河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫11民初122号原告(执行案外人)：邵振中，男，1978年8月24日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：张宇，河南欣成律师事务所律师。被告(申请执行人)：牛爱云，女，1975年6月17日出生，汉族，住漯河市。委托诉讼代理人：翟留营，男，1978年11月18日出生，汉族，住址同上，系牛爱云丈夫。第三人（被执行人）：漯河市天泰开发建设有限公司，住所地：漯河市井冈山路天泰景艺苑**楼。法定代表人：林景艺，该公司总经理。委托诉讼代理人：王**毅，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘占彪，河南强人律师事务所律师。原告邵振中与被告牛爱云、第三人漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵振中的委托诉讼代理人张宇、被告牛爱云及其委托诉讼代理人翟留营、第三人天泰公司的委托诉讼代理人王**毅、刘占彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵振中向本院提出诉讼请求：1、请求解除对漯河市天泰大厦1309号房产的查封，终止对该房屋的执行。2、请求依据（2012）郾民初字第2287号民事调解书确认原告对漯河市天泰大厦1309号房产的所有权。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月19日，原告与天泰公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买天泰公司开发的天泰大厦1309号房屋，交房期限为2012年8月31日，天泰公司应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需用的资料报产权登记机关备案。合同签订后，天泰公司未依约履行。原告于2012年9月14日将天泰公司起诉至漯河市郾城区人民法院，要求其交付房屋并办理房屋所有权证。经法院调解，双方达成一致意见，郾城区人民法院于2012年10月11日作出(2012)郾民初字第2287号民事调解书。2012年10月25日，天泰公司根据生效的调解书向原告交付了房屋。同日原告也向天泰公司交纳了维修基金和燃气初装费。但是天泰公司称“漯河市政府未完成钉子户的拆迁工作，无法办理房屋所有权证”，推脱未办。2018年原告才得知购买的天泰大厦1309号房屋被法院于2014年8月13日查封。但原告对涉案房屋的物权期待权优先于牛爱云与天泰公司之间的普通债权债务。漯河市中级人民法院查封该房屋不符合法律规定。原告与天泰公司2012年4月签订的商品房买卖合同合法有效，并且原告已经向天泰公司支付了全部房款，天泰公司于2012年10月已经将涉案房屋交付给原告占有使用，按照合同约定和民事调解书规定，涉案房屋未办理过户登记，是天泰公司违约，原告没有过错。而被告牛爱云与天泰公司民间借贷纠纷发生在2014年8月，2017年5月25日河南省高级人民法院才作出(2015)豫法民二终字第335号民事判决书。2014年8月13日漯河市中级人民法院在查封时，该房屋已由原告实际占有，原告是该房屋的管理人和实际占有人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”漯河市中级人民法院查封该房时，没有依法“通知其管理人或者该建筑物的实际占有人”，原告也没有见到过法院查封涉案房产时张贴过公告，查封行为不符合法律规定。牛爱云是天泰公司的会计，其明知法院调解书已经对原告所有的房屋进行了处理而且已经交付使用，故意隐瞒此事实，申请查封涉案房产，且没有通知实际占有人，故意阻碍履行生效的调解书。2018年7月5日，原告对执行标的提出书面异议。漯河市中级人民法院于2018年7月20日作出(2018)豫11执异25号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，(2018)豫11执异25号执行裁定书认定事实、适用法律错误，故提起诉讼请求法院查清事实，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告牛爱云辩称，1、针对邵振中诉称其与天泰公司签订的购房合同合法有效。商品房买卖合同的签订不同于其他一般合同的签订，国家对其有严格的规定，其合同范本均有行政部门统一制作，合同条款统一规定。邵振中提供合同中对房款付款方式及期限均是现金一次性缴付。但实际情况是邵振中并没有交付房款。合同第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内出卖人向漯河市房产管理局申请登记备案。出卖人天泰公司在合同约定期限内没有办理登记备案，邵振中与天泰公司签订的商品房买卖合同不符合《物权法》第九条生效规定，应认定此合同无效。2、邵振中诉称其名下无住房。庭审中邵振中代理人向法庭出示了邵振中在郑州市××漯河市两地无房证明。此证据只能证明邵振中在郑州市××漯河市没有房产，不能证明邵振中在其他省市有无房产。邵振中代理人声称其共有人张虹名下房产是商业房产，在郑州市能够买起商业房而没有住房可信度不大。邵振中一家几口人在郑州生活多年没有居住地不可能，邵振中起诉状中住郑州市××××号就是其生活居住地。邵振中对天泰大厦1309号房并未装修居住，至今是空房。在异议庭审中邵振中代理人已亲口承认。3、邵振中诉称1309房已付款，是抵李东祥的房产，只是付款方式不同。邵振中在法庭上声称1309号房是抵李东祥的房产，李东祥既不是天泰公司的法人，也不是1309号房的产权人，双方抵房前提是具有真实的债权关系，邵振中没有证据能够证明双方债权的成立及1309号房产权的归属。抵李东祥房产说法只是为了掩盖邵振中没有向天泰公司交付房款的事实。邵振中与天泰公司恶意串通，通过郾城区人民法院以调解书形式侵占1309号房产。即便是郾城区人民出具的调解书天泰公司也没有履行其义务。邵振中与天泰公司是债权关系，不是物权关系。(2018)豫11执异25号执行裁定书已明确。2014年8月漯河市中级人民法院查封房产前，天泰公司给多位购房业主开具不动产发票，办理了银行按揭手续，并对银行按揭房产进行了预告登记确权，并不是天泰公司所称自身原因不能办理房产确权。2014年8月查封之前天泰公司只要给邵振中开具不动产发票，邵振中就可以完成1309号房产备案确权，法院就不能查封该房产。天泰公司没有给邵振中开具不动产发票备案就是对其买卖行为不认可。虽然被执行人天泰公司承认合同和收款收据是真实的，但是不能排除原告就交纳房款真实性举证的责任。天泰公司和邵振中双方都没有提供收款的银行转账凭证及取款凭证，邵振中没有向天泰公司交纳1309号房房款。手写的收款收据是双方恶意串通的假手续。综上所述，邵振中对天泰大厦1309号房没有足够的证据能够证明其拥有对抗法院查封的事实，其行为均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，请求法院驳回原告诉求。第三人天泰公司辩称，1、原告与第三人之间存在有效的商品房买卖合同关系。2、收到房款以答辩人出具的收据为准且房屋已经交付。3、未办理过户是答辩人合作开发人及与他人债务纠纷导致部分房产不能开具不动产发票，无法办理不动产登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告邵振中为证明其主张提供以下证据：1、商品房买卖合同复印件一份、购房收款收据复印件一份，以证明原告与天泰公司签订了涉案房屋购房合同，约定原告购买天泰公司开发的天泰大厦1309号房屋，交房期限为2012年8月31日，天泰公司应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需用的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向天泰公司交纳了439946元购房款。2、郾城区人民法院(2012)郾民初字第2287号民事调解书一份、原告向天泰公司交纳维修基金和燃气初装费的收款收据复印件一份，以证明商品房买卖合同签订后，天泰公司未依约履行，原告于2012年9月14日将天泰公司起诉至郾城区人民法院，要求其交付房屋并办理房屋所有权证。经调解郾城区人民法院于2012年10月11日作出(2012)郾民初字第2287号民事调解书，调解书生效后，天泰公司按照约定于2012年12月25日向原告交付了房屋，原告也按照约定向天泰公司交纳了维修基金和燃气初装费。原告自此开始占有使用天泰大厦1309号房屋。3、漯河市中级人民法院（2014）漯民四初字第13-1号民事裁定书复印件1份、2018年7月5日原告向漯河市中级人民法院提出执行异议的异议书复印件1份、漯河市中级人民法院（2018）豫11执异25号执行裁定书复印件1份，以证明2014年8月13日牛爱云申请强制执行后，查封了原告所有的天泰大厦1309号房屋。该房屋已由原告实际占有，原告是该房屋的管理人和实际占有人。漯河市中级人民法院查封该房时，没有依法“通知其管理人或者该建筑物的实际占有人”，原告也没有见到过法院查封涉案房产时张贴过公告，而且天泰大厦被查封其他的几十个业主也没有见到过查封公告。所以查封行为不符合法律规定。原告是2018年才从天泰公司处得知房屋被法院查封。原告于2018年7月5日向漯河市中级人民法院提出执行异议申请。漯河市中级人民法院于2018年7月20日作出裁定，驳回原告的异议申请。4、郑州市房产档案馆出具的关于邵振中及其妻子张虹、儿子、女儿的《郑州市个人房屋权属信息表》、漯河市房产交易处出具的关于邵振中及其妻子张虹、儿子、女儿的《证明》，以证明原告及妻子、儿女名下均无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告对于涉案房屋的所有权足以排除执行。5、郾城区人民法院出具的生效证明一份，以证明(2012)郾民初字第2287号民事调解书已经生效。被告牛爱云对上述证据质证称，1、商品房买卖合同没有天泰公司法定代表人的签章，该商品房买卖合同不是网签合同。2、对收据的真实性无异议，但原告没有提供交付房款的银行转款凭证，我当时在天泰大厦负责出纳工作，当时要求所有开发商收取的房款均经我的手收取，这个房款并未经我手收取，不是真实的房屋买卖关系。3、对第三组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，邵振中在2018年7月5日向漯河市中级人民法院提出执行异议时该房屋是空房并未实际占有使用。4、在郑州市查询的房屋信息表显示共有人张虹名下有房屋。5、对生效证明真实性无异议，对证明对象有异议，只证明该调解书在当时生效，但天泰公司并未履行该调解书上其应履行的义务，不能证明涉案房屋的权属。第三人天泰公司质证称对上述证据的真实性均无异议。本院认定上述证据符合客观性、合法性、关联性，予以采信。被告牛爱云为证明其主张提供本院向漯河市房管局发出的协助执行通知书、查封清单各一份、漯河市房管局的文件一份，同类案件的判决书一份，以证明原告起诉称未办理房屋所有权证书是因为拆迁原因的理由不成立。原告邵振中对上述证据质证称，1、协助执行通知书及查封房产清单均系复印件，真实性无法核实，对其证明目的有异议，根据《最高院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定，法院查封涉案房产时应当通知管理人和实际占有人，并在显著位置张贴公告，但漯河市中级人民法院查封时没有按照该条规定通知原告且未张贴公告。2、关于房管局文件，2012年4月19日原告与第三人签订了商品房买卖合同，双方履行中发生纠纷，于2012年10月11日经郾城区人民法院调解达成一致意见，可以认定商品房买卖合同合法有效，且原告已履行全部义务，第三人交付了房屋但未依约办证。3、对判决书的真实性无法核实，对证明目的有异议，涉案房屋一直未办理所有权证的原因是原告从天泰公司经理马玉亮处得知，真实性原告无法核实，但天泰大厦东边确实存在一栋未拆迁房屋，原告有理由相信天泰公司的说法，且庭审中天泰公司承认未办理过户手续责任在公司，原告无过错。本院认定上述证据符合客观性、合法性、关联性，予以采信。根据各方当事人的举证、质证及当事人陈述，本院确认以下事实：2012年4月19日，邵振中与天泰公司签订商品房买卖合同，约定天泰公司将其开发的天泰大厦1309号房屋出售给邵振中，交房期限为2012年8月31日，天泰公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。但天泰公司并未按照约定交付房屋，一直未办理所有权证。邵振中于2012年9月14日以房屋买卖合同纠纷为由向漯河市郾城区人民法院提起诉讼，要求天泰公司交付房屋并办理房屋所有权证。该案经郾城区人民法院调解于2012年10月11日作出(2012)郾民初字第2287号民事调解书，调解书内容如下：“一、被告漯河市天泰建设开发有限公司于调解书签收之日起7日内向邵振中交付天泰大厦1309号房屋的钥匙。二、原告邵振中于2012年10月25日前向被告漯河市天泰建设开发有限公司交纳维修基金、燃气初装费、物业费。被告漯河市天泰建设开发有限公司于2012年11月25日之前向邵振中开具不动产销售发票及维修基金发票。三、被告漯河市天泰建设开发有限公司负责为原告邵振中办理天泰大厦1309号房屋所有权证，所需费用由邵振中承担。四、被告漯河市天泰建设开发有限公司于2012年10月25日前支付邵振中补偿费2000元。五、原告邵振中自愿放弃其他诉讼请求。”调解书生效后天泰公司向邵振中交付了房屋，邵振中也向天泰公司交纳了维修基金和燃气初装费。但天泰公司一直未按照调解书为邵振中办理房屋所有权证。本院在另案审理牛爱云诉天泰公司民间借贷纠纷一案中，于2014年8月15日采取财产保全措施，查封、扣押了天泰公司包括本案诉争房屋在内的部分房屋。该案经河南省高级人民法院作出终审判决后，天泰公司未履行生效判决书中确定的义务，牛爱云向本院申请强制执行，在执行过程中邵振中向本院提出执行异议。本院于2018年7月20日作出（2018）豫11执异25号执行裁定书，裁定驳回邵振中的异议请求。邵振中不服该裁定，向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，已经发生法律效力的郾城区人民法院(2012)郾民初字第2287号民事调解书确认，2012年4月19日天泰公司将其开发的天泰大厦1309号房屋出售给邵振中，但天泰公司并未按照约定交付房屋，一直未办理房屋所有权证，邵振中2012年9月14日起诉到郾城区人民法院，后在法院主持下达成调解，调解书生效后，邵振中按照调解书支付了维修基金和燃气初装费，天泰公司按照调解书将涉案房屋交付邵振中，但未按照调解书履行为邵振中办理房屋所有权证的义务，致使邵振中一直未能取得涉案房屋所有权证。天泰公司本应继续履行调解书确定的为邵振中办理所有权证的义务，但本院在审理牛爱云诉天泰公司民间借贷纠纷一案中，因涉案房屋仍在天泰公司名下，本院2014年8月15日在采取保全措施时将涉案房屋也予以查封、扣押，该案判决生效后，牛爱云申请对涉案保全的房屋执行，故邵振中对涉案房屋提出执行异议符合上述法律规定的情形，依法应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，邵振中就执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当判决不得执行该涉案房屋。关于邵振中解除查封涉案房屋的诉讼请求，属于执行程序事项，应当在执行程序中解决。关于邵振中确认其对涉案房屋的所有权的诉讼请求，因邵振中与天泰公司之间涉案房屋的买卖合同纠纷，邵振中已经起诉天泰公司并经漯河市郾城区人民法院处理调解结案，本案不再处理，天泰公司及邵振中应当按照调解书继续履行各自的义务。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行漯河市天泰建设开发有限公司天泰大厦1309号房屋；二、驳回邵振中的其他诉讼请求。案件受理费7899元，由被告牛爱云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2018）豫11执异25号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  于忠祥审判员  曹光辉审判员  缑兵伟二〇一八年十一月十二日书记员  刘 芳