广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3847号原告：李建军，男，1986年10月13日出生，汉族，住广东省平远县。委托代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市信邦物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街凤凰北横路228号119房。法定代表人：列振成。委托代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。原告李建军诉被告广州市信邦物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建军及其委托代理人彭长虹，被告广州市信邦物业管理有限公司的委托代理人梁巨贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李建军向本院提出诉讼请求：一、撤销原、被告签署的《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》。被告向原告返还保证金19836元、装修分摊费13225元、管理费1437.5元、租金6612元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。被告向原告赔偿装修损失105000元、设备款99800元及加盟管理费10000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。二、被告向原告寄送的《解除租赁合同通知书》无效。三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订租赁合同，并约定了租期以及租金等内容。原告装修后不久，被消防部门告知商铺位于消防通道，要求整改。因被告隐瞒涉案商铺为消防通道改建而来。为此，诉至法院，望判如所请。被告广州市信邦物业管理有限公司辩称：被告同意解除合同，但是被告不存在违约行为，因此，不同意返还保证金、租金。经审理查明：一、关于涉案商铺的租赁情况：原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》，约定，原告承租广州市新塘东凌时尚百货第一层A-03铺，用于经营品牌56道疯味快餐。租赁期限从2016年9月1日至2018年8月31日，月租金6612元。合同签订后，原告需要交纳19836元保证金，合同期满清算完毕租赁费及其它费用，并按约定交付场地后60天后由被告退还。合同还约定了相关的违约责任等内容。2016年8月23日，原告支付保证金19836元、一个月管理费1437.5元、一个月租金6612元、装修分摊费13225元给被告。2017年4月7日，广州市公安局增城区分局永新派出所向广州市增城鼎尚茶餐厅出具《责令整改通知书》，理由为原告经营场所占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口，要进行整改。2017年5月8日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，以原告拖欠2016年11月1日至2017年4月30日的租金为由，要求解除合同。二、涉案场地的被处罚情况：2016年2月23日，广州市增城区城市管理综合执法局作出增城管执罚字（2016）B1号《行政处罚决定书》，因广州市东汇置业有限公司违法占用通道建造钢结构建筑物，为此处罚如下：没收位于广州市增城区永宁街长岗村东凌广场占用通道加建的2幢钢结构违法建设，共计4264.5平方米。三、涉案场地商铺的事实情况：2017年5月25日，广州市增城区人民政府永宁街道办事处对其他商户发出的《关于曹阜巧信访问题的处理意见》，增城区永宁街道办事处经查询，因信邦物业以消防未过关不能招商为由未向开发商东凌广场缴纳水电费，东凌开发商对商铺进行停水停电处理。商户认为信邦物业消防不过关仍招商构成欺诈为由产生纠纷。经调解无法达成一致，建议遵循法律途径解决。2017年3月29日，新东城物业服务中心向被告发出《催缴函》，告知被告截止2017年3月28日拖欠物业管理费及水电费合计517436.22元，要求被告于2017年4月5日缴纳，否则，将停止服务区内一切物业服务（包括但不限于水电服务）。停止服务区域为信邦物业所辖管的魔法乐园、电影院等时尚生活馆内所有商城。2017年4月6日，新东城物业服务中心向被告发出《知会函》，再次要求被告缴纳相关费用。并告知于2017年4月7日早上对贵司暂停一切物业服务。2017年4月28日，广州市东汇物业管理有限公司向被告出具《知会函》记载：鉴于贵司自2016年12月至今一直拖欠物业管理费及水电费，目前物业公司已垫付高额水电费用，严重影响我司日常管理工作开展，我司已多次口头及书面催缴，但一直未缴纳相关费用。经政府相关部门协调，贵司承诺4月24日前缴清所有费用，但截止4月28日贵司仍未向我司缴纳相关费用。兹鉴于此，为维护其他业主权益，我司将于2017年5月2日起对贵司停止能源供应及相关物业服务。关于原告损失问题，原告提供1、《合同书》，拟证明其支付涉案商铺的装修金额。2、《经营合同》，拟证明原告提出56道疯味加盟申请，支出了99800元的设备款及服务费。原告就涉案商铺装修价值申请评估，本院经摇珠确定广东诚安信工程造价咨询有限公司作为鉴定机构。经鉴定，广东诚安信工程造价咨询有限公司做出《广州市增城区新塘东凌时尚百货第一层A-03号商铺内装修工程造价司法鉴定报告》（初稿），鉴定结论为：竣工结算总价为44651.47元。初稿经本院通知双方当事人质证，原告对上述鉴定无异议，被告在本院指定的期限内没有发表意见。为此，该鉴定机构出具《报告书》，载明商铺内装修工程造价为44651.47元。为此原告支出鉴定费11818元。广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4442号案件查明涉案商铺在内的大型场地是由广州市东汇置业有限公司开发，被告向数十户小型商铺业主承租上述场地，并将各商铺的原有间隔打掉重新间隔、作了简易装修再出租，但未向消防部门申请建设工程消防设计审核和消防验收。针对涉案商铺的消防问题，在该案中，本院致函广州市公安局增城区分局，其复函称：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》，广州市信邦物业管理有限公司将原有间隔打通，重新作简易间隔，并对公共区域作了简易装修需申请建设工程消防设计审核和消防验收，新的承租仍需进行装修方能使用，依据《广州市公安消防局关于转发公安部消防局、广东省公安消防总队若干公安改革惠民措施的通知》（穗公[2015]81号）规定：建筑面积在50平方米以上300平方米（含本数）以下的场所内部装修工程如无涉及改变建筑使用功能、防火分区、安全疏散设置的，无需申报建设工程消防设计审核验收或备案，但需办理消防安全检查合格证；300平方米以上需办理建设工程消防设计审核、消防验收和消防安全检查合格证；在未进行内部装修前需申请消防设计审核，取得消防设计审核合格证后方可施工，施工完后申请消防验收，消防验收合格后办理消防安全检查合格证才能营业。本院认为，原告向本院主张撤销与被告之间签订的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，本院审查原告主张撤销涉案合同能否成立。原告提供《广州市公安局增城区分局永新派出所责令整改通知书》，拟证明涉案商铺位于消防通道上，因此被告在出租商铺的时候存在隐瞒真相的情况。但上述整改通知书所针对的对象为广州市增城鼎尚茶餐厅，与原被告签订的合同中约定的餐厅名称并不一致，且原告并无证据证明被告存在欺诈、隐瞒真相的情形。同时，被告承租含涉案商铺在内的场地后进行重新间隔和简易装修，在未向消防部门申请建设工程消防设计审核和消防验收的情况下出租给原告使用，属于租赁物的瑕疵交付。另被告因拖欠原业主水电费而被停水停电，不具备商铺的使用条件。被告是出租方，理应按约定交付符合消防要求的场地和正常经营使用的租赁物给原告，但被告时至庭审时仍未解决有瑕疵的租赁物和涉案商铺的停水停电问题，致使原告无法正常使用租赁物，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。因此上述合同实际因履行不能而应予以解除，原告主张撤销合同，理据不足，本院不予支持。因原告主张撤销合同的主张不能得到支持，故原告基于合同撤销基础上要求赔偿装修款、装修分摊费、管理费、赔偿设备款及加盟管理费以及返还租金、保证金等诉讼请求，均不能予以支持。因涉案合同无法履行的过错在于被告，故原告评估涉案商铺装修的评估费，应由被告负担。对于被告向原告寄送《解除租赁合同通知书》是否产生解除合同效力的问题，因被告违约在前，不享有合同解除权，故被告向原告寄送《解除租赁合同通知书》不产生解除合同的效力。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市信邦物业管理有限公司向原告李建军发出的《解除租赁合同通知书》不发生效力。二、驳回原告李建军的其他诉讼请求。案件受理费2569元，由被告广州市信邦物业管理有限公司负担25元,原告李建军负担2544元。评估费11818元，由被告广州市信邦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长 刘 勋二〇一八年十一月二十日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。