沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2015)沈和民二初字第01342号原告郑萍，女，1961年3月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人曹英魁，系辽宁正直律师事务所律师。委托代理人孙贵才，系辽宁正直律师事务所律师。被告陈长海，男，1950年2月19日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人张伟，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告孙明，男，1958年1月31日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人任雪娇，系辽宁申盟律师事务所律师。原告郑萍诉被告陈长海、孙明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张峰担任审判长并主审，与人民陪审员范伟贤、许笠组成合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告郑萍及其委托代理人曹英魁、孙贵才，被告陈长海委托代理人张伟，被告孙明委托代理人任雪娇均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告诉称，原告于1996年与东北工程承包公司签订了商品房购销协议书，约定原告购买位于沈阳市和平区民族南街131号8门，面积为196.5平方米的门市房，原告交清了房款63万元，但由于当时资金不足，没有办理房屋产权证，原告于1998年与孙明办理了离婚手续，口头约定将该房屋交给孙明使用，原告便定居到新加坡，但被告孙明与陈长海恶意串通私自办理了原告的假身份证，将原告的房屋于2003年私自卖给了被告陈长海，并办理了房照，原告回国后才得知此事，二被告的行为损害了原告的合法权益，故起诉要求判令二被告之间买卖房屋协议无效，由二被告协助原告办理产权过户手续给原告。诉讼请求：1、要求判令二被告之间买卖房屋协议无效，由二被告协助原告办理产权过户给原告；2、由被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告明确要求确认二被告签订的在房产局备案的房地产转让合同无效。被告陈长海辩称，2003年4月28日，被告孙明与我方签订了以房抵债协议，将本案房屋抵债给我方，并于2003年5月6日办理产权过户手续，我方为本案房产的合法权利人、所有人，依法受法律保护。我方已合法取得涉案房屋。被告孙明辩称，原告所述的事实基本属实，原告和我方是1998年离婚，当时对房屋没有约定，口头约定该房屋借给我方居住使用。后来确实是用诉争房屋和另外一个房屋（和平区民族南街131-10号面积是589.17平方米）一起抵债给了被告陈长海了，办理房产证时拿了原告的假身份证，找了一个比较像原告的人办理了过户手续。经审理查明：原告与被告孙明原系夫妻，双方于1981年11月7日登记结婚，于1998年6月26日协议离婚。二人在离婚协议中未对涉诉房屋的分割问题进行约定。另查：1996年3月25日、1996年3月29日，案外人东北工程承包公司向原告分别开具金额为500000元和130000元的房款收据两张。1996年4月18日，原告（乙方）与案外人东北工程承包公司（甲方）签订商品房购销协议书一份，约定原告购买位于沈阳市和平区民族南街131-8号房屋，房屋价款为628800元，交房时间为1996年4月。又查：被告陈长海（甲方）与沈阳市浩天医药有限责任公司（乙方）于2003年4月28日签订协议书一份，约定“甲乙双方经协商，就甲方收购乙方全部股份事宜达成如下协议：一、乙方现有房产叁处，分别坐落于沈阳市和平区民族南街131号8门，建筑面积196.50平方米；。叁处房产折人民币8311500元。沈阳市浩天医药有限责任公司营业执照（正、副本）各壹本。二、乙方同意甲方用人民币捌佰叁拾壹万壹仟伍佰元收购乙方的全部股份（包括营业执照），从协议签字生效后，乙方的法定代表人改为陈长海，并在十日内将房产权及其它股权移交给甲方。三、甲方收购乙方后，对乙方在收购以前发生的债权债务甲方不享有和承担，由原沈阳市浩天医药有限责任公司董事长孙明，法定代表人孙雁飞两人享有和承担。”。该协议底部“董事长签字或盖章”处有被告孙明的签章。再查：2003年5月6日，被告孙明（转让方）与被告陈长海（受让方）签订房地产转让合同一份，约定将涉诉房屋转让给被告陈长海，合同中没有约定房屋价款、交付时间等事项。该合同现备案于房屋产权登记机关。2003年5月13日，涉诉房屋登记至被告陈长海名下。上述事实有原告提供的商品房购销协议书、收款收据，被告提供的协议书、房屋产权证书，本院依职权调取的涉诉房屋产权登记档案材料及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为，被告陈长海与沈阳市浩天医药有限责任公司就包括涉诉房屋在内的三处房屋所签订的协议书实质为以房顶账协议，即以涉诉房产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。双方在履行该协议的过程中，又将该协议的内容延伸转化为房地产转让合同的形式，进而完成了涉诉房屋的物权转让登记手续，也即上述以房顶账协议已履行完毕。双方变更涉诉房屋权属的行为虽然不同于一般的房屋的买卖行为，但却与房屋买卖合同最相类似，故应参照买卖合同的相关法律规定对涉诉房屋的转让过程予以评价。现原告以被告陈长海与被告孙明恶意串通损害其利益及被告孙明无权处分涉诉房屋为由，要求确认涉诉房屋在房产局备案的房地产转让合同无效，但该备案合同的转让人为被告孙明，也即原沈阳市浩天医药有限责任公司董事长，房屋产权登记机关的备案材料中显示的原所有权人亦为被告孙明，且原告所举证据也不足以证明被告陈长海具有与被告孙明恶意通谋及故意损害原告利益的意思表示，故对原告主张的二被告存在恶意串通行为导致合同无效的理由，本院不予支持。同时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，即使被告孙明无权处分涉诉房屋，二被告之间所签订的房地产转让合同亦应有效，故对原告主张的涉诉房屋在房产局备案的房地产转让合同无效的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的要求被告陈长海和被告孙明协助其办理涉诉房屋产权变更登记的诉讼请求，因二被告所签订的房地产转让合同系属有效，且涉诉房屋在二被告办理转让登记时，原所有权人即为被告孙明，而原告所举证据又不足以证明被告陈长海存取得涉诉房屋产权时存在恶意，同时结合涉诉房屋已经转让登记至被告陈长海名下并交付使用十余年的事实，对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条，《中华人民共和国物权法》第九条一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费2000元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 峰人民陪审员  范伟贤人民陪审员  许 笠二〇一五年十一月二日书 记 员  高 珊本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。《中华人民共和国物权法》不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。