浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初10611号 原告：洪申明，男，1968年5月31日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。 法定代表人：吴军荣，总经理。 委托诉讼代理人：孙占伟，义乌市天地法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。 第三人：王联弟，男，1970年11月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：吴光东，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈健，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 第三人：王英，女，1975年3月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告洪申明与被告浙江融华置业有限公司、第三人王联弟、王英商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2018年7月26日、8月30日两次公开开庭进行了审理。原告洪申明，第三人王联弟、王英到庭参加诉讼；被告浙江融华置业有限公司第一次庭审时经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，第二次庭审时由其委托诉讼代理人孙占伟（第一次庭审后委托）到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2018年8月30日转为普通程序并依法组成合议庭，于2018年9月29日再次公开开庭进行了审理。原告洪申明，被告浙江融华置业有限公司的委托诉讼代理人孙占伟、虞景勇（第二次庭审后委托），第三人王联弟及其委托诉讼代理人吴光东、陈健（第二次庭审后委托）到庭参加诉讼；第三人王英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告洪申明起诉称：2011年2月，被告开发的义乌市篁园路333号锦绣篁园商品房正式对外预售。同年4月9日预定锦绣篁园5单元601室房产，交纳50万元；4月15日，全款支付了购房款。因为楼盘开发时存在问题，2016年9月18日，双方补签了商品房买卖合同。现原告得知，被告因为缺资向第三人借款，将原告购买的房产以不合理低价，用备案的形式登记抵押于第三人名下。被告和第三人之间是民间借贷关系，非真实的商品房买卖关系，系通谋虚伪表示。原告已经付清全款，被告也已经将上述房产交付给原告使用。被告与第三人之间的商品房买卖合同无效，其备案行为应予撤销，被告应将讼争房产备案在原告名下。现诉请：1、依法确认原告与被告于2016年9月18日签订的商品房买卖合同有效；2、依法确认第三人与被告签订的商品房买卖合同无效；3、依法撤销被告将义乌市篁园路333号锦绣篁园5单元601室房产备案给第三人的行为；4、依法判令被告将义乌市篁园路333号锦绣篁园5单元601室房产备案登记原告名下。 被告浙江融华置业有限公司答辩称：被告在2011年4月9日将涉案的房屋卖给原告，原告在2011年4月15日付清了全款，当时买卖合同是因为被告公司资金紧张导致延误签订，被告在2013年10月25日向两位第三人借款共计250万元，2013年11月25日向两位第三人借款共计350万元，2015年2月5日或者6日向两位第三人借款100万元，该100万元是从案外人樊兰英账户转账汇款的。被告已经归还了利息137万元，后被告和第三人在2015年2月5日或者6日进行结算，700万元借款以商博国际的五间店面房作为抵押担保。后来该五间店面房已经全部过户到两位第三人名下了。因为还欠第三人借款利息，截止到2015年2月6日其中500万元借款的利息还欠80万元，另外200万元的利息已经不欠了。在2015年2月6日通过协商确定80万元利息按月息2分再计算利息一年，金额是192000元，被告和第三人协商用本案所涉房屋和5单元701室房屋抵押给第三人以及第三人指定的案外人王晋强和贾晓玲。 第三次庭审时，被告补充陈述：被告和第三人签订商品房买卖合同的时间是2015年1月31日，签订合同的时候第三人没有付款，后来在2015年2月6日双方补签了一个协议，协议约定用房屋抵押借款，实际上借款是已经欠的利息80万元，不是另外的借款，再加上之后一年的利息共计是147万元，用两套房子作为借款的抵押担保，被告和第三人之间的关系是借款抵押担保关系，不是买卖关系。 第三人王联弟第一次庭审时陈述称：一、答辩人与被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效。被告确实曾经向答辩人借款，后被告因为无力还款，于是与答辩人协商，用其开发的义乌市篁园路333号锦绣篁园5单元601室的房屋抵偿部分借款。答辩人认为，被告为清偿债务，双方一致同意将民间借贷法律关系变更为商品房买卖法律关系，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是意思自治的体现，并非虚伪表示。答辩人与被告签订《商品房买卖合同》，是将涉案房屋作价抵偿被告的债务，该作价抵偿的意思表示发生在被告无力还款之后，而不是被告在向答辩人借款之时。因此，答辩人与被告签订《商品房买卖合同》的目的，不是为了担保债务的履行，而是清偿债务，《商品房买卖合同》应属有效。另外，答辩人与被告签订《商品房买卖合同》时，该价款是符合当时的市场价的，并非明显不合理的低价。况且，商品房约定的价款的高低，是合同当事人意思自治的范畴，不能导致合同无效。二、原告与被告签订的《商品房买卖合同》应属无效。原告诉称2011年即购买了案涉房屋，但被告在2012年才取得预售许可证，因此自相矛盾。原告支付给被告的款项，应为出借给被告支付土地出让金的费用，属于借款。因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系虚假意思表示，应属无效。被告之所以会出《情况说明》，也是因为被告希望将房屋高价卖出，以此冲抵更多的债务，而原告也可以借此取得房屋以实现债权，因而两者之间存在恶意串通的行为。另外，原告于2011年在未签订书面合同的情况下，即付清全部购房款，且事后在很长一段时间内也没有补签合同，明显不符合交易习惯，这更能说明原告与被告之间实为借贷关系，综上，答辩人认为，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回。 第二次庭审时，第三人王联弟补充陈述称：樊兰英账户里汇给被告的100万元不属于本案所涉的借款。第三人借给被告的钱是另行支付的。关于700万元当时什么时候借给被告的，现在记不清楚了。700万元借款交付的情况需要一个星期的核实时间。 第三次庭审时，第三人王联弟补充陈述称：1、关于原告的第三项诉讼请求，当时备案是行政机关做出的，撤销应该行政机关撤销，所以这个请求不应该在本案中处理。2、根据最高院指导案例72号，本案用借款本金及利息转化为购房款并对账结算，法院应该支持。 第三人王英第一次庭审时陈述称：同意第三人王联弟的答辩内容，没有补充。 第二次庭审时，第三人王英补充陈述称：700万元借款交付情况证据一个星期之内提供。在2015年2月6日签订协议书之前五间店面房已经过户给我们了。本案所涉的房屋当时被告是同意备案到我们名下的。 原告洪申明为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 证据1，收款收据1份、承诺书1份、银行回单复印件1份，证明原告购买房产已经全款付清。 证据2，商品房买卖合同1份，证明原、被告签订商品房买卖合同。 证据3，签约通知函1份、业主入住须知1份、收费明细1份、签约须知1份，证明房屋已经交付给原告。说明一点：房屋钥匙已经在我这里，涉案房屋由我在使用了。 证据4，协议书照片打印件2份，证明被告与第三人通谋虚伪表示，名为商品房买卖，实际为用房产抵押借款，备案在第三人名下。说明一点：在1818黄金眼播放以后，我去公司讲理，公司工作人员把存放在公司电脑里关于被告的材料给我看，然后我拍照存在我自己的手机里了。 证据5，融华公司备案在义乌市建设局房产科档案中的情况说明1份，证明融华公司向两个第三人借款，本案所涉的房产以备案的形式登记在两个第三人名下。说明一点：现在提供的是原件，是我从房产科临时借过来的。 证据6，不动产登记中心预售房产证明1份，证明本案所涉的房产备案登记在两个第三人名下，备案的金额是926031元，和房产实际的价值明显不符。 证据7，2018年6月25日融华公司出具的情况说明1份，证明原告是购房户，本案所涉房产是因为融华公司借款以备案抵押的形式登记在两个第三人名下。 证据8，明细清单1份、取款凭条2份、存款凭条4份，2011年4月9日原告向被告支付购房定金50万元，2011年4月15日原告向被告支付购房款1362000元。 证据9，（2017）浙07民终1019号民事判决书打印件1份，证明5单元701室房屋备案登记在两位第三人指定的王晋强和贾晓玲名下，最后判决该案当事人王晋强和贾晓玲败诉，购房合同是串通虚假的，备案登记被撤销。说明一点：该判决书从网上打印取得。 证据10，王联弟、陈智勇等人名下备案清单照片打印件1份，证明两位第三人以及案外人王晋强和贾晓玲是借款抵押的，不是真实的购房户。说明一点：照片原件存放在我老婆的手机中。 被告质证认为：对证据1、证据2，无异议。 对证据3，没有异议，本案所涉的房屋已经交付给原告了，房屋的钥匙也交给原告了。 对证据4，真实性无异议，协议书中所涉的另外五套房子已经登记在王联弟的名下，但是协议书中记载借款本金700万元是错误的，实际借款本金是600万元。协议书中所涉的另外五套房子当时本意也是借款抵押，当时房产证直接做到王联弟的名下，约定可以回购。 对证据5，真实性无异议，确实是2016年11月25日出具的。被告现在已经忘记该情况说明当时是提供给原告还是建设局了。 对证据6，真实性无异议，这是被告欠第三人借款的利息，用本案所涉的房屋做抵押担保从而办理的备案登记。关于备案的数额，当时欠的是80万元利息，加上一年的利息共计是1472000元，备案了2套房子，每套是80万元，按照这样计算第三人还需要给被告128000元，备案的金额是根据合同中约定的面积单价计算确定的，当时本案所涉房产的实际价值是180多万元，当时备案的两套房子金额加起来就是160万元，每套按照80万元计算是第三人要求的借款抵押的数额，因为另外一套不是直接抵押给第三人的，是抵押给第三人指定的第三人亲戚的。 对证据7，无异议。 对证据8，真实性、合法性、关联性无异议。被告收到过原告支付的这些款项。 对证据9、证据10，真实性、合法性、关联性无异议。 第三人王联弟质证认为：对证据1，收款收据真实性不认可，按照原告的陈述他是分次付款的，不应该开在同一张发票上的。承诺书真实性不认可，是作假的。银行回单复印件真实性不认可，应该提供原件。 对证据2，真实性不认可，这份合同是补签的，当时签订正式的合同版本应该是我们提供的这种。 对证据3，真实性不认可，是原告和被告串通的。 对证据4，真实性没有异议。 对证据5，情况说明的内容不真实，原来有借款是对的，后来经过结算，借款转为购房款了。 对证据6，没有异议。 对证据7，有异议，质证意见和证据5相同。 对证据8，不清楚。 证据9，不清楚。 证据10，以前没有看到过，法院送达证据副本时才看到。 第三人王英质证认为：同意王联弟的意见。 在第三次庭审时，第三人王联弟对上述证据质证认为：对证据1，收据联中所涉的款项不一定用于购房子，可能是用于借款。 对承诺书，其中载明的款项用途是用于购买案涉房屋不是事实，当时房号栋号没有确定，另外收款收据和承诺书体现的事实不合法，当时房屋没有取得预售许可。 对客户回单，真实性无法确认，收款人是案外人刘晓斐。 对证据2，这份合同是双方恶意串通损害第三人的利益的行为，违法无效。 对证据3，真实性有异议，原告不是当时收到的，假如原告当时收到没有及时签约，证明原告已经放弃签约，也已经放弃购买案涉房屋。第三人购房合法。 对证据4，真实性没有异议，不能证明原告的证明目的。另外协议书第二条可以证明五间店面的年租金是15万元。 对证据5，被告出过证明无异议，对证明内容有异议，不是抵押。 对证据6，没有异议。 对证据7，被告出过证明无异议，对证明内容有异议，不是抵押。 对证据8，具体情况不了解。 证据9，真实性无异议，该案件王晋强和贾晓玲已经向浙江省高院申请再审。 证据10，形式上的真实性不了解，对其中反映的内容不认可。 第三次庭审时，原告洪申明向本院补充提供以下证据： 证据1，（2017）浙07民终5653号民事判决书打印件1份、（2018）浙07民终1019号民事判决书打印件1份，证明原告的价格正常，第三人价格不正常，判决书中显示第三人是借款抵押的。 证据2，（2012）金义民初字第2208号民事判决书打印件1份，证明商博国际的住宅价格是17400元每平方米。 证据3，（2017）浙07民终5133号民事判决书1份、（2017）浙07民终5059号民事判决书1份，证明原告的房价是正常的，第三人的备案价格明显不正常，第三人和被告是抵押借贷的关系。 被告质证认为：对证据1、证据2，真实性、合法性、关联性无异议。生效判决已经确认被告和第三人之间属于借款抵押担保关系。 对证据3，真实性、合法性无异议。 第三人王联弟质证认为：对证据1，真实性无异议，关联性、证明目的有异议，这些判决书第三人没有拿到正式的商品房买卖合同，本案第三人有正式的商品房买卖合同。这两份判决是错误的。 对证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案所涉房屋签订认购协议的时间是2010年，当时房价处于高位，2013年开始义乌房价下行，2015年到达底部，当时本案所涉房屋处于无人问津的状态，因此才会以市场价卖给第三人。 对证据3，真实性无异议，关联性有异议，房价的对比要按照当时的市场价来对照，房价存在上涨下跌又上涨的过程。 被告浙江融华置业有限公司为支持自己的抗辩，第三次庭审时向本院提供以下证据： 证据1，不动产登记证明5份、销售发票复印件5份，证明5间房屋抵扣借款700万元。 证据2，银行业务回单复印件12份，证明被告向第三人借款600万元，被告支付了利息137万元。 原告质证认为：对证据1、证据2，无异议。 第三人王联弟质证认为：对证据1，不动产登记证明的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，这五间房屋是借款本金700万元转为购房款。 销售发票复印件的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，700万元是本金而不是利息。 对证据2，被告提交的这些证据无异议，但是被告提交的证据不完整，少了2013年10月25日之前的100万元借款，是2013年9月3日借的100万元。这组证据中反映的支付利息情况本身是对的，但是不完整，少了被告另外支付100万元每月2万元利息的汇款依据。 第三人王联弟、王英为支持自己的抗辩，向本院提供以下证据： 证据1，商品房买卖合同1份，证明2015年1月31日第三人和被告签订了关于案涉房屋的商品房买卖合同。 证据2，收款收据1份，证明第三人支付了80万元购房款。 证据3，协议书复印件1份，证明被告向第三人借款700万元，以五间店面房折抵700万元借款，后来在2015年2月6日经过结算被告还欠第三人1472000元利息。 证据4，（2013）浙金民初字第5号民事判决书1份，证明本案所涉的商品房买卖是合法有效的。 原告质证认为：对证据1，合同本身真实性无异议，内容有异议，其中约定的购房价格明显偏低，是被告和第三人串通损害原告利益的。 对证据2，收款收据中的80万元购房款真实性有异议，原告认为第三人没有实际支付过，是借款的利息。 对证据3，原告不认可协议书的内容，不清楚协议书的真实性。 对证据4，该证据与本案无关。 被告质证认为：对证据1，2015年1月31日签订过协议无异议，签协议的目的是为了办理借款抵押备案手续用的，不是真实的买卖关系，意思表示不真实。 对证据2，被告开具过是事实，但是款项没有交付过，是以前借款的利息抵押担保的金额。 对证据3，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，根据协议书第二条的记载，1472000元利息是一年到期之后计算确定的金额，不是2015年2月6日为止的利息。五间店面房不是抵偿给第三人的，也是用于借款抵押的。 对证据4，该证据与本案无关。 第三次庭审时，第三人王联弟向本院补充提供以下证据： 证据1，借款协议书1份、收条1份，证明被告向第三人借款100万元，时间是2013年9月3日。 证据2，协议书1份，证明被告因不能清偿债务已于2015年2月6日将案涉房屋抵偿给第三人的事实。 证据3，借条2份，证明2016年10月16日被告法定代表人以出具借条的形式承诺返还第三人因出租第三人房屋而收取的租金52000元。 原告质证认为：对证据1，借款协议书、收条我不知道，和我买房子无关。 对证据2，该协议书清楚显示第三人是借款抵押不是买卖关系，价格上显示是80万元，原告是1862000元，价格上可以认定这不是真实的买卖，而是第三人和被告恶意串通损害原告利益。同一楼盘义乌法院和金华中院类似判决很多，都是支持购房户的合法权益。而且协议书中抵给第三人指定的备案人名下的纠纷法院已经处理过了，法院认定是借款关系，不是商品房买卖关系。 证据3，和我无关，具体情况不清楚。 被告质证认为：对证据1，借款协议书曾经签过是事实的，双方之间有许多经济往来，有多次的借款，据和虞东明核实，这笔款第三人有无交付记不清了，双方的来往都是通过银行的，如果借过的话应该是短期借款，七天左右应该归还了，第三人应该提供凭证。收条形式上真实性无异议，没有收过现金。 证据2，协议书1份，真实性无异议，2015年2月6日双方对以前的借款进行了结算，协议的内容在2015年2月6日之前协商了很长时间，最后确定被告将商博路的五间房屋抵押给第三人作为借款的抵押。80万元是以前欠下的利息，利息是按照四分利计算的。在协议书中写成了本金，双方约定再以80万元为本金按照两分利计算一年的利息。协议约定连本带利共计700万元，包括80万元。 证据3，真实性无异议，但是借款没有实际借到过，和租金是有关联的，租金没有收来过。 本院认为，第三人王英在第三次庭审时经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃相应的抗辩和质证的权利。结合到庭当事人的质证意见，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据。1、对收款收据、承诺书、银行回单复印件的真实性予以确认。第三人认为其中所涉款项有可能是借款，但未提供反驳证据印证，本院不予采信，认定其中所涉款项为购房款。2、对商品房买卖合同的真实性予以确认。3、对签约通知函、业主入住须知、收费明细、签约须知的真实性予以确认。4、对协议书照片打印件形式上本身的真实性予以确认。5、对融华公司备案在义乌市建设局房产科档案中的情况说明的真实性予以确认。6、对不动产登记中心预售房产证明的真实性予以确认。7、对2018年6月25日融华公司出具的情况说明本身的真实性予以确认。8、对明细清单、取款凭条、存款凭条的真实性予以确认，结合对上述证据1的认证，本院对其证明效力予以确认。9、对（2017）浙07民终1019号民事判决书打印件的真实性予以确认。10、对王联弟、陈智勇等人名下备案清单照片打印件本身形式上的真实性予以确认。11、对（2017）浙07民终5653号民事判决书打印件、（2018）浙07民终1019号民事判决书打印件、（2012）金义民初字第2208号民事判决书打印件、（2017）浙07民终5133号民事判决书、（2017）浙07民终5059号民事判决书的真实性予以确认。 二、关于被告提供的证据。对不动产登记证明、销售发票复印件、银行业务回单复印件本身的真实性予以确认。 三、关于第三人王联弟、王英共同提供的证据。1、对商品房买卖合同的真实性予以确认。2、对收款收据、协议书复印件本身的真实性予以确认。3、对（2013）浙金民初字第5号民事判决书的真实性予以确认。 四、关于第三人王联弟提供的证据。1、对借款协议书、收条本身的真实性予以确认。2、对协议书的真实性予以确认。3、对借条本身形式上的真实性予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 被告浙江融华置业有限公司是一家房地产开发企业。2011年，原告洪申明向被告预购“锦绣篁园”篁园路333号5单元601室房产，并于同年4月9日转账至被告法定代表人妻子刘晓斐账户50万元，于同年4月15日转账至被告法定代表人妻子刘晓斐账户1362000元。2011年4月15日，被告向原告出具金额为1862000元的收款收据一份。2016年9月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，其中载明原告向被告购买上述房产，总价款为1862000元。2018年6月21日，原告诉至本院。 另查明：被告曾向第三人王联弟、王英借款。2015年1月31日，被告与第三人王联弟、王英签订《商品房买卖合同》一份，其中载明第三人王联弟、王英向被告购买上述房产，总价款为926031元。2015年1月31日，被告就涉案房屋在义乌市房地产管理部门为第三人王联弟、王英办理了上述房产的预售房产备案登记（未预告登记），备案金额为926031元。2015年2月6日，被告（乙方）与第三人王联弟、王英（甲方）签订《协议书》一份，其中载明：“一、甲、乙双方经结算确认以下两项债权债务：1.商博路180号到190号房屋五间（国际商博项目），因乙方不能归还700万元借款，现已抵偿给甲方所有，但乙方向甲方共计借款为700万元，而上述房屋只能贷款500万元，因此，仍有200万元的差额。考虑到乙方仍有回购意愿，故200万元贷款差额应按月息2%支付一年的利息，共计48万元整。2.截止到2015年2月6日，乙方另共欠甲方本金80万元，按月息2%计付利息到一年期回购截止日止为19.2万元。以上两项债务一年到期后为147.2万元。二、前述债务因乙方缺乏现金清偿能力，故乙方同意以其开发的‘锦绣篁园’中的商品房抵偿债务。乙方开发的‘锦绣篁园’项目地址座落在义乌市，项目建设工程规划许可证号为建字第330782201100113号，施工许可证号为施字第330782201205090201号，商品房预售许可证号为义售许字（2012）第0011号。三、乙方同意将‘锦绣篁园’项目5单元601室出售给甲方，出售价格为80万元一套；将‘锦绣篁园’项目5单元701室出售给甲方指定的王晋强、贾晓玲，出售价格为80万元一套。两套房屋共计购房款160万元，扣除147.2万元债务，甲方应另行向乙方支付购房款12.8万元。上述商品房的《商品房买卖合同》已签订生效。四、本协议签订生效后三天内，乙方应完成房屋预售登记和预告登记。五、本协议签订生效后，甲方的购房款即视为已付清。房屋成交款以本协议约定的为准。乙方应另行向甲方、王晋强、贾晓玲夫妻出具收款收据。六、在本协议签订生效后一年内，乙方可以向甲方（包括王晋强、贾晓玲）回购上述两套商品房。回购价格为本协议第一条中的80万元债务本金以及自本协议签订生效之日起到乙方回购时按每月2%计算（包括第一条中的1、2两项的利息）的利息。回购产生的费用（含税费）由乙方承担。七、如乙方在本协议签订后一年内不回购的，则上述商品房分别归甲方和王晋强、贾晓玲所有，乙方应向甲方和王晋强、贾晓玲出具正式的销售发票，并履行《房屋买卖合同》中的乙方义务。八、在乙方不回购的情况下，甲方及王晋强、贾晓玲可以将这两套商品房对外销售。甲方及王晋强、贾晓玲有权要求乙方解除《房屋买卖合同》，注销房屋预售登记，并要求乙方将这两套商品房或其中任意一套与甲方指定的购房人签订《商品房买卖合同》，乙方应免费积极配合。如乙方不予配合的，则乙方应承担甲方及王晋强、贾晓玲因增加办理一次过户手续而产生的税费。九、本协议经双方签字盖章生效，一式两份，双方各执一份。”2015年2月6日，被告向第三人王联弟、王英出具收款收据一份，其中载明收到购买上述房产款项80万元。2016年11月25日，被告出具《情况说明》一份，载明原告于2011年4月15日付款认购了上述房产，通知备案时未办理备案登记，现该房产因被告向第三人王联弟、王英借款，被公司以备案抵押的形式登记于第三人王联弟、王英名下。 本院认为：被告与第三人王联弟、王英于2015年1月31日签订了《商品房买卖合同》，按照第三人的说法，这属于以房抵债，即被告以其开发的商品房抵偿欠第三人的债务，则之后相应的债务已归于消灭，但根据被告与第三人王联弟、王英于2015年2月6日签订的《协议书》，购房款合计为160万元中所包含的147.2万元，包括以80万元为基数“按月息2%计付利息到一年期回购截止日止为19.2万元”，即在2015年2月6日双方确认以房抵债之后还需要计算债务利息，这与常理不符。其次，根据被告与第三人王联弟、王英于2015年2月6日签订的《协议书》第七条约定，“如乙方在本协议签订后一年内不回购的，则上述商品房分别归甲方和王晋强、贾晓玲所有，乙方应向甲方和王晋强、贾晓玲出具正式的销售发票，并履行《房屋买卖合同》中的乙方义务”，如属于以房抵债，则双方签订《商品房买卖合同》后即应全面履行自己的义务，而不需要约定“如乙方在本协议签订后一年内不回购的”，本案所涉商品房才归本案第三人所有，乙方（被告）才履行《房屋买卖合同》中的义务，即该约定内容不符合以房抵债的一般情形。另外，《协议书》约定了回购内容，被告回购后又需重新以市场价进行销售，而重新销售会存在市场风险，这不符合作为房地产开发企业的被告开发商品房的目的，在已经以房抵债的情况下又约定被告可回购，不符合常理。综上所述，第三人主张以房抵债依据不足，本院不予采信，认定被告与第三人王联弟、王英签订《商品房买卖合同》的目的是为债务在一年内清偿提供担保，双方的商品房买卖意思表示并不真实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，被告与第三人王联弟、王英基于虚假意思表示订立的《商品房买卖合同》应认定无效。而原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，亦无证据证明存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法有效。原告要求被告继续履行合同，于法有据，被告应撤回在第三人王联弟、王英名下的涉案商品房预售备案登记，并协助原告办理相应的备案登记手续。综上，原告之诉理由正当，本院予以支持。第三人王英在第三次庭审时经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案处理，依法可缺席判决。第三人辩称撤销备案不应在本案中处理，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、确认原告洪申明与被告浙江融华置业有限公司于2016年9月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效。 二、确认被告浙江融华置业有限公司与第三人王联弟、王英于2015年1月31日签订的《商品房买卖合同》无效。 三、被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后十日内撤回将“锦绣篁园”篁园路333号5单元601室房产给第三人王联弟、王英的预售备案登记。 四、被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后十日内将“锦绣篁园”篁园路333号5单元601室房产备案登记至原告洪申明名下。 案件受理费21558元，由被告浙江融华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  楼宇栋 人民陪审员  季航飞 人民陪审员  楼晓晶 二〇一八年十一月一日 书 记 员  王国才