宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0106民初8809号原告：李佳乐，男，2000年2月29日出生，回族，学生，住宁夏回族自治区银川市金凤区。身份证号：×××委托诉讼代理人：韩宾，宁夏兴业律师事务所律师。被告：银川市白云房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：朱宏魁，该公司董事长。委托诉讼代理人：李军勤，宁夏宁人律师事务所律师。原告李佳乐诉被告银川市白云房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李佳乐的委托诉讼代理人韩宾，被告银川市白云房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李军勤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李佳乐向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告协助原告办理银川市金凤区某商品房的房屋所有权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金直至实际完成房屋所有权登记之日止(截止2018年9月17日的违约金为19639元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月11日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定由原告购买被告开发的位于银川市金凤区某房屋，被告应于2016年8月31日前将商品房交付原告使用。若因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起720日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同。原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，由被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。但被告却违反合同约定，导致涉案商品房迟迟不能够办理房屋所有权证书。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。银川市白云房地产开发有限公司辩称：一、因有关办案部门将办理产权登记的相关材料悉数调走,导致被告无法为原告办理产权登记手续。被告早已具备为原告办理房产证的条件,相关材料均已准备齐全,但因被告法定代表人涉刑,目前处于被羁押状态,办案部门将包括原告购买的楼盘在内的用以办理初始登记证的相关材料全数调取,至今未予归还,致使办证事宜延误。这是国家公权力机关的职务行为,并非是被告能够控制的因素,也非被告的过错,因而,不属于合同约定的“出卖人原因”造成的买受人未能取得该商品房的房屋所有权证书情形。故被告不应承担违约金的赔付义务。二、原告主张违约金的起始点无法确定系合同约定的交房后720日的期间届满之次日，根据合同第二十条第二款约定:“因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。但本案中,并非是出卖人(被告)原因导致买受人(原告)未取得案涉房屋的所有权证书。相反,被告在备齐办理案涉楼盘初始登记证的各项报批材料,准备提交办理时,被办案机关悉数调取,是被告根本不能控制的不可抗力因素,对此,被告只能无条件配合,由此造成的后果不能全部由被告承担;且原告从未向被告主张过办证事宜,证明原告在720日期限届满至起诉前的期间是怠于行使其所享有的权利,存在过错的。因此,即使被告向原告支付违约金,也应以原告首次主张权利之日,即本案立案之日作为逾期办证违约金的起算时间。三、原告计算违约金的标准应为合同约定的购房款扣除被告退还的房款。即使被告要承担未能办理房屋产权手续的违约金,根据原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》约定的购房款为566218元,后在交房时根据实际面积向原告返还了3483元的购房款,返还的购房款应从约定的购房款中扣除,以562735元计算违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人购买出卖人开发建设的银川金凤区某房屋，房屋建筑面积108.93㎡,单价5198元／㎡，房屋总价款566218元；出卖人应当在2015年11月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，出卖人自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；同时，双方还约定了其他权利义务。后因房屋实测建筑面积与预售面积不符，房屋总价款为562735元。至2015年11月1日，被告向原告开具总金额为562735元的不动产销售发票。2015年10月12日，被告向原告交付了涉案房屋。现因被告未依约协助原告办理房屋权属转移登记手续，双方协商未果，原告诉至本院请求判如所请。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告按约履行了支付房款的义务，被告却未按约定期限履行向市产权登记部门报备并取得初始登记证的义务，致使原告无法自行办理房屋权属证书，被告对此应承担违约责任。故原告主张被告协助办理银川市金凤区某房屋产权登记手续，本院予以支持。依据合同约定，被告应于合同约定交付之日起720日内为原告取得房屋产权证书提供登记备案条件，故被告应承担自2017年11月18日至2018年9月17日的逾期办证违约金17050.87元，并承担自2018年9月18日起至具备办证条件之日止期间的逾期办证的违约责任。对于被告的抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李佳乐办理银川市金凤区某房屋产权登记手续；二、被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李佳乐逾期办证违约金17050.87元（自2017年11月18日至2018年9月17日），2018年9月18日起至具备办证条件之日止的违约金以562735元为基数按日万分之一继续计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，已减半收取，由被告银川市白云房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  刘珊二〇一八年十一月十五日书记员  于哲附：相关法律法规1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。