山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0214民初62号原告：李成阳，男，1963年12月24日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：高吉亭，青岛城阳环海法律服务所法律工作者。被告：郭成团，男，1964年3月29日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：安振华，山东正航律师事务所律师。第三人：青岛市城阳区棘洪滩街道古岛社区居民委员会，住所地青岛市城阳区棘洪滩街道古岛社区。负责人不详。原告李成阳与被告郭成团、第三人青岛市城阳区棘洪滩街道古岛社区居民委员会（以下简称“古岛居委会”）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李成阳委托诉讼代理人高吉亭与被告郭成团委托诉讼代理人安振华到庭参加诉讼。第三人古岛居委会经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李成阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾出原告所承租土地17亩；2、被告支付给原告土地使用费138000元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为依法解除原、被告口头土地租赁协议，被告腾出原告所承租土地17亩。事实与理由：2002年11月8日，原告与古岛居委会签订了《土地使用合同》，承租古岛社区土地34亩，使用期限为50年，原告向古岛社区缴纳了相关的土地使用费。后原告将承租土地其中的17亩租赁给被告使用至今，被告只支付给原告土地使用费10万元，尚欠土地使用费138000元未付，为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判如所请。被告郭成团辩称，一、原告向被告主张土地使用费138000元无事实与法律依据。首先，原告的主张无法律依据。原、被告就涉案土地未签订过任何形式的合同，双方之间根本不存在所谓的合同关系。在双方无任何合同关系的情况下，原告凭借何种法律关系向郭成团主张土地使用费138000元。如果原告认为其与被告之间存在合同关系，原告就应当出具相应的证据予以证明。法律讲究证据，在原告没有任何合同约定的情况下，原告向被告主张土地使用费138000元，在现有条件下是无法确定与衡量的。因此，原告向被告主张土地使用费138000元的诉讼请求依法不能支持。其次，原告的主张无事实依据。原告以被告拖欠其土地使用费为由提起诉讼，实际上，原告对本案的客观事实进行了隐瞒，本案的客观事实是：原告与被告、孙伟云是合伙关系，他们三人于2002年11月8日共同从古岛社区承租了34亩土地（其中的17亩土地由被告实际占有使用，剩余17亩由原告与孙伟云占有使用），为此，被告支付了土地租赁费10万元。在签订土地租赁使用合同时，由于古岛社区就租赁土地的部分手续未办下来（从合同部分空白项未填就可以看出），故剩余的土地租赁费就未支付。因为当时原告与被告、孙伟云是合伙人，所以这些都是原告代为办理的。尽管由原告代为办理，但是按照《合伙企业法》第二十六条、第二十七条规定，原告个人与古岛社区签订的合同，其效力及于其他合伙人。因此，原告与被告之间根本不存在承包发包的土地租赁关系，而是一种合伙关系。原告作为土地承租的合伙人，不能成为主张土地使用费138000元的适格主体，其诉讼请求应当被依法驳回。此外，原告向古岛社区交纳的土地租赁费64万元包含被告最初交纳的土地租赁费10万元。从证明可以看出，该证明出具的时间为2016年11月15日，距离涉案土地最初签订时间2002年11月8日长达14年，古岛居委会成员也几经换届，对当时的客观事实无法准确理解与还原，并且原告在诉状中也承认被告曾经交纳过土地租赁费10万元。被告之所以未足额缴纳土地租赁费，是因为有关合同的部分事宜还未完全确定下来，所以只交纳了最初的土地租赁费10万元（从合同部分空白项未填就可以看出）。但是，原告后面补交的土地租赁费64万元就包含被告当初交纳的10万元。由于原、被告之间是一种合伙关系，所以对原告所交纳的剩余土地租赁费54万元，被告愿意基于合伙关系，就自己实际占有使用的17亩土地，在自己应当承担的合伙份额内补交。二、被告作为涉案土地实际占有使用人的合法权益应当依法得到保护。涉案土地从2002年11月8日至今一直由被告在实际占有使用，并在该土地上进行了上百万的投资建设。如果按照原告的说法，被告承租的是他所使用的土地，那么在双方没有任何土地租赁合同的情况下，原告为何会允许被告占有使用该土地并又在该土地上进行了大规模的投资建设，这明显与常理不符。唯一的解释就是原、被告是合伙关系，被告基于三人的合伙关系占有使用了该土地。虽然被告没有直接与古岛社区签订书面的土地使用合同，但是基于合伙关系，该租赁合同的效力及于作为合伙人的被告，被告自2002年至今已经与古岛社区形成了长达15年的事实上的土地使用合同，被告作为该土地的用益物权人，按照《物权法》第一百二十条的规定，即便是作为土地实际所有人的古岛社区都不能干涉用益物权人被告行使权利，更何况没有任何土地租赁合同的原告？因此，被告作为土地的实际占有使用人及原告合伙人的合法权益应当得到保护。最后，从原告交纳剩余土地租赁费的日期可以看出，2016年11月15日原告向古岛社区补交了土地租赁费54万元，即加上郭成团于2002年11月8日交付的10万元，古岛社区总共收到了土地租赁费64万元，即在2016年11月15日原告补交土地租赁费之前，交给古岛社区的土地租赁费也只有被告最初支付的10万元，原告分文未出，但原告却获得了另外17亩土地长达十几年的占有使用权。由此可见，被告就是实际的租赁人，只是由于古岛社区当时办理土地手续的情况下，导致被告未足额交纳剩余的土地租赁费，但是被告愿意就自己所占份额补足剩余的土地租赁费。综上，原告主张的土地使用费既无法律规定也无事实约定，作为土地的实际占有使用人及合伙人的被告，其所享有的权利依法应当得到保护。因此，请求贵院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告李成阳提交有争议的证据，本院认定如下：1、《土地使用合同》1份，证明：原告于2002年11月8日与棘洪滩街道古岛社区居民委员会签订了《土地使用合同》，租赁涉案土地34亩及每亩向社区缴纳2.3万元的租赁事实。被告郭成团：对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为：1、涉案土地系孙维云与原、被告三人合伙共同向棘洪滩街道古岛社区居民委员会租赁，原告只是该租赁合同的实际操作者，按照法律相关规定，原告与被告之间的合伙关系，原告的代理行为的效力及于其他合伙人；2、被告于2002年11月8日向棘洪滩街道古岛社区居民委员会缴纳了土地租赁费10万元，由于居委会未办理相关的土地手续，所以土地租赁费的余款待土地手续办好之后补齐，从原告提交的土地租赁合同可以看出，该合同第三条第二款、第三款，第六条、第七条第一款等诸多内容均存在空白未填的情况，也可以印证被告所述居委会的相关土地手续未办齐，土地租赁费待手续办齐后再行补齐，合同具体内容未填写的事实。本院认为，该《土地使用合同》具备证据的真实性、合法性及关联性，应予确认，依法作为本案定案依据。2、古岛居委会2016年11月28日出具的《证明》1份，证明：古岛居委会只与原告就涉案34亩土地签订了《土地使用合同》，再未发包给任何人的事实。被告郭成团：对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据只能证明古岛居委会与原告所签订土地租赁合同的效力问题，只是对双方土地使用合同效力的确认，合同中也明确约定该宗土地若出现类似的其他合同都是无效的，因此该证据也仅是对双方《土地使用合同》的一种确认，排除了其他土地使用合同的效力，无法证明原告与古岛居委员所签订《土地使用合同》实际签订主体的情况。本院认为，该《证明》上盖有“青岛市城阳区棘红滩街道古岛社区居民委员会”公章，被告对该《证明》真实性无异议，且第三人古岛居委会经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认，依法作为本案定案依据。3、古岛居委会2016年11月15日出具的《证明》及山东省村级集体经济组织收款收据各1份，证明：原告一人向古岛居委会缴纳了涉案34亩土地使用费828000元的事实，古岛居委会出具该《证明》的时间为2016年11月15日，证明了原告向社区缴纳了64万元，但该64万元都是原告在多年以前缴纳的，因原告所缴纳土地使用费的收据不慎丢失，所以原告于2016年11月15日到社区居委会对账后，社区居委会出具的该《证明》。被告郭成团：对古岛居委会出具的《证明》真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，认为该证据无法证明原告已经实际向古岛居委会交付了土地使用费，虽然原告强调土地租赁费是多次缴纳与社区居委会对账后的数额，在没有证据证明的情况下，该《证明》不能证明原告的证明目的，原告需要将与古岛社区居民委员会对账的相关证据一并提交，在没有该证据的情况下，该《证明》无法证明原告已经向古岛居委会缴纳64万元，原告缴纳的土地租赁费中有十万元是被告向社区居委会缴纳的；山东省村级集体经济组织收款收据与本案无关，不能证明该收据系本案缴纳的土地租赁费。本院认为，该《证明》上盖有“青岛市城阳区棘红滩街道古岛社区居民委员会”公章，被告对该《证明》真实性无异议，山东省村级集体经济组织收款收据上盖有“青岛市城阳区棘红滩街道古岛社区居民委员会财务专用章”，且第三人古岛居委会经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，依法作为本案定案依据。对被告郭成团提交有争议的证据，本院认定如下：1、收据6份，证明：涉案土地的电力设施系被告投资建设，原告处土地对外出租的承租人均向被告缴纳电费的事实，从而印证了被告系该宗土地的实际使用人。原告李成阳：该组证据系复印件，不予认可，认为该证据也与本案无关。本院认为，被告提交的该组证据系复印件，未提交原件予以核对，且原告对该组证据真实性不认可，故本院在本案中对该组证据的真实性、合法性及关联性无法确认，依法不作为本案定案依据。2、仓库损失情况说明1份及相关照片1宗，证明：原告破坏被告承租土地，拉闸、断电、破坏道路，给被告造成了300余万元的损失。原告李成阳：对该宗证据不予认可，认为该宗证据系被告单方制作，该组证据看不出被告的损失，也看不出与原告和本案有任何的关联。本院认为，仓库损失情况说明系由案外人青岛万鑫建安劳务有限公司所出具，照片系打印件，原告对该宗证据不予认可，本院在本案中对该宗证据的真实性、合法性及关联性无法确认，依法不作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、第三人古岛居委会（甲方）与原告李成阳（乙方）于2002年11月8日签订《土地使用合同》，主要约定乙方在甲方工业园用地34亩（以下称“涉案土地”），该宗地使用期限以《集体土地证》所规定时间为准，但不少于50年，甲方每亩按2.3万元收取土地使用费，给乙方办理集体土地使用证，乙方有权在合同期内按《中华人民共和国土地法》出租、出让，但双方的责任，义务不变。庭审中，原、被告一致确认的事实是：涉案34亩土地现状为原告占有使用的17亩土地上有大棚，被告占有使用的17亩土地上有建筑物和建筑材料。二、2016年11月15日，第三人古岛居委会出具一份《证明》，载明：“兹证明上马街道朝阳社区居民李成阳，在古岛社区租赁土地，自2002年11月8日至现在，已向社区缴土地租赁费共计人民币陆拾肆万元（￥640000.00元）。”2016年11月28日，第三人古岛居委会出具一份《证明》，载明：“兹证明2002年11月8日我社区居委会与李成阳签订《土地使用合同》其用地面积为34亩，就该宗土地，我社区居委会没有再发包给任何人，就该宗土地若出现类似的其他合同都是无效的，特此证明。”2017年7月12日，第三人古岛居委会向原告出具一份山东省村级集体经济组织收款收据显示的收款项目为土地租赁，金额为188000元。三、庭审中，原、被告之间关于涉案土地的争议，双方各执一词，原告的主张为：原告是土地承租人，被告是承租人，原、被告没有签订书面协议，口头约定被告租赁原告土地17亩，每亩每年租赁费1000元，租赁期限10年，期限自2002年12月1日至2012年11月30日，能够确定被告曾将土地使用费10万元送至原告家中，原告给被告出具了手写的收条，还记得收条上写收到被告现金10万元，原告庭审中明确没有证据证明向被告主张过涉案土地使用费。被告的主张为：原、被告为共同合伙关系，原、被告之间没有书面合伙协议，口头约定原告与孙维云占涉案土地17亩，被告占17亩，共同承租了该34亩土地，被告称以支票形式向第三人古岛居委会支付了土地使用费10万元，但第三人没有向被告出具收款收据，在庭审中明确没有证据证明向第三人支付了土地使用费10万元，并明确被告未再向第三人支付过涉案土地使用费，第三人亦未通知过被告缴纳涉案土地使用费，被告庭审中同时明确没有证据证明基于合伙关系与原告、孙维云共同承租了涉案34亩土地。本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间是何关系。现根据当事人诉辩主张和本案认定事实，评析如下：本案中，被告主张基于合伙关系与原告、孙维云共同承租了涉案34亩土地，但没有证据予以证实，根据“谁主张，谁举证”原则，本院对此无法予以采信。原告主张与被告存在口头土地租赁协议，向本院提交了原告与第三人古岛居委会签订的《土地使用合同》及2016年11月28日《证明》证实其具有涉案土地使用权及转租权，提交了2016年11月15日《证明》及山东省村级集体经济组织收款收据证实其已向第三人累计缴纳了土地使用费828000元，现被告实际占用了涉案34亩土地中的17亩，在被告无法证实其与原告存在合伙关系的情况下，本院应认定原告将涉案17亩土地租赁给被告，原、被告之间存在事实上的土地租赁关系为宜。原告虽主张双方口头约定租赁期限为10年，但未提交证据予以证实，本院对此不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条规定，应认定为原、被告之间的土地租赁关系为不定期租赁，原告依法可以随时解除土地租赁关系，故本院依法支持解除原、被告之间事实上的土地租赁关系，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告要求被告腾出其占用原告所承租的土地17亩，理由正当，于法有据，本院亦予以支持。因原告未提交有效证据证明其与被告所约定的土地使用费数额，且原告自认被告已支付其土地使用费10万元，故本院在本案中无法确定被告是否还欠付原告土地使用费，故原告主张被告支付其土地使用费138000元，无事实法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李成阳与被告郭成团之间事实上的土地租赁关系。二、被告郭成团于本判决生效后三十日内腾出原告李成阳承租第三人青岛市城阳区棘洪滩街道古岛社区居民委员会位于青岛市城阳区棘洪滩街道古岛社区工业园的17亩土地（具体土地面积及位置以被告郭成团实际占用的为准）。三、驳回原告李成阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，由原告李成阳和被告郭成团各负担1530元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  纪仁峰审判员  李 珂审判员  徐 鹏二〇一八年十一月二十日书记员  江雷娜