海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初2539号 原告：海南世万家房地产营销策划有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路阳江花苑商铺楼E栋西侧一层。 法定代表人:郑永安，经理。 委托诉讼代理人：蒙志波，海南英乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵海，海南英乐律师事务所实习律师。 被告：徐恩伟，男，1975年1月8日出生，汉族，住山西省宝鸡市渭滨区清姜二街坊12栋1单元13号。 委托诉讼代理人：李亮燕，广东郎法律师事务所律师。 原告海南世万家房地产营销策划有限公司（以下简称海南世万家公司）诉被告徐恩伟居间合同纠纷一案，本院2018年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒙志波、赵海，被告的委托诉讼代理人李亮燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还定金30000元；2、判令被告支付原告违约金28000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为:判令被告支付原告因居间活动所产生的必要费用3000元。事实与理由：2017年5月15日，原被告签订《房屋出售委托书》，约定：“被告同意委托原告独家出售被告位于琼海市嘉积镇银海经济开发区（兆南.万泉绿洲）沐星居1单元505房，原告当天向被告支付定金30000元，房屋交易净收价格56万元，被告应在2017年12月30日前办理房产过户手续，如因被告的原因致使房屋产权转让手续不及时办理，应双倍返还定金并按总房款5%支付违约金。随后原告找到买家并与买家签订了《购房认购书》。原告已履行中介义务，被告应当按合同约定配合原告办理房产过户手续，而被告违反约定反悔不同意买卖房屋，其行为已违约，严重侵犯原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告答辩称，原告无权主张返还30000元定金及违约金。房屋出售委托书第9条约定，在委托期限内，原告未能按合同时间内支付购房款，被告有权没收定金并重新出售房屋。原告支付30000元作为保证金，保证在其委托期限内寻找交易对象促成交易。而在2017年12月30日委托期限届满前，原告并没有完成委托事项促成交易。原告作为居间人，只有完成居间服务，才能取得报酬，在委托期限内，原告从不向被告提供买方的身份信息，更没有通知被告签订房屋买卖合同，没有按委托要求将房屋以56万元对外报价，而是以超出56万元对外报价，导致无法在期限内出售房屋，让被告产生损失。原告2017年4月15日与买方签订的认购书是在被告出具委托书前签订的，被告在委托期间从不知道有该认购书，到收到起诉材料时才知道，原告超越代理权签订的协议被告不承认和追认，该协议为无效，应由原告自行承担责任。请依法驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提交下列证据:1、信息记录，证明2017年5月15日双方签订房屋出售委托书，约定被告同意委托原告出售房屋，交易净收价56万元，原告支付定金30000元，被告应在2017年12月30日前办理房产过户手续，如未及时办理，应双倍返还定金并按总房款5%支付违约金。2、吴廷革身份证复印件，3、购房认购书，证据2、3证明原告为被告找到买方，与买方签订购房认购书。4、收据，5、海南省农村信用社联合社网上银行电子回单，6、海南农村信用社业务回单通用凭证，证据4-6证明原告2017年5月16日将30000元通过银行转给被告指定的账户，被告确认收到。被告质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，信息内容不能证明原告已完成委托事项，短信中没有涉案房屋的出售情况，包括买方的信息、房屋买卖合同签订时间，短信通知不是约定和法定的合法有效通知形式，事实上被告在委托后从没有收到原告对交易房屋、何时签订书面买卖合同的通知。对证据2、3的真实性、合法性、关联性有异议，认购书是2017年4月15日签订的，是在签订委托书之前，当时原告没有代理权，原告不是认购书上房屋的产权人，与买方吴廷革签订的认购书是无效合同。被告从来没有看过该认购书，也没有见过吴廷革，该认购书不排除原告与买方串通制造虚假证据的可能，希望法院查清，认购书无论是签订时间和法律后果均与本案无关联性，原告超越代理权签订的协议被告不追认。对证据4-6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，30000元是保证金，保证原告在委托期限内完成委托事项，按约定没有完成事项，被告有权没收。原告主张是定金，应当由购房方支付给被告并由房主主张权利，与本案没有关联性。本院审查认为，对原告提交的证据1、3的真实性予以确认。对证据2是复印件没有原件核对，不予采信。对证据4-6的真实性、合法性、关联性予以确认。 被告没有提交证据。 本院经审理认定事实如下：2017年4月15日原告与买方吴廷革签订《购房认购书》，约定甲方(买方)认购被告的位于琼海市嘉积镇银海经济开发区（兆南.万泉绿洲）27栋(沐星居)1单元505房，建筑面积95.37平方米，总价款70万元，付款方式，签订认购书时，乙方(原告)代出售方向甲方收取保证金30000元，并约定在2017年7月15日前签订房屋买卖合同；如乙方介绍成功甲方需要在签房屋买卖合同时支付乙方1.5%中介服务费。2017年5月15日原告与被告签订《房屋出售委托书》,约定被告委托原告出售位于琼海市嘉积镇银海经济开发区（兆南.万泉绿洲）沐星居1单元505房，建筑面积95.37平方米，第2条约定，签订委托书时，乙方(原告)向甲方(被告)支付定金10000元，并约定2017年12月30日前办理房产过户手续；委托销售价格56万元为甲方净收价格；第6条约定，甲方同意买方付款方式为一次性，房产过户受理当天支付总房款56万元(含定金)；第8条约定在委托期限内，甲方不得单方终止合同，不得擅自将房产出售、抵押或进行其他可能导致房产权属变更行为，乙方将甲方委托房产出售后，若因甲方不协助，不配合或甲方自身原因致使房屋产权转让手续得不到及时合法的办理，而导致买方要求退房，则甲方应双倍返还定金和已付房款给乙方，并按房产出售价总额的5%支付乙方违约金；第9条约定，在委托期限内，乙方未能按合同时间内支付购房款，甲方有权没收定金，并重新出售该房产；第13条约定，委托事项完毕，本合同即告失败。双方还约定了其他事项。签订委托书当天原告向被告支付定金10000元，2017年5月16日原告向被告发短信，短信内容为：2017年5月16日徐恩伟于海南省琼海市嘉积镇银海经济开发区（兆南.万泉绿洲）沐星居1单元505房现委托海南世万家公司出售成功，出售总价为人民币56万元，过户前所产生的物业费由徐恩伟承担结算清楚，本房产交易所产生相关费用由海南世万家公司承担，现海南世万家公司支付30000元(2017年5月15日交付定金10000元总计30000元)到徐恩伟招商银行卡作为购房定金，如徐恩伟原因办不了交易手续应双倍返还定金，并支付总房款3%违约金，如海南世万家公司原因，徐恩伟有权没收定金。(若因政府原因，导致该房屋无法正常交易，则双方均无责任，徐恩伟退还定金）产权人必须积极配合我公司工作，收到我公司通知办理手续应在15个工作日内到达办理产权交易手续，办理时间为2017年12月30日之前是否同意以上条款，收到后无异议请回复，“徐恩伟同意以上条款”，谢谢!被告徐恩伟收到短信后回复:徐恩伟同意以上条款。原告于2017年5月16日又向被告支付定金20000元，共计付30000元。由于买卖双方就房屋买卖不能达成一致，房屋买卖不成。因此，原告要求被告退还定金未果后，向本院提起诉讼。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议焦点为:原告是否违约未完成被告的委托事项，定金30000元应否没收。本案中，原告2017年4月15日与吴廷革签订《购房认购书》将被告的位于琼海市嘉积镇银海经济开发区（兆南.万泉绿洲）沐星居1单元505房出售给吴廷革，2017年5月15日与被告签订《房屋出售委托书》，被告书面委托原告出售上述房屋。虽然原告与买方签订认购书在前，被告书面委托原告售房在后。但原告在与被告签订《房屋出售委托书》的第二天即2017年5月16日就向被告发短信告知其所委托出售的房屋现已出售成功，出售总价为56万元及办理过户等事项。被告没有对此提出异议，并以短信“徐恩伟同意以上条款”进行了回复，可见被告对原告的售房行为是认可的，不存在原告超越代理权售房的行为。《房屋出售委托书》第2条、第6条、第9条已经明确约定了办理房产过户手续时间为2017年12月30日，付房款是在房产过户受理当天一次性支付总房款56万元(含定金)，在委托期限内，原告未能按合同时间内支付购房款，被告有权没收定金，并重新出售该房产。而原告作为房屋买卖居间人，其作用是促成买卖双方达成房屋买卖，原告已经为被告介绍买方，但因买卖双方的原因不能达成房屋买卖，不是原告的责任，原告没有违约。并且委托书第6条也约定房产过户受理当天支付总房款56万元(含定金)，也就是说支付购房款与办理房产过户手续是双方同时履行的义务。因此，在买卖双方没有达成房屋买卖的情况下，原告主张被告返还已付定金30000元，于法有据，本院予以支持。被告抗辩，原告违约没有完成委托事项，没有向被告支付购房款，定金30000元应予没收，理由不成立，本院不予采纳。至于原告主张已进行居间活动，产生必要费用3000元，被告应当支付。因原告未提供相关证据佐证，其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告徐恩伟在本判决生效之日起十日内退还原告海南世万家房地产营销策划有限公司定金30000元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币312.5元，由原告承担28.4元，由被告徐恩伟承担284.1元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  周英俊 二〇一八年十一月二十二日 书记员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。