济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2012）济天民园初字第385号原告马冬梅，女，1979年1月19日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人徐征年，山东德义君达律师事务所律师。委托代理人邓晓一，山东德义君达律师事务所律师。被告济南华辰房地产有限公司，住所地济南市。法定代表人张武，董事长。委托代理人王振武，1971年10月11日出生，汉族，该公司法律顾问，住山东省苍山县。委托代理人肖春美，山东睿扬律师事务所律师。原告马冬梅与被告济南华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法向被告华辰公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等相关法律文书。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告马冬梅的委托代理人徐征年，被告华辰公司的委托代理人王振武、肖春美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马冬梅诉称，2009年3月22日，马冬梅与华辰公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：马冬梅购买华辰公司开发的位于济南市天桥区西泺河路君逸左岸小区x号楼x单元xxx室房屋，价款为739201元；华辰公司应在该房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因华辰公司的原因导致马冬梅不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，华辰公司应按照已付房款承担违约金，直至房地产权属证书办理完毕为止（违约金按每日万分之零点五计算）。但是，华辰公司于2010年1月7日将房屋交付给马冬梅后，并未按约履行办证义务，严重影响了马冬梅的权益，应当承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。为此，马冬梅诉至法院，请求判令：一、华辰公司支付马冬梅逾期办理房地产权属证书违约金27239.6元（自2010年7月6日起至2012年7月12日止）；二、本案诉讼费用由华辰公司负担。被告华辰公司辩称，一、华辰公司依约履行了提交登记备案材料的义务，马冬梅未能在规定期限内取得房地产权属证书并非华辰公司的责任。二、即便华辰公司存在违约情形，马冬梅也并未因此遭受损失，故其主张的违约金明显过高。况且，马冬梅在与华辰公司签订《房屋结算移交协议书》时已经放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利。综上，应当驳回马冬梅的诉讼请求。经审理本院认定，2009年3月22日，马冬梅与华辰公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定华辰公司将其开发的位于天桥区西泺河路18号地块[土地使用权证号为天桥国用（2007）第0400132号]的君逸左岸[建设工程规划许可证号为（2007）鲁01-04-158号]x号楼x单元xxx号房屋及地下室[商品房预售许可证号为济建开预许字第（2008）173号]出售给马冬梅；房屋建筑面积为122.65平方米，房屋单价为每平方米5781.3元，地下室面积为12.05平方米，地下室单价为每平方米2500元，总价款为739201元，由马冬梅以按揭付款的方式予以支付。同时，合同第八条约定，华辰公司应当于2009年12月31日前将符合本合同约定且经五大质量责任主体按照2000年颁布的《建设工程质量管理条例》规定签字验收合格的房屋交付给马冬梅。合同第十五条约定，华辰公司应当于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因华辰公司的原因导致马冬梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则其每日应按已付购房款的万分之零点五向马冬梅赔付违约金，直至产权证办理完毕。上述合同签订后，华辰公司于2010年1月2日将涉案房屋交付给马冬梅，于2010年8月19日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在4号楼的所有权初始登记资料，并于2012年4月16日取得涉案房屋所在4号楼的产权证书。其后，华辰公司即以张贴公告的形式告知了包括马冬梅在内的业主可办理房屋权属证书的事宜。2012年4月25日，马冬梅与华辰公司又签订《房屋结算移交协议书》，其第一条约定，马冬梅购买华辰公司开发建设的君逸左岸花园x号楼x单元xxx号房屋，合同约定的建筑面积为122.65平方米，产权登记面积为122.75平方米（以房管局实际测绘面积为准）。马冬梅已支付购房款709076元，面积差异处理为578元，马冬梅实际支付购房款为709654元，双方对此履行没有异议。第二条约定，马冬梅购买华辰公司开发建设的君逸左岸花园6号楼4单元-107号地下室，合同约定的建筑面积为12.05平方米，产权登记面积为12.03平方米（以房管局实际测绘面积为准）。马冬梅已支付购房款30125元，面积差异处理为-50元，马冬梅实际支付购房款为30075元，双方对此履行没有异议。第三条约定，双方共同确认，现双方已结清上述款项，华辰公司已依约将上述房屋交付马冬梅使用，产权归马冬梅所有，双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷。上述协议书签订后，马冬梅于同年7月12日取得涉案房屋的房屋所有权证书。现马冬梅诉至本院，要求华辰公司赔付逾期办理房地产权属证书违约金27239.6元（自2010年7月6日起至2012年7月12日止）。对此，华辰公司主张，其已按约定于2010年8月19日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在4号楼的所有权初始登记资料，不存在违约行为，且即使存在违约行为，在双方签署《房屋结算移交协议书》时，马冬梅亦已放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利。上述事实，有马冬梅提交的《商品房买卖合同》及其补充协议各一份、发票两张、房屋验收及钥匙交接单一份、房产证两份、房屋权属状况信息一份、收款收据一份，华辰公司提交的《商品房买卖合同》及其补充协议各一份、收件回执一份、《房屋结算移交协议书》一份、房屋所有权证（复印件）一份及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。本院认为，马冬梅与华辰公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于涉案房屋权属证书的办理问题，除合同第十五条约定外，双方并无其他特别约定。因此，应当以合同第十五条所约定的自涉案房屋实际交付使用后，也即实际交付使用之日的次日起作为华辰公司“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的起算点。据此，华辰公司应当在涉案房屋实际交付使用之日的次日（即2010年1月3日）起180日内（即于2010年7月1日前）将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则构成违约。对于何为“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”，依据华辰公司于诉讼中的主张，其于2010年8月19日向济南市住房保障和房产管理局提交涉案房屋所在4号楼的所有权初始登记资料的行为,即系合同第十五条所约定的“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”。因此，其已按约履行了合同义务，不存在违约行为。的确，依照华辰公司提交的由济南市住房保障和房产管理局出具的收件回执载明的内容来看，其确已于2010年8月19日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在4号楼的所有权初始登记资料。但是，依据华辰公司的自认及其提交的证据，其系于2012年4月16日才取得涉案房屋所在4号楼的产权证书，即产权初始登记。依据新建房屋产权登记之流程及常识，该产权证书系马冬梅取得涉案房屋产权证书之前提，在未取得该产权证书之前，马冬梅不可能得以办理涉案房屋产权证书。因此，合同第十五条所约定的办理权属登记需由华辰公司提供的资料报产权登记机关备案应系指取得涉案房屋所在4号楼的整体产权初始登记，而并非华辰公司主张的其已向产权登记机关提交了涉案房屋所在4号楼的所有权初始登记资料的行为。截止至2010年8月19日，华辰公司所完成的仅系合同第十五条所约定的“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关”，而非取得“备案”。据此，又因华辰公司未能就其逾期取得涉案房屋所在4号楼整体产权初始登记（即备案）并非其责进行举证，故其逾期“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的行为已构成违约。但是，违约责任既可由双方当事人设定，亦可由双方当事人协商免除。如本判决认定部分所述，马冬梅与华辰公司又于2012年4月25日签订《房屋结算移交协议书》，该协议书亦系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人亦应恪守履行。该协议书第三条约定，“双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷”。此约定表明，马冬梅与华辰公司已就双方所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议所约定的权利义务均已履行完毕的事实予以认可，且就《商品房买卖合同》及其补充协议的履行行为不再存有异议，即使有之，业已放弃，因“双方再无纠纷”。因此，该约定应视为马冬梅自愿放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利。至此，马冬梅于诉争合同中的权利已经用尽，其无权再追究华辰公司的违约责任。既无纠纷，何来追责。据此，现马冬梅再要求华辰公司按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定承担违约责任于法无据，本院不予支持。就此，马冬梅虽于诉讼中主张其签订该协议书系因“双方就房屋面积及价格进行结算”，且“该协议系华辰公司出具的格式文本，如不签该协议，马冬梅无法办理房产证”，但是，如其所言，既然签订该协议书的原因之一系因“双方就房屋面积及价格进行结算”，且该协议书又涉及到购房款的面积差异处理问题，那么其在签订该合同时理应持主动态度及谨慎审查之义务，对其不利之约定理应予以排除，此为其一；其二，马冬梅并未就其主张的“如不签该协议，马冬梅无法办理房产证”之带有受迫性质的事实予以证实，且华辰公司亦不认可，故其该主张并不能成立；其三，即使该协议书系由华辰公司提供的格式文本，但如上所言，其所载内容亦已经马冬梅之谨慎审查，且其并未能提供证据证实华辰公司确存有因故意或过失损害其权益之行为或其受迫签订之事实，故只能推定为系双方当事人自愿达成之合意。因此，对于马冬梅的上述主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马冬梅的全部诉讼请求。案件受理费480元，由原告马冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  郭 怡审 判 员  曹新建人民陪审员  林常云二〇一五年十一月二日书 记 员  苏 婷