四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1123民初196号 原告（反诉被告）：史宣宇，男，生于1976年5月28日，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：罗平，四川齐天律师事务所律师。 原告（反诉被告）：卢友文，男，生于1978年5月15日，住湖南省双牌县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：罗平，四川齐天律师事务所律师。 原告（反诉被告）：陈实方，男，生于1984年1月16日，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：史宣宇，男，生于1976年5月28日，住四川省犍为县。 被告（反诉原告）：四川丰业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511123597274249F，住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰村**。 法定代表人：黄远军，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：卢建平，四川耀阳律师事务所律师。 原告史宣宇、卢友文、陈实方与被告四川丰业房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，被告四川丰业房地产开发有限公司于2017年1月26日提起反诉，本院依法适用普通程序，将反诉与本诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）史宣宇（亦原告陈实方委托诉讼代理人）、卢友文及其委托诉讼代理人罗平，被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司委托诉讼代理人卢建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋装修等损失486490元；2.被告立即退还原告所交的保证金肆万元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告史宣宇、卢友文、陈实方系合伙经营餐馆的合伙人关系。2016年8月29日，原告史宣宇、卢友文、陈实方经协商同意，让原告史宣宇以个人的名义与被告签订《物业使用合同书》，双方约定由被告提供犍为县丰业财富中心1000平方米的房屋，由原告负责出资装修后经营餐饮娱乐。原、被告双方签订《物业使用合同书》后，按合同的约定，三原告对被告提供的犍为县丰业财富中心1000平方米的房屋出资进行了装修，原告装修房屋费用共计50万元。2016年11月23日，餐馆装修基本完成后开始营业。因办理营业执照的需要，原告卢友文又与被告签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》只是用于办理营业执照等证之用。2016年12月13日，原告协商后，同意以原告卢友文的姓名办理了餐馆的个体经营户的营业执照，店名为犍为县西北狼餐馆。由于西北狼餐馆装修的时间仓促，餐馆装修的布局不是很合理，开始营业后，生意一直不是很理想。为了开拓餐馆的生意，2017年3月8日，原告将准备对餐馆进行布局改造装修的想法与被告的法定代表人黄远军进行了沟通，在被告法定代表人黄远军口头表示同意后，原告开始对餐馆进行适当的布局改造装修。但在2017年4月15日，被告却授权委托四川丰业荣华商业管理服务有限公司向原告合伙经营的西北狼餐馆发出解除合同的通知，并将西北狼餐馆强行关闭，不让原告经营和进出至今。被告这一违约行为，给原告造成巨大的停业和装修等经济损失。为了维护自己的合法权益，原告依法诉至法院，请求判决如诉。 被告四川丰业房地产开发有限公司（反诉原告）辩称，一、被告与原告2016年8月29日签订的《物业使用合同书》是双方真实意思的表现，合法有效，对双方具有法律约束力，原告应严格遵守该合同约定的义务。2016年8月29日，四川丰业房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的史宣宇签订《物业使用合同书》，约定“甲方将位于犍为县丰业财富中心四号楼一层4-1-1至4-1-18、4-1-84至4-1-94号，建筑面积约1000平方米房屋出租给乙方经营餐饮娱乐使用；使用期限（租期）为五年（2016年9月1日至2012年8月31日）；租金前三年按乙方营业额百分之八提点每日提取，后两年按百分之十每日提取；合同签订时乙方向甲方交纳履约保证金3万元，水电气周转金1万元。”该《物业使用合同书》第三章“双方的责任与义务”中还约定“一、甲方责任与义务:……6、甲方有权根据自身的经营理念制定全体经营者均应遵守的制度、规范和流程，乙方应予遵守。不得违背，否则视为违约，甲方根据违约情形是否解除合同……二、乙方责任与义务：……4、除甲乙双方议定外，乙方不得于甲方规定的营业时间内停业或进行装修调整……9、乙方签订租赁合同后，须先向物业管理公司递交物业装修方案，在与物业管理公司沟通一致，双方签字认可后，方可进行装修”。为保持“丰业财富中心”的整体经营环境，避免对其他承租商户经营活动产生不利影响，根据双方合同约定，原告在营业期间不得进行装修，如果要进行装修，必须与被告商议确定，获得被告书面许可后方能进行停业装修。而且就装修程序要求来看，须先向物业管理公司递交物业装修方案，在与物业管理公司沟通一致，双方签字认可后，方可进行装修。二、原告方违反了双方合同的约定，被告方有权解除合同。就原被告提供的证据来看，被告并没有同意过原告在经营期间停业装修，原告也没有提供任何证据被告同意原告停业装修。就原告提供的证据来看，原告方在2017年3月11日在未与被告达成一致意见的情况下即与犍为浩博冠广告有限公司签订了《装修合同书》，并于3月15日开始停业动工，被告发现后即多次进行制止，双方进行协商未果，原告方拒绝恢复营业，至2017年4月15日，时间长达1月，原告方的严重违约行为严重影响到被告方合同目的的实现，被告方不得已向原告方发出解除租赁合同通知书。此后原告方于2017年4月18日才向被告提交拟对租赁房屋进行重新改造装修的设计方案、设计图、装修效果图及工程预算的书面报告，希望与被告协商改造装修事宜，就此足以证明原告方此前是未经被告同意的私下擅自停业装修，是严重的违约行为。三、被告方与原告方的房屋租赁合同关系因原告的违约行为已于2017年4月15日解除。2017年4月15日四川丰业荣华商业服务有限公司受四川丰业房地产开发有限公司委托向承租方“西北狼美食城”送达了解除租赁合同通知书，双方的房屋租赁合同关系已解除。由于原告方不能接受被告提供的承诺每月营业额不低于60万元的恢复合同履行的条件，致使双方协商未果，史宣宇代表承租方同意解除合同，只不过提出被告如果不赔偿其投入损失，原告方会通过法律途径索赔维权，但原告方不但拒绝将租赁的房屋腾退交还被告，反而提出在诉讼解决纠纷前要求被告物管方面看好原告方店铺内的财务。经被告不断催告，2017年7月30日，原告方搬离了店铺内的贵重设备物品，但将部分旧桌椅留置，迟迟不肯将承租房屋腾退交还出租方。双方房屋租赁合同纠纷，原告方曾于2017年9月21日以犍为县西北狼餐馆名义起诉，经犍为县人民法院裁定驳回起诉，后经被告多次催促要求腾退，原告方才于2018年1月8日才将承租房屋内物品最终搬离。由于原告方违约私下擅自从2017年3月15日停业开始装修，被告方发现后即多次进行制止，双方进行协商未果，原告方拒绝恢复营业，至2017年4月15日时间长达1月，原告方的严重违约行为严重影响到甲方合同目的的实现，被告方不得已于2017年4月15日向原告方发出解除租赁合同通知书。从2017年4月15日原告方收到该通知书至原告方2017年9月20日起诉，已超过了法律规定的三个月异议起诉期间，应认定双方的房屋租赁合同《物业使用合同书》已于2017年4月15日解除。四、原告方私下擅自停业装修的违约行为导致的原告方的损失应由原告方自行承担，应驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。原告方前期投入的装饰装修费用是原告为了在租赁的房屋内从事餐饮娱乐经营必要的投入，也是原告方为了自身利益的必要投入，与被告无关。导致被告解除双方的租赁合同是由于原告自己的违约行为所致，被告是依据双方的合同约定和法律规定行使合同解除权，被告没有任何过错，原告的前期装饰装修费用应由原告自行承担。原告在未经被告同意的情况下违约擅自停业装修，该装饰装修费用也应由原告自行承担。 被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方赔偿被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司各项损失166932.64元，并从2018年1月9日起按银行同期贷款利率支付利息至付清时为止；2.反诉案件受理费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2016年8月29日，四川丰业房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的史宣宇签订《物业使用合同书》，约定“甲方将位于犍为县丰业财富中心四号楼一层4-1-1至4-1-18、4-1-84至4-1-94号，建筑面积约1000平方米房屋出租给乙方经营餐饮娱乐使用；使用期限（租期）为五年（2016年9月1日至2012年8月31日）；租金前三年按乙方营业额百分之八提点每日提取，后两年按百分之十每日提取；合同签订时乙方向甲方交纳履约保证金3万元，水电气周转金1万元；除甲乙双方议定外，乙方不得于甲方规定的营业时间内停止或进行装修调整；乙方签订租赁合同后，须先向物业管理公司递交物业装修方案，在与物业管理公司沟通一致，双方签字认可后，方可进行装修，乙方必须于2016年9月20日进行装修，甲方负责物业所有外墙的装修，室内装修由乙方自行负责。原告（反诉被告）于2016年9月15日开始装修，原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方是承租经营合伙人，为方便承租方办理个体工商营业执照，2016年10月31日，被告（反诉原告）与卢友文又签订了《房屋租赁合同》，双方约定只限于办理工商营业执照，不作他用，不作为双方履行权利义务的依据，双方权利义务仍按2016年8月29日签订的《物业使用合同书》履行。2016年11月23日，“西北狼美食城”正式对外营业，经营期间，在被告（反诉原告）按约定收取经营收入提点百分之八作为租金后，剩余经营收入都直接支付给原告（反诉被告）卢友文账户。2017年3月，由于原告（反诉被告）作为承租方违反《物业使用合同书》约定，未经出租方同意私自停业改造装修，经双方协商未果。2017年4月15日，四川丰业荣华商业服务有限公司受被告（反诉原告）委托向原告（反诉被告）送达了解除租赁合同通知书，史宣宇签收并于2017年4月17日回复，表示不愿意解除合同。2017年4月18日，史宣宇又向被告（反诉原告）提交了拟对“丰业食府”（西北狼美食城）进行重新改造装修的设计方案、设计图、装修效果图及丰业食府工程预算书面报告，希望能继续履行合同，但被告（反诉原告）提出如果要继续履行合同，原告（反诉被告）应保证每月营业额不低于60万元，原告（反诉被告）明确表示该保底无法承诺，史宣宇最终代表承租方同意解除合同，但提出了赔偿要求，被告（反诉原告）认为合同解除是原告（反诉被告）违约所致，不同意赔偿。2017年7月30日，史宣宇对贵重设备物品进行了搬离，但剩留部分陈旧桌椅杂物不肯搬离，经被告（反诉原告）多次催告，至2018年1月8日原告（反诉被告）才最终将剩留物品搬离，将承租房屋腾退给被告（反诉原告）。在合同履行期间，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）代为垫付了收款交换机、刷卡键盘、室外雨棚、水槽、广告牌制作装修、“峰门山艺术团”演出费等费用。基于以上事实，被告（反诉原告）解除合同符合法律和合同的约定，双方的合同已于2017年4月15日解除，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）垫付的相关费用及原告（反诉被告）在合同解除后拒绝腾退期间造成的被告（反诉原告）的租金损失等共计166932.64元，依法应当由原告（反诉被告）进行赔偿。故被告（反诉原告）请求法院判决驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，判决支持被告（反诉原告）的反诉请求。 原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方辩称，一、原告（反诉被告）不存在违约行为。原告（反诉被告）对西北狼餐馆的第二次装修是经四川丰业房地产开发有限公司法人代表黄远军口头同意后才开始进行装修的。2017年3月8日，地点京禅会所，人员黄远军、黄远斌、卢友文、史宣宇，因西北狼美食城从2016年11月23日开业到2017年3月8日，生意大幅下滑，已经出现多天无一单生意的情况。在这种情况下，为提高双方收益，双方协商：由原告（反诉被告）方再行负责出资装修，调整西北狼美食城的经营布局，增加婚宴、寿宴、商务餐的接待，丰业荣华物业管理公司负责对二次装修进行全程监管。原告（反诉被告）于2017年3月12日开始动工对西北狼美食城进行二次装修，预计2017年5月1日前重新开业。在二次装修期间，四川丰业房地产开发有限公司每日有工作人员查看装修的进度，四川丰业房地产开发有限公司并从未对二次装修提出过任何异议，也没有向原告（反诉被告）方发过任何的停止装修的通知，也没有任何人阻止过原告二次装修行为。从法律上讲，四川丰业房地产开发有限公司是对原告（反诉被告）二次装修是认可的、同意的、没有异议的。因此，原告（反诉被告）对西北狼美食城进行二次装修不是违约行为，何况二次装修的目的是为了改善生意，是对双方都有利的事，也符合双方签订《物业使用合同书》最终目的。二、《物业使用合同书》合同中没有任何一条合同条款约定：一方为了提高双方利益而出资进行装修，另一方可以以此为由解除《物业使用合同书》的约定条文，四川丰业房地产开发有限公司在原告不存在根本性违约的情况下，单方解除《物业使用合同书》，禁止原告（反诉被告）继续经营西北狼美食城，是违约行为。三、原告（反诉被告）从2017年4月19日起就对西北狼关食城没有了控制权、经营权和场地使用权，原告（反诉被告）从2017年4月19日起根本不存在占用四川丰业房地产开发有限公司场地情况，因此，原告（反诉被告）根本不存在再支付四川丰业房地产开发有限公司场地租金问题。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出解除合同通知的过程如下：2017年4月15日当原告（反诉被告）在对西北狼美食城进行二次装修已近收尾时，原告（反诉被告）突然接到四川丰业房地产开发有限公司发来的解除合同的通知，四川丰业房地产开发有限公司的解除合同理由是原告（反诉被告）已违反合同条款，但原告（反诉被告）可以与四川丰业房地产开发有限公司重新签订新合同，条件是原告（反诉被告）每月需按60万元的保底营业额向被告（反诉原告）进行提成。被告（反诉原告）这样做的目的，是要解除双方签订的《物业使用合同书》，双方重新签订新的合同。原告（反诉被告）经营西北狼美食城3个多月总营业收入才21万多，根本不可能达够对方开出的条件。原告（反诉被告）在与四川丰业房地产开发有限公司的沟通中，明确要求四川丰业房地产开发有限公司可以在赔偿原告（反诉被告）的装修损失后，原告（反诉被告）方可以同意与四川丰业房地产开发有限公司解除合同，但四川丰业房地产开发有限公司根本不愿意与原告（反诉被告）谈装修赔偿之事。在这种情况下，2017年4月15日四川丰业房地产开发有限公司向原告（反诉被告）发来了解除合同通知。在被告（反诉原告）向原告（反诉被告）方发出解除合同通知下达第3天，在没通知原告（反诉被告）情况下，被告（反诉原告）就强行更换了西北狼美食城经营场所的门锁，撤除了西北狼美食城经营点楼顶招牌，严禁原告工作人员进出经营场所，致使原告（反诉被告）完全失去了对西北狼美食城店铺的经营管理权和使用权。因店铺里存放有大量的海鲜和肉类食材，分别放在8个冰柜内，到2017年7月时，全部变质腐坏，整个场地臭气熏天，屋外都能闻到臭味，加上冰柜同时又耗电，出于以土这些原因，在原告（反诉被告）多次的沟通下，四川丰业房地产开发有限公司才同意于2017年7月30日开门让原告（反诉被告）搬走了部分耗电电器和变质食材，这一过程四川丰业房地产开发有限公司派人全程监控，拍照，并要求史宣宇签字后才能搬离。之后剩余的家具和装修材料仍然被四川丰业房地产开发有限公司强行扣留在店铺内，直到2018年元月，四川丰业房地产开发有限公司通过物业管理经理才通知原告（反诉被告）搬离物品，原因是四川丰业房地产开发有限公司已将西北狼美食城已交给第三方公司经营，原告才无奈地又再次对店铺内的物品进行了处理。以上事实证明，从2017年4月19日起，四川丰业房地产开发有限公司就将西北狼美食城收回，并将原告经营的西北狼美食城换锁关门，禁止原告（反诉被告）及工作人员进入，从2017年4月19日起原告（反诉被告）对西北狼美食城就没有了控制权、经营权和场地的使用权。因此，四川丰业房地产开发有限公司反诉诉求原告（反诉被告）支付租金，既没有事实和法律依据，又没有合同约定的依据。四、关于四川丰业房地产开发有限公司提供的收款交换机，刷卡键盘的问题。因西北狼美食城的收银员和财务人员都是由四川丰业房地产开发有限公司指派的工作人员负责，四川丰业房地产开发有限公司为了方便收银的管理和操作，自愿向西北狼美食城提供收款交换机，刷卡键盘等，双方签订的《物业使用合同书》并没有约定西北狼美食城的设备、设施必须由原告提供，何况收款交换机，刷卡键盘的费用已经在原告每日上交的经营款中扣除了，因此根本不存在收款交换机，刷卡键盘等费用是由四川丰业房地产开发有限公司支付的问题存在。五、关于雨棚水槽和室内广告牌制作费用，均为原告方全部出资。因雨棚是做在室外，被告也可以利用，四川丰业房地产开发有限公司答应自行承担1万8千余元的雨棚费用，因此，所有装修公司开具的雨棚制作安装的收款收据都是开具给四川丰业房地产开发有限公司，原告（反诉被告）处只有一份黄远军签字同意报销1万8千余元的收款收据复印件，制作安装雨棚水槽和室内广告牌费用的收款收据原件已交四川丰业房地产开发有限公司财务做账，此项费用可在双方转款流水中查询到。六、关于“演出费”是四川丰业房地产开发有限公司为了加大对丰业广场的宣传而利用西北旅美禽域场地做的一项推广活动。四川丰业房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）无条件配合，并且费用是原告（反诉被告）垫付后，经四川丰业房地产开发有限公司法人代表黄远军签字同意后才支付原告一半的费用，也就是说“推广活动“的费用是由原被告双方各承担50%的费用，这项费用可在四川丰业房地产开发有限公司转款给卢友文的账户流水上查询到，因此根本不存在“演出费”再由原告（反诉被告）承担一说。综上，四川丰业房地产开发有限公司反诉的请求事项没有事实和法律依据，请求人民法院查清本案事实后，依法驳回四川丰业房地产开发有限公司的反诉请求，支持原告（反诉被告）的诉讼请求。 经审理查明：2016年8月29日，甲方四川丰业房地产开发有限公司与乙方史宣宇就乙方使用甲方犍为丰业财富中心物业事宜签订《物业使用合同书》，双方约定“双方合作方式：由甲方提供场地，现状交付给乙方自行装修、自行经营、甲方按乙方的营业额收取物业使用费。第一章、经营方式及经营项目：一、乙方经营物业位于犍为县丰业财富中心四号楼一层4-1-1至4-1-8；4-1-84至4-1-94号商业物业，建筑面积约1000平方米（最终以产权登记面积为准），具体位置如附件平面图所示。二、乙方经营范围：餐饮娱乐。三、物业使用期限为五年：即从2016年9月1日起至2021年8月31日止，前三年租金按乙方营业额百分之八提点每日提取，后两年按百分之十提取，此提点包含物业管理费；四、合同签订当日，乙方向甲方交纳合同履约保证金人民币3万元（双方合同关系终止后，在乙方结清全部欠款的前提下，甲方应无息全额退还该保证金）。第二章结算方式及要求：……二、乙方须向甲方或甲方委托的物业公司签订物业管理协议并按约定缴纳物管费和人民币1万元作为水电气周转金，合同期满乙方缴清一切应缴费用后十个工作日内将水电气周转金无息退还给乙方……第三章双方的责任与义务：……二、乙方责任与义务……4、除甲乙双方议定外，乙方不得于甲方规定的营业时间内停止营业或者进行装修调整……9、乙方签订租赁合同后，须先向物业管理公司递交物业装修方案，在与物业管理公司沟通一致，双方签字认可后，方可进场装修。第四章关于收银的规定：1.甲方委派收银员在乙方营业场所负责收银工作，该收银员工资由乙方承担。2.当天结束营业后，甲乙双方收银员核对当日营业额，并双方盖章，此凭证作为双方结算依据。3.乙方每天营业收入存入甲方指定的开户行。甲方收款存款，当日营业款扣除约定租金提点后次日由甲方财务转给乙方；第五章装修及开业规定：一、乙方必须于2016年9月20日进场装修。甲方负责物业所有外墙的装修，室内装修由乙方自行负责。二、乙方最迟于2016年11月15日前必须开业，逾期未能开业，甲方有权终止合同，收回商铺没收乙方的合同保证金及一切所交费用……第七章合同的解除与延续：一、在经营中，乙方所发生之债权、债务及纠纷、诉讼等概由乙方负责，一切与甲方无关，乙方不得将经营的设施和商品向任何单位和个人作抵押、担保、转让、转租、转借，否则甲方有权单方面即使解除合同并追究乙方的赔偿责任。合同期内乙方必须严格遵守商场的各项有关专柜管理制度，如有违反，甲方有权作出相应处罚。二、合同期满，本合同自动终止，若甲方物业继续对外租赁使用，乙方有优先租赁使用权。第八章其他：……二、甲乙双方之间联系的通知或者信件必须是书面的，按本合同正文第一页所示地址通过当场、邮递的传递方式发送，任何一方更改通讯地址、通信方式的要提前七日通知对方，否则以本条约定的地址视为双方唯一的联系方式。甲方致乙方的通知或信件，除按以上方式送达外，可直接传递至乙方在甲方商场所设之专柜，由乙方专柜人员签收后，均视为有效送达……”同日，史宣宇、陈实方、卢友文签订合伙协议，约定“三方合伙经营犍为县丰业财富中心四号楼一层4-1-1至4-1-18；4-1-84至4-1-94号商业物业；三方共同平均投资经营，以2016年8月29日史宣宇与丰业财富中心所签订的《物业使用合同书》为准；三方共同管理、经营，除去费用正常开支，平均分配盈利，共同承担债权债务……”2016年8月30日，史宣宇向四川丰业房地产开发有限公司缴纳履约保证金30000元和水电气周转金10000元。2016年10月31日，史宣宇、卢友文、陈实方为办理营业执照，以卢友文的名义与四川丰业房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，在庭审中双方当事人均表示该合同并未实际履行。其后，史宣宇、卢友文、陈实方对所承租的犍为县丰业财富中心四号楼一层4-1-1至4-1-8和4-1-84至4-1-94号房屋进行装修后用于经营犍为县西北狼餐馆，该餐馆于2016年11月23日正式营业，于2016年12月13日办理公司登记。2017年3月15日，犍为县西北狼餐馆开始进行二次装饰装修。2017年4月12日四川丰业房地产开发有限公司委托四川丰业荣华商业管理服务公司代为进行犍为丰业财富中心商家招商、合同签订及入住商家管理。2017年4月15日，四川丰业荣华商业管理服务公司向犍为县西北狼餐馆发出《丰业财富中心关于西北狼商家解除合同通知》，其内容为“四川丰业荣华商业管理服务公司2017年4月15日通知你店未按照双方签订合同履行义务，违反签订合同第三章双方的责任及义务第二条乙方责任义务中第4点：除甲乙双方议定外，乙方不得于甲方规定的营业时间内停止营业或进行装修调整。请你店接到此通知函三日内到我司办理合同解除手续，并在10日内撤出相关设备并恢复场地原样。”史宣宇于2017年4月17日书面回复四川丰业荣华管理服务公司，认为“一、本人与四川丰业房地产开发有限公司黄远军于2017年3月12日在丰业财富中心京禅会所达成口头协议：同意我方对西北狼美食城进行停业装修整顿。装修整顿后改变经营模式，增加营业收入。二、本人于2016年10月31日与四川丰业房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》第四条注明：在不影响房屋安全的前提下，乙方有权对房屋进行装饰、装修，租期届满交回房屋时恢复原状。三、本人于2016年10月31日签订的《房屋租赁合同》的合同相对方是四川丰业房地产开发有限公司。与贵公司没有合同关系，贵公司无权解除合同。”2017年7月30日史宣宇将犍为县西北狼餐馆部分设备搬离案涉场地。 上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，《物业使用合同书》、《房屋租赁合同》、合伙协议、犍为县西北狼餐馆营业执照、《丰业财富中心关于西北狼商家解除合同通知》、四川丰业房地产开发有限公司委托书、《装修合同书》、西北狼美食城装修工程费用结算清单、犍为浩博广告有限公司收据、四川丰业房地产开发有限公司收款收据、四川丰业房地产开发有限公司营业执照、银行转款凭证、《丰业公司印章使用登记表》、史宣宇2017年4月17日出具的回复及2017年7月30日出具的证明、照片、微信截图等证据为据。 本院认为:原告（反诉被告）史宣宇与被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司签订的《物业使用合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该《物业使用合同书》实际性质为房屋租赁合同。依据相关法律规定，双方当事人可以协商一致解除合同，一方当事人依据法律规定或者合同的约定在获得合同解除权时，亦有权单方行使解除合同的权利。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均主张《物业使用合同书》已经解除，本院对此不持异议。关于合同解除的违约责任问题，原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方在履行合同过程中违反合同约定进行装修，造成被告（反诉原告）无法收取租金，影响合同的履行，其行为构成违约，应该承担相应的违约责任。原告（反诉被告）称其进行装修在2017年3月8日征得被告（反诉原告）法定代表人黄远军口头同意，但未举示充足的证据予以证明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，不予支持”；第十三条规定“承租人未经出租人同意而进行装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失”。故原告（反诉被告）主张的两次房屋装饰装修费用损失486490元，本院不予支持。关于原告（反诉被告）主张退还40000元保证金的诉讼请求，根据双方《物业使用合同书》约定，被告（反诉原告）应当予以退还，本院予以支持。关于被告（反诉原告）的反诉请求中主张为原告（反诉被告）垫付的收款交换机、刷卡键盘费用1050元，因交换机、刷卡键盘等收银设备实际使用人和受益人是原告（反诉被告），被告（反诉原告）垫付的相关费用应当由原告（反诉被告）支付，原告（反诉被告）主张该笔费用已经支付且收银设备已由被告（反诉原告）取走，但并未提供证据予以证明，对被告（反诉原告）的该项反诉请求，本院予以支持。关于被告（反诉原告）主张垫付的室外雨棚、水槽、广告牌等装修费用71585元和“峰门山艺术团“演出费20000元，收款收据上载明交款单位均为西北狼美食城，被告（反诉原告）所提供证据不足以证明其垫付上述费用，故本院不予支持。关于被告（反诉原告）的诉讼请求中主张的2017年4月15日至2018年1月8日的租金损失74297.64元，其性质为被告（反诉原告）的可得利益的损失，但因其未提交充分的证据予以佐证，且在该期间内原告（反诉被告）并未能真正利用案涉房屋，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、第十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方履约保证金30000元和水电气周转金10000元； 二、原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司垫付的收款交换机、刷卡键盘等费用共计1050元； 三、驳回原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4374元（史宣宇、卢友文、陈实方已预缴），由史宣宇、卢友文、陈实方负担4042元，由四川丰业房地产开发有限公司负担332元；反诉受理费1819元（四川丰业房地产开发有限公司已预缴），由四川丰业房地产开发有限公司负担1808元，由史宣宇、卢友文、陈实方负担11元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王和川 审 判 员  黄春梅 人民陪审员  石怡陶 二〇一八年十一月九日 书 记 员  王家旺 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十三条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。