四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终12251号 上诉人（原审被告）：周虹莲，女，汉族，1982年10月16日出生，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：秦志旗，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋南峡，女，汉族，1983年3月8日出生，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：余明全，四川法创律师事务所律师。 上诉人周虹莲因与被上诉人宋南峡房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初3688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 周虹莲上诉请求：1.撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初3688号民事判决，改判驳回宋南峡的诉讼请求；2.本案诉讼费用由宋南峡承担。事实及理由：1.原审判决认定事实不清，适用法律错误。2015年6月10日双方签订《房屋租赁合同》周虹莲租赁宋南峡房屋二、三楼经营网咖、宾馆，四楼经宋南峡同意转租给刘顺发，因房屋漏水、漏油、窗户脱落，宋南峡又拒绝维修，2016年5月15日双方协商，同意于2016年8月15日解除合同，2016年8月18日宋南峡锁门控制了房屋，并挂出“旺铺租售”横幅。宋南峡的行为表明宋南峡于2016年8月19日单方终止合同并收回了房屋，且周虹莲也无法使用租赁物，不应再支付租金；且周虹莲以电话、短信、寄送特快专递等方式要求协商解除纠纷，但宋南峡置之不理、拒收特快专递，恶意扩大损失。2.宋南峡起诉主张2016年6月至2017年6月的租金44.1万元，但一审认定为479500元，超诉讼请求38500元。3、原审以资金占用损失计算违约金计算错误。 宋南峡答辩认为：1.2016年周虹莲已经拖欠租金，宋南峡并未在2016年8月18日对房屋实际控制；2.双方租赁合同并没有解除，原审对租金是据实计算的，也酌情调整了违约金，宋南峡的实际损失大于一审判决的违约金。一审判决是正确的，请求维持原判。 宋南峡向原审法院诉讼请求：1.判决周虹莲支付房屋租金45.15万元（2016年6月至2017年6月）；2.判决周虹莲赔付一年的租金损失及违约金46.2万元；3.判决周虹莲支付宋南峡替周虹莲垫付的物业管理费18328.46元、电费221.4元、水费4977.55元；4.本案所有诉讼费用由周虹莲承担。 原审判决认定，2015年6月10日，宋南峡与周虹莲订立《房屋租赁合同》，约定：1.宋南峡将坐落于郫筒镇房屋（建筑总面积1400平方米、类型商业）出租给周虹莲使用；2.租赁期共10年，宋南峡从2015年6月10日起将房屋交付给周虹莲；3.宋南峡、周虹莲议定收费标准为25元/平方米/月，租金面积以产权面积为准；4.宋南峡给予周虹莲一个半月（45天）的装修整改免租期，从正式交房后开始计算（宋南峡、周虹莲认可免租期为2015年6月10日至7月25日）；5.租金每年递增一次，一次递增5%，逐年递增；6.租金缴纳方式：签订合同当日周虹莲支付宋南峡5000元定金，周虹莲在验收房后三日内支付宋南峡一个月房租金额的押金及两个月房租，后期的租金周虹莲按季度的付费方式支付给宋南峡；7.如周虹莲需要终止该租赁合同，需提前三个月书面通知宋南峡，并经宋南峡同意的情况下不算违约，如周虹莲未在此前提下无故终止合同，周虹莲须赔偿一年租金给予宋南峡造成的损失。 2016年8月13日，周虹莲向宋南峡在租赁合同中所留的电话号码135××××7256发出短信，载明：“兹有周虹莲承租贵方位于郫筒镇房屋，由于经营困难，贵我双方在2016年5月15日约定于2016年8月15日退租。现日期临近，我方即将按时腾房、退租及办理租金和押金的结算手续……”周虹莲陈述宋南峡、周虹莲双方约定2016年8月29日办理退租及腾房手续，此后并未实际使用房屋。 2016年8月18日《接（报）处警登记表》显示，“周文恢系股东之一，于今日20时将网吧内电脑拖走，被房东发现，与房东签订的房租及相关的费用未结清，双方发生经济纠纷。” 2016年9月18日，周虹莲向宋南峡发短信，载明：“承租后，在使用过程中我发现房屋质量存在严重问题，尤其是房屋漏水严重，已经严重影响了我的正常经营。根据相关法律规定，您应当交付质量合格的房屋，对于房屋质量问题，您应当承担维修责任。之前我已多次电话通知您维修房屋，解决房屋漏水问题，但您置之不理。请您在收到本通知后3日内维修房屋，解决房屋漏水问题。” 2017年6月29日，宋南峡向周虹莲发出《支付房屋租金的催款函》，要求周虹莲在2017年6月30日前支付2016年6月至2017年的房屋租金44.1万元。 原审法院另查明：2015年6月17日，周虹莲向宋南峡转账支付10万元。2015年9月26日，周虹莲向宋南峡转账支付5万元。2015年10月20日，周虹莲向宋南峡转账支付5.5万元。2016年2月23日，宋南峡向周虹莲出具《委托书》，宋南峡将剩余租赁期限内的租金收取人变更为案外人杨磊的中国农业银行账号（6228××××）。2016年2月24日，周虹莲向宋南峡指定收款的杨磊账户转账支付3.5万元。2016年3月1日周虹莲向杨磊账户转账3.5万元。2016年3月18日，周虹莲向杨磊账户转账3.5万元。2016年4月18日，周虹莲向杨磊账户转账3.5万元。2016年5月21日，周虹莲向杨磊账户转账3.5万元。2016年6月27日，周虹莲向杨磊账户转账支付2.9万元。2016年6月28日，周虹莲向杨磊账户转账支付6000元，转款备注为补房租。2016年8月19日，周虹莲向杨磊账户转账20323元。 原审法院认为，宋南峡提交的《房屋租赁合同》由宋南峡、周虹莲签名捺印，原审法院对该《商铺租赁合同》的真实性予以认定，《商铺租赁合同》合法有效，是宋南峡、周虹莲的真实意思表示，宋南峡、周虹莲应当依照合同约定履行义务。 首先，租赁合同第六条第2款约定：“如乙方（即本案周虹莲）需要终止该租赁合同需提前三个月书面通知甲方（即本案宋南峡），并经甲方同意的情况下不算违约。如乙方未在此前提下无故终止合同，乙方须赔偿一年租金给予甲方造成的损失。”该条款系对于协商一致解除租赁合同的约定，周虹莲主张双方已于2016年5月15日约定于2016年8月15日退租，但周虹莲并无证据证明周虹莲已于2016年5月15日书面通知宋南峡解除合同以及宋南峡、周虹莲双方已就解除合同协商一致，周虹莲主张协商一致解除租赁合同的条件并未成立，且2016年8月29日宋南峡、周虹莲因周虹莲搬离租赁房屋中的物品发生纠纷，可见宋南峡并不同意租赁合同的解除，故案涉租赁合同并未因宋南峡、周虹莲协商一致解除。其次，租赁合同第六条第2款中对于违约金的约定实质上是对单方违约的限制，违约方不应当享有合同单方解除权，并不因该条约定获得租赁合同的单方解除权，且租赁合同并未明确约定周虹莲享有单方解除权的情形，故周虹莲于2016年8月13日以短信形式发送的退租通知并未发生单方解除租赁合同的法律效力。再次，周虹莲通过短信方式发送的关于维修房屋事宜的告知函显示，直至2016年9月18日周虹莲仍然要求宋南峡对出租的房屋进行维修，周虹莲作出的是继续履行租赁合同的意思表示。综上，原审法院认为宋南峡、周虹莲之间的租赁合同并未因双方协商一致解除或因周虹莲单方解除。 宋南峡、周虹莲于2016年8月因周虹莲将物品搬离案涉房屋发生冲突，周虹莲陈述2016年8月29日宋南峡将承租房屋锁门，周虹莲无法正常使用，但对于锁门的事实并无证据证明，周虹莲提交的照片中显示案涉房屋内悬挂招租广告，但该照片拍摄于2017年9月，不能证明周虹莲的主张，故原审法院对周虹莲该答辩意见不予采纳。2016年8月至2017年6月期间租赁合同未解除，周虹莲应当支付宋南峡该期间的租金。按照租赁合同对于租金每年递增的约定，2016年6月起租金标准为36750元，2017年6月起租金标准为38500元，周虹莲在2016年6月至2017年6月期间应当支付租金479500元，周虹莲实际支付了55323元，还应当支付租金424177元。 对于宋南峡主张周虹莲支付一年的租金损失以及违约金的诉讼请求，宋南峡系按照房屋租赁合同第六条第2款约定主张要求周虹莲支付一年租金数额的违约金，但如前所述，租赁合同并未因周虹莲作出的意思表示单方解除，宋南峡以此主张违约金于法无据，原审法院不予支持。对于宋南峡主张按照房屋租赁合同第六条第3款约定要求周虹莲支付违约金，如前所述，周虹莲确有欠付租金的情形，但合同约定按照月度租金的5%以天数计算违约金的标准过高，周虹莲申请调低违约金，本案宋南峡损失系未收取到租金，存在因资金占用造成的损失，但原审法院已支持其关于租金的诉讼请求，宋南峡并未举证其另发生了实际损失，故原审法院酌情调低违约金，周虹莲支付违约金40000元。 对于宋南峡主张周虹莲支付宋南峡垫付的物业管理费、电费、水费的诉讼请求，按照租赁合同约定，租赁期限内的物业管理费、电费、水费由周虹莲支付，宋南峡提交的证据并未显示物业管理费、电费、水费已经由宋南峡垫付并实际支出，宋南峡主张周虹莲向其支付于法无据，原审法院不予支持。 原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、周虹莲于判决生效之日起十日内一次性向宋南峡支付2016年6月至2017年6月期间的租金424177元；二、周虹莲于判决生效之日起十日内一次性向宋南峡支付违约金40000元；三、驳回宋南峡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取6323元，由周虹莲负担3300元，由宋南峡负担3023元。 二审审理过程中，各方当事人均未提供新的证据。本院对原审法院查明的事实予以认定。 本院另查明，2016年8月18日晚20时许，与周虹莲投资合伙租赁宋南峡案涉房屋经营网咖和宾馆的周文恢等人到案涉房屋搬运网咖的电脑等物品，被宋南峡等人发现后，宋南峡等人进行阻止，双方发生纠纷，随后周文恢拨打110报警，郫都区郫筒镇派出所出警到现场制止了纠纷，并建议双方通过司法程序解决。此后，周虹莲未再进行网咖经营，亦未将租赁房屋内的物品清空。一审审理过程中，宋南峡陈述于2017年7月底收回出租房屋。 本院认为，宋南峡、周虹莲于2015年6月10日订立的《房屋租赁合同》是双方自愿签订的且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。本案争议的焦点是：1、租赁房屋是否存在宋南峡拒绝维修的事实；2、宋南峡、周虹莲是否于2016年5月15日协商同意解除合同、宋南峡是否存在恶意扩大损失的行为；3、原审是否存在超诉讼请求、违约金计算错误的情形。 关于租赁房屋是否存在宋南峡拒绝维修的事实。本院认为，虽然周虹莲于2016年9月18日曾向宋南峡发出过短信通知，要求宋南峡对房屋进行漏水进行维修，但从周虹莲所举的证据看，周虹莲并未举出证据证明房屋存在漏水的证据，无法证明房屋需要维修的事实。因此，周虹莲认为宋南峡拒绝维修房屋的理由不成立。 关于宋南峡、周虹莲是否于2016年5月15日协商同意解除合同、宋南峡是否存在恶意扩大损失的行为的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周虹莲主张与宋南峡于2016年5月15日达成解除合同的合意，但从周虹莲的举证看，不能证明宋南峡已于2016年5月15日同意终止双方的租赁合同关系，2016年8月18日双方发生纠纷的事实和2016年9月18日周虹莲向宋南峡发出的要求维修的短信也进一步也证明了宋南峡并未同意终止双方的房屋租赁合同。因此，周虹莲主张宋南峡2016年5月15日同意解除合同、宋南峡恶意扩大损失的理由不成立。 关于原审是否存在超诉讼请求、违约金计算错误的情形。宋南峡一审中主张周虹莲支付房屋租金45.15万元、赔付一年的租金损失及违约金46.2万元，一审法院判决周虹莲支付租金424177元、支付违约金40000元，并不存在超诉讼请求、违约金计算错误的情形，周虹莲认为超诉讼请求、违约金计算错误的理由亦不成立。 综上所述，周虹莲的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12646元，由周虹莲负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年十一月十八日 书记员 刘方祺