海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1501号 上诉人（原审被告）:海南华地置业有限公司，住所地海南省澄迈县永发镇江北路**。 法定代表人：王二砚，总经理。 委托诉讼代理人：董付亮，该公司法务经理。 被上诉人（原审原告）：苏晓杰，男，1955年5月16日出生，汉族，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：王仕坤，澄迈县法律援助处律师。 上诉人海南华地置业有限公司（以下简称华地公司）与被上诉人苏晓杰商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2017）琼9023民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年10月8日立案后，依法组成合议庭。于2018年11月13日公开开庭审理本案。上诉人华地公司的委托诉讼代理人董付亮，被上诉人苏晓杰及其委托诉讼代理人王仕坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人华地公司上诉请求：撤销海南省澄迈县人民法院（2017）琼9023民初560号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。事实与理由：1.关于逾期交房纠纷，上诉人和被上诉人在一审起诉前即2016年10月25日已经和解且和解方案正在履行中。一审庭审结束后，经上诉人逐一核实物业交接等手续，发现涉案房产的逾期交房事宜，被上诉人已经在交房时主张权利，双方达成和解并签署了书面文件，由上诉人免收被上诉人38个月物业费，和解方案正在履行中。2.上诉人逾期交房时有多种原因的，2014年威马逊台风导致施工单位井架折断、断裂、倒塌等严重破坏后果，致使涉案商品房建设工期延长，按照约定商品房交付期限顺延。此外华地永发栖岸项目原始背景较为复杂，重大涉诉案件纠纷较多，该项目一度成为烂尾项目，系新的实际控制人投入巨额资金，上诉人为此付出较大的经济损失，而被上诉人购房后房价上涨，产值提升，收益更多，上诉人一审时提出减少违约金的请求应予支持。上诉人认为可按照中国人民银行规定的同期二年期整存整取存款利率标准由上诉人向被上诉人支付违约金。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人苏晓杰辩称，1.一审判决事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予以维持。华地公司违反双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》，逾期交房785天，依据合同法第六十条、第一百一十四条的规定及合同的约定，华地公司就应当支付65071.71元。2.华地公司提出的上诉理由，与事实和法律不符，上诉请求于法无据，应予以驳回。（1）关于逾期交房违约金问题，华地公司并未在一审起诉前与答辩人达成和解。本人从未与华地公司签订过任何书面和解文件作为合同附件，放弃过免除华地公司在《澄迈县商品房买卖合同》第六条中的违约责任。华地公司主张的赠送38个月的物业费，这只是香格里温泉小镇物业公司对本人的单方赠送行为，与华地公司无关。（2）华地公司提出减少违约金没有事实依据。华地公司主张逾期交房是因为政府因素造成的，其提供的是“永发栖岸”二期报建未批准的复函，而本人购买的是“永发栖岸”一期的房子，该证据与本案没有关联性。华地公司又主张因为强台风导致逾期，即便如此，强台风也不可能导致逾期785天，不符合常理，因此不能免除违约责任，综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 苏晓杰向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付迟延交房违约金65071.71元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告双方于2014年1月4日签订《澄迈商品房买卖合同》，合同约定被告将位于澄迈县永发镇海渝中线公路32-33公里处的华地·永发栖岸（一期）1号楼（幢）7层（层）1-B-702（房号）住宅房**出售给原告，房屋单价：4700元/平方米，建筑面积58.79平方米，总金额276313元。房屋交付时间为2014年8月31日前，如被告逾期交房应按照逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款276313元。被告在2014年8月31日前未向原告交付房屋，直至2016年10月24日才交付房屋，逾期交房785天。原告多次与被告就逾期违约金问题进行交涉未果，遂向本院提起诉讼。本案经本院主持调解，双方当事人无法达成一致意见。 一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：1.被告逾期交房是否因政府有关法规、政策变化造成；2.被告是否应向原告支付违约金65071.71元。关于被告逾期交房是否因政府有关法规、政策变化造成的问题。被告提交澄迈县住房和城乡建设局[澄建函（2014.218号）]关于“永发栖岸”二期报建未批准的复函，主张逾期交房是政府因素造成的。但该复函证明的是“永发栖岸”二期的相关项目，原告所购买的房屋是“永发栖岸”一期，故该复函与本案不存在关联性。另外，该复函称，被告于2013年6月向澄迈县住房和城乡建设局申请报建尚未批准是因被告与琼海博鳌华晟房地产开发有限公司之间存在相关合作事宜未解决妥当，琼海博鳌华晟房地产开发有限公司来函要求澄迈县住房和城乡建设局终止被告相关报建手续。由此可见被告报建未被批准不是政府有关法规、政策变化造成。因此，被告关于逾期交房是政府因素造成的主张，本院不予支持。关于被告是否应向原告支付违约金65071.71元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定。原告和被告在签订《澄迈商品房买卖合同》约定被告逾期交房的违约责任，即被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。被告以约定违约金过高，请求适当减少，但被告未提供证据证明原告的实际损失，本院不予支持。被告应按合同约定向原告支付违约金。被告逾期交房785天，违约金为276313元×0.0003/天×785天=65071.71元。故原告请求被告支付违约金65071.71元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告华地公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏晓杰支付违约金65071.71元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元，由被告华地公司负担。 上诉人华地公司二审期间向本院提交2份证据：1.《减免物业费申请表》，拟证明从被上诉人收房之日起一直减免物业费，一直减免至2019年12月31日，总计38个月，系抵偿违约金的行为；2.《工程联系单》，编号是20141226，拟证明商品房合同履行期间发生了威马逊台风，导致施工单位的井架断链倒塌，致使商品房建设工期延长。被上诉人苏晓杰对证据一的真实性予以认可，但合法性、关联性不予认可，当时业主只是在签名栏部分签名，名称也是赠送物业费申请表没错，但是并非因为延期交房与业主达成协议，从物业费中减免，苏晓杰本人一直主张延期交房的违约责任应按合同约定来解决；对证据二认为不属于新证据，不发表质证意见。本院对华地公司二审期间提交的证据认证如下：证据一的真实性予以确认，但上诉人未提供其他证据证明其与苏晓杰之间达成了通过减免物业费的方式来抵消延期交房的违约责任，因此对其证明力不予确认；对证据二，上诉人主张因威马逊台风导致工期延长，请求减免违约金，但该份证据并不能完全成为房屋延期交付的理由，因此对该份证据不予认可。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，苏晓杰与华地公司于2014年1月4日签订的《澄迈商品房买卖合同》中约定，交付房屋的时间为2014年8月31日前，逾期超过90日的，出卖人（华地公司）按逾期日数每日向买受人（苏晓杰）支付已付房价款万分之三的违约金。华地公司于2016年10月24日才交付房屋，逾期交房785天。一审法院认定违约金为276313元×0.0003/天×785天=65071.71元并无不当，本院予以支持。华地公司主张其与苏晓杰之间就违约责任有通过减免物业费的行为来抵消违约金的约定，但该主张未得到苏晓杰的认可，也没有提供其他充分的合法有效的证据予以佐证，本院不予支持。华地公司又主张其房屋延期交房是因为威马逊台风导致，系不可抗力，威马逊台风是一场自然灾害，台风期间造成短暂的暂停工期应当存在，但华地公司并未提供合法有效的证据证明由于威马逊台风导致涉案楼体的根本性坍塌或者其他重大影响而致其延误多天的工期,故不能作为华地公司延期交房785天的正当理由，本院不予支持该主张。华地公司还主张双方约定的违约金过高，应予以减少，违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，《澄迈商品房买卖合同》系华地公司提供给苏晓杰签订的格式条款合同，万分之三违约金的约定也是双方达成一致意见的结果，华地公司没有正当理由长达2年多没有按约定向苏晓杰交房，已经严重违反了诚实信用原则，因此，万分之三的违约金并未过分高，对华地公司请求减免违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人华地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1426元，由上诉人海南华地置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴佳敏 审 判 员 昌 盛 审 判 员 李凌燕 二〇一八年十一月二十日 法官助理 梁 莹 书 记 员 陈超凡 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。