宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初4138号 原告（反诉被告）：包旭炼，女，1988年12月20日出生，汉族，户籍所在地慈溪市。 委托诉讼代理人：裘炎，浙江和义观达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱绿云，女，1957年12月15日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：刘春波，浙江波宁律师事务所律师。 原告（反诉被告）包旭炼诉被告（反诉原告）邱绿云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法由审判员陈斌独任审判，于2018年06月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包旭炼及其委托诉讼代理人裘炎，被告（反诉原告）邱绿云及其委托诉讼代理人刘春波到庭参与诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，分别于2018年8月15日、9月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包旭炼于2018年8月15日到庭参加诉讼；原告（反诉被告）包旭炼的委托诉讼代理人裘炎，被告（反诉原告）邱绿云及其委托诉讼代理人刘春波于2018年8月15日、9月30日到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）包旭炼诉请：1.请求被告立即向原告交付海曙区公园路76弄3号店面；2.请求被告返还租金35000元，并支付违约金60000元（合计95000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年7月9日，被告将自己所有的海曙区公园路76弄3、3-1号店面出租给原告，并约定年租金70000元，租金每年递增6%。合同签订后，原告先后按约支付了首年租金70000元，但是被告仅仅交付了公园路76弄3-1号店面，76弄3号店面迟迟不肯交付，遂成诉。 被告（反诉原告）邱绿云答辩称：涉案房屋租赁合同中租赁物写为宁波市海曙区公园路76弄3.3-1号店面是笔误，租赁物仅包括3-1号店面，并不包括3号店面，原告对该事实是清楚且确认的。原告违背事实提起的诉讼是恶意诉讼，该行为违反了合同法的诚信原则，浪费了司法资源，法院应予以查处。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）邱绿云反诉诉请：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2017年7月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告于合同接触后立即将案涉3-1号店面房腾空并返还反诉原告；3.判令反诉被告支付原告违约金人民币60000元。后被告（反诉原告）邱绿云增加两项反诉请求：4.判令反诉被告按800元/天的标准支付反诉原告自2018年7月1日起至合同解除之日止的房屋租金；5.判令反诉被告按合同约定的租金标准（2018年7月1日至2019年6月30日年租金74200元，2019年7月1日至2020年6月30日年租金78652元）支付反诉原告自合同解除之日起至反诉被告实际腾退案涉3-1号店面房之日止的占有使用费。 事实与理由：反诉原告邱绿云与反诉被告包旭炼于2017年7月9日签订《房屋租赁合同》（“合同”）一份，由反诉被告承租反诉原告位于宁波市海曙区公园路76弄3-1号店铺，合同对租金、租赁期限等均做出了约定。合同同时决定：乙方（反诉被告）在租赁期间不得转租；租赁期间如果一方违约，违约方需支付守约方违约金60000元整。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告交付了案涉3-1号店面房。2018年1月，反诉被告江案涉店面房非法转租给他人后，又谎称转租的承租人王某系其外甥女且年轻人创业不易需要帮助，由此骗取反诉原告的同情。后，反诉原告发现上诉转租的承租人并非反诉被告声称的外甥女，且双方已就该房屋的租赁产生纠纷而诉至法院。反诉原告认为，反诉被告江案涉店面房非法转租给他人，又采用欺骗的手段获取反诉原告的同情，其行为已构成对房屋租赁合同的严重违约，也严重违反了诚实信用原则，遂成诉。 原告（反诉被告）包旭炼答辩称：原告将案涉3-1号店面房进行转租是经过被告书面同意的；转租状态在被告反诉时早已消失；被告变更反诉请求超过了法定时间，不应受理；原告在双方第一年合同到期后并非故意不支付第二年上半年度的租金，而是那是原、被告已发生诉讼，且被告未按照合同约定交付房屋，故原告行使先履行抗辩权，原告愿意将第二年度上半年度的租金35000元向法院提存，待判决后根据生效判决履行义务。 经审理查明，被告（反诉原告）邱绿云为坐落于宁波市海曙区公园路76弄3,3-1号商业用房（以下简称“案涉3号商铺、案涉3-1号商铺”）的房屋所有权人，案涉3号商铺、案涉3-1号商铺的建筑面积为45.6平方米。 2017年7月9日，原告（反诉被告）包旭炼与被告（反诉原告）邱绿云签订《房屋租赁合同》（以下简称“案涉合同”）一份，载明：被告（反诉原告）邱绿云自愿将坐落在宁波市海曙区公园路76弄3.3-1号店面出租给乙方使用，租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，年租金为人民币70000元，每年租金递增6%，每半年六个月原告（反诉被告）包旭炼提前一个月缴纳租金给被告（反诉原告邱绿云）；合同签约后即发生法律效力，任何乙方均不得无故终止和违约，租赁期间如果违约，违约方需支付给守约方违约金60000元；原告（反诉被告）需按时交付被告（反诉原告）租金，如不及时缴纳租金，每天需按800元交与被告（反诉原告）；原告（反诉被告）在租赁期间不得转租转让，不得经营任何非法活动，如果违法经营所产生的后果全面由原告（反诉被告）负责；租赁期满如果原告（反诉被告）要续租有优先权，但是如果不续租，原告（反诉被告）需提前两个月通知被告（反诉原告），如未提前通知，自行锁门而去，东西在店里不搬出，需按每天800元违约金交付给被告（反诉原告），累计至搬迁为止，原告（反诉被告）需接受被告（反诉原告）搬移清空原告（反诉被告）所遗留在店里的物品，所有物品视为垃圾由被告（反诉原告）处理；原告（反诉被告）需付垃圾处理费并同意甲方有权收回出租店面；退租时原告（反诉被告）不得对装修进行破坏性拆除，固定装修如吊顶、灯、壁板、门窗、招牌、水电及楼梯灯设施，均不得拆除，无偿归甲方所有；租赁期间如国家政策需要拆除或者改造以租赁的房屋，造成无法继续经营使本合同不能继续履行，或造成的损失本合同自行终止，双方互不承担违约责任，双方损失自负。 同日，原告（反诉被告）包旭炼向被告（反诉原告）邱绿云银行转账35000元，被告（反诉原告）出具收据一张，载明：“今收到乙方包旭炼银行转账。押金（17500元）、半年租金（35000元），共52500元整”。该收据载于案涉合同纸张的背面。案涉合同纸张的背面亦载有以下内容：“17.7.1-18.6.30,17.12.1，房租7万，18.6.1；18.7.1-19.6.30,18.12.1，房租7.42万，19.6.1；19.7.1-20.6.30,19.12.1，房租7.8652万，20.6.1”。 2018年1月11日，原告（反诉被告）包旭炼与案外人郭某、王某签订店面使用协议，约定：案涉3-1号商铺于2018年1月11日由原租户原告（反诉被告）转让给两案外人使用；依原合同自起租至2018年6月30日，房租为年租金人民币70000元，后余年租金按6%递增，并收取履约保证金17500元；店面使用期间，不得非法营业，半年内不得转租转让，如半年后需转组装让先与原告（反诉被告）沟通；其他条例以原告合同为准。 2018年1月23日，被告（反诉原告）邱绿云出具《同意书》，载明：同意鼓楼公园路76弄3-1号店铺由包旭炼转让给王某、郭某经营小吃。 2018年3月14日，原告（反诉被告）包旭炼与案外人郭某、王某经宁波市海曙区人民法院主持，自愿达成调解协议，约定：双方之间的房屋租赁合同于2018年3月13日解除；两案外人于2018年3月23日之前将案涉3-1号商铺回复原状并腾退出屋；两案外人已支付原告（反诉被告）的租金及履约保证金、装修补偿款合计87500元，扣除两案外人需支付原告（反诉被告）租金13000元及履约保证金9000元，合计22000元，需退还65500元；两案外人返还原告（反诉被告）海尔空调一只及监控一套，原告（反诉被告）退还两案外人空调转让对价1500元；上述第三、四项这地，原告（反诉被告）退还两案外人67000元，上述款项于2018年3月25日之前结清；若两案外人未在2018年3月23日之前回复原状并腾退出房，两案外人需要另行支付原告（反诉被告）租金（自2018年3月24日开始按照每日200元的租金标准支付至恢复原状及腾退出房为止）。 2018年6月21日、7月2日、7月12日，被告（反诉原告）邱绿云向原告（反诉被告）包旭炼发出《催告函》，要求原告（反诉被告）立即支付下一期房租37100元，并按照800元/天的标准支付逾期付款违约金，如原告（反诉被告）如不履行付款义务，被告（反诉原告）将根据合同约定及法律规定，解除双方之间的《房屋租赁合同》并追究原告（反诉被告）的违约责任。 本案审理期间，原告（反诉被告）包旭炼于2018年8月31日将37100元租金提存至法院账户。 另查明，2012年7月2日，被告（反诉原告）与案外人宁波市海纳广场开发经营有限公司（以下简称“海纳公司”）签订房屋租赁合同，将案涉3号、3-1号以及宁波市海曙区公园路76弄2号商铺出租给案外人海纳公司，租期自2012年7月2日起至2017年7月1日止，第一年年租金为157500元，第二年年租金为167000元，第三年年租金为176900元，第四年年租金为187500元，第五年年租金为198700元。 2015年3月23日，案外人海纳公司与案外人利邵熙签订《宁波鼓楼步行街商圈商铺租赁合同》，将案涉3、3-1号商铺出租给案外人利绍熙，约定租期自2015年4月12日起至2016年4月11日止，2015年4月12日起到2016年4月11日止期间的租金合计120000元，2016年4月12日起到2017年4月11日止期间的租金合计120000元，2017年4月12日起到2017年6月30日止期间的租金合计26247元。 2016年3月3日，案外人海纳公司与案外人卢某签订《宁波鼓楼步行街商圈商铺租赁合同》，将案涉3号商铺出租给案外人卢某，约定租期自2016年3月15日起至2017年7月1日止，2016年3月15日起到2017年3月14日止期间的租金合计60000元，2017年3月15日起到2017年7月1日止期间的租金合计17959元。 2016年3月7日，案外人海纳公司与案外人李晓连签订《宁波鼓楼步行街商圈商铺租赁合同》，将案涉3-1号商铺出租给案外人李晓连，约定租期自2016年3月15日起至2017年7月1日止，2016年3月15日起到2017年3月14日止期间的租金合计60000元，2017年3月15日起到2017年7月1日止期间的租金合计17959元。 2017年7月16日，被告（反诉原告）邱绿云与案外人卢某签订房屋租赁合同，将案涉3号商铺出租给案外人卢某，约定租期自2017年7月1日起至2018年6月30日止，年租金70000元，如第二年续租，年租金78000元。 以上事实由原告（反诉被告）包旭炼提供的房权证、房屋租赁合同、收据、银行转账记录、房屋租赁合同（海纳公司）、同意书，被告（反诉原告）邱绿云提供的房屋租赁合同（卢某）、营业执照副本、水某发票、物业费发票、店面使用协议、（2018）浙0203民初3271号民事调解书、催告函、快递面单及收寄记录、证人郭某、王某及卢某的证言，本院调取的宁波鼓楼步行街商圈商铺租赁合同以及原、被告当庭一致陈述予以认定。 本院认为，原、被告于2017年7月9日签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告（反诉被告）包旭炼要求被告（反诉原告）邱绿云按照案涉合同付海曙区公园路76弄3号商铺，返还租金并支付违约金。被告（反诉原告）邱绿云辩称案涉合同上写有海曙区公园路76弄3号商铺系被告（反诉原告）笔误，原告（反诉被告）包旭炼未经被告（反诉原告）同意，违反案涉合同的约定将案涉3-1号商铺擅自转租，后又采取欺骗的方式骗得被告（反诉原告）对该项转租行为的同意，且未按约支付租金、恶意提起诉讼，要求解除原、被告签订的案涉合同并由原告（反诉被告）支付租金、违约金以及占有使用费。 综合原、被告的诉请及答辩意见，本案的争议焦点是：1.原告（反诉被告）包旭炼要求被告（反诉原告）邱绿云交付涉案3-1号商铺，返还租金并支付违约金是否成立？2.原告（反诉被告）包旭炼转租涉案3-1号商铺以及延迟交纳租金的行为是否构成违约？被告（反诉原告）包旭炼能否基于上述原因解除涉案房屋租赁合同？ 针对第一个争议焦点，原告（反诉被告）包旭炼要求被告（反诉原告）邱绿云交付涉案3号商铺并返还相应的租金、支付违约金，被告（反诉原告）辩称涉案房屋租赁合同中所写的涉案3号商铺系笔误，涉案3号商铺一直由案外人卢某租赁、占有、使用，并向法院提交了证人卢某的证言、房屋租赁合同、营业执照副本、水某、物业费等证据材料予以证明。本院认为，虽然涉案房屋租赁合同约定的商铺为涉案3号、3-1号店铺，但原告（反诉被告）包旭炼在接收涉案3-1号商铺后至与原告（反诉被告）产生罅隙前较长的一段时间内并未向被告（反诉原告）主张交付涉案3号商铺，说明被告（反诉原告）邱绿云交付的商铺符合原、被告双方的合同目的的。原告（反诉被告）包旭炼将涉案3-1号店铺转租给案外人郭某、王某，约定第一年租金价格为70000元，并向两案外人收取了半年租金35000元，装修补偿款35000元，履约保证金17500元，两案外人在庭审中陈述装修补偿款实际上为店铺转让费。本院也就案涉3号、3-1号商铺的历史租金价格向案外人海纳公司进行了调查，调查结果是案涉3号店铺、3-1号店铺，一间店铺的历史租金价格为60000元/年，两间店铺的历史租金价格为120000元/年。综合以上两点，原告（反诉被告）包旭炼所称两间商铺的租金价格合计为70000元/年与市场经济规律不符合。在原告（反诉被告）包旭炼的主张存疑的情况下，原告（反诉被告）不能进一步举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告（反诉被告）包旭炼主张的其承租的系两间商铺，并要求被告（反诉原告）邱绿云交付另一间商铺及承担违约责任的请求不予支持。 关于第二个争议焦点，被告（反诉原告）邱绿云要求解除涉案房屋租赁合同，认为原告（反诉被告）违反合同约定进行转租，后又以欺骗的方式骗得被告（反诉原告）出具同意书，经多次催告未支付租金且提起恶意诉讼。原告（反诉被告）包旭炼辩称其并未在被告（反诉原告）同意之前进行转租，是被告（反诉原告）同意后转租的，只是被告（反诉原告）出具同意书的时间较晚，现涉案3-1号商铺实际上也不存在转租了；未在被告（反诉原告）催告期内支付租金系因与被告（反诉原告）有纠纷尚未解决，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）尚需退还其租金，在本案审理过程已将37100元租金提存至法院账户，不构成违约。本院认为，原告（反诉被告）包旭炼将涉案3-1号商铺转租给两案外人郭某、王某行为系违约行为，但被告（反诉原告）邱绿云在之后出具了同意书且涉案3-1号商铺的转租状态已不存在，原告（反诉被告）的上述违约行为尚不构成根本违约。另，原告（反诉被告）包旭炼虽未在被告（反诉原告）邱绿云的催告期限内支付租金，但其辩解意见有事实上的依据，未付租金也已在本案审理期间提存至法院账户，不属于具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。综上，原告（反诉被告）包旭炼确实存在违约情形，但上述违约情形并不足以达到被告（反诉原告）邱绿云可以依法行使合同解除权的程度，故本院对被告（反诉原告）要求解除合同的主张不予支持，原告（反诉被告）应对其违约行为承担支付5000元违约金的民事责任，且原告（反诉被告）包旭炼应按照案涉房屋租赁合同的约定向被告（反诉原告）支付2018年7月1日至2018年12月30日的租金37100元。被告（反诉原告）邱绿云的其他诉讼请求缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告包旭炼的诉讼请求； 二、反诉被告包旭炼于本判决生效之日起十日内支付反诉原告邱绿云2018年7月1日至2018年12月30日的租金37100元，违约金5000元，驳回反诉原告邱绿云的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2175元，由原告包旭炼负担；反诉案件受理费1834.6元，由反诉被告包旭炼负担852.5元，反诉原告邱绿云负担982.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  陈 斌 人民陪审员  俞美仕 人民陪审员  华爱丰 二〇一八年十一月七日 代书 记员  吴益梅 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。