广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初6353号原告：叶玉银，女，1988年1月29日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷健婷，广东中肯律师事务所实习律师。被告：清远鑫瑞房地产有限公司，住所地清远市清城区沿江中路1号。法定代表人：唐翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。原告叶玉银与被告清远鑫瑞房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶玉银及其委托诉讼代理人陆锋、雷健婷、被告清远鑫瑞房地产有限公司的委托诉讼代理人江志远、冯丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶玉银向本院提出诉讼请求：1、被告限期对原告渗水商铺进行维修，同时维修方案应经原告同意并由原告全程监督维修，且出具有资质的鉴定机构鉴定符合合格标准的书面报告；2、被告赔偿原告经济损失238399.63元；3、被告向原告支付律师费13500元;4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于清远市清城区沿江中路1号保利天汇花园一期四号楼首层商铺126号，购房款总额为1055727元。原告于2016年11月接房，同日被告出具了《住宅质量保证书》，该保证书第四条约定“保修期内如因防水材料、设计或施工质量而导致屋面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准”。2017年4月7日原告将涉案商铺租赁给案外人陈韵作为商业用途使用，然而该商铺自案外人陈韵装修时即出现多处渗水，虽然被告有委托物管对涉案商铺进行维修，但长达半年时间仍一直没有修复好，已影响案外人陈韵对涉案商铺的装修及正常使用，导致案外人陈韵要求解除合同并赔偿经济损失，该事实有广东省清远市清城区人民法院《民事判决书》予以确认。故原告为此与被告多次交涉赔偿及维修商铺渗水事宜，但被告均以各种理由拒绝解决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。被告对原告的商铺理应承担维修责任，同时鉴于被告一直没有修复好，因此请求法院判决被告限期修复渗水商铺，维修方案应经原告同意并由原告全程监督维修，且出具有资质的鉴定机构鉴定符合合格标准的书面报告。另，由于商铺渗水造成了原告的经济损失，被告应承担赔偿责任。综上所述，被告应承担原告商铺的维修责任并赔偿原告损失，请求法院依法判决以维护原告合法权益。被告清远鑫瑞房地产有限公司辩称：1、涉案商铺经过多个部门验收合格，已经取得竣工验收备案，而且经过了被答辩人检查合格才交付给被答辩人，并无证据证明涉案商铺存在质量问题；2、涉案商铺墙体出现开裂漏水的情况，是发生在被答辩人收楼之后，其将商铺出租案外人装修施工过程之中，很大可能是违法施工所致，与答辩人无关，答辩人依法无需承担责任和赔偿责任；3、答辩人或物业公司对被答辩人提出的维修请求给予答复、回应和协助，只是出于尽最大可能为业主提供良好服务体验，不能以此来认为是答辩人承认存在质量问题或其他责任；4、被答辩人要求答辩人限期维修、赔偿经济损失以及支付律师费的主张，没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回；5、无论裂开漏水是哪一方面的原因造成，被答辩人都依法具有减损义务，否则，退一步假设就是答辩人存在责任，被答辩人也不得就扩大的损失要求答辩人承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年2月23日，原告叶玉银（买受人）与被告清远鑫瑞房地产有限公司（出卖人）签订1份《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为清远市清城区沿江中路1号保利天汇花园一期四号楼首层商铺126号；该商品房按套出售，总金额为1055727元；出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同还约定了其他权利义务。作为合同附件的《住宅使用说明书》对各种配套设施的配置作了详细说明。作为合同附件的《住宅质量保证书》对保修项目、保修期限、保修责任作了详细说明，其中墙面裂缝、渗漏等的保修期限为2年，从合同约定交楼日期开始计算。签订合同后，原告叶玉银依照约定交付房款并于2016年10月15日收楼。2017年4月7日，原告叶玉银将该商铺出租给案外人陈韵，双方签订了《商铺租赁合同》。案外人陈韵在装修期间发现该商铺渗水，于是要求解除《商铺租赁合同》并要求原告叶玉银予以赔偿，双方争执不下，于2017年11月13日诉至本院，本院于2018年7月30日作出（2017）粤1802民初5930号民事判决书，判决书认定：《商铺租赁合同》合法有效，《商铺租赁合同》约定，租赁期限为三年，从2017年4月7日起至2020年4月7日止，租金为每月4000元，履约保证金为8000元；合同签订后，案外人陈韵已向原告叶玉银交纳保证金8000元、租金13062元、物业管理费1312元；案外人陈韵于2017年4月7日接收涉案商铺并开始进行装修，期间发生商铺渗水现象，经原告叶玉银协调涉案商铺所在小区的开发商进行维修，直至2017年10月底仍未修复好，双方经协商亦未达成一致意见，遂提起诉讼；在诉讼过程中，由于双方对涉案商铺的装修价值及渗水原因存在意见分歧，本院依法分别委托广东永拓中房工程造价咨询有限公司和广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定；广东永拓中房工程造价咨询有限公司作出粤永拓造字（2018）第113号工程造价鉴定意见书，鉴定结论：1、鉴定金额（确定性造价）43922.05元，2、鉴定金额（不确定性造价）11926.78元；广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2018]SW0911房屋漏水原因鉴定报告，涉案商铺漏水原因鉴定结论：1、北墙西侧下方有发青、发黄现象，北墙西侧上方抹灰层有开裂、渗水、发黄、泛碱现象，天面板东北角有渗水、发黄，其是由于墙体开裂处的渗漏，2、四墙下方与地面交接处均有渗水迹象，且前台柜后有一处潮湿，其是由于建筑外墙侧未做防潮防水措施或防潮防水层失效所致。判决书认为：经鉴定认定渗水原因是由于墙体开裂处的渗漏及建筑外墙侧未做防潮防水措施或防潮防水层失效所致，与装修无关。判决书判决如下：一、解除陈韵与叶玉银签订的《商铺租赁合同》；二、限叶玉银于本判决生效之日起10日内向陈韵赔偿损失78222.83元;案件受理费2976元，由陈韵负担1236元，叶玉银负担1740元，陈韵交纳鉴定费9888元，叶玉银交纳鉴定费10000元，合共19888元，由叶玉银负担。判决生效后，原告叶玉银赔偿了案外人陈韵78222.83元、承担了案件受理费1740元及鉴定费19888元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告叶玉银与被告清远鑫瑞房地产有限公司于2016年2月23日签订的《商品房买卖合同》及其附件是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。对于被告清远鑫瑞房地产有限公司辩称涉案商铺经过多个部门验收合格，已经取得竣工验收备案，而且经过了被答辩人检查合格才交付给被答辩人，并无证据证明涉案商铺存在质量问题的意见，经查，各部门的验收是整体验收，原告叶玉银的检查也是初步检查，并不能免除被告清远鑫瑞房地产有限公司的保修责任，因此，对于该辩解意见，本院不予采纳。对于被告清远鑫瑞房地产有限公司辩称涉案商铺墙体出现开裂漏水的情况，是发生在被答辩人收楼之后，其将商铺出租案外人装修施工过程之中，很大可能是违法施工所致，与答辩人无关，答辩人依法无需承担责任和赔偿责任的意见，经查，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司的鉴定报告及生效判决已认定，渗水原因是由于墙体开裂处的渗漏及建筑外墙侧未做防潮防水措施或防潮防水层失效所致，与装修无关，因此，对于该辩解意见，本院不予采纳。对于被告清远鑫瑞房地产有限公司辩称答辩人或物业公司对被答辩人提出的维修请求给予答复、回应和协助，只是出于尽最大可能为业主提供良好服务体验，不能以此来认为是答辩人承认存在质量问题或其他责任的意见，经查，如前所述，本案房屋质量问题与装修无关，被告清远鑫瑞房地产有限公司并不能举证证明质量问题不属于保修范围，因此，对于该辩解意见，本院不予采纳。对于被告清远鑫瑞房地产有限公司辩称无论裂开漏水是哪一方面的原因造成，被答辩人都依法具有减损义务，否则，退一步假设就是答辩人存在责任，被答辩人也不得就扩大的损失要求答辩人承担责任的意见，经查，根据生效判决查明的事实，原告叶玉银在发现渗水后已多次协调涉案商铺所在小区的开发商进行维修，但被告清远鑫瑞房地产有限公司虽有维修却未能修缮完好，属于被告清远鑫瑞房地产有限公司的责任，因此，对于该辩解意见，本院不予采纳。对于原告叶玉银要求被告限期对原告渗水商铺进行维修，同时维修方案应经原告同意并由原告全程监督维修，且出具有资质的鉴定机构鉴定符合合格标准的书面报告的诉讼请求，经查，如前所述，涉案商铺开裂、渗水与装修无关，属于房屋质量问题，依据《商品房买卖合同》及其附件的约定，被告清远鑫瑞房地产有限公司负有保修义务；至于维修方案是否需要经过原告同意并全程监督的问题，由于原告并非专业人士，本院认为无此必要，但维修完成后需要被告清远鑫瑞房地产有限公司向原告出具有资质的鉴定机构鉴定符合合格标准的书面报告，因此，对于该诉讼请求，本院予以部分支持，即限被告清远鑫瑞房地产有限公司于本判决生效之日起10日内对清远市清城区沿江中路1号保利天汇花园一期四号楼首层商铺126号按《商品房买卖合同》及其附件的约定进行保修，保修完成后向原告叶玉银出具有资质的鉴定机构鉴定符合合格标准的书面报告。对于原告叶玉银要求被告赔偿经济损失238399.63元的诉讼请求，经查，原告叶玉银诉称，该损失238399.63元构成如下：1、根据（2017）粤1802民初5930号民事判决书赔偿陈韵的经济损失78222.83元，2、（2017）粤1802民初5930号民事案件受理费1740元，3、（2017）粤1802民初5930号民事案件鉴定费19888元，4、根据与陈韵《商铺租赁合同》的租金损失122938元，租期36个月×4000元/月-13062元前期租金（陈韵支付的费用）-8000元合同保证金（陈韵支付的费用）=122938元，5、（2017）粤1802民初5930号民事案件原告聘请律师的律师费10000元，6、物业管理费5610.80元，24个月（预算两年）×288.45元/月（每月的物业管理费）元/月-1312元（陈韵支付的费用）=5610.80元；对于原告叶玉银根据（2017）粤1802民初5930号民事判决书赔偿陈韵的经济损失78222.83元及承担的案件受理费1740元、鉴定费19888元，属于本案的直接经济损失，应由被告清远鑫瑞房地产有限公司予以赔偿；对于租金损失122938元，根据《商铺租赁合同》，租期为从2017年4月7日起至2020年4月7日止，也即部分租金属于尚未发生的损失费用，本院酌情确定被告清远鑫瑞房地产有限公司按4000元/月从2017年4月7日起赔付至向原告叶玉银出具有资质的鉴定机构鉴定符合合格标准的书面报告之日止，同时根据原告的诉讼请求，租金损失应予扣除原告叶玉银同意扣减的陈韵支付的费用21062元；对于（2017）粤1802民初5930号民事案件原告聘请律师的律师费10000元，鉴于该费用并非诉讼之必要性支出，双方对此亦无约定，故该损失本院不予支持；对于物业管理费5610.80元，该费用属于原告叶玉银享受物业服务后支付给物业管理公司的费用，不论原告叶玉银是否实际使用该商铺，其收楼后依法均应承担，故该损失本院不予支持；综上，对于该诉讼请求，本院予以部分支持，即被告清远鑫瑞房地产有限公司应向原告叶玉银赔偿直接损失99850.83元及租金损失（租金损失按4000元/月从2017年4月7日起赔付至被告清远鑫瑞房地产有限公司向原告叶玉银出具有资质的鉴定机构鉴定符合合格标准的书面报告之日止，同时应予扣减21062元）。对于原告叶玉银要求被告支付律师费13500元的诉讼请求，经查，该费用并非诉讼之必要性支出，双方对此亦无约定，因此，对于该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告清远鑫瑞房地产有限公司于本判决生效之日起10日内对清远市清城区沿江中路1号保利天汇花园一期四号楼首层商铺126号按《商品房买卖合同》及其附件的约定进行保修，保修完成后向原告叶玉银出具有资质的鉴定机构鉴定符合合格标准的书面报告；二、限被告清远鑫瑞房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告叶玉银赔偿直接损失99850.83元及租金损失（租金损失按4000元/月从2017年4月7日起赔付至被告清远鑫瑞房地产有限公司向原告叶玉银出具有资质的鉴定机构鉴定符合合格标准的书面报告之日止，同时应予扣减21062元）；三、驳回原告叶玉银的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2539元，由原告叶玉银负担659元，被告清远鑫瑞房地产有限公司负担1880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  廖华军二〇一八年十一月二十二日书记员  温惠嘉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。