江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1324民初6891号 原告：周立广，男，1971年7月8日出生，住泗洪县。 委托诉讼代理人：徐海，泗洪县嘉信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈艳，泗洪县嘉信法律服务所法律工作者。 被告：程启武，男，1965年11月16日出生，住泗洪县。 被告：沃明华，女，1965年10月11日出生，住泗洪县。 第三人：程启忠，男，1968年7月6日出生，住泗洪县。 第三人：华莲，女，1971年7月4日出生，住泗洪县。 原告周立广与被告程启武、沃明华、第三人程启忠、华莲案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年10月15日、2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人徐海、陈艳，被告程启武、沃明华到庭参加诉讼。第三人程启忠、华莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周立广向本院提起诉讼请求：1.请求依法确认位于泗洪县房屋归原告所有，并停止对该房屋的执行。2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2010年8月18日，第三人程启忠欲将位于泗洪县卖给原告。因涉案房屋是安置房，需持有拆迁证才有购买涉案房屋的资格，故第三人程启忠先与原告签订《房屋买卖协议》，约定购房款157000元。原告于2010年8月18日向第三人程启忠支付了购房款120000元后，双方一起到开发商江苏丰泰房地产开发有限公司（以下简称丰泰公司）处，以第三人程启忠名义与丰泰公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。剩余购房款37000元，由原告交纳房屋维修基金、契税及相关费用后，全部交付给第三人程启忠。原告于2010年11月1日接受物业管理公司交付的上述房屋，2011年秋天原告请苏良周对上述房屋进行装修，并于2012年1月搬入居住至今。上述情况被告程启武、沃明华均知晓，故被查封的上述房屋的实际所有人是原告，而非第三人程启忠、华莲。2013年1月和9月，原告为上述房屋办理了房产证和土地使用权证，并交纳了相关费用，现两证均保存在原告手里。因第三人程启忠欠付被告债务被法院强制执行并查封涉案房屋，原告提出执行异议，泗洪县人民法院作出（2018）苏1324执异122号执行裁定书，驳回原告异议请求。但该裁定书中认定事实有误，包括：1.不动产发票上的购房款是79512元，但泗洪县人民法院在审查证据时错误的认定为179512元，进而以第三人程启忠高价买低价卖的行为不符合常理为由驳回异议人请求。2.涉案《房屋买卖协议》是丰泰公司工作人员打印出来交由原告及第三人签字，其中将505室房屋及10号储藏室错误的打印成501室房屋、9号储藏室，致使执行裁定中认定房号明显不相符。事实上，第三人程启忠名下并没有501室房屋，涉案小区3单元也没有501室，原告提交的证据中电费票据和物业管理费单据以及《证明》上已经变更为原告名字，房号是44-3-505室。综上，请求支持原告诉请。 被告程启武、沃明华辩称：被告要求执行的涉案财产属于第三人程启忠所有，故不同意原告的诉讼请求。 第三人程启忠、华莲未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认证： 1.《房屋买卖协议书》、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、手机录制视频。对上述证据的真实性本院予以确认。关于《房屋买卖协议书》约定的房屋房号与争议房屋房号不一致问题，本院分析如下：《房屋买卖协议书》记载的是44幢三单元501室，诉争房屋为44幢三单元505室，从通常房号编排逻辑来说，三单元的房号一般有三种编排方式，第一种是以单元号为首数字进行编排，即一楼为301室、302室，二楼为303室、304室，以此类推；第二种是以楼层号为首数字进行编排，即一楼为101室、102室，二楼为201室、202室，以此类推；第三种是以楼层为首数字，但尾数字依据单元系数进行编排，三单元每层的两套房屋房号尾数字为05、06，即一楼为105室、106室，二楼为205室、206室，以此类推。换言之，在同一单元的同一层仅有两套房屋的情形下，44幢三单元不可能同时存在501室和505室。本案中，原告所在的44幢每单元每层有两套房屋，依据上述编排方式，《房屋买卖协议书》记载房号为44幢三单元501室，应属于按照第二种方式编排，因该单元5楼仅有两户房屋，故其指向位置应为44幢三单元5楼东侧的一套房屋。涉案被查封房屋的产权登记房号为44幢三单元505室，应属按第三种方式编排，指向位置也为44幢三单元5楼东侧的一套房屋。结合原告提供的手机视频显示44幢三单元存在505室，不存在501室，可以认定，涉案《房屋买卖协议书》所指向的44幢三单元501室房屋与被查封的44幢三单元505室房屋实为同一套房屋。 2.泗洪县工商银行交易流水1份、收条1张。交易流水能够反映原告在签约前一天及当日各取款50000元，结合收条，能够证明原告交付了部分购房款的事实。 3.收据、物业费收据、证明、电费缴费卡、江苏省电力公司通用机打发票、江苏增值税普通发票、电费交纳明细、不动产产权情况表。上述证据中，虽然部分票据显示的交款人或所有人为程启忠，但其中的物业费票据及物业公司出具的证据，能够证明原告自2014年起就涉案房屋交纳物业费的事实，结合其他证据，本院对原告实际占有该房屋的事实予以确认。 4.（2018）苏1324执异122号执行裁定书，系本院针对原告提出的执行异议申请作出的裁定，对其真实性本院予以认定。 5.证人程某,4的证言。该证据仅能反映原告与第三人签订购房合同的事实，因证人对于购房款的交付并不清楚，故不能证明原告已付清购房款。 6.《泗洪县城区房屋拆迁补偿安置协议》、房屋所有权证、土地使用权证、不动产产权情况表。不动产产权情况表系从房产部门调取，能够证明涉案房屋分别于2013年10月29日、2015年6月24日、2018年3月23日多次被人民法院查封或轮候查封。同时，上述证据能够证明涉案房屋于2013年1月21日办理产权登记，房屋性质为拆迁安置房。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房产原系第三人的拆迁安置房。2010年8月18日，原告与第三人程启忠签订《房屋买卖协议书》，约定原告自愿购买程启忠所有的位于泗洪县房屋，建筑面积为102.18平方米，储藏室9号，面积17.7平方米，合计157000元。该房屋维修基金及契税等办理产权证相关费用均由原告负担。原告应于协议签订之日一次性付清以上总价款。签订当日，原告向被告交付部分购房款。2013年1月21日，涉案房产办理了产权登记，所有权人为第三人程启忠，房屋性质为安置房。此后，双方一直未办理房屋产权变更手续。 2013年10月29日、2015年6月24日，涉案房屋多次被人民法院查封。2018年3月23日，本院在执行程启武、沃明华与第三人程启忠、华莲民间借贷纠纷一案中，轮候查封了涉案房屋。后原告提出执行异议申请，本院于2018年8月7日作出（2018）苏1324执异122号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 本案争议焦点为：1.原告与第三人程启忠之间的房屋买卖合同效力如何认定,原告能否基于该合同排除被告对涉案房屋执行。2.原告是否取得涉案房屋的所有权。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产于2018年3月9日被查封，而原告与程启忠之间的房屋买卖合同，签订于2010年8月18日，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。故可以认定，原告与第三人在本院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，但对于购房款的交付仍需要结合其他证据认定。关于过户登记，诉争房产系拆迁安置房，办理产权登记的时间为2013年1月21日，根据政府当时规定，拆迁安置房5年内不得转让，即无法办理产权过户登记；在此期间，涉案房屋分别于2013年10月29日、2015年6月24日、2018年3月23日多次被人民法院查封或轮候查封，原告客观上无法办理产权过户登记，因此，未办理过户登记并非原告的过错。关于占有，根据原告提供的证据可以认定其自2014年起实际占有涉案房屋，故可以认定涉案房产在查封之前已由原告合法占有。关于购房款交付，本院认为，本案中，原告提交的证据不足以证明其已付清购房款，理由如下：1.合同约定购房款为157000元，原告应于合同签订之日付清。但原告提供的取款凭证及收条反映数额分别为100000元及120000元，均未达到约定金额，不能证明原告按约定时间支付了157000元。原告主张剩余37000元在由其交纳契税及维修基金等费用后，以现金方式交付给第三人，但其未提供任何交付凭证，故本院不予采纳。2.合同约定房屋维修基金及契税等办理产权证的相关费用均由原告承担，按此约定，相关费用并不包含在购房金额中。根据原告陈述，其所支付的157000元中包含了相关费用，与该约定不符。故本案中，原告提交证据不足以认定其已按约定付清购房款。综上，原告作为涉案房产的买受人，对该房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然原告与第三人就涉案房产订立了买卖合同，但尚未办理房屋产权过户登记手续，不发生物权变动效力，故对原告要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告周立广的诉讼请求。 案件受理费3440元，由原告周立广负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  陈孝峰 人民陪审员  陈宏友 人民陪审员  杨有同 二〇一八年十一月二十二日 书 记 员  刘竹秀 附录1：本案证据目录 原告周立广提交的证据和证明目的如下： 1.《泗洪县城区房屋拆迁补偿安置协议》1份。证明第三人程启忠作为被拆迁人，持有该协议享有购买涉案房屋的资格。 2.《房屋买卖协议书》1份。该协议系第三人程启忠于2010年8月18日与原告签订，将约定位于泗洪县现代名城44幢3单元505室房屋及44-3-10号储藏室出卖给原告(协议上房屋号为44幢3单元501室，储藏室为9号)，购房款为157000元。证明原告于本案房屋被查封前就已经签订了合法有效的买卖合同，原、被告双方均履行该合同。 3.泗洪县工商银行交易流水1份。证明原告于2010年8月17日、8月18日分别两次取款共计100000元，用于购买涉案房屋，另付20000元现金。 4.收条1张。证明第三人程启忠2010年8月18日收到原告购房款120000的事实。结合证人程启良的证言能够证明涉案房屋的买卖款已经付清，同时根据庭前审判长与第三人程启忠的通话，程启忠在通话中表示涉案房屋买卖价款已经全部付清的事实，说明原告对涉案房屋的价款已经全部付清。 5.《商品房买卖合同》1份。证明第三人程启忠依照与原告签订协议书第四项约定，于2010年10月27日与涉案房屋开发商丰泰公司签订购房合同，并交付给原告持有。 6.销售不动产统一发票1份。证明第三人程启忠向丰泰公司缴纳购房款88907元，（2018）苏1324执异122号执行裁定认定的事实错误。 7.收据1组（4张）。证明第三人程启忠向江苏丰泰房地产开发有限公司交纳代办产权证、垃圾清运、公共能耗、太阳能费用共计2119元，收据原件由原告持有，说明原告以第三人程启忠的名义交付的。 8.房屋所有权证、土地使用权证原件各1份。证明涉案房屋性质为安置房，产权证登记时间为2013年1月21日，土地使用权证登记时机为2013年9月12日。该两份证件的原件均为原告持有，说明房屋买卖的事实及交付原告占有使用的事实。 9.物业费收据1组（5张）。证据2014年之前的物业费由原告以第三人程启忠的名义交纳，2014年至今的物业费由原告以自己名义交纳。 10.证明1份。系泗洪县重岗街道董沟社区现代名城物业办公室于2018年7月12日出具。证明涉案房屋业主为原告，其从2014年1月19日至今原告每年按时交清物业费。 11.电费缴费卡1张、江苏省电力公司通用机打发票1组（3张）、江苏增值税普通发票3张、电费交纳明细1份。证明涉案房屋交纳电费的用户名已变更为原告本人，原告于接收房屋后至今按约向供电公司交纳电费。 12.不动产产权情况表1份。证明涉案房屋于2013年10月29日开始至今均处于被法院执行查封状态，致使原告与第三人程启忠无法办理过户手续，充分证明原告对办理过户无过错。同时，涉案房屋为安置房，五年之内不能办理过户手续。 13.（2018）苏1324执异122号执行裁定书1份。证明原告因涉案房屋被执行查封，向法院提出执行异议，被法院裁定驳回。 14.手机录制视频1份。系原告拍摄的从涉案房屋所在小区大门开始至所在房屋的过程。证明涉案房屋实际房号为44幢3单元505室，储藏室为10号，原告与第三人程启忠签订的《房屋买卖协议》中的相应房号打印错误。 15.证人程启良的证言。证明原告从第三人程启忠处购买涉案房屋，是通过案外人程启良、石志强介绍的。证人程启良是涉案房屋买卖的介绍人也是参与人，其证人证言具有合法性真实性，与本案有关联系，原告认为具有较高的证明效力。 被告及第三人程启忠、华莲未提交证据。 附录2：本案适用法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。