成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初3691号 原告（反诉被告）：宋永娟，女，1983年12月23日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：吕沁文，四川谷雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玲，四川优尚杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张华，男，1985年9月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：夏先凤，女，1960年12月23日出生，汉族，住成都市青羊区，系被告张华之岳母。 被告（反诉原告）：夏俪玲，女，1986年9月15日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：夏先凤，女，1960年12月23日出生，汉族，住成都市青羊区，系被告夏俪玲之母。 原告宋永娟与被告夏俪玲、张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序。2018年5月10日，二被告提起反诉，本院予以准许。2018年5月17日，本院组织双方进行了庭前会议交换双方的证据。2018年5月28日，依法公开开庭进行了本反诉合并审理。2018年6月1日，宋永娟申请对诉争房屋内的装修及阁楼修建作残值鉴定。2018年6月7日，本院委托四川衡立泰资产评估事务所有限公司进行鉴定。2018年7月6日，该事务所出具《关于司法鉴定项目退回的函》。2018年8月15日，本院组织双方进行了质证。原告宋永娟及其委托诉讼代理人杨玲、吕沁文、被告夏俪玲、张华的委托诉讼代理人夏先凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋永娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除宋永娟与被告张华、夏俪玲签订的《房屋租赁合同》；2.判令张华、夏俪玲退还租金15000元（2017年12月15日至2018年1月31日的租金）、押金10000元；3.判令张华、夏俪玲支付宋永娟房屋阁楼修建费26000元；4.判令诉讼费和律师费由张华、夏俪玲负担。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求为：判令张华、夏俪玲支付房屋装修费用的一半18587元和阁楼装修费用27219元；律师费5000元。事实和理由：2017年7月1日，宋永娟与张华、夏俪玲签订了《房屋租赁合同》，宋永娟承租张华、夏俪玲位于成都市房屋，并确定经营用途为餐饮服务。双方约定“乙方（原告）负责装修和加装阁楼，到期装修不拆除。房屋租期从2017年7月1日至2020年6月30日”。当日，宋永娟支付30000元租金（租期是2017年7月1日至2017年10月30日）和押金10000元给被告。2017年11月1日，宋永娟又支付了被告30000元的租金（租期为2017年11月1日至2018年1月31日）。原告经被告同意后装修该房屋花费60000元左右，其中修建阁楼花费26000元。由于成都环保政策的实施，该小区物业管理工作人员开始发出通告。通知该小区不能引入可能产生重油烟的饮食服务业。原告得知情况后，与被告联系。被告承诺原告的经营不受影响，让原告安心经营下去。之后物业公司多次阻挠，导致原告无法正常经营。中途原告多次求助于被告，请求解决此问题。但三方无法达成一致意见。原告表明想解除合同的意愿，希望被告方退还剩余租期的租金和押金。但是被告方不同意。多次协商谈判，被告也不愿意退还相关费用。2017年11月27日，物业公司工作人员发出装修违规整改通知，要求原告在5日内整改处理。导致原告无法开展饮食服务的经营，原告于2017年12月10日搬离该房屋。现根据合同法等相关法律诉至贵院，请求判如诉请，以保护原告的合法权利。 被告张华、夏俪玲辩称，请求驳回原告宋永娟的所有诉讼请求。理由是：双方签订的合同约定的是商用，而原告宋永娟先是装修后是改作餐饮。2017年11月26日，原告宋永娟发短信告知向退租。同年12月2日，双方约定见面协商。被告要求原告写终止合同协议书，并放弃转租权和续租的优先权。同时以合同第四条第9款的约定，租赁终止日为2017年12月25日止，作为租金结算的日期。另按照合同第四条第9款之约定，原告应支付一个月的违约金10000元。但原告宋永娟不同意。双方争议在于原告宋永娟认为其不构成违约，押金应全部退回；二、租赁终止日为2017年11月底，被告应退还多交的两个月租金20000元。由于双方存在争议，无法协商，原告拒绝交付房屋。2018年2月10日双方才交付了房屋，仍然没有达成一致，至今未办理结算。此期间，原告仍欠物管费369.2元、租金、私自打洞等。被告认为，合同履行过程中发生的事实与被告无关。原告提出的两个单位是导致原告无法经营的原因。但原告从事经营活动应当遵守国家的政策和物业公司的管理。完善政府的各种经营手续，持证经营才能持久的开展正常的经营活动。综上所述，房屋租赁合同是双方合法签订的，应当得到保护。任何违约一方，应给守约方支付违约金，守约方应得到合法的保护。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告张华、夏俪玲向本院提出诉讼请求：1.宋永娟起诉主体错误，请求法院驳回宋永娟的诉讼请求；2.判令宋永娟支付欠张华、夏俪玲的物管费、电费、卫生费、房租费合计3821.7元；3.判令宋永娟限期恢复损坏的房屋共墙以及因房屋损坏，造成无法出租的租金损失。租金计算期从2018年2月11日起，至门洞修复之日止；4.判令宋永娟赔偿张华、夏俪玲的误工费3000元；5.诉讼费由宋永娟负担。事实和理由：2017年7月1日，被反诉人与反诉人签订了《房屋租赁合同》，一直从事的是房屋装修业务。后来改做餐饮（随便点快餐），反诉人并不知晓。所以，根本不存在反诉人事先对被反诉人做餐饮的事情做出任何口头承诺。被反诉人诉状中称，经营期间因环保政策变动和物业管理公司的阻挠，导致其无法正常经营。反诉人认为，上述理由与反诉人无关，这是诉讼主体错误。二、被反诉人按合同交的租金，对应的租期是2018年1月30日止。但被反诉人交钥匙的日期是2018年2月10日。超用房屋10天，欠租金3333元。租期内欠物业管理费369.2元（2018年1月1日起至2018年2月10日止）；欠电费109.5元、卫生费10元。以上合计3812.7元。三、被反诉人因私自打洞开门，而后一直拒绝修复。商铺与外界联通。导致该房屋从2018年2月11日以来，至今无法出租。给反诉人造成了巨大经济损失。此期间的租金损失应由被反诉人赔偿。租金计算期应从2018年2月11日起，至门洞修复之日止，租金计算标准按合同规定执行。为维护反诉人的合法权益，故请求法院支持反诉人的诉讼请求。 反诉被告宋永娟辩称，反诉原告第一项诉讼请求不符合法律之规定，不予认可。第二项诉讼请求不同意，我方已于2017年12月10日搬离。三、共墙开洞是被告同意，有微信记录为证。第四、五项诉讼请求我方均不予认可，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年7月1日，宋永娟向张华、夏俪玲承租其位于成都市金牛区。双方立《房屋租赁合同》为约，出租方张华、夏俪玲作为甲方，承租方宋永娟作为乙方。租赁期限为36个月，自2017年7月1日起至2020年6月30日止。月租金为11000元。每三个月交付一次。签订合同当日支付首次租金30000元。首次租金的期限为2017年7月1日起至2017年10月30日止。第二次租金于2017年11月1日之前付清，之后每隔三个月支付一次租金。押金为10000元。租期届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，退还押金。双方于第四款双方责任及违约处理中约定：“4.乙方须按时支付本合同约定的租金，按时交纳水电费、电话费、有线电视费、宽带网使用费、卫生费、物管费费等费用。如乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回该屋。5.乙方应遵守小区物业管理制度，不得擅自改变该房屋的建筑结构和用途。不得将该房屋转租他人，不得利用该房屋进行违法活动，否则由乙方承担一切责任，并赔偿由此给甲方造成的经济损失，同时甲方有权收回该房屋。6.乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施。乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整；在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将房屋恢复原状。……8.租赁期满，乙方应按时迁出。若要继续租用，乙方须提前一个月向甲方提出续租申请，经重新签约后方可继续租用。甲方在同等条件下应优先考虑乙方的续租。9.租赁期限内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金。”双方又作了特别的约定：“乙方负责装修和加装阁楼，到期装修不拆。自2018年8月1日起，租金改为半年一付，每次支付66000元，应于每次到期前10天支付。双方约定第一年租金为每月壹万元，第二、三年每月壹万壹仟元。本房屋允许转租，但需知会甲方。以上为净租金，租赁期间产生的一切费用由乙方负责”。 当日，宋永娟依约支付了首次租金30,000元、押金10,000元。2017年7月1日，张华向物业公司出具了委托宋永娟办理诉争商铺装修事宜的装修委托书。2017年7月3日，宋永娟向物业公司申请装修并得到物业公司的许可。2017年7月24日，物业公司进行了初步验收，工程部验收意见：按图施工，合格。秩序维护部验收意见：现场消防设施设备配置合格，运行正常。客服部验收意见：搭钢架2层，存在消防安全隐患，2层未装栏杆。装修后，宋永娟使用该商铺经营“随便点自选快餐”。2017年11月1日，宋永娟支付租金30,000元（租期为2017年11月1日至2018年1月31日）。2017年11月26日，宋永娟通过微信向夏先凤提出退租。2017年11月27日，恒大雅苑物业服务中心向宋永娟发出《装修违规整改通知书》，违规情形为占用消防通道，要求宋永娟于5天内整改此项工程，以符合政府部门及物业公司的整体要求，否则将根据实际情况作出适当的处理。收到该整改通知书后，当日宋永娟通过微信向张华提出解除合同。因宋永娟与张华、夏俪玲的代理人夏先凤就是否退还租金和押金发生争议，无法协商。2018年2月10日，宋永娟的爱人陈波与夏先凤进行房屋交接，双方达成房屋交接确认书。双方确认“铺面内室内物品及垃圾已全部清理完毕。甲方负责装修的钢结构阁楼及楼梯，水电改造，贴砖，乳胶漆，墙纸，吊顶及楼梯处消防通道搭建储物间等均未撤除；铺面的水费、电费已交。铺面的水卡一张、水电费交费凭证、钥匙三把。”2018年1月物业管理费欠费276.9元、2月欠费276.9元。2018年1月卫生费欠付10元。 2018年5月16日，本院至诉争商铺所在小区的物业公司曹家巷恒大雅苑物业中心调查核实诉争商铺装修及餐饮事宜。其负责人证实：“这个小区是拆迁后置换的商品房。在交房同时告知业主这个区域内不能做有油烟的餐饮行业。宋永娟是向我们申请装修，装修很简单，铺了地面和刷墙。申请装修时业已告知她不得做有油烟的餐饮。她坚持称不会产生油烟，是做成品外卖。巡查时发现她经营过程中乱倒泔水，对小区环境造成破坏。同时室内与消防楼梯间隔墙进行了拆除，占用了公共楼道。这种做法没有得到我们的同意，所以要求她限期整改。” 诉讼中，宋永娟申请对诉争商铺内装修（包括阁楼装修）的残值进行鉴定。本院于2018年6月7日委托四川衡立泰资产评估事务所有限公司进行鉴定。2018年7月6日，四川衡立泰资产评估事务所有限公司作出《关于司法鉴定项目退回的函》，说明无法合理的评估出装修价值的原因：1.原、被告对评估范围无法统一，存在争议；2.原告提供的装饰工程预算表、付款凭证（收据）未经过原告及被告双方确认；3.无法核实装饰、装修材料的品质；4.无法核实申请人提供的装饰工程预算表上列示的材料是否为实际使用的材料。 以上事实，有当事人双方的身份信息、租赁合同、装修违规整改通知书、房屋交接确认书等及调查笔录、庭审笔录在案予以证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《房屋租赁合同》是宋永娟与张华、夏俪玲真实的意思表示，合法有效。双方应当按照约定履行自己的义务。涉案合同的期限是从2017年7月1日起至2020年6月30日止，宋永娟于2017年11月27日发微信给张华提出解除合同。合同的解除有意定解除和法定解除。意定解除，以双方达成合意时解除。法定解除，应通知对方，通知到达对方时解除。因此，判定涉案合同是否解除应先审查涉案合同是否具备法定解除合同的情形。宋永娟提出解除合同的理由是其经营的生意被物业公司以违反成都市相关环保政策责令整改而无法正常进行。但是该事由属于其经营生意的风险，不是出租人应承担的保证义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途”，出租人的义务是交付租赁物并保持租赁物符合约定用途。本案双方于合同中约定租赁房屋的用途是商用。因此，作为出租人其承担的保证义务是保持出租的房屋能够进行商业使用。而宋永娟经营餐饮生意，其是否产生重油烟以及是否违反有关环保政策，不是出租人能够预见的、能够控制的，不属于出租人应承担的义务。张华、夏俪玲作为出租人在涉案合同履行过程中并没有违约情形。宋永娟不具备法定解除合同的事由，不能以通知确定解除合同的时间。故涉案合同是否解除，应以双方达成合意为准。宋永娟虽然于2017年11月27日提出解除合同的申请，但根据通话记录，双方就解除合同事宜存在争议，并未达成一致意见。现查明，2018年2月10日，双方进行了诉争商铺的返还交接手续。租赁房屋已经返还给出租人，租赁合同已经无法履行，视为双方通过行为达成解除合同的合意。因此，涉案合同应认定为于2018年2月10日解除。 涉案合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，未履行的，终止履行。关于押金、租金的退还等问题的解决，应按照双方的约定予以处理。 关于本诉宋永娟所提的诉请，本院评析如下：一、因当事人双方已经于2018年2月10日协商解除涉案合同，无需再通过诉讼解除，故宋永娟所提判令解除房屋租赁合同的诉请，本院不予支持。二、关于宋永娟所提张华、夏俪玲退还2017年12月15日至2018年1月31日的租金及押金诉请。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。现查明，双方是于2018年2月10日解除租赁合同，而宋永娟已支付的租金是至2018年1月31日。因此，宋永娟要求张华、夏俪玲退还2017年12月15日至2018年1月31日租金15,000元的诉请，与事实不符，本院不予支持。宋永娟辩称其已经于2017年12月10日前已搬离，而张华、夏俪玲予以否认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，宋永娟未举证应承担不利的法律后果。且支付租金的期限是以合同解除的时间为准，而不是搬离。关于合同解除后是否退还押金，双方于合同第9条约定“租赁期限内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金”，本案是宋永娟提前退租，应按照该约定承担一倍月租金的违约金。双方第一年租金为每月10,000元。故宋永娟应支付张华、夏先凤违约金10,000元。因双方租金已经抵扣完，故宋永娟已支付的押金10,000元与应抵扣的违约金，正好相抵。所以，宋永娟要求张华、夏俪玲退还押金10,000元的诉请，本院不予支持。关于张华、夏俪玲是否承担支付房屋装修费用的一半18587元和阁楼装修费用27219元的问题。本院认为，双方于合同第6条约定“乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施。乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整；在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将房屋恢复原状”以及特别约定“乙方负责装修和加装阁楼，到期后装修不拆除”，现无证据证明出租人同意拆卸，则固定的装修设施应归出租人所有，且阁楼明确为不拆除，故张华、夏俪玲不承担对装修装饰费用的赔偿责任。再者，就装饰装修的残余价值，宋永娟所举的收据无法核实真实性。委托鉴定机构后，也无法作出鉴定。加之，宋永娟违约在先，因此宋永娟要求张华、夏俪玲是否承担支付房屋装修费用的一半18587元和阁楼装修费用27219元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。宋永娟所主张的律师费，未举证，本院不予支持。 关于张华、夏俪玲所提的反诉请求，本院评析如下：1.关于宋永娟诉讼主体错误问题。张华、夏俪玲认为是物业公司给宋永娟造成经营问题，宋永娟应起诉物业公司。本院认为，宋永娟作为原告有选择以何种法律关系起诉进行权利救济的权利。本案中宋永娟选择以房屋租赁合同的法律关系起诉，该合同是宋永娟与张华、夏俪玲所签，因此是本案的适格主体。张华、夏俪玲所提诉讼主体错误的诉请无法成立，本院不予支持。2.关于宋永娟是否欠付物管费、电费、卫生费、房租费合计3821.7元（租金3333元、物管费369.2元、电费109.5元、卫生费10元）。双方房屋交接时间是2018年2月10日，宋永娟应支付租金至房屋交付之日。现宋永娟已支付租金至2018年1月31日，还应支付10天的租金3,333.33元（10,000元÷30×10天）。物业管理费369.2元及卫生费10元，有物业公司出具的欠费单为证，且双方约定由宋永娟负担，故本院予以支持。双方房屋交接手续已确认水费、电费已交，故张华、夏俪玲主张要求宋永娟承担电费109.5元的诉请，本院不予支持。3.张华、夏俪玲所提要求宋永娟恢复共墙上的洞以及赔偿损失（按照租金从2018年2月11日起计算至修复为止），宋永娟抗辩称得到张华、夏俪玲的同意，不应当负恢复的责任。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，承租人返还出租人租赁物时应恢复原状。因此，在使用租赁房屋期间改造共墙设门，即使是得到张华、夏俪玲同意，宋永娟在返还租赁物时除非得到出租人的同意，否则也应当予以恢复。故张华、夏俪玲要求宋永娟将共墙恢复原状的诉请成立，本院予以支持。但诉争房屋收回后，能否出租属于市场行为，非个人所控制。张华、夏俪玲又未举证共墙未恢复与其无法出租具有直接的因果关系，故其要求宋永娟承担无法出租造成的租金损失的诉请无法成立，本院不予支持。4.张华、夏俪玲所提要求宋永娟赔偿误工费3,000元的诉请，因诉讼产生的误工费赔偿问题，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、宋永娟于本判决生效之日起三十日内支付张华、夏俪玲租金3,333.33元、物业管理费369.2元及卫生费10元合计3,712.53元； 二、宋永娟于本判决生效之日起三十日内将张华、夏俪玲位于成都市金牛区的共墙予以恢复原状（无门洞的原状）； 三、驳回宋永娟的本诉诉讼请求； 三、驳回张华、夏俪玲其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,075元，反诉受理费50元，合计1,125元，减半收取562.5元，由宋永娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  许小平 二〇一八年十一月二日 书记员  罗 颖