安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0111民初字9637号 原告（反诉被告）：合肥万达城投资有限公司，住所地：合肥市滨湖新区烟墩路高速时代广场C8写字楼7、9楼，统一社会代码：91340100078743322D（1-1）。 法定代表人：齐界，该公司总裁。 委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。 委托代理人：亓革，安徽华人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：恽志强，男，1993年9月12日出生，汉族，住江苏省扬中市。 委托代理人：王剑，江苏正新律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥万达城投资有限公司诉被告（反诉原告）恽志强商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月14日作出（2016）皖0111,民初2023号判决后，双方均不服该判决上诉至安徽省合肥市中级人民法院。安徽省合肥市中级人民法院以事实不清发回本案重申。本院依法另行组成合议庭适用普通程序于2018年3月28日公开开庭审理。庭审中，被告恽志强向本院提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）合肥万达城投资有限公司托代理人张寅，被告（反诉原告）恽志强及其委托代理人王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）合肥万达城投资有限公司诉称：2014年8月27日，原告与被告签订商品房买卖合同（以下简称“合同”），约定被告购买原告开发的位于合肥市滨湖新区房屋，建筑面积99.32平方米，房屋总价款789395元，并约定被告付款的方式及期限。上述购房合同签订后，被告仅支付了首付款，未按照合同约定支付剩余购房款。经原告多次催告，被告仍未履行付款义务。2014年8月28日，原告与被告签订《协议书》第四条、第十三条之约定，被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同，被告向原告支付支付购房款总额20%的违约金并配合原告办理商品房网上备案注销手续。被告的上述行为已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，现诉至本院，请求依法判令：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告协助原告办理商品房网上备案注销手续；三、被告支付原告违约金157879元；四、本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）恽志强辩称：原告万达城在诉状中所称的房屋买卖合同及协议书等材料上的签名并非被告所签；原告与被告之间仅仅签订过《商品房认购协议》，原告万达城要求解除房屋买卖合同关系，无事实依据。被告以事实行为向原告支付购房款549395元，故请求依法驳回原告诉讼请求。 反诉原告（被告）恽志强诉称：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，虽万达城在原一审中否认本人提交的《商品房认购协议》的真实性，而二审中万达城当庭承认了双方签订的《商品房认购协议》且万达城已经收取本人缴纳的大部分房款，双方亦在房管局办理了认购备案。故应当认定双方已经建立了商品房买卖合同关系。双方口头约定房屋交付时间为2016年6月底，且自2016年7月1日之日起，万达城聘用的物业公司亦向本人催缴物业费。万达城未按照约定向本人交付房屋，应承担违约责任。反诉原告请求万达城承担以房屋总价为基数，以银行同期同类贷款利率为标准，自2016年7月1日起至实际交付之日计算违约金。请求法院依法判令：合肥万达城投资有限公司立即交付涉案商品房，并承担违约金。 反诉被告（原告）合肥万达城投资有限公司辩称：被告恽志强的反诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。2016年3月，万达城已向法院依法提起解除合同之诉，且被告恽志强至今仍未支付剩余购房款，不具备交房的基础条件。因此，万达城无需向被告恽志强交付房屋及承担违约责任。 经审理查明：2014年7月14日，合肥万达城与恽志强双方签订一份《商品房认购协议》，该协议约定恽志强自愿认购位于合肥市滨湖区房屋，并确认该商品房建筑面积约为99.32平方米，购房款总价为人民币789395元。《商品房认购协议》第五条约定：“乙方（恽志强，下同）需在签订本认购协议后7日内，即应于2014年7月22日前，持本认购协议、定金（发票）收据、签订合同资料（包括按照本地住房限购政策要求应由乙方提供的证明其具备购房资格的证明、书面承诺等文件资料）、甲方（合肥万达城，下同）要求的其他手续资料及全部购房款（如为按揭贷款，则为首期房款）到甲方展示中心，在向甲方缴纳全部购房款（如为按揭贷款，则为首期房款）及其他全部款项的同时，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。甲方如变更签订时间、地点，应按照本认购协议约定的方式书面通知乙方；如甲方未向乙方发出变更通知，则签约时间、地点按照本条执行，无需甲方再次通知乙方。”第六条第一款约定：“如因乙方未带齐第五条约定的资料或未缴纳全部购房款（如为按揭贷款，则为首期房款）或因其他乙方原因导致双方未能在本协议第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本认购协议，甲方据此解除本认购协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该房屋，且甲方有权没收乙方所付的定金，乙方无任何异议。” 2014年8月27日，恽志强在场的情况下，其母亲胡彩云以恽志强名义与合肥万达城公司签订案涉《商品房买卖合同》、补充协议及《协议书》、《商铺商品房买卖合同》。该案涉《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限之约定：“买受人于2014年8月27日前支付首付款，计人民币319395元，于2014年12月20日前支付第二笔房款，计人民币240000元；于2015年6月20日前支付第三笔房款，计230000元。”《协议书》第四条第1款第（4）项之约定：“逾期超过30日的，甲方有权解除合同，甲方未行使合同解除权的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。”第十三条第1款之约定：“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足以抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担签署违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需要办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。因购买该房屋致使乙方或任何第三人占用该房屋所在地的户口指标的，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，自行办理户口迁出手续，恢复该房屋的相应的户口指标。” 另查明：2014年7月14日，合肥万达城收到以恽志强名义支付的购房定金2万元，同年8月27日，合肥万达城收到以恽志强名义支付的购房首期款299395元，两笔款项的收据单上均有恽志强母亲胡彩云的签字，签字内容为“恽志强、胡彩云”；2015年10月27日，胡彩云以电汇的方式向合肥万达城汇款23万元，合肥万达城予以退回。本案在审理过程中，恽志强陈述案涉《商品房买卖合同》上的签名并非其所签，合肥万达城陈述系其母亲胡彩云所签。同时合肥万达城提出笔记鉴定，要求确认“恽志强”三字系胡彩云所签。恽志强认为该鉴定与本案无关且不提供协助义务。 以上事实有原被告身份信息、《商品房认购协议》《商品房买卖合同》、补充协议、商品房网上合同认购备案确认单、收据及当事人当庭陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案争议的焦点之一是案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》是否为双方真实意思表示，是否对恽志强产生约束力。本案在审理过程中，恽志强陈述案涉《商品房买卖合同》上的签名并非其所签，合肥万达城陈述系其母亲胡彩云所签。同时合肥万达城提出笔记鉴定，要求确认“恽志强”三字系胡彩云所签。恽志强认为该鉴定与本案无关且不提供协助义务。恽志强作为胡彩云之子，其完全可以提供胡彩云的签名用以鉴定，其不配合的行为应承担不利后果。结合胡彩云在购房现场并支付购房款的行为，本院认定《商品房买卖合同》及补充协议上“恽志强”三字系胡彩云所签。《民法通则》第六十六条规定“本人知道他人以自己名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。本案中在签订《商品房买卖合同》及补充协议时恽志强曾在现场，其对母亲代签行为是知情的且未作否认表示，应视为其同意。故案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》对恽志强产生约束力。 本案争议的焦点之二是解除合同的条件是否成就。双方约定第二笔的付款期限是2014年12月20日前支付240000元，逾期付款超过30日的，合肥万达城有权随时解除合同。恽志强未在约定期限履行付款义务，合肥万达城要求解除合同符合法律规定及合同约定，故对其要求解除案涉合同并要求恽志强协助办理商品房网上备案注销手续的诉请本院予以支持。合肥万达城要求恽志强按照合同约定承担购房款20%的违约金157879元，但其未举证证明实际损失情况，结合本案的实际情况，本院酌定按照购房款5%承担违约金39470元。关于恽志强反诉要求合肥万达城立即交付涉案房屋并承担违约金的主张。本院认为，双方签订的《商品房认购协议》，其性质为签订商品房合同的要约，在《商品房买卖合同》签订后双方应按照该合同约定的内容履行，现恽志强要求按照认购协议履行不符合法律规定，故对其反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告合肥万达城投资有限公司与被告恽志强于2014年8月27日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告恽志强于本判决生效之日起十日支付原告合肥万达城投资有限公司违约金39470元； 三、被告恽志强于本判决生效之日起十日内协助原告合肥万达城投资有限公司办理万达文旅新城二期16幢2302室房屋网上备案注销手续； 四、驳回原告合肥万达城投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告恽志强的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11694元，由被告恽志强承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  丁爱民 审 判 员  郑 波 人民陪审员  昌茂林 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  杨 宇