吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0402民初1891号 原告:邢艳华，女，1965年11月1日生，住所地吉林省辽源市龙山区。 委托代理人：宗长玉，男，1956年3月12日生，住所地吉林省东辽县，系原告姑舅哥哥。 被告：孙立辉，男，汉族，1977年6月1日生，住所地吉林省辽源市龙山区。 被告：赵健，女，汉族，1966年8月27日生，住所地吉林省辽源市龙山区。 委托代理人：张恒波，吉林旭东律师事务所律师。 原告邢艳华诉被告孙立辉、赵健案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢艳华及其委托代理人宗长玉、被告孙立辉、被告赵健及其委托代理人张恒波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢艳华起诉称：2017年7月，原告通过朋友认识被告，知道被告在长春有房子要卖，经过协商原告于2017年10月23日与被告签定房屋买卖协议书。商定被告将长春市朝阳区威尼斯花园3号楼5栋610室，建筑面积147.42m2房屋卖给原告，售价为90万元人民币，另有车位5000元，合计为90.5万元人民币。2017年7月9日原告交给被告买卖房屋定金5万元。2017年7月13日通过吉林省农村信用社转给被告购房款55万元，有票据为证，另交给被告车位款5000元，共计交给被告购房款和车位款人民币60.5万元。余下部分待甲方过户之后一次性付清，2017年10月23日我们签定的房屋买卖协议书，被告将房屋产权证交给了原告，定为2017年11月30日之前办理完过户手续，由于被告的原因未能办理过户手续。赵健告被告借贷纠纷，法院查封原告购买的房屋，原告买被告房屋协议书是真实的，是原、被告双方平等、自愿的，赵健借给被告款时也没有用该房屋做抵押，原告己入住1年之久，且交了各项费用，房款己交了大部分，按着相关法律规定，原告买房屋是合法有效的。恳请贵院依法解除对诉争房屋的查封，撤销辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402执异55号执行裁定书，判令原告购的房屋合法有效。诉讼请求：1、请求法院判令※年10月23日被告孙立辉和原告邢艳华签定的房屋买卖协议书有效。2、撤销辽源市龙山区法院（2018）吉0402执异55号执行裁定书，判令解除对诉争房屋的查封。3、由被告承担本案诉讼费用。诉讼中原告增加诉讼请求：判令停止执行孙立伟位于长春市朝阳区威尼斯花园3号楼5栋601室房屋。 被告孙立辉答辩称：没有意见，签订买卖合同是真实的，购房款给了我60.5万元。 被告赵健答辩称：1、法律规定，房屋在银行抵押的情况下，欠款没还是不允许买卖的。抵押物要是能够买卖，还要抵押做什么?还要法律做什么?2、房屋没办理过户手续，买卖视为无效。而且交的不是全款，该处房屋价值13000一平，总价值186万余元，她只付了55.5万，远低于房屋总价，因此我方认为双方是借贷关系，不是房屋买卖关系。房主孙立辉本人也承认了当时是借贷关系。且房屋买卖合同也未公证。所以该房屋买卖不成立。3、现该房的供热费、电费、水费均为原房主孙立辉所交，并未过户，邢艳华提供的物业费、停车费只是其在此租住所交。4、孙立辉向我借款是在2016年11月，借款金额为柒拾万元，在房屋买卖之前。他房屋买卖在2017年7月，在我多次讨要借款之后，因此有逃避债务、故意捏造购房合同之嫌。且邢艳华向本院审监庭二次提出异议均被驳回。5、在法院商议执行时，房主孙立辉也提出并同意用长春威尼斯花园的房子偿还这70万元欠款(有本院执行局法官当场记录为证，还有两名证人在场)，可见此房并没有出卖，他们之间只是以房屋买卖形式的借贷关系。6、我们所查封的房屋,是房主孙立辉抵押给银行的房屋,与提出异议人邢艳华没有任何关系。邢艳华与孙立辉的债权债务关系应另行处理。 经审理查明：2017年7月9日，邢艳华为购买孙立辉名下坐落于长春市朝阳区威尼斯花园3号楼5栋610号房屋（房屋所有权证号房权证长房字第XXXX号，建筑面积143.42平方米），向孙立辉交纳购房定金5万元。2017年7月13日，孙立辉将涉诉房屋所有权证交给邢艳华。房屋所有权证记载“此房屋已抵押”。2017年7月14日，邢艳华通过转账汇款向孙立辉支付购房款55万元及车位款5000.00元。2017年10月23日，邢艳华与孙立辉签订《房屋买卖协议书》，约定孙立辉将涉诉房屋出售给邢艳华，并约定售价90万元人民币，另有车位5000元，合计为90.5万元人民币，签字时已经先付押金60.5万元，余款过户完毕一次性付清。合同还约定了其他权利义务。邢艳华之子刘佳铭于2017年11月份入户涉诉房屋居住至今。 另查明，在本院审理赵健诉孙立辉、孙兵、李昀业民间借贷纠纷一案过程中，赵健向法院提出财产保全的申请，本院依赵健的申请，于2018年6月28日作出（2018）0402民初1029号民事裁定，裁定查封孙立辉名下涉诉房屋的房籍房籍，并于2018年7月9日向长春市房产档案馆送达了协助执行通知书，将涉诉房屋查封。现该案已经进入执行程序。原告向本院提出执行异议申请，请求解除涉诉房屋的查封，本院于2018年9月3日立案受理。2018年9月18日，本院作出（2018）0402执异55号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有收条、房屋买卖协议书、执行裁定书、视听资料等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记。未经登记，不发生物权效力。本案中，涉诉房屋尚未办理过户登记手续，因此，涉诉房屋所有权并没有转移，原告对涉诉房屋不享有所有权。案外人申请执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提起执行异议之诉的，应就其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、非因买受人自身原因未办理过户登记，承担举证责任，以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，上述四个条件须同时具备，缺一不可。本案中，在2017年7月13日孙立辉与邢艳华共同签字确认的收条中明确载明“房产证放邢这”，根据涉诉房屋所有权证记载“此房屋已抵押”。庭审过程中，邢艳华也自认是2017年7月13日收到房照时知道涉诉房屋有抵押，上述情形相互印证，能够确认2017年7月13日邢艳华已经知道涉诉房屋存有抵押权。根据查明事实，2017年7月14日，邢艳华给孙立辉转账汇款55万元购房款及车位款5000.00元，2017年10月23日，孙立辉和邢艳华签订《房屋买卖协议书》，也就是说邢艳华交付购房款和签订房屋买卖合同均是在得知涉诉房屋存在抵押之后。邢艳华明知涉诉房屋已经设定抵押权，对将来过户登记存有障碍，未加合理注意，仍交付购房款并与孙立辉签订买卖合同，应当认定属于上述规定第（四）项中“因买受人自身原因未办理过户登记”，不属于上述条款规定的无过错买受人，不能排除涉诉房屋的执行，故原告关于停止执行涉诉房屋的诉讼请求本院不予支持。原告请求确认合同效力、撤销（2017）吉0402执异55号执行裁定书、解除对诉争房屋的查封的诉讼请求，并非案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告邢艳华的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告邢艳华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  王宏伟 人民陪审员  尹 静 人民陪审员  李桂芝 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  褚师仪