洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0304民初1201号原告：王璐璐，女，回族，1985年5月10日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人：李风林，河南一得律师事务所律师，特别授权。被告：王绍阳，男，汉族，1990年8月7日出生，住河南省孟津县。委托代理人：李纯锋，河南松盛永进律师事务所律师，一般代理。被告：洛阳千庭房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市瀍河区恒大绿洲**1-107。法定代表人：杨俊晓，该公司经理。委托代理人：赵旭辉，该公司员工，一般代理。委托代理人：史曾杰，该公司员工，一般代理。第三人：宋艺迪，女，汉族，1989年9月30日出生，住河南省偃师市。原告王璐璐诉被告王绍阳、洛阳千庭房地产经纪有限公司第三人宋艺迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理。本院依法适用简易程序公开开庭审理了此案。原告王璐璐及委托代理人李风林、被告王绍阳及委托代理人李纯锋、被告洛阳千庭房地产经纪有限公司委托代理人赵旭辉、第三人宋艺迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王璐璐诉称，原告王璐璐通过洛阳千庭房地产经纪有限公司的介绍购买被告王绍阳位于洛阳市××区××路××号院恒大绿洲59幢1-2402号房屋。2018年7月10日原、被告三方签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》约定，房屋总价120万元，买方王璐璐以银行按揭货款的方式支付购房款。同时合同第九条约定，任何一方违约，均需承担房屋成交价20％的违约金：第十三条约定任何一方违约，需向守约方赔偿居间人收取的佣金，合同签订当天，原告王璐璐按合同约定向中介交纳佣金2万元，向卖方交纳定金2万元。因卖方末将预售合同及税票交付给千庭公司，三方在合同中做出特别约定：2万元定金暂由千庭保管，待卖方将预售合同及税票交于丙方时，交付卖方1．5万元，余5000元作为物业交接保证金。合同签订后，原告开始按千庭公司要求积极准备首付款和货款的相关手续材料，并督促千庭公司尽快办理相关手续。后原告从千庭公司得知王绍阳拒绝交付约定的预售合同及契税票，并且称被告王绍阳的上述房产又另行通过其他中介公司出售，并且已经签订合同，原告随多次找千庭公司协商及联系被告，被告拒绝接听电话，也不回复信息，协商无果。千庭公司在本次居间服务中也未能按合同约定履行居间服务的全部内容。综上，被告王绍阳拒不履行合同的行为已经严重违反合同约定，被告洛阳千庭房地产经纪有限公司也未尽到合同约定的义务。特依据相关法律规定提起诉讼，请求贵院查明事实，依法支持原告全部诉讼请求，以维护原告合法权益。诉讼请求：1.请求判令依法解除原、被告于2018年7月10日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.请求判令被告王绍阳立即向原告支付违约金24万元；3.请求判令被告洛阳千庭房地产经纪有限公司及王绍阳立即退还原告中介佣金及房屋定金共计4万元；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费等。被告王绍阳辩称，一、我方认为原告第一项诉求不符合法律规定，该涉案合同应为无效合同，自始便无法律效力，不属于可撤销合同范畴，建议认定该合同无效。二、由于该房产的另一共有人宋艺迪不同意在该合同上签字，该合同无效，原被告各方无义务履行该合同约定内容，我方不存在违约行为，不应承担违约责任。三、相关佣金及房屋定金是由千庭地产收取，与我方无关，我方无义务退还。被告洛阳千庭房地产经纪有限公司辩称，原告诉状所陈述的事实符合客观事实。2018年7月10号，经过我们公司居间服务介绍，卖方王绍阳与妻子宋艺迪和买方王璐璐签订房屋居间买卖合同一份，双方实地看房后，王绍阳说房产证正在办理当中，将手机中保存的房产原件照片、房产发票照片、预售合同照片及身份证原件，提供给中介方及顾客观看后，双方自愿签定合同，王绍阳将位于恒大绿洲59幢1单元2402房屋，以120万元净落价位出售给王璐璐，此价格包含家具家电，签订合同时，约定双方的违约责任，当天顾客王璐璐交了中介服务费20000元整，房屋定金20000元整待房东把预售合同原件交于中介方后，定金转交于王绍阳，7月11日以后王绍阳各种借口说父母不太同意出售，离开洛阳以后来送房产证原件，之后一直联系不上，直至7月26日发现王绍阳又通过佐佑房产把已经签过合同的房产又一房两卖违约出售给其他人，当天上午我给王绍阳又打电话联系，王绍阳承认确实又与佐佑房产签订买卖合同合编号LY：0018999，当天上午我让王绍阳过来一趟见面把这事说清楚看是什么情况，王绍阳说下午过来，直至等到晚上9点左右也没见过来，微信不回电话不接，7月29号当天我又与王绍阳联系说是7月30号下午三点过来，结果等到晚上8：30左右，还是联系不上对方，我因联系不上王绍阳作为中介方我只能给顾客说明情况。买方王璐璐到店里详细了解以后问我要了房东王绍阳的电话，自己也在联系王绍阳让对方履行所签订的买卖合同，后王绍阳妻子宋艺迪与买方王璐璐通过电话双方发生争吵，后王绍阳妻子宋艺迪又与我通电话，说我骚扰他们要报警，我也在电话里说明情况，说如果你们不愿意见面协调的话，我也尽力了。以上情况真实。根据居间合同第十二条第一条约定如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还。第十三条第二小条因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还。过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取佣金。双方过错，双方承担：单方过错，单方承担。被告诉讼请求第三条中介佣金不予退还，房屋定金可以随时退还。第四条不承担本案诉讼费保全费用。第三人宋艺迪陈述：一、我是被告王绍阳的妻子，我与被告王绍阳是涉案房产共有人；二、原告提供的合同没有我的签字，合同应无效。经审理查明：2018年7月10日原告（买方）王璐璐、（卖方）王绍阳、宋艺迪和被告洛阳千庭房地产经纪有限公司（居间方）三方签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定被告将位于洛阳市××区××路××号院恒大绿洲59幢1-2402号房屋（不动产证未下发以后补充预售合同YS0252880）转让，房屋总价120万元，买方王璐璐以银行按揭货款的方式支付购房款。于面签当日支付首付50万元至贷款银行监管账户，预计贷款70万。本合同签订之日起肆拾个工作日买卖双方必须签订洛阳市《存量房屋买卖合同》。第九条违约责任“1买卖双方任何一方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按照约定时间履行相应责任，按拖延天数，以转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金。2买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除合同另行出售房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。3卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。”合同上有卖方签字处王绍阳签字，买方王璐璐签字，居间方门店负责人赵旭辉签字，并加盖被告千庭公司合同专用章。合同最后专门提示：“本合同任何一方的口头承诺均不具有法律效力，权利义务均以书面约定为依据，买卖双方或代理人已阅上面条款，确认无误，全部同意。签字王绍阳、签字王璐璐”。另合同附件一、三方其他约定显示“甲乙双方友好协商，签订合同当日，乙方付定金贰万元待甲方将预售合同税票交于丙方时交于甲方壹万伍仟元，余伍仟做预留尾款……”附件一三方特别约定处无签字。合同签订当天，原告王璐璐按合同约定向中介洛阳千庭房地产经纪有限公司交纳佣金2万元，并由洛阳千庭房地产经纪有限公司代收定金2万元其给原告王璐璐开具收据。该定金未交付王绍阳。不动产权登记记载表显示洛阳市××区××路××号院恒大绿洲59幢1-2402号房产所有权人为王绍阳。第三人宋艺迪系被告王绍阳妻子。原被告签订合同以后，被告王绍阳表示不再出售房产，遂发生争议，原告诉至法院。原告王璐璐申请对被告王绍阳的财产进行保全本院经审查后依法作出（2018）豫0304民初1201号民事裁定书，查封了王绍阳位于洛阳市××区××路××号院恒大绿洲59幢1-2402号房产，后被告王绍阳自愿提供24万元现金并缴至本院做反担保，申请解除对上述房产的查封，本院于2018年9月29日作出（2018）豫0304民初1201号之一民事裁定书，解除了对王绍阳位于洛阳市瀍河区中州东路69号院恒大绿洲59幢1-2402号房产的查封。王绍阳申请追加宋艺迪作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院认为：原告王璐璐、被告王绍阳与被告洛阳千庭房地产经纪有限公司三方签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系原告王璐璐、被告王绍阳的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原被告均应按照合同约定履行各自的义务。被告王绍阳及第三人宋艺迪辩称合同无效，证据不足，本院依法不予采信。原告王璐璐签订合同以后，积极履行了自己的义务，缴纳了中介佣金和定金，被告王绍阳却不履行相应的义务，明确表示不再将房屋出售，致使合同无法履行，故原告诉请解除原被告三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》本院依法予以支持。关于诉请王绍阳承担24万元的违约金问题，因被告王绍阳明确表示不再出售房屋，构成违约，应承担合同约定的违约责任，但原告诉请违约金是根据合同约定按照房屋成交价百分之二十主张，明显过高，本院予以调整，按照房屋成交价百分之十承担违约责任即被告王绍阳承担12万元的违约责任。被告第三人宋艺迪辩称其系涉案房屋的共有人，被告王绍阳无权处分该房屋，合同应为无效，根据本院查明事实，该房屋不动产登记为王绍阳个人所有，因此第三人述称意见本院依法不予采信。关于原告诉请的中介佣金和定金问题，因被告洛阳千庭房地产经纪有限公司签订居间合同时对三方特别约定没有签字确认，代收定金没有交付于王绍阳，居间服务存在瑕疵，且大部分居间义务并未实际履行，因此应当将收取的居间佣金和定金共计4万元退还原告王璐璐。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条、第一百五十七条规定，判决如下：一、解除原告王璐璐、被告王绍阳与被告洛阳千庭房地产经纪有限公司三方于2018年7月10日签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、被告王绍阳于本判决书生效之日起十日内向原告王璐璐支付12万元违约金；三、被告洛阳千庭房地产经纪有限公司于本判决生效之日其十日内返还原告王璐璐居间佣金和定金共计4万元；四、驳回原告王璐璐的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5500元，减半收取2750元，保全费1720元，由原告王璐璐承担1635元，被告王绍阳承担2235元，被告洛阳千庭房地产经纪有限公司承担600元。如不服本判决，可以在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据当事人人数提出副本，上诉至河南省洛阳市中级人民法院。审 判 员 李宏宇二〇一八年十一月十三日代书记员 王 成