吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2015)延民再字第72号原审原告:陈延亮，男。委托代理人：秦玉堂，吉林海兰江律师事务所律师原审被告:史国明，男。委托代理人：朱辉，吉林华烁律师事务所律师。原审第三人：邹吉凯，男。委托代理人：俞哲辉，吉林达功伟业律师事务所律师。再审第三人：延吉市���联装饰有限公司。法定代表人：尹明旭，该公司总经理。委托代理人：金泉，吉林敖联律师事务所律师。原审原告陈延亮与原审被告史国明、原审第三人邹吉凯之间房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理后，于2015年3月31日作出（2015）延民初字第1131号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年9月21日作出（2015）延民监字第52号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭对本案进行审理，审理过程中延吉市方联装饰有限公司（以下简称方联公司）作为第三人申请参加诉讼。本案于2015年11月13日公开开庭进行了审理，陈延亮的委托代理人秦玉堂、史国明的委托代理人朱辉、邹吉凯及其委托代理人俞哲辉、方联公司的法定代表人尹明旭及委托代理人金泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年3月2日陈延亮诉称：2014年8月20日，史国明向邹吉凯借款75万元，史国明用其所有的位于延吉市公园路126号房屋抵押，并办理了抵押登记手续。借款逾期后，史国明未能偿还邹吉凯借款及利息。2014年10月20日，史国明与邹吉凯签订房屋买卖合同，约定史国明将上述抵押房屋卖给邹吉凯，房屋价款为120万元，其中85万元房款以史国明向邹吉凯的借款抵付。合同签订当日，邹吉凯向史国明交付剩余35万元房款，史国明将涉案房屋交付邹吉凯。事后，邹吉凯将涉案房屋买卖合同转让给陈延亮，房屋转让款130万元，陈延亮已向邹吉凯支付了房款。2015年2月17日，史国明与陈延亮在延吉市房产局办理过户手续时，陈延亮共缴纳了过户费16万元，其中应由史国明承担的费用为53837.62元。因史国明与邹吉凯在签订房屋买卖合同时，未约定过户费用由谁承担，现陈延亮已经全额支付过户费用，故请��法院确认涉案房屋所有权归陈延亮所有，史国明给付陈延亮房屋买卖费用53837.62元。史国明辩称：陈延亮所述基本属实，原、被告在房产局办理涉案房屋过户时，史国明向陈延亮承诺过史国明应当承担的费用由史国明承担。但后因陈延亮主张的数额较高，史国明认为房屋买卖过程中过户费用应当由买房者承担，卖房者只承担少部分甚至不承担，即使应当承担，具体的承担数额及时间也未定，陈延亮不应起诉。综上，史国明不同意支付53837.62元过户费用，且史国明现在没有钱给付。邹吉凯述称：2014年8月20日，史国明向邹吉凯借款75万元，将涉案房屋在房产局抵押，到期之后史国明未偿还借款。2014年10月20日，邹吉凯及史国明签订买卖合同约定价格为120万元。史国明拖欠的75万元及利息10万元共85万元，折抵购房款，剩余房款35万元邹吉凯已经支付给史国明。史国明当时将房屋交给了邹吉凯，但未办理过户手续。2015年2月17日上午，邹吉凯将房屋卖给了陈延亮，并签订了房屋买卖合同。约定房款为130万元，先给付房款30万元现金，剩余100万元陈延亮办理银行贷款，贷款下来后全部付清。陈延亮起诉与邹吉凯无关，因为陈延亮已经将房款全部付清。原审认定：2014年8月20日，史国明向邹吉凯借款75万元，同时将其所有的位于延吉市公园路126号房屋（延房权证字第6282**号，面积为162.03平方米）抵押给邹吉凯，并到延吉市房产局办理了抵押登记。借款逾期后，史国明未能偿还邹吉凯借款及利息。2014年10月20日，史国明与邹吉凯签订房屋买卖合同，约定史国明将上述抵押房屋抵债给邹吉凯，房屋价款为120万元，其中85万元房款以史国明向邹吉凯的借款抵付。合同签订同日，邹吉凯又向史国明交付了剩余35万元房款，��国明将涉案房屋交付邹吉凯。事后，邹吉凯将涉案房屋经史国明同意转让给陈延亮，房屋转让款130万元，陈延亮向邹吉凯交付了上述房款。2015年2月17日，史国明与陈延亮在延吉市房产局办理过户手续时，因房屋过户税费过高与史国明交涉，史国明口头向陈延亮承诺，由其承担按照相关规定应由其承担的房屋过户所产生的税费。因其暂无能力支付，由陈延亮代缴了史国明应当承担的53837.62元。原审认为：史国明与邹吉凯、陈延亮与史国明之间签订的房屋买卖合同均系双方当事人真实意思表示，本案中涉案房屋因史国明向邹吉凯借款而抵押给邹吉凯，并在相关部门抵押登记，其抵押行为合法有效。事后因史国明未能向邹吉凯及时履行债务，双方签订以物抵债协议亦符合法律规定，应认定为有效。邹吉凯经史国明同意（协助过户）将涉案房屋转让给陈延亮，其���为为合同概括性转让，符合法律规定，应认定为有效。本案中双方当事人按照合同约定的权利义务，将房屋产权已登记在陈延亮名下，依相关法律规定其为涉案房屋所有权人，故陈延亮关于确认涉案房屋为其所有的诉讼请求本院予以支持。史国明在涉案房屋过户时向陈延亮承诺，按照相关部门规定由其承担应当承担部分的税费，陈延亮代缴后，双方虽未约定偿还期限，但根据相关法律规定陈延亮随时有权主张，故陈延亮主张史国明偿还其代缴的涉案房屋过户税费的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：一、位于延吉市公园路126号5014室房屋（延房权证字第6282**号，面积为162.03平方米，产权人为陈延亮）为陈延亮所有；二、史国明于本判决生效之日立即���付陈延亮为其代缴的税费53837.62元。如果史国明未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1146元（陈延亮已预交），减半收取573元，由史国明承担。再审中陈延亮、史国明的诉辩意见与原审一致。邹吉凯补充述称：邹吉凯、宋春玲提供的两处担保房屋，不是针对中方联公司与史国明之间债权债务的担保，是对财产保全复议提供的担保，而且邹吉凯与史国明之间的房屋买卖协议经过（2015）延民初字第1131号民事判决确认有效，所以方联公司不能直接要求执行邹吉凯提供的担保房屋。再审中方联公司述称：2014年5月14日，尹明旭与史国明签订了一份房屋装修合同，约定由方联公司负责装修史明国位于延吉市远航商务中心二楼的酒��。由于装修项目增加，装修总价款增至193万元。装修完工后，史国明仅支付96万元的装修款，剩余97万元的装修款至今未支付。方联公司要求本院将延吉市公园路126号5014、面积为162.03平方米的房屋，以（2015）延民初字721-1号民事裁定进行保全，保全时该房屋明确登记在史国明名下。邹吉凯、宋春玲提出复议申请要求解除对史国明房屋的保全，理由是邹吉凯在方联公司保全之前房屋已经买卖完成，只是没有过户。本院复议后没有给出明确答案。在复议听证会中，史国明与邹吉凯关于房屋买卖进行的时间、地点及付款时间、地点等的陈述细节出入较大。邹吉凯称房屋买卖交易协商地点为邹吉凯位于延吉市太平街的三楼办公室，史国明称双方协议地点是酒吧、大宇饭店等地，未到过史国明邹吉凯办公室。协议签订后，关于35万元的余款问题，史国明称协议签订的第二天也��是2014年10月21日，史国明在当天下午去珲春找邹吉凯，邹吉凯让史国明过去取钱；钱是35捆，每捆1万，共35万；在车上给的当时签的收条。但邹吉凯称，签订协议当天即2014年10月20日与史国明一起去珲春，在珲春建设银行取35万，共四捆，三捆为10万，一捆为5万，在车上给完后没打收条。给钥匙时间不一致，史国明称签订合同第二天的给的钥匙，邹吉凯称签订合同时拿到钥匙。在过户费的约定中邹吉凯说是史国明说自己承担过户费，然而史国明说是邹吉凯承担过户费。综上所述，二者关于协议签订的陈述出入较大，有充分的理由证明二者的房屋买卖协议为假协议，应视为无效。本院2015年2月16日以邹吉凯、宋春玲提供担保物为由解除对史国明房屋的保全。2015年2月27日，本院做出（2015）延民初字721号民事调解书，约定2015年4月15日前史国明支付方联公司30万，2015年6月1日���支付剩余的70万元。至今史国明并没有履行民事调解书。2015年2月16日，本院做出（2015）延民初字第721-2号民事裁定书解除保全措施后，陈延亮与史国明于2月17日即办理了房屋过户，将房屋财产转移给了陈延亮。现陈延亮起诉史国明要求确认房屋产权及支付房屋过户费用，本院审理后，做出原审判决，确认诉争房屋为陈明亮所有。现邹吉凯拿着生效判决欲要解除（2015）延民初字第721-2号民事裁定书中的担保物，理由是保全的房屋是陈延亮的而不是史国明的。原审中法院无视方联公司的要求，未让方联公司作为第三人参加诉讼，严重违反法定程序，导致方联公司的合法权益受到严重损害。在原审判决书中采纳的证据，即2014年10月20日房屋买卖合同根本不是史国明与邹吉凯当天签订的，双方并不存在实际的房屋买卖关系，而史国明是为了达到不还方联公司债务的目的，通过虚假诉讼，恶意串通将方联公司保全的房屋转移。史国明、邹吉凯、陈延亮三人合伙恶意转移财产，使方联公司的债权无法实现。邹吉凯、宋春玲夫妻二人以自己的财产作为担保解除了该房屋的保全，史国明与陈延亮于第二日即进行了房屋过户手续。经过户本不必确权，原审中各方当事人的行为恰恰印证了三人合伙转移财产的恶劣行径。本院作出的（2015）延民初字721-2号民事裁定违法。一方面，根据规定财产保全解除的情形中，未规定案外人申请解除的情形。而邹吉凯、宋春玲作为案外人并没有权利提供担保。另一方面，邹吉凯、宋春玲以自己的房屋为担保物解除对史国明房屋的保全，实际上是为史国明的房屋提供担保，但该担保行为未经方联公司同意。实际上，方联公司并不同意该担保行为。史国明并未履行调解协议，已无其他财产可供执行，方联公司申请的保全房屋也已过户至陈延亮名下，方联公司债权无法实现。延吉市人民法院未经调查，未及时查明案件风险，做出解除保全裁定。根据1998年《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的意见》第85条“人民法院在审理案件期间，保证人作为被执行人提供保证的，人民法院据此未对被执行人的财产采取保全措施或解除财产保全措施的，案件审结后如果被执行人无财产可供执行或其财产不足以清偿债务时，即使生效法律文书中未确定保证人的保证责任，人民法院有权裁定执行保证人在保证责任范围内的财产。”根据这一规定的精神，本着民事诚实信用的原则，既然邹吉凯、宋春玲自愿提出为史国明债务履行担保，目前史国明并无财产可供执行，人民法院就应该执行邹吉凯、宋春玲的财产。请求撤销延吉市人民法院做出的（2015）延民初字第1131号民事判决，确认史国��与邹吉凯的房屋买卖协议无效。要求执行邹吉凯、宋春玲用于担保被冻结的两栋房屋。陈延亮向本院提供的证据有：1.房屋买卖协议复印件一份。证明2015年2月17日陈延亮与邹吉凯签订了房屋买卖协议，约定了邹吉凯将其与史国明之间的房屋买卖合同中的权利义务一并转让给陈延亮的事实。2.房屋产权证及土地使用证复印件各一份。证明2015年2月17日史国明及邹吉凯依据邹吉凯与陈延亮的房屋买卖合同已将涉案房屋过户的事实，且本案涉案房屋是经过史国明同意才过户至陈延亮名下。3.税收完税证明4份及延吉市房地产发票5张。证明根据相关规定过户费用应由双方承担，发票共计157855.96元，但过户时史国明没有钱，由陈延亮先行支付，之后由史国明偿还其应承担的部分，发票中明确史国明的应承担部分为53837.62元。4.延吉市房地产交易中心经营性收费文件及标准。证明史国明应按照相关文件承当相应费用。史国明未向本院提供证据。邹吉凯向本院提供的证据有：1.借款抵押合同书及抵押登记收据复印件各一份。证明史国明向邹吉凯借款75万元，将涉案房屋向邹吉凯抵押，并办理了抵押登记手续。2.房屋买卖合同书及收条复印件各一份。证明史国明将涉案房屋卖给邹吉凯的事实，房屋价格为120万元，且房款已全部付清。3.房屋买卖合同书复印件一份，证明2015年2月17日陈延亮与邹吉凯签订了房屋买卖合同书，约定邹吉凯将涉案房屋转让给陈延亮的事实。4.第三人的银行流水账、抵押手续费收据复印件、陈延亮的存款明细账，邹吉凯的银行卡客户交易查询单各一份，证明邹吉凯的取款日期分别为2014年8月18日及2014年10月20日，��合房产局出具的抵押手续费收据，证明邹吉凯和史国明的借款及买卖关系是真实的。方联公司向本院提供的证据有：1.本院（2015）延民初字第721号卷宗中2015年2月12日及2月13日的听证笔录复印件各一份，证明史国明与邹吉凯对房屋买卖进行的时间、地点、付款方式等细节陈述出入较大，因此史国明与邹吉凯的房屋买卖合同并不真实。该笔录复2.尹明旭与史国明的微信音频记录，证明史国明已承认该买卖合同是方联公司保全以后签订的，签订的目的为偿还邹吉凯之前的借款。3.（2015）延民初字第721-2号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证复印件各一份，证明对本案诉争房屋的解除日期为2015年2月17日，向史国明送达的日期为2015年2月27日，但史国明、邹吉凯及陈延亮于解除当日办理了房屋所有权变更登记，因此方联公司有理由相信陈延亮在购买该房屋时对该房屋被法院保全是明知的，因此陈延亮购买该房屋并非善意取得，且通过方联公司举出的证据可以明确陈延亮、史国明与邹吉凯房屋买卖是虚假的，损害了方联公司的利益。经庭审质证，史国明、邹吉凯对陈延亮提供的证据，史国明、陈延亮对邹吉凯提供的证据均无异议。方联公司对陈延亮提供的证据有异议，主张因为本案诉争房屋是2015年2月17日交易的，当天也是解除对该房屋冻结的日期，证明陈延亮在购买房屋时已经进行了解了，房屋买卖不是客观真实的。方联公司对邹吉凯提供的1号证据无异议；对邹吉凯提供的2号证据有异议，主张房屋买卖合同是史国明与邹吉凯在方联公司保全诉争房屋以后签订的；对邹吉凯提供的3号证据的真实性无异议，但主张因诉争房屋的所有权人是史国明，故邹吉凯无权处分；对邹��凯提供的4号证据有异议，主张对邹吉凯与史国明的借贷关系的事实无异议，但对房屋的两次买卖有异议，陈延亮向邹吉凯支付100万元是在房屋交易完成以后，在房屋交易时陈延亮没有向邹吉凯支付房款的前提下三方办理了房屋所有权变更手续，结合方联公司提供的证据可以得出陈延亮、史国明及邹吉凯为了转移财产捏造了房屋买卖事实并事后以陈延亮的名义办理了抵押贷款，因此本案诉争的房屋买卖合同是虚假的，陈延亮主张在办理过户手续时向邹吉凯支付了首付款30万元也应当向法庭提供证据。对方联公司提供的1号证据，陈延亮与邹吉凯主张原审案件的争议点是过户费用承担，与方联公司无关，不予质证；史国明认可陈延亮质证意见的同时，主张史国明与邹吉凯之间的交易过程已经时隔半年之久，具体细节因记忆问题不可能全部都吻合，而且史国明在笔录中陈述合同签订地点在邹吉凯的办公室，这一点与邹吉凯的陈述一致；关于付款时间因为时间太久，史国明想不起来，应以其签署的收条日期为准；至于钱的捆数35万也可以理解为35捆。对方联公司提供的2号证据，陈延亮主张原审案件的争议点是过户费用承担，与方联公司无关，不予以质证；史国明主张其并没有陈述交易行为是虚假的或者是与邹吉凯串通恶意损害方联公司的合法权益，直接陈述了交易行为的真实性，至于时间问题，与方联公司所要证明的目的没有直接的关联性，史国明所陈述的合同是后签的实际上是指邹吉凯与陈延亮之间的买卖合同；邹吉凯主张不清楚史国明为什么这么说，且陈述中未说明具体保全时间。对方联公司提供的3号证据，陈延亮对其真实性无异议，但主张陈延亮购买房屋并办理过户符合房屋登记规定，应当有效；史国明对该证据的���实性无异议，但主张保全裁定不能直接证明史国明与邹吉凯之间恶意串通；邹吉凯对该证据的真实性无异议，但主张其是以有效的买卖协议取得了对房屋的处分权，已在公证处办理了相关委托出售房屋的公证，所以邹吉凯是可以基于该公证书直接处理诉争房屋的买卖事宜，邹吉凯与陈延亮洽谈房屋买卖事宜之后，准备办理过户时才发现该房屋已经被保全，所以邹吉凯提出解除保全的复议，并且经过本院的裁定之后才进行房屋过户，当天取得解除保全的裁定并且当天办理房屋过户手续并不存在任何矛盾。本院认为，各方提供的证据均来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故本院全部予以采信。本院再审查明：2015年1月28日，因史国明欠方联公司装修费，方联公司起诉了史国明并申请对涉案房屋进行保全。2015年1月28日，本院以（2015）延民初字721-1号民事裁定扣押了涉案房屋。后史国明要方联公司想办法再将房屋抵押贷款，因该房屋已抵押给邹吉凯方联公司无法再办理抵押贷款。史国明与邹吉凯签订了以物抵债合同，将涉案房屋以物抵债给了邹吉凯，但将合同日期提前到2014年10月20日。2015年2月16日，因邹吉凯与宋春玲用自己的房屋提供担保，本院以（2015）延民初字721-2号民事裁定解除了对涉案房屋的扣押。陈延亮向邹吉凯支付剩余100万元房款的时间是2015年3月10日。本院再审查明的其他事实与原审一致。本院认为：尽管史国明与邹吉凯签订的以物抵债合同是在本院对涉案房屋进行扣押之后，但史国明与邹吉凯最初的借款及抵押合同都是真实有效的。邹吉凯对史国明的债权产生于方联公司之前，且有抵押进行担保，优先于方联公司的债权，故史国明与邹吉凯的以物抵债合同不违反法律规定，��为有效合同。基于该合同邹吉凯与陈延亮签订的房屋买卖合同亦为有效合同。合同履行过程中，邹吉凯作为有优先权的债权人，并不存在损害方联公司利益的行为。史国明应将收到的多出原借款本金及利息的房款向方联公司支付或提供担保，但史国明的行为不足以否定原审中房屋买卖合同的有效性。原审部分事实认定错误，但适用法律及判决结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院本院（2015）延民初字第1131号民事判决。案件受理费1146元（原审原告陈延亮已预交），由原审被告史国明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内���本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  金钟浩审判员  徐丽华审判员  冯喜库二〇一五年十一月三十日书记员  李明洲