盐城市盐都区人民法院行 政 判 决 书（2015）都行初字第00035号原告徐建英，女，居民。委托代理人王星火，江苏法鼎律师事务所律师。委托代理人朱传荣，居民。被告盐城市住房保障和房产管理局，住所地在盐城市城南新区迎宾南路68号。法定代表人羊维元，局长。委托代理人侍干霞、李淑华，盐城市住房保障和房产管理局工作人员。第三人徐建武，居民。委托代理人陆立根、杨得军，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。原告徐建英诉被告盐城市住房保障和房产管理局（以下简称市房产局）、第三人徐建武房屋行政登记纠纷案，本院于2014年12月18日作出（2014）都行初字第00063号行政裁定书，徐建英不服，提出上诉，盐城市中级人民法院于2015年4月22日作出（2015）盐行终字第00065号行政裁定书，撤销本院（2014）都行初字第00063号行政裁定书，指令本院继续审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐建英及其委托代理人王星火、朱传荣，被告市房产局的委托代理人侍干霞、李淑华，第三人徐建武及其委托代理人陆立根、杨得军到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告徐建英诉称，1985年4月，我父徐启奎（已去世）在原盐城市郊区大冈镇冈胜村五组新建砖木结构主房四间，将其中二间分给我，另二间分给第三人徐建武。1986年我又建附房一间。1990年11月，我向盐城市郊区土地管理局申报集体土地建设用地使用权，并缴纳了相关登记费用。2014年5月我向房产管理部门申请办理房屋所有权证时得知，原盐城市郊区人民政府于1996年5月16日已向第三人颁发编号为211305052村镇房屋所有权证，其中包括我所有的二间主房及附房一间。原盐城市郊区人民政府将我所有的住房登记给第三人的具体行政行为，侵犯了我的合法权益，请求依法撤销原盐城市郊区人民政府向第三人徐建武颁发的房屋所有权证。原告徐建英提供的证据有：1、集体土地建设用地使用权登记申请表及收费收据各一份，证明原告于1990年11月15日向土地管理部门提出申请，对其个人所有的房屋建筑面积及其土地面积申请办理土地使用权登记这一事实的存在。2、地籍调查表及边长勘丈记录表各一份，证明原告土地权属合法，界址清楚。3、原告宅基地平面图一份，证明原告拥有的两间房屋及附房的实际位置、面积等现状。该平面图由相关管理部门多名工作人员调查认可后制作，进一步说明原告拥有的房屋与第三人实际上是两户，不是被告认为的一户。4、第三人徐建武宅基地平面图一份，证明第三人徐建武所拥有的两间房屋及附房的实际位置、面积等现状。该平面图由相关管理部门多名工作人员调查认可后制作，进一步说明原告拥有的房屋与第三人实际上是两户，不是被告认为的一户。5、集体土地建设用地使用权登记审批表一份，证明原告对其拥有的两间房屋及附房及其占地面积经相关工作人员调查核实后，相关部门同意登记，进一步说明原告房屋土地权属清楚，属于原告所有。6、2014年6月21日航测平面图一份，证明原告与第三人房屋所处位置的实际现状。也证明被告错误的将原告的房屋登记到第三人的名下，无任何依据。7、盐都区大冈镇卧龙居委会、徐某甲证明一份。证明原告与第三人是各享有两间房屋的事实是存在的，也证明被告发放给第三人房产证无任何依据。8、大冈镇纪委的调查答复及奚文高的部分谈话内容。证明第三人申报房产登记的材料内容是虚假的。9、证人徐某甲、徐某乙的当庭证词。证明案涉四间房屋是原告及第三人的父母出资建造的，分给原告及第三人各二间。10、房屋产权登记申报材料一组。证明申报材料中的审核意见不是王宽祥本人所签。被告市房产局辩称，涉案第三人徐建武的房屋建于1985年，房屋登记为村镇房屋产权登记。根据《江苏省村镇所有权证登记发证暂行规定》，由第三人所在村组及所在乡镇村镇建设办公室工作人员勘查。原发证机关1996年5月16日办理了房屋登记，并颁发了村镇房屋所有权证，房屋登记行为合法有据。徐建英不是案涉房屋的土地使用权人，如果案涉房屋是遗产，徐建英也已明确表示放弃继承，其与本案的登记行为无法律上的利害关系，不能成为本案的原告。房屋权属证书的发证行为依法不可诉，涉案房屋权属有争议，原告应通过民事诉讼进行确权，请求人民法院驳回原告的起诉。被告市房产局提供的证据有：1、房屋所有权登记申请书，证明第三人向原登记机关提出了申请。2、房屋四至墙界申报表，证明第三人对房屋四址进行了申报，原登记机关工作人员进行了审核。3、房屋登记现场查勘表，证明原登记机关工作人员进行了现场查勘。4、产权审核记录，原登记机关内部进行了审核和审批。5、村镇房屋使用权证。6、集体土地使用证，证明第三人享有集体土地使用权。第三人徐建武述称，涉案房屋由我出资于1985年建成。因原告未出嫁，我父母提出借二间房屋给原告居住，待其出嫁后让给我。1991年原告搬出涉案房屋，并由我居住至今。1996年涉案房屋进行产权登记，房屋产权登记在我的名下，原告未提出任何异议。1997年9月23日，原告还出具了一份说明，放弃对案涉房屋的继承权，明确说明涉案房屋产权归我所有。原盐城市郊区人民政府的发证行为符合法律规定。原告现提起行政诉讼，已过法定诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。第三人提供的证据有：1、1996年5月16日的房产证。证明涉诉房屋是第三人所有。2、徐建英于1997年9月23日出具的《关于东边两间房子产权一事》的说明，说明徐建英认可该房属于第三人所有，徐建英知道房屋产权已登记属于徐建武所有的事实。说明本案原告诉讼超过了诉讼时效。3、2008年4月13日，原告与第三人及两个哥哥徐某乙、徐某甲在舅父徐成的主持下达成的《关于承担母亲晚年及后事处理的兄弟协议》，证明原告再一次确认涉诉房屋归第三人徐建武所有的事实，证明本案原告诉讼超过了诉讼时效。4、2008年4月13日，徐某乙的说明一份。证明他也认可该房是第三人所有的事实。5、2014年6月24日大冈镇卧龙居委会原土管员奚文高出具的说明一份。证明该房登记的具体情况，该房是第三人所建。6、2014年11月26日，大冈镇卧龙居委会出具的情况说明一份，证明徐某乙、徐某甲出具的证词不真实。7、大冈粮管所出具的证明一份。证明原告一直在大冈镇，并非长期在外。8、1988年购物发票一份。证明家具是第三人自己购买的，并非父母出资买的，进而证明徐某甲、徐某乙的证词是虚假的。9、对奚文高调查笔录所作的公证书及光盘。证明证据5的真实性。经审理查明：原告徐建英与第三人徐建武系嫡亲姐弟关系。1985年4月，原告及第三人的父母出资在原盐城市郊区大冈镇冈胜村五组新建砖木结构的主房四间，房屋建成后，分给原告徐建英及第三人徐建武各二间，徐建英的二间位于东侧，后徐建英自建了附房一间。1990年11月15日，原告徐建英及第三人徐建武分别向原盐城市郊区土地管理局申报登记集体土地建设用地使用权，经大冈国土所勘查核定：徐建英与徐建武的宅基地相毗邻，徐建英的宅基地在东侧，徐建武的宅基地在西侧，徐建英户的用地面积为129.38㎡，其中建筑面积为57.07㎡；徐建武户的用地面积为137.30㎡，其中建筑面积为63.56㎡。1991年，原告徐建英购买新房后搬出。1996年4月13日，第三人徐建武向大冈建管所申请办理房屋所有权证，经村组及乡镇村镇建设办公室工作人员勘查后，原盐城市郊区人民政府于1996年5月16日向第三人徐建武颁发了由“盐城市郊区大冈镇人民政府村镇建设办公室”填发的第211305052号《村镇房屋所有权证》，载明：主房4间，建筑面积90.95㎡，附房1间，建筑面积13.94㎡，房屋座落为冈胜五组，并加盖“盐城市郊区人民政府村镇房屋产权专用章”。2000年5月23日，第三人徐建武领取了由原盐都县人民政府颁发的集体土地使用证，核准土地使用权面积为137.30㎡，附图标明该户东侧为徐建英户。第三人徐建武申报房屋所有权的材料中《房屋四至墙界申报表》中“审核意见”栏的内容“四面墙界权属清楚，经办人王宽祥”、《房屋产权登记现场查勘表》中“查勘人王宽祥”及《产权审核记录》中“复核”栏的内容“经复核无误请确权，复核人王宽祥”，王宽祥表示上述内容不是其本人所签；第三人徐建武申报房屋所有权提交的《建房证明书》没有当地村（居）委会即冈胜村委会的签字和签章。1997年9月23日原告徐建英向第三人徐建武出具说明一份，具体内容为：关于东边两间房子产权一事，今明确说明，房子是父母造的，如今父亲已去世，现产权属于母亲，等母亲百年后，产权就属徐建武，此房我们是肯定不会要的。2008年4月13日，原告徐建英与第三人徐建武以及两个哥哥徐某乙、徐某甲在舅父徐成的主持下达成《关于承担母亲晚年生活及后事处理的兄弟协议》，主要内容为：母亲徐芳78岁，有存款陆万伍仟元，已支付给徐建武贰万元，实存放在徐某甲处肆万伍仟元；徐建英作为出嫁女儿不承担母亲晚年生活的主要责任，只承担辅助义务工作，她本人声明不继承所有母亲遗产；徐某乙表明其母亲有积蓄若干万元以及工资，其作自动放弃，一要一分，其对母亲的生老病死概不过问。原告母亲于2011年5月去世。另查明，盐城市郊区人民政府于1996年被撤销，变更为盐都县人民政府。1998年8月20日，盐都县人民政府作出都政发[1998]191号关于印发《盐都县房产管理办法》的通知，明确县建设局是本县城镇房产管理的主管部门，县房产管理所是具体负责房产管理的职能机构。盐都县人民政府于2001年被撤销，变更为盐城市盐都区人民政府。2008年8月29日，盐城市盐都区人民政府与盐城市房产管理局签署《关于盐都区房产管理的授权管理的意见》，盐城市房产管理局作为全市房地产行政管理和住房保障的主管部门，授权盐都区房产管理局具体实施盐都区范围内的房产管理工作。2014年10月31日，原告向本院提起诉讼，要求撤销原盐城市郊区人民政府颁发给第三人的村镇房屋所有权证。本院于2014年12月18日作出（2014）都行初字第00063号行政裁定书，认为，原告徐建英于1997年9月23日向第三人徐建武出具说明，说明原告徐建英已经知晓第三人徐建武领取村镇房屋所有权证的行为，原告于2014年10月31日向本院提起行政诉讼，已超过法定的诉讼时效，遂裁定驳回原告徐建英的起诉。原告徐建英不服，提出上诉，盐城市中级人民法院经审理认为，本院根据现有证据认定徐建英在1997年9月23日向第三人徐建武出具说明时已经知晓案涉发放村镇房屋所有权证的行为，证据不充分，本院裁定驳回徐建英的起诉确有错误，于2015年4月22日作出（2015）盐行终字第00065号行政裁定书，撤销本院（2014）都行初字第00063号行政裁定书，指令本院继续审理。本院认为：根据1995年8月21日江苏省人民政府办公厅苏政办发[1995]73号转发省建委关于村镇房屋产权登记发证工作的意见的通知精神，各市、县（市）的村镇建设主管部门在政府的统一领导下，负责本辖区内村镇房屋产权的确认和发证的具体工作。各乡镇人民政府负责房屋产权的登记、勘查丈量和初审等具体工作。盐城市郊区人民政府是当时颁发村镇房屋所有权证的发证机关，盐城市郊区人民政府被撤销后变更为盐都县人民政府，盐都县人民政府于1998年将负责房产管理的职能转归县房产管理所具体负责，撤县设区后，盐都县房产管理所变更为盐城市盐都区房产管理局，至2008年，盐城市盐都区房产管理局的职能变更到盐城市房产管理局，盐城市盐都区房产管理局根据盐城市房产管理局的授权具体实施盐都区范围内的房产管理工作。故盐城市住房保障和房产管理局应对原盐城市郊区人民政府发放村镇房屋所有权证书之职能变更前的发证行为负责。案涉房屋由原告及第三人的父母于1985年出资建造，共四间，原告及第三人各分得二间，1990年11月15日，原告及第三人对各自所有的二间房屋的宅基地分别向大冈国土所申报集体土地建设用地使用权，原告徐建英户的用地面积为129.38㎡，第三人徐建武户的用地面积为137.30㎡。1996年4月13日，第三人徐建武申报房屋产权登记时对自己只拥有二间房屋的宅基地137.30㎡是明知的，实际上是先申报土地使用权登记，后申报房屋产权登记，第三人徐建武申报的是包含原告徐建英所有的二间房屋在内的四间房屋的产权登记，而徐建英所有的二间房屋又不在徐建武拥有的137.30㎡的宅基地上。大冈镇人民政府村镇建设办公室作为登记机关，负责房屋产权的登记、勘察丈量和初审等具体工作。根据1992年《江苏省村镇房屋所有权登记发证暂行规定》第七条规定：申请房屋所有权登记除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，须按规定出示个人身份证件，法人资格证明，并视房屋的不同情况交验下列证件：（1）房屋产权契证、土地使用证。（2）凡一九八四年元月一日以后新建、翻建、扩建的房屋须提交村镇建设管理部门批准的《建设许可证》（或准建证），如证件遗失须出具证明，否则一律按违章建筑处理。（3）购买转让、交换、继承、分析、赠与等须提交协议、合同和契证。（4）当事人设定的他项权利（典权、抵押权）须提交双方签订的协议书和契证。大冈镇人民政府村镇建设办公室据以发证的材料中并没有相关土地使用证或有关建设用地批准手续或相关部门出具的证明等能够证明申请人徐建武拥有四间房屋的土地使用权的材料；第三人徐建武申报房屋所有权提交的《建房证明书》没有当地村（居）委会即冈胜村委会的签字和签章；第三人徐建武申报房屋所有权的材料中《房屋四至墙界申报表》、《房屋产权登记现场查勘表》及《产权审核记录》中有关王宽祥签署的审核内容王宽祥表示不是其本人所签。由此可见，大冈镇人民政府村镇建设办公室对徐建武申报房屋产权登记未能尽到全面审查的义务。另外，原告徐建英向第三人出具的《关于东边两间房子产权一事的说明》发生在房屋产权登记之后，但第三人徐建武在申报房屋产权登记时并未提交有关东边二间房屋的转让、赠与等协议、合同和契证，大冈镇人民政府村镇建设办公室就东边二间房屋为其办理的是初始登记，而非转移登记。故原盐城市郊区人民政府向第三人徐建武颁发《村镇房屋所有权证》的行政行为在实体上和程序上都有错误，该登记行为是无效的，所涉《村镇房屋所有权证》依法应予以撤销。1997年9月23日原告徐建英向第三人徐建武出具说明及2008年4月13日原告徐建英与第三人徐建武以及两个哥哥徐某乙、徐某甲达成的协议，虽然原告有放弃产权和放弃继承的意思表示，但不能足够证明原告出具说明和签订协议时知道被告向第三人已经发放了案涉房屋所有权证，这是两个不同的行为，前者是公民个人的民事行为，后者是行政机关的具体行政行为，被告及第三人亦未能提供其他证据证明原告的起诉已经超过诉讼时效。第三人徐建武述称案涉四间房屋是由其出资建造并出借二间给原告徐建英居住使用，未能提供相应的证据佐证，相反，原告提供的证据能够证明案涉四间房屋是由其父母出资建造并分给其姐弟二人各二间的事实存在。原发证机关在产权登记时，原告徐建英是案涉东边二间房屋及一间附房的实际所有权人和土地使用权人，故被告市房产局辩称徐建英不能成为本案的原告，理由不成立，本院不予采信。至于原告徐建英作出的放弃产权和放弃继承的民事行为，是在房屋产权登记之后所为，与原登记机关的登记行为没有关联，该登记行为造成了登记权利人与实际权利人不符的登记错误，致原登记机关对权属来源存在争议的房屋进行了产权登记，而产权登记是确认房屋产权归属关系的具体行政行为，故被告市房产局辩称房屋权属证书的发证行为不可诉，原告应通过民事诉讼对涉案房屋进行确权，理由不成立，本院不予采信。本案经本院审判委员会讨论决定，依据建设部《房屋登记办法》第三条，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条之规定，判决如下：撤销原盐城市郊区人民政府于1996年5月16日向第三人徐建武颁发的第211305052号《村镇房屋所有权证》。案件受理费50元，由被告盐城市住房保障和房产管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（汇款户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，账号：4021）审判长  黄约平审判员  温永刚审判员  陶永刚二〇一五年十一月十三日书记员  姚琦鸣附录法律条文1、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出具体行政行为的行政机关是被告。经复议的案件，复议机关决定维持原具体行政行为的，作出原具体行政行为的行政机关是被告；复议机关改变原具体行政行为的，复议机关是被告。两个以上行政机关作出同一具体行政行为的，共同作出具体行政行为的行政机关是共同被告。由法律、法规授权的组织所作的具体行政行为，该组织是被告。由行政机关委托的组织所作的具体行政行为，委托的行政机关是被告。行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告。2、建设部《房屋登记办法》第三条国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。3、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。