广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤18民终2230号上诉人（原审被告）：佛冈健桓旅游开发有限公司。住所地：广东省佛冈县。法定代表人：陈荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈俊杰，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱光松，男，1975年7月28日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：莫李施，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢昭明，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人朱光松因与上诉人佛冈健桓旅游开发有限公司（以下简称健桓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院(2017)粤1821民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。朱光松上诉请求：一、撤销一审判决，改判健桓公司从2017年1月1日起至实际交房之日止，按照每日万分之五的标准支付违约金；二、一、二审诉讼费由健桓公司承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。1、一审判决将健桓公司造成的损失理解为租金损失，以同地段的租金水平来认定损失，违背了事实和法律依据，偏袒健桓公司，有失公允。双方签订的商品房买卖合同对双方均有约束力，健桓公司作为房地产开发企业，拥有多年的经验，合同由其制作并提供，其在签订合同时应该完全明白自身所负的合同责任以及不严格履行可能带来的法律后果。双方约定每日以购房款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，当事人的意思自治应当受到尊重，逾期交房违约金应当按照合同约定的违约金标准来计算。2、举证责任分配错误。在违约方要求减少违约金时，按照谁主张、谁举证的原则，应当由违约方对违约金过高及违约造成的实际损失承担举证责任。二、一审适用法律错误。1、一审判决适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第114条、合同法司法解释二第29条第1款，按照“违约金超过造成损失的30%”一刀切，机械司法造成严重的以偏概全、挂一漏万等实质不公平结果。根据合同法114条“约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”的规定，适当减少应当是基于合同约定违约金适当减少，而不是以其它计算方式予以替代。否则，民事契约只能成为一张废纸，无需履行和遵守。结合本案，业主已经将购房款交付给健桓公司，健桓公司利用该笔资金，而业主背负贷款却不能如期占有使用房屋。健桓公司恶意欺诈，缺乏诚信，迟延交付的原因是健桓公司追求自身利益的最大化。一审判决适用该条款明显不尊重事实，不忠于法律。并且，还应当考虑合同的履行程度及双方的过错程度，业主长期未能取得的房地产权证就失去了利用房屋所有权派生的其他权利和收益，且健桓公司的违约行为一直持续必然会导致损失不断扩大，如不能及时办理房产证也会造成小孩难以就读附近学校。因此一审判决将逾期办证违约金错误地认定为同地段同类房屋的租金，不能弥补业主的损失，更不能达到对违约者惩罚的效果。2、一审判决以同地段租金标准计算违约金于法无据。根据最高院关于审理商品房买卖合同的相关司法解释的规定，双方当事人没有约定违约金计算标准时参照同地段租金标准，而本案双方当事人已经在合同中明确约定了违约金计算标准。三、同类案件不同判。一审法院于2017年8月8日作出的（2017）粤1821民初664号民事判决支持了按照合同约定的标准计算违约金，而另外的95件案却调整为万分之二。健桓公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判健桓公司无须承担逾期交房违约金。二、本案诉讼费用全部由朱光松承担。事实与理由：一、业主认购的商品房在合同约定的交付时间前(2016年12月31日)已通过验收合格，符合合同约定的交付条件，原审法院认定事实错误，适用法律错误，应当依法予以纠正。根据健桓公司与业主签订的《广东省商品房买卖合同》第八条“出卖人应于2016年12月31日，将经验收合格的商品房交付给买受人”约定，涉案商品房已于2016年12月31日通过已验收合格，符合合同约定的交楼条件。由于业主认为涉案商品房的交楼条件必须达到“取得建设工程竣工验收备案登记证”，认为健桓公司在2016年12月31日前不符合交付条件，拒绝收楼。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地开发主管部门提出竣工验收申请”的规定，竣工验收申请仅仅是相关的行政行业规范对房地产开发企业的要求，相关法律并没有明确规定办理竣工验收备案是房屋交付的标准。健桓公司没有依据相关的行政规范进行竣工验收备案，主管部门可以依法对健桓公司进行批评或处罚，但是健桓公司已依据合同约定在规定时间内完成验收合格。原审法院认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。二、健桓公司根据《合同补充协议》第2条第1款的约定，主张涉案房屋应当顺延至2017年12月31日前交楼是存在事实和法律依据的，应予支持。（一）在涉案房屋买卖合同纠纷系列案中一部分《合同补充协议》第2条明确约定“若买受人要求交房条件以该商品房经验收合格为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年”，《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交楼条件“该商品房经验收合格”是指涉案商品房取得《建设工程竣工验收报告》，而《合同补充协议》第2条“若买受人要求交房条件以该商品房经验收合格为准”是以涉案商品房取得《建设工程竣工验收备案表》为交楼条件。（二）另一部分的《合同补充协议》第2条明确约定“若买受人要求交房条件以《建设工程竣工验收备案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年”。可见，《合同补充协议》第2条约定的意思均是指“若买受人要求交房条件以取得《建设工程竣工验收备案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年”，即健桓公司与业主对涉案商品房的交楼时间进行了变更，在业主要求“交房条件以该商品房经验收合格为准”或“交房条件以取得《建设工程竣工验收备案表》为准”时，交楼时间均应当顺延到2017年12月31日。由于以取得《建设工程竣工验收备案表》是比取得《建设工程竣工验收报告》更严格的交楼条件，以取得《建设工程竣工验收备案表》为交楼条件增加了健桓公司的义务，且该条款并不属于健桓公司为“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形，故应认定为有效条款。根据业主的起诉可知，业主要求的交楼条件为涉案商品房取得《建设工程竣工验收备案表》，故交楼期间应顺延至2017年12月31日，现业主已于2017年5月9日收取健桓公司发出的《交楼通知书》，因此，健桓公司不构成迟延交楼。三、本案交楼时间按照《合同补充协议》以及国家对建筑行业施工作业过程中的相关规定，六级以上的台风、中雨等恶劣天气阻碍施工进度，从而导致交楼时间相应顺延，健桓公司并未构成逾期交楼。根据《合同补充协议》“除本合同规定的不可抗力外，买受人同意出卖人于本合同约定的交楼日期后两个月内安排买受人收楼，”及“房屋出现以下情况，买受人不追究出卖人逾期交房的责任:(5)气象部门记录日降雨量达至中雨以上的”。可见，上述两个条款的约定是独立于不可抗力之外的条件，一旦条件成就，即可适用该条约定。健桓公司已经向一审法院提供《佛冈县中雨以上降雨日数统计表》予以证明2013年7月至2017年4月期间中雨以上降雨日数共225天。因此在计算逾期交楼天数时，应减去两个月及签订合同后佛冈降雨量达到中雨的天数225天。此外，国家相应法律规定六级以上大风的恶劣天气禁止从事塔吊施工，涉案工程由于受到阻碍，从而应当顺延交楼时间。根据健桓公司提交的证据显示，涉案工程塔吊安装时间为2013年12月14日，拆卸时间为2015年9月28日，在涉案工程吊装作业过程中出现的六级以上大风天气为149天，根据上述规定应当停止吊装作业，涉案工程根据相关的规定受到拖延，因此健桓公司交楼时间应当顺延149天。国家相应法律规定中雨以上的恶劣天气禁止从事混凝土施工，涉案工程由于受到阻碍，从而应当顺延交楼时间。根据健桓公司提交的证据显示，涉案5-8号楼框架工程施工时间段是2014年1月至2014年12月，这段时间中雨以上的天数为44天。根据上述规定雨天的恶劣天气影响涉案混凝土作业，施工进度受到拖延，因此健桓公司交楼时间应顺延44天。四、即使健桓公司存在逾期交楼的违约行为，但仅给业主造成租金损失，应参照涉案房屋本地同地段同类房屋租金水平支付违约金。原审法院认定违约金计算标准错误，应予纠纷。朱光松向一审法院提出诉讼请求：1、判令健桓公司向朱光松支付逾期交房违约金（以437800元为基数，自2017年1月1日起按每日万分之五计算至取得建设工程竣工验收备案登记证之日止，暂计至起诉之日为27800元）；2、本案诉讼费由健桓公司负担。一审法院审理查明：健桓公司是佛冈县利鑫·圣菲康城花园的开发商，取得《商品房预售许可证》。2015年1月6日，朱光松朱光松（买受人）与健桓公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：朱光松向健桓公司购买佛冈县石角镇振兴南路59号利鑫圣菲康城***房，建筑面积115.82平方米，总价为437800元；交房期限（第八条）：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、详见补充协议。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。另，《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》全部内容均加有下划线，字体为宋体小五号字。该协议第2条约定：“买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人。买受人同意出卖人在该商品房取得该商品房经验收合格即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件该商品房经验收合格为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。除本合同规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）……；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）……”。合同签订后，朱光松已依约支付137800元首期房款给健桓公司，并通过中国建设银行股份有限公司佛冈支行按揭贷款支付了剩余的300000元房款给健桓公司。2016年6月20日，承包单位、勘察单位、设计单位、监理（建设）单位对利鑫圣菲康城的5、6、7、8号楼的主体结构工程分部工程、混凝土结构子分部工程和砖砌体结构子分部工程进行验收，四单位均在验收记录上签章确认验收。2016年7月25日，健桓公司取得广东电网有限责任公司清远佛冈供电局的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格。2016年12月29日，健桓公司取得清远市公安消防局的《建设工程消防验收意见书》，验收意见为复验合格。2017年1月开始，部分业主收楼并装修。2017年3月29日、3月31日，佛冈县住房和城乡规划建设管理局质监部门对利鑫·圣菲康城5、6、7、8号楼的工程进行分户验收抽查，发现存在部分质量问题，认为该工程分户验收达不到合格标准，不得办理竣工验收，遂向健桓公司下发建设工程质量隐患整改通知单。2017年4月21日，佛冈县住房和城乡规划建设管理局质监部门对健桓公司的整改情况进行现场复查，认为健桓公司已基本整改完成，达到了竣工验收条件。同日，健桓公司组织施工、监理、设计、勘查单位举行利鑫·圣菲康城住宅5、6、7、8号楼、地下室工程的竣工验收会议，各方一致同意该工程竣工验收合格。佛冈县工程竣工验收备案办公室于2017年4月28日同意对上述工程予以备案。2017年5月7日，健桓公司向朱光松寄送《收楼通知》，朱光松确认于2017年5月9日收到上述通知。庭审时，朱光松与健桓公司确认《广东省商品房买卖合同》（包括所有附件）由健桓公司制作并提供。健桓公司称《合同补充协议》加有下划线，已经履行了提示义务。另查明，健桓公司开发建设的利鑫圣菲康城住宅项目，目前一审法院已经受理的由购房者起诉要求开发商承担逾期交房违约责任的纠纷共有149起（包括本案在内）。根据健桓公司提供的《佛冈县中雨以上降雨日数统计表》显示，2013年7月至2016年12月期间，佛冈县中雨以上降雨（24小时累积降雨量大于或等于10毫米）的天数为214天。诉讼中，朱光松变更其诉讼请求为：逾期交房违约金从2017年1月1日起计算至实际收楼之日2017年5月9日止，合计28238.10元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。朱光松与健桓公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，当事人均应依约自觉履行。综合双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案的焦点问题如下：一、健桓公司是否存在违约行为，即其是否存在逾期交房行为。判定健桓公司是否存在逾期交房行为，需要解决以下问题：（一）涉案房屋的交付标准问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，健桓公司应将经验收合格的房屋于2016年12月31日前交付给朱光松。对于“经验收合格”的理解，双方产生争议，依照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请……。”的规定及参照广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》：“商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的意见，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“经验收合格”应以健桓公司将涉案工程在建设行政主管部门办理竣工验收备案作为房屋交付标准。（二）健桓公司能否以《合同补充协议》第2条第1款的约定为依据延期至2017年12月31日前交楼的问题。《合同补充协议》第2条第1款约定“买受人同意出卖人在该商品房取得该商品房经验收合格即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件该商品房经验收合格为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。”，对此，朱光松认为，该约定语言混乱，无法作出正确理解，健桓公司也未曾向朱光松解释清楚该约定如何理解。健桓公司认为该约定的意思是：1、涉案商品房工程主体验收合格就可以交楼，买受人同意以此条件收楼后就不追究出卖人的交楼责任；2、买受人要求房屋经政府职能部门备案后才交付的，则交楼时间顺延至2017年12月31日。一审法院认为，该约定的内容存在以下两种理解：1、涉案商品房经验收合格即可办理交楼，买受人同意以此收楼后不追究出卖人的任何交楼责任；2、若买受人要求该商品房经验收合格为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。而以上两种内容之间是相互矛盾的，约定的交楼条件均是涉案商品房经验收合格，交房条件与主合同约定一致，按照字面理解，无法认定其对交房条件作出了变更，故关键的争议在于交楼时间的不同，按照该约定，无法确定健桓公司的交楼时间。综上，因上述补充协议的意思表达并不清楚，在理解上存在歧义，而朱光松与健桓公司双方对于出卖人交付房屋的条件、交房时间及出卖人逾期交房所应承担的违约责任等在《广东省商品房买卖合同》均已作出明确约定，故健桓公司应按照主合同的约定履行交房义务。健桓公司在本案中援引该条款主张朱光松同意延期至2017年12月31日前交楼，其不存在违约行为，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。（三）关于本案天气因素能否作为健桓公司延期交房的免责事由的问题。健桓公司主张根据《合同补充协议》第2条第2款的约定，气象部门记录日降雨量达到中雨以上的，健桓公司可以据实延期交付房屋，朱光松不追究其逾期交房责任。就此，一审法院认为，对于建设工期长短问题，健桓公司作为房地产开发商，应当可以预判，其在与购房者签订合同时应当预见到工程建设期间会出现有高温、台风、雨天等常见天气而影响施工进度，其作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气因素应有合理预期，预留足够的时间予以应对。且健桓公司仅提供《佛冈县中雨以上降雨日数统计表》不足以证明降雨原因对其工程的影响程度，其又未提交证据证明逾期交楼属于不可抗力导致，因此，对健桓公司要求计算逾期天数时应扣减施工期间佛冈降雨量达到中雨的天数，一审法院不予支持。综合上述分析，可以确定本案涉案房屋的交付时间为双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定的时间即2016年12月31日前。从本案查明的事实来看，涉案商品房项目在双方合同约定的交付日前尚未竣工验收，并不具备交付条件，而是迟至2017年4月28日才进行了竣工验收备案，健桓公司亦是在2017年5月7日才向朱光松邮寄送达《收楼通知》，健桓公司的交付行为显然不符合双方合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。朱光松有权要求健桓公司按合同约定自2017年1月1日起承担逾期交房的违约责任。健桓公司主张涉案工程在2016年12月31日前已验收合格并取得竣工验收报告，但其并未提供该竣工验收报告证明其主张，不能推翻《竣工验收备案表》和佛冈县住房和城乡规划建设管理局认定的涉案工程竣工验收日期为2017年4月21日的事实。因此，即使按健桓公司主张的取得竣工验收报告就符合交付条件，涉案工程在2017年4月21日才进行竣工验收，健桓公司在2016年12月31日前也未能依约将涉案商品房交付给朱光松。二、关于违约金计算的截止时间。按照双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，健桓公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知朱光松办理交付手续。健桓公司于2017年5月7日向朱光松邮寄发出《收楼通知》，明确表达了通知朱光松收楼的意思表示，且此时涉案房屋已具备交付条件，朱光松确认2017年5月9日收取《收楼通知》，该通知送达之日，即视为交付。而违约金的计算亦应截至该日止。故朱光松主张逾期交楼违约金计算至收到《收楼通知》之日（即2017年5月9日）止，一审法院予以支持。三、关于双方约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定了健桓公司逾期交房的违约金计算标准，即朱光松要求继续履行合同的，健桓公司自该合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向朱光松支付已交付房价款万分之五的违约金。健桓公司认为该违约金标准过高，要求予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”的规定，我国合同法对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，即违约金作为一种违约救济措施，主要作用在于弥补守约方损失。本案中，朱光松未提供证据证明其损失，综观本案的实际情况，健桓公司逾期交楼，给朱光松造成的主要损失可理解为不能按时入住的损失，在相同地段租赁相同标准的房屋是弥补买受人损失的主要方式。参照同地段同类房屋租金水平，朱光松每月的租金损失为2000元左右，如果按照双方上述关于违约金的约定，那么健桓公司每月需要支付437800元×0.05%×30天=6567元（取整数），依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，朱光松与健桓公司约定的违约金过分高于造成的损失，因此，健桓公司主张调整违约金的理由成立，一审法院予以采信，综合本案情况，双方约定的违约金标准过高，应调整为每日万分之二为宜。综上，健桓公司应自2017年1月1日至2017年5月9日止，每日按总房价款0.02%的标准向朱光松支付逾期交房违约金，经核算为437800元×0.02%×129天=11295元（取整数）。朱光松的请求超出一审法院核准部分，一审法院不予支持。判决：一、健桓公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金11295元给朱光松；二、驳回朱光松的其他诉讼请求。案件受理费506元，由朱光松负担304元，健桓公司负担202元。本院二审期间，健桓公司提交如下证据：1、《佛冈县气象观测资料》，拟证明2013年7月至2017年4月期间，中雨以上降雨天数共225天，涉案工程吊装作业过程中六级以上大风天气共149天，混凝土作业过程中中雨以上天气共44天；2、《建筑起重机械安装（拆卸）告知表》，拟证明涉案工程塔吊安装时间为2013年12月14日，拆卸时间为2015年9月28日；3、《混凝土抗压强度检验报告》，拟证明涉案工程框架作业施工时间为2014年1月至2014年12月。本院依法组织双方进行了质证。本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、健桓公司的交房行为是否构成违约；2、合同约定的违约金是否过高，应否调整。关于健桓公司的交房行为是否构成违约的问题。认定健桓公司的行为是否构成违约，必须解决两个问题，其一是交付标准及交付期限的问题，其二是健桓公司提出的延期交付理由是否成立的问题。首先，关于交付标准及交付期限的问题。双方签订的合同中对于交付标准及期限的约定主要有两个条款，分别是主合同第八条及补充协议第2条。主合同第八条约定交付标准为验收合格，交付期限为2016年12月31日前。而补充协议第2条对交付标准的约定为“买受人同意出卖人在该商品房取得该商品房经验收合格即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件该商品房经验收合格为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年”。双方对于主合同第八条约定验收合格的理解存在分歧，一审判决对该节争议已做了详细的论述，且一审判决的认定标准与本地区同类案件的认定标准一致，本院对此不再赘述，该条款约定的交付标准应当认定为涉案商品房经竣工验收备案。双方对于交付标准及期限的另一个分歧在于补充协议第2条是否构成对交付期限的变更。对此，本院认为，补充协议第2条约定逻辑混乱，从文意上无法得出健桓公司主张的交付日期顺延一年的结论。且本院已经认定主合同第八条约定的交付标准为竣工验收备案，即使业主要求在竣工验收备案后收房，也未加重健桓公司合同义务。故健桓公司主张交房日期顺延一年本院不予支持。健桓公司应当在2016年12月31日前将竣工验收备案的商品房交付给业主。其次，关于健桓公司提出的延期交付的理由是否成立的问题。健桓公司提出的延期交付的理由主要是天气原因，依据是双方在补充协议第2条第2款的约定，根据该条款约定，日降雨量达到中雨以上的，出卖人可以据实予以延期。健桓公司提交气象资料包含了2013年至2017年整个施工期间的天气情况，而涉案的合同多数是在2015年签订的，健桓公司在签订合同时确定的交付日期是建立在对施工进度的充分了解的基础上，故其要求扣除合同签订前的中雨天数没有任何事实依据。至于合同签订后发生的中雨天数应否扣除的问题，取决于中雨天气是否对健桓公司的施工造成影响。根据健桓公司在一审提交的《主体结构工程分部工程验收记录》、《混凝土结构子分部工程验收记录》、《砖砌体结构子分部工程验收记录》等证据，可以证明涉案商品房的主体工程在2016年6月20前已经施工完成，其后的审批流程并不受天气的影响。且根据一审法院查明的事实，涉案楼盘因在验收过程中出现质量问题需要整改导致验收迟延，故健桓公司以天气原因为由要求延期交付的理由不成立。综合上述分析，健桓公司未在合同约定的2016年12月31日前将竣工验收备案的商品房交付给业主使用，又无合理的延期理由，其行为已经构成违约。关于合同约定的违约金是否过高，应否调整的问题。如前所述，健桓公司逾期交房的行为构成违约，应当承担违约责任。主合同第九条对违约金的计算方式作出了明确的约定，健桓公司以合同约定的违约金过高为由要求调低，则应当由其举证证明约定的标准过分高于业主的实际损失。健桓公司认为业主的实际损失是租金损失，对此，本院认为，一则业主的损失不能单纯理解为租金损失，二则健桓公司并未提交任何证据证明同地段的租金情况，因此，一审判决将其调整为每日万分之二既无事实依据，又无法律依据。综上，业主主张按照合同约定的标准计算违约金，本院予以支持。关于违约金计算的期限，鉴于补充协议第2条第2款明确约定买受人同意出卖人在约定的交房日期后二个月内安排买受人收房，买受人认可的出卖人安排交房的期间不应当作为健桓公司违约期间，故相应的违约金从约定的交楼期限（2016年12月31日）届满两个月后开始计算，即从2017年3月1日起计算至健桓公司实际交房之日2017年5月9日止，共计70日。违约金数额为15323元（437800×0.0005×70=15323）。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省佛冈县人民法院（2017）粤1821民初808号民事判决第二项；二、变更广东省佛冈县人民法院（2017）粤1821民初808号民事判决第一项为：佛冈健桓旅游开发有限公司应于本判决生效之日起十五内日支付逾期交房违约金15323元给朱光松。三、驳回朱光松的其他诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费306元，由佛冈健桓旅游开发有限公司负担200元，朱光松负担106元。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一八年十一月六日法官助理黄敏书记员冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。