杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第01078号原告：叶瑛。原告：吴郑兮。以上二原告的共同委托代理人：吴大星，1978年6月2日。被告：嘉里桦枫房地产开发（杭州）有限公司。住所地：杭州市下城区桦枫居*幢（商）*号。法定代表人：钱少华，该公司董事长。委托代理人：周旦平，上海建纬（杭州）律师事务所律师。原告叶瑛、吴郑兮诉被告嘉里桦枫房地产开发（杭州）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法由代理审判员董臻静独任审判，于2015年7月9日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序审理，组成合议庭，于同年10月30日公开开庭进行了审理。原告叶瑛以及两原告共同的委托代理人吴大星，被告的委托代理人周旦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：两原告在2013年11月6日与被告签订商品房买卖合同（合同编号2013销1001871），向被告购买了位于杭州市下城区华丰路356号的商铺，当时被告在向原告推介销售商铺时，向原告推介了位于桦枫居南区南入口大门两边同等面积的商铺，其中位于该大门主要进出通道的涉案商铺价格为7050000元，位于该大门另一边的地址位于杭州市下城区桦枫路360号的商铺6500000元。两原告基于涉案商铺的位置更好，与小区居民的主要进出通道相邻，会加大人流量从而提升商铺的市场价值，选择了购买涉案商铺而非360号商铺。但是在原告交付购房款后，被告以小区居民要求为由，私自更改当时向原告承诺的桦枫居南区南入口进出通道的规划，将主要进出通道更改设置在360商铺那边，以致小区居民的人流量全转移到360商铺。在原告的强烈抗议并要求下，被告后来又在涉案商铺这边开设了一条较窄的进出通道（从2014年8月至今没有开通），但由于该通道宽度狭窄，而且小区居民也已形成进出习惯，基本上也不通过这一通道进出，只是原告当时用高于360号商铺550000元的价格购买涉案商铺的目的基本落空。基于被告的行为违背了当时的承诺，其行为实质上侵害了两原告权益，在违背订立���同时本应遵守的诚实信用原则的同时，也使原告当初订立该合同的目的落空，造成两原告的涉案商铺价值贬损。为此，原告诉至法院，要求判令：1、被告恢复私自更改前涉案商铺旁主入口通道原状（合同编号2013销1001871）；2、被告向两原告补偿涉案商铺价值贬损金额合计550000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称：一、原告陈述的情况与事实出入较大。1、商铺的价格是由多种因素决定的，其中包括商铺的成交时间、地理位置、内部格局、付款方式等，并非如原告所理解的一个原因决定两个商铺之间的差价。2、原告购买商铺时，本案所涉的南入口并不是小区主要进出通道，也不是小区唯一进出通道。北入口是小区的主要入口，因为门口有喷泉、会所等小区主要设施，且与桦枫居北区正对面。西入口是次要入口，因为该入口是小区地面车辆主要��入通道。而本案所涉的南入口当时是所有入口中唯一门口没有设立“桦枫居”字样的入口，人行通道也是最窄的一个。反而是出入口改造升级后，拓宽了南入口的人行通道，门口也增加了“桦枫居”字样，事实上增加了整个南入口的人流量。3、南入口改造仅仅只是将人行通道从车库入口的东侧改到西侧，与360号商铺当中还隔了一个好几米的消防通道，而且消防通道除了每天上午10点清运小区垃圾会开一下，其他时间都是封闭的，不存在原告所述的“将主要进出通道更改位置在360号商铺那边”的情况。4、360号商铺是家理发店，原告商铺是超市，不管出入口怎么改造，该去理发的还是去理发，该上超市的还是上超市，不存在原告所述的“以致小区居民的人流量全转移到360号商铺”。5、原告所述的内容与合同约定不符。一方面是原告所述的内容在《商品房买卖合同》中���没有相应条款；反之，合同第十六条第12款中约定“建筑区划平面布局或模型等所示位置若有所变动或未标明、示意的设施及位置，除合同特别约定之外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解，出卖人不构成违约”。二、原告的诉讼请求不合情理，而且没有依据。1、被告在完成小区交付后，本没有义务再为小区出入口改造出钱出力，改造费用本应由小区业主承担。被告是考虑到物业公司和区政府部门多次劳心劳力地反应业主要求，希望被告能帮助解决改造经费问题。作为对业主提升品质要求的支持，才额外从总部申请到一笔不菲的费用。改造后的出入口在智能化、安全性、绿化率、美观度等方面都得到大大的提升，是深受业主欢迎的一件事。现原告仅仅只是从自己的利益考虑要求恢复原状，不合情理。况且，如果要改回去，依法也应当征求其他业主的意��。2、原告诉讼请求中提到的涉案商铺价值贬损金额55万元没有任何依据。综上，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同，欲证明原、被告之间存在商铺买卖合同关系。2.原出入口照片、现出入口照片，欲证明商铺改造前后的差异。3.录音以及视频，欲证明360商铺的价格以及通道的现状。4.桦枫居总平面示意图，欲证明商铺出售宣传图上通道设在原告购买的356号商铺边上。5.原出入口改造后的实景图，欲证明通道改造后对商铺人流的影响巨大。6.音频资料以及文字稿，欲证明356号商铺与360号商铺的差价；356号商铺与360号商铺在原告购买时都没有售出，通道的设置方位是原告选择365号商铺的唯一原因；实际施工日期与告示不符合。7.视频资料，欲证明通道改造后对商铺的人流影响。8.360商铺的商品房买卖合同，欲证明两个商铺之间的差价。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.签收单，欲证明被告已经依照约定将商品房交付原告。2.委托施工合同，欲证明被告仅是受物业公司的委托实施工程施工。3.征询公告，欲证明物业公司已经征询过业主的意见。4.通告，欲证明业主已经通过改造方案。5.商品房买卖合同，欲证明原、被告双方在签订合同时就有关事项已经达成合意。原、被告提供的证据经庭审出示、质证，本院认证如下：关于原告提供的证据，被告对证据1的三性无异议，但认为原、被告就商品房买卖合同已经履行完毕，与原告主张的商铺贬损无关，本院认为该份证据真实，能够证明本案的事实，予以确认；对于证据2的三性有异议，认为照片没有拍摄时间，而且不是整体情况，截取的时间都是特定时间，本院认为，原告提供的照片能够反映小区改造前后的情况，本院予以确认；对于证据3、6，被告证据三性以及证明对象均有异议，该音频不完整，是经过剪辑的。本院认为，该份证据中录音人员的身份不明，亦无法证明原告的待证事实，故对该份证据不予确认。对于证据4，被告对其真实性有异议，而且原告购买的是现房，该证据与本案无关联性，本院认为该份证据系打印件，且原告购买的是现房，对该份证据本院不予确认；对于证据5、7、8，被告对其真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为大门经过改造升级后美观以及智能化都提高，增加了商铺的价值，商铺人流并未受到影响，两个商铺的差价是由于付款方式、付款期限、得房率、商铺业态的影响，本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但尚不足以证明原告的待证事实。关于被告提供的证据，对于证据1、2、5，原告对其真实性无异议，本院予以确认，对于证据3，原告对其真实性有异议，本院认为，该份证据系原件，本院对其真实性予以确认；对于证据4，原告对其真实性有异议，本院认为该份证据系原件，能够证明被告曾制作该通告，但鉴于其张贴公示的照片系自行打印，故不能证明该通告实际公告张贴的时间。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年11月6日，两原告从被告处购买了案涉商铺（华丰路356号商铺），与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该商铺的建筑面积为253.14平方米，总购房价为705万，付款方式为按揭付款，合同第九条约定：该商品房为现房销售，出卖人已于本合同签订之前向买受人出示了约定的证明文件，双方确认，买受人应自行在约定的交付期限之前至出卖人处办理房屋交接手续。买受人已于本合同签订前对房屋内各项状况实地踏勘确认。除主体结构质量不合格的情况外，买受人不得拒绝接收房屋，否则该商品房自本合同约定的交付日起视为买受人已接受。第十六条第九款约定：出卖人有权对尚未售出的属于出卖人部分或其中单位的设计布局在不影响其他业主的正当合法权益的前提下，进行修改变更而无须得到业主的事先同意。出卖人有权将未售出的属于出卖人的部位或其中单位经相关政府部门批准后指定或更改为公共场所或公共设施供业主之共同使用，而业主须分担其维修保养费用。在不影响建筑区划总体功能及绿化率等规划指标的前提下，出卖人可以对建筑区划平面布局���行局部调整，买受人表示充分理解，出卖人不构成违约。第十六条第十一款约定：当买受人为两人（含）以上时，其中一人签收视为已向全体送达。第十六条第十五款约定：该商品房为现房销售，买受人已对该商品房情况完全了解，并明确知悉与该商品房有关之宣传材料、模型及广告仅供参考，其中所述内容并不作为该商品房的交付标准和条件。2014年1月25日，原、被告办理了商铺交接手续，原告叶瑛在被告提供的《桦枫居文表物品签收单》签字，并领取了商铺钥匙等材料。2014年5月30日，案涉商铺所在桦枫居小区的物业管理公司（嘉里建设管理有限公司杭州分公司）与被告签订了一份《桦枫居（南区）出入口改造委托施工合同》约定：嘉里建设管理有限公司杭州分公司委托被告实施桦枫居南区出入口改造工程，具体改造方案由嘉里建设管理有��公司杭州分公司征求业主意见后确定。2014年6月15日，嘉里建设管理有限公司杭州分公司桦枫居物业服务中心制作了一份《关于小区大门改造意见征询》，载明：为了进一步提升桦枫居小区整体管理功能和使用品质，物业公司通过与房产公司多次沟通并获得同意，拟计划对桦枫居3个进出口进行升级改造，其中南出口，现有人行通道匝经常出现被撞坏现象，计划将人行通道改至车库入口西侧，并适当加宽，请业主详细了解改造方案，如有不同意见，请于2014年6月30日前至物业服务中心提出，逾期视为同意此次改造方案。2014年7月28日，嘉里建设管理有限公司杭州分公司桦枫居物业服务中心制作了《关于桦枫居改造施工及通行方案通告》，载明：改造方案已于2014年6月15日至6月30日在小区公告栏进行了公示，并已通过，施工时间为2014年8月1日至2014年10月31日。桦枫居的南门改造工程现已完工。原告认为被告实施的南门出入口改造将原位于原告商铺一侧的进出口通道，更改到360商铺一侧，影响了原告商铺的人流量，造成原告商铺贬值，其行为构成违约，故诉至法院。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》主体适格，当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。根据双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、被告对案涉小区南门出入口的改造是否构成违约。本院认为，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，其合同目的是为了购买案涉356号商铺，原告支付购房款之后，被告已根据合同交付了案涉商铺，双方已于2014年1月25日办理了交接手续，之后对该商铺进行了实际的占有、使用、收益，故本院认为原、被告之间合同已履行完毕，被���已按约履行了合同的义务。根据《商品房买卖合同》中的约定：出卖人有权对尚未售出的属于出卖人部分或其中单位的设计布局在不影响其他业主的正当合法权益的前提下，进行修改变更而无须得到业主的事先同意，被告出于小区整体品质提升和改造的需要，对南门出入口的改造，亦不违反合同约定。原告诉请被告恢复原出入口通道以及赔偿损失，本院不予支持。二、南门出入口改造是否导致了原告商铺的贬值。本院认为，虽然南门出入口改造中将人行通道改至车库入口西侧后，可能在一定程度上影响了原告商铺的人流量。但是考虑到案涉小区的南门本来是小区的一个侧门，原人行通道比较狭窄，经过改造之后，南门出入口的整体品质得到了提高，对于原告商铺的价值在原来的基础上亦有一定程度的提升。上述两个因素此消彼长，不能得出南���出入口改造必然导致原告商铺贬值的结论，且原告并未就其贬值损失申请评估鉴定，亦未提供其他证据证明其损失，故对原告的上述主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回叶瑛、吴郑兮的诉讼请求。案件受理费9300元由原告叶瑛、吴郑兮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费9300元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  石 敏代理审判员  董臻静人民陪审员  郑 义二〇一五年十一月十九日书 记 员  周伴伴