贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔东民终字第1011号上诉人（原审原告）申红，男，1984年9月8日出生，侗族，住XXXX。身份证号码：XXXX被上诉人（原审被告）楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。住所地：XXXX法定代表人彭章龙，该分公司总经理。委托代理人唐永浩，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人申红因与被上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司（以下简称为楚国城房开公司）买卖合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2015）黎民初字第367号民事判决。向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院审理查明：被告楚国城房开公司在黎平县港澳新区修建商品房出售，并办有商品房预售许可证，证号为（2011）02号。2011年3月15日原告申红到被告楚国城房开公司处购买港澳新区锦绣天成C幢1座4单元7层4－7－1号商品房一套，双方签订一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积为113.8平方米；第七条约定了房屋总价款为199377元；第十一条约定出卖人应当在2011年9月30日前将取得建筑工程竣工合格证明文件的商品房交付买受人使用，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；第十三条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期30日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权退房。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。第十四条约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告申红按照约定支付了全部房屋价款。2012年8月19日被告楚国城房开公司出售的商品房验收合格，2012年6月30日，被告楚国城房开公司将商品房交付原告申红，2013年5月14日建设部门予以备案登记。原告申红认为从被告楚国城房开公司取得“该商品房竣工合格证明文件”之日起计算，被告楚国城房开公司逾期交房19个月零13天，遂于2015年5月14日向法院起诉，请求：判决被告楚国城房开公司支付逾期交房违约金32054.70元。一审法院认为，2011年3月15日原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。《合同法》规定依法成立的合同，自成立时生效，对缔约双方均具有法律约束力，缔约各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的合同约定：“出卖人应当在2011年9月30日前将取得建筑工程竣工合格证明文件的商品房交付买受人使用，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；房屋交付时间为2011年9月30日。”“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，被告未能在约定的期限内交付房屋，直到2012年6月30日才将房屋交付给原告，且不提供“该商品房竣工合格证明文件”及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，根据合同约定被告已构成违约，但原告在接收房屋时未就此向被告提出异议，已实际接收房屋，并占有、使用，属于默认被告所交付房屋符合交付条件，应视为原告是对自己权利的处分。且在本案诉讼前被告已取得“该商品房竣工合格证明文件”及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以此证明被告所交付的房屋符合合同约定的交付条件。现原告嗣后又以被告的房屋在交付时不具备交付条件为由，要求被告承担违约责任，有违民法的公平和诚信原则。关于诉讼时效的问题，按照合同约定房屋交付时间为2011年9月30日前，在原、被告双方约定的交付时间届满时被告未能交付房屋，原告应当知道权利被侵害。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因此，原告请求保护民事权利的时间为2011年10月1日起至2013年9月30日止。原告没有提交在此期间主张权利的证据，提交主张权利证据的时间为2014年3月16日，不适用诉讼时效期间中断的规定，原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的规定，其诉讼请求不受法律保护，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回原告申红的诉讼请求。案件受理费602元，减半收取301元，由原告申红负担一审宣判后，申红不服，提出上诉称：一审判决围绕“超过诉讼时效”混淆了几个重大的事实。1、把“工程竣工验收验收意见”误认为“工程竣工验收合格”。一审判决认定于2012年8月19日主体工程验收合格，2013年5月14日竣工验收备案。而《工程竣工验收备案表》载明，黎平县建设局备案认可合格的时间为2013年5月14日。这是行政机关对工程竣工验收的最终定论，具有法律效力。在之前有关部门单位的签字意见，只是验收过程的一个环节流程，不具有工程竣工验收合格的法律效力，而一审把2012年8月19日认定为工程竣工验收合格具有法律效力的时间，没有依据。2、双方合同13条对支付违约金有具体的约定。约定的实际交付，当然是符合交房条件的具有法律效力的交付，其中最关键是约定的时间。《工程竣工验收备案表》最后载明的黎平县建设局备案签章认可的时间为2013年5月14日。因此，违约金计算时间应从2011年10月1日起至2013年5月14日止。3、一审误认原告当庭提交的证据法律效力。原告一审当庭提交了一份2014年3月16日县住建局主持双方调解形成的《锦绣天成项目信访事项调解意见》。其中第五条约定：“逾期交房的问题可由开发商与业主协调或起诉至法院解决”被告也当庭承认这次调解会议的事实。这份证据证明了诉讼时效中断。因此，从2013年5月14日合格交房起至2014年3月16日调解止，未满两年。上诉人在一审闭庭后才想起业主代表领导集体保存的维权资料，充分证明了原告不断维权的事实，一审以时效驳回的理由不能成立。因此，请求：1、撤销（2015）黎民初字第367号民事判决；二、判决被上诉人承担逾期交房违约金32054.70元。被上诉人楚国城房开公司未有针对上诉进行答辩，委托代理人在提交的代理词中提出的代理意见为：2012年8月19日是竣工验收时间，2013年5月14日是黎平县建设局竣工备案的日期，不是竣工验收合格的时间。因此，上诉人认为房屋竣工验收合格的时间为2013年5月14日其理解错误。上诉人2011年10月1日起就知道或应当知道权利被侵害，因此，诉讼时效应为2011年10月1日至2013年9月30日止。上诉人认为“房屋的实际交付”等同于“依约交付”错误，上诉人领取房屋钥匙后就对房屋具有使用权、处分权。如果被上诉人没有按照合同约定将房屋相关手续与房屋一并交付给上诉人，相关手续也没有交付，仅是该交付不符合合同约定，并不影响上诉人对房屋的使用。上诉人提交的《精修天成项目信访事项调解意见》不属于新证据，调解意见产生时间是2014年3月16日，已超过诉讼时效期间。不符合诉讼时效中断，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。本院审理查明的案件事实，与一审认定的事实相一致。本案双方争议的主要焦点是：上诉人申红依据合同主张的民事权利，是否超过诉讼时效。本院认为，2011年3月15日申红与楚国城房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未有违反法律规定，应属有效合同，该合同自成立时生效，双方均应依照合同的约定全面履行自己的义务，合同签订后，申红按合同约定交付了购房款，已经履行了合同义务，楚国城房开公司未有按合同约定，于2011年9月30日前履行交房义务，向申红提供“该商品房竣工合格证明文件”及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”，楚国城房开公司直到2012年6月30日才将房屋交付给申红，已构成违约，依据合同的约定楚国城房开公司应承担迟延交房违约责任。关于一审判决认定超过诉讼时效是否错误的问题。我国《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”最高人法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起算。”依据上述法律规定，申红主张要求楚国城房开公司应承担违约责任的诉讼时效期，应当从2011年10月1日起至2013年10月1日止，在此期间，申红未有请求维护其合法民事权益，2014年3月16日虽然县住建局主持双方调解形成的《锦绣天成项目信访事项调解意见》但是否属于诉讼时效中断的情形？根据《民法通则》第一百三十五条规定的规定，诉讼时效的时间为二年，而该调解是在超过诉讼时效后双方对房屋质量提出异议，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条，将不合格房子交付使用的，由县级人民政府责令限期返修，并按2%罚款，给购房人造成损失的，应依法赔偿。也就是说购房人只能在房屋出现质量问题上，要求开发商承担责任，而不能以没有验收合格主张房屋没有交付，所以，上诉人提出诉讼时效应从调解时开始从新计算的理由不能成立。一审法院认定超过诉讼时效，符合诉讼时效法律规定，2015年5月14日申红才向法院提起诉讼，其诉讼请求已超过诉讼时效，该民事权利受法律保护的条件已丧失，申红主张要求楚国城房开公司支付违约金，不符合法律规定，况且，申红又未能提供在二年诉讼时效内，存在诉讼时效中止、中断情形的相关证据，其上诉理由不充分，本院不予支持。关于接收房屋未提出异议，认定房屋符合交付条件，是否不符合法律规定的问题。楚国城房开公司向申红交付房屋，对交付的房屋是否符合合同约定，申红有要求其提供符合交房条件相关资料的权利，申红未有提出相关要求，应视为对其权利的处分。2012年6月30日楚国城房开公司向申红交付房屋，申红接收房屋后，已实际占有使用房屋，应视为对交房符合合同条件的认可，也符合一般房屋交付习惯。申红上诉提出接收房屋未提出异议，不能认定房屋符合交付条件的理由不充分，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，上诉人申红上诉要求撤销一审法院判决，改判支持其诉讼请求不符合法律规定，理由不充分，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由上诉人申红负担。本判决为终审判决。审判长 陆  小  平审判员 龙  七  奇审判员 王  大  梅二〇一五年十一月十七日书记员 郑华品（代）