广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法民一初字第809号原告（反诉被告，以下称原告）：何小江，男，汉族，1981年12月24日出生，广东省徐闻县人，住广东省徐闻县。委托代理人：敖长江，广东法鹏律师事务所律师。被告（反诉原告，以下称被告）：东莞市长安丰客隆百货商场。住所地：广东省东莞市。负责人：吕卫华。委托代理人：温在兵，该商场职员。委托代理人：李炽灯，湖南星河律师事务所律师。原告何小江诉被告东莞市长安丰客隆百货商场（以下简称“丰客隆百货”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日受理后，被告丰客隆百货提起反诉，本院对其反诉予以受理。本案依法由审判员黄琪适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判长罗练珍、代理审判员陈波、人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告何小江及其委托代理人敖长江，被告丰客隆百货的委托代理人李炽灯、温在兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何小江诉称：原、被告双方2014年6月23日签订租赁合同，被告将位于东莞市长安镇增田丰客隆百货商场一楼三号室出租给原告开设药店，该店面积约75平方米，租金约定4000元/月。原告于当日缴纳合同保证金8000元，另缴纳10000元入场费。合同签订后，原告随即与案外人签订装修合同，并于2014年7月16日装修完毕。2014年7月17日至8月，原告的药品逐步上架。2014年9月15日，原告依约缴纳7月、8月份租金。2014年10月1日，原告因急事回乡处理。10月中旬，原告收到被告商场管理人员通知，被告已组织人员将原告装修全部拆卸，并将原告药店所有药品、电脑、空调等设施全部搬离，并将该铺面另租他人。原告得知消息后，于2014年11月3日向东莞市公安局长安分局街口派出所报案。双方多次协商无果，被告拒绝退还药品，以致使药品过期无法使用。对于原告的装修被告也拒绝赔偿，原告的收银机、电脑、空调、监控等财产也下落不明。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认双方租赁合同解除；2.被告向原告双倍返还租赁保证金16000元；3.被告向原告退还入场基建费10000元；4.被告向原告支付店铺装修损失47927元；5.被告向原告支付店铺药品、保健品损失89222元；6.被告向原告支付专柜台损失9350元；7.被告向原告支付玻璃损失6116元；8.被告向原告支付手机、收银零钱、电脑、监控损失5500元；9.本案诉讼费用由被告全部承担。后于审理过程中，原告何小江申请撤回第1项、第5项至第8项诉请，并要求将第2项诉讼请求变更为被告向原告返还租赁保证金8000元，本院予以准许。被告丰客隆百货答辩及反诉称：2014年6月23日，原、被告双方签订《专柜租赁合同》，合同约定原告何小江承租被告位于东莞市长安镇增田丰客隆百货商场一楼三号室用于开设药店，店面面积75平方米，租金约定4000元/月。同时合同约定，租金费及综合管理费的交纳从开业之日起，逾期按每天3%收取滞纳金，原告如不按时交纳租金连续或累计15天以上，被告有权解除合同，不退回押金，一切责任由原告承担。合同订立后，原告开始拖欠租金，2014年7、8月份租金拖到2014年9月中下旬才交纳。其后于2014年9月中旬的某一天起突然闭门歇业，原告既不正常经营也不向被告支付租金，共拖欠被告3个月零10天的租金13333元。期间被告之店长温先生多次通过电话短信与原告联系，催促原告立即开业并按合同约定如期缴纳租金，可原告总是反复推脱，拒不缴纳租金。据此，被告才根据合同约定电话通知原告解除合同，并将原告的药品、器材等物品打包封存，以腾出案涉店面另租第三方，以维持商场的正常经营活动。原告违反合同约定长期拖欠房租，给被告的正常运营活动造成严重影响，被告有权单方解除合同，并要求原告承担违约责任。为了维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1.原告何小江与被告的租赁合同关系解除；2.原告何小江向被告支付2015年9月1日至2015年12月10日期间的房屋占有使用费13333元；3.原告何小江向被告支付拖欠基建费20000元；4.原告何小江向被告支付药品、器材保管费24000元；5.原告何小江向被告支付违约金8000元，该款项即保证金8000元；6.本案的诉讼费由原告何小江承担。后于审理过程中，被告丰客隆百货申请撤回第1项、第4项诉请，本院予以准许。庭审中，被告明确其第5项诉请“原告何小江向被告支付违约金8000元”实为请求不予退还原告已经支付的保证金8000元。原告何小江对反诉答辩称：其一，被告丰客隆百货无故强行解除合同，并扣押原告的财产，故原告有权向被告要求返还财产，不存在需要支付占有使用费的情形；其二，如果案涉合同无效，则被告应予以退还基建费用和保证金，原告无需支付基建费差额。经审理查明：2014年6月23日，原告何小江作为合同乙方，与合同甲方丰客隆百货签署了一份《东莞市长安增田丰客隆购物广场专柜租赁合同》，约定：甲方提供其商场一楼建筑面积约75平方米的专柜给乙方经营药店（独家经营）；合同期限自2014年7月15日至2017年7月14日；每月租金为4000元，从2014年7月15日开始计付；乙方签订合同时需支付甲方8000元作为合同保证金。合同签署后，原告何小江向被告丰客隆百货支付了合同保证金8000元（原告提交的专用收据显示为“合同押金”）及基建费用10000元，被告丰客隆百货将案涉专柜交付给原告何小江使用。2014年7月，原告何小江对案涉专柜进行了装修，施工项目包括墙柜、产品柜、地柜以及收银台。原告何小江提交了《铺面装修合同书》及收据各一份以证明装修费用支出情况，合同书约定：案外人黄金山承包案涉专柜的装修工程，承包方式为包工包料，总价款为47927元，工期自2014年7月1日至同年7月17日；收据上载明的出具时间为2014年7月16日，填票人为黄金山，其上内容显示“墙柜”、“地柜”的费用合计47927元。被告对上述两份证据的真实性均不予确认。被告称，原告自租赁专柜后一直存在拖欠租金的行为，其中2014年7月、8月的租金直至9月中旬才支付，之后的租金一直没有支付。对该主张，被告提交了短信记录为证，被告称该短信记录载明了被告之店长温在兵催促原告支付租金的情况。原告不确认该短信记录的真实性，但承认直至2014年9月15日才支付同年7月、8月的租金。再查明，原告主张其于2014年10月1日因回家处理急事，被告却在未提前通知的情况下，于2014年10月中旬无故将案涉专柜内的全部柜台拆除并搬走其中的物品。被告对拆除柜台的事实予以确认，并承认案涉租赁物已于2014年11月中旬转租给他人使用，但抗辩称拆除柜台的原因为原告一直未支付租金又闭门歇业，且拆除行为的发生时间为2014年11月3日。关于原告闭门歇业的情况，被告申请了证人翁某某、谢某某、全某某、邹某某等四人出庭作证。四人均自称为丰泰隆百货内的商户，其中翁某某、全某某、邹某某均陈述称原告经营的药店自2014年9月中旬起即不再开门营业，谢某某则陈述称停止营业的日期为9月份。证人翁某某、谢某某、邹某某还证实，被告于2014年11月份拆除了案涉专柜的柜台。另，原告主张其于11月3日曾就拆除柜台及搬走物品一事向东莞市公安局长安分局街口派出所报案，但派出所未受理。又查明，原告主张基建费用实为进场费，被告对此不予确认，反驳称基建费用对应的是案涉柜台移交之前已装修好的地板及天花的装修费用，且原告尚拖欠基建费20000元尚未支付。对该反驳主张，被告提交了欠条一张为证，该欠条载明：“欠丰客隆装修款人民币两万元整”，落款处有“何小江”字样的签名并有捺印。庭审中，被告承认地板及天花均可继续使用，被告于2014年11月将案涉柜台转租给案外人后，并未就地板及天花的装修向案外人收取基建费用。另查明，案涉专柜所处的房屋未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《东莞市长安增田丰客隆购物广场专柜租赁合同》，专用收据，《铺面装修合同书》，收据，照片，欠条，手机短信记录，证人翁某某、谢某某、全某某及邹某某的证言以及本院的庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为：案涉专柜所处的建筑物未办理建设工程规划许可证及房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告双方签署的《东莞市长安增田丰客隆购物广场专柜租赁合同》属无效合同。因此，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定做出处理。综合双方的陈述意见，本案的争议焦点有三：一是对案涉保证金及基建费用应如何处理；二是被告应否赔偿原告装修损失，如需赔偿，则该损失如何认定；三是原告应否支付被告2014年9月1日至2014年12月10日期间的房屋使用费。关于第一个争议焦点。其一，对于保证金。原告已交付保证金8000元的事实，双方均不持异议，本院予以确认。由于案涉租赁合同无效，为保证合同履行而支付的保证金已无事实必要且缺乏法定或约定依据，作为合同无效的结果，被告理应向原告返还该保证金8000元。对于被告主张不予退还该保证金的反诉请求，本院依法予以驳回。其二，对于基建费。被告陈述该基建费用实为案涉专柜的地板和天花吊顶的装修费用，但由于该地板和天花吊顶并非根据原告的要求进行的特殊装修，而是租赁物本身自带的装修，在租赁结束后仍可继续使用，况且原告实际使用租赁物的时间不足半年，故被告要求原告承担该装修费用，缺乏依据且不符合公平原则。因此，对于原告已经支付给被告的基建费用10000元，被告应当及时返还。对于被告要求原告继续支付基建费用20000元的反诉请求，本院依法予以驳回。关于第二个争议焦点。其一，对于被告主动拆除案涉专柜的柜台等装修物品的事实，双方不持异议，本院予以确认。对于拆除的时间，虽然原告主张为2014年10月，但未能提交证据予以佐证，本院不予采信。四名证人中有三人均述称被告拆除柜台的时间为2014年11月份，结合被告自认拆除时间为2014年11月3日及原告自称于2014年11月3日报警的事实，本院认定拆除柜台的时间为2014年11月3日。其二，原告自认于2014年9月15日交付同年7月和8月的租金的事实，本院予以确认。对于2014年9月之后的租金，原告至今尚未支付，本院亦予以确认。基于合同无效的结果及上述事实，本院对双方的过错程度分析如下：被告在明知案涉厂房未取得建设工程规划许可证的情况下将专柜出租给原告，在原告仅迟延交租2个月后，即主动拆除原告刚装修好的柜台，且拆除柜台后又不采取适当措施保护好拆除下来的物品以减少损失，故其对合同无效的结果及装修损失具有主要过错；原告未审查租赁物是否具备建设工程规划许可证，亦未按照双方的约定缴纳租金导致被告为防止损失扩大而拆除装修柜台，其亦存在一定过错。综合双方的过错程度及其行为与损害结果之间的原因力关系，本院确定原、被告各自的责任比例为60%及40%为宜。关于装修损失，被告提交了《铺面装修合同书》及收据以证明其装修费用为47927元，结合双方承认的装修项目及市场行情情况，被告主张的装修费用在合理范围之内，本院予以确认。由于合同约定租期为3年，至被告拆除装修柜台之日，合同已履行3个月，故装修损失可参照使用期间折算为43933元[47927元×（36个月-3个月）/36个月]，据此，被告应向原告赔偿损失26359.8元（43933元×60%）。关于第三个争议焦点。虽然案涉租赁合同无效，但原告实际使用案涉租赁物至被告拆除柜台之日即2014年11月3日，因此原告应参照租赁合同约定的租金标准4000元/月向被告支付房屋占有使用费8400元（4000元/月×2个月+4000元÷30天×3天）。对于原告诉请中超出的部分，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市长安丰客隆百货商场于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何小江返还保证金8000元。二、限被告东莞市长安丰客隆百货商场于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何小江返还基建费10000元。三、限被告东莞市长安丰客隆百货商场于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何小江赔偿装修损失26359.8元。四、限原告何小江于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市长安丰客隆百货商场支付房屋占有使用费8400元。五、驳回原告何小江的其他诉讼请求。六、驳回被告东莞市长安丰客隆百货商场的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1448元，由原告何小江负担474元，被告东莞市长安丰客隆百货商场负担974元。反诉受理费417元，由原告何小江负担84元，被告东莞市长安丰客隆百货商场负担333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  罗练珍代理审判员  陈 波人民陪审员  李慧霞二〇一五年十一月十日书 记 员  邓秀琳