襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0606民初391号原告：肖长安，男，1960年4月28日出生，汉族，襄阳市人，无职业，住襄阳市樊城区。委托代理人：史斌，湖北思扬律师事务所律师。特别授权代理。被告：刘斌，男，1961年11月25日出生，汉族，襄阳市人，广州市公安局铁路分局干警，住广东省荔湾区。被告：饶家珍，女，1963年4月15日出生，住广东省荔湾区，系刘斌妻子。二被告共同委托代理人：鲍喜兵、毕奎，湖北联帮律师事务所律师。一般授权代理。原告肖长安与被告刘斌、饶家珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖长安的委托代理人史斌，被告刘斌、饶家珍的共同委托代理人鲍喜兵、毕奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖长安向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2012年2月23日签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告返还原告购房款595000元；3、判令二被告向原告支付违约金120000元；4、判令二被告赔偿原告房屋装修损失和房屋增值可得利益损失280000元。事实和理由：2011年9月6日，二被告公证委托王海燕将其所有的位于襄阳市××区××楼××室房屋对外出售。2012年2月23日，原告与王海燕签订《房屋买卖合同》一份，合同约定王海燕将上述房屋卖给原告。合同签订后，原告分五次共计向王海燕支付购房款595000元，王海燕于2012年3月5日将房屋交付给原告，原告居住至今，但因种种原因未办理房屋过户手续。2013年1月，杨海涛与二被告因房屋买卖合同纠纷一案，襄阳市樊城区人民法院受理后，原告作为第三人参加诉讼时才得知原告所购买的房屋被一房二卖。现杨海涛已通过诉讼方式取得了该房屋的所有权，导致原告与二被告之间的《房屋买卖合同》无法继续履行，无法实现合同目的。故请求依法支持原告的诉讼请求。刘斌、饶家珍辩称，1、原告起诉已超过诉讼时效；2、原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，刘斌、饶家珍不是本案适格被告；3、案外人王海燕的行为已构成刑事犯罪，本案依法不应作为民事案件处理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年9月6日，刘斌、饶家珍给王海燕签发《委托书》一份，委托书主要内容为：刘斌、饶家珍将二人共有的坐落于襄阳市（××襄樊市××区××楼××室房屋，房屋所有权证编号：襄樊市房权证樊城区字第××号）委托王海燕作为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、出售上述房屋，签署房屋出售合同或协议，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款；二、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；三、到房地产交易所及登记所办理相关手续（包括查册、调阅档案、估价、测绘等手续），委托人无转委托权，受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以确认。此委托书有效期自签署之日起至二0二一年九月五日止。当日，二被告申请广东省广州市公证处对该《委托书》进行了公证，同时对提供的《结婚证》复印件与原告相符，身份号码与原件相符等事项亦进行了公证。2012年2月23日，王海燕持公证《委托书》以自己的名义与肖长安签订《房屋买卖合同》，合同主体为“卖方：王海燕，买方肖长安”，合同主要约定，王海燕所有的房屋位于襄阳市××区××楼××室（市刑警支队家属院内），建筑面积163.16平方米，房屋所有权证号为襄樊市房权证樊城区字第××号，以60万元价格卖给肖长安，签订协议的当日支付5万元的定金，付够20万元，王海燕将房屋钥匙交肖长安装修，余款40万元，自签订合同之日起160日内付清。王海燕应在收到肖长安全部房款当日将房屋交给肖长安，王海燕保证该房屋权属清楚，此房屋无任何抵押和纠纷。王海燕逾期不交付房屋给肖长安，肖长安不解除合同的，王海燕每逾期一日，按全部房款的20%向肖长安支付违约金；肖长安解除合同的，王海燕应退还肖长安所付房款，并按全部房款的20%向肖长安支付违约金。如果房屋出现抵押和纠纷，因此而不能按时过户给肖长安，王海燕应退还肖长安所付房款，并按全部房款的20%向肖长安支付违约金。肖长安逾期不支付全部款给王海燕的，视为不履行合同，王海燕不解除合同的，由肖长安承担房屋转移过户中王海燕、肖长安双方缴纳的全部税费，并按全部房款的20%向王海燕支付违约金，装修费用王海燕概不负责。合同还对其他事项作了约定。《房屋买卖合同》签订当日，王海燕将公证《委托书》和刘斌、饶家珍夫妻关系公证书交付给了肖长安，肖长安支付给王海燕购房定金5万元，并分别于2012年3月3日、3月29日、4月1日、4月22日向王海燕支付购房款15万元、15万元、10万元、5万元。上述四笔款项，王海燕均给肖长安出具了收到购房款的收条。2012年6月16日，肖长安通过银行转账支付给王海燕9.5万元。未注明支付购房款，王海燕亦未向肖长安出具收据。2012年3月5日，王海燕将房屋钥匙交给肖长安，肖长安对房屋进行了装修，并入住。2013年1月18日，杨海涛因与刘斌、饶家珍、王海燕房屋买卖合同纠纷一案，诉至本院，该案审理中，肖长安作为第三人申请参加诉讼。杨海涛在该案中诉称，2011年9月6日，二被告委托王海燕将其所有的位于春园路××楼××室房屋，房产证号为樊城区字第××号对外出售。同年12月11日，杨海涛与王海燕就该房屋签订买卖协议，协议订立后，杨海涛依约支付了购房款，但时至今日，二被告未办理房屋过户手续。杨海涛认为，双方协议有效，被告应当按协议约定为原告办理过户手续。故请求1、判令二被告协助原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由被告负担。刘斌、饶家珍辩称，其委托王海燕出售位于春园路××楼××室房屋，但是房屋是否出售不清楚，到现在分文未收到售房款。接到起诉书后，才知道王海燕将房屋卖给了杨海涛，后又卖给了肖长安；肖长安居住在该房屋和该房屋已被樊城区人民法院查封。认为房屋买卖关系不能成立，并请求肖长安交纳房屋租金17500元，要求法院解除对该房屋的查封。王海燕在该案中述称：1、二被告书面委托王海燕出售位于春园路××楼××室房屋，并办理了委托公证。2、王海燕将委托房屋以二被告的名义出卖给了杨海涛，杨海涛按约定付清了购房款，王海燕将该房屋的产权证书交付了杨海涛，因该房屋没有办理土地使用权证，所以没有过户给杨海涛，待土地使用权证办理后在办理过户手续。3、王海燕与肖长安是合作伙伴，合伙投资酒厂，因肖长安要买房屋，王海燕又将该房屋卖给了肖长安。肖长安分几次支付了王海燕50万元，该钱又被用于投资。肖长安至今都没有付清房款。王海燕不认可与肖长安的房屋买卖合同，愿意履行与杨海涛签订的房屋买卖合同。肖长安在该案中述称：1、肖长安与王海燕签订的房屋买卖合同有效。合同签订后，肖长安即对该房屋进行了装修，已支付王海燕购房款59.5万元，该房屋属肖长安所有；2、肖长安与王海燕签合同时杨海涛在场，王海燕与杨海涛有串通之嫌。3、王海燕述称肖长安欠其钱，是二人间共同投资公司之间发生的往来，与本案没有关系。并请求判令二被告及王海燕协助办理该房屋过户手续。原审判决认定：2011年9月6日，被告刘斌、饶家珍给王海燕签发《委托书》。授权王海燕，“将二人共有的坐落于襄阳市（××）××区××楼××室房屋（《房屋所有权证》编号：襄樊市房权证樊城区字第××号）对外出售，约定王海燕代理执行和处理以下事项：一、出售上述房屋，签署房屋出售合同或协议，办理上述房屋买卖的过户手续，收取售房款；二、交纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；三、到房地产交易所及登记所办理相关手续（包括查册、调阅档案、估价、测绘等手续）；受托人无转委托权。受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予承认。此委托书有效期自签署之日起至二0二一年九月五日止。”并于该日二被告申请广东省广州公证处对该《委托书》进行了公证，同时对提供的《结婚证》复印件与原件相符，身份证号码与原件相符进行公证。2011年12月11日，第三人王海燕持公证《委托书》、房产证原件等以被告刘斌、饶家珍的名义与杨海涛签订了《房屋买卖协议》。该《房屋买卖协议》的主体为“卖方：刘斌、饶家珍，受托人王海燕；买方杨海涛。”约定的内容为“二被告将其夫妻所有的坐落在湖北省××（××）××区××楼××室房屋（《房屋所有权证》编号：襄樊市房权证樊城区字第××号）的房屋以50万元的价格卖给原告杨海涛，协议订立后三日内，原告支付二被告50万元购房款。二被告在本协议订立开始一年内将房屋过户到原告名下，过户费用由原告全部负担；二被告在本协议订立开始180日内将房屋交付给原告使用。二被告承担的义务为，承诺该房屋无任何权利瑕疵，负责协助办理过户手续，如期交付房屋。原告承担的义务为按期支付购房款，与二被告共同办理过户手续，但该房屋的土地使用权证正在办理之中，待办好后二被告无条件配合原告过户。二被告若单方终止或解除合同或不履行合同约定的各项义务支付原告违约金20万元；原告未按期支付购房款，超过30天，二被告有权终止合同，并追索原告违约金5万元。”2011年10月11日杨海涛通过工商银行账户向王海燕转款30万元，后又分期支付现金20万元，王海燕于协议签订当日，给杨海涛出具了50万元购房款收据。王海燕将《委托书》和该房屋的房产证原件交付给了原告。该房屋直到现在为止没有办理房屋土地使用权证。2012年2月23日，王海燕持公证《委托书》（公证处出具了多份公证《委托书》以自己的名义与肖长安签订了《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》的主体为“卖方：王海燕；买方肖长安。”约定的内容为“王海燕将其所有的位于襄阳市××区××楼××室（市刑警支队家属院内）建筑面积163.16平方米、房屋所有证号为襄樊市房权证樊城区字第××号，以60万元的价格卖给肖长安。签订协议的当日支付5万元的定金，付够20万元，王海燕将房屋钥匙交肖长安装修，余款40万元，自签订合同之日起160日内付清。王海燕应在收到肖长安全部房款当日将房屋交给肖长安，王海燕保证该房屋权属清楚，此房屋无任何抵押和纠纷。王海燕逾期不交付房屋给肖长安，肖长安不解除合同的，王海燕每逾期一日，按全部房款的20%向肖长安支付违约金；肖长安解除合同的，王海燕应退还肖长安所付房款，并按全部房款的20%向肖长安支付违约金。如果房屋出现抵押和纠纷，因此而不能按时过户给肖长安，王海燕应退还肖长安所付房款，并按全部房款的日20%向肖长安支付违约金。肖长安逾期不支付全部款给王海燕的，视为不履行合同，王海燕不解除合同的，由肖长安承担房屋转移过户中王海燕、肖长安双方交纳的全部税费，并按全部房款的20%向王海燕支付违约金。装修费用王海燕概不负责。”合同还对其他事项作出约定。《房屋买卖合同》签订的当日，王海燕将公证《委托书》和被告刘斌、饶家珍夫妻关系公证书交付给了肖长安；肖长安支付了王海燕购房款5万元定金，并分别于2012年3月3日，3月29日，4月1日，4月22日向王海燕支付购房款15万元、15万元、10万元、5万元。上述四笔付款，王海燕均出具收条，并注明是购房款。2012年6月16日，肖长安通过中国建设银行向王海燕转账9.5万元。该笔转账凭证上未注明是支付购房款，王海燕亦未向肖长安出具收据。庭审中，王海燕辩称此款是肖长安还其个人的借款；肖长安称是偿还的购房款。2012年3月5日，王海燕将本案争议房屋的钥匙交给肖长安，3月8日，肖长安对该房屋进行了装修，在未得到王海燕的同意的情况下入住该房屋至今。因二被告未履行合同义务引起纠纷，原告向法院起诉要求二被告及第三人王海燕协助将本案争议房屋过户到其名下，肖长安知道后，申请作为第三人参加诉讼。另查明，2011年1月4日，王海燕、肖长安和案外人张方全共同出资成立了湖北长方葛参酒业有限公司。原审法院认为：依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力。本案中，二被告向王海燕出具委托书，授权其出售二被告所有的房产，王海燕根据被告的授权与原告签订房屋买卖协议，且将房产证原件以及二被告经公证机构公证的委托书交付给原告，原告亦按约支付了购房款，故原、被告之间的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，二被告应按约履行协助将本案诉争的房产过户至原告名下的义务，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。二被告关于房屋买卖合同不成立，要求肖长安支付房屋租金和要求解除对该房屋查封的辩称理由不能成立，本院不予采纳。肖长安也要求二被告履行房屋过户义务。本院认为原告与二被告签订房屋买卖协议在先，且原告已按约全部履行了义务，而肖长安签约在后，且没有按约付清购房款；肖长安目前虽然占有该房屋，但按合同约定，应当是交清全部房款的当日交付房屋，而肖长安以装修的名义占用该房屋至今，不属于合法占有，故二被告应向原告履行交付房屋协助办理过户的义务。肖长安的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于肖长安与二被告及王海燕之间的合同纠纷，肖长安可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第五条的规定，判决：一、刘斌、饶家珍于判决生效后三十日内协助杨海涛将登记在刘斌名下的位于襄阳市（××）××区××楼××室房屋过户到杨海涛名下；二、驳回肖长安的诉讼请求。肖长安不服判决，提起上诉。襄阳市中级人民法院于2013年12月12日，作出（2013）鄂襄阳中民三终字第00619号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，刘斌、饶家珍全权授权王海燕出售房屋，王海燕此时已经实际取得了出售争议房屋的代理权，故王海燕以自己的名义与肖长安签订的《房屋买卖合同》不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。王海燕明知其已与杨海涛签订合同并全额收取了杨海涛的购房款，仍与肖长安签订合同，属一房二卖，且涉案房屋已经生效判决确认归杨海涛所有，肖长安已不能实现合同目的，因此，肖长安请求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；肖长安请求判令刘斌、饶家珍返还购房款595000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在受托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，肖长安在与王海燕订立《房屋买卖合同》时，王海燕向肖长安出具有刘斌、饶家珍全权委托王海燕出售房屋的公正委托，该合同对刘斌、饶家珍具有约束力，因此，肖长安请求判令刘斌、饶家珍返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于返还购房款金额问题，肖长安于合同签订同日支付给王海燕购房定金5万元，并分别于2012年3月3日、3月29日、4月1日、4月22日向王海燕支付购房款15万元、15万元、10万元、5万元，王海燕均出具收条，注明是购房款。肖长安五笔共计支付购房款50万元，2012年6月16日，肖长安通过中国建设银行向王海燕转账支付的9.5万元，该笔转账凭证上未注明是支付购房款，王海燕亦未向肖长安出具收据。且在另案中王海燕辩称是肖长安偿还的个人借款，该笔款项肖长安无充分证据证明是支付的购房款。因此，肖长安所支付的购房款应为50万元。肖长安请求判令刘斌、饶家珍支付违约金120000元是依据《房屋买卖合同》第五条：“甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的20%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的20%向乙方支付违约金。”第六条：“如果房屋出现抵押和纠纷，因此，而不能按时过户给乙方，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的日20%向乙方支付违约金”的约定计算的。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定，肖长安的该项诉讼请求，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持；肖长安请求判令刘斌、饶家珍赔偿其房屋装修损失和房屋增值可得利益损失280000元的理由，肖长安对装修损失未提交证据证明；对房屋增值可得利益损失，涉案房屋本院于2013年8月19日，判决驳回了肖长安的诉讼请求，肖长安已知道涉案房屋产生争议，可选择另行购房，不影响其利益。且肖长安亦未提交证据证实。故肖长安的该项诉讼请求本院不予支持。刘斌、饶家珍辩称，原告起诉已超过诉讼时效的理由，本院认为，2013年1月18日，杨海涛与刘斌、饶家珍房屋买卖合同纠纷一案审理时，肖长安已作为第三人申请参加诉讼，肖长安一直在主张权利。未超过法定诉讼时效，故被告的辩称理由，本院不予采纳；李斌、饶家珍辩称，因委托人王海燕的行为已构成刑事犯罪，本案依法不应作为民事案件处理，本院认为，王海燕受刘斌、饶家珍委托与肖长安签订的《房屋买卖合同》为有效合同，王海燕的犯罪行为不影响原告依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束受托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，向受托人主张权利。因此，该合同的权利义务应由被告承担。刘斌、饶家珍的损失可另行向王海燕主张，故其该项辩称理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第三百九十六条、四百零二条规定，判决如下：一、确认原告肖长安解除合同的行为有效，合同已于2017年2月9日解除；二、被告刘斌、饶家珍返还原告肖长安购房款500000元；三、被告刘斌、饶家珍向原告肖长安支付违约金120000元；四、驳回原告肖长安其他诉讼请求。上述第（二）、（三）向于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13750元，由原告肖长安承担3750元，被告刘斌、饶家珍10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张耀承审 判 员  石海燕人民陪审员  鲁 锐二〇一八年十一月二十二日书 记 员  周 芹