鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂商初字第50号原告鄂尔多斯市华旌整车配件修理有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区。法定代表人曹翠珍,该公司总经理。委托代理人吴俊扬，内蒙古爱德律师事务所律师。委托代理人海尔汗，内蒙古爱德律师事务所律师被告鄂尔多斯市弛恒房地产有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区。法定代表人吴增宏，该公司总经理。委托代理人李霞，该公司工作人员。委托代理人王越，该公司工作人员。被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区。法定代表人李维平，该公司总经理。委托代理人热米得，内蒙古义盟律师事务所律师。原告鄂尔多斯市华旌整车配件修理有限责任公司（简称华旌公司）诉被告鄂尔多斯市弛恒房地产有限责任公司（简称弛恒公司）、被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司（简称泰兴公司）国有土地使用权转让纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告华旌公司委托代理人吴俊扬、海尔汗，被告弛恒公司委托代理人李霞、王越，被告泰兴公司委托代理人热米得到庭参加诉讼。在审理过程中，华旌公司申请诉讼保全，本院作出（2015）鄂商初字第50号民事裁定，对华旌名第商住小区的部分房产予以轮候查封。本案已审理终结。原告华旌公司诉称：2009年12月7日，原告与被告弛恒公司签订《联合开发房地产协议书》。于2011年12月18日签订《联合开发华旌名第房地产协议书》补充协议。约定原告与被告弛恒公司合作开发编号为XXX地块和“华旌名第”商住小区，弛恒公司负责项目建设，享有项目的收益并承担经营风险，原告不参与项目的经营活动，弛恒公司最晚于2012年12月30日前向原告支付土地款127957829元。签订上述两份协议书后至2013年6月中旬，弛恒公司未能按照协议书约定的期限支付转让款。于2013年6月14日，经原告与弛恒公司和被告泰兴公司共同协商后签订《华旌名第项目移交借款还款协议书》，约定由被告泰兴公司全面接收原告与弛恒公司签订的《联合开发房地产协议书》及补充协议的全部条款，并同意以上两份协议内容中所欠土地款的偿还。同时约定二被告以暂签认购协议书的方式担保债务的履行，并签订了若干份《华旌名第商品房认购协议》。该协议签订至今又已过了近两年时间，二位被告不履行还款义务，严重损害原告的合法权益。为此，请求依法判令二被告偿还所欠款项127957829.00元。被告弛恒公司辩称，其没有义务偿还欠款，涉案项目实际由被告泰兴公司挂靠驰恒公司并以被告泰兴公司名义投资建设，驰恒公司仅仅是被挂靠单位，泰兴公司是实际投资人和开发人。因此驰恒公司没有偿还土地转让款的义务，应该由被告泰兴公司偿还。被告泰兴公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我们已经向原告支付128374310.50元，远远超出该块土地的转让金，应当驳回原告的诉讼请求，同时，华旌公司转让土地的行为涉嫌犯罪，本案应移送公安机关。原告华旌公司向本院提交以下证据：证据一，鄂尔多斯市东胜区委员会（2008）9号《会议纪要》原告与东胜区人民政府签订的《土地合作开发协议书》。拟证明，东胜区政府与原告合作开发位于福兴北路东、华旌汽配城北侧的原柴家梁村两宗土地，经原告与东胜区人民政府协商，由东胜区人民政府以上述费用抵顶原告为东胜区人民政府修建富兴北路的工程款。证据二：2009年12月7日，原告与被告弛恒公司签订的《联合开发房地产协议书》。2011年12月18日，原告与弛恒公司签订的《联合开发华旌名第房地产协议书》补充协议。2013年1月12日，原告向弛恒公司出具的《关于华旌名第房产抵顶土地款的报告》。2013年6月15日，原告与二被告共同签订的《华旌名第项目移交借款还款协议书》。华旌名第项目经理刘大虎出具的两份“证明”及一份“欠条”。拟证明：1、项目由弛恒公司负责施工，盈亏风险由弛恒公司承担。2、原告负责办理土地审批手续至弛恒公司名下。3按照弛恒公司当时平均销售价格5028.59元计算原告应得购房款127957829.00元，在2012年1月30日支付30%，2012年6月30日支付20%，2012年12月30日支付剩余款项。4、被告泰兴公司认可原告与弛恒公司签订的上述两份协议内容，并同意按照上述两份协议内容偿还土地款。二位被告对于偿还上述款项承担连带还款责任。证据三，支付土地出让金等费用的凭证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预销售许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证。拟证明：原告与被告弛恒公司签订《联合开发房地产协议书》后，按照双方的约定将“华旌名第”商住小区项目的所有证照全部办理在被告弛恒公司名下，原告已经履行合同义务。证据四，被告弛恒公司为“华旌名第”商住小区项目经理刘大虎出具的《授权委托书》。2012年3月5日，被告泰兴公司华旌名第、新泰园项目管理委员会会议纪要。拟证明刘大虎为该项目的经理。证据五，刘大虎出具的证明。拟证明郝小军筹措3000万元支付给了东胜区国土资源局。证据六，鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司（简称三恒公司）与原告签订的《拆迁安置补偿款协议书》。三恒公司与原告签订的《补充协议》。原告与被告泰兴公司签订的《补充协议》。原告与被告泰兴公司签订的《联合开发房地产协议书》。拟证明在华旌公司与泰兴公司的另一个转让土地项目中，泰兴公司应赔偿华旌公司7400万元。被告弛恒公司对其在证据上的签字盖章认可，但认为其与泰兴公司是挂靠关系，所有欠款均应由泰兴公司支付，与驰恒公司无关。被告泰兴公司对第一组证据的真实性认可，对所要证明的问题不予认可。《会议纪要》提到“政府和原告合作开发”，政府不能与公司联合开发房地产，是违反法律规定的。被告泰兴公司对第二组证据中《联合开发房地产协议书》的真实性予以认可，对所要证明的问题不予认可。认为该证据不明确，不能作为索要土地款的依据。被告泰兴公司对其他证据均不予认可。被告弛恒公司提供如下证据:证据一,2010年2月18日,被告弛恒公司与被告泰兴公司股东郝小军签订的合作开发房地产协议书。证据二，鄂尔多斯市中级人民法院（2014）鄂刑二终字第21号刑事判决书。证据三，2015年3月16日，被告泰兴公司起诉被告弛恒公司的起诉状。以上证据拟证明被告弛恒公司与被告泰兴公司是挂靠关系。原告华旌公司对弛恒公司的证据的真实性认可。对其所要证明的目的不予认可。称弛恒公司是合同的签订主体，包括《联合开发房地产协议书》、《补充协议书》、《华旌名第项目移交借款还款协议书》等协议书均是弛恒公司作为协议一方与原告签订的，该协议书当中所约定权利和义务当然约束签订协议各方，弛恒公司也不例外。至于弛恒公司与泰兴公司之间的法律关系，仅能约束该两方，根据合同的“相对性原则”并不能以此对抗原告的诉讼主张。被告泰兴公司对弛恒公司的证据均予以认可。被告泰兴公司向本院提供如下证据；证据一，2010年2月9日以弛恒公司名义缴纳土地出让金的缴款凭证。拟证明被告泰兴公司缴纳了涉案土地出让金3902.5万元。证据二，土地使用权出让相关税费凭证。拟证明被告泰兴公司以弛恒公司名义缴纳相关税费227.92385万元。证据三，郝卫国借款300万元的凭证。拟证明该300万元应抵顶土地转让款。证据四，向郝卫国支付4000万元的凭证。拟证明该4000万元应抵顶土地转让款。证据五，向郝卫国支付2000万元的凭证。拟证明该2000万元应抵顶土地转让款。证据六，购房款40万元凭据。拟证明该40万元应抵顶土地转让款。证据七，2011年3月7日，向郝卫国支付500万元的凭证。拟证明该500万元应抵顶土地转让款。证据八，郝卫国借款5万元的凭证。拟证明该5万元应抵顶土地转让款。证据九，2011年4月20日，被告泰兴公司转给曹翠珍1400万元凭证。拟证明该款项应抵顶土地转让款。证据十，2012年原告华旌公司购买红木家具262万元的凭证。拟证明该款项应当抵顶土地转让款。证据十一，郝小军涉嫌挪用资金罪一案的刑事判决书。拟证明土地出让金是由被告泰兴公司支付的。原告华旌公司对被告泰兴公司第一组、第二组证据的真实性认可，所要证明的问题不予认可。当时土地出让金是由弛恒公司支付的，是郝小军将土地出让金支付至原告法定代表人曹翠珍账户，曹翠珍又与弛恒公司的财务人员去东胜区国土局以弛恒公司的名义支付的土地出让金。根据《联合开发协议书》的约定，土地出让金3000万元已经从土地转让费中扣除，不能再从剩余的欠款中予以扣除。该事实在涉及郝小军的刑事判决中也有明确记载。原告华旌公司对第三组证据不予认可。称该300万元借款事宜与本案无任何关系。原告华旌公司对第四、五组证据所要证明的问题不认可。原告除了涉案土地外还有一块土地（新泰园项目用地），新泰园项目用地是原告与被告泰兴公司签订联合开发协议，之前原告与鄂尔多斯市三恒建筑有限责任公司(简称三恒公司)签订过联合开发协议，但由于泰兴公司想开发该宗地块，与原告华旌公司协商由原告华旌公司解除与三恒公司的合同，并且承诺承担原告与三恒公司解除合同后的一切损失，包括三恒公司整理该地块所支出的费用和解除合同所产生的违约金总计7400万元，该组证据只能证明被告泰兴公司因开发原告第二块土地而对三恒公司支付的相关费用6000万元。因此该组证据与本案无关，原告收到该笔费用后也如数支付给了三恒公司，三恒公司出具了等额面值的收款收据。原告华旌公司对第六组证据所要证明的问题不予认可。该笔费用是原告为公司职工垫付的购房款尾款，与本案的法律关系不同。原告华旌公司对第七组证据所要证明的问题不予认可。称该组证据涉及款项是新泰园项目的款项，这在郝小军的刑事判决书中已经明确，所以与本案无任何关联性。原告华旌公司对第八组证据的真实性不予认可。该借款单上无借款人的签名。原告华旌公司对第九组证据所要证明的问题不予认可。称该笔费用是被告泰兴公司以《华旌名第》项目部名义向曹翠珍借款1400万元后，由被告泰兴公司向曹翠珍偿还的借款，不属于偿还土地款的行为，这在郝小军的刑事判决中已明确。对第十组证据的真实性、合法性、所要证明的问题均不予认可。与本案无关联性。原告华旌公司对第十一组证据的真实性、合法性均予以认可，对所要证明的问题不认可。被告弛恒公司对被告泰兴公司前十组证据表示不清楚，对郝小军刑事判决书予以认可。经审理查明，2005年东胜区政府为了城市建设需要，与原告华旌公司商定由原告华旌公司出资为东胜区修建富兴北路。东胜区人民政府与原告华旌公司于2008年4月23日签订《土地合作开发协议》，约定将XXX地块由原告进行开发，并以此抵顶原告华旌公司修路费用。原告华旌公司与被告弛恒公司于2009年12月7日签订《联合开发房地产协议书》，约定联合开发“华旌名第”项目，由被告弛恒公司负责、其盈亏风险由弛恒公司自行承担。被告弛恒公司向原告华旌公司交付地款及实物分配的比例为：地款30%，(其中包括：挂牌费Y+900万元、土地出让金费Y+2100万元，共计：Y3000万元)实物分配为70%。土地出让金等费用应由被告弛恒公司为原告华旌公司垫付，但最高垫付金额不超过叁仟万元。2011年12月8日，上述双方签订了《补充协议》，约定原告华旌公司将实物住宅委托被告弛恒公司进行销售，驰恒公司代为原告华旌公司回收销售楼房款，回收款暂定总计127957829元人民币（具体计算方式为：地价款116.68亩×100万元=11668万元-驰恒公司代付3000万元=8668万元÷3000元/平米=28893平米；代为销售的房屋按5028.59元/平米计算×28893平米-销售代理费、销售税金=12795.7829万元）分期支付给原告华旌公司，2012年1月30日支付30%，2012年6月30日支付20%，2012年12月30日结清。2013年6月15日原告华旌公司、被告弛恒公司、被告泰兴公司签订了《华旌名第项目移交借款还款协议书》，约定被告泰兴公司全面接收原告和被告弛恒公司签订的《联合开发房地产协议书》、《补充协议书》中的所有条款，并同意以上两份协议内容中所欠土地款的偿还。为了保证原告华旌公司的合法利益，二位被告同意将华旌名第部分未销售的房产、法院解除保全的房产、炒房人员退出的房产、挂名退出的房产等房产暂签到原告华旌公司法定代表人曹翠珍名下。另查明，被告泰兴公司股东郝小军因涉嫌挪用资金罪一案，东胜区人民法院作出（2013）东刑二初字218号刑事判决，郝小军不服该判决向本院提起上诉，本院作出（2014）鄂刑二终字第21号刑事判决。该刑事案件在审理过程中对涉案华旌名第项目和新泰园项目开发情况、各种款项的支付情况进行了审查，该判决表明《华旌名第》项目是由被告泰兴公司挂靠被告弛恒公司的开发资质进行开发的，郝小军向原告华旌公司支付的土地出让金为3000万元。被告泰兴公司向郝卫国支付的6500万元是新泰园项目的款项。被告泰兴公司向曹翠珍支付的1400万元是用于偿还借款。本院认为，原告华旌公司与被告弛恒公司签订的《联合开发房地产协议书》、《补充协议》以及《华旌名第项目移交借款还款协议书》系各方当事人真实意思表示，应为有效合同。各方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中各方当事人虽然在形式上签订的是联合开发房地产协议书，但实质上，华旌公司并不承担任何经营风险，只需将土地审批手续办理至驰恒公司名下，即可获取固定收益，不承担房地产开发义务和经营风险。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。原告华旌公司与被告弛恒公司签订的《联合开发房地产协议书》、《补充协议》两份协议的内容已说明驰恒公司同意分期支付给原告华旌公司土地转让款。原告华旌公司与被告弛恒公司、泰兴公司三方签订的《华旌名第项目移交借款还款协议书》说明，泰兴公司同意全面接收华旌公司和弛恒公司签订的《联合开发房地产协议书》、《补充协议书》中的所有条款，并同意以上两份协议内容中所欠土地款的偿还。上述协议表明二被告欠原告华旌公司土地款的数额为12795.7829万元，且二被告同意偿还。被告泰兴公司支付的6500万元属于新泰园项目的款，其支付的1400万元属于偿还借款，该两笔款与本案无关联，本院不予采信。泰兴公司主张的已支付土地款3902.5万元和2279238.50元税费，该主张与关于郝小军的刑事判决在查明的事实不一致，且其不能证明该款应由华旌公司承担。对其主张不予采信。被告泰兴公司主张的郝卫国借款300万元和5万元的证据，并不能证明该两笔款项与本案具有关联性，应当另行主张。被告泰兴公司主张的购房款40万元，与本案不是同一法律关系，应当另行主张。被告泰兴公司主张的原告华旌公司购买红木家具262万元的证据，无法证明双方之间明确约定以该红木家具抵顶土地转让款，本院不予采信。故被告泰兴公司所提交的证据不足以证明其已支付128374310.5元土地转让款。另，被告泰兴公司认为本案应移交公安机关，但现有证据不足以认定犯罪，对此，泰兴公司可另行向公安机关报案。综上，原告主张被告弛恒公司与被告泰兴公司偿还欠款127957829元的事实清楚，证据确实、充分。被告弛恒公司、被告泰兴公司应当按约定承担偿还土地转让款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：被告鄂尔多斯市弛恒房地产有限责任公司、被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告鄂尔多斯市华旌整车配件修理有限责任公司土地转让款人民币12795.7829万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费681589.15元、诉讼保全费5000元，由被告鄂尔多斯市弛恒房地产有限责任公司、被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长  李顺和代理审判员  杨瑞华代理审判员  张 媛二〇一五年十一月四日书 记 员  赵瑞娟法条链接：《中华人民共和国合同法》第八条+依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。