广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3893号原告：刘宝仪，女，1973年12月1日出生，香港永久性居民。委托代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市信邦物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街凤凰北横路228号119房。法定代表人：列振成。委托代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。原告刘宝仪诉被告广州市信邦物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告刘宝仪及其委托代理人彭长虹，被告广州市信邦物业管理有限公司的委托代理人梁巨贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘宝仪向本院提出诉讼请求：一、确认原告自2017年5月起无需向被告支付租金及物业管理费。二、被告向原告支付违约金85774.91元。三、解除涉案租赁合同，被告向原告退还保证金80000元，并赔偿原告损失563958元。四、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：因涉案租赁商场存在违法建设、消防违法被公安机关责令停止使用、停水停电等问题，导致原告租赁涉案商铺经营儿童乐园的合同目的无法实现，根据法律规定，原告有权解除租赁合同。因被告未按涉案租赁合同约定向原告交付租赁场地，构成根本违约。为此，诉至法院，望判如所请。被告广州市信邦物业管理有限公司辩称：一、合同签订后被告已经向原告提供双方确认的租赁场地，并且原告也已开始经营。二、原、被告之间是约定按经营总额分成的方式支付租金，如果原告不经营，则无需支付分成的租金，但如果原告继续经营，有经营所得，则需按约定支付相应的租金及管理费，不存在免除收取相应费用。三、被告不存在违约行为，原告没有权利要求被告支付违约金，相反，原告存在拖欠水电费、管理费的违约行为，被告保留追究原告违约金的权利，也保留追究其他相应违约责任的权利。四、不同意原告变更后的诉讼请求，其提出的期限不合法，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：一、原告与被告租赁关系的事实：2014年10月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作经营合同》，载明“第一条商铺位置、面积、经营范围1.1甲方将坐落于增城区永宁街凤凰北横路新东城项目2#楼首层VIE生活馆第06号商铺出租给乙方使用。……位置参见附件一所示……1.2商铺经营商品品牌为儿童乐园，经营范围为：儿童游戏互动类，……第二条合同期限2.1本合同期限从2014年12月1日至2022年11月30日止……第三条租金收取3.1商铺月租金按乙方月营业额的50%收取，由乙方自行收取营业款。甲乙双方约定于每月10日前（遇节假日顺延）对上月营业额进行对账，完成对账后十天内乙方以现金、支票、电汇等方式向甲方支付上月租金，由甲方向乙方开具合法的收款凭证。……3.2乙方应于付款期限内按时向甲方支付上月租金。如乙方因故迟延支付的，自支付期限届满日起，每迟延一天按应付金额的千分之三向甲方支付滞纳金。……3.3乙方应于本合同签订后十天内向甲方缴纳租赁保证金，总计为人民币80000元……四、其他费用……4.2……物业管理收取标准为35元/平米/月……第九条甲方权利义务9.1……甲方确保乙方能于该商铺进行合法经营直至双方约定之经营期限结束。……9.5甲方确保公共消防设施、公共卫生设施及其他公共设施可正常使用。……第十一条违约责任和后果11.1……如违约方的行为导致本合同不能继续履行的，守约方有权单方解除本合同，并继续追讨相关经济损失。本合同另有规定的除外。11.2一方违反本合同约定的，守约方有权单方解除合同，且有权要求违约方支付相当于过往12个月之月平均租金的违约赔偿金。……”。该合同附件一为涉案商场的平面图。原告在该图纸上标注了其承租商铺的位置。之后，原告依约缴纳保证金80000元。2016年3月份儿童乐园利润分配表列明原告应交纳给被告分成款16272元，管理费7600元，合计23872元。2016年5月份儿童乐园利润分配表列明原告应交纳给被告分成款20860元，5月管理费7600元，4月至5月管理费15200元，电费1486元。合计37546元。2016年6月17日原告支付5月份租金20860元，由被告出具《收款收据》。2016年6月份儿童乐园利润分配表列明原告应交纳给被告分成款22568元，管理费7600元，4至6月份管理费22800元，电费1486元。合计46854元。2016年7月8日，原告支付6月份租金22300元，并标注（还欠268元），由被告出具《收款收据》。2016年7月份儿童乐园利润分配表列明原告应交纳给被告分成款3580元，6月份余欠268元，4至7月份管理费30400元，电费1486元。2016年8月8日，原告支付6月份欠款268、7月份租金及电费合计5334元，由被告出具《收款收据》。2016年8月份儿童乐园利润分配表列明原告应交纳给被告分成款3872元，8月份管理费7600元，4至8月管理费合计38000元。5月4日至9月1日电费12520元。合计54392元。2016年9月份儿童乐园利润分配表列明原告应交纳给被告分成款2536元，9月份的管理费7600元，8月未交租金3872元，4月至8月的管理费45600元，5月4日至9月1日电费12520元，合计64528元。2016年10月18日，原告支付8月、9月份租金合计6408元，由被告出具《收款收据》。2016年10月份儿童乐园利润分配表列明原告应交纳给被告分成款4304元，10月1日到10月31日电费1312.5元。合计5516.5元。2016年11月14日，原告支付10月租金4304元，由被告出具《收款收据》。2016年11月份儿童乐园利润分配表列明原告应交纳给被告分成款2636元，11月1日到11月30日电费1312.5元。合计3948.5元。2016年12月7日，原告支付11月份租金2000元，由被告出具《收款收据》。2017年1月15日，原告支付12月份部分租金4000元。2017年3月13日，原告支付3月份租金及电费4168元。2017年5月4日，广州市增城区工商行政管理局发出《责令改正通知书》，因刘宝仪无证经营永宁街东凌广场首层儿童乐园，限令刘宝仪30天内改正上述违法行为。二、涉案场地的被处罚情况：2016年2月23日，广州市增城区城市管理综合执法局作出增城管执罚字（2016）B1号《行政处罚决定书》，因广州市东汇置业有限公司违法占用通道建造钢结构建筑物，为此处罚如下：没收位于广州市增城区永宁街长岗村东凌广场占用通道加建的2幢钢结构违法建设，共计4264.5平方米。2016年4月28日，广州市公安局增城区分局作出穗公增行罚决字[2016]02275号《行政处罚决定书》决定对广州市东汇置业有限公司东凌广场扩建工程责令停止施工并处罚款100000元；对广州市东汇置业有限公司东凌广场扩建工程责令停止使用并处罚款100000元；合并执行责令停止施工、停止使用，并处罚款200000元。三、涉案场地商铺的事实情况：2017年8月14日，应原告申请，广州市国土资源和规划委员会提供了广州东汇置业有限公司的《建设工程规划许可证》调整函增规函【2013】31号首层平面图。2017年8月15日，增城市国土资源和规划局出具《查询结果证明》，表明原告承租的商铺在房地产档案系统中暂没有房产权属登记资料。2017年5月25日，增城区人民政府永宁街道办事处对其他商户发出的《关于曹阜巧新房问题的处理意见》，增城区永宁街道办事处经查询，因信邦物业以消防未过关不能招商为由未向开发商东凌广场缴纳水电费，东凌开发商对商铺进行停水停电处理。商户认为信邦物业消防不过关仍招商构成欺诈为由产生纠纷。经调解无法达成一致，建议遵循法律途径解决。2017年3月29日，新东城物业服务中心向被告发出《催缴函》，告知被告截止2017年3月28日拖欠物业管理费及水电费合计517436.22元，要求被告于2017年4月5日缴纳，否则，将停止服务区内一切物业服务（包括但不限于水电服务）。停止服务区域为信邦物业所辖管的魔法乐园、电影院等时尚生活馆内所有商城。2017年4月6日，新东城物业服务中心向被告发出《知会函》，再次要求被告缴纳相关费用。并告知于2017年4月7日早上对贵司暂停一切物业服务。2017年4月28日，广州市东汇物业管理有限公司向被告出具《知会函》记载：鉴于贵司自2016年12月至今一直拖欠物业管理费及水电费，目前物业公司已垫付高额水电费用，严重影响我司日常管理工作开展，我司已多次口头及书面催缴，但一直未缴纳相关费用。经政府相关部门协调，贵司承诺4月24日前缴清所有费用，但截止4月28日贵司仍未向我司缴纳相关费用。兹鉴于此，为维护其他业主权益，我司将于2017年5月2日起对贵司停止能源供应及相关物业服务。原告就涉案商铺装修价值申请评估，本院经摇珠确定广东建伟工程咨询有限公司作为鉴定机构。经鉴定，广东建伟工程咨询建筑有限公司做出《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：经我司计算，位于新东城项目2#楼首层VIE生活馆第06号商铺的装修费用形成的装修物现值为：……根据装修重置价值计算的装修现值为101120.07元。上述鉴定报告经双方质证后，本院就原、被告争议的问题发函向鉴定机构了解。2018年7月31日，鉴定机构作出《关于对（2017）粤0183民初3893号案件广州市增城区人民法院通知的答复》，“……我司于2018年2月7日会同本案经办法官、原被告双方踏勘现场时，亦口头告知当事人双方“恐龙时代设备设施的价值”未列入我司鉴定范围。我司亦无相关资产评估的资质。……鉴定重置价值不包括原告《申请书》主张的“恐龙时代设备设施的价值”（儿童乐园中可移动的设施、器具、玩具、泡沫地板等）。……对于摄录一体机、NVR硬板录像机能否拆移而不损害其价值。不影响我司的委托鉴定事项——重置价值和现值的计算结论。单列摄录一体机重置价值12954.81元，重置现值7389.57元。NVR硬盘录像机重置价值为1554元，重置现值为886.42元”。广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4442号案件查明涉案商铺在内的大型场地是由广州市东汇置业有限公司开发，被告向数十个小型商铺业主承租上述场地，并将各商铺的原有间隔打掉重新间隔、作了简易装修，但未向消防部门申请建设工程消防设计审核和消防验收。广州市公安局增城区分局复函建筑面积在50平方米以上300平方米以下的场所内部装修工程，需办理消防安全检查合格证；300平方米以上需办理建设工程消防设计审核、消防验收和消防安全检查合格证；在未进行内部装修前需申请消防设计审核，取得消防设计审核合格证后方可施工，施工完后申请消防验收，消防验收合格后办理消防安全检查合格证才能营业。庭审中，原告陈述以下意见，1、原告之所以没有支付涉案场地4月份的租金，是因为被告财务人员通知原告不用缴纳，因为4月份商场已经停电，处于无法经营状态。2、没有办理营业执照是因为被告无法提供涉案商铺的产权证明给原告。3、对被告提交的2016年12月至2017年4月的《儿童乐园利润分配表》不予确认。被告陈述以下意见，1、原告还欠涉案商铺4月份的款项没有支付。2、涉案商铺确实停水停电了。但是具体原因当事人没有告知代理人。3、被告提供2016年12月至2017年4月的《儿童乐园利润分配表》，记载2016年12月分成款3868元、2017年1月分成款4352元，2017年2月份分成款2988元，2017年3月份分成款3444元，2017年4月份分成款3824元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告将其所承租的涉案商铺出租给原告，双方就商铺的交付、使用、租金的支付等事项协商一致并签署《合作经营合同》。上述合同是原、被告之间就场地的租赁事项达成合意的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。被告承租含涉案商铺在内的场地后进行重新间隔和简易装修，在未向消防部门申请建设工程消防设计审核和消防验收的情况下出租给原告使用，属于租赁物的瑕疵交付，另被告因拖欠原业主水电费而被停水停电，不具备商铺的使用条件。被告是出租方，理应按约定交付符合消防要求的场地和正常经营使用的租赁物给原告，但被告时至庭审时仍未解决有瑕疵的租赁物和涉案商铺的停水停电问题，致使原告无法正常使用租赁物，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告主张可继续履行合同以及其未构成违约的辩驳，本院不予采纳。至于被告认为原告拖欠涉案场地4月份款项的问题，因4月份时，被告因拖欠新东城物业公司水电费已被停止供应水电，造成上述后果应由被告承担相应责任，在4月份停水停电无法经营的情况下，原告没有支付涉案场地的相关费用，并无不当，故本院对被告的上述抗辩不予采纳。因涉案场地在2017年4月份已经停水停电无法适用，故原告在2017年5月份开始无需支付相应租金、管理费等费用，并无不当，本院予以支持。上述商铺因被告过错导致停水、停电，且至今无法恢复水电供应，原告无法继续经营，其合同目的已经无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告要求解除合同，承担违约责任，并退还保证金的请求，合理合法，本院予以支持。依据《合作经营合同》“11.1……如违约方的行为导致本合同不能继续履行的，守约方有权单方解除本合同，并继续追讨相关经济损失。本合同另有规定的除外”及“11.2一方违反本合同约定的，守约方有权单方解除合同，且有权要求违约方支付相当于过往12个月之月平均租金的违约赔偿金”的规定，原告要求解除合同，返还保证金80000元及支付违约金的请求，应予支持。因双方均未能提供连续的12个月的月租金，故本院通过计算原告确定的2016年3月及2016年5月至11月的租金，平均月租金为9578.5元，在被告也没有相应证据予以反驳的情况下，原告主张月平均租金7147.91元，也并无不当，因此，本院对此予以支持。原告认为违约金总额应为月平均租金乘12个月，但是根据合同内文字表述，无法合理推断出上述含义，故本院对原告主张的违约金计算方式，不予支持。因被告原因导致双方合同无法继续履行，原告请求被告赔偿其装修损失，合理合法，装修损失经评估机构评估已作出评估结论。因原告之前已经合理使用，并综合原告已经使用的年限，故应采纳评估结论中的重置现值，即101120.07元。至于原告认为应将恐龙时代设备设施的价值应予以计算，但评估机构在评估现场对原、被告就上述设备的评估问题已经进行释明，该评估机构没有对上述设备进行评估的资质、且属于可移动设备。同时，原告亦未就上述部分向本院重新申请评估，故本院对原告的上述主张不予采纳。至于被告抗辩的摄录一体机、NVR硬盘录像机属于可移动设备，上述的物品价值不应计算在损失范围内，根据评估机构的回函，上述设备确属于可移动设备，故应予以扣除，扣除金额为8275.98元。故被告应赔偿原告装修损失的总金额为92844.09元。对于被告向原告寄送《解除租赁合同通知书》是否产生解除合同效力的问题，因被告违约在前，不享有合同解除权，故被告向原告寄送《解除租赁合同通知书》不产生解除合同的效力。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告刘宝仪与被告广州市信邦物业管理有限公司签订的《合作经营合同》。二、原告刘宝仪自2017年5月起无需向被告广州市信邦物业管理有限公司支付租金及物业管理费。三、被告广州市信邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金80000元给原告刘宝仪。三、被告广州市信邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘宝仪违约金7147.91元。四、被告广州市信邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘宝仪装修损失92844.09元。五、驳回原告刘宝仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11097元，由被告广州市信邦物业管理有限公司负担2737元，原告刘宝仪负担8360元。评估费3780元由被告广州市信邦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一八年十一月二十日书 记 员  刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。