广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂13民终868号 上诉人(原审被告)：韦树武，男，1963年3月4日出生，住广西来宾市兴宾区。 被上诉人(原审原告)：柳州致上物业服务有限公司来宾分公司，地址：来宾市银河路**鸿华小区****。 法定代表人：罗宁，总经理。 委托诉讼代理人：戴盛红，公司副经理。 委托诉讼代理人：石磊，公司法务专员。 上诉人韦树武与被上诉人柳州致上物业服务有限公司来宾分公司（以下简称致上物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年11月15日公开开庭审理了本案。上诉人韦树武，被上诉人致上物业公司委托诉讼代理人戴盛红、石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦树武上诉请求:撤销一审判决，查清事实，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、物业服务合同为无效合同。大地景苑小区第二届业主委员会与被上诉人致上物业公司不按法定程序召开业主大会，私自签订物业服务合同，违反物业管理条例的规定，侵犯上诉人合法权益，所签订的合同是无效合同。2、被上诉人致上物业公司履行合同存在重大瑕疵。（1）业主基本要求得不到满足，电梯救援电话长期瘫痪无法使用，24小时服务中心电话夜间无法打通或无人接听；（2）致上物业公司物业管理不到位，对乱搭乱建行为不警告、不劝阻，电梯停运，门禁、路灯损坏不修；（3）公共设施设备维修保养严重缺失，电梯长期得不到正常维保导致电梯运行异常，电梯滑梯、停运和关人事故频发，消防设施长期失效无法使用。（4）维护公共安全和秩序不利，车辆被盗事件频发。（5）保洁服务差，化粪池不按合同要求处理，导致化粪井污水爆满溢出污染环境。3、违法违规收费严重，存在暴力收费、捆绑收费、多收费。4、被上诉人提供履行合同证据不充分，部分证据真实性存疑，提供维保收据真实性存疑，应当开具税务票据却只开具收据。5、被上诉人不作为、乱作为给上诉人带来的经济和精神损失。目前每单元均有一台电梯无法使用。 致上物业公司辩称，1、化粪池已做到定期清理；2、电梯已委托维保公司维保，且由相关单位验收合格；3、一审判决正确，应予以维持。 致上物业公司向一审法院起诉请求：判令被告韦树武支付物业服务费3031元，电梯维护费1250元，电梯电费969.6元，水费、加压水费942.1元，滞纳金1234.94元，合计7409.64元。 一审法院认定事实：2012年4月21日大地景苑业主委员会与致上物业公司签订《物业管理服务合同》。合同约定：大地景苑业主委员会委托致上物业公司管理小区物业，期限为2年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止。合同还就双方权利义务、物业管理公共服务质量、物业管理服务费及违约责任等进行约定。2013年7月2日小区业主委员会与致上物业公司公示《大地景苑物业管理服务收费标准》。2013年12月8日致上物业公司发出《关于缴纳物业服务费的通知》。2014年12月13日大地景苑业主委员会与致上物业公司续签《大地景苑小区物业管理服务合同》，合同约定委托管理期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2015年11月28日致上物业公司发出《致小区业主的公开信》，要求欠费业主按期交纳物业管理费。被告韦树武系大地景苑小区D12-3-11-5房业主，自2013年9月至2017年10月31日，韦树武拖欠物业服务费3031元，电梯维护费1250元，电梯电费969.6元，水费、加压水费942.1元，共计6174.7元。另原告致上物业公司自2012年进驻大地景苑小区进行物业服务管理期间，存在公共管理不善、可视对讲系统失修、部分路灯无法照明、监控设施图像不清晰、电梯故障检修不及时、小区内乱摆乱放及私搭乱建等小区管理问题。一审法院认为，致上物业公司与大地景苑小区业主委员会签订的《大地景苑小区物业管理服务合同》合法有效，该合同对大地景苑小区业主具有约束力，小区业主以其非合同当事人提出抗辩，不予支持。原告致上物业公司对大地景苑小区内环境物业提供了服务，被告韦树武作为业主也享受了该物业服务，致上物业公司诉请韦树武给付物业服务费、电梯维护费、电梯电费、水费、加压水费合法有据。但同时，致上物业公司对小区物业管理确实存在不足，提供的服务质量没有达到合同约定的标准。被告韦树武长期不交纳物业服务费却享受小区物业服务，不仅损害原告物业公司利益，也损害已交费业主利益，根据致上物业公司对小区内物业服务实际情况、按照公平原则，对原告致上物业公司诉请的物业管理服务费、电梯维护费、电梯电费、水费、加压水费酌定支持80%，即4939.76元（6174.7×80%）。同时因致上物业公司提供物业服务存在一定问题，对其滞纳金诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条规定，判决：一、被告韦树武给付原告柳州致上物业服务有限公司来宾分公司物业服务费、电梯维护费、电梯电费、水费及加压水费共计4939.76元；二、驳回原告柳州致上物业服务有限公司来宾分公司的其他诉讼请求。 本院对一审查明事实予以确认。 本院已生效的（2018）桂13民终515、516、517、518、519、520、521、522号判决查明：1、2014年12月13日来宾市大地景苑小区业主委员会与致上物业公司续签《来宾市大地景苑小区物业服务合同》，业主委员会将小区物业委托致上物业公司进行管理，时间是2015年1月1日-2017年12月31日止，物业管理服务费：住宅物业每平方米0.45元/月，电梯维护保养费按25元/户月包干（电梯住户，含小修、维保、年检费）收取，发电机费按50元/户/年收取（电梯住户，含发电机的油费及日常维护费，确保发电机正常使用），物业服务费用按月交纳，不得拖欠，恶意欠费将按每日1.5‰标准计算滞纳金。合同还就委托管理事项、双方权利义务、物业管理共同服务质量、违约责任等进行约定，合同自2015年1月1日起生效。 2、2014年因物业管理服务问题，大地景苑小区电梯楼业主投诉致上物业公司，后经业主委员会、物业公司及部分电梯楼业主代表三方核表，发现确有空转现象产生，多收业主空转部分水电费人民币5万元。2014年5月17日大地景苑物业服务中心及大地景苑业主委员会决定将已多收空转部分的费用，以代业主交纳二次加压水电费形式退还给电梯楼业主。同时通知尚未交纳水电费业主，在抵减或抵扣后还欠加压水电费的，尽快到物业公司交纳所欠费用。2014年9月大地景苑小区电梯楼业主因电梯维保、消防、用水、车辆停放等问题投诉致上物业公司到来宾市自来水公司、来宾市公安消防支队以及来宾市质量技术监督局。2014年9月27日业主代表与房开、物业公司代表开会沟通电梯问题。2014年9月30日来宾市自来水有限公司给电梯楼二次供水用户《关于是否授权物业停水等问题回复》：自来水公司没有授权物业公司停水，高层二次供水的用户管理由物业公司负责，物业公司对拖欠水费的二次供水用户采取停水措施，自来水公司无权干涉。来宾市消防支队于2015年1月30日及2017年2月8日两次对致上物业公司因消防设施未保持完好有效等，进行行政处罚并责令改正。来宾市质量技术监督局于2016年6月2日对小区电梯因超期未检验存在安全隐患予以查封。 3、2016年4月23日大地景苑小区部分业主自制《关于大地景苑物业和业委会不作为和乱作为的证明书》，陈述电梯楼12台电梯维护不到位，电梯故障频繁、经常困人，多次出现滑梯事故及走道路灯损坏率严重，车辆管理混乱等问题，小区173户业主在证明书上签字证明。2016年8月后，大地景苑小区电梯楼业主多次对小区高层电梯使用安全问题向所辖社区投诉要求解决。2017年11月8日大地景苑小区第三届业主委员会将小区电梯维保及消防隐患问题向来宾市人民政府、文明办、住建委呈《关于大地景苑小区上一届业主委员会工作不到位以及小区物业问题严重的情况汇报》。2017年12月22日大地景苑业主委员会向来宾市安监局作《关于对大地景苑小区电梯安全和消防安全进行督查的请示》，反映：致上物业公司对12台电梯维保不到位，维保记录造假，电梯经常出故障、困人和滑梯、报警系统瘫痪，目前3部电梯瘫痪无法使用等问题。 4、2017年12月27日致上物业公司撤离大地景苑小区，没有办理实物移交手续。2018年1月2日来宾市住建委、街道、社区干部到大地景苑与业主代表、致上物业公司解决物业交接问题，但因缺电梯维保记录、部分电梯无法安全使用以及小区业主委员会向政府举报电梯维保等方面问题而交接不成功。2018年1月2日大地景苑业主委员会清点公共设备设施，发现有4台电梯不能运行。2018年1月3日大地景苑业主委员会向来宾市公安消防支队发出《关于对大地景苑小区消防安全隐患进行彻底排查的请示》，反映自动报警系统、自动灭火系统瘫痪等问题。2018年1月10日大地景苑业主委员会向来宾市安监局反映《关于对大地景苑小区电梯安全和消防安全进行督查的第二次请示》要求对小区12台电梯使用安全隐患督查。2018年1月11日大地景苑业主委员会向来宾市住建委提交《关于致上物业服务公司来宾分公司提前撤出大地景苑小区情况汇报》，反映物业公司带走有关电梯等技术资料、钥匙等财产、设备，同时反映12台电梯使用安全隐患等问题。2018年1月20日在兴宾区工商质监局参与下，致上物业公司将电梯维保报告记录、电梯使用标志及电梯定期检验报告等资料移交小区业主委员会及小区业主自治服务中心。2018年1月26日大地景苑业主委员会向来宾市质监局作《关于大地景苑小区电梯维保记录造假的举报》，对12台电梯维保记录存在造假疑点进行举报。同年2月11日大地景苑业主委员会委托来宾市特种设备检验所对小区12台电梯维修调整的所有部件进行检测。2018年3月14日自治区特种设备检验研究所下发《特种设备检验意见通知书》，提出问题和意见：对6台电梯经维保公司确认，电梯无法正常运行，不具备正常检验条件，所以无法检验。2018年5月15日兴宾区工商行政管理和质量技术监督局制作《告大地景苑居民书》，称2017年12月29日-2018年5月11日发现小区电梯存在严重安全隐患，对小区电梯进行查封。2018年6月21日来宾市兴宾区工商行政管理和质量技术监督局下发《关于停止使用电梯的通知》给居民，责令停止使用小区12台电梯并进行查封，待业委会按国家法律法规要求落实整改，消除安全隐患，经检验合格后方可重新投入使用。 5、诉讼中，致上物业公司提供二份其与南宁永捷电梯有限责任公司签订的《电梯维护保养合同》，证明其对电梯尽到维保义务。经查，2017年7月15日《电梯维护保养合同》，存在问题：（1）没有合同编号，（2）、乙方没有书写签署日期，（3）甲方法定代表人或委托人签名与乙方的法定代表或委托人签名存在字迹相似的嫌疑；（4）致上物业公司与南宁永捷公司签订的《电梯维护保养合同》有效期是2017年7月15日-2018年7月14日，与致上物业公司提供的其与广西正富电梯公司于2017年11月16日签订2017年11月16日-2017年12月31日的《电梯维保合同》在时间上重叠。 6、致上物业公司还举证《保养报告》，证明其对电梯履行维保义务。经查，《保养报告》存在问题：（1）2016年之前的《保养报告》有“年”“月”“日”详细记载，但其称的2017年《保养报告》只有“月”和“日”的时间记载，没有具体“年”的时间记载，故无法判定该《保养报告》的具体年份；（2）、罗永在2016年《保养报告》上以物业公司客户代表身份签字，却在2017年1月28日后以南宁永捷电梯公司保养员工身份签字；（3）南宁永捷电梯公司提供的罗永《聘用记录》聘用起止日期是2017年6月27日-2021年6月27日，故无法判定2017年1月28日-2017年6月27日之间罗永的身份。 本院认为，一、关于合同效力问题。 被上诉人致上物业公司与大地景苑业主委员会2012年4月21日及2014年12月13日签订的二份物业管理服务合同，合同形式和内容符合法律法规规定，是合同双方当事人即大地景苑业主委员会与致上物业公司真实意思表示，且是履行完两年合同后又续签的三年合同。大地景苑小区业主们不是该合同相对人，若有异议，可以通过其他正当途径行使撤销权。但在本案中，小区的业主们并没有就大地景苑业主委员会与致上物业公司签订的物业服务合同开过全体业主会议，就该合同是否违反民主程序问题行使撤销权，因此应视为小区业主对致上物业公司行使大地景苑小区物业管理服务不反对，大地景苑业主委员会与致上物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。现上诉人韦树武就该问题提起上诉，认为合同无效理由不成立，本院不予支持。 二、致上物业公司是否尽到对小区电梯定期维保义务的问题。 上诉人韦树武是小高层住户，日常生活中常为电梯不能正常运行所困，认为致上物业公司收取业主电梯维护费和电梯电费却没有定期对电梯进行维护保养，因此不应该支付给致上物业公司电梯维护费和电梯电费。被上诉人致上物业公司认为高层电梯每年都经特种设备检验所检验，发有合格证，不存在质量问题。为证明致上物业公司对电梯尽了维护保养义务，被上诉人致上物业公司提供了2017年7月15日其与南宁永捷电梯有限公司签订的《电梯维护保养合同》和电梯的《保养报告》以及其与广西正富电梯公司2017年11月16日《电梯维保合同》。经审查，首先，《电梯维护保养合同》存在形式上的不完整、不规范；存在合同甲、乙方签字的字迹相似嫌疑；被上诉人致上物业公司与南宁永捷公司签订的电梯维保合同在时间上与被上诉人致上物业公司与广西正富电梯公司签订维保合同重叠，且南宁永捷公司及致上物业公司并不能提供排除这些疑点的有效证据。其次，《保养报告》也存在报告形式上的不完整，致上物业公司及南宁永捷电梯公司提供的电梯维保报告上时间仅能证明“月”和“日”，没有2017年的时间记载，故无法判定该《保养报告》是否是2017年制作。罗永在2016年《保养报告》上以物业公司客户代表身份签字，2017年1月28日后罗永却以电梯公司保养员工身份签字，而南宁永捷电梯公司提供的罗永《聘用记录》聘用起止日期是2017年6月27日-2021年6月27日，因此2017年1月28日-2017年6月27日《保养报告》上的罗永身份存疑。再次，广西南宁永捷公司及被上诉人致上物业公司均不能提供维保费用支付及收取的合法有效凭证。故对被上诉人致上物业公司所称其2017年全年对小区12台电梯尽到定期维保义务，证据不足，本院不予认定。 三、关于责任分担的问题。 上诉人韦树武作为业主，自被上诉人致上物业公司进驻大地景苑小区后，享受了致上物业公司的物业管理服务，就应该履行合同约定的交费义务。上诉人韦树武自2013年9月至2017年10月31日未交纳物业服务费、电梯维护费、电梯电费及水费二次加压费共6174.7元，违反合同义务，存在违约。上诉人韦树武的不交费行为，损害致上物业公司利益，同时也造成物业公司因收费上不来，无资金在物业管理服务上的投资，物业管理服务质量不到位，损害小区其他业主及上诉人自身利益，上诉人韦树武对此有责任。被上诉人致上物业公司没能按合同约定义务进行有效管理服务，在电梯维保、消防、路灯、安保、下水道、二次加压水费等方面服务均存在管理混乱，服务质量不到位等情况，故也存在违约。造成小区众多业主不愿意交纳物业管理服务等费用，并向有关部门举报的严重局面，被上诉人致上物业公司有责任。一审判决不支持致上物业公司要求支付违约金的诉请正确。一审判决根据公平原则酌情支持致上物业公司要求的物业服务费、水费二次加压费80%的诉请正确，本院予以支持。本案中电梯住户意见最大的是电梯运行障碍，业主出行困难的问题。出现目前多台电梯瘫痪局面，原因很多，目前尚没有权威部门得出造成目前局面的责任在谁的结论，因此本院不在此评论。虽然致上物业公司每年为电梯申请特种设备检验部门对电梯进行年检，每次检验合格，但在致上物业公司管理服务期间，电梯运行问题严重是客观事实，致上物业公司在二审时也承认其撤出小区之前有1台电梯瘫痪。在随后致上物业公司撤出小区后不久，小区便出现多台电梯瘫痪局面。出现这样局面固然与电梯本身质量有关，但同时与平时养护也不无关系。现被上诉人致上物业公司提供的2017年电梯维保相关证据，不能证明其于2017年全年尽到了维保义务，故在电梯维保上其服务缺失显而易见，与其收取电梯维保费用要求不符。综合本案实际情况，酌定减少上诉人韦树武电梯维护费、电梯电费50%。电梯运行故障给上诉人韦树武造成损害远大于其他物业服务不到位的损害，一审判决将电梯维护费及电梯电费和物业管理费、二次加压水费同样按拖欠费用80%判决不当，本院予以纠正。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 1、维持兴宾区人民法院（2018）桂1302民初507号民 事判决第二项，即驳回柳州致上物业服务有限公司来宾分公司其他诉讼请求； 二变更同一判决第一项，即将被告韦树武给付原告柳州致上物业服务有限公司来宾分公司物业服务费、电梯维护费、电梯电费、水费及加压水费共计4939.76元变更为：上诉人韦树武给付被上诉人柳州致上物业服务有限公司来宾分公司物业服务费等费用4288.28元[3178.48元（3031+942.1）×80%+1109.8（1250+969.6）×50%］。 本案一审案件受理费50元，由韦树武承担25元，致上物业公 司承担25元；二审案件受理费50元，由韦树武承担25元，致上物业公司承担25元。 本判决为终审判决。 审判长  李德彬 审判员  张 敏 审判员  罗永森 二〇一八年十一月二十二日 书记员  黄欣杨