浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初6936号 原告：金大超，男，1987年7月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托代理人：虞翔、冯哲宇，浙江浙融律师事务所律师。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍（实习），浙江近真律师事务所律师。 第三人：金欣荣，男，1963年12月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告金大超与被告东阳市新天地房地产开发有限公司、第三人金欣荣商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年6月4日向法院提起诉讼，诉请判令：1、被告支付原告逾期交房违约金575966.73元（从2014年1月1日计付至2016年4月6日，以购房款3424000元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）；2、被告支付原告逾期交付初始登记权属证书违约金424918.4元（从2015年1月1日起以购房款3424000元为基数按日万分之一暂算至2018年5月25日，此后违约金计算至被告实际取得涉案商品房不动产权初始登记并通知原告办理不动产权转移登记之日止）；3、被告支付原告装璜费231530元；4、被告协助原告办理房屋转移登记手续，取得房屋权属证书，并赔偿损失（从被告交付原告初始登记权属证书起，以购房款3424000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至原告取得房屋权属证书之日止）。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告金大超的委托代理人虞翔，被告东阳市新天地房地产开发有限公司的委托代理人陈新平、楼璐萍到庭参加诉讼，第三人金欣荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：原告与被告于2015年8月20日签订商品房买卖合同一份（合同编号为：2015预293936）。 二、房屋地点：东阳市。 三、合同约定房屋面积：463.06平方米。 四、合同约定房屋总价款：342.4万元。 五、合同约定的商品房交付期限：2015年12月31日。 六、合同约定的逾期交房违约金计算方式：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 七、合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 八、合同约定的延期交付产权登记违约金标准：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 九、其他需要说明的问题：原被告一致认可原告已交付了全部购房款。被告于2015年8月18日出具一份收款收据，收据背面载明“享受赠送500元/㎡装璜费，凭客户的装璜发票到公司报销。（面积以测绘部门确权为准）”。原告陈述涉案商品房原系其父亲即第三人金欣荣于2010年1月向被告购买，并签订了购房合同、交付了全部购房款，约定被告应于2013年12月31日前交付房屋等内容，后被告于2014年2月接收了房屋，直到2015年8月下旬，因原告急需涉案商品房做婚房使用，而重新以原告的名义与被告签订商品房买卖合同、重新出具收据等内容，且由被告收回了原合同及收款收据。被告则陈述其从未与金欣荣签订过商品房买卖合同。 被告于2016年4月6日取得涉案商品房所在建筑工程竣工验收备案表，于2017年9月4日取得涉案商品房的权属初始登记证（测绘面积为462.91平方米）。被告提供的不动产权属查询结果单上载明涉案商品房存在“违法建设，执行局来函要求行政限制”的情形。2015年8月20日，原告在发放钥匙通知单上签字确认。现原告已对涉案商品房进行装修，并提供了装修照片、收款收据证明支出装修工程款80万元。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的两份商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反强制性法律规定，应确认为合法有效，双方应按合同约定履行义务。原告主张涉案商品房系其父亲于2010年购买，并签订过商品房买卖合同约定被告交房时间为2013年12月31日前、交付权属初始登记证时间为2014年12月31日前，后为将涉案商品房直接过户至其名下而由其与被告重新签订合同，故其有权继受金欣荣享有的权利义务，但未提供充分证据证明，本院不予采纳。况且，即使原告所述真实，由原告的名义与被告重新签订合同即双方重新达成了新的约定，应以后签订的合同为准。根据原、被告签订的合同约定，被告应于2015年12月31日前将涉案商品房交付原告，且交付时涉案房屋必须符合所在建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件。据此，被告虽于此前接收了房屋，但其于2016年4月6日才取得涉案商品房所在建筑工程竣工验收备案，故应认定逾期交房违约金应从2016年1月1日起计算至2016年4月6日止。同样，合同约定被告应于2016年12月31日前交付原告初始登记证，而其于2017年9月6日才取得涉案商品房权属初始登记，于开庭之日即2018年8月1日交付原告，亦构成违约，应承当支付自2017年1月1日起计算至2018年8月1日止的违约金。因合同约定的逾期交房违约金明显过高，原告已自愿调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，其主张的两项违约金计算标准均未超法律规定，本院予以支持。经计算，被告应付的逾期交房违约金为51634元（以已付购房款342.4万元为基数从2016年1月1日开始按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月6日止），应付的逾期交付权属证书违约金为197565元（以已付购房款342.4万元为基数从2017年1月1日起按日万分之一计算至2018年8月1日止）。故原告主张的两项违约金的诉请，本院仅对部分予以支持。 关于被告是否应当支付原告装璜费的问题。本院认为，被告并不否认其加盖了“享受赠送500元/m2装璜费，凭客户的装璜发票到公司报销。（面积以测绘部门确权为准）”字样，该部分文字应当属被告基于购房户购房行为而对于购房户做出的特别承诺，对外产生法律效力。被告以撤销赠与为由拒绝支付上述装璜费，本院不予支持。原告已提供了实际装璜及支出的证据，被告应支付原告装璜费，按测绘面积462.91平方米及500元/㎡计算共计231455元。故原告主张被告支付装璜费231530元的诉请，本院对合理部分予以支持。 关于被告是否应当协助原告办理转移登记手续并赔偿损失问题。本院认为，涉案合同虽约定由原告自行办理涉案商品房的产权变更登记手续，但被告仍具有协助义务。因根据被告提供的不动产查询结果单显示，涉案商品房存在违法建设，原告办理所有权转移登记手续可能受限，故本院明确被告的协助义务即完成交付应由其提供的过户办证材料。若因被告原因未在合理期限内协助，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失。故原告主张的该项诉请，本院对合理部分予以支持。 综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告金大超逾期交房违约金51634元。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告金大超逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金197565元。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告金大超装璜费231455元。 四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内向原告金大超交付办理位于东阳市房屋的不动产权属转移登记手续所需的应由被告提供的材料。若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未在期限内提供，则应向原告金大超赔偿损失（从本院确定的履行之日开始，以342.4万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至原告取得房屋权属证书之日止）。 五、驳回原告金大超的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15892元，由原告金大超负担9994元，被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担5898元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  韦乐姣 二〇一八年十一月一日 书 记 员  朱 炜 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。