四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0922民初445号 原告：胥根洪，男，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：田光平，四川泽曦律师事务所律师。 被告：陈广德,男,汉族,四川省射洪县居民。 被告：唐光明，男，汉族，四川省射洪县居民。 二被告委托诉讼代理人（特别授权）：董元国，四川衡讼律师事务所律师。 原告胥根洪与被告陈广德、唐光明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理。依法适用简易程序后转为普通程序进行审理，于2018年3月14日裁定中止审理，2018年8月13日裁定恢复审理，2018年8月20日、11月13日公开开庭进行审理。原告胥根洪及其委托诉讼代理人田光平,被告陈广德、唐光明及其委托诉讼代理人董元国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胥根洪向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付购房款617，600元并承担连带责任；2.判令二被告赔偿原告损失509,520（2008年11月23日至2018年1月23日按月利率7.5‰计算的利息）并承担连带责任；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告经批准修建东汇综合批发市场，二被告获悉后和肖某与原告于2003年4月3日协商购买门面，给付定金15万元。同年5月4日被告陈广德给付定金1万元。同年11月22日，原告与被告、何朝金签订《房屋（门面）定购合同》，约定了门面地址、位置、面积、价格、付款办法、交付时间、违约责任等。后何朝金退出，买房人的权利义务由被告享有和承担。2005年12月23日，所建房屋验收合格。原告于2008年11月23日向被告交付10个门面。被告在与原告签订合同前已将部分门面卖给了蒲某、胥某、何某，被告实际占有、处分了原告交付的门面，但只向原告给付定金16万元，拒付剩余购房款。 原告胥根洪围绕诉讼请求提供了下列证据： 1.身份证复印件和人口信息证明，以证明原、被告身份情况； 2.射洪县人民法院（2013）射洪民初字第3415号民事判决书、遂宁市中级人民法院（2014）遂中民终字第77号民事判决书和射洪县人民法院（2015）射洪民初字第1163号民事裁定书，以证明原告主张的建设射洪县城南东汇综合批发市场、出售门面、收取定金、交付门面和被告陈广德、唐光明出售门面，以及原告就被告拖欠购房款曾经提起诉讼等事实； 3.房屋测绘被告和定购门面清单，以证明原告向被告等交付门面及其面积等情况。 被告陈广德辩称，一、原告所述何朝金退出购买门面，其买房人的权利义务由被告本人享有和承担不是事实。何朝金除了在2003年11月22日《房屋（门面）定购协议》签字外未参与任何事情，在签订正式合同前已经退出，而本人于2003年4月3日和5月4日共给付购房定金16万元，在签订2003年11月22日定购合同后发现合同约定价格与最初承诺价格差别太大，即将合同撕毁，没有再签合同，按照原告在2003年11月22日购房合同上注明的意思，该合同已经作废；遂宁市中级人民法院（2014）遂中民终字第77号民事判决亦认定本人与原告未签订购房合同，否定了前述《房屋（门面）定购合同》的有效性；二、原告所述于2008年11月23日向本人交付10个门面不是事实，纯属捏造。原告当日移交10间门面是原告向陈明志等签订移交清单，清单上的本人签名不是被告本人的笔迹。本人在2013年起诉原告为房屋买卖合同纠纷一案中强调未收到原告交付的10间门面，但前述遂宁市中级人民法院第77号民事判决中却基于本人在有关商铺预定协议和借条上的签字认定原告履行了交房义务，否定了本人的诉讼主张。原告究竟将10间门面交付给唐光明还是哪些人，需要原告提供充分证据证实。三、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应予以支持。本人与原告没有签订购房合同，原告也没有将门面交付给本人，所涉及10间门面由被告唐光明出售和收取售房款，抵偿了原告应支付的大英县药监局综合楼工程款；本人与唐光明没有共同购房行为，最初支付的定金16万元是本人一个人的行为，唐光明另给付定金5万元，原告分别向本人和唐光明出具定金收条，只是误将肖定发、唐光明计入本人的定金收条，因此本人与被告唐光明不应承担连带责任。原告将门面抵给唐光明用于抵偿所欠工程款，在2007年11月3日的承诺中也明确购房款已经交清，原告现在要求给付购房款是重复主张权利。再者，本案已经超过诉讼时效。 被告唐光明辩称，其一，何朝金并未与被告共同向原告购买门面，不存在退出的事实；其二，2003年5月4日向原告支付购房定金5万元；其三，2003年7月，原告将其开发的大英县东汇药业公司综合楼工程发包给被告承建，以东汇市场A区7幢第8-11、19-24、29号和A区8幢第5-7号门面以1，800元价格抵偿工程款。被告与原告于2003年7月18日签订了《房屋（门面）定购合同》，以买卖的形式将门面房折价抵偿工程款的事实予以确定。所以，被告不欠原告的购房款。由于原告否认以门面房抵偿工程款的事实，有关建设工程施工合同纠纷案件正在大英县人民法院审理中。2007年11月3日，原告对从被告手中购买门面的买受人所作书面承诺明确肯定了被告的购房款已经交清，承诺最迟在2008年3月底办好产权登记手续。试想，原告交付门面后，被告出售并收取价款，倘若没有以房抵工程款的事实，原告不可能长达10年不向被告收取购房款，更不可能承诺购房款已经依约交清。其四，本案已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求不应支持。 被告唐光明向本院提供了下列证据： 1、《房屋（门面）定购合同》，以证明双方约定以房抵工程款的事实，该工程款涉及的纠纷正在大英县人民法院审理中，其审理结果必然影响本案的处理； 2、书面承诺，以证明2003年购买东汇市场门面的房款已经结清的，印证以房抵工程款的事实； 上述证据，本院组织进行了质证。原、被告对对方提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2002年2月6日，原告胥根洪与四川省射洪县城市建设投资有限责任公司签订了国有土地使用权出让合同，获得射洪县太和镇美丰大道（原涪江大道）南侧、桂仙路东侧国有建设用土。2004年6月20日，原告胥根洪经审批在该宗土地动工修建射洪县太和镇城南东汇综合批发市场（简称东汇市场）。 2003年4月3日，被告陈广德、唐光明及第三人肖定发就购买东汇市场门面事宜与原告胥根洪协商并交付定金15万元，原告胥根洪出具收条载明“今收到陈广德、肖定发、唐光明等交来购城南涪江大道内门面壹拾捌个定金壹拾伍万元整是实（尽量24个）”。同年5月4日，被告陈广德向原告胥根洪交付定金1万元，原告胥根洪出具收条载明“今收到陈广得交来城南市场内门面定金壹万元整是实”。同日，被告唐光明向原告胥根洪交付定金5万元，原告胥根洪出具收条载明“今收到唐光明交来购城南市场内门面定金伍万元整，是实”。 2003年5月12日，被告陈广德、唐光明及第三人肖定发（甲方）与蒲道全（乙方）签订《预定门面协议》，协议主要内容为：1、乙方自愿预定购买甲方在东汇市场(靠美丰工业园)的门面二个；2、乙方每个门面首付地皮订金肆万元，门面位置、价格和资金收取办法按以后共同制定的方案执行（门面位置抓阄确定，门面价格按相关成本之和收取，双方所购买的门面价格必须等同）；3、违约责任等其它约定。同日，陈广德、唐光明、肖定发（甲方）与胥德（乙方）签订与前述《预定门面协议》主要内容相同的《预定门面协议》，但由唐光明和胥德签名。同年12月16日，陈广德、唐光明与胥德签订了《房屋（门面）定购合同》，除约定门面价格每平方米2，500元、数量一个外,其余合同内容与2003年5月12日《预定门面协议》相同。 2003年11月22日，被告陈广德和案外人何朝金等与原告胥根洪签订编号为门面合同第3号《房屋（门面）定购合同》，约定购买射洪县涪江三桥东汇批发市场51-55号、100-104号、107号门面房，单价2，700元，定购合同签字生效，购房人一次性缴纳应付房款额的80%作为定金，房屋主体结构完工后再缴纳购房款总额的10%作为工程款，其余部分在交钥匙时付清；等。本次合同签订后未交付定金，陈广德自述该份合同约定价格与承诺价格不符而将合同撕毁，然后由原告胥根洪再次将合同填写后交与陈广德，陈广德未签名。前后合同均加盖了“射洪涪江三桥东汇综合批发市场售房部”印章。胥根洪在自持双方所签合同尾部添写“于2003、11月30号前未交清80%为自行作废”。合同履行中，案外人何朝金自行退出不再履行合同，陈广德和胥根洪未表示反对。 2004年11月22日，胥根洪在射洪县建设局办理了商品房预售许可证。2005年12月23日，所建房屋经射洪县工程质量监督站竣工验收为合格工程。2006年3月7日射洪县福顺房地产测绘有限责任公司对该工程房屋进行了面积测绘、门面编号。2007年11月3日，原告胥根洪以承诺人、证明人身份，被告唐光明以承诺人身份，共同作出书面《承诺书》，载明“兹有东汇综合批发市场购房户蒲道全、胥德、陈明志、杜小兵、陈艳兵、谢文菊、陈广德7户人（共计十三个门面）于2003年购置射洪县东汇批发市场门面其购房款根据购房协议均已交清，……”，陈明志、陈广德等四人以购房户代表签名。2008年11月23日，原告胥根洪在射洪县体育馆分别向杜小兵、蒲道全、陈明志和被告陈广德交付门面，由陈明志代笔填写了东汇市场门面移交清单，其中杜小兵名下第10、21号和陈广德名下第20、21（注：应为陈广德之子陈艳兵名下11号）号门面接受人为“陈广德代签”，陈明志名下第9、22、28和蒲道全名下第23、24号门面为本人自签，被告陈广德自述在交接清单建立后到达现场，对房屋交接没有提出异议。第18号门面为购房人胥德购买，胥德未参加交房。此外，在人民法院执行中，记在唐光明之妻谢文菊和子唐双良名下的第8和19号门面2间被执行给他人。原告胥根洪共计交付门面12间，测绘面积335.95平方米。此后，因被告陈广德提出废除合同而与原告胥根洪协商未果，自称采取了一定手段，胥根洪于2012年7月27日向陈广德出具书面意见载明“定于8月30日把陈广德交来的购门面款结算清。”尔后，胥根洪与陈广德未结算，陈广德于2012年12月19日诉至本院，要求胥根洪双倍返还定金本息32万元。该案经本院审理于2013年3月13日作出（2013）射洪民初字第158号民事判决书，判决由被告胥根洪返还定金16万元并支付资金利息。被告胥根洪不服该判决并提起上诉，遂宁市中级人民法院作出（2013）遂中民终字第162号民事裁定书裁定撤销原判、发回重审，本院重新受理后于2013年12月2日作出（2013）射洪民初字第3415号民事判决书，判决驳回陈广德的诉讼请求。原告陈广德不服本院重审判决并提起上诉，遂宁市中级人民法院于2014年3月28日作出（2014）遂中民终字第77号终审判决驳回上诉、维持原判。2014年9月16日，原告胥根洪对被告陈广德、唐光明向本院提起买卖合同纠纷诉讼，请求二被告支付购房款74万余元，后撤回起诉。2015年4月10日，原告胥根洪就本案争议以陈广德、唐光明为被告诉至本院，同年6月14日撤回起诉。2018年2月9日，原告胥根洪再次诉至本院。 另查明，被告唐光明交付购房定金后，与原告胥根洪补签《房屋（门面）定购合同》一份，约定购买东汇市场门面A区7幢8-11、19-24、28号和A区8幢5-7号门面，单价涂改为“1，800元/平方米”，合同签字生效后应付60%房价款。2003年7月1日，原告胥根洪与被告唐光明签订《合同》约定四川省大英县药监局建设工程由被告唐光明承包修建。后双方因工程款结算发生纠纷，被告唐光明于2016年11月23日诉至四川省大英县人民法院，该院于2018年7月13日作出判决，对被告唐光明所述的以大英县药监局建设工程款抵付购房款的主张未予审理。 本院认为，本案的主要争议：一是原、被告之间是否建立房屋买卖合同关系，若买卖关系成立，其购房款如何结算；二是本案是否超过诉讼时效。 关于争议一。本院认为，根据我国合同法的有关规定，平等民事主体采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，被告陈广德、唐光明和案外人肖定发自愿购买原告胥根洪开发的东汇市场门面，在交纳定金后由被告陈广德、案外人何朝金（后退出）和原告胥根洪于2003年11月22日签订《房屋（门面）定购合同》，本院（2013）射洪民初字第3415号民事判决和遂宁市中级人民法院（2014）遂中民终字第77号终审判决均确认了该部分事实；被告唐光明和原告胥根洪补签《房屋（门面）定购合同》。那么，原告胥根洪和被告陈广德、唐光明因前述定购合同而建立了房屋买卖合同关系，定购合同的主要内容反映了买卖双方的真实意思且不违反法律规定，自双方签字时即为依法成立的合同，对买卖双方具有法律约束力。虽然，被告陈广德和唐光明是分别与原告胥根洪签订定购合同，但是，从陈广德、唐光明和肖定发三人共同给付定金、胥根洪出具的收条所载明三人给付定金的事实、陈广德和唐光明与胥根洪签订的定购合同记载的门面房存在吻合且没有进行分割以及陈、唐二人共同将定购合同记载的门面向第三人转卖的行为等，足以确定被告陈广德和唐光明具有共同向原告胥根洪购买门面的合意和行为，故本院认定被告陈广德和唐光明共同与原告胥根洪建立了房屋买卖合同关系。被告陈广德称其将买卖双方签订的定购合同撕毁，自述原告胥根洪又为其补填了定购合同，然而双方并未解除定购合同或者另签定购合同，则原签订合同继续有效，被告陈广德提出的其本人未与原告建立买卖关系的抗辩意见不能成立。对于购买门面的价格，二被告先后与原告胥根洪签订的房屋定购合同记载的单价差异较大，其中被告陈广德并未否认其本人与原告签订合同约定的门面价格，该价格与二被告转售第三人的门面价格接近；而被告唐光明与原告胥根洪补签合同的约定价格被涂改，不能客观反映当事人对门面价格的真实意思。故本院根据相关证据认定被告陈广德与原告胥根洪于2003年11月22日签订合同约定的房屋价格的真实性，确定案涉房屋的价款按照该份合同约定的价格进行结算。原告胥根洪在自持合同尾部添注“于2003、11月30号前未交清80%为自行作废”以及向购房人蒲道全、胥德等人作出“其购房款根据购房协议均已交清”的承诺，但其内容并不能理解为二被告已经付清房价款，而应理解为第三人按照购房协议交清房价款，二被告以此认为房价款已经结清的抗辩主张不能成立，原告胥根洪向陈广德和唐光明分别交付门面后即已履行了出卖人的交付义务，二被告应当按照购房合同的约定共同履行给付房价款的义务，其至今未付清房价款已构成违约，应承担继续给付下欠房价款的违约责任。 关于争议二。《中华人民共和国民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的普通诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》将普通诉讼时效规定为三年且从2017年10月1日起施行，两部民事法律均规定诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务等事由而中断，从中断时起重新计算。二被告与原告胥根洪签订《房屋（门面）定购合同》后，双方因合同的存废、合同的履行等长期存在纠纷，诉讼时效亦因协商、诉讼等多次中断而重新计算。因被告陈广德要求原告返还购房定金的诉讼从2012年12月持续到2014年3月末，诉讼结果明确了胥根洪的相应民事权利，所以原告胥根洪于2014年9月16日提起诉讼主张民事权利的诉讼时效应当从陈广德的给付之诉终结时起重新计算，该次起诉并未超过2年的诉讼时效期间；此后，原告胥根洪于2015年4月提起诉讼、同年6月撤诉，又于2018年2月再次起诉，其相应起诉从上一次诉讼终结时起计算诉讼时效期间均没有超过法律规定的二年或三年。故，二被告关于原告的起诉超过诉讼时效的抗辩主张不能成立。 综上所述，原告胥根洪要求二被告给付购房款并支付资金利息的诉讼请求成立，本院应予支持，二被告给付的购房定金应当抵作购房款；资金利息应当以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础、参照逾期罚息利率标准进行结算，本院酌情确定从2008年11月23日起按照下欠房价款为基数和中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮30%的利率标准进行计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下： 由被告陈广德和唐光明共同向原告胥根洪给付购房款907，065元（335.95㎡×2，700元=907，065元），扣除定金210,000元后还给付697,065元，并支付从2008年11月23日起按照下欠房价款为基数和中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮30%的利率标准计算的利息，利息支付至房价款付清之日止。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14，944元，由二被告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  刘绍松 人民陪审员  陈 冰 人民陪审员  冯朝慧 二〇一八年十一月十三日 书 记 员  何冰军