浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0503民初3435号 原告：朱家荣，男，1962年1月24日出生，汉族，住湖州市南浔区。 原告：杨雪琴，女，1969年8月23日出生，汉族，住湖州市南浔区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：沈国强，浙江浔昂律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄亚林，浙江浔昂律师事务所实习律师。 被告：谭珍妹，女，1965年2月9日出生，汉族，住湖州市南浔区。 被告：章慧俊，男，1992年6月18日出生，汉族，住湖州市南浔区。 被告：章慧雅，女，1986年12月24日出生，汉族，住湖州市南浔区。 被告：章明妮，女，1941年4月5日出生，汉族，住湖州市南浔区。 上述四被告的共同委托诉讼代理人：洪秀英，浙江广诚律师事务所律师。 上述四被告的共同委托诉讼代理人：陈琛，浙江广诚律师事务所实习律师。 原告朱家荣、杨雪琴与被告谭珍妹、章慧俊、章慧雅、章明妮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序审理，后因本案疑难复杂，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告朱家荣及其与杨雪琴的共同委托诉讼代理人沈国强，被告谭珍妹、章慧雅、章明妮及四被告的共同委托诉讼代理人洪秀英、陈琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于浙江省湖州市南浔区南浔镇江蒋漾新村1号楼人瑞西路7、8、9号三间店面的所有权、使用权均归二原告所有；2.判令由四被告协助原告将南浔镇江蒋漾新村1号楼人瑞西路7、8、9号三间店面的水电设施过户到二原告名下；3.本案诉讼费用由四被告共同承担。庭审中，原告变更诉讼请求1为：请求判令四被告继续履行2015年7月13日二原告与章玉根签订的房屋转让协议，由四被告将位于浙江省湖州市南浔区南浔镇江蒋漾新村1号楼人瑞西路7、8、9号三间店面交付给原告。庭审中，经本院释明，原告增加了诉讼请求：如第一项诉讼请求不能成立的情况下，要求四被告退还房屋转让款80万元，支付资金占用期间按银行同期贷款利率计算的利息，赔偿房屋增值的差价（应当由评估机构对房屋进行评估后确认增值金额）。事实和理由：原告朱家荣为南浔镇江蒋漾村村民，仅户口挂靠在东迁集镇。2015年7月13日二原告与章玉根（已死亡）签订了转让协议，约定：章玉根将自己向浙江省南浔经济开发区江蒋漾村村民委员会购买的江蒋漾新村北大门东、人瑞路边的7、8、9号三间店面房产转让给本村朱家荣，转让金为捌拾万元整。该协议经浙江省南浔经济开发区江蒋漾村村民委员会鉴证盖章确认。该转让款二原告早已付清，章玉根于2018年2月17日因病去世，四被告系死者章玉根的继承人，四被告多次来找原告吵闹且拒不配合二原告办理房屋所有权确认手续，也不协助原告将该三间店面的水电设施过户到二原告名下，故二原告诉至法院。 四被告在庭审中共同答辩称：四被告的答辩是建立在转让协议是在章玉根本人签字的情况下进行的。2015年7月13日章玉根与原告签订的《转让协议》的真实意思并非是房屋买卖，实质是为民间借贷提供的担保，故转让协议是无效合同。涉案房屋是章玉根与四被告的家庭共有财产，章玉根无权以个人名义处分家庭共有财产，即使转让协议有效，效力也仅存在与章玉根与原告之间，与四被告无关，故请求驳回原告的全部诉讼请求。如涉案转让协议有效，因合同不能继续履行导致的损失也应当由章玉根承担，即由四被告在遗产继承范围内承担，不应当由四被告直接承担归还购房款的民事责任。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.由浙江省南浔经济开发区江蒋漾村村民委员会出具的《固定资产转让江蒋漾新村1号楼店面房款明细单》1张；2.2015年7月13日由朱家荣、杨雪琴和章玉根签订的《转让协议》1份、浙江南浔农村商业银行股份有限公司出具的转账凭证3张、2018年8月2日由李某、朱家荣出具的《情况说明》1份；3.2018年7月27日湖州市公安局南浔区分局城西派出所出具的注销户口证明一份和章玉根的家庭成员证明1份；4.南浔江蒋漾新村1号楼人瑞西路7、8、9号店铺拍摄的照片7张；5.浙江省南浔经济开发区江蒋漾村村民委员会出具的证明朱家荣为本村村民的《证明》1份、证明朱家荣为江蒋漾村村民的户口本1份及朱家荣为其自有房屋缴纳水电费的发票；6.（2018）浙0503民初3437号民事判决书，确认案外人李某与章玉根有借款，拟证明朱家荣代章玉根向李某归还10万元的事实。7.证人李某出庭作证，拟证明章玉根向李某所借款项中的10万元，由朱家荣代为归还的事实。 原告提交的证据经四被告质证后认为，对证据1的真实性认可，但购买该固定资产的款项来源是拆迁安置款，系家庭共有财产。对证据2中的转让协议真实性不予认可，协议原先并无“杨雪琴”的签名。3张转账凭证中，15万元的转账凭证发生于2015年2月7日，在签订房屋买卖协议之前就已经交付，不符合正常房屋买卖交易过程，故该款项应该为借款，2017年11月29日的4万元转账不是章玉根转交的房屋租金，应为借款利息或归还本金。《情况说明》中，李某与朱家荣相互作证，对其证据三性均不认可。对证据3的证据三性均予以认可。证据4能证明涉案房屋的地址，对其真实性认可。对证据5中，村证明的真实性有异议，对户口本、水电费缴纳凭证的真实性认可，但均与本案无关。对证据6的真实性认可，但对原告的证明目的有异议，不能证明该10万元由朱家荣支付的事实。证据7系证人证言，李某与朱家荣在两个案件中相互证明，对证言的真实性不予认可。 四被告为支持其主张，向本院提交证据如下：1.《转让协议》1份，证明原告备案在村委会的转让合同没有原告妻子“杨雪琴”的签字，原告为起诉而添加；2.湖州市房地产价格评估单、房屋拆迁补偿协议、补充协议、江蒋漾村集体财产转让协议、收据各1份，用以证明以章玉根名义购买的江蒋漾新村1号楼7-9号店面系拆迁安置所得款购买，为家庭共有财产，非章玉根的个人财产的事实；3.居民户口本、土地款分配单各1份，证明户主为章玉根的家庭户名下共有5口人，拆迁及土地款分配都按5个人的标准的事实；4.租房协议、情况说明、历月电费明细，证明2015年-2018年的房屋租赁情况，2016年3月至今的电费均由章玉根的户名缴纳；5.存款分户明细查询1份，证明章玉根与原告之间从2011年开始至2017年间有多笔且数额较大的经济往来，2015年转让协议签订后，章玉根通过自己的银行卡向原告转账4.8万元、3万元，通过章慧俊的银行卡转账4万元，故房屋转让并非章玉根的真实意思表示，而是章玉根向原告借款提供的担保。 四被告提交的证据经原告质证后认为：对证据1的真实性没有异议，杨雪琴是复印完后再到村委会签的字，章玉根没有叫老婆来签字。证据2的真实性没有异议，但章玉根拆迁后是拿钱的，不是拿房子，故本案房子并不是拆迁房屋，是章玉根以其个人名义向村委会购买所得。证据3中对户口本证据三性认可，土地款分配单与本案无关联性。对证据4中的租房协议、情况说明的真实性不予认可，章玉根将涉案房屋出售给原告后，又向原告租赁了该房屋，至于章玉根转租给谁，与本案无关，对历月电费明细的证据三性认可。证据5中2011到2014年的存款明细，与本案无关联性，2015年转让协议签订后转账的款项，系章玉根支付给原告的租金。 原、被告提交的证据经本院审查后认为：原告提交的证据1、4与被告提交的证据2、3、4能共同证明章玉根2005年以个人名义签订房屋拆迁补偿协议，2007年以“拆迁房屋款转账”的方式向江蒋漾村村民委员会购买了位于农民新村的房屋，以及缴纳电费的事实，对上述证明效力，本院予以认定。原告提交的证据2中的转让协议与被告提交的证据1，能证明朱家荣与章玉根就涉案7、8、9号房屋签订转让协议的事实，本院予以认定。原告提交的证据2中的转账凭证能证明原告于2015年2月7日向章玉根转账15万元，于2015年7月18日向章玉根转账55万元及章慧俊于2017年11月29日向原告转账4万元的事实，对该部分证明效力，本院予以认定。对原告提交的证据3，被告对证据三性均认可，本院对其予以认定。原告提交的证据5能证明原告系江蒋漾村集体组织成员的事实，本院予以认定。原告提交的证据2中由朱家荣、李某共同出具情况说明和证据6、7不能证明朱家荣代章玉根向案外人李某偿还10万元的事实，本院不予认定。被告提交的证据5能证明章玉根与朱家荣曾经有大量经济往来，本案房屋转让协议签订后，章玉根、章慧俊向朱家荣转账的事实，对该部分证明效力，本院予以认定。 根据认定的证据，结合当事人陈述，本院认定本案事实如下： 章玉根户下有谭珍妹（系章玉根之妻）、章慧俊（系章玉根之子）、章慧雅系（章玉根之女）、章明妮（系章玉根之母）五人，2005年，章玉根作为户主，代表家庭与江蒋漾村民委员会与签订《房屋拆迁补偿协议》，约定：“乙方（章玉根）被拆除房屋坐落于，合计补偿金额为1452685元，农民新村安置标准为1：3货币补偿不作安置”。2007年8月，双方又签订《江蒋漾村集体财产转让协议》1份，约定：甲方将农民新村内部分集体财产按市场价格转让，房屋坐落于农民新村内，面积为126.31㎡+148.74㎡+148.74㎡，房屋总价格768628元。双方于同日签订《补充协议》1份，约定：房屋坐落于农民新村1幢店面7#-9#室，面积126.31㎡，房屋总金额378930元，付款方式为一次性支付。2007年11月8日，江蒋漾村民委员会开具收据一份，载明：交款农户（或单位）：章玉根，合计交款768628元，备注“拆迁房屋款转账”。 原告朱家荣、杨雪琴系夫妻，为江蒋漾村村民。2015年7月13日，章玉根与朱家荣签订《转让协议》1份并由江蒋漾村委会鉴证，内容为:“江蒋漾新村北大门东，人瑞路边的7、8、9号三间店面房产原户主章玉根，现转让给本村朱家荣，转让金额为捌拾万元整，今后该产权归朱家荣所有，与章玉根无关。”2015年2月7日、7月18日，朱家荣分别向章玉根转账15万元、55万元，合计70万元。另，2015年11月3日、2016年8月19日，章玉根分别向朱家荣转账4.8万元、3万元，2017年11月29日，章慧俊向朱家荣转账4万元。 2018年2月17日章玉根因病去世，四被告系章玉根的第一顺位法定继承人，均未表明放弃继承章玉根的遗产。 原告认为，上述转让协议经浙江省南浔经济开发区江蒋漾村村民委员会鉴证盖章确认且原告早已付清转让款，章玉根于2018年2月17日因病去世后，四被告作为章玉根的继承人多次来找原告吵闹且拒不配合办理房屋所有权确认手续，也不协助原告将该三间店面的水电设施过户到原告名下，故诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点为：一、2015年7月13日的转让协议的效力；二、案涉转让协议是否能继续履行；三、四被告应向原告承担的民事责任。 关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，章玉根、朱家荣双方系完全民事行为能力人，均系江蒋漾村村民，订立合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院对合同效力依法予以确认。四被告抗辩认为该转让协议是为章玉根与朱家荣之间民间借贷关系的担保，但未能提供证据予以支持，章玉根于2015年11月3日、2016年8月19日分别向朱家荣转账的4.8万元、3万元及章慧俊于2017年11月29日向朱家荣转账的4万元，亦不足以证明系支付借款利息，故对该抗辩意见，本院不予采纳。 关于争议焦点二，根据物权法第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。本案中，章玉根以户主名义代表家庭与江蒋漾村签订拆迁安置补偿协议及向江蒋漾村购买集体财产的协议，其用以购买农民新村内的住宅及1幢店面7#-9#室的店面的资金，系位于原家庭共有房屋的拆迁款直接扣划转账，故涉案房屋虽由章玉根一人签字购买，但不能改变其作为家庭共有财产的性质。章玉根未经共有人的同意，擅自将房屋出卖给原告，四被告作为家庭共有人均表示对章玉根的出卖房屋的行为不予追认，原告亦无证据证明家庭共有人对出卖涉案房屋均已知晓且已达成一致意见，故该转让协议不能继续履行，不发生物权效力。章玉根2015年11月3日、2016年8月19日分别向朱家荣转账的4.8万元、3万元及章慧俊于2017年11月29日向朱家荣转账的4万元，亦不足以证明系原告主张的章玉根转支付的房租，故原告要求四被告继续履行房屋转让协议，交付房屋并办理水电费过户手续的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点三，庭审中，四被告主张本案转让协议无效，经本院释明，原告增加诉讼请求主张要求被告退还购房款并要求被告赔偿损失。因本案转让协议没有继续履行的可能性，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告可以要求赔偿损失。转让协议中约定涉案房屋的转让价格为80万元，然原告朱家荣在合同签订前后实际向章玉根转账了70万元，其主张另外10万元系代章玉根向案外人李某支付，但未提供有效证据予以证实，故本院认定房屋转让款为70万元。关于损失，转让协议中未约定赔偿损失的计算方法或金额，本院酌定按实际支付金额的30%计算，故章玉根应返还朱家荣房屋转让款70万元，并赔偿朱家荣经济损失21万元，合计91万元。章玉根去世后，其生前所有的财产转化为遗产，被告谭珍妹、章慧俊、章慧雅、章明妮作为章玉根的法定继承人，对遗产未表示放弃继承，视为接受继承，应当在遗产继承范围内清偿被继承人的债务。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条第一款、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告谭珍妹、章慧俊、章慧雅、章明妮于本判决生效之日起十日内在继承章玉根的遗产范围内共同支付原告朱家荣91万元； 二、驳回原告朱家荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12900元，由被告谭珍妹、章慧俊、章慧雅、章明妮共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  黄丽琴 审 判 员  朱利琴 人民陪审员  李剑平 二〇一八年十一月二十二日 书 记 员  陈 佳