沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第01742号原告沈阳市浑南新区中华园业主委员会，住所地沈阳市浑南区富民南街中华园小区。负责人吴奂涛，系该委员会主任。被告依磊，男，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托代理人依涉，男，汉族，无职业，住沈阳市和平区。原告沈阳市浑南新区中华园业主委员会（中华园业主委员会）与被告依磊新物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，由本院审判员程世刚担任审判长，与审判员张鹏艳（主审）、人民陪审员李明娥组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告中华园业主委员会负责人吴奂涛，被告依磊委托代理人依涉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，中华园小区成立以来，一直处于无物业管理状态，原告系经业主大会依法成立的业主委员会，原告在征得广大业主的意见基础上决定对中华园小区实行自行管理，自行管理范围包括：卫生清扫、路灯照明、24小时供水、管理维护，收费标准为别墅65元每月每户，水费35元。公寓楼为45元每月每户，水费为10元。被告从2011年开始拒绝交费，经原告多次催要，被告仍以种种理由拒绝缴纳。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付拖欠的从2011年1月1日至2014年12月31日的管理费及水费共4,800元；2、由被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：证据一、沈阳市浑南现代商贸区委员会于2013年12月11日下发的业主委员会备案通知书1份，用以证明业主委员会是通过合法程序成立，并报有关部门备案；被告质证意见为：对该份证据的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该份证据不具备法律效力，按照业主委员会成立的原则，园区50%以上业主同意并认可才具备法律效力，原告应当出示50%以上业主同意的书面材料，业主委员会成立不合法；证据二、浑南新区中华园小区业主委员会于2015年2月13日作出的关于中华园小区业主委员会成员职务变动会议决议、2007年3月12日作出的中华园物业管理收费决定、2014年6月28日作出的紧急通知书各1份，用以证明其园区的业主委员会主任变更为吴奂涛，对园区管理的服务项目、收费标准以及园区的现状；被告质证意见为：真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，不符合相关业主委员会成立、变更的相关规定，不符合物业收费的相关规定，物业费收费标准需要征求50%业主同意，业主委员会只是执行决议的主体，并非制定标准的主体，紧急通知的真实性没有异议，但是原告夸大其词，园区的保洁是园区自行承担费用，后期由政府承担，物业公司应当减免相应的物业费，原告隐瞒了3万元的场地出租费用；证据三、中华园小区业主委员会于2014年6月30日作出的业主大会会议决议及业主签名，用以证明其起诉业主经过业主大会授权；被告质证意见为：真实性没有异议，不具备法律效力，说明不了问题，实际园区内不缴纳物业费的业主很多，其没有经过园区有投票权业主同意；证据四、中华园业主委员会于2007年3月13日作出的关于收取物业费和水费的通知各1份，用以证明物业费每月65元，公寓楼每月40元，水费是每吨1.9元，后来无法查表就按照公寓楼每户每月10元，别墅每户每月35元收取。被告质证意见为：真实性没有异议，合法性、关联性有异议，收费标准不合法，其曾在业主大会上提出意见，但是原告不予理睬，原告没有权利收取水费且水费的标准不符合实际，原告只有收取电费的权利。被告辩称，同意缴纳物业费，但与原告收费不符合标准，没有任何的收费标准；原告收费标准是含有保洁的标准，但是现在没有保洁服务，其找到物业反映情况，但是物业没有提供相关的手续，物业的任何收费以及使用均不公开，近期开业主委员会，其要求看账目，但是物业公司拒绝提供账目；原告所制定的收费标准是2011年制定，但是2012年起，园区的保洁费用已经由政府支付，业主不应支付保洁费用；被告未拒绝缴纳物业费，每年都缴纳部分物业费用，原告的诉讼请求中4,800元物业费，没有依据，原告只要提供合法、合理的收费标准，其同意缴纳物业费；原告对园区的管理不尽责，没有做好解释、疏导等收缴工作；原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据一、视听资料1份，用以证明原告收取物业费的标准过高，园区正常每月支出5,000元至7,000元左右，实际每月收取100元，共计210户，企业4户，建筑面积2000平方米，企业收费标准应当高于居民的收费标准；原告质证意见为：物业公司已经服务多年，没有人提出过异议，被告陈述50%以上的业主同意成立业主委员会才合法，但原告认为50%的业主缴费，可以认为是50%的业主同意收费标准以及业主委员会的成立程序合法。收费的问题，原告有账目记载，水泵损坏，原告需要维修，更换一次需要8,000元。如果被告陈述用多少钱收取多少钱，是不符合事实和逻辑，账目应当有部分结余；大部分业主已经缴纳了费用，按照少数服从多数的原则，原告认为其收取的物业费符合标准，第一届收费标准是公寓楼每平方米0.8元、别墅每平方米是1元。场地出租开始每年是7,000元，这一两年才按照每月2,500元收取；证据二、照片影印件1份，用以证明原告物业不到位。原告质证意见为：中华园小区目前有很多这样的状况，目前改变不了这样的现状，原告准备重新安装路灯。经审理查明，中华园小区位于沈阳市浑南区，该小区一直无人管理。2013年12月11日，沈阳浑南现代商贸区管理委员会备案成立了原告沈阳市浑南区中华园小区第三届业主委员会，该届业主委员会成立日期为2013年12月2日，任期为3年。中华园小区一直自行供水对路灯设施进行维护。原告成立以来，一直按照原告于2007年3月13日下发的关于收取物业费和水费的通知中的标准：物业费别墅为每户每月65元，公寓楼为每户每月40元，水费系派有关人员到各户查水表，按每吨1.9元收取，对水表无法计量的将按平均值计算。服务项目为卫生清扫、路灯照明、24小时供水、管路维护。后因无法计算水费，原告将水费收费标准变更为公寓楼每户每月为10元，别墅为每户每月35元。被告为别墅区居民，被告未缴纳2011年1月1日至2014年12月31的物业费以及水费共计3,510元。现原告诉至本院，请求法院依法判令被告立即支付欠缴的物业费和水费。本院认为，原告系经过合法成立的业主委员会，且为被告小区的前期物业服务提供者。被告作为该小区业主，在原告已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业费的义务。关于被告提出的物业费没有收费标准以及收取物业费标准没有经过50%以上的业主同意，本院经核实，原告系中华园小区第三届业主委员会，中华园小区自业主委员会成立以来，一直都自行管理，原告收取的费用实际为物业费和水费；关于物业费和水费收费依据以及标准问题，从2007年以来，该园区一直按照上述标准收取物业费，因无法按户查表，水费亦采用上述收费标准，且原告已提供卫生清扫、路灯照明、24小时供水、管路维护等服务，原告自行供水，必然产生相关维修等费用；虽然原告未履行相关收费程序，但从该园区的管理以及大部分业主均缴纳相关费用等实际情况，为维护广大业主的利益，被告应当缴纳物业费和水费，因此，对被告的抗辩主张本院不予采纳，因原告认可被告在2011年1月1日至2014年12月31日间曾缴纳物业费和水费共计1,290元，故本院确认被告应向原告支付2011年1月1日至2014年12月31日的物业费和水费共计3,510元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《物业管理条例》第七条、第十二条之规定，判决如下：一、被告依磊于本判决生效后十日内给付原告沈阳市浑南新区中华园业主委员会从2011年1月1日至2014年12月31日的物业费和水费共计3,510元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告依磊承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费50元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程世刚审 判 员  张鹏艳人民陪审员  李明娥二〇一五年十一月十二日书 记 员  赵 勃本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，而已可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过板书的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本调理第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第是一条规定的其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。