上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第105号原告(反诉被告)周建平，男，1962年11月14日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人许中宝，上海市亚太长城律师事务所律师。被告(反诉原告)魏华，男，1979年5月6日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)王琳，女，1976年10月28日出生，汉族，住上海市。被告共同委托代理人祝筱青，上海市协力律师事务所律师。被告共同委托代理人李圆，上海市协力律师事务所律师。原告周建平与被告魏华、王琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月12日进入诉前调解程序，于2015年1月6日立案受理。2015年3月12日，被告魏华、王琳提出反诉，本院依法进行了合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行审理。原告周建平及委托代理人许中宝，被告魏华及两被告的共同委托代理人祝筱青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)周建平诉称，2014年9月17日，原、被告双方就本市闸北区芷江西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订了房屋买卖合同，总价人民币209万元(以下币种均为人民币)。按照合同约定，合同签订当天支付100万元，并交付房屋。在之前的二次看房时，原告发现门口等几处墙体刷粉处有脱落，被告称系保养不好，和房屋质量没有关系，是个别墙面的小问题，并没有如实告知房屋中由于暗埋和上上下下引水的水管出现严重漏水导致，也没有告知煤气管道系其擅自改道，穿越客厅，导致严重漏气，且煤气公司在日常安全检查中已经多次对其警告，被告也已经和楼下住户发生了严重矛盾，就赔偿和解决达成了协议。9月21日，原告一家用水后，楼下201室的业主上门告知原告，系争房屋严重漏水，邻居及物业均知情。原告遂与被告交涉，被告拒绝解决问题。9月27日，经煤气公司上门检查，系争房屋中的煤气管道共有5处漏气，热水器的煤气开关被告也使用了禁止使用的Y型开关。但被告拒绝承认漏水漏气，原告于2014年10月19日、11月15日两次发函告知被告，要求其解决问题，但被告收函后依然不履行其义务，并拒绝配合原告办理贷款。同时根据合同约定，被告应在2015年1月31日前，将系争房屋内的户籍迁移，而在办理贷款的预约单中也指出，需要被告将户籍迁出，凭迁出证明或者合同及首付款凭据等办理贷款。因此，贷款未办理的责任完全应由被告承担，同时还应承担未及时迁出户籍的违约责任。原告认为，买卖合同已经签订并生效，应由被告配合过户。其次，系争房屋严重漏水漏气，并未告知原告，已构成欺诈行为，导致了交付后无法使用并且具有人身安全为先，属于严重的违约行为。第三，因被告拒绝过户，故原告第二期房款未交付，责任在被告，与原告无关。根据合同约定，被告应自2014年11月16日起承担500元/日的违约金。第四，系争房屋严重漏水漏气，属于违约和有严重瑕疵，且造成原告根本上对系争房屋无法使用，故原告要求被告支付修复费用。同时因无法居住，原告需在外租借房屋，租金应由被告承担。综上，为维护原告的合法权益，请求法院：1、判令原、被告关于系争房屋买卖合同有效并判令被告配合过户。2、判决认定被告承担未及时过户的违约金(合同约定11月15日办理过户手续，故从次日2014年11月16日起至被告配合过户之日，按照合同第十条第三款约定的已支付款的日万分之五计算逾期过户的违约金。3、判令被告承担因延期迁移户籍的违约金(合同约定2015年1月31日办理户籍迁出手续，故自2015年2月1日起至被告完成户籍迁移之日，按照合同第十条第三款约定的已支付款的日万分之五计算违约金)。4、判决被告承担因其出售房屋严重漏水漏气造成的修复装修费用5万。依据是原告请装修公司出具的装修预算。5、请求法院判令被告承担原告在外房屋租借费2万4千元(自2014年10月1日起，按照每月4,000元的标准)。6、判决被告承担原告因重新修复装修的搬家费3,000元(因原告当初搬家进入系争房屋的时候费用是1,500元，之后还要搬回去，故计算为3,000元)。7、判决被告配合原告物业更名和落实有线电视交接。被告(反诉原告)魏华、王琳共同辩称，不同意原告的诉讼请求。魏华、王琳并反诉称，2014年9月17日，原、被告就系争房屋签订了房屋买卖合同。经原告要求，被告同意于合同签订当日将房屋转移给其使用，但提出要尽快过户。据此，双方在合同中约定于2014年11月15日之前，双方办理转让过户手续，过户当天原告应当支付被告第二笔款项75万元。但原告在2014年11月15日之前并未缴纳税费，也没有申请办理银行贷款手续，被告至今也没有从原告、银行或中介处获知需要配合办理贷款。根据合同约定，原告逾期付款超过15日的，被告有权单方面解除合同，且原告应当承担相当于系争房屋总价款20%的违约金，因原告逾期支付房款，被告有权解除合同。且经被告催告，原告一再迟延履行主要的合同义务，也已构成了实质性违约。原告在本诉中提出的，因为被告没有解决系争房屋漏水漏气、户口迁出等事宜从而影响了系争房屋的过户和余款支付。被告认为是没有任何事实和法律依据的。关于渗水的事宜，在系争房屋的看房、交接过程中，被告已经明确告知过了原告，中介已可以证明。此外，原告亦无证据证明渗水或漏水会影响原告使用系争房屋。关于漏气问题，原告尚无证据证明系争房屋在交付使用前存在漏气的情况。而且，即使存在漏水、漏气的问题，也并非双方约定的可以迟延履行原告合同义务的条件，也非法定的可以允许原告迟延履行合同义务的条件，原告以此为由拒绝履行合同义务是没有依据的。合同中约定于2015年1月31日之前迁出户口的前提是原告切实履行合同义务，在原告违约的情况下，被告可以提出合法的抗辩理由暂不办理户口迁移手续。原告提出漏水、漏气问题后，被告已经书面回复了原告，且曾与居委、维修工人在2014年9月24日上门查看问题，但原告之妻刘剑芬拒不开门，不肯解决问题。被告还曾多次以书面、口头形式劝诫原告切实履行合同义务，但其始终不肯履行。综上，为维护被告的合法权益，请求法院：1、判令解除反诉人与被反诉人于2014年9月17日签订的上海市房地产买卖合同。2、判令被反诉人向反诉人支付违约金15万元。根据合同第九条第三款，被告现在已经主动调整至10%。3、判令被反诉人立即搬离、返还系争房屋。4、判令被反诉人向反诉人支付房屋占用费(估价为每月4,000元，自2014年10月1日起至实际搬离之日)。经审理查明，原告与案外人刘剑芬原系夫妻关系，双方于2009年5月12日签署的《自愿离婚协议书》载明，“二、财产分割：浦东南码头路XXX弄XXX号XXX室房屋归女方所有，男方放弃产权份额，变更给女方”。两被告系夫妻关系。2014年9月17日，卖售人(甲方)魏华、王琳与买受人(乙方)周建平签订的《上海市房地产买卖合同》载明，第一条：甲、乙双方通过上海世高房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的坐落于芷江西路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积60.42平方米；第二条：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计150万元；第四条：甲、乙双方同意，甲方于2014年9月17日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；第六条：甲、乙双方确认，在2014年11月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条：乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿部分的，乙方应在接到书面通知起3日内向甲方支付；第十条：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当支付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；第十一条：本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款(一)载明，1、甲方承诺2015年1月31日之前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方应承担本合同第10条所约定的违约责任；2、本次交易中的全部交易税费及中介费用均由乙方承担；3、甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明。乙方应及时支付各项应付之税、费及本协议第2条所述交易税费款项。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理或上海世高房地产经纪事务所无法代为办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任；附件二中载明空调2个、淋浴器1个、排油烟机1个等规定设施设备及装饰现状随房屋同时转让；附件三付款协议中载明，1、乙方应在甲、乙双方签订本合同当日内，支付给甲方首付41万元(含定金1万元)；2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请30万元贷款的形式支付第3期房款，乙方应于签订买卖合同后五日内向该贷款银行申请贷款，申请通过后签署借款抵押合同等一切向协议…(注：在交易过户前，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，乙方应于交易过户当日将其以现金方式补足并支付给甲方)；3、2014年11月15日之前，双方至交易中心办理产权过户手续，……过户当日乙方支付甲方第二期房款75万元；4、2014年9月17日前，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同日，原、被告另行签订了《补充协议》，约定系争房屋的实际成交价格为209万元，双方同意将房价作低为150万元，补偿标的为59万元，于2014年9月17日之前由原告支付给被告。同日，原告与被告魏华还就系争房屋签订了《房屋交接书》，就系争房屋的水、电、煤气等读数进行了交接。2014年9月17日，原告通过银行转账至被告魏华账户99万元，被告魏华、王琳向原告出具了房款收条，载明收到原告支付的第一期房款100万元。2014年9月24日的《苏家巷居民区居民事务接访联系单》载明，“支书王永进、芷江西路XXX弄XXX号XXX室姜鹤亭及301室魏华；魏华为301室业主，因为解决201及301室楼板印水现象，特相约今日来处理此事。因301室房屋已经交予买家使用，经居委会一起上门查看，其拒绝开门不配合解决此事。”魏华及姜鹤亭对上述情况签名予以确认。在该联系单的尾部，魏华另表示如在房屋未过户之前，如果由于301室责任所发生楼板印水及其后果由301室业主负责，如果卖家拒不配合，过户后由买家(现住户)承担。2014年10月19日，原告向被告寄送的《渗水漏气告知函》载明，原告于9月21日、9月27日发现系争房屋存在渗水及漏气情况。故原告要求被告在收到函件之日起3天内作出回复，给出解决方案，并认为系被告故意隐瞒情况，已构成严重欺诈和违约，应由被告承担违约责任。同时要求被告给出能够解决渗水、漏气问题的方案，否则过户将无限期搁置。如果3天内不回复，原告将请第三方进行修复，费用在第二期房款中扣除……。2014年10月23日，被告魏华向原告发送的《回复函》载明，被告已于2014年10月22日收到《渗水漏气告知函》，对于渗水情况，原告在购买房屋前已由中介带领看过两次房屋，当时被告亦带领原告与中介查看了进门处涂料起皮、门口部分水印等情况，原告对此也予以认可，并于9月17日进行了房屋交接。对于燃气漏气问题，在被告居住期间，从未出现该问题。被告并表示在合同履行期间，其不存在任何违约行为。被告将继续按照合同约定履行过户义务，希望原告也严格按照合同约定履行相应的义务，包括支付剩余房款、办理过户手续等。根据《房地产交易纳税申报表》及附件显示，房屋出售方在交易中应缴纳的税收审核已经完成。2014年11月25日，原告向上海市地方税务局闸北区分局进行了房产税查询。原告提供的《燃气安全检查告知书》显示，2010年、2011年系争房屋进行燃气安全检查时，建议整改内容为用气管道铺设为暗管等；2014年9月27日、10月16日、10月26日、2015年4月26日的告知书建议整改内容为管道(含暗管)漏气、热水器漏气等。2015年1月27日，原告向被告寄送了《通知办理贷款协助告知书》，要求被告配合提供贷款材料，但没有具体的时间和地点。经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋厨房、卫生间的渗水原因进行鉴定，并出具修复方案及估算费用。经司法鉴定，该公司于2015年10月16日出具的司法鉴定意见书载明：1、系争房屋渗漏水不能排除与其厨卫间暗埋排水管道改造不当有关；2、对室内渗漏损坏部位应进行修复；3、根据修复方案，估算修复费用为14,944元。对于司法鉴定意见书，原告表示对于真实性及鉴定结论均无异议，被告表示鉴定没有对漏水的真正原因进行查明，只是说不能排除，被告认为鉴定结论的费用过高。另查明，根据上海燃气市北客户信息管理系统记录显示，系争房屋2014年10月12日至2015年10月14日间，每个抄表日期均有用气量，其中2014年10月12日为184m3、2015年2月8日为82m3、4月24日为57m3。根据国网上海市电力公司发票联显示，系争房屋2014年10月29日至2015年10月14日间，每月均产生电费,金额为10.2元至76.2元不等。审理中，被告的证人辛某出庭作证称，其原是上海世高房地产经纪事务所职工。其一开始带原告看了1次系争房屋，后来双方谈价格，见面后又看了一次房屋。第一次谈价格因为几万元钱没有谈拢，第一次原告去看房的时候发现渗水的痕迹，原告问过房东，被告说是水管老化，现在物业已经更换过。看房的那天，被告告知过原告系争房屋曾经做过停水实验，看房的当天其也和原、被告一起找过漏水的原因，但也没有得出结论。原告查看后发现起皮的地方也已经干了，之后也就没有提出来过。签合同的当天钥匙就交给原告了。合同约定是在11月15日前去交易中心办理过户手续，其也发过短信告知客户要及时缴纳契税，在约定的时间去交易中心办理过户手续。原告住了几天之后，就到公司来说楼下的人上门来吵，当时其也和被告沟通过，门店经理徐超也和被告沟通过。被告当时在外地出差，说过几天回来处理问题。后来被告说其回来后带着物业的人去了，但是原告在家中没有开门。后来原告还拿了一张单子去门店，好像是煤气，具体的内容记不清了，大概就是说房东在欺骗原告，隐瞒了房屋内的情况。之后其也就没有再处理过系争房屋的事情。原告认为是证人确实带其看过系争房屋，但是证人陈述的看房情节有误。证人没有向法庭证明其曾经是世高公司的员工，原告有理由怀疑是被告方串通证人做假证。原告发现漏水是在交房之后两三天。关于证人陈述原告去中介交涉的事情属实，原告确曾去反映过情况。被告则表示，原告认可了证人带其看房的事实，与证人是否为世高的员工无关。按照证人的说法，原告提出的问题被告都予以配合。在中介已通知其缴纳税费的情况下，原告仍没有交付，原告已经构成违约。原告提供的其前妻刘剑芬与中介2014年11月14日电话录音显示，中介的业务员通知原告11月15日去过户，刘剑芬表示会去过户，但中介称“但我认为你们肯定过不了的，因为你之前一点反应都没有……你明天去过户，也不符合过户条件的……为什么要他去交税，因为要过户了，不去交税是过不了户的。”审理中，原告表示，原告是在中介看到系争房屋的信息，房价209万元，其中59万元是房屋装修费用，该地段的同类房屋市场价也就是209万元。9月10日原告及前妻刘剑芬支付了定金1万元。在签合同之前看了两次房，当时原告发现门口起皮的情况，被告称是因为没有保养。合同约定2014年9月17日进行网签，买卖合同签署后三方一起去交易中心审税，合同约定税费都是原告承担，上家的税审完后，刘建芬就支付了99万的现金，但下家的税交易中心的人员说中介打出的是第二版合同要过几天才能办交税，过了几天由于房屋产生漏水，就没有交，后来原告想要交，咨询了别人，说还是等法院判决后再交。目前为止原告也没有缴纳税费。原告支付的100万元首付款，其中一部分是浦东房屋卖掉下家支付的收费，还有一部分是周建平自己的钱，当天就交房了，也签过交房验收单。9月20日原告搬进系争房屋，9月21日发现漏水，27号发现煤气漏气，当时煤气公司和其说要修理，但原告觉得当时如果要修理，就要将所有的家具都拆除，故原告一直没有修理。原告就一直在外借房住，但是期间会陆陆续续回去查看。房屋现在是空关的。原告是向前妻刘剑芬借的房屋，48平方米，每月4,000元。原告的前妻住在另外的地方。每月4,000元都是银行转账给前妻的。原告与前妻2009年5月12日离婚，离婚后浦东的房屋和孩子都归前妻。现在原告借住的阳曲路房屋是刘建芬离婚后2010年自己购买的。浦东房屋卖了117万元，系争房屋209万元的差价是原告承担的。2014年10月8日，浦东房屋卖掉的60万贷款到了刘剑芬的账户，是准备用来付第二笔款项的。在被告找人上门来修那天，当时原告前妻刘剑芬一人在家，其要保护自己，就没有开门。原告后来和中介说过如果要修，要被告先拿出方案。后来原告找到被告的单位，想通过被告单位解决此事。中介后来也给原告发过短信，但是原告认为交易有风险，就没有缴纳税费。原告贷款确实有疏忽，原告提供了2014年11月25日办理贷款的预约单，办理贷款也需要被告配合提供材料，但买卖未完成的主要原因是漏水漏气，是被告的责任。原告发现漏水漏气问题就联系被告，但一直联系不到。后对于系争房屋的居住情况，原告又表示，被告提供的水、电、煤气单据属实，但原来购买系争房屋为的是家中三代人全部入住的，发生漏水、漏气问题后，就只能原告一人居住，所以也会有相应的费用产生。因为煤气有问题，只能用完就关掉。被告表示，2014年4到5月份，水管的主管锈坏，需要1到3楼整体更换，在更换的过程中，2楼和3楼楼板被凿开，发现凿洞的地方总是亮晶晶的，有水的存在，在这之前2楼的业主也没有反应过漏水的情况，后来找到物业，也没有找到原因。后停水一至两天，水没有干，后来停了两个星期的水，水也没有干。被告停止用水后，二楼处还是有漏水的情况，被告就找到物业修理，物业来修还是找不到原因。看房时原告就询问过墙面起皮的原因，被告就将渗水的情况告知原告，也告知原告已经搬家两个月，当时水是干掉了。房屋交接的时候双方对于现状也是认可的。二手房本身就不可能给予质保的，都是根据现状交付。在被告居住的时候没有煤气漏气的问题。原告21号打电话给被告说漏水的事，2014年9月24日被告带了装修师傅和楼下业主一起上门，原告的前妻在房屋内，但是没有开门，就无法修理。当时楼下的业主还与系争房屋内原告的前妻沟通，但是她还是没有开门。后来二楼业主提议要找居委会的人一起去，后居委会陪同上门，敲门还是没有反应，就到居委会填写了接访联系单。后原告找到被告魏华的单位，其就打电话给原告，原告也没有接。被告已履行了配合审税的义务，但是原告没有去缴纳税费，违反了合同的约定。漏气是在10月份原告发的函件才提出的，被告也在回函中进行过催告，要求原告履行合同义务。原告没有说要被告配合要去办理贷款的事情。2015年1月27日才发告知书给被告要求配合办理贷款，原告的证据都是在诉讼之后准备的。目前合同目的无法实现，被告有权解除合同。对于系争房屋的漏水情况不足以影响到合同的买卖，原告缺乏诚信，言行自相矛盾。对于原告怠于履行合同义务造成的扩大损失，应由原告自行承担。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、告知函、邮寄凭证、预约通知、已付款收条、煤气公司的整改通知等，被告提供的房屋买卖合同、交接书、接访联系单、回复函及快递凭证、中介发给原告的短信、上海燃气市北客户信息管理系统记录、国网上海市电力公司发票联、证人证言以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，均应按约履行。根据双方在审理中的陈述及证人证言，原告曾两次现场察看系争房屋，也曾发现系争房屋存在墙面起皮等漏水的痕迹，对系争房屋的状况应当负有一般的注意义务。后原告与被告签订了房屋买卖合同及房屋交接书，应视为对房屋交接现状的认可。原告认为被告故意隐瞒漏水等情况，但并未提供证据证明，本院难以采信。但系争房屋由被告交予原告不久，原告即发现该房屋存在向楼下房屋漏水的现象，因该漏水现象并非外观瑕疵，而属于隐蔽瑕疵，被告认为曾告知原告系争房屋渗水的情况，但即使是被告提供的证人证言亦未提及系争房屋存在向楼下渗水的情况；况且，从本案查明的事实来看，原告入住系争房屋不久后，就发现系争房屋存在质量问题，即与中介、被告就系争房屋的修复问题进行了协商与沟通。故本院认为作为系争房屋出卖人的被告在出售房屋时存在瑕疵交付的行为，如果合同正常履行，被告理应根据法律规定，就系争房屋的隐蔽瑕疵承担担保责任，赔偿原告相关的修复费用。但本案是二手房买卖合同纠纷，出卖人对买卖标的物的瑕疵所负有的担保责任与一手房有所区别，现被告已履行其首要的交房义务，原告亦应按约履行其付款义务。原告认为，因系争房屋存在严重漏水、漏气的情况导致原告无法实际使用房屋，需借房居住，故原告认为交易有风险，才未缴纳税费和及时办理贷款。但被告提供了系争房屋的电费、煤气单据等信息后，原告又称其确实居住在系争房屋，原告的陈述前后矛盾，有违基本的民事活动中应当遵循的诚信原则。本院认为，原告实际在系争房屋中居住，亦使用了煤气及天然气，原告认为存在严重漏气的情况本院难以采信。对于系争房屋的漏水情况，根据《接访联系单》的记载，原告向被告反映后，被告与楼下业主、居委会干部、维修人员拟上门修理，但原告前妻拒绝开门，致修理未成，但就维修事宜双方均未再采取相应的措施，原、被告对此均存在相应的过错。鉴于系争房屋中的漏气、漏水情况并不影响原告实际居住，原告无权行使抗辩权，中止履行其付款义务。对于付款能力一节，原告仅提供了其前妻刘剑芬的账户，但原告与刘剑芬已经离婚，财产相互独立，无法证明原告有继续履约的能力。原告提供的贷款预约单上的日期，亦晚于合同约定的付款及过户时间。考虑到系争合同的实际履行情况，原告延迟付款的行为已经构成了根本性违约，被告反诉要求解除合同于法有据，应于支持。合同解除后，被告已收取的房款100万元应返还原告。因系争房屋确实存在渗、漏水的情况，故司法鉴定费用应由被告承担。综上，原告要求继续履行合同、办理过户手续及要求被告支付相应违约金、修复费用等的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因被告在合同履行过程中亦存在不当之处，对合同解除负有一定责任，故对于违约金一节，本院根据被告的过错程度，酌减为5万元；至于房屋占用费一节，被告的损失已基本涵盖在违约金之中，且被告实际占用的100万元房款所产生的利息，亦应一并返还给原告，两相衡量后，本院认为可以相互抵销，无须另行相互支付。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)周建平与被告(反诉原告)魏华、王琳就本市闸北区芷江西路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告(反诉原告)魏华、王琳应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周建平购房款100万元；三、原告(反诉被告)周建平应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)魏华、王琳违约金5万元；四、原告(反诉被告)周建平应于本判决生效之日起十日内搬离上址房屋，将房屋返还给被告(反诉原告)魏华、王琳；五、驳回原告(反诉被告)周建平的全部诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)魏华、王琳的其余反诉请求。本诉案件受理费2,300元，由原告周建平负担。反诉案件受理费1,850元，由反诉被告周建平负担540元，反诉原告魏华、王琳负担1,310。司法鉴定费15,000元，由被告(反诉原告)魏华、王琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏思奇代理审判员  吴晓婕人民陪审员  单国珍二〇一五年十一月二十五日书 记 员  潘 瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。