广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初2285号 原告：中国银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市象山区中山中路2号，统一社会信用代码：914503008988618776。 负责人：曹耀锋，该行行长。 委托诉讼代理人：邹倩，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢自聪，广西君健律师事务所律师。 被告：曾东，男，1976年6月30日出生，汉族，住广西阳朔县。 被告：广西长岛房地产有限公司，住所地：南宁市青秀区仙葫大道中25号长岛800里香江6号楼1-001号房，统一社会信用代码：91450100745139947N。 法定代表人：刘嘉逵，执行董事。 委托诉讼代理人：彭盛昌，男，该公司员工。 原告中国银行股份有限公司桂林分行（以下简称中行桂林分行）与被告曾东、广西长岛房地产有限公司（以下简称长岛房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告中行桂林分行委托诉讼代理人卢自聪、被告曾东、被告长岛房产公司委托诉讼代理人彭盛昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行桂林分行向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告于2012年4月13日签署的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》（编号：2012年桂中银零西开发房贷字第0135号）；2．判决被告曾东向原告偿还贷款本金270756.74元、利息14416.65元、罚息923.29元（利息及罚息按上述《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》约定暂计至2018年7月23日，此后按上述约定计至被告还清全部借款本息之日止），并向原告支付律师代理费13374元（如发生二审、执行，费用另计），以上合计299470.68元；3．判决被告广西长岛房地产有限公司对被告曾东所欠上述贷款本息及费用承担连带清偿责任；4．判决原告对位于临桂县桂林长岛十六区56幢2单元18层01号房屋依法处分所得价款享有优先受偿权；5．判决由被告承担本案全部诉讼费用、保全费用及相关费用。事实和理由：2012年4月13日，原告与被告曾东、长岛房产公司签订《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》（编号：2012年桂中银零西开发房贷字第0135号），约定：被告曾东向原告贷款人民币300000元，用于支付其购买位于临桂县桂林长岛十六区56幢2单元18层01号房屋的购房款，贷款期限25年/300个月，被告曾东以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保，被告长岛房产公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证。此后，原告依约向被告曾东发放了贷款，但被告未依约按期向原告归还贷款本息，截至2018年7月23日共拖欠贷款本金7577.9元、利息14416.65元、罚息923.29元未归还。根据贷款抵押合同约定，被告未按期归还贷款本息，原告有权解除合同、宣布贷款本息全部提前到期，要求被告赔偿违约损失、承担律师费等相关费用，对抵押房屋行使抵押权，要求被告长岛房产公司承担保证责任。故原告依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告所有诉请。 被告曾东辩称，确实拖欠原告贷款未还，具体时间、金额不太清楚；对律师费金额有异议，认为律师费过高；拖欠的利息金额超过本金两倍，认为利息过高。 被告长岛房产公司辩称，1．答辩人只是为购房者提供阶段性担保，目的是保证购房者与银行顺利办理抵押手续。在原告取得相应抵押权利后，答辩人的担保责任即终结，现原告已取得抵押预告登记证和房屋他项权证，答辩人无需再承担担保责任；2．被告曾东已将购买的房屋抵押给原告，并在临桂县房地产管理所进行抵押权预告登记。2012年5月10日，原告已取得临房预临桂镇字第20123131号预告登记证。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，该预告登记能起到排斥第三人对房产行使权利的作用。因此答辩人的担保责任在原告取得预告登记证后即解除。况且，2018年9月3日原告已取得编号为桂（2018）临桂区不动产证明第0035194号的房屋他项权证，原告已能够实际行使对被告曾东所购买房屋的抵押权，答辩人无须再对被告曾东的债务承担担保责任，原告要求答辩人承担担保责任没有事实和法律依据；3．原告作为银行已实际取得抵押权，对抵押物享有优先受偿的权利，其权益完全可以通过抵押权得以实现。如果在银行取得抵押权后，继续要求开发商为购房者提供担保，违背了合同当事人阶段性担保的初衷。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月13日，被告曾东向原告中行桂林分行提交《个人住房借款申请表》，向原告申请借款300000元用于购房。同日，原告与曾东签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012年桂中银零西开发房贷字0135号），约定：曾东向原告借款300000元，用于购买位于广西桂林市临桂县桂林长岛16区56#2-18-1号房屋；借款期限25年/300个月，贷款利率浮动利率方式，实际执行利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮10%执行；还款方式为按月等额本息还款方式；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；曾东以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，等内容。合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》约定：曾东提供抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权分别或同时采取下列措施：贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任等；被告长岛房产公司为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主合同双方解除主合同或使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任等。合同签订后，原告依约将300000元贷款发放给曾东，但曾东自2017年8月12日起未按期向原告归还贷款本息。原告称其于2018年7月6日分别向曾东、长岛房产公司邮寄发出《解除合同通知书》，要求依约解除涉案贷款合同，并要求曾东、长岛房产公司于2018年7月10日前一次性向原告偿还涉案贷款合同项下的全部贷款本金270756.74元、利息13231.52元、罚息823.75元，合计284812.01元（利息、罚息暂计至2018年7月1日，此后按合同约定另计至还清全部贷款本息时止），庭审中，曾东否认收到该通知，长岛公司认可已收到该通知。截至2018年7月23日，曾东尚欠原告本金270756.74元（其中已到期本金7577.9元、未到期本金263178.84元）、利息14416.65元、罚息923.29元（其中本金罚息314.2元、应收利息罚息609.09元）。 查明，被告曾东在涉案贷款抵押合同中填写住址为“广西阳朔县金宝乡金宝村”。该合同附件一“个人一手住房贷款抵押合同通用条款”第八条第2款约定：本合同载明的借款人住所地为通讯及联系地址，今后凡与本合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书送达地均以此为准；借款人承诺在通讯及联系地址发生变更时，应及时通知贷款人，否则贷款人按本合同载明的通讯及联系地址送达的文件均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由借款人承担。本院以上述地址向被告曾东邮寄送达起诉状副本、开庭传票等法律文书，其拒收退回。 查明，涉案贷款合同项下贷款所购房屋未办理房屋所有权证，原告与曾东就该房屋办理了抵押权预告登记。2018年9月3日，长岛房产公司领取了为涉案贷款所购房屋设立抵押权的不动产登记证明，不动产登记证明上记载的权利人为原告，但长岛房产公司未将该不动产登记证明交予原告。 查明，原告与广西君健律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托其代理本案诉讼，约定律师代理费为13374元，原告已实际支付律师代理费6687元。 本院认为，原告中行桂林分行与被告曾东、长岛房产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》，是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。原告发放贷款后，被告曾东未依约履行还款义务，原告行使合同约定解除权的条件已成就，原告有权解除涉案贷款抵押合同。原告主张曾于2018年7月6日分别向曾东、长岛房产公司邮寄发出《解除合同通知书》，但未提供证据证实曾东已收到该解除合同通知书，故该通知书并未发生解除合同的效力。原告于2018年8月10日向本院起诉要求解除涉案贷款抵押合同。本院向被告长岛房产公司邮寄送达起诉状、开庭传票等法律文书，该公司于2018年8月23日签收。本院以被告曾东在涉案抵押贷款合同中提供的住所地向其邮寄送达起诉状副本、开庭传票等法律文书，其拒收后该邮件于2018年8月28日退回本院。《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条规定：“当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理：一、当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址。”《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。”本案中，被告曾东在涉案贷款抵押合同中填写了住所地，本院依法以该地址向其邮寄送达起诉状、开庭传票等法律文书，其拒收退回。根据前述意见的规定，视为已向被告曾东送达了起诉状副本、开庭传票等法律文书，邮件退回之日视为送达之日。故原告依据合同约定主张解除合同的通知已分别于2018年8月23日到达被告长岛房产公司，于2018年8月28日到达被告曾东，故本院认定涉案贷款抵押合同已于2018年8月28日解除。同时，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失，并要求保证人承担保证责任。故原告主张被告曾东偿还尚欠全部已到期及未到期贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。 关于律师代理费。对已发生的律师代理费6687元，属于合同约定的实现债权的费用，且未超过规定的收费标准，被告曾东应当给付原告。对尚未发生部分的律师代理费，本院不予支持。 关于抵押优先受偿权。被告曾东以其名下位于桂林市临桂区桂林长岛16区56幢2单元18层01号房屋为贷款提供抵押担保，并已于2018年9月3日办理正式抵押登记，抵押权已设立，故原告主张其对涉案贷款所购房屋享有抵押优先受偿权的诉请，符合相关法律规定，本院予以支持。 关于长岛房产公司是否应偿还讼争贷款问题。被告长岛房产公司为讼争贷款合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。并约定主合同双方解除主合同或使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。现被告曾东、长岛房产公司未提供证据证实原告已收到涉案贷款合同项下贷款所购房屋的不动产登记证明，且涉案合同已于2018年8月28日解除，原告有权要求被告长岛房产公司对合同解除时主合同项下已发生债务承担保证责任，故原告要求长岛房产公司对涉案合同项下债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持，其在承担保证责任后，有权向被告曾东追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认原告中国银行股份有限公司桂林分行与被告曾东、广西长岛房地产有限公司于2012年4月13日签订的2012年桂中银零西开发房贷字第0135号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》已于2018年8月28日解除； 二、被告曾东在本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司桂林分行偿还贷款本金270756.74元并支付利息、罚息（利息、罚息计算方法：至2018年7月23日止的利息为14416.65元、罚息为923.29元，此后利息、罚息按涉案《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》约定的利率计付至款项实际清偿之日止）； 三、被告曾东在本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司桂林分行为本案诉讼而支出的律师代理费6687元； 四、被告广西长岛房地产有限公司对本判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告曾东追偿； 五、如被告曾东不履行本判决第二、三项确定的义务，原告中国银行股份有限公司桂林分行有权以被告曾东提供抵押的桂林市临桂区桂林长岛16区56幢2单元18层01号房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5792元，减半收取计2896元（原告已预交），由被告曾东、广西长岛房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交案件受理费。递交上诉状后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 苏 玢 二〇一八年十月三十日 书记员 王丽梅