河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）新中民五终字第492号上诉人（原审原告）深圳市鼎诚物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区新洲路振业业城阁20楼03-04号。法定代表人李保侠，董事长。委托代理人司琳琳。委托代理人刘国平，河南瀛汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）冯利。上诉人深圳市鼎诚物业管理有限公司（以下简称鼎诚物业公司）与被上诉人冯利物业服务合同纠纷一案，鼎诚物业公司于2015年1月23日提起诉讼，请求判令：冯利支付鼎诚物业公司物业费3415元，滞纳金7940元；诉讼费及其他费用由冯利承担。经审理，新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2015年7月7日作出（2015）红民一初字第328号民事判决。宣判后，鼎诚物业公司不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年11月25日，鼎诚物业公司新乡分公司大景城物业管理处与冯利签订《大景城前期物业管理服务协议》，该协议约定了双方之间的权利义务、物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放房屋装饰装修管理）、物业管理服务质量（包括房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护、小修、急修和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防）、物业管理服务费用（住宅小高层按建筑面积每月每平方米一元）。冯利所购房屋的建筑面积为113.84平方米。鼎诚物业公司新乡分公司大景城物业管理处在物业管理过程中并没有按协议完全履行自己的义务，服务有瑕疵。鼎诚物业公司的资质等级为贰级。冯利的物业费交至2012年7月1日，之后没有再交。原审法院认为：鼎诚物业公司新乡分公司大景城物业管理处作为鼎诚物业公司的分支机构，其未领取营业执照，不具备民事主体资格，但本案中鼎诚物业公司认可鼎诚物业公司新乡分公司大景城物业管理处与冯利签订的《大景城前期物业管理服务协议》，且该协议内容符合相关法律规定，应为有效合同。因鼎诚物业公司具有物业服务的资质，且其物业收费标准符合《新乡市物业服务收费管理实施办法》、《新乡市住宅区物业服务收费指导价标准》，故其按照每平方米1元收取并无不当。但考虑到鼎诚物业公司提供的物业服务确实存在质量问题，故对其物业费予以部分支持。综合本案的实际情况，本院酌定以冯利按照60%的比例交纳物业费为宜，共计2049.12元（自2012年7月1日至2014年12月31日止）。因鼎诚物业公司在物业管理中存在服务质量问题，其自身违约在先，故对其要求冯利支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。冯利辩称其是在被胁迫的情况下签订的协议，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决：一、冯利于判决生效后十日内一次性支付鼎诚物业公司2049.12元；二、驳回鼎诚物业公司的其他诉讼请求。案件受理费84元，由鼎诚物业公司负担69元，冯利承担15元。鼎诚物业公司上诉称：一、原审判决仅依据冯利提供的部分图片而认定鼎诚物业公司未履行物业服务义务属于对本案主要事实部分没有查清，证据不足。二、原审判决违反合同约定，应予纠正。双方合同约定了违约责任的承担方式，也约定了冯利依约按期、足额缴纳物业费的义务，原审判决判定冯利按照60%的比例交纳物业费并驳回鼎诚物业公司请求冯利支付滞纳金的诉讼请求缺乏法律依据。三、冯利在原审诉讼中并未就物业服务质量提起反诉，也未单独提起诉讼，原审法院对此不应审理，原审判决程序违法。四、鼎诚物业公司已经全面履行了物业服务合同义务，不存在违约情形。请求：撤销原审判决并依法改判，一二审诉讼费用均由冯利承担。冯利答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。鼎诚物业公司在物业管理过程中违反协议约定不履行服务义务，在小区绿化、卫生、公共设施维护、安全防护等方面存在重大瑕疵。二、原审判决适用法律正确，程序合法。（一）鼎诚物业公司主张收取滞纳金无合法依据。（二）鼎诚物业公司没有提供符合协议约定的物业服务，其提供的物业服务存在质量问题，违约在先。物业服务合同是双务有偿合同，物业服务水平要与物业费标准相适应。（三）鼎诚物业公司称一再通过书面方式催缴与事实不符。综上，请求驳回上诉，维持原判。在本院二审审理过程中，鼎诚物业公司提交五组证据：第一组：对物业公司的表扬信与感谢信、小区景观、公司制度与档案管理、保洁人员、工程人员、安管人员等照片若干张。第二组：客服维修接待记录、业主来电来访登记表、工程部电梯日常巡视检查记录表、机电设备台账、公共设施维修记录表、设施设备故障登记表、安管部工作日志、保洁部工作日志、工程部工作日志等各部门工作记录若干本。第三组：安管部、保洁部、工程部、财务部等各部门运行手册等若干本。第四组：大景城物业收支情况、鼎诚物业公司新乡分公司2014年工作运行报告、物业费用支出部分票据复印件等票据若干张。第五组：河南省住房和城乡建设厅备案证明一份。以上五组证据用以证明：鼎诚物业公司依据双方签订的《大景城前期物业管理服务协议》，已经按照约定全面履行了物业管理服务义务，物业服务水平符合相应标准，原审判决认定物业服务存在质量问题与客观事实不符。冯利质证称：针对第一、二、三、四组证据：一、这些证据在原审均未提供，不属于新证据。二、这些证据只能说明鼎诚物业公司存在于大景城小区，而不能说明过去鼎诚物业公司向业主提供了与其物业费水平相等的全面服务。三、这些证据只能说明鼎诚物业公司最近进行了突击象征性的突击整改，而不能说明其过去给业主提供了与其收取物业费水平相等的全面服务，且其进行突击象征性整改的真正目的就是为了掩盖其长期以来不服务、少服务的事实，仅仅只是为了能够胜诉而采取的临时性措施，并非为了全面提高服务质量。四、正是由于原审判决指出了其提供的服务确实存在严重质量问题，才有了这些突击作秀造假，这就更加说明了原审判决的合理性、合法性、公正性。针对第五组证据：物业服务资质证书只能说明物业企业存在相应的服务资格，但不能说明物业企业提供物业服务水平的高低，资质证书改变不了其在大景城只收费，不服务，侵犯业主权益的客观事实。本院认证意见：对于鼎诚物业公司提交的第一、二、三、四、五组证据，这些证据可以证明鼎诚物业公司在大景城小区提供了相关物业服务且具备相应资质，但其不足以证明鼎诚物业公司提供的物业服务水平符合双方合同约定的标准。本院经审理查明：本院在（2015）新中民五终字第482号上诉人鼎诚物业公司与被上诉人范晓萌物业服务合同纠纷一案中查明鼎诚物业公司近期在小区绿化、设备更新等方面进行整改。本院经审理查明的其他事实与原审经审理查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，从冯利一审提交的证据可以得知鼎诚物业公司提供的物业服务在房屋外观、环境卫生、绿化、消防等方面未达到双方协议约定的标准，冯利拒交或者欠交物业费具有一定的正当性，故原审法院结合本案实际情况酌情减少冯利欠交的物业费且对鼎诚物业公司支付滞纳金的请求不予支持并无不当。因鼎诚物业公司在原审起诉请求冯利交纳2012年7月1日至2014年12月31日期间的物业费及滞纳金，故鼎诚物业公司在近期作出的整改，不能否认鼎诚物业公司在上述期间服务中存在的不足。因物业服务具有持续性和长期性，鼎诚物业公司应持续提升服务水平，全面履行合同约定的服务，业主亦应按照合同约定的标准按时足额支付物业费。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市鼎诚物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  郭中伟代理审判员  王 华代理审判员  赵 斌二〇一五年十一月二十六日书 记 员  李 芳