浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1022民初3360号 原告：三门乐达置业有限公司，住所地：三门县健跳镇中心区。统一社会信用代码913310225765285967。 法定代表人：何邦蓬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱美聪，浙江孚吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项兆会，浙江孚吉律师事务所律师。 被告：三门海王娱乐有限公司，住所地：三门县健跳镇中心区C-01地块。统一社会信用代码913310220933757752。 法定代表人：何邦茂，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴能法，系该公司股东。 委托诉讼代理人：柳方省，浙江瑞云律师事务所律师。 原告三门乐达置业有限公司与被告三门海王娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月20日对本案进行了公开开庭审理。原告三门乐达置业有限公司的委托诉讼代理人朱美聪、项兆会，被告三门海王娱乐有限公司的委托诉讼代理人吴能法、柳方省到庭参加诉讼。庭审后，原、被告申请庭外和解20天，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告三门乐达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年3月27日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告立即腾空、归还租赁房屋，并按每年500000元的标准支付自2017年3月28日起算至实际腾空、归还租赁房屋之日止的租金或使用费，暂算至2018年9月27日的租金为750000元。3、判令被告支付给原告迟延付款违约金，违约金以拖欠的租金为基数，按月利率2%计算至实际归还房屋之日止，暂算至2018年9月27日为250000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月27日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定由被告向原告承租坐落在三门县健跳镇中心大道79号第一层至第二层约3800平方米的房屋（除去出租给泰隆银行三门支行及酒店大堂的面积）用于经营洗浴、KTV、歌厅等；租期为10年，从2014年3月28日起至2024年3月27日止；年租金为人民币500000元，第一年租金在合同签订之日一次性付清，第二年开始由被告于每年开始前一个月交付给原告，先付后用；合同第九条第四款约定，被告无故逾期支付租金、水电费或支付不足的，逾期期间每日按应付金额或逾期部分金额的百分之一支付违约金，同时原告有权停供水电；合同第十条第二款约定，发生以下违约事由之一的，原告有权提前解除合同，收回房屋，因此造成的损失由被告负责赔偿，其中违约事由第（3）项为：未经甲方（原告）同意乙方（被告）拖欠租金的。涉讼合同签订后，原告已经按约将租赁房屋交付给被告经营娱乐城至今，但被告承租后，一直未按合同约定向原告支付租金。经多次催讨无果，原告于2018年4月13日委托律师向被告发送了律师函，要求被告向原告支付自2017年3月28日起至2019年3月27日的租金1000000元以及暂算至2018年4月30日的违约金150000元，其中违约金按涉讼合同的约定，应当按应付金额或逾期部分的日百分之一计算，但原告自愿降低违约金的计算标准，按照月利率2%的标准进行计算。然而，被告收取律师函后，仍拒不支付租金，无奈，原告遂提起本案诉讼。庭审后，经本院释明，原告坚持认为涉讼合同的解除条件已经成就，但如果法院认为解除条件尚未成就的，建议法院先对截止2018年9月27日的租金750000元及其违约金进行判决。 被告三门海王娱乐有限公司答辩称，一、被告认为，涉讼合同的解除条件尚未成就。理由如下：1、原告出租的房屋属于烂尾楼，必须先进行装修、维修后才能出租。由于原告实际办公地点并非工商登记的场所即健跳镇中心区，导致装修、维修等实际施工人都来找被告催讨相关费用，至2017年3月份止，被告为原告垫付了相关的装修、维修费用合计376000元。另外，本案房屋的水电，包括配电房、变压器都是被告安装，该部分费用为178824元。上述费用合计554824元，应当在租金中予以抵扣。2、原告称其多次向被告催讨租金并不属实，实际上被告只收到过一次原告发送的律师函，但仅凭该律师函被告看不出谁是委托人，在没有提供委托材料的情况下，被告对律师函及其内容均不予认可，且该律师函中载明的租金及违约金与原告起诉的金额不一致。3、被告一直以来都是与原告的原法定代表人祝王锋协商租金事宜，原告在2018年才变更了法定代表人，现法定代表人对原、被告之间的债权债务并不清楚。由于原告在工商登记的场所没有办公人员，加上原告变更了法定代表人且没有向被告进行过有效的催讨，导致被告不知道向谁支付租金，因此，并非被告故意拖欠租金。二、关于违约金，本案原、被告都存在违约行为，原告作为出租方应当提供适合租赁的房屋，但原告出租的房屋，至今连玻璃、外墙都没有全部安装好，还存在漏水现象，而且水电也没有事先安装好。因此，是原告违约在先，故不应当向被告主张违约金。 原告三门乐达置业有限公司反驳称，1、被告称自己于2014年至2017年3月期间对本案房屋进行了装修、维修并代为原告垫付了相关费用，但原告认为，这些费用不应该在本案中处理，首先上述费用是否真实存在，被告有无真实支付均无法确认，而且被告也没有义务为原告代付。另外，原告主张的是2017年以来的租金，而被告自2014年以来就没有支付过租金，因此，即使被告所称属实，前三年的租金也已经足够抵扣被告所主张的费用。2、在原告向被告发送律师函之前，原告的法定代表人以及财务人员经常向被告催讨，也到被告营业的场所催讨过，但被告明确表示拒绝支付。如果被告愿意支付租金，原告也不会通过发送律师函或者起诉的方式解决纠纷。3、如果本案房屋确实存在被告所称的漏水等现象，被告至少应该通知原告，但事实上被告并没有通知过原告，因此被告的陈述缺乏客观性。4、原告发送律师函是基于被告能够及时支付租金，所以主张的是2017年、2018年，即从2017年3月28日至2019年3月27日的租金。现由于被告在收到律师函后仍拒不支付租金，故原告起诉要求解除合同，并要求被告支付至实际归还本案房屋之日止的租金，因此，两次请求的数额不一致并不矛盾。5、被告称原告违约在先不属实，本案房屋的状况被告是明知的，且被告也进行了实地查看，然后同意承租。另外，租赁房屋的面积有3000多平方米但年租金却只有500000元，被告也已经使用了4年，期间一直没有提出异议，现在才对房屋的状况提出异议，是不诚信的表现。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提供的证据，本院认证如下：1、对于原告提供的原告的营业执照、法定代表人的身份证明及身份证、被告的公司登记基本情况、涉讼合同、《要求立即支付租金和违约金的律师函》、邮政快递单、网上查询单各一份，由于被告对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。2、对于被告提供的领款凭证三份，《三门海王娱乐有限公司配电工程结算书》一份，被告提供上述证据用以证明其为原告代付了装修、维修费用376000元以及为安装配电房、变压器产生了178824元的费用，本院认为，上述证据只能证明原、被告之间存在一定的经济纠纷，但由于被告没有提供有效的支付凭证，因此，仅凭上述证据无法证明被告已经实际支付了上述费用以及上述费用应当由原告承担的事实，故本院对上述证据的证明力暂不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月27日，原告三门乐达置业有限公司与被告三门海王娱乐有限公司签订了涉讼合同一份。合同约定，由被告承租原告所有的坐落在三门县健跳镇中心大道79号的房屋，出租房屋楼层为第一层至第二层，房屋建筑面积约3800平方米（除去出租给泰隆银行三门支行及酒店大堂的面积），租赁房屋具体状况以被告实地查看确认为准。租期为10年，从2014年3月28日起至2024年3月27日止，年租金为500000元，租金按年结算，第一年在合同签订之日一次性付清，第二年开始由被告于每年开始前一个月交付给原告，先付后用。合同第九条第四款约定，被告无故逾期支付租金、水电费或支付不足的，逾期期间每日按应付金额或逾期部分金额的百分之一支付违约金，同时原告有权停供水电。合同第十条第二款第（3）项约定，未经原告同意被告拖欠租金的，原告有权提前解除合同。2018年4月24日，原告委托律师向被告发送了《要求立即支付租金和违约金的律师函》，要求被告支付自2017年3月28日至2019年3月37日的租金1000000元及逾期付款违约金150000元。由于被告没有支付上述款项，原告遂提起本案诉讼。庭审中，被告承认尚未支付2017年3月28日以来的租金。 另查明，原告三门乐达置业有限公司的原法定代表人为祝王锋，2018年6月13日，原告经工商变更登记将法定代表人变更为何邦蓬。 本院认为，本案的主要争议焦点在于涉讼合同的解除条件是否已经成就，若合同解除的条件没有成就，则原告要求被告支付一年半的租金及其违约金的诉讼请求是否合理。 对于涉讼合同的解除条件是否已经成就。原告认为，被告一直没有支付2017年以来的租金，且在原告向被告发送律师函进行催讨后仍未支付，根据涉讼合同第十条的约定，原告有权提前解除合同。被告则认为，被告自承租本案房屋以后，一直都是与原告的原法定代表人祝王锋协商租金支付等事宜，且被告并没有拒绝支付2017年以后的租金，因此涉讼合同解除条件尚未成就。本院认为，虽然原、被告在涉讼合同第十条第二款第（3）项约定，未经原告同意被告拖欠租金的，则原告有权提前解除合同；但从庭审中双方的陈述看，自合同签订以来，被告就一直没有向原告公司支付过租金，被告自称一直都是与原告的原法定代表人祝王锋协商租金支付等事宜，且与祝王锋担任法定代表人期间的原告存在债权债务关系，从原告只主张2017年3月28日以来的租金，原告以前一直没有主张解除合同以及原告于2018年6月13日才将法定代表人由祝王锋变更为何邦蓬等事实来看，被告的陈述具有可信性；另外，对于配电房、变压器应当由谁安装，费用应当由谁承担，原、被告之间也确实存在一定的争议；而被告也明确表示愿意支付租金，并在庭审后向本院预交了500000元；故本院认为，虽然被告有欠付租金的违约行为，但该行为发生在原、被告双方对租金存在争议的前提下，现在被告也以自己的行为表明愿意继续履行合同的主要义务，因此本案合同的目的仍能实现，本案的情形不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的条件，故对原告要求解除涉讼合同的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告要求被告支付一年半的租金及其违约金的诉讼请求是否合理。本院认为，虽然原、被告双方对租金存在一定的争议，但由于被告没有提供与祝王锋担任法定代表人期间的原告存在多少债权债务的确切证据，且即便如被告所述，被告为原告垫付的装修、维修费用以及安装配电房、变压器所支出的费用也只有50余万元，而原告并没有主张前三年的租金，且按照现有的证据，前三年的租金也足以抵销被告的主张，因此，原告要求被告支付自2017年3月28日起至2018年9月27日止一年半租金750000元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。对于被告要求抵销费用的答辩意见，本院不予采纳，建议被告与祝王锋进行结算后再与原告协商解决。对于原告要求被告按照月利率2%的标准支付违约金的诉讼请求，本院认为，虽然被告欠付租金的行为事出有因，但被告欠付租金的行为确实给原告造成了一定的利息损失，且原、被告在涉讼合同第九条第四款约定了较高的违约金给付标准，因此，原告要求被告按照月利率2%的标准支付违约金的诉讼请求属于合理，本院予以支持。对于违约金的起算日期，由于原、被告在涉讼合同中约定，“第二年开始由被告于每年开始前一个月交付给原告，先付后用”，该约定比较模糊，从文意理解，只要在新的租赁年度开始前付款即可，因此，本院认为，其中500000元的违约金从2017年3月28日，另外250000元从2018年3月28日开始计算比较适宜。对于被告所提的出租房屋存在瑕疵，属于原告违约在先，不应当再向被告主张违约金的答辩意见，本院认为，双方在涉讼合同第二条中明确约定，租赁房屋以被告现场确认为准，故被告在涉讼合同上签字盖章的行为应当视为被告已经对租赁房屋的状况进行了确认，并愿意按照房屋当时的状况进行承租，故对被告的上述答辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告三门海王娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告三门乐达置业有限公司租金750000元及违约金，违约金按照月利率2%计算，其中500000元从2017年3月28日起，250000元从2018年3月28日起，计算至本判决实际履行完毕之日止。 二、驳回原告三门乐达置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13800元，减半收取6900元，由被告三门海王娱乐有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 叶未赏 二〇一八年十一月一日 代书记员 蒋 俊