彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1403民初1176号 原告:胡宪明，男，生于1955年3月6日，汉族，住四川省双流县。 原告:程素珍，女，生于1956年4月16日，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：郭凤春，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。 被告：康玲，女，生于1993年8月24日，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：赵家贵，男，生于1966年6月16日，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：徐文燕，四川万盛行律师事务所律师。 第三人:眉山市彭山区幸福苑房地产中介有限公司，住所地四川省眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下商业街39号，统一社会信用号码：91511403MA63M7G01Q。 法定代表人：张燕。 委托诉讼代理人：舒亚军，男，汉族，生于1976年10月10日，住四川省眉山市彭山区。 原告胡宪明、程素珍与被告康玲、第三人眉山市彭山区幸福苑房地产中介有限公司（以下简称：幸福苑中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法于2018年7月9日立案受理。本案依法于2018年8月20日组成合议庭公开开庭进行了审理，二原告及其委托诉讼代理人刘科、被告康玲及其委托诉讼代理人徐文燕、第三人幸福苑中介公司的委托诉讼代理人舒亚军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告及第三人于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告立即返还原告位于彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下第713幢101号房屋；3.判令被告依法承担违约责任，其所付定金100万元不予退还；4.本案诉讼费，由被告承担。事实和理由：原告于2009年12月15日向恒大鑫丰（彭山）置业有限公司依法购买了位于彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下713幢101号房屋，建筑面积为489.79平方米。2017年3月8日，原、被告与第三人签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告以净得价550万元将该房出售给被告，原告收房后的所有费用由被告支付，且交易涉及的税费均由被告承担，付款方式为签订合同时支付定金100万元，剩余房款450万元待原告取得房屋不动产权证后15个工作日内与被告办理房屋过户手续，或者委托公证书后当日一次性付清；如果被告不按日期之规定办理过户手续，则被告违约，原告收回此房，定金不退，被告无偿退出此房。 合同签订后，被告向原告支付定金100万元，原告按约定结清了房屋贷款并将房屋交付给了被告，但被告在装修过程中存在违法建房、私搭乱建的违法行为，导致登记部门对该房不予办理不动产登记手续，眉山市彭山区城市行政执法局也于2017年5月25日下发了眉彭（监）责停2017字96号《责令暂停止施工通知书》和眉彭城责改【2017】第96号《责令（限期）改正通知》，要求立即停止施工并在2017年6月5日前进行改正。原告得知该情况后多次催促被告限期消除违法行为，或者支付剩余价款，还曾于2017年11月28日向被告发出律师函，以使三方签订的《房屋买卖合同》继续履行，但被告至今既不整改违法行为，也不支付剩余购房款，导致原告不能实现合同目的。 原告认为，被告在原告催告后的合理期限内未履行主要义务，且因自身违法行为致使合同目的不能实现，被告的前述行为已属于根本违约，原告有权依据合同约定及法律规定，诉请解除三方于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》，并由被告承担违约责任，定金100万元不予退还，且应由被告返还该房屋。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院裁决。 被告康玲辩称，原告与被告是在平等自愿、诚实信用的基础上签订的《房屋买卖合同》，该合同为有效合同。原告要求解除房屋买卖合同缺乏法律依据，也缺乏合同约定的解除情形事由，其主张应不予支持，被告要求原告继续履行合同。合同签订后，被告依约支付原告定金100万元和其他相关费用，全面履行了合同约定义务。先后与装修、材料供应商、家电、家具等公司或个人签订了装饰合同、买卖合同等，希望房屋装修完后尽快入住，并及时办理该房屋产权过户手续事宜，这表明被告以积极态度的行为促使合同按双方约定履行。尽管被告在装修过程中存在违规建设障碍，其行为属于行政管理范围，非民事行为，该行为结果经法定程序处理后，该违规建设障碍将依法消除，不会根本性影响房屋产权过户事宜。 在原、被告签订的《房屋买卖合同》中，并没有约定该违规建设为阻止合同继续履行的事由，被告也没有其他违反合同约定行为，原告单方面要求解除合同缺乏双方约定的解除事由。同时，也不符合《合同法》第九十四条所规定的解除合同的情形。综上，被告请求贵院以事实为依据，以法律为准绳，驳回二原告的诉讼请求。 第三人幸福苑中介公司辩称，被告康玲委托诉讼代理人的以上答辩意见基本上属实，第三人的答辩意见与被告的答辩意见一致。 二原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 一、原、被告的身份证复印件及第三人的信息，证明原、被告主体资格； 二、《房屋买卖合同》、收条两张、收据一张，证明原、被告及第三人在签订《房屋买卖合同》时，原告如实披露了房屋权属状况；也证明被告没有按合同约定履行其义务，原告有权收回房屋，不退定金的事实；也证明原告支付中介费15000元，以及原告结清房贷的事实。 三、1.《关于禁止在牧马镇恒大金碧天下小区进行违法建房私搭乱建的通告》，2.眉彭城（监）责停2017年96号《责令暂停施工通知书》，3.眉彭城（监）责停2017年96号《责令（限期）改正通知书》，4.《律师函》及收条，5.房屋现状照片6张；证明被告收房后，对房屋进行了违法搭建，导致登记部门对该房屋不予办理过户登记手续，由于被告不按时纠正违法行为，也不按时支付原告剩余购房款，导致合同目的不能实现，已构成根本性违约，达到了合同约定和法律规定的解除条件；因被告的违约，且支付的定金100万元不予退还，同时，被告也应返还原告房屋。 被告康玲对原告提供以上证据的质证意见如下：对第一组证据的三性均无异议；对二组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议；对第三组证据的三性均有异议。 第三人对原告提供以上证据的质证意见如下：对第一组、第二组、第三组证据的真实性、合法性没有异议。 被告康玲提供如下证据材料： 一、1.《房屋买卖合同》复印件，证明签订该合同是双方真实意思表示；2.中国工商银行的转账凭证及原告出具的收条。 二、中国工商银行的刷卡凭证一张。 三、微信截图2张，北京龙发建筑装饰工程有限公司专用收据一张、消费清单一份。 四、别墅设备系统购销及安装合同及POS签购单一张。 五、家用中央空调系列工程合同、金小林出具的收条一张、刷卡记录一张。 六、手机信息截图8张。 七、律师函。 原告对被告以上证据的质证意见如下：对第一组的买卖合同无异议，对原告给被告出具的收条无异议，其他收条、收据由第三人发表质证意见；对第二组证据与本案无关系；对三、四、对五、六、七组证据均有异议，该组证据不能达到其证明目的。 第三人的质证意见如下：对一组证据没有异议，对其他证据不清楚。 上述证据材料经庭审质证，并经审查，本院认为，原告提供的以上一组、二组、三组证据及被告提供的一至七组证据的来源合法、内容客观真实，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据，本院查明如下事实： 2017年3月8日，原、被告通过第三人幸福苑中介公司的介绍，双方于当日签订了《房屋买卖合同》。 该合同约定由二被告购买二原告位于彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下713栋101号房屋，该房屋的建筑面积为489.79平方米，房屋成交价为550万元，付款方式为：签订合同时付定金100万元，余款450万元，双方约定在卖方取得产权证书后的15个工作日与买方办理房屋过户手续或委托公证书后，当日卖方将开发商就此房相应的文字依据全部给买方，买方付给卖方450万元。全部房款付清后，合同园满结束。该合同也约定了由原、被告双方各支付45000元的中介费。 合同签订当日，被告支付二原告定金100万元，后二原告将涉案房屋的钥匙交付给被告进行装修，被告已对涉案房屋进行了装修，因涉案房屋存在的违法搭建、乱建、装修。 2017年5月5日，眉山市彭山区城乡规划局、住房和城乡规划建设局、城市行政执法局、眉山市公安局彭山分局、眉山市彭山区牧马镇人民政府关于禁止在牧马镇恒大金碧天下小区进行违法建房私搭乱建的通告内容如下：一、城乡建设应依法有序进行，严格按法定程序审批，严禁违法建房、私搭乱建、加层建设等行为，未经批准的各类占地、建设等均属违法。二、自本通告发布之日起，正在进行违法建设的，应当立即停止建设行为，并于2017年6月30日前自行拆除。未取得《建设工程规划许可证》已修建的建筑物、构筑物，应于2017年6月30日前自行拆除。逾期未拆除的执法部门依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条等相关法律、法规的规定依法严肃处理。三、对存在违法建设行为的建筑物、构筑物，将依法不予办理不动产变更、转让、抵押登记等相关手续。六、本通告自发布之日起施行。 被告提供2018年10月29日的恒大金碧天下物业服务中心、彭山区城乡规划建设执法大队出具的证明证实，涉案房屋已达到装饰装修标准，也证实涉案房屋的外围违章搭建已经拆除，达到了原、被告办理过户手续的条件。本院于2018年11月13日到彭山区房地产服务中心查询得知，彭山区城乡规划建设执法大队已经解除对涉案房屋的冻结。 另查明，涉案房屋是原告于2009年12月15日与开发商恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告是用按揭贷款方式购买涉案房屋。 还查明，本案已向原告释明要求其变更诉讼请求，原告仍坚持其诉求，并表示可另案主张其权利。 本院认为，二原告与被告于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，本院予以采信。二原告要求解除原、被告及第三人于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。因原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告已按合同约定履行了支付购房定金100万元的义务，而原告胡宪明、程素珍没有在取得涉案房屋所有权证后，按《房屋买卖合同》约定的期限办理涉案房屋的过户登记手续或者委托公证机关进行公证手续的先履行义务，故二原告要求被告支付剩余购房款的条件并不成就。在本案中，被告没有支付剩余购房款并不构成违约。虽然涉案房屋在起诉前，被告对涉案房屋进行了违法搭建和装修，但被告的装修行为在涉案小区是普遍存在的，且被告在一审判决前对其违法搭建行为进行了纠正，并对违法搭建的建筑物、构筑物进行了拆除，被告及时拆除违法搭建的构筑物的行为属积极履行合同的行为，其行为已经排除了办理涉案房屋过户手续的障碍。又因被告违法搭建、违法装修涉案房屋的行为，属行政处罚范畴，且政府也在积极处理、协调小区的违法搭建问题。综上，根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，二原告要求解除原、被告及第三人于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。 同理，二原告要求被告返还其位于眉山市彭山区恒大金碧天下713幢101号房屋的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。 同理，二原告要求被告支付的定金100万元不予退还的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条,第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告胡宪明、程素珍的诉讼请求。 案件受理费50300元，由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于眉山市中级人民法院。 审 判 长  张文清 人民陪审员  谢天文 人民陪审员  周永刚 二〇一八年十一月二十二日 书 记 员  谢小丽