德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0603民初2151号 原告（反诉被告）：杨璐溢，女，1988年3月19日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：张明霞，四川山和律师事务所律师。 被告（反诉原告）:迟文超，男，1985年9月27日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告（反诉原告）:马华，女，1982年8月15日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 二被告共同委托诉讼代理人：王培，四川锦绣律师事务所律师。 第三人：德阳红昌房地产经纪有限公司，住所地四川省德阳市市区松花江南路2号凯丽景湖二期17栋2-1号，统一社会信用代码91510600099381113F。 法定代表人：林德兰，董事长。 委托诉讼代理人：李英，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王久俊，四川聚道律师事务所律师。 原告杨璐溢与被告迟文超、马华，第三人德阳红昌房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案。诉讼中，被告迟文超、马华向本院提起反诉，本院依法受理并适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）杨璐溢及其委托诉讼代理人张明霞，被告（反诉原告）迟文超及迟文超、马华的委托诉讼代理人王培，第三人德阳红昌房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李英、王久俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告杨璐溢向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2．判令二被告共同双倍返还原告购房定金60000元及赔偿原告损失158400元；3.判令二被告共同赔偿原告支付给第三人的佣金5000元；4.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。庭审中，原告撤回要求二被告承担保全费的诉讼请求，增加一项诉讼请求即判令二被告赔偿评估费10500元。事实和理由：2017年11月27日，原告通过第三人介绍，与二被告签订《房屋买卖合同》，约定二被告将其位于德阳市河东区太湖路枕水小镇4号楼X号的房屋以792000元的价格出售给原告，且约定了违约责任等。合同签订当日，原告即按照约定向被告交付了定金，被告向原告出具了定金收条。但由于2018年初至今，房屋市场价格上涨较快，二被告认为房屋市价已经高于合同约定的价款，遂明确告知原告不再将该房屋出售给原告，原告认为二被告的行为属于根本违约，应按照约定承担违约责任，故为了维护原告自身的合法权益，特提起诉讼。 被告迟文超、马华共同辩称：答辩人同意解除与原告之间签订的《房屋买卖合同》；杨璐溢无正当理由拒绝按约支付房款并在案涉房屋所在小区另行购置了房产，其以行为表明不履行合同主要债务，构成根本违约，应向答辩人承担违约责任；答辩人虽然向中介曾提出过涨价，但随即在3分钟内将要涨价的意思表示撤回，也未授权中介向杨璐溢提出涨价；已产生的5000元佣金应由杨璐溢承担，第三人主张佣金不应支持；评估报告应无效，假设有效且答辩人违约，杨璐溢能确认了的实际损失只有30000元定金及产生的资金利息损失；案涉房屋已办理房产证，尚未办理土地证；如杨璐溢承担违约责任，则总房价20%的违约金不高，如迟文超、马华承担违约责任，则总房价20%的违约金过高，应当调整。 第三人德阳红昌房地产经纪有限公司（以下简称红昌房产公司）辩称：杨璐溢所述属实，确实是迟文超、马华在签订合同后违约；迟文超、马华提出涨价，杨璐溢不同意，迟文超、马华于2018年3月10日左右电话告知不卖房了；按照双方签订的《房屋买卖合同》第六条第一款的约定，因迟文超、马华根本性违约应向第三人赔偿佣金15000元；通过第三人撮合双方已达成交易且杨璐溢实际支付佣金5000元。 反诉原告迟文超、马华向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人赔偿158400元；2.反诉诉讼费及其他费用由被反诉人承担。迟文超、马华当庭撤销要求杨璐溢支付其他费用的诉讼请求。事实与理由：2017年11月27日，双方通过德阳红昌房地产经纪有限公司介绍签订了《房屋买卖合同》，合同标的为枕水小镇4号楼X号房屋。反诉人自签订合同后，全面履行了合同约定及相关法律规定的义务，但被反诉人无理拒绝继续履行合同，反而于2018年5月15日恶意向法院提起诉讼要求解除合同并要求追究反诉人的违约责任，且被反诉人在签订案涉合同后另外在本案诉争房产所在小区购置了房产，被反诉人的上述行为属于严重违约。因此，请求法院驳回本诉，支持反诉。 反诉被告杨璐溢辩称：迟文超、马华因涨价不成而拒绝卖房，为合同违约方；杨璐溢为减少损失才另行购房；杨璐溢在整个合同履行过程中不存在违约行为，不应承担违约责任，应驳回反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，杨璐溢（买方、乙方）与迟文超、马华（卖方、甲方）、红昌房产公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，该合同与本案相关的约定有：1.甲方自愿将其位于德阳市河东区太湖路枕水小镇4号楼X号的房屋出售给乙方，建筑面积139.5平方米，建设银行贷款合同编号：XXX；2.甲乙双方议定该房售价为792000元，乙方分四次付给甲方该房屋全部房款，具体如下：（1）2017年11月27日支付定金30000元（2）乙方配合甲方偿还建设银行贷款当天支付100000元（3）乙方公积金提取当天支付房款162000元（4）银行贷款下来支付房屋尾款500000元；3.经甲乙双方和中介方共同商定，买卖双方佣金共计5000元，乙方承担5000元。在签订合同时，同时支付佣金，中介方未收到中介佣金之前不承担中介义务；4.违约责任。当合同签订后，任何一方不得独自变更、终止合同，否则视为违约；乙方交付定金后，如乙方违约，则甲方有权没收乙方定金，如甲方违约，则双倍赔偿乙方定金（赔偿违约金总金额不得超过国家合同法规定），并且由违约方赔偿合同总价的20%给守约方。同时由违约方赔偿德阳红昌房地产经纪有限公司佣金15000元；5.银行贷款暂定500000元，以银行贷款审批金额为准，不足部分在过户当天以现金方式支付，如果贷款审批金额超出500000元，在过户当天首付款相应扣减；乙方支付首付第二笔房款采用提取公积金账上余额支付（过户当天在公积金管理部门双方确认），如果公积金账上余额不能提取，过户当天以现金方式支付首付款；6.由于本套房子开发商土地证计划2018年2月份以后办理，所以过户时间暂定2018年6月30日之前，如果因为开发商原因延误办理不动产登记证时间，合同时间相应顺延，其他原因不能作为顺延条件；7.本合同经甲乙双方签字之日起即刻生效。 2017年11月27日，马华向杨璐溢出具的《收条》载明：“今收到杨璐溢购买位于德阳市河东区太湖路枕水小镇4号楼X号住房购房定金30000元”。同日，杨璐溢向红昌房产公司支付佣金5000元。 2018年4月6日，杨璐溢在枕水小镇另行购买房屋一套。 马华与第三人红昌房产公司中介李英的微信聊天记录显示：2018年3月4日，马华：“李姐，枕水房子都涨价了，我卖便宜了，帮我想想办法……”。李英：“你现在什么想法”？马华：“李姐……枕水房子毛坯6300……你说有啥办法，别让我亏太多，不知道客户能不能加点钱？”李英：“估计不得行”。李英：“我改天试试”。马华：“李姐，房产证都还不知道啥时候下来，这件事情先不用说，你也暂时帮我想想解决办法，等到想好了再说吧。” 2018年9月7日，四川协合房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称协合评估公司）出具川协合房评（2018）177号房地产估价报告书，对案涉房屋价值时点在2018年4月7日，采用比较法估价，评估结果为总价955300元（6830元/㎡）。杨璐溢支付评估费10500元。迟文超、马华对上述评估报告不予认可，但明确表示不申请评估人出庭参加诉讼。 庭审中杨璐溢表示，若不能同时主张违约金及双倍返还定金，其选择要求迟文超、马华单返定金30000元及赔偿损失158400元。 以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收条、微信聊天记录、评估报告书等证据在卷佐证。 本院认为,杨璐溢与迟文超、马华之间签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 关于《房屋买卖合同》能否解除及导致合同解除的违约主体的问题。本案中，杨璐溢与迟文超、马华对解除房屋买卖合同无异议，双方争议的焦点是导致合同解除的违约方是谁的问题。杨璐溢认为迟文超、马华要求涨价不成后提出不卖房，其行为违约，应承担违约责任；迟文超、马华称其向中介提出涨价后立刻撤回了该意思表示，因案涉房屋还未办理土地使用权证，杨璐溢不愿购买案涉房屋并已另购它房，杨璐溢的行为违约；第三人称迟文超、马华要求涨价，杨璐溢不同意，迟文超、马华就说不卖房了，杨璐溢因此才另购它房。本院认为，马华在与第三人红昌房产公司的工作人员李英微信聊天时明确提出了涨价的要求。迟文超、马华提交微信记录：“李姐，房产证都还不知道啥时候下来，这件事情先不用说，你也暂时帮我想想解决办法，等想好了再说吧”用以证明其撤回了涨价的意思表示。从该短信的文义上可知，迟文超、马华虽然让李英“这个事情先不用说”，但仍让李英“想想解决办法，等想好了再说吧”，由此不能得出迟文超、马华撤回了涨价的意思表示，因迟文超、马华提交的证据不足以证明其明确撤回了涨价的意思表示，故对其该项主张，本院不予采信。第三人红昌房产公司的代理人李英（与微信聊天记录中的李英系同一人）在庭审中明确表示，迟文超、马华要求涨价后，杨璐溢不同意涨价，3月10日左右迟文超、马华就说不卖房了。本院认为红昌房产公司作为独立于买卖双方的第三方，对原、被告之间的交易过程最为清楚，其在本案中的地位属于证人型第三人，李英本人参与了原、被告之间的房屋买卖全过程，故对其陈述本院予以采信。迟文超、马华虽称向第三人表示过不再涨价，愿意按原合同履行，但未提交任何证据，故对其主张，本院不予采信。综上，本院认定迟文超、马华涨价不成后提出不卖房，明确表示不再履行合同的主要义务，杨璐溢有权解除合同并要求迟文超、马华承担违约责任，《房屋买卖合同》于2018年6月22日迟文超、马华收到起诉状副本之日解除。 关于杨璐溢要求迟文超、马华赔偿损失158400元的主张。杨璐溢与第三人红昌房产公司均认为合同中约定的总房价20%的违约金不高；迟文超、马华认为如杨璐溢承担违约责任，则总房价20%的违约金不高，如迟文超、马华承担违约责任，则总房价20%的违约金过高，应当调整。本院认为，协合评估公司的评估报告显示案涉房屋在2018年4月7日的评估价值是955300元（6830元/㎡）。迟文超、马华对评估意见提出了异议，但明确表示不申请评估人出庭。本院认为，2018年4月6日是杨璐溢另行购买房屋之日，以2018年4月7日为评估基准日并无不当。2018年3月4日，马华在微信聊天记录中说：“枕水房子毛坯6300元”，案涉房屋系精装房，评估价6830元/㎡与马华自称的毛坯价6300元差距不大，故对迟文超、马华所称的评估价值过高的主张不予采纳。迟文超、马华称在4月7日后对房屋进行了装修，评估机构于2018年8月17日才对案涉房屋进行实地查勘，故而评估中的装修价值并非2018年4月7日的装修状况。本院认为，迟文超、马华明确表示4月7日后装修花费了2600元，杨璐溢对此予以认可，因该装修行为对装修价值的影响不大，故本院直接予以扣减。综上，本院采信协合评估公司的评估意见，扣减2600元后，本院认定2018年4月7日，案涉房屋的价值为952700元，与合同约定成交价792000元的差价为160700元。杨璐溢主张的违约金为158400元，故本院认定杨璐溢主张的违约金不高，应于支持。 关于杨璐溢主张的单倍返还定金30000元的主张，因合同已经解除，且导致合同解除的违约方系迟文超、马华，故本院认定迟文超、马华应向杨璐溢返还定金30000元。 关于杨璐溢要求迟文超、马华赔偿佣金损失5000元的主张，应本院已支持杨璐溢要求赔偿158400元损失的主张，故对该项诉请不予支持。 关于杨璐溢要求迟文超、马华支付评估费10500元的主张。因本院采信了评估意见，且本案系迟文超、马华违约导致合同解除，故对该项诉请，本院予以支持。 对于迟文超、马华要求杨璐溢赔偿158400元的反诉请求，因本案系迟文超、马华违约导致合同解除，故对该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本诉原告杨璐溢与本诉被告迟文超、马华于2017年11月27日签订的《房屋买卖合同》于2018年6月22日解除； 二、本诉被告迟文超、马华于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告杨璐溢损失158400元并返还定金30000元，共计188400元； 三、本诉被告迟文超、马华于本判决生效之日起十日内向本诉原告杨璐溢支付评估费10500元； 四、驳回本诉原告杨璐溢的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告迟文超、马华的全部诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取计2326元，由原告杨璐溢负担466元，被告迟文超、马华负担1860元；反诉案件受理费减半收取计1734元，由被告迟文超、马华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  廖虹琳 人民陪审员  蒋 琪 人民陪审员  唐诗萍 二〇一八年十一月八日                                                                                法官助理  李秋月                                                                                  书记员  黄丹