黑龙江省宝泉岭农垦法院民 事 判 决 书〔2015〕宝民初字第186号原告李永春，男，1966年2月5日出生，汉族，无职业。委托代理人唐清江，黑龙江牛国林律师事务所律师。被告孙玉萍，女，1964年3月2日出生，汉族，黑龙江省共青农场学校教师。委托代理人张志敏（系被告之夫），男，黑龙江省共青农场十五队工人。原告李永春与被告孙玉萍房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月20日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告李永春及其委托代理人唐清江、被告孙玉萍委托代理人张志敏到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李永春诉称，2011年9月3日，被告购买原告所有的位于共青农场5区X号楼X室、面积89.07平方米楼房一处。双方约定：楼房转卖总价款203079.60元，首付120000.00元，剩余款项分四年还清，设定违约金50000.00元，并签订了协议。第一年到期后，被告未能按协议履行还款义务，经双方再次协商，约定剩余房款88265.00元，由被告自2013年，每年还款29421.00元，三年还清。2013年到期后，被告仍未能按期如数还款，多次催要，均无故推拖。要求被告支付2013年至2014年到期欠款58842.00元，并承担违约责任支付逾期还款利息5884.00元。原告当庭以2012年9月23日双方达成的协议，未对每年还款具体时间进行约定，原告在2015年内随时可以要求被告偿还最后一笔欠款为由，增加诉讼请求标的额，要求被告支付剩余的全部欠款88265.00元，并承担利息损失5884.00元，合计94149.00元。被告孙玉萍未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称，原告诉讼请求属实，但按双方协议的约定，偿还方式是用被告的住房公积金贷款分四年还清，即使像原告所述，后期又约定了三年还清，也是在原告再三要求下，达成了用住房公积金分三年还清的协议。由于该房屋手续不齐全，不能办理住房公积金贷款，导致被告未能偿还原告的欠款。以上欠款同意偿还，但要到该房屋能够办理住房公积金贷款时起，用住房公积金分三年还清。原告为证明其诉讼主张向本院提供了如下证据：证据1．2011年9月3日由原、被告及同江市龙达建筑工程有限责任公司签订的协议书。证明依三方约定被告应将剩余房款分四年交付给原告，房屋买卖合同履行及产生的问题由被告与同江市龙达建筑工程有限责任公司协商处理，与原告无关。被告对证据的真实性、合法性没有异议，对原告所要证明的房屋买卖合同履行及产生的问题由被告与同江市龙达建筑工程有限责任公司协商处理有异议。理由是履行该房屋买卖与原告有关系，因为这份协议是原告亲自签订，首付也是交付给同江市龙达建筑工程有限责任公司。原告辩解称，协议中最后四行约定了“今后一切购房手续由买方与同江市龙达建筑工程公司项目部办理”，由此证明双方在履行房屋买卖合同产生的纠纷均与原告无关，原告作为债权人只是有权取得该房屋销售款，无义务也没有权利去履行房屋买卖合同出卖人的义务。证据2.2012年9月23日由被告孙玉萍给原告出具的《欠条》。证明被告对还款时间及还款数额进行了重新承诺，没有约定还款款项的具体来源。《欠条》内容为：欠房款总额为88265.00元，自2013年开始还款，每年还29421.00元，三年还清。被告对证据的真实性、合法性没有异议；以欠条上没有约定使用现金偿还欠款，对关联性有异议。原告辩解认为双方对还款方式没有具体约定，依据惯例，就应当使用货币方式偿还。证据3.2015年1月20日由同江市龙达建筑工程有限责任公司出具的证明。证明房屋已经登记在被告名下，被告与同江市龙达建筑工程有限责任公司形成了房屋买卖关系。内容为：整体拆迁17#住宅综合楼一单元132室，业主姓名为孙玉萍。被告以其没有能力判断公章是否合法有效，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。被告孙玉萍为证明其诉讼主张向本院提供了2011年12月3日佳木斯兴盛房地产开发有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》及同日该公司给被告出具的《收据》。证明房子是被告从开发商手里买的，不是从原告手里买的，付款都是和开发商打交道，知道原告办理不了住房公积金贷款手续，以后仍然与开发商办理一切手续。原告对证据的合法性、真实性没有异议，对关联性有异议。理由是被告提供的证据恰恰能证明原告主张的观点，也就是说被告与开发商签订了《商品房买卖合同》，购房手续应由开发商办理。因三方协议同意将房款交付给原告，用于抵偿开发商欠原告工程款，继而原、被告之间形成了一种债务转移的法律关系，被告应依合同约定直接将剩余房款交付给原告。被告辩解称原告质证意见就是让被告把钱给原告，认为双方是债务转移法律关系，债务转移是否合法暂且不论，房屋没有合法手续，被告不能为此负责，不能将剩余房款给原告。本院为查明事实，2015年8月21日依职权向该房屋开发单位佳木斯兴盛房地产开发有限公司调取了相关《证明》。内容为：“因我单位欠李永春挖掘机工程款，同意将共青农场五区X号楼X室抵押给李永春。后因孙玉萍所定楼涉及回迁安置，无法购买。三方协议由我方将该抵押房屋卖给孙玉萍双方签订房屋合同，孙玉萍须将购房款全部付清给李永春，其他一切有关房屋合同买卖问题由我方和孙玉萍办理。我们三方是债务转移，由孙玉萍将购房款给李永春偿还公司的债务。”原告对证据的合法性、真实性、关联性均无异议。认为能证明原、被告双方形成债务转移关系，被告应将剩余房款88265.00元交给原告。被告对证据的合法性、真实性、关联性亦无异议。但认为因房屋没有合法手续，不能用住房公积金贷款交付剩余房款，因此不能将剩余房款给付原告。对证据的分析与评定：原告提供的证据和本院调取的证据，相互间印证了佳木斯兴盛房地产开发有限公司欠原告工程款，经原告同意，该公司将偿还欠款的债务转移给购买其房屋被告的相关事实，客观真实地反映了本案基本事实，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提供的证据不具有关联性，不能证明其欲证事实，本院不予采信。根据采信的证据及庭审中各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年至2010年间，原告李永春给佳木斯兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛公司）进行挖掘机工程作业，因兴盛公司不能全额偿还原告工程款，以其开发的位于黑龙江省共青农场5区17号楼132室楼房一处予以抵押。经原告同意，兴盛公司将抵押房屋出售给被告，并签订房屋买卖合同。被告同意将全部房款给付原告抵偿兴盛公司欠原告工程款，并由该工程施工方同江市龙达建筑工程有限责任公司见证，2011年9月3日原、被告签订了相关协议，约定被告将首付房款120000.00元交付给原告后，余款以住房公积金贷款形式分四年全部交给原告，有关房屋买卖其他手续被告均与兴盛公司办理。第一年还款到期后，被告未能按协议履行还款义务，经双方再次协商，被告给原告出具了《欠条》，写明所欠房款88265.00元，自2013年每年还款29421.00元，三年还清。双方对使用住房公积金贷款偿还欠款事宜未再约定。嗣后，被告仍未履行还款义务，尚欠至今。原告要求被告支付欠款本金及利息94149.00元。2013年一至三年期中国人民银行贷款年基准利率为6.15%，月利率为0.5125%，按合同约定到2013年1月被告应还款金额为29421.00元，截止2015年10月的利息为5126.61元（29421.00元×34月×0.5125%）；2014年一至三年期中国人民银行贷款年基准利率为6%，月利率为0.5%，按合同约定到2014年1月被告应还款金额为29421.00元截止2015年10月的利息为3236.31元（29421.00元×22月×0.5%）；利息合计8362.92元，大于原告诉请数额。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。原告李永春的债务人兴盛公司，将其偿还原告工程款的义务转移给被告孙玉萍的意向，系经原告同意，且2011年9月3日在兴盛公司工程施工单位同江市龙达建筑工程有限责任公司的见证下，原、被告签订了债务转移协议，该债务转移的义务不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的义务，不违反法律规定，债务转移合法有效，原、被告间形成了债务转移法律关系，本案案由应为债务转移合同纠纷。新债务人被告孙玉萍，应当按照债务转移协议约定，履行承接偿还原告欠款的义务。依此协议原告只享有接收被告给付房款的权利，不负担办理房屋买卖相关手续的义务。至2012年9月3日被告未按合同约定偿还原告一期相应款项，当月23日给原告出具的《欠条》是其承接兴盛公司转移债务的再次认可，并对给付原告欠款方式、期限进行重新承诺，该承诺并未对偿还欠款的来源进行明确，按照通常惯例应当以货币的形式如约足额偿还。原告要求被告偿还欠款本金88265.00元的诉讼请求，证据充分，事实清楚，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按合同约定履行给付欠款义务，应当承担赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。原、被告签订的债务转移协议，属于该条款规定的其他有偿合同范畴，合同法就该类合同未有专门规定，且该债务转移标的物系被告尚欠兴盛公司的房款，本案关于逾期付款违约责任的确定可参照买卖合同的相关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。被告未按合同约定履行义务构成违约，其违约行为给原告造成了相应损失，应当承担违约赔偿责任，原告要求被告给付逾期还款利息的诉讼请求没有超出法律规定限额，符合法律规定，本院予以支持。被告以兴盛公司至今未能为其办理住房公积金贷款及房产证为由，拒不偿还原告欠款的抗辩事由不能成立。理由是依三方签订的债务转移协议，该义务不应由原告履行，被告应当向履行该义务的相对方另行主张权利，相对方不履行不影响原告权利的实现。何况被告在第一期还款到期后，又重新给原告出具的《欠条》仅就还款期限及数额再次承诺，并未约定被告用住房公积金贷款偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：被告孙玉萍于判决生效之日起十日内给付原告李永春欠款88265.00元、逾期给付利息损失5884.00元，合计94149.00元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2154.00元，由被告孙玉萍负担。如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  姜 波审 判 员  李 毅人民陪审员  徐春玲二〇一五年十一月十一日书 记 员  李 想