贵州省安顺市西秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0402民初3759号 原告：邓刚，男，1975年2月13日生，汉族，四川省渠县人，无业，住四川省渠县， 原告：蔡开兰，女，1976年5月13日生，汉族，四川省渠县人，销售员，住四川省渠县， 二原告共同委托诉讼代理人：马奉天，贵州贵公律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：贵州好旺佳房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520400688440687H。 住所地：贵州省安顺市西秀区横二路万绿城铂瑞兹酒店七层。 法定代表人：包世生，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田宪鹏，贵州君跃律师事务所律师。代理权限：一般授权。 委托诉讼代理人：罗丹妮，贵州君悦律师事务所律师。代理权限：一般授权。 原告邓刚、蔡开兰诉被告贵州好旺佳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓刚、蔡开兰的委托诉讼代理人马奉天，被告贵州好旺佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田宪鹏、罗丹妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告在一个月内为原告办理不动产登记证，并向原告支付违约金38297元（违约金暂计至起诉之日，并持续至原告获得不动产登记证之日为止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月15日签订《商品房买卖合同》【合同编号：07012】其中约定：原告购买被告所修建的商品房，总价款为368194元，首付188194元，贷款180000元，约定交付时间为2014年12月31日。被告应于交付房屋之日起90日内取得房屋初始登记，并于取得房屋初始登记证之日起90日内申请办理商品房转移登记，否则应按日向买受人支付已支付房价款的万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。合同签订后，原告积极依约履行了自己缴纳房款及相关税费的义务，房屋于2015年3月24日实际交付使用。但直至起诉之日，被告尚未为原告办理房屋产权证，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告贵州好旺佳房地产开发有限公司辩称：1、双方应当根据补充协议约定，确定出卖人是否应当承担逾期办理权属证书的责任，补充协议12条明确约定非归责于出卖人原因造成的办证逾期，出卖人不承担责任。2、合同第16条约定，项目在2009年11月3日前开工，应该在2013年11月3日之前竣工，建设周期为4年；因土地出让方原因导致案涉地块征收工作逾期3年半，案涉地块实际交地时间为2013年7月，导致基础配套设施施工延误，建设周期按照合同约定应当顺延至2017年7月。因为拆迁原因导致场地移交逾期，进而导致工程建设逾期。3、涉案地块于2013年7月完成拆迁工作，好旺佳于2013年7月29日将涉案地块移交给施工单位。4、《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式过高，请求调整。 经本院审理查明：原、被告于2013年9月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市××××、Ａ4地块国际佳缘7幢2单元10层4号房，建筑面积88.9平方米，套内建筑面积为72.76平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5060.39元，总价款368194元，付款方式为贷款方式付款。合同第八章房屋登记第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。第三款转移登记部分约定：（一）出卖人承诺取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起X日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2013年9月15日向被告支付购房首付款188194元，后通过银行贷款支付购房剩余尾款180000元。原告并向被告支付了维修基金等费用。被告于2015年3月24日将房屋交付给原告使用。被告自认本案中原告所购买的房屋暂不能办理转移登记。 同时查明，2009年6月3日，安顺市国土资源局作为出让人与受让人陈尚霖签订《国有建设用地使用权出让合同》，将安顺市西秀区龙泉路A-3、A-4地块（83728.60平方米）出让给陈尚霖。出让人同意在2009年11月3日前将达到“五通一平”条件的土地出让宗地交付给受让人。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2009年11月3日之前开工，在2013年11月3日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。后被告取得上述合同项目下的A-3、A-4地块并开始建设。该A-3、A-4地块及横二路建设用地的土地征收工作由安顺市西秀区华西办事处及东关办事处共同负责，其中国际佳缘小区部分主要在华西办事处辖区范围，由华西办事处负责征地拆迁。由于拆迁工作难度大，被告在边施工边拆迁情况下，于2013年7月才完成全部的拆迁工作，该区域征收工作已延期3年半。 另查明，自2017年3月28日起，安顺市国有土地及其房屋等建筑物、构筑物的不动产登记由安顺市不动产登记中心等不动产登记机构承办，安顺市房屋产权管理处停止受理房屋登记业务。双方当事人于2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》附件五即《补充协议》约定：十二、原合同第二十二条补充约定：1、因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在合同约定或法律法规规定的时间完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任，完成预告登记、初始登记、转移登记的时间顺延。 上述事实，有原、被告陈述，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、收款收据复印件及代付款收据复印件、个人一手住房贷款合同复印件、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》；被告提交营业执照及法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》及补充协议复印件、《国有建设用地使用权出让合同》复印件、《土地使用权证》复印件、公司章程复印件、安顺市西秀区华西办事处证明复印件、国际佳缘项目规划总平面图复印件、工作联系单复印件、场地移交函复印件、通知复印件、安顺市不动产登记中心关于进一步做好市级不动产统一登记工作的公告照片打印件等书证在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务，因本案涉案房屋尚未达到办理房屋权属证书条件，故原告现要求被告为原告办理不动产登记证的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。 一、关于被告是否应对逾期办证承担违约责任的问题。在本案中，被告未能办理涉案房屋相关手续，违约的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，应当承担违约责任。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件五，即《补充协议》虽然约定因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在合同约定或法律法规规定的时间完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任，但该《商品房买卖合同》及《补充协议》系由被告提供的格式合同，而被告并没有提供证据证明其已经依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条的规定，对免除或限制其责任内容的合同条款采取了足以引起对方注意的特别标识，并按照对方的要求对格式条款进行了说明，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款不发生法律效力。故对被告提出其不应当承担违约责任的辩称意见，本院不予采信。 二、关于违约金应当支付多少的问题。根据双方在《商品房买卖合同》中第二十二条的约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记，即交房之日起180日申请办理商品房转移登记。本案被告向原告交付房屋时间为2015年3月24日，被告依约应在2015年9月20日之前为原告申请办理商品房转移登记。现原告要求从2015年10月1日起计算逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告认为逾期办证违约金约定过高，请求调整。本院认为，目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，并且原告未举证证明因为被告的逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故本院根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告从2015年10月1日起至2018年8月16日（即起诉之日）期间的逾期办证违约金4000元。因被告能为原告办理房屋不动产权证书并交付的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 一、由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告邓刚、蔡开兰从2015年10月1日起至2018年8月16日止的逾期办证违约金人民币4000元。 二、驳回原告邓刚、蔡开兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币764元，减半收取人民币382元，由原告邓刚、蔡开兰承担人民币25元，由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司承担人民币357元（该诉讼费原告已预交，由被告在本判决生效之日起五日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。 审判员  付蓉 二〇一八年十一月九日 法官助理何娇娇 书记员彭飘（代）