广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛明法更民一初字第256号原告黎创厚，男，汉族，1979年5月11日出生，住佛山市高明区，委托代理人林超伟，广东利衡律师事务所律师。被告佛山市高明诺卡房地产有限公司，住所地：佛山市高明区荷城街道中山路千彩街38号。法定代表人李卫忠。委托代理人杜新华，广东共明律师事务所律师。委托代理人陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。原告黎创厚诉被告佛山市高明诺卡房地产有限公司（以下简称“诺卡公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由审判员黄永军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎创厚的委托代理人林超伟，被告诺卡公司的法定代表人李卫忠及其委托代理人杜新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发位于佛山市高明区更合镇文阁路20号诺卡水月山畔1座2梯1102商品房，总价款为286432元，同时约定被告应于2014年12月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款等费用，并办理了银行按揭，全额支付了房款。但被告至今未向原告交付房屋，被告的行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任，根据上述合同第九条的约定，被告应向原告支付违约金62556.75元（286432元×0.0008×273）。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金62556.75元（暂计至2015年9月30日，之后违约金计至交房之日，原告保留其诉讼权利）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告未及时办理银行按揭手续，违约在先。参照其他购房户办理银行按揭的合理时间，原告至2015年4月10日才办理银行按揭付清购房款，原告违约在先。答辩人不存在违约行为。根据《广东省商品房买卖合同》约定和商业惯例，以及《合同法》第六十六和第六十七条规定，在原告未付清购房款前，答辩人依法享有后履行抗辩权，有权拒绝向原告交楼。在原告付清购房款前，答辩人的楼房已达到合同约定的交付条件，已有部分业主收楼并进行装修，只是原告跟随他人拒绝收楼，故答辩人不存在违约行为。综上，原告诉求应依法予以驳回。原告请求每日万分之八计算的违约金过高，请求法院予以调低。诉讼中，原告举证如下：1、原告的身份证复印件1份、被告组织机构代码证及其企业信息查询表各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同1份、发票2张，证明原告购买了被告的商品房并与被告签订了《商品房买卖合同》的事实。被告质证后均没有异议。诉讼中，被告举证如下：1、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份，证明被告的诉讼主体资格。2、商品房预售许可证2份，证明被告的商品房于2013年12月16日取得预售许可。3、《收楼通知》信息打印表10份及中国电信通话清单1份，证明被告与2015年3月31日通知原告进行房屋交付。4、《水月山畔业主验收表》19份，证明被告的商品房已被其他业主（不包括本案原告）验收。5、《交楼协议》、《山月水畔业主验收表》、《山月水畔装修注意事项》、《诺卡山月水畔楼宇装修许可证》，证明被告楼盘已有业主收楼装修。6、《竣工验收备案表》、《工程项目使用说明书》、《住宅质量保证书》，证明被告楼盘符合交付条件。原告质证后均无异议。原、被告对对方举证均无异议，故本院对原、被告所举的证据均予以采信。经审理查明，本院确认以下事实：原告与被告于2014年10月24日签订一份《广东省商品房买卖合同》。该合同约定：原告向被告购买由被告开发的位于佛山市高明区更合镇更合镇文阁路20号诺卡水月山畔1座2梯1102房，房屋总价款为286432元。该合同第八条约定：被告应于2014年12月31日前，将具备以下条件（该商品房经竣工验收合格）交付给原告使用；但如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人；2、主体工程完成后，因各种政府市政配套工程原因影响本小区相关配套设施施工安装；3、因城市规划变革等非出卖人可预见、可控制的影响本工程施工进度的。该合同第九条约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之八的违约金。该合同附件四补充协议第五条约定，买受人在本合同第六条约定时间内未能付清全部应付款的，出卖人有权选择暂不交付商品房给买受人。该合同附件四补充协议第六条约定，出卖人按买受人提供的电话号码以电话或短信通知方式告知《收楼通知》。上述合同签订后，原告在2014年11月5日付首付款176432元，余下银行按揭款110000元于2015年4月7日支付给被告。2015年3月13日，相关勘察、设计、施工、监理、建设单位对本案讼争房产进行了验收，并在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签章。被告于2015年3月31日向原告发出短信收楼通知。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。庭审中，被告抗辩称，按照双方签订的合同附件四补充协议第五条：“买受人在本合同第六条约定时间内未能付清全部应付款的，出卖人有权选择暂不交付商品房给买受人”的约定，原告未及时办理银行按揭手续，违约在先，被告依法享有后履行抗辩权，有权拒绝向原告交楼，故本案的争议焦点是：被告能否行使后履行抗辩权？本院认为，被告不能行使后履行抗辩权，理由是：首先，原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》没有约定付款时间，故上述补充协议第五条中“在本合同第六条约定时间”这一前置条件无法成就，继而作为买受人的原告应于何时付款的义务不能确定，上述补充协议第五条对原告不具有约束力。其次，原、被告在2014年10月24日签订合同，原告在2014年11月5日付首付款176432元，银行按揭款于2015年4月7日支付给被告；这一付款过程并未见原告故意延迟付款的行为。上述合同第八条约定，被告应于2014年12月31日前，将具备以下条件（该商品房经竣工验收合格）交付给原告使用，而被告在2014年12月31日此日未取得竣工验收，故应承担逾期交房的违约金。上述合同约定的交付条件是：该商品房经竣工验收合格。经审理查明，相关勘察、设计、施工、监理、建设单位已于2015年3月13日对本案讼争房产进行了验收，并在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签章，故可以认定在2015年3月13日讼争房产已经竣工验收合格。被告在2015年3月31日向原告发出短信通知，被告自认2015年3月31日为达到交房条件并通知收楼之日合理，逾期交房的违约金应计算至2015年3月31日为止。上述合同约定的交房之日是在2014年12月31日前，原告主张从2015年1月1日起开始计付违约金合理，从2015年1月1日计算至2015年3月31日共计90日，被告应支付的违约金为15467.3元（286432元×0.0006×90日）。原告请求的高出15467.3元的违约金部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告佛山市高明诺卡房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金15467.3元给原告黎创厚；二、驳回原告黎创厚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1364元，因适用简易程序审理减半收取682元，由原告黎创厚负担513元，由被告佛山市高明诺卡房地产有限公司负担169元。该169元原告黎创厚已预交，由被告佛山市高明诺卡房地产有限公司在履行义务时一并迳付原告黎创厚，本院不作收退处理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄永军二〇一五年十一月十六日书记员  谭景文