四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初5437号 原告（反诉被告）：黄铂涵，男，汉族，1981年10月12日出生，住新疆博乐市。 委托诉讼代理人：雷小会，四川西同律师事务所律师。一般授权代理人。（代理权终止于2018年11月28日） 委托诉讼代理人：杨倩，四川西同律师事务所律师。一般授权代理人。（代理权终止于2018年11月28日） 委托诉讼代理人：陈浩，四川西同律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：刘敏，四川西同律师事务所律师。一般授权代理人。 被告(反诉原告)：游承后，男，汉族，1971年10月6日出生，住四川省西昌市。 被告（反诉原告）：陈剑，女，汉族，1974年5月28日出生，住四川省西昌市 共同委托诉讼代理人：李俊娴，四川明冉律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人（反诉第三人）：孙哲，女，汉族，1984年9月11日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：曲国玺，男，汉族，1986年12月23日出生，住成都市双流区，系孙哲的丈夫，特别授权代理人。 第三人（反诉第三人）：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：徐万刚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：周成燕，女，汉族，1991年7月24日出生，住成都市龙泉驿区，系第三人公司的员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：朱飞鹏，男，汉族，1988年12月1日出生，住江西省赣州市上犹县，系第三人公司员工，一般授权代理人。 原告（反诉被告，以下仍称原告）黄铂涵与被告（反诉原告，以下仍称被告）游承后、陈剑、第三人（反诉第三人）孙哲、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2018年7月2日进行第一次开庭，原告黄铂涵的委托诉讼代理人雷小会，被告游承后及其与陈剑的共同委托诉讼代理人李俊娴，第三人链家公司的委托诉讼代理人周成燕到庭参加诉讼；于2018年9月30日第二次开庭进行审理，原告黄铂涵的委托诉讼代理人雷小会，被告游承后与陈剑的共同委托诉讼代理人李俊娴，第三人链家公司的委托诉讼代理人周成燕、朱飞鹏到庭参加诉讼，前两次开庭第三人孙哲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；于11月29日进行第三次开庭，原告黄铂涵的委托诉讼代理人陈浩、刘敏，被告游承后与陈剑的共同委托诉讼代理人李俊娴，第三人链家公司的委托诉讼代理人周成燕、朱飞鹏，第三人孙哲的委托诉讼代理人曲国玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄铂涵向本院提出诉讼请求:1.游承后、陈剑将位于高新区房屋过户至第三人孙哲名下；2.游承后、陈剑将案涉房屋交付给黄铂涵；3.游承后、陈剑向黄铂涵支付自2017年11月9日起至房屋交付之日止，以395万元为基数按每日万分之五的标准计算的违约金。事实和理由：2017年11月4日，黄铂涵与游承后、陈剑通过第三人链家公司签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定游承后、陈剑将其所有的位于高新区房屋出卖给黄铂涵。同日，黄铂涵、游承后、陈剑签订《补充协议》，游承后、陈剑同意将房屋过户给黄铂涵指定的人名下。合同签订后，黄铂涵按照约定履行了付款义务，第三人孙哲也已通过银行贷款审批。2018年3月12日，游承后、陈剑向第三人链家公司明确表示，要终止该房屋买卖合同，经协商无法达成一致。游承后、陈剑的行为已经严重违反了合同约定，侵害了黄铂涵的合法权益，故诉至本院。 游承后、陈剑针对本诉答辩称，1.在本案的存量房买卖合同签订过程中，我方从来没有与第三人孙哲达成过房屋买卖合同的合议，因此不具有向孙哲交付房屋或者过户的义务；2.本案案涉的房屋属于高新南部园区，根据成都市2016年出台的限购政策成办发201645号第4款第1条的规定，在案涉合同的签订过程中，黄铂涵一直刻意回避了其是否具有购房资格的前提条件，同时在游承后、陈剑根据中介方的通知前往银行办理贷款审批手续时，黄铂涵由始至终没有出现过，截至目前我方也一直没有收到过银行的拨款。至于房屋的交付是由于我方在履行合同过程中了解到黄铂涵本人可能根本不具备在该区域内的购房资格，同时黄铂涵也一直没有前往办理银行贷款，所以我方基于不安抗辩权暂缓向黄铂涵交付房屋；3.本案中，我方在签订合同后积极履行了合同义务，早在2017年底就解除了案涉房屋的抵押，使房屋具备了可供过户及贷款的条件，但实际上本案中房屋之所以未能过户是由于黄铂涵自身原因导致的，因此我方请求法庭依法予以核实黄铂涵是否具有在该区域内的购房资格以及是否向银行办理了贷款手续，若黄铂涵不具备资格且没有办理银行贷款手续，双方签订的合同基于不符合成都市限购政策，违反了《合同法》第7条、第52条的规定，属于无效合同，请求驳回原告全部诉讼请求。 游承后、陈剑针对本诉向本院提出反诉称：2017年11月4日，双方合同签订后，被告积极履行合同义务，办理了案涉房屋原有的贷款结清和解押手续。但在各方协同黄铂涵办理按揭贷款的过程中，黄铂涵却没有履行办理按揭贷款的义务，亦没有自筹资金向我方支付剩余房款。在案涉合同的签订和履行期间，黄铂涵一直刻意隐瞒了其不具备购房资格的情况，直至本庭开庭之日，经黄铂涵的代理人自认，我方才得知黄铂涵不具备购房资格，那就更不可能凭借本案中签订的合同办理按揭贷款手续。黄铂涵刻意隐瞒其不具备购房资格的事实，违背了合同法第七条、第四十二条的规定，使合同目的不能实现。由此提出诉讼请求：依法解除黄铂涵、游承后、陈剑之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及相关文件。 黄铂涵针对反诉答辩称，请求驳回游承后、陈剑的反诉请求：1.房屋买卖合同现在仍具有继续履行的条件，不具备合同法第94条第一款可以解除的情形；2.第三人孙哲已经过了贷款审批，贷款未实际发放的原因是游承后、陈剑怠于履行过户手续；3.游承后、陈剑并无证据证明黄铂涵与其的交易违反社会经济秩序，双方签订合同系双方真实意思表示，符合法律规定，且游承后、陈剑引用的法条也并非是法定解除的事由。 链家公司、孙哲未发表答辩意见。 经审理查明，2017年11月4日，黄铂涵作为买方与游承后、陈剑作为卖方在链家公司提供居间服务下签订《成都市存量房屋买卖合同》，在合同尾部，游承后作为卖方签字，黄铂涵作为买方签字，第三人链家公司作为经纪方加盖公司印章。约定：1、卖方将位于高新区房屋（房屋建筑面积共137.03平方米，权证号为：2017022000F01204）以395万元价格自愿出售给买方；2、买方在签订本合同3日内支付第一笔款定金，在买方贷款审批通过且卖方解除全部抵押后3日内支付第二笔款48万元，买方在过户取件完成后当日内直接支付第三笔款80万元给卖方，第四笔尾款230万元由贷款方式由放贷银行直接支付给卖方；3、买方购房资格情况：买方承诺，其配偶和该房屋的共同购买人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；同时，买方应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责；4、买卖双方应在接到经纪方通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；该房屋目前是抵押状态，卖方应在2017年12月31日前办理完成抵押登记手续并承担相关费用；5、贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房管局办理过户取件手续；买方应在取得不动产权证书且贷款银行出具抵押合同后3个工作日内办理房屋抵押登记手续；6、房屋交付：无论卖方是否收齐本合同成交价款，均在7日内，卖方将该房屋交付给买方。该合同附件2《购房资格告知书》上，只有游承后签字，黄铂涵未签字。庭审中，链家公司陈述，因为黄铂涵不具备购房资格，游承后是知道的，所以就不能在《购房资格告知书》上签字，黄铂涵买房是过户给有资格的第三人孙哲。 当日，游承后、陈剑（甲方）与黄铂涵（乙方）又签订《关于合同的补充协议》，尾部系游承后和黄铂涵签字署名，陈剑未签字署名。主要约定：1、甲方同意在乙方支付完全部定金37万后当日内将房屋交付给乙方使用，并授权乙方有居住权和租赁权；2、因甲方分别在中国银行有约80万银行贷款，在平安普惠有约37万抵押贷款，乙方同意替甲方偿还甲方银行贷款合计117万元。甲乙双方同意该笔款项在此合同内全部归为定金款，该笔房产交易过户的时间以甲方贷款全部还清且注销完毕开始正常计算；3、甲方配合乙方将该房屋交易给乙方指定的具有高新区购房资质的人；4、因甲方陈剑虽同意按合同约定出售该房屋但未能到场签字，故甲乙双方同意先将乙方支付的定金托管至链家地产，由甲方游承后出具定金收条给乙方，链家地产出具托管收条给甲方，以证双方定金协议真实生效；5、如本协议与《买卖合同》等约定不一致的，均以本协议为准。 合同签订后，当日，黄铂涵向游承后转款20万元定金。 2017年11月7日，陈剑通过公证委托的方式就案涉房产向游承后出具委托书，委托权限为：1、代为偿还案涉房产的借款及利息，领取结清证明、他项权证等资料；2、代为注销不动产抵押登记；3、代为出售上述不动产，签署相应的买卖合同（含网签及撤销网签），代收售房款；4、若买方以贷款方式购买，代为协助买方到银行公积金中心及担保公司办理不动产买卖贷款手续；5、办理案涉不动产出售的其他一切相关手续。 2017年11月9日黄铂涵向游承后转款17万元，2017年12月22日转款81万元。黄铂涵共计向游承后支付款项118万元。游承后收款后于2017年12月22日结清该案涉房屋在中国银行的按揭贷款70万元。案涉房屋抵押权登记注销时间为2018年1月20日。 2018年3月20日，游承后向第三人链家公司发送《律师函》，载明：本交易合同的后续履行长期停滞，严重超出合理期限，经游承后多次催告仍然未果，游承后遂于2018年3月5日告知贵公司最后履行期限为2018年3月12日，但仍未履行，2018年3月13日游承后正式向贵公司作出解除合同的通知，鉴于以上情况，函告：1、游承后与黄铂涵的房屋买卖相关合同于2018年3月13日正式解除。 2018年3月21日，第三人孙哲与中信银行股份有限公司成都分行签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，综合授信额度250万元，基础贷款额度250万元。 另查明以下事实： 1、庭审中，经法庭询问该案涉房屋的实际购买人时，黄铂涵存在前后不一致的陈述。 审：这个房子既然买来过户给孙哲……合同为什么不是孙哲去签。 原代：孙哲当时在外地，不在成都，这个第三人是清楚的。 审：房子实际上是孙哲买的？ 原代：是。 …… 审：孙哲委托黄铂涵来办理？ 原代：是。首付款已经支付给原告，是由原告支付给被告，孙哲支付给原告”。 其后，游承后对黄铂涵诉讼主体资格提出异议，法庭责令黄铂涵明确。黄铂涵代理人明确如下:“原告是购买方，直接向第三人过户。” 法庭询问游承后、陈剑对此有无意见，其回答：“对于这个事实由原告确认，我方没有意见。” 庭审后，黄铂涵以书面代理意见再次确认，购买方为黄铂涵，孙哲为黄铂涵指定的接受过户的第三人。 2、签订合同之时，黄铂涵不具有限购政策规定的在案涉房屋所在地的购房资格，第三人孙哲在签订合同之时具有上述资格。 3、庭审中链家公司出庭人员也即案涉合同经纪人陈述如下：朱：“……双方于2018年1月24日签署贷款审批合同，在这期间，一个是贷款审批，另外一个是孙哲在办理她的一个贷款结清手续，房东也在办理贷款结清手续，2018年3月13日房东通知单方解除合同，客户不同意，希望继续执行合同。2018年3月18日银行贷款审批通知，通过后就是房东方拒绝办理过户手续，于2018年3月28日通知客户准备现金交易。” 4、双方签订按揭贷款合同的情况如下： 被代：“……被告方从来没有见过孙哲，也不认识孙哲，没有跟孙哲达成任何的房屋交易的文件，包括在办理按揭贷款的时候，实际上第三人（审注：链家公司）让被告方协同去银行办理原告方的按揭贷款，但是刚才第三人（审注：链家公司）刻意回避了这一段内容，原因就是当时要求我方去协助原告方办理贷款的时候，原告方是没有人出现的，就只有第三人（审注：链家公司）和被告办理贷款的手续，直接让我方的当事人在需要签字的地方按手印，那个时候原告方或者第三人（审注：孙哲）没有出现，到底是谁完成的手续我方不得而知。” 审：是否签署了抵押合同？ 朱：签了，银行需要客户、房东办理的贷款合同。客户是第二天去的。 被代：我们由始至终没有见过第三人孙哲。 审：第二天是孙哲去的还是黄铂涵去的？ 朱：孙哲和他老公。 …… 审：过户到谁的名下就由谁去办理贷款？ 朱：是。 本院认为，虽游承后、陈剑在第一次庭审中对合同的效力提出质疑，先是认为黄铂涵借名炒房扰乱经济秩序合同应为无效，其后认为第三人链家公司及黄铂涵在交易过程之中隐瞒重大事项合同应该予以撤销。本院给予其相应期限另案提起撤销之诉，在规定期限之内，游承后未向本院提交撤销合同之诉的立案通知书，而提交了反诉状要求解除本案所涉合同，视为其对合同效力的认可。另，在补充协议中没有陈剑的签字，但是在2017年11月7日，陈剑通过公证委托的方式就案涉房产向游承后出具委托书，委托游承后处理房屋买卖事宜，因此视为对之前的补充协议的追认。因此，本案的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，依法应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。本案的争议焦点在于：1、黄铂涵是否为本案适格的原告；2、合同是否该解除还是继续履行。 一、黄铂涵是否为本案适格的原告。 庭审之中，黄铂涵代理人对于谁是买房主体作出了前后不一的陈述，其诉状陈述为黄铂涵为合同相对方，孙哲为黄铂涵指定的接受过户的第三人，但是在庭审之中，经过法庭询问，其陈述孙哲为买受人，黄铂涵是受托人；在法庭要求其明确时，又陈述为黄铂涵为合同相对方，孙哲为黄铂涵指定的接受过户的第三人，并在庭审后提交书面陈述明确买受人为黄铂涵。对此，本院认为，民事行为以行为人的意思表示为依据，虽黄铂涵代理人在庭审中作出矛盾的陈述，但其诉状以及其后的多次明确，确认买卖合同的相对方为黄铂涵，法庭对其意思表示真实性予以认可，确认黄铂涵为合同相对方，同时，即使存在隐名代理，游承后、陈剑亦通过反诉以及当庭明确，其合同相对方为黄铂涵，因此，其作为原告参加本案诉讼主体适格。 二、合同是应该解除还是继续履行 游承后、陈剑提出解除合同依据之一为《合同法》第九十四条第一款第（五）项即“法律规定的其他情形”，认为黄铂涵本身没有购房资格，而签订合同之后指定过户给第三人孙哲的行为违反了限购政策，属于《合同法》第七条扰乱社会经济秩序的行为。对此，本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，通过审理查明的情况，在签订合同之时，交易各方对于黄铂涵不具有高新区购房资格的事实清楚知晓，在此情形下，各方违背限购政策，签订了案涉《成都市存量房屋买卖合同》，并且还特意签订了《关于合同的补充协议》，约定游承后、陈剑配合黄铂涵将该房屋交易给黄铂涵指定的具有高新区购房资质的人。如此约定，有明显的规避限购政策之嫌。众所周知，限购政策是国家为了遏制不合理的炒房行为，稳定房价而制定，其目的在于保障人民群众的根本利益，维护社会经济秩序，而黄铂涵、游承后、陈剑违背限购政策签订《成都市存量房屋买卖合同》及相应的补充协议，与限购政策维护社会经济秩序的目的相悖，属于《合同法》第九十四条第五项规定的当事人可以解除合同的其他法律规定情形，故对于游承后、陈剑要求解除合同的主张予以支持，本案载明解除合同意思表示的反诉状于2018年8月6日送达黄铂涵，故合同于此时解除。因双方合同已经解除，故对于黄铂涵依据合同约定要求游承后、陈剑履行过户义务、交付房屋、支付违约金的诉讼请求本院不予支持。至于解除后的房款返还，可另行主张。 另，房地产是我国经济发展的重要部分，也是关系国计民生的重大领域，房屋中介机构对交易双方合法有序完成交易具有重要辅助作用，对我国房地产市场向着积极健康方向发展具有重要推动作用，本案中，链家公司对“硬过户”等严重妨碍国家政策实施的行为非但没有劝阻，反而采取放任甚至鼓励性的态度，严重违背了公序良俗，故本院善意提醒，链家公司作为房产中介机构，在实现企业自身发展，谋求商业利益的同时，更应守法履约、诚信作为，积极维护社会经济秩序。 另外，游承后、陈剑在合同履行过程中，亦存在不诚信履约的行为，尽管本院认为双方合同因违反限购政策而不宜继续履行，应予解除，但对游承后、陈剑在交易之中的不诚信交易行为亦予以否定评价。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，判决如下： 一、黄铂涵与游承后、陈剑签订的位于高新区房屋的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议于2018年8月6日解除； 二、驳回黄铂涵的全部诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取22427元，保全费5000元，合计27427元，由黄铂涵负担；反诉案件受理费减半收取50元，由黄铂涵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一八年十一月二十九日 书记员  曾娜