四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）乐中民初字第588号原告：乐山文化产业投资发展有限公司，住所地：乐山市市中区春华路300号，组织机构代码：07613170-1。法定代表人：谢晓明，董事长。委托代理人：薛涛，四川沫若律师事务所律师。委托代理人：余琴，四川沫若律师事务所律师。被告：杨秀华，女，1954年1月17日出生，汉族，住乐山市市中区。原告乐山文化产业投资发展有限公司（以下简称文化产业投资发展公司）与被告杨秀华物权保护纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法由审判员陈向东独任审判，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告文化产业投资发展公司的委托代理人薛涛、余琴，被告杨秀华到庭参加诉讼。庭审中，双方当事人申请庭外和解，本院准许。本案现已审理终结。原告文化产业投资发展公司诉称：2014年12月19日，根据《乐山市人民政府办公室〈关于乐山市文化广播影视新闻出版局拟对乐山市文化产业投资发展有限公司增加注册资本金的请示〉议定事项的通知》、《乐山市国有资产监督管理委员会关于同意乐山市文化广播影视新闻出版局将市级文化系统部分国有资产注资乐山文化产业投资发展有限公司的批复》，原告与乐山市储备中心双方签订了《中心城区人民南路8号等三宗资产移交协议》，协议中约定将乐山市市中区人民南路8号（银河电影院）；市中区人民南路6号（影城大夏）；市中区新村街54号（片库）三宗资产移交给原告文化产业投资发展公司；三宗资产移交前后的责、权、利及管理责任和义务由原告公司承担。协议签订后，原告依法将上述房产变更至其名下。2014年12月，原告接手上述房产后，查实发现被告占有使用的门市未与乐山市土地储备中心签订相关租赁协议，被告无权占有和使用该门市。按照国有资产管理的相关规定，门市出租必须通过招投标方式公开竞租。原告分别通过电话和书面通知形式告知被告可以通过公开竞租方式竞租门市，并要求被告立即腾退门市交换与原告。2015年5月，原告将被告占用的门市通过公开招租的方式对外出租，并与第三人签订了租赁合同。但被告拒绝腾退占用的门市，致原告无法向第三人交付门市履行合同义务。现向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即腾退位于乐山市市中区人民南路157号门市（即人民南路153号）；2.判令被告因占用房屋给原告造成的损失，其损失金额参照房屋租金计算，从2015年1月1日起至2015年7月31日止，共计26833元；3.被告承担本案诉讼费。被告杨秀华辩称：被告租赁的门市最早是葛朝军与土地储备中心签订租赁合同，后来该门市一直由被告本人使用。在租赁期满后，被告要求继续签订租赁合同，但土地储备中心叫被告等候通知。被告是门市的原经营户，在合同期满后，被告要求继续签订合同，有优先承租权。经审理查明：2010年1月14日，乐山市土地储备中心与葛朝军签订一份《房屋租赁合同》，将位于中心城区人民南路6号营业用房租给葛朝军使用，租赁期限从2010年1月1日起至2010年6月30日止，半年租金为600元。同日，葛朝军缴纳租金600元。后来，被告杨秀华接手葛朝军经营的门市，但被告杨秀华未到乐山市土地储备中办理更名手续。房屋租赁合同期满后，乐山市土地储备中心于2010年7月12日申请四川省乐山市嘉州公证处向原告葛朝军送达了《律师事务所函》和《通知》两份文书。《律师事务所函》载明：请葛朝军于2010年7月15日前自行腾退、搬离房屋，并将房屋交于储备中心等内容。《通知》载明：我中心与葛朝军于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》已于2010年6月30日到期，特通知葛朝军必须于2010年7月15日前自行腾退、搬离房屋，并将房屋交于储备中心等内容。2014年12月19日，原告文化产业投资发展公司与乐山市土地储备中心签订《中心城区人民南路8号等三宗资产转移协议》。协议中约定将乐山市市中区人民南路8号（银河电影院）；市中区人民南路6号（影城大夏）；市中区新村街54号（片库）三宗净资产按现状整体移交给原告文化产业投资发展公司；三宗资产移交前后的责、权、利及管理责任和义务由原告公司承担；资产移交时间为2014年12月19日。2015年9月18日，原告文化产业投资发展公司取得位于市中区人民南路149号房屋所有权。《新编门牌号通知》载明原告所有的房产新编门牌号为人民南路149号、151号、153号、155号、157号、179号和人民南路157号、159号。2015年2月5日，文化产业投资发展公司向原告发出《通知》，要求杨秀华必须于2015年2月28日前自行腾退、搬离所租赁的房屋等内容。至今，人民南路153号门市仍由被告杨秀华占有使用。2015年3月17日，原告委托四川国诚资产评估有限责任公司对位于人民南路153号门市的市场租赁价格（年租金）进行评估，其评估的年租金为29370元。2015年3月24日，原告向被告发出《告知函》，载明文化产业投资发展公司将于近期对位于人民南路及新村街的国有门市对外公开竞价招租，请杨秀华关注公开招租公告并按程序报名参加公开竞租等内容。2015年4月2日，原告委托乐山市产权交易中心有限公司对其有权处置的乐山市中心城区人民南路、新村街等街道共计29处国有门市（房屋）两年租赁权按国有产权程序进行公开招租。2015年4月3日，乐山市产权交易中心有限公司分别在《金融投资报》和《三江都市报》刊登《国有门市（房屋）招租公告》，其主要内容是：受委托，我中心定于2015年5月7日上午10时在乐山市产权交易大厅对位于乐山市中心城区人民南路、新村街等街道共计29处国有门市（房屋）两年租赁权进行公开招租；招租方式为公开竞价等内容。方燕君于2015年5月7日依国有产权招租程序取得人民南路153号的两年承租权，其成交年租金为46000元。上述事实，有房屋租赁合同、票据、（2010）乐市嘉证字第6585号公证书、律师事务所函、通知、乐府常定（2014）138号议定事项通知、乐市国资法（2014）61号文件、中心城区人民南路8号等三宗资产转移协议、文化产业投资发展公司告知函和通知、新编门牌号通知、房产证、资产评估报告书、国有门市（房屋）招租公告、产权交易成交确认书、照片及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：乐山市土地储备中心与被告葛朝军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，系有效合同。葛朝军将租赁的房屋转租给被告杨秀华，其转租的期限不应超过承租人剩余的租赁期限。现有证据不能证明杨秀华与乐山市土地储备中心还另有租赁房屋合同存在，故在合同期满后，乐山市土地储备中心发出腾退房屋通知，表明乐山市土地储备中心不再有继续租赁房屋的意思，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据此规定，在双方租赁合同期届满后，承租人即被告负有返还租赁物的义务，但被告一直占有使用该诉争房屋，有违法律之规定。后因原告文化产业投资发展公司根据企业发展已从乐山市土地储备中心取得了诉争房屋的资产并办理了房屋产权证，是诉争房屋的实际产权人，享有对诉争房屋的所有权。关于被告辩称其享有对诉争房屋优先承租权的意见。本院认为，当事人订立合同采取要约、承诺方式进行，系双方合意行为。在本案中，在原租房合同期满后，原出租人已明确表示不同意继签合同，被告理应将所租房屋腾退给原出租人，显然被告无权再占用使用诉争房屋。特别是在诉争房物权发生转移后，原告文化产业投资发展公司采用公开竞价招租方式对其进行资产管理，被告应当遵循竞价的程序参加招租。但被告放弃权利，故其不享有对诉争房屋优先承租权。对被告的该辩称意见不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告要求被告腾退租赁房屋的诉请于法有据，本院予以支持。乐山市土地储备中心将诉争房屋资产转移给原告文化产业投资发展公司后，原告文化产业投资发展公司享有物权。现被告继续占有使用该诉争房，侵害了原告文化产业投资发展公司的权益。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”原告文化产业投资发展公司要求被告从2015年1月1日起至2015年7月31日止因占用房屋给其造成损失合计26833元的诉请与法律规定相符，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、杨秀华在本判决生效之日起十日内将占用的位于乐山市市中区人民南路153号门市腾退给乐山文化产业投资发展有限公司；二、杨秀华在本判决生效之日起十日内支付乐山文化产业投资发展有限公司因占用门市造成的损失26833元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计25元（乐山文化产业投资发展有限公司预缴），由杨秀华负担。（七日内缴纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  陈向东二〇一五年十一月二十日书记员  钟雅丽