宁夏回族自治区盐池县人民法院  民事判决书   （2018）宁0323民初1496号   原告(反诉被告) ：宁夏永泰兴业房地产开发有限责任公司,住所地:贺兰县。 统一社会信用代码×××。 法定代表人：汪儒,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张海琰,系宁夏言凯律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告(反诉原告) ：叶文,男,汉族,个体户,住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：吕文迪、张乐,系宁夏方和圆律师事务所律师,代理权限为特别授权。 第三人(反诉被告)：宁夏永泰兴业房地产开发有限责任公司盐池分公司,住所地：盐池县民族西街**。 统一社会信用代码×××。 法定代表人：杨占领,系该公司经理。 委托诉讼代理人：官旭,男,汉族,系该公司经理,住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。代理权限为特别授权。    原告宁夏永泰兴业房地产开发有限公司与被告叶文、第三人宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司不当得利纠纷一案，本院于2018年5月3日立案受理。2018年7月18日,本院立案受理了叶文反诉宁夏永泰兴业房业房地产开发有限公司、宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司房屋买卖合同纠纷一案。2018年9月13日，本院依法组成合议庭公开开庭对本诉案件进行了审理,原告宁夏永泰兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张海琰、被告叶文及其委托诉讼代理人吕文迪、张乐和第三人法定代表人杨占领到庭参加诉讼；9月28日,依法组成同一合议庭公开开庭对反诉案件进行了审理,反诉原告叶文及其委托诉讼代理人吕文迪、张乐、反诉被告宁夏永泰兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张海琰、宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司的委托诉讼代理人官旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宁夏永泰兴业房地产开发有限公司（以下简称：永泰兴业公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告叶文向原告返还不当得利款292770元;2.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2010年开发建设盐池县某某大厦商住楼盘,被告欲购买原告开发的商品房,自2011年开始被告即开始分批次缴纳购房意向款：2011年6月8日缴纳购房意向款40万、2011年10月17日缴纳购房意向款10万元、2014年4月经原告认可被告以抵顶材料款方式缴纳购房意向款1707230元。因地域因素和业务发展需要,原告委托第三人宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司（以下简称：永泰兴业盐池分公司）代收部分购房款，高某某系第三人公司出纳,从事有关某某大厦购房款的清收、汇总等财务事宜。2015年8月29日高某某开始汇总被告缴纳的购房款准备向公户缴纳,由于自己工作不慎计算失误,高某某在农业银行以被告叶文的名义向第三人账户汇入现金2500000元,但对此被告不知情。2016年6月3日,被告向第三人账户汇入购房款458684元。按照被告与原告正式签订的书面商品房买卖合同(合同编号JRDSS-013),购房款应当为2665914元,但是此时公户上以被告名义缴纳的购房款(包括高某某错误计算多缴纳的292770元款项)已达到2958684元,高某某发现错误后立即开始纠错,按照国家相关房管及税务部门现行的对购房款流程以及对税务管控的要求,对于超出买卖双方购房合同约定房款价格(2665914元)的292770元款项,高某某以原告不得直接对多缴纳的款项自行扣减,必须退回至被告名下的账户,从而以达到账户购房款金额和合同约定金额一致的要求。无奈之下,原被告协商一致,原告同意先将292770元从公户汇入至被告账户、被告收到后再向原告退还该292770元。据此2016年6月7日通过建设银行将292770元购房款汇入至被告名下,但被告在收到292770元后拒绝返还,为保护原告的合法权益,现提起诉讼,请人民法院依法裁判。 被告叶文辩称，一、涉案房屋系原告抵顶给实际施工人李贵祥、李建刚冲抵工程款所用,非正常意义上的商品房买卖合同法律关系。原告及其盐池分公司系盐池县某某大厦工程的开发商,案外人李贵祥、李建刚系某某大厦的实际施工人。由于原告在某某大厦施工时存在工程款紧张无法支付现金的问题,所以约定给实际施工人李贵祥、李建刚以涉案工程的房屋抵顶工程款,因此李贵祥、李建刚作为实际施工人享有抵顶房屋的处分权。2010年10月,案外人李贵祥、李建刚因建设工程需要使用水泥,经永泰兴业盐池分公司经理杨占领指示找到叶文,确定原告同意以涉案工程的房屋抵顶工程款,原告也同意案外人用涉案房屋抵顶叶文的水泥款。这是本案发生的根本前提,所以不是正常意义上的商品房买卖合同法律关系。二、实际施工人李贵祥、李建刚将冲抵工程款的房屋抵顶叶文水泥款的事实,原告知情且同意。在上述前提下,2010年11月27日,叶文与实际施工人李贵祥、李建刚签订了《工矿产品购销合同》,其中约定工程款的结算方式为每供应1000吨为结算点,其中50%支付现金,剩余50%用一套营业房抵顶,全部供应结束三日内将水泥款付清;同时约定其将原告抵顶的盐池某某大厦的房屋抵顶给叶文(位置确定在福海大酒店斜对面某某大厦最东面,营业房面向东北拐角处,即出售给包海清的房屋)。合同签订后,叶文按约履行了全部供货义务，2013年11月28日,实际施工人李贵祥、李建刚与叶文就水泥款核算后,确定“某某大厦”项目中使用叶文的水泥款为2857230元,其中累计支付的现金为115万元(含原告代付的60万元),剩余水泥款1707230元以某某大厦的营业房抵顶。在这种前提下,叶文与实际施工人李贵祥、李建刚之间关于水泥款的债务清结。原告同意给叶文办理房屋抵顶手续，确定抵顶房屋为某某大厦营业房（房屋实际面积为309.96平方米），2014年4月在双方尚未签订抵顶房屋《商品房买卖合同》的前提下,原告就将抵顶房屋交付给叶文。由此可以证实实际施工人李贵祥、李建刚将冲抵工程款的房屋抵顶叶文水泥款的事实,原告知情且同意。三、叶文与原告完成房屋抵顶以及支付对价的时间在2011年10月,所以抵顶房屋的单价应当按照2011年的房屋价格来计算,或者按照实际施工人李贵祥、李建刚在完成水泥款结算时的未付款来计算。鉴于“某某大厦”竣工交付的时间在2011年年底,2013年11月28日,实际施工人李贵祥、李建刚与叶文就水泥款完成结算,其欠付叶文水泥款1707230元,该款与涉案房屋当时对外出售的价值相当。原告同意将涉案房屋抵顶给叶文,并于2014年4月9日给叶文交付了涉案房屋,所以作为抵顶房屋的涉案房屋完成对价的时间在2011年年底,而不是原告认为的2016年,所以抵顶房屋的单价应当按照2011年的房屋价格来计算,或者按照实际施工人李贵祥、李建刚在完成水泥款结算时的价格来计算。四、原告在给叶文交付涉案房屋后,叶文为了配合原告不影响某某大厦房屋的销售签订了《商品房买卖合同》,这份合同非出卖人和买受人的真实意思表示。基于前述事实,原告在叶文供水泥期间至《商品房买卖合同》签订前,于2011年6月8日给叶文出具了40万元的购房定金收据、2011年10月17日出具了10万元房款收据、2014年4月9日出具了1707230元房款收据,以上收据金额合计2207230元。该证据还可以证实原告于2011年即认可给叶文办理涉案房屋抵顶的事实,关于抵顶房屋的价格也是可以参考2011年涉案房屋同地段的房屋价格。2015年8月29日,永泰盐池分公司以叶文的名义存入现金72万元、28万元;2015年8月29日,永泰盐池分公司又以叶文的名义存入现金110万元、40万元两笔现金,以上合计250万元。鉴于涉案房屋以通过抵顶的方式支付了房款对价且已交付,叶文一直催促原告签订《商品房买卖合同》并办理备案登记手续,2016年6月4日,叶文与原告签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》,原告担心“某某大厦”其他房屋的销售,所以要求叶文按照原告的意思签订合同,并交付458684元的房款,以上原告累计收取叶文的款项为2665914元(40万元+10万元+1707230元+458684元)原告同意合同签订后,再以退款的方式返还给叶文。从双方补签的《商品房买卖合同》的内容来看,房屋价款为2665914元,双方在2013年年底完成抵顶的房屋对价为每平方米6000元, 抵顶的对价价款为1859760（309.96平方米 X6000元/平方米),所以原告应当给叶文退还的房款为806154元,在这种前提下,原告于2016年6月7日给叶文退款292770元,叶文在索要剩余的513384元时原告反悔。五、原告针对2016年6月7日给叶文的退款292770元以不当得利为由数次向盐池县人民法院提起诉讼,法院已作出处理,且叶文的证据可以证实原告还欠叶文513384元的房款未退。从盐池县人民法院受理的(2016)宁0323民初1111号、 (2017)宁0323民初2065号民事案件、吴忠市中级人民法院受理的(2017)宁03民终399号民事案件来看, 原告已多次向法院提起诉讼,法院对本案已作出处理,原告已丧失诉讼的权利,所以依据“一事不再理”原则,请求驳回原告的本诉诉请。  第三人辩称,我们分公司与宁夏建工集团三分公司签订合同,建工集团派遣李建刚、李贵祥在盐池县某某大厦施工,叶文供水泥是李建刚、李贵祥联系的,和我们分公司没有供应水泥的合同关系,我们分公司也没有抵顶给李建刚、李贵祥,凡是抵顶的房屋都有抵顶协议,我们与叶文之间也没有抵顶关系,我们的房子是卖给叶文的。刚开始我们没有签订合同,叶文向我公司购买房屋陆续交了购房意向款,第一笔40万、第二笔10万元,第三笔1707230元写的很清楚,有房屋单价,还有叶文的签字。建工集团作为施工方欠叶文的水泥款,我们作为开发商欠施工方的钱,叶文欠我们分公司的房款,建工集团给叶文出收据,这1707230元直接入了我们的账。截止2014年4月9日,叶文一共向我们交了购房意向款2207230元,为了某某大厦清算,营业税改增值税,为了方便开税票,我个人(杨占领)为叶文垫付了292770元,加上叶文的意向款一共是250万元,其他人我们也存在垫付情况。按照购买价8600每平米计算,叶文实际还欠458684元,这笔欠款应当向分公司进账165914元,向第三人负责人杨占领退还292770元,因为出纳工作疏忽,将这458684元全部进了分公司账户,我们与叶文协商以公司名义返还叶文,叶文再将292770元打到第三人负责人杨占领的账户上,但是公司把钱打给叶文后，叶文拒绝向杨占领支付。 反诉原告叶文诉称,1.判令二反诉被告给退还多支付的购房款513384元(2665914元-1859760元(按照每平米6000元计算)-292770元)。2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由:宁夏永泰兴业房地产开发有限公司及盐池县分公司系盐池县全融大厦工程的开发商。永泰兴业公司及永泰盐池分公司将该工程承包给案外人李贵祥、李建刚具体施工。2010年,案外人李贵祥、李建刚因建设工程需要使用水泥找到叶文,确定二反诉被告同意以涉案工程的房屋抵顶工程款,案外人同意将其从二反诉被告处抵顶的房屋来抵顶叶文的水泥款。在这种前提下,2010年11月27日,叶文与实际施工人签订了《工矿产品购销合同》,约定叶文给二反诉被告供应水泥,还约定每供应1000吨为结算点,其中50%支付现金,剩余50%用一套营业房抵顶,全部供应结束三日内将水泥款付清。该合同实际上包含了一份房屋买卖合同,叶文与案外人李贵祥、李建刚在《工矿产品购销合同》中约定,将二反诉被告抵顶的盐池某某大厦的房屋抵顶给叶文。上述协议签订后,叶文按约供应了工程所用的全部水泥,至2010年案外人李贵祥、李建刚与二反诉被告将水泥款对应的工程款核算后,反诉被告同意给叶文办理房屋抵顶手续,确定的抵顶房屋为某某大厦1幢1-2层8号营业房。在这种前提下,叶文按照永泰盐池分公司的要求开始办理抵顶房屋的相关手续。2011年6月8日永泰公司出具了40万元购房款定金收据、2011年10月17日出具了10万元购房款收据、2014年4月9日永泰盐池分公司给叶文出具了1707230元的房款收据(该收据涉及的金额是案外人李贵祥、李建刚于2013年11月28日欠付叶文的水泥款数额)。2016年6月3日,叶文与反诉被告商谈好签订《商品房买卖合同》的细节后,双方按照每平方米6000元的价格核实确定了房屋的价款为1859760元（309.96平方米X6000元/平方米),6000元的房屋单价系房屋抵顶时的市价和双方协商确定的价格，但是反诉被告为了不影响剩余营业房的销售,要求叶文以每平方米8600元的单价签订《商品房买卖合同》,其保证待房屋各案手续办理完毕,仍以每平方米6000元的单价给反诉原告退还多付的购房款,反诉原告为了尽快签订合同并办理备案登记手续,无奈在抵顶房款已超付的情况下于同日再次向永泰盐池分公司支付458684元房款。2016年6月4日,永泰公司以每平方米8600元的单价签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》 (预售),这是一份格式合同,叶文累计为反诉被告支付房款2665914元,反诉被告应当给叶文退还的房款为806154元(2665914―1859760),所以2016年6月7日,反诉被告先给叶文退回第一笔房款292720元,下剩房款513384元至今不予退还，故依法提起反诉,请法院判如所请。 反诉被告永泰兴业公司辩称,叶文所提诉请没有事实和法律依据,请求人民法院驳回反诉请求,并由叶文承担反诉费用。 反诉被告永泰兴业公司盐池分公司答辩意见与永泰兴业公司一致。 本诉原告宁夏永泰兴业公司向法庭提交以下证据: 第一组，证据一、商品房预售许可证一份(原件核实、留存复印件),证明原告于2011年12月8日经批准取得盐池县金融综合大厦商住楼的预售许可证。证据二、宁夏回族自治区商品房销售价格备案表(原件核实、留存复印件),证明:1.涉案商品房在内的总商业用房的具体情况。2.原告具有预售涉案房屋的资格,备案平均销售价格为8800元。 叶文对上述第一组证据的质证意见为:证据一商品房预售许可证的三性及证明目的无异议。对证据二备案表真实性无异议,对其合法性、关联性及证明目的有异议,原告作为开发商向房屋主管部门报备的时候,以自己的主张为主,房屋主管部门在该备案表上没有指导价,该证据不能证实涉案房屋在2011年的销售价格为8600元每平方米。房屋销售价格取决于当时房屋市场的销售价格,不能以备案表为准。 第三人对上述第一组证据的质证意见为:对证据一 无异议,对证据二，有关部门要求销售价格不得高过8800元,8800元以内的我们有权调整。 第二组证据，收据复印件三张,证明因被告预购涉案商品房,向原告缴纳购房意向款,于2011年6月8日交纳40万元;于2011年10月17日交纳10万元;2014年4月9日以抵顶材料款的方式交纳1707230元。共计支付购房款2207230元。 叶文对第二组证据的三性及证明目的无异议。 第三人对第二组证据真实性无异议,解释为刚开始销售出具的都是收据,等到房款交清后再出具发票，这是房产市场的交易习惯。 第三组，证据一、现金缴款单四张(复印件加盖银行印章),证明:1.2015年8月28日、2015年8月29日以叶文名义通过中国农业银行股份有限公司盐池南郊分理处分别给第三人转250万元购房款。2.原告多为被告缴纳292770元购房款的事实。证据二、中国建设银行转账凭条复印件一张,证明2016年6月3日被告通过中国建设银行交纳458684元购房款。证据三、2016年6月7日中国建设银行网上银行电子回执单复印件一张,证明:1.因第三人出纳高某某计算失误,以被告名义向第三人支付购房款的合计总金额为2958684元,实际购房款为2665914元,多汇入292770元；2.2016年6月7日原告向被告账户汇入292770元的事实。 叶文对对上述第三组证据的质证意见为：证据一的真实性无异议,对合法性和关联性及证明目的有异议,上述四张存款凭证系第三人以叶文的名义存入的,叶文不清楚,其主动权在第三人或者原告，与叶文无关。证据三的三性及证明目的无异议,需要说明的是2016年6月4日,原告及第三人在同意给叶文签订抵顶房屋的商品房买卖合同前,为了不影响某某大厦其他营业房的销售,要求叶文按照8600元每平米的单价补足抵顶房屋的销售价, 在这种前提下,叶文于2016年6月3日向第三人的账户转入该款,第三人同意合同签订后予以退还。对证据三三性无异议,对证明目的有异议,该证据系第三人按照签订合同时的约定给叶文返还的第一笔多交的房款,所以原告诉请的不当得利之诉不成立。 第三人对上述第三组证据对无异议。 第四组证据：原被告签订的《盐池县商品房买卖合同》 (预售)一份(原件核实、留存复印件加盖原告公司印章),证明2016年6月4日原被告书面签订商品房买卖合同(合同编号JRDSS-013),约定原告将盐池县某某大厦营业房建筑面积309.99平方米,以每平方米8600元,总价款2665914元出售给被告。被告陈述的6000元销售价格不属实。 叶文对第四组证据的真实性无异议,对合法性、关联性及证明目的均有异议,由于叶文完成水泥供货的义务在2011年10月,原告及第三人在2014年就将所有的房款凭证出具,所以抵顶房屋叶文支付房屋对价的时间在2011年,从该证据可以看出叶文自2016年6月才签订合同,足以证实原告及第三人在签订该合同时的强势地位,合同中的房款与涉案房屋同一段的市场价格相差较大,该证据不能证明原告方关于抵顶房屋单价的证明目的。 第三人对第四组证据无异议,陈述虽然合同签订的迟,但是与叶文抵顶170万的时候就已经有单价了。 第五组证据：原告与案外人签订的《盐池县商品房买卖合同》(原件核实、留存复印件加盖原告公司印章),证明1、2015年12月5日、2017年3月13日原告分别与案外人李燕、王建刚、潘春平、李榜等书面签订商品房买卖合同,约定原告将盐池县某某大厦营业房,分别以每平方米8520元、8000元出售给案外人,同类型房屋销售价格均在八千元左右。2.被告购买涉案商品房时的每平方米价款8600元,符合市场行情,其陈述的6000元销售价格不属实。 叶文对第五组证据的真实性无异议,鉴于四份合同没有加盖备案章,对其合法性、关联性和证明目的均有异议。如上述合同的四个买受人与原告发生真实的房屋买卖,原告应当向法庭出具四份合同买受人的付款凭证或者房屋购买价值的发票,该证据不能证明涉案房屋在抵顶时候的价格在8600元。叶文签订合同的时间在2010年,确定价格的时候也在2010年,而四份合同签订的时间在2015年至2017年之间,相隔5年时间,房屋的价格发生了变化。 第三人对第五组证据无异议。 第六组证据：收据一张(原件核实、留存复印件加盖原告公司印章),来源于建工集团,证明叶文2014年4月8日以抵顶材料款的方式缴纳1707230元。 叶文对本诉原告第六组证据的三性及证明目的无异议,该收据上各注了“工程款盐池某某大厦营业房,叶文”,也证实了原告及第三人在2014年就同意将涉案房屋以工程款的方式抵顶给叶文的事实。   - 第三人对第六组证据无异议。 第七组证据：证人高某某证言,证明高某某是第三人公司的出纳,叶文向第三人交款40万元、10万元,之后交的1707230元是因为第三人要给付工程款,叶文要给第三人缴纳房款,之后就进行了顶账。2016年,叶文到第三人处问需要办证,高某某帮叶文按照860O元每平米算下来,房款是2665914元,叶文只交了2207230元,还应当补交458684元,其当时给叶文说把这458684元都打到公司账户上,实际上应该有部分进公司账户,部分进私人账户,叶文将钱全部打进了第三人公司账户,后在给叶文开购房发票的时候发现算错了,然后高某某就与叶文当面沟通,将292770元钱转给叶文,说好第二天叶文将钱转到私人专户上,但此后叶文一直推辞。 叶文对证人证言的质证意见为,由于证人系第三人的财务人员,其不能客观的确定原告及第三人与叶文之间在房屋抵顶过程当中对房价的约定,证人是在2014年才到第三人处工作的,叶文与原告及第三人完成房屋抵顶的时间在2011年10月份,对于本诉诉请的款项,证人的证言解释过于牵强、相互矛盾,不予认可。 第三人对第七组证据证人证言无异议。 本诉原告永泰兴业公司向法庭提交的证据，结合双方当事人的质证意见，本院认定如下： 第一组证据来源合法,客观真实，销售价格备案表备案价格并非一定与销售价格一致，该证明目的不予采信，其他全部采信。第二组证据来源合法,客观真实,能够证实叶文以现金方式交纳某某大厦购房定金40万元及房款10万元,以工程款抵顶房款1707230元，本院采信。第三组证据一客观真实,来源合法,但只能证明2015年8月28日、8月29日叶文分四次向第三人永泰兴业公司盐池分公司交纳房款合计250万元,不能证明原告替叶文多缴纳房款292770元，证明目的不予采信。第三组证据二当事人无异议,本院采信。第三组证据三只能证明2016年6月7日第三人向叶文退还某某大厦购房款292770元,不能证明是计算失误还是按约定返还，对证明目的不予采信。第四组证据虽显示购房单价是8600元每平米,但不能仅凭该合同就认定购房单价，还需要结合交款凭证，证明目的不予采信。第五组证据不具有关联性，证明目的不予采信。第六组证据当事人无异议本院采信。第七组证据,因证人高某某系第三人公司工作人员,其陈述叶文欠交的458684元房款(按照8600元每平米计算)应该有部分进公司账户,部分进私人账户,而叶文将钱全部打进了第三人公司账户,属于单方面陈述,没有证据印证,且证人与原告及第三人存在利害关系，故对证人证言不予采信。 本诉被告叶文向法庭提交以下证据: 证据一、《工矿产品购销合同》一份(复印件,原件留存在盐池县人民法院(2015)盐民初字第763号案卷中),证明:1.案外人李贵祥、李建刚系永泰兴业房地产开发有限公司及盐池县分公司建设的“某某大厦”工程的实际施工人;2.2010年11月27日,叶文与实际施工人李贵祥、李建刚签订了《工矿产品购销合同》,约定叶文给原告的涉案工程供应水泥，实际施工人将抵顶的盐池某某大厦的房屋抵顶给叶文(位置确定在福海大酒店斜对面某某大厦最东面,营业房面向东北拐角处)。该合同是在实际施工人李贵祥、李建刚对永泰兴业及盐池分公司给其抵顶的涉案工程的房屋享有处分权,且承诺用该抵顶房屋来抵顶叶文的部分水泥款的情况下签订的,所以永泰兴业及盐池分公司在2010年开工之时就同意李贵祥、李建刚用营业房抵顶叶文的水泥款。 本诉原告对被告叶文证据一《工矿产品购销合同》的三性及证明目的均有异议,合同约定以营业房抵顶的事实不存在,本案开发商系原告及第三人,未经原告及第三人签字确认形成顶账协议不论从法理、情理还是交易习惯均不能自圆其说。 第三人对证据一不认可,该证据没有公司法人签字,也没有公司盖章。 证据二、《叶文供水泥结算单》 (复印件)、 《欠条》一张(原件质证,留存复印件)。证明1.2011年10月26日实际施工人李建刚经与叶文核对水泥货款,其在某某大厦施工过程中使用叶文水泥2259230元,此时叶文已完成了大部分供货义务,此后永泰兴业盐池分公司的经理杨占领多次催促叶文与实际施工人李建刚完成结算,以办理抵顶房屋的工程款的冲账手续。2.2013年11月28日,实际施工人李贵祥、李建刚与叶文就水泥款最后一次进行结算,确定“某某大厦”项目中使用叶文的水泥款共计2857230元,其中已累计支付现金115万元(含永泰兴业公司代付的60万元),剩余的水泥款1707230元中由永泰兴业公司代付100万元,下欠水泥款707230元,双方的债务消灭。 永泰兴业公司对被告叶文证据二的三性及证明目的均有异议,该结算单没有原告、第三人及杨占领的签字确认,对原告及第三人不形成任何效力。李贵祥、李建刚也并非本案的参与人,根本无法核实其与本案被告之间的经济交往和债权债务关系。 第三人对证据二的质证意见是,与第三人没关系,是叶文与李贵祥购买水泥。 证据三、1.收据(编号分别为0011810、0011859、0002652)三张(原件质证,留存复印件),证明:永泰兴业公司同意给叶文办理抵顶房屋的前提下，永泰兴业公司于2011年6月8日给叶文出具了40万元购房款定金收据、于2011年10月17日出具了10万元购房款收据;永泰兴业盐池分公司于2014年4月9日给叶文出具了1707230元的房款收据(该收据涉及的金额与实际施工人李贵祥、李建刚欠付原告的水泥款的数额一致),以上共计2207230元。2011年10月17日出具了10万元购房款收据虽然备注8600元,那是因为原告怕影响某某大厦的价格,这是个君子协定。 2、现金缴款单四张(复印件,从永泰兴业公司复制)证明:2015年8月29日,永泰盐池分公司以叶文的名义存入现金72万元、28万元两笔现金;2015年8月29日,永泰盐池分公司再次向叶文的名义存入现金110万元、40万元两笔现金,以上合计250万元。本组证据可以证实涉案房屋完成了抵顶,永泰兴业盐池分公司为了财务平账以叶文的名义倒账的事实。 本诉原告对叶文对证三中的证据1的真实性无异议,其中40万元和10万元原告方自认已收到。1707230元系抵顶水泥款,1707230元的收据上已经清楚的注明早在2014年双方已经形成合议,房屋单价为8600元/平方米。对证据三中的证据2的真实性无异议,对被告的证明目的有异议,不认可房屋抵顶,合同约定以营业房抵顶的事实不存在。 第三人对本诉原告第三组证据真实性无异议,证明目的不认可。 证据四、《工程竣工验收各案表》一份、收据(编号为0002689、0002795、0002637、0018720、0002615)5张(原件质证,留存复印件)。证明1.盐池县金融综合大楼已于2012年6月30日竣工,永泰兴业及盐池分公司应当给叶文办理抵顶房屋的手续。2.2014年4月9日,永泰兴业盐池分公司给叶文交付抵顶房屋时,要求叶文交纳了300元的垃圾处理费、预存水费500元、电费35元、天然气入户费3600元、装修保证金2000元。本组证据可以证实永泰兴业及盐池分公司于2014年4月9日交付了房屋,因为双方对于房款没有纠纷永泰兴业及盐池分公司才会给叶文交付抵顶房屋。 本诉原告对叶文证据四的真实性无异议,对关联性及证明目的有异议。该证据只能证明涉案房屋已竣工,叶文已使用房屋的事实,不存在抵顶及交付房屋的事实。 第三人对证据四的质证意见同本诉原告。 证据五、协议书一份(申请法院调取)、《商品房买卖合同》5份(复印件)。证明:1.2010年前后,原告与工行盐池分行、杨占领三方签订一份协议,确定工行盐池分行购买某某大厦中间的房屋,价格为6800元/平米,该地段优于涉案房屋的地段,可以证实原告及第三人给叶文办理的抵顶房屋的价格应当是6000元/平米。2.张根尧于2010年5月8日购买盐池县众鑫小区营业房(由西向东面南),每平米单价3290;李红梅于2009年12月7日购买盐池县众鑫小区营业房,每平米单价3290元;李占斌于2010年1月20日购买盐池县众鑫小区营业房,每平米单价3460元;包海清、王学萍于2016年6月8日购买盐池县某某大厦营业房,每平米单价6500元;梅侯强、马彩霞于2016年4月14日购买盐池县某某大厦营业房,每平米单价6200元。上述房屋合同可以证实涉案房屋周边的房屋在2010年的价格为3200-3500元/平方米之间,2016年的价格为6200-6500元/平方米之间,与永泰兴业及盐池分公司给叶文交付抵顶房屋时的价格相当,鉴于第三人及实际施工人消灭叶文提供水泥款的账目时间是2011年10月。所以永泰兴业及盐池分公司实现涉案房屋抵顶价格不高于6000元。 本诉原告对叶文证据五的真实性无异议,对被告作为证据的关联性及证明目的有异议。众鑫小区系另外楼盘,不是本案某某大厦,与涉案房屋没有关联性,原告对于开发房屋有一定的价格自主权,只要没有超出登记备案的8800元/平米,均不违法,实际上原告在开发房屋时也遇资金困难的情形,有时急于回笼资金,个别房屋出于户型、朝向等因素,为了早日回笼资金,个别房屋进行降价处理。与包海清签订的合同属实,因包海清在原告开发房屋时曾向原告提供大量借款且不收利息,作为回报和优惠,原告予以适当降低销售价格。 第三人对证据五的质证意见同本诉原告一致。 证据六、2016年6月3日收据一张(原件质证,留存复印件)、《中国建设银行网上银行电子回执》一份(复印件、原件均留存于被告永泰盐池分公司处)。结合证据三可以证实,2016年6月4日,永泰兴业与叶文补签涉案房屋的《商品房买卖合同》前,为了平衡某某大厦房屋对外的销售价格,于2016年6月3日让叶文暂交房款458684元,结合证据三叶文累计给永泰兴业及盐池分公司支付的房款为2665914元(40万元+10万元+1707230元+458684元),鉴于双方完成房屋抵顶的时间在2011年10月底,可以证实永泰兴业及盐池分公司应当给叶文退还的房款为806154元(2665914元一1859760元),所以在这种前提下,永泰兴业盐池分公司于2016年6月7日给叶文退还房款292770元,永泰兴业及盐池分公司还欠付叶文的房款513384元(806154元一292770元)未退还。 本诉原告对叶文证据六真实性无异议,对关联性和证明目的有异议。不认可房屋抵顶,合同约定以营业房抵顶的事实不存在。 第三人对证据六真实性无异议,对证明目的不认可。 证据七：证人冯某某、李某某证言,证明2010年11月,证人与叶文、杨占领、王志虎、李娜、柴兴龙、还有李某某妻子在虎子烧烤店吃饭,叶文和杨占领说起了某某大厦房价问题,叶文欲购买某某大厦营业房,当时某某大厦刚开盘的价格就是五六千元,叶文与杨占领经过协商，最后确定了买价6000元,至于最后有没有重新协商其不清楚。 本诉原告对证据七,两位证人与叶文均有利害关系,经原告询问杨占领,证人证言陈述不属实。另外按照书证优先的原则,原被告双方2014年形成8600元/平米的单价约定,2016年双方再次签订合同对单价确认,房屋价格为8600元/平米,故对两位证人的证言不予认可。 第三人对证据七证人证言质证意见为,当时只说了买营业房,没有说位置和单价,当时某某大厦的地基还没有挖,没有单价,杨占领只是其中一个负责人,不可能单独定价,故对两位证人的证言不予认可。 本诉被告叶文向法庭提交证据，认定如下：证据一,能够证明李建刚是某某大厦工程的具体施工人，叶文向李建刚供应水泥，水泥款50%付现金, 50%以某某大厦最东边营业房面向东北拐角处房屋进行抵顶,该部分证明目的采信。被告认为该举证能够证明永泰兴业公司及永泰兴业盐池分公司对该合同知晓并认可,并能证明李建刚对上述房屋有处分权,该部分证明目的无法达到，不予采信。证据二是叶文与李贵祥、李建刚所形成,证明双方对供应水泥进行了结算，该证据无法达到被告的证明目的，不予采信。证据三-1、三-2、证据四客观真实，本院采信。证据五不具有关联性、相对性,对其证明目的不予采信。证据六反应的基本事实，本院采信，但无法达到被告的证明目，故证明目的不予采信。 证据七仅有证人陈述，无法达到证明目的不予采信。 反诉原告叶文提交的反诉证据与本诉提供的证据一至证据六一致、证明目的一致。反诉被告永泰兴业公司提交的反诉证据与本诉提供的证据一至证据六一致、证明目的一致。 反诉被告永泰兴业公司补充提交证据:1.建设工程施工合同复印件一份、2.工程结算定案单复印件一份,证明2011年9月28日宁夏永泰兴业房地产开发有限公司将盐池县金融综合大楼工程(涵盖涉案房屋)整体承包给宁夏建工集团有限公司承建,双方合同已经履行完毕,叶文诉称的房屋抵顶事实不存在,李贵祥、李建刚等人无权和叶文抵顶房屋,宁夏永泰兴业房地产开发有限公司和宁夏建工集团有限公司工程款已结算并全部支付完毕。 叶文对补充提交证据的质证意见为:该证据系复印件,其真实性合法性无法辨别,证明目的不予认可。事实上,反诉被告将涉案工程交付给实际施工人李贵祥、李建刚具体承建。 反诉被告宁夏永泰兴业公司盐池分公司对上述补充提交证据无异议。 本院对反诉被告补充提交的证据真实性予以采信,施工合同仅反映发包方、承包方权利义务关系，并不反应实际施工人与房屋抵顶等问题，反诉被告证明目的不予采信。 本院经审理认定如下事实：2010年,宁夏永泰兴业公司与宁夏永泰兴业盐池分公司联合开发盐池某某大厦商住楼工程。2010年11月27日,叶文与案外人李贵祥、李建刚签订《工矿产品购销合同》,约定叶文向李贵祥、李建刚供应水泥,,地点为盐池县某某大厦同时约定水泥款50%付现金,50%以一套营业房抵顶,位置是福海大酒店斜对面某某大厦最东边面向东北拐角处,房价每平米底价6000元,营业房面积约300平米,供货结束后,双方进行了结算。期间,在2011年6月8日、10月17日,叶文向本诉原告宁夏永泰兴业公司交纳定金40万元(注明购工行营业部西面北营业房)、购房款10万元,收款人均为杨占领(系第三人法定代表人)。2014年4月9日,某某大厦工程竣工决算,发包方宁夏永泰兴业公司应付施工方建工集团工程款1707230元,施工方欠叶文水泥款1707230元,叶文欠第三人房款,经协商,该1707230元直接抵作叶文房款支付给第三人,截止此时，叶文共计支付2207230元。同日,叶文向第三人交纳了垃圾处理费、水费、电费、营业房天然气入户费、装修保证金,第三人向叶文实际交付了营业房。2016年6月3日，叶文向第三人永泰兴业盐池分公司交房款458684元, 上述叶文共计向永泰兴业公司和永泰兴业盐池分公司交纳房款2665914元，2016年6月4日,双方签订了《盐池县商品房买卖合同》 (预售)，合同约定房屋单价为8600元/平米。6月7日,第三人永泰兴业盐池分公司从银行转账给 叶文-108房款292770元 。。 另查明，宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司成立于2012年7月11日，注册资本0元，由宁夏永泰兴业房地产开发有限公司全额出资成立 。 再查明，2016年6月29日，宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司向本院起诉叶文不当得利纠纷一案，本院以（2016）宁0323民初1111号民事判决书驳回原告的诉讼请求，原告不服提出上诉，二审审理过程中，原告申请撤回起诉，吴忠市中级人民法院以（2017）宁03民终399号裁定书准许原告撤回起诉。2017年8月10日，宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司向本院起诉叶文房屋买卖合同纠纷一案（基本事实与诉讼标的额与前述案件一致），该案在审理过程中，原告申请撤回起诉。 本院认为，第一、本案是否属于一事不再理？最高人民法院关于适用的解释》第三百三十八条规定:在第二审程序中,原审原告申请撤回起诉,经其他当事人同意,且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的,人民法院可以准许。准许撤诉的,应当一并裁定撤销一审裁判。原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的,人民法院不予受理。根据此规定,本案本诉原告并非(2016)宁0323民初1111号案件原告,不属于原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的,故被告叶文抗辩本案属于一事不再理,理由不成立,不予支持。 第二、叶文收到的292770元是否属于不当得利？首先，2011年6月8日,叶文向宁夏永泰兴业公司交纳定金40万元,注明购工行营业部西面北营业房,此时,工行营业部工程即盐池县某某大厦商住楼工程尚未签订施工合同、尚未开始施工,依据正常理性人一般认知理解及交易习惯,交纳购房定金应是在楼盘取得预售许可证后,具有对外销售资格时交纳,而宁夏永泰兴业公司取得盐池县金融综合大厦商品房预售许可证时间为2011年12月8日,因此,永泰兴业公司及第三人陈述交纳的是正常购买营业房的定金,不符合普通人的一般认知与理解。其次,2014年4月9日,发包方宁夏永泰兴业公司、施工方建工集团、叶文三方账目进行相互抵顶1707230元,应视为发包方、施工方对叶文向某某大厦工程供应水泥的事实明知,从供应水泥的金额可以明确, 叶文从一开始便供应水泥,也即发包方永泰兴业公司、建设工建工集团从一开始便知道叶文向某某大厦工程供应水泥。第三,2014年4月9日,叶文向第三人交纳了垃圾处理费、水费、电费、营业房天然气入户费、装修保证金等,第三人向叶文实际交付了营业房,时隔两年多后,双方于2016年月6日4日签订《商品房买卖合同》,不符合正常交易习惯。综上,叶文与宁夏永泰兴业公司、永泰兴业盐池分公司之间关于某某大厦营业房的买卖，不属于一般的商品房买卖合同。因此,本诉原告以双方之间2016年签订的《商品房买卖合同》 (预售)约定的房价8600元/平米收取购房款与事实不符,其陈述按照86O0元/平米计算,房款是2665914元,叶文只交了2207230元,还应当补交458684元,这458684元应有部分进公司账户,部分进私人账户,叶文将钱全部汇入第三人公司账户,因此与叶文沟通,将292770元钱转给叶文,说好第二天叶文将钱转到私人专户上,但根据本诉原告提交的第三组证据中的证据三显示,汇款292770元是退某某大厦叶文购房款,不是上述原告陈述的缘由,因此,本诉原告以不当得利主张叶文返还已退房款292770元,与事实不符,且没有其他充分的证据印证292770元是因计算失误而产生,故对本诉原告诉讼请求，不予支持。 第三,关于反诉原告叶文要求反诉被告退还多支付的购房款513384元,叶文没有直接证据证实双方之间约定抵顶营业房价格是6000元，应自行承担举证不能的不利法律后果，故对其反诉请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条, 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下： 一、驳回本诉原告宁夏永泰兴业房地产开发有限公司的诉讼请求; 二、驳回反诉原告叶文的诉讼请求。 本诉案件受理费5692元,由本诉原告宁夏永泰兴业房地产开发有限公司负担;反诉案件受理费4467元,由反诉原告叶文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。       审 判长余丽娟 审判员 李 伟 审 判员刘剑锋     二〇一八年十一月三十日                               书记 员黄子龙                 附：本案适用的法律规定  1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 另附： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。