浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初2710号原告：朱慧锋，男，1975年10月4日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：张宠根，浙江威信律师事务所律师。被告：平湖箱包城商业物业管理有限公司。住所地：平湖市钟埭街道福臻路958号平湖国际箱包城招商中心201室。统一社会信用代码：91330482598505176Y。法定代表人：张天彬。被告：平湖箱包城有限公司。住所地：平湖市钟埭街道福臻路958号。统一社会信用代码：91330482557531343R。法定代表人：施继红。上述二被告的委托诉讼代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。原告朱慧锋与被告平湖箱包城商业物业管理有限公司（以下简称物业公司）、平湖箱包城有限公司（以下简称箱包城公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张宠根，二被告的委托诉讼代理人倪中柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的二份《委托经营管理合同》，被告物业公司立即腾退房屋并恢复原状；2、判令被告物业公司向原告支付委托经营期间的租金收益269056元，并支付自2018年4月10日至实际腾退之日期间的使用费（按每日545元计算）；3、判令被告物业公司支付滞纳金7693元；4、判令被告箱包城公司对被告物业公司的上述付款承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月28日，二被告分别与原告签订了二份《委托经营管理合同》，约定将位于浙江省平湖市的平湖国际箱包城内原告所购置的一期国际采购中心一层1083号和一层1093号房屋委托被告物业公司进行经营管理，第三年至第五年（即2017年1月1日起至2019年12月31日止）商铺的租金收益归属原告，按商铺买卖合同中合同总价款的12%-24%范围内按实际计取租金收益；若实际租金收益超过24%，超过部分双方按9:1分成，相应税费双方按租金分成比例各自承担。支付方式按每年度支付一次，于每年度的12月31日前支付。该合同同时约定，在无原告违约在先等其他抗辩事由的前提下，被告物业公司应按合同约定的时间足额支付原告应得租金收益，否则被告物业公司应按拖欠租金额每日万分之三的标准承担违约金，拖欠租金达二个月以上的，原告可解除合同，同时，被告箱包城公司对被告物业公司的上述付款义务承担连带清偿责任。《委托经营管理合同》签订后，经原告多次催讨，被告物业公司到目前为止已超3个多月未能按合同约定履行支付租金收益义务，被告箱包城公司也未履行保证义务，已构成严重违约。2018年4月9日，原告向二被告发出告知函，要求解除合同，收回上述房屋，并要求二被告支付拖欠的租金收益。被告物业公司答辩称：1、被告物业公司未支付租金主要是原告要求被告物业公司支付的租金与按约应该支付的租金相差甚远，原告要求支付租金269056元，而被告物业公司实际的租金收入为29490.54元，原告不接受被告物业公司的租金支付，不存在被告物业公司故意拖欠租金的事实。2、被告物业公司已将包括原告所有的商铺在内总计22645.51平方米商铺整体出租给了上海都塔百货经营有限公司，承租方已进行了整体装修及经营，无法单独腾退。3、原告要求被告物业公司支付的租金收益金额和使用费无事实和法律依据。按照《委托经营管理合同》约定：“第三年至第五年商铺的租金收益权归甲方，甲方同意按商铺买卖合同中合同总价款的12%-24%范围内按实计取租金收益；若实际租金收益超过24%，超出部分甲乙双方按照9:1分成”，被告物业公司出租给上海都塔百货经营有限公司的三年租金总收入为1488万元，原告商铺面积对应的应收3年租金为88471.62元，每年租金为29490.50元，原告诉请的租金收益为269056元显然与事实不符，原告诉请的使用费更是没有任何依据。被告物业公司愿意随时支付租金给原告，但对于原告无事实和法律依据的请求不能接受。被告物业公司至今未付租金完全是原告不合理的要求所致，因此，不存在支付滞纳金的事实。请求法院查明事实，依法作出公正判决。被告箱包城公司答辩称，除支付部分外，其余答辩意见与被告物业公司一致，被告箱包城公司仅是担保人。为证明自己的主张，原告提供了下列证据：1、委托经营管理合同2份，证明二被告与原告签订了委托经营管理合同，合同对双方的权利义务作了约定；2、发票2份，证明原告购买商铺的总价款为828320元;3、告知函1份及快递回单2份，证明2018年4月9日，原告向二被告发出告知函，要求解除合同收回房屋的事实;4、委托经营管理合同（王根英与被告物业公司签订）1份，证明案外人王根英与被告物业公司签订的合同中，约定的租金达到了商品房总价的12%，原告的商铺在底楼，王根英的商铺在二楼，原告的商铺位置更好，因此原告与被告签订的合同中约定的租金是商品房总价的12%是合理的。5、商品房买卖合同补充协议2份，证明原告的二个商铺面积为73.93平方米和76.03平方米。二被告质证认为，证据1，真实性无异议。证据2，无异议。证据3，有异议，告知函的内容与实际不符，原告没有解除合同的权利，没有支付租金是原告造成的，原告没有提供汇款账户与收款发票，最主要还是原、被告之间对于租金收益的金额存在争议，不是被告物业公司故意拖欠租金，同类型租户中提供了账户和发票，被告物业公司已经根据合同约定的金额支付了租金，被告物业公司不构成违约，原告无权解除合同；被告没有收到原告告知函。证据4，原告未提供原件，真实性、合法性、关联性均有异议。证据5，无异议。二被告为证明其抗辩主张，提供《租赁合同》1份，证明本案所涉房屋作为整体出租给了上海都塔百货经营有限公司，双方对出租的面积、期限、装修时间、租金和租金支付等内容作了约定。原告质证认为，有异议，原告不知道被告物业公司与第三方签订的合同；即使排除阴阳合同的情况，原告对合同也有异议，合同约定的租金是包含1、2、3层，第3层可能没有承租，租金应该很低，原告的商铺在底层，租金相对要比第2层、第3层的高，不能按平均价格计算。本院出示向被告物业公司调取的《中国馆11户返租明细》、《2018年7月1日中国馆返租租金明细》各1份。原告质证认为，对《中国馆11户返租明细》的真实性有异议，是被告出具的，没有委托方的签字，没有委托方的认可；对《2018年7月1日中国馆返租租金明细》无异议。上述原、被告提供的证据，经审核，本院认证认为，证据1，二被告对真实性无异议，本院予以认定。证据2，二被告无异议，本院予以认定。证据3，本院对原告向二被告寄送告知函的事实予以认定。证据4，该委托经营管理合同虽系复印件，但能与本院出示的证据相印证，本院予以认定。证据5，二被告无异议，本院予以认定。二被告提供的《租赁合同》，原告虽有异议，但无反驳证据，本院予以认定。本院出示的证据，二被告无异议，本院对被告物业公司制作了该些“明细”并按明细表向相关商铺业主“返租”的事实予以认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2014年1月28日，原告朱慧锋（甲方）与被告物业公司（乙方）、被告箱包城公司（丙方）签订《委托经营管理合同》2份，合同载明：甲方将其向丙方购买坐落于平湖市福臻路958号平湖国际箱包城一期国际采购中心一层1093号铺位和1083号铺位全权委托给乙方经营管理。鉴于该商铺作为整体市场组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，该商铺须并入乙方统一经营管理的方式：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金收益，对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已充分了解，并接受乙方作为该商铺的经营管理。合同约定：二、委托方式：1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利，包括与经营管理有关的商业策划等唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利；2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准以收取经营收入，自己选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴，以自己的名义诉讼、仲裁以解决与租户之间的纠纷。三、委托经营管理期限：1、自2015年1月1日起至2024年12月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度），三方明确从签订本合同之日起，三方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务；3、委托经营期限满后，甲方可继续委托乙方经营，三方另行商定委托条款及经营收益分配，委托经营期满或合同解除后，如果甲方不再委托乙方经营管理的，乙方有权拆除相应设施、设备后交与甲方，甲方应及时进行接收确认。四、经营收入的支出和分配方式：2、经营所得收益（指租金收益）由三方按以下约定方式分配：（1）自竣工交房后第一年至第二年即2015年1月1日起至2016年12月31日止，商铺的租金收益归属乙方，第三年至第五年即2017年1月1日起至2019年12月31日止，商铺的租金收益归属甲方，甲方同意按商铺买卖合同中合同总价款的12%至24%范围内按实际计取租金收益，若实际租金收益超过24%，超出部分甲乙双方按照9:1分成，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担，支付方式按每年度支付一次，于每年度的12月31日前支付；（2）第六年至第十年即2020年1月1日起至2024年12月31日止，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙按租金收益分成比例各自承担，支付方式按每年度支付一次，于每年度的12月31日前支付；（3）甲方支付房款日至交付日计为标的商铺空置期，空置期内，乙方按照标的商铺买卖合同中甲方合同总价的3%对应一个完整年底（365天）向甲方支付商铺空置补偿；（4）丙方对本合同第四条第2款（1）、（2）、（3）项项下乙方的付款义务提供连带责任保证担保，担保范围包括租金、空置补偿金、违约金；（5）本合同约定的乙方付款日前1个月，甲方需向乙方提供以甲方名义开具的银行账户，乙方将应付租金、商铺空置补偿金汇入甲方提供的账户，如甲方迟延提供汇款账户的，则乙方相应的付款顺延且不承担本合同约定的迟延付款的违约责任。八、合同的变更和终止：2、本合同在以下情况下终止：（5）在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应每天按拖欠租金额的万分之三的标准承担违约金，乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。十、违约责任：3、乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。十二、争议的解决：本合同履行过程中若发生争执，可协商解决，协商不成的，任何一方均可向该商铺所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。原告购买的平湖国际箱包城一期国际采购中心一层1093号铺位和1083号铺位的价格分别为409977元和418343元。2018年4月10日，原告向被告物业公司及被告箱包城公司的法定代表人施继红发送《告知函》1份，告知函载明：2014年1月28日，你们俩公司分别与本人签订了二份《委托经营管理合同》，约定将位于浙江省平湖市的平湖国际箱包城内本人所购置的一期国际采购中心一层1083号和一层1093号房屋委托给你们经营管理，第三年至第五年即2017年1月1日起至2019年12月31日止，商铺的租金收益归属本人，按商铺买卖合同中合同总价款的12%至24%范围内按实际计取租金收益，若实际租金收益超过24%，超过部分双方按照9:1分成，相应税费双方按租金收益分成比例各自承担，支付方式按每年度支付一次，于每年度的12月31日前支付。该合同同时约定，在无本人违约在先等其他无抗辩事由的前提下，你们公司应按本合同约定的时间足额支付本人应得租金收益，否则你们公司应按拖欠租金额每日万分之三的标准承担违约金。你们拖欠租金达二个月以上的，本人可以解除合同等条款。上述合同签订后，经本人多次催讨，你们俩公司到目前为止已超过3个多月未能按合同约定履行支付租金义务，已构成严重违约。鉴于目前情况，本人特郑重声明如下：1、由于你们俩公司拖欠本人租金收益已达三个多月以上，已严重损害了本人的合法权益，根据双方签订的《委托经营管理合同》约定，本人有权解除合同，收回上述房屋，因此，现本人要求于本函发出之日起解除双方之间所签订的《委托经营管理合同》；2、请你们俩公司于收到本函后十日内向本人支付拖欠的租金收益，同时支付相应的违约金；3、请你们俩公司于收到本函后十日内退出房屋，并按合同约定和本人办理交接房屋手续。如逾期，本人将采取必要的法律措施，要求你们俩公司履行义务，届时由此产生的一切后果包括因诉讼额外产生的诉讼费、财产保全费、执行费等其他相关的费用均由你们俩公司自己承担，同时你们俩公司的商业信誉也将会受到严重影响，请你们俩公司三思。在2013年7月5日二被告与王根英签订的《委托经营管理合同》中，约定的经营所得收益（指租金收益）分配方式为：自2015年1月1日起至2019年12月31日止，五年的租金共计201282元，该租金乙方（指被告物业公司）分六次支付给甲方（指王根英），分别于2017年1月1日支付33547元，2017年7月1日支付33547元，2018年1月1日支付33547元，2018年7月1日支付33547元，于2019年1月1日支付33547元，于2019年7月1日支付33547元。合同还约定：如乙方第四、五年实际收益超过67094元、74549元，超出部分甲乙双方按9:1分成。王根英的商铺位于平湖国际箱包城一期国际采购中心二层2062号，建筑面积为47.23平方米，房价为626208元。按照被告物业公司制作的2017年7月1日返租租金明细，包括王根英在内的61户商铺业主，2017年7月1日返租的租金均约为总房价的5.357%。2016年1月11日，被告物业公司与上海都塔百货经营有限公司签订了《租赁合同》，租赁物为平湖国际箱包城中国馆，建筑面积为22645.51平方米，租赁期限自2016年1月16日至2019年6月30日，年租金为4960000元（低于每天每平方米0.8元），总租金为14880000元。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同约定的付款日为每年的12月31日，合同还约定付款日的前1个月，原告需向被告物业公司提供以原告名义开具的银行账户，被告物业公司将应付租金汇入原告提供的账户，如原告迟延提供汇款账户的，则被告物业公司相应的付款顺延且不承担本合同约定的迟延付款的违约责任。原告主张其在2017年12月30日去了被告物业公司财务室，向财务人员提供了银行账户，但被告物业公司对此予以否认，被告物业公司认为双方对原告应得的2017年度的租金收益存在争议，原告因不同意被告物业公司提出的租金收益金额而未向被告物业公司提供银行账户和发票。由于原告未能举证证明其确实向被告物业公司提供了汇款账户，因此原告要求被告物业公司承担迟延付款违约责任，缺乏事实依据，其要求解除与二被告签订的《委托经营管理合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于租金收益，《委托经营管理合同》约定：第三年至第五年即2017年1月1日起至2019年12月31日止，商铺的租金收益归属原告，原告同意按商铺买卖合同中合同总价款的12%至24%范围内按实际计取租金收益，若实际租金收益超过24%，超出部分原告和被告物业公司按照9:1分成；第六年起至第十年即2020年1月1日起至2024年12月31日止，原告和被告物业公司按实际租金收益9:1分成，原告占90%，被告物业公司占10%。上述约定中，对于2017年至2019年度的租金收益，约定的是商铺的租金收益是归属原告的，但双方又约定了“按商铺买卖合同总价款的12%至24%范围内按实际计取租金收益”，如果仅按实际租金支付原告租金收益，那根本不需要再作这样的约定，既然有此约定，可见双方签订合同时考虑到了实际租金的高低问题，因此，可以理解为实际租金在商铺总价12%至24%之间的，按实际租金计取租金收益，实际租金低于该区间的，也应按商铺总价12%至24%计取。但是商铺总价的12%至24%指的是三年的租金还是一年的租金，原、被告又各执一词，原告认为是一年的租金，被告认为是三年的租金，从约定的内容来看，不能得出是三年还是一年的租金，因此该约定不明确。合同法第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。从其他商铺业主（除与原告相同的11户商铺业主外）取得的租金收益来看，2017年至2019年度年租金收益均占商铺总价的5.357%，因此，原、被告约定的商铺总价12%至24%的租金收益，认定为三年的租金收益比较合理。如果实际租金低于商铺总价的12%的，双方也没有确定是按最低标准12%计算，因此，本院根据本案实际情况，结合其他商铺业主租金取得的比例，酌情认定按16.071%计算，即原告一层1093号和1083号商铺2017年度至2019年度每年的租金收益分别为21962元（409977×16.071%÷3）、22411元（418343×16.071%÷3）。由于2018年度、2019年度的租金收益尚未到付款时间，而2017年度的租金收益付款时间已过去近一年，被告物业公司也表示可以随时支付，因此，本院确定2017年度原告应得的租金收益由被告物业公司在本判决生效后十日内支付。2018年度、2019年度的租金收益仍由被告物业公司按合同约定的时间支付。根据合同约定，被告箱包城公司对被告物业公司的付款义务提供连带责任保证担保，因此，原告要求被告箱包城公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告腾退房屋并恢复原状、支付使用费和支付滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告平湖箱包城商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱慧锋平湖国际箱包城一期国际采购中心一层1093号铺位和1083号铺位2017年度的租金收益合计44373元；二、被告平湖箱包城有限公司对被告平湖箱包城商业物业管理有限公司履行第一项判决义务承担连带责任；三、驳回原告朱慧锋本案其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5452元，减半收取2726元，财产保全费1970元，合计4696元，由原告朱慧锋负担3943元，由被告平湖箱包城商业物业管理有限公司负担753元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  丁喜林二〇一八年十一月二十六日书记员  唐静玉