浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终6250号 上诉人（原审被告）：杨湘英，女，1981年3月18日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人（原审被告）：叶青锋，男，1979年7月20日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：谷光辉、罗丽芳，浙江浙杭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄瑞君，男，1989年1月20日出生，汉族，住浙江省苍南县。 原审被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地杭州市西湖区保俶北路****，统一社会信用代码91330100725878902R。 法定代表人：陆斌斌，副总裁。 委托诉讼代理人：李妮、吴苏华，公司员工。 上诉人杨湘英、叶青锋因与被上诉人黄瑞君，原审被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服下城区人民法院（2018）浙0103民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2018年3月4日，黄瑞君作为甲方（买方）、杨湘英和叶青锋作为乙方（卖方）、我爱我家公司作为丙方（居间方），三方签订了《购房意向合同》一份。约定：转让房屋位于杭州市××弄××号××单元××室房屋，存在租约（租期至2018年10月1日）；转让总价为人民币2900000元，该总价包含随屋赠送自行车库、水电煤、固定装修、空调等家用电器；付款方式为商业贷款，其中首付为转让总价的30%；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金50000元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；甲方承诺为杭州本市户籍，在杭州有0套房屋，符合购房资格；甲方应在本意向合同签订后伍天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后伍天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金；等等。 合同签订当日，黄瑞君按约向我爱我家公司支付了50000元意向金。2018年3月14日，黄瑞君向叶青锋发出敦促函，函告对方请于2018年3月16日19时至我爱我家公司签约中心签订《杭州市房屋转让合同》，逾期则违约，对方应支付违约金50000元。2018年3月21日，黄瑞君向叶青锋发出解除合同函，函告因对方迟迟未将产权三证提供且未配合签订《杭州市房屋转让合同》，自2018年3月21日起解除《购房意向合同》，并取回我爱我家公司代为保管的50000元并保留追究违约责任的权利。后黄瑞君、叶青锋于2018年3月29日电话联系，双方就银行放贷事宜进行过沟通，叶青锋提出应将放贷期限作为签订正式合同的内容。 庭审中，我爱我家公司确认黄瑞君已按约提供了购房查档所需资料，但未收到杨湘英和叶青锋的房产证，故未将50000元定金转给杨湘英和叶青锋，目前尚在其处保管。杨湘英和叶青锋表示仍愿意继续履行合同，但需要在正式合同约定大致的贷款期限。 现黄瑞君起诉至原审法院，诉讼请求为：1、判令解除黄瑞君与杨湘英、叶青锋、我爱我家公司于2018年3月4日签订的《购房意向合同》；2、判令我爱我家公司向黄瑞君返还定金50000元；3、判令杨湘英、叶青锋向黄瑞君支付违约金200000元；4、判令杨湘英、叶青锋、我爱我家公司承担本案的诉讼费、保全费。 原审法院认为：涉案三方当事人签订的《购房意向合同》，意思表示真实，内容不悖法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。合同签订后，买方黄瑞君已按约履行了义务，但卖方杨湘英、叶青锋提出买方黄瑞君必须承诺银行放贷时间才签署《杭州市房屋转让合同》，该附加条件既不属于双方《购房意向合同》约定事项，客观上是否实现也不取决于买方，显然存在不合理性，且在黄瑞君发出敦促函后亦未能签署正式合同。故双方未在约定期限内签署《杭州市房屋转让合同》的原因，不能归责于买方。虽然杨湘英、叶青锋在庭审中表示愿意按原价继续出卖房屋，但坚持要求在正式合同中约定大致的贷款期限作为签约前提，致使双方已无继续履约的可能。综上所述，应认定卖方即杨湘英、叶青锋构成违约，应承担相应的违约责任。现黄瑞君诉求解除《购房意向合同》依据充分，该院予以支持。关于违约金，虽然黄瑞君依据“按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金”，并主动调低主张200000元，但黄瑞君发出解除合同函时间与订立时间较为接近，且双方还存在沟通过程，故结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以及黄瑞君未有效证明其实际损失等情况，该院酌情确定由杨湘英、叶青锋支付违约金150000元，对超过部分不予支持。此外，合同解除后，我爱我家公司收取的50000元意向金按约已转化为定金，应返还给黄瑞君。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除黄瑞君与杨湘英、叶青锋、我爱我家公司于2018年3月4日签订的《购房意向合同》；二、杨湘英、叶青锋于判决生效后十日内支付黄瑞君违约金150000元；三、我爱我家公司于判决生效后十日内返还给黄瑞君定金50000元。四、驳回黄瑞君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，由黄瑞君负担505元，杨湘英、叶青锋负担1515元，我爱我家公司负担505元；财产保全申请费1520元，由黄瑞君负担250元，杨湘英、叶青锋负担1270元。 宣判后，杨湘英、叶青锋不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。依据2018年3月29日通话录音可以判断，双方签署意向合同时，卖方已经口头提出需要约定一个大致的按揭办理期限，买方也口头承诺大概一个月就可以，快的话只要几天就行。该约定只是没有以文字的形式落实到书面合同上而已，但双方存在该约定却是客观事实。卖方之后只是要求将该约定以文字形式体现于正式的买卖合同上，是买方违背了曾经的承诺，进而导致没能及时签署合同。原审法院完全无视双方存在口头约定的客观事实，对该事实未能予以认定，反而认定是卖方提出必须承诺银行放贷时间才签署正式买卖合同，进而认定买方违约，显属草率。二、原审判决认定卖方提出必须承诺银行放贷时间才签署正式买卖合同，该附加条件既不属于意向合同约定事项，客观上是否实现也不取决于买方，显然存在不合理性。卖方认为，该认定既不符合客观事实，也更具不合理性。1、签署意向合同时，双方已经有关于按揭办理期限的口头约定，并非无端增加的“附加条件”。2、按揭办理期限事关卖方切身利益，卖方予以重点关注应属合情合理。卖方只是提出需要约定一个大致的期限，具体期限长短并未谈及，买方在磋商过程中也从未询问，一审法院审理过程中也从未询问双方意见即认定该要求存在不合理性，显属草率，因此，卖方认为，原审认定更具不合理性。三、一审审理过程中，法官存在“先入为主”的主观判断倾向，在尚未开庭时即明确表态认为卖方要求约定按揭期限属于借口，目的都是为了涨价。卖方认为，该判断过于主观，必然且已经影响法官对本案事实的认定和裁决。卖方已反复并再次重申，卖方绝对没有涨价的企图。卖方希望约定一个大致的期限只是因为卖方当时也在洽谈购买另一处新房，也需要办理按揭。买方按揭办理的期限将直接影响卖方买房的结果。后来，因双方最终没能签署合同，导致卖方新房也未能购买成功，本案诉争房屋却还在挂牌代售状态，卖方的实际损失事实上已经很大，未曾想却被原审认定为违约并赔偿买方的“损失”，原审判决显失公平。另外，原审认定，庭审中我爱我家公司确认黄瑞君已按约提供了购房查档所需资料，但未收到卖方的房产证，该事实认定错误。综上，请求：一、撤销原审判决，改判驳回黄瑞君原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由黄瑞君负担。 被上诉人黄瑞君辩称：卖方上诉称买方口头承诺过贷款期限大概一个月，最快几天没有事实依据。贷款期限不是买方能控制的，双方商谈时，卖方曾询问贷款期限多久，买方告知夫妻双方均为银行从业人员，征信情况良好，也是杭州户口，没有任何购房记录，收入水平也是符合按揭条件的，买方可以承诺尽最大努力去尽快办理按揭，但无法明确贷款发放时间。而且中介在实际操作中也没有出现过在合同中约定贷款发放时间的。买方认为根据卖方的要求，只有全款付清才能满足其需求，但双方在意向合同中明确约定的是商业贷款首付30%。从意向合同约定内容判断，双方的沟通是非常充分的，并非是草率的。签订意向合同当晚，买方就将定金交付中介，网签的资料也准备完毕，而卖方却一直在推脱，且没有将房产证原件交给中介。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告我爱我家公司辩称：卖方上诉认为双方未能签署正式买卖合同的原因不可归责于自己，我爱我家公司不认可。理由如下：1、三方签署的意向合同中并未有涉及银行按揭及放贷期限的约定，三方在商谈签署正式买卖合同时，卖方要求中介和买方对银行按揭以及放款期限作出约定外的书面承诺。2、三方在签署购房意向合同时并未确定贷款银行，买方虽系银行系统的相关工作人员，但其并不能代表该未确定贷款的银行作出承诺。中介的理解是买方基于经验判断作出的表述，而卖方却误认为口头承诺。3、卖方要求中介和买方就银行按揭放款期限给出书面承诺的要求极不合理，且违背一般交易习惯。银行的按揭放款期限受诸多因素影响，比如买方按揭审批时间，买卖双方按揭以及过户时间，买方的交税时间，房管局的办证时间特别是银行会根据自己资金安排的最终放款时间，各环节的时间快慢，均能影响银行按揭放款期限的长短。综上，我爱我家公司认为，是卖方提出了意向合同约定之外的，且不合理的要求导致未成功签署正式房屋买卖合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致,二审中我爱我家公司明确，卖方杨湘英、叶青锋在签订意向合同时提供的是房产证照片件，在协商签订正式买卖合同时携带了房产证原件，但没有将房产证原件交付中介公司。 本院认为:一、关于黄瑞君在签订意向合同时，有无口头承诺过银行按揭贷款的具体放款时间问题。经审查双方的通话录音，本院认为该录音内容并不能证明黄瑞君曾经承诺过银行的具体放贷期限，仅能表明其作为银行工作人员基于经验对银行可能的放款期限作出过预估，但不是承诺具体放款时间。二、关于杨湘英、叶青锋要求在买卖合同中必须明确按揭放款时间是否合理的问题。本院认为，首先，买卖双方在意向合同中约定的付款方式是首付30%，商业贷款，选择该种付款方式，卖方就应知晓具体的放款时间是受多种因素影响的，并非是买方能决定的。其次，根据交易习惯，卖方为避免因买方和中介原因导致按揭贷款发放时间拖延，可以在合同中明确买方和中介办理相关手续的具体时间和违约责任，而本案卖方选择要求买方对放款时间作出明确承诺，不符合交易习惯。故虽然买卖双方在签订正式买卖合同时，可以对具体交易细节进行协商确定，但是协商应本着公正、诚信的原则，杨湘英、叶青锋要求黄瑞君对不受其控制的事项作出明确承诺，提出额外加重黄瑞君责任的要求，有违诚信。本案三方当事人签订的《购房意向合同》属合法有效，对各方当事人均有约束力。因杨湘英、叶青峰提出附加且不合理的要求导致双方未能签订正式的买卖合同，《购房意向合同》的合同目的落空，原审法院认定杨湘英、叶青锋违约应承担相应违约责任，并综合案情对违约金酌情予以了调整，实体处理结果亦无不当。杨湘英、叶青锋的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由杨湘英、叶青锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十一月八日 书记员  赖雪珂