河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终3820号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈峰利，男，1983年12月5日出生，汉族，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：刘银谦，北京市博人律师事务所洛阳分所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳安美物业管理有限公司，住所地：河南省洛阳市嵩县建设西路凯顺公寓楼下。法定代表人：石亚航，董事长。委托诉讼代理人：刘云明，男，1965年11月21日出生，汉族，住河南省嵩县。系该公司法务人员。上诉人陈峰利因与被上诉人洛阳安美物业管理有限公司（以下简称安美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（2018）豫0325民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。陈峰利及委托诉讼代理人刘银谦，安美公司法定代表人石亚航及委托诉讼代理人刘云明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈峰利上诉请求：1、撤销一审判决，支持其原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、2017年8月4日，上诉人向被上诉人发出了解除合同通知，被上诉人没有在法定期限内提出异议。被上诉人所谓2017年8月18日要求上诉人履行合同的通知不能证明向上诉人送达。2、在租赁协议中虽然没有明确约定被上诉人应当完成装修的期限，但是结合协议的整体内容，被上诉人完成装修的时间应当是与上诉人完成的期限为同一个时间。即均在2017年“五一”前。3、由于被上诉人不积极履行义务，致使上诉人一直在等待其关于建材城整体的装修规划，因此不能进行装修开业。从上诉人发出通知解除合同至案件开庭，甚至判决至今，被上诉人也没有关于装修的规划和方案，消防没有经过验收，公共区域没有装修完成，直接影响上诉人在二楼的经营区域。一审判决认定已经装修的其他租户，只是在一楼临街租户可以独立经营。二、一审法院适用法律错误。1、关于合同解除，合同法第九十四条规定了法定解除的情形，第九十六条规定了合同解除的程序，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定了关于合同解除的异议期限。2、在2017年“五一”前后，被上诉人一直在拖延其应当履行的义务。上诉人包括众商户在聊天群里不停催告。三个月以后，由于被上诉人没有继续履行合同的意思，2017年8月4日，上诉人通知解除合同。被上诉人在庭审中也对接到解除通知无异议，但是被上诉人没有在法定期限内提起诉讼或者仲裁。上诉人于2017年11月已经提起诉讼，根据以上法律规定，上诉人的解除通知到达之日，房屋已经交还被上诉人，被上诉人也只有退还上诉人租金的义务。被上诉人的反诉不能成立，但是一审法院不仅没有支持上诉人关于返还租金的请求，而且又判决上诉人支付其新年租金到判决生效之日。安美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。上诉人的上诉没有事实根据和法律依据，请求驳回上诉。陈峰利向一审法院起诉请求：1、请求解除陈峰利、安美公司之间《凤凰建材城租赁协议》；2、由安美公司退还陈峰利已付租金44831元，并赔偿自2017年3月1日起至退款之日同期银行贷款利息；3、诉讼费由安美公司承担。安美公司向一审法院反诉请求：1、请求继续履行陈峰利与安美公司签订的《凤凰建材城租赁协议》，给付拖欠第一年房租6728元，并缴纳第二年前6个月房租25779.5元；2、反诉费由陈峰利承担。庭审结束后安美公司同意解除合同，但仍然请求支付上述房租。一审法院认定的事实：陈峰利作为乙方、安美公司作为甲方签订了《凤凰建材城租赁协议》。协议主要约定:乙方承租甲方嵩县凤凰建材城建筑面积（含公摊面积）总计___平方米（其中1类区域__平方米;2类区域__平方米;3类区域__平方米）；租赁期限从2016年12月1日起到2026年12月31日止；租期开始的前三个月（2016年12月1日至2017年2月28日）为装修期，免收租金，免收物业管理费，但仍应缴纳水、电等能源费；租金缴纳为第一次乙方应交清第一年12个月的租金，以后每半年为一个缴费周期，乙方应在已缴费租期到期前一个月交清下期租金；甲方负责建材城总体消防设计、设计费由甲方承担。消防验收手续由甲方办理，费用由甲方承担；各商家经营区域以外为公共部分，装修由甲方负责设计、施工（以后维护费用由各商户物业管理费开支）；各商家2017年5月1日前应完成装修，达到开业条件。如到期不能完成装修，影响建材城开业的，将扣除该户装修保证金（每户10000元）；如因甲方公共部分装修不完，或消防不通过造成无法开业，按迟延时间的两倍时间免除乙方房租；甲方未按约定提供租赁区域致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同。合同签订后，陈峰利支付安美公司一年租金44831元（2017年3月1日至2018年2月28日），安美公司将双方约定的租赁区域交付陈峰利。目前陈峰利未进行装修，安美公司已完成消防管道的施工，水电连接到位，对公用部分进行了部分施工。诉讼过程中，安美公司同意解除双方之间的合同。2017年8月4日陈峰利以安美公司不积极履行协议，不能及时完成公共部分装修，并表示不愿投资，已经影响到合同履行，继续履行合同无望为由通知安美公司解除合同。2017年8月18日安美公司以陈峰利没有在2017年5月1日完成装修，影响了建材城整体装修进度为由通知陈峰利履行合同，支付租金。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《凤凰建材城租赁协议》，系双方自愿，也无违法，应为有效。根据合同的约定陈峰利只有在“甲方未按约定提供租赁区域致使乙方不能正常经营的”，才有权解除合同，安美公司已将租赁区域交付陈峰利，因此陈峰利请求解除合同不符合合同的约定。安美公司虽然对公共部分没有全部装修完毕，但消防管道已经安装，水电已经接通，具备装修条件，而合同未约定安美公司完成装修的期限，其他租户已在装修，因此不存在合同目的无法实现，陈峰利请求解除合同也不符合法律规定。故陈峰利应继续履行合同，但安美公司现同意解除合同，该院予以照准。合同解除后陈峰利应将所租区域交还安美公司，但2018年3月1日至合同解除之日的房租租金陈峰利应支付安美公司。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、陈峰利与安美公司签订的《凤凰建材城租赁协议》双方均同意解除，该院予以照准，陈峰利于本判决生效后十日内将所租赁区域交还安美公司；二、陈峰利于本判决书生效后十五日内支付安美公司2018年3月1日至合同解除之日的房租租金（按年租金44831元折算）；三、驳回陈峰利的其他诉讼请求；四、驳回安美公司的其他诉讼请求。如不按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由陈峰利负担；反诉费306元，由安美公司负担。二审审理中，陈峰利提交如下证据：1、微信群聊天记录截图4页，拟证明2017年5月1日前后包括陈峰利在内的所有商户督促被上诉人及时履行合同，尽快完成装修，最迟时间是2017年6月18日；2、照片21张，拟证明被上诉人对合同中应当履行的公共部分至今仍未完成装修，从2017年，该合同中的租赁部分已经被安美公司安排他人使用，现在已经装修过半；3、视频光盘一张，拟证明2017年6月6日被上诉人并没有按合同约定完成公共部分的装修，尤其是一楼的地板和消防设施，二楼的公共部分通道地板砖是商户兑钱自己进行的装修，二楼的卫生间没有通电通水。2018年7月1日的视频可以证明陈峰利的租赁部分已经被安美公司安排他人使用，从2017年12月份开始就租给他人了，消防设施现仍不到位，卫生间水电不通，无法使用。安美公司质证意见是：1、对微信聊天截图，一审已经质证过，同一审观点；2、对21张照片，充分说明被上诉人已经履行了自己的合同义务，二楼的公共部分通道地板砖是被上诉人找他人铺设，买地板砖和铺设的费用由被上诉人支付，全部的消防管道、水电都在合同约定的时间内已经安装到位，一楼公共部分地板砖没有铺设，主要是考虑上下材料有可能破坏地板砖，所以这部分当时没有铺设。吊顶是要等商户装修完毕后，与商户协调色调和高低，才能再吊顶，所以按照合同约定已经整体履行了合同的主要义务；3、对照片和视频的真实性没有异议，但是对上诉人的证明方向有异议，上诉人称2017年12月安美公司将其租赁的区域部分租给他人使用不是事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈峰利与安美公司签订的《凤凰建材城租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定陈峰利只有在“甲方未按约定提供租赁区域致使乙方不能正常经营的”，才有权解除合同，安美公司已将租赁区域交付陈峰利，陈峰利请求解除合同不符合合同的约定。安美公司虽然对公共部分没有全部装修完毕，但消防管道已经安装，水电已经接通，具备装修条件，而合同未约定安美公司完成装修的期限，因此不存在合同目的无法实现，陈峰利请求解除合同也不符合法律规定，但安美公司于2018年4月24日表示同意解除合同，本院予以照准。合同解除后陈峰利应将所租区域交还安美公司，2018年3月1日至2018年4月24日的房屋租金陈峰利应当支付安美公司。一审判决认定的合同解除之日即是判决生效之日。综上所述，一审判决陈峰利支付安美公司租金至判决生效之日欠妥，陈峰利该部分上诉理由，能够成立。陈峰利的其他诉求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省嵩县人民法院（2018）豫0325民初171号民事判决；二、陈峰利于本判决生效后十日内将所租赁区域交还洛阳安美物业管理有限公司；三、陈峰利于本判决生效后十五日内支付洛阳安美物业管理有限公司2018年3月1日至2018年4月24日的房屋租金（按年租金44831元折算）；四、驳回陈峰利的其他诉讼请求；五、驳回洛阳安美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费460元，由陈峰利负担；反诉费306元，由洛阳安美物业管理有限公司负担。二审案件受理费1001元，由陈峰利负担921元，由洛阳安美物业管理有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一八年十一月二十三日书记员  刘冰冰