湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0121民初2011号 原告（反诉被告）周海燕，女，1978年10月23日出生，汉族，户籍地：湖南省宁乡县。 委托代理人李征，湖南如金律师事务所律师。 委托代理人赖莎玲，湖南如金律师事务所律师。 被告（反诉原告）宋帅文，男，1971年9月2日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县。 委托代理人邝达，湖南理曜律师事务所律师。 原告（反诉被告）周海燕与被告（反诉原告）宋帅文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周海燕及其委托代理人李征、赖莎玲，被告宋帅文及其委托代理人邝达均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告请求本院判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还押金5000元；3、被告向原告支付违约金495000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。原告于2018年6月6日增加一项诉讼请求，请求本院判令：被告返还原告旅馆内原告为经营旅馆所购买的家具、家电等设备。 被告答辩要点及反诉请求：同意解除合同，不同意退还押金、支付违约金和返还物品的诉讼请求。并提出反诉，请求本院判令：1、解除双方所签订的房屋租赁合同；2、原告支付房屋占用费26700元（租金80000元/年，非法占用4个月，2017年8月至2017年12月）；3、原告支付因迟延交付房租所产生的违约金330000元，以上总计356700元；4、本案所有诉讼费用由原告承担。被告于2018年9月12日变更第一项诉讼请求为，请求判令：确认原被告双方签订的房屋租赁合同于2017年8月25日解除。 原告反诉答辩要点：1、同意解除合同；2、原告已向被告交付2017年11月8日的房屋租金，后续双方一直处在协商阶段，被告无权采取锁门方式占有租赁房屋，此时合同并未解除，被告主张本案《房屋租赁合同》已于2017年8月25日解除无事实依据，原告不存在自2017年8月至12月占用租赁房屋，亦不应承担房屋占用费；3、被告向原告交付完好且能正常使用的租赁房屋是其合同义务，依据法律规定或合同约定，对房屋漏水进行维修亦是被告的义务。但自房屋漏水以来，被告一直未彻底解决。先履行义务当事人不履行或不适当履行合同义务的，作为后履行合同义务的原告有权行使先履行抗辩权，被告开始锁门及其后续行为已让原告丧失对租赁房屋的实际租赁权，原告不存在违约前提，其无义务支付被告占有房屋时产生的租金，更无义务支付违约金；相反，根据本案《房屋租赁合同》第十条约定，被告应向原告支付违约金；4、本案诉讼费用应由被告承担。 查明的事实 根据双方当事人诉辩意见和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、2013年7月6日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，被告（甲方）将位于长沙县整层（以下简称涉案房屋）出租给原告（乙方）作为客房、休闲、办公经营使用。1）租赁的使用期限：10年，即自2013年8月8日起至2023年8月8日止。2013年8月8日起至2014年8月8日止为第一年度，以此类推。2）房屋使用费标准及支付方式：第一年按98000元，从第二年起（2014年）开始递增，具体每年度使用费为110000元，甲方同意给予乙方1个月的装修免租期。房屋租赁使用费按半年度提前15天一次预交，第一次时间为2013年8月8日应当支付金额为49000元，第二次预交时间为2014年8月8日应支付金额为110000元（下次预交时间以此类推）。3）违约责任：甲方违反本合同约定，提前回收房屋的，应按照合同未履行期间的总租金三倍向乙方支付违约金，并按合同未履行期间与合同总履行期间之比赔偿乙方依附于承租房屋的装修损失；乙方违反本合同约定的，应按照合同未履行期间的总租金的三倍向甲方支付违约金。合同第七条关于房屋修缮与使用约定如下：1）在租赁期内，甲方保证房屋的主体结构使用安全，涉及该房屋主体结构安全及卫生间正常使用下和房屋漏水由甲方负责维修并承担所需费用，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵房屋使用费，但乙方应提供证明及有效凭证。2）乙方向甲方提出维修请求后，甲方在适当期内及时提供维修服务，甲方正当进行维修需提前1日通知乙方，乙方应积极协助配合。甲方同意将现有房屋内所有的电器设备（包括空调、电视机、热水器、太阳能、水泵等）及现有设施转让给乙方。第九条关于合同的变更、解除与终止约定如下：“1、双方可以协商变更或终止本合同，双方协商一致，可订立补充条款，补充条款修改合同原始条款的，补充条款的效力高于原始条款的效力，补充条款及附件均为本合同组成部分。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权依法解除合同：（1）。（2）不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件。（3）经乙方书面催告后，甲方在合理期限内未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权依法解除合同：。（5）连续拖欠房屋使用费累计10日以上的。”在合同末尾处手写部分“附加条件：交付甲方设备设施押金伍仟元整，排水设备设施由乙方负责，合同期满甲方无损失，押金全额退还，地下室总承包杂物房租9000元（玖仟元整）每年。”合同签订后，原告依约向被告支付押金5000元，在进驻涉案房屋后对房屋进行了部分装修和购置相关家具、家电等设备设施，并开设旅馆对外经营，字号为锦运家庭旅馆。 2、根据原告提交的录音录像资料以及庭审情况，原告所承租的涉案房屋中存在部分房间屋顶渗水、漏水事实。 3、自2017年11月10日起，被告以原告欠付房屋租金为由对涉案房屋采取锁门、堵门等措施后，原告未能继续经营旅馆。 4、2017年11月24日，原告因与被告发生纠纷向长沙市公安局长沙县公安分局安沙派出所报案，安沙派出所工作人员对报警简要案情登记如下：2017年11月24日12时许，周海燕（女，1978年10月23日生，证件号码：430124197810237244，联系电话：189××××5651）报警：在毛塘铺有纠纷。我所民警出警至现场，经查：系周海燕租了宋帅文的房子经营锦运宾馆，因房子有漏水问题，周海燕要求宋帅文维修并维护，因双方赔偿难以达成一致，周海燕拒绝交纳房租，宋帅文就将宾馆门锁了，系房屋租赁纠纷，告知双方到法院起诉。 5、2018年1月7日，被告妻子任艳因与原告发生纠纷再次向长沙市公安局长沙县公安分局安沙派出所报案，安沙派出所工作人员对报警简要案情登记如下：2017年01月07日08时许，任艳（女，1974年07月18日生，证件号码：430624197407188945，联系电话：152××××6971，长沙县）报警称在长沙县安沙镇水塘垸社区“锦运家庭旅馆”有人打架。民警出警至现场，经调查了解系房东任艳与租客周海燕有房租纠纷，租客周海燕所经营的“锦运家庭旅馆”已经暂停住宿业务，因怀疑房东任艳、宋帅文私自利用其“锦运家庭旅馆”接待旅客而到该旅馆来检查，双方因此发生纠纷，房东任艳与租客周海燕相互殴打致伤。 6、对于原被告双方之间的纠纷，长沙县安沙派出所工作人员分别采取了前往涉案房屋调查房屋渗水情况、组织双方当事人进行调解等措施。 7、庭审中，被告表明其已于2018年3月1日开始自行经营涉案房屋。 8、庭审中，原告明确其第三项诉讼请求包含装修损失、违约金以及被告对原告所有的留存于涉案房屋内部分物品进行使用的使用费。并明确其增加诉讼请求中要求被告应向其返还为经营旅馆所购买的家电、家电等设备包括：空调22台、热水器12台、电视机21台、洗衣机1台、电风扇8台、电脑3台、发电机1台、麻将机3台、监控探头11个、宽带路由器1个、身份证识别机1台、液化气灶1个、液化气罐3个、被套46床、床铺23床、窗帘13套、椅子1把、沙发1套、脚垫2个、大厅的灯1个。对此，原告向本院提交其对涉案房屋进行装饰装修过程中购置相关设施设备所产生费用的相关凭证予以佐证。 9、庭审中，被告表明原告确实尚有物品留存于涉案房屋内，但对于上述原告主张返还的物品清单中，除只有1个液化气罐、2台麻将机外，其他物品都尚在在涉案房屋内，并承认其已自行使用上述清单中的空调、电视机、热水器、被套、床铺及窗帘，被告在庭审中表示愿意如实向原告返还上述物品，原告认可被告表述的留存物品现状。 10、庭审中，原被告双方对于合同签订后，因被告已将涉案房屋中其中一间房收回，租金由原约定的110000元/年变更为80000元/年的事实无异议。 另查明，1、根据原告提交的2018年1月7日录音资料，原告于2017年8月8日向被告预交租金20000元，原被告双方确认原告已向被告支付租金至2017年11月8日。2、从被告向本院提交的证据表明，被告分别于2015年8月18日、2016年8月29日、2017年10月16日安排维修工人对其房屋屋顶进行了维修并花费相应维修费用。 二、双方当事人有争议的事实 （一）本案《房屋租赁合同》是否已解除 原告认为，其与被告对合同解除并未达成合意，且被告并未向原告发出解除合同的通知，故合同的解除应以法院判决解除的时间为准；被告认为，因原告违约在先，其已根据合同约定行使单方解除权，通过口头和行为明示向原告表达解除合同的意思表示，根据合同法的规定，在没有明确合同解除通知的送达方式情况下，被告已单方解除合同，故本案《房屋租赁合同》已经解除，无需判令解除。 （二）合同履行过程中，原被告双方何方存在违约 原告认为，从被告提交的证据表明，自2015年起涉案房屋一直存在漏水问题，但被告一直未修缮完毕。原告并非不交租金，而是在派出所工作人员组织调解时按照被告要求先缴纳20000元房租并表示只要被告将房屋漏水问题修缮完毕后即会一次性缴纳全年的租金，被告对此并未提出任何异议，故原告有权行使先履行抗辩权，合法有据。造成涉案合同解除的原因在于：第一，被告恶意锁门；第二，被告未能向原告提供能正常使用的房屋。故被告存在根本违约，其应依据合同约定承担违约责任。被告认为，根据合同约定，原告应于每年8月8日一次性足额缴纳房租，但原告在2017年8月18日之前仍未缴纳自2017年8月8日至2018年8月8日的任何房租，即使原告陈述已缴纳20000元，但亦未按合同约定足额缴纳房租，仍属于拖欠，原告存在违约，故被告享有单方解除权。在合同已解除的情况下，被告将房屋收回属防止损失扩大，合情合法。原告所述房屋漏水、被告未履行修缮义务发生于原告拖欠房租2个多月之时，且根据被告提交的证据表明，被告已上门进行了修缮，合同约定原告亦可自行修缮但未自行修缮，这不符合逻辑，故被告无违约情形。 （三）押金5000元应否退还原告 原告认为，被告应当向原告退还押金5000元；被告认为，押金属于保证金性质，在原告未能如约履行合同义务的情况下，被告可不予退还该押金。 （四）原告主张违约金500000元应否支持 原告认为，本案租赁合同已对违约责任中包括违约金的计算以及装修损失如何承担的问题进行了明确约定，无需再另行举证，被告存在根本违约，其应依据合同约定承担违约责任；被告认为，其并未违约，不应支付违约金。对于装修损失的金额，原告并未进行详细举证，故被告不予认可。且合同第四条第4款约定被告同意将房屋原有电器等设施设备转让给原告是以10年租赁期限为前提，原告实际租期并未满10年。 （五）被告反诉主张房屋占用费26700元应否支持 原告认为，被告反诉主张的房屋占用费不应支持。被告存在严重违约，在原告如期缴纳房屋后仍歪曲否认原告已缴纳房租的事实。经公安机关多次上门调解并确认涉案房屋因漏水已无法正常经营，被告仍未对漏水问题加以整改，造成本案合同无法继续履行，故原告无任何义务向被告支付房屋占用费，且原告实际上并未占用涉案房屋。被告认为，因原告违约在先，被告已行使单方解除权，于2017年8月25日将解除合同的意思表示送达原告，故原告应向被告支付自2017年8月8日至同年11月10日的房屋占有使用费。 （六）被告反诉主张原告支付迟延交付租金的违约金330000元应否支持 原告认为，被告占用原告所有的设备设施继续从事宾馆经营业务，导致本案合同的剩余租赁期限无法继续履行，并造成了原告的前期投入损失以及后期经营利益的损失，原告不应向被告支付任何违约金，而应由被告向原告支付违约金并赔偿损失。被告认为，因原告未按期缴纳租金，原告应按合同约定的合同价款总额的30%支付违约金。 判决的理由与结果 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，被告将涉案房屋出租给原告用于旅馆经营，双方因此于2013年7月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应严格恪守合同约定、履行各自合同义务。 （一）关于本案中违约行为的确定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行债务或履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在房屋租赁合同履行过程中，出租方应向承租方交付符合合同约定条件的房屋，出租方未履行该义务的，承租方可就租金支付义务行使先履行抗辩权。本案中，根据原被告提交的证据表明，涉案房屋自2015年起发生漏水后，作为出租人的被告应当履行维修租赁物的义务，但经原告多次催告，虽进行了相关维修工作，但并未妥善解决房屋渗水问题。鉴于原告承租涉案房屋系用于经营宾馆的特殊用途，房屋渗水问题将严重影响原告对涉案房屋的正常使用，原告有权行使先履行抗辩权而拒付租金，被告因此采取锁门、堵门等措施导致原告无法继续经营，致使合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约。 （二）关于合同解除。根据前述，被告经原告多次催告后，仍未按合同约定履行妥善维修义务，原告有权根据《房屋租赁合同》第九条第2款之约定主张解除合同，故对原告的该项主张，符合法律规定，本院予以支持并认定合同自本院将原告主张解除合同意思表示的起诉状副本向被告送达之日即2018年5月11日起解除。故被告反诉主张确认合同已于2017年8月25日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 （三）本诉一节。1、关于押金退还问题。履约保证金性质系合同之债的担保方式，双方应对适用履约保证金的条件和后果进行明确约定，履约保证金方发生作用。本案中，根据交易习惯，合同中约定的押金应属履约保证金性质，但原被告双方对于该押金的适用条件及后果并未进行明确约定，则合同解除后，被告应当返还，原告主张被告返还押金5000元之诉求，合法有据，本院予以支持。2、关于违约责任的问题。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据合同约定，被告违反本合同约定，提前回收房屋的，应按照合同未履行期间的总租金三倍向原告支付违约金，并按合同未履行期间与合同总履行期间之比赔偿原告依附于承租房屋的装修损失。本案中，因被告的严重违约行为致使原告合同目的无法实现，原告有权主张被告承担相应违约责任并赔偿损失。对于原告主张被告支付违约金及装修损失、物品使用费共计495000元之诉求，主张过高，考虑到原告承租涉案房屋后为其经营旅馆对房屋进行了部分装修并购置相关物品花费的费用，本院综合依据双方合同约定及原告向本院提交的相关费用凭证酌情认定被告应向原告支付违约金及装修损失等费用共计120000元整。3、关于物品返还的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。根据本案实际情况，合同解除后，原告有权主张被告返还原告为经营旅馆所购买的家具、家电等设备，且被告对此并无异议，表示同意如实返还。故对原告的该项诉求，符合法律规定，本院予以支持，具体返还物品清单详见本判决的附件。 （四）反诉一节。1、关于房屋占用费的问题。根据庭审查明的情况，原告已向被告支付租金至2017年11月8日，后被告于2017年11月10日以原告不交租金为由在未与原告针对合同解除事宜协商一致的情况下，擅自对涉案房屋进行锁门、堵门等方式以行使单方解除权，致使合同无法继续履行，自此，原告亦未能继续占有使用涉案房屋，虽尚有部分物品留存于涉案房屋，但对此被告存在较大过错，应承担主要责任。且庭审中，被告表明其已于2018年3月1日开始自行使用涉案房屋进行经营并对原告留存于涉案房屋内的部分物品进行了使用。故综上，被告主张原告支付自2017年8月至同年12月的房屋占用费26700元之诉求，缺乏事实及法律依据，且不具备正当性，本院不予支持。2、关于延迟交付房租的违约金问题。根据前述，原告有权行使先履行抗辩权，则其未在合同约定的2017年8月8日支付自2017年至2018年度的租金的行为并不构成违约，被告以此为由根据《房屋租赁合同》第十一条的约定主张逾期支付租金的违约金的反诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）周海燕与被告（反诉原告）宋帅文于2013年7月6日签订的《房屋租赁合同》自2018年5月11日解除； 二、限被告（反诉原告）宋帅文于本判决书生效之日起五日内退还原告（反诉被告）周海燕押金5000元整； 三、限被告（反诉原告）宋帅文于本判决书生效之日起五日内支付原告（反诉被告）周海燕违约金、装修损失等费用共计120000元整； 四、限被告（反诉原告）宋帅文于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）周海燕位于长沙县房屋内原告（反诉被告）周海燕为经营旅馆所购买的家具、家电等设备（具体返还物品清单详见附件）； 五、驳回原告（反诉被告）周海燕的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）宋帅文的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8800元，财产保全申请费3020元，反诉案件受理费3325元，合计15145元，由原告（反诉被告）周海燕负担6000元，被告（反诉原告）宋帅文负担9145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 付 建 安 人民陪审员 王 新 明 人民陪审员 付   民 二〇一八年十一月三十日 法官助理吴欢 代理书记员 吴欢（兼） 附件：返还物品清单                            物品名称                       数量                               空调                       22台                               热水器                       12台                               电视机                       21台                               洗衣机                       1台                               电风扇                       8台                               电脑                       3台                               发电机                       1台                               麻将机                       2台                               监控探头                       11个                               宽带路由器                       1个                               身份证识别机                       1台                               液化气灶                       1个                               液化气罐                       1个                               被套                       46床                               床铺                       23床                               窗帘                       13套                               椅子                       1把                               沙发                       1套                               脚垫                       2个                               大厅的灯                       1个                附：裁判文书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限交纳租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延交纳租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。