福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第11506号原告福建世茂新里程投资发展有限公司，住所地厦门市思明区思明南路410号之二701室。法定代表人LIUSAIFEI（刘赛飞），总裁。委托代理人郑菁，福建力衡律师事务所律师。被告陈春峰，男，1973年9月9日出生，汉族，住厦门市思明区，现住三明市大田县。第三人中国光大银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区湖滨南路81号。诉讼代表人王民权，行长。委托代理人孙纪东、谢燕珍，福建天翼律师事务所律师。原告福建世茂新里程投资发展有限公司（以下简称福建世茂公司）与被告陈春峰、第三人中国光大银行股份有限公司厦门分行（以下简称光大厦门分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序进行审理，并于2015年9月2日第一次公开开庭。后，本院依法追加光大厦门分行作为本案第三人，并于2015年11月19日第二次公开开庭进行审理。原告福建世茂公司的委托代理人郑菁，被告陈春峰两次到庭参加庭审，第三人光大厦门分行的委托代理人孙纪东到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告福建世茂公司诉称，原、被告签订了一份《厦门市商品房买卖合同》（合同号03002062）及附件，约定被告向原告购买厦门世茂海峡大厦B座802房屋，总价款为4049453元。合同签订后，原告已向被告出具了2029453元的购房发票，被告办理了相关按揭贷款手续，并与光大厦门分行签订了贷款合同，原告作为其连带保证人。被告自2015年初即因逾期支付银行贷款，2015年6月27日，光大厦门分行因被告未支付银行贷款，向原告送达了《保证责任履行通知书》，要求原告就被告的银行贷款承担连带保证责任；后原告于2015年7月3日向被告发出《催告函》，要求被告于2015年7月20日支付其所欠贷款，但被告并未如期还款。2015年7月21日，原告向被告寄送了《解除合同通知书》，解除了讼争合同及附件。根据讼争合同相关约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任及赔偿责任（含原告因本案支出的律师费10000元、因开具购房发票导致的相关税费损失397773元）；另，被告还应偿还原告代偿的银行贷款1748638.72元。现请求判令：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同号03002062）及其附件已于2015年7月22日解除；2、被告支付原告违约金404945.3元，被告支付原告为被告代偿的银行抵押贷款1748638.72元，上述款项应在原告应退被告的购房款4049453元中扣除；3、被告与原告共同办理解除《商品房买卖合同》（合同号03002062）所涉商品房厦门世贸海峡大厦B座802号房屋备案登记，并支付逾期注销商品房预售备案登记的违约金（以房屋总价款4049453元为基数，按每日万分之五的标准计算自2015年8月23日起计至商品房退房手续办理完毕之日止），被告还应赔付原告397773元税费损失，上述款项应在原告应退被告的购房款4049453元中扣除；4、被告支付原告因本案诉讼产生的律师费10000元，上述款项应在原告应退被告的购房款4049453元中扣除。被告陈春峰辩称，一、关于合同解除问题。原告无权在未经被告同意下，即代偿讼争商品房的银行按揭贷款，且原告是基于借款合同的保证责任代偿，与原、被告的房屋买卖关系属于两个不同的法律关系，原告不能基于借款合同的代偿行为要求解除双方的买卖合同；另，被告也不同意解除讼争合同，在原告发函要求解除合同收回房后，被告也曾与原告方联系，表示要将原告代偿的贷款退还给原告，但原告拒绝提供相关还款账户。二、关于原告各项诉讼请求的意见如下：1、关于违约金，应在讼争合同是否能够解除经生效判决确定之后方能主张，且违约金标准过高；2、关于税费损失，合同如果解除，被告可以退还购房发票，原告不存在税收损失，且对原告主张的税费损失计算方式有异议；3、关于律师费，对原告主张标准有异议，本案与其他两件系列案件应是统一收取律师费；4、关于各诉请金额在退还购房款中抵扣，如合同解除，被告的违约责任同意由原告在其应退还的购房款中抵扣，但该退还的购房款应按讼争商品房现在的市场价值计算。第三人光大厦门分行陈述，因出现了原、被告以及第三人签订的《个人贷款合同》中约定的违约事件，第三人于2015年11月9日通知被告限期履行还款义务，通知原告履行担保人责任。后，被告并未在限定的时间内履行还款义务，原告在2015年11月17日履行了相应的代偿义务，讼争商品房按揭贷款本息均已清偿完毕。经审理查明，2012年8月23日，原、被告签订了一份合同编号为03002062的《厦门市商品房买卖合同》及其附件，约定由被告向原告购买由其开发建设的厦门世茂海峡大厦B座8层02单元，该房屋为预售商品房，用途为写字楼，建筑面积为150.68平方米，总价款为4049453元，其中首付款为2029453元，于合同签订前付清，按揭款2020000元由原告指定银行提供按揭款。该合同附件六《合同补充协议》第四条“关于本合同第六条、第七条”第（四）款第3点约定：“因买受人未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务（包括但不限于买手人拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行（及／或相关担保公司）或出卖人还贷通知之日起15日内（比较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付总房款的10%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于出卖人发出通知之日（以邮戳时间为准）起算10日内补足”；《合同补充协议》第十四条“合同解除特别约定”第（一）款约定：“根据本合同约定系出卖人原因导致买受人有权解除本合同的，如买受人选择不行使单方合同解除权，本合同继续履行；如买受人行使合同条款约定的单方面解除合同权利，则应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人（本合同另有约定除外），并应于收到出卖人同意退房的书面通知后15日内，按照出卖人指定地点前述协议终止合同及其他与合同有关的文件，并有义务在出卖人指定时间内共同办理退房手续（退房手续包括但不限于在该时限内和出卖人共同办妥注销本合同及相关抵押【如有】的登记预告、备案及房屋预告登记【如有】等手续，下同）。如买受人未在约定期间书面通知出卖人或未按照上述规定办理相关手续，即被视为买受人同意放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行”；第十四条第（二）款约定：“出卖人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利时，买受人应自出卖人发出解除通知送达之日或视为送达之日起算的30日内协助出卖人办理退房手续，如买受人逾期未协助出卖人办理退房手续的，应按日向出卖人支付总房价款的万分之五的违约金直至买受人协助出卖人办理完毕全部退房手续为止。此外，出卖人解除合同的，除买受人应按合同约定向出卖人承担因该商品房解除的违约责任外（包括但不限于向出卖人支付合同约定的违约金），买受人还应承担因合同解除而导致出卖人其他合理损失（包括相应税费损失等）且出卖人在本合同注销备案后向买受人退款时有权将买受人应支付的各类款项（包括但不限于逾期付款违约金、退房违约金、出卖人代为买受人偿还的款项、超过违约金的损失赔偿金，出卖人的其他合理损失等）先行扣除，如买受人已付房款不足抵扣前述款项或赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权继续追索”。上述商品房合同及附件已在厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。另查明，上述合同签订后，被告依约定向原告支付了首付款2029453元，原告亦于2012年8月28日就该笔购房款出具了销售不动产统一发票。2013年8月2日，原、被告及第三人光大厦门分行签订了一份《个人贷款合同》，约定被告向第三人贷款2020000元用于购买讼争商品房，贷款期限自2013年8月2日起至2023年8月2日止，被告以讼争商品房作为抵押物，并由原告为该贷款承担连带责任保证。后，讼争商品房已于2013年8月9日办理了预售商品房抵押权预告登记；被告也已通过该笔贷款向原告付清了购房款余款2020000元。2015年6月27日，因被告逾期偿还讼争商品房的按揭贷款，第三人光大厦门分行向原告发出一份《保证责任履行通知书》，要求原告履行担保责任。后，原告于2015年7月3日向被告发出一份《催告函》，要求被告在2015年7月20日前向第三人清偿全部应付款项，如未清偿，将依约定解除讼争合同；被告于次日收执该函件。2015年7月21日，原告又于向被告发出一份《解除通知书》，通知被告因其未在前述期限内清偿已逾期清偿的贷款本息，原告即日起解除讼争合同及相关协议；被告于2015年7月22日收到该通知书。2015年7月30日，原告向第三人支付了被告逾期清偿的贷款本息合计79584.72元，后又于2015年9月29日再次代偿贷款本息合计52341.93元。2015年11月9日，第三人以讼争商品房因本案诉讼，将对上述《个人贷款合同》项下的抵押物价值造成不利影响为由，向原、被告宣布贷款提前到期，并要求被告在2015年11月16日前履行还款义务，要求原告在该期限前依约履行担保义务。原、被告收到前述通知后，被告并未还款，原告则于2015年11月17日向第三人支付贷款本息合计1616711.77元；至此，讼争商品房的按揭贷款均清偿完毕。还查明，讼争商品房因被告的其他债务纠纷，已被福建省大田县人民法院采取了预查封措施；原告因本案支出律师费10000元。以上事实，有《厦门市商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、《商品房买卖合同备案证明》、《个人贷款合同》、《预购商品房抵押权预告登记证明书》、预查封登记证明、《保证责任履行通知书》、（2015）厦思证内字第2040号、2041号公证书、（2015）厦思证内字第2147号、2148号公证书、（2014）大民初字第2412-1号民事裁定书、委托代理合同、律师费发票以及庭审笔录、询问笔录为证，本院予以认定。审理中，原、被告双方对第三人主张贷款提前到期的依据事由均表示无异议。原告主张税费损失为397772.788元，并提交一份其自行制作的税款损失表格为证，载明其所主张的该项损失系以已开具发票的购房款金额2029453元为基数，其中营业税及附加的税率按5.6%计算、土地增值税的税率预估按9%计算、企业所得税的税率按5%计算，原告在出具发票的当年度已经支付了该笔税款。本院认为，原、被告于2012年8月23日签订的合同编号为03002062的《厦门市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按照合同约定履行合同义务。因被告逾期还贷，致使原告在2015年6月27日被第三人光大厦门分行要求承担行担保责任，且被告在收到原告发出的《催告函》后，也未在原告要求的期限内清偿已逾期清偿的贷款，故根据讼争合同附件六《合同补充协议》第四条“关于本合同第六条、第七条”第（四）款第3点约定，原告有权单方解除合同并要求被告承担相应的违约责任。原告已于2015年7月21日向被告发出《解除通知书》，该通知于2015年7月22日送达至被告，依法发生解除合同的法律效力。对原告要求确认讼争商品房买卖合同及其附件已于2015年7月22日解除之诉求，本院予以支持；因讼争合同已经办理备案登记，故合同解除后，被告有配合原告共同办理注销备案登记手续的义务，对原告的该项诉求，本院亦予以支持。另，《合同补充协议》第十四条“合同解除特别约定”第（二）款约定：“出卖人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利时，买受人应自出卖人发出解除通知送达之日或视为送达之日起算的30日内协助出卖人办理退房手续，如买受人逾期未协助出卖人办理退房手续的，应按日向出卖人支付总房价款的万分之五的违约金直至买受人协助出卖人办理完毕全部退房手续为止”，原告解除通知已于2015年7月22日送达至被告处，被告应自该日起算的30日内协助原告办理注销备案登记等退房手续，逾期应支付逾期退房违约金，故原告要求被告自2015年8月23日起按房屋总价款日万分之五的标准支付逾期退房违约金至上述退房手续办理完毕之日止，亦符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告支付总房款的10%即404945.3元的解约违约金，并要求被告返还其已代为偿还的贷款1748638.72元，均符合讼争合同附件六《合同补充协议》第四条“关于本合同第六条、第七条”第（四）款第3点的约定，本院亦予以支持。原告主张的税费损失及律师费均属损失范围，前述解约违约金足以填补该部分损失，且原告所举证据无法证明税费损失确已实际发生，故对该部分诉请，本院不予支持。因讼争合同已经解除，原告本应退还被告其已支付的4049453元购房款；鉴于合同附件六《合同补充协议》第四条“关于本合同第六条、第七条”第（四）款第3点有约定“因买受人未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务（包括但不限于买手人拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，……出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付总房款的10%的违约金、出卖人代为偿还的款项……。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人……”；《合同补充协议》第十四条“合同解除特别约定”第（二）款亦约定“……且出卖人在本合同注销备案后向买受人退款时有权将买受人应支付的各类款项（包括但不限于逾期付款违约金、退房违约金、出卖人代为买受人偿还的款项、超过违约金的损失赔偿金，出卖人的其他合理损失等）先行扣除”，故原告主张被告前述应支付的违约金及代偿款在其应返还被告的购房款中予以扣除，符合双方约定。另，讼争合同虽已办理备案登记，但讼争商品房之产权尚未归属于被告，被告仅对原告享有讼争合同项下的相关请求权，故被告主张应按房屋当前的市场价值计算原告应退还的购房款并无依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、确认原告福建世茂新里程投资发展有限公司与被告陈春峰于2012年8月23日签订的合同编号为03002062的《厦门市商品房买卖合同》及其附件已于2015年7月22日解除；二、被告陈春峰应于本判决生效之日起十日内支付原告福建世茂新里程投资发展有限公司违约金404945.3元及已代偿的银行抵押贷款1748638.72元，前述款项可由原告福建世茂新里程投资发展有限公司在被告陈春峰已支付的购房款4049453元中扣除；三、被告陈春峰应于本判决生效之日起十日内协助原告福建世茂新里程投资发展有限公司办理合同编号为03002062的《厦门市商品房买卖合同》及其附件的登记备案注销手续，并支付原告福建世茂新里程投资发展有限公司逾期退房违约金（以4049453元为基数，按每日万分之五的标准，自2015年8月23日起计至前述登记备案注销手续办理完毕之日止），该款项可由原告福建世茂新里程投资发展有限公司在被告陈春峰已支付的购房款4049453元中扣除；四、驳回原告福建世茂新里程投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19598元，由原告福建世茂新里程投资发展有限公司负担1973元、被告陈春峰负担17625元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 王 瑛二〇一五年十一月二十日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。