海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第876号上诉人（一审原告）于勇。委托代理人陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。委托代理人叶世峰，海南昌宇律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）海南中信国安投资开发有限公司。法定代表人刘星，该公司总经理。委托代理人韩冬霞，该公司职员。上诉人于勇因与上诉人海南中信国安投资开发有限公司（以下简称中信国安公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2015）万民初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理本案���上诉人于勇的委托代理人陈吉波、中信国安公司的委托代理人韩冬霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2011年3月22日，原告于勇与被告中信国安公司签订认购书，认购书约定原告认购被告开发的海南省中信博鳌山钦湾某房屋，该房屋的建筑面积为83.3平方米；成交总价款为人民币957950元；原告须在签署楼宇认购书时付定金人民币100000元，须于2011年3月30日前付清房屋总价款人民币957950元（含定金）；原、被告签订正式商品房买卖合同时，原告已交定金抵作商品房价款。认购书签订后，原告于2011年3月22日向被告支付定金人民币100000元，于2011年4月6日向被告支付购房款人民币857950元，共计向被告支付了人民币957950元。此后，由于被告的原因，原告与被告至今未能签订商品房买卖合同，导致原、被告双方对认购书的合同目的不能实现，为此��原告要求解除原、被告双方于2011年3月22日签订的认购书。原告认为，合同解除后，被告应对原告承担如下民事责任，首先，被告应向原告全额返还购房款人民币957950元；其次，被告长期占有原告购房款，致使原告损失包括但不限于民间借贷利息等投资收益，应以人民币957950元为本金，按中国人民银行同期三年到五年期贷款利率计算，从2011年4月9日计算至起诉之日2015年2月5日，被告应向原告支付利息暂计人民币242705.95元，实际计算至被告全额返还原告人民币957950元购房款之日止；再次，认购书签订后，原告于2011年3月22日向被告支付了购房款定金100000元，因被告严重违约，依法应双倍返还购房款定金；最后，因被告未取得商品房预售许可证明，一直未能与原告订立商品房买卖合同，且被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致原告多次前来海南及数次委托���京和海南的律师向被告发送律师函，耗费了原告大量的人力物力财力，给原告财产和精神上造成严重损害，该方面造成原告的损失为100000元，应由被告依法赔偿。因此，原告起诉请求：1、判决解除原告于勇与被告中信国安公司于2011年3月22日签订的购买海南省中信博鳌山钦湾某房的《楼宇认购书》；2、判令被告中信国安公司向原告于勇全额返还购房款人民币957950元；3、判令被告中信国安公司向原告于勇支付利息人民币242705.95元（以957950元为本金，按中国人民银行同期三年到五年期利率计算，暂从2011年4月9日起计算至2015年2月5日，实际计算至被告全额返还原告957950元购房款之日止，详见原告提交的《利息计算表》）；4、判令被告中信国安公司支付购房定金的一倍即人民币10万元给原告于勇；5、判令被告中信国安公司赔偿原告于勇损失人民币10万元；6、判令被告中信国安公司承担本案的全部诉讼费用。本案在审理过程中，被告认为，原、被告双方签订的认购书未实际履行，现已无履行的可能，被告同意解除原、被告双方签订的认购书，退还购房款（含定金），根据楼宇认购书约定，原告应在2011年3月30日前付清尾款，但原告实际付清尾款的时间为2011年4月6日，原告已构成违约，在原告先行违约的情况下，要求被告双倍返还定金、赔偿利息并赔偿10万元损失没有事实和法律依据。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告于勇与被告中信国安公司签订的认购书是否合法有效，该认购书是否应予解除，被告是否应向原告返还购房款（含定金）人民币957950元；二、原告于勇要求被告中信国安公司向原告支付定金的一倍即人民币10万元并支付原告购房款（含定金）人民币957950元的利息及赔偿损失人民币10万元是否有事实和法���依据。一、关于原告于勇与被告中信国安公司签订的认购书是否合法有效，该认购书是否应予解除，被告是否应向原告返还购房款（含定金）人民币957950元的问题。本案中，原、被告双方于2011年3月22日签订的认购书系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书依法成立、合法有效，应受法律保护。认购书签订后，原告向被告支付了定金人民币10万元及购房款人民币857950元，共计人民币957950元，但由于被告的原因，原告与被告至今未能签订商品房买卖合同，导致原、被告双方对认购书的合同目的不能实现，原告要求解除认购书并要求被告返还购房款（含定金10万元）人民币957950元，被告认为该认购书已无履行的可能，表示同意解除认购书并退还购房款（含定金）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，由于认购书的合同目的不能实现，原告要求解除认购书，被告表示同意解除认购书，原、被告双方对解除认购书的意见达成了一致，故原、被告双方于2011年3月22日签订的认购书依法可予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状……”的规定，原告要求被告在认购书解除后返还定金及购房款，被告表示同意退还定金及购房款，原、被告双方对认购书解除后返还定金及购房款达成的一致意见符合法律规定，应予支持。因此，原告要求解除认购书并要求被告返还购房款（含定金10万元）人民币957950元有事实和法律依据，该院予以支持。二、关于原告���勇要求被告中信国安公司向原告支付定金的一倍即人民币10万元并支付原告购房款（含定金）人民币957950元的利息及赔偿损失人民币10万元是否有事实和法律依据的问题。本案中，原、被告双方签订的认购书中明确约定原告须在签署认购书时付定金人民币100000元，约定的定金数额未超过认购书标的额人民币957950元的百分之二十，符合法律规定。签订认购书后，原告按约定向被告支付定金人民币100000元，而被告收到原告给付的定金后，由于被告的原因，原告与被告至今未能签订商品房买卖合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”的规定和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告收受原告给付的定金后，由于被告的原因，致使原告与被告未能签订商品房买卖合同，被告依法应双倍返还原告给付的定金，故被告除了返还已抵作购房款的定金10万元外，另外还应返还10万元定金给原告。对于原告要求被告支付购房款（含定金）人民币957950元的利息及赔偿损失人民币10万元的问题，本案中，依照认购书约定，原告应于2011年3月30日前付清房屋总价款（含定金）人��币957950元，但原告于2011年3月22日向被告支付定金人民币100000元后，直至2011年4月6日才向被告支付购房款人民币857950元，存在逾期支付购房款的情形，故原告在履行认购书过程中也存在一定的过错，因此，根据公平原则和诚实信用原则，原、被告双方未能签订商品房买卖合同给原告造成的损失应从造成原告的实际损失为基础来考虑，而对因被告的原因致使原告与被告未能签订商品房买卖合同给原告造成的实际损失原告未能提供足够的证据证明，原告的该实际损失可以以原告向被告支付的购房款（含定金）人民币957950元的银行存款利息损失作为参照标准，但原告的该实际损失适用定金罚则双倍返还原告给付的定金已能够得到弥补，所以，根据公平原则和诚实信用原则并结合本案的实际情况来看，本案适用定金罚则，被告双倍返还原告定金后，原告的实际损失已能够得��弥补，被告不应再承担损失赔偿的责任才公平合理。因此，原告要求被告支付购房款（含定金）人民币957950元的利息及赔偿损失人民币10万元的诉讼请求，证据不充足、理由不充分，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告于勇与被告海南中信国安投资开发有限公司于2011年3月22日签订的《楼宇认购书》。二、被告海南中信国安投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告于勇购房款人民币857950元并双倍返还原告于勇定金200000元，共计人民币1057950元。三、驳回原告于勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币24069元，由原告于勇负担人民币4069元，被告海南中信国安投资开发有限公司负担人民币20000元。宣判后，于勇不服一审判决，向本院提起上诉，诉请：一、判决撤销万宁市人民法院（2015）万民初字第239号民事判决第三项的判决内容，改判：1、判令中信国安公司向于勇支付占用购房款利息242705.95元（以957950元为本金，按照中国人民银行同期三年到五年期贷款利率从2011年4月9日暂计至2015年2月5日，实际计算至中信国安公司全额返还于勇957950元购房款之日止）；2、判令中信国安公司赔偿��勇损失人民币10万元；二、判令中信国安公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，遗漏重要事实。1、中信国安公司因没有合法的报建手续，没有取得合法的施工许可证，导致涉案房屋不能取得房屋预售许可证，以上事实一审法院未予认定，导致判决结果极为不公，是对案件的法律事实的重大遗漏。一审庭审中，中信国安公司承认销售的商品房根本没有取得规划许可证、施工许可证等报建手续，也没有取得商品房预售许可证，一直欺骗于勇，还与合作方存在纠纷在海南省高级人民法院进行诉讼，导致项目房产无法完善手续。中信国安公司根本不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第五条规定的商品房预售的条件，因欠缺办理商品房预售登记的材料，未能取得商品房预售许可证。双方签订的《楼宇认购书》未能履行完全是因为中信国安公司的过错导致的，于勇没有任何责任。一审法院对以上中信国安公司存在重大过错的事实未予认定，属对案件的法律事实的重大遗漏，导致判决结果极为不公。2、于勇因与中信国安公司的房屋买卖合同纠纷所支付的差旅等费用损失10万元，一审法院未予认定，属遗漏重大法律事实。自2011年于勇与中信国安公司签订认购书以来，于勇多次往返于山东烟台和海南万宁之间，要求与中信国安公司签订正式的《商品房买卖合同》和办理交房手续，屡次遭到中信国安公司的推脱拒绝，期间产生的食宿费和交通费共计192640元，加上于勇为维护其自身权益多次委托海南和北京的律师向中信国安公司发送律师函所产生的律师服务费用、误工费等各项费用总计花费了人民币20余万元，但于勇仅主张10万元。一审法院未对于勇因本案房屋买卖合同纠纷所遭受的损失予以核查、认定，属遗漏重大法律事实，以致于勇无法向中信国安公司主张损失赔偿，导致判决结果极为不公。二、一审法院认定中信国安公司双倍返还于勇定金200000元，足以弥补中信国安公司违约行为给于勇造成的损失，属认定事实严重错误。首先，未履行签订《商品房买卖合同》和交房义务的过错在中信国安公司，时至今日仍占用于勇的购房款获得收益，使于勇遭受严重的利息和处理纠纷的差旅、误工等损失。于勇因中信国安公司占用购房款所遭受的利息损失，应以于勇向其支付的已付购房款为本金，按照中国人民银行同期三年到五年期贷款利率，从2011年4月9日暂计至起诉之日，中信国安公司应向于勇支付人民币242705.95元（应计算到付清款项之日）。加上实际处理纠纷的机票差旅、误工等损失约为20多万元，于勇的上述损��金额远远高于10万元的定金。其次，于勇与中信国安公司签订的认购书载明了当事人双方的名称、姓名和住所、商品房面积、商品房的总价款和价款的确定方式。具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且中信国安公司已经足额收受于勇的购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书依法应被认定为于勇与中信国安公司签订的《商品房买卖合同》。中信国安公司未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款之规定，于勇可在解除合同后要求中信国安公司向其返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求中信国安公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。最后，一审法院判定中信国���公司向于勇返还200000元的定金远不足以弥补于勇的实际经济损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”于勇要求中信国安公司赔偿购房款的利息损失和处理纠纷的机票差旅、误工等损失约为10多万元有事实和法律依据，人民法院应予支持���此外，在海南省高院和最高人民法院公布的多起类似案例中，均支持赔偿购房款的利息损失和处理纠纷的机票差旅、误工等实际损失。四、于勇未按约向中信国安公司支付购房款的行为与中信国安公司的重大过错行为不能等同，一审法院适用公平原则和诚实信用原则免除中信国安公司承担占用购房款利息和赔偿实际损失的责任，属适用法律严重错误。1、中信国安公司本身存在重大过错，因中信国安公司的过错导致合同不能履行已构成根本违约。首先，中信国安公司在未取得涉案房屋的预售许可证的情况下与于勇签订认购书，违反法律规定，中信国安公司存在重大过错。其次，中信国安公司在违反法律规定的情况下建造并出售该房屋，在中信国安公司补办相关手续取得合法建造的权利之前，购房人无法取得该房屋的所有权，且该房屋存在因违反法律规定被行政机关���期拆除的风险，以致可能造成购房人的重大经济损失。再次，中信国安公司已经明确表示不履行认购书，其行为构成根本违约，于勇可依据《合同法》第九十四条第二款规定解除双方的认购书，并依据《合同法》第九十七条向中信国安公司主张赔偿损失。2、于勇逾期支付购房款的行为与中信国安公司存在的严重过错不能相提并论，且未造成中信国安公司实际的经济损失。本案不具备适用公平原则的条件。中信国安公司理应赔偿占用购房款的利息损失。《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”合同法规定的公平原则表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任；还表现在极个别的情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，公平地调整当事人之间的利益。于勇仅仅迟于认购书中约定的付款期限7天履行完认购书中约定的支付购房款的义务，与中信国安公司违法建造房屋、未取得房屋预售许可证即向外出售房屋的严重过错程度相比，过错程度较轻。且于勇在履行合同过程中未造成中信国安公司实际上的经济损失。一审法院认定于勇逾期付款的行为存在过错，就免除了中信国安公司赔偿购房款利息和差旅、误工等损失的责任，一审法院过度加重了于勇的责任，违背了公平原则和诚实信用原则。3、中信国安公司本身存在重大过错，其不履行约定义务的行为构成根本违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条和第二十八条的规定，完全可以支持于勇的诉讼请求，但一审法院却错误适用《合同法》第五条的规定，有法不依，适用法律��则，且实际的处理结果却违背公平、诚信的原则，让严重违约者反而获得更多的收益，不用为自己的违约行为承担责任。综上所述，原审判决认定事实严重错误，适用法律错误，处理结果不公，依法应予以改判。中信国安公司答辩称，一、于勇认为中信国安公司存在欺骗于勇的行为缺乏事实依据。山钦湾项目是由三亚海方房地产开发有限公司（以下简称三亚海方公司）进行开发管理并进行销售，中信国安公司的账户实际也是由其进行使用；涉案房屋办理规划许可证、施工许可证等相关证件都是由其负责，中信国安公司只是负责提供办理相关手续时需要的证件，而且中信国安公司确实已经根据三亚海方公司的要求提供过办理相关报建手续的证件，至于什么原因没有办成中信国安公司并不清楚。所以中信国安公司并没有欺骗于勇的事实。因此，于勇认为系中���国安公司的过错导致《商品房买卖合同》无法签订缺乏事实依据。二、于勇要求支付差旅等费用损失10万元无法律依据。于勇没有足够的证据证明其因涉案房屋纠纷的处理而支出的差旅费等实际损失是10万元。在一审庭审过程中，于勇没有提供证据原件给法庭核对，而且于勇提供的发票复印件中发票的付款方是某公司，并不是于勇的名字，因此于勇对该损失没有提供充分的证据，一审法院对此的认定符合事实和法律的规定。三、于勇认为由于中信国安公司的原因导致双方未能签订商品房买卖合同，应按照中国人民银行同期三年到五年期贷款利率支付其利息损失，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定理……”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金……”。根据认购书第二条第二项约定，于勇应在2011年3月30日前付清尾款，但于勇实际付清尾款的时间为2011年4月6日，其已构成违约在先，根据相关法律的规定，于勇无权要求返还定金。于勇违约在先的情形下，要求中信国安公司双倍返还定金没有事实和法律依据。综上，望二审法院在查明事实基础上依法作出判决，以维护中信国安公司的合法权益。中信国安���司亦不服一审判决，向本院提起上诉，诉请：1、撤销海南省万宁市人民法院（2015）万民初字第239号民事判决书第二项判决；2、判令于勇承担本案二审诉讼费用。事实与理由：一、中信国安公司没有收于勇房款，而是由三亚海方公司收取的，一审法院判令由中信国安公司返还于勇房款857950元，没有事实依据。2009年6月19日，中信国安公司与三亚海方公司签订《合作开发酒店及房地产合同书》就涉案项目房屋所在地块签订协议，约定中信国安公司以土地使用权作为合作条件，只收取固定收益即转让土地及项目的股东收益金，不承担经营风险，由三亚海方公司进行开发经营。中信国安公司的账户实际是由三亚海方公司使用，房款也是由其收取，并用于项目建设投入。中信国安公司并没有实际收取该笔房款，因此不应该由中信国安公司返还该房款。二、一审认��由于中信国安公司的原因导致双方未能签订商品房买卖合同，应双倍返还于勇给付的定金，没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金……”，于勇于2011年4月6日付清尾款，即履行了付款义务，那么定金应当已抵作价款。一审法院判令中信国安公司返还于勇房款857950元与事实不符。根据认购书第二条第二项约定，于勇应在2011年3月30日前付清尾款，但其实际付清尾款的时间为2011年4月6日，已构成违约，根据相关法律的规定，其无权要求返还定金。在于勇违约在先的情形下，要求中信国安公司双倍���还定金没有事实和法律依据。再者并不是中信国安公司的原因导致双方未能签订商品房买卖合同，而是因为三亚海方公司的原因导致合同无法签订和履行。综上所述，一审法院事实认定不清和适用法律错误，并以此作出错误判决。中信国安公司为维护自己的合法权益，依《民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，请求二审法院依法公正地审理此案，在查清事实后改判，支持中信国安公司的上诉请求，以维护中信国安公司的合法权益。为证明其主张，中信国安公司向本院提交《合作开发酒店及房地产合同书》，证明中信国安公司与三亚海方公司在合作过程中权利义务的分配，购房款实际由三亚海方公司收取并使用，应由三亚海方公司返还。于勇答辩称，认购书是与中信国安公司签订的，款项也是汇到该公司，收据上��盖了该公司的财务专用章。至于中信国安公司把钱支付给谁，与答辩人无关。在交付第二笔款项时，中信国安公司要求我们把钱付到三亚海方公司的账户上，但是于勇以认购书是与中信国安公司签订为由，拒绝了。协商的过程导致延迟几天付款，中信国安公司收到款项后也给于勇开具了收据，并未对逾期付款的行为提出异议，即认可了于勇的付款行为。经质证，于勇对中信国安公司二审提交的证据的真实性有异议。经与原件核对，本院对上述证据的真实性予以确认，但中信国安公司与三亚海方公司的权利义务分配系其内部约定，不能对抗合同以外的第三人，对其证明内容本院不予采纳。二审另查明，2011年4月6日，于勇通过中国银行烟台开发区支行营业部将购房余款人民币857950元转账至中信国安公司在中国银行琼海博鳌支行开立的账���中。截至本案二审庭审之日，中信国安公司未取得涉案的中信博鳌山钦湾1号楼的预售许可证。除上述事实外，本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是中信国安公司是否应向于勇返还购房款857950元、双倍定金20万元，并以总房款957950元为本金计付利息及赔偿损失。于勇与中信国安公司于2011年3月22日签订的认购书系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书没有约定商品房交付使用的条件及日期、面积差异处理方式、产权登记有关事宜等商品房买卖合同应载明的主要内容，因此，该认购书仅为预约合同，不能认定为商品房买卖合同。认购书签订后，于勇向中信国安公司支付了定金人民币10万元，并通过中国银行烟台开发区支��营业部将购房余款人民币857950元转账至中信国安公司在中国银行琼海博鳌支行开立的账户中，已履行其付款义务。而中信国安公司至今未取得涉案的中信博鳌山钦湾1号楼的预售许可证，导致双方当事人无法签订商品房买卖合同，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”的规定，判令解除认购书、中信国安公司返还于勇双倍定金20万元及购房余款857950元，有事实和法律依据，本院予以维持。中信国安公司主张于勇逾期支付购房余款857950元，已构成违约，且定金已抵作购房款，于勇无权��张双倍返还定金。本院认为，首先，定金抵作购房款是以认购书继续履行、签订商品房买卖合同为前提，现认购书已解除，中信国安公司主张以定金抵购房款，没有事实根据，本院不予支持。其次，根据认购书第四条“乙方（于勇）在规定期限内不签署甲方（中信国安公司）提供的《商品房买卖合同》、《酒店公寓委托合同》的，乙方所缴纳的定金不退”的约定，本案的定金应为立约定金，作为订立商品房买卖合同之保证。虽然于勇未在认购书约定的期限内付清购房余款，但逾期付款的行为并不是导致本案商品房买卖合同无法订立的根本原因，而且于勇实际付款时间仅比认购书约定的时间晚7天，在本案中违约情节轻微，中信国安公司收到款项后亦未提出异议，应视为其已接受于勇的付款行为，其现主张于勇违约、定金不足本院不予支持。中信国安公司另主张购房款由三亚海方公司收取并实际使用，应由三亚海方公司返还，没有事实根据，且违反合同相对性原则，本院不予支持。关于中信国安公司是否应向于勇支付总房款957950元的利息及赔偿损失的问题。本院认为，虽然双方当事人签署的是认购书，但中信国安公司已向于勇全额收取购房款957950元（含定金）。在长达四年多的时间里，于勇为履行认购书支出的费用包括但不限于订立认购书所支付的各项费用、准备为签订商品房买卖合同所支付的费用、已付款项的法定孳息以及为主张其合法权益的合理开支等。而中信国安公司在长达四年多的时间内不仅未能取得涉案商品房的预售许可证，还长期占有于勇的购房款用于投建其涉案项目，从中获利。综合双方的履行情况、违约方的过错程度、购房者合理成本支出等因素，本院认为仅双倍返还定��不足以弥补购房者的实际损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，本院酌情判令中信国安公司再支付占有使用于勇除定金10万元外的购房余款857950元的利息，利息按中国人民银行规定的同期整存整取一年期存款基准利率自2011年4月9日起计付至本判决确定的履行期限之日止。于勇主张应按照中国人民银行规定的同期三到五年期贷款利率以本金957950元计付利息，本院不予支持。于勇另主张各项损失10万元，因其提交的证据均为复印件，且无法证明与本案具有关联性，对其该项主张，本院不予支持。综上，��审认定事实清楚，但适用法律部分错误，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：1、维持海南省万宁市人民法院（2015）万民初字第239号民事判决第一、三项；2、变更海南省万宁市人民法院（2015）万民初字第239号民事判决第二项为：海南中信国安投资开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还于勇购房款人民币857950元及利息（利息按中国人民银行规定的同期整存整取一年期存款基准利率自2011年4月9日起计付至本判决确定的履行期限之日止），并双倍返还定金人民币200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付��延履行期间的债务利息。一审案件受理费24069元，由上诉人于勇负担4069元，由上诉人海南中信国安投资开发有限公司负担20000元。二审案件受理费20763元，由上诉人于勇负担4763元，由上诉人海南中信国安投资开发有限公司负担16000元。本判决为终审判决。审判长  陈玫伊审判员  陈 杰审判员  杨 洁二〇一五年十一月十日书记员  王天石附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年11月12日印制（共印20份）