河北省石家庄市新华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）冀0105执异184号 异议人：周XX。 委托代理人：李XX，河北XX律师事务所律师。 委托代理人：池XX，河北XX律师事务所律师。 申请执行人：王XX。 被执行人：庄XX。 本院在执行申请执行人王XX与被执行人庄XX租赁合同纠纷一案中，异议人周XX于2018年11月9日向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人请求事项：请求人民法院在2023年8月31日前不执行异议人所占有、使用的房屋。事实与理由：异议人对执行标的（房屋）享有合法的占有和使用权力，该权利构成足以排除强制执行的民事权益，异议人的合法民事权益应得以保护、异议请求应得以支持，具体如下：一、根据申请执行人王XX与被执行人庄XX《租地建房协议》，在2023年8月31日之前，房屋的相关权益归属于被执行人庄XX，其有权对房屋进行相应处分。2012年8月29日，申请执行人王XX与被执行人庄XX签订《租地建房协议》，由被执行人庄XX租地、建房，期限为11年，自2012年9月1日至2023年8月31日，协议期满后院内的建筑物才归王XX所有。因此，该《租地建房协议》在法律性质上并非单纯租赁合同，而是有关用益物权的约定，即：在2023年8月31日之前，房屋的相关权益归属于被执行人庄XX，其有权对房屋进行相应处分。二、异议人对房屋占有、使用的权利形成于2015年12月8日。异议人与被执行人庄XX早在2015年12月8日，即签订有《房屋合租协议》，并实际占有和使用房屋。同日，被执行人庄XX向异议人借款人民币7万元，与异议人协商一致以“每月利息冲抵每月库房租金”。并且双方实际上也一直是按上述约定履行的。被执行人庄XX自借款后，至今仍在使用异议人的借款，异议人也是按照以利息冲抵租金的约定，向被执行人庄XX实际支付了相关租金。以上说明：自2015年12月8日起，异议人即对房屋合法享有使用权，并早已实际占有和使用至今，受法律保护。三、申请执行人王XX对房屋的权利形成与2017年6月28日《终止协议》的约定。2017年6月28日申请执行人王XX与被执行人庄XX签订《终止协议》后，王XX才能基于该《终止协议》进而取得房屋的相关权利，之前并不享有。四、申请执行人王XX和被执行人庄XX因《终止协议》而发生的顺序在后的房屋权属变更，不能排除异议人顺序在先对房屋所享有的合法使用权。异议人对房屋享有足以排除强制执行的民事权益，在2023年8月31日之前，不应执行异议人所使用的房屋。异议人在石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初3220号民事判决书中的《终止协议》之前，就与庄XX之间存在合法有效的合同，并依约实际占有和使用房屋。异议人对房屋合法占有、使用之权利形成远早于王XX与庄XX《终止协议》，更早于3220号民事判决。申请执行人王XX不能以在后取得的权利，对抗异议人在先取得的权利，更无权依据《终止协议》排除异议人的对房屋所享有之合法使用权。同时，根据“买卖不破租赁、执行不破租赁”的法律原则，特别是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第三十一条明确规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案，根据《租地建房协议》和《房屋合租协议》，异议人的使用权最少到2023年8月31日。因此在2023年8月31日之前，异议人对房屋合法占有和使用的权利、享有排除强制执行的民事权益。在2023年8月31日之前，不应执行异议人所使用的房屋。五、异议人不是王XX申请奇案之执行所列明的被执行人，并且不应以通知的形式要求异议人腾房。法院2018年8月21日向异议人发出《通知》，要求异议人腾房，但《民事诉讼法》第二百五十条规定：强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。综上所述，异议人对房屋合法享有占有和使用的权利，异议人作为案外人，就该执行标的（房屋）享有足以排除强制执行的民事权益。恳请人民法院谨慎审查，依法在2023年8月31日之前，停止异议人按《通知》腾清房屋的强制执行。 本院查明以下事实： 一、申请执行人王XX与被执行人庄XX房屋租赁合同纠纷一案，生效法律文书为（2017）冀0105民初3220号民事判决书，内容为：限被告庄XX于本判决生效之日起十五日内向原告王XX交付双方于2017年6月28日签订的《终止协议》上所述房屋。申请执行人王XX于2018年2月2日申请执行，我院依法立案，执行案号为（2018）冀0105执1353号。2018年11月9日异议人周XX提出执行异议，请求人民法院在2023年8月31日之前不执行异议人所占有、使用的房屋。 二、2017年12月4日本院作出通知“我院于2017年11月14日立案执行的申请执行人王XX与被执行人庄XX房屋租赁合同纠纷一案，因该案涉及房屋由你们占有、使用，针对该房屋我院作出（2017）冀0105民初3220号民事判决书，限被告庄XX于本判决生效之日起十五日内向原告王XX交付双方于2017年6月28日签订的《终止协议》上所述房屋。限现在使用人自本通知张贴十五日内腾清该房屋，逾期不腾清该房屋将承担法律责任”。 三、2015年12月8日，庄XX向异议人出具借条“借款人庄XX向周XX借人民币柒万元整（小写70000元整），每月利息冲抵每月库房租金”。同日，庄XX（甲方）与周XX（乙方）签订《房屋合租协议》，约定：甲乙双方决定共同租赁王文钢（纲）的土地盖库房宾馆，在相互信任的基础上经商量达成以下协议，以资遵守：租赁房屋坐落于学府路××号，建筑装修房屋的费用由甲乙双方共同承担；上述房屋租期十一年，每年乙方将租金交由甲方缴纳房租，甲乙双方各承担一半房租；房屋建筑装修费用以实际花费为准，按照平均分配的原则承担；房屋装修完毕后，经营期间产生的物业费、水电费各自均摊；为了手续上的便利，双方一致同意授权甲方进行房屋租赁、相关费用缴纳等工作；本协议一式二份，具有同等法律效力，未尽事宜可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2015年12月10日，周XX通过中国农业银行向庄XX转款70000元。 四、案件审查期间，经询问异议人，其称庄XX与周XX之间没有具体的租金约定，只约定了利息抵房租，对租赁物仍在占有使用中。 本院认为，对于案外人提出排除执行的执行异议，人民法院应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定进行审查。根据异议人提交的《房屋合租协议》，明确了双方使用的土地是租赁王XX的事实。双方签订《房屋合租协议》的是基于王XX与庄XX签订《租地建房协议》。（2017）冀0105民初3220号民事判决书对王XX与庄XX于2017年6月28日签订的《终止协议》的真实性，合法性予以确认，并确定了庄XX向王XX履行交付房屋的义务和期限。故异议人与庄XX签订的《房屋合租协议》不再具备履行的条件。因异议人提交的证据不完整，不能证明其与庄XX签订《房屋合租协议》是否取得了王XX的同意或认可，和异议人对借款中的利息以及《房屋合租协议》的利息均未作出明确约定的理由和原因。综上，本案无法仅通过审查确认异议人相应权利的合法性与真实性，故异议人要求在2023年8月31日前不执行异议人所占有、使用的房屋执行异议不能成立，对此异议人可以提出执行异议之诉予以解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条、第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人周XX要求在2023年8月31日前不执行异议人所占有、使用的房屋执行异议。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向石家庄市新华区人民法院提起执行异议之诉。 审判长  马征杰 审判员  连 坤 审判员  牛江凌 二〇一八年十一月十三日 书记员  孙世杰