浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0182民初3751号 原告：季艳琴,女,1974年10月25日出生,汉族,住建德市。 委托诉讼代理人：郑晓云，浙江春秋联合律师事务所律师。 被告：周小华,女,1974年2月6日出生,汉族,户籍所在地建德市，现住建德市。 委托诉讼代理人：翁洪、余闻涛，浙江杭星律师事务所律师。 原告季艳琴与被告周小华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，于同年9月6日公开开庭进行了审理。审理过程中，当事人同意继续适用简易程序延期审理三个月，后因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭，于2018年4月27日、2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑晓云、被告的委托诉讼代理人余闻涛三次均到庭参加诉讼，原告季艳琴、被告的委托诉讼代理人翁洪到庭参加第一次庭审。诉讼过程中，因案情复杂，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告立即协助原告办理买卖房屋过户登记手续；3、本案案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告系朋友关系。2015年5月26日，被告以585000元的价格（首付185000元，余款400000元按揭支付）从房产开发商杭州和谐置业有限公司购买坐落于建德市××街道××幢××单元××室××住房**。因被告经济紧张，2017年3月初，原、被告通过电话、微信方式达成被告将案涉房屋以原价转让给原告的房屋买卖合同，合同主要内容如下:被告将案涉房屋以原价585000元的价格转让给原告;原告支付房屋出售首付款200000元，余款在2017年8月付清；相关过户税费及其他费用等由原告负担；为避免过高的营业税，房屋在两年后过户，等等。2017年3月17日，原告通过其丈夫在上海招商银行账户转帐支付被告首笔购房款200000元。2017年8月3日晚，原告告知被告已经从奥地利回国准备来新安江支付房屋买卖合同尾款并补签正式书面房屋买卖合同时，被告却告知原告因纠纷案涉房屋已被建德市人民法院查封。经了解，被告所谓房子被法院查封，根本就是杜撰；事实上，就是因为房屋涨价，被告要毁约，并已在中介挂牌准备将案涉房屋对外出售。综上，原告认为，原、被告之间通过微信方式达成的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应当是合法有效的。虽然房屋买卖合同是要式法律行为，必须以书面形式，但《合同法》第十一条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”。据此，原、被告之间这种以微信方式达成的房屋买卖合同属房屋买卖合同的其他书面形式，也是符合房屋买卖形式要件要求的。因房屋涨价，被告杜撰虚假事实，将案涉房屋对外转让，显属违约，符合《合同法》第68条的不安抗辩规定，原告有理由要求被告提前协助办理案涉房屋过户登记手续；且提前办理，并未损害被告任何利益。因无法自行协商解决，诉至法院，请求依法裁决。 被告辩称，本案房屋买卖合同并未成立，尚处于磋商阶段，原、被告并未就房屋买卖事宜达成一致意见，因此不存在法律上的效力判定问题，理由如下:1、房屋买卖合同涉及不动产，标的额较大，是比较重大的合同，应当采取书面形式订立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条明确规定:“房地产转让，应当签订书面转让合同......”。原告认为原、被告双方的微信聊天记录属于《合同法》第十一条中的数据电文，是房屋买卖合同的其他书面形式，是没有法律依据的。2015年4月1日起施行的《电子签名法》第三条的规定，明确排除了以数据电文为表现形式的房屋买卖合同，房屋买卖合同不适用数据电文形式。2、原告本人在微信聊天记录中也是认可双方需要签订书面的房屋买卖合同的。3、原告与被告的聊天记录涉及的信息其实非常模糊和有限，本案案涉房屋处于按揭状态，但聊天记录对于按揭款利息的处理、物业费及物业维修基金的承担、房屋的交付时间及方式等重要条款均未进行约定。4、本案微信聊天记录是原告作为证据提交法庭的，应当提交证据的原始载体。该聊天记录不完整，原、被告曾在聊天过程中商量过被告已支付的26个月的按揭款及按揭利息承担问题，但从原告提供的微信聊天记录中并未反应出来。被告有理由怀疑原告作为证据提供的这部分微信聊天记录有所删减，未能完整、真实呈现双方的真实意思表示。综上，要求法庭驳回原告的诉讼请求。 针对被告的答辩，原告补充陈述称，本案不存在电子签名行为，只存在数据电文证据的使用认定问题。对于数据电文证据的认定和使用，应当适用《合同法》第十一条、《民诉法》解释第一百一十六条，而非《电子签名法》。适用《电子签名法》第三条的前提条件是当事人有约定，本案中当事人并无此约定。另，该条文不是效力性强制规定，仅是管理性强制规定，对于违反管理性强制规定的，并不必然导致合同无效。 原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料： 1、《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预0000824）复印件一份，用以证明被告购得案涉房屋的事实。 2、微信聊天记录三十六页，用以证明原、被告通过微信聊天达成完整的房屋买卖合同的意思表示。 3、结婚证一份、护照二份（复印件，提交原件核对，原件已当庭返还）、汇款凭证二份，用以证明原告已通过其丈夫的帐号将案涉房款按约定期限支付。 被告周小华未向法庭提供证据。 原告提交的证据1，被告质证后无异议，本院予以认定。对原告提交的证据2，被告质证后对其完整性有异议，认为中间有过截取，但在原告提出用原、被告双方的手机聊天记录进行核对时，被告又未同意，也未提供其他证据予以证明，本院认为原告所提供的证据符合证据的要件要求，本院予以认定。对原告提交的证据3，被告质证后对证据本身三性无异议，但认为汇入法院的款项与本案无关，认可已收到预付款，本院认为原告所提供的证据符合证据的要件要求，本院予以认定。 另，本院向中国银行股份有限公司建德支行调取被告周小华的个人一手住房贷款合同和向建德市国土资源局查询涉案房屋的权属信息，证明被告向中国银行股份有限公司建德支行按揭贷款400000元及涉案房屋设定抵押情况，经双方质证均无异议，本院予以认定。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下： 原、被告系朋友关系。2015年5月26日，被告以585000元的价格从房产开发商杭州和谐置业有限公司购买坐落于建德市××街道××幢××单元××室××房××。首付185000元，余款400000元向中国银行股份有限公司建德支行按揭贷款予以支付，并将所购房屋进行抵押，于2015年6月26日办理了预告抵押，设定了抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司建德支行。2017年3月初，原、被告通过微信聊天方式（周小华的微信号：×××10,昵称：矜贵，绑定手机号:136××××3239）达成被告将案涉房屋以原价585000元的价格转让给原告的房屋买卖合同，合同主要内容为:被告将坐落于建德市××街道××幢××单元××室××房××以原价585000元的价格转让给原告;原告支付房屋出售首付款200000元，余款在2017年8月付清；相关过户税费及其他费用由原告负担；为避免过高的营业税，房屋在两年后过户，书面合同待原告8月份回国后签订，等等。2017年3月17日，原告通过其丈夫ＯＬＩＶＥＲＭＩＣＨＡＥＬＷＡＫＥ（奥地利人）在上海招商银行账户转帐支付被告首笔购房款200000元。2017年8月3日晚，被告告知原告因纠纷案涉房屋已被建德市人民法院查封，并愿意将原告支付的购房款退还给原告，原告不同意，要求被告交付房屋，双方协商无果，原告于2017年8月7日诉至法院，请求依法裁决。诉讼过程中，原告于2017年8月25日通过其丈夫在上海招商银行账户将购房尾款385000元汇到建德市人民法院。 另查，至今被告尚未涂除涉案房屋的抵押权。 本院认为，原告季艳琴与被告周小华通过微信聊天方式就被告周小华所有的坐落于建德市××街道××幢××单元××室××住房**达成房屋买卖意思表示，并就合同主要内容达成合意，且原告已支付首付款200000元，被告也已接受，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同成立并合法有效。原告的该项诉讼请求本院予以支持。反之，被告抗辩微信聊天记录不完整，房屋买卖相关的部分内容未涉及，认为合同未成立的抗辩意见，本院不予采信。被告抗辩根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让，应当签订书面转让合同......”和根据《电子签名法》第三条规定，明确排除了以数据电文为表现形式的房屋买卖合同，房屋买卖合同不适用数据电文形式，认为原、被告双方未订立书面合同，因而合同未成立，不存在法律上的效力判定问题。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定属于管理性规定，不属于效力性强制规定，并不影响本案双方达成的房屋买卖合同效力。而适用《电子签名法》第三条规定的前提条件是当事人约定使用或者不使用电子签名、数据电文，而本案中当事人并无此约定，故该条文规定并不适用本案。且合同的书面形式仅具有证据的效力，本案中，原、被告之间权利义务关系明确，即使没有采用法律规定的形式，其合同的效力也不受影响，对该抗辩意见本院不予采信。双方当事人在达成案涉房屋买卖合意时，案涉房屋设定有抵押权，缔约双方均未举证证实其转让行为业经抵押权人同意，被告未举证证实已涂除了抵押权，原告也未举证证实其已代为清偿了抵押之债而消灭了抵押权。根据我国物权法的相关规定，案涉房屋不得转让，故原告要求被告立即协助办理买卖房屋过户登记手续，条件未成就，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第二十六条、第三十六条、第四十四条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告季艳琴与被告周小华就被告周小华所有的坐落于建德市××街道××幢××单元××室住房一套达成的房屋买卖合同合法有效。 二、驳回原告季艳琴的其他诉讼请求。 案件受理费9650元，财产保全申请费3445元，由原告季艳琴负担9570元，被告周小华负担3525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  章荣生 人民陪审员  金 霞 人民陪审员  杨芳静 二〇一八年十一月六日 书 记 员  刘爱萍