苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第00678号原告苏州新区新裕汽车服务有限公司，住所地苏州高新区滨河路187号。法定代表人黄国庆，该公司总经理。委托代理人武建威，江苏华海中天律师事务所律师。被告苏州宜飞美福汽车有限公司，住所地苏州高新区滨河路188号。法定代表人宋文放，该公司执行董事。委托代理人赵胜，上海市协力（苏州）律师事务所律师。原告苏州新区新裕汽车服务有限公司与被告苏州宜飞美福汽车有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2015年9月6日、2015年11月3日公开开庭进行了审理，原告苏州新区新裕汽车服务有限公司的法定代表人黄国庆及委托代理人武建威，被告苏州宜飞美福汽车有限公司的法定代表人宋文放及委托代理人赵胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州新区新裕汽车服务有限公司诉称，2012年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于苏州新区玉山路15号沿街展厅出租给被告使用，租赁期限为六年，自2012年6月5日起至2018年6月4日止，第一、二年每年租金为43.33万元，每半年支付一次；被告在签署本合同的同时须在5天内向甲方支付10万元保证金，作为被告履行本合同的条款和条件的保证金；如被告不履行本合同条款，则本合同自行终止。同时，双方在违约责任条款中约定，如遇政府规划调整、拆迁等不可抗力，则不视为甲方违约。合同签订后，被告并未按合同约定支付保证金，故原告于2014年9月28日通知被告终止《房屋租赁合同》，被告收到通知后仍然占有、使用原告的房屋。为此，原告于2015年3月12日再次向被告通知：从苏州国家高新技术产业开发区“退二进三”工作领导小组办公室苏高新退办（2014）5号函获悉，根据高新区新的规划方案，原告已列入2014年“退二进三”重点项目，被告所承租的地方已被列入拆迁范围，应全力配合“退二进三”工作，尽快搬迁。现原告与苏州高新区土地储备中心和苏州国家高新区管委会已签订《国有土地使用权收购补偿协议书》，按照协议要求，原告将注销水、电和提交注销证明，并将此情况告知了被告。原告认为，按照合同约定，因被告不履行支付保证金义务，本合同自行终止，为此原告于2014年9月28日通知被告本合同解除，终止履行。根据《中华人民共和国合同法》第91条、第93条、第96条规定，合同自通知到达对方时解除，被告收到原告的通知后也没有在规定时间内请求法院确认解除合同、终止履行的效力。再者，合同约定，因租赁标的物已纳入政府重新规划调整、拆迁的范围，即使原告以此为由提前解除本合同，也不视为原告违约。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》解除，要求被告立即退出房屋，将房屋交还原告；2、本案诉讼费用由被告承担。被告苏州宜飞美福汽车有限公司辩称：一、我方不同意解除合同，要求继续履行合同。1、本案诉争房屋租赁合同期限尚未届满，原告无权提前解除合同；2、被告不存在拒交10万元保证金的情形，实为原告拒收保证金，并以此为借口终止合同；3、即使被告未缴纳10万元保证金，也不构成合同权利义务终止的要件；4、本案诉争房屋在合同履行中并未遇到政府规划调整、拆迁等不可抗力。二、原告违反诚实信用原则，滥用解除权，应承担不利后果。1、原告违反促进交易、诚实信用的原则；2、原告无视合同效力，违反诚实信用原则；3、原告滥用解除权，其解除通知无效，对被告造成了损害，应承担赔偿责任。三、原告向被告寄送的《关于权利义务终止的通知》无效，不能产生租赁合同终止的法律后果。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，并且，被告保留向原告主张赔偿的权利。经审理查明，原告苏州新区新裕汽车服务有限公司原系位于苏州市滨河路188号五幢房屋所有权人及国有土地使用权人，其中，土地面积9071.72平方米，房屋建筑面积合计3712.24平方米。2012年6月29日，原告（甲方）与苏州中汽一福汽车进出口有限公司、施宜廷（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋中玉山路15号沿街展厅一层1083平方米、局部二层办公区399平方米及院内新车停车区（除员工停车区外）出租给乙方，用途为汽车销售展厅和汽车配件销售，租赁期限为陆年，自2012年6月5日起至2018年6月4日止。合同第四条约定：甲乙双方同意，第一、第二年每年租金为65万元，第三年开始每年租金为70万元（开具房租发票，其税赋款由乙方承担），至合同期满。先付费后用房，每半年支付一次。合同第五条5.1约定：乙方在签署本合同的同时须在5天内向甲方支付10万元，作为乙方履行本合同的条款和条件的保证金。如乙方不履行本合同条款，则甲方没收保证金，本合同自行终止。在合同尾部，甲方加盖原告公司印章，乙方加盖北京中汽之星汽车进出口有限公司印章。2013年3月25日，苏州中汽一福汽车进出口有限公司（甲方）与被告苏州宜飞美福汽车贸易有限公司（乙方，于2013年6月26日经苏州市高新区（虎丘）工商行政管理局核准变更为现企业名称）签订《合作协议（含房屋租赁）》一份，约定甲方以年租金434000元的价格将其使用之全部范围房屋租于乙方使用，租赁年限自2013年4月1日起至2018年6月4日止，共5年2个月。双方同时约定房屋租赁的权利义务比照甲方原与原告签订的房屋租赁合同。同日，被告支付苏州中汽一福汽车进出口有限公司2013年4月1日至2013年9月30日租金及办公家具、器具费合计333000元。2013年3月底，原告（甲方）与被告、苏州中汽一福汽车进出口有限公司、施宜廷（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定内容与原告与苏州中汽一福汽车进出口有限公司、施宜廷于2012年6月29日签订的《房屋租赁合同》相同。在合同尾部，甲方加盖原告公司印章，乙方加盖苏州中汽一福汽车进出口有限公司及被告公司印章，且双方将合同日期打印为2012年6月29日后再修改为2012年6月5日。2013年4月1日，被告正式入场，使用范围为一层720平方米、二层办公区266平方米及院内新车停车区（除员工停车区外）房屋及土地。2013年7月，针对被告正在使用的涉案房屋及土地，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将玉山路15号沿街展厅一层720平方米、局部二层办公区266平方米及院内新车停车区（除员工停车区外）出租给乙方，用途为汽车销售展厅和汽车配件销售，租赁期限为6年，自2012年6月5日起至2018年6月4日止。合同第四条约定：甲乙双方同意，第一、第二年每年租金为43.33万元，第三年开始每年租金为46.67万元（开具房租发票，其税赋款由乙方承担），至合同期满。先付费后用房，每半年支付一次。合同第五条5.1约定：乙方在签署本合同的同时须在5天内向甲方支付10万元，作为乙方履行本合同的条款和条件的保证金。如乙方不履行本合同条款，则甲方没收保证金，本合同自行终止。合同第十条10.4约定：除合同另有约定的，一方要求提前解除合同的，应提前三个月通知对方。经双方协商一致同意提前解除合同的，应当签订书面的解除租房合同协议，而后，本合同自行终止。如承租方要求提前解除合同，则全部装修（不含可移动设备）归出租方所有；如出租房要求提前解除合同，装修损失具体数额由双方协商后确定，如遇政府规划调整、拆迁等不可抗力，则不视为甲方违约（合同期内如遇政府拆迁等不可抗力，补偿展厅装潢部分甲方双方五五分）。合同另对其他相关事宜进行了约定。在合同尾部，甲、乙双方加盖公司印章，且双方将合同日期签署为2012年6月1日。2014年9月28日，原告向被告邮寄《关于权利义务终止的通知》一份，以被告至今未向其支付10万元保证金为由通知被告《房屋租赁合同》终止履行，并要求被告在三十日内将租用的房屋向其交还。庭审中，被告虽称未收到该通知，但明确表示知晓通知的内容。2014年10月8日，被告向原告支付保证金10万元，原告于次日退还被告。2015年3月12日，原告向被告邮寄《关于注销水、电的通知》一份，决定于2015年4月10日前办理水、电注销手续。被告收悉。庭审中，原、被告一致确认被告仍在继续经营，水、电未注销。另查明，2014年10月27日，苏州高新区“退二进三”工作领导小组办公室向原告出具苏高新退办（2014）5号《函》，其内容如下：为适应城市现代化建设发展的需要，逐步调整优化中心城区产业结构和空间布局，加快推进中心城区三产服务业的聚集发展，进一步提升城市形象和区域综合竞争能力，苏州高新区中心城区新一轮规划已完成，目前已得到苏州市人民政府的批准。根据新的规划要求，中心城区不再规划工业用地，原工业用地将逐步退出。苏州高新区早在2006年10月开始着手“退二进三”工作，为加强此项工作的指导，专门成立了“退二进三”工作领导小组，下设办公室具体负责中心城区企业“退二进三”的搬迁工作，并明确了“退二进三”工作范围：北至马运河、南至苏福路、西至金枫路、东至大运河约27平方公里，并报市政府同意后实施，截止目前累计已有50家企业签订了相关搬迁补偿协议。苏州新区新裕汽车服务有限公司位属我区“退二进三”范围，根据高新区新的规划方案，贵公司已列入我区2014年“退二进三”重点项目，望能理解和支持高新区中心城区新的规划方案，全力配合“退二进三”工作，并指定专人负责与区“退二进三”办公室联系，就企业的搬迁时间、搬迁方案等一系列事宜进行协商，尽快达成一致意见并签订搬迁协议。2015年3月11日，苏州高新区土地储备中心（甲方）与苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（乙方）、原告（丙方）签订《国有土地使用权收购补偿协议书》一份，约定甲方收购丙方位于苏州高新区滨河路东、玉山路南、水利局西地块，国有土地权证为：苏新国用（2004）第4518号，土地面积为9071.72平方米，房屋所有权证号为：苏房权证新区字第000308**号，有证房屋面积为3712.24平方米，有规划未办证面积为818.7平方米，无证建筑面积为2911.26平方米；甲方收购的标的物包括但不限于上述范围，具体以评估报告列明的评估科目为准；该地块的收购搬迁补偿总金额为2788.7927万元（含土地收购补偿、建筑物补偿、机器设备搬迁、设施补偿等费用）；丙方承诺在本协议生效之日起至2015年6月底前搬迁完毕，丙方负责：1、办理该地块的国有土地使用权收回和房产所有权注销手续；2、注销水、电、蒸汽、煤气、地下人防设施和供电环网设施销户、迁移等，提交有关注销证明并承担相关费用…2015年9月7日，苏州市国土资源局高新区（虎丘）分局地籍登记处出具《注销证明》一份，载明：根据苏州市国土资源局苏新土收【2015】10号收回批文，原使用权人：苏州新区新裕汽车服务有限公司，坐落于高新区滨河路东、玉山路南、水利局西，面积9071.72平方米，用途工业，土地证书编号苏新国用2004第4518号，原国有土地使用证原件已收回并已办理注销。又查明，租赁期间，被告按约向原告支付房屋租金。其中，对于被告于2014年10月30日支付的租金233350.02元，原告于同年11月3日退回，但被告于2015年3月30日再次向原告支付，原告未再退回。被告于2015年9月6日向原告支付最近一期租金233350元，对应租期为2015年10月至2016年3月。上述事实，有原、被告签订的房屋租赁合同、关于《房屋租赁合同》权利义务终止的通知书及送达凭证、关于注销水电的通知及送达凭证、苏高新退办（2014）5号函、国有土地使用权收购补偿协议书、房产证、土地证、《国有土地使用证》注销证明、苏州中汽一福汽车进出口有限公司、施宜廷与原告签订的房屋租赁合同、合作协议、收条、苏州中汽一福汽车进出口有限公司、被告、施宜廷与原告签订的房屋租赁合同、中国银行电子回单、中国工商银行电子回单、工商变更材料、本院审笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告苏州新区新裕汽车服务有限公司与案外人苏州中汽一福汽车进出口有限公司签订《房屋租赁合同》后，按约将其所有的滨河路188号房屋中玉山路15号沿街展厅一层1083平方米、局部二层办公区399平方米及院内新车停车区（除员工停车区外）房屋及土地交付给案外人使用，后被告苏州宜飞美福汽车有限公司与案外人签订《合作协议》，约定案外人将其正在使用之涉案房屋及土地全部范围租于被告使用，为此，原、被告及案外人重新签订《房屋租赁合同》，约定内容与上一份租赁合同相同。被告于2013年4月1日正式进场，实际使用范围为一层720平方米、二层办公区266平方米及院内新车停车区（除员工停车区外）房屋及土地。后原、被告双方直接签订《房屋租赁合同》，对双方之间本就存在的租赁关系进一步明确，包括租赁面积、租赁期限、租金标准、合同解除、违约责任等，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据该《房屋租赁合同》5.1条，被告应在合同签署后5日内向原告支付保证金10万元，但被告并未按约支付，但从该条其他内容“如乙方不履行本合同条款，则甲方没收保证金，本合同自行终止”看，该条适用的前提是被告已按约向原告支付保证金，其后被告不履行合同义务时，原告可没收保证金并解除合同，而不含有被告不按约支付保证金，原告有权提前解除合同的意思，租赁合同其他条文对此也无约定；况且，被告承租的涉案房屋系从案外人处转租而来，在原、被告直接签订《房屋租赁合同》前，案外人或被告从未向原告支付过保证金，并未影响双方租赁合同的履行，原告也从未向案外人或被告催讨过保证金，更未以案外人未支付保证金为由解除双方之间的租赁合同。因此，原告以被告未支付保证金为由解除双方之间租赁合同的行为并无任何事实及法律依据，本院对此不予支持。但是，原、被告双方在《房屋租赁合同》第10.4条明确约定了出租方解除合同的条件，即“如出租房要求提前解除合同，装修损失具体数额由双方协商后确定，如遇政府规划调整、拆迁等不可抗力，则不视为甲方违约”，而原告为响应苏州高新区政府“退二进三”政策，与苏州高新区土地储备中心、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会签订《国有土地使用权收购补偿协议书》，明确约定国有土地使用权收回并及支付搬迁补偿款事宜，并依法注销了国有土地使用证，应认定双方在该条中约定的解除条件已成就，故原告可据此与被告提前解除租赁合同而不视为违约。因原告在本案第一次开庭时即2015年9月6日明确以此为理由主张合同解除，应认定原告的解除通知于当日到达对方，故双方之间的《房屋租赁合同》应于2015年9月6日解除，相应地，被告应自其承租的涉案房屋及土地中搬离并将其返还原告。据此，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告苏州新区新裕汽车服务有限公司与被告苏州宜飞美汽车有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年9月6日解除。二、被告苏州宜飞美汽车有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离位于苏州市滨河路188号房屋中玉山路15号沿街展厅一层建筑面积720平方米、二层办公区266平方米及院内新车停车区（除员工停车区外）房屋及土地，并将其返还原告苏州新区新裕汽车服务有限公司。案件受理费80元，减半收取40元，由被告苏州宜飞美汽车有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。审判员  朱海兰二〇一五年十一月十九日书记员  赵建荣