广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初9433号原告：马奕泉。原告：李玉娣。原告：马建华。被告：杨林榆。委托诉讼代理人：邓素玲，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑，广东广悦律师事务所律师。被告：广州润峰投资有限公司。法定代表人：林楚杉。第三人：广州市晟禾商场经营管理有限公司。法定代表人：李亮。原告马奕泉、李玉娣、马建华诉被告杨林榆、广州润峰投资有限公司（下称“润峰公司”）、第三人广州市晟禾商场经营管理有限公司（下称“晟禾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及被告杨林榆的委托诉讼代理人邓素玲、宋剑到庭参加诉讼，被告润峰公司下落不明，经公告送达起诉状副本、开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，第三人晟禾公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告按合同要求装修标准交付广州市海珠区宝业××××206商铺；2、判令两被告向原告支付从2015年10月1日起至2017年9月30日的租金损失100968元（按返租期间58个月的租金243977元计算每月的租金损失为4207元）；3、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2011年11月29日，两被告以购铺反租为幌子在该商铺进行虚假宣传，且在商铺的宣传资料上鼓吹附近商铺月租金每平方米高达1500元，再加上承诺返租三年期做旺商铺为由大肆宣传。原告信以为真，在当天下定购买了被告杨林榆的商铺，商铺地址为海珠区宝业××××206（以下简称“涉案商铺”），建筑面积13.13平方米。2011年12月9日，原告与两被告签订了《商铺买卖合同》，合同约定：原告购买涉案商铺前，被告杨林榆已将商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给被告润峰公司返租收益，对于原告在此期间的收益损失，被告杨林榆以“将该商铺价款总金额作折扣优惠”，原告实际支付商铺价659325元。同时约定，商铺于2015年9月30日将经营权交付给原告，并必须按照合同附件一的装修标准。迄今为止，两被告未履行合同，未按照合同约定装修标准将该铺交给原告，两被告的违约行为造成了原告无法如期收铺、无法出租，由此造成的损失应当由两被告承担。被告杨林榆辩称：不同意原告的诉讼请求，事实和理由如下：1、涉案商铺的产权已变更至原告名下，根据《商铺买卖合同》第七条第1点约定，被告杨林榆已完成了交付的义务；2、被告润峰公司负有在租赁期满后按装修标准向原告交付商铺的义务，与被告杨林榆负有的基于商铺买卖的交付义务不可混同，根据《商铺买卖合同》第七条第3、5点的约定，应当由被告润峰公司承担按装修标准交还商铺给原告的义务，在商铺过户给原告后，被告杨林榆已履行完基于商铺买卖的全部合同义务；3、被告杨林榆不负有装修的义务，也无需就此承担责任，且违约金的计算没有合同依据，原告要求被告杨林榆承担违约金责任没有事实和法律依据。4、原告提供的宣传资料中不存在被告杨林榆有承诺收益、夸大宣传的陈述，广告内容非合同内容，不构成要约和承诺。被告润峰公司没有提交答辩意见和举证。第三人晟禾公司没有陈述意见和举证。经审理查明：根据广东省房地产权证［粤房地权证穗字第**］记载，位于广州市海珠区宝业路骏园东街****的权属人为被告杨林榆，登记时间为2011年9月22日，规划用途为商业，建筑面积2718.33平方米，等。2011年11月29日，原告（认购方）与被告杨林榆的代理方广州市火域房地产代理有限公司签订《江南西·K7认购书》，约定认购方自愿认购地址位于广州市海珠区宝业路骏园东街12号2层自编06房物业，建筑面积为13.13平方米，套内建筑面积为5.57平方米，总价903302元，一口价折扣价659325元，该物业在2015年10月1日前交付使用；等。2011年10月17日，广州市房地产测绘所出具《房屋面积测量成果报告书》（测字：11011130201）载明：建设项目地址为：海珠区宝业路骏园东街#12，201房［分割］，申请人为杨林榆，等。2012年3月25日，广州市公安局海珠区分局向被告润峰公司出具{穗公海消审［2012］第0033号}《建设工程消防设计审核意见书》，关于同意广州市潮荟商业城建设工程消防设计的审核意见。依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，以及《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）等国家消防技术标准审核，我局对你单位报送的商场室内装修工程消防设计（广州市泰昌消防工程有限公司设计）进行了审核。该工程位于海珠区宝业路骏园东街12号第二层局部；所在综合楼1座3栋，3栋相连体，地上**，地下室**，高71.7米，属一类高层民用建筑。装修部位为第二层局部，装修面积2214平方米，装修后作商场使用。顶棚装修材料为铝质格栅、局部轻钢龙骨石膏板等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰，……经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。……经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向我局申请消防设计审核。未尽事宜，建设、设计、施工单位应按国家消防技术标准执行；该工程竣工后，应向我局申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2012年7月25日，广州市公安局海珠区分局向被告润峰公司出具{穗公海消验［2012］第0102号}《建设工程消防验收意见书》，关于广州市潮荟商业城建设工程消防验收合格的意见，依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位申报的宝业路骏园东街12号第二层局部（该综合楼共21层，高度71.7米，属一类高层民用建筑，装修部位为首、二层局部，装修面积为：2214平方米，装修后作商场使用）建筑内部装修工程进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准……综合评定该内部装修工程消防验收合格。……三、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2012年10月9日，被告杨林榆向广州市房管局海珠区分局提交申请报告，内容为：位于：位于广州市海珠区宝业路骏园东街****是被告杨林榆所拥有的物业个人原因，需要分割该房屋，原粤房地权证穗字第**房地产证分割为广州市海珠区宝业路骏园东街12号2层01、03-361房，共360套（具体分割套间如门牌××。该物业已取得建设工程消防设计及竣工验收备案（穗公海消审［2012］第0033号、穗公海消验［2012］第0102号），并已取得房屋面积测量成果报告书（测字：11011130201）。所需资料与文附上，现特向贵局申请办理房屋分割手续，恳请贵局协助办理为盼！2012年10月16日，被告杨林榆向广州市海珠区国土资源和房屋管理局递交分割登记申请。2011年12月9日，被告杨林榆（出卖人）、被告润峰公司（担保人）、第三人晟禾公司（承租人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，合同约定：买受人购买的商铺为出卖人享有产权的物业，，地址广州市海珠区宝业路骏园东街******铺建筑面积13.13平方米，其中套内建筑面积5.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积共7.56平方米；（第三条计价方式与价款）该商铺属现房，房价款总金额659325元；（第六条商铺使用权及收益权的约定）1、由于出卖人已将该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给承租人，对于买受人在此期间的使用权和收益权的收益损失，出卖人以“将该商铺房价款总金额作折扣优惠”，以补偿买受人就该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权的收益，本合同第三条第1款约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款；买受人不得以任何理由在2015年9月30日前干涉承租人使用及经营该商铺；买受人在上述期限内若发生产权变更的，应保证承租人仍然有效的使用和经营该商铺；2、该商铺出售后，自本合同签订之日起至2015年9月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、买受人同意该商铺交付后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用；……（第七条商铺交付和使用权交接）1、鉴于该商铺存在租赁，出卖人和买受人确认出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人；2、出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺承租人，告知该商铺买受人为该商铺新的权属人；3、2015年9月30日前买受人和承租人未能续订合同的，承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给买受人，由担保人负责对商铺进行装修并协助承租人将该商铺交还买受人，并保证当时的商铺装修、设备标准不应低于附件一之标准（装修及设备自然损耗及折旧除外）；……4、买受人未按承租人书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交还买受人，自交还之日起该商铺的一切经济及法律责任概由买受人承担；5、买受人知悉自其成为商铺权属人之日起，出卖人不再对该商铺享有任何权益，因商铺使用、收益、装修等产生的任何纠纷均与出卖人无关；……附件一：装修标准：2015年9月30日交铺装修标准：地面：：地面光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；2015年9月30日公用设备、设施及公共区域：地面：：地面铺高级抛光砖；供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；安全：提供24小时智能监控；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统；等。据2013年1月17日的发票记载：原告向被告杨林榆支付涉案商铺售房款659325元。2013年2月4日，广州市国土资源和房屋管理局向原告核发涉案商铺的《广东省房地产权证》，记载：房屋坐落海珠区宝业××××206，建筑面积13.13平方米，规划用途商业。根据本院现场勘验及原告与被告杨林榆均确认以下事实：现涉案商铺所在场地空置，没有间隔；现场有一排电表，不能确定是否有独立电表。另查，2018年4月9日，广州市公安消防局向广州市中级人民法院发出穗公消函［2018］45号“广州市公安消防局关于核查海珠区江南苑三期综合楼消防审批信息的复函”中载明：广州市海珠区宝业路骏园东路12号201房所在的江南苑三期综合楼已于2010年8月16日通过消防验收【穗公消（建验）字［2010］第0466号】。……根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第二十条“建设、设计、施工单位不得擅自修改经公安机关消防机构审核合格的建设工程消防设计。确需修改的，建设单位应当向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构重新申请消防设计审核”，按照消防验收意见书【穗公消（建验）字［2010］第0466号】中的明确要求“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，来函建筑的消防设计如有修改，建设单位应依法向公安机关消防机构重新申请消防设计审核、验收。被告润峰公司股东为陈有汉、江健生、林楚杉。诉讼中，原告确认第1项诉讼请求装修标准为，地面：，地面光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；公用设备、设施及公共区域为地面：主通道铺高级抛光砖；供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；安全：提供24小时智能监控；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统。被告杨林榆表示其没有违约行为，不应当承担违约责任，按照合同约定，被告润峰公司负有将符合合同附件一约定的装修标准的商铺交付给原告的义务，而不是由其交付商铺。经法院释明，原告表示本案中不需要第三人向其交付涉案商铺及支付租金损失。原告为证明其主张，还提交了“醒目仔儿童反斗城的宣传单张”作为证据。被告杨林榆表示，对该证据的真实性无法确认，广告宣传仅仅是营销的手段，广告内容并非合同的内容，不存在原告所称的虚假宣传问题。被告杨林榆为证明其主张，还提交了其向广州市房管局海珠区分局申请分割广州市海珠区宝业路骏园东路12号201房的《申请报告》，穗公海消审［2012］第0033号《建设工程消防设计审核意见书》、穗公海消验［2012］第0102号《建设工程消防验收意见书》，广州市中级人民法院《调查函》及广州市公安消防局《复函》，广州市房地产档案馆关于“广州市海珠区宝业路骏园东路12号201”的档案资料，广州市中级人民法院（2018）粤01民终8509号的《民事判决书》，拟证明广州市海珠区宝业路骏园东路12号二层的房产已办妥消防验收、建筑规划、房地产面积测量、分户、施工等一系列法定手续，向业主转让的商铺符合消防验收合格条件。原告表示，被告杨林榆提供的民事判决书，上诉人撤回部分上诉的请求，与本案原告的主张不一致，不能作为本案参考的案例；涉案商铺被告杨林榆从头到尾没有进行间隔施工，仅有工程消防设计，不认可涉案房屋已通过二次消防验收。本院认为：原告与被告杨林榆通过签订《商铺买卖合同》就涉案商铺建立买卖关系，被告杨林榆作为房屋出卖人，有义务将符合法定条件的商铺交付给原告。本案中，原告表示不需要第三人承责是其行使处分权，并无不当，本院予以准许。虽然合同约定房管部门出具了权属人为原告的房地产权证当日，视为被告杨林榆已经将商铺交付给原告，2015年9月30日前原告和第三人未能续订合同的，第三人按租赁期满时的经营现状交还商铺给原告，由被告润峰公司负责对商铺进行装修并协助第三人将该商铺交还原告。但由于涉案商铺位于商场内，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。原、被告双方签订《商铺买卖合同》时，被告杨林榆已将涉案商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给第三人，原告与被告杨林榆确认签合同至今商铺没有间隔，根据广州市公安局海珠区分局的审核意见，本案商场及商铺在室内装修等后应重新审核，未通过消防验收合格，不能投入使用。为此，第三人、被告润峰公司交还的商铺应经消防部门二次验收。另外，按照商业惯例和生活常识来分析，原告购买涉案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营。从合同的履行情况看，涉案商铺已经办理产权过户手续，原告取得商铺的产权，第一个合同目的基本实现。但是，涉案商铺是从原广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房分割出来的360个商铺中的其中一个，因此，原告即使接收了涉案商铺，其部分合同目的亦不能实现。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商铺买卖合同》样本是由被告杨林榆提供，合同中关于“鉴于该商铺存在租赁，出卖人和买受人确认出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人”的条款实际上免除了被告杨林榆交还的商铺需进行二次消防验收的责任，显然损害了购房人的权益，故本院认定该条款无效，该条款对原告没有约束力。由于没有证据证明涉案商铺在租赁合同期满后通过消防验收，何时通过消防验收时间也不确定，故涉案商铺尚未达到交付条件，原告要求两被告按合同要求装修标准交付涉案商铺，暂条件未成就，故本院对原告该诉请不予支持。待条件成就时，原告可另循其他途径解决。关于原告主张两被告未交付涉案商铺导致其损失的计付标准问题。《商铺买卖合同》约定，2015年9月30日前原告和第三人未能续订合同的，第三人按租赁期满时的经营现状交还商铺给原告，由被告润峰公司负责对商铺进行装修并协助第三人将该商铺交还原告。两被告未交付商铺给原告，继续占用商铺给原告造成的损失应给予赔偿。因《商铺买卖合同》并未对两被告逾期交还商铺承担何种违约责任作出约定，而原告的损失实质是涉案商铺的占有使用费损失，故可参照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价作为计付标准。原告要求两被告支付从2015年10月1日至2017年9月30日的违约损失，合理有据，本院予以支持，但该损失应以原告主张的每月4207元为限。综上所述，依照《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告杨林榆、被告广州润峰投资有限公司在本判决生效之日起三日内共同向原告马奕泉、李玉娣、马建华支付涉案商铺从2015年10月1日至2017年9月30日的房屋使用费（按建筑面积13.13平方米，参照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价计付，每月以原告主张的4207元为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2846元，由被告杨林榆、被告广州润峰投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一八年十一月二日书 记 员  招佐文冯琬晴