浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终2775号上诉人（原审原告）余杭区玉城公寓第一届业主委员会，住所地杭州市余杭区良渚街道玉城公寓5幢5-1-1室。负责人余意红，主任。委托诉讼代理人范丽琴、吕雪，浙江凯鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）杭州龙福物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区翠苑二区4-1幢。法定代表人陈卫星，总经理。委托诉讼代理人李瑞德，男，汉族，1970年10月16日出生，住四川省南江县，系公司员工。上诉人余杭区玉城公寓第一届业主委员会（以下简称玉城公寓业委会）、杭州龙福物业管理有限公司（以下简称龙福物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初2878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审判决认定:2008年8月12日，龙福物业公司（乙方）与杭州东田房地产开发有限公司（甲方）签订《东田-玉城住宅小区前期物业服务合同》，约定由龙福物业公司为东田玉城小区提供前期物业服务，合同期限为2010年10月1日起至2012年9月30日止，合同终止时龙福物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会。同时合同第十六条约定：乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。第九条约定：“属于全体业主共有的路面停车场，车位使用人应按露天车位100元/个?月向乙方交纳停车服务费；属于甲方所有的地下停车库（车位）30元/个?月的标准由使用人（或所有权人）向乙方交纳停车服务费”。第十二条约定：“本物业管理区域属于全体业主所有的其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，经营收入归乙方所有”。龙福物业公司于2012年9月22日、2014年7月22日两次续签前期物业服务合同，约定服务期限至业主委员会成立时止，最长不超过2年。并约定属于全体业主所有的物业共用部位、公用设备设施委托龙福物业公司经营，但未约定经营收入归龙福物业公司所有。2016年4月，玉城公寓业委会成立。此后，经磋商双方未能就签订物业服务合同达成一致意见，龙福物业公司于2016年8月31日退出玉城公寓小区。现双方就龙福物业公司退出案涉小区后相关事项的移交发生争议。本案庭审结束后，龙福物业公司向原审法院出具书面情况说明一份，表示为方便各方当事人，同意将多收的物业费、能耗费、车位费16133.69元退给玉城公寓业委会，由玉城公寓业委会退还给业主，并附清单一份。玉城公寓业委会原审诉讼请求：1、判令龙福物业公司移交玉城公寓的物业管理档案及资料（包括竣工验收资料、公用设施设备清单、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修和物业使用说明文件，业主名册等）；2、判令龙福物业公司移交玉城公寓2010年9月30日至2016年8月31日的财务账册，并要求龙福物业公司出具财务审计报告；3、判令龙福物业公司移交玉城公寓2010年9月30日至2016年8月31日的经营性收入共计471500元；4、龙福物业公司对2016年8月31日前损坏的设施设备进行维修、保养，缺少的设施设备予以赔偿；5、龙福物业公司退还预收的物业费（能耗费）、地下停车位管理费和地面停车位租金共计50569.7元（暂计）。原审法院认为：前期物业服务合同终止后，物业服务企业应当与业主委员会做好交接工作，将由前期物业服务企业管理的归属于全体业主共有的资料、财物等移交业主委员会。关于玉城公寓业委会要求龙福物业公司移交物业管理档案及资料的诉讼请求。《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。在龙福物业公司与案涉小区建设单位签订的前期物业服务合同中亦明确约定了上述资料由案涉小区的建设单位移交给龙福物业公司，故龙福物业公司及时完整的向建设单位接收上述资料系其履行前期物业服务合同的应有之义。前期物业服务合同终止后，龙福物业公司理应将上述资料移交给玉城公寓业委会。现龙福物业公司在交接时仅移交部分资料（具体已移交资料见附件一），故龙福物业公司仍对上述资料中尚未移交部分承担移交给玉城公寓业委会的义务。关于玉城公寓业委会要求龙福物业公司移交玉城公寓2010年9月30日至2016年8月31日财务账册及审计报告的诉讼请求，该项诉讼请求，无法律依据，该院不予支持。但前期物业服务结束时，龙福物业公司应当审计前期物业服务期间案涉小区物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。关于玉城公寓业委会要求龙福物业公司移交玉城公寓2010年9月30日至2016年8月31日的经营性收入471500元的诉讼请求。《杭州市物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有。案涉前期物业服务合同关于对共用设备、设施的经营收益归龙福物业公司所有的约定与《杭州市物业管理条例》的规定相违背，且前期物业服务合同系案涉小区建设单位与龙福物业公司签订，该关于经营性收益归属的约定损害了全体业主的利益，应属无效，相关经营性收入应属全体业主所有。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。龙福物业公司作为案涉小区公共设施、设备的经营人，其掌握相关经营性收入，且承担退出小区时对物业经营性收益的审计、公示义务，但在法庭明确告知其承担相关物业经营收益收支情况的举证责任，其仍未进行相关举证，原审法院参酌玉城公寓业委会对经营性收益的合理计算，酌情确定龙福物业公司应当移交的经营性收入金额。玉城公寓业委会主张龙福物业公司移交的经营性收入包括经营性用房租金收入及地面停车位租金。其中，经营性用房的租金收入，玉城公寓业委会主张按照30000元每年计算，而龙福物业公司提供的租赁合同显示2016年5月1日至2017年4月30日的年租金为26300元，物业费为3700元，其中物业费系龙福物业公司提供物业服务收取的费用，不属于物业经营性收益，故按照26300元每年的标准计算2010年10月1日至2016年8月31日的租金为155608元，考虑到经营性用房存在空置、前期租金较低等可能性，原审法院酌情确定龙福物业公司应移交其中的50%即77804元给玉城公寓业委会。地面停车位租金收入，龙福物业公司按照100元/个?月的标准收取地面停车位管理费，相较于出售给个人的按照30元/个?月的标准收取停车位管理费的地下停车位，该100元的标准显系包含占用道路等公共空间的租金，该部分收入应归属于全体业主所有。玉城公寓业委会主张计算100个地面停车位的租金收益未超出合理范围，龙福物业公司亦未提出有事实依据的抗辩。100个地面停车位自2012年8月1日起至2016年8月31日止的停车管理费收入应为490000元，但考虑到车位未全部出租、物业公司的管理成本等酌情确定应移交其中的40%即196000元给玉城公寓业委会。综上，龙福物业公司应移交经营性收入273804元给玉城公寓业委会。关于龙福物业公司退出前损坏的设施设备维修问题。对共用部位、共用设施进行维修、养护和管理是前期物业服务合同约定的龙福物业公司提供的物业服务内容，龙福物业公司退出时理应对属于其前期物业服务内容的部分设施、设备的损坏、缺失进行维修、补充。现双方对于需要维修、补充的设施设备具体清单仍存有争议，玉城公寓业委会依据的清单系其自行制作，而龙福物业公司主张依据的清单有双方相关人员的签字确认，故原审法院认为现有证据能够确认的需要龙福物业公司维修的设施设备以其提供的清单为准（见附件二）。关于龙福物业公司多收的物业服务费、能耗费、车位管理费等。前期物业服务合同终止后，物业服务企业已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费、能耗费、车位管理费等理应退还业主。但龙福物业公司同意向玉城公寓业委会退还物业费、能耗费、车位费16133.69元（详细清单见附件三），由玉城公寓业委会向相关业主退还，该退还方式便于相关业主取得该部分退款，原审法院予以准许。玉城公寓业委会取得该部分退款后，应及时将款项退还给相关业主。已经预交但龙福物业公司未予退还的业主，可另行向龙福物业公司主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、龙福物业公司于判决生效后十天内向玉城公寓业委会移交除附件一以外的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业服务所必需的资料。二、龙福物业公司于判决生效后十天内向玉城公寓业委会移交经营性收入273804元。三、龙福物业公司于判决生效后二十天内对附件二所列损坏、缺少的设施、设备进行维修、更换或补充。四、龙福物业公司于判决生效后十天内向玉城公寓业委会移交预收的物业费、能耗费、车位费16133.69元（具体清单见附件三）。五、驳回玉城公寓业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费4510元，由玉城公寓业委会负担2005元，龙福物业公司负担2505元。附件一、双方确认的已移交资料清单序号名称备注139--建施图纸1#楼建施1-14240--建施图纸2#楼建施1-16341--建施图纸4#楼建施01-12,3#、9#楼建施01-13442--建施图纸5#楼建施01-12,6#楼建施01-16543--建施图纸7#楼建施01-12,8#楼建施01-13644--建施图纸10#建施01-13（11无），8#楼建施01-14745--水施图纸1#楼01-12（06号无、09号多）846--电施图纸1#楼01-20947--水施电施图纸2#楼水施01-12，电施01-201048--水施电施图纸3#、9#楼水施01-10，电施01-151149--水施电施图纸4#楼水施01-08，电施01-161250--水施电施图纸5#楼水施01-09，电施01-181351--水施电施图纸6#楼水施01-10，电施01-151452--水施电施图纸7#楼水施01-08，电施01-10，设施01-041553--水施电施图纸8#楼水施01-10，电施01-151655--水施电施图纸10#楼水施01-09，电施01-151756--水施电施图纸11#楼水施01-09，电施01-201857--电施图纸1#楼地下室电施01-181958--水施设施图纸1#楼地下室水施01-08，设施01-132059--水电总说明电缆数设01-23，电缆清册01-04，总在部分01-08，配电部分01-182160--总管线图纸1#楼水施01、电施09、8#楼建施05、环施312261--总施图纸水施02、电施01-04、总图102362--装修图纸2463--总施环施图纸景观设计工程总施01-12，环施01-14（01无）2564--环施图纸15-402665--水电总图纸环施01-05，结施01-05，水施01-02，电施01-04（04无）2770图纸281#楼结施01-15（04、09-11无），建施13-14293#、9#楼结施02-10-11（10无），建施06-13（07、11无）303#、8#、9#楼施建通3、7A、7B316#楼结施01-11（04无）328#结施01-13（07无），建施01-13附件二、双方已经确认的需要维修、更换或者补充的设施设备清单。序号地点/位置分类名称缺/损实际数量备注1地下车库消防栓箱灭火器缺62地下车库消防栓箱玻璃缺3311幢电瓶车库消防栓箱灭火器缺442幢电瓶车库消防栓箱玻璃缺152-1楼内消防栓箱灭火器缺262-1楼内消防栓箱玻璃缺272-1楼内消防栓箱水带缺182-2楼内消防栓箱灭火器缺292-2楼内消防栓箱玻璃缺2（1大1小）57*89，57*59102-3楼内消防栓箱玻璃缺5（1大4小）122-4楼内消防栓箱玻璃缺257*89,57*59132-4楼内消防栓箱水带缺11411-1楼内消防栓箱灭火器缺21511-1楼内消防栓箱玻璃缺21611-1楼内消防栓箱水带缺21711-2楼内消防栓箱灭火器缺51811-2楼内消防栓箱玻璃缺61911-2楼内消防栓箱水带缺12011-3楼内消防栓箱灭火器缺32111-3楼内消防栓箱玻璃缺22211-3楼内消防栓箱水带缺32311-4楼内消防栓箱灭火器缺52411-4楼内消防栓箱玻璃缺3小2511-4楼内消防栓箱水带缺22611-4楼内消防栓箱枪头缺12710-1楼内消防栓箱灭火器缺32810-1楼内消防栓箱玻璃缺12910-1楼内消防栓箱水带缺13010-1楼内消防栓箱枪头缺4315-1楼内消防栓箱灭火器缺1325-1楼内消防栓箱玻璃缺1大2小57*89,57*59335-1楼内消防栓箱水带缺3345-2楼内消防栓箱玻璃缺1大3小57*89,57*59355-2楼内消防栓箱水带缺1365-2楼内消防栓箱枪头缺2375-3楼内消防栓箱灭火器缺4385-3楼内消防栓箱玻璃缺2395-3楼内消防栓箱水带缺2404-1楼内消防栓箱灭火器缺2414-1楼内消防栓箱玻璃缺2大3小57*89,57*59424-1楼内消防栓箱枪头缺1431-2楼内消防栓箱玻璃缺157*59441-2楼内消防栓箱水带缺1451-3楼内消防栓箱灭火器缺2461-3楼内消防栓箱玻璃缺3471-4楼内消防栓箱灭火器缺2481-4楼内消防栓箱玻璃缺157*59517-1楼内消防栓箱玻璃缺3小57*59527-1楼内消防栓箱水带缺15310幢消防设施火警显示盘缺158地下室排水系统12号潜水泵缺159地下室排水系统13号潜水泵缺160地下室排水系统15号潜水泵缺161地下室排水系统16号潜水泵缺16311-1楼内消防设施安全出口指示灯缺1641-3楼内2楼消防设施指示灯缺1651-3楼内9楼消防设施指示灯缺1672-3楼内4楼消防设施指示灯缺182地下水泵房消防设施消防水泵损28611-4地下室排水系统潜水泵损1874幢地下室排水系统浮球阀损189地下室排水系统4号潜水泵损190地下室排水系统5号潜水泵损191地下室排水系统11号浮球阀损193地下室排水系统18号水泵控制箱损196地下室排水系统40号排风机房水泵损197地下室排水系统19号潜水泵损198地下室排水系统21号潜水泵损19911-3楼内消防设施安全出口指示灯损110011-1楼内消防设施火警显示盘损1101水泵房给水系统水箱浮球阀损1102水泵房消防设施消防泵（小）损1103水泵房消防设施消防泵（大）损1104水泵房消防设施消防泵压力表损1105南侧围墙室外照明围墙灯损211068幢-9幢间靠河边室外照明草坪灯损1107健身场地靠河边室外照明草坪灯损21085-3靠河边室外照明草坪灯损1109园区西侧室外照明草坪灯损21231-2楼内6楼消防设施指示灯玻璃损11251-4楼内4楼消防设施指示灯玻璃损11262-3楼内2楼消防设施指示灯玻璃损11272-4楼内4楼消防设施指示灯玻璃损112811-4单元门单元门门玻璃损112911-1单元门单元门门玻璃损113011幢电瓶车库玻璃雨棚玻璃雨棚损11319-2单元门单元门门玻璃损11329-1单元门单元门门玻璃损21336-1单元门单元门门玻璃损11348-1单元门单元门门玻璃损11355-2车库门玻璃雨棚玻璃雨棚损11372-4电瓶车库玻璃雨棚玻璃雨棚损11382-3车库口玻璃雨棚玻璃雨棚损1140保安亭岗亭玻璃岗亭玻璃损11415-1地下室排水系统潜水泵无电11425-3地下室排水系统潜水泵无电11447幢地下车库排水系统潜水泵无电2145地下室排水系统9号潜水泵无电1146地下室排水系统6号潜水泵无电1148地下室通风系统41号排风机控制箱无电1149地下室排水系统22号潜水泵无电1附件三、移交多收的物业费、能耗费、车位费清单移交物业费清单序号户号业主姓名金额（元）12--9费彩仙51.5422--10费彩仙48.232--11费彩仙52.6942--14程云礼38.551-1-601余中华86.4661-1-901丁罗花、陈树基86.4671-1-202祝小曼、棠龙文76.9281-1-303杨苏华、祝水阳82.4991-1-1003徐大伟82.49101-1-1103曾广云82.49111-2-501范时明、姚冬芬84.24121-2-202重高林、何菊红76.53131-2-902张浩、汪桂珍76.53141-2-603朱传宝86.02151-3-801刘广泽430.1161-3-1001史专飞、王燕86.01171-3-203钱春红84.24181-3-403柳开安84.24191-3-603江明道84.24201-3-803王燕飞84.24211-3-903赵志军23.79221-4-701倪香法84.24231-4-1101曾瑞进84.24241-4-303计建丽86.45252-1-501周杭娣87.12262-1-1101郎卫国87.12272-2-301叶有保、涂久红88.43282-2-901阮存妹44.43292-2-1001郎克职88.43302-2-502沈丽芳、沈水安、杨月琴87.05312-2-802张洪源87.05322-2-1102陈春南87.05332-3-301孙高银87.05342-3-70176.17352-4-201胡江明、罗黑妹86.63362-4-401高成芳、黄建敏86.6373-1-401解魏敏99.7383-3-101余春英63.47393-3-501詹卫国、董虹霖63.47404-1-401吕峰132.98414-1-801饶明连、齐丹丹132.98424-1-1001陈爱平132.98434-1-902张泽强133.94445-1-301叶伟强134.16455-1-1002徐航峰85.86465-2-101杨兴全125.95475-2-201张世华85.86485-2-301杨淑芬85.86495-2-601陈莉、刘宝祥85.86505-2-1101李煜强85.86515-3-101秦记华80.62525-3-702傅天顺133.96535-3-902赵旗明133.96546-1-201苏雪祥97.56556-1-301朱卫平97.56566-1-402周斌62.9576-2-201杨仕华62.9586-2-302李国强62.9597-1-101李贵权、刘晓艳125.41607-1-501田景相108.75617-1-102吴柳艳133.83627-1-1102毛骑麟133.83638-2-102叶金根63.33648-2-202高洁63.33659-1-201陈立万、林敏63.48669-1-301张高利99.7679-1-302李冠63.48689-2-402吴利岗63.47699-2-602杨德辉63.48709-3-302冯岩63.487110-1-301舒朋举、杨了青88.337210-1-102蔡斌66.257311-1-301陈忠刚134.147411-1-701杨尚夸134.147511-1-202杨国林、李冬美86.67611-1-802赵会锋、李大升86.67711-2-1001王光明86.67811-2-102甘传香86.67911-2-202胡龙琴86.68011-2-1102董阿华、周松乐86.68111-3-1101张冬娇、董正炉86.68211-4-101徐锋、吕雪英81.318311-4-201孟志强、陈志清86.588411-4-302吴建明83.958511-4-502吴晓蕾100.628611-4-1102潘林艳133.94移交能耗费清单序号户号业主姓名应退金额11-1-601余中华45.0321-1-901丁罗花、陈树基45.0331-1-202祝小曼、棠龙文24.0441-1-303杨苏华、祝水阳42.9751-1-1003徐大伟、王红娟42.9761-1-1103曾广云42.9771-2-501范时明、姚冬芬43.8881-2-202重高林、何菊红23.9291-2-902张浩、汪桂珍39.86101-2-306朱传宝44.8111-3-801杭州美丽洲实业有限公司224121-3-1001史专飞、王燕44.8131-3-203钱春红26.33141-3-403柳开安43.88151-3-603杭州美丽洲实业有限公司43.88161-3-803杭州美丽洲实业有限公司43.88171-3-903杭州美丽洲实业有限公司43.88181-4-701倪香法43.88191-4-1101曾瑞进43.88201-4-303计建丽45.03212-1-501周杭娣45.38222-1-1101郎卫国181.52232-2-301叶有保、涂久红46.06242-2-901阮存妹46.06252-2-1001金志远、林正乐46.06262-2-502沈丽芳、沈水安、杨月琴45.34272-2-802赖立赢45.34282-2-1102陈春南45.34292-3-301孙高银45.34302-4-201胡江明、罗黑妹27.07312-4-401高成芳、黄建敏45.12322-4-801刘利明45.12332-4-1102韩东征、李浩蕊19.74344-1-401吕峰69.26354-1-801饶明连、齐丹丹69.26364-1-1001陈爱平69.26374-1-902张泽强69.76385-1-301叶伟强69.88395-1-1002李武44.72405-2-101杨兴全39.36415-2-201张世华26.83425-2-301杨淑芬44.72435-2-601陈莉、刘宝祥44.72445-2-1101李煜强44.72455-3-101秦记华25.19465-3-702傅天顺69.77475-3-902方国良、沈文英69.77487-1-101李贵权、刘晓艳39.19497-1-501田景相69.66507-1-102吴柳艳41.82517-1-1102毛骑麟69.715210-1-301舒朋举、杨了青46.015310-1-102马硕平、陈敏27.615411-1-301占永刚69.875511-1-701杨尚夸69.875611-1-202杨国林、李冬美27.065711-1-802赵会锋、李大升45.115811-2-1001王光明45.115911-2-102甘传香27.076011-2-202胡龙琴27.066111+2-1102董阿华、周松乐45.116211-3-1101张冬娇、董正炉45.146311-4-101徐锋、吕雪英25.416411-4-201孟志强、陈志清27.056511-4-302吴建明69.776611-4-502吴晓蕾69.776711-4-1102叶红69.77地下车位费移交清单序号房号业主姓名车位号金额（元）备注14-1-401吕峰41203-2-202毛腮良9303-1-301张甫梅111393-3-101蒋可爱35304-1-902张泽强53901-4-602杨海斌、吴雅娇97305-2-601陈莉10893地面车位费移交清单序号房号业主姓名车位号金额（元）备注11-1-303祝水阳935023-1-302张军平1720031-3-403柳开安2240044-1-801齐丹丹25900510-1-801李罗凤28578.59已扣除拖欠的水费21.41元61-2-902张浩37268.5已扣除拖欠的水费181.5元79-1-201陈立万5140088-2-202高洁66200911-2-1001王光明77400108-2-202高洁812001111-2-102李坊96429宣判后，玉城公寓业委会、龙福物业公司均不服，分别向本院提起上诉。玉城公寓业委会上诉称：一、一审法院驳回了玉城公寓业委会一审第二项诉讼请求，即要求龙福物业公司提供其物业服务期间的专项审计报告的请求，该驳回无依据，龙福物业公司依法应当提供该专项审计报告。首先，一审审理确认了龙福物业公司在其提供物业服务期间未对本小区的经营性收入和费用支出情况进行公示，同时也认定：“前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示”，这也符合《杭州市物业服务管理规定》的规定。既然一审法院认定龙福物业公司未履行该义务，而玉城公寓业委会作为龙福物业公司应当履行该义务的行为相对人(全体小区业主)的代表主体，有权要求龙福物业公司履行该义务。二、一审法院判决龙福物业公司应当移交的经营性收入为273840元不准确，其实际应当移交的经营性收入应为471500元。因为龙福物业公司在提供物业服务期间及退出物业服务时从未向业主公示过经营性收入的收支情况，玉城公寓业委会无法取得龙福物业公司持有的经营性收入的收支凭证，故通过合法、合理的依据核算出龙福物业公司在提供前期物业服务期间所收取的部分经营性收入情况，该经营性收入是龙福物业公司确定可以收到也肯定收取了的收入。首先，地面车位的租金，龙福物业公司是通过设立电子道闸系统实现收取车辆进出收费的，地面车位共划有100多个，业主们可以明确看到车位数量。因为地面车位占用了消防通道问题，小区业主向1818黄金眼电视节目组举报过，并通过电视采访播放过，其中也显示本小区的车位达到100多个。本小区共有500多户业主，地下加地面车位只有300多个，所以从2012年收费开始，地面停车位就是不能满足未购买地下车位的业主的需求的，所以龙福物业公司将地面车位全部出租。如果龙福物业公司认为有空置情况，则其可以提供空置的证据。玉城公寓业委会在核算地面车位的经营性收入时已将其中的40％作为管理服务费用予以扣除，该分配方式是合理的。如果按地下车位的管理费30元／月计算，龙福物业公司应当获得的管理费只有30％。一审法院根据管理费按60％的标准计算是不合理的，严重侵害了全体业主的权益。其次，经营性用房的租金收入，玉城公寓业委会亦合理扣减了属于物业公司的物业管理费部分，在一审中主张的租金部分是合法合理的。另，为了证明主张的经营性收入情况，玉城公寓业委会已及时向一审法院申请调取龙福物业公司收取的地面车位租金收入和经营性用房收入的纳税申报情况，并向一审法院申请对物业公司进行专项审计，但是一审法院并未给予答复。一审法院的行为违反了相关法律规定，并对裁判结果产生影响，使上诉人的合法权益受到损害。为此，特向二审法院申请调取该证据。再次，除了玉城公寓业委会主张的两项经营性收入以外，龙福物业公司还取得了小区所有电梯的广告租金收入，就市场标准计算，本小区的所有电梯广告的租金一年可以达十多万元以上。此外物业公司还出租地下室的场地供废品回收人员和装修公司存放物品使用。该两项收入也属于经营性收入，应当属于全体业主所有。玉城公寓业委会已经让渡利益予物业公司，在本案中请求的只是最低的金额，理应得到支持。三、一审法院认定龙福物业公司应当退还业主的预收的物业费(能耗费)、地下车位管理费和地面车位租金的金额与事实严重不符。龙福物业公司通过统计方式从业主处获取了已经预交上述费用的业主名单和具体金额，所有的业主户号和联系电话都有记录，法庭可以一一核实。另外，地下和地面车位预收的业主都是持有电子道闸通行卡的，该电子道闸一直使用到2016年12月，该期间到期的业主，或直至更换电子系统时仍未到期的业主都是预交了租金和管理费的，并且都准确记录在业委会提供的证据清单中。另外，预交了物业费的业主可以提供交费凭证。玉城公寓业委会提交的该组证据是真实有效的。一审法院在未查明事实的情况下，直接采用了物业公司提供的证据，该证据未经过玉城公寓业委会的质证即被作为裁判依据，严重侵犯了玉城公寓业委会的合法权益。玉城公寓业委会对物业公司提交的应退费清单不予认可，其提交的证据8证实该户业主预交物业费到2016年9月30日，但龙福物业公司提供的退费清单中并没有该业主，很显然其提交的退费清单是不准确的。综上，请求：1、对原审判决第二、第四项依法改判，支持玉城公寓业委会一审第三、第五项诉讼请求；2.依法支持玉城公寓业委会一审第二项诉讼请求；3.判令龙福物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。针对玉城公寓业委会的上诉，龙福物业公司答辩称：一、玉城公寓业委会不具有原告的诉讼主体资格。根据《物权法》、《物业管理条例》的规定及玉城公寓小区业主大会议事规则第5、第7条的规定，凡涉及业主重大利益的事项，必须由业主大会讨论通过，做出决议，并告知居民委员会，业委会不得直接做出决定。本案涉及业主重大利益事项，应当反映广大业主的真实意思，法律上并未规定业委会可以直接提起诉讼。业委会不具有独立的财产权利，不具有败诉后承担债务及责任的能力，其诉讼应当由广大业主共同决定。二、关于地面泊车服务费的问题。物业服务合同中就该费用已经做出明确约定，该费用性质为管理服务费，并非经营性收入，不应审计并公布，且属于包干制。原审法院将其定性为租金，无任何依据并与事实不符。龙福物业公司与业主签订的是车位使用协议，并非租赁协议或转让协议，其费用既不是租金也不是转让费，而是微薄的车辆管理服务费，符合行业规定及标准。原审法院就该费用判决返还，无任何依据。原审法院认定100个车位并自2012年8月开始计算无任何证据，而是凭空臆想。从档案馆调取的小区规划图纸可以看出，小区地面车位实际只有32个，原审法院凭业委会自制的表格推断认定100个车位是错误的，也并非全部使用和全额缴纳了费用。龙福物业公司依据合同的约定收取车辆管理服务费是合法的。三、部分业主多交1个月费用的问题，既然玉城公寓业委会不同意，现龙福物业公司更不同意直接退还给业委会。因为该些费用系龙福物业公司与业主之间存在的账务问题，与业委会无关。龙福物业公司在退出时已进行公示和公告，要求业主与公司直接进行结算和退费。玉城公寓业委会称通过统计从业主处获取的缴费名单和金额，但未将发票进行统计和复印作为证据使用，而是自己制作一个表格，且无任何一个业主的签字确认。四、发票问题。就玉城公寓业委会提供的业主余意红的缴费发票，该发票均不能达到业委会所要证明的目的。一是因该业主仍然欠费，即欠2012年8月以前的地下车位管理费和水费，故未在退费清单之列。二是该发票只能证明地下车位的缴费情况，不能证明该业主已经全部交清了费用，更不能据此推断地面车位的缴费和使用情况。三是从发票可以看出缴费性质为车库维护服务费，并非租金或转让费。综上，请求依法驳回玉城公寓业委会的诉请。龙福物业公司上诉称：一、物业管理资料已经全部移交，不存在再次移交问题。2016年8月31日，龙福物业公司与现在的小区物业安宁公司办理了物业移交手续，并签订了协议，同时双方代表人和业委会委托的人员均签字进行确认。同时，从业委会提供的证据9也可以证明，龙福物业公司已经移交了现有的所有相关资料，不存在任何未移交的资料。至于其它资料，一是开发商未移交给龙福物业公司，故无法提供。二是前期物业有很多工程未一次性通过验收合格，移交也不是一次性完成的，都是零星移交，通过一处，移交一处，亦未签订移交协议和清单，甚至有的根本没有移交。如果玉城公寓业委会一定要求龙福物业公司提供没有的资料，请其提供原开发商向龙福物业公司移交的清单。原审法院仅凭约定和条例规定，判决龙福物业公司提供原来根本就没有的资料，显然没有事实依据。二、原审法院对经营性收入的认定无证据和法律依据。该小区属于前期物业服务，空置严重，而且前期投入较大，因此，根据物业服务合同的约定，应向龙福物业公司支付合同补贴款和经营性用房统一由龙福物业公司经营，收入归龙福物业公司所有，用以弥补亏损。1、经营性用房1-9室，面积257.83㎡，位置较差。该房屋是从2015年5月1日才开始出租给杭州拱墅美美电子商务有限公司作为仓库之用，以前均系空置，其收入从2015年5月1日至2016年8月31日也仅是30067.4元，且已与美美公司进行结算。原审法院在无任何证据支持的情况下就从2010年开始计算房屋出租费用，显然错误，且都是按照后期合同价格标准计算，根本没有考虑市场价格变动、管理成本和税金等因素。龙福物业公司已经就自己的主张提供了证据(出租合同)，如果业委会认为出租时间为2010年，亦应提供相关证据予以证实。2、地面泊车服务费是龙福物业公司根据合同约定提供物业管理服务所收取的服务费，物业服务合同中也明确了该费用的性质为服务费，而并非车位出租费。地面车位是原开发商根据配套已经划定好的，是不固定的临时车位，实行先到先停的原则，物业公司为了防止乱停乱放，规范停车和管理秩序，进行预约登记管理模式，收取的是管理服务费，既未出售亦未出租，因此服务费应归龙福物业公司所有，这既符合合同约定，也符合行业惯例。原审法院将该费用性质定性为租金，于法无据。如果为租金，应与业主签订《租赁协议》，且租金按市场价2-lO元／小时计算，远远超过100元／月的服务费。原审法院仅凭业委会的陈述就认定该小区有100个地面泊车位，与事实不符。同时，原审法院在无任何证据的情况下，认定从2012年8月就已经全部被业主使用，并全额缴纳费用，这也与事实不符。该小区地下车位就有230多个，地面泊车位使用较少，法院根本未考虑临时泊车位的变动因素和时断时续的使用情况，也未考虑是否全部使用和是否全额缴纳服务费等众多因素，要求龙福物业公司返还100个车位自2012年8月至2016年8月31日止全额计算服务费，这既违背了客观事实，也无据可查。即使是应当返还，业委会也应当提供龙福物业公司收取了业主相应金额的发票，才能作为返还的依据。综上，请求：1、撤销原审判决第一、第二项；2、判令玉城公寓业委会承担本案一、二审全部诉讼费用。针对龙福物业公司的上诉，玉城公寓业委会答辩称：1、关于物业管理资料移交问题，玉城公寓业委会在一审中确认一审判决第一项判定的资料全部未提供，对方已经移交的资料是双方确认的附件清单一。对方也未提供上述资料移交的证明。2、对于经营性收入的问题，首先所有经营性收入物业公司收取之后即应当开具发票。据了解，对方因为账目混乱，自身未规范财务管理，故根据财务管理的保税要求申请原审法院调取对方的税务登记情况，但一审未予答复。故根据本案现有的证据，即一审提供的物业费、地下车位服务费等的收费时间、标准及车位数量进行合理的计算，所依据的事实都已经提供了相应的发票证据予以证明。事实上经营性收入的相关证据应由物业公司提供，在存在疑点的情况下应向第三方税务机关调取，以证明其反驳理由，否则根据举证原则和公平原则，应支持玉城公寓业委会对于经营性收入的计算结果。3、关于业委会的主体资格问题，已在原审中提交相关材料证明具有诉讼主体资格。4、关于地面车位100元每月的性质问题，该地面属于公共场所，属于全体业主所有，地面车位经营性收入属于全体业主所有符合法律的规定，物业公司将小区地面绿化带及空地划出100多个车位做停车使用，该行为是占用公共资源，其产生收益不属于物业公司所有。另，龙福物业公司已将该100元每月车位费中的40%作为管理费核算属于物业公司的管理费用，此标准与目前小区物业公司的收费方式和经营性收入的分配情况一致，是合情合理的。地面车位100多个是根据实际数量申报的，目前小区一直沿用原车位，且去除了消防通道等不合规车位后也还有100多个车位，玉城公寓业委会已经提供了表格中业主已经交费应予以退换的情况，也可以说明地面车位的数量是超过80多个的，以上内容全部真实可查。5、龙福物业公司与全体业主签订的物业服务合同并未就地面车位的停车收费标准及费用分配进行约定，故其主张依据合同有权收取和占有该地面车位费用租金并无依据。6、业主俞艺红的交费发票是为了证明交费的开始、结束时间和交费的标准。该发票物业费的缴费时间到2016年9月30日，该业主属于未退费的名单之中，对方一审提供的清单中无该业主，故其提供的清单内容并非完全准确。7、关于业主多交的一个月物业费、车位费等问题，龙福物业公司已尽其所能将所有业主数据提供法庭，如对方对该清单内容有异议可以提供反驳证据，以上交费凭证都在物业自己手中。该部分业主本身有权要求物业公司退还相应费用，但物业公司迟迟不履行，所以为了督促对方及时履行义务，故在本案中作为诉讼请求要求对方予以退还，其退还主体应为清单中所列明的业主，以及启动退费程序后应当提供退费业主的清单、发票及金额，对方可以直接向相应业主予以退款。对方作为服务企业，已经退出涉案小区近两年的时间，但迟迟未能跟业主沟通进行退款，是自身不作为。二审中，玉城公寓业委会未向本院提交证据材料。龙福物业公司向本院提交如下证据：1、玉城公寓小区总平面图，拟证明该小区车位只有32个，而不是原审法院认定的100个停车位；2、玉城公寓车位使用权有偿转让协议共4份，拟证明地下车位转让协议是开发商售出的，地面车位则是使用协议，并不是出租，收取的费用只是车辆管理费。经质证，玉城公寓业委会对证据1的真实性无异议，但认为这只是设计稿，龙福物业公司是在小区建设完成后接手的，实际划定的车位和设计没有关系。对证据2的证明对象有异议。本院认为，设计图纸只能说明设计当时的情况，不能完全反映小区地面停车位的实际情况，故本院对证据1不予采信；证据2与本案无关，故不予采信。本院依据有效证据经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。本院认为，玉城公寓业委会作为该小区业主大会的日常执行机构，为维护全体业主的利益提起本案诉讼，该行为系管理性行为，属于履行业主大会概括授权范围内事务的活动，无需另行得到业主大会的特别授权，其提起本案诉讼符合法律规定。龙福物业公司关于玉城公寓业委会提起本案诉讼主体不适格的意见不能成立，本院不予支持。关于移交物业资料的问题，本院认为，龙福物业公司与小区开发商签订前期物业服务合同，进驻小区提供物业服务，依法应当办理物业资料移交手续。现龙福物业公司主张因未办理移交手续而未能提供一审法院确定的物业资料，该不利后果应由其和小区开发商共同承担，龙福物业公司依法应在前期物业服务合同终止时将有关资料移交给玉城公寓业委会。故龙福物业公司拒交相关物业资料的意见不能成立，本院不予支持。龙福物业公司利用小区公有部分房屋进行出租，并利用公有部门地面提供停车服务，所得收益在扣除必要管理费用后，应属于全体小区业主所有。鉴于龙福物业公司未能在退场时对经营性收入进行专项审计并公示，在一审中也未按照法院的要求提供相应的财务账册资料，该不利后果应由龙福物业公司承担。原审法院根据玉城公寓业委会提交的相关证据材料，结合可能存在房屋和车位空置的实情，在扣除一定比例的管理性支出后，酌情判定龙福物业公司应返还给玉城公寓业委会的经营性收入数额，应属妥当，本院予以确认。龙福物业公司和玉城公寓业委会关于该判项提出的上诉理由，本院均不予采纳，对玉城公寓业委会提出的审计申请，本院不予准许。关于龙福物业公司应返还多收取的部分业主费用问题，本院认为，该费用涉及到部分业主的权利，而非全体业主的权利，玉城公寓业委会本无权利进行主张，鉴于龙福物业公司在一审中对部分事实予以认可并同意返还，故一审予以准许并无不当。对于其他龙福物业公司不予认可的费用，具体的权利人可另行向龙福物业公司进行主张。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9021元，由余杭区玉城公寓第一届业主委员会负担3969元，杭州龙福物业管理有限公司负担5052元。两上诉人于本判决生效后十五日内到本院办理退费手续。本判决为终审判决。审判长  石清荣审判员  王 亮审判员  韩圣超二〇一八年十一月二日书记员  孔文超