江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）锡滨民初字第02690号原告周再良。被告无锡市正大房屋拆迁有限公司，住所地无锡市滨湖区雪浪街道军嶂社区军南村。法定代表人李瑞根，该公司董事长。委托代理人李瑞、邵鋆，江苏英特东华律师事务所律师。原告周再良诉被告无锡市正大房屋拆迁有限公司（下称正大公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周再良，被告正大公司的委托代理人李瑞、邵鋆到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告周再良诉称：2008年6月，其收到被告正大公司发送的告住户书，称根据政府文件要求对太湖鼋头渚充山村、犊山村环境整治建设项目实施拆迁，其所居住的犊山村89号民宅被列入拆迁范围。2008年7月13日，其在正大公司的胁迫下无奈签署了《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》。其认为涉案房屋所在的土地属于未经征用征收的集体土地，并未办理相关的征收法定审批手续，属于违法用地；正大公司在涉案房屋仅有房产证，没有土地证，属于两证不齐全的情况下强行实施拆迁，属于违法拆迁；正大公司不具有拆迁资质；涉案房屋额没有办理评估确认手续；拆迁公司在法定代表人缺席的情况下，由普通人员假冒正大公司经办人签订安置协议书，综上，其认为该拆迁协议属于违法协议，请求判令：确认原、被告于2008年7月13日签署的《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》无效。被告正大公司辩称：其公司对原告房屋所实施的拆迁是根据政府的拆迁规划及拆迁许可所进行，其公司具备拆迁资质，涉案项目也具备拆迁条件；其公司在周再良取得了涉案房屋价值的评估为参考的情况下，与周再良签订相关拆迁协议，该协议系双方真实意思的表示，并未违反法律禁止性规定，属于有效协议，故请求驳回原告对其公司的诉讼请求。经审理查明：周再良系犊山村89号房屋产权人，该房屋仅办理了房屋产权证，但未办理土地使用权证。2007年9月10日，无锡市发展和改革委员会通过《关于太湖鼋头渚充山、犊山、宝界等地园林环境整治建设项目立项的批复》，批准由无锡市园林管理局所报（2007）114号报告，并明确根据无锡市委、无锡市人民政府《关于举全市之力开展治理太湖、保护水源“6699”行动的决定》、《关于全社会动员全面动手开展环保优先“八大”行动的决定》，为进一步提升环境质量，经研究，同意实施太湖鼋头渚充山、犊山、宝山界等地园林环境整治建设，并予立项；涉及房屋拆迁须按有关规定办理。同年9月29日，无锡市人民政府拆迁管理办公室向无锡市园林管理局发放《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》（锡政拆通2007第88号），该通知书确定的拆迁实施单位为无锡惠山捷威房产拆迁有限公司、正大公司，评估机构为无锡市恒茂房地产土地评估有限公司。该通知附页明确了拆迁补偿安置范围，将犊山村89号房屋纳入了拆迁安置范围。2008年6月26日，正大公司向周再良送达《告住户书》，载明本次拆迁所依据的批文及拆迁范围、拆迁实施单位、评估机构、拆迁补偿安置办法及与此次拆迁相关其他的事宜。2008年7月2日，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司向无锡市园林管理局发送对犊山村89号房屋评估报告，依据《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范（试行）》，按照成本法进行评估，得出房屋补偿总价为140445元、附属物补偿价为16027元、装潢补偿价为69190元，总估价为225662元，该评估报告的有效期为本拆迁项目许可拆迁期内。2008年7月13日，正大公司（甲方）与周再良（乙方）签订《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》，载明：因建设太湖鼋头渚园村环境整治项目需要，根据锡政拆通2007第88号通知，甲方对乙方鼋头渚犊山村89号房屋，建筑面积344.91平方米，照顾面积10.24平方米；根据拆迁房屋的用途、建筑面积等因素，由无锡市恒茂房地产土地评估有限公司对涉案房屋评估得出涉案房屋价格为225662元，甲乙双方对此已确认；甲方向乙方提供符合国家质量安全标准的产权调换房，并于2009年3月左右交付乙方，产权调换房地点为大箕山安置小区三期；甲方支付乙方宽带费312元、电话移机费312元、有线电视移装费270元、空调移装费900元、太阳能热水器移装费300元、过渡费18468元、搬家费1800元、提前搬迁奖励费28412元、期房补贴10655元，合计61429元；付款在安置房正式交付时由无锡山水城管委会统一结算；乙方应于2008年7月20日前搬迁完毕，房屋交甲方验收后拆除，并将房屋权属证书、土地权属证书交给甲方，办理注销手续；合计安置面积355.15平方米，合计总额287091元，乙方选择户型90平方米房屋四套、75平方米房屋一套，乙方自行购买79.85平方米。甲方公司员工赵红友作为经办人在该协议上签字并加盖正大公司拆迁专用章，乙方除周再良签字捺印外，另有周再良两二个儿子周华光、周伟光签字确认。2009年5月29日，周再良向山水城拆迁办公室提交书面申请，载明：“本户系鼋头渚犊山村89号居民，本次拆迁安置房5套，这次发房由於筹资困难，申请先预拿4套，剩余1套暂缓，期限壹年。请有关领导批准。”在该申请获批后，周再良领取了四套房屋，分别是管社山家园38号501室（90.34平方米）、504室（90.43平方米）、601室（90.34平方米）、701室（90.34平方米），尚有38号202室房屋（74.9平方米）一套未领取，并欠差价款162671元差价款未能补交。另查明：正大公司于2007年7月20日获得江苏省建设厅审核批准的二级拆迁资质证书（无锡CQ00237），该证书中载明批准从事城市房屋拆迁业务时间为2005年5月30日。拆迁协议中所约定的大萁山安置小区三期后因建设规划更名为现在的管社山家园。以上事实，有《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》、房屋产权证书、《告住户书》、《城市房屋拆迁实施单位资质证书》、无锡市发展和改革委员会（2007）第245号文件、拆迁补偿安置通知书、《鼋头渚景区政治拆迁安置结算单》、《缓房申请》、调查笔录、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为：关于周再良所称正大公司及从业人员未有拆迁许可证及相应的资质，涉案房屋额没有办理评估确认手续及由普通人员假冒正大公司经办人签订安置协议书的陈述，与事实不符，本院不予采信。关于周再良所称涉案房屋仅有房屋所有权证，没有土地使用证，两证不全，不能进行拆迁的主张，本院认为不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案所涉协议系对犊山村89号房屋的拆除及相关权利人的安置的约定，根据周再良所提供的房屋所有权证书足以证明其系该房屋所有权人，其有权对涉案房屋进行处分，且正大公司对此未曾提出任何异议，故对其该部分主张不予支持。关于周再良所做涉案房屋所在土地没有办理征用征收审批手续，属于违法用地的陈述，本院认为涉案房屋的拆迁均由无锡市人民政府的各部门的审批，并有相关的行政拆迁批文和《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》等拆迁许可，故对其该部分主张本院不予采信。本院认为，周再良作为涉案房屋的所有权人与具有拆迁资质的正大公司签订涉案房屋拆迁及相关人员安置的协议，该协议系双方真实意思表示，其内容并不违反法律禁止性规定，合法有效，故对周再良要求确认其与正大公司于2008年7月13日所签署的《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》无效的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告周再良的诉讼请求。本案受理费5606元，由原告周再良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 程 鹏人民陪审员 王 芹人民陪审员 肖锦芳二〇一五年十一月二十四日书 记 员 徐 璐本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。