成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初731号 原告（反诉被告）：四川省博远置业有限责任公司，住所地成都市金牛区黄忠街8号。 法定代表人：余学枝，总经理。 委托诉讼代理人：李跃，四川致高律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市第一优联物业服务有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区柏合镇蔚蓝路98号。 法定代表人：廖潇。 委托诉讼代理人：吴勇，四川凡高律师事务所律师。 第三人：金牛区上层建筑第二届业主委员会，住所地四川省成都市金牛区蜀汉路426号。 负责人：钟嘉鸣。 委托诉讼代理人：刘璨然，四川博超律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川省博远置业有限责任公司（以下简称博远公司）与被告（反诉原告）成都市第一优联物业服务有限公司（以下简称优联物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加金牛区上层建筑第二届业主委员会（以下简称上层建筑业委会）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。优联物业公司的法定代表人廖潇及本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博远公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《上层建筑停车位承包合同》，并由优联物业公司赔偿博远公司经济损失2828600元；2.本案诉讼费用由优联物业公司承担。事实和理由：2012年1月1日，博远公司与优联物业公司签订了《上层建筑停车位承包合同》，约定由优联物业公司承包博远公司拥有合法权属的位于成都市蜀汉路426号上层建筑小区负一楼机械式停车位68个及未出售车位、地面机械停车位102个，还对承包期限、承包费用、支付方式、双方权责、违约责任等进行了详细约定。2014年1月6日，双方续签了《上层建筑停车位承包合同》，承包期限延长至2018年12月31日。合同履行过程中，优联物业公司将机械停车位（价值2825600元）擅自进行了拆除及处置，严重损害了博远公司合法权益，特诉至法院。 优联物业公司辩称，第一，博远公司知晓车位于2014年11月拆除，起诉时已逾诉讼时效；第二，因案涉合同不具备继续履行的条件，同意博远公司要求解除合同的诉讼请求；第三，机械停车位属全体业主共有，博远公司并非车位所有权人，也不具有出租人的资格，作为原告主体不适格；第三，造成租赁物损失应当承担的是损害赔偿责任而非违约责任，故本案应当适用侵权责任法，且案涉车位系由上层建筑业委会拆除，优联物业公司不是适格被告。 优联物业公司向本院提出反诉请求：1.确认博远公司与优联物业公司签订的《上层建筑停车位承包合同》无效；2.判令博远公司向优联物业公司返还停车位租金收益564000元；3.本案诉讼费由博远公司承担。事实和理由：双方分别于2012年1月、2014年1月签订的《上层建筑停车位承包合同》中，博远公司将不归其所有的机械停车位出租给优联物业公司并收取租金，损害了上层建筑小区全体业主的利益，根据合同法第52条规定，应属无效合同。根据物权法74条之规定，占用业主共有的场地用于停放汽车的车位，属业主共有，故机械停车位及其租金收益应归业主共有。博远公司按规划建设的机械停车位属于建筑物的附属设施，按照《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，修建机械停车位所发生的费用已计入商品房成本并最终由购房业主承担，因此该机械停车位系全体业主共有，博远公司也无权按“谁投资，谁受益”的原则享有机械停车位的租金收益。因优联物业公司与博远公司之间的合同无效，博远公司应当返还租金收益564000元。 博远公司针对优联物业公司的反诉辩称，第一，本案所涉机械停车设备系由博远公司购买，博远公司系所有权人，合同应为有效；第二，机械设备安装并移交给优联物业公司时上层建筑业委会已成立，但并未提出机械停车设备属全体业主，优联物业公司并无相应证据证明机械停车位属小区业主共有，即便归业主所有，亦应由上层建筑业委会而非优联物业公司提出返还已收取租金的主张；第三，其与优联物业公司存在合同关系，而优联物业公司未按约履行保管责任，理应承担相应的违约责任；第四，博远公司一直不知晓车位被拆除的事实，优联物业公司及上层建筑业委会并无证据证明其知晓，且优联物业公司直至2016年6月仍在支付承包费用，故起诉并未超过诉讼时效。 上层建筑业委会述称，第一，机械停车位的设备最初由博远公司购买，按照《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，该费用已计入商品房成本并由业主承担，商品房售出后机械停车位属全体业主共有，博远公司无法办理产权登记，其不享有所有权，无权进行出租，其出租给优联物业公司侵害了小区全体业主的利益，故停车位承包合同属无效合同，相应收益564000元应返还给上层建筑业委会；第二，案涉机械停车位是当初为通过车位数量验收而设置，但二层机械车位根本无法使用，第一届业委会于2014年11月予以拆除机械车位系业主行使处置权，博远公司对此应是知晓的，在拆除当月还与业委会协商车位销售事宜，并未提出赔偿请求，至起诉时已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：博远公司系上层建筑小区建设单位。2008年3月6日，博远公司购买机械式车位，安装于上层建筑小区，于2008年12月16日竣工。2014年1月6日，博远公司与优联物业公司签订《上层建筑停车位承包合同》，约定博远公司将位于上层建筑负一层所有机械车位68个以及未出售车位、地面机械停车102个整体车位承包给优联物业公司，承包期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。2014年1月1日至2015年12月31日每月租金为8000元，2016年1月1日至2017年12月31日每月租金7200元；2018年1月1日至12月31日每月租金为6480元；优联公司按季度支付承包费，付款期间内每季度的月份前5日前（即1月5日、3月5日、6月5日、9月5日前），合同总金额为442560元。合同签订后，博远公司向优联物业公司交付了租赁物，2014年11月，因小区业主与博远公司就案涉车位发生争议，金牛区上层建筑第一届业主委员会拆除了案涉合同约定的机械车位，优联物业公司向博远公司支付了部分租金至2017年7月。2017年12月5日，上层建筑业委会与优联物业公司签订《关于解除物业外包服务合同的善后事项处理协议》，约定因优联物业公司与博远公司签订的《停车位承包合同》严重损害小区全体业主利益，上层建筑业委会提前解除《物业外包服务合同》，在金牛区上层建筑第一届业主委员会主持拆除地下机械停车位，改造为自走车位后，因上层建筑业委会与博远公司就机械停车位权属争议无法达成一致，导致博远公司要求优联物业公司赔偿被拆除的机械停车位，上层建筑业委会有义务协助优联物业公司妥善处理。 以上事实，有上层建筑停车位承包合同、博远置业上层建筑机械式立体停车库设备供货安装合同、收据、关于解除物业外包服务合同的善后事项处理协议及当事人陈述在案为证。 本院认为，博远公司与优联物业公司签订的《上层建筑停车位承包合同》名为承包合同，但实系租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于优联物业公司认为博远公司并非案涉车位的所有权人，其将车位出租给优联物业公司并收取租金损害了小区业主利益，应属无效合同的主张。对此本院认为，首先，案涉机械车位系博远公司购买安装，其是否享有机械车位所有权，并不当然影响其与优联物业公司之间的租赁合同的效力；其次，优联物业公司虽依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定主张合同无效，但根据优联物业公司的陈述，其与博远公司签订合同时，自身未有恶意串通之行为，亦未举证证明双方存在恶意串通之行为，故优联物业公司关于合同无效之主张无事实与法律依据，本院不予支持，据此，优联物业公司关于合同无效，博远公司应当返还已支付的租金的主张亦不能成立，本院不予支持。 关于博远公司要求优联物业公司赔偿损失的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，因优联物业公司并未提供证据证明博远公司已于2014年11月知晓机械车位被拆除的事实，且博远公司系依据与优联物业公司的租赁合同关系提出该诉讼请求，而优联物业公司至2017年7月，仍在履行案涉合同，故其主张应从2014年11月起算诉讼时效无事实依据与法律依据，不能成立。故博远公司的该项诉讼主张未超过诉讼时效。 关于博远公司主张解除合同的诉讼请求，优联物业公司认可该项诉讼请求，同意解除合同，故对该项诉讼请求，本院予以支持。根据本院查明事实，案涉机械车位系因博远公司与小区业主发生争议，由业主委员会委托案外人拆除，优联物业公司作为承租人，既非拆除机械车位的行为人，亦不存在保管租赁物不善的责任，博远公司要求其承担损害赔偿责任，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除四川省博远置业有限责任公司与成都市第一优联物业服务有限公司签订的《上层建筑停车位承包合同》； 二、驳回四川省博远置业有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回成都市第一优联物业服务有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费减半收取计14714.5元，由四川省博远置业有限责任公司负担；反诉案件受理费4720元，由成都市第一优联物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭婉蝶 二〇一八年十一月十五日 书记员  何敬远