广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗从法民二初字第499号原告：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，住所地从化区。负责人：郑宜城，职务行长。委托代理人：高浩明，系广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：陈冬梅，系广东东方昆仑律师事务所律师。被告：王晗，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区，现住清远市清城区。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行（以下简称农商行从化支行）诉被告王晗金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月30日公开开庭进行审理。原告农商行从化支行委托代理人高浩明到庭参加诉讼，被告王晗经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行从化支行诉称：原、被告签订《楼宇按照合同》，约定：原告向被告提供贷款31万元用于购买位于清新县太和镇环城中路23号御景豪庭C幢二梯1003房，同时被告以贷款所购的上述房屋作抵押担保，并依法办理了抵押备案登记。合同借款期限自2009年4月8日起至2029年4月8日，每月15日为还款日。合同签订后，原告已按照合同约定履行放款义务，但被告在还款期内多次逾期归还借款本息。现起诉请求法院判令：1、解除原告与被告王晗签订的《楼宇按揭合同》；2、被告王晗立即偿还借款本金248290.19元及欠息3060.75元（欠息暂计至2015年4月15日，从2015年4月16日起至借款清偿之日止按合同约定计付）；3、原告对被告王晗提供的借款抵押物清新县太和镇环城中路23号御景豪庭C幢二梯1003房所得价款享有优先受偿权；4、被告支付律师费15000元；5、本案诉讼费用由被告承担。以上事实有《一手楼宇按揭借款申请书》、《楼宇按揭合同》、《抵押备案证明》、借款借据、单户账务明细、被告身份证等证据证实。被告王晗经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。经审理查明：被告为购买清新县太和镇环城中路23号C幢2梯1003房，于2009年2月13日向原告申请一手楼宇按揭借款。同日，原告与被告签订了《楼宇按揭合同》，约定：被告以清新县太和镇环城中路23号C幢2梯1003房作抵押向原告借款310000元；借款期限20年；采用每月等额本息还款方法；贷款月利率为3.465‰；借款人连续三期（即三个月）或累计六期未按时供款的，贷款人可对抵押房产进行处分实现债权；借款人若因还款帐户内存款余额不足未能按时清偿借款本息的（包括贷款人提前实现债权的情形），从逾期之日起，贷款人按逾期金额和逾期天数，在合同约定的借款利率水平上加收50%罚息；对不能按时支付的利息，不论是在贷款期限内还是贷款到期后，全部按罚息利率计收复利；借款人若违反合同约定的任何条款，贷款人有权单方解除合同，要求借款人立即提前还款，或依法处分抵押财产并优先受偿。2009年4月8日，原告向被告发放了贷款310000元。借款日为2009年4月8日至2029年4月8日。2009年4月3日，双方就抵押房产办理了抵押备案证明（字号：第19517号）。截至2015年9月30日，被告尚欠借款本金239814.75元及利息825.39元。另查明：《广东省律师收费标准》规定，涉及财产的民事收费标准在收取基础费用1000～8000元的基础上再按争议标的额分段按比例累加收费，其中10万元～50万元的收费比例为5%。原告实际支付了律师费15000元。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《楼宇按揭合同》；2、被告立即偿还借款本金239814.75元及支付利息、罚息、复利（其中截至2015年9月30日利息为825.39元，从2015年10月1日起至清偿之日止按合同约定利率计付利息、罚息、复利）；3、原告对被告提供的借款抵押物清新县太和镇环城中路23号御景豪庭C幢二梯1003房所得价款享有优先受偿权；4、被告支付律师费15000元；5、本案诉讼费用由被告承担。本院认为：原、被告签订的《楼宇按揭合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告未完全履行供款义务，从原告发放贷款之后，多次逾期还款，已经构成违约。为此，原告要求解除合同、收回贷款的诉讼请求有理，本院予以支持。关于利息、罚息及复利的问题。原告认为主张被告支付截至2015年9月30日的利息825.39元，并从2015年10月1日起按照合同约定利率计算利息、罚息及复利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定被告违反合同任何条款的，可能影响原告债权实现的，原告可单方解除合同。现被告在供款期间间断性的逾期还款，已达到约定的合同解除条件。原告以诉讼方式要求解除合同，故本案合同解除时间应为本判决生效之日。合同解除后，被告所欠贷款提前到期，故应按合同约定利率计算罚息、复利。因此，被告应支付2015年9月30日的利息825.39元，并从2015年10月1日至本判决生效前，按合同约定利率计算利息、罚息、复利，计算本金为本判决生效前到期应返还的借款数额，被告已支付的部分应予扣除；从本判决生效之日起至本判决确定履行之日止，按照合同约定的罚息利率计算罚息、复利，计算本金为239814.75元。关于原告是否享有优先受偿权的问题。本院认为，本案借款由被告提供位于清新县太和镇环城中路23号C幢2梯1003房房屋作为抵押物。该房屋虽已办理抵押备案证明手续，但并未在房产管理部门办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，对原告请求对清新县太和镇环城中路23号C幢2梯1003房享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费的问题。原、被告签订的《楼宇按揭合同》中已明确约定由违约方承担，而且律师费已实际发生，其收费标准也符合相关规定。现原告已支付律师费15000元。因此，被告应当支付原告律师费15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告王晗于2009年3月25日签订的《楼宇按揭合同》；二、被告王晗在本判决生效之日起10日内返还原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行借款本金239814.75元，并支付利息、罚息、复利（其中截至2015年9月30日的借款利息为825.39元，从2015年10月1日至本判决生效前，按合同约定利率计算利息、罚息、复利，计算本金为本判决生效前到期应返还的借款数额，被告已支付的部分应予扣除；从本判决生效之日起至本判决确定履行之日止，按照合同约定的罚息利率计算罚息、复利，计算本金为239814.75元）；三、被告王晗在本判决生效之日起10日内支付律师费15000元给原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5235元，由被告王晗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何欣颖审 判 员  梁冠宁代理审判员  姜巧玲二０一五年十一月十日书 记 员  徐颖聪