四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1802民初2022号 原告：成都德昌行物业服务有限公司。住所地成都市武侯区高升桥路9号2栋4单元1103号。 法定代表人：彭善国，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈春，男，1985年10月10日出生，系该公司雅安分公司负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：董文学，男，1972年9月30日出生，系该公司职员。 被告：白静，女，1970年11月4日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原告成都德昌行物业服务有限公司（以下简称德昌行物业公司）与被告白静物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德昌行物业公司委托诉讼代理人陈春、被告白静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德昌行物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付拖欠物业服务费4,657元及滞纳金2,330元，支付停车场地占用费3,360元，共计10,347元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：德昌行物业公司于2015年12月通过由市房管局、社区、派出所以及“假日广场”业主代表等参加组织的公开招投标，并在业主代表的监督和公证处公证下中标，被确定为“假日广场”物业管理企业。同时，与“假日广场”业主委员会签订了假日广场《物业管理服务合同》，并上报主管部门备案。合同签订后，德昌行物业公司一直按合同约定履行自己的义务，并受广大业主的好评。被告在“假日广场”有四套住房、两套商铺，系“假日广场”业主，长期拖欠原告物业费，还长期拖欠原告停车场地占用费。按《物业管理服务合同》约定，露天车位业主每月120元标准缴纳车位使用费。业主逾期达6个月以上未交纳物业管理服务费的，每天按应交（每月）管理服务费的百分之三交纳违约金。依照《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”被告的行为早已构成违约，但原告仍本着和平共处的原则，依然按合同约定履行自己的合同义务。原告工作人员也多次上门解释催收，至今未果。原告遂提起诉讼。 被告白静辩称，原、被告之间没有签订任何物业服务合同，双方没有任何关系，被告不知道原告这家物业公司从何而来，原告提供的物业服务没有达到业主要求标准。对《物业管理服务合同》的真实性及业主委员会人员的身份有异议。要求原告提供小区的收支情况。被告系“假日广场”业主，业主委员会无权代表被告签订物业管理服务合同。故被告不该向原告交物管费等费用。 原告德昌行物业公司围绕本案诉讼提交了如下证据：1．营业执照、法定代表人身份证复印件，证明原告主体身份以及法定代表人的身份情况；2．假日广场收楼确认书，证明被告系假日广场业主及其物业情况；3．《物业管理服务合同》，证明原、被告之间的物业服务合同关系，原告是按物业合同进行管理和收费；4．物业费收据及汽车场地占用费收据，证明被告缴费情况及被告认可原告提供了物业服务；5．催费通知单，证明原告多次上门向被告催收物业管理费；6．被告欠费及滞纳金清单，证明被告拖欠原告物业服务费4,657元及滞纳金2,330元，拖欠停车场地占用费3,360元，共计10,347元的事实；7．《电梯维护保养合同书》、《电梯维修合同书》、电费发票、秩序号楼道巡逻签到表、配电运行记录，证明原告对小区公共设施进行保养维修、支付相关费用及为小区提供物业服务的事实；8．业主委员会备案通知书，证明假日广场业主委员会在有关部门进行了备案及其合法性；9．雅安日报刊登的假日广场招聘物管公告，证明招聘物管进行了公示；10．假日广场物管邀标文件、招标流程表、选聘会签到表、投标物管公司签到表、会议记录，证明原告与假日广场业主委员会签订的物业管理服务合同的真实性及合法性。 被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2没有异议；对证据3的真实性有异议，被告不认识业主委员会人员，该合同业主委员会代表不能代表被告，对业主代表李某的身份有异议；对证据4中的物业费收据有异议，被告没有向原告交过物业费，收据中无被告签字，对汽车场地占用费收据没有异议，被告交过一个月停车费；对证据5催费通知单，没有被告签字，被告未收到。对证据6不予认可；对证据7认为与被告无关，不知情；对证据8、9、10，认为与被告无关，不发表质证意见。 本院认证意见为：原告德昌行物业公司提交的证据1能够证明其主体身份以及法定代表人的身份情况，予以确认；证据2能够证明被告系假日广场业主及其物业情况，予以确认；证据3、8、9、10，能够证明德昌行物业公司与假日广场业主委员会签订的《物业管理服务合同》的真实性、合法性，予以确认；证据4、5，物业费收据及催费通知单无被告签字，且被告不予认可，原告不能提供证据佐证已经向被告送达催费通知单，不能达到其证明目的，本院不予采信；对汽车场地占用费收据，被告认可其交过一个月停车费，予以确认；证据6，是原告依据物管合同约定计算的被告拖欠费用的事实，予以确认。证据7能够证明原告对假日广场小区公共设施进行保养维修、支付相关费用并履行物管合同约定的义务的事实，予以确认。 被告白静为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1．白静的身份证复印件，证明其主体适格；2．市领导接访登记表，证明市领导接到投诉后要求对假日广场环境进行整改；3．假日广场小区照片一组，证明小区现状，物业公司没有尽到责任，管理脏、乱、差，无安全保障；4．业主表、雨城区假日广场物业管理满意度调查表，证明业主对德昌行物业公司物业服务不满意，很多业主不知道已经成立了新的业主委员会，并且没有参加过任何形式的选举活动，已经成立的业主委员会也没有尽到应有的责任。 原告对被告提交证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2、3的真实性无异议，认为与本案无关，假日广场环境的脏、乱、差现象系原告入驻前就存在的问题，并非原告造成。路面停车问题合同中有约定，停车收费是按物业合同收取的，收取的费用已按约定返还给小区业主委员会。照片中反映的关于小区道路年久失修问题，属于大修范围，需要动用维修基金，对此，物业公司已经向业主委员会、房管局、街道办事处进行了报备。对证据4的真实性有异议，认为是其单方制作，无相关资料印证，原告不清楚，不予认可。 本院对被告提交证据的认证意见为：证据1能够证明其主体身份情况，予以确认；对证据2、3的真实性、合法性予以确认，可以证明该小区存在有地面地砖破损、私家车停放不规范等乱象，但不能因此否定德昌行物业公司的物业管理服务行为，不能达到其拒交管理服务费的证明目的。证据4因不能提供其他证据佐证，不能达到其证明目的，不予确认。 本院根据前述认证，结合庭审陈述，认定以下法律事实： 2015年10月28日，雅安假日广场业主委员会在雅安日报刊登假日广场招聘物管公告，载明假日广场面向社会公开招聘物业管理公司。2015年11月德昌行物业公司通过由雅安市房管局、所在社区以及“假日广场”业主委员等参加组织的公开招投标，被确定为“假日广场”物业管理企业。2015年11月26日，甲方雅安假日广场业主委员会（甲方代表为李真）与乙方德昌行物业公司签订了假日广场《物业管理服务合同》。约定：“甲方将假日广场委托乙方实行物业管理和服务，物业类型：电梯住宅、多层住宅、商业铺面。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等，交通与车辆停放秩序的管理等；公共场地由乙方管理，场地收益分配，由甲方固定在乙方取得。管理期限自2016年1月1日起至2019年12月31日止。多层住宅由业主按建筑面积每月每平方米0.5元，高层住宅由业主按建筑面积每月每平方米0.9元，非住宅（商铺）由业主按建筑面月每平方米（―层）1.20元、（二层）1.10元向乙方交纳；按季度交纳，每次交纳费用时间为每季度一个月的前10天；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，每天按应交（每月）管理服务费的千分之三交纳滞纳金，逾期达6个月以上未交纳物业管理服务费的，每天按应交（每月）管理服务费的百分之三交纳违约金等。露天车位业主、商家每月120元标准缴纳车位使用费。”被告白静系“假日广场”小区住宅及商铺的业主，住宅物业面积373.06平方米，商铺物业面积45.01平方米。原告按约定为被告提供了物业服务。被告向原告支付了2016年2月的汽车场地占用费120元。截止2018年6月30日，被告白静共拖欠原告德昌行物业公司物业服务费4,657元、停车场地占用费3,360元，共计8,017元。故原告提起诉讼。 另查明，该“假日广场”小区存在有地面地砖破损、私家车停放不规范等乱象。雅安市领导接到业主投诉后曾要求对假日广场管理中存在的问题进行整改。 本案在审理过程中，原告德昌行物业公司自愿放弃要求被告支付滞纳金2,330元的诉讼请求。 本院认为，德昌行物业公司是具有独立法人资格及从事物业服务活动资质的企业，其与雅安假日广场业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故原告与雅安假日广场业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告具有约束力。原告已经按照合同约定向被告提供了物业服务，被告未按约定履行支付物业服务费及停车费的义务，其行为构成违约，原告要求被告支付物业费及停车费的请求，符合约定及相关法律规定，本院予以支持。关于滞纳金，原告德昌行物业公司自愿放弃，予以准许。 被告以其未与原告签订物业服务合同，原告提供的物业服务没有达到业主要求标准，小区有安全隐患，车辆乱停放等为由拒绝支付物业服务费，无法律依据及合同依据，本院不予支持。被告关于对业主委员会人员的身份持有异议，原告未提供小区的收支情况的主张，不属于《物业管理服务合同》的调整内容，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。被告关于小区路面破损，物业公司管理脏、乱、差，无安全保障等抗辩主张，属于另一法律关系，对此，被告可另行主张权利。 原告作为物业服务企业，在物业服务过程中，与业主沟通不畅，应该进一步加强与业主沟通和交流，在自己职责范围内不断提高管理服务标准与水平，尽最大努力满足业主的合理要求，只有业主与物业管理企业互相支持、配合，才能把小区建设得更好，才能构建和谐社区、和谐社会。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 由被告白静于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都德昌行物业服务有限公司支付截止2018年6月30日的物业服务费4,657元、停车场地占用费3,360元，共计8,017元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29元，由被告白静负担。此款原告已预交，在本案执行时由被告给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  张秀荣 二〇一八年十一月二日 书记员  唐 敏