广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初3353号原告：谭灶华，女，1987年7月28日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市高明达隆房地产有限公司，住所地佛山市高明区荷城街道沧江路益寿街36号，统一社会信用代码914406081938831606。法定代表人：劳志昌。委托诉讼代理人：杨雁紫，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白文慧，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。原告谭灶华与被告佛山市高明达隆房地产有限公司（以下简称达隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序于2018年11月12日公开开庭审理本案，原告谭灶华的委托诉讼代理人谢剑飞、被告达隆公司的委托诉讼代理人杨雁紫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭灶华向本院提出诉讼请求：1.被告达隆公司立即向原告谭灶华支付逾期交房的违约金11820.6元（以297000元为本金，按每日万分之二计算，从2017年1月1日计至2017年7月18日止，共199天）；2.被告达隆公司立即向原告谭灶华支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金1485元（按已付房价款0.5%标准计算）；3.本案诉讼费由被告达隆公司承担。事实和理由：2016年10月18日，谭灶华与达隆公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：“达隆公司以297000元的价格将位于佛山市高明区荷城街道高明大道东240号锦秀花苑1座2梯701号的商品房出售予谭灶华；达隆公司应当于2016年12月31日前将商品房交付给谭灶华使用，逾期交付超过90天的，谭灶华要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，达隆公司按日向谭灶华支付全部房价款的万分之二的违约金。达隆公司应当在商品房交付之日起180日内，为原告申请办理房屋所有权证书。”合同签订后，谭灶华按合同约定履行了各项义务，但达隆公司于2017年7月18日才将符合合同约定的商品房交付给谭灶华，于2018年7月25日将涉案房屋的权属转移证交给谭灶华用于办理涉案房屋的不动产权证书。达隆公司的行为已构成违约，侵犯了谭灶华的合法权益，应根据合同的约定承担相应的违约责任，请求判如所请。被告达隆公司辩称：1.本案系因不可抗力导致逾期交房和逾期办证，达隆公司依法不应承担违约责任。2007年8月1日，佛山市规划局高明分局向达隆公司回复称锦秀花园所在地块的规划用地性质为公共绿地，与达隆公司现持有的国土使用权证性质不符，故不能对该地块出具规划意见，导致达隆公司不能开发涉案土地。其后，土地性质变更回建设用地后，因前期政府原因造成土地延期开发，因而佛山市高明区国土城建和水务局强行要求达隆公司与其签订合同，将达隆公司的四年开发期限强行压缩为两年，导致达隆公司对涉案土地的开发期限严重不足，同时，在达隆公司向谭灶华预售房屋时，网签合同系由高明水务局提供的格式版本，并强行在合同条款内约定了无法修改较短的交房时间，由此导致达隆公司无法按期向购房者交房屋，此为政府原因所造成；2.本案还因供电部门、供水部门、测绘部门、竣工验收部门等公用事业单位第三人的过错导致达隆公司逾期交房及逾期办理产权证书；3.佛山市高明区国土城建和水务局一直以来利用其对有关单位的管理职能阻碍达隆公司达成办理房地产权属登记的条件，一直拒绝为达隆公司办理确权登记。后经顺德区法院判决撤销高明国土局关于要求达隆公司必须缴纳了违约金后才能予以办证的行政回复，并责令该局在30日内对达隆公司提出的“锦秀花苑项目”竣工申报备案登记申请重新作出行政行为。高明国土局于2018年7月9日才向达隆公司出具涉案“房地产用地竣工申报表”，达隆公司已为谭灶华办理房产证。据此，因政府原因造成的延迟在性质上应认定为不可抗力，因不可抗力行为造成达隆公司延迟交房及逾期办理产权证书所产生违约责任应当免除；4.退一步讲，本案逾期交房违约金依法只应计算至实际交房之日止，而非计算至涉案项目取得竣工验收备案登记之日止；5.如本案确实需向谭灶华支付逾期交房的违约金，谭灶华所主张的违约金也过高，应当调低按同期银行贷款年利率4.75%计算较为公平合理；6.如需支付逾期办证违约金，按已付房价款的0.5%计算没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月18日，谭灶华与达隆公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：谭灶华向达隆公司购买佛山市高明区荷城街道高明大道东240号锦秀花苑1座2梯701号房，房价为297000元；达隆公司应当在2016年12月31日前向谭灶华交付该商品房。达隆公司逾期交房不超过90日或逾期超过90日谭灶华选择继续履行合同的，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，达隆公司按日向谭灶华支付已付房价款万分之二的违约金。商品房交付条件，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。关于房屋登记，因达隆公司的原因，谭灶华未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意：因政府或有关职能部门的原因，或周边的市政设施、公共配套设施未能如期安装铺设完成导致谭灶华无法按期取得房产证；达隆公司在受到上述情况影响预计无法令到谭灶华按期取得房产证的，应在该商品房约定到期交付日前30日以挂号信或快递形式告知谭灶华，谭灶华办证期限据实顺延。案涉房屋于2017年6月2日竣工验收，并于2017年7月18日取得竣工验收备案表。诉讼中，达隆公司确认谭灶华依约向达隆公司支付了全部房价款。达隆公司于2016年11月19日将涉案房屋实际交付给谭灶华。另查，达隆公司于2017年9月18日委托北京市盈科（佛山）律师事务所向佛山市高明区国土城建和水务局发出《律师函》，要求其依法办理“锦秀花苑项目”的房产确权相关手续，佛山市高明区国土城建和水务局于2017年12月8日复函达隆公司，以达隆公司没有交纳相关违约金为由不予办理房地产竣工备案，达隆公司于2018年1月5日向顺德区人民法院提起行政诉讼，顺德区人民法院于2018年6月6日作出（2018）粤0606行初40号行政判决书，判决：一、撤销佛山市高明区国土城建和水务局作出的编号：20170291《关于北京市盈科（佛山）律师事务所〈律师函〉的回复》；二、责令佛山市高明区国土城建和水务局在判决发生法律效力之日起30日内对佛山市高明达隆房地产有限公司提出的“锦秀花苑项目”竣工申报备案登记申请重新作出行政行为。该判决已经于2018年6月25日发生法律效力。达隆公司于2018年7月25日向谭灶华提供了权属转移证。谭灶华已取得涉案房屋的不动产权证书。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。谭灶华与达隆公司签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于逾期交楼违约金的问题。双方关于逾期交楼违约金的约定是其真实意思表示，没有违反法律规定，是合法、有效的，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。达隆公司主张按照同期银行贷款利率计算违约金没有事实依据，本院对达隆公司要求调低违约金的意见不予采纳。关于违约金计算期间。虽然达隆公司于2016年11月19日将涉案房屋交付给谭灶华，但涉案房屋于2017年7月18日才竣工验收合格。因此，违约金的计算期间应从2017年1月1日至2017年7月18日共199天。被告应向原告支付的违约金应为11820.6元（297000元×0.0002/天×199天）。原告的请求合法有据，本院予以支持。关于被告抗辩认为逾期交房违约金应计至实际交房之日止的主张。本院认为，双方当事人之间签订的商品房买卖合同关于案涉商品房交付条件之约定为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，且《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条规定为法律强制性规定，即交付商品房的最低法定标准为该商品房经竣工验收合格。即使双方当事人之间合同约定的交房条件，亦不得低于上述法定最低标准。在本案中，双方当事人之间关于案涉商品房的交付条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”符合上述法律之规定，作为开发商的达隆公司应依约于2016年12月31日前向谭灶华履行交付已经竣工验收合格商品房之合同义务。虽然谭灶华确实于2016年11月19日已实际接收了案涉商品房，但此时该商品房并未经竣工验收合格，达隆公司的该交付行为并不符合合同约定及法律规定，故达隆公司交付案涉商品房行为的完成应以案涉商品房经竣工验收合格之日即2017年7月18日为准。可见，达隆公司存在逾期交付案涉商品房之违约行为，依约应承担相应的违约责任。关于逾期办理产权登记违约金问题。双方合同约定谭灶华取得该商品房的房屋所有权证书的期限为该商品房交付之日起180日内。本案中，达隆公司在2016年11月实际交付房屋给谭灶华，2017年7月18日竣工验收备案后，直至2018年才协助谭灶华办理涉案房屋的产权登记，属于逾期协助谭灶华办理产权登记。由于合同中没有约定逾期办证违约金的计算标准，庭审中被告同意如需支付逾期办证违约金，按已付房价款的0.5%计算，属于被告对自身权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认，即逾期办证违约金为1485元（297000元×0.5%）。被告抗辩称，因政府原因造成的延迟在性质上应认定为不可抗力，因不可抗力行为造成达隆公司延迟交房及逾期办理产权证书所产生违约责任应当免除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，达隆公司辩称因佛山市高明区国土城建和水务局、供电、供水、测绘等相关政府部门和公用事业单位的行为，影响了其按期交房，但《商品房买卖合同》仍约定在2016年12月31日前交付房屋及交付房屋起180日内办理房屋所有权证书，说明达隆公司并不认为相关政府部门和公用事业单位的行为会影响其按期交房，故对达隆公司的该项主张不予支持。达隆公司同时辩称，网签合同由佛山市高明区国土城建和水务局提供格式版本，并强行在合同条款内约定了无法修改较短的交房时间，导致达隆公司无法按期向购房者交付房屋。本院认为，案涉商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，达隆公司又未提供证据证实合同条款存在违背当事人真实意思表示的情形，应承担举证不力的法律后果。且从合同相对性分析，若因政府行为导致达隆公司在履行与谭灶华签订的《商品房买卖合同》中造成的损失，达隆公司可通过行政诉讼诉请行政部门承担行政责任，不能将此责任转嫁给行政审批关系之外的购房者。故对达隆公司的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明达隆房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭灶华支付逾期交付房屋的违约金11820.6元；二、被告佛山市高明达隆房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭灶华支付逾期办理房地产权属证的违约金1485元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取66元（原告已预交），由被告佛山市高明达隆房地产有限公司负担。由被告佛山市高明达隆房地产有限公司于支付判项确认的款项时一并支付给原告谭灶华，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘骏全二〇一八年十一月三十日法官助理赵宇晴书记员叶学麟