鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂民再字��14号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：鄂尔多斯市志亮五洲酒店有限责任公司。住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。法定代表人：马志亮，系公司总经理。委托代理人王丽清，鄂尔多斯市“148”协调指挥中心法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贺红军，男，汉族，1977年3月2日出生，个体户，现住内蒙古自治区包头市东河区。原审第三人：黄强，男，汉族，1943年6月15日出生，无业，内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。委托代理人毛庆茹，内蒙古京蒙律师事务所律师。委托代理人吴曼瑜，内蒙古京蒙律师事务所实习律师。再审申请人鄂尔多斯市志亮五洲酒店有限责任公司（以下简称五洲酒店）因与被申请人贺红军、原审第三人黄强租赁合同纠纷一案，不服��院（2013）鄂中法民一终字第201号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2014年12月15日作出（2014）内民申字第966号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人鄂尔多斯市志亮五洲酒店有限责任公司法定代表人马志亮及其委托代理人王丽清，被申请人贺红军，原审第三人黄强的委托代理人毛庆茹、吴曼瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明，2011年5月27日，原告贺红军与被告五洲酒店签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告将位于东胜区鄂托克街北杭锦路东百胜家园8号楼五洲大酒店一楼一号底商出租给原告，租赁期为两年，从2011年6月20日起至2013年6月19日止，第一年租金74万元，第二年租金98.2万元，两年共计170.2万元；签订合同时一次性付清第一年租金，第二年租金须在2012年5月20日前一次性付清；被告按时将房屋及附属设施交付原告使用。合同签订后，原告于2011年6月3日将第一年租金74万元一次性交付给被告五洲酒店。另查明，2007年8月31日，鄂尔多斯市百胜达房地产开发有限责任公司（以下简称百胜达公司）与第三人黄强签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：百胜达公司拆除第三人所有的位于达拉特北路20号街坊90号的起脊房，总建筑面积320㎡，总土地使用面积335㎡，百胜达公司将位于达拉特北路百胜佳园新建楼房迎街商铺面迎西，位置居中，建筑面积271㎡的新建楼房置换给第三人；2007年4月8日，百胜达公司与第三人就位于杭锦路东、鄂托克街北百胜佳园第8幢101号房屋签订《商品房买卖合同》；2010年8月13日，第三人取得东胜区达拉特北路15号街坊百胜佳园小区8号楼101号房屋（即本案争议租赁房屋，房产���号：鄂房权证东胜字第1039**号）的所有权；2011年6月16日，百胜达公司将该房屋交付第三人使用。再查明，原告至今未能占有、使用租赁房屋。一审判决认为，该争议房屋的所有权确权之前，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应是效力待定合同。原告主张《房屋租赁合同》是有效的，请求撤销《租赁合同》。但是，本案争议房屋的实际所有人为第三人黄强，被告五洲酒店并未取得租赁房屋的所有权，且第三人也未授权被告或追认被告的行为，故被告将争议房屋出租给原告属无权处分，该《房屋租赁合同》应属无效。合同无效自始无效，不存在撤销的情形，但法律后果相同，故可以在查明事实的基础上，直接认定无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现该房屋由第三人使用，原告并未实际使用，不存在返还的后果，但被告应当将已经收取的74万元租赁费返还给原告。同时被告无权处分第三人所有的财产，导致原告未能占有、使用租赁物，存在过错。原告请求按银行同期贷款利率给付租赁费利息的损失，并不违反法律规定，本院予以支持。一审判决：一、原、被告于2011年5月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告五洲酒店返还原告租赁费74万元；三、被告赔偿原告利息损失（以74万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年6月3日起至实际还款之日止），一审宣判后，五洲酒店不服，上诉至本院。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院二审判决认为，本案争议房屋在2010年8月13日已经办理产权证明，所有权人为原审第三人黄强，而上诉人五洲酒店出租房屋的时间为2011年6月，上诉人的出租行为属于无权处分他人财产，故《房屋租赁合同》无效，不属于可撤销合同情形，应驳回被上诉人贺红军原审撤销合同的请求，但一审判决宣判后，贺红军就此并未提起上诉，且合同无效和被撤销的法律后果相同，原审在查清事实的基础上直接认定合同无效不影响实体裁判。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，五洲酒店向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。其再审请求为：依法撤销鄂尔多斯市中级人民法院（2013）鄂中法民一终字第201号民事判决，驳回贺红军的诉讼请求。理由：一、原一、二审认定双方签订的《房屋租赁合同》无效是错误的。2007年9月1日，五洲酒店与百胜达公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定“买受人购买的商品房为其所开发的第8栋整栋楼，建筑层数为九层，地下一层”。2008年10月24日五洲酒店又与百胜达公司签订《协议》，将原出售的商品房精装修变成毛坯房，2009年4月12日，双方又签订《交房协议》，说明五洲酒店从2009年4月12日起，百胜达公司已完成了出售房屋的交付，五洲酒店是合法占有人，享有财产所有权。故申请人与被申请人之间签订《房屋租赁合同》是合法有效的。虽然第三人黄强与百胜达公司也签订了《房屋买卖合同》，也办理了产权证，但对于五洲酒店与百胜达公司之间《商品房买卖合同》的有效性没有确认之前，无法查明事实，只以第三人提供的《产权证》来认定该《房屋租赁合同》无效是错误的。二、百胜达公司法定代表人于战胜已涉嫌合同诈骗罪，被鄂尔多斯市公安局立案侦查，在2009年4月12日起，该诉争房屋的产权归属于再审申请人，自此之后，百胜达公司与一审第三人黄强之间办理的产权过户是非法的。综上，本案一、二审认���事实错误，证据不足，适用法律错误。被申请人贺红军再审中辩称：五洲酒店与百胜达公司之间的诉讼，和被申请人无关。其与五洲酒店签订了《房屋租赁合同》，租金也全部付清，但五洲酒店未交付出租房屋，无法使用，要求退还自己的租金及赔偿损失。原审第三人黄强再审中辩称：根据《物权法》的规定，物权以登记为生效要件，本案第三人于2010年8月13日取得诉争房屋的所有权证，其为诉争房屋的合法产权人。申请人无权对诉争房屋主张任何权利。再审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，2011年5月27日五洲酒店与贺红军签订《房屋租赁合同》，于同年6月3日承租人贺红军按约定向出租人五洲酒店交付了租金，但再审申请人五洲酒店未交付该出租房屋。对此出租人五洲酒店称其已经将房屋钥匙��给了贺红军，贺红军自己不使用，责任不在于五洲酒店。但贺红军不认可，五洲酒店未能提供将出租物交付给承租人使用的相关证据。合同中约定租赁期从2011年6月20日开始，但第三人黄强证实其于2011年6月16日开始已经使用该诉争房屋，故五洲酒店提出的其已经交付租赁房屋的主张，不予支持。贺红军与五洲酒店签订合同现已四年多，五洲酒店至今不能交付租赁房屋。原一、二审法院根据本案现有证据认定房屋租赁合同无效，并返还租金，并无不当。即使认定租赁合同有效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，作为承租人贺红军有权请求解除合同。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，五洲酒店也应当将已经收取的74万元租赁费返还给贺红军。因为五洲酒店未能交付出租物导致贺红军未能占有、使用租赁物，存在过错。贺红军请求按银行同期贷款利率给付租赁费利息的损失，并不违反法律规定，本院予以支持。因双方签订的《房屋租赁合同》未实际履行，也无法继续履行，合同效力不影响最终处理结果，故应予维持原审判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持本院（2013）鄂中法民一终字第201号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  图 雅审 判 员  刘熠杭代理审判员  刘 敏二〇一五年十一月二十五日书 记 员  刘树娇法条链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。