重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2015)武法民初字第02059号原告刘俊夫，男，1990年8月12日出生，住重庆市江北区。委托代理人周炜，重庆百君律师事务所律师。被告重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司,住所地重庆市武隆县仙女山镇罗家槽居民点，组织机构代码55201879-4。诉讼代表人重庆丽达律师事务所。委托代理人彭蔚，重庆丽达律师事务所律师。委托代理人岳婷婷，重庆丽达律师事务所律师。原告刘俊夫诉被告重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司（以下简称贵尔达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法由代理审判员刘倩，适用简易程序，于2015年10月22日、2015年11月2日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告刘俊夫的委托代理人周炜、被告贵尔达房地产公司的委托代理人彭蔚、岳婷婷到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告刘俊夫的委托代理人周炜、被告贵尔达房地产公司的委托代理人岳婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊夫诉称，原、被告于2014年签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告公司开发的重庆市武隆县XX镇XX路XX号XX幢X单元-X-X跃X的房屋。双方在合同中约定购房款为人民币262326元，被告应于2015年8月31日前向原告交付已进行竣工验收备案登记的房屋。若被告逾期交房的，应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。然而，交房期限届满，被告仍未向原告交房。故为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判决：1.被告立即向原告交付重庆市武隆县XX镇XX路XX号XX幢X单元-X-X跃X房屋；2.被告就原告已付房款按照每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，直至被告向原告交付符合合同约定的房屋之时止，截止2015年9月18日，其欠违约金524元；3.被告承担本案诉讼费用。2015年10月10日，原告刘俊夫增加诉讼请求，诉讼请求变更为：1.被告立即向原告交付重庆市武隆县XX镇XX路XX号XX幢X单元-X-X跃X房屋；2.被告在向原告交付房屋后60日内为原告办理房屋产权过户手续，将房屋过户至原告名下；3.被告就原告已付房款按照每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，直至被告向原告交付符合合同约定的房屋之时止；4.若被告逾期履行为原告办理房屋产权证义务的，每逾期一日应以已付房价款万分之一标准向原告支付违约金；5.被告承担本案诉讼费用。原告刘俊夫为支持其诉讼请求，提供以下证据：1.《重庆市商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告之间建立了商品房买卖合同的法律关系，以及合同约定的交房时间及违约金的支付标准；2.重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司出具的收据一份，拟证明原告刘俊夫向被告贵尔达房地产公司支付的购房款及契税共计2000000元；3.徐天贵出具的收条一份，拟证明被告收到原告支付的购房款2000000元；4.中信银行个人转账凭证一份，拟证明该购房款及契税系通过刘家平的账户转给徐天贵；5.常住人口登记卡一份，拟证明原告刘俊夫与刘家平系父子关系；6.证人刘某的出庭证言，拟证明刘某代刘俊夫将购房款2000000元转入徐天贵账户；7.原告刘俊夫未签字的《重庆市商品房买卖合同》两份，拟证明2014年5月31日向被告贵尔达房地产公司支付购房款以及要求与被告签订购房合同的事实。被告重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司辩称，本案名为房屋买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷。双方并无房屋买卖的真实意思表示，并且也没有实际履行房屋买卖的交易行为，原告并没有实际付款，故双方并不存在房屋买卖合同的法律关系，并且被告公司将原告所谓的购房款实际是借款的利息300000元予以返还。双方签订商品房预售合同是为了履行债务所作的担保，违反了物权法以及担保法关于禁止流质契约的规定，双方签订的合同应当系无效合同。被告贵尔达房地产公司为支持其抗辩主张，提供以下证据：1.（2015）武法民破字第00002号《民事裁定书》、《决定书》各一份，拟证明被告代理人有权以破产代理人的身份出庭参加诉讼，并证明被告贵尔达房地产公司现处于破产重整的状态；2.XXX内部客户选购房源价格表、房源价格表各一份，拟证明本案所涉房屋正常均价在7000元左右，内部客户均价在5500元左右，本案讼争房产明显低于正常价格，足以证明双方的房屋买卖合同关系不成立；3.2014年5月30日记账凭证两张及2014年5月31日个人转款凭证一份，拟证明原告父亲刘家平个人借款200万元给徐天贵，并且在借款当日徐天贵以支付头息的方式向刘家平转款60000元；4.领款申请单、记账凭证及网上交易凭证各四份，拟证明徐天贵与刘家平之间的民间借贷关系真实存在，且徐天贵依约向刘家平每月还息60000元。经被告贵尔达房地产公司申请，法院依职权调取徐天贵与刘家平于2014年7月9日、2014年7月30日、2014年9月17日、2014年9月30日的银行往来明细。经审理查明，徐天贵系被告贵尔达房地产公司的法定代表人，刘家平系原告刘俊夫的父亲。2014年5月31日，原告刘俊夫的父亲刘家平向被告贵尔达房地产公司的法定代表人徐天贵的个人账户转款2000000元。当日，被告贵尔达房地产公司向原告刘俊夫出具2000000元收据一张，其载明契税58253元、房款X3-X-X（￥192235）、X3-X-X（￥227270）、X2-X-X（￥262326）、X2-X-X0（￥226013）、X2-X-X（￥192236）、X2-X-X（￥192236）、X2-X-X（￥181393）、X2-X-X（214308）、X2-X-X（￥181393）、X3-X-X0（￥72337）。收据中载明的房号为X3-X-X、X3-X-X、X3-X-X0的房屋未在原、被告双方签订的十份买卖合同中。被告贵尔达房地产公司出具收据当天，徐天贵又向原告刘俊夫出具收条一张，该收条载明：“今收到刘俊夫房款人民币计贰佰万元整，特出此条。收款人徐天贵，重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司，二○一四年五月三十一日。”2014年6月17日，被告贵尔达房地产公司为甲方，原告刘俊夫为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同编号为：XXXX。合同约定，被告贵尔达房地产公司将其开发的“XXX”中位于重庆市武隆县XX镇XX路X号X幢X单元XX跃X房屋，房屋建筑面积为63.20平方米，建筑面积单价为4150.73元/平方米，套内建筑面积为58.71平方米、套内建筑面积单价为4468.17元/平方米的住宅一套，以房屋总价262326元的价格卖给原告刘俊夫。双方约定于签订合同之日由原告刘俊夫向被告贵尔达房地产公司一次性支付总房款262326元，贵尔达房地产公司应当在2015年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品商品房交付原告使用，双方同时对逾期交房和逾期办理产权登记等作了相应的约定。被告贵尔达房地产公司至今未向原告刘俊夫交付讼争的房产，也未办理相应产权登记手续。另查明，2014年5月31日，徐天贵向刘家平账户转账60000元。2014年7月9日、2014年7月30日，徐天贵通过其账号XXXX的账户向刘家平兴业银行账号XXXX的账户分别转账60000元；2014年9月17日、2014年9月30日，徐天贵通过其账号XXXX的账户向刘家平招商银行账号XXXX的账户分别转账60000元。徐天贵向刘家平转款共计300000元。还查明，被告贵尔达房地产公司于2015年9月10日以资产严重资不抵债为由，向本院提起破产重整申请，本院于2015年9月11日作出（2015）武法民破字第00002号民事裁定书，裁定受理了被告贵尔达房地产公司的重整申请。2015年10月8日，本院作出（2015）武法民破字第00002号决定书，指定重庆丽达律师事务所担任管理人。2015年9月18日，本案原告刘峻夫以房屋总价款为2000000元，贵尔达房地产公司为被告，以商品房预售合同纠纷为由向本院另诉九案，本院将十案件合并审理。上述查明的事实，有双方当事人的当庭陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》一份、重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司出具的收据一份、徐天贵出具的收条一份、中信银行个人转账凭证一份、常住人口登记卡一份、证人刘某的出庭证言，以及被告提交的（2015）武法民破字第00002号《民事裁定书》、《决定书》各一份、2014年5月30日记账凭证两张及2014年5月31日个人转款凭证一份、领款申请单、记账凭证及网上交易凭证各四份及本院依职权调取徐天贵与刘家平银行往来明细等证据在案为凭，上述证据经本院庭审举证、质证，上述证据系真实、合法的且与本案有关联，本院依法予以确认。本院认为，原、被告双方名为商品房买卖合同关系，实为民间借贷关系。理由如下：第一，从商品房买卖一般交易习惯来看，开发商与购房者达成商品房买卖合同意向的情况下，购房者通常是在与开发商签订商品房买卖合同时或之后，由购房者向开发商支付房屋价款及税费、房屋大修基金等费用。本案中，双方在合同中明确约定在签订合同之日一次性支付房屋价款，但原告刘俊夫却在双方未正式签订合同的情况下通过其父亲刘家平向徐天贵先行支付了购房款，这显然不符合一般交易规则。另外，购房者与开发商签订商品房买卖合同后，一般由开发商代收契税等费用，每套房源的契税根据房价及面积的大小收受的费用不同，并且每套房源在成交后，开发商对收受购房者的房款、税费等都应当单独出具收据或者开据正式发票，从原告刘俊夫提交的贵尔达房地产公司出具的收据中，十套房屋的契税共计58253元且将十套房屋总价款写入同一收据，显然与在现实商品房交易行为相悖，且原告刘俊夫并不清楚每套房屋具体的契税是多少，这是不符合常理的。再者，在商品房销售活动中，购房者通常是将购房款打入公司账户，由房地产公司向购房者出具正式的不动产销售发票，现原告刘俊夫却将购房款打入了徐天贵的个人账户，虽徐天贵系被告贵尔达房地产公司的法定代表人，但在原告刘俊夫与徐天贵并不相识的前提下，原告刘俊夫却将2000000元的款项直接打入一个陌生人的账户中，这显然与常理不符。第二，从徐天贵与原告刘俊夫父亲刘家平银行往来明细看，首先原告刘俊夫通过其父亲刘家平向徐天贵的个人账户转款2000000元，被告贵尔达房地产公司在其公司会计记账凭证中有徐天贵与刘家平2000000元的现金往来账；当日，徐天贵就向刘家平转款60000元，且在被告贵尔达房地产公司的会计账目中注明系支付刘家平的利息，如刘家平代刘俊夫向贵尔达房地产公司支付的仅系购房款，那就不存在徐天贵五次分别向刘家平转入60000元现金的账务明细，且该五笔款项，在被告贵尔达房地产公司的会计账目中均系支付刘家平的利息，被告贵尔达房地产公司辩称系按照每月3分的利息向其支付300000元的利息与转款事实相符，本院认为该案系民间借贷的法律关系。第三，从合同内容上看，双方在合同中对“XXX”的房屋单价的约定，对同时购买的房屋，单价却千差万别，且针对原告刘俊夫同时购买的十套房屋来看，在同一购房时间，对同一户型、同一面积、同一栋楼，房屋总购房款却相差十多万元，这在一般商品房交易市场上是不会出现的，原告刘俊夫称其十套房源总体议价而成，但被告作为房地产开发公司，对外出售房源必先考虑经济利益，虽房地产市场不景气，开发商通常也只是通过降低单价或者赠送礼品等活动进行促销，对于消费能力强的购房者优惠力度会更大，但开发商不可能随意变换房屋单价将十套房屋以打捆的方式进行出售，这必将给开发商售卖其他房源造成恶劣的影响。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条“人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问……负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书的，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定”之规定，本院认为，对有争议的事实，当事人本人应就其主张的事实出庭接受询问，但在第一次开庭后，本院向原告刘俊夫发出要求其出庭接受质询的通知书，但原告刘俊夫本人未出庭参加诉讼。故原告刘俊夫主张的商品房买卖合同法律关系不成立，本院认为本案诉讼参加人中应属民间借贷关系。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。庭审中，本院向原告刘俊夫进行了释明，询问其是否变更诉讼请求，原告刘俊夫表示不变更诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告刘峻夫主张本案系商品房买卖合同关系，但原告刘峻夫现并未提交充分的证据证明本案系商品房买卖合同的法律关系。据此，依法应当驳回原告刘俊夫的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告刘俊夫的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元(刘俊夫已预交)，由原告刘俊夫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 倩二〇一五年十一月十日书 记 员 陆光伟