西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2015)雁民初字第05571号原告索某某，女，汉族。共同委托代理人刘磊，陕西普迈律师事务所律师。共同委托代理人鲁宁娟，陕西普迈律师事务所律师。被告陕西信源鑫置业有限公司，住所地西安市高新区唐延路25号银河科技公寓第2幢1单元15层11520号房。法定代表人余海军，该公司总经理。委托代理人朱振峰，陕西圣拓律师事务所律师。委托代理人宁宝，陕西圣拓律师事务所律师。原告索某某与被告陕西信源鑫置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月22日原、被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定由原告租赁被告位于西安市小寨东路百饰惠广场一层D区18号商铺，经营期限10年，时间为2012年11月8日起至2022年11月7日止；被告于2012年7月5日前将商铺交付原告，并承诺在2012年9月8日商场试营业，2012年11月8日商场正式开业，同时就租金计价方式与价款、违约责任等做了明确约定。合同签订后，原告按约定于2012年4月22日向被告缴纳租金126000元及押金5000元。但被告屡屡推迟交铺时间，直至2012年11月27日才向原告交付商铺，且并未按合同约定向原告支付逾期交铺的违约金。原告收铺后与被告签订《百饰惠广场商铺装修协议书》，并按约定向被告缴纳装修押金3000元。但被告商场至今未开业。由于被告严重违约，原告提出解除合同，要求被告承担逾期交铺的违约金、返还租金、押金及装修押金3000元，但被告于2014年4月19日仅向原告退款20000元，现尚欠原告114000元。经原告多次与被告交涉未果，故诉至法院请求依法判令被告承担逾期交铺的违约金9135元；依法解除《商铺租赁合同》，并要求被告返还租金106000元、押金5000元及装修押金3000元；被告承担逾期开业导致合同解除应向原告支付的违约金17735.67元；本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，首先，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，原、被告已就解除《商铺租赁合同》达成一致意见，双方于2014年4月19日进行了书面确认退款事宜，该退款确认单对被告应承担的责任及退款数额予以确认，原告并未主张违约责任，现原告主张被告承担违约责任无法律依据，故不存在被告向原告支付逾期交铺的违约金问题。其次，上述退款确认单并未约定具体退款时间，被告不存在逾期支付的问题。第三，合同解除后，原告应将房屋退还被告，但原告一直使用房屋至今，原告持续占用房屋的行为属于侵权行为，根据相关法律规定，原告应向被告支付占用费用，被告虽未提出反诉，但可以进行债务抵销。最后，双方在合同中约定了开业时间，但后又以附件的形式对开业时间进行了修改，且双方并未约定逾期开业的违约责任，因此原告主张违约金并无法律依据。经审理查明，原、被告签订《西安市小寨东路百饰惠广场商铺租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于西安市小寨东路11号百饰惠广场（原一又二分之一国际公寓底层商业）一层D区18号，建筑面积10.85平方米商铺一间，租赁经营期限为10年，自2012年11月8日起至2022年11月7日止；该商铺出租单价为10年每平方11612.90元，面积10.85平方米，总金额为126000元，付款方式为一次性付款。合同签订后，原告一次性向被告付清10年的商铺租赁款126000元及房屋质量保证金和合同履约保证金5000元作为经营押金；被告承诺在2012年7月5日前将商铺交付原告进行装修，并承诺在2012年9月8日商场试营业，2012年11月8日商场正式开业。关于被告逾期交房的违约责任，双方约定因市政原因、天灾、战争等不可抗力导致的逾期交房，双方互不追责，协商解决；被告逾期在30日内，自2012年7月5日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付租赁款万分之三的违约金，合同继续履行；被告逾期超过30日，原告有权选择退铺，原告选择继续履行合同的，被告自2012年7月5日至实际交付之日止，按日向原告支付已付租赁款万分之五的违约金，合同继续履行。2012年4月22日，双方签订了该租赁合同的附件二，对经营费用缴纳标准进行约定，其中约定房屋质量保证金2500元，合同履约保证金2500元。当日，原告即向被告缴纳房屋租金126000元及押金5000元。2012年10月31日，原、被告双方签订《百饰惠广场商铺装修协议书》，并按约定向被告缴纳装修押金3000元。2012年12月1日被告向原告交付了上述商铺，原告在交铺确认单上进行签字确认庭审中，原告表示商场至今开业，对此被告表示该商场已经正常营业，但未对此提出证据加以证明。后被告于2013年12月16日向各商户发出通知对提出退铺申请的租户进行退款，退款于2013年12月下旬开始逐一解决，初期按租户所交款项总和的20%予以退款。2014年4月19日原、被告签署退款确认单，被告已向原告退款20000元。上述事实，有商铺租赁合同、交铺确认单、退款确认单、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《西安市小寨东路百饰惠广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，该合同对双方均具有约束力。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋租金及押金，被告公司在合同约定期限内并未按照约定开业且逾期30日以上，故对于原告要求解除其与被告签订的租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。庭审中被告虽称其商场已经正常营业，但并未提交相关证据予以佐证，故本院对此不予采信，现原告要求被告退还租金、押金及装修押金的诉讼请求，本院依法予以支持。因原告交纳租金共计126000元、押金5000元及装修押金3000元，扣除被告已向原告退还的租金20000元，被告还应向原告退还租金106000元、押金5000元及装修押金3000元，共计114000元。对于原告要求被告承担逾期交铺的违约金9435元，被告虽于2012年12月1日被告向原告交付了上述商铺，但被告商场并未开业，原告未实际使用该商铺，且原、被告双方已于2014年4月19日签订退款协议，已能说明双方不再履行该租赁合同的事实，故该项诉讼请求应以原、被告双方在合同中约定逾期交房的违约责任是租赁款的5%即126000元的5%计算为宜，对此，应由被告向原告支付逾期交房违约金6300元；关于原告要求被告承担逾期开业导致合同解除的违约金17735.67元，因双方在租赁合同中对此并未作以约定，故本院对于此项诉讼请求依法不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告索某某与被告陕西信源鑫置业有限公司签订的《西安市小寨东路百饰惠广场商铺租赁合同》。二、被告陕西信源鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告索某某租金106000元、押金5000元及装修押金3000元，共计114000元。三、被告陕西信源鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告索某某逾期交房违约金6300元。如果被告未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告索某某其余诉讼请求。本案案件受理费3117元，由原告承担374元，被告承担2743元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 陈 婷人民陪审员 王 力人民陪审员 王 华二〇一五年十一月六日书 记 员 张焕焕