河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0207民初3574号 原告：唐山国丰维景国际大酒店有限公司（简称维景酒店），住所地唐山市丰南区运河东路。统一社会信用代码91130282567389328W。 法定代表人：张**，担任经理。 委托诉讼代理人：张凤山。 委托诉讼代理人：乔大文，河北弘诚律师事务所律师。 被告：周震，女，1976年8月20日出生，汉族，住所地唐山市路北区。 委托诉讼代理人：张成满，河北江岳律师事务所律师。 被告：唐山市锦辉健康咨询服务有限公司（简称锦辉公司），住所地唐山市丰南区运河东路唐山国丰维景国际大酒店三层。统一社会信用代码91130282MA0809W10J。 法定代表人：周震（即本案被告周震）。 原告维景酒店与被告周震、锦辉公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告维景酒店委托诉讼代理人张凤山和乔大文、被告周震（同时系被告锦辉公司法定代表人）及委托诉讼代理人张成满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告维景酒店向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告周震2016年6月3日签订的《租赁合同》；2.判决被告周震给付原告租金、物资盘损费、设备改造修复费、水费、电费、空调费等总计450241.10元；3.判决被告周震向原告返还租用场地并按每月4万元的标准向原告支付占用费至返还场地之日止；4.判决被告周震向原告支付违约金135072.33元；5.由被告周震承担诉讼费。事实与理由：原告与被告周震于2016年6月3日签订《租赁合同》。约定：原告将坐落于唐山市丰南区运河东路唐山国丰维景国际大酒店有限公司三层建筑面积1200平米租赁给被告周震，作为经营的场地，经营SPA、美容。租赁期限为三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止。租金，第一年27万元，第二年42万元，第三年48万元。付款方式：除租赁第一年度外，每年5月1日前付清下一年度租金，逾期支付每天按日租金的300%收取滞纳金。房屋租赁期间的水、电、空调费由被告周震负担。合同签订后，原告履行了向被告周震交付场地的义务。周震为合法经营成立了被告锦辉公司，对外以该公司名义营业。2017年5月1日被告没有按约定足额交纳第二年度的租金，只交至2017年12月31日。2018年1月被告向原告提交了《解除租赁合同申请书》，想将租赁合同期限提前至2018年4月30日。在原告没有做出表示前，被告又表示还想继续经营，故至今被告仍在使用上述租赁场地，但在4月24日向酒店账户转入5万元款项后未再支付其他费用。至起诉被告欠原告自2017年5月至今的租金、物资盘损费、设备改造修复费、水费、电费、空调费等总计450241.10元。按照合同约定迟延支付租金应按日向原告支付300%滞纳金，但经计算该滞纳金较高，故原告决定按照欠租金总额的30%向被告周震索要违约金，共计135072.33元。不需要被告锦辉公司承担责任。 被告周震辩称，一、双方签订的《租赁合同》合法有效，经双方同意于2018年4月30日提前解除合同符合法律规定。有答辩人和原告销售部总监王新两次通话录音、锦辉公司投资人（公司监事）陈吉生和原告总经理助理张凤山的手机录音、《解除租赁合同申请书》、《租赁相关费用确认函》、《国丰维景SPA原租赁方私自改造拆除修复价格》清单所证实。在合同履行期间，周震于2018年1月31日向原告递交《解除租赁合同申请书》，这是在王新的提议下申请的。后经双方合意解除原《租赁合同》，为此才有了原告2018年3月9日向周震下达的《租赁相关费用确认函》，其中包括2017年5月至2018年2月欠交水电费29064.65元，2018年1月租金2万元，2018年2月至4月租金105000元（该部分租金已收到合同解除的4月30日），各项共计154064.65元，周震同意以上费用并签字确认。另外，同一天，原告向周震下达了《国丰维景SPA原租赁方私自改造拆除修复价格》清单一份，各项费用总计58853元，对于此清单，周震认为因双方合意解除而不应由周震承担，无奈之下签了“基本同意”四个字，但不认可该部分费用的合理性。周震认为，双方解除合同的主张依法成立。符合《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定。二、原告要求周震支付租金、物资盘损费、设备改造修复费、水费、电费、空调费的问题。在租金方面周震同意《租赁相关费用确认函》中截止到2018年4月30日合同解除前的125000元。水电费方面，周震同意《租赁相关费用确认函》中截止到2018年4月30日的29064.65元。在物资盘损费、设备改造修复费方面，周震不同意原告诉状第二项诉讼请求内容，因为该部分没有任何事实及法律依据。同时也不同意《国丰维景SPA原租赁方私自改造拆除修复价格》清单。因为该部分费用不应由周震承担，根据最高法院关于审理房屋租赁合同司法解释第十三条之规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予支持”。根据原告与周震签订的《租赁合同》第五条第一款、第二款之约定周震有权设计、拟定装修方案、制定施工图、用电图、立面图、效果图，按约定交付了10万元保证金和当年度租金。根据合同约定，周震经营项目为SPA、美容，其必要的设备、设施及电力负荷等应需符合项目要求，原告应履行上述条款义务支持周震的项目需求，以便实现合同目的，实现出租房屋的价值。况且在合同解除前，原告并未对周震的装修方案提出任何异议，也未主张相关权利，应视为对周震装修行为的认可。因此周震不应承担所谓的私自改造费用，也不清楚物资盘损费从何而来。三、当前的问题是对于提前解除租赁合同时间的认定，由此决定相关费用最终由谁承担。原《租赁合同》的约定毫无疑问是有效的，应当得到当事人的遵守，双方合意解除合同的行为，也是符合法律规定的。在这个前提下，原告诉请第一项就得到充分说明，那就是2018年4月30日合同已经解除。对于合同解除后各种费用的清理，周震认可《租赁相关费用确认函》中的154064.65元。对于该款，已有锦辉公司陈吉生向原告交付了5万元，周震先前交纳的保证金来冲抵10万元，其余费用经双方合意，同意各让一步，原告不再追缴，周震也不再主张因原告举行两次国际会议（一次是中东欧会议、一次是中国——拉美企业家高峰会。每次会议7天，因会前准备期加会后不能及时开展业务，每次误工约20天，共计约40天），给周震造成的损失。由于第一项诉请的明朗，就连锁性的反映出第二、三、四、五项诉请缺乏事实和法律依据。按理说，在合同解除后不应再产生任何费用，即便有也应由出租人自行承担。在本案中问题的焦点在于周震的家具设备目前还由原告强行锁在库房里，其不通过积极手段继续出租房屋、主管强行锁门、不准周震进入房间的行为，属于自愿放弃出租权，对自身权利的处分，无权要求他人承担责任。所以原告要求上述诉请均于法无据，与事实不符。周震认为，导致今天的局面，责任不在己方。自承租以来，周震已投入大量资金进行装修、购置家具、设备，打算长期进行经营，虽说之后出现资金断链问题，也通过友好协商解除了原《租赁合同》。应该说周震完全履行了合同义务，已经按照解除合同申请书的要求支付了相关费用，交还了房产和设备。对于库房内周震的部分设备未能及时搬出的责任，完全是因原告主管人员强行锁门造成的，原告应该向本单位渎职的工作人员追偿损失。综上，周震要求驳回原告的诉讼请求。 被告锦辉公司辩称，签订合同时公司还没有成立，李亚辉让我先以我个人名义签订合同，原告要求以公司名义签订合同，故此成立锦辉公司，成立后又以锦辉公司的名义原告签订了附加协议，补充说明是以公司名义与原告签订租赁合同。 本院经审理认定事实如下： 一、2016年6月3日原告维景酒店为甲方、被告周震为乙方签订了《租赁合同》，约定原告维景酒店将其三层建筑面积1200平方米的场地及附属设施出租给被告周震，用于经营SPA、美容。合同约定租期为三年，自2016年6月1日至2019年5月31日，起租日为2016年6月1日，并约定“甲乙任何一方因特殊原因，需提前终止本合同时，须至少提前90天向对方提出书面申请，经对方同意后，签署书面协议后终止”。第一年租金27万元，第二年租金为42万元，第三年租金为48万元，第二和第三租赁年度的租金应于每年5月1日前付清，逾期支付每天按日租金300%的滞纳金。合同约定租赁期间的电费、水费、空调费由被告周震向原告交付，其中电费的收费标准为0.80元/度，由周震按照原告每月的收费清单按时交费，水费按照实际用水数计费，冷水为5.4元/吨，热水为45元/吨，空调费为8232元/月，供暖季为5个月（11月——4月），供冷季为5个月（6月——10月）。合同约定签约后被告周震应付给原告保证金10万元，在合同终止、期满、解除时若周震欠费，原告有权用保证金折抵。合同第五条约定“租赁场地的管理（一）甲、乙双方在本合同签订后，乙方对甲方提供的经营场地进行设计、拟定装修方案、制定施工图、用电图、立面图、效果图等，报甲方审批合格且乙方已按本合同约定支付保证金和当年度租金后方可实施，产生的全部相关费用由乙方承担。（二）未经甲方书面同意，乙方不得擅自增加自有设备、设施及电力负荷，不得对甲方房屋的结构、设备及其他设施进行改动、挪用。如因乙方或其代理人、受雇人的行为而使甲方或甲方的其他使用者遭受损失时，乙方应付赔偿责任，并须赔偿甲方因此所产生的一切费用及损失”。合同第六条约定“乙方应于本合同期满或终止或由于乙方违约甲方提出终止合同后5天内，无条件从甲方经营场地撤出，并将场地完好的交还给甲方，乙方还应按财产移交清单将属于甲方的经营场所、经营设备、经营物品等全部完好的交还甲方。对于乙方未在规定期限内撤出的在租赁场地的物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行清理；对于将经营场地的设施丢失、改变或损坏的，甲方有权追究乙方的责任，并从乙方保证金中扣除”。合同签订后，原告将租赁场地及附属设施交付给了被告周震，被告周震向原告交付了保证金10万元及第一租赁年度的租金。 二、2018年1月31日被告周震向原告递交了落款为被告锦辉公司的《解除租赁合同申请书》，主要内容为该公司租赁的是维景国际大酒店三层SPA馆，因经营出现问题，要求提前解除租赁合同，租赁结束日期提前到2018年4月30日。2018年2月1日和5日原告工作人员与被告锦辉公司工作人员对案涉租赁场地所附属的其他设施进行了清理移交，被告锦辉公司工作人员陈鹏和原告工作人员分别在《唐山国丰维景国际大酒店桑拿水疗项目设备移交清单》、《唐山国丰维景国际大酒店SPA消防设施设备移交表》、《2018年1月SPA灯具移交表》《三层SPA软装移交表（外包）》、《2018年维景酒店SPA窗帘移交明细表》、《固定资产明细表》、《存货移交明细表》、《唐山国丰维景国际大酒店钥匙移交单》签字确认，该《钥匙移交单》中载明“只清点、未交接”。上述各表中对2016年原告向被告周震交付的租赁设施数量、2018年1月份和2月份移交数量进行了记载。 2018年3月9日被告周震签署了原告制作的《租赁相关费用确认函》，载明“周震女士，贵公司在我酒店租赁期间拖欠电费及租赁费用为人民币153737.45元（明细详见清单），根据合同相关要求，请贵公司于2018年3月30日前，将以上所有欠款一次性交付我酒店”。该确认函中的《周震三层漂浮会馆欠费清单》载明“2017年5月——11月水电费为103200元，已交清100000元，欠交3200元；2017年12月水电费13052.7元，欠交13052.7元；2018年1月水电费12484.75元、租金20000元，欠交32484.75元；2018年2月水电费327.2元，欠交327.2元；2018年2月—4月租金105000元欠交105000元。合计154064.65元”。 2018年3月9日被告周震在原告制作的《国丰维景SPA原租赁方私自改造拆除修复价格》表签字，并签署了“基本同意”，该表载明“1.大浴室隔断拆除总价2700元；2.待客厅隔栅安装总价600元；3.私装门拆除修复总价600元；4.拆除隔断墙后顶漆修复总价1000元；5.水池鸭嘴喷头焊接总价1440元；6.桑拿间清除恢复总价3360元；7.门扇软包总价6720元；8.2号包间玻璃隔断定做安装总价1107元；9.水路恢复维修总价720元；10.接待台背景墙软包更换总价4840元；11.包间淋浴间石材踏板总价1710元；总计24797元。未纳入项：1.各包间原地板拆除总价2880元；2.木地板（安装）总价18486元；3.实木踢脚线总价12690元；总计34056元”。 三、第二租赁年度（2017年6月1日—2018年5月31日）租金平均每月为3.5万元，截止于2018年4月30日，被告周震欠付原告2018年1月份租金2万元、2018年2月—2018年4月租金105000元、2017年5月—11月水电空调费3200元、2017年12月水电空调费13052.7元、2018年1月水电空调费12484.75元、2018年2月份水电空调费8559.2元、2018年3月份电费空调费8598.4元、2018年4月份水电空调费8779.4元，合计179674.45元。被告锦辉公司人员陈吉生于2018年4月24日代被告周震转入原告账户5万元，用于支付周震欠付原告维景酒店的费用，此后被告周震和锦辉公司均未再向原告付款。 四、原告维景酒店称自起诉后将案涉租赁场地正门上锁，被告周震称原告从2018年1月31日就将正门上锁且其他几个通道打不开，双方对此均未提供证据。 五、本院于2018年9月17日将原告的诉状副本送达给被告周震。 六、被告周震庭后述称其在第一个租赁年度一共交付给原告维景酒店36万元的租金，按照合同约定多付了9万元的租金，原告维景酒店反驳称被告周震在第一个租赁年度确实一共转入原告公司账户36万元，其中2016年6月3日转入了两个9万元，其中一个是周震交付的第一个租赁年度的租金，另外一个9万元是周震代该租赁场地上一个承租人阿尔利娅健康管理有限公司向原告维景酒店交纳的欠付租金、水电费等未结清款项。 七、2017年11月份——2018年8月31日被告周震未付原告维景酒店的各项费用的计算：冷水费1166.4元、热水费3391.65元、电费7028.8元、空调费69056元（结合合同约定全年收费10个月，并参考居民取暖扣除2018年5月份）、租金275000元，合计为355642.85元。 本院认为，一、案涉《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反效力性强制性规定，合法有效，双方都应依约履行。二、虽然被告周震以被告锦辉公司的名义向原告维景酒店递交了解除合同的申请，但原告维景酒店在合同履行当中并无重大违约行为，故被告周震并不享有法定解除权，解除合同申请当中明确了解除合同的原因系因资金出现问题等经营原因，故该份申请系被告周震向原告提出了协议解除的要求，之后虽然双方组织人员进行了场地附属设施的清点、移交，但未就合同解除后的“恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等问题”的处理达成协议，且双方在合同中约定“……经对方同意后，签署书面协议后终止”，故虽然双方有面向将来的不再履行的意思，且为合同解除做准备，因未就合同解除的财产性后果达成协议，故不能视为案涉《租赁合同》已经协议解除。三、案涉《租赁合同》约定第二个租赁年度的租金总额为42万元，该款应当于2017年5月1日之前付清，被告周震未按照合同约定时间付清该款，属于重大违约行为。出租人出租标的物的主要合同目的即收取租金，故被告周震的迟延履行直接导致了原告合同目的不能实现，故原告享有法定解除权，有权解除合同。原告诉前未直接通知被告周震解除合同，自本院将载有解除合同诉请的诉状副本送达被告周震时，解除通知到达被告周震，案涉《租赁合同》自该日即2018年9月17日解除。四、合同解除后面向将来不再履行，因租赁合同的履行系租赁物的使用，已经履行的使用状态不可能恢复到未履行的状态，故对已履行部分应采取按约定支付租金及相应费用的方式处理。被告周震辩称原告维景酒店自2018年1月31日就将案涉租赁场地锁门，原告称自起诉后将案涉场地正门上锁，双方对原告锁门的时间均未举证证明。就锁门时间的举证责任在于提出权利受到妨害一方，即在于被告周震，因其对该主张未提供证据加以证明，故对其主张的原告自2018年1月31日将案涉场地锁门无法认定。由此，双方的租赁关系并未协议解除，被告周震拒付2018年4月30日之后的租金、水电空调费的主张不能成立，原告维景酒店只要求被告周震支付欠付租金至2018年8月31日，故本案只处理被告周震2018年8月31日之前的欠付租金及水电空调费。被告周震对其承租使用期间对原有承租设施的改造、拆除已经取得原告维景酒店的同意，未提供证据加以证明，原告维景酒店称未取得其同意，故应视为周震未取得原告维景酒店的同意即对原有承租设施进行了改造、拆除，而且合同系因周震违约致原告行使法定解除权而解除，故原告维景酒店作为出租人有权要求承租人周震恢复原状或者赔偿损失。2018年3月9日被告周震在原告制作的《国丰维景SPA原租赁方私自改造拆除修复价格》表签字，表明了对该表记载的拆除、改造的确认，虽然其签署的是“基本同意”，但该签署行为已经足以表达其确认之意，以该表名称中“原租赁方私自改造拆除”亦可证明周震的改造、拆除系私自为之，未征得原告同意。虽然庭审中被告周震对该表记载价格不予认可，但未能提供该表记载价格显失公平或者签署时存在重大误解的证据，也未提供原告维景酒店存在欺诈、胁迫的证据，故对原告以该表所载数据要求确认修复损失数额的主张予以支持，就承租人未经出租人同意而对原有租赁物进行改造、拆除造成损失，合同因承租人违约解除时，出租人有权选择要求承租人恢复原状或者要求承租人赔偿损失。原告维景酒店所提供的物资盘点的移交材料中对不符部分，有的没有载明价格，载明价格的也没有被告周震签字确认，故仅凭该部分移交手续无法确定原告所主张的物资盘损费是合理损失。五、被告周震最终应付的租金、水电空调费等费用的确定，上已述及被告周震在合同未经协商解除的情况下不得拒付租金和水电空调费，但以原告维景酒店提供的2018年2月份的移交手续可以看出，原告方也在为合同最终协商解除做准备，而且以移交手续中的“设备移交清单”、“设施设备移交表”、“移交明细表”等证据名称，各表下方的“移交人”、“移交负责人”、“接收人”、“接收负责人”等签字项的名称来看，陈鹏签字确认的各表相关租赁设施已经移交给了原告维景酒店，原告未最终协商解除合同却提前收回了部分租赁设施，事实上已导致被告周震对租赁场地的无法使用，故对造成双方久议不决的协商解除，进而导致租金、水电空调费的损失而言，原告维景酒店明显具有过错，从民法公平原则出发，应当视情对被告周震应付的租金、水电空调费予以酌减，当然被告周震欠付租金和提前解约的违约行为系上述损失发生的主因，故确定由被告周震按照70%的比例向原告维景酒店支付2018年8月31日之前未交付的租金、水电空调费，数额为355642.85元×70%=248949元。被告周震未能提供证据证明其改造、拆除原租赁设施已经征得了原告维景酒店的同意，且租赁合同系因其违约导致原告行使法定解除权而解除，故其应当承担赔偿原租赁场地及附属设施修复损失的赔偿责任，应当按照周震签署的《国丰维景SPA原租赁方私自改造拆除修复价格》表所载金额58853元进行赔偿。由上，被告周震共计应当给付原告维景酒店租金、空调水电费、场地及附属设施修复费248949元+58853元=307802元。原告维景酒店不能证明周震第一个租赁年度多付的9万元是代上届承租者付款，收取该9万元无合法根据，应返还给周震，为减少诉累，本案将该9万元作抵销处理。综上，以上述的“307802元”扣除被告周震预交的保证金10万元、陈吉生代周震交付原告维景酒店的5万元以及周震第一个租赁年度多付的9万元，被告周震最终需向原告维景酒店支付的租金、水电空调费、租赁场地及附属设施修复费为67802元。六、原告庭审中自称起诉后将租赁场地正门上锁，场地已非被告周震掌控，其再要求被告周震支付起诉之后的场地占用费缺乏法律和事实依据，故对原告该项主张不予支持，且因案涉租赁场地已由原告实际控制，被告周震已无法再做返还，故对原告返还场地的请求亦不予支持。七、违约金问题，被告周震应当在2017年5月1日之前将第二个租赁年度的租金42万元交付给原告维景酒店，现实情况是周震至其提出解除租赁合同申请时仍尚未交清第二年度的租金，明显违约，应承担违约金责任，但双方在《租赁合同》约定的逾期支付租金时违约金标准为日租金的300%的标准明显过高，且存在上已述及的原告过错行为，根据公平原则和诚实信用原则酌定由被告周震承担违约金1万元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告唐山国丰维景国际大酒店有限公司与被告周震2016年6月3日签订的《租赁合同》于2018年9月17日解除。 二、被告周震在本判决生效后10日内给付原告唐山国丰维景国际大酒店有限公司租金、租赁场地及附属设施修复费、水电空调费人民币67802元，并给付原告唐山国丰维景国际大酒店有限公司违约金人民币1万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告唐山国丰维景国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币4825元，由原告唐山国丰维景国际大酒店有限公司负担4184元，由被告周震负担641元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李怀刚 二〇一八年十一月三日 书记员  董建瑞