山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初5448号 原告：官伟岩，男，1979年3月29日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：张旺，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封代臣，山东诚功律师事务所（实习）律师。 被告：刘永军，男，1981年8月28日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：胡克壮，山东照岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭文华，山东照岳律师事务所律师。 第三人：青岛市住房公积金管理中心，住所地青岛市市南区山东路2号甲。 法定代表人：王春芳，主任。 委托诉讼代理人：臧丽君，女，1976年11月15日出生，汉族，住青岛市市南区，系第三人工作人员。 原告官伟岩与被告刘永军、第三人青岛市住房公积金管理中心（简称公积金中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理。原告委托诉讼代理人张旺、封代臣，被告刘永军及委托诉讼代理人胡克壮、谭文华，第三人委托诉讼代理人臧丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告官伟岩向本院提出诉讼请求：1、判令被告接受原告一次性支付房屋剩余公积金贷款及转让费共计250399元；2、判令被告收到原告支付剩余款项后协助原告办理房屋过户手续；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案房屋买卖合同纠纷历经一审、二审、再审，均判令继续履行案涉合同，但因被告继续履行合同义务不明确，被告至今不予履行。合同第4.2条约定：“乙方负责在甲方办理贷款手续后，按月度向甲方支付购买房屋中产生的相关费用（即：贷款月支银行费用），直至在五年后本房产具备市场交易许可后，则贷款由甲方负责转乙方承接贷款（或乙方一次性支付房屋剩下的所有费用）。甲方应积极配合乙方完成有关手续。”根据该约定，被告履行义务应为接受一次性支付涉案房屋剩余公积金贷款及转让费250399元，并配合办理过户。现因被告继续履行义务不明确，无法实现判决结果，导致执行不能，故具状起诉，请求依法判如所请。 被告刘永军辩称，原告主张事实与理由与实际不符：1、一审判决被告继续履行合同的义务非常明确；2、一审判决后，被告虽不服，但一直履行合同约定义务，如期支付公积金贷款，但原告却未履行合同义务，自2014年10月以来未向被告支付当期还款，且延迟支付转让款，现延迟付款90天以上，已经严重违约；3、一审判决书中认为涉案房屋贷款未还清，不具备过户条件，驳回原告诉讼请求；4、被告已于2018年6月向本院提起诉讼，要求解除涉案合同，原告以此再提起诉讼，有违一事不再理原则，原告诉请无事实和法律依据，恳请驳回。 第三人公积金中心述称，本案系原被告房屋买卖合同相关事项，第三人不是合同当事人，与其无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 本院（2018）鲁0202民初3578号民事裁定书查明：经审理查明，2008年4月25日，刘永军（甲方）、官伟岩（乙方）签订《合同书》一份，载明：双方一致同意，由刘永军向官伟岩转让官伟岩拥有的青岛海尔集团有限公司以优惠价出售给刘永军的一套位于市南区户，面积为88.22平方米的住房；作为受让该房屋的对价（转让补偿款），官伟岩应向刘永军支付转让款总计5万元整；付款方式及时间：由官伟岩在合同生效后分三次付给刘永军，首次于签订合同后24个月内付款20%；第二次于48个月后付款40%；最后一次于过户到官伟岩或官伟岩指定的户主时结清剩余款项；官伟岩负责代支付房屋购买所有的费用，刘永军在向官伟岩转让该房屋时不再加收任何费用，具体操作如下：首付房款20万元由官伟岩实际承担，并以刘永军名义支付；刘永军负责按规定办理贷款；官伟岩负责在刘永军办理贷款手续后，按月度向刘永军支付购买房屋中产生的相关费用（即：贷款月支银行费用），直至在五年后本房产具备市场交易许可后，则贷款由刘永军负责转官伟岩承接贷款（或官伟岩一次性支付房屋剩下的所有费用），刘永军应积极配合官伟岩完成所有手续；在五年后本房产具备市场交易许可后，官伟岩负责代刘永军支付房屋购买的所有费用自动转为官伟岩向刘永军购买房屋的费用；官伟岩在签订本合同并代为刘永军支付首付款20万元后，则开始独占地、不受干涉地享有本房屋的居住使用、出租等权利，承担本房屋有关的物业管理、水电等有关费用；在五年后本房产具备市场交易许可后，刘永军保证能够顺利将本房屋产权无条件、完整地过户给官伟岩，同时应无偿积极配合官伟岩提供必须的过户手续，过户相关税费均由官伟岩承担；违约责任：若官伟岩违约迟延付款90天以上或迟延付款金额累计达到合同总金额20%，刘永军有权单方解除合同并可以扣除官伟岩已付款部分的20%作为违约金；若刘永军所作承诺与保证不实或者不能按时办理产权过户等违约情形，官伟岩有权单方解除合同，刘永军应当在合同解除后10日内无条件退还官伟岩已支付的全部款项的120%。 2015年3月12日，本院作出（2014）南民初字第10992号民事判决书，载明：本案官伟岩提起诉讼，要求确认本案原被告于2008年4月25日签订的《合同书》合法有效，本案刘永军继续履行合同，与官伟岩办理房屋过户手续；本案刘永军支付违约金8万元；经审理查明部分载明：在庭审中刘永军认可收到官伟岩5万元转让款，2014年10月8日，刘永军退还官伟岩2万元房屋转让款及2290元当期贷款； 刘永军购买涉案房屋以后按期偿还银行贷款，之后再由官伟岩将还款数额支付给刘永军，2008年7月至2014年10月期间双方一直通过此种方式支付房屋贷款；官伟岩共计支付房款404706元；法院判令：一、原、被告于2008年4月25日签订的《合同书》合法有效，刘永军应按照合同的约定继续履行合同；二、刘永军支付官伟岩违约金8万元；三、驳回官伟岩其他诉讼请求。该案经二审维持原判。2018年1月31日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民再2号民事判决书，载明：维持（2014）南民初字第10992号民事判决书第一项，撤销第二项、第三项。 本案查明事实与该案基本一致。 另查明，2008年5月12日，刘永军与第三人签订《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》（合同编号：11贷字[2008]001550号），约定以案涉房屋为抵押，贷款30万元，贷款期限自2008年5月22日至2023年5月21日，共180个月。同年5月22日办理抵押权登记（权证字号：青房地权市他字第××号）。截止2018年10月28日，刘永军已经偿还贷款本金186551.23元，尚余113448.77元未还。 还查明，第三人认为基于合同相对性，仅接收刘永军还款。 本院认为，因被告未清偿公积金贷款，导致抵押权不能涤除，进而造成既定判决执行不能，无法实现物权变更登记。原告遂具状要求被告接收购房款并协助办理过户义务，综合原告诉求要点，实为要求被告消灭抵押权，解除涉案房屋权利受限情形。 首先，根据业已生效的青岛市中级人民法院（2018）鲁02民再2号民事判决书，判令案涉合同继续履行，据此理解应为实现原被告的缔约目的，即以涉案房屋权属发生物权变更登记为根本宗旨。本案中，原告既已经完成支付对价义务，被告则应履行交付标的物、协助办理权属登记等义务。从查明事实看，原告已经实际占有使用涉案房屋，亦向被告支付2008年7月至2014年10月期间的贷款，被告应当依据约定配合原告进行转贷或接收余款，以清偿债务，并协助办理权属登记； 其次，原被告对涉案房屋转让期限限制条件均未提出异议，不存在权属变更登记时间受限条件。纵观本案，各方争议主要焦点为案涉房屋抵押权能否涤除及如何消灭问题。《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本院认为，其一，原告诉求被告接收剩余款项，实乃用于偿还公积金贷款，进而实现消灭抵押权目的，该要求与上述规定不相抵触，系当事人真实意思表示；其二，被告作为出卖方，既然出售涉案房屋并缔结合约，应受合同全面羁束，遵循诚信原则，尽勤勉之力促成交易完成。且本案涉案协议已经一审、二审及再审，继续履行合同义务均经法院确认既定，现被告怠于履行合同义务，有违诚实守信原则；其三，第三人虽述称仅接收被告清偿贷款，但依据该规定，抵押权之本意在于通过设立担保物权，从而确立法定优先权，为抵押权人享有的债权提供保障。本案中，第三人的权益主要为贷款本息，目的在债而非物，原告要求提前清偿并未对其权益造成实质性损害，更有利于实现其债权，故第三人应予以必要协助；其四，诉讼的意义在于定分止争，总揽原被告纠纷，已经发生多起诉讼，除却司法资源不说，当事人诉累沉重，基于法益角度应从根本上解决问题，尽快实现合同履行之目的。 综上，依据各方提交的证据及当事人陈述，并综合案情，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、原告官伟岩于判决生效后十日内向第三人青岛市住房公积金管理中心清偿被告刘永军与第三人青岛市住房公积金管理中心于2008年5月12日签订的《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》（合同编号：11贷字[2008]001550号）项下本息还款义务（具体数额以第三人确认为准）； 二、被告刘永军于原告官伟岩完成清偿义务后十日内注销抵押权登记（权证字号：青房地权市他字第××号），第三人青岛市住房公积金管理中心应给予协助； 三、被告刘永军于注销抵押权登记后十日内协助原告官伟岩办理涉案青岛市市南区户房屋权属变更登记。 四、驳回原告官伟岩的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5056元，由被告刘永军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  程 凯 人民陪审员  张鲁波 人民陪审员  蒋 苓 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  韩 露