安徽省怀宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0822民初2932号 原告：怀宁县和平机动车驾驶员培训有限公司，住所地安徽省怀宁县石牌镇皖河大道，统一社会信用代码91340822586116720B（1-1） 法定代表人：黄结平，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈柏林，安徽文法律师事务所律师。 被告：何承银，男，1963年6月10日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 被告：怀宁晶鑫新能源有限公司，住所地安徽省怀宁县工业园洪铺路，统一社会信用代码913408225815184997。 法定代表人：凌卫，该公司执行董事。 上列二被告共同委托诉讼代理人：谭克明，安徽甄昭律师事务所律师。 原告怀宁县和平机动车驾驶员培训有限公司（以下至判决主文前简称和平驾校）与被告何承银、被告怀宁晶鑫新能源有限公司（以下至判决主文前简称晶鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。2017年12月13日，原告和平驾校向本院提出申请，要求对案涉工程造价进行司法鉴定。2018年7月9日，安徽独秀工程咨询有限公司向本院出具《怀宁县和平驾校主张的机动车驾驶员训练场地/晶鑫公司主张的汽车拆解回收及堆放场地工程造价鉴定报告》。2017年12月11日和2018年7月17日，本院对本案公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和平驾校向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告晶鑫公司于2017年5月8日签订的《房地产租赁协议》，由二被告返还原告租金22万元、并赔偿原告对租赁场地建设投资损失596417.60元；2.本案诉讼费用由二被告共同负担。事实和理由：2017年5月8日，原告法定代表人与晶鑫公司签订了一份租赁合同，约定由原告租用晶鑫公司部分房产和空闲场地作为机动车驾驶员培训场所，租赁期限8年（自2017年6月1日至2025年5月31日），年租金20万元，晶鑫公司保证租赁场地符合原告作为机动车驾驶员培训用途，否则应赔偿原告投资损失，并退还原告已付租金。合同签订后，原告分四次向何承银（晶鑫公司实际经营者）支付租金共计22万元。由于机动车驾驶员培训项目报批条件采取的是先建后批后置行政许可程序，原告于2017年5月中旬开始对租赁场地进行投资建设（包括场地平整、硬化、搭建厕所等）。2017年10月，安徽省怀宁县经济开发区管理委员会以原告承租晶鑫公司场地作为机动车驾驶员培训场所存在安全隐患及实际改变工业用地用途为由，对原告用地申请不予批准，安徽省怀宁县公路运输管理所亦以此为由对原告提交的关于在怀宁县工业园区内增设驾校培训基地的申请不予许可审批。至此，原告签订合同目的已不能实现，双方所签订的租赁合同应当予以解除。因二被告未能履行合同约定的保证原告使用租赁场地不受政府相关部门干涉的义务，已构成违约，应按照合同约定退还原告租金和赔偿原告投资损失。原告为此具状诉请判决支持其前述请求。 被告晶鑫公司在庭审中辩称：1.原告与我公司于2017年2月8日和2017年5月8日先后签订了《经营场所使用证明》和《房地产租赁协议》两份合同，前者租赁场地（以下简称1号场地）用于汽车拆解和回收堆放，后者租赁场地（以下简称2号场地）用于机动车驾驶员培训。对于1号场地租赁合同，双方已实际履行，场地也一直由原告经营管理。对于2号场地租赁合同，因未获得主管部门的批准，双方均未实际履行；2.原告诉求两被告共同返还租金22万元没有事实依据。原告为履行1号场地租赁合同，先后向我公司转账付款共计22万元，其中10万元系用于支付1号场地租赁合同租金，另12万元系作为工程款，委托我公司组织人员对1号场地进行施工，先后建造了租赁场地围栏、车棚、男女公共厕所、将租赁场地的北边围墙破解拆除20米，重修道路300平方米。对2号场地租赁合同约定的租金，原告分文未付。故此，应驳回原告该项请求；3.原告要求被告赔偿其投资损失596417.60元，没有事实根据。原、被告双方先后签订了1号场地、2号场地租赁合同，场地用途约定明确。原告对场地进行投资建设系履行1号场地租赁合同，与2号场地租赁合同无关。原告所建基础设施，其中有4/5是用于汽车拆解的工程项目，其余工程如上坡起步工程、标杆、标牌等，系原告在建设过程中，未经被告同意私自改建，且原告在对租赁场地进行土地硬化时，超出了我公司土地使用面积，由此引起的后果应由原告自行承担，故应驳回原告该项诉讼请求。4.何承银作为我公司的工作人员，先后代表我公司与原告签订1号和2号场地租赁合同及收取原告租金，均系执行职务行为，其行为后果依法应由本公司承担。 被告何承银除同意被告晶鑫公司的辩称意见外，另补充辩称：我系晶鑫公司工作人员，代表晶鑫公司签订合同和收取租金系执行职务行为，并非实际经营者，原告将我列为被告并要求我承担责任，没有事实和法律依据，对其起诉应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告法定代表人黄结平及其工作人员向何承银转账付款22万元和对租赁场地进行投资建设应认定为原告履行与晶鑫公司于2017年5月8日签订的《房地产租赁协议》。 诉讼中，对原告付款及对租赁场地进行投资建设行为，晶鑫公司主张系为履行双方于2017年2月8日签订的《经营场所使用证明》。对此，原告认为，因和平驾校的培训车辆经常存放于晶鑫公司院内空闲场地，原告法定代表人黄结平得以与晶鑫公司代理人何承银相识，双方曾有意合作经营废旧汽车拆解项目。黄结平在咨询项目注册登记事宜时，工商管理部门向黄结平提供了《经营场所使用证明》样式文本，要求黄结平按照文本要求填写相关内容，作为企业申请注册登记时证明经营场所合法的资料。黄结平据此找到何承银，双方按照文本内容填写了相关内容，何承银签字后并加盖了晶鑫公司的公章。该《经营场所使用证明》双方一直是作为跑项目使用，并非租赁合同。因该项目始终未得到主管部门的审批，故双方一直未另行签订正式租赁协议，更谈不上履行。 本院认为，首先，晶鑫公司主张原告付款及投资建设行为系为履行双方于2017年2月8日签订的《经营场所使用证明》证据不足。第一，从形式上看，《经营场所使用证明》是由工商管理部门事前统一印制的，由申请人提前填写并在企业注册登记申请时提交的必备文件；从内容上看，《经营场所使用证明》采用表格式，由申请人按照表格相关内容要求进行填写，主要包括三部分内容，“项目”项下主要填写经营场所是自有还是租赁及其使用面积情况，“租赁协议”项下主要填写租赁时间、租金标准及其支付方式、租赁用途等，由租赁双方盖章，“产权证明”项下主要由经营场所产权单位填写并盖章确认。由此可以看出，《经营场所使用证明》一般是当事人用于企业注册登记时提交的，作为企业经营场所合法证明的材料，不符合合同当事人在正常情形下签订合同所采用的合同格式。第二、晶鑫公司提交的《经营场所使用证明》“项目”栏内“总面积”、“生产加工面积”、“营业面积”、“仓库面积”、“办公面积”项下对应的纵向“自有”栏内依次填写为“16000M2”、“5000M2”、“4000M2”、“6000M2”、“1000M2”，而“租赁”栏内为空白，即租赁双方并未对租赁物进行约定，退一步讲，如认定上述内容为租赁物，目前除双方确认交付使用的空闲场地约14000M2外，晶鑫公司并无证据证明其已向原告交付诸如仓库用房、办公用房，营业用房等租赁物，也未提交原告按照约定支付租金的证据。第三、安庆银翔钢结构有限公司出具的《怀宁晶鑫新能源有限公司零星附属工程报价单》和《怀宁晶鑫新能源有限公司厂区围栏工程报价单》均非工程施工合同，更非工程款结算凭证或支付凭证，且所载明的工程中，除厕所钢结构墙面、屋面工程原告认可外，其它如厂区围墙拆除工程、大门门牌砌筑工程、厂区进门道路及厂区自行车车棚工程，晶鑫公司主张系受原告委托所建，原告予以否认，而晶鑫公司对此未能提供原告委托授权的相关证据，且非双方争议合同所约定的事项，结合工程实际用途看，前述工程应认定为晶鑫公司自建自用工程。晶鑫公司据此主张原告所支付的款项中12万元为支付该工程款，依据不足，不予采信。第四、安庆永成再生资源有限公司2017年7月18日的报告载明的该公司承租晶鑫公司占地面积26500平方米，其中钢结构厂房5000平方米，场地硬化18000平方米，与《经营场所使用证明》载明的内容明显存在矛盾，其他如“场内消防设施齐全，购有一套现代化汽车拆解设备”在现实中并不存在。报告内容只能证实双方为汽车报废回收拆解项目还在向有关部门申报过程中，尚未获得批准，并不足以证明双方因此存在租赁关系或对已有协议的履行。第五，从现状上看，晶鑫公司主张的所谓1号租赁场地和2号租赁场地均位于该公司院内，由前述厂区进门道路从中间隔开，2号场地位于进门道路右侧，至今没有任何建筑物或构筑物，仍为空闲场地。1号场地位于进门道路左侧，四周分别以围墙和围栏与晶鑫公司其他相邻场地、道路相隔离，形成一个相对封闭的空间。晶鑫公司前述主张的由安庆银翔钢结构有限公司建设的工程，除厕所墙面、屋面工程位于其中外，其余工程均处于围栏之外。从建设现状上看，租赁场地建设符合驾驶员培训用途，其中区别性建筑上坡起步工程并无事后人为添加或改建迹象，场地围栏由晶鑫公司安装，与晶鑫公司依据《房地产租赁协议》向原告承诺事项相一致。晶鑫公司现以现场照片主张该租赁场地为汽车拆解、回收堆放场地，上坡起步工程系原告私自改建，与现状不符，又未提供其他证据证实，不予采信。 其次，原告付款及对场地投资建设行为系为履行双方于2017年5月8日签订的《房地产租赁协议》。第一，《房地产租赁协议》签订于《经营场所使用证明》载明的时间之后，相对于后者，形式上更符合当事人在正常情况下签订合同所采取的格式。第二、原告付款和对场地投资建设的时间、数额分别有原告提供的转账凭证和支付单据予以证实，时间均发生在《房地产租赁协议》签订之后，与协议第三条关于租金的约定和第五条第1款关于承租方有权对场地进行建设的约定相印证。诉讼中，原告对租金差额2万元未支付的原因解释为晶鑫公司未向其交付三间办公用房，符合常理，本院予以采信。第三、诉讼中，经鉴定机构对建设场地勘测，并经双方确认，建设场地（围墙及围栏内）面积为14000M2（约21亩），此面积与租赁协议第一条对租赁物“空地面积约21亩”约定相吻合，足以证实租赁双方在签订该租赁协议前已对租赁场地面积进行过测量，该建设场地应认定为原告主张的依据房地产租赁协议所投资建设的租赁场地。第四，根据交通部关于《机动车驾驶员培训管理规定》和《机动车驾驶员培训教练场技术要求（GB/T30341-2013）》，原告对租赁场地进行投资建设符合对驾驶员培训行政许可适用先建后批原则，与双方签订的房地产租赁协议目的相一致。 综上，原告法定代表人黄结平及其工作人员向何承银转账付款22万元和对租赁场地进行投资建设应认定为原告为履行与晶鑫公司于2017年5月8日签订的《房地产租赁协议》。晶鑫公司主张为履行《经营场所使用证明》，证据不足，不予认定。 2.对原告投资数额的认定 经鉴定机构勘查鉴定，建设场地内工程包括场地平整、上坡起步砖砌挡土墙工程、场地排水工程、公共厕所工程及标线、标牌工程，除原告认可厕所钢结构屋面和墙面工程为晶鑫公司所建外，其余工程均与晶鑫公司主张的前述委托建设工程无关，故该部分工程应认定为原告投资建设。因鉴定后的工程造价599023元中包含晶鑫公司投资完成的厕所钢结构屋面和墙面工程造价（鉴定价格为5953元），故在计算原告投资数额时，应当从中扣除。据此，原告投资数额应认定为593070元。由于建设场地四周围墙和围栏系晶鑫公司自行委托建设和安装，在原告对场地进行建设过程中，并无其他利害关系人向原告主张权利，故原告有理由相信围栏内空闲场地均为晶鑫公司所有。诉讼中，晶鑫公司提出原告建设场地面积中，有部分属于第三人所有，超过了其土地使用权面积，并据此主张该部分建设费用应由原告自行承担，理由不能成立，不予支持。 结合当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下： 2017年5月8日，何承银代表晶鑫公司（作为出租人）与黄结平代表和平驾校（作为承租人）签订了一份《房地产租赁协议》。双方在协议中约定：1.承租人租赁出租人空闲场地约21亩、厂房三间作为机动车驾驶员培训场所，租赁期限8年（自2017年6月1日至2025年5月31日），年租金20万元，每两年一付，于每年的6月份支付此后两年的租金；2.如果受到政府相关部门干涉，导致租赁场地不能作为机动车驾驶员训练场地，则承租人不付租金，此前已付租金应由出租人全额退还，同时，承租人对租赁场地进行投资建设所造成的损失，由出租人全额赔偿；3.出租人应提供出租的房地产有效权证，包括但不限于营业执照、土地使用权证和房产证，经承租人复印备存，所有复印件仅供本次租赁使用；4.承租人有权根据经营需要在承租的土地上新建、硬化或搭建临时休息棚、厕所，租赁期间的水电及建设设施费用由承租人自行承担；5.协议因租赁期限届满或协商解除等原因提前终止的，承租人应当在协议终止后60日内交还租赁场地。双方还对其他事项进行了约定。2017年5月10日，何承银在原告持有的前述协议最后一页的背面书写了一份承诺书。该承诺书载明：工程完工，其厂区采用彩板封闭围栏由何承银负责完成，并免费安装二间休息彩板棚。 2017年5月13日，原告通过其出纳黄海琴向何承银转账支付租金10万元。2017年6月5日，黄结平向何承银转账支付租金2万元。2017年6月29日，黄结平向何承银转账支付租金8万元（转账凭证汇款用途注明为租金）。2017年7月11日，黄结平向何承银转账支付租金2万元，合计22万元。因晶鑫公司一直未交付三间办公用房，原告对余下租金2万元未予支付。 自2017年5月中旬开始，和平驾校对晶鑫公司交付的约21亩空闲租赁场地进行投资建设。期间，晶鑫公司按照承诺履行了对租赁场地围栏安装义务，但未完成二间休息棚建设义务。原告在完成场地基础建设工程后，向行政主管部门申报驾驶员培训行政许可。2017年9月10日，安徽省怀宁县公路运输管理所以未见怀宁县开发区管委会用地批复和安全评估部门意见材料为由，回函和平驾校，对和平驾校在怀宁县工业园区内增设驾校培训基地的申请报告不予许可审批。2017年10月18日，和平驾校据此向怀宁县开发区管委会提交一份《关于驾校用地报告》。该报告载明：和平驾校拟租赁晶鑫公司场地为新增机动车驾驶员分训基地，根据主管部门怀宁县公路运输管理所审批意见，申请怀宁县开发区管委会予以批复许可。同日，怀宁县经济开发区管理委员会以租赁场地为工业用地，作为驾校训练场存在较大安全隐患为由，在该报告上批复不予同意。此后，原告未再申报行政许可。 2017年10月，和平驾校停止对租赁场地投资建设。诉讼中，安徽独秀工程咨询有限公司根据本院委托对建设场地进行勘测并经双方确认，施工场地面积约为14000平方米（约21亩），场地混凝土硬化面积为5925.37平方米，所建工程还包括场地平整、上坡起步砖砌挡土墙工程、场地排水工程、公共厕所工程及标线标牌工程。经该公司鉴定，工程造价总额为599023元（含厕所墙面和屋面造价5953元）。原告为此支付鉴定费25000元。 诉讼中，原告认可晶鑫公司因未完成彩钢板休息棚建造义务，故改为公共厕所彩钢瓦屋面、墙面由被告建造（造价鉴定为5953元）。晶鑫公司认可何承银所收取原告支付的款项已用于公司经营支出。 结合当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下： 2017年5月8日，何承银代表晶鑫公司（作为出租人）与黄结平代表和平驾校（作为承租人）签订了一份《房地产租赁协议》。双方在协议中约定：1.承租人租赁出租人空闲场地约21亩，厂房三间作为机动车驾驶员培训场所，租赁期限8年（自2017年6月1日至2025年5月31日），年租金20万元，每两年一付，于每年的6月份支付此后两年的租金；2.如果受到政府相关部门干涉，导致租赁场地不能作为机动车驾驶员训练场地，则承租人不付租金，此前已付租金应由出租人全额退还，同时，承租人对租赁场地进行投资建设所造成的损失，由出租人全额赔偿；3.出租人应提供出租的房地产的有效权证，包括但不限于营业执照、土地使用权证和房产证，经承租人复印备存，所有复印件仅供本次租赁使用；4.承租人有权根据经营需要在承租的土地上新建、硬化或搭建临时休息棚、厕所，租赁期间的水电及建设设施费用由承租人自行承担；5.协议因租赁期限届满或协商解除等原因提前终止的，承租人应当在协议终止后60日内交还租赁场地。双方还对其他事项进行了约定。2017年5月10日，何承银在原告持有的前述协议最后一页的背面书写了一份承诺书。该承诺书载明：工程完工，其厂区采用彩板封闭围栏由何承银负责完成，并免费安装二间休息彩板棚。 2017年5月13日，原告通过其出纳黄海琴向何承银转账支付租金10万元。2017年6月5日，黄结平向何承银转账支付租金2万元。2017年6月29日，黄结平向何承银转账支付租金8万元（转账凭证汇款用途注明为租金）。2017年7月11日，黄结平向何承银转账支付租金2万元，合计22万元。因晶鑫公司一直未交付三间办公用房，原告对余下租金2万元未予支付。 自2017年5月中旬开始，和平驾校对晶鑫公司交付的约21亩空闲租赁场地进行投资建设。期间，晶鑫公司按照承诺履行了对租赁场地围栏安装义务，但未完成二间休息棚建设义务。原告在完成场地基础建设工程后，向行政主管部门申报驾驶员培训行政许可。2017年9月10日，安徽省怀宁县公路运输管理所以未见怀宁县工业园区管委会用地批复和安全评估部门意见材料为由，回函和平驾校，对和平驾校在怀宁县工业园区内增设驾校培训基地的申请报告不予许可审批。2017年10月18日，和平驾校据此向怀宁县开发区管委会提交一份《关于驾校用地报告》。该报告载明：和平驾校拟租赁晶鑫公司场地为新增机动车驾驶员分训基地，根据主管部门怀宁县公路运输管理所审批意见，申请怀宁县开发区管委会予以批复许可。同日，怀宁县经济开发区管理委员会以租赁场地为工业用地，作为驾校训练场存在较大安全隐患为由，在该报告上批复不予同意。此后，原告未再申报行政许可。 2017年10月，和平驾校停止对租赁场地投资建设。诉讼中，安徽独秀工程咨询有限公司根据本院委托对建设场地进行勘测并经双方确认，施工场地面积约为14000平方米（约21亩），场地混凝土硬化面积为5925.37平方米，所建工程还包括场地平整、上坡起步砖砌挡土墙工程、场地排水工程、公共厕所工程及标线标牌工程。经该公司鉴定，工程造价总额为599023元（含厕所墙面和屋面造价5953元）。原告为此支付鉴定费25000元。 诉讼中，原告认可晶鑫公司因未完成彩钢板休息棚建造义务，故改为公共厕所彩钢瓦屋面、墙面由被告建造（造价鉴定为5953元）。 本院认为，原告与晶鑫公司签订的《房地产租赁协议》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，依法自当事人签字盖章时成立并生效，受法律保护。当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。当事人在《房地产租赁协议》第四条第5款中约定，对租赁场地受到政府相关部门干涉不能用于机动车驾驶员培训场地，导致原告签订合同目不能实现的，由晶鑫公司承担返还原告租金和赔偿原告投资损失的责任，该条款应认定为当事人对合同解除所附条件和对合同解除后进行清算所作的特别约定。原告在本案中主张解除合同所附条件成就的事实是，主管部门怀宁县公路运输管理所以原告用地申请未取得怀宁县开发区管委会批准为由回函原告，对原告申请不予行政许可。原告据此向怀宁县开发区管委会申请用地又未获批准。本院认为，前述行政机关的有关行政行为，并不当然或者说必然就造成案涉租赁场地不能用于机动车驾驶员培训目的，从而导致原告签订合同目的不能实现，也就是说，本案解除合同所附条件并未成就。首先。 根据安徽省交通厅皖交公运[2011]252号《关于机动车驾驶员培训行政许可有关问题的通知》要求，机动车驾驶员培训土地用途不再执行为其他商服用地的规定，允许适用工业用地，故此，原告租用晶鑫公司有偿取得的闲置的工业土地用于机动车驾驶员培训场所，并不违法。怀宁县开发区管委会既非法定土地管理主管部门，也非机动车驾驶员培训行政许可主管部门，即使租赁土地位于工业园区，其均无权对原告租用他人土地用于机动车驾驶员培训作出行政决定。其次，怀宁县公路运输管理所作为行政主管部门，在对原告申请行政许可条件审查过程中，以原告未提供怀宁县开发区管委会用地批准材料为由，对原告机动车驾驶员培训申请不予许可，属于任意增设额外条件，不符合国务院办公厅转发公安部、交通运输部《关于推进机动车驾驶员培训考试制度改革意见》（国办发[2015]88号）中有关进一步放开驾驶员培训市场，对符合条件的申请人，道路运输管理机构不得以任何理由拖延或禁止准入，不得增设任何额外条件的规定。第三，对行政机关作出的行政行为，相关法律、行政法规赋予行政行为相对人相应的救济权利。一方面，原告作为行政许可申请人和行政行为相对人，有权要求法定主管部门就其申请作出许可或不予许可的行政决定，对行政决定不服，可以依法向人民法院提起行政诉讼，寻求司法保护，以排除行政机关违法行政。另一方面，原告作为租赁合同当事人，这也是原告应当履行的合同义务，晶鑫公司对此亦负有积极协助义务。现原告未正当行使上述权利。并将由此所产生的风险责任要求合同相对方承担，也有违公平原则。因此，相关行政机关目前的行政行为尚不足以当然地作为认定案涉租赁场地不能作为机动车驾驶员培训场地的依据。原告怠于行使相关权利，促使解除合同所附条件提前成就，依法应当认定条件不成就。同时，合同法在立法目的和价值取向上也确立了鼓励交易原则，限制合同因违约而解除，从而避免因违约解除合同而发生财产损失和浪费。结合本案，当事人在签订合同后，对租赁场所进行了投资建设，双方当事人如能通过正当行使法律、法规赋予的相关救济权利，获得行政许可，使租赁合同得以顺利履行，必将使原告投资所形成的财产得到有效利用，更能避免现有财产的极大浪费。 综上，原告主张解除合同的依据不足，对原告解除合同的请求，不予支持。但原告在适当履行合同义务，解除合同所附条件成就时可另行主张本案权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告怀宁县和平机动车驾驶员培训有限公司的诉讼请求。 案件受理费11964元，鉴定费25000元，合计36964元，由怀宁县和平机动车驾驶员培训有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安庆市中级人民法院。 审 判 长  方金才 审 判 员  陈 明 人民陪审员  余青海 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  许之路