浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2061号 上诉人：平湖市佳美电器有限公司。住所地：平湖市新仓镇芦川新街641号。统一社会信用代码：91330482327825979H。 法定代表人：周海明，执行董事。 委托诉讼代理人：郑诗贵、袁梦娟，浙江开发律师事务所律师。 被上诉人：平湖市文文电机厂。住所地：平湖市新仓镇秦沙村3组恒业路99号二楼。统一社会信用代码：913304826628797204。 主要负责人：李富根。 委托诉讼代理人：黄伟斌，平湖市新创法律服务所法律工作者。 上诉人平湖市佳美电器有限公司（以下简称佳美公司）因与被上诉人平湖市文文电机厂（以下简称文文厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳美公司上诉请求：撤销原判，改判支持佳美公司除搬迁费外的一审其余诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、因文文厂未告知其出租的厂房涉及违章，并隐瞒部分厂房系向案外人承租后再转租给佳美公司，致使双方之间租赁协议部分无效，原房东将案涉厂房断电，断电状态持续至诉讼阶段，上述情况发生的原因系文文厂未尽告知义务及刻意隐瞒真相，协议无效的过错在于文文厂，一审未予查明存在错误。2、虽然违章建筑已拆除，但文文厂一审中承认其享受政府补助，对补助情况一审未查明。二、一审对佳美公司的诉讼请求未予支持，存在错误。1、虽然涉及违章的建筑物已拆除，但超期租赁的厂房仍存在，该部分厂房佳美公司进行了装修，原房东至今仍占用佳美公司安装的电缆、电线，故对装饰装修损失，可由双方协商，不能协商一致的，应进行鉴定。2、双方租赁协议约定的租期为3年，因双方协议无效导致佳美公司另外租赁厂房，其中涉及面积差额补偿30000元。2018租金水平高于2016年水平，租金差价系因文文厂过错导致协议无效而产生，文文厂应支付该差价。3、因文文厂未尽告知义务及刻意隐瞒真相，将超出租赁期限的厂房及违章厂房出租给佳美公司，致使原房东将案涉厂房断电，导致佳美公司无法正常生产，产生了营业损失，该部分损失应由文文厂进行赔偿。4、因租赁协议无效的过错在于文文厂，文文厂为此应承担租金及利息、面积差额、实现债权的费用等损失。 文文厂辩称，佳美公司的上诉理由缺乏事实和法律依据。佳美公司所谓的证据与本案无关，文文厂一审亦进行了质证，提出相应抗辩意见。一审至派出所进行了调查取证，并组织了两次开庭，一审认定事实正确，适用法律得当，请求驳回上诉。 文文厂向一审法院起诉请求：1、判令终止文文厂、佳美公司在2016年5月1日签的厂房租赁协议；2、佳美公司立即腾空厂房；3、诉讼费由佳美公司承担。一审审理过程中，文文厂于2018年6月7日向一审提出撤诉申请，一审予以准许。 佳美公司向一审法院反诉请求：1、文文厂退还佳美公司房屋租金33300元及利息损失（以33300元为基数，按照年利率6%，自2017年11月23日计算至履行完毕之日）；2、文文厂赔偿佳美公司各项损失等共计101250元（面积差额补偿30000元；装修及水电配套设施25000元、搬迁费30000元、营业损失50000元，合计135000元。由文文厂按主要过错承担损失的75%，即101250元）；3、文文厂赔偿佳美公司实现债权的费用8073元；4、反诉费用由文文厂承担。 一审法院经审理认定事实：文文厂向平湖市星湖灯饰有限公司承租了坐落于平湖市新仓镇芦川新街641号（原平湖市新仓镇芦川新街189号）内的部分房屋，后在未取得建设工程规划许可证的情况下在内的土地上另建设了房屋。之后文文厂将上述其向平湖市星湖灯饰有限公司承租的房屋以及其在未取得建设工程规划许可证的情况下建设的房屋一并租赁给佳美公司，并于2016年5月1日与佳美公司签订《租房协议》一份。协议约定文文厂有约1000平方米厂房租与佳美公司经营，地址位于平湖市新仓镇芦川新街641号。每年房租80000元，租金一年一付，先付后租，租期为三年，时间为2016年5月1日至2019年4月30日止，到期后佳美公司有优先租用权。 2017年11月22日，新仓镇“两违”整治和农村垃圾集中处理领导小组办公室向佳美公司作出整改通知书一份，载明：“佳美公司在的土地建设137㎡+260㎡彩钢棚，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《浙江省村镇规划建设管理条例》等规定。根据相关规定，现通知立即停工并于2017年11月26日之前，自行拆除在该地块上的违法建（构）筑物，退还非法占用的土地，回复土地原状。” 一审另查，2017年2月1日，文文厂与平湖市星湖灯饰有限公司续签《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋坐落在，租赁期限从2017年2月28日至2018年2月27日。租金一年30000元，自建房地租700平方米，全年计8000元，合计30000元。 一审再查，庭审中，双方一致确认，佳美公司已按约支付文文厂租金至2018年4月底。佳美公司已于2018年4月底将租赁的房屋腾退给文文厂。 一审法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。本案中，文文厂向平湖市星湖灯饰有限公司租赁坐落于内的部分房屋，租赁期限至2018年2月27日止。而文文厂承租上述房屋后，在未取得建设工程规划许可证的情况下另建设了房屋，又一并出租给了佳美公司，租赁期限为2016年5月1日至2019年4月30日止。涉案《租房协议》虽系双方的真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条规定，涉案《租房协议》中涉及超过租赁期限2018年2月27日部分，以及文文厂建设的违章建筑物部分，应属无效。但上述合同部分无效，未影响其他部分的效力,故涉案《租房协议》的其他部分仍然合法有效。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予以支持。现双方对佳美公司支付租金至2018年4月底以及于2018年4月底腾退租赁房屋的事实，均无异议，一审对上述事实予以确认。涉案《租房协议》仅为部分无效，且就无效部分，文文厂仍有权收取合同约定租金标准的房屋占有使用费，故佳美公司反诉要求文文厂返还自收到整改通知书后的租金33300并支付利息损失，缺乏依据，不予支持。 至于佳美公司主张的各项损失。关于装饰装修损失，文文厂虽称佳美公司的装修未经其同意，但自双方签订租房协议至今，其均未提出异议，故对其该项抗辩，不予采信。佳美公司已于2018年4月底前将涉案租赁房屋腾退，其中涉及的违章建筑物也已拆除。佳美公司又未提供证据证明其中已形成附合的装饰物的现值，故对其主张赔偿装修损失25000元的反诉请求，不予支持。其主张的面积差额补偿30000元、搬迁费30000元、营业损失50000元以及实现债权费用8073元，亦缺乏事实和法律依据，不予确认。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回佳美公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由文文厂负担。反诉案件受理费1576元，由佳美公司负担。 二审中，佳美公司提交了钱进、庄常根出具的情况说明二份，证明钱进、庄常根对案涉房屋进行了装修，装修内容包括水电、管道、瓷砖、面砖等内容。 文文厂质证意见：对真实性、合法性、关联性均有异议，上述二份证据超过举证期限，且一审时佳美公司未提及对南边二间二层楼进行过装修，也未提供证据证明。该二人的住址离案涉厂房较远，根据常理，佳美公司应请住址离厂房较近的人装修。 本院认证意见：佳美公司提交的上述二份情况说明超过举证期限，且钱进、庄常根的陈述属于证人证言，证人应当出庭作证，不予认定。 二审中，文文厂未提交新的证据。 本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，文文厂从平湖市星湖灯饰有限公司处租赁坐落于内的部分房屋，租赁期限至2018年2月27日，后文文厂在案涉土地上违章建设了部分房屋，并将上述房屋一并租赁给了佳美公司，租赁期限为2016年5月1日至2019年4月30日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条的规定，合同中涉及违章建筑及超期转租的内容无效，但合同其余部分应为有效。关于合同无效部分，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订《租房协议》时，佳美公司作为承租人应对租赁房屋的产权人及房屋是否具有合法产权进行审查，文文厂有义务将具备合法产权及符合合同约定的房屋交付佳美公司使用，但双方均未履行上述义务，且文文厂将超过其承租期限房屋转租给佳美公司使用，故本案双方对案涉合同的部分无效均存在过错。 关于佳美公司的各项损失。1、佳美公司一审提交了其与案外人的租赁合同以证明其存在面积差额损失，但首先该合同系其与案外人签订，在无相关证据予以佐证的情况下，该合同不能作为定案依据，且即使依据该合同其另外承租的房屋租金确有增加，但租金的价格受租赁房屋位置、面积、有无合法产权、租赁双方合意等诸多因素的影响，故并不能依据该合同认定其存在30000元的面积差额损失。2、佳美公司请求文文厂承担实现债权的费用，双方合同对此并无特别约定，故一审对该笔费用不予支持正确。3、关于营业损失。佳美公司一审提交了其与案外人的多份劳动合同并据此向文文厂主张营业损失，但上述劳动合同系佳美公司与案外人签订，无其他证据予以佐证，与本案纠纷无关联性，故不能依据上述劳动合同确认佳美公司的营业损失。4、关于装修及水电配套设施损失。本案中，佳美公司提供的证据不能证明其装修的内容及投入的装修费用，现佳美公司已将案涉房屋腾退，相关违章建筑部分已拆除。在佳美公司未提供证据证明剩余房屋中已形成附合的装饰装修物现值的情况下，其主张存在装修及水电配套设施损失25000元，缺乏依据。综上，虽然文文厂对案涉协议的部分无效存有过错，应对佳美公司因合同部分无效造成的损失承担相应责任，但因佳美公司主张的上述损失缺乏相应依据，故本院对上述损失不予支持。 关于佳美公司主张文文厂返还租金33300元及支付利息损失。虽然佳美公司于2018年4月底将案涉房屋腾退，租金付至2018年4月底，但根据公安机关对佳美公司的实际经营者周金林、文文厂的负责人李富根所作询问笔录，周金林称2018年1月27日其车间正在生产时被原房东唐晓忠断电,李富根称2018年1月27日唐晓忠向其打电话称要断周金林的电了，据此，佳美公司直至2018年1月27日仍在使用案涉房屋，且佳美公司及文文厂对断电时间系2018年1月27日存在一致意见。佳美公司作为电器生产企业，断电情况会对案涉房屋的占有使用产生影响，而本案无证据证明佳美公司从2018年1月27日断电后至2018年4月底腾退时仍占有使用相关房屋，故本院综合考虑本案案情，酌情认定由文文厂退还佳美公司房屋租金20000元。至于佳美公司主张的利息损失，缺乏依据，不予支持。 综上，佳美公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初1537号民事判决； 二、平湖市文文电机厂于本判决生效之日起十日内返还平湖市佳美电器有限公司20000元租金； 三、驳回平湖市佳美电器有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由平湖市文文电机厂负担。一审反诉案件受理费1576元，由平湖市佳美电器有限公司负担1355元，由平湖市文文电机厂负担221元。二审案件受理费1576元，由平湖市佳美电器有限公司负担1355元，由平湖市文文电机厂负担221元。 本判决为终审判决。 审判长  谭灿 审判员  倪勤 审判员  陈远 二〇一八年十一月十五日 法官助理王旖辰 书记员张叶娟