陕西省府谷县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0822民初770号 原告马XX(曾用名马XX)，男，1965年4月24日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人吕XX，女，北京市XX律师事务所律师。 被告田XX，男，1966年1月8日出生，汉族，住陕西省府谷县府谷镇。 被告赵XX（曾用名赵XX），男，1967年6月6日出生，汉族，居民。现住陕西省府谷县府谷镇。 委托诉讼代理人杨XX，女，陕西XX律师事务所律师。 第三人苏XX，男，1953年5月23日出生，汉族，住陕西省府谷县府谷镇。 原告马XX与被告田XX、赵XX（赵XX）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日作出（2017）陕0822民初2078号民事判决，宣判后，被告赵XX不服，提起上诉。陕西省榆林市中级人民法院于2017年12月27日作出(2017)陕08民终4003号民事裁定，以原审事实不清为由。裁定如下：一、撤销府谷县人民法院（2017）陕0822民初2078号民事判决；二、本案发回府谷县人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，并依法追加第三人苏XX参加本案的诉讼活动，于2018年7月12日公开开庭审理了本案。原告马XX的委托诉讼代理人吕XX、被告田XX、赵XX及第三人苏XX到庭参加了诉讼，原告马XX经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马XX诉称，2011年6月24日，原告马XX与被告田XX及第三人苏XX签订了《土地租赁转租合同》，将原告马XX承租苏XX的坐落于府谷镇华龙停车场二层平台的16间厂房占用的土地转租给被告田XX，用于筹建蒙古大营设施，经营餐饮娱乐一体化服务项目。合同约定租期为六年零六个月，即从2011年7月1日起至2017年12月31日止，年租金为40万元，租赁费支付方式为：合同签订之日被告田XX支付定金30万元，2011年7月1日，支付租赁费30万元，2012年1月1日，支付租赁费20万元，2013年1月1日，支付租赁费40万元，2014年1月1日，支付租赁费40万元，2015年1月1日，支付租赁费40万元，2016年1月1日，支付租赁费40万元，2017年1月1日，支付租赁费20万元。为了避免发生租赁纠纷，原出租人苏XX也参与了合同签订，同意原告转租，但到期返还租赁物时，被告田XX租赁土地后修建的蒙古包和地面建筑不得拆除，所有权归苏XX所有。合同签订后，被告田XX在合同签订前期履行了合同义务，2013年下欠租赁费5万元、2014年下欠租赁费40万元未按约支付，原告于2014年3月诉至府谷县人民法院要求二被告支付租赁费45万元，府谷县人民法院判令被告支付原告租赁费45万元，现已到执行阶段。但是2015年1月、2016年1月、2017年1月租赁费合计100万元，被告田XX至今未付，合同约定，且因三方任何一方的原因不能按约定执行，需支付受损方不少于200万元的损失，被告赵XX自愿为被告田XX履行合同提供担保，现被告田XX拒不支付租赁费严重违约，应当承担继续履行合同的违约责任，并由被告赵XX承担连带给付责任。为此原告诉至法院，请求依法判令：一、被告田XX支付原告租赁费100万元，在庭审中原告放弃要求被告继续履行合同的诉讼请求；二、被告赵XX对被告田XX应承担的义务承担连带给付责任；三、本案诉讼费由二被告承担。 原告向法庭提供了以下证据： 《土地租赁转租合同》一份，证明：1、2011年6月24日，原告与被告田XX、赵XX及第三人苏XX签订《土地租赁转租合同》。其中，苏XX为土地所有方（甲方），原告为土地租赁方（乙方），被告田XX（丙方）为土地承租方，被告赵XX为担保人。2、合同第一条约定租赁期为六年六个月，从2011年7月1日至2017年12月31日，租赁费为每年40万元，共计260万元。3、付款方式为：合同签订之日起，丙方先支付30万元定金给乙方，乙方尽早按照丙方的要求拆除场地上的建筑物。2011年7月1日支付30万元；2012年1月1日支付20万元；2013年1月1日支付40万元；2014年1月1日支付40万元；2015年1月1日支付40万元；2016年1月1日支付40万元；2017年1月1日支付20万元。4、被告赵XX在该合同落款处以担保人身份签字，应当对本案所涉合同项下租金承担连带保证责任。5、《土地租赁转租合同》合法有效，被告田XX应当按照合同约定履行支付租金的义务，被告赵XX对本合同项下的租金承担连带清偿责任。 被告田XX辩称，原告于2014年起诉他的40万元就违规的，原告给其转租的土地为化工用地，化工用地不能用作餐饮使用，土地局因为其开饭店，给其下了2万元的罚单，合同约定水、电全通，但是并没有实现，在冬天的时候，就没有水了，其的饭店就无法经营，导致饭店赔钱，到了2013年饭店停业至今，其将这些情况反馈给原告，原告也没有给其解决，所以其也拒绝支付原告租赁费。 被告田XX未向法庭提供证据。 被告赵XX辩称：一、本案的起诉立案程序违法，依法应予驳回起诉。本案中一审时，杨振华提交了以下代理手续不符合法律规定，委托诉讼代理人杨振华作为一审代理人不具有代理资格，系无效代理，同时，根据二审庭审中杨振华自认本案起诉时授权委托书中马XX的签名为杨振华所签，其不具备代理资格，其无权代表马XX提起诉讼；且土地租赁转租合同中与民事起诉状中马XX的签名明显不是同一人所写。因此本案的起诉程序违法，依法应予驳回。二、本案《土地租赁转租合同》应为无效合同。首先，我国《确定土地所有权和使用权的若干规定》第三条规定：“城市市区范围内的土地属于国家所有。”第六条规定：“开发利用国有土地，开发利用者依法享有土地使用权，土地所有权仍属国家。”而苏XX在租赁合同中却自称其为涉案土地所有权人，擅自将国家所有的土地出租于他人使用，其行为严重损害了国家利益，租赁合同应为无效合同。其次，根据被告提交的证据可知涉案土地使用者为联办化工厂，土地用途为化工厂，而苏XX和马XX恶意隐瞒土地权属情况，在租赁合同中还承诺土地为合法土地，租赁用途为筹建蒙古大营设施，经营餐饮娱乐一体化服务项目。其二人以欺诈的行为让田XX、赵XX在租赁合同上签字，致使国土资源局以擅自改变土地用途为由处罚了田XX和蒙古风情园。其二人的行为严重损害了土地合法使用者联办化工厂的合法权益。因此，转租合同依法应为无效合同，田XX无需向其二人支付租金，赵XX也无需对其二人承担担保责任。三、赵XX不应对租金承担担保责任。本案所涉租赁合同签订时，在场人有田XX、王XX、赵XX等人，该三人可以证明签订合同时苏XX要求赵XX担保租赁期满后不能拆除蒙古包，赵XX也仅是同意对保证不拆除蒙古包进行担保，并未对租金进行担保。其次，假使赵XX对租金提供担保责任，但因本案所涉债务为分期履行的债务，根据《民法通则》第136条的规定，诉讼时效期间为1年，本案原告在起诉时，2015年度租金和2016年度租金已过诉讼时效，且合同中没有约定担保期限，因此推定为每期债务届满之日六个月，而原告在起诉时已经超出赵XX的期限。综上，依法驳回原告的诉讼请求。 被告赵XX向法庭提供了以下证据： 1、一审案卷材料复印件一份，证明本案在起诉时授权委托书中的马XX的签名为杨振华所签，杨振华不具备代理资格，其提交的代理手续不符合法律规定，无权代表马XX提起诉讼；且土地租赁合同中起诉状马XX的签名明显不是同一人所写。因此本案的起诉程序违法，依法予以驳回。 2、国有土地使用证复印件一份、温李河村委会情况说明一份，证明涉案土地使用者为联办化工厂，土地用途为化工厂，而苏XX和马XX恶意隐瞒土地权属情况，谎称土地所有人为苏XX，以欺诈的行为让田XX和赵XX在租赁合同上签字，根据规定，城市土地所有权归国家所有，因此苏XX和马XX的行为严重损害国家利益，且严重损害了土地合法使用者的权益。因此，涉案土地租赁转租合同依法应为无效合同，田XX无需向其二人支付租金，赵XX也无需对其二人承担担保责任。 3、国土资源行政处罚决定书一份、陕西省当场处罚收据一支，证明苏XX和马XX在签订租赁合同时隐瞒了涉案土地权属情况，致使国土资源局以擅自改变土地用途为由处罚了田XX和蒙古风情园，苏XX和马XX未能按照租赁合同约定提供合法的土地，进一步证明涉案租赁合同应为无效合同。 4、榆林中院听证笔录复印件一份，证明本案立案材料中授权委托书上马XX的签名非马XX本人所签，本案起诉程序违法。 5、申请证人赵XXXX出庭作证，证明赵XX在租赁合同上签字时的状态为醉酒状态，且当时所担保的事项仅为保证租赁期满后不拆除蒙古包等设备，并未对租金提供担保。 6、申请证人王XX出庭作证，证明：1、王XX是签合同时的在场人；2、赵XX在租赁合同上签字时的状态为醉酒状态，且当时所担保的事项仅为保证租赁期满后不拆除蒙古包等设备，并未对租金提供担保。 第三人苏XX辩称，联办化工厂是乡镇企业局批准的，当时他们把工厂盖起来，土地被划成城镇用地了，当时他投资了1千多万，现在他每年收房租十来万，他两次办了土地使用证。后来不让办化工厂了，他就办了停车场，并将土地租给了马XX，每年收马XX10万元租金，租了十二年，租到六年的时候，马XX将土地转租给了田XX，马XX每年收田XX40万元租金。 第三人苏XX向法庭提供了以下证据： 1、国有土地使用证，证明田XX所租土地使用权人是苏XX。 2、新办石灰厂申请复印件、征用大石乱荒山坡的协议复印件、投资征地入股协议复印件，证明该土地为苏XX投资，土地使用者为苏XX。 经庭审质证，对原告提交的证据被告及第三人提出如下质证意见： 被告田XX对合同真实性无异议，当时签订合同的时候，其不知道土地的性质是不能经营餐饮，也因此受到了处罚，合同约定水电路全通，但是到了冬天水就使用不了，2012年他就给原告说让原告整改，原告也一直没有解决，所以饭店就经营不下去了一直停着了；关于赵XX的担保，当时场地上有一个四五百平米的厂房，马XX想把厂房拆除，厂房上有钢梁，价值两万多元，苏XX怕他租期届满后将厂房钢梁拆除卖钱，苏XX就让他找一个担保人，保证租期届满后，不能拆除蒙古包及厂房上的钢梁，然后他找了几个人都不行，最后赵XX给他介绍了赵XX，苏XX认为赵XX有能力，当时就把赵XX叫过来一起喝酒，酒喝多了以后，赵XX也就在合同上签了字。 被告赵XX对合同的真实性有异议，当时赵XX处于醉酒状态，自己也不知道是否是本人签字。对合同的证明目的有异议，首先，原告自认该合同中涉案土地所有人为苏XX，而法律明确规定城市土地所有权归国家所有。其次，该合同中的第一条租赁用途，并不符合涉案土地经政府部门批准的用途，再次，苏XX在合同中保证用地的合法性，而田XX在使用过程中，却多次因土地用途不合法而受到土地部门处罚，该合同因损害国家和他人利益而属于无效合同，赵XX也无需为一份无效合同承担担保责任。 第三人苏XX对该组证据无异议，其就是土地所有方。 对被告赵XX提供的证据原告、被告田XX及第三人提出如下质证意见： 对被告提供的证据1、原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，民事起诉状马XX签名无论是否为其本人所签，其真实意思为愿意起诉，且被告并未对马XX的签名申请鉴定，被告说称马XX签字并非本人所签，没有事实依据，本案起诉程序合法。被告田XX无异议。第三人认为与其无关。 对被告提供的证据2、原告对国有土地使用证的真实性不认可，对温李河村委会情况说明真实性予以认可，但情况说明与本案没有关系。对本案所涉土地的使用权人及土地用途，即使改变土地用途，土地管理法关于土地用途的相关规定均为管理性强制性规定，而合同法解释二第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定，“强制性规定是指效力性强制性规定”，本案所涉土地租赁转租合同并未违反效力性、强制性规定，因此本案所涉土地租赁转租合同合法有效。被告田XX无异议。第三人苏XX认为土地所有权是他，他没有损害国家利益。 对被告提供的证据3、原告对真实性予以认可，对证明目的不认可，被告在承租土地时，对土地有一定的了解，且被告作为完全民事行为能力人，是在平等自愿的基础上签订合同，原告并未对涉案土地权属情况予以隐瞒，更没有欺诈意思，国土资源行政处罚决定及陕西省当场处罚收据，均系被告在经营过程中所产生的费用，该处罚是行政处罚，并不能证明租赁合同无效。被告田XX无异议。第三人苏XX认为他不存在给田XX提供土地使用证，他没有过田XX的钱，与他无关。 对被告提供的证据4、原告对该组证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，无论授权委托书中签字是否马XX本人所签，马XX对此代理行为均予以认可，且该行为并未损害马XX的合法利益，该行为并未违法法律程序，仅系代理人超越代理权或没有代理权的行为，今与马XX确认其对该代理行为予以追认，愿意承担代理人代其行使的民事责任。被告田XX无异议。第三人苏XX认为与他无关。 对第三人苏XX提供的证据原告及被告提出如下质证意见： 原告对第三人提供的证据均无异议。被告赵XX、田XX对证据真实性无异议，对证明目的有异议。土地证上苏XX等字样字体的颜色和字迹与其他内容明显不一致，该土地证中加盖有府谷县XX公章处的字迹为蓝色字体，所以该土地证中合法有效的内容为蓝色字体内容，其次该土地证中明确记载土地用途为化工厂。 本院对原、被告及第三人提供的证据作如下认定： 对原告提供的证据来源合法、内容真实，本院予以确认。对被告赵XX提供的证据作如下认定，对证据1、4，因一审判决已被撤销，且在发回重审过程中，原告的委托手续合法，对真实性予以确认，但对证明目的不予确认。对证据2、因土地使用证中未加盖公章本院不予确认，情况说明再无其他证据予以印证，本院不予确认。对证据3、对真实性予以确认，对证明目的不予确认。对证人赵XXXX的证言，因再无其他证据予以印证，本院不予确认。对证人王XX的证言，因其也是听说，属于传来证据，本院不予确认。 对第三人提供的证据中对土地使用证，来源合法，本院予以确认，对提供的其他证据因无原件予以核实，本院不予确认。 本院根据原、被告及第三人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：2011年6月24日，土地所有方苏XX（甲方）、出租方原告马XX（乙方）与承租方被告田XX（丙方）签订《土地租赁转租合同》一份，苏XX作为涉案土地的使用权人，同意原告马XX将位于府谷镇华龙停车场二层平台及16间房屋转租给被告田XX使用，租赁用途：丙方在该场地筹建蒙古大营设施，经营餐饮娱乐一体化服务项目。租赁期间为六年零六个月，即从2011年7月1日起至2017年12月31日止；租赁费每年40万元，合同签订之日起，丙方支付30万元定金给乙方，乙方尽早按照丙方要求拆除场地上的建筑物，2011年7月1日支付30万元、2012年1月1日支付20万元、2013年1月1日支付40万元、2014年1月1日支付40万元、2015年1月1日支付40万元、2016年1月1日支付40万元、2017年1月1日支付20万元。被告赵XX在《土地租赁转租合同》底部签：“丙方担保人赵XX”。合同签订后，被告田XX按约支付原告定金30万元，2011年7月1日支付租赁费30万元、2012年1月1日支付租赁费20万元、2013年1月1日支付租赁费35万元。 2014年3月20日，原告马XX将被告田XX、赵XX及第三人苏XX诉至府谷县人民法院，要求确认2011年6月24日签订的《土地租赁转租合同》有效，被告田XX支付原告2013年租赁费5万元，2014年租赁费40万元，被告赵XX承担连带给付责任。府谷县人民法院做出（2014）府民初字第00476号民事判决书，判决：一、确认原告马XX与被告田XX及第三人苏XX签订的《土地租赁转租合同》有效；二、被告田XX于本判决生效之日起五日内支付原告马XX租赁费45万元，并继续履行《土地租赁转租合同》；三、被告赵XX对被告田XX应支付原告马XX租赁费45万元中的40万元承担连带保证责任；四、被告赵XX承担保证责任后，有权向被告田XX追偿；五、驳回原告马XX的其他诉讼请求。现该判决已生效进入执行阶段。 另查明，租赁的土地使用者为联办化工厂（苏XX等四人），用途为：联办化工厂。 本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，并非所有的强制性法律规定都能够产生否定合同效力的影响，只有效力性强制性规定才能影响合同效力。本案中，所涉合同中约定土地租赁用途变更为经营餐饮娱乐一体化服务项目未经相关部门批准，违反了《土地管理法》的相关规定，应由相关行政部门依法作出相应的行政处罚。《土地管理法》中关于改变土地用途需登记的相关规定是管理性强制性规定。本案中所租赁的土地使用者中有苏XX，第三人苏XX对涉案土地享有使用权。2011年6月24日，原告马XX与被告田XX及第三人苏XX签订《土地租赁转租合同》，系当事人的真实意思表示，并未违反效力性强制规定，故并不因改变土地用途而导致合同无效，且该《土地租赁转租合同》已经府谷县人民法院作出的（2014）府民初字第00476号民事判决确认有效且该判决已经生效并进入执行阶段，各方当事人均应依照合同全面履行自己的义务。合同签订后，被告田XX支付定金30万元，原告马XX及被告田XX即按约履行合同，双方在合同中对30万元定金如何处理未作出明确约定，应当抵作租赁费，现被告田XX下欠原告2015年租赁费40万元、2016年租赁费40万元、2017年租赁费20万元，共计100万元未予支付，定金30万元折抵租赁费，故被告田XX应支付原告马XX租赁费70万元。关于被告田XX辩称，合同约定水、电全通，但是并没有实现的意见，因被告田XX未提供相应的证据予以证明其主张，且其在签订合同后按合同约定2013年1月1日支付租赁费35万元。故对其辩称理由不予采纳。 其次，关于被告赵XX是否应当对被告田XX应承担的合同义务承担保证责任的问题，被告赵XX作为被告田XX的担保人在合同中签名，合同对保证方式与保证范围、保证期限均未作出明确约定，但本案《土地租赁转租合同》中被告田XX的履行义务明确。根据《中华人民共和国担保法》规定，当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。本案中，约定租金支付方式为分期支付，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案所涉合同履行期届满之日为2017年1月1日，即保证期间应从2017年1月1日起至2017年7月1日止。原告于2017年6月7日向府谷县人民法院递交了民事起诉状，即在保证期限内通过诉讼的方式向被告赵XX主张了保证责任，被告赵XX依法应当对被告田XX应承担的全部合同义务承担连带清偿责任。被告赵XX承担保证责任后，有权向被告田XX追偿。关于被告赵XX辩称本案起诉程序违法的意见，因一审判决已被撤销，且在发回重审过程中，原告的委托手续合法，本院不予采纳。关于其主张原告未在保证期间内向其主张保证责任的抗辩意见，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告田XX于本判决生效之日起五日内支付原告马XX租赁费70万元。 二、被告赵XX对被告田XX在本判决主文第一项中应承担的义务承担连带清偿责任；被告赵XX承担保证责任后，有权向被告田XX追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，由原告马XX负担3800元，被告田XX、赵XX共同负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  张永霞 审 判 员  赵 琴 人民陪审员  郝秉列 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  尚宇飞