沈阳市皇姑区人民法院行 政 判 决 书（2015）皇行初字第193号原告唐X，女，19XX年X月XX日出生，满族，无职业，现住沈阳市于洪区XX路***号XXX。被告沈阳市房产局，住所地沈阳市沈河区大西路187号。法定代表人纪凯，该局局长。委托代理人赵申，该局法律顾问。委托代理人唐卫东，该局工作人员。第三人沈阳XX物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区XXX路XXX号X门。法定代表人张成林，该公司总经理。委托代理人王X，该公司法务。原告唐X诉被告沈阳市房产局物业服务企业资质证书一案，于2015年7月29日向本院提起诉讼。本院于同年8月6日受理后依法组成合议庭，于同年10月27日公开开庭审理了本案。原告唐X，被告委托代理人赵申、唐卫东，第三人委托代理人王X到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。被告于2011年10月17日为第三人颁发了编号为沈物字0627号物业服务企业资质证书。原告诉称：第三人未按合同第二十七条第八项约定购买物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险，沈政办发（2013）83号第十五条规定，从2013年起对不按规定或合同约定购买相关保险的企业、房产主管部门不予办理资质年检手续。沈房发（2013）56号第二章检查内容和要求中第2小项物业服务企业购买共用部位，公用设施设备物业管理责任险情况，综上所述，被告核发给第三人的资质证书违反了法律法规的相关规定。一、请求法院判令被告撤销第三人的物业服务企业资质证书（证书编号：沈物字0627号）；二、请求被告承担举证责任，出示履约保证金及物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险发票。原告向本院提交的证据有：1、泰X林2013年6月至2014年5月收支情况表，证明第三人未购买公众责任险。2、物业服务合同，证明第三人未按合同第二十七条第（8）项约定购买物业公众责任险。3、（2015）于民二初字第03589号民事判决书，证明第三人物业资质年检通过。被告于2015年8月24日向本院递交答辩状，并在庭审中辩称：一、答辩人具有办理物业服务资质的法定职权。二、原告不是本案适格原告。本案中，被告为第三人办理物业服务资质证书时间是2010年8月，2012年9月原告才入住第三人服务的泰X林小区。因此，原告与被告颁发资质证书无利害关系，应当驳回起诉。三、原告起诉缺乏事实依据，起诉不符合法律规定，应当驳回原告起诉。原告起诉的事实理由是被告为第三人办理检查的事实，与被告办理的资质证书是两个行政行为；原告所称的事实属于物业服务合同进行调整的范畴，属民事争议，与被告办理的资质证的行政行为无关。根据《沈阳市物业管理条例》及《物业服务企业资质管理办法》规定，第三人不存在撤销资质证书的违法行为。四、关于原告起诉期限问题，原告起诉已超过法定起诉期限，被告作出的资质证书行为是2010年8月，原告是2012年9月入住该小区，就应知道第三人办理了资质证书，原告是2015年7月29日向法院提起诉讼，已超过法定的起诉期限，应当予以驳回。五、被告办理的物业服务企业资质，要件齐全，符合《物业服务企业资质办法》第6条、7条、10条、17条、18条规定，程序正当，适用法律正确。六、本案件为行政诉讼案件，原告第二项诉讼请求并非本案审理范围，应予以驳回。被告向本院提交的证据有：1、物业服务企业资质申报材料，证明被告作出的行政行为要件齐全，符合规定。2、沈房发（2013）56号检查通知，3、沈政办发（2012）83号文件，4、情况说明，5、物业服务合同，以上2-5号证证明沈阳市房产局2013年企业资质检查的事实，与沈阳市房产局办理企业资质无关，原告诉请撤销物业公司企业资质证的主张缺乏事实根据。第三人于2015年9月6日向本院递交答辩状，并在庭审中辩称：同意被告答辩意见。同时补充如下：一、我公司按照《沈阳市物业管理条例》第十七条的规定，自2010年起通过招投标中标成为沈阳市于洪区泰X林家园提供物业服务的公司，并已与泰X林房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。2012年5月，泰X林家园成立第一届业主委员会。我公司按照《物业管理条例实施细则》第十五条的规定，与泰X林家园业主委员会签订《物业服务合同》。2013年5月，经过业主委员会研究决定，在2012年《物业服务合同》的基础上，增加第34条，明确约定，在合同期满前3个月向对方提出书面意见，如不提出，则视为本合同顺延继续有效。故我公司为泰X林家园提供物业服务符合法律的相关规定。二、原告按照《物业管理条例》第七条及《沈阳市物业管理条例》第八条的规定，不具有成为业主委员会委员的资格（原告拖欠物业费判决）。原告于2014年7月沈阳市泰华林家园成立第二届业主委员会期间成为业主委员会成员，本次选举的程序违法且业主委员会9名成员中，有7名未按时足额缴纳物业费，故泰X林家园第二届业主委员会按照法律规定并未成立。另原告非在法律上与具体行政行为有利害关系的自然人，并且该具体行政行为并未侵害其合法权益，故原告非本次行政诉讼的适格原告。三、关于履约保证金问题。按照《物业管理条例》的规定，物业服务履约保证金的具体规定由市级人民政府制定，按照《沈阳市物业服务履约保证金管理办法》第二十五条的规定，物业服务企业未按照规定缴纳或者补缴履约保证金的，在对其信用等级予以评定时扣分。未缴纳履约保证金并非法定的撤销物业公司资质的法定理由，亦非年审的法定事由。我公司因为服务的泰X林园区物业费每月每平方米仅按照1元钱收取，并且自2013年6月起，与泰X林家园业主委员会及于洪区八家子社区居民委员会签订《协议书》，泰X林家园业主可以按照每月每平方米0.8元缴纳物业费。故我公司如按照《沈阳市物业服务履约保证金管理办法》第七条的规定，暂定三级资质物业服务企业按照建筑面积每平方米1.5元的标准缴存物业服务履约保证金实有困难，故申请免交。为此我公司已向业主委员会及八家子社区告知，且已与社区及泰X林业委会形成书面协议，可以免交、缓交，即使未缴纳相关费用，其后果并非撤销资质等级证书。因此原告所主张的我公司是否缴纳履约保证金及物业公共责任险与本案无关。四、关于物业公共责任险，与本案无关。按照《沈阳市物业管理条例》第三十九条的规定：“前期物业管理期间，物业服务企业应当将购买共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会设立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众保险，由业主大会决定”。虽在我公司与泰X林业主委员会签订的物业合同中约定我公司需要购买公共责任险，但并未约定未购买公共责任险为我公司的违约事由及解除合同的事由。五、根据《行政诉讼法》第六十三条的规定，人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。人民法院审理行政案件，参照规章。原告主张适用的为沈阳市政府办公室发文件，并非法律、行政法规规章，并且其规定的并非是撤销资质的法定条件；另外，被告于2010年向我公司颁发的资质证书，原告主张的依据均为2012年以后颁发的政府文件，因为法律不朔及既往，故原告的主张无事实及法律依据。六、原告的主张已超过法定的诉讼期限，应当驳回其全部诉讼请求。根据《行政诉讼法》第四十六条的规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。原告作为泰X林家园业主委员会成员，在六个月前已经知道诉请的具体行政行为，故其起诉已经超过法定的起诉期限。综上，我公司按照沈阳市房产局的要求，提供的相应材料，经过法定程序办理了物业资质，并无违法及违约事实存在，相关行政机关的具体行政行为亦无违法及违规之处，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人向本院提交的证据有：1、中标通知书，2、物业服务合同，证明依法取得泰X林小区物业服务事项。3、民事判决书，证明原告拖欠物业费事实。4、协议书，证明物业费收取标准。5、情况说明，证明履约保证金经业主委员会批准可以免交。6、原告入住通知书，证明原告入住泰X林小区的时间。7、营业执照、组织机构代码证、资质证书、收费许可证，证明公司的基本状况。8、法人身份证明、身份证复印件，证明法定代表人基本信息。经本庭质证，本院对被告提供的1、2、3、5号证因原告及第三人无异议，予以采信。被告4-1号证能证明2013年11月25日于洪区北陵办事处八家子社区及泰X家园业主委员会共同以书面形式向铁西区小区办提供免交物业服务履约保证金的情况说明；4-2号证是复印件又无日期，不予认证。本院对原告提供的2号证因被告及第三人无异议，予以采信。原告提供的1、3号证与本案审查客体无关。本院对第三人提供的3、6、7、8号证因原、被告无异议，予以采信。第三人1号证可证明第三人通过招投标形式中标取得的泰X林小区物业服务项目。2-1号证可证明第三人于2010年6月1日与沈阳泰X林房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，资质等级暂定三级，建筑面积23万平方米，合同期限自2010年6月1日至2012年5月31日止。2-2号证可证明第三人于2012年6月1日与沈阳市于洪区北陵街道泰X林家园业主委员会签订的物业服务合同，建筑面积19.5万平方米，合同期限自2012年6月1日至2013年5月31日止。2-3号证可证明第三人于2013年6月1日与沈阳市于洪区北陵街道泰X林家园业主委员会签订的物业服务合同，建筑面积19.5万平方米，合同期限自2013年6月1日至2014年5月31日止。第三人4号证与本案审查客体无关。5号证与被告4-1号证相同，认证观点一致。经审理查明：2010年8月第三人通过公开招标选聘程序，依法中标成为沈阳市于洪区泰X林家园物业服务企业。原告系2012年9月回迁入住泰X林家园的业主。2010年6月1日，第三人与沈阳泰X林房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，资质等级暂定三级，园区建筑面积23万平方米，合同期限自2010年6月1日至2012年5月31日止。2012年6月1日，第三人与沈阳市于洪区北陵街道泰X林家园第一届业主委员会签订了物业服务合同，园区建筑面积19.5万平方米，合同期限自2012年6月1日至2013年5月31日止。2013年6月1日，第三人继续与沈阳市于洪区北陵街道泰X林家园第一届业主委员会签订物业服务合同，园区建筑面积19.5万平方米，合同期限自2013年6月1日至2014年5月31日止。2010年8月，被告根据《物业服务企业资质管理办法》第6条规定对第三人提供的营业执照、企业章程、验资证明、法定代表人身份证明、物业服务企业专业人员的职业资格证书、管理和技术人员的职称证书和劳动合同等材料进行审查后，认为符合法定要件，故批准第三人暂定三级的物业资质。2011年10月17日向第三人颁发资质等级为三级的物业服务企业资质证书（编号：沈物字0627号）。2013年12月经对第三人资质检查，以第三人不存在违法违规行为通过了2013年度的检查，被告在资质证书监督检查结论一栏中加盖了“沈阳市房产局物业管理处2013年度资质检查专用章”，“有效期延至2014年12月30日”。据此，原告对被告为第三人加盖有效期至2014年12月30日的资质年检行为有异议，向本院提起诉讼。本院认为，根据《物业服务企业资质管理办法》第四条三款的规定，被告作为沈阳市房地产主管部门具有颁发物业服务企业资质证书的职权。被告根据该法第六条、七条、八条、十条规定，认为第三人提供的企业资质申报材料符合上述规定，依法向其颁发物业服务企业资质证书无不当。被告根据2007年建设部修改后的《物业服务企业资质管理办法》第十七条规定，依法于2013年12月对第三人实施检查，经检查不存在法定撤销资质的情形，据此在第三人资质证书上加盖了“沈阳市房产局物业管理处2013年度资质检查专用章”，“有效期延至2014年12月30日”无不当。关于原告提出第三人未按有关规定缴纳履约保证金的问题，2012年11月1日沈阳市颁布实施《沈阳市物业服务履约保证金管理办法》，其十二条规定：“物业服务企业应当在办理中标备案手续前缴存履约保证金。”本案中，第三人是2010年中标成为沈阳泰X林家园的物业服务企业，因此缴纳履约保证金并非其法定义务。关于原告提出第三人未按合同第二十七条第（8）项约定购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险的问题，因其是《物业服务合同》中约定的事项，属民事事宜，不属于行政案件审理范围，对原告的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告唐X的诉讼请求。本案诉讼费五十元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 董 进审判员 周 毅审判员 朱建军二〇一五年十一月二日书记员 薛婷婷