山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初2846号原告：山东中旗数字传媒有限公司，住济南市历下区东关大街**。法定代表人：盛兴伦，执行董事。委托诉讼代理人：董新涛，山东海扬律师事务所律师。被告：济南历下超然阁茶吧，，住济南市经营者：徐峰。被告：济南历下天坤商务宾馆，，住济南市经营者：徐峰。原告山东中旗数字传媒有限公司（以下简称中旗传媒公司）与被告济南历下超然阁茶吧（以下简称超然阁茶吧）、被告济南历下天坤商务宾馆（以下简称天坤宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董新涛及两被告的经营者徐峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中旗传媒公司的诉讼请求：1.判决被告立刻腾空租赁房屋交还给原告；2.判决被告支付拖欠房租516319元，物业管理费15000元，共计531319元，及以此为基数按照每日千分之五比例计算自2018年3月10日起至实际支付日止期间的违约金，其他损失另行主张；3.判决被告支付律师费15000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与济南市历下区城市建设综合开发公司就其所有的东关大街68号整座楼房及院落，设备设施签订租赁合同，由原告租赁该物业至2018年3月1日，并允许原告租赁期间对外转租。2012年7月30日，原告和被告经营者徐峰签订房屋租赁合同，约定由被告租赁东关大街68号五楼房屋，期限自2012年8月1日至2018年2月28日，用于被告经营桌球、办公、棋牌、茶社等，租赁期限届满前后，原告多次被告到期腾房，将房屋交还给原告，但被告均不理会继续经营到现在，被告的违约造成原告无法向济南市历下区城市建设综合开发公司腾房，导致原告违约损失不断扩大。另外，截止至2018年2月28日，被告仍拖欠房租516319元，物业管理费15000元，经过多次催要，至今未支付。被告超然阁茶吧、天坤宾馆均辩称，一、原告没有提前通知我们腾空房屋，也多次通知我们表明可以继续续租。在没有正式通知我们搬离的情况下将电梯关闭，让我们误解为可以留下来等他们签订合同，我们可以续租，电梯维保到期的实际时间是7月份，不是3月份，故我们以为原告与开发公司正在协商续租的事情，保留我们业户。二、房租的问题，后期还有打款，金额需要进行核对，六楼是不欠房租的，全部是五楼天坤商务宾馆拖欠的房租。对当事人提交的证据，本院组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经对双方当事人提交的证据进行质证和审核认定，结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：2012年7月30日，中旗传媒公司（甲方）与徐峰（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于济南市历下区东关大街68号五楼商铺出租给乙方使用，面积共2200平方米，乙方用作影吧、娱乐项目、办公、商务酒店使用。租用期限自2012年8月1日至2018年2月28日，第一年实际租金为90万元，往后每年递增百分之三。每半年交纳一次租金，第一次实际交纳六个月租金45万元，下次提前一个月交纳第二次租金。物业管理费三万元/年，随租金一并缴纳。合同第八条规定：“乙方迟延交纳有关费用的，应按每日千分之五交违约金，并且在乙方违约期间，甲方有权进行督促，有权停止水、电供应而无须承担任何责任”。合同第十八条约定：“本合同有效期届满，乙方需继续租用商铺的，应于有效期届满之日前两个月向甲方提出续租要求；甲方同意续租，应重新订立合同。甲方不同意续租的，则本合同到期后自动终止”。合同第十九条约定：“乙方应于租赁期届满之日前迁离出租商铺，并将其返还甲方。无论任何原因导致本协议提前解除的，乙方应在本合同解除后3日内将商铺返还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留商铺内所有装修，或者要求乙方将商铺恢复至接收商铺时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）。乙方离场时须按甲方要求办理手续”。双方还对其他事项进行了约定。中旗传媒公司在甲方落款处签章，徐峰在乙方落款处签字并按捺手印。另查明，超然阁茶吧成立于2013年1月16日，经营者为徐峰。天坤宾馆成立于2013年4月26日，经营者为徐峰。涉案房屋坐落在济南市历下区东关大街68号楼，所有权人系济南市历下区城市建设综合开发公司。2011年3月28日及2011年4月28日分别出具《证明》一份，证明位于济南市历下区东关大街68号楼的房产使用权归中旗传媒公司使用至2018年3月1日，并允许其对外出租。中旗传媒公司提供了其在2018年元月向所有承租济南市历下区东关大街68号楼商铺的租户发放一封《感谢信》，信中通知租户务必在2018年2月28日前搬离其经营场所。超然阁茶吧、天坤宾馆的经营者徐峰已签署该信件，但其主张所收到的感谢信时间与签字时间并非同一时间。济南市历下区城市建设综合开发公司于2018年2月27日向中旗传媒公司发出《房屋租赁额合同终止及腾交通知书》，通知双方签订的房屋租赁合同将于合同到期之日自动终止，中旗传媒公司于合同终止之日起十日内腾交涉案楼房及相关设备设施。后于2018年4月15日又向中旗传媒公司再次发出腾房的通知。2018年3月1日，中旗传媒公司向徐峰发出催款通知一份，通知内容：“······截至到2018年2月28日，5楼累计欠款531319元，其中房租516319元，物管费15000元······收到本通知后于2018年3月10日前交清。逾期所产生的责任，包含但不限于违约金、利息、诉讼费、保全费、律师费、交通费等由你方承担”。徐峰在签收人处签字。2018年5月7日，中旗传媒公司与山东海扬律师事务所签订委托代理合同，委托该所董新涛律师代理本案，律师代理费15000元。2018年5月18日，中旗传媒公司向山东海扬律师事务所汇款15000元，律师事务所向其出具了法律代理费发票。以上事实有中旗传媒公司提供的房产证复印件、证明、《商铺租赁合同》、委托代理合同、法律代理费发票、催款通知、房屋租赁额合同终止及腾交通知书及腾房的通知作为有效证据在卷佐证。本院认为，原告中旗传媒公司与被告超然阁茶吧、天坤宾馆的经营者徐峰双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约定履行。根据涉案合同约定以及原告中旗传媒公司提交的催款通知显示，被告超然阁茶吧并未按照合同约定支付房屋租金，已构成违约。被告超然阁茶吧、天坤宾馆的经营者徐峰已经签署该通知并认可其所租赁的五楼房屋拖欠房屋租金及物业管理费，并承担逾期所产生的责任。故，原告中旗传媒公司主张的涉案房屋租金及物业管理费共计531319元的诉求，于法有据，本院予以支持。对于原告中旗传媒公司主张的违约金，双方合同约定“乙方迟延交纳有关费用的，应按每日千分之五交违约金······”，但原告中旗传媒公司未举证证明被告超然阁茶吧的违约行为造成的实际经济损失的具体数额，而合同中约定的“按每日千分之五”计算的违约金额显然过分高于因被告超然阁茶吧的违约行为给原告中旗传媒公司造成的实际损失，故本院认为约定的违约金与违约程度以及实际经济损失不相适应，应当适当予以调整。结合本案的实际情况，本院酌定违约金的计算方式调整为以应交但未交房租金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自违约之日起计算至实际履行之日止。对于超出此数额的部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，涉案《商铺租赁合同》第十八条约定“本合同有效期届满，乙方需继续租用商铺的，应于有效期届满之日前两个月向甲方提出续租要求；甲方同意续租，应重新订立合同。甲方不同意续租的，则本合同到期后自动终止”。本案中，被告超然阁茶吧、天坤宾馆主张原告中旗传媒公司的法定代表人盛兴伦一直告知其涉案商铺可以进行续签合同，但因未能继续承租该房屋，所有双方并未实际签订。本院认为，涉案《商铺租赁合同》于2018年2月28日到期，双方未订立新的租赁合同，被告超然阁茶吧、天坤宾馆应当腾交房屋，故对于原告中旗传媒公司主张被告超然阁茶吧、天坤宾馆腾空房屋交还给原告的诉求，于法有据，本院予以支持。对于原告中旗传媒公司主张的律师代理费15000元，是因被告超然阁茶吧、天坤宾馆的违约行为导致原告中旗传媒公司的损失，原告中旗传媒公司提交的证据证实该笔费用已实际发生，应由被告超然阁茶吧、天坤宾馆负担，故本院对此主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之判决如下：一、被告济南历下超然阁茶吧、济南历下天坤商务宾馆于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋腾空并退还至原告山东中旗数字传媒有限公司；二、被告济南历下超然阁茶吧、济南历下天坤商务宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告山东中旗数字传媒有限公司房屋租金及物业管理费共计531319元；三、被告济南历下超然阁茶吧、济南历下天坤商务宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告山东中旗数字传媒有限公司违约金（以531319元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2018年3月10日起计算至被告实际支付之日止)；四、被告济南历下超然阁茶吧、济南历下天坤商务宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告山东中旗数字传媒有限公司律师代理费15000元；五、驳回原告山东中旗数字传媒有限公司超出部分的诉讼请求；六、驳回原告山东中旗数字传媒有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9360元，财产保全费3220元，均由被告超然阁茶吧、济南历下天坤商务宾馆共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姚文辉人民陪审员  赵德荣人民陪审员  宋海玲二〇一八年十一月二十八日书 记 员  吴 玥