福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初4753号 原告：中联文创控股有限公司，住所地福建省石狮市凤里街道南洋路**星光大厦**，统一社会信用代码913505000523178942。 法定代表人：林振忠，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张剑平，福建康泽律师事务所执业律师。 被告：曾金宝，男，1972年11月13日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：施纯扶，福建协进律师事务所执业律师。 原告中联文创控股有限公司（以下简称中联文创公司）与被告曾金宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中联文创公司的委托诉讼代理人张剑平、被告曾金宝的委托诉讼代理人施纯扶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中联文创公司向本院提出诉讼请求：1.判令曾金宝立即向中联文创公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费合计2232226元【其中店面租金自2015年3月16日至2018年6月30日共1851847元，18.5㎡仓库租金自2015年5月16日至2018年6月30日共82216元，38㎡仓库租金自2015年2月21日至2018年6月30日共107990元，尚欠租金合计2042053元；店面物业管理费自2014年10月16日至2018年6月30日共146450元，18.5㎡仓库物业管理费5273元，38㎡仓库物业管理费2150元，扣除已交的物业管理费4542元，尚欠物业管理费149331元；水电费自2014年6月10日至2016年10月31日共计40842元（总水电费310445元，已交269603元，尚欠40842元）】；2.判令曾金宝向中联文创公司支付违约金100000元；3.判令曾金宝承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年4月1日，中联文创公司与曾金宝签订了一份《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，约定：中联文创公司将位于石狮市的“星期ＹＩ服饰创意博览园”商业街项目中的星光大道XX＃一层13店、二层06-13店的房屋出租给曾金宝作“千百叶牛排”经营场所之用，租赁面积为623平方米，租期自2014年4月16日起至2020年4月15日止，月租金（不含税）标准为2014年4月16日至2016年4月15日为42960元，2016年4月16日至2017年4月15日为46397元，2017年4月16日至2018年4月15日为50109元，2018年4月16日至2019年4月15日为54118元，2019年4月16日至2020年4月15日为58447元。综合服务费（后改为物业管理费）3738元／月。逾期支付租金的，承租方应每日按月租金的3%支付违约金并赔偿出租方的全部损失（包括但不限于诉讼费律师费等费用）。2014年7月9日，双方签订《石狮市Ｉ产业创意博览园物业管理服务协议》，约定物业服务费交纳标准为每月6元／㎡，用水单价为3.55元／吨，用电单价为1元／度。2014年4月1日，中联文创公司与曾金宝另签订了二份《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时〉》，租赁物分别为18.5㎡的仓库、38㎡的仓库。合同的内容基本一致。18.5㎡仓库的租期自2014年4月16日起至2020年4月15日止，月租金（不含税）标准为2014年4月16日至2016年4月15日为2000元，2016年4月16日至2017年4月15日为2160元，2017年4月16日至2018年4月15日为2333元，2018年4月16日至2019年4月15日为2520元，2019年4月16日至2020年4月15日为2722元。38㎡仓库的租期自2014年9月1日起至2020年4月15日止，月租金（不含税）标准为2014年9月1日至2016年8月31日为2450元，2016年9月1日至2017年8月31日为2646元，2017年9月1日至2018年8月31日为2858元，2018年9月1日至2019年8月31日为3087元，2019年9月1日至2020年4月15日为3334元。合同签订后，中联文创公司即交付了房屋。曾金宝支付了店面租金128880元、物业管理费14395元、水电费269603元、保证金及押金17150元，18.5㎡仓库租金16000元、物业水电费398元，38㎡仓库租金12584元、物业水电费583元，合计已付款项共459593元。曾金宝从2014年10月16日起即以种种理由拖欠物业管理费，自2015年3月16日起开始拖欠租金，自2016年8月1日起开始拖欠水电费。截止至2018年6月20日，曾金宝共计拖欠店面租金1851847元、18.5㎡仓库租金82216元、38㎡仓库租金107990元，店面物业管理费146450元、18.5㎡仓库物业管理费5273元、38㎡仓库物业管理费2150元（物业管理费还应扣除已付的4542元），水电费40842元，总合计2232226元。根据合同约定，曾金宝逾期支付租金应当支付违约金。考虑曾金宝经营不善，中联文创公司自愿将违约金下调至100000元。 曾金宝辩称，一、双方的租赁合同关系进行过重大变更，中联文创公司的租金计算方式错误。1.中联文创公司与曾金宝重新签订了一份房屋租赁合同，由曾金宝的女儿曾瑶娴代为签署了《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》，该合同就租金进行了较大的调整。2.中联文创公司开会决议承诺包括曾金宝在内的众多商家第一年免租金，第二年只收取半价的租金。3.33#星光大道一层12店即18.5㎡仓库的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》双方并未真正履行，由于中联文创公司在设计上改变了曾金宝所经营的“千百叶牛排店”的通行道路，导致该物业在之后是作为通行道路使用，并没有租赁给曾金宝作为仓库使用。二、中联文创公司因拖欠房屋所有人房租，导致曾金宝租赁的房屋被房屋所有人锁门并搬空经营设备，曾金宝无法正常经营，中联文创公司应承担曾金宝由此产生的损失。三、本案应追加房屋所有人为第三人，以便查清事实。四、中联文创公司起诉的租金己超过诉讼时效，诉讼请求依法应予驳回。曾金宝与中联文创公司的租赁合同关系实际上于2016年10月份就己经因中联文创公司的原因导致合同目的无法实现，中联文创公司请求2016年10月份及之后的租金己经没有任何事实和法律依据，拖欠租金请求法律保护的诉讼时效为一年，因此，根据双方签订的三份《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同（临时）》就租金缴纳的约定，中联文创公司请求支付租金己经超过法定诉讼时效，中联文创公司的该诉讼请求应当予以驳回。五、综合服务费及水电费与事实不符，依法应驳回其不合理的部分。曾金宝自2016年10月份起即因中联文创公司原因导致无法正常经营，中联文创公司要求曾金宝支付2016年10月份之后的水电费没有任何事实和法律依据，且中联文创公司在第一次起诉时已自认曾金宝2016年8月1日起才开始拖欠水电费，因此，中联文创公司要求曾金宝承担2014年6月10日起至2016年7月31日的水电费也没有任何事实和法律依据，中联文创公司应提供2016年8月1日至2018年9月30日之间的水电费凭证及相应的代垫费用及曾金宝相应的用电、用水情况证据证明其主张，否则应承担相应的不利后果。六、曾金宝已支付给中联文创公司合同保证金128,880元及部分租金、综合服务费、水电费，足以抵偿相应的费用。因此，曾金宝并未拖欠中联文创公司任何款项，请求法庭驳回中联文创公司的诉讼请求。对于中联文创公司自认的曾金宝共计支付459,593元款项没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.中联文创公司提供其与曾秀满签订的《房屋租赁合同》，可以证明案涉房屋系中联文创公司向曾秀满承租后转租给曾金宝，与案件处理具有关联性；2.曾金宝提供的视频、照片、报警回执单，与本院根据曾金宝申请向石狮市公安局调取的蔡上级、孙阳军、曾金宝询问笔录体现的内容可以互相印证，可以证明蔡上级于2016年10月将案涉租赁房屋上锁的事实，与案件处理具有关联性，可以作为认定案件事实的根据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉租赁房屋位于石狮市Ｉ服饰创意博览园，房屋所有权人及土地使用权人均为曾秀满【国有土地使用证号：狮国用（1993）字第××号、房屋所有权证号：狮字第××号】。中联文创公司成立于2012年8月16日，系经营对工业、农业、房地产业、创意产业等国家法律法规允许的项目的投资；房地产开发；文化创意产业园的开发、建设、经营及管理，房屋租赁、物业管理、停车场服务等业务的有限责任公司。2013年2月23日，中联文创公司与曾秀满签订《房屋租赁合同》一份，约定曾秀满将其所有的址于石狮市石灵路55、57、59、61、63、65号房产出租给中联文创公司作为改造建设星期ＹＩ服饰创意博览园项目；租赁期限为十五年；租赁期内，建筑物经改造建设后中联文创公司有权自主转租给其他单位或个人从事合法经营活动，曾秀满不得干涉；中联文创公司拖欠曾秀满租金30日以上，曾秀满可单方面终止合同，收回物业转作他用，并要求中联文创公司支付违约金并赔偿相应经济损失等内容。2014年4月1日，中联文创公司作为出租人（甲方）与曾金宝作为承租人（乙方）签订《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》三份，其中一份载明：甲方同意将星期ＹＩ服饰创意博览园XX＃星光大道一层13店、XX＃星光大道二层6-13店房屋出租给乙方使用，租赁面积为623平方米；乙方保证该房屋的经营范围应经甲方同意的品牌／范围千百叶牛排；租赁期限从2014年4月16日至2020年4月15日止；免租期为从房屋交付之日至2014年9月15日止，免租期内不计算租金；月租金标准（不含税）2014年4月16日至2016年4月15日为42960元，2016年4月16日至2017年4月15日为46397元，2017年4月16日至2018年4月15日为50109元，2018年4月16日至2019年4月15日为54118元，2019年4月16日至2020年4月15日为58447元；每月综合服务费为3738元，每3个月缴纳一次。租金每3个月为1个租金支付周期，第一期租金、合同保证金、综合服务费在合同签订之日起5日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清；如乙方未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，乙方应每日按月租金的3%向甲方支付违约金；因乙方装修需要，提出提前交付申请，并能接受现状进行交付，故双方签订本合同，待本项目正式合同确认后，在租赁要件不变的情况下，乙方应无条件协同甲方签订正式合同等内容。另一份《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》载明：甲方同意将本项目中的XX＃物理层1层12店房屋出租给乙方使用，租赁面积为38平方米；乙方保证该房屋的经营范围应经甲方同意的品牌／范围仓库；租赁期限从2014年9月1日至2020年4月15日止；免租期为从房屋交付之日至2014年9月30日止，免租期内不计算租金；月租金标准（不含税）2014年9月1日至2016年8月31日为2450元，2016年9月1日至2017年8月31日为2646元，2017年9月1日至2018年8月31日为2858元，2018年9月1日至2019年8月31日为3087元，2019年9月1日至2020年8月31日为3334元；每月综合服务费为50元，每3个月缴纳一次等内容，其余内容与前份合同基本一致。双方签订的第三份《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》载明：甲方同意将本项目中的XX＃星光大道一层12店房屋出租给乙方使用，租赁面积为18.5平方米；乙方保证该房屋的经营范围应经甲方同意的品牌／范围千百叶牛排；租赁期限从2014年4月16日至2020年4月15日止；免租期为从房屋交付之日至2014年9月15日止，免租期内不计算租金；月租金标准（不含税）2014年4月16日至2016年4月15日为2000元，2016年4月16日至2017年4月15日为2160元，2017年4月16日至2018年4月15日为2333元，2018年4月16日至2019年4月15日为2520元，2019年4月16日至2020年4月15日为2722元；每月综合服务费为111元，每3个月缴纳一次等内容，其余内容与前述合同基本一致。中联文创公司作为甲方、曾金宝以“金牌贵族牛排”名义作为乙方另签订《石狮市Ｉ产业创意博览园物业管理服务协议（临时版本）》一份，载明：乙方承租商铺基本情况：坐落位置：石狮市XX＃号星期ＹＩ产业创意博览园XX＃2-3层13＃06-13＃号商铺，租赁面积623平方米；用途餐饮；物业服务费的交纳标准暂定为每平方米每月6元，以一个季度（三个月）为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他期的物业服务费均按自然季度交纳，黄雅莉应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则顺延至节假日后的第一个工作日）向中联文创公司一次性足额支付下个交费期的物业服务费；第一期物业服务费应于本合同签订后十五个工作日内支付，收费期间为2014年4月16日至2014年7月15日，应交物业服务费为11214元；乙方应按照独立计量核算并自行承担商铺发生的水、电、气等费用，用水单价为3.55元／吨，用电单价为1元／度等内容。2014年7月9日，曾金宝签署《房屋交接验收表（商铺／办公）》，就XX＃二、三层房屋验收进行确认，同时载明水表、电表底数均为0。曾金宝持有中联文创公司作为出租代理方（甲方），曾瑶娴作为承租方（乙方）于2015年8月1日签订的《场地租赁合同》，载明：甲方将位于石狮市星光大道一层13店、XX＃星光大道二层6-13店出租给乙方使用，该场地建筑面积为623平方米；该场地用于万家惠千百叶；租期为6年，自2014年4月16日起至2020年4月15日止；2014年4月16日至2014年9月15日月租金为16198元，其中免租期内无需缴纳租金；2014年9月16日至2020年4月15日月租金为16198元；租金每12个月为1个租金支付周期，第一次租金在免租期到期前5日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清；乙方未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用，逾期超过3天，乙方应每日按月租金的3%向甲方支付违约金；自本合同生效之日起，双方之前就该场地签署的租赁意向书及其他任何口头或书面协议、承诺与本合同不一致或相冲突之处，以本合同约定为准；因租赁该场地所产生的一切事宜和争议以本合同为准等内容。曾金宝支付了中联文创公司案涉店面2014年9月16日起至2014年12月15日止的租金128880元、2014年4月16日起至2014年7月15日止的物业管理费14395元、2014年6月10日起至2016年8月31日止的水电费269603元、保证金及押金17150元，18.5㎡仓库2014年9月16日起至2015年5月5日止的租金16000元、2014年4月16日起至2014年7月15日止的物业水电费等398元，38㎡仓库2014年10月1日起至2015年2月20日止的租金12584元、2014年9月1日起至2014年11月30日止的物业水电费等583元，上述款项共459593元。 审理中，本院依曾金宝的申请向石狮市公安局凤里派出所调取了曾金宝2017年10月12日报警记录相关的询问笔录。案外人蔡上级于2017年10月12日接受石狮市公安局风里派出所询问时称，其是石狮市星期一创意园星光大道33号楼的房东，2016年初的时候星期一创意园物业就没有交租金给蔡上级，蔡上级就要把店面锁掉了。直到2016年10月份星期一创意园物业还是没有交租金给蔡上级，蔡上级就跟千百叶牛排店的老板曾金宝说物业没有交租金不能让他再营业了。曾金宝就把店关了锁了，没有继续营业，蔡上级自己有拿一把锁把千百叶牛排店的店门锁上。2017年10月10日，蔡上级发现千百叶牛排店的店门有被人敲破了，店里面的一些电线都被剪走，里面的装修也被破坏了。店里很多东西都不见了，蔡上级就打电话给曾金宝问他是不是他来把店门敲破的，把店内的东西搬走。曾金宝跟蔡上级说没有叫人来搬。2017年10月11日12时许，蔡上级叫一个收旧电器的来把店内的一些空调和厨房的一些设备拆走卖掉。蔡上级和曾金宝没有直接的纠纷，主要的纠纷是石狮市星期一创意园物业一直没有支付蔡上级房屋的租金。2017年10月12日，曾金宝接受石狮市公安局风里派出所询问时称，其在石狮市叶牛排店。于2016年10月7日因创意园物业跟房东的房租纠纷，致使曾金宝没有继续营业。当时曾金宝把店关了，房屋的房东也在店门加了一把锁。2017年10月10日17时许，曾金宝接到房东的电话，说千百叶牛排店的店门的玻璃门被人敲破了。2017年10月12日11时许，曾金宝来到千百叶牛排店内，就发现店里的财物都被搬走了。曾金宝打电话问创意园的物业，物业说不清楚。曾金宝问房东，房东就说他有叫人去店里搬东西卖掉。曾金宝与店面房东没有纠纷，曾金宝租的店面是找星期一创意园物业租的，星期一创意园物业有跟房屋的房东有房屋租金的纠纷，房东说物业已经很久没有交租金了。房东的儿子是蔡上级。 另查，本院于2017年7月19日受理原告中联文创公司与被告曾金宝房屋租赁合同纠纷一案，中联文创公司在该案中提出诉讼请求：1.确认解除双方就星期ＹＩ服饰创意博览园XX＃星光大道一层13店、二层06-13店签署的《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》；2.判令曾金宝向中联文创公司支付拖欠的租金、综合服务费、水电费合计1128209元；3.曾金宝向中联文创公司支付违约金100000元。审理中，本院于2017年10月20日至石狮市Ｉ服饰创意博览园“千百叶牛排店”进行现场勘验，勘验结果为：1.一楼为石灵路，二楼为星光大道。2.从石灵路通过电梯上楼为星光国际影城门口广场，千百叶牛排店位于该广场一层、二层，一层大门未上锁，二层有一玻璃门上锁，另一玻璃门被损毁，里面经营物品基本搬空，剩余零星物品。3.千百叶牛排店有3个电表，读数分别为：003986ｋｗ／ｈ、002667ｋｗ／ｈ、13641ｋｗ／ｈ，3个水表读数分别为：00823吨、02206吨、07358吨。后中联文创公司以双方欲以庭外和解方式解决纠纷为由，于2017年12月26日向本院申请撤诉，本院于同日作出（2017）闽0581民初3905号民事裁定，准许中联文创公司撤诉。 本案的争议焦点为：一、双方的租赁合同是否有发生过变更；二、曾金宝尚欠中联文创公司的租金、综合服务费、水电费金额的认定；三、中联文创公司起诉租金是否超过诉讼时效，曾金宝是否应当支付违约金。对此，本院予以分析、审查和认定。 一、双方的租赁合同是否有发生过变更 本院经审查认为，当事人协商一致，可以变更合同。曾金宝主张星期YI服饰创意博览园一直客流量不大，导致该园区的商家一直面临巨大的经营压力，中联文创公司开会决议承诺包括曾金宝在内的众多商家第一年免租金，第二年只收取半价的租金，但未提供证据证明，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”曾金宝主张签订《场地租赁合同》时其不在石狮市，由其女儿曾瑶娴代为签署合同，系对委托关系的确认。中联文创公司明知案涉33#星光大道一层13店、二层6-13店已出租给曾金宝用于经营千百叶牛肉店，仍与曾瑶娴就同一店面签订《场地租赁合同》用于经营“万家惠千百叶”，且未重新收取履约保证金等款项，应认定为知晓曾金宝与曾瑶娴之间的代理关系，《场地租赁合同》直接约束中联文创公司和曾金宝。双方就案涉33#星光大道一层13店、二层6-13店签订的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》在先，《场地租赁合同》签订在后，且前一合同明确约定“待本项目正式合同确认后，在租赁要件不变的情况下，乙方应无条件协同甲方签订正式合同”，表明双方在签订前一合同时存在此后签订正式合同的意向。后一合同约定“自本合同生效之日起，双方之前就该场地签署的租赁意向书及其他任何口头或书面协议、承诺与本合同不一致或相冲突之处，以本合同约定为准”，是对合同变更事实的确认，《场地租赁合同》应认定为双方对《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》作出的变更。中联文创公司主张不清楚合同的来源，但未对合同上为何加盖有其公司的公章作出合理说明，应承担举证不能的法律后果。 二、曾金宝尚欠中联文创公司的租金、综合服务费、水电费金额的认定 本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”曾金宝支付第一期租金后，虽未再继续支付租金，但中联文创公司未举证证明其于2016年10月前通知曾金宝解除房屋租赁合同。根据蔡上级在接受石狮市公安局凤里派出所询问时关于“直到2016年10月份星期一创意园物业还是没有交租金给我，我就跟千百叶牛排店的老板曾金宝说物业没有交租金不能让他再经营了。曾金宝就把店关了锁了，没有继续营业，我自己有拿一把锁把千百叶牛排店的店门锁上”的陈述，并结合案涉租赁房屋水电费自2016年10月后就没有明显增长的事实，可以认定曾金宝系因转租合同外第三人蔡上级主张权利、收回房屋，致使未能继续对租赁物使用、收益。曾金宝主张不支付案涉租赁房屋自2016年10月7日被锁门之后的租金、综合服务费和水电费，依据充分，本院予以支持。根据中联文创公司提供的案涉店面《房屋交接验收表》，并结合中联文创公司关于18.5㎡及38㎡仓库未找到交接表的陈述，可以认定中联文创公司交付租赁房屋有签订房屋交接验收表的习惯。中联文创公司未能提供房屋交接表等证据证明其已向曾金宝交付18.5㎡仓库，曾金宝关于18.5㎡仓库未实际交付的主张，本院予以采信。中联文创公司要求曾金宝支付18.5㎡仓库的租金、综合服务费和水电费，依据不足，本院不予支持。根据《场地租赁合同》关于租金的约定，曾金宝应支付中联文创公司案涉店面自2014年9月16日起至2016年10月6日止的租金400,467.8元（16,198元/月×12月×752日÷365日=400,467.8元），扣除曾金宝已付店面租金128,880元，曾金宝尚欠中联文创公司店面租金271,587.8元（400,467.8元-128,880元=271,587.8元）。曾金宝应支付中联文创公司38㎡仓库自2014年10月1日起至2016年10月6日止的租金59,481.7元（2,450元/月×11月+2,450元/月×12月+2,646元/月×12月÷365日×36日=59,481.7元），扣除曾金宝已付38㎡仓库租金12,584元，曾金宝尚欠中联文创公司38㎡仓库租金46,897.7元（59,481.7元-12,584元=46,897.7元）。中联文创公司要求曾金宝支付店面自2014年10月1日起、38㎡仓库自2014年12月1日起的物业管理费，本院予以照准。截至2016年10月6日曾金宝应支付店面和38㎡仓库的物业管理费91,683元（3,738元/月×12月÷365日×737日+50元/月×12月÷365日×676日=91,683元），扣除中联文创公司自认曾金宝已支付的物业管理费4,542元，曾金宝尚欠中联文创公司店面及38㎡仓库物业管理费87,141元（91,683元-4,542元=87,141元）。曾金宝出具《房屋交接验收表》时确认水电费读数均为0，中联文创公司主张的2016年10月31日电表、水表读数不高于本院于2017年7月19日勘验时的电表读数，本院予以确认。曾金宝应支付中联文创公司水电费306,832元（2667度×1元/度×40倍+3945度×1元/度×40倍+13636度×1元/度+7293度×3.55元/度+796度×3.55元/度=306,832元），扣除曾金宝已付水电费269,603元，曾金宝尚欠中联文创公司水电费37,229元（306,832元-269,603元=37,229元）。 三、中联文创公司起诉租金是否超过诉讼时效，曾金宝是否应当支付违约金 本院经审查认为，关于案涉店面租金的诉讼时效问题，根据《场地租赁合同》的约定，租金每12个月为1个租金支付周期，第一次租金在免租期到期前五日内支付，以后于每个租金支付周期前十个工作日内一次性付清，即2014年9月16日至2015年9月15日的租金最迟应于2014年9月15日支付，2015年9月16日至2016年9月15日的租金最迟应于2015年9月15日支付，2016年9月16日至2016年10月6日的租金最迟应于2016年9月15日支付。租金是在租赁合同履行过程中持续定期发生的、具有双务性的债务，即定期给付之债。各期债务履行期限届满后，均为独立债务，并非同一债务分期履行。因此，请求支付租金的诉讼时效应以合同约定支付每支付周期履行期限届满之次日分别计算。截止中联文创公司于2017年7月19日第一次向本院提起诉讼时，2016年9月15日前的店面租金已超过1年诉讼时效，曾金宝提出关于该部分租金超过诉讼时效的抗辩，于法有据，本院予以采纳。2016年9月16日至2016年10月6日的店面租金至中联文创公司于2017年7月19日第一次向本院提起诉讼时尚未超过1年诉讼时效，诉讼时效中断，并于2018年1月4日该案民事裁定书生效时重新计算，截至2018年7月27日中联文创公司再次向本院提起诉讼时，该部分租金的诉讼时效未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，曾金宝对该部分租金提出的诉讼时效抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。故曾金宝仍应支付案涉店面自2016年9月16日起至2016年10月6日止的租金11,183元（16,198元/月×12月÷365日×21日=11,183元）。关于案涉38㎡仓库租金的诉讼时效问题，根据《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》的约定，租金每3个月为1个租金支付周期，第一次租金在合同签订之日起5日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清，即曾金宝尚欠的最后一期2016年9月1日至2016年10月6日的租金最迟应于2016年8月31日支付。中联文创公司于2017年7月19日向本院起诉时，并未主张38㎡仓库的租金，曾金宝自2017年9月1日起取得该部分租金的诉讼时效抗辩权，该权利不因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行而消灭。中联文创公司要求曾金宝支付38㎡仓库租金，超过诉讼时效，本院不予支持。曾金宝逾期支付案涉店面自2016年9月16日起至2016年10月6日止的租金11,183元，已构成违约，中联文创公司要求曾金宝支付逾期付款违约金，本院予以支持。但中联文创公司主张的违约金100,000元明显高于曾金宝拖欠11,183元租金造成的实际损失，本院酌定违约金以11,183元为基数按年利率24%计算自2016年9月16日起至实际付款之日止，中联文创公司主张超出的部分，本院不予支持。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中联文创公司与曾金宝订立的三份《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》和一份《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。双方就案涉33#星光大道一层13店、二层6-13店签订的《场地租赁合同》应认定为对原《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》的变更。因转租合同外第三人蔡上级主张权利、收回房屋，致使曾金宝未能继续对租赁房屋使用、收益。曾金宝主张不支付案涉租赁房屋自2016年10月7日被锁门之后的租金、综合服务费和水电费，依据充分，本院予以支持。中联文创公司未能提供房屋交接表等证据证明其已向曾金宝交付18.5㎡仓库，曾金宝关于18.5㎡仓库未实际交付的主张，本院予以采纳。中联文创公司要求曾金宝支付18.5㎡仓库的租金、综合服务费和水电费，缺乏依据，本院不予支持。曾金宝尚欠中联文创公司店面租金271,587.8元、38㎡仓库租金46,897.7元、店面及38㎡仓库物业管理费87,141元、水电费37,229元。截止中联文创公司于2017年7月19日第一次向本院提起诉讼时，2016年9月15日前的店面租金已超过1年诉讼时效，曾金宝关于该部分租金已超诉讼时效的抗辩，于法有据，本院予以采纳。2016年9月16日至2016年10月6日的店面租金未超过时效期间，曾金宝仍应支付该部分租金11,183元。中联文创公司要求曾金宝支付38㎡仓库租金，超过诉讼时效，本院不予支持。曾金宝已支付的保证金尚不足以抵扣已超过诉讼时效部分的自然债务，仍应按本院认定的数额支付租金、物业费和水电费。曾金宝逾期支付案涉店面自2016年9月16日起至2016年10月6日止的租金11,183元，已构成违约，本院酌定违约金以11,183元为基数按年利率24%计算自2016年9月16日起至实际付款之日止，中联文创公司主张超出的部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条规定，判决如下： 一、曾金宝应于本判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付租金11,183元、物业管理费87,141元、水电费37,229元； 二、曾金宝应于本判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付以11,183元为基数按年利率24%计算自2016年9月16日起至实际付款之日止的违约金； 三、驳回中联文创控股有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25,458元，由中联文创控股有限公司负担22,345元，曾金宝负担3,113元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王雅稚 人民陪审员  洪天恩 人民陪审员  吴文良 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 一、本案适用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 2、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 3、《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 4、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 5、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 6、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 7、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 8、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 9、《中华人民共和国合同法》第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 10、《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 11、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 12、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 13、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 14、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 二、申请执行提示 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -18-