海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初516号   原告：詹蜀皖，女，1964年3月17日出生，汉族，现住重庆市九龙坡区，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：叶虎、陈建，重庆歌乐律师事务所律师。   被告：海南巨恒实业有限公司，住所地：海南省海口市海府路22号海富大厦东侧四层，统一社会信用代码：9146000067105822XP。   法定代表人：黄军，该司总经理。   委托诉讼代理人：夏忠、杨佳瑶，广东深天成（文昌）律师事务所律师。   原告詹蜀皖诉被告海南巨恒实业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶虎及被告委托诉讼代理人夏忠、杨佳瑶到庭参加诉讼。   原告詹蜀皖向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《巨恒名都内部房认购协议表》；二、判令被告返还原告购房款49.3万元及其资金占用损失142970元（以购房款49.3万元为基数，按年利率6%，自2013年4月1日起，暂计算至2018年1月31日止，并持续计至本息付清之日止）；三、判令被告向原告支付经济损失406900元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月1日，原告与被告签订《巨恒名都内部房认购协议表》，向被告购买其开发的商品房。双方在协议中约定：“原告向被告购买巨恒名都1号楼813A房屋，房屋建筑面积为87.09平方米，总价为49.3万元”……。随后，原告付清了全部购房款项，被告向原告出具了《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》，凭证号：0901815。被告因政策调整原因，当时并未取得房屋预售资格，故告知原告暂时无法签订《商品房买卖合同》，等候通知。2017年3月27日，被告正式取得《海口市商品房预售许可证》，原告遂要求被告履行《巨恒名都内部房认购协议表》。被告在无任何正当理由的情况下，拒绝继续履行《巨恒名都内部房认购协议表》。原告数次要求未果。综上所述，被告之行为已严重违反协议约定，侵害原告之合法权益。根据《民事诉讼法》之有关规定，原告特向贵院具状起诉，望判如所请。   被告海南巨恒实业有限公司辩称，一、被答辩人要求答辩人返还购房款49.3万元及其资金占用损失没有事实及法律依据。1、被答辩人在《民事起诉状》中声称的所谓“原告付清了全部购房款项”，系以案外人海南琼山建筑基础工程公司（马义青）（以下简称琼山基建）的工程款抵付而来，经结算，答辩人已向琼山基建超额支付工程款2949091.09元，超额支付部分琼山基建至今仍未返还，同时，被答辩人从未以现金或转账形式向答辩人支付过任何购房款项。被答辩人系作为答辩人开发项目承包方即案外人琼山基建（马义青）的材料商，与琼山基建存在供货合同关系，因此，材料款的支付义务应由琼山基建履行。施工过程中，琼山基建存在拖欠被答辩人材料款的情形，经琼山基建申请，答辩人同意以材料款抵付房款，抵付相应部分在答辩人应支付给琼山基建的工程款中予以扣除。这一事实，亦可从《认购协议表》以及《资金往来专用凭证》载明的涉案房屋的诚意金(即被答辩人所称全部购房款项)系由案外人工程款抵付而来得到证实。但是，经结算，答辩人已向琼山基建超额支付工程款2949091.09元，而超额支付部分琼山基建至今仍未返还。也就是说，答辩人与被答辩人之间以材料款抵付房款这一行为因答辩人超额支付290多万元并未实现，答辩人以房款抵付案外人工程款的事实亦不再成立。因此，答辩人、被答辩人与琼山基建三者之间的抵付行为尚未完成。是故，被答辩人主张“付清了全部购房款项”没有事实基础，由此，被答辩人要求答辩人向其返还购房款49.3万元没有事实依据。2、根据答辩人与琼山基建签订的《工程承包合同终止协议书》之约定，自协议签订后，在涉案项目中所发生的一切债务均由琼山基建负责自行承担，与答辩人无关。因此，被答辩人要求答辩人向其返还购房款49.3万元无事实依据。3、资金占用费并非法学概念，而是经济学概念，系指非金融机构之间借贷资金以及商务活动中预收预付款而收支的利息额，是资金使用人支付给资金所有者的资金使用报酬。目前，仅在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条进行了规定，因此，对资金占用损失的主张应适用于民间借贷纠纷案件中，本案系商品房预约合同纠纷，并非民间借贷纠纷案件，因此，答辩人主张资金占用费没有法律依据。另一方面，在被答辩人并未实际收到答辩人支付的购房款的前提下，被答辩人并未实际占用答辩人的资金，因此，并不产生被答辩人使用答辩人的资金使用报酬。因此，被答辩人主张资金占用费没有事实及法律依据。退一步说，即使答辩人应向其返还购房款，被答辩人的主张亦超过诉讼时效。二、被答辩人要求答辩人向其支付经济损失406900元无事实及法律依据。1、本案中，答辩人与被答辩人仅签订了《认购协议表》，且该表中仅约定了“意向房号”、房屋建筑面积、总价款以及付款方式这些简单内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所应明确的主要内容。因此，其仅具有要约性质，双方并未成立商品房买卖合同关系。而被答辩人主张答辩人向其赔偿损失的前提是双方成立商品房买卖合同关系，但是在本案中，双方并未成立商品房买卖合同关系，因而不具备主张赔偿损失的前提。另一方面，本案系工程款抵扣房款所引发的争议，属于以物抵债的债务清偿方式，被答辩人与答辩人签订《认购协议表》系在被答辩人与案外人马义青工程款债务的基础上成立了新的债务清偿方式，在双方并未明确约定成立新债即消灭原有旧债的前提下，仅是增加了一种新的债务清偿方式，原有债务并不消灭，且与新债同时存在，只有在新债履行完毕之后，旧债才归于消灭。具体到本案中，案涉房产并未登记至被答辩人名下，也就是说，本案所形成的被答辩人工程款的新的清偿方式并未履行完毕，以物抵债协议的目的不能实现，被答辩人有权请求债务人，也即案外人马义青履行旧债务，即清偿工程款的义务以实现自身债权。另一方面，本案中，答辩人已经超额支付案外人马义青工程款近300万元，若被答辩人仍要求答辩人向其返还购房款亦或是赔偿损失，势必造成答辩人损失的扩大。依据《合同法》第四十二条之规定，只有在存在恶意、故意隐瞒重要事实以及有其他违背诚信原则的基础上，才应当承担损害赔偿责任。具体到本案中，答辩人并不存在这些情形亦或其他违约情形，相反，答辩人还多给予案外人马义青300万元，属于受害人。根据最高院的司法观点，答辩人与被答辩人目前处于预约阶段，预约合同的损害赔偿不应当包括可得利益损失。本案中，被答辩人所要求主张的损失赔偿系属于可得利益损失范畴。因此，被答辩人主张赔偿损失没有事实及法律依据。。   原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：   证据1、原告身份证复印件、被告工商信息，证明：（1）原告购房的主体资格；（2）被告作为开发企业售房的主体资格。   证据2、《巨恒名都内部房认购协议表》，证明：（1）原告与被告之间就案涉房屋认购事项达成约定，是双方真实意思表示，合同真实有效；（2）原、被告间就认购涉案房屋的房号、面积、金额、款项支付等达成的约定。   证据3、《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》，证明原告通过债权转让的方式，已向被告支付购房诚意金，且被告也表明收到了诚意金。   证据4、《海口市商品房预售许可证》，证明被告已取得商品房预售资质。   证据5、琼山区人民法院审理的开庭笔录，证明被告拒绝履行《巨恒名都内部房认购协议表》，其不会与原告签订《商品房买卖合同》，我方认为是《巨恒名都内部房认购协议表》解除的原因在于被告。认购表有一个约定在开盘前放弃认购的需要承担相关责任，根据被告当时的庭审表示，被告认为原告不想购买涉案房屋。   证据6、备案登记，证明双方争议的813A和613A两套房屋，被告已经转售给他人。   证据7、海南房产专线销售网站的销售价格，证明涉案房屋的均价为9000元/平方米。同时证明原告的经济损失，计算方式为9000元/平方米×813A房屋面积=789660元，再减去49.3万元就得出原告的经济损失为290810元。   证据8：鉴定报告，证明案涉房屋的市场价值总价为89.99万元，单价为10333元。   被告经质证，对证据1的真实性、合法性、关联性和证明力均无异议。对证据2的真实性没有异议，合法性、关联性和证明力有异议。因为被告当时未取得预售许可证，所以双方就不应当签订认购表。从关联性来说，该证据其实是享受优先挑选房号、优惠价格及签署商品房买卖合同前的权利和资格。该证据上还有马义青的签字，所以证实诚意金49.3万元是由马义青从工程款中抵扣的，相当于马义青为原告支付了诚意金。对证据3的真实性没有异议，证明力、合法性、关联性有异议，质证意见同证据2。对证据4的真实性、合法性、关联性和证明力均无异议。2017年3月份，被告取得预售许可证，原告也认为是这个时间。对证据5的真实性、合法性没有异议，关联性和证明力有异议。我方不认可《巨恒名都内部房认购协议表》解除的原因在于被告，在之前的案件中，我方对本案的客观事实仍然是与案外人马义青有关，之所以不履行该协议表，是因为三角债不成立。对证据6，备案登记上盖有发改委的公章，故我方认可该证据的真实性、合法性，但对关联性和被告转售给他人的证明力有异议。该份证据不能证明被告已经将涉案房产转让给他人。根据代理人核实的情况，2017年到2018年是海南省提出房屋限购政策，开发商需要将房屋销售情况做备案处理。被告鉴于房产曾经有过相关协议，将房屋以已售房屋状态备案，但是房屋没有销售给案外人或其他第三方，价格也是按照原有的价格进行的备案。该证据不能证明原告所要证明的目的。证据7为打印件，对该证据的真实性、合法性、关联性和证明力不予认可，原告无法证明涉案房产的价值为多少。对证据8的真实性没有异议，对关联性、证明内容有异议。按照现行海南省海口市房屋限购政策，已经备案登记过销售价格的房屋，不允许另行提价销售。本案根据现有的材料，证实备案价格按照5660.8元进行销售。即使该房屋由被告今后自行持有销售，所要销售的价格也不能高于此价格。对于被告来讲，并没有因为房屋销售给其他第三人而获得更多的利润。原告第三项诉讼请求的损失，法律上不具有因果关系。   被告针对其抗辩意见，提交下列证据：   《工程承包合同终止协议书》，证明该协议是被告与马义青签订的，根据协议书第2页第7条的约定，案涉项目中所发生的一切债务均由案外人马义青自行承担，根据协议书第2页第9条第2款的约定，被告已超额支付工程款达290万元的事实。   原告经质证，认为该协议书是被告与案外人签订的，原告确实不清楚，故对协议书的真实性无法确认，从关联性来说，原告认可该协议书第八条的表述的关联性，因为该条款已经说明被告已对案外人垫付的工程款各种用途和内容、支付方向是清楚的，而各材料商的材料款中包括了原告扣的材料款，纵观整个协议书中并未提及原告的材料款是双方存在误解或者虚假，该协议书恰恰证明了被告认可原告支付的认购款。至于合法性，从形式上来说，该协议书具有合法性，该协议书签订的时间为2017年5月23日，被告取得预售资格的时间是2017年3月，在原告发现被告取得预售资格后就要求与被告签订商品房买卖合同，之后被告才与马义青签订该协议书，因为我方主张在前，协议书在后，故我方对该协议书有异议。对于被告的证明内容，在双方认可的工程款和支付方式后，双方是否存在不当得利的情况，这需要另案解决，与本案无关。   本院经审查认为，对原告提交的证据1、4，经被告质证后对其真实性、关联性、合法性和证明力均没有异议，故本院对此予以确认。对证据2、3，被告对其真实性没有异议，证据的内容与待证事实相符，本院对其真实性、关联性、合法性和证明力均予以确认。对证据5的真实性予以确认，但该证据不能证明待证事实，对其关联性及证明力不予确认。对证据6的真实性予以确认，但该证据仅能证明涉案房屋处于已售状态，被告否认涉案房屋已出售给第三方，故对其证明力不予确认。对证据7，因为是打印件，被告不予认可，故对其真实性、关联性和证明力不予确认。对证据8的真实性予以确认，该证据与原告的诉讼主张存在关联，对其关联性和证明力予以确认。对被告提交的该份证据，有原件进行核对，故对其真实性予以确认，但该证据是被告与案外人马义青签订，双方协议确认的事实与本案纠纷并无直接的关联性。   根据庭审调查及对证据的审查，本院查明案件事实如下：   2013年4月1日，原、被告双方签署一份《巨恒名都内部房认购协议表》，约定：原告向被告认购的意向房号为巨恒名都1号楼813A房，建筑面积约87.09㎡，总价约49.3万元，付款方式由琼山基础建筑工程公司（马义青）从被告支付工程款中扣除；内部认购客户在本楼盘正式公开销售前优先挑选房号，同时享受内部客户优惠价格；签定协议之日起3个工作日必须付清诚意金或首付款，否则视为自动放弃；如果客户在开盘前选择放弃内部认购指标房，此内部认购诚意金可退还（不计利息）。案外人马义青在该认购协议表上签注“同意支付全部房款”。被告随后向原告开具了一张落款时间与上述签约时间相同的资金往来专用凭证，其中付款人为原告，项目为巨恒名都1#楼813A房诚意金（此房款为抵扣工程款），付款金额为49.3万元。该凭证上有案外人马义青的签名。2017年3月17日，被告取得了涉案楼盘巨恒大厦的商品房预售许可证。2017年5月23日，被告（甲方）与海南飞力创劳务有限公司（乙方）签订《工程承包合同终止协议书》，案外人马义青在乙方法定代表人一栏签名。协议书约定：甲乙双方同意解除2011年6月11日签订的《建筑工程施工承包合同》及补充协议，乙方自愿终止合同项下所有承包项目的施工；乙方于2015年2月已实际撤离项目施工现场，且经委托鉴定机构作出《巨恒大厦未完成工程预算书》，确定乙方未完成工程总量价款为3495512.71元，经双方核对，甲方实际已付款28210422元，超额支付工程款2949091.09元，若乙方按照本协议履行各项义务，则超额支付款乙方无需退还。因被告此后一直未与原告签订房屋买卖合同，双方就此发生纠纷，遂成讼。   另查明，巨恒名都1号楼813A房在海口市发展和改革委员会进行了价格备案，其楼盘名称为巨恒大厦，销售单价5660.8元，房屋售价496679元，销售状态为已售。   在诉讼过程中，经原告申请，本院委托鉴定机构海南东来土地房地产评估工程咨询有限公司对巨恒名都1号楼813A房的房地产价值进行评估。经鉴定，涉案房屋在价值时点2018年5月30日的房地产价值为89.99万元，单价10333元/㎡。   在庭审中，对于以购房款抵扣工程款及后续履行的情况，原告称原告之前和马义青之间存在债权债务，马义青欠原告材料款，马义青当时在被告处承揽工程，当时被告又欠马义青工程款，具体多少没有进行结算。原告与马义青确认完之间的债权债务关系后，马义青与原、被告三方提出由被告替马义青向原告支付马义青所欠原告的款项。被告提出资金比较紧张，如果原告以现金方式结算，要向其房屋销售部门进行结算，替原告支付购房款。而原告当时希望在被告销售楼盘中认购两套房屋，就达成了新的认购房协议，同意被告提出的用应付马义青的款项，来直接支付两套案涉房屋的购房款。三方达成协议后，被告就通知原告，在被告售房处，按照被告的房屋认购流程进行选房填表填资料。因为原告已经选中心仪的房屋，被告就将财务的收款凭证向原告出具。其后，在多年的时间内，原告等被告交付房屋。因被告未办理海口市房产预售许可证，房屋一直没有交付。直到2017年3月27日，被告取得房屋预售许可证，原告要求被告履行时，被告提出按协议退还当时抵扣的房款，而不希望交付房屋，拒绝履行房屋认购协议。对此，被告称当时签订协议，被告是认为整个项目绝大部分是马义青施工，根据施工内容，后续会欠马义青的钱。但是被告与马义青没有对工程款进行结算，只是后续大量工程施工，按照工程量会欠马义青的钱。所以马义青提出申请说其在外面欠钱，能不能以房屋抵扣欠款，但是双方对于所欠工程款的多少没有共识。马义青做了部分工程量后就消失了，被告又组织其他人员进行施工。双方确认了马义青多收取了300多万元。协议是经过评估公司及完工的工程与签约工程之间的对比，得出评估结论，并非双方简单书面确认，是评估公司评估后得出的数字。基于后续被告并没有欠马义青的工程款，这个问题就引发了后续合同无法履行。如果按照认购协议书的内容履行，那么被告不光损失多支付的工程款，还是继续额外增加损失。房屋涨价、无法销售不是当时的理由，马义青与被告存在纠纷，在原告与被告协商阶段，被告是找不到马义青的。这才是造成合同无法履行的原因，并非房屋涨价被告不想销售想赚取差价。   本院认为，本案原、被告争议的是涉案房屋的购房款是否已经实际支付的问题。从查明的事实来看，原告所支付的购房款系从被告应支付给案外人马义青的工程款中抵扣而来，原、被告及案外人马义青当时对此均无异议，上述抵扣行为未违反法律规定，各方应遵照履行。被告与原告于2013年4月1日就此签订了《巨恒名都内部房认购协议表》，并向原告出具了收款凭证予以确认，该认购协议书是双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效，受法律保护，双方应依约定履行。但被告此后以其与案外人马义青于2017年5月23日签订协议书，确认其多付给案外人马义青工程款为由，拒绝履行认购协议书。由于原、被告达成以购房款抵扣工程款的合意，并已签订认购协议书在先，被告与案外人马义青方面结算在后，期间间隔4年，双方结算时理应将抵扣工程款部分纳入结算范围，将该部分作为已付工程款进行结算，故涉案房屋的购房款应视为已实际完成了支付。至于被告是否多付案外人马义青工程款的问题，属于另一法律关系，与本案纠纷并无直接的关联。被告拒绝继续履行认购协议书，没有合法依据，已构成违约，原告基于以上事实要求解除双方签订的认购协议书，符合法律规定，应予支持。原告同时要求被告返还购房款并支付资金占用期间的损失，合理合法，应予支持。对于资金占用损失，双方未做约定，被告应赔偿的实际应为占用资金期间原告的利息损失，利息按同期流动资金一年期贷款利率标准自2013年4月1日起计付至购房款付清之日止。另原告还要求被告支付经济损失406900元，因原、被告签订认购协议书后未再转签正式的房屋买卖合同，该认购协议书实质上是一份预约合同，双方之间尚未形成房屋买卖合同的权利义务关系，故原告的损失仅为资金占用期间的利息损失，原告要求被告再支付经济损失406900元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持，原告的该项诉讼请求应予驳回。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告詹蜀皖与被告海南巨恒实业有限公司于2013年4月1日签订的《巨恒名都内部房认购协议表》。   二、被告海南巨恒实业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告詹蜀皖购房款49.3万元，并赔偿占用资金期间的损失（以49.3万元为基数，按同期流动资金一年期贷款利率标准，自2013年4月1日起计至购房款付清之日止）。   三、驳回原告詹蜀皖的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费14185.83元，由原告詹蜀皖负担5535元，被告海南巨恒实业有限公司负担8650.83元。鉴定费5849元，由原告詹蜀皖负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 何 新   人民陪审员 李 南   人民陪审员 吴崎霞     二O一八年十一月十六日   书记员 吴青芬   速录员 赵远寒   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：   ……   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事   诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。