宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初10652号 原告：宁波出版社有限公司，住所地：宁波市海曙区。 法定代表人：马玉娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤红艳，浙江鑫目律师事务所律师。 被告：宁波竹管家文化发展有限公司，住所地：宁波市北仑区。 法定代表人：竺依玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄宏杰，浙江古道律师事务所律师。 原告宁波出版社有限公司（以下简称出版社）与被告宁波竹管家文化发展有限公司（以下简称竹管家）房屋租赁合同纠纷一案，原告出版社于2018年8月13日向本院提起诉讼，请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾退位于宁波市海曙区苍水街79号6-7楼的房屋；2.请求判令被告向原告支付自2017年6月9日起至2018年6月8日止的租金248142元；3.请求判令被告支付滞纳金1541866元（第一期滞纳金，自2017年12月9日至实际支付之日止，暂计至2018年8月1日为112792×5%×235=1325306元；第二期滞纳金，自2018年6月30日至实际支付之日止，暂计至2018年8月1日为135350元×5%×32=216560元）；4.请求判令被告向原告支付房屋占有损失39273元（自2018年6月9日至实际腾退房屋之日止，按照每日741元计算，暂计算至2018年8月1日，741×53=39273）；5.本案诉讼费由被告承担。案件审理中,原告变更诉讼请求为:1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》;2.判令被告支付2017年6月9日至2018年6月8日的租金87424元，并支付2018年6月9日至2018年8月15日的租金49647元；3.被告向原告支付2018年8月16日至实际腾房之日止的房屋占有使用费76323元（按照741元/日暂计至2018年11月27日）4.判令被告支付2018年6月30日起至实际支付租金之日的滞纳金，以137071元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际付清之日止。本院于同日受理后，依法适用简易程序审理，于2018年11月16日、2018年11月30日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告出版社的委托诉讼代理人汤红艳、被告竹管家的委托诉讼代理人黄宏杰到庭参加了诉讼。 被告竹管家答辩称：一、合同签订后，被告竹管家发现所租赁房屋存在诸多安全隐患，漏水严重，特别是电梯质量问题十分严重，屡次向原告提出维修漏水，并要求其作为业主督促物业维修或委托被告向物业交涉维修电梯，但原告未予回应。漏水、电梯等房屋质量问题严重影响竹管家对项目的招商运营；二、合同签订后，被告发现所租赁的六楼房屋中仍有一租户摄影家协会未搬出。后经被告协调安排让摄影家协会搬至五楼，但被告按要求装修好五楼房屋后，摄影家协会又不愿意搬至五楼，致使被告遭受一笔装修损失。摄影家协会直到2018年4月才腾空搬出。对于六楼，被告原本计划整层统一装修招商的，鉴于原告未能如期清空六楼并交付给被告使用，导致被告遭受巨大经济损失；三、双方就项目合作运营的具体细节以及租金扣减事项一直在持续磋商。2018年6月，双方已达成口头补充协议，被告就等着原告出书面协议后签字付钱。但原告不但不肯签署补充协议，且直接将被告诉至法院。 本院经审理，认定如下事实： 2017年初,原告有意向将位于宁波市海曙区苍水街79号5、6、7楼的房屋进行招租，被告经人介绍实地看房，2017年2月中旬，被告也参加了原告为打包出租涉案房屋而召开的比价会，会上原告对涉案房屋的具体情况包括对摄影家协会承租情况也进行了通报。之后，原告将涉案房屋钥匙交给被告由被告使用。2017年6月，原、被告正式签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告出租给被告的房屋位于宁波市海曙区苍水街79号6-7楼，建筑面积957.16平方米（其中六楼477.77平方米，七楼479.39平方米）；租赁期5年，从2017年6月9日起至2022年6月8日止；被告承诺，所租赁房屋用于其对外招商、对外合作、对外租赁等办公使用；每年租金为270700元，其中第一年的租金按5个月计算为112792元，于合同签订后6个月内一次性支付，后四年按整年度支付，每年支付270700元，其中50%于当年6月30日前支付，剩余50%于当年12月30日前支付；在租赁期内，原告应保证出租房屋的使用安全。原告若要进行维修，须提前通知被告，被告应积极配合。被告向原告提出维修请求后，原告应及时提供维修服务。对被告的装修装饰部分原告不负有修缮的义务。被告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，被告应立即负责修复或经济赔偿。被告如改变房屋的内部结构、装修等方案均须事先征得原告同意后方可施工。租赁期满后或因被告责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归原告所有；未经原告同意，被告不得转租、转借承租房屋；原告提供房屋不符合约定条件，严重影响使用或未尽房屋修缮义务，严重影响使用的，被告有权解除合同；被告未经原告书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途或逾期未缴纳按约定应当由被告缴纳的各项费用给原告造成严重损失的，原告有权解除合同、收回出租房屋；在租赁期内，被告逾期缴纳本合同约定应由被告负担的租金和费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付原告滞纳金等。合同签订后，被告未向原告支付过租金。另查明，案外人宁波摄影家协会曾向原告承租宁波市海曙区苍水街79号6楼的一间房屋，租期为2014年9月至2018年2月28日，租赁面积60平方米，年租金30441元。2017年5月开始，被告多次与案外人曾就续租问题进行磋商，但未能达成一致，案外人宁波摄影家协会在合同期届满后，于2018年4月从租赁房屋中腾退。 以上事实由《房屋租赁合同》、现场照片、光盘、微信聊天记录、宁波摄影家协会会长叶炜询问笔录、刘建国询问笔录、张毅刚询问笔录等证据和原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应依约履行，原告应依约交付房屋，被告应依约支付租金。现原告已交付房屋，被告却未支付租金。本案争议焦点为：该合同是否已构成根本性违约，如构成，违约方是谁。原告于2017年6月9日前已将涉案房屋6、7楼交付被告，但房屋内仍有60平方米由案外人宁波摄影家协会承租使用，故双方对原告是否履行交房义务存在争议。本院认为，根据本院查明的事实，被告在承租涉案房屋前已经实地查看房屋，原告在招投标前也已经告知房屋现状，被告也与摄影家协会就租赁情况进行了协商，应视为被告对房屋使用情况是明知的，被告辩称在房屋租赁合同签订后才知道摄影家协会承租，与事实不符，且进行较大规模的商业行为不实地看房、不了解情况亦不符合交易常理，对被告该抗辩本院不予采纳。被告在明知摄影家协会在涉案房屋内的前提下同时接收了七楼及六楼其他部分房屋，并实际将摄影家协会承租部分之外的部分房屋予以转租，应视为被告对租赁房屋现状予以认可，对涉及摄影家协会的承租部分房屋内容作了变更。故对被告认为原告未依约全部交房的抗辩，本院不予采纳。但根据原、被告双方租赁合同约定，被告系整体租赁涉案房屋，摄影家协会租赁的房屋亦在其租赁范围内，故原告提出对摄影家协会租赁期间应得的租金25368元（30441元/12个月*10个月）与被告应支付的相应面积租金予以抵扣未损害被告利益，本院予以准许。关于被告未按约支付租金的抗辩理由，本院逐一评析如下：1.涉案房屋存在漏水及电梯设施故障。经本院现场勘验及走访7楼租户得知，涉案房屋在台风天有少量外墙渗水，靠窗墙面存在少许外墙渗水痕迹，踢脚线有轻微损坏，不影响正常使用，且被告也未提供证据证实其向原告提出房屋漏水维修。至于电梯故障问题，该楼层有三部电梯，其中一部存在故障并不影响实际使用，且被告作为房客也可以向物业交涉，故对被告该抗辩，本院不予采纳。2.被告辩称2018年6月，双方已达成口头补充协议而无需履行原协议，但未提供相应证据证实，缺乏事实与法律依据，本院亦不予采纳。综上，被告不支付租金的行为已构成根本违约，原告要求解除合同并支付租金的诉请本院予以支持，合同于本案副本到达被告处之日即2018年8月15日解除。被告应支付:1.2017年6月9日起2018年6月8日的租金5个月共112792元,扣除宁波摄影家协会占用的60平方米的10个月租金25368元，故第一期租金应付金额为112792元-25368元=87424元，第二期租金应付金额为2018年6月9日至2018年8月15日的租金49647元，上述合计137071元；2.被告应自2018年6月30日起以137071元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率向原告支付逾期付款利息损失至该款项履清之日；3.被告应自2018年8月16日起按照741元/日支付占有使用费至房屋腾退之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波出版社有限公司与被告宁波竹管家文化发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月15日解除； 二、被告宁波竹管家文化发展有限公司应向原告宁波出版社有限公司支付2017年6月9日起至2018年6月8日的租金87424元,2018年6月9日起至2018年8月15日的租金49647元，上述合计137071元； 三、被告宁波竹管家文化发展有限公司应自2018年6月30日起以137071元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率向原告宁波出版社有限公司支付逾期付款利息损失至该款项履清之日； 四、被告宁波竹管家文化发展有限公司应自2018年8月16日起按照741元/日支付原告宁波出版社有限公司房屋占有使用费至房屋腾退之日止； 上述款项于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费4538元，减半收取2269元，保全费5000元，由被告宁波竹管家文化发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 王惠珍 二〇一八年十一月三十日 代书记员 胡思思 本案引用的法律条文 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。