湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第05573号上诉人（原审被告）陈正根。被上诉人（原审原告）廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司，住所地浏阳市花炮大道239号财智广场会所2楼。法定代表人张大海，总经理。委托代理人柳巧迎，系该公司员工。上诉人陈正根因与被上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司（以下简称荣盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的（2015）浏民初字第02267号判决上诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，一、陈正根系浏阳市财智广场小区2栋1单元902号房业主。2009年8月14日，陈正根与廊坊荣盛物业管理有限公司长沙分公司（以下简称荣盛物业管理公司）签订了《前期物业服务协议》，该协议约定：荣盛物业管理公司受小区开发商委托，在小区业主委员会未成立或未与其选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》前为陈正根小区全体业主提供物业服务；陈正根按建筑面积每月1元／㎡向荣盛物业管理公司支付物业管理费；如陈正根未按时交纳物业费，则荣盛物业管理公司有权要求陈正根补交，并从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.1%向陈正根加收滞纳金，陈正根逾期三个月仍未交纳的，公司可依法向人民法院起诉，并对陈正根停止物业服务。陈正根所购房屋面积为137.6㎡，因双方约定的物业服务价格后经浏阳市物价部门调整为0.8元／㎡，故陈正根每月应交纳物业服务费计110.08元。陈正根自2010年7月1日起至2014年6月30日止共欠交物业服务费5216.64元，荣��物业管理公司于2014年10月20日向其发出了律师催缴函。另，陈正根所住楼房旁的小区后门长期打开，无安防人员长期执勤，小区业主家发生过失窃及陈正根房门被橇。二、荣盛物业管理公司成立于2008年5月4日，该公司于当年12月30日经过工商登记变更为本案荣盛物业公司，即廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司。荣盛物业公司诉请原审法院，请求判令：1、陈正根向荣盛物业公司支付欠缴物业管理费5216.64元及自2010年7月1日起按逾期交纳物业费的日1‰标准支付滞纳金直至实际履行完毕之日止；2、本案诉讼费由陈正根负担。原审法院认为，本案荣盛物业公司系荣盛物业管理公司依法变更而来，具备适格的诉讼主体，其起诉符合法律之规定；荣盛物业管理公司与陈正根所签订的《前期物业服务协议》合法有效，对本案荣盛物业公司、陈正根均具有法律约束力。物业服务协议签订后，荣盛物业公司提供了物业管理服务，陈正根作为该小区业主，理应按约定向荣盛物业公司交纳相应的物业服务费用。结合本案，考虑到陈正根房门遭窃贼所橇，与荣盛物业公司未尽到合同中关于“安全服务”约定之义务有关联，其应承担相应的民事责任；陈正根抗辩称荣盛物业公司请求支付自2010年7月1日至2013年6月18日的物业服务费已过诉讼时效，该院认为，因《前期物业服务协议书》中未约定物业费的交付日期，故荣盛物业公司可以随时向陈正根进行催缴，而本案中荣盛物业公司于2014年10月20日才第一次向陈正根发函催缴物业费，其诉讼时效也应从此时起算，故荣盛物业公司的诉请并未超过诉讼时效。陈正根以荣盛物业公司违反合同约定拒交物业费的抗辩理由于法无据，该院不予支持。综上，综合本案的合同履行情况，当事人的过错程度等因���，该院根据公平原则及诚实信用原则，酌定陈正根应向荣盛物业公司支付的物业服务费为3477.76元。至于陈正根未按时交纳物业费需支付滞纳金的问题，因《前期物业管理服务协议》对此有约定，该院予以支持，但由于合同中未约定物业费交付日期，故根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，滞纳金应于荣盛物业公司向陈正根进行书面催告，并在其给予的合理期限内陈正根仍未交纳物业费的前提下予以计算；而因双方对“合理期限”亦未作约定，则该院确定该“合理期限”为10天，即陈正根支付滞纳金的时间应自2014年10月30日起开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、陈正根于本判决生效之日起5日内向廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司支付自2010年7月1日起至2014年6月30日止的物业服务费3477.76元；二、陈正根于本判决生效之日起5日内向廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司支付因欠交物业服务费所产生的滞纳金（自2014年10月30日起每日按年度物业服务费总额0.1%的标准计算至陈正根实际履行本判决第一项确定的给付义务之日止）；三、驳回廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司、陈正根各负担12.5元。上诉人陈正根不服一审判决上诉称，一、原审法院认定《前期物业服务协议书》中未约定物业费的交付时间，属于查明事实不清。《前期物业服务协议书》第四条、第九条约定，可以印证交纳物业费的时间是每月。被上诉人主张的自2010年7月1日起至2013年6月18日止的物业费已经超过法定诉讼时效。二、原审法院认定上诉人于2014年10月20日收到律师催缴函所依据的证据不足，属于认定事实不清。被上诉人一审仅提交了律师催缴函及照片一张，而上诉人在收到应诉材料之前并未受到过该律师函，且该律师函系律师自行制作，落款日期也是由律师确定，不能反映该律师函制作的真实时间。照片系被上诉人自行拍摄，不能显示时间、地点和拍摄者，无法核实其真实性。原审法院采信该两个不具有真实性、合法性、关联性的证据，认定被���诉人于2014年10月20日向上诉人发出了律师催缴函，属于事实认定错误，应予以纠正。综上，上诉请求：1、请求依法撤销原审判决；2、请求二审法院在查明事实的基础上，依法作出公正的判决；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。被上诉人荣盛物业公司答辩称，被上诉人一直在催物业费，通过各种友好方式通知上诉人缴费，才一开始没走法律途径，故采用打电话、上门催收物业费都由电话记录和拍照记录。综上，一审判决事实认定正确，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉请求，维持一审判决。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人陈正根与被上诉人荣盛物业公司签订的《前期物业服务协议书》真实合法有效。《前期物业服务协议书》中关于物业服务费的交付时间并没有明确约定，第四条、第九条也无法认定物业服务费的支付是每月支付，上诉人的该项理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，合同履行期限不明确的，被上诉人荣盛物业公司可以随时要求上诉人陈正根支付物业费用，但应当给上诉人必要的准备时间。被上诉人荣盛物业公司对于上诉人陈正根主张物业费的诉讼时效适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，应从被上诉人荣盛物业公司要求上诉人陈正根支付物业费的宽限期届满之日起计算。被上诉人荣盛物业公司于2014年10月20日第一次向上诉人发函催缴物业费，可见上诉人荣盛物业公司主张的2010年7月1日起至2013年6月18日止的物业费并未超过诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人陈正根的上诉理由不成立，本院不予支持。据���，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人陈正根负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴波审 判 员  刘英代理审判员  周卓二〇一五年十一月二十七日书 记 员  夏欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十二条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…………（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……………《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三���原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。