广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初9319号原告：吴雪存，女，1978年12月26日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原告：梁剑涛，男，1976年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区）12栋1106，原告：李佳霖，男，1981年2月23日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，原告：刘建群，女，1979年5月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区）9栋A座305房，原告：杨璇，女，1980年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原告：刘育山，男，1971年5月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原告：黄子刚，男，1960年12月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，原告：喻玉湘，女，1978年12月13日出生，汉族，身份证住址湖南省宁乡县，原告：覃事兆，男，1974年1月1日出生，汉族，身份证住址天津市南开区，以上原告共同委托诉讼代理人：吴劲锋，广东国晖律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：吴学祥，广东国晖律师事务所律师。被告：深圳市友盛物业管理有限公司，住所地深圳市南山区沙河西路2025号英伦名苑4栋001，统一社会信息代码91440300778796644K。法定代表人：江泰良，董事长。第三人：深圳市友盛置业有限公司，住所：深圳市福田区紫竹七道中国经贸大厦16层16B，统一社会信用代码：914403007341710528。法定代表人：李王昕，总经理。被告、第三人共同委托诉讼代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。第三人：深圳市莱英达集团有限责任公司，住所：深圳市罗湖区东门街道东门中路2110号东方大厦19楼1912室，统一社会信用代码：914403002793526940。法定代表人：高亚军，董事长。委托诉讼代理人：黄婷，女，系公司员工。委托诉讼代理人：朱燕君，女，系公司员工。原告吴雪存、梁剑涛、李佳霖、刘建群、杨璇、刘育山、黄子刚、喻玉湘、覃事兆（9原告以下简称原告）诉被告深圳市友盛物业管理有限公司（以下简称友盛物业）、第三人深圳市友盛置业有限公司（以下简称友盛置业）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法追加深圳市莱英达集团有限责任公司（以下简称莱英达公司）为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人吴劲锋、吴学祥，被告友盛物业和第三人友盛置业的共同委托诉讼代理人刘长森、第三人莱英达公司的委托诉讼代理人黄婷、朱燕君到庭参加诉讼。该案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、责令被告履行物业管理义务，向原告提供“英伦名苑三期”物业规划平面图、施工图、竣工验收资料等档案材料；2、责令被告履行合同约定的管理车辆义务，不得允许在“英伦名苑三期”小区内的道路、绿化带等所有地面区域停放车辆，并清理在业主共有部分的地面区域内停放的车辆；3、责令被告不得收取在“英伦名苑三期”共有道路、绿化带等所有地面区域停车的停车费，判令被告已经收取的费用返还并计入“英伦名苑三期”物业专项维修基金；4、责令被告停止改变、挖掘物业共有的道路、绿化、消防通道及小区地面的行为，并责令被告对已经改变的部分恢复原状；5、责令被告向原告公布其经营物业共有部分的收益情况，并将该收益向全体业主返还归入物业专项维修基金。原告庭前增加诉讼请求：1、责令被告履行与停车业主签订书面停车协议的义务，建立停车管理制度，接受业主监督，并公布停车场的使用和收支明细，保障小区业主优先使用停车场的权利；2、责令被告立即向深圳市南山区人民政府物业主管机关交存涉案物业的专项维修资金。事实和理由：2009年8月30日，被告与深圳市英伦名苑一二三期业主委员会签订《深圳市物业服务合同》，合同中详细约定了物业服务内容及被告的相关义务。合同签订后原告均依约一直交纳物业管理费及停车费等费用至今，但被告未按《深圳市物业服务合同》约定履行合同，未尽管理职责，存在如下多种违约行为：1、原告向被告索取“英伦名苑三期”的规划平面图、竣工验收资料等档案材料，但被告拒绝提供；2、被告违约放行车辆进入“英伦名苑三期”小区的公共道路及绿化带，允许车辆随意停放于小区业主共有部分的道路、地面及绿化带等区域，并一直违规收取该部分地面停车费。3、被告恶意串通第三人友盛置业，在“英伦名苑三期”将近半数业主共同签署递交“禁止地面建设停车位的联名签名书”的情况下，仍擅自着手在“英伦名苑三期”共有的道路、绿化带、地面等业主共有区域建设停车位。4、被告及第三人友盛置业擅自改变“英伦名苑三期”规划中本属于“英伦名苑三期”业主共有的消防通道，使该消防通道现被相邻小区“莱茵小区”占有。5、被告长期使用并经营“英伦名苑三期”的共有物业和设施，如将共有物业用于广告、促销等商业经营或其他经营，既未依《深圳市物业服务合同》约定公布收益情况，也从未使业主受益，其所收取的费用去向不明、用途不明。被告不适当履行其物业管理职责和义务，单方为其自身盈利的目的，违反合同义务，多处违约。被告及第三人友盛置业存在重大关联关系，实质上是同一控制人，二者恶意串通，罔顾原告作为业主的合法权益，其行为不仅造成原告所居住的小区管理混乱而严重影响小区的居住环境、居住质量、居住安全，而且严重损害原告小区的物业价值。虽然深圳市英伦名苑业主委员会现已解散，业主与被告之间签订的《深圳市物业服务合同》也已于2012年8月31日到期并且未续签，但被告仍持续收取“英伦名苑一二三期”业主的管理费、停车费等至今，管理并使用业主的共有物业至今，被告与原告之间的物业服务关系处于事实履行状态，被告仍需按《深圳市物业服务合同》的约定履行合同义务。据此，原告为维护自身权益及小区公共利益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的所有诉讼请求。被告友盛物业辩称：1、本案原告仅为案涉小区的个别业主，在没有取得小区业主大会授权的情况下，无权提起本案的诉讼。2、“英伦名苑三期”物业规划平面图、竣工验收资料等档案材料属于政府信息公开的范围，业主可以依法向深圳市房地产档案管理部门申请查阅和复制。原告要求被告向其公开上诉资料没有法律依据。3、依据小区规划英伦名苑规划地面可以停放机动车，原告要求被告拒绝业主对地面停车的要求没有事实依据。地面停车场是小区停车场的一个组成部分，被告代表全体业主收取地面停车费用合理合法。因地面停车收入依法属于全体业主共有，因此对地面停车收费的用途，也应当由业主大会作出决定，原告作为个别业主对全体业主共有资金的用途没有处置权。4、原告没有证据证明被告存在正在实施或已经实施“改变、挖掘物业共有的道路、绿化、消防通道及小区地面的行为”，因此，原告第三项诉讼请求没有事实依据，依法应当予以驳回。5、个别业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地享有的知情权和监督权仅限于“场地使用情况”并不包括“场地收益情况”。个别业主对小区共有资金的监督权也仅限于“物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用”不包括其他共有资金的管理与使用。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告当庭补充：涉案小区车辆停放的管理制度及车位使用制度属于小区的公共事务，应当由业主大会做出决定，被告作为管理单位，无权擅自做出任何涉及所有业主共同利益的管理制度；因此原告要求被告与每个业主停车服务协议不符合业主共有权益处分的法律规定；该项诉讼请求的内容均属于小区公共事务，涉及到小区业主共有利益的处分，应当由业主大会作出决定，被告作为管理方无法作出决定，因此该项诉讼请求应予驳回。被告已经向市基金中心移交专项资金，原告再次要求法院判决被告移交，没有事实和法律依据，此外，被告不存在改变挖掘小区道路、绿化、消防通道的行为，原告要求人民法院判决被告停止上述行为及恢复原状没有事实依据。第三人友盛置业的答辩意见同被告。第三人莱英达公司辩称，莱英达公司历经国企改制及多次人员更替，保留至今的关于涉案小区的资料非常少，如果不是此次作为第三人，还不知道十多年前涉案小区曾以莱英达公司的名义进行过申报，经多次询问老员工并翻阅深圳市档案局的材料，莱英达公司就本案阐明两点如下：1、莱英达公司并非英伦名苑的权益主体，英伦名苑的实际开发主体为被告莱英达公司，莱英达公司原为友盛置业的股东，友盛置业原来是深圳市东方投资发展有限公司，后莱英达公司将友盛置业的股权转让给了第三方，现与友盛置业无任何关联关系，此前因莱英达公司开发资质存在问题，故英伦名苑以莱英达公司的名义进行前期报批报建，但该项目的开发及出售仍由友盛置业实施，且后期该项目的验收也由友盛置业独自申报，莱英达公司并非英伦名苑的权利主体。2、莱英达公司从未管理过英伦名苑项目，因英伦名苑项目前期系莱英达公司报批报建，故莱英达公司仍配合办理了该项目的相关文件盖章事项，除此之外，莱英达公司从未参与过该项目的管理，也不清楚英伦名苑项目的具体开发、出售、后期管理事宜。综上，请求法院驳回原告对莱英达公司提出的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：各原告均为位于南山区××（××）小区（涉案小区）的业主；位于深圳市南山区××村××（××）（涉案小区）的建设单位为友盛置业和莱英达公司，物业服务单位为被告，涉案小区的业主委员会任期时间为2008年12月28日至2011年12月27日。2005年12月16日，友盛置业向英伦名苑三期业主承诺，如英伦名苑三期停车位不足时，其保证在开发英伦名苑四期时给予三期业主保留40个车位，该40个车位三期业主有优先购买或使用的权利。2009年8月30日，英伦名苑一二三期业主委员会（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《深圳市物业服务合同》，由乙方为涉案小区提供物业服务，包括管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料；协助做好维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；乙方应与车位使用人签订书面的停车服务协议等；物业服务期限从2009年9月1日至2012年8月31日止；乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促等活动，在符合国家的法律、法规、规章的前提下，应征得甲方书面同意，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监；以及其他条款。另查，被告现仍为涉案小区提供物业服务并收取小区业主的停车费、管理费，而被告因未交存日常维修资金在2018年4月被政府部门通报。2018年4月，被告与市基金中心签署《深圳市物业专项维修基金委托收款协议》，在2018年6月19日被告已将第一笔维修资金139417.24元移交给市基金中心，庭审中被告表示由于市维修基金中心系统的原因，尚未完成全部移交工作，仍在进一步核实及移交。原告提交了房产销售宣传册、地面绿化和硬化照片、录像光盘、联名签名、业主申请交停车费申请单、服务承诺照片等，以证明友盛置业在销售时从未提到要在地面建停车位，且英伦名苑三期绿化处也并未设有停车位，但被告未按照物业合同约定履行职责，在英伦名苑三期的地面允许车辆乱停乱放，且被告还将地面的绿化带改变为停车位，将绿化硬化为水泥地面。对此，原告英伦名苑三期超过二分之一的业主反对在英伦名苑三期修建地面停车位，并将该反对签署联名信提交给了被告，但被告曾要求原告等业主同意建地面停车位后才可交2018年度的停车费，严重违反合同义务。除此之外，被告对英伦名苑三期小区的共有区域投放广告和商业设施用于经营。对于上述证据，被告和第三人友盛置业部分不予认可，并表示地面硬化是由于市政污水改造施工造成的，并非被告所为，原告认为被告对该区域进行改造是存在误解。原告提交的证据也不能证明涉案小区地面没有规划停车位，且反对修建地面停车位的业主均是有地下固定车位的业主。另查，被告提交的建设用地规划许可证、英伦名苑（三期）总平面布置图（竣工图）、英伦名苑（三期）地下室平面图（竣工图）显示：涉案小区共规划机动车停车位240个，其中地面停车位62个，地下室停车位178个。被告提交了涉案小区无车位业主要求回小区停车的通告，以证明英伦名苑三期部分业主要求恢复地面车位及地面停车的权利。再查，另有部分业主向本院起诉，要求莱英达公司和友盛置业恢复英伦名苑（三期）62个地面停车位，友盛物业取消地下停车场车位的固定挂牌，恢复为全体业主平等使用等，本院予以受理，案号为（2018）粤0305民初9278-9282号。庭审中，各方当事人均确认涉案小区规划用于地面停车位的62个车位所在位置现为绿化、硬化，并无停车位。本院于2018年10月25日作出《民事判决书》，判令：“一、被告深圳市莱英达集团有限责任公司、被告深圳市友盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照英伦名苑（三期）总平面布置图的规划要求恢复英伦名苑三期62个地面停车位；二、第三人深圳市友盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内取消英伦名苑（三期）地下停车场车位的固定挂牌，恢复为全体业主平等使用。”该判决已生效并进入执行程序。本院认为，涉案小区的业主委员会任期已到期，之后未在选举成立新的业主委员会，众原告作为小区的业主，提起与业主自身权利相关的诉讼，无需取得业主大会的授权，但涉及小区有关共有和共同管理权利的重大事项仍需由小区业主共同决定。原告作为涉案小区的业主对于小区公共事务的相关事项享有知情权，可以向业委会或物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开且确由其掌握的情况和资料。关于原告诉求被告向原告提供涉案小区规划平面图、施工图、竣工验收资料等以及向原告公布经营共有部分的收益情况、停车场的使用情况和收费明细，鉴于被告为涉案小区提供物业服务期间负责管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料且根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，被告应向原告提供该些资料并向原告公布共有部分的收益情况、停车场的使用情况和收费明细，故对于原告的该项请求，本院予以支持。关于被告向原告公布相关资料的方式问题，本院认为，由于本案涉及的资料较多、时间跨度大，故为妥善保管资料，避免造成不必要的资源浪费，本院认为以被告在其办公场所提供相应资料给原告查询、复印为宜；另外，为使原告详细查阅相关资料充分行使知情权，也为了限制原告因滥用知情权给被告工作带来不便，原告查询时间应为十个工作日为限；共有部分的收益情况查询期限自2015年10月10日至2018年10月9日止（即截止庭审之日的前三年）为宜。根据庭审查明的事实，涉案小区共规划机动车停车位240个，其中地面停车位62个，地下室停车位178个，且本院已作出（2018）粤0305民初9278-9282号《民事判决书》，判令莱英达公司和友盛置业按照英伦名苑（三期）总平面布置图的规划要求恢复英伦名苑三期62个地面停车位，该判决已生效并进入执行程序。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，小区内的规划车位应当首先满足业主的需要，原告请求保障业主优先使用停车场的权利，与法不悖，本院予以支持。鉴于涉案小区规划的62个地面停车位尚未恢复，根据原告提交的证据，本案不能甄别小区业主有无将车辆停放在规划的62个地面停车位之外，故对于原告要求被告不得允许在涉案小区内的道路、绿化带等所有地面区域停放车辆并清理在业主共有部分的地面区域内停放的车辆的诉求，本院不予支持。小区地面规划车位属于小区停车位的一部分，原告要求被告不得收取在“英伦名苑三期”共有道路、绿化带等所有地面区域停车的停车费，无法律依据，本院也不予支持。待规划的62个地面停车位恢复之后，若有车辆停放于规划的地面停车位之外，原告可要求被告履行对小区车辆规范停放的管理职责。被告作为物业管理服务的提供者，应当不断提高服务质量，向涉诉小区业主提供优质的服务，以维护全体小区业主的合法权利。原告依据原《深圳市物业服务合同》主张被告履行与停车业主签订书面停车协议的义务，建立停车管理制度并接受业主监督，因该合同已到期，双方未签订新的物业服务合同，且原告提起本案诉讼已实际行使了业主的监督权，故原告的该项主张无合同和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十条和《物业管理条例》第十一条规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。本案中，关于原告要求被告将已经收取的地面停车费和共有部分的收益返还并计入物业专项维修基金，该些收益如何处分、是否纳入物业专项维修基金属于业主共同决定事项且被告收取的地面停车费数额以及共有部分的收益数额均不明确，现本案的九名原告未得到业主大会的授权迳行主张，本案不予处理。本案中，原告提交的证据不能证明涉案小区的绿化被硬化的部分系被告所为，且被告在庭审中称硬化部分系市政部门在进行污水改造工程时施工所致，不认可系由其所为，故对于原告要求被告停止改变、挖掘物业共有的道路、绿化、消防通道及小区地面的行为并要求被告对已经改变的部分恢复原状的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告诉求被告向政府物业主管机关交存涉案物业的专项维修资金，根据庭审查明的事实，本案中被告已于2018年4月与市基金中心签署《深圳市物业专项维修基金委托收款协议》，并在2018年6月19日已将第一笔维修资金139417.24元存入本体维修基金专项账户，庭审中被告表示由于市维修基金中心系统的原因，尚未完成全部移交工作，仍在进一步核实及移交。对此，本院认为，专项维修资金的缴存需要一定的时间，被告现正在办理该项缴存工作，故对于原告的该项诉求，本案中本院暂不支持，如被告未按照相关规定缴存剩余本体维修基金，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条、第七十六条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市友盛物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内提供十个工作日的时间，在深圳市南山区英伦名苑小区被告深圳市友盛物业管理有限公司的办公场所内向原告吴雪存、梁剑涛、李佳霖、刘建群、杨璇、刘育山、黄子刚、喻玉湘、覃事兆公布小区规划平面图、施工图、竣工验收资料以及经营共有部分的收益情况、停车场的使用情况和收费明细（自2015年10月10日至2018年10月9日止）；二、被告深圳市友盛物业管理有限公司就英伦名苑（三期）小区内的规划车位应当首先满足业主的需要；三、驳回原告吴雪存、梁剑涛、李佳霖、刘建群、杨璇、刘育山、黄子刚、喻玉湘、覃事兆的其他诉讼请求。案件受理费为50元，由原告负担25元、被告负担25元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘 湘审 判 员  王小燕人民陪审员  徐步安二〇一八年十一月二十六日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。