广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初52430号原告深圳赛格地产投资股份有限公司，住所深圳市福田区华强北路群星广场A38楼，统一社会信用代码91440300192176333A。法定代表人薛宁，该司董事长。委托诉讼代理人程委，广东尧智律师事务所律师。被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司，住所深圳市福田区华强北街道红荔路38号群星广场裙楼东一楼，统一社会信用代码91440300MA5ECNXR8P。负责人张猛。被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司，住所宁夏银川市兴庆区丽景雅居二期17号楼1单元401室，统一社会信用代码91640100MA75WU254M。法定代表人陈亚玉。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月24日受理后，分别于2018年4月18日、11月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人程委到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，一、被告提前解除合同已经构成根本违约。被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司与原告于2017年2月28日签订了租赁合同，原告与两被告于2017年8月8日共同签订了《三方协议》，约定被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司承租位于深圳市××路××群星广场××楼东××楼的房屋，租赁期限自2017年3月1日至2022年8月31日。被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司于2017年9月11日向原告送达《申请书》，要求提前终止租赁合同。根据租赁合同附页一第十一条的约定：“租赁为期限届满前，除本合同另有约定外，未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由提前解除合同，否则按乙方违约处理，乙方无权要求退还租赁保证金，乙方还须按租赁房屋月租金金额3倍向甲方支付违约金”，由此可见，被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司单方通知提前解除租赁合同的行为，构成根本违约。目前，被告已将租赁房屋内所属被告的物品全部搬迁完毕，并将租赁房屋退还给原告。二、被告仍拖欠原告9月份的租金共计24933.33元。被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司通过《申请书》表示不支付自2017年9月1日至2017年9月11日的房屋租金，原告多次发函催缴后仍未收到上述租金。根据“该租赁房屋月租金总额为人民币陆万捌仟元整（￥68000元）”可知，被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司9月份拖欠的11天的租金为人民币24933.33元。三、被告应当承担的违约责任。1、租赁保证金不予退还。租赁合同附页一第四条约定：“租赁保证金人民币壹拾叁万陆仟元整（￥136000元）……本合同有效期限届满前，乙方没有违约行为，并交清租金、水电费及各项费用，完好无损地搬出租赁房屋并经甲方验收房屋合格后三十个工作日内，甲方将租赁保证金和水电费押金全额无息退还乙方”。但因被告单方解除合同的违约行为，原告按照附页一第四条、第十一条的约定有权不予退还租赁保证金人民币136000元。2、免租期费用补缴。租赁合同附页一第二条约定：“该租赁房屋免租期11天（自2017年3月1日至2017年3月11日止）……若本合同因乙方原因提前解除的，乙方应于本合同提前解除之日起五个工作日内向甲方补交已发生的全部免租期的租金。”因此，被告应补交的免租期11天的租金，共计人民币24129元。3、应当支付三个月违约金。根据租赁合同附页一第十一条约定，原告有权要求被告支付租赁房屋月租金3倍的违约金，共计人民币204000元。四、被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司与被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司应承担连带责任。根据《三方协议》第一条规定：“丙方对该租赁房屋及租赁合同内容充分了解并愿意承接乙方的合同权利义务，同时乙方承诺对租赁合同的履行承担连带责任。”可知，被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司对被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司上述拖欠款项的支付应承担连带责任。综上所述，原告之诉讼请求具有事实基础和法律依据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条之规定，特诉至法院。请求判令：1、确认《深圳市房屋租赁合同书》及三方协议于2017年9月11日解除；2、被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司支付自2017年9月1日至2017年9月11日租赁房屋的租金人民币24933.33元、电费人民币1901.58元；3、被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司支付免租期的费用人民币24129元；4、被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司支付违约金人民币204000元；5、被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司对被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司上述拖欠的租金、违约金等承担连带清偿责任；6、两被告承担本案全部诉讼费用。两被告未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见或证据。经审理查明，2017年2月28日，原告（甲方）与被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市××路××群星广场××楼东××楼出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计360平方米，租赁期自2017年3月1日至2022年8月31日止。同日，原告（甲方）与被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司（乙方）签订《附页》约定，附页一第二条：“该租赁房屋免租期11天（即自2017年3月1日起至2017年3月11日止）……双方理解，免租期以本合同不得以任何原因提前解除为前提，即为附前提条件的免除租金的期间，若本合同因乙方原因提前解除的，乙方应于本合同提前解除之日起五个工作日内向甲方补交已发生的全部免租期的租金。自2017年3月12日起至2018年2月28日，该套租赁房屋月租金总额为人民币陆万捌仟元整（￥68000元）。自2018年3月1日起至2019年2月29日，该套租赁房屋月租金总额为人民币柒万元整（￥70000元）。第三年起租金每年递增6%。”附页一第四条：“乙方同意租赁合同及附页签署当日向甲方支付相当于首月租金2倍的租赁保证金壹拾叁万陆仟元整（￥136000元）……乙方应于租赁合同及附页签署当日向甲方交纳水电费押金人民币壹万元整（￥10000元）。本合同有效期限届满前，乙方如果拖欠水电费的，由甲方从水电费押金当中直接扣除拖欠金额，并由甲、乙双方按照多退少补的原则进行结算。本合同有效期限届满前，乙方没有违约行为，并交清租金、水电费及各项费用，完好无损地搬出租赁房屋并经甲方验收房屋合格后三十个工作日内，甲方将租赁保证金和水电费押金全额无息退还乙方……”附页一第十一条：“租赁期限届满前，除本合同另有约定外，未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由提前解除合同，否则按乙方违约处理，乙方无权要求退还租赁保证金，乙方还须按租赁房屋月租金金额的3倍向甲方支付违约金，该笔违约金须在乙方要求合同终止日前7日内由乙方全额支付给甲方，甲方收到款后方可配合乙方办理相关合同终止手续……”附页四第五条：“任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面确认的其他有效地址：甲方送达地址：深圳市福田区红荔路38号群星广场Ａ座38楼、电话：3300×××8、联系人：胡文；乙方送达地址：宁夏银川市兴庆区丽景雅居二期17号楼1单元401室，电话：180××××4357、联系人：张猛。如一方需要变更送达地址，必须在变更后的三个工作日内书面通知对方，否则应承担一切的损失责任。任何文件、通知或者其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出的三个工作日将视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明；如以手递的方式，则双方签收时视为已送达。”2017年8月8日，原告（甲方）与被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司（乙方）、被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司（丙方）签订《三方协议》约定，第一条：“自本协议签订之日起，甲、乙双方签订的租赁合同中乙方的所有权利和义务转移至丙方名下，丙方对该租赁房屋及租赁合同内容充分了解并愿意承接乙方的合同权利义务，同时乙方承诺对租赁合同的履行承担连带责任。”第二条：“本协议生效后，乙方已向甲方交纳的租赁保证金和水电费押金均转移至丙方名下，由甲方直接向丙方开具相关收款收据。乙方应将原来甲方开具的租赁保证金和水电押金收据原件退还给甲方……”第三条：“本协议生效后，租赁房屋的租金等相关费用由丙方向甲方支付，租金的发票由甲方向丙方开具。”2017年9月11日，原告向被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司发出《催款通知单》，向其催缴2017年9月份房屋租金68000元，并要求其尽快向供电局缴纳2017年6月30日至2017年9月1日期间的电费25895.13元。上述《催款通知单》当日由张猛签收。同日，被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司向原告提交两份《申请书》，其中一份载明：“我司自2017年3月1日承租贵司群星广场裙楼一层东一楼商铺经营塞上江南宁夏主题餐厅以来，一直处于亏损状态，到目前为止经营难以为继。现向贵司提出申请从2017年9月11日起终止贵我双方签订的房屋租赁合同。”另一份载明：“我司因经营困难已无力承担各项费用，特向贵司申请免除2017年9月1日至9月11日的房屋租金。我司承诺尽快缴清租赁房屋的所有的水电费，同时申请贵司将我司缴纳的水电费押金退还我司。”2017年9月15日原告向被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司发出《关于要求解除合同的复函》，函内称：“根据双方于2017年2月28日签订的租赁合同附页一第十一条之约定……现贵司在租赁期内，发函件给我司明确表示要提前解除租赁合同，且实际上贵司也已经停止营业。为此，贵司则应按照合同约定于2017年9月18日前将违约金，即租赁房屋月租金金额的3倍，人民币贰拾万肆仟（￥204000元）交于我司，并结清所有相关费用后，我司将配合贵司办理合同终止手续。否则，我司将采取诉讼手段维护我司的合法权益。”上述《关于要求解除合同的复函》原告于当日通过EMS向合同约定的地址邮寄给两被告。2017年9月22日，原告向两被告发出《催款函》，函内称：“根据贵司于2017年9月11日向我司的来函可知，贵司单方面通知我司要求提前解约……但截止目前贵司未向我司支付任何费用，也未将租赁场地返还我司，为此我司特函告贵司如下：一、贵司拖欠我司费用具体如下：1、拖欠房屋租金（自2017年9月1日至2017年9月止）人民币24933.33元；2、拖欠水费为人民币1756元；3、拖欠应补缴免租期租金24129元。合计50818.33元，请贵司于2017年9月25日前向我司付清上述费用。……”上述《催款函》当日由张猛签收。原告提交深圳市供电局有限公司电费通知单及深圳增值税电子普通发票显示，涉案房屋2017年9月1日至2017年11月13日期间产生电费1901.58元。另查，两被告已向原告交纳租赁保证金136000元和水电费押金10000元。以上事实，有原告提交的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与两被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，双方均应当遵照履行。2017年9月11日，被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司向原告书面提出解除租赁合同，原告同意，故本院确认原、被告之间签订的租赁合同于2017年9月11日解除。被告未按合同约定支付已经产生的租金，违反了合同约定，原告诉请被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司支付拖欠的2017年9月1日至9月11日的租金24933.33元（11/30*6800），本院予以支持。关于涉案房屋2017年9月产生的电费，根据《附页》附页一第四条“乙方应于租赁合同及附页签署当日向甲方交纳水电费押金人民币壹万元整（￥10000元）。本合同有效期限届满前，乙方如果拖欠水电费的，由甲方从水电费押金当中直接扣除拖欠金额，并由甲、乙双方按照多退少补的原则进行结算”的约定，被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司已向原告交纳水电费押金10000元，被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司欠缴的电费应当先从水电费押金中直接扣除，故对原告诉请被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司支付电费1901.58元的请求，本院不予支持，依法应予驳回。关于原告要求被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司支付免租期的租金24129元的请求，根据《附页》附页一第二条的约定，被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司提前解除租赁合同需要补交免租期的租金，因此，原告要求被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司支付免租期租金24129元（11/31*6800）的请求，本院予以支持。关于原告要求被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司支付204000元作为违约金的请求，根据《附页》附页一第十一条的约定，合同任一方提前解除租赁合同须按租赁房屋月租金金额的3倍支付违约金，现被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司提前解除租赁合同，已经违反合同约定，因此，原告要求被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司支付204000元作为违约金的请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司对被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司的涉案债务承担连带清偿责任，根据原告与两被告签订的《三方协议》，被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司承诺对租赁合同的履行承担连带责任，故对该项诉讼请求，本院亦予以支持。两被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了抗辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告签订的本案租赁合同于2017年9月11日解除；二、被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司应于本判决生效后10日内向原告深圳赛格地产投资股份有限公司支付2017年9月1日至9月11日租金24933.33元、免租期租金24129元及违约金204000元；三、被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司对被告宁夏塞上江南餐饮管理有限公司深圳分公司的上述债务承担连带清偿责任；如逾期履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告深圳赛格地产投资股份有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5146元（已由原告预交），由两被告负担5096元，由原告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄劭辉人民陪审员  王朝晖人民陪审员  雷南山二〇一八年十一月二十八日书 记 员  叶振传罗洪梅