福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初2375号 原告：詹存峰，男，1965年1月23日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：吴志榕，福建法炜律师事务所律师。 被告：鄢海燕，女，1974年4月6日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告：杨挺峰，男，1972年1月20日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 两被告的委托诉讼代理人：王利强，福州市鼓楼区正鑫法律服务所法律工作者。 两被告的委托诉讼代理人：黄信权，福州市鼓楼区正鑫法律服务所法律工作者。 第三人：福建和家置业有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路169号利嘉城二期16＃楼22层2222室。统一社会信用代码：91350100M000173125。 法定代表人：李巧云。 委托诉讼代理人：张丽,该公司员工。 委托诉讼代理人：李玉茹,该公司员工。 原告詹存峰与被告鄢海燕、杨挺峰、第三人福建和家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告詹存峰的委托诉讼代理人吴志榕，被告鄢海燕、杨挺峰的委托诉讼代理人王利强、黄信权及第三人福建和家置业有限公司的委托诉讼代理人张丽、李玉茹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告詹存峰向本院提出诉讼请求：1.请求确认《房产交易服务代办合同》合法有效，坐落于福州市晋安区的房产归原告所有；2.判令两被告协助原告办理上述房屋的产权过户手续；3.两被告向原告支付律师服务费3万元、房产服务代办费1500元；4.原告有权以两被告应支付给原告的律师服务费、房产服务代办费、公证费、案件受理费、诉讼保全费冲抵原告应支付给两被告的剩余购房款；5.案件诉讼费用及财产保全费由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2017年1月6日，原告与被告鄢海燕以及第三人福建和家置业有限公司共同签订《房产交易服务代办合同》，合同约定被告鄢海燕将其名下的位于福州市晋安区的房产，以85万元的价格出售给原告；由于买卖的房产系经济适用房，无法立即办理产权过户手续，因此原告和被告鄢海燕在合同中约定，双方签订《委托书》并到公证处办理公证手续，待买卖的房屋可以办理产权过户手续之时原告持《委托书》自行办理房屋的产权过户手续；被告鄢海燕应将所售房产的相关权属材料原件交由原告保管，其中被告鄢海燕交付给原告的房屋所有权证的号码为榕房权证Ｒ字第××号。合同签订之后，原告与两被告一起前往在福州市公证处办理了委托书的公证手续（公证书号码为：［2017］榕公证内民字第1011号），原告向两被告支付了40万元的先期购房款，被告鄢海燕向原告交付了房产。2018年4月17日，原告持《委托书》前往福州市不动产登记和交易中心查询，发现两被告私下将房屋的原所有权证挂失并领取了新的房屋所有权证，由于所有权证新证的号码与旧证的号码不同，《委托书》已经失效，原告已经不能凭《委托书》自行办理房产的过户手续。原告认为被告恶意挂失房屋所有权证，致使《委托书》失效的行为表明被告已经不准备履行合同约定的义务，原告有权要求被告继续履行合同并承担违约赔偿责任。 被告鄢海燕、杨挺峰辩称：原告与被告鄢海燕签订的《房产交易服务代办合同》应为无效合同，是双方恶意串通签订的合同；案涉房屋在2007年6月7日后才取得房屋不动产权证，需待10年以上才能进行上市交易并且要经过审批。本案中原告与被告鄢海燕签订的《房产交易服务代办合同》没有进行审批且不具备持有不动产权证10年以上的条件，案涉合同是无效的，无效的合同不能约束双方当事人。依据法律的规定无效的合同应恢复原状，不再继续履行。本案案涉房产是2010年第一次取得产权证书，即使合同有效也应在10年后才能进行交易请求驳回原告诉请。 第三人福建和家置业有限公司述称：在案涉合同签订前，原、被告双方已对案涉房产进行了充分的了解。且根据案涉合同第二条及第三条的约定，被告鄢海燕已明确保证案涉房屋产权清晰，若发生与其有关的产权纠纷或债权债务，概由被告鄢海燕负责清理并承担民事责任。原告亦明确表示对案涉合同做了充分的了解并愿意购买案涉房产。案涉合同系原被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实合法有效。 基于房产交易的复杂性原告与被告鄢海燕委托第三人提供房产成交后的后续交易服务，第三人仅为案涉交易的代办服务方，与原告及被告鄢海燕之间不存在居间关系，亦非房产买卖的主体，在合同签订完毕后，买卖双方履行交易过程中，第三人始终积极依照合同约定履行相应的交易服务事宜。第三人已依据合同第十九条第4款约定，将办理案涉房产过户手续所需的公证书及其代管的权属材料交付给原告；且根据合同第四条的约定，第三人在协助原告及被告鄢海燕双方办理房屋、物业及房产配套设施的移交手续后，第三人的义务即已履行完毕。本诉系第三人的交易代办服务履行完毕后，产生的纠纷及争议，后经第三人了解，系因两被告挂失了交易房产的权属材料，阻碍房产后续过户事宜。第三人的交易服务已经结束，本诉纠纷与第三人无关，且也未存在违约行为。 本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2017年1月6日，原告与被告鄢海燕及第三人福建和家置业有限公司共同签订一份《房产交易服务代办合同》，约定被告鄢海燕以85万元的价款将其位于福州市晋安区房产（权证号：榕房权证Ｒ字第××号）出售给原告；被告鄢海燕同意于2017年1月17日前与被告杨挺峰一同持有关证件到公证处办理案涉房产的全权委托公证手续，公证费由原告承担；原告已经悉知签订本合同时案涉房屋产权证尚不能办理交易过户手续，原告须于相关部门通知可办理交易手续之日起三个工作日内凭公证书自行办理，如需被告鄢海燕到场配合，被告鄢海燕须于原告通知后三个工作日内无条件配合；原告须于公证书领取当日先行向被告鄢海燕支付40万元，被告鄢海燕须于当日向原告交付房屋并办理房屋交接相关手续；在案涉房屋过户至原告名下，原告取得权属证书当日将剩余房款45万元一次性支付给被告鄢海燕；自被告鄢海燕收到40万元售房款之日起被告鄢海燕不得以任何形式否认或变更公证委托权限及内容；本合同签订后，原告及被告鄢海燕应按照合同及其附近约定履行，否则均属违约行为；自违约行为发生之日起，违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准像守约方支付延迟履行违约金，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等内容。合同签订后，两被告于2017年1月9日前往福州市公证处对委托书进行公证，委托书载明“兹委托詹存峰为我们的全权代理人，并以我们的名义，为我们办理坐落于福建省福州市晋安区（详见榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权争》）房产的如下事项》……”。2017年1月18日，两被告出具收条，证明收到原告购买案涉房屋的购房款40万元。同日，被告鄢海燕向原告交付了房产并办理房屋交接相关手续。2018年4月17日，原告持公证委托书前往福州市不动产登记和交易中心查询，发现两被告已将案涉房屋的原权属证书挂失并领取了新的案涉房屋不动产权证书（权证号为闽（2017）福州市不动产权第9054848号），由于新的案涉房屋所有权证号与公证《委托书》上的房屋权证号不同，导致原告无法继续办理案涉房屋过户手续，原告遂诉至本院，并为此支付律师代理费3万元。 诉讼中，原告向本院申请冻结被告鄢海燕名下位于福州市晋安区房屋房产，本院依法作出（2018）闽0111民初2375号民事裁定书，裁定冻结、查封被告鄢海燕名下位于福州市晋安区房屋（权证号：闽（2017）福州市不动产权第9054848号）房产的所有权变更及抵押登记手续。原告为此支付财产保全费4770元。 另查：案涉房屋，产权面积88.74㎡，登记为被告鄢海燕所有，向福州市房地产交易中心提交备案时间为2008年5月30日，初次领证时间为2010年9月10日（权证号：榕房权证Ｒ字第××号），该房产原《房屋所有权证》的附记一栏中载明“上一道权利人福州市直管公房经营开发总公司，该房系经济适用房”。 本院认为，2017年1月6日，原告与被告鄢海燕以及第三人福建和家置业有限公司共同签订的《房产交易服务代办合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，且在本案一审法庭辩论终结前被告鄢海燕自上一道权利人福州市直管公房经营开发总公司处购买案涉房屋时间已超过十年，依据福州市人民政府关于修改《福州市城区经济适用住房上市交易办法》相关条款的通知,案涉房屋已具备上市交易的条件，目前亦无证据显示政府有行使优先回购权的意愿，而原告已支付了购房款40万元，并已实际使用该房屋，为维护市场秩序和交易关系的稳定，应认定合同有效,故原告要求确认其与被告鄢海燕于2017年1月6日签订《房产交易服务代办合同》合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务。对原告要求被告鄢海燕协助办理案涉房屋产权转移登记的请求，本院依法予以支持，原告也应按约将购房余款45万元支付给被告鄢海燕。另因案涉房产未过户至原告名下，原告请求确认案涉房产的所有权归其所有，于法无据，本院不予支持。同时，依据《房产交易服务代办合同》的约定“自被告鄢海燕收到40万元售房款之日起被告鄢海燕不得以任何形式否认或变更公证委托权限及内容”，被告鄢海燕在已取得原告支付的购房款的情况下，私自重新申请案涉房屋不动产权证书，导致公证书失效，原告无法办理案涉房屋过户手续，其行为已明显构成违约，原告依据合同约定诉请支付律师代理费3万元、房产服务代办费1500元，本院依法予以支持。原告主张将被告鄢海燕应支付给原告的律师代理费、房产服务代办费、案件受理费、诉讼保全费冲抵原告应支付给被告鄢海燕的剩余购房款的诉讼请求，没有法律依据，本院依法不予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下： 一、确认原告詹存峰与被告鄢海燕于2017年1月6日签订的《房产交易服务代办合同》合法有效； 二、被告鄢海燕应于本判决生效之日起十日内，协助原告詹存峰办理福州市晋安区房屋的房产的过户登记手续； 三、被告鄢海燕应于本判决生效之日起十日内向原告詹存峰支付律师代理费3万元； 四、上述第二条款履行完毕之日起的十日内，原告詹存峰在扣除本案律师代理费、应向被告鄢海燕支付的剩余购房款45万元，在抵扣上述判决第（二）项、第（三）项、第（五）项的款项后，原告詹存峰在本判决生效后十五日内一次性支付给被告鄢海燕、杨挺峰； 五、驳回原告詹存峰的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费12300元，诉讼保全费4770元，由被告鄢海燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  张惠榕 人民陪审员  黄文钗 二〇一八年十一月八日 书 记 员  张 琳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  1