广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初21152号原告：何裕彪，男，1960年8月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：陈卓霞，女，1963年7月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：曾富生，广东中粤云天律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告何裕彪、陈卓霞诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付延期交楼违约金91038元（暂时计算到2018年8月30日）;2.被告承担本案所有诉讼费用。庭审中，原告确认逾期交楼违约金的起算日期为从2017年1月1日起计算至实际交付日，计算标准为按照市场租金。事实与理由：2015年6月27日原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的佛山市禅城区季华四路66号一座710房，面积79.97平方米，总价为840421元，约定被告应当在2016年12月30日前向原告交付房屋，约定交楼标准是精装房，出卖人逾期交房的违约责任是“按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行”等等。合同签订以后，原告按照合同的约定足额支付购房款。被告于2017年6月15日邮寄《延期交房通知书》，告知原告，无法按时交楼，“对与逾期交付问题双方可按合同约定解决”；2018年1月20日，原告收到《收楼通知书》，原告在收楼时发现，交付的楼房不符合国家的交楼标准，也不符合合同约定的交楼标准，因此，原告拒绝收楼。到2018年8月30日为止，被告一直没有通知原告收楼，逾期交楼违约状态持续中，已经逾期600天。由于被告没有实际交付房屋，导致原告无法对房屋行使使用权，无法履行于2015年6月27日与广州市顺耀投资咨询公司签订了《房屋租赁管理合同》，造成每月房租损失3501.83元（每月每平方租金为43.79元），物业管理费等损失。原告认为，《广东省商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房的违约金是“按该商品房的市场租金向买受人支付违约金”，原告认为，这几年租金不断上涨，违约金明显偏低，按照合同法规定，应提高30%计算。因此，违约金计算标准为，43.79+43.79×30%=56.92元每月每平方米，被告到2018年8月30日为止，应支付违约金为：91038元(56.92×79.97×20个月=91038元）。综上所述，被告延期交楼，违反了合同约定的义务，严重的损害了原告的合法权益。被告雄盛王府公司辩称：一、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理原告逾期付款与被告逾期交房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501012656）（下称“买卖合同”）和《商品房买卖合同补充协议书》（下称“补充协议”），约定原告向被告购买位佛山市禅城区季华四路66号一座710房，建筑面积为79.97平方米，价款为840421元；原告应在2015年6月27日前支付首期款340421元，商业贷款500000元于2015年7月7日前结算；原告逾期支付购房款应按欠付款额每日向被告支付万分之五的违约金，原告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），被告有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且被告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，原告无权向被告要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿；约定被告在2016年12月30日前（双方均按合同约定，全面、适当履行合同义务时的：“交付期限”），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。二、因原告逾期支付购房款，至今仍未向被告支付逾期违约金，根据《买卖合同》及《补充协议》约定，在原告未向被告支付完违约金之前，被告有权不予办理交房或办理房产证等手续，并不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。原被告双方是经过充分协商，在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同及其补充协议，双方理应遵守。原告依约于2015年6月27日前支付了首期款340421元，余款500000元于2015年8月28日才付清（见付款单据），逾期52天支付，应按逾期总金额日万分之五的标准向被告支付违约金13000元（500000元×万分之五×52天=13000元），原告至今仍未向被告支付逾期违约金。《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”第3款银行按揭约定：“结算方式：现金约定金额340421元，约定日期：2015年6月27日；商业贷款约定金额：500000元，约定日期：2015年7月7日”，本条款写明为“结算方式”，显然合同约定的是“付款期限”“结算日期”，很明确是支付款项的期限日期。《商品房买卖合同补充协议》第四条“对本合同第六条的补充和修改”约定，买受人采用按揭方式付款的，买受人应在签订本合同当日办理按揭贷款手续。被告与银行签订有快速放款合作协议，在原告交齐资料的情况下，无需办理合同备案和抵押手续，银行审批原告资格通过即可放款，故只要原告办理按揭手续不存在过错，在买卖合同约定的期限内是完全可以放款到账的。且买卖合同已明确约定办理按揭及付款的时间，原告负有按时付款的义务，如银行按揭款未能及时支付到账，原告作为主债务人对此也应承担责任，根据合同严格履行原则，只要银行按揭款未能及时支付到账，则视为原告逾期付款就应当承担责任。根据《买卖合同》第七条第二款第三项的约定，在原告未向被告支付逾期付款违约金之前，被告有权依法采取先履行抗辩措施（视为合同约定的交房条件尚未成就，被告有权不组织原告办理交房手续），原告无权向被告主张逾期交房的违约责任及赔偿。请求贵院综合考虑平衡双方当事人的合法权益，依法保护被告的合同权益，驳回原告的诉讼请求。三、商品房装修标准并不是《买卖合同》约定商品房交付条件和标准，而是装修公司完成装修交付的标准。原告主张涉案房屋约定的交楼标准是精装房没有依据，涉案商品房已于2018年1月17日达到交付条件。被告开发建设的本涉案商品房规划设计中未有包装修交楼内容，原告购房时选择要求装修，而原告的装修要求对原核准的房屋规划设计结构有调整（增加了钢结构及拆除部分间隔墙），在房屋验收合格交楼前不能提前装修，必须经政府主管部门验收合格并交付给原告后才能进行装修。因而原告与被告、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（下称柏裕公司）签订《房屋装修协议》，原告将购买的雄盛王府广场商品房委托柏裕公司进行装修，装修款由被告支付给柏裕公司。因此《房屋装修协议》附件一约定的房屋装修标准即《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》是商品房装修的标准，并非交楼标准。《房屋装修协议》第四条“交付与验收”第3项约定，被告取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，原告应按《买卖合同》约定办理入伙手续。现商品房达到《买卖合同》约定交付标准，原告须收楼后交予柏裕公司装修，柏裕公司按装修标准装修后方可交付原告。原告接到被告《收楼通知》后不予收楼，导致柏裕公司无法进场施工，责任由原告自行承担。按照《买卖合同》第八条“交付期限”约定，被告在2016年12月30日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告。被告于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件和标准，原告无权拒绝办理交付，被告不因此承担延期交楼的违约责任。综上所述，根据本案证据和事实，原告的诉求超出了合法保护范围，没有事实依据，请求贵院依法应予以驳回。还请法院尊重契约精神，严格依照合同处理双方权利义务，不应对有利原告的就采纳支持，对被告不利的就不予采纳支持，而应依法公正判决。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告公司工商登记资料。证明原、被告诉讼主体资格。2.商品房买卖合同以及补充协议。证明原告、被告之间房屋买卖法律关系、合法有效，证明交房期限、交楼标准与违约责任等。3.税务发票。证明原告履行了交钱义务。4.房屋装修协议及附件。证明①装修工程款由被告支付；②原告无需支付装修工程款，《广东省商品房买卖合同》中约定的房款包含装修工程款，且无需向原告开具发票；③被告在向原告交付房屋的同时交付装修工程；④原告在收楼时候，有权同时验收房屋以及装修工程；⑤装修标准就是交楼标准。《房屋装修协议》的附件与《广东省商品房买卖合同》附件完全相同，名字、内容完全一样，都叫《佛山雄盛王府住宅精装修房室内交楼标准》。5.房屋租赁管理合同。证明①证明该商品房在2015年6月的市场租金价格，月租金为43.79元/㎡；②因为被告迟延交楼，对原告所造成的损失；③证明该房屋租赁管理合同合法有效，且已实际履行，已经收到6个月租金。6.交楼标准及质量保证书。证明房屋标准及质量。7.收楼通知书。证明通知交房时间为2018年1月17日。8.拒收楼通知书。证明原告拒绝收楼的理由。9.精装房照片。证明房屋仍在装修，不符合约定的交付条件。诉讼中，被告举证如下：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告的诉讼主体适格。2.《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》。证明①双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；②合同约定了买受人逾期支付购房款，应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金（《买卖合同》第七条“买受人逾期付款违约责任”约定）；③被告应在约定交付日期前，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第八条“交付期限”约定）；④被告逾期交楼的，应自最后交付期限的第二日起按商品房的市场租金向原告支付违约金（《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定）；⑤补充协议书约定买受人采用按揭方式付款的，应当在签订买卖合同当日办理银行按揭手续（补充协议第4条第1款）；⑥政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任（补充协议书第8条第3款）,未取得房屋测绘报告是政府原因，被告不应承担违约责任；⑦补充协议第十八条约定了出卖人按照买卖合同载明的地址寄件即履行了通知义务。3.《房屋装修协议》及附件（房屋装修标准、施工图）。证明①被告开发建设的本涉案商品房规划设计为毛坯交楼，《房屋装修协议》第四条“交付与验收”第3项约定，被告取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，原告应按《买卖合同》约定办理入伙手续，原告不予收楼，责任自行承担；②原告所购房屋是须交予第三方装修；《房屋装修协议》附件一《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》是商品房装修的标准，并非交楼标准。（《房屋装修协议》第二条“委托事项”有明确约定）；③从《房屋装修协议》施工图与《买卖合同》商品房毛坯平面图对比，装修须对建设部门核准的房屋规划设计结构进行调整（增加了钢结构及拆除部分间隔墙），因此房屋在验收合格收楼前，不能将房屋移交给原告委托的第三方进行装修。4.佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知。证明涉案房屋属于禅城区石湾街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。5.《房屋租赁合同》3份、房租收据2份、房产证2份。证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。6.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、预售面积测绘报告书。证明涉案房屋已取得测绘报告，并于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金计算应截止2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。7.交付装修通知书、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。8.收据、结算业务委托单。证明被告已向原告支付一次性补偿违约金。原被告协商一致一次解决逾期交房问题，故原告出具的收据也注明是“延迟交房足额补偿违约金”，支付违约金为21011元。9.购房款支付凭证。证明原告未按照合同约定日期支付购房款，逾期付款构成违约，应按照合同第七条约定承担违约责任。被告保留向原告追索逾期付款违约金的权利。10.《楼宇抵押贷款合作协议》。证明被告与各合作银行签订有快速放款协议，在原告交齐资料的情况下，无需办理合同备案和抵押手续，审批原告资格通过即可放款，故只要原告办理按揭手续不存在过错，在买卖合同约定的期限内是完全可以放款到账的。且买卖合同已明确约定办理按揭及付款的时间，原告负有按时付款的义务，如银行按揭款未能及时支付到账，原告作为主债务人对此也应承担责任，根据合同严格履行原则,只要银行按揭款未能及时支付到账，则视为原告逾期付款就应当承担责任。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-7，被告对真实性均无异议，本院予以确认；原告提交的证据8，经核对，本院确认其真实性；证据9，照片的形成时间、拍摄地点无法确定，但经询问，双方均确认目前案涉房屋为装修状态，故对该证据证明的上述事实，本院予以确认。被告提交的证据1、2、3、7、8，原告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据4、5、6、9、10，经核对，本院对真实性予以确认。经审理查明：2015年6月27日，两原告为购买禅城区季华四路66号一座710房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定商品房建筑面积为79.97平方米，商品房价款为840420元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款340421元，约定日期：2015年6月27日；商业贷款方式支付500000元，约定日期：2015年7月7日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付；3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2015年6月27日，两原告作为出租方（甲方）与广州顺耀投资咨询有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日，每半年租金为21011元。2017年2月11日，两原告出具收据，上载：本人陈卓霞今收到佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付本人购买的雄盛王府广场一座710室延迟交楼足额补偿违约金21011元，《商品房买卖合同》合同编号……签名处有两原告签名及捺印。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。另查明一，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。另查明二，2015年6月27日，两原告作为甲方、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司作为乙方、被告作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》的约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。其中附件1还包括了佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准和佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准。另查明三，2018年1月26日，佛山市柏裕装饰设计工程有限公司向两原告寄送《交付装修通知书》，敦请两原告在2018年2月11日前及时办理有关手续，将商品房交付该公司进场装修。另查明四，原、被告分别提交的商品房买卖合同中，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》，均作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且有被告盖章确认。另查明五，本院在（2017）粤0604民初5088号判决书中查明该案案涉房屋佛山市禅城区季华四路66号一座715房的建筑面积为81.43平方米，确定雄盛王府公司应按招用洁、招淑仪、招小鹏与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的租金标准向招用洁、招淑仪、招小鹏赔偿，招用洁、招淑仪、招小鹏主张按3616元/月，有事实和法律依据，本院予以采纳；关于招用洁、招淑仪、招小鹏逾期付款是否能免除雄盛王府公司逾期交房的违约责任，该判决书认为，“根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，对于涉案合同第七条第2项第（3）点，应理解为买受人未支付完毕购房款、违约金前，出卖人有权不予办理交房或房产证，而非雄盛王府公司所主张的只要买受人付款有逾期的情形，出卖人就有权不予办理交房或房产证，按照雄盛王府公司所主张的对上述合同约定的理解明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，违反公平原则。”被告主张缺乏依据，本院不予采纳。被告不服提起上诉，二审法院对此作出（2017）粤06民终8900号判决书，认为原审法院认定按买受人与案外人顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的租金标准计付违约金正确，且符合合同约定，二审法院予以维持。雄盛王府公司对此的抗辩明显有违诚实信用原则，与事实和法律不符，二审法院不予支持。原审法院已就逾期付款能否免除逾期交房的违约责任的论述正确，二审法院不予赘述。再查明，2015年8月28日，被告收到原告以商业贷款方式支付的购房尾款500000元。庭审中，两原告确认主张的逾期交楼违约金无扣减被告已付的违约金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖合同及其补充协议、房屋装修协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：若原告逾期付款是否可免除被告逾期交房的违约责任；若不免除，违约金的计算标准及截止时间如何确定。关于原告逾期付款是否可免除被告逾期交房的违约责任问题。对此，首先，案涉合同约定，“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”，该约定应理解为买受人未支付完毕购房款、违约金前，出卖人有权不予办理交房或房产证，而非被告所主张的只要买受人付款有逾期的情形，被告就有权不予办理交房或房产证，按照被告所主张的对上述合同约定的理解明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，违反公平原则。故对被告该主张，本院不予支持，被告的逾期交房违约责任不因此免除。在雄盛王府公司逾期交房的情况下，应承担相应的违约责任。至于被告提出的因原告逾期付款产生的违约金，因被告在本案中未提出反诉，故本院不予审查。关于逾期交楼违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因买受人在购买涉案房屋时已将该房屋出租，并已约定租金标准，故出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得的租金的损失是必然的实际利益损失，且原告还可能因无法交付租赁房屋而向承租人承担违约责任。因此，应将原告出租案涉房屋的租金标准作为被告支付逾期交楼违约金的标准。而两原告起诉按出租案涉房屋的租金标准提高30%计付交楼违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。对此，应先审查原告在被告交付房屋为毛坯状态时是否有权拒绝收楼问题。首先，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件，系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且被告盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，原告有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即案涉商品房为带装修交付；其次，根据约定，被告收取的房价中已包含装修费用，作为对价，并结合房屋装修协议的约定，被告有义务保证在交楼同时将装修工程交付给原告；此外，房屋装修协议还约定，若装修工程存在质量问题，原告有权要求装修公司承担保修责任，但无权拒绝收楼，根据公平原则，该条款应理解为在装修工程已完成而存在质量问题的情况下，原告无权拒绝收楼，但在装修工程未完成或根本未开始的情况下，不适用该条款。因此，原告在装修工程未完成、房屋未达交楼标准前，有权拒绝收楼，被告应继续承担逾期交楼违约责任至实际交楼之日止。被告抗辩称应先收楼后装修，与三方约定不符，本院不予支持。被告自2016年12月31日起已逾期交楼，而原告主张从2017年1月1日起算逾期交楼违约金，系其对自身权利的自由处分，本院予以支持。被告从2017年1月1日至2018年8月30日逾期交楼607天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：21011元÷180天×607天=70853.76元。据前查明，原告确认已收取被告支付的逾期交楼违约金21011元，故应予以扣减，被告应支付的逾期交楼违约金为49842.76元。对原告诉请超出部分，本院不予支持。此后至实际交付日的逾期交楼违约金被告仍应支付，但因实际交付日尚不能确定，故对原告要求计收逾期交楼违约金至实际交楼之日止的主张，本院不予支持，原告对之后产生的违约金可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何裕彪、陈卓霞支付2017年1月1日至2018年8月30日的逾期交楼违约金49842.76元；二、驳回原告何裕彪、陈卓霞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1038元，由原告何裕彪、陈卓霞负担470元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十一月二十日书记员  潘有鹏