福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初11486号 原告（反诉被告）：谢韩凝，曾用名谢艺超，女，1989年1月24日出生，汉族，住安溪县。 委托诉讼代理人：郑岳军、黄小宽，福建闽荣律师事务所律师。 被告：朱章愿，男，1977年2月3日出生，汉族，住晋江市。 被告：朱琴玲，女，1977年5月9日出生，汉族，住晋江市。 被告（反诉原告）：朱家情，男，1957年5月14日出生，汉族，住晋江市。 第三人：晋江市池店镇祥源房产中介所，住所地晋江市池店镇。 经营者：张永吉，男，1983年9月30日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：吴金城、王兰兰，福建泉美律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢韩凝与被告（反诉原告）朱家情，被告朱章愿、朱琴玲，第三人晋江市池店镇祥源房产中介所（下简称祥源中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，在适用简易程序审理中，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。本院根据申请人谢韩凝诉前保全申请，依法裁定查封被告朱章愿、朱琴玲位于福建省晋江市。审理中，被告朱家情提起反诉，本院依法受理后，被告朱家情申请撤回反诉，本院根据案情情况，依法口头裁定不予准许并笔录在案。案经三次开庭审理，原告（反诉被告）谢韩凝的委托诉讼代理人郑岳军、黄小宽，祥源中介所的委托诉讼代理人王兰兰到庭参加诉讼，被告（反诉原告）朱家情第一、二次开庭审理到庭，第三次开庭审理未到庭参加诉讼，被告朱章愿、朱琴玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢韩凝向本院提出诉讼请求：三被告继续履行与其签订的《房产买卖经纪合同》，依约将址在福建省晋江市权属变更登记至其名下。事实和理由：2016年6月29日，谢韩凝与朱家情在祥源中介所的居间介绍下签订了《房产买卖经纪合同》。合同约定：谢韩凝向三被告购买址在福建省晋江市，建筑面积为240.51平方米，房产成交价为110.8万元，且三被告应在房屋一手产权出来之后配合其办理过户及二手房按揭手续。合同签订后，其依约支付购房款22万元及购房款33.5万元，合计55.5万元。其已依约占有该房屋，但诉争房产产权证出来后，三被告却迟迟不予配合办理相关过户及按揭手续。 朱家情辩称：本案诉争房屋买卖应当按照当时的买卖合同执行，谢韩凝第二期付款时间到期后，其多次催促付款，谢韩凝推脱说在外地、没有资金而推延履行付款，拖至一个月后才要支付第二期的款项22万元，其同意谢韩凝支付的这22万元并出具了收条一份。在领证后，房价已经产生变化了，这就需要房屋原有房东参与配合办理过户，原房东提出需要一定的补贴，且其本人需要卖掉大套房产就是本案诉争房产来买小套的房产，由于谢韩凝延期支付22万元导致耽误其购买小套房产。买卖本案房屋是其真实意思表示，谢韩凝应该补贴部分房款给其本人，但谢韩凝完全忘记当初其同意让她延期付款22万元的事情。 祥源中介所述称，1.其为双方提供居间服务前，朱家情已经出示由朱章愿、朱琴玲签订出具的委托书，该委托书已由晋江市公证处公证【（2016）闽晋证民字第86号】，根据委托书的委托事项显示，朱家情有权代朱章愿、朱琴玲签订《房屋买卖合同》，收取售房款并缴纳相应税费、代为到房产管理部门办理上述房产的变更、权属转移过户登记等相关手续等；2.根据合同第6条约定，双方应支付相应的中介佣金。 朱家情向本院提出反诉请求，1.解除其与谢韩凝于2016年6月29日签订的《房产买卖经纪合同》；2.其可以没收定金，不予返还谢韩凝支付的定金220000元。事实与理由:2016年6月29日，其与谢韩凝签订《房产买卖经纪合同》，谢韩凝以1108000元向其购买址在福建省晋江市房屋。根据双方签订的《房产买卖经纪合同》第六条、第十一条等相关约定：谢韩凝应于2017年1月20日前支付购房款220000元；双方在签订本合同后，不得中途违约，谢韩凝未能按时付款属于延迟履行行为，每逾期一日，由迟延履约方向守约方支付房产总成交价的0.05%的滞纳金，逾期七日，构成根本违约行为，违约方应按本合同第十一条第一款的约定承担违约责任。谢韩凝未依约于2017年1月20日前支付购房款220000元，也未支付逾期付款滞纳金，谢韩凝的违约行为已构成根本违约，其有权没收定金，解除买卖合同，并要求谢韩凝承担因其违约而导致其支付的合理费用。 谢韩凝辩称，1.朱家情的诉讼主体不适格，从双方的买卖合同及中介陈述的朱章愿、朱琴玲向朱家情出具的公证的授权委托书看，本案的出卖方是朱章愿、朱琴玲，朱家情无权主张权利；2.朱家情提出的解除合同的诉求不符合合同约定，按照买卖合同第11条第1款的约定，甲乙双方在符合违约且导致本宗房产交易未能进行的，才属于根本违约，才可以解除合同，朱家情的诉求的理由不符合该条件；3.根据朱家情在本诉中的答辩意见，双方实际已就款项支付的时间进行实际的变更，朱家情同意变更款项支付时间，并接收了款项且出具收条，其并不存在违约情形，因此请求驳回反诉请求。 祥源中介所述称与本诉答辩意见一致。 朱琴玲，朱章愿未作答辩。 审理中，到庭当事人对以下事实没有争议，本院依法予以确认。2016年6月29日，谢韩凝与朱家情（委托人名义）、祥源中介所签订《房产买卖经纪合同》，具体内容详见合同约定。截至2017年3月3日，谢韩凝已支付购房款（包含定金）合计55.5万元给朱家情。诉争房屋的一手证已经办理完毕。谢韩凝与朱家情及祥源中介所均认可公证书的事实。 到庭当事人争议焦点为：1.诉争房屋的实际权属人的认定；2.谢韩凝与朱家情的诉讼请求应否予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢韩凝提供如下证据：1.《房产买卖经纪合同》一份；2.定金收条一份、房款收据两份；3.中介费收款收据两份；4.物业费收费收据一份。朱家情提供如下证据：5.《合约》一份；6.中国建设银行客户回单一份。祥源中介所提供证据7公证书复印件一份。朱琴玲，朱章愿未提供证据。 本院认为，朱章愿、朱琴玲未到庭参加诉讼，朱家情虽然参加第一、二次开庭审理，但未参加第三次开庭审理，均视为自愿放弃相应诉讼权利。证据1、5能够证明谢韩凝与朱章愿、朱琴玲、祥源中介所等就诉争房屋转让签订协议约定相应事项以及朱家情与朱章愿就诉争房屋转让签订协议约定相应事项等事实；证据2、3、4能够证明谢韩凝支付相关费用的事实；证据6能够证明朱家情通过银行支付款项给朱章愿的事实；证据7系复印件，但经本院向晋江市公证处核实确定其真实性后，能够证明朱章愿、朱琴玲委托朱家情就诉争房屋办理相关事项的事实。 关于争议焦点1。本院认为，结合《合约》与《房产买卖经纪合同》及朱家情对诉争房屋转让事实的陈述,可以认定诉争房屋是朱家情向朱章愿、朱琴玲购买。在此事实下,朱家情对诉争房屋享有相应权益。 关于争议焦点2。本院认为，本案诉争《房产买卖经纪合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。该合同系由朱家情代理朱章愿、朱琴玲所签订，虽然朱家情并非合同一方当事人，但在本案中，因朱家情代理签订的合同所指向的权利系来源于其与朱章愿所签订《合约》取得的权利，其与谢韩凝及祥源中介所签订的《房产买卖经纪合同》应视为朱家情将自《房产买卖协议》取得的权利转让于谢韩凝。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。审理中，朱家情主张谢韩凝逾期支付购房款22万元，构成违约。对该主张，本院认为，谢韩凝虽然存在逾期支付购房款，但该逾期付款得到朱家情的同意并出具收条，应视为朱家情已从行为上认可付款时间的实际变更，故本院认定谢韩凝未构成违约。朱家情未履行合同约定配合谢韩凝办理诉争房屋过户登记手续，已构成违约，应承担相应违约责任；虽然《合约》中未体现朱琴玲为合同一方当事人，但从朱章愿、朱琴玲委托朱家情就诉争房屋办理相关事项的事实可以体现朱琴玲知晓诉争房屋转让的事实，故朱章愿、朱琴玲对于办理房屋过房登记手续也负有协助义务。谢韩凝的相应主张本院予以支持，朱家情的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 除当事人无争议的事实外，本院另查明：朱家情于2016年元月1日与朱章愿签订《合约》，约定朱章愿转让本案诉争房屋于朱家情。2016年6月29日，朱家情代理朱章愿、朱琴玲与谢韩凝、祥源中介所签订《房产买卖经纪合同》，应视为朱家情将其与朱章愿签订《合约》取得的合同权利转让于谢韩凝。双方约定房屋转让款为1108000元。谢韩凝于2017年10月13日向本院提出诉讼。 综上所述，本院认为，谢韩凝合法有据的主张本院予以支持。朱家情缺乏事实与法律依据的主张本院不予支持。因本案购房款尚未支付完毕，谢韩凝也应基于诚实信用原则按照房屋买卖协议的约定履行支付购房款义务。祥源中介所为无独立诉讼请求权的第三人，其关于中介费的请求应另行主张。朱家情、朱章愿、朱琴玲经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）朱家情、被告朱章愿、朱琴玲应于本判决生效之日起十日内协助原告谢韩凝办理址在福建省晋江市房屋的相应权属过户登记至原告谢韩凝名下。 二、驳回反诉原告朱家情的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当支付迟延履行金。 案件本诉受理费100元，被告（反诉原告）朱家情、被告朱章愿、朱琴玲负担，反诉受理费8376元，由被告（反诉原告）朱家情负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  丁思建 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。