黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0881民初523号原告：孙杰，公民身份号码：2308911963********，女，1963年7月2日出生，汉族，个体，住同江市晓龙公司西侧南数2门商服。委托代理人：王宝库（与原告系夫妻关系），男，1962年8月28日出生，汉族，个体，住同江市。代理权限：一审诉讼代理、提供证据、承认、放诉讼请求、代收法律文书。委托代理人：孙来成，同江市同江镇法律服务所法律工作者。代理权限：一审诉讼代理、提供证据、承认、放弃诉讼请求、代收法律文书。被告：黑龙江程盟房地产开发有限公司，地址：同江市通江街中段东都新城小区物业办公室。法定代表人：程光毅，公司经理。委托代理人：陶孟明，男，1949年1月27日出生，汉族，黑龙江程盟房地产开发有限公司员工，住。代理权限：代为承认、放弃变更诉讼请求，进行和解、上诉、反诉、代收法律文书。委托代理人：杜薇，公民身份号码：230881198909150029女，1989年9月15日出生，汉族，公司员工，住同江市东都新城小区物业部，代理权限：代为承认、放弃变更诉讼请求、进行和解、上诉、反诉、代收法律文书。第三人：王魁，男，1970年7月31日出生，汉族，个体，住同江市。原告孙杰与黑龙江程盟房地产开发有限公司、第三人王魁房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案于2017年3月22日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告孙杰的委托代理人王宝库、孙来成，被告程盟房地产开发有限公司的法定代表人程光毅、委托代理人陶孟明、杜薇，第三人王魁到庭参加诉讼。该案已经审理终结。孙杰向本院提出诉讼请求：1．要求被告履行房屋拆迁补偿协议书；2。要求被告办理东都新城小区10－12号楼商服一层000107门、住宅**房屋所有权证，税、费由被告负担，第二次庭审中经法庭释明原告明确诉讼请求为：原回迁合同不能回迁的房屋，同意货币补偿，其他条款仍然接照拆迁协议履行；3．要求被告赔偿经济损失90000元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在同江市新春街××路北有87平方米平房及土地使用面积，被告经同江市政府批准在该区域开发建设同江东都新城小区，在同江有关部门协调下原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定被告在新春街西侧由南北数第8门商服（一带二）145．68平房米，17号楼住宅3单元4楼401室安置给原告。该小区除通江街商厦未建，其余小区工程均已竣工，原告在与被告协商回迁时，发现被告将《房屋拆迁补偿安置协议书》约定置换安置给原告的楼房另作处理，造成原告无法回迁。原告为此多次上访，2015年5月27日在同江市政府化解矛盾纠纷领导小组调解下，被告给原告办理回迁安置在东都××新春街西侧××楼××、住宅××、住宅××室要求被告办理安置楼房的所有权证，赔偿长达五年未回迁安置的经济损失，被告以种种理由拒绝。原告为维护其合法权益，依据我国《中华人民共和国合同法》之相关规定提起诉讼。黑龙江程盟房地产开发有限公司辩称，一、按产权调换的相关规定，原告应当找补产权调换发生的房产价值差价。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第四条约定：“甲方提供产权调换房屋所需费用与乙方原房货币补偿价款差价相比，多退少补．”房屋拆迁前，同江中信房地产评估有限责任公司对被动迁的房屋做了评估，所以，履行协议应该以这个评估报告书的价格为标准，再对调换的楼房价格进评估，按产权调换的规定，找补产权调换发生的房产价值差价。或者执行同江市人民政府同政发（2009）9号文件：“拆迁补偿安置调换面积比例原则上接1：1比例执行（不结算结构差价）。考虑我市拆迁市场的实际，如拆迁人与被拆迁人经协商达成一致，安置调换面积比例最高不得超过1：1．3”，根据以上规定，按原告要求，对超出1：1比例增加安置部分，原告应按市场价找补差价，原告的房照使用性质是住宅，安排商服，原告还要补交住宅变商服的改变使用性质结构差价。二、原告拒绝找补差价，导致被告无法按协议约定安置原告的房屋，被告无过错。在安置回迁房屋的过程中，被告多次与原告协商找补差价的事宜，都因为原告拒绝找补差价，致使被告不能按协议约定的安置办法进行安置，被告无过错，也不应当承担违约责任。三、原告主张权利的房屋不是协议书约定安置的房屋。1、《房屋拆迁补偿安置协议书》约定安置的房屋位置与状况：2010年6月17日《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，安置给原告“商服150平方米，住宅60，住宅60平方米置“自新春街西侧由南至北第7号一带二商服建筑面积145．68平方米。住宅宏泰。住宅宏泰小区**楼******78．92平方米，”双方约定安置的位置怎样确定，是本案争议的焦点间题，按照一般原则，如果约定有具体的楼号，则按楼号的位置确定。如果约定没有具体楼号，则不论是哪个楼，按房屋的实际排列顺序确定．按双方协议约定的位置：“自新春街西侧由南至北第7号商服”应是现在的8号楼1门。住宅应是17。住宅应是**楼****置的房屋状况：商服8号楼1门，被回迁户宁春英强占了，住宅17号楼3单元4，住宅**楼****东东），张淑范实际入户已三年。根据现状，这些房屋被告也无法按置给原告。3、原告主张权利的房屋位置与状况原告主张权利的10－12号楼商服一层000107门，住宅10－12号楼1单元30，住宅**楼****0－12号楼一层000107门，被告抵债安置给案外人王魁，被原告占有。住宅10－12号楼1单元303室，被告抵顶。住宅**楼****安置房屋，但也不能以此为由强占他人合法的房屋。四、税、费承担问题：协议对此没有特殊约定，就应当按相关的政策法律规定，原、被告双方各自承担各自的税费，不应该让被告承担全部税、费。五、要求赔偿经济损失90000元的主张，因原告拒绝找补差价，致使被告不能按协议约定的安置办法进行安置。被告无过错，也不应当承担违约赔偿责任原告应当说明主张权利的理由并提交造成损失的证据。综上，原告主张权利的房产没有合法拥有的依据；原告主张权利的房产，都已经有了合法权利人。原告没有按协议约定和相关规定找补差价，要求赔偿损失没有法律和证据支持。所以，原告的诉讼请求不应得到支持。请求法庭依法驳回原告的诉请，以维护被告的合法权益，维护法律的公平与公正。第三人王魁向本院提出诉讼请求，请求法院确认第三人与被告签订的商品房买卖合同合法有效。事实和理由，第三人王魁购买了同江东都新城小区10－12号楼107号商服。办理了相关入住手续，交了钥匙，房屋由第三人实际占有。2015年9月12日，黑龙江程盟房地产开发有限公司给第三人王魁出具房屋认购协议书，将东都新城小区**楼**商服卖给第三人，第三人交付了全款，办理了相关入住手续，并交纳了相关费用，领取了房屋钥匙，房屋由第三人实际占有。原告虽然对本案争议的房屋主张权利，但原告与开发商签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中并没有约定给原告回迁安置本案争议的房屋。同江房屋征收管理办公室只是政府的管理机构，不是本开发项目的拆迁人，没有权利安置也没有权利强制被告程盟公司将第三人合法取得房屋安置给原告。原告对该房屋主张权利没有事实和法律依据。根据相关法律规定，第三人与被告签订的合同合法有效，第三人应当依法取得该争议的房屋。请求法院依法确认第三人与黑龙江程盟房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》合法有效，第三人应当依法取得该争议的房屋，以保护申请人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告孙杰提供如下证据：证据一、2010年6月17日房屋拆迁补偿安置协议书一份、国有土地使用证一份。证明原、被告于2010年6月17日签订了房屋拆迁补偿安置协议书、协议中约定原告有照45平方米，无照42平方米，土地使用面积为355平方米，被告用东都新城小区新春街西侧由南至北第7号一带二商服面积145.68平方米及17号楼3单元4楼1号面积78．92平方米置换原告平房及土地使用权，后因被告改变施工图纸，无法给付原告置换楼房，为此，2015年4月7日经同江回迁矛盾化解小组组织原、被告调解，经被告同意将原告回迁楼房重新确定为东都新城小区10－12号楼107号商服，面积为121．26平方米，10－12号楼1单元303室面积为77.54平方米，当时此两处楼房由同江房产局信息中心备案到原告名下，并由调解小组成员鞠静涛签字，加盖了同江房屋征收管理办公室的公章，现此两处房产由原告合法占有、使用。协议书中有被告工作人员标注的发放补偿款，此行为证实被告对合同的合法性认可，并且合同中第八款明确约定乙方不找差价。经庭审质证，被告认为，对两份证据真实性没有异议，证明问题有异议，国有土地证终止日期2007年3月14日，此证已经失效，不能作为证据使用，2010年6月17日签订的协议书有征收管理办公室盖章，出示意见为其办理水卡，不能证明争议房屋权属。鞠敬涛和姚俊岐的签字，二人没有出庭，无法证实真伪，且内容为办理水卡和办理备案不能证明争议房屋的权属．原告出示的此协议是拆迁补偿安置协议不是回迁安置协议，被告尚未和原告对涉案房屋给予安置，对涉案房屋未进行签署回迁协议。经庭审质证，第三人认为，1、按照此拆迁合同明确表明原告回迁房屋位置；2、原拆迁办鞠敬涛签字，不是将10－12号楼0000107门确认给原告，是迫于压力，不能代表被告公司真实意思表示，3、房产局信息中心主任姚俊岐，签字已备案的文字表示不能代表房产局已将此套门市确定给回迁户，并且没有加盖公章。证据二、2012年4月19日致歉信一份。证明1、被告于2012年4月19日向原告发出致歉信，被告承诺宏泰御景小区由其承接，动迁户、购房户按原签署的动迁米数及补偿米数不变，并保证2012年12月31日前保证进户。2、自被告承诺2012年12月31日回迁至2015年4月给付原告回迁楼房时隔28个月，被告应给付原告90000元租赁费损失。经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，证明的间题有异议，造成被告没有按协议安置的原因是在回迁房屋时，原告一直拒绝补交房屋结构差价款、住宅变商服改变使用性质建筑结构差价、增加面积安置差价款等款项，致使被告无法履行原协议。经庭审质证，第三人认为，致信中主要陈述两点，1、动迁户原动迁米数和补偿米数不变，同时意味着位置也应该不变，2、预购房业主签署的协议继续履行。真实性无异议。证据三、水卡、电卡各一份、物业费、供热费票据8张（2015年至2017）、照片两张。证明原告已实际接收二处回迁楼房管理、使用，并交纳了两处楼房的物业费、供热费、水费、电费等费用。经庭审质证，被告认为原告所交纳的以上费用是化解矛盾小组收取的钱款由物业公司出具收据，被告并没有同意安置争议房屋的意思表示，对被告没有约束力。经庭审质证，第三人认为，通过原告举证的照片和交费票据恰恰证实原告强行使用第三人的房屋成立，原告非法取得上述房屋并且长达三年之久，这侵害了第三人的利益。证据四、查封裁定书一份。证明原告申请对涉案房屋进行保全查封，原告向法院主张了诉权。经庭审质证，被告认为对此证据真实性无异议，与本案诉讼标的没有关联性。经庭审质证，第三人认为，对真实性无异议，裁定书应该查封原告拆迁合同中约定的房屋而不是此套房屋。被告黑龙江程盟房地产开发有限公司提供如下证据：证据一、房屋认购协议书一份、收据一份。证明10－12号楼商服1层000107商服被告已安置给王魁，现已被原告占有。经庭审质证，原告认为，签订的时间2015年9月22日，时间晚于原告回迁合同中双方重新确认回迁安置房的时间（回迁安置房时间2015年4月7日）并且此房屋原告已合法占有使用3年。经庭审质证，第三人对该证据无异议。证据二、优先认购权确认书一份、收据一份。证明签订给原告的3单元401室（房产登记为3单元401室）在原告签订回迁协议前该房屋已经出售给张冬冬。经庭审质证，原告对证据的合法性有异议，2010年被告未取得预售许可证此买卖合同为无效合同，证明不了被告其主张。经庭审质证，第三人认为该证据与其无关，不予质证。证据三、录音资料：安置办给的答复。证明2014年房屋拆迁征收管理办公室鞠敬涛的答复。具体内容为：鞠敬涛在化解矛盾小组成立之后，没有通过被告的同意及授权，擅自安置协议外的房屋，被告提出参与小组解决安置，被鞠敬涛用语言拒绝。经庭审质证，原告认为1、对证据合法性有异议，被告在给案外人录音时未争取当事人的同意，而且录音中所指向的敬涛也未出庭，未对此份证据的真实性予以认可，2、从录音中体现的内容未有时间的标注，不能证实此份录音是在签订回迁合同之前形成，还是在签订回迁合同之后形成，如在签订之前被告的主张是不能成立的，而且从内容中也未体现出鞠敬涛剥夺了被告参加调解的权利，其表述的意思是你如果不同意调解，可以不参加，那么本案中被告及被告工作人员参加了市矛盾调解小组组织的调解过程，是在被告的认可的情况下为原告重新确认了回迁位置房屋，而且原告至2015年入住房屋至今已3年，被告从未向任何司法机关提出过异议，被告作为合同相对人已构成民法上的默认。经庭审质证，第三人无异议。第三人王魁出示如下证据：证据一、2013年5月24日收据一份、建行转账记录表份。证明2013年5月24日分两次给东都新城出纳员程彦博转款76万元、90万元人民币，当天售楼处给我开具166万元购楼收据。经庭审质证，原告对银行转账真实性无异议，但与本案关联性有异议，1、被告及第三人提供的房屋买卖合同签订时问是2015年，而转账记录体现的时间是2013年，时间不符，2、收据是复印件真实性无法核实，但体现的收款事由只写明了购房款，并未标明购房具体位置，证明不了与本案涉案楼房有关．3、我方通过以前被告答辩，其在答辩中主张107号商服是抵债安置给案外人王魁，现第三人主张是花现金购买，可见被告和第三人之间必然有一人在说谎。经庭审质证，被告对该组证据真实性及证明问题无异议，对被告在答辩中表达的抵债的词语，因代理人对事实掌握不清，根据2013年5月24日的收据证明，此款为购房款。证据二、收据2份、房屋认购书1份。证明2015年9月22日与被告签订房屋认购书，收据证明交纳购房款181．89万元、2015年供热费。经庭审质证，原告对该组证据真实性有异议，1、房屋认购协议书签订的时间为2015年9月22日，此协议书签订时间晚于原告与被告签订的回迁协议时间，而且其体现的购买金额为181.89元，而第三人第一份证据主张的交购房款为166万元，其主张的交付房款与房屋协议书中记载的房屋认购价格不符，同上房款收据没有证据证实第三人向被告交付了收据上体现的房款；2、2015年9月22日供暖物业票据对证据真实性有异议，在我方举证时也同样举出了2015年供暖费票据，出具单位同样是同江东都新城物业公司，只有我方现实际占有使用争议楼房，第三人并未实际占有楼房，其应向东都新城物业公司索回此笔款项。经庭审质证，被告对证据真实性及证明间题均无异议,关于两份同一房屋供热物业等费用收据，物业公司在开发商开出房屋认购书及收款收据后物业公司就办理相关入户手续，同一天收取相关费用，原告对该争议房屋在没有合法手续情况下占有使用并由市领导小组开具证明交纳相关费用，款项直接交纳到政府账户由物业公司换据，导致同一房屋重复收费。本院对原、被告提供的证据进行审查认证如下：对原告提供的证据一、证据二、证据三的真实性，证明的客观事实予以认定，对被告提供的证据一、证据二是被告自己出具的文件，不具备证据资格，对该证据不予审查。对证据三（录音）不予采信，没有文字说明，无法确定录音中人员及身份。对第三人提供的证据不予审查，因第三人的请求与本案不是个法律关系不予合并审理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司于2010年6月17日签订了房屋拆迁安置补偿协议书，协议约定被告动迁原告位于同江××新春街处房产，其中有照面积45平方米，无照面积为42平方米，双方协商安置商服面积150平方米、住宅面积60平方米。具体位置，商服：自新春街西侧由南至北、住宅面积60平方米5．68平方米，住宅17号楼3单元4楼1号建筑面积78.92平方米，回迁，住宅**楼******建筑面积78京中天宏瑞房地产开发公司同江分公司将该小区建设项目工程转让给被告黑龙江程盟房地产开发公司，由被告承接继续开发建设该小区，承诺动迁户、购房户在2012年12月31日前进户。由于被告程。由于被告程盟公司将以上房屋在未经原告同意的情况下处理给他人，按时回迁。经同江房屋征收管理办公室工作，将东都新城小区住宅：10－12号楼107号商服、10－12号楼010303室办理了水卡。2015年4月7日以上房屋在同江房产局信息中心备案。原告于2015年10月22日缴纳了上述房屋的物业费、供热费并对上述房屋进行了实际占有，2018年1月16日第三人王魁提出参加诉讼申请，要求确认第三人与被告程盟公司签订的《商品房认购书》有效，其中王魁买卖合同涉及10－12号楼107号商服。本院认为，原、被告之间系房屋拆迁补偿合同纠纷，被告承继北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司开发建设同江宏泰御景小区，并承诺包括拆迁合同在内的有关合同由其继续履行，原告起诉被告主体适格，原告要求被告履行2010年6月17日签订的拆迁安置补偿协议内容合法，被告应当按照协议的约定履行。原告要求按现居住使用的房屋主张回迁安置房屋。依据合同相对性原则，依法成立的合同对当事人具有约束力，本案中孙杰要求按占有使用协议约定以外的10－12号楼商服一层0000107门、住宅010303室住宅主张回迁安置，没有法律依据，请求被告为、住宅**住宅主张回迁安置得到支持。经法庭释明，原告对不能回迁的楼房主张货币补偿，原、被告签订的房屋拆迁安置协议书中约定，被告为原告回迁安置商服150平方米、住宅17号楼3单元401室60平方米。按照本院（2013）同民初字第8、住宅**楼****60平方米局（2016）第3号文件，一带二商业用房价格为6000元－8000元／平方米，住宅按被告提供的东都新城小区住宅销售价格多层17号楼四层3700元／平方米。故，住宅按被告提供的东都新城小区住宅销售价格多层**楼**3700元／平方米90000元损失，因协议中未约定损失，住宅按3700每平方米补偿币补偿，原告请求被告赔偿90000元损失的诉讼请求不予支持。第三人申请参加诉讼，要求确认第三人与被告签订的《商品房买卖合同》的效力，因本案是给付之诉，与第三人请求的确认之诉并非同一法律关系，不能合并审理，第三人应当另行主张权利，本案对第三人请求参加诉讼不予准许。综上所述，原告要求被告黑龙江程盟开发有限公司对协议约定的房屋不能回迁请求货币补偿的主张符合法律规定，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条判决如下：一、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内补偿给原告人民币1272000元（7000元×150平方米＋3700元×60平方米）；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回第三人的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15343元由被告负担，第三人未交纳的诉讼费不予收取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张文涛审 判 员  王 芬人民陪审员  吕凤波二〇一八年十一月八日书 记 员  张 鹏