山东省日照市岚山区人民法院民 事 判 决 书（2015）岚民一初字第945号原告：苏昭正，居民。委托代理人：徐焕，山东贤合律师事务所律师。委托代理人：赵竣伟，山东贤合律师事务所律师。被告：日照市岚山区虎山镇大庄子村村民委员会，住所地：日照市岚山区。法定代表人：苏日恩，村主任。委托代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。原告苏昭正与被告日照市岚山区虎山镇大庄子村村民委员会（以下简称大庄子村村委会）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏昭正之委托代理人徐焕、赵竣伟，被告大庄子村村委会之委托代理人丁志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏昭正诉称：原告和被告双方于2009年7月26日达成关于原告购买被告集体所有房屋的协议书一份。根据协议书第四条1、2、4款的约定，原告购买被告所分配集体楼房的房款在村庄集体搬迁时，对老房屋进行评估、计价结束后，同时进行补偿款项据实结算；补偿款项退除楼房款后，余款一次找清到户，包括被告已经提前收取原告的3万元预筹资金；所分配楼房待村庄整体搬迁拆除房屋后即具有所有权。原告在村里的老房屋已于2013年12月评估、计价和拆除完毕，被告预留原告的拆迁补偿款14万元，加上原告应得的拆迁进度奖励2万元、临时安置补助费2000元、预筹资金3万元，共计19.2万元，扣除原告居住的涉案二层楼价款9.5万元，被告还应支付原告9.7万元。请求依法判令被告继续履行原被告于2009年7月26日达成的协议书，进行楼房款结算结清，协助办理产权手续或者确认涉案二层楼房屋所有权归原告所有；被告返还预扣原告的老房屋拆迁补偿款、房屋拆迁进度奖励费和临时安置费等共计9.7万元，并按银行同期贷款利率自起诉之日计算相应利息。被告大庄子村村委会辩称：第一，原被告双方2009年签订协议时，约定原告暂住涉案二层楼房，原告对所住楼房只有管理权和使用权，不具有所有权；第二，根据政府规划，涉案二层楼区已规划为化工区，被告村庄集体搬迁至岚山区虎山镇官山社区；第三，涉案二层楼区住户共计158户，已经搬迁130余户，剩余住户均需搬迁；第四，被告村庄拆迁时，原被告双方又先后签订了安置楼选择户型协议书、征求意见书、房屋拆迁补偿安置协议，且原告同意选择官山社区安置楼。综上，原被告双方于2009年7月26日签订协议书之后，发生了情势变更，协议书中约定的安置地点发生变化，原协议无法继续履行，应驳回原告诉讼请求。经审理查明：2003年冬，被告村庄因日照钢铁有限公司建设需要，确定为搬迁村，日照钢铁有限公司拨付资金在被告村庄建设160户二层楼区，除安置日钢铁路、高压走廊拆迁户61户，预留临时办公室2户外，尚闲置97户。为筹集部分建设资金，启动楼区施工建设，被告大庄子村村委会决定将未安置的97户统一分配。后原告和被告于2009年7月26日签订《协议书》一份，约定：第二条，楼房分配范围为经村民资格认定具有村集体经济组织成员资格的户；第四条，1.所分配楼房按实际施工程度登记存档，整体搬迁据实结算，原房屋补偿金退除楼房款。余款一次找清到户（包括现已收取3万元预筹资金）。2.村庄整体搬迁时，原村庄房屋评估、计价结束后，必须拆除，同时进行补偿款项结算。4.楼房分配后，乙方（原告）享有所有分配楼房的管理权、使用权，不具有所有权。待村庄整体搬迁拆除房屋后具有所有权。该协议签订前，原告于2009年7月5日缴纳预筹资金3万元，被告为原告出具收款凭证一份，该收款凭证上交款项目为楼房工程款。庭审中，原告认为，从上述收款凭证上记载交款项目为楼房工程款可以印证原被告双方2009年签订的协议为房屋买卖协议性质，而并非房屋拆迁安置协议。对此，被告持有异议，并认为涉案二层楼区并非商品房，而系被告村庄拆迁安置房，原告缴纳的3万元并非楼房款，而系村庄楼区建设的预筹资金，原被告双方签订的协议并非房屋买卖协议，而系房屋拆迁临时安置协议。原告于2009年签订协议书后，即入住涉案二层楼房。庭审中，被告为证实原被告双方于2009年签订协议后，该协议书中约定的安置地点发生情势变更，提交以下证据：1.安置楼房选择协议书一份，该协议书第四项约定乙方苏艳阳（系原告之子）代表全家自愿选择120平方米户型一套；2.大庄子村新型社区建设表决卡一份，该表决卡显示表决事项：大庄子村新型社区建设和旧村整体搬迁；3.原被告双方于2013年11月5日签订的征求意见书一份，该意见书第一条约定安置地点为官山路社区，原告在“同意搬迁”处签名捺印；4.原被告双方于2013年12月签订的大庄子村房屋拆迁补偿安置协议一份，该协议第一条第一款约定甲方（被告）给予乙方（原告）房屋补偿费、区位补偿费、空位定额补偿费等共计210109元，奖励费16734元，共计226843元，预扣楼房款14万元，余款86843元；5.虎山镇党政办公室于2010年8月18日印发的虎发[2010]18号《中共虎山镇委、虎山镇人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的实施方案》一份，该实施方案第三条总体目标为利用三年时间，对化工园区范围桥南头村、大庄子村等11个村庄实施整体搬迁；6.日照市岚山区人民政府办公室于2014年9月18日印发岚政发[2014]8号《日照市岚山区人民政府关于设立岚山化学工业区的通知》一份；7.日照市岚山区人民政府办公室于2014年9月18日印发岚政发[2014]9号《日照市岚山区人民政府关于批复实施的通知》一份，该通知第一项：原则同意区化工产业办公室等有关部门组织编制的《岚山化学工业区总体规划》。第二项：该规划将岚山化学工业区区分东区和西区两部分，东区规划范围东至安岚大道，西至玉泉二路，南靠阿掖山，北接日钢厂区、龙王河，被告村庄二层楼区位于规划中的化学工业区东区；8.日照市岚山区化工产业办公室绘制《岚山化学工业区总体规划图》一份，该规划图显示被告村庄二层楼区位于岚山化学工业区中的重油加工区。原告在对被告提交的以上证据质证时，认为：1.对安置楼房选择户型协议书、征求意见书、房屋拆迁补偿安置协议书真实性无异议，对表决卡中原告签名有异议，认为并非原告本人所签。另外，原告认为上述四份证据与本案原告诉讼请求没有关联性，并认为原告与被告于2009年签订的协议书性质系楼房买卖协议，与原被告于2013年签订的房屋拆迁补偿安置协议系两份独立的协议，而并非因情势变更导致拆迁安置楼房地点变化；2.对于被告提交的证据5、证据6、证据7、证据8，原告主张对证据真实性无异议，但认为与原告的诉讼请求之间没有关联性，认为原告提交的政府文件和规划图仅是关于化学工业区的规划，并没有进入土地利用审批、拆迁建设等程序，并不能证实原告和被告于2009年签订的协议书发生情势变更，且被告提交的政府文件鼓励旧村改造，但应根据村民的意志选择是否搬迁。另查明：原告和被告于2013年签订拆迁安置补偿协议后，原告按照协议约定拆除位于被告村庄的老房屋，被告预留官山社区一套120平米安置楼房款14万元，支付给原告房屋拆迁补偿款86843元。原告主张根据双方于2009年签订的协议，原告在被告村庄的老房屋已拆迁，被告应进行涉案二层楼楼房款结算结清，应将拆迁时预留款14万元、2009年缴纳楼房款3万元、拆迁奖励费2万元、临时安置费2000元，共计19.2万元，扣除涉案二层楼房款9.5万元，剩余9.7万元返还给原告。对此，被告不予认可，认为根据原告和被告于2013年签订的安置楼房选择户型协议书、征求意见书、房屋拆迁补偿安置协议书，原告和被告已经将2009年协议书中安置地点涉案二层楼区变更为官山社区，且原告已经选择了官山社区安置楼房，被告不应返还原告主张的款项。关于涉案二层楼房价值，原告主张为9.5万元，提交日照市岚山区虎山镇桥南头村村民委员会《房屋拆迁补偿安置协议》复印件一份，该协议中约定二层安置楼房款9.5万元，原告主张该二层楼与涉案二层楼系同户型同面积且在同时段同地段建设。被告在对该复印件质证时，认为与本案没有关联性，不予认可。再查明：涉案二层楼区共计有住户158户及被告村庄办公室2户，其中包括安置日钢铁路、高压走廊拆迁户61户，以及2009年签订涉案协议书的97户。被告主张，因涉案二层楼区根据政府规划系化工园区，截止2015年10月30日，已经搬迁了130余户。被告提交大庄子村拆迁安置关于日钢铁路、高压走廊拆迁及“两男孩户”等暂住二层楼区61户的补充协议一份，主要内容为涉案二层楼区61户变更安置地点搬迁至官山社区。被告还提交大庄子村房屋拆迁补偿安置方案的补充方案一份，主要内容为2009年签订缴纳3万元预筹资金的98户，由村委退回3万元预筹基金，98户需腾空二层楼房并交还给村委。对此，原告认为，涉案二层楼区住户搬迁系自愿，并不能证实涉案二层楼区根据规划为化工业园区而应整体搬迁。原告为证实其主张，还提交被告于2015年8月31日发布的《暂住二层楼区域61户搬迁至官山社区实施意见》一份，该实施意见第八项为：安置原则，本着村民自愿的原则，并根据协议签订的先后顺序选择楼房。对该实施意见中第八项自愿原则，原告认为被告大庄子村村委会关于这61户的搬迁原则是自愿搬迁，而被告认为第八项中的村民自愿是指自愿选择搬迁后的安置地点。庭审中，原告主张被告应协助办理涉案二层楼房产权证书，被告辩称涉案二层楼房土地性质为集体所有土地，无法办理产权证书。对此，原告表示如果涉案二层楼房确实因土地性质原因，无法办理相关产权证书，其仅主张确认原告享有涉案二层楼房所有权。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、协议书、安置楼房选择户型协议书、征求意见书、房屋拆迁补偿安置协议书、表决卡、实施方案、收款凭证、通知、规划图、补充方案、实施意见等在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点为原被告双方于2009年7月26日签订的《协议书》系楼房买卖协议还是拆迁安置补偿协议以及双方签订协议后是否发生情势变更，是否应继续履行2009年7月26签订的《协议书》。第一、关于原被告双方于2009年7月26日签订的《协议书》的性质，因该协议书签订的背景系被告村庄确定为搬迁村以及进行楼区建设缺乏资金，为筹集建设资金，被告将闲置的97户分配给经村民资格认定具有村集体经济组织成员资格的户。由协议书的内容可知，参与分配涉案二层楼的人员具有特殊资格，有别于一般商品房买卖。另外，原告缴纳的3万元，虽被告出具的收款凭证中注明为楼房工程款，但根据《协议书》签订的背景可知，其实质应为涉案二层楼区建设预筹资金。再者，在该协议书中多次出现“搬迁”“评估”“清理”“补偿”等字眼，且在协议中约定“楼房分配后，乙方（原告）享有所分配楼房的管理权、使用权、不具有所有权。待村庄整体搬迁拆除房屋后方具有所有权。”综上，应认定为原被告双方于2009年7月26日签订的《协议书》性质为房屋拆迁安置补偿协议。第二、关于原被告双方于2009年7月26日签订《协议书》后是否发生情势变更，是否应当继续履行该协议。根据日照市岚山区化工产业办公室于2013年4月绘制的《岚山化学工业区总体规划图》以及日照市岚山区人民政府办公室于2014年9月18日印发岚政发[2014]9号《日照市岚山区人民政府关于批复实施的通知》可知，被告村庄二层楼区已规划为岚山化学工业区中的重油加工区，被告村庄确定整体搬迁。且涉案二层楼区的住户已绝大多数签订了补充协议，搬离了二层楼区。因此，应认定为原被告双方于2009年7月26日签订的协议书中确定的拆迁安置地点涉案二层楼区已规划为非居住区，属于公共政策原因的情势变更，该协议书已无法履行。第三、在被告村庄被政府规划为化工园区之后，被告村庄重新选择了拆迁安置地点，即日照市岚山区虎山镇官山社区，原告亦和被告签订安置楼房选择户型协议书、征求意见书、房屋拆迁补偿安置协议书，选择了官山社区作为房屋拆迁安置地点，即原被告双方于2013年12月签订的《大庄子村房屋拆迁补偿安置协议》应认定为对2009年7月26日签订的《协议书》中拆迁安置地点的变更。综上，原告于2013年12月签订房屋拆迁补偿安置协议书后依约拆除了老房屋，应认定为履行了变更后的协议书，原告可根据变更后的协议书享受官山社区安置楼房，并进行拆迁补偿款的结算。原告主张被告应继续履行双方于2009年7月签订的《协议书》，并应协助办理涉案二层楼房产权手续或确认涉案二层楼房所有权归原告所有，并要求被告退还预留的楼房款等款项9.7万元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告苏昭正的诉讼请求。案件受理费2225元,由原告苏昭正负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  易秀娟代理审判员  李 龙人民陪审员  秦贯康二〇一五年十一月五日书 记 员  胡华娜