广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初16573号原告：谢凤娇，女，1978年8月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告：黄彦梅，女，1986年8月13日出生，汉族，住湖南省隆回县。两原告共同委托诉讼代理人：聂斌，广东海智律师事务所律师。被告：梁凤琴，女，1975年1月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘向东，广西桔乡律师事务所律师。原告谢凤娇、黄彦梅与被告梁凤琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月11日、2018年11月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告谢凤娇、两原告的共同委托诉讼代理人聂斌、被告的委托诉讼代理人刘向东到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告谢凤娇、两原告的共同委托诉讼代理人聂斌、被告梁凤琴及其委托诉讼代理人刘向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢凤娇、黄彦梅向本院提出诉讼请求：1.被告归还定金110000元、律师费30000元、中介费10000元；2.本案诉讼费由被告负担。本案第一次庭审时，原告增加诉讼请求：被告从2018年8月31日起以定金110000元为基数给付同期银行的贷款利息；解除原告与被告签订的《房地产买卖三方合同》。事实和理由：两原告通过中介向被告购买房屋，因两原告资金比较短缺，两原告与被告签订了一份附条件合同，合同约定被告保证该房屋至少能够贷款680000元，如果该房屋不能贷到680000元，该合同自动解除、解约，被告必须全额无息退回两原告定金及已经缴纳的中介费。2018年4月两原告按照被告指导准备好相关材料并向被告相熟的中国银行提交了贷款申请，但被中国银行的工作人员告知该房屋的贷款申请最多只能贷款600000元，不可能贷款680000元，且极有可能只能贷到400000元到500000元，根据合同约定该合同自动解除、解约，被告应退回两原告购房定金，本案被告恶意不还定金，其行为已属违约。被告梁凤琴辩称，要求原告继续履行合同并承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告没有理由要求被告退还定金，被告在合同中为守约方，没有与原告签订协议解除合同，相反是原告违约。合同约定2018年8月30日双方办理过户手续，但原告不同意过户，反而告知被告不愿意履行合同，依据相关法律规定，给付定金的一方不履行义务的，无权要求返还定金，被告曾多次催促中介通知原告办理过户手续，原告至今未履行，已严重违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的房地产买卖三方合同原件1份、房地产买卖三方合同附件原件1份、补充协议原件1份、不动产权证复印件1份，被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；2.原告提供的广州本银按揭服务有限公司顺德分公司收据原件1张，被告不予确认，经审查，该收据为原件，被告也确认其曾向原告介绍该按揭公司以办理贷款，故本院对该收据予以采信；3.原告提供的中国银行签署意见打印件1份、评估意见复印件1份（以上加盖中国银行顺德振华支行印章），被告不予确认，经审查，上述材料为原告申请调查取证后持本院出具的调查令向银行调取，并加盖有银行印章，本院予以采信；4.被告提供的通知函复印件1份（加盖峰江地产公司公章）、刘优文证人证言、微信聊天记录打印件1张，原告对真实性并未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告梁凤琴为位于佛山市顺德区房产（证号：XXXXXX）的登记权利人，登记时间为2018年1月19日。2018年4月13日，原告谢凤娇、黄彦梅（买方）与被告梁凤琴（卖方）及佛山市峰江地产代理有限公司振华分公司（中介方）签订《房地产买卖三方合同》及《房地产买卖三方合同附件》，约定两原告向被告购买位于佛山市顺德区的房产（证号：XXXXXX），成交价为1038000元；购房款以银行按揭付款，贷款种类为商业贷款，其中定金110000元（签合同时付63000元定金，4月30日前付47000元定金），首期购房款158000元须于2018年8月30日前或过户当天付清，购房款770000元须于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转入被告提供的账户或委托公证受托人账户。同日，原告谢凤娇、黄彦梅（买方）与被告梁凤琴（卖方）签订《补充协议》，约定如因国家政策变动，例如限购或银行贷款额度低于680000元等不可抗拒因素而导致不能交易该物业，被告应于事件发生当日退还全额订金110000元，并解除合同不计违约。2018年4月13日，被告向两原告出具收据，确认收到案涉房产的购房定金63000元。2018年4月30日，被告收到两原告支付的购房定金47000元。原告黄彦梅向中国银行股份有限公司申请银行按揭贷款，经银行委托评估，案涉房产的评估金额为1031600元，根据银行的审批结论，案涉房产为17年楼龄，贷款金额为合理房价的65%以内。后原告黄彦梅再次向中国邮政储蓄银行申请按揭贷款，但该银行贷款至今未审批通过。诉讼中，被告向本院申请调取中国邮政储蓄银行的相关贷款资料，经本院调查，中国邮政储蓄银行出具书面情况说明，载明原告黄彦梅申请个人二手住房贷款用于向被告购买案涉房产，贷款金额720000元，根据客户授权查询信用记录，发现客户存在大额短期负债，银行工作人员通知客户补充其他大额资产证明，客户迟迟没有提供符合要求的大额资产证明，导致该笔贷款不符合上报审批条件，无法对该笔业务匹配相应额度。本院认为，两原告与被告签订的《房地产买卖三方合同》《房地产买卖三方合同附件》及《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。双方在《补充协议》中明确约定如银行贷款额度低于680000元而导致不能交易该物业，被告应退还110000元，并解除合同不计违约。原告认为案涉房屋贷款额度无法达到680000元，并主张依据协议约定解除合同，被告则要求继续履行，不同意解除合同。关于案涉合同是否应当解除的问题，本院分析如下：案涉合同签订后，原告黄彦梅向中国银行股份有限公司申请银行按揭贷款，根据银行委托评估的案涉房屋价格及银行审批结论，中国银行股份有限公司审批的案涉房产贷款金额为670540元（1031600元65%）以内，该贷款金额并未达到双方协议约定的额度。经双方协商，原告黄彦梅另向中国邮政储蓄银行申请贷款，在贷款申请过程中，银行要求原告黄彦梅补充其他大额资产证明，但原告黄彦梅没有提供符合要求的大额资产证明，致使该贷款并未审批通过。两原告认为其无法补充大额资产证明是由于自身缺乏支付能力，并认为在协议中约定贷款额度要达到680000元也是基于支付能力不足的考虑。从案涉合同的履行过程看，两原告在首次申请银行贷款所审批额度不足的情况下，并没有要求解除合同，而是与被告协商后另向其他银行申请贷款，因此两原告已经积极履行向银行申请贷款的义务，而两原告提出自身支付能力不足的意见，也能够与协议约定相互印证，结合两原告履行合同的情况、银行出具的情况说明、双方陈述及证据等因素，本院对两原告该意见予以采纳。虽然两原告没有向银行补充提供相应资产证明，但这是基于其自身支付能力不足的客观原因，两原告没有不履行合同约定的故意，其行为不具有可苛责性。中国邮政储蓄银行的案涉贷款额度现无法确定，但经本院向银行调查取证以及开庭审查，本院认为原告已无法按照银行要求补充大额资产证明，其向中国邮政储蓄银行申请的贷款实际已无法得到审批，而原告向中国银行股份有限公司申请的贷款额度也无法达到680000元，因此原告认为其两次申请贷款均无法达到协议约定额度，并据此要求解除案涉《房地产买卖三方合同》的主张，符合本案事实及双方协议的约定，本院予以支持。由于上述贷款情况以及合同解除是本院经审查后予以确认，因此本院认定原告与被告之间的《房地产买卖三方合同》于本判决发生法律效力之日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方签订的《房地产买卖三方合同》解除，故被告应向原告返还已支付的定金110000元。由于双方对合同解除的问题存在争议，而案涉合同的解除是本院经审查后才予以确认，并且本院认定案涉合同于本判决发生法律效力之日解除，因此原告主张被告未向其返还定金构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由于被告并不构成违约，因此原告基于违约条款要求被告支付律师费、中介费及利息的主张并不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告谢凤娇、黄彦梅与被告梁凤琴之间的《房地产买卖三方合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告梁凤琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢凤娇、黄彦梅返还定金110000元；三、驳回原告谢凤娇、黄彦梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7071元（已由原告预交），由被告梁凤琴负担5185.4元，原告谢凤娇、黄彦梅负担1885.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖佳宇二〇一八年十一月二十三日书记员  梁健祥