四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初7715号 原告：唐明，女，1982年2月12日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：张波，四川天与律师事务所律师。 被告：汪雪梅，女，1991年2月25日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：林虹兆，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 第三人：成都丰伟房地产经纪有限公司，住所地成都市新都区大丰润丰路354号3栋105号。 法定代表人：张卓，经理。 委托诉讼代理人：蒋明建，男，1990年9月11日出生，汉族，住四川省中江县，系该公司员工。 原告唐明与被告汪雪梅、第三人成都丰伟房地产经纪有限公司（以下简称丰伟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2018年10月9日公开开庭进行审理。原告唐明及委托诉讼代理人张波，被告汪雪梅的委托诉讼代理人林虹兆，第三人丰伟公司的委托诉讼代理人蒋明建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐明向本院提出诉讼请求：1.解除唐明与汪雪梅于2018年2月8日签订的《房屋预定买卖合同》、《房屋转让预约合同》及2018年5月9日签订的《补充协议》；2.汪雪梅向唐明返还购房款40万元，并支付违约金236000元。事实与理由：2018年2月8日，唐明与汪雪梅签订了《房屋预定买卖合同》，约定唐明购买汪雪梅所有的位于新都区大丰镇诚信路199号7栋1单元4楼5号的房屋，总价款为118万元，签订合同当日支付定金20万元，公证当日支付首付款20万元。同时约定，若一方构成根本违约，违约方应当向守约方支付合同成交价20%的违约金。上述合同签订后，双方在成都市蜀都公证处的见证下签订《房屋转让预约合同》。后唐明依《房屋预定买卖合同》的约定向汪雪梅支付了定金20万元，首付款20万元。汪雪梅取得案涉房屋不动产权证书后，唐明多次催促结清按揭贷款并将房屋过户至唐明名下，汪雪梅一直未结清按揭贷款，导致无法将房屋过户至唐明名下。汪雪梅的行为致使《房屋预定买卖合同》及补充协议的合同目的无法实现，已构成根本违约，唐明有权要求解除合同，并要求汪雪梅承担违约责任。 汪雪梅辩称，和唐明签订房屋买卖合同后，汪雪梅的房屋产权证一直办理不下来，导致唐明要求解除合同。该房屋的产权证一直不能办理下来的情况，唐明和丰伟公司是明知的，汪雪梅没有任何违约行为，不同意解除合同，也不应该向唐明退还购房款、支付违约金。即使汪雪梅有违约行为，唐明主张的违约金过高，其实际损失仅仅是该资金的银行同期存款利息。综上，请求驳回唐明的全部诉讼请求。 丰伟公司陈述，2018年2月8日，双方签订合同后唐明向王雪梅支付了20万元定金，合同经公证后又支付了20万元购房款，约定汪雪梅于2018年4月27日去结清按揭贷款，结清之后唐明再向汪雪梅支付20万元购房款。但因为汪雪梅的原因，约定将向银行结清按揭贷款的时间推迟到2018年5月8日。结清汪雪梅的按揭贷款，需要资金40万元，唐明愿意提前支付20万元，但因为汪雪梅没有20万元的资金，约定的该日结清银行按揭贷款的事项没有办理成功。2018年5月8日，双方签订补充协议，约定2018年5月9日去结清银行按揭贷款，但也没有去结清。于是，在2018年5月9日双方又签订了新的补充协议。截止开庭之日，唐明共向汪雪梅支付了40万元购房款，没有任何保障，在交易中处于被动地位，同意唐明提出的解除合同，要求汪雪梅返还购房款、赔偿违约金的诉讼主张。在整个交易过程中，丰伟公司没有欺骗和强迫汪雪梅，其所述丰伟公司忽悠、强迫其签订合同和作出决定，系混淆视听。 经审理查明，2018年2月8日，汪雪梅（甲方，出售方）与唐明（乙方，购买方）签订《房屋预定买卖合同》，约定唐明向汪雪梅购买新都区大丰镇诚信路55号绿地城7栋1单元4楼5号的房屋，房屋成交价为118万元。合同第四条交易价款、付款方式载明：“3.具体付款方式：（1）定金，乙方在签订本合同当日支付定金200000元，付款方式为直接支付给甲方·····（2）房款，部份房款400000元由甲乙双方自行交接钱款（3）尾款，尾款由乙方自行筹集剩余房款，以银行转帐形式支付给甲方。”该条款“付款方式”后空白处手写如下内容：签合同当日支付200000元（大写贰拾万圆整），于2018年2月8日做公证当日支付首付200000元（大写贰拾万圆整）；甲方（卖方）银行还款由乙方（买方）提供200000元（大写贰拾万圆整）还款。业主自提房产证支付5000元（大写伍仟圆整）于居间方办理房产证。”第六条关于房屋交易具体事宜的约定载明：“1.还款解押：该房屋是为抵押状态，则甲方应在2018年6月15日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额钱款存入还款账户、注销抵押登记）并承担相关费用。······4.权属转移登记：甲乙双方应于乙方贷款审批通过且甲方取得此房产权证或不动产权证之日起30日内办理房屋权属转移登记。5.房屋交付：甲乙方约定于2018年2月9日前到公证处办理此房合同预约公证手续，公证费用由乙方承担，待公证成功（双方收到公证书）当日且卖方收到房款600000元整后将房屋交付给乙方使用，甲方需要全权配合乙方办理装修。”第八条违约责任载明：“3.逾期办理房屋交易的其他事宜：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款且甲方需要支付乙方支付定金的双倍金额。”同日，双方在成都市蜀都公证处的见证下签订《房屋转让预约合同》，成都市蜀都公证处出具了（2018）川成蜀证内民字第8484号公证书。 2018年5月8日，汪雪梅（甲方，卖方）与唐明（乙方，买方）签订《补充协议》（以下称补充协议一），约定：“2018.5.9早上9：00甲乙双方共同去中银大厦完成房屋银行按揭贷款还款，待还款成功后，由居间方开始着手办理产权······”。5月9日，双方又签订一份《补充协议》（以下称补充协议二），约定“此补充协议为上一份（2018年5月9日）补充协议的延续，与上一份（2018年5月9日）补充协议具备同等法律效力”。补充协议二载明：“ 4．甲乙双方协商的购房买卖流程如下：1）提前办理产权证（2018年7月15日之前），2）甲方至银行结清银行按揭贷款，甲方还款需要居间方提供渠道垫资400000元（四十万元整）所产生的费用20000元（两万元整）由甲方承担，若垫资200000元（贰拾万元整）所产生的费用10000元（壹万元整）由甲方承担，若垫资公司垫资不成功，剩余的房屋贷款由居间方协助甲方完成200000（贰拾万元整）或者400000（肆拾万元整）还款。······（5）甲乙双方及居间方7个工作日内至房屋所在地房屋管理局完成过户手续。（6）甲乙双方过户完成后，所剩余购房尾款由乙方向银行借款支付给与甲方。”第5项约定：“若甲乙双方再次出现违约，按照原《房屋买卖合同》及《房屋转让预约合同》违约责任执行，守约方有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。”三方形成一致意见，汪雪梅在取得案涉房屋不动产权证书后再行向丰伟公司提供的垫资渠道申请资金用于归还银行按揭贷款。 另查明，2018年2月8日，唐明向汪雪梅支付了定金200000元和首付款200000元，汪雪梅分别出具了定金收条和首付款收据。汪雪梅于2018年8月15日取得案涉房屋不动产权证书。之后，丰伟公司和唐明多次要求汪雪梅配合丰伟公司办理申请垫资的手续，但汪雪梅一直未前往办理相关手续，导致无法取得归还银行按揭贷款的资金，汪雪梅也未及时归还按揭贷款和解除该房屋上所设置的抵押。 以上事实有《房屋预定买卖合同》、《房屋转让预约合同》、两份《补充协议》、转账凭证、收据、《房屋信息查询记录》等证据及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，汪雪梅与唐明签订的《房屋预定买卖合同》、《房屋转让预约合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行各自的义务。唐明已按合同约定支付了定金和首付款共计400000元，汪雪梅的合同义务完成情况要结合多份合同综合判断。《房屋预定买卖合同》约定汪雪梅应在2018年6月15日前办理完成还款解押手续，补充协议一将汪雪梅向银行还款的时间约定为2018年5月9日，补充协议二约定丰伟公司为汪雪梅提供渠道垫资。同时在补充协议二签订之时，三方形成一致意见，汪雪梅在取得案涉房屋不动产权证书后再行向丰伟公司提供的垫资渠道申请资金用于归还银行按揭贷款。汪雪梅于2018年8月15日取得案涉房屋不动产权证书，按照三方的约定，汪雪梅应积极向丰伟公司提供的垫资渠道申请资金用于归还按揭贷款。但在丰伟公司和唐明多次要求下，汪雪梅一直未前往办理相关手续，导致无法取得归还银行按揭贷款的资金，汪雪梅也未及时归还按揭贷款，导致后续解除房屋抵押、产权转移登记等手续无法办理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《房屋预定买卖合同》第八条约定了若单方有逾期办理房屋交易的行为逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款且甲方需要支付乙方支付定金的双倍金额。本案中，唐明已按约定支付定金和首付款，而汪雪梅未按约定期限归还银行按揭贷款逾期15日，唐明有权单方面解除《房屋预定买卖合同》、《房屋转让预约合同》及补充协议，对于唐明要求解除上述合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于汪雪梅要求返还购房款40万元，并支付违约金236000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，汪雪梅应向唐明退还购房款40万元。关于违约金，《房屋预定买卖合同》第八条约定，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金即236000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，合同约定的成交价20%的违约金过高，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为40000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告唐明与被告汪雪梅于2018年2月8日签订的《房屋预定买卖合同》、《房屋转让预约合同》和2018年5月9日签订的《补充协议》； 二、被告汪雪梅于本判决生效之日起十日内向被告唐明退还购房款400000元； 三、被告汪雪梅于本判决生效之日起十日内向原告唐明支付违约金40000元； 四、驳回原告唐明的其他诉讼请求。 案件受理费5180元，诉讼保全费3700元，共计8880元，由被告汪雪梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王瑜 二〇一八年十一月二十日 书记员  凌淼