新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第1412号上诉人（原审被告）：朱俊合，男，汉族，1972年6月15日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。上诉人（原审被告）：周晓华，女，汉族，1972年4月18日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。上诉人共同委托代理人：丁凤玲，乌鲁木齐市米东区曙光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：马程艳，女，汉族，1974年5月13日出生，乌鲁木齐市米东区三道坝镇卫生院工作人员，住乌鲁木齐市米东区。上诉人朱俊合、周晓华因与被上诉人马程艳确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2015）米东民一初字第1628号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人朱俊合、周晓华及委托代理人丁凤玲、被上诉人马程艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，马程艳与朱俊合、周晓华均是乌鲁木齐市米东区城镇居民。2011年10月25日，朱俊合、周晓华与乌鲁木齐市米东区杨柏河哈萨克民族乡红柳村（以下简称红柳村）村民阿地里别克签订一份宅基地及房屋转让协议书，由朱俊合、周晓华购买了阿地里别克位于红柳村的500平方米宅基地及房屋。2013年7月19日，马程艳与朱俊合、周晓华签订一份宅基地及房屋转让协议书，由朱俊合、周晓华将上述宅基及房屋以300000元价格转让给了马程艳。当天，马程艳给付朱俊合、周晓华宅基地及房屋转让费300000元，由朱俊合、周晓华向马程艳出具以“今收到马程艳付一次性购房款300000元整”为内容的收条一张，并将其与阿地里别克签订的宅基地及房屋转让协议书、阿地里别克要求在宅基地建房的申请书、所转让的宅基地及房屋交付给了马程艳，但双方至今未能办理所转让的宅基地及房屋相关产权手续。原审法院认为，根据我国相关法律规定，宅基地的所有权归集体所有。宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或者转让。本案中，马程艳及朱俊合、周晓华虽然自愿买卖宅基地及房屋，但均是乌鲁木齐市米东区城镇居民，不是红柳村成员，其不能在该村取得宅基地使用权。马程艳与朱俊合、周晓华之间的宅基地及房屋转让协议，因违反我国法律强制性规定，属无效合同。故马程艳要求确认其与朱俊合、周晓华签订的宅基地及房屋转让协议无效的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。马程艳与朱俊合、周晓华明知农村宅基地属于我国法律禁止流转范围而进行买卖，签订无效转让协议双方均有过错。按照上述法律规定，马程艳与朱俊合、周晓华应当相互返还各自所取得的宅基地及房屋、价款，同时朱俊合、周晓华应按照50%的责任划分比例赔偿马程艳转让费利息损失。朱俊合、周晓华收到马程艳宅基地及房屋转让费300000元的事实，有朱俊合、周晓华向马程艳出具的收条予以证实。故马程艳要求朱俊合、周晓华返还其转让费，并赔偿转让费利息损失的诉讼请求，本院予以支持。马程艳主张的转让费利息损失，应从朱俊合、周晓华收到马程艳转让费时起至马程艳向原审法院提起诉讼时，按照每月5.30‰的银行贷款利率及50%的责任划分比例计算，即300000元×5.30‰×24个月×50%=19080元，予以支持。遂判决：一、原告马程艳与被告朱俊合、周晓华于2013年7月19日签订的宅基地及房屋转让协议无效；二、被告朱俊合、周晓华共同返还原告马程艳宅基地及房屋转让费300000元，于本判决生效后十日内一次性付清；三、被告朱俊合、周晓华共同支付原告马程艳宅基地及房屋转让费利息损失19080元（300000元×5.30‰×24个月×50%），于本判决生效后十日内一次性付清；四、原告马程艳于本判决生效后十日内向被告朱俊合、周晓华返还位于乌鲁木齐市米东区柏河哈萨克民族乡红柳村的宅基地及房屋，宅基地及房屋转让协议书一份、申请书一份。朱俊合、周晓华不服一审判决，上诉称，我们签订转让协议后，马程艳让我们打了一张300000元收条，实际只给我们260000元，其余40000元马程艳给了中医院的黄景阁，所以转让协议无效，我们只同意返还260000元。对转让费产生的利息，我们认为两年内马程艳一直在掌控房屋，不应该计算利息。请求撤销原审判决第二、三项。被上诉人马程艳答辩称，转让协议签订后，我实际支付了300000元，黄景阁是代表朱俊合、周晓华收的转让款，所以朱俊合、周晓华应返还我300000元。我认为对方卖给我房子是欺诈，应给付转让款利息。请求驳回上诉、维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。另查明，2013年7月18日，朱俊合、周晓华向黄景阁出具委托书，由黄景阁全权代表涉案房屋处理。以上查明事实有宅基地及房屋转让协议书、建房申请书、收条、委托书、一审、二审庭审笔录等证据附卷佐证。本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据以上法律规定可知，一是宅基地的所有权归集体所有；二是宅基地使用权的主体是特定的农村居民，一般是本村居民；三是宅基地使用权具有有限性即转让的限制，一般只在本集体经济组织成员内部流转；四是宅基地使用权具有福利性，即只有具备本集体经济组织成员资格的村民才享有此福利。综上说明，我国对于集体土地中宅基地的转让管理，实行的是较严格的法律政策。即取得宅基地使用权应必须先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地即将宅基地转让给非本集体经济组织成员，未征得本集体经济组织同意的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。本案中，马程艳、朱俊合、周晓华均非涉案房屋所在地集体经济组织成员，转让未征得本集体经济组织同意，双方签订的宅基地及房屋转让协议因违反我国法律禁止性规定，属无效合同，双方对此也无异议。二、《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，本案双方对转让款支付的数额有异议，经查朱俊合、周晓华向马程艳出具了收到马程艳付一次性购房款300000元的收条，现朱俊合、周晓华认为实际只收到260000元，另40000元系案外人黄景阁收取。2013年7月18日，朱俊合、周晓华向黄景阁出具委托书，由黄景阁全权代表处理涉案房屋，故即便如朱俊合、周晓华所述黄景阁收取了40000元转让款，黄景阁也是代表朱俊合、周晓华收取的转让款。综上，朱俊合、周晓华关于只同意返还260000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。马程艳、朱俊合、周晓华签订的宅基地及房屋转让协议无效，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任，故朱俊合、周晓华关于不应承担利息损失的上诉理由成立，本院予以支持，原审认定事实清楚、但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市米东区人民法院（2015）米东民一初字第1628号民事判决一、二、四项，即一、原告马程艳与被告朱俊合、周晓华于2013年7月19日签订的宅基地及房屋转让协议无效；二、被告朱俊合、周晓华共同返还原告马程艳宅基地及房屋转让费300000元，于本判决生效后十日内一次性付清；四、原告马程艳于本判决生效后十日内向被告朱俊合、周晓华返还位于乌鲁木齐市米东区柏河哈萨克民族乡红柳村的宅基地及房屋，宅基地及房屋转让协议书一份、申请书一份。二、撤销乌鲁木齐市米东区人民法院（2015）米东民一初字第1628号民事判决第三项，即被告朱俊合、周晓华共同支付原告马程艳宅基地及房屋转让费利息损失19080元（300000元×5.30‰×24个月×50%），于本判决生效后十日内一次性付清；三、驳回马程艳要求朱俊合、周晓华支付宅基地及房屋转让费利息损失的诉讼请求。以上朱俊合、周晓华应支付款项，限于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6372.4元（马程艳已预交），减半收取，应收案件受理费3186.2元，由朱俊合、周晓华负担2826.48元，由马程艳负担359.72元。邮寄送达费120元，由朱俊合、周晓华负担。剩余案件受理费3186.2元由乌鲁木齐市米东区人民法院退还马程艳。二审案件受理费1277元（朱俊合、周晓华已预交），由朱俊合、周晓华负担864.53元，由马程艳负担412.47元本判决为终审判决。审判长  达莲花审判员  刘雪花审判员  于 翔二〇一五年十一月十日书记员  梁士辉