福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0981民初6654号原告：王阿花，女，1962年9月9日，汉族，住福建省霞浦县。被告：上海沪融投资有限公司，住所地上海市虹口区逸仙路158号1701室。法定代表人：刘健峰，总经理。委托诉讼代理人：郑开白，福建韩城律师事务所执业律师。第三人：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所地福建省霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号201室。法定代表人：齐忠，执行董事。委托诉讼代理人：叶仕鸿，男。原告王阿花与被告上海沪融投资有限公司（以下简称沪融公司）、第三人福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告王阿花、被告沪融公司的委托诉讼代理人郑开白、第三人东泰公司的委托诉讼代理人叶仕鸿到庭参加诉讼。本案现己审理终结。王阿花提出诉讼请求:判令撤销福安市人民法院（2018）闽0981执异裁定书，解除对霞浦县××街道××道××号××期××号楼××室商品房的查封。事实和理由：早在2017年6月5日，王阿花通过房产中介卢庆斌向东泰公司购买了位于宁德市霞浦县××街道××道××号××期××号楼××室商品房，并按东泰公司指示向卢庆斌支付了全部购房款共计50万元（其中3万元定金和40万元购房款由王阿花女儿蔡文霞转汇，7万元购房款由王阿花侄子王忠怡转汇），东泰公司以开具了增值税普通发票形式确认收到了购房款。此后，因东泰公司原因一直未向房管部门申请办理商品房买卖合同备案登记、预告登记等手续，经王阿花多次催促东泰公司履行义务，其皆以各种理由拖延。但，因上海沪融投资有限公司诉福建东泰佳业房地产开发有限公司、陈寿荣民间借贷纠纷一案，于2018年5月10日，霞浦县房地产管理所依据贵院作出的协助执行通知书（2017）闽0981执3118号之一，对王阿花购买的东泰华府二期2号楼1107室商品房进行查封。王阿花认为该查封侵害其合法权益，于2018年8月6日向贵院提出执行异议申请，但贵法院于2018年8月7日作出（2018）闽0981执异43号执行裁定书，驳回了王阿花的异议请求。王阿花认为，贵院作出（2018）闽0981执异43号执行裁定书属认定事实和适用法律错误，事实及理由如下：一、王阿花是通过房产中介卢庆斌向东泰公司购买东泰华府二期2＃1107室商品房的，并按东泰公司指示向卢庆斌支付购房款。王阿花在2017年5月18日先支付了3万元定金，并因担心交易安全，遂要求先收到东泰公司开具的正式发票后，才放心支付所余购房款。因此，东泰公司在2017年6月1日开具了正式发票，王阿花才于2017年6月5日与东泰公司签订了《“东泰华府”定购单》，并支付了其余的47万元购房款。王阿花已真实、合法购买了案涉房产，并已付清全部款项，东泰公司以开具增值税普通发票的形式确认收到了购房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，王阿花与东泰公司签订的《“东泰华府”定购单》应当认定为合法有效商品房买卖合同。二、因案涉房产是预售房，其备案价是533520元，所以开具的发票金额须与备案价一致，否则就是偷漏税的行为。王阿花是通过中介卢庆斌按50万元的价格向东泰公司购买案涉房产的，《“东泰华府”定购单》上约定的售价为403110元，是东泰公司实际销售的价格，是一种让利给房产中介及购房者的商业行为。因此，才出现了王阿花所支付的购房款，与定购单上售价及发票开具的金额都不一致的情形，但无不合法的问题。三、东泰公司以开具增值税普通发票的方式确认收到了王阿花的购房款，至于东泰公司何时收到、收到多少、从谁那里收到售房款，皆不是王阿花需关注的问题。另外，房产中介和东泰公司间如何结算购房款，也不是王阿花需要证明且有能力证明的事项。四、因王阿花年近六旬却无房居住，其女儿蔡文霞又在上海谋生不能给予照料，便通过房产中介卢庆斌向东泰公司购得案涉房产，购房款50万元由其女儿蔡文霞和侄子王忠怡支付。案涉房产系王阿花用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。五、王阿花享有对东泰华府二期2号楼1107室商品房预告登记至其名下的特定请求权（物权期待权），因东泰公司的原因不能及时办理合同备案登记、产权预告登记等手续，非王阿花之过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”王阿花有充分证据证明，其提出异议符合该规定所列明的全部情形，因此，王阿花对案涉房产所享有的权利应排除对该案涉房产的执行。综上，王阿花享有对案涉房产的权利，完全符合保护消费者物权期待权应具备的情形。法院作出的（2018）闽0981执异43号执行裁定书认为：“案外人主张其已合法购买东泰华府二期2号楼1107室商品房并付清全部对价款，证据不足，不予支持。”并作出驳回王阿花异议请求，属认定事实和适用法律错误。因此，请求法院支持王阿花的请求为盼。沪融公司辩称，根据王阿花提供的增值税普通发票，沪融公司认可王阿花与东泰公司的商品房买卖关系，诉请事实部分由法院依法查明。东泰公司辩称，东泰公司收到法院发出的传票后，对王阿花购房情况进行认真查核，经审查认为，王阿花提出的执行异议事实依据是真实的。王阿花提交法院的东泰华府订购单、增值税普通发票都是真实有效的，王阿花确实于2017年6月1日时就已向我司购买了东泰华府二期2号楼1107室商品房，并且已于2017年6月5日付清全部购房款项，望贵院支持其异议申请，解除对案涉房产的查封。本院经审理认定事实如下：2013年12月25日，东泰公司取得东泰华府2号楼的商品房预售许可证。2017年5月18日，王阿花通过房产中介卢庆斌向东泰公司购买了位于宁德市霞浦县××街道××道××号××期××号楼××室商品房，约定的购房价款为50万元，当日王阿花向卢庆斌支付3万元定金。王阿花担心交易安全，应其要求，2017年6月1日，东泰公司向王阿花出具533520元的增值税发票后，王阿花于2017年6月5日向东泰公司指定的收款人卢庆斌支付购房余款47万元。2017年6月5日，王阿花与东泰公司签订了《“东泰华府”定购单》，约定认购标的为涉案房屋，售价为403110元，并约定王阿花于2017年10月31日之前同东泰公司签订正式的《商品房买卖合同》。目前双方未鉴定正式的《商品房买卖合同》，也未办理商品房备案登记手续。另外，经霞浦县不动产登记系统核查，截止至2018年10月18日王阿花名下无房产。2017年12月19日，本院以（2017）闽0981执3118号立案执行申请执行人沪融公司与被执行人东泰公司等民间借贷纠纷执行一案。2018年5月9日，本院以（2017）闽0981执3118号之一执行裁定书查封东泰公司所有的价值相当于506万元的财产等。2018年5月10日，本院以（2017）闽0981执3118号之一协助执行通知书查封被执行人东泰公司所有的坐落于霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府二期3号楼605室等房产。王阿花向本院提起执行异议，本院于2018年8月7日作出（2018）闽0981执异43号裁定书，裁定驳回王阿花的异议请求。王阿花不服，于2018年8月24日向本院提出案外人执行异议之诉。庭审中，沪融公司表示对诉争房屋同意解除查封。上述事实，有王阿花、沪融公司、东泰公司的庭审陈述及王阿花、东泰公司提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立。本案中，东泰公司已于2013年12月25日取得东泰华府2号楼的商品房预售许可证，具备预售商品房资格。2017年5月18日，王阿花通过房产中介卢庆斌向东泰公司购买了诉争商品房，2017年6月1日，东泰公司向王阿花出具533520元的购房增值税发票，对王阿花认购诉争房产进行确认。王阿花于2017年6月5日前分三次向东泰公司指定的卢庆斌帐户交清所购案涉房屋约定的全部对价款50万元，同时双方于2017年6月5日签订《“东泰华府”定购单》，该定购单已就房屋的具体位置、面积、价款等合同主要内容进行约定，并注明双方均应按本定购单的约定履行义务，可认定为双方已签订合法有效的书面买卖合同。而从霞浦县不动产登记中心的查询证明体现，截止至2018年10月18日王阿花名下无房产，且案涉房产系王阿花用于居住。故，王阿花提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其权利能够排除沪融公司强制执行。另外，沪融公司在庭审中也表示同意对诉争房屋予以解除查封，因此，应停止对霞浦县××街道××道××号××期××号楼××室商品房的执行。另，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，对解除财产的查封，须裁定作出，本案为一审案件，在本判决未生效前，本院不宜对王阿花提出的要求解除对诉争房产的查封措施的诉讼请求另作民事裁定书，王阿花可在本判决生效后，在执行过程中根据本判决申请法院裁定解除对诉争房产的查封措施。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：停止对霞浦县××街道××道××号××期××号楼××室商品房的执行。案件受理费8800元，由上海沪融投资有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  张仲琅审 判 员  张志杰人民陪审员  刘莉芸二〇一八年十一月六日书 记 员  郑靖文附本案适用法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。