四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018）川1304民初3161号 原告：陈家佑，男，1996年10月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代金莲，四川智典律师事务所律师。 被告：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：龚涛（特别授权），男，1987年3月26日出生，汉族，住四川省邻水县，系公司员工。 原告陈家佑诉被告南充市碧桂园房地产开发有限公司（简称碧桂园房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李彪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈家佑的委托诉讼代理人韩桂、代金莲，被告碧桂园房产公司的委托诉讼代理人龚涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈家佑向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担所开发修建的房屋不符合合同约定的违约责任，即赔偿原告损失15万元；2、本案全部诉讼费、测绘费、律师费由被告承担。事实和理由：2014年4月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的南充碧桂园一区40号楼第1单元1层1-102号别墅一套，原告已经按照合同约定向被告足额支付购房款2,475,261元。按双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定，该商品房的层高为首层3.6米，二层3.5米，三层3米。原告经小区其他业主维权才知道该小区别墅普遍存在层高不足的情况，房屋层高与约定严重不符，特别是第二层主卧室层高不足3米，根本无法满足原告为提高生活品质而对房屋层高的预期要求，给原告造成了损失。另外，被告销售房屋时制作的沙盘显示原告所购房屋旁没有设计大门，被告销售人员也作出了承诺，但实际情况是原告所购房屋旁有一处大门，这增添了吵闹嘈杂，降低了别墅档次。原告经多次与被告协商赔偿，双方不能达成一致意见。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，望判如所请。 被告碧桂园房产公司辩称：1、我方提供的产品是符合法律要求的，也是符合合同约定的，因为我公司在报规报建时二楼的主卧层高为3.3米，我们展示的样板房层高也是3.3米，样板房作为公示部分，也是双方协议的一部分；2、在双方所签合同附件8补充协议第十二条第（四）项约定每层层高大于2.2米的，买受人对此无异议并同意接受。因此，我公司提供的产品是符合约定的，不应当承担赔偿损失的责任；3、我方认为层高的约定是有效的，补充协议与主合同都是我方制作的格式合同，整个合同是一个整体，层高问题应当从合同上下文综合来看是否违约。3.5米也好，2.2米也好，都是我方写的，我方认为高于2.2米的部分也是有效的；4、原告说别墅外面的道路问题，首先没有证据证明，其次原告以沙盘主张权利，认为沙盘是合同的组成部分，我方也可以此抗辩，我方展示的产品也是3.3米，是符合规定的；5、如果法院认为我公司违约，其损失是可以量化的。根据我方报规方案，二层主卧面积29.44平方米，减少体积比例为0.73%，原告的损失就是空间减少比例，其损失以总房价乘以0.73%为21,380元。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2014年4月18日，原告陈家佑（买受人）与被告碧桂园房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201404180734），约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土框架，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层。该商品房为第一条规定项目中的40幢第1单元1层1-102号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.6米，二层3.5米，三层3米……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是南充市房地产测绘所，其建筑面积共250.23平方米，其中套内建筑面积235.146平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.08平方米。…第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币10,526.49元，总价款2,475,261元。第六条付款方式及期限买受人采取以下方式付款。分期付款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同履行的，自十一条约定的期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。……”。 同日，原、被告还签订了《补充协议》作为《商品房买卖合同》附件八，其中第十二条其他事项第（四）项约定：“《商品房买卖合同》第三条第（三）款约定的层高为该商品房的暂测层高，该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2米的，买受人对此无异议，并同意接受”。 合同签订后，原告按照合同约定向被告碧桂园房产公司交纳了购房款，被告按照合同约定期限向原告交房，现房屋已装修。经原告自行委托，四川精诚利源科技有限公司对案涉房屋进行测绘，二层主卧室净高为2.95米，二层书房净高为3.4米。庭审中，被告碧桂园房产公司对二楼主卧室实际层高低于合同约定层高的事实予以认可。 本院认为：原告陈家佑与被告碧桂园房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。原、被告均应按照《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋二层高度为3.5米，被告碧桂园房产公司交予原告的房屋二层主卧室层高低于合同约定，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当向原告承担违约责任。原、被告签订的《补充协议》第十二条第（四）项，对《商品房买卖合同》第三条的内容进行了变更，该内容系被告提供的格式条款，其目的在于免除自身责任，排除对方主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定无效。被告提出其没有违约的抗辩主张，本院不予支持。 关于赔偿损失的问题。案涉《商品房买卖合同》中未约定层高不符的违约责任，原告也未提供证据证明该违约行为对其造成的实际损失。房屋层高不够，显然会影响原告使用别墅的品质及购买的预期，但不妨碍房屋的正常使用，原告要求赔偿损失150,000元的金额过高。综合本案的实际情况，本院酌定由被告碧桂园房产公司赔偿原告损失75,000元。原告主张被告承担测绘费、律师费，未提供充分证据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈家佑赔偿损失75,000元； 二、驳回原告陈家佑的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1,650元，由原告陈家佑负担825元，由被告南充市碧桂园房地产开发有限公司负担825元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李彪 二〇一八年十一月二十六日 书记员  曹霖