广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0103民初6529号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行，住所地南宁市青秀区双拥路36号综合楼。统一社会信用代码：914501037087383348。 主要负责人：黄绍仑，该行行长。 委托诉讼代理人：黄美萍，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌燕超，广西桂海天律师事务所实习律师。 被告：吕凤英，女，1976年6月9日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：广西大唐世家投资有限公司，住所地南宁市邕宁区银峰路36号水产畜牧培训中心大楼4楼36-84号。统一社会信用代码：91450100083640221A。 法定代表人：陈超。 委托诉讼代理人：梁永军，该公司职员。 原告中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行与被告吕凤英、广西大唐世家投资有限公司（以下简称大唐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄美萍，被告大唐公司的委托诉讼代理人梁永军到庭参加诉讼。被告吕凤英经本院依法送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告吕凤英签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160055520）；2、被告吕凤英偿还原告借款本金449320.06元；3、被告吕凤英向原告支付利息、罚息、复利合计3494.69元（利息、罚息、复利合计按照合同约定计算至被告实际付清之日止，现暂计至2018年4月22日）；4、被告吕凤英向原告赔偿律师代理费20877元；5、被告大唐公司对上述债务承担连带清偿责任；6、原告对权属被告吕凤英的南宁市邕宁区大唐世家13号楼1单元1405号房，有权以该财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；7、本案的诉讼费用由二被告全部负担。审理中，原告当庭变更第2、3项诉讼请求为：被告吕凤英偿还原告借款本金442946.74元；3、被告吕凤英向原告支付利息、罚息、复利合计6945.03元（利息、罚息、复利合计按照合同约定计算至被告实际付清之日止，现暂计至2018年10月25日）。 被告大唐公司辩称，1、涉案房屋已办理抵押预告登记，被告大唐公司承担阶段性担保，对拍卖抵押物后不足部分承担保证责任；2、被告大唐公司代偿债务后，有权对被告吕凤英享有追偿权，且对超过赔偿限额部分不承担赔偿义务;3、对于原告主张的律师费是否合理，由法庭依法裁决。 被告吕凤英未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 本案相关情况： 一、合同名称：《个人购房担保借款合同》（编号：45020120160055520）。 二、借款人：吕凤英。 三、借款本金：478000元。 四、借款期限：2016年7月25日至2041年7月24日。 五、还款方式：按月等额本息还款。 六、借款利率：本合同借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础下浮5%。如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，各方按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度/加减点确定新的借款执行利率；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的贷款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。 七、贷款提前到期情形：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。 八、律师费负担：因借款人、担保人违致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用。本案审理中，原告委托广西桂海天律师事务所律师参加诉讼，支出律师代理费20877元。 九、抵押物情况：吕凤英提供的位于南宁市邕宁区大唐世家13号楼1单元1405号房，于2017年11月13日办理抵押预告登记。 十、保证人及保证方式：大唐公司为主债务承担阶段性连带保证责任，保证期间为借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。 十一、逾期情况：吕凤英获得贷款后，未按合同约定偿还借款本息。 十二、还款情况：截至2018年10月25日止，尚欠借款本金442946.74元，利息、罚息、复利6945.03元。 十三、合同违约责任：本院认为，涉案《个人购房担保借款合同》合法有效，双方当事人应依约恪守合同义务。涉案借款合同签订后，原告已依约发放贷款，被告吕凤英获得贷款后，未按约定履行还本付息义务，截至2018年10月25日止，尚欠借款本金442946.74元，利息、罚息、复利6945.03元。原告主张解除合同，要求被告吕凤英提前偿还剩余贷款本息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费，该费用符合广西司法厅规定的律师费收费标准，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的优先受偿权，因案涉抵押房产抵押登记尚未完成，抵押权未能设立，原告主张以抵押物处置价款优先受偿其债权，无法律依据，本院不予支持。在正式抵押登记尚未完成，房屋他项权证未办理的情形下，被告大唐公司的阶段性保证责任免除条件亦未成就，原告有权直接请求被告大唐公司对被告吕凤英的上述债务承担连带清偿责任。被告大唐公司承担保证责任后，有权向被告吕凤英追偿。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行与被告吕凤英于2016年7月19日签订的编号为45020120160055520《个人购房担保借款合同》； 二、被告吕凤英偿还原告中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行借款本金442946.74元； 三、被告吕凤英给付原告中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行利息、罚息、复利（计算方法：至2018年10月25日止，利息、罚息、复利6945.03元，此后至实际清偿之日止，以本金442946.74元为基数，按编号为45020120160055520《个人购房担保借款合同》约定的逾期利率计付）； 四、被告吕凤英赔偿原告中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行律师代理费20877元； 五、被告广西大唐世家投资有限公司对被告吕凤英的上述债务承担连带清偿责任,被告广西大唐世家投资有限公司承担保证责任后，有权向被告吕凤英追偿； 六、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费8405元，因原告变更诉讼请求应收案件受理费8351元，保全费2888元，两项合计11239元，由被告吕凤英负担，被告广西大唐世家投资有限公司对该费用承担连带偿付责任；其余案件受理费54元，由本院按规定退回原告中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘重阳 人民陪审员  潘齐遍 人民陪审员  罗科峰 二〇一八年十一月十三日 书 记 员  胡 云 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。