陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终11613号上诉人（原审原告）：陕西崇立物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区太白南路191号崇立-金世园4层。法定代表人：刘维娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜妮娜，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏宇，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭丽娜。委托诉讼代理人：刘莹，陕西九成宫律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫永宁，陕西九成宫律师事务所律师。上诉人陕西崇立物业管理有限公司（以下简称崇立物业公司）与郭丽娜因物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初4704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崇立物业公司的委托诉讼代理人姜妮娜、上诉人郭丽娜的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崇立物业公司上诉请求：撤销原审对滞纳金的判决，改判郭丽娜向崇立物业公司支付滞纳金6116.88元或发回原审法院重审；一、二审诉讼费由郭丽娜负担。事实和理由：一审法院判决认为郭丽娜向崇立物业公司支付物业费4192.8元、公摊电费974.16元、滞纳金419.28元和律师费700元以上合计6286.24元。崇立物业公司对一审查明事实、证据无异议，对一审查明、判决物业费、公摊电费、律师费无异议，但对一审判决滞纳金有异议，一审判决滞纳金按物业费支持过低，违背双方签订的《前期物业服务合同》约定，违反法律规定，应以双方合同约定即郭丽娜若到每季度第一个月16日仍未交物业费，郭丽娜应向崇立物业公司支付另缴纳每日3‰的滞纳金，郭丽娜应向崇立物业公司支付滞纳金6116.88元。郭丽娜上诉请求：l.撤销原审判决；2.酌情降低郭丽娜应承担的物业费；3.判决公摊电费于全体业主与崇立物业公司协商一致后再行收取；4.驳回崇立物业公司滞纳金与律师费的诉讼请求；5.判决由崇立物业公司负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：崇立物业公司履行《前期物业服务管理协议》存在严重瑕疵，应依法酌情降低郭丽娜应承担的物业费。郭丽娜与崇立物业公司于2013年12月7日签订了《前期物业服务管理协议》，该协议第三条明确约定崇立物业公司应按照协议约定提供合格的物业服务,但自入住小区以来，物业服务混乱，包括保安形同虚设，环境杂乱无章，公共用地私拉乱建、消防设施未按时更换维修、小区车位虚高收费等，与《前期物业服务管理协议》约定严重不符。郭丽娜就此曾多次与崇立物业公司进行沟通、投诉，要求崇立物业公司进行整改，但崇立物业公司均不予理睬。截至郭丽娜上诉之日，崇立物业公司的各项物业服务质量依然未能达到《前期物业服务管理协议》的约定要求，故郭丽娜请求法院酌情降低郭丽娜应承担的物业费。公摊电费的计算与收取因崇立物业公司并未与郭丽娜达成协议，应在达成协议后再行收取，《前期物业服务管理协议》未约定公摊电费算法及收取时间，2015年8月5日崇立物业公司向小区业主公示公摊电费，2015年7月开始收取2014年1月至2015年9月公摊电费，按户按月收取18.04元，该收费标准及收费区间、时间事前并未与业主协商，事后亦未公布具体算法，2015年11月14日，小区业主代表与崇立物业公司达成《协议书》，第14条明确约定“关于公摊电费物业和业主未达成一致，以后协商解决”，因《前期物业服务管理协议》系业主与崇立物业公司的民事协议，且双方未就公摊电费进行协议，而《协议书》明确约定公摊电费协商解决，故公摊电费应由小区业主与崇立物业公司就缴费区间、时间、标准协商一致后再行收取。郭丽娜系根据小区业主与崇立物业公司之间《协议书》的相关约定未予缴纳物业费，故郭丽娜不应向崇立物业公司支付滞纳金及律师费，2015年11月14日，小区业主代表与崇立物业公司达成《协议书》，该协议业主代表与崇立物业公司均已签字盖章，且不违反法律法规强制性规定，系生效协议，对业主及崇立物业公司均发生法律效力，《协议书》第10条明确约定“地下室门禁将于2015-12-31之前安装，否则业主有权拒绝交一切物业费用”，该《协议书》实际上变更了《前期物业服务管理协议》中业主缴纳物业费用的时间，该《协议书》签订后，崇立物业公司未按时安装门禁，亦未就无法安装门禁的相关事宜进行公示，且未催促业主缴纳相关物业费用，故郭丽娜未予缴纳物业费用系履行前述《协议书》，郭丽娜不应向崇立物业公司支付滞纳金和律师费。综上，一审法院认定事实不清，证据不明。针对崇立物业公司的上诉，郭丽娜辩称崇立物业公司在履行《前期物业服务管理协议》过程中存在严重瑕疵，郭丽娜与崇立物业公司于2013年7月7日签订该协议，该协议第三条明确约定崇立物业公司应按协议约定提供合格的物业服务，但自入住小区以来，物业服务混乱，包括保安形同虚设，环境杂乱无章，公共用地私拉乱建、消防设施未按时更换维修、车位虚高收费等，与《前期物业服务管理协议》约定严重不符。郭丽娜系根据小区业主与崇立物业公司之间《协议书》的相关约定未予缴纳物业费，故郭丽娜不应向崇立物业公司支付滞纳金，2015年11月14日，小区业主代表与崇立物业公司达成《协议书》，该协议业主代表和崇立物业公司均已签字盖章，且不违反法律法规强制性规定，系生效协议，对业主及崇立物业公司均发生法律约束力。《协议书》第10条明确约定“地下室门禁将于2015-12-31之前安装，否则业主有权拒绝交一切物业费用”，该《协议书》实际上变更了《期物业服务管理协议》中业主缴纳物业费用的时间，协议签订后，崇立物业公司未按时安装门禁，亦未就无法安装门禁的相关事宜进行公示，且未催促业主缴纳相关物业费用，故崇立物业公司默示郭丽娜不缴纳物业费用系崇立物业公司履行前述《协议书》，因此，郭丽娜不应向崇立物业公司支付滞纳金。针对郭丽娜的上诉，崇立物业公司辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审法院认为“2013年6月6日，崇立物业公司与郭丽娜签订《前期物业服务管理协议》，协议明确约定双方的权利义务……”，崇立物业公司依照协议约定和客观事实主张物业服务费、暖气费、公摊电费、滞纳金和律师费，原审法院根据事实依法判决正确。崇立物业公司严格履行前述协议，提供符合标准的物业服务，在原审审理过程中前往小区实地查看，并不存在郭丽娜所述现象。原审法院认定公摊电费、律师费合法有效，原审中崇立物业公司已向法院提交2015年度公摊电费公示和2017年度用电总额及每户公摊电费数，律师费系双方合同约定，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决合法有效。崇立物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.要求郭丽娜向崇立物业公司支付物业费4192.8元、公摊电费974.2元、滞纳金6116.88元，共计11283.88元；2.本案诉讼费由郭丽娜负担。后崇立物业公司变更第一项诉讼请求为：要求郭丽娜向崇立物业公司支付物业费4192.8元、公摊电费974.2元、物业费滞纳金6116.88元、律师费700元，共计11983.88元。原审法院经审理认定事实如下：崇立物业公司系西安市长安区金宇蓝苑小区的物业管理公司，郭丽娜系西安市长安区金宇蓝苑小区4号楼2单元25层5号房屋的业主，房屋建筑面积88平方米。2013年8月20日，崇立物业公司（甲方）与郭丽娜（乙方）签订《前期物业服务管理协议》，约定：崇立物业公司受陕西崇立实业发展有限公司的委托，对其开发的“金宇蓝苑”实施前期物业管理；前期管理期限为自本合同签订之日起至小区业主委员会成立以后与新的物业管理公司签订聘任管理合同，新的物业管理公司正式接管小区之日止；甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理……；制止违反本合同和《业主规约》的行为……；乙方的权利和义务：……监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出建议和意见……依据《物业管理条例》规定及本协议向甲方交纳物业管理费用……；物业管理服务的内容：小区共用部位的维护与管理，小区共用设施运行维护和管理，共同部位及公共场地、共用设施设备的清洁卫生，绿化养护管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、车辆管理、消防管理、犬类管理、智能化监控等公共秩序维护；物业管理服务质量：外墙面整洁、无损坏、无违章搭建，水泵每天24小时正常运行，定期检修、保养，做好设备运行记录，如遇设备检修必须停水停电时须提前一天公告业主，场地无果皮、烟蒂、纸屑等杂物。……保安：24小时保安人员值班且有完整记录，24小时定时巡逻，外来人员进入小区做好登记，接警后十分钟内赶到现场；物业管理费用具体内容：1.管理服务费，含共用部位清洁卫生，绿化、安全秩序维护、共用设施设备管理与维修，服务人员工资和按规定提取的福利费、办公费、固定资产折旧费、法定税费，共用设备设施的责任保险费用、经业主同意的其他费用……5.代收代缴费，代相关部门向业主或物业使用人收缴的水、电、气、有线等费用；物业管理服务收费标准：1.物业管理费由甲方按产权证面积每月每平方米1.1元收取；2.电梯运行费一层起收，一层每户每月10元，2-3层每户每月15元，4-6层每户每月20元，7-9层每户每月25元，10-12层每户每月30元，13-15层每户每月35元，16-18层每户每月40元，19-21层每户每月45元，22-24层每户每月50元，25层每户每月55元（试运行一段时间后，实际核算，多退少补）；3.水、电费价格按照国家规定执行；乙方缴费时间：按季缴费，每季度第一个月1-15日为集中交费时间；乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用；乙方办理入伙手续后，房屋连续空置6个月以上的，从第7个月开始，管理服务费按照原收费标准每月每平米1.1元的70%计收；其他有偿服务项目：甲方为方便乙方而提供的其他有偿服务项目待乙方入住后，根据实际需要另行制定服务项目和收费标准；……违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；2.甲方违反约定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退超出部分所有费用，退还利息并支付违约金；3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交本金、滞纳金及相关费用……合同签订后，崇立物业公司依约向西安市长安区金宇蓝苑小区提供了物业服务。郭丽娜于2014年初入住，并自收房后向崇立物业交纳物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费）至2015年12月31日，自2016年1月1日起至今未交纳物业服务费、电梯费、垃圾处理费及公摊电费。2015年8月5日，崇立物业向涉案小区业主公示，2015年7月份开始收取2014年1月份至2015年9月份的公摊电费。现崇立物业公司向郭丽娜主张2016年1月1日至2018年6月30日期间物业费4192.8元（含物业服务费、电梯费、垃圾费）、2014年1月1日至2018年6月30日的公摊电费974.2元、物业费滞纳金6116.88元、律师费700元，郭丽娜以崇立物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，且小区业主代表与崇立物业公司约定“地下室门禁于2015年12月31日前安装，否则业主有权拒绝交一切物业费”及“关于公摊电费、业主与物业未达成协议，以后协商解决”，《前期物业服务管理协议》中未约定公摊电费等为由进行抗辩，不同意支付崇立物业公司主张的上述费用及滞纳金。崇立物业公司称小区未安装地下室门禁处为消防通道，消防部门禁止安装门禁。依据双方陈述、照片及一审法院工作人员前往涉案小区进行核实情况，该小区地下一层通往单元楼的入户门处确实未安装门禁。一审法院与相关消防部门核实，地下一层通往单元楼的入户门处为消防通道，禁止安装门禁。一审另查明，西安市长安区金宇蓝苑小区的垃圾费为每户每月6元，该小区尚未成立业主委员会。原审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。崇立物业公司、郭丽娜订立的《前期物业服务管理协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现涉案小区尚未成立业主委员会，故该《前期物业服务管理协议》继续有效。崇立物业公司应按照合同的约定提供相应的服务，郭丽娜亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。崇立物业公司实际为西安市长安区金宇蓝苑提供了物业服务，现崇立物业公司要求郭丽娜支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费），予以支持，具体金额计算如下：物业服务费2904元（1.1元月平方米×88平方米×30个月）、电梯费1108.8元（36.96元月户×30个月）、垃圾处理费180元（6元月户×30个月），以上物业费共计4192.8元；对崇立物业公司主张2014年1月1日至2018年6月30日期间产生的公摊电费974.2元一节，因公摊电费实际产生，且崇立物业公司亦进行了公示，故对公摊电费予以支持，根据公示的每户每月公摊电费18.04元计算54个月为974.16元；对崇立物业公司主张物业费滞纳金6116.88元一节，《前期物业服务管理协议》约定每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，故酌定以拖欠物业费金额4192.8元的10%计算郭丽娜应支付的违约金为419.28元。对崇立物业公司主张律师费700元一节，因《前期物业服务管理协议》约定乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用，崇立物业公司提供委托代理合同为据，故崇立物业公司主张律师费700元，予以支持。因《前期物业服务管理协议》约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任，故郭丽娜若认为崇立物业公司提供服务不符合合同约定给其造成损失，可另行主张。综上所述，崇立物业公司请求之合理部分，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告郭丽娜于本判决生效之日起十日内向原告陕西崇立物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业费4192.8元、2014年1月1日至2018年6月30日期间的公摊电费974.16元、滞纳金419.28元、律师费700元，以上共计6286.24元；二、驳回原告陕西崇立物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，陕西崇立物业管理有限公司已经预交，减半收取计50元，由陕西崇立物业管理有限公司负担24元，由郭丽娜负担26元，于本判决生效后十日内直接给付陕西崇立物业管理有限公司,余款50元退回陕西崇立物业管理有限公司。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，崇立物业公司与业主郭丽娜就物业服务事项签订《前期物业服务管理协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。涉案小区尚未成立业主委员会，该《前期物业服务管理协议》仍处继续履行中。原审法院查明崇立物业公司实际为西安市长安区金宇蓝苑提供了物业服务，对于崇立物业公司要求郭丽娜支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费），予以支持，并无不当。对崇立物业公司主张2014年1月1日至2018年6月30日期间产生的公摊电费974.2元，原审法院认定公摊电费实际产生，且崇立物业公司亦进行了公示，具体金额以原审法院核定的974.16元为准，对公摊电费予以支持，判决亦无不当。至于姚毅对公摊电费计付标准提出的异议，因公摊电费计付标准涉及业主共同利益，本案不予涉及。对崇立物业公司主张物业费滞纳金6116.88元，原审法院查明《前期物业服务管理协议》约定每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，故原审法院酌定以拖欠物业费金额4192.8元的10%计算郭丽娜应支付违约金419.28元，亦属适当，本院不再调整。对崇立物业公司主张的律师费700元，因《前期物业服务管理协议》约定乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用，原审法院根据崇立物业公司委托律师代理诉讼情形支持崇立物业公司主张的700元律师费，亦无不当。对于郭丽娜认为崇立物业公司提供服务不符合合同约定给其造成损失，原审法院已告知可另行主张。综上，崇立物业公司上诉请求依据不足，本院依法不予支持。郭丽娜上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，陕西崇立物业管理有限公司已预交50元，郭丽娜已预交50元，由陕西崇立物业管理有限公司负担50元，由郭丽娜负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷代理审判员  同江龙二〇一八年十一月八日书 记 员  段 蓓