安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)皖1204民初423号 原告：丁西峰，男，1963年10月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：谢万雨，安徽众商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦永生，安徽众商律师事务所律师。 被告：丁锐，男，1950年6月12日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：李连健，安徽蓝邦律师事务所律师。 原告丁西峰诉被告丁锐确认合同效力纠纷一案，本院2018年1月31日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理，原告丁西峰及其委托诉讼代理人谢万雨、韦永生，被告丁锐的委托诉讼代理人李连健到庭参加诉讼。庭审后，本院根据当事人的申请进行调解，因双方分歧较大，调解未果。本案转入普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2018年11月26日公开开庭进行审理，原告丁西峰及其委托诉讼代理人谢万雨，被告丁锐的委托诉讼代理人李连健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁西峰向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认2000年8月25日原、被告签订的《购房协议书》和2004年9月3日原、被告签订的《协议书》无效。 事实与理由：2000年8月25日原、被告签订《购房协议书》1份，约定：原告自愿出售其在（上下两层各1间合计2间约80平方米）给被告，价格为陆万陆仟元整。后原告在上述两层房屋上加盖1间为第三层，紧挨该三层楼房东边又购买0.128亩土地，在新购土地上又建造三层楼房；2004年9月3日原、被告又签订《协议书》1份，约定：原告将新建造的4间（在原出售给被告的2层楼房上加盖1间，在原楼房东边新购土地上又建造三层楼房3间，合计4间）房屋约160平方米出售给被告，价格为捌万贰仟元整（详见证据二）。涉案房屋（两底三层计6间约240平方米）至今未办理房地产权登记，也不具有合法有效土地使用权证和建设规划许可证，是“三无”房屋，根据有关法律规定，涉案房屋属于违法建筑，不能办理权属登记证书。 原告认为，法律规定，未依法取得权属登记证书的房屋不得转让。“有下列情形之一的合同无效：...(五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原、被告签订的房屋买卖合同中的标的物房屋未办理房地产权登记，也不具有合法有效土地使用权证和建设规划许可证，是“三无”房屋，根据有关法律规定，涉案房屋属于违法建筑，不能办理权属登记证书，依法不能转让买卖，故涉案房屋买卖合同违反了法律强制性规定，依法应当认定无效（详见证据三）。多次协商未果，特具状起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告丁锐辩称：一、被答辩人与答辩人间就诉请确认效力协议中的房屋事宜，先后共签订四份协议，被答辩人仅举证其中两份，不能全面客观反应案件事实，更不能将该两份协议与其他两份分离而片面进行效力评价。 二、被答辩人与答辩人间并非房屋买卖合同关系，双方间应属合作建房后的委托代理关系。本案的事实是：答辩人丁锐与被答辩人丁西峰系亲兄弟关系，双方亦均不是案涉争议房屋所在地常住户居民，被答辩人丁西峰于1998年在阜阳市颍泉区私卖土地后有意自建房屋，但因其无力支付建房款，遂多次找到答辩人要求将其正在建造的未建成案涉房屋转由答辩人继续建造，并由答辩人出资对未完工部分的继续建造。在被答辩人一再要求下，答辩人同意出资接收被答辩人丁西峰该尚未建完房屋的未完工部分继续建造，并于2000年4月25日向被答辩人丁西峰支付6.6万元，作为对由被答辩人丁西峰已建造部分的建设费用，该款包括被答辩人丁西峰所建房部分及购买土地使用权费用，在答辩人支付完毕该款项后，被答辩人丁西峰即确认该房屋的所有权全部归答辩人丁锐所有，双方为此于2000年8月25日就前述事宜补签订名为《购房协议》的第一份协议；后又在被答辩人丁西峰的无理要求下，由答辩人于2000年12月12日第二次给付被答辩人丁西峰8.2万元，作为对该房屋未完工部分建造及扩建一、二、三楼和土地款，答辩人至此已共出资给付被答辩人丁西峰案涉协议中的房屋建造、购买土地款总额合计壹拾肆万捌仟元整（148000元），被答辩人丁西峰亦确认该案涉协议中的房屋在建造完成后，房屋、土地即全部移交给答辩人丁锐。后在协议所涉房屋的建造过程中，答辩人又再次应被答辩人丁西峰的无理要求，第三次出资给付其最后合作建房款项2.6万元，被答辩人丁西峰承诺以后再不就该案涉协议中的房屋提其他任何要求，该由答辩人出资由被答辩人出面合作建造的房屋的所有权等一切权利全部归答辩人丁锐所有，被答辩人丁西峰承诺永不得再向答辩人纠缠，否则赔偿答辩人一切损失；答辩人丁锐与被答辩人丁西峰兄弟俩以前所有的经济来往，就此永不再究讲（纠纷）。双方为此于2004年9月3日补签订名为《协议书》的第二份协议，对由答辩人出资委托被答辩人实施房屋建造事宜进行确认。 后被答辩人丁西峰又再次就该由答辩人出资委托其出面所建房屋向答辩人无理纠缠，期间经案外人秦某等人对被答辩人丁西峰说服教育后，被答辩人丁西峰亦于2004年12月3日承认错误并向答辩人写出书面保证，保证不会再就答辩人出资委托其建房事宜无理取闹等。此后一段时间，被答辩人亦确有所改变，也不再就案涉协议中的委托建筑房屋向答辩人主张权利。2013年10月至11月期间，答辩人因考虑到被答辩人已经改好，双方又是同胞兄弟，便委托被答辩人丁西峰对案涉协议中属于答辩人所有的房屋进行部分附属扩建，由答辩人再次向被答辩人支付清全部委托扩建款及被答辩人妻子兰侠工地现场帮忙看工地款1000元，此事实由被答辩人丁西峰于2013年11月19日向答辩人出具的委托建房结算清单确认。至此，被答辩人丁西峰又再次确认该案涉协议中房屋所有权益均属答辩人享有，双方间因案涉协议中房屋的所有权人相关事实已无任何争议。 显然，被答辩人本案诉请确认效力的两份协议中，虽有一份协议名为《购房协议》，但该份协议仅是双方间就出资委托建造房屋事宜所签订及出具四份协议中的一份，对四份协议的具体内容应作整体考量，四份协议约定事项整体应为答辩人丁锐与被答辩人丁西峰之间的出资建造房屋的委托代理协议关系。 三、案涉四份协议所涉的房屋物权价值及权益，已经在颍泉区网工程棚户区改造项目中签订五份《房屋拆迁补偿安置协议》确认，本案被答辩人诉请确认协议中的标的房屋，已在颍泉区颍河综合治理太和路路网工程棚户区改造项目中因签订《房屋拆迁补偿安置协议》被拆除而灭失，被答辩人本案诉请确认已经被拆除灭失标的房屋所签订四份协议中两份无效亦无必要，依法亦应予驳回被答辩人的诉讼请求。 四、答辩人与被答辩人之间签订案涉由答辩人出资委托被答辩人建造房屋的相关协议，亦均是双方在平等、自愿、友好协商的基础上达成的，双方签订相关协议时不存在欺诈和胁迫情形，亦不存在损害国家、集体或第三人的合法权益情形，协议出资委托建造房屋相关内容亦并不违反法律、行政法规的效力性强制规定情形。故该相关协议应为有效协议，请求法庭依法驳回被答辩人本案诉讼请求。 五、答辩人将视本案的审理结果，暂保留就被答辩人丁西峰及申文印、陈士力非法侵占属答辩人所有的房屋在政府拆迁安置中的还原价值权益依法主张权利。2014年初，该属于答辩人所有的案涉协议中房屋所在区域范围，因颍河综合治理太和路路网工程棚户区改造项目，由阜阳市颍泉区人民政府成立的阜阳市颍泉区征迁安置指挥部作为拆迁人，对答辩人所有的房屋拆迁安置进行摸底评估及签订相关《房屋拆迁补偿安置协议》。答辩人因身体不适及家中事务繁忙，又加之被答辩人丁西峰近几年已改正以往无理取闹、纠缠不休的恶习，就再次委托被答辩人丁西峰代为办理案涉协议中属于答辩人所有房屋的相关拆迁安置事宜。而令答辩人失望和感到痛心的是，被答辩人丁西峰却并未将答辩人具体拆迁事宜如实、及时告知答辩人，擅自与阜阳市颍泉区征迁安置指挥部签订相关《房屋拆迁补偿安置协议》，并将本应属于答辩人享有因拆迁获得的5套拆迁安置还原房屋，谎称仅获得2套，亦仅交付给答辩人实际拆迁安置还原获得5套房屋中的两套，其余三套却由被答辩人丁西峰及案外人陈士力、申文印分别以各自的名义与阜阳市颍泉区征迁安置指挥部签订了《房屋拆迁补偿安安置协议》（对应的协议编号及摸底评估编号分别为：“[2014]01-0899、金业估字[2013]G63-1”、“[2014]01-0890、金业估字[2013]G63-4”、“[2014]01-0891、金业估字[2013]G63-5”）占为己有，且拒不向答辩人进行返还，答辩人现亦暂保留向被答辩人及陈士力、申文印另案主张权利。 综上，被答辩人本案诉请缺乏事实和法律依据，请求依法驳回被答辩人的本案请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的身份证、购房协议书、协议书、征地协议书、保证书、证人秦某的证言等证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实及证据，本院分别认定如下：1、原告举证的三份已生效的判决书，其真实性、合法性应予认定，对于与本案的关联性不予认定。2、被告举证的结算清单，原告承认系其签字，对其证明力予以认定。3、证人张某、王某的证言与当事人陈述及其他证据相互印证，对其证明力予以认定。 经审理查明：原告丁西峰与被告丁锐系亲兄弟关系，丁西峰于2000年2月在阜阳市颍泉区购买居民的菜地、荒地后自建上下两层楼房，因其无力支付建房款，多次找到丁锐要求将其正在建造的房屋转让给丁锐，丁锐同意出资接收丁西峰该房屋。2000年4月25日丁锐支付丁西峰66000元，该款包括丁西峰所建楼房及购买土地费用。2000年8月25日，丁西锋（甲方）与丁锐（乙方）签订《购房协议书》，约定：甲方自愿出售其在给乙方，价格为陆万陆仟元整。甲乙双方一致同意暂不更改房产证（即房产所有权），需要更改房产证时甲方必须无条件签字办理，乙方付清房款后，甲方即承认房产所有权归乙方所有，甲方把房产证移交给乙方，甲方以后不得以任何理由（因房产所有权暂未更名）而发生纠纷，否则纠纷必须以五倍的价格赔偿给乙方一切费用（包括房产款、装饰款）。2000年8月28日，丁西峰将紧邻上述楼房的土地0.128亩买下，转让丁锐扩建房屋。2004年9月3日，丁西峰（甲方）与丁锐（乙方）签订《协议书》：“甲方在阜阳市颍泉区建住宅楼上下两层，甲方因没有能力完成建房支付工程款，三番五次找乙方接收未完成的建房工程，乙方同意后，2000年4月25号第一次支付给甲方工程款陆万陆仟元，（包括全部购买建房土地款）。当时建造二层，乙方接收后2000年12月12号乙方又支付给甲方捌万贰仟元负责完成建造和扩建一、二、三楼和购买土地，乙方共付给甲方房屋、土地款总数合计壹拾肆万捌仟元整，建房完工后甲方所有字据交给乙方（房屋、土地一切所有权），甲方建房、土地债权、债务一切都由甲方承担，乙方概不负责任何责任。现甲方另又要求乙方付款贰万陆仟元整（26000元），以后甲方就无任何要求，所有权一切都归乙方所有，甲方永不纠缠，否则甲方赔偿乙方一切损失。签字生效”。2013年10月，丁锐委托丁西峰对房屋进行部分附属扩建，所需款项34000元由丁锐支付，丁西锋签字认可。2013年至2014年期间，案涉房屋所在区域范围因颍河综合治理太和路路网工程棚户区改造项目，属于拆迁征用范围。丁西峰与阜阳市颍泉区征迁安置指挥部对案涉房屋签订《房屋拆迁补偿安置协议》，案涉房屋已被拆迁，已安置还原，丁西峰与丁锐因安置还原事宜产生纠纷，丁锐已另案起诉。 本院认为,原告丁西峰出资购买集体性质土地建房，因资金紧张将所建房屋及土地转让被告丁锐，双方签订有房屋买卖合同。后被告丁锐继续出资委托丁西峰购买相邻土地进行扩建，根据双方约定，土地及所建房屋均属于被告丁锐所有，故原、被告之间属于房屋买卖合同关系。本案争执的焦点是该房屋买卖合同效力问题。集体土地上房屋买卖不同于商品房买卖。由于房屋和土地有着天然的关联性,因而该房屋买卖不单纯是房屋所有权的转移,同时还涉及房屋所占土地的使用权的转移。本案原、被告均未提交涉案房产的报建报批手续,也未提交土地使用权合法转移手续，根据相关规定,涉案房产的性质和权属的认定应由行政主管部门处理。相关行政主管部门对涉案建筑物的产权的确认与否以及最终处理结果将直接影响本案合同的效力,故本案不宜在行政主管部门作出处理决定前进行审理。且该案涉房屋已被拆迁、案涉土地已被政府征用，房屋现状及土地性质均发生根本变化，本院不宜对案涉房屋买卖合同效力进行确认和评判。因此,本案不属于本院受理案件的范畴，依法应不予受理,现已立案受理,应当驳回起诉。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条的规定裁定如下： 驳回原告丁西峰的起诉。 案件受理费80元,全额退还原告丁西峰。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  于 冲 人民陪审员  刘家友 人民陪审员  白 云 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  袁 园 附：本裁定适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。