柳州铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）柳铁民初字第559号原告张柳青，男。委托代理人仇宇书，广西金飞律师事务所律师。被告广西华地工贸中心柳州飞鹅商城，住所地柳州市飞鹅路**号。商城负责人曾昭游，商城经理。委托代理人周志怀。系被告的员工。委托代理人韦岸松，广西欧亚嘉华律师事务所律师。原告张柳青诉被告广西华地工贸中心柳州飞鹅商城（以下简称“飞鹅商城”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日依法受理后。本院依法适用简易程序，由代理审判员胡兰兰独任审理，于2015年11月4日公开开庭对本案进行了审理。书记员徐娜娜担任法庭记录。原告张柳青委托代理人仇宇书、被告飞鹅商城委托代理人周志怀、韦岸松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张柳青起诉称，2005年9月8日，原告与被告签订《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》（以下简称《租赁合同》），由原告租赁被告位于柳州市飞鹅路55号飞鹅商城2#楼壹楼21617号铺面，使用面积为12.5㎡（实测为11.8㎡）。《租赁合同》起首及第九条明确约定，本合同遵循互惠互利原则，在合同履行中发生争议，双方应通过协商解决。2015年1月份，被告的工作人员发送短信给所有未签订补充协议的租户，短信内容：随行就市恢复租金市场价已快到，前五年最低七折让利截止时间为2015年1月31日，租户尽快来签订。2015年8月期间，被告下达《通知》：“以《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》约定，2015年10月1日开始将按照‘随行就市’恢复执行租金及服务管理费市场价，不再执行原来的标准。21617号铺面租金及服务管理费的市场价为每月2750元。”这明显是被告单方面定价而且没有任何协商的余地，即取消了《租赁合同》后10年的服务管理费、场地租赁费优惠权。之前，被告工作人员还口头表示，如果原告能及时与被告签订补充协议，按补充协议可以享受后10年的前5年市场价7折优惠，对此原告不予接受。在签订《租赁合同》之前即2004年8月17日原告已向被告支付（入场）、装修费人民币136800元，原告认为，原告交纳的（入场）、装修费，标准为11593元／㎡，而且被告在原告交纳（入场）、装修费一年多之后，被告才将21617号铺面交付原告使用，以上条件足以建造21617号铺面，而且《租赁合同》第四条第2条第（1）、（2）、（3）、（4）明确约定，服务管理费、场地租赁费优惠时段为2005年10月1日至2025年9月30日。因此交纳（入场）、装修费实质是购买了21617号铺面20年的服务管理费、场地租赁费优惠权。现在《租赁合同》履行当中，合同并没有约定被告享有合同履行当中的定价权，重新定价必须由合同双方协商决定，被告单方面提高并确定服务管理费、场地租赁费标准，是重新签订合同的行为已超出原合同的约定，被告对原告发出的《通知》构成不按原合同执行的意思表示，其行为明显违反合同约定。其次，即使“随行就市”收取服务管理费、场地租赁费，也是在优惠这个前提条件下的“随行就市”，而且这个优惠幅度也不是由被告单方面决定，有约定的约定优先。现在由于网店冲击以及周边商城的影响，飞鹅商城空租率高，比如二楼租金40-60元／㎡，原来为120元／㎡，整个市场大不如前。在《租赁合同》第四条第2条第（2）、（3）项明确交纳了入场装修费1楼租户的服务管理费、场地租赁费为70元／㎡、85元／㎡，而《租赁合同》第五条第5条明确未交纳入场装修费1楼租户的服务管理费、场地租赁费为160元／㎡（为签订合同当时的市场价），换算为折扣为4.375折、5.313折。这是《租赁合同》前10年服务管理费、场地租赁费优惠幅度，而后10年也应参照执行，按照就高不就低的原则，原告认为应按5.313折收取服务管理费、场地租赁费是《租赁合同》应有之意，不参照此约定擅自改变优惠幅度的行为也是违反合同约定的行为。据此，根据《合同法》等相关法律向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。请求人民法院依法判决：1、确认被告单方确定场地租赁费、服务管理费标准的行为已违反合同约定；2、被告按照合同约定参照市场价53.13%收取《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》2015年10月1日至2025年9月30日场地租赁费、服务管理费继续履行合同；3、本案的诉讼费由被告承担。原告张柳青为证明其诉讼请求，在举证期限内举证如下：1、（生产）经营场地租赁、服务管理合同，证明原告租用被告柳州市飞鹅路55号飞鹅商城2号楼1楼21617号铺面的事实，也证明双方存在租赁合同关系。2、柳州市服务业发票，证明原告于2004年8月17日向被告缴纳入场费人民币136800元的事实，也证明双方存在租赁合同关系。3、房屋所有权证、柳州市转让无形资产、销售不动产发票。证明与飞鹅商城同路段即位于飞鹅路3号润和时代商业广场商铺产权售价仅为11832元／㎡，4、润和时代商业广场商铺（门面）管理协议、现金收入单据。证明飞鹅商城同路段即位于飞鹅路3号润和时代商业广场商铺按套内建筑面积物业管理费为每月5元／㎡，并2006年至2015年均未有涨价。5、短信，证明被告对原告进行强制签订补充协议，即于2015年1月27日发出短信，即要求原告在4日内完成签订协议，而且以不在期间内签订补充协议即刻失去七折优惠，这都是被告单方面决定条件，并无协商的余地。6、广西华地工贸中心法定代表人庞君在飞鹅商城2号楼21615业主书面报告上的批示。证明被告对于租户方的提出的意见，没有协商的态度，相反是想尽办法让租户接受被告的要求的条件。7、通知，证明被告违反生产经营场地租赁、服务管理合同的约定单方面取消合同约定20年优惠期以及相应的优惠折扣。被告飞鹅商城在答辩期内未提交答辩状，其当庭辩称，原告的两项诉请都没有事实依据和法律依据。原告请求法院确定行为，不是确定关系，本身就不符合法律规定。第二项请求参照市场价确认双方的租赁价格既没有合同依据，也没有法律依据，所以都不能得到支持。被告飞鹅商城为证明其辩解的成立，举证如下：1、21617号生产经营场地租赁、服务管理合同，证明原被告双方存在租赁合同关系。2、21617号通知，证明按合同约定2015年10月1日开始租金及服务管理费，按新“随行就市”执行，被告方已通知原告。3、21522号生产经营场地租赁、服务管理合同。证明在同一市场内与原告承租的商铺相临近的商铺的租金价格，原告的商铺租金市场价格符合市场行情。4、21616号生产经营场地租赁、服务管理合同。证明在同一市场内与原告承租的商铺相临近的商铺的租金价格，原告的商铺租金市场价格符合市场行情。5、21619号生产经营场地租赁、服务管理合同，证明在同一市场内与原告承租的商铺相临近的商铺的租金价格，原告的商铺租金市场价格符合市场行情。6、致估价委托人的函。证明评估机构对飞鹅商城21617号商业铺面租金价格评估结果的说明。7、评估报告1份，证实被告委托评估机构对租金的评估是合法的。经庭审质证，被告对原告提交的证据1没有异议。对证据2，真实性没有异议，对数据请法庭核实，证据清单上是1页，这里是2页，其他没有异议。证据3、4没有办法判断真实性，请法院判断。证据5真实性没有异议，但反对原告的举证目的，原告是要证明被告强制签订协议，被告不是表现强制性，而是表现友好性。证据6真实性没有异议，但是反对原告的证明目的，原告证明被告没有协商的态度，不能成立，真实的事实是进一步沟通交流，符合签订合同的协商状态，反映的双方友好的协商随行就市的状态。证据7反映了被告的意见和主张。原告对被告提交的证据1没有异议。证据2、3、4、5真实性没有异议，不同意被告的观点，这是被告带有强制性的，租户和被告签订补充协议，不是协商的结果，而是被告强制性的签订的补充协议，很多租户并不情愿签订。对证据6、7真实性没有异议，这仅仅是对租金的评估。本院对当事人无异议的证据予以认可，作为定案证据使用。对于当事人有异议的证据，本院结合全案证据进行综合认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2004年8月17日，原告张柳青向被告飞鹅商城交纳了入场费136800元。2005年9月8日双方签订了一份《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》，原告张柳青承租飞鹅商城位于柳州市飞鹅路55号飞鹅商城（2#）商城一楼21617号铺面一间（12.5㎡），租赁期限20年（自2005年10月1日起至2025年9月30日止）。经营范围：服装、百货（不含鞋业）。合同第四条约定，承租方交纳（入场）、装修费后，优先入场经营，并享受优先承租经营场地铺面权，并在合同期内受益获租赁权、转租权、转让租赁权、联营权，并享受优惠服务管理费等。1、承租方已交纳（入场）、装修费136800元；2、租赁费服务管理费标准及优惠时间段：（1）从2005年10月1日起至2006年9月30日止，免收服务管理费，为培育市场，在该段时间内，承租方不交纳场地租赁费；（2）从2006年10月1日起至2010年9月30日止，按70元／月／㎡收取服务管理费、场地租赁费，每月共计875元（其中服务管理费为438元，场地租赁费为437元。）；（3）从2010年10月1日起至2015年9月30日止，按85元／月／㎡收取服务管理费、场地租赁费，每月共计1063元（其中服务管理费为532元，场地租赁费为531元。）；（4）从2015年10月1日起至2025年9月30日止，服务管理费、场地租赁费随行就市收取。租金于每月10日前已现金方式缴纳。合同第五条第5款约定，未交纳（入场）、装修费者，不享受优先租赁经营该铺面的权利；不享受一楼免1年场地租赁服务管理费，二楼2年场地租赁服务管理费等费用的优惠政策；不享有经营场地铺面转租权、转让租赁权和联营权；且一、二楼场地租赁服务管理费起步价分别为160元／月／㎡、120元／月／㎡。出租方收取承租方（入场）、装修费已折抵优先进场经营等各种优惠。合同还就双方的权利义务、合同的解除、争议解决方式进行了约定。2014年11月，飞鹅商城委托广西科正房地产评估有限责任公司对2号楼门面租金进行了评估，原告承租门面的市价为每月2750元。合同签订后，双方依约履行合同至2015年1月27日，飞鹅商城给各租户发出短信通知，通知内容为：2015年10月1日开始将按照“随行就市”恢复执行租金及服务管理费市场价，承租户于2015年1月31日前签订补充协议的，前五年最低七折让利。本院认为，本案的《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应当依约履行。关于原告认为该合同是格式合同，现双方对合同第四条第二项第（4）点理解不一致，应当做出不利于提供格式条款一方的解释的意见。本院认为，该合同虽然是被告事先拟好的格式合同，但第四条中关于期限、租赁费、服务管理费是留空的，双方签订合同时经双方协商确认后手写的，由此可以推定关于期限、租赁费、服务管理费是经过双方协商一致后确认的，该条款并不属于格式条款，且按照通常解释，2015年10月1日至2025年9月30日的租赁费、服务管理费按市场价收取，并无歧义，对原告的该意见本院不予采纳。关于被告飞鹅商城对后十年租赁费及服务管理费进行定价，并取消原告对租赁费、服务管理费享有的后十年优惠是否构成违约的问题。合同约定原告交纳入场费后可以享受包括租赁费、服务管理费等在内的一系列优惠。合同第四条第二项对租赁费、服务管理费标准及优惠时间段也进行了详细的约定，即2015年10月1日至2025年9月30日的服务管理费、租赁费随行就市收取。合同已经明确了后十年的租赁费及服务管理费按照市场价收取。被告根据评估报告评估的涉案门面租金进行重新定价，要求原告按评估的租金标准执行，并未违反合同约定。关于原告认为评估报告仅仅是对租金的评估，不包括服务管理费，被告定的服务管理费无依据的意见。被告辩称该评估报告是对租金的评估，但为了方便管理，按租金的价格分租赁费、服务管理费两部分收取。本院认为被告飞鹅商城分两项收取租金是其管理问题，并无不妥。因此，被告并无违约行为，原告该诉请没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告按照合同约定参照市场价的53.13%收取后十年租赁费、服务管理费的诉请，因合同中并未约定原告于2015年10月后继续享受优惠，双方在之后也未能就租金及服务管理费的优惠达成一致意见，故原告的此项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本诉案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由原告张柳青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。代理审判员  胡兰兰二〇一五年十一月二十日书 记 员  徐娜娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。