济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初6001号 原告：薛善平，男，1990年1月8日出生，汉族，住山东省汶上县。 委托诉讼代理人：韩丕文，系山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盖永霖，系山东昌平律师事务所律师。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913701120761860244。 法定代表人：李在明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：董豹，男，1990年9月8日出生，汉族，该公司法务，住山东省章丘市。 委托诉讼代理人：张思亮，山东元邦律师事务所律师。 原告薛善平与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称：东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛善平的委托诉讼代理人盖永霖，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人董豹、张思亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛善平向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金24506元（自2017年11月1日起，按总购房款的日万分之一点五计算至2018年6月30日止）；自2018年7月1日起按总购房款的日万分之一点五继续支付原告逾期交房违约金至被告向原告交付房屋之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年12月22日签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于济南市历城区唐冶新区帝华鸿府西区4号楼1单元xxxx室，地下室**楼****，总房价675099元。被告应于2017年7月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付原告使用。因被告未按合同约定期限向原告交付房屋，经双方协商于2017年8月签订《补充协议》，原告同意交房期限顺延，初步商定交房时间为2017年12月31日，自2017年8月1日起至被告向原告发出的交房通知书上载明的交房之日，至迟不超过2017年10月30日为止，被告按《商品房买卖合同》约定的总房款为基数，按日万分之一向原告支付违约金；如若交房时间再次延期，自2017年11月1日起至被告向原告发出的交房通知书上载明的交房日期为止，被告按总房款为基数，按日万分之一点五向原告支付违约金，每月最后一日以转账形式支付；双方原签订的《济南市商品房买卖合同》第九条关于违约金的约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次双方签订补充协议为准。被告按补充协议约定仅向原告支付了2017年10月31日前的违约金。时至今日被告仍未取得《分期综合验收备案证明》，仍未向原告交付房屋。该行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至贵院。 东城帝华公司辩称，一、原告确认与被告存在商品房买卖合同关系。二、原告诉请被告2017年11月1日至2017年12月31日期间按总购房款的日万分之一点五支付逾期交房违约金无事实与法律依据。虽然原告与被告签订了《补充协议书》，但是该《补充协议书》系被告在原告多人胁迫下与原告签订，应属无效，且约定违约金的数额以及计算方式严重显示公平，经被告了解和统计，唐冶地区周边楼盘以及周边的地产开发商与业主之间签订的商品房买卖合同约定的日违约金均没有超过已缴纳房款的万分之一且最高额违约金没有超过总房款的百分之二。本案中签订的补充协议约定的违约金已远远超过该数额，故请求法院依据《合同法》52条、54条之规定，确认该《补充协议书》无效，或者予以撤销。原被告按总购房款的日万分之零点一计算逾期交房违约金较为公平。三、原告诉请被告2018年1月1日至被告交付房屋之日期间按照总购房款的日万分之一点五支付逾期交房违约金无事实和法律依据。原被告签订的《补充协议书》并未涉及2018年1月1日之后违约金如何计算的约定，此期间的违约金应按原被告签订的《商品房买卖合同》即按总购房款的日万分之零点一计算。 本院经审理认定事实如下：原告薛善平（买受人）于2015年12月22日与被告东城帝华公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，（合同编号分别为销售（字）xxxxxxxxxxxxxxxx6、xxxxxxxxxxxxxxxx4），约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区土河以东、围子山路西侧、文苑路北侧的帝华鸿府（西区）4号楼1单元xxxx室及地下室4号楼1单元-xxx室，商品房预售许可证号为济建预许2015xxx号。出卖人应在2017年7月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。上述合同签订后，原告薛善平如约履行了付款义务。 因被告东城帝华公司（出卖人）未按合同约定向原告薛善平（买受人）交付房屋，经双方协商于2017年8月5日签订《补充协议》，约定：一、依据双方于2015年12月22日签订的《济南市商品房买卖合同》合同编号：销售（字）xxxxxxxxxxxxxxxx6、xxxxxxxxxxxxxxxx4，买受人购买帝华鸿府西区4号楼1单元xxxx室，总房价款（包含地下室，不包含地下车位）人民币￥675099元。 因帝华鸿府西区4号楼工程逾期竣工，出卖人未能按合同约定期限向买受人交房商品房，现双方协商，一致同意对上述合同中的交房期限予以延期，出卖人应于2017年12月31日向买受人交房。二、自2017年8月1日起至2017年10月31日止，出卖人以双方签订的编号为销售（字）xxxxxxxxxxxxxxxx6、xxxxxxxxxxxxxxxx4的《济南市商品房买卖合同》约定的总房款675099元为基数，按日万分之一向买受人支付违约金；自2017年11月1日起至出卖人向买受人发出交房通知书上载明的交房之日止，至迟不超过2017年12月31日止，按日万分之一点五向买受人支付违约金；四、……出卖人与买受人于2015年12月22日签订的《济南市商品房买卖合同》第九条中关于违约金的约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次签订的补充协议为准。……七、本协议履行过程中若发生争议，任何一方均可向出卖人所在地人民法院提起诉讼。《补充协议》签订后，被告东城帝华公司依据补充协议约定按总房款的日万分之一标准向原告支付了2017年10月31日之前的违约金。 另查明，至本案一审法庭辩论终结前，被告东城帝华公司仍未取得帝华鸿府西区4号楼《分期综合验收备案证明》，仍未向原告交付房屋。 本院认为，原告薛善平与被告东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 本案的争议焦点之一：双方签订《补充协议》的效力问题。 被告东城帝华公司称，原告通过拉横幅、邀请媒体曝光、使用恶意语言侵害被告名誉的形式迫使被告东城帝华公司与其签订《补充协议》，应予以撤销或认定为无效，提供照片5张予以证实。通过该证据显示，结合本院调取的公安机关出具的接处警登记表记载的内容，确实存在因东城帝华公司逾期交房业主去售楼处维权的事实，业主维权属于私力救济的范畴，且东城帝华公司未举证证实业主的维权超过必要限度和范围，也未举证证实原告等业主以对东城帝华公司及其工作人员的人身安全及财产造成加害为威胁，而迫使其与业主签订《补充协议》。依据现有证据本院无法认定《补充协议》系原告等业主胁迫东城帝华公司所签订，对东城帝华公司的抗辩理由，本院不予采信，故《补充协议》是原被告双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议， 本案的争议焦点之二：《补充协议》约定的逾期交房违约金是否过高？是否应予调整减少违约金？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。而本案中，原告薛善平与被告东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。原告薛善平已按照合同约定按期足额支付购房款，被告东城帝华公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向薛善平交付房屋。被告东城帝华公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失、继续履行等违约责任。被告东城帝华公司主张补充协议中约定的违约金过高应予以调整，违约金以不超过实际损失的30%为限，实际损失参照房屋租金价格标准计算，但未申请对涉案房屋同地段、同类型房屋租金价格进行鉴定，仅提供通过58同城、赶集网查询的关于涉案房屋同区域、同地段相似户型挂网租赁价格一宗，因被告东城帝华公司提交的证据无法证实《补充协议》关于支付违约金的约定过分高于原告造成的实际损失。本院认为，《补充协议》中约定的逾期交房违约金，是在东城帝华公司延期交房后原被告双方对违约责任作出新的约定，双方增加了违约金并加重了东城帝华公司再次违约的违约成本。东城帝华公司对再次违约的后果系明知且能预见，补充协议约定的违约金不仅体现了因延期交房对原告等购房者所造成损失的补偿，更体现了对东城帝华公司违约行为的惩罚。综上，根据合同的履行情况以及当事人的过错程度，本院对违约金不作调整。另，东城帝华公司主张根据《补充协议书》第二条的约定，2017年11月1日后的违约金只应当支付到2017年12月31日，2018年1月1日之后双方未就违约金作出约定，仍应按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》中约定的违约金比例承担违约责任，本院对该主张不予支持。因《补充协议书》第二条中明确约定，2017年11月1日起至甲方向乙方发出的交房通知书上载明的交房之日为止，按日万分之一点五向乙方支付违约金，“至迟不超过2017年12月31日”的约定是东城帝华公司对其交房时间的承诺，并不是对违约金支付期限的约定，东城帝华公司在2017年12月31日未交房的情况下，仍应按已付房款日万分之一点五的标准向原告支付违约金。故自2017年11月1日起至实际交付房屋之日止，被告东城帝华公司应以总购房款为基数，按日万分之一点五向原告薛善平支付违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛善平逾期交房违约金（以总房款675099元为基数，自2017年11月1日起至涉案房屋取得分期综合验收备案证明并交付原告薛善平之日止，按日万分之一点五标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费206元，由被告济南东城帝华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  仪 挺 二〇一八年十一月二十一日 法官助理  李偃平 书 记 员  孔祥慧