济南市历下区人民法院民 事 裁 定 书（2018）鲁0102民初4490号原告：刘大旗，男，1955年1月19日出生，汉族，山东省经济技术开发中心退休职工，住济南市。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵继康，山东齐鲁律师事务所实习律师。被告：山东省经济技术开发中心，住所地济南市。法定代表人：吴晓梦，主任。委托诉讼代理人：岳冬雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告刘大旗与被告山东省经济技术开发中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告刘大旗及其委托诉讼代理人高强、赵继康，被告山东省经济技术开发中心的委托诉讼代理人岳冬雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘大旗向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令刘大旗支付山东省经济技术开发中心购房尾款392392元；2、请求依法判令山东省经济技术开发中心协助刘大旗，将坐落于济南市不动产（房产证号：济南20170013934）转移登记至刘大旗名下；3、诉讼费用由山东省经济技术开发中心负担。事实与理由：2002年12月8日，联大集团有限公司向济南市房屋管理局发出《关于同意出售历下区千佛山西路28号房产的证明》，同意其下属的山东省经济技术开发中心将历下区千佛山西路28号的房产予以出售。2003年1月15日，山东省经济技术开发中心与刘大旗签订《房屋买卖合同》，约定将坐落于历下区千佛山西路28号22号楼1单元1层102室的不动产以商品房出售形式向刘大旗出售，商品房建筑面积为140.14平方米，每平方米3500元，总金额为490490元。合同第五条约定，刘大旗应当在2003年1月15日前一次性交清全部房款。第六条约定，刘大旗缴纳购房款并签订购房合同后，山东省经济技术开发中心为刘大旗办理房产证。2003年1月8日双方签订《移交协议》，山东省经济技术开发中心将涉案房屋交付给刘大旗。2017年1月20日，上述不动产初始登记在山东省经济技术开发中心名下，登记地址济南市不动产，登记证号码济南20170013934，建筑面积141.96平方米。根据《联大集团有限公司关于自管住房的出售办法》第二条规定，新建单元房3500元每平方米，旧单元房3000元每平方米。涉案房产系旧单元房，应当按照3000元每平方米计算。1998年6月29日，刘大旗支付山东省经济技术开发中心房款2万元；1998年8月28日，刘大旗又支付2万元。后陆续支付了58098元，共计98098元，占总房款的20%。山东省经济技术开发中心没有办理自己登记证书，涉案房产多次被查封，且每平方按照3000元还是3500元计算，双方争议较大，故刘大旗行使抗辩权，未支付剩余尾款。山东省经济技术开发中心未履行不动产转移登记义务。刘大旗认为，其与山东省经济技术开发中心签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为有效合同。双方当事人应当遵守诚实守信原则，全面履行自己的合同义务。刘大旗愿意一次性支付剩余购房款。另，刘大旗具备在济南市限购区域内的购房资格且该涉案房屋亦不受限售政策的影响，应当继续履行合同，为维护刘大旗的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，特诉至贵院，望贵院判如所请。山东省经济技术开发中心辩称，一、本案不属于人民法院受理范围，请法院依法驳回起诉。刘大旗系山东省经济技术开发中心单位职工，2003年1月15日与山东省经济技术开发中心签订《房屋买卖合同》，购买了涉案房产，虽然合同载明“以商品房出售形式”，但该房产的性质并非商品房，系当时山东省经济技术开发中心为解决在职职工住房困难而建，具有福利性质，仅针对本单位内部职工购房，不对外出售，属于单位内部建房，自管公房。依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。因此，本案不属于人民法院受案范围，应予驳回。二、刘大旗未按《房屋买卖合同》约定支付购房款，无权要求山东省经济技术开发中心办理房产转移登记。2013年1月15日，山东省经济技术开发中心与刘大旗签订《房屋买卖合同》。该合同第五条约定：“刘大旗在2003年1月15日前一次性全部交清全部购房款。逾期超过5日后，山东省经济技术开发中心有权解除合同。”第六条规定：“刘大旗交纳购房款并签订购房合同后，由山东省经济技术开发中心统一为购房户办理房产证。”截止刘大旗起诉之日，刘大旗仅缴纳购房款20%，未付清全部款项。依据上述约定，刘大旗无权要求山东省经济技术开发中心为其办理房产转移登记。三、涉案房产目前在法律及事实上无法办理转移登记。2002年4月15日，涉案房产所属的千佛山西路28号22号楼（以下简称“该幢楼”）初始登记在山东省经济技术开发中心名下，当时该幢楼房屋所有权证载明的建筑面积为885.78平方米。因证载面积与规划面积不相符（该幢楼共8户，每户建筑面积约140平方米），导致未能办理分户房产证。为解决这一问题，山东省经济技术开发中心一直在积极、努力协调相关部门做工作。2016年2月，山东省经济技术开发中心将该情形上报济南市政府房产遗留问题办公室并获得批准给予一次性处理，后济南市房管局和测绘院对该幢楼进行重新测绘，济南市国土资源局于2017年1月20日下发涉案房产《不动产权证书》，解决了因面积不符不能办理分户房产证问题。依据《济南市城市公有住房管理办法》第三十三条第二款、《关于印发的通知》第五条及相关法律、法规、地方法规规定，山东省经济技术开发中心出售涉案房产，必须经国有资产管理部门审批。2003年1月，山东省经济技术开发中心与刘大旗签订《房屋买卖合同》时，联大（集团）有限公司作为山东省经济技术开发中心的上级主管部门，对山东省经济技术开发中心的资产统一经营、监督管理。山东省经济技术开发中心经联大（集团）有限公司审批可以为山东省经济技术开发中心办理房产转移登记，但因当时该幢楼存在证载面积与规划面积不符事宜，导致当年未能办理房产转移登记。2016年9月19日，山东省经济技术开发中心单位转企改制，所属企事业单位的人、财、物全部冻结，交山东省国有资产投资控股有限公司（以下简称“省国投”）托管，由省国投统一组织实施，并为此成立了“省国投接管中心工作组”，目前改制工作仍在进行，需待改制工作完成，省国投接管工作后履行涉案房产转移登记的报批手续。另，经山东省经济技术开发中心向济南市不动产登记中心核实，就涉案房产，无国有资产管理部门审批文件，不予受理房产转移登记，即便提供人民法院裁判文书，仍需省国资委或省财政厅审批，否则无法办理产转移登记。综合上述情况，依据相关法律规定，涉案房产目前存在事实上和法律上无法办理转移登记的情形。请贵院依法查明事实后驳回刘大旗起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对刘大旗提交的《关于同意出售历下区千佛山西路28号房产的证明》、《房屋买卖合同》、《移交协议》、、房屋权属状况信息、收条、结婚证、户口本、济南市房屋登记信息查询结果证明、北京银行存款证明、案外人孙夏华的房屋权属状况信息、通知，山东省经济技术开发中心提交的《房屋所有权证》、《不动产权证书》、房屋权属状况信息、《单元楼未办证人员情况表》、《房屋计价数据库报表》、《关于同意成立联大集团的批复》、《关于同意出售历下区千佛山西路28号房产的证明》、《省政府关于山东经济技术开发中心转企改制工作专题会议纪要》、联大集团有限公司下发的关于印发集团公司关于自管住房的出售办法的通知，双方对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案中，刘大旗系山东省经济技术开发中心员工，1998年6月29日，刘大旗向山东省经济技术开发中心交纳了建房集资款2万元；1998年8月28日，刘大旗向山东省经济技术开发中心交纳了建房集资款2万元。山东省经济技术开发中心向其出具了收款收据。刘大旗称后陆续交纳了58098元，但根据《房屋计价数据报表》显示，其缴纳的集资款为78000元，刘大旗在《房屋计价数据报表》上签字。2002年12月8日，联大集团有限公司向济南市房屋管理局出具《关于同意出售历下区千佛山西路28号房产的证明》，载明，我单位下属经济技术开发中心拟出售历下区千佛山西路28号的房产，现经我单位研究同意出售。2003年1月8日，山东省经济技术开发中心与刘大旗签署了《移交协议》，约定山东省经济技术开发中心向刘大旗移交历下区千佛山西路28号22号楼1单元102室房屋，建筑面积140.14平方米。2003年1月15日，山东省经济技术开发中心（甲方）与刘大旗（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，甲方现有产权房屋以商品房出售形式向乙方出售。乙方购买的房屋为现房，房号为22号楼1单元102室。乙方所购商品房价款为按建筑面积每平方米3500元，总金额490490元。同时约定，合同未尽事宜和在合同履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决。根据《关于印发“集团公司关于自管住房的出售办法”的通知》显示，公司职工购房，首付20%。房屋定价：新建单元房为3500元/平方米，旧单元房为3000元/平方米，封闭阳台按50%房款计价，室外储藏室按100元/平方米缴付。另，涉案房屋属于旧单元房。又根据《单元楼未办证人员情况表》及《房屋计价数据报表》显示，涉案房屋建筑面积为140.14平方米，套内面积105.21平方米，阳台面积19.28平方米，储藏室9.13平方米，刘大旗应交款为69823元，交款构成为未参加房改享受一次性补偿35011.43元，转入住房公积金27273.49元，个人交纳集资建房款78000元，补交现款-70461.92元。上述应交款为涉案房屋全部购房款的20%，具体计算为[105.21平方米（套内面积）×3000元/平方米+19.28平方米（阳台面积）×1500元/平方米]×20%+9.13平方米(储藏室面积)×100元/平方米=69823元。另，涉案22号楼，初始登记在山东省经济技术开发中心名下，当时该幢楼房屋所有权证载明的建筑面积为885.78平方米。因房屋存在证载面积与规划面积不符事宜，当年未办理房产转移登记。后，济南市国土资源局于2017年1月20日下发涉案房产《不动产权证书》（鲁2017济南市不动产权0013934号），载明房屋建筑面积为1135.68平方米。另查明，现山东省经济技术开发中心处于转企改制期间。本院认为，最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中，刘大旗自山东省经济技术开发中心处购买的房屋，虽合同约定涉案房屋“以商品房出售形式”出售，但其购房款数额包括未参加房改享受一次性补偿、转入住房公积金、个人交纳集资建房款等，实际为具有单位福利分房性质的内部建房。因房屋转移登记引起的纠纷，属于因单位内部建房而引起的房地产纠纷，故本案不属于人民法院案件受理范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告刘大旗的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 王 东人民陪审员 陈 军人民陪审员 胡丽颖二〇一八年十一月二十三日书 记 员 郭 帅