成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初1857号 原告（反诉被告）：王云，男，1975年10月30日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告（反诉被告）：杨丽花，女，1984年1月5日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 共同委托诉讼代理人：吴明万，四川陵州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：夏森林，男，1962年1月10日出生，汉族，住四川省资中县。 被告（反诉原告）：肖春霞，女，1961年3月21日出生，汉族，住四川省资中县。 共同委托诉讼代理人：杨礼义，资中县。 第三人：成都市三叶乐居房产经纪有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇航天城天生小区S102-1号。 法定代表人：李晓凡，总经理。 委托诉讼代理人：陈建虎，男，系该司员工。 原告王云、杨丽花与被告夏森林、肖春霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，根据王云、杨丽花的申请依法追加成都市三叶乐居房产经纪有限公司（以下简称三叶公司）作为本案第三人参加诉讼。王云、杨丽花申请追加唐静作为第三人参加诉讼后又撤回追加申请，本院予以准许。诉讼过程中，夏森林、肖春霞向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王云、杨丽花及其委托诉讼代理人吴明万，夏森林、肖春霞的共同委托诉讼代理人杨礼义，三叶公司的委托诉讼代理人陈建虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王云、杨丽花向本院提出诉讼请求：1.判令夏森林、肖春霞履行双方于2017年5月13日签订的《房屋买卖合同》和2017年5月19日经公证的《房屋买卖预约合同》，由夏森林、肖春霞将位于龙泉驿区龙泉金杏路69号附东山国际G区房产交付并转移登记给王云、杨丽花；2.判令夏森林、肖春霞赔偿因违约给王云、杨丽花造成的损失4万元；3.诉讼费、保全费由夏森林、肖春霞承担。诉讼过程中，王云、杨丽花于2018年6月22日到庭变更诉讼请求为：1.判令解除双方于2017年5月13日签订的《房屋买卖合同》和2017年5月19日经公证的《房屋买卖预约合同》；2.判令夏森林、肖春霞返还已付房款498989.06元；3.判令夏森林、肖春霞赔偿王云、杨丽花经济损失共计1826259元，包括房屋差价损失174万元、律师费4万元、保全担保费6000元、鉴定费30259元、保全申请费1万元。事实和理由：王云、杨丽花系夫妻关系，经由杨丽花授权，王云与夏森林、肖春霞的代理人查春霖于2017年5月13日签订了《房屋买卖合同》，约定夏森林、肖春霞将其位于成都市龙泉驿区龙泉金杏路69号附东山国际G区房屋以170万元出售给王云、杨丽花。付款方式为签订本合同时支付定金20万元，交易中心受理交易后支付100万元，余款50万元在产权过户完毕甲方领取物业新产权证的同时一次性支付。合同还约定自该合同签订后180日内卖方须办理完不动产权证以便配合买方办理不动产权过户手续，过户全部费用由买方承担。2017年5月19日，双方到四川省成都市律政公证处公证了双方房屋买卖《预约合同》。该《预约合同》对付款方式约定为第一笔房款20万元签约时已经支付，第二笔房款约定甲方结清按揭尾款的当日内乙方一次性支付100万元，尾款50万元于办理房产产权交易当日内一次性支付。同时还约定了违约责任为乙方有权要求解除合同，退还甲方已交购房款并支付违约金51万元或要求继续履行合同并支付违约金51万元，给乙方造成损失的，甲方仍应赔偿诉讼费、鉴定费、评估费、律师费、装修费等。王云、杨丽花于《房屋买卖合同》签订当日支付定金20万元。2017年9月11日，王云、杨丽花应要求付款16万元，10月20日又再次付款59200元。后因按揭断供，王云、杨丽花又代为支付了2017年7月起至2018年2月止的银行按揭款及滞纳金共计79789.06元。现夏森林、肖春霞已取得案涉房屋的不动产权证，但因案涉房屋于2018年3月29日被抵押给案外人唐静，已不具备产权过户条件，为维护其合法权益，特诉至法院。 夏森林、肖春霞辩称，收到王云498980.96元款项属实，但1.杨丽花并非《房屋买卖合同》主体，不具备主体资格；2.《预约合同》是在案涉房屋尚未取得不动产权证的前提下签订的合同，应认定为预约合同而非正式房屋买卖合同，因王云在成都市内有三套房屋，其不符合购房条件，同时亦不符合2017年4月12日不动产权证满3年后方可转让的限售政策规定，《预约合同》应为无效；3.夏森林、肖春霞于2018年3月5日取得不动产权证后，要求王云、杨丽花按双方后商议的支付100万元用于提前结清银行按揭，但王云、杨丽花除支付定金20万元外仅支付了219200元。后夏森林、肖春霞便自筹款项于2018年3月26日结清银行按揭，并要求王云、杨丽花签订正式房屋买卖合同、支付第二笔款项但被拒绝，该抵押权解除后，双方所约定的签订正式买卖合同的条件已具备，王云、杨丽花向法院提起诉讼，并要求解除《预约合同》，已经构成根本违约，其无权要求交付房屋和办理过户手续；4.夏森林、肖春霞将案涉房屋抵押给第三人是在2018年3月28日王云、杨丽花拒绝付款之后的3月29日，且因房屋限购政策二手房在取得房产证后3年内不能上市交易，故2021年3月26日前案涉房屋的所有权和处分权仍在夏森林、肖春霞，且抵押期限为1年，不会影响双方正常交易，故夏森林、肖春霞不存在违约行为，不应承担违约责任；5.鉴定机构所作出的鉴定报告缺乏客观性，损失过高。据此，夏森林、肖春霞向本院提出反诉请求：1.判令王云、杨丽花支付违约金51万元；2.本案反诉费王云、杨丽花负担。 王云、杨丽花针对夏森林、肖春霞的反诉辩称，双方并未就付款方式另行协商，夏森林、肖春霞也未在结按当日通知其付款，且夏森林、肖春霞在取得不动产权证后未予通知而是另行将房屋抵押给第三人，已以行为表明了其不愿履行合同。夏森林、肖春霞的反诉请求无事实和合同依据，请求予以驳回。 三叶公司述称，1.双方签订了《房产买卖合同》、《预约合同》属实，王云、杨丽花实际已付款项已超过约定金额，银行按揭贷款应该是夏森林、肖春霞先偿还，但其在预约提前还款成功后并未通知我方及王云、杨丽花；2.2018年3月27日，各方最后一次面谈商讨的是加价事宜，当时并不知晓银行按揭贷款已还清，而3月28日夏森林、肖春霞就到房管局准备过户给第三人，因网签故无法过户，王云、杨丽花为防止其过户给第三人才提起诉讼。 本院经审理认定事实如下：2017年5月13日，查春霖以夏森林、肖春霞的名义与王云签订了《房产买卖合同》，约定夏森林、肖春霞将其位于龙泉驿区金杏路69号附东山国际G区房屋以170万元的价格出售给王云，按下述方式付款：20万元在签本合同之同时付清作为定金，第二部分房价款100万元王云在房屋产权交易中心受理此次交易后支付，第三部分房价款50万元在产权过户完毕王云领取该物业新产权证的同时一次性支付。双方均清楚本房在房管局备案，但目前不动产权证尚未办理完毕。另，双方还约定“①因产权人夏森林、肖春霞特殊原因未能到场签订本合同，特由查春霖代为签订，代理人已告知产权人本次交易的全部事实并同意出售，若由此产生经济纠纷由代理人查春霖和产权人共同承担，夏森林、肖春霞系查春霖岳父、岳母；②买方同意在本房不动产权证办理后在卖方办理本房结清银行按揭手续时按本合同第二条第2款协助卖方办理（买方支付卖方100万元整）；③买卖双方对本次交易中卖方办理不动产权证的时间不作具体约定，但自本合同签订后180日卖方须办理完毕本房不动产权证以便配合买方办理下一步手续（不动产过户手续）。” 2017年5月19日，夏森林、肖春霞（卖方，甲方）与王云（买方，乙方）在四川省成都市律政公证处的公证下，就上述房屋买卖事宜签订了《预约合同》。其中第二条约定“甲方承诺将该房产按本合同约定的条件及价款转让给乙方，并保证待取得该房屋产权证后按本合同的约定过户给乙方。”第三条约定“甲乙双方均保证对此合同约定的房产转让价款、付款方式及过户时间的约定、过户登记手续的办理及费用的承担、违约责任的约定、违约赔偿金额等内容不得单方面作出任何变更。1、该房产转让价款为170万元，第一笔20万元乙方已支付给甲方，第二笔100万元在甲方结清上述房产按揭尾款的当日内乙方一次性支付给甲方，甲方收款后用于结按使用；房价款尾款50万元由双方共同前往不动产登记中心办理上述房产产权交易过户的当日内乙方一次性支付给甲方。2、办理甲方名下初始产权证的费用由甲方承担，上述房产过户前的月供款和按揭尾款均由甲方承担。双方约定在甲方取得产权证后的三十个工作日内甲方负责预约银行还清上述房屋按揭尾款。在甲方领取到注销抵押登记的产权证后的7个工作日内甲乙双方应各自备齐办理房屋过户所需的资料共同前往不动产登记中心办理产权过户手续，将该房屋过户给乙方。”第六条约定“如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权要求甲方解除合同，退还乙方已交购房款并支付违约金51万元或要求甲方继续履行合同并且支付违约金51万元。给乙方造成其他经济损失的，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于乙方支付的房屋装修费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：……2、甲方取得该房屋产权后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同及不按合同约定时间内协助乙方办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形；3、甲方将该房屋另行转让、抵押或赠与给他人的行为……。如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权要求乙方解除合同，退还房屋并支付违约金51万元或要求乙方继续履行合同并支付违约金51万元，乙方可用已交房款冲抵违约金。给甲方造成其他损失的，乙方仍应予以赔偿（包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：1、如乙方未能按合同约定支付房价款，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；2、乙方怠于按合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期十五日以上……”第九条约定“本合同一式三份，甲乙双方及公证处各执一份。合同自双方签字、捺指印之日起生效，关于上述房产的各项约定应以此协议为准，之前相关约定如有不符的作废。” 合同签订后，王云向夏森林、肖春霞支付了定金20万元并根据夏森林、肖春霞的要求代为偿还银行按揭贷款等款项共计498980.96元。2018年3月9日，杨丽花、王云与夏森林、肖春霞在成都市存量房交易服务平台上就成都市存量房买卖合同进行了网签（成存房（居）第73564号），成交价格为170万元。 2018年3月5日，夏森林、肖春霞取得案涉房屋的不动产权证。随后夏森林、肖春霞自行筹款，结清了案涉房屋的剩余银行按揭贷款。2018年3月29日，夏森林、肖春霞因借款300万元将案涉房屋抵押给唐静，并办理了抵押登记。 诉讼过程中，本院依据王云、杨丽花的申请委托了四川大友房地产评估咨询有限公司对案涉房屋进行了价值评估，评估结论为：估价对象于价值时点2018年6月22日的市场价值为344万元，涨价损失为174万元（鉴定基准日2017年5月13日双方签订房屋买卖合同当日价格170万元为基准价，截止日期为2018年6月22日王云、杨丽花变更诉讼请求为解除合同之日的价格）。 另查明，王云、杨丽花系夫妻关系。现登记在王云名下的个人住房分别为龙泉驿区龙泉街办顶佛寺村二十一组农房（业务件号为农，2009年5月19日确权）、龙泉驿区西河镇成洛大道5632号九峰国际汽车城商业用房（业务件号为，2011年4月11日签约备案）以及龙泉驿区龙泉街办公园路一段189号锦上城车位（业务件号为，2011年6月30日签约备案）。截止2018年3月9日，杨丽花名下无房屋查询记录。王云自2015年1月起在本区已经连续不间断缴纳社会保险至今。 再查明，王云为本次诉讼支出律师代理服务费4万元、鉴定费30259元。 关于杨丽花是否系本案合同主体的问题。本院认为，王云与杨丽花在签订《房产买卖合同》及《预约合同》时处于夫妻关系存续期间，结合王云所作其系代表夫妻与夏森林、肖春霞签订合同的陈述，三叶公司对此亦无异议，且夏森林、肖春霞在后继合同履行过程中亦无证据证明其曾就此提出异议，故对夏森林、肖春霞所主张的杨丽花非案涉合同主体的意见，本院不予采纳。 关于夏森林、肖春霞是否与王云、杨丽花订立了《房产买卖合同》的问题。本院认为，该合同系夏森林、肖春霞之女婿查春霖作为代理人代为签订，且合同备注部分对此二人未能亲自前往签订合同及同意出售案涉房屋均有相应记载说明，即便查春霖系无权代理，夏森林、肖春霞在知晓查春霖收到20万元定金后仍然亲自前往与对方签订《预约合同》，其后还收取相应款项，已以实际行为对查春霖的代理进行了追认，故应当认定双方订立了《房产买卖合同》。 关于《预约合同》是否属本约的问题，本院认为，王云与夏森林、肖春霞所签订的《预约合同》虽名曰预约合同，但该《预约合同》中双方对买卖的标的、数量、价格、履行期限和方式、违约责任及解决争议的办法等合同要素均协商一致且明确具体，均是直接约定的双方买卖案涉房屋相关的权利义务，而非约定双方在取得案涉不动产权证后订立买卖合同的义务，且双方均依该合同实际履行，故该《预约合同》应认定为本约。 关于《预约合同》的效力问题，首先，杨丽花具有龙泉驿区户籍，名下并无住房，王云虽不具有龙泉驿区户籍，但其在本区稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上，其名下仅有一套位于农村的房屋，该二人新购买案涉房屋并不违反相应的房地产调控政策；其次，案涉房屋夏森林于2014年3月21日就签约备案，表明其已购买了案涉房屋，并不属于夏森林、肖春霞主张的自2017年4月13日起新购买的房屋在取得不动产权证满3年后方可转让之政策调整范围；再次，房地产调控政策并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项所规定的法律、行政法规强制性规定，故无论王云、杨丽花是否具备购房资格均不影响案涉合同效力。综上，应认定《预约合同》为有效合同，对夏森林、肖春霞合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。 本院认为，如前所述，王云、杨丽花与夏森林、肖春霞间所成立的《房产买卖合同》、《预约合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对各方具有约束力。夏森林、肖春霞并未提交充分证据证明双方已达成提前付清按揭款的合意，故对其上述主张，本院不予采纳。作为出卖人的夏森林、肖春霞负有结清按揭贷款以保证案涉房屋可以过户的义务，按订立在后的《预约合同》第三条第1款“第二笔房价款100万元双方一致约定在甲方结清上述房产按揭尾款的当日内乙方一次性支付给甲方，甲方收款后用于结按使用”之约定，王云、杨丽花负有支付100万元的义务，夏森林、肖春霞则负有通知王云、杨丽花付款的协助之义务。虽然夏森林、肖春霞于2017年9月11日向王云提供了中国建设银行股份有限公司资中支行银行账户，但该银行账户并非按揭银行即中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行账户，且发送时间距实际还清银行按揭贷款时间甚久，也未作出明确要求王云、杨丽花支付100万元用于还清按揭贷款的意思表示，因此本院认定夏森林、肖春霞未提交充分证据证明其已在还清银行按揭前合理期限或最迟当日内通知过王云、杨丽花支付100万元款项，故对夏森林、肖春霞所主张的经其通知后王云、杨丽花仍拒绝按约付款的抗辩意见，本院不予采纳，对其以此主张王云、杨丽花违约要求其承担51万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。 在夏森林、肖春霞未履行通知义务的情形下，其径直将案涉房屋另行抵押给第三人并办理抵押登记的行为已违反双方《预约合同》第六条“如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权要求甲方解除合同，退还乙方已交购房款并支付违约金51万元或要求甲方继续履行合同并且支付违约金51万元。给乙方造成其他经济损失的，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于乙方支付的房屋装修费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：3、甲方将该房屋另行转让、抵押或赠与给他人的行为”之约定，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故王云、杨丽花基于此约定要求解除双方所签订的《房产买卖合同》、《预约合同》，并要求夏森林、肖春霞返还已付房款498980.96元、承担房屋涨价损失174万元、律师费4万元、鉴定费30259元、保全申请费1万元的诉讼请求符合法律及双方合同约定，本院予以支持。关于保全担保费6000元，因王云、杨丽花所提供的诉讼保全担保费发票系重庆新中盛非融资性担保有限公司开具，而并非本案中提供保函担保的华安财产保险股份有限公司重庆分公司，该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳，且保函担保系因王云、杨丽花自主选择而非必要性支出，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除王云、杨丽花与夏森林、肖春霞分别于2017年5月13日、19日签订的《房屋买卖合同》、《预约合同》； 二、夏森林、肖春霞于本判决生效之日起十日内向王云、杨丽花返还购房款498989.06元，赔偿损失174万元，承担律师费4万元、鉴定费30259元、保全申请费1万元，共计2319248.06元； 三、驳回王云、杨丽花的其余诉讼请求； 四、驳回夏森林、肖春霞的反诉请求。 本诉案件受理费20100元，减半收取10050元，反诉案件受理费减半收取计4450元，本、反诉案件受理费共计14500元，由夏森林、肖春霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员 乐 曦 二〇一八年十一月二十三日 书记员 黄龙雪