四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2014)涪民初字第3330号原告：何兴华，女，汉族，生于1953年3月18日，住盐亭县。委托代理人：强喜贵，绵阳市双剑法律服务所法律工作者。被告：四川蓝郡置地实业有限公司，住所地：绵阳市涪城区一环路南段191号。法定代表人：陈俊锡，该公司总经理。委托代理人：席波，该公司员工。委托代理人：奉平，四川法丛律师事务所律师。原告何兴华诉被告四川蓝郡置地实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗蕊于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人强喜贵、被告的委托代理人席波及奉平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2009年6月27日与被告签订商品房买卖合同，该合同约定：原告以总价336452元购买被告开发的绵阳市涪城区跃进北路35号蓝郡·壹佰栋2幢13楼5号商品房；被告于2011年1月31日前将具备交付条件的房屋交付给原告，于2011年4月30前完成该商品房的初始登记取得该商品房的权属证明，并于交房总产权证后90日内为原告办理房屋所有权证书。合同签订后，原告按合同约定的付款方式支付购房款，但被告并未能在2011年1月31日将符合交付条件的房屋交付给原告，直到2011年7月9日才向原告交付房屋。之后被告又未能在约定的时间内取得该商品房的权属证明和给原告办理房屋所有权证书。为此原告多次与该小区其他业主就办理房屋所有权证书并支付违约金和土地使用权延长等问题多次找被告协商，被告多次承诺将尽快为原告办理房屋所有权证书，并将原告所购房屋土地使用年限延长10年（延至2059年5月3日），但一直未兑现上述承诺。被告的行为已经属于严重违约，给原告造成极大的损失。为了维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、被告为原告所购买的绵阳市涪城区跃进北路35号蓝郡·壹佰栋2幢13楼5号房办理房屋所有权证书，即房屋所有权证和国有土地使用证；2、被告按照合同约定向原告支付逾期交付房屋的违约金26748元；3、被告按合同约定向原告支付逾期取得权属证明（初始登记）的违约金672.92元；4、被告按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”向原告支付逾期办理房屋所有权证书（转移登记）至原告取得房屋所有权证书之日期间的违约金；5、被告按其承诺将原告所购房屋土地使用年限办至2059年5月3日，由此产生的各项费用由被告承担；6、本案的诉讼费、邮寄费由被告承担。被告辩称：一、交房时间，以接房手续为准。二、关于原告要求办理房屋所有权证及国有土地使用权证的诉请，办证是属于国家机关的行政职责，被告的义务是协助，我方也在积极协助各位办理两证，对于该项诉请，双方实际是没有争议的，我方也没有拒绝办理，但是原告未缴纳相关税费，我公司无法代为办理房屋所有权证及土地使用权证。三、逾期交房承担违约金和逾期取得初始登记的违约金问题，作为开发商，被告已经尽到了义务，楼盘在2010年年底竣工，达到了交房条件，二桥变电站施工发生群体性事件，导致主供电源线路迟迟不通，属于不可抗力。作为开发商我们无法预见也无法避免。排除不可抗力后，交房时间应当延迟到2012年9月底，超过这个时间该我公司承担的责任我公司愿意承担。四、第四项诉请的违约金问题，要是因我方原因导致原告损失的，属于不可抗力部分，应当顺延，该承担的部分应当按照约定承担，没有约定才按照法律规定承担，而本案中，合同对此有明确约定，故应当按照合同约定计算违约金。五、土地使用年限的延长问题，土地使用期限届满后自动就延期了，无需专门办理。在整个事件中，双方都有损失，请求法院依法判决。原、被告双方商品房买卖合同中约定的违约金过高，请求法院进行调整。经审理查明：原、被告于2009年6月27日签订商品房买卖合同，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）位于绵阳市涪城区蓝郡·壹北栋2幢13楼5号的预售商品房，总价款336462元；出卖人应当在2011年1月31日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书；除不可抗力外，若出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期30日内的，按已交房款日万分之五向买受人支付违约金，逾期超过30日的，按已交房款日万分之七向买受人支付违约金，违约金应当在实际交付之日起5日内支付；出卖人应当在2011年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金至出卖人实际取得权属证明；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起总产权证后90日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金至出卖人实际取得权属证明；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。商品房买卖合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了购房款336462元。2010年12月29日、2010年12月30日，蓝郡·壹北栋建设项目经施工、监理及建设单位初验合格，并形成建设工程质量监督记录。合同约定的交房期限届满后，原告因认为房屋未达到交付条件拒绝接房。2011年7月9日，被告向原告实际交付房屋，双方办理接房手续书。庭审后，原告未在法庭指定期限内提供证据证明其按照合同约定向被告缴纳了委托办理房屋权属转移登记的委托费及相关税费。另查明：2011年3月2日，被告出具对购房合同存在争议问题的补充说明及答复，主要内容是：合同约定于2011年1月30日交房，但因各种原因壹北栋尚不完全具备交房条件，不能向业主提供建筑工程竣工备案表、实测数据报告；没有接房的业主可以等到完全达到交房条件时再接房；按法律规定，在合同履约过程中，属我公司违约责任的，从2011年1月31日起到完全达到交房条件止，我公司依法完全承担；现临时采用普通一户一表以解决业主目前用电计费问题，一旦接入正式用电，由我公司负责更换电表，换表产生的费用由我公司承担，正式用电接入前电费按0.4元/度收取，超出部分电费由我公司全额补贴；我公司承诺将壹北栋项目土地使用年限续补至2059年5月3日，但需要根据国家土地管理法规和政策办理，我公司收到政府通知书后90日内可办理，现正在向国土部门申请办理中，费用由我公司承担，若办理土地证时未达到承诺年限则按3000元/户的标准给予补偿。2013年11月15日，被告发出公示，主要内容是：因市政等不可抗力因素，导致壹佰栋项目竣工验收工作滞后，经公司多方努力后，现已开始对壹佰栋产权进行分割，分批次、按照契税缴纳的先后顺序办理；土地使用年限问题以补充协议为准延长至2059年，预计在2014年12月31日前完成权属证明办理相关事宜，请业主尽快完善相关手续和证明文件。还查明：110千伏涪江二桥变电站建设工程于2008年取得四川省发改委核准批复，由于2008年5.12地震，建设力量转入灾后重建项目，二桥变电站建设工程于2010年2月正式进场施工，但自工程开工，一直受到周围居民的强力阻挠，致使项目无法推进。2010年5月5日，被告向国网四川省电力公司绵阳供电公司（以下简称“供电公司”）递交用电申请，该公司于同年5月25日下达供电方案通知书，由二桥变电站出专线作为蓝郡·壹北栋项目的主供电源，将其原在10千伏高虹一回平政巷支线搭接的施工电源作为备用电源。二桥变电站施工受阻期间，蓝郡·壹北栋周边两条10千伏公用电路均已过载运行，无法提供临时过渡电源。2011年4月，在政府部门的保障下，二桥变电站工程强制进场施工，并于2011年9月24日竣工。2011年10月14日，绵阳市城乡规划局出具绵城规竣【2011】126号建设工程竣工规划核实认可书，同意对蓝郡·壹北栋项目组织竣工验收。二桥变电站投运后，被告于2012年5月提出主供电源验收申请，供电公司组织人员进行了验收并提出整改措施，整改完毕后于同年6月4日通过验收。尔后，供电公司与被告签订供电合同及办理10千伏新设备投运申请后，于2012年6月14日对其主供电源送电。2013年4月11日，蓝郡·壹北栋工程取得竣工验收备案证书。2013年6月27日，蓝郡·壹北栋1幢取得初始登记。再查明：在本案诉讼过程中，原告为向被告送达相关法律文书，支付邮寄费50元。上述事实，有当事人陈述、当事人身份信息、商品房买卖合同、公示、承诺书、对购房合同存在争议问题的补充说明、房屋信息摘要、接房手续书、监理公司出具的证明、建设工程质量监督记录、关于蓝郡·壹北栋项目用电情况的反映、关于对蓝郡·壹北栋项目用电情况的回复、绵阳市规划管理局的批复、建设工程竣工规划核实认可书、关于蓝郡置地商品房买卖合同纠纷涉稳调处会议纪要、竣工验收备案证书、关于蓝郡·壹北栋项目用电业务办理情况和110千伏涪江二桥变电站建设情况的说明、用电申请书、用电方案通知书、工程开工报审表、工程初步竣工验收申请表、二桥变电站竣工验收签证书、工作记录、邮寄费收据等证据证明，并经庭审质证，在卷佐证。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，案涉蓝郡·壹北栋项目在合同约定的交房时间之前已初验合格，被告未能按照合同约定的时间和条件交付房屋以及取得商品房所在楼栋权属证明的原因是缺乏主供电源从而无法办理竣工验收备案。被告主张缺乏主供电源系因二桥变电站在修建过程中受到当地居民强力阻挠不能如期竣工所致，因此被告逾期交房及逾期办证属不可抗力。故本案争议焦点在于：当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件是否构成被告不能按合同约定交房和取得商品房所在楼栋权属证明的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。结合本案审理查明的情况，原、被告于2009年6月27日签订买卖合同时，被告不能预见2010年2月会发生当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件，亦无法避免该事件的发生；居民阻挠修建二桥变电站的事件导致二桥变电站不能如期竣工投入使用，然而除二桥变电站之外，蓝郡·壹北栋项目附近没有能够提供主供电源的其他线路，以致蓝郡·壹北栋项目在合同约定的交房时间届满时因没有主供电源而无法进行竣工验收，被告对此属无法克服，所以当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条有关不可抗力的规定。综上，原商品房买卖合同约定的被告交房时间及被告取得商品房所在楼栋权属证明的时间应当在原合同基础上按不可抗力事件的时间（即自2010年2月当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件发生至2011年9月24日二桥变电站竣工）予以顺延，即被告的交房时间应当自2011年1月31日顺延至2012年9月24日，被告取得商品房所在楼栋权属证明的时间应当自2011年4月30日顺延至2012年12月24日。关于原告要求被告为其办理房屋所有权证及土地使用权证以及支付逾期取得转移登记权属证明的违约金的诉讼请求，商品房买卖合同约定由原告委托被告代为申请办理房屋权属转移登记，但原告未提供证据证明其按照合同约定向被告缴纳了委托办理房屋权属转移登记的委托费及相关税费，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于逾期交房的违约金，原告在2011年7月9日接房，即被告实际交付房屋时间在2012年9月24日之前，其逾期交房系因不可抗力所致，依法不承担逾期交房的违约责任。关于逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金，被告未在2012年12月24日前取得商品房所在楼栋权属证明，应当按照合同约定按照已付房款的0.2%支付违约金672.92元（336462元×0.2%），原告主张672.92元，未超过上述金额，本院予以支持。关于原告主张被告办理土地使用年限延长手续至2059年5月3日并承担相关费用的诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，不存在到期后需要办理续期手续以及产生相关费用的问题，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告主张的邮寄费，有邮寄费收据予以证实原告为向被告送达相关法律文书支付邮寄费50元，该费用系因原告维护自身合法权益产生的损失，应由被告予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告四川蓝郡置地实业有限公司在本判决生效后三日内向原告何兴华支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金672.92元、邮寄费50元，共计722.92元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告何兴华的其他诉讼请求。本案案件受理费485元，减半收取242元，由被告四川蓝郡置地实业有限公司承担25元，由原告何兴华承担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  李桂红二〇一五年十一月三日书记员  赵 敏吕小玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。