黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初1397号原告（反诉被告）：哈尔滨市先锋物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区先锋路318号。法定代表人：张伟，职务董事长。委托诉讼代理人：田野，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王兴杨，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。被告（反诉原告）：李春慧，女，1982年11月28日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：澎湃，黑龙江衡奥律师事务所律师。原告（反诉被告）哈尔滨市先锋物业管理有限公司（以下简称先锋物业公司）与被告李春慧（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月7日，依法转为普通程序，于2018年9月18日，公开开庭进行了并案审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）先锋物业公司向本院提出诉讼请求：判令李春慧给付物业费人民币10,101.60元，逾期付款利息734.89元，合计10,836.49元。事实和理由：先锋物业公司于2013年7月1日进驻宜和园小区，为该小区提供物业服务，李春慧系该小区业主，自2016年起至2017年止，李春慧共拖欠物业服务费10,836.49元。先锋物业公司已经提供了符合规定的物业服务，李春慧拒缴物业费。依据相关法律规定，李春慧应当履行缴纳物业服务费用的义务，逾期给付应承担给付利息的法律责任，故诉至法院。被告（反诉原告）李春慧答辩并反诉称，不同意先锋物业公司的诉讼请求。其未与先锋物业公司签订物业服务合同，案涉小区原物业服务公司系宜和园物业服务公司，非先锋物业公司。先锋物业公司未明确物业费计算时间，无法律及合同依据。案涉房屋未得到先锋物业公司的物业服务，房屋维修是李春慧自行支付的维修费用，先锋物业公司收取物业费无法律和事实根据。李春慧向本院提出反诉请求：请求判令先锋物业公司支付物业维修费13,000.00元。事实和理由：反诉被告先锋物业公司作为物业管理人，怠于行使维修义务，致使案涉房屋漏水造成损失，反诉原告李春慧只能自行维修并支付维修费用。原告（反诉被告）先锋物业公司辩称，不同意李春慧的反诉请求。根据相关法律规定，本诉以反诉成立，需基于相同法律关系，诉请之间有因果关系，或本诉与反诉的请求基于相同事实，法院应予合并审理。本案中，先锋物业公司要求李春慧支付拖欠物业费，李春慧要求先锋物业公司赔偿其因漏水造成的损失，两者之间法律关系不同，诉请不具有因果关系，且非基于相同事实，李春慧的反诉不应成立。且案涉房屋漏水问题属于房屋质量问题，应当由开发商解决。依据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，案涉房屋屋顶修复应当通过专项维修资金修复。经审理查明：李春慧系哈尔滨市松北区宜和园小区6栋5号商服业主，房屋使用面积140.30平方米，其于2016年入住案涉小区，并于2016年11月14日取得案涉房屋编号为黑2016哈尔滨市不动产权第××号房屋所有权证。2013年8月13日，哈尔滨电业物业管理有限责任公司与先锋物业公司签订了《哈尔滨电业局家属小区物业服务移交合同书》，约定：将哈尔滨电业物业管理有限责任公司提供物业服务的哈尔滨电业局家属区在哈市的31处建筑面积448,560平方米，5075户家属楼部分供热等物业服务移交给先锋物业公司。先锋物业在提供物业服务期间，对小区的报修投诉提供过维修服务。案涉小区同类商服类住宅按使用面积每月每平方米3元收取物业服务费。自李春慧取得案涉小区房屋所有权证起，即自2016年11月14日至2017年12月31日止的物业费5,710.21元，其至今未缴纳。另查明，案涉房屋于2017年雨季发生漏雨，先锋物业公司对案涉房屋进行维修后，维修未果。因案涉房屋仍漏雨，故李春慧自行对案涉房屋进行维修。案涉小区至今未成立业主委员会。上述事实，有保修投诉记录单、案涉房屋所有权证、《哈尔滨电业局家属小区物业服务移交合同书》、案涉房屋工程维修单及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。先锋物业公司一直对该小区进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认先锋物业公司基本履行了物业服务协议约定的义务，李春慧作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应向先锋物业公司交纳物业服务费。对于李春慧抗辩称其未与先锋物业公司签订物业服务合同，物业收费标准无依据的抗辩，因落实相关政策之需要，先锋物业公司与案涉小区原物业公司哈尔滨电业物业管理有限公司签订了《物业服务移交合同》，系承接原物业服务合同，自2013年8月13日以来，由先锋物业公司为该小区继续提供物业服务。且案涉小区其他部分业主已按该物业服务合同，全额缴纳了物业服务费，案涉房屋系商服，原告按使用面积每月每平方米3元的标准收取物业费，不违反法律及相关法规的强制性规定，故对被告关于合同效力及物业费收费标准有异议的抗辩，本院不予采纳。李春慧辩称其进户时间为房屋所有权证登记时间，即2016年11月14日，依据谁主张谁举证的原则，先锋物业公司主张物业费应举证证明李春慧实际进户时间，其未能举证证明，李春慧提供的案涉房屋产权证登记时间为2016年11月14日，其于该日已取得房屋所有权，即有权入住案涉房屋，故本院认为，确定2016年11月14日为物业费收费起算日期为宜。故对先锋物业公司主张2016年11月14日至2017年12月31日止的物业服务费，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。李春慧称案涉房屋漏水致使其维修房屋造成损失的情况，且先锋物业公司对其对案涉房屋漏水并提供了维修服务的事实予以认可。现李春慧主张先锋物业公司向其给付房屋维修费用13,000.00元，其提供的房屋照片无具体拍摄时间，且无法证明房屋受损情况与物业维修服务之间的因果关系，其提交的维修费收据，亦无法证明与案涉房屋之间的关联性。故本院对李春慧的反诉请求，不予支持。房屋漏水虽属于房屋质量问题，但先锋物业公司接受李春慧报修后，并进行了维修，其以自身行为表示自己为李春慧提供了该项服务，该项服务亦纳入了物业服务范畴。其对案涉房屋维修未果后仍须尽善良管理义务，积极协调沟通，协助李春慧妥善处理房屋漏水问题。现先锋物业公司未能做到物业服务尽善尽美，违背了为业主创造良好的生活条件，提供便利服务，实现物业价值的物业服务宗旨。基于以上事实，先锋物业公司的物业服务存在瑕疵，本院酌情对李春慧应缴纳的物业予以适当减少，认定为应缴纳物业服务费的70%即3,997.15元。李春慧不予交纳物业费是因其认为物业服务不到位而非恶意，故先锋物业公司主张利息的诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李春慧于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市先锋物业管理有限公司自2016年11月14日至2017年12月31日止的物业费3,997.15元；二、驳回哈尔滨市先锋物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回李春慧的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元（先锋物业公司已预付），由先锋物业公司负担44元，由李春慧负担26元，李春慧须于本判决生效之日起十日内将此款给付哈尔滨市先锋物业管理有限公司。反诉案件受理费63元（李春慧已预付），由李春慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  许湘辉人民陪审员  刘 凯人民陪审员  赵文全二〇一八年十一月二十七日法官助理李超群书记员刘莹