河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民一终字第1873号上诉人（原审被告）王大路。委托代理人杨京楼，河南银基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）安子奇。委托代理人程振锋，河南允衡律师事务所律师。上诉人王大路因与被上诉人安子奇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第3558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王大路及其委托代理人杨京楼，被上诉人安子奇及其委托代理人程振锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年7月4日，原审原告安子奇诉至原审法院，请求判令：被告王大路立即将金水区畜牧路xxx号院x号楼x单元x号房屋过户给原告；被告支付原告违约金5万元并承担本案的诉讼费用。原审法院认为原告起诉主体不适格，于2013年9月23日作出（2013）金民二初字第4070号驳回原告起诉的民事裁定书。原告不服该裁定，向本院提起上诉。本院认为原告为本案房屋买卖合同的购买方，于2014年2月18日作出（2014）郑民四终字第77号民事裁定书，撤销原裁定，指令原审法院审理本案。原审法院经审理查明，原告安子奇系案外人安莹之弟。2012年2月3日，被告王大路、安莹、郑州地联三六五房地产咨询有限公司（以下简称地联公司）签订了一份编号为xxxxxx的《房屋买卖合同》，合同主要约定：被告王大路自愿将坐落于金水区畜牧路xxx号院x号楼x单元x号的房屋出售给安莹，该房屋建筑面积为88.96平方米，实际成交价格为50万元整，产权过户的相关费用由安莹承担。付款方式为：安莹于签合同当日向被告王大路交付购房定金1.5万元，剩余房款由安莹向银行贷款；安莹与王大路在本合同签署后5个工作日内将办理该房屋过户／贷款的全部手续及材料全部交于地联公司，并于2012年2月15日前办理该房屋的过户／贷款手续，双方应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户／贷款手续，视其违约，应当按照本合同的约定承担违约责任，即：违约方向另一方支付房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该合同还对其他方面做了约定。同日，地联公司向安莹出具了一份《收据》，主要载明：收到安莹交来代收购房定金1.5万元整。2013年2月1日，原告安子奇向安莹出具了一份《授权委托书》，主要载明：安子奇欲购买位于金水区畜牧路xxx号院x号楼x单元x号的房屋一栋，但因工作原因无法亲自签订合同，特委托姐姐安莹代签，合同编号xxxxxx。2013年3月7日，原告为购买涉案房屋向邮政银行申请贷款，提交《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款申请表》一份，主要载明：借款人为安子奇，申请贷款用途为购买自住房屋，贷款金额28万元，所购房屋售房人为王大路，房屋坐落位置为金水区畜牧路xxx号院x号楼x单元x号，总房款485000元，首付款205000元等。同日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，主要约定：被告自愿将坐落在金水区畜牧路小区138号院3号楼1单元7号房屋出售给原告。原告对被告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。双方议定的成交价格为485000元，原告由2013年8月5日前1次性付清给原告，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为转账。双方同意于2013年8月10日由被告将上述房地产正式交付给原告，房屋移交给原告时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。原告中途毁约，原告不得向被告索还定金。被告中途毁约，被告应在毁约之日起9日内将定金退还给原告，另给付原告相当于定金数额的违约金。原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金等。双方还约定了其他事项。2013年5月13日，原告与郑州住房置业担保有限责任公司（以下简称担保公司）签订《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》，主要约定：原告已与王大路签订了房屋买卖合同，房屋所有权证号为xxxxxxx号，总房款为485000元，已付205000元，邮政银行签订了《借款合同》，申请贷款28万元用来支付剩余房款。原告委托担保公司为其提供该笔贷款的阶段性连带责任保证担保，担保期间：自贷款银行发放该笔贷款之日起至以贷款银行为抵押权人的房屋他项权利证载明的登记之日止。原告向担保公司一次性交纳担保服务费等。后担保公司向邮政银行出具《个人房屋按揭贷款阶段性担保函》，主要载明：我公司在此承诺，同意为借款人安子奇与贵单位签订的《个人购房借款及担保合同》项下的贷款金额28万元承担阶段性连带责任保证。保证期间：上述借款发放之日起至以借款人向贷款行抵押的房产办妥以贷款行为抵押权人的抵押登记之日止。2013年5月30日，原告安子奇向担保公司交纳担保费840元。同日，该担保公司向原告安子奇出具《郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证》，主要载明：存款人安子奇，房屋成交金额48.5万元，存入监管金额20.5万元等。同日，该担保公司向原告安子奇出具《郑州市存量房交易结算资金监管证明》，主要载明：被告王大路与原告安子奇同意将坐落于金水区畜牧路xxx号院x号楼x单元x号房屋的购房款48.5万元存入存量房交易结算资金专用账户等。2013年5月30日，原、被告及担保公司签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》一份，主要约定：原、被告在2013年5月2日签订《存量房买卖合同》，合同号为：2013121074，将坐落于金水区畜牧路xxx号院x号楼x单元x号产权证号为9901827909的房屋，建筑面积88.96平方米，成交价格485000元出售给原告。根据原、被告签订的《存量房买卖合同》，交易房价款总额为485000元，委托监管资金为485000元。原、被告将监管资金委托担保公司管理，待房管信息系统中房屋所有权证办理到发证环节，由担保公司负责办理监管资金划转手续。划转结算利息按当日人民银行挂牌基准利率结算。原告安子奇应于本协议签订前将购房首付款20.5万元存入专用账户，28万元贷款由银行放款至专用账户，并经担保公司确认监管资金全部到账后，方可办理交易过户手续；专用账户名称：郑州住房置业担保有限责任公司客户交易结算资金，开户行：邮政储蓄银行郑州市分行中心支行，账号：10×××03。该协议为《存量房买卖合同》的从合同，若主合同无效，从合同也无效等。2013年6月3日，邮政银行将28万元贷款发放至原告的账户：60×××67，2013年6月4日，邮政银行将28万元转入上述账号为10×××03的资金监管账户。2013年7月起，原告开始按期还贷。原、被告双方因涉案房屋的买卖产生纠纷，原告诉至法院。另查明：涉案房屋未办理抵押登记。原审法院认为，虽然《房屋买卖合同》及定金收据上显示的房屋买受人为安莹，但之后原、被告签订的《房地产买卖契约》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》、办理银行按揭贷款手续时的二手房贷款面谈笔录和《房屋出售人声明》以及2013年10月28日的录音证据以及秦凯、高锴、安莹的证人证言能够相互印证，证实安子奇为本案买卖合同的购买方，原、被告构成房屋买卖合同关系，原、被告为《房屋买卖合同》的双方当事人。根据《房屋买卖合同》约定，房屋价款为50万元，原告已向被告交纳购房定金1.5万元，该款项按照约定由地联公司替被告代为保管，最终支付给被告；原告存入资金监管账户的48.5万元，该款项由担保公司负责办理监管资金划转给被告的相关手续，划转结算利息按当日人民银行挂牌基准利率结算支付给被告。综上，原告已完全履行了房款支付义务，被告应当按照约定履行过户义务。故原告主张被告协议办理过户的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。根据《房屋买卖合同》约定，如任何一方不按约定配合办理过户／贷款手续，视其违约，应当按照本合同的约定承担违约责任，即：违约方向另一方支付房屋成交价10%作为违约金，原告据此主张被告向其支付违约金5万元，于法有据，法院予以支持。被告辩称其在《房地产买卖契约》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》上签字时内容为空白，且《郑州市存量房交易结算资金监管协议》为《郑州市存量房买卖合同》的从合同，因其未在《郑州市存量房买卖合同》签字，主合同无效，从合同亦无效，故其与原告不构成房屋买卖关系。但被告在《房地产买卖契约》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》签字确认，并在原告办理银行按揭贷款手续时向银行出具二手房贷款面谈笔录及《房屋出售人声明》的行为均可看出被告确知房屋实际购买人为原告，形成房屋买卖合同关系的系原、被告。被告的辩称理由因未提交证据予以证明，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王大路协助原告安子奇将位于郑州市金水区畜牧路xxx号院x号楼x单元x号房屋的产权转移登记至原告名下，于本判决生效后30日内履行完毕。二、被告王大路向原告安子奇支付违约金5万元，于本判决生效后10日内履行完毕。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告负担。宣判后，原审被告王大路不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人安子奇的诉讼请求；由被上诉人安子奇承担本案一切费用。其理由：原判决认定事实错误，被上诉人安子奇与上诉人王大路之间根本不存在房屋买卖合同关系。一、首先，被上诉人安子奇提交的房屋买卖合同显示，和上诉人王大路签订房屋买卖合同的是买房人安莹，而非被上诉人安子奇；再者，安子奇所提交的房屋买卖合同并不具有法律效力，因为该合同明确约定，三方当事人签字或盖章后生效，而该合同只有买卖双方的签字，没有中介公司的签字或盖章。因此，上诉人认为该房屋买卖合同尚未生效，不能作为确定买卖双方权利义务关系的依据。二、被上诉人所提交的《资金监管协议》、《存量房买卖合同》、《房地产买卖契约》、《银行面谈笔录》、《房屋出售人声明》等证据均系安子奇基于本次诉讼所制作的虚假证据，该证据均不能作为定案依据。三、关于证人证言，安莹与安子奇系姐弟关系，与本案有利害关系；秦凯等证人作了伪证，故上诉人认为安莹、秦凯等的证言不应该作为定案依据。被上诉人安子奇辩称，安莹是被上诉人的姐姐，其受被上诉人委托在房屋买卖合同上签字，办理房屋买卖后续事宜的都是被上诉人，上诉人亦认可该事实。被上诉人、上诉人和地联公司三方签订的房屋买卖合同合法有效，明确了各自权利义务关系。上诉人所说《资金监管协议》、《存量房买卖合同》、《房地产买卖契约》、《银行面谈笔录》、《房屋出售人声明》都是上诉人和被上诉人一起办理的，可以明显看出，实际购房人为被上诉人安子奇，且上面的签名均为上诉人王大路所签，是上诉人真实意思表示。关于证人证言，了解案情的、知道事实经过的公民都有作证的义务，安莹，高锴，秦凯三人证言能够和本案事实相互印证，证明被上诉人安子奇是实际购买人。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，2012年2月3日，王大路、安莹、地联公司签订了一份编号为xxxxxx的《房屋买卖合同》，该合同一式三联：黄色买受方留存，红色出卖方留存，白色中介方留存；被上诉人安子奇持有的黄色联无地联公司盖章。在上诉人与被上诉人发生争议后，地联公司将其持有的白色联提交给法院，白色联落款处有王大路、安莹签字及地联公司印鉴。上诉人一、二审均未提交其持有的红色联。本案《房地产买卖契约》、《二手房贷款面谈笔录》（卖方）、《房屋出售人声明》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》均系王大路本人签字。被上诉人称《存量房买卖合同》王大路的签名系由中介人员代签。其余事实与原审法院查明事实一致。本院认为，本案的诉讼标的为上诉人王大路与被上诉人安子奇因发生争议，而要求人民法院作出裁判的房屋买卖法律关系，标的物为郑州市金水区畜牧路xxx号院x号楼x单元x号房屋。安子奇提供的相关授权委托书及之后由王大路签字确认的《房地产买卖契约》、《二手房贷款面谈笔录》（卖方）、《房屋出售人声明》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》、证据足以证明安莹系受安子奇的委托与王子路、地联公司签订了编号为MM0000192的《房屋买卖合同》，王大路与安莹之间并不存在房屋买卖合同关系。上诉人与被上诉人及地联公司在该合同中，对上诉人卖房、被上诉人买房、中介公司为上诉人、被上诉人的房屋买卖提供居间服务的意思表示明确，上诉人、被上诉人、中介公司均在该合同上签字盖章，证明各方已经就合同约定的内容取得了共识，并得到了彼此的确认。该合同依法成立并生效。该合同一式多少份，是否每一份都由各方签字盖章，并不影响合同效力。因此，上诉人以被上诉人所持有的房屋买卖合同黄色联只有买卖双方的签字、没有中介公司的签字或盖章而主张该房屋买卖合同尚未生效不能成立。上诉人与被上诉人、中介公司签订房屋买卖合同后，为该合同的履行，又发生了一系列的民事行为，合同约定除购房定金之外，剩余房款由被上诉人贷款后交于上诉人，在办理贷款的过程中，上诉人向相关银行签署了《房屋出售人声明》，表明其向购房人安子奇出售涉案房屋，上诉人接受了银行的面谈并作笔录、上诉人与被上诉人二人为办理贷款就本案标的物签订了《房地产买卖契约》证明二人房屋买卖关系的真实性。为保证双方交易结算资金安全，保障各方权益不受损害，上诉人、被上诉人、交易保证机构三方签订了《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，上诉人与被上诉人在该协议上签字确认、交易保证机构在该协议上加盖公章；该协议载明是根据上诉人与被上诉人双方签订的《存量房买卖合同》等而签订，且该协议再现了双方房屋买卖的概况：王大路将本案标的物以485000元出售给安子奇，委托监管资金485000元。相应的《存量房买卖合同》确实非王大路本人签字，但按照交易的先后顺序，先有买卖关系，才有资金监管，因此王大路与安子奇共同委托交易保证机构监管和划转结算资金时，王大路与安子奇的房屋买卖关系是确实存在的，否则王大路不会对《郑州市存量房交易结算资金监管协议》进行签字确认。签字是当事人对自己的意思表示用书面形式确认下来的证据。王大路向安子奇出售标的物的意思表示已在《房屋买卖合同》中完成，在《房地产买卖契约》、《二手房贷款面谈笔录》（卖方）、《房屋出售人声明》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》再次体现，不因其未在《存量房买卖合同》上亲笔签字而被推翻。安子奇与王大路之间的房屋买卖合同依法成立、生效并受法律保护，双方均应受其约束。虽然最终安子奇未能用本案房屋抵押贷款，但安子奇仍然办理了贷款履行了房屋买卖合同的支付房款义务，为此其支付着贷款利息，安子奇履行了合同义务，其应享有合同权利。王大路应受合同约束，及时履行合同义务。安子奇起诉时认可房屋实际成交价为50万元，因此，各方实际履行的合同应为双方与地联公司签订的《房屋买卖合同》。综上所述，上诉人称其与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人王大路负担。本判决为终审判决。审判长  郑宗红审判员  侯军勇审判员  崔 峨二〇一五年十一月二十五日书记员  裴蒙丽