广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第404号原告：沈冰妹，身份证住址广东省罗定市。委托代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。委托代理人：李国峰，广东天胜律师事务所律师。被告：林嫣，身份证住址广州市越秀区。被告：广州新东投资咨询有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王淳炜，经理。被告共同委托代理人：胡育新，广东启源律师事务所律师。被告共同委托代理人：陈硕，广东启源律师事务所律师。原告沈冰妹与被告林嫣、广州新东投资咨询有限公司（以下简称新东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈冰妹的委托代理人黄伟国、李国峰，被告林嫣、新东公司的共同委托代理人陈硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈冰妹诉称：2012年5月，我方与被告林嫣委托的被告新东公司签订《商铺买卖合同》，约定我方购买位于广州市白云区京溪路*号*铺（以下简称涉案商铺），我方同意林嫣在合同签订之日起至2014年10月1日止，我方无偿将商铺委托林嫣选聘的商场管理公司即被告新东公司经营管理，林嫣保证新东公司在2014年10月1日前将商铺按照合同约定的装修标准移交回给我方使用。合同还约定了被告逾期交回商铺的违约责任。合同签订时，被告正对商场围蔽整体施工，并没有将商铺独立间隔出并依约装修，只向我方出示了商铺平面图。签约后，我方依约付清购房款，涉案商铺由被告使用收益。但至起诉之日，被告仍未向我方移交商铺。因被告赶工间隔商铺并拖欠工程款，在2014年11月期间，被告因商场内部装修合同纠纷导致商场出入口被施工人员封门、打砸，商铺间隔装修工程亦未通过竣工验收、消防验收，质量无法保证。这些足以证明被告无法按照约定时间和标准移交商铺给我方。综上，请求判决：1、两被告在判决生效之日起10日内，将现在房产证附图所示的用作电表房的区域恢复为梯间或电梯间；2、两被告于判决生效之日起十日内向公安消防机构重新申请广州市白云区京溪路*号首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核及消防验收手续，并重新申请《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；3、两被告取得装修工程消防验收合格证明文件，并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向我方交付涉案商铺。4、两被告向我方连带支付逾期交付商铺的违约金（具体计算标准：2014年10月1日至2014年11月14日期间，被告按日向我方支付已付房价款396138元的1‰的迟延履行违约金；2014年11月15日以后至实际交付商铺之日止，被告按日向我方支付已付房价款396138元的1.5‰的迟延履行违约金）；5、被告承担本案诉讼费。被告林嫣辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、我方只同意按合同约定标准交付商铺，因房地产权证上并无列出任何标准，签订合同时并无出具房地产权证，而是交易完毕后才有房地产权证。2、我方已依约于2014年办理了消防验收合格手续和《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，无需向各案原告单独交付该证，这不是合同约定义务。我方重新装修也不是破坏了原结构的装修，所以不可能独立验收，只能整体办理消防安全检查合格证。3、我方已按合同约定交付了商铺，办理消防验收的义务不是由两被告承担。4、对原告诉请违约金，原告变更了诉请，对2014年10月1日至2014年11月14日期间的违约金原告是增加诉讼请求，原告今天才增加，我方不同意，应视为原告放弃其权利。原告要求支付违约金的请求不符合合同的约定，我方已经在2014年10月1日之前全部以快递的方式通知原告收铺，原告没有按照约定收铺，是原告自己违约。5、原告的诉讼请求与依据的直接证据没有关联，涉案商铺已符合收铺条件，只要原告过来收铺即可，我方同意按商铺现状将商铺交付给原告，而且也有部分业主已收铺。6、消防验收不是被告的义务，取得相关经营的证件，是原告另行委托中介办理的。根据合同约定，在10日内办妥消防验收综合合格证，我方已经按照约定交付商铺，面积没有改变，对于公共部分的改变，也不是个人可以改变，至于谁是责任的主体，应该另案处理。7、消防责任按照消防方面的法律进行处理，并不是被告的责任和义务。按照目前的情况，被告也不能申请消防验收，因为被告不是房屋的所有人。被告新东公司辩称：1、同意被告1的答辩意见。2、我方只是按公证处的公证委托书（林嫣的委托）范围内进行服务，与原告没有直接关系，对诉争的纠纷没有合同约定权利义务，也没有法定义务，所以原告要求我方承担连带支付违约金的请求没有合同依据和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：2011年8月24日，房管部门核发了位于广州市白云区京溪路*号二楼商铺的房地产权证，登记权属人为林嫣，建筑面积为3617.79平方米。2011年9月29日，林嫣办理公证委托新东公司出售、出租上述商铺。2011年11月17日，林嫣向房管部门申请对上述商铺进行分割：*铺至*铺、*铺至*铺、*铺至*铺、*铺至*铺、*铺至*铺、*铺至*铺、*铺至*铺、*铺至*铺、*铺至*铺，以上合计454个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述登记商铺登记。2012年5月13日，新东公司作为林嫣（甲方、出卖人）的委托代理人与原告（乙方、买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条、商铺销售依据。买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区京溪路*号*铺（以政府相关部门批复的最终地址为准。以下简称涉案商铺）。第二条、买受人所购商铺的基本情况。买受人所购的商铺属框架结构，（以下简称“该商铺”），其房屋平面图经广州市规划局部门批准（详见本合同附件一，房号以附件一上标示为准）。该商铺建筑面积共12.6711平方米，其中套内建筑面积5.7950平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.8761平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守甲（出卖人）选聘的商场物业经营部管理公司制定的商场物业经营管理规定。第三条、计价方式与价款。2、该商铺按总建筑面积计价销售，单价为每平方米￥31263.11元，房价款总金额为￥396138元。……第四条、付款方式及期限。……第六条、商铺的交付：买受人应当于2012年10月1日前，到销售现场办理该商铺交付手续，交付前出卖人以电话或书面方式通知买受人。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续。如因买受人不配合出卖人办理该商铺的交付手续，而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺的全部房价款为标准，按每日1‰向出卖人支付违约金。买受人未按时前来办理收铺手续的，从出卖人发出交楼通知书之日起第十五天视为已交付。第七条、商铺的委托经营。1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月1日止，买受人同意无偿将该商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理，出卖人选聘的商场管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行整体招商、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。3、买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权的委托经营及交接手续，买受人办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人或出卖人选聘的商场管理公司索取任何租金或费用。第八条、商铺使用权的转移。出卖人保证其选聘的商场管理公司于2014年10月01日前，将该商铺按本合同的装修标准(详见装修标准附件三)移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，由出卖人选聘的商场管理公司及时书面告知买受人。买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为该商铺已实际移交给买受人，一切风险由乙承担。第九条、逾期移交商铺的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人选聘的商场管理公司如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，本合同第八条规定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十一条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人保证移交使用的商铺装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按约定标准进行整改或以装饰、设备差价为标准双倍赔偿。第十二条、商铺过户。本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。……买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申领《房地产权证》。……第十四条、通知与送达。本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知书和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催/缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行送达。如以人手传送，以对方或其他代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知甲方，否则，以按照原通讯地址传送视为送达。合同附件一：商铺平面图《广州市房地产查丈原图（层图）》。合同附件二：自动扶梯、楼梯位置图、首层平面图。合同附件三：装修标准。1、商铺装修标准：商铺地面：高级耐磨抛光砖；供电：独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；门面：豪华水晶卷闸。2、公用设备、设施及公共区域：地面：主通道铺高级大理石或耐磨抛光砖；供电供水：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；消防设备:采用消防自动报警、自动喷淋系统；通风设备：中央空调。合同签订后，原告依约支付全部购房款。林嫣为原告办理产权过户登记手续，2013年8月5日，房管部门核发原告为权属人的涉案商铺房地产权证。之后，原告已取房产证。林嫣委托广州云景房地产开发有限公司（以下简称云景公司）进行装修。2014年5月19日，广州市公安局白云区分局对云景公司作出《关于同意广州市云景房地产开发有限公司商场室内装修工程消防设计的审核意见》，主要内容：云景公司报送的位于广州市白云区京溪路*号首层*-*铺、*号二层的装修工程进行审核，该工程所在的建筑地上25层，地下1层，建筑高度88米，首、二层为商铺，第三层为架空层，第四至二十五层为住宅，已通过广州市公安局消防局穗公消（建）验[2004]第*号文验收。装修部位为首层局部和第二层，装修面积4151.29平方米，装修后拟用作商铺使用。……，经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程改建时消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。……经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向该局申请消防设计审核。2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州云景房地产开发有限公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容该局对云景公司申报的广州市白云区京溪路*号首层*-*铺、*号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用、营业前，应当向该局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。2014年7月23日，广州市公安局白云区分局核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：广州云景房地产开发有限公司，地址：广州市白云区京溪路*号首层*-*铺、*号二层，使用性质：商场。2014年9月20日，新东公司按《商铺买卖合同》约定的原告通讯地址向原告邮寄收铺通知书通知收铺。原告以不符合收铺条件为由拒绝收铺，诉至本院成讼。其他个别商铺业主已办理收铺手续。诉讼中，本院向广州市公安局白云区分局调查取证并发函查询涉案商铺装修工程情况，该局向本院提供了云景公司提交的消防审核报告、消防工程竣工图纸，口头答复由于验收合格意见书已明确工程如改建需要重新报送消防审核、验收，相关的办理流程可网上查询，故不再书面函复。2015年5月12日，本院组织双方对涉案二层商铺现场勘验，勘验结果是现场与广州市公安局白云区分局审核验收合格的云景公司所报送的装修工程消防竣工图标示情况不一致，主要表现：1、原告房产证附图所标示的#83风机房，现场实际用作电表房。房产证附图标示的#93风机房现场是没有的，右边梯间实际是用作厕所；房产证附图标示的#85、#87、#91的梯间实际不通二楼，相邻位置用作电表房；房产证附图标示的#89电机房，实际用作办公室；2、房产证附图标示的*-*铺（共13个铺）与现场一致，但竣工图标示的上述位置是公共通道而非该13个铺。诉讼中，林嫣陈述：林嫣委托云景公司对商铺进行装修，并于2014年9月底前完成装修，新东公司另行委托广州展东投资咨询公司（以下简称展东公司）通知各业主在2014年9月底办理收铺手续，个别业主已办理收铺手续。以上事实，有《商铺买卖合同》、发票、房地产权证、照片、申请报告、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、收铺通知书、收铺确认书、快递单及妥投证明、消防工程竣工图、分户图、房地产登记簿查册表及双方当事人陈述等证据证明。本院认为：原告与被告签订《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方主要争议焦点在于2014年10月1日时涉案商铺是否符合移交给原告的条件。现原告认为不符合移交条件，主要表现：1、合同附件、房产证附图标示的电梯间被改用作电表房；2二层商场目前的整体装修消防工程未办妥装修工程消防工程设计审核和验收合格手续、消防安全检查合格证，故原告提出各项诉讼请求。对此分析如下：第一，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号发布的《建设工程消防监督管理规定》第八条规定：“建设单位不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量，并承担下列消防设计、施工的质量责任：（一）依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业；……”据此，虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但原告购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以林嫣交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于二层大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，对于消防安全有较严格要求，亦有别于住宅消防安全要求。综上，林嫣作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。第二，经现场勘验查明，林嫣已取得的装修工程消防验收合格的竣工图与现场情况是不一致的，关键在于2013年核发的房产证附图标示的13个商铺目前在现场是存在的，但云景公司2014年报送消防设计审核并已通过验收合格的竣工图上显示的同一位置却是公共通道，证明二层商铺现状已改变。依照公安消防机构作出的消防验收合格意见书中所明确的：“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，因工程已改建，故林嫣不办理则应承担相应的违约责任。原告起诉林嫣是根据《商铺买卖合同》中所约定的第九条关于逾期交付商铺的违约责任，该条约定并不适用于林嫣不重新办理二层商铺装修工程消防验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，其以上述第九条约定追究林嫣不履行该法定义务的违约责任不成立。原告以此依据合同第九条的标准要求林嫣支付违约金不成立，本院不予支持。至于原告要求林嫣不履行上述义务所应承担的违约责任，可另循合法途径解决。第三，关于原告要求判决将电表房恢复为梯间或电梯间的诉讼请求。首先，电表房、电表、梯间、电梯间均属该栋建筑物的公共配套设施，涉及业主公共利益，现无证据证明原告已依法取得所在建筑物大部分业主同意后授权的情况下，单独起诉要求将电表房恢复为梯间或电梯间请求依据不足。其次，电表房和电表均涉及电表用户的用电需求，如果恢复将影响到用户用电问题，且房产证附图表示的电梯间位置仍是电梯间，只是在旁边的空间位置加设电表房，对原告商铺的面积及对商铺的正常使用不会造成重大影响，相反如果作恢复处理则难以解决用户电表安置问题，故本案不宜作恢复处理。综上，原告该项请求缺乏依据，本院不予支持。第四，关于原告要求林嫣办理装修工程消防设计审核、验收及安全检查手续的请求。虽然涉案商铺不符合交付条件，但原告是依据合同起诉，而办理上述手续客观上涉及行政部门的具体审批手续，具有不确定性，故不宜由法院直接判决林嫣去办理该项手续，但林嫣应当积极尽快办理该手续，保障各小业主的合法权益。对原告该项诉讼请求，本院不予支持。第五，关于原告要求林嫣办妥上述手续后五日内交付商铺的诉讼请求。现已查明涉案商铺目前不具备交付条件，原告不同意按现状收铺，而何时具备该条件具有不确定性，故对原告该项诉讼请求，本院暂不予支持。第六，关于原告要求新东公司承责的诉讼请求。新东公司是作为林嫣的委托代理人，在代理权限内实施相关行为，故该行为产生的后果依法应由委托人林嫣承担。原告要求新东公司承责于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国消防法》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告沈冰妹的诉讼请求。本案受理费1600元，由沈冰妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 杨  月  琴人民陪审员 李  丽  梅人民陪审员 王  雪  萍二〇一五年十一月十一日书 记 员 蔡晓珊胡嘉铭