湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂老河口民初字第00725号原告张克久，男，1966年9月2日生。委托代理人张红敬，湖北宏义律师事务所律师。委托权限为一般授权代理。被告刘守千，男，1954年5月29日生。被告代红军，男，1973年5月11日生。被告魏翠花，女，1968年2月14日生。共同委托代理人周鸿鹤，湖北宏义律师事务所律师。委托权限为一般授权代理。原告张克久与被告刘守千、代红军、魏翠花土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张克久及其代理人张红敬与被告刘守千、代红军、魏翠花的共同代理人周鸿鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张克久诉称，2014年8月21日，原告与三被告签订宅基地租用协议一份，约定三被告将其所有的3.93亩宅基地出租给原告从事养殖业。租用期限14年，每亩每年租金1000元，年租金3930元，在协议签定时先支付十年租金39300元，在2019年8月31日前付清后四年租金15720元。协议约定了违约责任和其他事项。协议签订后，原告依约支付了十年租金，然而原告筹备建立养殖设施时，遭到被告刘守千亲属和村民的百般阻扰，只是养殖设施不能建设，租用协议无法履行。经村委会多次协调无果。2014年底原告要求与三被告解除协议，返还已支付的租金并赔偿损失。请求：1、判决解除原被告签订的宅基地租用协议；2、判决三被告返还已支付的租金39300元，并承担违约责任，赔偿经济损失4500元；3、本案诉讼费由被告承担。原告为证实其主张及支持其请求，向本院提供如下证据：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。证据二、宅基地租用协议书一份，证明原、被告双方存在租赁合同关系。证据三、租金支付凭证一份，证实被告收取租金事实以及原告按照协议履行了义务。证据四、刘营村民委员会的证明一份，证实因村民阻挠租地协议无法履行的事实。证据五、调查笔录一份，证实村民阻挠施工调解无效的事实。证据六、证人证言两份，证实因村民阻挠不能建养殖施工的事实。证据七、收据两张，证实原告因履行租赁协议造成的损失4500元（养殖活动用电费用、签订合同的见证费用）。被告刘守千、代红军、魏翠花未提交答辩状，庭审中口头辩称，该租用协议是双方真实意思的表示，成立并生效，被告也积极履行了协议约定的义务，并于协议签订后几日内将该土地上种植的刚成才的树木砍伐腾空，至于原告因其他原因不能达到目的，并非三被告的违约行为造成，原告与第三人之间的纠纷应依照《合同法》之规定通过其他途径解决。本协议不符合《合同法》规定的解除条件，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。三被告为证实其抗辩主张，向本院提供如下证据：证据一、证人任某某、任某甲的书面证言，证明三被告雇请该二人将协议约定的土地上种植的树木砍伐腾空，积极履行了合同义务；证据二、李楼镇刘营村委会出具的证明一份，证明三被告所处分的土地属于自留地，具有使用出租的处分权。经庭审质证，三被告对原告的证据一、证据二、证据三无异议。对证据四的真实性无异议，对证明内容有异议，证明了原告是由于合同之外的第三方的原因造成的不能实现合同目的，与三被告无关。对证据五、证据六的内容无异议，对证明内容存在异议。原告对三被告提供的证据一的真实性提出异议，认为该证据不符合证据规则，不具有合法性，达不到其证明目的；在内容上和书写形式上存在矛盾的地方，证明人是任某某，但书写的内容中“找到我和任某某、任某甲”，说明该证明可能是由别人代笔，非该两名证明人亲自书写。对被告提交的证据二的真实性无异议。上述三被告无异议的原告提供的证据一、二、三、五、六、七，本院予以采信。被告提出异议的证据四，原告并补充提交了老河口市李楼镇社会治安综合治理委员会出具的证明一份，证实因该村村民阻扰至原告无法施工兴建，并多次找到镇信访及分管领导协调。被告对该证据本身无异议，但认为该证据同时说明是因刘营村其他村民导致原告无法建设施工，并非三被告的行为导致，不能证明被告的过错。被告方也为履行合同，积极履行了宅基地边林地的腾退、砍伐，也有一定的损失。原告的证据四本院予以采信。被告提供的证据一不符合证据的基本要件，本院不予采信。原告无异议的被告提供的证据二，本院予以采信。经审理查明，2014年8月21日，原告张克久与被告刘守千、代红军、魏翠花签订宅基地租用协议书一份，约定三被告将其所有的位于李楼镇刘营村7组三人所有的3.93亩宅基地出租给原告从事养殖业。合同约定“一、甲方（刘守千、代红军、魏翠花）三人所有宅基地，其中刘守千1.74亩、代红军1.19亩、魏翠花1亩，共计3.93亩，予以出租，乙方（张克久）自愿租用，宅基地位置、四址及面积甲乙双方共同确认，租用协议是甲乙双方真实意思的表示。二、宅基地租用期限为14年，从2014年9月1日起至2028年8月31日止。三、宅基地租用用途为养殖业。四、租用金为每亩每年壹千元，3.93亩每年租金3930元，14年租用金共计55020元，在协议签定时先支付十年租金39300元，在2019年8月31日前付清后四年租金15720元，乙方取得该宅基地使用权。五、乙方自行投资经营管理，权利和义务由乙方承担，甲方不得干涉，也不承担任何责任和费用。六、乙方租用后，不得在宅基地上建筑永久性房屋，若建筑养殖设施，需报土管城建部门批准，自行投资建设，在租用终止后，乙方将宅基地上所有附着物清除干净，土地交给甲方，甲方不负任何责任，也不给于任何经济补偿。七、乙方租用期间，若国家建设征用该地段土地，需要拆迁，土地征用补偿和安置费与乙方无关，地上附着物赔偿归乙方所得。八、若无国家政策原因，甲乙双方均不得单方终止协议，否则，视为违约，协议期满，乙方若需续租，享有优先权，但需要重新签订租用协议。九、违约责任，甲乙双方应信守协议，若乙方违约，处违约方给付守约方违约金壹万元，守约方并可依法追究违约方因违约造成的经济损失。十、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决。十一、本协议一式三份，经甲乙双方签字后生效，甲方、乙方各执一份，李楼法律服务所存档一份，均具有同等法律效力。”原、被告在该协议上签名后，李楼镇刘营村民委员会并在该协议上盖章签名同意，老河口市李楼法律服务所作为见证单位盖章见证。原告支付李楼法律服务所见证费200元。合同签订后，三被告及时清理了其宅基地后的树木，向原告移交了三人的宅基地，原告依约于2014年9月28日向三被告支付了十年租金39300元，被告刘守千向原告出具了收据。被告刘守千并负责保管该村公章。原告租用后根据协议约定进行家禽养殖，在建设鸡舍及围栏时，被告刘守千之弟媳予以阻拦，以该养鸡场距其房屋较近为由阻止原告施工，其他村民亦予以阻止原告施工。原告并向老河口市三新农电有限公司对该养鸡场申请报装电力，支付施工费4300元，因刘营村村民阻止尚未安装。三被告所在村委会及牵线人杨永书多次调解无果，李楼镇刘营村向原告出具证明一份，内容为“兹有我村七组村民刘守千、代红军、魏翠花与张克久在2014年8月21日签订的宅基地租用协议，后因其他村民阻挠，致使宅基地租用协议书至今未能履行。”该证明加盖该村委会印章，村支部书记刘清网并在该证明上签名。为协商合同的履行或解除，双方多次协商无果，原告并向所在的李楼镇信访办信访，老河口市李楼镇协调原、被告解除合同无果，原告诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”的规定，原、被告通过签订宅基地租用协议，将三被告的宅基地出租给原告从事畜禽养殖，用于非农业建设，无相关审批部门的批准，双方所签订的宅基地租用协议违反了法律规定，属无效协议，原告要求与三被告解除合同的主张，本院予以支持。原、被告因该合同取得的财产应当各自返还，对该合同的无效原、被告均具有过错，因该合同无效给原、被告造成的其他损失由原、被告各自负担。原告主张的电力包装费损失4500元，因该电力设施尚未安装，原告可另行向电力管理部门主张退还。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告张克久与被告刘守千、代红军、魏翠花签订的宅基地租用协议无效；二、被告刘守千、代红军、魏翠花于本判决生效后五日内返还原告张克久的租金39300元；被告若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1100元，原告张克久负担550元，三被告负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  贾建伟审判员  刘 丹审判员  兰大兵二〇一五年十一月二十日书记员  李梦姗