沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2015］沈和民二初字第2544号原告（反诉被告）：陈志发,男，1927年12月25日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。法定代理人：陈维阳,男，1961年9月27日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：周百顺，系辽宁万嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨国义,女，1976年12月15日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托代理人：李丹松，系辽宁轩鉴律师事务所律师。被告（反诉原告）：王俊明,男，1974年6月15日出生，汉族，住址：辽宁省新民市。委托代理人：李丹松，系辽宁轩鉴律师事务所律师。原告（反诉被告）陈志发与被告（反诉原告）杨国义、被告（反诉原告）王俊明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，代理审判员刘建东主审，人民陪审员张兰英参加评议，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈志发的法定代理人陈维阳及其委托代理人周百顺，被告（反诉原告）王俊明及其与被告（反诉原告）杨国义的共同委托代理人李丹松到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告陈志发诉称：位于沈阳市和平区河北街X号463室住房是原告自家居住的唯一一处居所，是原告与儿子、孙子一家三口的最基本的安身立命之所。但是在2015年1月份，突然有一天被告王俊明找上门来，说原告的房子已经卖给了杨国义且办理了过户手续，让原告搬家。这让原告和家人十分惊异和不解，自己家居住着好好的，并且是唯一的住房，自己怎么可能卖掉？自己也根本没有做过与卖房子有关的事情，更别说到房产局办过户了，而被告王俊明说，是原告到公证处办的工作手续，授权给了他，他就可以代原告办过户了。可是，原告也根本不认识王俊明，也不可能把自己家的房子就这么轻易地授权给外人随意处置，并且，自己也从未收到过一分钱的卖房款。出现了如上这种情况后，原告委托他人到房产局调取了该房屋登记档案，该档案的确记载着是由被告王俊明将房屋过户给了被告杨国义。原告认为，二被告的这种行为属于合伙串通，恶意谋夺他人财产，完全是非法的，无效的。现起诉到人民法院，请依法公断，支持原告的全部请求。诉讼请求：1、确认二被告与原告位于沈阳市和平区河北街X号463室房屋达成的房屋买卖协议无效；2、判令二被告配合原告将上述房屋更名登记恢复到原告名下；3、本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原告及代理人王俊明于2015年2月3日与杨国义在沈阳市房产局签订的《房屋所有权转移登记申请书》的转让行为无效，并确认代理人王俊明于2015年2月3日与被告杨国义签订的《存量房买卖合同》无效。被告杨国义、被告王俊明辩称：原告与被告王俊明于2014年9月就讼争房屋达成了买卖协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。被告作为购房一方，已完全履行了合同义务，全额支付了购房款40万元。2014年9月16日，在公证处原告与被告王俊明签署了《授权委托书》，上有原告在公证处工作人员面前的亲笔签名，并有影像资料为证，被告凭此授权才在房产交易中心办理了讼争房屋的更名过户手续。在去公证处之前，被告已向原告支付15万元购房款，否则原告怎么会签委托书？现在原告居然说不认识被告，简直是掩耳盗铃，无理取闹。至于另外的25万元房款，因原告与案外人朱景奎有债务关系，原告将讼争房屋抵押给朱景奎，且办理了抵押登记手续，抵押金额为25万元，被告购房后，在征得原告和抵押权人朱景奎同意的情况下，向朱景奎支付了25万元，于2015年3月2日解除了抵押，至此房款全部付清。被告随后才办的更名过户手续。正式成为讼争房屋的所有权人。两被告本为夫妻关系，购买的房屋系夫妻共同财产，原告所谓的“恶意串通”从何说起？原告居然以此为由要求解除合同，简直不知所云。答辩至此，事实真相已昭然若揭，被告已履行了全部合同义务，但原告却不顾民事活动中最基本的诚实信用原则，拒不履行合同。被告多次要求原告腾房，原告开始是哭穷，说没有房住，要求宽限，被告出于善意同意宽限一个月，却不料原告得寸进尺，屡次恶意拖延，迟迟不腾房，到后来甚至倒打一耙，反将被告诉上法庭，时至今日，仍无理占有本属于两被告的房屋。而原告本次起诉的目的就是为了赖在房屋不搬，借口诉讼恶意拖延时间，多占一天是一天，对这种无赖行为，被告方将提起反诉，同时也请求法院追究原告恶意诉讼的法律责任。反诉原告杨国义、反诉原告王俊明诉称：反诉原告与反诉被告王俊明于2014年9月就诉争房屋达成了买卖协议，反诉原告作为购房一方，完全履行了合同义务，全额支付了购房款40万元。并于2015年2月15日在反诉被告出具《授权委托书》授权的情况下，在房产交易部门办理了房屋更名过户手续。反诉原告已履行了全部合同义务，但反诉被告却不顾民事活动中最基本的诚实信用原则，拒不履行合同。反诉原告多次要求反诉被告腾房，但反诉被告开始是哭穷，说没有房住，要求宽限，反诉原告出于善意同意宽限一个月，却不料反诉被告得寸进尺，屡次恶意拖延，迟迟不腾房，到后来甚至倒打一耙，反将反诉原告诉上法庭，时至今日，仍无理占有本属于两反诉原告的房屋，且不支付任何费用。为维护合法交易的安全和稳定，特提出反诉，请求法院公正判决，以维护反诉原告的合法权益。反诉请求：1、请求法院判决反诉被告腾退属于反诉原告的位于沈阳市和平区河北街X号4-6-3的房屋；2、请求法院判决反诉被告给付反诉原告无理占房期间的使用费10,000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告陈志发辩称：不同意反诉原告的反诉请求，因为所谓的买卖合同是基于反诉原告恶意串通，虚构材料，造成了房屋过户的事实，并没有支付购房款的事实，尤其重要的反诉被告是限制行为能力人，如果与他人形成此重大法律行为，应该有监护人的追认，但监护人并没有追认，也不知情，也没有收到相关款项，所以买卖协议如果存在也是无效的。经审理查明：原告陈志发与陈维阳系父子关系。二被告系夫妻关系。2014年9月16日，原告陈志发（委托人）与被告王俊明（受托方）签订《授权委托书》一份，约定原告陈志发委托被告王俊明办理位于沈阳市和平区河北街X号（4-6-3）房产下列事宜：……办理上述房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关文件……。该委托书下部有原告陈志发的签名和手印。同日，辽宁省公证处为该委托书出具了《公证书》一份，其中标明：“兹证明陈志发于二0一四年九月十六日来到我处，本公证员的面前，在前面的《授权委托书》上签名、捺手印”。2015年2月2日，被告王俊明与案外人朱景奎向诉争房屋所在地的房产管理部门提交抵押权注销申请，并签订了《房屋抵押权注销登记申请书》一份，案外人朱景奎在“抵押权人签章”处签字并捺印，被告王俊明在“代理人签字”处签字并捺印，“抵押人签章”处有原告陈志发的签名及手印。原告陈志发的法定代表人在庭审中对原告陈志发的签名及手印存有异议，认为非本人书写。2015年2月3日，被告王俊明与被告杨国义分别以“转让方”代理人和“受让方”的身份签订了《房屋所有权转移登记申请书》一份，其中“转让方”一栏及“转让方签章”均有“陈志发”的名字，原告陈志发的法定代表人在庭审中对原告陈志发的签名存有异议，二被告亦自认该“陈志发”签名非本人签字。庭审中，二被告提供了案外人朱景奎出具的《情况说明》和《收条》各一份，其中情况说明载明：“2014年1月陈志发向我借款25万元。以陈志发自有的位于和平区河北街X号楼（4-6-3）的房屋抵押，抵押金额为25万元，并办理了抵押权登记手续，直至2015年2月陈志发一直未归还欠款。2014年9月王俊明找到我说愿意购买陈志发的位于和平区河北街X号楼（4-6-3）的房子，并且已与陈志发达成合意，房价为40万元，王俊明愿意替陈志发还25万元欠款给朱景奎，我也同意了，在2015年2月收到王俊明给我的25万元(替陈志发还的欠款)，后办理了抵押权注销登记手续……”。庭审中，原告对上述证据均存有异议。另查明：被告杨国义于2015年2月15日取得诉争房屋的房屋所有权证。本院依职权到相关房产管理部门调取了诉争房屋档案，其中存有《存量房买卖合同》一份，出卖人为“陈志发”、出卖人的委托代理人为“王俊明”、买受人为“杨国义”，该合同约定的房屋成交价款为25万元。二被告自认该“陈志发”签名非本人书写。再查明：原告之子陈维阳于2015年9月2日向本院提出申请，要求宣告原告陈志发为无民事行为能力人，本院于2015年10月27日作出［2015］沈和民一特字第00024号民事判决，宣告陈志发为限制民事行为能力人，并指定其子陈维阳为陈志发的监护人上述事实，有原告（反诉被告）提供的《房屋所有权转移登记申请书》、本院［2015］沈和民一特字第00024号民事判决，二被告（反诉原告）提供的公证书、授权委托书、《房屋抵押权注销登记申请书》、房屋所有权证、销售不动产统一发票，本院依职权调取的《存量房买卖合同》、居民户口本、户籍注销证明、无婚姻登记记录证明、沈阳市通用门（急）诊病历及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为：依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，当事人均应为其主张承担举证证明责任。关于原告要求确认原告及代理人王俊明于2015年2月3日与被告杨国义在沈阳市房产局签订的《房屋所有权转移登记申请书》的转让行为无效的诉讼请求。原告该项诉讼请求中所指的转让行为，即原告提供的证据《房屋所有权转移登记申请书》，但该申请书系二被告办理诉争房屋所有权转移登记时，向房产部门提交的所有权转移登记的申请，其效力是否及于诉争房屋的物权变动，应由房产部门予以审查，不属民事诉讼管辖范畴，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项：“起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，原告该诉讼请求，本院不予审理。关于原告要求确认被告王俊明于2015年2月3日与被告杨国义签订的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求。原告虽与被告王俊明签订了授权委托书，但被告王俊明根据该授权与其妻子，即被告杨国义签订上述合同，其做法不符合通常房屋买卖的日常经验法则，二被告转让诉争房屋的本意已不构成善意。庭审中，二被告亦自认该合同上“陈志发”签名非本人书写，该合同不能视为原告真实的意思表示，故二被告存有恶意串通的故意。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，原告该诉讼请求，本院予以支持。关于二被告主张该合同系夫妻内部处理共同财产一节，因该合同签订之日（2015年2月3日）二被告未取得诉争房屋所有权，且被告王俊明以原告委托代理人身份在该合同上签字，其转让诉争房屋的行为与其主张的处理夫妻共同财产不符，故二被告该主张，事实依据不足，本院不予采信。关于原告要求二被告配合原告将诉争房屋更名登记恢复至原告名下的诉讼请求。因本案诉争房屋现已登记在被告杨国义名下，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，原告该诉讼请求得到法律支持的前提，应是其对诉争房屋享有权利，现原告在未依法请求确认权利的情况下，主张要求二被告协助办理更名登记并恢复至原告名下，法律依据不足，本院不予支持。原告可待确认权利后，另行主张。关于二反诉原告要求反诉被告腾退诉争房屋的诉讼请求。反诉被告虽与反诉原告王俊明签订了授权委托书，并约定了相关委托办理诉争房屋出售的事宜，但依据《中华人民共和国民法通则》第六十三第二款：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，反诉原告王俊明的委托代理行为，不能认定其与反诉被告因该代理关系而产生诉争房屋的买卖关系，庭审中，反诉原告王俊明主张其与反诉被告签订了书面买卖协议，但其未向法庭提供证据予以佐证，在本院指定的期限内，反诉原告王俊明亦未提供该买卖协议。且在双方提供及本院调取的证据，即：《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋抵押权注销登记申请书》、《存量房买卖合同》（2015年2月3日）中，“陈志发”的签名均非本人书写，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，二反诉原告提供的证据，还不足以证明其与反诉被告之间存在买卖诉争房屋的真实的意思表示，故二反诉原告该诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。同上，二反诉原告要求反诉被告支付占房使用费的诉讼请求，因证据不足，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认被告王俊明以原告陈志发委托代理人身份于2015年2月3日与被告杨国义签订的位于沈阳市和平区河北街X号4-6-3号房屋的《存量房买卖合同》无效；二、驳回原告陈志发其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨国义、反诉原告王俊明的诉讼请求。案件受理费100元，由被告杨国义、被告王俊明承担；反诉案件受理费75元，由反诉原告杨国义、反诉原告王俊明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李海鸿代理审判员  刘建东人民陪审员  张兰英二〇一五年十一月三十日书 记 员  程 慧本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。