福建省福州市仓山区人民法院行 政 判 决 书（2015）仓行初字第10号原告融信（福建）物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。法定代表人杨涛，董事长。委托代理人童建炫，福建博世律师事务所律师。被告福州市物价局，住所地福建省福州市鼓楼区，现住所地福建省福州市仓山区。负责人李占卫，局长。委托代理人林铭，该局工作人员。委托代理人周军芳，福建新世通律师事务所律师。原告融信（福建）物业管理有限公司因不服被告福州市物价局其他行政行为一案，向本院提起行政诉讼。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭，并向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。在本案审理过程中，原告向福建省人民政府法制办公室申请对《福建省物业服务收费管理办法》第七条进行规范性文件备案审查，由于福建省人民政府法制办公室对该规范性文件的备案审查结果会影响到本案的审理，故本院于2014年12月29日作出（2015）仓行初字第10-1号行政裁定，裁定本案中止诉讼。本院于2015年9月10日对本案恢复审理，于2015年9月24日公开开庭审理了本案，原告融信（福建）物业管理有限公司的委托代理人童建炫、被告福州市物价局的委托代理人周军芳、林铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告福州市物价局于2014年6月17日对原告作出了榕价检退（2014）5号《责令退款通知书》，该通知书的主要内容为：“融信（福建）物业管理有限公司：经查，你公司在对“融信大卫城”B区提供物业服务过程中，对B区高层普通住宅业主按2.2元／m2.月的标准收取物业服务费。违反了福州市物价局、福州市房地产管理局《关于印发﹤福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准﹥等的通知》（榕价房（2009）3号）“高层带电梯普通住宅一级物业服务费最高收费标准为1.76元／m2.月”的规定，2012年9月至2013年6月共计多收金额为658764.1元。你公司的上述行为违反了《中华人民共和国价格法》第十二条的规定，属于《价格违法行为行政处罚规定》第九条第（一）项所列的“超出政府指导价浮动幅度制定价格的”违法行为，存在致使业主多付价款的情形。根据《价格违法行为行政处罚规定》第十六条的规定，现责令你公司自收到本通知书之日起30日内，将多收的价款658764.1元人民币退还给业主。业主难以查找的，应当公告查找。拒不退还或者逾期未退还的部分，本机关将依法予以没收。业主要求退还时，由你公司依法承担民事责任。”被告向本院提供了以下证据及依据：A1、《立案审批表》；A2、调查询问笔录及委托书；A3、物业费发票3份；A4、《检查登记表》；A5、《收费检查登记表》2份；A6、物业费收费情况表；A7、《前期物业服务合同》；A8、营业执照、资质证书；以上证据A1-A8证明根据业主投诉，被告于2013年7月对原告物业服务收费情况进行立案检查，原告在2012年9月至2013年6月期间，对融信大卫城B区内高层带电梯住宅的前期物业服务收费标准为2.2元／月.平方米，收费总额为3293820.5元，超出指导价上限标准1.76元／月.平方米，多收金额658764.1元；前期物业服务合同附件约定原告的物业收费标准应遵循《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》；A9、补充提供检查材料通知书及送达回证；A10、《行政处罚事先告知书》及送达回证；A11、原告陈述、申辩报告；A12、榕价检退（2014）5号《责令退款通知书》及送达回证；以上证据A9-A12证明被告在调查过程中已充分保障原告的陈述、申辩权，《责令退款通知书》于2014年6月25日送达原告；法律依据为《中华人民共和国价格法》第五条、第十二条、第十九条、第二十条、第三十三条、第四十一条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条、四十三条，《福建省物业管理条例》第二十七、四十条，《福州市物业管理若干规定》第十八条、第三十一条、第三十二条、国家发展和改革委员会、建设部关于印发《物价服务收费管理办法》的通知（发改价格（2003）1864号）第四条、第六条、第七条、第二十一条、第二十二条，福建省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发《福建省物业服务收费管理办法》的通知（闽价服（2010）267号）第六条、第七条、第八条、第二十四条；《福州市物业服务收费管理实施细则》（榕价房（2010）17号）第五条、第六条，福州市物价局、福州市房地产管理局关于印发《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费的标准》等的通知（榕价房（2009）3号）、福建省人民政府关于印发福建省定价目录的通知（闽政（2010）8号）、《价格违法行为行政处罚规定》（国务院令第585号）第九条、第十六条，《价格行政处罚程序规定》［国家发展和改革委员会（第22号）令］第二十九条、第三十一条、三十八条、《中华人民共和国行政处罚法》第八条、第四十二条、福建省人民政府关于同意变更价格行政处罚较大数额罚款标准的批复（闽政文（2011）36号）。原告融信（福建）物业管理有限公司诉称，2014年6月26日，原告收到被告于2014年6月17日作出的榕价检退（2014）5号《责令退款通知书》，认为原告对“融信大卫城”B区住宅小区提供物业服务的过程中，存在价格违法行为，责令原告自收到通知书之日起30日内，将多收的价款658764.1元退还业主。对此原告不服，向福州市人民政府申请行政复议，福州市人民政府于2014年10月17日作出榕政行复（2014）58号《行政复议决定书》，维持被告作出的《责令退款通知书》。原告认为，“融信大卫城”B区属高档住宅，应按市场价收取物业费。根据《物业管理条例》第四十一条及国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第六条规定，省、市两级价格和房管部门分别制定了《福建省物业服务收费管理办法》和《福州市物业服务收费管理实施细则》，但没有按照住宅物业的性质和特点区别使用指导价和市场价，而是将住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅）统一规定前期物业实行政府指导价。同时规定“前期物业服务合同期满但未成立业主大会的”，如需调整收费标准，也只能在公布的指导价范围内重新约定。省、市两级的收费办法将市场价适用范围限定为“别墅、低密度联排高档住宅”，而将其他高档住宅和提供高档物业服务的普通住宅排除在外，显然与《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的规定不相一致。福州市房地产管理局、福州市地方税务局、福州市财政局、福州市城乡规划局榕房权（2008）516号和榕房（2012）25号《关于调整城区享受优惠政策普通商品住房标准的通知》中，都规定同时符合单价（或总价）低于相关规定、容积率在1.0以上、面积小于144平方米三个条件的才可算是普通住宅，享受普通商品住房税收优惠政策。原告服务的“融信大卫城”B区的房屋，不论单价还是总价都远超过上述规定的普通住宅标准，业主也是按高档住宅标准缴纳各类税费。同时，原告提供的物业服务也超过政府一级标准，“融信大卫城”B区是公认的高档住宅，其物业服务费应当适用市场调节价而非政府指导价。此外，《责令退款通知书》依据榕价房（2009）3号文所规定的收费标准不具备准确性和指导性，不应作为处理依据。同时，原告的收费标准是与业主协商一致的合同行为，不应退还业主。综上所述，被告《责令退款通知书》违法、错误，在法律适用与事实认定上，均存在严重错误故诉至法院，请求撤销被告福州市物价局作出的榕价检退（2014）5号《责令退款通知书》，并由被告承担本案的诉讼费。原告向本院提交了下列证据：B1、前期物业服务合同，证明2011年5月15日原告与融信投资集团签订“融信大卫城（B区）”《前期物业服务合同》，约定由原告对“融信大卫城（B区）”提供物业服务，物业服务费标准为住宅2.2元／月·㎡；B2、备案证明，证明原告与融信投资集团签订的“融信大卫城（B区）”《前期物业服务合同》，仓山区房地产管理局经审查，同意给予备案；B3、“世界金钥匙”《联盟协议书》、《金钥匙十项专项服务流程》，证明为了提高融信大卫城服务品质，融信物业加入了世界金钥匙物业联盟，引进金钥匙物业管理模式，为融信大卫城的业主提供超一流的物业服务；B4、关于融信大卫城B区物业服务费超出政府指导价标准的报告，证明鉴于原告为融信大卫城提供超一流的物业服务，且得到了绝大部分业主的认可，原告报告了政府主管部门，请求对融信大卫城的物业费标准进行复核认定；B5、关于不予受理价格行政处罚听证申请的复函，证明2014年3月14日被告以不符合举行听证条件为由，对原告提出的《听证申请书》决定不予受理；B6、责令退款通知书，证明2014年6月17日，被告作出榕价检退（2014）5号《责令退款通知书》，认为原告对融信大卫城住宅小区的高层普通住宅业主按2.2元／㎡·月的标准收费，违反了榕价房（2009）3号规定的收费标准，责令原告将多收的价款退还给业主；B7、行政复议决定书，证明2014年10月17日福州市人民政府作出榕政行复（2014）58号《行政复议决定书》，决定维持被告作出的《责令退款通知书》。被告福州市物价局辩称，一、被诉行政行为程序合法，本案不符合举行听证的条件。本案被诉行政行为系《责令退款通知书》，“责令退款”不是行政处罚种类，没有法律规定被告在责令原告退款前应当告知原告享有申请听证的权利。被告在作出《责令退款通知书》前已充分调查取证并保障了原告的陈述权、申辩权。二、讼争小区高层住宅的前期物业服务收费依法应实行政府指导价。根据《物业管理条例》第二十一条、国家发展和改革委员会、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第六条、《福建省物业管理条例》第四十条第二款、《福建省物业服务收费管理办法》第七条第二款规定，“融信大卫城B区”内的高层住宅的前期物业服务收费应遵循政府指导价。至于《关于调整城区享受优惠政策普通商品住房标准的通知》等文件，并非我省物价主管部门发布的物业收费方面的执法依据。该通知目的在于通过运用信贷、税收优惠政策等综合手段引导、调控商品房的合理开发及消费，规定普通住宅中符合中小套型、中低价位条件的住宅可享受税收优惠，不能推导出不符合这些条件的就不是普通住宅而是高档住宅。三、榕价房（2009）3号文件应当作为被诉行政行为的处理依据。原告超出指导价收费的行为发生于2012年9月至2013年6月期间，被告根据当时有效的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》（榕价房（2009）3号）的规定责令其退款合法有据。至于该文件的合理性不属于司法审查的范围，与本案的审理无关。四、民事合同约定不能成为原告行政违法行为的免责事由。根据《价格法》第十二条、《福建省物业服务收费管理办法》第八条第二款的规定，前期物业合同的法定签约主体是建设单位与物业公司，小业主没有签约资格，同时，合同约定的价格不能超出政府指导价。原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》附件亦明确原告的物业收费标准应遵循《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》，但合同第五条约定的住宅部分收费标准却体现为2.2元／㎡·月，超出指导价上限标准1.76元／月／㎡。原告的行为属于“超出政府指导价浮动幅度制定价格的”违法行为，致使业主多付价款并引发价格投诉。综上所述，被告作出的榕价检退（2014）5号《责令退款通知书》认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回原告的诉讼请求。经庭审举证、质证，本院作出如下认证：原告对被告证据A1—A12的真实性、证明对象均无异议；对被告的法律适用无异议。被告对原告证据B1真实性无异议，但合同第五条关于住宅的物业服务收费按2.2元／㎡·月收取的约定违法，超出政府指导价上限；对B2真实性无异议，但认为该份证明与本案无关。备案制不同于审批制，而且房管部门不是价格主管部门，备案证明的内容里也未包含收费事项；对B3真实性无法确认，关联性不予认可，原告的实际服务质量无从考证，即便原告自愿提供了超标服务，不代表原告有权超标收取服务费；对B4真实性无法确认，关联性不予认可；对B5-B7真实性无异议。本院认为，除原告的证据B3中《联盟协议书》未加盖原告公章，本院不予确采信外，原、被告提交的其他所有证据取得程序和收集方法合法，能够证明本案的相关事实，均为有效证据，可以作为本案的定案依据。根据本案有效证据和原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：融信大卫城B区住宅于2012年8月陆续交房，楼型为高层住宅、别墅、商业，由原告提供前期物业服务。2013年7月，被告根据群众投诉，对该小区的物业收费情况进行检查，查明2012年9月至2013年6月，原告按2.2元／m2（月的标准收取融信大卫城B区高层住宅物业服务费。2014年2月20日，被告作出榕价检告（2014）6号《行政处罚事先告知书》，告知原告涉嫌违法的事实、拟作出的行政处罚决定、理由和依据以及退款义务，并告知原告有陈述、申辩等权利，该告知书于2014年3月10日送达原告。2014年6月17日，被告作出榕价检退（2014）5号《责令退款通知书》，以原告的上述行为违反了《中华人民共和国价格法》第十二条的规定，属于《价格违法行为行政处罚规定》第九条第（一）项所列的“超出政府指导价浮动幅度制定价格的”违法行为，存在致使业主多付价款的情形。根据《价格违法行为行政处罚规定》第十六条的规定，责令原告自收到该通知书之日起30日内，将多收的价款658764.1元人民币退还给业主。该通知书于2014年6月25日送达原告。原告不服，向福州市人民政府申请行政复议，福州市人民政府于2014年10月17日作出榕政行复（2014）58号《行政复议决定书》，维持被告作出的榕价检退（2014）5号《责令退款通知书》。原告不服，向本院提起行政诉讼。在本案审理过程中，原告向福建省人民政府法制办公室申请对《福建省物业服务收费管理办法》第七条进行规范性文件备案审查，由于福建省人民政府法制办公室对该规范性文件的备案审查结果会影响到本案的审理，故本院于2014年12月29日作出（2015）仓行初字第10-1号行政裁定，裁定本案中止诉讼。2015年9月10日，被告向本院提交了福建省人民政府法制办公室闽政法函（2015）5号《关于﹤福建省物服务收费管理办法﹥合法性审查申请的答复》，该答复主要的内容为：一、原告所援引的相关文件不能作为界定《福建省定价目录》中“普通住宅”范围的依据；二、《物业收费办法》第七条与《福建省定价目录》不存在抵触问题；三、对普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理符合法律规定。综上，福建省人民政府法制办公室认为《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服（2010）267号）未违反法律法规规定，不存在与《福建省定价目录》相抵触的问题，属于合法的规范性文件。本案亦于同日恢复审理。另查明，2009年8月1日起执行的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》（榕价房（2009）3号）对普通住宅一级物业服务的收费标准规定如下：高层带电梯住宅（9层及以上，不含100米及以上超高层）为1.32-1.76元／m2。本院认为，被告作为福州市的价格行政主管部门，负责福州市的价格工作，有权对依法实行政府指导价、政府定价商品和服务的经营者进行监督、管理，故被告对本案原告作出被诉行政行为具有合法的权力来源。本案的两个争议的焦点问题是：一、由原告提供物业服务的融信大卫城B区高层住宅的物业服务收费标准应适用政府指导价还是市场调节价。原告认为福州市房地产管理局、福州市地方税务局、福州市财政局、福州市城乡规划局榕房权（2008）516号和榕房（2012）25号《关于调整城区享受优惠政策普通商品住房标准的通知》中，都规定同时符合单价（或总价）低于相关规定、容积率在1.0以上、面积小于144平方米三个条件的才可算是普通住宅，享受普通商品住房税收优惠政策。对此，本院认为，上述规定是对“享受优惠政策的普通商品住房”的范围进行限定，“享受优惠政策的普通商品住房”范围显然小于“普通商品住宅”的范围，因此，上述文件显然不能作为原告所主张的认定“普通住宅”范围的依据。国家发展改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”福建省物价局、福建省住房和城乡建设厅《福建省物业服务收费管理办法》第七条第二款规定“住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅）前期物业服务收费实行政府指导价。…”《福建省定价目录》规定：“普通住宅前期物业服务的收费标准应执行政府指导价。”在本案审理过程中，原告向福建省人民政府法制办公室申请对《福建省物业服务收费管理办法》第七条进行规范性文件备案审查，福建省人民政府法制办公室依法作出了闽政法函（2015）5号《关于﹤福建省物服务收费管理办法﹥合法性审查申请的答复》，认定《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服（2010）267号）未违反法律法规规定，不存在与《福建省定价目录》相抵触的问题，属于合法的规范性文件。原告服务的融信大卫城B区高层住宅不是别墅，也非低密度联排高档住宅，显然属于《福建省物业服务收费管理办法》第七条第二款所规定的“前期物业服务收费应实行政府指导价的”住宅。故被告作出的《责令退款通知书》，认定原告存在超过政府指导价浮动幅度制定价格的违法行为，事实清楚，适用依据正确。二、被告适用2009年8月1日起执行的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》（榕价房（2009）3号）作为责令原告退款的基准价依据是否合法。本院认为，被告系对原告在2012年9月2013年6月间的价格违法行为进行处理，故以行为发生时有效的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》（榕价房（2009）3号）作为责令原告退款的基准价依据符合法律规定。被告经询问调查、制作《检查登记表》，并在《行政处罚事先告知书》中，告知原告涉嫌违法的事实、拟作出的行政处罚决定、理由和依据以及退款义务，并告知原告有陈述、申辩等权利，被告作出的被诉《责令退款通知书》证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，原告的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告融信（福建）物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告融信（福建）物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  李晓红人民陪审员  张 力人民陪审员  徐苏琳二〇一五年十一月二十日书 记 员  陈 玉