河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0711民初2409号原告：胡宏彬，男，汉族，1975年7月8日出生，住新乡市。原告：毕玉洁，女，汉族，1980年12月4日出生，住址同上。委托诉讼代理人：霍新丽，系河南豫北律师事务所律师，特别授权。被告:夏茂安，男，汉族，1965年2月27日出生，现住河北省廊坊市经济技术开发区。被告:李安霞，女，汉族，1965年11月29日出生，现住河北省廊坊市经济技术开发区。委托诉讼代理人：郭德战、刘亚，系河南师大方正律师事务所律师，特别授权。原告胡宏彬、毕玉洁诉被告夏茂安、李安霞所有权纠纷一案，本院立案后,适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡宏彬、毕玉洁及委托诉讼代理人霍新丽，被告夏茂安、李安霞委托诉讼代理人郭德战、刘亚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令确认原被告之间的房屋买卖行为有效，被告协助原告办理过户手续。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。原被告均是国营134厂的职工，被告人夫妻在2001年由国营134厂调至廊坊市新奥燃气有限公司任职。但按当时国营134厂房屋管理规定房产只允许职工内部买卖，不得流失到市场。位于134厂家属院的48号楼1单元6层东户系两被告于2000年缴纳了12680.57元的集资款和1500元暖气初装费用，该房归两被告所有。2003年两被告想出卖该房，因为该房当时只允许134厂职工内部买卖，职工均认为没有办理房产证。2003年4月2日，原告胡宏彬和被告夏茂安签订了协议，被告夏茂安收取原告2.5万元的房款，将134厂的收款凭证、暖气初装费、电视费等相关费凭证用统一交乙方胡宏彬全权办理职工内部买卖转让手续，按协议规定甲方负责提供与房子结算相关的集资凭证、住房证等凭证。被告收到原告的房款后出具了收据，因为两张集资凭证丢失，只将住房证、房屋交付给原告。2003年4月8日，按协议规定原告到134厂房产总务处办理了内部过户手续。原告向豫新实业公司替被告补交1270元的房屋折旧款及2002年冬暖气使用费416元，补交17943元的2003年内部职工购房差价款及1500元的暖气安装款后。134厂房产总务处给两原告变更了住房证。两原告在该房居住至今。2017年，134厂发放房屋所有权证，通知原告胡宏彬领取了该房的房屋所有权证。谁知，该房屋所有权证是在2002年已经在办理中，登记的所有人是被告夏茂安，共有人是李安霞。原告多次打电话让被告协助办理过户手续，但是两被告却不予配合。无奈，只好诉至贵院，望能判如所请。被告夏茂安、李安霞委托诉讼代理人辩称，1、胡宏彬与夏茂安房屋买卖行为无效，从房屋权证书上可以看出，涉案房屋实际为李安霞与夏茂安共同共有，夏茂安对涉案房屋不具有单独的处分权利。而《协议书》是由胡宏彬与夏茂安单独签订的，李安霞并未在该《协议书》上签字，李安霞对涉案房屋的转让并不知情。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定，夏茂安与胡宏彬的房屋买卖行为应属无效。2、夏茂安与胡宏彬所签《协议书》内容，并非夏茂安真实的意思表示。夏茂安与胡宏彬同属134厂职工，涉案房屋为134厂在执行国家房改房政策时分配给夏茂安与李安霞居住的，而胡宏彬在134厂资历较浅，并不能分得房屋。夏茂安与李安霞因后来工作调动，不在新乡居住。因胡宏彬没有房屋居住，夏茂安出于照顾年轻人，而将案涉房屋借给胡宏彬居住，对协议书的签订，只是为了方便胡宏彬居住而签订的。案涉房屋产权证书中所标注的发放日期虽为是2002年12月19日，但该房产证的实际发放日期是2017年发放的，这也证实夏茂安在签订《协议书》时并不知道其对案涉房屋所享有的权利，故《协议书》中转让应认定为居住权。综上，案涉房屋为夏茂安与李安霞共同共有，夏茂安无权处分案涉房屋，夏茂安与胡宏彬的房屋买卖行为无效，应当依法驳回原告诉讼请求。3、实际转让是使用权不是所有权，原告所支付的2.5万元价格不符合当时的市场价格，原告未支付合理的对价。恰恰印证了该2.5万元是当时原告支付给被告的居住款。原告向本院提交的证据材料有：第一组证据2003年4月2日原告胡宏彬和被告夏茂安签订的协议书一份、夏茂安的收到条一份，证明在2003年4月2日原被告双方签订了房屋买卖协议，被告夏茂安将其所有的位于134厂家属院的48号楼1单元6层东户（48-1-16）的房子以25000元转让给原告胡宏彬。原告胡宏彬向夏茂安交付了房款。协议约定，甲方（夏茂安）和134厂之间涉及房产的结算和暖气费电视费等相关问题统一由乙方（胡宏彬）办理，甲方（夏茂安）负责提供房子相关的集资凭证、住房本。第二组：2003年4月3日被告夏茂安书写的证明一份、134厂住房本一份、房屋集资款收据（复印件）二份，证明被告夏茂安按照协议约定应将房产的结算相关的集资凭证、住房本、房屋交给原告，因为夏茂安的两份集资凭证（总金额12680.57元）丢失，特出具证明为房子转让结算款的依据。住房本在2003年4月8日更名为胡宏彬。第三组证据：2003年4月8日国营第一三四厂出具的收款凭证两张和2003年暖气费收据一张，证明原告胡宏彬购房后按照厂里政策交了涉案房屋17943元的房款、1500元的暖气安装款、1270元的涉案房屋的折旧款、2003年的暖气费416元。第四组证据：2010年-2017期间水电费收据10张、2018年燃气IC卡充值凭证一张，证明了原告胡宏彬从2003年购买涉案房屋后实际入住至今的事实。第五组证据：涉案房屋房产证、共有证、房改证各一份，证明涉案房屋房产证在2002年12月19日已经办理好，因为原告胡宏彬购买了涉案房屋，134厂将涉案房屋房产证交付给原告。但是至今双方没有办理过户手续，依法协助原告办理过户手续。被告夏茂安、李安霞委托诉讼代理人对原告提交的证据质证意见如下：对第一组证据2003年4月2日原告胡宏彬和被告夏茂安签订的协议书一份、夏茂安的收到条一份真实性无异议，对证明目的有异议，双方签订的是协议书，不是房屋买卖协议书，收到条只能证明让原告居住的收到的款项，不是购房款。对第二组：2003年4月3日被告夏茂安书写的证明一份、134厂住房本一份、房屋集资款收据（复印件）二份真实性无异议，不能证明被告夏茂安将房屋转让给原告，只能证明让原告在此居住。对第三组证据：2003年4月8日国营第一三四厂出具的收款凭证两张和2003年暖气费收据一张对真实性有异议，案涉房屋集资款在1994年-2000年已经集资完毕，不可能在2003年再次向原告收取集资款，且案涉房屋集资款已经向134厂交纳，也不可能两次交纳房屋款。而且该收据是原告与134厂之间的事，与我们没有关系。对第四组证据：2010年-2017期间水电费收据10张、2018年燃气IC卡充值凭证一张真实性无异议。对第五组证据：涉案房屋房产证、共有证、房改证各一份真实性无异议，对证明内容有异议，原告提供的房屋权和共有权证，共有权证证明李安霞是房屋共有权人，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，共有权人没有在协议签字，也没有书面授权委托书，所以本案原告无权将自己所有的房屋过户给本案原告。被告夏茂安、李安霞委托诉讼代理人未向本院提交的任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经过庭审调查，本院可以认定以下案件事实：被告夏茂安将位于一三四厂48号楼1单元16号的房屋以25000元整转让给原告胡宏彬并于2003年4月2日双方签订协议书并出具收到条。2003年4月8日胡宏彬以夏茂安名义向国营一三四厂豫新实业公司缴纳房屋折旧款、售房款、暖装款，并出具收款凭证，同日国营第一三四厂房产总务处住房证显示由夏茂安转户主为胡宏彬，签发人为兰荣富,此后房屋有原告居住至今。经查，国营第一三四厂房产总务处发放的住房证显示夏茂安与李安霞系夫妻关系，均是该厂职工。另查明，2001年3月31日新房改证字00067509号房改证显示购房职工姓名为夏茂安，房址134厂48号楼，产权范围1-6/6-16，个人产权比例100%，总房价12679元与新乡市房产管理局于2002年12月19日办理房产证显示房屋所有权人夏茂安，共有人李安霞，房屋坐落建设路20号134厂家属院48号楼东1单元6层东户，产别：私产，实际付款额12679元系同一套房产。另查明，新乡市房产管理局办理的房产证后由原134厂后勤房产室领取豫新家属区居民房产证，由单位集中保管。2016年11月，经新航集团同意，豫新物业将居民房产证发放给个人，年底前完成。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。2003年4月2日被告夏茂安将其与李安霞共同所有的涉案房产转让给胡宏彬，国营第一三四厂房产总务处发放的住房证显示2003年4月8日改写转户主并且该住房证由胡宏彬持有，原被告之间已实际履行房屋交接手续，原告向国营第一三四厂实业公司交纳了该涉案房屋所有相关费用并向夏茂安支付房屋价款，至今原告已占有使用该房屋十数年之久，双方形成房屋买卖关系且系有效合同。庭审中被告李安霞称转让房屋不知情，协议书虽然系夏茂安一人签字，结合本案证据及双方质辩意见，原告已支付房屋合理对价并实际居住多年交纳了相关费用且房屋相关手续已交付原告及住房证办理到原告名下，李安霞称不知卖房不合常理，原告有理由相信卖房系夏茂安与李安霞共同意思表示，本案中被告夏茂安的行为符合表见代理的相关法律规定，故原告主张原、被告之间的房屋买卖行为有效，本院予以支持。二被告称该房屋是租赁并非转让未向本院提交任何证据证明，结合庭审情况及原告向本院提交的证据材料，故被告抗辩理由不能成立。房屋买卖协议是以转移房屋所有权为目的的合同，故办理房屋过户手续是房屋转让方的合同义务，被告夏茂安、李安霞作为原房屋共有人应履行协助原告办理房产过户手续之义务。二原告要求二被告协助办理房屋过户手续事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告胡宏彬、毕玉洁与被告夏茂安、李安霞之间的房屋买卖行为有效。二、被告夏茂安、李安霞于本判决生效之日起十五日内协助原告胡宏彬、毕玉洁办理位于建设路20号134厂家属院48号楼东1单元6层东户房屋的过户手续。本案受理费100元，由被告夏茂安、李安霞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  张建强二〇一八年十一月九日书记员  贾 佳