江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初6760号原告：南京百捷置业有限公司，住所地南京市玄武区花园路2号。法定代表人：马伟强，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾凤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：王申霞，女，汉族，1986年4月6日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：施学斌，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：周勇，男，汉族，1980年7月16日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：施学斌，江苏钟山明镜律师事务所律师。原告南京百捷置业有限公司（以下简称百捷公司）与被告王申霞、周勇商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百捷公司的委托诉讼代理人曾凤、杨焘，被告王申霞、被告王申霞和周勇的委托诉讼代理人施学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百捷公司向本院提出诉讼请求：要求两被告支付面积补差款112114元以及延迟付款违约金1681元（以112114元为基数，按日万分之一标准，自2017年4月5日起计算至实际支付之日止）。事实和理由：两被告购买原告开发承建的南京市玄武区××商品房，2017年2月8日取得正式面积实测报告，该房屋的预售面积为182.56平方米，实测面积为193.45平方米，房屋成交单价为20470.80元/㎡。根据约定两被告应向原告补缴建筑面积差额的房款112114元，因两被告拒绝给付差额房款，为此原告诉至法院。被告王申霞和周勇共同辩称：1、原、被告签订的商品房预售合同约定的房屋，是合同及其附件2明确标注的范围，套内建筑面积实测为182.35平方米，原告作为促销优惠将前后阳台与独立使用的院落赠予被告，在办理该房屋的预售许可证时，原告申报的面积是182.56平方米，同时报备的图纸上并没有阳台位置和数值；2、在商品房预售时原告承诺赠予购房者一楼房屋前后阳台以及院落的独立使用权，该赠予行为在双方签订商品房预售合同时已经完成，被告也已履行交付全部房款的约定义务，原告违背销售承诺和合同约定，以测绘部门现场勘查结果要求支付阳台面积所产生的房屋补差款，没有任何事实和法律依据。经审理查明：2015年8月1日，原告（预售人、甲方）与两被告（预购人、乙方）签订一份云邸商品房预售合同，双方约定：1、甲方预售给乙方的商品房为宁房销第20××62号南京市商品房预售许可证范围中的玄武区××，该商品房所在楼幢的总平面位置见附件1总平面图，套型及分层平面位置图见附件2。该商品房所在楼幢的主体建筑层数为5层，该商品房位于第1层，建筑面积182.56平方米，其中套内建筑面积156.29平方米，共有共用分摊建筑面积26.27平方米；该商品房占用范围内的国有土地使用权面积，在乙方办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定，该商品房的土地用途为城镇混合住宅用地；2、乙方应于2015年5月23日前向甲方支付定金50000元，在乙方支付首期房款时抵充合同价款，乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为20470.80元/平方米，总价款合计3737150元（商业性贷款1980000元，公积金贷款300000元），2015年8月1日前支付1457150元。乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，但甲方解除合同的除外；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除合同，于解除通知书送达之日起解除，除了承担延迟支付的违约金以外，还应向甲方支付合同总价款的10%的违约金；3、甲方应于2016年12月31日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应已取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。甲方对配套基础设施及其它设施的承诺见附件7，甲方承诺按已公示的商品房项目的建设工程规划许可证和核准图所确定的条件进行建设；经设计单位同意，该商品房的建筑工程设计文件在本合同生效后发生变更，出现下列影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更确立之日起10日内（应当不超过10日）书面通知乙方：该商品房结构形式、户型、空间尺寸发生变化，导致层高降低值超过15厘米，或导致本合同约定建筑面积的变化超过12平方米；4、该商品房套内建筑面积和分摊面积的增减变化以及变化幅度，均不作面积差异处理，仅以该商品房建筑面积进行面积差异处理。面积差款项应于交房前结算完毕，面积误差比绝对值在3%以内的，按该房屋每平方米建筑面积单价据实结算；超出3%的，乙方有权选择单方解除合同，但必须在办理房屋接受手续前，以书面形式向甲方提出，否则视为乙方放弃该权利，同意继续履行合同。预售合同签订后，两被告于2015年9月3日、11月30日和2016年1月6日，分别支付购房款1457150元、1980000元和300000元。2016年11月11日，两被告向该商品房物业管理公司交纳了物业费、装修管理服务费、公摊费，现该商品房已交付给两被告使用。2017年2月8日，关于南京市玄武区××房屋南京市房地产测绘事务所出具一份南京市房屋测绘成果报告，在该报告中的房屋分户（室）面积对照表中载明：该商品房一层1单元101室，建筑面积为193.45平方米（包括阳台面积11.10平方米，分摊面积27.77平方米）。在南京房地产测绘事务所出具的房屋测绘成果报告所附房屋基本信息中，注明阳台类型为南侧、北侧半面积，因此阳台一半建筑面积应为5.55平方米。2017年3月28日，原告向两被告发送了一份书面通知：该商品房已经取得正式面积实测报告，预售面积为182.56平方米，实测面积为193.45平方米，房屋成交单价为20470.80元/㎡，根据合同约定计算，两被告应补交面积差款为112114元；要求两被告于2017年4月5日前办理面积差款补交手续。2017年4月7日，原告又向两被告发送了一份催告函：再次催告其办理补交面积差款手续，并说明迟延补交面积差款应当支付违约金，自2017年4月6日开始计算，按每日11.21元计算，直至付清款项；自该份催告函送达后10日内，如两被告仍未办理面积补款手续，原告将宣布解除购房合同，并追究两被告的违约责任。2017年4月9日，两被告书面回复原告：原告要求补交112114元购房款没有事实依据，原告曾承诺将阳台作为赠送面积，没有将其纳入预售合同中所附平面图的红线内作为计价面积，红线外赠送的阳台面积不属于结算范围。审理中，原告坚持认为：涉案房屋并未经过设计规划变更，原规划中已设计阳台。上述事实有云邸商品房预售合同、南京市房屋测绘成果报告、通知、催告函、寄送凭证、回复函、南京市不动产转移登记联系单、销售不动产统一发票、收据、市长信箱邮件及回复网络截图、房屋分户面积对照表及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，依法应成立和生效，双方当事人应严格依照约定履行各自的义务。本案主要涉及两个争议焦点，第一，案涉房屋阳台是否系赠送；第二，被告是否应当按照预售合同约定的单价支付阳台部分的价款。关于第一个争议焦点，案涉房屋阳台是否系赠送。依据双方签订的商品房预售合同附件2“套型及分层平面位置图”显示，双方合同约定交易房屋的套型并不包含阳台。而南京房地产测绘事务所出具的房屋分户面积表中显示的案涉房屋套型却出现了阳台。对于约定房屋套型与实际交付房屋套型的差异，被告认为原告在销售房屋时承诺将案涉房屋前后阳台赠送给被告，双方合同约定的计价面积也不包含阳台，因此不应支付阳台部分价款。本院认为，被告并未提供充分证据证明原、被告对于案涉房屋阳台部分系赠送作出过明确约定，商品房预售合同附件2中载明的案涉房屋套型中虽没有标注阳台，但并不能必然推导出原告将阳台部分赠送给被告。故对被告辩称案涉房屋阳台部分系赠送的辩称意见，本院不予采信。关于被告是否应当按照商品房预售合同约定的单价支付阳台部分的价款。原告认为阳台部分的面积应当按照商品房预售合同中关于面积差异的约定处理，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按房屋每平方米建筑面积单价据实结算。本院认为，首先，预售合同约定房屋面积与实际测绘面积在阳台部分的差异并非由于房屋建造过程中的误差造成的，并不属于商品房预售合同中关于面积差异的情形；其次，本案中商品房预售合同约定的房屋与实际交付房屋存在阳台上的差异，实际是对商品房预售合同中约定交易标的的变更，而这种变更系原告的单方行为，并未取得被告的同意,因此原告存在一定过错；最后，被告已实际取得包括阳台在内的案涉房屋。现阳台已与案涉房屋连成整体，不具备分割条件。审理中被告在原告单方变更交易标的情况下，仍表示愿意继续履行商品房预售合同。综上，对增加的阳台部分，因被告愿意继续履行商品房预售合同，并可实际取得该部分的产权，故可参照商品房预售合同关于面积误差的约定，按房屋每平方米建筑面积单价计算价款，而原告的单方变更行为存在一定过错，故该部分的价款由原、被告双方分担，由此本院酌定此部分价款由原告承担20%，被告承担80%。根据双方签订的商品房预售合同，约定的单价为20470.80元/平方米，建筑面积182.56平方米的3%是5.4768平方米，对应价款数额为112114.48元；按照阳台一半面积5.55平方米计算，对应价款数额为113612.94元，原告要求被告按照约定建筑面积的3%补交购房款项，应视为原告自愿放弃按照阳台一半面积要求被告补交购房款项，所以被告实际应补充的购房价款应为89691.58元。同时，被告系因双方对于阳台部分存在争议而未按期支付相应价款，该争议由原告单方变更行为所造成，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，并经本院审判委员会讨论决定判决如下：一、被告王申霞、周勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京百捷置业有限公司支付购房款人民币89691.58元；二、驳回原告南京百捷置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2576元，由原告负担576元，两被告负担2000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  刘 萍人民陪审员  陶美玲二〇一八年十一月三十日书 记 员  罗安迪