四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初4524号 原告：宋超，男，汉族，1970年7月20日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李天艳，四川律盾律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：蒋四新，四川律盾律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都展望酒店管理有限公司。住所地：成都市锦江区走马街68号1栋3层67号。 法定代表人：张绍蓉，总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都梦翔装饰工程有限公司。住所地：成都市青羊区二环路西二段84号1栋4层420号。 法定代表人：蒋孝权，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师，特别授权代理人。 原告宋超与被告成都展望酒店管理有限公司（以下简称展望酒店公司）、成都梦翔装饰工程有限公司（以下简称梦翔装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，由审判员黄穗担任审判长，与人民陪审员安宁、王满奎组成合议庭，于2017年8月16日第一次公开开庭进行审理；后由审判员晏锐担任审判长，与人民陪审员冯忠秀、杨淑芳组成合议庭，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告宋超的委托诉讼代理人李天艳参加第一次法庭审理、蒋四新参加第二次法庭审理，被告展望酒店的委托诉讼代理人刘宇以及被告梦翔装饰公司的委托诉讼代理人魏有志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋超诉称，2015年9月30日，宋超购买了由成都盛邦信息技术有限公司（以下简称盛邦信息公司）开发的位于成都市高新区交子南一路与蜀锦路交汇处的高盛金融中心1幢1单元13层39号精装房（以下简称案涉房屋），宋超向盛邦信息公司支付购房款共计277360元，向梦翔装饰公司支付装修款共计512076元。因盛邦信息公司在房产销售过程中曾大肆宣扬“购买高盛金融中心的业主可与成都喜达屋酒店管理有限公司（现更名为展望酒店公司）建立委托经营关系，可以获取一定回报”，故同日，宋超又与成都喜达屋酒店管理有限公司签订了委托经营合同，对委托经营期限、经营管理收益及支付方式、房屋装修装饰及家具家电配置标准等进行了约定。合同签订后，宋超于2015年9月10日支付了512076元的装修价款，但实际交房后，宋超发现装修并未达到委托合同约定的标准，且成都喜达屋酒店管理有限公司仅在2016年7月、8月按约定支付了共计9474元的经营管理费后便开始拖欠费用至今。故宋超诉请人民法院依法判令：一、与展望酒店公司解除委托经营合同；二、展望酒店公司支付未解除合同期内2016年9月1日至2017年2月28日期间经营管理费28422元；三、梦翔装饰公司返还全部装修价款512076元；四、本案诉讼费用由二被告承担。在法庭审理中，宋超将第二项诉讼请求明确为要求展望酒店支付2016年9月1日至2018年10月31日期间的经营收益。 展望酒店公司在法庭审理中答辩称，一、宋超购买案涉房屋的行为系投资行为，委托经营管理合同中约定其同意由展望酒店公司进行全权的经营管理，案涉房屋在酒店管理公司的统一安排下进行了装修，为了酒店经营管理的需要，对房屋的实测面积及位置也已经进行了相应的变更即实际房屋的位置与案涉房屋的位置不一致。二、宋超要求解除合同势必影响酒店整体的对外经营，也会影响到其他业主的正当权益；宋超即使将房屋收回后也无法进行对外经营，会给自己带来巨大损失；故不同意解除委托经营合同。三、案涉房屋已经全部装修完毕，展望酒店公司也认可了梦翔装饰公司的装修标准且案涉房屋作为酒店客房已经对外出租并营业，因此宋超要求全部返还装修款没有事实与法律依据，应当予以驳回。 梦翔装饰公司在法庭审理中答辩称，一、本案案由为委托合同纠纷，宋超与梦翔装饰公司不存在委托法律关系，其不能向梦翔装饰公司主张权利。二、梦翔装饰公司已经按照合同约定履行了装修义务，宋超授权展望酒店公司对装修的房屋进行了验收，装修的质量合格。三、案涉房屋已经交付使用，在此过程中宋超未提出任何的质量异议，宋超主张的案涉房屋装修存在质量瑕疵与事实不符，其主张不能成立。 经审理查明，2015年6月6日，盛邦信息公司（卖方、甲方）、宋超（买方、乙方）、成都名聚房地产营销策划有限公司（委托代理方）签订《“高盛金融中心”认购书》（以下简称认购书）。各方在认购书第一条中约定：认购房屋：“高盛金融中心”第1栋1单元13层37-40号，建筑面积135.17㎡，原单价25300元/㎡，原总价3419801元。认购方选择付款方式并享受相关优惠：一次性付款累计优惠为10%，优惠后单价22770元/㎡，优惠后总价3077821元。乙方在订立本认购书时须先交纳立约定金人民币20万元。第二条约定：甲方从收取乙方定金之日起至本条款下约定的时间前不得再将乙方认购之前述房屋出售与第三人，也不得与第三人签订认购该房屋的认购书，如有上述行为导致乙方不能够买到所认购的房屋，则甲方双倍返还乙方所交纳之定金。乙方须自订立本认购书之日起2015年7月30日前到“高盛金融中心”售楼中心（乙方已知晓其位置）与甲方签署《购房买卖合同》及其附件，并足额交纳相应房款（一次性付款客户须付清全部房款），否则本认购书自动失效，上述优惠全部取消，甲方有权处理前述房屋，所收定金不予退还。本认购书订立后所选房源不得退还和更名。第三条约定：本认购书未作约定的有关房屋买卖事宜，如销售面积、质量标准、交付时间、违约责任等，双方同意以签订的《购房买卖合同》为准。双方签订《购房买卖合同》后，按本认购书所收定金冲抵购房款。 2015年9月30日，盛邦信息公司（出卖人）与宋超（买受人）签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同第一条“项目建设依据”中约定：出卖人取得位于成都市高新区交子南一路与蜀锦路交汇处地块的国有土地使用权；买受人购买的商品房所在土地用途为商服用地、住宅用地；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房为高盛金融中心。第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：该商品房为第一条规定项目中的1幢1单元13层39号；该商品房的用途为办公；该商品房为预售商品房，预测建筑面积共34.67平方米，其中套内建筑面积15.46平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.21平方米。第五条“计价方式与价款”约定：该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照建筑面积计算该商品房价款；该商品房单价为每平方米8000元，总价为277360元。第六条“付款方式即期限”约定：买受人采取一次性付款方式付款。第十一条“交付条件”约定：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。 2015年9月30日，盛邦信息公司（出卖人）与宋超（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。补充协议中的“合同用建筑图（1单元6-18F）”显示，案涉房屋所在的13层共有房间56间。 合同签约备案号为2249588的《商品房买卖合同摘要》显示，案涉房屋于2015年10月19日备案登记至了宋超名下。 2015年9月30日，宋超（委托方、甲方）与成都喜达屋酒店管理有限公司（乙方，以下简称喜达屋酒店公司）签订《委托经营合同》。双方在《委托经营合同》第一条“房屋概况”中约定：甲方自愿将其自有的案涉房屋委托给乙方进行经营管理。甲方委托给乙方的房屋为精装修房，房屋装修标准及《委托装修协议》见附件1、附件2。第二条“委托经营期限、经营管理收益、支付方式”约定：委托经营期限为10年，从2016年7月1日起至2026年6月30日止。乙方从2016年7月1日起开始向甲方缴交经营管理收益；甲方不管乙方实际出租或使用房屋的时间提前或延后，均约定乙方从该日起开始按月向甲方缴交经营管理收益。在约定的委托经营期内，乙方按照下列标准向甲方缴交经营管理收益：2016年7月1日起至2021年6月30日止为4934元/月，从2021年7月1日起至2026年6月30日止为5592元/月。乙方应于每月15日前向甲方支付当月经营管理收益。甲方在该条中还指定了收取经营管理收益的收款人及收款账户。第三条“委托经营管理权限”约定：在委托经营期内，甲方将该物业不可撤销的特别授权委托给乙方全权经营管理，且甲方不直接参与管理，乙方在委托经营期内盈亏与甲方无关，委托权限包括但不限于：决定该物业的经营定位即范围，租金及其他费用的收缴，租赁权及转租权，因经营需要，对房屋的功能布局改造及装修，其他相应的权限。第四条“甲方的权利和义务”约定：按本合同条款第二条的约定收取乙方支付的经营管理收益；甲方认可并接受乙方对委托管理的房产进行功能布局及装修的改造；只要乙方经该房产合法经营，甲方不得干涉乙方对该房产的具体经营管理。第五条“乙方的权利和义务”约定：按照本合同条款第二条的约定向甲方按时足额缴交经营管理收益；享有实际管理该房产所得收益；享有自主决定经营方式的权利；享有可根据实际经营需要对该房屋进行合理装修和改造。第八条“违约责任”约定：本合同履行期间，甲方不得单方面终止或解除本合同，否则，因上述情况导致乙方无法正常经营，甲方应承担一个月的经营管理费和乙方的相关经营损失。乙方应按期准时向甲方支付经营管理费，每逾期一日，乙方应按应付款项的日万分之三向甲方支付违约金，连续逾期超过三个月的，甲方有权单方面解除合同。第十条“其他约定”约定：根据经营方需求，甲方已与乙方指定的装修公司签订了《房屋装修协议》并指定乙方为《房屋装修协议》的全权代理人，上述《房屋装修协议》为本合同必须履行的条件之一，若甲方违反房屋装修协议，视为对本委托经营合同的根本性违约。委托经营期间，因经营业务上所产生的债权债务与法律纠纷均由乙方自行解决，与甲方无关。甲方全权委托乙方对房产功能布局改动、装修、乙方自行与开发商及相关单位对接。甲方全权委托乙方对该房产的收房、物管、招商、出租、及办理相关营业手续、装修装饰等权利（不再另行出具委托书）。甲方完全了解，乙方有权对该房产进行自费装修工程，包括增设附属设施、设备，对项目进行内部分割、修建、改建和安装、更换设备、装置等。 2015年9月30日，宋超（甲方）与梦翔装饰公司（乙方）签订了作为《委托经营合同》附件一的《房屋装修协议》。双方在《房屋装修协议》第一条“工程的约定”中约定：乙方是喜达屋酒店公司指定的并经甲方认可的具有合法资质的装修公司。乙方按照甲方认可的喜达屋酒店公司提供的酒店装修标准进行装修。第二条“工程费用及支付方式”约定：经双方充分协商，该工程包干费共计512076元，包含装修等一切费用，该费用不因工程量的增加或减少而发生变动。甲方应在签署本协议当日将上述工程费用付清。第四条“其他”约定：甲方指定喜达屋酒店公司为本合同的全权代理人，负责本合同的监督执行。 作为《委托经营合同》附件二的《高盛金中心1号公寓装修装饰及家具家电配置标准》对案涉房屋的装饰部分和家具家电配置部分进行了约定。 2016年9月28日，展望酒店公司与梦翔装饰公司签订《高盛金融中心1号楼服务式公寓装修交付移交表》，载明高盛金融中心服务式公寓179套已按约定装修完成，现正式移交展望酒店公司接收。案涉房屋包含在该179套房屋中。 在上述《委托经营合同》签订后，展望酒店公司仅根据该合同的约定在2016年8月15日至2018年4月25日期间，陆续向宋超支付了部分经营收益，包括2016年8月15日四笔共计18469元、2017年7月25日四笔合计1562元、2017年8月28日四笔合计2584元、2017年9月25日四笔合计2572元、2017年10月25日四笔合计2257元、2017年11月24日四笔合计2589元、2017年12月25日2569元、2018年1月25日2783元、2018年2月26日2929元、2018年3月23日2644元、2018年4月25日2918元，以上合计43876元。 另查明，一、宋超在与喜达屋酒店公司围绕案涉房屋签订委托经营合同的当日，也与喜达屋酒店公司就案涉房屋所在楼层的37号、38号和40号房屋签订了同样的《委托经营合同》。双方在针对37号房间的《委托经营合同》中约定，喜达屋酒店公司从2016年7月1日起至2021年6月30日止按照每月5667元的标准向宋超支付经营收益；在针对38号房间的《委托经营合同》中约定，喜达屋酒店公司从2016年7月1日起至2021年6月30日止按照每月4810元的标准向宋超支付经营收益；在针对40号房间的《委托经营合同》中约定，喜达屋酒店公司从2016年7月1日起至2021年6月30日止按照每月3825元的标准向宋超支付经营收益。 二、2016年5月9日，喜达屋酒店公司变更为展望酒店公司。 三、2017年3月25日，展望酒店公司（甲方、委托方）与成都鼎逸酒店管理有限公司（乙方、受托方，以下简称鼎逸酒店公司）签订《物业委托管理经营合同》。《物业委托管理经营合同》第一条“托管物业概况”约定：托管物业位于四川省成都市高新区蜀锦路88号高盛金融中心1号楼的8F至13F，该物业来源为甲方受多个业主委托经营管理。第二条“托管物业经营模式”约定：托管物业的经营模式为度假式公寓出租经营。第三条“托管经营权限”约定：乙方对物业享有排他的经营管理权限，有权自主制定经营和管理规划和方案。第四条“托管经营期限”约定：托管经营的期限自2017年4月15日起至2022年4月14日止。第五条“经营收入分成即支付方式”约定：托管物业的经营收入按甲方50%、乙方50%的比例进行分配。甲方应得的经营收入由乙方以货币资金方式向甲方支付，于次月的二十五号之前，按月将甲方应得的经营收入分成款支付到甲方指定的银行账户。 以上事实，有当事人在法庭审理中的陈述与答辩、认购书、商品房买卖合同及其补充协议、备案登记信息、委托经营合同、房屋装修协议、装修交付移交表、银行流水明细、企业变更信息以及物业委托管理经营合同等证据材料在卷佐证。上述证据经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案的待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，根据《合同法》的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括处理受托人处理委托事务所获得的权利与应产生的义务等。就本案来看，宋超通过与展望酒店公司签订《委托经营合同》的方式将案涉房屋交由展望酒店公司经营管理；在整个经营活动中，宋超主要义务是按照约定将案涉房屋交付展望酒店公司并在约定时间内保持案涉房屋符合约定的用途，宋超除收取收益外，并不承担因展望酒店公司执行委托事务而产生的义务；展望酒店公司最主要的义务是按照约定支付固定的经营收益和对案涉房屋进行占有、使用和收益。因此，双方围绕案涉房屋签订的协议虽名为《委托经营合同》，但实际围绕案涉房屋建立的是租赁法律关系，即本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。 宋超根据认购书的约定就案涉房屋与盛邦信息公司签订了商品房买卖合同，该案涉房屋已经备案登记至了宋超名下。因此，宋超可以就案涉房屋的经营管理事项与喜达屋酒店公司签订实质为租赁性质的委托经营合同。委托经营合同系双方当事人在平等、自愿、协商基础上所形成的真实意思表示，合同的内容清楚、条款明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。在委托经营合同签订后，作为合同主体的一方喜达屋酒店公司变更为了展望酒店公司，根据相关法律规定，喜达屋酒店公司在委托经营合同中的权利义务应当由展望酒店公司承继。因此，对宋超提出的要求展望酒店公司支付经营管理费的主张，本院予以支持。由于展望酒店公司在2016年8月至2018年4月期间向宋超支付的收益均不能满足其与宋超约定的任一间房屋所对应的经营收益，在法庭审理中，双方当事人均同意就该期间宋超所获得的经营收益一并纳入针对40号房间所约定的经营收益进行抵扣。因此，对宋超主张的展望酒店公司应当向其支付从2017年9月1日至2018年10月31日期间的经营收益128284元（4934元/月×26月）的诉讼请求，本院予以支持。 关于委托经营合同的解除问题。《委托经营合同》第八条“违约责任”中明确约定，展望酒店公司应按期准时向宋超支付经营管理费……连续逾期超过三个月的，宋超有权单方面解除合同。根据该条约定以及本院查明的委托经营费用实际支付的情况来看，展望酒店公司并未提供2016年9月至2017年6月期间对应收益的支付凭据，且从2017年7月至2018年4月的支付情况来看，每一期的支付行为均较合同约定时间延后，即在每一期的支付时间上均存在逾期现象。因此，宋超有权依据约定提出解除合同的主张。此其一。 其二，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，本案中，涉案房屋位于高盛金融中心第13层，经本院实地调查了解，该中心8-13层目前共有房间166间，涉及业主众多。其中第13层楼原由开发商开发建设的56间房屋被统一打造成了26间房间，且每一层楼的房间编号与开发商和买受人签订的买卖合同中约定的房屋编号并不能形成一一对应关系。就本案来讲，宋超所购买的案涉房屋与其所购买的13楼37、38、40号和案外人购买的13楼41、42号被统一打造成了一个独立的办公区域。目前，选择继续与展望酒店公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求解除合同均会影响楼层整体功能的发挥，损害其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的经营模式有利于保护全体产权人也包括宋超自身的权益。 其三，据查明事实，本案讼争的房屋所在的8-13层整体由展望酒店公司经营使用，展望酒店公司在经营使用中根据业主的授权又将8-13楼整体交由案外人鼎逸酒店公司统一经营使用。根据《委托经营合同》第十条“甲方全权委托乙方对房产功能布局改动、装修……甲方完全了解，乙方有权对该房屋进行自费装修工程，包括增设附属设施、设备；对该项目进行内部分割、修建、改建和安装、更换设备、装置等”的约定来看，宋超在购买案涉房屋时，即已经明确知晓并接受房屋的现状和经营模式，其应当知道该房屋所有权的性质不能等同于独立商品房，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。 综上，本院认为，在房屋租赁法律关系中，作为出租人根据合同的约定行使解除权，要求解除租赁关系，则解除的法律后果必然涉及到承租人向出租人返还租赁物。尽管宋超享有案涉房屋的所有权，其对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利，案涉房屋的租赁关系与其他业主将自有房屋出租给展望酒店公司经营具有整体性和不可分性。宋超要求解除《委托经营合同》，该合同解除后必然牵涉案涉房屋的返还问题；而返还案涉房屋必然会影响到8-13层酒店整体功能的发挥，展望酒店公司及案外人鼎逸酒店公司将无法继续经营，这也必然会对其他业主权利造成不利影响，导致社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，宋超提出的要求解除《委托经营合同》的诉讼请求，本院暂不予支持；但展望酒店公司应当基于《委托经营合同》的约定，继续向宋超支付收益。 关于梦翔装饰公司的责任承担问题。在宋超与梦翔装饰公司签订的《房屋装修协议》中约定装修工程包干费共计512076元，相关责任主体对案涉房屋也已经实际进行了装修并交付使用。宋超认为，案涉房屋的实际装修情况并未达到合同约定的装修标准，装修的价格也远远低于其支付的装修费用，《房屋装修协议》作为《委托经营合同》的附件，在委托经营合同解除后，该附件同时应当予以解除，因此二被告应当向其返还全部装修款。本院认为，虽然《房屋装修协议》以《委托经营合同》的附件形式签订，但该协议的主体一方为梦翔装饰公司，即房屋装修协议与委托经营合同的签署主体并不相同，根据合同的相对性原理，本案中不能将两份合同作为整体来评价。且本案系房屋租赁纠纷，宋超基于《房屋装修协议》产生的权利义务不宜在本案中进行处理，其可另循法律途径予以解除。因此，对宋超在本案中提出的要求返还全部装修款的主张，本院在本案中不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都展望酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋超支付截至2018年10月31日的收益128284元； 二、驳回原告宋超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10204元，其中1283元予以退还原告宋超，另外8921元被告成都展望酒店管理有限公司负担；公告费75元，由被告成都展望酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  冯忠秀 人民陪审员  杨淑芳 二〇一八年十一月十五日 书 记 员  李瑞琳