海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1611号 上诉人（原审被告，反诉原告）：王晶晶，女，1975年2月27日出生，汉族，黑龙江省宁安县人，三亚尚辉房地产顾问服务有限公司经理，住三亚市。 被上诉人(原审原告，反诉被告)：王吉祥，男，1984年10月6日出生，汉族，自由职业，吉林省安图县人，住吉林省安图县二道白河镇光明社区。 委托诉讼代理人：王健，广东深天成（文昌）律师事务所律师。 上诉人王晶晶与被上诉人王吉祥房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院(2017)琼9029民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王晶晶上诉请求：1.依法改判一审判决第三项，支持上诉人无合同违约行为，不承担支付被上诉人违约金6.6万元。2.依法支持被上诉人支付3万房屋尾款。3.被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误，判决不当。1、上诉人不存在违约行为。原判决书第14页最后一行认定“被告在取得《不动产权证书》后，未按合同的约定将涉案房屋的产权证书交由原告保管，被告存在违约”系认定事实错误。2017年9月8日，南美物业工作人员通知上诉人到物业取《房屋所有权证》，当日上诉人即联系被上诉人准备过户的材料(有当日通话记录及微信、短信记录，一审双方答辩时已有出示)。9月21日下午2点，上诉人与被上诉人王吉祥及房屋买卖合同证明人董恩全三人一同到南美物业领取《房屋所有权证》，上诉人王晶晶拿到《房屋所有权证》后，第一时间交到被上诉人王吉祥手中，随后共同到保亭县不动产登记中心及房管局办理房屋过户事宜，但登记中心及房管局的人员均答复该房屋因属于限卖房屋且被上诉人王吉祥不具备购房资格，不能办理过户。随后双方各自回家。《房屋所有权证》由上诉人王晶晶暂时保管。9月22日，被上诉人王吉祥电话要求上诉人王晶晶再去办理手续，上诉人电话答复被上诉人，可自行去相关部门再次咨询过户事宜，如能办理，上诉人可立即赶赴现场，配合其办理过户手续。鉴于以上事实，上诉人再将《房屋所有权证》交付被上诉人已无实际意义，并且在未过户情况下将《房屋所有权证》交付被上诉人，存在房屋被其转卖、抵押的风险，因此，上诉人后期未将《房屋所有权证》交被上诉人属于民事自救预防行为，不属于违约行为。《房屋所有权证》在双方办理过户手续时是交由被上诉人持有的，只是因为不动产交易中心工作人员明确答复不能办理过户后，才由上诉人王晶晶暂管《房屋所有权证》，这也应当看作双方以实际行动对原合同的变更，因此，上诉人已履行《房屋买卖合同》第三条约定的义务，不存在违约行为。另外，上诉人认为，在房屋买卖交易中房屋过户义务属于从给付义务（不动产产权认定的唯一标准是不动产登记薄上的登记人而非不动产产权证书），不交付不动产产权证书对房屋产权的认定不构成影响，因此不构成违约。同时，在被登记中心及房管局的人员告知不能办理过户的情况下，上诉人有理由相信被上诉人索要房屋产权证书的行为可能对其造成负面影响，不利于纠纷的解决。2、上诉人与被上诉人所签订的《房屋买卖合同》因遇政府出台的《意见》无法继续履行，被上诉人现有3万元房款未按约定支付，请求法院支持上诉人要求被上诉人支付3万元房屋尾款的请求，上诉人可通过公证或授权等方式配合被上诉人办理权证过户。综上所述，一审判决不当，损害了上诉人王晶晶的权益。在此，特提起上诉，望二审法院支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人王吉祥答辩称，1.上诉人未按照双方签订合同第三条约定将不动产权属证书将由被上诉人保管，属于违约行为，应当依照合同约定支付违约金。2.根据证据微信聊天记录，在2017年9月24日，被上诉人就催告上诉人要求把房产证交由被上诉人保管，但上诉人拒绝把房产证交由被上诉人，因担心上诉人拿房抵押或者一房二卖，于是立即向法院起诉并申请保全房屋。3.上诉人请求尾款条件未成就。 本诉原告王吉祥向一审法院起诉请求：1、判令确认位于保亭县保兴西路南美假日小区（二期）22号楼1单元1912室为原告王吉祥所有；2、判令被告王晶晶立即协助原告王吉祥办理上述房产过户手续；3、判令被告王晶晶赔偿经济损失66000元；4、本案受理费、保全费，由被告负担。 反诉原告王晶晶向一审法院提出反诉请求：1、判令解除原、被告于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同》；2、判令原告王吉祥搬离保亭县保城镇保兴西路南美假日小区22栋1单元1912室；3、判令原告王吉祥支付房屋租金20000元（从2016年12月16日房屋交付之日起，按每月2000元计算至实际搬离涉案房屋时止，暂计至2017年10月）；4、本案诉讼费用，由原告（反诉被告）负担。 一审法院认定事实：2011年11月18日，被告与海南创基房地产开发公司签订一份《保亭县商品房买卖合同》，合同约定：海南创基房地产开发公司将其开发建设位于保亭县保城镇保兴西路南美假日小区二期22号楼1单元1912室出卖给被告，建筑面积为49.84㎡，套内建筑面积为36.63㎡，每平方米7336.78元，房屋总价款为365665元。2016年12月14日，经原、被告协商，被告将该房屋转让给原告。原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：1、房屋转让费为33万元，合同签订当天，原告向被告支付房款30万元（被告免费赠送原告冰箱、电视、床、衣裳柜、沙发），余款3万在被告协助原告办理房屋产权过户手续后的当天给付；2、被告收到原告的30万元房款之日，被告将其与开发商签订的《保亭县商品房买卖合同》及缴纳所有的费用票据交由原告保管，并于2016年12月16日将房屋交付原告使用，房屋交付前的水电费及物业费，由被告负责；3、由于开发商的原因，被告尚未取得《房屋所有权证》，被告应与开发商交涉并负责办理《房屋所有权证》，其费用由被告负担；4、《房屋所有权证》办理后，被告将该证交由原告保管。在取得《房屋所有权证》3个月内，被告协助原告办理房产过户手续，其费用由原告负担；5、合同签订后，如有违约，违约方按房款的20%向守约方支付违约金。董恩全在《房屋买卖合同》上签名作为双方的证明人。合同签订的当日，原告通过银行转账向被告支付购房款30万元。同日，被告搬离涉案房屋，将房屋交付原告使用。2017年5月16日，保亭黎族苗族自治县人民政府作出的《意见》，规定：一、实施住房限购政策。（一）非本省户籍居民家庭在保亭县限购**住房。购房时必须提供从购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴、补办证明的不予认可。（二）暂停向海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。（三）……。二、实施差别化住房限贷政策……。三、禁止期房转让和限制现房转让。（一）禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅和产权式酒店客房再行转让。（二）在预售商品住宅和产权式酒店客房竣工交付、预购人取得不动产权证之前，房管部门不得为其办理转让手续；不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。（三）非本省户籍居民家庭自本意见实施之日起在保亭县购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让；……。七、本意见自2017年5月16日起施行。除上述规定外，交易资格审核等其他政策继续按照《海南省住房和城乡建设厅海南省国土资源厅中国人民银行海口中心支行关于限制购买多套商品住房的通知》（琼建房[2017]96号）文件有关规定执行。2017年8月11日，被告取得《不动产权证书》。2017年9月21日，原、被告咨询了保亭县不动产登记中心和房管局得知：该涉案房屋不能办理房产过户手续，为此，被告未将《不动产权证书》交付原告保管。2017年9月25日，原告向本院提起诉讼。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订的，其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：”依法成立的合同，自成立时生效”及《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，因此，该合同为有效合同。合同签订后，原告依合同约定向被告支付购房款30万元，余款3万作为被告合同履行保证金。被告在收取原告的购房款后，已按合同约定将涉案房屋交付原告使用。现被告以因不可抗力导致合同无法履行，具备解除合同的条件为由进行抗议辩，且请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。根据《意见》第三条第（三）项规定：“非本省户籍居民家庭自本意见施行之日起在保亭县购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让”。因涉案房屋是在《意见》实施前转让，不受《意见》的限制。因此，被告的抗辩主张不成立，其请求解除《房屋买卖合同》及要求原告搬离涉案房屋，于法无据，一审法院不予支持。因此，该涉案房屋应确认为原告所有。因办理涉案房屋产权过户条件不成就，导致涉案房屋暂时无法办理产权过户手续，原告请求被告立即协助原告办理涉案房屋过户手续，一审法院不予支持。待办理涉案房屋产权过户手续成就时，被告协助原告办理过户手续。根据《房屋买卖合同》第三条：“由于开发商的原因，被告尚未取得《房屋所有权证》，被告应与开发商交涉并负责办理房屋产权证，在房屋产权证办理后，被告将房屋产权证交由原告保管”及第四条第二项：“如有违约，由违约方按房款的20%向守约方支付赔偿金”的约定，被告在取得《不动产权证书》后，未按合同的约定将涉案房屋的权证书交由原告保管，被告存在违约，被告应按房款的20%向原告支付违约金，因此，原告请求被告支付违约金66000元（330000元×20%），一审法院予以支持。因原、被告签订的《房屋买卖合同》有效并已履行。即使解除《房屋买卖合同》，也属不可抗力导致合同无法履行，应当免除当事人责任。因此，被告请求原告支付房屋租金，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条第二款之规定，判决：一、确认位于保亭县保兴西路南美假日小区二期22号楼1单元1912室为原告（反诉被告）王吉祥所有；二、被告（反诉原告）王晶晶在办理房屋产权证过户手续条件成就时，协助原告（反诉被告）王吉祥办理上述房屋产权过户手续；三、被告（反诉被告）王晶晶于本判决生效之日起十日内向原告（反诉原告）王吉祥支付违约金66000元；四、驳回原告（反诉被告）王吉祥的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王晶晶的反诉请求。如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7240元，反诉受理费3275，财产保全费2170元，共计12685元，由被告负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。另查明，王晶晶实际领取涉案《不动产权证书》的时间为2017年9月8日。2017年9月21日，王晶晶与王吉祥共同到保亭县不动产登记中心咨询办理相关事项时，被告知涉案房屋不能办理房产过户手续。二审审理期间，王晶晶将涉案《不动产权证书》交给了王吉祥。 本院认为，本案上诉人王晶晶对于一审判决涉案房屋归被上诉人王吉祥所有，以及协助办理过户手续没有异议，仅对一审判决支付违约金有异议。因此，本案二审争议的焦点是：上诉人王晶晶是否应向被上诉人王吉祥支付违约金6.6万元。本案中，王吉祥与王晶晶于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。签订合同当日，王晶晶即搬离涉案房屋，将房屋交付给王吉祥使用。根据合同约定，王晶晶在取得《不动产权证书》后，应将该证交由王吉祥保管。但是，对于王晶晶在取得《不动产证权书》后应在多长时间内交付，合同没有明确约定。而且涉案房屋已经交付王吉祥使用，《不动产权证书》的交付与否，并不会对王吉祥的权利产生实质影响。事实上，王晶晶在2017年9月8日领取涉案房屋《不动产权证书》后，曾与王吉祥于2017年9月21日一起共同前往保亭县不动产登记中心咨询办理过户事项，被告知涉案房屋不能办理房产过户手续。由此可知王晶晶并不存在不配合办理涉案房屋产权过户手续的情形。二审审理期间王晶晶采取补救措施已经将涉案房屋《不动产权证书》交付给了王吉祥。因此，本案王晶晶未及时将《不动产权证书》交付的行为并没有对王吉祥的权利产生实质影响，一审判决王晶晶承担房款百分之二十的违约金6.6万元不当，应予纠正。对于王晶晶上诉请求支付3万元的余款，因双方签订的《房屋买卖合同》中约定是在办理房屋产权过户手续当日支付，且一审中王晶晶也没有提出该项请求，因此二审不作处理，王晶晶可与王吉祥进行协商，或另行主张权利。此外，因房屋的权属登记属于行政职权范畴，应由不动产所在地的登记机构进行登记后生效。本案属于房屋买卖合同纠纷，并不属于物权确认纠纷，一审判决直接确认涉案房屋为王吉祥所有不当，应予撤销。王晶晶应按合同约定积极协助王吉祥办理涉案房屋的产权过户登记手续。 综上所述，王晶晶的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分有误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2017）琼9029民初506号民事判决第二、五项； 二、撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2017）琼9029民初506号民事判决第一、三、四项； 三、驳回被上诉人王吉祥的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费7240元，反诉案件受理费3275元，财产保全费2170元，二审案件受理费2200元，均由上诉人王晶晶负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  昌 盛 审 判 员  李凌燕 审 判 员  吴佳敏 二〇一八年十一月二十七日 法官助理  梁 莹 书 记 员  陈超凡 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。