大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书(2014)甘民初字第3733号原告大连大轴轴承有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道棠梨村，组织机构代码11857529-9。法定代表人王玉峥，系总经理。委托代理人姜旭东，系辽宁开元来律师事务所律师。被告大连亿得机械制造有限公司，住所地大连市甘井子区凌水镇红凌路58号，组织机构代码72349219-2。法定代表人魏曙光，系董事长。委托代理人郑军，系北京德恒（大连）律师事务所律师。委托代理人陈茹馨，系北京大成（大连）律师事务所律师。原告大连大轴轴承有限公司与被告大连亿得机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张威担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人姜旭东、被告委托代理人郑军、陈茹馨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2007年12月8日，被告与原告签订一份《厂房租赁合同》。该合同约定，原告将位于大连市甘井子区厂房、办公楼计4,214.95平方米出租给被告使用。该合同同时约定，被告应合理使用租赁物，未经原告同意不得擅自改动。合同履行期满后，被告与原告在2013年1月4日对租赁物进行交接。交接时发现被告对租赁物破坏及改动严重，该租赁物已经不具备继续出租的条件。当时，双方将租赁物的毁坏情况进行了书面记录并签字确认。由于原告急于将租赁物继续对外出租，因此当时要求被告尽快将租赁物恢复原状。但被告拖延两个月迟迟没有修复。在原告的催办下，被告要求原告提交修复预算书。2013年3月11日，原告将预算书交付被告，恢复工程的预算数额为212,297.11元。但时至今日，被告仍没有确认上述预算，更没有进行修复。这导致上述租赁物至今无法对外出租，给原告造成很大经济损失。截至目前，租金等直接经济损失已达1,050,653.33元，且该损失仍在不断扩大。原告诉至法院，请求法院判令：（一）、被告立即向原告赔偿房屋损失212,297.11元；（二）、被告立即向原告支付拖欠的租赁期间水费20,000.00元；（三）、被告立即向原告赔偿房屋租赁损失787,990.00元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。（一）、本案原告对被告已履行完毕案涉租赁合同中约定的5年租赁费和管理费并无异议，但对搬迁后因租赁物的修缮损失提出异议。因此本案被告已履行了租赁合同中的主要付款义务；（二）、本案租赁合同虽履行完毕、自然终止，仍为无效合同；（三）、不合理的出租办案标的物，虽然法律支持合理对价，但不能因此成为本案原告提交的合同成为有效合同的依据；（四）、出租人与承租人除新的厂房租赁合同签署外，又单独签署了物业管理协议，约定了“此协议与厂房租赁合同同步有效”，物业管理费每年400,000.00元，在承租人足额缴纳了房租和物业管理费的条件下，出租人作为物业管理人理应在租赁期内使用物业管理费及时修缮房屋，以确保租赁物在到期后具备对外出租的条件，但出租人作为物业管理人不履行物业管理责任，在最后一年承租人开始搬迁设备的租赁期内不履行及时修缮厂房的义务，把修缮责任转嫁到承租人身上是错误的，承租人在5年内支付了2,000,000.00元的物业管理费，承租人认为物业管理人对案涉租赁物的修缮损失负有全部责任，如损失超过了承租人缴纳的2,000,000.00元物业管理费，才有权主张多余损失，如物业管理人在租赁期间不履行及时修缮的义务，理应在承租人缴纳的物业管理费额度内承担因此而造成的全部责任；（五）、本案原告经法院同意和委托，由大连德利工程造价咨询事务所有限公司于2015年9月10日签发了工程造价鉴定报告，被告认为该鉴定结论不足以采信；（六）、本案本应就厂房租赁合同和管理协议的权力义务条款进行审核，特别是签订了物业管理协议并于每年支付了400,000.00元管理费用的条件下合同哪一方负有进行房屋修缮的义务，修缮方是否向法庭出具了超出每年管理用的修缮发票，5年租赁期间每年对案涉标的物的修缮费用原告也并未支出并向法庭提供佐证。被告认为应认定损失是否真实发生，并且由谁来承担进行修缮义务；（七）、案涉标的物的损失实际并未真正发生，厂房和办公楼的主体结构并未发生改变，出租人缺乏充足证据证明其房屋原样状态、房屋存在损害及损害必由承租人造成、以及修缮责任不在物业管理人一方。经审理查明，2007年12月8日，原告、大连渤海轴承集团有限公司与被告三方签订《厂房租赁合同》合同约定原告租赁给被告的厂房坐落于甘井子区，建筑面积为4,214.95平方米，其中：办公楼：1,100平方米，车间：3,114.95平方米。车间内配备32吨起重机一台，5吨电葫芦吊一台。在合同期内设备的维修费用由被告承担，厂房的修缮费用由原告承担。厂房租赁自2008年1月1日起至2012年12月31日止，租赁期限为5年。年租金为787,990.00元，其中管理费400,000.00元。租赁期间，被告应合理使用并爱护该厂房及附属设施。未经原告同意，不准擅自改动。原则上不准在厂区内再建其他建筑物，如需建筑，被告要写书面请示，经原告同意方可。被告按照租赁物的性质并根据被告的生产需要合理使用上述租赁物。并且在租赁期满时将租赁物返还给原告，返还的租赁物应当符合其在正常使用的状态。在租赁期间，原告提供机井水、电、供暖等，所有费用由被告承担。租赁期满后如甲方不再出租时，被告应交清租赁期内用的水、电、取暖等所有费用。被告按照合同约定，及时支付了租金及管理费用。同日，原被告签订《厂房租赁合同》合同约定年租金387,990.00元，其余约定同第一份《厂房租赁合同》，该《厂房租赁合同》没有约定之前原被告以及大连渤海轴承集团有限公司签订的《厂房租赁合同》无效。同日，原被告签订《管理协议》，约定原告承担在被告正常使用条件下的厂房、办公楼层面维修；厂房本体在被告正常使用条件下如有损坏，由原告负责维修；公共设施、道路两旁绿化由原告负责管理；公共道路的卫生由原告负责管理；厂房、办公楼外面的下水系统由原告管理、维修；厂房租赁自2008年1月1日起至2012年12月31日止；年管理费为400,000.00元。2013年1月4日，原告与被告公司职员肖飞签订了《亿得交接厂房明细记录》,其中第一项被告将一楼的一间办公室改成浴室，第二项被告在租赁物内挖坑总体积110多立方米，第三项被告对地面的破坏，总面积达41.9平方米，第四项被告设立的水泥桩，达3.88立方米等。2013年3月11日原告将《亿得厂房恢复工程预算书》发送给被告。2013年9月9日原告向被告出具律师函，通知被告于2013年9月20日前开始修复工作并赔偿原告相应损失，或支付修复费用及相关损失。2014年10月，大连渤海轴承集团有限公司出具情况说明，于2007年12月8日签订的《厂房租赁合同》中的租赁物实际拥有人为原告，该合同履行期间也一直由原告履行权利义务，经其确认，因该租赁物所产生的所有权利义务等均由原告行使并主张，在原告已经行使并主张相关权利后，我公司放弃另行向原告重复主张的权利。2014年11月10日，原告向法院申请鉴定案涉房屋损坏部分进行修复所需费用，2014年12月2日，大连市中级人民法院发出退鉴函。2015年3月2日，原告再次就上述事项申请鉴定。2015年9月10日，大连德利工程造价咨询事务所有限公司做出德利鉴字（2015）第5号工程造价鉴定报告，鉴定结论为，对案涉厂房部分损坏部分所需费用鉴定造价为123,340.00元。本院所确认的上述事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、《亿得交接厂房明细记录》、《亿得厂房恢复工程预算书》、发票、大连渤海轴承集团有限公司的情况说明、劳动保险记录、律师函、被告提交的《厂房租赁合同》、《管理协议》、大连德利工程造价咨询事务所有限公司提交的德利鉴字（2015）第5号《工程造价鉴定报告》、原被告陈述和庭审笔录在案为凭，这些证明材料经开庭和本院审查，可以采信。本院认为，2007年12月8日，原被告以及大连渤海轴承集团有限公司三方签订《厂房租赁合同》，同日原被告双方签订《厂房租赁合同》以及《管理协议》，上述两份《厂房租赁合同》约定的事项并无本质差别，原《厂房租赁合同》中约定了年租金787,990元，其中管理费400,000.00元。在第二份《厂房租赁合同》中将原租金降为387,990.00元，在双方签订的《管理协议》中确定管理费400,000.00元，同时重新约定了原被告关于管理租赁物的权利义务。租赁事实已经发生，且原被告双方签订的《厂房租赁合同》以及《管理协议》没有明确约定之前的《厂房租赁合同》自始无效，该《厂房租赁合同》也不满足《中华人民共和国合同法》确认合同无效的情形之一，故原告以三方提交的《厂房租赁合同》起诉被告，于法有据，被告的辩解意见，本院不予支持。原告根据《厂房租赁合同》将案涉厂房交付给被告使用，被告按期向原告支付租金及管理费，双方之间租赁关系成立，原被告双方应按照《合同》以及《管理协议》的约定履行各自的权利义务。《厂房租赁合同》第五条第二款约定，租赁期间，被告应合理使用并爱护该厂房及附属设施。未经原告同意，不准擅自改动。原则上不准在厂区内再建其他建筑物，如需建筑，被告要写书面请示，经原告同意方可。被告根据自己生产经营的需要，挖掘地基等活动按合同约定，应书面请示原告，征得原告同意，方可进行。被告在没有征得原告同意的情况下，进行挖掘地基等活动，属于擅自改动厂房及附属设施。被告提出的关于在租赁期间被告根据生产经营需要对租赁物的改动，原告发现并没有阻止，视为默认以及原告作为管理方有义务审查被告擅自改动租赁物的辩解意见，本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》以及《管理协议》并没有原告默认被告擅自改动的约定，亦没有原告有责任审查被告对租赁物擅自改动的义务，被告以此理由推定自己没有擅自改动租赁物或原告默认被告的改动行为，没有事实根据，本院不予支持。《厂房租赁合同》的第七条第三款约定，厂房租赁期间，被告可根据自己的经营特点进行装修。但被告挖掘地基等活动已超出装修所包括的范围。故被告关于上述活动是根据自己生产经营特定进行装修并合理使用的辩解意见，本院不予认可。《厂房租赁合同》第六条第四项约定，被告保证按照租赁物的性质并根据被告的生产需要合理使用上述租赁物，并且在租赁期满时将租赁物返还给原告，返还的租赁物应当符合其在正常使用的状态。2013年1月14日租赁期满后，原被告双方签订了《亿得交接厂房明细记录》，明确记录了交接租赁物时，原租赁物已不在正常使用的状态，故被告应承担租赁物遭损坏部分修复费用的责任。关于被告主张签订《亿得交接厂房明细记录》非被告公司员工的辩解意见，本院认为，原告提供的是登记在劳动局的劳动保险证明，被告亦未提交其他相关证据证明肖飞并非被告公司员工，故其辩解意见，本院不予支持。肖飞作为被告公司员工在《亿得交接厂房明细记录》上签字，系职务行为，应认定为被告公司予以认可。故原告要求被告承担租赁物损坏部分修复责任的诉讼主张，本院予以支持。关于租赁物损坏部分修复费用数额的认定，本院认为，经原告向法院申请工程造价鉴定，大连德利工程造价咨询事务所有限公司作出德利鉴字（2015）第5号工程造价鉴定报告，鉴定数额为123,340.00元，被告虽对该鉴定结果存有异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款的规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的;(二)鉴定程序严重违法的;(三)鉴定结论明显依据不足的;(四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。”被告没有确实证据证明上述情形之一，故该工程造价鉴定报告具有证据效力，本院予以采信。被告应按照合同造价鉴定报告确定的数额给付原告。关于原告要求被告赔偿房屋租赁损失的诉讼主张，如前所述，被告没有征得原告同意，擅自改动租赁物，在租赁到期之后，有义务让租赁物恢复到正常使用的状态。被告关于在租赁期间打的设备地基属于厂房添附物，具有使用价值的辩解意见，本院认为，厂房作为租赁物，在租赁期满之后应恢复到原来正常使用的状态，这里的正常使用状态是相对于不特定的承租主体而言，并非特定的承租主体，被告在租赁物的改动已经让租赁物不具备正常使用状态即不能向不特定的承租主体出租的状态。故被告以此理由推定租赁物有打设备地基，水泥桩等改动也已经恢复到原来正常使用状态的辩解意见，本院不予支持。原被告在2013年1月4日签订《亿得交接厂房明细记录》明确了租赁物改动状况，2013年3月11日原告将亿得厂房恢复工程预算发给被告，被告迟迟没有进行恢复或给付修复费用，2013年9月9日原告向被告发出律师函，再次请求被告开始修复工作并赔偿损失，此后被告仍无任何作为。2014年5月4日原告向法院起诉。自原被告交接日至原告起诉日已过一年四个月，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条虽有规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告于2013年1月4日确认租赁物破坏情况，后分别于2013年3月11日以及2013年9月9日向被告发出修复损毁并赔偿损失的请求，该期间应认定为原告给被告整改的合理期间，这一期间租赁物无法出租发生的损失应由被告承担，原告该部分诉讼请求，本院予以支持。在2013年9月9日发出律师函被告仍无作为之后，原告应在合理期限内自行修复并及时对外出租，以防止损失的扩大，该合理修复期间法院酌定一个月，故被告赔偿原告房屋租赁损失的时间应为2013年9月至2014年6月，原告不得就超出此区间的房屋租赁损失要求赔偿。故被告应承担原告房屋租赁损失数额为590,992.00元，具体计算方法为：（月租金+月管理费）×9个月。关于原告要求被告支付20,000.00元水费的诉讼主张，本院认为，《厂房租赁合同》中确有被告需在租赁期间承担水费的约定，但庭审中，原告仅提供了两张水表表值的照片，但并不能证明租赁期间被告具体使用的水费数额，故原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条第一款之规定，判决如下：一、被告大连亿得机械制造有限公司给付原告大连大轴轴承有限公司房屋损失款123,340.00元二、被告大连亿得机械制造有限公司给付原告大连大轴轴承有限公司房屋租赁损失590,992.00元。三、驳回原告其他诉讼请求。自本判决生效之日起十日内，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,980.00元，邮寄费用50元，合计人民币14,030.00元，由原告大连大轴轴承有限公司承担2,937.00元，被告大连亿得机械制造有限公司承担10,993.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张 威人民陪审员  张淑华人民陪审员  林 洪二〇一五年十一月二十四日书 记 员  林雨欣附法条适用：《中华人民共和国合同法》第八条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款：当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的;(二)鉴定程序严重违法的;(三)鉴定结论明显依据不足的;(四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。