广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3402号原告：宋玲芳，女，1982年8月6日出生，汉族，住所地广州市黄埔区，委托诉讼代理人：李月鹏、陈星，均系广东格林律师事务所律师。被告：谢玉君，女，1966年3月11日出生，汉族，住所地广东省揭东县，委托诉讼代理人：林淑芬、李刚，均系广东伯方律师事务所律师。第三人：广州市万庭置业有限公司，住所地广州经济技术开发区青年路279号之一铺，统一社会信用代码:91440116088158987G。法定代表人：林振杰。原告宋玲芳诉被告谢玉君、第三人广州市万庭置业有限公司（以下简称“万庭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月22日受理后，依法组成合议庭，于2018年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李月鹏、陈星、被告的委托诉讼代理人林淑芬、李刚到庭参加诉讼。第三人万庭公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告宋玲芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告返还定金50000元；二、判令被告向原告支付违约金139000元；三、判令被告向原告增加支付违约金为249483元；四、判令被告向原告赔偿按揭费损失14500元；五、判令被告向原告赔偿评估费损失为3000元；六、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月8日，原告、被告及第三人（第三人系中介方）签订了《房地产买卖合同》，由被告将位于广州市开发区开发大道30号504房售予原告，成交价为人民币139万元。合同附件第一条第二款“按揭付款”约定，原告应于2017年11月8日（即合同签订当天）向被告支付定金5万元；原告申请购房贷款由经纪方指定按揭公司办理，原告须于2018年3月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。被告协助原告本次购房贷款及提供所需资料。买卖双方应于同贷书下达十个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续；原告应于成功过户当天向被告支付首期楼款38万元；楼价余款97万元（以银行批准按揭的金额为准）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入被告在该贷款银行开设的账户内。银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由原告于缴交税费前付清给被告。合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提交交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰。向守约方支付违约金;（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了定金5万元，并依约委托按揭公司代办购房贷款手续，签订了购房贷款所需文件及提供了购房贷款所需资料，严格履行了自身义务。然而，虽经第三人多次催促，被告虽通过微信、短信方式口头上声称将依约配合原告办理购房贷款，但却没有任何实际行动，在合同规定的期限内（即2018年3月25日前）始终未提交购房贷款所需资料及签订购房贷款所需文件，不履行协助原告办理购房贷款之义务，致使交易无法顺利进行。更令人气愤的是，被告此后未纠正自身违约行为，反而向原告发来两份通知，不仅颠倒黑白将违约责任强推给原告，而且单方面违法解约，企图独吞房价上涨的利益。其一、被告于2018年3月29日向原告出具《履行房屋买卖合同通知书》，竟然颠倒黑白主张是原告不愿意继续履行合同，并单方面限定合同最后履行期限是2018年4月1日，否则其将解除合同。然而，事实是第三人多次催促其配合办理购房贷款，被告虽口头上同意，却没有任何实际行动，而原告却早已签署及提交了购房贷款资料。而且，合同第六条明确规定逾期十天，守约方才能解除合同。换言之，即便假设是原告逾期申请购房贷款构成违约，因该项义务的最后履行期限是2018年3月25日，那么，也要到2018年4月5日被告才有权解除合同且在合同解除后才无需履行合同，被告显然无权单方面限定最后履行时间点为2018年4月1日。其二、被告于2018年4月3日向原告出具《解除房屋买卖合同通知书》，通知于通知发出之日（即2018年4月3日）解除涉案合同。然而，事实是原告并无任何违约行为，被告并不享有合同解除权；而且，退一万步讲，即便假设原告逾期办理购房贷款，如前所述，被告享有合同解除权的时间点亦为2018年4月5日。被告迫不及待地通知解除合同企图独吞房价上涨的利益明显违法，并构成根本违约行为。被告在微信、短信及第一份通知中一再声称同意配合购房贷款，可事实上却又寻找各种借口拒绝配合，典型的“说一套、做一套”。很明显，被告早已预谋毁约，不过系在专业人士的指导下，企图通过书信往来“制造”对自身有利的证据，逃避自身违约责任，独吞房价上涨的利益。为澄清事实及揭穿被告的险恶用心，原告于2018年4月8日向被告出具《回复函》，告诫被告如果其欲单方面解除合同，则须承担相应违约责任。为避免不必要之讼累，将合同继续履行下去，原告又委托广东格林律师事务所于2018年5月4日向被告出具两份《律师函》，明确通知被告于2018年5月10日前协助办理购房贷款继续履行合同，否则，于2018年5月11日解除涉案合同，原告将追究其违约责任。然而，被告于2018年5月5日收函后，仍然拒绝协助原告办理购房贷款手续。原告认为：其一、被告至今未协助原告办理购房贷款手续，已逾期达10天以上，根据涉案合同第六条之规定，已然构成根本违约。其二、原告不存在不履行或逾期履行合同义务之违约行为，被告并无合同解除权。因此，被告于2018年4月3日通知解除合同亦构成根本违约。退一万步讲，即便假设原告逾期办理购房贷款手续，那么，在2018年4月3日，距合同约定的履行期限（2018年3月25日），逾期亦未达10天，被告同样无权解除合同，被告单方面通知解除合同的行为同样构成根本违约。其三、基于被告根本违约，原告有权解除合同、要求被告退还定金以及承担支付违约金等法律责任。其四、原告通过《律师函》形式通知被告解除合同，被告本人已收取《律师函》，涉案合同已于2018年5月11日解除；其五、案涉房产的价格已大幅上涨，被告根本违约对原告造成的履行利益的损失远远超出了合同约定的违约金，故原告有权根据《合同法》第一百一十四条之规定要求被告增加支付违约金。基于前述，原告特依法起诉，望判如所请。被告谢玉君辩称：一、原告不履行主要义务，违约在先，被告行使合同解除权有法律依据。（一）原告违反诚实信用原则，从一开始就没打算履行合同。1.原告与被告签订房屋买卖合同的动机是企图通过炒卖房屋获利。其惯用的手法是首先通过中介机构与房屋所有人（下统称“业主”）签订买卖合同，在房屋还没有进行网签，交易合同还没有在房屋交易监管部门备案的情形下，不经业主同意擅自改变房屋间隔，对房屋进行装修，制造房屋布局合理，全新装修的表象。然后寻找下一手买家，待下一手买家有意购买房屋时，促使该买家作为真正的买受人与业主完成网签合同并完成过户手续。被告提交的证据2、证据3可以印证。本案的情况也是这样。原告与被告签订买卖合同以后，为诱使被告改变房屋间隔，为其擅自装修房屋创造条件，不惜编造谎言，谎称贷款机构要求改变房屋布局，否则不予发放贷款。由于被告不上当，原告的企图没有得逞。此外，在涉案房屋买卖合同中，末尾手写部分“买方有可能以亲戚名义购买该物业”，为原告达到炒卖房屋目的暗埋伏笔。2.原告称其向被告购买房屋的目的，是为了取得学位，使其子女可以在当年入读学区小学。可是，原告的唯一子女（姓名：林则明，性别：男，出生于2015年6月12日）。在涉案合同签订时，原告的孩子还不足三周岁，岂能在当年入读小学？！显然，原告所谓“买家是买学位的，马上小孩就要读书了，今天买家特地过来签按揭”都是原告企图掩盖其迟延履行合同的谎言。结合涉案合同末尾手写部分“卖方保证未占用该物业的学位（即开发区第二小学）”，可以合乎逻辑的推断出，原告取得学位房屋的目的不是为了自己的孩子读书，而是增大其与下一手买家讨价还价的筹码。其动机就是炒卖房屋。3.原告的职业说明其炒卖房屋行为绝非偶然。原告本身是广州市嘉怡房地产咨询有限公司的财务负责人（见被告证据一），原告也承认其所在工作机构是广州市嘉怡房地产咨询有限公司（见原告证据六，第21页）。由于在房地产咨询公司工作，掌握大量房屋买卖的信息，熟悉房屋炒卖手法，原告客观上具有炒卖房屋的动机和优势。4.原告以其行为表明不想履行涉案合同。由于原告迟延履行合同，被告向原告发出催告函，催告其履行合同。后来，被告无意间发觉，在被告发出催告函前，原告已经与案外人签订了房屋买卖合同（即被告提交的证据2、证据3项下的房屋买卖合同）。该房屋买卖合同也有类似于学位方面的表述，如以手写体标明“业主户口以迁走，目前有一个小孩在广州开发区第二小学读二年级”。假设原告购买该房屋是为了取得小学学位，让子女读书，而原告也最终购买了该房屋取得了学位。那么，原告何时取得涉案房屋的所有权，何时取得涉案房屋所在学区学位，对原告子女入读开发区第二小学都不会产生实质影响。更何况，原告签订上述房屋买卖合同的日期，距离涉案合同的履行届满日期非常接近，都在2018年的3月。如此接近的时间内接连与不同的业主订立房屋买卖合同，而且都有关于房屋所在学区学位的约定，而原告的孩子距离入学年龄还有三年。不难看出，原告与不同的业主签订房屋买卖合同，其中关于学位的约定，并不是原告真正要获得学位，而是为其寻找的下一手买家（即真正与业主完成网签合同，办理过户的买家）取得学位。原告根本就没有打算履行合同。（二）原告与第三人隐瞒重大事实，恶意串通，损害被告利益。1.原告的配偶是第三人的法定代表人林振杰（见原告证据六，第21页）。据查，第三人是一人公司，其股东就是林振杰。可以说，第三人就是原告与林振杰共有的公司。但是，原告与第三人并没有将原告与林振杰是夫妻关系这一足以影响被告交易意向的重大事实向被告披露。反观涉案合同，其附件第4条约定“买方申请购房贷款由经纪方指定按揭公司办理”。由于原告与经纪方的利益互为一体，当原告与被告的利益出现冲突时，由经纪方指定的按揭公司表现出来的态度不可能独立、客观、公正，必然偏向于原告与经纪方（第三人）。2.原告提交的材料自相矛盾，显然是原告为了实现炒楼目的，编织一系列的谎言欺骗被告。首先，第三人与被告的沟通过程中多次以不改格局公积金中心不批贷款为由要求被告改变房屋格局。其次，原告自称其在2018年3月23日签署按揭材料，第三人在2018年3月23日上午10点34分回复被告（证据七，第45页）已确认买家已签署按揭材料。根据原告提交的材料，贷款均为个人征信贷款，但第三人在3月23日下午约6点打印的广州市存量房买卖合同中约定贷款方式仍是公积金贷款。这显然不符合逻辑自相矛盾，原告一方面一直要求被告配合改变涉案房屋的格局以获得公积金贷款，另一方面又在第三人打印的广州市存量房买卖合同前自行签署个人信用贷款材料而非公积金贷款申请材料。再次，根据原告提交的材料，按揭材料需要被告签字的有且仅有《个人二手房贷款资金划转委托书》，但根据原告提交的证据（证据七，第47页）的聊天记录，第三人告知需被告签署的是很多张空白的文件。这显然是原告伙同第三人，为实现在下一手买家有意购买房时，便于操作而有意为之。3.被告提交的证据（2018年3月26日，原告、被告、第三人工作人员邢娟娟三方的谈话录音）显示，原告强调“我老公要签补充协议”、“我老公后悔买了这个房”。殊不知，原告极力摆上台面的“老公”，恰恰是第三人的唯一股东兼法定代表人林振杰。这充分表明，在涉案合同履行期届满时，原告所提出的要求签订补充协议，正是原告与第三人策划、导演的双簧戏，是为企图推卸原告迟延履行合同而设立的圈套。二、被告没有因为房屋价格上涨而获利。被告主张房屋溢价损失不符合其买房自住的逻辑。直到今天，涉案房屋仍然登记在被告名下，被告没有因为违约出卖房屋而获利。原告一直主张其购买房屋的主要目的是为孩子读书，现主张房屋溢价损失不符合其买房自住而非投资的逻辑，反而暴露其自始至终刻意隐藏的炒卖房屋的动机。原告主张被告返还定金和支付总房价10%的违约金也不符合合同约定。按照涉案合同第六条第（2）项的约定，因为一方违约，对方解除合同的，违约责任的承担方式是：对于出卖人违约的，双倍返还定金或支付等额于总楼价10%的违约金；买受人违约的，出卖人没收定金或由买受人向出卖人支付等额于总楼价10%的违约金。对于定金罚则和违约金，合同约定是选择性的。要么主张定金，要么主张违约金，同时主张定金和违约金没有合同依据。合同法第九十四条第二款、第三款规定：“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，或“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，当事人可以解除合同。鉴于原告以其行为表明不想履行合同，并且在被告催告后仍不履行，被告解除合同有充分的法律依据。综上，原告的起诉没有任何的事实依据和法律依据，请法庭驳回其全部诉讼请求。第三人万庭公司未答辩。经审理查明：被告是广州开发区开发大道30号504房的权属人，于2011年7月12日取得粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。2017年11月8日，被告（卖方）、原告（买方）以及第三人万庭公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号NO.0011165），约定：万庭公司促成买卖双方就广州开发区开发大道30号504房（以下简称“涉案房屋”）达成买卖合同，涉案房屋建筑面积为87.61平方米，物业现状为吉屋，成交价为1390000元；为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担；卖方合法持有《房地产证》，号码为05××07号，卖方保证对上述该物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对该物业主张权利的情况；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第七条约定：基于经纪方为买卖双方提供独家居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费20000元。双方在该合同备注中手写添加以下内容：1.卖方和买方协商同意买方有可能用亲戚名义购买该物业；2.卖方保证未占用该物业的学位（即开发区第二小学学位）和该物业的户口；3.如卖方违约要赔付总楼价的10%的楼款给买家。合同附件第一条第（二）项按揭付款约定：定金50000元，由买方于2017年11月8日支付给卖方；首期楼款（不含定金）380000元在成功过户当天直接支付卖方；买方申请购房贷款由经纪方指定按揭公司办理，买方须于2018年3月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；卖方须协助买方本次的购房贷款及提供所需资料；买卖双方应在银行同意贷款书下达10个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同第三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延；楼价余款970000元以贷款银行批准按揭的金额为准，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清给卖方。上述买卖合同签订当天，原告向被告支付了定金50000元。2018年3月15日，原告与广州市胜佳房地产咨询有限公司（以下简称“胜佳公司”）签订广州市胜佳房地产咨询有限公司服务合同，约定原告委托胜佳公司办理购买涉案房屋的商业按揭贷款手续，按揭服务费11500元，评估费3000元，费用共计14500元。同月23日，胜佳公司向原告出具收到涉案房屋的按揭费14500元的收据。双方当事人提交的被告和第三人万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员的微信聊天记录，双方均确认真实性，在微信中，被告和万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员协商了如下事项：1.涉案房屋的格局问题，万庭公司称只有被告更改涉案房屋的格局原告才能进行公积金贷款；被告称原告在购买房屋时同意按照现有格局购买，不同意更改格局。2.2018年3月22日，被告按照微信约定到万庭公司协助原告办理按揭贷款手续，原告没有到场，万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员也未到场，故被告没有办理按揭手续。3.2018年3月23日，万庭公司告知被告，原告已经签了按揭贷款合同并支付了按揭费用，被告没有回复。4.2018年3月25日、26日，被告与万庭公司协商办理按揭手续，因原告未到场或者万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员未到场等原因，未能办理按揭手续。5.关于违约的事实，双方未确定违约方。2018年3月29日，被告向原告发出履行房屋买卖合同通知书，称被告在2018年3月25、26日均按照中介的通知配合原告办理按揭手续，但原告以赶不上开学为由不办理相关手续，被告多次电话或者书面催促原告履行合同未果，要求被告在2018年4月1日前履行合同，逾期将依据法律规定，解除合同并追究原告的违约责任。2018年4月3日，被告向原告发出解除房屋买卖合同通知书，称因原告未在履行房屋买卖合同通知书规定日期内履行合同，故自本通知书发出之日，被告正式与原告解除签订的《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0011165），没收定金，同时保留追究原告其他违约责任的权利。次日，原告收到该邮件。2018年4月8日，原告就被告发出的上述两通知发出回复函，确认其在2018年4月1日收到被告寄送的履行房屋买卖合同通知书，同月5日收到解除房屋买卖合同通知书，原告认为被告拖延不办理签订购房抵押贷款合同手续及提供按揭手续所需的资料，违反合同约定，告知被告：如要解除《房地产买卖合同》，被告务必按照合同约定退还定金50000元，赔偿总楼价的10%违约金139000元、中介代理服务费20000元及按揭费14000元，否则将通过法律程序追究被告的违约责任。被告于同月10日签收该邮件。2018年5月4日，原告委托广东格林律师事务所李月鹏律师向被告发出律师函，告知被告：要求被告在2018年5月10日前至中介方签订应由被告签订的购房贷款所需的文件并提交应由被告提交的购房贷款所需的资料（地址：广州开发区青年路279号），履行被告应负的协助义务；若被告拒不配合，则于2018年5月11日解除《房地产买卖合同》并保留追究被告的违约责任的权利。被告于次日签收该邮件。原告委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。该公司于2018年7月3日出具房地产估价报告，结论为：涉案房屋在2018年5月11日的市场价值为1778483元。原告为此支付评估费3000元。原告为证实涉案房屋的网签情况，提交了广州市房屋交易监管中心出具的《关于查询网签情况的复函》，该复函称：2018年3月23日，万庭公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：180××××9350）。该函同时附有二份附件，原告仅提交了其中编号为180××××9350存量房买卖合同系统截图，而该截图中显示原告与被告约定按揭贷款方式为公积金贷款。审理中，双方确认：原告与林振杰是夫妻关系，林振杰是万庭公司的独资股东，原告是广州市嘉怡房地产咨询有限公司的财务负责人。上述事实，有房地产买卖合同、房地产权证、收款收据、广州市胜佳房地产咨询有限公司服务合同、按揭费收据、微信聊天记录、履行房屋买卖合同通知书、解除房屋买卖合同通知书、回复函、律师函、快递单、妥投证明、房地产估价报告、关于查询网签情况的复函以及当事人陈述等证据证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的房地产买卖合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。关于违约行为的认定。根据被告与第三人的微信聊天记录，原告从开始的公积金贷款到转为商业贷款，期间几次约被告签署商业贷款所需相关资料时，均因为原告或者办理按揭贷款的中介公司人员不到场，导致被告拒绝签署贷款的相关资料；从上述事实可以看出，因原告的原因导致其未按照合同约定的时间即2018年3月25日前签订《购房抵押贷款合同》，系原告违约，原告要求被告支付违约金、赔偿损失、返还定金等诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。关于原告提交的广州市存量房买卖合同、个人信贷业务申请表、个人税收居民身份声明文件、授权书、个人二手住房贷款资金划转授权委托书、个人购房贷款面谈笔录、同意房产抵押承诺书、共同还款责任承诺书、具结书、法律文书送达地址确认书、未出租声明、诚信保证书、承诺书等证据，因无签署时间或者无对方当事人签名，不符合证据形式，且与本案事实无关，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宋玲芳的全部诉讼请求。案件受理费8139.74元，由原告宋玲芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  丁树祥人民陪审员  唐 勇二〇一八年十一月二十二日书 记 员  林碧婷孙晓华附：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。