广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初3754号 原告：广西南宁市和润物业服务有限公司，住所地：南宁市秀厢大道18号办公楼302室。统一社会信用代码91450107552281154E。 法定代表人：李淑娜，董事长。 委托诉讼代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁爽，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告：冯桂权，男，1960年11月23日出生，壮族，住南宁市。 被告：常秋艳，女，1962年9月14日出生，汉族，住南宁市。 两被告共同委托诉讼代理人：李胜军，广西铭鑫律师事务所律师。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司与被告冯桂权、常秋艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年11月15日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人唐忠玉，被告的委托诉讼代理人李胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015.8-2016.6期间代收电费3元、2016.4-2016.6期间代收公摊电费81.9元、2014.4-2016.6期间代收公摊水费10.1元、2014.4-2016.6期间单元电费分摊86.5元、2014.4-2016.6期间电梯电费分摊211.2元、2015.6-2016.6期间代收水费13.5元，2014.8-2016.6期间代收二次加压电费分摊7.6元、2015.8-2016.9代收生活垃圾处理费112元、2015.8-2016.9期间住宅物业服务费1143.8元，合计1669.6元；2、被告向原告支付违约金直至付完所有费用为止，暂计为1649.15元（暂计至2016年12月31日，从2017年1月1日起以1557.6元为基数按合同约定支付违约金至支付完所有费用为止）；3、判令被告承担本案的律师费1000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告是红日·江山小区的业主，与原告前身广西南宁市联航物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），后广西南宁市联航物业服务有限责任公司于2016年5月4日变更企业名称为广西南宁市和润物业服务有限公司。协议中约定自协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止由原告负责红日·江山小区的物业管理服务，并约定了物业服务费用标准。原告进驻小区提供物业服务后，被告一直接受原告提供的物业管理服务，但并未支付物业费用及其他费用，就以上拖欠的费用，原告多次向被告催付，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。 被告冯桂权、常秋艳辩称，1、原告要求被告支付物业费没有事实和法律依据，双方签订的前期物业管理服务协议属于双务合同，被告一直正常缴纳物业服务费用，原告2015年4月25日无故撤离小区后，引发一系列问题，是原告没有依约履行其应当在先履行的合同义务，被告依法享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务的相关费用；2015年12月16日，原告的主管行政部门南宁市住房保障和房产管理局下发通报，决定暂停原告物业管理服务，并且高新区管委会2016年8月22日也发出复函再次进行确认，所以原告主张物业费没有依据。2、2015年10月1日前产生的物业服务各项费用已超过法定诉讼时效。3、开发商延期交房，承诺支付违约金，并将其转化为物业费及水电费予以扣减，原告也予以扣减过一部分，还有剩余，因此被告并无拖欠任何费用。4、被告在收房的时候已经交纳500元水电周转金，原告在结算的时候应予扣减。5、原告提供的欠费明细单，并没有原始的抄表数据，对其数额我方不予认可，其次，入住时并没有安装一户一表，后来是被告自己筹资安装，水电费都由自己缴纳。6、原告违约在先，被告行使先履行抗辩权，没有违约，无需支付违约金，也无需支付律师费，假设被告需要支付违约金，原告主张的违约金过高，我方请求法院予以适当减少。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，原告的前身为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称联航物业公司），该公司的资质等级为三级。被告是南宁市西乡塘区高新大道西段红日·江山小区6号楼1705号房的业主。2011年12月22日，联航物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本协议所称“前期物业管理服务”是指自本协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，在此期间由甲方所提供的物业管理服务；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，住宅物业：1元/月/平方米，物业服务费自开发商通知正式交房下月起计收，业主在办理交房手续时应向甲方一次性交清三个月的物业服务费，同时按500元/套（停车位除外）向甲方预交共用水电周转金，此后，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部位、共用设备设施运行所产生的水电费，由乙方按其拥有物业的建筑面积据实分摊；甲方每月10日前在小区公告栏公示上月共用水电分摊费；乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取法律诉讼方式追缴物业服务费及违约金，并由乙方承担因此所发生的诉讼费、律师费等费用。此外，双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。被告所购买的住宅建筑面积为81.67平方米。原告主张被告欠缴代收水、电费、生活垃圾处理费、物业服务费，于2018年5月7日诉至本院，提出前述诉讼请求。因本案诉讼，原告支出律师费1000元。被告承认未交纳原告所主张的期间的物业费，亦未举证证明已交纳原告所主张的除物业费外的其他费用。 另查明，2015年12月16日，南宁市住房保障和房产管理局作出《关于对广西南宁市联航物业服务有限责任公司有关问题情况的通报》，载明：“2015年12月12日广西新闻网曝光红日江山小区保安殴打业主的问题，我局高度重视，立即与高新区建设房产局对该事件进行调查。根据高新区建设房产局出具的情况报告，红日江山小区物业为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称‘联航物业公司’）部分保安于2015年12月10日晚因停车问题与该小区业主发生冲突，造成该小区一名业主鼻梁粉碎性骨折，影响恶劣。经研究决定：一、责令联航物业公司进一步加强对员工培训教育及管理，防止暴力事件再次发生；二、暂停办理该物业公司物业管理相关业务及招投标工作；三、取消该物业公司2015年度评优评先资格；四、纳入物业企业诚信体系，并予以通报批评……”。 2016年4月28日，红日江山小区首届业主委员会成立。 2016年5月4日，联航物业公司更名为广西南宁市和润物业服务有限公司。 2016年6月中旬，红日江山小区连续几天被停电，同年7月被停水数日。 2016年8月22日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《关于红日江山小区水费缴纳相关问题的复函》，将协调情况函复如下：“一、广西南宁市联航物业服务有限公司（以下简称‘联航物业’）已于2015年被市住房局通报并暂停办理相关业务。建议由业委会告知小区广大业主不再向联航物业缴纳任何费用。二、经市住房局核实，广西南宁市和润物业服务有限公司未办理备案手续，不具备物业管理资质。三、关于要求联航物业提供小区水费明细、未交费清单、水表/电表抄表度数及缴清水费等问题，我委相关部门多方数次协调联航物业解决上述问题但至今未果。建议业委会通过司法途径解决上述问题，以挽回业主的经济损失……”。原告自述于2016年10月16日撤离红日江山小区，但未举证办理交接的相关手续。原告主张在物业服务公告栏有张贴公示，但相关证据因撤离时没有保留而无法提交。 根据原告提交的各项费用交费票据原件查明：原告最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月。 本院认为，一、关于诉讼时效。物业服务合同属于连续性合同，连续拖欠或有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。 关于物业费是否应当支付。虽然被告主张原告不具备资质，但即使原告不具备资质，也应由行政主管部门对其进行处罚，而原告与被告之间是合同关系，主要根据合同确定双方的权利和义务，故即使物业公司存在不具备资质的瑕疵也并不意味着业主可以拒交物业服务费。原告的前身联航物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对合同双方均具有约束力，因此上述协议对于原告与被告均有约束力。关于物业服务期间的问题。如本案查明事实所述，原告与红日江山小区业主在2015年4月以后至原告公司正式撤离该小区期间矛盾重重、冲突不断，该小区物业管理秩序混乱，根据南宁高新区维稳办在2016年6月给南宁供电局城西分局的函上载明同意红日江山小区业委会重新办理并保管小区用电卡、2016年7月红日江山小区停水数日、2016年8月南宁高新技术产业开发区管理委员会的复函中提及要求联航物业提供小区水费明细、未交费清单、水电表抄表度数及缴清水费等问题但至今未果等事实，原告没有充分证据证明在2016年6月以后为该小区业主提供了符合物业服务协议约定的物业服务。鉴于原告最后一次代交的费用为截止时间为2016年6月初的电费，根据日常生活经验法则结合被告的答辩意见，本院推定原告提供物业服务的截止时间为2016年5月底，故原告主张2016年5月（包含5月）之前的物业费，本院予以支持。本案中原告主张2015年8月至2016年9月的物业费1143.8元，其中2015年8月至2016年5月的物业费816.7元本院予以支持，其余部分本院不予支持。 三、关于是否应支付代收水、电费、生活垃圾处理费。原告最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月。故原告要求被告支付2016年4月之前（包含4月）的水费、2016年6月之前（包含6月）的电费，2016年3月之前（包含3月）的垃圾处理费，因被告未提交自行交纳上述费用的票据，又未能提供相反或反驳证据否认原告提交的欠费明细表，故被告仍应按原告欠费明细表所列数额交纳上述费用。根据原告提供的欠费明细表，原告要求支付截止2016年6月的各项代收电费390.2元，本院予以支持；原告要求支付截止2016年4月的各项代收水费20.5元，本院予以支持，其余部分不予支持；原告要求支付截止2016年3月的各项代收生活垃圾费64元，本院予以支持，其余部分不予支持。被告主张原告预收了500元水电公摊周转金，应予以扣减，因被告未能提交相应票据原件予以核实，且原告并不认可，故本院不予采信。 四、关于是否应支付违约金及律师费。合同约定业主未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，应向原告支付违约金并承担律师费等费用。首先，原告曾有撤离行为，原告与业主也发生过矛盾，被告有不安抗辩权，被告不按时交纳物业费等费用事出有因，情有可原；其次，原告主张向被告催缴过诉请期间的物业费及公摊共用水、电费，但未举证证明，因被告也认可原告在2015年4月第一次撤离之前是有张贴缴费数额的，故对于原告主张的被告不予认可的2015年4月之后（包含4月）的催缴行为，本院不予采信。故原告要求被告支付2015年4月之后（包含4月）欠缴物业服务费及应分摊的共用水电费的违约金，本院不予支持。故对于原告所主张的2014年4月至2015年3月应分摊的共用水、电费的违约金，本院予以支持。双方约定每逾期一日按欠交金额的千分之三支付违约金，被告主张违约金过高，该主张有法律依据，故本院调整违约金的计算方式为：以186.9元为基数，自2015年4月1日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算至欠款支付完毕之日止。对原告关于律师费的请求，因被告明显违约，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告冯桂权、常秋艳支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司物业服务费816.7元； 被告冯桂权、常秋艳支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司各项代收费用共计474.7元； 三、被告冯桂权、常秋艳支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司违约金（违约金计算方式：以186.9元为基数，自2015年4月1日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算至欠款支付完毕之日止）； 四、被告冯桂权、常秋艳支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司律师费1000元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），由原告负担23元，由被告负担27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱建彩 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  韦志红 二〇一八年十一月十八日 书 记 员  林建涛 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。