云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）楚中民一终字第120号上诉人（原审原告）肖连珍委托代理人罗国林被上诉人（原审被告）文正林委托代理人杨云美被上诉人（原审被告）周家财（曾用名周正和）上诉人肖连珍因与被上诉人文正林、周家财房屋买卖合同纠纷一案，不服元谋县人民法院（2015）元民二初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明本案的法律事实如下：周正洪与肖连珍于1968年结婚。婚后夫妻二人建盖了房屋。1993年，肖连珍离家出走一直未归，1995年10月4日，周正洪向元谋县人民法院起诉要求与肖连珍离婚，元谋县人民法院于1995年12月4日作出了（1995）元民初字第290号民事判决书，判决准予周正洪与肖连珍离婚。但该判决并未分割周正洪与肖连珍的夫妻共同财产。2013年7月11日，周正洪与同一集体经济组织的成员文正林签订了《关于周正洪户与文正林户宅基地转卖协议》，协议约定周正洪将位于法那禾村246号的房屋卖给文正林，文正林单独建盖简易房三格给周正洪居住使用。2014年1月25日，文正林一次性付清了购房款45000.00元。2014年7月9日，周正洪、肖连珍、阮锐萍（文正林之妻）、周正和（即周家财）在他人见证下签订了一份《协议》，协议内容为：周正洪与肖连珍夫妻转让房屋给文正林一事，现已致成双方协议生效，当时周妻肖连珍未回家，现根据多人作证达成以下协议：1、文正林建盖4格房屋给周、肖夫妻居住，周、肖夫妻过世后房屋地基产权归文正林所有；2、此房屋由周、肖夫妻二人居住使用到过世，由文正林收回；3、肖连珍生病、过世的一切费用由周正和负责承担；4、周、肖夫妻过世后，生活用具由周正和继承使用。2014年7月30日，周正洪因病死亡。肖连珍与周家财、文正林双方因房屋买卖发生纠纷，2014年10月29日，肖连珍将文正林、周家财诉至法院。原审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人可以依法自愿订立合同。在本案中，周正洪与肖连珍原系夫妻关系，后虽因肖连珍离家出走而离婚，但未分割过夫妻共同财产。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产、经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。周正洪与文正林签订合同时，肖连珍虽离家未归，但肖连珍回家后，于2014年7月9日参与签订了《协议》，2014年7月9日签订的这份《协议》属于肖连珍对房屋买卖合同的追认。对肖连珍提出该《协议》不是自己签的，肖连珍在案件审理过程中没有提出相应证据材料来证明，也没有提出进行笔迹和指纹鉴定，故对其诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回肖连珍的诉讼请求。案件受理费450元，由肖连珍承担。宣判后，肖连珍不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：依法撤销元谋县人民法院（2014）元民二初字第232号民事判决，重新作出公正的判决。对原审诉讼请求第三项“判令周家财将房屋买卖款44000元返还给文正林，房屋买卖款1000元由肖连珍返还”的诉讼请求，上诉人自愿放弃。1、请求上级法院依法确认被上诉人与周正洪2013年7月11日签订的《宅基地转卖协议》无效。2、请求判令被上诉人文正林将坐落于元马镇龙泉社区居委会法那禾村居民小组246号的房屋，以及该房屋的集体土地使用证返还给上诉人肖连珍。由两被上诉人承担一、二审案件受理费。主要事实及理由为：一、原判在认定事实方面存在错误，认定“2014年7月9日，周正洪、肖连珍、阮锐萍（文正林之妻）、周正和（即用家财）在他人见证下签订了一份协议，协议内容为：1、文正林建盖4格房屋给周、肖夫妻居住，周、肖夫妻过世后房屋地基产权归文正林所有；2、此房屋由周、肖夫妻住到过世，由文正林收回；3、肖连珍生病、过世的一切费用由周正和负责承担；4、周、肖夫妻过世后，生活用具由周正和继承使用”，认定的上述事实是错误的，实际是上诉人与周正洪婚后，因为无生育能力一直无子女，长期遭周正洪虐待。在1993年期间，肖连珍受当时的邪教组织的欺骗，参与该邪教聚会活动，被公安局拘留两个月释放回家，周正洪更加看不起肖连珍，对其态度更加恶劣，导致肖连珍离家到昆明。2014年4月6日上诉人从昆明家后，周正洪没有告知房子已经卖掉的情况，询问周正洪，才告知房子已经被卖给了文正林。在此情况下，上诉人去到社区居委会反映情况，居委会的领导说，“你现在连户口都不在法那禾村，如果周正洪接纳你，村上才承认同意为你补办户口，要是周正洪不接纳你，你没有户口我们不会帮你办任何事情”，要求自己与周正洪协商解决。上诉人向周正洪提出不同意卖房，周正洪让上诉人不要操心那些事情，只要听他的话，就帮上诉人落实户口的事情。在2014年5月6日，周正洪突然生病，先后到元马镇医院、元谋县医院、楚雄州医院治疗，因忙于护理周正洪，房子的事情就只有放下来。2014年7月8日，被上诉人文正林及周家财逼着周正洪搬到文正林建起的临时房屋居住，为了照管生活不能自理的周正洪，肖连珍只能被迫随周正洪搬出，当天，文正林就强压着上诉人认可卖房一事，说买卖房子开过群众大会，如果上诉人同意卖房，简易房可以给其居住，如果不依劝，简易房也不同意让其居住。如果要毁约，赔钱的数额也大。因受到两方的逼迫，上诉人提出房子也属于女儿周明秀参加建盖，如果周明秀回来帮自己养老，母女二人要有住处，要求周明秀回家协商好才能进行处理。但被上诉人为了达到目的，第二天，被上诉人文正林之妻阮锐萍、文亮、周家财来到简易房中，以帮助上诉人落实户口，需要村民证明签字为由，骗取了上诉人的签字。上诉人无文化，只会写自己的名字，对纸上的内容一无所知，以为是为上诉人落实户口，在被欺骗的情况下签了字。而在场的人无上诉人的亲戚。周明秀在2014年7月18日才从福建返回元谋，证人文亮提出周明秀在场纯属编造事实。周正洪去世后，文正林提出所建的简易房至多能给上诉人住一年，要求上诉人尽快搬出简易房。还提出会找周家财协商，要求周家财将房屋买卖款付20000元给上诉人。当时，上诉人以及周明秀都不同意卖房，周家财也不同意将卖房款分给上诉人。在此期间，被上诉人文正林并没有提及存在“2014年7月9日协议”，自双方发生纠纷以来，有关被上诉人买卖房屋的相关协议和合同，被上诉人从来没有交给上诉人。被上诉人文正林及其妻子阮锐平在要求我们搬出简易房，都不准上诉人居住。发生争吵后，在警察的调解下，文正林之妻才将《关于周正洪户与文正林户宅基地转卖协议》出示给上诉人一方，其是按照情况的变化才出示协议，随意追赶上诉人搬出简易房。二、被上诉人提交的“2014年7月9日协议”不具备证明力，不应当作为定案证据使用。原审法院是以上诉人提交的“2014年7月9日协议”，认为上诉人追认了房屋买卖行为，上诉人认为原审法院并未认真审定该协议的合法性，错误的将该证据作为定案证据，理由如下：1、该协议的签订存在重大误解。上诉人回家后，周正洪并未告知已经在1995年期间判决解除了双方的婚姻关系。在上诉人回家后，两个人同吃同住，关系已经缓和。上诉人误以为还与周正洪属于夫妻，介于周家财同意为上诉人养老送终，从该协议中所表叙述的上诉人与周正洪的关系为“周、肖夫妻”就与客观事实不服，因此，签订协议存在重大误解。2、该协议的签订系被上诉人乘人之危。当时上诉人的女儿周明秀尚未回家，母女两人已经多年未见面，上诉人作为一个孤老太婆，惧怕不听从安排自己的户口得不到落实，也怕老来无人赡养安葬，而被上诉人一方正是出于上诉人处于这样弱势，致使上诉人作出了与自己真实意思相悖的表示。3、该协议显失公平，有损上诉人的合法权益。诉争房屋距县城1公里多，被上诉人文正林仅仅以45000元的价格购得房屋，远低于市场价格，最重要的是在此次房屋买卖的交易中，上诉人并未获得一分钱的房款，房产属于周正洪、上诉人及女儿周明秀共同共有。同时，周正洪属于入赘，房屋地基属于肖家祖传家业，周家财及周正洪无权出卖房屋，更无权收取房屋买卖款。房产属于上诉人唯一的住所，上诉人的养老、生病不是一天两天能够履行的事情，而是长期的事情，现原判已经查明在上诉人离家期间，周正洪已经和上诉人解除了婚姻关系，上诉人与周家财无任何关系，周正洪最后时刻都是由上诉人及女儿在照管，丧事大部分生活开支都是由周明秀支付，周家财有何能力负责上诉人的医疗费用及安葬费用。4、上诉人已另案向法院起诉，诉请撤销该协议书。三、本案诉争房屋的产权属于周正洪、肖连珍、周明秀三人共同共有，未经周明秀同意的情况下，均属无权处分。二审中，经征询各方当事人对原判认定的事实的意见，上诉人对原判认定的以下事实有异议：一、“1995年10月4日，周正洪向元谋县人民法院起诉要求与肖连珍离婚，元谋县人民法院于1995年12月4日作出了（1995）元民初字第290号民事判决书。判决准予周正洪与肖连珍离婚”，认为上诉人没有看到该院做出的判决，相关证据也未经质证。二、“2014年7月9日，周正洪、肖连珍、阮锐萍（文正林之妻）、周正和（即周家财）在他人见证下签了一份《协议》，认为上诉人对此协议存在重大误解，并没有告知肖连珍协议内容。并认为原判遗漏认定肖连珍的女儿也参与了建房。对其余原判认定的事实无异议。被上诉人文正林、周家财对原判认定的事实均无异议。故对原判认定的各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。归纳各方当事人诉辩主张，本案二审的争议焦点是：周正洪与文正林于2013年7月11日签订的《宅基地转卖协议》是否有效，文正林是否应将该房屋的集体土地使用证返还给肖连珍。本院认为，1995年周正洪向元谋县人民法院起诉与肖连珍离婚，该院判决双方解除婚姻关系，该事实有元谋县人民法院作出的（1995）元民初字第290号民事判决书予以证明，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项“下列事实，当事人无需举证证明……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……”，故周正洪与肖连珍已离婚的事实可予以认定。周正洪与肖连珍解除婚姻关系后未分割夫妻共同财产，房屋处于共同共有状态，故周正洪于2013年7月11日与文正林签订的《关于周正洪户与文正林户宅基地转卖协议》处分了属于肖连珍所有的房屋产权份额，该行为属于无权处分，但肖连珍出现后，于2014年7月9日参与签订了《协议》，从该协议的内容看，约定了肖连珍今后的生活由周家财负担，该协议上有肖连珍的签字，该行为视为肖连珍对周正洪签订房屋买卖合同的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故周正洪与文正林于2013年7月11日签订的《宅基地转卖协议》为合法有效的协议。协议签订后即发生法律效力，文正林已履行协议的内容，支付了购房款并收执本案诉争房屋的集体土地使用证的行为符合双方协议的约定，并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，但一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条属于适用法律不当，二审中应予以纠正。上诉人肖连珍的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人肖连珍预交的二审案件受理费100元，由上诉人肖连珍承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院申请强制执行。审判长  何加荣审判员  纪艳茜审判员  龚艳波二〇一五年十一月二十日书记员  刘鸿德