广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民二初字第1001号原告：中山市创二房地产服务有限公司，住所地广东省中山市西区。法定代表人：杨志军，该司总经理。委托代理人：陈冠荣、范新华，广东香山律师事务所律师。被告：黄小平，男，汉族，户籍所在地四川省华蓥市，现住广东省中山市沙溪镇。委托代理人：林少杰、郑家麟，分别系广东翔宇律师事务所律师、律师助理。被告：潘水凤，女，汉族，户籍所在地广东省罗定市，现住广东省中山市沙溪镇。原告中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）诉被告黄小平、潘水凤居间合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法由审判员刘忠独任审判，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告创二公司的委托代理人陈冠荣，被告黄小平的委托代理人林少杰，被告潘水凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创二公司诉称：2014年8月6日，在原告提供居间服务的情况下，由黄小平作为卖方，潘水凤作为买方，原告作为经纪方，三方当事人签订《房地产买卖合同》，约定卖方黄小平以630000元的价格将中山市沙溪镇星宝路X号星宝明珠花园X幢X房转让给买方潘水凤，约定中介服务费18900元由买方潘水凤于签订合同当日向经纪方支付。合同签订后，买方潘水凤按照约定向卖方黄小平支付了购房定金120000元。卖方黄小平在收取定金后，未在约定期限内办理涉案房地产的清还贷款，注销抵押登记的手续，经买方和经纪方多次催告，卖方黄小平仍迟迟不予履行上述义务，导致涉案房地产最终没有成功过户。合同第八条约定无论买卖双方约定中介服务费有谁承担，买卖双方都对经纪方的全部中介服务费承担连带责任。合同第九条约定无论买方或卖方违约，均不影响经纪方收取中介服务费的权利。因此，两被告应当依约承担连带责任，向原告支付中介服务费18900元和逾期付款利息（从逾期之日即2014年8月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）。原告为两被告垫付涉案房地产的测量费530元，应当由两被告连带承担，原告因聘请律师处理本案法律事务而支付的律师费5500元，也应当由两被告连带承担。为此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.两被告连带向原告支付中介服务费18900元及利息（从2014年8月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止，暂计至2015年9月8日为1267元，之后顺延计算）；2.两被告连带向原告支付测量费530元；3.两被告连带向原告支付律师费5500元；4.本案的诉讼费用由两被告承担。原告创二公司为支持其诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.创二公司的营业执照、组织机构代码证；2.房地产买卖合同；3.涉案房屋的用地示意图；4.测量费发票；5.（2015）中一法沙民一初字第696号民事判决书；6.委托代理合同；7.律师费发票。被告黄小平辩称：1.原告的经营能力或行为能力是否具备从事中介经纪服务的资格由法院审查，黄小平认为其没有该资质，原告的主体资格是咨询和代理的范围，因此，原告无资格主张支付中介服务费；2.房地产买卖合同中没有明确委托人是谁；3.根据住房和城乡建设部于2014年4月1日发布的《房地产经纪管理办法》规定，提供经纪服务须有相应的资质，从业人员须有经纪服务的资格证书，房地产买卖合同上必须有有资格证书的从业人员签名，本案中，房地产买卖合同只有经纪公司盖章，没有有资格的从业人员签名；4.从原告支付了测量费可以看出，原告不仅提供居间服务，也提供其他服务，该530元测量费的承担应待另案判决生效后才可判断；6.不认可律师费由被告承担，因原告无资格、无具体服务内容，其服务何时终结没有在合同中明确，不能认为是被告任何一方违约，买卖合同的条款应当是约束买卖双方，并未约束原告，合同中除中介费的特别约定外，律师费的约定不适用原告，原告要求两被告承担律师费无法律依据。被告黄小平对其辩解在举证期限内未向本院提交证据。被告潘水凤辩称：中介费不应由潘水凤承担，潘水凤也是受害者，其没有收到涉案房屋，也未入住，没有过户，另案起诉后潘水凤也未收到相关退款，原告称相关费用由潘水凤承担，没有依据。被告潘水凤对其辩解在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：创二公司成立于2000年6月22日，公司类型为有限责任公司，经营范围房地产代理、房地产信息咨询服务。2014年，潘水凤拟购买房屋，遂向创二公司提出了购房意向。随后，创二公司为潘水凤物色了适合的房源。经创二公司工作人员的介绍后，出卖方黄小平（委托人）、买受方潘水凤（委托人）及经纪方创二公司，三方于2014年8月6日签订了一份《房地产买卖合同》（以下简称合同），约定：在经纪方提供了中介服务的情况下，买卖双方通过经纪方出售及购入中山市沙溪镇星宝路X号星宝明珠花园X幢X房物业，该房地产交易价格630000元，建筑面积124.99平方米，土地使用权面积34.77平方米，房产证号第××号，土地证号第易X号；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起100个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用。若卖方需委托担保公司融资赎楼，则卖方需于签署本合同之日起5个工作日内出具全权委托公证书给担保公司和经纪方指定的人员，同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须依照本合同规定及时足额支付款项；付款方式如下：第一部分房款为定金120000元，其中10000元在签订合同时支付，其余110000元在本合同生效后5个工作日内再向黄小平支付；第二部分房款510000元以银行按揭付款，潘水凤申请银行按揭贷款430000元（具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准）支付给黄小平，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为潘水凤违约，潘水凤在2015年2月5日前付首期款80000元给黄小平；卖方须在补起定金当天将该房地产交由买方使用；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中卖方支付中介服务费／元，买方支付中介服务费18900元（无论买卖双方约定中介服务费由谁承担，买卖双方都对经纪方应收的全部中介服务费承担连带的责任）；无论买方或者卖方违约，均不影响经纪方收取中介服务费的权利（按成交价的3%收取）；本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大，协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担；合同还约定了其他事项。黄小平、潘水凤分别在合同落款处签名并捺指印，创二公司加盖了公章。合同签订后，潘水凤向黄小平支付了定金共120000元，黄小平将涉案房屋的钥匙交给了潘水凤。但潘水凤及黄小平均未按合同约定向创二公司支付中介服务费。创二公司遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，创二公司称在合同履行中黄小平、潘水凤双方另行请求其帮忙找测量公司测量，其垫付了测量费530元，对此，黄小平及潘水凤不予确认。另查：创二公司为提起本案诉讼，创二公司与广东香山律师事务所于2015年9月21日签订一份《委托代理合同》，并为此支付律师代理费5500元。再查：潘水凤以黄小平未按合同约定时间履行还清贷款、注销抵押登记、递交过户文件资料等义务为由，向本院另案提起诉讼，要求解除上述房地产买卖合同，并要求黄小平返还双倍定金共240000元、支付律师费20000元，本院于2015年8月18日作出（2015）中一法沙民一初字第696号民事判决，判决：一、解除潘水凤与黄小平、创二公司签订的房地产买卖合同；二、黄小平于判决生效之日起七日内向潘水凤双倍返还定金共240000元；三、黄小平于判决生效之日起七日内向潘水凤返还律师费20000元。案件受理费5200元，减半收取2600元（潘水凤已预交），由黄小平负担并于判决生效之日起七日内径付潘水凤。由于黄小平在上诉期内提起上诉，该判决尚未生效。本院认为：本案为居间合同纠纷。创二公司与黄小平、潘水凤签订的合同包括房屋买卖合同关系及居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，涉案合同系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，于三方签名或盖章后即发生法律效力。合同的当事人各方均应按合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。创二公司作为居间人，向潘水凤及黄小平提供了订立房屋买卖合同的媒介服务，并促成双方签订了合同，根据合同关于“鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中卖方支付中介服务费／元，买方支付中介服务费18900元（无论买卖双方约定中介服务费由谁承担，买卖双方都对经纪方应收的全部中介服务费承担连带的责任）；无论买方或者卖方违约，均不影响经纪方收取中介服务费的权利（按成交价的3%收取）”的约定，中介服务费（应称为居间报酬）18900元应由潘水凤向创二公司支付，黄小平承担连带支付责任，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效约定，故创二公司请求黄小平、潘水凤连带支付居间报酬18900元的诉求理据充分，本院予以支持。至于创二公司主张的逾期付款利息，因黄小平、潘水凤逾期支付居间报酬，创二公司主张从逾期之日即2014年8月7日起，按中国人民银行同期同类贷款利率至清偿之日止计算利息的请求，理据充分，本院予以支持。关于律师费，合同约定：“本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大，协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担”，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，创二公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于测量费，由于合同没有明确约定，创二公司提出黄小平、潘水凤请求其帮忙找测量公司测量，其垫付了测量费530元，对此，创二公司虽提交了测量费收据，但无其他证据予以佐证其陈述的事实，且黄小平及潘水凤对创二公司的陈述不予确认，故创二公司的该项请求，证据不足，本院不予支持。关于黄小平辩称创二公司的经营范围为房地产代理、房地产信息咨询服务，其无资格进行居间服务，无相关有资质的从业人员，故无权收取居间报酬。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”，本案中，虽然创二公司的经营范围未明确注明房地产居间服务，但其提供居间服务未违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定，且双方合同明确约定经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，无论买方或者卖方违约，均不影响经纪方收取中介服务费的权利，故黄小平的该辩解，理据不足，本院不予采纳。另潘水凤以其也是受害者，其没有收到涉案房屋，也未入住，没有过户，另案起诉后其也未收到相关退款为由进行抗辩而不同意支付居间报酬及相关费用，理据不足，本院不予采纳。（2015）中一法沙民一初字第696号民事判决未生效不影响本案查明的事实及判决结果。综上，原告诉求理据充分部分，本院予以支持。被告黄小平、潘水凤的抗辩，理据充分部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄小平、潘水凤于本判决发生法律效力之日起七日内连带向原告中山市创二房地产服务有限公司支付居间报酬18900元及逾期付款利息（以18900元为基数，从2014年8月7日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；二、被告黄小平、潘水凤于本判决发生法律效力之日起七日内连带向原告中山市创二房地产服务有限公司支付律师费5500元；三、驳回原告中山市创二房地产服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费454元，减半收取为227元（原告已预交），由原告中山市创二房地产服务有限公司负担7元，被告黄小平、潘水凤负担220元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内径付原告中山市创二房地产服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘忠二〇一五年十一月二十日书记员  罗敏王静第10页共10页