广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初19056号原告：霍永建（反诉被告，以下统称原告），男，1966年9月9日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：姜甜（反诉原告，以下统称被告），男，1979年7月22日出生，汉族，身份证住址北京市海淀区，原告霍永建诉被告姜甜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，被告姜甜在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告霍永建、被告姜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、被告退还租房押金2个月，人民币15386元（2014年3月3日已付2个月押金）；2、本案诉讼费等一切的费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年2月26日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市南山区某房屋，租赁时间自2014年4月1日至2017年3月31日止；交2押1租即押金人民币15386元；第一年每月租金为7693元、第二年每月租金8155元、第三年每月租金8563元。合同期满后，经双方协商，合同再延期一年，即2017年4月1日起至2018年3月31日止，租金每月8563元。2018年3月中旬，双方见面洽谈续租和租金的问题，被告要求增加租金，在原告要求不要增加租金的情况下，双方协商没有达成一致的结果。因为考虑双方的利益问题，原告决定不再续租被告位于深圳市南山区某房屋，双方通过沟通于2018年3月31日搬离被告房子。因时间紧迫，原告至2018年4月2日才搬离被告的房子，通过被告之前的租金要求，原告愿意以人民币300元×2天=600元付给被告，且也通知被告于2018年4月2日搬离，也在物业管理处结清水费，电费。物业管理费等的一切费用，房间锁匙也得到被告的指示交给物业管理处。在一切水电费，物业管理费都结清，锁匙也交给物业管理处的情况下，被告至今拒不退还原告的房屋租赁押金（15386－600=14786元），为维护原告的合法权益，请求法院依法维护原告的合法利益。被告辩称：1、原告起诉状中列明的原告并非存在争议的合同的当事人，无权提起诉讼。基于法院转送的证据《房屋租赁凭证》，仅可以证明“霍永建”为合同期2014年4月1日到2017年3月31日的房屋租赁台同（“在先台同”）的承租人，但无法证明其同样也是起租期2017年4月1日的房屋租赁合同（“在后合同”）的承租人。从起诉状看来，被告也认同在先合同双方并无争议，存在争议的仅仅是在后合同。因此，基于原告所提供的证据，被告认为原告既不是在后合同的当事人，也不是其代理人，因此原告主体不适格。2、原告代表在后合同的承租人借沟通谈判之名，行恶意磋商之实，其行为构成了实质违约，也给答辩人造成了实际损失。在被告已在合同到期前—个月将续约的要约（包含了愿意续约的意愿、明确的租赁价格和期间等主要条款）书面发送给被答辩人（其作为往后合同的承租人的联系人）的前提下（见证据1），在没有就租赁价格进行任何实质性协商的情况下，原告拖延至2018年3月20日才告知被告不准备续租。根据目前的实际情况（在后合同的承租人于2018年4月初搬至同—栋大厦另一房间办公），答辩人有理由相信：在2018年2月27日至3月20日期间原告之所以既不和被告就租赁价格进行谈判、也不提前通知被告不续租，而是通过微信中模棱两可的回复“拖住”被告，其原因在于原告希望利用这段时间寻找其他租赁地点同时又不希望被告为涉案房屋开始寻找下家从而减少在后台同的承租人无房可用的风险。基于上述事实和证据，答辩人认为在后合同的承租人及其联系人霍永建的行为违反了《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原测，被告正是基于双方多年的良好台作、出于对被答辩人品德的信任才没有提前寻找其他租赁者，从而造成了自身的实际租金损失（如以在后合同的到期日计算，涉案房屋的空置期恰好为—个月，而这在原告提前通知的情况下是可以完全避免或基本避免的。综上所述，被告认为：在本人严格遵守在后合同各项条款的情况下，原告出尔反尔、背信弃义、为达个人利益而罔顾事实，请求人民法院依法对原告的行为予以惩戒。被告向本院提出反诉请求：1、请求法院驳回起诉；2、在后合同承租人以及原告承担连带违约责任，因此无权要求退还租赁保证金；3、在后合同承租人以及原告连带赔偿被告误工费、交通费等共计1110元；4、原告向被告赔礼道歉，并支付精神损失费1元；5、本案诉讼费（包括起诉费用和反诉费用）。事实与理由：1、原告起诉状中列明的原告并非存在争议的合同的当事人，无权提起诉讼。基于法院转送的证据《房屋租赁凭证》，仅可以证明“霍永建”为合同期2014年4月1日到2017年3月31日的房屋租赁台同（“在先台同”）的承租人，但无法证明其同样也是起租期2017年4月1日的房屋租赁合同（“在后合同”）的承租人。从起诉状看来，被告也认同在先合同双方并无争议，存在争议的仅仅是在后合同。因此，基于原告所提供的证据，被告认为原告既不是在后合同的当事人，也不是其代理人，因此原告主体不适格。2、原告代表在后合同的承租人借沟通谈判之名，行恶意磋商之实，其行为构成了实质违约，也给答辩人造成了实际损失。在被告已在合同到期前—个月将续约的要约（包含了愿意续约的意愿、明确的租赁价格和期间等主要条款）书面发送给被答辩人（其作为往后合同的承租人的联系人）的前提下（见证据1），在没有就租赁价格进行任何实质性协商的情况下，原告拖延至2018年3月20日才告知被告不准备续租。根据目前的实际情况（在后合同的承租人于2018年4月初搬至同—栋大厦1608房间办公），答辩人有理由相信：在2018年2月27日至3月20日期间原告之所以既不和被告就租赁价格进行谈判、也不提前通知被告不续租，而是通过微信中模棱两可的回复“拖住”被告，其原因在于原告希望利用这段时间寻找其他租赁地点同时又不希望被告为涉案房屋开始寻找下家从而减少在后台同的承租人无房可用的风险。基于上述事实和证据，答辩人认为在后合同的承租人及其联系人霍永建的行为违反了《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原测，被告正是基于双方多年的良好台作、出于对被答辩人品德的信任才没有提前寻找其他租赁者，从而造成了自身的实际租金损失（如以在后合同的到期日计算，涉案房屋的空置期恰好为—个月，而这在原告提前通知的情况下是可以完全避免或基本避免的）。综上所述，被告认为：在本人严格遵守在后合同各项条款的情况下，原告出尔反尔、背信弃义、为达个人利益而罔顾事实，请求人民法院依法对原告的行为予以惩戒。原告针对被告的反诉辩称：1、针对被告的第一项事实，我方认为当庭提交的租赁合同能证明2017年4月1日至2018年3月31日期间，原告为合同的当事人；2、原、被告讨论续签合同时，被告要求增加租金，我方称要考虑一下，双方对于增加的租金没有达成一致意见，被告不再租给原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。位于深圳市南山区某房屋（涉案房屋），建筑面积59.18方米，于2013年8月5日登记至被告名下，房产性质为市场商品房。2014年2月28日，深圳市南山区房屋租赁管理办公室出具《房屋租赁凭证》，该凭证载明涉案房屋的出租人为被告、承租人为原告、租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日。2017年4月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方将其名下涉案房屋出租给乙方作住宅使用；出租面积共计59.18平方米；乙方租用房屋的期限自2017年4月1日至2018年3月31日止，甲方应于2017年4月1日前将涉案房屋交付乙方；每月租金为8600元；乙方应于每月8日前向甲方交付租金；乙方同意，在甲方交付涉案房屋时向甲方支付2个月租金数额的租赁保证金；甲方向乙方返还租赁保证金的条件为乙方已结清一切费用、租期已满；甲方不予返还保证金的情形为乙方未结清一切费用、租期未满；备注押金15386元姜甜已收；及其他内容。同日原、被告双方签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》。合同签订后，原告向被告支付涉案房屋的押金15386元，原告提交自2016年10月15日至2018年10月15日其名下中国银行交易流水明细清单，用于证明其依约向被告支付了自2017年4月1日至2018年3月31日租赁期间所有的租金。被告对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。被告为了证明其主张，向本院提交了原、被告之间的微信聊天记录，该聊天记录显示，2018年2月27日开始，原、被告协商续租事宜；被告希望租金拿到手的钱达到2016年的水平，原告答复称与被告签约的租金金额不一样；2018年3月20日，原告告知被告不再续租，后续双方协商搬走时间；2018年3月27日，原告确定于2018年4月2日至3日期间搬走，按照300元一天标准计算租金，被告表示同意。原告对该证据的真实性予以认可。原、被告均确认，2018年4月2日，原告搬离涉案房产，双方办理交接手续。2018年4月1日、4月2日的房屋占用使用费，双方均确认按照300元/天的标准，从租赁保证金中予以抵扣。以上事实有《房屋租赁凭证》、《深圳市房屋租赁合同》、中国银行交易流水明细清单、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，《深圳市房产租赁合同》中明确列明的承租方为原告，且在合同落款签字栏有原告的签字，合同租赁期间的租金亦是由原告支付，合同约定的租赁期限内亦由原告占有使用涉案房屋，被告抗辩称原告主体不适格，本院不予采信。原、被告签订的《深圳市房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，租赁合同已于2018年3月31日到期终止，原、被告亦确认原告已于2018年4月2日搬离涉案房产，且原告亦结清了租赁期间的租金、水电费、管理费等，故被告应按照双方签订的租赁合同的约定在租赁期满，原告已结清费用时，将租房押金15386元返还给原告。对于被告提出原告借沟通谈判之名，行恶意磋商之实，构成实质违约，给答辩人造成实际损失，故不应退还履约保证金的主张，本院认为，因被告提交的微信聊天记录仅能证明双方在合同到期前对续签租约事宜进行协商，最终租金未协商一致，在合同到期前原告告知被告不予续签，并告知被告于2018年4月2日、3日搬离涉案房屋，被告亦予以同意，该证据不能证明被告的主张；且被告并未提交其他证据证明上述事实及其实际的损失，原告对上述事实亦不予认可，对此，被告应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该反诉请求，不予支持。庭审中，原、被告均确认合同期满后，原告于2018年4月1日、4月2日占用涉案房屋所产生的费用，按照每天300元的标准从租赁保证金中予以抵扣，系双方真实意思表示，本院予以照准，故被告应向原告返还剩余租赁保证金14786元（15,386元－300元/天×2天）。对于被告反诉涉案租赁合同的承租人、原告赔偿其误工费、交通费、赔礼道歉、精神损失费的诉讼请求，因被告未举证证明原告存在有违约的行为，故以上反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告姜甜于本判决生效之日起十日内向原告霍永建退还租赁保证金14,786元；二、驳回原告霍永建的其他诉讼请求；三、驳回被告姜甜的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费92.33元，由原告负担3.6元，被告负担88.73元；反诉案件受理费53.11元，由被告姜甜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一八年十一月二十一日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。