广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初176号 原告:广西利澳物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区青秀路**盛天茗城**楼地下****商铺。 法定代表人：陈子义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁丹，广西广合律师事务所律师。 被告：王忠波，男，1956年12月20日出生，汉族，身份证住址为吉林省镇赉县，现住址不明。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年1月3日 开庭时间：2018年10月29日 当事人到庭情况： 原告方：原告广西利澳物业服务有限公司（以下简称“利澳公司”）的委托诉讼代理人梁丹到庭 被告方：未到庭 原告诉请要点 一、被告支付原告物业管理综合服务费6150.3元，公共用水分摊费50.6元，公共用电分摊费481.6元，违约金17071元（以物业管理综合服务费为基数，自2014年2月1日计至被告完全履行支付义务之日止，利率按照每日千分之三计算，现暂计至2018年9月30日）； 二、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2009年11月17日，被告购买了盛天华府小区（（地址：南宁市中越路**A1号楼XXXX号房，被告于2010年12月30日办理了该房的交接手续，被告领受房屋，并与原告签订《盛天华府前期物业管理服务协议》。自2014年1月起，被告拒绝向原告交纳各项物业费用，原告每半年对被告发送缴费通知单，被告仍拒缴。原告遂诉至法院，提出前述诉请。 被告王忠波未到庭参加诉讼，亦未向法院提交书面答辩状。 事实认定 被告王忠波于2009年11月17日与广西盛东房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买广西盛东房地产开发有限公司开发的位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府A1号楼XXXX号房（房屋建筑面积：71.95m²），并于2010年12月30日受领该房。同日，被告王忠波（乙方）与原告（甲方）广西利澳物业服务有限公司签订了《盛天华府前期物业管理服务协议》，协议约定，至小区正式成立“业主委员会”并签署《物业服务委托合同》期间由原告提供物业服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。其中第五条“物业管理综合服务费”第二条“物业管理综合服务费缴纳标准”约定：“物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅按建筑面积：1.5元/平方米/月（包含电梯维保费及年检费）。第六条“其他各项收费”约定：1、公共水电分摊费（按物业建筑面积分摊，不含物业办公、物业员工用房水电费用）。第七条“交费的时间和方式”约定：1、物业管理综合服务费、其他公摊费用和代收费用乙方应于入伙（即按照《商品房销售合同》内约定的交付时间或实际通知交付手续时间两者以先发生者为准）之日起以现金形式预缴为期半年的物业管理综合服务费、其他公摊费用和代收费用。之后，以半年为周期缴纳当期半年度的费用。2、公共水电分摊费每月按实际使用量根据受益人物业建筑面积分摊，在物业服务企业公布分摊系数后一周内缴纳。第八条“关于交纳费用的其它约定”约定：4、物业管理综合服务费的追缴及违约金的计收（1）乙方须按半年度周期向甲方缴纳物业管理综合服务费用、代收代付款等。逾期将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向乙方收取违约金。（2）如乙方逾期交纳半年度的物业管理相关费用，甲方将采取法律途径追缴物业管理费用及违约金，由此所发生的一切费用及责任由乙方承担。5、物业服务收费按法定产权面积计收办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以商品房买卖合同中注明的物业建筑面积为准。物业管理收费面积的变更以业主提供的合法证明文件（如：商品房销售合同、房屋产权证）为准。 另查明，广西利澳物业服务有限公司于2005年5月16日成立，其经营范围为物业服务（凭资质证经营）；家庭服务（除职业介绍及人才中介等国家专项规定外）；房屋居间代理行纪；房屋租赁；商务信息咨询（除国家有专项规定外）、翻译服务；企业形象策划；电器维修；停车场管理服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）中华人民共和国住房和城乡建设部于2017年7月确认原告资质等级为壹级。 以上事实，有营业执照、物业服务企业资质证书、南宁市商品房买卖合同、入伙手续流程表、房屋验收交接表、盛天华府前期物业管理服务协议、欠费明细表、收款收据、缴费通知单、水电公摊公示表等证据予以证实。 判决理由 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告王忠波经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。 原、被告签订的《盛天华府前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容合法有效，合同双方当事人均应恪守履行。 关于原告诉请的物业管理综合服务费，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理综合服务费用。原告向被告履行了提供物业管理服务，被告应依照《前期物业服务协议》的约定向原告缴纳物业管理综合服务费。本案中，被告应向原告支付2014年1月1日至2018年9月30日的物业管理综合服务费为6151.7元（1.5元/平方米/月×71.95平方米×57个月），被告没有证据证实其已向原告缴纳了上述费用，现原告主张被告支付物业管理综合费6150.3元，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的公共用水分摊费、公共用电分摊费等问题，原、被告签订的《前期物业服务协议》约定，公共水电分摊费每月按实际使用量根据受益人物业建筑面积分摊；乙方须按半年度周期向甲方缴纳代收代付款等。原告在为该小区提供物业服务期间，为被告向水电部门代交了公摊水、电费等，现原告要求被告缴纳代收公共用水分摊费50.6元，公共用电分摊费481.6元，有其提交的缴费通知单、水电公摊公示表发票等予以佐证，符合合同约定，本院予以支持。 关于违约金的诉请。《前期物业服务协议》约定被告须以半年度为周期交纳物业管理综合服务费，逾期一个月未缴纳的，原告将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向被告收取违约金。被告未依约履行按期缴纳物业管理服务费的义务，违反了协议约定，应向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。该条法律规定确定了违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在惩罚违约方。违约金的性质是补偿性而不是惩罚性，因此，对数额过高的违约金条款，应当考虑违约方的违约行为、守约方的受损程度进行综合认定。原告主张按协议约定标准计算违约金，该数额已超过被告所欠的物业管理服务费，过分高于被告违约给原告所造成的损失，本院结合上述情况，酌情确定被告应支付原告违约金6150.3元。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王忠波向原告广西利澳物业服务有限公司支付物业管理综合服务费6150.3元； 二、被告王忠波向原告广西利澳物业服务有限公司支付公共用电分摊费481.6元，公共用水分摊费50.6元； 三、被告王忠波原告广西利澳物业服务有限公司支付违约金6150.3元。 案件受理费223元，由被告王忠波负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或支付延期履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄婵娟 人民陪审员  吴丹萍 人民陪审员  陈世芬 二〇一八年十一月十日 书 记 员  黄舒侃 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。