文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1302民初5767号原告：季桂香，女，1955年6月6日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：许家铭，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨启东，江苏拓荒者律师事务所律师。被告：朱其建，男，1982年1月16日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：李新杰，江苏厚远律师事务所律师。原告季桂香与被告朱其建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告季桂香及其委托诉讼代理人许家铭、杨启东，被告朱其建的委托诉讼代理人李新杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季桂香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2015年5月24日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付租金（从2015年6月1日起计算至实际交付厂房及场地之日止，按照8万元/年计算，并扣除已付的4万元）；3.判令被告向原告返还位于砖混结构的厂房及场地、面朝西的附属用房、大门两侧的附属用房、变压器一台、水塔一个；4.判令被告拆除新搭建的钢架结构厂房一栋，将场地恢复成平地；5.判令被告赔偿非法拆除原告出租的两栋厂房的损失（数额以鉴定为准）；6.被告承担本案诉讼费用及评估鉴定费用。事实和理由：2015年5月24日，原被告签订一份租赁合同，原告把自己所有的厂房及场地出租给被告使用，用于加工木材，年租金8万元，租赁期限为5年。合同签订后，原告依约将厂房及场地交付给被告使用，被告仅仅按合同约定支付第一年半年租金4万元，其余租金至今没有支付。且租赁期间在未征得原告同意情况下，擅自将原告出租的两座厂房拆除，给原告造成损失，并在场地上私自搭建钢架结构的厂房，严重违反合同约定。朱其建辩称，1.对双方签订合同的事实无异议，但合同中的场地是宿某区陈集镇政府徐元村的集体土地，原告无权出租给被告。双方签订合同后，徐元村委会多次要求被告返还相关土地财产，被告无奈和徐元村委会达成协议，徐元村委会将涉案场地、厂房、宿舍作价27.5万元出租给被告使用。因此，原被告签订的租赁合同中关于场地的部分属于无效，涉案的场地使用权归属被告所有，原告无权要求被告予以返还，也无权要求被告向其支付租金；2.原告交付给被告使用的厂房属于严重危房，被告一直无法正常使用，故对于该厂房的租金原告也无权要求被告支付；3.被拆除涉案厂房是陈集镇安全生产委员会强制拆除的，是政府的行政行为，与被告无关，原告无权要求被告予以赔偿；4.被告在徐元村委会的授权下使用集体土地，并在该土地上建造房屋，与原告无关，原告也无权要求被告予以拆除，且原告对于厂房拆除情况是知情的，在起诉前原告曾报警处理；5.当时原告交付给被告使用的只有5栋厂房，其他都是之前沈某在涉案土地上经营众兴木业所遗留下来的厂房、宿舍及各种机械，与原告无关。本院经审理查明以下事实：2015年5月24日，原告季桂香（出租房、甲方）与被告朱其建（承租方、乙方）经案外人汪**、陈某红见证签订《租赁合同一份》，约定原告将宿某区陈集镇徐元村洋青路西边五幢砖混结构的厂房及大门以北、门朝西的附属用房、院内部分场地租赁给被告使用。合同还约定“一、上述租赁物租期五年，自2015年6月1日起至2020年6月1日止。租赁期满，如需续租，双方另行协商；二、租金每年8万元，前两年每半年付一次（本合同签订后乙方于6月1日前付给甲方租金肆万元。2015年12月1日前付给甲方租金肆万元。2016年6月1日前付给甲方租金肆万元，2016年12月1日前付给甲方租金肆万元）。后三年每年6月1日前付给甲方当年租金8万元。如果不按规定时间缴纳甲方租金的，甲方将无条件终止合同；三、租赁期间，若甲方因此房屋有其他第三方债权债务，由甲方解决，与乙方无关。经营期间土地租金以及生产经营中发生的水电工商税务、债务等由乙方负担，与甲方无关；…八、乙方有下列情况之一的，甲方可无条件终止协议并收回房屋，造成的损失由乙方负责赔偿：1、擅自转租的；2、擅自改变房屋结构的…4、故意损坏承租房屋的…”。合同签订后，原告即向被告交付了案涉房屋、场地及附属设施，被告向原告支付了4万元租金。2016年，原告出租给被告使用的五栋厂房中的两栋被拆除，被告朱其建后在该拆除厂房旧址上搭建L形钢结构厂房一栋，面积约为2100㎡。诉讼中，依据原告的申请，本院依法委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对已拆除两栋厂房的价值进行鉴定。因双方在庭审中均陈述该已拆除两栋厂房和现存的三栋厂房的规格一致，故该鉴定机构丈量了尚未拆除三栋厂房中的一栋厂房，并以其推断已拆除两栋厂房的面积。2018年3月30日，该鉴定机构出具《评估报告书》一份，载明已拆除两栋厂房的面积为1461.6㎡，单价为361.26元/㎡，市场价值为52.8万元。原告为此支付评估费11000元。后原告将要求被告赔偿已拆除两栋厂房损失的诉讼请求明确为52.8万元。2018年7月16日，本院依法组织原被告双方至现场实地勘验。经测量，五栋厂房中位于院内东北角一栋厂房面积约为559.36㎡，位于西北角南北并排两栋厂房面积均约为627.77㎡。该次勘验另查明：1.院内大门北侧附属用房由被告使用，作为工人宿舍，大门南侧、门朝西六间附属用房也有被告使用；2.院内东北角厂房由被告堆放木方使用，西北角靠南一栋厂房被告工人正在木工作业，西北角靠北一栋厂房部分堆放木方、部分存放不明生产线设备；3.已拆除厂房旧址上搭建有钢结构厂房一栋，被告工人正在作业，地面重新铺设水泥地坪，现场状况已无法详细查找原厂房四至；4.院内场地均系被告使用，院内变压器、水塔也由被告使用。2018年8月22日，本院依法再次组织原被告双方及鉴定单位江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司进行现场复验。经测量，五栋厂房中位于院内东北角一栋厂房面积约为557.18㎡，位于西北角南北并排两栋厂房面积均约为614.86㎡。另查明，案涉房屋、场地、围墙、水电系统等财产原系江苏省泗洪县缫丝厂所有（以下简称缫丝厂），缫丝厂原为乡办集体企业。2000年3月28日，因缫丝厂欠中国农业银行江苏省分行巨额贷款本息未予归还，中国农业银行江苏省分行（以下简称农行）与中国长城资产管理公司（以下简称长城公司）签订《债权转移确认通知书》，农行将其对缫丝厂的相应债权转移给长城公司。2005年5月12日，缫丝厂与南京农贷清算顾问有限公司（以下简称农贷公司）签订《资产管理协议》，协议载明长城公司收购了缫丝厂的不良资产，由农贷公司受让清算，并约定缫丝厂以现有全部资产包括厂房、设备、场地、围墙、水电系统、花草树木等作价282.88万元折抵尚欠农贷公司相同数额的贷款本息。2005年6月27日，农贷公司与原告季桂香丈夫许彩和签订《资产出资协议》，将上述资产以148800元的价格出售给许彩和。再查明，本案审理中，本院分别向宿迁市国土局宿某分局及江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司咨询能否通过案涉厂房遥感影像图、航拍影像图及有标尺的卫星地图测绘厂房面积，二者均回复仅凭上述图片无法精确测绘实际面积，误差较大。本案中，原被告主要争议焦点为：一、案涉租赁合同中关于场地租赁部分的约定是否有效即原告是否有权出租案涉场地；二、原告出租给被告的房屋是否影响其使用；三、原告主张解除案涉租赁合同并要求被告返还租赁物、支付租金并赔偿损失的诉求有无依据；如有，该应返还的租赁物、应支付的租金数额及应赔偿的损失数额如何确定；四、原告主张被告拆除其自行建造的一栋钢结构厂房有无依据。对于第一个争议焦点，根据本院审理查明的事实可以认定，原告出租给被告使用的场地原系缫丝厂资产，该资产后由原告丈夫许彩和购得，故原告有权出租。被告朱其建虽辩称该场地系徐元村委会出租给其使用，但根据本院与该村委会时任支部书记汪**的谈话笔录看，徐元村委会和朱其建签订的协议书上载明的房屋、场地及设备与原告出租给朱其建使用的房屋、场地及设备并不相同。退一步说，即便原告无权出租该场地，案涉租赁合同中关于该场地部分的约定也并不当然无效。综上，被告朱其建关于原告无权出租案涉场地，租赁合同中关于该场地部分约定无效的辩解意见无事实及法律依据，本院依法不予采信。对于第二个争议焦点，虽然被告朱其建提供的《陈集镇安全生产隐患排除整改交办单》、《安全隐患整改情况复查意见书》、《陈集镇安全生产检查记录表》等证据上载明案涉五栋厂房系危房，存在安全隐患，但根据本院现场查勘的情况看，剩余三栋未拆除的厂房被告仍均在正常使用，该事实与其关于厂房一直无法使用的辩解意见明显不符。且如该厂房确实无法正常使用，被告理应及时通知原告要求维修或者解除租赁合同，而不是继续使用。综上，被告以其一直无法正常使用案涉厂房为由而不支付原告租金的辩解意见无事实依据，本院依法不予采信。对于第三个争议焦点，根据本院审理查明的事实可以认定，被告未有按照案涉租赁合同的约定支付租金，且承租的租赁物在租赁期间内发生部分灭失，明显构成违约，原告现据此主张解除案涉租赁合同符合双方约定及法律规定，本院依法照准。合同自通知到达对方时解除。本案中，因被告于2017年9月13日收悉原告要求解除合同的通知，故本院依法确认原被告签订的租赁合同已于2017年9月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同因被告违约而予解除，原告现主张被告返还租赁物、支付占有使用房屋期间的租金并赔偿损失的诉讼请求于法有据，应予支持。对于应返还的租赁物，根据本院现场勘验的情况可以确定，被告仍在使用的租赁物为三栋砖混结构厂房、院内大门北侧附属用房、大门南侧门朝西六间附属用房、院内场地、变压器、水塔等。因案涉租赁合同明确约定厂房、院内大门北侧附属用房及部分场地均系原告出租的租赁物，故被告当然应予返还。对于大门南侧、门朝西六间附属用房、变压器及水塔等租赁物，虽然案涉租赁合同并未约定此为原告出租的租赁物，但根据本院审理查明的事实，上述房屋及设备均系原告从农贷公司购买的原缫丝厂资产的组成部分，被告也应予以返还。另，关于场地部分，因案涉租赁合同并未明确约定原告出租的部分场地的界址，且院内还有其他非原告出租的厂房，即院内部分场地属共用场地，故被告需返还的场地应为案涉五栋厂房及附属用房所占场地，原告主张被告返还院内全部场地无事实及法律依据。又因其中两栋厂房已经被拆除，故被告应返还的场地为案涉三栋厂房、附属用房及L型钢结构厂房所占的场地。对于租金，原告的主张符合案涉租赁合同的约定，本院依法照准。对于原告主张的被拆除两栋厂房的价值损失，本院认为，根据法律规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以请求解除合同并要求赔偿损失。具体到本案，原告出租的五栋厂房在被告承租期间发生两栋灭失的情形，且已无法恢复原状，由此造成的损失，被告依法应予赔偿。被告虽提供一份加盖有陈集镇人民政府印章的证明用以证实该两栋厂房系政府拆除，但根据该镇政府后向本院出具的情况说明看，上述证明内容及加盖的印章并非该政府及相关工作人员的真实意思表示，且原告也未提供其他证据予以佐证，故对于该份证明，本院依法不予采信。对于该损失数额如何确定的问题，本院认为，虽然江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司受本院委托对案涉五栋厂房中两栋厂房的市场价值进行了评估，并出具了相应评估报告，但该评估报告中关于厂房面积的评估结论不应予以采纳。首先，评估报告中关于厂房面积的评估结论系基于原被告双方均陈述案涉五栋厂房的规格一致的基础上测绘得出，但根据原被告提供的案涉厂房的航拍影像图、遥感影像图、卫星地图及本院两次现场勘验测绘的数据看，案涉五栋厂房的长、宽数值并不一致。其次，即便案涉五栋厂房的规格一致，该评估测绘咨询公司测绘的数值也与本院两次现场勘验测绘的数值存在较大偏差。综上，因案涉厂房现已灭失，且建设年代久远，并无相应施工图纸，而现场状况也无法确认原厂房四至，依据目前证据及事实亦无相应机构能够出具较为精确的测绘结论，为避免当事人诉累，本院依据原被告均不持异议的航拍影像图、遥感影像图及卫星地图进行测算，并结合两次现场勘验数据与上述图片测绘数值之间的差异，酌定该两栋厂房的面积约为1177.65平方米（583.65+594）。对于评估报告中关于厂房单价的评估结论，本院认为，上述结论系评估机构根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，并运用成本法经过专业分析、测算和判断而得出，该单价基本能够反映案涉厂房在价值时点的市场价值，故本院依法予以采信。综上，被告应赔偿原告两栋被拆除厂房的损失为425437.84元（1177.65×361.26）。对于第四个争议焦点，本院认为，被告未经原告同意，擅自改变承租厂房的建筑主体，并自行在原厂房旧址上搭建钢结构厂房一栋，明显违背案涉租赁合同的约定及相关法律的规定，原告现主张其拆除该钢结构厂房并将所占土地恢复成平地于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告朱其建于本判决生效后十日内向原告季桂香返还位于陈集镇徐元村洋青路西侧原江苏省泗洪县缫丝厂院内3栋砖混结构的厂房及所占场地、面积约为2100㎡L形钢结构厂房所占场地、大门北侧附属用房及所占场地、大门南侧门朝西六间附属用房及所占场地、变压器一台、水塔一个；二、被告朱其建于本判决生效后十日内向原告季桂香支付租金（自2015年6月1日起至上述第一项所载房屋及场地实际返还之日止，按照8万元/年计算，并扣除已付的4万元）并赔偿原告季桂香损失425437.84元；三、被告朱其建于本判决生效后十日内将位于陈集镇徐元村洋青路西侧原江苏省泗洪县缫丝厂院内面积约为2100㎡的L形钢结构厂房予以拆除并将所占场地恢复成平地；四、驳回原告季桂香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11143元，保全费3520元，鉴定费11000元，由被告朱其建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。审 判 长 周 磊人民陪审员 吴 江人民陪审员 王新权二〇一八年十一月十二日书记员徐阿静法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。