苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第02025号原告苏州市东吴装饰市场有限公司，住所地苏州高新区苏福路黄山村南。法定代表人孙承炉，董事长。委托代理人蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。委托代理人丁叶，江苏诚鑫律师事务所律师。被告范丽君。委托代理人周俊、吴仁卿，江苏新开利律师事务所律师。原告苏州市东吴装饰市场有限公司与被告范丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2015年11月4日、2015年11月27日公开开庭进行了审理，原告苏州市东吴装饰市场有限公司的法定代表人孙承炉及委托代理人蔡建伟，被告范丽君的委托代理人周俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市东吴装饰市场有限公司诉称，2000年1月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告胶合板城商储位2间，租赁期限自2000年1月1日至2029年5月17日，租金一次性付清。此外，被告每年每间缴纳500元物业管理费，地租费每年每间900元。合同另约定，以上各类款项必须提前支付方可使用。合同签订后，原告依约交付了2间商铺，被告也一次性支付了全部租金。2008年5月17日，原、被告又签订《补充协议》一份，明确原租赁合同约定的商铺租金与地租金不变，被告应按时足额交纳，若拖延交纳满三个月，原告有权单方面解除合同。《补充协议》还约定，因市场整体物业管理的需要，被告以每年每间商铺1500元的标准，自2008年5月17日起向原告支付物业管理费，每年的物业费在每年5月底前一次性交纳，若拖延交纳满三个月，原告有权单方面解除合同。后双方均依约履行合同约定的各项义务。但被告自2015年5月起即欠交地租及物业管理费，至2015年8月，被告欠交地租375元，欠交物业管理费625元。依据合同约定，原告于2015年6月发出书面解除合同的通知，但被告仍置之不理，既不支付款项，也不交还商铺，构成严重违约。此外，2012年10月8日、2013年1月21日，苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市虎丘区人民政府发出苏高新管【2012】321号、苏高新管【2013】11号国有土地上房屋征收公告，由于南环快速路西延项目及华能苏州燃机热电联产项目需要，原告的“东吴装饰市场”将全部动迁。经多次协商，原告与苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市虎丘区人民政府达成动迁补偿协议，并明确被征收房屋将于2015年8月10日前交付。后原告与被告多次就动迁事宜进行协商，均无果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2000年1月1日签订的《租赁合同》；2、被告立即支付拖欠的2015年6月1日至2015年8月15日期间地租375元、物业管理费625元；3、被告搬出苏州市东吴装饰市场八区1-2号商储位；4、本案诉讼费由被告承担。被告范丽君辩称：被告应退回超过20年租赁期限部分的租金；双方在租赁合同中并无约定提前解除合同的条件，原告要求解除合同没有事实和法律依据；本案实质系因租赁房屋被征收而发生的安置补偿争议，人民法院依法不应当受理。经审理查明，苏州新区黄山装饰材料交易中心系个人独资企业，设立于1997年10月27日，住所地为苏州新区黄山村，投资人为孙承炉。1999年3月17日，苏州新区黄山装饰材料交易中心申请开办苏州市东吴装饰市场。同年4月6日，苏州市工商行政管理局新区分局核发市场登记证，市场名称为苏州市东吴装饰市场，市场地址为苏州新区苏福公路黄山，市场负责人为孙承炉，主办单位为苏州新区黄山装饰材料交易中心，上市商品范围为各种建筑材料、装饰材料，商品交易方式（市场组织形式）为批零兼营以批为主。同年5月18日，苏州新区狮山农工商总公司（甲方）与苏州新区黄山装饰材料交易中心（乙方）签订《苏州国家高新技术产业开发区（苏州新区）土地使用权有偿转让合同》一份，约定甲方将其拥有土地使用权的位于苏州市苏福路以南、胥江河以北、横塘乡土地以西、木渎镇土地以东的地块转让给乙方用于建材的生产、销售与仓储，转让期限自1999年5月18日至2049年5月17日，转让面积102116.280平方米，转让价款19146802.50元。同日，苏州新区黄山装饰材料交易中心（甲方）与苏州市东吴装饰市场（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方无偿提供给乙方土地101870.502平方米使用，此土地地址：黄山干休所对面，即苏福路以南、胥江河以北、横塘乡土地以西，木渎镇土地以东。甲方无偿提供给乙方伍拾年期限。1999年9月6日，苏州市苏州新区经济贸易局向苏州新区狮山农工商总公司出具《关于同意建造苏州东吴装饰市场项目计划任务书的批复》，同意后者在苏福公路南、胥江河北建造苏州市东吴装饰市场项目。后经苏州市规划局审定，发放《建设工程规划许可证》，准予苏州市东吴装饰市场在苏福路横山南建设市场所需房屋、建筑、设施等。2001年1月1日，苏州市东吴装饰市场与被告范丽君签订《租赁合同》一份，约定被告租赁市场八区1-2号两间商位作为仓储商位，商位部位为胶合板区，商位结构为轻钢，建筑面积22平方米/间，租赁期限三十年，自2000年1月1日起至2029年5月17日止，租金为30000元/间，总租金60000元，付款方式现金。双方在合同第2条约定：承租方在使用（2000年5月17日）前必须向出租方交清租金和各项费用方可使用，出租方应按合同将商位交付承租方使用。出租方在租期内，除政府另有规定，不得加租。双方在合同第6条约定：租赁期间，双方均不得擅自变更或解除租赁合同，乙方如因特殊情况需终止合同时，应提前三个月通知对方，并商定补偿经济损失。双方在合同第13条“其他约定事项”约定：…（2）承租方在租赁期间，物业费计每年每间伍佰元正，地租费计每年每间玖佰元正，由承租方支付；…（4）以上各类款项，必须提前付清方可使用…合同签订后，双方均按约履行。2005年6月1日，根据江苏省工商管理局的要求，苏州市东吴装饰市场申办有限公司。同年6月21日，原告苏州市东吴装饰市场有限公司依法经核准设立，住所地为苏州高新区苏福路黄山村南，经营范围为市场设施租赁，市场管理服务；销售：装饰材料、建筑材料、五金电器。2008年5月17日，原（甲方）、被告（乙方）签订《补充协议》一份，其内容如下：甲乙双方就1999年签订的东吴装饰市场八区1-2号商铺租赁协议经友好协商，达成如下补充条款：一、原房屋租赁合同继续履行。二、原租赁协议约定的商铺租金与地租金不变，乙方应按时足额交纳，若拖延交纳满3个月，甲方有权单方面解除合同。三、乙方应妥善维护承租商铺，合理使用。四、因市场整体物业管理的需要，乙方以每年每间商铺1500元/年的标准自2008年5月18日起向甲方支付物业管理费，每年物业管理费在每年5月底前一次性交纳，若拖延交纳满3个月，甲方有权单方面解除合同。五、如政府政策之变动需交地租费税金、土地使用税及房产税时由乙方承担。六、租赁房屋中禁止人员居住，及禁止占用共用通道和消防通道，有义务保护各种消防设施，如有损坏照价赔偿。七、物业管理费五年内不提升，五年后按苏州市最低工资标准的百分点增加。八、本补充协议及内容以原租赁协议为准，即原协议与本补充协议无抵触条款继续有效，双方应继续履行。在该协议尾部，甲方加盖原告公司印章，乙方“范丽君”署名并非被告本人所签。2011年3月2日，被告与他人合伙在涉案商位开设苏州高新区东吴装饰市场丰格卫浴隔断经销部，经营装饰建材、橱柜的销售及安装业务。2012年10月8日，因苏州市南环快速路西延项目需要，苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市虎丘区人民政府发布苏高新管【2012】321号房屋征收决定（附《南环快速路西延高新区狮山街道段房屋征收补偿方案》），决定对苏州高新区苏福路横山社区（原黄山村）南包括原告在内的相关房屋实施征收，签约期限自房屋征收决定公告之日起180天内（后经延期至2013年10月31日）。同日，征收人就以上事项发布房屋征收公告。2013年1月21日，因华能苏州燃机热电联产项目需要，苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市虎丘区人民政府发布苏高新管【2013】11号房屋征收决定（附《华能苏州燃机热电联产项目房屋征收补偿方案》），决定对苏州高新区苏福路与胥江河之间科锐路西侧包括原告在内的相关房屋实施征收，签约期限自房屋征收决定公告之日起180天内（后经延期至2013年10月31日）。同日，征收人就以上事项发布房屋征收公告。2014年1月29日，苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市虎丘区人民政府发布苏虎府征补【2014】2号《苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（苏州市虎丘区人民政府）国有土地上房屋征收补偿决定书》，决定对原告位于苏州高新区苏福路横山社区（原黄山村）南的相关房屋实施征收，征收范围内房屋面积32472.15平方米，货币补偿额包括：1、房屋、室内装饰、附着物、不可搬迁资产及其他补偿计61698817元；2、搬迁补助费498000元；3、停产停业损失补偿费12988860元；4、移装固定设施补助费根据征收补偿方案的规定结算。同日，苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市虎丘区人民政府发布苏虎府征补【2014】3号《苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（苏州市虎丘区人民政府）国有土地上房屋征收补偿决定书》，决定对原告位于苏州高新区苏福路与胥江河之间科锐路西侧的房屋实施征收，征收范围内房屋面积16605.73平方米，货币补偿额为：1、房屋、室内装饰、附着物、不可搬迁资产及其他补偿计23585873元；2、搬迁补助费269000元；3、停产停业损失补偿费6642292元；4、移装固定设施补助费根据征收补偿方案的规定结算。2015年4月30日，苏州高新区（虎丘区）房屋征收办公室（甲方）及受委托征收实施单位苏州国家高新技术产业开发区狮山街道房屋补偿安置办公室与原告（乙方）签订《征收补偿和解协议书》一份，约定如下：甲方对乙方实施征收的房屋及附属物位于苏州高新区苏福路横山社区（原黄山村）南，房屋总面积为49077.88平方米（其中位于南环西延项目征收范围内的32472.15平方米，位于华能热电项目征收范围的16605.73平方米）：甲方对乙方实行货币补偿，征收补偿金额合计人民币105682842元（其中南环西延项目补偿金额75185677元，华能热电项目补偿金额30497165元）；甲方对前述两个征收项目的补偿款向乙方合并支付，在两起行政诉讼案件当事人均收到本院准许撤回起诉的裁定书之日起5个工作日内，甲方支付50000000元，第一期搬迁腾让验收交付完毕后5个工作日内，甲方支付30682842元，第二、三期全部搬迁腾让验收交付完毕后5个工作日内，甲方支付余款25000000元完毕；乙方搬迁期限为：在第一笔征收补偿款支付之日起3个月内完成第一期搬迁腾让，在2016年6月30日之前完成第二期搬迁腾让，在2017年12月31日之前完成第三期搬迁腾让。乙方的搬迁腾让行为指清退搬迁范围内的全部承租经营户，并将房屋及附属物经甲方验收合格后予以交付。双方另对其他相关事宜进行了约定。2015年5月4日，原告向本院申请撤回其诉被告苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市虎丘区人民政府征收补偿决定两起案件，本院分别出具（2014）虎行初字第0008号、（2014）虎行初字第0009号行政裁定书予以准许。2015年6月10日，原告出具《通知函》一份，其内容载明：范丽君租赁户：根据苏州市人民政府的决定，因苏州市南环快速路西延项目和华能苏州燃机热电联产项目的建设需要，我市场将整体拆除。早在2012年10月和2013年1月，苏州市人民政府已进行公告，市场方面也多次召开会议，通报拆迁事宜并同贵方进行了洽谈，现就搬迁问题再次通知如下：一、市场与贵方所签订的租赁协议于2015年6月30日正式终止，所租赁铺面于2015年6月30日前交还市场。二、市场将根据与贵方签订的租赁协议及相关政策规定对贵方进行补偿，其中停产、停业损失费、搬迁费、房屋及室内装饰附着物、不可搬迁之资产其他补偿等为0元，并另外退还租金28000元，合计28000元。请贵方在2015年6月20日前就搬迁问题到市场办公室洽谈并签订补偿协议。三、如贵我双方达不成协议，贵方必须先行搬离，补偿可继续协商，协商不成最终可通过苏州市仲裁委员会仲裁予以解决。四、为保证工程建设的顺利进行，市场将在2015年6月30日后对拒不搬离的租赁户采取强制措施，收回租赁的商铺。五、自2015年6月30日后，遗留在市场内的所有物品，将由市场方面统一处理，造成的损失由贵方自行承担。特此通知。原告于当日将该《通知函》张贴于涉案商位门上并送达被告父亲。因被告并未按期搬离涉案商位，原告故诉至本院。另查明，租赁期间，被告于2015年1月7日，向原告交纳涉案商位2014年5月16日至2014年11月15日期间的地租900元、物业费1500元，于2015年3月31日向原告交纳涉案商位2014年11月16日至2015年5月15日期间的地租900元及物业费1500元。此后，被告未再向原告交纳过地租及物业费。庭审中，原告自认涉案商位所涉及的土地及房屋并未办理房屋所有权证及国有土地使用证。上述事实，有苏州高新区（虎丘区）市场监督管理局企业登记资料查询表、市场开办申请登记表、市场登记证、土地使用权有偿转让合同、协议书、建设工程规划许可证三份、关于同意建造苏州东吴装饰市场项目计划任务的批复、名称核准登记核定情况表、公司设立核准通知书、情况说明、房屋租赁合同、补充协议、通知函、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（苏州市虎丘区人民政府）关于国有土地上房屋征收决定的公告两份、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（苏州市虎丘区人民政府）国有土地上房屋征收补偿决定书两份、征收补偿和解协议书、行政裁定书两份、收据两份、营业执照复印件及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告苏州市东吴装饰市场有限公司作为苏州市苏福路以南、胥江河以北、横塘乡土地以西、木渎镇土地以东地块土地使用权人，经核准在上述地块建设房屋、开办市场，故其有权作为出租人将市场内铺位出租给承租人从事经营活动。从原告与被告范丽君签订的《租赁合同》内容看，该合同虽系双方当事人真实意思表示，但其约定的租赁期限显然超过法律关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，故超过部分应为无效，而其余内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。该《租赁合同》第6条虽有关于单方解除合同的约定，但该条同时明确“双方均不得擅自变更或解除合同”、“一方如因特殊情况需终止合同时，应提前三个月通知对方，并商定补偿经济损失”，因此，从条文的内在含义看，该条的实质是关于双方协商一致解除合同的约定，而非单方解除合同的约定；《租赁合同》第13条第（4）项虽有“以上各类款项，必须提前付清方可使用”的约定，但并未明确约定被告“未提前付清即使用”的法律后果；至于《补充协议》，因原、被告双方一致确认并非被告本人所签，且被告在庭审中明确表示对其内容不认可，而从被告提交的支付地租及物业费凭证看，双方实际并未完全按照协议约定履行，故即使该协议第三条、第四条明确约定“若拖延交纳满3个月，甲方有权单方面解除合同”，原告也不得据此解除双方之间的租赁关系。综上，原告在庭审中所称被告拖欠物业管理费及地租，根据《租赁合同》及《补充协议》的相关约定，其可单方解除合同的主张于法无据，本院对此不予支持。但是，因苏州市南环快速路西延项目及华能苏州燃机热电联产项目需要，苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市虎丘区人民政府决定对包括东吴装饰市场在内的部分房屋进行征收，并先后发布征收决定、征收公告及国有土地上房屋征收补偿决定书，且原告与苏州高新区（虎丘区）房屋征收办公室于2015年4月30日签订《征收补偿和解协议书》，明确约定征收范围、征收面积、货币补偿金额、款项支付时间、搬迁时间等事宜。对于原、被告双方来讲，该政府征收行为属于双方在签订合同时及履行合同过程中不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，该客观情况的发生使得双方当事人订立合同的目的无法实现，即原告无法通过出租商位获得收益，被告亦无法通过租赁商位从事经营活动，故双方当事人均可行使单方解除权以解除双方之间的租赁关系，包括原告。因原告于2015年6月10日在涉案商位门上张贴并向被告父亲送达《通知函》，明确双方之间的租赁关系于同年6月30日解除，作为商位使用人及家庭共同成员，被告对此理应知晓，故双方之间的租赁关系于2015年6月30日解除，被告应自涉案商储位搬离。因双方之间的租赁关系解除后，被告仍在继续使用涉案商储位，故其应参照合同约定向原告支付实际使用期间的物业管理费及地租，而对于租赁期间的物业管理费及地租，被告也仅支付至2015年5月15日，故本院对于原告主张2015年6月1日至2015年8月15日期间的地租375元（计算方式：900*2/12*2.5=375）及物业管理费625元（计算方式：1500*2/12*2.5=625）的诉讼请求予以支持。同时，因被告已一次性向被告支付30年租金60000元，而截至2015年8月15日，被告消耗租金及实际使用费合计31250元（计算方式：60000/30/12*187.5=31250），故原告应将剩余租金28750元返还被告。至于原告的单方解除行为给被告造成的损失，因被告在本案中并未提起反诉，双方可通过另案诉讼解决。据此，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条的规定，判决如下：一、原告苏州市东吴装饰市场有限公司与被告范丽君于2000年1月1日签订的《租赁合同》于2015年6月30日解除。二、被告范丽君于本判决生效之日起三十日内搬离位于苏州市东吴装饰市场八区1-2号商储位。三、被告范丽君应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市东吴装饰市场有限公司地租375元、物业管理费625元。四、原告苏州市东吴装饰市场有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告范丽君租金28750元。如采用转账方式支付，请汇入原告苏州市东吴装饰市场有限公司及被告范丽君指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告范丽君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。审判员  朱海兰二〇一五年十一月二十七日书记员  田德强