安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1302民初2994号 原告：宿州市秋华土石方工程有限公司，住所地安徽省宿州市滨河路南怀远路同科城市花园**楼**，统一社会信用代码91341302581513719F。 法定代表人：王瑞军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张洪，安徽黄淮律师事务所律师。 被告：安徽两淮置业有限责任公司，住所地，住所地安徽省合肥市高新区科学大道**会信用代码91340100769027579J。 法定代表人：沈如卫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文昌，安徽天瑞律师事务所律师。 原告宿州市秋华土石方工程有限公司与被告安徽两淮置业有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张洪、被告的委托诉讼代理人王文昌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宿州市秋华土石方工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《两淮.宿州淮海路菜市场整体承包租赁协议》，将两淮.宿州淮海路菜市场B区适格交付原告；2、被告按比例扣减两淮.宿州淮海路菜市场B区租金1,947,607.20元（自2011年12月1日起暂计算至2017年12月1日止，2017年12月2日之后的租金计算至案结）；3、被告赔偿原告在两淮.宿州淮海路菜市场B区租赁期间发生的人员工资、管理费等费用648000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月1日，原、被告双方就两淮．宿州淮海路菜市场A、B区约5000㎡地上摊位及约6000㎡地下车库的整体租赁经营达成《两淮.宿州淮海路菜市场整体承包租赁协议》，约定原告对菜市场A、B区进行整体租赁经营，租赁期限10年，租金人民币900万元。然而，原被告按协议约定交接菜市场A、B区不久，原告即发现菜市场B区1803.34㎡的租赁场地存在设计缺陷不能正常经营，且存在经营场所不通风气味难闻、下水道往上冒水、地面排、地面排水不畅施损坏等问题；于是，原告于2011年12月5日即向被告发函，要求放弃对菜市场B区的租赁经营。2012年8月上旬，因菜市场B区存在的问题长期得不到解决，菜市场B区楼上业主集体到市信访局上访反映问题。当时，时任宿州市市长张曙光在市信访局亲自主持由区政府、南关办事处、业主代表、原、被告参加的协调会，决定由被告出资负责对菜市场B区进行改造。2012年8月24日，被告根据会议要求制定了《两淮.宿州淮海路菜市场B区经营整治实施方案》，并在方案呈报区政府、南关办事处等单位后，将菜市场B区收回进行改造；但时过多年，被告始终未能解决菜市场B区的通风环保问题，改造至今该菜市场B区亦未交付原告租赁使用。2018年初，被告拟定了一份《关于两淮宿州淮海路菜市场租金问题的协议》交予原告，“考虑到菜市场B区设计缺陷问题导致不能正常经营”，被告意见：按比例每年减免菜市场B区租金24,486万元；后该协议因减免租金数额及年限问题双方意见相左而未果。 安徽两淮置业有限责任公司辩称：1、原告诉求没有事实和法律依据。原被告在签订租赁协议之前，双方对菜市场的状况进行了沟通，每年90万元的租金远低于当时的市场价格；2、租赁协议签订后，原告发函认为菜市场B区不能正常经营；如果原告认为签约时存在重大误解，可行使撤销权，请求人民法院在一年内撤销合同，但原告没有采取该措施；3、原告提交的《关于解决两淮.宿州淮海路菜市场B区租赁问题的处理意见》，不能作为本案的证据使用；4、本案租赁协议已于2014年8月18日解除，但原告拒不返还租赁区域并一直占用至今，因此菜市场B区不可能发生人工工资和管理费的问题；5、因原告拖欠租金，被告已另案向埇桥区法院提起诉讼，请求将两案合并审理。 本院经审理查明：2011年12月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《两淮.宿州淮海路菜市场整体承包租赁协议》一份，约定：甲方将位于宿州市淮海中路（原南关老菜市菜市场，经营面积约5000㎡及地下车库约6000㎡的Ａ、Ｂ区经营场所租赁给乙方，租赁期限为10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；租赁租金为人民币900万元；付款方式为：2011年11月21日预付资金120万元（90万元为租金，30万元为保证金，合同到期后，若乙方无任何违约行为，甲方将该笔保证金无息退回给乙方）；2012年11月21日至2020年11月21日各付90万元。乙方应在每年11月21日前，将下一年度的租金打入甲方指定账户，若乙方延迟支付租金30日内，视为违约，扣除保证金的30%作为违约赔偿；若乙方延迟支付租金30日以上，并扣除乙方所交的全部保证金，从第31日起按应交租金额的1%日违约金支付给甲方。超过90天时，甲方有权单方解除合同。除此之外，双方还在合同中约定了其他权利和义务。尔后，原、被告对租赁场所进行了交接，原告按约向被告交纳了租金90万元，保证金30万元。 原、被告对菜市场交接不久，原告即发现菜市场B区存在经营场所不通风空气污染、下水道往上冒水、消防设施损坏等问题，于是，原告在协议签订后的第五天即发函给被告，提出了上述问题，要求放弃对菜市场B区的租赁经营。2012年8月上旬，因菜市场B区散发的气味长期污染环境，楼上住户不堪忍受，集体到宿州市信访局反映问题；市有关部门召开协调会后决定由被告出资负责对菜市场B区进行整治。2012年8月24日，被告根据会议要求制定了《两淮.宿州淮海路菜市场B区经营整治实施方案》，并在方案呈报有关单位后接手菜市场B区实施了整治施工。在施工过程中，因菜市场B区通风设施问题未能解决，原被告双方根据“两办”2013年7月27日函件的要求，将活禽经营场所从菜市场B区搬出，另外塔建了钢结构大棚用于了活禽经营，而菜市场B区则长期处于闲置状态，没有用于租赁经营。这期间，原告曾7次致函给被告，要求尽快解决菜市场B区空气污染及长期闲置的问题，但双方仅是磋商，未形成解决方案；而对菜市场B区的整治施工，原、被告之间没有竣工验收手续及交接记录。 2018年1月，由于菜市场B区主要整治项目通风设施问题因设计缺陷无法解决，被告拟写了一份《关于两淮宿州淮海路菜市场租金问题的协议》。在该协议中，被告考虑到菜市场B区因设计缺陷问题不能正常经营的实际情况，拟根据菜市场B区实际占用的地上面积，按比例每年减免菜市场B区租金24,486万元。虽然该协议因减免租金数额及年限问题双方意见相左而未达成协议，但协议内容反映的问题显示，菜市场B区不能正常经营的原因是因为设计缺陷而致。 另查明，2014年8月18日，被告下属的两淮城市广场分公司向原告递交了《解除协议通知书》一份，通知原告解除原、被告签订的《两淮.宿州淮海路菜市场整体承包租赁协议》。原告收到后，同意解除，但提出了在解除上述协议的同时原合同甲、乙双方无任何经济纠葛的要求。安徽两淮置业有限责任公司两淮城市广场分公司的工商登记显示，该分公司系被告独资设立的分支机构。 本院认为，原、被告签订的租赁协议系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约履行各自的义务。本案中，原、被告订立的租赁协议，双方对合同的履行顺序有明确的约定，即原告自2011年11月21日向被告预付款120万元（其中90万元为租金，30万元为保证金），被告于2011年12月1日向原告交付租赁物，原告接受租赁物后，于2012年11月21日起向被告支付租金；如此，除2011年11月21日预交的2012年度90万元租金外，其后的履行顺序为：被告交付租赁物，原告支付租金；因此原告支付租金的前提条件是被告交付合格的租赁物并保持租赁物符合约定用途。但事实上，被告作为先履行合同义务的一方，并未按约履行合同义务。具体表现形式为，被告下属两淮城市广场分公司在其制定的《两淮.宿州淮海路菜市场B区经营整治实施方案》中，谈到了两个方面的问题，一是制定此实施方案的目的，是以便B区菜市场尽快恢复经营条件；二是对B区菜市场屋面渗水、消防设施、下水道疏通、现场清理、通风工程等固定设施维修完善；其中将通风工程分为了方案制定、选定队伍、施工过程三个阶段。可见被告在将菜市场B区交付原告时，确实隐瞒了该租赁物的设计缺陷，将一个没有通风设施且空气污染、下水道不疏通、消防设施损坏、不符合环保条件的租赁物交付给了原告。鉴于原告期待的经济利益得不到落实的实际情况，被告履行合同义务不符合约定的行为已构成违约，应当承担相应违约责任。 关于菜市场A、B区的租金问题，原告在支付了第一期90万元租金后，因被告履行合同不符合约定，原告行使后履行抗辩权停止了租金支付。本院认为，负先履行合同义务一方是否履行合同以及是否正确、全面地履行合同，决定了后履行一方根据合同所期待的利益能否完全实现；如果先履行一方先期违约，使后履行一方所期待的利益不能实现。那么若不给予后履行一方一定的保护措施，促使先履行一方履行合同，势必会产生利益上的倾斜，不利于约束先履行一方的违约行为，最终影响交易安全。根据合同法第六十七条的规定，被告作为先履行一方履行合同义务不符合约定，原告作为后履行一方有权拒绝被告相应的履行要求。因此，原告行使后履行抗辩停止租金支付的行为不构成违约。 为解决菜市场Ａ、Ｂ区的租金问题，本案庭审时，原告提交了宿字第201100330号、宿字第20××18号房地权证，该两份房地权证显示，菜市场Ａ区的建筑面积为3113.47㎡，Ｂ区的建筑面积为1803.34㎡；据此，按照房地权证登记的建筑面积计算，Ｂ区的年租金应为：90万元（年租金）÷10916.81㎡（Ａ区、Ｂ区、车库建筑面积）＝82.44元／㎡；82.44元／㎡×1803.34㎡（Ｂ区建筑面积）＝148667.34元。鉴于菜市场Ｂ区因环保问题不符合租赁经营条件，自交付时起就不能经营使用的状况系被告违约而形成，故该区2011年12月1日至2017年12月1日的租金892003.86元应予以扣除。对菜市场Ａ区的租金问题，被告可另案诉讼解决。 针对原告要求被告赔偿菜市场B区租赁期间发生的人员工资、管理费等费用的648000元的诉求，本院认为，原告提供的证据不足以证明该费用系为B区管理、安保等的支出，且被告不予认可，故对该请求，本院不予支持。在本案，原、被告约定解除合同的期限是自每年11月21日起，超过90天未足额支付租金，被告有权答复解除合同，被告下属的两淮城市广场分公司于2014年8月18日向原告递交的《解除协议通知书》，原告对该解除协议通知书虽然给予了复函，但复函中提出了解除上述协议的同时原合同甲、乙双方无任何经济纠葛的要求。之后原告继续使用租赁物，应视为不定期租赁，现原告要求继续履行合同，没有法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、原告宿州市秋华土石方工程有限公司在向被告安徽两淮置业有限责任公司交纳涉案租赁物租金时，被告安徽两淮置业有限责任公司应按比例扣减两淮宿州淮海路菜市场B区2011年12月1日至2017年12月1日的租金892003.86元；2017年12月2日之后的租金继续按比例扣减计算至付清为止。 二、驳回原告宿州市秋华土石方工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27565元，由原告宿州秋华土石方工程有限公司承担14845元；被告安徽两淮置业有限责任公司承担12720元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式5份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费27565元。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：中国农业银行宿州城中支行，账号为：12×××75-608。汇款时注明原审案号，写明×××上诉费（通过银行转账的上诉费务必在汇款用途栏中注明编码05301-053101），并在汇款后七日内将银行回执交付我院。否则，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周红梅 人民陪审员  韩效胜 人民陪审员  马兆飞 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  杨 颖