云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初7303号原告宋伟华，男，汉族，1957年7月14日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托代理人刘江，云南领正律师事务所律师。特别授权代理。被告王顺体，男，汉族，1970年1月25日生，身份证登记住址云南省宣威市。委托代理人秦庆乖，云南中天律师事务所律师。特别授权代理。被告彭顺明，男，汉族，1976年6月2日生，身份证登记住址云南省昭通市昭阳区。委托代理人张娇，云南云恒律师事务所律师。特别授权代理。原告宋伟华诉被告王顺体、彭顺明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日受理后，依法组成合议庭，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告宋伟华的特别授权代理人刘江、被告王顺体的特别授权代理人秦庆乖、被告彭顺明的特别授权代理张娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋伟华称：2017年6月21日，原告与被告王顺体、彭顺明签订《房屋租赁合同》，约定被告王顺体租用原告位于昆明市某路3栋3楼自编区域（2、3号区域），面积分别为349、286平方米房屋，租赁期限2017年7月1日至2020年6月30日止。租金每平方米55元，第一年租金分别为230,340元、188,760元，自第二年起每年租金在上一年租金的基础上递增5%，即：当年租金=上一年年租金总额+5%，以此类推。物业管理费、水费、电费由原告代为收缴。每年6月1日之前支付下一年度的租金、物业费及保洁费。如被告王顺体未按约定支付应交的各项费用，除补交齐各项费用外，其支付的保证金分别是4万、3万元不予退还，且每逾期一天按当年应付金额总额的百分之二计算违约金；被告若逾期达15天仍未支付的，原告有权终止合同。被告违反本合同所约定的条款，被告应承担原告实现债权所产生的费用，包括但不仅限于债务本金、债务利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、保全费、执行费、律师代理费以及其它实现债权而产生的费用。被告彭顺明对王顺体的上述债务自愿承担连带担保责任。合同签订之日，原告已将标的房屋及附属设施移交给了被告。被告在占有、使用、收益原告所承租的房屋，但未按合同之约定履行支付租金的义务，经原告统计两份《房屋租赁合同》被告尚欠原告租金、物菅费、保洁费等合计506,955元。原告多次催促被告付款，被告以各种理由拖延付款。原告为了维护自身合法权益，现诉至人民法院诉请判令：1、被告王顺体向原告宋伟华支付2018年7月1日至2019年6月30日止《房屋租赁合同》（两份）租金、物业费、保洁费合计为506,955元并支付至实际还款之日止的逾期付款资金占用费（自2018年6月1日起逾期还款利息为每月2%计）；2、被告王顺体赔偿原告宋伟华因不能按期偿还债务产生的违约金每天百分之二即10,139.1元；3、被告王顺体承担原告宋伟华支付的律师代理费7500元；4、被告彭顺明对被告王顺体的上述债务承担连带还款责任；5、由被告承担本案诉讼费用和原告实现债权产生的经济损失。被告王顺体辩称：1、王顺体不是适格的被告。2017年6月21日，原告与被告虽然签订《房屋租赁合同》，但租赁涉案房屋是为了新办公司云南正涵商贸有限公司经营使用，从《房屋租赁合同》第十条第18项约定也可以看出涉案房屋的实际承租人为公司而不是被告王顺体。合同签订后，该公司于2017年8月份成立，成立后该公司实际占有和使用涉案房屋，第一年的房屋租金也由该公司向原告支付。2、云南正涵商贸有限公司已不再继续履行使用租赁房屋，房屋租赁合同已经终止履行，被告王顺体要求承租人继续支付租金并支付资金占用费不具有合理性。该公司因经营不善停止营业，且对涉案房屋也没有再继续占有和使用，房屋租赁合同实际已经不能继续履行。被告彭顺明辩称：被告彭顺明只是履行云南正涵商贸有限公司的职务行为，被告彭顺明不应承担责任。原告宋伟华针对其诉讼请求向本院提交以下证据：一、商铺场地租赁合同，欲证明原告向房屋业主承租了位于某路3栋3层房屋，享有对涉案房屋的出租、转租权。二、房屋租赁合同(含附件一移交清单)，欲证明2017年6月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（2号区域、3号区域，共计两份合同）约定被告王顺体承租原告位于某路3栋3楼房屋，租期2017年7月1日至2020年6月30日，租金55元/㎡，此后按5%递增，每年的6月1日前一次性支付下一年度的租金、物业费、保洁费；逾期付款的违约金每天承担2%等，被告彭顺明为王顺体履行《房屋租赁合同》提供担保，承担连带担保责任。2017年6月21日，原告将涉案2号区域、3号区域的房屋移交给被告。三、告知函，欲证明2018年5月21日，原告按合同之约定提前一个月通知被告支付2018年7月1日至2018年6月30日的房屋租金及相关费用等。四、发票，欲证明原告主张权利支付律师费5000元、诉讼费8869元。被告王顺体质证认为对证据一的真实性、关联性和合法性不予认可。对证据二的真实性无意见，但不认可关联性，实际承租方为云南正涵商贸有限公司。对证据三的真实性无异议，但不认可关联性。对证据四中诉讼费发票的真实性、关联性和合法性无异议。不认可律师费发票的真实性，没有证明已经支付的凭据。被告彭顺明质证认为对证据一、二的真实性、关联性和合法性无异议，但不认可证据二的证明目的。证据三与被告彭顺明无关，不予质证。对证据四中的律师费发票的真实性、关联性和合法性不予认可，与原告起诉的金额不同，认可诉讼费发票。被告王顺体为证明其答辩意见提交了下列证据材料：国家企业信用信息公示两份，欲证明承租人系公司。原告宋伟华质证认为认可证据的真实性，但是不认可关联性和证明目的。租赁合同签订后才设立的公司。被告彭顺明质证认为对被告王顺体提交的证据没有意见。被告彭顺明为证明其答辩意见提交了下列证据材料：一、营业执照，二、工资表，三、费报销清单；欲证明租赁关系与被告彭顺明没有关系。原告宋伟华质证认为对证据一的真实性没有意见，但不认可关联性。不认可证据二、三，不是原件，不符合证据形式，没有财务的签章及人员签名，没有使用单位的抬头及支付凭据。被告王顺体质证认为对被告彭顺明提交的证据无异议。原告提交的证据形式合法，内容证明本案案件事实，本院予以采信。被告王顺体提交的证据及被告彭顺明提交的营业执照能够反映本案案件的部分事实，本院予以参考。被告彭顺明提交的工资表、费报销清单不符合证据形式，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2017年6月21日，原告宋伟华作为出租方（合同甲方）与承租方（合同乙方）被告王顺体及合同履行担保人被告彭顺明签订《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落于昆明市某路，某三栋三楼自编区域（2号区域），含公摊面积349平方米。租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日。甲方于2017年6月21日以现状房屋装修状态交给乙方使用。在租赁房屋交接时，双方对房屋现状装修内附属设施、家具、水表读数、电表读数及房门钥匙进行清点交接记录后签字盖章确认。约定租金为每平方米55元。第一年租金为55元/㎡×349㎡×12个月=230,340元，自第二年起，每年租金在上一年租金的基础上递增5%，即：当年租金=上一年租金＋（上一年租金×5%），以此类推。2017年7月1日至2018年6月30日年租金230,340元；2018年7月1日至2019年6月30日，年租金241,857元；2019年7月1日至2020年6月30日，年租金253,960元。支付方式为先付后用。第一年支付方式：在签订合同日（2017年6月21日）一次性支付第一年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金、保证金、物业费及保洁费，应支付金额合计295,680元，费用明细：第一年租金230,340元；保证金30,000元；物业费349㎡×5元/㎡×12个月=20,940元（按年支付，代收代缴）；保洁费1200元/月×12个月=14,400元（按年支付）。第二年及以后年度租金、物业费及保洁费于上一年度租期到期前提前一个月（即每年6月1日）前一次性支付。合同第十一条约定：“1、乙方违约责任：（1）乙方应按约定支付应交的各项费用，若逾期未支付应付的租金、物业费、水费、电费等各项费用的，除应补交齐各项费用外，乙方支付的保证金不予退还，且每逾期一天按当年应付金额总额的百分之二按日计算向甲方支付违约金，若逾期达15个自然日仍未支付的，甲方有权终止合同，且享有向乙方追缴所拖欠费用的诉讼权益。……（3）若乙方违反本合同所约定的条款，给甲方带来的损失，乙方应承担甲方为实现债权所采取的法律行为而产生的费用，包括但不限于债务本金、债务利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师代理费以及其他为实现债权而发生的费用……”合同第十条第18项约定：“鉴于乙方租赁此房用于新办公司，故合同主体暂以自然人签订，待营业执照办理完毕后，由公司在该合同上加盖公章，自然人担保，并提供一套公司营业执照复印件加盖公司及担保人的身份证复印本人签字加按手印给甲方……”合同还约定了其他权利义务。同日，原告与被告王顺体、彭顺明签订另外一份《房屋租赁合同》约定被告王顺体向原告宋伟华承租坐落于昆明市某路，某三栋三楼自编区域（3号区域），含公摊面积约286平方米的房屋，租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日止。房屋租金为每平方米55元，第一年租金为188,760元，自第二年起，每年租金在上一年度租金的基础上递增5%。2017年7月1日至2018年6月30日年租金为188,760元；2018年7月1日至2019年6月30日年年租金为198,198元；2019年7月1日至2020年6月30日年租金208,108元。支付方式为先付后用。第一年支付方式：在签订合同日（2017年6月21日）一次性支付第一年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金、保证金、物业费及保洁费，应支付金额合计260,320元，费用明细：第一年租金188,760元；保证金40,000元；物业费286㎡×5元/㎡×12个月=17,160元（按年支付，代收代缴）；保洁费1200元/月×12个月=14,400元（按年支付）。第二年及以后年度租金、物业费及保洁费于上一年度租期到期前提前一个月（即每年6月1日）前一次性支付。合同还约定了原、被告的其他权利义务。上述合同签订后，被告使用上述合同约定的租赁物（昆明市某路，某三栋三楼自编区域2号、3号区域），被告支付了一年的租金后未支付继续使用租赁物产生的租金。原告宋伟华于2018年5月21日向被告王顺体出具告知函，载明：“您租用的位于昆明市某路三栋三楼房屋（自编区域2号、3号区域）下一年度租金支付时间为：2018年6月1日前，请合同约定时间履行支付义务。就房屋日常相关事宜，至今未委派一位相关责任人与我方对接，请您尽快完善指定人员和联系方式并提交授权，便于双方在正常的工作中有对应的责任人，若有变更，应提前告知。”被告王顺体在告知函上“签收人”处签字确认。原告宋伟华主张被告未支付上述两个租赁合同约定的第二年租金、物业费、保洁费共计506,955元。故原告诉至法院诉请如上。被告王顺体认为房屋实际承租人为云南正涵商贸有限公司，其不是适格的被告，租赁合同已经终止履行。被告彭顺明则认为其为履行公司职务，不应承担合同责任。双方分歧较大，调解不能。审理中查明，双方租赁合同标的物业系原告向房屋业主昆明林产化工有限责任公司承租的位于某路3栋3层房屋，租期十年，原告享有对涉案房屋的出租、转租权。本案争议焦点为：一、房屋租赁合同是否终止？二、本案合同责任由谁承担？针对争议焦点一，本院认为《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案被告王顺体辩称合同已经终止，但被告未提交证据予以证明，对于举证不能的不利后果由被告承担。故被告王顺体的辩称，本院不予采信。原、被告签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法成立，双方应按合同约定履行合同义务。合同约定第二年租金于2018年6月1日前支付，物业费和保洁费为年付，被告经原告催要未予支付，原告根据合同约定主张第二年（2018年7月1日至2019年6月30日）的租金、物业费、保洁费506,955元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告未按约定期限支付租金，其行为已构成违约，被告违约造成原告利息损失，本院酌情支持按月2%计算的违约金。原告主张资金占用费，无合同依据且与违约金重复，本院不予支持。原告主张的律师费，因双方在合同中第十一条（3）关于违约责任条款中约定了乙方违约应承担甲方为实现债权所采取的法律行为而产生的费用，本院根据云南省律师费收费标准及费用发票记载金额支持5000元。针对争议焦点二，1、本院认为被告王顺体作为房屋租赁合同的承租人与原告签订合同，合同明确约定被告王顺体负有承租人的义务。被告作为完全民事行为能力人，应承担签署合同产生的合同责任，受合同约束。对于房屋租赁合同约定的房屋使用目的不影响被告承担本案合同责任。被告王顺体辩称房屋租赁合同第十条第18项已明确约定实际承租人为公司，本院认为房屋租赁合同约定“在公司设立后由公司在该合同上加盖公章，自然人担保，并提供一套公司营业执照复印件加盖公司及担保人的身份证复印本人签字加按手印给甲方”，本条为公司设立后变更承租主体的约定，但被告未提交证据证明原、被告双方已按约定流程进行了变更及双方对变更主体形成了统一意志，故对被告辩称，本院不予采纳。本案合同责任由被告王顺体承担。2、至于被告彭顺明承担的责任，本院认为《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”本案中，被告彭顺明在房屋租赁合同中以担保人的地位签字，合同未约定承担责任的方式，根据法律规定按照连带责任保证承担保证责任，被告彭顺明对上述债务承担连带保证责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、由被告王顺体于本判决生效之日起五日内向原告宋伟华支付租金、物业费、保洁费共计506,955元，并支付该款项自2018年6月1日起至款项还清之日止按月利率2%计算的违约金；二、由被告王顺体于本判决生效之日起五日内向原告宋伟华支付律师费5000元；三、被告彭顺明对上述债务承担连带保证责任；四、原告宋伟华的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8869元，由被告王顺体、彭顺明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蓓蕾人民陪审员  吴兰珍二〇一八年十一月十九日书 记 员  李彦霈