上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1936号原告陈灵朝，男，1986年12月28日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告张海燕，女，1985年4月4日出生，汉族，户籍地哈尔滨市。上列两原告共同的委托代理人赖国豪，上海市捷华律师事务所律师。被告上海东苑美墅置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人孙嘉，总经理。委托代理人孙蔚然，上海市华亭律师事务所律师。委托代理人赵颖，上海市华亭律师事务所律师。原告陈灵朝、张海燕与被告上海东苑美墅置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理，依法由审判员章国栋适用简易程序于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告陈灵朝、张海燕的委托代理人赖国豪到庭参加了诉讼。被告上海东苑美墅置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈灵朝、张海燕共同诉称，2013年12月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告购买被告位于闵行区中春路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋，每平方米建筑面积单价人民币(以下币种相同)32,983.75元，预售合同总价款为3,333,338元。预售合同约定，系争房屋建筑面积101.06平方米，其中，套内建筑面积79.68平方米，公用分摊建筑面积21.38平方米；系争房屋建筑层高2.965米。预售合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年年底，被告向原告交付了本案系争房屋。原告接收房屋后发现，系争房屋的实际层高仅有2.85米，与预售合同之约定相距甚远。2015年3月，被告向原告发出《关于城花新园房屋面积补差的补充说明》(以下简称《补充说明》)称，根据相关测绘机构实测的系争房屋建筑面积为101.34平方米，其中，套内建筑面积79.39平方米，公用分摊建筑面积21.95平方米，故确定最终合同价为3,342,573元。被告据此向原告收取合同差价9,235元。原告认为，被告交付层高缩水的商品房严重违反了双方预售合同之约定，属于欺诈行为，构成严重违约，应当赔偿由此造成的全部损失。损失的具体计算方式，系以约定层高2.965米，减去实际层高2.85米，所得相较约定层高而实际减损层高的具体比例，再按照预售合同约定的总房价款计算相应损失约为129,686.30元〔(2.965米-2.85米)÷2.965米×3,333,338元=129,686.30元〕。同时，被告向原告收取面积补差，不符合《上海市房地产转让办法》以及双方签订的《上海市商品房预售合同》之“特别告知一”的相关规定，理应向原告返还多收取的款项。根据最终的测量结果，系争房屋套内面积实际减少0.29平方米，依据预售合同约定的每平方米32,983.75元单价计算，被告应返还该部分多收取的购房款9565.29元，再加因公用分摊面积增加而向原告多收取的款项9,235元，故被告应向原告退还多收取的款项共计18,800.29元。现原告诉至法院，要求判令：1、被告向原告赔偿因层高缩水导致的损失129,686.30元；2、被告向原告退还因建筑面积增减而多收取的购房款18,800.29元。原告陈灵朝、张海燕共同向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、原、被告于2013年12月29日签订的《上海市商品房预售合同》一份，证明原、被告之间存有商品房买卖合同关系以及相关约定；2、《上海市新建住宅使用说明书》一份，证明系争房屋的实测建筑层高为2.85米；3、《关于城花新园房屋面积补差的补充说明》，证明系争房屋的实测套内建筑面积、公用分摊建筑面积，以及被告据此收取面积补差款项的具体金额。系争房屋交付时曾经过第一次测量，测量结果有错误，但原告按照当时错误的测量数据已经向被告支付了相应款项。被告上海东苑美墅置业有限公司未到庭答辩，亦未向本院提供书面证据。但在本案审理期间，被告表示，关于系争房屋层高缩水问题，双方预售合同约定该房屋的建筑层高为2.965米系笔误，因所有的房屋中只有这一栋写了该层高，当然被告也同意承担因该笔误而造成的责任，但不同意原告的计算标准。退一步而言，层高2.85米也符合国家的强制性规定，不会对原告的实际使用功能造成减损。关于原告所称多收房款之问题，双方签订的预售合同之补充条款第4条明确约定，实测面积的增减均以建筑面积为准，因此，购房款应当以最终实测的建筑面积为计算依据。本院对证据的认证意见：原告提供的证据1、2、3，被告对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采纳。经审理查明，2013年12月29日，原告(买方，乙方)与被告(卖方，甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方位于闵行区七宝镇中春路XXX弄XXX支弄XXX号XXX层XXX室房屋，即本案系争房屋。甲方暂测房屋建筑面积为101.06平方米，其中，套内建筑面积为79.68平方米，公用分摊建筑面积为21.38平方米。房屋建筑层高为2.965米。该预售合同特别告知一第五条第1款约定，商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。预售合同第三条约定，系争房屋每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为32,983.75元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,333,338元。预售合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3.00%(包括3.00%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%(包括-3.00%)，乙方有权单方面解除本合同。预售合同补充条款一第四条约定，暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时的处理约定(补充及修正合同第五条及特别告知第五条)：(一)当实测套内建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内建筑面积增减误差是否超过3%以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。(二)当实测公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。(三)当实测套内建筑面积及公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内、公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。2015年3月，被告向原告发送《关于城花新园房屋面积补差的补充说明》，载明，城花新园87号1302室，预测建筑面积为101.06平方米，其中套内面积79.68平方米，公用分摊面积为21.38平方米，预售合同价为3,333,338元。经上海A测绘服务有限公司测绘，上海市房地产测绘管理办公室监制，实测建筑面积为101.34平方米，其中套内面积为79.39平方米，公用分摊建筑面积为21.95平方米，最终合同价为3,342,573元。根据预售合同补充条款一第四条约定，暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时，以房屋建筑面积为准计算房款补差。近期，被告收到测绘单位上海A测绘服务有限公司向其提交的《情况说明》，告知原测绘报告中37幢87、88号楼面积计算有误，经重新调整测绘，更正出具了编号为XXXXXXXXXXXX号《房屋土地权属调查报告书》，对上述相关房屋的实测面积进行调整，经调整后涉及到系争房屋的面积补差费用为9,235元。双方最终确认的总房价款为3,342,573元。事后，原告已向被告实际支付了面积补差费用9,235元。另查明，目前，系争房屋权利人系原告，被告亦已向原告实际交付了房屋。系争房屋《上海市新建住宅使用说明书》载明，系争房屋层高2.85米。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现本案争议焦点在于，第一，系争房屋层高降低，被告是否应当承担赔偿责任，以及具体之赔偿责任；第二，相较于预售合同之约定，系争房屋实测套内面积减少以及公摊面积增加的相应部分，是否应当计收购房款(即原告是否有权要求被告退还因套内面积减少、公摊面积增加而另行支付的相应部分款项)。关于争议焦点一，原告要求被告赔偿房屋层高损失之诉请，根据预售合同约定，被告应向原告交付层高为2.965米的房屋，而被告实际向原告交付的系争房屋层高为2.85米，显与双方约定不符，被告对此已构成违约，理应承担相应的违约责任。鉴于双方就被告在房屋建筑层高上发生违约行为应承担何种违约责任没有作出明确约定，现考虑到被告在建造系争房屋时依图施工，并未擅自变更原设计图纸获取额外利益，或故意向被告隐瞒系争房屋相关情况之客观事实，故本院综合考量系争房屋目前的实际层高、层高不足的具体幅度、作为违约方的被告的主观恶意、被告相应过错程度以及由此对原告实际使用系争房屋造成的影响等因素，酌情确定由被告向原告赔偿因系争房屋层高造成的损失33,425元。原告要求赔偿房屋层高损失费的计算标准，缺乏依据，本院难以支持。关于争议焦点二，本院认为，双方所签订的预售合同之特别告知一第五条第1款、合同第五条之规定，虽对系争房屋暂测建筑面积与实测建筑面积不一致之情况的处理进行了约定，即房屋共用部位建筑面积的分摊或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，转让总价格不变，但原、被告双方又以预售合同补充条款一第四条对此作出特别约定与修正，确认对暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时的处理方式为：(一)当实测套内建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。(二)当实测公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。(三)当实测套内建筑面积及公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内、公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。从上述约定可以看出，当房屋实测面积与暂测面积出现不一致而需要调整房屋总价时，双方明确一律按该房屋的实测建筑面积来结算房屋总价。该约定并不违反法律法规的强制性规定，故该约定合法有效，双方应遵照履行。依据双方约定，房屋总价系单价乘以房屋建筑面积得出，现房屋实测面积较暂测面积增加了0.28平方米(实测建筑面积101.34平方米-预测建筑面积101.06平方米=0.28平方米)，按每平方米32,983.75元计算，房屋总价较合同约定总价实际增加了9,235.45元，根据双方补充条款的约定，原告理应承担该增加部分的房价款，被告据此向原告收取9,235元，符合双方约定。鉴于双方签订的补充条款一第四条系经双方协商一致形成的合意，应视为原告在签署预售合同时对套内面积或套外公摊面积的增减是否影响房价款已有充分的考虑，且知晓相关处理方式的实际后果与风险责任，因此，本案中，原告以双方预售合同之特别告知一第五条第1款与合同第五条之约定为由，要求被告返还对于因套内面积减少0.29平方米(预测套内面积79.68平方米-实测套内面积79.39平方米=0.29平方米)，依据预售合同约定的每平方米32,983.75元计算，所对应的被告已收取的购房款9,565.29元，以及上述因公用面积分摊而原告已实际支付购房款9,235元，共计18,800.29元，于法无据，本院不予支持。综上所述，被告应向原告赔偿33,425元。被告上海东苑美墅置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海东苑美墅置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈灵朝、张海燕关于上海市闵行区中春路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋层高减损的损失费人民币33,425元；二、驳回原告陈灵朝、张海燕的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,261.73元，减半收取计人民币1,630.86元，由原告陈灵朝、张海燕负担人民币1,262.75元，被告上海东苑美墅置业有限公司负担人民币368.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  章国栋二〇一五年十一月九日书记员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。