江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2015)宜官民初字第446号原告杨某甲。委托代理人赵某（受杨某甲的特别授权委托），江苏海联海律师事务所律师。原告殷某。委托代理人赵某（受殷某的特别授权委托），江苏海联海律师事务所律师。被告无锡市某红木家具有限公司，住所地宜兴市官林镇工业集中区A区。法定代表人宗某甲，该公司总经理。委托代理人宗某乙（受该公司的特别授权委托），该公司副总。委托代理人杨某乙（受该公司的特别授权委托），宜兴市飞扬法律服务所法律工作者。原告杨某甲、殷某与被告无锡市某红木家具有限公司（以下简称某家具公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由审判员许开荣适用简易程序，于2015年7月15日公开开庭进行了审理，原告杨某甲、殷某的委托代理人赵某，被告某家具公司的委托代理人宗某乙、杨某乙到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告杨某甲、殷某的委托代理人赵某，被告某家具公司的委托代理人宗某乙、杨某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某甲、殷某共同诉称：2013年8月1日，其与某家具公司签订房屋场地租赁合同1份，约定自2013年11月1日起某家具公司将其位于宜兴市官林镇官新东路某某号的某红木家具城一楼大部分、钢结构房部分约3000平方米的房屋出租给杨某甲、殷某开办健身会所，租赁期限10年。并约定：如因房屋性质致杨某甲、殷某一切损失由某家具公司承担；某家具公司协助杨某甲、殷某办理健身会所的营业执照及消防合格验收等证照。合同签订后，杨某甲、殷某办理了宜兴市官林镇某健身会所（以下简称某健身会所）营业执照，投入巨资对租赁场所进行了全新装修，包括配套健身游泳池，并购置了健身器材等，合计支出4519091元。同时某健身会所已出售会员卡300多张。因某家具公司出租的3000平方米房屋中仅有1676平方米有房屋产权证，且房屋性质为工交仓储，其余房屋属无证建筑。某家具公司出租房屋不符合规定，致其经营的某健身会所不能全部通过合格消防验收。2015年4月11日，宜兴市公安消防大队（以下简称消防大队）来检查告知因1000多平方米经营场所不符合规定，且不能办理消防验收，要求停止营业。同年５月13日，消防大队作出行政处罚决定书，责令某健身会所停产停业，并处罚款3万元。经其向某家具公司告知因出租房屋产权不符合规定无法通过消防验收导致某健身会所停业，要求某家具公司作出处理，对此，某家具公司明确表示与其无关，并要求其支付房屋租金，同年6月6日对某健身会所停水、停电。某家具公司隐瞒出租房屋产权真实情况，明知出租房屋不能取得消防合格验收，仍与其签订房屋租赁合同，导致其受到消防大队行政处罚，合同目的不能实现，该合同属无效，应予解除，责任在某家具公司。故起诉要求解除双方签订的房屋场地租赁合同及补充协议，要求某家具公司赔偿暂定经济损失250万元，并申请损失鉴定，要求某家具公司承担本案诉讼费用。被告某家具公司辩称：同意解除租赁合同及补充协议。要求杨某甲、殷某退还出租房屋，杨某甲、殷某结欠的租金、电费、水费和约定的损失等另行主张权利。杨某甲、殷某诉称的事实与实际不符，理由不充分，要求驳回杨某甲、殷某的诉讼请求。经审理查明：某家具公司所有的座落于宜兴市官林镇新官东路某某号的房屋共5间5层坐南朝北，建筑面积计19179.53平方米，2012年8月17日办理产权登记，权证号为宜房权证官林字第××号，房屋规划用途为工交仓库。该房屋原系某家具公司的红木家具经营场所，该幢房屋后边（南面）为某家具公司的钢结构厂房，无产权登记。杨某甲、殷某欲租赁某家具公司该幢房屋东面3间（其中第3间的大部分）一楼约2000平方米的房屋及后面约1000平方米的钢结构房屋（共计3000平方米）开办健身会所。2013年8月1日，某家具公司与杨某甲、殷某签订房屋场地租赁合同1份。该合同约定：一、某家具公司将其所有的座落于宜兴市官林镇新官东路某某号的某红木家具城一楼大部分、钢结构房部分面积3000平方米，按附图为准，出租给杨某甲、殷某。二、租期10年，期满后杨某甲、殷某优先续租。从2013年11月1日起至2016年10月31日止，租金每年68万元，3年后按每年6％提加租金，租期租金每年支付，分别在每年度开始后15天内一次性付清。三、房屋租金的税金及规费均有杨某甲、殷某承担。四、杨某甲、殷某必须合法经营，开办健身会所的证照齐全，并作为合同的附件。五、租赁期内，杨某甲、殷某应保证合法使用该处房产及场地，杨某甲、殷某有未经某家具公司同意转租、转借承租场地、拖欠房租1个月以上、未交纳按约定应当由杨某甲、殷某交纳的各项费用等9种行为，某家具公司有权解除合同，收回出租场地。六、租赁期间，某家具公司承担以下义务：租赁期内不将上述房产及场地租与第三方；合同期满后某家具公司如终止继续租赁，应在期满前3个月通知杨某甲、殷某，合同期内某家具公司因其他原因终止合同与杨某甲、殷某协商解决；如因房屋性质未能领取营业执照，杨某甲、殷某的一切损失由某家具公司承担。七、杨某甲、殷某租赁期间及经营活动中发生的所有债权债务杨某甲、殷某自行承担，与某家具公司无关；杨某甲、殷某承租的房产装修方案应征得某家具公司同意后方可进行装修，租赁期满，除设备设施外，硬件装修保持完好，无偿移交某家具公司。合同对其他事项也作了约定。2013年10月14日工商部门核准某健身会所开业，投资人为杨某甲。2014年3月11日某健身会所向消防大队申报某健身会所内部装修工程消防设计图纸及资料，某健身会所在该设计图纸中明确装修面积1832平方米，同年3月26日，消防大队出具某会所内部装修工程消防设计备案检查合格的意见，同年12月26日，消防大队向某健身会所颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该证确认某健身会所营业使用面积1676平方米。之后，某健身会所经营场所进行了装修，并开张营业。2014年11月1日，杨某甲与某家具公司又签订补充协议1份。该补充协议约定：甲方某家具公司，乙方杨某甲。乙方承租某家具公司经营场地于2014年11月1日年度到期，就乙方实际经营问题，经协商订立补充协议如下：一、年租金68万元，某家具公司同意乙方分期支付，即2014年11月18日前支付35万元，2015年5月1日前支付30万元，余款3万元用健身卡抵清。乙方使用某家具公司的电费，每月10号前结清。二、承租方必须按时交纳房地租金及用电费用，如逾期超过一星期，出租方有权收回出租场地，某家具公司不承担由此造成的任何责任和损失；如乙方在1周年中途退出租用场地，应支付清当年1年的租金68万元。三、乙方如在下年度前有退租意向，应提前2个月用书面方式告知某家具公司。四、原承租人殷某在总租用场地设办公商务用房约100平方米左右同意取消，现承租人为杨某甲1人。五、原合同租用期10年，如乙方不到期退场，双方互不追究因此造成的任何损失，但每期不得少于1周年期。殷某在该补充协议上签名并注明中证人。后某健身会所未办理消防安全检查手续，擅自扩大营业面积约1000平方米，用于游泳健身，2015年5月13日，消防大队作出行政处罚决定书，责令某健身会所扩大营业部分停产停业，并处罚款3万元。同月15日某健身会所向消防大队交纳罚款3万元。同年7日27日，宜兴市卫生局为某健身会所颁发游泳场（馆）、美容店的卫生许可证。之后，某健身会所停止经营活动，同年6月9日，杨某甲、殷某诉至本院。庭审中，杨某甲、殷某与某家具公司均确认承租方为杨某甲、殷某。庭审中，杨某甲、殷某明确诉讼请求为：1、要求解除双方于2013年8月1日签订的房屋场地租赁合同及双方于2014年11月1日签订的补充协议；2、赔偿因停止经营活动导致会员转会损失45万元；3、租赁房屋内的装修装饰残值及设施器械的残值暂定205万元，具体以评估为准，并申请评估；4、要求某家具公司承担本案诉讼费用。庭审中，杨某甲、殷某主张因某家具公司的钢结构房屋无房屋权证属非法建筑，受到消防大队的停业处罚，导致某健身会所无法正常营业。为不终止对会员的正常服务，已将其中312名会员转入官林某酒店健身会所，由官林某酒店健身会所对该部分会员剩余服务内容提供服务，其一次性向官林某酒店健身会所支付服务费45万元。为此，杨某甲、殷某提供了某健身会所312名会员的创始会员协议及对应的会员缴费收据、凭证，官林某酒店健身会所入会章程，某健身会所与官林某健身会所签订的转会协议与结算书、向官林某健身会所交纳45万元的收条，312名会员剩余服务时间的清单。经审查查明，某健身会所转会的312名会员均已向某健身会所一次性缴纳了会员年费，某健身会所停业后，对该部分会员共有金额150多万元的剩余服务时间或项目尚未服务完毕，某健身会所将该部分会员尚未服务完毕的服务内容转由官林某酒店健身会所继续服务，经协商该剩余服务内容，官林某酒店健身会所同意收取服务费用45万元，该费用由某健身会所支付。某家具公司质证认为某健身会所将金额150万元的剩余服务内容转让由官林某酒店健身会所服务仅需支付45万元，某健身会所没有损失。对杨某甲、殷某提供的转会协议书及损失45万元的真实性不认可。庭审中，杨某甲、殷某主张租赁房屋内的装修装饰残值及其购买用于某健身会所的健身设施、器械的残值，并申请对该残值进行鉴定。为此，杨某甲、殷某提供了某健身会所的装饰工程预算总价及器材明细清单，证明装饰工程预算383万元，并购置了健身设施、器材，要求某家具公司按评估确认的损失金额赔偿。某家具公司对该证据的真实性及举证目的均不认可。对杨某甲、殷某的鉴定申请，本院未予准许。庭审中，杨某甲、殷某主张某健身会所经营场所大门被某家具公司加锁关闭，停止经营。某家具公司不认可，并主张某健身会所停业并自行关门上锁，后会员、派出所均又加了锁，某家具公司未在某健身会所的大门上加锁。杨某甲、殷某对此主张也未能提供证据证明。以上事实，有房屋场地租赁合同、补充协议、某健身会所312名会员的创始会员协议及对应的会员缴费收据、凭证，官林某酒店健身会所入会章程，某健身会所与官林某酒店健身会所签订的转会协议与结算书、向官林某酒店健身会所交纳45万元的收条，312名会员剩余服务时间的清单、装饰工程预算总价及器材明细清单、消防安全检查合格证、消防设计备案检查意见书、卫生许可证、行政处罚决定书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为：杨某甲、殷某与某家具公司签订的房屋场地租赁合同及补充协议，约定将某家具公司约2000平方米的房屋出租给杨某甲、殷某经营健身会所，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。杨某甲、殷某要求解除房屋租赁合同及补充协议中该部分的房屋租赁关系，不符合合同约定及法律规定，现某家具公司同意解除，不违反法律规定，本院予以准许。合同解除后，杨某甲、殷某应当将出租房屋返还某家具公司，因合同解除导致的损失由杨某甲、殷某承担，某家具公司要求杨某甲、殷某返还出租房屋的主张本院予以支持，某家具公司明确合同解除致其造成的损失另行主张权利，符合法律规定，本院予以准许。另，双方在合同中约定将某家具公司约1000平方米无产权证的钢结构厂房租赁给杨某甲、殷某，虽是双方的真实意思表示，因庭审中某家具公司未能提供合法的建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，该部分厂房的租赁无效，因无效合同导致的损失，由有过错的一方赔偿。杨某甲、殷某提出某家具公司出租的钢结构厂房属违章建筑合同无效，导致其损失，某家具公司存在过错，应承担其损失，某家具公司不认可。本院认为，杨某甲、殷某租赁某家具公司约2000平方米的房屋及约1000平方米的钢结构厂房开设健身会所进行经营活动应依法向相关行政主管部门办理各类审批或取得相关行政许可，且某健身会所属公众聚集场所，根据《中华人民共和国消防法》规定，在投入使用、营业前应向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，某健身会所也履行了相关申请审批手续，并取得相关行政许可，在某健身会所的装修工程设计中对有证面积中的1832平方米房屋进行了消防安全设计及申请消防安全检查，且在通过消防安全检查后开业运行，经营中，某健身会所在钢结构厂房内开设健身游泳项目。之后，某健身会所将该钢结构厂房用于游泳健身，因使用前未申请消防安全检查，并在未通过消防大队消防安全检查的情况下，即将该钢结构厂房用于游泳健身项目，属非经消防安全检查、许可擅自扩大经营面积，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，消防大队责令其扩大面积的经营项目停业合法有据。本院认为，导致扩大部分面积停止营业的原因是杨某甲、殷某非经许可擅自在扩大经营面积范围内开设游泳健身项目所致，责任在杨某甲、殷某、某健身会所，由此停业产生的后果由杨某甲、殷某、某健身会所负担。在此情况下，某健身会所自行停止了整个会所的所有经营活动，本院认为，某健身会所系独立法人，有权独立处理自己的经营活动，其自行停止所有经营项目，导致的损失由其自行承担，与某家具公司无关。杨某甲、殷某主张某经营会所被某家具公司加锁而停止经营，某家具公司不认可，杨某甲、殷某也未提供证据证明，其该张的事实，本院不予采信。杨某甲、殷某提出租赁合同约定如因房屋性质未能领取营业执照公司，杨某甲、殷某的一切损失由某家具公司承担，因本案中杨某甲、殷某已办理了营业执照，不存在因房屋性质导致不能领取营业执照的事实，杨某甲、殷某主张的该事实本院不予采信。综上事实，杨某甲、殷某要求某家具公司赔偿的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。故本院对杨某甲、殷某要求对租赁房屋的装修残值、添置的健身设施、器械的残值进行鉴定的主张无实际意义，本院未予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、五十二条第一款第(五)项、第五十八条、第九十四条第一款第（一五）项，《中华人民共和国消防法》第十五条第一款、第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除杨某甲、殷某与某家具公司于2013年8月1日签订的房屋场地租赁合同及于2014年11月1日签订的补充协议。二、杨某甲、殷某于本判决发生法律效力之日起10日内将座落于宜兴市官林镇新官东路某某号的房屋中一楼东面3间（其中第3间的大部分）及后面（南面）的钢结构房屋的出租房屋（按实际出租时交付的房屋为准）返还某家具公司。三、驳回杨某甲、殷某的其他诉讼请求。本案案件受理费26800元，由杨某甲、殷某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。审 判 长  许开荣人民陪审员  吴 丹人民陪审员  吴 艳二〇一五年十一月二十八日书 记 员  周冰琰