贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0302民初9219号 原告：遵义银河典当有限责任公司，住所遵义市红花岗区沙盐路天利写字楼一楼。统一社会信用代码91520302755399101R。 法定代表人：李永林，总经理。 委托代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。 被告：遵义鸿苑房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区民主路2号。统一社会信用代码9152030072219576X1。 法定代表人：徐自航，总经理。 委托代理人：骆开强，贵州唯通律师事务所律师。 第三人：孟强，男，1960年3月9日出生，汉族，四川省合江县人。 原告遵义银河典当有限责任公司（以下简称银河典当公司）与被告遵义鸿苑房地产开发有限公司（以下简称鸿苑房开公司）、第三人孟强商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月31日受理后，依法由审判员王金权适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银河典当公司的委托代理人任昕、被告鸿苑房开公司的委托代理人骆开强、第三人孟强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告银河典当公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2013年9月5日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告立即向原告返还购房款人民币458180元；3、请求判令被告立即赔偿原告损失（以458180元为基数，按每月2％标准，自2013年9月5日起计至被告付清全部款项之日止，暂计至起诉之日为549816元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年1月5日，原、被告双方订立《典当借款合同》，由原告向被告出借人民币300万元，约定借款期限自2012年1月5日至2012年3月5日。上述借款合同签订后，原告依约向被告出借了款项，但被告未依约还款。经原告多次催讨后，双方于2013年9月协商同意以被告名下开发的位于***“鸿苑?遵邸”第4幢房号为4-7-6的房产（建筑面积136.95平方米）抵债给原告，被告所欠原告人民币458180元转为购房款。为此，第三人孟强受原告委托，以自己的名义与被告签订了《商品房买卖合同》，被告出具收款收据。上述《商品房买卖合同》签订后，被告向原告交付了房屋钥匙，但原告多次要求被告办理产权过户登记，被告均以各种理由推脱。2018年8月，原告得知因被告涉及其他债务纠纷，被告抵债给原告的该处房产已被贵院依法拍卖。故涉案《商品房买卖合同》已经无法继续履行，原告订立该合同的目的已无法实现，并因此蒙受巨大的经济损失。为维护自己的合法权益，现原告特诉请至贵院，望判如所请。 被告鸿苑房开公司辩称，1、被告向原告的借款是200万元，不是300万元，其中100万元是高利息，本息累加之后打成的300万元借条，被告早已不欠原告的借款；2、原告诉请的欠款并没有转换为购房款，原告是自愿为第三人冲抵购房款，第三人应当交给被告方的购房款，原告自愿用他的债权来抵消，原、被告之间的债权债务关系已经终结，双方之间的民间借贷关系与本案无关，债权冲抵购房款之后，第三人剩余应当支付的购房款没有支付给被告方，既然是用原告债务冲抵，那么购房款应当由第三人支付给原告；3、房屋买卖合同是第三人与被告签订的，购房主体不是本案的原告，原告不是适格的诉讼主体，根据合同的相对性原则，房屋买卖合同的相对方是第三人，原告无权起诉被告方。综上，原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的起诉。 第三人孟强辩称，原告所述属实，当时是鸿苑房开公司欠原告银河典当公司的钱，双方商议以物抵债，我当时是原告的员工，公司委托我购房，以我个人名义签订的房屋买卖合同。我同意解除合同，购房款由被告返还给原告。 本院经审理认定事实如下：原告银河典当公司与被告鸿苑房开公司之间曾具有民间借贷关系，被告曾因经营需要向原告借款。第三人孟强曾系原告的员工。2013年9月5日，第三人孟强与被告鸿苑房开公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：第三人孟强以458180元的价格向被告购买其开发建设的位于***房屋一套（建筑面积136.95平方米）。原告自愿用其对被告享有的458180元的债权，为第三人冲抵购房款。被告接受了该支付行为，并于2013年9月10日向第三人出具了一份《收款收据》，载明：兹由孟强交来购房款（房号4-7-6）肆拾伍万捌仟壹佰捌拾元（458180.00）。因被告涉及其他纠纷，涉案房屋在2012年7月已被本院依法查封，购房目的无法实现，酿成诉讼。 庭审中，原告主张第三人系受其委托向被告购买涉案房屋，第三人用其名义与被告签订了《商品房买卖合同》，购房款系用其对被告享有的债权冲销方式支付的，其是涉案房屋的实际购买人。第三人认可其系受原告委托购买的涉案房屋，该房屋的权利义务由原告享有。被告则否认知晓原告与第三人之间存在委托关系，其不认可原告系涉案房屋的实际购买人。 上述事实，有原告《商品房买卖合同》、《收款收据》、房屋记载表、《典当借款合同》、《收款凭证》及当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审确认，足以认定。 本院认为，原、被告及第三人对签订《商品房买卖合同》的事实和购房款支付方式不持异议，本院对此予以确认。第三人与被告经商议后签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思的表示，且内容不违反相关法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按照约定全面履行义务。第三人按照约定，通过原告与被告之间债权债务消除的方式，向被告履行了支付购房款458180元义务，被告应当向购房人履行办理产权备案登记及交付房屋等义务。因涉案房屋在签订本《商品房买卖合同》之前，就被人民法院依法查封，致使被告不能向购房人履行办理产权备案登记及交付房屋等义务，导致购房人的购房目的无法实现，其行为已构成违约。原告主张其与第三人之间存在委托关系，其是涉案房屋的实际购买人，因第三人在购房时系原告的员工，且其认可其系受原告的委托向被告购买涉案房屋，结合购房款的支付方式系用原告对被告享有的债权冲抵的事实，原告与第三人之间存在委托的现实可能性，本院对原告主张的事实，予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”之规定，原告作为购房委托人（实际购房人）其有权行使购房受托人对房屋出售人的权利，故原告的诉讼主体适格，其有权对被告主张权利。因被告违约，导致购房目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告要求解除《商品房买卖合同》的请求，依法有据，本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求被告返还已付购房款及赔偿损失的主张，依法有据，本院予以支持。本院依法确认，被告应向原告返还购房款人民币458180元及从2013年9月10日起至购房款返还之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百零三条第一款之规定，判决如下： 一、解除第三人孟强与被告遵义鸿苑房地产开发有限公司于2013年9月5日签订的《商品房买卖合同》； 二、由被告遵义鸿苑房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告遵义银河典当有限责任公司购房款人民币458180元及从2013年9月10日起至购房款返还之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息； 三、驳回原告遵义银河典当有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费13870元，减半收取6935元，由原告遵义银河典当有限责任公司承担2835元，被告遵义鸿苑房地产开发有限公司承担4100元。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  王金权 二〇一八年十一月二十一日 法官助理勾晓霞 书记员邓欣欣