苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第1023号原告苏州世能重型能源开发有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区。法定代表人张启虎，总经理。委托代理人匡泉生、徐龙林，江苏熠达律师事务所律师。被告苏州相城区蠡口宝兰帝斯家具厂，住所地江苏省苏州市相城区元和街道蠡口村工业区。经营者乌青。委托代理人虞建清。原告苏州世能重型能源开发有限公司诉被告苏州相城区蠡口宝兰帝斯家具厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理。依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2014年6月17日、6月30日两次公开开庭进行了审理。原告苏州世能重型能源开发有限公司的委托代理人杨红梅、被告苏州相城区蠡口宝兰帝斯家具厂的委托代理人虞建清到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长，代理审判员魏丽玲、人民陪审员王佩芬参加评议。审理中，原告撤销了杨红梅的委托代理人资格另行委托徐龙林为其委托代理人。本院于2015年7月10日第三次公开开庭进行了审理。原告苏州世能重型能源开发有限公司的委托代理人徐龙林、被告苏州相城区蠡口宝兰帝斯家具厂的委托代理人虞建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州世能重型能源开发有限公司诉称。原、被告于2009年8月4日签订《厂房租赁合同》1份，约定租期为5年，自2009年9月5日起至2014年9月4日止，租金支付方式为先付租金后使用原则，每3个月支付一次租金，逾期支付租金，每逾期一日，被告按每日1%向原告支付滞纳金，超过三十日，原告有权解除合同，合同还对其他条款进行了约定。签约后，原告依约将合同项下的房屋交付给被告使用，但被告在履行到第五年时却违反合同约定未按时足额支付租金，按合同约定，截止2014年3月底前应支付租金317087.48元，但被告仅支付了98543.74元，已构成严重违约。为此原告诉至法院，请求判令：一、判令解除原告与被告于2009年8月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付至2014年9月5日的租金377087.48元（应计算至实际返还房屋时止的房屋使用费）及逾期支付违约金（其中：60000元自2014年1月4日起、158543.74元自2014年4月4日起、158543.74元自2014年7月4日起，均按每日1%计算至判决确定的给付期限的最后一日止）；三、本案诉讼费由被告承担。被告苏州相城区蠡口宝兰帝斯家具厂辩称，原、被告确于2009年8月4日签订了《厂房租赁合同》1份，但约定租期自2009年8月4日至2014年8月3日止，其中首月为免租金期，故依约被告实际需付租金的租期为59个月；双方约定首月提前支付3个月租金，租期内，被告一直按时交付租金；截止2014年1月2日止，被告已付原告57个月的租金，即已支付至2014年6月3日止的租金，故不存在拖欠租金一事，且原告主张违约金过高。现被告同意与原告解除合同，但称基解除合同即搬走后不再付租金，故请求驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，2009年8月4日，原告与被告苏州相城区蠡口宝兰帝斯家具厂签订了《厂房租赁合同》1份，约定被告苏州相城区蠡口宝兰帝斯家具厂向原告承租位于苏州市相城经济开发区春申湖东路99号3号厂房（建筑面积为5706.5平方米）用于生产；租赁期限自2009年8月4日至2014年8月3日，租金自2009年9月5日起计算，在此之前是出租方让承租方装修1个月；出租方将租赁物按现状交付承租方使用，交付时双方对基础设施的状况以交接单的形式签字确认，并可附照片；在签订合同时承租方即时支付房屋租赁保证金（不计息），保证金为3个月的租金即人民币136956元，该款作为承租方自觉履行合同的信用质押，租赁期限届满五日内，承租方如没有违约行为，出租方将向承租方无条件退还保证金（不计息）；双方约定该厂房月每平方米（建筑面积）单价为人民币8元，被告所租厂房的租金为每月人民币45652元，以上租金为不含税价，该厂房的租金二年内不变，须自第三年起月租金逐年递增百分之五；被告于签订合同时支付人民币20000元订金，该订金在租赁期开始后的第一个季度的租金中抵付；被告按三个月支付一次租金，第一次租金在签订合同时二十五日内支付；被告应按时足额支付租金，每逾期一日，则被告须承担欠缴租金的百分之一支付违约金；原告有权利动用其保证金来抵扣，被告若拒付达一个月之久，原告有权终止合同；承租方在租赁期间享有租赁物内所租设施的专用权，承租方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审、费用自理，并保证合同终止时专用设施完好运行，将租赁物清扫干净，搬迁完毕交还出租方，专租方对此有检查和验收的权利；在租期内如承租方须对租赁物内进行装修、改扩建、须事先向出租方提交装修、改扩建方案，须经出租方同意，同时须向政府有关部门申报同意，装修费用由承租方承担；装修、改扩建增加的附属物产权属出租方所有，承租方无权对该项权利或要求出租方予以补贴；合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，承租方应于终止之日或租赁期限届满之日前迁离租赁物，并将其返还出租方，承租方逾期不迁离或不返还租赁物的应向出租方加一倍支付租金，出租方有权收回租赁物，将租赁场所地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。合同另约定了维修保养、防火、环保、卫生、治安及安全生产、何险责任、合同解除、免责条款、通知、争议解决办法等相应事宜。签后，原告按约向原告交付了租赁物，但未办理合同约定的签订交接单、附照片的手续。审理中,双方确认第五年每季度的租金为158543.74元。以上事实，由原告提供的营业执照、工商材料查询表、人口信息、《厂房租赁合同》及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告主张依合同约定，被告应每三个月支付一次租金，先付后用，至2013年12月31日的租金被告已付清，但自2014年1月1日起的租金被告未付清，即2014年1月至4月的租金欠60000元，该租金应在2013年12月31日前支付，此后2014年3月31日前应支付同年4月至6月底的租金，2014年6月30日前应支付同年7月1日起至9月份的租金，但被告未按约支付，故被告违约，原告依合同约定要求解除租赁合同，并由被告支付自2014年1月1日起至2014年9月的欠付租金377087.48元，并偿付分别自应付租金第二日起以所欠租金数额为基数按每日1%为标准至判决确定的给付期限的最后一日止的滞纳金。经质证，被告认为合同中只对第一期三个月的租金约定于签订合同二十五日内支付，对此后的租金只约定了每三个月支付一次，未约定先付后用，故其在三个月中的任一天支付该三个月的租金均不属违约。事实上至2014年1月2日被告共已支付原告2766258元（其中包括租赁合同中约定的保证金136956元，2013年11月代原告向苏州相城经济开发区人民调解委员会支付的60000元、2013年代原告支付二次修配电房的人工费900元），为此提供付款明细及苏州市相城经济开发区调解委员会出具的情况说明1份（载明“在2013年10月24日17时30分许，夏大士儿子夏帮宇在春申湖东路90号家具厂货梯中发生事故，经医院抢救无效死亡，夏帮宇家属与家具厂发生民事赔偿（补偿）纠纷。纠纷发生后，在相城经济开发区安监、司法及人民调解委员会的主持下，经过几天几夜的协商，程学军支付现金24万元，在59万的差额中，由苏州世能重型能源开发区公司承担6万元，其余53万元由虞建清承担支付。注：最关键苏州世能重型能源开发公司，经开发区澄阳产业园领导协调，同意支付6万元，苏州世能重型能源代表刘律师同意支付。但在纠纷处理过程中，苏州世能重型能源开发公司未能把6万元及时支付到位，为顺利解决矛盾，苏州世能重型能源代表刘律师同意由虞建清代苏州世能重型能源开发公司垫付，经再次做虞建清工作，由虞建清暂时垫付，最终虞建清垫付6万元，使事故调解及顺利解决。”）佐证，但明确对垫付人工费900元无相关书面证据提供。审理中，原告主张其已于2014年7月3日自承租厂房中迁出，与被告方人员“小杜”要求办理交接手续，但“小杜”称卫生未搞清楚，不办交接手续，要求原告方找被告方法定代表人，当时被告法定代表人不在场，原告方的虞建清也发消息给被告法定代表人，但被告法定代表人叫原告找“小杜”，小杜又称要找老板，故未办返还租赁物的交接手续。经质证，原告对被告主张代原告支付的60000元及900元人工费不认可，认为原告未同意过调解委员会支付给夏帮宇家属款项，对被告提供的调解委员会出具的证明不认可。除外，原告确认至2014年1月2日原告收到被告共支付2709538元，但认为已上款中包括合同约定保证金136956元、在2009年11月因被告要求搭建临时性活动式住房，向原告出具承诺书，自愿向被告支付的保证金30000元，认为此二笔款项不属被告支付的租金；为证明其主张原告提供2009年11月被告向原告出具的承诺书1份，证明30000元保证金一事。2014年7月3日，被告确已搬离租赁物，原告方人员也去看过，但租赁房屋内隔断等未拆除，垃圾未清除，且有部分东西被损坏，故原告方人员不同意接收，要求被告恢复原状，但被告未恢复原状即走了。经质证，被告对承诺书无异议，但主张当时因政府不同意此临时性活动房修建，故未建，但30000元保证金已交原告，一直未退，在前几年已抵租金，另合同保证金136956元，应可抵租金；合同约定装修、改扩建增加的附属物产权无条件归原告，原告的装修、改扩建情况，原告均知晓同意的，故其在搬离时，对装修等的附属物未动，均留下了，而且原告交付被告租赁物时未办交接手续，楼下玻璃门上无钥匙，现被告离开时还是原样留下，只是原告方人员不肯办手续，且虞建清第二天给予原告法定代表人发了短信，要求办理相关手续，但未获回复。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。被告虽主张于2014年1月2日，其已向原告支付了2766258元，但原告认为其中包括租赁合同中约定的合同保证金136956元及2009年因建临时性活动房的保证金30000元不应作为被告支付的租金，且不认可原告主张的其中2013年11月代原告向苏州相城经济开发区人民调解委员会支付的60000元及2013年代原告支付两次修配电房的人工费900元，而被告对垫付的人工费900元未提供相关证据证实，对代原告支付60000元只提供了苏州市相城经济开发区人民调解委员会出具的情况说明，未提其他被告方签名确认的协议等相关证据证实，且被告否认曾同意支付夏帮宇家属60000元，故本院认为，依双方签订的合同约定原告在被告未按期支付租金时，有权用保证金抵付滞纳金，但未明确可抵付租金，只约定了解除合同，5日内将保证金返还被告，故本院认为依合同约定保证金在未解除合同前不能抵付租金，即本案中原告已付的款项中的合同保证金136956元不能作为被告支付租金抵扣；原告虽提供人民调解委员会的说明，但未能提供被告同意支付该款的依据，且被告否认，故本院认为原告主张其为被告垫付60000元的主张，依据不足，本院不予认定；原告虽主张其为被告垫付了两次修理配电房的人工费共900元，但未提供相关证据证实，且被告否认，本院认为被告的该主张依据不足，不予认定。关于原告主张被告已付款中有30000元系被告因想建临时性活动房所交的保证金，且提供了被告出具的承诺书佐证，被告虽对承诺书无异议，但认为其因政府未同意后未建临时性活动房，而该30000元至今未退还原告，本院认为，因临时活动房未建，该30000元保证金应退还被告，而自2009年11月至今未退，原告主张此款已抵付租金的辩解，符合情理，本院予以采信。综上，本院认定，至2014年1月2日，被告已付原告租金2568402元,此后,被告未付租金。依合同约定自2009年8月4日至2014年2月3日的租金共计为2514409.92元(自2009年8月4日至2011年8月3日共计23个月以45652元/月为标准计算、自2011年8月4日至2012年8月3日计12个月以45652元×1.05为标准计算、自2012年8月4日至2013年8月3日计12个月以45652元×1.05×1.05为标准计算、自2013年8月4日起按每季度158543.74元为标准计算)，至2014年5月3日止租金共计为2725801.58元，此后至2014年8月3日租金应以每季度158543.74元为标准计算。本院认为，合同约定每三个月支付一次租金，但未明确约定先付后用，也未明确约定在三个月中何天支付，故被告可在此三个月中任一天支付，即最晚可于该三个月的最后一日支付。至2014年1月2日被告已付清了至2014年2月3日(四年半)的租金，此后被告未付款，2014年2月4日至同年5月3日间的租金158543.74元被告最晚应在2014年5月3日支付，依上述查明的被告支付租金的数额及至2014年5月3日应付租金数额，至2014年5月3日被告结欠原告租金人民币157399.58元。依合同约定，被告拒付租金达一个月之久，原告有权终止合同。本案中，原告于2014年5月21日诉至法院，至被告欠付租未达一个月，原告以被告未付租金为由要求解除合同的主张，于法无据，但审理中，被告也同意解除合同，本院认为双方均同意解除《厂房租赁合同》符合法律规定，本院予以准许，故应以双方均同意的时间即本院第一次庭审时2014年6月17日为双方租赁合同解除日。但此时被告尚未将租赁物返还原告，现双方确认被告于2014年7月3日搬离租赁物，且被告通知原告方人员到场，原告方虽以被告未拆除隔断、未清除干净垃圾等，认为被告未恢复原状为由，拒绝办理交接手续，但双方均明确地交付租赁房屋时也未办理交接清单，且合同中约定装修、改扩建附属物归原告，而双方签订的合同中虽约定承租方应将租赁物清扫干净，出租方对返还的租赁物有检查和验收的权利，但未明确要清扫到何程度，而作为租赁物本身经时间有折旧，且业经使用，势必不可能完全恢复到出租时的原状，在不影响租赁物主要功能的情况，一定要求在返还租赁物时完全与出租时一样，显然不合常理，故本院认为原告以被告未恢复原状为由，拒绝接收租赁，依据不足，本院不予认定。而被告除当天通知原告方人员到场，且被告方委托代理人也于2014年7月6日天向原告法定代表人发短信要求办理手续，但后一直未办理手续，本院认为原告方也怠于办理租赁物交接手续，故酌情认定于2014年7月27日被告已将租赁交付原告，被告应支付至2014年6月17日止的租金，并按租金标准支付自2014年6月18日起至2014年7月27日止的房屋使用费。因被告自2014年1月2日后未再付租金，故至2014年6月17日止，被告共结欠原告租金236671.45元(其中至2014年5月3日结欠租金157399.58元，自2014年5月4日至2014年6月17日间的租金79271.87元)，自2014年6月18日至2014年7月27日间，被告应以原租赁合同约定租金标准向原告支付房屋使用费70463.88元。被告未按约支付租金,应承担相应违约责任，原告要求依合同约定的按每日支付欠付租金的1%计算滞纳金的标准，已超出法律允许范围，本院依法予以调整，认为被告应偿付以157399.58元为基数，自2014年5月4日起、以79271.87元为基数，自2014年6月18日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至判决确定的给付期限的最后一日止的滞纳金；以70463.88元为标准自2014年7月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算到判决确定的给付期限的最合一日止的逾期付款利息。被告向原告支付的保证金136956元应由原告向被告返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告苏州世能重型能源开发有限公司与被告苏州相城区蠡口宝兰帝斯家具厂于2009年8月4日签订的《厂房租赁合同》于2014年6月17日解除。二、被告苏州相城区蠡口宝兰帝斯家具厂应给付原告苏州世能重型能源开发有限公司至2014年6月17日止的租金人民币236671.45元及滞纳金（以157399.58元为基数，自2014年5月4日起、以79271.87元为基数，自2014年6月18日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至判决确定的给付期限的最后一日止，自2014年6月18日至7月27日止的房屋使用费70463.88元及逾期付款利息（以70463.88元为标准自2014年7月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算到判决确定的给付期限的最合一日止）。三、原告苏州世能重型能源开发有限公司应返还被告苏州相城区蠡口宝兰帝斯家具厂人民币136956元。上述第二项、第三项内容均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7259元，财产保全费2520元，合计人民币10467元，由原告苏州世能重型能源开发有限公司负担4680元，被告乌青负担5796元（该款原告苏州世能重型能源开发有限公司已自愿垫付，不再退还，由被告乌青于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  邱玉芳人民陪审员  曹凤珠二〇一五年十一月十六日书 记 员  赵 波