福建省周宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0925民初395号 原告（反诉被告）：陈用容，女，1972年12月19日出生，汉族，福建省福安市人，户籍地福建省福安市，现住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：罗兴声、罗铃忠，福建韩诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周宁县龙源房地产有限公司，住所地福建省周宁县狮城镇环城路2号狮城国际营销中心,统一社会信用代码:91350925550955581Y。 法定代表人:苏斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：万辰、徐开翟，京衡律师集团上海事务所律师。 原告（反诉被告）陈用容与被告（反诉原告）周宁县龙源房地产有限公司（以下简称“龙源公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈用容及委托诉讼代理人罗兴声、被告（反诉原告）龙源公司的法定代表人苏斌及委托诉讼代理人徐开翟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈用容向本院提出诉讼请求：1.判令龙源公司为陈用容办理商品房权属证书，即不动产权证书；2.判令龙源公司向陈用容支付逾期办证违约金人民币91691元（自2015年4月15日起至陈用容取得房屋权属证书之日止，按日向陈用容支付房屋总价万分之一计算的违约金，暂计至2018年4月15日）。诉讼过程中，陈用容变更第一项诉讼请求为：判令龙源公司按照合同约定协助陈用容取得房屋权属登记证书，并在取得权属证书后向陈用容交付。事实与理由：陈用容向龙源公司购买位于周宁县狮城镇环城路2号“狮城国际”商品房，双方订立《商品房买卖合同》，约定龙源公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由龙源公司提供的资料交付陈用容，如因龙源公司原因，陈用容不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，在陈用容不退房的情况下，龙源公司自逾期之日起每日按陈用容已付款的0.0006%向陈用容支付违约金。订立合同后，陈用容支付了购房全款、履行了合同义务，但龙源公司在交付房屋后未按约定为陈用容办理商品房权属证书，已构成违约，龙源公司应继续履行合同为陈用容办理商品房权属证书，《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为日0.0006%，这有悖常理，根本无法弥补陈用容的实际损失，应调整为日万分之一。故陈用容诉至法院请求支持上述请求。 龙源公司辩称，1.同意按照合同约定协助陈用容办理房屋权属登记证书并取得权属证书后交付，但需要陈用容书面委托并支付委托交办费用；2.未按合同约定期限办理相关产权证书属实，愿意按照合同约定的标准支付违约金，陈用容按照变更后的标准要求支付违约金没有法律依据，房屋已经交付，陈用容购房居住的目的已经达到，不存在损失且陈用容也没有提供证据证明，且在时效上已经超过。综上所述，陈用容提出的诉讼请求没有法律依据，请求驳回陈用容诉讼请求。 龙源公司向本院提出反诉请求：1.判令陈用容补交面积差价38303.20元；2.诉讼费用由陈用容承担。事实和理由：2012年11月23日，龙源公司与陈用容签订0384209号商品房买卖合同，约定按实测面积多还少补。现经实际计算勘测，原面积为138.82平方米，现面积为145.17平方米，超面积6.35平方米，单价6032元/平方米，按购房单价计算合计应补交人民币38303.20元。 陈用容辩称，根据合同规定，在3%范围内可以按合同约定价格补差价，超过部分不予补交。 本院经审理认定事实如下：2012年11月23日，买受人陈用容与出卖人龙源公司签订编号MF-2007-01-NO0384209《商品房买卖合同》,合同约定：陈用容向龙源公司购买坐落于周宁县狮城镇环城路2号狮城国际第2幢第8层E801号商品房，建筑面积138.82平方米，其中套内建筑面积115.86平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.96平方米，单价每平方米6032元，总金额837362元；以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，陈用容不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款；面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%；出卖人应当在2013年3月30日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，且应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由买受人提供的资料交付出卖人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0006%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六合同补充协议第13条约定：关于产权证、土地证办理：买受人保证本合同中通讯地址、联系电话真实有效，如有变更必须及时以书面形式通知出卖人；出卖人以电话联系或以挂号信、快件、电视台、当地报纸、短信等书面形式通知买受人，发出文件日期为送达日期，信件以信封邮戳为凭；买受人接到出卖人通知15日内应提供完整的办证的相关资料并交清办证相关费用并配合办理，若买受人接到出卖人通知没有及时配合办证工作由此造成逾期办证由买受人自己承担责任，出卖人不承担责任。若买受人的通讯资讯不是真实有效造成出卖人无法通知到位等原因由此造成逾期办证由买受人自己承担责任，出卖人不承担责任。陈用容按约定于2012年11月26日支付购房首付款257362元、2013年1月16日支付购房余款58万元，龙源公司于2013年3月30日向陈用容交付了商品房，但未在约定时间内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，陈用容亦未将办理权属登记需由其提供的资料交付龙源公司。2018年4月20日龙源公司已向陈用容发出可以办理权属证书的通知。2018年5月25日福建山川测绘有限公司测绘上述商品房套内面积121.36平方米，分摊面积23.81平方米，产权面积145.17平方米，超出合同约定面积6.35平方米，面积误差比4.57%。 以上事实有陈用容居民身份证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、贷款转存凭证、税收转账专用完税证、工商档案材料查询、龙源公司营业执照、法定代表人身份证明及居民身份证、福建山川测绘有限公司测绘单和当事人陈述等为证，双方当事人无异议，经庭审审核，本院予以确认。 本院认为，陈用容与龙源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，而龙源公司未履行合同约定的协助办理房屋权属转移登记的义务，应承担相应的违约责任，故陈用容要求龙源公司按照合同约定协助陈用容取得房屋权属登记证书，并在取得权属证书后向陈用容交付的诉讼请求本院予以支持。关于陈用容要求龙源公司支付逾期办证违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案合同约定逾期协助办证违约金为已付购房款的日0.0006％（即百万分之六），折合年利率仅约0.22%，该标准明显畸低，甚至远远低于中国人民银行公布的一年期存款基准利率1.5%。逾期协助办证违约金具有督促违约方房地产公司尽快完成协助办证义务，保证购房者尽早取得权属登记的作用，而本案如此畸低的违约金显然难以发挥此作用，这将产生房屋已实际交付而长期未过户的不协调现象，对社会秩序的稳定造成不利影响。因此，在本案合同约定显失公平的情况下，法院可以根据当事人的请求对违约金进行合理调整。而本案购房者要求调高违约金为已付购房款的日0.01%（即万分之一），折合年利率仅3.65%，低于中国人民银行公布的一年期贷款利率4.35%，并不过高。因此陈用容要求龙源公司支付按房屋总价日万分之一计算逾期办证违约金的请求，本院予以支持。因陈用容请求增加违约金数额，而不是请求撤销约定违约金的协议，而相关法律只是规定了违约金过分低于实际损失的当事人可以请求增加，并未规定当事人提出增加违约金数额这一特殊请求要受期间限制，故龙源公司关于陈用容请求增加违约金数额已经超过时效的观点没有法律依据，本院不予采纳。对于陈用容要求龙源公司支付自2015年4月15日起至陈用容取得房屋权属证书之日止的办证违约金的请求，因《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第13条明确约定买受人接到出卖人办证通知后没有及时配合办证工作由此造成逾期办证由买受人自己承担责任，而本案龙源公司已于2018年4月20日发出可以办理权属证书的通知，故龙源公司支付逾期办证违约金应截止至2018年4月20日。关于龙源公司要求陈用容补交面积差价38303.20元的主张，因本案商品房经测绘实际面积为145.17平方米，面积误差比4.57%，根据《商品房买卖合同》第五条“产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人”的约定,故陈用容应补交面积误差比3%部分的房价款，即138.82平方米×3%×6032元/平方米＝25120.87元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、周宁县龙源房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助陈用容办理周宁县狮城镇环城路2号狮城国际第2幢第8层E801号商品房的房地产权属登记手续，并在取得房地产权属证书后十日内交付陈用容； 二、周宁县龙源房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈用容支付逾期协助办理房地产权属证书的违约金92193.56元（每日按已付购房款837362元的0.01%的标准，自2015年4月15日起计算至2018年4月20日止）； 三、陈用容应于本判决生效之日起十日内向周宁县龙源房地产有限公司补交房价款25120.87元； 四、驳回陈用容其他诉讼请求； 五、驳回周宁县龙源房地产有限公司其他反诉请求。 案件受理费2472元，由陈用容负担368元，由周宁县龙源房地产有限公司负担2104元；反诉案件受理费757元，由陈用容负担428元，由周宁县龙源房地产有限公司负担329元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  徐芳兰 人民陪审员  龚小英 人民陪审员  陈丽芩 二〇一八年十一月二日 书 记 员  谢小兰 附注：主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符，人民法院不予确认。