湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂咸宁中民再终字第15号再审申请人（一审被告、二审上诉人）赤壁福泰隆置业有限公司（下称福泰隆公司）。法定代表人方树安，福泰隆公司董事长。委托代理人张华，湖北乾行律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）刘亚非，男，汉族。委托代理人李晓，湖北君泽律师事务所律师。原审被告谢辉，男，汉族。委托代理人谢亚明，男，汉族，系谢辉之父。再审申请人福泰隆公司与被申请人刘亚非、原审被告谢辉确认合同无效纠纷一案，湖北省赤壁市人民法院于2014年10月13日作出（2014）鄂赤壁民初字第1207号民事判决，福泰隆公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日作出的（2015）鄂咸宁中民终字第53号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力，福泰隆公司向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2015年7月16日作出（2015）鄂民申字第00954号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭于2015年9月29日公开开庭进行了审理。再审申请人福泰隆公司的委托代理人张华、被申请人刘亚非及其委托代理人李晓、原审被告谢辉的委托代理人谢亚明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审原告刘亚非诉称，2005年7月3日，被告福泰隆公司（乙方）与原告刘亚非（甲方）签订了一份拆迁还建协议，2008年，福泰隆公司将约定还建的六个门店交付给了原告。2009年6月18日，原告将还建门店从南向北第一间至第三间出租给被告谢辉的父亲谢亚明，2014年6月18日租赁合同到期，刘亚非要求谢亚明迁出门店，2014年7月11日，谢亚明持其子谢辉与被告福泰隆公司签订的一份《商品房买卖合同》和权利人为谢辉的赤房权证2014A字第16**号房屋所有权证，拒绝搬迁。故请求依法确认谢辉与福泰隆公司签订的《商品房买卖合同》无效，并赔偿给原告造成的损失。被告福泰隆公司辩称，涉案门店不是原告的还建房，属被告福泰隆公司所有，公司有权出售。原告称福泰隆公司将涉案门店已交付原告不符合客观事实。被告谢辉辩称，我购买的门店是善意取得，并已依法办理了房屋所有权证。我与福泰隆公司的商品房买卖合同有效，应予以保护。一审认定，2005年，被告福泰隆公司在赤壁市老城区城西二巷等地方进行商品房开发。原告刘亚非的门店位于赤壁市城西路与城西二巷转角处。2005年7月3日，福泰隆公司（乙方）与刘亚非（甲方）签订了一份拆迁还建协议，约定：拆迁范围，东至市场办梅林园，南至市场办梅林园，西至城西二巷，北至和尚岭居委会一组综合楼；拆迁房屋核定面积，门店169.43m2；住房面积343.65m2；货币补偿，乙方补偿甲方72000元；门店还建地址，东至门店的内共墙，南至城西路，西至城西二巷，北至门店内共墙。门店还建补偿面积为169.43m2，图纸测算还建面积为192.27m2（以产权证为准），如实地还建面积超过应还建面积，乙方在同等的情况下优惠甲方购买（见附图）。乙方在一年内交付还建门店和住房，约定违约责任为，门店和住房还建部分未能按协议兑现的，乙方必须赔偿甲方的门店和房屋损失，其损失补偿方式：乙方将原地基处退出道路红线临街土地上，按协议还建门店面积的五倍进行补偿给甲方。双方还约定了住房还建等条款。合同于2005年7月6日依法进行了公证。协议签订后，被告福泰隆公司按协议约定拆除了原告刘亚非的房屋和门店。福泰隆公司在施工过程中，改变了一层店铺平面图的设计。原图纸设计第一间门店（南临城西路、西临城西二巷）面积41.04m2（长7.2M、宽5.7M），其中19.44m2（长7.2M、宽2.7M）属应还建给刘亚非的门店。设计改变后，第一间门店面积为30m2（长7.5M、宽4M）。2009年6月，福泰隆公司将约定还建的门店（含第一间门店）交付给了刘亚非。2009年6月18日，刘亚非以其妻子石安心的名义将还建门店从南向北第一间至第三间出租给被告谢辉的父亲谢亚明，租赁期限5年，至2014年6月18日，每年租金6万元。合同期内，双方均按照门店租赁合同履行了义务，福泰隆公司亦未提出异议。2014年7月11日，被告福泰隆公司与被告谢辉签订了一份商品房买卖合同，将第一间门店（实际面积为30.89m2，其中19.44m2属于应还建给刘亚非的门店），出售给被告谢辉。谢辉于2014年7月24日办理了房屋所有权证。原告刘亚非得知后，于2014年7月31日向赤壁市房地产管理局提出了房屋异议登记申请书，并于2014年8月20日向法院提起了民事诉讼。请求依法确认两被告2014年7月11日签订的《商品房买卖合同》无效，并赔偿原告的经济损失。一审认为，涉案门店其中19.44m2属于被告福泰隆公司应还建给原告刘亚非的门店。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告福泰隆公司将已交付并由原告刘亚非已出租的门店（其中部分属还建门店）未经原告同意，擅自出售给被告谢辉，其行为严重侵犯了原告的合法权益，对原告请求确认两被告买卖合同无效的诉讼请求，应予以支持。原告请求赔偿损失，未提供证据，不予支持。两被告辩称的理由不成立，不予认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定判决：被告福泰隆公司与被告谢辉于2014年7月11日签订的商品房买卖合同无效。案件受理费80元，由被告福泰隆公司负担。福泰隆公司不服上诉称：原审判决认定：“2009年6月，福泰隆公司将约定还建的门店交付给了刘亚非”，与事实不符。2005年7月3日，上诉人与被上诉人刘亚非签订了一份拆迁还建合同，约定拆迁还建门店169.43m2，后因原设计的第一间门店面积缩小为30m2，19.44m2还给被上诉人刘亚非，门店仅剩11m2。当时上诉人要求被上诉人刘亚非按市价支付该门店中多余的11m2的房款。被上诉人不同意补款，要上诉人将门店中多余的11m2面积无偿给他，上诉人不同意。2009年6月被上诉人强行占用该门店。原审法院认定上诉人将诉争的门店交付给了刘亚非与事实不符。刘亚非同意门店面积与二楼房屋面积调换。2014年8月5日，上诉人为刘亚非办理还建门店房屋产权证时，刘亚非亲笔填写了《房屋所有权转移登记申请书，充分说明刘亚非是同意门店面积与住房面积互换的。综上所述，由于原审判决没有查清事实，判决确认合同无效，严重不当，请求二审撤销一审判决。被上诉人刘亚非辩称：一审判决查明事实清楚，上诉人诉称诉争门店没有交付，是被上诉人强行占用没有事实依据。上诉人诉称刘亚非同意一楼门店面积与二楼房屋面积调换没有事实依据。《房屋所有权转移登记申请书》是刘亚非为办理还建房产证而填写，并非同意产权调换，况且，产权调换依法应当以书面合同的形式确定。本案是刘亚非诉请确认上诉人将还建给被上诉人已使用多年之久的门店出售给承租人谢亚明的行为无效，交付二楼是否多出了还建面积与本案无关，不属本案审理范围。综上，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。被上诉人谢辉未提供书面答辩，但在二审庭审中辩称，我购买的门店是善意取得，房屋买卖合同有效。本院二审审理查明，原审认定的案件事实属实，二审继续予以确认。本案二审争议的焦点是，上诉人福泰隆公司与谢辉所签订的门店销售合同是否有效？本院二审认为，上诉人福泰隆公司与被上诉人刘亚非于2005年7月签订的拆迁还建合同合法有效。合同约定了还建面积，同时明确约定还建面积超过应还建面积，在同等条件下，被上诉人刘亚非有优惠购买权。2009年6月，上诉人福泰隆公司将应还建的门店交给被上诉人刘亚非，同月刘亚非将福泰公司隆还建的部分门店及剩余的属上诉人福泰隆所有的11.45平方米门店一并出租给谢辉的父亲谢亚明经营，租期五年。在承租期内，福泰隆公司对刘亚非的出租行为未提出异议。但当刘亚非与谢亚明租赁合同快到期时，上诉人福泰隆公司在未征求刘亚非是否购买剩余的11.45平方米门店意见的情况下，将属刘亚非所有的19.44平方米门店和剩余的11.45平方米面积门店一并出售给谢辉。其行为侵犯了刘亚非合法的财产权益，且上诉人福泰隆公司亦违反了与刘亚非签订的拆迁还建协议书中约定的，还建面积超过应还建面积，刘亚非在同等条件下有优惠购买权的约定。经审查导致刘亚非未付福泰隆公司11.45平方米门店房款的原因，是因福泰隆公司租用刘亚非二楼房屋未付房租所致。综上，上诉人福泰隆公司与谢辉签订的门店买卖合同，既侵犯了刘亚非的财产权益，亦违反了拆迁还建合同的约定。故其与谢辉签订的门店买卖合同无效。上诉人福泰隆公司上诉提出刘亚非同意将门店置换二楼房屋及刘亚非不同意补偿门店购房款的证据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人福泰隆公司负担。再审申请人福泰隆公司申请再审时提出：1、一、二审判决事实认定不清，导致判决错误。讼争门店中属于被申请人的还建面积应为16.49平方米，而不是19.44平方米，且已与申请人多交付的二楼还建商业房进行了置换，被申请人对讼争房屋并无所有权。2、二审判决适用法律错误。即便讼争房屋属于申请人与被申请人共有房屋，原审被告谢辉基于《物权法》中善意取得制度亦可取得诉争房屋所有权，该买卖合同仍应有效。被申请人刘亚非辩称，根据《拆迁还建协议》，第一间门店的还建面积为2.7米x7.2米=19.44平方米，福泰隆公司在一审时亦已自认。福泰隆公司再审称刘亚非同意一楼门店面积与二楼房屋面积调换没有事实依据。原审被告谢辉再审中称，我购买的门店属于善意取得，房屋买卖合同有效。本院再审查明，2005年7月3日，福泰隆公司（乙方）与刘亚非（甲方）签订的拆迁还建合同，对门店还建地址：东至门店的内共墙，南至城西路，西至城西二巷，北至门店内共墙。图纸测算还建面积为192.27平方米（以产权证为准），如实地还建面积超过应还建面积，乙方在同等的情况下优惠甲方购买（详见附图）等项目均作了界定。福泰隆公司在施工过程中，变更了设计图纸，整体向后退而加宽，原图纸设计第一间门店（南临城西路、西临城西二巷）面积41.04平方米缩小为30.89平方米，福泰隆公司应还建刘亚非的门店面积为192.27平方米，实际还建了175.78平方米，差额应为16.49平方米。原一、二审关于还建差额部分面积有误，应当予以纠正。其余事实属实，再审继续予以确认。同时查明，2009年6月18日，刘亚非以其妻子石安心的名义将还建门店从南向北第一间至第三间（包含本案争议门店）出租给被告谢辉的父亲谢亚明后。在合同期内，双方均按租赁合同履行了义务，福泰隆公司亦未提出异议。合同期满，刘亚非要求谢亚明返还租赁物，并于2014年7月7日向谢亚明发出通知：您的承租优惠期到期，请您在2014年7月30日前清空您店内一切货物和物品，7月31日上午把锁匙交给甲方房东。谢亚明之妻曾柳香于同年7月27日回复：承租人于2014年7月、8月开始清退店内一切货物，并保证在同年7月30日之内清退干净，腾出店面，并于7月31日交出钥匙。如没在7月30日之内清退干净，店内货物及一切物品由房东刘亚非全权处理。在2014年7月11日谢亚明以其子谢辉的名义与福泰隆公司签订了房屋买卖合同，并于同年7月24日取得了房屋所有权证。本院再审认为，本案争议的焦点是：一、本案讼争的门店是否属于再审申请人应当还建给被申请人的范围；二、福泰隆公司与谢辉签订的房屋买卖合同是否有效。关于焦点一，本院再审认为，再审申请人福泰隆公司与被申请人刘亚非于2005年7月3日签订《拆迁还建合同》时，对还建门店的四至进行了明确约定：东至门店的内共墙，南至城西路，西至城西二巷，北至门店内共墙。图纸测算还建面积为192.27平方米（以产权证为准），如实地还建面积超过应还建面积，乙方在同等的情况下优惠甲方购买。而且该合同并未明确约定多出的还建门店面积应在本案讼争的门店中予以扣除，即本案讼争的门店包含在拆迁还建范围之内，只是多出的还建门店面积应由被申请人按市场价格补足购房款。关于焦点二：本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的应予以支持。本案中，福泰隆公司于2009年6月将约定还建的门店（含讼争门店）交付给了刘亚非。同年6月18日，刘亚非将还建门店从南向北第一间至第三间出租给原审被告谢辉的父亲（谢辉的委任代理人）谢亚明，租赁期限5年，至2014年6月18日，每年租金6万元。合同期内，双方均按租赁合同履行了义务，福泰隆公司亦未提出异议。合同期满，刘亚非要求谢亚明返还租赁物，并于2014年7月7日向谢亚明发出通知，要求其于7月31日返还租赁门面。谢亚明之妻曾柳香于同年7月27日回复承诺在7月31日之前返还租赁物。2014年7月11日谢亚明以其子谢辉的名义与福泰隆公司签订了房屋买卖合同，并于同年7月24日取得了房屋所有权证。从上述案件事实分析，福泰隆公司将拆迁还建门店已交付给刘亚非使用多年，谢辉之父母与刘亚非订立租赁合同租用该门店多年，且在租赁期满后，以书面形式向刘亚非承诺在一定期限内返还该门店，却私下以谢辉的名义与福泰隆公司订立书面购房合同，福泰隆公司与谢辉在明知该门面系刘亚非实际占有使用的情况下，恶意串通，订立的商品房买卖合同无效。综上所述，本案一、二审判决认定福泰隆公司拆迁还建刘亚非门店差额面积有误，应予纠正，认定福泰隆公司与谢辉于2014年7月11日签订的《商品房买卖合同》无效并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第1207号民事判决和本院（2015）鄂咸宁中民终字第53号民事判决。本案一、二审案件受理费按一、二审判决确定金额负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莉审判员 程金文审判员 汤兆光二〇一五年十一月三十日书记员 纪利军附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的应予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；