四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初4923号 原告：四川每日房地产有限责任公司。住所地：成都市金牛区成彭路东二段11号附45号。 法定代表人：谭小波。 委托诉讼代理人：孟兴炜，四川恒和信律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：朱竹梅，四川恒和信律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：成都高投长岛置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道539号1栋1单元12层1204、1206号。 法定代表人：戴军，系公司董事长。 委托诉讼代理人：刘畅，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。 原告四川每日房地产有限责任公司（以下简称“每日房产公司”）与被告成都高投长岛置业有限公司（以下简称“高投长岛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案受理，依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员莫吉贤、李蔚组成合议庭进行审理。于2018年5月8日公开开庭进行了审理，原告每日房产公司的委托诉讼代理人孟兴炜、朱竹梅，被告高投长岛公司的委托诉讼代理人李彦瑶到庭参加诉讼；后因工作变动，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员莫吉贤、徐小蓉组成合议庭进行审理，于2018年11月19日进行第二次公开开庭审理，原告每日房产公司的法定代表人谭小波及公司的委托诉讼代理人孟兴炜，被告高投长岛公司的委托诉讼代理人李彦瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 每日房产公司向本院提出诉讼请求：高投长岛公司继续履行《房屋买卖合同》，受领每日房产公司支付的购房余款，向四川每日投资集团有限公司交付房屋。事实与理由：2013年4月12日，每日房产公司与成都高投中筑置业有限公司（被告曾用名）签订《天府长岛认购书》，认购天府长岛6-2号房屋，并向高投长岛公司支付定金50万元整。2013年6月6日，每日房产公司与高投长岛公司签订《房屋买卖合同》，约定每日房产公司购买上述项目6幢2号房屋，建筑面积为574.68平方米，总价9958055元。合同第五条约定：合同签订五日内向高投长岛公司支付首付款2058055元，购房余款通过银行按揭贷款方式向高投长岛公司支付，若按揭不能办理，每日房产公司分期向高投长岛公司支付。第七条约定高投长岛公司应在2013年12月31日前向每日房产公司交付房屋。合同附件五对天府长岛入驻企业的要求进行了明确，高投长岛公司并与每日房产公司另行签订了《关于天府长岛特别约定》，称天府长岛项目房屋的买受人应为符合高新区政府相关政策要求及本项目准入条件的企业，每日房产公司对此明知并承诺，在产权办理之前注册成立一家符合相关要求的企业并以该企业为主体，与高投长岛公司重新签订《房屋买卖合同》。2013年6月8日，每日房产公司按照约定支付了首付款，每日房产公司即要求高投长岛公司协助办理银行按揭贷款手续，高投长岛公司以各种理由推诿拖延。而每日房产公司还是按照要求将原本注册在德阳市的“四川每日投资集团有限公司”迁入高新区。其后，每日房产公司又多次要求高投长岛公司协助办理银行按揭贷款手续或向其直接支付购房余款并依约重新签订房屋买卖合同，但高投长岛公司以各种理由拒绝配合或受领。直至2016年房屋大体竣工后，每日房产公司再行多次强烈要求高投长岛公司受领其支付的购房余款并向每日房产公司交付房屋，但高投长岛公司仍拒绝至今。 高投长岛公司答辩称，1、本案的案由应当为房屋买卖合同纠纷而非商品房预售纠纷。根据双方签订的房屋买卖合同显示，案涉房屋所在地块的性质为科研，房屋的用途为科研办公楼，因此双方的法律关系为普通房屋买卖关系，而非商品房预售法律关系；2、每日房产公司要求高投长岛公司交付房屋的理由不能成立。每日房产公司至今未按照房屋买卖合同的约定支付购房款，高投长岛公司有权拒绝交房。根据双方房屋买卖合同第5条之约定，剩余房款由买受人申请银行按揭贷款的方式支付，若按揭不能办理的，买受人应当于2013年9月30日前支付剩余购房款的一部分，在2013年12月31日之前支付完毕全部购房款，截止目前，每日房产公司仍逾期未支付足额购房款，因此根据双方买卖合同之规定，出卖人有权不交房屋，且无需承担任何责任。另根据房屋买卖合同第6条之约定，买受人任意一笔款项逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，每日房产公司逾期时间远远超过90日，故高投长岛公司享有合同解除权，虽然每日房产公司起诉要求支付购房款继续履行合同，但从双方的约定来看，在逾期付款超过90日的情况下，买受人要求继续履行合同需要经过出卖人的同意。目前我方不同意，故每日房产公司无权要求继续履行合同，高投长岛公司无需向每日房产公司交付房屋；3、双方签订的合同具有相对性，高投长岛公司目前仅仅与每日房产公司具有合同关系，与其他第三方没有任何权利义务关系。且高投长岛公司在合同履行过程中也没有协助每日房产公司办理按揭贷款的义务，每日房产公司未能支付购房款是因为其自身原因所导致，与高投长岛公司无关。从每日房产公司提供的工商信息来看，其并没有满足合同附件5关于迁入长岛项目的基本要求。高投长岛公司也无法向其交房。 经审理查明，2013年4月12日，每日房产公司（认购方，乙方）与成都高投中筑置业有限公司（出售方，甲方，现已更名为：成都高投长岛置业有限公司）签订了《天府长岛认购书》,约定：乙方认购甲方开发的天府长岛6-2号房屋，建筑面积574.68平方米，房屋用途为办公，总价款11107415元，按揭优惠2000元/㎡，定金500000元。当日，每日房产公司向高投长岛公司支付了定金500000元，高投长岛公司出具收据予以确认。 2013年6月6日，每日房产公司（买受人）与成都高投中筑置业有限公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定：1、出卖人以出让方式取得坐落于成都高新区大源组团地块的国有土地使用权，买受人购买的房屋所在土地用途为：科研设计用地。出卖人经批准在上述地块上建设科研办公楼，报建名为生态总部园，推广名为天府长岛，该房屋用途为科研设计房屋；2、买受人购买出卖人开发的上述项目中的6幢2号房屋，建筑面积574.68平方米，房屋单价为每平方米17328元，总价款为9958055元；3、买受人采取银行贷款方式购买房屋，买受人应当在签订房屋买卖合同之日起5日内支付房屋首付款2058055元，剩余房价款由买受人申请银行贷款方式支付，具体贷款方案以买受人与银行签订的贷款协议为准，银行放款后买受人承诺在放款之日起5个工作日内将按揭款支付给出卖人。若按揭不能办理，买受人承诺剩余房款按分期付款时间支付，即2013年9月30日前支付395万元，2013年12月30日前支付395万元，否则买受人同意按照前述分期付款约定期限自行按期补齐剩余房款；4、买受人支付的房价款均应直接支付给出卖人或支付至出卖人指定的银行账户方为有效，买受人未按本条约定支付有关款项，导致的不当支付，均视为买受人未予支付，买受人仍应承担支付的责任，买受人因不当支付造成的自身损失，由买受人自行承担，概与出卖人无关；5、任何一笔款项逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人选择解除合同的，应当书面通知买受人。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行；6、出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该房屋；7、买受人没有按照合同约定付清房价款及缴纳相关税费或其他应付款之前，出卖人有权不予交房，不予为买受人办理房屋所有权证，并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证；8、双方签订本房屋买卖合同之前，出卖人已明确告知买受人高新区相关经济发展及产业政策要求，以及本项目的准入条件（详见附件五），因买受人不符合相关条件和要求，以及其他非出卖人原因（如政府政策原因）导致合同无法继续履行的，出卖人有权解除本合同，并应及时退还买受人已经支付的全部房价款，双方互不承担违约责任。出卖人亦不承担逾期和不能办理房屋产权证及分户国土证等责任。 合同附件五为天府长岛入驻企业要求：根据项目立项时成都高新区政府相关政策的要求，购买本项目的企业应当为：注册地址在高新区且注册资金400万以上，并符合下列六类销售对象和范围之一的企业：A.世界500强或中国500强及下属企业；B.央企、上市公司、省、市重点企业及高新区纳税大户以上的企业；C.取得高新技术类认证和软件类认证的企业；D.跨国公司及境外商业机构驻蓉办事处；E.金融、保险、证券、电子信息、生物医药、精密机械制造、IT、软件、通讯、电信、创意、文化等新兴行业和高新区规划导向行业；F.规划确定的园区生活及商业配套物业，向符合配套要求的商业企业出租或出售。“入驻要求”进一步明确，附件五所列项目准入条件若在销售过程中或项目房屋本利分割登记和所有权转移登记时，因政府相关政策变动出现调整，以最新的产业政策和相关要求为准。 2013年6月6日，双方又签订一份《关于天府长岛特别约定》，约定：买受人签订本合同时，出卖人已经明确告知买受人，天府长岛项目房屋买受人应为符合高新区政府相关政策要求及本项目准入条件的企业。买受人对此予以明知，并申请先行以四川每日房地产有限责任公司的名义签订本合同。买受人承诺按照高新区相关政策要求及本项目准入条件，在产权办理前注册成立一家符合相关要求的企业，并以该企业为主体与出卖人重新签订《房屋买卖合同》，同时本《房屋买卖合同》自行失效，如买受人办理上述企业注册的时间后延，则合同约定的房屋所有权初始登记、房屋所有权转移登记、分户国有土地使用权登记的办理时间相应的顺延。 合同签订后，每日房产公司于2013年6月8日向成都高投中筑置业有限公司转款1558055元用于支付案涉房屋的首付房款，加上定金500000元，每日房产公司共计向高投长岛公司支付房款2058055元。 2014年4月24日，四川每日投资集团有限公司的工商登记由德阳市转入成都高新区，并取得新的营业执照。该公司注册资本壹亿陆仟万元。 2014年7月15日，成都高投中筑置业有限公司更名为成都高投长岛置业有限公司，即本案被告。 另查明，案涉房屋无商品房预售许可证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，依法应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。本案的争议焦点在于：1、本案纠纷性质及案由的确定；2、每日房产公司能否要求高投长岛公司向每日投资集团交付房屋。 一、本案纠纷性质及案由的确定。 因案涉房屋所在土地性质为科研设计用地，房屋用途为科研办公楼，案涉房屋所在项目亦无商品房预售许可证。因此，双方之间的法律关系并非商品房预售合同关系，系房屋买卖合同关系，根据《最高人民法院关于印发的通知》：“第一审法院立案时可根据当事人的起诉确定案由，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不符时，结案时以法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系作为确定案由的依据……”之规定，本院将本案案由变更为房屋买卖合同纠纷。 二、每日房产公司能否要求高投长岛公司向每日投资集团交付房屋。 对此焦点，本院分两部分进行考量。 第一，根据双方合同的约定：“……剩余房价款由买受人申请银行贷款方式支付，具体贷款方案以买受人与银行签订的贷款协议为准，……若按揭不能办理，买受人承诺剩余房款按分期付款时间支付，即2013年9月30日前支付395万元，2013年12月30日前支付395万元，否则买受人同意按照前述分期付款约定期限自行按期补齐剩余房款”，由于每日房产公司没有办理到按揭贷款，依据合同应当在约定的期限前支付剩余房款，现查明的事实为其未支付剩余房款。关于没有按期付款的原因，每日房产公司认为：1、高投长岛公司拒绝配合每日房产公司办理按揭贷款，导致按揭贷款无法办理；2、贷款没能办理后，高投长岛公司拒绝接受每日房产公司直接支付的购房余款。因此每日房产公司认为是高投长岛公司违约在先。对此，本院认为，关于高投长岛公司没有配合办理按揭贷款的问题，在双方的房屋买卖合同中，没有约定高投长岛公司具有协助办理按揭贷款的义务，每日房产公司也未提交任何高投长岛公司拒绝协助办理按揭的证明材料。关于高投长岛公司拒绝接受房款的问题，同样，每日房产公司也未能提供任何的证据材料来证明高投长岛公司拒绝接受，也未提供双方协商过程的任何证明材料。同时，每日房产公司认为是高投长岛公司内部管理混乱、尚失商业信誉，但也均未能提供任何的证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对每日房产公司提出的是由于高投长岛公司的原因导致其未能按期付款的主张，由于证据不足，本院不予采信。虽每日房产公司在庭审中要求对房款进行提存，但截止法庭辩论终结前尚未完成，按照合同“买受人没有按照合同约定付清房价款及缴纳相关税费或其他应付款之前，出卖人有权不予交房”的约定，高投长岛公司有权不进行交房。 第二，每日房产公司在本案之中提出要求高投长岛公司受领房款，并向四川每日投资集团有限公司交付房屋。对此，本院从以下几个方面进行考量：首先，四川每日投资集团有限公司并非案涉合同的合同相对方，高投长岛公司并没有向其交付房屋的合同义务；其次，四川每日投资集团有限公司并不符合双方《特别约定》第二款：“买受人注册成立一家符合相关要求的主体，并以该企业为主体与出卖人重新签订合同。”之约定，并非为买受人“每日房产公司”在高新区注册成立的符合相关要求的主体；第三、《特别约定》显示，双方对于买受人每日房产公司不符合高新区相关政策要求及本项目准入条件这一事实都明知，并且约定了只先行以每日房产公司名义签订合同，待买受人注册成立一家符合相关要求的企业，并以该企业为主体与出卖人重新签订《房屋买卖合同》，因此，每日房产公司不能据此要求高投长岛公司直接向四川每日投资集团有限公司交付房屋；第四、双方《房屋买卖合同》和《特别约定》并无买受人指定交付给第三人的约定，每日房产公司的诉请并无直接合同依据；第五、通过双方《房屋买卖合同》和《特别约定》的约定，每日房产公司需要注册成立一家符合高新区相关政策及项目准入条件的企业，并通过该企业与高投长岛公司依据《特别约定》的约定重新签订《房屋买卖合同》后，新《房屋买卖合同》的买受人才能够在付清房款的情况下，要求高投长岛公司履行交付房屋的义务。 综上，对于每日房产公司要求高投长岛公司直接将案涉房屋交付给四川每日投资集团有限公司的诉请不予支持。至于要求高投长岛公司受领房款，本院认为支付房款是买方本身的合同义务，并无判决卖方受领的必要。因此，对于其此项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回四川每日房地产有限责任公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费收取81506元，由四川每日房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  莫吉贤 人民陪审员  徐小蓉 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  曾 娜