山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1312民初4761号原告：许世花，女，1982年4月28日生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：焦健，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：朱崇才，男，该公司法务。委托诉讼代理人：庄栋，山东创序律师事务所律师。原告许世花与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许世花的委托诉讼代理人焦健、张延召，被告荣盛公司的委托诉讼代理人庄栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许世花向本院提出诉讼请求：1、判令荣盛公司向原告按日支付已付房款万分之二的违约金，直到办理完毕原告房屋产权证止（暂计算至2018年6月29日，违约金共计63139元）；2、本案的诉讼费由荣盛公司承担。事实与理由：许世花与荣盛公司签订《商品房预售合同》，约定许世花购买荣盛公司开发的沂河观邸小区4－2－302号房屋，总房款为576083元。许世花依约履行了合同义务。荣盛公司在2015年12月29日将房屋交付给许世花使用，但荣盛公司至今未给许世花办理房屋产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，荣盛公司应当向许世花支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。荣盛公司辩称，根据双方约定及法律规定，业主在办理房产证过程中，开发公司起协助义务，即协助将办证所需的备案资料提交不动产登记中心，开发公司在履行协助义务时，有过错的承担违约责任，而荣盛公司已于2017年6月23日就将验收备案材料提交不动产登记中心和住房建设局，是因许世花或许世花所在楼栋的业主没有交纳维修基金才导致不动产登记证无法办理，因此荣盛公司不承担违约责任，应驳回许世花的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许世花向本院提供以下证据：1、商品房预售合同一份，拟证明原被告于2015年10月17日签订了商品房预售合同；2、发票一份，拟证明原告共支付被告房款576083元；3、山东省住宅专项维修资金专用票据一份，拟证明原告于2015年12月22日交纳了住宅维修资金；4、原告身份证复印件一份，拟证明原告的主体资格；5、领取资料、钥匙证明一份，拟证明被告2015年12月29日将涉案房屋交付给原告。荣盛公司质证后，对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，根据法律规定按合同约定房产不能办理产权证原因是被告，被告才承担违约金，原告无证据证实是被告原因造成的逾期办证；对证据2、3、5的真实性无异议，对关联性有异议，无法证实原告的主张；对证据4的真实性无异议。荣盛公司向本院提供以下证据：（1）2017年6月23日的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书一份，拟证明被告就涉案房产的备案资料已经向临沂市住房和城乡建设局提交，并取得备案证书；（2）快递单两份，拟证明因原告所在楼栋住户不交纳维修基金导致无法办理产权登记，被告向该部分业主发送催交维修基金律师函；（3）建设银行网上银行电子回执一份，拟证明被告为尽快办理大产权登记于2018年6月13日向临沂市住房保障局垫付维修基金1635600元；（4）不动产权证书一份，拟证明被告在垫付维修基金后才于2018年6月15日办理了大产权登记，同时证明涉案房屋逾期办证是因该楼栋业主不交纳维修基金造成；（5）临房发［2017］第5号临沂市房产和住房保障局文件一份，拟证明业主在办理房产手续钱应一次性交足维修基金，涉案房产于2017年6月23日即具备办证条件，是因原告原因造成的逾期办证。许世花质证后，对证据（1）的真实性无异议，认为跟本案没有关联性，该证据仅能证明该工程是符合验收并非初始登记的证明材料；对证据（2），认为真实性无法确认，通知的也非本案原告，与本案没有关联性；对证据（3）的真实性无异议，仅能证明维修基金的交纳人是被告而非原告；对证据（4）的真实性无异议，对证明内容有异议，原告购买的是16号楼，该房产证是2××号楼的，与本案无关联，该不动产证是在2018年6月15日取得，只是原告办理转移登记的前置条件，仅仅有该证据而没有得到被告的有效通知；对证据（5）的真实性无异议，但文件是针对开发企业的规定，开发企业即本案被告，维修基金应由被告交纳，并非转移登记的必要条件，综上延期办证的违约事实是由被告造成的，原告不存在违约的情形。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2015年10月17日，许世花（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号为YS486084，合同约定许世花购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河观邸”小区4号2单元302号房和4号楼－116号房，房屋代码分别为2063707、2063672。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”合同签订后，许世花付清了购房款576083元。2015年12月22日，许世花交纳了住宅维修资金。2015年12月29日，荣盛公司向许世花交付涉案房屋。2017年6月23日，荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。2018年6月15日，荣盛公司取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，许世花诉至本院。本院认为，许世花与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案是因逾期办理房屋产权登记而起的纠纷，故本案的争议焦点应是：一、逾期办理房屋产权登记，荣盛公司应否承担违约责任。二、荣盛公司的抗辩理由是否成立。三、违约金数额。关于焦点一，《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权登记的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”，但前提仍是荣盛公司负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，荣盛公司应不迟于2016年12月29日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其已于2016年12月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审时荣盛公司提供的2017年6月23日的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书和2018年6月15日的大产权不动产登记证书，亦均证明荣盛公司已经违约的事实。基于上述分析，许世花没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行约定义务有直接的因果关系，荣盛公司的过错是明显的，应承担违约责任。关于焦点二，荣盛公司抗辩是因许世花所在楼栋的业主没有交纳维修基金才导致不动产登记证无法办理，其并未提供许世花未交纳维修基金的证据。根据上述焦点一的分析，荣盛公司只需在交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案即为守约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”也就是说，不论是自己的过错或者过失，还是第三人的原因，只要在客观上未按照约定履行合同义务，即构成违约，就应当承担违约责任。因此，荣盛公司的抗辩理由是不成立的，本院依法不予支持。关于焦点三，荣盛公司已向许世花交付涉案房产，根据双方签订的《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年12月29日起承担逾期办理权属登记的违约责任。荣盛公司尽管未提供何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2018年6月15日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书是不争的事实，该时间也就是荣盛公司履行合同义务的时间。因此荣盛公司的违约时间应止于此。原告许世花主张的违约金亦计算至此时间，本院予以支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。许世花主张荣盛公司违约时间自2016年12月29日至房屋产权证办理完毕为止，标准按照已付房款的日万分之二计算，均超出了上述认定范围，对于超出部分，本院不予支持。因此，许世花主张的逾期办理房产登记违约金应为576083元×0.06÷365天×530天（自2016年12月29日至2018年6月14日）=50190.24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许世花违约金50190.24元。二、驳回原告许世花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，减半收取计690元，由原告许世花负担162.50元，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担527.50元；财产保全费652元，由山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  夏春鸿二〇一八年十一月一日书记员  陈 蓉