文书内容江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终833号上诉人（原审被告）:扬州金域房地产开发有限公司，住所地在扬州市博物馆路547号德馨大厦1317-1318。法定代表人：焦杨，该公司董事长。委托诉讼代理人：张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁亮，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈陈，男，1993年9月4日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：黄敏，女，1992年6月27日出生，汉族，住扬州市江都区。系陈陈之妻。被上诉人（原审原告）:黄敏，女，1992年6月27日出生，汉族，住扬州市江都区。上诉人扬州金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司）因与被上诉人陈陈、黄敏房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2019)苏1003民初7399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金域公司上诉请求：1.撤销扬州市邗江区人民法院(2019)苏1003民初7399号民事判决第一项,改判驳回被上诉人的此项诉讼请求;2.撤销扬州市邗江区人民法院(2019)苏1003民初7399号民事判决第二项,并依法改判;3.被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人已履行合同约定的房屋交付义务，且被上诉人已实际取得不动产权证书。虽然《商品房买卖合同(预售)》第十一条(三)中约定了出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件，但该《商品房买卖合同(预售)》为备案的格式合同，上诉人或被上诉人均无法修改。在《合同补充协议》中的第四、六、十三条，双方约定由扬州永旭物业管理有限公司（以下简称永旭公司）提供服务管理服务，被上诉人接受上诉人制定的《业主临时公约》以及上诉人与物业管理公司签订的《前期物业服务合同》。同时，若被上诉人未按照合同约定付清全部房款或其他费用，上诉人有权推迟交付房屋且无需另行书面通知被上诉人，而不构成违约。本案中，上诉人于2019年3月20日向被上诉人发出《交房通知书》，载明交房时间、地点等相关手续，而被上诉人以物业合同收费不合理为由拒绝签订相关物业合同、缴纳物业费导致未领取到房屋钥匙。双方虽然在《商品房买卖合同(预售)》中约定了物业管理服务费，但该合同签订主体仅为上诉人与被上诉人，并不能直接约束物业公司。被上诉人应当按照《合同补充协议》约定，以《长乐府项目业主临时规约》、《前期物业服务委托合同》中约定的标准与物业公司签订物业合同并缴纳相关物业费。现被上诉人因自身原因拒绝签订相关物业合同、缴纳物业费导致未领取到房屋钥匙，根据上述《合同补充协议》约定，应当自行承担后果。此外，被上诉人2019年8月5日取得涉案房屋不动产权证书的事实也表明被上诉人可以自由处分该不动产。上诉人已履行合同约定的交付义务，一审判决第一项要求上诉人交付房屋车库、车位存在错误，应予撤销。二、一审法院审查事实不清。被上诉人商业贷款存在逾期，应承担延期付款违约金扣抵逾期交房的违约金。2018年2月8日《商品房买卖合同(预售)》约定除首付款外，余款990000元办理银行贷款。根据《合同补充协议》，被上诉人应在签订商品房买卖合同即日内办妥银行按揭签约手续。上诉人至迟于2018年4月26日才收到涉案房屋的贷款990000元。根据《商品房买卖合同(预售)》第八条约定，被上诉人应按房屋总价日万分之五的标准，向上诉人支付2018年2月9日至2018年4月25日期间贷款延期到账的违约金30195元，该笔违约金应在上诉人逾期交付违约金中扣除。三、一审法院认定上诉人承担逾期交房违约金的计算标准存在错误。案涉《商品房买卖合同(预售)》第十二条“逾期交付责任”中约定，如果是逾期在180日内，每日按全部房价款万分之二计算违约金，该条款括弧内的“该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期间”为备案合同的格式文本，上诉人或被上诉人均无法修改或添加。上述条款中约定的180日应视为双方就违约期限达成一致的意思表示，因此计算逾期交房违约金时就应当按照该条款进行计算，而上诉人于2019年3月20日已完成房屋交付义务，计算逾期交付违约金应自2018年11月1日至2019年3月20日期间每日按全部房价款万分之二计算。陈陈、黄敏辩称：一、金域公司未完成合同约定的交付义务，应立即交房并承担逾期交房的违约责任。金域公司将房屋交付工作转移给永旭物业，永旭物业以要求签署比购房合同2.8元/平方米/月更高的物业服务协议为交付钥匙的前提条件，违背了合同约定，且金域公司直至今日仍未将房屋实际交付。双方未就房屋交付另行签订补充协议，金域公司仍是承担房屋交付责任的主体。金域公司主张被上诉人未付清全部房款或其他费用，其有权推迟交付不构成违约，但被上诉人首付款和贷款均已到位，应由金域公司代收的费用均已缴纳完毕。房屋交付义务在金域公司，不能将交房责任推给物业公司。物业服务协议收费不合理是被上诉人拒绝签署物业服务协议的理由之一，最重要的理由在于物业公司无权以此作为交付房屋的前提条件，金域公司应当承担延迟交付房屋的责任。二、被上诉人不存在延期付款的情况，《合同补充协议》系金域公司提供的格式条款；其次，办理按揭贷款的银行是金域公司指定并联系好的，被上诉人无法选择，被上诉人已经尽到提供贷款材料的义务，贷款延迟发放是当时的政策原因等多种因素导致，并非被上诉人原因所致，故无需承担违约责任。三、上诉人关于违约金计算方式的主张，不能成立。黄敏、陈陈向一审法院起诉请求：1.依法判令金域公司交付长乐府2-202室（公安幢号8-202）商品房及07号车库、08号车位；2.依法判令金域公司支付延期交房的违约金260093.47元（暂计算至2019年8月11日。自2018年11月1日至2018年12月30日按日万分之二计算，自2018年12月31日至实际给付之日按日万分之五计算）；3.依法判令金域公司返还房屋面积减少部分的房款3878元及利息257.89元（自2018年1月31日起按同期银行贷款利率支付利息至实际返还之日）；4.依法判令金域公司返还多收取的房款206782元及利息13751.29元（自2018年1月31日起按同期银行贷款利率支付利息至实际返还之日）；5.本案诉讼费由金域公司承担。以上暂合计484762.65元。一审法院认定事实：2018年2月8日，陈陈、黄敏与金域公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，合同约定陈陈、黄敏向金域公司购买长乐府2幢（公安幢号8号）202室（预测建筑面积134.1平方米）及车库07号（预测建筑面积20.01平方米）车位08号，（预测建筑面积36.49平方米）。房屋按建筑面积计价，单价均为12308元，总价款为1650503元。车库单价为每平方米3800元，总价款为76038元，车位为每平方米4500元，总价款为164205元。上述款项合计1890746元。合同约定，买受人以贷款方式付款，应当在2018年2月8日前支付首期房款900746元，余款990000元向商业银行申请贷款支付。买卖合同第八条“逾期付款违约责任”约定，买受人未按约定付款，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款是指依照第七条附件约定的到期应付款与该期限实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。……第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。……（三）查验房屋，1.办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……。第十二条“逾期交付责任”除不可抗力外，出卖人按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间分别处理[（1）、（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率不应低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十三条“面积差异处理”约定套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款。……合同签订后，陈陈、黄敏实际于2018年1月31日向金域公司缴纳了首付款、车库款、车位款、维修基金合计907681元。2018年4月26日陈陈、黄敏所申请的贷款机构向金域公司账户发放贷款99万元。2018年3月22日陈陈、黄敏收到金域公司的交房通知书，通知陈陈、黄敏到长乐府物业服务中心办理房屋交付手续。因陈陈、黄敏认为物业合同的收费不合理，不同意签订相关物业合同，物业公司亦拒绝向陈陈、黄敏交付房屋钥匙。2019年8月5日，黄敏、陈陈取得不动产权证书，载明实际面积为133.82平方米，与合同约定的面积差为0.28平方米。本案的争议焦点为：1.金域公司是否完成了向陈陈、黄敏交付房屋的义务？2.陈陈、黄敏是否应对贷款迟延到账承担违约责任？3.陈陈、黄敏主张金域公司返还206782元应否支持？4.陈陈、黄敏主张的房屋逾期交付违约金是否过高，应否予以调整？关于争议焦点1，按照双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》第十一条（三）“查验房屋”中约定“1.办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……”。据此，金域公司虽于2019年3月20日向陈陈、黄敏发出书面通知，要求陈陈、黄敏至物业公司办理交付房屋手续，但物业公司将签署相关物业管理文件作为办理房屋交付的前提条件，显然与上述约定相违背。陈陈、黄敏此后多次向金域公司提出交付请求，但金域公司至庭审辩论终结前，仍未向陈陈、黄敏实际交付房屋。足见金域公司在进入诉讼后仍违背合同约定，未将房屋直接交付买受人，而是由物业间接交付，将签署相关物业管理文件作为办理房屋交付的前提条件，违反合同约定，导致买受人无法及时占用房屋以发挥不动产的使用功能，因此金域公司仍负有向陈陈、黄敏履行交付房屋、车库、车位的合同义务。关于争议焦点2，金域公司认为陈陈、黄敏申请的商业贷款延迟发放，应承担延期付款违约金以抵扣逾期交付的违约金，经查，本案的商业银行贷款机构为金域公司指定陈陈、黄敏办理贷款的金融机构，双方在合同中亦未明确约定贷款到账的日期，金域公司亦未提供证据证实因陈陈、黄敏自身因素导致贷款迟延发放，因此金域公司的该主张，不予采信。关于争议焦点3，陈陈、黄敏主张于2018年1月31日以现金形式向金域公司交付206782元房款，金域公司否认收取过该款项。陈陈、黄敏应就金域公司收取了现金以及该现金性质为案涉房款的事实进行举证，根据陈陈、黄敏所举的取款记录和录音证据，不足以证实该款交付的对象为金域公司，也不能证实交付的款项性质为房款。另外，双方当事人在2018年2月8日签署房屋买卖合同且进行备案，陈陈、黄敏并未对备案合同载明的内容提出异议。因此备案合同载明的房屋价款和单价应作为双方议定的案涉房屋价款和单价。陈陈、黄敏主张金域公司返还206782元款项，尚未完成举证责任，依法不予采信。关于争议焦点4，陈陈、黄敏主张自2018年11月1日至2018年12月30日按日万分之二计算，自2018年12月31日至实际给付之日按日万分之五计算（按该方法计算，截止2019年8月11日违约金为260093.47元）。金域公司提出陈陈、黄敏主张的违约金过高，应调整至按日万分之二计算至2019年3月20日止。一审法院认为，判断陈陈、黄敏主张的违约金是否过高，应考虑以下两个重要因素，一是双方约定的违约金标准是否过高？二是金域公司具备交付条件后，委托物业以签署相关物业管理文件作为交付条件时，违约金仍按约定标准计算至实际交付之日是否适当？违约责任是一种财产责任，一般具体表现为支付违约金、赔偿损失、继续履行等。违约责任是一种法律制裁措施，其作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。在认定违约金是否过高时,应以违约造成的损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素,根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。具体到本案，至2018年3月22日，房屋不能交付的原因系未达到法定交付条件，属金域公司根本违约。此前，因房屋客观上无法交付，陈陈、黄敏只能通过要求支付违约金的方式弥补损失，而无法要求金域公司立即交付等继续履行的方式行使合同权利。对此，合同第十二条中明确约定了逾期交付房屋的计算方法：按逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限即60日），自2018年11月1日起出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中即60日的比率，第八条中的比率亦为万分之二）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同即60日）后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。根据文意解释，本条中“按照逾期时间，分别处理（1）、（2）”不作累加的约定应理解为逾期在60日以内的，违约金应按照日万分之二计算，超过60日的即全部按万分之三计算，（1）与（2）的适用只能择一。因本案房屋逾期交付超过了60日，如按照双方合同约定的方式计算，均应按每日万分之三计算。陈陈、黄敏现诉请在60日内按照万分之二的计算标准计算违约金，已经低于合同的约定，属利于金域公司的自行调整且与金域公司自认的计算标准相同，不再予以调整。按此计算，本案60日内的逾期违约金为22688.95元。            计息本金              ¥1,890,746.00                  起算日期              2018年11月1日                  终止日期              2018年12月30日                  利率类型              日利率                  利率              万分之              2                  计息天数              60                  计算公式              利息=本金×实际天数×日利率                  利息计算结果              ¥22688.95 元      陈陈、黄敏主张超过60日的逾期交付应按总房款的每日万分之五计算，理由是与合同中约定的迟延付款违约责任对等，经查，其主张的对等条件中计算基数“逾期应付款”与“全部房价款”并非对等关系，不予支持。故超过60日后的违约金，仍按合同约定的万分之三每日计算，按此计算，至3月22日通知送达时为：46512.35元。            计息本金              ¥1890746.00                  起算日期              2018年12月31日                  终止日期              2019年3月22日                  利率类型              日利率                  利率              万分之              3.00                   计息天数              82                   计算公式              利息=本金×实际天数×日利率                  利息计算结果              ¥46512.35 元      2018年3月22日后，金域公司已实际委托物业公司代为向陈陈、黄敏交付时，物业公司将签署相关物业合同作为房屋交付的前置条件，有违房屋买卖合同第十一条（三）中的约定，其法律后果应由金域公司承担，金域公司仍负有向陈陈、黄敏交付房屋的合同义务。虽然金域公司2019年8月已为陈陈、黄敏办理了不动产权证书，将上述房屋以登记的方式公示为陈陈、黄敏所有，但金域公司未及时履行交付义务，仍影响陈陈、黄敏对案涉房屋进行占有、使用、收益的物权权益，从而产生物权利益的损失。此时，金域公司的违约行为，属一般违约。金域公司可以通过要求继续履行等方式实现合同权益，其违约程度显然比未达到交付条件的违约情形程度低。如继续按总房价日万分之三的标准支付违约金，显然过分高于陈陈、黄敏产生的实际损失，导致双方权益明显失衡，且与法律规定的精神不符。因此，结合房屋未交付可能给陈陈、黄敏造成的权益损失，并根据案涉房地产同地段同类房屋租金的标准，酌情将2019年3月22日后的违约金标准调整为每月2000元并计算至金域公司实际将房屋交付给陈陈、黄敏之日止。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，金域公司迟延交付应依约承担违约责任，但陈陈、黄敏主张过高的违约金，应依法予以调整，交付的面积与合同约定的差异，应按约据实结算0.28×12308=3446.24元。至于陈陈、黄敏主张的面积差相应款项的利息，双方未作约定返还时间及利息，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄敏、陈陈交付长乐府2-202室（公安幢号8-202）商品房及07号车库、08号车位；二、扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付陈陈、黄敏迟延交付房屋的违约金(截止至2019年3月22日为69201.3元，从2019年3月23日起按照每月2000元的标准计算至实际交付之日止)；三、扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈陈、黄敏房屋差价款3446.24元；四、驳回陈陈、黄敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30468元，减半收取15234元、保全费1870元，合计17104元，由陈陈、黄敏负担4000元，由扬州金域房地产开发有限公司负担13104元。二审法院认定事实：原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。本案的二审争议焦点是:一、一审判决金域公司向陈陈、黄敏交付案涉房屋及车库、车位是否正确？二、金域公司主张陈陈、黄敏承担延期付款违约金30195元的上诉请求能否支持？三、2018年11月1日至2019年3月20日期间金域公司逾期交房的违约金应当如何计算？关于争议焦点一，本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2019年3月20日，金域公司向陈陈、黄敏发出书面通知，要求陈陈、黄敏至物业公司办理交房手续，但物业公司却将签署相关物业管理文件作为办理房屋交付的前提条件致交付未果。金域公司作为承担交房义务的责任主体，未将房屋直接交付买受人，而是由物业间接交付，违反了双方之间的合同约定。在陈陈、黄敏多次向金域公司提出交付请求的情形下，金域公司至今仍未向陈陈、黄敏实际交付房屋，导致陈陈、黄敏一直无法居住使用以实现合同权益，金域公司负有向陈陈、黄敏履行交付房屋、车库、车位的合同义务。对于金域公司主张依据《合同补充协议》第四、六、十三条约定其不构成违约，陈陈、黄敏拒绝签订物业合同并缴纳物业费，应当自行承担后果的上诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”本案中，因《合同补充协议》系金域公司为了重复使用而预先拟定，金域公司未能提供证据证明在订立合同时曾与陈陈、黄敏进行过协商，且从相关条款的内容看，并未约定陈陈、黄敏同意金域公司将交房义务转由永旭公司，并同意以签署高于购房合同约定价格的物业服务协议为交房条件。因此，对金域公司提出的该项上诉请求，本院依法不予采信。关于争议焦点二，本院认为，案涉合同关于付款方式及期限约定，买受人以贷款方式付款，支付首期房款900746元，余款990000元向商业银行申请贷款支付，其中并未对贷款到账日期作出明确约定。虽然《合同补充协议》约定签订《商品房买卖合同》即日内，买受人必须办妥银行按揭签约手续，但如前所述，该条款系格式条款，加之办理按揭贷款的商业银行贷款机构为金域公司指定办理的金融机构，陈陈、黄敏已按约履行提供贷款材料的义务，金域公司未能提供证据证明系陈陈、黄敏原因导致贷款迟延发放。据此，金域公司主张陈陈、黄敏承担延期付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，对于逾期交房违约金标准的认定问题，从双方当事人意思自治的角度，合同对违约金有约定的应当按照约定处理。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。本案的主要争议在于对合同第十二条中“按逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）…、逾期超过180日（该情形应当与本条第（1）项中的期限相同….”的文义理解，从该条款的字面内容看，虽然横线和括号内存在两个不同日期的约定，但在格式条款按照通常的理解出现两种解释效果时，应当作出不利于金域公司的解释，即理解为逾期60日内的违约金按日万分之二计算，超过60日的违约金按日万分之三计算，（1）、（2）不作累加，只能择一适用。作此认定一方面是基于双方合同的约定，另一方面也是从违约金设立的功能和目的考虑，因违约金兼具补偿和惩罚的双重性质。金域公司上诉认为自2018年11月1日至2019年3月22日期间应按万分之二标准计算逾期违约金，因与案涉合同约定相悖，故本院依法不予采信。综上所述，金域公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30468元，由扬州金域房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  孙建瑢二〇二〇年七月二十九日书记员  陆昱玥