湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0382民初190号 原告（反诉被告）：广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司，住所地湖南省韶山市竹鸡段人民公社印象城内。 负责人：贺健，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：苏迎美，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张克午，男，1965年1月8日出生，汉族，住湖南省韶山市。 委托诉讼代理人：刘湘贵，湖南湘剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘柳，湖南湘剑律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司（以下简称昌建公司）与被告（反诉原告）张克午租赁合同纠纷一案，本院2018年5月28日立案后，于2018年7月30日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人苏迎美，被告（反诉原告）张克午及其委托诉讼代理人刘湘贵、潘柳到庭参加诉讼。2018年8月10日，原、被告申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。 原告昌建公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告签订的《租赁合同》于2016年1月20日解除；2、判令被告立即腾空铺位；3、判令被告支付欠付租金25904元、利息损失4694元、违约金12191元、律师费5000元，房屋占有使用费36164.4元，共计83953.4元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月23日，原告昌建公司（出租人甲方）与被告张克午（承租人乙方）签订了《租赁合同》。合同签订后，原告向被告方交付了出租房屋并保证了房屋的使用安全和功能，被告拒付租金的行为致使原告无法实现租赁合同的目的。原告多次催收租金无果后，遂于2016年1月20日依法解除合同。被告拒不支付房屋租金的违约行为，致使原告无法实现合同目的，给原告带来了巨大经济损失，被告违约，原告的诉求均有合同约定依据。原告为维护合法权益，请求法院判如所请。 被告张克午辩称：1、被答辩人昌建公司未提供《租赁合同》约定、承诺的铺位条件，违约在先。后经双方协商达成一致意见：《租赁合同》的免租期由4个月变更为1年，第二年的租金进行相应的减少。2、昌建公司在2014年12月31日通过强制收回上商铺的方式，已提前终止《租赁合同》，无权再向答辩人主张合同解除后的租金；3、商铺被强制收回后，商铺已脱离答辩人管理、使用范围，被答辩人按照自己的方式处理答辩人在商铺内的物品，与答辩人无关，也是答辩人无法控制的，无权向答辩人再主张占有使用费用；4、答辩人已经支付的合同保证金属于违约金性质，本案答辩人没有违约，是被答辩人违约，请求法院判决全部退还答辩人；5、本案被答辩人主张的租金及占用费用等已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。 反诉原告张克午反诉称：1、请求确认《租赁合同》第6.8项、6.12项、7.1项、7.1.1款、第八条、第3.3.1款无效；2、请求判令反诉被告向反诉原告返还保证金3891元，并赔偿反诉原告的损失10000元；3、请求判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：《租赁合同》的部分条款免除了被反诉人责任，加重了反诉人权利，因侵害了反诉人的合法权益均无效；反诉被告应对反诉原告的损失进行赔偿并返还保证金。反诉原告没有违约，是反诉被告的过错导致合同解除并给反诉原告造成了严重损失。反诉被告招租时进行了大量虚假宣传，反诉原告承租后，反诉被告未兑现承诺，导致商户生意清淡、亏损严重。经协商，双方同意将免租期延长至一年，且对第二年的租金也进行了相应的减少。一年免租期刚过，反诉被告就停水、停电、关闭商场大门，致使《租赁合同》无法继续履行，给反诉原告造成了重大损失，应当依法赔偿损失，退还保证金。 反诉被告昌建公司答辩称：1、被答辩人请求人民法院确认租赁合同第6.8项、6.12项、7.1项、7.1.1款、第八条、第3.3.1无效的主张没有事实和法律依据。2、被答辩人请求判令答辩人退还保证金的主张违反合同约定，请求答辩人赔偿被答辩人损失的主张更加缺乏事实基础和法律依据，被答辩人在租赁、占用答辩人房屋五年多的时间里，从未交纳过租金，严重违约，应当承担其违约行为给答辩人造成的经济损失。3、被答辩人请求人民法院判令答辩人承担本案诉讼费用的主张没有法律依据。 经审理查明：2013年10月23日，昌建公司（甲方）与张克午（乙方）经协商，双方签订由乙方承租甲方所有的位于韶山市红色记忆城二楼的B218号、面积为25平方米的商铺（一楼为步步高超市）的《租赁合同》（二楼商铺有多个个人承租进行商业经营）。合同约定了双方的权利义务。其中，合同第二条约定，租赁期限为三年，自2013年12月26日至2016年12月25日，前四个月为装修期，免收租金，自2014年4月26日起开始计收租金；租赁期限届满，同等条件下，乙方有优先承租权；第三条约定，第一个租赁年度（2014年4月26日至2014年12月25日）租金为10000元；第二个租赁年度（2014年12月26日至2015年12月25日）租金为15000元；第三个租赁年度（2015年12月26日至2016年12月25日）租金为16500元；3.3.1约定：“乙方必须在签订本合同当日向甲方支付等同于平均三个月租金的保证金人民币3891元作为履约担保。该保证金担保的范围包括：合同履行、合同的适当履行、租金交付、谨慎使用房屋、按《装修手册》进行装修、按约定时间开业等本合同约定义务。租赁期限届满乙方无违约时，甲方将此保证金全额退回，但不计利息；乙方应自起租日起开始交付租金，并于计租月的第一个工作日向甲方支付当年年租金”；第6.8条约定：“6.8（乙方）在经营期间不得销售假冒及伪劣商品，如被有关部门查处或被客户投诉且乙方无法证明其产品来源合法的，甲方有权终止本合同。在本合同有效期内及本合同终止后，如因乙方或其租户利用场地销售假冒及伪劣产品或有质量问题的产品，或以其它方式对客户构成欺诈的，乙方应对因此给甲方造成的经济损失和名誉损失承担一切责任并负责赔偿。甲方有权决定乙方租赁场地在租赁期满或合同提前终止期满后的交还状态，此交还状态包括但不限于：6.8.1、本合同项下原租赁场地交付时的状态;6.8.2以合同终止或解除前经甲方书面同意的乙方已有的装修状态交还；6.8.3、甲、乙双方书面同意的交还状态。甲方在本合同期满或双方同意的提前终止期满前以书面的方式通知乙方租赁场地的交还状态。否则，应甲方的要求，如乙方交还租赁场地不符合甲方的要求的，乙方应承担甲方因恢复租赁场地所发生的全部费用”。6.12约定：“本合同另有约定外，乙方应自本合同提前终止/解除/届满之日将租赁场地以正常使用后的状态交还甲方。乙方应同时交出进入该物业的所有钥匙，并要保持该物业内甲方提供的设备处于正常可使用的状态。乙方未在合同提前终止/解除/届满之日将财务搬离的，视为乙方放弃对租赁房屋内所有资产享有的一切权利，甲方有权不必任何仲裁、诉讼程序即可封存、转移、拍卖租赁场地内物品”。第7.1.1条约定：“如果乙方在本合同项下的任何款项的应付款日期后连续七个工作日仍未向甲方支付的（无论是否经正式催款）。7.1.2如果在乙方装修完毕正式开业后，乙方又放弃或空置达租赁场地面积的50%以上或实际营业面积低于租赁场地面积的50%；如果乙方未经甲方事先书面同意，擅自违反、变更或超出本合同1.1条所规定的经营范围的”。第八条之“违约责任”约定：“8.1如乙方出现本合同7.1.1项下的欠交租金等款项甲方又不终止合同的，乙方应按照所欠款项的每日千分之一的标准向甲方支付违约金。8.2如乙方出现本合同7.1.3项下的行为甲方又不终止合同的，乙方应按照保证金的双倍支付甲方违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。8.3如乙方未经甲方书面同意转租或者以其他形式向第三人转让、承包租赁场地的，乙方应按保证金的三分之二向甲方支付违约金，并且甲方有权解除本合同。8.4如乙方违约解除或者终止本合同时，乙方应按照保证金的双倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失。8.5如因乙方违约解除或者终止本合同以及因乙方违约、不遵守、不履行本合同或使用本租赁场地所承担的责任等而使甲方提前终止或解除本合同时，乙方除支付甲方违约金外，还应赔偿甲方损失，损失包括但不限于甲方向商业顾问或中介服务机构支付的佣金等服务费用、租金损失（包括免租期的租金损失）以及预期利益等。8.6如乙方不能在本合同约定按时交还租赁场地并搬离的，每延期一日，乙方应按每日租金的双倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失。8.7因乙方欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括但不限于诉讼费和甲方的律师费等，均由乙方承担”，及其他事项。 合同签订后，张克午按约交付了保证金3891元，昌建公司移交租赁房屋给被告，张克午对租赁商铺进行装修后用于经营。二楼商户在经营过程中，包含被告张克午在内的租户认为系因昌建公司《租赁合同》附件中规划的自步步高商场一楼直达二楼的电梯未安装到位、未按照服务手册上的承诺予以兑现等，导致铺位顾客消费少，经营状况不佳，故直至《租赁合同》约定的免租期四个月后，仍未按该合同约定交纳租期第一年度的租金10000元。昌建公司委托物业公司催收租金，包含被告张克午在内的租户拒付租金，物业公司采用停电等方式催收租金。2014年6月9日，租户挂横幅，抗议公司在招租过种欺骗了租户，要求解除合同、退保证金、赔偿装修损失。2014年12月31日，物业公司采取停电关门的方式催收第二年租金，至此被告张克午即关门歇业。期间，昌建公司委托物业公司管理人与租户进行了交涉。包含张克午在内的租户与昌建公司经过几次协商后，昌建公司于2015年1月2日决定同意所有租户免交2014年度租金，为2015年继续租赁的商户提供免租金三个月不等的优惠。后因部分租户仍未交租金等事由昌建公司于2018年5月22日诉至本院，被告提起反诉。 上述事实有《租赁合同》及附件一，韶房权证韶山字××号、00××55号、00××47号房屋所有权证，《委托代理协议》，律师费收据，会议签到表，商户要求，公证书，门面租金函，商家服务手册，照片，起诉状，答辩状，反诉状以及原、被告在庭审中的陈述、现场勘查记录、谈话笔录、韶山红色记忆城商家通讯录、物业费催缴通知等在卷予以证实。 本院认为，结合当事人的诉、辩意见及庭审查明的事实，本案的主要争议焦点为案涉租赁合同是否存在无效条款、案涉租赁合同是否解除，何时解除及相关责任如何承担的问题。对此，分述如下： 一、关于是否存在无效条款的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条之“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”及第五十二条之“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十三条之“合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的”的规定，昌建公司与张克午签订的《租赁合同》系双方经协商而订，张克午在签订合同时具有完全民事行为能力，该合同系双方真实意思表示，且不存在以上导致合同无效的法律禁止性规定的情形，该《租赁合同》合法有效，故对张克午反诉主张“确认《租赁合同》第6.8项、6.12项、7.1项、7.1.1款、第八条、第3.3.1款无效”的请求，本院不予支持。 二、关于《租赁合同》是否解除，何时解除的问题。《合同法》规定，出租人应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告主张因被告拒付租金，其多次催收租金无果后，遂于2016年1月20日依法解除合同。但经庭审查明的事实，系原告在合同履行中，对《租赁合同》附件上规划的直达电梯未安装及服务手册上所承诺的服务配套设施部分缺失，营销推广服务不到位，被告生意清淡提前歇业而拒付第二年度租金。2014年底，原告因被告拒付租金而对二楼商场停电关门。此时双方的违约行为造成合同解除，故应当认定《租赁合同》于2014年12月31日解除，而非2016年1月20日，对原告主张《租赁合同》于2016年1月20日解除的主张，本院不予支持；对被告主张《租赁合同》已于2014年12月31日解除的辩解意见，本院予以支持。 三、关于合同解除后相关责任如何承担的问题。第一，腾房及房屋占用费用。依据《合同法》规定和《租赁合同》的约定，当合同解除时，承租房屋的一方负有返还租赁房屋的义务，故对昌建公司主张“请求判令被告立即腾房”的请求，本院予以支持。昌建公司于2016年1月4日关闭商场大门后，商铺系由其控制，张克午对商铺缺乏行使权利的可能，对关闭大门所引发的如房屋空置期间的占用费等法律后果应当由关闭大门的昌建公司承担，故对昌建公司主张“由张克午支付2016年1月20日至实际腾退之日止的房屋占用费”的主张，本院不予支持。但被告于合同解除后的2015年未将房屋向原告进行返还，综合考虑全案原告昌建公司向张克午提供的商铺不符合招商承诺，缺失手册上承诺的部分服务配套设施，营销推广服务也不到位的违约责任，本院酌情考虑被告应支付该年度租金（15000元）的15%，即2250元，作为房屋占有使用费，故对昌建公司的该请求，本院予以部分支持。第二，租金。根据《合同法》第二百一十二条之“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定以及第二百二十六条之“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，张克午在取得租赁物的使用权后应按合同约定的租金计算方式、给付期限向昌建公司交纳租金，但经协商，昌建公司承诺被告张克午可免交第一年的租金，故张克午至合同解除前可不再向昌建公司交纳租金。对昌建公司的该请求，本院不予支持。第三，保证金。依据案涉《租赁合同》3.3保证金条款的约定，保证金的目的在于保证合同履行、合同的适当履行、租金交付、审慎使用房屋、按《装修手册》进行装修、按约定时间开业等，当乙方有违反合同约定的情形时，保证金的作用仅为冲抵租金、违约金及相关损失费用。故在昌建公司主张张克午支付租金、违约金等费用的同时亦丧失继续保有张克午保证金的合同权利，故对张克午反诉主张“请求判令反诉被告向反诉原告返还保证金3891元”的请求，本院予以支持。第四，原告昌建公司主张由被告张克午支付租金利息、承担违约金、律师费及反诉原告主张由反诉被告赔偿损失10000元的问题。本案中，昌建公司所主张的租金利息损失及违约金均是基于张克午未按约支付租金这一违约行为，而昌建公司违约在先，且张克午在免租期内的经营本无需交纳租金，如前所述，被告张克午于2014年底便停止经营，且《租赁合同》于2014年12月31日已经解除，张克午无需再支付2015年度和2016年度的租金，亦不存在因未付租金而要承担租金利息的事由，故对昌建公司要求张克午支付租金利息的请求，本院不予支持。《租赁合同》中关于律师费的约定属于违约责任的范畴，本案中，昌建公司虽然向张克午交付了租赁物，但是在随后的管理、服务行为中，因没有提供自步步高商场直达二楼的电梯及其他附属设施，经常与租赁户发生争执而强行对商铺停水、停电，关闭二楼商场的大门，导致张克午等商户不能正常经营，存在违约行为，对昌建公司要求律师费的请求，本院亦不予支持。对张克午反诉“赔偿反诉原告的损失10000元”的请求，因其未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对该请求本院亦不予支持。 四、关于本案的诉讼时效问题。 本案中，被告张克午于2014年底便停止经营，广西昌建公司为此常用停电关门手段催收租金，从而引发纠纷，双方多次商议但纠纷一直没有得到解决，应视为诉讼时效中断情形，因此，本案原告主张租金及房屋占用费用并未超过法定时效限制，被告辩称租金及占用费用等已超过诉讼时效请求法院予以驳回的意见，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、由被告张克午在本判决生效后十五日内向原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司返还位于韶山市红色记忆城二楼的B218号商铺； 二、由反诉被告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司在本判决生效后十五日内退还反诉原告张克午履约保证金3891元； 三、由被告张克午在判决生效后十五日内向原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司支付房屋占有使用费2250元； 四、驳回原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司、反诉原告张克午的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费498元，由本诉原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司负担350元，由本诉被告张克午负担148元；反诉案件受理费147元，由反诉原告张克午负担100元，由反诉被告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司负担47元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  唐春斌 代理审判员  刘 毅 人民陪审员  刘小兵 二〇一八年十一月九日 书 记 员  彭 旭 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。