天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0106民初3654号原告：天津陆津房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区北马路170号陆家嘴金融大厦A座38层01室。法定代表人：徐而进，公司董事长。委托诉讼代理人：李杨，天津文诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾柏茹，天津文诺律师事务所律师。被告：天津市红桥区浙峰海鲜酒楼，住所地天津市红桥区南运河南路48号虹桥新天地6号楼。负责人：吴秀芬,个体经营者。第三人：上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市红桥区大胡同街大丰路与南运河南路交口。法定代表人：朱秋林，公司董事长。委托诉讼代理人：李杨，天津文诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾柏茹，天津文诺律师事务所律师。第三人:吴秀芬，女，汉族，1968年3月3日出生。第三人:梁玲芳，男，汉族，1973年3月28日出生。原告天津陆津房地产开发有限公司（以下简称：“陆津公司”）诉被告天津市红桥区浙峰海鲜酒楼（以下简称：“浙峰酒楼”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案，因被告负责人吴秀芬患病未出庭应诉，其夫梁玲芳到庭应诉但诉讼代理委托书未有被告负责人吴秀芬签名。后本院至浙江省温岭向被告负责人吴秀芬送达起诉状副本及开庭传票。并依法追加上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司（以下简称：“陆家嘴天津分公司”）、吴秀芬、梁玲芳为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序于2018年10月29日远程视频公开开庭进行了审理。原告陆津公司及第三人陆家嘴天津分公司的委托诉讼代理人李杨和贾柏茹到庭参加诉讼，被告负责人及第三人吴秀芬、第三人梁玲芳通过远程视频参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1请求贵院依法判决确认原被告及第三人之间签订的《虹桥新天地商铺租赁合同补充协议（二）（续租）》解除；2、请求贵院依法判令被告腾退并按照《虹桥新天地商铺租赁合同》10-1的约定将租赁物天津市红桥区南运河南路48号虹桥新天地6号楼返还给原告；3、请求贵院依法判令被告支付拖欠的2018年1月-5月租金213678.9元、截止到2018年5月28日产生的逾期支付租金违约金18590.07元，并以213678.9元为基数按照每日千分之一的标准支付违约金至实际付清之日止；4、请求贵院依法判令被告给付原告为其垫付的2016-2017年度以及2017-2018年度采暖费48290.4元；5、请求贵院依法判令被告赔偿原告违约金138503.34元；6、请求贵院依法判令被告按照42735.78元/月的标准支付自2018年6月1日至实际腾房之日止的房屋占用费，按照85471.56元/月的标准支付自2018年6月1日至实际腾房之日止的逾期腾房违约金；7、本案诉讼费由被告承担。原告变更诉讼请求：因被告已于2018年7月16日腾空涉诉房屋，撤回第二项诉请；请求贵院依法判令被告按照42735.78元/月的标准支付自2018年6月1日至实际腾房2018年7月16日（46天）房屋占用费65528.2元，按照85471.56元/月的标准支付自2018年6月1日至实际腾房2018年7月16日逾期腾房违约金131056.39元；其他诉请不变。事实与理由：2012年7月，原、被告以及第三人陆家嘴天津分公司签订了《虹桥新天地商铺租赁合同》，约定由被告承租原告坐落于天津市红桥区南运河南路48号虹桥新天地6号楼建筑一处，第三人陆家嘴天津分公司提供物业管理服务，租赁期间为2012年7月1日起至2015年6月30日止，月租金自起租日起第一年、第二年、第三年分别为人民币35332元，物业管理费为每月人民币3432元。合同6-11条约定，倘被告拖欠支付本合同规定的租金、应当补足的租赁押金、物业管理费、公用事业费用及其他费用等各项费用，原告有权向被告要求支付日息1‰的逾期付款违约金。合同12-3约定，原告有权在被告逾期支付任何应付费用（包括租金、租赁押金（包括应当补足的租赁押金）、公用事业费、物业管理费、其他费用）超过14日时，提前收回该房屋或其任何部分，同时被告应向原告支付相当于该房屋届时（即本合同提前终止当月）3个月租金和物业管理费之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还需赔偿原告的其他损失。2015年7月，原、被告及第三人陆家嘴天津分公司签订了《虹桥新天地商铺租赁合同补充协议（一）（续租）》，约定上述建筑租期延长，为2015年7月1日起至2017年6月30日止，月租金自起租日起第一年为人民币35332元，第二年为人民币37028.5元，第三人陆家嘴天津分公司提供物业管理服务，该协议未涉及的内容和条款仍按原合同执行。2017年9月25日，原、被告及第三人陆家嘴天津分公司签订了《虹桥新天地商铺租赁合同补充协议（二）（续租）》，约定上述建筑租期延长，为2017年7月1日起至2018年6月30日止，月租金为人民币40700.74元，月租金价税合计为人民币42735.78元，第三人陆家嘴天津分公司提供物业管理服务，该协议未涉及的内容和条款仍按原合同执行，合同约定履行合同中发生的争议为租赁物所在地人民法院管辖。合同签订后，原告依约履行合同，提供符合要求是租赁标的供被告使用，但被告未能依约履行合同，截止至今被告拖欠2018年1月-5月的租金人民币213678.9元、2016-2018年底采暖费人民币48290.4元，总计261969.3元。原告已向浙峰酒楼及吴秀芬女士发送《催告函》，但并无效果。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，被告拒不支付租金、采暖费等其他费用已严重违反合同约定和法律规定，侵犯原告的合法权益，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及相关法律法规诉至贵院，望贵院依法查清事实，判如所请。被告浙峰酒楼辩称，原告的诉讼请求第一项同意解除；第二项同意返还所租的房屋；第三项认为首先要知道被告租房的性质和目的：2012年选择虹桥新天地，因为虹桥新天地项目是红桥区政府和陆家嘴集团精心打造的一条投资大、品质高红桥区最好的美食精品街，所以被告投资1500000元创业，2012年8月18日虹桥新天地一条街开业；2012年当初政府给予3000000元补贴，对周边绿地、灯光、道路建设打造的灯火辉煌，特别漂亮的环境，打动了被告投资做生意，所以投资1500000元装修房屋，目的是想在此地好好做生意创业。经营5年零6个月。目前没有钱支付房租原因：2017年6月30日前房租费付清后才可以签订2017年7月1日-2018年6月30日补充协议，而且签订协议时没有跟被告说业态环境改变；虹桥新天地项目业态环境改变和人为造成环境破坏使我们无法经营。2017年9月25日签续租，没有告诉我们虹桥新天地项目业态改变，现在都是办公场所和教育场所，到晚上房屋前后路灯一片漆黑，很阴暗，造成极大不便，客人反应强烈，大丰桥进口处立杆停车收费，（本来房屋前面公共区域：电力井、自来水井、通信井、燃气井酒店全部空调维修口）并私自划线收费，客人反应强烈，影响正常营业，导致客流量逐渐减少生意冷淡。被告这五年多，在虹桥新天地6号楼从2012年10月1日起支付房租至2017年12月31日合计支付房租费268万元，物业费250000元左右，被告装修投入1500000元。前期投入和房租物业费之多我们5年多压力无法用语言表达，被告老家房子卖了，本人倾家荡产，全投在浙峰楼。现在就这样给我们停业，加之今年吴秀芬被查出乳腺癌扩散，正是急用钱的时候，没有工作，没有经济来源，亲人病重，家庭困难，也很焦虑着急，并非有意拖欠房租。被告敬畏法律，尊重法官，相信法官的公正执法，也恳请法官能够酌情考虑被告的真实情况。经营执照可能被被告的会计申请注销了。第三人陆家嘴天津分公司述称，同意原告的诉讼主张。第三人吴秀芬述称，现自己患病，同意解除合同，同意腾房。请法院考量实际情况判决。第三人梁玲芳述称，该提交的证据已提交法院，被告的意见已经表达的很清楚，相信法院会公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一，虹桥新天地商铺租赁合同，《虹桥新天地商铺租赁合同补充协议（二）（续租）》，证明补充协议二中明确了租赁合同租金标准，42735.78元，老合同约定了给付时间，及拖欠租金的违约金（6-11条）。证据二，采暖费统一收取票据复印件一张，证明原告方代被告缴纳了供暖费。证据三，2012年7月租赁合同12-3条的约定，相当于三个月的租金和物业费的总和1385034.14元。证据四，2012年7月的合同10-3条的约定，46天，支付占用费65528.2元，逾期腾房违约金131056.39元（65528.2*200%）。证据五，2018年5月23日向被告发出催告函，2018年5月30日委托律师事务所向被告发出的律师函要求解除合同，证明原告向被告主张过权利。被告及第三人吴秀芬、梁玲芳的质证意见为，对证据一，以前房租都是一年或者半年一起支付的，拖欠租金的事实存在但是现在确实没有支付能力。按照合同约定2018年6月30日到期，但2018年5月20日原告停水停电，造成了被告损失。对证据二，采暖费的票据不认可。供暖系统不稳定，温度不达标，水泵是原告自己安装的，维修不方便，2017年其他房屋建设影响了我们的地采暖，第三人物业公司收取被告的电量耗损费，没有给被告发票，被告交到一户一表分开，大概一年多。对证据三、证据四，原告2018年5月20日停水停电，造成被告无法经营，不承担违约责任。对证据五，催告函不代表什么，以前到期交付房租都有催告函。被告及第三人吴秀芬、梁玲芳提供证据如下：证据一，红桥区政府和陆家嘴整条街的招商引资的副本，（天津陆津房地产开发有限公司关于贯彻执行6月18日招商工作的通知）证明这条街没有违章建筑。；证据二，停车收费的照片包括影响经营的照片，证明原告停车收费，一条街和步行街均堵死，照明路灯关闭，没有通知被告，2018年5月20日停水停电。证据三，支付涉诉房屋的租金票据（原告开具），证明房屋租金不是按一个月一支付，都是按照有资金了就支付。证据四、装修涉诉房屋，阳台封闭装修，由装修公司开具的报价单。证据五，第三人吴秀芬在医院治疗期间的诊断证明及医药票据。原告及第三人陆家嘴天津分公司的质证意见为：证据一，真实性认可，证明目的不认可。证据二，真实性没有办法核实，时间无法显示，对被告的证明目的都是相关执法部门的责任，不是原告的责任，在合同履行过程中，原告没有违约行为，被告不能以此作为不支付违约金的抗辩理由。证据三，真实性认可，不认可证明目的；证据四，与出租方无关，不认可证明目的；证据五真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可；证据五，与本案无关。第三人陆家嘴天津分公司未提交证据。本院依照证据规则、法律规范及法学原理，对原告提交的证据认证如下：原告提交证据的真实性、合法性本院均予以确认，但原告所提交的关于违约金的证据，采暖费的证据，原告的证明目的本院将在析理部分予以详述，在此不再赘述。对被告及第三人吴秀芬、梁玲芳提交的证据，原告的抗辩意见成立，本院予以采信。本院依据原、被告庭审陈述及对原、被告提交的有效证据的确认，确认事实如下：2012年8月23日，原、被告以及第三人陆家嘴天津分公司签订了《虹桥新天地商铺租赁合同》，合同约定：被告承租坐落天津市红桥区南运河南路48号虹桥新天地6号楼建筑。第三人陆家嘴天津分公司提供物业管理服务。租赁押金、物业管理费、公用事业费用及其他费用等各项费用，原告有权向被告要求支付日息1‰的逾期付款违约金。合同12-3约定，原告有权在被告逾期支付任何应付费用（包括租金、租赁押金（包括应当补足的租赁押金）、公用事业费、物业管理费、其他费用）超过14日时，提前收回该房屋或其任何部分，同时被告应向原告支付相当于该房屋届时（即本合同提前终止当月）3个月租金和物业管理费之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还需赔偿原告的其他损失。附表一载明：“该建筑”系指建筑一、二层（实际楼层）两个单元，建筑面积：528.2平方米，租赁面积：528.2平方米。交房日：2012年7月1日，起租日：2012年7月1日。租赁期间为2012年7月1日起至2015年6月30日止。附表二载明：日租金单价人民币2.2元/每平方米，月租金35332元，首期租金105996元。附件三载明：被告装修范围一栏：如被告欲自行装修或修改，须自费聘请有资质之设计及施工单位为其室内装修做出设计图纸并呈送原告审核批准后方能动工。被告须根据天津市相应法规规定向有关部门报建、报监，并承担所有相关费用等。原、被告及第三人陆家嘴天津分公司均加盖单位印章，授权代表人签字。2017年9月25日，原、被告及第三人陆家嘴天津分公司签订了《虹桥新天地商铺租赁合同补充协议（二）（续租）》，载明：鉴于原、被告及第三人于2012年8月就被告向原告承租天津市红桥区南运河南路51号（原写48号）虹桥新天地6号楼（以下简称“该房屋”）签订了编号为“虹桥1208050009”的《虹桥新天地商铺租赁合同》，租期自2012年8月1日至2016年6月30日止；于2016年7月就该房屋签署了《虹桥新天地商铺租赁合同补充协议（一）（续租）》续租租期自2016年7月1日至2017年6月30日；第三人陆家嘴天津分公司提供物业管理服务。原告同意被告续租该房屋，租赁期延长，为自2017年7月1日起至2018年6月30日止。续租期内，该房屋的租金单价价税合计为人民币2.66元/日/平方米；月租金为人民币40700.74元，月租金价税合计为人民币42735.78元。原、被告及第三人均加盖公司印章，工作人员签名。2018年5月23日原告向被告及第三人吴秀芬邮寄发送《催告函》，要求被告及第三人吴秀芬补交拖欠的费用。现原告诉至本院，1、请求依法判决确认原被告及第三人之间签订的《虹桥新天地商铺租赁合同补充协议（二）（续租）》解除；2、请求依法判令被告腾退并按照《虹桥新天地商铺租赁合同》10-1的约定将租赁物天津市红桥区虹桥新天地6号楼返还给原告；3、请求判令被告支付拖欠的2018年1月-5月租金213678.9元、截止2018年5月28日产生的逾期支付租金违约金18590.07元，并以213678.9元为基数按照每日千分之一的标准支付违约金至实际付清之日止；4、请求依法判令被告给付原告为其垫付的2016-2017年度以及2017-2018年度采暖费48290.4元；5、请求依法判令被告赔偿原告违约金138503.34元；6、请求依法判令被告按照42735.78元/月的标准支付自2018年6月1日至实际腾之日止房屋占用费，按照85471.56元/月的标准支付自2018年6月1日至实际腾房之日止的逾期腾房违约金；7、本案诉讼费费由被告承担。审理中，被告于2018年7月16日腾空涉诉房屋，并表示同意解除租赁合同。原告撤回第一、二项诉请；变更诉请为：请求依法判令被告按照42735.78元/月的标准支付自2018年6月1日至实际腾房2018年7月16日（46天）房屋占用费65528.2元，按照85471.56元/月的标准支付自2018年6月1日至实际腾房2018年7月16日逾期腾房违约金131056.39元；其他诉请不变。庭审中，被告表示，被告的经营执照可能已被被告的会计注销，且原、被告及第三人陆家嘴天津分公司在合同履行期间，第三人陆家嘴天津分公司曾停水停电，影响了被告的经营。被告的服务员可以证明。本院依职权至天津市红桥区市场和质量监督管理局核查被告营业执照，尚处可经营状态。第三人陆家嘴天津分公司工作人员至本院接受询问表示，确曾于2018年5月给被告停电。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告诉至本院请求与被告解除租赁合同并请求被告返还租赁物，被告同意解除租赁合同并已向原告返还租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，本院确认原、被告签订的《虹桥新天地商铺租赁合同》、《虹桥新天地商铺租赁合同补充协议（一）（续租）》、《虹桥新天地商铺租赁合同补充协议（二）（续租）》均予以解除。被告已于2018年7月16日向原告返还坐落天津市红桥区虹桥新天地6号楼。故本案的争点是：一、原、被告及第三人陆家嘴天津分公司在租赁合同履行期间是否存在未履行合同义务的违约行为；二、租赁合同解除后履行责任义务人的确认。三、原告请求被告支付欠付租金、采暖费、违约金及其计算标准；原、被告及第三人陆家嘴天津分公司在租赁合同履行期间，原告对被告经营场所的周边经营环境的重大改变，未及时的采取积极的措施与被告共同应对，在被告承担相关合同违约责任时应适当予以考量。合同履行期间的2018年5月20日，第三人陆家嘴天津分公司擅自停止向被告所租赁的经营场所供电，第三人陆家嘴天津分公司亦存在违反合同义务的违约行为，且第三人陆家嘴天津分公司系租赁合同的相对方，亦系涉诉房屋的管理方，在被告承担相关合同违约责任时亦应适当予以考量。被告未向原告支付2018年1月至5月的租金213678.9元，被告未履行合同义务，构成合同违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、地一百一十四条的规定，被告应履行合同义务并向原告支付一定数额的违约金。庭审中，被告表示经营执照可能被注销一节，经本院核查，被告经营执照未被注销或吊销，尚在可持证经营状态。故本案承担合同履行义务的责任主体系被告，第三人吴秀芬、梁玲芳不承担合同履行义务的责任。原告诉请被告给付拖欠的2018年1月至5月的租金213678.9元，及原告诉请被告支付截止2018年5月28日产生的逾期支付租金违约金18590.07元，本院予以支持。原告诉请被告按照42735.78元/月的标准支付自2018年6月1日至实际腾房2018年7月16日（46天）房屋占用费（使用费）65528.2元，本院亦予以支持。原告诉请原告为其垫付的2016-2017年度、2017-2018年度采暖费48290.4元，被告抗辩理由为对原告提交的供暖费票据不予认可，本院辨析，原告提交之关于诉请被告支付原告代为被告缴纳的采暖费票据，无被告所使用的标注涉诉房屋采暖面积、采暖费标准及采暖费数额，无法证明系被告所使用的涉诉房屋的采暖费，原告可在补充后证据后，另案解决。亦可由相关权利人诉请解决。关于原告依据2012年7月租赁合同12-3条的约定，相当于三个月的租金和物业费的总和1385034.14元诉请，被告的抗辩系不同意给付，基于被告的诉讼能力、法律认知及被告负责人即第三人吴秀芬身患疾病的事实，本院依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院不予支持。关于原告诉请被告按照85471.56元/的标准支付自2018年6月1日至实际腾房2018年7月16日逾期腾房违约金131056.39元及以213678.9元为基数按照每日千分之一的标准支付违约金至实际付清之日止，依据上述分析，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、准予原告天津陆津房地产开发有限公司与被告天津市红桥区浙峰海鲜酒楼签订的《虹桥新天地商铺租赁合同》、《虹桥新天地商铺租赁合同补充协议（一）（续租）》、《虹桥新天地商铺租赁合同补充协议（二）（续租）》予以解除；二、自本判决生效之日起十五日内，被告天津市红桥区浙峰海鲜酒楼一次性给付原告天津陆津房地产开发有限公司2018年1月至5月的商铺租金213678.9元；三、自本判决生效之日起十五日内，被告天津市红桥区浙峰海鲜酒楼一次性给付原告天津陆津房地产开发有限公司自2018年6月1日至2018年7月16日实际腾房之日（按照42735.78元/月的标准）的房屋使用费65528.2元；四、自本判决生效之日起十五日内，被告天津市红桥区浙峰海鲜酒楼一次性给付原告天津陆津房地产开发有限公司截止2018年5月28日产生的逾期支付租金违约金18590.07元；五、驳回原告天津陆津房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费7586元，由被告天津市红桥区浙峰海鲜酒楼负担（于本判决书生效之日起十五日内给付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王志文审 判 长  郑 昊人民陪审员  薛 晖二〇一八年十一月三十日法官助理刘荟芳书记员墨杭附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。