甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兰民再字第09号申请再审人（原审原告、反诉被告，二审被上诉人）康金龙，男，1971年9月7日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托代理人李全林，甘肃精业律师事务所律师。被申请人（原审被告、反诉原告，二审上诉人）何庆林，男，1973年8月20日出生，汉族，甘肃百艺文体用品有限公司经理，住兰州市城区。申请再审人康金龙因与被申请人何庆林所有权纠纷一案，不服本院（2013）兰法民三终字第402号民事判决书，向甘肃省高级人民法院申请再审，甘肃省高级人民法院于2015年1月8日作出（2014）甘民申字第044号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，申请再审人康金龙及其委托代理人李全林与被申请人何庆林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审原告康金龙诉称，其于2004年7月23日与深圳永中立投资有限公司（以下简称：永中立公司）签订了《商品房预售合同》，购买了永中立公司开发的“南湖花园”小区三、四层D座商品房并支付了全部购房款，永中立公司即交付了房屋，但房屋所有权证一直没有办理。2007年6月，原告的朋友于炜炜从原告妻子辜俊手中骗取了购房合同和相关证件，之后于炜炜与何庆林勾结，私刻永中立公司公章，伪造了何庆林与永中立公司签订的《产权调换协议》和其他需办证文件，从兰州市住房保障和房地产管理局骗取了该房屋的所有权证（兰房历城产第35582号）。于炜炜因此以诈骗罪被判处有期徒刑十年。其于2010年提起行政诉讼，法院以申请不实、提供虚假产权调换协议等证据，撤销了兰州市住房保障和房地产管理局颁给被告的兰房历城产第35582号房屋所有权证。被告不服，上诉至兰州市中级人民法院，该院维持了一审判决。此后其申请办理涉案房屋的所有权证，但被告仍以善意取得和没有法律文书表明房屋归原告所有为由提出异议，兰州市住房保障和房地产管理局中止了办证程序。综上，被告何庆林在法院判决撤销其房屋所有权证的情况下，阻挠其办理所有权证，侵犯其合法权益，为此请求法院判令：1、确认兰州市城关区荣达花园内“南湖小区”E楼（现雁宁路307号，原滩尖子189号）三、四层D座商品房所有权属康金龙所有。2、本案诉讼费由被告承担。被告何庆林提出反诉辩称，于炜炜出售原告房屋的行为构成合同法上的表见代理，原告不能以骗取这种否定的概括性评价来掩盖自身应当承担的表见代理的后果。原告指控被告和于炜炜相互勾结参与物权登记环节的造假，存在逻辑错误，故意混淆于炜炜获刑的理由，被告对涉案房屋构成善意取得。于炜炜的行为构成表见代理，原告应当与于炜炜的表见代理行为承担相应的法律后果，为此，被告提出反诉请求判令：1、确认反诉人何庆林和被反诉人康金龙之间的《房屋买卖契约》和《房屋买卖补充协议》有效。2、确认兰州市城关区雁宁路307号31幢第3-4层305室商品房归被告何庆林所有权。3、判令本案全部诉讼费用由康金龙承担。原告针对被告反诉辩称，原告之妻辜俊及贺海蓝均证明房屋钥匙是于炜炜骗取的，合同法上的表见代理要求相对人是善意的，但本案中，从原告办理房屋所有权证的手续即提交给房地产管理部门的《产权调换协议》上的签字与被告的签字非常相似，公安机关要求对该笔记进行鉴定，但遭到了被告拒绝的事实说明被告对此不构成善意取得，且被告支付的房价远低于市场价格。综上于炜炜的行为是诈骗而不是表见代理，其以康金龙的名义与被告签订的合同无效，请求驳回被告的反诉请求。兰州市城关区一审经审理查明，2004年7月23日，康金龙与深圳永中立投资有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了永中立公司开发的位于兰州市城关区雁宁路307号（原滩尖子189号）“南湖花园”小区E楼三、四层D座建筑面积249．49平方米的商品房一套。2007年6月，于炜炜以帮助办理房屋所有权证为由从康金龙之妻辜俊处骗取了康金龙的购房合同及户口本，身份证等相关证件，2007年8月于炜炜从贺海兰处拿走了房屋钥匙。2007年10月19日，于炜炜与案外人裴强通过玛雅房屋公司省委店居间将涉案房屋出售给了何庆林，于炜炜以康金龙的名义与何庆林签订了《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》，何庆林通过玛雅房屋省委店向于炜炜支付了房屋价款78万元。在办理房屋所有权手续时，何庆林向兰州房地产交易中心提交了署名为“何庆林”的《产权调换协议》、兰州市历史遗留房屋所有权登记申报表（二）、承诺书、身份证复印件等材料，并办理了该房屋的所有权证（兰房历城产字第35582号）。后案发，于炜炜以诈骗罪被判处有期徒刑十年。在侦查阶段，公安机关需对上述材料进行笔迹鉴定，何庆林拒绝配合。201O年康金龙提起行政诉讼，甘肃省兰州市城关区人民法院以申请不实、提供虚假产权调换协议等依据撤销了兰州市住房保障和房地产管理局颁发给何庆林的兰房（历城）产字第35582号房屋所有权证。何庆林不服，上诉至本院，本院维持了甘肃省兰州市城关区人民法院的一审行政判决。现康金龙诉讼要求确认涉案房屋归其所有，审理中，何庆林提出反诉，要求确认其与康金龙签订的《房地产买卖契约》和《房屋买卖补充协议》有效，并确认涉案房屋归其所有。兰州市城关区人民法院一审认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”2007年何庆林通过玛雅房屋公司省委店洽谈涉案房屋买卖事宜时，玛雅房屋公司省委店告诉何庆林与于炜炜同去洽谈的就是康金龙（实为案外人裴强），且在后来的交易过程中，在何庆林自认为是业主康金龙的裴强均在场的情况下，何庆林作为有民事行为能力的主体，不仅没有核对康金龙的身份证件是否与本人（裴强）相符，也没有让康金龙（裴强）在《房地产买卖契约》和《房屋买卖补充协议》上签字，更没有审查于炜炜的身份信息及于炜炜是否有代理权，就任由于炜炜以房屋所有权人康金龙的名义与其签订上述协议。作为涉案房屋的买受人，何庆林应当尽到善意管理人的注意义务，但何庆林对其与康金龙达成的《房地产买卖契约》和《房屋买卖补充协议》的行为存在过失，于炜炜的行为不符合“表见代理”的构成要件。于炜炜作为无权处分人，在其以康金龙的名义与何庆林签订《房地产买卖契约》后，作为权利人的康金龙通过相关途径对于炜炜的无权处分行为拒绝追认，双方签订的《房地产买卖契约》和《房屋买卖补充协议》因权利人的拒绝追认而无效。因此，对何庆林要求确认其与康金龙之间的《房地产买卖契约》和《房屋买卖补充协议》有效的反诉请求不予支特。何庆林虽支付了房屋的合理对价，办理了房屋所有权证，但该房屋所有权证已经被法院生效判决撤销，且无权处分人于炜炜亦因构成诈骗罪被追究刑事责任，何庆林认为其善意取得涉案房屋的观点不能成立，故对何庆林要求确认涉案房屋产权归其所有的反诉请求不予支持，涉案房屋应属原权利人所有。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条一款、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、确认位于兰州市城关区雁宁路荣达花园“南湖小区”E楼（现雁宁路307号，原滩尖子189号）三、四层D座商品房（复式楼）归康金龙所有。二、驳回何庆林的反诉请求。案件受理费100元，反诉费50元，由何庆林承担。何庆林上诉称，其在签订合同过程中不仅自己审查了相关文件，还有玛雅房屋省委店中介机构也进行了审核，何庆林已完全尽到了自己的注意义务，原判给何庆林身上强加善良管理人的注意义务是对法律概念的混淆，基于“康金龙”本人在场不签字而由于炜炜签字的情况，何庆林有理由相信于炜炜有代理权，原判在案件处理上存在适用法律错误。故提出上诉，恳请二审法院撤销（2012）城法民一初字第639号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审本诉请求，支持上诉人在一审中的反诉请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人康金龙答辩称，涉案房屋的合法所有人系康金龙，何庆林通过中介公司在购买涉案房屋时所签订的协议均不是康金龙本人签名，而系于炜炜所签，何庆林明知涉案房屋存在欺诈且参与了房屋买卖中的欺诈行为，何庆林支付的房价远低于市场价格，属恶意占有康金龙的房产；于炜炜的行为是诈骗行为，因何庆林明显系恶意，故于炜炜的行为不构成表见代理；辜俊向于炜炜追要房款的行为是自救行为，且于炜炜给辜俊的7万元是借款，并不是售房款。故康金龙是涉案房产的合法所有人，何庆林不能取得涉案房屋，恳请二审法院依法维持原判。经二审审理查明事实与原判认定事实基本一致，本院予以确认。本院二审认为，本案中，于炜炜明知没有获得康金龙出售涉案房屋的授权，在获取康金龙之妻辜俊信任后取得涉案房产的买卖合同和康金龙身份证、户口本等证件，将涉案房屋委托房产中介机构玛雅房屋省委店予以出售的行为系无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无分权人请求赔偿损失。该法条明确规定了物权的善意取得条款。本案中，上诉人何庆林在获取玛雅房屋省委店出售涉案房屋信息后，经过玛雅房屋省委店居间协调（无证据证明何庆林与于炜炜及玛雅房屋省委店之间存在其他法律上的利害关系），何庆林为社会一般公众，基于对玛雅房屋省委店的信赖，以合理市场价格78万元与于炜炜达成涉案房屋的买卖协议，并且涉案房屋已经交付给何庆林实际占有使用，亦办理了涉案房屋的产权证。何庆林在与于炜炜签订买卖协议后又与玛雅房屋省委店签订协议，约定房产证办理下来之后再将余款付清（已生效法律文书认定的证据表明涉案购房款78万元都是何庆林先付给玛雅房屋，再由玛雅房屋转交给于炜炜）。因此，在公开的市场条件下，何庆林以合理的价格在合法中介机构的居间协调下进行交易，何庆林的受让行为应当是善意的。结合何庆林获取涉案房产的整个交易行为，其完全符合善意取得的构成要件。由于善意取得制度是法律对物权的一种强制性配置，该权利取得具有确定性和终局性，因此涉案房屋的产权证之后虽因登记瑕疵被撤销，但并不影响其初始取得涉案房屋物权的结果。而被上诉人康金龙已然向于炜炜行使了追偿行为，追要了部分出售涉案房屋的价款，其不能再就涉案房屋的物权行使追夺权。综上，上诉人何庆林在善意无过失的前提下，通过公开的市场，以合理的市场价格取得涉案房屋，并在物权变动原因（合同）行为完成后，进行了登记，其完全符合《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定，在构成善意取得的情况下，本案双方当事人虽对物权变动的原因（合同）行为有争议，但并不影响物权已然变动的法律事实。为维护市场交易秩序，保护善意交易当事人的利益，经本院审判委员会讨论决定，原判虽认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款（二）项、一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2012）城法民一初字第639号民事判决；二、位于兰州市城关区雁宁路荣达花园“南湖小区”E楼（现雁宁路307号，原滩尖子189号）三、四层D座商品房（复式楼）归何庆林所有。三、驳回康金龙的其他诉讼请求及何庆林的其他反诉请求。申请再审人康金龙辩称，1、原生效判决对基本事实认定和适用法律错误。涉案房屋是于炜炜诈骗犯罪所得赃物。根据刑法第312条规定，明知是犯罪所得的赃物而予以窝藏、转移或代为销售的，处三年以下有期徒刑。本案中于炜炜的通过骗取、伪造售房所需单证进而向何庆林出售房屋为之行为，依法应定性为销售、处分赃物行为，非民法意义上的“无权处分”行为。对于赃物，根据《刑法》第六十四条之规定，对被害人的合法财产，应当及时返还。该房屋应由法院判令犯罪分子及时返还被害人，而不是判归第三人何庆林所有。2、涉案房屋被兰州市城关区法院行政判决书及兰州市中级人民法院的（2011）兰法刑终字第82号行政裁定书，以“何庆林在申报房产手续时，提供虚假的产权调换协议”为由，要求兰州市房管局撤销颁发给何庆林的房产证，后兰州市房管局于2012年3月22日以兰房字（2012）36号文件，撤销了何庆林的房产证。不动产善意取得制度构成要件之一即，善意取得人须已经完成登记，将涉案房屋登记在其名下。现该要件已经被撤销，故何庆林不构成善意取得，那么房屋的归属应当回到未办证的状态，即归实际购买人康金龙。3、关于何庆林的“恶意”。何庆林向兰州市房地产交易中心提供虚假资料《产权调换协议》、《兰州市历史遗留房屋所有权登记申请表》、《承诺书》等，通过种种虚假材料和不法手段，取得了该房屋产权证，其行为并非善意。而兰州中院二审判决认为何庆林通过玛雅房屋省委店买房，即是“善意”的理由不能成立。被申请人何庆林辩称，1、涉案房屋是其通过兰州本地有一定知名度的玛雅房屋省委店中介机构，将房屋价款支付给房屋中介，等价善意取得，应受法律保护。2、康金龙是否对涉案房产再享有物权请求权？于炜炜在合法中介机构的居间协调下将房屋出售后，于2008年10月打电话给康金龙之妻辜俊退还房屋价款，辜俊在报案材料中陈述其多次向于炜炜催要涉案房屋的出售价款，于炜炜将已售房款7万元给予康金龙妻子辜俊，康金龙已在权利受侵害后行使追偿权利，其不能再行使物权请求权。3、关于明知是犯罪所得赃物的情况下销售、处分犯罪所得赃物之行为，不是《物权法》规定“无权处分”的问题。其通过中介机构，以合理市场价格78万元购买涉案房屋，康金龙也没有证据证明其与于炜炜在经玛雅房屋省委店居间协调之前，就存在认识、商谈涉案房屋的情况，故不存在康金龙所称“恶意”。最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》规定：“行为人将财物已用于归还个人欠款、货款或者其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取属于恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴。据上述规定，如确属善意取得，则不再追缴”。4、根据相关刑事判决叙述，康金龙与于炜炜系情人关系，其妻子辜俊曾有委托于炜炜出售涉案房屋的想法，且将相关证件交给于炜炜，康金龙夫妇委托于炜炜的事实是存在的，于炜炜称，康金龙借于炜炜母亲几十万元，她是受辜俊的委托出卖房屋借以还款。本院再审查明的事实与一、二审基本一致，本院予以确认。另查明，何庆林在我院二审判决生效后，依据该判决于2014年9月16日到兰州市房地产交易中心办理了涉案房屋的房屋所有权证（证件号：兰房权证（城关区）字第3751**号，坐落：兰州市城关区雁南街道雁宁路307号第2单元3、4层304室），并将该房屋于2014年12月18日在浙商银行股份有限公司兰州东部支行设定抵押。综合上述陈述及案件的相关事实，本案的争议焦点为：被申请人何庆林买房行为是否构成善意取得？本案中，于炜炜明知没有获得康金龙出售涉案房屋的授权，在获取康金龙之妻辜俊信任后取得涉案房屋的买卖合同和康金龙身份证、户口本等证件，将涉案房屋委托房产中介机构玛雅房屋省委店予以出售的行为系无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，何庆林在获取玛雅房屋省委店出售涉案房屋信息后，经玛雅房屋省委店居间协调，以市场价格78万元与于炜炜达成涉案房屋的买卖协议。房款通过玛雅房屋省委店转交给于炜炜，后双方到兰州市房地产交易中心办理了涉案房屋的产权证。上述行为均符合善意取得中支付合理价款并完成不动产登记等行为。关键在于何庆林受让该不动产时是否是善意的？对此，再审申请人康金龙提出，在交易之初，何庆林没有核对康金龙的身份证件是否与本人（裴强）相符，也没有让康金龙（实为裴强）在《房地产买卖契约》和《房屋买卖补充协议》上签字，于炜炜作为无权处分人，在其以康金龙的名义与何庆林签订《房地产买卖契约》后，何庆林又向兰州市房地产交易中心提供了虚假的《产权调换协议》、《兰州市历史遗留房屋所有权登记申请表》、《承诺书》。通过种种虚假材料和不法手段，取得了该房屋产权证，其行为并非善意。虽然何庆林支付了房屋的合理对价，办理了房屋所有权证，但该房屋所有权证已经法院生效行政判决撤销，何庆林在买卖房屋中具有恶意，其善意取得涉案房屋的理由不能成立。庭审中何庆林提出，康金龙没有证据证明其与于炜炜在经玛雅房屋省委店居间协调之前，就存在认识、商谈涉案房屋的情况。在办理房产证的过程中，不存在康金龙所称的“恶意”。本案中先有《房屋买卖契约》，也存在《产权调换协议》《兰州市历史遗留房屋所有权登记申请表》，是因为玛雅房屋的工作人员说按照历史遗留房屋直接办理在其名下可以少缴税，当时其认为于炜炜和康金龙（实为裴强）是具有涉案房屋处分权的理由。经审查，何庆林在玛雅房屋省委店的居间协调下，与于炜炜签订了《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》，并通过玛雅房屋省委店向于炜炜支付了78万元房屋价款，之后何庆林取得了涉案房屋的房屋所有权证，至今何庆林仍占有使用涉案房屋。关于康金龙称何庆林在签订合同及办证过程中的行为构成恶意的理由，本院再审认为，何庆林是通过合法的中介机构，以当时合理的市场价格购得了涉案房屋，其虽在签订合同时存在过失，但在受让房屋、办理过户登记时并不知道房屋的真实情况，何庆林作为普通社会公民，其已经尽到了合理的注意义务，虽然涉案房屋的产权证后因登记瑕疵被撤销，但当时涉案房屋已经完成了转移登记，并不影响涉案房屋物权的初始取得结果。康金龙称何庆林与于炜炜系恶意串通，但未提供足够的证据予以证明。何庆林的购房行为符合《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，康金龙作为原房屋所有权人有权向无权处分人于炜炜请求赔偿损失（康金龙已经对于炜炜行使了部分追偿权），而不能再向善意取得人何庆林主张权利。因此，为保护交易行为中的善意第三人和交易秩序，何庆林的买房行为已构成善意取得。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款（一）项、二百零七条之规定，判决如下：维持甘肃省兰州市中级人民法院（2013）兰法民三终字第402号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  李辉峰审 判 员  魏燕峥代理审判员  李彩虹二〇一五年十一月十八日书 记 员  魏 瑄