河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0305民初3389号原告：孟国锋，男，1978年9月30日出生，汉族，初中文化程度，河南省洛宁县人，个体，住洛阳市涧**。委托代理人：王太忠、王洪战，河南坤达律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：李灵品，女，1970年3月19日出生，汉族，初中文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市涧**。被告：肖风伟，男，1970年4月7日出生，汉族，初中文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市涧**。二被告共同委托代理人：苏乃义，河南安多律师事务所律师；代理权限：特别授权。第三人：洛阳市海洋房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区王城大道******。法定代表人：孙会军，职务：经理。原告孟国锋诉被告李灵品、肖风伟、第三人洛阳市海洋房地产经纪有限公司为房屋买卖合同纠纷一案,本院作出受理决定后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告孟国锋及其委托代理人王太忠、王洪战，被告李灵品、肖风伟的共同委托代理人苏乃义,第三人洛阳市海洋房地产经纪有限公司法定代表人孙会军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孟国锋诉称，原告和被告及第三人于2018年2月28日在洛阳市海洋房地产经纪有限公司（第三人中侨店）签订了《房地产买卖（居间）合同》N02017232号。主体分别是：甲方是李灵品、乙方是孟国锋、丙方是洛阳市海洋房地产经纪有限公司。代表人分别是：甲方是肖风伟（李灵品之夫），乙方是孟国锋，丙方是孙会军、朱晓涛。合同约定：1、房屋基本情况：该房系商品房，131.09平方米，坐落于洛阳市涧**建设路******，房产证号码：洛房权证市字第**。2、成交价格：成交价柒拾贰万伍仟元整（725000元）。3、付款约定：选择按揭贷款方式履行合同、通过银行首付贰拾贰万元整（220000元），定金贰万元（20000元）（丙方代管，交易后充当中介费）。4、委托办理贷款约定：一是以个人二手房商业按揭方式贷款伍拾万零伍仟元整（505000元）、支付第二部分房款；二是甲乙双方应积极配合于2018年3月28日前备齐所需相关有效资料、证件到现场办理相关手续，如任何一方延误，均由延误方按该房屋成交价格每日万分之五向对方支付违约金。5、违约责任：一是第七条（2）：甲方或甲方经手人在签订本合同时由已经过该房屋所有权属人的一致同意，若因甲方或甲方经手人未征得房屋所有权人或其他利害关系人的同意出售该房屋造成相关责任，则由甲方或甲方经手人承担违约责任；二是第七条（5）如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价10%的违约金。合同签订后，原告依据诚实信用原则，配合被告和第三人履行合同义务。合同是2018年2月28日签订的，约定同年3月28日之前双方备齐过户交易所需的资料和首付款。为了按时履行义务，我们积极配合中介，打流水账、征信等所需的全部材料。中介和双方约定同年3月10号去中国××储蓄洛阳市中心支行面签，我们都按约定去的，被告夫妻二人和第三人先到的，我们后到的，面签的时候被告肖风伟还说“又有人看上我的房子了！说给我77万，我说我已经给人家签合同了，得按合同不能毁约!”工作人员在审查材料后说，被告证件不全，缺少土地证，暂时不能交易，什么时候把土地证拿过了才可以贷款交易！当时原告已办好银行卡的首付款22.5万元整，并把银行余额22.5万元单子打出来交给中介，所有材料都备齐了。无奈中介说4月底可以过户，等到四月底还没有消息，原告就问中介，中介说具体什么时间他们也说不清，只能等！因为原告现租住房子今年5月到期，又交了两个月的房租，被告的土地证具体什么时间出来谁也不知道？后来通过中桥微信群得知今年5月21日可以办理不动产证，5月21日原告看见被告在微信群里发视频说土地证办好了，同时第三人也打电话告诉了原告，本月10号证能办出来，还说被告想涨价！原告说涨价肯定不接受，假如房子便宜了，被告愿意便宜卖给我们吗？第三人说再谈谈协商一下。6月6日约定在和原合同签订处见面协商，被告说“房子现在要涨价到78万元，你能接受吗？”原告说“不能接受！如果房子掉价，现在50万，你会卖给我们吗？签的有合同，要依法办事！”被告直接说合同过期了，我已经把合同给扔了，第三人拿合同给他看，他说我什么时候说我的房子要贷款了，我要全款！他说合同他不看，说罢，起身就走了！之后原告和第三人都抱着极大诚意与其多次协商未果，被告还变本加厉，由涨价变为不卖，并明确告诉原告和第三人，合同只是一张废纸，愿上哪告上哪告！合同第三条（1）上明明约定的是“按揭贷款的方式履行合同，”被告夫妻二人却视双方依法签订的、受法律保护的、合法有效的合同为儿戏，这种擅自撕毁合同、出尔反尔、故意违约的行为，依法应承担相应的法律后果。诉讼请求：1、请求法庭判令被告继续履行《房地产买卖（居间）合同》NO2017232号（面积131.09平方米）；2、请求法庭限期被告和第三人无条件的配合原告继续以按揭贷款方式履行合同，并及时办理其它房屋买卖中的相关手续，依约定的承诺按时交接房屋；3、请求法庭判令被告因自身原因导致合同不能按时履行，承担违约责任违约金共计72500元（按合同约定该房实际成交价725000元的10％）；4、本案诉讼费及其他由此产生的相关费用由被告和第三人连带承担。5、判令二被告赔偿原告支付第三人的居间费用20000元。被告李灵品、肖风伟答辩：1、请求依法驳回原告孟国锋的起诉诉求。因为当时面签时原告流水资金不够，信用卡上的钱没有还完，所以不构成贷款的资格。2、由于被告的大土地证问题银行说也不能面签。属于政策原因合同第八条中有一款是免责条款。也是原告违约在先。所以被告解除合同也是有理有据合法的，并且被告出具了解除合同告知书。3、合同上第三条写2018年3月28日之前22万元首付款原告孟国锋必须要打到银行，银行必须是面签贷款的银行，或者是面签银行给被告的银行卡上，至今没有打钱，属于违约。第三人洛阳市海洋房地产经纪有限公司答辩：请求驳回原告诉讼请求第四条本案诉讼费及其他由此产生的相关费用由被告和第三人连带承担。1、我方没有违反居间合同中任意一条款且卖方的签署系夫妻双方在场，卖方李灵品同意的情况下其配偶肖风伟代签合同。2、关于土地证大证的问题在签订合同时我方已向房管局核实该小区土地证分割大约一个月左右能完成因为3月中旬行政服务中心搬家导致所有业务无法办理，故土地证问题在4月中旬不动产登记中心开始办理业务后才开始分割且卖方在此期间将我方留存的房产证原告要回于5月20日左右办理完不动产证的换证,但卖方以房价上涨有人出高价不再履行合同。经本院审理查明，2018年2月28日，原告孟国锋和被告肖风伟及第三人洛阳市海洋房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖（居间）合同》N02017232号。甲方是李灵品、乙方是孟国锋、丙方是洛阳市海洋房地产经纪有限公司。合同约定：1、房屋基本情况：该房系商品房，131.09平方米，坐落于洛阳市，坐落于洛阳市涧**建设路******，房房产证号码：洛房权证市字第**：交价柒拾贰万伍仟元整（725000元）。3、付款约定：选择按揭贷款方式履行合同，通过银行首付贰拾贰万元整（220000元），定金贰万元（20000元）（丙方代管，交易后充当中介费）。4、委托办理贷款约定：一是以个人二手房商业按揭方式贷款伍拾万零伍仟元整（505000元）支付第二部分房款；二是甲乙双方应于2018年3月28日前备齐所需相关有效资料、证件到现场办理相关手续，如任何一方延误，均由延误方按该房屋成交价格每日万分之五向对方支付违约金。5、违约责任：一是第七条（2）：甲方或甲方经手人在签订本合同时由已经过该房屋所有权属人的一致同意，若因甲方或甲方经手人未征得房屋所有权人或其他利害关系人的同意出售该房屋造成相关责任，则由甲方或甲方经手人承担违约责任；二是第七条（5）如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价10%的违约金。6、争议的解决：遇争议协商不成任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。2018年3月12日，甲乙丙三方到中国××储蓄洛阳市中心支行办理二手房商业按揭贷款面签，李灵品和肖风伟夫妻二人同时到场，其夫妻二人并分别亲自签订了《房屋出售人声明》。在办理面签手续时，因合同中交易的房屋系大土地证，尚不能交易，造成未能面签贷款协议。2018年7月26日,被告李灵品将位于洛阳市涧**建设路******房屋以760000元出售他人。本院认为，原告孟国锋与被告李灵品、肖风伟、第三人洛阳市海洋房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同系三方真实意思表示，对三方均有约束力，应按约履行；在履行合同过程中，出现涉合同房屋土地证系大证，不能过户，不能依合同约定在2018年3月28日之前向银行申请办理个人二手房商业按揭贷款,使《房地产买卖（居间）合同》N02017232号不能依约履行，并非原告过错，被告李灵品、肖风伟据此单方解除合同并无法定事由，本院不予采纳；此后，该合同一直未继续履行，原告孟国锋亦无向原告支付首付款220000元。原告孟国锋于2018年7月16日向本院起诉要求被告李灵品、肖风伟履行合同，庭后向本院提，庭后向本院提交被告李灵品于2018年7月26日将位于洛阳市涧**建设路******以760000元出售他人,居间）合同》N02017232号已无法继续履行。被告李灵品、肖风伟将涉案房屋另售他人，应承担违约责任，原告未将首付款支付被告，且诉求被告承担违约金72500元过高，被告可根据原告的实际损失承担违约金，本院酌定为（760000－725000）35000元。第三人洛阳市海洋房地产经纪有限公司作为专业机构，对出售房屋的证照审查不严，致使不能办理个人二手房商业按揭贷款手续而导致合同未能继续履行有相应的过错，应承担相应的责任，其收取的20000元居间费用应予退还；故原告诉求二被告赔偿原告支付第三人的居间费用20000元，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条笫一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,判决如下：一、被告李灵品、肖风伟于本判决生效后十日内向原告孟国锋支付违约金35000元；二、第三人洛阳市海洋房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿居间服务费为20000元；三、驳回原告孟国锋的其他诉讼请求。本案受理费8287元，由被告李灵品、肖风伟承担5273.5元，第三人洛阳市海洋房地产经纪有限公司承担3013.5元。如果被告及第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理，支付利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张 奕人民陪审员  丁玉平人民陪审员  赵西安二〇一八年十一月十六日书 记 员  邢 琼