福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初2098号 原告：厦门华菲物业管理有限公司，住所地晋江市梅岭街道迎宾路瑞景香榭花都6号楼底层，统一社会信用代码91350582683071931W。 法定代表人：李刚艺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李闯，该公司员工。 被告：鲍丽亚，女，1974年4月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告厦门华菲物业管理有限公司与被告鲍丽亚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二次庭审，厦门华菲物业管理有限公司的委托诉讼代理人李闯均到庭参加诉讼，被告鲍丽亚经公告传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门华菲物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.鲍丽亚立即支付厦门华菲物业管理有限公司2013年1月1日至2018年1月31日物业管理费13346.8元及违约金（按日万分之三暂计至2018年1月31日违约金为3723.8元，实际数额计至鲍丽亚付款日）；2.判令鲍丽亚向厦门华菲物业管理有限公司支付2013年1月1日至2017年12月31日的代付水电公摊费用872.2元及违约金233元（按日万分之三暂计至2018年1月31日为233元，实际数额计至被告付款日）。事实与理由：厦门华菲物业管理有限公司自2009年2月25日开始至今为鲍丽亚所居住的瑞璟香榭花都提供物业管理。2016年1月1日厦门华菲物业管理有限公司与晋江市香榭花都业主委员会签订物业服务合同，物业管理服务合同约定：1.物业管理费为每平方米1.3元/月；2.公共水电费按实际用量分摊向业主收取；3.若乙方（鲍丽亚）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方（厦门华菲物业管理有限公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之三缴纳违约金；4.合同有效期为物业管理企业与晋江市香榭花都业主委员会签订的《物业服务合同》。鲍丽亚系香榭花都小区1号楼603单元业主，入住初期鲍丽亚尚能如约向厦门华菲物业管理有限公司缴纳物业管理费、公摊水电费、水费等费用。然而，自2013年1月1日开始鲍丽亚未能依约缴交物业管理费、公摊水电费等费用，经厦门华菲物业管理有限公司多次催告，鲍丽亚仍拒不支付。 鲍丽亚未作答辩。 厦门华菲物业管理有限公司为支持其诉讼请求，在举证期限内提供如下证据：1.营业执照副本复印件一份，证明厦门华菲物业管理有限公司的诉讼主体资格；2.居民身份证复印件一份，证明鲍丽亚的主体资格；3.律师函及EMS回单，证实厦门华菲物业管理有限公司向鲍丽亚发律师函进行催缴，因鲍丽亚的信息与登记时的信息不符，一直寄不出去；4.前期物业服务协议和物业服务合同，证实签订物业服务协议的相关协议包括物业费、违约金的约定；5.销售不动产发票一张，证实房产系鲍丽亚所有；6.入伙通知书、房产验收交接表、承诺书、业主登记表，证实房产已交付；8.收款收据，证实鲍丽亚已缴纳部分物业费；9.房产档案资料，证实鲍丽亚房产面积为168.3平方米。 本院认为，鲍丽亚未到庭参加诉讼，且未对厦门华菲物业管理有限公司提供的证据提出反对、反驳的意见，也未能提供相反的证据，视为其放弃相应的诉讼权利。厦门华菲物业管理有限公司提供的证据1、2、4、5、6、8、9来源合法，内容真实，且与本案事实相关联，具有证据效力，本院予以确认；证据3中原告邮寄催收函并未投递成功，邮寄的地址也未有证据证实系双方约定的文书送达地址，且与鲍丽亚登记的联系地址不一致，本院依法不予认可其在起诉前曾以书面方式催缴拖欠费用的事实。 经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实作如下认定：鲍丽亚系晋江瑞璟香榭花都1幢603号房业主，房产面积为168.3m2。2009年4月21日，厦门华菲物业管理有限公司与鲍丽亚签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业费按业主拥有的建筑面积计算，高层住房每月1.2元/m2，从房屋交付单发放日期开始计算费用，第一年度的管理费，须在房屋交付使用时一次性预交半年，第二年开始，可根据业主的实际情况按月、季度、半年或一年一次预交。2016年4月29日，厦门华菲物业管理有限公司与晋江市瑞璟香榭花都业主委员会签订《物业服务合同》，约定：物业费按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅为每月1.3元/m2，从物业交付买受人之日起计算费用，每季度的第2个月15日前支付，物业公共部位及公共设施设备用水用电费用分摊办法由业主大会或业主委员会决定，物业公司代收的，不得向业主收取手续费等费用。业主经厦门华菲物业管理有限公司书面催缴未能按时足额支付物业服务费，应当按照日3‰向原告支付违约金。鲍丽亚作为业主，每月应缴纳的物业服务费分别为2009年4月21日至2016年4月28日，每月201.96元（168.3m2×1.2元/m2），2016年4月29日后，每月218.79元（168.3m2×1.3元/m2）。房产已于2009年4月27日交付鲍丽亚，鲍丽亚缴交至2012年12月，自2013年1月1日起未能履行缴纳物业服务费用义务，2013年1月1日至2018年1月31日物业费共计12672.99元（40月×201.96元/月+21月×218.79元/月）。厦门华菲物业管理有限公司代为缴交2013年1月1日至2017年12月31日的公摊水电费872.2元。 本院认为，厦门华菲物业管理有限公司与鲍丽亚之间的物业服务合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。鲍丽亚拖欠物业费12672.99元、公摊水电费为872.2元事实清楚，证据充分，应依法予以清偿。合同双方约定缴款期限及违约金，鲍丽亚未能按时支付物业费用，厦门华菲物业管理有限公司有权主张鲍丽亚支付相应的违约金。厦门华菲物业管理有限公司请求鲍丽亚支付按日千分之三计算的违约金，因未能提供其实际经济损失的证明，也未能提供证据证实已书面催缴，结合厦门华菲物业管理有限公司的实际损失情况，本院酌定鲍丽亚应支付厦门华菲物业管理有限公司以拖欠物业费为基数自起诉之日起至实际付款之日止按月利率2%计算的违约金。厦门华菲物业管理有限公司关于公摊水电费部分违约金的主张，没有相应合同或法律依据，本院依法不予支持。鲍丽亚经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告鲍丽亚应在本判决生效之日起十日内支付原告厦门华菲物业管理有限公司物业管理费12672.99元、公摊水电费872.2元以及以12672.99元为基数自2018年1月25日起至实际付款之日止按月利率2%计算的违约金； 二、驳回原告厦门华菲物业管理有限公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费254元，由原告厦门华菲物业管理有限公司负担115元，被告鲍丽亚负担139元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  舒 旋 人民陪审员  唐春来 人民陪审员  许秀芝 二〇一八年十一月八日 书 记 员  许玉娇 速 录 员  李珊妮 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。