广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第1669号原告南宁金安物业服务有限责任公司。法定代表人黎永燕，总经理。委托代理人周严，广西祥泰律师事务所律师。委托代理人朱媛，广西祥泰律师事务所律师。被告张荣国。被告张江晓。原告南宁金安物业服务有限责任公司诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告南宁金安物业服务有限责任公司的委托代理人周严、朱媛到庭参加了诉讼。被告张荣国、张江晓经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2008年10月27日签订一份《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告向被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业管服务费等相关费用。合同签订后，原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，并在此过程中代被告缴纳了生活垃圾处理费、水费等一系列费用，但被告自2012年2月至2014年3月止都未向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用。为此原告多次向被告催收欠费，但被告均不予理睬。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付自2012年2月起至2014年3月止的物业服务费2847.10元（按1元／平方米／月计）、公摊电费327.20元、公摊水费106.50元；二、被告向原告支付违约金321.00元（计算方式：根据合同第十一条第三项，以上述欠费金额为基数，按每日3‰，计算30天）；三、本案全部诉讼费由被告承担。被告张荣国、张江晓未提交书面答辩，亦未到庭参加诉讼。经审理查明：被告于2007年9月向南宁金胤房地产开发有限责任公司购买坐落于青秀区长福路9号龙胤·凤凰城6号楼1单元1101号房屋并于2010年5月17日办理了所有权登记，房屋建筑面积109.53㎡、套内建筑面积93.21㎡。2008年10月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主或物业使用人，本物业的全体业主或使用人均应对履行协议承担相应的责任；甲方对共有房屋、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，向乙方收取物业管理服务费、代收代缴水电费（受水电部门委托）、公共部位公摊水电费、电梯费、生活垃圾清运费（受环卫部门委托）、装修垃圾清运费等费用，如乙方逾期不缴纳上述费用的，按拖欠金额加收每日3‰违约金，对拒不缴纳费用超过三个月的，甲方有权采取相应措施和法律措施催缴；物业管理服务费用缴费标准和时间：住宅按建筑面积每月每平方米0.75元，电梯费每月每户30元，在办理交楼手续之日（即《入伙通知书》通知办理入伙手续最后一天）开始计收物业管理服务费用，乙方每三个月预交一次，每次预交费用对应期限到期时，提前七天交纳下期费用，空置房屋亦按此标准全额缴纳物业管理服务费和水电公摊费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；协议还约定了其他权利义务。原告为证明其已代缴水电费用，向本院提交了水电费缴费发票若干，其中，电费发票上所载用电地址为凤凰城地下停车场，收费项目为预收电费，水费发票所载地址为长福路龙胤凤凰城，收费项目为水费、污水费、水资源费。另查明：根据《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》所载明的内容，原告于2010年6月10日向南宁市物价局申报新的物业服务收费标准，南宁市物价局于2010年6月18日出具备案意见如下：同意2级备案，按建筑面积计，住宅综合楼最高为1.02元／㎡。2010年6月25日，原告作出《关于南宁市物价局对龙胤·凤凰城住宅小区物业服务收费标准的调整通知》，通知小区业主收费标准调整事项，其中物业服务费调整为1.00元／平方米／月收取（包含电梯费，电梯电费据实分摊），自2010年7月1日起执行。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。原被告在自愿平等协商一致的情况下签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守。原告作为物业公司，接受委托从事龙胤·凤凰城小区的前期物业管理，并依照委托事项约定，对小区进行了管理维护，提供了物业服务，而被告作为小区业主，接受了物业服务，则应承担支付合同对价的义务，即按合同约定的计费标准，按时履行交纳各项相应费用的义务。关于上述各项费用具体的支付标准及数额：一、关于物业服务费。根据双方合同约定及《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》、《关于南宁市物价局对龙胤·凤凰城住宅小区物业服务收费标准的调整通知》所载内容，自2012年2月起至2014年3月止期间按1.00元／㎡／月的标准并根据房屋建筑面积计算，被告方在上述期间每月的物业服务费为109.5元（109.53㎡×1.00元／㎡／月，四舍五入计算），被告方应支付上述期间的物业服务费2737.5元（109.5元／月×25个月）。现原告要求被告方支付上述期间的物业服务费2847.10元，只对其中2737.5元予以支持，超出部分因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。二、关于公摊电费、二次加压电费、公摊水费、水费及垃圾处理费。原告依据《前期物业管理服务协议》向被告方收取公共部位公摊水电费等费用。每户业主应承担电分摊=电梯分摊（一楼住户除外）＋楼道灯分摊＋A区照明分摊＋B区照明分摊＋中庭照明分摊＋变压器、线路损耗分摊，但原告仅提供了涉案小区地下停车场而非整个小区的电费发票，导致无法查清原告已支出而应由业主承担的公摊电费、二次加压电费的数额，故对原告该两项诉讼请求，因缺乏充分的事实依据，本院不予支持；每户业主应承担水分摊=A区绿化用水分摊＋B区绿化用水分摊＋中庭绿化用水及卫生间用水分摊＋二期绿化用水分摊＋水损分摊，原告为证明其公摊水费主张，向本院提交了相应的水费发票，故对原告该项请求，本院予以支持，被告方应负担的上述期间的公摊水费为106.50元。三、关于物业服务费违约金，按照协议约定，逾期交纳物业管理服务费、代收代缴水电费、公共部位公摊水电费、电梯费、生活垃圾清运费、装修垃圾清运费等费用的，按拖欠金额加收每日3‰违约金。被告方自2012年2月起至2014年3月违反协议约定未按时交纳物业服务费、公摊水费、水费及垃圾处理费共计元，现原告主张按每日3‰，以被告方的欠费总额为基数计算30天的违约金，于法无悖，本院予以支持，故计算被告方应负担的违约金为255.96元（2844元×3‰／天×30天）。原告超出部分的违约金请求，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张荣国、张江晓应向原告南宁金安物业服务有限责任公司支付自2012年2月起至2014年3月止期间的物业服务费2737.5元；二、被告张荣国、张江晓应向原告南宁金安物业服务有限责任公司支付上述期间的公摊水费106.5元；三、被告张荣国、张江晓应向原告南宁金安物业服务有限责任公司支付逾期交纳上述判决第一至二项费用的违约金255.96元；四、驳回原告南宁金安物业服务有限责任公司要求被告张荣国、张江晓支付上述期间的公摊电费327.20元的诉讼请求；本案案件受理费50元，由原告南宁金安物业服务有限责任公司负担5元，被告张荣国、张江晓负担45元。此款原告已预交，被告负担部分应随同上述应付款项一并给付给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谭 妤审 判 员  韦伟杰人民陪审员  黄子瑜二〇一五年十一月十八日书 记 员  杨中稳