成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初6482号 原告：刘惠蓉，女，汉族，1968年5月3日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：吴静，系四川奥伦济律师事务所律师。 被告：王某2，男，汉族，1966年12月8日出生，住成都市武侯区。 被告：黄某，女，汉族，1969年1月25日出生，住成都市武侯区。 被告：王某1，女，汉族，2005年4月30日出生，住成都市武侯区。 法定代理人：王某2，系王某1之父。 法定代理人：黄某，系王某1之母。 被告：成都市国土资源局武侯分局征地事务中心。住所地：成都市一环路南三段祥和巷6号。 法定代表人：薛峰。 委托诉讼代理人：王杨，系四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪亚超，系四川元绪律师事务所律师。 原告刘惠蓉与被告王某2、黄某、王某1、成都市国土资源局武侯分局征地事务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日受理后，依法适用普通程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告刘惠蓉及其委托诉讼代理人吴静，被告王某2、黄某，被告王某1的法定代理人王某2、黄某，被告成都市国土资源局武侯分局征地事务中心到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘惠蓉向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认刘惠蓉与王某2、黄某签订的《征地拆迁安置房买卖合同》合法有效； 2、请求判令王某2、黄某履行《征地拆迁安置房买卖合同》，并配合刘惠蓉办理房屋产权过户手续； 3、请求判令王某2、黄某承担违约金60万元； 4、请求判令诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用由王某2、黄某承担。 增加诉讼请求：请求判令成都市国土资源局武侯分局征地事务中心协助刘惠蓉办理房屋产权过户手续。 事实与理由：刘惠蓉与王某2、黄某于2016年6月5日共同签订《征地拆迁安置房买卖合同》，以下简称《合同》，王某2、黄某一致同意将位于成都市武侯区，房屋建筑面积49.43平方米的拆迁安置房屋以总价为280000元卖与刘惠蓉。刘惠蓉通过银行转账向王某2先行支付25万元购房款，2016年6月5日当天，王某2也将房屋交付给刘惠蓉实际使用。2017年4月20日王某2通知刘惠蓉已在成都市国土资源局武侯分局办理完房产证相关签字手续，要求刘惠蓉支付剩余购房款，刘惠蓉依约支付3万元购房款。后刘惠蓉才知道黄某未在办理房产证相关手续上签字，不能办理产权过户手续。 根据《合同》约定：“在有关部门统一办理房屋产权证、土地使用证等相关手续时（时间以该小区有户主办理好相关手续为准），甲方在一个月内无条件积极协助乙方办理此房屋的产权登记……”并约定了不同阶段的违约责任：“甲乙双方任何一方违反本协议内容的，应向守约方承担全部房款两倍的违约金”。“若在办理产权证及过户和相关手续时，甲方不办理的，超过一个月乙方将扣除甲方尾款3万元，以此类推。若超过五个月还未办理相关手续，将按照第六条第一款处理”。 现刘惠蓉多次催促王某2、黄某办理产权过户手续，王某2、黄某一直推脱，以各种理由拒绝，且明确表态不配合刘惠蓉履行过户手续。为维护刘惠蓉合法权益，特依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。 王某2、黄某辩称，王某2、黄某是完全配合刘惠蓉的，当时双方签协议时还没有办理房产证，刘惠蓉说王某2、黄某没有配合，是完全没有依据的。王某2、黄某将所有手续交给第三方委托公司，产权证办理是第三方委托公司在执行，后来王某2、黄某也问了几次，说不符合什么要求，具体什么要求第三方委托公司也没有说清楚，上次开庭后，王某2、黄某去问了一个姓刘的主办房产证的人，该人说王某2、黄某这个产权证办不了，让王某2、黄某把拆迁协议拿到房管局去问，需要什么手续，问了以后再交给第三方委托公司统一办理。王某2、黄某并不存在违约。王某2、黄某在拆迁协议基础上与刘惠蓉签的合同，只能算是私人协议，也不算合法，只能算民间借贷。王某2、黄某的房屋一直拿给刘惠蓉在出租，相当于王某2、黄某是支付了刘惠蓉的利息，根本谈不上王某2、黄某违约。现在既然刘惠蓉起诉了，双方就应按照现在的市场价格来进行交易。 王某1辩称，王某1不同意卖房子。看法院怎么判决，该退钱卖方也可以退钱，如果刘惠蓉一定要房屋，需按照现在市场价格交易。 成都市国土资源局武侯分局征地事务中心辩称，1、刘惠蓉与该中心之间并不存在房屋买卖关系，该中心没有法定的或者合同意义上的为刘惠蓉办理房屋产权过户手续的义务；2、王某2及黄某名下房屋未办理产权手续的原因在于其提交的材料不符合办证条件导致被退件，且其提供的材料已由成天杰房地产咨询有限公司予以退还。同时，刘惠蓉向法庭提交了2017成都市不动产权第0220309号产权证，证明其所拥有的位于同一小区的房屋已经办理完毕产权登记，这从客观上说明了该中心并无推脱为王某2及黄某办理产权手续的义务，未能办证的原因在于王某2、黄某，并不在该中心；3、案涉房屋的土地权利性质为划拨，根据城市房地产管理法第40条第1款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，因此，刘惠蓉与王某2签订房屋买卖合同能否办理产权变更登记应当由不动产登记部门依法确定，该中心并无权为王某2、黄某及刘惠蓉之间的房屋产权变更办理相应的登记手续。 经审理查明，王某2、黄某、王某1系同一家庭成员，因农转非原因，成为符合住房安置条件人员，作为一个整体共同享受住房安置政策。2010年4月19日，王某2代表王某2、黄某、王某1三人与成都市国土资源局武侯分局征地事务中心签订了《征地搬迁现房安置协议》，三人共同取得了位于成都市武侯区（建筑面积49.43平方米）、龙腾小区1栋2单元1楼4号（建筑面积77.90平方米）共两套安置房屋。成都市国土资源局武侯分局征地事务中心向王某2等三人交付了房屋，产权证则在办理中。 在尚未办理产权证的时候，王某2、黄某决定出售成都市武侯区房屋，2016年6月5日，王某2、黄某（卖方、甲方）与刘惠蓉（买方、乙方）签订了《征地拆迁安置房买卖合同》，约定买卖位于成都市武侯区房屋，总价28万元，前期房款25万元在签合同时支付，尾款3万元在房屋过户给乙方后2日内付清。在有关部门统一办理房屋产权证、土地使用证等相关手续时，甲方在一个月内无条件积极协助乙方办理此房屋的产权登记，并将此房屋过户给乙方，过户费由乙方承担。关于违约责任，约定甲乙双方任何一方违反协议内容的，应向守约方承担全部房款2倍的违约金；若在办理产权证及过户相关手续时，甲方不办理的，超过一个月乙方将扣除甲方尾款3万元，以此类推。若超过5个月还未办理相关手续，按上款处理。 合同签订后，刘惠蓉立即支付了前期房款25万元，王某2在当日将房屋交付与刘惠蓉使用。后应王某2要求刘惠蓉已将尾款3万元提前支付给王某2。 但在产权证办理上，王某2、黄某不积极作为，在该小区已经可以统一办理产权证的情况下，并没有积极办理该房屋的产权证，更无法过户与刘惠蓉。现该房屋仍然登记在成都市国土资源局武侯分局征地事务中心名下。 上述事实，有《征地搬迁现房安置协议》、《征地拆迁安置房买卖合同》、该小区其他房屋的不动产权证书、成都市不动产登记信息摘要3、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。 本院认为，《征地拆迁安置房买卖合同》系王某2、黄某与刘惠蓉双方的真实意思表示，合法有效，应恪守履行。王某1系未成年人，其法定代理人王某2、黄某明知房屋中有王某1的份额，作出了出售房屋的行为，系法定代理人代为处理民事事务的行为，合法有效，所以该合同的效力及于王某1。所以王某2、黄某、王某1应共同享受合同权利、履行合同义务。现刘惠蓉已按合同约定付清房款，王某2等三人作为合同相对方亦应履行自己的义务，办理房屋产权登记并过户与刘惠蓉。王某2等三人要求按现行市场价完成交易违反了合同的约定，本院不予支持。王某2等三人怠于办理产权证和过户的行为已经构成了违约，给刘惠蓉造成了未能及时办理产权证的损失，应承担违约责任。但合同约定的违约金过高，违约金应以惩罚为辅、补偿为主为原则，实际上刘惠蓉在合同签订后一直占有房屋，一旦办理产权证将有明显获利，所以，本院酌情确定王某2等三人支付刘惠蓉违约金5000元。因该房屋仍登记在成都市国土资源局武侯分局征地事务中心名下，根据《征地搬迁现房安置协议》的约定，成都市国土资源局武侯分局征地事务中心应将房屋过户给王某2等三人。鉴于王某2等三人怠于行使其办理产权证的权利，刘惠蓉可以请求人民法院以自己的名义代位行使王某2等三人的权利。所以，成都市国土资源局武侯分局征地事务中心应将房屋直接过户与刘惠蓉，王某2等三人应予以配合。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第十九条之规定，判决如下： 一、确认刘惠蓉与王某2、黄某、王某12016年6月5日签订的《征地拆迁安置房买卖合同》合法有效； 二、成都市国土资源局武侯分局征地事务中心、王某2、黄某、王某1于本判决生效之日起十日内协助刘惠蓉办理位于成都市武侯区房屋的不动产权证书，有关税、费、土地出让金由刘惠蓉承担； 三、王某2、黄某、王某1于本判决生效之日起十日内支付刘惠蓉违约金5000元； 四、驳回刘惠蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12500元，财产保全费3520元，合计16020元，由刘惠蓉承担8875元，王某2、黄某、承担7145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 赵 阳 人民陪审员 肖 冰 人民陪审员 李勇军 二〇一八年十一月二十日 书 记 员 杨谨荣