湖南省大通湖管理区人民法院民 事 判 决 书(2015)大法民初字第123号原告周建民。委托代理人孙炼忠，湖南国纬律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告韩立臣。被告邹阳春。被告胡忠祥。原告周建民与被告韩立臣、邹阳春、胡忠祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法由审判员李琼骞适用简易程序，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告周建民及其委托代理人孙炼忠到庭参加了诉讼，被告韩立臣、邹阳春、胡忠祥经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告周建民诉称，从2010年11月开始，被告运作幼儿园项目，并于2012年6月获得建设用地规划许可，位置在希望路交界处，并获得了相应的批文。因该项目一直是由被告韩立臣在具体实施，2012年10月30日原告与被告韩立臣签订协议书一份，约定原告先期支付100000元作为购房定金在被告该项目处购买房屋一套，住房位置为从门面起三楼，住房面积为130平方米的正角屋，价格为每平方米900元，交房时间为2013年底，并约定如被告未在规定时间内交房，被告承担违约金30000元。协议签订后，原告向被告交纳了房款100000元。2013年5月8日，该开发项目以被告韩立臣的名义交纳了土地出让金5298559元；2013年6月13日，三被告韩立臣、邹阳春、胡忠祥签订项目合作协议，确定幼儿园项目由三被告合伙开发，约定被告邹阳春占86％，韩立臣、胡忠祥两人占14％，此前协议作废，并约定国有土地使用权证办在被告邹阳春名下。2013年6月20日，又以幼儿园的名义交纳了土地出让金960000元。通过国土部门的招投挂程序，被告获得了该片土地，并于2013年6月20日以被告邹阳春的名义与区国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。但被告并未按合同约定于2013年底将房屋建设好后交付给原告，事实上被告根本没有在所获得的土地上进行建设，已无法完成合同约定的义务。现请求人民法院依法解除原、被告签订的购房协议，判决各被告退回原告交付的购房款100000元及未交付房屋的违约金30000元。原告周建民就其诉称向本院提交了以下证据：被告韩立臣、邹阳春、胡忠祥的身份信息各一份，拟证明三被告的身份情况。原告与被告韩立臣于2012年10月30日签订的购房协议书及收据各一份，拟证明原、被告订立协议，原告支付了100000元定金给被告韩立臣，由被告韩立臣出具收据，在被告韩立臣开发的幼儿园项目中购买房屋一套，交房时间为2013年底，如被告韩立臣未在规定时间交付房屋给原告，被告韩立臣承担违约金30000元。幼儿园项目土地报批、办理手续及办理规划许可等的材料若干，拟证明原告与被告韩立臣签订协议中所指的幼儿园项目的报批及相关部门批复的情况，当时该项目具体运作人是韩立臣，办理证件在被告邹阳春名下。被告韩立臣、邹阳春、胡忠祥于2013年6月13日签订的项目合作开发协议一份，拟证明幼儿园项目由三被告合伙开发，约定土地使用权证办在被告邹阳春名下，由其负责项目的开发建设。2013年6月20日被告邹阳春与区国土资源局签订的土地出让合同一份及缴费情况若干，拟证明三被告合伙购买了幼儿园项目所指定的土地使用权，并按约定将该证办在邹阳春名下，并以韩立臣及幼儿园的名义，交付了相应的款项。公安机关对陈德军、胡华、邹阳春所作的询问笔录各一份及证明一份，拟证明三被告获得土地的过程、以及周建民、周建军各交付100000元给韩立臣购买幼儿园项目内的住房及三被告合伙的情况。被告韩立臣、邹阳春、胡忠祥未到庭，亦未向本院提交书面的答辩状。被告韩立臣、邹阳春、胡忠祥未提交证据。原告提交的证据1、3、5、6，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。原告提交的证据2、4，能与证据5、6相互印证，形成完整的证据链，本院予以确认。经审理查明，被告韩立臣运作幼儿园项目，2010年5月21日，劳动和社会保障局向湖南省国土资源厅出具关于幼儿园建设项目用地被征地农民社会保障工作的情况说明；2010年11月15日，益阳市国土资源局向国土资源局出具幼儿园项目用地预审意见；2012年6月20日、9月8日，计划财政局及社会发展局分别出具新建省级示范性幼儿园建设项目备案的通知；2012年6月26日，幼儿园建设项目通过建设用地规划许可；2013年2月11日，邹阳春以竞买价5912694元参加该项目土地挂牌出让；2013年3月20日，韩立臣以该宗土地联系人向土地储备交易中心提交挂牌出让受理审批表。2013年4月，被告韩立臣、邹阳春签订土地商业开发合作协议，约定韩立臣提供幼儿园申办下来的土地与邹阳春共同开发，韩立臣占该项目股份24％，邹阳春占该项目股份76％。2013年5月8日，韩立臣分两次向非税收入征收管理局上交土地出让金等款项5298559元；2013年6月13日，被告韩立臣、邹阳春、胡忠祥签订项目合作开发协议，约定由三被告合伙开发幼儿园项目，邹阳春占该项目股份86％，韩立臣、胡忠祥两人占该项目股份14％，以前的协议作废，并约定国有土地使用权证办在被告邹阳春名下，由邹阳春全权负责项目的开发建设。2013年6月20日，又以幼儿园的名义交纳了土地出让金960000元，同日，邹阳春做为该项目土地受让人与国土资源局签订了土地出让合同；2013年6月21日，邹阳春在区国土资源局办理了土地登记审批表。2012年10月30日，原告周建民与被告韩立臣签订协议书一份，约定原告先期支付100000元作为购房定金在被告开发的幼儿园项目处购买房屋一套，住房位置为从门面起三楼，住房面积为130平方米的正角屋，价格为每平方米900元，交房时间为2013年底，并约定如被告未在规定时间内交房，被告承担违约金30000元，原告未按合同交付时间支付房款承担违约金10000元。协议签订后，原告向被告交纳了房款100000元。另查明，被告韩立臣在与原告周建民订立购房协议时，未取得商品房预售许可证明，且三被告至今未在该宗土地上进行开发建设，也未取得商品房预售许可证明。本院认为，原告周建民与被告韩立臣双方订立有以购买商品房为目的的书面合同，在本案中三被告虽然办理了土地的相关手续，但故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致该合同无效,因该合同而取得的财产应予偿还，有过错的一方应赔偿对方所遭受的损失。本院对原告请求被告退回已付100000元购房款的主张予以支持。原告主张的该赔偿数额并未超出依商业银行常用贷款利率标准计算所得的损失，故本院对原告主张的30000元赔偿款予以支持。原告与被告韩立臣签订购房协议，是基于被告韩立臣当时已获得幼儿园项目的部分批复手续，相信该项目会实施才与被告韩立臣签订购房协议，后三被告韩立臣、邹阳春、胡忠祥签订项目合作协议，共同开发该项目，三被告在协议中未对该项目实施债务及纠纷等进行约定，且三被告已办理该项目报批的相关手续，获得了土地登记，因此三被告作为合伙人应对原告与被告韩立臣签订的购房合同的约定的债务承担共同清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：限被告韩立臣、邹阳春、胡忠祥于本判决生效后十日内退回原告周建民交付的购房款100000元及赔偿原告周建民30000元。本案案件受理费1450元，由被告韩立臣、邹阳春、胡忠祥负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  李琼骞二〇一五年十一月七日书记员  贾鉴青附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民法通则》第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。