浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0781民初2882号 原告赵顺荣，男，1969年10月22日出生，汉族，住兰溪市。 原告杨素娟，女，1973年5月29日出生，汉族，住兰溪市。 二原告委托代理人诸葛友，兰溪市梦园律师事务所律师。 被告何志昂，男，1982年11月13日出生，汉族，住永康市。 被告吕美娇，女，1985年2月10日出生，汉族，住永康市。 二被告委托代理人胡杰，浙江诺思律师事务所律师。 原告赵顺荣、杨素娟为与被告何志昂、吕美娇房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月21日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员胡格赢适用简易程序于2018年7月3日、10月26日二次公开开庭进行了审理。原告杨素娟及二原告的委托代理人诸葛友、被告何志昂、吕美娇的委托代理人胡杰到庭参加了诉讼。案经鉴定，本案现已审理终结。 原告赵顺荣、杨素娟诉称，两原告与两被告各自均为夫妻关系。2016年2月4日，被告因需向原告承租房屋，经协商，双方签订了《房屋租赁合同》。租赁合同约定被告承租原告位于兰溪市面积1100平方米的房屋，租赁期限自2016年2月4日至2017年2月3日，年租金为5万元。2016年9月25日，在合同约定的租赁期限内，因被告雇请的人员在点燃蚊香过程中使用不当引燃周围可燃物发生火灾，造成该房屋严重受损。损害结果发生后，双方对赔偿数额无法达成一致意见。综上所述，在原被告签订《房屋租赁合同》后，被告取得了涉案房屋的使用权。但在被告使用过程中因过错发生了火灾，造成了房屋严重受损。根据《合同法》第十三章相关规定，房屋受损应当由承租人承担。请求判令：1、被告向原告赔偿火灾造成原告房屋损失计人民币120万元（具体损失以鉴定为准）；2、由被告承担本案的诉讼费用。 原告为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1、原告的身份证复印件、被告户籍信息，拟证明原被告诉讼主体资格。被告无异议； 2、房屋租赁合同，拟证明被告承租原告房屋的事实。被告质证认为，对这份证据真实性无异议，合法性有异议。经被告调查，城南街道没有原告的房屋，出租的标的物属于违法建筑，根据相关规定，违法建筑出租的租赁合同属于无效合同； 3、火灾事故认定书，拟证明涉案租赁房屋发生火灾的事实。被告质证认为，对该份认定书的真实性、合法性无异议，这只是认定火灾起火的原因，造成的后果被告方认为是混合的原因造成的； 4、兰溪市公安局询问、讯问笔录、起诉意见书、撤案告知书、解除取保候审决定书等公安材料，拟证明被告租赁使用房屋期间发生火灾，造成租赁房屋损害的事实。被告质证认为，询问笔录这些，因为涉及内容比较多，原告从原告的角度读出了内容，被告想要指出，从中可以看出，原告作为建筑物的出租人，将违法建筑出租给被告，建筑物里面没有消防设施，没有消防通道，违反了消防的相关法律规定，出租人对被告用于仓储的经营明知，出租人多次到被告承租的建筑物里面巡视，出租人未向相关部门报告，发现消防隐患之后也未尽到相关的责任，出租人对火灾造成的损失，本身也有过错，也要承担相应的法律责任； 5、工程质量检测鉴定报告，拟证明火灾造成原告房屋受损的事实。被告质证认为，真实性无异议，但是想要说明的是，四级程度的只有辅房，其他都是二、三级，都可以通过加固，修复的形式修理，说明火灾对该建筑物损坏没有原告方所陈述的那么严重； 6、金华市金建价格评估报告书，拟证明房屋因火灾造成的损失，这个是实际损失，贬值损失无法鉴定。被告质证认为，对这份报告书真实性无异议，但对这份报告书里面的内容合法性和真实性有异议，经被告查实，原告对外出租的建筑物没有房屋所有权证和土地使用权证，是属于不可改正的违法建筑，由于违法建筑的价值是在生产过程中生产所必需的费用所决定的，因此成本法是评估不可改正违章建筑的适合方法，但评估报告书中采用的方法，我方认为是市场比较法，经被告向评估的专业人士咨询得知，由于成本法在应用过程中有特殊性，其计算的公式应该根据实际案例修正为评估价值=建筑材料费+建筑人工费+管理费+财务费用还需扣减处置及拆除费用，扣减材料使用，但被告看完该份认定书之后，该认定书使用的评估价值和评估方案不是按照此公式予以评定的。第二点，评估认定书出具的时间是2018年9月17日，适用的价格、基准日是2016年9月25日，评估时距离刑事案件发生的时间较远，建筑物由原告自行保管，里面产生的火灾事故以后，增加的一些损失，认定书中没有体现，并且跟刑事案件中兰价认定（2017）107号及107-2号的价格认定相距甚远，所以被告有理由相信如果采用同一评估方案，增加的部分是火灾事故发生以后由原告控制期间增加的损失部分。被告在收到评估认定书之后，委托专业的技术人员对建筑物进行了实际测绘，比对认定书分部分项工程费计算表发现，计算表里存在工程数量计算错误，以及工料单价偏高等众多错误之处：装修部分，序号1的工程数量实际应为154，工料单价应为75，序号7的工料单价应该为20，第9项工程数量应为18，第11项工程数量应为6.48,12项工程数量应该为10.72，工料单价应该为180,14项工程数量应该为158.7，15项工程数量应该为147.43，17项工程数量应该为37.3，19项工程数量应该为170，工料单价应该为75,21项工料单价应该为63，第23项工程数量应该为4.93，工料单价应该为825项，工料单价应该为20,28项工料单价为45,32项工程数量应该为20.4,33项工程数量应该为4.55,38项工程数量应该为24.95,41项工程数量应该为20,42项工程数量应该为112,44项工程数量应该为7.92，工程单价应为8,46项工料单价应该为20,48项工料单价应该为45，还要说明的是50项、31项等各个楼层的乳胶漆，原告的建筑物原本没有乳胶漆这项，但是在计算工程单价的时候把乳胶漆列为计算内容，并且计算了2次（刷了2次），51项的工程数量应该为23.4，52的工程单价应该为480,53项的工程单价应该为680,54项的工料单价应该为130,55项的工程数量应该为172,58项工程数量应该为23.4,62项的工程数量应该为150.4,70项的工程数量应该为23.4,73项的工程数量应该为172，75项的工程数量应该为23.4,80项的工料单价应该为75,83项工程数量应该为16.2,84项的工料单价应该为480,89项木门窗拆除这项应该没有，92项不锈钢栏杆到现场视察的时候完好，93项工程单价应该为770,99项工程单价应该为32,101项的工程数量应该为58.6,102项工程数量应该为193，105项的工程数量应该为683,106项工程数量应该为57,110项的工程数量应该为15.36,111项的工程数量应该为18.82，工料单价为75,112项的工程数量应该为2.8，工料单价为75,113项的工料单价应该为8,114项的工程数量应该为75.6，工料单价应该为20,115项工程数量应该为14.77，工料单价为75,118项的工程数量应该为68.4，工料单价为45,119项的工程数量应该为39.12，121项的工程数量应该为75.6，工料单价应该为32,124项工程单价为480,126项的工料单价为650,127项的工程数量应该为75.6,128项的工程数量应该为58.6。其他的加固部分由于被告没有拿到加固方案，专业人数无法确定加固的评估价价格，为什么会和兰溪市价格认证中心的鉴定价格有差距，被告方认为加固部分应以兰溪市价格认定中心认定的价格为准，因为两家评估机构的加固方案一致，但是评估出的价格有十几万的差距。综上，被告对该份评估报告书的合法性不予认可； 7、金华市农村集体经济组织统一收据，拟证明涉案房屋，赵顺荣、赵顺龙交过土地费及配套费的事实。被告质证认为，真实性不予认可，根据缴款单位显示，是赵顺荣、赵顺龙，这份证据如果属实，那么这个建筑物的归属应该属于两个人，但是本案原告只有赵顺荣、杨素娟夫妇。兰溪市经济合作社，他不具备收取这些费用的权利，也不具备办理土地使用权、房屋所有权证的权限，原告及案外人赵顺龙购买集体土地本身就是违法的。 被告何志昂、吕美娇辩称，被告认为原被告之间的租赁合同是无效的，原告租赁合同中涉及的出租建筑物违反了土地管理法等相关法律法规的规定，双方之间的租赁合同应该认定为无效。原告的建筑物在出租过程中自身存在较大的过错，火灾造成的后果及损失是由多因素的混合过程所造成的，虽然火灾的直接原因是由案外人梅挺俊造成的，但是原告也要承担相应的法律过错责任。该建筑物是否属于原告所有，现在被告方也是存疑的。 被告提供的证据有： 1、兰溪市人民法院刑事判决书一份，兰溪市价格认证中心出具的认定结论书一份，拟证明案涉的建筑物及装饰经司法机关委托的机构在刑事案件中进行鉴定，损失为532380元，该鉴定价值与本案中法院通过民事诉讼程序对外委托的价格报告书里面的金额相差甚远，双方就两份报告书评估的对象是同一个，使用的方法是基本相同的，加固方案也是同一个，但是形成的评估价格相差的很远，所以被告有理由相信后面的这份报告书存在差错以及存在不合理的地方。原告质证认为，对于刑事判决书真实性无异议，对于认定结论书，上面已经注明仅用于刑事案件，不作为民事赔偿的依据，之所以做出这样的鉴定报告，考虑到该案造成人身伤亡比较多，对于火灾损失这块，指定机构就草草地大致框架评估，没有对整体损失进行价格认证，而且这个价格认证没有告知过原告方，如果原告收到肯定提出相应的异议，具体的损失应该以本案中，法院鉴定委托的相关程序合法完成的评估报告为准； 2、兰溪市国土资源局不动产登记中心产权人不动产信息查询记录一份，拟证明原告在下龚村的房屋没有产权登记记录，本案建筑物是未经审批的违法建筑物。原告质证认为，对于该结果查询单真实性无异议，涉案的房屋没有办理过不动产登记证书，但是并不能证明涉案的房屋为违法建筑，如果真的是违法建筑的话，根据规定应该已经被拆除了，原告是根据相关规定建造的，村委会也收过土地及配套费用的，是符合农村建房的流程的，是具有合法性的； 3、原告由于刑事案件的发生，原告在兰溪市公安局治安大队、上华派出所接受询问及讯问的调查笔录，共23页，拟证明原告将违法建筑出租给被告，该建筑物里面无消防设施、消防通道，出租人明知道被告用于经营用途，存在消防安全隐患，未及时向相关部门告知，出租人未尽到管理责任，存在过错的事实。原告质证认为，对于询问调查笔录真实性无异议。但是询问、讯问笔录证明了原告是尽了出租人的义务的，根据笔录内容，原告赵顺荣回家看房子的时候都是多次提醒被告方注意安全，这些东西都有说，根据所提供的赵顺荣的笔录可以看出，房子归属确实是和弟弟赵顺龙花了6万多购买的，也可以证明房屋是原告所有的事实，至于被告认为原告方有过错，我们认为被告这个说法不能成立的； 4、测绘图一份，拟证明评估报告书里面的建筑工程数量跟客观的实际建筑物的工程数量不符的事实。原告质证认为，测绘图没有加盖任何专业机构的印章，来源等无法确定，我们认为这些图纸不具有证据的形式要件，并且也不具有合法性、关联性； 5、根据现场情况拍摄的照片打印件，拟证明评估报告书里面一些错误的存在，其中洁具、坐便器是完好的，但是报告书里面把洁具、坐便器的损失计算在里面了，第四层的地砖也是完好的，评估报告书里面要新建去装修，铝合金窗也是完好的，乳胶漆这块，刚开始原告没有进行涂刷，但是乳胶漆也列为损失，由于庭审中被告方指出的错误，造成评估报告书里面的损失金额远远超过了刑事案件价格认定书里面评定的金额，评估报告书不具有公允性。原告质证认为，对于照片真实性无法确定，即使照片是真实的，按照被告所提供的打印件，我们也无法从肉眼上看出是否受损，具体的受损应该由相关机构认定的结论为准，这些照片刚才被告方来主张证明墙体是不是需要乳胶漆，墙体粉刷，按照正常的情况，有的人家需要粉刷3次，粉刷的时候是需要黏合剂的，我方认为评估报告以2次来评估，这是客观公正的，就算这些照片是真实的也无法达到被告的证明目的。 因被告无异议，本院对原告提供的证据1予以确认；因被告对真实性无异议，本院对原告提供的证据2、3、4、5的真实性予以认定；对原告提供的证据6为本院委托摇号产生的有司法鉴定机构所作出的鉴定结论，被告亦未提供足以推翻该报告的充分证据，本院对其三性均予以确认；对原告提供的证据7，原告已于庭后提交了相关部门盖章确认的材料，本院对其真实性予以认定。对被告提供的证据1、2、3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定；对被告提供的证据4，原告无法提供证据来源，本院不予确认；对被告提供的证据5，仅凭照片无法证明火灾现场物体是否产生物理结构的变化，从而需要更换修理，应以鉴定机构出具鉴定意见为准，该证据无法达到被告的证明目的，本院对其证明力不予确认。 本院依据确认的证据并结合当事人庭审陈述，认定以下法律事实：本院（2017）浙0781刑初331号刑事判决书认定，2016年2月4日，何志昂、吕美娇租得赵顺荣、杨素娟夫妇建造的位于兰溪市半房屋，用作淘宝店铺内售卖的健腹轮等健身器材的仓库。2016年9月25日13时许，二被告雇佣的员工梅挺俊为驱赶蚊虫，用打火机点燃蚊香并放在折叠的纸板上，放置于房屋北侧卷帘门西侧货物打包区域的木桌下，木桌附近放有热敏材质快递单等易燃物。之后，被告人梅挺俊在一楼无人的情况下，与另一员工徐安伟离开房屋前往兰溪经济开发区创业大道小巷物流提货。期间蚊香引燃周围可燃物引发火灾，过火面积约600平方米。该火灾致使多人死伤，并造成房屋及装饰物品烧损。在本案诉讼过程中，经金华市金建价格评估有限公司司法鉴定，火灾造成原告的损失为765569元。 本院认为，本院刑事判决书已经认定位于兰溪市半涉案房屋为原告赵顺荣、杨素娟夫妇建造所有，虽然其并未办理并取得相应的物权登记证明，但不妨害原、被告双方的房屋租赁合同的成立，即使原告出租相应房屋可能存在违反相关管理性法律规定，但不违反强制性的法律规定，因此本院认定双方的房屋租赁合同有效，原、被告双方产生租赁合同法律关系。原告提起的是违约之诉，根据合同法中关于租赁合同的规定及双方租赁合同约定，承租人使用造成租赁物毁损、灭失的，承租人应当承担赔偿责任。在本院（2017）浙0781刑初331号刑事案件中，兰溪市价格认证中心作出的价格鉴定书，明确其所认定结论不作为民事赔偿依据，因此民事损失赔偿应以本案依法委托司法鉴定机构所做的鉴定为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一款第四项之规定，判决如下： 被告何志昂、吕美娇于本判决生效后十五日内赔偿原告赵顺荣、杨素娟房屋损失765569元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7800元（已减半收取），由被告何志昂、吕美娇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡格赢 二〇一八年十一月十二日 代书记员 吴霄雨