辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0281民初5209号 原告：大连润平物业管理有限责任公司。 法定代表人：陶娜，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘传科，系辽宁昌信律师事务所律师。 被告：倪凤珍，女。 原告大连润平物业管理有限责任公司（以下简称润平物业）与被告倪凤珍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润平物业及其委托诉讼代理人刘传科、被告倪凤珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连润平物业管理有限责任公司向本院提出的诉讼请求:1、请求判令被告立即向原告支付物业费、卫生费共计2217元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买大连诚泰房地产开发有限公司开发的商品房，在进行交房入住时，与原告签订《前期物业服务合同》，约定：原告提供物业服务，被告支付物业服务费，标准是住宅每月每平方米1.10元，公建每月每平方米0.80元，垃圾处理费每年每户48元。被告购买了90.54㎡房屋，截止到2018年2月28日止，被告累计38个月没有交纳物业费和垃圾处理费共计2217元，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决，以维护原告的合法权益。 被告倪凤珍辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原、被告之间签订的是“前期物业服务合同”，根据《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第35条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中，原告在合同中，对自己的义务仅进行了简单的约定。但即使这样，原告仍未能依照约定进行称职的物业服务：1.乙方（原告）权利和义务第2款约定，不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，而原告在2018年2月份后，违反约定将诚泰·文教城小区物业管理整体转让给另外另一家物业公司；不但违反了双方的合同约定，也违反了《物业管理条例》第39条规定物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。2.合同中物业管理服务内容对房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、公共秩序、车辆停放等做出了约定，但实际上，原告疏于管理，小区内一片混乱。从被告提供的照片可看到，小区内垃圾遍地，装修垃圾等均无覆盖，没能得到及时清运；绿化覆盖率太低，大部分地面无绿地，裸露出黄土，更有业主占用绿地种植蔬菜，未能得到原告有效维护和管理；小区楼牌号上直接印有广告，广告等经营性收益不知去向；原告未对小区进行封闭式管理，也未按照合同第二条第四款约定设立门岗、值班人员、来访登记制度，从照片中可见，小区大门形同虚设，甚至连门岗都没有，从而造成小区外来人员随便进出，小区内野广告、偷盗打架、野蛮催收等事件频发，难以保障广大业主的合法权益和人身安全；另外房屋公共部位维修没有及时到位，消防设施不健全，车辆无序停放、违法收取装修保证金等……各种事实证明，原告并未能依照双方签订的服务合同切实履行自己的义务，在物业服务合同中，原告提供约定服务与被告支付物业服务费用是双方互负的具有牵连性和对价性的债务，原告提供的物业服务质量不符合约定，属于不完全履行主给付义务，被告有权履行不安抗辩权，拒绝给付瑕疵履行部分对应或全部的服务费用。二、原告与被告应该订立“物业服务合同”，而非“前期物业服务合同”，依据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。该合同属于委托性的约定，是由建设单位（及开发商）向原告要约，并与物业公司签订的前期物业服务合同。因此原告与被告签订“前期物业服务合同”，对被告并无约束力。三、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”明确规定了“书面催缴”是物业服务企业向法院提起诉讼的前置程序。本案中原告未向欠费业主书面催缴物业费，直接向法院提起诉讼，因此人民法院应当驳回原告起诉。四、从原告提供的“诚泰·文教城入住须知”中可见，物业服务费为：住宅0.6/㎡、月，电梯费（二层0.30元/㎡、月，三层0.40元/㎡、月，四层以上0.50元/㎡、月），《物业服务收费管理办法》规定，县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。原告的收费标准并无价格主管部门的批准或指导定价，也未能按照该管理办法第8条的规定，将按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。根据大价发【2013】82号关于调整住宅电梯费收费标准的通知文件规定，电梯收费标准每月每建筑平方米不超过0.30元的范围，而原告三层、四层电梯费均超过该价格，属于私自提高收费标准；另外，垃圾处理费收费部门是城市环境卫生行政主管部门，原告擅自扩大收费范围，无权向被告主张该笔费用的缴纳。五、民法总则2017年10月1日施行，之前的诉讼时效2年，因为对方未主张权利，未索要过物业费，所以2015年10月1日前的物业费都过了诉讼时效，物业费不同意给付。六、对方擅自将物业管理转让给第三方，第三方将电梯私自设卡，严重影响了住户的正常生活。根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条第二款“物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或者以限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热、阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。”之规定。要求物业公司撤掉电梯卡并赔偿住户的损失。另外补充：我们签署前期物业服务合同是被开发商捆绑强制签订的，如果不签订不缴纳物业费拿不到钥匙。原告在2018年2月，已经将物业管理移交给昱皓物业公司，而且昱皓物业还让我们补交2018年以前欠交物业费，为什么原告还起诉我们补交这部分物业费。签订前期物业服务合同时，小区还处于建设状态，根本不能按照前期物业服务合同约定的项目，履行物业服务。而且还收取了16个月的物业费。小区从去年才接入正式电，之前一直用临时电。经过我们查询原告的税务登记已经注销，工商营业执照没有注销。我觉得原告起诉我们，主体有问题。原告作为物业公司向我小区提供物业服务，是否合法合规，我们提出质疑，因为根据物业管理条例，建设方需要招标手续，物业公司才可以进入我们小区管理这个物业。2013年8月1日至2014年12月小区道路一直处于泥泞状态。我们去房管部门物业科查询，原告因为不年检，我们认为原告不具备物业管理的资质。我们装修时，沙子、水泥、砸墙、作防水等是原告垄断。原告非但不提供保安服务，还损害业主利益。综上，原告未全面履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，应承担相应的违约责任，故请求法院驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：被告倪凤珍购买大连诚泰房地产开发有限公司开发的位于瓦房店市的一处房屋，建筑面积为90.54平方米。该房屋所在楼宇为步梯楼。该房屋所在小区名称为诚泰·文教城，由原告润平物业自2013年5月起至2018年3月21日止为该小区提供物业服务。2013年8月15日，原、被告签订了前期物业服务合同，约定了物业管理中双方的权利义务，同时约定了物业费的收费标准见“须知”，入住须知中载明了物业费收费标准为住宅1.10元/㎡·月、垃圾处理费48元/户·年（代收）。其中物业费1.10元/㎡·月包括物业费0.60元，电梯费0.50元。 2015年1月1日至2018年2月28日期间，被告未向原告交纳物业费。 本院所确认的上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、诚泰.文教城入住须知，被告提供的照片及庭审笔录记载的事实在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告于2013年8月15日签订的前期物业服务合同，系对物业服务内容、范围、收费标准以及双方的权利义务等内容进行约定，双方意思表示真实，故该合同合法有效。原告向被告所在的诚泰·文教城小区提供物业服务，被告接受上述的物业服务，被告作为小区业主应向原告支付物业服务费。 本案的争议焦点是案涉的物业费应自何时按照什么标准计算。原告主张的物业费的起止时间是自2015年1月1日起至2018年2月28日。原告自2013年5月开始向被告小区提供物业服务。被告提出原告的部分诉讼请求超出诉讼时效。本案中，被告所欠的物业费即原告的债权，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，原告应自被告欠其物业费之日起三年内向被告主张权利。原告提供的证据无法证明本案存在诉讼时效中断的事由。故至起诉之日即2018年9月12日止，被告所欠原告的自2015年1月1日起至2015年9月12日止的物业费，已超过三年的诉讼时效。因此，对原告提出的该期间的物业费的诉讼请求，本院不予支持。对原告提出的自2015年9月13日起至2018年2月28日的物业费的诉讼请求，本院予以支持。自2015年9月13日起至2018年2月28日，共计29个月零15天，即2年168天。 对于物业费的计算标准，原告主张按照物业费每月每平方米0.60元。被告对该收费标准不予认可。原、被告均未提供物价部门对该小区收费标准的相关文件，结合本案证据情况，本院依据原、被告签订的前期物业服务合同中所附的入住须知中载明的价格标准及原告当庭陈述确定案涉房屋的物业费收费标准，因被告房屋所在楼宇为步梯楼，即物业费收费标准为住宅0.60元/㎡.月、垃圾处理费48元/户·年（代收）。被告应向原告交纳的物业费应为1603元（0.60元/平×90.54平方米×29个月+0.60元/平×90.54平方米÷30天×15天=1603元）。被告提供了多张小区照片，予以证明案涉原告物业管理存在的问题。对此，原告不予认可，但未提供相应证据证明其反驳，故本院可以认定原告物业管理存在不符合前期物业服务合同约定的服务标准的问题。结合案涉前期物业服务合同约定的内容以及公平原则，本院认定被告按照70%的比例向原告支付物业服务费。被告应向原告交纳的物业费金额为1122元（1603元×70%=1122元）。对于原告主张的垃圾处理费，属于案涉前期物业服务合同所附入住须知中载明的内容范围内。故被告应向原告支付的垃圾处理费为118元（48元/户·年×2年+48元/户·年÷365天×168天=118元）。对原告提出的超出上述金额的物业费及垃圾处理费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告倪凤珍于本判决生效后十日内向原告大连润平物业管理有限责任公司支付自2015年9月13日起至2018年2月28日的物业服务费1122元及垃圾处理费118元，合计1240元； 二、驳回原告大连润平物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费25元（已减半收取），由大连润平物业管理有限责任公司承担11元，由被告倪凤珍承担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 高 源 二〇一八年十一月十九日 书记员 徐铖铖