上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第2066号原告上海市青浦区晨瀛电动自行车经营部。经营者徐文学，负责人。委托代理人张莉，上海元竹律师事务所律师。被告上海市青浦区夕昕超市（以下简称“夕昕超市”）。经营者邵华云，负责人。被告王鹏。上列两被告共同委托代理人傅建平，上海耶林律师事务所律师。原告上海市青浦区晨瀛电动自行车经营部诉被告上海市青浦区夕昕超市、王鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。本案于2015年7月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张莉及两被告共同委托代理人傅建平到庭参加诉讼。鉴于案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，本案于2015年10月12日第二次公开开庭进行了审理，原告实际经营人徐文学及其委托代理人张莉、两被告共同委托代理人傅建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市青浦区晨瀛电动自行车经营部诉称：2012年12月20日，原、被告签订了房屋租赁协议一份，约定被告将坐落于青浦区某路某号超市正门右侧两间门面租赁给原告用于电动车经营使用；租赁期为三年，从2012年12月20日至2015年12月19日止，租金为每年人民币六万元整；租金现金支付，一年一付，先付后用，每年在12月1日前支付。后原告如约支付租金至2014年底。另原告装修系争房屋共计花费31,211元。2014年7月，房屋产权人要求原告搬离系争房屋。后经查询得知，被告无转租权，且与房屋产权人租赁合同至2014年6月30日止，而原、被告签订合同的期限是到2015年12月19日止，��方所签合同应为无效。2015年1月，原告无奈搬离系争房屋，造成经营装修损失合计60,000元。原告认为，鉴于被告王鹏与原告签订协议时陈述其是实际的经营者，原告要求被告王鹏承担连带责任。双方在签订合同及租赁过程中，一直都是由被告王鹏出面的，租金也是交给被告王鹏的。所以被告王鹏应该共同承担赔偿责任。且被告擅自转租、超过租赁合同期限出租等行为，侵害了原告的权益，由此造成原告的损失应承担赔偿责任。合同无效之后，被告无权收取原告的租金。2014年7月1日至2014年12月31日之间的期限也是超出被告与房屋产权人承租合同期限，原告租金交至2014年12月31日，原告现主张该半年租金应返还，理由在于此期间房屋产权人没有收取被告的房租，基于公平原则，被告应该向原告返还该笔租金。故原告诉至法院，请求判令:1、确认原、被告之间签订的房屋租���协议无效；2、两被告向原告返还2014年7月1日至2014年12月31日房屋租金30,000元；3、两被告向原告赔偿损失60,000元。被告上海市青浦区夕昕超市、王鹏共同辩称：不同意原告全部诉请。针对诉请一，被告夕昕超市与原告签订的房屋租赁协议是有效的，原告使用了该房屋，不存在损失。被告王鹏与被告夕昕超市负责人邵华云是亲属关系，且是被告夕昕超市的员工，签订合同得到了被告夕昕超市的授权和认可，签字是代表被告夕昕超市的行为，属于职务行为，不应为本案被告，也不应该承担任何责任。针对诉请二，原告使用系争房屋实际到2015年2月15日，故不同意返还半年租金。从2014年8月开始，被告在收到房屋产权人上海楚格市场策划有限公司的通知后及时通知原告搬离系争房屋，系争房屋属于危房，随时有倒塌的危险，所以要终止与原告的租赁关系。考虑到原告的租期长，征得了房屋产权人上海楚格市场策划有限公司的同意后，延长至2014年底。提前了几个月通知，给了原告合理的搬迁时间，但原告一直拖到2015年2月15日，才搬迁完毕。针对诉请三，原告不存在损失，被告将系争房屋交付原告时本身就可以正常经营，原告所谓的装修就是简单装修，不超过一两千元，至于经营损失根本就不存在。原告在办理执照时通过被告得到了房屋产权人上海楚格市场策划有限公司的协助，办理营业执照必须由房屋产权人上海楚格市场策划有限公司出具相关材料才可以用于商业。对于租赁期限，房屋产权人上海楚格市场策划有限公司也是认可的。如果不是危房，被告会一直租赁下去的，被告租赁有优先权，被告拿到系争房屋后投入了大量资金用于装修。关于返还租金，被告使用系争房屋到2014年底是得到了房屋产权人上海楚格市场策划有限公司同���的，至于被告与房屋产权人上海楚格市场策划有限公司之间的租金如何结算是被告与房屋产权人上海楚格市场策划有限公司的事情，房屋产权人上海楚格市场策划有限公司不收取租金是为了补偿被告。经开庭审理查明：2012年12月20日，原告与被告签订了房屋租赁协议一份，约定被告将坐落于青浦区某路某号超市正门右侧两间门面，面积约60平方米的房屋租赁给原告用于电动车经营使用；房屋租赁期间房屋的装修、维修所发生的一切费用由原告承担，被告不负责任何费用；内部装修时，不准损坏原房屋的基本结构，不能违章搭建；租赁期为三年，从2012年12月20日至2015年12月19日止，租金为每年六万元整；租金现金支付，一年一付，先付后用，每年在12月1日前支付。该协议由被告上海市青浦区夕昕超市盖章、被告王鹏签字及原告经营者徐文学签字确认。随后被告向原告交付了房屋，原告分别于2012年12月21日交付租金6万元，于2013年12月5日交付租金2万元，于2013年12月17日交付租金3万元，于2013年12月24日交付租金1万元给两被告，原、被告双方确认租金交付至2014年12月31日。另查明，2009年8月28日，上海楚格市场策划有限公司与被告夕昕超市经营者邵华云签订租赁协议一份，约定上海楚格市场策划有限公司将自建的位于赵巷镇镇中路上的综合市场内东向西第三格至第六格580平方米营业面积出租给被告夕昕超市经营者邵华云作为商业经营之用。租赁期限为6年，自2008年7月1日至2014年6月30日止。2009年9月15日，上海市青浦区赵巷镇人民政府规划建设和环境保护办公室出具房屋合法使用证明一份，该证明载明：青浦区赵巷镇镇中路178号房屋属上海楚格市场策划有限公司所有，非违章建筑。房屋性质为集体用房。房屋使用面积580平方米。再查明，上��宝冶工程技术有限公司房屋质量检测站于2014年6月27日出具房屋质量检测报告一份，项目名称为上海市青浦区赵巷镇镇中路小商品市场房屋安全性检测。检测结论主要内容为，赵巷镇镇中路小商品市场房屋建于1999年8月，该市场所测A/9柱垂直度最大向南10mm，满足现行《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）(2004版)1%限值；房屋北外及东外围护墙体存在破损开裂等现象；市场南外围护砖墙向南存在倾斜，现场采用JZC-D型工程质量检测器实测倾斜约为5‰；市场北外雨棚悬挑钢构件锈蚀严重；市场桁架钢构件存在一定程度的锈蚀现象，桁架与混凝土柱预埋钢板连接处焊缝存在锈蚀现象；屋面拉杆件存在锈蚀变形现象；屋面檩条存在锈蚀现象；房屋雨水沟处锈蚀严重；市场房屋屋面桁架部分杆件应力比及杆件长细比不满足现行规范要求。2015年6月26日，上海楚格市场策划有限公司出具情况说明一份，载明：2008年7月，该公司将赵巷镇镇中路上的综合市场内东向西第三格至第六格580平方米营业面积出租给被告夕昕超市经营者邵华云，合同租期从2008年7月至2014年6月30日。如无变故，合同到期后邵华云也愿意的话，该合同会续签。当然，租金是随行就市的。当时合同未约定转租事宜，如租户能遵纪守法，不损害该公司利益，是否转租该公司不干涉。2014年该公司委托有关部门对这些房屋进行危房鉴定，确定是危房，所以该公司在2014年8月明确告知所有租户，不再续签合同。考虑到邵华云的实际情况，超市库存较大，为减少损失，双方达成口头协议，同意继续使用房屋到2014年年底，并未对邵华云作任何补偿，邵华云无条件搬离。2015年8月10日，上海楚格市场策划有限公司再出具情况说明一份，载明：2014年6月27日，赵巷镇镇中路小商品市场经相关权威��构，鉴定为危房，市场内第三格至第六格580平方米的园区华联超市，该公司不再续签合同，鉴于对方货物积压和设备撤离时间紧迫，延期处理到2014年年底，该公司同时不再收取租户任何形式的使用费。系争房屋未办理相应的产证。以上查明的事实，有原、被告陈述，租赁协议、房屋合法使用证明、房屋租赁协议、收据、情况说明、房屋质量鉴定报告等证据为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。审理中，原、被告确认原告搬离系争房屋时间是在2015年2月15日，对于原告自2015年1月1日至2月15日期间的房屋使用费，被告在本案中也不予主张。对于原、被告之间签订的房屋租赁协议，原、被告双方均同意终止，但原告认为合同终止日期应为系争房屋被鉴定为危房时，且上海楚格市场策划有限公司在2014年7月之后也不再与被告续签合同。被告认为合同终止日期应认定是在2014年12月31日。原告主张的赔偿损失包括房屋装修损失31,211元，因系争房屋已经装修两年，扣除两年经营折旧后价值为15,000元，原告提前搬迁经营损失45,000元。为证明原告所述属实，原告提供了装饰工程决算表、装修费收据、年度收入明细、房屋租赁合同等证据材料，被告对此均不予认可，但被告自愿补偿原告装修损失5,000元。根据庭审确认的事实，本案中，原告主张两被告一并担责。两被告不予认可，被告夕昕超市认为被告王鹏签字系代表被告夕昕超市的职务行为，并认为被告王鹏诉讼主体不适格。本院认为，2012年12月20日原告与被告签订的房屋租赁协议，就该协议签订的主体而言，该协议上虽有被告王鹏的签字，但同时被告夕昕超市经营者也盖章确认，且系争房屋来源于上海楚格市场策划有限公司与被告夕昕超市经营者邵华云之间签订的租赁协议，故系争房屋出租的权利人应为被告夕昕超市，原告主张被告王鹏担责依据不足，本院不予采纳。关于房屋租赁协议效力问题，根据本案查明的事实，被告转租系争房屋，案外人上海楚格市场策划有限公司出具的情况说明已能证明其同意转租。原告认为被告无转租权，进而主张该协议无效，本院认为理由不能成立。原、被告双方均同意终止房屋租赁协议，但结合房屋租赁协议约定及履行情况，终止日期应为2014年12月31日。协议终止后，原告按照协议已经交付了相应的租金，并于2015年2月15日搬离。原告主张被告返还房屋租金，本院认为，案外人上海楚格市场策划有限公司是否收取被告的租金，并不影响被告行使按约收取原告租金的权利，原告该项主张缺乏相应的依据，本院不予支持。对于原告主张的装修损失及经营损失等损失赔偿问题，原告主张经营损失无相应的依据，本院不予支持，对于装修损失，原告提供的证据不足，但鉴于被告自愿补偿原告装修损失5,000元，被告该行为于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海市青浦区夕昕超市应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市青浦区晨瀛电动自行车经营部装修补偿款人民币5,000元；二、驳回原告上海市青浦区晨瀛电动自行车经营部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,050元，由被告上海市青浦区夕昕超市负担人民币50元，由原告负担人民币2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登代理审判员  林 青人民陪审员  钱 江二〇一五年十一月二十六日书 记 员  王 菲附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。