宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院 民事判决书 （2018）宁02民终212号 上诉人（原审被告）：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。法定代表人：嵇刚，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：孟祥宇，宁夏致和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁鹏，男，1991年12月25日出生，回族，石嘴山市大武口区公安分局干警，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：马仲丽（系丁鹏的母亲），住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称众安公司）因与被上诉人丁鹏商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初4216号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月28日立案后，因宁夏回族自治区高级人民法院指令本院再审案件与本案类似，本案需要以再审案件结果为依据，于2018年5月2日作出（2018）宁02民终212号民事裁定，中止诉讼。现因再审案件已审理结束，中止诉讼原因消除，本案恢复诉讼。本院依法适用普通程序，于2018年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人众安公司的委托诉讼代理人孟祥宇、被上诉人丁鹏的委托诉讼代理人马仲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众安公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回丁鹏的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由丁鹏承担。事实和理由：众安公司在涉案合同约定的期限内未能办理房屋登记手续的原因：一是房屋登记部门提高法定办证标准，将“房屋已竣工的证明”上升到“工程竣工验收备案”。涉案房屋已于2013年8月符合房屋已竣工的条件，但仅一个综合竣工验收的行政备案时间，耗时两年多，于2015年底取得备案，造成众安公司于2016年1月底才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。二是因政府行为导致涉案房屋土地变更规划，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项“建设工程符合规划的证明”的条件。2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定，取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因为该决定，土地规划发生了变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金等问题，直至2015年10月，规划局才出具了符合规划的确认书，导致办理房屋总证严重延迟。工程建设中，国家住建部颁布了两个新的消防技术规范，即《火灾自动报警系统技术规范》、《消防给水及消防栓系统技术规范》，分别于2014年5月1日、2014年10月1日起实行，消防验收标准发生变化，导致涉案房屋消防设计、施工变更，验收时间延后，该情形属不可抗力，责任不应由众安公司承担。综上，造成涉案房屋延期办证的违约责任不在众安公司，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实依法判决。丁鹏辩称，众安公司关于房屋登记部门提高办证法定标准及2010年市政府会议纪要的原因导致其未能按时办理房屋总证的事实及理由于法无据。即使众安公司所述属实，该事实自2010年就存在，众安公司却从未告知买受人，在买受人通过诉讼主张权利之时，众安公司又以此为由推脱责任，明显违背合同双方当事人应当互负的诚实守信义务。如果众安公司诚实守信，在签订和履行合同中将存在的风险如实告知买受人，那么买受人也可对此予以谅解，但众安公司自始至终并没有诚实守信的观念和态度。众安公司关于新的消防技术验收规范导致其无法取得涉案工程的消防验收备案手续的上诉理由，亦不具有合理性、合法性。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，众安公司的上诉请求及事实和理由不能成立，应依法驳回。丁鹏向一审法院起诉请求：1.众安公司支付丁鹏逾期办理房产登记违约金27400元；2.本案诉讼费用由众安公司负担。一审法院认定事实：2013年8月10日，丁鹏与众安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由众安公司将其开发的位于大武口区xx号商业房出售给丁鹏，众安公司应于2013年8月30日前向丁鹏交付房屋；双方还就付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等条款内容进行了相应的约定。合同签订后，丁鹏即按照约定陆续向众安公司交付房款共计426640元。2014年1月25日，众安公司与丁鹏又签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，由丁鹏支付房屋差价款10469元，众安公司于当天向丁鹏交付了房屋。2016年1月15日，丁鹏通过其他渠道获知众安·府佑水香的房屋买受人可以办理房屋权属证书事宜。一审法院认为，丁鹏与众安公司签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意愿的体现，不存在违反法律、行政法规的强制规定的内容，合同合法有效，对双方具有约束力。丁鹏按约定向众安公司交付了全部房款，即丁鹏履行了合同约定的主要义务，众安公司亦无异议。众安公司以不能办理涉案房屋权属证书是基于第三人原因所致以进行抗辩，但依照相关法律规定这种抗辩不能对抗合同相对人如本案的丁鹏，其抗辩理由不予采纳。众安公司不能如期向丁鹏办理房屋权属证书已构成实际违约，应依法承担违约责任。虽然上述合同未对延期办理房屋权属证书承担违约金进行约定，但这并不妨碍丁鹏依据相关司法解释的规定主张众安公司承担延期办理房屋产权登记的法定违约责任，故众安公司认为上述合同并未约定关于延期办理房屋权属证书要承担违约责任的抗辩理由，亦不符合相关法律规定，不能成立。丁鹏主张众安公司支付违约金应理解为赔偿实际损失，而《商品房买卖合同》约定房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方共同申请房屋所有权转移登记。涉案迟延办理房屋产权登记的实际损失应以丁鹏支付房款437109元为基数，又以丁鹏主张涉案房屋实际交付之日（系2014年1月25日）的一年以后（即从2015年1月26日开始）至2016年1月15日止，即丁鹏知道涉案房屋可以办理房屋产权登记之日至少有351天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率4.75%的1.3倍，计算利息损失26317元较适当。综上所述，丁鹏主张众安公司赔偿延期办理房屋产权登记产生的相应损失的理由正当且于法有据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：众安公司于判决生效后五日内赔偿丁鹏因延期办理房屋产权登记产生的利息损失26317元。案件受理费486元，减半收取243元，由丁鹏负担43元，众安公司负担200元。二审中，丁鹏未提交证据。众安公司提交了2010年11月2日石嘴山市人民政府常务会议纪要、规划图；土地证；关于办理众安·府佑水香项目中石嘴山市第二十八小学和派出所建设用地权属的请示；石土储字（2014）31号文件、关于拨付退还众安公司土地出让金的申请、关于众安·府佑水香北区幼儿园办理土地手续有关情况的回复、关于办理众安众安·府佑水香NB10号、幼儿园等项目用地手续的情况说明、中标通知书、华新公司合同；2012年7月16日、6月18日、7月22日消防工程联系函，2013年5月30日工作联系函、2013年7月23日建设工程消防设计备案受理凭证、2014年11月13日石嘴山市公安消防支队（以下简称市消防支队）建设工程竣工验收消防备案凭证、2014年11月27日市消防支队建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书、2014年12月17日工程质量整改通知书、2014年11月28日工作联系函、2014年12月20日深圳华新国际建筑工程设计顾问单位设计补充、整改通知单，2014年11月20日整改回复单，图纸3份，市消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书2份、2017年12月20日工程联系函；2015年9月7日建设工程规划核实确认书、宁编发（2015）54号关于市县不动产登记职责整合及机构设置的通知、2016年5月4日、6月20日石嘴山日报、石嘴山市政府服务中心办证指南，以上证据可以证明众安公司对于规划调整、土地划界、补缴出让金等无法预料，其无过错；新的消防技术规范颁布后，涉案消防工程经消防部门验收为不合格工程，众安公司经与消防工程设计公司协商确定设计变更方案并报消防部门登记备案，后又通过招投标、施工，并于2015年6月28日复审合格，截止复审合格之前的该段时间不应计算违约金。丁鹏经质证，对以上证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，认为众安公司所提交的证据表明，涉案房屋属于土地经营性用地，存在未批先建的情况，根据相关法律规定，建筑工程开工前，必须取得土地规划许可证书，房地产开发项目竣工后，未经验收、或者验收不合格不得交付使用，众安公司可以待其开发项目验收合格后，再向买受人交付，以规避延迟办证产生的法律风险，而众安公司却将不具备验收合格证的房屋交付给买受人使用，其行为不合法，现又以该理由规避其应承担的违约责任，于法无据。如果众安公司在建设工程施工过程中，严格按照建筑工程规范的相关要求组织施工，完全可以规避新技术规范所带来的风险，众安公司应当可以预见该风险，其不应当成为众安公司法定免责事由。涉案房屋自2013年7月开始竣工，新的技术规范自2014年5月1日及2014年10月1日开始执行，在新的消防技术规范正式实施前，众安公司完全有时间通过自行整改达到合格标准，但众安公司将由规划变更导致的原因一直追溯到新的消防技术规范不可预见性，可以说两者之间毫不相干。因上述证据的真实性、合法性，丁鹏无异议，本院予以确认。二审经审理查明，2010年7月29日，众安公司通过招、拍、挂方式中标取得石嘴山市大武口区沙湖大道以北、世纪大道以东67040.10㎡土地使用权进行商品房开发建设,并足额支付土地出让金。2013年8月10日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，合同约定丁鹏购买众安公司开发的xx号房屋，2013年8月30日前交付房屋，房屋交付后365天内双方应当共同申请房屋所有权转移登记，2014年1月25日双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，确认涉案房屋总金额为437109元，丁鹏按照合同约定履行了支付全部房款义务，众安公司于2014年1月25日向丁鹏交付了涉案房屋。另查明，2010年10月22日，石嘴山市人民政府召开第59次常务会议，对众安公司取得开发用地进行了小幅调整，导致土地边界发生变化，2011年7月5日政府规划部门对众安公司取得的开发用地重新进行了规划审核。2013年5月至7月，众安公司与工程设计公司多次就规划调整后对原图纸中部分内容变更设计调整进行联系，因涉案土地规划调整后，一直未将涉案工程的土地权属划分清晰，工程设计公司无法有针对性的进行设计变更调整。2013年9月6日、2014年1月29日，国家住建部分别颁布了《火灾自动报警系统技术规范》和《消防给水及消防栓系统技术规范》，两个新规范分别于2014年5月1日和2014年10月1日起施行。2014年11月27日，消防部门对涉案工程检查验收后，出具了“消防备案检查不合格通知书”，11月28日众安公司即向工程设计公司提出按新的防火设计规范出具相应设计变更，12月20日工程设计公司按照新规范要求，向众安公司出具了“设计补充、更改通知单”。经众安公司招标、施工、整改，2015年6月28日消防部门复查后，出具了“消防备案复查意见书”，确认涉案工程消防设计、施工符合国家工程标准规范。2015年9月7日，政府规划部门向众安公司出具了《建设工程规划核实确认书》。2015年12月1日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设等单位对涉案工程进行验收，石嘴山市住房和城乡建设局于2015年12月21日完成审核备案。2016年1月15日，众安公司取得涉案房屋所有权总证，石嘴山市住房和城乡建设局在《石嘴山日报》刊登涉案房屋可以申请办理《房屋所有权证》的通告。本院认为，丁鹏与众安公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行合同义务。二审中，双方当事人的争议焦点为：涉案房屋逾期办理房屋产权登记，众安公司是否应当承担违约责任及违约金如何确认。关于众安公司是否应当承担逾期办理产权登记违约责任的问题，因政府于2010年10月22日即对涉案土地规划进行调整，而涉案的《商品房买卖合同》于2013年8月10日签订，故众安公司在对外签订售房合同前，就政府作出土地规划调整可能对在建房屋能否按期办理产权登记所形成的潜在风险应当预见，其可以通过采取迟延签订售房合同或约定延长办理房屋产权登记期限等措施避免或降低因不能履行合同而产生违约风险，故众安公司关于因土地规划变更等政府行为导致涉案房屋逾期办理房屋产权登记，其不应当承担违约责任的上诉理由不能成立。按照合同的约定，双方当事人应当在2015年1月25日前共同申请办理房屋产权转移登记，但在合同履行过程中，国家住建部分别于2013年9月6日、2014年1月29日颁布了两个新的消防技术规范，涉案工程的消防工程经消防机关验收为不合格工程，众安公司对消防工程设计进行了变更，后又通过招标、施工，于2015年6月28日经消防机关复查验收合格，故本案由于相关消防技术规范的调整，导致涉案工程的消防工程重新设计、招标、施工的事实客观存在，且发生在双方当事人签订合同之后，超出了众安公司可预见事实发生的范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，众安公司对此期间造成的逾期办理房屋产权登记的违约责任可以免除，该事由消除后，众安公司仍应对其逾期办理房屋产权登记的行为承担违约责任。一审法院对此认定有误，应予纠正。关于违约金的确认，因涉案消防工程于2015年6月28日经复查验收合格后，众安公司还应向政府相关部门报备其他项目内容的确认或验收，此期间为合理期间，综合考虑三个月。众安公司逾期办理产权登记的违约期间应当自2015年9月29日起至2016年1月15日，共计109天，其违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算为8060.50元（437109元×4.75%/年÷365天×109天×1.3倍），丁鹏的主张超出部分不予支持。综上所述，众安公司的部分上诉理由成立，其部分上诉请求本院予以支持。因众安公司在二审提交的证据导致本案的基本事实发生变化，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初4216号民事判决；二、上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人丁鹏逾期办理产权登记违约金8060.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费243元，二审案件受理费458元，合计701元，由上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担206元；被上诉人丁鹏负担495元。本判决为终审判决。   审   判  长     杨中军                 审   判  员     韩少华                 审   判  员    马玉兰                      二○一八年十一月十九日 法官助理李斌书   记  员 杨冠斌    附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。