江西省万安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0828民初1580号 原告：康桂生，男，汉族,1965年10月26日生，江西省万安县人。 原告：鄢卫华，女，汉族,1968年3月8日生，江西省万安县人，住万安县。 以上两原告的诉讼代理人：谢水云，江西祥昀律师事务所律师。 被告：梁龙川，男，汉族,1979年1月24日生，江西省万安县人，住万安县。 被告：刘有，男，汉族,1961年1月10日生，江西省万安县人，住万安县，现在江西省吉安监狱服刑。 原告康桂生、鄢卫华与被告梁龙川执行异议之诉一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康桂生及两原告的委托诉讼代理人谢水云、被告刘有到庭参加诉讼。被告梁龙川经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告康桂生、鄢卫华向本院提出诉讼请求：撤销万安县人民法院（2018）赣0828执异8号执行裁定书，终止拍卖、执行万安县房产证Ａ4××32号房产。事实与理由：1、2009年4月11日申请人与被告申请人刘有签订《购店面协议》，刘有将新村路壹间店面出售给申请人，价款105000元，在5月底前把店面交付，签订协议时已付店面款10万元，剩余店面款应在交房产证时付款。签订《购店面协议》后，刘有将店面交付申请人，申请人从此一直将店面出租他人，申请人对店面进行了实际占有。2、刘有于2009年6月26日取得房产权，但没有将房产权证交付申请人，也没有办理产权过户，2012年期间刘有将证号Ａ4××32号的房产证交给申请人，当时刘有提出五年以后办理房产过户，税费不要这么多，申请人就没有及时办理过户手续。2014年10月22日刘有出具借条，言明“今借到康桂生新村路店铺的房产证作贷款抵押时间一年，从2014年10月30日起到2015年10月30日，逾期不还时每拖后一个月归还时则罚款5000元，拖后二个月归还时罚款1万元，以此类推。今借人：刘有，2014年10月22日，证号Ａ4732”。但刘有一直没有归还该房产证给申请人，导致房产过户一直没有完成。3、2015年3月24日申请人起诉刘有要求办理房产过户，双方达成调解协议，万安县人民法院作出（2016）赣0828民初32号民事调解书，刘有同意在2016年3月1日前协助申请人将万安县房权证芙蓉镇字第××号房屋所有权证的房屋所有权人变更登记到申请人名下。通过生效法律文书确认房产证Ａ4××32号所载房屋为申请所有。刘有在2016年3月1日未履行生效调解书确定的过户内容，申请人已经申请万安县人民法院强制执行。4、刘有向万安县农村信用联社贷款80万元，抵押物为刘有在鸡毛山房屋二套（房权证号为万安县、鸡毛山房屋一栋（房权证号为万安县芙蓉镇字第20150240号）及申请人房产证Ａ4××32号所载房屋一并办理抵押贷款。现在刘有抵押的一个店面和二套房子已通过万安法院全部拍卖，第20130162号鸡毛山住宅1-401室于2018年7月24日拍卖，拍卖款为276176元，第20130163号鸡毛山住宅1-402室于2018年7月24日拍卖，拍卖款为317409元，第20150240号鸡毛山别墅于2017年6月29日拍卖，拍卖款为554021元，共计1147508元，足够支付万安县农村信用联社贷款80万元，只是万安县人民法院执行局拒绝向万安县农村信用联社支付执行款，导致申请人的房产Ａ4××32号没有消除抵押权，从而无法办理申请人的房屋过户手续，因此未办理过户登记的原告并不是原告自身的原因，而是被告刘有不按约定时间归还原告房产证且申请法院强制执行均未办理房屋过户登记手续。5、根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当终止本案标的房产的拍卖和执行。 被告梁龙川书面答辩称，我没有向法院申请评估、拍卖本案争议的房屋，这是法院自己作出的裁定，不清楚为什么以我的名义作出拍卖裁定；本案拍卖的房屋是康桂生向刘有购买了，我不同意拍卖康桂生的房屋用于偿还刘有的债务。 被告刘有辩称，法院依照法律规定处理就可以了。 原告向本院提供以下证据：1、执行裁定书，证明原告提出执行异议被驳回；2、购店面协议及收条，证明原告购买刘有新村路店面，价款10.5万元，原告支付购房款10万元；3、借条，证明刘有向原告借新村路店面房产证（证号Ａ4732）用于贷款抵押；4、房屋租赁合同，证明原告实际占有新村路店面房产；5、民事调解书，证明刘有在2016年3月1日前协助原告将Ａ4××32号房产证所有权人变更登记到原告名下；6、成功确认书，证明刘有抵押信用社借款80万元的抵押物已拍卖，拍卖款共计11475085元；7、执行裁定书，证明万安县人民法院作出拍卖Ａ4732店面的裁定。经审查，本院对原告的证据的三性予以采信。 本院经审理认定事实如下： 原告康桂生、鄢卫华与被告刘有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。原告起诉要求被告立即归还原告房产证（证号Ａ4732），并办理该房屋买卖的过户登记手续；2016年1月21日，原告变更诉讼请求为判决被告立即协助原告将万安县房权证芙蓉镇字第××号房屋所有权证的房屋所有权人变更登记到原告名下。2016年1月25日，本院作出（2016）赣0828民初32号民事调解书，内容为：1、被告刘有在2016年3月1日前协助原告康桂生、鄢卫华将万安县房权证芙蓉镇字第××号房屋所有权证的房屋所有权人变更登记到原告康桂生、鄢卫华名下；二、诉讼费175元（已减半收取），被告刘有自愿承担并于2016年3月1日前付清。 因被执行人刘有未按期履行本院（2016）赣0828民初第32号民事调解书约定的义务，原告康桂生、鄢卫华于2016年7月26日向本院申请强制执行，要求被执行人刘有协助案外人康桂生、鄢卫华将万安县房权证芙蓉镇字第××号房屋所有权证的房屋所有人变更登记到案外人康桂生、鄢卫华名下。本院于2016年7月26日立案执行。本院在执行中查明万安县房权证芙蓉镇字第××号房屋已经在万安县农村信用合作联社办理了抵押登记，该房产已被本院另案查封，遂于2016年12月13日裁定终结万安县人民法院（2016）赣0828初32号民事调解书的本次执行程序。 另查明，原告康桂生、鄢卫华与刘有于2009年4月11日签订《购店协议》，协议约定原告向刘有购买新村路的一间店面，面积为43平方米。当日原告向刘有支付了10万元款项，尚欠5000元未付。2014年10月22日刘有向原告出具《借条》，要求借该店面房产证向银行办理抵押贷款。原告康桂生、鄢卫华自2009年6月28日起，将新村路店面对外出租，并收取租金。 被执行人刘有因毛煜宾馆装修，于2015年5月25日向万安县农村信用合作联社申请贷款80万元，并签订了《个人借款合同》和《最高额抵押合同》，抵押物为万房权证芙蓉字第××号鸡毛山房屋一套、万房权证芙蓉字第××号万安县鸡毛山房屋一套、万安县房权证芙蓉镇字第××号万安县店面一间、万房权证芙蓉字第××号万安县芙蓉镇鸡毛山房屋一栋。 2016年9月5日，本院依法裁定查封了被执行人刘有在（房权证号Ａ4××32号）等处的房产。2018年9月6日，本院作出（2018）赣0828执350号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘有在（房权证号Ａ4××32号）等处的房产。第20130162号鸡毛山住宅1-401室于2018年7月24日拍卖，拍卖款为276176元，第20130163号鸡毛山住宅1-402室于2018年7月24日拍卖，拍卖款为317409元，第20150240号鸡毛山别墅于2017年6月29日拍卖，拍卖款为554021元。 原告康桂生、鄢卫华以（房权证号Ａ4××32号）房产已经出售给原告，原告实际占有为由提出执行异议，请求撤销万安县人民法院（2018）赣0828执350号之一执行裁定书，终止拍卖、执行万安县房产证Ａ4××32号房产。 万安县人民法院受理并审查后作出（2018）赣0828执异8号执行裁定书，驳回案外人康桂生、鄢卫华的异议。现原告康桂生、鄢卫华对该执行异议裁定不服，于2018年10月18日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，原告康桂生、鄢卫华虽然已与刘有达成房屋买卖协议，并支付了大部分款项，但却一直没有到相关部门办理房产过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。原告与刘有签订房屋买卖合同后，应当到相关部门办理过户手续，该房产转让才能对外发生公示效力,才能发生物权变动，否则产权仍归原权利人刘有。另原告没有及时去办理过户手续，正是其认为五年后过户费用会更便宜，并将该房产证借给刘有办理借款抵押，导致该房产一直登记在刘有名下未能过户，且原告也未付清购买房屋的全部款项，原告自己存在过错。故本院依法查封万安县房权证芙蓉证字第××号房屋，并移送评估拍卖，符合法律规定。被告梁龙川辩称不同意拍卖该房屋用于偿还债务，本院认为，被告梁龙川并没申请撤回对被告刘有的执行案件，本院有权根据查明的刘有所有的财产采取相应的符合法律规定的强制措施，故对该辩称本院不予支持。综上，原告康桂生、鄢卫华现提供的证据并不能达到证明其对该执行标的万安县房权证芙蓉证字第××号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告康桂生、鄢卫华的诉讼请求。 案件受理费5050元，由原告康桂生、鄢卫华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉安市中级人民法院。 审判长  张志勇 审判员  袁平华 审判员  方文青 二〇一八年十一月二十一日 书记员  吴艳香