重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初601号 原告：谭代贵，男，1956年8月24日出生，汉族，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：陈李，重庆博冠律师事务所律师。 被告：张献荣，女，1982年10月8日出生，汉族，住重庆市巴**6。 委托诉讼代理人：崔淮北，男，1981年12月6日出生，汉族，系夫妻关系，住重庆市巴**。 被告：万从元，男，1984年10月25日出生，汉族，住重庆市万州区。 被告:范振振，男，1988年10月8日出生，汉族，住河南省项城市三店乡。 原告谭代贵与被告张献荣、万从元、范振振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序于2018年1月24日公开开庭进行审理，后因案情复杂，遂转为普通程序，由审判员黄平担任审判长与人民陪审员喻启平、谢光碧组成合议庭于2018年11月1日公开开庭进行了审理，原告谭代贵及其委托诉讼代理人陈李，被告万从元、范振振、张献荣及其的委托诉讼代理人崔淮北到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭代贵向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令三被告给付原告租金242000元(2016年8月至2017年12月);2.请求法院判令三被告支付违约金以未付租金为基数每日按千分之五计算；3.请求法院依法判令三被告返还原告位于重庆市巴南区某某门面，自2018年1月1日起按467元/天租金计算占用损失费至返还之日止;4.本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年7月28日原被告双方签订门面租赁合同，合同约定原告将位于重庆市巴南区某某商业第一层28#、29#门面出租给被告用于餐饮经营。房屋建筑面积为399.45平方米;第二条约定租期为2014年8月1日起至2017年12月31日止;第三条约定租金为2014年1-12月月租金为11000元，2015年1-12月月租金为12000元，2016年1-12月月租金为13000元，2017年1-12月月租金为14000元，按季度结算一次，每季度前5日必须付清租金。第五条约定乙方(即被告)必须依约交付租金，若拖欠，则按拖欠租金金额每日收取千分之五的违约金。合同签订后，原告按约定向被告交付租赁房屋，自2016年3月起二被告开始未足额缴纳租金，经原告多次催收未果。另原被告双方签订的门面租赁合同租赁期限现已届满，二被告拒绝返还租赁物，遂向法院起诉。 被告张献荣辩称,1、原告自行将涉案房屋结构进行改变，涉案房屋系违章建筑不受法律保护，原告无诉讼主体资格；2、原告与被告张献荣、万从元之间的房屋租赁合同已于2016年3月解除，现涉案门面系由被告张献荣、范振振承租经营火锅店，因原告无法出具涉案门面产权证书，故原、被告之间未签订租赁合同，被告张献荣、范振振按每月6000元支付租金，该期间原告收到租金后并未提出异议；3、涉案门面因漏水导致被告万从元、张献荣花费4万元进行维修，原告同意用租金抵扣该部分维修费，因涉案门面存在漏水及安全隐患，原告同意租金按6000元每月计算且免除被告2016年3月份的租金。2016年12月，经协商，原告同意按每月5000元计算租金。 被告万从元辩称，2016年3月1日后，其已退出经营，此后涉案门面由被告张献荣、范振振继续承租。 被告范振振辩称，其于2016年3月开始加入火锅店经营，并支付了10万元转让费给被告万从元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：原告谭代贵举示的房屋产权证、民事判决书、租赁合同、银行交易明细及被告张献荣提交的转账记录、照片，经审查，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2008年10月24日作出的（2008）巴民初字第5212号民事判决书判决座落于重庆市巴南区某某商业第一层28#、29#门面属谭代贵所有。2017年，原告取得位于巴南区某某号房屋不动产权证书（渝20**巴南区不动产权第XXX号）。2014年7月28日，原告（甲方）与被告万从元、张献荣（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市巴南区某某商业第一层28#、29#的门面房出租给被告万从元、张献荣做餐饮用途。出租门面房面积共399.45平方米。租期从2014年8月1日起至2017年12月31日止。租金从2014年1月起月租金11000元，以后逐年递增1000元，即2014年1-12月月租金为11000元，2015年1-12月月租金为12000元，2016年1-12月月租金为13000元，2017年1-12月月租金为14000元，每季度结算一次，每季度前5日必须付清租金，先付款后租用。门面房租赁合同生效后，被告万从元、张献荣向原告交付10000元押金(不计息)。租赁期间，押金不抵门面房租金。双方租赁关系结束后，乙方承租的门面房结构等设施完好无损(如有损坏，议价赔偿)，并在门面房租水电费均结算清楚后，押金如数退回。被告万从元、张献荣必须依约交付租金，如有拖欠，则按拖欠租金额每日收取千分之五（0.5%)的违约金。乙方应合理使用其所承担的门面房及其附属设施，承租期间由乙方维修并承担维修费用。如因使用不当造成门面房及设施损坏的，乙方应承担赔偿责任。在租赁期内，乙方未经甲方同意，不得将门面房租给第三方或改受用途，租赁届满或解除合同时，乙方需按时归还门面房给甲方。在租赁期内，因租赁门面房所产生的水、电、卫生费、物业管理及乙方经营过程中所产生的一切费用、税收、债务均由乙方自行承担。在租赁期内，一切安全责任事故由乙方自行负责。合同签订后，被告万从元、张献荣开始承租涉案门面从事餐饮经营。二被告从2016年1月起至2017年12月止未足额缴纳房屋，该期间共支付租金82000元，尚拖欠租金242000元。庭审中，因房屋确存在漏水问题，原告自愿减免被告房屋租金10000元。 另查明，2016年3月1日，被告万从元退出餐饮经营，被告范振振加入与被告张献荣一起继续在涉案门面从事餐饮经营。 本院认为，原告与被告万从元、张献荣签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付违约金等责任。被告万从元、张献荣租赁原告涉案门面，应按合同约定交纳租金，根据合同约定，从2016年1月至2017年12月，被告万从元、张献荣应向原告支付租金324000元，扣除被告万从元、张献荣陆续支付的租金82000元及原告自愿减免的租金10000元，被告万从元、张献荣尚拖欠原告232000元。故对于原告要求三被告支付租金242000元的诉讼请求，本院予以主张由被告万从元、张献荣向原告支付租金232000元，对于超过部分，本院不予主张。对于原告要求三被告以未付租金为基数从合同解除之日按日千分之五计算违约金的诉讼请求，因合同对违约金约定过高且合同是被告万从元、张献荣与原告签订，本院酌情主张被告万从元、张献荣按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付以自2016年7月至2017年12月期间每期租金逾期金额为基数计算的自当期逾期之日至付清之日的违约金（详见附表一：租金计算表）。 附表一：租金计算表                            序号                       租金                       已支付金额                       逾期金额                                   逾期之日             （年/月/日）                               开始时间             （年/月）                       截止时间             （年/月）                       标准             (元/季度)                               1                       2016.1                       2016.3                       39000                       39000                       0                       已付                               2                       2016.4                       2016.6                       39000                       39000                       0                       已付                               3                       2016.7                       2016.9                       39000                       4000                       35000                       2016.7.6                               4                       2016.10                       2016.12                       39000                                             39000                       2016.10.6                               5                       2017.1                       2017.3                       42000                                             42000                       2017.1.6                               6                       2017.4                       2017.6                       42000                                             42000                       2017.4.6                               7                       2017.7                       2017.9                       42000                                             42000                       2017.7.6                               8                       2017.10                       2017.12                       42000                                             42000                       2017.10.6                对于原告请求判令三被告返还原告位于重庆市巴南区李家沱三角碑浩泰大厦B幢)商业第一层28#,29#门面，自2018年1月1日起按467元/天租金计算占用损失费至返还之日止的诉讼请求，根据合同约定，合同已于2017年12月31日到期，故该合同于2017年12月31日终止，终止后被告万从元、张献荣应将涉案门面返还给原告，现涉案门面由被告张献荣、范振振继续使用，故被告张献荣、万从元、范振振应将涉案门面返还给原告。对于占用使用费，因万从元已退出餐饮经营，合同解除后，涉案门面是由被告张献荣、范振振继续使用，故被告张献荣、范振振应支付涉案门面的占有使用费，本院参照合同约定，酌情确定占有使用费每日租金为466.7元，被告张献荣、范振振自2018年1月1日起按466.7元每天支付涉案门面占有使用费至房屋返还之日止。被告张献荣辩称涉案门面属违章建筑，原告无诉讼主体资格，经审理涉案门面于2008年经生效法律文书确认给原告谭代贵，原告具有该涉案门面所有权，原告的该项辩称理由缺乏事实基础，本院不予采信。被告张献荣、万从元、范振振辩称，被告万从元于2016年3月份已退出餐饮经营，后续经营活动系张献荣、范振振继续，但三被告并为举示充分证据证明合同主体变更系经原告同意，故三被告内部经营活动主体的变更并不能对合同效力及原告产生约束力。至于三被告之间的权利义务及房租承担问题，三被告可另案诉讼解决。被告张献荣辩称因维修涉案门面花费维修费4万元，原告同意将该笔费用在租金中抵扣并且原告同意降低涉案门面租金，根据合同约定，涉案门面在承租期间由被告维修并承担维修费用，并且被告张献荣并未举示充分证据予以证明原告同意降低涉案门面租金，故被告张献荣应承担举证不能的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告万从元、张献荣于本判决生效之日起十五日内支付原告谭代贵房屋租金232000元； 二、被告万从元、张献荣按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付原告谭代贵以自2016年7月至2017年12月期间每期逾期租金为基数计算的自当期逾期之日至付清之日的违约金（具体以上述附表一：租金计算表为准）； 三、被告万从元、张献荣、范振振于本判决生效之日起十五日内返还原告谭代贵位于重庆市巴南区九亩地20幢商（一）28、29号房屋； 四、被告张献荣、范振振于本判决生效之日起十五日内按每日466.7元的标准支付原告谭代贵自2018年1月1日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费； 五、驳回原告谭代贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8826元，由被告万从元、张献荣、范振振各负担2942元（此款原告谭代贵已经垫付，被告万从元、张献荣、范振振在给付上述款项时一并支付给原告谭代贵，本院预收的诉讼费不作清退）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  黄 平 人民陪审员  喻启平 人民陪审员  谢光碧 二〇一八年十一月二十九日 法官 助理  吴继超 书 记 员  龚秋云