宜宾县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1521民初2217号 原告:杨家洪，男，1981年12月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告:袁禄容，女，1960年3月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：张静，四川竹海律师事务所律师，执业证号15115198911661908。 委托诉讼代理人：袁正丽，四川竹海律师事务所律师，执业证号15115201811023163。 被告：四川宜宾成中房地产开发集团有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区城北新区英才街成中大厦，统一社会信用代码91511521709051833U。 法定代表人：程孝义，总经理。 委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师，执业证号15115201710644798。 原告杨家洪、袁禄容诉被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用简易程序审理。本案因案情复杂，争议较大，本院依法转为普通程序于2018年10月26日公开开庭进行了审理，原告袁禄容及其原告杨家洪、袁禄容的委托诉讼代理人张静，被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人李噫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨家洪、袁禄容向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告房屋层高差损失318325元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年12月17日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（合同编号：099），约定原告向被告购买翠屏区天柏组团科贸路西侧C4-2-06地块翠柏商贸城6幢1单元1层6号房屋，该房屋系预售房屋，用途商业用途，层高6.0米，预测建筑面积67.71平方米，（房产证建筑面积为74.9平方米），单价为每平方米人民币7900元，合同总价款人民币534909元。合同签订当日，原告向被告支付房款534909元，领取房产证时补交增加面积房款25201元，共支付房款560110元。《房屋买卖合同》签订当日，原告又与宜宾成中市场管理有限公司签订了《委托经营协议》（协议编号：099）协议，约定：原告将6号房屋委托成中市场管理公司全权经营管理，经营管理期限为2008年2月1日起至2018年1月31日，原告不参与经营，仅每月收取租金，该协议作为《房屋买卖合同》的附件。翠柏商贸城6幢1单元1层6号房屋一直由被告及成中市场管理公司实际控制和使用，直至2018年2月，被告将房屋交付原告验收时，原告才知该房屋层高仅为4.5米，与合同约定的层高相差1.5米。其使用价值严重降低，原告希望将该房屋分隔成2层使用的目的也无法实现。被告未按照合同约定全面履行自身义务，已构成违约。根据6号房屋现在的市场价值1162290元（17000元/㎡）乘以相应的层高差比例予以确定原告的损失，即被告应向原告赔偿房屋层高差损失318325元（1273300元×1.5/6）。因被告已经严重违约，原告为保护自身的合法权益，提起诉讼。 被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司辩称，一、本案已过诉讼时效，原告不享有司法救济权，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。本案系商品房预售买卖合同纠纷，依据最高人民法院关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者竣工向社会销售并转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。本案中的房屋已经交付，原告已支付了价款，该房屋也于2009年8月17日为原告办理了不动产权属证书。因此，该商品房预售合同已于2009年8月履行期届满。根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定的第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。同时依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，本案诉讼时效于2012年8月届满，原告也未向人民法院提供证据证明有诉讼时效中断的法定情形，因此，提请人民法院判决驳回原告的诉讼请求。二、本案是合同违约之诉，依据《中华人民共和国合同法》一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此合同违约适用损失填补原则，以实际发生的损失为赔偿标准。商品房预售买卖合同纠纷，是合同法调整的范围。合同法的基本原则是有约定从约定，无约定从法定，本案的商品房预售买卖合同对层高不符的违约责任没有约定。而从我方提供的证据来看，在这十年的租赁期内，和本案房屋相同或类似的同地段层高相符的出租商铺所获取的租金和本案商铺是一致的，甚至还有低于本案商铺租金的，因此足以证明其使用价值没有降低，其合法利益没有受到损害。原告据此向被告提出的损害赔偿请求的主张不能成立，且原告没有提供证据证明自己的合法利益受到了损害，更没有向人民法院提供相应的证据证明其计算损失的依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，被告认为原告提出所购房屋层高不符导致使用价值严重降低，给原告造成了318325元的损失的主张没有相应的证据作为支撑，其诉讼请求不能成立，人民法院对其诉讼请求不应予以支持；三、综上所述，本案已过诉讼时效，原告的房屋的使用价值没有降低，原告也无法提供任何证据证明被告给原告造成了上述损失，也没有提供任何证据支撑其计算依据的合法性和合理性。从本案的上述证据来看，本案的事实是被告的工作人员基于同一楼盘的1、2、3、4、5幢楼房的层高是一致，误以为第6幢楼房也是一样的层高而导致的笔误，并非被告的违约行为。因此应驳回原告的所有诉讼请求，诉讼费用由原告承担。 围绕诉讼请求原告依法提交了：一、杨家洪、袁禄容的身份证；二、四川宜宾成中房地产开发集团有限公司企业信用信息公示报告；三、1、商品房买卖合同；2、委托经营协议；3、成中集团官网刊登的宣传资料；3、发票；4、国有土地使用权证；5、房屋所有权证；6、现场图片；四、1、被告向原告发出的《关于翠柏商贸城委托经营到期后的移交事宜告知函》；2、委托经营移交手续单；3、移交办理流程图片；4、费用补贴标准图片；5、视频资料及文字材料；五、四川宜宾成中房地产开发集团有限公司的公司信息以及宜宾成中市场管理公司信息。被告依法提供了：一、一栋至五栋的委托协议；二、四川省建设工程竣工验收备案书、四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告；三、宜宾市房屋面积测绘报告、收据；四、宜宾市档案局存档的涉案房屋的竣工图纸。本院经审理认定事实如下：2007年12月17日，原告杨家洪、袁禄容与被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司签订了合同编号为099的《商品房买卖合同》，原告购买了被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司开发的，位于天柏组团科贸路西侧C4-2-06地块【翠柏商贸城】6幢1单元1层6号商品房，合同预测建筑面积为67.71平方米，层高为6米，单价为每平方米7900元，总价款为534909元，用途为商业用房。合同约定：商品房交付时间为2008年2月28日；房屋产权初始登记时间为2009年7月29日；产权转移登记在商品房交付后，买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋转移登记。合同签订后，原告杨家洪、袁禄容向被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司支付了购房款534909元。2009年8月17日，宜宾市房地产管理局就原告杨家洪、袁禄容购买的天柏组团科贸路西侧C4-2-06地块【翠柏商贸城】6幢1单元1层6号商品房，办理了房屋产权证号为宜宾市房权证翠屏区字第××号的房屋产权转移登记，原告杨家洪、袁禄容取得其房屋所有权。2010年7月6日，原告杨家洪、袁禄容向被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司补交了增加面积房款、税费、转让手续费、维修基金，共计17087元。原告杨家洪、袁禄容与宜宾成中市场管理有限公司于2007年12月17日签订了《委托经营协议》，协议约定，原告杨家洪、袁禄容将位于宜宾县二二四科贸路“翠柏商贸城”项目的6幢1单元1层6号商业用房委托宜宾成中市场管理有限公司全权经营管理，进行商业活动，经营管理期限自2008年2月1日起至2018年1月31日止。原告杨家洪、袁禄容自2009年2月起收取委托经营收益到委托经营期届满。2017年11月8日，因委托经营期即将届满，被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司向原告发出《关于翠柏商贸城委托经营到期后的移交事宜告知函》，告知原告杨家洪、袁禄容委托经营协议将于2018年1月30日到期，请原告于2017年11月30日前就是否需要分隔墙体后再移交进行书面告知……。2018年2月5日，在委托经营房屋的移交过程中，原告杨家洪、袁禄容以所购商业用房的层高未达到合同约定的6米为由与被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司发生争议并诉讼来院，提出上述诉讼请求。 本院认为，原、被告对位于天柏组团科贸路西侧C4-2-06地块【翠柏商贸城】6幢1单元1层6号商品房，设计建筑层高为4.5米，合同约定层高为6米，实际建筑层高为4.5米的基本事实没有争议。本案主要争议焦点有以下两点：一、原告杨家洪、袁禄容要求被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司按所购商业用房的现在市场价格以相应的层高差比例进行赔偿的诉讼请求，是属于物权请求还是债权请求，是否适用诉讼时效的法律规定；二、原告杨家洪、袁禄容的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。 第一、原告杨家洪、袁禄容因被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司向其交付的商业用房的实际层高与合同约定层高相差1.5米，要求被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司按所购房屋的现在市场价格以相应的层高差比例予以赔偿的诉讼请求，是基于四川宜宾成中房地产开发集团有限公司客观上存在合同违约事实而提出的，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司向原告杨家洪、袁禄容交付的商业用房的实际建筑层高与设计建筑层高一致，不存在物上瑕疵。其实际建筑层高与合同约定层高存在1.5米差距，被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司在主观上无论是“因订立合同时失误”的过失，还是出于“合同诈欺”的故意行为造成，均属于合同之债，而非物权保护范畴。因此，本案原告杨家洪、袁禄容的诉讼请求，应当适用诉讼时效的法律规定。 第二、原告杨家洪、袁禄容的诉讼请求是否超过诉讼时效期间？首先，被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司虽然未举证证明所售房屋的实际交付时间，但根据《房屋买卖合同》约定的房屋交付时间和商品房买卖流程、惯例以及所售房屋已于2009年8月17日进行了产权转移登记，原告杨家洪、袁禄容自2009年2月起开始收取委托经营收益，双方当事人于2010年7月6日就合同约定建筑面积与实际建筑面积进行了结算补差的客观事实可以推定，原、被告之间的房屋买卖合同于2010年7月6日履行完毕，其房屋买卖合同关系终结。在此期间，即使原告杨家洪、袁禄容确实不知道所购房屋层高未达到合同约定层高，也属原告杨家洪、袁禄容放弃行使房屋验收权利或者在行使房屋验收权利过程中的疏忽、懈怠造成。原告杨家洪、袁禄容知道或应当知道其权利受到侵害的诉讼时效的起算时间，应当以双方当事人对房屋合同约定建筑面积与实际建筑面积结算、补差时间，即2010年7月6的次日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定，原告杨家洪、袁禄容的诉讼时效期间于2013年7月7日届满。其次，履行房屋买卖合同的房屋交付行为是房屋出卖人根据《房屋买卖合同》约定，将所售房屋交付给房屋买受人的民事法律行为。委托经营房屋的移交行为是受托人根据《委托经营协议》约定，向委托人移交委托经营房屋的民事法律行为。两者不仅在交付主体和交付时间上存在差异，其交付的依据和法律关系也存在明显不同。原告杨家洪、袁禄容将托经营期届满的房屋移交时间作为履行房屋买卖合同的房屋交付时间的诉讼观点，本院不予采纳。因原告杨家洪、袁禄容未向本院提供诉讼时效期间存在诉讼时效中断或中止情形的相关证据，其诉讼时效已远远超过法律规定的三年期间。因此，原告杨家洪、袁禄容要求被告四川宜宾成中房地产开发集团有限公司赔偿房屋层高差损失318325元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下： 驳回原告杨家洪、袁禄容的诉讼请求。 案件受理费6074元，由原告杨家洪、袁禄容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 张 红 审判员 严善刚 审判员 张仕新 二〇一八年十一月三十日 书记员 刘 莉