贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0322民初4149号 原告：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司。住所地：桐梓县娄山关镇北门。 负责人：王其均，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨凤，系贵州贵遵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张绍勇，系贵州贵遵律师事务所实习律师。 被告：罗世云，男，1972年5月11日生，汉族，重庆市铜梁区人，住铜梁区。 委托诉讼代理人：李世奇，系重庆昌源律师事务所律师。 原告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司（以下简称龙乡苑公司）与被告罗世云租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案，依法适用简易程序审理，原告龙乡苑公司及其委托代理人杨凤和张绍勇、被告罗世云及其委托代理人李世奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即归还原告位于桐梓县平方米的租赁房屋，并搬出该租赁房屋；2、判决被告从2014年1月1日起至实际搬出前述房屋之日止，按照每平方米每月70元的租金标准向原告支付占用期间的使用费；3、诉讼费、保全费、评估费等费用由被告承担。事实和理由：原告系桐梓县德利大厦第**商业用房的所有权人和出租人，被告罗世云系桐梓县德利大厦第三层面积701.04平方米商业用房的次承租人。2013年1月6日，原告与案外人重庆乐美投资有限公司签订《房屋租赁协议》和《补充协议》，约定，原告将位于桐梓县商业框架房5700平方米出租给案外人开设商场。同年10月21日，案外人将第三层商业框房屋中的328平方米出租给罗世云从事家居经营活动，约定租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，月租金为每平方米50元，并从第二年起每年租金上涨5%，租金每半年支付一次。2013年12月17日，被告又与案外人签订了《三楼优乐美家具补充协议》，对租期和租金进行调整，约定为每平方米40元，租期为2013年12月24日至2014年12月23日，租期已届满，被告至今未向原告支付租金。2015年11月11日，原告与案外人之间的《房屋租赁协议》及《补充协议》经遵义中院判决解除，并判决案外人将第一、三层面积约5700平方米的租赁房屋返还给原告，可是，被告罗世云至今未归还，反而超占合同约定面积373.04平方米，从事优乐美家居经营。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，特向法院起诉，请求原告的诉讼请求。 被告辩称，被告与原告所称案外人就案涉商铺租赁进行洽谈并签订相关租赁协议，因商场开业时间一再推迟，导致协议一再重签，因此有2013年10月21日的合同和2013年12月17日的合同；案涉商铺由桐梓县优乐美家具店使用，属于个体工商户，经营者为被告本人，被告主体不适格；被告在经营期间，已向转租人即乐美桐梓分公司支付了租金及保证金258000元，依据约定，已支付了19.66个月租金；被告所签订的租赁协议是合法有效的，原告已明知被告在使用，根据城镇租赁房屋司法解释第十六条的规定，原告没有请求解除租赁协议，无权要求被告归还商铺；根据合同相对性原则，原告无权要求被告支付使用费；即使支付使用费，期限也应从遵义中院（2015）遵市法民三初字第7号《民事判决书》生效届满30日起按租赁面积328平方米计算；若法院判令归还商铺，原告应对被告装修进行补偿或抵扣占用使用费。 本院经审理认定事实如下：2013年1月6日，原告龙乡苑公司（甲方）与案外人重庆乐美投资有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定原告将其德利大厦一、三层框架面积的5700平方米左右房屋出租给案外人使用，期限自2013年10月1日起至2025年9月30日，租金6097.3585万元，第六条约定“在使用期内，必须保证正常营业，乙方不得转租，如需转租必须经过甲方同意，否则甲方有权利收回乙方使用的房屋，并赔偿甲方违约金200万元，一切法律责任均由乙方承担。”2013年1月14日，双方签订《补充协议》，约定“根据双方原签订的租赁协议，现德利大厦一层和三层，开始对外招商，……达成如下协议：一、从2013年1月15日起，拟进入德利大厦的广大商家，在双方谈定后的定金由甲方统一收取，……四、未经公司收取定金而进入商场的客户，属无效客户，造成的一切损失，由乙方自行承担，甲方概不负责。……” 2013年10月21日，案外人重庆乐美投资有限公司下属的桐梓分公司（甲方）与被告罗世云（乙方）签订《乐美百货家具区租赁合同》，约定罗世云租赁德利大厦乐美百货商场三层家具区商铺，面积约328㎡，租期从2014年1月1日至2018年12月31日，租金第一年为50元／平方米，第二年开始每年租金上涨5%，并约定了交款方式。2013年12月17日，双方签订《三楼优乐美家具补充协议》，约定租期“甲方将乙方租金调整为每平方米40元，起始时间为2013年12月24日至2014年12月23日”。罗世云于2013年11月27日办理了营业执照，名称为“桐梓县优乐美家具店”的经营类型是个体工商户，经营者是罗世云。 上述租赁协议的当事人交付了租赁房屋并履行租赁合同。2015年8月17日，遵义中院一审审理了原告龙乡苑公司诉重庆乐美投资有限公司及其下属分公司房屋租赁合同纠纷一案，龙乡苑公司请求解除《房屋租赁协议》及《补充协议》，归还租赁房屋；支付房租费3814448元及相应违约金。2015年11月11日，遵义中院（2015）遵市法民三初字第7号民事判决书经公告缺席判决：解除《房屋租赁协议》及《补充协议》；判决生效后30日内返还约5700平方米的租赁房屋；支付租金3814448元及相应违约金。该判决已生效，并在执行过程中，绝大多数商铺已自动返还或被执行返还。被告一直在经营，没有返还租赁房屋，已没有交纳租金。原告向本院起诉，被告提交证据证明于2014年12月29日曾向遵义中院申请参加诉讼未获准许，并称所交纳的费用相当于19.66个月租金，遵义中院判决后，不知向谁交纳租金。本院于2018年11月7日到现场查看，发现被告近期已从租赁房屋内搬走。 本院认为，2013年1月，原告龙乡苑公司与案外人重庆乐美投资有限公司及其下属的桐梓分公司签订了《房屋租赁协议》和《补充协议》，案外人获得了德利大厦一、三层房屋的使用权，原告允许案外人招商经营。2013年10月21日，案外人重庆乐美投资有限公司下属的桐梓分公司（甲方）与被告罗世云（乙方）签订《乐美百货家具区租赁合同》，又于2013年12月17日签订了《三楼优乐美家具补充协议》，被告所签订的两份协议是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院认定两份协议合法有效，被告相对于原告是次承租人。根据《乐美百货家具区租赁合同》第四条“房屋租金一次性支付壹拾伍个月租金，共计贰拾肆万陆仟元整（小写246000元）”的约定，本院认定房屋租金标准是每月每平方米50元，《三楼优乐美家具补充协议》将其调整为40元。2015年11月11日在遵义中院（2015）遵市法民三初字第7号民事判决书作出判决之前，案外人与原告之间存在租赁关系，因此，根据合同相对性原则，被告应与案外人履行《乐美百货家具区租赁合同》和《三楼优乐美家具补充协议》的合同义务、享有合同权利；判决后，案外人与原告的租赁关系被解除，被告作为次承租人若需要继续租赁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，被告应向原告缴纳租赁费用，事实上被告罗世云继续租赁房屋，原告也默认其继续租赁，因此，原告要求支付使用费用的请求应予支持。被告向法院申请后，未能作为第三人参加遵义中院（2015）遵市法民三初字第7号案件的审理，该案审理没有影响被告作为次承租人的租赁权，次承租人继续使用租赁物，原告向本院起诉请求返还租赁房屋，本院对该请求不予支持。原告以被告租赁面积为701.04主张权利，若超占面积事实客观存在，是侵权法律关系，因双方没有合同约定，故本院对原告关于支付373.04平方米租金的请求不予支持。被告以其所缴纳的费用相当于19.66个月的租金，此后没有再缴纳费用，但租期自2013年12月24日起算，至2015年11月11日遵义中院（2015）遵市法民三初字第7号案件作出判决达近23个月，已经超过19.66个月，因此，被告应从2015年11月11日起计算租金至2018年10月11月止，按调整后的每平方米每月40元标准，共计459200元（35个月×328×40）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、被告罗世云于本判决生效后十日内支付原告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司租赁房屋占用费459200元； 二、驳回原告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28865元，减半收取14432.5元，由原告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司承担10000元，由被告罗世云负担4432.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  韩庆均 二〇一八年十一月八日 书记员  张 野