山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民一终字第639号上诉人（原审原告）：王海云，市民。委托代理人：李玉强。上诉人（原审被告）：山东菏建建筑集团房地产开发有限公司。法定代表人：王放亮，该公司董事长。委托代理人：牟尊岱，山东诚维律师事务所律师。委托代理人：邱莹，该公司职工。上诉人王海云因与上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司（以下简称菏建集团）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省定陶县人民法院（2015）定民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人王海云委托代理人李玉强，上诉人菏建集团的��托代理人牟尊岱、邱莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告王海云诉称，2011年1月19日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将滨河鑫城商品房一套及储藏室一间出售给原告，总价233932元，交房日期为2011年10月31日，还就其他事宜及被告违约责任进行约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告将未经综合验收合格的房屋通知交付原告，构成违约，因房屋至今未能综合验收合格，被告属于逾期交房，更未提供办理权属登记所需手续，违反法律规定及合同约定，应承担违约责任。请求判令被告支付2011年11月1日起至2013年3月19日逾期交房违约金23346.41元，直至综合验收合格交房为止；判令被告提供办理房屋权属登记所需要的有关手续及配合协助原告办理房屋权属证书。重审时变更诉讼请求，诉讼请求变更为57921元，截止到2015年3月23日为���。原审被告菏建集团答辩称，原告诉称与客观事实不符，原告购买的商品房所在楼盘房子当时已具备合同约定的交付条件，原告诉请要求支付违约金23346.41元，无事实依据和法律根据。原告已接受并实际使用该房屋，以此应驳回原告的诉讼请求。2011年1月19日原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的菏建滨河鑫城11号楼2单元201号房屋，建筑面积89.24平方米的住宅商品房，每平方米2159元，共计192669元，购买11号楼2单元201号储藏室一间，建筑面积20.84平方米，每平方米1980元，共计41263元，房屋和储藏室总价款233932元，原告首付不低于百分之三十的房款计73932元，余额160000元由原告按揭贷款支付给被告，原告在2011年1月18日交款63000元，2011年1月18日交款10932元，按揭贷款在2011年5月31日到款16万元。合同第8条约定，“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。答辩人在2012年7月5日取得了定陶县住房和城乡建设局颁发的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》，2012年7月6日被告取得《建筑工程竣工验收报告》。双方交付的房屋符合双方关于《商品房买卖合同》中第八条约定：1、该商品房经验收合格的约定，在2012年8月2日被告将房屋钥匙交给原告，同日王海云还领取了菏建滨河鑫城《商品住宅质量保证书》等相关材料。原告同意接受并实际使用，认可并履行双方签订的《商品房买卖合同》。被告对于办理房屋权属登记所需要的相关材料，已向登记机关办理备案。原审法院经审理查明，2011年1月19日，原告王海云与被告开发公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买被告开��的菏建滨河鑫城11号楼2单元201号房屋，建筑面积89.24平方米的住宅商品房，每平方米2159元，共计192669元；购买11楼2单元201号储藏室一间，建筑面积20.84平方米，每平方米1980元，共计41263元，房屋和储藏室总价款233932元。原告首付不低于百分之三十的房款计73932元，余额160000元由买受人按揭贷款支付出卖人。交付期限，出卖人应当在2011年6月30日前依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。双方约定的是第一种条件。合同第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任。“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理���1、（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金”。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说���书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，双方与中国工商银行定陶县支行签订了个人购房借款担保合同，借款人王海云，抵押人王海云，保证人开发公司。王海云贷款16万元，贷款期限360个月。并将该房产作为抵押物进行了抵押。合同签订后，原告王海云于2011年1月18日向被告交款63000元，于2011年1月18日向被告交款10932元，一共缴纳73932元。2011年5月31日原告通过银行按揭贷款向被告交付房款16万元。2012年8月2日，被告向原告交房，原告接受了房子并领取了钥匙签订了有关协议。2012年7月6日该商品房经过定陶县工程监理公司，定陶县设计院验收合格，并下发了《建设工程竣工验收报告》，菏泽市建设工程勘察院，定陶县建筑设计院，定陶县工程建设监理公司均同意该房产通过竣工���收，2012年8月14日定陶县建设工程项目竣工验收备案管理办公室同意该房产办理备案手续，并下发了《建设工程竣工验收备案证书》。2012年7月5日定陶县住房和城乡建设局下发了2012编号37-16-05-003《建设工程竣工规划验收合格证》。2013年10月8日，被告取得了该项目的竣工综合验收备案证书。原告认为被告违约，应承担违约责任。被告认为合同约定的是验收合格就可以交房，双方发生纠纷。菏建集团是具有二级资质的建筑开发企业。原审法院认为，原告王海云与被告菏建集团签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。故双方均应依约履行。原告认为《商品房买卖合同》中第八条第一款的约定违反《房地产开发经营管理条例》第十八条的强制性规定，及被告提供的是格式合同，加重了原告的责任，免除了被告的责任，上述条款应为无效条款。原审法院认为合同第八条第一款的约定，未违反法律法规的强制性规定，为有效条款，原告与被告约定的交付条件并不违反法律规定，应属合法有效。《建设工程质量管理条例》第十六条，第四十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用，建设工程质量监督管理，有建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。《房屋建筑和市政基础设施施工竣工验收备案管理办法》规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。建设单位办理工程竣工备案应当提交下列文件：1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告；3、法律、法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；4、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；5、施工单位签署的工程质量保修书；6、法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。因此，出卖人已经取得《建设工程竣工验收备案证书》的，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备了商品房交付使用的法定最低标准。诉争的商品房竣工验收日期为2012年7月6日，《竣工验收备案证书》下发的日期是2012年8月14日。因此证明诉争商品房合同约定的交付日期为2012年8月14日。被告未按合���约定及时向原告交付房屋，已属违约，应按约定支付违约金。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告向原告发出交房通知书时，该商品房尚不符合约定的交付条件。故被告需支付的逾期交房违约金从2011年10月31日计算到2012年8月14日止，违约金具体数额为13287.34元（233932元×0.0002／天×284天）。原告与被告在签订合同时，选择的是商品房经验收合格作为交房条件。根据房地产管理法及相关行政法规的规定，结合《商品房买卖合同》的通常解释，涉案商品房经验收合格应理解为竣工验收合格，根据当事人意思自治的原则，本案双方当事人约定，只要符合此条件，被告就能交付商品房。故原告要求被告必须进行综合验收后方可交付的理由不能成立。原告要求被告提供办理房屋权属登记所需要的手续及配合协助原告办理��屋权属证书有理，应予支持。经原审法院审判委员会研究，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司向原告王海云支付逾期交房违约金13287.34元。于判决生效后10日内一次性付清；二、被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司提供办理房屋权属登记所需要的手续及配合协助原告办理房屋权属证书；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1248元，由原告王海云负担1116元，被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司负担132元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人王海云不服原审法院判决上诉称，一、原审判决认定“《商品房买卖��同》约定的交房条件条款合法有效”错误。该交房条件违反《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》法律法规的强制性规定和山东省高级人民法院2011年民事审判工作会议纪要的规定，根据《合同法》第四十条、第五十二条的规定，该条款应为无效条款。二、原审判决认定被告取得《建设工程竣工验收备案证书》即具备了商品房交付使用的法定最低标准错误。《建设工程竣工验收备案证书》是施工方向建设方交工的法定条件，而非被告向原告交房的法定条件，被告向原告交房的法定条件是开发项目验收合格（或者说综合验收合格）。请求二审法院依法撤销一审判决，改判菏建集团继续履行合同，向上诉人支付违约金57921元（暂计算至2015年3月23��），直至菏建集团按法律法规规定内容向上诉人重新交付涉案房屋之日止；十日内按照法律规定向上诉人交付房屋并协助办理房屋权属证书，涉案诉讼费用全部由菏建集团承担。上诉人菏建集团针对上诉人王海云的上诉答辩称，一、上诉人王海云诉称与客观事实不符。王海云购买商品房所在楼盘当时已具备合同约定的交付条件，且已经接受并实际使用。合同已经履行完毕。上诉人王海云诉请要求继续履行合同、支付违约金至重新支付房屋之日无事实根据和法律依据。菏建集团在2011年12月6日已取得了住宅工程质量分户验收表，已达到交付的条件。2011年12月14日菏建集团向王海云邮寄送达了交房通知书，王海云拒绝收房，对于拒绝收房的损失，应当由王海云自己承担，菏建集团不应再支付违约金。二、菏建集团已经提交了办理房屋产权证书所需的手续，完成了��助王海云办理房屋权属证书的义务。上诉人菏建集团不服原审判决上诉称，一、原审判决认定“诉争商品房实现合同约定的交付条件的日期为2012年8月14日”错误。菏建集团和王海云签订合同时，选择的是商品房经验收合格作为交房条件，原判决也认定该条款的为有效条款。上诉人菏建集团在2011年12月6日已经取得了住宅工程质量分户验收表，证实涉案房屋已经达到交付使用的条件。原审法院以《竣工验收备案证书》下发的日期为2012年8月14日作为诉争商品房约定的实际交付日期是错误的。二、2011年12月14日菏建集团在取得住宅工程质量分户验收表的基础上及时向王海云邮寄交房通知书，王海云拒绝收房，由此所产生的违约责任应由王海云自行承担。三、2012年8月2日菏建集团再次向王海云交付房屋，王海云接受房屋。因此，菏建集团不应再支付违约金。四、菏建集团已经协助王海云办理了房屋权属证书。请求依法撤销原判，改判驳回王海云的诉讼请求。上诉人王海云针对上诉人菏建集团的上诉答辩意见同上诉意见。本院二审审理查明的事实和原审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：一、涉案商品房交付条件和交付日期的认定；二、上诉人菏建集团是否应提供办理房屋权属登记所需的手续及配合协助上诉人王海云办理房屋权属证书。关于焦点一，首先，国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性要求开发商提供商品房买卖合同示范文本，该文本由建设部、国家工商行政管理总局于2000年制定。涉案商品房买卖合同即是采用的该合同范本。合同第八条对合同当事人约定的交付条件规定了五个标准。这五个标准中有四个是通过列举的方式作出了明确的内容规定，第五个标准则是允许合同当事人进行不低于第一个标准的自由约定。本案中，争议双方选择的是第一种标准，即该商品房经验收合格。上诉人王海云主张该交房条件违反《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》法律法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条之规定，应为无效条款。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房���产开发项目竣工综合验收备案办法》不能作为认定合同无效的依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条和《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十七均规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。并未规定须经综合验收后才能交付使用。因此，双方选择适用的第一种标准即该商品房经验收合格，并未违反法律法规的强制性规定，原审判决认定该约定条款有效并无不当。上诉人王海云主张，应当采用综合验收合格的标准，但争议双方并未约定采用该标准，该主张本院不予支持。其次，争议双方约定了第一种标准，即该商品房经验收合格。该条件应当以开发商是否取得当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准，因为该备案证书的取得，意味着涉案房屋经过验收得到了当地建设管理机构的认可，获得了法律���的效力。因此，原审判决认定，将涉案房屋取得《竣工验收备案证书》的日期为符合交付房屋的条件的日期符合法律规定，本院予以认可。上诉人菏建集团主张，应当采用其取得《住宅工程质量分户验收表》的日期为符合交房条件的日期。但《住宅工程质量分户验收表》的取得并不代表工程验收仅仅是经过了建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的验收，并未经过行政管理部门的认可，该种验收并没有获得法律上的效力。因此，该主张没有法律依据，本院不予支持。关于焦点二，上诉人菏建集团作为涉案商品房买卖的出卖人，负有协助买受人办理房屋权属证书的义务。二审期间，争议双方均认可上诉人菏建集团已经提交了办理房屋产权证书所需的手续，但菏建集团配合协助义务不仅包括该义务，还包括其它菏建集团可能负有的协助办理权属登记的义务���因此，原审判决上诉人菏建集团提供办理房屋权属登记所需要的手续及配合协助王海云办理房屋权属证书并无不当。综上，上诉人王海云、上诉人菏建集团的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1048元，由上诉人王海云负担916元，上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司负担132元。本判决为终审判决。审 判 长  路凤娟审 判 员  李冠军代理审判员  于 辉二〇一五年十一月十日书 记 员  韩 蕊