广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第739号原告:广州市冠鳌再生资源回收有限公司。法定代表人：胡锦添，该公司总经理。委托代理人：林少华，广东恒博律师事务所律师。委托代理人：黄阳庆，广东恒博律师事务所实习律师。被告：九江鑫棉实业有限公司。法定代表人：李登明。第三人：李登明。第三人：郑永册。委托代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。原告广州市冠鳌再生资源回收有限公司诉被告九江鑫棉实业有限公司、第三人李登明、郑永册租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林少华、黄阳庆，第三人郑永册委托代理人戴国梁到庭参加诉讼。第三人李登明经本院合法送达，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告广州市冠鳌再生资源回收有限公司诉称：原、被告于2014年8月15日签订《厂房租赁合同》，约定原告将其坐落于广州市南沙区东涌镇三沙村XX围海边之一面积为1933平方米的部分场地出租给被告，每月租金为28995元，租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止，被告每月3日交纳当月租金，每月15日前付清电费、水某等费用。合同另约定，如承租方中途退场视为违约，应承担3个月租金的违约金。被告自2014年12月起拖欠水某、2015年2月起拖欠电费、2015年5月起拖欠租金，经原告多次催促，被告仍拒绝履行合同。被告之行为已构成根本违约，故诉至本院，请求判令：1、解除原、被告于2014年8月15日签订的《厂房租赁合同》，腾空交还涉案场地给原告；2、被告及第三人向原告支付2015年5月1日至2015月7月31日止的使用费86985元、水电费21964.8元、违约金57990元；3、被告及第三人向原告支付2015年8月1日以后的场地使用费（以28995元/月为基准，计算至场地腾空交还给原告之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。被告九江鑫棉实业有限公司、第三人李登明未答辩，也未提交证据。第三人郑永册辩称：一、根据合同相对向原则，本案与原告无关，原告应向被告主张权利；二、原告无权扣押其所有的货物，原告从2015年5月20日强行扣压其存放在原告处的货物，导致现在货物无法销售及利用，且原告又向法院申请了对该货物进行诉讼保全，导致其损失巨大，其保留追究原告赔偿损失责任。经审理查明，2014年8月15日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市南沙区东涌镇三沙村XX围海边之一内的部分租给乙方，只限于布碎等再生料堆放及加工；不得在上述场所进行其他生产、加工等。租赁期限自2014年08月01日起至2017年07月31日止。租赁面积及单价、租金：1、甲方将厂区内厂房面积1993㎡租给乙方；2、租金单价：15元/m²，期限从2014年08月1日至2017年07月31日，租金平均每月28995元。租金及费用的交纳：1、押金。签订合同当天内，乙方预交28995元给甲方作押金，2015年2月28日前有再补交57990元作押金。合同期满，乙方交清所有费用后甲方无息全额退还乙方押金。2、免租设备安装期为45天。3、租金从2014年09月15日开始计算，乙方每月3日缴纳当月租金给甲方，甲方开回收款收据作凭证。4、乙方租用期内一切费用自付。电费、水费、水排污费、电话费等，必须于每月15日前付清。逾期不交，甲方有权停水。水费、水排污费按供水公司实际费用支付。电费按每度加收0.25元。关于物业。1、未经甲方同意，乙方不得私自转租他人；不得随意改变厂房结构，如确实需要，必须书面经甲方同意后，方可进行转租或更改。2、租赁期内，由甲方负责厂房的维护收揖，乙方保证在本合同期满后，各项设施功能处于正常状态。租期届满，乙方加建（装）的土地附着物和入墙物均属甲方，乙方不得擅自拆除，否则乙方按价赔偿甲方（甲方同意后乙方在厂房内加装的钢结构除外）。3、如遇政府拆迁征用的不可抗力因素，拆迁补偿归甲方所得。其余的不可抗力因素，由应得利益方取得利益补偿。甲方无偿退还乙方押金。其他的管理和监督：1、乙方必须为其他员工提供准时的工资支付保障，不得拖欠员工工资。乙方延迟发放工资超过1个月，必须报告甲方，否则视乙方违约。2、乙方延迟、拖欠员工工资超过3个月或以上者，为乙方违约，按乙方违约处理，并且甲方有权扣留乙方在甲方场地的设备、物资等资产，以作其拖欠员工工资的清偿等。若乙方中途退租，视为乙方违约，甲方不退还押金。备注：1、每月租金不含税。2、所产生税项由乙方承担。3、一年后电费可按以下条件重新协商：A、每度加收0.25元。B、每千瓦23元，另每度加收0.1元。2015年2月1日，第三人李登明（甲方）与第三人郑永册（乙方）签订《开花棉合作合同》，约定经甲乙双方友好协商，在平等互利、共赢的原则上达成合同条款如下：一、甲方提供的条件：1、无租金厂房（广州冠鳌再生资源回收有限公司东涌镇三沙村江边仓库1912平方米）；2、七条五组录口机（无机头）生产线;3、全订单生产（包销），现款提货，且保证乙方存品库存不超过80吨，如超过甲方支付乙方80吨货款，80吨成品风险甲方自负；4、业务跟单一名，并对原料、成品质量（含水分）负责，工资由甲方承担；5、合同期与厂房租赁合同同步，合同期满，甲方如合同延期，乙方与甲方的合同继续生效；6、甲方同意乙方在甲方同一场地增加自己的一条生产线，除不付租金外成本自理。二、甲方对乙方的要求：1、有一定的经济实力，能保障甲方200-600吨/月开花生产原料的供应，乙方每月生产200吨必须有能力完成200吨的库存，如生产400吨必须有能力完成400吨的库存；2、有行业从事经验；3、分拣严格按甲方的质量要求，如分拣成本高于市场，高出部分由甲方承担；4、承担甲方在广州冠鳌的厂房押金；5、合同签订生效，场地一切权益、责任、风险在乙方设备安装完毕后随即转移等。三、两百吨生产、销售畅通，双方都有权要求增加产量，每次增加不少于100吨，双方如不能在两个月内完成400吨的各自任务，违约方向对方支付400元/吨利益；四、乙方享受的利益：1、乙方支付生产成本时，享有每吨加工生产利益450元/吨，甲方利益低于1000元/吨时，为了共同的市场竞争力乙方同意享有利益为：350元/吨；2、生产成本以双方签字的利益为准，与本合同具同等效力；五、乙方在未完成甲方设备的改造之前，乙方在大沥的工厂有义务完成甲方的生产任务，且利益不变；六、合同期内由于甲方自身原因不能履行合同，甲方无条件按八折回购乙方在甲方的设备，人力不可抗拒因素除外，双方一切责任全免；七、厂房租赁合同作为本合同附件具有同等效力等。该合同甲方栏有“李登明”签名字样。2015年4月13日，双方另签订《开花棉合作合同补充协议》约定：一、合同第一条第五款修改如下：合同期与厂房租赁合同同步，合同期满，乙方有权选择终止或继续。二、合同第二条第四款修改如下：乙方承担在广州冠鳌厂房押金两个月57990元，合同期满退还。三、合同第三条补充如下：春节期间前后二个月不纳入产量计算范围。四、合同第四条第一款修改如下：乙方支付采购生产成本时，享受加工采购生产利益450元/吨。五、合同第六条修改如下：合同期内由于甲方自身原因不能履行合同，一年内按原价购回乙方设备投入，一年以后按八折购回乙方设备投入，同时，甲方必须购清乙方仓库内的货物等。被告另提交证据《开花棉工场水电费明细表》证明被告及第三人使用水电费的情况，并陈述该明细表系其单方制作的。第三人郑永册对该证据不予确认。为证明李登明确认欠5月份的租金及4月份的水电费、两个月的押金，并同意以其在工场内的设备作为抵押担保，原告提交了证据《承诺书》，该承诺书载明“本人近日正式承诺，本人在冠鳌所欠的15年4月份租金，4月份电费，2个月押金作承诺如下：5月4日交30000元整，5月15日交清5月份租金及4月份电费，5月底之前押金交齐。如不能按上述日期兑现承诺，胡锦添先生有权处理我在本工厂设备作为抵押，如能兑现承诺，在不动设备情况下，本人自行进行产品进出及生产。承诺人：李登明15.5.4”.第三人郑永册对该证据不予确认，并陈述根据该证据原告应直接向李登明追偿。庭审中，原告与第三人郑永册确认:涉案《厂房租赁合同》约定的租赁物为原告名下的位于广州市南沙区东涌镇三沙村四XX海边的一个仓库，该仓库面积为1933平方米。原告另确认上述租赁物未取得建设工程规划许可证，但为其所建，其在2014年8月1日将租赁物交付给被告，被告交纳租金至2015年4月30日止，之后就没有交纳过租金了；涉案租赁物现由原告控制，但没有使用，场内还有被告的物品。第三人郑永册另确认其于2015年4月30日进入涉案租赁物进行生产，同年5月16日撤场。以上事实，有原告、第三人郑永册举证材料及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原告自认涉案租赁物至今未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，双方因此取得的财产，应予返还。故对原告要求被告腾空交还场地的诉请本院予以支持。虽然合同无效，但原告已经将涉案租赁物交付被告使用，故被告应参照合同约定的租金标准向原告给付使用费至实际交还租赁场地之日止。原告主张的违约金没有依据，本院不予支持。原告证据不能证明其主张的水电费已经实际发生及该费用是被告使用涉案租赁物所产生，故对其该诉请本院不予支持。第三人并非涉案租赁合同的当事人，且根据《开花棉合作合同》约定，李登明以涉案租赁物作为合作条件与郑永册进作开发，故原告要求第三人支付租赁费用依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告九江鑫棉实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠鳌再生资源回收有限公司腾空交还位于广州市南沙区东涌镇三沙村四陇围海边之一的仓库（面积为1933平方米）；二、被告九江鑫棉实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠鳌再生资源回收有限公司支付从2015年5月1日起至腾空交还之日止的场地使用费（按每月28995元计算）；三、驳回原告广州市冠鳌再生资源回收有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3638元、财产保全费2404元，由原告九江鑫棉实业有限公司承担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文代理审判员  邓小春人民陪审员  陈金好二〇一五年十一月十七日书 记 员  梁凤茵