江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆花民初字第01198号原告刘球光。被告江苏华东天工投资有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇徐公桥路西侧、逢星路北侧。法定发表人朱慕冰，该公司总经理。委托代理人王伟，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。委托代理人刘照霞，该公司员工。原告刘球光诉被告江苏华东天工投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法由代理审判员叶翌晨独任审理，于2015年10月20日公开开庭进行了审理，原告刘球光、被告江苏华东天工投资有限公司的委托代理人王伟、刘照霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘球光诉称：2014年1月12日，经被告销售人员介绍楼盘，原告参观样板房后与被告公司签订《领峯国际定金协议》，双方约定了购置房为：花桥镇商祥路XX号领峯国际XX座XX室，房屋价款760000元，原告当日支付定金8000元。2014年2月15日双方签署《昆山市商品房购销合同》，合同约定房屋价款为760000元，房屋建筑面积75.06平米，交付房屋的时间为2014年12月31日，当天原告交付房屋价款380000元。之后双方通过上海银行办理按揭贷款手续，并于2014年7月2日办理完毕相应贷款手续，原告即支付完所有款项。但截止到2014年12月31日被告一直未通知交付房屋，原告经等待一个月后感觉不安，故于2015年2月9日通过上海东弘律师事务所发函给被告，要求其在收悉该公函后18日内或在2015年2月28日前交付房屋或退还委托人相应的房款。如未在本催告的18日或2015年2月28日前交付房屋，视为贵司以行为明确表示将根本违约，本函视为委托人履行解除合同通知义务，双方合同合同于上述催告到期日解除，（接到本函18日内或2015年2月28日前以两者早者为准解除。被告收到该函后未作答复。后续原告了解，被告除交付根本违约，而且存在房屋面积、设计等重大问题，双方未能达成一致意见故诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2014004202）解除；二、请求判令被告向原告返还760000元购房款并支付相应利息损失（以38万元为基数，按照银行同期贷款利率自2014年2月15日起算至2014年7月2日，然后再以76万元为基数，按照银行代理同期利率计算自2014年7月2日至生效判决确定的给付日）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告江苏华东天工投资有限公司辩称：被告认为原被告双方之间签订的商品房购销合同合法有效，双方均应诚实履行。1、我方不存在根本违约情形，原告无权解除；2、原告在起诉和举证时已经清楚陈述，原告和陈经理是未达成一致的，在原告证据目录上也有记载；3、面积减少2%是事实，但不属于根本违约，逾期也未超过90日，房屋结构与合同约定是一致的，综上，被告不同意解除合同，请求驳回诉请。经审理查明，2014年1月12日，原告刘球光（乙方）与被告江苏华东天工投资有限公司（甲方）签订定金协议，约定由原告预定被告公司的天工国际大厦（领峯国际）XX座XX室，乙方购买该房屋面积为75.06平方米，总价为760000元。并约定乙方应于2014年1月19日前往甲方处签订正式《商品房买卖合同》。该定金协议中乙方刘球光的通讯地址为上海市长宁区XX路XX号。2014年2月15日，原告刘球光（乙方）与被告江苏华东天工投资有限公司（甲方）签订《昆山市商品房购销合同》，该合同约定由原告购买位于昆山市花桥镇商祥路XX号天工国际大厦XX幢XX单元XX号房屋。房屋建筑面积75.26平方米，总价760000元。付款方式在合同第六条中约定为2014年2月15日支付首付款380000元整，余款380000元以贷款形式支付。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书的房屋交房给买受人使用。该合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权要求解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人承担违约金。该合同附件四补充协议中第七条明确载明，按本合同约定发给对方通知书或其他书面文件，除当面送交本人或公司签收外，均应以挂号邮件或邮政专递按本合同所列地址或住址寄发。境内在寄发后7日即视为送达，境外在寄发后30日内即视为送达，任何一方如需要更改地址应以书面方式通知对方。第八条约定双方在合同中所提供的通讯地址和联系方式应详尽准确，是各方寄发一切文件、回复及其他任何联系邮件的依据。若变更联系地址方式应书面通知对方。否则，按照未变更的地址发送达任何书面文件均视为对方已收悉。该商品房购销合同中载明的买受人刘球光的联系地址为上海市长宁区XX路XX号，邮政编码200050。庭审中原被告提供的合同版本基本一致，但原告提供的版本不为完整合同，被告提供的合同中附件有相关房屋平面图，其中载明房屋构造、户型以及承重墙的位置。另查明，原告刘球光依约支付了首付款380000元并办理了贷款380000元，被告公司开具了相关购房发票且2014年7月2日上海银行将相关380000元贷款支付给江苏华东天工投资有限公司。再查明，2015年2月9日刘球光以上海东弘律师事务所名义向被告江苏华东天工投资有限公司发出律师公函，该函中载明“一、请贵司在收悉本公函后18日内或2015年2月28日前（以两者早者为准）交付房屋或退还委托人相应的房款；二、如未在本催告的18日内或2015年2月28日前（以两者早者为准）的合理期限内履行交付房屋义务，视为贵司以行为明确表示将根本违约，本函视为委托人履行解除合同通知义务，双方合同于上述催告到期日（接到本函18日内或2015年2月28日前（以两者早者为准））解除。”2015年5月4日，刘球光以上海东弘律师事务所名义向被告江苏华东天工投资有限公司发出律师公函，该函中载明“在2015年2月9日发函后，对方并无任何答复及异议。贵司出售的房屋面积比原来合同面积减少超过2%，相应的房屋设计也存在极大的设计问题，不符合合同目的，上述情况也系贵司的违约导致，贵司违约行为造成了购房人的极大损失，委托人刘球光再次以本函书面确认双方合同关系解除。并函告如下：一、请贵司在收悉本公函后5天退还房款或提出相应的建设性方案。二、如未在本函收到的5天内支付房款或提供双方能接受的建设性方案。”庭审中原告提供2015年7月16日与被告公司人员的短信往来，其中载明“经沟通，愿意把银行贷款提前还清，76万房款加上逾期交房违约金17100元直接换这两套，单价算下来8525.51，已和领导确认以上情况，您如果确认，那就可以签协议执行了”“您好，不过不存在我逾期和违约，我是明确发函解除合同，然后双方在此基础上协商的。望理解。”“那如果这样操作，我还需要再次和领导确认。不过可以肯定的是，撤销前一合同应和网签合同需同时进行”“我要上飞机，我也会和你们刘主任沟通的”。另查明，2015年2月16日，被告取得涉案房屋的竣工备案意见书，2015年3月17日被告取得涉案房屋的交付使用备案证书。再查明，2015年2月17日，被告江苏华东天工投资有限公司以挂号信形式向原告刘球光在《昆山市商品房购销合同》中的联系地址寄送了《办理产证通知书》、《交房通知书》，载明“自2015年3月6日启动交房工作，请您根据自己的时间安排预约交房手续。”庭审中被告仅提供了该交房通知书、办理产证通知书，未能提供挂号信邮寄凭证。被告表示遗失了该票据，2015年3月31日，被告以EMS快递向原告寄送《交房催告函》，该催告函载明“我司于2015年2月17日以挂号信形式书面通知您在2015年3月6日后前来预约办理交房相关手续，期间又有短信通知提醒交房，但至今未见您来办理。请您务必在收到催告函后7日内，携带相关证件和费用前往我司处办理交房手续。”庭审中被告提供了该催告函的邮寄凭证，以及显示已签收的快递查询证明。原告刘球光庭审中陈述，该地址系其大学就读期间的户籍地址，与身份证上地址一致，但现其已经大学毕业，其本身就是律师故应当以其向被告寄送律师函的律师事务所地址为邮寄地址。被告寄送的材料其均未收取。以上事实由定金协议、昆山市商品房购销合同、发票、个人商业用房借款担保合同及利息清单、上海银行贷方凭证、律师函及快递单、短信记录、房屋照片、交房催告函及快递单、交付使用备案证书、昆山市竣工备案意见书等以及当事人双方在庭审中的陈述予以证明。本院认为，原、被告签订的定金协议、《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，双方应当遵守合同的约定各自履行相应的义务。一、关于原告的第一项诉请即认为被告逾期交房以及房屋面积、涉及存在重大问题要求解除合同：首先，关于原告认为被告逾期交房要求解除合同本院分析如下：一方面，《昆山市商品房购销合同》中约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书的房屋交房给买受人使用。该合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人才有权要求解除合同。本案被告即出售人在2015年3月17日被告取得涉案房屋的交付使用备案证书，逾期并未超过90日。且在此前，原告并未书面通知被告变更了自己的地址，被告按合同中约定的地址向原告寄送了“交房催促函”尽到了相应通知义务，根据合同的约定原告并不享有合同解除权。另一方面，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中原告向被告发出解除通知最早为2015年2月9日，原告发出的解除通知中并未给予被告三个月的催告期，且被告已于三个月内即2015年3月17日获取交付备案证书并通知原告，经催告被告已履行该部分义务，双方合同具备继续履行的条件，双方的合同应继续履行。故原告也无权依据法律规定解除双方签订的该合同。综上，对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。其次关于因涉案房屋结构及面积、设计等问题要求解除合同的理由本院分析如下，关于涉案房屋的结构及面积问题，因被告提供的完整购房合同中明确载明涉案房屋的结构图，其中有关于横梁的标注，且被告建造的房屋已经相关部门验收，经交付备案，故对原告认为该房屋存在结构、设计、面积等问题而要求确认合同解除的意见也不予采纳。二、关于原告的第二项诉请，基于合同并未解除，双方应当继续依约履行各自义务，故对原告的第二项诉请，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：驳回原告刘球光的全部诉讼请求。案件受理费11400元，减半收取5700元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。代理审判员  叶翌晨二〇一五年十一月十九日书 记 员  唐 亮