河北省唐县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0627民初1617号原告(案外人)：涿州鸿顺房地产开发有限公司。地址：涿州腾飞南街**鸿坤理想湾小区**楼。法定代表人:李红松，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被告（申请执行人）：贾文浩，男，1970年6月12日生，汉族，住河北省唐县。被告（被执行人）：马春雷，男，1993年1月14日生，汉族，住河北省唐县。被告（被执行人）：马春苗，女，1994年5月24日生，汉族，住河北省唐县。被告（被执行人）：马建伟，男，1973年3月16日生，汉族，住河北省唐县。被告（被执行人）：崔建儒，女，1968年4月16日生，汉族，住河北省唐县。原告涿州鸿顺房地产开发有限公司诉被告马春雷、马建伟、马春苗、贾文浩、崔建儒案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涿州鸿顺房地产开发有限公司委托诉讼代理人岳仁东到庭参加诉讼。被告马春雷、马建伟、马春苗、贾文浩、崔建儒经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涿州鸿顺房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决立即停止对位于河北省涿州市鸿坤理想湾（南区1幢1单元1705号房产的强制执行；2、请求人民法院判决撤销唐县人民法院作出的（2016）冀0627民初130-2号民事裁定书和（2017）冀0627执恢24号执行裁定书；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：涿州鸿顺房地产开发有限公司（以下简称鸿顺公司）与马春雷于2014年12月30日签订《商品房买卖合同》（编号：14030306）及补充协议，约定马春雷购买鸿顺公司开发建设的位于涿州市京南经济开发区房屋（以下简称涉案房屋），总价款599204元，其中首付189204元，贷款410000元。中国建设银行涿州物探支行为马春雷提供购房贷款。鸿顺公司为马春雷向银行借款提供阶段性担保。后因马春雷未按约定偿还贷款，导致鸿顺公司承担担保责任。中国建设银行物探支行划扣洪顺公司412262.94元。2018年5月22日鸿顺公司以商品房销售合同纠纷为由，将马春雷诉至河北省涿州市人民法院。该院于2018年7月6日作出（2018）冀0681民初2260号民事判决书，判决：一、解除鸿顺公司与马春雷于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》）（编号：14030306）及《补充协议》。二、马春雷于本判决生效后十日内鸿顺公司办理涿州市鸿坤理想湾（南区1幢1单元1705号房产预售商品房合同备案注销手续。上述判决已发生法律效力。综上，马春雷虽与鸿顺公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，但涉案房屋尚未交付，亦未办理权属变更登记；且《商品房买卖合同》已被依法解除。故，涉案房屋的所有权未发生转移，即涉案房屋属于鸿顺公司所有，且由其实际占有。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》［20081216］第十八条第二款规定：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。第十九条规：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。据此，人民法院查封被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，必须同时满足：（1）被执行人已经支付部分或全部价款并被执行人实际占有该财产，（2）申请执行人已向第三人支付剩余价款或第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的。本案中，被执行人未实际占有涉案房屋，第三人没有收到申请执行人支付的剩余价款，且第三人也没有同意剩余价款从涉案房屋变价款中优先支付。本案中，马春雷购买鸿顺公司的涉案房屋，虽支付部分价款，但未实际占有该房屋，亦未办理产权过户登记手续。《商品房买卖合同》依法解除。所以，涉案房屋不属于被执行人的财产，不能满足可查封条件；已经采取的查封，也应当解除。河北省唐县人民法院（2018）冀0627执异3号民事裁定，认定涉案房屋在马春雷名下，属于认定事实错误。根据《物权法》第九条规定，本案涉案房屋由鸿顺公司开发建设，鸿顺公司原始取得房屋所有权，系涉案房屋所有权人。在马春雷与鸿顺公司《商品房买卖合同》已经解除的情况下，人民法院已无查封涉案房屋的依据。另外，唐县人民法院向鸿顺公司送达裁定书的行为不能认定为对涉案房屋已经查封，且涉案房屋并不存在买卖、转让、抵押、过户行为。综上所述，鸿顺公司系涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，鸿顺依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，请求人民法院判决不得执行涉案房屋，依法撤销查封、拍卖裁定。被告贾文浩未作答辩。被告马春雷未作答辩。被告马建伟未作答辩。被告马春苗未作答辩。被告崔建儒未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告涿州鸿顺房地产开发有限公司为证实其主张提交如下证据：1、河北省唐县人民法院（2018）冀0627执异3号民事裁定书一份。证明原告提起案外人执行异议之诉符合法定程序。2、河北省唐县人民法院（2018）冀0627民初130-2号民事裁定书一份。证明该查封裁定程序不合法，实体查封错误。3、2018年2月17日，（2018）冀0627执恢24号民事裁定书。证明该拍卖裁定没有事实和法律依据。4、2018年7月6日，（2018）冀0681民初2260号民事判决书。证明该判决书确认截止2018年7月5日涉案房屋无法院查封，判决解除涉案房屋的商品房买卖合同及补充协议，即涉案房屋的所有权人为鸿顺公司，与被执行人无关，原告的诉讼请求有事实依据。5、2018年7月25日，（2018）冀0681民初2260号民事判决书发生法律效力证明书。证明生效判决已确定涉案房屋与被执行人无关，原告系涉案房屋的所有权人，原告的诉讼请求于法有据。对原告涿州鸿顺房地产开发有限公司提交的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1系唐县人民法院作出的生效判决，是本案原告提起案外人执行异议之诉的依据，故对该证据，本院予以确认。对证据2、3、4，均系法院作出的裁判文书，且盖有法院公章，故本院对该三项证据的真实性予以认定，但是对其证明目的不予确认。对证据5系涿州市法院作出的证明，且盖有公章，故对该项证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告涿州鸿顺房地产开发有限公司与被告马春雷于2014年12月30日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的位于涿州市京南经济开发区房屋，总价款599204元，其中首付189204元，贷款410000元。在贾文浩与马建伟、崔建儒、马春雷、马春苗买卖合同纠纷一案中，本院于2016年1月15日作出（2016）冀0627民初130-2号民事裁定书，将被告马春雷名下的位于河北省涿州市鸿坤理想湾（南区1幢1单元1705号房产查封予以诉讼财产保全，并于2016年1月21日向原告涿州鸿顺房地产开发有限公司送达了该裁定书。贾文浩于2017年1月13日向本院申请对被告马建伟、崔建儒、马春雷、马春苗强制执行，本院依法向被执行人马建伟、崔建儒、马春雷、马春苗送达了执行通知书，但被执行人马建伟、崔建儒、马春雷、马春苗未履行生效法律文书确定的义务，本院于2018年2月17日作出（2017）冀0627执恢24号执行裁定书，拍卖被告马春雷名下的位于涿州市鸿坤理想湾（南区1幢1单元1705号房产一处，并于2018年3月4日在人民法院报向被告马建伟、崔建儒、马春雷、马春苗公告送达了房产评估项目评估报告书、本院作出的（2017）冀0627执恢24号拍卖裁定书。现该房产已经拍卖成功。原告涿州鸿顺房地产开发有限公司对本院做出的（2017）冀0627执恢24号执行裁定书不服，于2018年7月26日向本院提出书面异议申请，本院于2018年8月13日作出（2018）冀0627执异3号民事裁定，驳回异议人涿州鸿顺房地产开发有限公司的异议请求。后本案原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2018年5月22日，原告涿州鸿顺房地产开发有限公司向河北省涿州市人民法院提起民事诉讼，2018年7月6日，河北省涿州市人民法院作出（2018）冀0681民初2260号民事判决，判决如下：一、解除原告与被告于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》（编号：14030306）及《补充协议》。二、被告于本判决书生效后十日内协助原告办理位于涿州市鸿坤理想湾（南区1幢1单元1705号房产预售商品房合同备案注销手续。三、被告于本判决书生效后十日内偿还原告代被告向银行支付的贷款利息及罚息13242.67元，其中利息13074.96元、罚息167.71元。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2872元，由原、被告各承担1436元。本院认为，本院于2016年1月15日作出（2016）冀0627民初130-2号民事裁定，将被告马春雷名下的位于涿州市鸿坤理想湾（南区1幢1单元1705号房产予以查封，查封期间不得买卖、转让、抵押、过户。本院已于2016年1月21日将该查封裁定送达原告涿州鸿顺房地产开发有限公司，但其在2018年与被告马春雷商品房销售合同纠纷一案中并未向河北省涿州市人民法院如实说明房产被查封的事实，且被查封的房产目前已经完成拍卖，故对案外人执行异议之诉的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，裁定如下：驳回原告涿州鸿顺房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告涿州鸿顺房地产开发有限公司负担。判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  刘二喜人民陪审员  杨占秋人民陪审员  李国旗二〇一八年十一月一日书 记 员  骆肖依