四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）简阳民初字第2980号原告：简阳新家园物业管理有限公司。住所：四川省资阳简阳市。法定代表人：邹永康，总经理。委托代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。委托代理人：胡财军，四川阳安律师事务所律师。被告：牟琼，女，1968年9月6日出生，汉族，住四川省简阳市。原告简阳新家园物业管理有限公司（以下简称新家园物业公司）诉被告牟琼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理。依法由代理审判员傅德梅适用简易程序分别于2015年10月13日、11月26日公开开庭进行了审理。原告新家园物业公司的委托代理人胡财军，被告牟琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新家园物业公司诉称：原、被告分别与建设单位四川天成置业有限责任公司签订了《物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》，约定原告向被告提供物业服务至业主大会成立或选聘新的物业管理企业为止。原告已恪尽物业服务合同约定为被告提供了物业服务至2015年3月31日新物业交接完毕时止。期间，原告根据合同约定每季度分别在小区内向各单元楼张贴了物业服务费催收通知。但被告以各种理由拒绝支付物业服务费，自2008年7月至2015年3月累计欠缴物业服务费共计4924.8元。为此，原告再次于2015年2月28日向被告发出《律师函》予以催缴，但被告至今仍拒绝支付物业费。请求人民法院判决被告向原告支付物业管理费4924.8元及违约金18876.8元，由被告承担诉讼费用。被告牟琼辩称：被告开始是交了6个月的物业管理费。2008年7月以后被告没有交纳物业管理费是因为小区的公共下管道有问题导致被告厨房污水没法顺利排出而不敢在家做饭。现在一楼住户已将下水管改道以保障其厨房不会被污水淹，而被告为了不影响其楼上住户没有改道。即使在被告不使用厨房的情况下，被告也需要每几个月就花费200元，叫人将下水管疏通一次。被告多次向原告反映下水管道问题，原告却叫被告自己想办法，从未处理过。被告拒交物管费后，原告也从未向被告要求缴纳物管费，原告的主张已经超过两年的诉讼时效。另外，被告在原告处还有2000元的装修押金，被告找原告退押金时，原告工作人员拒绝退给被告，其告知被告已经扣了物管费不退了，但现在原告起诉时却没有将这2000元扣除，现在时间久了，被告的押金收据也找不到了。另外，底楼住户乱搭乱建，给被告造成安全隐患，被告向原告多次反映，原告也不管，违章搭建至今仍未撤除。经审理查明：2007年2月，牟琼向开发商四川天成置业有限责任公司购买了天成国际住房一套（顶楼）。合同约定，出卖人依法选聘的物业企业为新家园物业公司。前期物业管理期间，物业服务收费价格暂定0.5元/月.平方米，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位、共用设施设备维护费、绿化养护、综合管理费、物业公司固定资产折旧、法定税费、物业管理企业的利润。物业费按季度收取，在每年的1月10日，4月10日，7月10日和10月10日前缴费。四川天成置业有限责任公司（甲方）与新家园物业公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，合同约定：四川天成置业有限责任公司将天成国际社区B区（即：河景馨城小区B区）委托新家园物业公司进行物业管理；委托管理期限为3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止；委托管理服务事项包括：房屋建筑本体共有部位的维修、养护和管理，包括“楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等”公用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括“公用的上下管道、落水管、垃圾道、烟囱、共有照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等”。附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。新家园物业公司的权利义务还包括：1、根据有关法律及本合同约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3.按照合同约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时处理。4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。5.负责编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由新家园物业公司组织实施。6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督，按照养护计划和操作规程，对房屋共用部位，共用设施设备状况进行检查，发现安全隐患或险情及时排除。7、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；并于每年12月，以书面报告方式向四川天成置业有限责任公司提出计划和报告。8.每年12月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收取和物业维修专项资金使用情况，将物业管理服务项目、收费标准等在物业管理区域内公示……物业管理公共服务质量包括：新家园物业公司按照下列约定，实现目标管理“1.房屋外观；2.设备运行；3.共用部位、共用设施设备的维护和管理；4.公共环境卫生；5.绿化；6、交通秩序与车辆停放；7.公共秩序维护与消防协助；8.房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%”。物业管理服务费用：按业主建筑面积缴纳，住宅0.5元/月.平方米。物业服务费主要用于以下开支“1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域内公共的清洁卫生费用；4.物业管理区域内公共的绿化养护费用；5.物业管理区域内公共秩序的维护费用6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.法定税费；10.物业管理企业的利润。新家园物业按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由新家园物业公司享有或承担。”物业费每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月的前五日内；物业费的调整，由业主大会讨论决定后，向物价主管部门申报，获核定的，按核定的标准调整物业管理费等内容。违约责任：如果新家园物业未按照合同第五章的约定，未能达到质量目标，甲方有权要求限期整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给以甲方经济赔偿。乙方违反约定擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按每日5%支付违约金，甲方、业主或物业使用人违反物业服务标准和时间缴纳物业服务费的，应按欠费金额每日千分之三的标准支付违约金。业主公约作为合同的附件。2013年11月20日，四川天成置业有限责任公司与新家园物业公司签订了《物业管理服务合同补充协议》，将委托管理期限延长至2014年12月31日。2015年3月31日，因业主委员会重新聘请了其他物业服务企业为天成国际社区B区提供物业服务，新家园物业公司不再为天成国际社区B区的提供物业管理服务。牟琼在装修入住后至2008年6月已缴纳物业管理费。从2008年7月起，因牟琼反映的下水管堵的问题新家园物业公司一直未妥善处理，牟琼不得不在其墙上挖洞定期疏通管道才能保障其厨房不被污水浸泡，为此牟琼便以新家园物业公司没有尽到物业管理合同的义务为由拒绝缴纳物业管理费。2015年2月28日，新家园物业公司向牟琼邮寄催缴物管费的律师函。以上述事实，有原、被告双方的陈述与答辩、原告营业执照和法定代表人身份证明、被告户籍信息、《物业服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、《商品房买卖合同》、物管公司移交清单、欠费详单、缴费票据、律师函及快递单、现场照片、保安守则、保洁守则、绿化守则、2014年9月至12月的考勤表等证据证明，且经庭审质证，本院依法予以确认和采信。本院认为：一、关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，虽然新家园物业公司向本院提交了缴费通知律师函，作为其向牟琼主张权利的依据，但根据新家园物业公司提交的证据表明其向牟琼主张权利的时间为2015年2月28日。根据合同中物管费按季度计算并在每季度前10日交纳的约定，牟琼20**年7月至2013年3期间的物管费，在牟琼没有缴纳该季度的物管费时，新家园物业就应当知道其权利受到侵害，但新家园物业公司在超过两年时间后于2015年2月28日才向牟琼主张，新家园物业公司怠于行使诉权导致其2008年7月至2013年3日期间的物管费已经超过了两年的诉讼时效，因此新家园物业公司丧失此期间物管费的胜诉权，故对牟琼的抗辩意见部分予以采纳。二、关于牟琼是否应当缴纳物管费的问题。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。建设单位与新家园物业公司签订的前期物业服务合同，对业主和新家园物业公司均有约束力，业主和新家园物业公司均享有《物业服务合同》约定的权利和承担约定的义务。如果新家园物业公司已按照合同约定履行了义务，那么业主应当按照合同约定缴纳其物业服务费。但是，新家园物业公司在提供物业服务过程中，牟琼所在房屋的公共下水管道出现问题，按照《物业服务合同》约定，新家园物业公司应当承担维护的义务，该费用支出也是物业服务费的构成部分，应当由新家园物业公司承担。但新家园物业公司并没有按照其合同的约定和承诺履行其义务，对被告牟琼的所在房屋的公共下水管堵塞问题一直未作处理，并给被告牟琼使用其房屋造成了不便和损害。因此，新家园物业公司没有尽到《物业服务合同》中约定的物业服务事项和物业服务目标管理质量的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，牟琼可以拒绝履行其交费义务。因此，本院对被告牟琼的抗辩理由依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条之规定，判决如下：驳回原告简阳新家园物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费198元，由原告简阳新家园物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。代理审判员  傅德梅二〇一五年十一月二十六日书 记 员  华 利