成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初7610号 原告：四川金源汇鑫汽车服务有限公司。住所地：成都市武侯区三合村太平寺东路**。 法定代表人：肖兵，职务：总经理。 委托诉讼代理人：谢宇，四川治坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜明明，四川治坛律师事务所律师。 被告：李文全，男，1962年12月27日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：何俊宏，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王劲夫，四川蓉城律师事务所律师。 第三人：四川省蓉星实业有限责任公司。住。住所地：成都市高新区新乐路****/div> 法定代表人：孙晓光。 原告四川金源汇鑫汽车服务有限公司（以下简称金源汇鑫公司）诉被告李文全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日作出（2017）川0107民初8070号民事判决书。被告李文全不服该判决，上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院于2018年4月8日作出（2018）川01民终992号民事裁定书，以事实不清及遗漏当事人为由发回重审。本院立案受理后，追加四川省蓉星实业有限责任公司（以下简称蓉星公司）为本案第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金源汇鑫公司委托诉讼代理人谢宇、被告李文全及其委托诉讼代理人何俊宏，第三人蓉星公司法定代表人孙晓龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告金源汇鑫公司提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付建（构）筑物补偿费2000000元（诉讼过程中原告变更此项诉求金额为2407800元）；2.判令被告支付原告企业搬迁损失、水电设施迁改费、搬迁奖励费等费用共计人民币540000元（诉讼过程中原告变更此项诉求金额为592000元）；3.判令被告赔偿申请人各项经济损失1200000元（诉讼过程中原告增加此项诉求）。事实与理由：2014年4月8日，李文全与蓉星公司签订《厂房租赁合同》，合同约定，被告向原告提供的厂房场地约1600㎡。合同签订后，蓉星公司按汽车修理和整车销售业务的经营需求，修建并装修了2000㎡厂房，购置了汽车维修设施设备，共计产生修建费、装修费、设备购置费等各项费用300余万元。2016年5月4日，蓉星公司与原告签订《转让合同》，将蓉星公司出资修建的2000㎡建（构）筑物及维修设施设备全部转让给原告。其后，蓉星公司协助原告与被告签订了《厂房租赁合同》，该合同约定，2019年4月8日前如遇国家征用和不可抗力因素，合同自行终止，装修赔偿款归乙方所有。2016年6月23日，原告与廖雷、蒋昌盛共同组建四川省金源汇鑫汽车服务有限公司，以肖兵为法定代表人办理了工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证和道路运输经营许可证，并出资300余万元用于维修及改造厂房、购置设备设施、办公用品等。现因租赁标的物所在地拆迁，政府断电断水，原告被迫停业至今，30余名员工无生活来源，原告损失巨大。而被告在与拆迁办签订拆迁补偿协议后拒不与原告协商支付相关补偿费用，致使原告无法搬迁，故诉至人民法院。 被告李文全答辩称，与被告建立租赁合同关系的主体是案外人肖兵而并非原告，原告起诉主体不适格；拆迁补偿的对象是李文全，该款项属被告享有和支配，与原告无关；蓉星公司只是对被告修建的厂房进行了装饰装修或个别改动，并未对建筑进行结构性施工修建，更不是案涉土地及厂房的权利主体，无权取得相关补偿。另被拆迁房屋中尚有一部分是我方自用的员工宿舍，面积大约300至400平方米的平房，该部分拆迁款项及搬迁款项不应计算在争议范围内。故请求驳回原告全部诉求。 蓉星公司陈述称：现有的房屋均为我方修建，在与李文全签订租赁合同后，我方投资200余万元，除外部框架保留外，对展厅进行了搭建，改装和装修，内部搭了二楼部分，花费中设施设备部分都有一百余万元，现原告出具的照片中的房屋均是由我方自行投资修建。我方修建的范围没有超出原有的围墙和框架范围。后我方向被告转让所有装修及设备，总价57万元，设备和装修的价款比例，我方认为约各占一半。 经审理查明，2014年4月8日，被告李文全与案外人蓉星公司签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于成都市武侯区××村××组××路××号××㎡的厂房出租给蓉星公司。该合同第5条约定：租赁期限为12年，自2014年5月23日起至2026年5月23日止；第7条约定：2019年4月8日前如遇房屋拆迁，承租方出资装修的有单项装修赔偿归承租人所有；如一方违约，应付当年租金的5%给对方。蓉星公司承租上述厂房后，于2015年5月1日与案外人乔德全就改、扩建案涉厂房的改、扩建相关事宜签订《厂房改、扩建施工合同》，约定由乔德全负责将蓉星公司位于武侯区三合村太平寺东路422号的简易铁皮棚改造成4Ｓ标准的汽修厂，建造维修车间、修建化粪池、电路改造、卫生间、水电安装等工程项目，蓉星公司最终实际支付工程价款682300元。 2016年5月4日，蓉星公司与案外人肖兵签订《转让合同》，约定将蓉星公司位于成都市武侯区××村××组××号“汽车维修中心”转让给肖兵。包括由转让方出资修建的2000㎡构筑物及维修设备设施，转让金额为570000元。该《转让合同》所附资产清单对装修及设备的原件进行了记载，其中装修原价为809255元，设备原价为910055元。后案外人肖兵、廖雷支付了转让价款570000元。 2016年5月，案外人肖兵与被告签订《厂房租赁合同》该合同约定：租赁期限为10年，自2016年5月23日起至2026年5月23日止；2019年4月8日前如遇房屋拆迁，承租方出资装修的有单项装修赔偿归承租人所有；如一方违约，应付当年租金的300%给对方。合同签订后，肖兵向被告支付了2016年5月23日至2016年11月22日期间的租金共计165000元。 2017年6月12日，被告委托四川川蓉律师事务所律师何俊宏、王劲夫向肖兵发出《律师函》，要求原告腾退房屋并支付欠付的房租；2017年8月7日，三河拆迁办向案涉物业出具《通知》，要求涉及“三河村污水处理站扩容”项目的所有单位及个人限期于2017年8月9日24时前，将所有的设施设备搬离，人员全部撤离。据此，原告遣散了员工、变卖了汽车维修机器，完成了企业搬迁。后原告多次欲与被告协商拆迁补偿款事宜均未果。 2017年10月9日，武侯区政府华兴街道拆迁工作科应本院调查取证请求，向本院出具《情况说明》载明，此次污水处理扩容项目具体补偿情况如下：建（构）筑物补偿小计2400000元（全钢结构建筑面积1234㎡×1200元=1480800元，半框架结构建筑面积1149㎡×800元=919200元）；附属设施附着物补偿小计7800元（院坝55元×28㎡=1540元，条石粪池55元×18.31m³=1007.05元，机井3000元×1口=3000元，铁大门300元×4个=1200元，直径20cm以上树木180元×5株=900元，竹152.95×1棵=152.95元）；搬迁补偿费，按建（构）筑物补偿费的15%计算为2400000元×15%=360000元；搬迁奖励，按建（构）筑物补偿费的3%计算为72000元；二次奖励50000元×3.2亩=160000元，上述各项费用合计2999800元。 另查明，1.案涉土地使用权人为被告李文全，且一直由其缴纳房产税、土地使用税、公共事业费、基础设施配套费。青苗费等相关费用。该厂房无报建手续。 2.庭审中，本院询问原告有无证据证明在接收蓉星公司转让房产后自行进行搭建扩建，原告未提交证据予以证明。 3.被告向本院出具涉案厂房卫星照片（2013年8月至2017年5月期间），显示：涉案厂房外沿及主要建筑在此期间无变化；房屋西侧由原告标注有平房，被告称该房产在拆迁范围内，但不在向原告出租的厂房范围内。 上述事实，有《厂房租赁合同》、《厂房改、扩建施工合同》、《转让合同》、收据、银行交易明细、银行转账凭证、《公证书》、照片、短信记录、《律师函》、《通知》、《工资表》、《机具设备买卖合同》、微信转账凭证、《情况说明》、《证明》、《卫星照片》及当事人的陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，因涉案厂房无合法规划报建手续，故原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。该合同无效不影响双方对于因拆迁导致的合同后续问题的清算问题。 一、关于原告主体适格的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。依据该原理，案外人肖兵在转让合同签订时是原告公司的发起人之一，合同签订于2016年5月，金源汇鑫公司成立于2016年6月。且在合同履行过程中，原告已实际使用涉案厂房，履行合同相关义务，且属于拆迁中的被搬迁企业，故本院对原告系本案适格的主体予以确认。 二、关于原告主张的各项损失的计算。 首先，本案纠纷系因政府征收征用拆迁所致，并非因某方违约所致，故双方应在拆迁补偿的范围内合理分配，弥补必要损失。据《厂房租赁合同》第七条约定“2019年4月8日前如遇国家征用和不可抗拒因素，合同自行终止，装修赔偿归乙方所有”，表明双方对于征用已有预见，双方均应当按照合同约定享有权利履行义务。 其次，经本院调查，武侯区华兴街道办公室向李文全支付的拆迁补偿项目中，搬迁补偿费是针对被搬迁企业各项损失的补偿，金源汇鑫公司为拆迁中的被搬迁企业，因搬迁所需费用的损失实际发生，故该笔费用应当归属于金源汇鑫公司。但搬迁奖励费是针对拆迁合同的缔约人积极缔约，配合拆迁搬迁工作提供的款项，应当属于被拆迁人李文全。 但是，由于搬迁补偿费的计算标准是以建（构）筑物补偿款的15%计算，被告李文全提交卫星地图证明被拆迁房屋中尚有出租与蓉星公司员工使用的平房，不属于与金源汇鑫公司租赁合同范围内的部分，蓉星公司在庭审中亦予以确认。但由于涉案房产已经实际拆迁，无法具体测量，经李文全与蓉星公司庭审中描述，其面积约300至400平方米，从卫星地图的观测来看，其所述面积与全部厂房的面积比例基本吻合，故本院酌情按照300平方米半框架结构计算，该部分房产所分配的拆迁补偿款为240000元（300㎡×800元/㎡），搬迁补偿费应为324000元[（2400000元-240000元）×15%]。故本院对原告主张的搬迁补偿费在324000元范围内予以支持。 另外，依据《厂房租赁合同》第七条的约定，双方对于2019年4月8日前发生征用已有预见，双方应当按照合同履行义务。现原告金源汇鑫公司向蓉星公司受让涉案厂房的装修及设备后，无证据显示其对涉案房产进行了扩建以致造成武侯区华兴街道办公室按照厂房的实际面积测算的建筑物补偿价款的上涨；其次，据本院调取拆迁补偿款的构成范围，并无单独针对装修的补偿，故原告金源汇鑫公司无权就建筑物补偿款主张权利。故本院对原告金源汇鑫公司其他诉讼请求予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第四十四条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告李文全于本判决生效之日起五日内向原告四川金源汇鑫汽车服务有限公司支付搬迁补偿费324000元； 二、驳回原告四川金源汇鑫汽车服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40020元，由原告四川金源汇鑫汽车服务有限公司自行承担34020元，由被告李文全承担6000元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  沈璟晶 人民陪审员  王焕菊 人民陪审员  白玉茹 二〇一八年十一月十六日 书 记 员  李舒驹