济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初2686号原告：李晓钟，男，****出生，汉族，住济南市。原告：桑逢海，男，****出生，汉族，住济南市。以上两原告的共同委托诉讼代理人：韩秀斌，山东浩尚律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：沈程，山东浩尚律师事务所律师。被告：郭传伦，男，****出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王景林，山东景林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文静，山东景林律师事务所律师。原告李晓钟、桑逢海与被告郭传伦侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晓钟、桑逢海的共同委托诉讼代理人韩秀斌、被告郭传伦及其委托诉讼代理人王景林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李晓钟、桑逢海向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令郭传伦赔偿李晓钟房屋财产损失1029912元、房屋租金损失97110元，赔偿桑逢海房屋财产损失1029912元、房屋租金损失97110元；2.本案诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用由郭传伦承担。事实与理由：2004年2月6日，李晓钟、桑逢海、郭传伦三人共同购买位于济南市****房屋一套。2017年4月，经济南市中级人民法院二审判决，该房屋李晓钟、桑逢海、郭传伦各占26%、26%、48%的份额。但是郭传伦却于2018年3月签订房屋买卖合同将上述房屋卖给第三人李兰兰、纪铁，并过户至两人名下。现李晓钟、桑逢海根据物权法等相关法律规定向贵院提起诉讼，请求法院查清事实，依法支持李晓钟、桑逢海的诉讼请求。被告郭传伦辩称：一、郭传伦、李晓钟、桑逢海共同购买了济南市****房屋，经济南市中级人民法院审理作出（2017）鲁01民终1713号民事判决书，现已生效。该判决认定：郭传伦、李晓钟、桑逢海对涉案房屋为按份共有，郭传伦享有的份额为48%，李晓钟、桑逢海各自享有的份额均为26%。二、郭传伦由济南浩信易居房地产经纪有限公司居间介绍，于2018年1月27日就涉案房产与李兰兰签订《济南市存量房买卖合同》，价款总计380万元，于2018年3月8日办理了房屋产权变更登记。李晓钟、桑逢海对该证据的真实性均无异议。郭传伦虽然将涉案房屋出卖，最终目的是在不损害三方权益基础上，尽快解决三方纠纷，郭传伦没有隐匿任何售房收入，380万元亦是涉案房产出售的合理价格。虽然经李晓钟、桑逢海申请，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司于2018年8月9日出具鲁贵评（2018）字第395号房地产评估报告，对涉案房产2018年3月5日的市场价值进行了评估，评估单价为21363.13元/平方米，总价为396.12万元，但依据侵权责任法“可能获得的财产收益”并结合本案证据，本案应当以380万元而非396.12万元作为裁判的依据。三、涉案房产系三方出资设立的济南广维科技有限公司的注册地址，2008年3月至今因李晓钟、桑逢海擅自拿走账目资料、公司印鉴等导致公司停止经营，涉案房产并未产生实际收益。虽然经李晓钟、桑逢海申请，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司于2018年8月9日出具鲁贵评（2018）字第394号房地产评估报告，对涉案房产2008年3月至2018年3月期间的租赁价值进行了评估，评估租赁总价值为37.35万元，但李晓钟、桑逢海的相应诉求缺乏事实依据。四、济南市中级人民法院作出的（2017）鲁01民终1713号民事判决书认定：“本院认为，虽然涉案房屋购房款并非由李晓钟、郭传伦、桑逢海三人按所享有的份额比例直接支付，但是该实际支付购房款的民事法律行为应当认定为李晓钟、郭传伦、桑逢海购买涉案房屋支付购房款产生的债权债务，与涉案房屋所有权无关，李晓钟、郭传伦、桑逢海三人对该债权债务可以另行处理。”据此，李晓钟承担债务金额77100.27元，桑逢海承担债务金额173800.27元。1、2004年2月26日，由郭传伦与山东中创房地产开发总公司签订本案房产购房合同，合同总价款663803.60元，首付款133803.60元，由郭传伦向中国工商银行贷款530000.00元(分240期，每期本金2208.33元)，开发商折让37103.60元，实际支付首付款96700.00元，实际共计支付房款626700.00元。2、2004年4月至2008年3月，三方共同支付房贷本金103,791.51元(47期)，共同支付利息102,927.99元，共同支付房产抵押登记费160元，房产抵押交易费930元，房产贷款综合保险费4062.50元，房产抵押交易公证费80元，房屋买卖契税9957.00元。以上三人共同支付房产本金、利息、税、费用合计金额为221909.00元，其中郭传伦支付106516.32元，桑逢海支付57696.34元，李晓钟支付57696.34元，李晓钟以上支付款项总额为96700.00元+57696.34元=154396.34元。3、2008年3月至2018年3月5日，李晓钟、桑逢海未尽共同还贷义务，所有房贷本金、利息由郭传伦一人支付，共支付本金476028.41元(193期)，支付房贷利息136746.56元，共支付房贷本、息562955.05元，另外支付2008年—2010年物业管理费5840.81元，支付2011年至2018年房产维修基金2966.72元。郭传伦在2008年3月后合计支付房产贷款本息和费用571762.58元，加上此前支付的106516.32元，共计678278.90元。4、截至2018年3月5日，共支付本案房产房款626700.00元，贷款利息239674.55元，有关税、费23997.03元，合计890371.58元。其中郭传伦支付678278.90元，桑逢海支付57696.34元，李晓钟支付154396.34元。郭传伦应负担涉案房产本金、利息及税、费合计427378.36元，已支付678278.90元。李晓钟应负担涉案房产本金、利息及税、费合计23,1496.61元，已支付154,396.34元，应承担债务金额77100.27元。桑逢海应负担的涉案房产本、息及税、费合计231,496.61元，已支付57,696.34元，应承担债务金额173,800.27元。5、另外，涉案房产应当缴纳的住宅专项维修基金19281元已由郭传伦缴纳，该款项应由三人按照涉案房屋份额承担，郭传伦承担48%，计9254.88元，李晓钟、桑逢海应当各自承担26%，即各自承担5013.06元，相应抵销其应得房款。涉案房屋应以380万元作为裁判基础，三方清偿抵充上述本金、利息及税、费债务，然后按（2017）鲁01民终1713号民事判决书判决确定的比例分配房屋价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终1713号民事判决书，认定济南市****房屋由李晓钟、桑逢海、郭传伦按份共有，李晓钟享有的份额为26%，桑逢海享有的份额为26%，郭传伦享有的份额为48%。该判决已生效。2018年3月5日，郭传伦与案外人李兰兰、纪铁签订《济南市存量房买卖合同》，将涉案房屋以380万元的价格出卖给了李兰兰、纪铁，并办理了过户手续。郭传伦未将出售房屋的款项支付给李晓钟、桑逢海。郭传伦主张其出售涉案房屋以及房屋的出售价格，事先征得了李晓钟、桑逢海的同意，对此李晓钟、桑逢海不予认可，郭传伦亦未提交有效证据予以证实。此外，根据（2017）鲁01民终1713号民事判决书认定的事实，李晓钟、桑逢海、郭传伦于2004年7月7日共同出资设立了济南广维科技有限公司，该公司的注册经营地址即为涉案房屋，此后济南广维科技有限公司一直正常经营，直至2008年3月，因李晓钟、桑逢海、郭传伦三人出现矛盾，济南广维科技有限公司停止经营。李晓钟、桑逢海主张2008年3月之后，涉案房屋一直用于郭传伦独自经营，而郭传伦主张2008年3月后涉案房屋一直处于空置状态。本案审理过程中，本院根据李晓钟、桑逢海的申请，委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋2018年3月5日的市场价值以及2008年3月至2018年3月期间的市场租赁价值进行了鉴定。经鉴定，涉案房屋2018年3月5日的市场价值为396.12万元，2008年3月至2018年3月期间的市场租赁价值为37.35万元。另查明，2018年8月23日，郭传伦作为原告，以李晓钟、桑逢海为被告向本院提起合伙协议纠纷之诉【案号为（2018）鲁0102民初6892号】，要求李晓钟、桑逢海承担其答辩中所主张的因购买涉案房屋所产生的贷款本息、水费、物业管理费、维修基金等费用。该案尚未审结。本院认为，根据济南市中级人民法院作出的（2017）鲁01民终1713号民事判决书认定的事实，济南市****房屋由李晓钟、桑逢海、郭传伦按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”据此，因郭传伦未提交有效证据证明其将涉案房屋出卖以及出卖价格经过了李晓钟、桑逢海的同意，故其应当向李晓钟、桑逢海赔偿实际出卖价格低于市场价格部分的损失。根据山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司的鉴定意见，涉案房屋2018年3月5日的市场价值为396.12万元，李晓钟、桑逢海要求郭传伦以该价值为基础按照其各自享有的份额赔偿因房屋出卖造成的损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此计算，郭传伦应当分别向李晓钟、桑逢海赔偿房屋出卖损失1029912元。对李晓钟、桑逢海要求郭传伦赔偿房屋租金损失的诉讼请求，虽然郭传伦主张涉案房屋自2008年3月后一直处于空置状态，但该房屋一直处于郭传伦的控制之下，故李晓钟、桑逢海要求郭传伦按照房屋的市场租金价值赔偿租金损失的诉讼请求，于法有据。根据山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司的鉴定意见，涉案房屋2008年3月至2018年3月期间的市场租赁价值为37.35万元，郭传伦应当分别向李晓钟、桑逢海赔偿房屋租金损失97110元。对郭传伦要求以购买涉案房屋所产生的贷款本息、税费、物业管理费、维修基金等费用中李晓钟、桑逢海应承担的部分抵扣其应当向李晓钟、桑逢海赔偿的损失的抗辩，因郭传伦已就上述费用的承担另行提起诉讼，故本案中不予合并审理。对李晓钟、桑逢海要求郭传伦赔偿诉讼保全责任险保费5200元的诉讼请求，因该费用系李晓钟、桑逢海在本案中支出的合理费用，应当属于郭传伦的侵权行为给李晓钟、桑逢海造成的损失，故郭传伦应当予以赔偿。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告郭传伦于本判决生效之日起十日内赔偿原告桑逢海房屋出卖损失1029912元、房屋租金损失97110元；二、被告郭传伦于本判决生效之日起十日内赔偿原告李晓钟房屋出卖损失1029912元、房屋租金损失97110元；三、被告郭传伦于本判决生效之日起十日内赔偿原告李晓钟、桑逢海诉讼保全责任险保费5200元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24835元、财产保全费5000元、鉴定费50000元，均由被告郭传伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋海玲二〇一八年十一月十六日书 记 员  刘允赫