上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1783号上诉人（原审原告）孙杰，男，1984年12月29日生，汉族，户籍地江苏省。委托代理人李晨红，江苏好道律师事务所律师。上诉人（原审原告）邓婷婷，女，1984年6月3日生，汉族，户籍地江苏省。委托代理人邓正昭，男，1953年5月31日生，汉族，户籍地同上。两上诉人共同委托代理人顾正强，上海力帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张小元，男，1971年3月11日生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人陆成，董事长。委托代理人吴文杰，上海凯茂律师事务所律师。委托代理人魏晨，上海凯茂律师事务所律师。上诉人孙杰、邓婷婷因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人孙杰及其委托代理人李晨红，上诉人邓婷婷及其委托代理人邓正昭，两上诉人的共同委托代理人顾正强，被上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原物业”）的委托代理人吴文杰、魏晨到庭参加诉讼。被上诉人张小元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年10月19日，孙杰、邓婷婷，张小元与中原物业签订了《房地产买卖居间协议》。2014年11月1日，孙杰、邓婷婷与张小元签订《上海市房地产买卖合同》，约定张小元将其所有的上海市曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）作价人民币（以下币种均为人民币）1，380，000元出售给孙杰、邓婷婷，双方确认在2014年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同第十条第三款约定，张小元未按合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给孙杰、邓婷婷的，应当向孙杰、邓婷婷支付违约金，违约金按孙杰、邓婷婷已付款日万分之五从约定应当交付之日计算到实际交付之日。逾期超过七日的，除了张小元应支付七日的违约金外，孙杰、邓婷婷有权单方解除合同。孙杰、邓婷婷单方解除合同的，应当书面通知张小元，张小元承担违约责任，赔偿金额为总价款的20%。该合同附件三付款协议第2条约定待首付款支付完毕后三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时间内，孙杰、邓婷婷同意张小元将首期房价款至抵押权人处全额还清张小元尚欠抵押权人的借款余额（首期房价款若有剩余，剩余部分转付张小元；首期房价款若有不足，不足部分由张小元自行补足），并由中原物业代为办理抵押注销手续。合同附件五中抵押情况一栏载明有抵押信息。上述合同签订当日，孙杰、邓婷婷与张小元还签订一份《补充协议》，将过户时间从2014年11月30日推迟至2014年12月30日。该合同签订前，孙杰、邓婷婷支付张小元50，000元。合同签订当日，孙杰、邓婷婷通过银行转账向张小元支付344，000元。签约时涉案房屋上存有案外人解某某的最高债权限额为1，400，000元的抵押权。2014年12月4日，双方又签订了《补充协议》，约定张小元在2014年12月10日办理完毕双方贷款事宜，逾期则同意退还孙杰、邓婷婷首付款394，000元并支付涉案房屋买卖总价的20%作为违约金。至2015年1月23日，张小元仍未完成涉案房屋的过户手续，亦无法办理双方贷款事宜，遂向孙杰、邓婷婷出具了一份承诺书，承诺七日内支付孙杰、邓婷婷首付款394，000元以及违约金276，000元，如未按期支付，则由此产生的律师费及一切损失由其支付。至今，张小元仍未按照承诺书的约定归还首付款并支付违约金。2015年2月，孙杰、邓婷婷向原审法院起诉称，其按照合同约定支付了首期房款计394，000元。正当其准备按揭贷款时，才得知此房根本无法贷款，因为此房产早在2014年3月已被案外人解某某以1，400，000元债权作抵押。张小元在明知自己的房产无法办理过户等手续的前提下，故意用伪造的房产证欺骗孙杰、邓婷婷。此后，虽然张小元承诺尽快偿还首付款及赔偿孙杰、邓婷婷的全部经济损失，但并未履约。中原物业在明知此房产有重大抵押的情况下，仍然促成交易，直至2014年12月11日，其业务员丁志军才通过微信告知孙杰、邓婷婷房屋存在抵押事实，因此中原物业具有共同故意，依据《中华人民共和国合同法》第425条规定（居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任），应承担连带责任。为此，孙杰、邓婷婷请求原审法院判令：一、张小元返还孙杰、邓婷婷房屋首付款394，000元；二、张小元支付孙杰、邓婷婷违约金276，000元，并承担律师费40，000元；三、中原物业公司对上述费用承担连带责任。原审审理中，张小元辩称，确实收取了孙杰、邓婷婷的首付款。其因借款将房屋抵押给他人。张小元同意返还孙杰、邓婷婷首付款394，000元，但不同意支付违约金和律师费。因为不能过户的原因在抵押权人，抵押权人之前同意协助办理注销抵押登记手续，但一直拖延。原审审理中，中原物业辩称，不同意承担连带责任。孙杰、邓婷婷与张小元双方本就相识，2014年10月19日，双方相约到其公司要求其提供居间服务。签订居间协议当天，张小元并未告知其涉案房屋存在抵押，其认为孙杰、邓婷婷与张小元是手拉手交易，理应了解房屋的情况。中原物业于第二天其就去房地产交易中心查询，发现涉案房屋存在抵押后，及时与孙杰、邓婷婷及张小元进行沟通。2014年11月1日，孙杰、邓婷婷与张小元签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同附件五中明确了有抵押信息。在附件三付款协议第二条更加明确了待首付款支付完毕后三个工作日后，孙杰、邓婷婷同意张小元将首期房价款至抵押权人处全额还清贷款余额。由于欠款和抵押注销手续需要较长的时间，故双方在签订买卖合同当天就签订了补充协议，延后了过户时间。由此表明孙杰、邓婷婷对抵押信息应当知情。作为中介方没有任何过错和过失，就首付款不应该承担连带责任。关于违约金，因为违约责任具有合同的相对性，其并非买卖合同当事人，不应承担违约金的连带责任。孙杰、邓婷婷与张小元事后签订的承诺书，对该事情达成了合意，其中并未要求其公司承担责任。原审法院另查明，孙杰、邓婷婷为了本次诉讼共花费律师费40，000元。原审法院认为，孙杰、邓婷婷与张小元之间的房地产买卖合同及两份补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。孙杰、邓婷婷已支付了首付款，张小元却未能及时涤除抵押，按约与孙杰、邓婷婷办理涉案房屋的过户手续，显属违约。此后，张小元向孙杰、邓婷婷出具了承诺书，承诺七日内支付孙杰、邓婷婷首付款394，000元以及违约金276，000元，如未按期支付，则由此产生的律师费及一切损失由其支付。表明双方已经协商解除合同，并明确了解除合同的法律后果。因此，孙杰、邓婷婷要求张小元归还已付首付款并承担违约金及律师费的请求符合法律及双方约定，可予支持。对于张小元称其不能过户的原因在抵押权人，故不同意支付违约金和律师费的意见。依据法律规定，合同当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。因此，张小元的该抗辩意见，不予采纳。至于孙杰、邓婷婷要求中原物业承担连带责任的请求，连带责任的承担需有法律明确的规定或当事人的约定。并且，返还首付款和赔偿违约金及律师费是基于双方房屋买卖合同关系而产生的合同义务。基于合同的相对性，中原物业非房屋买卖合同当事人，亦未有承担连带责任的相关约定，故孙杰、邓婷婷要求其承担上述合同义务的连带责任缺乏相应的法律依据和事实依据，对孙杰、邓婷婷该项请求难以支持。孙杰、邓婷婷援引的《中华人民共和国合同法》第425条，是对违反如实报告义务的居间人拒付报酬并要求其承担损害赔偿责任的法律依据，并非对房屋买卖合同违约责任承担连带责任的法律依据。原审法院据此判决：一、张小元应于判决生效之日起十日内返还孙杰、邓婷婷房屋首付款394，000元；二、张小元应于判决生效之日起十日内偿付原告孙杰、邓婷婷违约金276，000元；三、张小元应于判决生效之日起十日内偿付孙杰、邓婷婷律师费40，000元；四、驳回孙杰、邓婷婷的其他诉讼请求。原审法院判决后，孙杰、邓婷婷不服，向本院提起上诉称：在当事人之间存有多种法律关系的状况下，应由当事人自行选择以何种法律关系行使诉权。为最大限度保护当事人的合法权益，涉诉案由应定为侵权责任纠纷，原审法院将二人以上的侵权责任纠纷的共同诉讼标的分解成房屋买卖合同纠纷与居间合同纠纷两类不同的诉讼标的，再予合并审理的做法有失偏颇。无论是基于共同侵权还是合同关系，原审法院都应对中原物业故意隐瞒与订立合同有关的重要事项及提供虚假情况的事实进行审查并作出其应当承担赔偿责任的裁判。孙杰、邓婷婷据此请求撤销原审法院判决发回重审或依法改判支持其在原审中提出的全部诉讼请求。被上诉人张小元未到庭答辩。被上诉人中原物业答辩称，其并非房屋买卖合同的当事人，故原审法院就中原物业是否应承担连带责任所作判决正确。从侵权的角度出发，中原物业也不存在过错，因中原物业完全履行了居间义务，从房屋买卖合同中就抵押情况的约定及买卖双方之后签订的补充协议，均可证实孙杰、邓婷婷对涉案房屋被抵押的情况是明知的。中原物业不同意孙杰、邓婷婷的上诉请求，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，民事案件案由是由法律关系所确定的，最终将影响到法律关系主体将来所要承担的法律责任。而依据何种基础法律关系向相对方提出诉讼主张则是原告的权利，亦须原告在起诉时予以明确。孙杰、邓婷婷依据涉案房屋买卖合同的约定向原审法院起诉要求张小元承担返还首付款及违约金并主张由中原物业就此承担连带责任，故孙杰、邓婷婷选择以其与张小元之间的房屋买卖关系作为其诉讼主张所依据的基础法律关系是明确的，故原审法院基于合同的相对性原则以中原物业并非房屋买卖合同当事人，亦未有承担连带责任的相关约定为由认定孙杰、邓婷婷要求中原物业承担上述合同义务的连带责任缺乏相应的法律依据和事实依据，并无不当。孙杰、邓婷婷提及的居间协议中的约定及援引的合同法相关规定，均是对违反如实报告义务的居间人拒付报酬并要求其承担损害赔偿责任的事实及法律依据，并非其在本案中主张中原物业应承担连带责任的基础。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对孙杰、邓婷婷的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，900元，由上诉人孙杰、邓婷婷负担，依法准予免交。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  余 艺审判员  邬海蓉二〇一五年十一月五日书记员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……