重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0113民初12886号 原告：重庆普地华辉实业有限公司，住所地巴**鱼洞街道江滨路**，统一社会信用代码915001137365619358。 法定代表人：龙洋洪，经理。 委托诉讼代理人：蒋文，重庆渝创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温小东，重庆渝创律师事务所律师。 被告：王顺英，女，1976年8月26日出生，汉族，住重庆市巴**。 被告：邓大云，男，1964年10月11日出生，土家族，住重庆市巴**。 原告重庆普地华辉实业有限公司（以下简称普地华辉公司）与被告王顺英、被告邓大云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，由审判员李庆祥独任审理。于2018年11月19日公开开庭进行了审理，原告普地华辉公司委托诉讼代理人蒋文和温小东、被告王顺英、被告邓大云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告普地华辉公司向本院提出诉讼请求：１、请求二被告连带支付2015年7月5日至2016年5月31日的租金236497元、2016年6月1日至2017年5月31日的租金286392元、2017年6月1日至2017年9月10日的租金79177元，合计602066元；２、请求二被告按每日0.065%的标准连带支付以2015年7月5日至2015年9月30日的欠付金额为基数计算的自2015年7月5日至2015年9月30日的违约金、以2015年10月1日至2015年12月31日的欠付金额为基数计算的自2015年10月1日至2015年12月31日的违约金、以2016年1月1日至2016年3月31日的欠付金额为基数计算的自2016年1月1日至2016年3月31日的违约金、以2016年4月1日至2016年6月30日的欠付金额为基数计算的自2016年4月1日至2016年6月30日的违约金、以2016年7月1日至2016年9月30日的欠付金额为基数计算的自2016年7月1日至2016年9月30日的违约金、以2016年10月1日至2016年12月31日的欠付金额为基数计算的自2016年10月1日至2016年12月31日的违约金、以2017年1月1日至2017年3月31日的欠付金额为基数计算的自2017年1月1日至2017年3月31日的违约金、以2017年4月1日至2017年6月30日的欠付金额为基数计算的自2017年4月1日至2017年6月30日的违约金、以2017年7月1日至2017年9月10日的欠付金额为基数计算的自2017年7月1日至2017年9月10日的违约金。事实和理由：重庆滕王阁房地产开发有限公司（原告普地华辉公司的前身）于2007年5月30日与罗静签订了《假日·滨江花园房屋租赁合同》，约定罗静承租位于重庆市巴南区鱼洞街道江滨路假日·滨江花园9号楼一楼某号、某号和二楼某号门面，租赁期限自2007年6月1日至2017年5月31日。租赁期间，经过多次合同权利义务的概括转移，最终于2015年7月4日由李渝概括转移给了被告王顺英和邓大云。履行过程中，二被告至今未支付租赁费用，经催收未果，原告普地华辉公司遂向本院提起诉讼。 被告王顺英辩称，与原告普地华辉公司未签订任何合同，无任何约定，与李渝签订门面转让合同属实，但租金标准与原告普地华辉公司一直未协商好，其主张的租金标准过高，远高于李渝支付的租金标准，且合同明确约定承租人超过三个月未支付租金的，原告普地华辉公司应当解除合同，是其怠于收回门面，构成侵权，之后的损失属于扩大的损失，不应当赔偿。且，原告普地华辉公司于2017年9月10日收回租赁房屋后，与被告王顺英达成了协议，约定以转让费抵消租金，现其无权再请求支付租金。原告普地华辉公司的诉讼请求超过了诉讼时效，且无事实和法律依据。现被告王顺英患有癌症，也无力负担。故，请求驳回原告普地华辉公司的诉讼请求。 被告邓大云辩称，未使用过本案租赁房屋，未与被告王顺英共同经营在租赁房屋开设的宾馆，本案与被告邓大云无关。且，原告普地华辉公司在承租人逾期三月未支付租金的情况仍怠于收回门面，构成侵权，之后的损失属于扩大的损失，不应当赔偿。原告普地华辉公司的诉讼请求超过了诉讼时效，且无事实和法律依据。故，请求驳回原告普地华辉公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：１、原告普地华辉公司举示的《假日·滨江花园房屋租赁合同》（重庆滕王阁房地产开发有限公司与罗静签订）、《假日·滨江花园商业街门面转租（转让）合同》（重庆滕王阁房地产开发有限公司与罗静、杨才碧签订）、假日·滨江花园商业门面转租（转让）申请书、《假日·滨江花园商业街门面转租（转让）合同》（重庆滕王阁房地产开发有限公司与刘美兰、李翰洋签订）、《假日·滨江花园商业门面转租（转让）合同》（重庆滕王阁房地产开发有限公司与李翰洋、李渝签订）、《宾馆转让合同》（李渝与王顺英签订）、（2017）渝0113民初15912号民事判决书、（2018）渝05民终2894号民事判决书、（2015）巴法民初字第06770号民事调解书、情况说明，经审查，本院均予以确认；2、原告普地华辉公司举示的民事起诉状，经审查，本院确认真实性；3、原告普地华辉公司举示的收条、《租赁协议》，经审查，本院均予以确认；4、被告王顺英举示的发票、情况说明，经审查，本院均予以确认；5、被告王顺英举示的诊疗证明书，经审查，本院均予以确认；6、被告王顺英举示的微信聊天记录、《王顺英所欠江滨路30号假日滨江花园9号楼1楼6号、8号、2楼5、6、7号豪喜宾馆租赁费支付协议》、照片，经审查，本院均确认真实性，但协议未达到生效条件，未生效；7、被告邓大云举示的离婚证、离婚协议书、住院病案，经审查，本院均确认真实性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月30日，重庆滕王阁房地产开发有限公司与案外人罗静签订了《假日·滨江花园房屋租赁合同》，约定普地华辉公司将位于重庆市巴南区鱼洞街道江滨路的假日·滨江花园9号楼某号、2楼某号门面合计905.67平方米房屋出租给罗静经营宾馆，租赁期自2007年6月1日至2017年5月31日止；约定租金11133.89元/月，每年递增10%，于每季度前一个月的20日至25日支付下季度租金；约定承租人交纳租赁保证金33401.67元；并约定承租人逾期支付租金的，按每天1%的标准支付滞纳金等。合同履行过程中，经重庆滕王阁房地产开发有限公司同意，罗静将租赁合同概括转让了给杨才碧，杨才碧又将租赁合同概括转让了给杨美兰，杨美兰又将租赁合同概括转让给了李瀚洋，李瀚洋于2014年9月27日又将租赁合同概括转让给了李渝。 2014年12月10日，重庆滕王阁房地产开发有限公司更名登记为重庆普地华辉实业有限公司。 2015年7月4日，李渝与王顺英签订了《宾馆转让合同》，约定李渝将经营的“豪喜宾馆”（面积905.67平方米）转让给王顺英，转让费420000元，包括装修、装饰、设备（清单所有的财物）、转让方在房东处剩余的房租、网络费等，未包括押金、电视费；约定李渝协助王顺英与房东签订新的租赁合同；约定李渝经营宾馆到2015年7月4日止，之后宾馆所有的房客收入，应支付给房东的房租、水电费等一切债权债务均由王顺英收取或支付。 2015年8月7日，普地华辉公司就李渝、王顺英宾馆转让事宜作出书面情况说明，同意李渝给付2015年7月4日前的门面租金，并同意李渝将涉案门面的承租权一并转让王顺英等。后宾馆一直由王顺英经营，王顺英按转让合同支付了李渝转让费350000元，因王顺英欠70000元未支付，李渝向本院提起诉讼，本院于2015年12月4日作出（2015）巴法民初字第06770号民事调解书，确认由王顺英给付李渝转让费余款45000元。 2016年4月，普地华辉公司曾通过手机发送短信息的方式向李渝催收租金。 2016年10月8日，王顺英将“豪喜宾馆”的茶楼（假日·滨江花园9号楼1楼某号门面）转租给案外人谭娟经营餐饮，后原告普地华辉公司于2017年5月31日收回了1楼6号门面。2017年9月10日，普地华辉公司自王顺英处将其余全部租赁门面收回。 2017年10月31日，普地华辉公司认为李渝仍然是涉案房屋的承租人，向本院提起诉讼，以李渝未经普地华辉公司同意将涉案门面转租王顺英为由要求李渝给付2014年11月至2017年9月10日的租金579839元及违约金112314元并返还租赁房屋。本院于2018年3月2日作出（2017）渝0113民初15912号民事判决书，认为李渝仍然是承租人，遂判决李渝支付租金及违约金等。李渝不服，提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）渝05民终2894号民事判决书，认为李渝已经将涉案房屋租赁合同概括转让给了王顺英，认为一审法院认定事实不清，撤销一审法院有关李渝支付租金及违约金的判决。之后，普地华辉公司遂向本院提起诉讼。审理中，原告普地华辉公司坚持其诉讼请求，被告王顺英不同意其诉讼请求，被告邓大云不同意其诉讼请求。 本院认为，对王顺英是否涉案房屋承租人的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，王顺英与李渝于2015年7月4日签订的《宾馆转让合同》第一条、第五条和第七条明确约定李渝将涉案房屋转让给王顺英，应支付给房东的房租、水电费等一切债权债务均由王顺英负担，普地华辉公司出具的情况说明明确同意转让，王顺英自2015年7月4日起即是涉案房屋的承租人，王顺英与普地华辉公司并未签订新的租赁合同，应当按照自原李渝处概括继受而来的普地华辉公司的前身与案外人罗静于2007年5月30日签订的《假日·滨江花园房屋租赁合同》继续履行，该合同于2017年5月31日期满终止，王顺英于2017年6月1日归还了1楼某号门面，但继续占有使用其他房屋，普地华辉公司并未提起异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，并在王顺英于2017年9月10日归还了其余租赁房屋时终止。二被告有关王顺英与普地华辉公司之间无租赁合同关系的抗辩理由不成立。王顺英有关普地华辉公司与李渝恶意串通的抗辩意见，缺少证据佐证，不成立。 对于普地华辉公司、王顺英与陈文广三方的《王顺英所欠江滨路30号假日滨江花园9号楼1楼某号、2楼某号豪喜宾馆租赁费支付协议》是否生效的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，该协议未达到约定的三方签字并在普地华辉公司收到转让费的生效要件，未能成功订立，未生效。 对普地华辉的诉讼请求是否超过诉讼时效的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，普地华辉公司在本案诉讼之前对本案租赁合同的认识存在错误，认为李渝系承租人，并于2017年10月31日向本院提起诉讼，请求支付租金等，故，本案诉讼时效应当以其向李渝主张租金的时间作为诉讼时效的起算时间。2007年5月30日签订的《假日·滨江花园房屋租赁合同》第一款第二项约定：“乙方（承租人）应先交纳租金再使用房屋，乙方按季度向甲方（出租人）交纳租金。乙方在每季度前一个月的月末20日至25日交纳下季度的房屋租金，即为每年的12月20日-25日，3月20日-25日，6月20日-25日，9月20日-25日”，该约定实际明确了支付租金的季度为自然季度，每一季度的租金均系单独的债务，应当单独计算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效为3年，自2017年10月1日起施行，在此之前，应当按照《中华人民共和国民法通则》规定的1年诉讼时效计算。2007年5月30日签订的《假日·滨江花园房屋租赁合同》租金按季度支付，王顺英自2015年7月5日起实际承租涉案房屋，即应当在接收涉案房屋时支付2015年7月5日至2015年9月30日期间的租金，依次计算，其应当在2016年9月25日前支付2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金，截止2017年10月1日，2016年12月31日前的租金的诉讼时效期间已经届满。被告王顺英举示的其与普地华辉公司、陈文广三方的《王顺英所欠江滨路30号假日滨江花园9号楼1楼某号、2楼某号豪喜宾馆租赁费支付协议》，其中载明的被告王顺英应付的2015年7月至2017年9月的租金金额存在涂改，打印金额为595792元，涂改后金额为474164元，该协议亦约定普地华辉公司收到陈文广支付的宾馆转让费180000元并办理宾馆变更登记后，其与王顺英的全部债务抵销，因约定应付金额与实付金额差异巨大，而此时未超过诉讼时效的租金也大于180000元，而王顺英在该三方协议中同意履行的也至多只是180000元，且该协议并未生效，故，不能以该协议认定王顺英对已经超过诉讼时效的租金作出了同意履行的意思表示。现并无证据证明2017年12月31日前的租金发生了诉讼时效中止或中断的事由，二被告对2016年12月31日前的租金的时效抗辩成立，之后的不成立。对于王顺英应支付的租金标准及计费面积，根据原告普地华辉公司举示的收条等证据，应当认定被告王顺英在2017年5月31日交还了1楼6号门面，原、被告共同确认该门面按146平方米计算，故，2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金标准仍为合同约定的23866.46元/月（全部租赁房屋905.67平方米），2017年6月1日以后的租金标准为22020.93元/月（扣除1楼6号门面后的实际租赁房屋759.67平方米），被告王顺英未超过诉讼时效的应付租金为：2017年1月1日至2017年5月31日期间119332.3元（23866.46元/月×5月）、2017年6月1日至2017年9月10日期间71201.01元（22020.93元/月×（3+7天/30天）月），合计190533.31元。 对于邓大云是否应当对王顺英承担连带责任的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，二被告已经于2016年3月4日离婚，并在离婚协议中约定了涉案房屋经营权归王顺英所有，并无证据显示邓大云与王顺英在此之后共同经营租赁房屋，对于二被告共同作为原告于2018年10月19日向本院提起的请求普地华辉公司支付转让费、赔偿损失等的诉讼，系针对本案而提起，且并未明确系二被告共同经营或承租涉案房屋，不足以证明二被告共同租赁涉案房屋，邓大云不应当承担连带责任。 对于合同期满后承租人对租赁房屋的添附物处理的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，2007年5月30日签订的《假日·滨江花园房屋租赁合同》第七条第3款明确约定租赁期满后5日内，承租人应当保持房屋及设施、设备的完好，依附于房屋的装修不得破坏，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方视为废弃物有权处置，由此造成的损失，原告普地华辉公司不承担责任。原、被告与陈文广对租赁房屋添附物的重新协商，最终并未达成一致，仍应当以原约定为准。 另，二被告有关普地华辉公司未在王顺英违约的情况下请求解除合同造成扩大的损失的抗辩意见，行使解除权是普地华辉公司的权利，但并不是义务，王顺英占有、使用了租赁房屋，应当承担依法支付租金等义务。 综上所述，对于原告普地华辉公司请求二被告连带支付租金的诉讼请求，本院予以支持被告王顺英支付2017年1月1日至2017年9月10日期间的租金190533.31元，超出部分不予支持。对于原告普地华辉公司请求二被告连带支付违约金的诉讼请求，本院予以支持被告王顺英按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付以2017年1月1日至2017年3月31日的欠付租金71599.38元为基数计算的自2017年1月1日至2017年3月31日的违约金、以2017年4月1日至2017年6月30日的欠付租金69753.85元为基数计算的自2017年4月1日至2017年6月30日的违约金、以2017年7月1日至2017年9月10日的欠付租金49180.08元为基数计算的自2017年7月1日至2017年9月10日的违约金，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告王顺英在本判决生效后七日内支付原告重庆普地华辉实业有限公司自2017年1月1日至2017年9月10日期间的房屋租金190533.31元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付以2017年1月1日至2017年3月31日的租金71599.38元为基数计算的自2017年1月1日至2017年3月31日的违约金、以2017年4月1日至2017年6月30日的租金69753.85元为基数计算的自2017年4月1日至2017年6月30日的违约金、以2017年7月1日至2017年9月10日的租金49180.08元为基数计算的自2017年7月1日至2017年9月10日的违约金； 二、驳回原告重庆普地华辉实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12726元，减半收取6363元，由原告普地华辉公司负担4213元，被告王顺英负担2150元（此款原告普地华辉公司已经垫付，被告王顺英在本判决生效后七日内支付原告普地华辉公司2150元，本院预收的诉讼费不作清退）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  李庆祥 二〇一八年十一月十九日 书记员  邹孔丽