河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初3396号原告：张典蓉，女，1994年12月6日出生，汉族，北京市大兴区人，住大兴区。委托诉讼代理人：刘冬云，女，1971年10月10日出生，汉族，北京市大兴区人，住大兴区。系原告母亲。被告：香河三田雍泓房地产开发有限公司。住所地：香河县五一路26号三田雍泓大厦。法定代表人：谢敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建华，该公司员工。原告张典蓉与被告香河三田雍泓房地产开发有限公司（以下简称三田雍泓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张典蓉的委托诉讼代理人刘冬云、被告三田雍泓公司的委托诉讼代理人刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张典蓉向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告延期交房违约金22374元（按总房款每日万分之一计算，计算一年）；2、判令被告返还原告多收取的物业管理费850元、壁挂炉设备及安装费6000元；3、被告按照合同约定将涉案楼房6号楼的1-3层外墙贴面砖，安装楼宇可视对讲门；4、判令被告返还原告契税9163元、公共维修基金12217元、房本办理费800元及交易费156元；5、判令被告给付原告以上1、2、4项请求款项51560元的利息（按照中国人民银行规定的贷款利率计算，自原告收房之日即2016年8月26日起至本案判决生效之日止）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因为被告延期交房一年，应按总房款每日万分之一支付原告违约金22374元。在物业费合同中约定按照每年每平方米1.3元收费，但被告实际按每平米1.98元收取，故被告每年多收取物业费850元。壁挂炉属于基础设施，在合同中已经约定，被告属于重复收费。按照合同约定1-3层外墙应该贴面砖，安装楼宇对讲门。契税应由税务部门收取，被告没有权利收取，国家已经规定不允许代收。公共维修基金应该存入银行，专户储存，被告也没有权利收取。办理房本按照规定应该收取80元，被告多收取了费用。被告收取原告交易费156元，该费用只有二手房交易才产生，一手房不应产生。2016年8月26日前，原告与被告因诉讼请求中的问题在收房前沟通无效。被告不按购房合同履行，原告于2018年4月份咨询相关部门，得知被告收取业主的契税并未交到相关部门，且被告承诺为原告办理房本也没有办理。原告无奈诉至法院。被告三田雍泓公司辩称，一、被告已履行交房义务，不应承担逾期交房的违约责任。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，由于政策变动、政府部门原因或者非出卖人原因造成的停工，导致延期的，出卖人可以延期交房。被告在开发三田雍泓青海城项目建设过程中，出现城市电力供应不足的问题，该问题系被告开发项目之外城市干网存在的问题，上述问题出现后被告积被协调青海省人民政府和河北省人民政府，请求两地政府予以解决。2015年11月27日，青海省人民政府办公厅向河北省人民政府办公厅致函协调解决香河城市干网供电问题，同年12月16日，河北省人民政府办公厅向青海省人民政府办公厅发函，表示将积极解决电力供应问题。此后，香河供电有限公司于2016年5月12日作出解决供电问题的《高压供电方案》。根据上述方案，被告与廊坊明源电力工程有限公司香河分公司签订了《施工合同》。直至2016年7月底，香河县城市供电问题才得以解决。《商品房买卖合同》第十四条约定，若因城市干网原因造成无法正常使用，出卖人不承担相关责任，因此城市干网原因造成的电力供应不足，导致房屋无法正常验收并按约定日期交付原告，被告不应承担逾期交房的违约责任。香河县城市电力供应问题，是政府部门的原因造成，被告及时向政府主管部门汇报并协调解决，被告并无过错，且被告在交房日到期前及时通知了原告，避免了原告的额外损失。二、关于退还物业费问题。物业费是由物业公司收取的，与被告无关，原告起诉的主体不适格。三、壁挂炉费用应由原告承担。《商品房买卖合同》中并未约定购房款中包含燃气壁挂炉，但因香河本地的行业惯例，燃气壁挂炉必须从香河百川燃气公司统一采购安装、并统一验收，原告作为实际受益人，理应承担燃气壁挂炉的购买费用。四、公共维修基金、契税及交易费属被告为原告无偿代收，最终以相关部门开具的发票金额为准，多退少补。五、委托费800元是原告自愿委托被告办理房屋产权证相关事项的委托费用，是合法有效的有偿委托。本院经审理认定事实如下：原告张典蓉与被告三田雍泓公司分别于2014年1月11日、同年10月5日，签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定将被告开发的位于香河县运河大道北延东侧青海城一期（Ａ区6号楼2单元1001号房屋出售给原告，总价款为613010元。其中合同约定：第八条，出卖人（被告）应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房已经质量监督部门备案验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：非出卖人原因造成的停工，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十四条，出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交付使用时，给水、排水、供电达到正常使用条件，电梯正常使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：若因城市干网原因造成无法正常使用，出卖人不承担相关责任；等等。补充协议约定，因商品房买卖而发生的契税，由买受人缴纳；公共维修基金由买受人缴纳；因买受人取得商品房产权而发生的登记费、工本费等费用，由买受人缴纳；等等。另查，在青海城项目施工过程中，香河县住房和城乡建设局于2015年8月19日发布关于“中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动”期间空气质量保障的通知，要求各建设、施工企业，自2015年8月20日零时至9月4日24时，共16天全部停止施工。另外，因为电力供应不足问题无法得到解决，被告三田雍泓公司向青海省委、青海省人民政府请求协调电力供应问题。2015年11月27日，青海省委办公厅、青海省人民政府办公厅给河北省委办公厅和河北省人民政府办公厅去函，要求帮助协调解决香河县青海省退休干部住房项目供电问题。2015年12月16日，河北省人民政府办公厅给青海省人民政府办公厅复函，按照河北省委、省政府要求，廊坊市政府立即召集香河县政府、市县供电公司负责同志召开专题会议，研究制定了具体解决方案，由廊坊市供电公司负责，实施廊坊香河110千伏变电站负荷切改工程，从香河110千伏变电站分出6000千伏安用电容量到其他变电站，2016年5月底前完工等等。2016年6月6日，被告三田雍泓公司就青海城新装工程与廊坊明源电力工程有限公司香河分公司签订施工合同，小区电力工程计划开工时间为2016年6月10日，总工期30日。被告三田雍泓公司在商品房建设过程中，将合同约定涉案房屋所在的6号楼1-3层的外墙面砖，改为用真石漆装饰外墙；合同约定单元楼门安装防盗楼宇可视对讲门，现改为门禁。2016年6月12日，被告与香河县百川燃气销售有限公司签订燃气壁挂炉采购安装合同，由香河县百川燃气销售有限公司负责青海城住宅小区燃气壁挂炉的采购与安装，壁挂炉设备和安装的费用为每台6000元。再查，2015年9月3日，原告张典蓉收到被告三田雍泓公司邮寄的交房延期告知函。2016年8月26日，被告将涉案房屋交付原告，原告在接收房屋时向被告交付涉案房屋契税9163元、物业费2473元、壁挂炉费6000元、公共维修基金12217元、房本代办费800元、交易费156元。以上事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、中共青海省委办公厅关于帮助协调解决香河县青海省退休干部住房项目供电问题的函、河北省人民政府办公厅关于协调解决香河县青海省退休干部住房项目供电问题的复函、施工合同、青海城住宅小区燃气壁挂炉采暖安装合同等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合法、有效。在合同中约定，被告应当在2015年8月30日前交房，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：非出卖人原因造成的停工，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。被告承建的青海城住宅小区远离县城，水、电、气、暖等也远离城市干网，原告在购房时应知晓此种情况。被告在施工过程中，发生了电力供应不足的问题，在自身无法解决的情况下，请求青海省委办公厅和青海省政府办公厅予以协调解决供电问题。青海省委办公厅、青海省政府办公厅给河北省委办公厅和河北省政府办公厅去函，要求帮助协调解决香河县青海省退休干部住房项目供电问题。河北省政府办公厅给青海省政府办公厅复函，安排有关部门协调解决，2016年5月底完工。2016年6月6日，被告就青海城新装工程与廊坊明源电力工程有限公司香河分公司签订小区电力工程的施工合同，计划开工时间为2016年6月10日，总工期30日。另外，因国庆阅兵和其他预防大气污染的时段，政府有关部门多次要求被告停止建筑施工。以上各种情况，均对被告按期交房有一定的影响，但被告无法自行解决，且又无过错。被告在知道不能按期交房后，及时通知原告逾期原因。按照合同约定，因城市干网原因造成无法正常使用，被告不承担民事责任，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持，对被告的抗辩意见予以采纳。原告要求被告返还多收取的物业管理费850元，被告认为该费用属物业公司收取，与其无关。因被告系房地产开发的企业，经营范围为房地产开发、经营、园林绿化，而收取物业费应当由物业服务企业进行，故原告该请求无事实和法律依据，本院不予支持。在原、被告签订的合同中，仅约定供热方式为单户燃气采暖，未约定燃气壁挂炉设备及安装费由谁负担，但燃气壁挂炉设备安装在原告购买的商品房内，实际受益人为原告，故被告向原告收取燃气壁挂炉等费用，并无不当。对原告要求被告退还壁挂炉设备及安装费6000元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告交付的涉案房屋所在的6号楼1-3层外墙贴面砖，楼宇间安装可视对讲门。因原告购买的商品房已经竣工，并经过有关部门验收合格，原告以上要求已不符合客观事实，原告可就其损失情况另行主张权利。原告要求被告返还契税9163元、公共维修基金12217元、房本办理费800元及交易费156元，被告称以上费用属于其代收，最终根据相关部门收取实际数额，多退少补。因原、被告在补充协议中约定，涉案房屋发生的契税、公共维修基金及因房屋产权而发生的工本费由受益人承担，且原告在收取房屋时向被告交付了以上费用，应视为原告对被告代收行为的认可，故本院对原告要求被告返还契税、公共维修基金及房本办理费的诉讼请求不予支持。被告收取的交易费不能提供证据证明相应依据，应当退还给原告，并应自本案起诉之日即2018年7月18日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，至款项付清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告香河三田雍泓房地产开发有限公司返还原告张典蓉交易费156元并给付相应利息（利息以156元为基数，自2018年7月18日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，至款项付清之日止）。于本判决生效后立即履行。二、驳回原告张典蓉的其他部分诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1090元，减半收取计545元，由原告张典蓉负担520元，被告香河三田雍泓房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  卢爱君二〇一八年十一月二十七日书记员  王玉爽