福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民初1131号 原告：中国人民解放军73141部队农副业基地，住所地福建省晋江市西滨镇跃进村73141部队农副业基地。 负责人：王钊。 委托诉讼代理人：蔡伟文，福建华晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志超，福建华晖律师事务所律师。 被告：厦门志禾房地产投资管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区湖里街14号2楼0116室。 法定代表人：黄志生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘志强，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴肇彦，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原告中国人民解放军73141部队农副业基地（以下简称73141部队）因与被告厦门志禾房地产投资管理有限公司（以下简称志禾公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日受理后，依法适用普通程序，因涉及军改政策于2018年11月6日不公开开庭进行了审理。原告73141部队负责人王钊及其诉讼代理人蔡伟文；被告志禾公司的诉讼代理人刘志强、吴肇彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 73141部队向本院提出诉讼请求：1.判令志禾公司立即支付拖欠2013年1月至2016年期间的合作生产收益金1957.7308万元；2.判令志禾公司立即支付自2017年1月1日起至停止占有使用土地的占有使用费，按每年755.3370万元标准计收，暂计算至起诉之日起为1510.6740万元；3.志禾公司应按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付逾期付款违约金，自2016年11月26日起至还款之日，暂计算至起诉之日为206.6011万元（详见违约金计算表）；4.由志禾公司承担本案的全部诉讼费用（以上三项诉讼请求暂计3675.0059万元）。事实和理由：一、双方当事人于2010年9月30日签订《军用土地使用权租赁合同》（合同编号【2010】-001号），于2013年12月30日签订《合作生产合同》（合同编号【2014】18号），约定由73141部队提供址于晋江市××镇××队××区内相应的场地给志禾公司使用（具体约定详见合同），合同签订后，志禾公司未能按照合同约定按期足额履行付款义务，截至2016年9月30日合计拖欠合作生产收益金2387.830875万元。后双方于2016年10月9日签订《分期还款协议书》，志禾公司确认上述欠款事实及明确分期还款时间，以及双方仍按原合同约定标准计收合同到期后的合作生产收益金（具体详见分期还款协议书）。但协议签订后，志禾公司未能按分期还款协议书约定按期足额还款，截至2018年4月仅通过第三方三次支付合计430万元，故73141部队有权要求志禾公司支付按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付逾期付款违约金。而志禾公司在双方合同期满后（2016年12月31日届满），仍继续占有使用诉争地块，也未支付使用费，故其有权要求支付2017年1月1日起至停止使用土地的占有使用费 志禾公司辩称，一、73141部队主张2013年至2016年期间的租金已过1年的特别诉讼时效，不应予以支持；二、双方的土地租赁关系仍然存续，73141部队主张相应的占有使用费应予以驳回；双方合同确定合作框架协议期限18年，期满后，如政策无重大变动的情况下，志禾公司有权继续租赁三年。志禾公司至今仍然继续使用案涉土地，73141部队未持异议，双方的租赁关系仍然存续，并不存在占有使用费的问题。即便73141部队主张相应的租金，有关2017年9月30日的租金亦超过诉讼时效，不应予以支持。三、志禾公司自2011年起应付租金总计为2569.2513万元，志禾公司并不拖欠租金。《分期还款协议书》不是双方的真实意思表示，明显不符合常理且有违公平合理原则，不应作为本案认定事实的依据。1.志禾公司实际仅使用案涉合同项下201.53亩土地及55.26亩水泥道路公摊土地，按照2013年4月2日的《关于志禾公司租赁地块“物流园项目”招商完毕前暂不设立第二家物流园企业以及租金以实际测绘面积为准计算的相关批复》（下称《批复》），除建设期外，案涉土地应以实际使用面积计算租金，每年即341.6424万元（201.53亩×16500元+55.26亩×1650元）。2.案涉土地的实际交付时间为2011年1月1日，相关基建期租金的起算点为2011年1月1日，相应租金起算点为2011年4月1日。3.73141部队于2014年11月18日违约要求案涉土地涉及的“象屿（泉州）公路港加油站和公路港二期”等项目停止建设工作，73141部队应当赔偿志禾公司该二期项目的土石方回填工程共计2107.2571万元（具体以法院评估为准）。综上，志禾公司未拖欠73141部队租金，要求驳回73141部队的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：《土地租赁授权委托书》以及《军用土地使用权租赁合同》（合同编号【2010】-001号）、《合作生产合同》（合同编号【2014】18号）仅能证实73141部队拟将案涉土地出租给志禾公司，双方确定的框架期限为18年，而后73141部队与志禾公司实际签订租赁期限为2010年-2013年及2014年-2016年的两份租赁合同。志禾公司辩称双方的租赁期限为18年，证据不足，不予采纳。志禾公司提供加盖73141部队公章的《批复》，以此证明本案租金应以实际使用的土地面积计算。对此，73141部队认为该《批复》是以案涉土地涉及石狮市自来水厂建设及抗台风防护林建设需要为前提，而实际上石狮市自来水厂建设及抗台风防护林建设未占用案涉土地，故仍应以双方签订的合同为准计算租金。本院分析认为，2016年10月9日，73141部队与志禾公司签订《分期还款协议书》确定还款计划，该《分期还款协议》是在《批复》之后签订，且确定2014年至2016年间的年租金仍是以合同约定的755.3370万元计算，而不是以实际使用面积计算，虽然志禾公司辩称该《分期还款协议》是受73141部队的胁迫所签且仅作为部队办理相关审批手续所用，不是其真实意思表示，但73141部队对此不予认可，且志禾公司也未能提供充分的证据予以反驳，故本院依法采纳73141部队的主张，对《批复》的证明力不予认定。志禾公司辩称案涉土地的实际交付时间为2011年1月1日，缺乏事实依据，不能成立。73141部队认可志禾公司提供的由泉州山水测绘有限公司测绘的案涉《土地面积测量图》系其委托测绘，故该《土地面积测量图》客观真实，予以采纳。双方当事人诉讼过程中均确认诉争租赁合同确定的使用面积及公摊面积的计算系数分别为92.5%、15%，结合《土地面积测量图》及《军用土地使用权租赁合同》（合同编号【2010】-001号）、《合作生产合同》（合同编号【2014】18号），本案应确认志禾公司目前正在使用的土地房屋B地块（152.72亩）、房屋A地块（48.81亩）以及水泥道路55.26亩，合计256.79亩【详见《土地面积测量图》，其中使用面积237.53亩（256.79亩×92.5%）、公摊面积38.52亩（256.79亩×15%）】，且相应的租金是以上述系数换算后的使用面积、公摊面积进行计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、73141部队与志禾公司于2010年9月30日签订《土地租赁授权委托书》，约定73141部队于2010年9月30日将土地出租给志禾公司，授权志禾公司全权行使土地的开发和日常管理、物业管理、土地和相关设施设备的维护及管理等，委托框架期限18年（2010年10月1日起至2028年9月30日），合同每3年一签。委托书未尽事宜，以租赁合同为准。 二、73141部队与志禾公司于2010年9月30日签订《军用土地使用权租赁合同》（合同编号【2010】-001号）。合同主要内容为：1.由73141部队提供址于73141部队农副业基地三区相应场地面积为524.6亩的地块出租给志禾公司使用。（其中使用面积451.4亩，公摊面积含道路、消防通道等73.2亩）。使用土地租金按16500元／亩·年计算，公摊面积含道路、消防通道按1650元／亩·年计算。2.租赁期自2010年10月1日起至2013年12月31日止。3.合同期内租金总额（不含水、电、暖、设备、物业等费用）人民币（大写）贰仟叁佰肆拾叁万壹仟捌佰零捌元整（2343.1808万元）。其中2010年租金（不含水、电、暖、设备、物业等费用）人民币（大写）柒拾贰万伍仟壹佰陆拾捌元整（72.5168万元）；2011年租金（不含水、电、暖、设备、物业等费用）人民币（大写）柒佰伍拾陆万捌仟捌佰捌拾元整(756.8880万元)；2012年租金（不含水、电、暖、设备、物业等费用）人民币（大写）柒佰伍拾陆万捌仟捌佰捌拾元整（756.8880万元）；2013年租金（不含水、电、暖、设备、物业等费用）人民币（大写）柒佰伍拾陆万捌仟捌佰捌拾元整（756.8880万元）；租金按半年结算一次。4.合同第八条第（一）项约定“甲方（73141部队）因军事战备（指大军区以上的）及地方城市规划建设需要提前终止合同的，乙方（志禾公司）应当自接到甲方通知之日起六个月内无条件的将所承租的土地及按本合同约定权属归甲方的全部财产交给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其他互不补偿”；第（四）项“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。5.合同第十条约定：志禾公司逾期交付土地租金及有关费用，每逾期一日，73141部队按未交租金总额千分之三向志禾公司收取违约金；逾期三十日，73141部队有权解除本合同并收回按合同约定属于73141部队的全部财产，同时停止向志禾公司提供的水、电等，属于志禾公司的财产在没有结清租金和其他费用之前，不得转移；逾期六十日，视为志禾公司放弃其在73141部队处的财产，同时73141部队有权取消保证金向志禾公司收取所欠租金及违约金。6.合同第十一条第（一）项约定“租赁期满后，如政策无重大变动的情况下，乙方有权继续租赁叁年，租金参照周边地块租赁市场行情，每三年调整一次，调整增减幅度不超过10%，但合同另行签订；”。 三、73141部队又与志禾公司于2013年12月30日签订《合作生产合同》（合同编号【2014】18号）。合同主要内容为：1.由73141部队提供址于晋江市××镇××队××区内相应场地面积共计523.525亩的地块（其中生产经营使用面积450.475亩，公摊面积含道路、消防通道等73.05亩）。使用土地租金按16500元／亩·年计算，公摊面积含道路、消防通道按1650元／亩·年计算。2.合作期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。3.合同第四条约定“乙方应向甲方缴纳合作生产收益共计人民币（大写）贰仟贰佰陆拾陆万零壹佰壹拾元整（2266.0110万元）（不含水、电、暖、气、设备物业等费用）；分别：2014年合作生产收益人民币（大写）柒佰伍拾伍万叁仟叁佰柒拾元整（755.3370万元）；2015年合作生产收益人民币（大写）柒佰伍拾伍万叁仟叁佰柒拾元整（755.3370万元）；2016年合作生产收益人民币（大写）柒佰伍拾伍万叁仟叁佰柒拾元整（755.3370万元）；合作生产收益每半年结算，签订合同时，交付本合同前六个月合作生产收益377.6685万元，其余合作生产收益分别于2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日前交付。”4.合同第七条约定“乙方（志禾公司）逾期交付当年合作生产收益，每逾期1个月，甲方（73141部队）按欠缴款总额的0.3%收取滞纳金。逾期6个月，甲方有权终止合同，由此造成的一切损失由乙方全额承担”等等内容。5.合同第十一条第（一）项约定“甲方因军事需要提前终止合同的（指大军区以上的），必须经上级主管业务部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将合同生产地块及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收生产收益，其他互不补偿。”合同第十一条第（五项）约定“合作生产合同期满，合同自动解除。” 四、2016年10月9日，73141部队与志禾公司签订《分期还款协议书》，主要内容如下：截至2016年9月30日，志禾公司拖欠73141部队2013年-2016年合作生产收益金2387.730875万元（其中2013年合作生产收益121.719875万元，2014年合作生产收益755.3370万元，2015年合作生产收益755.3370万元，2016年合作生产收益755.3370万元）。……签订如下协议：第一条乙方（志禾公司）采取分期还款的方式偿还2013-2015年合作生产收益，截至2017年1月20日，乙方须分期向甲方（73141部队）偿还2013-2015年合作生产收益￥1632.393875万元，具体如下：第一期截至2016年11月25日，乙方须向甲方偿还2013年合作生产收益￥121.719875万元；第二期截至2016年12月20日，乙方须向甲方偿还2014年合作生产收益￥755.3370万元；第三期截至2017年1月20日，乙方须向甲方偿还2015年合作生产收益￥755.3370万元。第二条乙方2016年合作生产收益和2017年上半年合作生产收益须分别于2017年3月30日和2017年6月30日前向甲方缴纳。 五、《分期还款协议书》签订后，志禾公司仅支付430万元，即2016年11月30日支付60万元，2017年11月9日支付170万元，2018年4月20日支付200万元。 六、2014年11月18日，73141部队因国家政策调整需要向志禾公司发出《通告》，要求不允许新建任何永久性建筑，志禾公司于当日签收该《通告》。此后，志禾公司使用的土地为房屋B地块（152.72亩）、房屋A地块（48.81亩）以及水泥道路55.26亩，合计256.79亩【其中使用面积237.53亩（256.79亩×92.5%）、公摊面积38.52亩（256.79亩×15%）】。 本案当事人争议的焦点为：一、诉讼时效的问题；二、志禾公司应支付73141部队多少租金以及逾期付款违约金。 本院认为，73141部队与志禾公司签订的《军用土地使用权 租赁合同》（合同编号【2010】-001号）、《合作生产合同》（合同编号【2014】18号），根据合同的权利义务内容，应确认双方是土地租赁合同关系，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。 关于争议焦点一，诉讼时效的问题。2016年10月9日，志禾公司与73141部队签订《分期还款协议书》，是双方当事人对原债权债务的履行重新达成的协议，志禾公司对原来债务进行重新确认并表示同意履行还款义务，原债权债务的诉讼时效应重新起算。此后，志禾公司又于2016年11月30日、2017年11月9日、2018年4月20日支付合计430万元，73141部队主张双方结算后其一直向志禾公司催讨租金，有事实依据，予以支持。志禾公司辩称73141部队的诉讼请求部分超过诉讼时效，于法无据，不予采纳。 关于争议焦点二，志禾公司应支付73141部队多少租金及逾期付款违约金。志禾公司经与73141部队结算后签订《分期还款协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。经查，2014年11月18日，73141部队因国家政策原因向志禾公司发出《通告》要求不允许新建任何永久性建筑，志禾公司于当日予以签收。根据73141部队与志禾公司签订的《合作生产合同》（合同编号【2014】18号），合同第十一条第（一）项约定“甲方（73141部队）因军事需要提前终止合同的（指大军区以上的），必须经上级主管业务部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将合同生产地块及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收生产收益，其他互不补偿。”，故志禾公司辩称自接到73141部队的《通告》起一个月后即自2014年12月19日起仅按现有使用的土地面积256.79亩（其中使用面积237.53亩、公摊面积38.52亩）支付租金，有合同及法律依据，予以采纳。志禾公司提出73141部队违约要求其停止施工部分土地并辩解其公司投入的相关土石方回填工程损失应予以抵扣租金，缺乏合同依据，不予采纳。志禾公司关于评估未使用土地的土石方工程造价的鉴定申请，与本案没有关联，本院不予准许。据此，2014年租金应按728.4346万元计收（755.3370万元-755.3370万元÷365天×13天）；2015年起到至今的年租金应按398.2803万元（237.53亩×16500元+38.52亩×1650元）计算。结合2016年10月9日的《分期还款协议》，可以确认截至2016年10月9日，2013年尚欠的租金为121.719875万元，2014年尚欠的租金为728.4346万元，2015年尚欠的租金为398.2803万元，2016年尚欠的租金为398.2803万元，以上总计为1646.715075万元。志禾公司于2016年11月30日支付60万元，2017年11月9日支付170万元，2018年4月20日支付200万元，73141部队自愿将该三笔款项优先抵付租金，故志禾公司于2016年11月30日支付60万元，应优先偿还2013年拖欠租金121.719875万元，截至2016年11月30日，2013年拖欠的租金仅剩61.719875万元（121.719875万元-60万元）；志禾公司于2017年11月9日支付的170万元，应优先偿还2013年拖欠的租金，故截至2017年11月9日已支付完毕2013年拖欠的租金，还剩108.280125万元（170万元-61.719875万元），该剩余款项108.280125万元应优先偿还2014年拖欠的租金。至2017年11月9日，2014年拖欠的租金仅剩620.154475万元（728.4346万元-108.280125万元）；2018年4月20日，志禾公司又支付200万元，该款项应优先偿还2014年拖欠的租金，截至2018年4月20日，志禾公司拖欠的2014年的租金仅剩420.154475万元（620.154475万元-200万元）；2015年尚欠的租金为398.2803万元，2016年尚欠的租金为398.2803万元，志禾公司尚欠的2014年至2016年的租金为1216.715075万元。自2017年1月1日起至今，志禾公司仍然继续占用使用256.79亩土地，而73141部队未提出异议，原租赁合同即《合作生产合同》（合同编号【2014】18号）涉及继续占有使用256.79亩土地【其中使用面积237.53亩（256.79亩×92.5%）、公摊面积38.52亩（256.79亩×15%）】的部分继续有效，但双方的租赁期限应变更为不定期。故自2017年1月1日起，志禾公司应按年租金398.2803万元向73141部队支付租金至停止使用为止。根据双方当事人的合同约定，每逾期1日或者1个月，志禾公司应按欠缴总额的0.3%支付违约金。志禾公司未按照合同约定及《分期还款协议书》确定的期限支付租金，73141部队自愿要求志禾公司根据《分期还款协议书》确定的还款时间以欠缴款项为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金，系其自身权利的处分，本院予以支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、厦门志禾房地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军73141部队农副业基地2013年至2016年间尚欠的土地租金1216.715075万元； 二、厦门志禾房地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军73141部队农副业基地自2017年1月1日起至停止使用为止按年租金398.2803万元计算的租金； 三、厦门志禾房地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军73141部队农副业基地以欠缴款项为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款违约金（其中，2013年拖欠租金的违约金应自2016年11月25日起至2016年11月29日以121.719875万元为基数；自2016年11月30日起至2017年11月8日止以61.719875万元为基数；2014年拖欠租金的违约金应自2016年12月20日起至2017年11月8日以728.4346万元为基数；2017年11月9日起至2018年4月19日止以620.154475万元万元为基数；2018年4月20日起至实际还款之日止以420.154475万元万元为基数；2015年拖欠租金的违约金应自2017年1月20日起至实际还款之日止以398.2803万元为基数；2016年拖欠租金的违约金应自2017年3月30日起至实际还款之日止以398.2803万元为基数；2017年上半年拖欠的租金自2017年6月30日起至实际还款之日止以199.1402万元为基数；2017年下半年拖欠的租金自2017年12月31日起至实际还款之日以199.1401万元为基数）； 四、驳回中国人民解放军73141部队农副业基地的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费225550元，由中国人民解放军73141部队农副业基地负担50579元；由厦门志禾房地产投资管理有限公司负担174971元。 如不服本判决，中国人民解放军73141部队农副业基地、厦门志禾房地产投资管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年十一月七日 书记员  康雯娟 附：一、本判决书引用的相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人己自愿履行的，不得请求返还。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承担人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。