四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南中法民终字第1988号上诉人（原审被告）南充市宏凌实业发展有限公司。法定代表人罗小双。委托代理人冯斌。委托代理人李轩凌。被上诉人（原审原告）葛云闪。委托代理人杨明。上诉人南充市宏凌实业发展有限公司（以下简称宏凌公司）因与被上诉人葛云闪商品房买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第2569号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宏凌公司的委托代理人冯斌、李轩凌，被上诉人葛云闪的委托代理人杨明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年9月4日，案涉双方当事人签订了《商品房买卖合同》，葛云闪购买宏凌公司开发的位于南充市顺庆区南门西街33号A幢B单元1层404号房屋，房屋总价款469，812.00元。双方在合同中约定：“第十一条交付条件（一）出卖人应当在2013年4月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条逾期交房责任（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十条产权登记（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之一一次性向买受人支付违约金。”另查明，本案诉争房屋已经备案登记，葛云闪已实际交付了全部购房款并于2014年8月30日接受了该房。原审法院审理认为，关于违约责任及合同的履行问题。（一）宏凌公司是否构成违约问题。葛云闪与宏凌公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。《商品房买卖合同》约定宏凌公司应当在2013年4月15日前向葛云闪交付商品房，截止一审庭审时，葛云闪购买的房屋仍未通过有关部门验收合格，未能达到交付房屋的条件，导致葛云闪不能在约定的时间接收房屋，并办理权属证书，因此宏凌公司的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。（二）违约责任的承担问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，宏凌公司构成违约，应当承担继续履行的责任以及承担其它违约责任。首先，对于违约责任，一是逾期交房违约金的支付问题。葛云闪与宏凌公司在《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金自2013年4月16日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，该约定合法有效，法院予以确认；虽然宏凌公司未能在合同约定的期限向葛云闪交付已经有关部门验收合格的房屋、应当向葛云闪支付违约金，但葛云闪在2014年8月30日接受了未经有关部门验收的房屋，且未在庭审中提交有关其接受的房屋存在质量不合格等方面证据，因此对向葛云闪支付逾期交房违约金的计算应当从合同约定的交房时间（2013年4月16日）算至葛云闪实际接房的时间（2014年8月30日）为止。二是逾期办证违约金的支付问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一一次性向买受人支付违约金。截止一审庭审时，宏凌公司对葛云闪等人购买的房屋也未通过有关部门的验收合格，不具备在房地产管理部门办理初始登记，更不能协助葛云闪为其购买的房屋办理房屋权属转移登记，因此宏凌公司在合同约定的时间内未协助葛云闪办理房屋权属证书已构成违约，其应当承担按房价款总额的千分之一向葛云闪支付逾期办证违约金的责任，即469.81元。（三）关于葛云闪诉请宏凌公司限期办理房屋产权登记的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，宏凌公司应当按照约定全面履行自己的义务，但截止庭审时，葛云闪购买房屋所涉的建筑工程项目未取得规划验收和建筑工程竣工验收、房屋面积实测技术报告书、出卖人未取得该房所在楼栋的房屋权属证明，以致该房不能达到按期交房和为葛云闪办理房屋权属转移登记的条件，依照《中华人民共和国建筑法》六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，该房屋目前未验收合格、不能办理房屋权属转移登记，故对葛云闪请求宏凌公司限期办理房屋产权登记的主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条?、第十八条之规定，判决：一、南充市宏凌实业发展有限公司在本判决书生效后30日内向葛云闪支付逾期交房违约金（自2013年4月16日起至2014年8月30日止，以已付购房款469，812.00元为基数，按每日万分之一计算）。二、南充市宏凌实业发展有限公司在本判决书生效后30日内向葛云闪支付迟延办理房屋产权登记违约金469.81元。三、驳回葛云闪的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340.00元，由南充市宏凌实业发展有限公司负担。宣判后，宏凌公司不服，向本院提出上诉。宏凌公司上诉称初始登记和转移登记是同一个违约行为，如果没有办理初始登记是肯定不可能办理转移登记的，只能计算一次违约金，即便上诉人在办理房屋产权登记上构成违约，上诉人支付的迟延办理房屋产权登记违约金也应为469.81元，而非原审判决的940元。故上诉请求撤销一审判决，对逾期办证的违约金依法改判，案件诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人葛云闪答辩称，合同对初始登记和转移登记分别进行了约定，而且是分开约定的，没有违反法律规定就应该按照合同执行，一审中上诉人没有举证证明办理了初始登记，一审法院对此的判决是正确的。二审审理查明：上诉人宏凌公司与被上诉人葛云闪在二审庭审中均表示对一审法院审理查明的事实无异议，本院予以确认。同时查明，《商品房买卖合同》中第二十条（二）初始登记约定“出卖人应当在2012年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一一次性向买受人支付违约金。”案涉房屋至今未办理房屋产权的初始登记。另查明，二0一五年八月三十一日，一审法院以（2015）顺庆民初字第2569号民事裁定书，将宏凌公司在本案中承担的逾期办证违约金的金额由469.81元补正为940元。本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人宏凌公司是否应当按照合同约定，既承担逾期办理初始登记的违约责任，又承担逾期履行协助办理转移登记的违约责任。案涉《商品房买卖合同》约定了宏凌公司应在2012年3月31日前，完成商品房所在楼栋的权属证明的初始登记义务和在房屋交付后180日内协助办理转移登记的合同义务，而本案中宏凌公司至今未办理案涉房屋的初始登记，转移登记也就无从办理，故上诉人宏凌公司因未在约定的期限内完成初始登记和协助办理转移登记均应承担相应的违约责任。因此，一审判决认定宏凌公司既承担逾期办理房屋产权初始登记的违约责任，又承担逾期协助办理房屋产权转移登记的违约责任即宏凌公司向葛云闪支付迟延办理房屋产权登记违约金940元并无不当，本院维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南充市宏凌实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 辉审 判 员  田 娟代理审判员  李碧英二〇一五年十一月十六日书 记 员  蒲文博