浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0723民初2440号 原告：李忠，男，1969年7月16日出生，汉族，住武义县。 委托代理人：郑建宏（特别授权），浙江今日律师事务所律师。 被告：李建军，男，1955年8月2日出生，汉族，住武义县。 被告：王仙兰，女，1957年12月12日出生，汉族，住武义县。 两被告共同的委托代理人：童晓英（特别授权），浙江京衡律师事务所律师。 原告李忠为与被告李建军、王仙兰定金合同纠纷一案，于2018年8月2日向本院提起诉讼。本院于当天受理后，依法适用简易程序，由审判员颜婧独任审判，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告李忠及其委托代理人郑建宏，被告李建军、王仙兰及两被告共同的委托代理人童晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李忠起诉称：原、被告于2018年6月3日签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于武义江山新村三路24幢1号的房地产（产权证号：武字第××号、土地证号：武国用93字第000757号）以转让价款人民币330万元转让给原告，由原告支付被告购房定金20万元。合同签订后，原告依约交付定金20万元，但被告违约，拒绝履行双方签订的《房屋买卖合同》，不肯按合同约定将房地产转让给原告。经协商未果，现请求判令：1、解除原、被告于2018年6月3日签订的《房屋买卖合同》，由被告双倍返还定金人民币40万元。2、由被告承担本案的诉讼费用。 被告李建军、王仙兰答辩称：1、2018年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效。本案所涉房屋系登记在被告李建军名下，虽为两被告夫妻共同财产，但仍何一方都无权擅自处分；另被告王仙兰在签订合同时未取得被告李建军的委托，无权代被告李建军签字。2、被告无需双倍返还定金。在签订房屋买卖合同时，原告作为买受人未尽到审慎审查义务本身存在过错，且因无效合同需回归原始状态，原告李忠也未产生任何损失，故不存在双倍返还定金的情形。 原告李忠为证明其主张，在庭审中出示了下列证据： 1、《房地产买卖合同》一份，证明原、被告之间进行房屋买卖的事实； 2、收条一份，证明原告交付被告定金20万元的事实； 3、武义恋家房地产经纪有限公司出具的证明一份，证明系被告违约在先； 4、录音一组，证明被告违约拒绝卖房的事实。 经质证，被告李建军、王仙兰对证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同中李建军未签字，且王仙兰未取得李建军的授权，合同无效。对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议。对证据3三性均有异议，认为仅能证明被告不同意卖房的事实。对证据4三性均有异议，认为该通过记录正好能够证明被告李建军不同意出卖房屋。本院对上述证据1、2的真实性予以认定。对证据3、4虽然被告对真实性提出异议，但其对于两组证据中所体现的系被告李建军不同意出售房屋的事实没有异议，故本院对该两组证据中两被告无异议部分予以认定。 被告李建军为证明其主张，在庭审中出示了下列证据： 1、房产证、土地使用权证（均为复印件）各一份，证明涉案房屋虽登记在被告李建军一个人名下，但系两被告夫妻共同财产的事实； 2、结婚证一份，证明两被告于1981年登记结婚，涉案房屋系两被告共同财产的事实。 3、证人李某、汤某证言，证明被告李建军一直不同意出售涉案房屋的事实。 经质证，原告李忠对证据1、2真实性均无异议，认为该两组证据能够证明被告王仙兰构成表见代理，是否出售涉案房屋系两被告内部事宜。对证据3的证人证言有异议，认为该两个证人系两被告儿子、儿媳，证词存在隐瞒成分，且证人证言能够证实合同签订后被告李建军反悔提出不再出售涉案房屋。本院对上述证据1、2真实性予以确认，对证明目的综合予以认定。对证据3中原告无异议部分即系被告李建军不同意出售涉案房屋的事实予以确认。 综上，根据上述已确认的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院认定本案如下事实： 被告李建军、王仙兰系夫妻关系，于1981年2月2日登记结婚。位于武义县的房产（房权证号：武字第××；土地使用权证号：武国用93字第000757号）登记在被告李建军名下。2018年6月3日，原告李忠与被告王仙兰在武义恋家房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，其中合同甲方（卖方）落款处“李建军”签名由被告王仙兰代签，被告王仙兰同时在委托代理人处签名；合同乙方（买方）由原告李忠签名。合同中约定：甲方将武义县的房产以330万的价格出售给乙方；合同签订后支付定金20万元，2018年6月15日前支付40万元，付款后甲方从银行取出房产证；2018年7月15日前支付110万元，付款后房屋产权过户至乙方名下；2018年8月15日前支付160万元；合同履行过程中若买受方违约，定金不退，逾期支付房款每逾期一日支付房款总价万分之七的赔偿金，逾期十日后，出卖方有权解除合同；若出卖方违约，定金双倍返还，不能按期交付房产，每逾期一日支付房屋总价万分之七的赔偿金，逾期十日后，买受方有权解除合同。合同签订当日，原告即向被告王仙兰支付定金20万元。后，因房屋产权人即被告李建军拒绝追认该房屋买合同，遂告知原告涉案房屋无法出售欲将20万元款项退回原告，双方经多次协商无果后，原告遂诉至法院，要求解决。 本院认为，本案的争议焦点为：《房屋买卖合同》是否有效？被告李建军、王仙兰是否应该承担违约责任双倍返还定金。原、被告双方对于涉案房屋登记在李建军名下，王仙兰与李忠达成房屋买卖合意并签订《房屋买卖合同》一份，由王仙兰在合同出卖人一栏代李建军签名同时在委托代理人一栏签名的事实没有异议。但王仙兰以李建军的名义与李忠签订《房屋买卖合同》的行为属于无权代理行为，且事后未取得李建军的追认，王仙兰的行为属其在缔约时对涉案房屋没有处分权的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，李建军、王仙兰主张《房屋买卖合同》无效，本院无法支持。王仙兰在合同签订后，李建军即明确表示不再出售涉案房屋，导致《房屋买卖合同》无法履行，故李忠有要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失的权利。本案中，虽然王仙兰系李建军的妻子，但其明知该房屋登记在李建军名下，在未取得李建军授权的情况下仍以委托代理人的名义签订《房屋买卖合同》并收取定金，且事后也未取得李建军的追认，因王仙兰对该房屋不具有处分权致使涉案房屋无法继续交易，故王仙兰应承担《房屋买卖合同》中约定的因出卖方违约不能履行合同时的违约责任。《房屋买卖合同》约定出卖方违约时，应在违约之日起七日内将定金双倍返还给买受方。虽然被告提出李忠对于合同签订有过错，且李忠也没有造成损失不同意承担双倍返还定金的责任的抗辩，但本院认为，合同双方当事人约定合同无法履行时的违约责任，系双方真实意思表示，现原告主张要求解除合同并支付双倍定金的请求并无不当。综上，原告合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告李忠与被告王仙兰于2018年6月3日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告王仙兰于本判决生效后十日内支付原告李忠定金20万元的双倍即40万元； 若被告王仙兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告李忠其他部分的诉讼请求。 案件受理费3650元（已减半收取），由被告王仙兰负担，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  颜 婧 二〇一八年十一月一日 代书记员  张程会