浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0784民初4455号 原告：永康市香樟名苑业主委员会，住所地：浙江省永康市香樟名苑小区。 负责人：徐彝统。 委托诉讼代理人：徐喆，浙江律明律师事务所律师。 被告：陶凌，男，1977年9月16日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：吕秋女，女，1980年1月16日出生，汉族，住浙江省永康市。 本院于2018年5月25日立案受理原告永康市香樟名苑业主委员会与被告陶凌、吕秋女物业服务合同纠纷一案，依法由审判员朱永革适用简易程序于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告永康市香樟名苑业主委员会的委托诉讼代理人徐喆、被告陶凌、吕秋女到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永康市香樟名苑业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业费3257.28元，并支付逾期支付的利息损失（损失从2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决支付之日止）。 事实和理由：被告系居住在永康市香樟名苑小区的业主。2013年12月24日，因与永康市香樟名苑小区前期物业服务企业物业服务合同到期，其不再续约，致小区物业无人提供，经小区业主大会表决通过了关于小区物业自治的决议：“兹授权业委会采取小区物业自治的形式管理小区的物业，并授权业委会根据本次达成的物业费收取标准向本小区业主收取物业费（物业费收取标准为按建筑面积1.5元/平方米/月）”。 被告共所有位于永康市香樟名苑小区的房屋一套，房屋建筑面积共计180.96平方米，按建筑面积每月每平方米1.5元计算，共计拖欠物业费3257.28元。原告按照业主大会决议对小区实施物业管理自治并对各业主收取物业费，但是被告却至今拖欠2017年度物业费。原告通过发律师函向被告催讨，被告也拒不交纳物业费。 被告陶凌、吕秋女提交书面答辩状称：一、诉讼请求：1、解决楼道私自占用情况，跟物业（业主委员会）多次反映结果没有任何改变；2、原告声称召开过业主成立大会，事实并没有通知被告，请验证业主大会合法性；3、物业费购房合同时签订是1元/平方米/月，未通知被告情况下涨到1.5元/平方米/月；4、擅自提高物业标准的情况没有经过业主投票认定，请裁定（香樟名苑都不是电梯房，也没有地下大型的停车场）；5、原告举证的合法性；6、原告是否具有收到物业费的权利；7、原告承担诉讼费用。二、事实和理由：1、原告未曾与被告签订过物业合同（也就是业主委员会合同）；2、被告所在单元，公共楼道4楼以上的楼道被住户封闭使用，使得楼道黑乎乎的不说，也违反了这唯一的消防通道，楼道公共区域是不能占用的，请物业跟业主协商恢复原状，业主委员会可以要求其停止占用；3、被告购买的是沿街店面的1楼和2楼，3楼为一户，4楼到5楼为一户（整幢楼共5层）；4、2017年被告店面门口的花盆多次被盗，已经报警；5、被告店面门口的卫生情况不容乐观，楼道几乎不清理，墙皮脱落，窨井盖破了都无人管的；6、原告成立大会没有通知被告；7、原告没有尽到责任，无人负责具体事项；8、原告没有物业资质；9、原告的物业费经物价局审批的文件没有出具，业主委员会也没有通过70%业主的授权；10、原告收取经费使用没有财务公开，没有审计，收取的物业费进个人账户，没有使用对公账户；11、原告没有履行应尽的义务，致使被告不愿意承担物业费；原告没有尽到相应义务，违反了相应的条例；业主委员会既然收了物业费就要承担起物业应尽的责任。我国《物权法（草案）》第七十六条规定，“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外”。根据国务院《物业管理条例》第51条的规定，业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。业主因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意。条例明确规定，物业管理区域内禁止损坏或者擅自占用、改建物业共用部分和共用设施。因此，业主不能擅自住改非。如果要改，必须征求相关业主的同意，而且要经业委会盖章。之后，才能到工商部门办理登记。 庭审中，被告补充答辩意见为：我方在2013年购房时物业费是1元，后未经通知涨价为1.5元，这个提价需要原告方在2018年3月份前在物价局备案，但原告方没有备案。物业备案记录是2013年12月10日-2016年12月10日，三年一届为有效期，2016年12月10日之后是无效的，是不合规的组织。物业向我收取2017年的物业费是无效的，需要原告方提出相应证据。业主大会在2013年12月10日有一份决议，但是我作为业主没有收到任何的邀请与会。该物业是不合规的。可以查证周围的业主有无收到邀请。十有七八是没有接到开会的通知的。 原告永康市香樟名苑业主委员会为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、业主大会决议、关于收取物业费等若干问题会议纪要、业主投票权及清册各一份，证明小区物业自治情况及物业费收取标准。（总共业主134人） 被告的质证意见：该份证据系当庭提交，无法查证签名是否真实。业主大会应该是三年一届的。 2、不动产权属查询结果单一份，证明房产所有情况。 被告的质证意见：真实性无异议。 3、律师函及快递回单一份，证明物业费催讨情况。 被告的质证意见：真实性无异议。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据： 1、照片三张，证明楼道封闭（这个是消防通道不允许的）、墙皮脱落、窨井盖没有的事实。 原告的质证意见：说明一下，房子其实原来是别墅，是分开来卖的，四、五楼是业主自己可以选择封的。四楼这个封闭不是小区物业自治内容，应该是行政部门的事情。该行为不能作为被告不缴纳小区物业自治费用的抗辩理由。 2、附件四份，证明对应法规、8种情况可以拒交、业委会成立的条件和流程及原物业费标准。 原告的质证意见：这些不是合法的文件材料，且上面所载的内容与相关法律不符合，不能作为证据采用。 3、2018业主清单一份（照片打印），证明原告方说的户数不正确，总共有140多户。 原告的质证意见：该清单是在2017或2016年就已经张贴出来的，载明了所有小区业主成员和应缴纳的自治费用，这个清单人数与之前开业主大会时的人数不符合是合理的，之前召开大会时不是所有的不动产都已经卖出。 4、转账凭证二页，证明应该成立一个对公的户头以业委会的名义来收取物业费，并要公示，否则进入私人户头也不放心。 原告的质证意见：即使业委会这边资金管理不善，但是也不属于拒交物业费的抗辩理由。 根据原告的陈述、被告的答辩及双方对上述证据的质证意见，本院归纳双方争议焦点为：原告是否有资格按建设面积1.5元/平方米/月向业主收取物业费。本院对争议焦点分析认证如下：2013年12月24日，永康市香樟名苑业主大会经业主投票，应参加会议业主134人，实参加会议业主76人，占56.7%，超过全体业主所持投票权的1/2，会议有效；经投票，签名同意业主委员会提议的为75人，故该次业主大会的决议有效。原告有权按该业主大会的决议，向本小区业主按建筑面积1.5元/平方米/月收取物业费。 经审理，本院认定事实如下：被告陶凌、吕秋女系永康市东城香樟名苑小区业主[不动产坐落于，建筑面积为180.96平方米]。永康市香樟名苑业主委员会于2013年12月11日成立后，并于2013年12月17日经永康市住房与城乡建设局备案。因小区管理需要，永康市香樟名苑业主委员会对小区实行自治管理，聘请相关人员进行基础物业管理服务，2013年12月24日，永康市香樟名苑小区超过半数业主决定，采取小区物业自治形式管理小区物业，物业费收取标准按建筑面积1.5元/平方米/月收取。陶凌、吕秋女至今未有缴纳2017年度物业费3257.28元。 本院认为，2013年12月24日，香樟名苑小区召开业主大会，在该业主大会上，经超过半数的业主进行合法投票，决定由原告永康市香樟名苑业主委员会按建筑面积1.5元/平方米/月收取物业费。该决议对原告永康市香樟名苑业主委员会以及该小区所有业主均具有约束力，双方均应按照协议约定的内容主动、全面的履行各自的义务。被告陶凌、吕秋女至今未按约定缴纳2017年的物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告永康市香樟名苑业主委员会要求两被告支付物业费3257.28元，并支付逾期支付的利息损失（损失从2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决支付之日止）的诉讼请求，本院予以支持。被告提出店面门口花盆多次被盗、楼道被住户封闭等意见，不属于本案能够处理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 由被告陶凌、吕秋女支付原告永康市香樟名苑业主委员会2017年度的物业管理费3257.28元，并支付逾期支付的利息损失（利息损失从2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定付款之日止）。款限本判决生效之日起七日内履行完毕。 如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告陶凌、吕秋女负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 朱永革 二〇一八年十一月二日 代书记员 陈沁斯