山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初1939号原告:青岛宏祥隆鼎机械设备有限公司，住所地：青岛市城阳区城阳街道皂户社区。法定代表人：**，该公司总经理。委托诉讼代理人：张秀玲，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾喜峰，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被告:青岛皇家食品有限公司，住所地：山东省青岛市红岛经济区河套街道龙海路569-28号。法定代表人：姜证修，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明锋，山东重诺律师事务所律师。原告青岛宏祥隆鼎机械设备有限公司（以下简称“宏祥隆鼎公司”）与被告青岛皇家食品有限公司(以下简称“皇家食品公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏祥隆鼎公司委托诉讼代理人张秀玲、栾喜峰，被告皇家食品公司委托诉讼代理人刘明锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏祥隆鼎公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行与原告签订的《房屋租赁合同》，如不履行合同除支付法院判决生效前租金和违约金外（暂计至2018年1月10日前房租和违约金共计443655元），另支付6个月租金和3个月罚金共计548686元，并将房屋及附属设施恢复原样；2、判决被告支付2017年10月15日前违约金共计409882元；3、诉讼费等由被告承担。事实和理由：2014年1月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于城阳区皂户社区工业园内房屋一处，租赁期5年，自2014年5月1日至2019年4月30日；年租金2014年5月1日至2015年4月30日为65万元，每年递增3%；租金按照半年结算，第一年前半年租金于签订本合同3日内交付给原告，后半年租金于2014年4月1日前交付给原告，第二年以后于每年4月30日的15日前、10月31日的15日前交付给原告。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，并按被告的要求投资安装了三部电梯和一台变压器及其他附属设施。但在租赁期内，被告多次迟延付款，构成违约，且2017年至2018年度租金至今未足额支付。另被告在租赁期内对房屋和附属设施的损坏未予维修。2017年12月4日，被告给原告寄送《终止租赁合同告知函》，试图无故解除《房屋租赁合同》。被告的上述行为，已经构成严重违约。庭审过程中，原告明确诉讼请求为：1、依法判令被告支付原告2017-2018年度房屋租金420272.56元；2、依法判令被告向原告支付自2018年5月1日至实际迁离之日的房屋占有使用费或租金（参照原被告双方2014年1月10日签署的《房屋租赁合同》租赁费标准计算）及按照同期银行贷款利率计算的利息；3、依法判令被告立即向原告支付截止到2018年5月24日的逾期支付租金的违约金801042元及自2018年5月25日至实际付清之日止按照约定的0.5%/日计算的逾期支付租金的违约金；4、依法判令被告立即向原告支付3个月租金的赔偿金177568.14元。5、依法判令被告将房屋及附属设施恢复原样；6、本案诉讼费由被告承担。被告皇家食品公司辩称，根据双方签订的租赁合同第12条，被告有权单方终止本租赁合同，只需赔偿原告3个月租金即可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据以及当庭陈述，对双方没有争议的事实，本院确认如下：一、2014年1月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于青岛市城阳区皂户社区工业园院内建筑面积8234平方米的房屋，租期5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止。双方在合同第四条约定：原告净得年租金第一年为65万元，以后每年递增3%，租金按半年结算；因房屋租赁所涉及需缴纳的房产税、营业税及附加、印花税等国家税款均由被告承担，由被告将税款交至原告后，原告缴纳。双方在第五条对押金进行了约定：被告于合同签订之日向原告支付押金人民币10万元，待合同履行完毕后原告返还给被告。在第十二条中，双方对提前终止合同约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前六个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。如被告须终止合同，已交付的租金不会被退回，另赔偿原告三个月租金。双方在第十三条中对违约责任进行了约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，合同没有规定的，均应按年租金的1%向对方支付违约金，而且，被告逾期未支付租金的，每逾期一日，按本期应交纳租金0.5%再向原告支付违约金。另外，第十四条第4项载明：“原告提供载重2吨合格电梯3部、100KWA变压器1台、保养维修费用由被告承担”。二、2014年3月14日，青岛市城阳区城市规划建设局就上述涉案厂房颁发《建设工程竣工规划验收合格证》，编号为青城规建验字[2014]0009号。三、合同签订后，被告于2014年1月24日向原告支付押金10万元。后被告分别支付2014年5月1日至2017年4月30日（三个年度）租金650000万元、669500元、689585元；并于2017年4月25日和26日分别支付2017年5月1日至2017年10月31日的租金共计290000元。四、2017年10月24日，被告通过EMS向原告邮寄《终止租赁合同告知函》，该件于2017年11月5日被退回；2017年11月11日，被告再次向原告邮寄该解除函，原告收到后于2017年12月6日向其出具复函，回复称“《终止租赁合同告知函》已于2017年12月4日收悉。双方的租赁期限至2020年4月30日，不同意提前解除合同。”五、2018年7月25日，原、被告在法院的见证下砸开涉案房屋门锁进行现场查看并交接，从当时现场来看，被告虽确已从涉案房屋搬走，但房内遗有部分废弃物资（被告称所余物品均系垃圾），并非被告所称已搬走并清空房屋。对于双方有争议的证据与事实，本院认定如下：被告提交《补充协议》，证明双方于2017年3月27日签订该协议，约定涉案房屋租金自2017年5月1日至2018年4月30日为人民币58万元。2018年5月1日至2019年4月30日为59.74万元。原告质证称对该证据真实性认可，但认为此协议签订原因是被告承诺租赁期限至2020年4月30日，系附条件的，因此，在被告欺骗原告并且条件未成就情况下适用原租赁合同；该协议约定自双方签章之日生效，但原告没有签字，协议未生效。本院认为，附条件合同中所附条件是将来可能发生的事实，而该协议中双方明确约定“该房屋租期延长一年，至2020年4月30日”，故对原告所称该协议系附条件合同的主张不予采信。原告既认可该协议的真实性，且双方均在签章处加盖各自的合同专用章，另原告在给被告的复函中亦称“双方的租赁期限至2020年4月30日”，故对原告主张其没有签字、协议未生效的说法，本院不予采信。综上，可以确认以下事实：原、被告于2017年3月27日签订《补充协议》，对《房屋租赁合同》中所约定租期及租金进行了变更：“一、该房屋租期延长一年，至2020年4月30日。二、该房屋原告净得年租金2017年5月1日至2018年4月30日为人民币58万元。2018年5月1日至2019年4月30日为59.74万元。”本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行各自的义务。本案的争议焦点为原、被告签订的《房屋租赁合同》何时解除？被告在解除合同过程中是否构成违约？一、关于原、被告签订的《房屋租赁合同》何时解除的问题，本院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定任何一方提出终止合同，需提前六个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。被告在合同履行期内要求解除合同，原告回函明确表示拒绝，故双方就解除合同并未达成一致，被告要求解除与原告的租赁合同，不符合约定解除的理由，亦未提交证据证实存在法定解除事由。因被告在搬离时并未与原告进行交接，并在涉案房屋内遗留部分废弃物资，导致原告无法清理亦无法继续出租，故诉至本院。因此，原告主张以庭审时间即2018年5月24日作为解除合同时间，本院予以支持。因2018年7月25日庭审结束后，双方共同到涉案房屋处将门锁砸开对涉案房屋进行了查看并交接，被告亦明确表示屋内剩余物品均为垃圾，故本院确认双方于2018年7月25日对涉案房屋予以交接。被告应支付原告2017年11月1日至2018年4月30日租金290000元、2018年5月1日至2018年5月24日的租金39281元（597400元÷365天×24天）、2018年5月25日至2018年7月25日的占有使用费101476元（597400元÷365天×62天）。二、关于被告在解除合同过程中是否构成违约的问题，被告虽以搬离涉案厂房的实际行为做出解除合同的意思表示，但因其该解除行为既非双方合意亦无法定事由，故构成违约。本院认为，原告本着诚实信用原则，积极履行合同义务，而被告未经原告同意提前解除合同，并未给原告预留合理时间另行出租，从而给原告造成了租金上的实际损失，故被告应依照合同约定支付原告3个月租金145000万元作为解除合同违约赔偿金。因该赔偿金已对被告违约行为给原告造成损失的补偿，故原告再要求被告按年租金1%另行支付违约金，于法无据，本院不予支持。三、关于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金问题，本院认为，原告于合同期内最后一次付款即2017年4月25日之前所支付的租金，虽确实存在逾期的情形，但均已实际履行了付款义务，原告接受时并未提出异议，视为其认可被告对付款义务的履行，故对其要求被告支付2017年4月25日前的逾期支付租金的违约金，本院不予支持。根据合同约定，被告应于2017年10月16日前支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金，但被告一直未与支付，应承担逾期支付租金的违约金。被告主张原告依据合同约定标准“逾期未支付租金的，每逾期一日，按本期应交纳租金0.5%再向原告支付违约金”计算违约金数额过高，要求予以调整，本院予以采纳，被告应支付原告2017年10月16日至2018年7月25日的逾期支付租赁费违约金53964元（290000元×24%÷365天×283天）。四、因原告未提交有效证据证明被告返还的涉案房屋不符合按照合同约定或房屋的性质使用后的状态，故其要求被告将房屋及附属设施恢复原样，证据不足，本院不予支持。五、关于被告在签订租赁合同时向原告缴纳的押金100000元，在双方解除租赁合同时应一并处理，在被告应支付原告的租赁费等损失中予以冲抵为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛皇家食品有限公司应支付原告青岛宏祥隆鼎机械设备有限公司2017年11月1日至2018年4月30日租金290000元、2018年5月1日至2018年5月24日的租金39281元、2018年5月25日至2018年7月25日的占有使用费101476元。二、被告支付原告解除合同赔偿金145000元、逾期支付租赁费违约金53964元。三、上述第一项和第二项数额冲抵被告支付的押金100000元后，被告应于本判决生效后十日内支付原告529721元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17420元，由原告负担10839.21元，被告负担6580.8元。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  景艳丽审判员  李 珂二〇一八年十一月二十日书记员  刘芳芳