上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第2228号原告张永军，男，1985年6月7日出生，汉族，住上海市。被告萨依甫加马力·卡迪尔，女，1953年8月13日出生，维吾尔族，住上海市。原告张永军与被告萨依甫加马力·卡迪尔房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告张永军、被告萨依甫加马力·卡迪尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永军诉称，原、被告于2013年3月1日签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市广中路XXX号XXX-XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告经营使用，每年租金60万元，自合同签订之日起，以后每年租金在上年租金的基础上递增5%，直至合同期满，租赁经营税由被告承担缴纳；租金每三个月支付一次，下一期租金需提前7日缴纳，被告逾期缴纳租金的，需按照逾期缴纳金额的每日5‰支付违约金，逾期缴纳租金超过5日的，原告可以解除合同。合同签订生效后，被告不仅不按时缴纳租金，还经常以各种理由推脱，拒不履行合同义务。原告认为，被告长期拖欠租金，原告有权按照合同的约定与被告解除租赁合同，并没收被告已支付的履约保证金。故要求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告清空后将系争房屋返还原告；3、被告已支付的履约保证金10万元归原告所有；4、被告支付拖欠的租金，按照每月55，125元，自2015年4月16日起支付至交还房屋之日止。审理中，原告称，被告在本案诉讼期间又支付了租金12，000元，可以从诉请的租金金额中抵扣。被告之前的租户也提前解除了租赁合同，该租户将其投入在系争房屋中的装修设备转让给了原告，原告将该租户支付的5万元履约保证金返还给该租户，冲抵装修设备转让费。被告租赁系争房屋后，该些装修设备给了被告，被告支付了原告5万元转让费。现对未形成附合的装饰装修物包括设备物品，同意被告在返还房屋、付清房租时拆走。被告萨依甫加马力·卡迪尔辩称，被告租赁系争房屋时，向原告支付了履约保证金10万元和装修设备转让费5万元。原告所述欠付租金情况属实，因被告经营不善，且租金过高，被告无力按时支付租金，希望原告能给予缓冲期，好让被告逐步补上租金。现同意支付欠付的租金，但不同意解除合同、交还房屋及没收10万元履约保证金，履约保证金可冲抵欠付的租金。经审理查明，系争房屋及上海市广中路XXX号XXX室房屋（以下简称103室房屋）系案外人陈某某名下的房产。2011年7月15日，陈某某与原告签订《商铺租赁合同》，约定：陈某某将其购买的系争房屋及103室房屋出租给原告用于餐饮及商业经营使用，租赁期限自2011年7月14日起至2018年5月31日止，第一、二个租赁年度的月租金为6万元，自第三个租赁年度开始租金按照5%递增；原告承租期间，在不欠陈某某租金的情况下，可对该承租房进行转租转让。2013年2月25日，原告张永军（出租方，甲方）与被告萨依甫加马力·卡迪尔（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋出租给乙方用于经营餐饮；2、租赁期限自2013年3月1日起至2018年5月31日止；3、租金每年60万元，每月5万元，自合同签订之日起，以后每1年递增上年总租金的5%，直至合同期满。租金3个月一付，下一次提前7日缴纳；4、为保证本合同的履行，本合同签订时，乙方应向甲方支付10万元履约保证金，合同期满终止后，乙方未有违约行为的，甲方应在5日内无息退还；5、乙方应按时向甲方支付租金，乙方承诺如不按时缴纳租金、水电煤、物业等相关费用时，甲方有权对该房屋室内外一切物品、设施自行处理，收回房屋重新装修或另租他人使用，甲方采取的任何措施对室内外物品、房屋造成的损失由乙方承担；6、乙方逾期支付租金，除应全额补齐外，每逾期1日，按延交金额的5‰向甲方支付违约金。逾期5日未交的，甲方有权以切断租赁房屋的水电供应、锁闭入户门、留置乙方经营商品等措施要求乙方支付租金，由此造成的损失由乙方承担。甲方有权按合同约定解除合同、收回房屋，并对该房屋另作它用，同时要求乙方支付合同约定的违约金并双倍支付逾期期间的租金；7、如租赁合同期满或被解除，乙方未按本合同的约定将租赁房屋全部交还甲方的，乙方应继续按照本合同约定的租金标准支付租金，除此之外，每逾期1日，乙方还应向甲方支付相当于月租金的百分之五的违约金。甲方解除合同收回房屋的，对乙方改建装修等投入不作任何赔偿，所缴履约保证金不予退还；8、如乙方不按合同条款执行，则合同自动作废，并由乙方承担相应的违约责任，甲方对乙方所投入的室内外装修及固定设施等费用不做任何补偿；9、合同期满或终止合同之日内，乙方应将房屋内的物品清空，将房屋退给甲方，逾期不腾退的，视为乙方放弃房屋内外遗留物品的所有权，甲方可自行打开房门，对室内外物品进行处理，并可将房屋另租他人；10、本合同随着甲方与原甲方合同的终止而无条件终止。该合同并对其它事项作出约定。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金10万元、装修设备转让费5万元，原告向被告交付了系争房屋，被告简单整修后经营新疆餐厅。之后，因被告拖欠租金，原告先后于2014年8月11日、2015年5月15日起诉被告，要求被告支付2014年6月1日至2014年8月31日期间的欠租10万元【（2014）虹民三（民）初字第1650号案】以及2015年1月1日至2015年4月15日期间的欠租181，188元【（2015）虹民三（民）初字第1003号案】。后双方达成调解协议：被告于2014年9月20日前支付原告2014年6月1日至2014年8月31日期间的欠租10万元，于2015年7月1日前支付原告2015年1月1日至2015年4月15日期间的欠租181，188元。之后，因被告仍拖欠租金，原告诉至本院，要求判如所请。原告的起诉状副本于2015年8月26日送达被告。本案诉前调解期间，因被告长期拖欠原告租金，原告自2015年6月起也未能按时支付房东陈某某租金，陈某某于2015年8月26日委托律师致函原告，告知原告已拖欠租金超过30日，视为原告自动退租，从即日起双方的租赁合同解除，要求原告收函后向陈某某支付拖欠的租金并清空租赁场地交还房屋。该函于次日送达原告。之后，陈某某于2015年8月31日起诉原告，要求判令：1、原告立即清空系争房屋及103室房屋并交还陈某某；2、原告支付拖欠的租金21万元，并支付房屋占用费，按照每月63，000元，自2015年8月27日起支付至交还房屋之日止；3、原告支付违约金100万元【（2015）虹民三（民）初字第1944号案】。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、陈某某与原告的商铺租赁合同、原告与被告的房屋租赁合同、律师函、邮寄凭证、查询单、（2015）虹民三（民）初字第1003号民事调解书、（2015）虹民三（民）初字第1944号案起诉状及开庭传票，本院调取的（2014）虹民三（民）初字第1650号民事调解书以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应遵照履行。根据合同的约定，被告逾期5日未支付租金的，原告有权解除合同、收回房屋。现被告拖欠租金已超数月，原告要求解除合同，符合合同的约定。被告经营不善并不能成为其欠付租金的正当理由，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除的时间应以原告的起诉状副本送达被告之日即2015年8月26日。合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告。被告对欠付租金的事实无异议，原告要求被告按照合同约定的租金标准支付欠租，依法有据，本院予以支持。因合同解除前发生的是租金，合同解除后发生的是房屋占有使用费，故被告应支付的是2015年8月26日前的欠租以及2015年8月27日后的房屋占有使用费。根据双方的合同约定，原告解除合同收回房屋的，对被告改建装修等投入不作任何赔偿，所缴履约保证金不予退还。现因被告拖欠房租违约导致合同解除，原告主张被告承担违约责任，要求没收被告支付的履约保证金，因没收履约保证金系违约责任的承担方式之一，原告的主张符合合同的约定，故本院予以支持。被告主张履约保证金应抵付欠租，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告将受让的装修设备转让给了被告，被告在搬离系争房屋并付清欠费时，可以将未形成附合的装饰装修物包括设备物品拆走，对已形成附合的装饰装修物，原告无须赔偿或补偿被告，亦无须返还被告转让费。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定，判决如下：一、原告张永军和被告萨依甫加马力·卡迪尔签订的《房屋租赁合同》于2015年8月26日解除；二、被告萨依甫加马力·卡迪尔应于本判决生效之日起15日内携本人可拆卸的装饰装修物包括设备物品搬离上海市广中路XXX号XXX-XXX室房屋，将该房屋返还原告张永军；三、被告萨依甫加马力·卡迪尔应支付原告张永军2015年4月16日至2015年8月26日期间的租金228，712.50元；四、被告萨依甫加马力·卡迪尔应支付原告张永军房屋占有使用费，按照每月55，125元，自2015年8月27日起支付至返还上述房屋之日止；上述第三款、第四款所述款项，被告萨依甫加马力·卡迪尔应于本判决生效之日起15日内付清；五、被告萨依甫加马力·卡迪尔支付的履约保证金10万元归原告张永军所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8，408.12元，减半收取4，204.06元，由被告萨依甫加马力·卡迪尔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郑煌二〇一五年十一月十八日书记员  吴燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……