四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第1664号上诉人（原审原告）刘承程，男，生于1986年9月16日，羌族，住平武县。委托代理人刘伟，系刘承程之父。委托代理人吴庆阳，四川蜀仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）平武县农资公司，住所地平武县，组织机构代码号20575012-0。法定代表人周林，该公司经理。被上诉人（原审被告）蒲永红，女，生于1976年9月14日，汉族，住平武县。委托代理人刘海光，系蒲永红之夫。委托代理人严之，四川龙洲律师事务所律师。上诉人刘承程因买卖合同纠纷一案，不服平武县人民法院（2015）平民初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘承程的委托代理人刘伟、吴庆阳，被上诉人平武县农资公司的法定代表人周林、被上诉人蒲永红及其委托代理人刘海光、严之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2010年3月16日，县供销社作为被告农资公司的主管部门，面向社会发出房地产竞卖公告，其主要内容为：竞卖标的物为位于县城原东风路9号农资公司内的营业用房及土地一处，土地面积和建筑面积分别为约300平方米（现火锅店），实际土地面积以国土部门勘测为准。同年4月9日，县供销社出具房屋竞卖确认书一份，确认原告刘承程以502000元竞买成功。同日，被告农资公司作为卖方与原告刘承程作为买方签订房屋买卖合同一份，其主要内容为：房屋成交价款为竞卖成交价人民币502000元，于2010年4月12日前一次性付清房屋价款，该房产占地面积320.85平方米，以国土部门实地探测确权为准，成交价不变，四至边界为东至本房阶沿为界、西至本房滴水为界、南至本房山墙为界、北至本房山墙为界。同年6月9日，原告刘承程和被告农资公司各自交纳了税费。同年7月15日，县供销社与被告农资公司联合发出房地产竞卖公告，其主要内容为：本次竞卖标的物为位于县城原东风路9号农资公司内的营业用房，建筑面积约为900余平方米，实际建筑面积及土地面积以国土部门测量为准。同年8月31日，县供销社出具房屋竞卖确认书一份，确认被告蒲永红以304000元竞买成功。同日，被告农资公司作为卖方与被告蒲永红作为买方签订房屋买卖合同一份，其主要内容为：房屋成交价款为竞卖成交价人民币304000元，于2010年8月31日前一次性付清房屋价款，该房产建筑面积1067.39平方米（包括过道楼梯间及一、二楼厕所、洗澡房），成交价不变，四至边界为东至本房临街滴水为界、西至新华书店堡（保）坎为界、南至烟酒公司为界、北至县供销社职工住宅为界。同年9月30日，被告农资公司作为卖方与被告蒲永红作为买方签订房屋买卖补充协议一份，约定：一至四楼厕所过道及楼梯间属于原合同的范围内，界定办理土地使用证。2011年11月1日，县供销社出具关于农资公司资产竞卖认定的说明一份，载明：2010年8月31日，县供销社将农资公司部分资产实行公开竞卖，此次竞卖的固定资产包括旅馆二楼以上2、3、4、5层楼建筑面积1067.39平方米，改建房一幢一楼厕所、二楼洗澡房共两层建筑面积为140平方米，两处共计建筑面积1207.39平方米，于2010年8月31日由买方蒲永红以30.4万元公开竞得，一楼厕所和二楼洗澡房140平方米属于这次公开竞卖资产范围，特此认定说明。该说明有竞卖时的四个相关监督单位及人员签章。2011年12月2日，原告刘承程取得位于平武县龙安镇东风路9号的建筑面积为306.63平方米的平房权证字第37**号房屋所有权证，四至边界东为自墙邻本单位院内、西为自墙邻新华书店、南为自墙邻副食品公司、北为自墙邻杨春平房。同年12月19日，被告蒲永红取得位于平武县龙安镇东风路32幢1-5楼的建筑面积为1197.79平方米的平房权证字第37**号房屋所有权证，四至边界东为自墙邻公厕、西为自墙邻新华书店、南为自墙邻烟酒公司、北为自墙邻刘承程私房。该房屋四至墙界申报表中原告刘承程签字确认无异议。后在被告蒲永红申办土地使用权过程中，原告刘承程以四至界限不明拒不配合，2013年5月8日，被告农资公司在绵阳晚报发出房产交易征询异议公告，同年7月23日，被告蒲永红取得使用面积为268.12平方米的平武国用（2013）第360号国有建设用地使用权证。2015年2月10日，原告刘承程诉至本院，要求：一、确认第一被告与第二被告所签订的《房屋买卖合同》第三条涉及“一楼厕所”买卖部分内容无效；二、确认原告与第一被告所签订的《房屋买卖合同》的标的物包含“一楼厕所”；三、本案诉讼费由两被告共同承担。原判认为：原告刘承程、被告蒲永红通过公开竞买后各自与被告农资公司签订房屋买卖合同，系合同双方当事人真实意思表示，两份房屋买卖合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均明确了两处房产分别的四至边界，并无交叉之处，且合同双方均已经按照房屋买卖合同及补充协议的约定及时、全面履行了交付房屋、转移房屋所有权等合同义务，故合同合法有效，具有法律约束力，受法律保护。原告刘承程仅以合同中载明“火锅店”，即认为所购房产包括相邻楼下的“一楼厕所”，系其对所购房产所处具体位置的误解，认为被告农资公司属于一物多卖、损害其利益的行为的证据不足，要求确认与被告农资公司签订的房屋买卖合同的标的物包含“一楼厕所”和确认二被告所签订的房屋买卖合同涉及“一楼厕所”买卖部分内容无效的主张，缺乏事实根据及法律依据，故本院不予支持。遂判决：驳回原告刘承程的诉讼请求。宣判后，上诉人刘承程向本院提起上诉称：一、一审法院审判程序严重违法。本案用简易程序进行审理，审理期限却长达五个月，前后三次开庭，且违法同意被上诉人通知证人出庭作证。二、一审判决书事实认定错误。从上诉人开始购买该房屋时起，标的物一直明确为“火锅店”，本案争讼的“一楼厕所”部分，正是上诉人“火锅店”内的附属设施。公告、合同均表明拍卖标的物系火锅店，且一楼厕所与火锅店系一个整体，是火锅店内的卫生间，故一楼火锅店内的厕所应在该次竞买的范围之中，而并非一审判决所称是上诉人对所购房产所处具体位置的误解。上诉人火锅店内的“厕所”开始并没有出现在第一被上诉人的“竞卖公告”上，而是双方在串通的情况下，添加到《房屋买卖合同》中去的。综上，请求二审法院依法改判，确认第一被上诉人与第二上诉人所签订的《房屋买卖合同》第三条涉及“一楼厕所”内容无效；确认上诉人与第一被上诉人所签订的《房屋买卖合同》的标的物包含“一楼厕所”部分。被上诉人农资公司认为一审法院作出的判决公平公正，证据确凿，应予维持。被上诉人蒲永红辩称：上诉人诉称的一审程序上的问题是上诉人的理解问题。一审程序上没有问题。申请证人出庭程序合法，蒲永红申请延期合法。在2011年12月上诉人和被上诉人均取得了房屋所有权证，上诉人的房产证上没有标明有厕所，我方蒲永红的房屋所有权证上标明有厕所。此时，上诉人已明确清楚了他们的房产不包括厕所，所以诉讼时效应从2011年12月开始计算。因为农资公司当时出租给他人开火锅店，应从那时开始租金归上诉人。这个时候没有移交，2013年6月1日租赁期满后才进行了移交。上诉人因该争议将蒲永红搭的墙推倒，蒲永红也报了案，派出所也介入处理此案。上诉人的请求不成立，请求驳回。二审中，上诉人刘承程向本院提交了以下证据。第一组证据，2007年7月4日平房权证县建设局字第17**号房产证一份。证明上诉人火锅店位置有一个平面图，表明现在火锅店的现状已不符合该平面图。农资公司卖给上诉人的时候就与该平面图就不一样了，原来的市值不存在了，只有现在的市值了。农资公司的质证意见为：现在的农资公司是综合贸易公司和农资公司的合并体，在现在这个案子中不能作为证据使用，达不到证明目的。蒲永红的质证意见为：不属新证据，而且在一审时也举过。第二组证据，房地产权属转移纳税申报表和销售（转让）不动产发票，证明当时房屋成交以后，都是按320.85平方米的面积来交税，佐证了320.85平方米的面积合法有效。农资公司的质证意见为：该组证据与本案无关，完税是以成交金额来完税，不是以面积来完税。蒲永红的质证意见与农资公司一致。第三组证据，2007年7月4日平房权证县建设局字第15**号房产证一份，证明火锅店的建筑面积、产权只有122.2平方米的占地面积，证明被上诉人农资公司卖给我们的房子对应不了房产证，存在一个办新证的问题。农资公司的质证意见为：我们在一审时完整地提交了农资公司的平面图。上诉人提供的证据只是我们农资公司与综贸公司合并之前的一部分，是上诉人的断章取义，不能达到证明目的。蒲永红的质证意见与农资公司一致。第四组证据，火锅店房屋租赁合同终止协议1份。证明本案争议焦点火锅店的面积包含厕所部分，表明平武县农资公司餐厅就是火锅店。农资公司的质证意见为：该证据与本案无关。且这上面只注明是餐厅，没有注明是火锅店。蒲永红的质证意见为：一审时已经争论过这点了，我们的合同一直很明确，应以合同约定为准。合同上表明以国土部门测绘为准。上诉人所购买的火锅店是在相应的另一部分房屋里面。这一改建不是本案上诉人改建的，这是原来最早的火锅店经营人尚玉清在做火锅店生意时改建的。在出售这一部分资产的时候，农资公司是分别向本案的上诉人和蒲永红清楚交待过的，并明确告知了当时的经营人舒华平。而且这不属于新证据的范畴。第五组证据：刘程承与先前租赁合同人重新签订的租赁合同一份。农资公司的质证意见为：这是上诉人购买以后与原承包人签订的合同，而且也没法证明包含厕所部分。蒲永红的质证意见为：这不属于新证据的范畴。这一部分作为公共通道包括其他的部分。第六组证据：打砸火锅店复印图片四份。证明双方不是如一审所述无争议，而是存在争议。农资公司未发表质证意见。蒲永红的质证意见为：这里是公共通道，既然城建局确立了我们的权利，这就是我的资产，我肯定要跟你隔断的。这不属于证据。被上诉人蒲永红向本院提交了一组证据：照片两张，蒲永红宗地图一份，证明争议厕所的边界，上诉人那边是平房，我们这边是楼房，火锅店与厕所不是一幢建筑里的。农资公司的质证意见为：一审法院两次到现场测绘了的，以测绘为准。刘承程的质证意见为：宗地图是之后去测绘的，与房屋现状不符，不承认其真实性。现在去看也是无间隙、无焊接。经审查，刘承程提交的第一组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证据与本案基本争议事实无关联性，本院不予采纳；刘承程提交的第二组证据、第三组证据及蒲永红提交的证据在一审时已经提交并经法庭组织质证，不属新证据。本院二审审理查明的事实与原审一致，对一审认定的事实和证据予以确认。本院认为：上诉人刘承程、被上诉人蒲永红通过公开竞买后各自与被上诉人农资公司签订房屋买卖合同，系合同双方当事人真实意思表示，两份房屋买卖合同内容均未违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行义务。两份房屋买卖合同均明确了两处房产分别的四至边界，且合同双方均已经按照房屋买卖合同及补充协议的约定及时、全面履行了交付房屋、转移房屋所有权等合同义务，已经履行完毕。关于上诉人刘承程提出的一审超审限问题，系因当事人申请延期审理，且不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序的情形，上诉人的此项上诉理由不能成立；关于房地产竞卖公告与房屋买卖合同标的物的面积差异问题，上诉人刘承程与被上诉人农资公司签订的房屋买卖合同中明确约定房产面积“以国土部门实地探测确权为准”，当事人之间有约定的应从其约定。上诉人刘承程在签订房屋买卖合同和办理房屋所有权转让手续时未对房产面积和范围提出异议，仅以合同中载明“火锅店”，即认为所购房产包括相邻楼下的“一楼厕所”，系其对所购房产范围的误解，其在二审中也能举证证明一楼厕所为火锅店的附属设施。故上诉人刘承程要求确认与被上诉人农资公司签订的房屋买卖合同的标的物包含“一楼厕所”和确认二被上诉人所签订的房屋买卖合同涉及“一楼厕所”买卖部分内容无效的上诉请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持；二审中，被上诉人蒲永红提出诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，因被上诉人蒲永红在二审中未提供相应的新证据，本院对此项抗辩不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人刘承程承担。本判决为终审判决。审判长  周冬青审判员  文 焱审判员  董小萍二〇一五年十一月二十七日书记员  向星燃