四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初5765号 原告（反诉被告）：桂冰，男，回族，1983年10月8日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：夏富林，四川博绅律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王亚奉，女，汉族，1976年6月21日出生，住内蒙古赤峰市宁城县。 委托诉讼代理人：张宇，四川齐协律师事务所律师。 第三人：成都泰顺物业管理经营有限公司，住所地：成都市武侯区永顺路268号2栋1层。 法定代表人：符新蓉，职务不详。 委托诉讼代理人：马发富，男，1959年9月26日出生，汉族，住四川省荣县。系公司员工。 原告（反诉被告，以下仍称原告）桂冰与被告（反诉原告，以下仍称被告）王亚奉、第三人成都泰顺物业管理经营有限公司（简称“泰顺物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员方米生独任审判。后因案件审理的需要，本院依法追加成都泰顺物业管理经营有限公司作为本案的第三人参加诉讼。本院于2018年11月2日进行了开庭，原告桂冰及其委托诉讼代理人夏富林，被告王亚奉的委托诉讼代理人张宇，第三人泰顺物业公司的委托诉讼代理人马发富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂冰向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离位于成都高新区神仙树北路15号4栋1楼108号房屋，恢复原状；2、被告赔付因非法侵占原告房屋期间使用费，按每月1,300元标准计算，直至被告腾退房屋时止；3、被告赔付因非法侵占导致原告积极配合成都高新区政府主导的旧房拆迁项目未获得的2万元奖励费。事实与理由：2012年12月，原告与成都高新商贸中心签订了《房屋租赁管理委托协议》，约定原告将位于高新区神仙树北路15号4栋108号商铺委托商贸中心统一招商出租，委托期限是2013年2月至2018年2月。后商贸中心于2013年3月与被告签订了《商品交易市场入市经营合同》，约定被告承租案涉的房屋，租赁期限为2013年2月2日至2016年2月1日，为期三年，并对租金和承租方式进行了约定。但从2016年2月合同期满后，商贸中心未与被告签订任何租赁合同，期间被告依旧继续每月支付给原告租金，到2017年9月止商贸中心不再支付原告租金，而被告一直在使用原告的房屋进行经营。原告连同其余三家业主于2017年10月19日向被告发出《解除不定期租房合同通知书》，要求被告限期搬离，但被告拒不理会。原告为维护其合法权益，故诉至本院。 被告王亚奉答辩称，被告履行的合同是与商贸中心签订的入市经营合同，租金也是向商贸中心缴纳。原告不是合同的相对人，作为本案的主体不适格。被告租金一直缴纳到2017年9月，后因国家拆迁等不可抗力的原因而解除，被告认为出租方应当给予被告搬迁的相应补偿，同时原告的第三项请求与本案无关。 被告王亚奉提出反诉称，2016年2月，原合同到期后就没再签订书面合同，但王亚奉仍继续缴纳租金至2017年9月。2017年7月，政府发布“关于神仙树北路商贸中心旧城改造项目模拟拆迁协议生效公告”后，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，王亚奉认为双方不定期租赁合同真实有效且尚在履行，因国家征收不可抗力解除，原告应该予以补偿。由此提出反诉请求：判令原告支付被告停产停业补助费14370元，搬家补助费3000元，装饰装修及冻库搬迁费30000元。 原告桂冰针对反诉答辩称，被告的反诉缺乏事实依据，况且原告现在并未取得任何赔偿，同时被告也对拆迁政策理解有误，被告与第三人签订的租赁合同到2016年2月已经到期，2017年涉及的案涉房屋的拆迁问题系合同外的事情，与本案无关。 第三人成都泰顺物业管理经营有限公司答辩称，成都商贸中心系我公司的内部管理部门，我方从来没有要求停止收费，2017年10月12日，业主提出终止租赁，并与我方签订书面停止委托租赁的通知，确定从此时便撤销我方代租、代收租金费用的委托授权。我方也向被告转交了原告的通知，并向被告通报了我方不再代理原告的事实。而且被告是知道具体的业主的，因为租赁的商铺需要办营业手续，是向被告提供了业主的身份证复印件的。再者，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、四百零三条的规定，业主即原告是有权来主张权利的。 经审理查明：2012年12月4日，原告桂冰、案外人桂世兰（甲方，委托方）与成都高新商贸中心（乙方，受托方）签订了《房屋租赁管理委托协议》约定：1、甲方将自己位于成都高新商贸中心D幢1楼108号营业房委托给乙方，以乙方名义统一招商出租，委托期限为5年，从2013年2月至2018年2月；2、甲方同意第一年每月租金为1100元，一次性收取租金的时间不少于三个月，从第二年起，本房房租标准每年递增率为5%-8%；3、委托租赁期间，如承租人因故停租，乙方应及时通知甲方，并继续为甲方招商出租；4、本房出租后，甲方不承担委托费用，由承租方向乙方支付不超过本房租金10%的代理租赁手续费；5、本房出租期间耗用的物管费、水电费及其它费用由乙方向承租人收取。 2013年3月，被告王亚奉（乙方）与成都高新商贸中心（甲方）签订了《商品交易市场入市经营合同》约定：1、乙方租赁D栋106、107、108号营业房，并按甲乙双方约定进入高新商贸中心市场从事经营活动；2、租赁期限3年，从2013年2月2日至2016年2月1日，甲方代业主出租的房屋在本合同期内，只供乙方独立使用，甲乙双方都不得将本房让渡给第三方使用；3、第一年租金3480元/月，物管费285元/月，垃圾处置费每月45元，合计3810元/月，乙方每3个月交一次；第一次交费于合同签字当日交纳，第二次于上次费用到期前3天内交清，以后以此类推；4、乙方延期交费超过15天时，视为乙方无意继续履行本合同，双方应进入合同终止的清算程序；5、乙方超出应交租金和相关费用时间15天仍未给付时，按乙方违约自动放弃相关权益，甲方有权处理本房保证金和房内物品抵作乙方所欠费用，并终止双方租赁协议；6、本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约，因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方全额退还乙方装修保证金，甲方不另承担责任。 合同2016年2月1日到期后，被告与高新商贸中心没有再签订书面租赁合同，被告继续在使用案涉房屋，采取被告租住一个月按照原合同标准向高新商贸中心交纳一个月租金的方式。直到2017年9月，被告支付了2017年9月2日至10月1日期间的租金1300元后便未再支付。 2017年10月19日，桂冰向王亚奉发出了《解除不定期租赁合同通知书》，大致内容为：2016年2月1日起双方便存在不定期租赁合同关系，业主有权随时通知解除租赁关系，现通知你：自本通知函发之日起，你我之间的不定期房屋租赁关系终止，请您在收到本书面通知后10日内（最迟在2017年10月28日前）无条件搬出位于高新区神仙树北路神仙树商贸中心D栋108号房屋。上述通知桂冰陈述通过特快专递寄往王亚奉承租的商铺的地址，但是桂冰未提供快递是否签收的跟踪信息。同时桂冰将该份通知张贴到案涉的商铺门口，并提供了张贴照片。但是此照片无法显示张贴的时间。王亚奉在庭审中否认收到该通知书。王亚奉在庭审中承认在10月份的时候商贸中心确实组织双方进行过协调。但是不承认合同在此时解除，认为合同是因2017年7月17日征收协议生效而解除。 另查明以下事实： 1、2016年11月3日，成都高新区芳草街街道办事处公布实施了《成都高新区神仙树北路商贸中心规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》，方案中涉及房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励，均直接支付给产权人。 2、2017年7月17日，成都高新区规划建设局和芳草街街道办事处联合发布公告，公示了神仙树北路商贸中心旧城（棚户区、危旧房）改造项目，自2017年5月10日启动模拟搬迁签约时间延期。截止2017年7月8日，签约率已达到95%以上。根据本项目《房屋模拟搬迁公告》和《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》约定，本模拟搬迁项目已达到合同生效条件，被搬迁户已签订的合同自即日起生效。 3、根据成都市城乡房产管理局《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》第十一条规定，模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方应当按照约定履行协议。截止2018年5月24日，模拟搬迁协议签约率尚未达到100%，尚有6家未签约。成都高新区芳草街街道办事处正在履行房屋征收决定申请程序。 4、签订模拟搬迁协议的业主已经将房产证交给旧城改造办公室，现上述房产证尚未注销。 5、成都高新区芳草街街道办事处与规建部门尚未发出通知明确最后收房时间。 再查明以下事实： 1、案涉房屋因原告与被告无法达成一致，至今未将案涉房屋交付给拆迁方，因此，原告至今未取得安置补偿款。 2、成都高新商贸中心为成都泰顺物业管理经营有限公司下属部门，负责管理神仙树北路商贸中心物业项目。 3、被告王亚奉与成都高新商贸中心签订的《商品交易市场入市经营合同》中，合同第一条：“乙方租赁以下营业房……”，下划线部分为空白，无“桂冰”字样。 以上事实有原、被告及第三人陈述，《房屋租赁管理委托协议》、《商品交易市场入市经营合同》，《解除不定期租赁合同通知书》，《成都高新区神仙树北路商贸中心规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》、《房屋模拟搬迁公告》、《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》、《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》等证据在案佐证。 本院认为，本案争议的焦点在于：1、原告桂冰是否合同关系中的相对人，是否为本案适格的原告；2、合同终止的原因以及时间；3、被告的反诉请求是否能得到支持。 一、原告是否为合同关系中的相对人 庭审中，被告抗辩称未与原告桂冰签订合同，桂冰并不是合同的相对方，对此，本院认为，虽然合同之中甲方为“成都高新商贸中心”，根据庭审查明的事实，成都高新商贸中心为成都泰顺物业管理经营有限公司下设部门，因此，其签订主体应该为泰顺物业，被告所持的合同之中第一条：“乙方租赁以下营业房……”，下划线部分为空白，但是第二条载明：“甲方代业主出租的房屋在本合同期内，只供乙方独立使用……”证明，双方在签订合同之时，被告是知晓其所租赁的房屋并非甲方所有，而是甲方受业主委托代为出租，只是可能并不知道具体的业主是谁。其后，因被告未按时交纳租金，泰顺物业无法向原告履行转交房租义务，即向原告披露了承租人信息，按照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利……”，受托人泰顺物业因王亚奉不按时缴纳租金而不能向原告转交租金时，向原告桂冰披露王亚奉，原告作为委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，所以，原告桂冰有权在本案之中提起诉讼主张权利，故对于被告提出的原告诉讼主体不适格的抗辩不予支持。 二、合同终止的原因以及时间 2016年2月1日双方书面合同租赁期限届满后，双方未续签书面合同，而被告继续使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方之间从2016年2月2日起转变为不定期租赁合同关系，合同内容继续有效，又根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款之规定，在泰顺物业向原告桂冰披露被告王亚奉后，原告桂冰可以行使合同之中“甲方”对被告王亚奉的权利。 其次，双方之间从2016年2月2日起由固定期限租赁合同转变为不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，原告有权随时解除合同，只需在合理期限之前通知承租人。但是桂冰发出的书面解除合同的通知书无法证明是否送达到王亚奉，不能发生解除合同的效力，因此不能认定合同在2017年10月20日解除。但是在本次诉讼中，原告提出了基于解除合同以后的腾退房屋的诉讼请求，同样可以视为是具有解除合同的意思表示，该起诉状副本于2018年5月15日送达被告，故本院认定双方租赁合同于此时解除。 至于被告辩称双方合同因政府拆迁协议生效而解除，拆迁协议于2017年7月便符合生效条件，对此，本院认为，本案所涉物业采取的是模拟搬迁方式，至2018年5月24日，尚未正式取得房屋征收决定，因此不符合《中华人民共和国物权法》第二十八条的适用条件，与传统的行政强制征收有所区别，所以对王亚奉认为双方租赁合同是2017年7月因政府拆迁而自然终止的主张不予认可。另外，虽成都高新区芳草街街道办事处于2017年11月8日发出收房通知，亦只是确定了开始收房的时间，并没有确定最后收房时间，因此房屋是处于一种可以使用、出租的状态，因此原告在发出解除合同意思表示之时双方合同还是有效的，原告是具有解除权的。 综上，原告在向被告发出解除意思表示之时，具有合同解除权，双方不定期租赁合同于2018年5月15日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于原告要求被告腾退案涉房屋的诉请予以支持。 关于租金，原告主张的期间包括2017年10月2日起至归还房屋之日，在本院认定合同于2018年5月15日解除的情况下，原告主张的2017年10月2日至2018年5月15日的为租金，2018年5月15日至返还房屋之日的为房屋占有使用费。合同解除后被告继续占有使用案涉房屋，就应该向原告支付相应的费用。关于费用标准，因为原入市经营合同中一起出租的商铺一共有四家，租金也是一起计算的。根据原、被告双方的认可，被告缴纳租金到2017年9月，每月缴纳数额为1300元。 关于原告主张的搬迁奖励费，因其未提供相应的证据证明该笔费用的存在，故本院不予支持。 三、被告王亚奉提出的反诉诉讼请求是否能够得到支持。 王亚奉提出的反诉诉讼请求是认为其是房屋的实际使用人，因此桂冰与芳草街办签订的模拟搬迁协议中约定的停产停业补助费、搬家补助费、装饰装修补助费应该是补偿给自己的，桂冰应该向自己支付，另外，王亚奉主张其在案涉房屋内进行了冻库改造，冻库的后续搬迁费也应由桂冰支付给自己。 首先，《成都市人民政府关于贯彻的通知》第三条第七款：“关于存在租赁关系的房屋补偿。征收的房屋存在租赁关系的，房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系”之规定，被征收人为原告。 其次，根据《成都高新区神仙树北路商贸中心规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》中明确房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励，均直接支付给产权人。因此王亚奉认为上述费用是补偿给自己的主张不能成立。 再次，被告认为上述补偿有部分应该属于其所有，可以基于房屋租赁合同进行主张，但是应该提出证据证明双方在租赁协议之中有明确约定，或双方另行达成了合意。然而，原、被告双方签订的《商品交易市场入市经营合同》中相应的具体条款是：“本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约，因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不另承担责任。”除此之外再无其他相关约定，也即是说如遇政府拆迁，乙方应予配合。依据上述条款，原、被告双方对所涉房屋可能会被政府拆迁的情况有一定的预期，然而，根据现有拆迁政策，拆迁相对方仅为房屋所有权人，而依据《商品交易市场入市经营合同》也未有相关补偿的约定，因此被告主张三项补偿费用属于自己的没有合同依据。 最后，2016年6月12日，成都高新区规划建设局和芳草街街道办事处联合发布公告，公示了神仙树北路商贸中心和农贸市场两个旧城改造项目的模拟拆迁红线范围，2016年2月1日书面合同到期，其后双方未再签订书面合同，此时双方都知晓即将可能发生的拆迁，因此被告采取了不定期租赁模式，这一模式从2016年2月2日开始一直持续。在这一租赁模式下，即便在不存在违约的情况下，出租人亦可以在提供一定期间的情况下随时解除合同，说明被告对于随时可能进行拆迁并搬离是明知的，在这一情况下，被告如要继续进行经营应该尽快另租商铺，尽快恢复正常经营，而非坐等拆迁近一年时间后，再来谈损失。 至于被告提出的冻库搬迁费，在租赁合同终止之后，冻库的拆除与搬迁在合同没有特别约定的情况下应是承租人的义务，因此产生的费用也由承租人承担，现双方的入市经营合同并没有对此进行特别约定。另，因书面合同到期以后，双方成立的是不定期租赁合同关系，原告可以随时要求解除合同，被告对此应该有所预期，现双方之间的不定期租赁合同已解除，因此该项费用应该由被告自行承担，故对于被告的此项主张不予支持。 综上，对于被告要求原告支付停产停业补助费、搬家补助费、装饰装修及冻库搬迁费等损失费用的反诉诉讼请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王亚奉于本判决生效之日起十五日内向原告桂冰腾退位于成都市高新区神仙树北路15号4栋1层108号的商业用房； 二、被告王亚奉于本判决生效之日起十五日内向原告桂冰支付从2017年10月2日至实际腾退之日的租金、房屋占用费，以1300元/月为标准进行计算； 三、驳回原告桂冰的其他诉讼请求； 四、驳回被告王亚奉的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取231元，由被告王亚奉负担100元，原告桂冰负担131元；反诉受理费减半收取427元，由被告王亚奉负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  方米生 二〇一八年十一月二日 书记员  赵 鑫