浙江省丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2015）丽莲民初字第1075号原告（反诉被告）：梁永华。委托代理人（特别授权）：李建成，浙江南明律师事务所律师。被告（反诉原告）：厦门豪佳香餐饮有限公司。法定代表人：张茂豪。委托代理人（特别授权）：吕曼司，北京中银（厦门）律师事务所律师。原告梁永华与被告厦门豪佳香餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月24日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员金陈乾独任审判，于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告梁永华的委托代理人李建成、被告厦门豪佳香餐饮有限公司的委托代理人吕曼司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁永华诉称：2012年4月5日，原告与被告签订了关于丽水市学院��和文进路路口东南侧的“西城广场”B座二层《西城广场租赁合同》，合同约定租赁房屋面积640.5平方米（含公摊面积），租赁期限从合同签订之日起至2020年6月30日止（其中2012年8月1日前为装修期不收取租金），第一年租金按95元／月／M2计算，第一期租金合计365085元，租金前两年不变，第三年开始每年的租金按第一年租金为基础上浮5%。租金采用先支付后使用半年一付方式。双方约定租赁所产生的税收由乙方（即被告）承担。如乙方拖欠租金，应按每日5‰支付滞纳金（即违约金）。且合同约定，乙方不得擅自停业、歇业。合同签订后，被告承租房屋用于经营餐饮。但被告未完全履行合同，到目前为止，被告尚欠原告租金为935512元。因双方约定的违约金过高，原告自行调整为按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算滞纳金（即违约金）。为此，请求判��：一、被告支付原告欠付的租金935512元，并支付滞纳金（即违约金），其中248834元从2014年9月1日起计算违约金，383339元从2015年3月1日起计算违约金，另383339元从2015年8月1日起计算违约金，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算滞纳金（即违约金）到被告付清全部款项之日止。二、本案的诉讼费用由被告承担。被告厦门豪佳香餐饮有限公司辩称：原告与被告已对《西城广场租赁合同》中的有关租金条款进行变更，被告在2015年4月之前并不存在拖欠租金的情形，原告要求被告支付所谓的拖欠租金及违约金无事实及法律依据。1、原告商场统一于2012年9月1日收取租金，原告主张租金从2012年8月1日开始计收租金与事实不符。根据被告提供的录音，原告明确商场整体从2012年9月1日开始收取租金，2012年的8月为免租期。同时结合原告向被告出具的租金收��，第二期租金收取期间为2013年3月1日至2013年8月31日，以及第三期租金收取期间为2013年9月1日至2014年2月28日，亦足以印证第一期租金起算点为2012年9月1日。2、原告与被告对租金金额已达成变更协议，变更为75／元／月／m2，原告主张租金为95／元／月／m2以及99.75／元／月／m2并据此要求被告支付违约金缺乏事实及法律依据。根据被告提交的录音资料显示，原告与被告经过多次协商，已达成合意，第二年开始的租金变更为75／元／月／m2，即每半年租金为288225元，原告向答辩人出具的2013年9月1日至2014年2月28日半年租金收据为288225元亦足以印证。此后，被告均按照约定每半年向原告支付288225元租金，原告也表示接受，从未提出任何异议，现原告诉请要求按95／元／月／m2计收，更主张第三年的租金以99.75／元／月／m2计收计算租金显然与事实不符，同时，原告亦无权要求被告支付相应的违约金。3、退一步说，根据《民法通则》第一百三十六条的规定，租金的诉讼时效期间为一年，原告诉请2014年9月之前的租金也超过诉讼时效。故被告在2012年9月1日至2015年2月28日期间并不存在拖欠租金的情形，原告要求被告支付所谓的拖欠租金及违约金无事实及法律依据。二、原告与被告之间的租赁合同已于2015年6月自然终止，原告无权主张2015年7月之后的租金。根据双方之间的《西城广场租赁合同》第十三条第2点约定，若乙方（即被告）迟交租金和水电费达贰月以上时，本合同自然终止。因被告经营困难，2015年3月1日至2015年8月31日期间的租金被告只支付了80000元，故按照约定，原告与被告之间的租赁合同已于2015年6月自然终止，而被告也于2015年8月中旬搬出租赁场地，原告主张2015年7月之后的租金于法无据。此外，由于原告违反合同第十二条的约定将���城广场的商铺出租给与被告经营模式相同的西餐牛排馆商家，被告的经营受到严重影响，最终导致被告的经营难以为继，原告违约在先，无权要求被告支付违约金。综上，原告的大部分诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。被告厦门豪佳香餐饮有限公司反诉称：反诉原告与反诉被告于2012年4月5日签订了一份《西城广场租赁合同》，合同约定：反诉被告将位于浙江省丽水市学院路和文进路路口东南侧的“西城广场”B座二层房屋出租给反诉原告作为经营性用房。其中，合同第三条第1点约定：双方签订合同后三天内反诉原告向反诉被告支付伍万元合同履约保证金，合同期满，双方不再续签合同，反诉原告退出并腾空房屋，经反诉被告验收双方交接后5个工作日内退还保证金；第2点约定：双方签订合同后三天内反诉原告向反诉被告支付伍万元经营质量��证金，合同期满，双方不再续签合同，反诉原告自行处理经营遗留问题，经反诉被告确认无误后，30个工作日内退还保证金。合同签订后，反诉原告如约向反诉被告支付了合同履约保证金及经营质量保证金。现双方合同终止，反诉被告应当依约向反诉原告返还合同履约保证金及经营质量保证金。为此，请求判令：一、反诉被告向反诉原告返还合同履约保证金及经营质量保证金共计人民币100000元。二、反诉被告承担本案全部反诉诉讼费用。反诉被告梁永华针对反诉辩称：双方约定的退还合同履约保证金和经营质量保证金的前提条件是合同期满和交接验收，合同约定的期限是到2020年止。目前双方合同没有到期也没有终止，双方也没有交接。反诉原告陈述2015年6月已自然终止的说法与事实不符，其要求退合同履约保证金及经营质量保证金不能成立，请求予以驳��。经审理本院认定：2012年4月5日，原告梁永华（甲方）与被告厦门豪佳香餐饮有限公司（乙方）签订关于浙江省丽水学院路和文进路口东南侧的“西城广场”B座二层《西城广场租赁合同》，合同约定：租赁房屋面积640.5平方米（含公摊面积）；出租期限自合同签订之日起至2020年6月30日止，甲方须在2012年4月7日前将经营用房交付给乙方，2012年8月1日前为装修期，不向乙方收取租金；第一年租金为95元／月·平方米，第一期租金合计365085元，租金前两年不变，第三年开始每年的租金按照第一年租金为基础上浮5%；租金采用先支付后使用半年一付的方式，第一期租金在合同签订后的三天内全额支付，以后每期于每年3月1日和8月1日前支付下一期租金，如有拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金按实欠费用的每天5‰计算；合同履约保证金50000元，合同期满，甲乙双方不再续签合同的，乙方退出并腾空房屋，经甲方验收双方交接后5个工作日内退还保证金；经营质量保证金50000元，合同期满或合同终止后，甲乙双方不再续签合同的，乙方自行处理经营遗留问题，经甲方确认无误后，30个工作日退还保证金；乙方按合同规定的期限向甲方支付租金和水电费，若乙方迟交租金和水电费达贰月以上的，本合同自然终止，合同终止时间为甲方以书面通知并送到乙方时生效，合同终止时，乙方应交清合同终止之前的所有费用，并按合同违约的约定处理有关事宜等内容。原、被告签订合同后，原告交付被告租赁房屋，被告于2012年4月10日支付原告第一期租金365085元和合同履约保证金、经营质量保证金各50000元。2012年9月1日，西城广场开业。经双方协商，原告同意案涉房屋租金从2012年9月1日起开始计算。2013年4月24日，原告收取��告第一年第二期2013年3月1日至2013年8月31日租金365085元；2014年3月3日，原告收取被告第二年第一期2013年9月1日至2014年2月28日租金288225元；2014年3月7日、3月31日（两笔），被告分三次共向原告转汇租金288225元；2014年9月11日、9月22日，被告分两次共向原告转汇租金288225元；2015年4月20日，被告分两次共向原告转汇租金80000元。因经营困难，被告于2015年8月歇业。歇业后，案涉租赁房屋仍由被告占有，双方尚未交接。因被告拖欠租金，原告遂诉来本院，请求处理。本院采信并据以认定上述事实的证据有：原、被告主体资格证据、《西城广场租赁合同》、部分通话录音资料、房租收据、转帐汇款流水单及当事人庭审陈述。原告所举的案外人《西城广场租赁合同》及《合同终止协议》和被告所举的微信截图、网页截图、案外人餐饮服务许可证、告知函及快递查询单，��符合证据三性，本院不予认定。本院认为：原告梁永华与被告厦门豪佳香餐饮有限公司签订的《西城广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方应当按照协议履行义务。合同虽约定第一年租金为95元／月·平方米，租金前两年不变，第三年开始每年的租金按照第一年租金为基础上浮5%，但在合同履行过程中，原告2013年4月24日的收据载明“2013.3.01—2013.8.31房租”，结合合同约定“半年一付”及双方的录音资料，可以认定原、被告经协商租金从9月1日开始计付；原告2014年3月3日的收据载明“房租／288225元／2013年9月1日—2014年2月28日”，结合双方的录音资料，也能认定原、被告经协商第二年的租金为75元／月·平方米的事实。被告按75元／月·平方米的标准支付原告第二年及第三年第一期租金，原告已实际收取，��再行主张被告补交第二年及第三年第一期房租，即违背诚实信用原则，也已超过诉讼时效，本院不予支持。原、被告对租赁房屋的后续事宜虽有协商，但未达成一致意见，现原告诉请被告按合同支付占用租赁房屋期间的租金，合理合法，本院予以支持。被告虽辩称按合同约定若乙方迟交租金和水电费达贰月以上，本合同自然终止，但该条款同时也载明“合同终止时间为甲方以书面通知并送到乙方时生效”，结合案涉租赁房屋仍由被告占有，双方尚未交接的事实，本院认为案涉租赁合同尚未终止，双方均应按合同履行义务。鉴于此，被告反诉要求原告退还合同履约保证金和经营质量保证金，于法无据，本院予以驳回。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告厦门豪佳香餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告梁永华2015年3月1日起至2016年2月28日止房屋租金686678.50元及滞纳金（其中303339.25元租金的滞纳金从2015年3月1日起、383339.25元租金的滞纳金从2015年8月1日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算到付清款项之日止）。二、驳回原告梁永华的其他诉讼请求。三、驳回被告厦门豪佳香餐饮有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14610元，减半收取7305元，由原告梁永华负担2000元，被告厦门豪佳香餐饮有限公司负担5305元；反诉案件受理费1150元，由被告厦门豪佳香餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 金陈乾二〇一五年十一月五日代书记员 何 烨