浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6350号 上诉人（原审被告）牛文亮，男，1986年1月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人(原审原告)浙江和亿物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区西溪街道教工路342-1商铺。 法定代表人李冬梅，总经理。 委托代理人陈远星，浙江晓德律师事务所律师。 上诉人牛文亮因与被上诉人浙江和亿物业管理有限公司（以下简称和亿公司）物业服务纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初3382号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院认定：牛文亮系杭州市余杭区中泰乡清水湾别墅山水苑11幢1单元1603室房屋所有权人，于2013年3月1日办理了入住登记。同日，牛文亮（乙方）与浙江**门物业管理有限公司（甲方）就清水湾别墅山水苑签订《前期物业服务协议》1份，约定：物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）可以领取钥匙次月起计收；高层、小高层、商铺、会所、商业用房物业管理服务费（均按建筑面积计算）为1.2元/平方米·月；水系、水泵、电梯运行能耗及维修保养由全体使用业主按实分摊；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方支付滞纳金。2014年6月11日，浙江**门物业管理有限公司向清水湾别墅山水苑各业主发送公告，载明：浙江**门物业管理有限公司自2011年5月入驻新西湖小镇至今已有3年多时间，在此三年内部分业主拖欠物业服务费及公共能耗费，同时开发商也拖欠了物业公司多项费用，2014年物业服务费及公共能耗费收缴情况也不尽如人意，目前我司亏损严重已无法支付小区的电费（公共能耗），管理处员工6月10日的工资已停发，目前员工情绪波动比较大，因此我公司已无力为业主提供物业服务，因此，我司已上报政府相关职能部门，地产开发公司及小区临时业委会，将于近期撤离该小区物业管理服务工作。2014年8月27日，浙江**门物业管理有限公司更名为浙江和亿物业管理有限公司。2014年10月31日，和亿公司全面撤离案涉小区。2015年8月4日，和亿公司在案涉小区公告栏内张贴《物业费催收通知》《新西湖小镇欠费明细汇总表》，并委托杭州市禹航公证处对该过程进行了公证。在该次张贴的《新西湖小镇欠费明细汇总表》中载明牛文亮欠2013年3月1日至2013年12月31日期间物业费934元、2014年1月1日至2014年11月20日期间物业费995元、2012年10月至2013年6月期间公共能耗费60元、2013年7月至12月期间公共能耗费121元、2014年1月至11月20日期间公共能耗费183元、水费69.6元，总计欠费2362元。2017年4月2日，和亿公司向牛文亮住所地邮寄《律师函》1份，向牛文亮催收物业相关费用。和亿公司于2018年4月诉至原审法院请求：牛文亮支付2013年3月1日至2014年11月20日期间的物业服务费1929元、2013年4月至2014年11月20日期间的公共能耗费364元、水费69.6元、滞纳金472元。 原审法院认为：在浙江**门物业管理有限公司更名为和亿公司后，该公司此前与牛文亮签订的《前期物业服务协议》中，该公司的相关权利义务由和亿公司继受，和亿公司、牛文亮双方均应按约履行该协议。牛文亮作为业主接受了和亿公司提供的物业服务，和亿公司有权要求牛文亮交纳物业服务费。牛文亮抗辩称和亿公司的诉请已超过诉讼时效，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项规定，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算；当事人一方以发送信件方式主张权利，信件到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为当事人一方提出要求。和亿公司分别于2015年8月4日、2017年4月2日通过在案涉小区内张贴公告、向牛文亮寄送律师函的方式催收案涉款项，时效因此中断，重新开始计算，其于2018年4月18日向原审法院起诉，未超过诉讼时效期间。关于物业服务费的计算标准及欠交金额。鉴于和亿公司2014年6月11日的公告内容显示和亿公司已无力提供物业服务，结合和亿公司庭审中确认此后和亿公司工作人员陆续撤离及至2014年10月31日全面撤离的事实，故2014年6月11日前的物业服务费，仍按协议约定计算；2014年6月12日至10月31日期间的物业服务费，考虑到双方均存在违约，原审法院酌情确定按协议标准的50%计算；2014年10月31日后，和亿公司已撤离小区，未再提供物业服务，其主张物业服务费缺乏事实依据。和亿公司虽主张其于2014年6月12日后仍有员工驻小区提供物业服务，但其证据不足以证明其在上述公告发出后提供的物业服务仍完全符合协议约定。经计算，牛文亮尚欠2013年3月1日至2014年10月31日期间物业服务费1651.55元。关于公共能耗费、水费、滞纳金。牛文亮虽主张和亿公司的计算方式缺乏依据，但考虑到小区的公共能耗费确已实际发生，且和亿公司已先行全额缴付，结合牛文亮入住案涉房屋时间、房屋建筑面积及历年交费记录，和亿公司主张的2013年4月1日至2014年11月20日期间公共能耗费364元尚属合理，原审法院予以支持。和亿公司要求牛文亮支付水费的诉讼请求，缺乏相应证据，原审法院不予支持。关于和亿公司主张的滞纳金，鉴于双方在协议履行过程中均存在违约，故对和亿公司的该项诉请，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、牛文亮于判决生效之日起十日内支付和亿公司2013年3月1日至2014年10月31日期间物业服务费1651.55元、2013年4月1日至2014年11月20日期间公共能耗费364元，合计2015.55元；二、驳回和亿公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由牛文亮负担。和亿公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；牛文亮于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，牛文亮不服，向本院提起上诉称：一、物业服务费用不认可，和亿公司提供的物业服务与1.2元的收费标准不等值。一审中和亿公司没有提供任何证据证明物业服务达到了1.2元服务标准，同时判决选择性无视牛文亮提供的网络证据资料，无视和亿公司庭审中已确认物业用电费且物业用电费剧烈减少的事实(和亿公司物业用电费没有任何依据证明如何来的)，无视牛文亮答辩要求按照物业用电费合理分摊物业费的诉求，和亿公司主张高额的物管费却不提供符合相应服务水平要求的服务，对业主的合理要求置之不理，其行为严重违反了合同有关服务标准规定，侵犯了业主的合法权益。依据杭州市余杭区物价局文件余价批6号《关于清水湾别墅山水苑小区物业管理服务收费标准的批复》小区前期物业管理服务收费等级为甲优级(最低要求为二级以上资质，270分(含)以上)，有电梯住宅中准收费标准1．0元／建筑平方米.月，浮动幅度为±20％，按照前期物业服务协议高层按收费标准1．2元／建筑平方米.月，即向上最高浮动收费。根据《杭州市余杭区物业服务收费管理实施办法》中杭州市余杭区普通住宅小区物业服务收费等级评分标准(甲级)五个项目服务内容与服务标准，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，作为清水湾别墅山水苑业主，要求和亿公司履行有关合同条款，并采取补救措施弥补网络证据资料中有关违约责任，特别是3#楼经营性用房开通后门直通小区的补救措施等等。2014年7月牛文亮小车停在小区地下室被人故意划掉油漆，上报给物业后，查后无果，牛文亮自花1600多元修补。因和亿公司未提供证明其提供的物业服务与1.2元的收费标准等值，考虑双方均存在违约，而衡量物业费标准依据缺失，建议以庭审中和亿公司确认关于新西湖小镇公共能耗分摊办法中物业用电费为依据进行衡量，建议以同期交付总面积和牛文亮物业费交纳时间情况结合进行综合计算。依据关于新西湖小镇公共能耗分摊办法有关数据具体统计如下： 序 号 时间段 持续周期 单位：月 物业用电费 单位：元 平均用电费 单位：元/月 支付总面积 单位：m? 备注 1 20121001- 20130630 9 89200 9911 71658.9 2 20130701- 20131231 6 23500 3916 115411.59 3 20140101- 20141031 10 18100 1810 115411.59 根据以上表格20140101-20141031期间物业平均用电量是20130701—20131231期间物业平均用电量46.22％，牛文亮愿意在此基础上支付933.6元。二、和亿公司公共能耗费不认可，其计算缺乏依据。在证据不足前提下，一审仅仅依据“考虑到小区的公共能耗费确己实际发生，且和亿公司已先行全额缴付，结合牛文亮入住涉案房屋时间、房屋建筑面积及历年交费记录”进行判决。根据《清水湾别墅山水苑前期物业服务协议》第四条物业管理服务费(不包括房屋公共部位、公用设施设备中修以上维修和更新的费用)收费标准4.水系、水泵、电梯运行能耗及维修保养由全体使用业主按实分摊。和亿公司提供物业服务期间，牛文亮缴纳物业费时要求和亿公司对公共能耗费进行公示，以便按实分摊，和亿公司在小区内一直未进行公示。而和亿公司关于新西湖小镇公共能耗分摊办法未取得业主认可，缺乏依据支撑，其提供的具体公共能耗费用分摊说明中每一个数字从何而来，均没有证据支撑，甚至有些没有依据。具体如下：1、依据和亿公司证据清单中关于新西湖小镇公共能耗分摊办法中有关电费单据，牛文亮统计2013年7月后所有电费清单，牛文亮发现和亿公司2014年11月电费清单没有，怎么会存在2014年11月1日至11月20日的公共能耗费，具体详见《2013年7月至2014年10月6#12#楼电费统计清单》。2、关于新西湖小镇公共能耗分摊办法中有关物业用电费没有任何依据，都是和亿公司自说自话。3、6#楼是一般工商业用电，12#楼是城镇居民生活用电，没有任何事实依据证明属于清水湾别墅山水苑公共能耗费用电和物业用电。根据物业办公楼位于5#楼三楼，而5#楼一楼属于经营性用房，其用电属于一般工商业用电，侧面证明6#楼电费清单与小区公共能耗费用电无关。4、关于新西湖小镇公共能耗分摊办法中有关交付总面积没有任何事实依据，根据牛文亮民事答辩状民事诉讼证据清单编号12《业主委员会成立备案表》中业主委员会基本情况表里业主大会会议情况中召开时间2014年11月20日至2015年4月19日和业主大会应参加专有部分面积173741.32m?和业主人数，其交付总面积非被上诉人所说面积。考虑到小区的公共能耗费确已实际发生，且和亿公司已先行全额交付，结合以上依据，2013年7月1日至2014年10月31日12#楼共产生319175.87元电费为小区公共能耗总用电费，交付总面积173741.32m?，即O.115元／m?，因此2013年7月1日至2014年10月31日牛文亮公共能耗费178.94元。三、和亿公司未按照合同约定履行职责。根据与和亿公司签订的《前期物业服务协议》第一条8、每年向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目和物业经营用房及其他共用设备设施和场地的经营性收入，在合同期间，业主及临时业委会多次提出，和亿公司均没有公布过任何费用明细，更没有进行移交。四、和亿公司侵占牛文亮所在小区公共收益，损害牛文亮作为小区业主权益，并且第一届业委会成立后至今未向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。《杭州市物业管理条例实施细则》第三十六条规定，物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物，第三十九条规定前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。根据与和亿公司签订的前期物业服务协议第一项第八条、每年向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目和物业经营用房及其他共用设备设施和场地的经营性收入，牛文亮在合同期间，甚至在物业费收取中不断提出，但是和亿公司均没有公布过任何费用明细。而根据2015年5月11日第一届业主委员会发函(抄送相关政府部门)给和亿公司以及2018年1月26日关于清水湾别墅山水苑第一届业主委员会于2015年5月12日致和亿公司公函的相关情况澄清，和亿公司至今对前期物业服务期间物业经营性收益收支情况审计结果在物业管理区域内未公示，更未向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。五、签订物业管理合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用《民事诉讼法》第二十九条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理合同产生的合同纠纷，应适用《民事诉讼法》第二十四条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。杭州市西湖区法院对物业合同纠纷无权审理，按地域管辖其没有管辖权。另，2018年5月22日，和亿公司律师给牛文亮发短信，当时要求交纳的物业服务费金额低于判决金额。综上，请求判令：1、2013年3月1日至2014年10月31日期间应支付的物业服务费933.6元；2、2013年4月1日至2014年11月20日期间应支付的公共能耗费178.94元；3、和亿公司向小区业主委员会或业主大会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。 被上诉人和亿公司答辩称：一审认定事实清楚，请求维持原判。 上诉人牛文亮提交5月22日和亿公司给牛文亮发送的短信，欲证明和亿公司要牛文亮交纳的金额低于一审判定的金额。 被上诉人和亿公司对该证据的真实性无异议，但认为短信中的交费金额是判决之前协调过程中同意给牛文亮折扣后的金额，不能作为判决依据。本院认为当事人为达成调解或和解作出的妥协不能作为认定案件事实的依据，故该证据不影响本案处理。 被上诉人和亿公司未提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为，本案二审争议焦点主要包括：1、物业服务费计收标准；2、公共能耗费计收标准。关于物业服务费计收标准，良性的物业管理与服务需要物业公司、业主委员会及全体业主的共同推动，和亿公司已履行了物业服务合同，牛文亮作为业主具有按时支付物业服务费的义务。牛文亮在收房后，未支付物业服务费违反合同约定。原审法院已根据和亿公司关于“物业服务费及公共能耗费收缴情况不尽如人意，物业服务难以为继”的公告内容，结合和亿公司员工陆续离职的情况，酌情对2014年6月12日至10月31日期间的物业服务费按50%计收。牛文亮要求2013年3月1日至2014年10月31日期间全部按50%计收，依据不足，本院不予支持。关于公共能耗费计收问题，和亿公司陈述新西湖小镇房屋系分期交付房屋，2012年10月1日至2013年6月30日，竣工验收总面积为71658.9平方米，2013年7月1日至201410月31日，竣工验收总面积为115441.59平方，其公共能耗分摊办法为小区公共能耗总电费用/竣工验收可交付使用的总面积。牛文亮对公共能耗费系按实际支出分摊并无异议，但其要求按《业主委员会成立备案表》中记载的总建筑面积173741.32平方米分摊能耗费。本院认为，根据牛文亮提供的业主委员会委托杭州方汇建设工程检测有限公司的鉴定报告载明，案涉新西湖小镇确为分期交付的楼盘，牛文亮以2015年备案材料中的小区面积作为计算2013年3月-2014年10月期间的公共能耗分摊面积依据不足，本院不予支持。牛文亮在上诉时提出要求和亿公司移交档案和财物、公布费用明细均不属于本案审理范围，本院不予处理。本案不属于专属管辖案件，牛文亮在二审中再就本案管辖权提出异议，本院不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由牛文亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅东红 审判员  李国标 审判员  王 亮 二〇一八年十一月七日 书记员  毛胜淘