江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1204民初5197号原告（申请执行人）：刘桂兰，女，1953年6月14日生，汉族，住泰州市姜堰区。原告（申请执行人）：钱晔，女，1976年11月11日生，汉族，住泰州市姜堰区。两原告共同委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。被告（案外人）：谭兴国,男,1977年2月23日生,汉族，住连云港市灌云县。委托诉讼代理人：朱铁军，江苏法哲律师事务所律师。被告（被执行人）：黄卫东，男，1954年8月29日生，汉族，住南京市秦淮区。被告（被执行人）：周佃春，女，1953年8月10日生，汉族，住南京市秦淮区。被告（被执行人）：黄韬，男，1980年12月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。被告（被执行人）：刘静，女，1985年8月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。被告（被执行人）：连云港昊云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320723660071795W，住所地连云港市灌云县伊山镇南京东路350号（原伊新路）。法定代表人：黄卫东。原告刘桂兰、钱晔与被告谭兴国、黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司（以下简称昊云公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月23日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人缪华，被告谭兴国及其委托诉讼代理人朱铁军到庭参加诉讼（朱铁军未到庭参加第三次庭审），被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂兰、钱晔向本院提出诉讼请求：1、继续对灌云县商务大厦1幢B107商铺及项下对应国有土地使用权执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：刘桂兰、钱晔与黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司民间借贷纠纷一案，2016年9月28日，法院依原告申请查封了昊云公司名下的灌云县商务大厦1幢B107商铺。被告谭兴国对法院查封该房屋提出书面异议，法院经审查后裁定中止对上述房屋及项下土地使用权的执行。原告认为，该房屋不动产权至今仍登记在昊云公司名下，依据《物权法》的规定，法院应当执行。被告谭兴国没有实际缴纳购房款，其将1400000元所谓的购房款汇给黄韬个人而不是昊云公司，且2015年1月至2016年8月，谭兴国与黄韬之间有多次往来，有两笔往来注明是利息，说明谭兴国与黄韬之间是借贷关系；该房屋在法院查封前并未交付（原是昊云公司的售楼部），被告谭兴国的交房手续明显伪造；昊云公司于2016年9月12日已开始办理过户登记，被告谭兴国却未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（三）、（四）项的规定，故不得排除执行。请求法院判准如前诉请。被告谭兴国辩称，1、在法院查封前，我与昊云公司签订了书面买卖合同，进行了网签，该合同合法有效。2、在法院查封前已占有不动产。2016年8月15日，昊云公司与我办理了房屋交接手续，我缴纳了物业管理费等相关费用，可以证明涉案房屋已由我合法占有并使用。3、我已支付全部购房价款。商品房买卖合同签订后，2015年1月6日我通过银行转账1400000元购房款至昊云公司原法定代表人黄韬账户，昊云公司开具了购房发票。4、非因买受人的自身原因未办理房屋过户登记。我缴纳了印花税和契税，但因昊云公司于2016年9月12日才办理首次登记，致我未能及时办理过户登记，对此我并无过错。综上，可以认定我是涉案房屋的实际所有人和使用人。法院对涉案房屋不予执行是正确的，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司未答辩，亦未提交证据。经审理查明，刘桂兰、钱晔与黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，刘桂兰、钱晔申请财产保全，本院于同日作出(2016)苏1204民初5614号民事裁定，裁定冻结黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司银行存款12880000元或查封其等额财产。2016年9月28日，本院向灌云县不动产登记局发出（2016）苏1204执保459-1、459-2号协助执行通知书，查封昊云公司所有的坐落于灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云县商务大厦1幢B101、B102、B103、B104、B105、B106、B107、B108、B201、B202、B203、B204、B205、B206、B207、B208和A202、A203、A204、A205的商铺。同年10月10日，本院向灌云县不动产登记局发出（2016）苏1204执保459-3号协助执行通知书，查封了昊云公司位于灌云县西侧的面积为3983平方米土地的国有土地使用权[土地证号：灌国用（2013）第650号]。案外人谭兴国向本院提起执行异议，本院于2017年8月2日作出（2017）苏1204执异5号执行裁定书，中止对灌云县商务大厦1幢B107商铺及项下对应国有土地使用权的执行。原告刘桂兰、钱晔不服该裁定，遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明：1、2015年1月3日，谭兴国与昊云公司签订《商品房买卖合同》一份，约定谭兴国购买昊云公司开发的灌云县商务大厦1栋B107号商业用房,总价款1400000元，谭兴国应于2015年1月3日支付购房款1400000元。后该合同进行了网签。2015年1月6日，谭兴国通过银行向昊云公司原法定代表人黄韬汇款1400000元，载明用途为购房。2016年10月8日，谭兴国向税务机关缴纳了印花税和契税，同年10月26日，昊云公司向谭兴国出具了价款为1400000元的江苏增值税普通发票。2、昊云公司于2016年9月12日对灌云县商务大厦办理了首次登记。3、审理中，原告申请对谭兴国与黄韬签订的落款时间为2016年1月20日的《租赁合同》中谭兴国的签名形成时间是否形成于2016年1月20日左右以及该签名是否形成于2016年9月28日之后进行鉴定。本院委托南京师范大学司法鉴定中心鉴定，该鉴定中心于2018年1月17日作出南师大司鉴中心[2018]文鉴字第18号鉴定意见书，鉴定意见为：检材署期为“16年1月20日”《租赁合同》落款处甲方“谭兴国”黑色手写签名字迹的形成时间晚于样本2署期为“2016.1.22”《鉴定案件立案登记簿》中黑色手写字迹的形成时间；由于油墨种类的差异，样本1中黑色手写字迹无法用于比对该《租赁合同》落款处“谭兴国”黑色手写签名字迹的实际形成时间。后该所又补充出具回复函，载明检材署期为“16年1月20日”《租赁合同》落款处甲方“谭兴国”黑色手写签名字迹的形成时间至少晚于样本2署期为“2016.1.22”《鉴定案件立案登记簿》中黑色手写字迹的形成时间两个月以上；以现有样本能说明的是该检材的实际形成时间在2016年3月22日以后至鉴定日期范围均有可能。4、审理中，原告申请对谭兴国与黄韬或昊云公司签订的落款时间为2016年1月20日、2016年4月21日、2016年7月15日三份《租赁合同》的签订时间是否在2016年9月28日之后形成进行鉴定，同时申请对上述三份租赁合同中“乙方”落款处“黄韬”签名是否为同一人所写进行鉴定。本院委托南京金陵司法鉴定所鉴定，因当事人未能提供符合要求的样本，该鉴定机构未能对上述三份《租赁合同》的签订时间是否在2016年9月28日之后形成进行鉴定。2018年9月21日，南京金陵司法鉴定所作出金陵司法鉴定所[2018]文鉴字第345号文件检验鉴定意见书，鉴定意见为：签字日期为16年1月20日的《租赁合同》上“乙方”落款处“黄韬”签名字迹与签字日期为2016年4月21日的《租赁合同》上“乙方”落款处“黄韬”签名字迹可能不是同一人所写；签字日期为16年1月20日的《租赁合同》上“乙方”落款处“黄韬”签名字迹与落款时间为2016年7月15日的《租赁合同》上“乙方”落款处“黄韬”签名字迹是同一人所写；签字日期为2016年4月21日的《租赁合同》上“乙方”落款处“黄韬”签名字迹与落款时间为2016年7月15日的《租赁合同》上“乙方”落款处“黄韬”签名字迹可能不是同一人所写。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，本案审查的焦点：被告谭兴国对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，被告谭兴国要求排除对涉案房屋的执行应同时符合上述四个要件。首先，谭兴国与昊云公司虽在本院查封涉案房屋前签订了书面房屋买卖合同，并向昊云公司原法定代表人黄韬个人账户支付了1400000元，该款项用途载明为购房，但根据黄韬的银行账户往来明细显示，当日黄韬即将1400000元汇给了案外人徐某某，并没有入昊云公司账户，且自2015年1月6日至2016年8月23日，谭兴国与黄韬之间发生多次转账，大多数是黄韬汇给谭兴国，其中有两笔款项注明是付息或还息。本院认为，谭兴国作为购房人支付大额购房款，按照常理应将款项支付给昊云公司，而不应汇至黄韬个人账户，且其在支付对价购房款后，昊云公司应当出具收取购房款的凭证，但直至涉案房屋被查封后，才由昊云公司开具售房发票，相隔时间近两年，显然有悖于正常交易习惯，谭兴国对此亦未能作出合理解释。对谭兴国陈述的黄韬汇给其的款项是其他往来，与本案无关，未能提交证据证实，故本院对谭兴国与昊云公司之间是否存在真实的房屋买卖关系存疑。其次，谭兴国为证实在法院查封前已合法占有涉案房屋，提交了三份租赁合同、交房通知书、物业收据以及其在“58同城”出售房屋信息截图等证据。本院经审核，上述证据不足以证明其主张的事实。理由如下：谭兴国提交的落款时间分别为2016年1月20日、同年4月21日、同年7月15日的租赁合同。原告质证认为，上述租赁合同是伪造的，租赁合同落款时间与入住手续办理流程单、交房通知书中载明的2016年8月15日交房时间相矛盾，不应当存在房屋未交付就出租的情况。对此，原告向本院申请了司法鉴定。被告谭兴国则认为，三份租赁合同均是落款当日其与黄韬本人所签，入住手续办理流程单及交房通知书上载明的落款时间“2016年8月15日”是后来补签，实际形成于2017年3月前一个月左右时间，2016年1月20日，其与黄韬签订了租赁合同，之后该房屋就属于其所有。本院认为，谭兴国主张房屋租赁时其已占有房屋，理应提交此时已办理交房的相关手续，若租赁合同已实际履行，谭兴国亦应提交承租人向其支付租金的证据，对此，谭兴国未能提供足够证据予以证明。另，结合鉴定意见，落款时间为2016年1月20日的租赁合同中谭兴国的签名并非当日形成，三份租赁合同中黄韬签名，亦非同一人所签，谭兴国虽对鉴定意见有异议，但未提出充足的证据证明鉴定结论明显依据不足或存在其他需要重新鉴定的情形，并申请重新鉴定。故谭兴国提交的三份租赁合同不足以证明其于法院查封前已实际合法占有涉案房屋。谭兴国提交的交房通知书及物业费收据。原告质证认为，交房通知书、物业费收据是伪造。被告谭兴国则认为，昊云公司于2016年8月15日交付了房屋，其从2016年8月15日开始缴纳物业费。对此，本院至连云港永安物业服务有限公司进行了调查，该公司工作人员证实：2017年3月一天，物业工作人员在入住手续办理流程单中物业管理处一栏签署的时间2016年8月15日，是根据谭兴国提供的入住手续办理流程单、交房通知书上载明的交房时间“2016年8月15日”确定的，当日，谭兴国与物业公司签订了物业管理服务等协议，并缴纳了自2016年8月15日至2017年8月15日期间的物业费及公摊水电费等，该物业公司提交的物业费票据月度明细表、公摊水电费票据月度明细表亦载明谭兴国缴纳物业费及公摊水电费用的时间是2017年3月，谭兴国对此亦无异议。本院认为，入住手续办理流程单、交房通知书上载明的日期“2016年8月15日”非该日所形成，均为事后倒签，实际形成于法院查封房屋之后；谭兴国缴纳物业费等费用亦是在法院查封房屋后事后补缴，故谭兴国提交的交房通知书及物业费收据不能证实房屋的实际交付时间为2016年8月15日。谭兴国提交的其在“58同城”发布的出售涉案房屋信息截图打印件，因该份证据来源的真实性本院不能确认，虽该份证据载明的时间是2016年6月18日，但其内容仅能证明谭兴国拟将涉案房屋出售，不能证实此时其已经实际合法占有该房屋。综上，被告谭兴国提交的证据未达到高度盖然性，尚不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，被告谭兴国对登记在昊云公司名下的涉案房屋提出异议的主张证据不足，不符合前述法律规定的排除执行的条件，故不能阻却法院执行。原告刘桂兰、钱晔主张对涉案房屋的执行，本院予以支持。被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相关民事诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第九十条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许对灌云县商务大厦1幢B107商铺及项下对应国有土地使用权的执行。案件受理费17400元，由被告谭兴国、黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司承担(此款原告已预交，本院不再退还，六被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费17400元。审 判 长  陈小燕审 判 员  徐 军人民陪审员  刘 霆二〇一八年十一月二十九日书 记 员  钱煜铭附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。