重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2015)沙法民初字第10892号原告重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号，组织机构代码74289388-0。法定代表人张宏，重庆大川集团物业管理有限公司总经理。委托代理人刘莉，女，重庆大川集团物业管理有限公司员工，住重庆市渝北区。委托代理人韩文育，女，重庆大川集团物业管理有限公司员工，住重庆市渝北区。被告刘明芬，女，1968年4月8日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人武善义，重庆善义律师事务所律师。原告重庆大川集团物业管理有限公司（以下简称大川物业公司）与被告刘明芬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告大川物业公司的委托代理人刘莉、韩文育，被告刘明芬的委托代理人武善义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大川物业公司诉称，被告为重庆市江北区某小区***号**-*（原*号楼*单元**-*）业主，该小区自2014年8月10日开始一直由原告提供物业管理服务，原告认真履行了职责，但被告从2014年8月10日起欠缴物业服务费至今，经原告多次催缴仍拒绝支付，现诉至法院，请求判令被告刘明芬支付原告2014年8月10日起至2015年8月31日期间的物业服务费、公摊费2371.60元及违约金，该违约金以逾期交纳的物业服务费为基数，从逾期之日起每日按逾期交纳的物业服务费的千分之三计算至付清之日止。被告刘明芬辩称，2014年8月10日至2015年8月31日，被告没有交纳物业服务费是事实，原告提供物业管理服务是事实。本小区前期物业服务是原告提供的，后原告擅自撤场离开本小区，后相继聘请两家物业管理公司，原告于2014年7月又进入本小区。原告的诉讼请求不符合法律规定：原告进场后，业委会没有经业主大会授权和原告签订的物业服务合同属无效合同；法律规定，物业管理费必须先催收，没有经过催收的，原告无权要求被告支付违约金，被告也从未接到过原告催收物管费的通知；前期物业服务合同的收费标准是1.1元/月/平方米，没有公摊费，如合同无效，应按前期物业服务合同的收费标准收取；原告收取了被告2500元装修保证金，至今未退还，也没有冲抵物管费；房屋面积差2.5平方米，开发商委托原告退还购房款，原告至今未退；如果法院认定应该支付违约金，被告认为约定的违约金过高，要求调整违约金。经审理查明，重庆市江北区某小区***号**-*（原*号楼*单元**-*）的建筑面积为119.01平方米,被告刘明芬系该住宅房屋的业主。2014年7月29日,原告大川物业公司（乙方）与重庆市江北区某小区业主委员会（甲方，以下简称业委会）签订《重庆市江北区某小区物业服务合同》，约定由乙方对重庆市江北区某小区提供物业服务，合同期限为三年，自2014年8月10日至2017年8月9日。物业服务费用按季收取（在每月15日前交纳），其收取的标准如下：2014年8月10日至2015年8月9日期间小高层：1.40元/月/平方米，2015年8月10日至2017年8月9日期间小高层：1.50元/月/平方米。物业服务费中不包含公摊水电费，公摊水电费按照每户20元/月进行交纳。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及公摊水电费的，除须履行缴费义务之外还应按欠费总额乘以拖欠天数以千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同在履行中如发生争议，双方可协商解决，协商不成的，须依法向签约地人民法院进行诉讼（本合同签约地：重庆市沙坪坝区天马路176号大川集团）。合同还就双方的权利义务及乙方提供物业服务的标准等内容进行了约定。合同签订后，原告进入小区提供物业服务，被告刘明芬作为业主接受了原告提供的物业服务，但被告从2014年8月10日开始未向原告交纳物业服务费，现原告诉至本院，要求判如所请。另查明，小区业主吴洪亮认为某小区业委会未经业主大会授权，于2014年7月29日擅自决定与大川物业公司签订《重庆市江北区某小区物业服务合同》，向重庆市江北区人民法院起诉，要求撤销某小区业委会与大川物业公司签订《重庆市江北区某小区物业服务合同》的决定。重庆市江北区人民法院审理后认定，业委会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意聘请大川物业公司担任小区的物业管理公司及业委会与大川物业公司签订的物业服务合同的内容的决定符合法律规定的程序，并作出（2015）江法民初字第03323号民事判决，驳回吴洪亮的诉讼请求。审理中，被告认为其未交物业服务费是因为被告收取装修押金后未退还或冲抵物业服务费以及未按涉案房屋开发商的委托退还房屋面积差房款，并举示了装修押金收据。原告认为被告举示的收据不能看清楚房号，且与本案无关。庭审中，被告声明由于原告没有将装修押金和房屋面积差房款退还给被告，被告将起诉解决。上述事实，有原告提供的物业服务合同、电梯维保合同、垃圾清运承包协议、客户服务中心信息记录本、物业服务收费价目表、登记信息查询结果，有被告刘明芬提供的收据、民事判决书以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，由于本案涉及物业服务合同效力的争议，本案按一般简易程序进行审理，不按小额诉讼进行审理。原告大川物业公司与业委会签订的《重庆市江北区某小区物业服务合同》并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。被告抗辩业委会没有经业主大会授权和原告签订的物业服务合同属无效合同，但重庆市江北区人民法院在另案中认定业委会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意聘请大川物业公司担任小区的物业管理公司及业委会与大川物业公司签订的物业服务合同的内容的决定符合法律规定的程序，因此，本院对被告的抗辩不予支持。依法成立的合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。被告接受了原告提供的物业服务，应当向原告支付2014年8月10日起至2015年8月31日期间的物业服务费、公摊费，其应支付的物业服务费为2117.61元（1.4元/月/平方米×119.01平方米÷31天×22天+1.4元/月/平方米×119.01平方米×12个月）,应支付的公摊水电费为254.19元(20元/月·户÷31天×22天+20元/月·户×12个月),合计2371.80元。原告要求被告支付2014年8月10日起至2015年8月31日期间的物业服务费、公摊费2371.60元,本院予以支持。物业服务合同约定物业服务费用按季收取（在每月15日前交纳），公摊水电费按照每户20元/月进行交纳，显然，合同关于付款期限的约定不明确，本院根据合同的文字解释为业主在每一个季度届满前交纳物业服务费、公摊费。业主或物业使用人未在该季度届满前交纳物业服务费、公摊费即为违约，按照合同约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及公摊水电费的，应从季度届满后的第一日为逾期的第一日，并从该日开始计算违约金。被告刘明芬未能按时如数交纳物业服务费及公摊水电费，应当向原告支付违约金，合同约定的违约金过高，本院依据被告的抗辩依法调整为以被告刘明芬拖欠的物业服务费及公摊水电费为基数,从逾期之日起，每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金至付清时止。被告刘明芬抗辩称，原告提供的物业服务存在瑕疵，但未举示证据，本院对被告此项抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘明芬在本判决发生法律效力后立即向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2014年8月10日起至2015年8月31日期间的物业服务费、公摊费2371.60元及违约金，该违约金以被告刘明芬逾期支付的物业服务费为本金，从逾期之日起每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止。二、驳回原告重庆大川集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告刘明芬负担，此款限被告刘明芬于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆大川集团物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谢凤鸣二〇一五年十一月五日书记员  张懋原