上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第33547号原告安有彩，女，1972年11月5日生，土家族，住上海市浦东新区。委托代理人侯平，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告邵海港，男，1976年10月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人龙周泉，上海元才律师事务所律师。原告安有彩诉被告邵海港房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，适用简易程序，于2014年10月22日、2014年12月11日公开开庭进行了审理。后因审理需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年9月1日再次公开开庭进行了审理。原告安有彩及其委托代理人侯平、被告邵海港的委托代理人龙周泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安有彩诉称，原、被告于2013年11月13日签订《承包合作协议》，由被告将其从案外人陈某某处承租来的上海市浦东新区佳林路XXX号、XXX号1至4楼房屋(以下简称系争房屋)转租给原告经营餐饮。协议约定，被告将系争房屋内的所有设备、餐桌椅、电器等物品以人民币(以下币种相同)24万元价款转让给原告；被告保证将以系争房屋为住所地的上海浦东金平酒楼(以下简称金平酒楼)免费转让给原告，即将金平酒楼的投资人变更为安有彩；被告保证对系争房屋有完整的出租权。协议签订后，原告多次要求被告将金平酒楼投资人变更为原告，双方并于2014年2月17日达成《补充协议》，约定如被告不能在2014年5月14日前办理好转让手续，则租金支付时间延长30天，同时被告仍要继续履行变更义务。2014年6月7日，案外人陈某某向原告发来律师函，表示其已于2014年6月5日解除与被告就系争房屋的租赁关系，并表示房屋内的物品是陈某某租借给被告使用，被告不拥有所有权。原告因此及时与被告沟通，并告知将在被告重新获得租赁权前中止支付后续租金。现因被告与陈某某租赁合同解除，以及被告无权转让系争房屋内物品，故起诉要求：一、确认原、被告于2013年11月13日签订的《承包合作协议》及2014年2月17日签订的《补充协议》于2014年6月6日解除；二、判令被告退还原告转让费24万元，并以24万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2013年11月14日起至判决生效之日止的利息；三、判令被告返还原告押金6万元；四、判令被告向原告支付合同于2014年6月6日解除后多收取的至2014年6月13日的租金8,000元；五、判令被告支付原告违约金6万元；六、诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉请一为要求确认原、被告于2013年11月13日签订的《承包合作协议》及2014年2月17日签订的《补充协议》无效；变更诉请四为判令被告向原告支付合同于2014年6月7日解除后多收取的至2014年6月13日的租金8,000元；变更诉请五为判令被告赔偿原告损失157,356元，其中包括装修损失64606元、购买经营用各种物品损失69,583元、各种设施维修费损失3,150元、菜谱制作、WIFI安装、菜单传单包厢牌制作、餐饮管理系统安装等其他损失15,050元。被告邵海港辩称，原、被告签订的是《承包合作协议》，不是房屋租赁合同，合同有效。履约过程中，原告本当在2014年6月14日支付租金，但原告没有支付，故存在违约，被告没有违约。其中房屋装修未经被告同意，24万元转让的物品经过原告使用，应予折旧一半价值，不应支付利息，不同意原告其余诉讼请求。经审理查明，系争房屋产权登记在案外人高某、黄某某名下，案外人陈某某向高某、黄某某承租了前述房屋，租赁期限自2013年5月1日起至2021年4月30日止。2013年6月19日，高某出具书面凭证同意陈某某将房屋经营权转租给被告邵海港。2013年4月29日，陈某某与被告签订《房屋租赁协议》，约定陈某某将系争房屋共518平方米的房屋经营权出租给被告，租赁期限自2013年5月1日起至2021年4月30日止。租赁范围及内容：房屋两套、厨房设施一套、经营证照一套、税控机一台，被告在租赁后，应将经营证照的法人进行变更，租赁期满后并将经营证照的法人变更回陈某某。协议签订后，陈某某将系争房屋交付被告，被告在其中经营餐饮。2014年1月27日，陈某某与被告签订房屋租赁之补充协议，内容一、完善原协议第四条之约定，租赁范围及内容：房屋两套，厨房设施一套，包括：(1)双头炮筒灶一台;(2)矮脚炉一台;(3)六头煲汤炉一台;(4)立式蒸饭箱一台;(5)开水器一台;(6)不锈钢配菜架两只;(7)六门冷藏柜一台;(8)卧式双门冷藏配菜柜一只。空调十三台，其中3匹立式空调两台、2匹挂壁空调三台、1.5匹挂壁空调八台,税控机一台。经营证照一套，其中包括：(1)营业执照正、副一套；(2)税务登记证正、副本一套；(3)餐饮服务许可证；(4)组织机构代码证正、副本一套及IC卡；(5)公章一枚。二、原协议约定，被告在租赁后，应将经营证照的法人进行变更一款，现做调整，陈某某方认为，被告在租赁后，半年的经营情况存在不稳定性，故决定暂不对经营证照的法人进行变更……。另经双方协商营业执照暂无法变更，日后被告在经营过程中如确实需要变更，双方协商办理变更。2013年11月13日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签订《承包合作协议》，约定甲方将依法承租的系争房屋承包给乙方做餐饮使用；承包期限自2013年11月14日起至2021年4月30日。协议第三条“承包方式”约定：甲乙双方协商确定，在本协议期“佳林路XXX-XXX号”交由乙方生产经营，甲方不参与生产经营，乙方支付甲方一定承包费用，承包费参照乙方实际占有使用甲方的商铺房屋等租金计算，详细参《房屋租赁合同》。协议第四条“转让费用及付款方式”约定，转让费为24万元整。转让费含现存承租房屋内的所有设备、餐桌、餐椅、电器等所有物品；每月租金为3万元整，签订合同当日支付15万元，付三个月押二个月，先付后用。乙方必须提前一月付清下三个月的租金，逾期支付，每逾期一天，则乙方需按月租金的3%支付滞纳金。协议第五条约定，2013年11月14日至2013年12月13日为免租期。协议第七条约定，合同到期后乙方将房屋退还与甲方(房屋装修不做任何补偿)，且必须保持良好的经营状态下，经甲方确认后应于15日内无息退还乙方押金。协议第九条约定，乙方如要求将金平酒楼转让给乙方，则甲方保证将该酒楼的经营权免费转让到乙方名下。协议第十条约定，甲方保证对所出租的房屋有完整的出租权力(原文如此)及房屋的完整性，尤其是：……2、甲方已取得房屋的出租权。协议签订后，原告向被告支付了转让费24万元、押金6万元、2013年12月14日至2014年6月13日的租金18万元，被告出具了收据，并向原告交付了房屋。原告之后对房屋进行了装修。2014年2月17日，原告作为乙方、被告作为甲方再次签署《补充协议》一份，约定经双方友好协商就《承包合作协议》中第九条中投资人转让给乙方一事达成一致：1、甲方承诺如未在2014年5月14日之前办理好转让手续，乙方有权要求按原合同中约定的付租方式往后推迟30天支付。如未在7月14日前办理好手续，后期支付方式按月支付，转让办理完成后恢复正常。2014年6月7日，案外人陈某某向原告发送律师函。2014年7月11日，被告委托律师向原告发送律师函，称原告借诸般借口推诿支付租金，已构成违约，故函告：1、于原告收到律师函起解除《承包合作协议》及《补充协议》，限原告于2014年7月15日前离场；押金6万元不予退还；要求原告于2014年7月15日前付清拖欠的租金等。2014年7月16日，案外人陈某某以被告拖延支付租金、未经其同意将系争房屋转租于原告等为由向本院提起诉讼，要求确认陈某某与被告的租赁合同解除，并返还房屋、归还附属设备、证照等；并要求原告作为第三人共同承担搬离系争房屋并返还房屋以及房屋附属设备、证照的义务。该案经审理，本院认为被告欠付租金陈某某依约取得解除权，并认为被告与原告签订的《承包合作协议》性质实为转租，且未征得陈某某同意，故于2014年11月17日判决陈某某与被告签订的《房屋租赁协议》于2014年6月6日解除，本案原、被告于判决生效之日起十五日内搬离系争房屋，并将房屋返还陈某某；并判决被告于判决生效之日起十五日内返还陈某某厨房设施一套，包括：(1)双头炮筒灶一台；(2)矮脚炉一台；(3)六头煲汤炉一台；(4)立式蒸饭箱一台；(5)开水器一台；(6)不锈钢配菜架两只；(7)六门冷藏柜一台，(8)卧式双门冷藏配菜柜一只。空调十三台，其中3匹立式空调两台、2匹挂壁空调三台、1.5匹挂壁空调八台，税控机一台；还判决本案原、被告于判决生效之日起十五日内返还陈某某金平酒楼经营证照一套，包括：(1)营业执照正、副一套；(2)税务登记证正、副本一套；(3)餐饮服务许可证；(4)组织机构代码证正、副本一套及IC卡；(5)公章一枚。期间，原告于2014年9月5日提起本案诉讼，要求判如所请。审理中，经原告申请，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对原告在系争房屋内的装修工程残值进行评估。上海华瑞建设经济咨询有限公司于2015年7月1日出具鉴定报告，鉴定结论为：系争房屋装修工程造价为70,987元。装修损失费(残值)建议按装修工程造价乘以(合同租赁期-已使用周期)除以合同租赁期计算。对此，原告没有异议。被告对装修工程造价结论无异议，但认为残值应在造价的基础上折旧到一半以下。审理中，一、经本院对合同效力进行释明，被告表示，如果与原告签订的《承包合作协议》、《补充协议》被确认无效，要求原告返还厨房设施一套，包括：(1)双头炮筒灶一台；(2)矮脚炉一台；(3)六头煲汤炉一台；(4)立式蒸饭箱一台；(5)开水器一台；(6)不锈钢配菜架两只；(7)六门冷藏柜一台；(8)卧式双门冷藏配菜柜一只。空调十三台，其中3匹立式空调两台、2匹挂壁空调三台、1.5匹挂壁空调八台，税控机一台；还要求原告返还金平酒楼经营证照一套，包括：(1)营业执照正、副一套；(2)税务登记证正、副本一套；(3)餐饮服务许可证；(4)组织机构代码证正、副本一套及IC卡；(5)公章一枚。对此，原告表示金平酒楼经营证照已经返还陈某某，厨房设施原、被告及陈某某三方约定由原告直接返还陈某某。对原告主张的厨房设施经三方约定由原告直接返还陈某某，被告不予认可。二、对双方约定的24万元转让费所转让物品的范围，原告确认即陈某某与被告诉讼一案中判决被告返还的厨房设施，被告表示在以上厨房设施之外还有其他物品，但无法说明内容与数量。三、原告确认，在租赁房屋时，未审查房屋权属，在知道案外人陈某某系金平酒楼投资人后亦未要求原告出示有权转租的依据。另查，系争房屋至今仍由原告经营餐饮用。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的《承包合作协议》、《补充协议》、收据、转账凭证、律师函、(2014)浦民一(民)初字第26249号民事判决书、经本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司出具的鉴定报告以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，本案所涉《承包合作协议》、《补充协议》系被告作为承租人与原告所签订的转租合同，因未征得出租人同意，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，原告主张返还转让款24万元、押金6万元、被告主张返还厨房设施，均于法有据，本院予以支持。被告主张返还的金平酒楼经营证照，因(2014)浦民一(民)初字第26249号案件已经判决由原、被告共同向陈某某承担返还义务，故本院不复支持。原告在已实际使用房屋的情况下主张被告返还已付租金，无法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付24万元转让款的利息，因原告亦实际使用该部分设施，本院不予支持。原告主张被告赔偿装修损失，虽未提供被告同意装修的证据，但考虑房屋的约定用途、《承包合作协议》关于装修不做补偿和免租期的约定以及原告实际装修的内容，可以推定在签订合同时被告对这一程度的装修持允许态度。该部分装修损失的发生确属事实，但被告没有转租权擅自转租，原告对被告的出租权未予审核，对损失的发生均有过错。因此，本院将依据鉴定结论酌情确认被告的赔偿责任。原告主张的其余损失，均系餐饮经营过程中支出的成本，并非合同无效造成的损失，原告主张由被告赔偿，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条第二款、第十六条第一款的规定，判决如下：一、原告安有彩与被告邵海港签订的《承包合作协议》、《补充协议》无效；二、被告邵海港应于本判决生效之日起十日内返还原告安有彩转让款人民币24万元；三、原告安有彩应于本判决生效之日起十日内返还被告邵海港厨房设施一套，包括：(1)双头炮筒灶一台；(2)矮脚炉一台；(3)六头煲汤炉一台；(4)立式蒸饭箱一台；(5)开水器一台；(6)不锈钢配菜架两只；(7)六门冷藏柜一台；(8)卧式双门冷藏配菜柜一只。空调十三台，其中3匹立式空调两台、2匹挂壁空调三台、1.5匹挂壁空调八台，税控机一台；四、被告邵海港应于本判决生效之日起十日内返还原告安有彩押金人民币6万元；五、被告邵海港应于本判决生效之日起十日内赔偿原告安有彩装修损失26,000元。六、驳回原告安有彩其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,820元，由原告安有彩负担人民币630元，被告邵海港负担人民币6,190元；鉴定费2,000元，由原告安有彩与被告邵海港各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  田有娣人民陪审员  高天明二〇一五年十一月二十五日书 记 员  潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条……当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。