河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终5474号上诉人（原审原告）：宜阳县丰李供销社，住所地：河南省宜阳县丰李乡丰李街。法定代表人：王永胜，主任。委托诉讼代理人：王丹丹，河南金晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡建森，男，汉族，1951年6月28日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：金爱芳，女，汉族，1951年10月11日出生，住址同上，系胡建森之妻。被上诉人（原审被告）：胡灿锋，男，汉族，1978年4月12日出生，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：胡利峰，男，汉族，1979年4月12日出生，住河南省宜阳县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：金爱芳，系胡灿锋、胡利峰之母。上诉人宜阳县丰李供销社（以下简称丰李供销社）因与被上诉人胡建森、胡灿锋、胡利峰租赁合同纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院(2018)豫0391民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰李供销社上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人于2001年3月13日签订的《租赁协议》，被上诉人将租用上诉人的土地及土地上的房屋恢复原状后返还给上诉人，或将本案发回一审法院重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，理由如下：一、被上诉人开庭中已提交证据证明且认可2010年将房屋转租给村里其他人，他人将房屋拆除后新建了住宅，并当庭提交了租赁协议和收取租金的收据。但是，一审法院对被上诉人私自转租的事实在判决书中没有认定，也没有予以说明,且在本院认为中特意避开法律明确规定上诉人可以解除合同的法定解除条件，即被上诉人将房屋全部拆除并重建和私自转租的事实。被上诉人未经上诉人同意私自转租的行为，已经违法了合同法第二百二十四条的规定，上诉人可以要求解除租赁合同。被上诉人未经上诉人同意，改变原租赁房屋用途，导致租赁房屋灭失，并违反法律规定改变国有土地用地性质,但是一审判决中并未认定。被上诉人接受租赁物后，本应当按照租赁协议要求进行合法经营，但被上诉人经营一段时间后，与他人签订转租协议，于2010年未经国家允许，改变土地使用性质，允许他人在该土地上建设住宅，并且将租赁物全部拆除，致使租赁的房屋灭失，该行为已构成根本违约，应当承担违约责任，将拆除上诉人的房屋恢复原状。一审法院对租赁协议中相关内容的理解是错误的，背离了当事人双方最初订立协议时的真实意思。上诉人出租的土地及房屋属于丰李供销社的员庄棉花厂厂房，系国有土地。出租给被上诉人的目的也是用于生产经营活动，对于被上诉人经营项目，根据协议约定上诉人无权干涉，可以自主经营；但自主经营并不是说承租人可以随意转租、买卖、拆除和重建。被上诉人所建固定性房屋的问题，是因为棉花厂除了上诉人所建的房屋外还有很多空地，若被上诉人有需要可以经过上诉人同意再行建造房屋。而并非一审法院错误地理解为可以将原有房屋拆除后重新建造房屋。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”和第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”上诉人与被上诉人所签订的租赁协议应当予以解除，但是在庭审中也查明了被上诉人私自转租和将原有租赁房屋全部拆散的事实，但是一审法院在明知上述事实的情况下，竟然依据第二百一十四条关于租赁期限最长期限的规定驳回了上诉人的诉讼请求，一审法院适用法律明显错误。三、一审法院认定事实不清，判决严重不公，故意偏袒被上诉人，导致判决结果错误，严重损害了上诉人的合法权益。一审判决在对本案重要事实未予认定的情形下，仅依据租赁协议得出被上诉人在租赁期间所建房屋不违反合同约定，对上诉人房屋被拆除，已经灭失和被上诉人私自转租的事实均未提及，属于认定事实不清。综上所述，请求二审法院查清事实后依法改判解除上诉人与被上诉人于2001年3月13日签订的《租赁协议》，并改判被上诉人将租用上诉人的土地及土地上的房屋恢复原状后返还给上诉人。胡建森、胡灿锋、胡利峰共同辩称，根据供销社与答辩人签订的《租赁协议》第四、七、八、十条，可以看出答辩人在租赁期间，可根据自身需要自主经营，上诉人不得干涉和制止，同时，如终止合同，上诉人需一次性买回答辩人所建的固定性房屋，并且在国家征用土地时，被征用地面上的建筑设施赔偿费用归答辩人所有，此外，租赁期满后，答辩人需交回上诉人的土地、围墙及所谓的土地使用证，并只字未提地面上建筑物的所有权，据此可知，答辩人拥有地面上的建筑物的所有权，有权根据自身需要调整处理，不需要经上诉人同意，因此，上诉人的上诉理由不能成立。丰李供销社向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2001年3月13日签订的《租赁协议》；2、判令被告将租用原告的土地及土地上的房屋恢复原状并返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2001年3月13日，原告（甲方）与被告胡灿锋、胡利峰（乙方）（其父亲胡建森代签）签订了《租赁协议》，协议约定：“甲方将员庄棉花厂南院大门以西(现北边一排房子的东山墙为界)的半部院落，包括该院内南面十三间红机瓦房，北边十间土瓦房，西面十间砖混结构平房，租赁给乙方，租期50年，从2001年5月1日起至2051年4月30日止；租金肆万贰仟元整，由乙方一次付清；租赁范围：花厂南院西半部包括四周围墙及该院内的所有房屋（南围墙外1米，西、北都至路边）；在租赁期间乙方可根据自身需要自主经营，甲方不得干涉和制止；合同期满后可根据当时政策规定续订或终止合同；如终止合同，甲方按当时的现行价格将乙方所建的固定性房屋一次性买回;租赁期间如因国家政策性征用土地，被征用地面上的建筑设施的赔偿费归乙方独家所有，但所占用的土地补偿费应归甲方所有。”合同还对其他有关事项作了约定。《租赁合同》签订后，被告足额支付租金。2018年1月，原告发现被告租赁院落内的房屋均已被拆除并建有住宅，故诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告丰李供销社与被告签订的《租赁合同》依法成立，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。故原、被告双方《租赁合同》期限应为20年，从2001年5月1日至2021年4月30日止。按照法律规定，此条款无效不影响其他条款的效力，故原、被告仍应按《租赁合同》履行各自的权利义务。双方签订的《租赁合同》约定，租赁期间被告可根据自身需要自主经营，原告不得干涉和制止；该合同还约定，如终止合同，原告应按照当时的现行价格将被告所建的固定性房屋一次性买回;租赁期间如因国家政策性征用土地，被征用地面上的建筑设施的赔偿费归被告所有…由此可见，被告在租赁期间所建房屋不违反合同约定；由于租赁期限未到，被告不同意解除合同，原告的诉求也不符合合同法定解除的条件。综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定和双方合同的约定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，经合议庭评议，判决：驳回原告宜阳县丰李供销社的诉讼请求。案件受理费200元，由原告负担。本院认定与一审法院认定事实基本一致。本院认为，上诉人丰李供销社与被上诉人胡灿峰、胡利锋（胡建森代签）签订的《租赁合同》依法成立，虽然双方合同约定租赁期限超过法律规定，但一审法院已按照法律规定将租赁期限调整为20年。根据相关法律规定，此条款无效不影响其他条款的效力，故双方仍应按《租赁合同》约定履行各自的权利义务。双方签订的《租赁合同》约定，租赁期间被上诉人可根据自身需要自主经营，丰李供销社不得干涉和制止；合同还约定，如终止合同，丰李供销社应按照当时的价格一次性回购被上诉人所建的固定房屋及设施;租赁期间，如遇国家政策性征地，被征用地面建筑设施赔偿费归被上诉人所有…由此可见，被上诉人在租赁期间所建房屋不违反合同约定；由于租赁期限未到，被上诉人不同意解除合同，故一审法院未支持丰李供销社解除租赁合同的诉求并无不当。综上所述，丰李供销社的上诉理由依据不足，不予采信；一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人宜阳县丰李供销社负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年十一月二十日书记员  李明波