浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初3569号原告：嘉兴邦芒人才市场服务有限公司。住所地：平湖市钟埭街道环北二路1257、1259、1261、1263号。统一社会信用代码：91330482MA2B8EWQ94。法定代表人：张卫国，总经理。委托诉讼代理人：沈晓炳、范润东，浙江雅新律师事务所律师。被告：平湖市富丽雅大酒店有限公司住所地：平湖市经济开发区环北二路985号。统一社会信用代码：913304827844053046。法定代表人：徐冬明，执行董事。委托诉讼代理人：王中强、戴锦跃，浙江浙平律师事务所律师。第三人：嘉兴天云人力资源有限公司。住所地：平湖市钟埭街道环北二路1283号一楼。统一社会信用代码：91330482MA28AFGX5P。法定代表人：李文化，经理。委托诉讼代理人：曹磊，浙江信专律师事务所律师。原告嘉兴邦芒人才市场服务有限公司与被告平湖市富丽雅大酒店有限公司、第三人嘉兴天云人力资源有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月8日、10月26日二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈晓炳，被告的委托诉讼代理人王中强，第三人的法定代表人李文化、委托诉讼代理人曹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；被告平湖市富丽雅大酒店有限公司、第三人嘉兴天云人力资源有限公司立即腾空原告所有的平湖市的租赁房屋；被告平湖市富丽雅大酒店有限公司、第三人嘉兴天云人力资源有限公司按照每年60000元的金额赔偿原告自起诉状副本送达给被告之日起至房屋腾空之日的租金损失；本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年6月22日，李秀玉与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租李秀玉所有的位于平湖市房屋，租赁时间为2017年5月1日至2021年4月30日，每年租金为40000元。2018年6月，李秀玉将该房屋转让给了原告，并办理了过户手续。现被告将上述房屋转租给第三人，系违法转租。被告作为承租人私自违法转租，其行为已经严重损害了原告的合法权益。被告答辩称，一、原、被告双方的房屋租赁关系始于2005年1月21日，自租赁之日起，该房屋就用于转租，已多人转租使用，使用用途也各不相同，原告从一开始就知道被告是转租给他人使用的。正因为如此，在2005年的《房屋租赁合同》第五条中约定的“乙方在租赁期内未经甲方同意不得转租他人”，而在2016年6月签订续租合同时，在其他条款未改变的情况下，特意将原租赁合同中不得转租他人的条款删除。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该司法解释所确定的六个月属除斥期间，不适用诉讼时效的中断与中止、延长的规定。原告早已丧失行使解除权的权利。三、原告系于2018年6月从李秀玉处受让房产，受让前即处于转租状态，原告明知房产处于转租状态而受让，应当视为同意转租。综上，被告认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人答辩称，同意被告第三点答辩意见，原告和第三人都是人力资源公司，属同行，第三人承租案涉房屋前，该门面房是开设超市的，第三人从超市经营者处转租该门面房，已经支付了巨额的转租费用。原告购买该门面房后，其以被告转租为由要求解除合同法律依据不足，解除合同应该由该门面房的出让方向被告提出。原告为证明其主张，提供证据如下：1、房产所有权证1份，证明位于平湖市房屋从2018年6月28日起属原告所有的事实。2、房屋租赁合同1份，证明原告将案涉房屋出租给被告使用，双方对租金金额、支付时间等作了约定。3、解除房屋租赁合同通知书1份、邮寄凭证1份、物流查询1份，证明原告在得知被告擅自转租房屋的事实后，于2018年7月13日邮寄书面通知给被告，要求解除租赁合同的事实。被告质证认为，证据1，无异议，被告今天看到原件才知道出租方李秀玉将房屋转让给了原告，被告保留主张优先购买的权利。证据2，无异议，在这份合同之前，被告与李秀玉还存在长达12年的房屋租赁关系，签订案涉房屋租赁合同时，房屋就处于转租状态，该份合同与之前的租赁合同在内容上少了不能转租的约定，说明原告认可被告的转租行为。证据3，真实性无异议，对原告的证明目的有异议，这是原告单方面制作的，未经过李秀玉的确认，租赁合同是被告与李秀玉签订的。第三人质证认为，证据1，真实性无异议。证据2，同意被告的质证意见，第三人是从被告处转租的，但支付给了超市经营者转让费。证据3，第三人没有收到通知书。被告为证明其抗辩主张，提供证据如下：1、2005年1月21日被告与李秀玉签订的《房屋租赁合同》1份，证明被告与李秀玉签订的租赁合同，合同就相关事项作了约定。2、《房屋租赁协议》1份、《房屋租赁合同》3份、证明案涉房屋从2009年5月起至今一直处于转租状态，最后一份合同是2017年11月25日转租给李文化，原告受让案涉房屋时，租赁期限已超过六个月。3、工商登记资料2份，证明案涉房屋长期转租的事实。4、录音资料1份，证明李秀玉在案涉房屋转让给原告时，房屋是长期租给被告，被告又转租给他人的，李秀玉与原告都知道该事实。原告质证认为，证据1，真实性、合法性、关联性均不认可，协议是由上海青浦达华实业有限公司盖章，不是被告，该房屋租赁合同即使真实，也不能证明被告要证明的事实，合同内容的变更，不能证明出租方认同转租的事实，并且原告并没有认可，李秀玉与被告签订的最后一份租赁合同明确约定房屋租赁用途是开设宾馆，这与被告将房屋用于转租是矛盾的。证据2，真实性均不认可，转租行为即使存在，被告是经营酒店的，原告无从知晓也不认可。证据3，真实性、合法性、关联性均不认可。证据4，真实性、合法性、关联性均不认可，如果录音资料真实，也仅能证明李秀玉自己也不清楚是否存在转租，如果李秀玉知道转租，也没有告知原告，录音中，被告发问带有诱导，还带有威胁的话。第三人质证认为，证据1、证据2、证据3，真实性均无异议。证据4，无异议。第三人为证明其抗辩主张，提供录音资料1份，证明在2018年10月7日，第三人的委托诉讼代理人与李秀玉通了电话，李秀玉承认被告转租是她同意的。原告质证认为，真实性、合法性、关联性均不认可，录音是在没有告知李秀玉的情况下进行的，侵犯了李秀玉的隐私。被告质证认为，无异议，录音不损害李秀玉的权益，是合法的。本院出示向平湖市国土资源局调取的《浙江省二手房买卖合同》1份。原告质证认为，无异议。被告质证认为，真实性无异议，但该合同仅仅是原告与李秀玉进行房产过户时签订的格式合同，双方真实的交易信息与该合同不一致。第三人质证认为，质证意见与被告相同，该合同约定的房价为40万，远远低于市场价，据第三人了解，房屋的实际交易价格为179万元。合同中写明房屋未出租。上述原、被告提供的证据，经审核，本院认证认为，原告提供的证据1、证据2，被告无异议，第三人对真实性无异议，本院予以认定。证据3，被告对真实性无异议，本院予以认定。被告提供的证据1、证据2，原告提供了原件，本院予以认定。被告提供的证据3、证据4及第三人提供的证据，本院均确认其真实性。本院出示的证据，本院对原告与李秀玉签订了该份合同的事实予以认定。根据本院对证据的认定，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：案涉房屋（门面房一间）坐落于平湖市，原所有权人为李秀玉，自2005年1月21日起，李秀玉就将该房屋出租给了被告平湖市富丽雅大酒店有限公司（2015年1月21日时，平湖市富丽雅大酒店有限公司尚未注册登记，房屋租赁合同由平湖市富丽雅大酒店有限公司投资人盖章）。2016年6月22日，李秀玉与被告续签了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为4年，自2017年5月1日起至2021年4月30日，年租金40000元，自2017年5月1日起年租金一年计算，前个月付清全年租金。被告租金已支付至2019年4月30日。自2009年5月5日起，被告就一直将承租的房屋转租于他人，次承租人租赁房屋后，有开设料理店的，也有开设超市的。2017年11月25日，被告再次将案涉房屋转租给了第三人嘉兴天云人力资源有限公司，第三人嘉兴天云人力资源有限公司的法定代表人是李文化，租赁合同是由被告与李文化签订，李文化承认是代表公司签订租赁合同。合同约定的租赁期限自2017年11月25日至2021年5月31日，年租金130000元（总共三间门面房，另外二间是案外人的房屋），付款方式为自2017年11月25日起年租金一年计算，前个月付清全年租金。第三人租赁房屋后，公司住所地就登记在该处，为平湖市钟埭街道环北二路1283号一楼。2018年6月28日，李秀玉将案涉房屋转让给了原告嘉兴邦芒人才市场服务有限公司，并办理了产权转移手续，房屋产权证号为浙（2018）平湖市不动产权第0044466号。原告的住所地为平湖市钟埭街道环北二路1257、1259、1261、1263号，与第三人住所地相距8间门面。2018年7月13日，原告向被告寄送了《解除房屋租赁合同通知书》一份，通知书载明：2016年6月22日，李秀玉与你签订一份《房屋租赁合同》，约定你司承租当时李秀玉所有的位于平湖市房屋，租赁时间为2017年5月1日至2021年4月30日，每年租金为40000元，自2017年5月1日起年租金一年计算，前个月付清全年租金。2018年6月，李秀玉将房屋转让给我司，并办理过户手续。但是，现得知你司未经我司同意，将该房屋转租给第三人，你司的前述行为已经严重违反法律规定及合同约定，根据《合同法》等相关规定，现正式通知你司，立即解除与你司签订的《房屋租赁合同》，并且于收到本通知书之日起三日内立即腾退房屋。2018年10月7日，第三人的委托诉讼代理人曹磊曾与李秀玉打过电话，李秀玉的回答中曾说到：“富丽雅是租出去的，租给谁我是不知道的”。本院认为，自2005年1月21日起，李秀玉长期将案涉房屋出租给了被告，被告并未自用而是将该房屋转租给了他人使用，李秀玉对此是明知的，只是不知道次承租人是谁而已，但直到2018年6月28日李秀玉将房屋转让给原告时，也未提出过任何的异议，因此可视为李秀玉认可被告的转租。《最高人民法院关于适用审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告通过受让取得了房屋的所有权，那么原告也承受了房屋原先存在的租赁关系，包括李秀玉认可的转租关系。原告在取得房屋所有权后即以被告“未经我司同意，将该房屋转租给第三人”而要求解除租赁合同，符合上述司法解释规定的情形。因此，原告要求解除租赁合同以及腾退房屋、支付租金损失的诉讼请求，缺乏依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告嘉兴邦芒人才市场服务有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告嘉兴邦芒人才市场服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  丁喜林二〇一八年十一月十二日书记员  唐静玉