广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终3346号 上诉人（原审被告，反诉原告）：广西国彬投资有限公司，住所地南宁市长凯路**办公室**，统一社会信用代码：91450100585992710L。 法定代表人：徐国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦成辉，广西创想律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：广西强荣实业有限公司，住所，住所地南宁经济技术开发区长凯路****厂房社会信用代码：914501000997024235。 法定代表人：林我蓉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李宗溢，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊潇敏，北京大成（南宁）律师事务所律师。 上诉人广西国彬投资有限公司（以下简称国彬公司）因与被上诉人广西强荣实业有限公司（以下简称强荣公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第1958号判决提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国彬公司的上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令强荣公司赔偿国彬公司租金损失1378344元；三、判令强荣公司赔偿国彬公司改建费用1800000元；四、本案一、二审诉讼费由强荣公司承担。事实和理由：一、按照合同约定被上诉人缴纳押金的义务在先，上诉人移交厂房的义务在后，被上诉人逾期缴纳押金已构成违约，应由被上诉人承担违约责任；二、上诉人已按约定时间向被上诉人交付厂房，履行了合同义务；三、合同的解除是由于被上诉人违约造成的，应由被上诉人赔偿上诉人的实际损失。 强荣公司辩称，认可一审法院判决，请求法院驳回上诉人的诉请，维持原判。 强荣公司向一审法院起诉请求：一、国彬公司向强荣公司支付违约金127496.82元（按月租金的每日千分之三计算，暂计至2015年7月4日，之后的违约金计算至被告实际退还押金之日止）；二、国彬公司退还1500000元押金及支付同期银行贷款利息10631.25元（自2015年7月30日计算至8月25日为5456.25元，8月26日至9月21日为5175元，暂计至2015年9月21日，之后的利息计至还清本金之日止）；三、本案诉讼费用由国彬公司承担。 国彬公司向一审法院提起反诉请求：一、强荣公司赔偿国彬公司租金1378344元及将非标厂房恢复为标准厂房的改建费用1800000元；二、强荣公司承担全部诉讼费用。 一审法院判决：一、国彬公司向强荣公司退还押金1500000元并支付利息（利息计算：以1500000元为基数，自2015年7月30日起至实际还清押金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、国彬公司向强荣公司支付违约金125429.3元；三、驳回强荣公司本诉的其他诉讼请求；四、驳回国彬公司反诉的所有诉讼请求。一审案件受理费19543元，一审反诉案件受理费16113元，由国彬公司负担。 本院查明事实与一审法院查明事实相一致外，本院另查明：一、南宁鸿基水泥制品有限责任公司于2018年8月16日出具《证明》：“广西国彬投资有限公司已于2015年1月1日前将位于南宁市长凯路23号的南宁市厂房交付给广西强荣实业有限公司。”南宁鸿基水泥制品有限责任公司为南宁市鸿基工业园的所有权人。二、卢海燕于2018年8月15日出具《证明》：“广西国彬投资有限公司已于2015年1月1日前将位于南宁市长凯路23号的南宁市厂房交付给广西强荣实业有限公司。”卢海燕系南宁鸿基水泥制品有限责任公司的员工，从南宁市鸿基工业园工程项目开始建设起至今，负责工业园的水电工作。三、南宁市鸿基工业园至今仍堆放着几十袋雪花白等矿石原料。 本院认为：本案二审争议焦点为，1、本案中哪方在履行合同的过程中构成违约？2、国彬公司主张的租金损失及改建费用损失有何事实和法律依据，数额如何确定？3、强荣公司主张的违约金、押金及利息损失有何事实和法律依据，数额如何确定？现就争议焦点分别论述如下： 一、双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 二、《厂房租赁合同补充协议》约定，国彬公司应在2015年1月1日前将符合交付条件的厂房交付给强荣公司，但涉案厂房实际上于2015年3月25日才完成竣工验收，超过了双方合同约定的交付时间，国彬公司构成违约。《厂房租赁合同补充协议》还约定了违约金的计算标准，一审法院认定的违约金起算时间为应交付厂房的次日即2015年1月2日起至合同解除之日即2015年7月4日止，共计6个月零两天，违约金共计125429.3元，符合双方的约定，本院予以维持。双方在二审中一致确认，根据合同约定，强荣公司应在2014年9月1日前向国彬公司交纳1500000元押金，但强荣公司实际于2014年10月17日才履行缴纳义务，已构成违约。国彬公司不向强荣公司主张违约责任，系国彬公司对自己权利的处分，本院予以尊重。 三、二审中，强荣公司自认国彬公司按照合同的要求将厂房进行了改建，也实际完工。国彬公司向强荣公司主张改建费用，但无法提供证据证明费用的数额，则不利的法律后果只能由国彬公司自行承担，本院对其改建费用的主张不予支持。 四、涉案厂房在完成竣工验收手续之前也具有使用价值，且涉案厂房已经按照强荣公司的要求改建完工，符合强荣公司的使用要求。国彬公司与强荣公司未办理书面的厂房移交手续，强荣公司也否认接收使用了涉案厂房。如前所述，南宁市鸿基工业园的所有权人南宁鸿基水泥制品有限责任公司及南宁市鸿基工业园的水电工卢海燕均证明，国彬公司已于2015年1月1日前将涉案厂房交付给广西强荣实业有限公司使用。为此，本院于2018年11月2日对卢海燕进行了调查询问。在询问中，卢海燕的陈述具体、翔实、没有前后矛盾之处，且能与其出具的《证明》内容相互印证。卢海燕在调查询问中陈述强荣公司有大量矿石原料遗留在涉案厂房，后由工业园派人搬到工业园角落堆放。本院经现场勘查，找到了至今仍堆放在南宁市鸿基工业园内的几十袋雪花白等矿石原料。强荣公司自述租赁涉案厂房的用途是生产建筑、造纸类的化工材料以及水溶性涂料。 南宁鸿基水泥制品有限责任公司的《证明》与卢海燕的《证明》能相互印证，南宁鸿基水泥制品有限责任公司、卢海燕也有条件获悉案件事实，且与本案没有利害关系，其证明可信度较高，本院予以采信。强荣公司在本案租赁期间的营业执照登记住所地为南宁经济技术开发区长凯路****厂房（即涉案厂房）。强荣公司自述其营业地址为青秀区民族大道157号财富国际广场2号楼10-12层（所有人为强荣控股集团有限公司），但未能提供任何证据加以证明，且强荣公司是强荣控股集团有限公司设立的全资子公司，两者存在利害关系，本院不予采信。本院经现场勘查找到的几十袋雪花白等矿石原料能与强荣公司从事的矿石化工加工业务相对应。综合上述证据，虽然双方没有办理书面的厂房交接手续，但强荣公司已实际接收了厂房，并使用涉案厂房作为办公、生产场所并对外从事经营活动，故强荣公司应当支付租金。强荣公司于2015年7月3日向国彬公司发送《关于解除的通知》，要求解除双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》。强荣公司解除合同没有约定及法律规定作为依据，其解除通知不具有法律效力。国彬公司于2015年7月10日向强荣公司发送《解除厂房租赁合同通知书》，视为双方已就解除合同达成了一致，产生解除合同的法律效果。本院确认双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》于2015年7月10日解除。根据合同约定，涉案厂房9988平方米，每平方米每月按23元计算租金，强荣公司实际使用涉案厂房6个月零10天，国彬公司只主张6个月的租金1378344元（9988×23×6），此为国彬公司对自己权利的处分，本院予以尊重。强荣公司应向国彬公司支付租金1378344元。强荣公司拖欠租金，无权要求国彬公司支付押金利息，扣除租金后，国彬公司应将剩余押金121656元（1500000元-1378344元）退还给强荣公司。 综上所述，国彬公司的部分上诉请求成立，本院对其上诉有理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第1958号判决第二项； 二、变更南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第1958号判决第一项为：被上诉人广西强荣实业有限公司应向上诉人广西国彬投资有限公司支付租金1378344元，与1500000元押金抵扣后，上诉人广西国彬投资有限公司应向被上诉人广西强荣实业有限公司退还剩余押金121656元； 三、撤销南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第1958号判决第三项、第四项； 四、驳回被上诉人广西强荣实业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人广西国彬投资有限公司的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费19543元，由被上诉人广西强荣实业有限公司负担。一审反诉案件受理费16113元，由上诉人广西国彬投资有限公司负担。二审案件受理费35656元由上诉人广西国彬投资有限公司负担16113元，被上诉人广西强荣实业有限公司负担19543元。 本判决为终审判决。 审判长  高翔宇 审判员  黄 蔚 审判员  付 浩 二〇一八年十一月十四日 书记员  韦梦琪