济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初7437号原告：窦广钊，男，1988年5月19日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：高姗姗（系窦广钊之妻），女，1987年12月22日出生，汉族，自由职业，住济南市。被告：济南绣阳房地产开发有限公司，住所地章丘区明水经济开发区唐王山路东首路北。法定代表人：牛玉良，董事长。第三人：谢周铭，男，1975年1月20日出生，汉族，职业不详，住济南市。原告窦广钊与被告济南绣阳房地产开发有限公司(以下简称济南绣阳公司）、第三人谢周铭商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦广钊的委托诉讼代理人高姗姗到庭参加诉讼。被告济南绣阳公司及第三人谢周铭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦广钊向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认窦广钊与济南绣阳公司于2017年1月10日签订的编号为20170xxx号-3号的《商品房买卖合同》无效。事实与理由：2017年1月10日，窦广钊与济南绣阳公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，将济南绣阳公司位于历下区姚家镇花园路东首路南的景苑综合楼17层1710号房屋出售给窦广钊，金额424440元，济南绣阳公司应于2017年7月30日前将上述房屋交付给窦广钊。合同签订后，窦广钊了解到济南绣阳公司尚未取得涉案房屋商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。”因此，济南绣阳公司刻意隐瞒未取得预售许可的事实，其与窦广钊签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。为维护窦广钊的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法确认合同无效，望判如所请。济南绣阳公司在开庭后向本院提出的答辩状中辩称，1.窦广钊诉讼主体不符，不具有诉讼主体资格，我公司从未与窦广钊签订房屋买卖合同；2.窦广钊出具的收据财务章为伪造，我公司没有刻制该印章，或是曹和平伪造，或是窦广钊伪造，现已向公安机关报案；3.窦广钊提交的商品房买卖合同，我公司并不知情，我公司未与窦广钊达成房屋买卖的合意。综上所述，恳请法院查明事实，驳回窦广钊的诉请。谢周铭未予书面答辩和陈述，也未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述、举证和诉讼意见，本院确认的事实如下：2017年1月10日，窦广钊（买受人）与济南绣阳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为景苑综合楼17层1710号，建筑面积共47.16平方米；房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9000元，金额共计424440元；付款方式为一次性付款，买受人于2017年1月10日前一次性交清购房总价款424440元；出卖人应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同还约定了其他条款。此合同出卖人处加盖济南绣阳房地产开发有限公司景苑综合楼项目合同专用章及李翰荣手章、曹和平签字，买受人处由窦广钊签字。2017年1月10日，济南绣阳公司向窦广钊出具收据一份，其载明：交款人为窦广钊，收款方式为消防工程款，人民币424440元，收款事由为“济南绣阳公司景苑项目综合楼工程款顶房款”。此收据加盖济南绣阳房地产开发有限公司景苑综合楼项目财务专用章及李某手章、曹某签字。2017年1月10日，谢周铭、曹某出具证明一份，其载明：因谢周铭消防工程款以景苑综合楼17层1710房屋以每平方9000元顶账。此证明由谢周铭、曹某签字。2018年7月5日，济南绣阳公司出具的证明一份，其载明：谢周铭在本公司所开发的景苑综合楼承包装修工程，本公司同意用该项目17层47.56平方的1705室房屋当做工程款抵顶给谢周铭，经谢周铭同意将该房屋签给赵雪珍之子窦广钊名下。特此证明。此证明由曹某签字，并加盖济南绣阳房地产开发有限公司景苑综合楼项目合同专用章。2018年8月21日，济南市槐荫区人民法院的庭审笔录显示谢周铭自认因自己向赵雪珍借款23.86万元，谢周铭用涉案房屋景苑综合楼1705号房屋抵顶借款。生效的济南市历下区人民法院（2015）历商初字第657、658号民事判决书认定，现涉案楼盘尚未取得商品房预售许可证且已被查封，由济南市中级人民法院执行拍卖；李某系济南绣阳公司开发的涉案楼盘的项目部经理，李翰荣与济南绣阳公司之间有关约定不能对抗案外人。另查明，开庭前，谢周铭通过电话向本院述称，因济南绣阳公司欠我工程款，所以其用景苑综合楼17层1710号房屋来抵工程款。因我当时向窦广钊的母亲赵雪珍借款25万元不能偿还，而赵雪珍急等钱用，我和赵雪珍商量把济南绣阳公司抵顶我的工程款的房子即景苑综合楼17层1710号房屋作价卖给她，一次充抵我对她的借款，赵雪珍要求把涉案房屋的买卖合同签在她儿子窦广钊名下，当时房屋作价为42万元多，扣除25万元（借款）后其余的钱由赵雪珍退给我。当时济南绣阳公司用房抵工程款时，因房子没有房产证，只能由买受人与济南绣阳公司签合同，所以济南绣阳公司作为出卖方，窦广钊作为买受方，签订了买卖合同。关于房号的问题，因为当时我和济南绣阳公司签合同时，系从东往西数数的房号为1705，之后是从西往东数，后来是从两头分开数，所以现在的涉案房屋的房号是1710，虽房号不同，但都是我用来抵顶借款的那套47.56平方米的房子。再查明，涉案房屋至今未予交付于窦广钊。上述事实，由窦广钊提供的《商品房买卖合同》、济南绣阳公司向窦广钊出具收据、谢周铭、曹和平共同出具的证明、济南绣阳公司出具的证明、济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初3366号案卷中的顶房证明及庭审笔录、济南市历下区人民法院（2015）历商初字第657、658号民事判决书等佐证，经庭审质证，可以采信，在案为凭。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。济南绣阳公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,应视为自愿放弃举证和质证的权利。生效的民事判决书已经认定，李翰荣系济南绣阳公司在济南市开发的涉案楼盘项目的项目部经理，本次诉讼中济南绣阳公司在答辩状中自认曹和平系该项目局部工程的承包人，因此，即使有关证据中加盖的并非是济南绣阳公司的公章，也不影响认定济南绣阳公司与窦广钊之间确立了涉案房屋买卖合同关系。该买卖合同关系通过一系列用涉案房屋抵顶欠款（工程款及借款）的方式确立，对该事实，由窦广钊提供的《商品房买卖合同》、济南绣阳公司向窦广钊出具的收据、济南绣阳公司出具的证明、济南市槐荫区人民法院的庭审笔录及谢周铭的陈述佐证，本院予以采信。济南绣阳公司辩称窦广钊不具备原告主体资格及辩称曹某私自签订合同并且加盖的印章为项目合同章不具有法律效力，无法律依据，不予采信；其辩称济南绣阳公司向窦广钊出具的收据上的财务章系伪造，无证据加以证明，对此本院不予采信。因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，参照《最高人民法院》第二条规定的出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效之规定，本院确认济南绣阳公司与窦广钊签订的《商品房买卖合同》为无效合同。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告窦广钊与被告济南绣阳房地产开发有限公司于2017年1月10日签订的编号为20170xxx号-3号《商品房买卖合同》为无效合同。案件受理费7670元，减半收取3835元，由被告济南绣阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 员 温进才二〇一八年十一月十二日法官助理 申梓诺书 记 员 万传玺