江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏民终字第00251号上诉人（原审原告）敬红宣。委托代理人薛宝平，信利律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室。法定代表人沈秀龙，该公司董事长。委托代理人虞浩础，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。委托代理人窦双喜，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）沈秀龙。委托代理人虞浩础，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。委托代理人窦双喜，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。上诉人敬红宣因与被上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）、沈秀龙合作开发房地产合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民初字第0072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人敬红宣及其委托代理人薛宝平，被上诉人顺龙公司的法定代表人沈秀龙及其委托代理人虞浩础，被上诉人沈秀龙及其委托代理人虞浩础到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年，敬红宣与顺龙公司口头约定共同投资坐落于太仓市浏河镇郑和南路地块（地块编号TCLH-2010-29-3）（以下简称涉案地块）。2010年10月18日至2011年5月23日期间，敬红宣通过银行转账共向顺龙公司法定代表人沈秀龙支付投资款750万元，由沈秀龙出具了750万元的收款凭证。2010年7月15日，顺龙公司与太仓市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同（合同编号为3205852010CR0118），约定顺龙公司以2540万元受让涉案地块的土地使用权。顺龙公司已全额缴纳2540万元出让价款。2014年7月17日，太仓市国土资源局向顺龙公司发出闲置土地调查通知书（太国土闲调（2014）17号），要求顺龙公司在通知书送达之日起30日内，提供宗地是否闲置的原因说明以及宗地是否闲置的相关辅证材料，逾期不提供上述材料的，将根据其他调查材料进行闲置土地认定。2014年6月10日，敬红宣以顺龙公司闲置涉案地块，敬红宣的投资款及土地增值款未予支付和返还，顺龙公司、沈秀龙的行为构成违约为由，诉至原审法院，请求判令顺龙公司、沈秀龙：1、返还土地投资款750万元；2、支付土地增值款260万元（暂估，实际以法院委托鉴定为准）；3、承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。庭审前，敬红宣变更诉讼请求为：1、依法解除敬红宣与顺龙公司的合作开发房地产合同；2、判令顺龙公司返还土地投资款750万元；3、判令顺龙公司支付违约金260万元（按房地产开发企业的正常利润预估）；4、本案诉讼费、保全费由顺龙公司承担；5、沈秀龙对顺龙公司支付的上述2、3、4项费用承担连带责任。一审期间，敬红宣提供了沈秀龙于2013年3月左右出具的一份敬红宣与顺龙公司（含沈秀龙、钱志芬）资金往来表，用以证明截止到2012年4月顺龙公司（含沈秀龙以及沈秀龙的妻子钱志芬）共拖欠敬红宣各项往来款936.5万元，涉案地块闲置未开发的原因是顺龙公司缺乏后续开发资金，与敬红宣无关。顺龙公司、沈秀龙对该表的真实性无异议，但认为该表中除了本案涉及的750万元土地投资款以外，其他往来款项绝大部分发生在涉案地块拍卖之前，资金往来表证明敬红宣投入了750万元以后，再没有向顺龙公司投入任何后续资金用于开发涉案地块。一审期间，顺龙公司提供了两份证据：1、联合开发房地产协议及浏河七绵厂地块办理四证预计的费用明细，用于证明涉案地块开工前办好四项预计费用需3160.76万元，敬红宣占30%，应投资933万元，但敬红宣资金迟迟不到位，造成项目无法实施。因敬红宣拒绝签订联合开发房地产协议，造成开发工作不能正常进行。2、顺龙公司委托太仓立诚设计院进行规划设计的方案及户型图，用于证明顺龙公司对涉案地块进行开发的工作安排，由于敬红宣投入资金不到位，造成项目无法进行。敬红宣质证认为，证据1的内容此前从来没有看到过，顺龙公司、沈秀龙也从未就该证据内容与敬红宣进行过协商，更没有敬红宣任何签字确认，该证据是顺龙公司、沈秀龙单方面杜撰的，根本不存在敬红宣拒绝签约的情况，对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，也不予认可。证据2的内容此前也没有看到过，顺龙公司、沈秀龙也从未告知过敬红宣，从图纸上也看不出是太仓立诚设计院出具的，且简单的二张草图也根本无法证明顺龙公司、沈秀龙已对涉案地块进行过开发安排，对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，不予认可。原审法院认为，敬红宣与顺龙公司之间口头达成的合作开发房地产合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。敬红宣向顺龙公司支付了750万元投资款，由顺龙公司出面取得了涉案地块的土地使用权，双方之间的合作开发房地产合同已经实际履行。但取得涉案地块的土地使用权仅仅是合作开发房地产合同的部分内容，双方对涉案地块的后续开发仍负有共同出资、共担风险的义务。敬红宣起诉时的诉讼请求仅为要求顺龙公司返还土地投资款和支付土地增值款，庭审前才变更诉讼请求为要求解除与顺龙公司的合作开发房地产合同，诉讼目的有规避合作开发房地产合同后续义务以及投资风险之嫌。合法有效的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自解除合同，解除合同必须符合法律规定。本案中，顺龙公司明确表示不同意解除合同，双方也没有约定敬红宣一方有权解除合同的条件。敬红宣主张顺龙公司对外结欠大量债务，没有能力继续开发涉案地块，导致其合同目的不能实现，故要求解除合同。首先，敬红宣并未提供顺龙公司对外结欠大量债务的有效证据，且顺龙公司对外是否结欠债务与开发涉案地块并无直接关联。其次，涉案地块的后续开发并非顺龙公司一方的义务，敬红宣作为合作开发的一方对涉案地块的后续开发亦负有义务。敬红宣并未提供证据证明其积极履行后续开发的合同义务以及顺龙公司明确不履行后续开发的合同义务，故不足以认定涉案地块未能进行后续开发应完全归责于顺龙公司、系顺龙公司根本违约所致。因此，本案中并无符合法律规定的解除合同的情形，敬红宣要求解除双方的合作开发房地产合同，依据不足。因双方之间的合作开发房地产合同并未解除，故敬红宣要求顺龙公司返还投资款750万元以及赔偿违约金260万元、沈秀龙承担连带责任的诉讼请求，均不能成立。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回敬红宣的全部诉讼请求。案件受理费87400元、保全费5000元，合计92400元，由敬红宣负担。宣判后，敬红宣不服，向本院提起上诉称：敬红宣在一审庭审前变更诉讼请求系法律赋予当事人的权利。顺龙公司（含沈秀龙及其妻子钱志芬）拖欠敬红宣往来款936.5万元，至今未还。顺龙公司因拖欠工程款及其他借款导致正在开发的项目工程停滞不前，前期开发的房产大都被债权人查封而不能交易，涉案地块闲置多年未能开发也是由于顺龙公司缺乏后续开发资金所致。涉案地块的后续开发应由顺龙公司主导，敬红宣作为个人只有参与配合的义务，顺龙公司至今也没有证据证明其已履行后续开发义务，涉案地块因闲置原因可能被太仓市国土资源局无偿收回，致使双方合同目的无法实现，敬红宣要求解除合同符合法律规定，顺龙公司、沈秀龙应承担违约责任。请求撤销原判，依法支持敬红宣的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由顺龙公司、沈秀龙承担。顺龙公司答辩称：敬红宣未按照约定时间投入750万元，且未再有资金投入，双方为此多次商谈，但敬红宣考虑到预期利益存在风险，不肯投入后续资金，系敬红宣的原因导致涉案地块闲置。因敬红宣起诉查封了涉案地块，才导致太仓市国土资源局发出闲置土地调查通知书，致使合作开发难度加大。敬红宣单方要求解除合同并要求返还投资款、支付利润，有违共同投资、共担风险的合作原则。请求驳回上诉，维持原判。沈秀龙答辩称：沈秀龙是顺龙公司的法定代表人，其收取敬红宣的投资款系职务行为，沈秀龙不应承担相关责任。对于一审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间，敬红宣提供如下证据：1、敬红宣于2015年3月3日、4月26日邮寄给顺龙公司及沈秀龙的回复函和催告函。2、顺龙公司、沈秀龙分别于2015年2月16日、4月21日、4月30日邮寄给敬红宣的通知书、通知函、告知函。上述两组证据用以证明一审判决后，敬红宣本着继续合作的愿望，主动与顺龙公司、沈秀龙联系商谈涉案地块合作开发事宜，多次催促作为房地产开发主体和主要投资方的顺龙公司尽快制订土地开发方案和合作方案，并拿出后续开发资金证明，但顺龙公司、沈秀龙却以各种借口对这些问题避而不谈，也没有任何启动土地开发的实际行动和方案，甚至拒绝与敬红宣继续商谈，顺龙公司、沈秀龙的不作为已明确表明其拒绝与敬红宣继续合作，双方合作无法继续，敬红宣有权要求解除合同，并由顺龙公司、沈秀龙承担违约责任。3、江苏省太仓市人民法院民事裁定书一份、江苏省苏州市中级人民法院民事裁定书一份、顺龙公司在江苏省太仓市人民法院涉案目录表，用以证明顺龙公司在不到两年的时间就涉案30多件，大部分案件进入执行程序，有些单个案件执行标的就达1000多万，顺龙公司还在江苏省苏州市中级人民法院被冻结财产2000多万，表明顺龙公司因拖欠大量外债无力偿还，公司账户被冻结，涉案地块缺乏后续开发资金，导致土地闲置。顺龙公司、沈秀龙质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但该组证据证明双方当事人在一审结束后，多次磋商土地开发事宜，因需要与政府协调，土地开发工作仍在进行。对证据3的真实性无异议，进入执行的案件尚未履行，其他诉讼案件基本履行完毕，对方撤诉或调解了。二审期间，顺龙公司、沈秀龙提供一份2015年4月19日的会议纪要，用以证明双方就涉案地块继续开发达成纪要，说明双方仍在商谈，因敬红宣需要拿下涉案地块边上的另一块土地一起开发，相关进程还需要时间。敬红宣质证认为，对会议纪要的真实性无异议，但顺龙公司、沈秀龙没有按照会议纪要要求积极筹备后续开发事宜，证明顺龙公司、沈秀龙对涉案地块不作为，也证明敬红宣积极主动履行开发义务的事实。因双方当事人对于二审期间提供证据的真实性均无异议，本院对于上述证据的真实性予以确认。经当事人确认，本案二审的争议焦点为：敬红宣要求解除合作开发房地产合同并要求顺龙公司、沈秀龙共同返还投资款及支付违约金有无事实和法律依据。本院认为：敬红宣与顺龙公司口头约定合作开发涉案地块，按照三七比例投资并分配利润，该约定符合合作开发房地产合同的基本特征，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。双方在合同履行过程中产生纠纷，敬红宣支付750万元投资款后未再有投资，而顺龙公司对涉案地块未进行开发，导致土地闲置多年，面临被政府收回的危险。对于合同搁置履行的原因，双方各执一词。敬红宣主张系由于顺龙公司没有能力开发涉案地块所致，顺龙公司、沈秀龙主张系敬红宣后续资金不到位所致。从敬红宣二审期间提供的法院裁定书、涉案目录表来看，顺龙公司确因结欠外债涉诉多起，至今尚有千万元的外债未予清偿，顺龙公司没有证据证明其有继续开发涉案地块的资金实力，也未提供适当的担保，在顺龙公司有丧失或可能丧失履行投资义务能力的情形下，敬红宣为保证投资安全也不愿继续履行投资义务。从双方的往来函件来看，直至诉讼期间双方仍互相推诿责任，未就继续履行合同形成行之有效的方案。合作开发房地产合同兼具资合和人合的特点，其履行应遵循诚实信用的原则，从目前情况看，双方因缺乏信赖已不具备继续合作的基础，判令双方继续履行合同已无实际意义。故敬红宣要求解除双方的合作开发房地产合同，应予支持，原审判决判令双方继续履行合同不妥，本院予以纠正。合作开发房地产合同解除后，通常涉及对合作期间成本、收益的清算问题，但本案中双方在取得涉案地块后未进行项目开发，经查涉案地块的地价在成交后几年内基本平稳，故双方合作不存在收益分配，也不会因地价波动造成损失而导致利益失衡，且双方均未提供证据证实除土地出让金外另有其他成本支出，故本案无需进行成本、收益的清算。合同解除后，尚未履行的，终止履行，敬红宣已经支付的投资款750万元，由顺龙公司返还。敬红宣主张违约金260万元，未提供合同依据，亦未提供证据证实其损失的存在，且由于双方未签订书面合同，导致无法明确双方在合作过程中的具体权利义务，虽然顺龙公司未完全履行合作开发义务，但敬红宣未履行后续投资义务也是不争的事实，对于合同解除双方均负有责任，由此造成的损失应各自承担。故敬红宣主张违约金260万元，本院不予支持。因沈秀龙为顺龙公司法定代表人，其收取敬红宣的投资款系基于顺龙公司履行合作开发房地产合同的行为，顺龙公司对于收到敬红宣的投资款亦无异议，故沈秀龙收取投资款属于职务行为，相关责任应由顺龙公司承担。敬红宣主张沈秀龙承担还款责任，本院不予支持。综上，敬红宣的上诉请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民初字第0072号民事判决；二、解除敬红宣与太仓顺龙房地产开发有限公司的合作开发房地产合同；三、太仓顺龙房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向敬红宣返还土地投资款750万元；四、驳回敬红宣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费82400元、保全费5000元，合计87400元，由敬红宣负担22497元，由太仓顺龙房地产开发有限公司负担64903元。二审案件受理费82400元，由敬红宣负担21210元，由太仓顺龙房地产开发有限公司负担61190元。敬红宣多预交的二审案件受理费5000元，由本院退还。本判决为终审判决。审 判 长  张 娅审 判 员  薛爱娟代理审判员  吴晓玲二〇一五年十一月十八日书 记 员  闫 朋