陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第01557号原告尹国安，男，1943年10月11日出生，汉族，，现住延安市宝塔区。委托代理人张秋生、谭��亮，陕西树众律师事务所律师。被告延安慧源工贸有限责任公司。住所地：延安市宝塔区北大街。法定代表人张保平，系该公司总经理。委托代理人高峰，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。原告尹国安与被告延安慧源工贸有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，延安旅游购物步行街建设工程是市、区政府确定的旧城改造建设项目。2009年因被告慧源公司（拆迁人）与原告及其他粮食局72户职工（被拆迁人）无法达成拆迁安置补偿协议，经慧源公司申请行政裁决，延市拆裁字（2009）第12号裁决就房屋拆迁补偿、产权置换安置等事项作出了裁决。裁决确认：1、申���人按照被拆迁房屋的合法建筑面积（包括地下室），统一在购物街规划范围内新建高层住宅楼内对被申请人给予拆一还一，不找差价的办法安置；超出合法建筑面积的每户优惠安置20㎡，安置价格每平方米2200元；再超出面积不超过每平方米2600元。2、对被申请人被拆迁房屋的合法建筑面积返还时，公摊面积按照原拆迁房屋的公摊面积进行公摊，不出楼层差价。超出面积，按照新建楼房的公摊面积进行公摊，楼层差价按有关规定执行。3、具体安置办法：被拆迁房屋合法建筑面积加优惠面积在110㎡以上140㎡以下的，安置150㎡的住宅楼房一套。该裁决先后经（2010）宝行初字第27号，（2010）延中行终字第00014号判决维持。行政裁决书被终审行政判决书维持后，2010年8月28日，原告与被告依据裁决书确定的标准签订了延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权置换）延市拆字���2009）第07号。协议书重申了行政裁决书的标准及产权置换按照《慧源商住小区建设工程房屋拆迁补偿安置实施办法》第三章第十五条第二款的规定执行。2013年10月25日，原告与被告签订了延安旅游购物步行街安置选房协议，确定原告安置在小区X号楼X单元X层Xx户房屋，面积为150.62㎡（此面积为暂测面积，实际产权面积以房管局测算为准，如有误差按实际面积多退少补）。优惠面积不足20㎡的，以延安市房管局委托评估市场价格5700元／㎡，扣除2200元／㎡的差额进行补足。2015年1月16日，被告通知原告领钥匙，原告发现自己的安置房面积从原定的150.62㎡扩大到168.90㎡（套内面积130.08㎡，公摊面积38.82㎡），公摊面积不符合行政裁决的规定，“对被申请人被拆迁房屋的合法建筑面积返还时，公摊面积按照原拆迁房屋的公摊面积进行公摊，不出楼层差价。超出面积，按照新建楼房的公摊面积进行公摊。”另外，安置房还存在质量问题，厨房无地漏、室内电线裸露没有套pvc穿线管、楼梯走廊无窗户、排污管五楼以上为2根，5楼以下为1根存在隐患等，也没有见到房屋质量验收报告。于是，原告拒绝被告交房。原告认为，被告有关公摊面积的算法错误，导致自己的安置房公摊面积增大，套内面积缩水，因此，被告应赔偿原告房屋套内面积短缺的损失。原告原拆迁房屋123.51㎡（套内面积115.2㎡，公摊面积8.31㎡）拆迁后公摊面积不变，拆一还一，不找差价。新增套内面积14.88㎡（130.08㎡-115.2㎡）按照新楼房的公摊系数0.2984（38.82㎡÷130.08㎡）进行公摊，公摊面积计算应为14.88㎡×0.2984=4.44㎡，因此，原告安置房总的公摊面积应为8.31㎡＋4.44㎡=12.75㎡。原告安置房实际建筑面积为130.08㎡＋12.75㎡=142.83㎡，比裁决书确定的150㎡少了7.17㎡．所以��告应当赔偿原告短缺面积的差价损失7.17x（5700-2600）=22227元。因被告在2015年1月26日向原告交房时未提供房屋质量验收报告记录，不符合交房条件，导致原告无法回迁。被告应依据慧源商住小区建设工程房屋拆迁补偿安置实施办法，支付原告2015年2月1日至9月1日期间超期3倍的临时安置补助费31124.52元（123.51㎡×12元×7个月×3倍＝31124.52元）。根据延市拆字（2009）第07号协议书第6条第6项，本协议签订后，双方必须认真履行，不得擅自违约，否则，由违约者承担对方的一切经济损失，并负相应的法律责任。被告擅自扩大公摊面积，房屋质量存在瑕疵未验收，应当赔偿造成原告的所有损失。现诉至法院。请求依法判令被告赔偿原告短缺的房屋面积损失23746元、临时安置补助费31124.5元，判令被告赔偿原告由于公摊面积增大26.07㎡而多缴纳的房屋契税、维修基金、物业费，判令被告对原告安置房不合格部分进行质量维修，诉讼费由被告承担。原告为证明其主张的事实成立，向本院提交以下证据：证据一：行政裁决书（延市拆裁字（2009）第2号）、行政判决书（2010）宝行初字第27号、行政判决书（2010）延中行终字第00014号。证明房屋产权置换面积计算方法为：1、申请人按照被拆迁房屋的合法建筑面积（包括地下室），统一在购物街规划范围内新建高层住宅楼内对被申请人给予“拆一还一，不找差价”的办法安置；超出合法建筑面积的每户优惠安置20㎡，安置每平方米价格2200元；再超出面积不超过每平方米2600元。2、对被申请人被拆迁房屋的合法建筑面积返还时，公摊面积按照原拆迁房屋的公摊面积进行公摊，不出楼层差价。超出面积，按照新建楼房的公摊面积进行公摊，楼层差价按有关规定执行。3、具体安置办法：被拆迁房屋合法建筑面积加优惠面积在110㎡以上140㎡以下的，安置150㎡的住宅楼房一套。证据二：房屋拆迁补偿安置协议书、选房协议、慧源公司财务收据、慧源公司房屋拆迁登记表。证明1、原告原拆迁房屋123.51㎡（套内面积115.2㎡，公摊面积8.31㎡），按照裁决方案，原告应得安置150㎡的住宅楼房一套。2、安置房面积168.90㎡（套内面积130.08㎡，公摊面积38.82㎡）3、新增面积14.88㎡（130.08㎡-115.2㎡）按照新楼房的公摊系数0.2506（38.82㎡÷130.08㎡）进行公摊，公摊面积计算为14.88㎡×0.2506=4.44㎡。安置房总的公摊面积应为8.31㎡＋4.44㎡=12.75㎡，安置房建筑面积应当为130.08㎡＋12.75㎡=142.83㎡，4、原告安置房实际建筑面积142.83㎡，比裁决书确定的150㎡少了7.17㎡，所以被告应当按照市场价格赔偿原告差价损失7.17㎡×（5700-2600）=22227元。5、支付原告2015年2月1日至8���31日期间超期3倍的临时安置补助费31124.52元（123.51㎡×12元×7个月×3倍）。6、原告安置房的公摊面积增大26.07㎡。被告辩称，其一、原告要求被告赔偿其短缺的房屋面积损失23746元无依据，不应支持。被告返还给原告的房屋面积远远大于应当返还的面积。按照延安市城市房屋拆迁管理办公室（现更名为延安市房屋征收管理局）延市拆裁字（2009）第12号行政裁决书的内容以及双方签订的《延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》的约定，被告应当安置原告150平方米以上住宅楼房一套，现被告给原告安置的新建楼房3号楼1单元801室，经延安市房屋测绘所实测面积为168.9平方米，远远大于150平方米，该面积完全符合行政裁决书内容和双方签订补偿安置协议书的约定，不存在被告短缺原告房屋面积，更不存在给其造成损失。原告自行计算其安置房屋面积为142.83平方米错误，房屋面积应以测绘部门测绘数据为准，经测绘部门测算面积为168.9平方米，该面积符合裁决书的内容和双方的约定。其二、原告要求被告赔偿临时安置补助费31124.5元无依据，不应支持。被告在与原告签订补偿协议时已经一次性支付其24个月的安置补助费，在不能按协议约定的时间回迁的情况下，被告同意继续支付安置补助费。回迁房屋建好并经验收后，被告于2015年1月16日通知房主交房，在履行手续时全额支付了应付的安置补助费，实际支付到了2015年1月31日。原告要求被告支付在此之后的安置补助费并无依据。其三、原告要求被告赔偿由于公摊面积增大而多缴纳的房屋契税、维修基金、物业费无依据。安置房屋的公摊面积是测绘部门测绘所得的数据，被告并未增加原告的房屋公摊面积。原告应当按照测绘结果，即安置房屋的实际面积履行相关手续，缴纳相关税费，这是原告应当承担的义务。原告要求被告进行赔偿没有任何依据，不应支持。原告自行计算房屋公摊面积的方法错误。被告拆迁原告原房屋面积123.51平方米，其中套内面积115.2平方米，公摊面积8.31平方米，安置房屋面积168.9平方米，其中套内面积130.08平方米，公摊面积38.82平方米，公摊系数0.298431，按照该系数，原告原房屋现在的公摊面积为34.38平方米，减去其原公摊8.31平方米，剩余公摊26.07平方米，这26.07平方米的公摊面积计算在拆迁其原面积中，则拆迁其原面积变为149.58平方米（123.51＋26.07），这部分面积安置时原告再不需要出任何费用，原告需要支付费用的只是超过这149.58平方米之外面积的费用。这是我市拆迁安置过程中使用的计算返还面积公摊的政策、方法，被告并没有增加原告的房屋公摊面积，原告的该项诉讼请求不应当支持。其四、被告提���的安置房经检验合格，原告提出部分存在质量问题并不属实。被告提供的安置房建好后每户都进行了分户验收，质量全部合格，不存在任何质量问题，在此情况下被告才履行的交房手续，原告提出房屋存在质量问题不符合事实。综上所述，被告向原告提供的安置房面积符合行政裁决的内容和双方在补偿安置协议中的约定，不存在短缺面积的问题，而且房屋经过验收合格，原告应当按照协议的约定履行自己的接房义务。同时，被告已经支付了从拆迁之日至交房之日止的临时安置补助费，原告要求支付2015年2月1日之后的安置补助费没有依据不应当支持，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张的事实成立，向本院提交以下证据：证据一：延安旅游购物步行街安置房选房协议、房屋测绘报告。证明2013年10月，原、被告经过协商，签订延安旅游购物步行街安置房选房协议，对原补偿协议中关于返还房屋的面积进行了变更。双方应当按照变更后的协议履行，即被告按照选房协议约定的面积向提供安置房，而实际被告返还的安置房面积远远大约选房协议的约定，不存在短缺面积的问题。安置房屋的面积经过延安市房产测绘所的测算，房屋面积客观、真实。证据二：延安旅游购物步行街拆迁安置登记表。被告在履行交房手续时，专门向房屋征收局和长城拆迁公司咨询了安置房屋公摊面积的计算方法，也是完全按照行政裁决书的裁定和我市政策计算的。说明被告公摊面积计算符合规定。被告并不存在多收原告房屋公摊面积房款的情形，原告要求赔偿多收取的房屋公摊面积房款损失无依据，不应支持。证据三：住宅工程质量分户验收表。证明房屋建好后每户都进行了分户验收，质量全部合格，不存在任何质量问题，在此情况下被告才通知原告等履行的交房手续。原告提出房屋存在质量问题不符合事实，要求对房屋进行维修并支付2015年2月1日之后的临时安置补助费没有依据。经庭审质证，被告对原告提供证据一无异议，证据二真实性无异议，证明目的有异议，该房屋经安置登记表返还安置面积是168.9，是延安市房产测绘所测绘所得，这个面积大于当初裁定书裁定的面积，因此，不存在短缺面积。原告自己计算实际面积方法错误。公摊系数是测绘报告中的，原拆迁面积应该按照现在的公摊系数计算公摊，168.9（套内面积130.08，公摊是38.82，公摊系数是0.298431），0.298431乘未拆迁前的套内面积得出原拆迁套内面积现在的公摊，得出34.38平方米，原拆迁套内面积现在的公摊减去原拆迁房屋的原公摊得出多出的公摊，这部分公摊是计算在原拆迁面积中，��拆迁面积由123.51增加为现在的149.58，149.58平方米都计算为原告的拆迁面积，不需要另行支付购房费用，现在测算的168.9减去149.58的面积需要缴纳房费，是在20平方米内的，按2200元每平方计算。对证据二有异议，认为该证据并不能证明被告应向原告支付2015年的临时安置补助费，也不能证明房屋公摊面积增大，房屋面积是房屋部门测量，不存在这种问题。原告对被告提供的证据一真实性无异议，证明目的有异议，认为关于测绘报告公摊面积计算基础不一样，原告提供的计算方法是在安置房建设前就约定好的。对证据二真实性无异议，证明目的有异议，以此不能证明被告公摊面积计算正确，且该证据中按原公摊多出的公摊面积与原告主张一致。对证据三分户验收表真实性有异议，有可能是事后补制，对证明目的有异议，这只是说明房屋质量验收是被告说其合格，没有国家文件。经审查，原告提供的证据一被告无异议，本院予以采信。证据二真实性本院予以确认，但以此并不能证明原告实际安置房面积短缺，故对该证明目的本院不予采信。被告提供证据一真实性本院予以确认。返还面积测量数字双方并无争议，具体计算方法应以行政裁决内容为准。证据二真实性原告并无异议，本院予以确认，具体公摊面积计算应以行政裁决内容为准。证据三原告虽有异议，但并未提供足以反驳的相反证据，本院予以采信。经审理查明，2009年，被告因本案拆迁补偿安置事宜包括原告在内的被拆迁人在拆迁公告规定的拆迁期内，未达成拆迁补偿安置协议，于2009年11月12日向延安市城市房屋拆迁管理办公室申请行政裁决。2009年12月24日，延安市城市房屋拆迁管理办公室作出延市拆裁字（2009）第12号行政裁决书，裁决原告补偿总费用191449.12元（房屋补偿费158835元、搬迁补助费2117.8元、临时安置补助费30496.32元），被告对原告给予产权安置，被告按被拆迁房屋的合法建筑面积（包括地下室），统一在延安旅游购物步行街规划建设用地范围新建高层住宅楼房内对包括原告在内的被拆迁户给予拆一返一，不找差价的办法进行安置。超出合法拆迁面积对被拆迁人每户优惠安置20㎡，安置价格按每平方米2200元进行结算，再超出面积的部分，按物价部门核定的新建住宅楼房的经济适用房价格进行结算（每平方米不超过2600元）。对原告被拆迁房屋的合法建筑面积返还时，公摊面积按照原拆迁房屋的公摊面积进行公摊，不出楼层差价。超出面积，按照新建楼房的公摊面积进行公摊，楼层差价按有关规定执行。具体安置办法被拆迁房屋合法建筑面积加优惠面积在110㎡以上140㎡以下（含140㎡）的，安置150㎡的住宅楼��一套。后被拆迁户对该裁决不服起诉至法院，最终法院终审维持该行政裁决书。2010年8月26日，原、被告就慧源商住小区建设工程用地范围内所需拆除房屋产权调换安置事宜签订延安市城市房屋拆迁补偿安置协议。约定被告拆迁原告房屋建筑面积123.51平方米，并对补偿费用进行了约定。其中临时过渡安置补助费为123.51㎡×12元／㎡／月×24个月＝35570.88元。关于产权调换及具体安置方式约定为，拆除办公、住宅、库房的产权调换，拆迁人按被拆迁房屋的合法建筑面积并优惠20平方米。在规划建设用地范围新建高层住宅楼内对被拆迁人进行安置，即应为原告安置150㎡住宅楼房一套。安置价格按照《延安市城市规划区各类房屋拆迁货币补偿评估基准价格》即延政发（2008）18号文件进行结算，超出面积按照物价部门核定新建住宅楼房的经济适用房价格进行结算（每平方米不超��2600元）。2013年10月24日，原、被告签订延安旅游购物步行街安置房选房协议，约定原告选定的房屋为被告返还的延安旅游购物步行街小区X号楼X单元XX室。该房屋建筑面积为150.62㎡（此面积为被告暂测面积，实际产权面积以延安市房管局测绘的最终面积为准，如有误差按实际面积多退少补）。关于房屋价格确定约定为，原告所选房屋面积其中123.51㎡为原拆迁面积，价格为1500元／㎡，超出原拆迁面积20㎡，超出原拆迁面积在20㎡（含20㎡）以内，按2200元／㎡计算，该部分价款为44000元，超出优惠的20㎡部分，按2600元／㎡计算。优惠面积不足20㎡的，以延安市房屋征收管理局委托评估的市场价格（5700元／㎡），扣除2200元／㎡的差额，以3500元／㎡对不足部分进行补足，应补原告价款43434元。楼层差价款为1857元，综合以上情况，确定原告应交房款数额为169903元。2013年10月29日，原告向被告交房款169903元。2015年1月10日，本案涉案房屋经分户验收合格，实际测量面积为168.9㎡，其中套内面积130.08㎡，公摊面积38.82㎡。2015年1月16日，被告通知原告领取房屋钥匙，因房屋面积及质量问题，原告拒绝被告交房。2015年9月9日，原告领取涉案房屋钥匙，办理交接房手续。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的拆迁补偿安置协议及选房协议系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约定内容履行各自义务。依双方合同约定，被告应为原告安置150㎡住宅楼房一套，现被告为原告安置返还的延安旅游购物步行街小区X号楼X单元XXX室测量面积为168.90㎡，包括套内及公摊面积，可见被告返还房屋面积符合双方约定。原告现认为被告违约扩大公摊面积，经计算返还房实际建筑面积不足合同约定数额，故要求赔偿房屋面积短缺损失的主张，因双方在合同中并未约定返还150㎡具体包含公摊面积的限制，且按通常拆迁返还习惯，返还面积应包括套内面积及公摊面积，而原告争议的返还公摊面积计算应只涉及双方返还房屋房款的计算，故对原告的该主张本院不予支持。原告要求赔偿2015年2月1日之后的临时安置补助费31124.5元主张，双方对2015年1月16日，被告通知原告领取房屋钥匙，后因房屋面积及质量问题，原告拒绝接房并无争议，关于房屋应返公摊面积计算应按双方约定的内容计算，双方只是计算方式上有争议，但对最终返还房屋测量面积数额双方并无争议，而质量问题原告又未提供证据证明，可见原告拒绝接房的理由并不能成立，故原告要求支付2015年2月1日之后的临时安置补助费的主张本院不予支持。关于原告主张被告赔偿原告由于公摊面积增大26.07㎡而多缴纳的房屋契税、维修基金、物业费，因以上各项费用原告并未实际缴纳，且合同中对此并无约定，故对该主张本院不予支持。关于原告要求被告对原告安置房不合格部分进行质量维修的主张，因原告未提供证据证明原告安置房质量不合格，故对该主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告尹国安的诉讼请求。案件受理费2373元，原告已预交，实际由原告负担2373元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长 贺 瑞代理审判员 李 梅人民陪审员 李亚丽二〇一五年十一月十三日书 记 员 刘爱玲