重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝高法民抗字第00011号抗诉机关：重庆市人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南办处上什字东路114号。法定代表人：刘洪沛，董事长。委托代理人：张全权，重庆天朗律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：何艳。委托代理人：李春林，重庆海力律师事务所律师。何艳与重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司(简称沛龙公司)商品房买卖合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2008年4月3日作出（2008）合法民初字第410号民事判决，何艳、沛龙公司均不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉。该院于2011年10月17日作出（2008）渝一中法民终字第1469号民事判决。沛龙公司仍不服，向本院申请再审，本院于2012年5月11日作出（2012）渝高法民申字第00581号民事裁定，驳回了沛龙公司的再审申请。沛龙公司仍不服，向重庆市人民检察院申诉,该院于2015年3月6日作出渝检民监（2014）50000000052号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2015年4月28日作出（2015）渝高法民抗申字第00063号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。何艳的委托代理人李春林、沛龙公司的委托代理人张全权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何艳于2008年1月16日将沛龙公司诉至重庆市合川区人民法院称，何艳、沛龙公司于2004年12月20日签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定沛龙公司将位于合川区南办处商业步行街246号C幢3单元6-2号房屋卖给原告。事后，何艳按合同履行了义务，沛龙公司于2005年6月15日将房屋交何艳使用后却至今未交付房屋的房地产权属证书，并多收房款1500元，收取对讲系统安装费400元后也未安装，请求判令沛龙公司交付原告房地产权属证书，支付违约金5000元并退还对讲系统安装费400元、多收的房款1500元。沛龙公司辩称，何艳、沛龙公司签订《重庆市商品房买卖合同》属实，但何艳未按合同交付房款，该合同无效，请求驳回何艳的诉讼请求。一审法院经审理查明，2004年12月20日，何艳、沛龙公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：由何艳购买沛龙公司位于合川区南津街办事处南城商业步行街246号C幢3单元6-2号住房一套，套内面积81.80㎡，单价600元／㎡，房款按套内面积计算，计49080元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按产权证登记面积据实结算房款，多退少补。沛龙公司应在2005年6月30日前将经竣工验收合格的该房屋交付给何艳使用。沛龙公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由沛龙公司提供的资料报产权登记机关备案。如因沛龙公司的责任，何艳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，沛龙公司按已付房款的0.03%向何艳支付违约金，即49080×0.03%=l4.72元。当天，何艳、沛龙公司还就房款外的其他费用签订了《补充协议》，该协��约定，(一)由甲方(沛龙公司)代为乙方(何艳)办理水、电、气、闭路电视立户安装等费用5480元，其中，对讲系统安装费400元(该项如甲方未能实施安装，则将该项费用全部退还给乙方)；(二)由甲方代为乙方代收代缴的购置税和物业专项维修基金等费用1472元；(三)由甲方代为乙方办理的设施、材料、安装等费用21814元。该(一)至(三)项费用为包干费用，共计28766元，双方发生的金额有增加或减少都不补不退，在本补充协议签订时，乙方一次性付给甲方。补充协议第三条还约定，本补充协议与《商品房买卖合同》一并执行，如一方违约，违约方给守约方违约金5000元。2004年12月20日，沛龙公司向何艳出具收据3张，其中，房款29080元，大修基金736元，五通费、税费、配套费28030元，3张收据中收款方式均注明为““转帐”。另2004年11月5日，刘福建曾向沛龙公司预约订购C幢3单元6-2��住房，以转帐方式预付房款20000元，沛龙公司出具了收据，后刘福建退房，何艳购买该房时，因刘福建欠何艳方债务，便将其所付房款转至何艳户上。2005年6月15日，沛龙公司向何艳发出交房通知书，将所售房屋交付给了何艳使用，房屋未安装对讲系统，交房通知书内容中说明何艳不欠沛龙公司房款。房屋交付后，因沛龙公司一直未给何艳办理房地产权属证书，2006年7月3日，何艳、沛龙公司双方达成书面协议，协议内容为：经甲乙双方协商，何艳的住宅房产证在沛龙公司未办理好之前，暂时使用沛龙公司南城商业步行街200号门市一间，使用期间不收租金，待何艳的房产证办给何艳后，何艳无条件退还200号门市，何艳不得提出其他任何要求。但至今沛龙公司仍未给予何艳办理好房地产权属证书。审理中还查明，2005年10月，沛龙公司已将南城商业步行街246号C幢3单元6-2号住房的产权申请办理到其公司名下。何艳自愿放弃要求沛龙公司给付多收房款的诉讼请求。重庆市合川区人民法院（2008）合法民初字第410号民事判决认为，何艳、沛龙公司自愿签订商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，该合同不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。沛龙公司在商品房交付后，应当按合同约定在规定期限内为何艳办理权属登记，但至今未办理，其行为已构成违约，应承担违约责任。审理中，沛龙公司称何艳未交纳房款，主张合同无效而拒绝为何艳办理权属登记，结合本案证据看，沛龙公司给何艳的交房通知书中已说明交房时何艳不欠沛龙公司有关费用，并且2006年7月3日双方达成的书面协议中也未说何艳欠费，故沛龙公司主张何艳未交房款的理由不能成立，一审法院不予采信。本案中，沛龙公司只存在办理权属登记违约，虽然双方的补充协议中约定，一方违约给付对方违约金5000元，但合同对办理权属登记违约有特别约定，按已付房价款的0.03％支付违约金即49080×0.03％=14.72元，应按该约定处理，何艳要求沛龙公司给付违约金5000元，一审法院不予支持。沛龙公司未给何艳房屋安装对讲系统，何艳所交的安装费400元应当退还。遂判决：一、限被告重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司在本判决生效后30日内将原告何艳购买的位于合川区南津街办事处南城商业步行街246号C幢3单元6-2号住房的房地产权属证书办好交付原告。二、由被告重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司在本判决生效后5日内给付原告何艳逾期办理权属登记违约金14.72元，逾期按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、由被告重庆市合���区沛龙房地产开发有限公司在本判决生效后5日内退还原告何艳对讲系统安装费40O元，逾期按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告何艳的其他诉讼请求。何艳不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。请求：改判由沛龙公司支付何艳违约金5000元。主要事实和理由：沛龙公司至今未将房屋土地产权证交付何艳。沛龙公司辩称：1、合同对办证违约金有约定，原判正确。2、合同无效，不存在违约。3、签订合同时，何艳未满18周岁。沛龙公司不服一审判决，向该院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，改判驳回何艳的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由何艳承担。主要事实和理由：1、一审法院事实不清，合同应是无效合同。2、何艳未履行合同主要义务，给付购房款。3、签订合同时，何艳未满18周岁，主体不合法。何艳辩称：合同有效，何艳已付清购房款。原二审法院经审理查明：二审审理中，何艳与沛龙公司均认可，根据何艳、沛龙公司于2006年7月3日达成的书面协议，沛龙公司向何艳提供了门市一间，没有收取过租金。此外，何艳提出，诉争房屋房号由246号C幢3单元6-2号变更为246号1幢3单元6-2号，但没有公安机关的证明，沛龙公司对此不认可。沛龙公司则提出一审判决认定的“2004年11月5日，刘福建曾向沛龙公司预约订购C幢3单元6-2号住房，以转帐方式预付房款20000元，沛龙公司出具了收据，后刘福建退房，何艳购买该房时，因刘福建欠何艳方债务，便将其所付房款转至何艳户上。”这一事实，其依据的该院（2007）渝一中民终字第1330号民事判决已经进行再审。另查明，何艳的母亲周光群在2006年7月3日沛龙公司与何艳就沛龙��司未给何艳办理房地产权属证书的相关事宜达成协议时，周光群在该协议上签字。该院查明的其他事实与一审查明的事实相同。重庆市第一中级人民法院（2008）渝一中法民终字第1469号民事判决认为，本案双方当事人争议的主要焦点有三，并逐一评析如下：一、关于合同效力问题。本案中，何艳于1987年11月15日出生，虽然在2004年12月20日双方当事人签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》时，尚未满18周岁，但其母亲周光群在2006年7月3日沛龙公司与何艳就沛龙公司未给何艳办理房地产权属证书的相关事宜达成协议时，周光群在该协议上签字，即表明周光群至少在此时已知晓并追认了何艳的购房行为。因何艳与沛龙公司自愿签订商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，该合同不违背法律、行政法规的强制性规定，���法有效。二、关于何艳是否欠付购房款的问题。何艳针对其已付清购房款，举示了沛龙公司出具的收据，证明其已付清购房款。此外，何艳提交的沛龙公司给何艳的交房通知书中已说明交房时何艳不欠沛龙公司购房款，并且2006年7月3日双方当事人就沛龙公司未给何艳办理房地产权属证书的相关事宜达成的书面协议中也未说何艳欠购房款，而是沛龙公司自愿在未给何艳办好房地产权属证书之前，向何艳提供门市一间，不收取租金，该协议已实际履行。沛龙公司针对何艳是否付清购房款，除提出一审判决认定的“2004年11月5日，刘福建曾向沛龙公司预约订购C幢3单元6-2号住房，以转帐方式预付房款20000元，沛龙公司出具了收据，后刘福建退房，何艳购买该房时，因刘福建欠何艳方债务，便将其所付房款转至何艳户上。”这一事实，其依据的该院（2007）渝一中民终字第1330号民事判决已经进行再审外，并未举示其他证据证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。该院认定何艳不欠付购房款。三、关于沛龙公司承担的违约责任问题。何艳与沛龙公司签订的《补充协议》约定，对讲系统安装费400元(该项如沛龙公司未能实施安装，则将该项费用全部退还给何艳)。因此，本案中，沛龙公司只存在办理权属登记违约，虽然双方当事人在《补充协议》中约定，一方违约给付对方违约金5000元，但双方当事人在《重庆市商品房买卖合同》中对办理权属登记违约有特别约定，按已付房���款的0.03％支付违约金即49080×0.03％=14.72元，故本案应按该约定处理。综上，该院认为何艳、沛龙公司的上诉理由均不能成立，其据此提起的上诉请求，该院均不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。重庆市人民检察院渝检民监（2014）50000000052号民事抗诉书认为，依据重庆市第一中级人民法院（2009）渝一中法民终字第07438号民事判决认定的事实，原生效判决认为何艳不欠购房款系认定事实错误。本院经再审查明，刘福建与刘洪栋、沛龙公司企业出售纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2013年10月29日作出（2009）渝一中法民终字第07438号民事判决，该判决驳回了刘福建的诉讼请求。该判决认定刘福建与刘洪栋签订的《沙湾造纸厂整体转让合同》为无效合同，并判决驳回了刘福建要求刘洪栋支付转让费的诉讼请求。本院再审查���的其他事实，与原一、二审查明的事实一致。本院认为，依据本院查明的事实及检察机关的抗诉意见，对本案评析如下：一、关于双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力问题。本案中,沛龙公司申诉的主要理由是认为其有新的证据证明何艳未支付购房款，因此双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》无效，对此，本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，何艳与沛龙公司2004年12月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》并不存在法律规定的合同无效的情形，何���是否支付房款并不影响双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力，因此，双方所签的《重庆市商品房买卖合同》为有效合同。二、关于何艳是否支付购房款的问题。何艳为了证明其已支付了购房款，举示了沛龙公司出具的收据，证明其已付清购房款。沛龙公司认为该收据上注明的收款方式为转账，而何艳并未出示转账的证据，因此何艳未付房款。对此，本院认为，沛龙公司对何艳举示的收据的真实性并无异议，而未收到款即出具收款收据也不符常理。此外，何艳提交的沛龙公司给何艳的交房通知书中已说明交房时何艳不欠沛龙公司购房款，并且2006年7月3日双方当事人就沛龙公司未给何艳办理房地产权属证书的相关事宜达成的书面协议中也未说何艳欠购房款。因此，本院对沛龙公司认为其未收到购房款的申诉理由不予支持。三��关于重庆市第一中级人民法院（2009）渝一中法民终字第07438号民事判决的问题。该判决仅是认定刘福建与刘洪栋签订的《沙湾造纸厂整体转让合同》为无效合同，并判决驳回了刘福建要求刘洪栋支付转让费的诉讼请求，该判决的处理结果并不能得出何艳未支付购房款的结论，因此，本院对沛龙公司认为依据该判决可以证明何艳未支付购房款的申诉理由不予支持。综上，沛龙公司认为其有新的证据证明何艳未支付购房款，因此双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》无效的申诉理由无事实及法律依据，本院对其申诉请求及理由不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：维持重庆市第一中级人民法院（2008）渝一中法民终字第1469号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  边建国审 判 员  宋汀汀代理审判员  刘战平二〇一五年十一月二十七日书 记 员  刘 雯