广州市海珠区人民法院民事判决书（2015）穗海法民三初字第460号原告：李绍玲，住广州市白云区。委托代理人：冯焕湘、冯宇平，分别是广东君直律师事务所律师及实习律师。被告：陈丽冰，住广州市天河区。被告：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄力科，职务执行董事。委托代理人：周乐忆，胡嘉琳，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师及实习律师。被告：黄力科，住广州市天河区。被告：广州市韩潮汇市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈丽冰。原告李绍玲诉被告陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）、黄力科和广州市韩潮汇市场经营管理有限公司（以下简称韩潮汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人冯焕湘、冯宇平，被告添泽公司的委托代理人周乐忆到庭参加了诉讼。被告陈丽冰、黄力科和韩潮汇公司下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月11日，原告（买受人）与被告陈丽冰（出卖人）、被告添泽公司、韩某汇公司（代理人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人购买出卖人名下位于广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层67号商铺，建筑面积为8.0903平方米，房屋总价款760000元；买受人应于2014年1月11日前支付380000元，余下房款380000元向银行申请抵押贷款。出卖人应于签署合同起的210个工作日内向房管部门申办商铺的交易过户手续，逾期超过三个工作日，买受人有权单方解除本合同。买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款。合同签订后，原告依约向被告陈丽冰、添泽公司和黄力科指定的银行账号支付了首期房价款（包含定金在内），另外支付了法律服务费及公证费、购置商铺税款。按照合同约定，被告陈丽冰、添泽公司和黄力科应于签署合同之日起210个工作日前办毕商铺的交易过户手续，并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更到买受人名下，但直至原告起诉之日，上述三被告依然没有履行合同约定的义务。而且，被告陈丽冰、添泽公司和黄力科在原告毫不知情的情况下，将合同约定出售给原告的商铺抵押给第三方，至今尚未办理涂销抵押的手续，导致双方所签订《商铺买卖合同》的合同目的无法实现，其行为表明被告已经拒绝或者无法继续履行合同义务。另外，《商铺买卖合同》中约定的经营管理公司未正常运营商铺，且未根据合同要求合理管理商铺，也并未依约进行大力的推广活动，致使商铺无法依约对外开张营业，导致合同目的无法实现，严重的损害了原告的合法权益，原告还发现，被告添泽公司的注册地已经变成其他公司在经营，其种种迹象表明已无力继续履行合同。由于被告添泽公司是被告陈丽冰的代理人，被告黄力科对涉案商铺产生的债务作出承担保证的《承诺书》，被告韩某汇公司是管理人，故四被告应共同承担赔付责任。现起诉请求判令：1、被告陈丽冰构成违约责任并解除原告与被告陈丽冰于2014年1月11日签订的《商铺买卖合同》；2、被告陈丽冰退还原告已付购房款380000元、购置商铺税款24010元和法律服务费及公证费1800元；3、被告陈丽冰向原告支付违约金（按购房总金额的30%）228000元；4、被告添泽公司、黄力科和韩某汇公司对被告陈丽冰的第2、3项债务承担连带责任；5、本案诉讼费用全部由四被告承担。被告添泽公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、在双方买卖合同签订当时，在合同第9条第1项的约定中已经明确，出售的涉案商铺当时是已经设定抵押的，原告对抵押的状况也是明知的，同时原告也清楚他所购买的涉案商铺是需要在原有一个较大面积的房产证上分割成若干个较小面积的房产证，之后就其中一个较小面积的物业进行交易。对于这个产权分割的状况，原告在买卖合同中也是予以明确的。因此原告所认为的新的抵押，事实上就是被告陈丽冰对涉案商铺完成产权分割手续的同时因为原抵押物状态发生变化而导致的抵押登记的变更。前后的抵押权人均为同一银行，而抵押担保的主债权也没有发生变化。因此被告添泽公司认为该抵押变更只是原抵押登记的延续并非被告私下所设定的新的抵押，所以不构成任何欺诈或违约的情形。至于为何涉案商铺至今仍处于抵押状态是由于双方在合同第9条第2项的约定中，已经明确双方完成交易过户手续的前提是原告必须办结按揭贷款手续，由于原告至今没有办结按揭贷款手续，导致被告方无法确认原告是否具备完全的履约能力和付款能力，同样根据合同第9条的约定有权对产权登记手续予以延期。2、在商铺买卖合同中，作为买受人的原告能够按照买卖合同约定的价款按时足额地支付是买受人在买卖合同中最主要的合同义务。本案中原告选择了按揭贷款的方式，并不能认为原告向按揭银行提交了贷款资料就视为原告已经履行完毕了付款义务，提交资料只是原告履行付款义务中的一个必要环节。最终付款义务的履行完毕是要以原告的贷款申请能够得到按揭贷款银行足额的批准才能视为义务履行完毕。如果按揭贷款申请不成，额度不够，又或是进度缓慢，都不当然免除原告按照合同约定的期限以其他方式补足房款的义务。综上，由于原告的逾期付款行为导致涉案商铺至今无法过户，这种情况下，原告没有权利要求解除买卖合同。被告陈丽冰没有提交答辩意见及证据。被告黄力科没有提交答辩意见及证据。被告韩某汇公司没有提交答辩意见及证据。经审理查明：2013年9月30日，被告陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告陈丽冰，受托人为被告添泽公司和黄力科；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某甲的夫妻共同财产。黄某甲已于2011年1月17日死亡。现被告陈丽冰委托受委托人（受委托人中任一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。2014年1月11日，被告添泽公司（授权代理人、经营管理公司）代被告陈丽冰（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层（67）号铺，该商铺建筑面积共8.0903平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为760000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2014年1月11日前支付380000元（包含定金100000元），余下房价款380000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续。若买受人选择该项，1、买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托办理按揭的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则应按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（2）逾期超过15日的，出卖人有权无需经催告而直接单方提出和决定解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付延迟履行违约金。同时，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延（第五条）；1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、对于买受人在委托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年5月1日至2017年4月30日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；1、买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2、出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执（第十条）；等。之后，被告添泽公司向原告开出房款280000元及税费24010元的《收据》。广东法全律师事务所于2014年2月18日向原告出具的1500元律师服务费的《发票》。再查，2015年3月12日广州市广州公证处出具《公证书》，载明：一、被继承人黄某甲于二○一一年一月十七日因死亡在广州市注销户口。二、被继承人黄勇生前与其妻子陈丽冰的夫妻共同财产为座落在广州市海珠区昌岗中路151-161号B167商铺……四、被继承人黄某甲与其妻子陈丽冰共生育两名子女黄力科、黄某乙，黄某甲的父母均先于其死亡。五、现陈丽冰表示要求继承被继承人黄某甲的上述遗产，黄力科、黄某乙均表示放弃对被继承人黄某甲上述遗产的继承权利。因此，上述夫妻财产的一半为被继承人黄某甲的遗产，由陈丽冰一人继承。被告黄力科于2014年9月13日出具的《承诺书》，内容为本人黄力科，对广州市添泽物业管理公司及出卖人陈丽冰、许某与韩某汇买受人签订的《商铺买卖合同》作出承诺，本人承诺以本人名下及出卖人陈丽冰、许某的名下所有财产对《商铺买卖合同》的承诺承担保证人（全数贰拾捌人）。广东熊何律师事务所于2014年9月23日出具的《见证书》，内容为：兹证明黄力科在我的面前立下《承诺书》，《承诺书》是黄力科的真实意思表示。其中《承诺书》的主要内容为本人黄力科是广州市添泽物业管理有限公司的法定代表人，现本人对买受人（买受人名单见附件）作出如下承诺：若广州市添泽物业管理有限公司、出卖人陈丽冰或许某无法履行上述任何一份《商铺买卖合同》，本人愿意以自已名下所有财产为广州市添泽物业管理有限公司、出卖人陈丽冰或许某的违约行为承担全部责任。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告向被告陈丽冰、添泽公司和黄力科发函的公证书两册；2、多张EMS回单，证明被告添泽公司的办公地点长期无办公设施及人员；3、若干广告，证明被告蓄意虚假及夸大宣传，这种策略上可以反映出根据这些条件被告没有能力履行合同；4、2015年1月15日的房地产查册表，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，根据合同第9条第1款约定原告承认确实抵押情况，但是原告认为2014年5月6日是新的抵押，这是合同内容重大变更，被告没有与原告协商并与原告沟通修改合同或者变更合同；5、被告陈丽冰无偿提供场地给被告韩某汇公司使用证明的复印件；6、韩某汇项目的网页照片；7、被告添泽公司办公地点照片；8、民生银行录音，证明办理按揭需要一系列手续，包括被告陈丽冰必须有完整的产权才能办理相关按揭业务，涉案商铺至今仍然没有办理涂销抵押登记手续，涂销抵押登记与过户是一系列行为，并非并列行为，涂销抵押登记应当在过户之前完成，没有涂销抵押登记根本无法办理按揭贷款手续；9、原告自己制作的未过户部分业主联系人总表；10、网上打印的被告添泽公司变更登记备案通知书，证明被告添泽公司无论是变更前或者变更后并没有销售不动产经营范围；11、快递回单，证明内容与证据2、3一致;12、收件收据，证明原告已经向被告指定的民生银行负责人进行按揭递件手续;13、韩某汇首层价格表、韩某汇项目联动奖金、韩某汇特价单位价目表。被告添泽公司质证表示：对证据1-2、7的真实性没有异议，原告以此试图证明被告添泽公司的办公地点没有人员，原告与被告添泽公司无法取得联系的事实，由于原告寄送的公证书及相关函件都是邮寄到被告添泽公司工商注册地址，但事实上，公司的注册地址和实际办公地点是可以不一致的。自2014年以来，被告添泽公司是在商铺项目现场即“韩某汇”现场办公，而所有的购房业主也是可以在项目现场与被告添泽公司的工作人员进行直接联系；对证据3的真实性确认，但认为与本案无关；对证据4真实性没有异议，关联性方面原、被告签订买卖合同当时涉案商铺已经抵押在工商银行荔湾支行名下，并且至今该商铺也仍然抵押在同一个抵押权人名下，期间仅仅是因为办理分割手续导致涉案商铺的形态发生变化而进行了抵押登记的变更，涉案商铺并未设定新的抵押，对于这个抵押状况原告在合同中已经明确是知悉的；证据5的真实性、关联性均没有异议；证据6的真实性不予确认；证据8的真实性不予确认，被告添泽公司无法确认录音中的陈述人是否是民生银行工作人员，身份无法确认；证据9的真实性不予确认，因为该表是由原告单方制作，真实情况未能核实，与本案无关；证据10企业法人超出经营范围的民事行为并不当然无效，本案中所销售的商品房是已经取得合法产权证的现楼销售，属于一般理解的二手房交易，作为业主的被告陈丽冰，当然有权委托任何具备完全民事行为能力民事主体来进行销售；对证据11真实性、关联性均不确认，无法显示快递内容;对证据12真实性不确认，无法确认收件人是否是“邱某”本人，作为买卖合同买受人，付款是原告的主要合同义务，原告即使向民生银行提交了相关按揭资料，并不代表原告的合同付款义务已经履行完毕，只是其履行付款义务中的必要环节，最终能否申请到约定额度的贷款，又或者是无法申请到贷款后能否以现金方式进行补足，才是衡量原告是否履行了付款义务的标准；对证据13真实性不确认，与本案无关。被告添泽公司就其抗辩还提交了以下证据：1、粤房地权证穗字第号《房地产权证》（海珠区昌岗中路151-161号B167商铺，载明2014年4月30日办理抵押权变更登记）；2、韩某汇商铺已过户清单，涉案商铺所在商场韩某汇部分己售商铺已经顺利完成过户登记手续，证明只要业主配合，被告完全有能力继续履行合同；3、《催告函》，证明被告于2014年10月9日向原告通知涉案商铺己具备过户条件并要求其配合办理按揭手续。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但关联性不确认，房地产分户图与原告当时购买的图纸不一致；被告在原告签订合同后又进行了变更抵押权登记，该事实并没有事先通知原告，也没有与原告协商变更。对证据2中真实性、合法性和关联性均不确认，该过户清单中没有原告，该证据不能作为该系列案件的共性。对证据4真实性没有异议，确认收到该通知，所以原告完成了递件手续，但是不认可其证明目的。原告于2015年2月3日提起本案诉讼。诉讼中，原告和被告添泽公司确认：1、签署本合同之日起210个工作日内的截止时间是2014年11月19日；2、涉案商铺现在没有涂销抵押，抵押权人为工商银行荔湾支行。本院认为：原告与被告陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告添泽公司对被告陈丽冰的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。被告黄力科承诺以其本人名下所有财产对《商铺买卖合同》承担保证人责任，但未订明是何种保证方式，故被告黄力科应与被告陈丽冰对《商铺买卖合同》中的权利义务承担连带责任。合同中已经约定被告添泽公司作为涉案商铺的经营管理公司，现原告认为被告韩某汇的法定代表人为被告陈丽冰，注册地址是在涉案商铺所在场地，就主张被告韩某汇公司是管理方的意见依据不足，本院不予采纳。原告据此要求被告韩某汇公司对被告陈丽冰的债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。合同约定，出卖人于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；但出卖人办理上述事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。原告至今未完成贷款手续，其认为主要是被告陈丽冰将涉案商铺再次抵押房产并不配合其办理涂销抵押手续所致。本院意见是根据涉案商铺产权登记情况反映，虽然分割后涉案商铺有再次抵押情形，但抵押权人并没有发生变化，被告添泽公司也完全可以根据被告陈丽冰出具的委托书协助原告办理银行按揭手续，故原告以此为由认为合同目的无法实现，理由不充分，本院不予采纳，且被告陈丽冰也有权相应顺延办证期限。因此，原告主张被告陈丽冰逾期办理过户手续、至今尚未办理涂销抵押而要求解除合同，依据不足，本院不予支持。原告主张被告添泽公司未正常运营，致使商铺无法依约对外开张营业，证据不足，本院不予采纳。原告据此认为合同目的无法实现要求解除合同，依据不足，本院不予支持。综上所述，原告要求四被告返还房款、税款、法律服务费及公证费，并支付违约金的请求，理据不足，本院同时予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李绍玲的全部诉讼请求。本案诉讼费15089元（其中受理费11400元、财产保全费3689元）由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  李伟坚人民陪审员  陈美卿二〇一五年十一月二十五日书记员曾思融张春映