，故戴小平要求将案涉房屋的房产证、土地证过户给他的诉请，无法律依据，不予支持。原审民事调解书确认戴小平与周海森达成的由周海森将案涉房屋房产证、土地证过户给戴小平的调解协议，适用法律错误，亦应予以纠正。原审被告周海森经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相关的诉讼权利，由此承担可能产生的不利法律后果。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院（2015）吴江开民初字第01568号民事调解书。二、驳回原审原告戴小平的诉讼请求。原审案件受理费6682元，由原审原告戴小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76）。审判长  高宇鹤审判员  庾向荣审判员  殷 翔二〇一八年十一月十二日书记员  沈炳蕾附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款原裁决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。