广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第1397号原告：吴翠权，女，1974年7月20日出生，汉族，住广东省电白县。原告：朱建棉，男，1969年10月6日出生，汉族，住广东省电白县。两原告共同委托代理人：曾令武、朱杰煌，分别系广东刘志均律师事务所律师、律师助理。被告：中山市丽港城置业发展有限公司，住所地中山市火炬开发区，组织机构代码282079342。法定代表人：李剑平，系该公司董事长。委托代理人：李树坚、郑佩仪，均系广东香山律师事务所律师。原告吴翠权、朱建棉诉被告中山市丽港城置业发展有限公司（以下简称丽港城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后。依法由审判员杨颖适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告委托代理人曾令武、被告委托代理人李树坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴翠权、朱建棉诉称：2009年3月18日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买坐落于中山市火炬开发区××路丽港城凯德公馆13幢I803房，房价款为341099元。合同同时约定，被告应当在商品房交付使用后780个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告按合同约定履行了相关的义务，2010年7月31日，被告通知原告收楼，按照合同约定，被告应在2013年9月8日前取得房地产权属证书，但时过两年，被告仍不能确定办理房产证的时间。因被告原因致使原告在规定时间内未能取得房地产权属证书，被告的行为已构成违约，且合同约定的违约金明显过低就，经原告多次向被告追索，被告只同意支付购房总价的5%作为违约金，双方协商不成。据此，为维护原告的合法权益，原告请求法院判令被告：1.向原告支付逾期办证违约金（以已购房款341099元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准从2013年9月8日起计至被告将办理本案房屋权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止）；2.承担本案的诉讼费用。原告吴翠权、朱建棉为支持其诉讼主张，向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表、销售不动产发票联各1份；2.关于丽港城陈坤龙等业主反映办理房产证等问题的复函、中山市信访局信访事项转送情况告知单各1份。被告丽港城公司答辩称：1.被告迟延办证的主要原因在于政府报建、验收要求、程序等发生变化，要求提高，导致验收未能按期完成，但被告已在积极办理，并无拖延不办的故意；2.原告主张逾期办证的起算时间与事实不符，应按原告实际收楼时间往后推780个工作日计算，不应以合同约定的收楼时间计算；3.原告主张按银行逾期贷款利率计算违约金没有事实和法律依据，双方签订的合同已对逾期办证的违约责任进行明确约定，即按购房总款的1%计付违约金，并没有约定损失赔偿的方法，原告也没有提供任何损失的事实证据证明其损失的存在，基于契约精神，双方应严格按照合同约定的违约金执行；4.原告诉请的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，被告认为其主张适用的法律错误，该条款的适用前提是当事人没有约定违约金和损失计算方法的前提下适用，若双方已经约定违约金，则不能适用，本案双方已对违约金进行约定，应遵从约定；5.原告若认为本案违约金约定过低，必须以有实际损失作为前提条件，且以造成实际损失金额确定违约金数额，原告购买住房的主要目的为居住，且原告已经收楼入住，对于逾期办证虽然属被告违约，但未造成原告实际经济损失，按谁主张谁举证的原则，原告应提供证据证明因被告逾期办证对其造成的实际损失；6.以银行逾期贷款利率来确定违约金不合理，合同法规定当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定而给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，涉案整份商品房买卖合同中关于当事人逾期付款、出卖人逾期交房等其他违约责任的违约金均为按日万分之一计算，且逾期办证对买受人的影响及损失相对逾期交房而言肯定较少，故逾期办证的数额绝不应超过逾期交房的违约责任标准。被告丽港城公司为支持其诉讼主张，向本院提交的证据有收楼资料物品签收表1份。经审理查明：2009年3月18日，丽港城公司（出卖人）与吴翠权、朱建棉（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（编号：09010111687），约定：买受人向出卖人购买座落于中山市火炬开发区××路丽港城凯德公馆13幢I803房，总楼价为341099元，买受人于2009年3月20日支付首期款71099元，余款采取银行贷款方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在180日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过180日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金；出卖人应当在2009年11月30日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后780个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，吴翠权、朱建棉已按合同的约定向丽港城公司支付了全部的购房款。吴翠权、朱建棉于2010年10月10日办理了涉案房屋的收楼手续。吴翠权、朱建棉购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。吴翠权、朱建棉为维护自己的合法权益，诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案合同第十四条约定：丽港城公司应当在商品房交付使用后780个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因丽港城公司的责任导致吴翠权、朱建棉不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，不退房，丽港城公司按已付房价款的1%向吴翠权、朱建棉支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：丽港城公司应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给吴翠权、朱建棉。因此，丽港城公司应于2009年12月30日起算780个工作日内，即2013年9月8日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。丽港城公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，丽港城公司没有向本院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证明表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且丽港城公司在长达780个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。丽港城公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。吴翠权、朱建棉诉请判令丽港城公司支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算。丽港城公司应在2013年9月8日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时过两年多，丽港城公司仍不能为吴翠权、朱建棉办妥房产证，综合考量丽港城公司逾期办证的过错程度、对吴翠权、朱建棉造成的损失及敦促丽港城公司履行办证义务的作用，本院认为双方约定按房价款的1%一次性支付逾期办证违约金标准明显过低。因此，吴翠权、朱建棉主张涉案逾期办证违约金标准过低，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致吴翠权、朱建棉的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定及合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定吴翠权、朱建棉的实际损失数额。逾期办证的违约金宜计算至丽港城公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中山市丽港城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴翠权、朱建棉支付逾期办证的违约金（计算方法：以341099元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2013年9月9日起计至中山市丽港城置业发展有限公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止）。案件受理费1068元，减半收取为534元（该款原告已预付），由被告中山市丽港城置业发展有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杨颖二Ｏ二Ｏ一五年十一月四日书记员  黄莺