辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0602民初1682号 原告：丹东东亚混凝土产业有限公司，住所地丹东市振兴区浪头镇三道沟路206号。 法定代表人：周家滨，董事长。 委托诉讼代理人：孙长江，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任达，辽宁乾朗律师事务所律师。 被告：丹东嘉财恒润房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区官电南小区2号楼02室。 法定代表人：那文志，董事长。 委托诉讼代理人：王晓晨，辽宁天晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘业明，辽宁天晓律师事务所律师。 被告：葵花集团有限公司，住所地黑龙江省五常市葵花大街100号。 法定代表人：关彦斌，董事长。 委托诉讼代理人：刘伟，男，1989年12月13日出生，汉族，葵花集团有限公司员工，住黑龙江省林甸县。 原告丹东东亚混凝土产业有限公司诉被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司、葵花集团有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丹东东亚混凝土产业有限公司的委托诉讼代理人任达、被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王晓晨、被告葵花集团有限公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丹东东亚混凝土产业有限公司诉称：2015年10月14日，案外人辽宁正基岩土工程有限公司与被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司（以下简称丹东嘉财公司）签订了一份商铺买断协议书，约定案外人以338008元的价格购买该公司承建的丹东时尚天地新安步行街地下商场C区1126号，约12.48平方米的商铺。案外人已履行付款义务。2016年3月16日，经贵院调解，案外人辽宁正基岩土工程有限公司以其所购上述商铺抵顶欠付原告混凝土款，并于2016年4月8日协助原告将该商铺买受人更名为原告丹东东亚混凝土产业有限公司。因被告丹东嘉财公司至今未取得商铺所有权初始登记，致使原告无法取得该商铺的所有权，合同目的无法实现。该地下商场项目由被告葵花集团有限公司投资建设，且两名被告存在人员、财务、业务上的混同，故被告葵花集团有限公司亦应对商铺款承担共同返还责任。综上，原告诉讼至法院，请求解除原告与被告丹东嘉财公司于2015年10月14日签订的丹东时尚新天地《商铺买断协议书》，判令两名被告共同返还原告商铺款338008元。 被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司辩称：1、根据原、被告签订的商铺买断协议约定，发生争议应当向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，故贵院对本案无管辖权；2、涉案商品房不存在严重质量或安全隐患问题；3、本案二名被告间是独立的公司，两个公司存在各自独立的人员、业务经营及财产、并没有任何联系，故两个公司在人员、业务经营及财务三方面不存在混同；4、本案所涉的商品房具备办理产权（预售）的实质要件，且履行通知义务。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告购买C1126号商铺从2017年9月6日至2018年10月31日拖欠管理费5254元。另外，该房屋是由辽宁正基岩土工程有限公司抵顶给原告的，经过法院判决，被告为其办理了更名手续，所以双方签订了商铺买断协议，被告认为根据建设工程相关法律规定，抵顶的商铺办理相关产权登记的手续和条件不适用商品房买卖司法解释相关规定。 被告葵花集团有限公司辩称：1、元宝区法院没有管辖权；2、葵花集团与被告嘉财公司不是关联企业，不存在人格混同的情形，不是本案适格被告；3、被告已对关联案件启动再审程序，本案应中止审理。 经审理查明，2015年10月14日，案外人辽宁正基岩土工程有限公司与被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司（以下简称丹东嘉财公司）签订了一份商铺买断协议书，约定案外人以338008元的价格购买该公司承建的丹东时尚天地新安步行街地下商场C区1126号，约12.48平方米的商铺。案外人已履行付款义务。2016年3月16日，经本院主持调解，案外人辽宁正基岩土工程有限公司以其所购上述商铺抵顶欠付原告混凝土款，并于2016年4月8日协助原告将该商铺买受人更名为原告丹东东亚混凝土产业有限公司。但被告丹东嘉财公司至今未取得商铺所有权初始登记，致使原告无法取得该商铺的所有权，原告目的无法实现。该地下商场项目由被告葵花集团有限公司投资建设，且两名被告存在人员、财务、业务上的混同，故被告葵花集团有限公司亦应对商铺款承担共同返还责任。 在介绍和宣传丹东时尚新天地新安步行街地下商场时，投资商是葵花集团，开发商是丹东嘉财恒润房地产开发有限公司，经营管理是北京葵花嘉财商业发展有限公司，宣传语为“中心之道，葵花打造，地下商业核心运营专家葵花集团携百亿打造丹东时尚新天地”。在宣传过程当中，对葵花集团的品牌力进行了宣传，其中介绍葵花集团的企业方向为：葵花商业地产本着“投资一地、回报一方，求真务实、力求至胜”的经营理念，以开发国内城市商业中心路段为战略规划目标，公司先后在20多个城市开发项目，代表项目有五常、辽阳、阜新、丹东、本溪等，力争为地方经济繁荣做出更大的贡献！葵花集团杂志《葵花风采》2015-04期，对丹东时尚新天地新安步行街地下商场项目进行了报导，称“葵花就在这里，在丹东的心脏正在绽放”。 协议签订时，丹东嘉财公司为台港澳独资，股东为香港胜美投资有限公司，法定代表人是刘天威，高级管理人员备案为付朔董事、关彦斌董事长、刘天威董事、宋杰监事，此四人均为葵花集团股东。付朔是北京葵花嘉财商业发展有限公司及丹东分公司的法定代表人，关彦斌是葵花集团的法定代表人。 本院所确认的上述事实，有商铺买断协议书、（2016）辽0602民初216号民事调解书、（2017）辽0602民初3号民事判决书、增值税发票、商品房预售许可证、（2018）辽01执134号结案通知书、辽宁省高级人民法院（2018）辽民申3091号受理通知书等及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告签订的商铺买断协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。根据商铺买断协议的内容，原告购买的是商铺所有权，商铺买断协议相对于商品房买卖合同应视为预约合同，故本案的案由应定为商品房预约合同纠纷。被告将商铺卖给原告，除将商铺交付给原告，保证将商铺所有权转移给原告也是被告最基本的义务。2015年10月14日，买受人交纳了购买商铺的相应款项，至今被告没能完成商铺的所有权初始登记。按照商品房买卖合同（预售）的内容，原告也不知道何时能取得商铺所有权，不能实现购买商铺的目的。在此情况下，原告不与被告丹东嘉财公司签订商品房买卖合同，并要求返还商铺买断款，实际上也就是要求与被告解除商铺买断协议，是依法维护自己的权利，也符合法律规定。故原告诉请解除商铺买断协议并返还商铺款338008元的诉讼请求，应予支持。被告丹东嘉财公司返还原告商铺款同时，原告应将商铺返还给丹东嘉财公司。 被告辩称买断协议中约定了仲裁条款，本院无管辖权，应驳回原告起诉一节，因同类案件中被告的管辖权异议已被驳回并发生法律效力，故对被告的该辩解，本院不予采纳。对于被告葵花集团有限公司中止审理的申请，因至本案判决前该被告并未能提供证据证明其对同类案件的再审申请已获得支持并进行再审，故本院对其该申请不予支持。另外，从现有的证据看，在介绍和宣传丹东步行街地下商场时，主要是以葵花集团为主线进行大力宣传，虽然葵花集团否认授权丹东嘉财公司以葵花集团名义进行宣传，但葵花集团刊物《葵花风采》中也对丹东步行街地下商场作了宣传，因此可以认定丹东步行街地下商场宣传是葵花集团与丹东嘉财公司共同以葵花集团名义进行宣传的，该行为足以使原告相信该项目就是葵花集团的项目。如涉案项目不是葵花集团的项目，则葵花集团所作的广告即含有虚假成分，修订前的广告法第三十八条规定：“发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任”。此外，丹东嘉财公司、投资方香港胜美投资有限公司以及葵花集团存在人员混同，财务亦有混同现象。故原告要求被告葵花集团与被告丹东嘉财公司共同返还商铺款338008元的请求，应当支持。因涉案商铺买断协议的买受人现已更名为原告，原告作为买受人有权主张权利，故被告嘉财公司辩称，原告的商铺因抵顶取得故在办理产权等相应事宜时，不应适用商品房买卖司法解释等相关规定，无法律依据，本院不予采信。其辩称原告拖欠管理费等，因未能提供证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国广告法》第三十八条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告丹东东亚混凝土产业有限公司与被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司签订的商铺买断协议书； 二、被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司与被告葵花集团有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告丹东东亚混凝土产业有限公司商铺款338008元； 三、原告丹东东亚混凝土产业有限公司于本判决生效后十日内将丹东时尚新天地新安步行街地下商场C区1126号、建筑面积约12.48平方米的标准商铺返还给被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司。 如被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司、被告葵花集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6370元，由被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司、被告葵花集团有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  周保升 审 判 员  孙晓韬 人民陪审员  马崎峰 二〇一八年十一月十一日 书 记 员  高 欣