河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0403民初3746号原告：林享群，女，汉族，1968年3月19日生，住邯郸市丛台区，委托诉讼代理人：蒋继光，河北名天律师事务所律师。被告：贾洪元，男，汉族，1967年11月23日生，住邯郸市邯山区，被告：邯郸市华宸房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区光明大街87号亚太大厦8楼。法定代表人：彭海龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秀田，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。原告林享群诉被告贾洪元、邯郸市华宸房地产开发有限公司为执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林享群及其委托诉讼代理人蒋继光，被告贾洪元、被告邯郸市华宸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王秀田到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林享群向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403执异109号执行裁定书，解除对被告邯郸市华宸房地产开发有限公司名下的邯郸市丛台区××号永华新城1号楼1单元1501号房产的查封，停止对该房产的执行；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告贾洪元与被告邯郸市华宸房地产开发有限公司民间借贷执行纠纷一案，被告贾洪元作为申请执行人申请贵院查封了被告邯郸市华宸房地产开发有限公司名下的邯郸市丛台区××号永华新城1号楼1单元1501号房产。但是原告认为贵院关于对该房产的查封裁定缺乏事实和法律依据。虽然该房屋现在登记在作为房地产开发企业的被告邯郸市华宸房地产开发有限公司名下，但是该房屋早已于2011年买受，且于2015年已交付房并装修入住，该房屋的实际产权属于原告所有。根据法律规定，原告与邯郸市华宸房地产开发有限公司之间在贵院查封该房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同（商品房内部认购协议），原告购买该房屋系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，原告已按合同约定支付了全部总价款。因此，原告提出的异议符合法律规定，且权利足以能够排除执行。为保障原告的合法权益，现特提出案外人执行异议之诉，请贵院予以支持，原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证，证明原告主体身份；2、快递详情单一份，证明原告收到（2018）冀0403执异109号执行裁定书，原告起诉没有超期限；3、（2018）冀0403执异109号执行裁定书一份，证明原告房屋被查封；4、丛台区法院限期腾房通知书，证明法院要求原告腾房；5、房屋买卖合同即商品房内部认购书一份，证明原告于2011年3月28日与被告房产公司签订了房屋买卖合同；6、2011年3月24日认购商品房须知一份，证明价款是448410元，同时要求原告一次性将房款缴清；7、2010年12月10日房地产公司出具的20万元收据，证明原告交付首付款20万元；8、2011年3月28日房地产公司出具的248410元收据一份，证明原告将尾款全部交清，总房款为448410元；9、建行邯郸前进支行银行流水，证明2010年12月10日原告向华宸公司会计李彦召转款10万元；10、邮政储蓄邯郸市邯钢营业所银行流水，证明2011年3月28日原告向华宸公司转款12万元，以上两笔款项22万元均为原告在华宸公司售楼部刷POS机转账；11、入住证明，证明原告于2015年1月13日起入住涉案房屋，同时证明是作为居民入住；12、永华新城入住须知，证明此须知系华宸公司和邯郸市龙世物业公司于2015年1月13日给原告的，上有原告签名；13、2015年1月13日装修许可证，证明原告即日起开始装修；14、2015年1月13日龙世物业公司给原告的消防安全协议，证明原告即日起开始装修；15、2015年1月13日原告给华宸公司和龙世物业公司的一份承诺书，证明同证据14；16、2015年1月13日业主领取物品清单，证明当日原告领取了小区公约、服务手册、服务协议、三方协议书、入住须知、消防安全协议、验房指南、承诺书，装修许可证、停车位使用协议、住宅质量保证书、住宅适用说明书、住户门钥匙等物品；17、2015年1月13日永华新城房屋装饰装修管理三方协议书，证明同证据14；18、2015年1月13日华宸公司出具的维修基金收款收据一份、22436元收据一份（包括房屋实际面积增加两平方补缴款、装修保证金承诺不动承重墙），证明原告的房屋用于居住且已经缴纳相关办证所需要的维修基金等费用；19、2015年1月13日物业公司出具的费用计算单一份、入住保证金收款收据一份、入住应缴费用收款收据一份，证明原告对该房屋从即日起开始装修；20、2018年5月2日物业公司出具的收取2016年-2018年12月31日物业费收据一份、2018年9月17日物业公司出具的水电费收据一份，证明原告一直在涉案房屋居住。被告贾洪元辩称，1、被答辩人提出永华城1-1-1501号房产其已于2011年买受，该房屋实际产权属被答辩人所有的理由不能成立。其一，根据物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”。该房屋产权登记在邯郸市华宸房地产开发有限公司名下，非被答辩人所有。其二、被答辩人称与邯郸市华宸房地产开发有限公司签订书面买卖合同并交付全部价款，该房屋产权应属被答辩人所有。但其并未提供在房屋登记机构预告登记的相关文件。根据《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。因此被答辩人无权提出异议。2、被答辩人提出与邯郸市华宸房地产开发有限公司签订有书面买卖合同已经交付全部价款，并提供了相关证据。经答辩人审看，被答辩人只是提供了在资金交付过程中的相关收据凭条，并无银行转账记录，其证据证明力不足证实买卖房屋资金已实际交付，无法证明其资金交付的真实性。且被答辩人收据显示2011年即已支付全部购房款，在长达七年的时间内，当事双方既未办理房产登记，也未办理房屋买卖预告登记，此事不符合常理，进一步印证了资金交付并未真实发生。综上，答辩人依据人民法院生效判决，依法于2017年7月28日提出强制执行申请，丛台区人民法院于2017年12月19日依职权查封该套房产，并于2017年8月8日裁定驳回案外人额异议申请，显示人民法院和答辩人均是依法作出的合法有效行为，答辩人恳请丛台区人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告邯郸市华宸房地产开发有限公司辩称：对原告陈述购买该房并占有该房的事实不持异议。根据上述有效的证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：贾洪元与邯郸市华宸房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，2017年6月21日，邯郸市丛台区人民法院作出（2017）冀0403民初1371号民事判决书。判决：邯郸市华宸房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内偿还贾洪元借款300000元及利息。后因邯郸市华宸房地产开发有限公司未能履行（2017）冀0403民初1371号民事判决书，贾洪元向法院申请强制执行。2017年12月19日，邯郸市丛台区人民法院作出（2016）冀0403执1464号执行裁定书，裁定查封被执行人邯郸市华宸房地产开发有限公司名下位于丛台区××号永华新城1号楼1单元1501号房产。林享群认为查封的房产虽然登记在邯郸市华宸房地产开发有限公司名下，但该房产早已2011年买受，且于2015年已交房并装修入住，该房屋的实际产权属于林享群所有。故向本院提出书面异议，要求解除对上述房产的查封。本院以（2018）冀0403执异109号执行裁定书驳回林享群的异议，林享群仍不服，故诉至法院。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，林享群与邯郸市华宸房地产开发有限公司2011年3月28日签订的不是正式的商品房买卖合同，而是商品房内部认购书，且在认购书及认购商品房须知中均约定林享群应向邯郸市华宸房地产开发有限公司一次性支付房款448410元。根据林享群出具的交纳购房款的银行流水第一笔为2010年12月10日银行转给李彦召100000元，第二笔2011年3月28日载明消费120000元，均不能证明林享群已交清房款，故林享群主张其已付清全部购房款，本院不予采纳。关于林享群入住时间问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。本案中，林享群主张其于2015年1月13日已入住，提交了河北龙世物业服务有限公司的入住证明，该证明上没有经办人签字，本院无法核实。且林享群提交的2018年5月2日补交了2016年至2018年的物业费在本院查封日期即2017年12月19日之后，故林享群主张其在本院查封该房屋之前已入住，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法适用的解释》第一百一十五条第一款、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告林享群的诉讼请求。案件受理费10788元，减半收取5394元，由原告林享群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  常美君二〇一八年十一月二十八日书记员  张 欣