广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初845号 原告：骆某艳，女，汉族，1983年10月15日生，住广东省深州市罗湖区。 委托诉讼代理人：周金刚，广西君健律师事务所律师。 被告：桂林市临桂某房地产开发有限公司。 法定代表人：李某明。 委托诉讼代理人：文建德，广西中远律师事务所律师。 第三人：骆某聪，男，汉族，1955年11月25日生，住临桂区。 原告骆某艳与被告桂林市临桂某房地产开发有限公司及第三人骆某聪商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法由审判员石剑适用简易程序，于2018年6月5日公开开庭审理了本案，原告骆某艳及其委托诉讼代理人周金刚，被告桂林市临桂某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人文建德到庭参加诉讼。因案情复杂，于2018年7月11日转为普通程序，并依职权追加骆某聪为本案第三人。于2018年10月23日公开开庭审理了本案，原告骆某艳的委托诉讼代理人周金刚，被告桂林市临桂某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人文建德到庭参加诉讼，第三人骆某聪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告骆某艳向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告为原告办理桂林市临桂区房不动产权证及相关手续；二、请求法院判令被告向原告支付逾期办理上述房屋不动产权证的违约金25680元（以已付房款233453元为本金，按年利率6%计算违约金。暂时计算至2018年4月30日，直至原告取得涉案房屋不动产权证之日止）；三、本案诉讼费等一切费用均由被告承担。事实和理由：2015年8月8日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：194。双方约定，被告将临桂区房售予原告，该房建筑面积122.87平方米、套内面积104.98平方米，成交总价233453元。合同签订后，原告已于2015年8月12日向被告交付了首期房款105453元，于2015年11月23日办理了银行按揭，支付了余款128000元。被告按时向原告交付了上述房屋，并与2016年1月6日，原告领取了临房权证临桂镇字第××号，位于临桂区为原告单独所有。但被告没有按合同约定按时办理土地产权证。根据合同第十五条约定：“二、（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。”，被告已经逾期承诺办证日期660多天，仍然没为原告办理房屋不动产权证。根据法律规定，被告逾期办理房屋不动产权证的行为，属于违约行为。因此，原告诉情法院判令被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证，由被告向原告支付违约金25680元（以已付房款233453元为本金，按年利率6%计算违约金。暂时计算至2018年4月30日，直至原告取得涉案房屋不动产权证之日止）。 原告骆某艳为证明其主张提供以下证据：证据一、《商品房买卖合同》、委托书，证明1.2015年8月18日原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，被告将临桂区房售予原告，该房建筑面积122.87平方米、套内面积104.98平方米，成交总价233453元，证明合同第十五条约定：“二、（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。”；2.2015年8月8日，原告已经全权委托被告为原告办理房屋登记，代为领取房屋权属登记证明；证据二、销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同、销售不动产统一发票，证明原告已于2015年8月12日向被告交付了首期房款105453元，于2015年11月23日办理了银行按揭，支付了余款128000元；证据三、房权证，证明2016年1月6日原告领取了临房权证临桂镇字第××号，位于临桂区为原告单独所有，但该房的土地权证一直没办理；证据四、借款凭证、个人贷款抵押房屋保险保险单、机打发票、平安民用燃气综合保险投保确认书、燃气管道缴款单，证明1.《个人贷款抵押房屋保险保险单》和证据二的《个人购房担保借款合同》证明原告的父亲没有为购买涉案房出资，是原告自己通过借款和按揭贷款128000元购买该商品房的；2.证明原告为涉案房交纳了贷款保险和燃气保险、燃气管道费；证据五、收据2张、住宅专项维修资金专用收据、现金缴款单、税收缴款书，证明1.2015年8月10日，原告支付涉案购房款105453元并一直在缴纳物业费；2.2015年12月17日，原告缴纳了涉案房屋住宅专项维修资金8601元；3.2015年8月19日原告支付了购买涉案房屋税款7003.5元；证据六、（2014）桂市民再字第16号民事判决书、委托书，证明1.涉案房不是拆迁安置房，是在拆迁安置房之外，给予被告以优惠价格卖给原告的商品房，被告不能以安置房为由，拖延原告办理土地权证；2.涉案房以优惠价格购买权利的取得，是原告的母亲和原告同被告多次诉讼争取的权利，在诉讼中，原告的父亲要放弃、原告的母亲因此郁郁早逝，是原告聘请了资深律师参加诉讼，才最终争得了以优惠价格购买涉案房的权利；3.证明原告有权购买涉案商品房。 被告桂林市临桂某房地产开发有限公司辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》无效。被告与案外人骆某聪、张某盛（系原告父母）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，骆某聪和张某盛不服桂林市临桂区人民法院（2012）临民初字第554号民事判决和桂林市中级人民法院（2013）桂市民一终字第66号民事判决，向广西高级人民法院申请再审，广西高级人民法院指令桂林市中级人民法院再审，案件审理过程中，案外人张某盛去世，原告继承其诉讼权利参与诉讼。2015年7月6日桂林市中级人民法院做出（2014）桂市民再字第16号民事判决，判决：被告应于本判决生效之日起30日内按建筑面积每平方米1900元的价格出售一套其开发的位于金水路加油站东侧“某大厦”商住楼中前排2#商住楼的商品房给骆某聪和原告（由骆某聪和原告在未出售的商品房中任选一套），如骆某聪和原告于本判决生效之日起30日内未去购买，视为骆某聪和原告放弃购买的权利。依据《婚姻法》和《继承法》，原告只能获得该商品房四分之一的份额。2015年8月8日在原告横蛮无理要求下，被告基于履行判决书规定义务与之签订了《商品房买卖合同》，以每平方米1900元将某大厦2栋2单元3层6号房出售给原告。骆某聪知道后多次提出原告没有得到本人授权，其签订的《商品房买卖合同》无效，要求被告不要给原告办理土地使用权证，并称：原告获得产权证后立马会卖掉房屋，届时自己什么也没有了，如果被告为原告办了土地使用权证就找被告的麻烦，致使被告不敢为原告办理土地使用权证。被告认为，依据（2014）桂市民再字第16号民事判决规定，该商品房购买人应为骆某聪和原告，原告与被告签订《商品房买卖合同》违反了（2014）桂市民再字第16号民事判决规定，损害了骆某聪的权利，而且至今也没有得到骆某聪的追认，当属无效合同。二、原告主张按年6%计算利息没有事实依据。本案《商品房买卖合同》违反（2014）桂市民再字第16号民事判决规定，当属无效合同，因此原告无权要求被告承担违约责任。依据《商品房买卖合同》第十一五条规定：“初始登记、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年6月30日前办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理。…….（2）买受人不退房的出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金。（3）因买受人原因，造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任。”原告因家庭内部矛盾，致使被告不能为原告办理土地使用权证，被告不存在过错，不应承担违约责任。即使本案被告承担违约责任，依据《商品房买卖合同》规定被告也只承担每日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金，即以年利率1.825%计算违约金。原告主张按6%主张违约金没有事实依据，请法院驳回原告的主张。综上所述，原告与被告签订的《商品房买卖合同》违反了（2014）桂市民再字第16号民事判决规定，损害了骆某聪的合法权益，当属无效合同，原告主张按年6%计算利息没有事实依据。请法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告桂林市临桂某房地产开发有限公司为证明其主张提供以下证据：（2014）桂市民再字第16号民事判决书，证明1.原、被告签订的《商品房买卖合同》涉及的房产是房屋拆迁补偿引申而来的房屋，该房屋原告只占四分之一的份额，骆某聪应当占有四分之三的份额；2.该判决已确认该房屋权利人是骆某聪和原告，并没有确定该房屋归原告一个人所有，原、被告签订的《商品房买卖合同》违反了该判决的规定，损害了骆某聪的合法权利，当属无效合同。 原告骆某艳对被告桂林市临桂某房地产开发有限公司提交的证据认为：证据的真实性无异议，对被告证明内容有异议，该证据证明涉案房屋不是拆迁房，拆迁安置房是另外一栋房屋，本栋房屋是原告在诉讼中与被告争取的权益，该房屋的性质是商品房，被告仅仅在出售该房屋时给予原告一定的优惠，该房屋的出资完全由原告支付，原告的父亲仅仅对该房屋优惠的部分价值享有一定的权益，该优惠部分的金额原告与父亲如何分配是家庭内部矛盾，与商品房的购买没有任何关系，被告没有权利为第三人向原告争取权利，因为第三人没有授权被告向原告争取权利，被告的义务就是履行为原告按时办理房产土地证。购买该房屋原告取得了父亲骆某聪的全权授权，判决书也确定了原告的权利，判决书判定30日内如果原告与父亲不购买涉案房屋就相当于放弃购买涉案房屋的权利，在原告父亲不购买的情况下原告在父亲的授权下买下该房屋，符合法律规定。 被告桂林市临桂某房地产开发有限公司对原告骆某艳提交的证据认为：证据一真实性认可，证明内容不认可，该合同是无效合同，原告这份合同是基于（2014）桂市民再字第16号民事判决书的规定，才有这个资格购买比市场价格低很多的商品房，该商品房原告最初不具备购买调解，该商品房是案外人骆某聪、张某盛拆迁补偿给他们的，原告作为张某盛的法定继承人，继承了张某盛在判决书享有的权利，对于涉案房屋来说，权利人应该包括骆某聪，因此该合同损害了骆某聪的权利，属于无效合同；关于委托书，是真实的，但是是在原告无理取闹的情况下出具的，并不是被告真实意思表示，同时也损害了案外人骆某聪的权利；证据二真实性无异议，关联性及证明内容有异议，与本案无关；证据三真实性无异议，对合法性、关联性有异议，应当撤销该房权证；证据四真实性无异议，证明内容有异议，虽然购房款项是原告出的，但是不能表明该房屋一定归原告所有；证据五与本案无关；证据六真实性无异议，该份证据恰恰证明了涉诉房屋的权利人应当是案外人骆某聪和原告，并不是原告单独个人所有。 第三人骆某聪未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人骆某聪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，可作为本案的参考依据。 经审理查明：案外人骆某聪、张某盛（系原告父母）与被告因2010年3月23日签订的协议书发生纠纷诉至本院，骆某聪和张某盛不服本院（2012）临民初字第554号民事判决和桂林市中级人民法院（2013）桂市民一终字第66号民事判决，向广西高级人民法院申请再审，广西高级人民法院指令桂林市中级人民法院再审，案件审理过程中，案外人张某盛去世，原告继承其诉讼权利参与诉讼。2015年7月6日桂林市中级人民法院做出（2014）桂市民再字第16号民事判决，判决：被告应于本判决生效之日起30日内按建筑面积每平方米1900元的价格出售一套其开发的位于金水路加油站东侧“某大厦”商住楼中前排2＃商住楼的商品房给骆某聪和骆某艳（由骆某聪和骆某艳在未出售的商品房中任选一套），如骆某聪和骆某艳于本判决生效之日起30日内未去购买，视为骆某聪和骆某艳放弃购买的权利。2015年8月8日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：194，约定：第一条项目建设依据……。第二条商品房销售依据……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢2单元3层6号房。该商品房的用途为商住，属框剪结构，层高为2.88米，建筑层数地上17＋1层，地下**。有2个阳台，其中×个阳台为封闭式，2个阳台为非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共122.87平方米，其中，套内建筑面积104.98平方米。第四条计价方式与价款。按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2223.79元，总价款233453元。第五条面积确认及面积差异处理……。第六条付款方式及期限。其他方式：银行按揭、公积金贷款见附件六第1.2条。第七条买受人逾期付款的违约责任……。第八条交付期限……。第九条出卖人逾期交房的违约责任……。第十条规划、设计变更的约定……。第十一条交接……。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任……。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……。第十五条房屋登记。一、预告登记（一）出卖人与买受人共同申请预告登记，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】【商品房买卖合同（现售）签订】之日起30日内向房屋登记机构申请登记。……。（二）初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1.约定日期60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房款的0.005%承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1.2.3项处理：（1）买受人有权退房、买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金。（3）因买受人原因，造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任。（三）双方同意按照下列第1式巴黎房屋转移登记：1.买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。……。第十六条保修责任……。第十七条共有权益的认定……。第十八条买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施；并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。……。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：……2.依法向人民法院起诉。……。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向临桂县房地产管理所申请登记备案。合同签订后，原告已于2015年8月12日向被告交付了首期房款105453元，于2015年11月23日办理了银行按揭，支付了余款128000元。之后原告领取了登记时间为2016年1月6日的临房权证临桂镇字第××号《房屋产权证》，但被告没有按合同约定按时为原告办理《国有土地使用权证》。 另审理查明，临桂不动产登记中心于2017年7月开始由原来办理的房权证书，即《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》改为统一办理《不动产权证》。 本院认为，原告骆某艳与被告桂林市临桂某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，原告是依据桂林市中级人民法院（2014）桂市民再字第16号《民事判决书》判决购买该商品房，本院依职权追加骆某聪为本案第三人，亦是为了向第三人骆某聪释明其权益，但第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃了自己的权利，故本案涉案合同是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，原告依约履行了支付房款的义务，被告也应履行其按约定期限将办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，被告在约定期限内未办理土地产权证的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中也约定了如因被告的原因未能在规定的期限内履行合同约定的义务，应承担给付违约金的责任。即被告应从2016年9月1日起以233453元为基数，按日0.005%至本案生效判决规定的履行期限之日止计算违约金给付原告。至于被告认为涉案合同无效的理由，以及被告认为未按合同约定给原告办理《国有土地使用证》的原因系第三人干涉造成的，但未能提供相应的证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林市临桂某房地产开发有限公司应在本判决生效后60日内为原告骆某艳办理完毕坐落于桂林市临桂区的《不动产权证》； 二、被告桂林市临桂某房地产开发有限公司从2016年9月1日起至本案判决生效规定履行期限之日止，以233453元为基数，按日0.005%计算违约金给付原告骆某艳。 上述给付义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费442元，由被告桂林市临桂某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费422元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  石 剑 人民陪审员  何永发 人民陪审员  李必坚 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  韦 祎