福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初8167号 原告：福建怡安物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区树汤路182号紫荆花园2座2层。 法定代表人：江品清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许衍树，福建天人和律师事务所律师。 被告：林珍女，汉族，1969年11月2日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王小燕，福建坤海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨阳，福建坤海律师事务所实习律师。 原告福建怡安物业管理有限公司诉被告林珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人许衍树、被告委托诉讼代理人王小燕、杨阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费14992.74元（自2012年6月1日起暂算至2018年6月30日，最后算至付清为止），并按日0.03％的标准计算滞纳金4857.624元（自2012年6月1日起暂算至2018年6月30日，最后算至付清为止）；2、判令被告向原告支付公摊费3355元（自2012年6月1日暂算至2018年6月30日，最后算至付清为止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告与紫荆花园的开发商福建华利房地产有限公司于2005年9月30日签订《物业管理委托合同》，合同约定由原告为紫荆花园项目提供前期物业服务，根据该合同约定，紫荆花园物业管理服务费收费标准为住宅房屋每月每平方米1.5元，商业性房屋每月每平方米3元。合同约定业主或者物业使用人逾期交纳物业管理费的，应从逾期之日起按应交管理费的0.03%按日交纳滞纳金，该合同签订后原告如约为紫荆花园提供物业服务并服务至今。被告于2005年11月27日办理紫荆花园房屋交接手续并入住，自此接受原告为其提供的物业服务，但被告拒绝向原告缴纳物业服务费，被告房屋面积171.15平方米，物业费每个月按每平米1.2元标准，即每个月应付物业费205.38元，自2012年6月1日至2018年6月30日，被告逾期73个月，即应支付逾期物业费14992.74元。按照《物业管理委托合同》的约定，被告逾期交纳物业管理服务费的还应支付滞纳金。同时，其还一直拖欠自2012年6月1日至2018年6月30日的公摊费3355元。被告拒不履行合同义务，无奈原告诉至人民法院，请求人民法院依法查清事实，判允原告诉请，维护原告的合法权益。 被告辩称，一、怡安物业公司提供的服务严重违反法律规定、合同约定，侵吞小区全体业主共有收入，业主可基于先履行抗辩权不交物业费。原告擅自利用小区地面公共道路、绿地以及地下人防工程等共有产权改造成的停车位来收取停车费，长期恶意侵吞全体业主的共有收入，数额巨大。小区全体业主对此怨声载道，多次表达不满，并要求原告公示上述共有产权的收入明细，但原告置之不理，继续公然侵害业主的合法权益！鉴于原告擅自改造、处分小区共有产权并侵吞收入的行为，严重违反法律规定及合同约定，亦违背了物业服务中优先保证服务质量，后收取物业费的一般原则，答辩人因此依法行使先履行抗辩权，拒绝支付相关物业费用，属合情合法。 二、退一步讲，即便答辩人应缴纳物业费用，依照相关法律规定，原告侵吞的公共收入可抵扣部分物业费用，应予适当调低。根据《福建省物业管理条例》规定，物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。物业服务企业只能收取经营管理费用，且费用支出不得超过公共收益的30%，其余部分应存入业主大会或业主委员会专用账户，至少每季度公布一次公共收益的收入及使用情况。经业主大会决定，公共收益可用于抵扣业主的物业管理费用及业主大会决定的其他事项支出。因此，原告所收取的十几年的公共收入（公共道路、地下人防工程等共有部分改造成的停车位收入）可折抵部分物业费用。 三、原告从未在物业管理区域内的醒目位置公示物业服务内容、标准、收费等项目；亦未公示小区共有设备公摊费用的计价标准；违背了物业服务的基本义务，诉请金额无合理依据。依照《福建省物业管理条例》第四十条、《福州市物业管理若干规定》第二十二条均规定，物业服务企业的基本义务包括：在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况。但实际情况为自2005年原告提供物业服务以后，从未在小区显著位置公示有关服务内容、收费项目等明细内容以及共有设备公摊费用的计价标准，答辩人以及其他业主多次要求原告公示以上内容，但原告以多种理由搪塞拖延，直至今日起诉，都未能提交相关证据。也即，原告自始都未能履行物业服务的基本公示义务，其服务质量存在严重瑕疵！ 四、答辩人无需缴纳“滞纳金”。1、所谓滞纳金，是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。滞纳金具有法定性，其特点是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，因此原告无权设立、收取滞纳金；2、即便原告有权收取滞纳金，但《物业管理委托合同》第六章多条均表述为：乙方……向业主或物业使用人收取物业费，即物业费须物业公司催收，而不是业主主动缴纳，事实上，原告并未向答辩人收取物业费，也未有任何信函、通知答辩人缴纳物业费，因此被告无需缴纳滞纳金。 五、部分物业费、公摊费以及滞纳金已过诉讼时效。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定：2017年10月1日前诉讼时效期间届满的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故2015年10月1日前的物业费、公摊费以及滞纳金诉讼时效期间届满，该部分的物业费、公摊费以及滞纳金诉请应予驳回。 综上所述，请求贵院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2005年9月30日原告与福建华利房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为紫荆花园实行前期物业管理，期限自2005年10月1日起至2015年9月30日止，住宅房屋的物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告为紫荆花园提供物业管理服务至今。福州市物价局于2006年8月2日作出榕价房[2006]25号文件《关于核定“紫荆花园”物业管理服务收费标准的通知》并向原告发出，该通知核定紫荆花园综合管理服务费基准价格为：带电梯住宅每月每平方米1.2元。被告系紫荆花园1#806号房屋的业主，房屋建筑面积171.15㎡，每月应交物业费205.38元（按1.2元/㎡计算），被告自2012年6月1日至2018年6月30日未交纳物业费。 另，原告于2018年10月30日向本院申请撤回要求被告支付公摊费的诉请，此系原告行使诉讼权利的行为，本院予以许可。 本院认为，原告于2005年9月30日与福建华利房地产有限公司签订的《物业管理委托合同》未违反法律法规，合法有效，对业主具有约束力，原告及紫荆花园业主均应全面依约履行合同。福州市物价局对小区物业费标准进行了核定，原、被告均应按该标准执行。被告实际接受了原告的服务，就应及时缴纳物业服务费，否则即侵害了原告及其他正常缴纳物业费业主的权益。被告称原告存在改造公共部位、侵吞小区全体业主共有收入等损害广大业主权益的行为，其可依法另行主张权利。原告诉请“物业服务费14992.74元（自2012年6月1日起暂算至2018年6月30日，最后算至付清为止。）”该截止日不明确，本院确认计算至2018年6月30日。原告主张依据《物业管理委托合同》第二十二条的约定，按日利率0.03％的标准计算逾期缴纳物业费的滞纳金，因该合同中并未约定物业服务费具体缴纳期限，本院认为应分别自次月1日起逐月累计逾期缴费滞纳金较为适宜。 被告抗辩称原告诉请的部分物业费、滞纳金已过诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)施行前，民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”故2015年10月1日前的物业费及其逾期缴费滞纳金，在《民法总则》施行之前两年诉讼时效期间已届满，原告诉请此前的物业费及其滞纳金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定，判决如下： 一、被告林珍于本判决生效之日起十日内向原告福建怡安物业管理有限公司支付自2015年10月1日至2018年6月30日的物业服务费（每月按205.38元计付）及逾期缴费滞纳金（自2015年10月起，以每月应交物业费205.38元为基数，按日利率0.03%的标准分别自次月1日起逐月累计计付至款项还清之日止）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费380元，适用简易程序减半收取190元，由原告负担165元，被告负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林丹丹 二〇一八年十一月六日 书记员  吴 霏 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 三、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 四、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)施行前，民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 六、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。