宜宾县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1521民初2043号 原告：中国农业银行股份有限公司宜宾县支行，住所地宜宾县柏溪镇翠柏大道641号，统一社会信用代码91511521909032688K。 负责人：谢达，行长。 委托诉讼代理人：肖善平，公司员工。 委托诉讼代理人：牟忠民，公司员工。 被告：何国海，男，1970年12月24日出生，汉族，住四川省宜宾县。 被告：李玉芳，女，1969年10月23日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：吴俊刚，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115199910545807。 被告：宜宾县万达商品混凝土有限公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇三角路178号，组织机构代码75234341-X。 法定代表人：韩家福，总经理。 被告：宜宾万泰房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇迎宾路祥和花园，统一社会信用代码915115217432638110。 法定代表人：金泉，总经理。 委托诉讼代理：文万权，公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行诉被告何国海、李玉芳、宜宾县万达商品混凝土有限公司、宜宾万泰房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序审理。本院于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行的委托诉讼代理人肖善平、牟忠民，被告何国海、李玉芳及其委托诉讼代理人吴俊刚、被告宜宾万泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人文万权到庭参加诉讼。被告宜宾县万达商品混凝土有限公司的法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行向本院提出诉讼请求：请求法院执行宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1栋1层22号（产权证号为宜县房权证孔滩镇字第××号）商业用房。事实和理由：2015年8月18日，宜宾市中级人民法院对原告诉被告宜宾县万达商品混凝土有限公司、宜宾万泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，作出宜民初字第162号民事判决书，确认原告对被告的抵押担保物享有优先受偿权。2018年5月12日，宜宾县人民法院以川1521执异17号执行裁定书裁定，中止对宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1幢1层22号商业用房的执行。而该执行标的是宜宾中院（2015）宜民初字第162号民事判决书确认的原、被告的抵押担保物。原告于2013年12月26日与被告宜宾万泰房地产开发有限公司签订合同编号为51100620130010935的《最高额抵押合同》，并于2013年12月17日在宜宾县房地产管理局办理编号为宜县房他孔滩镇字第××号的房屋他项权证登记。其中本案所涉的“宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1栋1层22号商业用房（产权证号宜县房权证孔滩镇字第××号）”属《最高额抵押合同》中的抵押物。被告宜宾万泰房地产开发有限公司2013年12月26日将该房屋抵押后，于2014年6月12日又与被告何国海、李玉芳签订《商品房买卖合同》。从时间顺序上反映，原告抵押在前，被告何国海、李玉芳购买在后。两被告之间的买卖行为不能对抗原告的抵押优先权。故原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。 被告何国海、李玉芳均答辩称，宜宾县人民法院于2018年5月22日作出的执行裁定是正确的，符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告宜宾万泰房地产开发有限公司答辩称，请法院依法判决。 被告宜宾县万达商品混凝土有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了被告何国海、李玉芳身份证、合同编号2014000228的《商品房买卖合同》、被告宜宾万泰房地产开发有限公司出具的购房款收据及四川省农村信用社业务凭证、被告宜宾万泰房地产开发有限公司的《商品房预售许可证》、被告宜宾万泰房地产开发有限公司出具的维修资金、契税、贴花费、装修垃圾、物管费、卫生费收据、转让手续费、房产证、土地证费用收据、何国海交纳水费的收据、宜宾县孔滩兴城业主委员会出具的物管费收款、天然气安装费收款收据、原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行出具的与被告宜宾县万达商品混凝土有限公司编号为51010120130007601的《流动资金借款合同》及510120140001272号的借款凭证、编号为51100620130010935号中国农业银行股份有限责任公司最高额抵押合同、宜宾县房地产管理局宜县房他孔滩镇字第××号他项权利证登记证及房屋所有权证清单、宜宾县人民政府颁发的宜县国用（2011）第4697号土地使用权证、四川省宜宾市中级人民法院（2015）宜民初字第162号民事判决书、四川省宜宾县人民法院（2018）川1521执异17号执行裁定书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告何国海、李玉芳为取得宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1幢1层22号商业用房的所有权，于2014年6月8日向被告宜宾万泰房地产开发有限公司支付购房认购金50000元，被告宜宾万泰房地产开发有限公司向被告何国海、李玉芳出具了50000元认购金收据。2014年6月12日与被告宜宾万泰房地产开发有限公司签订了合同编号2014000228的《商品房买卖合同》。合同第三条和第五条约定，房屋建筑面积77.36平方米的商品房，套内面积72平方米，单价按套内面积，每平方8555.56元，总价款688000元，合同第四条明确该商品房无抵押。合同签订当日，通过被告宜宾万泰房地产开发有限公司银行账户，向被告宜宾万泰房地产开发有限公司支付购房款676484元，被告宜宾万泰房地产开发有限公司向被告何国海出具了购房款638000收据，同时出具了维修资金2708元收据、契税、贴花费27869元收据、装修垃圾、物管费、卫生费1055元收据、转让手续费、房产证、土地证费6852元收据。被告何国海、李玉芳于2016年8月26日向宜宾县孔滩兴城业主委员会缴纳物业管理费，入住该房屋。该房产权证号为宜县房权孔滩镇字第××号。 2013年12月16日，原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行与被告宜宾县万达商品混凝土有限公司签订了编号为51010120130007601的《流动资金借款合同》，合同约定2014年2月20日，宜宾县万达商品混凝土有限公司向中国农业银行股份有限公司宜宾县支行借款八百万元，借款期限为一年。当日，原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行与被告宜宾万泰房地产开发有限公司签订了合同编号为51100620130010935号《最高额抵押合同》，合同第一条被担保的主债及最高额约定：1.抵押人自愿为抵押权人与债务人形成下列债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币八百万元。抵押权人自2013年12月16日起至2016年12月15日止，与债务人办理约定的各类业务所形成的债权。该期间为最高额担保债权的确定期间。抵押物是被告宜宾万泰房地产开发有限公司所有的宜宾县孔滩镇“万泰.孔滩兴城”商业房，房屋抵押清单编号21100620130010935，抵押房屋产权证是宜县房权孔滩镇字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号。2013年12月17日，宜宾县房地产管理局办理了宜县房他孔滩镇字第××号的他项权登记。中国农业银行股份有限公司宜宾县支行如期向宜宾县万达商品混凝土有限公司发放了贷款。2014年12月25日，中国农业银行股份有限公司宜宾县支行与宜宾万泰房地产开发有限公司又签订了《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，约定：宜宾县万达商品混凝土有限公司再次向中国农业银行股份有限公司宜宾县支行借款一千二百万元，合同签订当日，中国农业银行股份有限公司宜宾县支行向宜宾万泰房地产开发有限公司发放了1200万元贷款。因被告宜宾县万达商品混凝土有限公司未按借款合同约定履行到期债务，中国农业银行股份有限公司宜宾县支行向宜宾市中级人民法院起诉要求借款人宜宾县万达商品混凝土有限公司和担保人宜宾万泰房地产开发有限公司连带清偿贷款本息。宜宾市中级人民法院于2015年8月18日作出（2015）宜民初字第162号《民事判决书》，判决宜宾县万达商品混凝土有限公司向中国农业银行股份有限公司宜宾县支行借款2000万元本金及利息；中国农业银行股份有限公司宜宾县支行对宜宾万泰房地产开发有限公司的抵押物享有优先受偿权。宜宾县万达商品混凝土有限公司未履行生效法律文书确定的义务，中国农业银行股份有限公司宜宾县支行向四川省宜宾市中级人民法院申请强制执行，四川省宜宾市中级人民法院于2015年9月22日指定本院执行。本院于2015年11月6日、11月10日、11月11日作出（2015）宜宾委执字第44-1号民事裁定书和宜宾委执字第44-1号、44-2号协助执行通知书，查封了宜宾万泰房地产开发有限公司在宜宾县白花镇一宗5808平方米的土地以及宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城商业用房27套，其中包括房屋产权证字号为宜县房权孔滩镇字第××号的孔滩民利街孔滩兴城1幢1层22号商业用房。在执行中，被告何国海、李玉芳以案外人身份以宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1幢1层22号商业用房是自己以688000元购买为由向本院提出书面异议。2018年5月22日，本院作出（2018）川1521执异17号执行裁定书，裁定：中止对宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1幢1层22号商业用房的执行。中国农业银行股份有限公司宜宾县支行因不服该执行裁定，向本院提起执行异议之诉，提出上述诉讼请求。 本院认为，本案争议的焦点是被告何国海、李玉芳对争议房屋即宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1幢1层22号房屋是否享有足以排除强制执行的权益。被告宜宾万泰房地产开发有限公司在争议房屋出卖前就将争议房屋进行了抵押，作为原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行与被告宜宾县万达商品混凝土有限公司借款合同担保物组成部分，办理了他项权登记。原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行对争议房屋享有优先受偿权。其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的一般性规定。被告何国海、李玉芳作为案外人身份提出的执行异议是否成立，就要审查被告何国海、李玉芳所主张的事实和理由是否存在法律、司法解释另有规定的法定除外情形。本案中，被告何国海、李玉芳为取得争议房屋的所有权，在本院对争议房屋查封之前与具有商品房买卖及预售资质的被告宜宾万泰房地产开发有限公司签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》，向被告宜宾万泰房地产开发有限公司支付了全额购房款，交纳了维修资金、契税、房产证、土地证办理费、贴花费、装修垃圾费、物管费等费用，并实际占有争议房屋。不能办理过户登记是因被告宜宾万泰房地产开发有限公司将抵押房屋作为未抵押房屋公开销售的欺诈行为所致，非因被告何国海、李玉芳自身原因。其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定情形。被告何国海、李玉芳对争议房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，就原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行请求执行宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1栋1层22号商业用房的诉讼请求，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行宜宾县孔滩镇民利街孔滩兴城1幢1层22号商业用房。 案件受理费80元，由原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 周 娟 审判员 尹 洪 审判员 张仕新 二〇一八年十一月十四日 书记员 刘 莉