呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初2829号原告：车景华，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：孟三红，爱德律师事务所律师。被告：呼和浩特市鹏盛房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区西菜园乡西苑小区北200米。法定代表人：李宵鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王**，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾昀泰，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。原告车景华与被告呼和浩特市鹏盛房地产开发有限公司（以下简称鹏盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告车景华及其委托诉讼代理人孟三红，被告鹏盛公司的委托诉讼代理人王**、贾昀泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车景华向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告与被告于2016年1月8日签订的和解协议书的第二、三、四、五项条款为无效条款。2、判决原告与被告于2018年6月5日签订的商品买卖合同其中第17条第2项，第2条为无效条款。3、判决被告向原告支付逾期办理产权证的违约金1666625元（自2014年5月27日起至2018年6月4日止共1470天，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按下限计算，即同期贷款利率加收30%）减去和解协议书第二项已经暂付的违约金316082.25元，再支付1495718元。4、判决被告向原告支付欺诈侵权损害赔偿金1868414元（暂按侵权抵押房产，从2014年10月23日至解押期限2018年5月29日计算，审理中以实际抵押日期与金额计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按上限计算，即同期贷款利率加收50%，为体现有别于违约的惩罚性赔偿）。5、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年5月29日，认购被告所开发的位于呼和浩特市××区楼号：DNC1H3，DNC2H3一，二层，房号107，经测绘后变更为：玉泉区世纪六路南侧万锦花语岸，楼号：东段小高层一，二层，楼号1011号房，并全额付清购房款6682500元，后于2012年8月1日签订商品房买卖合同，合同号为GF-2000-0171。依据合同约定，签订合同日即交房日，交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，但被告实际交房日推迟了299天，时间为2013年5月27日，因此，办证也延至2014年5月26日，根据合同约定，延迟交房需承担每日万分之一的违约金，对于迟延办证的违约责任合同未做约定，经原告多次交涉未果，无奈于2015年5月12日诉至法院，后经被告多次恳求同意支付延期交房违约金，并对延迟办证的时间及承担责任也做了详细的承诺，2016年3月8日原，被告双方签订了和解协议书。因此，原告同意了被告的请求于2016年3月12日向法院申请了撤诉。和解协议书签订的两年半后，经原告多次强烈要求终于在2018年6月5日接到了通知可以办网签了，在随后去不动产登记中心办理房产的过程中，才知晓被告无法办理房产证的真相，原来被告鹏盛公司在将房屋销售后并已经交付给买受人后又将房屋擅自进行了抵押贷款，至今土地仍在抵押中，了解到这个真相后产生了极大的愤慨，鹏盛公司始终没有流露过丝毫房屋抵押的信息，就是在签订和解协议书和签订网签合同时也是在欺诈原告的状态下进行的。原告认为，被告隐瞒重大信息，恶意欺诈，欺骗原告签订和解协议，并以原告房屋进行抵押经营，属侵权行为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条，《合同法》第40条、第52条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第18条的规定，为维护原告的合法权益，请求法庭依法支持原告的诉讼请求。被告鹏盛公司辩称：1、双方签订的和解协议系双方自愿签订，并不存在欺诈情形。和解协议签订之前，双方已经就逾期办证进行过明确约定。2012年8月1日，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，如答辩人未能在房屋交付365日内办理产权登记手续，被答辩人不退房，办理产权证书时间顺延。即早在购房之初，被答辩人已经预知房屋产权证书可能无法按期办理，与答辩人就逾期办证事宜达成一致，明确作出承诺，即使答辩人的原因致使未能在规定期限内取得产权证书，同意办理产权证书时间顺延，不要求答辩人承担任何违约责任。对此，被答辩人在诉状中有“对于迟延办证的违约责任合同未做约定”的陈述，也说明其是认可答辩人上述说法的。被答辩人在报纸向购房者公开告知了房屋抵押情况。答辩人虽将案涉房屋于2014年9月30日进行了在建工程抵押，但已于在建工程抵押登记之前，于2014年9月29日在呼和浩特日报公开刊登了《在建工程抵押公告》，向包括被答辩人在内的全体购房者，公开告知抵押登记情况，被答辩人作为生活在呼和浩特市的市民理应知晓。和解协议系双方自愿协商达成，且被答辩人已收取了逾期办证的违约金。2015年，被答辩人向答辩人主张逾期交房和办证责任。经多次协商，就逾期交房及办证事宜，双方于2016年1月8日签订了和解协议，约定答辩人在2016年12月31日前办理房屋备案手续，答辩人向被答辩人支付逾期办证违约金316082.25元，与逾期交房违约金共支付了被答辩人52万元，协议已经实际履行，与原告在诉讼中所述相符。2、双方重新就逾期办证违约责任进行了约定。签订网签合同时，案涉房屋并不存在抵押权。原告诉称房屋至今仍在抵押中，与事实不符。双方签订和解协议之后，答辩人积极筹集资金，于2017年8月25日进行了抵押权注销登记，超过了和解协议约定的时间8个月。被答辩人也正是看到答辩人履行诚意，基于距离和解协议约定的日期较短，在双方签订网签合同时并未主张此期间的逾期办证责任。网签合同就逾期办证的违约责任重新进行了约定。2018年6月5日，双方签订了《商品房买卖合同（网签）》，并在房管部门进行了备案，被答辩人领取了房屋产权证书。该合同第十七条第二款约定，因答辩人的原因，被答辩人未能在综合验收后的720个工作日内取得产权证书的，答辩人按已付房屋价款的万分之0.1比例支付违约金。该合同补充协议（附件十二）第12条进一步约定，双方此前签署的任何意向书、认购书及其他与商品房有关的协议书等文件自动失效。即，双方在签订网签合同之时，就逾期办证违约金，协商一致重新进行了约定。被答辩人并未就和解协议中的办证期限届满之日（2016年12月31日），至网签合同签订之日（2018年6月5日）期间的逾期办证违约金进行主张，视为其放弃主张。网签合同合法有效，是双方最新最近的意思表示，对双方均具有约束力，是对和解协议的进一步补充和完善，双方均应遵守和履行。答辩人并未违约网签合同关于办证的期限约定。包括案涉房屋在内的万锦花语岸住宅小区共有8个标段，8个标段的竣工验收日期，最早为2012年7月15日，最迟为2012年9月26日。工程整体竣工后，2016年10月31日在呼和浩特市玉泉区住房和城乡建设局于进行了建设工程竣工验收备案。自2016年10月31日综合验收正式通过，至2018年6月5日办理房屋产权证，未超过网签合同约定的综合验收后的720个工作日，答辩人已按约定履行了办证义务，并不存在违约行为。综上，请求人民法院查清事实，依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在原、被告举证、质证的基础上经审查认定事实如下：2012年8月1日原告与被告签订了编号为GF-2000-0171商品房买卖预售合同，合同约定原告车景华以总价为6682500元购买被告开发建设的位于呼和浩特市××区南侧，暂定名为万锦·花语岸住宅小区东段小高层一、二层107号。后变更为玉泉区实际六路南侧万锦花语岸东段小高层一、二层1011号，面积为495平米的房屋一套，签订合同日一次性付清购房款6682500元。合同中还约定，签订合同日即交房日，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，被告实际交付商品房在2013年5月27日，较合同时间推迟了299天，因此，产权登记的时间也顺延至2014年5月26日。后原告于2015年5月12日诉至玉泉区人民法院，要求被告赔偿逾期交房违约金与逾期办证违约金。后双方经调解，于216年1月8日签订了和解协议书，被告鹏盛公司赔偿原告车景华逾期交房与逾期办证违约金共计520000元，原告同意了被告被告的请求于2016年3月12日向玉泉区人民法院申请了撤诉。被告鹏盛公司已实际给付原告520000元。该和解协议书还约定，原告同意自2015年9月12日起至2016年12月31日止作为被告再行增加延期办理房产证的时间，如在此间被告将房屋产权备案手续办理完毕，此期间不再计算违约金。如果被告未能在2016年12月31日前将该房屋产权备案手续办理完毕，自2016年7月1日起至办理房屋产权备案手续止，被告向原告按法定违约金计算金额支付违约金。被告于2014年10月23日将出售给原告的玉泉区实际六路南侧万锦花语岸东段小高层一、二层1011号，面积为495平米的房屋一套及建筑物所在土地使用权向中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司进行了抵押，在抵押之前，于2014年9月29日在呼和浩特日报公开刊登了在建工程抵押公告，内容为包括原告购买房屋在内的全体购房者的房屋办理在建工程抵押。被告于2017年8月25日进行了在建工程抵押权注销登记，2018年5月29日进行了现房抵押注销，随后通知原告可办理网签合同，原告遂与被告于2018年6月5日去不动产登记中心签订了商品房买卖网签合同，该合同第十七条第二款约定，因被告原因，原告未能在综合验收后的720个工作日内取得产权证书的，被告按已付房屋价款的万分之0.1比例支付违约金。补充协议第12条进一步约定，双方此前签署的任何意向书、认购书及其他与商品房有关的协议书等文件自动失效。原告于2018年6月23日取得了房屋权属证书。2018年6月5日，被告与原告共同去不动产登记中心办理网签的过程中，知晓被告无法办理房产证是因为被告鹏盛公司在2014年9月30日用诉争房屋进行了在建工程抵押。2016年10月31日，万锦花语岸住宅小区通过综合验收，在呼和浩特市玉泉区住房和城乡建设局进行了建设工程验收备案。以上事实有商品房买卖预售合同、商品房买卖网签合同、和解协议书、转账凭证、收据、房屋交接确认书、房屋产权证书、在建工程抵押情况说明、在建工程抵押公告、抵押登记办理系统电脑截图、房屋抵押状况附表、建设工程竣工验收备案表和庭审笔录予以证实。本院认为，被告迟延向原告交付房屋和迟延向原告办理房屋产权证书是事实，且原、被告双方不持异议。故本案的焦点为被告将出售给原告的房屋进行抵押是否构成欺诈。双方签订的和解协议系双方自愿签订，并不存在欺诈情形。在本案和解协议签订之前，双方已经就逾期办证进行过明确约定。2012年8月1日，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，如被告未能在房屋交付365日内办理产权登记手续，原告不退房，办理产权证书时间顺延。即早在购房之初，原告已经预知房屋产权证书可能无法按期办理，与被告就逾期办证事宜达成一致，明确作出承诺，即使被告的原因致使未能在规定期限内取得产权证书，同意办理产权证书时间顺延，不要求被告承担任何违约责任。对此，原告在诉状中有“对于迟延办证的违约责任合同未做约定”的陈述，也说明其是认可被告上述说法的。被告在报纸向购房者公开告知了房屋抵押情况。被告虽将案涉房屋于2014年9月30日进行了在建工程抵押，但已于在建工程抵押登记之前，于2014年9月29日在呼和浩特日报公开刊登了《在建工程抵押公告》，向包括原告在内的全体购房者，公开告知抵押登记情况，原告作为生活在呼和浩特市的市民理应知晓。和解协议系双方自愿协商达成，且被答辩人已收取了逾期办证的违约金。2015年，原告向被告主张逾期交房和办证责任。经多次协商，就逾期交房及办证事宜，双方于2016年1月8日签订了和解协议，约定被告在2016年12月31日前办理房屋备案手续，被告向原告支付逾期办证违约金316082.25元，与逾期交房违约金共支付了被告52万元，协议已经实际履行，与原告在诉讼中所述相符。2、双方重新就逾期办证违约责任进行了约定。签订网签合同时，案涉房屋并不存在抵押权。双方签订和解协议之后，被告积极筹集资金，于2017年8月25日进行了抵押权注销登记，超过了和解协议约定的时间8个月。原告也正是看到被告履行诚意，基于距离和解协议约定的日期较短，在双方签订网签合同时并未主张此期间的逾期办证责任。网签合同就逾期办证的违约责任重新进行了约定。2018年6月5日，双方签订了《商品房买卖合同（网签）》，并在房管部门进行了备案，原告领取了房屋产权证书。该合同第十七条第二款约定，因被告的原因，原告未能在综合验收后的720个工作日内取得产权证书的，被告按已付房屋价款的万分之0.1比例支付违约金。该合同补充协议（附件十二）第12条进一步约定，双方此前签署的任何意向书、认购书及其他与商品房有关的协议书等文件自动失效。即，双方在签订网签合同之时，就逾期办证违约金，协商一致重新进行了约定。原告并未就和解协议中的办证期限届满之日（2016年12月31日），至网签合同签订之日（2018年6月5日）期间的逾期办证违约金进行主张，视为其放弃主张。网签合同合法有效，是双方最新最近的意思表示，对双方均具有约束力，是对和解协议的进一步补充和完善，双方均应遵守和履行。被告并未违约网签合同关于办证的期限约定。包括案涉房屋在内的万锦花语岸住宅小区共有8个标段，8个标段的竣工验收日期，最早为2012年7月15日，最迟为2012年9月26日。工程整体竣工后，2016年10月31日在呼和浩特市玉泉区住房和城乡建设局于进行了建设工程竣工验收备案。自2016年10月31日综合验收正式通过，至2018年6月5日办理房屋产权证，未超过网签合同约定的综合验收后的720个工作日，被告已按约定履行了办证义务，并不存在违约行为。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认2015年7月10日原告车景华、被告呼和浩特市鹏盛房地产开发有限公司签订的合同编号为LWZ0110（房屋代码：4880645）、LWZ0111（房屋代码：4880646）两份《商品房买卖合同》（位于呼和浩特市××区以东，南二环路以北济民巷以南，规划路以西，暂定名为秀水华宸小区11号楼1单元9层0902室和11号楼1单元10层1002室，面积均为110平米的房屋）无效；二、被告呼和浩特市鹏盛房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告车景华购房款800000元及利息（从2015年7月11日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告车景华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10795元（减半收取），被告呼和浩特市鹏盛房地产开发有限公司负担4643元，原告车景华负担6152元；保全费5000元由被告呼和浩特市鹏盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明二〇一八年十一月三十日书记员 范晓佳附：相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。【法公合2003第32页】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当时人对自己提出的主张，由责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。