浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初8544号 原告：叶杭丽，女，1962年12月13日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 原告：韦俊晶，男，1962年2月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两原告共同委托代理人：沈财云，浙江冠森律师事务所律师。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍（实习），浙江近真律师事务所律师。 原告叶杭丽、韦俊晶与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，两原告于2018年7月12日向法院提起诉讼，诉请判令：一、确认原、被告双方签订的关于东阳市白云街道江南紫荆庄园J区A107A、A107B号房屋的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告支付原告逾期交房违约金1586326.4元（从2014年1月1日计付至2016年4月6日，以购房款944万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；三、被告支付原告逾期交付初始登记权属证书违约金（从2015年1月1日起，以购房款944万元为基数按日千分之0.1计付至初始登记权属证书实际交付之日止），暂算至起诉之日为1229887.8元；四、被告支付原告装潢费510015.5元（1020.31平方米*500元/平方米）；五、被告立即协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续，取得房屋权属证书，如被告在交付初始权利登记证书时未协助办理产权变更登记的其他手续，请求判令被告赔偿原告违约损失（从被告交付原告初始登记权属证书起，以购房款944万元为基数按中国人民银行逾期贷款利率计付至原告取得房屋权属证书之日止）。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告叶杭丽、韦俊晶的共同委托代理人沈财云，被告东阳市新天地房地产开发有限公司的委托代理人陈新平、楼璐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：两原告与被告于2012年3月19日签订两份商品房买卖合同（合同编号分别为：2012预190762、2012预190763）。 二、房屋地点：东阳市。 三、合同约定房屋面积：A107A号房屋为572.22平方米、A107B号房屋为448.09平方米。 四、合同约定房屋总价款：A107A号房屋为760万元、A107B号房屋为184万。 五、两份合同约定的商品房交付期限：2013年12月31日。 六、两份商品房买卖合同约定的逾期交房违约金计算方式：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 七、两份合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 八、两份商品房买卖合同约定的延期交付产权登记违约金标准：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 九、其他需要说明的问题：两原告于2012年3月19日向被告支付了购房款共计944万元，被告出具两份收款收据，收据背面均载明“享受赠送500元/?装璜费，凭客户的装璜发票到公司报销。（面积以测绘部门确权为准）”。被告于2016年4月6日取得涉案商品房所在建筑工程竣工验收备案表，于2016年11月17日取得涉案商品房的不动产初始登记证（测绘面积分别为572.07平方米、447.85平方米）。被告提供的不动产权属查询结果单上载明涉案商品房存在“违法建设，执行局来函要求行政限制”的情形。2014年1月3日，被告将涉案商品房及商品房住宅使用说明书、商品房住宅质量保证书交付两原告，原告叶杭丽在发放钥匙通知单上签字确认。后两原告对涉案商品房进行装修，并提供了相关的付款依据。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的两份商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反强制性法律规定，应确认为合法有效，双方应按合同约定履行义务。被告未在合同约定时间内向两原告交付涉案商品房及不动产权属初始登记证，已构成违约，应承担相应的违约责任。而根据合同约定，被告应交付的商品房必须符合所在建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件。被告虽于2014年1月3日将涉案商品房交付两原告，但其于2016年4月6日才取得涉案商品房所在建筑工程竣工验收备案，故逾期交房违约金应自2014年1月1日开始计算至2016年4月6日止。同样，被告在本案开庭之日2018年10月15日已交付两原告不动产权属初始登记证，故逾期交付权属证书违约金应自2015年1月1日开始计算至2018年10月15日止。因合同约定的逾期交房违约金明显过高，原告已自愿调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，其主张的两项违约金未超法律规定，本院予以支持。被告辩称违约金过高，应予以调整的意见，本院不予采信。经计算，被告应付的逾期交房违约金为1586326.4元（以已付购房款944万元为基数从2014年1月1日开始按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月6日止），应付的逾期交付权属证书违约金为1305552元（以已付购房款944万元为基数从2015年1月1日起按日万分之一计算至2018年10月15日止）。 关于两原告主张的两项违约金是否已过诉讼时效问题。因涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，诉讼时效应从逾期行为结束之日开始计算，故涉案两项违约金的诉请并未超过诉讼时效。 关于被告是否应当支付装璜费的问题。本院认为，被告并不否认其加盖了“享受赠送500元/m2装璜费，凭客户的装璜发票到公司报销。（面积以测绘部门确权为准）”字样，该部分文字应当属被告基于购房户购房行为而对于购房户做出的特别承诺，对外产生法律效力。被告以撤销赠与为由拒绝支付上述装璜费，本院不予支持。原告已提供了实际装璜支出的证据，被告应支付原告装璜费，按测绘面积1019.92平方米及500元/㎡计算共计509960元。故原告主张被告支付装璜费510015.5元的诉请，本院对合理部分予以支持。 关于被告是否应当协助原告办理转移登记手续并赔偿损失问题。本院认为，涉案合同虽约定由原告自行办理涉案商品房的产权变更登记手续，但被告仍具有协助义务。因根据被告提供的不动产查询结果单显示，涉案商品房存在违法建设，原告办理所有权转移登记手续可能受限，故本院明确被告的协助义务即完成交付应由其提供的过户办证材料。若因被告原因未在合理期限内协助，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失。故原告主张的该项诉请，本院对合理部分予以支持。 综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告叶杭丽、韦俊晶与被告东阳市新天地房地产开发有限公司签订的关于东阳市房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告叶杭丽、韦俊晶逾期交房违约金1586326.4元。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告叶杭丽、韦俊晶逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金1305552元。 四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告叶杭丽、韦俊晶装潢费509960元。 五、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内向原告叶杭丽、韦俊晶交付办理位于东阳市房屋的不动产权属转移登记手续所需的应由被告提供的材料，若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未在期限内提供，则应向原告叶杭丽、韦俊晶赔偿损失（从本院确定的履行之日开始，以944万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至原告取得房屋权属证书之日止）。 六、驳回原告叶杭丽、韦俊晶的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33410元，由原告叶杭丽、韦俊晶负担141元，被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担33269元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  周福英 二〇一八年十一月一日 书 记 员  朱 炜 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。