成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初2700号 原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环东五段8号天府国际19楼2-5号。 法定代表人：李瑞军，职务总经理。 委托诉讼代理人：徐小丹，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：卢有莉，女，该公司工作人员。 被告：四川长恒投资有限公司，住所地成都市武侯区桐梓林北路2号2栋11层2号。 法定代表人：杨广陵，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈清华，四川拱辰律师事务律师。 被告：成都市兴缘多餐饮管理有限公司，住所地成都市金牛区迎宾大道5号3层301、302号。 法定代表人：庄春叶，职务不详。 第三人：周兴群，女，1972年7月16日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：代鹏，四川法奥律师事务所律师。 原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告四川长恒投资有限公司（以下简称长恒公司）、成都市兴缘多餐饮管理有限公司（以下简称兴缘多公司）、第三人周兴群物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐小丹、卢有莉，被告长恒公司的委托诉讼代理人陈清华，第三人周兴群的委托诉讼代理人代鹏到庭参加了诉讼，被告兴缘多公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告长恒公司立即支付拖欠的物业服务费、电费及维修费共计476524.21元；2、判令被告长恒公司承担违约金167863.65元（暂计至起诉之日，每日按欠交金额的万分之五计算）；3、判令被告长恒公司承担本案全部诉讼费用；4、判令被告兴缘多公司就被告长恒公司的上述义务承担连带清偿责任。事实与理由：2013年10月29日，被告长恒公司购买由成都万科国宾置业有限公司（以下简称万科置业公司）开发的位于成都市金牛区房屋。2013年11月，万科置业公司将上述房屋交付给了被告长恒公司。原告是“万科·金域西岭”合法选聘的物业服务企业，根据《前期物业服务合同》的约定，为被告长恒公司所购买的房屋提供物业服务。2014年2月，被告长恒公司将房屋租赁给被告兴缘多公司使用并签署租赁合同，合同约定租赁期间所产生的物业费、电费等费用由被告兴缘多公司负责按期缴纳，并承担相关违约金。但自2015年3月起至2017年6月，被告长恒公司和被告兴缘多公司并未按期支付上述房屋的物业费和水电费，共计476524.21元及违约金167863.65元，上述费用共计人民币644387.86元。被告拒绝交纳物管费和电费的行为不仅构成违约，也给原告造成了经济损失，同时也侵害了其它按时、足额缴纳了物业服务费的业主的合法权益。经原告多次催告后，被告仍未予交付，故原告诉至贵院，恳请法院在查明事实的基础上做出公正的判决，维护原告的合法权益。 被告长恒公司辩称，1、被告长恒公司不知情，原告未告知关于欠付物业费的事；2、两套房的电费过高，欠费事实不清，应当分别计算，并已经经过了法定诉讼时效；3、违约金过高，应按银行同期同档贷款基准利率计算；4、长恒公司不应当承担连带责任。 被告兴缘多公司未应诉答辩。 第三人周兴群陈述，周兴群与被告兴缘多公司在案涉的租赁合同中约定的连带给付义务属于担保责任，并根据合同的相对性原则，周兴群没有承担本案债务的义务。 本院经审理认定事实如下：2007年11月15日，万科置业公司（甲方）与原告（乙方）签订了《万科金域西岭前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对万科金域西岭提供前期物业服务，并详细约定了双方的权利义务内容。2013年10月29日，万科置业公司（出卖人）与被告长恒公司（买受人）签订了两份《商品房买卖合同》，被告长恒公司购买了万科金域西岭×301号（829.4㎡）、302号（684.75㎡）房屋（以下统称案涉房屋）。双方就上述房屋签订了商品房买卖合同补充协议，约定了物业服务企业为原告，还约定了物业服务的内容、费用等等，三楼商铺物业服务费收费标准为5.8元/月/㎡，物业服务费按月缴纳，业主或者物业使用人应于每月20日前向物业公司交纳当期的物业服务费及其他相关费用，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.05%作为违约金。 另查明，2014年4月27日，被告长恒公司（出租方、甲方）与周兴群（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为6年，从2014年2月23日至2020年2月22日。双方详细约定了租金及支付方式、房产交付及免租期、履约保证金、税收及费用、招牌、甲方权利义务、乙方权利义务、保险及赔偿保障、合同提前终止、续租及财产处置、违约责任、保密条款、免责条款、紧急避险、不可抗力、争议解决方式、其他约定事项、合同生效及其他，等等。其中还约定了物业管理费由乙方自行到物业公司交纳，用电由乙方自行向物业公司购买。关于物业费的收取方式，双方约定乙方应当在原告付款通知后7个工作日内按期支付，由原告提供发票，乙方逾期不付物业费，则由乙方在收到物业公司付款通知后8个工作日开始计算，每逾期一日，乙方应交纳万分之五的滞纳金，等等。2014年11月25日，周兴群向被告长恒公司申请变更上述租赁合同的承租方为被告兴缘多公司。2014年11月27日，被告长恒公司（甲方）、周兴群（乙方）和被告兴缘多公司（丙方）签订了《补充协议三》，约定将上述租赁合同的乙方由周兴群变更为被告兴缘多公司，相关的权利义务由兴缘多公司承继，周兴群承担被告兴缘多对上述租赁合同履行的法定连带责任。 庭审中，原告明确向被告长恒公司和兴缘多公司主张欠款，不向第三人周兴群主张。原告提交的物业费欠费明细列表显示301号房在2015年5月当月欠付1709.31元物业费，301号房屋的物业费欠费时间为2015年5月到2017年6月，302号房屋的物业费欠费时间为2016年1月到2017年6月。原告提交了电表抄表记录和计费说明，301号房从2015年3月到2016年9月共欠电费225484元，302号房从2015年11月到2016年9月共欠电费57460元。被告未提交其已经缴纳物业费等费用的证据。 以上事实，有原被告企业信息、第三人身份信息、万科金域西岭前期物业服务合同、商品房买卖合同、房屋租赁合同、补充协议三、申请书、物业费欠费清单、电表抄表记录、物业费收款收据、国网四川省电力公司成都供电公司电费计算清单、增值税发票，在案予以证实。 本院认为，根据审理查明的事实，上述合同均系签订合同的当事人真实意思表示，各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，根据上述合同，原告系案涉房屋的物业服务企业，被告长恒公司系案涉房屋的业主，被告兴缘多公司系案涉房屋的承租人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，并参照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，同时基于连带责任的内涵，二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任，故被告长恒公司与被告兴缘多公司系连带债务人，被告长恒公司或者被告兴缘多公司对于约定范围内的物业费，都有义务向原告支付。关于欠付物业费本院根据原告的主张和提交的欠费明细列表等证据认定如下：301号房计121972.31元（829.4㎡×5.8元/㎡/月×25月+1709.31元）；302号房计71487.9元（684.75㎡×5.8元/㎡/月×26月），共计193460.21元，具体房屋每月的欠费金额和时间以原告提交的欠费明细列表为准。 关于欠付物业费的违约金，原告主张按欠交金额的每日万分之五计算，被告长恒公司辩称原告并未通知被告长恒公司且付款违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告未举证证明其因被告延迟支付物业费产生的损失，其主张的计算标准较高。但考虑到被告未按约定支付物业费客观上会给原告造成损失，本院认定按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，从欠付事实发生的次月2日逐月计算。 关于电费，原告主张301号房从2015年3月到2016年9月共欠电费225484元，302号房从2015年11月到2016年9月共欠电费57460元，原告提交了国网四川省电力公司成都供电公司电费计算清单、增值税发票、抄表记录、说明、欠费明细列表为证，予以支持，具体房屋每月欠付的详细金额和时间以欠费明细列表为准。原告向二被告主张欠付的电费，《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，原告在代缴水电费后，应向最终用户主张，故原告向被告兴缘多主张电费，予以支持，其要求被告长恒公司承担电费，于法无据，不予支持。关于欠付电费的违约金，基于上述欠付物业费违约金认定的相同理由，本院认定按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，从欠付事实发生的次月2日逐月计算。 关于诉讼时效，虽各月费用的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定同一合同项下债务的整体性。因此，本案的诉讼时效应原告主张的最后一期物业费、电费履行期间届满之日起开始计算，本案并未超过诉讼时效。 关于原告诉请的维修费，未提交正规发票，其证据不足以证明该费用的产生，不予支持。 关于第三人周兴群的责任问题，由于原告明确不向第三人周兴群主张债权，本案中不将周兴群列为被告。被告长恒公司若认为周兴群应当承担相关责任，可另案主张。 被告兴缘多公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，视为放弃答辩，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下： 一、被告四川长恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付物业费193460.21元，并支付违约金，违约金按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，从欠付事实发生的次月2日开始逐月计算到付清之日止； 二、被告成都市兴缘多餐饮管理有限公司对被告四川长恒投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 三、被告成都市兴缘多餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付电费共计282944元，并支付违约金，违约金按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，从欠付事实发生的次月2日开始逐月计算到付清之日止； 四、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10244元，由被告四川长恒投资有限公司和被告成都市兴缘多餐饮管理有限公司共同负担4163元，被告成都市兴缘多餐饮管理有限公司另单独负担6081元。（被告四川长恒投资有限公司和被告成都市兴缘多餐饮管理有限公司在履行上述义务时一并支付） 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邹雨妙 人民陪审员  刘文心 人民陪审员  王渝建 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  叶 婧