广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初6286号原告（反诉被告）邬国基，男，汉族，1963年10月29日出生，户籍地址深圳市罗湖区，原告（反诉被告）邬玲，女，汉族，1957年7月26日出生，户籍地址深圳市罗湖区，委托代理人李名献，广东万乘律师事务所律师。被告（反诉原告）吴秋良，男，汉族，1966年3月27日出生，户籍地址湖南省湘阴县，委托代理人曾倩，广东伟华律师事务所律师。委托代理人王昆，河南世纪行律师事务所律师。原告（反诉被告）邬国基、邬玲与被告（反诉原告）吴秋良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告委托代理人李名献、被告吴秋良、委托代理人曾倩、王昆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年12月15日签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区平湖街道新南社区昌平街74、76、78号的房屋出租给被告使用，出租面积共计约1700平方米。合同主要内容：租赁期限从2017年5月14日起至2027年5月13日止，月租金为20000元（人民币，下同），租金支付时间为每月15日，租赁保证金为100000元；若被告逾期一个月支付租金，原告有权提前解除合同并有权将租赁保证金抵扣拖欠房租。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供房屋使用，但被告并未能依约履行付款义务，至2017年12月15日，被告共拖欠原告租金160000元。原告曾多次上门及发函向其催收，但均无果。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院要求判令：一、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告立即清退租赁房屋；三、被告支付原告租金80000元（以每月20000元暂计至2018年4月15且为80000元，实计至被告返还房屋为止）；四、被告承担本案诉讼费用。被告答辩并反诉称，2016年12月，被告得知大望招待所由于合同到期欲转让，便与负责人王茂燕取得联系，其告诉被告，因原告要求必须对招待所进行重新装修才肯续签，其出于无奈，只能将招待所转让。经三方协商，案外人王茂燕以200000元的价格将大望招待所转让给被告，原告同意转让，但前提是被告必须重新装修。2016年12月15日，被告与王茂燕签订《转让大望招待所协议》，原告在现场签字见证。随后被告与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定月租金20000元，租赁保证金100000元。合同签订后，被告为尽早将招待所重新投入经营，同时也是应原告的要求，马上开始对涉案房屋进行装修，工程有序进行。2017年3月15日，被告突然收到深圳市龙岗区城市管理行政执法局的《责令停止（改正)违法行为通知书》，以未取得施工许可证擅自进行二次装修为由，责令被告立即停止违法行为并清理现场。经被告询问得知，涉案房屋片区早已被列入城市更新范围，即将拆除重建，不可能再批准办理施工许可证。2017年8月，深圳市国土规划局正式发布城市更新意向征集，涉案房屋片区开始逐步拆除，被告自2018年1月停止向原告支付租金。综上，原告明知涉案房屋片区即将进行城市更新、被告的合同目的无法实现的情况下仍将房屋出租给被告，本合同已无继续履行的可能，因其过错对被告造成极大损失，应当赔偿被告装修损失1108451.8元，同时返还被告支付的140000元租金及100000元租赁保证金。故反诉要求判令：一、确认双方所签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告向被告返还租金140000元及租赁保证金100000元；三、原告向被告赔偿损失1108451.8元；四、原告承担本案诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉请求没有事实基础和法律依据。一、重新装修不是续签合同的必要条件，双方没有在合同中约定，也没有任何书面文件显示原告有此要求。如果当初原告有这个要求的话，必然会写入双方的租赁合同之中，而租赁合同是没有约定需重新装修。二、2017年3月15日，被告被责令停止违法行为是因为被告自己的原因，没有申请施工许可，责任在被告不在原告。三、2017年8月公告的城市更新意向征集仅为意向征集，不是拆除通知。原告认为城市更新不影响被告的经营，不影响合同的履行，双方的租赁合同中也没有约定被告可以因为城市更新而拒付租金。经审理查明，2016年12月15日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道新南社区昌平街74、76、78号房屋，租赁面积约为1700平方米，租赁期限自2017年5月14日至2027年5月13日。其中合同第三条约定，每月租金为20000元，被告应于每月15日前支付，被告拖欠租金超过一个月，原告可解除合同。合同第四条约定，被告向原告交纳租赁保证金100000元，返还条件为被告将租金全部支付原告和被告将完好的房屋交还原告，不予返还情形为被告损坏房屋主体结构和抵扣拖欠房租。合同附页第三条约定，本合同期内房屋如遇拆迁，被告投资的装修费用及合同期内的预计收益（按年收入80%），由拆迁方补偿给被告。合同附页第六条约定，2017年3月15日至2017年5月14日为装修期。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告开始进行装修。在装修过程中，2017年3月15日，深圳市龙岗区城市管理行政执法局向被告发出《责令停止（改正)违法行为通知书》，以未取得施工许可证擅自进行二次装修为由，责令被告立即停止违法行为并清理现场。被告接到通知后即停止装修，此时尚未装修完毕。原、被告确认，被告已向原告交纳了租赁保证金100000元及2017年5月14日至2017年12月13日期间七个月的租金共140000元，2017年12月14日之后的租金未交。由于被告拒交租金，原告遂于2018年3月30日诉至本院提出上述诉讼请求。另查，根据原告提交的《龙岗区平湖镇历史遗留违法私房资料报送回执》，原告已将涉案房屋的建设用地规划许可证原件、建设工程规划许可证原件、建设工程竣工验收证书原件、集体土地建设用地使用证复印件提交村委向平湖镇处理历史遗留违法建筑办公室申报处理。根据深圳市规划和国土资源委员会于2017年8月28日发出的《关于〈龙岗区平湖街道平湖旧墟镇片区（GX04）重点城市更新单元计划〉（草案）公示的公告》，涉案房屋所在平湖旧墟镇片区被列入更新单元及公开征询意见。2018年1月9日，《龙岗区平湖街道平湖旧墟镇片区（GX04）重点城市更新单元计划》已经市政府批准并予以公告。2018年7月13日现场评估时，经现场勘察，被告承租的物业系原大望招待所2-6楼，现状为装修一半后停工，无人驻守，无私人物品，现场除装修物外，尚留装修所用的瓷砖、水泥、沙石、门等装修材料。2018年10月25日第二次开庭时，原告称涉案房屋已被拆迁公司围起来了，但原告尚未签订拆迁协议，房屋尚未开始拆除。诉讼中，被告提交了装修合同及装修收据，称其花费了装修费1108451.8元。原告对被告上述证据均不予认可，被告向本院申请对装修损失进行评估，本院依法委托评估公司对被告的装修损失进行评估。经现场评估，被告的装修损失为466640元。被告称2017年12月已将钥匙交还原告，但未提交证据，原告不予认可，双方亦未办理交接手续。为避免损失进一步扩大，本院于2018年7月13日现场评估时，组织双方进行交接，将涉案房屋交还原告。本院认为，根据原告提交的《龙岗区平湖镇历史遗留违法私房资料报送回执》，可以证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格履行。被告辩称合同无效的主张缺乏依据，本院不予采纳。本案的争议焦点在于被告能否拒交租金及原告是否应赔偿被告装修损失问题。关于被告能否拒交租金的问题。被告拒交租金的理由系涉案房屋被列入城市更新范围，即将拆除重建，不可能再批施工许可证。由于承租人承租物业后的二次装修系由承租人自行负责，故被告未在装修前申请施工许可证导致被城管局责令停止装修的责任应由被告自行承担。被告称其事后询问得知涉案房屋不可能再批施工许可证，但未提交证据证明，本院不予采信。况且原告应当在2017年3月装修前申请施工许可证，不应在2017年8月28日涉案房屋所在片区被列入城市更新范围后再申请施工许可证。被告在自身过错导致无法继续装修的情况下，又不及时将涉案房屋交还原告，占用期间应当依照合同约定向原告支付租金。被告称2017年12月已将钥匙交还原告，但未提交证据，原告不予认可，双方亦未办理交接手续，故本院对此不予采信。本院于2018年7月13日组织双方进行交接，将涉案房屋交还原告，本院确认双方租赁合同于2018年7月13日解除，房屋租金应算至2018年7月13日。被告已交纳2017年5月14日至2017年12月13日期间7个月的租金140000元，故尚需支付原告2017年12月14日至2018年7月13日期间7个月的租金140000元。双方合同第四条约定被告已交纳的租赁保证金100000元可抵扣拖欠的租金，抵扣后，被告仍需支付原告租金40000元。原告应否赔偿被告装修损失的问题。合同附页第三条约定，本合同期内房屋如遇拆迁，被告投资的装修费用由拆迁方补偿给被告。虽然本案原告称其尚未与拆迁方签订拆迁补偿协议，但涉案房屋所在片区已被列入城市更新范围，现也已被围起来了，只等原告与拆迁方签订拆迁补偿协议了，故本案已出现合同约定的“房屋如遇拆迁”的情况。按本案的实际情况，原告已与被告解除租赁合同关系，被告也已搬离，原告在签订拆迁补偿协议时，无需被告再参与，但原告应能得到拆迁方对涉案房屋的装修损失的拆迁补偿，故本院按实际情况判令原告应先将装修损失赔偿被告。经本院委托评估，评估公司与原、被告进行了现场清点确认，评估公司按现场情况评估被告的装修损失为466640元，本院予以确认。被告辩称应按其提交的装修票据确定其装修损失，因装修票据系被告单方与案外人往来记录，原告未参与，本院不予支持。故原告应补偿被告装修损失466640元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告邬国基、邬玲与被告吴秋良签订的《房屋租赁合同》于2018年7月13日解除；二、被告吴秋良应于本判决生效之日起三日内支付原告邬国基、邬玲租金差额人民币40000元；三、原告邬国基、邬玲应于本判决生效之日起三日内补偿被告吴秋良装修损失人民币466640元；四、驳回两原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币900元（两原告已预交），由被告承担。反诉费人民币8018元（被告已预交），由两原告承担2775元，由被告承担5243元。评估费人民币6000元（被告已预交），由两原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一八年十一月十二日书记员  刘 青