新疆维吾尔自治区吐鲁番地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吐中民一终字第575号上诉人（原审原告）钱伍林，男，汉族，1972年7月14日生，现住鄯善县。委托代理人柳凯，鄯善县城镇法律服务所法律工作者。被上诉人苏汉（��审被告），男，汉族，1940年10月17日出生，现住鄯善县。委托代理人杨敏，男，新疆蒲昌律师事务所律师。原审原告钱伍林与原审被告苏汉房屋买卖合同纠纷一案，鄯善县人民法院受理后于2014年7月20日作出（2014）鄯民二初字第509号民事判决书。原审原告钱伍林不服一审判决，向吐鲁番地区中级人民法院提出上诉，吐鲁番地区中级人民法院于2014年12月10日将本案发回重审。鄯善县人民法院于2015年7月13日作出（2015）鄯民二初字第161号民事判决，原审原告钱伍林不服一审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人钱伍林的委托代理人柳凯、被上诉人苏汉及其委托代理人杨敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2013年1月23日，原被告双方签订房屋转让合同，合同约定：“���告自愿将位于七克台镇312国道南侧的两层楼房转让给原告居住或经营，总价160000元。被告在收到160000元时即为合同生效之日，被告将楼房移交，办理房屋的所有的费用原告承担”。合同签订后，原告即支付被告50000元，被告给原告出具一张收条，该收条的内容为：“今收到钱伍林房款50000元，如果万一合同不能执行，则此款并加此款银行存款年利息3．25％退给。”原告为履行合同，将剩余的110000元房款交被告，被告依据合同明确表示不再转让该房屋，并要求按收条约定承担责任，但原告要求被告继续履行合同，并于原一审开庭当日又将剩余的110000元当庭要求被告收下，被告拒收。以上事实，有原被告双方均提交的房屋转让合同、原告在原一审提供的一张收条及庭审笔录为证。原判认为：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”及最高人民法院关于贯彻执行﹤﹤中华人民共和国民法通则﹥﹥若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的：一般认定无效。”据此，被告与妻子共同共有的房屋，在未经妻子同意或事后追认的情况下，被告擅自将房屋卖给原告双方签订的房屋转让合同应视为无效。因无效的合同自始没有法律约束力，故对原告要求被告继续履行房屋转让合同，责令被告将合同约定的七克台镇312国道南侧两层楼房及相关设施交付原告的诉讼请求，本院不予支持。虽然原告举证证明了被告转让房屋，其妻子���知情的，但知情不能确定为同意，故对原告所称的其与被告签订房屋转让合同，被告妻子是同意的意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼珐》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告钱伍林的诉讼请求。宣判后，上诉人钱伍林不服一审判决，向本院上诉称：一、原审法院适用法律错误。所谓无效合同是相对于有效合同而言的，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益，被确认为无效。根据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人与被上诉人苏汉于2013年1月23日签订的承房屋转让合同根本没有违反合同法52条规定的任何情形，被上诉人也未递交任何证据证实该合同为无效，可原审法院错误适用《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”规定确认上诉人与被上诉人苏汉于2013年1月23日签订的承房屋转让合同无效，显然是适用法律错误。二、2013年元月23日上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同应是客观、真实、合法有效合同，被上诉人应当继续履行房屋转让合同，将合同约定的七克台镇312国道南侧两层楼房及相关设施交付上诉人。1、原审法院已经查明事实：“虽然原告即上诉人举证证明了被告即被上诉人转让房屋，其妻子是知情的，但知情���能确定为同意．”上诉人认为原审法院已经查明被上诉人妻子对被上诉人将该房屋转让给上诉人是知情的，足以认定被上诉人在转让该房屋是经过其家庭成员充分协商，是在被上诉人妻子同意转让的情况下，被上诉人自愿将房屋转让给上诉人的事实，该合同应当客观真实合法有效。2、2013年元月23日上诉人与被上诉人签订合同后，上诉人给被上诉人交付50000元房款，并且被上诉人拿到该款后于2013年元月24日和其妻子徐爱玲一起到鄯善县农村信用社合作联社七克台信用社以徐爱玲名义存入三年定期的存款，再次说明被上诉人在当时是真心真意想将房屋卖给上诉人，并且被上诉人妻子是明知的，买卖房屋合同主体合法，该房屋转让合同已经得到切实履行。3、2013年元月23日上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同是在被上诉人经济困难的情况下，足以说明被上诉人在转让该房屋是经过其家庭成员充分协商，是在被上诉人妻子同意转让的情况下，签订的房屋转让合同，该房屋转让合同应当客观真实合法，应受法律保护。4、上诉人在诉讼前曾将剩余的房款交付给被上诉人以及在原审（2014）鄯民二初字第509号案件开庭庭审中将110000元现金交付给被上诉人的事实，足以说明上诉人在积极履行该合同。5、被上诉人在原审庭审中根本没有将其妻子或其他家庭成员不同意转让或以该房屋转让合同无效为由而提起诉讼，并且被上诉人在收到（2014）鄯民二初字第509号判决书中确认该合同客观真实合法有效而未提起上诉，足以认定被上诉人及其家庭成员都认为该房屋转让合同是客观证实合法。根据《婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，并且上诉人与被上诉人签订的合同根本没有违反《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（���）以合理的价格转让的；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”上诉人与被上诉人苏汉签订的房屋转让合同，上诉人有理由相信被上诉人苏汉签订房屋转让合同为夫妻双方共同意思表示的，根据《婚姻法》第十七条规定、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第89条规定（“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，有的维护第三人的护额法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”）以及《物权法》第106条规定，上诉人与被上诉人苏汉于2013年1月23日签订的房屋转让合同应为有效协议，被上诉人应当依法继续履行房屋转让合同，被上诉人应当按合同约定将七克台镇312国道南侧两层楼房及相关设施交付上诉人。综上所述，上诉人与被上诉人苏汉于2013年1月23日签订的房屋转让合同，上诉人有理由相信被上诉人苏汉签订土地转让合同为二被上诉人夫妻双方共同意思表示，上诉人与被上诉人苏汉签订的房屋转让合同应当合法有效，可原审法院在被上诉人没有递交任何证据情况下，武断强行认定房屋转让合同为无效合同，显然是认定事实有误，适用法律错误，该判决故意偏袒被上诉人，该判决严重不公，并有失法律的严肃性和公正性，上诉人根据《民诉法》有关规定，请求二审法院依法查明事实，故请求二审法院：撤销（2015）鄯民二初字第161号民事判决书，依法支持上诉人的全部上诉请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人苏汉辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，是一份完全正确的判决。理由：1、双方签订的房屋买卖合同第三条约定：“甲方在收到乙方的16万现金后即为合同生效。”而原告只在合同签订后给被告付款5万元，其他款项并未支付，因此，完全可以确认上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同至今尚未生效。2、上诉人在原一审中出示的被上诉人给其出具的5万元收条中明确载明：“如不能继续履行合同，就退还5万元及银行年定期存款利率3．25％的利息。”该收条是上诉人出具的证据之一，从收条的内容完全可以确定被上诉人有选择不履行合同的权利并承担不履行合同的相关责任。另从上诉人接受该收条的行为也完全可以认定上诉人对被上诉人的上述要约是完全同意的，否则，上诉人不可能接受被上诉人出具的上述条据。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房产不得转让：……（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的：……（六）未经依法登记领取权属证书的。”据此，被上诉人的房屋建设虽有相关部门的批准，但尚未进行产权登记，另一方面被上诉人的妻子也并未在该合同上签名，至今被上诉人的妻子也不同意出卖该房产，双方签订的房屋转让合同应当被确认为无效合同。4、被上诉人在接到（2014）鄯民二初字第509号民事判决书后就立即将应退还的5万元及应支付的利息2302.08元主动交给了一审法院，这也表明被上诉人不可能继续履行对被上诉人来说尚未生效的合同义务。综��，被上诉人认为上诉人的诉讼请求没有相关事实和法律依据，应当依法驳回上诉，维持原判。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明：上诉人一审的诉讼请求是：被告继续履行房屋转让合同，责令被告将合同约定的七克台镇312国道南侧两层楼房及相关设施交付原告，并承担本案诉讼费、送达费及因诉讼所产生的一切费用。本院认为：本案的争议焦点是上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同是否有效的问题。在本案中，双方诉争的房屋系被上诉人与妻子共同共有的房屋，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同》被上诉人的妻子未签字，一、二审中被上诉人的妻子对被上诉人出售房屋的行为未予以事后追认，且明确表示不同意出售房屋，双方签订的房屋转让合同损害了案外第三人被上诉人妻子的利益。故被上诉人与上诉人签订的《房屋转让合同》依法无效。因无效的合同自始没有法律约束力，本院对上诉人要求被上诉人继续履行《房屋转让合同》，责令被告将合同约定的七克台镇312国道南侧两层楼房及相关设施交付上诉人的请求，不予支持。上诉人称在本案中上诉人已善意取得了房屋的上诉理由。因房屋属于不动产，双方发生纠纷时此房屋所有权未办理变更登记，本案不符合善意取得的法定条件。故上诉人对此上诉于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人钱伍林负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 彬审 判 员  南 斐代审判员  常昳华二〇一五年十一月六日书 记 员  徐小康