福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终7095号 上诉人（原审被告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县万宝路康德花园D3、D4座。 法定代表人：李福德，执行董事。 委托诉讼代理人：叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱陈烨，福建远东大成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高建雄，男，1973年12月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告）：王友云，女，1974年12月13日出生，汉族，住福建省平潭县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：江梅英，福建知力律师事务所律师。 上诉人平潭长福文化地产有限公司因（以下简称“长福公司”）与被上诉人高建雄、王友云商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长福公司委托诉讼代理人钱陈烨、被上诉人高建雄、王友云的委托诉讼代理人江梅英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长福公司上诉请求：1、请求判令撤销一审民事判决中第一、第二项；2、请求判令本案一审、二审诉讼费(?http:?/??/?www.66law.cn?/?fangan?/?calc_susong.aspx"t"_blank"o"诉讼费?)用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的延期交房补偿金计算截止日期有误，上诉人于2017年1月26日通知被上诉人办理交房手续，延期交房补偿金应计算至2017年1月25日止。二、违约金以补偿为原则，即以赔偿实际损失为原则，在逾期交房时，业主的实际损失的金额可按照同地段同类房屋租金标准确定。诉争房产所在地块的月租金的金额仅为壹仟多，故应以上述租金数额为标准进行赔偿损失。三、一审判决适用的延期交房违约金计算标准过高，明显高于造成的损失，应依法予以减少。四、车位优惠券的使用是附期限、附条件的。根据双方之间签订的《优惠补充协议书》约定，被上诉人属于“已购买但车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位价款”的情形，被上诉人申请回购的有效期应为2016年7月1日起至2016年9月30日止；申请回购的方式应为向上诉人提出书面的回购申请。但被上诉人未在该有效期限内申请回购，已丧失申请回购的权利。被上诉人属于按揭贷款方式付款的客户，根据《优惠补充协议书》第五条第3款约定，车位优惠券的回购方式及条件应为：被上诉人向上诉人提出书面回购申请后，向贷款银行申请提前归还其就该商品房与贷款银行所签订的个人按揭贷款合同中的部分贷款，在银行批准后15个工作日内由上诉人代付。可见，车位优惠券回购方式并非上诉人向被上诉人直接进行支付。因此，被上诉人逾期申请回购车位优惠券的行为已经导致其丧失了申请回购的权利。同时更不存在上诉人直接向被上诉人支付车位优惠券剩余面值的事实依据和法律依据。一审法院判决上诉人向被上诉人支付车位优惠券剩余面值有误。五、一审判决适用的逾期回购剩余优惠券面值的违约金计算标准过高，明显高于造成的损失，应依法予以减少。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求法院支持上诉人上诉请求，依法撤销原审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求。 高建雄、王友云辩称，一、上诉人认为延期交房补偿金应计算至通知交房之日止没有法律依据。二、上诉人逾期交房违约金应依同地段同类房屋租金标准确定有误，该主张不应予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时的标准确定问题。而本案《延期交房协议书》对延期交房的时间段、计算标准、支付方式都约定的非常明确，因此，显然不适用该条的规定。三、一审法院依《延期交房协议书》认定逾期交房违约金标准，合法有据，并未过高，上诉人长福公司要求调低没有事实和法律依据。且同类型的系列案中，或调解或判决，该项违约金均依该协议书的标准认定，上诉人长福公司也已赔付。上诉人长福公司也已实际支付了部分该违约金给被上诉人高建雄、王友云。四、一审法院认定的逾期回购剩余车位优惠券违约金标准亦是依据双方签订的《优惠补充协议书》约定，上诉人长福公司认为过高没有事实和法律依据。五、关于上诉人长福公司认为高建雄、王友云已经丧失剩余车位优惠券回购权力的问题，被上诉人认为该主张没有事实和法律依据，应予以驳回。首先，上诉人的该主张在一审中从未提出，二审应针对一审所提出的主张以及判决进行审理，长福公司在一审显然已经默认高建雄、王友云的回购权力，现在二审又改口否认高建雄、王友云的回购权力，违反了禁止反言原则，也就是诚实信用原则。其次，高建雄、王友云已经在2016年7月份向长福公司书面申请过回购，因申请书是直接交由长福公司，因此，高建雄、王友云没有长福公司签收申请书的证据。后，高建雄、王友云于2018年4月24日向银行申请了提前还剩余优惠券部分贷款，并于2018年4月26日向长福公司发告知函，告知其应尽代付义务，但长福公司至今未履行代付义务。作为高建雄、王友云已经依照协议书约定履行相关义务，法庭理应支持高建雄、王友云回购车位剩余优惠券的诉请。再次，《优惠补充协议书》中关于车位优惠券的回购约定的是乙方可在2016年7月1日起至2016年9月30日期间进行回购，并不是必须。最后第五条第五款还约定“在乙方按本协议及原合同约定办理交房手续后，车位优惠券尚未使用、转让、回购前，乙方还可……”，说明乙方可在2016年7月1日起至2016年9月30日期间进行回购车位优惠券，而不是必须在此期间进行回购，且在交房后业主仍可主张剩余车位优惠券的权力。因此，高建雄、王友云的剩余车位优惠券的回购权力并没有丧失，应依法予以支持。综上，恳请二审法院驳回长福公司的上诉，以维护被上诉人的合法权益。 高建雄、王友云向一审法院起诉请求：1、依法判令长福公司立即回购并支付高建雄、王友云车位优惠券面值144863元，至高建雄、王友云在中国工商银行西航支行开立的还贷账户，并支付高建雄、王友云自2016年7月26日起计至实际付清之日止按日万分之三计算的逾期回购违约金；2、依法判令长福公司向高建雄、王友云支付自2016年3月31日起至2017年2月16日止的逾期交房补偿金39354元，并按中国人民银行同期贷款利率（年利率6%）自2017年2月21日起计付利息至实际付清之日止；3、本案的诉讼费由长福公司承担。 一审法院认定事实：2014年5月27日，高建雄、王友云与长福公司签订《商品房买卖合同》，购买长福公司开发的位于商品房，商品房总价款为1174317元。合同签订后，高建雄、王友云已于2014年10月11日交清全部购房款。 后双方签订《优惠补充协议书》，约定双方将交房时间顺延至2016年3月30日，长福公司给予高建雄、王友云一张面值为234863元的车位使用权销售优惠券，该车位优惠券可直接抵扣车位使用权同等金额的款项，剩余的车位优惠券面值高建雄、王友云可在2016年7月1日至2016年9月30日期间向长福公司申请回购，若长福公司未按时回购，逾期按剩余优惠券面值的日万分之三计算违约金，违约金总额不超过上述优惠券面值且上限不超过十万元。 之后，高建雄、王友云用上述优惠券中的90000元抵扣购买长福麒麟海湾楼盘内地下壹层899号停车位，于2018年4月24日，向长福公司发函要求回购剩余车位优惠券面值，长福公司认可于2018年4月27日收到高建雄、王友云回购剩余车位优惠券面值的申请。但长福公司仍未按约定回购。 2016年12月16日，双方签订《延期交房协议书》，高建雄、王友云同意将交房时间延期至2017年5月31日,长福公司向高建雄、王友云补偿延期交房补偿款，自2016年3月30日至2016年6月30日止的补偿款为8455元,于协议签订后15个工作日内支付；自2016年7月1日起至2017年4月30日止，每月的补偿款为4081元。2017年1月23日，长福公司通知高建雄、王友云于2017年2月23日前办理交房事宜。讼争房产于2017年2月17日实际办理交房手续。长福公司至今为止未支付延期交房补偿金。 一审法院认为，高建雄、王友云与长福公司签订的《商品房买卖合同》、《延期交房协议书》和《优惠补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。长福公司应按照《延期交房协议书》和《优惠补充协议书》的约定履行支付延期交房补偿款及回购剩余的车位优惠券面值的义务。高建雄、王友云诉请长福公司支付延期交房补偿金39354元及回购剩余的车位优惠券面值144863元的理由充分，依法予以支持。高建雄、王友云在长福公司通知的交房期限内办理交房，长福公司抗辩延期交房补偿款计至通知之日止，缺乏依据，不予支持。 由于高建雄、王友云未能提供其于2016年7月25日向长福公司申请回购剩余车位优惠券面值的依据，故剩余车位优惠券面值逾期回购的违约金只能自长福公司认可的收到申请之日即2018年4月27日起计算；高建雄、王友云与长福公司签订的《延期交房协议书》未约定延期交房补偿金逾期支付的利息，高建雄、王友云诉请长福公司支付利息的依据不足，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付高建雄、王友云车位优惠券剩余面值144863元及违约金（以剩余面值144863元为基数，按日万分之三标准，自2018年4月27日起计至款项还清之日止）；二、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付高建雄、王友云延期交房补偿金39354元；三、驳回高建雄、王友云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4536元，减半收取计2268元，由平潭长福文化地产有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据长福公司发出的《入伙通知书》，高建雄、王友云可于2017年1月24日至2017年2月23日期间办理交房手续，据此，可以认定长福公司最早可于2017年1月24日履行交房义务。现因高建雄、王友云自身原因迟至2017年2月17日才履行交房手续。高建雄、王友云主张2017年1月24日至2017年2月16日之间的逾期交房违约金，没有依据，不予支持。根据双方签订《延期交房协议书》的约定，自2016年3月30日至2016年6月30日止长福公司向高建雄、王友云补偿延期交房补偿款为8455元,自2016年7月1日起至2017年4月30日止，每月的补偿款为4081元，据此，长福公司应当向高建雄、王友云支付2016年3月30日至2017年1月23日期间的延期交房补偿金为36070元（8455元＋4081元×6个月＋4081元/30天×23天）。超出该部分的诉请本院不予支持。 长福公司主张双方约定的延期交房补偿金及逾期回购违约金的标准过高，但其并未举证证明，故本院对该主张不予采信。 关于长福公司认为高建雄、王友云已经丧失车位优惠券剩余面值回购权力的问题。本院认为，虽然高建雄、王友云的车位优惠券剩余面值回购申请超过合同约定期限，但在一审庭审中，长福公司明确表示愿意支付车位优惠券剩余面值144863元，亦同意逾期回购的违约金从2018年4月27日起算，一审法院据此予以判决，并无不当，应予维持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初2624号民事判决第一项、第三项； 二、变更第二项为“平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付高建雄、王友云延期交房补偿金36070元”。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费人民币4536元，由上诉人平潭长福文化地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪霞 审判员  缪羽 审判员  林伟 二〇一八年九月××日 法官助理陈建彪 书记员蒋莉莉