广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初2541号 原告：柳州市城中区楠雁羽毛球训练馆，住所地广西柳州市东环路体育中心西南侧。 法定代表人：胡爱莲。 委托代理人：莫至斌，广西桂海天律师事务所律师。 委托代理人：许邕桂，广西桂海天律师事务所律师。 被告：罗彩玲，女，汉族，1979年11月6日出生，住广西北海市海城区。 委托代理人：毛家友，广西嘉友律师事务所律师。 委托代理人：毛航，广西嘉友律师事务所实习人员。 第三人:北海市体育局,住所地北海市公园路31号。 法定代表人：张实，局长。 委托代理人：廖文凯，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托代理人：吴鸿远，广西桂鸿凯律师事务所律师。 原告柳州市城中区楠雁羽毛球训练馆（以下简称“楠雁训练馆”）诉被告罗彩玲、第三人北海市体育局占有物返还纠纷一案，本院于2018年7月13日受理后，依法由审判员谭晓明适用简易程序，于2018年9月29日公开开庭进行了审理。书记员庞大洋担任法庭记录。原告楠雁训练馆的委托代理人莫至斌、许邕桂，被告罗彩玲的委托代理人毛家友、毛航，第三人北海市体育局的委托代理人廖文凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楠雁训练馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗彩玲将其非法占用至今的北海市体育运动会所及辅助配套用房返还给原告；2、判令被告罗彩玲向原告支付非法占用房屋至今的房屋占有使用费人民币4461750.56元（从2016年5月1日起暂计至2018年6月30日，计算方式为：按被告罗彩玲与原北海市观海休闲娱乐有限公司（以下简称“观海公司”）签订的《房屋及场地租赁合同》中的租金标准，2016年5月1日至2017年4月30日为人民币2031228.48元，2017年5月1日至2018年4月30日为人民币2031228.4元，2018年5月1日至2018年6月30日为人民币399293.68元），以后另计至返还房屋之日止；3、判令被告罗彩玲承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年12月24日，第三人北海市体育局（甲方）与原告楠雁训练馆（乙方）签订《合同书》，约定甲方同意乙方在北岸游泳场建设北海市体育运动会所，乙方对北海市体育运动会所的经营管理期限为35年，期限自北海市体育运动会所建成投入使用之日计算，具体日期双方另以补充协议确定。之后，原告将北海市体育运动会所交由观海公司运营。2012年9月4日，观海公司（甲方）与被告罗彩玲（乙方）签订《房屋及场地租赁合同》及《补充协议》，双方于2013年7月16日签订《补充合同》，约定甲方将北海沙滩海洋体育中心内楠雁体育会所主楼（建筑面积为4992.24㎡）、观海楼（建筑面积为660㎡）、副楼（建筑面积为423.32㎡）出租给乙方经营使用，承包期限自2013年5月1日至2033年4月30日，租金标准为主楼每月每平方米28元，每5年递增一次，副楼每月每平方米26元，每5年递增一次。2016年5月1日至2017年4月30日租金为人民币2031228.48元，2017年5月1日至2018年4月30日租金为人民币2031228.4元，2018年5月1日至2018年6月30日租金为人民币399293.68元。因被告罗彩玲与观海公司（已于2015年3月4日注销）在租赁过程中发生纠纷，罗彩玲以观海公司的四个股东为被申请人向北海仲裁委员会申请仲裁。2017年8月4日，北海仲裁委员会作出北仲裁字【2016】第102号裁定书：确认申请人罗彩玲与观海公司于2012年9月4日签订的《房屋及场地租赁合同》、《补充协议》和2013年7月16日签订的《补充合同》无效，并确认申请人罗彩玲使用场地的租金交纳至2016年4月30日。但是，裁决书未就申请人罗彩玲返还承租场地作出裁决，申请人罗彩玲一直未返还涉诉场地，非法占用场地至今。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同被认定无效后，对方当事人负有返还财产的义务，但是被告罗彩玲一直未向原告返还其无权占用的北海市体育运动会所及其辅助配套用房。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，被告罗彩玲交纳租金至2016年4月30日，自2016年5月1日起继续占用涉诉场地已无法律依据和合同根据。为维护原告的合法权益，请提出上述请求。 被告罗彩玲辩称：第一，原告诉请返还的北海市体育运动会所及辅助配套用房是位于北海市原北海海滩海洋体育中心场地，该场地的土建建筑虽是原告按其与第三人于2008年12月24日签订的《协议书》投资建设，但该场地已由观海公司于2012年9月4日通过与被告罗彩玲签订《房屋及场地租赁合同》出租给被告罗彩玲作为经营宾馆、旅游、体育休闲为主的用房。被告投入巨大资金装修及配套，但是上述租赁合同被北海仲裁委员会裁决确认无效，并裁定观海公司的法定代表人兼股东黄霞飞等人赔偿答辩人的经济损失；第二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。其一，租赁涉诉场地的所有权利义务均与原告无关，原告无权要求答辩人返还租用的场地及支付房屋占有使用费。首先，2012年8月28日，原告楠雁训练馆向答辩人出具了《确认函》，该函写明：第三人北海市体育局与原告楠雁训练馆就“北海市体育运动会所项目”签订的《合同书》中的权利及利益全部赋予黄霞飞。黄霞飞有权对项目实施全面管理，包含与相应的租赁方、合作方签订合同、收取租金、对租赁方履行合同进行监督等；其次，2014年8月18日，观海公司发出的《关于变更合同主体的通知》中明确了《房屋及场地租赁合同》、《补充协议》和《补充合同》中观海公司的所有权利义务均由黄霞飞个人享有及承担。其二，涉诉场地违反规划，一直没有办理竣工验收，曾被多个行政职能部门行政处罚。2014年1月16日，因北海市住房和城乡建设局发出《责令停止违法行为通知书》，明确要求“立即停止使用本项目建筑物及相关设施”，经观海公司申请，供水、供电部门于2016年5月17日和5月26日对涉诉场地停水、停电，致使答辩人不能正常使用租赁场地，不能经营和发挥效益，故答辩人不应再按合同约定支付租金或房屋占用使用费。原告上述两项诉讼请求均不能成立，依法应当驳回原告的诉讼请求。 第三人北海市体育局辩称：原告的诉讼请求具备事实和法律依据。其一，被告罗彩玲与观海公司在2012年9月4日签订的《房屋及场地租赁合同》、《补充协议》及2013年7月16日签订的《补充合同》已被仲裁裁决确认为无效，被告罗彩玲除了取得赔偿的损失外，还应当返还涉诉场地，但是被告至今仍占用涉诉场地，侵害了原告的合法权益；其二，根据第三人与原告在2008年签订的《合同书》，原告取得涉诉场地的使用权，根据《中华人民共和国物权法》的规定，原告有权要求被告返还占有物并有权要求被告支付房屋占有使用费。 经审理查明：2012年9月4日，案外人原观海公司与被告罗彩玲签订《房屋及场地租赁合同》，约定：观海公司将其投资开发具有35年经营管理（包括具有出租的权利）合法使用权限的，位于北海市原北海沙滩体育中心内楠雁体育会所主楼（一、二、三、四层）建筑面积4992.24平方米、观海楼（一、二层）建筑面积660平方米、副楼（一、二层）建筑面积423.23平方米出租给被告罗彩玲经营使用，使用场地经营性质为宾馆、旅游、体育休闲为主的综合经营管理；实际租赁期限自2013年5月1日起至2033年4月30日止，租金标准为会所主楼、观海楼每月每平方米28元，每5年递增一次（即2013年5月1日至2018年4月30日每月每平方米28元，2018年5月1日至2023年4月30日每月每平方米33元，以此类推），会所副楼每月每平方米26元，每5年递增一次（即2013年5月1日至2018年4月30日每月每平方米26元，2018年5月1日至2023年4月30日每月每平方米31元，以此类推）；本合同签订之日被告罗彩玲应将人民币50万元打入观海公司指定的账户作为定金，该笔款项届时自动转作为前三年的租金，合同签订之日起一个月内被告罗彩玲将前三年租金中的人民币150万元打入观海公司指定的账户；租金实行预付方式，2013年3月1日前观海公司提前收取被告罗彩玲2013年5月1日至2016年4月30日使用场所三年租金的余款4093685.2元；2015年9月31日观海公司提前收取第四年2016年5月1日至2017年4月30日使用场地租金2031228.48元；2016年5月1日观海公司提前收取第五年上半年使用场地租金1015614.2元，2017年5月1日观海公司提前收取第五年下半年使用场地租金1015614.2元；2018年5月1日起每年观海公司按协议规定正常收取当年使用场所的租金，合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。签订租赁合同前，2012年8月28日，原告向被告出具《确认函》，内容主要是原告楠雁训练馆对涉案项目的建筑物及相应场地享有三十五年的经营管理权和收益权。经协商决定，原告就涉案项目所签订的合同书中的权利及利益全部赋予黄霞飞。黄霞飞有权对该项目实施全面管理（包含与相应的租赁方、合作方签订合同、收取租金、对租赁方履行合同进行监督等）。签订租赁合同后，2012年10月1日和2013年3月26日，观海公司先后向被告罗彩玲出具2份《委托书》，内容是为便于公司财务收支的管理及结算，楠雁体育会所项目租金全部转入黄霞飞在中国建设银行北海市解放路支行的个人账户。签订租赁合同时，北岸游泳场改造项目工程办理了阶段性验收，尚未办理工程竣工验收手续。 合同签订后，被告罗彩玲依约付给观海公司三年租金共计6093685元，其中转入观海公司账户50万元，转入观海公司的法定代表人黄霞飞个人账户5093685元，代付工程款50万元。观海公司将未经竣工验收合格的健身俱乐部、成人更衣室及其他租赁物交付被告罗彩玲使用，被告罗彩玲投入资金对上述租用场所进行后续健身和装修装饰。2013年7月16日，双方又签订一份《补充合同》，就使用广场空地事宜，约定酒店辅助配套用房的规划审批手续由观海公司主办，由被告罗彩玲按批准的规划设计图纸自行投资建设。其后，被告罗彩玲投资建设了厨房等酒店辅助配套用房并对广场景观进行了改造。被告罗彩玲利用租赁的房屋和场地开办了朋悦酒店。 另查明，2015年5月5日，被告罗彩玲根据其与观海公司签订的《房屋及场地租赁合同》中的仲裁条款，以观海公司为被申请人向北海仲裁委员会提起仲裁。2016年9月5日，因观海公司已于2015年3月4日注销，被告罗彩玲只能以观海公司的四个股东即黄霞飞、黄雪飞、钟锦焕、安勇为被申请人提起仲裁。根据仲裁确认的事实，2014年1月9日，北海市住建局下达责令停止违法行为通知，认定北岸游泳场改造工程（健身俱乐部、成人更衣室）项目存在未组织竣工验收擅自交付使用的行为，责令立即停止使用该项目建构筑物及相关设施。同年1月10日，北海市规划局认定北岸游泳场改造工程建设存在问题，依法作出行政处罚决定：1、限期30日内按照建设工程规划许可证及其附件的规定自行改正北岸游泳场改造工程（健身俱乐部、成人更衣室）、北岸淡水游泳场休闲广场配套用房（公厕、沐浴）；2、限期15日内自行拆除健身俱乐部东、西侧擅自建设平房。2014年8月18日，观海公司向被告罗彩玲发出《关于变更合同主体通知》，将《租赁合同》中观海公司的权利义务全部转移给案外人黄霞飞，但被告罗彩玲未予答复。2016年1月16日，朋悦度假酒店停止餐饮经营；2016年5月15日，因观海公司停水停电，朋悦度假酒店全面停业。2017年8月4日，北海仲裁委员会根据查明的事实，依法裁决：一、确认申请人罗彩玲与观海公司于2012年9月4日签订的《房屋及场地租赁合同》、《补充协议》和2013年7月16日签订的《补充合同》无效；二、被申请人黄霞飞、黄雪飞、钟锦焕、安勇连带返还申请人罗彩玲交纳的2014年1月16日至2016年4月30日使用场地租金4654899元的20%即930979.8元；三、被申请人黄霞飞、黄雪飞、钟锦焕、安勇连带赔偿申请人罗彩玲经济损失16679257.07元。上述裁决书生效后，被告罗彩玲占有涉案房屋及场地至今。 再查明，原观海公司出租给被告罗彩玲的房屋和场地，是第三人北海市体育局与原告楠雁训练馆合作建设的北岸游泳场改造项目在建工程（观海楼除外）。2008年12月24日，（甲方）第三人北海市体育局与（乙方）原告楠雁训练馆签订《合同书》，约定：甲方同意乙方按照甲方和市规划局要求，在北海市交界处原北海沙滩海洋体育中心内投资兴建北海市体育运动会所，主楼为北岸游泳场改造项目中的健身俱乐部，副楼为北岸游泳场改造项目中的成人更衣室，所需资金900万元全部由乙方筹集，乙方对北海市体育运动会所的经营管理期限为35年。 以上事实，有《合同书》、《房屋及场地租赁合同》、《补充协议》、《补充合同》、北仲裁字【2016】第102号仲裁裁决书、《确认函》、委托书、《关于变更合同主体通知》、北海市规划局行政处罚决定书及庭审笔录在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原告楠雁训练馆对涉案的房屋及场地享有经营管理权和收益权，有原告提供的《合同书》及庭审笔录予以证实，本院予以确认。根据被告罗彩玲提供的确认函、委托书表明，原告楠雁训练馆委托原观海公司及其法定代表人黄霞飞代为管理涉案房屋及土地（包含与相应的租赁方、合作方签订合同、收取租金、对租赁方履行合同进行监督），双方之间成立委托关系。原观海公司以自己的名义与被告罗彩玲签订《房屋及场地租赁合同》并收取租金，被告罗彩玲亦知道原告楠雁训练馆与原观海公司之间的委托关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原观海公司与被告罗彩玲签订《房屋及场地租赁合同》的行为应视为原告楠雁训练馆的行为，该《房屋及场地租赁合同》对原被告均具有约束力。被告抗辩称上述租赁合同的所有权利义务与原告无关，本院不予采纳。 生效的裁判具有既判力。原观海公司与被告罗彩玲签订的《房屋及场地租赁合同》、《补充协议》和《补充合同》已经北海仲裁委员会北仲裁字【2016】第102号仲裁裁决认定无效，法院不持异议。合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。合同无效后，被告罗彩玲应将占有使用的涉案房屋及场地腾退后交还给原告楠雁训练馆，故原告楠雁训练馆要求被告罗彩玲返还涉案体育运动会所及辅助配套用房的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。 租赁合同被确认无效之前，被告罗彩玲已实际占有使用涉案房屋和场地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，被告应参照合同约定的租金标准支付房屋及场地占有使用费。由于原告交付给被告的房屋和土地未按照建设工程规划许可证及其附件的规定进行建设且未经竣工验收擅自交付使用，住建局责令停止使用项目建构筑物及相关设施，该行政行为对被告具有法律约束力，致使其无法按照合同约定合理使用租赁物，租赁物存在的缺陷影响承租人正常使用，可适当减少房屋及场地占有使用费数额，故根据诚实信用原则和公平原则，本院认为，房屋占有使用费减少20%较为合理，即2016年5月1日至2017年8月4日房屋占有时间为15个月4天，房屋占有使用费为2049283.84元【计算方法：月租金为169269.04元=（4992.24㎡＋660㎡）×28元/月＋423.32㎡×26元/月，日租金为5642.3元=169269.04元÷30天，房屋占有使用费2049283.84元=（169269.04元/月×15个月＋5642.3元/天×4天）×80%】。租赁合同被确认无效之后，被告罗彩玲占有涉案的房屋和场地已无合同依据，其应当于次日（即2017年8月5日）将上述房屋和场地返还原告，但是其既没有使用承租的场地发挥效益，也没有采取适当的措施防止自身损失的扩大，故对其提出不再参照合同约定支付房屋占有使用费的抗辩，本院不予采纳。参照合同约定的租金标准，2017年8月5日至2018年4月30日房屋占有时间为8个月25天，房屋占有使用费为1495209.82元【计算方法：（169269.04元/月×8个月＋5642.3元/天×25天）】，2018年5月1日至2018年7月13日（起诉之日）房屋占有时间为2个月11天，房屋占有使用费为472497.47元【计算方法：月租金为199646.84元=（4992.24㎡＋660㎡）×33元/月＋423.32㎡×31元/月，日租金为6654.89元=199646.84元÷30天，房屋占有使用费472497.47元=（199646.84元/月×2个月＋6654.89元/天×11天）】，以上三项房屋占有使用费共计4016991.13元（以后依此另计至实际腾退返还之日止）。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告罗彩玲于判决生效后三十日内向原告柳州市城中区楠雁羽毛球训练馆返还坐落于北海市原北海沙滩体育中心内楠雁体育运动会所及辅助配套用房； 二、被告罗彩玲于判决生效后十日内向原告柳州市城中区楠雁羽毛球训练馆支付占有使用费4016991.13元（该费用暂计至2018年7月13日，以后依此另计至实际腾退返还之日止）； 三、驳回原告柳州市城中区楠雁羽毛球训练馆的其他诉讼请求。 案件受理费42494元，减半收取21247元，由原告柳州市城中区楠雁羽毛球训练馆承担2118元，被告罗彩玲承担19129元。（案件受理费原告已向本院预交，被告在履行支付义务时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费42494元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭晓明 二〇一八年十一月二十八日 法官助理 吴伟燕 书 记 员 庞大洋