彭山县人民法院民 事 判 决 书(2018）川1403民初2003号原告：杨志亮，男，1983年8月12日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。原告：周友芳，女，1987年12月20日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：敖冬玲，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓辉，四川高扬律师事务所律师。被告：四川华西德顿塑料管道有限公司。住所地：四川省眉山市彭山区城南开发区华西路80号。统一社会信用代码：91511422207646239C。法定代表人：姜凌云，董事长。委托诉讼代理人：文乐砺，该公司员工。委托诉讼代理人：白玲，该公司员工。原告杨志亮、周友芳与被告四川华西德顿塑料管道有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志亮、周友芳的委托诉讼代理人朱晓辉；被告四川华西德顿塑料管道有限公司的委托诉讼代理人文乐砺、白玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨志亮、周友芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的“北湖春天项目认购书”；2、请求判令被告返还原告定金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月16日，原告欲向被告购买房屋一套，被告销售人员代云洁向原告推荐“北湖春天”5栋502号房屋，总价943110元，优惠后895955元。在明知原告已经有一套住房且有贷款的情况下，被告销售人员代云洁告知原告只需要首付3成275955元，按揭贷款62万元，每月还款4400元，20年还清。原告遂与被告签订了编号为0001586号的“北湖春天项目认购书”，约定原告向被告认购“北湖春天”5栋502号房屋，建筑面积134.73平方米。此后原告向被告支付了定金10000元，双方约定10日内签订《商品房买卖合同》。8月24日，被告销售人员代云洁告知原告四川省出了新的限贷政策，二套房的首付比例提高至5成，要求原告尽快凑齐5成首付款签订合同。原告无法承担5成的首付金额，故告知被告希望解除“认购书”，退回定金，但被告却不愿意返还定金。为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告四川华西德顿塑料管道有限公司辩称，1、双方“北湖春天项目认购书”第二条约定很明确，在2018年8月23日之前签订《商品房买卖合同》并交纳第一期房款，否则“北湖春天项目认购书”自动解除，出卖人可另行处置该物业，买受人无权要求返还定金；2、新的限购政策是在2018年8月24日才开始实施，如果原告按照“北湖春天项目认购书”的约定与被告在2018年8月23日签订《商品房买卖合同》，是不会受到影响的。因此原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定如下事实：原告欲购买被告公司开发的“北湖春天”住宅小区房屋一套，经向被告公司销售人员咨询，被告销售人员代云洁向原告推荐“北湖春天”5栋502号房屋，并向原告提出了付款方案：房屋总价943110元，优惠后895955元，付款方式为3成首付275955元，按揭贷款62万元。原告接受该方案后于2018年8月16日与被告公司签订了“北湖春天项目认购书”，主要内容为：1、原告方认购被告开发的位于眉山市彭山区凤鸣路3段华西路80号“北湖春天”5栋502号房屋，建筑面积134.73平方米，价款943110元；2、原告在签订认购书的同时支付定金1万元；3、原告在签订认购书后，须于2018年8月23日前到“北湖春天”销售中心缴纳第一期房款并签署《商品房买卖合同》及补充协议等附件，逾期未办理视为原告违约，本认购协议书自动解除，被告可将该物业另行处置，原告无权要求返还定金。如上述签约日期前被告单方面拒绝签订《商品房买卖合同》，被告应在违约之日起15个工作日内将所收定金双倍返还给原告。“北湖春天项目认购书”签订当日，原告向被告转账支付了购房定金1万元，同时被告公司将一份“北湖春天客户签约温馨提示”交与原告，该“北湖春天客户签约温馨提示”的第一条签署合同时间：自认购之日起10天之内，详见《北湖春天认购书》。2018年8月23日四川省市场利率定价机制秘书处印发了《四川省商业险个人住房贷款最低收款方比例实施方案》，并于2018年8月24日起实施，其中第二条规定了拥有1套住房且相应购房款未结清的居民家庭，最低首付款比例50%。2018年8月24日，被告公司销售人员代云洁将该政策告知原告，原告无法承受5成的首付，经过多次微信沟通未果，故双方至今没有签订正式的《商品房买卖合同》。另查明，二原告于2014年12月23日在湖口县盛源路东侧已购置一套房屋，证号为：湖房权证字第××号，购房款未结清。以上事实有经庭审质证的原告身份证复印件及被告公司工商登记信息、“北湖春天项目认购书”、收据、户型图、“北湖春天客户签约温馨提示”、《四川省商业险个人住房贷款最低收款方比例实施方案》、不动产登记信息查询结果、微信聊天记录等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，通过庭审查明的事实并结合原、被告双方当事人举证、质证情况及法庭辩论意见，对本案双方当事人所争议的焦点，本院依法作如下分析与认定：原、被告就涉案房屋达成买卖合意后，双方于2018年8月16日签订了“北湖春天项目认购书”，该“认购书”其性质是约束双方在一定期限内签订正式的商品房买卖合同，内容不违反国家法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。现原告主张因国家出台新的政策导致其无法继续履行该“认购书”约定的义务，要求解除该“北湖春天项目认购书”，且被告也无异议，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。从庭审查明的事实看，原告与被告签署“北湖春天项目认购书”并交纳购房定金10000元，以此作为此后双方签订正式《商品房买卖合同》的保证，是基于对自身经济的实际情况以及被告公司提出的付款方案即“3成首付275955元，按揭贷款62万元”的综合考虑。虽然双方“北湖春天项目认购书”约定须在2018年8月23日签订正式的《商品房买卖合同》，但被告公司“北湖春天客户签约温馨提示”第一条载明的签署合同时间为自认购之日起10天之内，因此原告在2018年8月23日之前未与被告签订正式的《商品房买卖合同》并不存在违约。此后在“北湖春天客户签约温馨提示”约定的签约期间因新的限购政策出台，导致原告因自身的经济原因不能继续与被告签订正式的《商品房买卖合同》，这不能归责于原被告任何一方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，………;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，故原告要求被告返还定金的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。综上，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告杨志亮、周友芳与被告四川华西德顿塑料管道有限公司于2018年8月16日签订的“北湖春天项目认购书”。二、被告四川华西德顿塑料管道有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房定金10000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告杨志亮、周友芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  毛荣龙二〇一八年十一月二十二日书记员  张 磊