呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2401号上诉人（原审原告）：卢红亮，农民，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：贺艮和，农民，现住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：卢利俊，农民，现住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：卢二俊，农民，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：卢诸云，农民，现住呼和浩特市。以上五位上诉人共同委托诉讼代理人：谢曙光，内蒙古久晖律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王旭玲，退休工人，住呼和浩特市，系芦玉芳长女。上诉人（原审原告）：王秀玲，退休职工，住呼和浩特市，系芦玉芳次女。上诉人（原审原告）：王进，职工，住呼和浩特市，系芦玉芳长子。以上三位上诉人共同委托诉讼代理人：谢曙光，内蒙古久晖律师事务所律师。以上三位上诉人共同委托诉讼代理人：刘铮，内蒙古久晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王治，退休干部，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：周兵，内蒙古嘉铭唯信律师事务所律师。上诉人卢红亮、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云、王旭玲、王秀玲、王进因与被上诉人王治不当得利纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢红亮、王旭玲，八位上诉人的共同委托诉讼代理人谢曙光，上诉人王旭玲、王秀玲、王进的共同委托诉讼代理人刘铮，被上诉人王治及其委托诉讼代理人周兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢红亮、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云、王旭玲、王秀玲、王进上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初1829号民事判决；2.依法改判王治返还卢红亮、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云、王旭玲、王秀玲、王进房屋拆迁补偿款994512元；3.一审、二审的诉讼费由王治承担。事实和理由：一、合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，这是合同法明确规定的，一审法院无视呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终1355号民事判决书确认的"房屋买卖协议"无效的法律结果，驳回上诉人请求，既违反生效判决结果，又违反合同法五十八条合同无效法律后果，一审法院对呼市中院无效合同的认定与判决处理结果自相矛盾。（一）呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终1355号民事判决确认，被上诉人的户籍为城镇户口，城镇居民购买农村房屋为法律法规及政策禁止，故依法撤销呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5035号民事判决书、确认1998年3月21日王治与卢高元卢吉元签订的《房屋买卖协议》无效。呼市中院判决已明确该合同无效，判决书第11页原文是这样表述的"房屋现已被拆迁，王治与卢高元、卢吉元在签订合同时并无明显过错，故双方没有必要进行返还"，庭审查明事实及生效判决内容具体明确，依法确认的是房屋已被拆除，房屋已不存在，没有必要返还的是房屋，并不是拆迁补偿款，对拆迁补偿款的返还问题中院生效判决并没有明确表述，也没有明确拆迁补偿款不能返还；（二）买卖契约效力已被呼市中院生效法律文书所确认，法院生效判决确认合同无效，基于合同无效产生的法律后果，对该房屋上的权利应恢复到原始状态。合同无效意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在，那么就应该让双方当事人的财产状况恢复到没有订立合同时的状态下的情形，也就是使财产恢复到合同订立前的状况。本案房屋已经拆除，无法恢复原状和返还，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"。被上诉人基于合同无效取得的拆迁补偿款应当予以返还，这是合同法明确规定的；（三）一审法院对二审生效判决结果及审理查明的事实置若罔闻，错误曲解呼市中院判决结果和内容，合同无效却又驳回上诉人诉讼请求，一审法院一方面对呼市中院生效判决确认的无效合同的认定作为裁判依据，一方面又驳回诉讼请求，一审判决处理结果自相矛盾，严重侵害上诉人合法权益，置合同法第五十八条合同无效法律后果于不顾，严重违法。二、双方签订的合同无效，上诉人要求被上诉人返还拆迁款有事实和法律依据。（一）根据无效合同的法律后果，若涉讼房屋存在，应当返还房屋，而目前涉讼房屋的财产形态已因拆迁转变为货币形态，那么被上诉人返还货币是毋容置疑的。因为这是法律规定，不是上诉人杜撰的，既然合同已经认定为无效，根据合同无效法律后果的规定，就应当返还财产，这是法律强制性条款，没有任何可商量的余地；（二）关于宅基地房屋买卖，最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第15条第三款规定，在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。被上诉人翻建行为属于借住的修建行为，本案不存在买卖行为，买卖契约非卢高元本人签字、卢高元本人不在现场，被上诉人提供的契约签字非卢高元本人亲自书写，非本人笔迹，系他人伪造签名，系虚假伪造的契约。契约执笔人秦仝柱也证明"契约的内容是竖写的而不是横写的"，也能证明该份契约系虚假伪造。最为重要一点契约中的卢吉元非本案涉案房屋的房屋所有权人及使用权人，在未经卢高元本人及上诉人的同意下，在未有任何委托及授权的情况下，擅自处分了卢高元及上诉人共有权的房屋，属于无权处分，因此卢吉元在房屋买卖契约上签字的行为属于无效行为。所以卢吉元在签订合同时属于无权签字的主体身份，本案买卖契约签字程序存在严重过错。被上诉人明知自己非本村集体经济组织成员，仍签订购房协议，对本案存在严重过错，应承担全部过错责任或主要过错责任；（三）合同法56条"无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其它部分效力的，其它部分仍然有效。"买卖合同被确认无效，导致买卖行为无效，取得房屋的行为无效，翻建行为无效，上述买卖取得翻建行为均自始无效，不会设定任何权利和义务，被上诉人也不享有任何权利包括翻建的权利、取得补偿款等权利，被上诉人也因此丧失了取得拆迁补偿款的前提条件和基础；（四）现有的农村房屋政策是房随地走、地随房走原则，房地一体，者不可单独评价，是不可分割的整体。农村房屋所有权转让，买卖标的不仅涉及房屋，还包括对应的宅基地使用权。房屋等地上物转让直接导致系争宅基地使用权人的变更，而宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。上诉人与被上诉人不属同一乡镇人员，并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未能办理相关更名手续，故被上诉人并不能实际成为系争宅基地的合法所有权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地的补偿，无权享有拆迁补偿权益；（五）被上诉人原始的翻建行为是违法的，翻建行为是在卢高元的原有的宅基地基础上建的，没有卢高元的宅基地该房屋无从盖起，会成为空中楼阁，所以补偿不能脱离宅基地这个基础。现本案诉争房屋在征地拆迁过程中被拆除，该房屋及宅基地使用权益已转化成相应的拆迁补偿款。该拆迁补偿款包括两方面一是补偿给宅基地上的建筑物附着物，另一方面是补偿给宅基地的，是两者的相加，这两部分是分开的，是可以分开评价的，一审法院没有查明两部分的补偿款具体金额，二审法院应重点查明补偿款的构成；（六）关于宅基地使用权价值的款项及其他应当由本村集体经济组织成员享有的补偿款项具有身份性，本案房屋产权登记证仍然登记在卢高元名下，并没有变更产权在被上诉人名下，所以本案中的拆迁补偿款补给对象应该是房屋产权人卢高元，在卢高元死亡情形下应该补给卢高元的子女即本案的上诉人。三、根据《中华人民共和国民法总则》第122条"因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益"，民法通则第92条："没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。"该协议在无效下自始不具有法律效力，被上诉人翻建房屋没有法律依据，被上诉人取得拆迁补偿款没有法律依据，合同无效则丧失了合法取得拆迁补偿款的前提条件，前提条件不成就，则取得补偿款无法律依据，被上诉人取得补偿款的行为符合不当得利的构成要件要素，根据法律规定依法应当予以返还，一审法院应基于不当得利判决被上诉人返还而不是驳回上诉人请求。四、被上诉人系城镇居民，非房屋所在地集体经济组织成员，其向卢高元购买农村房屋违反了国家土地管理行政法规的强制性规定该协议属无效。新城区政府对案争房屋拆迁补偿，不能等同于国家职能部门对于房屋合法性及权属的确认，被上诉人不能因买卖房屋而取得农村宅基地使用权，案争房屋仍登记在卢高元名下，没有变更产权人，被拆迁人应为卢高元，故该拆迁补偿权益应由上诉人享有。因本案讼争房屋及宅基地已经转化为相关的拆迁权益，拆迁权益中包含房屋、宅基地等相关利益补偿，故宜认定本案讼争的相关拆迁权益上诉人同样享有，这样更符合公平原则，二审法院更应本着尊重历史，尊重善良风俗，照顾现实的原则，综合平衡买卖双方的利益关系进行分配，妥善化解纷争。综上，本案一审法院将本案诉讼请求全部驳回，而没有考虑社会效果和法律效果的平衡，显失法律公平正义，有违公平原则，退一步讲即使不全部支持，也应适用公平原则对本案补偿款划分比例予以返还，更能体现公平正义。请求依法支持诉请。王治辩称，原审判决认定事实基本清楚。对原审判决中，对于双方房屋买卖契约认定无效，我持有保留意见，对于其他事实的认定都是恰当的正确的，其判决结果也是正确的。因此请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。事实理由是：双方签订的一个房屋买卖契约是在1998年的3月21日，签订了这个协议之后，双方实际进行了履行，出卖人将宅基地以及相应的院落交付给了被上诉人、买售人王治，王治也按照双方在契约中所约定的合理价款支付了相应的购买宅基地的款项，这个房屋买卖契约应当是有效的，而且对于宅基地的买卖，从2014年开始全国进行农村宅基地和集体建设用地使用权确权，国土资源部也曾发了一个文件，包括国务院也有相应的文件。关于依法确认非农民集体成员合法取得的宅基地使用权，非农业户口居民含华侨合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准面积的，在登记簿和权属证书中，附记栏中加以注明。这个政策层面上来讲，是确认了其合法性的，而并不是非法的。从这个政策上来看，是合法有效的，而并非是无效的。因此，本案中双方这个买卖契约达成之后，已经实际履行，在履行之后，被上诉人对于该宅基地上的旧房已经予以拆除，拆旧建新，在宅基地上新建了相应的房屋，新城区政府在拆迁过程中也是对被上诉人所新建的房屋进行补偿，原审法院判决中也对这一点进行了明确的表述。拆迁补偿款是新城区人民政府对王治新建房屋拆迁后所得补偿。这个补偿是对于被上诉人新建房屋的补偿，而并不是宅基地的一个补偿，即便认定这个宅基地。从判决结果上来讲，是正确的，是公平、合理的，因此，对于本案原审判决依法应当予以维持，驳回上诉人的上诉请求。卢红亮、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云、芦玉芳向一审法院起诉请求：1.依法判令王治返还卢红亮、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云、芦玉芳房屋拆迁补偿款994512元；2.诉讼费由王治承担。一审法院认定事实：卢吉元与卢高元（已去世）系同胞兄弟。卢高元与闫月英（已去世）共育有三名子女，长子卢明亮（已去世）、次子卢红亮、女儿芦玉芳。卢明亮与贺艮和共育有三名子女，长子卢利俊、次子卢二俊、女儿卢诸云。1998年3月21日，卢高元、卢吉元与王治签订了一份《立卖房契约》。卢高元与卢吉元以5300元的价格将位于呼和浩特市××区的住宅转让给王治。王治受让案涉房屋后，将旧房屋拆除后重新建房居住使用。2015年10月案涉房屋被呼和浩特市新城区人民政府拆迁征用，王治领取了房屋拆迁安置补偿款。一审法院于2016年12月12日就原告卢红亮、卢明亮、芦玉芳与被告王治、卢吉元确认合同无效纠纷一案作出（2016）内0102民初5035号民事判决书，判决：驳回卢红亮、卢明亮、芦玉芳的诉讼请求。此后，呼和浩特市中级人民法院就上诉人芦玉芳、卢红亮与被上诉人王治、原审被告卢吉元、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云确认合同效力纠纷一案，作出（2017）内01民终1355号民事判决书，判决：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5035号民事判决；二、确认1998年3月21日王治与卢高元、卢吉元签订《房屋买卖协议》无效；三、驳回芦玉芳、卢红亮的其他诉讼请求。该份判决书中本院认为部分亦认定王治与卢高元、卢吉元签订的《房屋买卖协议》是在1998年，鉴于此，在综合本案当时历史背景、房屋现实状况以及维护交易诚信公平的角度考虑，双方《房屋买卖合同》虽然无效，但双方在合同签订后，支付了合理对价，履行了合同，而且房屋现已被拆迁，王治与卢高元、卢吉元在签订合同时并无明显过错，故双方没有必要进行返还。现卢红亮、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云、芦玉芳以王治领取房屋拆迁安置补偿款系不当得利为由诉至一审法院。一审法院认为，卢高元、卢吉元与王治于1998年3月21日签订的《立卖房契约》虽然已被人民法院生效判决书认定为无效合同，但鉴于交易当时的历史背景以及王治长期形成的稳定占有关系，人民法院生效判决已确认双方没有必要进行返还。另外，《立卖房契约》中买卖的房屋早已不存在，王治领取的房屋拆迁安置补偿款是呼和浩特市新城区人民政府对王治新建房屋拆迁后所作的补偿。故卢红亮、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云、芦玉芳主张王治领取拆迁补偿款的行为构成不当得利于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回卢红亮、芦玉芳、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云的诉讼请求。案件受理费6873元由卢红亮、芦玉芳、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，二审中，芦玉芳于2018年9月27日因病去世，其法定继承人王旭玲、王秀玲、王进参加本案诉讼。呼和浩特市中级人民法院立案受理的（2017）内01民终1355号民事案件中，该案一审案号为呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5035号，该案一审原告卢红亮、卢明亮、芦玉芳的诉讼请求为：1.判令依法确认王治与卢吉元签订的房屋买卖协议无效。2.判令王治返还房屋给卢红亮、卢明亮、芦玉芳。3.诉讼费由王治、卢吉元承担。二审中，卢红亮于2018年10月8日向本院提交调取证据申请书一份，申请调取涉案房屋拆迁补偿款是由哪几部分构成的，具体包括哪些补偿项目，每个补偿项目的具体金额等材料。本院认为，案涉《房屋买卖协议》已被生效判决认定为无效，且对该协议所涉房屋，已被生效判决认定为没有必要进行返还，王治受让该协议所涉房屋后，已将其拆除重建，该房屋早已不存在，亦不存在被拆迁的事实，故卢红亮、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云、王旭玲、王秀玲、王进提出由王治返还其房屋拆迁补偿款的上诉请求无事实及法律依据，对该上诉请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条规定："当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。"关于卢红亮提交的调取证据申请，因被拆迁的房屋并非案涉《房屋买卖协议》所涉房屋，故无调查收集必要，依据该法律规定，对该调取证据申请，本院不予准许。综上所述，卢红亮、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云、王旭玲、王秀玲、王进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13746元，由上诉人卢红亮、贺艮和、卢利俊、卢二俊、卢诸云、王旭玲、王秀玲、王进负担。本判决为终审判决。审判长 徐金平审判员 戴玉英审判员 于晓华二〇一八年十一月二十六日书记员 秦海彬