湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终8447号上诉人（原审原告）长沙旭美商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路208号华菱新城地标大厦505号房。法定代表人：黄涛，总经理。委托诉讼代理人：苏慧，湖南清枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙迪信通电子科技信息有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放中路239号（长沙电脑城一楼）。法定代表人：刘东海。委托诉讼代理人：邓叶周，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁璇姬，湖南通程律师事务所律师。上诉人长沙旭美商业管理有限公司（以下简称旭美公司）因与被上诉人长沙迪信通电子科技信息有限公司（以下简称迪信通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初4032号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人旭美公司上诉请求：一、请求法院依法撤销原审判决第三项，依法改判为：判令被上诉人向上诉人支付装修期的房屋使用费21735元；2、判令被上诉人支付违约金71781元（相当于合同解除时被上诉人月固定租金22037元与月物业管理费1890元之和的三倍）；3、判令被上诉人支付房屋占用费78802.77元（按每日租金734.6元与日物业费63元之和797.6元的标准的1.3倍，即1036.88元/天，自2017年12月31日起计算至2018年3月16日，计76天）；4、判令被上诉人按照《房屋租赁合同》的约定将租赁商铺恢复至交付时状态。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在“关于欠付租金及违约责任认定问题”上，以地铁施工等问题认定被上诉人未支付租金并非属恶意违约，但判决结果上，却对上诉人要求支付违约金、装修期间的房屋使用费及房屋占用费不予支持，一审法院认定被上诉人履行合同过程中存在违约行为，但却未能根据合同约定，判决被上诉人承担违约责任属于事实错误、证据不足，且未能由合理解释，仅陈述为衡平原则，该判决及大地危害了市场交易的安全及交易秩序的稳定性及当事人意思自治原则。二、一审法院认定上诉人要求被上诉人将涉案商铺恢复至交付时的状态的请求依据不足，属于认定事实不清。根据租赁合同明确约定，被上诉人应于租赁合同解除后7日内，被上诉人应自费将涉诉商铺内的装修、增建或改建，恢复至交付时本合同附件2所列明的或上诉人书面认可的状态。2017年3月23日，上诉人将涉诉商铺交付给被上诉人时，双方对涉诉商铺的交付状态已经进行确认。被上诉人收到上诉人寄送的书面《解除通知函》后，拒绝按租赁合同约定及解除通知函的要求将涉诉商铺返还给上诉人，且在收到上诉人寄送的《清铺函》后，被商人仍然恶意占用承租商铺至2018年3月16日，被上诉人消极、恶意的拖延，故意扩大上诉人的损失，因此被上诉人理应承担合同解除后继续占用商铺期间所发生的占用费以及赔偿因违约被上诉人造成的各项损失。综上，一审法院认定部分事实错误，证据不足，请求二审法院依法撤销原判依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人迪信通公司答辩称：1、我方认为一审判决认定事实基本清楚，但是对于计租时间认定错误，不应从9月30日统一开业计租，我方认为这个统一开业是单方面的，且不符合开业条件的；2、我方需要强调的是旭美公司对于租赁标的物是一个全新的商场，在签订合同时迪信通公司作为承租方，没有任何修改合同的权利，该合同是作为旭美公司的格式文本，合同相关的义务约束，比如关于统一开业时间，关于解除合同后商铺的交付，以及装修期的计租问题，均是属于加重承租方义务的条款，因此对于旭美公司相应的上诉请求，我方认为应当依法驳回。上诉人旭美公司向一审法院起诉请求：1、确认《房屋租赁合同》于2017年12月29日解除；2、迪信通公司向旭美公司支付拖欠的2017年5月1日至12月29日期间的租金174847元及逾期付款的违约金30062.75元（按每日千分之五，暂计算至2018年5月15日，实际支付至付清欠款之日），合计204909.75元；3、迪信通公司向旭美公司支付拖欠的2017年5月1日至2017年12月29日期间的物业费14995.73元及逾期付款的违约金2578.33元（按每日千分之五，暂计算至2018年5月15日，实际支付至付清欠款之日），合计17574.06元；4、迪信通公司向旭美公司支付装修期的房屋使用费21735元；5、迪信通公司支付违约金71781元（相当于合同解除时迪信通公司月固定租金22037元与月物业管理费1890元之和的三倍）；6、迪信通公司支付房屋占用费72308.6元（按每日租金734.6元与日物业费63元之和797.6元的标准的1.3倍，即1036.88元/天，自2018年1月6日起计算至2018年3月16日，计70天）；7、迪信通公司按照《房屋租赁合同》的约定将租赁商铺恢复至交付时状态；8、本案诉讼费由迪信通公司承担。一审法院查明：2017年1月13日，旭美公司与迪信通公司签订《房屋租赁合同》，约定：迪信通公司承租旭美公司位于长沙市雨花区劳动东路222号项目C4区1F层21012103号商铺，期限为56个月；迪信通公司应向旭美公司交纳保证金47854元，租金采取月固定租金方式进行支付，第一年即2017年5月1日至2018年4月30日月租金为22037元；租金按照先付后用原则，每三个月支付一次，迪信通公司于每个支付周期最后一个月20日之前支付下一期租金；商铺物业管理费每月为1890元，支付方式同租金；迪信通公司若逾期支付租金、物业管理费，应承担每日0.5%的利息，若逾期累计超过15天，旭美公司有权解除合同，并没收迪信通公司已支付的保证金；旭美公司给予迪信通公司30日装修期，自商铺交付之日起计算，在装修期内迪信通公司免交租金及物业管理费；该项目统一开业日期暂定为2017年5月1日，旭美公司有权调整开业日期；租赁期满，迪信通公司应当自费将商铺恢复至交付时本合同附件2（合同附件2处为空白页）所列明的装修状态或者旭美公司书面认可的状态。合同签订后，迪信通公司向旭美公司交纳保证金47854元，旭美公司于2017年3月23日向迪信通公司交付涉案商铺，迪信通公司对商铺进行了一定程度装修。2017年9月30日，涉案商铺所在商场统一开业，迪信通公司进行短暂经营后因客流量不足持续亏损未再经营，亦未向旭美公司支付租金。2017年11月10日，旭美公司向迪信通公司发出《首期租金和物业管理费催缴通知书》，要求迪信通公司支付2017年9月30日至12月29日期间的租金66111元及物业管理费5670元，迪信通公司未予回应。2017年12月22日，旭美公司向迪信通公司发送《解除通知函》，以迪信通公司拖欠租金、物业管理费为由要求解除双方的租赁合同，该函件于2017年12月23日被退回。2018年1月17日，旭美公司向迪信通公司发送《清铺函》，要求迪信通公司将涉案商铺恢复至合同约定的交付标准后返还旭美公司。2018年3月16日，旭美公司将涉案商铺重新上锁后收回。在本案审理过程中，迪信通公司陈述称涉案商铺在招商率较低的情况下，旭美公司于2017年9月30日强行开业，因整个商场处于地铁施工状态客流不足处于亏损状态，迪信通公司仅经营20多天后未再经营。一审法院认为，旭美公司、迪信通公司双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。一、关于合同解除问题。迪信通公司在暂短经营涉案商铺后，因客流量少经营状况较差未支付旭美公司租金，后迪信通公司未再继续经营涉案商铺，旭美公司已于2017年12月22日向迪信通公司发出解除合同通知，现迪信通公司对合同解除无异议，故双方合同已经实际解除，解除时间以旭美公司解除通知退回之日即2017年12月23日为准。二、关于欠付租金及违约责任认定问题。根据审理查明事实，涉案商铺开业后因地铁施工等问题导致客流量较少属客观事实，迪信通公司在短暂经营后因无法盈利而歇业，故迪信通公司未支付旭美公司租金并非属于恶意违约，结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系角度考虑，一审法院认定迪信通公司从涉案商铺开业之日即2017年9月30日支付旭美公司三个月租金及物业管理费合计71781元（22037元／月*3个月+1890元／月*3个月），冲抵迪信通公司已经交纳的保证金47854元后，迪信通公司还应当向旭美公司支付租金及物业管理费23927元，对于旭美公司主张的其他违约责任、装修期间的房屋使用费及房屋占用费依法不予支持。旭美公司请求迪信通公司将涉案商铺恢复至交付状态，一审法院认为旭美公司已将商铺重新上锁收回，且涉案租赁合同附件2亦未明确交付时的装修标准，故旭美公司该项请求依据不足，一审法院依法不予支持。迪信通公司辩称其拒付租金系行使抗辩权，旭美公司主张物业管理费主体不适格，无合同依据，一审法院依法不予采信。鉴于本案纠纷起因的特殊性，诉讼费用由旭美公司、迪信通公司各自负担一半为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决：一、长沙旭美商业管理有限公司与长沙迪信通电子科技信息有限公司于2017年1月13日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月23日解除；二、长沙迪信通电子科技信息有限公司于本判决生效后7日支付长沙旭美商业管理有限公司租金及物业管理费23927元；三、驳回长沙旭美商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7125元，因适用简易程序减半收取3562.5元，由长沙旭美商业管理有限公司、长沙迪信通电子科技信息有限公司各自负担一半。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，旭美公司与迪信通公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。旭美公司与迪信通公司双方均积极履行了部分合同义务，由于涉案商铺开业不久因地铁施工等原因导致客流量较少、商场经营不景气的情况，因各种原因导致合同不能继续履行，现双方对解除《房屋租赁合同》均无异议且已实际解除。迪信通公司在短暂经营后无法盈利导致歇业，迪信通公司未支付旭美公司租金并非恶意违约，故迪信通公司已经交纳的保证金47854元，旭美公司应当返还。结合双方合同履行情况，原审法院从衡平双方权利义务关系考虑，判决迪信通公司支付旭美公司三个月租金及物业管理费并无不妥，对于旭美公司主张的其他违约责任、装修期间的房屋使用费及房屋占用费，本院不予支持。旭美公司请求迪信通公司将涉案商铺恢复至交付时状态，本院认为由于旭美公司已将商铺重新上锁收回，且涉案租赁合同附件2亦未明确交付时的装修标准，故对旭美公司该项请求，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3746元，由上诉人长沙旭美商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘完玲审判员  刘 英审判员  王 勇二〇一八年十一月十六日书记员  刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。