上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第2550号原告周国军，男，1981年3月6日生，汉族，住上海市松江区。被告董连岗，男，1973年1月10日生，汉族，住河南省永城市。原告周国军与被告董连岗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。审理中，因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，并于2015年11月12日再次公开开庭进行了审理。原告周国军到庭参加了两次庭审。被告董连岗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告周国军诉称：原、被告签订租赁合同，由被告向原告承租本市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），租期从2014年2月10日至2019年2月9日止。合同约定不得转租，但被告在2014年2月28日就转租系争房屋，原告于2015年1月初发现转租情形后，立即通知被告因其违约导致合同结束，并责令其于2015年2月底搬离，但被告对此置之不理并拒绝搬离。另外，合同约定被告应提前10天付清下一笔租金，若拖欠租金半个月以上的，原告有权提前解除合同、收回房屋，并追回所欠的租金、滞纳金及违约赔偿金。现被告仅支付租金至2015年5月9日，拖欠租金已超过半个月。综上，原告请求法院判令：1、解除原、被告双方于2014年1月25日签订的《租赁合同》；2、被告搬离并向原告返还系争房屋；3、被告支付原告房屋使用费（按照每月人民币1，200元的标准，从2015年5月10日起计算至实际返还房屋之日止）；4、被告支付原告逾期支付租金的滞纳金（按照日2%的标准分两段计算：第一段以人民币（以下币种同）3，600元为基数，从2015年5月1日起计算至2015年7月31日为6，624元；第二段以人民币7，200元为基数，从2015年8月1日计算至实际清偿日止）；5、被告支付原告解除合同的违约金人民币（以下币种同）1，200元。审理中，原告自愿放弃了上述诉请4。被告董连岗未作答辩。经审理查明：2014年1月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租系争房屋，租赁用途为居住并不得擅自另作别用。租期从2014年2月10日至2019年2月9日止，租金标准为：前两年1，200元／月，第三年1，230元／月，第四、五年1，300元／月。支付方式为每三个月一付，下次付款应提前10天付清。合同签订之日，乙方向甲方交付1，200元作为押金，到合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。租赁期间，双方均不得借故解除合同，一方如有正当理由，要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，并由提出解除合同一方支付1，200元作为违约赔偿金。合同第七条约定，租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠的租金、滞纳金及违约赔偿金（从乙方所交的押金中扣除）。合同第十条约定，租赁期满，乙方按时将房屋归还甲方，如乙方续租须提前一个月与甲方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权，租赁期满后，乙方退出时，若有家具杂物等不搬者，甲方可视为废物，任由甲方处理，在租赁期限内乙方不得将房屋转租第三方。合同第十五条备注部分列明列明了乙方不得转租、不得群租等内容，合同另对其他事宜进行了约定。审理中，原告称，上述租赁合同履行过程中，被告擅自将系争房屋转租他人，原告于2015年1月初发现该情形后即与被告进行交涉，并根据合同约定通知被告合同解除、要求被告限期搬离房屋，但被告不予配合，故而涉诉。审理中，为证明被告擅自转租以及原告据此解除合同的相关事实，原告提供了下列证据：1、2014年2月28日，被告与案外人汉某某签订的《房屋租赁合同》复印件；2、2015年2月1日其与案外人汉某某之间的电话录音；3、2015年2月9日原告通知被告有关合同解除、限期搬离等事项的电话录音以及2015年3月4日原告就搬离一事与被告进行协商的电话录音；4、原告从系争房屋所在小区居委会调取的《中山苑小区6号单元居住情况表》。为核实原告所称的被告转租一事，在本案审理过程中的2015年9月28日，本院至系争房屋所在中山苑小区居委会进行了调查并制作了笔录，该居委会相关负责人员向本院提交了填表时间均为2014年6月15日、登记对象分别汉某某、吴秀海、韩玲红、邓群红的《来沪人员居住登记表》各一份，并称：原告提交的上述证据4是真实的，上载的居住信息跟上述四份《来沪人员居住登记表》的登记信息也是相对应的。另该相关负责人称，系争房屋所在小区属于新小区，小区房屋于2013年11月交房，2014年初开始有业主对外出租房屋，居委会成立后，对包括系争房屋在内的本小区房屋居住情况基本上每月上门登记一次，但在登记过程中并没有见到过董连岗这个人。此外，关于系争房屋的来源和权属，原告提供了中山街道中山文化苑二期配方单、户口页、案外人周仁根出具的同意书及系争房屋的上海市房地产登记薄，综合证明系争房屋系拆迁安置房，安置对象为原告之父周仁根，周仁根对原告将系争房屋出租给被告一事是知情并同意的。另证明系争房屋现只有大产证，登记的权利人为上海汉石茸瑞置业有限公司，核准日期为2014年8月26日。关于租金和使用费的支付情况，原告称，其于2015年2月初通知被告合同解除、无需再付租金，但被告不同意，仍然于2015年2月7日向其支付了3，600元钱款，原告意欲退还该钱款，但因无退款渠道而作罢，鉴于此，原告认可被告已将房屋的使用费交付至2015年5月9日。此外，原告承认被告另向其支付了押金1，200元，对于该款如何处理的问题，其要求将该款冲抵解除合同的违约金。上述事实，有《房屋租赁合同》、《中山苑小区6号单元居住情况表》、《来沪人员居住登记表》、电话录音、调查笔录及原告陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。本案中，根据已查明的事实，被告确实存在擅自转租的行为，据此，原告有权解除合同，且其也以电话告知的方式行使了合同解除权，故此，本院认为，双方之间的房屋租赁合同已解除。至于解除后果的处理问题。合同解除后，被告理应搬离并向原告返还租赁物，未及时返还的，还应支付实际占有期间的使用费，故原告所提要求被告搬离并返还房屋、参照租赁合同标准支付使用费的诉请于法有据，本院予以支持。另鉴于被告擅自转租构成违约并导致合同解除，理应承担相应的违约责任，原告根据合同约定主张1，200元的解约违约金并无不妥，本院亦予以支持，鉴于原告要求将被告所付押金1，200元与该解约违约金相抵冲，本院认为，原告的主张亦无不妥，可予采纳，故两款冲抵后，被告无需再向原告支付该解约违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周国军与被告董连岗之间于2014年1月25日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告董连岗于本判决生效之日起十日内搬离并向原告周国军返还坐落于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告董连岗于本判决生效之日起十日内支付原告周国军房屋使用费（按照1，200元／月的标准，从2015年5月10日起算至实际返还上述房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告董连岗负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一五年十一月十七日书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。