西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初7801号 原告（反诉被告）：刘晨，女，1990年5月24日出生，汉族，住陕西省宝鸡市高新四路。 原告（反诉被告）：李嘉伟，男，1991年3月4日出生，汉族，住陕西省宝鸡市高新四路。 二原告共同委托诉讼代理人：吴琳，陕西金宝律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵香萍，女，1968年11月24日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。 委托诉讼代理人：王永江，男，1970年11月5日出生，汉族，系赵香萍丈夫，住陕西省延安市宝塔区。 委托诉讼代理人:廖景涛，男，1989年12月3日出生，汉族，系赵香萍同事，住陕西省延安市宝塔区。 被告（反诉原告）：王永江，简况同上。 第三人：西安恒春阁房地产营销策划有限公司，住所地西安市未央区。 法定代表人：刘少伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵西伟，男，1988年1月1日出生，汉族，该公司员工，住该公司。 原告（反诉被告）刘晨、李嘉伟与被告（反诉原告）赵香萍、王永江、第三人西安恒春阁房地产营销策划有限公司（以下简称：恒春阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，2018年10月31日、11月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘晨、李嘉伟及其共同委托诉讼代理人吴琳、被告（反诉原告）赵香萍及其委托诉讼代理人王永江、廖景涛、被告（反诉原告）王永江、第三人恒春阁公司之委托诉讼代理人赵西伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告刘晨、李嘉伟向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行交付房屋的合同义务并协助原告办理房屋过户登记手续（该房屋价值960000元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月21日在恒春阁公司的居间下签订了《购房意向合同》，后原告按照合同约定全面履行了相关义务，其中包括在约定的66个工作日内向办理贷款的按揭银行提交了申请及所需材料。但被告却在合同履行过程中，无任何正当理由于2018年7月26日单方面提出解除合同。合同系当事人真实意思表示，不违背法律规定，属真实有效，且有居间方见证。被告解除合同的行为侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院。 本诉被告赵香萍、王永江辩称，1、原告未按合同约定支付全部购房款，被告不会继续履行交付房屋的义务；2、因原告违约，本案诉讼费应由原告自行承担。 反诉原告赵香萍、王永江向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2018年7月27日解除；2、刘晨、李嘉伟赔偿赵香萍、王永江违约金96000元；3、本案案件受理费及其他费用由刘晨、李嘉伟承担。事实和理由：赵香萍、王永江于2018年3月18日晚在房天下网站挂出房屋出售信息。2018年3月19日，恒春阁公司的工作人员张宏涛向赵香萍、王永江致电称要看房。2018年3月20日，张宏涛致电催赵香萍、王永江面谈，3月21日赵香萍、王永江准备好身份证和房产证后，在恒春阁公司的协助下与刘晨签订了《西安市存量房屋买卖合同》，三方还签订了《居间服务合同》。《西安市存量房屋买卖合同》第六条约定“自签订合同当日起，66个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，备齐过户资料和所需房款后，7个工作日内到房管局办理过户手续”；第八条第一款第二项约定“如买方违约，应按成交价的百分之十向卖方支付违约金”；第八条第三款第二项约定“本合同签署后，若买方未能按约向卖方支付房款，逾期超过三十日，则卖方有权主张解除合同”。依据上述合同约定，原告应于2018年6月25日前付清全部房款，如未能付清房款，被告有权在2018年7月25日后解除合同。合同签订后，被告按照第三人的要求备齐了网签、贷款、过户所需的一切资料，但原告未能在2018年6月25日前支付全部购房款。由于被告急需用钱，于2018年6月12日通过微信询问第三人关于原告的贷款情况，第三人工作人员回复称原告的证明已在审批中，被告又多次与第三人联系询问原告贷款事宜，但未得到银行贷款办妥的答复。被告按照合同约定于2018年7月27日前往恒春阁公司送达了书面解除合同通知书，并提醒恒春阁公司将解除合同通知书送达原告，该公司负责人表示一定办到并签字确认。后来恒春阁公司确认，原告已于当天取走解除合同通知书。 反诉被告刘晨、李嘉伟辩称，1、赵香萍、王永江解除合同的请求不能成立，本案不存在可以单方解除合同的条件，所以合同无法解除；2、赵香萍、王永江主张的违约金无事实及法律依据，其不予认可；3、在合同履行过程中，其已经履行了全部的合同义务，支付首付款460000元，贷款500000元亦已存入资金监管账户。 第三人恒春阁公司就本诉和反诉共同述称，1、原告使用的是部队公积金贷款，办理时间较长，现原告的贷款已于2018年9月发放，原告现已开始还贷；2、合同约定的付款时间为66个工作日，被告认为原告延期付款故而单方面解除合同，造成房屋无法继续交易；3、双方现已开具资金监管账户，只余交房和过户事宜了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：原告提交的二手房交易结算资金监管协议、资金监管入账凭证、银行放款凭证、李嘉伟士兵证、单位证明、情况说明、网签合同、西安市不动产登记薄，被告提交的离婚登记审查表及离婚协议书、公证书、复婚结婚证、赵香萍与第三人工作人员张XX、严XX的微信聊天记录及通话记录、赵香萍与张XX的通话录音，原、被告均提交的西安市存量房屋买卖合同、居间服务合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二被告提交的赵香萍书写的房屋交易过程情况及解除合同通知书，本院审查后认为赵香萍书写的交易过程系其自行出具，并无相关证据佐证，不予采信；对解除合同通知书，因被告提交的证据可以证明原告已收到该通知书，本院予以采信。 本院认定事实如下：李嘉伟系中国人民解放军96744部队中士，其与刘晨系夫妻关系。赵香萍与王永江婚后购买了位于西安市莲湖区未央路9号X幢X室、建筑面积119.25平方米的房屋（以下简称：涉案房屋），并将该房屋登记至赵香萍名下。赵香萍与王永江于2013年10月8日签订离婚协议书约定将涉案房屋归其女儿王XX所有，并于当日登记离婚。2018年3月27日，二被告复婚。**悦于2018年5月以公证书形式出具《声明书》，称其放弃接受涉案房屋，现房屋仍登记在赵香萍名下，房屋项下无抵押、查封、异议登记等情形。 2018年3月19日，恒春阁公司工作人员在微信中告知赵香萍“李嘉伟是在部队上班，贷款要使用部队公积金贷款”。2018年3月21日，刘晨（乙方、买方）与赵香萍（甲方、卖方）签订《西安市存量房屋买卖合同》一份，约定甲方出售其名下涉案房屋给乙方，总价款960000元。付款方式约定：乙方应在合同签订当日支付甲方50000元定金，乙方应于合同签订之日起30日内备齐购房首付款（不含定金），于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将首付款410000元存入资金监管账户进行监管，乙方选择公积金贷款来支付余款500000元。过户及交房时间约定：双方自合同签订之日起66个工作日内备齐所有过户资料及所需房款，待双方备齐过户资料及房款后七个工作日内到房管局办理过户手续；甲方应在过户当日将房屋交付乙方。违约责任约定：合同签署后，乙方未能按约向甲方支付房款，逾期在三十日之内乙方应向甲方支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款当日支付，合同继续履行；逾期超过三十日，甲方有权解除合同，乙方应在接到甲方解约通知之日起七日内退房，并向甲方支付房屋成交价百分之十的违约金。同日，刘晨、赵香萍与恒春阁公司还签订了《居间服务合同》一份，约定买卖双方委托恒春阁公司作为房屋交易居间方。 2018年3月28日，李嘉伟与赵香萍签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，约定房屋成交价为960000元。同日，赵香萍（甲方）、李嘉伟（乙方）与西安市置城资产管理有限公司（丙方、以下简称“置城公司”）还签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定甲乙双方共同委托丙方作为交易保证机构，通过专用账户监管和划转交易结算资金，委托监管资金为960000元。2018年3月28日，原告将首付款460000元存入置城公司客户交易结算资金账户，三方还办理了贷款面签手续。2018年7月27日，赵香萍向恒春阁公司送达《解除合同通知书》，载明因买方至今未将房款转入指定账户，现通知恒春阁公司与刘晨解除合同并要求刘晨赔偿其违约金96000元。当日，李嘉伟前往恒春阁公司取走解除合同通知书。 2018年8月7日，中国人民解放军96744部队保障部财务科出具《证明》称“李嘉伟于2018年4月10日申请办理公积金贷款，我部于2018年4月15日上报申请，5月10日军人住房公积金贷款资格批准书下发”。2018年9月20日，原告申请的公积金贷款500000元划转至资金监管账户。2018年10月21日，原告贷款银行中国建设银行股份有限公司西安长安路支行出具《情况说明》称“客户李嘉伟在我行办理的军人公积金按揭贷款，因军人公积金贷款较为特殊，需要客户所在的部队开具军人公积金贷款批准书、委托账户扣款声明、军人住房情况表这三份重要文件，故李嘉伟于面签后一个月将资料补齐。因我行军人公积金贷款审批流程为三级流程，故要一级一级上报且军人公积金放款流程为每月12号上报给上一级分行，分行审批同意后于当月的15-20号投放贷款。军人公积金贷款投放为每月投放一次，如果错过当月放款，需要等到下个月才可以投放，故到9月份这笔贷款才发放”。 庭审中，王永江称涉案房屋系其与赵香萍的共同财产，虽赵香萍在买卖合同上签字，但其对售房一事知情且同意，原告本应于2018年6月25日前付清全款，因原告迟延付款，其已向原告送达了解除合同通知书，故合同已于2018年7月27日解除。刘晨与李嘉伟明确其诉请为要求将涉案房屋交付给二人，并将房屋过户登记至李嘉伟名下。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告刘晨、李嘉伟分别与赵香萍签订的《西安市存量房屋买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。现二原告已支付被告赵香萍定金50000元，并将剩余购房款910000存入资金监管账户，已履行付清全部购房款义务。合同虽系赵香萍所签，但王永江在庭审中陈述其对售房一事知情且同意，现合同约定的交房和过户期限已届满，故赵香萍、王永江作为房屋所有权人应协助原告办理房屋过户登记手续并将房屋交付原告。二被告提出反诉并辩称原告迟延付款构成违约，其已向原告送达解除合同通知书，现合同已解除，本院对此不予采信，理由如下：其一、在房屋买卖合同签订之前，恒春阁公司工作人员就明确告知赵香萍“李嘉伟是在部队上班，贷款要使用部队公积金贷款”，双方亦在合同中明确约定原告使用公积金贷款支付余款500000元。双方于2018年3月28日办理了贷款面签手续，李嘉伟在一个月之内已备齐贷款银行所需资料，但因贷款银行审批军人公积金贷款流程较长，造成原告未在合同约定的期限内支付全部购房款，原告并不存在过错，亦未构成违约，不应赔偿被告反诉要求的违约金96000元；其二、原告迟延付款系贷款银行审批流程过长所致，双方既然选择公积金贷款方式支付剩余房款，理应承担此风险。原告未构成违约，被告向原告送达的解除合同通知书亦不符合单方解除合同的法定和约定条件，故本院对被告要求确认买卖合同已解除的反诉请求，亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）赵香萍、王永江协助原告（反诉被告）刘晨、李嘉伟将位于西安市莲湖区未央路9号X幢X室、建筑面积119.25平方米的房屋产权过户至原告（反诉被告）李嘉伟名下，并将前述房屋交付原告（反诉被告）刘晨、李嘉伟； 二、驳回被告（反诉原告）赵香萍、王永江要求确认《西安市存量房屋买卖合同》于2018年7月27日解除之反诉请求； 三、驳回被告（反诉原告）赵香萍、王永江要求原告（反诉被告）刘晨、李嘉伟赔偿违约金96000元之反诉请求。 案件受理费13400元（原告已预交），由赵香萍、王永江负担。反诉费1100元（被告已预交），由赵香萍、王永江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王晓萤 审 判 员  雷 丹 人民陪审员  惠秋霞 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  孙盼盼