山东省安丘市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0784民初41号原告：王瑞勇，男，1965年7月3日出生，汉族，居民，住安丘市。委托诉讼代理人：赵守俭，山东恒安盛德律师事务所律师。被告：董禾进，男，1964年11月8日出生，汉族，居民，住安丘市。委托诉讼代理人：韩风庆，山东潍州律师事务所律师。原告王瑞勇与被告董禾进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞勇及其委托诉讼代理人赵守俭，被告董禾进及其委托诉讼代理人韩风庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞勇向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即付清拖欠的房地产款183000元；2.责令被告支付原告代垫的土地使用税款7000元；2.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一、二项诉讼请求为：判令被告付清拖欠的房地产款183000元并承担自2012年4月2日起至付清之日止的按银行同期贷款利率计算的利息；责令被告支付原告代垫的土地使用税，每平方米每年8元，自2012年4月2日至今，按实际面积计算。事实与理由：2010年11月22日，原、被告签订了一份《土地房屋买卖协议书》，协议书约定被告购买原告位于206国道青云湖对面三间两层办公用楼房及房产所占用的土地，总计价款383000元。合同还规定签订合同之日，被告交付定金50000元。2010年农历1月，双方办理房产过户手续后，被告再交土地及房款150000元。在合同第三条第三项规定：房屋过户的手续办理完后，原告将房产证交于被告，土地过户手续办理完毕后，被告交原告全部剩余房地产款。合同签订后，被告分别交付了定金50000元和办理房产过户手续（房产手续过户名称为安丘市永鑫玩具加工厂，注：该厂系被告个人注册的独资企业）时交付的150000元，合计200000元，尚有183000元至今未付，也不提办理宅基地过户手续。这期间原告曾多次催促被告尽快办理土地过户转登手续，但被告一直拖延至今，每年的土地使用税都是由原告垫付。这样，房子被告已使用7年之久，但拖欠原告的183000元房地产税也拒绝交付，给原告造成了巨大的经济损失。为了尽快解决这一问题，原告多次找被告协商均未有结果，为此，原告于2015年11月20日委托山东恒安盛德律师事务所向被告发出限期办理过户通知书，但被告仍置之不理。2016年1月，原告曾向法院起诉被告，而同时相近一段时间被告反而向法院以确认对转让土地享有使用权为由将原告推上被告席，同年6月23日，被告因故撤回对原告的起诉，同年8月16日又向法院以要求办理土地使用证过户手续为由再次提起诉讼。该案在长达一年的审理期间内，经法庭多次主持调解，双方已基本达成调解协议，但最后被告获知该土地及房屋属拆迁范围，于是故意推脱，一直不配合法院工作拖延至今。意在拖延至拆迁后，不支付拖欠的房屋土地出让金。上述事实有双方签订的《土地房屋买卖协议书》等证据足以证实。依照法律规定，诉来法院，请求追偿，以维护原告的合法利益，维护法律的严肃性。被告董禾进辩称，原告所述房地产买卖合同属实，但依据该合同，原告提出的三项诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织各方进行了质证。对双方当事人无异议的土地房屋买卖协议书、证明、国有土地使用证、银行贷款还款通知单、被告私营企业的工商登记情况，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院分析认定如下：对原告提交的山东恒安盛德律师事务所2015年11月10日向被告发的律师催款函，在快递中标明是物品，而非原告陈述的文件资料，对该证据本院不予采信；对于被告提交的征收补偿协议书，原告虽提出异议，但该证据来源合法，且与本案待证事实具有关联性，本院认定为有效证据；原告提交的涉案土地的图纸，因被告不予认可，且该图纸系原告单方制作，不能作为有效证据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月22日，原告王瑞勇（甲方）与被告董禾进（乙方）签订《土地房屋买卖协议书》一份，合同中约定经甲乙双方协商同意，甲方将位于206国道西侧的沿街楼房和房屋及后院落用地，卖于乙方永久使用。一、土地房屋坐落位置：该房屋位于青云湖对面206中道西侧，原甲方办公用房三间二层，占地面积平方米，房屋及院落用地平方米，南临合山合墙（各占一半），北至原土地使用界限，西临，东至206国道，南临，东边南北长米，西边南北长米，北边东西长米，南边东西长米，以上土地边长和面积以土地过户时国土局测量为准，详见附图。二、土地房屋买卖价格及付款方式：房屋三间两层及房屋和院落占地总价款38.3万元，该协议签订之日起日内乙方交付甲方定金5万元，甲方于农历正月底前将房屋交于乙方使用，房屋过户手续费用由甲方负担，房屋过户手续办理完后，乙方交甲方土地房屋款15万元。三、甲方责任：1、甲方负责办理房屋过户手续，直至将房产证交于乙方并负责房产过户的所有费用。2、甲方主动配合乙方办理土地过户手续。3、房屋过户的手续办理完后，甲方将房产证交于乙方，土地过户手续办理完毕后，乙方交甲方全部剩余房地产款。四、乙方责任：乙方负责办理土地过户手续费用，甲方必须配合乙方办理土地过户手续。五、违约责任：1、在办理房屋土地过户手续期间，如乙方违约所交定金不予退还。2、甲方违约，双倍返还乙方所交的房款。2012年4月20日，被告董禾进给原告出具证明一份，表示其已收到永鑫玩具加工厂房产证。安丘市永鑫玩具加工厂成立于2011年10月14日，是投资人为被告董禾进的个人独资企业。2018年1月2日，因城市规划调整，安丘市汶中组团征收工作指挥部新安街道办事处（甲方）与安丘市永鑫玩具加工厂（乙方）签订征收补偿协议书一份，约定甲方征收乙方位于汶河北院落房屋，对房屋、树木等地上附着物进行征收，总评估征收补偿金额为359079元，其中附着物补偿费351340元，搬迁补偿费3317元，停产停业补偿费4422元。另查明，涉案土地使用者仍登记在安丘市宏大玻璃钢化工设备厂，使用权面积为2172平方米。安丘市宏大玻璃钢化工设备厂成立于1999年5月14日，是投资人为原告王瑞勇的个人独资企业。庭审过程中，原、被告双方均认可自签订合同至今，土地使用权一直未办理变更登记手续，且双方对土地占用面积意见不一致，因涉案土地使用权方面存有争议，土地补偿费未落实。原告主张的土地占用费为6240元（每年每平方8元×130平方米×6年），但未在本院指定的时间内提交证据予以证明。再查明，董禾进作为原告曾两次起诉王瑞勇，要求其协助办理土地变更登记手续，后均申请撤诉。本院认为，原、被告签订的土地房屋买卖协议书均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面行使权利、履行义务。本案争议的焦点是，原告的主张应否得到支持。首先，双方在合同中明确约定，土地过户手续办理完毕后，被告交付剩余的房地产款。之于上述约定，因土地使用权仍未办理变更登记，被告行使后履行抗辩权；其次，因涉案土地已列入城市规划范畴，但本案最终的争议落脚点为解决土地使用权争议，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。因本案双方当事人对被告董禾进所占土地面积意见不一，且双方均未提交确实充分的证据予以证实，涉及的土地使用权争议应由人民政府解决。3.签订合同的时间是2010年11月20日，被告董禾进已按照合同约定支付价款共计200000元，时隔七年之后，涉案房屋的补偿款项为359079元，依据经济发展走向及市场价值变动，原告当时支付的价款已符合当时市场应有的价格。综上，原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的代垫土地使用税款，因双方合同中未进行约定，被告不予认可，且原告未提交证据予以证明，对该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，判决如下：驳回原告王瑞勇的诉讼请求。案件受理费4100元，申请费1520元，共计5620元，由原告王瑞勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  王妮妮人民陪审员  马同祥人民陪审员  凌兰香二〇一八年十一月二十七日书 记 员  吴凯伦