河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终5740号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王海超，男，1986年2月9日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩德智，男，1982年10月28日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：王叶（系韩德智之妻），女，1989年3月25日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：刘瑶月，河北听稻律师事务所律师。 上诉人王海超因与被上诉人韩德智之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院作出（2018）冀1028民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王海超的上诉请求：请求二审法院撤销一审法院的判决，在查清事实的基础上对本案依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。本案合同解除的原因系被上诉人于2018年5月25日起诉要求解除合同，系被上诉人构成根本违约。双方合同签订后，上诉人积极履行合同，后因廊坊出台限贷政策，王海超的贷款额度与签订合同时有很大差距，上述因素不是上诉人的原因造成的，属于不可归责于上诉人的原因解除合同，上诉人不应承担违约责任。 韩德智辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。 韩德智向一审法院起诉称，2017年4月8日，在三河市和利房产经纪有限公司大厂分公司的居间服务下，原、被告签订房屋买卖合同及补充协议。合同约定，被告购买原告所有的位于河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河孔雀城7.1期（英国宫东三期）第41幢2单元2304号房屋，总价款为人民币2650000元，首付款800000元（含定金50000元），剩余房款1850000元在双方共同向房地产交易管理部门办理产权过户登记当日交付。合同签订后，被告按照约定向原告支付了房屋首付款800000元，原告于2017年4月16日将房屋交付被告，并在取得涉案房屋产权证书后于2017年11月18日将房屋产权证书交付中介公司。后中介公司多次要求被告办理房屋过户手续并向原告支付剩余房款，但被告一直拖延履行支付剩余房款的义务。2018年3月10日，原、被告又签订补充条款，约定被告可通过申请银行贷款方式向原告支付剩余房款，但被告亦未按照补充条款的约定办理银行贷款。2018年4月24日，原告分别向中介公司、被告通过微信形式发出通知，告知被告在10个工作日内向原告支付剩余房款1850000元的付款义务，如若逾期支付，原告将解除与被告签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求被告按照合同约定向原告承担违约责任。直到原告起诉，被告仍未按照合同约定向原告履行支付剩余房款1850000元的义务，原告认为，被告一直未按照合同约定及补充协议、补充条款的约定向原告履行付款义务，已经构成根本违约，应承担违约责任，故原告诉至法院，请求：1、解除与被告签订的房屋买卖合同及补充协议；2、被告将位于河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河孔雀城7.1期（英国宫东三期）第41幢2单元2304号房屋返还原告；3、被告赔偿原告贷款利息损失（自2017年12月18日起至2018年5月24日） 王海超向一审法院反诉称，2017年4月8日，在案外人三河市和利房产经纪有限公司大厂分公司的居间服务下，反诉原、被告签订河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河孔雀城7.1期（英国宫东三期）第41幢2单元2304号房屋买卖合同及补充协议，约定房屋总价款为2850000元，首付款800000元（含定金50000元），反诉原告依约定履行了支付首付款的合同义务。2018年3月10日，双方签订补充条款，约定剩余房款1850000元反诉原告可以通过贷款方式支付，但基于房屋所在地区受限购限贷政策的影响，反诉原告多次通过不同银行申请贷款审批，均不能予以办理，应属于基于情势变更导致合同无法履行，反诉原告并无违约情形，且反诉被告提起诉讼表示解除合同构成违约，其应向反诉原告承担违约责任。故诉至法院，请求：1、解除反诉原、被告于2017年4月8日签订的房屋买卖合同及补充协议；2、反诉被告返还反诉原告已付房屋首付款800000元并按照合同约定支付房款总价款30%的违约金。 一审法院认定的事实：2017年4月8日，在三河市和利房产经纪有限公司大厂分公司的居间服务下，原、被告签订房屋买卖合同及补充协议，合同约定被告购买原告所有的位于河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河孔雀城7.1期（英国宫东三期）第41幢2单元2304号房屋（房屋所有权证号：ＧＦ20121105018），房屋总价款2650000元，于签订合同当日支付购房定金50000元，首付款800000元，剩余购房款1850000元在双方共同向房地产交易管理部门办理产权过户登记当日支付。关于违约责任，合同第十条第（二）项约定：乙方未按合同约定期限付款或未按时办理产权转移手续的，每逾期一日，乙方应向甲方支付成交价格万分之叁的违约金，合同继续履行；若乙方逾期七日仍未按照合同约定付款或办理产权转移手续的，甲方有权单方解除合同，如甲方解除合同，在扣除该房屋成交价格的30%作为违约金后，退还剩余乙方已支付房款。补充协议第1条约定：经甲乙双方协商一致，如甲方违约，须向乙方赔付双倍的首付款作为补偿；如乙方违约，甲方不予退回首付款，房子归甲方所有（甲方的原因导致不能和乙方办理过户或者恶意延迟，自甲方拿到房本之日起超出1个月不与乙方办理过户手续，视为甲方违约；乙方的原因恶意拖延时间，自甲方拿到房本之日起超出1个月不与甲方开始办理过户手续；拖延支付尾款，视为乙方违约）。房屋买卖合同及补充协议签订后，被告向原告支付购房首付款800000元（含定金50000元）；原告于2017年4月16日，将涉案房屋交付被告；2017年11月18日，原告将涉案房屋产权证书交予三河市和利房产经纪有限公司大厂分公司。2018年3月10日，原、被告签订补充条款，内容为“付款方式：甲方：（出售方）韩德智身份证号：6201211982××××××××乙方：（买受人）王海超身份证号：1310281986××××××××乙方于2017年4月8日购买甲方房屋：河北省廊坊市大厂潮白河孔雀城7.1期（英国宫东三期）41幢2单元2304室；房屋所有权证号：ＧＦ20121105018。购房剩余尾款：壹佰捌拾伍万元整（185万元整）由乙方以按揭贷款方式付清给甲方，甲方需在银行批贷之后配合乙方进行产权过户登记。不动产权证编号：ＮＯＤ130××××3591甲方：韩德智乙方：王海超中介：三河市和利房产经纪有限公司大厂分公司（印章）”。2018年4月24日，原告通过微信形式向被告发出支付剩余房款通知书，告知被告在10个日历日内向原告支付全部尾款，若逾期仍未支付，原告将解除与被告签订的房屋买卖合同及补充协议，并按照约定要求被告承担逾期付款违约责任。截止原告提起诉讼，被告仍未与原告办理房屋过户手续并支付剩余房款。另查明，2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号），该意见对涉案房屋所在地落实差别化住房信贷政策作出“对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”的规定。庭审中，被告自述其已有1套住房并在银行有贷款，涉案房屋是其购买的2套住房。上述事实，有原告（反诉被告）韩德智提供的房屋买卖合同、补充协议、补充条款、通知书、微信聊天记录，被告（反诉原告）王海超提供的房屋买卖合同、补充协议、补充条款、房款收条，证人王某1证言，廊政办〔2017〕61号文件及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同、补充协议、补充条款系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。现各方当事人均表示解除上述房屋买卖合同、补充协议，本院不持异议，故原、被告于2017年4月8日签订的房屋买卖合同、补充协议予以解除，被告应将涉案房屋返还原告。关于违约责任的确定，本院认为，合同履行过程中，被告未在原告取得涉案房屋产权证书后与其办理房屋过户手续并支付剩余房款，且在双方又签订补充条款后，亦未积极履行支付剩余房款的合同义务。根据补充协议第1条“甲方的原因导致不能和乙方办理过户或者恶意延迟，自甲方拿到房本之日起超出1个月不与乙方办理过户手续，视为甲方违约；乙方的原因恶意拖延时间，自甲方拿到房本之日起超出1个月不与甲方开始办理过户手续；拖延支付尾款，视为乙方违约”的约定内容，被告已构成根本违约，导致合同目的不能实现，应承担违约责任。被告提出的补充条款约定剩余房款1850000元被告可以通过贷款方式支付，但基于房屋所在地区受限购限贷政策的影响，被告多次通过不同银行申请贷款审批，均不能予以办理，应属于基于情势变更导致合同无法履行，被告无违约情形的抗辩意见，因涉案房屋所在地出台落实差别化住房信贷政策的时间先于原、被告签订补充条款的时间，不符合“事实发生于合同成立之后，履行完毕之前”情势变更的关键构成要件，且被告亦未向法庭提交其多次通过不同银行申请贷款审批，积极履行支付剩余房款义务的相关证据，故对被告的抗辩主张本院不予采信。关于原告主张扣除已付房款800000元作为违约金并要求被告赔偿贷款利息损失的诉讼请求以及反诉原告主张反诉被告返还已付房款800000元并支付违约金的反诉请求。本院认为，双方房屋买卖合同中虽作出将已付房款作为违约金的合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，违约金数额的确定应以实际损失为依据，庭审中，原告未向法庭提供充分证据证明其实际损失情况，亦未申请涉案房屋现值的鉴定，故结合案情实际，本院酌情予以确定，违约金按照已付房款2650000元20%标准的计算，被告应向原告支付违约金530000元，折抵被告向原告已支付房款800000元，原告应向被告返还部分房款270000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）韩德智与被告（反诉原告）王海超于2017年8月8日签订的关于河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河孔雀城7.1期（英国宫东三期）第41幢2单元2304号（房屋所有权证号：GF20121105018）房屋买卖合同、补充协议予以解除。二、被告王海超于本判决书生效后五日内将河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河孔雀城7.1期（英国宫东三期）第41幢2单元2304号（房屋所有权证号：GF20121105018）房屋返还原告韩德智。三、反诉被告韩德智于本判决书生效后七日内返还反诉原告王海超部分房款270000元。四、驳回原告韩德智其他诉讼请求。五、驳回反诉原告王海超其他反诉请求。本案诉讼费减半收取4550元，由被告王海超负担；反诉费减半收取2375元，由反诉原告韩德智负担。 二审期间，上诉人围绕诉讼请求提交新证据。证据一、结婚证以及房产证，证明其购买涉案房屋属于二套房。证据二、其与中介公司的录音，证明其积极履行合同。证据三、上诉人与中介王某1和被上诉人微信聊天记录，证明目的也是其积极履行合同，不存在违约行为。同时上诉人申请证人王某2出庭作证，王某2作证称其曾陪同王海超到中介处交流购房协商事宜，王海超一直在积极履行合同。被上诉人韩德智对上述证据的证明目的不认可，称如果上诉人主张其积极履行合同，双方仍可以继续履行购房合同。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人王海超是否应当承担违约责任。双方合同签订后，在合同履行过程中，因贷款政策调整对王海超继续履行购房合同造成较大影响。二审庭审中，被上诉人韩德智先后提出多种继续履行合同的方案，其方案主要是王海超购房贷款的差额可以视为韩德智对王海超的借款，王海超可以按照同期银行贷款的利率水平支付利息，在合理时间内偿还上述款项。韩德智提交的上述方案并未加重王海超的购房负担，但王海超并未表示同意继续履行合同，因此王海超应当承担违约责任。 综上所述，上诉人王海超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4550元，由上诉人王海超承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇一八年十一月三十日 法官助理 张振波 书 记 员 窦博涵