河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2014）运民初字第1972号原告肖宝良，男，1952年6月1日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托代理人刘红卫、张宁，河北海岳律师事务所律师。被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司法定代表人范宏杰，系该公司经理。组织机构代码67990238-4。住所地沧州市运河区御河新城东区*号商业楼。委托代理人石延华、吴志彪，河北榆轩律师事务所律师。原告肖宝良与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张宁，被告鸿翔房地产公司的委托代理人吴志彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，合同中约定被告应于2011年12月向原告交付房屋，但时至2014年3月被告在原告多次催促下才仓促予以交付，并且被告交付的6号楼4单元503室与约定设计严重不符。被告的违约行为给原告造成了巨额的经济损失。故诉请法院判令被告给付原告房屋迟延交付的违约金11950元；被告向原告支付其所交付房屋缺失阳台带来的经济损失11516元。被告承担诉讼费用。被告辩称，关于原告在诉讼请求中要求赔偿迟延交房违约金问题，原告在领钥匙时与被告就增加的过渡费进行了结算，该过渡费全部是按期内的二倍计算的，再主张迟延交付的违约金属于重复主张。关于阳台赔偿的问题，当事人在选房时由于房子只是进行了初步的设计没有建设，选房时只是根据户型示意图进行参考，在示意图中也注明了最终以施工图为准，在交房时出现了一些细微的差别，当事人在订立合同时应该预见到。原告为证实自己的主张，向法院列举了如下证据。关于迟延交付违约金。证1、城市房屋拆迁安置补偿协议，证2、2014年3月12日交房款收条。迟延交付违约金按过渡费的两倍计算，具体的计算公式：（96.85㎡-68.3㎡）×16元／月／㎡×27个月=11950元。关于阳台损失。证3、肖宝良的选房确认单。证4、户型图一份。证5、许官屯小区安置楼价格表。证6、一张照片，原先阳台的位置现在变成了飘窗。上述证据证明涉案房产户型、单价及阳台缺失。所以阳台损失为3.96㎡×2908元／㎡=11516元。依据住宅设计规范GB50096-1999第3.7条规定了阳台的概念，具体概念是3.7.1条款，没有阳台的住宅房屋不符合上述住宅设计规范的规定，按照《建设部商品房销售管理办法》第十九条第二款规定，如果开发商未在合同中附所售房屋的平面图也是存在过错的，1999年3月24日由中华人民共和国建设部发出的《关于发布国家标准住宅设计规范》的通知，对阳台的定义为供居住者进行室外活动晾晒衣物等的空间，对阳台的具体做了规定，每套住宅应设阳台或平台，阳台栏杆应设计儿童攀登，栏杆垂直杆建间净距不应大于0.11米，放置花盆处必须设置防坠落措施。2005年4月15日《中华人民共和国建设部公告》，对阳台也进行了解释。关于阳台问题最重要的法律依据是《合同法》，原、被告之间形成了房屋买卖关系，户型图是双方合同中重要组成部分，被告未提供与合同约定户型图相符的房屋，应当承担相应的违约责任。被告对上述证据质证称，对原告提交的证据其真实性无异议。关于延迟交房的违约金问题，按照沧州市房屋拆迁管理办法的规定，如果没有按期交房的，超出半年以内的，过渡费上浮25%，半年以上不足一年的，过渡费上浮50%，一年以上不足两年的，过渡费上浮75%，两年以上的上浮100%，开发商都进行了结算，大部分按照100%计算的，按照实际拆的面积计算是正确的。关于阳台的问题，原告所举涉及的规范与本案关联性不大，结合原告提交的户型图，房子在交房时双方都进行了结算，现在原告与开发商之间已经结算清楚，从户型图中看大体的户型、尺寸、面积等大体都相符，户型以最终施工图为准，面积以房管局实测为准，所以我们认为有阳台。关于阳台的损失计算，如果有差别，其损失怎么算，因为有公摊，原告的计算方法是不对的。被告为支持其主张，提供如下证据：原告与被告的结算单（收条）、安置协议与沧州市城市房屋拆迁管理实施办法，许官屯旧村改造项目二期拆迁补偿安置办法。安置协议证明按照原来拆的面积计算过渡费；结算单证明我们不差面积。原告对上述证据的真实性无异议。经审理查明，2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村开始进行城中村改造。2009年12月4日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，协议中约定被告应于2011年12月3日前向原告交付房屋，过渡费为每月每㎡8元以及回迁安置等问题。协议签订后，原告的房屋被拆除，拆迁面积68.67㎡。2009年12月4日，原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了6号楼4单元503室（安置价格为2908元／㎡），户型图中注明了涉案房屋有一3.96㎡的南阳台。2014年3月12日，原告对超出置换面积部分向被告交纳了39013元的房款。同时被告向原告交房，该房面积为93.7㎡，原告发现该房屋中没有户型图中约定的阳台，只有飘窗。另查明，被告按照房屋被拆迁面积68.67㎡向原告支付双倍过渡费为29665元。本院认为，原告与被告鸿翔房地产公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。之后，原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。本院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。关于原告诉求的有关阳台缺失带来的经济损失。因被告在户型图中注明了涉案房屋设计有南阳台，但被告交付给原告的房屋没有此阳台，而是一飘窗。根据2005年4月15日中华人民共和国建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》的公告，对阳台的定义为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义上与人们的普遍认识上，阳台与飘窗都不是同一种建筑空间，被告在未征得原告同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告的这种变更已不可逆转，并无法采取其他的补救措施，原告为此而受到的损失是客观存在的，被告应赔偿原告的此项损失为11516元（3.96㎡×2908元／㎡）。关于原告诉求的房屋迟延交付违约金11950元。原、被告在拆迁协议中约定被告于2011年12月3日前向原告交付房屋，被告未按约定履行，已构成违约，应承担违约责任。被告已按被拆迁房屋面积支付原告逾期双倍过渡费，对此部分费用，双方无异议。本院认为，原告的安置房屋实测面积虽超出拆迁面积，但选房及签订协议时未就多出的面积交纳房款，而是在交房时交纳的房款，被告迟延交房未对原告的此部分房款造成损失，故被告不应再就超出面积给付违约金，因此本院对原告的此项诉讼请求不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿原告肖宝良因阳台缺失造成的经济损失11516元。限判决书生效之日起十五日内履行。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，由被告负担171元，原告负担177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  李文慧人民陪审员  王秀芬人民陪审员  冯俊荣二〇一五年十一月五日书 记 员  张子岳