云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0181民初1045号原告：刘建云，男，汉族，1966年8月19日出生，云南省安宁市人，现在安宁市教育局工作，住安宁市。原告：刘柳，女，汉族，1993年4月14日出生，云南省安宁市人，现在安宁宁湖小学工作，住址安宁市。（与刘建云系父女关系）被告：李云华（又名李骏峰），男，汉族，1988年1月13日出生，云南省楚雄市人，住安宁市。委托诉讼代理人：李加宏，云南亮剑律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：刘兴隆，男，汉族，1970年12月30日出生，四川省兴文县人，厨师，现租住于云南省禄劝县。委托诉讼代理人：李红梅，女，汉族，1977年6月4日出生，云南省禄劝县人，务农，现租住禄劝县，代理权限为特别授权代理。（与刘兴隆系夫妻关系）原告刘建云、刘柳与被告李云华、刘兴隆租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员张红梅担任审判长，人民陪审员郑洪仙、张保友组成合议庭，于2018年9月5日、11月14日两次公开开庭进行了审理。被告李云华、刘兴隆因下落不明，本院依法在云南法院司法信息网（http://kman.ynfy.gov.cn）刊登公告向其送达起诉状副本及开庭传票、应诉通知书、举证通知书等诉讼材料，公告期届满前，被告李云华、刘兴隆到庭领取了以上相关诉讼材料。原告刘建云、刘柳，被告李云华及委托诉讼代理人李加宏，被告刘兴隆及委托诉讼代理人李红梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘建云、刘柳向本院提出如下诉讼请求：1.提前解除《饭店房屋场地租赁合同》；2.由被告一次性给付原告合同解除前实际承租使用租金（租金为每月人民币11666元）；3.原告经营场所记账消费的餐饮费用从租金中扣除，被告将原告签名单据全部交还给原告；4.被告租用期间，经营所需的桌椅、箱柜、厨房设施设备等经营器具，合同解除或合同到期后不准带走，无偿交给原告，为原告所有；5.因经营需要被告搞临时性建设和承包经营期间固定资产方面投入，合同解除后不准拆卸，无偿交给原告，为原告所有；6.被告李云华归还原告刘建云交给李云华的“石江人家”证照印章；7.原告交付给被告使用的所有房屋、设施设备、环境、树木，如有损坏照价赔偿；8.由被告承担违约责任，给付原告违约金人民币100000元；9.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月12日原告与被告李云华和刘兴隆签订《饭店房屋场地租赁合同》，由原告代表家人将“石江人家饭店”房屋及场地出租给被告经营饭店使用。租赁期限为3年（2017年8月1日起至2020年7月30止）；租金每年10万元，另加每年4万元伙食费，合计每年租金14万元。第三年起每间递增1万元。保证金为5万元，租金和保证金支付方式为合同签订3日内。合同签订之后，被告刘兴隆退出与被告李云华合作，由被告李云华一人履行《饭店房屋场地租赁合同》，原告将饭店及场地物品交付给被告李云华经营管理使用，依照合同，全面履行合同义务，而被告除给付租金10000元后，至今未履行给付租金和保证金的义务。违约逾期至今已13个月，经多次催讨索要，被告均表示无能力给付租金及保证金，致使原告不能实现合同目的。据此，依照我国《合同法》相关规定，提出民事诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告李云华辩称，本案原、被告签订饭店场地租赁协议后，被告出资90多万元对饭店改造，经营不到1个月时间，县街街道办事处、国土资源局工作人员到场地测量，告知饭店属于违章建筑，要求停止经营并拆除租赁房屋，原告无数次安慰被告并承诺尽快办理房屋和场地合法手续，但至今未办理，导致被告一年多时间无法正常经营，在此期间，原告到被告经营饭店消费打白条共计2万多元。县街国土资源已经向原告下发了停业通知书。本案合同涉案建筑都是违章建筑，被告认为合同是无效的，无效合同就不存在合同解除，因合同无效原告主张的违约金不应支持。原告支付租金的请求，被告认为饭店场地是一个整体，租赁房屋是餐饮，房屋失去使用功能，从合同签订后各级部门都下达了各种处罚违法通知，因为本案的被告不是房屋的所有人，所以均为口头通知被告要求拆除房屋停止经营，致使不能实现合同目的，不应支付租金。合同无效，依据法律规定应当根据过错责任承担赔偿，本案当中被告没有给原告造成任何损失，相反被告给原告造成的损失是巨大的，本案原告在签订合同时隐瞒租赁物属于违章建筑的事实，属于欺诈行为，造成李云华90多万元损失，被告认为原告应对该损失进行赔偿，因被告没能实际经营，已经交付的租金都应返还。原告刘柳不是房屋所有权人，没有在合同上签字，不是本案适格原告不具备主体资格，依法驳回原告诉讼请求。被告刘兴隆辩称，其只是一个厨师，帮被告李云华炒菜，干了一个月后就离开了，刘建云和李云华之间的约定不清楚。原告刘建云、刘柳围绕其诉讼请求，当庭提交如下证据：1.《林权土地及附着物和房产转让协议》原件一份，欲证实原告母亲何木英、兄弟赵永方将涉案土地的林权及地上附着物转让给两原告，转让后原告到政府部门办理变更手续被告知暂时不办理，现林权证由母亲何木英持有。2.安宁市县街街道办事处石江社区居委会出具的证明原件一份，欲证实涉案地块林木、林地、经营权、使用权属于两原告。3.《饭店房屋场地租赁合同》原件一份，欲证实合同是原、被告双方在自愿平等基础上签订，双方约定的权利义务。4.申明原件一份，欲证实原告刘柳愿意将土地权益让其父即原告刘建云分享。5.收条一份，欲证实原告向被告李云华交付了包括安宁石江人家饭店印章在内的相关证照。6.报警三联单一份，欲证实李骏峰与李云华是同一人，李云华用假名字假身份证与原告签合同，原告报警才核实出李云华的真名。7.交接清单原件一份，欲证实涉案饭店印章已经交给被告，被告加盖印章认可。8.安宁市公安局鸣矣河派出所证明一份，欲证实两原告系父女关系。被告李云华质证认为，对原告提交的证据1质证认为涉案租赁物在转让协议四至内，但对证据的真实性不予认可，林权、土地使用权流转是不合法的。对证据2不认可，本案涉及的是土地使用权，作为社区是没有出具证明的权力，刘建云不是社区人员，社区证明内容违反法律规定，本案不是林权纠纷，被告没有砍树。对证据3质证认为，合同是被告签定，但签字时候喝过酒，被告没有原件。原告刘柳不是合同当事人，本案是合同纠纷，刘柳不能作为合同当事人参加诉讼。合同内容涉及违章建筑，非法占用土地。对证据4真实性认可，但刘柳不是适格原告。对证据5认可，被告收到证照，出具收条，但饭店印章没有收到，并且应该交付的是餐厅行政章，但证据中的印章是发票专用章，且证照不是原告名字，原告不是适格主体，不应还给原告应还给工商局。对证据6认可，因被告喜欢李骏峰这个名字，所以就使用。对证据7真实性不认可，作为财务清单，没有日期。对证据8无异议。被告刘兴隆质证认为，对原告提交的证据，因本人不在场不知情，对原、被告签订的租赁合同认可，是在其喝酒后签订的。被告李云华当庭提交如下证据：1.责令停止国土资源违法行为通知书送达回证复印件一份，欲证实县街街道办事处国土资源执法中队于2014年10月30日已向原告下发责令停止国土资源违法行为通知书。2.安办通（2018）21号中共安宁市委办公室文件复印件一份，欲证实本案涉案租赁房屋和场地系违章建筑，属于限期拆除范围。3.注册号为530181600205139号个体工商户营业执照复印件一份，欲证实安宁石江人家饭店的户主为赵永方，本案原告对该饭店经营权不享有处分权。4.2018年9月4日拍摄的租赁房屋和场地的照片，欲证实被告对租赁物进行装修、修筑停车场地和休闲娱乐设施的情况。5.餐饮费记账单复印件一组，欲证实原告欠被告餐费21493元。6.证人王某、宴发平出庭作证证言，欲证实被告对租赁物的投资管理情况。原告刘建云、刘柳质证认为，对证据1的真实性、合法性认可，通知书收到了，是原告租赁给李云华之前的承租户杨振军建盖的羊圈受到的处罚。对证据2文件真实性认可，但与原告无关。对证据3真实性认可，是原告交给李云华的。对证据4不清楚，开庭前去看租赁物时原告被打伤了。对证据5真实性认可。对证据6认可。被告刘兴隆质证认为，对被告举证证明的情况不清楚。被告刘兴隆未提交证据。围绕原、被告双方争议焦点，本院依职权调取如下证据：1.2018年9月17日本院依职权对何木英、赵永方的询问笔录一份，何木英、赵永方陈述原告刘建云系何木英女婿，原告刘柳系孙女，涉案租赁物及场地在何木英所有的林权证范围内，且在该林权证范围内何木英的儿子赵永方建盖了餐厅娱乐一体的农家乐，后何木英和赵永方同意将娱乐部分即本案涉案租赁物及场地转给两原告经营。因政府暂停停止办理林权证过户，因此至今未能办理林权的变更手续。针对以上陈述，何木英、赵永方提交户口册、县街石江村委会林地承包合同一份、图纸一份、安计经贸【2003】198号“关于赵永方先生新建农家乐休闲园工程项目的批复”文件一份、安林证字（2009）第001700号林权证一份、收据一份、建设项目选址意见书一份予以证实。2.2017年4月7日、2017年12月13日由安宁市对赵永方开具的接受检查通知书、责令停止违法建设通知书、限期拆除通知书、现场照片二组。2018年9月18日本院到安宁市对其工作人员进行了解案情所作的询问笔录。3、2018年10月9日由本院组织原、被告双方当事人进行现场勘查的笔录一份及现场照片一组。两原告对本院依职权调取的证据1认可无异议，认为林权证上虽然登记的是林地，但2003年经政府审批土地使用性质转化为休闲娱乐农家乐。对证据2质证认为，因处罚时两原告当时没有经营，通知是李云华接收的，没有向原告送达过。照片上停车场和广告牌是李云华未经原告同意进行的违法行为。500平方米违法建筑是2004年就建盖了并有准建证，附属建筑向村里登记过，是合法的。李艳斌的询问笔录不真实，原告父母手上就建盖了，不会在2017年才发现违法，涉案建筑物是2004至2005年期间建盖的。对证据3认可。被告李云华质证认为，对法院依职权调取的三组证据认可，2017年4月7日的接受检查通知书、责令停止违法建设通知书、限期拆除通知书、现场照片时间上不符合事实，地板是8月才建设的，不能真实反映情况。同时证据2能够证明本案诉争房产属于违章建筑，涉案违章建筑受到有关部门通知不能再正常经营。739平方米的地面硬化是2017年8月签订租赁合同后才进行的建设。对证据1中的建设项目选址意见书规划面积是666.66平方米建设单位是赵永方，赵永方建盖了三层建筑物，因此意见书中的面积应是赵永方的三层建筑物。因此，批准意见书与本案没有关联性。图纸也不包含本案诉争土地范围。林权证的复印件真实性无异议，能够证明何木英拥有林权，不能证明建筑物合法性，与本案诉争的土地使用权没有关系，且不是有林权就能建盖房屋。安宁市发展经济贸易局的批复并不包括本案诉争的农家乐，也不能证明建设的合法性。林地承包合同，用于林业生产荒山改造，不能改变林地用途，都不能证实本案诉争建筑物的合法性。被告刘兴隆质证认为，与其无关，不予质证。本院认为，原告提交的证据1，被告李云华质证不予认可，但与本院依职权调取的证据1能够相互证实涉案租赁物在何木英的林权证范围内，且在赵永方建设的农家乐范围内，经何木英及赵永方同意，将涉案租赁物及场地由两原告管理使用。原告提交的证据2，因居委会不是具备出具林权使用权权属证明的行政部门，林权的权属及四至应以在行政部门登记备案的为准，因此对该证据本院不予采信。原告提交的证据3、4、5、6、8的真实性无异议，本院收录在卷，予以佐证。对证据7，被告不予认可，本院认为，该交接清单上无双方签字认可，同时双方签订的租赁合同中也未载明附有交接清单，虽然盖有石江人家饭店发票专用章，但不能证实该印章的加盖时间，因此，不能证实原告的证明目的。被告李云华提交的证据1、2、3、5、6经原告质证，对其真实性无异议，本院收录在卷，予以佐证。对证据4将结合本院依职权到现场的勘查情况综合认定。被告刘兴隆对原告刘建云、刘柳与被告李云华提交的证据认为本案的权利义务与其无关，本人未参与不予质证，且庭审中，原告刘建云、刘柳与被告李云华均当庭表示放弃由被告刘兴隆承担本案相关的义务，对此本院予以认可。归纳上述原、被告诉辩主张，双方争议焦点为：1.本案原告刘柳的主体资格是否适格？2.涉案合同的效力是否有效？3.如果合同无效原、被告双方如何承担责任？4.如果合同有效，被告是否应对原告承担违约责任？承担何种违约责任？经庭审，本案确认如下法律事实：2017年7月12日，原告刘建云作为出租方即甲方与被告李云华、刘兴隆作为承租方即乙方签订《饭店房屋场地租赁合同》，约定：甲方将房屋场地出租给乙方使用，饭店房屋场地位置范围为：东南至赵林昆果园地为界，西南至钢木茶楼西边缘（现以围栏为界），西北至石江博物馆围墙为界，东北至上后山道路、安八公路为界。房屋租赁期限为36个月，自2017年8月1日起至2020年7月30日止，房屋场地租金为每年100000元和乙方承担甲方餐饮费每年40000元。自签订合同之日起三日内乙方支付给甲方两年第一至第二年的房屋场地租金200000元。房屋场地租金从第三年起逐年递增10000元，乙方承担甲方餐饮费以甲方在乙方经营场所记账消费的方式进行结算。乙方须在已支付租金到期前两个月支付次年租金，若超期两个月未支付时，甲方由权收回房屋场地。自签订合本合同之日起，三日内乙方支付给甲方房屋场地、林木、设施设备、用具保证金50000元。乙方租用期间，经营所产生的所有费用由乙方承担负责，乙方必须管护修缮好所有房屋、设施设备、环境、树木、如有损坏照价赔偿。乙方在租用期间，经营所需的固定设施、桌椅、箱柜、厨房设施设备等经营器具，合同解除或合同到期后不准带走，无偿交给甲方，由甲方所有。因经营需要，乙方搞临时建筑须经甲方同意，在租用期间如有固定资产方面投入，乙方有权使用，合同解除或合同到期后不准拆卸，无偿交给甲方，为甲方所有。乙方在作用经营期间，可使用石江人家证照印章，需遵守国建法律法规，合法经营，租赁期间发生的一切经济责任和法律责任均由乙方承担，与甲方无关。木楼自西起第一间房屋使用权为甲方拥有，不在租赁范围内……。合同签订后，被告李云华开始承租经营，2017年9月李云华向原告刘建云交付10000元租金，2017年8月至2018年3月期间，原告刘建云在被告李云华处就餐费21493元。另查明，涉案房屋场地均在原告刘建云岳母何木英所有的安林证字（2009）第001700号林权证四至范围内，且涉案餐厅原名石江人家饭店，其建设者和经营者为原告刘建云妻弟赵永方，2012年8月19日，何木英、赵永方与刘建云刘柳签订转让协议，将涉案房屋场地转由两原告经营管理，但至今并未办理林权变更登记及餐厅工商营业执照的变更登记。2017年8月9日，原告将石江人家饭店的个体工商营业执照（正、副）本一套、税务登记证（正、副）本一套、排放污染物许可证一套、食品经营许可证（正、副）本一套、安宁石江人家饭店印证一枚交由被告李云华保管。现石江人家饭店由被告李云华以“梓槿园”的名称营业。2014年10月30日，县街街道办事处国土资源执法中队向刘建云送达安国土资通自【2014】第500号责令停止国土资源违法行为通知书。2017年4月7日、2017年12月13日由安宁市对赵永方开具的接受检查通知书、责令停止违法建设通知书、限期拆除通知书，对涉案租赁物的地面硬化739平方米限期2017年4月10日前拆除。对砖混房屋一层、514.9平方米限期2017年12月16日前拆除。现场勘查时，双方认可由被告李云华进行建设的为：梓槿园大门、门口化粪池、停车场的砼地坪及周边的树木、入园后的水泥小路、网状围栏、入园两边的芭蕉树、厕所翻新、连接上下院的铁梯、上台院子内的石水缸、根雕茶台三个、石方桌及配套石凳两组、投影仪卡拉OK一套、茶室配套麻将机。涉案场地及租赁物中的其他可搬动物的归属及是否进行翻新、装修均存在争议，但双方均未提交证据证实。庭审中，原、被告双方对被告刘兴隆身份系被告李云华的厨师以及并不是涉案租赁物实际的经营人认可，双方均表示与本案诉争租赁合同无权利义务关系。综上，本院认为，关于双方争议的涉案合同的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，不适用其规定。”以及第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，以及根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。”的规定，本案诉争租赁物所在土地为下石江村民小组集体所有，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋也无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，建造人虽然对建筑物形成事实上的占有和使用，也无法对建筑取得所有权。且本案涉案租赁物直至庭审结束，原告也未能提交相关证据证实其地上建筑物的合法性，结合本院依职权调取的证据2，本案涉案租赁物无相关的准建审批手续，因此本院认定原告刘建云与被告李云华、刘兴隆签订《饭店房屋场地租赁合同》无效。关于双方争议的刘柳的原告主体资格，涉案租赁物在未经主管部门处理并补办合法手续之前，建造人虽然对建筑物形成事实上的占有和使用，也无法对建筑取得所有权。本案中经庭审查明，作为建造人的赵永方将其占有转给两原告，因此两原告基于占有，具有原告主体资格。关于原告诉请的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，即在合同无效的情况下,出租人可以请求承租人依合同约定的租金标准支付房屋使用费。本案中，原、被告双方在合同中关于租金为“房屋场地每年租金为人民币100000元和乙方承担甲方餐饮费40000元”及“自签订合同之日起三日内乙方支付给甲方两年第一至第二年的房屋场地租金200000元。房屋场地租金从第三年起逐年递增10000元，乙方承担甲方餐饮费以甲方在乙方经营场所记账消费的方式进行结算。”的约定，能够证实涉案租金包含两部分，一部分为每年固定交纳的费用，一部分为原告到被告处的就餐费，也就是说，2017年8月1日至2019年8月1日的租金为每年100000元及就餐费40000元，合计140000元。同时根据合同无效的处理原则，双方应予以返还因无效合同取得的财产，因此，本院酌情计算被告应支付的租金自2017年8月1日起计至第二次庭审即2018年11月14日，共计180042元，庭审中，双方认可被告李云华于2017年9月向原告交纳10000元的租金及原告就餐费为21493元，扣除被告已支付的费用，被告李云华还应支付原告租金148549元。关于原告诉请的被告在经营期间所需的桌椅、箱柜、厨房设施设备等经营器具为原告所有，因本案涉案租赁合同为无效合同，因此双方各自因履行合同取得的财产应各自返还，但应双方就以上设备归属争议较大，但均未能提交证据证实，本院只能就双方认定部分予以处理，对庭审中双方认可的由被告李云华投资的梓槿园大门、网状围栏、厕所翻新、连接上下院的铁梯、茶室加盖玻璃墙、上台院子内的石水缸、根雕茶台三个、石方桌及配套石凳两组、投影仪卡拉OK一套、茶室配套麻将机、门口化粪池、停车场的砼地坪、入园后的水泥小路由被告李云华按照相关法律法规及相关行政部门的规定予以处理。关于原告诉请的因经营需要被告搞临时性建设和承包经营期间固定资产方面投入，合同解除后不准拆卸，为原告所有。本院认为，庭审中，双方对整个租赁物中的固定性建设均未能提交相关准建审批手续，本院经审查认为，双方争议所建餐厅及附属建构是否为未经规划的违章建筑，实为违章建筑的认定与拆除问题。因违章建筑的认定与拆除不属于民事法律关系调整范畴，依法应由有关行政部门处理。不属于人民法院民事案件受理范围。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十六条：“县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。”《中华人民共和国城乡规划法》第十一条：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。”的规定，本诉请不属人民法院受理民事诉讼的范围。关于原告要求返还交付给被告使用的所有房屋、设施设备、环境、树木，如有损坏照价赔偿的诉请，本院认为，两原告基于对涉案租赁物及场地的事实上的占有，及本案涉案合同的无效性，享有要求被告李云华返还的权利，但在被告返还后，因涉案租赁物涉及违章建筑的认定及拆除，属于政府行政部门处理范畴，两原告在被告返还后应积极主动与政府行政部门配合处理。关于租赁物四至范围内的树木，因涉案土地性质为林地，因此树木的处理应经相关主管行政部门的审批，双方才均可处理。关于原告要求被告承担违约金的诉请，因本案涉案合同系无效合同，本院不予支持。关于被告刘兴隆的责任承担，在证据论证部分本院已做阐述，在此不在论述。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项，判决如下：一、2017年7月12日原告刘建云与被告李云华、刘兴隆签订的《饭店房屋场地租赁合同》无效；二、由被告李云华于本判决生效后十五日内将位于东南至赵林昆果园地为界，西南至钢木茶楼西边缘（现以围栏为界），西北至石江博物馆围墙为界，东北至上后山道路、安八公路为界四至范围内的房屋场地交还原告刘建云、刘柳；三、由被告李云华于本判决生效后十五日内支付原告刘建云、刘柳租金148549元；三、由被告李云华于本判决生效后十五日内归还原告刘建云、刘柳石江人家饭店的个体工商营业执照（正、副）本一套、税务登记证（正、副）本一套、排放污染物许可证一套、食品经营许可证（正、副）本一套、安宁石江人家饭店印证一枚；四、驳回原告刘建云、刘柳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5075元，由被告李云华承担。（并入上款执行）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  张红梅人民陪审员  张保友人民陪审员  郑洪仙二〇一八年十一月二十六日书 记 员  石慧玲