贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）黔0321行初476号 原告遵义市天安花园小区业主委员会。 法定代表人付婷，主任。 诉讼代表人刘兴伟，男，汉族，1945年2月21日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 诉讼代表人谭德明，男，汉族，1948年6月17日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 诉讼代表人蒋丽群，女，汉族，1963年10月21日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托代理人袁龙波，贵州上善律师事务所律师。 被告遵义市国土资源局，住所地：遵义市汇川区广州路193号。 统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人杨永华，局长。 委托代理人潘治国，市场工作科工作人员。 委托代理人郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。 第三人遵义天安房地产开发有限公司，住所地：遵义市汇川区厦门路天安酒店26层1号。 法定代表人孙玉存，董事长。 委托代理人邵波，贵州乾锋律师事务所律师。 原告遵义市天安花园业主委员会（以下简称天安业主委员会）诉被告遵义市国土资源局（以下简称遵义市国土局）不动产﹙停车位﹚登记违法确认一案，本院于2018年8月20日立案受理后，诉讼中，本院依法追加遵义市天安房地产开发有限公司（以下简称天安房开公司）为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭于11月20日公开开庭进行了审理。原告天安业主委员会诉讼代表人刘兴伟、谭德明及委托代理人袁龙波，被告遵义市国土局委托代理人潘治国、郑吉煜，第三人天安房开公司委托代理人邵波出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天安业主委员会诉称，本案原告的业主系购买天安房开公司开发的“天安花园小区”物业的业主。该楼盘附属停车位属于全体业主共有部分。被告（原职权属于遵义市住房和城乡建设局）于2006年10月11日将涉案停车位办理了产权手续，登记颁发证号为“遵房权证监证字第××号”的产权证给天安房开公司。原告认为这一申办、颁发证件的程序不符合1997年10月27日我国建设部第57号令《城市房屋权属登记管理办法》的规定，认为这一颁证行为均系违法办理的，应根据现行的规定予以纠正。为此，原告向相关部门递交了“维权举报信”，要求调查处理整改，后本案被告遵义市国土局于2018年5月28日作出《关于刘兴伟等业主信访事项行政处理决定书》给原告，原告认为这份行政处理决定书系违法决定，据此提起行政诉讼，贵院立案后裁定不属于行政诉讼受案范围，对此原告予以接受。现原告提起行政诉讼，请求判决确认被告遵义市国土局于2006年10月11日办理的“遵房权证监证字第××号”产权证违法；本案诉讼费用由被告承担。 被告遵义市国土局辩称，一、背景情况：案涉不动产系天安房开公司1999年开发建设的中华路天安城市花园小区Ｂ栋地下停车库，面积2159.23平方米，为天安房开公司自建所得。2001年，天安房开公司申请并完成初始登记。2006年，天安房开公司将地下车库申请办理为公司自留产，证号:监证00××61号;当时因经办人失误将用途错办为住宅，天安房开公司发现后立即向我局申请办理了更正登记，证号:监证0099273号。天安房开公司于2017年12月25日按53个登记单元申请办理了该车库的分割变更登记，至今已经有39间车库办理了转移登记至第三人名下，余14间车库没有办理转移登记。二、行政登记行为事实清楚，证据充分，适用法律正确。2006年天安房开公司向我局申请变更登记，并向我局提交了以下申请材料:原登记证（证号:监证00××61号）、申请、贵州省行政事业性收费通用票据、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人代表孙玉存身份证复印件和天安花园Ａ、Ｂ栋底下停车场平面图。依据《房屋登记办法》第二十条“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿︰（一）申请人与依法提交的材料记记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请︰（一）因合法建造房屋取得房屋权利”和第九十六条:“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行，”之规定，天安公司所提交的申请材料符合登记的要求，应当办理更正登记。因此，我局登记行为事实清楚，证据充分，适用法律正确。三、行政登记行为程序合法。我局在办理天安公司就涉案不动产转移登记时，查阅了涉案不动产初始登记的权属性材料，审查案涉不动产抵押、查封、注销等情况及申请转移登记不动产与初始登记不动产是否面积一致，地界相符，已尽到审慎义务。行政登记行为符合法定登记程序。四、建议：依据《物权法》第七十四条:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”之规定，建议天安小区业主审查其与天安公司签订的房屋买卖合同（协议），双方是否有对案涉不动产进行分割、处分的约定，按照双方合同的约定，明晰涉案不动产权属问题。 第三人天安房开公司述称，我公司同意被告的答辩意见，原告诉讼请求没有事实和法律依据，且我公司是依法办理产权登记。请求驳回原告诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1、业主签名及业委会授权书； 证明目的：证明原告主体适格。 2、2018年4月2日复印于遵义市城建档案馆规划资料，包括建设项目发证通知单、资料移送单、管理费收取通知单、规划图八张、投资许可证； 证明目的：证明“遵房权证监证字第××号”规划手续中并无地下停车位属于第三人自有财产的相关规划手续，地下停车场应属于全体业主共有的公共设施、共有财产部份。 3、2018年4月9日复印于遵义市不动产登记事务中心产籍档案资料，包括申请、遵房权证00××61号。 证明目的：证明被告办理涉案“遵房权证监证字第××号”产权证违法。 4、维权举报信、2018年5月28日被告出具的《关于刘兴伟等业主信访行政事项行政处理决定书》、播州区人民法院（2018）黔0321行初394号行政裁定书； 证明目的：证明原告系在2017年12月底得知本案涉案地下停车场由天安房开公司违法办理，其在相关手续不齐全的情况下向被告办理产权证，被告在未严格依法审查相关资料、未严格依照法律规定的办证程序违法给天安房开公司办理了涉案“遵房权证监证字第××号”产权证，将其登记为住宅，后又在无任何合法手续情况下，将该证予以注销并立即办理了涉案的“遵房权证监证字第××号”产权证，该注销、办证行为违反法定程序，应依法予以认定为违法办证。 5、商品房购房合同。 证明目的：证明涉案房屋在销售时即是按照配套进行销售，小区地下停车场即属于全体业主共有部份，其次，该小区房屋销售时价格为1400多元每平米的单价，与当时同类地段的销售价格为600到700元每平米的价格悬殊巨大，也就证明该房屋销售时以高额的售价进行销售已经包含了地下停车场等公共设施在内。 经举证、质证，被告对原告提供的证据质证意见是︰对1号证据三性及证明目的无异议；对2号证据三性无异议，对证明目的不予认可；对3号证据三性无异议，对其证明目的有异议，该证据中的两份产权证都是被告根据第三人的申请及相关资料审查后进行办理，不存在违法；对4号证据维权举报信三性不予认可，该举报信并无任何业主签字确认，是打印的版本，对其举报内容真实性无法确认，对2018年5月28日被告出具的《关于刘兴伟等业主信访行政事项行政处理决定书》三性无异议，对证明目的不予认可，该份证据仅仅证明了两份涉案产权证是第三人的财产，不能证明被告的颁证行为违法，对（2018）黔0321行初394号行政裁定书三性无异议，对其证明目的同样不予认可；对5号证据三性无异议，对其证明目的不予认可，商品房买卖合同仅仅表明业主与天安房开公司有商品房买卖的事实，但并没有涉案车位的相关约定，恰恰证明了被告的登记行为合法，不存在任何争议。第三人的质证意见是︰对1号证据无异议，对2号证据真实性无异议，对其证明目的有异议，对3号证据的证明目的有异议，4号证据中的举报信没有证明效力，对5号证据真实性无异议，但是并不能达到原告的证明目的。 被告为证明其行政行为的合法性，在举证期限内提交了下列证据并说明证明目的。 第一组： 1、土地使用权预备登记证明书；2、关于办理农行集资房产权手续的报告；3、关于办理申请办理职工集资建房产权手续的报告；4、借条；5、关于中国农业银行遵义分行职工集资建房报告的批复（遵市房改办〔1999〕36号）；6、市人民政府办公室关于印发遵义市住房分配货币化改革方案的通知（遵府办发〔2000〕44号）；7、申请；8、建设用地批准书；9、建设用地规划许可证；10、建设用地规划许可证（附件）；11、建设工程规划许可证（共六份）；12、建设工程质量优良证书（共五份）；13、工程项目施工许可证；14、投资许可证；15、房屋拆迁许可证；16、遵义市商品房预售许可证；17、林丰集团公司破产清算土地宗地；18、贵州省遵义市房屋产权监理处缴款通知单；19、贵州省行政事业性收费通用票据；20、孙玉存身份证复印件；21、企业法人营业执照；22、组织机构代码证；23、申请；24、遵义市房屋产权监理处业务联系单；25、天安花园A、B栋地下停车场平面图；26、贵州省遵义市房屋产权监理处业务联系单。 证明目的：1、证明被告办理“遵房权证监证字第××号”首次登记行为事实清楚、证据充分；2、证明办理“遵房产证字第××号”登记行为事实清楚，证据充分。 第二组： 1、贵州省遵义市房屋产权监理处房屋权属登记审批表；2、贵州省行政事业性收费通用票据；3、遵房权证监证字第××号房产证；4、组织机构代码证；5、孙玉存身份证复印件；6、天安花园Ａ、Ｂ栋地下停车场平面图；7、贵州省遵义市房屋产权监理业务处收件凭证。 证明目的：证明被告办理“遵房权证监证字第××号”登记事实清楚，证据充分。 第三组： 贵州省遵义市房屋产权监理处业务联系单。 证明目的：证明被告办理“遵房权证监证字第××号”登记行为程序合法。 经举证、质证，原告对被告提供的证据质证意见是︰对第一组证据中1号、2号、3号、5号、6号、8号证据无异议，对4号证据有异议，该借条上的人员我方不清楚是谁，且没有看到综合验收合格证，对7号证据，该证据上的陈述与本案被告的陈述不一致，该申请上的陈述是虚假的，9号、10号、11号证据上记载与事实不相符，12号证据上没有监理单位的盖章，故该证据是不合法的，对13号、14号、15号、16号、17号证据无异议，对18、19号证据票据的费用有异议，是超期登记，应当是一个处罚，而不是正常登记，对20号、21号、22号证据无异议，对23号证据有异议，对24号证据有异议，该证据不具有任何证明效力，对25号证据有异议，该图纸不是有资质的机构出具的，不具有证明效力，对26号证据有异议，该证据只是收件凭证，与本案无关。对第二组证据中的1号证据中的调查人签字，当天申请就当天调查是很不严谨的，且该调查人对事实认定没有任何依据，且领证人刘某没有相关代领手续就进行了代领，故被告的程序违法，对2号证据质证意见与前面一致，对3号证据，该证是违法取得，且注销手续也不合法，对4、5号证据无异议，对6、7号证据质证意见与前面一致。对第三组证据与前面一致。综上，被告提供的三组证据不能达到被告的证明目的，反而能证明被告办理登记的程序违法，资料不齐。第三人的质证意见是︰对被告提供的证据三性均无异议，关于原告所述的刘某的问题，由于刘某是第三人的工作人员，但是原告以此为由否定被告出示的证据，这是很不合理的。 经举证、质证，本院认证如下︰对原告提供的1号证据由于被告及第三人无异议，本院予以确认，对2号证据三性予以确认，对3号证据真实性予以确认，4号证据与本案没有关联性，对5号证据三性予以确认，是否能达到原告的证明目的，根据相关法律法规予以认定。对被告提供的第一组证据中的1-7号证据与本案没有关联性，对8-26号证据三性予以确认，对于颁证行为是否合法，应当根据相关法律法规规定予以认定，第二组、第三组证据三性予以确认，能否达到其证明目的，根据相关法律法规规定予以确认。 经庭审举证、质证，结合当事人陈述，本院认定以下事实：1998年6月15日，天安房开公司取得位于金银新村《建设用地规划许可证》，2001年6月7日该公司取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称其中有涉案的天安花园A、B栋地下停车场。开发的房屋竣工后，天安房开公司将其开发商品房进行销售，但在商品房买卖合同中对地下停车场的所有权或者使用权未作具体明确约定。 2001年，天安房开公司对其开发商品房申请完成初始登记。2006年10月11日，天安房开公司将地下停车场，面积为2159.23平方米申请办理为公司自留财产，证号为︰遵房权证监证字第××号，因被告工作人员将设计用途记载为住宅，当日发现错误后变更为证号︰遵房权证监证字第××号，该证记载系天安房开公司于2000年自建所得。2017年12月25日天安房开公司按53个登记单元申请办理了该停车位的分割变更登记，其中有39间停车位办理了转移登记至他人名下。现因天安花园小区业主车辆停放产生问题，原告遵义市天安花园小区业主委员会遂向本院提起行政诉讼。 本院认为，本案的焦点是“遵房权证监证字第××号”产权证涉案停车位的产权归属问题。本案第三人天安房开公司经有关部门批准，依法取得法定手续开发天安花园Ａ、Ｂ栋，房屋竣工后，第三人天安房开公司依法将其开发的商品房出售给天安花园小区业主，在业主与第三人天安房开公司的商品房买卖合同中，对地下停车位问题没有明确具体约定所有权或者使用权，在停车位产权不明晰情况下致使被告根据第三人天安房开公司申请办理了部分停车位的产权，本案原告与第三人之间因商品房买卖关系而产生商品房地下停车位的所有权或者使用权民事法律关系发生争议，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条关于“当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”之规定，原告应当首先通过民事诉讼程序解决与第三人之间因商品房买卖而产生的对地下停车位所有权或者使用权的归属问题，因该基础事实涉及原告与地下停车位所有权或者使用权是否存在利害关系，同时涉及关联的原告主体资格问题。诉讼中，根据本案案情，本院向原告释明有关法律规定，并要求原告在一定期限内提起民事诉讼，但原告放弃其诉讼权利，拒绝提起民事诉讼。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第﹙十﹚项关于“有下列情形之一的，已经立案的，应当裁定驳回起诉︰﹙十﹚其他不符合法定起诉条件的情形”之规定，裁定如下： 驳回原告遵义市天安花园小区业主委员会的起诉。 案件受理费50.00元，退还原告遵义市天安花园小区业主委员会。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本裁定则发生法律效力。 审 判 长  钱朝友 人民陪审员  邹景伦 人民陪审员  付华俊 二〇一八年十一月二十七日 法官助理黄开群 书记员李小冬