安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2015）迎民一初字第00903号原告（反诉被告）：林三梅，女，汉族，住安庆市望江县。原告（反诉被告）：郭贵宾，男，汉族，住安庆市望江县。委托代理人：朱双兵，安徽益上律师事务所律师。被告（反诉原告）：安庆富春东方投资有限公司，住所地安庆市。法定代表人：俞丽英，该公司董事长。委托代理人：崔爱国，安徽中天人律师事务所律师。原告林三梅、郭贵宾诉被告安庆富春东方投资有限公司（以下简称富春投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月24公开开庭进行了审理。原告郭贵宾及原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。庭审中，被告富春投资公司当庭提出反诉请求，本案本诉、反诉合并审理。因原、被告需要就案件相关事实补充证据，本案于2015年9月28日再次公开开庭审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两原告系夫妻关系，多年在外打工，靠省吃俭用存下部分存款。在2014年初，原告回家过春节时得知被告开发的安庆市人民路地下人防工程（商业街）商铺对外出卖，两原告便有意购买。经与被告协商后，两原告订购了安庆市人民路地下人防工程（商业街）负一层K区＊＊＊＊室商铺，双方约定该商铺总价947229元，首付477229元，余款470000元由两原告向银行办理按揭贷款手续。两原告先后以现金和银行转账方式向被告支付477229元，被告于2014年2月12日向两原告出具了收据。双方一直未签订商品房买卖合同，两原告仅在被告提供的补充协议末页上签名，被告工作人员直至2015年4月10日才将合同和补充协议通过邮箱发给两原告。依据补充协议的约定：余款470000元由两原告在5日内通过银行按揭方式支付，被告给予协助；两原告须确保提交贷款资料的真实性，若因两原告的原因导致未能办理银行按揭手续，或未能足额借到两原告申请的贷款额度，两原告在接到被告通知之日起15日内支付上列应付房款。两原告在付款后及时按被告和银行的要求向上海浦东发展银行股份有限公司安庆分行（以下简称浦发银行）提供了办理按揭贷款所需要的相关资料。2014年3月和4月，两原告与银行联系，却被告知被告并未将合同及相关材料交与银行。2014年11月6日，被告告知两原告，浦发银行对两原告的贷款申请未批准。无奈，两原告于2014年11月10日回到安庆到中信银行股份有限公司安庆分行（以下简称中信银行）再次办理按揭手续，并提供了银行要求的相关材料，2015年2月5日被告告知原告按揭又未办下来。因无法办理按揭贷款，两原告曾就如何支付余款与被告多次协商未果。综上，两原告认为，银行按揭不能办理不是两原告自身的原因造成，而事后双方又未能就如何支付余款达成一致意见，致使双方签订合同的目的无法实现，合同也无法继续履行。为此，原告诉至法院，请求人民法院依法判决解除两原告和被告签订的商品房买卖合同（合同编号201410018908＊＊＊＊）；被告立即向两原告返还购房款477229元及该款自2014年2月12日至款项付清之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）。原告为支持其诉讼主张，向法庭递交了以下证据：1、两原告身份证复印件一份，证明原告身份信息及诉讼主体资格。2、被告企业信用信息公示系统打印件一份，证明被告身份信息。3、商品房买卖合同及补充协议各一份，证明：（1）原告并未在商品房买卖合同上签字，只是在被告打印好的没有签订时间的补充协议上签名；（2）被告自行打印的商品房买卖合同签订时间是2014年8月29日。4、银行转账单6份及收据一张，证明原告于2014年2月12日通过银行及现金支付的方式向被告支付购房款477229元。5、短信4条和浦发银行、中信银行出具的情况说明各一份，证明原告所购房屋在被告的安排下分别于2014年2月及11月向浦发银行、中信银行申请按揭贷款，第一次贷款因被告的原因未能办理，第二次贷款因银行内部风险控制而不愿给被告开发的项目提供贷款，故原告无法办理按揭手续，合同履行不能并不是原告自身原因造成的。6、邮件一份，证明被告于2015年4月10日才将合同发送给原告。7、商品房买卖合同网上登记备案证明，证明本案讼争购房合同签订时间是2014年8月29日，系统备案时间是2014年9月2日。被告辩称及反诉诉称：1、原告在诉状中陈述的事实不符合实际情况，双方于2014年2月12日即签订了商品房买卖合同；同时，该商业街的其他客户也基本办理了银行按揭贷款手续，原告未能办理贷款的原因在其自身。2、原告要求解除合同的理由不能成立，因为被告具有商品房预售资质，且各项证件齐全，只要原告足额支付房款，房屋买卖合同就能履行，而不是合同目的不能实现。为此，被告提出反诉请求，要求判令被反诉人继续履行与反诉人签订的编号为201410018908＊＊＊＊的《商品房买卖合同》，并立即支付剩余购房款470000元；自2014年2月23日起至购房款实际支付之日止，每日按前述金额的万分之三承担违约金；本案反诉费由被反诉人承担。被告为支持其抗辩主张及反诉请求，向法庭递交了以下证据：1、被告组织机构代码证、营业执照副本的复印件，证明被告身份信息。2、商品房预售许可证（宜房商预字第＊＊＊＊＊号），证明被告具有商品房预售资格。3、商品房买卖合同、收据，证明原、被告签订了商品房买卖合同及其具体约定合法有效，原告支付了50%的购房款，应按约定支付余款，并承担违约责任。4、被告与其他客户签订的商品房买卖合同、收据及银行按揭贷款打款凭证，证明其他客户办理按揭贷款的情况，说明原告未能办理按揭贷款不是被告原因导致的。反诉被告辩称：被反诉人从未与反诉人签订购房合同，只是与反诉人达成购房意向，并签订了补充协议，补充协议上也没有日期。被反诉人未能办理按揭，主要原因在反诉人，故导致商品房买卖合同无法继续履行的原因不是被反诉人。为此，请求法庭驳回反诉人的诉求。原、被告递交的证据经庭审展示后，双方当事人的质证意见如下：（一）被告（反诉原告）对原告（反诉被告）递交证据的质证意见：对证据1、证据2、证据4无异议。对证据3合同的真实性有异议，因为富春投资公司持有的商品房买卖合同上有原告的签名，故该证据达不到原告的证明目的。对证据5中短信的真实性无法判断，不符合电子证据的要求；对银行出具的说明真实性无异议，但浦发银行出具的说明表明贷款申请主体是原告，为此原告有义务提供银行需要的资料，而现在未能提交相应资料，责任在原告；中信银行出具的说明表明现在市场行情不好，也说明按揭未能办理成功不是被告的原因导致的。对证据6的真实性有异议，因为该证据来源未经过公证，故不予认可。对证据7证明商品房买卖合同的系统备案时间为2014年9月2日无异议，但富春投资公司提供的合同反映签订时间是2014年2月12日，且原告在2014年2月12日即支付了50%首付款。（二）原告（反诉被告）对被告（反诉原告）递交证据的质证意见：对证据1、证据2无异议。对证据3商品房买卖合同的真实性有异议，因为商品房买卖合同上买受人一栏不是原告本人的签名，而原告去房产部门查询到合同备案时间是2014年10月31日，为此原告当庭申请司法鉴定（庭审后原告撤回鉴定申请）；对收据无异议。对证据4的真实性无异议，但该证据与本案无关，且没有2014年11月以后中信银行办理成功的贷款资料。综合原、被告的举证、质证及诉辩意见，本院对双方当事人递交的证据认定如下：原告（反诉被告）递交的证据：证据1、证据2、证据4，富春投资公司均无异议，故予以认定。证据3，其合同内容除签订时间外，其他内容与富春投资公司递交的合同一致，而该合同落款时间与证据7相印证，故对其真实性予以认定，但该份合同为房产部门备案合同。证据5中的说明，富春投资公司对其真实性无异议，故对其真实性予以认定；短信内容与银行出具的说明相印证，故对短信的真实性亦予认定，至于按揭贷款不能办理的责任由谁承担将在陈述判决理由时阐明意见。证据6邮件，不影响本案定性，故不予认定。证据7，来源于房产部门，且富春投资公司对该证据载明的合同备案时间无异议，故予以认定。被告（反诉原告）递交的证据：证据1、证据2，原告（反诉被告）无异议，故予以认定。证据3中的收款收据，原告（反诉被告）无异议，故予以认定；商品房买卖合同，其内容除签订时间外均与原告（反诉被告）递交的合同一致，而合同约定的首付款时间与收据相印证，故予以认定。证据4，原告（反诉被告）对其真实性无异议，故对其真实性予以认定，该证据反映与富春投资公司合作的贷款银行为浦发银行和中信银行。根据以上认定的证据，本院查明案件事实如下：2013年2月1日，富春投资公司取得安庆市迎江区人民路地下人防工程（商业街）负二层、地下人防工程（商业街）负一层A区等12幢楼的商品房预售许可证。2014年2月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：1、林三梅、郭贵宾购买的商品房为迎江区人民路地下人防工程（商业街）负一层K区＊＊＊＊室，建筑面积33.48平方米，总金额947229元；2、买受人签定本合同当日支付购房总价款50%即人民币477229元，余款470000元于10日内向银行办理完毕按揭贷款相关手续；3、买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；4、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向安庆市房地产交易中心申请登记备案（其他内容与本案无关，不再赘述）。双方签订的合同补充协议亦约定：1、签订本合同时，买受人已向出卖人支付人民币477229元，余款人民币470000元在签订本合同之日起5日内，买受人通过办理银行按揭方式支付余款，出卖人给予协助；2、买受人须确保提交的贷款资料的真实性，若因买受人原因导致未能办理银行按揭手续，或未能足额贷到买受人申请的贷款额度，买受人在接到出卖人通知之日起，15日内支付上列应付房款；3、若买受人未按上述约定执行，应按商品房买卖合同第七条约定承担逾期违约责任。合同签订当日，郭贵宾支付了购房款477229元。而后，郭贵宾向浦发银行申请办理按揭贷款并提交了相关材料，但由于缺少《商品房买卖合同网上登记备案证明》和《商品房买卖合同》，致贷款未能审批。2014年9月2日，富春投资公司将与林三梅、郭贵宾签订的《商品房买卖合同》（合同签订时间登记为2014年8月29日）办理了网上登记备案手续。2014年11月，富春投资公司向中信银行报送郭贵宾的贷款资料，中信银行认为该笔贷款申请不符合风控要求，未予通过。2015年7月14日，林三梅、郭贵宾向本院提起民事诉讼。在本案审理过程中，原告向本院申请就贷款不能发放的原因到浦发银行、中信银行进行调查。2015年8月4日，中信银行答复本院“中信银行安庆分行与富春投资公司于2013年开展按揭合作业务以来，累计办理了按揭贷款笔数28笔，主要合作时间为2013年4月、5月、6月和8月。进入到2014年，我行考虑到整体市场环境不好，并且已有个别贷款客户拖欠我行贷款，未与该开发商展开合作。该开发商于2014年11月新报送几笔申请贷款客户资料（包含林三梅、郭贵宾以及徐某某、汪某某两户），我行客户经理受理，因不符合我行风控要求，贷款申请未予通过，于2015年上半年将申请材料退回。”2015年8月5日，浦发银行答复本院“2014年初，汪某某、郭贵宾二位客户来到我行各自申请了迎江区人民路地下人防工程（商业街）负一层商品房按揭贷款，我行客户经理予以受理。随后，客户在我行办理了申请按揭贷款的手续并向我行提供了部分按揭贷款材料，在此过程中，我行客户经理向客户提示，还缺少必要的贷款材料《商品房买卖合同网上登记备案证明》和《商品房买卖合同》，请其尽快提供，否则贷款无法进行申报审批。二个月之后，由于贷款必要材料仍未能提供到我行，我行对汪某某、郭贵宾二户按揭贷款进行了退回处理”。本院认为：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方约定“买受人通过办理银行按揭方式支付余款，出卖人给予协助”，现庭审查明，林三梅、郭贵宾在签订商品房买卖合同后即向浦发银行申请贷款，但由于缺少《商品房买卖合同网上登记备案证明》和《商品房买卖合同》，致贷款未能审批，而双方在商品房买卖合同上约定向安庆市房地产交易中心申请登记备案的义务人为出卖人，即富春投资公司，故浦发银行未审批该笔贷款的责任不在林三梅、郭贵宾，而在富春投资公司。在本案商品房买卖合同办理备案登记后，富春投资公司又于2014年11月向中信银行递交了贷款资料，但根据中信银行的回复，该笔贷款未通过审批的原因是该行考虑到整体市场环境不好、并且已有个别贷款客户拖欠贷款，故不再与富春投资公司合作，因此该笔贷款未获审批的责任亦不能归咎于林三梅、郭贵宾。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，本院对林三梅、郭贵宾要求解除与富春投资公司签订的商品房买卖合同（合同编号201410018908＊＊＊＊）的诉讼请求予以支持。合同解除后，富春投资公司应向林三梅、郭贵宾返还购房款477229元及利息，原告主张该利息按银行同类贷款利率计算亦不违背法律规定，故予以准许。同时，本院对富春投资公司要求林三梅、郭贵宾继续履行《商品房买卖合同》及支付剩余购房款470000元并承担违约金的反诉请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告林三梅、郭贵宾与被告安庆富春东方投资有限公司签订的编号为201410018908＊＊＊＊的商品房买卖合同。二、被告安庆富春东方投资有限公司在本判决生效后十日内向原告林三梅、郭贵宾返还购房款477229元，并按银行同期同类贷款利率给付利息，该利息自2014年2月13日起计算至本判决确定给付之日止。三、驳回安庆富春东方投资有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8458元（原告已预缴），反诉案件受理费4175元（反诉原告已预缴），均由被告安庆富春东方投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长 李     静审 判 员 潘  小  红人民陪审员 裴  立  宇二〇一五年十一月十七日书 记 员 荣文香（实习）【法律条文】1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。