广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初9911号原告：张志勇，男，1989年7月出生，汉族，住福建省长泰县。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。被告：中山市恒通房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇景帝路2号尚水华庭1卡101室。法定代表人：陈珠标。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告张志勇与被告中山市恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志勇的委托诉讼代理人王美舟，被告恒通公司的委托诉讼代理人黎小凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志勇向本院提出诉讼请求：恒通公司向张志勇支付逾期交房违约金（以690620元为基数，按日万分之三的标准自2017年9月1日起计算至被告通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计至起诉之日为58219元）。诉讼中，张志勇变更计算违约金的截止日期为2018年3月6日，违约金为38744元。事实和理由：张志勇与恒通公司于2016年9月13日签订《中山市商品房买卖合同》，张志勇购买位于中山市××路××号尚水华庭6座1204房，合同约定恒通公司应于2017年8月31日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的房屋交付张志勇使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之三支付违约金给张志勇。合同签订后，张志勇支付了全部购房款，但恒通公司逾期未通过任何房屋验收，至今不具备交楼条件，张志勇多次前往恒通公司要求其出示收楼文件，恒通公司置之不理。张志勇至今未收楼，恒通公司依法应承担相应的违约责任。张志勇为支持其诉请，提供证据如下：1.商品房买卖合同，证明房屋合同关系和违约责任；2.首期款收据、定金收据、借据收据，证明原告按照约定付清房款。恒通公司辩称，一、被告逾期交楼并不是被告违约导致，是由于规划部门在验收过程中调整了验收标准，在原有验收标准的基础上提高了标准，导致被告需要安排时间进行施工；二、在被告向相关部门申请办理备案登记手续的同时，被告已向原告发出收楼通知书，要求原告在2018年2月1日办理收楼手续，但建设部门的验收备案证在2018年2月2日才出具，在被告发出收楼通知后，原告并没有依约前来收楼，一直拖到2018年3月6日才前来办理收楼手续。退一步讲，即使被告确实要支付违约金，违约金也只能计算至2018年2月2日，而非原告主张的实际收楼之日；三、如果按照原告主张的实际收楼之日计算违约金则必然会导致原告在明知已具备收楼条件的情况下恶意拖延收楼，从而达到收取更多违约金的目的，对于被告是不公平的，请求法院依法驳回原告的不合理诉求。合同的补充协议约定逾期交楼违约金不超过该商品房总价款的1%，被告认为该约定合法有效，原告要求按照每日万分之三计算没有事实和法律依据。恒通公司就其辩解，提供证据如下：1.快递单（2018年1月23日），证明被告在楼盘竣工并办理竣工手续的过程中向原告发出收楼通知书，但原告一直没有前来办理收楼，被告于2018年6月8日再次通知原告收楼；2.竣工验收备案登记证，证明涉案楼盘在2018年2月2日已取得竣工验收备案登记证；3.收楼通知书（2018年1月22日）。本院经审理认定事实如下：2016年9月13日，张志勇与恒通公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定张志勇（联系地址深圳市宝安区沙井金咏石材市场F010E号，电话158××××5551）购买恒通公司开发的位于中山市××路××号尚水华庭6座1204房的预售商品房，总金额690620元，恒通公司应当在2017年8月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定恒通公司逾期交房的违约责任为恒通公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向张志勇支付已交付房价款万分之三的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则张志勇有权解除合同。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。双方当天还签订《补充协议》作为对《中山市商品房买卖合同》的补充，载明：恒通公司按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％；本合同在履行过程中，恒通公司向张志勇发出的任何通知（包括但不限于收楼等通知），恒通公司均可使用以挂号信或特快专递邮寄通知张志勇，以恒通公司取得邮寄机构的收件回执视为送达；张志勇的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如发生变化，应及时书面通知恒通公司，否则造成的通知不能达到的后果，由张志勇承担；若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准等内容。合同签订后，张志勇已按约定支付全部购房款。中山市房地产交易登记管理所已对上述商品房买卖合同办理登记备案。2018年8月8日，张志勇以恒通公司逾期未交付上述商品房，存在违约为由诉至本院，提出以上诉请。另查明：2018年1月23日，恒通公司按张志勇的上述联系地址和电话通过EMS快递向其寄送收楼通知书，通知其于2018年2月1日收楼；同年2月2日，恒通公司取得尚水华庭3座-7座工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；张志勇于同年3月6日收楼。庭审中，张志勇表示自愿将违约金计算截止日期调整为计算至2018年6月11日即其收到催收楼通知书之日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张志勇与恒通公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。恒通公司未按期向张志勇交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。张志勇要求恒通公司以690620元为基数，按每日万分之三从逾期交房之日即2017年9月1日起支付违约金，恒通公司辩称应按《补充协议》第四条约定的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％即6906.2元。从《补充协议》第四条的内容看，恒通公司采用的是格式条款，其作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而恒通公司通过该格式条款对其应承担的违约金数额设置了上限规定，限制其责任，排除了张志勇要求按上述买卖合同约定的每日万分之三的标准计收违约金的权利，与公平原则相悖，其也没有采取合理的方式提请对方注意或予以说明，故应认定《补充协议》第四条的格式条款内容无效，本院对恒通公司该抗辩理由不予采纳。双方在上述买卖合同已明确约定违约金的计算标准，且该标准并未超出法律规定，故张志勇该项诉请，理据充分，本院予以支持。关于违约金计算截止时间的问题。首先，恒通公司在未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即通知张志勇收楼，于理不合，其次，涉案的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》出证日期为2018年2月2日，但恒通公司向本院提供的最早的收楼通知收楼时间为同年2月1日，亦未达到双方约定的收楼条件，故恒通公司主张违约金应计算至2018年2月2日缺乏理据，本院不予采纳。张志勇于2018年3月6日收楼，违约金应计算至张志勇实际收楼之日为38744元，双方对此金额亦予以确认，本院予以认定。张志勇请求恒通公司支付逾期交楼违约金38744元理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：被告中山市恒通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张志勇支付逾期交房违约金38744元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元，减半收取计628元，由被告中山市恒通房地产开发有限公司负担（该费用原告张志勇已预交，本院不作退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石一夫二〇一八年十一月一日书记员  潘汝彤