成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初8630号 原告：贾德恩，男，1960年11月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：康永怀，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 被告：成都铁路地产置业有限公司，住所地成都市金牛区二环路北三段394号院内右侧裙楼3、4、5层。 法定代表人：张勇，董事长。 委托诉讼代理人：宁小林，男，1972年6月13日出生，汉族，住成都市金牛区，公司员工。 委托诉讼代理人：苏良，女，1979年10月3日出生，汉族，住成都市金牛区，公司员工。 原告贾德恩与被告成都铁路地产置业有限公司（以下简称“铁路公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾德恩的委托诉讼代理人康永怀及被告铁路公司的委托诉讼代理人宁小林、苏良到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。 贾德恩向本院提出诉讼请求：1.判令铁路公司继续履行合同，为贾德恩办理房屋产权证书；2.判令铁路公司向贾德恩支付延期办理房屋产权证书的违约金约64958.75元（暂计算至2018年3月5日，之后的违约金计算至铁路公司实际履行义务之日止）；3.判令铁路公司承担本案诉讼费用。事实与理由：贾德恩与铁路公司于2010年12月14日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定贾德恩购买铁路公司开发的位于金牛区府河路苑商品房一套，房屋总价款452359元，交房时间为2012年10月15日前。案涉商品房经验收合格，由买受人委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属登记，若买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，贾德恩向铁路公司支付了全部购房款，并缴纳了契税、办证费等相关费用，铁路公司交房后一直未给贾德恩办理房屋权属转移登记，致使贾德恩无法取得房屋权属证书，贾德恩为维护自身权益，特根据相关法律规定提起诉讼。 铁路公司辩称，房管部门自2016年11月17日起暂停受理房屋产权证登记，此后贾德恩要求办理房屋产权证书在事实上和法律上已不能实现，购买人应当另行申请办理不动产登记证；案涉房屋交付时，交房流程表已清楚载明房屋产权证书在项目整体竣工后统一办理，双方重新对办证时间作出约定，故铁路公司没有违约；案涉房产权属证书已经办理完毕，并已由贾德恩领走；贾德恩的诉讼请求没有依据，且已超过诉讼时效，请求驳回贾德恩的诉讼请求。 贾德恩围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《收据》《催告函》及邮寄凭证等证据，铁路公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《府河.路苑交房流程表》《关于府河路苑分期验收及幼儿园缓建的请示》及（2018）成府阅235号文件、房改办电（2010）9号、23号文件、成铁房函（2009）1059号文件、成规验收函(2013)0232号文件、金牛府函（2014）194号文件、成都国土资源局关于实施不动产统一登记的公告、府河路苑业主房产证签收表、房屋不动产证书及分户产权领用单等证据，本院组织当事人进行证据交换与质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月28日，成都铁路地区旧城改造中心（以下简称“旧改中心”）变更为成都铁路地产置业有限公司。2010年12月14日，旧改中心作为出卖人与买受人贾德恩签订了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：买受人向出卖人购买“府河路苑”小区房产，总价款为452359元；出卖人应在2012年10月15日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2013年10月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按补充协议约定处理；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，双方同意按补充协议约定处理等内容。同时，补充协议约定如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。若因政府或第三人因素导致该商品房所在小区的公共绿地、公共道路、公共出入口、小区围墙等达不到规划设计要求，由出卖人采取临时措施予以弥补，买受人不得因此追究出卖人的违约责任。 合同签订后，贾德恩向旧改中心支付了购房款，旧改中心于2012年10月20日向贾德恩交付案涉商品房。 另查明：一、案涉商品房属旧城改造项目，房屋销售对象为铁路局职工，由铁路局职工通过报名摇号的方式取得购买资格；二、旧改中心交付房屋后，因案涉房屋小区外市政规划道路一直未修建完成，案涉房屋所在小区一直未能通过规划验收。2014年10月29日，成都市金牛区人民政府向成都市规划局发出“关于恳请先行对府河路苑进行规划验收的函”，载明：“因木综厂正积极推进片区自主改造工作，其所承担的市政规划道路用地上构筑物拆除工作尚未完成，造成市政规划道路无法修建，直接影响‘府河路苑’规划验收工作，导致房屋产权证明无法按期办理”。铁路公司确认，案涉房屋提交办理产权初始登记资料的时间为2015年9月；三、2016年11月14日，成都市国土资源局发布关于实施不动产统一登记的通告，自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，自2016年11月23日起根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请，在本市主城区范围内实施不动产统一登记；四、2018年6月13日，贾德恩签署“今领到成都铁路地区旧城旧改中心办理贾德恩位于府河路苑金牛区产权证一份（权字号），双方款项均已结清，有关房屋购销合同中的双方责任终止。税票、维修基金、不动产发票已领”的分户产权证领用单。 本院认为，贾德恩与铁路公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行义务。合同签订后，贾德恩依约向铁路公司支付了全部购房款，铁路公司向贾德恩交付了案涉房屋。依据《商品房买卖合同》第十九条第（二）款、《商品房买卖合同补充协议》第8.5条约定，如因铁路公司的责任，贾德恩未能在房屋交付之日起365个工作日内取得案涉房屋的所有权证书，则自贾德恩应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，铁路公司按日计算向贾德恩支付全部已付款万分之一的违约金。合同实际履行中，铁路公司于2012年10月20日向贾德恩交付房屋，晚于双方约定的交房时间2012年10月15日。对此，本院认为，若房屋实际交付时间晚于约定交房时间，应按照房屋实际交付之日起算365个工作日作为取得房屋所有权证书的时间截止点。故贾德恩取得案涉房屋所有权证书的期限应自2012年10月20日起算365个工作日，铁路公司至迟应于2014年4月8日前协助贾德恩取得房屋所有权证书。而贾德恩于2018年6月13日才收到案涉房屋的权属证书，客观上存在逾期取得房屋所有权证书的事实，铁路公司应当承担相应的违约责任。 铁路公司抗辩非因自身原因导致逾期办证，而是政府主导的木综厂自主拆迁改造未完成，影响市政规划道路修建，并直接影响案涉房屋所在项目规划验收，导致无法按期办理产权证，铁路公司不应对逾期取得房屋所有权证书承担违约责任。本院认为，铁路公司作为出卖人应当尽到勤勉和忠实义务，排除其他因素对合同履行的影响，并负有协助买受人办理案涉房屋所有权证书的义务。双方关于房屋产权登记的约定，并不意味着一旦出现非铁路公司自身原因导致逾期办证的，铁路公司可以一概免责。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理”、《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，案涉房屋所属的旧城改造项目，因规划涉及占用木综厂土地，涉及木综厂商铺拆迁、商家搬迁等事项，系铁路公司对此可以预见到，故最终因此导致办证逾期，不能排除铁路公司的责任。因此，铁路公司的该项抗辩理由不能成立，其据此认为不应承担办证逾期违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依前所述，铁路公司至迟应于2014年4月8日前协助贾德恩取得房屋所有权证书，而铁路公司向行政机关提交办理产权初始登记资料的时间为2015年9月，该时间已经超过双方约定的取得商品房所在楼栋权属证明的时间，且初始登记尚未办理，则无法办理转移登记。因此，贾德恩未能在商品房交付之日起365个工作日取得房屋所有权证书的原因在于铁路公司，铁路公司应当承担违约责任。 由于《不动产登记条例》已经开始实施，案涉房屋所在地的成都市不动产登记中心已于2016年11月23日起正式实行统一的不动产登记，贾德恩要求铁路公司办理房屋所有权证书的请求在事实上和法律上不能实现。铁路公司应当按照国家现行政策要求，协助买受人办理案涉房屋的不动产登记。现铁路公司已协助贾德恩办理不动产权证书并已交付，故对贾德恩要求铁路公司办理房屋产权证书的诉讼请求不予支持。 关于逾期取得房屋所有权证书的期限认定问题。根据双方约定，贾德恩将办理房屋所有权证所需税费、资料交给铁路公司，铁路公司在合理期限内将贾德恩提交的资料和铁路公司应当提交的资料交给行政机关，并在行政机关颁发房屋所有权证书后，及时将房屋所有权证书交付给贾德恩。同时，由于房屋所有权和国有土地使用权两证合一政策的出台，成都市不动产登记中心于2016年11月23日起正式办理不动产权证，自此铁路公司已经无法为贾德恩办理房屋所有权证书，铁路公司在2016年11月23日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。因此，违约期限为2014年4月8日至2016年11月23日。贾德恩主张的违约天数共计960天。 关于违约金的计算标准。根据《商品房买卖合同补充协议》约定，铁路公司应按日计算向贾德恩支付全部已付款万分之一的违约金。铁路公司抗辩违约金计算标准过高，请求予以调减。本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本案中，贾德恩与铁路公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，从表现形式上看虽为房地产开发企业对外销售房屋，但案涉房屋所在的“府河路苑”项目销售对象均系成都铁路系统员工，购买方式是通过摇号确定资格，销售对象具有特定性，故案涉房屋不能完全等同于开发商以盈利为目的、针对社会不特定人员公开销售商品房的情形。加之贾德恩未能举出铁路公司逾期办证对其造成实际损失的证据，同时考虑到铁路公司逾期办证的事实客观存在，违约期限较长，根据公平原则和诚信原则，综合合同的履行情况、铁路公司的过错程度及当事人的预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算标准调整为按照已付房款每日万分之零点一的标准进行计算为宜，故违约金的数额为4342.65元（452359元×960天×万分之零点一）。 关于诉讼时效。铁路公司主张按照《商品房买卖合同》的约定，买受人应在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，即贾德恩应在2014年4月前取得房屋所有权证书。据此，贾德恩主张逾期办证违约金的期间从2014年4月起算，但贾德恩在2018年8月向本院起诉，已超过诉讼时效期间，其主张不受法律保护。本院认为，根据《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》约定，因铁路公司逾期办理房屋权属证书，致使贾德恩未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书，铁路公司应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。贾德恩于2018年6月13日实际取得房屋权属证书，其主张违约金的时效期间应从2018年7月13日开始计算，贾德恩的主张并未超过诉讼时效，故铁路公司的该项抗辩意见不能成立。 关于责任终止。铁路公司主张双方已对合同中约定的责任达成终止的共识，本案纷争亦应当终止。本院认为，依据贾德恩签字的分户产权证领用单载明的内容显示，贾德恩与铁路公司在合同中约定的权利义务从2018年6月13日之后终止。但是，合同订立之日至2018年6月13日期间的权利义务，双方未确认亦终止履行，贾德恩提出本案诉讼主张符合法律规定，故铁路公司的该项抗辩意见不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、成都铁路地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向贾德恩支付违约金4342.65元; 二、驳回贾德恩的其他本诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1424元，减半收取712元，由成都铁路地产置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘福猛 二〇一八年十一月十二日 书记员  申卢杰