山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初1797号 原告：青岛汇商盈商业运营管理有限公司，住所地为山东省青岛市市北区辽源路279号-405号，统一社会信用代码为91370203MA3CPRBM33。 法定代表人赵军辉，总经理。 委托诉讼代理人：崔常松，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琳琳，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。 被告：北京耀莱影视文化产业发展有限公司，住所地为北京市房山区长沟镇金元大街1号北京基金小镇大厦A座326，统一社会信用代码为91110111MA003KMR92。 法定代表人：綦建虹，执行董事。 被告：枣庄嘉吉腾龙电影有限公司，住所地为山东省枣庄市薛城区永兴北侧古路街西侧薛城银座商城，统一社会信用代码为91370403MA3F4HPN17。 法定代表人：綦振翔，执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：王晋莉，北京方耀律师事务所律师，代理权限为特别授权。 二被告共同委托诉讼代理人：徐苗苗，女，1993年1月20日出生，汉族，北京耀莱影视文化产业发展有限公司职工，住河北省邯郸市馆陶县，代理权限为特别授权。 原告青岛汇商盈商业运营管理有限公司（以下简称青岛汇商盈公司）与被告北京耀莱影视文化产业发展有限公司（以下简称北京耀莱公司）、枣庄嘉吉腾龙电影有限公司（以下简称枣庄嘉吉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛汇商盈公司及委托诉讼代理人崔常松、李琳琳，被告北京耀莱公司、被告枣庄嘉吉公司的共同委托诉讼代理人王晋莉、徐苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛汇商盈公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方签订的租赁合同；2、判令被告赔偿原告消防设施改造损失720,000元及利息（自法院诉讼之日至清偿之日按照同期银行贷款利率计算）；3、判令被告支付拖欠的第一年度保底租金(视为违约金)58万元及利息（自法院诉讼之日至清偿之日按照同期银行贷款利率计算）；4、判令被告支付原告支出的土地使用税费17,248元；5、判令被告支付原告律师费用40,000元；6、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年12月18日，原告与被告北京耀莱公司签订《耀莱成龙国际影城租赁合同》，约定由被告北京耀莱公司承租原告有出租权的位于枣庄市薛城区开设“电影城”，原告为此已投入费用72万元；根据《租赁合同》第二章2.2条的约定：隔墙起坡的设计和土建施工由被告完成；根据该合同附件四被告需要完成的项目第1条的约定：被告需隔墙砌筑工作完成。同时根据附件四被告需要完成的项目第13条的约定：被告应于租赁合同签订后三十个工作日内提交电影城的规划平面图、影厅剖面图及排烟、排水等设施的施工建议方案，但被告几经修改在2017年11月才最后提交。被告但至今未完成隔墙起坡的砌筑工作，且过分迟延提交消防施工方案，系严重违约行为；2018年1月8日枣庄市公安消防支队出具了枣公消审字（2018）第0003号《建设工程消防设计审核意见书》，被告可以按照消防设计文件施工，但被告的施工合作方仅与原告做了进场前事项的对接工作，并没有施工。无奈原告于2018年5月2日向被告发函，但被告一直未进场复工；被告此种违背诚信原则、迟延履行合同义务的行为，导致原告的合同目的无法实现；2017年6月26日，被告枣庄嘉吉公司成立，权利义务由其公司享有及承担。 被告北京耀莱公司辩称，其公司不同意原告所有诉讼请求，请法庭予以驳回。一、其公司同意原告主张依法解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，但租赁合同的解除系因原告严重违约，原告应承担违约责任。原告与其公司于2016年12月18日签订《租赁合同》第2.2条约定：“甲方（原告）承诺于2017年9月1日前将符合本合同附件二及附件四的约定，并且具备进场施工条件的房产交付给乙方（其公司）；由于此项目为改造项目，甲方（原告）保证影院租赁区域使用性质变更为“电影院”，消防工程按乙方（其公司）提供的规划设计图纸进行深化设计和施工，且能够顺利通过消防验收并取得消防验收合格证，如因甲方（原告）原因不能通过消防验收视为甲方（原告）违约，甲方（原告）需赔偿乙方（其公司）包括但不限于装修实际支出、人员工资及与设立影城相关的全部损失”；租赁合同附件四“电影城项目交屋条件及分工界面”的“一、甲方（原告）需完成的项目”中“消防工程”项下第5条约定：电影城所在建筑物的楼层整体一次消防验收完成；第6点约定：电影城所在建筑物的租赁区域报建使用性质为电影院；租赁合同第8.7条约定：“有下列情形，乙方（其公司）有权提前解除本合同，并要求甲方（原告）赔偿其遭受的损失：（A）甲方（原告）违法其保证或责任、或违反本合同的其他约定，在乙方（其公司）通知的补救期内未及时补救，则乙方（其公司）有权解除合同，并且乙方（其公司）有权要求甲方（原告）赔偿乙方的一切经济损失”。由于时至今日原告房产仍不符合租赁合同约定的交付条件，无法实现合同目的，原告的行为已经构成根本性违约。因此，其公司同意依据该条款解除双方签订的《租赁合同》，并要求原告承担相应的违约责任即返还其公司履约保证金人民币70万元并赔偿其公司遭受的经济损失共人民币270,708.02元。二、其公司承租房产迟延交付，系因原告，而非其公司原因造成。1、首先应该明确消防设计审核及验收审核的概念。消防设计审核，是指消防设计图纸通过消防机关的认可，即可以按照报送的图纸进行施工，而消防验收审核是指按照消防机关认可的设计图纸施工完毕后，消防机关对现场竣工工程的审核。设计审核及验收审核又各分为两个阶段，即设计审核分为通称的一次消防设计审核及二次消防设计审核；验收审核分为通称的一次消防验收审核和二次消防验收审核。一次消防设计审核及一次消防验收审核是对整体建筑物设计和施工是否符合消防法规做的审核，应由整体建筑物业主方即原告完成；二次消防设计审核和二次消防验收审核应由装修方即被告完成。具体到本案，原告在2013年获得枣公消审字【2013】第0120号一次消防设计审核意见书后，将四层区域出租给其公司开设影城，那么应该进行一次消防补充设计审核，即将电影城所在区域的报建性质变更为电影院，这也是在租赁合同2.2款第二段约定“由于此项目为改造项目，甲方（原告）保证影院租赁区域使用性质变更为“电影院”，消防工程按乙方（其公司）提供的规划设计图纸进行深化设计和施工”、及在附件四“电影城项目交屋条件及分工界面”中甲方需要完成的项目消防工程第6点约定“电影城所在建筑物的租赁区域报建使用性质为电影院”的原因。而时至今日，原告仍未完成一次消防补充设计审核。原告作为证据提供的枣公消审字[2018]第003号“建设工程消防设计审核意见书”，系二次消防设计审核意见书，是其公司在原告迟迟不完成一次消防补充设计情形下，为推进项目，自行先期完成二次消防设计，并千方百计想尽办法获得。该审核意见书何时取得，与原告需要完成的工作无关，也与本案无关，恰恰说明，其公司为履行合同，提前做了大量准备工作，如果没有其公司委托的设计单位完成二次消防设计图纸，其公司也无法获得该二次消防审核意见书。2、其次，其公司在签署租赁合同时，即向原告提供了耀莱成龙国际影城建筑四层平面，并在该图纸下方标注，原告应考虑影院各厅需要独立消防补风及排烟的具体方式并请原告核实消防疏散宽度及疏散距离，但原告迟迟没有答复，导致其公司无法完成影厅剖面图及排烟排水方案，后被告无奈，只好按照既往项目经验，在2017年3月14日向原告发送了上述影厅剖面图及排烟排水方案，此处已经因原告原因迟延37天（剖面图及排烟排水方案本应在2017年2月4日前发送，但因原告原因延误）。但原告收到上述图纸后，仍未履行合同义务，未完成租赁合同第2.2款第2段约定的消防深化设计，至今未提交深化设计图纸，至今未完成租赁合同附件四中约定的各项工作，其公司获得二次消防设计审核批准，不等于原告完成了一次消防深化设计即补充设计。3、基于原告上述迟延，特别是迟延提交深化设计图纸，迟延完成一次消防补充设计审核工作，那么依约及依据法律规定，其公司可相应迟延；且鉴于原告各种延误，其公司对原告已经失去信任，在原告无证据证明其各项工作即将完成的情况下，其公司无法进行隔墙起坡施工。三、原告主张其公司赔偿消防设施改造损失720,000元，并支付利息（利息按同期人民银行贷款利率计算从法院诉讼之日计算到清偿之日）的诉讼请求，其公司认为原告的消防设施改造并未达到合同约定的交付条件，无法实现合同目的。因此其公司不同意支付此项费用。首先，其公司不同意原告提出的赔偿消防设施改造损失的要求。原告即使对消防设施进行改造，但该改造并未达到原被告之间租赁合同约定的交付条件，其公司有理由认为原告所做的消防设施改造并非基于实现租赁合同目的，因此被告不应支付相关费用。其次，原告对涉案房产进行消防设施改造所支出的费用，应向法庭及其公司提交相关合同或费用付款凭证；另外原告所提出的消防设施改造损失价格明显高于市场价格，消防设施改造市场价大概为100-120元/㎡,涉案房产的建筑面积共约2,688平方米，据此，原告的消防设施改造损失与市场价格明显不符。如原告坚持其完成了消防工程及租赁合同附件4中所述的其它工程，其公司将申请法院对原告的消防设施改造工程费用支出进行鉴定，以期维护被告合法权益。四、合同解除是由原告原因解除的并非其公司，因此其公司不应支付相应的违约金；五、原告主张其公司支付原告支出的土地使用税费17,248元的诉讼请求，并无合同或法律依据，对此其公司不应支付。原告于2016年12月18日与其公司签订的租赁合同第5.1条：“租赁期内，甲方（原告）负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用，如房产税、土地使用税、土地使用费等以及因房产出租所产生的税费。”基于此项合同约定，在租赁期间内产生的土地使用税费均应由原告承担，且目前涉案房产并未实际交付，故原告要求其公司承担土地使用税费并无事实及法律依据，因此，其公司不予认可。六、原告主张其公司支付原告律师费用40,000元的诉讼请求，被告无需支付。根据原被告签订的租赁合同第10.2条约定：“如果一方违约，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、装修费用和维修费用），并承担赔偿责任。”由于原告未按合同约定的时间交付房产，导致合同目的不能实现，原告在自身严重违约情形下起诉其公司，导致此次诉讼案件的发生，因此原告主张由其公司承担律师费的诉讼请求无任何正当理由。对此，其公司不予认可且不应支付此笔费用。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被告枣庄嘉吉公司辩称，同意被告北京耀莱公司的以上答辩意见。另外认为其公司不是本案适格被告，不应参与诉讼；虽然原告与被告北京耀莱公司在租赁合同中约定其公司成立后，合同义务转由其公司承担，但是依据目前实际情况，其公司仅办理工商营业执照，银行开户与社会保险开户都没有办理，所以无实际履行合同的能力；另外根据原告在2018年3月10日进场施工通知函是发送给被告北京耀莱公司的，说明原告已认可被告北京耀莱公司为实际租赁合同的实际履行方；被告北京耀莱公司是其公司百分之百的控股股东，在其公司不具备履约能力的情况下，被告北京耀莱公司承担其公司权利义务也符合法律规定。 本案当事人围绕自己的诉讼观点依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换并质证。对双方均无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的问题，本院分别认定如下： 原、被告于2016年12月18日签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。由于原、被告均同意解除《耀莱成龙国际影城租赁合同》，因此，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 租赁合同总则中约定，被告枣庄嘉吉公司自营业执照签发之日起自动替代被告北京耀莱公司成为合同的签约与履约方，合同项下被告北京耀莱公司的权利义务自动转移给被告枣庄嘉吉公司享有及承担，虽然被告枣庄嘉吉公司辩称“其公司不是本案适格被告，不应参与诉讼，依据目前实际情况，其公司仅办理工商营业执照，银行开户与社会保险开户都没有办理，无实际履行合同的能力”，但并未明确拒绝承继合同的权利义务。因此该公司可以作为本案的被告参加诉讼，被告北京耀莱公司在本案中则不再承担责任。 通过审查租赁合同第2.2条、合同附件二、合同附加四的约定内容，以及枣庄市公安消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》的时间和原、被告之间法务函的内容，综合可以看出原、被告在租赁合同中约定的履行期限并不明确，在合同履行过程中均存在违约，故合同解除以后，原、被告应各自承担自己的损失，对原告的第二、第四、第五项诉讼请求，本院不予支持；鉴于双方在租赁合同中有保底租金的相关约定，原告又通过2018年3月10日的进场施工通知函及2018年5月2日的法务函对履行期限进行了变更，同意认定2018年2月1日为其公司向被告北京耀莱公司房产正式交付日、2018年3月1日为被告北京耀莱公司装修开始日、2018年6月30日为被告北京耀莱公司完成装修取得相关证照开业日、2018年7月1日为开始计租日，根据租赁合同第3.1条中年保底租金98万元的约定条款，可以计算出日保底租金为2,684.93元，结合上述原告自认的期限，本院认定被告枣庄嘉吉公司从2018年7月1日起至本判决生效之日止，按每天2,684.93元的标准向原告支付租金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告青岛汇商盈商业运营管理有限公司于2016年12月18日与被告北京耀莱影视文化产业发展有限公司所签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》。 二、被告枣庄嘉吉腾龙电影有限公司支付原告青岛汇商盈商业运营管理有限公司租金（从2018年7月1日起至本判决生效之日止，按每天2,684.93元的标准计算），于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告青岛汇商盈商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17,015元，减半收取8,507元，由原告青岛汇商盈商业运营管理有限公司负担5,786元，被告枣庄嘉吉腾龙电影有限公司负担2,721元，于判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  王雷 二〇一八年十一月十四日 书记员  薛婷