太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初6643号原告：中国银行股份有限公司太原并州支行，住所地太原市小店区体育路**（阳光大厦），统一社会信用代码×××。负责人：杨军，行长。委托诉讼代理人：张慧、安雅毓，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。被告：吴文斌，男，1978年6月28日出生，汉族，住太原市。被告：赵静，女，1985年7月8日出生，汉族，住太原市。被告：山西鼎晨房地产开发集团有限公司，住，住所地太原市小店区康宁西街**/div>法定代表人：吴贵宝，董事长。委托诉讼代理人：张玉林，男，该公司副总经理，住太原市杏花岭区三桥街上三桥街****。原告中国银行股份有限公司太原并州支行与被告吴文斌、赵静、山西鼎晨房地产开发集团有限公司（以下简称“鼎晨房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，依法由审判员刘建平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张慧、安雅毓，被告吴文斌、赵静、鼎晨房地产公司的委托诉讼代理人张玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司太原并州支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告吴文斌、赵静偿还原告借款本金392365.2元，利息1605.84元（截止2018年8月6日，利息含罚息、复利等，下同），共计393971.04元以及从2018年8月6日至还清全部借款时的利息（按合同约定利率计算）；2、判令被告吴文斌按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，履行办理抵押登记义务；3、判决被告吴文斌以其坐落于山西省太原市长风东街88号第1幢3单元1902号的房产为上述借款本息承担抵押担保责任，原告对拍卖、变卖该房屋所得价款享有优先受偿权；4、判令被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司对上述第一项借款本息承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费、律师费及因诉讼支出的必要费用由三被告承担。事实与理由：2014年10月15日，被告吴文斌向原告申请个人住房贷款，2014年10月24日，原告与三被告签订了编号2014年DASY借字037号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告吴文斌向原告借款48万元整，购买由被告鼎晨房地产公司开发的位于山西省太原市长风东街88号第1幢3单元1902号的房产，贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内的贷款月利率为5.4583‰，借款期限240个月；被告鼎晨房地产公司为上述借款提供阶段性连带责任保证；被告吴文斌应按约定及时协助原告办理抵押登记手续。合同签订后，原告按约向被告吴文斌指定的账户发放了贷款。但被告吴文斌未能按合同约定的期限按期足额向原告归还贷款本息，上述借款本息属夫妻共同债务，三被告的上述行为已经构成违约。根据合同约定，现原告有权宣布贷款提前到期，要求被告吴文斌、赵静偿还全部借款本息；其次，被告吴文斌未按约及时履行办理抵押登记义务，根据合同约定，原告有权要求被告鼎晨房地产公司承担阶段性连带责任保证，同时要求被告吴文斌及时协助原告办理抵押登记手续。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告吴文斌辩称，2018年11月1日前的欠款均已还清，以后我保证每月按期还款；我已与原告协商过了，不需要提前归还全部本金；同意配合办理他项登记。被告赵静的答辩意见与被告吴文斌一致。被告鼎晨房地产公司辩称，原告并未提前通知我公司贷款提前到期，不能要求我公司提前承担全部贷款的连带保证责任；被告吴文斌以其购买的房屋承担抵押担保责任，在具备本合同约定的预告抵押登记条件后，原告及抵押人迟迟不予办理抵押登记手续，视为主动放弃借款人物权担保，因此我公司应当免责；借款合同没有赋予原告计收复利的权利，原告在本案中主张计收复利没有合同依据，且原告未提供相应的利息计算方法及计算过程，不能仅就利息计算结果向我公司提出主张。经审理查明，被告吴文斌、赵静系夫妻关系。2014年9月3日，被告鼎晨房地产公司将其位于太原市长风东街88号第1幢3单元1902号房屋卖给被告吴文斌，双方签订《商品房买卖合同》约定：商品房总额为686565元，首付款206565元，剩余480000元房款以银行按揭贷款方式支付。2014年10月24日，原告为贷款人，被告吴文斌、赵静为借款人，被告鼎晨房地产公司为保证人，三方签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定：被告吴文斌、赵静为购买被告鼎晨房地产公司开发的位于太原市长风东街88号第1幢3单元1902号房屋向原告贷款480000元，贷款期限为240个月，自实际放款日起算；贷款利率为浮动利率，每12个月为一个浮动周期，第一个浮动周期内的贷款月利率为5.4583‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息的，每月的1日为结息日和付息日；采取按月等额本金方式偿还贷款，按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款日为每月的15日，在本合同签订日利率水平下，采用等额本金还款法，借款人每期还本金额为2000元，首期还本付息金额为4619.98元，此后每月递减，本合同签订日利率与本合同实际执行利率不同的，以实际执行利率计算的还款金额为准；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至指定购买住房的开发商或售房单位专用账户，账户名称为山西鼎晨房地产开发集团有限公司，账号为×××；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性全额连带责任保证；借款人未按期归还贷款本息，或者以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无法办理预告抵押登记，或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的，贷款人有权采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因事先债权而导致的律师费等相关费用损失等措施；保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任，本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任；保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证等。2014年11月3日，原告向被告吴文斌、赵静指定账户发放贷款480000元。因被告吴文斌、赵静未按约还款，2018年9月7日原告向该二被告寄送了《吴文斌个人一手住房贷款提前还款通知书》，通知被告吴文斌、赵静全部借款将于2018年8月6日到期，3日内支付392365.2元及从2018年8月6日至还款当天的利息和罚息，但二被告未履行。原告当庭述称，截止2018年11月1日前的本金与利息被告均已还清，其中包含从被告鼎晨房地产公司处扣除的部分保证金；由于三被告不配合，所以没有办理房屋抵押。被告吴文斌、赵静辩称，没有人通知我们办理抵押登记，目前涉案房屋只办理了网签，尚未办理房产证。被告鼎晨房地产公司辩称，合同中没有约定我公司协助办理抵押登记，我公司没有责任。据原告提交的逾期未还款查询单载明：截止2018年11月7日，被告吴文斌拖欠本金1991.7元、应收利息1559.84元、拖欠罚息4.37（应还款日为2018年11月1日），合计3555.91元；未到期本金余额为384398.4元。认定上述事实的有原告提交的《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、打款凭证、已还款明细清单、逾期未还款查询明细、贷款提前还款通知书及邮寄凭证、结婚证复印件等，另有本案庭审笔录在卷佐证，可以采信。本院认为，涉案《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应按约履行义务。被告吴文斌、赵静作为共同借款人未按约偿还借款本息，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张借款提前到期，符合合同约定，但被告吴文斌、赵静对2018年11月1日之前的所欠款项按未违约的情形偿还给原告，原告接受后未提出异议，故本院以2018年11月1日为原告主张借款提前到期的时间，则被告吴文斌、赵静应当偿还的借款本金为386390.1元、利息为1564.21元，还应以387949.94元为基数按合同约定的罚息利率计算自2018年11月1日至本判决确定的还款之日止的逾期利息。合同约定的抵押房屋现尚未取得房产证，原告要求被告吴文斌履行办理抵押登记义务的条件尚不成就，其要求确认优先受偿权也无依据，本院均不予支持。根据合同约定，现被告鼎晨房地产公司就被告吴文斌、赵静偿还贷款仍承担阶段性连带保证责任，原告要求该公司承担连带清偿责任的理由正当，本院予以支持。对于原告主张的律师费等费用，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴文斌、赵静于本判决生效后三十日内向原告中国银行股份有限公司太原并州支行偿还借款本金386390.1元及截止2018年11月1日的利息1564.21元。二、被告吴文斌、赵静于本判决生效后三十日内按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的罚息利率向原告中国银行股份有限公司太原并州支行支付387949.94元自2018年11月1日至本判决确定的还款之日止的利息。三、被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司对上述第（一）、（二）项承担连带清偿责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司太原并州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3605元，由被告吴文斌、赵静、山西鼎晨房地产开发集团有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。????审判员刘建平 二〇一八年十一月二十二日书记员 段金玉