四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1902民初4165号 原告（反诉被告）：巴中市南龛文化产业园管理委员会 法定代表人：杨波，该委员会主任 委托代理人：董海军，四川砝鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：顾京津，女，生于1981年10月26日，汉族，大专文化，巴中市曾口镇中心小学教师，住巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：王淑芳，女，生于1975年9月3日，汉族，高中文化，个体工商户，住巴中市巴州区江北华川大厦5单元16号，公民身份号码513027197509030486。 委托代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。 原告（反诉被告）巴中市南龛文化产业园管理委员会（以下简称原告）与被告（反诉原告）顾京津（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巴中市南龛文化产业园管理委员会的委托代理人董海军、被告顾京津及其委托代理人王淑芳、彭仕喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中市南龛文化产业园管理委员会诉称：2007年8月10日，巴中市巴州区良种场（现已并入原告单位）与被告签订《醋厂租赁合同》，将原农场醋厂的厂房和周边部分土地出租给被告使用，租期五年（自2007年8月18日起至2012年8月17日止），合同还就租金、四至界限等做出了明确约定。后由于租赁房屋在2008年地震中受损，原告为弥补地震给被告造成的损失和恢复所发生的费用，双方于2008年6月28日签订《补充协议》，将原租赁租期延长至2017年8月18日，租赁费用每年递增10%。租赁期限届满后，由于原告所出租的场地属于南龛文化产业园区规划拆迁范围，原告不再将该场地对外出租，便催促被告腾退、交还房屋及周边土地，被告一直以各种理由拒不腾退和交还。2017年12月25日原告派工作人员给被告送达书面《通知》，被告收到《通知》后，拒不在《通知》上签字，原告又通过邮寄和张贴的方式送达给被告，但被告至今不腾退、交还所租赁的房屋和土地。为保障国有资产不流失和南龛文化产业园区建设的顺利推进，特依据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：被告立即腾退、交还原告所属的原醋厂厂房及周边土地；被告按8855元/年的标准支付自2017年8月19日起至实际交还之日止原醋厂厂房及周边土地的使用费，暂计算至2018年8月19日使用费为8855元。 被告顾京津辩称：原告诉称的合同期限届满属实，由于原告的施工导致被告的农家乐长达近五年无法营业，导致重大损失，被告多次向原告出具要求赔偿损失的函件，原告方也进行了签收但拒不赔偿，被告没有交还房屋是行使房屋抗辩权。原告诉请我方承担房屋使用费8855元不符合法律规定，因为导致本案发生的责任在于原告，且原告计算8855元所依据的是租赁合同期满后涨10%不符合法律规定。 被告顾京津反诉称：2007年8月10日，原巴中市巴州区良种场与反诉人签订了《醋厂租赁合同》，2008年6月28日又签订了《补充协议》。反诉人租赁场地后，经过长达五个月的装修，2008年初正式营业跷脚息农家乐。2008年汶川地震导致房屋严重受损，本应由被反诉人承担的维修加固义务，被反诉人未履行法定义务，转嫁由反诉人自行维修加固，同时反诉人又添加了很多附属工程优化经营环境，自2012年南龛文化产业园实施工程以来，道路开挖、设立关卡、机械堵路等一系列长时间施工，甚至后来连步行的道路都被堵断，导致跷脚息农家乐无法经营、被迫停业，让反诉人损失惨重，关于赔偿问题反诉人与被反诉人多次协商未果，导致发生纠纷。为维护公民的合法权益不受侵害，根据相关法律规定，特向贵院提起反诉，请求人民法院依法判令：被反诉人赔偿反诉损失共计378731元（其中营业损失227475元、附属物和绿化151256元）。 原告巴中市南龛文化产业园管理委员会辩称：2008年地震后的房屋加固问题，双方已经签订《补充协议》，通过延长租期的方式进行了处理。顾京津自行添加的附属工程和绿化未经我方同意，与我方无关。顾京津称因我方施工导致无法经营的情况不属实，损失金额不属实，我方不应承担赔偿责任。按顾京津的说法有五年无法营业，就应该及早将租赁物交还原告并要求赔偿损失，实际上直到现在顾京津都未腾退、交还租赁物，其反诉请求不能成立。 经审理查明，2007年8月10日，顾京津（乙方）与巴中市巴州区良种场（甲方）签订《醋厂租赁合同》约定：1、租赁期限：五年，自2007年8月18日起至2012年8月17日止。2、租金：第一年2000元，第二年2000元，第三年3000元，第四年4000元，第五年5000元。3、四至界限：以现醋厂房屋为中心，南以靠山公路，北以环山堰水渠，西以大桉树（现唐建华住房侧）向堰方向延伸形成直线，东以南龛山梯步自然划开，含后山斜坡土地（现许大明耕种处）。4、甲方负责因土地边界的外围干扰处理。5、乙方在租赁期间对房屋加固，山体硬化以及房屋的翻盖、维修，道路处理，由乙方自行投资建设，期满后归甲方所有，不得拆除。……甲方：四川省巴中市巴州区良种场。乙方：顾京津，身份证号码5137011981××××××××。二OO七年八月十日。2008年6月28日，顾京津（乙方）与巴中市巴州区良种场（甲方）再次签订《补充协议》：“甲乙双方在二00七年八月十八日达成一致意见，签订了房屋租赁合同，现双方在合同履行中，由于地震原因，造成乙方租赁房屋墙体开裂，屋脊受损，石堡坎倾倒，装修吊顶脱落，损失严重，双方本着以事实为依据，客观、公正、互利的原则，经协商一致形成以下补充协议：一、双方在二00七年八月十八日签订的租赁合同继续有效。二、地震所造成的房屋开裂及其损失由乙方组织人员恢复实施，费用由乙方负责。三、为了弥补地震给乙方造成的损失和恢复所发生的费用，其租赁时间延至二0一七年八月十八日满期。四、租赁金额每年递增10%（在2012年租金的基础上）即二0一三年5500元，二0一四年6050元，二0一五年6655元，二0一六年7320元，二0一七年8050元，每年期满交清下一年度租金。五、在延长的租赁时间内，若因甲方需要或政府规划建设，需收回房屋，由拆迁方对乙方进行补偿，但涉及房屋产权的补偿由甲方享有。六、乙方在经营过程中注意安全，在租赁过程中发生的一切不安全事故，引起的任何责任由乙方负责。七、此协议一式叁份，甲方执两份，乙方执一份，经双方签字生效。甲方：巴中市巴州区良种场。乙方顾京津。二00八年六月二十八日。”2011年12月12日，中共巴中市委机构编制委员会印发“巴编发【2011】37号”《关于市级及巴州区部分事业单位管理体制调整和人员编制划转的通知》：“巴中市文化局、巴州区人民政府：为理顺巴中市南龛文化产业园管委会管理体制，根据中共巴中市委机构编制委员会2011年5月23日会议研究，决定对市级及巴州区部分事业单位管理体制和人员编制作如下调整：……四、巴州区良种场（农展馆）人员上划到巴中市南龛文化产业园管理委员会，职能不上划。……六、巴州区所属的川陕苏区将帅碑林办公室、巴州区南龛公园管理所、巴州区文物管理所、巴州区良种场（农展馆）人员上划后，机构、编制按层级管理原则由巴州区委编委予以调整和核销。特此通知。2011年12月11日”。 2012年6月18日，巴中市人民政府与云南九彩云蝶生物科技有限公司签订《巴中市南龛文化产业园项目规划投资建设营运合同》，合同约定：项目名称为南龛文化产业园建设项目；项目范围为以有权部门审定的《巴中市南龛文化产业园控制性规划》范围为准，具体范围包括巴州区南坝居委会1、2、6组沿城辉路南侧，东城办事处柏杨庙村2-9社、擂鼓寨村1-5社，西城办事处大连山村1-4社和7-8社的自然村社地界。 2014年6月23日，被告顾京津向原告发出函件,反映自南龛文化产业园实施建设以来对其经营的跷脚息农家乐的营业产生重大影响，2014年5月其主干道被挖掘机挡路导致车辆无法进入，近日步行道路被堵塞导致无法营业的情况，原告工作人员李科于2014年6月25日对函件进行了签收。 2017年12月20日，原告作出通知：“通知。顾京津同志：你租用原农场醋厂（徐家坡40号，面积约500㎡）已于2017年8月18日到期，因该场地属于南龛文化产业园区规划拆迁范围，经2017年11月27日巴中市南龛文化产业园管理委员会专题办公会议研究决定不予对外出租。现请你在接此通知后5日内将所租用资产交还我委。特此通知。巴中市南龛文化产业园管理委员会。2017年12月20日”，原告工作人员在通知上备注：“通知已送达，租赁方拒绝签字；又于2017.12.25邮寄送达通知和公开张贴通知，承租人已收到”。顾京津在庭审中表示未收到通知。现双方就腾退、交还租赁物及损失赔偿事宜无法达成一致，原告诉至法院，提出前述诉请。 2018年10月13日，顾京津委托四川省信合房地产评估咨询有限公司对位于巴中市巴州区南龛坡（原醋厂）的巴中市巴州区跷脚息农家乐（租赁场地内）建设的彩钢棚等建构设施及绿化等于2018年10月13日的市场价格进行评估。2018年10月17日，四川省信合房地产评估咨询有限公司出具《估价结果报告》：根据本次估价目的，遵循估价原则，采用上述方法进行估价，对影响估价因素进行了分析，经过测算，因此在满足本估价报告中已说明的“估价假设和限制条件下”估价对象在价值时点的评估金额如下：（一）巴中市巴州区跷脚息农家乐的附属物、绿化等价值为人民币151256元；（二）年净利润额为人民币50550元。本次评估费用3000元，由顾京津支付。原告对本次评估中评估机构的资质和经营范围、评估金额和数据存疑，认为评估结果与其无关。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，醋厂租赁合同，补充协议，巴编发【2011】37号中共巴中市委机构编制委员会关于市级及巴州区部分事业单位管理体制调整和人员编制划转的通知，巴中市南龛文化产业园管理委员会通知，被告顾京津致原告巴中市南龛文化产业园管理委员会的函件，巴中市南龛文化产业园项目规划投资建设营运合同，跷脚息农家乐内外现场照片，川信合房评〔2018〕第183号房地产估价报告等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，被告顾京津与巴中市巴州区良种场签订的《醋厂租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合同内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。巴中市巴州区良种场因政府管理体制调整、人员编制划转被上划到巴中市南龛文化产业园管理委员会，《醋厂租赁合同》及《补充协议》的合同相对人由巴中市巴州区良种场变更为本案原告巴中市南龛文化产业园管理委员会，双方约定的租赁期间至2017年8月18日，现原告要求被告腾退、交还租赁物及周边土地并按合同约定支付2017年8月19日至2018年8月19日的占用费的主张，本院予以支持。关于占用费的标准，《补充协议》中约定了每年租金递增10%，2017年租金为8050元，原告主张2017年8月19日至2018年8月19日的占用费为8050元递增10%即8855元，本院予以支持。 关于被告反诉诉称的，因南龛文化产业园区大面积施工造成的道路开挖、机械堵路、步行路面被堵断等情况导致的经营损失。因双方当事人就案涉租赁物签订的租赁合同及补充协议中并未对租赁物用途及周边设施如道路使用等情况作出约定，被告对租赁物周边设施并无使用、处分的权利，其进行农家乐经营须通过周边道路，本就是借道通行，原告对道路改造与被告诉称的影响经营、停业并无必然因果关系，现被告以此为由要求原告赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告主张的附属物、绿化损失，原告辩称被告自行添加的附属工程和绿化未经其同意，被告亦未提交相关证据对该主张予以佐证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，被告该主张于法无据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、由被告顾京津在本判决生效后十日内腾退原醋厂厂房及周边土地并交还给原告巴中市南龛文化产业园管理委员会； 二、由被告顾京津在本判决生效后十日内向原告巴中市南龛文化产业园管理委员会支付占用费8855元； 三、驳回被告顾京津的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费300元，由被告顾京津负担。 本案反诉案件受理费5400元，由被告顾京津负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  肖黎明 人民陪审员  张克彬 人民陪审员  赖金华 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  李庆梅