四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018）川1304民初2986号 原告：何欣怡，女，1998年2月4日出生，汉族，住成都市成华区。 原告：何江涛，男，1969年1月3日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二原告委托诉讼代理人：黄永红（特别授权），女，1971年9月16日出生，汉族，住成都市成华区。 原告：黄永红，女，1971年9月16日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：龚涛（特别授权），男，1987年3月26日出生，汉族，住四川省邻水县，系公司员工。 原告何欣怡、何江涛、黄永红诉被告南充市碧桂园房地产开发有限公司（简称碧桂园房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李彪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告何欣怡、何江涛的委托诉讼代理人暨原告黄永红，被告碧桂园房产公司的委托诉讼代理人龚涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何欣怡、何江涛、黄永红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿因标的房屋不符合合同约定及有关要求的损失20万元；2本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告何江涛与黄永红系夫妻关系，原告何欣怡系二人的女儿。2014年1月16日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的南充碧桂园一期一区16栋102号别墅。原告已经按照合同约定向被告支付了全部购房款2,001,731元。根据《商品房买卖合同》第三条的约定，标的房屋的二层层高应为3.5米。经实地测量发现，其实际层高不到3米，明显低于合同约定，极大的降低了原告所购别墅房屋的使用功能和品质。原告还发现：被告没有按照建筑规范和设计要求，将标的房屋二楼、三楼的穿线管预埋在钢筋混凝土现浇板板内，而是直接铺设在现浇板上，未采取任何防护措施，容易导致穿线管破损，造成漏电漏水，存在严重的安全隐患。2016年原告曾多次到南充碧桂园项目部交涉，要求被告给出解决方案，后被给出两条方案，一是在标的房屋二楼、三楼地板开凿预埋管线，二是就预埋管线进行找平。但通过咨询专业人士，地板开凿将削弱板厚，影响结构受力，破坏钢筋保护层，影响结构耐久性，严重影响楼板使用安全性能；按照预埋管找平又势必增加楼板荷载，更加降低二、三层的室内净高，使原告所购买别墅房屋的品质和价值进一步降低。虽被告通知原告接收房屋，但双方未就房屋整改或赔偿达成一致意见，因而原告拒收房屋，至今仍未办理交接手续。鉴于上述事实，根据合同法第一百零七条的规定，请求判令被告按照已付购房款的10%即20万元向原告赔偿损失。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求依法及时裁判。 被告碧桂园房产公司辩称：1、案涉房屋层高未违反国家强制性规范，诉争层高部分为3.22米；2、部分层高不符不是一种违约行为，从双方签订的《商品房买卖合同》第三条、《补充协议》第十二条第四款约定，可以看出部分层高未达到3.5米不是一种违约行为，是按错落一致的方式设计的；3、原告未收房屋，系对自身权利的一种处分，并非我公司的产品不符合交付条件；4、原告所主张的违约金没有计算依据与法律依据，请求驳回。5、即使法院认定这是一种违约行为，我方认为违约金的计算应当按照总价乘以层高带来的空间减少比例，涉案房屋减少的空间体积占房屋总体积约0.8%，因此，违约金不应当超过房屋总价的1%。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2014年1月16日，原告何欣怡、何江涛、黄永红（买受人）与被告碧桂园房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXX），约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土框架结构，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层。该商品房为第一条规定项目中的16幢第1单元1层1-102号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.6米，二层3.5米，三层3米……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是南充市房地产测绘所，其建筑面积共221.55平方米，其中套内建筑面积206.52平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.03平方米。…第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币9,692.67元，总价款2,001,731元。第六条付款方式及期限买受人采取以下方式付款。分期付款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同履行的，自十一条约定的期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。……”。 同日，原、被告还签订了《补充协议》作为《商品房买卖合同》附件八，其中第十二条其他事项第（四）项约定：“《商品房买卖合同》第三条第（三）款约定的层高为该商品房的暂测层高，该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.2米的，买受人对此无异议，并同意接受”。 合同签订后，原告按照合同约定向被告碧桂园房产公司交纳了购房款。被告按照合同约定期限通知原告接房，原告认为案涉房屋与合同约定不符而拒绝接收，并诉至本院，提出前述诉请。庭审中，被告碧桂园房产公司对二楼主卧室实际层高低于合同约定层高的事实予以认可。 本院认为：原告何欣怡、何江涛、黄永红与被告碧桂园房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。原、被告均应按照《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋二层高度为3.5米，被告交予原告的房屋二层主卧室层高低于合同约定，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当向原告承担违约责任。原、被告签订的《补充协议》第十二条第（四）项，对《商品房买卖合同》第三条的内容进行了变更，该内容系被告提供的格式条款，其目的在于免除自身责任，排除对方主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定无效。被告提出其没有违约的抗辩主张，本院不予支持。 关于赔偿损失的问题。案涉《商品房买卖合同》中未约定层高不符的违约责任，原告也未提供证据证明该违约行为对其造成的实际损失。房屋层高不够，显然会影响原告使用别墅的品质及购买的预期，但不妨碍房屋的正常使用，原告要求赔偿损失200,000元的金额过高。综合本案的实际情况，本院酌定由被告碧桂园房产公司赔偿原告损失70,000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何欣怡、何江涛、黄永红赔偿损失70,000元； 二、驳回原告何欣怡、何江涛、黄永红的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2,150元，由原告冯英负担1,397.5元，由被告南充市碧桂园房地产开发有限公司负担752.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李彪 二〇一八年十一月二十六日 书记员  曹霖