福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初7681号 原告：厦门市力维康保健食品有限公司，住所地厦门市湖里区殿****之八厂房第**之一。 法定代表人：林丽清，公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾健、许建松，福建重宇合众律师事务所律师。 被告：厦门天蓬家具有限公司，住所，住所地厦门市湖里区湖里大道**万山**办公楼**之一div> 法定代表人：柯文治，公司总经理。 委托诉讼代理人：林龙辉，福建志远律师事务所律师。 被告：泉州市福源物业管理有限公司，住所地，住所地泉港区福炼生活区****iv> 法定代表人：郑德恩，公司总经理。 委托诉讼代理人：张传江，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被告：福建炼油化工有限公司，住所地泉，住所地泉州市泉港区v> 法定代表人：顾越峰，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：郑晋，福建建达（泉州）律师事务所律师。 原告厦门市力维康保健食品有限公司(以下简称力维康公司)与被告厦门天蓬家具有限公司(以下简称天蓬公司)、泉州市福源物业管理有限公司(以下简称福源公司)、福建炼油化工有限公司(以下简称炼油化工公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门市力维康保健食品有限公司的委托诉讼代理人许建松，被告厦门天蓬家具有限公司的法定代表人柯文治和委托诉讼代理人林龙辉，被告泉州市福源物业管理有限公司的委托诉讼代理人张传江，被告福建炼油化工有限公司的委托诉讼代理人郑晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门市力维康保健食品有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除力维康公司和天蓬公司于2015年8月19日签订的《厂房租赁合同》及2015年12月8日签订的《补充协议书》;2.天蓬公司立即退还租赁保证金44000元，并支付力维康公司违约金22000元，退还2017年7、8月的租金共44000元；3.天蓬公司赔偿力维康公司装修费损失150000元，福源公司、炼油化工公司在上述赔偿范围内承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费用由天蓬公司、福源公司、炼油化工公司共同承担。事实和理由：力维康公司和天蓬公司于2015年8月19日签订了一份《厂房租赁合同》，由力维康公司承租位于厦门市湖里区场地用于办公和仓储，建筑面积为1150平米，合同租期为5年，自2015年9月1日至2020年8月30日止。后双方于2015年12月8日签订《补充协议书》，根据场地实际面积，将租赁面积变更为1000平米。在合同履行中，2017年7月4日，福源公司和炼油化工公司向天蓬公司送达了《停业搬迁通知书》。同时于2017年7月18日，向万山三号厂房的所有承租人送达了《关于厦门万山三号厂房租户停业搬迁的通知》，告知湖里消防大队在检查中发现万山三号承租厂房不符合消防要求，未经过消防验收不得投入使用，要求所有承租人在2017年8月1日前停业，并于2017年9月15日前全部搬离；而力维康公司实际缴交租金到2017年8月份，故天蓬公司应退还力维康公司2017年7、8月份的租金。后力维康公司经了解，该承租厂房系炼油化工公司所有，后炼油化工公司委托福源公司对厂房出租管理。2015年8月20日，福源公司与天蓬公司签订《厂房租赁合同》，将万山三号三楼出租给天蓬公司使用但租赁期限只至2016年12月31日止。该租赁物至今未通过消防验收。力维康公司认为，天蓬公司在与力维康公司签订租赁合同时，故意隐瞒了自己的实际承租期限，对此具有重大的过错。同时因所出租的租赁物无法取得消防验收合格手续导致力维康公司无法实现合同目的，合同解除的过错亦在于天蓬公司，所以，天蓬公司对因此给力维康公司造成的经济损失应当承担赔偿责任。而福源公司和炼油化工公司明知租赁物未通过消防验收，而对外出租并收取租金获益，应对力维康公司的经济损失承担连带赔偿责任。为此，特向贵院起诉，请求法院依法维护力维康公司的合法权益。 天蓬公司辩称，一、从力维康提交的证据五《原告付款的银行凭证》以及天蓬公司提交的证据四《个人客户账户明细清单》的内容（两份证据的内容基本一致）来看，力维康公司长期存在迟延支付租金及各项杂费的行为，严重违反了《厂房租赁合同》以及《补充协议书》之约定，构成严重违约。讼争《厂房租赁合同》第十三条“提前终止合同”项下13.1款第二段约定：“若遇力维康公司欠交租金或物业管理费超过壹个月，天蓬公司有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在天蓬公司以传真或信函等书面方式通知力维康公司之日起，本合同自动终止”，天蓬公司因在催讨过程中与其产生了冲突，鉴于其已拖欠相关费用超过1个月，天蓬公司不得已依据该条之约定于2017年8月3日向力维康公司发出一份《租赁合同解除通知书》，依约解除了《厂房租赁合同》以及《补充协议书》，并作了证据保全公证。力维康公司于2017年8月16日收到《租赁合同解除通知书》。故此讼争《厂房租赁合同》以及《补充协议书》已于2017年8月16日依法解除，力维康公司此次再起诉主张解除合同没有任何法律依据。二、力维康公司于2017年8月16日收到《租赁合同解除通知书》后仍拒不搬出，仍占用租赁物至今，亦未依据讼争《厂房租赁合同》第十五条之约定支付2017年9月1日起的双倍租金。讼争《厂房租赁合同》第十五条“合同的终止”约定：“本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，力维康公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还天蓬公司。力维康公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向天蓬公司加倍支付租金，但天蓬公司有权书面通知力维康公司其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负责保管责任”。据此，力维康公司应向天蓬公司支付自2017年9月1日起至其实际将上述房产交还给天蓬公司之日止的双倍租金（以月租金21120元的双倍为标准，暂计至2017年9月30日为42240元）。值得向法庭说明的是，2016年8月份，力维康公司与天蓬公司一致同意将力维康公司承租的厂房中的40㎡分割出来给厦门亿百佳食品有限公司使用，由该公司按每月22元/㎡的标准即月租880元直接支付给天蓬公司，故从2016年9月份起，讼争租赁物的月租金再次变更为21120元。三、迄今为止，力维康公司仍拖欠2017年6月1日至今的水费、电费、电梯使用费、物业管理费，暂计至2017年9月21日为20577.61元。鉴于其仍占用租赁物，故上述各项杂费还在持续产生，其仍应负担持续产生的各项杂费。四、鉴于力维康公司的上述严重违约行为，在其未结清上述欠费且继续无理占用租赁物未将租赁物返还给天蓬公司的情况下，其无权向天蓬公司主张退还租赁保证金44000元及违约金22000元。福源公司免除天蓬公司2017年7、8月份的租金，但并非免除力维康公司2017年7、8月份的租金，故力维康公司仍应支付天蓬公司2017年7、8月份的租金。五、力维康公司在其因严重违约导致讼争合同被解除的情况下无权要求装修赔偿，且其主张的装修赔偿不符合其实际投入装修的价值。讼争《厂房租赁合同》第十一条“装修条款”项下的11.3款约定：“租赁期满或合同解除时，力维康公司应在天蓬公司规定的期限内按照要求恢复租赁物原状并还给天蓬公司。如天蓬公司同意保留，力维康公司所装修、改建部分归天蓬公司所有，力维康公司不得再主张经济补偿或拆卸”。从天蓬公司提交的补充证据三《图片》的内容来看，这些图片与力维康公司提供的承租房屋视频资料进行对比，可以看出力维康公司基本仍沿袭了原遗留下的装修，没有做大的改动，其自行装修的部分极少，故其主张的装修赔偿不符合其实际投入装修的价值。天蓬公司同意对此进行评估，但前提是需各方至少是天蓬公司与力维康公司到租赁物现场确认力维康公司实际装修的部分，由评估机构就其实际装修的部分进行估值，同时还需考虑其实际装修部分的折旧。六、天蓬公司从未向力维康公司隐瞒其与福源公司签订的《厂房租赁合同》的租赁期限，天蓬公司与力维康公司签订讼争租赁合同时，已将上述厂房租赁合同向力维康公司出示过，力维康公司完全知悉上述厂房租赁合同的具体租赁期限，但仍然愿意签订讼争租赁合同，表明其愿意承担由此带来的法律风险，其自身存在过错。七、上述天蓬公司与福源公司签订的《厂房租赁合同》第二条“租赁合同起至”项下2.2款约定：“租赁期限届满，如双方未有异议，本合同则顺延一年”，该厂房租赁合同于2016年12月31日届满，但2017年福源公司仍然继续收取了天蓬公司支付的租金，表明其同意将合同履行期限顺延一年，即合同履行期限应至2017年12月31日止。然而福源公司在未提供任何消防部门的消防整改通知书的情况下，却以所谓万山三号厂房部分消防项目不合格至今未通过消防验收为由，于2017年7月份起向包括天蓬公司在内的各租户发出停业搬迁的通知，无异于单方违约，这也是造成本次诉讼的原因之一。综上所述，力维康公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。 福源公司辩称，一、福源公司与力维康公司之间不存在合同关系，力维康公司无权向福源公司提出诉求。本案是房屋租赁合同纠纷，然福源公司与力维康公司之间不存在任何合同关系，根据合同的相对性原则，力维康公司无权对福源公司提起诉讼，也无权向福源公司提出诉求。同时，福源公司与天蓬公司所签订的《厂房租赁合同》租期只到2016年12月31日，且该合同明确约定房屋不得转租，因此若因转租导致力维康公司经济损失，本身也与福源公司无关，力维康公司只能向天蓬公司主张权利。二、福源公司将讼争房屋出租给天蓬公司的行为并未违法。１、福源公司与天蓬公司所签订的《厂房租赁合同》合法有效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。据此解释，因本案的出租房屋系经规划审批的，因此福源公司与天蓬公司签订的《厂房租赁合同》有效；２、福源公司与天蓬公司所签订的《厂房租赁合同》已正常履行完毕，天蓬公司并未因出租房屋的消防问题受到任何影响。三、力维康公司请求福源公司对其损失承担连带赔偿责任没有事实和法律根据。民事责任中，承担连带责任的情形只能由法律规定或合同约定，本案福源公司与力维康公司之间没有合同关系，因此不存在约定问题；同时，力维康公司请求福源公司承担连带赔偿责任，也未没有相应的法律规定，因此，力维康公司对福源公司的诉求缺乏事实和法律根据。综上所述，本案力维康公司请求福源公司承担连带赔偿责任没有事实和法律根据，应驳回其该项诉讼请求。 炼油化工公司辩称，一、根据合同相对性原则，力维康公司只能向天蓬公司主张权利。二、讼争厂房是否通过消防验收，并不能否定力维康公司占用厂房至今的事实，力维康公司要求炼油化工公司对其损失承担连带赔偿责任没有事实和法律根据。三、基于合同约定，力维康公司不能向炼油化工公司主张装修损失，讼争厂房装修确实形成了添附，但力维康公司如要向炼油化工公司主张装修损失，首先应当确认炼油化工公司没有法律依据得到利益，然而，根据力维康公司与天蓬公司的合同第11.3条约定，无论是合同到期还是解除，力维康公司均不能主张装修损失。炼油化工公司与天蓬公司的合同上也有类似条款，因此炼油化工公司取得房产添附是有合同依据的。综上，力维康公司的诉讼请求缺乏法律及合同依据，请法院驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年8月20日，福源公司与天蓬公司签订《厂房租赁合同》，将厦门市湖里区出租给天蓬公司使用，租赁期限自2015年8月25日至2016年12月31日止，租赁期限届满，如双方未有异议，本合同则顺延一年。 2015年8月19日，力维康公司与天蓬公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定：1、力维康公司承租位于厦门市湖里区用于办公、仓储，含公摊面积为1150平方米，租期期限自2015年9月1日至2020年8月30日止；2、厂房租金每月25300元，物业管理费每月1725元，电梯使用费每月850元，力维康公司应于每季度提前七天向天蓬公司支付下季度租金，于每月十号或该日以前支付物业管理费、电梯使用费、水电费，在租赁期限内，若遇力维康公司欠交租金或物业管理费超过壹个月，天蓬公司有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在天蓬公司以传真或信函等书面方式通知力维康公司之日起，本合同自动终止；3、租赁保证金54050元，租赁期限届满，若力维康公司违约，天蓬公司有权没收租赁保证金，若力维康公司无违约行为，在力维康公司已向天蓬公司交清全部应付的租金、物业管理费、电梯使用费、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向天蓬公司交还承担的租赁物等本合同所约定的责任后三十日内，天蓬公司将向力维康公司无息退还租赁保证金；4、租赁期满或合同解除时，力维康公司应在天蓬公司规定的期限内按照要求恢复租赁物原状并还给天蓬公司。如天蓬公司同意保留，力维康公司所装修、改建部分归天蓬公司所有，力维康公司不得再主张经济补偿或拆卸；5、在租赁期限内，因天蓬公司原因造成经营得不到保障等，力维康公司有权解除合同，天蓬公司应支付相等于月租金一倍的费用作为赔偿；6、本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，力维康公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还天蓬公司。力维康公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向天蓬公司加倍支付租金，但天蓬公司有权书面通知力维康公司其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负责保管责任。 2015年12月8日，力维康公司与天蓬公司签订《补充协议书》，约定：1、含公摊面积变更为1000平方米，物业管理费每月1500元，电梯使用费每月500元；2、租赁保证金44000元，原保证金及租金多出部分用于支付2015年12月1日起至2016年2月29日的季度租金，不足部分力维康公司应补齐；3、力维康公司应遵守收到天蓬公司每月费用通知书上的付款期，如力维康公司欠款超过十五日，天蓬公司有权单方提前解除本协议及主合同。 2017年7月4日，福源公司和炼油化工公司向天蓬公司等送达了《停业搬迁通知书》，要求在2017年7月6日之前全部停业并尽快搬离。 2017年7月18日，泉州市福源物业管理有限公司向万山厂房各租户送达了《关于厦门万山三号厂房租户停业搬迁的通知》，告知因厦门万山三号厂房部分消防项目不合格，至今未通过消防验收，厦门市湖里区消防大队要求该厂房在验收合格之前不得投入使用，所有租户务必在2017年8月1日前全部停业，从7月份起不再对厂房各租户收取房租、物业管理费的费用，并于2017年9月15日前全部搬离。 2017年8月3日，天蓬公司通过公证方式向力维康公司寄送了《租赁合同解除通知书》，通知力维康公司多次拖欠水电费、电梯费、管理费已无法合作，天蓬公司现依约解除《厂房租赁合同》和《补充协议书》，同时要求力维康公司补齐未缴交的费用并立即搬出租赁物，返还给天蓬公司。力维康公司于2017年8月16日收到上述《租赁合同解除通知书》。 庭审中，力维康公司确认天蓬公司提交的《缴费通知书》的水电费等的结算数额，但认为2017年7月份起的不需支付应予以扣除，租金已支付至2017年8月份。 本院认为，福源公司与天蓬公司签订的《厂房租赁合同》、力维康公司与天蓬公司签订的《厂房租赁合同》和《补充协议书》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应遵照合同约定全面履行义务。即讼争租赁物系经天蓬公司转租给力维康公司的，力维康公司作为次承租人在知悉了福源公司向天蓬公司送达的《停业搬迁通知书》后，主张讼争合同已无法继续履行，请求解除讼争的《厂房租赁合同》和《补充协议书》，有事实和法律依据，本院予以支持。天蓬公司辩称力维康公司长期存在迟延支付租金及各项杂费的行为，已违约，天蓬公司已于2017年8月3日向力维康公司发出《租赁合同解除通知书》，依约解除了《厂房租赁合同》和《补充协议书》，力维康公司于2017年8月16日收到《租赁合同解除通知书》，故讼争的《厂房租赁合同》和《补充协议书》已于2017年8月16日解除，但根据该份《租赁合同解除通知书》，力维康公司并未拖欠租金，力维康公司已履行了讼争合同支付租金的义务，天蓬公司的上述抗辩理由没有事实和合同依据，本院不予采纳。故本案讼争合同的解除原因在于天蓬公司，天蓬公司应向力维康公司支付违约金22000元作为赔偿。 力维康公司主张天蓬公司应立即退还租赁保证金44000元，因合同约定租赁保证金的退还应以结清费用和交还租赁物为前提，现相关费用尚未结清，租赁物亦未交还，故力维康公司的上述主张，没有事实和合同依据，本院不予支持。 力维康公司主张天蓬公司赔偿装修损失150000元，福源公司、炼油化工公司在上述赔偿范围内承担连带赔偿责任，因天蓬公司、福源公司、炼油化工公司对力维康公司提供的装修材料的内容真实性不予确认，故力维康公司的上述主张因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除厦门市力维康保健食品有限公司和厦门天蓬家具有限公司于2015年8月19日签订的《厂房租赁合同》和2015年12月8日签订的《补充协议书》； 二、厦门天蓬家具有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市力维康保健食品有限公司支付违约金22000元； 三、驳回厦门市力维康保健食品有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11720元，减半计取收5860元，由厦门天蓬家具有限公司负担4425元，由厦门市力维康保健食品有限公司负担1435元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇一八年十一月一日 代书记员 马承威 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  5