福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初9041号 原告：泉州市高卫物业管理有限公司，住所地福建省晋江市内坑商会四楼，统一社会信用代码91350582579259934D。 法定代表人：王云龙，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙连仕，福建伟立律师事务所执业律师。 被告：李江东，男，1974年7月19日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：泉州新华都购物广场有限公司晋江磁灶店，住所地福建省晋江市磁灶镇延泽路中瑞阳光豪庭4号楼1号商场，统一社会信用代码91350582581147675B。 法定代表人：陈文杰，该公司经理。 委托诉讼代理人:钟艳虹，该店职员。 泉州市高卫物业管理有限公司（以下称高卫公司）与李江东、泉州新华都购物广场有限公司晋江磁灶店（新华都公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。第一次庭审高卫公司的委托代理人孙连仕，李江东到庭参加诉讼，新华都公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼；第二次庭审高卫公司的委托代理人孙连仕，李江东，新华都公司的委托诉讼代理人钟艳虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高卫公司向本院提出诉讼请求：李江东向高卫公司支付自2014年10月起至2018年6月止的物业服务费257731元及违约金（自2014年10月至实际付款之日止，按千分之三计算）。事实与理由：高卫公司系李江东房产的物业管理公司，为李江东提供物业服务，李江东购买的房产租给新华都公司。2013年3月18日，高卫公司与李江东签订“中瑞阳光豪庭”前期物业服务合同，其中物业管理费每月每平方1元（不含公摊水电费），公摊水电费依据实际使用情况按照“谁使用谁公摊”的原则向相应的业主或物业使用人收取。合同第十一条第4点约定：“乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天应交费用的千分之三的标准向甲方支付违约金，并有权利向人民法院申请追缴。”李江东自2014年10月份起至2018年6月拖欠物业管理费257731元。李江东的行为已构成违约，应支付相应的违约金。 李江东辩称，1.高卫公司口头答应免除物业费；2.一百多个停车位由新华都公司管理使用，与高卫公司无关。 新华都公司述称，2010年8月31日，新华都公司与泉州中瑞房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定，租金包括但不限于房租、物业管理费等。2014年9月29日，新华都公司与泉州中瑞房地产开发有限公司、李江东签订了《房屋租赁合同主体变更协议》，根据协议约定，泉州中瑞房地产开发有限公司将房屋租赁合同项下的权利和义务全部转让给李江东。 高卫公司为证明其主张，向本院提供如下证据： A1、物业管理资质一份，拟证明高卫公司具有物业服务资格的事实； A2.企业信用信息公示报告一份，拟证明新华都公司的诉讼主体资格； A3.房产登记备案申请表、房屋买卖合同及前期物业服务合同，拟证明李江东购买房产并签订确认书确认物业管理费用及公共水电费的缴纳方式； A4.《房屋租赁合同主体变更协议》一份，拟证明高卫公司与新华都公司已签订房屋租赁合同，高卫公司、新华都公司与李江东于2014年9月29日签订房屋租赁主体变更协议的事实； A5.汇总表一份，拟证明李江东出租给新华都公司的产权面积； A6.协议书一份，拟证明高卫公司实际为李江东房产提供物业服务的事实。 李江东质证认为，所有的楼层均系其购买，但已过6年，高卫公司才主张物业费用与事实不符。 新华都公司质证认为，本案系高卫公司与李江东之间的关系，对高卫公司提供的证据三性均不持异议。 新华都公司为证明其主张，向本院提供B1.房屋租赁合同及主体变更协议各一份，拟证明租金已包括物业管理费等的事实。 高卫公司质证认为，对证据B1三性不持异议，根据《房屋租赁合同》第四页的约定，租金包括了房租和物业管理费等费用，该证据可以证明高卫公司的的主张。 李江东质证认为，对证据B1三性不持异议。 本院认为，证据A1可以证实高卫公司具有三级物业服务资格。证据A2可以证实新华都的身份情况及营业地址。证据A6可以证实2013年泉州中瑞房地产开发有限公司、晋江市汇众物业管理有限公司、高卫公司签订《协议书》，约定中瑞阳光豪庭一期《前期物业服务合同》已由高卫公司提供物业服务。证据A3、A5可以证实李江东向泉州中瑞房地产开发有限公司购买位于晋江市磁灶镇延泽路中瑞阳光豪庭10套房产，面积5727.35平方米，该房产物业管理由高卫公司服务，双方约定物业管理费每月每平方1元（不含公摊水电费），若李江东违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，高卫公司有权要求李江东补交，并从逾期之日起按每天应交费用的千分之三的标准向高卫公司支付违约金。证据A4可以证实高卫公司与新华都公司已签订房屋租赁合同，高卫公司、新华都公司与李江东于2014年9月29日签订房屋租赁主体变更协议。证据B1可以证实泉州中瑞房地产开发有限公司将物业租赁给新华都公司，后房屋租赁主体变更为李江东，新华都公司租赁的物业租赁费已包括物业管理费。 经庭审举证、认证，对本案的事实作如下认定: 李江东向泉州中瑞房地产开发有限公司购买租赁给新华都公司位于晋江市磁灶镇延泽路中瑞阳光豪庭10套房产，面积5727.35平方米，该房产物业管理由高卫公司服务，双方约定物业管理费每月每平方1元（不含公摊水电费）；逾期缴纳则从逾期之日起按每天应交费用的千分之三的标准支付违约金。李江东未按时交纳物业管理费。 本院认为，高卫公司与李江东之间的物业服务合同关系，合法有效，依法受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行相应的义务。高卫公司主张物业管理费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。李江东未能履行付款义务，应承担相应的清偿及违约责任。高卫公司根据双方合同约定按3‰/日支付违约金，但该违约金过高，本院依法调整为按月利率2%计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、李江东应于本判决生效之日起十日内支付泉州市高卫物业管理有限公司物业管理费257731元及违约金（自2014年10月至实际付款之日止，按月利率2%计算）。 二、驳回泉州市高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11781元，因适用简易程序减半收取5890.5元，由李江东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  丁盛立 二〇一八年十一月一日 书记员  施建江 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。