海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1534号 上诉人（原审原告）：徐伟英，女，1962年11月5日出生，汉族，现住五指山市。 委托诉讼代理人：张忠和，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋晓燕，北京大成（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南亨利投资有限公司，住所地五指山市海榆北路阿里山对面。 法定代表人：魏明江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛振愉，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张炳峰，该公司职员。 上诉人徐伟英因与被上诉人海南亨利投资有限公司（以下简称亨利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2018）琼9001民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐伟英上诉请求：1.依法撤销（2018）琼9001民初135号民事判决，并改判支持上诉人一审全部诉讼请求，即判令被上诉人向上诉人支付自2015年4月2日起至2017年7月3日止的逾期办证违约金32920元；2.判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决对逾期办证起算时间的计算适用法律错误及认定事实错误。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）第十八条第二款、第三款的规定，认为被上诉人办理房屋权属登记证书的期限以自收到上诉人出具的委托书之日起90日计算，并认为被上诉人不存在逾期办证。一审法院对该商品房解释适用明显是错误的，上诉人与被上诉人签订《五指山市商品房买卖合同》关于办证的期限是非常明确的，其第十五条明确约定，被上诉人承诺在交房之日起两年内办结房产证。如因被上诉人的责任，上诉人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向上诉人支付违约金。一审法院查明被上诉人于2013年3月1日向上诉人交付了房屋，那么涉案房屋办理房屋权属证书期限应为在2015年3月2日前，但被上诉人直至2017年7月4日才为上诉人办结房屋权属证书。我国合同法强调“契约精神”，强调“有约定从约定，无约定从法定”。根据双方合同约定，上诉人未在合同约定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人应当支付违约金，故被上诉人应当向上诉人支付自2015年3月2日起至2017年7月4日期间的逾期办证违约金。即便如一审法院认为的，本案应适用商品房解释第十八条的规定，即：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”上诉人认为，此条款是整个商品房解释中最伟大、最清楚的条款了，关于办理产权证不准时要承担违约责任的规定非常具体。该条款也直接规定了买受人未在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担责任。上诉人始终不清楚、无法理解一审法院法官如何依据该条款来认定被上诉人办理房屋权属登记证书的期限以自收到上诉人出具的委托书之日起90日计算的，该法律依据何在？因此，原审判决对逾期办证起算时间的计算适用法律错误及认定事实错误。二、一审法院认为上诉人未及时向被上诉人提交办证所需材料导致逾期办证，是认定事实及适用法律错误。（一）一审法院根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定认定，开发商的义务是协助买受人办理房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件，买受人的义务是向行政主管部门提出申请，在开发商的协助下，办理房屋权属证书。上诉人没有证据证明在2015年3月1日前向行政主管部门提出办证申请，亦无证据证明未能办结房屋权属证书的原因在开发商。上诉人认为，即便如一审法院认为被上诉人的义务是协助上诉人办理房屋产权登记手续，但是被上诉人也是怠于履行自己的协助义务，其于2017年5月30日才取得涉案的房屋总证。上诉人在2017年5月30日房产总证未办理之前，主动向行政主管部门提出办证申请及相关所需材料也不能取得房产证。且被上诉人于2017年5月30日才取得房产总证也足以证明其违约。（二）一审法院认定上诉人未及时向被上诉人提交委托书等办证所必须的材料，向被上诉人出示的委托书的时间还晚于被上诉人办理房屋总证的时间。上诉人认为，首先，合同并未对上诉人提交委托书及办证所需材料的时间进行明确约定，上诉人早或晚向被上诉人出具委托书及办证所需材料，与被上诉人何时取得房屋总证没有直接或间接的因果关系，并不会影响被上诉人取得房屋总证的时间。其次，合同第十五条约定出卖人应当提前60日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料。海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行）》（以下简称高院指导意见：“规定，开发商取得拟售房产初始登记后，应当通知购房人提供办证所需相关资料；……。”结合合同约定及高院指导意见，可以确定被上诉人应当在取得房屋总证后60日内如实书面告知上诉人提供办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料。也就是说上诉人提供办证所需材料的义务是在被上诉人取得涉案房产总证且收到本案被上诉人书面通知后，本案被上诉人在取得房屋总证后即在2017年5月30日后从未书面通知上诉人提供办证材料。也即被上诉人未履行通知上诉人提供办证所需材料义务，根据高院指导意见第一条第三款“开发商取得拟售房产初始登记后，未通知购房人提供办证所需相关资料，致使办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持”的规定，逾期办证的责任应全部由被上诉人承担。(三）一审法院认定被上诉人于2014年12月30日、2016年2月25日委托海南好管家物业服务有限公司（以下简称物业公司）在楼道口张贴了《关于缴纳契税的通知》并无不当的问题。首先，双方在合同中约定了以书面的方式履行通知义务，合同也已经载明了上诉人的居住地地址，但被上诉人从未按合同约定的方式通知上诉人提供办证所需材料。诚如前述，更没有按合同约定及法律规定的时间履行通知义务。其次，事实上本系列案的上诉人均举证证明了在签订合同时就已经向被上诉人缴纳办证所需契税、维修基金，履行了自己应尽的义务；但被上诉人代为收取上诉人缴纳的上述税费后，未及时向相关部门缴纳，长期占用上诉人缴纳的税费资金，亨利公司应承担全部责任，而上诉人无任何责任。第三，被上诉人委托物业公司在楼道口张贴了《关于缴纳契税的通知》，该委托送达的方式不合法、不符合合同约定、真实性也存疑，明显违反证据规则的规定，不能作为证据采信，为无效通知。不能由此认定被上诉人履行了书面通知上诉人提交办理房地产权属证书所需资料义务，而上诉人存在逾期提交办证所需资料。三、一审法院认为本案系因政策调整及政府房管部门对不动产办理流程的变化造成的逾期办证，被上诉人承担的违约金应当予以扣除，没有事实与法律依据。首先，根据双方合同约定，被上诉人应当在2015年3月2日前为上诉人办理房地产权属证书。也就是说如果被上诉人按合同约定期限向政府相关部门提交办理房地产权属证书的相关材料，在国家出台不动产权政策之前就应当为上诉人办理完房地产权属证书登记。故一审法院认定因国家政策调整及政府房管部门原因延误办理的事实不成立。被上诉人对延误办理房屋产权证书具有全部过错，因此，对被上诉人承担的违约责任免除没有事实与法律依据。其次，根据《民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。事实上，2013年12月20日，中央就出台并实施不动产统一登记制度，2014年9月海南省不动产登记局成立，于2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行等，被上诉人在与上诉人签订商品买卖合同的时候就已经知道国家要实行不动产登记制度，故不存在不能预见，不能避免且不能克服的客观情况。更需要指出的是，不可抗力之举证责任在被上诉人，被上诉人需对不可抗力事件造成逾期办证进行举证。但被上诉人所提供的证据根本不足以支持己方的主张。另外，根据合同法的规定和一般的交易规则，一方因不可抗力难以履约时应及时通知对方并向对方出具证明，本案中被上诉人诉讼前从未向上诉人通知不可抗力事件或提供任何证明。因此，一审法院认定本案系因政策调整及政府房管部门对不动产办理流程的变化造成的逾期办证，没有事实法律依据。第三，被上诉人没有或无法提供证据证明政府房管部门对不动产办理流程的变化期间为2016年6月28日至2017年4月3日，一审法院认定2016年6月28日至2017年4月3日期间为五指山市不动产证办理流程的变化期间没有事实依据。根据上诉人提交的证据及到五指山市不动产中心调查，五指山市不动产登记中心于2016年6月28日开始受理五指山市辖区内各类不动产登记业务，于2016年7月4日就为五指山编委办及五指山市美好未来房地产公司颁发了首批不动产权证书。故一审法院认定被上诉人在2016年6月28日至2017年4月3日不承担违约责任没有事实与法律依据。四、一审法院一方面认定被上诉人未在约定的期限为上诉人办理房屋权属证书的行为构成违约；一方面又认定未为上诉人办结房屋权属的责任不在被上诉人，被上诉人不应当承担违约金，一审法院的认定本身从逻辑上就存在自相矛盾之处。五、一审法院认定2015年3月2日至2015年9月30日期间产生的逾期办证违约金过了诉讼时效适用法律错误。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”被上诉人未按合同约定为上诉人办理房屋权属登记，且被上诉人一直持续到2017年7月3日才为徐伟英办理房屋权属登记，被上诉人违约行为在2017年7月2日之前处于一直持续状态。双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以依法起算。因此徐伟英要求支付自2015年3月2日至2015年9月30日期间产生的逾期办证违约金的诉请未过诉讼时效。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判，判决不诚信的开发商承担应负的法律责任。 亨利公司辩称，亨利公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，徐伟英的诉求毫无事实与法律依据，请求人民法院判令驳回徐伟英的上诉，维持原判。一、一审法院认定事实清楚。一审法院查明：1.双方合同签订时间为2013年7月2日；2.涉案房屋交房时间为2013年3月1日；3.合同约定出卖人应在交房之日起两年内办结房产证，如因买受人或产权部门原因造成的延误除外；4.政府部门调整红线于2013年11月23日为亨利公司换发了土地证，2014年5月6日同意规划验收；5.五指山房管局于2016年6月28日起暂停受理房屋登记业务；6.政府部门为亨利公司办理完成落幢落宗的时间为2017年4月3日；7.徐伟英缴纳契税的时间为2015年9月8日；8.徐伟英提交委托书的时间为2017年6月17日；9.涉诉房屋的不动产证办结时间为2017年7月4日。并认定：1.涉案房屋交房时间为2013年3月1日，2013年3月1日至2013年11月23日因政府原因重新办证导致规划验收延误的期间违约责任应当予以免除。2.因政策调整政府房管部门对不动产办理流程的变化造成延期，政府部门于2016年6月28日起暂停受理土地、房屋登记业务，同时按照不动产登记工作要求，不动产登记需要完成落幢落宗，政府对亨利公司的落幢落宗工作于2017年4月3日完成。2016年6月28日至2017年4月3日期间因政府的行为亨利公司不能预料，根据双方的合同约定因买受人或产权部门原因造成的延误除外，其承担的违约金应当予以扣除。3.根据相关法规规定开发商的义务是协助买受人办理房屋所有权证登记手续，提供必要的证明文件，买受人的义务是向行政主管部门提出申请，在开发商协助下，办理房屋权属证书。徐伟英没有证据证明其在2015年3月1日前向行政主管部门提出办证申请，亦无证据证明未能办结权属证书的原因在开发商。徐伟英是在2015年9月8日缴纳了契税，2017年6月17日向亨利公司出具了办证委托书，从该日起亨利公司才有权利为徐伟英办理房屋产权证书。故2017年6月17日前亨利公司没有为徐伟英办结房屋权属证书的责任，双方合同约定了因买受人的原因造成的延误除外，所以亨利公司不应当承担2017年6月17日前未办结房屋权属证书的违约金。4.徐伟英出具的办证委托书未约定办理房屋权属证书的期限，一审法院认为亨利公司在收到徐伟英的资料和委托书后应当在合理的期限内为徐伟英办理房屋权属证书，根据商品房解释第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。因为双方合同约定的办证期限有当事人特殊约定的除外责任，存在免责事由，一审法院认为亨利公司办理房屋权属证书的合理期限以亨利公司收到徐伟英出具的委托书之日起计算90日为宜。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，徐伟英诉求无事实与法律依据。1.徐伟英认为一审法院对逾期办证的起算时间错误。徐伟英始终认为亨利公司2013年3月1日向徐伟英交付了房屋，那么涉案房屋办理房屋权属证书的期限应为2015年3月1日。根据合同约定出卖人应在交房之日起两年内办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成的延误除外。由于政府部门的原因及买受人的原因造成的延期违约金应予扣除。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。向行政主管部门提出办证申请的义务人是买受人，徐伟英没有证据证明其在2015年3月1日前向行政主管部门提出办证申请。徐伟英2015年9月8日缴纳了契税，2017年6月17日才向亨利公司出具办证委托书，一审法院依据上述认定的事实认定亨利公司办理房屋权属证书的期限应自2017年6月17日收到徐伟英的委托书之日起至2017年9月15日止，认定事实清楚，适用法律正确。2.徐伟英认为一审法院认为徐伟英未及时向亨利公司提交办证所需材料导致逾期办证是认定事实错误。徐伟英认为即便亨利公司的义务是协助徐伟英办理房产登记手续，亨利公司于2017年5月30日才取得涉案房屋总证，试问徐伟英即便于2017年5月30日前主动向行政主管部门提出办证申请，能否办出房产证？即便徐伟英提交了办证所需的一切材料能否办出徐伟英的房产证？亨利公司认为法庭上应当以事实说话，姑且不说亨利公司于2017年5月30日才取得涉案房屋总证有政府部门的原因，徐伟英所说的“试问”、“即便”、“如果”都不是事实，事实是在此之前徐伟英没有主动向行政主管部门提出办证申请，事实是徐伟英没有提交办证所需的一切材料，事实是徐伟英没有向亨利公司提交委托书，徐伟英理应对此承担责任。亨利公司未在合同约定办结权属登记的期间办结总证，不能作为徐伟英免除所应承担的不利后果的理由。一审法院对事实的认定并无错误。3.徐伟英认为亨利公司委托有利害关系的物业公司在楼道口张贴《关于缴纳契税的通知》，该送达方式不合法、不符合合同约定，为无效通知。徐伟英与亨利公司所签的《商品房买卖合同》附件七第五款关于通知及送达方式明确约定：出卖人发出通知的方式包括但不限于快递或当面送达，并未限定通知的方式。一审法院认为徐伟英购买了亨利公司开发的商品房已经交付，亨利公司有理由相信徐伟英已经入住，从物业公司提供的证据看，2014年-2017年涉诉的房屋均有人居住。双方合同约定以书面方式通知，没有约定送达地址，亨利公司通过物业公司在楼道口张贴《关于缴纳契税的通知》，并无不当。徐伟英认为该送达方式不合法为无效通知，没有法律依据和合同依据。4.徐伟英认为一审法院认为本案因政策调整及政府房管部门对不动产办理流程的变化造成的逾期办证，亨利公司承担的违约金应当予以扣除没有事实和依据。徐伟英认为亨利公司没有或无法提供证据证明政府房管部门对不动产办理流程的变化期间为2016年6月28日至2017年4月3日，徐伟英也不清楚一审法院如何认定政府房管部门对不动产办理流程的变化期间为2016年6月28日至2017年4月3日的。双方合同约定办证因买受人或产权部门原因造成的延误除外，一审法院对因政府行为造成的延期扣除违约金并非没有事实依据。根据双方提供的证据及法院调取的证据，2016年1月6日五指山市挂牌成立不动产登记中心，自2016年6月28日起，五指山市国土局、五指山市房管局暂停受理土地、房屋登记业务，由五指山市不动产登记中心正式统一受理。政府部门为亨利公司办理完成落幢落宗的时间为2017年4月3日。证据、事实非常清楚，徐伟英认为无证据、“不清楚”，只能请徐伟英再看看一审法院认定的证据和判决书。5.徐伟英认为五指山市不动产登记中心于2016年7月4日就为五指山市编委办和五指山市美好未来房地产公司颁发了首批不动产权证，一审法院认定亨利公司2016年6月28日至2017年4月3日不承担违约责任没有事实与法律依据。关于首批不动产权证一审已对此做过调查，五指山市不动产登记中心是2017年4月24日发出第一批涉及房产的不动产权证，2016年7月4日为五指山市编委办和五指山市美好未来房地产公司颁发的不动产权证书不涉及房产。事实上，一审法院是根据政府部门暂停办证及为亨利公司办理完成落幢落宗的时间确定的除外责任期间，根据徐伟英提交材料和委托书的时间确定了亨利公司的合理办证期限，与何时办出第一本证没有关系，徐伟英完全是在混淆事实，其提出的上诉理由不成立。综上，徐伟英的上诉理由毫无事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院判令驳回徐伟英的上诉，维持原判。 徐伟英向一审法院起诉请求：1.依法判令亨利公司支付自2015年4月2日起至2017年7月3日实际办理房地产权属证之日止的逾期办证违约金32920元（以已付房款为基数，每日按万分之一标准计算）；2.本案诉讼费由亨利公司承担。 一审法院认定事实：2012年，徐伟英认购了亨利公司开发建设的山水绿世界第2栋第5层1-502房，后徐伟英向亨利公司支付了购房款。2012年12月18日，亨利公司代收徐伟英办证税费24124元。2013年，徐伟英与亨利公司补签《五指山市商品房买卖合同》，合同约定由徐伟英购买亨利公司开发建设的山水绿世界第2栋第5层1-502房，建筑面积共94.25平方米，房屋价款为40万元，交房时间在2013年3月1日前。合同第十五条就产权登记作了如下约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属登记证书……出卖人应当提前60日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。出卖人承诺在交房之日起两年内办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成的延误除外。”合同第二十六条就合同通知方式作出约定：“本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项宜采用书面形式告知。”双方还就付款方式及期限、逾期付款的违约责任、税款的缴纳、前期物业服务等相关事宜作了约定。上述合同签订后，徐伟英自认亨利公司于2013年3月1日交房。2015年4月8日，亨利公司向徐伟英开具了金额为40万元的购房款发票。2017年7月3日，徐伟英向亨利公司交办证代理费200元。2018年1月17日，亨利公司向徐伟英退办证费2789元。还查明，在原五指山市国土环境资源局与亨利公司签订的五国让（合）字【2009】第03号《国有建设用地使用权出让合同》中载明的山水绿世界项目地块出让宗地编号为2008-A-356，宗地面积为60560.43平方米。在2009年9月24日作出的五国用(2009)第48号土地使用证中的地号为2009-A-031，使用权面积为60560.43平方米。2013年8月27日，亨利公司向原五指山市国土环境资源局提交《关于“山水绿世界”项目重新核定相邻土地界限的申请》，内容为：“亨利公司为了适应市场的要求，提高土地利用率，现拟将五国用（2009)第48号与五国用（211)第52号土地相接部分重新核定边界线。本公司本次对山水绿世界重新核定土地边界线的原则是不改变山水绿世界外围红线，只对两个地块的相邻边界做出调整，而且土地界限变更后两个地块的使用面积、建筑容积率以及绿化率均不发生变化。”2013年11月20日，原五指山市囯土环境资源局依据五指山市政府五府函【2013】263号《关于办理海南亨利投资有限公司“山水绿世界”项目申请重新调整相邻土地界限的通知》、五指山市住房和城建建设局五建【2013】300号《关于山水绿世界一期建筑物占二期红线的规划意见》等文件及《土地登记办法》，就收回并注销五国用（29)第48号与五国用（2011)第52号国有土地使用证做出审批，建议为亨利公司调整相邻土地界限变更登记。2013年11月23日，五国用（2009)第48号国有土地使用证变更登记为五国用（2013)第160号，地号仍为2009-A-031，使用权面积仍为60560.43平方米。根据《五指山市住房和城乡建设局对山水绿世界2＃楼、3＃楼、4＃楼规划验收的意见》，五指山市住房和城乡建设局同意山水绿世界2＃楼、3＃楼、4＃楼规划验收的时间为2014年5月6日。另查明，2016年1月6日，五指山市挂牌成立五指山市不动产登记中心。自2016年6月27日起，五指山市不动产登记中心受理全市不动产统一登记，按照不动产登记工作要求开展《五指山市不动产登记数据整合建库项目》工作，不动产需要完成落幢落宗，亨利公司（山水绿世界项目）房屋落幢落宗工作于2017年4月3日完成。五指山不动产中心于2017年4月24日发放山水绿世界项目的第一本不动产权证。同时，五指山房管局于2016年6月28日起暂停受理房屋登记业务。2017年5月30日，五指山市不动产登记中心作出琼（2017)五指山市不动产权第XXXX号不动产权证，确认亨利公司对五指山市三月三大道4号（山水绿世界）2号楼享有单独所有权。2017年7月4日，五指山市不动产登记中心作出琼（2018)五指山市不动产权第XXXX号不动产权证书，确认徐伟英对五指山市三月三大道4号（山水绿世界）第2幢1-502房享有单独所有权。还查明，海南省地方税务局2015年第1号《关于进一步明确契税纳税期限的公告》第四条载明“家庭唯一普通住房契税减免优惠属于备案类减免，纳税人符合该项优惠税收政策条件的，应在备案申请期限内提交申请，本案申请期限为纳税义务发生之日起至开具契税完税证明之日前”。海南省地方税务局琼地税发（2015)66号《关于印发契税申报纳税业务操作规范的通知》规定，关于增量房契税的申报可由购房业主自行申报，也可由房地产开发企业代收代缴契税批量申报。2014年12月30日，物业公司受亨利公司委托，分别在山水绿世界一期1、10、11、12号楼及二期2、3、4号楼一楼电梯入口处张贴《关于缴纳契税的通知》，该通知内容为：“在2014年12月30日之前签订购房合同但未缴纳购房契税的业主，应在2015年7月15日前自行前往税务局缴纳契税。已将契税交给亨利公司的，凭原始凭证到亨利公司处办理退款手续。业主缴清契税后，在一周内将完税凭证及办证委托书提交给亨利公司。”2016年2月25日，物业公司受亨利公司委托，又分别在山水绿世界一期1、10、11、12号楼及二期2、3、4号楼一楼电梯入口处张贴《关于提交资料及缴纳契税的通知》，该通知内容为：“因业主不同程度享受相关契税优惠政策，请业主自行前往税务局咨询相关契税优惠政策并缴纳契税，已将契税交给亨利公司的，凭原始凭证到亨利公司处办理退款手续。业主缴清契税后，在一周内将完税凭证及办证委托书提交给亨利公司。”还查明，徐伟英于2017年6月17日向亨利公司出具《委托书》，《委托书》内容为：“本人无法亲自办理山水绿世界2号楼1单元502号房屋产权登记事宜，现委托海南亨利投资有限公司全权代表我向五指山市不动产登记中心办理房屋产权登记事宜，由此引起的产权纠纷或法律责任概由本人承担。与海南亨利投资有限公司无关。” 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.亨利公司逾期办证是否存在免责事由；2.徐伟英的起诉是否超过了诉讼时效；3.徐伟英主张亨利公司支付逾期办证违约金32920元是否有事实和法律依据。一、徐伟英的起诉是否超过了诉讼时效。诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。在此之前，适用的是《中华人民共和国民法通则》规定的两年的普通诉讼时效期间。双方签订的《五指山商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书……出卖人承诺在交房之日起两年内办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成的延误除外。涉诉房屋交房时间为2013年3月1日，根据双方合同约定，在没有出现免责事由的情况下，亨利公司最迟应于2015年3月1日办结房屋权属证书。本案亨利公司为徐伟英办结不动产权证的时间为2017年7月4日，因此自2015年3月2日起，徐伟英知道或者应当知道权利受到损害，本案的诉讼时效应当从2015年3月2日起算。2015年3月2日至2017年7月4日期间，亨利公司逾期办证的违约行为处于持续状态。2017年10月1日起民法总则对民法通则关于诉讼时效制度进行调整，开始适用3年的普通诉讼时效期间。因而，若权利人受到损害的事实发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定，诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。若按照民法通则规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，此时民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定。综上，2015年3月2日至2015年9月30日期间产生的逾期办证违约金，亨利公司取得了诉讼时效抗辩权；2015年10月1日起产生的逾期办证违约金，应适用民法总则3年普通诉讼时效的规定。徐伟英2018年2月1日提起诉讼，关于自2015年10月1日起至2017年7月4日亨利公司办结不动产权证书之日止产生的逾期办证违约金的主张，均未超过3年诉讼时效。对亨利公司的该项辩解理由，部分支持。二、关于亨利公司逾期办证是否存在免责事由，徐伟英主张逾期办证违约金有无事实和法律依据。根据双方签订的《五指山商品房买卖合同》第十五条的约定，在没有出现免责事由的情况下，亨利公司最迟应于2015年3月1日办结房屋权属证书。本案涉诉房屋的不动产证办结时间为2017年7月4日，亨利公司未在2015年3月1日前办结房屋权属证书，该行为构成违约。庭审中，亨利公司辩驳其逾期办证存在政府原因及业主自身原因，其中政府原因有：1.逾期办证是因五指山市国土及规划部门规划验收延误导致，因《国有建设用地使用权出让合同》中载明的出让宗地编号与五国用（2009）第48号土地使用证中的地号不一致，须重新办理土地使用权证，导致了涉诉项目验收延误。五指山市国土局已于2013年11月23日，作出了变更登记后的五国用（2013）第160号国有土地使用证，五指山市住房和城乡建设局于2014年5月6日同意山水绿世界2#楼、3#楼、4#楼规划验收。涉诉房屋交房时间为2013年3月1日，故2013年3月1日至2013年11月23日为因重新办证导致规划验收延误的期间，由此产生的违约责任应当予以免除。2.逾期办证是因政策调整及政府房管部门对不动产证办理流程的变化造成办证的延期。自2016年6月28日起，五指山市国土局、五指山市房管局暂停受理土地、房屋登记业务，由五指山市不动产登记中心正式统一受理五指山市辖区内各类不动产登记业务。按照不动产登记工作要求，不动产登记需要完成落幢落宗，亨利公司（山水绿世界项目）房屋落幢落宗工作于2017年4月3日完成。根据双方合同约定，亨利公司承诺最迟在2015年3月1日为徐伟英办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成的延误除外。政府房管部门对不动产证办理流程的变化是在2016年6月28日至2017年4月3日期间，由此造成的违约责任不能免除，但该政府行为是合同签订时亨利公司不能预料的，其承担的违约金应当予以扣除。亨利公司主张业主自身原因有：业主未及时缴纳契税及提供办证所需材料。我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从该条内容可以看出，开发商的义务是协助买受人办理房屋所有权证登记手续、提供必要的证明文件，买受人的义务是向行政主管部门提出申请，在开发商的协助下，办理房屋权属证书。本案中，徐伟英没有证据证明在2015年3月1日前向行政主管部门提出办证申请，亦无证据证明未能办结权属证书的原因在开发商。徐伟英2012年12月18日向亨利公司交办证税费24124元后，直到2017年6月17日才向亨利公司出具办证委托书，从该日开始，亨利公司才有权利为徐伟英办理房屋产权证书，故2017年6月17日前没有为徐伟英办结房屋权属证书的责任并不在亨利公司，其不应当承担违约金。2017年6月17日，徐伟英向亨利公司出具的委托书中并没有约定办理房屋权属证书的期限，亨利公司应在合理的期限内为徐伟英办理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”结合该条规定，亨利公司办理房屋权属登记证书的合理期限以自收到徐伟英出具的委托书之日起计算90日为宜，故2017年6月17日至2017年9月15日期间为亨利公司办证的合理期限。本案亨利公司为徐伟英办结不动产权证书的时间为2017年7月4日，未超出上述合理期限，对徐伟英关于逾期办证违约金32920元的主张，不予支持。庭审中，徐伟英提出，亨利公司没有履行通知徐伟英提交办证资料的义务，从双方签订的《商品房买卖合同》内容来看，双方约定了以书面方式通知，没有约定通知送达地址，徐伟英购买了亨利公司开发的商品房，且亨利公司已将房屋交付给徐伟英，则亨利公司有理由相信徐伟英已入住，其通过物业公司以在楼道口张贴《通知》的形式书面通知，并无不当，对徐伟英的该项意见不予支持。徐伟英还提出，涉诉2号楼办理总证的时间是2017年4月24日，该时间晚于合同约定的最迟应办结产权登记的2015年3月1日。即便徐伟英缴纳了税费，2号楼的总证没有办理，徐伟英名下的分证也是无法办理的。在商品房买卖合同中，买受人的义务是在开发商的协助下办理房屋权属证书，徐伟英未及时向亨利公司提交委托书等办证所必须的齐全材料，其自身行为导致逾期办证，应承担由此产生的不利后果。亨利公司未在合同约定的办结权属登记证书的期间前办结2号楼的总证，不能成为徐伟英免除所应承担的不利后果的理由，因而对徐伟英的该项陈述意见，不予采纳。综上，一审法院判决：驳回徐伟英的诉讼请求。案件受理费623元，由徐伟英负担。 本院二审期间，当事人向本院提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人向本院提交证据2份：证据1、陈宇与亨利公司电话录音及文字整理稿，证明2017年6月28日前亨利公司未通知上诉人提交办证所需委托书；证据2、《五指山市城市管理局告知函》，证明因被上诉人违规开发建设，导致不能按期办理房屋权属证书。被上诉人对上诉人二审提交证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性有异议，该证据无法证明是何时、何种场合录的，且该证据反证被上诉人已要求上诉人提交办证所需的材料及五指山从2016年就暂停了办证；对证据2的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）予以认可，对其证明内容不认可，该证据恰好证明了在这期间因为政府的原因造成被上诉人办证的延误，不属于被上诉人的责任。 被上诉人向本院提交一份五指山不动产登记中心关于五指山各楼盘业主咨询办理房屋权属证书的回复，证明五指山不动产权证只有在2017年中旬才可办理，不动产登记应当依照当事人的申请进行，办理不动产权证要经历权籍调查、受理、登簿、发证等工作。上诉人对该证据的三性及证明内容有异议，认为该证据与本案没有关联，不能证明被上诉人的主张。 针对上诉人二审提交的证据，本院认定如下：证据1为陈宇与亨利公司电话录音，与本案无关，本院不予采信；对证据2的三性予以确认。针对被上诉人二审提交的证据，本院认定如下：该证据未涉及涉案项目，与本案无关，本院不予采信。 二审中，上诉人对一审认定“2014年12月30日、2016年2月25日，被上诉人两次委托物业公司在涉案楼盘一楼电梯入口处张贴《关于提交资料及缴纳契税的通知》”有异议，认为被上诉人未举证证明其已张贴上述通知，且该通知方式与合同约定不符。本院认为，被上诉人仅提供了与其有利害关系的物业公司的证明，未能提供其他证据予以佐证，故原审判决认定被上诉人两次委托物业公司在涉案楼盘一楼电梯入口处张贴相关通知，认定事实不清、证据不足，且依据双方所签合同约定，被上诉人应以书面方式履行相应通知义务，被上诉人未能证明其按合同约定履行通知义务，故本院对一审认定的上述事实不予确认。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否存在逾期办证违约行为、是否应当承担违约责任及违约金的认定问题。 涉案《五指山商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前60日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。……出卖人承诺在交房之日起两年内办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成的延误除外。”本案中，上诉人与被上诉人对涉案房屋已于2013年3月1日交付均无异议，故被上诉人应当在两年内即2015年2月28日前办理涉案房屋的房屋权属证书和土地使用权证。被上诉人于2017年3月1日办理完毕涉案房屋的不动产权证，已违反合同约定。在实施不动产统一登记之前我国实行的是“房地分开”的登记模式，在实施不动产统一登记之后我国实行的是“房地合一”的登记模式。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，房地产开发企业均应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被上诉人对按期协助买受人办理房产权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。 关于被上诉人提出办证延误是由于政府部门和上诉人自身原因而非被上诉人原因造成的抗辩意见。首先，被上诉人辩称因五指山市国土及规划部门原因导致涉案工程规划验收延误。本院认为，涉案国有土地使用权证变更时间早于涉案合同签订时间，因重新办证导致规划验收延误的情况，被上诉人作为房地产开发企业在签订合同时应当考虑到并有充分的预估和准备，故被上诉人该项抗辩理由不能成立。其次，被上诉人辩称由于政策调整及政府房管部门对不动产证办理流程的变化造成办证延期。鉴于不动产权属登记“双证合一”新政施行前，原办证职能部门停止了办证受理，同时办证新政施行后对办理不动产权属登记的条件、资料对比之前有所增加，上述不可归咎于被上诉人的政策、政府职能部门的外因，客观上均造成了涉案房屋权属证书的延迟办理。一审法院考虑到该客观因素，认定从相关部门暂停受理土地、房屋登记业务之日即2016年6月28日起至涉案项目房屋落幢落宗工作完成之日即2017年4月3日止，认定该段期间的违约金应予以扣除，并无不当。第三，被上诉人辩称由于业主未及时缴纳契税及提交委托书等原因造成办证延误。本院认为，根据双方签订的合同约定，被上诉人应以书面方式履行相应通知义务，被上诉人既未按合同约定以书面方式通知上诉人自行前往税务局缴纳契税并向其提交完税凭证及办证委托书，也未能提交充分证据证明其通过物业公司在楼道口张贴通知且上诉人已知悉通知内容，故应视为被上诉人未履行通知上诉人自行缴纳契税及补交办证所需材料的义务，其抗辩理由本院不予采纳。 一审法院认定被上诉人仅负有配合上诉人办理房屋产权登记手续义务不当，且被上诉人在为上诉人办理相关手续时如需委托书等材料，也应当根据合同约定提前60日书面通知上诉人，故一审以上诉人提交委托书后90日作为违约期限的起算点不当，致使对逾期办证违约金的认定有误，本院予以纠正。依照上诉人与被上诉人签订的《五指山商品房买卖合同》的约定，违约金计算期限应当自被上诉人逾期之日起即2015年3月1日起计算，但一审中被上诉人提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，一审法院对上诉人所主张的2015年4月2日至2015年9月30日期间产生的逾期办证违约金不予支持，并无不当，故违约金应当自2015年10月1日计算至涉案不动产权证办理完毕之日止即2017年7月3日（共计641天），从兼顾公平原则出发，免除被上诉人相应期间的违约责任，即从相关部门暂停受理土地、房屋登记业务之日2016年6月28日起至涉案项目房屋落幢落宗工作完成之日2017年4月3日止（共计279天）。因此，被上诉人实际违约天数为362天（641天-279天）。故逾期办证违约金应以已付房款40万元为本金，按每日万分之一的标准计算，即为14480元（40万元×0.1‰×362天）。 综上所述，一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销海南省五指山市人民法院（2018）琼9001民初135号民事判决； 二、被上诉人海南亨利投资有限公司自本判决书生效之日起十日内向上诉人徐伟英支付逾期办证违约金14480元； 三、驳回上诉人徐伟英的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费623元，由上诉人徐伟英负担349元，由被上诉人海南亨利投资有限公司负担274元；二审案件受理费623元，由上诉人徐伟英负担349元，由被上诉人海南亨利投资有限公司负担274元。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢艳萍 审 判 员 阮慧婷 审 判 员 林 敏 二〇一八年十一月二十三日 法官助理 闫海宁 书 记 员 陈素园 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。