广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法朗民一初字第709号原告：李湘娥，女，汉族，1980年7月5日出生，住广东省东莞市。委托代理人：黄海滨，广东深信律师事务所律师。被告：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段，组织机构代码证：69247729-8。法定代表人：刘学斌。委托代理人：张敏敏，系关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。被告：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段，组织机构代码证：74081617-9。法定代表人：刘学斌。委托代理人：张敏敏，系该公司员工。原告李湘娥诉被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法由审判员刘伍雄适用简易程序独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告李湘娥委托代理人黄海滨，被告景宏公司及富盈公司的委托代理人张敏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李湘娥起诉称：原告李湘娥与被告景宏公司于2013年3月16日签订合同编号为2013031XXXXXXXXXX的《商品房买卖合同》，根据合同约定，原告李湘娥向被告景宏公司购买东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼商铺XXX号房，房价款人民币463,207元，原告李湘娥一次性支付。合同第八条约定，被告景宏公司应在2014年5月1日前交付验收合格的商品房，第九条约定，逾期交付超过180日的，原告李湘娥有权解除合同。合同签订后，原告李湘娥已于2013年3月16付清购房款。但被告景宏公司并未按照合同约定交付该商品房，且逾期已超过180日。原告于2015年7月26日通过EMS向景宏公司送达《解除合同通知》。另外，被告富盈公司是被告景宏公司的唯一法人股东，两被告住所及法定代表人相同，且存在人格及财产混同等情形，因此，原告李湘娥请求被告富盈公司就被告景宏公司的债务承担连带责任。现请求法院判令：1.确认原告李湘娥与被告景宏公司签订的合同编号2013031XXXXXXXXXX的《商品房买卖合同》已于2015年7月26日解除；2.被告景宏公司返还原告李湘娥已支付的购房款463,207元并支付利息（以463,207元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2013年3月16日起，暂计至2015年8月20日为67,744.34元，应计至实际付清之日为止）；3.被告景宏公司赔偿原告李湘娥支付的契税13,896.21元、住宅专项维修基金1,483元、律师费500元；（上述2、3项暂共计为546,831元）；4.被告富盈公司就被告景宏公司的上述债务承担连带责任；5.被告景宏公司、富盈公司承担本案全部诉讼费用。被告景宏公司及富盈公司答辩称：1.我方不同意解除合同。2.原告支付的契税、住宅专项维修资金、律师费均为向案外人交付，与被告无关，原告无依据要求被告支付。3.被告景宏公司是独立的法人，其可以独立承担民事责任，无理由要求被告富盈公司承担责任。4.如果法院判令双方之间的商品房买卖合同解除，再判令被告向原告返还房款的同时，原告应向被告返还无权利瑕疵的商品房。而有部分业主将商品房作为抵押向银行进行贷款，故此该部分业主有义务对抵押进行解除。经审理查明，2013年3月16日，原告（乙方）与被告景宏公司（甲方）签订《商品房买卖合同》【合同编号：2013031XXXXXXXXXX】约定由被告景宏公司向原告出售位于东莞市大朗镇美景76号富盈商业中心商务楼商铺XXX号房屋，价格为463,207元。合同对以下问题做出约定：1.支付方式。支付方式为买受人应于签订2013年3月16日前付清全部房款。2.交付期限：合同第八条约定，2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3.逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。4.合同附件第六条对主合同第八条“该商品房经验收合格”的验收主体是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位；“证明文件”是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位共同签署验收意见的《工程竣工验收报告》。合同对其他问题也做出约定。双方对于交付条件存在不同理解，被告景宏公司认为交付条件就是合同约定的五方验收报告，原告则认为应当取得政府部门的备案证书。原告提交的《富盈商业中心委托经营管理协议》显示，其与被告景宏公司签订协议，约定由原告将案涉房屋委托被告景宏公司经营，期限自2013年1月1日至2017年12月31日止。该协议并约定：委托方同意将该委托经营管理期五年内的租金总收益115,801元全部抵充部分购铺款。原告分别向被告景宏公司以及相关部门支付如下款项：1.2013年3月15日及3月16日，原告向被告景宏公司支付定金347,406元；2.2013年3月16日，原告开具收据，金额为115,801元，摘要为租金抵商铺款。3.2013年3月16日，原告向被告景宏公司支付律师费500元。6.2013年3月26日，原告向住宅专项维修资金账户支付住宅专项维修资金1,483元。4.2013年3月26日，原告支付契税13,896.21元。2015年7月25日，原告向被告景宏公司发出解除合同通知函，主要内容为认为被告景宏公司迟延交付商品房达到合同解除条件，要求解除合同。该邮件于7月26日妥投。另查明，被告景宏公司为一人独资企业，被告富盈公司是其唯一股东。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、购房款POS单、《委托经营管理协议》、租金抵扣收据、购房款发票、契税完税凭证、住宅专项维修资金专用收据、律师费发票、解除合同通知、邮寄单及查询单、《企业机读档案登记资料》以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案原告与被告景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》以及补充协议是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议的问题在于：一、《商品房买卖合同》是否应当解除，以及解除后的法律后果。二、被告富盈公司是否需要承担连带责任。关于第一点，关于约定的交付时间，原告与被告景宏公司均无异议，双方争议的焦点在于交付的条件。合同中虽然约定交付条件为项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位共同签署验收意见的《工程竣工验收报告》即可，但建筑工程除了需符合双方约定交付条件外，亦需要符合法定交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故此，本案被告景宏公司至今未获得备案证，已超过在补充协议中约定的房屋交付时间，原告依法依照补充协议约定可解除合同。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告可要求被告景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述规定，对于原告的各项请求，本院分析如下：1.对于原告所主张的退回购房款、违约金、利息问题。因合同解除，应当相互返还财产，原告直接向被告景宏公司支付购房款463,207元，被告景宏公司应当予以退回给原告。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加......”，本案合同原告为了实现合同目的，向被告景宏公司支付了购房款、向相关部门支付了税费、向签约律师支付律师费，上述费用均至少产生利息损失，而本案中双方约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，该款项计算结果为4,632.07元，该数额明显低于未能实现合同目的而产生的签约律师费损失以及利息、占用购房款期间利息、住宅专项维修资金利息、契税利息之和，本院依法予以调整。被告应赔偿损失计算如下计算：以463,207元为本金，自2013年3月16日起，依照中国人民银行同期同类贷款基准利率，计算至付清之日。（2）律师费500元。对于原告所主张的退回住宅专项维修资金以及契税问题，因住宅专项维修资金以及契税是由原告向相关主管部门缴纳，应当在合同解除后由原告向相关主管部门申请办理退回手续，因此对于该两项要求被告直接退回的请求，本院不予支持，但被告应当协助原告向相关部门办理退回手续。关于第二个争议问题，原告基于被告景宏公司为一人有限责任公司，被告富盈公司是该公司唯一股东，要求被告富盈公司承担责任。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告景宏公司为被告富盈公司开办的一人有限责任股东，原告在起诉时已明确表明主张两被告之间的财产不能独立，但被告富盈公司未能提交证据对此予以证明，故此，被告富盈公司应当对被告景宏公司的上述责任承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告李湘娥与被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2013年3月16日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：2013031XXXXXXXXXX】已于2015年7月26日解除。被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起五日内向原告李湘娥返还购房款463,207元以及赔偿损失（1.利息。以463,207元为本金，自2013年3月16日起，按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算至付清之日；2.律师费500元）。被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告李湘娥办理契税、住宅专项维修资金退回手续。被告东莞市富盈房地产开发有限公司对被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司的上述责任承担连带责任。驳回原告李湘娥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,634元，已由原告李湘娥预交，由被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担，被告东莞市富盈房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘伍雄二〇一五年十一月十九日书记员  陈佩君第8页共8页