新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初2832号原告：交通银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡市金穗大道(东)688号商会大厦一层。负责人：王尉平，行长。委托诉讼代理人：崔静曦，女，该单位职员，特别授权。被告：杨发才，男，1986年4月16日出生，汉族，住甘肃省瓜州县。被告：新乡市三联置业有限公司，住所地新乡市平原示范区平原大道与秦岭路交叉口东北角。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：姚向娜，女，该公司员工，特别授权。原告交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交行新乡分行）诉被告杨发才、新乡市三联置业有限公司（以下简称三联公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告交行新乡分行委托诉讼代理人崔静曦，被告三联公司委托诉讼代理人姚向娜到庭参加了诉讼。被告杨发才经本院合法送达后，未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理，现本案已审理终结。原告交行新乡分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的个人房产抵押贷款合同，判令被告杨发才立即偿还借款本金余额550998.61元，并向原告支付利息、复利和罚息至债务全部清偿完毕之日止，逾期履行给付义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、请求判令被告三联公司对被告杨发才的所有债务承担连带保证责任；3、请求判令原告依法享有抵押房屋的优先受偿权；4、由二被告承担本案一切诉讼费用、保全费用和律师费。事实和理由：2016年03月11日被告杨发才以购买个人住房为由向原告借款567000元，原告与二被告签订了一份《个人房产抵押贷款合同》（合同编号为：201601417108999001200000595），借款期限为360个月，利率为基准利率，每年1月1日调整。被告三联公司自愿为该笔债务提供连带保证责任。同时，被告杨发才将其所有的位于平原示范区××路××楼××单元××号住房抵押给原告，并依法办理了抵押登记手续，原告依法取得了该房屋的抵押权证（证书编号为：新房预平原新区字第YH201610320号）。原告对该房屋依法享有优先受偿权。合同签订后原告如约履行，但是被告杨发才未能按时偿还借款本息，被告三联公司也拒不承担保证责任，借款合同被宣布提前到期，现剩余借款本金550998.61元及利息、罚息、复利，虽经多次催要未果。综上，恳请贵院在查明事实的基础上，判如所请。被告三联公司辩称：因被一未按约定偿还贷款，原告扣划被二的保证金应当在诉请金额中扣除。律师代理费及其他费用没有事实依据应当驳回。案涉房产尚未办理产权登记，也没有办理他项权利证书，抵押权不成立，原告不享有优先受偿权。如法院判令被二承担保证责任，请求法院在判决中明确被二可以对被一追偿。被告杨发才未向本院递交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年3月11日，杨发才（借款人）及三联公司（保证人）与交行新乡分行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定贷款金额为567000元，贷款期限360月，贷款用途为购买坐落于平原示范区××路××楼××单元××号的房产；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的1日；贷款利率的基准利率种类为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，利率不上下浮或加减点；本合同项下贷款实际发放后，本合同利率按合同约定调整合同利率，本合同项下基准利率为人民银行贷款基准利率，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款罚息利率为本合同约定利率上浮50%；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款活用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，本合同利率发生调整的，贷款人有权相应调整罚息利率…；借款人违反本合同约定，贷款人有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人取得案涉房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除，但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任；本合同项下的抵押物为借款人所购坐落于平原示范区××路××楼××单元××号的房产。2016年3月18日，杨发才与交行新乡分行就上述房产办理了房屋预告登记，房屋预告登记证明编号为新房预平原新区字第YH201610320号。上述合同签订后，交行新乡分行依约向杨发才发放了贷款，杨发才未按约偿还本息，截至2018年11月22日，尚欠借款本金545680.96元及利息、罚息、复利6772.29元未偿还，保证人亦未履行保证义务。本院认为，交行新乡分行与杨发才、三联公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应遵照执行。交行新乡分行依约向杨发才发放了贷款，杨发才未按约偿还本息，截至2018年11月22日，尚欠借款本金545680.96元及利息、罚息、复利6772.29元未偿还，保证人亦未履行担保义务，其行为已构成根本违约，应承担相应民事责任，交行新乡分行有权依法解除合同，并要求杨发才偿还本息，三联公司承担连带保证责任。对于交行新乡分行诉请的优先受偿权，本案中交行新乡分行对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而作的一种登记。故交行新乡分行享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故对其优先受偿权的诉请，本院不予支持。对保全费及律师费，因交行新乡分行并未提交证据证明上述费用已实际发生，本院对其该部分诉请不予支持。综上，本院对交行新乡分行的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除交通银行股份有限公司新乡分行与杨发才、新乡市三联置业有限公司于2016年3月11日签订的《个人房产抵押贷款合同》。二、杨发才于本判决生效之日起三日内偿还交通银行股份有限公司新乡分行借款本金545680.96元及利息、罚息、复利6772.29元，2018年11月22日之后的利息、罚息、复利，以545680.96元为本金，按照合同约定计算至实际清偿之日。三、新乡市三联置业有限公司对本判决第二项承担连带保证责任。新乡市三联置业有限公司在承担连带保证责任后有权向杨发才追偿。四、驳回交通银行股份有限公司新乡分行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9333元，由杨发才、新乡市三联置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 林 铎审 判 员 闫 雪代理审判员 吕 菲二〇一八年十一月二十六日书 记 员 穆玉斌新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）