河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终5383号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市大地房地产开发有限公司，住所地:河南省洛阳市西工区中州路芳林路交叉口洛阳数码大厦**负**。法定代表人：赵雪峰，公司总经理。委托诉讼代理人：邹清香，公司员工。委托诉讼代理人：张冬棵，河南洛河畔律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘金玲，女，汉族，1963年1月9日生，住河南省洛阳市老城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：段伟，男，汉族，1982年7月16日生，住河南省洛阳市西工区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘竹，女，汉族，1953年7月13日生，住河南省洛阳市西工区。上诉人段伟、刘竹共同委托诉讼代理人：程华，女，汉族，1988年6月30日生，住洛阳市老城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：程华，女，汉族，1988年6月30日生，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。上诉人洛阳市大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）因与上诉人刘金玲、段伟、刘竹、程华房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初3997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大地公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判段伟、程华、刘金玲、刘竹共同支付上诉人购房款945542.86元及利息（自2013年1月1日起按照月利率0.9288‰计算至款项实际清偿之日）；判决段伟等向上诉人支付违约金150万元。2、依法撤销一审判决中的第四项和第五项，驳回被上诉人的一审反诉请求。3、由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决在计算房款和利息方面存在错误，对上诉人要求的违约金没有支持存在错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人拖欠上诉人945542.86元房款，事实清楚、证据充分（由双方签订的补充协议为证）。一审判决应当依据该事实判决被上诉人向上诉人支付购房款及利息。一审法院已经认定被上诉人没有按照双方《补充协议》约定的数额和期限向上诉人支付房款和利息，已经构成严重违约，应当承担违约责任。鉴于刘金玲等购买的是闹巿区的商铺，且上诉人在2008年7月已经向其交房，应当按照双方的约定向上诉人支付违约金。一审法院对上诉人要求的违约金没有判决，显然不符合法律的规定，应予纠正。二、一审判决支持刘金玲等的反诉请求，没有事实根据和法律依据，应予纠正。一审判决认定“被告关于追究原告违约责任的反诉请求，贷款手续费19073元应全额返还，逾期交纳的契税违约金146111.52元，鉴于双方均有过错，应各方分担一半，原告应返还73055.76元。”该项认定既没有事实根据，也没有法律及合同依据。首先，刘金玲等作为商品房的购房人，向国家缴纳契税是其法定的义务，应当及时、全额向国家税务部门缴纳。其次，刘金玲等没有在规定的期限内向国家税务部门缴纳契税，应当自行承担国家规定的滞纳金处罚责任。三、本案上诉人向刘金玲等交付房屋的期限在《补充协议书》第一条中已经作出了明确约定，且该约定既是双方的合意，也是双方真实意思的表示，并不存在“逾期交房”的过错。一审判决中，“另查明，因大地公司延期交房，致使被告于2013年11月8日缴纳契税滞纳金146111.52元。”完全不符合本案已经查明的事实。《补充协议书》第二条明确约定“乙方（即被上诉人）郑重承诺不再追究甲方（上诉人）的逾期交房责任。”该条款足以证明刘金玲等已经承诺不再追究上诉人逾期交房的责任，而法院为什么不尊重当事人的合意，硬要上诉人承担对方五年后才去缴纳契税而产生的契税滞纳金的责任呢？综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项，维护上诉人的合法权益。针对大地公司上诉，刘金玲、段伟、刘竹、程华辩称，大地公司一审中主张欠房款36万元，二审上诉要求支付945542.86元房款，超出36万元的部分属于在二审中增加的诉求，不符合法律程序规定，且没有事实依据。大地公司在2013年起诉以及本次起诉的时候，均没有主张利息，诉求只有房款和违约金两项，现大地公司上诉主张利息，属于在二审中增加的诉求，程序不合法，如其另行主张，则超过诉讼时效。××未能按时付款的原因系大地公司过错造成的，××不应该支付违约金，契税滞纳金产生的原因是大地公司未将购房合同交付给××，导致××无法缴纳契税，因此，契税滞纳金应当由大地公司承担。综上，大地公司的上诉请求均不能得到支持，请求依法驳回。刘金玲、段伟、刘竹、程华上诉请求：一、撤销一审判决第一项。二、撤销一审判决第二项。三、依法判决大地公司返还上诉人契税违约金146111.52元。四、依法判决大地公司所收取的贷款手续费19073元抵扣为房款。五、依法判决大地公司延迟交房所造成46106.90元的损失。六、本案一审、二审诉讼费由大地公司负担。事实与理由：一、在一审判决中，未付本金314820元被要求支付两次，应判决支付一次未付本金。根据《补充协议(1)》规定，还款利息随着银行利率上浮或下调。且在实际执行过程中，也是按照下调利率执行的。因此，应根据当年的银行利率下调进行计算，重新计算未付房款及利息。二、因大地公司的原因，多次变更收款账号，致使上诉人无法及时还款。且在收款后，大地公司拒绝开具收据。在一审期间，不承认上诉人提供的汇款证据，致使案件审理长达六年，给上诉人造成了巨大的经济损失，应由其承担违约责任。三、因大地公司拒绝交付购房合同，致无法缴纳契税。大地公司应承担全部的契税滞纳金146111.52元。四、因大地公司原因无法办理按揭贷款，其拒绝退还所收取的贷款手续费19073元，应抵扣为已付房款。五、《补充协议(1))》中，大地公司将总房款多计算了41898元，签订该协议时，未付房款应为1758102元。到2012年12月31日止，可查证的已付房款为1732569.6元，未付房款为25532.4元。若贷款手续费19073元抵做房款后，未付房款6459.4元。六、大地公司告知房屋面积增加了3.2㎡，总房款增加了38582.4元，但未提供有效证明。大地公司应提供证据证明房屋所增加的面积是合法的。如无法提供，则房屋总价减少，则上诉人未付房款也随之减少。七、大地公司晚交房七个月造成上诉人多支出员工工资46106.90元。针对刘金玲、段伟、刘竹、程华上诉，大地公司辩称，××的上诉请求一共六项，第一、二项答辩人认为应当撤销。第六项，答辩人认为应当依法由败诉方承担。对第三、五项上诉请求，答辩人认为没有事实和法律依据，请求予以驳回，第三项请求在反诉中××没有提出，二审应当不予审理；一审要求支付契约违约金，二审变更为返还违约金，这是不同的诉求。第四项诉求在一审中也没有提出，在上诉中提出，一审诉讼中，买受方是要求支付违约金，二审中，是要求抵扣为房款，仍然是新的诉讼请求。第五项诉讼请求，也是新的诉讼请求，在一审中买受方没有提出。因此，上述三项诉讼请求二审不应审理。对于买受方的上诉理由，没有事实依据。请求驳回买受方的上诉请求。大地公司向一审法院起诉请求：请求依法判令上述四被告：1.继续履行双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》；2.立即向原告支付拖欠的房款360000元；3.判令被告承担违约责任，向原告支付违约金150万元；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。刘金玲、段伟、刘竹、程华向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，撤销2008年7月1日双方签署的《补充协议》。2、判令被反诉人向反诉人退还收取的贷款手续费19073元。3、判令被反诉人承担违约责任，向反诉人支付146111.52元契税滞纳金。4、被反诉人承担违约责任，向我方支付违约金46106.90元。5、由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。6、依法判令被反诉人办理房屋的房产证。一审法院认定事实：2007年5月7日，段伟、刘竹、程华（××）与大地房地公司（出卖人）签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，内容主要约定：商品房基本情况：××购买的商品房为洛阳数码大厦二期01幢0107、0207号房，建筑用途为商业，建筑面积共302.96平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12057元，总金额为叁佰陆拾伍万贰仟柒佰捌拾捌（3652788）元整。付款方式为银行按揭，具体以按揭合同为准。出卖人应在2007年12月31日前，将该商品房验收合格并将符合合同约定的商品房交付××使用。2008年5月8日，大地公司（甲方）与刘竹、刘金玲（乙方）签订《协议书》，主要约定：1.甲方因特殊原因未能将107、207号商铺交付给业主使用，现乙方要求装修入住并承诺甲方延期交房不再追究。2.乙方购房款为3652788元，现已付房款1462788元，除按揭180万元以外，剩余房款39万元，乙方应在三日内一次性付清。甲方为乙方申请办理180万元的按揭贷贷款，该贷款若因甲方原因在3个月内不能发放到位，乙方自愿自第四个月在每月5日前给甲方按月贷款利率9.288‰支付剩余的房款利息，若延期一天乙方以日3%向甲方支付滞纳金。利息和滞纳金不冲抵剩余房款的本金，直至发放贷款日为止。2008年7月1日，大地公司（甲方）与刘竹、程华、刘金玲（乙方）签订《补充协议书（1）》，主要约定：1.乙方购买的数码大厦二期107号、207号商铺，经房管部门实测建筑面积为306.16平方米，总房款为3733269.12元，需要办理按揭贷款180万元。经双方协商乙方的首付款补足到1933269.12元后，甲方同意乙方由原来的按揭贷款变更为分期贷款。2.乙方不再追究甲方延期交房的责任。并承诺将剩余房款180万元的房款本金加利息、在五年内分期全部支付给甲方；月利率按9.288‰计算。以后在每月25日前按以下还款时间及金额，将当月应还给甲方的房款本金及利息按时足额支付到甲方指定账户，乙方若不能按约支付本息，乙方自愿按所欠甲方总房款以日5%的滞纳金向甲方支付违约金，时间自乙方接收该房屋的第二天起开始计算至最终付款日。3.乙方在每月给甲方还款的基础上，自第二个月开始甲方同意乙方按还款比例扣减已还本金的利息0.9288‰。4.乙方同意在所欠甲方的房款和利息未还清之前，不办理房屋产权手续。关于合同履行情况：2007年5月7日刘竹、段伟、程华共支付原告购房款1462788元，2008年5月26日支付370000元，2008年7月14日分别支付20000元、38582元，交房前共计支付购房款1891370元。2008年8月3日原告交房后，被告开始使用该商铺。2011年6月23日被告由支付购房款300000元，2012年12月31日支付114万元。原被告双方有争议的款项，经一审法院调查、双方质证，依法认定如下：2008年11月4日、2008年11月5日，被告分两次共计支付原告购房款30422.4元，2009年10月26日支付了150000元，2009年12月22日支付了112147.20元，经核算，共计为292569.60元。另查明，被告刘竹、段伟、程华于2017年5月7日支付贷款手续费19073元。且因大地公司延期交房，致使被告于2013年11月8日交纳契税滞纳金146111.52元。一审法院认为，原告大地公司与被告刘竹、段伟、程华、刘金玲签订的《房屋买卖合同》、《补充协议书（1）》、《协议书》，系各方真实意思表示，合同依法有效，一审法院予以确认。被告刘金玲在房屋的相关协议上签字并实际履行了付款义务，原告对此表示无异议，故作为共同购房人，理应共同享有和承担房屋买卖合同的权利义务。一、房屋价款认定：依购房合同及补充协议，双方对商品房单价为每平方米12057元无争议。《商品房买卖合同》约定建筑面积为302.96平方米，总价款为3652788元，后《补充协议书（1）》变更为建筑面积306.16平方米，总价款3733269.12元，如合同单价不变情况下，多计算41898元，契税凭证计价面积为302.96㎡，计价3652788元，因此，《补充协议书（1）》中标注的总房款金额有误，应按3691371.12计价。按此价格双方在签订补充协议至交房时，四被告已付清首付款，剩余180万元通过协议变更银行按揭贷款方式为延期分批付款方式。至于房屋面积，双方存有争议。因未办证，双方可待房管部门核定面积之后再行主张。二、关于双方责任分配问题，各被告已实现买房、收房、用房的目的，理应按照补充协议如约支付房款及双方约定的利息。因双方采取了按月等额支付本息的付款方式，故各被告已付款应按约定扣减本息。经核算，截止2012年12月31日，各被告欠付本息合计426181.92元，其中未付本金为314820元。因被告对延期支付房款具有主要过错，并且在支付最后一笔款项时，明确已付清还款，故从2013年1月1日起被告已用实际行为表明不再履行合同义务。按此时间为截点，被告对未付房款本息应承担违约责任。因双方约定违约利息过高，且违约金的约定与实际损失相背离，根据合同法相关规定，一审法院酌定各被告按约定利率9.288‰的1.3倍执行违约金。被告关于追究原告违约责任的反诉请求，贷款手续费19073元应全额返还，逾期缴纳的契税违约金146111.52元，鉴于双方均有过错，应各方分担一半，原告应返还73055.76元。关于反诉原告请求支付违约金的主张，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告段伟、程华、刘金玲、刘竹共同支付原告洛阳市大地房地产开发有限公司购房款426181.92元（2013年1月1日前的本息）。二、被告段伟、程华、刘金玲、刘竹共同支付原告洛阳市大地房地产开发有限公司购房款314820元及利息（自2013年1月1日起按照月利率9.288‰的1.3倍计算至款项实际清偿之日）。三、原告洛阳市大地房地产开发有限公司返还被告段伟、程华、刘金玲、刘竹贷款手续费19073元。四、原告洛阳市大地房地产开发有限公司返还被告段伟、程华、刘金玲、刘竹契税违约金73055.76元。五、驳回本诉原告洛阳市大地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告段伟、程华、刘金玲、刘竹其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21540元，由原告洛阳市大地房地产开发有限公司负担10770元，被告段伟、程华、刘金玲、刘竹共同负担10770元。反诉费2235元，由反诉原告段伟、程华、刘金玲、刘竹共同负担1118元，反诉被告洛阳市大地房地产开发有限公司负担1117元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致外，另查明，2018年9月4日刘金玲向大地公司支付房款750000元。本院认为，一、关于涉案房款及违约金的计算问题。双方所签的《商品房买卖合同》、《补充协议书（1）》及《协议书》是双方真实意思的表示，对双方具有拘束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。依据《补充协议（1）》及《协议书》的内容，双方对于剩余的房款180万元的支付方式约定为分期付款，同时约定了月利率9.288‰,若买受方不能在规定的时间节点付款，按照所欠总房款日5%计算违约金。双方对已经支付的购房款没有争议，但就180万元签订分期付款协议后，刘金玲等并未按照协议约定在规定的时间付款。至大地公司起诉之时未付完余款。（一）关于违约金的计算依据。本院认为，第一、双方约定的月利率9.288‰，已超过中国人民银行同期贷款利率，但系双方真实意思的表示，本院予以认可。第二、大地公司作为开发商在2007年即与买受方签订房屋买卖合同，在买受方未能积极履行分期付款义务的情况下，未及时催要或以其他方式主张权利，大地公司对于损失的持续、扩大也有责任。双方约定的违约金的计算方式为剩余房款的日5%。违约金本身具有补偿性，由于双方约定的月利率高于同期银行贷款利率，且造成房款未及时收回的原因也有大地公司怠于主张权利的主观因素。因此在适用月利率9.288‰的同时再适用日5%违约金条款，将显失公平。第三、大地公司在起诉时，诉求的是剩余购房款及违约金。一审审理期间，大地公司向一审法院提交了刘金玲等欠付房款及利息的计算清单，在该清单中是按照月利率9.288‰的标准计算，大地公司未就其诉求的违约金提出其他的计算依据。综合上述事实，大地公司主张的违约金实际上是按照月利率9.288‰计算得出的逾期付款违约金。（二）由于刘金玲等对于剩余的房款未能按照约定的付款节点支付，结合大地公司提交的计算依据，180万元房款违约金计算如下:第一阶段2011年6月23日刘金玲等支付房款300000元，下余房款1500000元。则2008年7月1日-2011年6月30日违约金为601862.4元(1800000×9.288‰×36个月=601862.4元)；第二阶段2012年12月31日刘金玲等支付房款1140000元，下余房款360000元，则2011年7月1日-2012年12月31日的违约金为250776元（1500000×9.288‰×18个月=250776元）；第三阶段2018年9月4日刘金玲等支付房款及违约金750000元，其中支付剩余房款360000元，违约金390000元。则2013年1月1日-2018年9月1日违约金为227370.24元（360000×9.288‰×68个月=227370.24元）。综上，该180万元的房款截止2018年9月4日刘金玲等已经全部付清，刘金玲等应付的违约金为1080008.64元（601862.4+250776+227370.24=1080008.64元）。一审中刘金玲等提交四张银行交款单总计为292569.6元，大地公司未开具收款收据，但认可该笔款项为支付的利息，结合双方的交易习惯，因该四笔款项未开具房款收据，此四笔款项不宜认定为房款，应作为逾期付款违约金。刘金玲尚需支付的违约金为397439.04元（1080008.64-390000-292569.6=397439.04元）。对于一审法院计算不当的部分，本院予以纠正。二、关于双方上诉的其他问题。关于大地公司应否返还贷款手续费及契税违约金的问题。刘金玲将贷款手续费19073元交给大地公司后，双方经协商一致将按揭贷款的还款方式变更为分期付款，则大地公司收取的贷款手续费理应返还，由于刘金玲在本次诉讼中才提出贷款手续费的问题，考虑到刘金玲房款基本付清的情况，以贷款手续费抵扣房款已无必要。一审法院判决大地公司返还贷款手续费并无不当，本院予以认可。关于契税滞纳金的问题，大地公司称刘金玲承诺不再追究大地公司延期交房的责任，因此该公司不应承担契税滞纳金，从补充协议签订的时间、内容可以看出刘金玲承诺的内容是不再追究《商品房买卖合同》第九条中出卖人逾期交房的违约责任。大地公司的该项上诉请求理由不足，本院不予支持。刘金玲等称系因大地公司拒绝交付购房合同造成的契税滞纳金，但刘金玲等对此并未提交相应的证据，其主张不予支持。房屋买卖合同签订后，纳税义务已经产生，由于大地公司和刘金玲沟通上的障碍，致使契税未能及时缴纳而产生高额的滞纳金，对此双方均存在过错，一审法院判令双方各半承担契税滞纳金并无不当，本院予以认可。基于刘金玲在补充协议中已经承诺放弃追究大地公司延期交房的问题，因此刘金玲主张大地公司承担延迟交房损失的理由亦不能成立，本院依法予以驳回。刘金玲称房屋面积增加，致使购房款增加的问题，由于增加的部分双方在补充协议中已达成一致，刘金玲就此上诉没有依据，对其该项诉求依法予以驳回。综上，一审法院认定事实基本清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初3997号民事判决第三项、第四项、第六项及一审诉讼费负担部分；二、撤销洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初3997号民事判决第一项、第二项、第五项；三、段伟、程华、刘金玲、刘竹于本判决生效之日起十五日内向洛阳市大地房地产开发有限公司支付违约金397439.04元；四、驳回洛阳市大地房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费35733元，由洛阳市大地房地产开发有限公司负担20000元；段伟、程华、刘金玲、刘竹共同负担15733元。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年十一月二十六日书记员  李明波