浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初5989号 原告（反诉被告）王燕，男，1982年9月9日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 委托代理人胡彩云，浙江蕴望律师事务所律师。 委托代理人王建，浙江蕴望律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）杭州罡元实业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区钱江（城东）新城火车东站枢纽东广场地下一层B32商铺。 法定代表人邓建林，该公司总经理。 委托代理人唐增杰、李展作，上海市三石律师事务所律师。 原告（反诉被告）王燕诉被告（反诉原告）杭州罡元实业有限公司（以下简称罡元公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）王燕于2018年6月26日向本院起诉，反诉原告（被告）罡元公司于2018年7月30日向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2018年9月7日、2018年10月17日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王燕基于双方签订的《商铺租赁合同》而起诉，认为罡元公司招商宣传时承诺的条件未能达到，且原告丧失继续履行合同能力，请求：1、判令双方于2017年9月30日签订的《商铺租赁合同》解除；2、判令罡元公司扣减4个月租金后，退还原告已支付剩余租金212748元、保证金51356元；3、判令罡元公司支付利息损失，以264104元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准自2018年5月18日起诉日开始计算至上述款项实际付清之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）罡元公司辩称：双方合同依法订立，合法有效，王燕要求解除合同无事实和法律依据，其要求返还租金、保证金也无依据。 反诉原告（被告）罡元公司基于双方签订的《商铺租赁合同》而反诉，认为王燕未按约支付全部租金，请求：1、判令王燕立即支付二年租金剩余部分121064元；2、判令王燕支付以121064元为基数，从2018年7月6日起至实际付清之日止，按照每日千分之五计算的延迟付款违约金；3、判令王燕支付物业管理费14674元，并支付物业管理费的逾期付款违约金（其中7337元自2017年9月30日起至实际支付日止按照每日千分之五的标准计算，另7337元自2018年3月20日起至实际付款日止以每日千分之五的标准计算）；4、反诉费用由王燕承担。 反诉被告（原告）王燕辩称：1、王燕提起的诉讼请求已全额扣除实际使用的4个月期间的租金，剩余租金对应时间王燕并未实际使用案涉房屋，无需支付。2、王燕实际使用案涉房屋4个月，已支付了6个月的物业管理费，原告愿承担4个月部分，其他部分不予承担。3、罡元公司主张的违约金过高。 本案经审理查明的事实如下： 书面协议情况：2017年9月30日，罡元公司（出租人、甲方）与王燕（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》一份； 租赁标的：杭州市江干区新风路266、268、270、272号（杭州火车东站西广场C座）1F-43商铺（建筑面积67平方米、套内面积53.6平方米）； 租赁用途：经营餐饮，品牌“弥茶”； 租赁期限：5年，2017年11月11日至2022年11月10日，具体租赁期限以甲方正式对外开业日起算； 免租期：甲方书面通知乙方办理商铺交接手续的第4日起计算30天，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作；王燕陈述于2018年1月15日进场装修； 租金标准：第一年及第二年为100266元/六个月，第三年及第四年为106282元/六个月，第五年为112659元/六个月； 租金支付：乙方在签署《商铺租赁合同》同时向甲方一次性交付首期租金（六个月的租金100266元），以后租金采用六个月为一个周期，乙方在每期结束的10日前一次性向甲方交纳下一期租金； 物业管理费：租期内的物业管理费为每日每平方米（建筑面积）0.6元，以乙方进场装修之日为物业费计算起始点； 物业费支付：乙方在签署《商铺租赁合同》同时向甲方一次性交付首期物业管理费7337元（六个月的物业费），以后物业管理费以六个月为一个周期，乙方在每期结束的10日前一次性向甲方交纳下一期物业管理费； 保证金：乙方在签署《商铺租赁合同》同时向甲方一次性交付相当于三个月租金和一个月物业费总和之金额作为履约保证金为51356元；该保证金王燕已交付； 保证金冲抵：乙方未能依约向甲方支付各项应付款或代扣代缴款项，或给甲方或第三方造成损失等，甲方可以扣留全部或部分保证金作为冲抵或赔偿，但不免除乙方应自行承担足额支付前述欠费或赔偿的义务； 保证金返还：如乙方在合同履行过程中无违约行为或损害赔偿行为发生，则待租赁期限届满或租赁关系解除且乙方归还甲方商铺后的10日内，甲方将保证金无息退还给乙方； 迟延付款违约金：乙方应当向甲方支付的任何费用，在应付之日未予支付的，乙方应按拖欠费用每日千分之五的比例向甲方支付迟延付款违约金直至实际付清之日止；乙方超过30日未付清应付费用及迟延付款违约金的，甲方有权提前解除合同； 合同解除：除合同另有规定外，任何一方不得单方提前解除本合同；因乙方单方面提出解除合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于三个月租金和物业管理费总和的违约金（以发生时租金为适用标准）；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分；若合同履行未满两年，乙方还应补交免租期的租金； 实际履行情况：王燕进场完成装修后，双方确认从2018年2月4日开始计算租金。王燕于2018年6月21日自行搬离案涉房屋，罡元公司认为王燕仍有部分物品留存在案涉房屋内； 租金支付情况：双方签订《补充协议》及附件，约定前两年租金合计401064元采取一次性支付方式，通过王燕向银行申请贷款方式支付70%（罡元公司提供担保），王燕自筹30%租金等分6个月支付给罡元公司。为此，以王燕在案涉房屋注册开办的主体为贷款人申请贷款28万元作为房租，已于2018年2月7日支付给罡元公司，王燕自筹30%部分房租尚未交付。 以上事实有王燕提交的商铺租赁合同、收据、补充协议、保证借款合同、工作联系单，罡元公司提供的商铺租赁合同、补充协议、补充协议附件、保证借款合同、借款借据、银行流水，及双方当事人的陈述为证。 本院认为，王燕与罡元公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及附件，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为王燕主张解除合同是否具有依据的问题。 王燕主张解除合同的理由为罡元公司存在虚假承诺、隐瞒事实的行为，案涉物业人流量少，王燕于2018年4月就已与罡元公司多次协商并已实际撤场。本院认为，对于罡元公司是否存在虚假承诺的问题，王燕提供与罡元公司工作人员的微信聊天记录，其内虽显示有关于商场能否引进知名餐饮品牌入驻的内容，但均不足以证明双方对案涉物业应当引入哪些商业体进行了明确约定，也不足以证明罡元公司对该问题进行了明确承诺，故对王燕该项主张不予采纳。对于人流量少的问题，实为双方经营的商业风险问题，不能据此认为罡元公司存在违约。对于王燕实际已经撤场和与罡元公司曾进行协商的问题，本院认为，在罡元公司无违约行为的情况下，王燕撤场的行为并未取得罡元公司的同意，其自行撤场的客观行为不能起到解除双方合同的法律效果。因此，王燕主张解除双方合同缺乏法律依据，本院不予支持。 罡元公司作为守约方，要求对方继续履行案涉合同、协议，符合法律规定，王燕应当继续履行。根据双方补充协议及附件的约定，王燕应当向罡元公司支付自筹资金的30%部分租金以及合同约定的物业管理费。 对于物业管理费，双方约定在2017年9月30日签署《商铺租赁合同》同时交付首期物业管理费7337元，以后物业管理费以六个月为一个周期，乙方在每期结束的10日前一次性向甲方交纳下一期物业管理费；以王燕进场装修之日为物业费计算起始点。因罡元公司不明确王燕进场装修时间，故本院以王燕自认的2018年1月15日为进场装修时间，物业费从该时起算。第一期物业费7337元应于2017年9月30日支付，对应2018年1月15日至2018年7月14日的物业管理费；第二期物业费7337元应于2018年7月4日支付，对应2018年7月15日至2019年1月14日的物业管理费。因王燕逾期支付该物业管理费，还应当从逾期之日起支付违约金。因双方约定的违约金标准每日千分之五过高，本院酌情调整为每日万分之六的标准。 对于第一、二年王燕自筹租金部分121064元，双方补充协议附件约定等分六个月支付，双方虽未约定具体时间，但考虑对应70%租金部分通过贷款于2018年2月7日实际发放，故该等分六个月应当从此时开始计算，至2018年7月6日付清。现王燕逾期支付该费用，罡元公司从最后一期付款逾期开始计算违约金系其处分自身权利的行为，本院予以支持。但双方约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为每日万分之六的标准。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、反诉被告（原告）王燕支付反诉原告（被告）杭州罡元实业有限公司租金人民币121064元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、反诉被告（原告）王燕支付反诉原告（被告）杭州罡元实业有限公司第一期、第二期物业管理费各人民币7337元，合计人民币14674元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、反诉被告（原告）王燕支付反诉原告（被告）杭州罡元实业有限公司逾期支付租金违约金，以欠付上述第一项租金为基数按照每日万分之六的标准自2018年7月7日起计算至款项付清之日止，于本判决生效之日起十日内付清； 四、反诉被告（原告）王燕支付反诉原告（被告）杭州罡元实业有限公司逾期支付物业管理费违约金（以欠付上述第二项第一期物业管理费为基数按照每日万分之六的标准自2017年10月1日起计算至款项付清之日止，以欠付上述第二项第二期物业管理费为基数按照每日万分之六的标准自2018年7月5日起计算至款项付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告（反诉被告）王燕的诉讼请求； 六、驳回反诉原告（被告）杭州罡元实业有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费人民币5518元，减半收取人民币2759元，由原告王燕承担；按规定减半收取的反诉案件受理费人民币1361元，由反诉被告王燕承担。王燕承担的款项应于本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 张妍妍 二〇一八年十一月十二日 代书记员 叶苏卫