山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁06民终5076号上诉人（原审原告）：王秀萍，女，1962年9月9日出生，汉族，居民，住山东省蓬莱市。委托诉讼代理人：毕克超，山东同济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓬莱市登州海梦苑家居商城，住所地蓬莱市海市云都海梦苑小区S1号楼255-1号。经营者：于广蓬。委托诉讼代理人：梁秉楠，蓬莱市紫荆山法律服务所法律工作者。上诉人王秀萍因与被上诉人蓬莱市登州海梦苑家居商城租赁合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2016）鲁0684民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王秀萍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对以下事实认定有误：一、关于租赁合同的解除：从庭审查明的事实可以看出，上诉人举证证明了被上诉人于2016年6月21日书面通知上诉人6月22日开始采取断电措施，并提出解除合同，2016年7月15日被上诉人又短信通知上诉人关门停业处理。被上诉人对证据的真实性没有异议，辩称只是吓唬上诉人，并未对上诉人采取关门停业处理。对此，本应由被上诉人进行举证证明其未采取上述措施，而一审法院却要求上诉人举证证明被上诉人实际采取了上述措施，并以上诉人举证不能而不予采信。并且被上诉人也承认了2016年7月15日采取了断电措施。因此对以上事实完全可以认定被上诉人采取断电、关门停业的行为，构成根本违约，造成租赁合同无法履行，上诉人依据合同法的规定要求解除合同符合法律规定。一审法院对此不予认定是错误的。二、2016年双方是否达成了6个月的免租优惠，上诉人缴纳的房租是全年的还是半年的：一审上诉人提交了2016年1月12日房租收据一份，收据载明了按合同约定收取2016年全年的房租44513元。这说明双方对此己经达成约定，2016年全年房租为44513元。被上诉人辩称只有签订合同附件，免租6个月的优惠政策才能生效，因上诉人拒不签订合同附件故该优惠政策未生效。对此应由被上诉人举证证明双方认可的合同附件的内容且上诉人拒不签订合同附件的事实，而一审法院并未对此要求被上诉人举证，也未有任何事实可以证明。被上诉人提供的甲乙方签名及日期处均系空白的合同附件内容以及上诉人并未认可的《海梦苑家居商城管理规定》内容并不能否认被上诉人对收取上诉人2016年全年租金44513元的认可。故应认定上诉人缴纳的44513元系全年租金而不是一审法院认定的半年租金。被上诉人蓬莱市登州海梦苑家居商城辩称，1、蓬莱市人民法院（2016)鲁0684民初1698号民事判决适用法律正确，程序上符合法律规定，依法应予维持。2、对于上诉人主张的租赁合同的解除问题，被上诉人认为我方虽向上诉人通过短信方式出具通知，但在实际中并未对上诉人采取关门措施，也未将上诉人的物品清出商城。而根据民事诉讼证据规定的谁主张谁举证规定，上诉人对自己的主张负有举证义务，而该不属于上诉人的举证责任范围，故一审法院以此要求上诉人提交证据证明，是遵从民事诉讼证据的相关规定。在上诉人举证不能的情况下，亦应承担对己不利的法律后果。故一审法院对此做出的认定完全正确。3、对于上诉人主张的免租的规定，被上诉人认可收到上诉人的租金44513元，但该租金只是半年的租金数额。而对于免租事宜，双方租赁合同补充协议中证明“因商场商户经营效益不理想，商场商户提出减免租金请求，经商场与商户协商达成补充协议”，第5项约定：二楼空余铺位、商户要参与招商户，每招来一个品牌，商场减免招租方一个月的租金。由此，商场商户减免租金是附条件的，在条件未达成的情况下，不能减免租金。一审法院由此认定双方之间未达成减免租金的协议完全正确。在上诉人不能享有减免租金的情况下，上诉人未能按照合同约定交足租金，已构成违约。一审法院据此认定上诉人违约是在调查事实的基础上，完全符合合同法的相关规定，二审法院依法应予认定。一审法院在认定上诉人违约的情况下所做出的判决结果，完全符合法律规定。综上，上诉人王秀萍的上诉理由无据，不符合相关法律规定，二审法院依法不应支持其无理诉求。王秀萍向一审法院起诉请求：1、依法解除双方的租赁合同；2、蓬莱市登州海梦苑家居商城返还租赁保证金5000元；3、判令蓬莱市登州海梦苑家居商城赔偿王秀萍的损失计55000元；4、蓬莱市登州海梦苑家居商城返还租金（按王秀萍实际使用期限计算）计22256元；5、诉讼费用由蓬莱市登州海梦苑家居商城承担。诉讼过程中，王秀萍变更第二项诉讼请求：蓬莱市登州海梦苑家居商城返还租赁保证金2500元；增加诉讼请求：赔偿自2016年7月1日起至2017年8月31日止的预期生产经营损失140000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。依据双方提交的证据，一审法院认定如下事实：2014年8月26日上诉人、被上诉人签订了租赁合同、补充协议各一份。租赁合同的出租方为被上诉人（甲方），承租方为上诉人（乙方）。第一条约定，甲方将位于蓬莱市海市云都海梦苑小区S1号楼255-1号部分出租给乙方，租赁面积364.96平方米，乙方经营品牌为春阳家俱，经营范围为家俱。第二条约定，租赁期三年（自2014年9月1日至2017年8月31日）；租赁期间，如乙方按约全面履行合同，甲方给予乙方3个月的免租期(自2014年9月1日至2014年11月30日)；免租期内仅免除净租金，乙方按合同约定正常缴纳其他费用；乙方装修完成，甲方给予吊顶及地面各30元／平方米的装修补助，于首期缴纳房租时抵扣。后双方通过签订补充协议，将免租期改为2014年9月1日至2015年2月28日计6个月。第三条约定，租金为28元／月／平方米，包括净租金26.5元／月／平方米、物业管理费1.5元／月／平方米；租金自第二年开始采用季度支付制，以3个月为一个付款周期，应至少提前5日付清。第五条约定，乙方在合同签订之日向甲方一次性支付5000元租赁保证金；租赁保证金为确保乙方承担合同项下义务和责任的保证；如乙方未按合同约定交纳租金、违约金或其他费用，甲方有权从租赁保证金中直接扣除相应部分；合同因租期届满或非乙方原因导致合同提前终止，甲方在乙方按照合同约定将承租单元完整交还甲方、交纳全部费用及办妥工商注销或变更手续后把乙方已付的保证金退还乙方；合同租期未满因乙方原因致合同提前终止，保证金不退。第十三条约定，乙方逾期支付租金或其他相关费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于欠付金额300%的迟延履约金；经甲方向乙方发出书面催款通知7日内，乙方仍不缴纳的，甲方有权对承租单元暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止；逾期超过一个月的甲方有权转租承租单元，由此导致的全部损失及后果由乙方自行承担；乙方累计三次拖欠租金、物业管理费或其他相关费用的，甲方有权单方解除合同，乙方需向甲方支付相当于合同未履行部分租金总额20%的赔偿金；除合同另有约定外，乙方在租赁期满前擅自退租，甲方有权对乙方所交租赁保证金不予退还，甲方对于乙方应付未付的所有费用均有权追偿，要求乙方支付相当于合同未履行部分和总金额20%的赔偿金；除赔偿金乙方应将甲方给予优惠及补助（包括但不限于优惠免租、装修补助等）按合同原价补给甲方。同日的补充协议约定，所有优惠按补充协议修改后的优惠免租期执行。本案在审理过程中，经双方确认上诉人交纳春阳家俱保证金2500元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、租赁合同是否解除。上诉人主张，2016年6月21日被上诉人书面通知上诉人6月22日采取断电措施并提出解除合同；7月15日，被上诉人代理人朱琴波通过手机短信联系上诉人，通知进行关门停业处理；被上诉人方交付的租赁物不符合约定用途，且上诉人无法继续经营；依据合同法第94条规定，被上诉人的行为构成了根本违约，请求解除合同。上诉人提交了书面通知及手机短信截屏。通知注明：“由于春阳家居未交房租，商场决定于2016.6.22开始进行断电。如果于2016.7.10日前还未交纳房租，商场将视为您单方面违约，商场将解除租赁合同并将租赁区域内商品，物品移出商场，特此通告。2016.6.21海梦苑商场。”短信截屏内容“因您房租一直未交，根据通知和合同，现通知对您进行关门停业处理”。被上诉人对通知的真实性无异议，但辩称通知只是吓唬上诉人，是催促上诉人交纳租金的手段，被上诉人并未通知上诉人解除租赁合同，也未将上诉人的商品物品移出商城；短信真实，系要求上诉人交纳租金的手段，被上诉人并未对上诉人进行关门停业处理。一审法院认为，通知无法确认被上诉人是否对上诉人采取了关门及将上诉人物品清出商城的措施，上诉人亦未提交证据，故对上诉人的主张不予采信。被上诉人自认于2016年7月15日采取断电措施，系当事人自认对己不利的事实，一审法院予以确认。本案在审理过程中，上诉人、被上诉人于2017年1月19日口头协商解除租赁合同，当日上诉人将商品及物品清出商城，并将承租单元交还被上诉人。故应当认定该日双方解除了租赁合同关系。2、2016年上诉人、被上诉人是否达成6个月的免租优惠。上诉人主张，上诉人、被上诉人协商2016年减租6个月，上诉人已经交纳了全年租金，因上诉人实际经营至当年6月，故被上诉人应当返还剩余6个月的租金22256元。上诉人提交了日期为2016年1月12日的收据一份。收据注明“缴款单位春阳家具肆万肆仟伍佰壹拾叁元正收款事由按合同约定收取租金（详见2016合同附件）（2016.1.1-2016.12.31）”。被上诉人对收据的真实性无异议，但辩称收据内容证明，双方只有签订合同附件，免租6个月的优惠政策才能生效，因上诉人拒不签订合同附件故该优惠政策未生效；且商城管理规定第十九条规定，商城给予租户的优惠必须以签订补充协议作为租赁合同的附件为优惠生效条件，如租户未签订补充合同优惠不生效，仍应按租赁合同约定执行。被上诉人提交了甲、乙方签名及日期处均系空白的租赁合同补充协议及商城管理规定。租赁合同补充协议注明“因商场商户经营效益不理想，商场商户提出减免租金请求，经商场与商户协商达成补充协议”，第5项约定“二楼空余铺位、商户要参与招商户，每招来一个品牌（瓷砖、卫浴）商场减免招租方100平方一个月的租金（2800元）次年交租时减收。并约定签订本协议后，如商户严格遵守上述规定，则商场给予商户2016全年租金减半的优惠，如商户不签本协议，或不能遵守上述规定，租金优惠取消，租金按原租赁合同执行”。商城管理规定第十九条优惠扶持规定，商场给予租户的优惠（包括租金优惠、补贴等）均必须以签订补充合同作为租赁合同的附件为优惠生效的条件，如租户未签订补充合同，优惠不生效，仍按租赁合同的约定执行。如租户未完全按补充合同的约定履行，商场有权解除补充合同收回优惠，双方仍执行原租赁合同的约定。该规定的最后一页注明“二层商城阅读《海梦苑家居商城管理规定》及《商户职责标准》后签字”包含上诉人在内8人签名。其中上诉人在“港府太子、春阳家具、铭品宏汇”后空白处签名。上诉人主张，未见过租赁合同补充协议，且即使补充协议属实，协议约定的是不遵守约定租金优惠取消，不是不签定协议优惠取消；被上诉人提交的管理规定不真实。一审法院认为，上诉人虽对管理规定有异议，因未提交相应的证据，故一审法院予以采信。上诉人未在补充协议中签字亦未提交其他证据证明享受6个月的免租优惠，故对于上诉人主张6个月的免租优惠期，不予采信。依据合同约定，上诉人的年租金为89026.56元，故认定上诉人2016年交纳的44513元系半年租金。3、上诉人的维修损失。上诉人主张因被上诉人违约停电及关门停业致上诉人无法经营，被上诉人应当赔偿上诉人预期营业损失及装修损失。本案在审理过程中，由上诉人提出申请，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对春阳家具的装修包括隔墙、吊顶、地面、造型等进行了评估，经评估租赁场所的装修价格为54586元，其中含天棚10526元及其他装修44060元；对春阳家具2016年6月23日至12月31日的预期生产经营损失进行了鉴定，鉴定预期生产经营损失为98142元（未扣除租金费用）。被上诉人对装修价格的鉴定意见无异议，但辩称上诉人逾期不缴纳租金，被上诉人系应上诉人诉请同意解除合同，故不应赔偿；即使需要赔偿，因被上诉人已在上诉人装修时给予每平方米60元的装修补助，故赔偿款应从装修补助中扣除；依据租赁合同第十一条约定，上诉人应当保留承租单元的吊顶，将地砖、地板应当清出商场；鉴定意见中按照成新率80%不合理，上诉人装修完的使用年限应按租赁期限即一年半计算。被上诉人对预期营业收入损失的鉴定结论有异议，认为鉴定的依据系上诉人提供的资料，对真实性、合法性均有异议，但未提供反证。被上诉人虽对两份鉴定意见有异议，因未提出重新鉴定申请亦未提交证据，故一审法院采信两份鉴定意见。一审法院认为，上诉人王秀萍与被上诉人蓬莱市登州海梦苑家居商城于2014年8月26日签订的租赁合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故认定合法有效。租赁合同约定自双方签字盖章之日起生效，故自2014年8月26日起发生法律效力，上诉人与被上诉人成立了租赁合同关系，上诉人系承租人，被上诉人系出租人，双方当事人应自该日起按照合同的约定履行各自的权利义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。故补充协议应自签字之日即2014年8月26日发生法律效力。补充协议与租赁合同不一致的内容，应以补充协议为准。2017年1月19日上诉人、被上诉人协商解除了租赁合同关系，予以确认。依据本案查明的事实，能够确认上诉人、被上诉人并未达成6个月的免租优惠协议，上诉人不能享受免租6个月的优惠，上诉人应于2016年5月26日前交纳2016年第三季度租金，上诉人未交，故上诉人请求被上诉人返还保证金不予支持。因上诉人仅交纳了2016年半年租金，故对其请求返还其余半年租金，不予支持。对于装修损失，虽然上诉人未交纳租金违约在先，但并未达到解除合同的条件，且本案在审理过程中双方已经协商了解除合同，故上诉人请求被上诉人给付装修损失，可予支持。依据本案的具体案情，参照鉴定意见，按照重置单价，扣除天棚费用，以27870元为宜。因上诉人系在合同未到期情形下请求解除合同，故装修损失应扣除被上诉人给予的装修补助7948.8元（30元／平方米×264.96平方米），即19921.2元。对于营业收入损失，依据鉴定的含租金在内营业收入损失98142元，扣除租金44937.2元（26.5元／月／平方米÷30天×192天×264.96平方米）为53204.8元。本案上诉人未按期交纳租金在先，被上诉人按照合同的约定先进行了书面通知后采取了断电措施，上诉人未提交证据证明被上诉人采取了关门停业的处理方式，故上诉人请求被上诉人赔偿逾期营业损失，不予支持。综上，王秀萍请求蓬莱市登州海梦苑家居商城解除租赁合同，予以支持。王秀萍请求返还保证金不予支持。王秀萍请求赔偿装修损失予以支持。王秀萍请求返还租金，不予支持。王秀萍请求赔偿营业收入损失，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除王秀萍与蓬莱市登州海梦苑家居商城于2014年8月26日签订的租赁合同（已解除）；二、蓬莱市登州海梦苑家居商城给付王秀萍装修损失19921.2元，限于本判决生效后7日内付清；三、驳回王秀萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4634元，由王秀萍负担4336元，蓬莱市登州海梦苑家居商城负担298元。鉴定费9000元（王秀萍预交），由王秀萍负担7468元，蓬莱市登州海梦苑家居商城负担1532元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人、被上诉人就涉案商铺2016年租金是否达成被上诉人给予上诉人6个月减免租金的合意。结合一、二审查明的事实，即上诉人对被上诉人制定的商城管理规定及商城商户职责标准知晓并签字认可。根据商城管理规定第十九条关于优惠扶持规定，能够确认上诉人并不符合被上诉人应给予其2016年全年减免6个月租金的优惠条件。虽然被上诉人实际收取上诉人2016年半年租金，但并不代表被上诉人认可上诉人符合减免半年租金的条件已经成就。故，上诉人出具的收据不足以认定双方就涉案商铺2016年租金减免6个月达成合意。因此，一审法院对上诉人相关请求不予支持并无不当。上诉人上诉理由均不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人王秀萍的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1788元，由上诉人王秀萍负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  慈勤哲审判员  陈晓彦二０一八年十一月十九日书记员  张 筱