四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初10397号 原告：姜辉，男，土家族，1971年8月19日出生，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：潘璠，四川思力律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：梁泉，四川思力律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：肖维维，女，回族，1992年2月28日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：肖志昌，男，汉族，1951年5月27日出生，住四川省西昌市，系被告的父亲，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：马学惠，女，回族，1956年11月12日出生，住四川省西昌市，系被告的母亲，特别授权代理人。 原告姜辉与被告肖维维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2018年9月18日组织双方进行证据交换，原告姜辉的委托诉讼代理人梁泉，被告肖维维的委托诉讼代理人肖志昌、马学惠到庭参加；于2018年11月20日进行第一次开庭，原告姜辉的委托诉讼代理人潘璠，被告肖维维的委托诉讼代理人肖志昌、马学惠到庭参加。本案现已审理终结。 姜辉向本院提出诉讼请求：1、肖维维向姜辉支付购房尾款61000元；2、肖维维向姜辉支付违约金65000元。事实与理由：姜辉、肖维维于2017年8月19日签订了《房屋买卖合同》，姜辉按约办理了房屋过户手续，而肖维维尚欠姜辉购房尾款61000元，经姜辉多次催告，肖维维均以各种理由拒绝支付。 肖维维答辩称，1、有61000元尾款未支付是事实，但是我方认为应该从房款中扣除61000元的增值税附加、个人所得税等不该由买方支付的税费，如此一来，房款就算是支付完毕了。因为在买卖房屋的时候对方隐瞒了房屋取得房产证尚未满两年的事实，导致在过户的时候我方多垫付了上述税费，此部分应该由对方承担；2、姜辉并不是房屋产权所有人，所有人为卞小华，因此姜辉、肖维维在2017年8月19日签订的房产买卖合同是无效的。 经审理查明，2017年8月19日，姜辉与肖维维签订了《房产买卖合同》，约定将位于成都双流区天府大道南段一号育才竹岛一栋二单元五楼三号房屋出售给肖维维，面积114.31平方米，售价1250000元。合同还约定：1、卖方确认对该房地产享有完全的处分权；2、双方约定，办理相关过户手续按规定应缴纳的税、费由买方承担；3、卖方交房时，买方于2017年8月20日前付65万元，余款买方保证在产权、土地权证登记过户后于2017年11月30日付清；4、任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金，合同继续履行。该合同中列明买方为肖维维，由其父母肖志昌、马学惠在合同尾部签字，卖方为姜辉，并由姜辉在合同尾部签字。 2017年11月6日，卞小华向姜辉出具委托书，载明位于成都高新区锦灿街19号1栋2单元5层3号为卞小华单独所有，现委托人卞小华因事务繁忙特委托姜辉为代理人办理下列事宜：……二、代为出售上述不动产，签订不动产买卖合同，办理网签和撤销网签；三、协助买方办理上述不动产的交易过户手续。该委托书经四川省凉山彝族自治州航天城公证处出具公证书进行公证。 2017年11月9日，肖维维、姜辉对案涉房屋的买卖进行网签，并签订《成都市存量房买卖合同》，就双方进行上述房屋买卖进行确认，在该份合同中，买方签字为肖维维，卖方签字为姜辉代卞小华。 上述合同签订后，肖维维的父母肖志昌、马学惠陆续通过自己的账户向姜辉支付了房款，截止起诉之时，尚有61000元未支付；姜辉也协助肖维维办理了房屋的过户手续，肖维维于2017年11月25日登记取得房屋的所有权。 另查明以下事实： 1、姜辉与案外人卞小华于2010年4月6日就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》，约定卞小华将坐落于成都市双流县华阳镇会龙村育才竹岛一栋二单元五楼三号房屋出售给姜辉，2012年11月26日姜辉支付完全部房款，但双方并未办理房屋过户手续。为此卞小华也出具了情况说明进行了陈述，针对该情况说明，卞小华未出庭作证，为证明其真实性，姜辉提供了卞小华宣读情况说明内容，并进行签字的视频，肖维维对视频中之人为卞小华不予以确认。 2、因卞小华一直未向相关的单位完善办理初始产权登记所需的手续，因此案涉房屋的初始产权一直未办理。直到2017年10月27日，卞小华取得案涉房屋的初始不动产权证书，显示房屋现坐落于：成都高新区锦灿街19号1栋2单元5层3号。 3、根据现有的税收政策规定，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人所得税按成交价1%进行缴纳，出售购买时间满五年的家庭唯一住房，免征个人所得税。 4、2017年11月24日，肖维维缴纳了案涉房屋交易的增值税50888.05元，个人所得税10172.61元。 本院认为，2017年8月19日姜辉与肖维维签订的《房产买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法律的强制性规定，且不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，合同本身应属有效。现肖维维提出姜辉并非房屋的所有权人，其与肖维维签订的合同应该是无效合同。对此，本院认为，首先，不动产权属以登记为依据，姜辉在签订合同时无产权证，因此在其办理产权至自己名下之前，并非房屋产权人；第二，双方在合同之中明确“卖方确认对该房地产享有完全的处分权”，因此合同已明确姜辉与肖维维签订合同的权利依据是处分权，而非房屋所有权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，肖维维现在以姜辉在缔约时对标的物没有所有权为由认为合同无效没有法律依据，本院不予支持。 关于姜辉是否为本案适格的原告，姜辉与肖维维签订合同依据的是其对涉争标的成都高新区锦灿街19号1栋2单元5层3号房屋的处分权，卖房主体是姜辉本人，其后，姜辉取得产权登记人卞小华出具的代为出售不动产的委托书，姜辉以取得登记产权人公证委托的方式取得了案涉房屋的处分权，且肖维维已依据该合同取得了房屋的所有权。姜辉作为本案的原告起诉，其主体资格是适格的。 关于未付房款的问题，庭审中肖维维承认确实有61000元未支付，但是其认为该笔款项应该抵扣因房屋未满两年而导致多缴纳的增值税和个人所得税，认为此部分费用的产生是由于姜辉在签订合同时未告知房屋的初始产权在2017年10月才取得，因此该笔费用应该由姜辉承担。对此，本院主要从以下两个方面进行考量： 首先，从事实方面，根据双方签订的房产买卖合同的约定，过户手续应缴纳的税费应由买方承担。现肖维维主张该笔费用应由姜辉承担，就应该提供相应的证据，证明在签订合同之时姜辉承诺了房屋取得产权已满五年或者双方对于税费的抵扣进行了另行的协商，但是通过目前的证据显示，不能证明姜辉作出过上述两项承诺，姜辉亦当庭予以否认，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，肖维维对其主张未提供相应证据予以证明，应该承担证明不力的责任，肖维维未能证明该笔税款应该由姜辉承担。 其次，能否直接进行抵扣的问题，本案诉讼基于房屋买卖合同关系，作为买方的肖维维应该按照合同约定支付相应的房款，现双方确认尚有61000元房款没有支付。至于税费，现肖维维认为应该由姜辉承担，因此应该予以抵扣，首先，姜辉认为该税费不应由其承担，而且亦不同意进行所谓的抵扣，本院认为，在合同并没有明确约定买方垫付了卖方应该承担的税费后可以直接在房款中进行扣除的情况下，是否能够抵扣取决于双方的合意，现姜辉明确表示不同意抵扣，肖维维无权单方决定抵扣，也无权对应该支付的房款进行扣留。 因此，肖维维应该按照合同约定向姜辉支付剩余房款61000元。 至于违约金，根据合同约定，任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金，合同继续履行。该条为姜辉主张违约金的合同依据，但其适用前提是一方违约导致合同目的不能实现，具体到本案中，姜辉已经收取了绝大部分房款，房屋已经过户至肖维维名下，对于房屋买卖合同的交易双方来说，合同目的已经实现，至于剩余的61000元的房款未支付，属于是履行合同过程中的瑕疵，不能认定为合同目的未实现。故本案的情形不适用该违约金条款，故对姜辉的此项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、肖维维于本判决生效之日起十日内向姜辉支付剩余房款61000元； 二、驳回姜辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1410元，姜辉负担705元，肖维维负担705元。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一八年十一月二十日 书记员  曾娜