海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2018)琼0271民初2356号原告：深圳市万科物业服务有限公司海南分公司，住所地三亚市三亚湾路30号中行滨海办公楼6-8层。主要负责人：余某，该公司经理。委托诉讼代理人：孙某，男，该公司职员。委托诉讼代理人：黄某，男，该公司职员。被告：董某，女，1973年1月15日出生（公民身份号码：×××），汉族，住辽宁省普兰店市。原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司（以下简称万科物业海南分公司）诉被告董某物业服务合同纠纷一案，本院2018年2月23日受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告董某下落不明，本院依法公告送达，并依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告万科物业海南分公司的委托诉讼代理人孙某、黄某到庭参加诉讼。被告董某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。万科物业海南分公司向本院提出诉讼请求：判令被告董某支付拖欠三亚市学院路森林度假公园二期3C栋216房的物业服务费5915.31元（2016年1月至2017年9月）、电费130.31元（2015年12月至2017年4月）、公摊电费174.02元（2016年7月至2017年9月），以上欠付总额为6219.64元。事实和理由：万科物业海××园的物业服务企业，被告董某系森林度假公园二期3C栋216房的业主。该房屋于2014年12月交付给董某。董某自2016年1月始，持续拖欠涉案房屋的物业费、电费等费用。经原告多次催促未果，截止2017年9月，董某已累计产生欠费6219.64元。董某未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告董某未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为其放弃举证、质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据1《房屋交付通知书》，以证明开发商与业主约定以交付通知书上的时间为物业费的计算，交付通知时间为2014年12月27日，以该日起算物业费；提交证据2《前期物业服务合同》，以证明物业费的缴费标准；提交证据3短信催缴记录，以证明原告分别于2017年8月24日、9月10日、9月17日向董某催缴；提交证据4资料卡，以证明业主自行填写的电话相关信息；提交证据5客户签收单及森林度假公园二期3C栋216房（董某）欠费清单，以证明实际涉案房屋的实际交付时间为2015年2月3日以及至起诉之时的欠付物业费、水电费、公摊费等情况。以上证据均与原件核对一致，本院对其真实性予以认可。1.关于董某是否为涉案房屋的业主的认定。证据1有具体的房号和业主姓名，证据3有针对具体的对象催款，被催款对象为董某，但未经董某确认收到，对其是否收到催款通知，本院不予采信；证据4有董某签字及房号信息，以上证据可以共同证明董某是涉案房屋的业主；2.关于涉案房屋的交付时间问题的认定。证据1有开发商制作的交付通知，但该通知书上未有董某确认，也未有送达董某的情况，不足以证明是否为开发商实际通知了董某该交付时间；证据4未有董某签名确认，无法确定填写人员身份，对其合法性不予认可；而证据5中客户签收单中的签收时间为房屋的实际交付日期，因此，房屋的交付时间应为2015年2月3日；欠费清单虽未经董某确认，但根据交易习惯由物业企业计算费用明细通知业主，且计算时间在业主交接房屋后产生，结合证据2，原告为收取物业费的主体，也有代收水电费的权利，与合同中的物业费收费标准也一致，本院对该清单予以采信。3.原告的诉讼主体认定。证据2为原告与开发商海南落笔洞实业有限公司于2013年3月28日签订，本院对其予以采信，可以证明原告是涉案小区森林公园二期（国际康体养生中心项目二期）的物业服务企业，约定服务期限为2013年3月20日至2018年3月20日。4.关于物业费及代收费的时间、计算标准的认定。证据2中约定了物业服务资金实行业主预交，涉案房屋所在楼房的物业服务收费标准为3.5元/月，物业费按月交纳，每月15日前交纳当期物业服务费，代收的水、电等费用，业主须于次月15日前向原告交清。本院经审理认定事实如下：海南落笔洞实业有限公司（以下简称落笔洞公司）系涉案房屋所在的××路（国际康体养生中心项目）二期小区的开发商，落笔洞公司与万科物业海南分公司于2013年3月28日签订了《前期物业服务合同》，委托万科物业海南分公司对其开发的××路国际康体养生中心项目（森林度假公园）二期小区进行管理和提供物业服务。该合同约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，公寓物业服务费每平方米3.58元/月。董某购买了三亚市学院路181号森林度假公园二期3C栋216房，并于2015年2月3日实际交付涉案房屋。后因董某逾期未交物业费、水电费等费用，万科物业海南分公司向本院提起诉讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。落笔洞公司与万科物业海南分公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对业主董某具有约束力。万科物业海南分公司为小区提供了物业服务，其有权按照合同约定标准向业主收取服务费用。董某作为业主享受物业服务，负有支付相应物业费、水电费的义务。董某无正当理由拒绝缴纳物业费和电费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。1.关于涉案物业交付时间的问题。万科物业海南分公司的证据显示董某于2015年2月3日实际交接入住。原告主张按交付通知书上通知的时间为交付日期，其证据不足以证明被告知道该时间，因此，本院认定涉案物业交付时间为2015年2月3日。2.关于董某拖欠的物业费、住宅水电费、公共用水用电公摊费。原告主张物业服务资金有预先交纳，业主的费用抵扣完前期费用后自2016年1月份开始不足，并提交涉案房屋森林度假公园二期3C栋216房未缴纳费用清单，以证明涉案房屋于2015年12月起开始产生电费，证明董某当月已实际入住涉案房屋的事实。本院认为，万科物业海南分公司负责代收代缴小区水电费，其所做的欠费清单能客观反映业主使用水电费的事实。本院对万科物业海南分公司举证的森林度假公园二期3C栋216房（董某）未缴纳住宅电费、公共电费分摊清单的证明效力予以确认。根据万科物业海南分公司向本院提交森林度假公园二期3C栋216房（董某）欠缴的物业费清单、住宅电费清单，以及公共水电费分摊清单，载明董某名下的森林度假公园二期3C栋216房2016年1月至2017年9月期间产生的物业费5915.31元和2015年12月至2017年4月产生的住宅电费130.31元、2016年7月至2017年9月产生的公摊电费174.02元，合计6219.64元。清算所列的应收物业费与合同约定相符，电费以及公摊电费、水费的计算标准符合《前期物业服务合同》约定和海南省住建厅发布的《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》规定，对万科物业海南分公司的提交的清单应予采纳，确认董某截止至2017年9月拖欠万科物业海南分公司物业费等费用合计6219.64元的事实。且根据《前期物业服务合同》，业主应当按月交纳物业费，并向物业公司代缴上月水电费的约定，被告逾期未交纳，原告可以要求其支付，故万科物业海南分公司请求董某支付2015年12月至2017年9月期间的物业费、电费、公摊水电费合计6219.64元，于法有据，本院予以支持。被告董某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，不影响本院根据查明事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告董某于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万科物业服务有限公司海南××路房（董某）2015年12月至2017年9月期间的物业费、电费、公摊水电费合计6219.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司已预交），公告费780元，由被告董某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 刘思文人民陪审员 王定明人民陪审员 符永华二〇一八年十一月二十六日书记员 陈运雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。