江苏省扬中市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1182民初1008号 原告（反诉被告）：蔡春美，女，汉族，1964年5月25日生，住江苏省扬中市。 委托诉讼代理人：李寄，江苏民脉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州法斯特服饰有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地杭州市江干区九盛路9号24幢4楼4025室。 法定代表人：臧灵巧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范丽琴，该公司法务主管。 第三人：何涛，男，汉族，1975年5月15日生，住江苏省扬中市新世界花苑北区。 委托诉讼代理人：陈庭福，扬中市开发法律服务所法律工作者。 原告蔡春美与被告杭州法斯特服饰有限公司、第三人何涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，被告杭州法斯特服饰有限公司于2018年5月25日提起反诉，本院于2018年8月7日将本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告蔡春美的委托诉讼代理人李寄，被告杭州法斯特服饰有限公司的委托诉讼代理人范丽琴，第三人何涛的委托诉讼代理人陈庭福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡春美向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年11月10日起至2018年11月10日止的房屋租金30万元并承担自2017年10月11日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年10月22日，江苏华康医药股份有限公司（以下简称“华康公司”）与郭宏美签订了房屋租赁协议，将位于扬中市间门面房租给郭宏美使用，约定租期至2016年8月18日止;2013年9月18日，华康公司就上述房屋又与郭宏美签订了房屋租赁合同，约定租期至2018年11月10日止，租金总额为80万元。协议签订后，郭宏美支付了80万元租金。2015年8月16日，郭宏美与原告签订了协议书，将其中两间门面房转让给原告。 2015年11月16日，原、被告又就该两间门面房签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为2015年11月23日起至2018年11月10日止，每年租金为30万元，每年10月10日前支付租金。合同签订后，原告依约履行交付房屋义务，被告仅支付了2015年11月23日起至2016年11月10日止的租金29万元、2016年11月10日起至2017年11月10日止的租金30万元。被告应在2017年10月10日前支付2017年11月10日起至2018年11月10日止的租金30万元，但被告违约未支付。原告多次催索未果，故提起本案诉讼。 被告杭州法斯特服饰有限公司辩称：1.在合同约定的租赁期间，诉争租赁物的产权发生变更，第三人通过破产案件的司法拍卖程序取得该租赁物的产权，第三人向被告主张支付租金，并通过拉闸、停电的方式直接导致被告无法正常经营超过四天以上，被告多次与原告沟通，但原告无法解决其与第三人的纠纷，不能保证被告的正常经营。鉴于原告无法保障被告正常使用该租赁物且已经违反合同义务在先，被告为了降低损失，通知原告解除了租赁关系。 2.被告同第三人签署的《房屋租赁合同》合法有效，被告理应向第三人支付租金，无须再向原告支付租金。在华康公司破产一案中，破产管理人已通过邮寄和在租赁场所张贴通知的方式告知了该租赁物的承租人解除了租赁关系，该解除行为已经生效，所以第一承租人理应通过破产程序向原产权人华康公司主张相应权益，第二承租人应向第一承租人主张相应权益，被告作为第三承租人可向第二承租人原告主张相应权益。因此，在租赁关系被解除的情况下，被告同第三人签署租赁合同并支付租金的行为合法有效。 3.即使华康公司破产案件中的解除租赁关系的行为被认定无效，该租赁物亦不绝对属于买卖不破租赁的情况，法院无依据认定原租赁关系应继续履行。第三人是通过司法拍卖程序取得诉争租赁物的所有权，该所有权变更的法律后果之一是实现抵押权人对破产财产的优先分配权，所以第三人的买受行为是该抵押权实现的结果，只要存在抵押权先于郭宏美的租赁关系的情况，那么郭宏美是无权通过买卖不破租赁的规定主张继续享有租赁权，第二承租人原告也无权继续享有转租权； 4.被告向第三人支付2017年6月17日之后的租金是合理的，虽然被告通知原告解除租赁合同的时间是在2017年7月31日，但是原告在2017年6月17日之后已不享有出租权，被告也已经向第三人支付了2017年6月17日之后的租金，故被告向原告预付的2017年6月17日至2017年11月10期间的租金120822元，原告实际是无权收取的。 综上，原、被告在2015年11月16日签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月31日解除，被告不必再支付下一年度的租金，且原告还应返还被告已预付的2017年6月17日至2017年11月10日期间的租金。原告的诉讼请求没有法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 第三人何涛述称：1.涉案房屋的原所有权人是华康公司，2014年10月22日，华康公司被镇江中院裁定破产清算，该案经过破产程序后，涉案房屋租赁合同在2016年1月11日被管理人依法解除，2017年6月16日，第三人以最高价竞买成功涉案房屋；2.基于上述事实及原告的诉求，第三人认为原告原有的次承租权随着管理人合同的解除而丧失，无权向被告收取房租；3.涉案房屋所有权归第三人所有，原告如果有损失应通过其他途径寻求救济，其提起本案诉讼侵犯了第三人的权益。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 反诉原告杭州法斯特服饰有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告退还租金120822元；2.判令反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2015年11月6日就扬中市江洲东路45号一层第九间、第十间房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2015年11月23日至2018年11月10日。反诉原告已向反诉被告支付了2015年11月23日至2017年11月10日的租金共计59万元。2017年6月17日，第三人通过司法拍卖程序竞拍取得了该房屋的所有权，并要求反诉原告向其支付房屋租金，此后，反诉原告同第三人签订了《房屋租赁合同》，并向第三人支付了2017年6月17日至2018年6月16日的租金33万元。同时，反诉原告于2017年7月31日和2017年8月5日向反诉被告发出《终止合同告知函》和《通知函》，通知反诉原告解除租赁关系。基于以上事实，反诉原告认为双方之间的租赁关系已经解除，反诉被告已收取的2017年6月17日至2017年11月10日期间的租金120822元应予以返，故提起反诉。 反诉被告蔡春美针对反诉辩称：1.反诉原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，反诉原告应履行至2018年10月10日；2.2018年11月10日前，反诉原告一直在承租涉案房屋，反诉原、被告的租赁合同从未被解除。综上，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。 第三人何涛针对反诉述称：反诉原、被告就涉案房屋签订的租赁合同已在2016年1月11日被依法解除，反诉原、被告之间并不存在租赁关系。 本院经审理查明认定事实如下：华康公司原系扬中市江洲东路45号一层从西往东第四、第五、第六、第九、第十间共五间门面房的所有权人。2008年10月22日，华康公司同郭宏美签订了一份《房屋租赁协议》，将该5间门面房出租给郭宏美，其中从西往东第六、第九、第十间门面房的租赁期自2008年8月18日至2016年8月18日，从西往东第四、第五两间门面房的租期自2008年11月10日至2016年11月10日；协议另约定，如郭宏美转租，华康公司无异议。2013年9月18日，华康公司又就该5间门面房同郭宏美签订了一份《房屋租赁协议书》，约定该5间门面房的租期自2016年11月11日至2018年11月10日止，租赁期内郭宏美转租，华康公司无异议。 2015年8月16日，郭宏美就上述门面房中的第九、第十两间同原告签订了《协议书》，约定郭宏美将上述两间转让给原告，租赁期限至2020年8月18日止。2015年11月16日，原、被告就该两间门面房签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将该两间门面房租与被告，租期自2015年11月23日至2018年11月10日止；约定年租金30万元，从2015年11月23日起算，第一期租金为29万元（租期自2015年11月23日至2016年11月10日），租金应于每年的10月10日前一次性支付。 另查明，镇江市中级人民法院于2014年10月22日裁定受理了江苏生美工业技术集团有限公司对华康公司的破产清算申请并指定镇江明诚会计师事务所有限公司为管理人，管理人通过邮寄和在租赁场所张贴通知的方式告知各租户解除租赁合同，各租户可以申报债权或向法院提起诉讼。2016年4月12日，镇江市中级人民法院作出裁定，宣告华康公司破产，并在淘宝网司法拍卖网络平台上对华康公司的相关房产进行了司法拍卖，2017年6月16日，第三人以最高价竞买成功。 2017年7月7日，镇江市中级人民法院作出（2014）镇商破字第2号之三民事裁定书，裁定华康公司所有的位于扬中市总建筑面积1839.29平方米的房产所有权归买受人何涛所有。同日，镇江市中级人民法院向扬中市不动产登记中心发出了（2014）镇商破字第2号协助执行通知书，要求：1.解除华康公司在破产前设定的房产抵押登记、解除各法院对华康公司位于房产的查封；2.将位于房产过户到第三人名下；3.注销华康公司对位于房产的房屋所有权。2017年7月28日，第三人同被告就该两间门面房签订了《房屋租赁合同》，租期自2017年6月17日至2020年6月16日。2017年7月31日，被告向原告发出《终止合同告知函》，通知原告解除原、被告签订的《联营协议》。此后，因原告要求被告支付租金未果，引起本案诉讼。 以上事实，有原告提供的身份证复印件、房屋租赁协议、民事判决书、协议书、房屋租赁合同；被告提供的营业执照、房屋租赁合同、转账记录、终止合同告知函、邮寄凭证、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、通知函以及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依据现有证据和庭审查明的事实，本案原、被告签订的《房屋租赁合同》所涉的承租房屋所有权原属华康公司所有，原、被告均系通过转租取得涉案承租房屋的租赁权，此后，第三人在华康公司破产案件中通过司法拍卖手续取得了涉案承租房屋的所有权，而此时原、被告签订的《房屋租赁合同》尚未履行完毕。因此，本案的争议焦点即在于第三人在破产案件中通过司法拍卖程序取得涉案承租房屋的所有权，该承租房屋上未履行完毕的房屋租赁合同是否应当继续履行以及承租人已交纳的房租应当如何处理。 对此，本院认为，本案租赁合同所涉标的物原系破产企业华康公司所有，新产权人第三人也是通过破产案件中的司法拍卖程序取得房屋所有权，不同于一般房屋租赁合同中的房屋产权变动。本案所涉租赁房屋在破产案件审理中为保护债权人权益进行拍卖，故房屋租赁合同是否应当继续履行涉及到华康公司的所有债权债务人关系，根据特别法优于普通法的原则，应当适用破产法的相关规定来处理涉案承租房屋上尚存争议的法律关系。未履行完毕的房屋租赁合同的承租人对破产企业享有的也是普通债权，在其他破产债权进行申报等待依法分配的情况下，如租赁债权仍按照租赁合同继续履行，不因企业破产而受影响，不仅有悖于破产法的基本制度和分配原则，也不利于破产财产的变现。因此，管理人有权基于保护全体债权人利益解除涉案房屋上未履行完毕的租赁合同。此外，管理人解除租赁合同的通知是向各租户发出，没有证据证明本案的转租合同得到管理人同意，故转租合同亦不能继续履行。第三人通过司法拍卖程序取得涉案房屋所有权后，原租户应当向第三人支付租金，原告作为承租人所遭受的损失应当通过其他程序进行救济。故对原告要求被告继续支付租金和利息的诉讼请求，本院依法不予支持。 反诉部分，镇江市中级人民法院于2017年7月7日裁定涉案房屋的所有权归第三人所有，因此，反诉原告应自2017年7月7日起向第三人支付租金，此前的房租租金仍应支付给反诉被告。现反诉原告已将2017年7月7日至2017年11月10日期间的租金支付给反诉被告，反诉被告取得该期间租金并无法律依据，故该期间的租金103561.64元（30万/365天x126天），应当返还给反诉原告。 依照《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告蔡春美的诉讼请求； 二、反诉被告蔡春美应于本判决生效后十日内返还反诉原告杭州法斯特服饰有限公司租金103561.64元； 三、驳回反诉原告杭州法斯特服饰有限公司的其他诉讼请求。 如反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5800元，由原告蔡春美负担；反诉案件受理费1358元，由反诉原告杭州法斯特服饰有限公司负担173元，反诉被告蔡春美负担1185元(本诉案件受理费原告蔡春美已交纳，反诉案件受理费反诉原告杭州法斯特服饰有限公司已垫付，由反诉被告蔡春美在返还上述款项时一并付给反诉原告杭州法斯特服饰有限公司)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院，未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韩春华 人民陪审员  朱美玲 人民陪审员  朱安国 二〇一八年十一月三十日 法官助理王双磊 书记员冷智慧