福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽02民终4737号 上诉人（原审原告）：郭夏曼，女，1972年8月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林志峰，福建绎富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王颐才，男，1978年12月10月出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：丁延军、江玲，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：朱娜娜，女，1977年7月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：陈优松，1974年6月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 两原审第三人共同委托诉讼代理人：徐大庆，福建知园律师事务所律师。 上诉人郭夏曼因与被上诉人王颐才、原审第三人朱娜娜、陈优松案外人执行异议之诉纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初16902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭夏曼上诉请求：撤销一审判决，改判支持郭夏曼一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、在人民法院查封之前，郭夏曼同陈优松就案涉房产于2013年11月11日已签订合法有效的《房产买卖协议书》，约定由郭夏曼出资购买案涉房产。2015年8月10日，福清市人民法院查封案涉房产。2017年3月20日，因陈优松迟迟无法依约履行房产买卖协议，郭夏曼将案涉房产买卖协议纠纷诉至厦门市湖里区人民法院，经法院审理判决，认定郭夏曼于2013年11月11日同陈优松之间签订的《房产买卖协议书》合法有效。 二、郭夏曼已向陈优松支付案涉房产项下约定的全部价款。2013年7月23日，郭夏曼向陈优松支付购房定金15万元，后陆续向陈优松支付购房款共计180万元。陈优松于2014年提出郭夏曼若能付清尾款，其可配合郭夏曼办理案涉房产交房及过户手续。因此，郭夏曼于2014年6月17日再次支付购房款190万元。且根据《房产买卖协议书》中关于抵房价款的约定，郭夏曼已具备协议约定的房款折抵条件，折价30万元。故《房产买卖协议书》约定的购房款400万元郭夏曼已足额支付。 三、案涉房产迄今未办理过户登记，系因陈优松原因导致。1、郭夏曼与陈优松于房产协议约定，郭夏曼在陈优松公司工作的工作年限及配合陈优松办理案涉房产抵押贷款可折抵购房款。2013年11月，陈优松办理了民生银行经营性贷款，郭夏曼作为受托支付方收取银行发放的贷款款项。2、陈优松于2014年年中向郭夏曼提出若能付清案涉房产尾数，其可配合郭夏曼办理交房及过户手续。因此，郭夏曼于2014年6月17日付清案涉房产的购房尾款。郭夏曼提前还款后，《房产买卖协议书》内容实际已经发生变更，陈优松应在郭夏曼支付尾款后依约办理案涉房产抵押解除手续，且配合郭夏曼办理案涉房产交付及过户手续。可以看出，此时郭夏曼已没有义务配合其办理相关贷款手续，更不会在其银行贷款中获取利益。3、郭夏曼足额支付案涉房产尾款后，陈优松并未依约办理案涉房产抵押解除手续，而是将郭夏曼支付的购房尾款挪作他用，导致案涉房产因此无法过户，该行为系陈优松违反双方约定，其应承担违反合同约定及案涉房产无法过户登记的责任。4、2014年11月，案涉房产项下贷款到期，陈优松在没有郭夏曼配合签署任何手续的情况下进行循环贷款，并以郭夏曼作为受托支付方，将贷款款项汇入郭夏曼账户。其告知郭夏曼只要将该笔贷款汇入其控制账户，其即有资金尽快解除案涉房产抵押手续，为尽快完成案涉房产解除抵押的手续，郭夏曼当日将该笔贷款款项转于陈优松指定账户，但并未收取任何收益及对价。5、从根本上讲，案涉房产无法过户是因为陈优松一再隐瞒欺骗郭夏曼导致。2014年案涉房产项下的抵押贷款实质上与郭夏曼并无任何关系，郭夏曼既未从中获利，更未主动配合陈优松办理。之所以郭夏曼把贷款款项转给陈优松，是因为循环贷款手续在不用郭夏曼配合的情况下已然完成，此时，郭夏曼无论是否将该笔贷款款项转于陈优松，都无法改变案涉房产的抵押登记并未解除的既成事实。况且，依据我国相关法律规定，郭夏曼若扣留该笔银行贷款，可能涉嫌不当得利，引起其他纠纷。6、郭夏曼此后亦多次催促陈优松配合办理案涉房产过户登记手续，但因上述原因，其至今仍无法配合郭夏曼办理相关手续。因此，案涉房产迄今未办理过户登记的原因在于陈优松，而非郭夏曼。 四、在人民法院查封前郭夏曼已合法占有案涉房产。1、依据陈优松对郭夏曼作出的承诺，其应于郭夏曼支付了购房尾款后配合郭夏曼办理过户及房产交付，但其后陈优松并未积极配合，经郭夏曼多次催促，陈优松于2015年年初向郭夏曼交付案涉房产。陈优松交付案涉房产后，郭夏曼实际占有并居住至今。2、郭夏曼在庭审过程中已补充提交案涉房产交付的相关证据，证明了案涉房产系郭夏曼在人民法院查封前已合法占有。 王颐才答辩称，郭夏曼不符合排除强制措施的相应条件，无权申请排除强制执行。一、郭夏曼与原审第三人（被执行人）陈优松、朱娜娜之间的房产交易完全可能是通过故意制造房产买卖过程以规避法院执行的行为，其提供的书面买卖合同合法性及其效力存疑。首先郭夏曼与陈优松存在特殊关系，郭夏曼与陈优松、朱娜娜存在基于厦门松木贸易有限公司的特殊关系，郭夏曼为该公司自然人股东，陈优松为该公司自然人股东、法定代表人、执行董事兼总经理，朱娜娜为该公司监事，三人在投资分红上、公司经营上有必然的经济往来。其次，根据郭夏曼提供的《房产买卖协议书》中合同条款第一条约定的“……权属证号：厦地房证第00876785号”却与证据7《厦门市土地房屋权证》显示的案涉房屋的产权证号：01022526不符。实际居住证据房屋买卖合同中必备条款“房屋状况”对于买受人来说极其重要，但郭夏曼却忽略了如此明显的错误。第三，房产买卖协议中特殊作出了郭夏曼在陈优松处就职、为其申请贷款可以减免房款的约定，更进一步证实了双方关系的不寻常。第四，根据郭夏曼提供的房产买卖合同，双方签订该合同的时间为2013年11月11日，约定过户时间为协议签订之日起满五年后10日内，约定最后余款为过户后5日支付。对比郭夏曼陈述的实际入住时间、房款完全支付时间及断断续续的转账记录，于情于理皆不符合实际房产交易习惯，不具有合理性、真实性。第五，合同的签订日期为2013年11月11日的标注仅有一个笔迹，且位于合同各方签名最下方，真实性、时间性存在疑问。第六，案涉房屋的查封时间为2015年8月10日，郭夏曼提供的一切缴交水电、物业管理、公共维修金等费用的凭证，时间线最早为2016年1月2日，很明显存在查封后串通的可能。综上，双方完全有可能为逃避承担法律责任，恶意制作买卖房产合同关系，并在法院2015年8月10日对房屋进行查封后故意制造居住、缴费记录，利用双方特殊关系产生的来往款记录，以上述条件制作虚假的房产买卖合同，伪造交易记录以逃避涉案房屋被执行拍卖。 二、郭夏曼提供的水电费缴费单、缴费发票不足以证明其已经获得涉案房产所有权，亦不能证明其在人民法院查封之前的合法占有状态。首先，郭夏曼即使与陈优松、朱娜娜签订了《房产买卖协议书》，但并未依法定公示手段进行不动产物权登记，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力。其次，郭夏曼对该房屋的居住状态不是法律规定的取得该房屋所有权的依据。根据郭夏曼与陈优松签订的《房产买卖协议书》第三条第2款约定“双方自本协议签订之日起满五年后10日内将上述房产过户给乙方……”，并没有任何足够的证据证明郭夏曼2015年8月10日前可以合法占有该案涉房屋。第三，根据其提供的提供的《DCC储蓄活期明细查询》中的缴费记录，其中与缴交电费的扣费记录包括“一卡通市区电业”与“一卡通实时代扣归集户”两种方式，表示郭夏曼不仅只作为一户业主扣缴费用，且除了一张该房屋于2016年1月2日至2016年2月1日的电费缴费发票，其他的缴费单也仅能证明郭夏曼为缴费账户户主，并且郭夏曼的缴费记录的时间最早为2016年1月2日，完全不能证明其于该房屋被人民法院查封日期2015年8月10日之前的占有状态。 三、郭夏曼提供的转账记录与房产交易没有关联且与合同约定不符，无法证明其已支付了全部购房款。1、如上所述，郭夏曼与陈优松存在特殊关系，有基于公司经营等原因的往来款项，其提供的转账记录不能认定为支付购房款的行为。郭夏曼提供的《DCC储蓄活期明细查询》中显示的2013年11月08日的转账记录，明显存在一笔由陈优松向郭夏曼备注为“零售陈优松”进行的金额为327万元的转账记录，恰恰说明了双方往来款项的特殊性质。根据双方签订的《房产买卖协议》第三条第3款约定“（1）乙方如在甲方指定的公司和指定岗位工作（亲自为甲方提供劳务），则从本合同签订之日起，每工作满一年时间（只有工作满12个月才能按照壹年计算），乙方有权折抵该房屋购房款人民币（大写）拾万元整（￥100，000.00），工作满十年则累计折抵人民币（大写）壹佰万元整（￥1，000，000）。……”更进一步证明了郭夏曼与陈优松之间的特殊关系，且郭夏曼没有任何证据证明其依约向陈优松提供了劳务。因此郭夏曼提供的转账记录并不能证明其支付购房款的事实，更无法证明其抵扣购房款的事实。2、退一步说，即使认为双方金钱来往与给付房款有关，郭夏曼并未完成房款全额支付，在陈优松违约未办理过户登记且房屋尚存抵押、查封的情形下支付房款，不符合合同约定，亦违反常理，不具有真实性。根据双方合同第三条第1款“乙方向甲方支付房款人民币（大写）壹佰捌拾万元（￥1，800，000.00），该款在本协议签订前已支付”；郭夏曼在《执行异议申请书》中第一点11行陈述“……且承诺在2014年年底会予以办理过户，申请人予以同意，并在2014年6月17日向第三人支付190万元购房款……”，第二点倒数第三行“故申请人支付第三人的购房款400万元已全部支付完毕”。但根据双方《房产买卖协议书》第三条第2款约定“双方自本协议签订之日起满五年后10日内将上述房产过户给乙方，乙方在甲方递交房产过户手续之日起5日内向甲方支付贰拾万元（￥200，000.00）房款。”郭夏曼完全没有理由急于在权益得不到保障且存在风险的情况下进行购房款全额支付，而双方明确约定余20万元房款仅需在房屋过户后支付。且根据郭夏曼提供的《DCC储蓄活期明细查询》，其向陈优松转账减去陈优松向其转入的金额2013年11月11日前仅为1,781,000元，含2013年11月11日前的金额为3,655,900元，且转账记录没有连续性，未符合支付全部房屋价款的条件。 四、该案涉房屋无法进行过户的原因在于郭夏曼本身。郭夏曼与陈优松、朱娜娜签订的《房产买卖协议书》中：第三条第3款约定（2）从本合同签订之日起，乙方协助甲方以上述房产为抵押物不间断地向银行申请消费贷款（需由乙方完成相关贷款手续），并将全部贷款额交由甲方适用（贷款利息由甲方自行支付），则每完成壹年的贷款时间，乙方有权折抵该房屋的购房款人民币（大写）拾万元正（￥100，000），贷款满十年则累计折抵壹佰万元整（￥1，000，000）。……以上约定的内容表明，郭夏曼作为买受人在与陈优松签订合同时已知并且同意配合陈优松的以案涉房屋贷款、抵押，这些行为均会对房屋的过户造成重要影响，因此该房屋无法过户应归因于郭夏曼本身。 五、法院作出《执行裁定书》与查封冻结相应房产是依法执行的体现，没有违反法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。异议涉及的（2017）闽0203执1155号《执行裁定书》，是厦门市思明区人民法院基于案号为（2015）思民初字第11329号民事判决书与王颐才提出的执行申请书作出的书面处理决定，法院基于此对陈优松、朱娜娜名下位于厦门市湖里区屋（厦国土房证第：××号）的查封冻结行为，是法院根据法律作出执行行为的体现，是合法的。 朱娜娜、陈优松陈述称，原审第三人确实将房产转让给郭夏曼，其中也约定房产继续留在原审第三人名下，且继续为原审第三人做抵押贷款。同时给予郭夏曼相应的报酬对价。后因经营不利，原审第三人从事的房地产项目烂尾，无法偿还贷款，最终因存在抵押无法将房产过户给郭夏曼。 郭夏曼向一审法院起诉请求：不得执行陈优松名下位于厦门市湖里区产，并解除查封、冻结。 一审法院经审理认定事实如下：案涉房产登记在陈优松名下，系朱娜娜、陈优松的夫妻共有财产。2014年2月28日之前，陈优松系厦门松木贸易有限公司的法定代表人及股东，朱娜娜系该公司执行董事兼总经理，郭夏曼系该公司股东及财务管理人员。同时，郭夏曼还为陈优松参股的另外2家公司管理财务。2013年7月14日，郭夏曼签约向张美容出售其名下的厦门市思明区玉荷里31号11楼D座房屋，价格为200万元。 2013年10月中下旬，就郭夏曼与陈优松买卖案涉房屋的事宜，郭夏曼与陈优松所经营公司的法律顾问根据买卖双方的沟通情况，以电子邮件方式进行沟通并由其草拟合同文本；其中一份合同草稿显示郭夏曼应于协议签订后向朱娜娜、陈优松支付第一期房款200万元。 2013年11月11日，郭夏曼与朱娜娜、陈优松签订《房产买卖协议书》，约定朱娜娜、陈优松将案涉房屋出卖给郭夏曼，价格400万元，合同第三条约定具体付款方式如下：1、郭夏曼向朱娜娜、陈优松支付房款180万元，该款在签约前已支付。2、双方自本协议签订之日起满五年后10日内将案涉房屋过户给郭夏曼，郭夏曼在朱娜娜、陈优松递交房产过户手续之日起5日内支付20万元房款。3、余款200万元按以下方式支付：（1）郭夏曼如在朱娜娜、陈优松指定的公司和指定岗位工作（亲自为朱娜娜、陈优松提供劳务），则从本合同签订之日起，每工作满一年时间（只有工作满12个月才能按照壹年计算），郭夏曼有权折抵该房屋购房款10万元，工作满十年则累计折抵100万元……。（2）从本合同签订之日起，郭夏曼协助朱娜娜、陈优松以上述房产为抵押物不间断地向银行申请消费贷款（需由郭夏曼完成相关贷款手续），并将全部贷款额交由朱娜娜、陈优松使用（贷款利息由朱娜娜、陈优松自行支付），则每完成壹年的贷款时间，郭夏曼有权折抵该房屋的购房款10万元，贷款满十年则累计折抵100万元……。还约定朱娜娜、陈优松于2015年12月31日将案涉房产交给郭夏曼使用。 2015年8月10日，福清市人民法院查封了案涉房屋。2017年3月3日，本院在执行王颐才与朱娜娜、陈优松民间借贷纠纷一案中，轮候查封了案涉房屋。郭夏曼向本院提出异议，本院作出（2017）闽0203执异88号《执行裁定书》，驳回郭夏曼的异议请求。郭夏曼于法定期限内诉至本院。 2018年3月23日，厦门市湖里区人民法院就郭夏曼与朱娜娜、陈优松房屋买卖合同纠纷一案，作出（2017）闽0206民初2365号民事判决书，判决确认郭夏曼与朱娜娜、陈优松于2013年11月11日签订的《房产买卖协议书》合法有效。该判决书现已生效。 一、关于款项交付的争议 郭夏曼主张，于签约前已支付购房款180万元，签约后支付190万元，提供其名下尾号2222的建行账户明细查询，记录：2013年7月23日，郭夏曼向陈优松转款15万元；2013年8月8日，郭夏曼向陈优松转款40万元；2013年8月28日，郭夏曼向陈优松转款90万元；2013年9月27日，郭夏曼向朱娜娜转款10万元、向陈优松转款25万元。2014年6月17日，郭夏曼分别向朱娜娜转款130万元及60万元。朱娜娜、陈优松对前述转款及主张无异议。同时，双方表示前述转款均未出具收条、转账时未备注款项性质、变更款项支付条件时未签协议。 王颐才的质证意见：对上述转账的真实性无异议、关联性有异议，经统计，郭夏曼转给朱娜娜、陈优松的款项共计699万元，基于郭夏曼与朱娜娜、陈优松的特殊关系，其提供的转账记录不能成为认定为购房款的证据，即使认定双方款项往来于给付付款有关，郭夏曼在对方违约为办理过户且存在抵押情况下支付房款，亦违背常理（详见上述答辩意见第三项）。 二、关于居住情况的争议。 郭夏曼主张，朱娜娜、陈优松于2015年年初交付案涉房屋后由郭夏曼居住至今。提供：1、案涉房屋所述物业服务单位分别于2016年1月5日、2016年4月6日及2017年3月15日出具的发票，记载郭夏曼缴纳2015年1月至2016年3月的物业管理费及公共维修金等费用。2、厦门新凯宾物业服务有限公司2017年11月20日出具的一份《证明》，载明郭夏曼自2015年1月入住案涉房屋至今并足额缴交物业管理费。3、赖红2017年12月14日出具的一份公证证言，称系案涉房屋的对面房屋住户，可以证明郭夏曼一家子2014年12月底搬来案涉房屋居住至今。4、郭夏曼缴纳案涉房屋电费的发票，记载2016年2月18日扣收自2016年1月2日至2月1日的电费；以及郭夏曼上述的建设银行明细查询，记载2016年1月22日代扣电费。朱娜娜、陈优松对前述证据无异议。 王颐才的质证意见：1、对上述证据1、4的真实性无异议，关联性有异议，属于2016年出具的票据。2、对上述证据2的真实性、合法性有异议，该证据形式上属于证人证言，应出庭接受质证，且该物业单位无权出具该证明。3、对上述证据3的形式真实性无异议，内容的证明力有异议，该证人应出庭接受质证。 三、关于案涉房屋未过户原因的争议 诉讼中，郭夏曼与朱娜娜、陈优松确认：2013年11月5日，陈优松与民生银行签订抵押消费贷款合同、金额327万元；2013年11月8日，贷款327万元先转入郭夏曼的账户，再从郭夏曼的账户转至朱娜娜的账户；2013年11月12日，案涉房屋设定抵押；前述事实即双方履行2013年11月11日所签买卖协议中，关于郭夏曼协助朱娜娜、陈优松以案涉房屋设定抵押申请消费贷款的条款内容。 郭夏曼称，2014年6月17日提前支付陈优松190万元的原因，是陈优松提出该款用于解除案涉房屋抵押，且当时陈优松的公司运营状况良好，后来因为房屋存在抵押无法过户。陈优松称，2014年6-7月因经营的公司出现资金周转困难，与郭夏曼商量提前支付190万元房款。双方同意等案涉房屋抵押贷款2014年11月到期后再过户，后来前述贷款无法如其偿还。 另查，2014年11月10日，案涉房屋再次用于抵押贷款，并按上述2013年11月8日的模式流转327万元贷款。 一审法院认为，一、关于款项交付的证据。虽然郭夏曼与朱娜娜、陈优松确实存在比较密切的关系，郭夏曼提供的上述银行账户存在双方的其他款项往来，且郭夏曼主张的房款欠缺收条、转账备注等原始凭证，但基于转款的客观事实，且没有充分证据证明其它的转款原因。在此情况下，郭夏曼提供的相关证据可予认定。二、关于居住情况的证据。郭夏曼提供的物业费等费用的缴交发票，系在2016年1月之后出具，结合其它缴费记录，能够证明郭夏曼自该时间之后缴交案涉房屋的居住费用，故本院对该部分证据予以认定。对于2016年1月之前的居住主张，郭夏曼提供的证明及公证证言，均属于证人证言，相应证人既未经出庭接受质证，也没有缴费原始记录予以佐证，故本院对该部分证据不予认定。三、关于案涉房屋未过户原因的问题。根据在案证据，可以证实以案涉房屋设定抵押贷款，郭夏曼与朱娜娜、陈优松不仅在缔约时知悉，而且合同条款明确约定郭夏曼协助前述事项可获得一定报酬（每年10万元），此后郭夏曼分别在2013年11月8日、2014年11月10日依该约定协助流转贷款，其中第二次的协助流转贷款时间，是在郭夏曼支付第二期190万元之后。由此足以认定，郭夏曼系以有偿的方式，主动将案涉房屋长期处于不能过户且存在法律风险的状态中，应认为具有可归责于其的原因导致案涉房屋未办理过户。 综上，法院认为，郭夏曼对案涉房产不享有足以排除案涉保全的权利。郭夏曼提出的排除案涉强制执行的请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?http:?/??/?www.chinalawedu.com?/?sifakaoshi?/?ziliao?/?minshisusongfa?/?"o"民事诉讼法"t"_blank?)〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回郭夏曼的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由郭夏曼负担。 本院审理查明，各方对原审判决查明的事实无异议。本院对一审判决予以确认。 各方于二审中均未提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效…”。故轮候查封有别于正式查封，在正式查封未依法解除或者未执行完毕之前，轮候查封的效力仍然是未定状态。案涉房产于2015年8月10日被福清市人民法院正式查封，之后又被其他二个法院轮候查封。而王颐才申请一审法院对案涉房产的查封属于轮候第三顺位的查封，该查封在未转化为正式查封之前，仅是一种效力待定的执行行为，并不会产生强制执行的效果。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”。因此，郭夏曼对讼争房屋的轮候查封提起执行异议，不属于执行异议审查受理的范围，其起诉依法应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初16902号民事判决； 二、驳回郭夏曼的起诉。 本案一、二审案件受理费均退还郭夏曼。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （柯艳雪） 审 判 员 （章 毅） 二〇一八年十一月十三日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。