天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第1148号上诉人（原审被告）天津黎阳投资有限公司，住所地天津港保税区通达广场1号2楼A2-060。法定代理人杜丽红，董事长。委托代理人管健，天津世杰律师事务所律师。委托代理人王晟楠，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津远东泵业有限公司，住所地天津市东丽区军粮城工业园宝仓路11号。法定代表人陶春霞，总经理。委托代理人周锡亮，北京市中盾律师事务所律师。上诉人天津黎阳投资有限公司与被上诉人天津远东泵业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，天津市东丽区人民法院于2015年3月25日受理，于2015年8月19日作出（2015）丽民初字第2064号民事判决。一审判决后，天津黎阳投资有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人天津黎阳投资有限公司的委托代理人管健，被上诉人天津远东泵业有限公司的委托代理人周锡亮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告、被告签订《房产租赁合同》，主要合同内容为：“甲方（出租方）：天津远东泵业有限公司，乙方（承租方）：天津黎阳投资有限公司。第一条：甲方自愿将坐落在天津市东丽区军粮城工业园宝仓路11号的房产（该房产包括：1、厂房21间；2、位于三楼的宿舍9间；3、位于一楼的办公室3间）出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房地产做了充足了解，愿意承租该房地产。第二条：甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币陆拾万元，租赁期限自2015年4月1日至2017年3月31日止，租金按年计算，由乙方在每年3月1日前交付给甲方，付款方式：现金。第五条：房地产租赁期间，乙方保证并承担以下责任：1、乙方不得更改房屋结构。乙方保证租赁期间，房产处于正常使用状态。乙方如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意后方可装修。2、乙方不得将房产转租。3、甲方交给乙方的设备及房屋是完好的。乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。4、乙方将对甲方正常的房屋检查或维修给予协助。第六条：违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的相关规定，另一方有权提前解除本契约，一方主张解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。解除合同所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按租金额的20%向乙方加收违约金。第九条：上述房地产在租赁期内需要缴纳的水电费、供热费、卫生费、燃气等费用及应交纳的税款，由乙方按规定承担。”合同拟定好后，案外人李跃华将空白租赁合同带回泊头找到原告法定代表人陶春霞，陶春霞在合同上签字。2015年2月10日，李跃华回到天津，将合同交付被告，被告法定代表人杜丽红在合同上签字，并加盖公章，后李跃华加盖原告公章。因租赁事务均与李跃华交涉，故杜丽红的丈夫李国平要求李跃华在甲方委托代理人处签字，李跃华遂署名。同日，原、被告双方签订补充协议一份，协议中甲方为天津远东泵业有限公司，乙方为天津黎阳投资有限公司。该补充协议约定，乙方自建一间门房警卫，甲方提供两间办公室和一间厨房操作间供乙方使用，确定乙方优先续租和优先购买权；约定乙方向甲方交纳保证金人民币十万元；协议加盖甲、乙双方公章，甲方委托代理人处有李跃华签字，乙方法定代表人杜丽红签字。补充协议签订后，被告将100000元保证金交付李跃华，李跃华为被告出具收条。原、被告双方发生矛盾，李跃华将100000元退回被告。合同签订后，被告给付原告租赁费600000元，原告交付租赁厂房。2015年3月13日，原告法定代表人陶春霞发现被告将厂房的两个窗户改造成门，即要求被告停止装修并恢复原状。2015年3月21日，原告法定代表人陶春霞发现被告没有停止对厂房的改造，并在厂房内打隔断墙，在办公室内超范围安装空调及装修。原告制止被告的前述行为，后被告退出厂房。其后，原告于2015年3月22日在厂房大门上张贴要求解除合同及恢复原状的通知，于2015年3月25日诉至法院，要求解除原、被告之间的《房产租赁合同》及恢复原状。另查，原告于2008年9月22日取得位于东丽区军粮城工业园区、津塘公路南、东金公路西的地号为1006-（06）-054的土地使用权，后原告进行建设。但由于规划影响，导致军粮城工业园内部分企业虽已购得土地，但后续的建设手续审批受到限制，致使部分已经完成建设并投入生产的房屋未能完善相关手续。再查，被告在厂房中打隔断时，询问李跃华的意见，李跃华表示在不破坏房屋主体结构的情况下，可以打隔断墙；但是对于被告将窗户改装成门的行为，李跃华并未同意，提出需经双方商谈后决定。庭审中，原、被告均同意调解，因对原告补偿给被告的款项数额相差较大而调解未果。原告的诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《房产租赁合同》，二、判令被告对原告厂房擅自装修改造部分给予恢复原状；三、判令被告向原告支付水电费3100元；四、判令被告承担诉讼费用。被告答辩称：一、原告就涉诉房屋未能提供建设工程规划许可证或房地产权证，不能证明涉案房屋为合法出租物，另涉案房屋未经过消防检查验收，原、被告签订的《房产租赁合同》违反法律的效力性强制性规定，属于无效合同；二、即使认定《房产租赁合同》为有效合同，被告对房屋进行拆改装修的行为，经过李跃华同意。原告为李跃华提供食宿，李跃华帮助原告办理工商税务事宜，且认可原告应向其支付报酬，故应当认定李跃华履行的是职务行为，被告对房屋的装修系经原告同意进行的。另，原、被告签订的《房产租赁合同》为原告提供的格式合同，关于加重被告解除合同责任的条款应属无效；三、即使原告要求解除合同有事实根据和法律依据，但因其解除合同没有履行法定通知程序而无效；四、因租赁合同并未到期，因此不存在恢复原状的问题，且未到缴纳水电费的期间，被告不同意支付该费用。原审法院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合同成立并生效。双方应按照合同约定履行各自义务，原告将房屋交付被告，被告应按照合同约定合理使用房屋。对于被告对房屋装修改建行为是否征得原告许可的问题，原审法院认为，第一、李跃华交回给被告租赁合同时，合同上仅有原告法定代表人的署名，李跃华只是在被告的要求下在合同上签字，因此足以证明被告明知李跃华的代理资格并未得到原告确认，原告法定代表人对于被告的装修改造行为提出明确制止，亦证明事后并未追认李跃华的代理行为。第二、合同明确约定，对房屋的装修改造必须经过原告书面同意，被告未经原告书面同意对房屋进行装修改造，违反合同约定，构成合同约定的解除合同情形。原告张贴的要求解除合同、恢复原状的通知应视为履行了通知义务，故原告要求解除原、被告签订的《房产租赁合同》有事实和法律依据，依法予以支持。因合同被解除，由于被告行为对房屋的装修改造应当予以恢复原状，故对于原告要求被告对装修改造部分恢复原状的诉讼请求依法支持。对于原告要求被告支付水电费的主张，原告未能提供相应证据证明水电费的使用情况及具体数额，应承担举证不能的不利后果，故对于该诉讼请求不予支持。对于被告提出的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《房产租赁合同》因违反法律的效力性强制性规定，属于无效合同的问题，原告合法取得土地使用权，并在该土地上进行建设，因规划影响导致其还未能完善建设审批手续，不能仅以此为由认定涉案房屋为违规建筑。且合同中约定“乙方对甲方所要出租的房地产做了充足了解，愿意承租该房地产”，可见被告对于涉案房屋做了充足了解，自愿承租，故对被告该抗辩理由不予支持。关于被告主张合同为格式合同的问题，涉案的《房产租赁合同》是针对原、被告之间的租赁行为订立的，是一次性的、不能反复适用的合同，合同中对于原、被告的权利、义务、违约责任等规定符合法律规定，未加重被告责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告与被告签订的《房产租赁合同》；二、被告于本判决生效后在30日内将租赁房屋恢复原状；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。上诉人天津黎阳投资有限公司不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的全部原审诉请。事实和理由：本案为房屋租赁合同纠纷，被上诉人无法提交房地产权证，同时也无法提交建设工程规划许可证、消防设计备案等文件，因此涉案房屋为违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《房产租赁合同》为无效合同；李跃华为被上诉人的工作人员，其相关行为应属履行职务行为；上诉人对于涉案房屋进行装修是经过李跃华同意而进行，因李跃华的同意系职务行为，因此应当认定为是被上诉人的真实意思表示，李跃华以其职务行为代表被上诉人进行的意思表示是以实际行为对原合同约定“征得甲方的书面同意后方可装修”的变更，所以上诉人并未违约；被上诉人并未向上诉人发出解除合同通知；本案应适用无效合同的法律后果，即使涉案合同有效，也不产生合同解除的法律后果。被上诉人天津远东泵业有限公司答辩要求驳回上诉，维持原判。二审审理期间，被上诉人提交《建设项目环境影响报告表》、《关于准予天津远东泵业有限公司新建车间及办公楼变更项目备案的决定》、《备案通知书》、《天津市东丽区门号启用通知》、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》以及录音资料，证明涉案房屋并非违章建筑，被上诉人在2015年3月已经通知上诉人解除合同。上诉人不认可录音资料的真实性以及其他证据的证明目的。本院经审查认为，《建设项目环境影响报告表》、《关于准予天津远东泵业有限公司新建车间及办公楼变更项目备案的决定》、《备案通知书》、《天津市东丽区门号启用通知》、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》，来源合法、内容真实、且与本案有关联，应作为认定案件事实的依据。因无法认定录音资料的真实性，故不予采信。二审经审理查明，2015年2月2日，上诉人给付被上诉人租赁费人民币600000元。二审经审理查明的其他案件事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，第一点、关于涉案《房产租赁合同》的效力问题。被上诉人在原审法院审理期间提交《国有土地使用证》以及天津军粮城工业园区管理委员会出具的“证明”、“通知”，在二审审理期间提交《建设项目环境影响报告表》、《关于准予天津远东泵业有限公司新建车间及办公楼变更项目备案的决定》、《备案通知书》、《天津市东丽区门号启用通知》、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》，前述证据可以证明涉案房屋并不属于上诉人主张的违章建筑，同理亦不应适用相关的法律规定认定涉案《房产租赁合同》无效，故对上诉人的该项上诉理由不予支持。第二点、上诉人对涉案房屋进行拆改，其未能提交充足证据证明已依约履行“征得甲方书面同意后方可装修”。上诉人关于“李跃华为被上诉人的工作人员，其相关行为应属履行职务行为，上诉人对于涉案房屋进行装修是经过李跃华同意而进行，因李跃华的同意系职务行为，因此应当认定为是被上诉人的真实意思表示”的上诉理由，依据不足，不能成立。涉案《房产租赁合同》约定“违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，一方主张解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，根据前述合同条款以及案件事实情况，被上诉人可以解除合同。虽然，上诉人不认可被上诉人在原审法院审理期间提交的照片，但是，上诉人在二审庭审中自认被上诉人的法定代表人在本案成讼之前已经向其作出要求解除合同的意思表示，且其事实上已于2015年3月退出涉案房屋，因此，可以认定被上诉人已经通知上诉人解除合同。与此同时，被上诉人的原审诉请之一为请求判令解除《房产租赁合同》，依前所述，原审法院判决解除合同并恢复原状，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津黎阳投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军代理审判员  杨桂军代理审判员  李 敏二〇一五年十一月四日书 记 员  庞 艺速 录 员  韩 鹏