海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1610号 上诉人（原审被告）:陵水乐龄物业服务有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县椰林镇花园路**。 法定代表人：张斌，总经理。 委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符小妹，海南昌宇律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李俊岭，男，1962年2月14日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县。 委托诉讼代理人：李双领，北京市安园律师事务所律师。 上诉人陵水乐龄物业服务有限公司（以下简称乐龄物业公司）与被上诉人李俊岭物业服务合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2018）琼9028民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年10月17日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 上诉人乐龄物业公司上诉请求：1.依法撤销（2018）琼9028民初580号民事判决，改判裁定驳回被上诉人的起诉或者在查明案件事实的基础上改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、认定事实不清。1.被上诉人不具备业主身份，不是本案适格主体，应当依法裁定驳回被上诉人的起诉。案涉房产即陵水乐龄中州国际酒店B座B1506和B1509号房系陵水骏高实业发展有限公司（以下简称骏高公司）与被上诉人协商后对未付工程款项进行的抵付行为，而非商品房买卖，双方从未签订任何购房协议。被上诉人在以房抵债时是明确知晓涉案房屋设立有抵押权且接受并对交易风险具有一定认识和预判。该涉案房屋目前处于被抵押和多轮查封状态，被上诉人业已另案对涉案房屋进行执行查封，且在（2018）琼9028民初581号、582号案中，陵水黎族自治县人民法院已经裁定驳回被上诉人关于请求将涉案房产判归其所有、办理房屋过户手续的起诉。现涉案房屋的抵押权人已依法向法院申请强制执行，涉案房屋即将被司法拍卖。被上诉人从未取得房屋所有权，不具备合法业主身份，亦非《物业服务合同》的合同主体。2.上诉人尽职尽责履行物业管理服务，一直为该房屋正常充值水电，停水停电系因被上诉人自身过错导致，上诉人无过错，不应当承担赔偿责任。截止至被上诉人起诉之日起，涉案房屋水电表里仍有余额，被上诉人在本案起诉之后向上诉人缴纳了1000元，上诉人当即就为被上诉人充值了，上诉人一直在履行义务。2018年4月28日因被上诉人涉案房屋电卡丢失，在物业公司进行了电卡补办，但并未就电费进行充值，故意造成上述房屋电表余额为0的假象。因此，被上诉人是因为自己不充值而导致没有电，并非上诉人的过错。3.被上诉人的诉讼请求于法无据，亦无相应证据支持。强制执行程序中已经进行过腾房和评估过的房屋，不具备实际居住条件，是否供应水电对被上诉人而言没有任何实际损失，被上诉人亦未提交相应证据证明其确受损失，且被上诉人所占用的涉案房屋一直在被上诉人的管理之下，并未委托过上诉人管理房屋。4.被上诉人有恶意拖欠物业费的行为。被上诉人只交了2015年2月9日至2016年2月8日期间1年的物业费。从2016年2月9日至今被上诉人已拖欠上诉人物业管理费2年有余，但上诉人仍然在坚持为其进行相应服务。5.被上诉人恶意提起诉讼，浪费司法资源。二、一审判决审判程序严重违法。一审判决如认为被上诉人有原告资格进行实体审理，依法应通知利害关系人骏高公司参加诉讼，但一审法院未通知骏高公司参加诉讼，遗漏必须参加的诉讼当事人，剥夺其诉讼权利，审判程序严重违法。三、一审判决上诉人承担全部诉讼费用不公平。一审判决对被上诉人的诉讼请求没有全部支持，仅支持了部分，因此不能要求上诉人承担全部诉讼费用。综上，一审判决认定事实不清，审判程序违法，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李俊岭辩称，物业服务合同相对方是否为房屋产权人没有必然的法律关系。（2017）琼96民终599号、629号已经认定被上诉人的主体资格，被上诉人对涉案房屋是有诉权的。从2016年7月13日至2018年7月16日，在被上诉人申请了强制执行之后，上诉人才充值了1000元，才获得了水电，被上诉人在之前一直没有享受过物业管理服务，还被物业公司拒收水电，上诉人刚刚主张期间给被上诉人充值过水电，不过是20、30元不等，而且还是被上诉人去政府举报后，才勉强为被上诉人充值的。涉诉房屋抵押和拍卖的问题，房屋买卖合同和以房抵债的协议是否合法和本案是不同的法律关系，被上诉人取得房屋的时间是2015年2月16日，上诉人提交的相关手续是2015年12月以后，被上诉人断水断电的行为已经构成了违约，就应当承担赔偿责任。综上，一审判决正确，请求二审法院予以维持。 李俊岭向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告2016年7月13日至一审判决下达之日止的经济损失72000元（每月暂定3000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年10月20日和2013年5月29日，原告李俊岭与案外人骏高公司签订《陵水珍珠大厦A座外墙涂料施工合同》和《珍珠大厦B外墙涂料施工合同》，工程完工后，因骏高公司欠付原告工程款，于2015年2月以其名下的珍珠大厦B座B单元1509、1506房抵付欠原告的2676037元工程款。原告于2015年2月9日对涉案房屋1506房进行接收，于当日向被告预交水费200元、电费200元及2015年2月9日至2016年2月8日物业管理费5753元。2016年7月13日，骏高公司发出《关于取消李俊岭等部分业主资格的函》，随后，被告乐龄物业公司限制原告缴纳水电费的金额。从被告提交的电费报表来看，原告自2015年2月9日接收涉案1506号房至2016年1月17日，缴纳电费共3次，每次充值200元、200元、100元不等；自2016年3月23日至2017年7月9日间共充值5次，每次20元、30元不等。2016年7月29日，陵水黎族自治县房产管理局向被告下发《关于督促乐龄物业服务有限公司对服务管理住户恢复供水供电的通知》。2016年10月15日，被告开始拒收原告缴纳涉案1506房的水电费。从被告提交的电费报表来看，2016年9月21日至2017年7月9日，原告未能充值电费。2016年11月16日，陵水黎族自治县房产管理局再次向被告下发《关于立即恢复A201、A1006、A1502号等15套房供水供电的通知》，从被告提交的电费报表来看，2016年9月21日至2017年11月2日，原告为1506房共充值电费400元。2017年11月3日后至今无原告充电记录。2016年11月21日，因被告未履行供水供电合同义务，原告向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年12月27日作出（2016）琼9028民初2435号民事判决，判处被告履行对原告的正常供水供电义务。被告不服提出上诉，海南省第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。另查明，因骏高公司未办理网签登记及房屋过户手续，原告于2018年6月4日向一审法院起诉要求确认涉案1506号房屋为原告所有，并要求骏高公司为其办理过户手续。一审法院于2018年6月15日作出（2018）琼9028民初582裁定，以涉案房屋处于查封状态为由，驳回原告起诉。 一审法院认为：原告虽未办理涉案1506号房屋所有权变更登记手续，但其为该房屋的实际占有和使用人，原告接受房屋后，向被告缴纳了物业管理费、水电费，双方已成立物业服务合同，被告理应依约为原告提供正当的物业服务。被告因原告与骏高公司发生纠纷，以原告不是业主为由，停止对其供水供电的理由无事实和法律依据。根据合同的相对性和独立性，物业公司提供物业服务的对象是房屋的实际占有和使用人，物业公司没有对房屋占有、使用人和实际所有权人是否一致进行审查的权利和义务。物业公司不正常提供物业服务，构成违约，应对房屋实际占有和使用人承担违约责任。被告辩称从未对原告的涉案1506号房屋限制供水供电，但从现有证据及本院生效（2016）琼9028民初2435号生效民事判决认定的事实来看，被告对原告涉案1506号房屋限制供水供电的事实客观存在。在陵水黎族自治县房产管理局多次向被告发出恢复供水供电通知后，被告仍未正常提供水电充值服务，主观上具有恶意。被告又辩称原告未缴纳物业费，所以不能为其提供服务。享有正常的水电供应，是人民群众生存和生活的基本权利，也是国家保障人民群众安居乐业，维护社会稳定的重要民生服务。被告作为具体的服务单元之一，应当以人为本，尽职尽责提供服务，即便存在原告不及时缴纳物业费的问题，也应当依据合法途径维护合法权益，擅自停水停电有违公共道德，不符合社会主义文明和谐的核心价值观，不为法律精神所倡导，故被告的辩解理由不能成立。因被告未能正常提供供水供电服务，造成原告对涉案1506号房屋实际使用的困难，已构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告应按照同类房屋的租金标准每月3000元赔偿损失，被告限制原告水电充值，对涉案房屋使用造成一定影响，并非造成涉案房屋完全不能使用，且原告目前仍居住之中。但被告故意限制供应水电的行为，造成恶劣影响，且在陵水黎族自治县房产管理部门发文要求恢复供应水电及本院生效判决判处被告应当履行供应水电义务后，仍不积极履行供水供电义务，故综合案情酌定确认原告的损失为每月2000元。经查明，被告限制原告缴纳水电费的时间为2016年7月13日，即被告于2016年7月13日起开始违约，应于此日起承担赔偿责任。故对原告要求被告赔偿自2016年7月13日起至一审判决下达之日止的经济损失予以支持，并确定损失金额为48000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告陵水乐龄物业服务有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告李俊岭赔偿损失48000元；二、驳回原告李俊岭的其他诉讼请求。案件受理费1600元，减半收取800元，由被告陵水乐龄物业服务有限公司负担。 上诉人乐龄物业公司二审期间向本院提交2组证据：第一组证据：《公证书》2份、《（2017）郑仲裁字第0114号裁决书》、《（2016）豫71执34号执行裁定书》、《（2016）豫执22号执行裁定书》、《公告》，该组证据拟证明涉案房屋目前处于被抵押和多轮查封状态，涉案房屋的抵押权人已依据生效法律文书向郑州铁路运输中级法院申请强制执行，涉案房屋已经进入司法拍卖。被上诉人从未取得房屋所有权，不具备合法业主身份，亦非《物业服务合同》的主体，被上诉人并非适格的原告主体，无权以业主名义起诉物业赔偿责任，依法应驳回其起诉。第二组证据：《委托物业管理合同》、《结案通知书》、《照片》（水电表余额度数）、《收据》，该组证据拟证明乐龄物业公司是受骏高公司委托来管理涉案房产的，2018年7月16日，乐龄物业公司接收了被上诉人交来的1509、1506号房电费各1000元及水费各100元，（2018）琼96民初281、282号案已经执行完结。被上诉人李俊岭认为第一组证据不是新证据，均产生于2016年和2017年，且这些证据和本案没有任何关联性，《委托物业管理合同》也不是新证据，交水电费也是真实的，但是是被上诉人要求强制执行的结果。本院对乐龄物业公司二审期间提交的证据认证如下：上诉人提供2组证据真实、合法，但是与本案无关联性，不予确认。 本院认为，生效裁判文书认定的事实，可以直接作为定案的依据。本院作出的（2017）琼96民终599号民事判决？，已经认定李俊岭作为物业使用人，其有权实际接受并享受物业服务企业提供的服务，上诉人无权以被上诉人不是业主为由拒绝提供约定的物业管理服务。因此，上诉人在本案中再次提出因涉案房产已经被依法查封拍卖，被上诉人并非业主身份的主张于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百八十二条规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。本案中，上诉人并非直接的供电人，只是负有代收水电费的义务，被上诉人长期以来均有按时缴纳水电费，其本身并没有违约或违反法律规定的行为，但是上诉人却私自拒绝为其充值水电，又擅自断水断电，已经严重影响了被上诉人正常的生产、生活，侵害其利益，被上诉人因此而支付的多余开支应被认定为损失，故被上诉人向上诉人主张损害赔偿于法有据，本院予以支持。骏高公司于2016年7月13日发出《关于取消李俊岭等部分业主资格的函》，之后上诉人便拒绝接受被上诉人缴纳的水电费，因无法正常充值水电费，导致被上诉人户断水断电，一审法院从2016年7月13日起计算至一审判决下达之日止，并综合案情酌定确认被上诉人每月的损失为2000元，最后确定损失共计48000元符合常理，并有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，上诉人乐龄物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1600元，由上诉人陵水乐龄物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴佳敏 审 判 员 李凌燕 审 判 员 昌 盛 二〇一八年十一月二十二日 法官助理 梁 莹 书 记 员 陈超凡 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。