上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2820号上诉人（原审被告、反诉原告）上海天堑机械制造有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人曹岭，上海市国泰律师事务所律师。委托代理人陶建武，上海市国泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海润德环境工程有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人吴纯，上海市达辰律师事务所律师。委托代理人袁荣衍，上海市达辰律师事务所律师。上诉人上海天堑机械制造有限公司（以下简称天堑公司）因与被上诉人上海润德环境工程有限公司（以下简称润德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭，于同年10月27日公开开庭进行了审理，上诉人天堑公司之委托代理人，被上诉人润德公司之委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2011年1月，天堑公司、润德公司签订《租赁合同》，约定天堑公司向润德公司租赁涉案厂房，租赁期限自2011年1月16日起至2021年1月15日止，月租金人民币（下同）27，865元，从租期第四年开始每年按原租金0.38元／天／平方米递增5%，租金天堑公司应于每季度首月10日（最迟为15日）前以银行转账形式支付给润德公司，相关水、电费由天堑公司自行承担。合同还约定，天堑公司应该在约定期限内及时支付租金给润德公司，逾期支付租金超过一个月，润德公司有权解除本合同，任何违反本合同的行为，都应支付给对方违约金50，000元等。上述合同签订后，天堑公司搬入厂房进行生产加工，截止2015年1月10日，天堑公司尚欠润德公司租金284，849元，水电费41，907.05元。另查明，2014年1月30日至2014年11月24日期间，润德公司曾向天堑公司书面发函催讨相应的租金、水电费用。2013年7月，天堑公司因涉案厂房漏水曾与润德公司进行过书面交涉，要求润德公司维修厂房，后润德公司对房屋进行了维修。2014年12月8日，润德公司委托律师向天堑公司发出《律师函》，载明截止2014年11月，天堑公司拖欠房租、水电费用共计365，538.97元，希望天堑公司在收到此函后3天内支付上述款项。天堑公司表示收到该函件，但天堑公司并未拖欠上述费用，因为涉案房屋漏水天堑公司拒绝支付租金。再查明，2012年9月4日，因当时涉案厂房未办理房地产权证导致天堑公司工商部门处以罚款10，000元。涉案厂房于2013年1月21日取得房地产权证，权利人为润德公司。润德公司于2015年1月14日诉诸原审法院，请求判令：1、双方的租赁合同于2015年1月10日解除；2、天堑公司支付拖欠租金334，849元（后变更为284，849元）、拖欠水电费90，259.07元、违约金50，000元；3、天堑公司自2015年1月11日起至判决生效日止支付润德公司场地使用费按照每天975元（后当庭变更为958.36元）标准计算；4、本案诉讼费由天堑公司承担。天堑公司反诉请求：1、判令润德公司赔偿天堑公司经济损失250，000元；2、反诉费用由润德公司承担。原审庭审中，润德公司表示，天堑公司一直在厂房生产，从2014年2月年底未支付过任何租金，2015年支付过50，000元。涉案厂房存在漏水事实，但是不影响天堑公司的正常使用。润德公司也曾进行过维修，润德公司同意在解除租赁合同的前提下，减免150，000元租金作为对天堑公司因漏水收到损失的补偿。如法院最终确认的合同解除时间晚于2015年1月10日，润德公司自愿放弃该日至合同实际解除之日的租金主张。天堑公司表示，对于润德公司提出的租金的金额、计算标准没有异议，但房屋漏水严重，可能存在质量问题，天堑公司无法正常使用厂房，有权拒付租金。希望润德公司修复房屋后继续履行合同，如不继续履行，租金天堑公司不予支付，并且润德公司应当赔偿天堑公司损失400，000元。原审认为，因双方订立的《租赁合同》指向的涉案房屋润德公司具有出租权利，且不存在法律规定的无效情形，故该合同应认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。关于本诉部分：法院认为，按时支付租金是承租人的主要合同义务。本案中，虽润德公司提供的房屋确实存在漏雨瑕疵，但润德公司曾对房屋进行过维修，且天堑公司一直在涉案厂房内生产，显然，该漏雨情形并非导致涉案厂房实质性无法使用。天堑公司自2014年2月至11月不支付租金，并且在收到润德公司的催讨通知后仍未支付，构成违约。根据合同约定，润德公司有权解除合同，解除的时间应确认为天堑公司收到本案诉状之日（2015年2月3日）。合同解除后，天堑公司应当自行搬离涉案厂房。关于润德公司的租金主张，法院认为，涉案厂房的漏雨瑕疵未达到无法使用的程度，天堑公司关于不支付租金的的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。现润德公司自愿减免150，000元租金，综合考虑房屋的瑕疵程度和天堑公司的实际使用情况，法院对该意见予以确认。故天堑公司应支付润德公司租金134，849元。关于水电费主张，双方最终确认的金额为41，907.05元，天堑公司明确表示在润德公司出具发票的情况下愿意支付，润德公司也出具了相关发票，故该诉请法院予以准许。关于润德公司要求支付违约金50，000元的请求，法院认为，虽合同解除的过错方在于天堑公司，但鉴于润德公司提供的厂房确实存在一定瑕疵，在一定程度上影响到天堑公司的使用，故对于该项诉请，法院不予支持。关于合同解除后的占有使用费请求，法院将起算时间调整至合同解除次日，润德公司关于放弃2015年1月10日至2月3日租金主张的请求，是其对自身权利的处分，法院予以准许。关于本案的反诉部分：法院认为，天堑公司因润德公司延期取得产证而导致被工商部门处罚10，000元的事实清楚，证据充分，该部分损失应由润德公司承担。关于漏雨损失的主张，法院认为，天堑公司提供合同、付款凭证及照片等证据，与本案缺乏关联性，其提供的考勤卡及停工损失表等证据均是自行制作，又未提供其他证据佐证，该部分诉请依据不足。且结合本案实际情况，润德公司已自愿减免150，000元租金作为漏雨瑕疵补偿，故天堑公司要求润德公司另行赔偿其250，000元的主张，法院难以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于二〇一五年七月二十日判决：一、确认上海润德环境工程有限公司与上海天堑机械制造有限公司签订的《租赁合同》于2015年2月3日解除；二、上海天堑机械制造有限公司应于判决生效之日起十日内向上海润德环境工程有限公司支付房屋租金人民币134，849元、水电费41，907.05元；三、上海天堑机械制造有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海润德环境工程有限公司自2015年2月4日起至本判决生效日止的房屋使用费（以每日958.36元为标准）；四、上海润德环境工程有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海天堑机械制造有限公司损失10，000元；五、驳回上海天堑机械制造有限公司其余反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案本诉案件受理费8，216元，由润德公司负担3，878元，天堑公司负担4，338元；反诉案件受理费2，525元，由天堑公司负担2，424元，润德公司负担101元。润德公司及天堑公司所负之款，均应于判决生效之日起七日内缴纳法院。判决后，天堑公司不服，上诉称，被上诉人润德公司无权解除租约，合同履行中，标的房屋存在严重质量问题，漏雨造成的经济损失远超欠租，上诉人有权不付或少付房租，原审解约无法律依据。另原审程序违法，拒绝了上诉人损失鉴定的申请，实际被上诉人应承担漏水给其造成的损失。故上诉请求撤销原判，发回重审或改判支持上诉人原审反诉请求，驳回被上诉人原审本诉请求。润德公司辩称，原审判决正确，要求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人天堑公司与被上诉人润德公司2011年1月签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。根据查明事实，双方租约履行期间，标的房屋确存漏雨现象，出租人润德公司曾应承租人天堑公司要求对房屋进行过数次维修，整个租赁合同履行期间，天堑公司之房屋承租是公开、连续的，并无证据表明，上诉人生产活动因上述瑕疵存在造成实质性停产等，应该认为，原审于此事实认定具有相对证据基础，本院应予确认，天堑公司欠付租金抗辩不能成立。天堑公司长期欠付租金，且在收到催讨之意思通知后拒不支付，构成实质性违约，原审按约确定解约于法有据，本院应予维持。关于天堑公司有关损失主张，我们注意到，上诉人原审主张漏雨损失发生在2013年，但根据现有证据，上诉人履行期间有如此“巨大经济损失”，确无证明表明其在其后近两年的履行期间曾向被上诉人主张甚至通知，此为其一；其次，上诉人原审举证之（自制）损失清单及照片不能证明其主张损失与“漏雨”间的基本逻辑关联性。基于该等考虑，上诉人原审有关鉴定及其涉及的损失客观性认定已无必要，原审此等程序及实体判断得当，本院应予维持。同理，有关“停电”损失主张，查原审上诉人递交的所谓对外赔偿协议等，同样发生在2013年，金额达十万元，其后并无证据表明上诉人曾向被上诉人主张，就该等书证载明内容亦与“停电”缺乏关联性，于此主张本院确难采信。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人天堑公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，741元，由上诉人上海天堑机械制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一五年十一月六日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……