广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初1295号原告：冯满珍，女，1971年6月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：谭权，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。被告：莫广，男，1980年12月23日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。被告：黎望好，女，1982年10月19日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。被告：梁光华，男，1976年2月3日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。原告冯满珍与被告莫广、黎望好房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序，后本院依原告冯满珍的申请追加了被告梁光华参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告冯满珍到庭参加诉讼，被告莫广、黎望好、梁光华经本院公告送达开庭传票，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯满珍向本院提出诉讼请求：一、解除冯满珍与莫广于2018年3月10日签订的《合作建房委托协议》；二、莫广、梁光华共同退还购房款138000元及支付利息，利息从2018年3月17日起按年利率6%支付至判决时；三、黎望好对第二项诉讼请求承担共同清偿责任至付清款时止；四、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告冯满珍经朋友介绍认识莫广、黎望好、梁光华，莫广、梁光华于2018年前在阳东区曾柳先用地Ｂ5、Ｂ6号地建好房屋，经双方协议，莫广同意以3800元一个么托车位转卖给原告冯满珍，约42个车位，约180平方米，共价138000元，签订有《合作建房委托协议》。2018年3月16日，原告冯满珍依约交足138000元给莫广和其妻子黎望好收款，并书写收据由莫广签名黎望好作为见证人签名交由冯满珍收执，同时，莫广交大楼门牌匙给冯满珍收领，次日莫广、黎望好即刻逃避不见人踪，电话微信不听不回，莫广的另一合伙人梁光华将大楼的门匙更换，致使冯满珍不能进出和使用，并称其已向莫广购买了该大楼的所有权，与冯满珍无关，至今冯满珍都未能取得大楼的停车使用权等，致使合同无法履行和实现。至今莫广、黎望好、梁光华不理不见，同时据冯满珍查实莫广、黎望好、梁光华在江城区、阳东区法院都有被起诉案件，包括买卖合同和民间借贷纠纷。莫广、黎望好至今是夫妻关系，购房款也是同时在场一起收全款，是负有共同还款的义务等。被告莫广、黎望好、梁光华均未到庭，均未提供诉讼意见。原告冯满珍围绕诉讼请求依法提交了证据，如下：证据一、身份证、人口信息全项和结婚登记审查处理表，拟证明原、被告的身份情况，莫广与黎望好是夫妻关系；证据二、《合作建房委托协议》，拟证明莫广与冯满珍是以建房形式签订合同，但实际上双方是属于房屋买卖的关系；虽然《合作建房委托协议》载明本案房屋坐落于阳东县城二轻工业开发区，但是国土证载明的本案房屋坐落于阳东县城二轻工业开发区曾柳仙用地Ｂ6号地。根据阳江市公安局阳东分局东城派出所出具的门牌卡显示本案房屋坐落于阳江市阳东区。冯满珍认为本案房屋的具体位置是以阳江市公安局阳东分局东城派出所出具的门牌卡的为准；证据三、收据、定金收据各一份，证明莫广、黎望好一共收取了冯满珍138000元，收据及定金收据也明确载明了本案房屋使用的位置以及车位、办公室建筑物以及房产使用的时间等。该证据也证实黎望好在本案收据上签名，莫广、黎望好为夫妻关系，是其夫妻共同经营的，所以本案债务应认定为夫妻债务；证据四、国有土地使用权证书，证明本案房屋的土地来源于莫广、梁光华，梁光华为本案被告是适格的；证据五、门牌卡两张，证明梁光华、莫广是本案讼争的业主以及本案房屋的具体地址等；证据六、本案房屋首层的车位位置图，证明本案房屋首层的面积位置、车位及办公室位置。本院经审理认定事实如下：坐落于阳东县城二轻工业开发区曾柳仙用地**地的土地使用权人为莫广、梁光华。使用权面积为165.3㎡，使用权类型为出让。阳江市公安局阳东分局东城派出所于2015年4月3日出具的两张门牌卡分别显示，，位于阳东县城二轻工业开发区户主为莫广、梁光华；；位于阳东县城二轻工业开发区户主为莫广、梁光华。2018年3月10日，莫广作为甲方，冯满珍作为乙方，双方签订《合作建房委托协议》，该协议第一条约定“乙方自愿参与建设阳东县城二轻工业开发区地房屋的首层车床号房，该房屋建筑面积约为180平方米，总投资款为￥138000元（大写：壹拾叁万捌仟元整）”，合同第二条约定“于2018年3月10日向甲方支付￥38000元（大写：叁万捌仟元整）作为定金（与收据一并生效）。”第五条约定“本大楼属合建房屋，现土地产权属原地主名下，如国家政策允许条件下将原地主土地产权转户到42户房主名下，每户需交转户费用￥6000元给甲方代办转户费用使用；如国家政策不允许条件下，原地主写契约至42户房主共同拥有土地产权，免交转户费用。”《合作建房委托协议》签订后，莫广于2018年3月10日出具给冯满珍的《定金收据》载明：今收到冯满珍购买阳东县城二轻工业开发区地房屋首层车床定金人民币叁万捌仟元正（￥38000元）。本车床总售价为壹拾叁万捌仟元正（￥138000元），余下款项壹拾万元证正（￥100000元）定于2018年3月25日还清。收定之日起双方不得反悔。2018年3月16日，莫广作为收款人，黎望好作为见证人出具给冯满珍的《收据》载明：今收到冯满珍购买阳东县城二轻工业开发区款人民币壹拾叁万捌仟元正（￥138000元），本车床总价为壹拾叁万捌仟元正于2018年4月16日已全部付清。面积约180平方米，包括首层地下办公室建筑物，房产属自建长期使用不得反悔，不得回收。冯满珍向莫广购买的位于阳东县城二轻工业开发区共计44个车位。另查明，莫广、黎望好系夫妻关系，冯满珍在莫广、黎望好夫妻关系存续期间与莫广签订《合作建房委托协议》。本院认为：冯满珍与莫广之间履行的《合作建房委托协议》的内容为冯满珍以138000元的价格向莫广购买位于阳东县城二轻工业开发区，莫广负有将该讼争的房产交付给冯满珍的义务。故本案是房屋买卖合同纠纷。综合原告冯满珍的陈述和提供的证据，本案争议的焦点为，一是讼争的《合作建房委托协议》应如何认定以及应否解除；二是莫广、黎望好、梁光华应否向冯满珍承担返还购房款及相关利息的责任。对于争议焦点一，涉讼的位于阳东县城二轻工业开发区地登记的权属人为莫广、梁光华，虽然莫广将前述土地上房屋首层车床（共计44个车位）作价138000元出售给冯满珍，事先未取得土地共有权梁光华的同意及事后亦未见梁光华追认，并不能由此认定《合作建房委托协议》为无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，涉讼《合作建房委托协议》系冯满珍与莫广双方的真实意思表示，符合合同成立并生效的法律规定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。冯满珍根据《合作建房委托协议》的约定已付清购买涉讼车位房的款项138000元，而莫广收取138000元后未能将涉讼车位房交付给冯满珍使用，系导致《合作建房委托协议》无法履行的原因。故冯满珍请求解除《合作建房委托协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的法定条件，本院予以支持。对于争议焦点二，如前所述，涉讼的《合作建房委托协议》应予解除，莫广作为该协议的一方当事人应向合同相对方冯满珍负返还购房款138000元及其相关利息的义务。冯满珍主张利息应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定计算，属莫广自占用冯满珍的资金起所产生的利息损失，应予支持。至于黎望好、梁光华对莫广所负债务应如何承担，分述如下：（一）虽然《合作建房委托协议》系冯满珍与莫广订立，但在该协议的履行过程中，黎望好曾作为见证人证实冯满珍已向莫广付清涉讼车位房的款项，视为黎望好对莫广收取的上述款项进行追认，应认定为夫妻共同债务。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”之规定，黎望好应对莫广在本案所负债务承担共同清偿责任。（二）梁光华作为涉讼车位房的共有权人，与冯满珍没有发生直接的合同关系，冯满珍也认可其无法取得涉讼车位房是因梁光华对涉讼的车位房主张权利，且冯满珍未提供证据证实梁光华与莫广存在合伙关系，也不能推知梁光华与莫广有共同出售涉讼车位房的意思表示，故冯满珍请求梁光华对莫广在本案中所负债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。莫广、黎望好、梁光华经法院合法传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告冯满珍与被告莫广于2018年3月10日签订的《合作建房委托协议》；二、限被告莫广、黎望好在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款138000元及其相应的利息（利息按年利率6%的标准，以138000元为基数，从2018年3月17日起计算至本判决确定给付之日止）给冯满珍；三、驳回原告冯满珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，由被告莫广、黎望好负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯荣晶人民陪审员  许 允人民陪审员  何 泳二〇一八年十一月十六日书 记 员  周子琳附件：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。