重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第00684号上诉人（原审原告）李海军。被上诉人（原审被告）大鼎世纪地产（重庆）有限公司。法定代表人孙景生，公司董事长。委托代理人孙洋，重庆伟豪律师事务所律师。上诉人李海军与被上诉人大鼎世纪地产（重庆）有限公司（以下简称大鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，李海军不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第00695号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年11月25日，李海军、大鼎公司签订重庆市商品房买卖合同，约定李海军（乙方）向大鼎公司（甲方）购买位于九龙坡区谢家湾正街房屋一套。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的设备安装标准应符合（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方更换相应的设备以符合双方约定的标准。合同（附件三）第12条约定，供水：按自来水公司现行规定安装一户一表，水表按自来水公司选定位置安装。合同第七条约定，甲方应在2011年12月31日前交房；交付时应符合以下条件，即通过竣工验收备案登记、取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条约定，甲方应提前通知乙方做好交房准备，由于乙方原因未能按期交付的，如乙方无正当理由拒绝接房，自书面通知确定的交付使用之日起视为已交付；如甲方原因导致未按期交房的，甲方应承担违约责任。审理中，李海军举示了大鼎公司“宣传资料”，拟证明大鼎公司宣传的绿化环境与实际绿化不同，车库入口、小区道路与宣传不符，小区大门未安装、小区商业与宣传不符等内容。大鼎公司对资料的对真实性认可，但认为达不到证明目的，一因无与小区现状比照的证据；二因资料上明确载明，“本宣传资料仅供参考，所有数据均已政府部门最终批准文件及买卖双方签订的合同为准”；三因合同中约定的交付条件和标准并不包括上述部分。审理中，原大鼎公司双方对购房款已经付清了无异议。双方确认大鼎公司通过并取得了竣工验收备案登记证，两书齐备。李海军认可大鼎公司依约通知了其接房，但因不符合交房条件，至今未能实际接收房屋。2010年12月18日，大鼎公司与重庆卓叶二次供水有限公司签订的“供水工程合同”，名称：大鼎城市广场A、B区二次供水安装工程；范围：一次供水协议及二次供水总表安装及供水协议、一户一表及管路制作安装等。审理中大鼎公司举示了“重庆市新、改、扩建二次供水项目方案审查表”，载明该小区作到了一户表出外，经审查同意该小区二次供水方案，重庆市供水管理处在审查意见为同意处加盖了印章。2011年11月20日，大鼎公司取得“重庆市城市二次供水许可证书”。2013年9月2日，大鼎公司与重庆卓叶二次供水有限公司签订“大鼎城市广场ABC区二次供水系统改造协议”，明确重庆卓叶二次供水有限公司为二次供水用户办理二次供水缴费水卡。使用二次供水的用户水费直接在利安相关网点缴纳。二次供水用户不承担二次供水总表与户表之间的供水输差。李海军诉称，其与大鼎公司签订了商品房买卖合同，约定李海军向大鼎公司购买房屋一套。首先，合同约定的交房标准：供水，按自来水公司现行规定安装一户一表。但大鼎公司一直实行的是总分表模式，并未按照合同的约定标准安装一户一表，应当向李海军承担违约责任。其次，大鼎公司至今尚未向李海军交房，虽然大鼎公司依照约定的时间通知了李海军接房，但李海军前往接房时发现不符合交房条件，所以李海军拒绝接房，理由是其实际基础配套与大鼎公司所作宣传不符，表现在：实际绿化比例、地下车库入口与宣传不一致；没有安装小区大门；增加了商业面积；没有依照约定安装一户一表；小区某电梯显示屏损坏。基于以上理由，李海军拒绝接房。现李海军起诉来院，请求判决：一、大鼎公司依照合同约定为李海军安装“一户一表”；二、大鼎公司向李海军交付房屋并支付逾期交房的违约金50000元；三、本案诉讼费由大鼎公司承担。大鼎公司辩称，一、大鼎公司已经按照合同约定履行了“一户一表”安装使用的义务，从实质上满足了合同订立的目的，且买卖合同第十六条约定了商品房设备标准及处理方式，即若达不到标准的，买方有权要求卖方更换相应的设备以符合约定的标准；二、大鼎公司已经按照约定在交付期内满足了交房条件并通知李海军接房，李海军拒绝接房的理由不成立；三、李海军主张的违约金无法定和约定的依据，也无事实依据，大鼎公司已经履行了交付房屋及安装一户一表等义务，因此李海军无权要求大鼎公司承担违约责任。综上，请求驳回李海军的全部诉讼请求。一审法院认为：李海军、大鼎公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案双方的争议焦点为大鼎公司为李海军所购房屋安装的自来水表是否符合合同约定及法律法规规定或交易习惯；大鼎公司交付的房屋是否符合交房条件。首先，关于“一户一表”的问题。1999年7月1日起施行的《重庆市城市供水节水管理条例》第二十五条规定“城市供水企业应推行一户一表制。用水单位和个人应当按照规定的计量标准和水价标准按时缴纳水费。”国家发改委、建设部1998年共同制定的《城市供水价格管理办法》（计价格[1998]1810号）第十八条规定“供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前，应对居民小区物业管理等临时供水单位实行趸售价格。趸售价格在不改变居民生活用水价格的前提下由供水企业与临时供水单位协商议定，报所在城市人民政府价格主管部门协调。”按照以上规定，“一户一表”应当分为两种情况：一种是供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前，二次供水管理单位在征得业主委员会同意的情况下，按照临时趸售的方式向供水企业买断供水总量的方法实行总表制下的“一户一表”制；另一种是供水企业按照政府规定的完全供水价格，不管是向用户或单位收取水费，供水企业都应当抄表到最终户，实行真正意义上的“一户一表”制。真正意义上的“一户一表”制，属于倡导性规定，需要逐步推进，非法律法规的强制性规定。李海军所购房屋用水需要二次加压，在本市现行供水模式下，不能与直供水企业建立“一户一表”关系，只能与二次供水管理单位（二次供水公司等）建立结算关系，即实行总表下的“一户一表”。本案大鼎公司安装的二次供水设备以及经过二次供水系统改造后的贸易结算模式保证了用户一表一“户头”，不违反合同约定及法律法规的强制性规定，也符合交易习惯。因此，大鼎公司已履行了商品房买卖合同中“一户一表”的安装义务，对李海军要求大鼎公司按照合同约定为李海军安装“一户一表”的诉讼请求，法院不予支持。其次，关于交房问题。本案中，一方面，大鼎公司就讼争房屋的宣传资料并未做具体的说明和允诺，且特别注明仅供参考、以最终文件为准的内容，因而该宣传资料只是要约邀请，并非合同内容，该资料载明的状况并非双方就房屋交付条件的约定；另一方面，买卖合同明确约定了交房条件和交房标准，讼争房屋满足了合同约定的交房条件，一户一表安装也符合合同的约定，大鼎公司依照约定通知了李海军接房。而对于李海军所述的绿化、车库、大门等问题，既无证据证实，也非约定的交房条件。因此，李海军拒绝接房的前述理由不能成立，法院不予采纳。李海军交付的房屋符合合同约定，且大鼎公司已经履行了通知义务，李海军未能实际接房系李海军自身原因所致。因此，对李海军要求大鼎公司交房并承担逾期交房违约责任的请求，无事实依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回李海军的全部诉讼请求。本案案件受理费565元，由李海军负担。一审宣判后，李海军不服该判决，向法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人一审的全部诉讼请求。主要理由如下：商品房买卖合同中“一户一表”的实质含义是指一个家庭住户安装一个贸易结算计量水表，计量水表安装在住宅的公共部分，供水企业抄表到户，按户计量收费。合同条款表述的“一户一表”应是不同于传统总分表下物理形态的一户一表，而是政府倡导下的完全意义的“一户一表”。根据合同第十六条可以说明被上诉人违约，应支付违约金。被上诉人大鼎公司答辩称：大鼎公司已实施“一户一表”，符合合同约定，李海军要求支付违约金没有依据，请求驳回上诉，维持原判。二审另查明，大鼎公司于2013年9月2日与重庆卓叶二次供水有限公司签订大鼎.城市广场ABC区二次供水系统改造协议，明确重庆卓叶二次供水有限公司为二次供水用户办理二次供水缴费水卡。使用二次供水的用户水费直接在利安相关网点缴纳。二次供水用户不承担二次供水总表与户表之间的供水输差。李海军于2013年9月16日领取了缴费水卡。本院查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。双方在合同第十六条中约定，关于商品房设备标准，即被上诉人交付使用的商品房的设备安装标准应符合（附件三）的标准，达不到约定标准的，上诉人有权要求被上诉人更换相应的设备以符合双方约定的标准。合同（附件三）中交房标准第12条约定，供水：按自来水公司现行规定安装一户一表，水表按自来水公司选定的位置安装。该约定载明了在卖方关于设备安装违约时，买方有权要求其进行更换，但并未约定要求其承担违约金的支付责任。本案中，大鼎公司与二次供水公司签订了供水工程合同，并按照合同进行了履行，包括从二次供水收费总表出口到一户一表所需的变频恒压给水设备、管材、辅材、水表、阀门、安装；通过了重庆市新、改、扩建二次供水项目方案审查，做到1户表出外；取得了二次供水行政许可，符合了前述《办法》的规定，从硬件上保证了李海军享受二次供水服务目的的实现。同时，大鼎公司于2013年9月2日又与重庆卓叶二次供水有限公司签订大鼎.城市广场ABC区二次供水系统改造协议，明确重庆卓叶二次供水有限公司为二次供水用户办理二次供水缴费水卡；使用二次供水的用户水费可直接在利安相关网点缴纳；二次供水用户不承担二次供水总表与户表之间的供水输差，保证了一表一“户头”。故李海军认为大鼎公司没有达到“一户一表”，已构成违约，请求大鼎公司支付违约金9800元无事实及合同依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费565元，由上诉人李海军负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓方彬代理审判员  何 流代理审判员  刘恋砚二〇一五年十一月二十一日书 记 员  刘琳妍