四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0703民初6333号 原告陈涛，男，1986年4月11日出生，汉族，户籍地：四川省蓬安县,现住绵阳市经济技术开发区。 委托诉讼代理人史晋蓉，绵阳市求实法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人钟林，女，1984年11月7日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 被告绵阳市卓信实业有限公司，住所地：绵阳市科创区。 法定代表人李辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人马杰，四川道融民舟律师事务所律师。 被告四川同润资产经营管理有限公司，住所地：绵阳市迎宾路。 法定代表人徐东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人马杰，四川道融民舟律师事务所律师。 被告雷菊，女，1985年6月9日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人易世平，四川风行律师事务所律师。 原告陈涛诉被告绵阳市卓信实业有限公司（以下简称卓信公司）、被告四川同润资产经营管理有限公司（以下简称通润公司）、被告雷菊租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈涛及其委托诉讼代理人史晋蓉、钟林，被告绵阳市卓信实业有限公司及被告四川同润资产经营管理有限公司的委托诉讼代理人马杰、被告雷菊的委托诉讼代理人易世平到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告陈涛向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告绵阳市卓信实业有限公司、雷菊签订的房屋租赁《转让协议》及同时转给原告与被告绵阳市卓信实业有限公司、雷菊签订的《商业房屋租赁合同》；2、判决被告雷菊向原告返还保证金4901元、门面转让费45999元，合计50900元；3、判决被告绵阳市卓信实业有限公司返还原告房租5445.84元、物业管理费210.06元，合计5655.9元。4、判决被告绵阳市卓信实业有限公司赔偿原告门面装修费1万元、原告交联通绵阳分公司保证金1万元；从2018年7月11日起至10月8日共90天的经营损失49410元，合计69410元；5、判决被告绵阳市卓信实业有限公司向原告支付双倍保证金的违约金9802元；6、判决被告绵阳市卓信实业有限公司承担1至4项费用连带赔偿责任；7、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2018年3月7日，原告陈涛与被告卓信公司运营总监杨平、被告雷菊签订《转租协议》，杨平给原告一份2017年4月11日被告卓信公司与被告雷菊签订的卓信·金楠天街《商业房屋租赁合同》原件，强调转租后原告按原主合同履行。卓信公司授权代理人是杨平，合同内容约定“承租商铺为卓信金楠天街，承租面积为46.68平方米；租赁期限5年，即2017年5月1日起至2022年4月30日为止；租赁保证金为4901元；年租金6535元；租赁期间，卓信公司委托同润资产经营管理有限公司（以下简称同润公司）统一运营管理；在租赁期内，违约方支付守约方双倍租赁保证金作为违约金，并承担守约方因此所造成的损失”等条款。原给被告雷菊45999元转让费。 3月16日，原告与中国联合网络通信有限公司绵阳市分公司（以下简称联通绵阳分公司）签订了《合作意向》协议，约定原告向联通绵阳分公司缴纳合作保证金10000元，合作期3年；装修验收合格后，联通绵阳分公司一次性补贴原告装修款20000元；协议期内联通绵阳分公司每年向原告补贴40000元，3年共计120000元等。7月12日，原告租赁商铺被被告卓信公司强行上锁，卓信公司限原告在2018年7月14日17：00退出商铺，现诉至法院。 被告卓信公司、被告同润公司辩称：原告与被告绵阳市卓信实业有限公司、被告四川同润资产经营管理有限公司之间不存在任何法律关系，被告卓信公司作为租赁物业的所有权人及原租赁合同的出租人，未书面同意被告雷菊的转租行为，也未与原告签订任何的形式合同。被告雷菊与原告的门面转租行为是无效的。 被告雷菊辩称：2018年2月28日雷菊与原告的《转让协议》是三方真实意思表示，依法成立并生效。转让协议已履行完毕，我方收取了转让费45999元，转让费属门面装修费，装修投入了47495.4元。我方是收取了原告的保证金4901元，但该款实际是被告同润公司收的。雷菊无违约行为，不应当由被告雷菊承担赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：2017年4月11日，杨平代表被告卓信公司为甲方与作为乙方的被告雷菊签订《商业房屋租赁合同》，合同约定：卓信公司将位于绵阳市经开区卓信金楠天街项目1期的商铺（建筑面积46.68平方米），租赁给雷菊，租赁期限5年，即2017年5月1日起至2022年4月30日止，租赁保证金4901元，物业管理费按每月3.5元/㎡缴纳。在合同期限内，雷菊将租赁物业擅自转租行为无效，若雷菊需将全部或者部分转让本房屋的租赁权，须提前三个月书面通知卓信公司，征得卓信公司书面同意，并满足双方原签订的房屋租赁合同条件，雷菊的受让方需与卓信公司重新签订房屋租赁合同，新的租赁合同签订生效后，雷菊在合同中的全部权利义务转让给新的承租人，装修物权归属雷菊处置。在租赁期内，任何一方无法定或者约定理由擅自终止履行合同或严重违约被守约方终止合同，违约方支付守约方双倍租赁保证金作为违约金，并承担守约方因此造成的损失。合同签订后，卓信公司将金楠天街商铺租赁给雷菊，雷菊按照约定向被告卓信公司缴纳保证金、物业管理费等，其中：保证金4901元，2017年5月1日至2018年4月30日租金6535元，2017年11月1日至2018年10月31日物业管理费1960.60元。 2017年11月23日，被告雷菊向同润公司申请转让租赁的商铺，同年12月3日，被告同润公司同意雷菊转让商铺经营权。2018年2月28日，被告雷菊经被告同润公司金楠天街运营中心同意，将租赁卓信金楠天街1期的商铺转租原告陈涛，双方签订《转让协议》，杨平代表卓信公司在转让协议签字，并加盖金楠天街运营中心印章。协议载明：经雷菊、陈涛申请，卓信公司同意，三方就绵阳市绵州大道229号卓信金楠天街商铺转让达成一致意见，雷菊将金楠天街商铺装让陈涛经营，陈涛履行雷菊与被告卓信公司签订的《商业房屋租赁合同》中的各项义务及享有相应权利，经营期限自2017年5月1日至2022年4月30日。合同签订后，雷菊将商铺移交原告陈涛经营，原告支付被告雷菊商铺经营转让费50900元。2018年6月6日，原告陈涛向被告同润公司交纳2018年5月1日至2019年4月30日商铺租金6535元，同润公司在交租金的回执联中注明：商铺名称中国联通，户名陈涛。2017年7月11日，被告同润公司以雷菊未经同润公司同意擅自转让商铺，并更改经营业态为由，解除商铺租赁合同，向陈涛发出《限期搬迁通知书》，《限期搬迁通知书》上加盖有金楠天街运营中心印章。 另查明：2018年3月13日，原告陈涛在绵阳市工商局注册成立绵阳市经开区金林通讯器材经营部，经营部类型为个体工商户，个人经营。2018年3月16日，原告陈涛以金林通讯器材经营部名义与中国联合网络通信有限公司涪城分公司（以下简称联通公司）签订《合作意向》，约定：陈涛向联通公司缴纳合作保证金1万元，双方合作期限3年，联通公司一次性补贴陈涛装修款2万元，在协议期内，联通公司向陈涛补贴4万元每年，补贴3年共计12万元；合作协议签订后，原告向联通公司缴纳保证金1万元，同年3月28日，陈涛以金林通讯器材经营部名义与中国联合网络通信有限公司签订《中国联通业务代理协议》，协议约定：联通公司指定陈涛为联通公司4G、3G、2G固话、宽带、融合业务代理商，陈涛向联通公司缴纳代理业务风险保证金1万元，协议同时就营业款结算、违约等进行了约定。 还查明：2015年，被告卓信公司与被告同润公司签订《卓信金楠天街商业物业委托运营管理合同》，合同约定，被告卓信公司对卓信金楠天街物业拥有自主产权，将卓信金楠天街的商业项目面积约5万平方米经营权委托给被告同润公司经营管理，被告同润公司负责对卓信金楠天街的商业进行经营管理及物业管理，拥有卓信金楠天街的商业内外的一切空间利用权，同润公司经营卓信公司物业后，代表卓信公司就金楠天街的商业项目的经营方式、策略、价格等方面作出决定或者调整，基于受托权限，任何作为或不作为行为，均视为事前已征得卓信公司授权与同意而无须再另行授权，委托经营管理物业的期限从2015年8月31日至2021年8月30止。 本院认为，被告雷菊与被告卓信公司签订《商业房屋租赁合同》，后经卓信公司同意，将商铺经营权转让给原告陈涛，三方并签订《转让协议》。原、被告签订的《转让协议》，意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，属有效合同，对原、被告均具有法律约束力。综上，被告同润公司代表卓信公司与原告陈涛、被告雷菊签订书面转让协议，同意雷菊转让商铺经营权，陈涛受让商铺的商铺经营权，雷菊与被告卓信公司签订的房屋租赁合同权利义务由原告陈涛享有并承担。转让协议签订后，原告履行转让协议、租赁合同及与雷菊的约定，支付卓信公司商铺租金、商铺转让费义务，被告雷菊履行将商铺交原告经营义务，原告即享有商铺租赁合同权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告均应按合同约定及时、全面地履行各自的义务。被告卓信公司违反合同约定，单方解除与原告陈涛租赁合同，原告诉请解除租赁合同，本院予以准许。被告卓信公司违反双方合同约定解除与陈涛租赁合同，构成违约，除应当承担违约责任外，还应当赔偿原告陈涛超过违约金部分的损失。被告卓信公司辩称门面转租无效等意见本院不予采纳。原告陈涛诉请被告卓信公司返还租金、保证金、承担违约责任及赔偿损失，本院予以支持，被告卓信公司应当退还原告保证金4901元，租金（2018年7月11日至2019年4月30日）5252.59元，赔偿经营损失：120000元÷3年÷12个月×3个月计人民币1万元，本院予以支持；但原告诉请转让费损失应当扣除实际使用商铺期间的租金、物业管理费、被告卓信公司收取的租赁保证金，即扣除：2018年3月1日至4月30日租金：6535元÷12个月×2计1089.17元，2018年3月1日至7月11日物业管理费：1960.60元÷12个月×4＋1960.60元÷12个月÷31日×11计711.5元，保证金4901元，共计6701.67元，转让费损失为50900元－1800.67元－4901元计人民币44198.33元，综上，原告的租金、转让费等损失共计64351.92元。因原告同时诉请合同解除的损失和违约金，其损失超过违约金，本院对其诉请的损失予以支持，不再另行计算违约金；关于原告诉请装修费，虽提交有发票，但不足以证实其主张的装修损失，且原告与联通公司的合同约定由联通公司补贴原告装修费2万元，已超过其主张的1万元装修费，故原告的装修费诉请本院不予支持；关于诉请交至联通公司的保证金损失，因未提交证据证实因商铺租赁合同解除，导致保证金已经损失的证据，故原告的该项请求本院亦不予支持。 为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十四条、第一百一十四条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈涛与被告卓信公司的租赁合同； 二、被告绵阳市卓信实业有限公司在判决生效后十日内支付原告陈涛租金、保证金及转让费、经营损失等共计64351.92元，并承担以租金64351.92元为基数，从2018年8月23日起计算至款清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算的资金利息； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告陈涛的其它诉讼请求。 案件受理费1353元，由被告绵阳市卓信实业有限公司负担876元，原告陈涛负担477元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 王 沉 二〇一八年十一月六日 书记员 吴林娟