江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)阜城民初字第1219号原告阜宁协鑫房地产开发有限公司，住所地阜宁县经济开发区大道8号。法定代表人孙征煌，该公司总经理。委托代理人唐蓓蓓、周建华，该公司员工。被告熊海东，市民。被告朱玲玲，市民。原告阜宁协鑫房地产开发有限公司（以下简称协鑫公司）与被告熊海东、朱玲玲商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告协鑫公司法定代表人孙征煌的委托代理人唐蓓蓓、周建华，被告熊海东、朱玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告协鑫公司诉称，2012年8月15日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定二被告购买原告开发的阜宁馥桂园小区16栋304号房屋，房屋总价款882485元。合同另约定，二被告在2012年8月15日前支付272485元，余款610000元以银行按揭方式支付。该合同已在阜宁县房产管理局完成网上备案手续。2012年8月20日，二被告与中国银行阜宁支行签订了《个人一手住房贷款合同》，原告以公司保证金账户资金为二被告的贷款提供担保。银行贷款发放后，原、被告办理了以原告为抵押权人的预抵押登记。2015年3月起，二被告连续多次未能按贷款合同约定，足额归还差欠中国银行阜宁支行的贷款。因二被告的严重违约行为，中国银行阜宁支行要求原告承担担保责任。原告分5次以保证金账户资金向该行支付22279.37元。后又于2015年8月11日一次性代二被告归还银行贷款572373.11元。现原告依据合同约定及法律规定诉至法院，要求1、解除原、被告于2012年8月15日签订的《商品房买卖合同》，二被告在判决生效后10日内协助原告解除该合同的备案登记；2、二被告向原告支付合同金额6%的违约赔偿金即52949.1元；3、二被告返还原告被银行扣划的保证金22279.37元（二被告返还该被扣划的保证金后，我公司不再向二被告主张我们代为向银行支付的贷款利息、罚款等费用。除本案诉讼的损失外，我公司不再要求二被告承担其他损失）；4、二被告赔偿原告支付给销售代理公司的销售代理费10589.82元；5、由二被告承担本案诉讼费用。被告熊海东、朱玲玲共同辩称，我们同意解除合同，对违约金52949.1元、保证金22279.37元无异议。经审理查明，2012年8月14日，原告协鑫公司与上海新景祥房地产投资咨询有限公司签订《全程策划及独家代理销售合同》一份，由原告委托上海新景祥房地产投资咨询有限公司代理销售原告开发的馥桂园小区房屋，销售代理费为实际成交额的1.2%。2012年8月15日，原告协鑫公司与被告熊海东、朱玲玲签订《商品房买卖合同》一份（合同编号0943425720120815），合同约定二被告购买原告开发的馥桂园小区16幢304号房屋一套，套内面积140.53平方米，房屋总价款882485元。付款方式：2012年8月15日前支付首付款272485元，余款610000元以银行按揭贷款方式支付。在该合同附件四第21条约定，因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人承担担保责任的，买受人应在收到出卖人书面通知之日起的10天内向出卖人双倍归还出卖人为其支付的费用。买受人逾期不偿还的，出卖人有权单方面解除合同，买受人应当承担赔偿责任，买受人的总赔偿金额为总房款的6%。出卖人有权在买受人已支付的房款中扣除买受人应付的总赔偿金额。在买受人履行完一切解除合同的手续后，将剩余房款无息退还给买受人。2012年8月20日，二被告作为借款人与中国银行股份有限公司阜宁支行签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定二被告向该行借款610000元。借款用途为支付二被告购买的馥桂园小区16幢304号房屋的购房款；贷款发放方式为贷款人将款项直接划至开发商协鑫公司的00000510558225078账户；还款方式为按月等额本息偿还，于每月的11日归还4565.97元。原告协鑫公司为二被告的借款提供阶段性连带责任保证，二被告以所购房屋向贷款人提供抵押担保。贷款合同签订后，中国银行股份有限公司阜宁支行依约向二被告发放了贷款。因二被告的原因，涉案房屋未办理入户手续。由于二被告未能按时归还中国银行股份有限公司阜宁支行贷款，该行于2015年3月31日向原告发出《催促履行担保义务通知书》，要求原告积极履行担保义务。2015年6月5日，原告向二被告寄送《还款提示函》，要求二被告及时归还银行贷款，否则将追究二被告的违约责任。由于二被告仍一直未能按约归还贷款，中国银行股份有限公司阜宁支行分别于2015年3月31日、4月30日、5月29日、6月30日、7月31日、8月11日从原告保证金账户扣划4456.86元、4455.72元、4454.40元、4455.53元、4456.86元，合计22279.37元，以归还二被告应归还的贷款本息。2015年8月11日，原告再次代二被告归还中国银行股份有限公司阜宁支行贷款572373.11元。至此，二被告差欠中国银行股份有限公司阜宁支行的贷款全部结清。现原告以被告违约，解除权条件成就为由诉至法院，要求1、解除原、被告于2012年8月15日签订的《商品房买卖合同》，二被告在判决生效后10日内协助原告解除该合同的备案登记；2、二被告向原告支付合同金额6%的违约赔偿金即52949.1元；3、二被告返还原告被银行扣划的保证金22279.37元（二被告返还该被扣划的保证金后，原告不再向二被告主张其代为向银行支付的贷款利息、罚款等费用。除本案诉讼的损失外，原告不再要求二被告承担其他损失）；4、二被告赔偿原告支付给销售代理公司的销售代理费10589.82元；5、承担本案诉讼费用。以上事实，有原告提供的全程策划及独家代理销售合同、商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、催促履行担保义务通知书、还款提示函、挂号信回执、贷款还款单及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告协鑫公司与二被告于2012年8月14日签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规范，且该合同已在房管部门登记备案，该合同应认定合法有效。原、被告双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同附件四第21条约定“因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人承担担保责任的，买受人应在收到出卖人书面通知之日起的10天内向出卖人双倍归还出卖人为其支付的费用。买受人逾期不偿还的，出卖人有权单方面解除合同”，该约定系当事人在合同中关于一方解除合同条件的约定。依据该约定，因二被告在原告代为偿还银行贷款本息后，未能按时偿还原告代为支付款项，解除合同条件成就。现原告起诉要求解除与二被告之间的《商品房买卖合同》，二被告对解除合同亦无异议，故本院对原告该诉讼请求依法予以支持。因该《商品房买卖合同》已在房管部门登记备案，故二被告亦应协助原告办理解除该合同的备案登记。亦因二被告违约行为致合同解除，被告应按合同约定，向原告承担违约责任并赔偿损失。故对原告要求二被告按合同约定支付合同总价款6%的违约金52949.1元，本院依法予以支持。原告委托销售公司将房屋销售给二被告，原告为此依据代理销售合同约定支付销售公司代理销售费10589.82元，现该费用亦应由二被告返还给原告。对原告要求被告返还其代为偿还的贷款本息22279.37元的诉讼请求，依合同性质，对原告代为偿还的该22279.37元，在该合同解除后，二被告应返还的是其中的利息部分，但现原告自愿以其中的本金部分冲抵因合同解除给原告造成的除本案诉讼外的其它损失，二被告亦予以认可，故本院对原告的该诉讼请求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第六十条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告阜宁协鑫房地产开发有限公司与被告熊海东、朱玲玲于2012年8月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0943425720120815），被告熊海东、朱玲玲于本判决生效后10日内协助原告阜宁协鑫房地产开发有限公司办理上述合同的备案登记。二、被告熊海东、朱玲玲支付原告阜宁协鑫房地产开发有限公司违约金52949.1元。三、被告熊海东、朱玲玲偿还原告阜宁协鑫房地产开发有限公司代为支付的贷款本息22279.37元。四、被告熊海东、朱玲玲支付原告阜宁协鑫房地产开发有限公司销售代理费10589.82元。上述金钱给付义务，限本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费13895元（原告已预交），由被告熊海东、朱玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，账号：4021）预交上诉案件受理费。审 判 长  李正坤代理审判员  彭 艳代理审判员  朱丽雯二〇一五年十一月十日书 记 员  李欣如附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。