安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0104民初7584号原告（反诉被告）：童爱文，男，汉，1988年7月22日出生，住址安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：李永光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晗，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈国萍，女，汉，1988年05月04日出生，住址安徽省凤台县。委托诉讼代理人：刘涛，安徽鑫和律师事务所律师。原告（反诉被告）童爱文与被告（反诉原告）陈国萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童爱文及其委托诉讼代理人李永光、伍晗,被告陈国萍的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）童爱文向本院提出诉讼请求，1、依法解除原告和被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告向原告支付违约金349000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月27日，原、被告通过中介合肥链家宝业房地产经纪有限公司介绍相识，并在中介公司主持下签订了存量房买卖合同，合同约定原告购买被告位于合肥市蜀山区，房屋所有权证号为：房地权证合蜀字第××号，该房建筑面积89.78平方米，合同总价1745000元。合同第四条第四款，双方约定被告于2018年6月20日前将585000元支付给原告，原告通过被告支付的首付款进行还款解押。合同签订后被告迟迟不履行向原告支付首笔房款的义务，经过原告多次催促，被告仍未理会，合同第九条第三款买受人逾期1行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，被告自签订合同后至今仍未向原告支付首笔购房款，现原告有权要求解除房屋买卖合同，且依据合同约定被告需向原告支付违约金349000元。原告就被告的根本违约行为进行协商解决，然被告却再次拒绝，后原告多次联系被告，但被告均置之不理。综上，原告已按约定履行了相应义务，但被告对原告的合理要求不予理会，同时置双方签订的房屋买卖合同于不顾，被告的行为己构成了严重违约，损害了原告的合法权益。被告（反诉原告）陈国萍辩称：1、被告在本案中未违约，被告已经按照合同约定期限支付相应的房款，原告拒不接收用于提前还贷的还款，也不办理预约提前还款的手续，违反合同先行义务，并且通过中介明确表态拒绝出售二手房屋，构成根本违约，根据合同法规定及合同约定，被告有权解除合同，原告违反合同先行义务，且存在根本违约行为，因此原告在本案中无合同解除权；2、原告主张的违约金缺乏事实和法律依据，首先被告不存在违约行为，其次原告主张的违约金明显高于其客观存在的损失。反诉原告诉称，请求法院判令：1、依法解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令原告返还被告定金10000元；3、判令原告支付被告违约金349000元；4、本案本诉、反诉费用由原告负担。事实与理由：2018年4月27日，反诉人委托案外人高育与原告签订《合肥市存量房屋买卖合同》，约定反诉人以1745000元的价款购买被反诉人所有的位于合肥市蜀山区金色名郡10幢2306的房屋，被反诉人应于2018年4月30日向购房按揭贷款银行申请提前还贷并提交相关材料，原被告于2018年5月5日共同前往贷款机构办理反诉人购房的贷款事宜，反诉人于前向被反诉人支付第一笔585000元房款，将第二笔5000元以资金托管的方式向你支付，剩余1145000元房款由贷款机构直接支付给被反诉人。合同履行过程中，原被告及高育经协商于2018年5月9日将房屋买受人变更为高育，因高育征信未通过银行贷款审批，原被告及高育经协商于2018年5月15日将房屋买受人变更为反诉人，变更买受人系双方真实意思表示，在2015年5月15日最后一次变更后，原被告应重新签订购房合同，但因双方达成口头协议未重新签订购房合同，而是约定按照原购房合同的约定重新办理相关手续，故原被告应按照原购房合同重新履行合同义务，原告应首先办理提前还贷手续并提交资料，另外，由于经过两次变更，原合同约定的办理相关手续的期限应顺延。2018年5月15日第二次变更买受人后，居间方已多次催促，但被反诉人一直拖延办理提前还贷手续，但被反诉人以人在外地为由拒不接收，后被反诉人明确表示不出售案涉房屋。原、被告均已签字确认同意变更买受人，据此，双方因在变更后，按照原购房合同重新履行合同义务，但被反诉人在变更后拒不履行先行义务，且拒绝接受首付款，致使合同无法履行，现被反诉人拒绝出售案涉房屋，构成根本违约，反诉人依约有权解除合同，追究被反诉人的违约责任，恳请依法判决。虽然原告于2018年4月28日预约了提前还款，但预约还款时间为2018年5月8日，被告在2018年5月8日没有支付首期59万元房款并未构成违约，因为合同约定被告最后付款时间是2018年6月20日，且2018年5月8日被告不可能通过其贷款审批，也不符合向原告支付首期还款条件。由于在2018年5月8日没有完成首期房款的支付，以及原告提前还款，且双方都未违约的情况下，原、被告进行了购房主体的变更，该变更获得原告同意，且原告在变更单上签字，视为对原合同的变更，在两次主体变更完成后，原告应当按照合同约定重新预约提前还款，因为原告不履行此义务，会导致后续均无法完成。本案中被告未违约，是原告违约。反诉被告辩称:1、原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告迟延履行支付房款义务，构成根本违约；2、根据定金罚则，本案被告已经违约，定金不予退还；3、2018年4月24日原告先行与银行通过电话沟通提前还款，并于2018年4月28日提交了书面的提前还款预约申请书，也获得银行批准，已经履行了先行义务，不存在违约，被告要求支付违约金无事实和法律依据。童爱文围绕诉讼请求提交《房屋买卖合同》、交通银行提前还款预约申请书、交通银行提前还款通话记录、微信、信息等聊天记录。陈国萍提交了《中介合同》、支付记录、变更单、微信记录、工商银行贷款审批回执单，并申请证人邢某出庭作证。对原、被告所举证据本院审核认定如下：对于童爱文提交的《房屋买卖合同》、交通银行提前还款预约申请书，陈国萍提交的《中介合同》、支付记录的证据证明效力予以确认，其他证据因其不同时符合证据三性及证明目的，证据效力不予确认。经审理查明：2018年4月27日，出卖人：童爱文与买受人:陈国萍签订编号为100001647226《合肥市存量房屋买卖合同》一份，内容为：出卖人所售房屋坐落在蜀山区金色名郡10幢2306，该房屋已经设定了抵押，出卖人购买该房屋时向交通银行申请了总额为600000元的抵押贷款。本合同签订时，贷款余额为人民币600000元。该房屋已经设定抵押的，出卖人用买受人第1笔购房款还款解押，不足部分由出卖人自行补足，出卖人应于2018年4月30日前向交通银行申请提前还贷并提交相关材料，并于2018年7月5日前办理完毕抵押注销手续。房屋成交价格为人民币1745000元。买受人于2018年6月20日前将第一笔购房款人民币585000元以自行支付的方式支付出卖人。买方于2018年6月20日前将第二笔购房款人民币5000元以资金托管的方式支付出卖人。……。2018年5月9日，卖方：童爱文与买方：高育、陈国萍签订《合肥链家宝业房地产经纪有限公司合同变更申请单》一份，合同编号为：100001647226。物业地址为蜀山区金色名郡10幢2308，变更原因:变更买受人，变更条款为将买受人陈国萍变更为高育。2018年5月15日，卖方：童爱文与买方：高育、陈国萍签订《合肥链家宝业房地产经纪有限公司合同变更申请单》一份，内容为：合同编号为：100001647226。卖方姓名：童爱文，买方姓名：高育。变更原因：变更买受人。变更条款为将买受人高育变更为陈国萍。陈国萍已支付童爱文购房定金10000元。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。在案件审理过程中，童爱文、陈国萍均同意解除《房屋买卖合同》，故对于双方解除《合肥市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《合肥市存量房屋买卖合同》主体变更过但合同内容未变更，故童爱文、陈国萍均须按照《合肥市存量房屋买卖合同》的内容履行各自的义务，合同约定，“陈国萍于2018年6月20日前将第一笔购房款585000元自行支付童爱文”而陈国萍未按照约定履行该义务，结合本案实际情况，本院酌定陈国萍支付童爱文违约金10000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除童爱文与陈国萍签订的《合肥市存量房屋买卖合同》；二、陈国萍于本判决生效之日起十日内向童爱文支付违约金10000元；三、驳回原告童爱文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6535元，减半收取3267.5元，由童爱文负担3192.5元,由陈国萍负担75元。反诉案件受理费3342.5元由陈国萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  徐巧珍二〇一八年十一月二十七日书记员  殷 野附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。