广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0115民初6195号原告：陈苹，女，1988年12月12日出生，汉族，住广东省汕头市朝阳区，原告：赵伟龙，男，1988年7月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区，两原告共同委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。被告：广州市碧荷居房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道345、347号，统一社会信用代码914401157860961624。法定代表人：江志坚，职务总经理。委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊健，广东百健律师事务所律师。原告陈苹、赵伟龙诉被告广州市碧荷居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈苹、赵伟龙的共同委托诉讼代理人张丽，被告广州市碧荷居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗俊健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈苹、赵伟龙诉称：2015年7月25日，原告和被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买坐落于南沙区珠电路碧荷居自编x栋xx房（以下统称涉案房屋）。合同约定被告应在房屋交付之日起300个工作日将房地产权证交付原告，逾期每日按照总房款万分之五的标准支付违约金给原告。合同签订后，原告履行了全部义务。被告却在原告收楼后，迟迟没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为已构成违约，应承担违约责任，原告起诉请求判令：1.被告向原告支付从2018年8月21日起至2018年11月23日止的延迟办理产权登记违约金41355元（每日按总房价款870629元的万分之五计算）；2.被告承担本案诉讼费。被告广州市碧荷居房地产开发有限公司辩称：根据《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第九条第一款的约定，被告在签订合同时已经如实、完备、准确地告知原告办理产权证及取得收件回执所需提供的证件资料和各项税费，原告应当在收楼之日起五日内向被告提供上述证件资料，并缴交相关费用。因原告没有按照上述约定，在收楼起五日内前往指定地点签署办理产权登记所需的文件以及提供办证相关的资料，根据《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第九条第三款的约定，视为原告单方变更合同约定，同意解除对被告代其办理产权登记的委托并全部免除被告关于办理产权登记的责任，原告需要自行办理该商品房的产权登记手续，并不能以此为由追究被告的责任。退一步来说，即便法院认为被告需要承担延期办证的责任，根据《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第九条第四款的约定，起算时间也应当从合同约定的交房日期届满前起算，因此应当从2017年6月10日起算300个工作日为延期办证违约金的起算时间。经审理查明：2015年7月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋（建筑面积94.49平方米，房价款总金额870629元）。甲方应当在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请商品房项目的房地产初始登记。双方同意乙方委托甲方办理《房地产权证》。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七《补充协议》约定：甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并前往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确地告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。商品房买卖合同第二十二条延迟办理产权登记的违约责任中甲方的违约情形是指甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点（甲方营销中心办公室，地址：广州市南沙区珠电路冬瓜宇村碧荷居营销中心，联系电话：020-39912338）签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。如甲、乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件还对双方其他权利义务内容进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2017年6月10日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。双方在庭审中确认，从上述交付之日起第300个工作日为2018年8月20日。2017年8月11日，涉案房屋取得建设工程规划验收合格证。截至法庭辩论终结前，涉案房屋仍未办理初始登记。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，履行了合同的义务，被告应在约定的时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料，并取得收件回执。原告于2017年6月10日办理了收楼手续，被告本应在300个工作日内即2018年8月20日前为原告办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执，但被告直至本案开庭之日（2018年11月23日），仍未履行上述义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。被告应每日以总房款870629元的万分之五为标准，向原告支付自2018年8月21日起至2018年11月23日止的迟延办证违约金41355元（870629元×0.05%×95天）。合同《补充协议》约定：“甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用”，即原告提交办证资料的前提条件是房地产登记机构要求的办证资料齐全。截至2018年11月23日，涉案房屋仍未办理初始登记，尚不具备办证条件，原告向被告提交办证资料的条件尚未成就，更勿论在收楼之日起5日内提交全部办证资料。另外，原告所需提交的办证资料中，税费、面积差异款等材料均依赖于被告的通知，只要被告不履行通知义务，原告则无法取得，因此“收楼之日起5日内提交全部办证资料”的约定既不明确，事实上亦难以实现。该约定与合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行自己义务的立法精神相悖。据此，被告以原告未在收楼之日起5日内前往指定地点签署办理产权登记所需的文件、提供办证相关的资料，属原告单方变更合同、解除委托被告办理产权登记并免除被告责任的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市碧荷居房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈苹、赵伟龙支付从2018年8月21日起至2018年11月23日止的延迟办证违约金41355元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费417元，由被告广州市碧荷居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇一八年十一月二十八日书记员 陈洁莹