上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1032号上诉人（原审被告、反诉原告）上海中鹰置业有限公司，住所地上海市。法定代表人芮永祥，执行董事。委托代理人刘潇江，国浩律师（上海）事务所律师。委托代理人狄朝平，国浩律师（上海）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄惠芳，女，1955年12月16日出生，汉族，住上海市。委托代理人丁伟晓，上海欧申律师事务所律师。委托代理人张承飚，上海欧申律师事务所律师。原审原告（反诉被告）钟骋尉，男，1983年11月29日出生，汉族，住上海市。原审原告（反诉被告）徐爱萍，女，1956年10月27日出生，汉族，住上海市。上列两原审原告（反诉被告）之共同委托代理人丁伟晓，上海欧申律师事务所律师。上列两原审原告（反诉被告）之共同委托代理人张承飚，上海欧申律师事务所律师。上诉人上海中鹰置业有限公司（以下简称“中鹰公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人中鹰公司的委托代理人刘潇江、狄朝平，被上诉人黄惠芳及其与原审原告（反诉被告）钟骋尉、徐爱萍的共同委托代理人丁伟晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市新村路1717弄《中环凯旋公寓》由中鹰公司开发。钟永福、徐爱萍系夫妻，系钟骋尉之父母。2007年3月14日，黄惠芳、钟骋尉、钟永福、徐爱萍（以下��称“黄惠芳方”）作为乙方与甲方中鹰公司签订了《备忘录》。《备忘录》的内容：经甲乙双方友好协商对乙方预购位于上海市普陀区新村路XXX号中环凯旋公寓商铺（以下简称“系争商铺”）达成以下共识：1、因乙方要求购买中环凯旋宫商铺，故甲乙双方一致商量暂定：上海市新村路XXX号中环凯旋公寓商场地上一层建筑面积200平方米以单价每平方米人民币（以下币种均为人民币）30，000元；地下一层建筑面积200平方米以单价每平方米5，000元；共计7，000，000元，在甲方取得该商场产证后，出售给乙方。乙方须于2007年3月15日之前支付商铺意向金1，280，000元。余款5，720，000元于该商场取得产证后根据国家相关规定签订商品房出售合同时一次性付清。具体内容以届时签订的商品房销售合同为准（另甲方同意在双方签订商铺出售合同时，附赠车位两个）；2、甲方同意乙方承购的中环凯旋公寓新村路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室二套房屋，如果乙方在双方签订商铺出售合同前要求退房，甲方给予配合，且不作违约处理，但只退还本金，不计利息。3、……。黄惠芳取得商铺后，以“酒窖会所”格调对商铺进行室内设计、装潢。之前，2007年3月10日，黄惠芳（乙方）与中鹰公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》。合同约定由黄惠芳购买上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积166.33平方米），每平方米房屋建筑面积单价16，955元，房屋总价2，820，000元。合同中约定：1、乙方于2007年3月10日与甲方签约，并付首付房款850，000元；2、乙方于2007年4月10日前应支付房款（商业贷款）1，970，000元。2007年3月10日，钟骋尉、钟永福、徐爱萍（乙方）与中鹰公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》。合同约定由黄惠芳购买上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积165.82平方米），每平方米房屋建筑面积单价17，489元，房屋总价2，900，000元。合同中约定：1、乙方于2007年3月10日与甲方签约，并付首付房款870，000元；2、乙方于2007年4月10日前应支付房款（商业贷款）2，030，000元。中鹰公司收到黄惠芳方3，000，000元后，开具收据和发票情况如下：1、2007年3月14日中鹰公司出具的收据记载：缴款人为黄惠芳、钟骋尉、钟永福、徐爱萍，金额为280，000元，收款事由：商铺意向金；2、次日，中鹰公司出具的收据记载：缴款人为黄惠芳、钟骋尉、钟永福、徐爱萍，金额为1，000，000元，收款事由：商铺意向金；3、2007年3月14日，中鹰公司开具发票（号码XXXXXXXX）上记载：购买人黄惠芳，购房地址新村路XXX弄XXX号XXX室，166.33平方米，单价16，955元，总金额2，820，000元，本次实收金额850，000元。当日，双���办理了系争房屋预告登记，预购房屋权利人黄惠芳；4、同日开具的另张发票（号码XXXXXXXX）上记载：购买人钟骋尉、钟永福、徐爱萍，购房地址新村路XXX弄XXX号XXX室，165.82平方米，单价17，489元，总金额2，900，000元，本次实收金额870，000元。2007年3月29日，中鹰公司收到贷款银行核发的贷款1，970，000元，并于2007年4月3日向黄惠芳开具发票，该发票（号码XXXXXXXX）上记载：购买人黄惠芳，购房地址新村路XXX弄XXX号XXX室，166.33平方米，单价16，955元，总金额2，820，000元，本次实收金额1，970，000元。2007年3月30日，中鹰公司收到贷款银行核发的贷款1，800，000元，并于2007年4月4日向钟骋尉、钟永福、徐爱萍开具发票，该发票（号码XXXXXXXX）上记载：购买人钟骋尉、钟永福、徐爱萍，购房地址新村路XXX弄XXX号XXX室，165.82平方米，单价17，489元，总金额2，900，000元，本次实收金额1，800，000元。2007年4月9日向钟骋尉、钟永福、徐爱萍开具发票，该发票（号码XXXXXXXX）上记载：购买人钟骋尉、钟永福、徐爱萍，购房地址新村路XXX弄XXX号XXX室，165.82平方米，单价17，489元，总金额2，900，000元，本次实收金额230，000元。2007年4月9日，黄惠芳并以钟骋尉、钟永福、徐爱萍名义（乙方）与中鹰公司的员工钱乐芬（甲方）签订了《备忘录》。《备忘录》内容：乙方承购的《中环凯旋公寓》新村路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室两套房屋共计房款为5，720，000元，其中部分房款3，770，000元由乙方向银行申请按揭贷款。现甲乙双方经友好协商就上述两套房屋的还款问题作如下约定：1、17号1401室房屋的贷款金额1，800，000元，从银行放贷之日起，由甲方逐月按时归还银行至2007年10月20日止，此后的按揭贷款（含利息）由乙方自行负责归还��行；2、15号1601室房屋的贷款金额1，970，000元，从银行放贷之日起，由乙方逐月按时归还银行，其中利息部分由甲方承担至2007年10月20日止，乙方凭银行对账单按季与甲方结算，但乙方因迟延还贷所产生的后果由乙方自行承担，2007年10月20日之后的按揭贷款（含利息）由乙方自行负责归还，因贷款产生的相关费用由乙方承担。落款处甲方由钱乐芬签名，乙方由黄惠芳签名并代其余三人。后因钟永福身患重病，黄惠芳及钟永福一家三口与中鹰公司协商后，中鹰公司同意钟永福一家三口购买的17号1401室房屋作退房处理，对中鹰公司已收到的购房款2，900，000元，其中由中鹰公司退还徐爱萍1，800，000元，剩余款1，100，000元转为黄惠芳支付系争商铺的款项。2007年8月29日，中鹰公司取得新村路1719-1733（单）号店铺（商铺）产权证，权利人登记为中鹰公司。2007年9月3日，中鹰公司出具的收据记载：缴款人为黄惠芳，金额为1，000，000元，收款事由：商铺预付款。同月4日，中鹰公司出具的收据记载：缴款人为黄惠芳，金额为800，000元，收款事由：商铺预付款。2008年10月14日，钟永福因病去世。2008年12月22日，中鹰公司出具的收据记载：缴款人为黄惠芳，金额为1，100，000元，收款事由：1719-1723商铺意向金，此款从2008年5月18日“17号1401室房款”转入。至此，中鹰公司收到黄惠芳的“商铺款”合计4，180，000元，双方对该事实不持异议，法院予以确认。2010年8月16日，中鹰公司出具证明：业主黄惠芳购置的普陀区新村路XXX-XXX-XXX号商铺（地下室200㎡、一楼200㎡）产权正在办理之中。2011年8月29日，黄惠芳给中鹰公司的信函表示，系争商铺将作为“私人酒窖会所”，在中鹰公司办小产证��续的同时，将进行装潢。中鹰公司的法定代表人在该信函中签署“同意”二字。原审期间，2013年12月13日，黄惠芳方主动递交金额为2，820，000元的银行本票，用以证明其能继续履行购买系争商铺之义务。2014年1月9日，双方发生争执，上海市公安局普陀分局ＸＸ派出所出警作了相应处理。诉讼中，法院经向有关部门咨询了解，根据相关政策规定，中鹰公司名下的整体商铺分割后（包括系争商铺），可以办理小产证，由于办理程序将涉及诸多部门，且程序繁多冗长，本案系争商铺的产权证依目前状况，无法办出。鉴于上述事实存在，法院经向当事人释明，黄惠芳方将诉讼请求变更为请求判令：1、解除双方于2007年3月14日签订的《备忘录》中关于购买上海市新村路XXX-XXX-XXX号商铺的约定；2、中鹰公司按照市场价格赔偿黄惠芳方上海市新村路XXX-XXX-XXX��商铺的重置损失；3、诉讼费用由中鹰公司承担。中鹰公司则提起反诉，要求解除双方签订的《备忘录》，收回系争商铺；黄惠芳方支付房屋占有使用费直至其将系争商铺返还之日止（暂计至2014年5月31日计5，402，000元，地上一层按8元／平方米／天计算，地下一层按4元／平方米／天计算）。根据黄惠芳方的申请，原审法院依法委托上海富申房地产估价有限公司对上海市新村路XXX-XXX-XXX号商业房地产及相应二个配套地下车位估价。依据沪富估报（2014）第628号估价报告：价值时点2007年3月1日的房地产市场价值为7，495，400元（包括两个车位价值200，000元）。价值时点2013年11月1日的房地产市场价值为14，879，800元（包括两个车位价值820，000元）。价值时点2014年8月1日的房地产市场价值为15，042，200元（包括两个车位价值840，000元）。估价费用83，000元已由黄惠芳方预���。对于该评估报告，黄惠芳方认为，购买系争商铺时，是按照住宅价格的一倍标准购买，目前该小区的住宅价值已达每平方米50，000元，商铺的价值应是住宅价值的一倍达每平方米100，000元，因此，估价报告中最高的市场价值低于期待的价值，而黄惠芳方本意愿继续履行约定，只因中鹰公司目前办不出系争商铺的小产证，中鹰公司应按照黄惠芳方的期待价值回购。中鹰公司则认为，评估结果严重偏离市场价值，明显高估房地产的价值，住宅均为精装修，而商铺是毛坯房，两者之间无可比性。要求对评估结论申请专家鉴定。根据中鹰公司的申请，原审法院依法委托上海科东房地产土地估价有限公司对上海市新村路XXX-XXX-XXX号商业房地产及相应二个配套地下车位市场租金估价。依据沪东房估字（2014）QT0122号估价报告：协议面积合计约400平方米（地上地下200平方��），自2008年3月1日至今每月每平方米市场租金均价为80元；地下车位每月每个均价为400元。估价费用2，000元由中鹰公司预付（未付）。对于该评估报告，黄惠芳方认为，其基于约定占有使用系争商铺，不存在支付租金或使用费，也不同意承担，系争商铺的租金评估无意义。中鹰公司仅要求对系争商铺（上下层）的租金评估，根据其自行采集的相关信息，该评估结果严重偏离市场价值，也要求对评估结论申请专家鉴定。针对双方当事人对两份评估报告提出的异议，评估公司的工作人员出庭作了解答。2013年11月26日，因黄惠芳至今未取得上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX室房屋，向法院提起诉讼，要求中鹰公司履约交房并承担违约责任。中鹰公司以双方之间的买卖行为系虚假买卖，提出反诉，要求撤销买卖合同。该案［（2013）普民四（民）初字第2496号］经审理后，原审法院于2014年10月23日依法作出判决：1、上海中鹰置业有限公司应向黄惠芳交付上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、上海中鹰置业有限公司应协助黄惠芳将上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至黄惠芳名下；3、上海中鹰置业有限公司应向黄惠芳支付逾期交房违约金；4、对黄惠芳的其余诉讼请求不予支持；5、对上海中鹰置业有限公司的反诉请求不予支持。判决后，黄惠芳、中鹰公司不服分别提出上诉。2014年12月30日，本院依法作出“驳回上诉，维持原判”之判决。在上述案件诉讼中，中鹰公司对黄惠芳提供的“2007年3月14日银行签购单（取款凭证）”之证据提出质疑，并称黄惠芳在该签购单上另行添加“二套房”三个字，意图改变提现3，000，000元的用途，该证据进一步印证1601室为虚假买卖，要求对“二套房”三个字形成时间申请鉴定。事后，黄惠芳书面说明回复：签购单上的“二套房”三个字是其在向律师咨询前添加备注，目的欲说明所提现的3，000，000元用于何处。原审中，黄惠芳方认为，己方按约定已支付4，180，000元，无证据证明黄惠芳方虚构买卖商铺，现有证据充分证明黄惠芳方购买商铺的诚意，钟永福因病去世后，商铺受让人的权利义务，钟骋尉、徐爱萍已同意由黄惠芳承继。由于中鹰公司的过错，导致系争商铺的小产证目前难以办出，基于黄惠芳已不能取得产证，同意解除合约的情况下，要求中鹰公司按市场重置价赔偿经济损失，黄惠芳在装潢商铺时，因产证无法取得，导致装潢工作未能完成，对已发生的设计、装潢费用（有凭证）516，395元应由中鹰公司承担，在本案中虽不再申请评估，但希望法院酌情考量。由于中鹰公司的反诉请求无法律依据，黄惠芳方不予同意。中鹰公司认为，相关证据证明，黄惠芳方购买商铺时因资金不足，经双方协商后，以签订购买两套商品房合同的方式，获取银行贷款作为支付商铺款，基于目前法律政策规定，双方不能履行备忘录中的内容，现存在法律障碍，责任不应归咎于中鹰公司。《备忘录》约定的内容，由于不可抗力无法执行，解除备忘录，应恢复原状并支付使用费，不存在回购情形，但中鹰公司返回购房款时也愿意承担相应的银行贷款利息，对于黄惠芳的设计、装潢费用不同意承担。原审法院认为，对当事人双方就上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖行为的效力事宜，相关的一、二审法院的生效民事判决书已作了认定，同时对“2007年3月14日银行签购单（取款凭证）”证据不予鉴定之理已作了评述，故本案中不再赘述。关于本案的本诉，黄惠芳方与中鹰公司之间签署的《备忘录》是签约人的真实意思表示，合法有效。根据双方约定，在中鹰公司取得该商场产证后，出售给黄惠芳方，黄惠芳方须于2007年3月15日之前支付商铺意向金1，280，000元，余款于该商铺取得产证后根据国家相关规定签订商品房出售合同时一次性付清，具体内容以届时签订的商品房销售合同为准（另甲方同意在双方签订商铺出售合同时，附赠车位两个）。现黄惠芳方已支付了商铺款计4，180，000元，且在钟永福去世后，对系争商铺受让人的权利义务由黄惠芳一人承担之事实，当事人均已不持异议，法院予以确认。现有证据充分证明，中鹰公司取得整体商铺产证后，在能申办系争商铺小产证的情形下，未提供积极申办小产证的有效凭证，导致双方无法签订出售合同，致使黄惠芳购买系争商铺的目的完全不能实现，过错在于中鹰公司，中鹰公司应承担相应的法律责任。诉讼中，经法庭释���后，黄惠芳要求解除《备忘录》约定，在返还购房款的同时，要求中鹰公司按目前市场价赔偿商铺重置价，于法有据，应予准许。对于商铺重置价应依据上海富申房地产估价有限公司的评估报告并以2014年8月1日价值时点作出的价值标准予以赔偿，系争商铺附带的二个地下车位虽为赠与所得，但现重置系争商铺并附带二个车位仍然要付出一定经济，故应按价值15，042，200元（包括二个车位价值）予以处理，即中鹰公司返还购房款4，180，000元，同时赔偿黄惠芳8，042，200元。因黄惠芳提出的商铺现有市场价值为22，000，000元，无依据，法院不予采用。对黄惠芳提出的装修费用，由于黄惠芳的装潢得到了中鹰公司的同意，因中鹰公司的违约，导致黄惠芳不能完成装潢，故对于黄惠芳已发生的装潢费用，法院根据黄惠芳已实际使用状况、年限酌情予以考量。因中鹰公司的抗��理由，无事实和法律依据，故法院难以采纳。关于反诉，基于本诉的分析，黄惠芳基于双方的约定，占有使用了系争商铺，现因中鹰公司过错，致系争商铺目前不能取得产证，故中鹰公司的反诉请求，不符合法律依据，法院难以支持。据此，原审法院作出判决：一、解除黄惠芳、钟骋尉、钟永福、徐爱萍与中鹰公司于2007年3月14日签订的《备忘录》中关于购买上海市新村路XXX-XXX-XXX号商铺的约定；二、上海中鹰置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还黄惠芳购房款人民币4，180，000元；三、上海中鹰置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿黄惠芳（重置）购房款人民币8，042，200元；四、上海中鹰置业有限公司应于判决生效之日起十日内补偿黄惠芳装潢款人民币200，000元；五、黄惠芳应于收到上海中鹰置业有限公司支付的上述款项后十日内将上海市新村路XXX-XXX-XXX号商铺清空，并交还给上海中鹰置业有限公司；六、对上海中鹰置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉评估费人民币83，000元，由中鹰公司负担；反诉评估费人民币2，000元，由中鹰公司负担。本诉案件受理费人民币112，053元，由中鹰公司负担；反诉案件受理费人民币30，400元，由中鹰公司负担。中鹰公司不服原判，向本院提起上诉称，一、两个车位的价值840，000元不应计入商铺重置价格。两个车位系附赠，黄惠芳并不用为车位支付一份钱，附赠车位是没有对价的民事行为，所以车位的价格也不应该按照2014年8月1日估价的840，000元予以确认。即便要将车位计算在赔偿范围内，也应按2007年3月1日估价的200，000元计算。黄惠芳没有法律依据可以在不支付一分钱对价的情形下坐享房地产升值带来的收益。附赠车位属于诺成性合同。《备忘录》确认：中鹰公司同意在双方签订商铺出售合同时，附赠车位两个。由此可见，中鹰公司的承诺附有签订商铺出售合同时的条件。现在黄惠芳的诉请是解除《备忘录》，其目的是不再签订商铺出售合同，故附赠车位的条件已不可能成就，且造成条件不成就的责任在于黄惠芳。车位需要在房地产登记机关办理产权登记，黄惠芳需要就附赠车位缴纳20%的个人所得税和3%的契税。按照原审法院的判决，黄惠芳不仅可以获得840，000元的车位重置价，而且不需要支付对价，甚至不需要支付税金，这是显失公平的。二、原审法院对于赔偿的价格计算错误。原审法院已判令中鹰公司返还的已付款4，180，000元，中鹰公司对此没有异议。但原审法院判决赔偿金额的计算公式（重置价格XXXXXXXX－XXXXXXX－XXXXXXX＝XXXXXXX）是不对称的。《备忘录》约定的商铺价格是7，000，000元，2014年8月1日评估的重置价格为15，042，200元，扣除车位840，000，重置价格应该是14，202，200元。重置价格较约定价格溢价103%。因此，黄惠芳只能对已经支付的4，180，000元享有103%的溢价4，305，400元，而其未支付的2，820，000元，对应重置价格所带来的溢价2，904，600元，其则无权享有。故赔偿金额应计为4，297，600元（XXXXXXXX－XXXXXXX－XXXXXXX－XXXXXXX）。三、当事人双方均确认《备忘录》签订时，系争商铺不符合销售（包括预售）条件，所以专门约定待商场取得产证后根据国家规定签订商品房出售合同，所以《备忘录》的性质属于预约合同。预约合同属于独立契约，预约的目的在于订立本约，履行预约合同的结果时订立本约合同，所以预约合同��行行为本身并无交易发生，并无可得利益损失。预约合同不具备强制订立本约合同的效力，预约合同的损害赔偿以信赖利益为限，不能包括可得利益。两者之间的最大区别在于：预约合同的违约，没有可得利益的损失，而本约合同可能存在可得利益的损失。因此，原审法院将当事人双方签订的《备忘录》视作本约合同，按照本约合同确定赔偿金额，属于适用法律错误。中鹰公司认为，应该按照本约合同确定的赔偿金额的一半来确定中鹰公司的违约赔偿责任，为2，150，000元（XXXXXXX×50%）。四、另外，关于中鹰公司没有办出系争商铺产证的原因，原审判决已经查明系因变更手续繁琐，短期内无法完成，责任并非完全由中鹰公司造成。同时，自2007年以来黄惠芳一直在使用系争商铺开展经营，从未支付物业管理费且拖欠电费、水费和空调费，上述情节均应在判决中鹰��司承担赔偿责任时予以考虑。故上诉要求撤销原判第三项，依法改判中鹰公司向黄惠芳赔偿2，150，000元。被上诉人黄惠芳辩称，一、附赠车位是开发商的促销手段，价格是包含在商铺价格内的，所以按2014年的评估价格计入赔偿金额中是正确的。二、系争商铺（包括车位）已经实际交付投入使用七年，中鹰公司称双方之间仍为预约合同关系，没有依据。黄惠芳一直要求中鹰公司办理系争商铺的产权证，中鹰公司称由于政策因素无法办理。原审中，开始黄惠芳的诉求也是要求继续履约，由中鹰公司交付系争商铺的产权，黄惠芳并已将购房余款2，820，000元交付法院，后经法院的释明才变更了诉请。解除合约是由中鹰公司的违约过错造成的，因政策而产生的风险并不能转嫁给黄惠芳承担。三、按照约定，购买系争商铺时首付款只要支付1，280，000元，但当时在中鹰公司要求下实际（超额）支付了4，180，000元。至于购房余款，按照约定应在办理房产过户手续时支付，但中鹰公司一直未能为黄惠芳办理过户手续，故黄惠芳并不存在任何违约行为，中鹰公司要求扣减2，820，000元对应的权益价值，并非简单的数字问题，而是法律问题，其主张没有理由。四、现今系争商铺的价格大幅度升值，原审按评估价计算中鹰公司赔偿的金额要远远低于黄惠芳所遭受的实际损失金额。故不同意中鹰公司的上诉请求，要求维持原判。原审原告（反诉被告）钟骋尉、徐爱萍述称，同意黄惠芳的意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人签署的《备忘录》系双方的真实意思表示，与法不悖，应予确认。虽然在《备忘录》中双方约定的是系争商铺的预购事宜，明确待中鹰公司取得商场产��后出售系争商铺，但在商场建成后，中鹰公司实际已将系争商铺交付给黄惠芳投入使用。上述情况显示双方之间就正式建立该商铺买卖关系的意思是明确的，长期以来，无论是中鹰公司还是黄惠芳，对中鹰公司交付商铺和黄惠芳实际投入使用的状况均未提出异议。因此，应确认双方就系争商铺实际已建立了买卖关系。鉴于双方约定购房余款待中鹰公司办出商场产证后订立商品房出售合同时付清，由于中鹰公司实际建造的是整体商场，无法与黄惠芳签订分割后系争商铺的出售合同，因此对收房时未付清房款，黄惠芳并不存在过错，无需承担责任。对中鹰公司上诉主张双方之间的关系仍停留在预购阶段的意见，本院不予采纳。本案中，黄惠芳开始的诉请是要求中鹰公司继续履约，最终其之所以将诉请变更为主张解除双方之间的买卖关系，是基于中鹰公司长期一直未能为其办理房产过户手续，导致黄惠芳购买系争商铺的合同目的无法实现，因此，双方纠纷发生的责任在于中鹰公司。双方的买卖关系解除后，黄惠芳将系争商铺返还中鹰公司，中鹰公司应向黄惠芳承担相应的赔偿责任。在确定赔偿金额的问题上，两个车位虽系附赠，但该附赠系中鹰公司的促销手段，原审法院将车位重置价（840，000元）计入赔偿范围是适当的，中鹰公司要求将车位价从中扣除，理由不能成立。司法鉴定确定了系争商铺（包括车位）的重置价（15，042，200元），黄惠芳对该重置价的获取，原则上应当以原来已付清全部购房对价为条件。本案中考虑到未支付购房余款（2，820，000元）的责任不在黄惠芳，故可确定中鹰公司仍应就未收取购房款的相应部分向黄惠芳承担一定的重置赔偿责任，但鉴于纠纷前中鹰公司毕竟未实际获取或利用了该资金，且黄惠芳还占���系争商铺并投入使用了一定时日的实际情况，从公平原则出发，对于中鹰公司应承担的相应赔偿责任可适当予以减轻。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2494号民事判决主文第一、二、四、五、六项；二、撤销上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2494号民事判决主文第三项；三、上海中鹰置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿黄惠芳人民币6，755，448元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币112，053元，由黄惠芳负担人民币33，616元，上海中鹰置业有限公司负担人民币78，437元；一审反诉案件受理费人民币30，400元，由上海中鹰置业有限公司负担；评估费合计人民币85，000元，由上海中鹰置业有限公司负担。二审案件受理费人民币53，045元，由上海中鹰置业有限公司负担人民币42，436元，黄惠芳负担人民币10，609元。本判决为终审判决。审判长  顾慧忠审判员  周刘金审判员  高 胤二〇一五年十一月十六日书记员  范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条……