呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民初204号原告(执行案外人)：马海琴，女，1979年11月8日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：马坤杰，爱德律师事务所律师。被告（申请执行人）：二十二冶集团第一建设有限公司，住所地河北省唐山市丰润区幸福道16号。法定代表人：慈国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯国宏，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾志军，内蒙古远舰律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区团结小区社区服务网点综合楼1-3-1302．1304。法定代表人：张玲杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：高桂芝，内蒙古恒羽律师事务所律师。原告马海琴与被告二十二冶集团第一建设有限公司（以下简称二十二冶公司）、第三人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马海琴及其委托诉讼代理人马坤杰，被告二十二冶公司的委托诉讼代理人冯国宏、贾志军，第三人尖峰公司的委托诉讼代理人高桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马海琴向本院提出诉讼请求：一、立即停止对呼和浩特市回民区海拉尔西路滨海阳光4幢楼2单元203房产的强制执行并解除对上述房产采取的查封措施;二、本案诉讼费用由二十二冶公司承担。事实和理由：2014年11月21日,马海琴及张利宁与尖峰公司签订《商品房屋买卖要约承诺书》就本案争议房产的出售达成一致意见。双方约定尖峰公司将其开发所有的位于呼和浩特市回民区海拉尔西路滨海阳光4幢楼2单元203房屋以460042.48的价格售与马海琴夫妻二人。当时由于尖峰公司无法为马海琴办理按揭贷款,马海琴只能选择一次性方式向尖峰公司支付房款,为此马海琴不得不四处举债。后经马海琴多方筹措分别以现金或银行转账方式向尖峰公司陆续支付房款,截至涉案房产查封之前马海琴已全额付清购房款460042.48元。2016年7月5日,尖峰公司向马海琴交付涉案房屋时,以办理网签为由要求马海琴将《商品房屋买卖要约承诺书》交还尖峰公司并于当日与马海琴重新签订了《商品房屋买卖合同》。同时尖峰公司以开具正式发票为由要求马海琴必须交还涉案房产的相关付款收据,马海琴按照尖峰公司要求将所有购房收据交付后,尖峰公司于2016年8月13日向马海琴出具了金额为460042.48元的购房发票。马海琴对涉案房产装修完毕并入住后,得知所购买的涉案房产经二十二冶公司申请并由呼和浩特市中级人民法院于2016年4月19依法查封故向呼和浩特市中级人民法院提出异议,呼和浩特市中级人民法院做出(2018)内01执异39号《执行裁定书》,裁定驳回案外人马海琴的异议请求。马海琴不服上述裁定,故依据《中华人民和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向贵院提起诉讼尖峰公司作为房地产开发企业其以营利为目的从事房地产开发和经营,其早在涉案房产被查封之前就与马海琴签订合法有效的《商品房屋买卖要约承诺书》,马海琴也按照约定全额支付购房款。由于马海琴购买涉案房产的唯一目的是用于居住且马海琴及家庭名下再无其他房产马海琴作为支付全部价款的购房人对涉案房产在可期待物权的基础上对尖峰公司已形成物权请求权。与二十二冶公司基于建设工程与尖峰公司形成的般债权相比较,马海琴就涉案房产的购房目的及付款行为足以阻却并排除本案之执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定,马海琴完全符合上述关于排除执行的法定情形,马海琴及张利宁是涉案房产合法权利人。二十二冶集团第一建设有限公司辩称，马海琴的诉讼请求不成立。1、人民法院查封涉案房产的时间是2016年4月19日，马海琴与尖峰公司签订《商品房买卖合同》的时间是2016年7月5日，实际占有房屋的时间也是2016年7月5日，均在人民法院查封之后，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关条款；据此双方所签订《商品房买卖合同》本质系对抗人民法院的查封措施，存在转移财产的嫌疑。2、2014年11月21日的《商品房买卖要约承诺书》，不符合法律规定的《商品房买卖合同》的形式及实质要件。3、马海琴并未取得涉案房屋的不动产登记证书，相应的不享有该房屋的所有权，其与尖峰公司签订的《承诺书》不具有公示效力，作为债权行为依法不发生物权变动效力，尖峰公司仍然是房屋的所有人。4、《商品房买卖要约承诺书》仅仅是针对要约的承诺，承诺书的第二条明确约定“以双方最终签订的《商品房买卖合同》确定”，其所称“物权期待权”保护的前提和基础是未来必将过度为物权，但涉案房产在其签订《商品房买卖合同》及其实际占有前已被人民法院依法查封，对此尖峰公司有意隐瞒事实，导致物权请求权无法实现，故存在过错；另外马海琴所主张的物权期待权与《商品房买卖合同》中的物权期待权，概念确属不同，据此马海琴的主张于法无据。5、涉案房屋被依法查封，并非是二十二冶公司的过错导致，二十二冶公司向尖峰公司主张工程款并向人民法院申请诉讼保全完全符合法律规定，也应该得到人民法院的支持。二十二冶公司不应承担本案的诉讼费。尖峰公司述称，马海琴所述事实属实，2014年11月21日马海琴与尖峰公司签订商品房买卖要约承诺书，因为当时海西路滨海阳光小区没有取得预售许可证，所以2014年不能签订正式的商品房买卖合同，尖峰公司与所有买房人签订的都是商品房买卖要约承诺书，而且包括马海琴在内的买房人向尖峰公司交的购房款是以要约金的形式，合同签订后在2016年7月5日时，尖峰公司又与马海琴签订了正式的商品房买卖合同，同时把当时的要约承诺书和2014年交房的票据收回重新换成正式的购房款票据，因此马海琴所述事实与事实情况是完全相符的，马海琴购买尖峰公司房屋，尖峰公司按双方约定以及在2016年7月5日时交房屋交付马海琴，尖峰公司与二十二冶公司之间因为其它案件双方发生了纠纷，属于两家公司之间诉讼，二十二冶公司查封的房子是在尖峰公司将房卖给马海琴之后，而且当时马海琴的确是全额交了款，因此尖峰公司完全认同马海琴所述事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及查明确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年11月19日，马海琴与尖峰公司签订《商品房买卖要约承诺书》，马海琴自愿购买尖峰公司开发建设的回民区海西路“海西名筑”（现更名为“滨海阳光”）小区4#2单元203号，房屋单价4803.28元，总房款586000元，房屋面积为122㎡。马海琴于当日支付房款176000元。2014年11月21日，马海琴与尖峰公司重新签订了《商品房买卖要约承诺书》，重新约定涉案房屋的单价为3770.84元/㎡，总房款460043元，马海琴补交了剩余房款284043元。其后涉案房产办理了预售许可证。二、2016年4月12日，本院作出（2015）呼民一初字0022号民事裁定书和（2015）呼民一初字第00024号民事裁定书，分别裁定冻结尖峰公司银行存款36901208元和26392808元或查封等值的其他财产。2016年4月19日，本院向呼和浩特市房屋产权产籍档案馆发出《协助执行通知书》，查封尖峰公司所有的“海西名筑”4#（1-18层）共96套及负一层554.62㎡房产，查封价值以6329万元为限。其中包括本案涉及的房产。三、2016年7月15日尖峰公司与马海琴、张利宁签订了正式的商品房买卖合同，同时向马海琴交付了涉案房屋。马海琴、张立宁居住至今。四、马海琴、张立宁在呼和浩特无其他可用于居住的房屋。以上事实有当事人提交的《房屋要约承诺书》2份，收据，《商品房买卖合同》，中国银行交易明细清单、《物业管理服务合同》、物业费收费票据以及当事人陈述、开庭笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，马海琴是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。买受人够买开发企业名下商品房，必须同时符合上述三个条件才能排除人民法法院的强制执行。第一，尖峰公司2014年11月19日与马海琴签订《商品房买卖要约承诺书》载明了房屋价款、坐落、面积等，可视为双方签订了合法有效的书面房屋买卖合同。第二，呼和浩特市房屋产权产籍档案馆出具的《不动产信息查询结果》证明张利宁、马海琴除本案所涉房屋外无其他用于居住的房屋；第三，马海琴提交的尖峰公司出具的收款收据，银行记录与要约承诺书的房款数额相互印证，能够证明马海琴已经支付了全部的购房款。所以，本案尖峰公司与马海琴之间系真实的房屋买卖关系，尖峰公司在收取了马海琴全部购房款后，有义务将涉案房屋交付马海琴，马海琴享有涉案房屋产权的物权期待权。按照上述法律规定，马海琴享有的民事权益能够排除人民法院的强制执行。综上所述，综上，马海琴对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出的诉讼请求，应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行呼和浩特市回民区海拉尔西路滨海阳光4幢2单元203号房屋。案件受理费7300.0元，由二十二冶集团第一建设有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2018）内01执异39号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 赵俊平代理审判员 于文硕代理审判员 韩东妹二〇一八年十一月二十七日书 记 员 曹文婷