广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法审监民再字第32号申请再审人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘俊峰，住广东省广州市番禺区。委托代理人：黄添顺、魏兆升，均为广东岭南律师事务所律被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：谢仁水，户籍地福建省长乐市,现住广东省广州市海珠区。委托代理人：万建华，广东德良律师事务所律师。原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李耀智，董事长。委托代理人：陈宇平，系该公司职员。委托代理人：关怡钧，系该公司职员。原审第三人：广州市汇瀚顾问有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。(未到庭)法定代表人：赖国强，职务：董事长。申请再审人刘俊峰与被申请人谢仁水、原审第三人广东中原地产代理有限公司、原审第三人广州市汇瀚顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月12日作出(2014)穗中法民五终字第668号民事判决，已经发生法律效力。2014年12月22日，刘俊峰向广东省高级人民法院申请再审，该院以(2014)粤高法民一申字第1033号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年5月27日，刘俊峰向广州市海珠区人民法院起诉，要求法院判决：1、确认刘俊峰与谢仁水于2013年2月28日签订的《存量房买卖合同》已经解除；2、谢仁水立即搬出涉案房屋，将房屋按原装修标准交还给刘俊峰；3、谢仁水支付占用涉案房屋的使用费（从2013年5月27日起计至实际搬出之日，按每月5000元的标准计算）；4、谢仁水支付违约金23万元（按该房产成交价230万元的10%的标准计算）；5、诉讼费由谢仁水承担。谢仁水反诉要求法院判令：1、刘俊峰继续履行于2013年2月28日与谢仁水签订的《存量房买卖合同》，即协助谢仁水办理广州市海珠区玉泉街7号1105房的交易过户手续；2、刘俊峰负担本诉与反诉诉讼费。广州市海珠区人民法院经审理查明，根据房管部门核发的《房地产权证》记载，海珠区玉泉街7号1105房的产权人为刘俊峰，登记时间为2013年1月15日。刘俊峰（甲方、卖方）与谢仁水（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将海珠区玉泉街7号1105房以2300000元的价格出售给乙方，双方经协商选择以自行交割的方式交割房款；甲乙双方一致同意由乙方按涂销抵押按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续；如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延；另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款；乙方在签订本合同时支付30000元作为定金；在本合同签订后5天内支付部分楼款700000元，甲方需在该物业出具产权证的5日内向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；1600000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等；该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号；贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐首期楼款当天；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；甲乙双方同意委托第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同，以顺利完成交易；如一方原因导致不能网签及交易过户，则违约金需按本合同约定的总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同为准；由于卖方仅持有该物业的预售契约，根据国家政策规定，买卖双方暂不能办理该物业的交易过户手续；现买卖双方同意先达成买卖协议，然后在该物业核发《房产证》后再办理交易过户手续；等。刘俊峰、谢仁水均确认该合同的签订时间为2012年3月。谢仁水于2012年3月20日向刘俊峰支付首期房款70万元（含3万元定金），刘俊峰于当天将涉案房屋交付给谢仁水使用至今。2013年2月28日，刘俊峰（甲方、卖方）与谢仁水（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以2300000元的价格出售给乙方，双方经协商选择以自行交割的方式交割房款；甲乙双方一致同意由乙方按按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续；如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延；另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款；乙方在签订本合同时支付30000元作为定金；首期楼款700000元应取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；1600000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等；该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号；贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐首期楼款当天；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；甲乙双方同意委托中原公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能网签及交易过户，则违约金需按本合同约定的总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同为准；乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；等。2013年5月6日，刘俊峰向谢仁水发出《解除合同通知书》，主要内容为谢仁水应在合同签署后5日内办妥银行按揭贷款申请手续，但谢仁水经刘俊峰多次催促，至今未按约定办妥银行按揭贷款手续，因此也未能按约定支付剩余房款，谢仁水的行为已构成违约；经刘俊峰向相关部门了解，谢仁水无法提供社保缴纳相关证明，不具备购房资格，鉴此通知谢仁水解除双方之房屋买卖合同，请谢仁水在30日内搬离刘俊峰房屋；等。谢仁水确认其已收到该函件，但其表示不确认该函件所陈述的情况。2013年5月29日，交通银行股份有限公司广州海珠支行（下称交通银行）出具了《贷款意向书》，其中载明：借款人谢仁水因购买房屋，与卖方刘俊峰签订了买卖合同，并向我行提出贷款申请；在落实以下条件的情况下，我行将向借款人提供1600000元整的贷款；……本贷款意向书自开具之日起60日内有效；等。2013年8月22日，房管部门出具了《个人名下房地产登记情况查询证明》，主要内容为经查询，谢仁水、谢某甲、谢某乙无房地产情况记录；等。一审诉讼中，刘俊峰、谢仁水、中原公司均确认签订合同后的五个工作日的截止时间为2013年3月7日；刘俊峰认为签订合同后的90天的截止时间为2013年5月28日，谢仁水及中原公司认为签订合同后的90天的截止时间为2013年5月29日。谢仁水表示其接收涉案房屋后，对该房屋刷了墙，并在两个卧室中添置了入墙的柜子，没有增加其他固定的镶嵌物。刘俊峰和中原公司表示对谢仁水陈述的装修情况不清楚。另外，刘俊峰、谢仁水还均确认涉案房屋由谢仁水一人使用；如果法院认定谢仁水需交还涉案房屋给刘俊峰，刘俊峰、谢仁水均同意谢仁水在交还房屋时将谢仁水增加的设施拆走。一审期间，法院向交通银行发函调查借款人谢仁水申请贷款的相关情况。该行向法院作出了复函，主要内容为：1、购房贷款人（借款人）在办理其中请的贷款业务时，应当向我行递交的资料如下：申请人有效身份证明、户口簿、婚姻状况证明、收入证明、其他资产证明材料、供楼卡复印件、首付款证明、商品房买卖合同复印件、个人名下房产登记情况查询证明原件、非本地居民需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；2、借款申请人谢仁水2013年2月27日向我行申请个人住房商业性贷款，其全部资料送达我行时间为2013年5月22日；3、纳税证明或社会保险缴纳证明是非本地居民申请贷款必须提交的资料。我行是严格执行国务院2010年4月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》【国发[2010]10号】规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；所以我行受理非本地居民住房贷款时，须1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明；4、我行在2013年5月22日收齐借款申请人提交的全部贷款资料，到出具贷款意向书的审核时间为六个工作日；等。刘俊峰对上述复函的真实性和内容无异议，认为从该复函可以证明谢仁水是在2013年5月22日才向银行办妥申请按揭贷款所需的全部手续，谢仁水在涉案合同中是书面承诺知悉限购及贷款新政，确保可以提交符合资格文件（纳税或社保缴纳证明）以办理过户或贷款手续，谢仁水在知道该情况及在中原公司的协助下签订的买卖合同，故相关违约责任应由谢仁水承担。谢仁水对上述复函的真实性、合法性和关联性均无异议，认为其已积极为履行合同作了准备，在签订合同当天就已办理了申请贷款手续。但由于谢仁水本人对政策理解水平有限的原因，以为提交了申请就是已经办理了贷款手续，至于银行何时出具同意贷款意见书，谢仁水则无法控制。而国务院的有关文件是政策性文件，没有具体的解释，操作性不强，个人理解不同，作为谢仁水已积极主动履行合同，也确实具备了购房的条件。中原公司对上述复函的真实性、合法性和关联性均无异议，认为合同约定谢仁水在签订合同后5个工作日内向银行申请办理按揭手续，如果由于银行的原因不能及时办理按揭手续的，期间应相应顺延。谢仁水为证明其主张还提供了以下证据：1、经营者为谢仁水的《个体工商户营业执照》，其中载明该执照的有效期自2010年9月5日至2013年5月30日；等。2、填发时间为2013年5月20日的《税收电子转账专用完税证》若干张，其中载明纳税人为谢仁水；税款所属时期从2012年4月1日至2013年4月30日；等。3、姓名为谢仁水的工商银行存折及该存折账号的账户明细清单。刘俊峰对上述证据1、2的真实性、合法性无异议，但认为谢仁水在事隔双方签订合同的三个月后才办理纳税手续，违反了合同约定；对上述证据3的真实性由法院认定。第三人中原公司对上述证据1、2的真实性无异议，认为上述证据1也证明谢仁水从2010年开始经营的，根据政府相关政策，谢仁水具备购房资格，否则银行不会出具同意贷款意向书；对上述证据3的真实性、合法性和关联性均无异议。海珠区人民法院一审认为，刘俊峰、谢仁水于2013年2月28日签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。上述合同约定，谢仁水的付款方式为按揭付款，谢仁水应在签订该合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续；谢仁水未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向刘俊峰违约金，逾期超过30日仍未支付的，刘俊峰有权解除合同；刘俊峰要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达谢仁水之日起10日内，将谢仁水已支付的房款退还给谢仁水；刘俊峰或谢仁水行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。现刘俊峰、谢仁水均确认签订合同后的五个工作日的截止时间为2013年3月7日，原审法院对此予以确认，故谢仁水最迟应在2013年3月7日办妥按揭贷款申请手续。根据交通银行向原审法院作出的复函显示，谢仁水虽在2013年2月27日向该行申请个人住房商业性贷款，但全部资料送达该行的时间为2013年5月22日。因此，谢仁水办妥按揭贷款申请手续的时间应为2013年5月22日。谢仁水的上述行为已构成违约，且违约时间超过合同约定的30日，应承担相应的民事责任，故刘俊峰有权按照合同约定单方提出和决定解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。刘俊峰已向谢仁水发出《解除合同通知书》，谢仁水也确认收到该函件，故刘俊峰要求确认其与谢仁水于2013年2月28日签订的《存量房买卖合同》已经解除的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。因此，刘俊峰要求谢仁水向其交还涉案房屋和要求谢仁水按涉案房屋的总成交价的10%支付违约金，合理合法，一审法院予以支持。现刘俊峰、谢仁水均同意谢仁水在交还房屋时，将其增加的设施一并拆除，故一审法院对此予以采纳。谢仁水已实际使用了涉案房屋，现因谢仁水违约而导致刘俊峰要求解除合同，故刘俊峰要求谢仁水支付房屋使用费（从2013年5月27日起计至实际搬出涉案房屋之日止）的请求是合理的，一审法院予以支持，但房屋使用费应按有资质的评估机构评定的与涉案房屋同地段、同类型房屋的租金参考价的标准计算，并以刘俊峰主张的每月5000元为限。鉴此，谢仁水要求刘俊峰继续履行合同，协助其办理涉案房屋的产权过户手续的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。至于合同解除后的房款返还的问题，由于谢仁水没有在本案中提出主张，故谢仁水可另行主张权利。综上所述，该院于2013年11月26日依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定作出如下判决：一、确认刘俊峰与谢仁水于2013年2月28日签订的《存量房买卖合同》已经解除；二、谢仁水在本判决生效之日起10日内，将海珠区玉泉街7号1105房腾空并交付给刘俊峰；谢仁水在搬出上述房屋时自行将其增加的设施拆除；三、谢仁水按有资质的评估机构评定的与上述房屋同地段、同类型房屋的租金参考价的标准向刘俊峰支付从2013年5月27日起至实际搬出上述房屋之日止的房屋使用费给刘俊峰（房屋使用费以刘俊峰主张的每月5000元为限）；其中自2013年5月27日起至本判决生效之日止的房屋使用费在本判决生效之日起10天内支付，本判决生效之后的房屋使用费在每月月底前逐月支付；四、谢仁水在本判决生效之日起10日内，向刘俊峰支付违约金230000元；五、驳回谢仁水的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4850元和反诉受理费100元，均由谢仁水负担。判后，谢仁水不服，向本院提起上诉称：一、谢仁水的行为未违反合同约定，不构成根本性违约。在刘俊峰未取得涉案房屋前，双方于2012年3月签订《存量房买卖合同》，并已经按合同履行了给付定金及首期楼款的义务，刘俊峰也依约将涉案房屋交付与其使用，双方都按约履行。2013年刘俊峰取得房产证，双方于2013年2月28日签订《存量房买卖合同》，虽是第二个合同，但其实内容基本未变，只须履行申请个人住房商业性贷款手续和过户手续。谢仁水已经在合同签订后马上向银行提出申请，刘俊峰称其故意拖延不成立。虽然后面因银行原因导致同意贷款意向书滞后，但这并不影响合同的继续履行，况且同意贷款意向书下发日期尚在本合同90天履行期内，根本不影响本合同的继续履行。二、刘俊峰依照合同约定无权解除合同。刘俊峰在《解除合同通知书》写明是根据合同第十二条的约定行使单方解除权，按照合同条文，违约责任共有三条，一是交易不成的违约责任，二是延期交易的违约责任，三是逾期付款的违约责任，在本案中，刘俊峰以及法院判决的依据均是合同第十条即逾期付款的违约责任，该条条文具体如下：“乙方(指买方)未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方(指卖方)有权解除合同”。该条条文是一款逾期付款的违约责任，也即约定了延期支付房款的违约方该承担的法律责任，但现在谢仁水在支付房款上并未有任何的违约行为，因此根据此条刘俊峰无权提出解除合同，条文中虽然也有未能按时履行合同约定的其他义务违约责任的约定，但未能按时履行合同约定的其他义务的违约责任是每日按未付房款0.05%的标准支付违约金，该项违约行为没有允许卖方也即林某有合同解除权，该条文中允许林某合同解除权的只有不能按约定支付房款，且逾期30日仍未支付这一情形。三、法院判令谢仁水给付房屋使用费无法律依据，且与双方合同目的相违背。涉案房屋交付谢仁水使用时是有前提的，即交付首期楼款，谢仁水只有交付了首期楼款70万元后才能入住该房屋，也即其入住的条件是交付70万元，这是对等的，因为根据合同的约定，卖方如单方解除合同须在十日内将所收房款退还给买方，既然是对等的，现在刘俊峰未按合同约定将70万元退还给谢仁水，有何权利要求其腾房，更不用说使用费了，因此法院判决有违合同及法律规定。四、本案房屋买卖合同完全可以继续履行。首先谢仁水对该房屋己合法使用一年多，且己交付了三分之一之多的房款，其次，合同约定的银行同意贷款意向书己批准下来，双方依此就可到房管部门递件办理过户手续，再次，刘俊峰声称的谢仁水无购房资格完全无事实依据，谢仁水已有证据表明其具有完全的购房资格。五、刘俊峰肆意解除合同的行为不应得到支持。合同是经济交易中的基石，不应随意单方解除，否则不利经济交往及稳定，本案中，刘俊峰因目前房价上涨，有利可图即单方解除合同有违诚信原则，如果法院支持这种行为，势必助长这种不诚信行为，因此应予慎重。综上所述，一审法院的判决是错误的，损害了其合法权益，因此请求二审法院依法撤销原审判决，判令刘俊峰继续履行本案合同，协助其办理广州市海珠区玉泉街7号1105房的交易过户手续。刘俊峰答辩称：一、谢仁水关于“行为违反合同约定，不构成根本性违约”的辩解严重与事实不相符，谢仁水未在5个工作日内办妥按揭手续，也未能按照合同约定在签约后90天内完成交易过户手续。二、刘俊峰解除合同的事实和理由依法有据。1、谢仁水存在违约的事实；2、谢仁水虽违约但没有支付违约金；3、谢仁水没有支付违约金超过30日。本案中，谢仁水的违约情况已经同时满足了上述解除合同3个条件，因此其解除合同既有事实的依据，亦有约定的依据。三、一审法院判决谢仁水支付其自起诉之日起的占用费合理合法。综上，请求二审法院维持原判。原审第三人广东中原地产代理有限公司述称：原审判决认定事实不清，缺乏合同依据，适用法律不正确。关于办理按揭手续，谢仁水在2月27日提出申请时，银行给出文件要双方签署，但是没有说要提出具体什么资料，据其所知，谢仁水在银行发出同贷书之前才接到银行要缴纳社保税费资料。在同贷书出来之后，银行审批的程序已经完成，90天是指过户完成所需的时间。原审第三人广州市汇瀚顾问有限公司未表述二审意见。本院二审经庭询调查，确认一审法院查明事实。二审另查明，谢仁水提出声明及存款证明，提出一次性支付剩余房款。广州市海珠区房地产交易登记所出具购房资格证明，内容证明截止2014年5月19日，谢仁水具备广州市住房限购区域内住房购房资格。刘俊峰认为谢仁水提交的资料超过举证期限，且与本案争议缺乏关联，不予质证。本院二审认为，本案争议在于合同解除条件是否成立。双方当事人签订两份合同，前一份合同已经履行完毕，后一份合同是引起双方纠纷的合同。根据合同第十条逾期付款的违约责任约定，谢仁水未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当按未付房款0.05%的标准向刘俊峰支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，刘俊峰有权解除合同。刘俊峰在诉讼前向谢仁水发出解除通知的理由是谢仁水未按时办理按揭申请手续、未按时支付剩余房款、隐瞒不具备购房资格等理由。刘俊峰提起诉讼是以谢仁水未及时履行申请按揭手续，即未履行上述条款的其他义务，应支付违约金，并以违约金逾期支付超过30日为由，要求法院确认解除合同。谢仁水则认为其在30日内支付违约金不属于合同约定的解除条件。经审查，对于逾期付款的违约责任是否包含逾期支付违约金，本院二审认为：逾期超过30日仍未支付款项的合同约定，应理解为仅适用于房款。从合同文字文意解释，逾期付款未明确为违约金，但将该文字所在条款整体理解，可解释同一主语为房款。故本院采信谢仁水的意见，合同约定逾期支付房款超过30日可解除合同，并不包含逾期支付违约金超过30日。谢仁水未逾期超过30日支付房款，故刘俊峰提出解除合同的理由不能成立，解除通知不生效。谢仁水于2013年5月29日取得按揭银行发出的《贷款意向书》，该日已达合同履行期限届满，后续义务履行已经超期。但是根据双方当事人已经履行前期合同，后期合同履行没有障碍的情况下，法院支持合同继续履行。刘俊峰提出解除合同的理由缺乏合同依据和法律依据，本院二审不予采纳。刘俊峰提出的其他诉求，无关迟延办理过户手续的违约责任，本案也不予支持。综上所述，一审法院查明事实清楚，但是对解除合同条件审查错误，导致判决错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1525号民事判决；二、在本判决送达之日起十五日内，刘俊峰应协助谢仁水办理广州市海珠区玉泉街7号1105房的交易过户手续；谢仁水在办理过户手续时支付剩余房款1600000元给刘俊峰；三、驳回刘俊峰的诉讼请求。一审案件本诉受理费4850元和反诉受理费100元，均由刘俊峰负担；二审案件受理费4950元，由被上诉人刘俊峰负担。判决生效后，刘俊峰不服，向广东省高级人民法院申请再审称，一、一审、二审都存在程序错误，认定事实不清且与证据不符，适用法律不当，导致判决结果严重不公。1、本案争议是买卖双方的合同纠纷，未经当事人申请，法院自行追加既无独立请求权，也无有独立请求权的第三人，显然严重违反《民事诉讼法》的规定。2、一、二审没有对刘俊峰提交的全部证据进行质证。二审在二次开庭后，私下通知谢仁水补充有购房资格的证明，及银行的存款清单并在举证期满下提示当事人补充证据，且未按证据规则予以质证就采信宣判，这是明显的枉法裁判。3、对录音证据没有进行质证，判决书中遗漏说明。4、二审判决完全超出刘俊峰起诉请求和谢仁水的反诉范围，迳行判决谢仁水支付剩余房款。二、实体上存在的错误及不公。1、本案争议的焦点谢仁水是否逾期办理了按揭手续，是否构成违约?但二审判决一方面认定存在逾期事实，但判决结果却完全没有尊重双方合同的约定予以解除，实体判决严重不公且说理极度混乱。2、谢仁水一直无视合同的约定，没有履行“在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续”约定，且该违约已经超过30日。实际上，谢仁水直至20l3年5月22日才向银行交齐全部材料。二审判决结果完全违背当事人合同约定，严重违背法律，导致无法执行。3、二审判决对合同条款解读刻意歪曲，导致认定事实错误，对合同解除权的理解违背了合同的原意，明显偏袒一方。4、谢仁水逾期办妥按揭贷款手续足足有76天的时间，这不仅导致刘俊峰收齐房款逾期超过30天情况，而且也客观上导致了超过双方的履行期限，故刘俊峰要求解除与谢仁水签订的第二份合同完全有事实和法律依据。5、法院既认定“谢仁水于2013年5月29日取得按揭银行发出的《贷款意向书》，该日已达合同履行届满，后续义务履行已经超期。”又认为“根据双方当事人已经履行前期合同，后期合同履行没有障碍的情况下，法院支持合同继续履行。”这种支持合同履行的认定是完全逻辑混乱的，也是无视谢仁水违约的事实。6、谢仁水逾期办理按揭已经两年多，迟延付款也两年多，法院对这个违约却也视而不见。综上所述，恳请法院1、撤销(2014)穗中法民五终字第668号《民事判决书》；2、支持刘俊峰全部起诉请求；3、驳回谢仁水全部反诉请求；4、本案一、二审诉讼费用由谢仁水负担。谢仁水答辩称，一、其行为未违反合同约定，不构成根本性违约。其与刘俊峰于2012年3月签订《存量房买卖合同》，合同签订后其即依约给付了定金及首期楼款，刘俊峰也依约将涉案房屋交付使用，因当时刘俊峰未取得房产证，因此交易手续未能进行，2013年刘俊峰取得房产证，双方于2013年2月28曰签订《存量房买卖合同》，虽是两个合同，但其实内容基本未变，2013年合同是2012年合同的延续，谢仁水是在2013年2月27日就向银行申请个人住房商业性贷款手续，也即在后面的合同签订之前就申请了，因此刘俊峰称谢仁水故意拖延不成立，反而反映其履行合同的诚意十足。虽然后面因银行原因导致同意贷款意向书滞后，但这并不影响合同的继续履行，况且同意贷款意向书下发日期尚在本合同90天履行期内，根本不影响本合同的继续履行。二、刘俊峰依照合同约定无权解除合同。刘俊峰在《解除合同通知书》写明是根据合同第十二条的约定行使单方解除权，按照合同条文，违约责任共有三条，一是交易不成的违约责任，二是延期交易的违约责任，三是逾期付款的违约责任，在本案中，刘俊峰以及法院判决的依据均是合同第十条即逾期付款的违约责任，但现在谢仁水在支付房款上并未有任何的违约行为，刘俊峰无权提出解除合同。虽然有未能按时履行合同约定的其他义务违约责任的约定，但约定是每日按未付房款0.05％的标准支付违约金，没有允许卖方也即刘俊峰有合同解除权。三、一审法院判令谢仁水给付房屋使用费无法律依据，且与双方合同目的相违背。涉案房屋交付谢仁水使用时是有前提的，即交付首期楼款70万元后才能入住该房屋，这是对等的，但是现在刘俊峰未按合同约定将70万元退还给谢仁水，有何权利要求其腾房，更不用说使用费了，因此一审法院判决有违合同及法律规定。四、本案房屋买卖合同完全可以继续履行。首先谢仁水对该房屋已合法使用一年多，且已交付了三分之一之多的房款，其次，合同约定的银行同意贷款意向书已批准下来，双方依此就可到房管部门递件办理过户手续，再次，刘俊峰声称的谢仁水无购房资格完全无事实依据，其已有证据表明其具有完全的购房资格。五、刘俊峰肆意解除合同的行为不应得到支持。刘俊峰因目前房价上涨，有利可图即单方解除合同有违诚信原则。六、刘俊峰认为二审法院判决超出其起诉请求和谢仁水反诉的范围，是刘俊峰对法律关系的理解错误。综上所述，谢仁水认为二审法院判决认定事实清楚，适用法律准确，请求法院依法驳回刘俊峰的再审申请。广东中原地产代理有限公司述称，刘俊峰的请求缺乏事实依据，且不利于市场稳定，不同意刘俊峰的再审请求，同意维持二审判决。广州市汇瀚顾问有限公司未到庭陈述意见。本案经再审查明，三方当事人对一、二审查明的事实均无异议，本院再审予以确认。再审另查明，双方在合同第十六条第4项约定：谢仁水知悉限购及贷款新政，确保可提交和资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。一审庭审中，谢仁水陈述其与银行对政策的理解不一致，银行多次以其材料不齐全不予收件，直到2013年5月28日发出同贷书。谢仁水提交了其于2013年5月20日打印出的从2012年4月开始到2013年4月的纳税单。二审判决生效后，谢仁水办妥了涉案房屋的产权证并支付了购房余款给刘俊峰。2014年10月20日，谢仁水又办理了涉案房屋的商业抵押贷款。再审期间，刘俊峰向本院申请对涉案房屋的诉讼保全保措施，本院于2015年5月26日以（2015）穗中法审监民再字第35号作出民事裁定书，查封了上述房屋及刘俊峰提供的担保物，冻结谢仁水银行存款35万元。本院再审认为，双方当事人自愿签订的《存量房买卖合同》，意思表示真实，不违法法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据刘俊峰的本诉请求与谢仁水的反诉请求及与刘俊峰的再审请求，本案的争议焦点：一是谢仁水迟延办妥按揭贷款手续的行为是否构成违约。二是刘俊峰要求确认双方签订的房屋买卖合同已解除是否成立。关于谢仁水迟延办妥按揭贷款手续的行为是否构成违约的问题，首先，双方确认于2012年3月签订的《存量房买卖合同》仅履行了谢仁水给付首期房款70万元和刘俊峰交付房屋的内容，其他未予履行。其次，2013年2月28日，刘俊峰取得了涉案房屋的产权证后，双方又签订了内容相似的《存量房买卖合同》。根据该合同第三条的约定，房屋余款160万元由谢仁水申请以银行按揭贷款方式支付。谢仁水应在签订合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，该款于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入刘俊峰银行账号。可见，谢仁水必须在签合同的五天内即3月7日办妥按揭贷款的申请手续。银行发出同贷书及办妥抵押手续并将购房余款划到刘俊峰的账上，双方的房屋买卖行为即告完成。谢仁水虽然在合同签订日向银行递交了贷款申请，但交通银行证实，该行按规定审核后出具同贷书的时间为六天，因谢仁水是在5月22日才将所需资料送齐，故其行于5月29日发出同贷书。也就是说，只要申请贷款人交齐所需资料，银行实际审批及发出同贷书的时间不会超过30天，据此可以认定，谢仁水是超过该期限办妥按揭贷款手续的。再次，根据双方合同第十条的约定：谢仁水未按合同约定支付房款，或未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向刘俊峰支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，刘俊峰有权解除合同。从双方约定的内容来看，按约定支付房款和未按时履行合同约定义务是并列的，只要满足其中一项就需要违约方支付违约金，逾期超过30天，刘俊峰有权解除合同。谢仁水超过约定的五个工作日内办妥按揭贷款手续，显然属于未按时履行合同约定义务，已构成违约。本院二审以逾期付款的约定仅适用于房款的理解是不全面的，该认定存在不当，再审应予纠正。最后，根据双方确认的2012年签订的《存量房买卖合同》第十六条约定，谢仁水是知悉限购和贷款新政的，并清楚要提交如纳税或社保证明，户籍证明等资料。而谢仁水辩解称，去银行办申请手续时，被告知社保资料不齐要补交，且其对办理按揭手续不熟，中介也没有告诉其纳税证明也可以，故耽搁了办理贷款。但时隔一年，刘俊峰拿到产权证后，双方又签订了内容相似的合同，说明谢仁水对非本市户籍的购房者需要什么资料才能办理按揭贷款手续是明知的，而且当时市政府还在各种媒介进行宣传非本市户籍人员购买房屋的相关政策，谢仁水完全有时间和能力准备相应材料办理申请贷款手续。另从谢仁水于2013年5月22日提交给银行自2012年4月1日至2013年4月30的纳税证明看，证实其在2013年3月7日前，没有提供一年的纳税证明，故谢仁水的辩解理由不成立，再审不予采纳。综上，谢仁水虽然在签订合同的当天已向银行递交按揭贷款申请，但其未在5日内或逾期超过30天内交齐所需资料办妥按揭贷款申请手续，从而导致应当给付的房屋余款由此延后，符合双方约定的未按时履行合同约定的其他义务，构成迟延办妥按揭贷款手续的违约行为。关于刘俊峰主张解除合同的书面通知已送达给谢仁水，要求法院确认合同已解除的问题，虽然谢仁水迟延履行合同义务而构成违约，刘俊峰也向其发出书面解除合同通知，且根据双方合同第十条的约定，刘俊峰有权追究谢仁水违约责任或行使合同解除权，但是谢仁水迟延履行义务的违约责任并不必然导致合同解除，而是应依据谢仁水迟延履行期限对影响订立合同时双方所期望的利益大小，即是否导致合同目的落空予以确定。本案中，谢仁水自2012年3月与刘俊峰签订房屋买卖合同后，就已入住并装修涉案房屋。从2013年3月双方第二次签订合同起亦积极办理房屋按揭贷款手续，至5月取得银行《同贷书》的时间来看，迟延履行义务的期限并不长，给刘俊峰造成的损失足以其他方式予以补偿，对双方买卖房屋的目的仍可实现，未构成根本性违约，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，从维护交易秩序稳定，综合平衡双方的利益，对刘俊峰要求确认双方所签合同已解除的请求不予支持。二审判决曲解了双方对合同第十条违约责任承担的内容，并认定刘俊峰主张的是违约金逾期支付超过30天而要求解除合同的理由不属于约定解除合同的条件是不当的，再审应予纠正。至于谢仁水的违约责任，刘俊峰有权主张，但因刘俊峰在本案中主张的是解除合同的违约责任并非履行合同的违约责任，所以本案不宜处理，刘俊峰可另案解决。关于刘俊峰提出一审法院不应追加两个第三人及二审不应超过举证期限要求谢仁水提交存款和购房资格证据的问题，一审法院采纳谢仁水的书面申请追加两个第三人，是为了便于查清案件事实，并不违反程序法的规定。二审为核实谢仁水的购买力情况，要求其补充证据亦未违反证据规则的规定。而对于二审判决谢仁水支付房屋余款160万元，是为了保护原产权人的利益，减轻当事人诉累，处理并无不当。综上所述，本院二审认定谢仁水未履行合同其他义务不属于刘俊峰主张解除合同的条件，存在不当，本院再审应予纠正。经审查，谢仁水的违约行为不构成根本性违约，刘俊峰要求确认合同已解除的再审理由不成立，本院再审不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2014）穗中法民五终字第668号民事判决。本案再审财产保全费5000元由刘俊峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈冬梅审 判 员  张一扬代理审判员  王汇文二〇一五年十一月二十五日书 记 员  余立颖