海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1635号 上诉人（原审被告）：马贵济（又名马桂济），男，1953年10月3日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：李昭山，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘先宁，男，1949年2月10日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：潘伟，男，1974年8月22日出生，汉族，住海南省琼海市，系被上诉人潘先宁的儿子。 上诉人马贵济因与被上诉人潘先宁房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭，因没有新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马贵济上诉请求：1.撤销琼海市人民法院（2018）琼9002民初1430号民事判决；2.依法驳回被上诉人潘先宁的全部诉讼请求；3.一、二审涉案费用均由被上诉人潘先宁负担。事实和理由：一、涉案《房屋转让合同》未生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，《房屋转让合同》第三条约定：“价款支付合同经签订生效后，……”该条约定表明涉案合同生效的前提之一是价款支付，因被上诉人至今并未支付任何价款，该合同生效条件未成就，故，《房屋转让合同》未生效，未产生法律效力及约束力。二、涉案《房屋转让合同》即便生效，也属无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。涉案房屋未依法登记取得房屋所有权证，该合同明显违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属无效合同。三、即便涉案合同生效且有效，因被上诉人至今未履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，其无权要求上诉人履行过户义务，上诉人有权拒绝履行。四、本案因交易违法，属于事实及法律上无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”涉案房屋未依法登记取得房屋所有权证，权属不明确，且该房屋未报建，属违法建筑，故客观事实上及法律上均无法办理过户，法律不应支持一个违法建筑进行买卖并过户。五、依照前述事由，一审判决上诉人支付违约金显然不当。综上，上诉人认为，一审判决认定事实及适用法律均错误，为此，上诉人提出上诉，请求依法裁决。 被上诉人潘先宁辩称，同意一审判决。2005年我给了对方3万块钱，也已经居住使用涉案房屋13年。 潘先宁向一审法院起诉请求：1.依法确认原告潘先宁与被告马贵济于2005年4月28日签订的《房屋转让合同》真实有效，判令被告马贵济协助原告潘先宁办理涉案房屋（土地）产权过户手续；2.判令被告马贵济向原告支付房屋转让价款的30%违约金。 一审法院认定事实：位于海南省琼海市阳江镇文明路（阳华街）的涉案房屋（两层楼房）系被告马贵济于1985年建造，所建房屋建设用地在阳江镇政府城镇建设总体规划范围内。被告于1995年办理了该房屋的国有土地使用证，其证号为：海国用（95）字第2825号，土地使用面积为122.69平方米。原告潘先宁与被告马贵济原系朋友关系，1996年2月间，原告为了筹集资金进行菠萝管理，需要向中国农业银行琼海市支行文市营业所贷款，被告自愿提供其名下位于琼海市阳江镇文明路（阳华街）的122.69平方米国有土地使用权及地上的房屋（两层楼房）给原告作为贷款抵押，并办理了土地抵押登记手续。1996年3月13日，抵押贷款手续办好后，农行琼海市支行文市营业所向原告发放了贷款。2005年4月28日，被告与原告签订一份《房屋转让合同》，将被告提供给原告作为银行贷款抵押物的涉案土地及地上的两层楼房转让给原告。合同第二、三、四、五、六条约定：房屋价格为叁万元正，一次性支付；价款支付合同经签订生效后，房屋所有权土地使用权一切固定设施归乙方（即原告）；因房屋为银行贷款抵押物，甲方（即被告）必须在房屋抵押到期清偿有关债务后，负责协助办理土地使用权及房屋所有权过户手续；甲方为乙方的贷款担保人（此房屋及土地使用权为抵押物），因此，因乙方的贷款拖欠造成房屋被按有关法律法规处理，造成的乙方损失与甲方无关；如因甲方的违约或隐瞒行为造成本合同不能履行，甲方必须负责乙方因此造成的损失及30％的违约金。合同签订后，被告将房屋交给原告，由原告管理和使用至今。期间，被告及其共有人从未对涉案房屋主张任何权利。2017年3月9日，原告还清了农行贷款本息，并从农行收回了贷款抵押物证件即“海国用（95）字第2825号国有土地使用证”。原告收回土地证后，依照《房屋转让合同》约定，要求被告协助办理土地使用权和房屋所有权过户手续，被告不予协助，因而引发本案纠纷。 案在审理期间，被告对《房屋转让合同》中“马贵济”签名笔迹有异议，认为系复制粘贴而成，且不是其本人所写，此外，手印也不是其本人所捺。就以上三方面的问题，被告向一审法院提出司法鉴定申请。根据被告的申请，该院委托海南公平司法鉴定中心进行鉴定，其鉴定结论为：1.检材签名“马贵济”是直接书写而成；2.检材签名“马贵济”是马贵济所写。手印由于《房屋转让合同》原件中马贵济签名处红色指印纹线模糊，经检验不具备鉴定条件，故鉴定机构终止了该项鉴定工作。 2018年5月24日，为了了解涉案房屋建造的有关情况，一审法院去函琼海市阳江镇人民政府，要求对下列情况进行函复：1.涉案房屋是否办理建房审批手续；2.该房屋是否属违章建筑。阳江镇政府于2018年7月30日函复该院，回复意见如下：“1.因年代久远，房屋档案残缺不全，无法核实；2.该房屋所属位置位于阳江镇墟文明路（阳华街），用地性质为城镇建设用地，符合我镇总体规划，不属于违章建筑。” 一审法院认为，本案系房屋买卖引发的纠纷，其争议的焦点是：1.《房屋转让合同》是否合法有效；2.原告的诉讼请求是否应予支持。一、关于《房屋转让合同》是否合法有效的问题。1.合同是否依法成立。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签名或者盖章时合同成立。原告与被告签订《房屋转让合同》时，双方采用了合同书的形式，并通过充分协商，达成一致意见后分别签上了各自的名字，其行为符合合同书成立的基本要件，因此，《房屋转让合同》已依法成立。2.合同是否合法有效。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。首先，从《房屋转让合同》的表现形式看，原、被告双方就房屋买卖这一事实经过协商后形成合意，并以书面合同的形式予以确定，双方当事人也在书面合同上签字确认。因此，该合同在形式上符合法律规定。其次，从合同内容看，合同并没有附生效条件，相反，合同第五条约定如果贷款不还房屋按法律法规处理，造成的是乙方（即原告方）损失而不是甲方（即被告方）损失，因此，原、被告双方已经明确抵押的房产已经交付给了原告。另外，被告主张原告未支付购房款，但自涉案房屋转让至今，被告从未向原告主张过权益，在原告提起诉讼后被告才提及转让价款尚未交付问题，这与常理不符，因此，被告以原告未支付购房款并以此作为合同生效的附加条件，其主张缺乏事实根据，该院不予采信。第三，从琼海市乡镇一级房屋普遍只办理土地证没有办理房产证这一实际情况看：1.涉案房屋未依法登记能否进行转让。土地证和房产证是房主拥有该房产以及土地使用权的依据。根据法律规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地也随之转让。被告转让的房屋有土地使用证作为凭据，其产权清楚，没有争议。因此，涉案房屋的转让符合法律规定，被告未办理房产证并不影响涉案房屋的转让效力。2.关于涉案房屋的转让行为是否损害共有人利益的问题。本案中自2005年4月转让合同签订后，原告就一直管理和使用涉案房屋，期间被告及其共有人既未对该房屋的权属进行交涉，也未主张房屋权益，应视为共有人对房屋转让行为的认可。综上，被告主张合同无效没有事实根据及法律依据，该院不予采纳。二、关于原告的诉讼请求是否应予支持的问题。原告与被告签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，双方转让房屋的行为符合法律规定，因此，该合同合法有效。依照合同约定被告必须在抵押到期原告清偿债务后，协助原告办理土地使用权和房屋所有权过户手续。被告未履行其协助办理产权过户手续的合同义务，违反《合同法》的有关规定，其行为显属违约，应当承担违约责任。原告主张以房屋转让款30000元的30％支付违约金符合法律规定和合同的约定，依法应予支持。综上，原告请求依法确认原告与被告签订的《房屋转让合同》真实有效，判令被告协助原告办理涉案房屋的土地过户手续，以及被告赔偿原告房屋转让价款30％的违约金9000元之请求，理由正当，应予支持。被告的辩驳理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告潘先宁与被告马贵济于2005年4月28日签订的《房屋转让合同》合法有效；二、被告马贵济应在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告潘先宁将涉案房屋［土地证号&ldq**;海国用字第2825号”］产权办理转移登记至原告潘先宁名下；三、限被告马贵济于本判决发生法律效力后十日内向原告潘先宁支付违约金9000元。案件受理费50元、鉴定费2400元，由被告马贵济负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.涉案《房屋转让合同》是否无效或者未生效；2.被上诉人潘先宁要求上诉人马贵济协助办理涉案房屋（土地）的过户手续及要求违约赔偿，应否予以支持。 一、关于涉案《房屋转让合同》效力的问题。上诉人主张《房屋转让合同》所载房屋没有取得房屋权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，该合同应属无效合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才无效，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条从立法本意看，是为规范管理房地产交易市场，减少纠纷发生，从条文内容看，其没有直接规定违反后的行为无效，故，该规定属于行政管理部门适用的管理性强制性规定，而非针对转让合同效力的效力性强制性规定。上诉人据此主张涉案《房屋转让合同》无效，不予支持。涉案《房屋转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。至于涉案《房屋转让合同》是否生效的问题。上诉人依据“价款支付合同经签订生效后……”的约定内容主张该合同是以“付款”为生效条件的附条件合同，事实依据不足，该约定内容不能充分体现上诉人的这一主张。而且，被上诉人主张已现金支付了30000元房款，上诉人虽辩称没有收到，但涉案房屋在合同签订后即交由被上诉人占有、使用、收益，此后十几年间上诉人从未对涉案房屋主张任何权利，综合全案事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，本院对上诉人提出的涉案合同因被上诉人未付款而未生效的主张，因事实依据不足，不予采信。 二、关于被上诉人潘先宁要求上诉人马贵济协助办理涉案房屋（土地）的过户手续及要求违约赔偿应否予以支持的问题。涉案《房屋转让合同》的签订系双方真实意思表示，双方已依约履行了交付房屋和支付房款的义务，被上诉人也占有、使用了房屋十几年之久，根据诚实信用原则，双方应依约履行其他合同义务。被上诉人在涉案房屋抵押到期后，要求上诉人协助办理土地使用权和房屋所有权的过户手续，符合合同约定。上诉人主张涉案房屋系违章建筑，不能继续履行完成交易，由于涉案房屋所占土地权利状态明晰，该房屋系上诉人自建之事实也无争议，该房屋的建设是否履行了报建手续虽因历史原因无法核实，但当地行政管理单位已明确回复涉案房屋不属于违章建筑，故，对上诉人的该项主张，本院不予采信。鉴于涉案房屋未取得房屋权属证书，行政手续上不具备房屋权属证书过户登记的条件，一审判决概括表述为将涉案房屋产权办理转移登记给被上诉人，表述不当。涉案房屋所占土地于1995年即取得国有土地使用权证，具备转让条件，根据有效《房屋转让合同》之明确约定，上诉人应协助被上诉人办理涉案房屋土地使用权的过户手续，故，对涉案房屋相应土地使用权的过户诉请，本院予以支持。 至于被上诉人要求上诉人按房款30%支付违约金的请求，因双方并未约定协助办理产权过户登记手续的具体日期及迟延办理的违约责任，支付30%违约金的条款按照合同约定也仅适用于“合同不能履行”之情形，在涉案房屋早已交付、被上诉人也已请求法院判令合同继续履行的前提下，其按上述“合同不能履行”的约定内容主张违约赔偿，事实依据不足。上诉人未能及时协助办理产权过户手续给被上诉人造成的损失，没有证据证明，被上诉人应对此承担举证不能的法律后果。同时考虑到涉案房屋已经交由被上诉人使用、收益十几年，合同的主要目的已经达到，现因过户问题被上诉人对交易价款为30000元的房屋再主张9000元的违约金，有失公平。综上，对被上诉人9000元的违约金主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人马贵济的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、维持海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初1430号民事判决第一项； 二、撤销海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初1430号民事判决第三项； 三、变更海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初1430号民事判决第二项为上诉人马贵济应在本判决发生法律效力之日起三十日内协助被上诉人潘先宁将位于海南省琼海市阳江镇文明路（阳华街）的涉案两层楼房的相应土地使用权[土地证号：海国用（95）字第28**]办理转移登记至被上诉人潘先宁名下； 四、驳回被上诉人潘先宁的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元、鉴定费2400元，由上诉人马贵济负担。二审案件受理费100元，由被上诉人潘先宁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白玉琳 审 判 员 梁振文 审 判 员 林 珍 二〇一八年十一月十五日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。