广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2442号上诉人（原审原告、反诉被告）：张金兴，男，汉族，1979年10月10日出生，住清远市清新区。委托诉讼代理人：王少芬，广东广信君达（清远）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈江西，男，汉族，1953年1月6日出生，住清远市清城区。委托诉讼代理人：王成汉,广东盈辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟土记，广东盈辉律师事务所律师。被上诉人（反诉第三人）：黄美杏，女，汉族，1952年4月16日出生，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：王成汉，广东盈辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟土记，广东盈辉律师事务所律师。原审被告、反诉第三人：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地清远市新城桥南路裕富楼二层全层二层01铺。法定代表人：罗灵聪。原审反诉第三人：梁志慧，男，汉族，1976年10月17日出生，住广东省清远市清新区浸潭镇沿江西路88号中心学校。上诉人张金兴与上诉人陈江西、被上诉人黄美杏、原审反诉第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（以下简称房当当公司）、梁志慧因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张金兴的上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判由陈江西向张金兴支付律师费16000元；二、撤销原审判决第四项，改判陈江西、黄美杏支付服务佣金12000元；三、本案全部诉讼费由陈江西、黄美杏共同负担。事实与理由：一、张金兴诉请的16000元律师费符合合同约定以及行业规定，原审法院认为过高，调整为10000元不当，应予纠正。二、房当当公司已出具收取12000元中介费用的收据，原审法院仅以未提出发票为由，驳回张金兴的诉请不当，应予纠正。张金兴已在一审期间已提交证据，证实通过梁志慧的账户支付12000元的佣金。陈江西答辩称：即使是我方存在违约，但违约金已经过高，律师费16000元也是过高的。归根结底是存在对方违约，我方不需要承担律师费的责任。关于佣金12000元。在纠纷发生后，还没解决前，就擅自同意支付佣金其不符合常理的，我方没有义务支付给中介的。从梁志慧的短信和张金兴的补充证据，都是显示梁志慧收到33000元，但是没有显示是谁支付的。对方提供的证据无法证实梁志慧已支付45000元，所以要我方承担这些费用是不合理的，请求法院查明事实驳回张金兴的诉讼请求。黄美杏答辩称：我方认为我不是合同的当事人，原审判决要求我承担共同清偿责任是没有依据的，请求法院依法改判。房当当公司述称：我司在促成本案房屋买卖双方交易，签订房屋买卖合同当日由梁志慧代买家张金兴签署了《佣金确认书》，明确本案交易的中介费为12000元，在过户当天支付。后来，由于业主陈江西、黄美杏反悔不卖引发诉讼，交易无法继续进行。但由于我司履行了义务，导致交易无法继续，并非我司原因造成，所以在一审开庭前，我司要求张金兴支付该12000元中介费，张余兴也同意，并在2017年11月18日，由梁志慧代张金兴支付定金的45000元房款中扣除12000元作为中介费。由于45000元系梁志慧代张金兴交来的，所以在退款时我司也退回给梁志慧账户。2017年11月20日，我司己将33000元通过支付宝转账的方式退回梁志慧农信社账户，又应张金兴的要求，出具中介费的发票。陈江西的上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第三项、第五项判决；二、改判张金兴支付违约金124000元、律师费10000元；三、本案全部诉讼费用全部由张金兴承担。事实与理由：一、原审判决认定张金兴与梁志慧于2017年8月10日签订《购房委托书》，是认定事实错误。陈江西自始至终没有见过所谓的《购房委托书》，有可能是事后伪造的，对此不予认可。其次，梁志慧的“代理行为”极其不合常理。张金兴夫妇完全不关心购房事宜，也从来没有出现过。看房也是由梁志慧的母亲代梁志慧看房。在争议发生后，也是由梁志慧通过电话联系陈江西解决。因此，梁志慧借张金兴的名买房，所签订的《购房委托书》不符合证据三性，不应该被采信。二、原审判决认定房当当公司在2017年9月3日收取梁志慧代张金兴交定金余款45000元，没有依据。（一）从房当当公司提供的1705260号至1705262号收据中显示，1705260号收据时间为2017年8月15日，1705261号收据时间为2017年8月25日，1705262号收据时间为2017年9月6日，这三张收据顺序紧紧相连。而张金兴提供的45000元收款收据编号为1701372时间记载2017年9月3日，完全是事后伪造的。张金兴事后提供给法院核对的收据，与收据(1701372)无法匹配。陈江西多次要求张金兴及房当当公司提供包含编号为1701372收据在内的整本收据，但张金兴和房当当公司仍拒绝提供。（二）本案的定金数额较大，原审法院在第一次开庭时，已明确要求张金兴及房当当公司在3个工作日之内提供银行流水、收据、日记账等证据，但张金兴及房当当公司均拒绝提供。（三）房当当公司的员工刘小兵于2017年9月3日17时46分及22时27分，向黄美杏发送微信，要求黄美杏在第二天早上带房产证、身份证、婚姻证明、户口本，没有提到所谓的“梁志慧交定金给房当当公司”的事宜。2017年9月4日和9月6日，陈江西来到房当当公司收取定金时，但张金兴及梁志慧根本就没有出现，房当当公司也没有把定金交给陈江西。张金兴提供的证据在2017年9月6日上午9时45分在房当当公司内照片可以看出，仅显示房当当公司的两个员工正在与陈江西谈话。2017年9月8日下午15时59分黄美杏向刘小兵发送微信，询问为什么两次到中介处收取定金，都没有通知张金兴，也没有支付定金。但刘小兵对此一直没有作出解释。原审法院既然认为黄美杏与刘小兵的微信聊天记录可以作为证据，不应该只“摘录”对张金兴有利的证据。三、原审判决认定“2017年9月6日，陈江西签收该邮件”、“2017年9月20日，陈江西签收该邮件”，是错误的。陈江西没有收到该邮件。四、原审判决认定在2017年11月20日，房当当公司与梁志慧33000元签订确认书。该确认书是房当当公司与梁志慧串通而签订的虚假材料，不能作为认定事实的依据。而事实上，梁志慧“同意扣除佣金”时，买卖双方已经产生纠纷，而且还没有解决，怎么可能同意房当当公司扣除佣金。原审判决竟然在没有查明是谁向梁志慧转账33000元的情况下，就认定是房当当公司退还的，是非常错误的。四、原审法院认为，“房当当公司两次向陈江西发出《告知函》，敦促其履约，其拒不履行，陈江西也没有提供相反证据予以反驳张金兴所提供其拒不履约的证据。”是错误的。2017年9月4日、9月6日，陈江西前往房当当公司收取定金余款45000元，均未果。张金兴未按约定在9月6日之前支付定金之后的，已经存在违约。2017年9月29日，就在张金兴起诉之前，黄美杏要求房当当公司协商解决，陈江西仍然希望能够继续交易，但遭到梁志慧的拒绝。直到原审法院开庭时，陈江西也是强烈要求继续交易，但张金兴以各种理由拒绝。五、原审判决关于定金、违约金、服务佣金律师费、诉讼保全保险费的部分均是错误的。(一)由于张金兴违约，无权要求返还定金5000元，更不能要求承担违约责任。（二）原审法院虽然没有支持张金兴关于服务佣金的诉讼请求，但其依据有误。首先，陈江西从来没有见过所谓的合同附件，不知道张金兴是否需要支付中介费。其次，《房屋买卖合同》约定，“如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费;如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方支付已付的咨询费及中介服务费。”而张金兴是在已经发生争议之后支付的，并非争议发生前已向经纪方支付，不适用该约定。此外，诉讼保全保险费不是合理必要费用，不应由陈江西负担。六、原审法院认为黄美杏应当承担违约责任，适用法律错误。黄美杏虽然与陈江西一起到中介沟通，但黄美杏也不知道合同内容，房屋买卖合同不是黄美杏的真实意思表示。因此，黄美杏不是合同当事人，不应承担违约责任。张金兴答辩称：我方认为原审认定事实正确，陈江西的上诉请求应予驳回。其上诉所谓的理由，结合原审双方提交的证据已经可以证实其在颠倒是非，由其我方证据17，在房当当公司9.17的录音以及证据9黄美杏与房当当公司员工的微信记录，在9-4和9-6，陈江西夫妻去企图强行解除合同，并且态度强硬，只愿意退回5000元，根本就不是去收现金，证据如此充分，陈江西夫妻在一审二审依然其9-6是去收现金，这已经不是正常的答辩了，是在做虚假陈述，按照法院审判精神，查明虚假陈述是可以罚款的，严重妨碍庭审秩序，以致于一审开了两次庭，我方不断补充提交证据。黄美杏述称：我方同意陈江西的上诉意见。梁志慧经本院合法送达，未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。张金兴向原审法院起诉请求：1、解除张金兴与陈江西、房当当公司于2017年9月2日签订的关于清新区太和镇XX号XX幢XX#的《房屋买卖合同》；2、陈江西返还张金兴已付定金5000元，房当当公司返还张金兴代收定金45000元；3、判决陈江西、黄美杏赔偿张金兴已付律师费16000元、支付违约金124000元；4、本案诉讼费用由陈江西、黄美杏承担。诉讼中张金兴变更第2项诉讼请求为：陈江西返还张金兴已付定金5000元；变更第3项诉讼请求为：陈江西、黄美杏赔偿张金兴已付律师费16000元、支付违约金124000元、诉讼保全的保险费725元、服务佣金12000元；陈江西的反诉请求：1、张金兴向陈江西支付违约金124000元；2、张金兴向陈江西支付律师费10000元；3、本案诉讼费用由张金兴承担。原审法院认定事实：2017年8月10日，张金兴为委托人、梁志慧为被委托人签订《购房委托书》，约定：因张金兴工作繁忙，不能亲自办理购房的相关事项，特委托梁志慧为代理人，全权代理张金兴在清新区太和镇购买一套商品房，并办理相关手续，对梁志慧在代表张金兴购房过程中签署的有关协议、文件，张金兴予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至办完购房相关手续为止。2017年9月2日，陈江西为卖方、张金兴为买方、房当当公司为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定：一、买卖双方经协商以下列条款独家委托方出售及购入位于清远市清新区太和镇XX号XX#之物业，该物业面积以房地产证面积为准。二、该物业成交价为620000元。三、该物业有关付款方式详见《附件》，买卖双方均同意按照《附件》所约定的条款交付楼款，买方须按该付款方式按时付清楼款，卖方应提供合法有效的收款凭证给买方。四、本次交易所产生的一切税费由买方支付。五、卖方于收齐楼款当日交付该物业给买方使用。六、在签署本合同之同时，卖方同意交付人民币1000元予经纪方保管作为该物业之杂费保证金。卖方在交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费，待结清相关杂费后，由经纪方无息全额退还该保证金予卖方。七、经纪方代卖方所收之定金，由卖方书面签收后则视为正式收取。如卖方拒绝收取该定金及签署本合同，则该笔定金在没有任何补偿的情况下交回买方，买方不得要求任何赔偿。如买方不经经纪方确认核实私下直接向卖方或第三方转账，由此造成的资金损失由买方自行承担，因买方私下洽谈行为导致交易失败的，经纪方有权向买方追偿由此造成的直接损失和可预期利益。八、卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方书面催告后叁天内卖方仍拒绝收取房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿相当于该物业成交价的20%的违约金给买方以弥补买方之损失，但买方在收取上述款项后不得再要求卖方继续履行合同。八、买方支付定金后不依本合同履行付款义务的，则视为买方违约。在经纪方书面催告后叁天内，买方仍拒绝支付房款或拒绝到银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除，买方应按本合同的有关违约规定承担违约责任。卖方有权要求买方支付相当于该物业成交价20%的违约金，且有权再将该物业授予任何人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。九、买卖双方保证及时提供与该物业有关的完整资料，且配合经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止。买卖双方须保证所提供的资料真实、合法。如因提供资料不真实、不合法，导致本次交易不能完成，则视为提供不真实不合法资料的一方为违约方，违约方应向守约方承担违约责任。十、买卖双方同意在合同生效当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方需支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方支付已付的咨询费及中介服务费。十一、买卖双方任何一方因违反本合同第十一条、第十二条、第十三条之规定导致合同无法履行的，或因为其他主观或客观因素卖方或买方任何一方拒绝履行本合同的，经纪方有权向违约方追偿本合同第十四条约定的买卖双方应付之中介代理费及咨询费综合贰万元及所有违约方已付的代缴款作为违约金，此外，经纪方仅需向守约方退回已收取而尚代为缴交的款项，无须再承担其他法律责任，守约方不得再为此进一步追究经纪方的责任或要求赔偿损失。十二、签署本合同后，无论买卖双方是否达成房产交易，买卖双方都将同时、分别成为本合同之违约方，并仍须各自负责付予经纪方应得之上述中介代理及咨询费的总和。十三、违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。十四、本合同记载的当事人地址为所有通知、文件、资料之送达地址。十五、买卖双方均同意按银行按揭的付款方式，买卖双方在签署本合同后15日内提相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续。十六、部分定金5000元，买方应在签署本合同同时向卖方支付；定金余款45000元，买方在2017年9月6日前支付。合同落款处，陈江西签名确认，梁志慧代张金兴签名确认，房当当公司盖章确认。2017年9月2日，梁志慧签订《佣金确认书》，表明：张金兴经房当当公司介绍购买位于清远市清新区XX物业，本人愿意于过户当天支付人民币12000元作为本次交易的中介服务费、咨询费。2017年9月2日，陈江西开具收款收据，载明：收取房当当公司介绍客户张金兴购房的部分定金5000元。2017年9月3日，房当当公司收取梁志慧代张金兴交来太和镇XX号XX幢XX#房定金余款45000元（收据注明：现金，代为转交业主，代为保管）。2017年9月5日，房当当公司通过全球邮政特快专递EMS向陈江西发出《告知函》，表明：涉案房屋买卖双方签订了买卖合同，要求陈江西9月6日之前到房产交易中心签署《广东省房屋买卖合同》及其它有关房屋买卖手续。2017年9月6日，陈江西签收该邮件。2017年9月17日，房当当公司通过全球邮政特快专递EMS向陈江西发出《告知函》，表明：我司要求你于9月6日之前到房产交易中心签署《广东省房屋买卖合同》及其它有关房屋买卖手续，但你至今未履行合同约定。买方于2017年9月3日支付余下定金45000元于我司，并催促我司转交给您，我司也多次联系您，请您到我司收取，但您一直未到我公司收取余下定金及履行合同其它义务。现再次发函敦促，请您在收到本函三天内，到我司收取余下定金，并协助办理贷款、过户等手续。2017年9月20日，陈江西签收该邮件。2017年11月20日，房当当公司为甲方与梁志慧为乙方签订确认书，表明：关于梁志慧代张金兴购买清远市清新区太和镇XX号XX幢居XX#房屋相关事宜，双方确认鉴于房当当公司已提供居间服务，甲方可按约定收取张金兴服务佣金12000元，乙方已于2017年9月3日代张金兴支付了该房屋余下定金45000元，该款项由甲方代为转交卖方。因业主不肯收取上述45000元，该款项现仍由房当当公司代保管，双方确认房当当公司可在该款项中扣除上述12000元佣金后，将余下33000元退还梁志慧指定账户。2017年11月20日，房当当公司退还梁志慧33000元。另查明，张金兴、黄少花系夫妻关系，在清远市区无住房。陈江西、黄美杏系夫妻关系，涉案房产清新区太和镇XX号XX幢XX#登记在两人名下。后买卖双方发生争议，房当当公司的员工与黄美杏等通过微信多次沟通，其中部分摘录如下：2017年9月3日下午17时46分，员工：黄姨，明天早上带齐房产证、身份证、婚姻证明，户口本过来。2017年9月3日晚上22时27分，员工：黄姨，明天早上带齐房产证、身份证、婚姻证明，户口本过来。买家那边已经约好。2017年9月4日下午14时22分，员工：黄姨，你好！刚才你儿子打电话约的说你们的房子不卖了？是什么原因？2017年9月5日中午12时14分，黄美杏：你转告中介，我们决定了不去收45000元，我们也决定不卖了！约个时间给回5000元。2017年9月5日下午14时26分，黄美杏：希望你们快速与对方沟通，工作效率应该像9月2号下午对我们作出任决定那样（那天只用两个小时）。在这里再提醒你们中介，如果拖长时间其后果由中介自负。2017年9月5日下午14时34分，黄美杏：我们只退回5000元给中介。张金兴因本案委托律师支付律师代理费16000元；陈江西因本案委托律师支付律师代理费10000元。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。结合张金兴的诉讼请求、陈江西的答辩和证据的分析认定，本案的争议焦点为双方当事人在履行房屋买卖合同中是谁违约，并导致该怎样承担违约责任。一、合同效力及违约责任。陈江西与张金兴、房当当公司签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按合同履行义务。从双方的微信聊天记录反映，经张金兴和中介多次催促,陈江西却以各种理由为借口不配合前往办理相关购房手续，其中2017年9月5日中午12时14分，黄美杏表明：“你转告中介，我们决定了不去收45000元，我们也决定不卖了！约个时间给回5000元。”后经房当当公司两次向陈江西发出《告知函》，敦促其履约，其拒不履行，陈江西也没有提供相反证据予以反驳张金兴所提供其拒不履约的证据。张金兴委托梁志慧办理有关购房事项并无不妥。综合各方面的证据因素，应认定陈江西、黄美杏违约。现张金兴主张解除合同，陈江西、黄美杏也表示同意解除合同，故予以支持张金兴的该项诉讼请求，予以解除上述合同。二、定金问题。陈江西收取了张金兴5000元定金，据上述认定的违约责任和合同解除，现张金兴要求陈江西返还定金5000元，符合法律规定，予以支持。三、支付违约金问题。根据《房屋买卖合同》第十一条：“卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方书面催告后叁天内卖方仍拒绝收取房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿相当于该物业成交价的20%的违约金给买方以弥补买方之损失，但买方在收取上述款项后不得再要求卖方继续履行合同。”依上述违约责任的认定，陈江西应按照合同的约定承担支付违约金的责任。张金兴请求按照物业成交价款620000元的20%要求陈江西承担支付违约金124000元，合理合法，予以支持。反之，陈江西反诉张金兴支付违约金124000元，不符合法律规定，不予支持。四、服务佣金方面。房当当公司作为居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人应支付报酬。房当当公司作为居间人促成了合同成立，应按合同约定支付服务佣金12000元，但张金兴没有提供房当当公司所开具的合法性发票，其所提交的票据不具有合法性，不予采信。张金兴的该项请求缺乏依据，不予支持。五、律师费方面。根据《房屋买卖合同》第二十一条约定：“违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。”依上述违约责任的认定，违约责任在陈江西，由违约方支付守约方为维权支付的律师费符合合同的约定，张金兴诉求陈江西支付为维权支付的律师费16000元，支付律师费符合合同的约定但过高，酌情认定支持10000元。反之，陈江西反诉张金兴支付律师费10000元，不符合法律规定和合同约定，不予支持。六、诉讼保全的保险费方面。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，张金兴通过向保险公司交纳诉讼保全担保保险费的方式是其为维权支出的合理必要费用，张金兴主张陈江西支付诉讼保全保险费725元符合法律规定，予以支持。七、黄美杏的责任。黄美杏是陈江西的妻子，涉案房产是夫妻共同财产，夫妻双方曾一起到中介沟通，且微信记录也反映黄美杏知悉陈江西出售房屋事项，张金兴也有理由相信其出售房屋为夫妻双方共同意思表示，张金兴要求黄美杏与陈江西共同承担违约责任，符合法律规定，予以采纳。反之，黄美杏辩解其没有在合同中签名，不承担责任的理由不成立，不予采纳。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年4月2日判决如下：一、张金兴、陈江西、清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司于2017年9月2日签订的关于清远市清新区太和镇XX号XX幢XX#的《房屋买卖合同》于判决生效之日起解除；二、陈江西、黄美杏于判决生效之日起10日内返还张金兴定金5000元；三、陈江西、黄美杏于判决生效之日起10日内支付张金兴违约金124000元、律师费10000元、保险费725元，合共134725元；四、驳回张金兴的其他诉讼请求；五、驳回陈江西的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4100元、反诉费2980元、财产保全费1245元，总计8325元，由陈江西、黄美杏负担。本院二审期间，张金兴提交梁志慧银行卡明细、广东增值税普通发票（NO：19XXXX57），拟证明梁志慧代张金兴支付佣金12000元。本院组织双方当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，在2017年9月8日下午15时59分，黄美杏向房当当公司员工发出微信，内容：你们中介在9月4日和6日上午通知我们到中介处收定金余款，而我们在9月4日至6日上午均到你中介处，而你们都没有通知买方过来，也没有支付到定金余款给我们，……。本院认为，结合张金兴、陈江西的上诉请求以及双方的答辩意见，黄美杏、房当当公司述称，归纳本案争议焦点：一、张金兴与梁志慧是否形成代理关系；二、陈江西在本案交易中是否存在违约，若存在违约，陈江西应否承担律师费、佣金；三、黄美杏是否承担违约责任。关于争议焦点一。张金兴将其在清远市清新区购买房屋的相关事宜委托梁志慧处理，是双方真实意思表示，双方形成了代理关系。因此梁志慧与陈江西以及房当当公司签订的该《房屋买卖合同》内容无违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。关于争议焦点二。按照《房屋买卖合同》第十六条的约定，双方在2017年9月2日签订合同时，张金兴应向陈江西支付定金5000元；在2017年9月6日前支付定金余款45000元。双方在2017年9月2日签订合同后，张金兴通过房当当公司支付5000元定给陈江西，陈江西确认该事实。对于张金兴是否已支付45000元定金余款问题。张金兴称通过梁志慧用现金方式交给房当当公司，房当当公司于2017年9月3日已出具收据证实。对此，陈江西认为仅凭房当当公司出具的收据不能认定张金兴已支付45000元，且按照相应的行政规章，作为房屋买卖中介机构的房当当公司不得代陈江西收取房款。按照《房屋买卖合同》第十条的规定，房当当公司代收定金，待卖方出具书面凭证后视为正式收取。在双方当事人签订协议后，陈江西确认通过房当当公司收转定金5000元，说明陈江西认可这种支付方式。房当当公司出具收据证实其代张金兴通过梁志慧支付的定金余款45000元，本院亦予以认可。如前所述，按照购房合同的约定，张金兴应于2017年9月6日前将定金余款交给房当当公司，房当当公司收到后当天转交陈江西，陈江西收到后出具收据。但从查明的事实，房当当公司在2017年9月3日收到张金兴的定金余款后，虽然在2017年9月4日、9月6日通知陈江西收到定金余款，但却没有转交给陈江西。黄美杏于9月8日通过微信向房当当公司员工刘小兵询问过此事，刘小兵没有答复。按照房当当公司代付陈江西5000元定金的方式，房当当公司将定金余款转交给陈江西没有障碍，但房当当公司没有转交，即在9月5日直接发函给陈江西，要求其继续履行合同，否则承担违约责任。从黄美杏在9月8日微信记录来看，陈江西愿意继续履行合同。张金兴在2017年9月30日提起本案诉讼，陈江西在一审庭审过程中同意交易，若张金兴同意交易的话，合同目的可以实现。故，双方当事人在履行过程中均存在不积极履行义务的行为，以此认定陈江西构成根本性违约不当，本院予以纠正。双方当事人同意解除合同，陈江西收取的定金5000元应予返还。双方因涉及本案交易的其他费用，各自承担。关于争议焦点三。黄美杏不是合同的相对人，故主张其承担责任不当，本院予以纠正。黄美杏向本院提起上诉，但未缴纳二审诉讼费，不履行诉讼义务，本院按其自动撤回上诉处理。综上所述，张金兴的上诉理据不能成立，应予驳回。陈江西的上诉部分理由成立，予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3061号民事判决第一项、第五项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3061号民事判决第二项、第三项、第四项；三、限陈江西在判决发生法律效力之日起七日向张金兴返还定金5000元；四、驳回张金兴的其他诉讼请求。张金兴预交的一审诉讼费、财产保全费，由张金兴负担；陈江西预交的一审反诉费，由陈江西承担。张金兴预交的二审案件受理费250元，由张金兴负担；陈江西预交的二审诉讼费7080元，由陈江西负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十一月二十七日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。