河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初4572号原告：王琼，女，1982年12月13日出生，汉族，住湖北省英山县。委托代理人：张金龙，天津康友律师事务所律师。被告：关俊峰，男，1985年12月21日出生，满族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托代理人：张立军，北京市京师律师事务所律师。第三人：香河瑞家房产经纪有限公司，住所地香河县新开街香城壹号对面独立门市。法定代表人：王瑞山，经理。委托代理人：李猛，该公司员工。原告王琼与被告关俊峰及第三人香河瑞家房产经纪有限公司（以下简称瑞家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琼委托代理人张金龙、被告关俊峰及其委托代理人张立军、第三人瑞家公司委托代理人李猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琼向本院提出诉讼请求：1、判令原告、被告、第三人所签订的《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》解除；2、判令被告返还原告定金、首付款共计630000元；3、判令被告以购房定金400000元为基数、按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告支付自2016年12月20日至其实际返还之日的购房定金的利息损失（暂计1000元）；4、判令被告以购房首付款230000元为基数、按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告支付自2018年1月31日至其实际返还之日的购房首付款的利息损失（暂计1000元）；5、判令第三人退还原告向其支付的中介费、权证代办费、贷款服务费4000元；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月19日，原、被告在第三方居间下签订《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》及《居间服务合同》，合同约定：被告将自己位于香河县的房屋出卖与原告，被告为房屋出售人、原告为房屋购买人、瑞家公司为居间人。房屋总价2100000元，拟贷款金额为1470000元。签订合同时支付定金400000元整，房本下达7个工作日后再支付首付款230000元。合同就房屋的基本情况、交易价格、定金支付、房屋贷款、违约责任等进行了基本的约定。合同生效后，原告充分履行了自己的合同义务，如期、足额向被告支付了定金、首付款。然而，在2017年燕郊及廊坊地区甚至是环北京周边，政府相继出台了史上最严厉的限购、限贷政策。这样，原告再想以原合同首付款比例购买涉案房屋，便不能被政策所允许，事实上，三方多次按照原告合同办理合同项下贷款，均被各银行拒绝。现有政策下购房首付比例的提高，使得原本定金首付本就是七拼八凑借来的，原告根本没有额外的经济能力应对，故原、被告双方对于涉案房屋的交易便在客观上无法继续履行。原告认为，原告、被告及第三方就涉案房屋于限购政策出台前所签订的合同，因政府的限购、限贷政策导致原告不具备、超越原合同支付首付的购买能力，不能按照原合同进行贷款，在客观上已经无法履行。而政府的限购政策属于不可抗力，不能完全预见、完全避免，故三方均无需承担违约责任。现经过三方协商，均不能解决实质性的问题。无奈，特诉至贵院，请贵院判如所请，依法支持原告的诉讼请求。被告关俊峰辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议应当继续履行。被告不存在违约行为，本案系因原告行为造成的根本违约，违反诚实信用原则。如判决确认解除，被告要求在支付违约金的情况下同意解除，依据补充协议第三条3.（3），违约金为1050000元。第三人瑞家公司陈述，我公司认为应当继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2015年8月10日被告关俊峰（买受人）与香河县鸿坤房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的香河开发区内、新城街南侧、民安路东侧新建鸿坤﹒罗纳河谷项目50号楼1单元401号房，建筑面积为132.69平方米，总价款为963674元；买受人应于合同签署当日支付首期购房款293674元，其余款项670000元由买受人申请银行按揭贷款支付；等等。2015年9月28日被告关俊峰（借款人）与中国农业银行股份有限公司香河县支行（贷款人）及香河县鸿坤房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额为670000元，贷款用于购买香河开发区内、新城街南侧、民安路东侧50-1-401，贷款期限为360个月；等等。2016年12月19日被告关俊峰（出卖人）与原告王琼（买受人）及第三人瑞家公司（居间方）签订了《买卖定金协议书》和《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋位于香河县，建筑面积为132.69平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行香河支行，由出卖人自己清还所有贷款；双方约定总房款为2100000元，买受人应当在签订本合同的同时支付定金400000元；买受人于房屋产权证下达7个工作日将首付款230000元（不包含前期支付的全部定金）以自行支付的方式支付出卖人；出卖人同意该房屋产权证下发后由买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将部分房款直接付给出卖人；买受人拟贷款金额为1470000元（若银行批准的贷款额度不足，买受人应在办理权属转移登记当日将不足部分支付给出卖人），买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；等等。同日，被告关俊峰（出卖人）与原告王琼（买受人）及第三人瑞家公司（居间方）签订了《补充协议》，约定：房屋总价款为2100000元，买受人购买此房屋首付款为630000元，签订本合同当日买受人支付出卖人定金400000元，余款230000元于银行面签当日支付出卖人；出卖人承诺房产证下发15个工作日内清还银行尾款；买卖双方应于房屋产权证下发后5个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在银行审批通过之后5个工作日内，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；出卖人承诺此房屋于2016年3月转交给买受人使用，并办理相关物业交接手续；等等。同日，被告关俊峰（出卖人）与原告王琼（买受人）及第三人瑞家公司（居间方）签订了《居间服务合同》，约定：信息服务费42000元、权证代办费1500元、贷款服务费2500元，均由买受人向居间方支付；等等。上述合同签订后，于2016年12月20日第三人瑞家公司给原告出具了收款收据，载明：收到原告中介费、权证代办费、贷款服务费、购房定金共计440900元。上述440900元，包括购房定金400000元，中介费、权证代办费、贷款服务费40900元。2017年2月被告将涉案房屋交付原告，后原告于2018年8月23日将房屋钥匙邮寄给被告。2018年1月31日原告给付被告购房首付款230000元，被告给原告出具了收条。2018年2月1日，被告向银行清偿了涉案房屋的按揭贷款，撤销了房屋的抵押登记。原、被告双方就房屋买卖合同已进行了网签登记。2017年10月17日被告领取了涉案房屋的《不动产权证书》，载明：权利人为关俊峰，坐落于香河开发区，2017年8月15日设定抵押登记，2018年2月1日撤销抵押登记。后经被告催促，原告至今未办理银行贷款面签手续，亦未办理涉案房屋产权过户手续。上述事实有商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、买卖定金协议书、存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、收款收据、收条、银行账户明细、不动产权证书、产权证领取登记表、微信聊天记录、电话录音及当事人庭审陈述等证据所证实。本院认为，原、被告及第三人之间签订的《买卖定金协议书》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，系三方当事人的真实意思表示，客观真实，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。现原告主张解除原、被告及第三人之间签订的《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》，理由为受限购、限贷政策的影响，致使其无法购买涉案房屋，合同无法继续履行。原告主张受限购政策影响，其在当地没有交纳社保，无购房资格，本院认为，原、被告双方就房屋买卖合同已进行了网签登记，因此合同的履行不受限购政策的影响，合同能够继续履行。原告主张受限贷政策影响，购房首付款比例提高，致使其无法通过银行贷款购买房屋，本院认为，按照《存量房屋买卖合同》中约定“买受人拟贷款金额为1470000元（若银行批准的贷款额度不足，买受人应在办理权属转移登记当日将不足部分支付给出卖人）”的内容，即使出台了限贷政策，在银行批准的贷款额度不足时，应由原告在办理权属转移登记当日将不足部分支付给被告，因此合同亦能够继续履行。综上，原告主张受限购、限贷政策的影响，致使其无法购买涉案房屋，合同无法继续履行的理由不能成立。现原告已按合同约定给付被告购房定金400000元、购房首付款230000元，原、被告双方就房屋买卖合同已进行了网签登记，且被告于2017年10月17日领取了涉案房屋的《不动产权证书》，于2018年2月1日向银行清偿了涉案房屋的按揭贷款，撤销了房屋的抵押登记。结合以上事实，在合同能够继续履行的情况下，原告主张解除原、被告及第三人之间签订的《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》的诉讼请求，无事实及法律依据，故本院不予支持。对原告的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王琼的全部诉讼请求。案件受理费5100元，已减半收取，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  祁振宇二〇一八年十一月十四日书记员  杨 波