上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1036号之一原告刘家明，男，1972年3月5日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。原告张现玉，女，1975年10月4日出生，汉族，户籍地住址同上。两原告共同委托代理人蒋为华，男，住上海市闵行区。被告王彩红，女，1970年2月14日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告冯磊，男，1983年11月5日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市，现住上海市闵行区。原告刘家明、张现玉与被告王彩红、冯磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，因被告王彩红下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭，于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告刘家明、张现玉及两原告共同委托代理人蒋为华、被告冯磊到庭参加诉讼。被告王彩红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘家明、张现玉诉称，两原告系夫妻关系，经中介介绍，于2012年7月12日与被告王彩红签订《房屋转让协议书》，购买被告所拥有的闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积为92.48平方米的房屋。双方约定该房地产转让价款为人民币（下同）92万元，并约定“待该房屋在国家政策法规允许交易买卖后的30日内办理交易过户手续”。原告在2012年7月7日向被告王彩红支付购房定金2万元及签订《房屋转让协议书》后，于2012年7月12日至2012年10月24日期间，陆续向被告王彩红支付购房款75万元。同时，被告王彩红在2012年7月13日将系争房屋交付给原告居住至今。后经查询得知，被告王彩红在2013年2月20日以“配偶之间变更”之由，将涉案房屋产权变更至其丈夫冯磊名下。现政策允许涉案房屋交易之日已临近，然被告王彩红在2012年10月24日之后即与原告失联，原告数年多方联络至今未果。原告认为两原告与被告王彩红之间签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思的表示，且主体合格，内容合法，双方均应恪守。原告已按约定支付了购房款77万元，被告已将涉案房屋交付原告居住使用至今，被告应在协议约定的期限内，将涉案房屋的所有权协助过户给原告。现原告为维护自身合法权益，遂诉诸法院要求判令：1、确认被告王彩红与被告冯磊间变更上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人的行为无效；2、继续履行两原告与被告王彩红之间签订的《房屋转让协议书》；3、两被告协助两原告办理上述房屋的产权过户手续。诉讼中，原告撤回了上述第2、3项诉请，并表示对此保留另行起诉的权利。被告冯磊辩称，其不知道两原告与被告王彩红买卖房屋的事情，这些都发生在其与王彩红结婚之前。房屋过户至其名下是因为其与王彩红有事实婚姻，且双方离婚时的离婚协议也写的很清楚系争房屋归其所有。在没结婚之前，其与王彩红在棋牌室因打牌认识，其帮王彩红多次偿还过3万、5万的欠款，在离婚前的财产分割中，其一共给了王彩红110万元。王彩红告诉其房屋是出租给其他人的。综上，不同意两原告的诉讼请求。被告王彩红未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，被告王彩红与被告冯磊于2013年1月28日登记结婚，于同年2月28日登记离婚。2012年7月12日，原告刘家明、张现玉（作为购买方，签约乙方）与被告王彩红及案外人刘某某（作为共同出售方，签约甲方）在上海A房地产经纪事务所（签约丙方）的居间下签订《房屋转让协议书》1份，约定甲、乙双方经中介介绍，由乙方受让甲方拥有的坐落于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑预测面积92.92平方米，房屋转让价款为92万元。甲方于2012年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接（如提前付首付的话就提前交接）。甲方在领取产证后，确保能过户给乙方，如甲方违约，甲方应赔偿给乙方该合同总价两倍作为赔偿。自本房屋转让协议书签字生效至2012年7月10日前，乙方应向甲方支付20万元，作为该房屋所有权及使用权的转让的定金。乙方于2012年7月31前向甲方支付该房屋转让的首付款60万元，含定金20万元。甲方承诺，自收取该房屋转让首付款后，甲方积极办理该物业的产权证。待甲方名义的产权证办理出后，并将产权证原件密码交予乙方保管，乙方于当日支付给甲方部分房价款20万元；甲、乙双方约定在此次办理甲方名义的产权证的费用由甲方承担，甲、乙双方交易过户过程中所产生的税、费及佣金均由乙方承担。在确认产证出来后，待该房屋在国家政策法规允许交易买卖后的30日内，由丙方协助甲、乙双方共同至房屋所在的房地产交易中心办理交易过户手续。当日乙方支付给甲方房屋尾款12万元。甲、乙双方确认至本合同签字生效之日起，如甲方违约，甲方应向乙方支付违约金为房价款的百分之二百，并将该房屋所增值部分归乙方所有，增值部分以届时市场评估价格为准，如乙方违约，则甲方有权不退还已收取的全额房款。上述协议甲方处有王彩红及案外人刘某某的签名，乙方处有两原告的签名，丙方处有上海A房地产经纪事务所的盖章。上述协议书签订后次日，被告王彩红将系争房屋交付两原告，两原告收房后对房屋进行了装修并居住使用至今。两原告自2012年7月7日起至同年10月24日止分数次共向被告王彩红支付房款77万元。另查明，经被告王彩红于2012年11月6日提出申请，系争房屋产权于同年11月20日登记至被告王彩红名下。后经被告冯磊于2013年1月28日以配偶之间变更提出申请，将系争房屋产权于同年2月20日变更登记至被告冯磊名下。被告冯磊在庭审中陈述，其与王彩红于2012年认识，其之前一直在安徽老家做个体小生意，因在上海有朋友，2011年才从老家到上海来。在闵行吴泾打麻将时认识王彩红，彼此印象不错，后来就从朋友关系发展下去就结婚了。据其了解王彩红与其丈夫关系不好，其作为朋友的时候，王彩红在外面有外债其也每次2万、3万的帮她还，王彩红对其印象不错，而且王彩红比其年龄大，对王彩红来说将房屋过户至其名下是对两人走在一起的一种态度。其现在已与王彩红解除婚姻关系，双方结婚一个月就离婚了，一个原因是因为在领完证准备婚礼的时候王彩红告诉其外面还有100多万元的债。其不清楚王彩红是怎么欠下的，但由于王彩红之前在结婚时就将系争房屋过户至其名下的这个态度，其找亲戚朋友借了130多万，拿了110万元给王彩红，让王彩红去还债。离婚的还有一个原因是冯磊是上海安徽两边跑，王彩红与其前夫还有理不清的关系，冯磊接受不了，就提出了离婚，王彩红也同意了，双方办理了离婚手续。对于系争房屋的情况，王彩红告诉过其房屋系动迁取得，如何动迁其不清楚，只知道要三年后才能在市场流通，因为在房屋过户至其名下后，其看到产权信息上备注三年内不得转让。过户至其名下时房屋是由王彩红出租的，由王彩红收取租金。其去看过房屋，是在结婚之后，大概是在2013年3月，看的时候里面已经有人居住，门关着，其也没有进去，其知道是出租出去的。在房屋变更到其名下后，其没有居住过，一直由王彩红出租并收取租金，办理离婚手续后，其也没有实际收回房屋，因考虑到自己已经回安徽没有居住的必要了，让王彩红收取租金，维持王彩红的生活。对于王彩红将房屋出售给原告其不清楚，收到法院诉状才知道。现因两原告认为被告王彩红与被告冯磊就涉案房屋办理产权变更行为发生在两原告与被告王彩红签订《房屋转让协议书》之后，且两被告的变更存在恶意串通，上述变更登记行为应属无效而涉讼。以上事实，由两原告与被告冯磊共同提供的两被告以配偶之间更名为由提出变更权利人的《上海市房地产登记申请书》及《结婚证》、两原告提供的两原告与被告王彩红就系争房屋签订的《房屋转让协议书》、两原告已支付房款（包含定金）共计77万元的《定金收条》及《收条》六份、系争房屋原权利人为被告王彩红、之后以配偶之间更名为由变更登记为被告冯磊的《上海市房地产登记簿》二份，被告冯磊提供的系争房屋于2013年2月20日登记至其名下的《上海市房地产权证》、两被告曾存在婚姻事实的《离婚证》、两被告离婚时对婚姻关系存续期间的现金及房产作出分割的《自愿离婚协议书》等证据以及两原告与被告冯磊的当庭陈述等为证。被告王彩红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，本案的争议焦点为：两被告之间因“配偶之间更名”使得系争房屋权利人由被告王彩红变更为被告冯磊及之后通过离婚财产分割由冯磊取得系争房屋的行为是否有效。本案中，对被告王彩红而言：首先，其作为房屋的原权利人，不顾自己已与两原告签订买卖合同并且收取了房款、同时基于自己交付房屋后两原告已对房屋进行装修并已长期居住在内的事实，却仍将房屋更名给冯磊乃至最终通过离婚财产分割方式让渡给冯磊。其次，王彩红明知系争房屋已被自己通过买卖转让给两原告的情况下，在与冯磊结婚登记当日即去交易中心办理了配偶之间更名申请，而仅仅时隔一个月双方又去办理了离婚登记。王彩红作出的上述行为在主观上均明显存在恶意。对被告冯磊而言：首先，对该房屋如何变更至其名下，其称一是由于其在结婚前曾多次3万、5万的帮王彩红还债，而王彩红又年龄比他大，为表示对双方婚姻的一个态度，王彩红主动提出了产权变更至其名下。而实际上被告冯磊所持的这种双方之间感情用重大资产来维系的说法结合之后双方婚姻关系仅维持了一个月的事实，显然存在矛盾。二是基于其帮助王彩红还债最终以“以房抵债”的方式取得该房，但就其所言从亲戚处借款130万元以帮助王彩红偿还债务之事实，只是被告冯磊单方之词，也未提供任何证据加以佐证。退一万步讲，即使存在被告冯磊替被告王彩红偿还债务之事实，也不能成为被告冯磊以合法形式取得该房屋的理由。因此被告冯磊的该辩称理由显然不能成立。其次，两被告在一个月内即办理了结婚离婚，而在如此短的时间内双方又对重大房产作了变更，上述行为亦有悖常理。最后，对于房屋已登记至自己名下的冯磊，其对房屋的情况却知之甚少，因为听王彩红说过是出租的，在上门查看时由于房屋门关着就没有进去，其上述陈述所表现出来的对房屋情况的如此之漠不关心，显然也不符合常理。况且在其未举证上门看房的情形下，其是否确曾去看过房屋均令人值得怀疑。而在通过离婚财产分割，被告冯磊已经明确取得系争房屋的情况下，其却没有去行使一个房屋所有权人应有的权利，将属于自己的房屋收回自用或收回后自行处分，而仍然听之任之由对方收取租金，甚至于未向该房屋内居住的“租客”告知过房屋权利人已变更的事实，亦有违一般常理。综上，在短短的一个月间两被告即完成了“建立婚姻关系、进行配偶之间更名变更冯磊为系争房屋权利人、解除婚姻关系、在离婚财产分割中由冯磊取得系争房屋”等一系列行为，可认定两被告系恶意串通，并采用夫妻间更名的合法形式来掩盖其转移财产的非法目的，将涉案房屋由王彩红名下转移至冯磊名下，侵害了原告的合法利益，原告作为已支付大部分房款并已实际占有系争房屋的购房人，其要求确认两被告之间变更上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人的行为无效之诉请，依法有据，本院予以支持。基于上述转让行为无效，被告冯磊应协助被告王彩红办理将上述房屋的产权恢复至被告王彩红名下的手续。被告王彩红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）项、第（七）项、第六十一条之规定，判决如下：一、被告王彩红与被告冯磊之间变更上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人的行为无效；二、被告王彩红、被告冯磊于本判决生效之日起十日内共同办理将上述房屋的产权由被告冯磊名下恢复登记至被告王彩红名下的手续。案件受理费13，000元，财产保全费5，000元，两项合计18，000元，由被告王彩红负担9，000元，被告冯磊负担9，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳审 判 员  陈 洁人民陪审员  邓红霞二〇一五年十一月三十日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律效力。第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。