湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初4269号原告（反诉被告）：李浩，男，1992年10月21日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：熊群云，湖北雄楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉石上古石餐饮文化管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区关东街南湖大道**南湖时尚城******。法定代表人：邹平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李黎明，该公司员工。委托诉讼代理人：王耀堂，湖北天明律师事务所律师。原告李浩与被告武汉石上古石餐饮文化管理有限公司（以下简称石上古石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告石上古石公司提出反诉，本院予以准许并合并进行了审理。原告（反诉被告）李浩及其委托诉讼代理人熊群云，被告（反诉原告）石上古石公司委托诉讼代理人李黎明、王耀堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李浩向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除李浩、石上古石公司于2017年10月17日签订的《远谷食代美食广场(南湖时尚城）商铺租赁合同》；2、判令石上古石公司返还保证金20000元，剩余租金20400元；3、判令石上古石公司赔偿2018年7月20日至2018年11月14日期间利润损失40000元，装修损失5000元；4、判令石上古石公司赔偿违约金15300元；5、本案诉讼费由石上古石公司承担。事实及理由：2017年10月17日，双方签订租赁合同。前期均按约履行，但2018年7月20日，石上古石公司在没有与李浩协商一致的前提下，强行关门、停电，导致李浩无法经营，最终于2018年7月24日拆除李浩经营的档口。故起诉，提出上述请求。石上古石公司辩称，1、双方合同已于2018年7月24日解除，李浩又提出解约缺乏事实依据；2、合同解除是因李浩违约导致，石上古石公司有权不返还保证金及李浩已经缴纳的租金，且李浩无权要求石上古石公司支付违约金；3、李浩要求赔偿利润损失及装修损失无事实依据。要求驳回李浩的诉讼请求，并提出反诉请求：1、判令李浩支付违约金15300元；2、判令李浩支付2018年7月1日至2018年7月19日的公共事业费930元；3、判令李浩承担本案反诉费。针对石上古石公司的反诉请求，李浩辩称，石上古石公司的反诉请求无事实及法律依据，要求驳回石上古石公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月17日，甲方石上古石公司与乙方李浩签订《远谷食代美食广场（南湖时尚城店）商铺租赁合同》，约定：石上古石公司将坐落于武汉东湖新技术开发区南湖大道政院居委会茶山刘（关东街南湖大道116号）南湖时尚城K4B栋第二层远谷食代美食广场编号为B8的商铺（面积为19.2平方米）出租给李浩经营使用，用于经营麻辣香锅；合同租期1年，自2017年11月15日至2018年11月14日，租金为5100元/月，房租半年付，先交5个月，再交4个月，享有3个月免租期；李浩在签订租赁合同的同时须向石上古石公司一次性缴纳20000元作为保证金；第十条甲方权利和义务：9.甲方应不得随意改变经营场所用途和布局，不得无故干涉乙方正常经营；第十一条乙方权利和义务：4.乙方应接受配合甲方对美食广场的商业业态布局（包括但不限于公共通道、楼梯及出入口等）的调整；第十二条关于合同终止与解除：3.因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权立即收回商铺，不返还保证金及乙方已交纳的商铺租金和其他款项，并要求乙方赔偿不低于三个月租金的违约金，乙方应在合同解除后7日内向甲方支付违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方加收逾期付款违约金；4.因甲方违约导致本合同解除的，租金按实际租期结算且按约退还保证金；乙方有权要求甲方赔偿不低于相当于三个月租金的违约金，甲方应在合同解除后7日内向乙方支付该违约金和相关费用。合同签订后，李浩按约支付了押金20000元；2017年10月17日支付2017年11月15日至2018年5月15日期间租金25500元；2018年4月22日支付2018年5月15日至2018年11月15日期间租金20400元。2018年7月16日，石上古石公司在远谷食代美食广场张贴通知，称要对美食广场及电玩城整体进行升级改造，暂定于2018年7月20日全部停业，并希望商户提前清理库存，需要搬迁位置的办理迁移手续。次日，石上古石公司在李浩承租档口张贴《关于限时清铺的通知函》，要求李浩于2018年7月20日前搬离并办理调铺手续。后双方就调铺事宜未能协商一致，李浩仍在继续经营使用案涉商铺。石上古石公司于2018年7月21日张贴工作联系函，督促李浩于2018年7月22日零点前腾退原铺，迁移至B21/B22/B10号商铺。2018年7月24日，石上古石公司向李浩发出《解除的通知书》，认为李浩拒不将商铺调整至B21/B22/B10号商铺，严重影响石上古石公司于2018年7月20日开始的美食广场升级改造工作，已构成严重违约，并对其造成较大的经济损失，故决定解除与李浩签订的《商铺租赁合同》，该合同自本通知书到达李浩之日解除。次日，石上古石公司拆除涉案档口。后双方协商未果，诉至法院。另查明，因双方产生纠纷，李浩未交纳2018年7月1日至7月19日期间的公共事业费930元。本院认为，本案争议的《远谷食代美食广场(南湖时尚城）商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。在履约过程中，因美食广场整体改造，石上古石公司要求李浩对承租的档口位置进行变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，变更合同应征得双方同意。本案中，在未征得李浩同意变更合同的情况下，石上古石公司即采取拆除档口的方式，致李浩不能使用承租房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，已构成根本违约，应承担违约责任。石上古石公司辩称根据合同第十一条第4项“乙方应当接受并配合对美食广场的商业业态布局（包括但不限于公共通道、楼梯及出入口等）的调整”，因李浩不接受、不配合调整，李浩违约的意见，因该合同义务属于配合义务，且对经营档口位置的调整，因档口面积差异、客户人流量等诸多因素导致经营风险提升，在此情况下，要求李浩无条件接受并配合石上古石公司提出变更档口位置，对李浩而言显失公平，故该合同约定的“商业业态布局的调整”不应理解为包括档口位置、面积的调整。故石上古石公司的辩称意见缺乏合同依据，不予支持。关于石上古石公司主张的合同已于2018年7月24日解除的意见，李浩承认收到石上古石公司的解约通知，但在收到解约通知后，李浩即向本院起诉，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，应视为对石上古石公司发出的解约通知提出异议。根据本案查明的事实，李浩在履约过程中虽然没有违约情形，但租赁合同属于双务合同，合同权利义务需要双方配合才能实现合同目的，在一方提出解约并以实际行动将租赁标的物收回，合同目的已不能实现的情况下，另一方收到解约通知后，即发生法律效力。故石上古石公司要求确认合同于2018年7月24日解除的意见予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对于李浩已支付的保证金及剩余租金，石上古石公司应予返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于违约金，双方在合同中有明确约定，应按合同约定确定违约金数额,在李浩未提交证据证实实际损失超过约定的违约金数额的情况下，李浩要求石上古石公司支付经营损失等其它损失的请求，不予支持。关于石上古石公司主张的公共事业费，双方均认可2018年7月1日至19日期间费用合计930元，李浩虽认为其不应支付，但因其在该期间仍占有使用涉案档口，故本院对李浩的该辩解理由不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、李浩、武汉石上古石餐饮文化管理有限公司于2017年10月17日签订的《远谷食代美食广场(南湖时尚城）商铺租赁合同》于2018年7月24日解除；二、武汉石上古石餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还李浩保证金20000元、租金19210元；三、武汉石上古石餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李浩违约金15300元；四、李浩于本判决生效之日起十日内支付武汉石上古石餐饮文化管理有限公司公共事业费930元；五、驳回李浩其他诉讼请求；六、驳回武汉石上古石餐饮文化管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1157元，反诉费103元，均由武汉石上古石餐饮文化管理有限公司负担（该款李浩已预交1157元，武汉石上古石餐饮文化管理有限公司已预交103元，武汉石上古石餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李浩1157元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17********；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郝虹二〇一八年十一月十九日法官助理李怡书记员吴雪婷