台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初2927号原告：崔以国，男，1974年12月19日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地台州市椒江区东海大道******。法定代表人：吴及微，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告崔以国与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城能源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月8日、5月7日先后两次公开开庭进行了审理。原告崔以国、被告绿城能源公司的委托诉讼代理人刘中秋两次均到庭参加诉讼。本案经原、被告双方庭外和解不成，现已审理终结。原告崔以国向本院提出诉讼请求：1.被告绿城能源公司向原告崔以国支付逾期交房违约金538617元；2.被告绿城能源公司向原告崔以国支付逾期办证违约金134654元；3.被告绿城能源公司对紫薇花园5幢1单元202室房屋进户门、书房木地板及北阳台铝板进行更换。事实和理由：2016年4月30日，原、被告签订《绿城能源·紫薇花园商品房预售协议》，约定，原告崔以国向被告绿城能源公司购买坐落于台州市经济开发区××路××道××花园××幢××单元××室的房屋。协议签订后，原告崔以国向被告绿城能源公司支付了100000元定金。2016年5月5日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定，原告崔以国向被告绿城能源公司购买坐落于台州市经济开发区××路××道××花园××幢××单元××室房屋和地下车位Ａ-134；5幢1单元202室房屋的总价为3234610元，地下车位Ａ-13，地下车位Ａ-134的总价为115000元于2016年6月5日前将符合条件的商品房交付给原告崔以国使用；被告绿城能源公司逾期交房应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告崔以国支付已交付房价款万分之四的违约金；被告绿城能源公司应于2016年6月5日前取得土地使用权及商品房所有权初始登记的权属证书，交付给原告崔以国，如被告绿城能源公司逾期90日内交付，按已付房价款的0.3%承担违约责任，如被告绿城能源公司超过90日不能交付、原告崔以国不退房，被告绿城能源公司按每日已付房价款万分之一计算约定日至实际交付权属证书或登记证明之日止的违约金。2016年5月5日，原告崔以国将所购买的上述商品房及地下车位抵押给银行进行借款。2016年4月30日，被告绿城能源公司出具发票，记载，原告崔以国支付了5幢1单元202室预收购房款100000元。2016年5月5日，被告绿城能源公司出具收据，记载，原告崔以国支付了5幢1单元202室房款714610元、地下车位Ａ-13、地下车位**车位款40000元19日，被告绿城能源公司出具发票，记载，原告崔以国支付了5幢1单元202室款项3234610元、地下车位Ａ-134号款项、地下车位**款项115000元告绿城能源公司将5幢1单元202室房屋及Ａ-134号地下车位交付原告崔以国使用，同时被告绿城能源公司将5幢1单元202室房屋及Ａ-134号地下车位的权属证书交付原告崔以国。被告绿城能源公司逾期交房及逾期交付权属证书已构成违约，依约定应当承担违约责任。诉讼过程中，原告崔以国将第2项诉讼请求明确为：被告绿城能源公司向原告崔以国支付逾期交付土地分割使用凭证及房屋所有权初始登记证的违约金134654元；第3项诉讼请求变更为：被告绿城能源公司对紫薇花园5幢1单元202室房屋进户门、书房木地板及北阳台铝板进行修复。被告绿城能源公司答辩称：一、原告崔以国购买的紫薇花园5幢1-202室商品房所在工程已于合同约定的交付日期前取得建设工程竣工验收备案证明文件，案涉商品房的质量已经达到国家强制性标准，符合正常使用条件及合同约定的交付条件。二、《商品房买卖合同》约定，原告崔以国与被告绿城能源公司双方共同确认，本合同签订时该房屋已达到交付使用条件，原告崔以国已实地查看并对该房屋的各项情况作了充分了解，对房屋质量无异议；原告崔以国所购商品房符合交付条件，原告崔以国在本合同签署时已对所购商品房的质量、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备等进行查验并予以认可，原告崔以国不得以该商品房存在质量瑕疵为由拒绝接受该商品房。原告崔以国本人基于被告绿城能源公司的通知催告，已于2016年6月24日领房并签署案涉商品房的《紫薇花园业主房屋收房表》，故案涉商品房不存在逾期交付情形，原告崔以国所述逾期交付与客观事实不符。三、《商品房买卖合同》约定，原告崔以国在该房屋验收中及其后发现的除主体结构不合格外的质量瑕疵，被告绿城能源公司将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，原告崔以国不得以此拒绝接受房屋交付；原告崔以国以此为由拒绝接受交付的，被告绿城能源公司不承担逾期交付的责任”。本案中原告崔以国反映的案涉商品房诸多问题其实本质上都不是质保问题，而是美观度范畴的审美问题，不属于保修范畴。即使案涉商品房在经验收合格后存在除主体结构质量不合格外的轻微瑕疵问题，亦属于商品房保修范畴，被告绿城能源公司履行正常的保修义务即可，根据《商品房买卖合同》相关条款之约定并不影响商品房的正常交付，原告崔以国无权拒绝收房或要求被告绿城能源公司承担违约责任。四、即使被告绿城能源公司存在逾期违约情形需承担责任，则原告崔以国诉请计算的期间、基数及违约金标准也应予调整。假设被告绿城能源公司存在逾期违约情形需承担责任，原告崔以国也并未举证证明案涉商品房2016年6月6日起自始存在着法律规定或合同约定的不符合交付条件情形，其诉请的530000元高额逾期交付违约金并无依据。本案中原告崔以国诉请的是商品房逾期交付，不应将地下室车位的购房款计入违约金计算的基数。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉合同逾期交房的标准为每日万分之四，显属过高，应予调低。五、案涉商品房为现房销售，权属证书在案涉合同签署前即早已办出，原告崔以国要求被告绿城能源公司交付权属证书违约金没有事实依据。案涉商品房为现房销售，原告崔以国随时可领取权属证书。案涉商品房的初始登记权属证书在合同约定的交付日期前早已办出，不存在逾期。案涉合同约定的权属日期交付期限为2016年6月5日前，而案涉商品房的房屋权属证书已在2016年1月11日办出，土地分割使用凭证已在2016年3月9日办出，根本不存在所谓逾期。六、《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。案涉权属证书既不属于货币，也不属于不动产，且由于原、被告双方对于该证书交付的具体方式、地点未作明确约定，因此交付权属证、地点未作明确约定方所在地履行，即被告绿城能源公司所在地。这也符合商品房交易的交易惯例。客观上，被告绿城能源公司作为开发商在取得权属证书后没有任何动机及理由不交付给原告崔以国，原告崔以国也未另行提供任何证据证明被告绿城能源公司存在拒不履行交付权属证书的行为。基于此，至被告绿城能源公司处领取权属证书既是原告崔以国的权利，也是原告崔以国的义务，是一个双务行为，无法由被告绿城能源公司单方完成。因原告崔以国怠于行使权利未能前来被告绿城能源公司处领取权属证书的责任和后果应由原告崔以国自行承担。综上所述，案涉商品房及权属证书的交付不存在违约情形，被告绿城能源公司不应承担违约责任，请求贵院驳回原告崔以国的全部诉请。本院经审理，认定事实如下：2016年4月30日，原告崔以国与被告绿城能源公司签订《绿城能源·紫薇花园商品房预售协议（以下简称商品房预售协议）》一份，约定，原告崔以国向被告绿城能源公司购置位于台州市开发区××路××道××花园××商品房：5幢1单元202室房屋；建筑面积为189.38平方米；单位售价为17080元每平方米，总价为3234610元；商品房销售特征为现房等。2016年5月5日，原告崔以国与被告绿城能源公司签订《浙江省商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）》，约定，原告崔以国向被告绿城能源公司购买台州市开发区××路××道××花园××幢××单元××室商品房××号××室车位；原告崔以国于本合同签署的同时支付首付款854610元，剩余购房款2495000元通过商业银行贷款的方式予以支付；被告绿城能源公司应当在2016年6月5日前将建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付给原告崔以国使用；被告绿城能源公司未按本合同规定的期限将该商品房交付原告崔以国使用，逾期交不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告绿城能源公司按日向原告崔以国支付已交付房款万分之四的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告崔以国要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告绿城能源公司按日向原告崔以国支付已交付房款万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告绿城能源公司应当书面通知原告崔以国办理交付手续；商品房交付使用时，原告崔以国对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，被告绿城能源公司应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托市级以上有资质的检测机构进行质量检测，检测费由提出异议方垫付，责任方承担；原、被告共同确认，本合同签订时该房屋已达到交付使用条件，原告崔以国已经实地查看并对该房屋的各项情况作了充分了解，对房屋质量无异议，原告崔以国承诺按照被告绿城能源公司寄发的《入伙通知书》所规定的收房时间、收房地点办理完毕收房手续后即为交付，如原告崔以国逾期未办理或未办理完毕收房手续，则《入伙通知书》规定的收房起始日实为交付日；合同签订前，原告崔以国以充分了解并认可所购商品房的装饰、设备标准，该商品房的装饰、设备标准以房屋交付时的现状为准，双方确认不存在应达不到约定标准而需要进行处理的情形；被告绿城能源公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，被告绿城能源公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；约定日期起90日以后，被告绿城能源公司仍不能交付权属证书或登记证明的，原告崔以国不退房，被告绿城能源公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告崔以国支付已交付房款万分之一的违约金等。《商品房买卖合同》附件八补充协议内容约定，原告崔以国所购商品房符合交付条件，原告崔以国在本合同签署时已对所购商品房的质量、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备等进行查验并予以认可，原告崔以国不得以商品房存在质量瑕疵为由拒绝接受该商品房，原告崔以国在规定领房时间内应及时办理领房手续；原告崔以国在具备办理商品房权属转移登记条件或预告登记的情况下未依法申请办理该商品房权属转移登记或预告登记导致其权利受到侵害的，其后果由原告崔以国和侵权人承担，被告绿城能源公司不承担与此有关的法律责任；被告绿城能源公司在提供办理权属登记的相关资料后，如因原告崔以国本人的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告绿城能源公司不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由原告崔以国承担等；如被告绿城能源公司逾期交房或原告崔以国逾期领房的，则本合同中被告绿城能源公司承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内被告绿城能源公司不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。原告崔以国已依约向被告绿城能源公司支付购房款3349610元。上述房屋所在工程于2015年7月29日竣工验收，于2015年7月30日办理备案。涉案的房地产已于2016年1月11日办理不动产权属的初始登记，并已于2016年3月9日获得颁发土地分割使用凭证。2016年6月22日，被告绿城能源公司向原告崔以国寄送《催领商品房通知书》。原告崔以国于2016年6月23日收到该《催领商品房通知书》。该《催领商品房通知书》记载，原告崔以国向被告绿城能源公司购买的紫薇花园项目商品房5-1-202于2016年6月1日前已具备交付条件，被告绿城能源公司已通知原告崔以国前来办理入伙的所有手续；而原告崔以国至今未来办理入伙手续并对房屋进行日常维护，房屋有可能因意外风险而导致室内装修、设施设备等损毁，将给原告崔以国造成不必要的损失；为避免产生不必要的损失，被告绿城能源公司现再次通知原告崔以国，请原告崔以国务必于2016年6月27日前办理入伙手续。原告崔以国于2016年6月24日在紫薇花园业主房屋收房表收房意见部分记载：被告绿城能源公司未出示相关验收文件，室内大理石破裂，中央空调、地热等未调试并且未出示相关的合格、地热等未调试并且未出示相关的合格证明安装不规范、液化气通室内接口不规范，窗帘及卫生间部分设施未安装，阳台吊顶未施工完成，入户门破裂需更换，主卧卫生间洗脸下柜门无法正常开启，室内灯框及部分吊顶油漆发黄变色，电梯出口大理石条断裂，大理石脚线及地面接缝过宽等问题，要求被告绿城能源公司按国家标准及绿城精装修保准整改；被告绿城能源公司在2016年6月22日前从未通知原告崔以国收房。原告崔以国于2017年7月13日在紫薇花园业主房屋收房表收房意见部分记载：燃气灶打不着，阳台扶手重新打蜡，进户门密封条脱落，卫生间、客餐厅推门填缝，北阳台脚线缝大，北阳台下铝板变形，书房地插关不上，书房空调故障，衣帽间保险箱打不开、没钥匙，书房窗户铝条变形，客卫地砖重新填缝，洗脸盘下两边门无法打开，主卧过道灯三盏不亮，主卧窗户变形，东南角脚线发泡，大理石泛碱，主卧一盏射灯不亮，进户门锁磨损，进户门木饰面有裂缝等问题。原告崔以国另曾陆续向物业公司的工作人员及被告绿城能源公司的工作人员反应其所购买的上述房屋存在的上述装修等问题。绿城能源公司陆续进行了维修，但尚余有涉案房屋北阳台铝板明显不平整，对美观度的影响较大，以及书房个别地板不平整，对美观度的影响较大的情况。进户门经过维修后已经不影响使用，并且基本已经不影响美观度。坐落于台州市××花园××幢××单元××室的房屋及地下车位Ａ-134号已由原告崔以国于2017年7月13日收房，并已于2017年10月31日办理不动产权属转移登记手续，转移登记至崔海玲及原告崔以国的名下。上述事实有原告崔以国提供的商品房预售协议、商品房买卖合同、销售不动产统一发票（自开）、绿城集团统一收款收据、浙江增值税普通发票（购房款发票）、紫薇花园业主房屋收房表、紫薇关空房检查表、清洁记录表、绿城物业收款收据、签购单、缴费通知单、浙江增值税普通发票（物业费发票）、国网浙江省电力公司台州供电公司机打发票、税收缴款书、公证书、微信截屏、照片、紫薇花园签约确认单、紫薇花园业主物品交接清单、照片、未结清贷款详情，被告绿城能源公司提供的竣工验收备案表、竣工报告、催领商品房通知书、EMS快递邮寄凭证、EMS快递邮件查询、紫薇花园业主房屋收房表、照片、不动产登记资料查询结果证明，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示的合致，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。原告崔以国认为涉案房屋存在装修质量问题而在2017年7月13日前未办理交接手续，但涉案房屋是经验收合格的房屋，因此，除非装修等质量问题达到严重影响居住的程度，原告崔以国才可以拒收房屋。但本案中，根据双方当事人陈述，原告崔以国认为的质量问题居住的影响程度并不严重。双方签订的《商品房买卖合同》约定：商品房交付使用时，原告崔以国对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，被告绿城能源公司应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托市级以上有资质的检测机构进行质量检测，检测费由提出异议方垫付，责任方承担；原、被告共同确认，本合同签订时该房屋已达到交付使用条件，原告崔以国已经实地查看并对该房屋的各项情况作了充分了解，对房屋质量无异议，原告崔以国承诺按照被告绿城能源公司寄发的《入伙通知书》所规定的收房时间、收房地点办理完毕收房手续后即为交付，如原告崔以国逾期未办理或未办理完毕收房手续，则《入伙通知书》规定的收房起始日实为交付日；合同签订前，原告崔以国以充分了解并认可所购商品房的装饰、设备标准，该商品房的装饰、设备标准以房屋交付时的现状为准，双方确认不存在应达不到约定标准而需要进行处理的情形；原告崔以国所购商品房符合交付条件，原告崔以国在本合同签署时已对所购商品房的质量、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备等进行查验并予以认可，原告崔以国不得已商品房存在质量瑕疵为由拒绝接受该商品房，原告崔以国在规定领房时间内应及时办理领房手续。从现有证据来看，原告崔以国抗辩的质量问题并未达到严重影响房屋居住使用的程度。被告绿城能源公司主张之前已经要求原告崔以国领房，并再次于2016年6月22日向原告崔以国寄送《催领商品房通知书》，要求原告崔以国领取，原告崔以国没有领取，故原告崔以国要求被告绿城能源公司承担逾期交房违约金的该部分诉讼请求不能成立。综上，并考虑被告绿城能源公司虽然于2016年6月22日向原告崔以国寄送《催领商品房通知书》，原告崔以国于2016年6月23日收到该《催领商品房通知书》，但本案中并没有证据证明被告绿城能源公司之前曾经通知原告崔以国收房，同结合原告崔以国于2016年6月24日在《紫薇花园业主房屋收房表》上签字等情形，本院认定，被告绿城能源公司已经于2016年6月24日将涉诉的房地产交付给原告崔以国。本院确定，被告绿城能源公司应支付原告崔以国自2016年6月6日起2016年6月24日止共逾期交房19日的违约金25457.04元（3349610元×19天×0.0004每日）。原告崔以国主张的逾期交房违约金的诉讼请求中上述该金额的部分，本院予以支持；超出上述该金额的部分，不能成立，本院不予支持。《商品房买卖合同》约定，原告崔以国在具备办理商品房权属转移登记条件或预告登记的情况下未依法申请办理该商品房权属转移登记或预告登记导致其权利受到侵害的，其后果由原告崔以国和侵权人承担，被告绿城能源公司不承担与此有关的法律责任；被告绿城能源公司在提供办理权属登记的相关资料后，如因原告崔以国本人的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告绿城能源公司不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由原告崔以国承担；如被告绿城能源公司逾期交房或原告崔以国逾期领房的，则本合同中被告绿城能源公司承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内被告绿城能源公司不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。涉案的房地产已于2016年1月11日办理不动产权属的初始登记，并已于2016年3月9日获得颁发土地分割使用凭证。不动产登记权属证书及土地分割使用凭证此时均已可以交付。原告崔以国主张被告绿城能源公司支付自2016年6月6日起2016年6月24日止逾期交付土地分割使用凭证及房屋所有权初始登记证违约金的该部分诉讼请求，跟原告崔以国主张的逾期交房违约金中的共逾期交房19日违约金相互排斥，且不符合合同的约定，故本院不予支持。被告绿城能源公司已经在2016年6月22日向原告崔以国寄送《催领商品房通知书》，要求原告崔以国按期领房，原告崔以国于2016年6月23日收到该《催领商品房通知书》但没有领取，并且以土地分割使用凭证及房屋所有权初始登记证的交付为履行客体的义务属于往取义务，鉴于原告崔以国在2017年7月13日前拒不接受房屋，故原告崔以国要求被告绿城能源公司支付逾期交付土地分割使用凭证及房屋所有权初始登记证的违约金中的自2016年6月24日起的违约金的该部分诉讼请求亦不能成立，本院亦不予支持。涉案房屋经修理后尚余涉案房屋北阳台铝板明显不平整，对美观度的影响较大；书房个别地板不平整，对美观度的影响亦较大；故原告崔以国要求被告绿城能源公司对紫薇花园5幢1单元202室房屋书房木地板及北阳台铝板进行修复的该部分诉讼请求合理，本院予以支持。涉案房屋经修理后，进户门已经不影响使用并且基本已经不影响美观度，故原告崔以国要求被告绿城能源公司对紫薇花园5幢1单元202室房屋进户门进行修复的该部分诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，原告崔以国明确并变更后的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告台州绿城能源房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内对坐落于台州市××花园××幢××单元××室房屋的书房木地板以及北阳台铝板进行修复；二、被告台州绿城能源房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告崔以国违约金25457.04元；三、驳回原告崔以国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10532元，减半收取5266元，由原告崔以国负担5066元，被告台州绿城能源房地产有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 黄苍林二〇一八年十一月八日代书记员 赵雨晨