上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1739号原告陆士雷，男��1951年1月7日出生，汉族，住上海市宝山区。原告王玉云，女，1955年4月26日出生，汉族，住址同上。原告陆玮，女，1981年12月7日出生，汉族，住址同上。上列三原告共同委托代理人陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人李健，上海瑾之润律师事务所律师。被告上海祁坤房地产有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人朱静，总经理。委托代理人毕莹。委托代理人杨伟。原告陆士雷、王玉云、陆玮诉被告上海祁坤房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆士雷及三原告的共同委托代理人陈鸣飞、李健，被告上海祁坤房地产有限公司的委托代理人毕莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆士雷、王玉云、陆玮诉称，其系上海市宝山区长白山路377弄上坤雍景商馆的业���，该楼盘系被告开发建设。被告在销售时对外宣传该楼盘为“稀缺景观院墅”、“不是所有的别墅都能称为院墅”、“有阳台的酒店式公寓”等，楼盘效果图和样板房也完全表现为住宅形式，原告误以为购买的房屋用途为“商住”或“酒店式公寓”，但原告办理产权证后才发现，该楼盘用途为“商场”，根本不具备居住条件。此后，经原告了解，被告擅自变更了小区道路等平面布局，缩小了消防登高场地面积和消防车道的宽度，在消防车道上增设景观水池等，致使房屋存在重大消防安全隐患，相关事实已经由相关行政诉讼得到确认。现原告认为被告违反双方预售合同中关于不得擅自变更小区平面布局的约定，故起诉要求被告按照原规划恢复小区平面布局，具体内容：1、恢复长白山路XXX弄XXX号楼北侧22×8米的消防登高场地；2、恢复2号楼两长边设置的4米宽的消防车��(沥青硬化路面)；3、恢复5、6号楼与7、8、9、4号楼之间以及3号楼东侧的4米宽道路；4、拆除2号楼西南侧的景观水池。被告上海祁坤房地产有限公司辩称，根据预售合同附件六的小区平面图来看，被告并没有变更小区布局，而且合同第39页的补充条款中也约定附件六的位置仅供参考，如没有合同相反约定，以实际为准，所以不应当认定被告改变小区平面布局，不同意原告的所有诉讼请求。经审理查明，2012年3月8日，原、被告签订上海市商品房预售合同，约定原告(乙方)向被告(甲方)购买上海市宝山区长白山路XXX弄XXX号XXX层XXX室，建筑面积48.14平方米，建筑层高3.0－5.4米，规划用途为商业，总价94万元。合同第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权��求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.1％的违约金。该合同补充条款一中第二条约定，本合同附件六中所示位置仅供参考，若有所变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约。2014年9月，陆士雷等人向本院提起行政诉讼[(2014)宝行初字第58号]，称祁坤公司未实际按照规划许可证的内容进行施工，具体表现为将原规划许可证总平图中一条宽达4米从小区入口延伸至小区中央消防登高处的道路，改建为1.5米宽的人行道路，影响建筑物消防安全；将原规划许可证总平图中2号商业楼第五至十二层的公共走廊分隔为两层；擅自加建小区围墙；超规划许可证规定的建筑密度进行建设等违法行为。且系争建设工程规划许可证由上海市规划和国土资源管理局作出，���规划竣工验收却由上海市宝山区规划和土地管理局作出，故被诉具体行政行为执法主体错误、认定事实不清，请求法院判决予以撤销。该案第三人祁坤公司述称：将宽4米的道路改建为人行小径是第三人在规划竣工验收以后实施的。本院审理后认为，被诉具体行政行为违法，因被诉具体行政行为涉及系争建设项目全体业主的重大公共利益，上海市宝山区规划和土地管理局应采取补救措施，以使被诉具体行政行为符合规划管理要求。据此判决：确认被告上海市宝山区规划和土地管理局于2013年4月28日向第三人上海祁坤房地产有限公司颁发的沪宝竣(2013)JAXXXXXXXXXXXXXX号《建设工程竣工规划验收合格证》的具体行政行为违法。该案经二审维持原判[(2015)沪二中行终字第135号]，现已经生效。2015年1月，陆士雷向本院提起行政诉讼[(2015)宝行初字第22号]，称祁坤公司在建设该项目过程中擅自将4米宽的环形消防车道改为约1.5米的人行道，且在消防车道及消防登高场地上设置了喷水池、绿化、障碍物等。祁坤还将2号楼5.4米层高的公共走廊分割为上下两层。2号楼的业主房间室内、公共走廊、除1层、3层以外的各楼层的电梯厅、电表房、水表房、逃生疏散楼梯间以及1层架空层区域的活动厅、儿童游乐场、健身大厅、休息厅等均未设置喷淋装置，1层的建筑面积也不符合防火分区允许的最大建筑面积，部分楼层的火灾报警装置至今未启封。这些均不符合规划设计图纸及《高层民用建筑防火设计规范》的有关规定。且根据上海市消防局《关于进一步规范建设工程消防设计专篇的通知》(沪消发[2012]29号)的有关规定，热能动力应当制作消防设计专篇，本案2号楼是通天然气的，但上海市宝山区公安消防支队(以下简称消防支队)未举证收到了祁坤公司关于天然��管道的设计说明，故准予消防验收不合法。同时，消防支队亦未提供其现场检查的影像资料，故认为被诉具体行政行为认定事实不清，请求法院判决予以撤销。该案审理中，陆士雷申请证人江昌庆当庭作证，内容为其系该小区48号315室业主，于2013年3月17日购买了该物业，其曾于同年1月参观了整个小区，当时小区内就不存在消防车道，且喷水池就已经建好了，2号楼5.4米层高的公共走廊已经被隔成2层，室内及公共走廊均无喷淋装置。另申请证人韩志军当庭作证，内容为其系该小区48号917室业主，于2012年5月购买了该物业，于2012年8、9月参观了小区，该小区在建成时就不存在消防车道，2号楼周边仅有1米多的小路，喷水池于2013年1月就已建好，其仅看过装修好的样板房，2号楼的公共走廊处没有喷淋装置。第三人祁坤公司述称：其在消防验收后在消防车道、消防登高场地等处加设了汀步、台阶、喷水池景观等，对2号楼进行过装修，将部分楼层电梯前厅安装的消防喷淋装置隐藏在吊顶内部。另查明，根据竣工总平面图显示2号楼北侧的消防登高场地面积应为22×8米，沿2号楼两长边布置的消防车道，除消防回车场区域为虚线并注明隐形消防车道外，其余部分均为实线。目前，2号楼北侧22×8米的消防登高场地范围内有树木及指示牌等障碍物。消防验收时消防车道的形态即为中间1.5米石材铺砌，两侧4米范围内覆盖泥土，种植草皮。本院审理后认为，被诉行政行为认定事实不清，同时因该行政行为涉及系争建设项目全体业主的重大公共利益，故应确认违法，但不撤销该行政行为。消防支队应采取补救措施，责令祁坤公司对系争建设工程2号楼北侧消防登高场地及沿2号楼两长边布置的消防车道进行整改，以使被诉具体行政行为符合法定要求。据��判决：确认被告上海市宝山区公安消防支队于2013年2月25日对第三人上海祁坤房地产有限公司作出的沪宝公消验字[2013]第0032号《建设工程消防验收意见书》的具体行政行为违法。该案经二审维持原判[(2015)沪二中行终字第317号]，现已生效。以上事实，有原告提供的上海市商品房预售合同和相关生效判决书及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案争议在于原告是否有权要求被告将小区平面布局按照规划设计进行整改。根据前述生效行政判决的认定，可以看出被告的确未按照规划设计的小区布局设置道路、消防场地等，显然违法，但是该类违法行为是何性质，应通过何种途径纠正，可能产生何种法律后果和责任等一系列问题应当从不同主体、不同角度分别评判，不能一概而论。首先，商品房开发的规划审批和竣工验收系相关行��部门的管理行为，被告的违法行为应当由行政主管部门处理，而且法院在前述行政判决中也明确要求相关单位采取补救措施。因此，如何整改应由行政主管部门负责管理、监督，非民事法律关系，不应由原告通过民事案件提出。其次，本案系商品房预售合同关系，双方合同附件六的小区平面图仅显示小区基本布局，不能详细显示布局细节，而且目前小区实际布局及景观等与被告销售宣传及样板房展示等基本一致，所以原告认为被告违反合同约定，变更小区平面布局之意见，依据不足。另外，如果原告认为被告的销售宣传、产品实物和规划设计不符，可能存在违反强制性法律规范的，则应当依法起诉主张合同无效，若存在被误导或受欺骗而购房的，则应当依法起诉主张撤销合同，均不应当主张被告直接整改，否则被告一旦整改后将对原告产生新的违约行为，比如虚假宣传、产品实物与样板房不一致等等，可能引起新的违约之诉，显然不合常理。原告应当根据双方法律关系的特点，选择恰当的角度提起民事诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：原告陆士雷、王玉云、陆玮要求被告上海祁坤房地产有限公司恢复长白山路XXX弄XXX号楼北侧22×8米的消防登高场地，恢复2号楼两长边设置的4米宽的消防车道(沥青硬化路面)，恢复5、6号楼与7、8、9、4号楼之间以及3号楼东侧的4米宽道路，拆除2号楼西南侧的景观水池等诉讼请求，不予支持。案件受理费减半收取40元，由原告陆士雷、王玉云、陆玮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王力二〇一五年十一月二十四日书记��王陈虎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……