辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终6581号上诉人（原审原告）：刘文选，男，1963年11月11日出生，汉族，无业，住沈阳市东陵区。委托代理人：侯楠楠，系辽宁六合律师事务所律师。委托代理人：曹文强，系辽宁六合律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘志坤，女，1968年7月4日出生，汉族，无业，住沈阳市大东区。委托代理人：侯楠楠，系辽宁六合律师事务所律师。委托代理人：曹文强，系辽宁六合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司，注册号210100000078387，住所地沈阳市和平区青年大街386号。法定代表人：邹月林，系该公司总经理。委托代理人：尚德栋，男，1987年5月10日出生，汉族，系该公司工作人员。上诉人刘文选、刘志坤与被上诉人沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立（主审）、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审原告刘文选、刘志坤一审诉称：1、解除原、被告商品房买卖合同；2、判令被告返还购房款人民币400000元；3、判令被告赔偿原告契税6000元、维修基金4582.89元、房屋登记费80元、担保服务费600元、租房损失118597元；4、判令被告承担本案诉讼费用。原审被告沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司一审辩称：1、被告不同意与原告解除商品房合同。2、原告所述第二项、第三项诉讼请求非被告应承担的责任。3、原告要求解除商品房买卖合同已超过一年的除斥期间。综上请求驳回原告诉讼请求。原审法院经审理查明，原告刘文选、刘志坤与被告沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司于2009年10月30日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区森林路101-68号1-3-2室建筑面积为106.27平方米房屋一套，房屋总价款400000元。付款方式为签订合同当日支付200000元，余款200000元以银行贷款形式支付。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用，遭遇不可抗力或非出卖人（被告）原因造成无法按期交付的，出卖人（被告）在发生之日起30日内告知买受人（原告）的，出卖人（被告）可以据实予以延期。同时，合同第九条约定，除特殊情况外，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，逾期交房超过90日后，买受人（原告）有权解除合同。买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付首付200000元，并通过银行贷款的形式支付剩余200000元。至起诉之日，被告尚未将符合约定条件的房屋交付原告使用，就逾期交房违约金事宜，原告多次找被告协商均未果，故原告诉至本院，要求解除商品房买卖合同。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。因合同第八条已明确约定被告应当在2010年10月30日前，将符合约定条件的商品房交付给买受人使用，逾期未交付的，被告应按合同第九条的约定承担违约责任；即逾期交房超过90日后，买受人（原告）有权解除合同。买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房款万分之0.5的违约金。本案中，被告至今尚未将符合约定的商品房交付买受人使用，违约在先，且逾期时间超过90日，故原告根据合同约定有权选择解除合同或要求被告支付违约金。但根据我国相关法律规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告在得知被告违约后，怠于行使其权利，在五年多之后才到法院起诉要求解除商品房买卖合同，已超过法律规定一年的除斥期间，原告的解除权已消灭，故本院对原告要求解除商品房买卖合同、并要求被告退还房款、赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原审法院判决如下：驳回原告刘文选、刘志坤的诉讼请求。案件受理费9099元，由原告刘文选、刘志坤负担。宣判后，刘文选、刘志坤不服，上诉至本院。刘文选、刘志坤上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。理由如下：一审法院适用法律错误。上诉人购买房屋后经多次催告，交付房屋仍然遥遥无期，因此上诉人才请求解除合同。一审中被上诉人陈述，园区政府配套尚未铺设，且何时铺设仍无计划。一审法院无视客观事实，仅以上诉人怠于行使解除权为由，驳回上诉人诉讼请求，适用法律错误。本案应适用情势变更规定。因为合同目的已经无法实现。二、原审判决在未对双方证据进行认证情况下，即予以裁判。一审判决中仅体现法庭举证，但并没有对证据的认证，因此原审判决是在没有认定任何证据情况下做出。被上诉人辩称：同意一审判决，请求维持。本院经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。另查明，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同中第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。上诉人已经全额交付购房款，并于2011年11月7日办理涉案房屋的抵押权注销登记。2010年9月2日被上诉人已经收到购房款。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、购房发票、契证、契税完税证、维修基金收据、房屋抵押权注销登记申请书、担保服务费发票、房屋登记费收据、专用收据等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同之后，上诉人已经完全履行了合同义务，但被上诉人违反合同约定逾期交付房屋，逾期交付时间已经超过五年，且被上诉人尚仍无法确定交付时间，上诉人作为买房人，其签订合同目的无法实现，因此本案应予改判，判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。被上诉人应将购房款40万元返还上诉人。关于上诉人主张的损失问题。上诉人在二审期间申请撤回其主张的契税、维修基金、房屋登记费、担保服务费损失，本院予以准许。关于租房损失。因合同中已经约定逾期交房违约金，且上诉人没有证据证明实际损失金额，因此应按照合同第九条约定“按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”，故被上诉人应向上诉人支付违约金2000元（40万元×0.5%）。上诉人与被上诉人签订的合同解除后，被上诉人应向上诉人返还购房款，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初739号民事判决；二、解除上诉人刘文选、刘志坤与被上诉人沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同；三、本判决生效之日起10日内被上诉人沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司向上诉人返还购房款40万元；四、本判决生效之日起10日内被上诉人沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司向上诉人刘文选、刘志坤支付购房款40万元的利息（自2010年9月2日起至2016年1月11日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；五、本判决生效之日起10日内被上诉人沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司向上诉人支付违约金2000元；六、驳回上诉人、被上诉人的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费9099元，由沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司负担7193元，刘文选、刘志坤负担1906元；二审案件受理费9099元，由沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司负担7193元，刘文选、刘志坤负担1906元。本判决为终审判决。审 判 长  于利军代理审判员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一五年十一月二十七日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。