成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初563号 原告（反诉被告）：张海，男，1981年5月9日出生，汉族，住四川省长宁县。 原告（反诉被告）：李红梅，女，1983年6月27日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：曹元胤，四川舟楫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐丽，女，1973年12月23日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：杨龙、赵青山，北京市中银（成都）律师事务所律师。 第三人：成都永峯房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道滨江社区协和下街236号。 法定代表人：侯芳，职务不详。 第三人:成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道四河路302、304、306、308、310、312、314、316号。 负责人：王少国，行长。 委托诉讼代理人：傅刚、彭雪梅，系第三人员工。 原告(反诉被告)张海、李红梅与被告（反诉原告）唐丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依照唐丽的申请依法追加成都永峯房地产经纪有限公司、成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行作为第三人参加诉讼。本案先适用简易程序后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。张海、李红梅及其委托诉讼代理人曹元胤，唐丽的委托诉讼代理人赵青山以及成都永峯房地产经纪有限公司（以下简称“永峯房产经纪有公司”）的法定代表人侯芳到庭参加诉讼。成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行（以下简称“农商银行天府新区支行”）第一次开庭未到庭，第二次开庭其委托诉讼代理人傅刚、彭雪梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张海、李红梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除张海、李红梅与唐丽签订的《商品房买卖合同书》；2.判令解除张海、李红梅与唐丽于2017年4月7日、2017年4月15日签订的两份《补充协议》；3.判令张海、李红梅不返还唐丽定金30000元；4.判令唐丽支付张海、李红梅违约金35500元。事实和理由：张海、李红梅与唐丽及永峯房产经纪有公司于2017年2月21日签订了《房屋买卖合同书》，约定张海、李红梅将位于成都市天府新区华阳街道协和上街299号“欣宇.都市港湾”小区11栋3单元11层1102号商品房出售给唐丽，房屋成交价710000元，付款方式为按揭贷款。合同签订当日，唐丽向张海、李红梅支付了首付款30000元。根据合同约定，唐丽应于2017年3月1日前向贷款机构递交贷款申请材料，但因唐丽首付款及其他原因，唐丽未按约办理贷款申请导致无法办理过户递件及网签手续。2017年3月23日，成都市下发限购政策，唐丽丧失购房资格。在其一再承诺能够取得购房资格的条件下，张海、李红梅与唐丽于2017年4月7日和4月15日签订了两份《补充协议》，约定唐丽于2017年4月15日前向张海、李红梅支付购房款400000元，并于2017年4月17日起继续履行代张海、李红梅偿还银行按揭剩余贷款，并保证在2017年10月30日前结清该贷款。但唐丽至今未取得购房资格，也未结清按揭贷款。综上，唐丽未按照约定履行自己的义务已构成违约，因限购政策被告丧失购房资格，故双方签订的买卖合同应当解除。 唐丽辩称，1.2017年2月21日，张海、李红梅与唐丽通过永峯房产经纪有公司签订了《房屋买卖合同书》及两份《补充协议》，约定由唐丽购买张海、李红梅所有的位于成都市天府新区华阳街道协和上街299号“欣宇.都市港湾”11栋3单元11层1102号房屋，房屋总价款720000元。上述协议系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照约定履行；2.房屋买卖合同签订时尚未实行二手房限购政策，唐丽在购买时具有购买资格，不应受限购政策限制；3.唐丽已按照合同约定向张海、李红梅支付了购房款53.9万元。上述款项支付后，为了保证合同顺利履行，张海、李红梅于2017年4月27日将案涉房屋抵押给唐丽，并办理了抵押登记。为了配合张海、李红梅提前结清按揭贷款，唐丽于2017年10月10日向李红梅支付了购房款18.5万元并指定用于结清案涉房屋的按揭贷款，并从2017年4月17日起向李红梅按揭贷款还款账户支付月供，共计6个月合计9000元。综上，唐丽共计向原告支付73.3万元（其中超出的1.3万元系为提前结清按揭贷款多预存的金额）。2017年5月31日，张海、李红梅向唐丽交付了房屋，唐丽现已实际居住至今；4.李红梅于2017年10月31日恶意挂失用于归还按揭贷款的银行账户，后撤销公证并将款项挪作他用，致使农商银行天府新区支行无法划扣款项，现张海、李红梅要求解除合同即以其行为明确表示拒绝履行合同已经构成违约。 唐丽向本院提出反诉请求：1.判令张海、李红梅继续履行合同；2.判令张海、李红梅立即清偿案涉房屋的贷款余额，并与农商银行天府新区支行在合理期限内办理案涉房屋抵押权解除手续；3.判令张海、李红梅与永峯房产经纪有公司在合理期限内协助办理案涉房屋的产权过户手续；4.判令张海、李红梅结清案涉房屋拖欠的物业管理服务费及生活垃圾处置费共计5593元；5.判令张海、李红梅向唐丽支付违约金144000元；6.判令张海、李红梅向唐丽支付因违约造成的律师费10000元。诉讼中，唐丽将第2项诉讼请求变更为判令唐丽代张海、李红梅向农商银行天府新区支行清偿案涉房屋的全部贷款余额，农商银行天府新区支行收到款项后5日内办理案涉房屋的抵押权登记注销手续。将第3项诉讼请求减少为判令张海、李红梅在合理期限内协助办理案涉房屋的产权过户手续。事实和理由：2017年2月21日，唐丽与张海、李红梅及永峯房产经纪有公司签订了《房屋买卖合同》及两份《补充协议》，购买位于华阳街道协和上街299号“欣宇.都市港湾”11栋3单元1102号房屋，房屋总价款720000元。唐丽在签订合同后于2017年2月21日向张海、李红梅支付定金30000元，2017年4月15日支付20000元，2017年4月17日支付489000元。当日，张海、李红梅出具了委托唐丽办理房屋买卖相关事宜的公证委托书。上述款项支付后，为保证合同履行，张海、李红梅于2017年4月27日将案涉房屋抵押给唐丽，并办理了抵押登记。为配合张海、李红梅提前结清贷款，唐丽于2017年10月10日向张海、李红梅支付185000元并指定用于结清案涉房屋的按揭贷款，同时于2017年4月17日起向李红梅按揭还款账户打款代其支付月供，共6个月9000元。综上，唐丽累计向张海、李红梅支付733000元，其中超出的13000元系为提前结清按揭贷款多预存的金额，唐丽已经支付完毕全部房款。2017年5月31日，张海、李红梅向唐丽交付了房屋，唐丽居住、使用该房屋至今。张海、李红梅交付房屋时尚有5593元物管费及垃圾清运费未结清。2017年10月31日，李红梅恶意挂失用于归还按揭贷款的银行账户，后撤销公证委托书，将款项挪作他用，致使银行无法扣款，导致不能结清按揭贷款。此后，张海、李红梅又恶意提起诉讼要求解除合同。张海、李红梅的行为已构成违约，按照合同约定应当承担违约责任。 张海、李红梅辩称，唐丽没有按照合同约定支付房屋款项导致在3月24日前无法完成过户递件，此后按照成都市限购政策，唐丽丧失了购房资格，所以合同应当解除。张海、李红梅在合同履行过程中没有违约行为，因合同解除，唐丽要求过户房屋及支付违约金的请求都不能成立。唐丽变更诉讼请求在第一次庭审后，简易程序庭审已完毕，唐丽无权提起变更或增加诉讼请求。请求驳回唐丽的全部反诉请求。 永峯房产经纪有公司述称，张海、李红梅与唐丽签订的买卖合同及补充协议时间均属实，合同系双方自愿，永峯房产经纪有公司也是全程参与了合同的签订。 农商银行天府新区支行述称，唐丽要求农商银行天府新区支行配合清偿债务的请求不成立。根据银行与李红梅签订的合同，能够提前清偿按揭贷款的条件是贷款人申请或者贷款人违约。此外，在贷款正常的情况下农商银行天府新区支行不能接受第三方的清偿，也无权终止该笔贷款。根据合同及银行规定，按揭贷款清偿后也是在三日内办理注销登记。 本院经审理后认定事实如下：2017年2月21日，张海、李红梅与唐丽通过永峯房产经纪有公司签订《房屋买卖合同书》，约定张海、李红梅将其所有的位于华阳街道协和上街299号欣宇.都市港湾11栋3单元1102号，建筑面积77.38平方米的房屋(业务件号0365885)出售给唐丽，房屋总价款710000元。付款方式：在本合同签订当日，唐丽向张海、李红梅支付定金30000元，签订买卖合同后三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内，唐丽将首付款230000元支付给张海、李红梅，剩余房款450000元申请贷款。唐丽应于2017年3月1日前向贷款机构提交贷款申请相关资料。特别约定，张海、李红梅签订买卖合同后七个工作日内到贷款银行预约，将预约好时间通知中介和唐丽，待可以结按的当天唐丽将170000元支付给张海、李红梅，此款必须用于按揭还款（170000元是首付款的一部分），张海、李红梅支付1500元给中介用于提前结按；唐丽于过户当日把所有中介服务费给永峯房产经纪有公司。合同签订当天，李红梅出具《收条》，载明收到唐丽现金20000元，剩余10000元在2017年2月22日结清。 2017年4月7日，唐丽与张海、李红梅及永峯房产经纪有公司签订《补充协议》，约定：1、在2017年4月15日前，唐丽向张海、李红梅支付购房款人民币400000元，双方于当日到房管局办理抵押手续，抵押金额为430000元；2、自2017年4月15日开始，唐丽代张海、李红梅偿还该房屋贷款月供约人民币1470元（以银行实际还款为准）。唐丽保证在结清该笔贷款前按时归还。唐丽负责该笔贷款的结清费用和相关手续；3、唐丽在2018年4月30日之前向张海、李红梅支付购房款人民币100000元，双方于当日到房管局办理抵押手续，抵押金额为100000元。张海、李红梅于当日将房屋交付给唐丽使用并到公证处办理出售该房屋的全权委托给唐丽指定的第三方（包括还清贷款、解除抵押协助买方贷款、过户等相关手续）；5、限购解除或唐丽满足购房资格后，唐丽可凭公证书办理相关过户手续；6、张海、李红梅保证在房屋未过户到唐丽名下之前除现有银行贷款外，不能产生其他债权债务；7、张海、李红梅必须积极配合唐丽和永峯房产经纪有公司办理公证等相关手续，如超出七个工作日仍未配合办理的，则属于违约行为，由此产生的损失由张海、李红梅承担；8、本协议经三方签字生效，如合同履行过程中存在违约，违约方向守约方支付购房款20%作为违约金，且违约方还须承担因守约方维权造成的包括但不限于律师费、保全费、公证费。 2017年4月15日，张海、李红梅与唐丽及永峯房产经纪有公司签订《补充协议》，约定：1、张海、李红梅与唐丽协商一致，总购房款为720000元；2、唐丽于2017年4月15日向张海、李红梅支付购房款20000元；3、双方于2017年4月17日到张海、李红梅贷款银行查询剩余贷款金额，由总房款减去贷款金额和已支付的购房款金额（含定金）。唐丽向张海、李红梅支付购房款约人民币490000元，以实际核算为准。张海、李红梅收到购房款后于当日到房管局办理抵押给唐丽并到公证处办理出售该房屋的全权委托给唐丽指定第三方（包括还清贷款、解除抵押协助买方贷款、过户相关手续），抵押金额为唐丽已支付房款的总和。如因时间原因导致手续不能当天完善的，则办理时间往后顺延一个工作日；4、唐丽于2017年4月17日起继续代张海、李红梅偿还银行剩余贷款，唐丽保证在结清该笔贷款之前须按时归还，唐丽负责该笔贷款的结清相关费用和利息及相关手续。唐丽保证在2017年10月30日前结清该笔贷款；5、张海、李红梅于2017年6月1日交房给唐丽，张海、李红梅负责结清相关费用；6、张海、李红梅保证过户给唐丽之前，该房屋不得产生除现有银行贷款以外的债权债务，并保证该房屋不得出售给他人；7、双方办理公证抵押当日向永峯房产经纪有公司付清各自应支付的佣金；8、如唐丽违约，则支付的购房款和定金不予退还，若张海、李红梅违约则须双倍返还唐丽支付的购房款和定金。2017年4月16，唐丽通过转账方式向张海、李红梅支付购房款20000元。2017年4月18日，张海、李红梅向唐丽出具经过公证的授权委托书，委托唐丽办理案涉房屋的提前还款手续，注销房屋抵押登记，领取房屋所有权证及不动产权证等材料，代为查询房屋信息，注销上述房屋抵押后，代为出售上述房屋，代为办理网签合同或撤销网签合同的相关手续，并与买方协商、签订房屋买卖合同，代为办理房屋产权过户，协助买方办理并领取房屋所有权证或不动产权证等相关事宜。2017年4月17日，唐丽通过刘斌的账户向张海账户转账489000元。2017年4月27日，张海、李红梅将本案案涉房屋抵押给唐丽，并办理抵押登记，抵押价值为538880元。2017年5月31日，唐丽与张海、李红梅签订《交房确认书》，约定张海、李红梅于当日将房屋钥匙交付给唐丽，6月1日以前物管费由张海、李红梅后期与物管结清。此后，唐丽居住在该房屋至今。 补充协议签订后，唐丽共代李红梅偿还按银行揭贷款9000元。2017年10月10日，唐丽通过刘斌的账户向李红梅按揭贷款账户转入185000元，用于结清案涉房屋的按揭余款。2017年11月2日，农商银行天府新区支行通过本案案涉房屋的提前还款申请。同天，张海、李红梅出具《声明书》，撤销2017年4月17日向唐丽出具的公证委托书。2017年11月3日，李红梅在本案案涉房屋还款账户中取款183700元，并于当日申请挂失该银行卡。截止2018年3月7日，案涉房屋按揭贷款余额为170624.92元。此后，双方就合同履行问题发生纠纷，致使本案诉讼产生。唐丽为本次诉讼支付律师费10000元。 本院认为，本案的争议焦点为：1.唐丽是否具有购房资格；2.张海、李红梅与唐丽签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议》是否应当继续履行。 关于唐丽是否具有购房资格的问题，本院认为成都市政府办公厅颁发的限购文件时间为2017年3月24日，而张海、李红梅与唐丽签订《房屋买卖合同书》的时间为2017年2月21日，双方的买卖行为发生在限购政策之前，不属于限购政策的调整范围，故唐丽具有购买本案案涉房屋的资格。 关于合同是否应当继续履行的问题。本案中，张海、李红梅与唐丽签订了《房屋买卖合同书》及两份《补充协议》，上述协议均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。张海、李红梅主张唐丽未按照约定时间支付定金，提交贷款资料，也未在2017年4月15日前向其支付400000元购房款，亦未在2017年10月30日前结清银行按揭贷款。本院认为，2017年2月21日，双方签订的《房屋买卖合同书》约定，唐丽在合同签订当日支付定金30000元。根据李红梅2017年2月21日出具的《收条》载明，在合同签订当天唐丽支付定金10000元，剩余10000元收条上明确载明在2017年2月22日结清。可见双方对定金的支付时间进行了书面变更。关于提交贷款资料的问题，双方在后续签订的《补充协议》中已将付款方式由按揭贷款变更为支付全款。2017年4月7日，双方签订的《补充协议》虽然约定，在2017年4月15日前，唐丽向张海、李红梅支付购房款人民币400000元，但双方2017年4月15日签订的《补充协议》中又对前述付款时间进行了变更，即双方于2017年4月17日到张海、李红梅贷款银行查询剩余贷款金额，由总房款减去贷款金额和已支付的购房款金额（含定金）。唐丽向张海、李红梅支付购房款约人民币490000元，以实际核算为准。2017年4月17日，唐丽通过刘斌账户向张海账户转账489000元，完成了《补充协议》约定的付款义务，张海、李红梅也按照约定出具了公证委托书及办理了抵押登记。张海、李红梅主张唐丽未按照约定在2017年10月30日前结清该笔贷款属于违约。本院认为，提前结清银行按揭贷款需由贷款人申请和贷款银行审批，审批通过后才能进行还款。唐丽从2017年6月起共计代还银行按揭贷款9000元，并于2017年10月10日再次向李红梅按揭贷款账户转入185000元，用于结清案涉房屋的按揭余款。2017年11月2日，农商银行天府新区支行通过本案案涉房屋的提前还款申请。在银行审批通过之前，唐丽已经支付完毕全部房款。2017年11月3日，李红梅将该卡挂失并取出183700元，致使按揭贷款无法结清。故未能在2017年10月30日前归还完毕全部按揭贷款的不能归责于唐丽，造成银行通过还款申请后无法结清贷款的责任应由张海、李红梅承担。 关于尚未结清的银行按揭贷款的问题，唐丽在诉讼中表示愿意代张海、李红梅结清按揭贷款，其变更的诉讼请求系为自身增设合同义务也是合同继续履行的必然前提，该请求并未加重张海、李红梅的合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。由此，唐丽代张海、李红梅偿还按揭贷款的请求符合法律规定，张海、李红梅与唐丽签订的《房屋买卖合同书》具备继续履行的客观基础和条件。故唐丽要求张海、李红梅继续履行合同义务，并协助其办理案涉房屋不动产权过户登记手续的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。对张海、李红梅要求解除与唐丽签订的合同及由唐丽承担违约责任的请求，本院不予支持。 关于唐丽主张的要求张海、李红梅结清案涉房屋拖欠的物业管理服务费及生活垃圾处置费的请求，因该费用唐丽未垫付，其系物业管理公司与张海、李红梅之间的物业管理合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理。关于唐丽主张的违约金，双方在2017年4月7日签订的《补充协议》中约定，如合同履行过程中存在违约，违约方向守约方支付购房款20%作为违约金，且违约方还须承担因守约方维权造成的包括但不限于律师费、保全费、公证费。在2017年4月15日签订的《补充协议》中亦约定，如唐丽违约，则支付的购房款和定金不予退还，若张海、李红梅违约则须双倍返还唐丽支付的购房款和定金。本案中，张海、李红梅挂失银行卡后取出唐丽支付的用于结清按揭贷款的房款，致使银行无法完成提前还款的扣款，其行为构成违约，应当承担违约责任。唐丽未举证证明其损失，张海、李红梅亦明确表示要求降低违约金，本院结合合同履行情况及违约责任的划分，酌定由张海、李红梅向唐丽支付违约金10000元。关于唐丽主张的律师费10000元，有律师费发票、委托代理合同予以证实，其请求亦符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张海、李红梅与被告（反诉原告）唐丽于2017年2月12日签订的《房屋买卖合同书》及2017年4月7日、2017年4月15日签订的两份《补充协议》继续履行； 二、被告（反诉原告）唐丽于本判决生效之日起十五日内代原告(反诉被告)张海、李红梅向第三人成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行结清位于成都市天府新区华阳街道协和上街299号欣宇.都市港湾11栋3单元1102号房屋（业务件号：0365885）尚欠的全部银行按揭贷款本息（全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）； 三、第三人成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行于被告（反诉原告）唐丽代原告(反诉被告)张海、李红梅结清案涉房屋贷款后十日内协助（反诉原告）唐丽办理案涉房屋（位于成都市天府新区华阳街道协和上街299号欣宇.都市港湾11栋3单元1102号，业务件号0365885）的抵押登记注销手续； 四、原告(反诉被告)张海、李红梅于案涉房屋抵押登记手续注销后五日内协助被告（反诉原告）唐丽办理位于成都市天府新区华阳街道协和上街299号欣宇.都市港湾11栋3单元1102号房屋（业务件号：0365885）的不动产权过户登记手续，将房屋过户登记至被告（反诉原告）唐丽名下； 五、原告(反诉被告)张海、李红梅于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）唐丽违约金10000元； 六、原告(反诉被告)张海、李红梅于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）唐丽律师费10000元； 七、驳回原告（反诉被告）张海、李红梅的诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）唐丽的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1438元、反诉案件受理费3492元、保全费元4120元，由原告（反诉被告）张海、李红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  姚雪莉 审 判 员  李书剑 人民陪审员  郭 磊 二〇一八年十一月二日 法官 助理  张 萍 书 记 员  周文莉