安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖08民终1936号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州聚万力实业股份有限公司，住所地浙江省杭州市江干区丁桥镇蕙兰雅路388号弘通丁兰商业中心3幢2-822室。 法定代表人：马旭楠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王小虎，江西洪胜律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽盛晟投资开发（集团）有限公司，住所地安徽省安庆市华中西路429号。 法定代表人：盛志明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘建平，安徽中天人律师事务所律师。 上诉人杭州聚万力实业股份有限公司（以下简称聚万力公司）因与被上诉人安徽盛晟投资开发（集团）有限公司（以下简称盛晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省迎江区人民法院（2017）皖0802民初2159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聚万力公司委托诉讼代理人王小虎、上诉人盛晟公司委托诉讼代理人潘建平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 聚万力公司上诉请求：请求撤销原审判决，改判支持聚万力公司一审全部诉讼请求；改判驳回盛晟公司一审全部反诉请求；本案一、二审诉讼费用等其他费用由盛晟公司承担。事实和理由：1、一审判决仅凭盛晟公司出具的一份《函告》即认定聚万力公司拖欠水电费用，并以拖欠水电费为由认定聚万力公司违约错误。《商铺租赁合同》6.3.2款约定，聚万力公司按独立的水表、电表和其他测量仪表计数缴费。盛晟公司若要求聚万力公司承担非正常工作时间公共区域的能耗费用，应根据《商铺租赁合同》6.3.1约定，提供聚万力公司向晟盛公司要求使用的书面申请，否则聚万力公司无义务承担。再者，双方就水电费承担曾发生多次争执与协商，因此，在双方未明确缴付责任时不应视为拒缴方违约。2、一审判决认定聚万力公司要求给付未付的开业补助款及利息无合同依据错误。《补充协议》明确了开业补助款的金额、性质以及支付方式和支付阶段，上述五个支付节点的支付条件均已成就，聚万力公司主张解除合同前的义务履行及合同解除后的清理条款，与合同是否解除并无关系，且有盛晟公司违约在先。关于拖欠开业补助款是否支付利息问题，在《商铺租赁合同》和《补充协议》中均对聚万力公司违约责任约定为已收开业补助款的30%，根据合同双方权利义务对等的基本原则，盛晟公司应给付聚万力公司拖欠的开业补助款及利息。聚万力公司垫付资金促成商铺顺利开业，其要求盛晟公司给付垫付资金的利息符合合同对等原则。3、一审判决在查明盛晟公司未按约给付开业补助款构成违约的同时，对聚万力公司主张按30%计收违约金认为无合同依据，不予支持错误。聚万力公司违约处罚是按已经收取开业补助款30%计收违约金，根据合同权利义务对等原则，聚万力公司认为盛晟公司以未给付的开业补助款的30%给付违约金，符合双方的约定和法律规定。4、一审判决适用《商铺租赁合同》14.2条，判决聚万力公司给付盛晟公司6个月租赁费的违约金且不返还履约保证金错误。《商铺租赁合同》14.2条约定，未经双方协商一致，聚万力公司单方面提前解除合同，聚万力公司应承担违约责任的约定，但该条适用是以盛晟公司无违约前提，然而盛晟公司已构成根本性违约，聚万力公司不存在违约之处，聚万力公司解除合同所适用的条款应为《补充协议》第四条４款，截止现在，盛晟公司仍欠聚万力公司开业补助款358万元，聚万力公司有权单方解除合同，并不承担任何违约责任。再者水电费的承担是合同之外的义务，聚万力公司拒缴不构成违约，一审判决以聚万力公司欠缴水电费判决承担违约金有失权利均衡。5、解除合同后盛晟公司阻止搬离货品是客观事实，一审判决对聚万力公司要求盛晟公司停止侵权及赔偿经济损失未予支持错误。 盛晟公司辩称，1、盛晟公司为聚万力公司承租的商铺安装了独立的水表、电表，聚万力公司从未交纳过水、电费，对此聚万力公司在一审庭审时予以承认，其公司法定代表人马旭南在《水、电费通知单》上签字确认，一审庭审时聚万力公司也对签字的真实性予以认可。显然，在盛晟公司反复催告下仍然拒缴水电费的行为明显违反约定，属严重违约行为。因此，原判决认定聚万力公司拖欠水电费的行为构成违约并无不当。2、盛晟公司按照聚万力公司经营需要装修租赁场地，双方签署《补充协议》约定由承租方、出租方及装修公司签订三方装修协议,出租方补助装修费用。但《补充协议》未能履行。盛晟公司与聚万力公司推荐的装修公司江西冰溪建设集团有限公司（简称冰溪建司）签订装修协议，并向其支付装修工程款538万元，显然《补充协议》发生了变更并未能实际履行。因此装修协议系完全独立的合同，聚万力公司并非装修协议当事人，其认为向冰溪建司支付的装修工程款即是给付聚万力公司开业补助款与事实不符。因此原判决认定聚万力公司主张未付开业补助款及利息以及违约金的诉求无合同依据并无不当。3、《商铺租赁合同》14.2条约定，承租方单方解除合同的，承租方已付的履约保证金、租赁费、物业管理费等费用均不予退还，同时，承租方还须向出租方支付6个月的租赁费作为违约金，并赔偿因此给出租方造成的全部损失。盛晟公司支付了巨额装修费用，聚万力公司依据合同享有6个月的免租期，但聚万力公司在其租赁期间未缴付任何费用，甚至未付水电费，却在免租期6个月即将结束时全部撤离，给盛晟公司造成了巨大的经济损失，聚万力公司理应承担违约责任。原判决基于聚万力公司恶意违约行为，按照《商铺租赁合同》14.2条的约定，判决聚万力公司支付盛晟公司违约金即6个月的租赁费并无不当，判决盛晟公司有权不退还保证金亦无不当，且聚万力公司在一审庭审时未提交其已缴纳保证金的凭据。4、聚万力公司一审庭审提交的视频资料与本案没有关联，其真实性亦无法核实。原判决以其未提供证据证明盛晟公司存在侵权行为驳回其要求盛晟公司停止侵权及赔偿损失的诉求并无不当。 盛晟公司上诉请求：请求撤销原判决第四项，依法改判聚万力公司支付盛晟公司赔偿金189万元。事实和理由：1、原判决认定盛晟公司未按时支付开业补助款并据此判决聚万力公司有权单方提前解除合同错误。《补充协议》中约定，由承租方负责装修，出租方补助装修费用，同时约定承租方、出租方及装修公司签订三方装修协议，但《补充协议》未能履行。盛晟公司仅与承租方推荐的装修公司江西冰溪建设集团有限公司（简称冰溪建司）签订装修协议，并向其支付装修工程款538万元，显然《补充协议》发生了变更并未能实际履行。因此，装修协议系完全独立的合同，聚万力公司并非合同当事人，其主张装修补助款即是给付聚万力公司的开业补助款与事实不符。2、原判决驳回盛晟公司要求聚万力公司赔偿装修工程费用189万元错误。盛晟公司支付巨额装修费用，其目的是对聚万力公司长期租赁商铺的支持，聚万力公司依据合同约定还享有6个月的免租期，聚万力公司在此期间未缴付任何费用，甚至未付水电费都，在免租期即将结束时全部撤离，给盛晟公司造成了巨大的经济损失，盛晟公司要求聚万力公司赔偿因装修而实际发生的工程费用189万元符合法律规定。3、原判决对部分证据认定有明显错误。《工程造价评估报告书》系盛晟公司单方委托鉴定，聚万力公司虽对鉴定结论提出异议，但既未提供反驳证据，也没有申请重新鉴定，依据民事诉讼证据规则相关规定，该鉴定结论应予以采信。原判决采信聚万力公司反诉证据一、二、三、四、五违反法律规定，上述证据均系复印件或电脑打印件，盛晟公司对其证据三性均提出异议，原判决予以采信，违反民事诉讼证据规则相关规定。 聚万力公司辩称，1、盛晟公司为支持聚万力公司按期开业，补助其商品进店销售、场内装饰、装潢、道具制作等与开业有关款项，双方在签订《商铺租赁合同》的同日又签订《补充协议》，约定由盛晟公司给付聚万力公司开业补助款总额为8960000元，该款由盛晟公司支付到聚万力公司指定的代收款方装修公司账户。聚万力公司负责人选择其堂兄设立的冰溪建司与盛晟公司签订装修协议，约定装修面积为4480平方米，装修总金额与开业补助款数额一致为896万元，付款时间与节点与《补充协议》完全一致。其后，聚万力公司与盛晟公司关于开业补助款、商铺装修、开业时间等合同履行的书面往来函件达数十次，上述函件均反映出聚万力公司和盛晟公司是租赁合同、补充协议和装修协议的实际履行主体。开业补助款的性质是商品进店销售、场内装饰、装潢、道具制作等与开业有关的款项，开业补助款包含部分装修费用而非全部的装修款。盛晟公司屡屡违约造成租赁合同目的无法实现，其根本性违约行为致《补充协议》第四条4款规定的解除合同条件成就，聚万力公司根据法定程序书面致函盛晟公司，双方签订的合同已于2017年7月1日依法解除。聚万力公司认为案涉三份合同为不可分割的合同组成部分，均已实际履行或部分履行，《装修协议》不是独立的合同，更不是对原《补充协议》的变更。2、盛晟公司违约在先，其连续性违约构成根本性违约，根据合同约定聚万力公司无须返还其支付的开业补助款，盛晟公司主张189万元赔偿金的反诉请求不能成立。3、《工程造价评估报告书》系单方委托鉴定，评估内容与装修项目无任何关系，评估检材的真实性、合法性无法认定，一审判决不予认定正确。合同明确约定双方往来函件方式及联系人、电子邮箱、部分往来函件还是盛晟公司提交并自认的证据，证据之间互为印证，一审判决综合本案全部证据进行认证并无不妥。 聚万力公司向一审法院起诉请求：一、请求贵院确认聚万力公司、盛晟公司于2017年7月1日已依法解除双方签订的《商铺租赁合同》（合同编号：ＮＯＣ662016004）；二、请求贵院责令盛晟公司立即停止妨碍聚万力公司将自己的财物搬离盛晟公司出租的场所的侵权行为，并赔偿由此造成的经济损失（损失金额以鉴定结果为准）；三、判令盛晟公司立即给付扣减场内装饰、装潢部分后尚欠的开业补助款358万元，并按银行同期贷款利率支付利息至全部支付日止（准确金额待另案明确装饰、装潢费用后确定）；四、判令盛晟公司退回履约保证金20万元并自2017年7月1日始银行同期贷款利率支付利息至全部返还日止；五、判令盛晟公司赔偿聚万力公司违约金107.4万元；六、诉讼费用、保全费用、评估（鉴定）费用等由盛晟公司承担。事实与理由：就聚万力公司承租盛晟公司位于安庆市迎江区交叉的“Ｃ66购物中心”商铺事宜，双方于2016年11月底签订《商铺租赁合同》（合同编号：ＮＯＣ662016004），并于同日签订《补充协议》。《商铺租赁合同》与《补充协议》约定了双方的权利与义务，明确了盛晟公司为支持聚万力公司按期开业，补助其品牌商品进店销售、场内装饰、装潢、道具制作等与开业有关的款项合计人民币896万元（《补充协议》第二条）；若盛晟公司未能按时足额支付聚万力公司开业补助款，逾期超过7日，经聚万力公司催告仍不支付的，聚万力公司有权提前解除合同，聚万力公司不退还盛晟公司已付开业补助款，并有权要求盛晟公司赔偿聚万力公司的投入损失（《补充协议》第四条第4款）；同时明确了违约责任为开业补助款的30%等。合同签订后，聚万力公司严格按《商铺租赁合同》和《补充协议》的约定履行自己的义务，但盛晟公司严重违反合同的约定：擅自更改开业时间，未按《补充协议》的约定给付开业补助款，同时又粗暴干涉原告的自主经营等等，聚万力公司多次函告盛晟公司要求其严格按约履行，但盛晟公司拒不纠正。在万般无奈之下，聚万力公司只得行使原合同赋予的解除合同权，并以书面形式告知盛晟公司，盛晟公司在规定时间内就聚万力公司主张解除合同事宜未主张诉权，自2017年7月1日始原被告双方签订的《商铺租赁合同》依法已解除。在解除合同后，聚万力公司为避免损失扩大，将自己的财产搬离租赁场地，但盛晟公司恶意阻挠。同时，盛晟公司视原双方《商铺租赁合同》及《补充协议》不顾，以超额给付了装修费用向人民法院提起诉讼，企图将开业补助款与装修款人为割裂，将开业补助款与装饰装修费用混为一谈。综上，聚万力公司认为：盛晟公司本应本着诚实信用原则全面履行合同的义务，但盛晟公司一再违约，为避免损失的扩大，聚万力公司只得解除合同，但解除合同后盛晟公司仍拒不履行解除合同后的清算违约条款，并恶意造成损失扩大，盛晟公司的上述行为给聚万力公司造成重大的经济损失，现为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判准聚万力公司的全部诉讼请求。 盛晟公司同时向一审法院提出反诉请求：一、依法确认反诉被告聚万力公司擅自解除《商铺租赁合同》的行为违法；二、依法判令反诉被告立即给付租赁期间拖欠的水电费61395.42元及滞纳金46507.48元（滞纳金仅计算到2017年11月20日，应计算到实际支付之日）；三、依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金1075200元；四、依法判令反诉被告向反诉原告盛晟公司支付赔偿金1890000元（具体金额待另案2017皖0802民初1692号民事判决书确认后予以确定）；五、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月30日盛晟公司与聚万力公司签订《商铺租赁合同》（下称租赁合同）。租赁合同约定由聚万力公司承租盛晟公司所有的位于安庆市迎江区商铺（下称租赁商铺）。租赁期限为10年。为了支持聚万力公司，双方约定租期第一年前6个月为免租期；且约定了每年租金支付标准及支付方式。同时，租赁合同第14.2条明确约定：如未经双方协商，承租方单方提前解除合同的，承租方已付的履约保证金、租赁费、物业管理费等费用均不予退还；同时，承租方还须向出租房支付6个月的租赁费作为违约金，并赔偿因此出租方造成的全部损失。在洽谈签订合同时，因聚万力公司要求必须按照该公司需要对租赁场所进行装饰装修。后经多次协商变更，最终确定由盛晟公司出资，由聚万力公司制定装饰公司按照该公司提供的图纸对租赁商铺进行装饰装修。其后，盛晟公司与聚万力公司指定的冰溪建司支付了装饰装修工程款538万元。聚万力公司租赁商铺于2017年1月16日开业，按照租赁合同约定，2017年7月16日免租期结束即开始计算租金。租赁商铺开业以来，聚万力公司未交付任何费用，至该公司撤场时已拖欠水电费61395.42元。更为恶劣的是，聚万力公司为了逃避缴付租金义务，在免租期即将届满时，于2017年7月16日擅自撤场。为固定证据，盛晟公司即时申请安庆市宜城公证处对聚万力公司撤场后的租赁商铺现场进行了证据保全。由此可见，聚万力公司上述单方面解除租赁合同的行为不仅违法，也严重违反了租赁合同约定，属严重违约。聚万力公司的上述恶意违约行为给盛晟公司造成了巨大的经济损失和极坏的不良影响。基于上述事实，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，为维护盛晟公司的合法权益，反诉原告特向法院提起反诉，请求贵院依法判如所诉。 一审法院认定事实：2016年12月1日，聚万力公司与盛晟公司签订一份《安庆Ｃ66购物中心商铺租赁合同书》（合同编号：ＮＯ.Ｃ662016004），约定：由聚万力公司承租盛晟公司位于安庆市迎江区（暂定）交叉口“Ｃ66购物中心”的商铺，租赁期限为10年，自Ｃ66购物中心开业日开始计算，Ｃ66购物中心开业日期暂定为2017年1月9日，如因盛晟公司原因无法如期开业的，盛晟公司应提前30日书面告知聚万力公司，如因各种原因致使Ｃ66购物中心开业延期，计租日则相应顺延。经营免租期为12个月，具体为：租赁期第一年1月9日至7月8日免租，租赁期第二年1月9日至7月8日免租。聚万力公司在本合同签订后七个工作日内向盛晟公司交齐履约保证金20万元，租赁期限届满或本合同解除时，在聚万力公司交还该商铺后七个工作日内，盛晟公司将履约保证金（仅限于扣除盛晟公司根据本合同有权抵扣的金额后的余额）无息退还给聚万力公司。有关该商铺的公共事业费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费、非正常工作时间空调供应费和设施、设备的开通和／或使用的费用均应由聚万力公司承担。聚万力公司应按照独立的水表、电表和其他测量仪表计数缴费，聚万力公司接受水、电等能源产生的损耗，并同意根据盛晟公司或管理公司的通知承担相应费用。本合同的附件或附页是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力，当本合同与本合同附件或附页相关内容存在不一致或冲突时，除本合同另有约定外，以附件或附页的约定为准。商铺租赁合同附件三《补充协议》约定：盛晟公司给付聚万力公司开业补助款总额为8960000元，仅限于聚万力公司用于安庆Ｃ66购物中心项目的商品进店销售、场内装饰、装潢、道具制作等与开业有关款项。开业补助款由盛晟公司支付到聚万力公司指定的代收款装修公司的账户，盛晟公司、聚万力公司及聚万力公司指定的代收款装修公司须签订三方协议，聚万力公司应在每次付款前提供相应的委托付款函和真实有效的发票。 另查明，商铺租赁合同和补充协议就双方的违约责任约定如下：聚万力公司违反本合同约定逾期支付租赁费、物业管理费、履约保证金（包括未补足履约保证金）或本合同约定的其他费用的，每逾期一天，聚万力公司应按欠款金额的千分之三向盛晟公司支付滞纳金。聚万力公司有下列情形之一的，盛晟公司有权提前解除本合同，聚万力公司承担违约责任，已付的租赁费、物业管理费、履约保证金及其他费用均不予退还，还须向盛晟公司支付6个月的租赁费（按合同解除时前一个自然月应付租赁费计算）作为违约金，并赔偿因此给盛晟公司造成的损失：……（2）聚万力公司违反本合同约定逾期支付租赁费、物业管理费或本合同约定的其他费用超过三十日的……。未经双方协商一致，聚万力公司单方面提前解除合同的，聚万力公司已付的租赁费、物业管理费、履约保证金及其他费用均不予退还，同时，聚万力公司还须向盛晟公司支付6个月的租赁费（按合同解除时前一个自然月聚万力公司应付租赁费计算）作为违约金，并赔偿因此给盛晟公司造成的全部损失。盛晟公司未能按时足额支付聚万力公司开业补助款，逾期超过7日，经聚万力公司催告后仍不支付的，聚万力公司有权提前解除合同，聚万力公司不退还盛晟公司已付开业补助款，并有权要求盛晟公司赔偿聚万力公司的投入损失。2016年12月12日，盛晟公司与冰溪建司（案外人）签订一份《装修协议》，约定：冰溪建司根据盛晟公司以及聚万力公司的要求，按照租赁店铺级次标准及本协议的约定对聚万力公司专区进行装修；盛晟公司提供的装修费用（含税）为8960000元，超出部分由聚万力公司承担。2016年12月8日、23日、2017年1月5日、12日、13日，盛晟公司分别向冰溪建司支付装修款130万元、183.6万元、100万元、34.4万元、90万元，共计538万元。2016年12月29日，安徽盛达商业运营有限责任公司（案外人）向聚万力公司发出一份《通知》，载明安庆C66购物体验公园项目开业时间为2017年1月16日。从聚万力公司提交的往来函件显示，2017年1月23日，聚万力公司向盛晟公司发出一份《催款函》，要求盛晟公司尽快将装修补贴尾款支付至指定账户。2017年1月25日，盛晟公司向聚万力公司发出一份《关于要求严格履行合同并立即整改落实的函》，载明“我司向贵司提供总额896万元的开业补助款，在贵司满足进度及符合合同约定的条件后，我司分五次支付……截止目前，我司已累计支付了538万元……”2017年5月31日，盛晟公司向聚万力公司发出《再次催告函》，要求聚万力公司在2017年6月15日前缴清拖欠的水电费及相应滞纳金。根据盛晟公司提交的水、电费收缴通知单显示，2016年12月至2017年5月15日期间，聚万力公司尚欠水费520元，电费（包括空调供应费）56086.62元，共计56606.62元。2017年6月16日，聚万力向盛晟公司发出一份《解除合同通知书》，载明自盛晟公司收悉本通知之日始解除盛晟公司与聚万力公司签订的《租赁合同》及补充协议，如盛晟公司自收悉本通知后十五日内未向人民法院提起诉讼，视为贵司同意解除双方签订的租赁合同。2017年7月4日，聚万力公司向盛晟公司发出一份《解除合同告知书》，载明聚万力公司与盛晟公司之间的租赁关系于2017年7月1日终止,2017年7月6日，盛晟公司收到解除合同告知书。2017年7月16日，聚万力公司承租的“C66购物中心”商铺全部撤店。2017年7月22日，安庆市宜城公证处对聚万力公司所经营场所现场状况进行保全证据，并出具一份公证书。 一审法院认为，本案争议的焦点是，盛晟公司与冰溪建司签订的装修协议的性质问题以及原、被告双方是否存在违约行为。 关于装修协议的性质问题。民事活动应当诚实守信，依法成立的合同对当事人均有约束力。盛晟公司与聚万力公司签订的商铺租赁合同附件三补充协议中约定，盛晟公司为聚万力公司提供开业补助款896万元，并支付到聚万力公司指定代收款装修公司的账户，盛晟公司、聚万力公司及聚万力公司指定的代收款装修公司须签订三方协议，而盛晟公司与冰溪建司仅双方签订装修协议。从协议签订的内容上看，补充协议中约定开业补助款为896万元，用于聚万力公司商品进店销售、场内装饰、装潢、道具制作等事项，装修协议约定装修费用为896万元，亦用于聚万力公司的场地装修项目，补充协议和装修协议约定款项的金额和支付方式均相同，可以认为装修协议系在补充协议的基础上签订，装修协议虽未按照补充协议约定签订三方协议，但不影响补充协议的实质性内容。从合同变更的法律依据看，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定当事人协商一致，可以变更合同。本案中盛晟公司未提交证据证明其与聚万力公司经协商一致变更协议，盛晟公司与冰溪建司签订装修协议不能代表补充协议发生变更。另外，盛晟公司出具的《关于要求严格履行合同并立即整改落实的函》亦载明盛晟公司累计支付538万元开业补助款。因此，装修协议中装修费用即为补充协议中的开业补助款，更符合商业逻辑和接近当事人的真实意思，两份协议均应作为本案处理的事实依据。盛晟公司认为补充协议在装修协议签订后实际已废止而并未履行的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于原、被告双方是否存在违约行为。其一，商铺租赁合同中约定C66购物中心开业日期暂定为2017年1月9日，如因盛晟公司原因无法如期开业的，盛晟公司应提前30日书面告知聚万力公司。C66购物中心实际于2017年1月16日开业，故盛晟公司未提前30日书面告知聚万力公司的行为构成违约。其二，商铺租赁合同中约定，公共事业费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费、非正常工作时间空调供应费和设施、设备的开通和/或使用的费用）均由聚万力公司承担，聚万力公司根据盛晟公司或管理公司的通知承担水、电等能源产生的相应费用。截止2017年5月15日，聚万力公司尚欠水电费56606.62元未付，构成违约。其三，截止2017年1月13日，盛晟公司累计支付开业补助款538万元，尚有358万元未支付，盛晟未按照补充协议中约定按时足额支付开业补助款的行为构成违约。 综上，聚万力公司和盛晟公司在履行合同义务时，均没有严格按照合同约定的条款履行合同，均在不同程度上违反了合同约定的义务，双方均存在违约行为。在盛晟公司未按时支付开业补助款的情况下，聚万力公司有权提前解除合同，故聚万力公司单方面提出解除合同符合合同约定，盛晟公司自收到解除合同告知书时（2017年7月6日）合同解除。现双方在本诉与反诉中均提出要求对方承担违约责任，给付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本院结合商铺租赁合同和补充协议中关于违约责任的约定以及合同双方的违约程度，对双方当事人主张的损失、违约金等相关费用作如下认定：一、开业补助款部分，聚万力公司主张盛晟公司给付未付开业补助款358万元及利息的诉讼请求无合同依据，本院不予支持;补充协议约定盛晟公司未按时足额支付开业补助款的，聚万力公司解除合同后不退还已付开业补助款，故盛晟公司反诉要求聚万力公司支付赔偿金1890000元（即部分已付开业补助款）的反诉请求，本院亦不予支持。二、水电费（包括空调供应费）部分，盛晟公司于2017年5月31日向聚万力公司发出催告通知，故盛晟公司要求聚万力公司给付租赁期间拖欠的水电费56606.62元及滞纳金（自2017年5月31日起按月利率2%计算至实际支付之日止）的反诉请求，于法有据，本院予以支持。三、履约保证金和违约金部分，聚万力公司主张按未付开业补助款的30%计收违约金107.4万元无合同依据，不予支持；商铺租赁合同约定聚万力公司逾期支付租赁费、物业管理费或其他费用（即本案水电费）超过三十日的，履约保证金不予退还，并支付6个月的租赁费作为违约金，故聚万力主张退还履约保证金20万元及利息的诉求不予支持；盛晟公司反诉主张支付违约金1075200元（6个月的租赁费，4480㎡×40元/平方米×6个月），既有合同约定，同时考虑到盛晟公司提供免租期及开业补助款的初衷在于能够与聚万力公司有长期合作关系，其前期已为聚万力公司承租商铺的装饰装修投入了大量资金，而聚万力公司在承租半年之久便提出解除合同，租赁期间未支付任何租金，故盛晟公司主张的违约金并不过分高于其实际造成的损失，本院予以支持。四、关于原告主张的停止侵权及赔偿经济损失的诉求，因聚万力公司已于2017年7月撤店，其未提交充分证据证明盛晟公司存在侵权行为并造成经济损失，故其要求责令盛晟公司停止侵权行为并赔偿经济损失的主张，本院不予支持。原告主张的其他超出部分诉讼请求及反诉原告主张的其他超出部分反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告杭州聚万力实业有限公司与被告安徽盛晟投资开发（集团）有限公司双方签订的《商铺租赁合同》（合同编号：NO.C662016004）于2017年7月6日解除；二、反诉被告杭州聚万力实业有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性支付反诉原告安徽盛晟投资开发（集团）有限公司租赁期间拖欠的水电费56606.62元、滞纳金（自2017年5月31日起按月利率2%计算至实际支付之日止）及违约金1075200元；三、驳回原告杭州聚万力实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告安徽盛晟投资开发（集团）有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉45632元，反诉31384.82元，合计77016.82元，减半收取38508.41元，由原告杭州聚万力实业有限公司负担27603.41元，被告安徽盛晟投资开发（集团）有限公司负担10905元（该款双方已预交）。 双方当事人二审期间均未提交新证据，对原审认定事实的证据亦未提出复核。二审法院对证据的认证意见与原审一致，本院对原判查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、聚万力公司认为其未违反合同约定拖欠水电费，原判决聚万力公司给付盛晟公司违约金并不返还聚万力公司履约保证金是否正确,原判决聚万力公司承担107万元违约金是否存在权利失衡；二、聚万力公司主张盛晟公司给付未付的开业补助款及利息并按30%计收盛晟公司未按约给付开业补助款的违约金是否有合同依据；三、聚万力公司主张盛晟公司停止侵权及赔偿经济损失的事实是否存在，能否得到支持；四、聚万力公司是否有权单方解除合同；盛晟公司主张聚万力公司赔偿其损失189万装修工程费用是否符合法律规定；五、原判决对部分证据的认定是否符合法律规定。 关于焦点一。《商铺租赁合同》6.3.1条款约定，有关该商铺的公共事业费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费、非正常工作时间空调供应费和设施、设备的开通和/或使用的费用均应由聚万力公司承担。……。《商铺租赁合同》6.3.2条款约定，聚万力公司应按独立的水表、电表和其他测量仪表计数缴费；聚万力公司接受水、电等能源产生的损耗，并同意根据盛晟公司或管理公司的通知承担相应费用。聚万力公司在本案抗辩租赁期间使用的独立水表、电表与公共区域没有区分开，其不应承担公共区域非正常工作时间能耗费用，但其未能举证证明自己的主张，也未提供缴纳水、电费用凭据证明自己履行了有偿使用水、电的合同义务，依据民事诉讼证据规则的相关规定，聚万力公司应承担举证不能的法律后果。原审判决据此认定聚万力公司违反合同约定拖欠水电费有事实及合同依据，符合法律规定。《商铺租赁合同》14.2条款约定，关于未经双方协商一致，聚万力公司单方面提前解除合同的，聚万力公司已付的租赁费、物业管理费、履约保证金及其他费用均不予退还，同时，聚万力公司还须向盛晟公司支付6个月的租赁费（按合同解除时前一个自然月聚万力公司应付租赁费计算）作为违约金，并赔偿因此给盛晟公司造成的全部损失的约定。《商铺租赁合同》14.1也对聚万力公司违约所应承担的违约责任作出同样的约定，即向盛晟公司支付6个月的租赁费作为违约金及盛晟公司不退还聚万力公司履约保证金。因此，原审判决根据上述合同约定判决聚万力公司给付盛晟公司违约金1075200元；对聚万力公司主张退还履约保证金20万元的诉求不予支持，有事实及合同依据，符合法律规定。自愿原则是《中华人民共和国合同法》的基本原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，并承担由此带来的风险。当事人在合同中约定违约金，除过分高于实际损失外，应当尊重当事人的约定。况且盛晟公司为聚万力公司承租的商铺提供6个月免租期，并为商铺装修投入大量装饰装修资金，聚万力公司在免租期单方提出解除合同，盛晟公司依据合同约定主张的违约金数额（6个月的租赁费）并不过分高于其实际损失，一审判决支持其诉求于法有据。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案房屋租赁合同系继续性合同，就合同的性质而言，合同解除的效力从解除之日起发生，尚未履行的终止履行。聚万力公司在其单方解除租赁合同的同时主张盛晟公司继续履行尚未给付的开业补助款358万元及利息于法无据。本院不予支持。合同有约定的遵照其约定，一方无权依据对等原则或公平原则向对方当事人主张按同样的约定规则计算违约金。故聚万力公司以合同权利义务对等原则要求按未付开业补助款的30%计收盛晟公司违约金，原审判决以其请求无合同依据不予支持，该项处理符合法律规定，本院予以支持。 关于焦点三。关于聚万力公司主张的停止侵权及赔偿经济损失的诉求，聚万力公司已于2017年7月撤店，其未提交充分证据证明盛晟公司存在侵权行为并造成经济损失，故原审法院对其责令盛晟公司停止侵权行为并赔偿经济损失的主张不予支持并无不当。 关于焦点四。本案当事人在合同履行过程中均存在程度不同的违约行为，根据《补充协议》第四条4款关于盛晟公司未能按时足额支付聚万力公司开业补助款，逾期超过7日，经聚万力公司催告后仍不支付的，聚万力公司有权提前解除合同，聚万力公司不退还盛晟公司已付开业补助款，并有权要求盛晟公司赔偿聚万力公司的投入损失的约定。聚万力公司在盛晟公司未能足额给付开业补助款的情形下，根据合同约定有权单方解除合同，并不退还盛晟公司已付开业补助款，盛晟公司主张聚万力公司无权单方解除合同，并要求聚万力公司赔偿其189万装修工程费用的上诉理由不能成立。 关于焦点五、盛晟公司在一审提交《工程造价评估报告书》，证明商铺租赁场地装修工程的实际造价，然而装修工程实际造价与本案无关联，原审判决对该证据不予采信并不影响本案处理结果。原判决结合案件事实对聚万力公司提交的证据所作出的认定符合法律规定。 综上所述，上诉人聚万力公司、上诉人盛晟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费64605.65元，由上诉人聚万力公司负担53700.65元、由上诉人盛晟公司负担10905元。 本判决为终审判决。 审判长  江韵 审判员  殷平 审判员  潘红 二０一八年十一月十六日 书记员  王璜 附相关法律条文 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；