广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0233民初574号原告（反诉被告）：刘石和，男，1962年2月4日出生，汉族，住广东省新丰县，原告（反诉被告）：陈传海，男，1953年6月22日出生，汉族，住广东省新丰县，两原告共同委托诉讼代理人：黄俊杰，广东三昶律师事务所律师。被告：廖志国，男，1980年4月26日出生，汉族，住广东省新丰县，被告（反诉原告）：新丰县绿之源园林绿化工程有限公司，住所地：新丰县丰城街道群英路1号501房。法定代表人：陈建强，该公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：陈赞文，广东世纪华人律师事务所律师。原告（反诉被告）刘石和、陈传海诉被告廖志国、新丰县绿之源园林绿化工程有限公司（反诉原告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘石和、陈传海及其委托诉讼代理人黄俊杰、被告廖志国及两被告委托诉讼代理人陈赞文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年10月27日签订的《场地租赁合同》；2、判令被告立即将其承租的土地（面积约5000平方米）腾空后交还给原告；3、判令被告立即付清其所欠原告的租金48000元，并依约支付逾期付款的违约金480元（自2018年4月15日起计至同年的8月15日，每月租金12000元，每日租金400元，逾期120天，则计得违约金为：400元X120天X1%=480元，之后至交还场地时止的占用费及违约金损失另计）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告双方于2017年4月17日签订的《场地租赁合同》，于2018年7月31日解除；2、判令被告立即将其承租的土地（面积约5000平方米）腾空后交还给原告；3、判令被告立即付清其所欠原告的租金42000元，并依约支付逾期付租的违约金420元（欠租时间：自2018年4月15日起计至同年的7月31日止，每月租金12000元，每日租金400元，逾期105天，则计得违约金为：400元X105天X1%=420元）；4、判令被告按每月12000元的标准支付逾期腾空出租地占有使用费给原告（计算时间：自2018年8月1日起计至被告腾空出租场地给原告时止）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日，两原告与新丰县吉丰农产食品加工有限公司（以下简称：吉丰公司）签订了一份《租赁合同》。根据该合同约定：“吉丰公司将围墙内入门右边空地一块租给乙方（即原告）使用。可转租，但租金仍由乙方负责。租赁时间为四年六个月，即2017年1月1日至2021年6月31日。在此期间，如果甲方（吉丰公司）需使用该地块，乙方无条件交回给甲方，并无任何补偿。合同自然终止。”2017年10月27日，两原告将上述租赁吉丰公司的一部分空地（面积约5000平方米）转租给两被告使用。当天，原、被告签订了一份《场地租赁合同》，合同第二条租赁期限约定：自2017年10月27日起至2021年4月15日止，共叁年五个月零18天。第三条租金约定：1、本合同租金实行现金支付制（不含税费），租金为：三个月为叁万陆仟元整。2、乙方（被告）租金必须在当月5日前交清三个月，逾期则按天追加1%滞纳金。3、甲方（原告）收取乙方押金人民币叁万陆仟元整。第四条约定；1、乙方必须按期支付租金，欠费1个月时，视乙方违约，甲方无条件收回被租场地。2、·····。第五条其他约定：1、合同期未满，甲方因其他原因提前收回该场地块，应三倍的押金补偿乙方，甲方不得转租给第三方使用。2、乙方合同期未满，乙方因各种原因不租用，甲方不退押金给乙方。《场地租赁合同》生效后，原告依约将出租场地交付给被告使用，可是被告不遵守约定，仅交付租金至2018年4月15日，之后至2018年7月31日的租金，经原告催收，仍未缴纳。根据租赁合同约定，应承担违约责任，无条件将场地交回原告，立即付清所欠租金42000元，并支付逾期付租的违约金420元，此外，被告还应按每月12000元的标准支付逾期腾空场地使用费。原告于2018年5月15日、6月25日向被告发出《通知》，告知被告，吉丰公司因建设需要收回土地而终止合同，要求被告在七月底前搬迁完毕。另外，原告还于2018年7月31日再次将《通知》通过挂号信函的方式邮寄给被告，要求搬迁，被告不予配合，遂起诉至法院。被告辩称，1、原告与被告签署场地租赁合同时，隐瞒了租赁场地的真实情况，没有告知租赁场地的权属人是吉丰公司，也没有告知被告其与吉丰公司签订合同的情况。特别是吉丰公司可以无条件随时收回场地的情况，没有告知被告，因为吉丰公司无条件随时收回场地的约定，决定了原告的场地无法转租给被告作长期的经营，因为被告不清楚这一事实，才与原告签订租赁合同并投入大量资金建设厂房、办公室进行经营，原告在签订合同时就存在重大过错；2、被告在租赁场地上已经建造了房屋进行合法经营，由于房屋的建造使用具有长期、不可移动性，腾空场地会造成被告巨大的经济损失；3、被告一直按时交付租金给原告，直到原告和吉丰公司通知被告要收回场地时，致使被告的经营无法经营，合同无法再履行。被告遭受巨大的经济损失，该损失是由原告造成的，故被告自收到吉丰公司的通知后无需再交租金给原告。被告一直交付租金给原告到2018年4月份；4、原告是在2017年初就在涉案场地旁挂上横幅，广而告之的进行招租，被告与另案的***、叶华着、李百存、李健、李成艳等20多户承租人是看到广告才与原告签订租赁合同的，租赁合同的版本是原告提供的。所有承租人与原告签订的租赁合同均有第五条其他约定的条款，该条款是原告为了重复使用而预先拟定的。原告与被告签订合同时没有对该条款进行协商和解释，该条款严重不公平，加重被告方的责任，属于格式条款，依法不能成为其解除租赁合同的理由，请驳回原告的诉讼请求。被告新丰县绿之源园林绿化工程有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人退回反诉人的押金并按押金的三倍补偿给反诉人（共计14.4万元）；2、请求法院判令被反诉人对反诉人在承租土地上的构建物、添附物等进行折价补偿（以鉴定结果为准）；3、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人营业损失160万元（预期利润等）；4、本案本诉与反诉的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年10月27日，反诉人与被反诉人签订《场地租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人场地经营，租赁期限3年5个月18天，租金为每月12000元。合同签署后，反诉人按合同约定按时交租，并在租赁的场地内平整土地，搭建厂房，装置设备，并购买了大量建筑原材料。2018年5月初，被反诉人找到反诉人，告知该地块是其向吉丰公司承租而后转租给反诉人的，因吉丰公司要收回场地，所以要求反诉人搬迁。因租赁合同约定履行期限是3年多，现只履行了半年，故拒绝了原告提前解除合同的要求。2018年9月5日，反诉人收到被反诉人的起诉状和证据，才了解到被反诉人与吉丰公司签订的《租赁合同》有这样的约定：“租赁期间为四年六个月即从2017年1月1日至2021年6月31日，在此期间，如甲方（吉丰公司）需要使用该地块，乙方无条件交回给甲方，并无任何补偿，合同自然终止。”这一条款虽然约定了租赁期限是四年六个月，但由于吉丰公司可以无条件收回场地，实际上等于没有约定租赁期限，被反诉人只能临时，短期使用场地，更无法转租。2017年4月17日签订《场地租赁合同》时，被反诉人没有告知该情况，如果反诉人知道这一情况，是不会签订合同并建筑门店进行经营。如今吉丰公司需收回该场地，反诉人与被反诉人的《场地租赁合同》目的无法实现，造成反诉人重大的经济损失。反诉人建设的办公室、建安装的建筑专用设备无法移动，如吉丰公司收回场地，只能拆除；反诉人存放在场地的原材料无法运到他处存放，因被反诉人的过错，将造成反诉人巨大经济损失。根据场地租赁合同第一条第2款约定，甲方出租的场地应具有合规、合法性，保障乙方的经营权益，因租赁场地使用期间发生租赁权属纠纷，甲方应承担给乙方带来的经济损失责任。原告对被告的反诉辩称，本诉被告提出的反诉请求没有事实根据，更没有法律依据，反诉被告请求法院依法驳回其全部反诉请求。1、我方提出本诉的事实依据和法律依据是完全充分的，事实依据是依据双方在合同中约定的解除合同的条件，在双方签订合同的第五条第一项，已经明确约定解除合同的条件。根据这个事实结合合同法第93条第二款的规定，我方解除合同是完全有依据的，第二款已经明确约定当事人解除合同的条件。本案除了解除合同的条件，实际被告的行为还构成了违约，因为被告租金交到2018年的4月15日，4月15日-7月31日寄挂号信，被告应按约交租，但被告逾期了交租，从7月31日到现在的占用费被告理应要缴交的；2、根据合同约定被告逾期一个月不交租就视其违约，被告就理应返还出租场地给原告；3、反诉原告说合同第五条属于格式条款，这是没有事实依据的。这个条款都有约定，但是这条款是完全经过双方协商约定的，该条款是对被告有利的。根据合同法第39条第二款的规定，虽然条款是重复使用，但不是重复使用的条款都属于格式条款；4、被告所谓的损失，与原告无关，被告的反诉请求不应得到法院支持，当时出租的时候我方已经告知出租场地是吉丰公司，合同内容也讲明是吉丰公司的场地，这也是众所周知的事实，因为有个标志物。在合同法223条规定，出租人可以要求承租人恢复原状并赔偿损失，被告建筑物是违法建筑，因为没有经过有关部门的报建。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；2、被告的户籍证明，证明被告的主体资格；3、租赁合同，证明原告转租土地的来源等事实；4、场地租赁合同，证明原告出租给被告使用的土地范围、面积、租赁期限、租金及支付方式，违约金责任等；5、通知，证明上一手出租方新丰县吉丰农产食品加工有限公司已于2018年4月30日发出通知，要求各租户在2018年5月31日前搬迁完毕；6、通知二份，证明在原告收到吉丰公司通知后，原告分别于2018年5月15日和6月25日向被告发出通知，要求被告在同年7月底前搬迁完毕；7、国内挂号信函收据，证明鉴于被告一直没有搬迁，原告于2018年7月31日再次用国内挂号信函的方式将通知寄给被告；当庭补充证据：8、合作协议书，证明地是因为上一手出租人要使用场地，所以要解除合同，收回场地；9、不动产权证书，证明租赁地的权属所有人是吉丰公司，权属是不存在任何争议的。被告对原告提交的证据1-2没有意见；证据3三性均不认可，原告与被告签订场地租赁合同时，没有出示该证据，更没有告知被告吉丰公司可以随时收回场地，按常理吉丰公司可以随时无条件随时收回场地，原告是不能将场地转租给他人长期使用的，该证据完全有可能是原告与吉丰公司恶意串通在被告履行合同之后，为了本次诉讼而制作的证据，以达到其收回场地的企图。在2017年-2018年5月份，一年半时间内被告与案外的李百存、李成艳、叶华着等都租用了原告的场地，在租赁场地上大规模的建设长期投资、经营的厂房设备，原告投资的君悦酒店就在租赁场地的旁边，被告用的水电还是从原告酒店接通过来的，被告的建设是得到了原告的认可，如此大规模的建设原告与吉丰公司没有提出过异议，可见该证据是虚假的。即使该证据是真实的，该证据恰恰证明了原告的过错，该证据的第2条吉丰公司无条件随时收回场地的约定，决定了该场地不能转租给他人长期使用，并且原告在签订合同时没有告知被告这一风险，因此被告造成的损失应由原告承担。证据4真实性予以认可，该证据第一条第二款明确约定，甲方出租场地应具有合规合法性，保障乙方的经营权利，因租赁场地使用场地发生场地租赁权属纠纷，甲方应当承担给乙方带来的经济损失。该约定甲方应当保障乙方的经营权，如果证据3是真实的，那么原告方从一开始就无法保障被告的经营权益。该条款还约定如果有租赁权属纠纷，原告将一块不能转租的场地转租给被告，属于租赁权属纠纷，按约定原告方应当赔偿被告方损失。合同第五条属于格式条款，应当作出不利原告的解释。证据5-6该证证明租赁场地有租赁权属纠纷，也说明被告在收到该通知之后，经营无法进行受到了损失，所以从此时无需缴付租金给原告。证据7三性不予认可，被告没有收到该挂号信。证据8-9三性均不予认可，被告是依据与原告的场地租赁合同主张权益。被告依法向本院提交了如下证据：1、营业执照；2、照片4张；证据1-2证明被告投入大量的资金经营，如合同不能履行，则原告须赔偿被告的经营损失；3、原告与叶华着、李百存、李健、***签订的合同。原告对被告提交的证据1-2三性均不认可，租赁合同明确被告是自己经营承担风险，我方只是提供场地，证据2证明被告的建筑物没有得到有关部门的批准认可。证据3三性予以认可，但不同意证明内容，合同第五条是经过双方协商约定的。根据当事人的陈述和双方提交的证据，本院认定如下事实：2017年1月1日陈传海、刘石和（乙方）与新丰县吉丰农产食品加工有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：租赁地点：新丰县吉丰农产食品加工有限公司（以下简称：吉丰公司）将围墙内入门右边空地一块给乙方（陈传海、刘石和）使用。可转租，但租金仍由乙方负责。租赁时间：2017年1月1日至2021年6月31日止，在此期间，如果甲方需使用该地块，乙方无条件交回给甲方，并无任何补偿。合同自然终止。租金金额：每月1000元，在每月10号前交清当月租金。2017年10月27日，陈传海、刘石和（甲方）将从吉丰公司承租的地块一部分转租给廖志国、新丰县绿之源园林绿化工程有限公司（乙方），双方签订《场地租赁合同》，其中约定：1、租赁场地：乙方承租甲方场地，吉丰农产食品加工有限公司内，面积约5000平方米空地，按工商行政部门核准，不能影响周边的正常环境经营。2、租赁期限：2017年10月27日至2021年4月15日，共计叁年伍月零18天。3、租金：现金支付制，三个月为叁万陆仟元整，当月5日前交清，逾期则按天追加1%滞纳金；甲方收取乙方押金人民币36000元。乙方必须按期支付租金，欠费1个月时，视乙方违约，甲方无条件收回被租场地等事宜。其中合同第五条其他约定，第一项约定合同期未满，甲方因其他原因提前收回该地块，应三倍的押金补偿乙方，甲方不得转租给第三方使用。第二项约定乙方合同期未满，乙方因各种原因不租用，甲方不退押金给乙方。合同签订后，陈传海、刘石和收取了押金36000元，廖志国、新丰县绿之源园林绿化工程有限公司支付租金至2018年4月15日。2018年4月30日，吉丰公司因与他人合作紫城地块三旧改造项目，需要收回出租给陈传海、刘石和的地块，遂向陈传海、刘石和发出《通知》，告知从五月一日起施工队进场开工建设，请租户从五月一日起开始搬迁，五月三十一日本工地停电，租户从五月一日起停止收取租金。新丰县绿之源园林绿化工程有限公司于2015年4月7日成立，公司类型是有限责任公司（自然人独资），法定代表人是陈建强。本院认为，原、被告双方签订的《场地租赁合同》是双方的真实意思，未违反法律规定，是合法有效的合同，双方应当按照约定履行义务。被告认为合同第五条属于格式条，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，本案中，《场地租赁合同》第五条是原、被告双方协商签订的，约定的是在合同期未满时，原告提前收回地块或被告不租用地块时的责任，以及合同期满的优先承租权，不是原告未经对方同意而预先拟定和单方面作出的，不符合上述规定，该条款不属于格式条款。双方应当按照合同第五条履行各自的义务。根据《场地租赁合同》第五条约定，原告因其他原因提前收回该地块，应三倍的押金补偿给被告。现原告因吉丰公司收回地块而向被告提出提前收回地块，要求解除合同，原告应按合同第五条约定按押金三倍即108000元给予被告补偿，并退回所收取的押金36000元。原告认为被告从2018年4月15日之后未支付租金构成违约，因吉丰公司要求租户从2018年5月1日起开始搬迁，此时，涉案租赁物出现被所有人收回的状况，被告暂不支付租金有合理性，未构成违约，故对原告要求被告承担违约责任支付违约金，本院不予支持。被告反诉要求原告折价补偿其在土地上的构建物、添附物以及支付营业损失等，因双方合同第五条已约定原告提前收回地块的补偿责任，故对被告上述反诉请求，本院不予支持。合同第五条虽然约定合同期未满，甲方因其他原因可提前收回该地块，但原告现未能举证证明解除涉案合同的通知何时送达被告，故合同解除的时间应以原告向本院起诉后，本院将起诉状副本送达被告的时间为准，即2018年9月5日。被告现仍在使用涉案地块，故应当从2018年4月16日起按每月12000元支付该地块的租金至2018年9月4日；从2018年9月5日起按租金标准支付场地占有使用费至腾空地块之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条的规定,判决如下:一、确认原告陈传海、刘石和与被告廖志国、新丰县绿之源园林绿化工程有限公司在2017年10月27日签订的《场地租赁合同》于2018年9月5日解除；二、被告廖志国、新丰县绿之源园林绿化工程有限公司于本判决生效后三个月内腾空位于新丰县吉丰农产食品加工有限公司围墙内入门右边空地（面积约5000平方米）交付给原告陈传海、刘石和；三、被告廖志国、新丰县绿之源园林绿化工程有限公司从2018年4月16日按每月12000元向原告陈传海、刘石和支付该地块的租金至2018年9月4日；从2018年9月5日起按租金标准支付场地占有使用费至腾空地块之日止；四、反诉被告陈传海、刘石和于本判决生效后十日内向反诉原告新丰县绿之源园林绿化工程有限公司退回收取的押金36000元及支付补偿金108000元，合计144000元；五、驳回原告陈传海、刘石和的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告新丰县绿之源园林绿化工程有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费10248元，由被告廖志国、新丰县绿之源园林绿化工程有限公司（反诉原告）负担8698元，原告（反诉被告）陈传海、刘石和负担1600元,限与上列款项同时交清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判员  李春容二〇一八年十一月十二日书记员  江格特