贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔02民初108号原告：贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区花鱼洞13号，统一社会信用代码：91520200214650754Q，法定代表人：吕钢，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨立斌，系贵州恒易律师事务所律师，执业证号：15201200910366927。被告：贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区燃气总公司综合大楼，统一社会信用代码91520200573342235L。法定代表人：陈惠武，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：高太红，系贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202200810633346。原告贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司与被告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司的委托诉讼代理人杨立斌，被告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司的法定代表人陈惠武及委托诉讼代理人高太红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《燃气综合楼房屋租赁合同》；2、被告将位于六盘水市角的综合楼（总建筑面积为28293.35㎡）返还给原告；3、被告向原告支付房屋租金1102.5万元；4、被告向原告支付逾期支付房租违约金453.6万元（暂算至2018年4月17日），2018年4月18日后违约金以945万元为计算基数，每月按照2%计算，直至被告付清945万元房屋租金之日止；5、被告拆除酒店内装饰装修物；6、本案律师费482520元及诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2015年2月9日办理变更登记前的名称为六盘水市燃气总公司，拥有位于六盘水市角的综合楼一栋，总建筑面积为28293.35㎡，总层数为25层。2010年9月，原告委托六盘水大拇指拍卖有限公司对燃气综合楼经营权以拍卖的方式进行整体招租，陈惠武通过竞买取得燃气综合楼15年的承租权。2011年5月27日，陈惠武在六盘水工商行政管理局注册成立贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司。2011年6月17日，原告与被告签订《燃气综合楼房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于六盘水市角的综合楼出租给被告用于经营酒店。租赁期限为15年，自2011年6月18日起至2026年6月17日止，每年租金为315万元，合同约定需提前两个月支付下一年租金。合同还约定当被告拖欠房租达两个月以上的，原告有权解除合同。合同签订后，原告将综合楼交给被告装修并经营酒店，被告向原告支付了2012年6月18日至2015年6月17日止的租金。按照合同约定被告应当于2015年4月18日支付2015年6月18日起至2016年6月17日止的租金，2016年4月18日支付2016年6月18日起至2017年6月17日止的租金，2017年4月18日支付2017年6月18日起至2018年6月17日止的租金，2018年4月18日支付2018年6月18日起至2019年6月17日止的租金。截止到原告起诉时，被告共计应当支付4年租金总额为1260万元。被告从2015年6月18日起至今共计支付157.5万元租金，剩余租金1102.5万元未再支付。《燃气综合楼房屋租赁合同》第八条第二款第六项约定，房屋租赁期间，被告拖欠房租达两个月以上的，原告有权解除合同并收回出租房屋，合同第十一条第三款约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日，按照日租金的3%支付违约金。被告至今拖欠房租超过25个月，已经根本违反双方的约定。为维护原告合法权益，特依法诉至贵院。贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司辩称，一、原告方起诉我公司欠付其房屋租金属实，但欠付的租金数额计算有误，截止2018年7月31日，欠付租金总额为8044214元。欠付租金的原因不是我公司主观上恶意违约，主要是前两年经济不景气，酒店经营极度困难，六盘水许多家酒店已经关门倒闭，我公司勉强维持运转，是与原告协商原告暂不主张债权大力支持的结果，这一违约行为取得原告的理解，不能视为根本违约。自2018年1月起，酒店运营步入正轨，逐步恢复偿债能力，原告的合同目的仍然可以实现。我公司不同意解除租赁合同，也不符合解除合同的条件。二、关于违约金的问题。1、我公司未按合同约定时间付清租金，双方有过多次协商，原告表示谅解，并表示以暂不主张债权的方式支持我公司。因此，违约金不应再计算。2、即使需要计算违约金，原告关于违约金的计算方法也是错误的。双方在合同第十一条中约定违约金“应按照年总租金的20%”计算，即315万×20%=63万元。3、合同中关于“每逾期一日，应按日租金的3%支付滞纳金”的约定无效。三、关于律师费的问题。双方在合同中没有关于律师费承担的约定，因此各自的律师费应当各自承担。四、原告在本案中行使合同解除权的方式不符合法律规定，因此原告提出的第一项、第二项诉讼请求没有法律依据。合同解除权属于形成权，其行使方式是通过单方意思表示解除，而不是请求人民法院解除。五、合同解除权是形成权，有除斥期间限制，本案中即使实体上符合解除合同的条件，但因为超过了法律规定的除斥期间，原告的合同解除权已经消灭。当事人之间的争议只能通过协商解决。六、如果解除原被告双方之间的租赁合同，对双方当事人来说是一个“双输”的结果，因此我方请求通过协商调解的方式进行处理。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司向本院提交如下证据（以下证据均系复印件）：第一组证据：六盘水市工商行政管理局2015年5月26日出具的《证明》以及在企业公示信息网打印的文件，营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，用于证明2015年2月9日，六盘水市燃气总公司变更为贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司以及原告的诉讼主体资格、法定代表人身份信息情况。第二组证据：房屋所有权证和国有土地使用证，用于证明原告对位于六盘水市角的综合楼享有所有权。第三组证据：《燃气综合楼房屋租赁合同》，用于证明租赁合同的内容。第四组证据：委托代理合同和支付凭证，用于证明原告为主张自己的权利支付律师费482520元。第五组证据：圣地亚哥酒店房屋租金收款明细（含10份收款凭据），用于证明从2010年10月至2018年6月29日原告共计收到被告房屋租金11118286元。贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司的质证意见为：对第一组证据无异议。对第二组证据无异议。对第三组证据的真实性、关联性无异议，但合同中关于违约金部分、滞纳金的约定是无效的。对第四组证据无异议。对第五组证据无异议。贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司向本院提交如下证据（以下证据均系复印件）：第一组证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，用于证明被告的主体资格及法定代表人身份情况。第二组证据：1、付款发票及收据即附件一，2、付款发票及收据即附件二，3、付款发票及收据即附件三，4、付款发票及收据即附件四，5、银行凭证付款单，业务回执单，用于证明截止2018年10月25日被告共计支付租金12118286元。贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司的质证意见为：对第一组证据无异议。对第二组证据无异议，除2018年10月18日的1000000元凭证以外，被告方提供的证据与原告方提供的证据所证明的收取房租金额完全一致。针对2018年10月18日支付的1000000元属于庭审后支付的款项，属于新证据，如采纳，我方需变更诉讼请求，房屋租金从1102.5万元变更为1002.5万元。对证据的分析认定如下：以上证据经各方当事人质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：原六盘水市燃气总公司拥有坐落于钟山区（房屋所有权证号：六盘水市房权证钟山区字第××号）。六盘水市燃气总公司委托六盘水大拇指拍卖有限公司于2010年10月15日以拍卖的方式进行整体招租，陈惠武以每年315万元租金中标。陈惠武于2011年5月27日在六盘水工商行政管理局注册成立贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司。2011年6月17日，原六盘水市燃气总公司（出租方、简称甲方）与贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司（承租方、简称乙方）签订《燃气综合楼房屋租赁合同》。合同约定甲方将燃气总公司综合楼整体出租给乙方（地下1层、地上25层），租赁期共15年，自2011年6月18日起至2026年6月17日止，每年租金为315万元，租金一年一付，下一年度提前两个月支付，装修期一年，免该年租金。合同第八条第二款约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，并收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，整体转租、转借该房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（6）拖欠房租达两个月以上的。合同第十一条约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照年总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到达到弥补全部损失为止。……（4）拖欠房租达两个月以上的。……3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3%支付滞纳金。此外，合同还约定其他事项。2015年2月9日，原六盘水市燃气总公司因企业体制改革，企业名称变更为贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司。合同租赁期内，2010年10月至2018年6月29日被告共计向原告支付租金11118286元。现原告以被告拖欠房租超过25个月，已构成根本违约为由诉至本院，要求判如所请。另查明，本案审理过程中，2018年10月18日被告支付原告租金1000000元，以上共计支付租金12118286元。本院认为，本案争议焦点是：一、原被告双方签订的《燃气综合楼房屋租赁合同》应否解除；二、被告应否返还租赁物及拆除装饰装修物；三、被告实际差欠原告的租金数额是多少；四、原告诉请的违约金及律师费应否支持。原六盘水市燃气总公司因企业改制变更为贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司，相应的权利义务应由贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司承继。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《燃气综合楼房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《燃气综合楼房屋租赁合同》第八条第二款第六项、第十一条第一款第四项均约定被告拖欠房租累计达两个月以上的，原告有权解除合同和终止合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司作为承租方在履行合同过程中确实存在拖欠房租达两个月以上的行为，现原告主张解除与被告签订的《燃气综合楼房屋租赁合同》符合双方的约定和法律规定。被告辩称欠付租金的原因是近两年经济不景气，经与原告协商原告暂时不主张租金债权，不能视为根本违约，且原告行使合同解除权的方式不符合法律规定，要求通过协商调解的方式进行处理，抗辩不予解除租赁合同。首先，被告并未举证证实拖欠租金的行为得到原告的同意，其要求与原告协商处理争议，但在本案审理过程中，被告仅向原告支付1000000元租金，并未将剩余的租金予以支付。其次，形成权分为单纯形成权和形成诉权，本案的合同解除权属于单纯形成权，单纯形成权的权利行使方式可以通过诉讼或申请仲裁方式行使，也可以在诉讼之外以通知的方式行使，原告通过诉讼，人民法院将起诉状副本送达被告时，即履行了通知义务，故本案原告以诉讼的方式行使合同解除权并无不当。再次，双方当事人签订的《燃气综合楼房屋租赁合同》尚在租赁期限内，被告拖欠租金的行为处于持续状态，且双方在合同中约定合同解除的条件，被告辩称原告行使合同解除权已过除斥期间，合同解除权已消灭的主张不能成立。综上，对原告主张解除与被告签订的《燃气综合楼房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，本案《燃气综合楼房屋租赁合同》解除后承租人应当返还租赁物，原告关于返还租赁物的主张本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，经庭审中询问，被告装修房屋未形成附合的装饰装修物，原告关于拆除酒店内装饰装修物的主张，本院予以支持。关于争议焦点三，《燃气综合楼房屋租赁合同》约定租赁期共15年，自2011年6月18日起至2026年6月17日止，每年租金为315万元，租金一年一付，下一年度提前两个月支付，装修期一年，免该年租金。因双方合同已解除，租金应从2012年6月18日起开始计算至返还租赁物之日止，现被告仍在使用租赁物，租金暂时计算至2018年11月17日，即从2012年6月18日至2018年11月17日租金为2021.25万元（共6年5个月：315万元×6年+315万元÷12个月×5＝2021.25万元），扣除被告已经支付的12118286元，截止至2018年11月17日欠付租金8094214元，2018年11月18日至实际返还租赁物之日止的租金按合同约定的年租金315万元另行计算，超出部分不予支持。关于争议焦点四，《燃气综合楼房屋租赁合同》第十一条约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照年总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到达到弥补全部损失为止”、“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3%支付滞纳金”，综合实际损失及兼顾公平，本院认为违约金按年总租金的20%计算为宜，亦能弥补损失，违约金应为315万元×20%＝63万元，超出部分不予支持。律师费的承担在合同中没有约定，故不予支持。本案纠纷的产生系被告贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司未按时支付租金所致，故案件受理费应全部由被告贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除2011年6月17日原六盘水市燃气总公司与贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司签订的《燃气综合楼房屋租赁合同》；二、被告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司于本判决生效后30日内向原告贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司支付租金8094214元(租金暂时计算至2018年11月17日止，2018年11月18日至实际返还租赁物之日止的租金按合同约定的年租金315万元另行计算)及违约金630000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司于本判决生效后30日内拆除酒店内装饰装修物并向原告贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司返还租赁房屋；四、驳回原告贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司其他诉讼请求。案件受理费118061元，由被告贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司负担。（贵州燃气（集团）六盘水燃气有限公司已预交）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判长  王秋红审判员  罗 光审判员  瞿继红二〇一八年十一月二十日法官助理罗先勇书记员姚梦龙