包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3323号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：昌荣，董事长。委托诉讼代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高乐，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告：罗志鹏，男，1968年2月12日出生，汉族，神华铁路货车公司包头分公司职工，住内蒙古自治区包头市。被告：赵继波，女，1974年1月23日出生，满族，个体户，住内蒙古自治区包头市。原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告罗志鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，因赵继波与本案有利害关系，经被告罗志鹏申请，追加赵继波作为本案被告参加诉讼并于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘嘉浦、高乐，被告罗志鹏、被告赵继波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费27259元并支付滞纳金10000元，以上费用合计37259元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：位于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区号的万达广场住宅小区项目是由包头市万达广场投资有限公司开发。该小区的前期物业服务是由大连万达物业管理有限公司包头分公司提供。被告罗志鹏购买万达广场房屋，系万达广场的业主。被告罗志鹏与大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《前期物业服务协议》1份，双方约定：被告将其在万达广场所购房屋委托大连万达物业管理有限公司包头分公司进行物业管理，双方对物业管理、收费标准、逾期交纳物业服务费的违约责任进行了约定。2013年9月，经原告与包头市万达广场投资有限公司、大连万达物业管理有限公司包头分公司三方协商，由原告进驻万达广场住宅小区，为该小区业主提供物业服务。被告罗志鹏为万达广场底商XX号业主，其房屋建筑面积为105.86平方米，按每月每平方米5.00元的标准计算，被告每月应缴纳物业服务费529.30元。从2013年9月15日至2018年12月31日，被告罗志鹏拖欠原告物业服务费27259元。原告曾多次向被告罗志鹏催要欠款，被告罗志鹏以各种理由拒付。被告罗志鹏身为万达小区业主，享受了原告提供的物业服务，却不缴纳物业服务费，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告罗志鹏辩称，答辩人系万达广场底商XX号的产权人，但从2013年9月15日到2018年3月31日答辩人将以上房屋租赁给被告赵继波，双方约定租赁期间的物业服务费由被告赵继波承担，答辩人不清楚租赁期间被告赵继波缴费情况，以双方陈述及法庭认定为主。答辩人已缴纳2018年4月1日到2018年10月1日的物业服务费，剩余2018年10月1日到2018年12月31日的物业服务费同意缴纳。被告赵继波辩称，答辩人2011年9月15日到2018年3月31日期间向被告罗志鹏承租万达广场底商XX号房屋的情况属实，双方签订了租赁合同，约定租赁期间的物业服务费由答辩人承担。答辩人不欠2014年1月1日之前的物业服务费；2014年1月1日之后答辩人缴纳了半年的物业服务费。故答辩人只欠2014年7月1日到2018年3月31日的物业服务费。答辩人不交物业服务费是有理由的，原因如下：1.供热方面的原因：答辩人将每年的供热费交到原告处，但是租赁的房屋供热不足，供热公司派人上门测试为13摄氏度，这种状况持续到2018年1月11日，之后答辩人要求原告的经理来租赁的店里调试，调试后温度起来了，供热正常；早在2014年原告刚进驻提供物业服务时答辩人就要求进行调试，当时原告的工作人员袁惠和水暖工简单的放了水阀，因没有关紧阀门导致次日答辩人发现店里大面积跑水，二楼到一楼的墙面被泡。答辩人与原告沟通的过程中店里被盗，损失现金900多元，答辩人要求原告提供监控，但答辩人经营的店面处未安装监控；2.2015年，答辩人经营的店面的电动卷帘门被撬，答辩人报警后原告无法提供监控，当时的经理承诺会妥善解决，要求答辩人不要声张，过后却一直无人问津，最后答辩人自己维修卷帘门花费500元；3.2015年12月，因长期享受不到供热，答辩人拒绝缴纳物业服务费，原告给答辩人停水；之后媒体曝光，有视频为证，当时原告的经理面对媒体告诉答辩人将不再为答辩人提供服务，之后3年时间原告的经理都没有进过答辩人经营的店面；4.答辩人租赁时询问过，住宅下面的底商房屋是不允许经营饭店的，结果答辩人的邻居是经营饭馆的，答辩人经营的是服装店，造成答辩人经营的店面里有蟑螂，旁边店里的桌椅板凳堆在答辩人经营的店面门口，有旁边就餐人员在答辩人经营的店面门口小便，影响答辩人的正常营业；5.答辩人经营的店面附近常年路灯不开，造成人员流动减少，影响答辩人正常营业。答辩人现在的意见是如果要求答辩人缴纳物业服务费就必须给答辩人退还供热费。本院经审理认定事实如下：原告深圳市开元国际物业管理有限公司（承接方，丙方）与包头市万达广场投资有限公司（建设方，甲方）及大连万达物业管理有限公司包头分公司（移交方，乙方）签订《物业管理交接协议》，三方就东至体育馆道、南至银河路、西至万达路、北至青年路整个区域的包头青山万达广场住宅及住宅底商的物业管理交接达成如下协议：乙方将于2013年9月29日24时后退出包头万达广场住宅区，并终止与甲方于2009年8月1日签订的《包头青山万达广场前期物业服务合同》，不再承担该住宅区的物业管理服务。丙方为选聘的新的前期物业服务企业，根据丙方与甲方2013年8月13日签署的《包头万达广场前期物业服务合同》约定，丙方应自2013年9月30日零时起正式进驻并接管住宅区的前期物业服务工作。三方确认，物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务或与业主或第三人的债务争议纠纷均由丙方承担及解决，与乙方无关。物业管理正式交接日为2013年9月15日。三方就债权债务及费用做了约定：在本物业项目正式交接日之前乙方应承担的公共能源费用、债务债权、所签订的一切合同的终止及解除费用、所招聘的服务管理人员的清退及相关费用，由乙方承担。在本物业项目正式交接日之后住宅区的公共能源费用、丙方所签订的一切合同的履行费用、所招聘的服务管理人员的工资报酬及相关费用，由丙方承担。本合同自三方签订之日起生效。2013年9月12日，原告（乙方）与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对内蒙古自治区包头万达广场住宅楼（1#-10#楼）提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层普通住宅及底商。合同双方约定服务内容与质量。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅为每月每平方米人民币1.88元（含电梯费用）；2.底商物业为每月每平方米人民币5.00元；3.停车位服务费为每月每个人民币95元；4.垃圾清运费每年每户人民币36元。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月10日前履行交纳义务。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；但是，截止到本合同生效时已经超过保修期限的除外。甲方违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主及物业使用人可以自行或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失经甲方确认后由甲方承担。乙方不承担责任的情形：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方因履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业及物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。违约责任：甲方违反本合同的约定，经书面催告后仍不能改正致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主及物业使用人造成的损失。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主减免相应服务费用并赔偿损失；经书面催告后，甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按拖欠金额的千分之三向乙方支付违约金。乙方违反合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主及物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主及物业使用人有权要求乙方双倍返还。乙方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，甲方有权终止合同；给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。本合同期限自签订之日即2013年9月12日至本物业业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。本合同在履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。本合同自双方盖章之日起生效。本合同一式陆份，甲方持叁份，乙方持贰份，物业管理行政主管部门备案一份，合同具有同等法律效力。坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××路号包头万达广场XX商业服务用途房屋建筑面积105.86平方米，其权利人为罗志鹏。底商物业服务费按每月每平方米5.00元标准计算，被告罗志鹏自2013年9月15日至2018年12月31日应向原告交纳物业服务费33610.55元，被告赵继波于2014年8月23日缴纳2014年1月1日至2014年6月30日物业服务费3175.80元，原、被告均认可被告罗志鹏缴纳2018年4月1日至2018年9月30日半年的物业服务费。被告罗志鹏自2013年9月15日至2018年12月31日尚欠原告物业服务费27258.95元。原告多次向二被告催缴拖欠的物业服务费，二被告未缴纳。被告罗志鹏于2013年3月31日将其以上底商租赁给被告赵继波，双方约定租赁期间的物业服务费由被告赵继波承担。被告赵继波实际租赁使用以上房屋至2018年3月31日。另查明，大连万达物业管理有限公司包头分公司曾于2010年12月18日与被告罗志鹏个人签订《前期物业管理服务协议》，双方就包头万达广场XX商铺的物业管理达成协议，双方就物业管理服务内容及服务质量做了约定，同时商定物业服务费的价格为每月每平方米5.00元。合同还约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、暖气费、燃气费、有线电视费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。被告罗志鹏不缴纳物业服务费的主要原因是二被告的租赁合同约定租赁期间的物业服务费由被告赵继波承担，被告赵继波不缴纳物业服务费的主要原因是其租赁房屋期间暖气不热。因暖气不热，被告赵继波为寻求解决办法找过被告罗志鹏及原告，也找过供热部门，打过政府热线。二被告均称暖气不热的主要原因是开发商施工时将水泥块遗留在循环网导致漏网堵塞，原告于2018年1月11日出面协调处理，之后暖气正常。对以上事实，本院予以确认。本院认为，大连万达物业管理有限公司包头分公司与被告罗志鹏签订《前期物业管理服务协议》、原告深圳市开元国际物业管理有限公司与包头市万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《物业管理交接协议》及原告与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告罗志鹏作为包头万达广场XX商铺业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告罗志鹏的商铺提供物业服务后，被告罗志鹏应依约向原告支付物业服务费。被告罗志鹏将以上商铺租赁给被告赵继波，二被告约定租赁期间由被告赵继波交纳物业服务费用的，二被告的该约定符合法律规定，从其约定，但作为业主的被告罗志鹏对租赁期间的物业服务费负连带交纳责任。现原告要求给付2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费27259元，经查，2013年9月15日至2018年12月31日尚欠原告物业服务费27258.95元，本院依法认定27258.95元，其余部分，依据不足，本院不予支持；以上依法认定27258.95元，被告赵继波负担25671.05元，对被告赵继波负担的部分，被告罗志鹏负连带交纳责任；被告罗志鹏个人负担1587.90元。原告要求被告支付滞纳金10000元，原告是否尽善尽美地履行了物业合同，原告未举证，故原告关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告罗志鹏不缴纳物业服务费的主要原因是二被告的租赁合同约定租赁期间的物业服务费由被告赵继波承担，被告赵继波不缴纳物业服务费的主要原因是其租赁房屋期间暖气不热。《物业管理条例》第四十一条第一款明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故被告罗志鹏不缴纳物业服务费的抗辩理由，依据不足，本院不予采信；被告赵继波不缴纳物业服务费的主要原因是其租赁房屋期间暖气不热，被告赵继波认为，其将暖气费缴纳给原告，原告有义务对其租赁期间店面的暖气问题进行维修，本案涉及的一系列书面的物业服务合同对此未做约定，被告赵继波将该义务强加给原告并以此作为拒缴物业服务费的理由，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告罗志鹏支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2018年10月1日至2018年12月31日物业服务费1587.90元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、被告赵继波支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2013年9月15日至2013年12月31日、2014年7月1日至2018年3月31日物业服务费25671.05元，于本判决书生效之日起十五日内付清，被告罗志鹏对被告赵继波负担的费用负连带交纳责任；三、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，因本案适用简易程序减半收取计365元，原告深圳市开元国际物业管理有限公司已预交，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司负担98元，被告罗志鹏负担16元，被告赵继波负担251元；二被告负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告深圳市开元国际物业管理有限公司。被告罗志鹏对被告赵继波负担的诉讼费用负连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 葛 丽 二〇一八年十一月五日书记员 董富超附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。