河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6064号上诉人（原审被告）：赵顺立，男。委托诉讼代理人：金力军，河南南云律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘真真，河南南云律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨小莉，女。委托诉讼代理人：姜玉松，河南洛源律师事务所执业律师。上诉人赵顺立因与被上诉人杨小莉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵顺立上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨小莉的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由杨小莉承担。事实与理由：一审法院认定杨小莉具有对外出租受益的权利，认定事实错误。2015年7月3日洛阳市西工区白马小学（以下简称白马小学）出具的《证明》中明确声明：该综合楼归皓星公司使用的建筑物，皓星公司可自主对外租赁、承包使用（不得从事影响白马小学日常教学的经营活动），白马小学并愿为此予以协助。2016年4月28日杨小莉与洛阳皓星房地产置业有限公司（以下简称皓星公司）签订房屋转让中约定，皓星公司将洛阳市××健康西路6号临街综合楼门面房使用权转让给杨小莉，皓星公司从白马小学取得的是房屋租赁和承包权，该协议侵犯了白马小学的合法权益。无论是转让使用权或使用权都应当经白马小学同意，其将房屋的使用权转让给杨小莉已超出其权利范围，是无效的。故杨小莉没有将房屋出租的权利，其权利来源不合法。二、一审法院未对皓星公司与赵顺立签订的《房屋租赁合同》进行认定，判决严重错误。2015年10月19日，皓星公司与赵顺立（华容超市）签订《房屋租赁合同》，约定皓星公司将涉案房屋出租给赵顺立用于烟酒副食零售，租赁期限自2015年11月28日起至2020年11月17日止共计5年，因赵顺立一次性付清5年租金20万元，皓星公司再送赵顺立一年经营使用时间，自2015年11月28日至2021年11月27日止。合同签订后，赵顺立及皓星公司均已按合同约定履行义务。该合同系双方真实意思表示，合法有效，赵顺立系从皓星公司取得房屋使用权。三、赵顺立与杨小莉签订的《房屋租赁合同》系为掩盖皓星公司与杨小莉以转让之名，行借贷之实，并获取高息的事实，系无效协议，赵顺立无须为此承担责任。按照常理，赵顺立已与皓星公司签订房屋租赁合同并按约定履行，合同尚未到期，赵顺立不可能再与杨小莉签订一份与之冲突的合同，付双份租金。究其原因是：1.皓星公司与杨小莉签订两份协议，名为转让，实为借贷。皓星公司（甲方）与杨小莉（乙方）于2016年4月28日签订一份《协议》及一份《补充协议》，《协议》第一条显示房屋使用权转让，第二条显示房屋转让价格100万元，该协议实际上为借贷合同。《补充协议》约定，三年内回购此房，但在未回购前，每月以房价的3%作为财务成本付给乙方（2万元），该条款明显系支付利息条款；若甲方在中途断付两月以上或超过三年以上不用现金回购，乙方有权任意处置，三年内若归还杨小莉100万元，杨小莉将房屋还给皓星公司，证明其间实际上是借贷关系。2.杨小莉为获取高额利息，皓星公司让赵顺立与杨小莉又签订一份租赁合同，赵顺立向杨小莉支付的6万元租金是皓星公司提供的，是皓星公司付给杨小莉的高额利息，赵顺立只是经手将钱支付给杨小莉。杨小莉答辩称，1.杨小莉关于涉案门面房的取得是合法的，已支付100万元的房款，当时有第三人吕恩惠在场。2.赵顺立与杨小莉签订有书面合同，且向杨小莉支付了部分租金，对杨小莉已经取得门面房使用权的事实明知且认可。3.赵顺立关于杨小莉与皓星公司之间系借贷关系是其主观臆断。见证人吕某以证明杨小莉当时是购买门面房，在支付购房款前，就房屋租赁一事与赵顺立及另一承租人周新照核实出租事宜，并与杨小莉签订合同。吕恩惠一审中已就此向法庭提交书面证言。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。杨小莉向一审法院提出诉讼请求：1.判决赵顺立支付租金2万元及违约金9000元；2.本案诉讼费由赵顺立承担。一审法院认定事实如下：2016年11月30日，杨小莉（甲方）与赵顺立（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于洛阳市××健康西路6号临街面南的42㎡的房屋租赁给乙方，租赁期限自2016年12月1日至2017年11月30日，共计1年，每年租金4万元，租金需提前15日交纳，拖延按有关约定交纳违约金。合同第七条关于违约责任约定，乙方必须按合同约定及时向甲方交付租金，凡不能按时交付，每延期一天按当月租金的3%向甲方支付日违约金，按违约天数计算。延期超过15天者，加倍支付违约金。超过30天者，在结清租金、违约金后，合同自行解除。2016年12月2日，杨小莉出具《收到条》，载明收到赵顺立2016年12月1日至2017年11月30日房租4万元。2017年12月1日，杨小莉与赵顺立续签《房屋租赁合同》，租期一年，自2017年12月1日起至2018年11月30日止，年租金4万元整。2017年12月1日，杨小莉出具《收款收据》，载明收到赵顺立房租现金2万元，2017年12月1日至2018年11月30日共4万元整，已付2万元，下欠2万元，半月内付清。另查明，（1）2015年7月3日，白马小学出具《证明》一份，内容大致为：白马小学临西工区健康西路6号综合楼是白马小学出地，皓星公司全额出资共同兴建，根据双方合同，产权归白马小学所有，但皓星公司享有建筑面积60%的使用权（自2005年9月1日至2045年8月31日计40年）。白马小学郑重承诺与声明：该综合楼归皓星公司使用的建筑物，皓星公司可自主对外租赁、承包使用（不得从事影响白马小学日常教学的经营活动），白马小学并愿为此予以协助。（2）2015年10月19日，皓星公司与赵顺立（华荣超市）签订《房屋租赁合同》，约定皓星公司在洛阳市××健康西路投资建有综合楼一栋，除本公司正常使用外，有部分房屋出租，皓星公司将综合楼中部1层临街面南建筑面积为42.42㎡的房屋租给赵顺立用于烟酒副食零售，租赁期限自2015年11月28日起至2020年11月27日止，共计5年，因赵顺立一次性付清5年租金，皓星公司再送赵顺立一年经营使用时间，自2020年11月28日起至2021年11月27日止。年租金4万元，赵顺立一次性交纳5年租金，共计20万元。2015年10月20日，皓星公司出具《收据》，载明收到赵顺立交来2015年11月28日至2020年11月27日租金20万元。（3）2016年4月28日，皓星公司与杨小莉签订《协议》一份，约定：1.皓星公司将洛阳市××健康西路6号临街综合楼门面房（白马小学大门西第一间、第二间上、下两层，建筑面积168平方米和第三间底层面积42平方米）房屋使用权转让给杨小莉；2.房屋转让价格100万元；3.付款方式为一次性付清；4.皓星公司转让之前的经济纠纷与受让方无关，若影响杨小莉正常使用损失由皓星公司承担。同日，皓星公司与杨小莉还签订《补充协议》，约定皓星公司有权利在三年内以同样价格回购此房，但在未回购此房前每月以房价的百分之二作为财务成本付给杨小莉。若皓星公司在中途断付财务成本俩月以上或超过三年以上不用现金回购此房，杨小莉有权将此房任意处置。一审法院认为，本案杨小莉与赵顺立签订的《房屋租赁合同》项下的租赁房屋所有权人为白马小学，皓星公司享有40年的使用权，皓星公司可自主对外租赁、承包使用，杨小莉依与皓星公司2016年4月28日签订的《协议》从皓星公司处取得该租赁房屋的使用权，即具有对外出租取得收益的权利。杨小莉取得租赁房屋使用权后与赵顺立签订《房屋租赁合同》，双方合同合法有效，未违反法律的强制性规定，对该合同予以确认，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。赵顺立在2016年签订租赁合同后已经如约支付了全额租金，2017年续签合同后已经支付了一半租金，现其未按约支付剩余的2万元租金，已构成违约，杨小莉要求其支付租金2万元及违约金，予以支持。关于违约金，合同约定标准过高，赵顺立对此也提出抗辩，对此予以调整。因2017年12月1日杨小莉出具《收款收据》载明所欠2万元租金15日内付清，故认定违约金按年利率6%自2017年12月16日起进行计算至被告实际履行之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告赵顺立于判决生效之日起十日内支付原告杨小莉租金2万元及违约金（违约金按年利率6%，从2017年12月16日起至实际履行之日止）；二、驳回原告杨小莉的其他诉讼请求。如赵顺立未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取263元，由赵顺立负担。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案是杨小莉要求赵顺立给付租金而提起的诉讼。皓星公司对涉案房屋享有40年的使用权，杨小莉与之签订协议取得该房屋的使用权，并未违反法律强制性规定。杨小莉取得涉案房屋的使用权后，与赵顺立签订的两份《房屋租赁合同》，亦不违反法律强制性规定，合法有效。杨小莉与赵顺立之间存在房屋租赁合同关系，一审判决支持杨小莉关于该房屋租金的诉讼请求并无不当。赵顺立主张杨小莉无涉案房屋使用权，及其权利的取得可能存在违法行为的上诉理由，缺乏事实和法律依据，且赵顺立与皓星公司签订的《房屋租赁合同》在其与杨小莉签订的《房屋租赁合同》之前，不能对抗其与杨小莉签订的《房屋租赁合同》，故对于赵顺立的上诉理由，本院不予采信。对赵顺立的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由赵顺立负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一八年十一月二十九日书记员  高 源