重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝二中法民终字第01612号上诉人(原审原告)重庆市德感房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区德感上新街27号，组织机构代码20359571-0。法定代表人陈德祥，公司总经理。委托代理人赵光华，重庆君毅律师事务所律师。委托代理人安夏，重庆君毅律师事务所律师。被上诉人(原审被告)邓光泽，男，汉族，1962年9月3日出生，户籍地重庆市合川市。委托代理人牟方平，重庆正章律师事务所律师。被上诉人(原审被告)重庆柳力物业公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号，组织机构代码20364308-1。法定代表人邓光泽，总经理。委托代理人牟方平，重庆正章律师事务所律师。被上诉人(原审被告)重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂，地址重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号，组织机构代码68894045-4。负责人邓光泽，厂长。委托代理人牟方平，重庆正章律师事务所律师。上诉人重庆市德感房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2012)万法民初字第06572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人重庆市德感房地产开发有限公司的委托代理人、被上诉人邓光泽及重庆柳力物业公司、重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明：因重庆市第一中级人民法院整体搬迁到渝北区紫园路9号地块修建办公楼、职工经济适用房和商业用房。经有关部门批准，同意由职工个人集资修建经济适用房、商业用房、会所和幼儿园。职工便委托重庆德感房地产公司代建，房屋产权登记在该公司名下。重庆市第一中级人民法院于2011年3月14日向重庆市工商行政管理局出具《关于我院干警集资门面出租、出售情况的说明函》。其主要内容为,该院与重庆德感房地产公司联合开发的位于渝北区龙溪镇金紫山九号地块搬迁工程1号、2号、3号、4号住宅楼的门面为该院干警集资建设，产权归全体集资干警所有。该门面的出租、出售工作已经全体集资干警同意，授权由法苑小区业主委员会办理。因房屋产权正在办理过程中，特就授权情况给予说明。2008年1月25日重庆德感房地产公司委托法苑小区业主委员会销售集资房屋。2009年7月23日，被告邓光泽最初是以原告重庆柳力物业公司的名义，与法苑小区业主委员会签订《购房预付款协议》，购买位于重庆市渝北区xx路x号x号楼二楼的商业用房，当年8月26日法苑小区业主委员会向邓光泽出具收到购房款150万元及佣金3.5万元。但是，由于单位购房的税率较高，于是将该合同废止，被告邓光泽遂以其个人的名义于2009年9月23日，与法苑小区业主委员会签订《购房预付款协议》，约定：法苑小区业主委员会将位于重庆市渝北区x路x号x号楼二楼6-18商业用房，以3500元／㎡的价格出卖给原告邓光泽，房屋的面积以待房屋最终测量为准；签订合同之日首付150万元，余款在2010年12月30日付清；该协议为预售预算协议，待需办理转让过户时再签订正式格式合同书，并开具正式税务票据；法苑小区业主委员会按照房价款收取1﹪的购房佣金，即3.5万元。被告邓光泽得到重庆市渝北区黄泥塝紫园路69号3-4号楼二楼6-18（自编房号,面积约1000平方米）商业用房后，自用约700㎡，余下约300㎡出租给重庆市政法委法学会使用，每月收取租金2万元。2012年8月，经原告申请，一审法院对重庆柳力物业公司、邓光泽占有的重庆市渝北区x路x号法苑小区x号楼二楼6-18（自编房号）约1000平方米的商业用房，进行了保全，交由原告保管。2012年9月，重庆柳力物业公司、邓光泽起诉被告重庆法苑小区业主委员会、重庆德感房地产公司房屋买卖合同纠纷，经重庆市高级人民法院指定一审法院审理，一审法院于2013年8月26日作出（2013）万法民初字第01412号判决，认定重庆法苑小区业主委员会作为新的业主委员会与前一届业委会之间具有法律上的承继关系，应当享有、承担原法苑小区业主委员会与柳力公司的房屋租赁的权利、义务，确认邓光泽于2009年9月23日与法苑小区业主委员会所签订的《购房预付款协议》有效，重庆法苑小区业主委员会、重庆德感房地产公司应当继续履行该合同的义务。重庆法苑小区业主委员会、重庆德感房地产公司不服提起上诉，重庆市第二中级人民法院以重庆法苑小区业主委员会、重庆德感房地产公司未按时缴纳上诉费，作出（2013）渝二中法民终字第01744号民事裁定，裁定重庆法苑小区业主委员会、重庆德感房地产公司自动撤回上诉处理。重庆法苑小区业主委员会不服申请再审，一审法院（2014）万法民申字第00001号附1号民事裁定书，裁定驳回重庆法苑小区业主委员会的再审申请。一审法院作出的（2013）万法民初字第01412号民事判决书已经发生法律效力。原告诉称，被告于2009年10月1日起非法占有使用产权登记为原告的位于重庆市渝北区x路x号法苑小区x楼二楼商业用房（面积为1057.11平方米）至今未腾空归还。被告与未经依法成立、不具备相应民事行为能力的法苑小区业主委员会于2009年9月23日签订《购房预付款协议书》，重庆市万州区法院作出（2013）万法民初字第01412号民事判决书，认为非法组织法苑业委会与原告有承继关系，故确认该合同有效并应继续履行。重庆法苑小区业主委员会不服该判决提起上诉。但由于重庆市第二中级人民法院以原告及重庆德感房地产公司逾期缴纳上诉费按撤诉处理，现该判决已生效。由于一审判决中认定《购房预付款协议书》的房屋坐落于重庆市渝北区x路x号x号楼二楼商业用房，与权利人重庆德感房地产公司的房屋在门牌号（坐落于重庆市渝北区x路x号法苑小区x幢1-门面1，且该房屋取得产权证的时间为2010年8月31日）有出入，鉴于该协议书约定的地点不明确、方位不明确，面积不明确、房款不明确，不具备合同的基本要件，且被告也未按照《购房预付款协议书》的约定支付房屋价款，该协议事实上无法履行。现原告请求：1.解除法苑小区业委会与被告2009年9月23日签订的《购房预付款协议书》；2.请求被告支付“非法占用”房屋期间的使用费1466000元；3.被告承担全部诉讼费用。被告重庆柳力物业公司、重庆柳力公司修配厂、邓光泽辩称，原告重庆德感房地产公司是房屋的所有权人，委托法苑小区业主委员会对房屋进行销售，被告邓光泽与法苑小区业主委员会签订《购房预付款协议书》。双方对该房屋进行了交付，被告已实际占有该房屋并出租，获得了实际的收益，不存在地点不明确的问题。被告去缴纳购房款但原告方并不愿意收取，且原告没有催告被告方缴纳购房款，被告愿意缴纳余下的购房款，并无违约行为，也没有出现法定解除合同的理由，双方应当继续履行合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除分为约定解除和法定解除，约定解除是指当事人协商一致或约定解除合同条件成熟时，可以解除合同。法定解除是指有以下情形可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他情形。因此，行使解除权必须以当事人享有解除权为前提，《房屋预付款协议》未约定解除合同的条件，被告也不同意解除合同，双方约定解除合同的条件不成立。法苑小区业主委员会受原告重庆德感房地产公司的委托，与被告签订的《房屋预付款协议》经本院生效判决已确认合同有效。该份协议签订后，邓光泽与法苑小区业主委员会对房屋进行了交付。邓光泽已对该房屋实际占有、使用，并将其部分房屋出租给重庆市政法委法学会使用，获取了买受房屋后的出租收益。法苑小区业主委员会是受重庆德感房地产公司的委托进行房屋销售，因此法苑小区业主委员会在进行销售房屋时所签订的合同以及对房屋的交付行为，对原告重庆德感房地产公司具有直接约束力。由于房屋已实际交付使用，因此房屋的地点、面积、方位是明确的，同时只需对房屋面积测量后，即可按照双方约定的单价得出房屋总价，房屋价款也是明确的，邓光泽支付了部分购房款150万元和佣金3.5万元履行了合同约定的义务。提供房屋面积测量结果是原告作为房屋所有权人和出售人所应尽到的义务，也是作为计算房屋总价的重要依据，但原告至今未能提供房屋的面积测量结果，导致无法得出邓光泽还应支付房屋余款金额。在余款金额不明确的情形下，邓光泽未按约定付清余款不属于不履行合同主要债务的行为，原告也未能证明因不可抗力致使不能实现合同目的，因此原告主张解除合同既无约定解除的情形，也不符合法定解除的情形，因此原告主张解除法苑小区业主委员会与邓光泽2009年9月23日签订《购房预付款协议书》的请求不予支持。被告邓光泽因买卖关系而占有房屋，属于合法占有房屋，原告主张被告搬离、腾空房屋恢复原状退还给原告的请求和被告支付房屋使用费1466000元的请求不予支持。综上所述，根据依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条的规定，遂判决：驳回原告重庆市德感房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费46528元，保全费3600元，共50128元由原告重庆市德感房地产开发有限公司负担。重庆市德感房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销原判；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、《购房预付款协议书》是预售预算性质，不是本约性质，不具有合同的基本要件和主要条款，无明确地点、明确方位、明确面积，无违约责任约定，无法履行，应予以解除。2、涉案房屋没有交付。3、被上诉人没有履行最主要的付款义务，应当解除。4、原法苑小区业主委员会系非法组织，该组织的行为，应由负责人马朝龙负责，马朝龙应当作为当事人参与诉讼。5、法苑小区业主委员会收取的房款不应当认定为上诉人所收。6、判决认定涉案房产的实际业主系500多名广大业主，法院应当追加他们为原告或者第三人。7、《关于我院干警集资门面、出售情况说明函》及上诉人出具的房屋销售委托书不能视为对原法苑小区业主委员会处分权利人财产的授权证明。8、原法苑小区业主委员会未经合法授权，无权处分业主的专属性权利。重庆柳力物业公司,重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂,邓光泽答辩称:我方一直都要求履行给付房款的义务，是被上诉人拒绝收取。一审判决正确，请求维持。二审中双方均没有新证据向本院提供，对一审查明事实本院予以确认。针对上诉人的上诉请求及理由，本院综合评述如下：一、本案是否漏列当事人？已经生效的重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第01412号民事判决书确认2009年9月23日原法苑小区业主委员会与邓光泽签订《购房预付款协议书》时，马朝龙是原法苑小区业主委员会主任，签订合同系履行职务行为，重庆法苑小区业主委员会、重庆德感房地产公司应当继续履行合同。上诉人称本案应当追加马朝龙、全体业主为当事人的上诉理由不能成立。二、原法苑小区委员会是否有权处分财产？（2013）万法民初字第01412号生效判决书确认2009年9月23日原法苑小区业主委员会与邓光泽签订《购房预付款协议书》有效，原法苑小区业主委员会系经上诉人授权出售房屋，也得到了业主的认可。上诉人称原法苑小区业主委员会擅自处分财产的上诉理由不能成立。三、2009年9月23日原法苑小区业主委员会与邓光泽签订《购房预付款协议书》是否成立，属于本约还是预约合同？2009年9月23日原法苑小区业主委员会与邓光泽签订《购房预付款协议书》，对当事人名称或者姓名、买卖的房屋坐落、出售单价、付款期限等合同主要条款均予以明确约定，邓光泽已经按照合同约定支付了部分房款，而原法苑小区业主委员会在收取该款项后，已将房屋交付邓光泽占有、使用、对外出租。该合同具备房屋买卖合同的主要内容，其合同义务直接具备履行内容，且双方签约目的并不在于签订本约，（2013）万法民初字第01412号生效判决书已经认定本案合同成立、有效并实际部分履行，其性质应为本约而非预约合同。四、是否符合合同解除的条件？《购房预付款协议书》没有约定解除条件，本案上诉人要求解除合同，只有满足法定条件方能行使解除权。上诉人称解除的理由在于被上诉人没有缴纳剩余房款，不履行主要义务，虽然被上诉人在支付余款期限届满后没有履行，但没有举证证明被上诉人明确表示不履行义务或者经上诉人催收后，被上诉人仍然不缴纳房款的证据，且被上诉人在相关诉讼中均表达了要求继续履行合同的意愿。因此，上诉人要求解除合同缺乏法律依据，其理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46528元，由上诉人重庆市德感房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏 川审 判 员  刘丽苹代理审判员  杨继伟二〇一五年十一月十日书 记 员  胡相龙