海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1566号 上诉人（原审被告）：海南泓富房地产经纪有限公司，住地文昌市文城镇清澜白金路文昌国土局旁。 法定代表人:吴锐，该公司经理。 委托诉讼代理人:吴凯，男，1982年10月20日出生，汉族，住海南省文昌市文城镇沿江居委会沿江西路**。公司实际经营管理人。 被上诉人（原审原告）：齐巍，女，1982年9月25日出生，汉族，现，现住河北省三河市燕郊开发区/div> 上诉人海南泓富房地产经纪有限公司（以下简称泓富公司）与被上诉人齐巍居间合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泓富公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回齐巍的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由齐巍负担。事实与理由：1.一审认定事实错误。根据一审庭审笔录，齐巍最终承认没有购买案涉房屋，原因是其发现其他中介公司出售该套房屋的价格低于泓富的出售价格，且因齐巍的父亲病重需要高额的医疗费，所以放弃购买房屋。可见，未签订购房合同，是齐巍违约导致，并非出卖人不同意卖房。依据诚意金收据的约定，齐巍无权主张退还2万元诚意金。一审未对上述事实作出认定，导致错误判决；2.一审适用法律错误。双方成立的是居间委托合同关系。齐巍将2万元交付给泓富公司，是委托泓富公司购房并支付定金，所以泓富公司收取的是诚意金。泓富公司之后将该2万元支付给出卖方，已完成委托事项，该2万元已经转换为齐巍向出卖方支付的购房定金，齐巍与出卖方的法律关系成立。即便退款，应由齐巍向出卖方主张。一审判决适用法律错误。综上，请求二审依法予以改判。 被上诉人齐巍辩称，1.一审判决认定事实清楚。首先，泓富公司主张齐巍因父亲病重需要高额的医疗费并不属实。因为齐巍父亲伤病是在诚意金收据约定时间后发生，而且费用不高，总费用仅5万多元，经社保和商业保险报销后不足3万元，并不影响购买案涉房屋。故泓富公司主张齐巍因父亲病重需要高额医疗费而无法购买案涉房屋不成立。其次，泓富公司称已将2万元诚意金转给出卖方自动转换为定金，并未提供证据证明。该公司提交的中国工商银行转账流水单所载的转账4万元记录并无备注资金用途为诚意金，与本案无关联。一审认定事实准确。再次，诚意金收据中约定，3月15日前，泓富公司应通知齐巍和卖方签订房屋买卖合同的时间，但至今为止齐巍并未收到任何关于签订买卖合同时间的通知。相反，齐巍几次要求泓富公司通知卖方前来签订房屋买卖合同均被拒绝。上诉状中提交的微信聊天记录也未反映泓富公司通知齐巍签订房屋买卖合同的时间。该证据与本案无关联；2.一审判决适用法律正确。泓富公司并无证据证明诚意金已经转给卖方转为定金，该公司没有完成委托事项。从始至终，泓富公司并未向齐巍提供任何关于出卖方的资料，包括姓名、住址、电话等，齐巍几次要求与卖方见面均遭拒绝。由于泓富公司没有完成约定的委托事项，没有尽到诚意金收据中约定的义务，拖延到2018年4月海南全域限购之后，致使齐巍不具备购房资格，合同所约定的事宜无法继续履行。一审判决适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。 齐巍向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告返还诚意金2万元;2.判令被告向原告支付逾期利息131.51元（以本金20,000元，按年利率6%，自2018年3月16日起暂计至2018年4月24日，共计40天，被告应向原告支付逾期利息131.51元），并支付诚意金全部付清之日止的利息；3.判令由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：齐巍为购买案涉房屋，委托泓富公司提供居间服务。齐巍于2018年3月10日向泓富公司交付诚意金20,000元，同日双方签订《诚意金收据》，约定：齐巍同意以422,000元的价格委托泓富公司购买案涉房屋，房屋相关税费全部由卖方独自承担。如卖方同意上述条件，20,000元诚意金转给业主后，自动转为购房的定金，齐巍于2018年3月15日之前等候泓富公司通知，在卖方前来与齐巍签订《房地产出让合同》时，定金即转为购房款；如卖方不同意上述条件，泓富公司于2018年3月15日当日将诚意金全额退还齐巍，不收取任何费用；如卖方收到定金后违约，则须按照定金的双倍赔偿给齐巍，如齐巍违约，则该定金将不退回。另查明，2018年3月1日，庄燕雅作为委托方与泓富公司签订《卖方委托代理服务合同》，约定庄燕雅委托泓富公司代理出售涉案房屋，委托售价400,000元，庄燕雅净拿400,000元，不支付任何税费及中介费，泓富公司出售超出委托价格的金额作为其代理过户手续费、买卖双方的相关税费及中介费等费用；买卖双方交易时间为2018年4月16日之前办理过户；如买方同意按出售条件购买的，委托方授权泓富公司收取买方定金20,000元，庄燕雅的银行账户（62155822010********）收到定金后，视为同意出售。截至立案之日，齐巍未通过泓富公司与卖方签订《房地产出让合同》，泓富公司亦未向齐巍退还诚意金20,000元，涉案房屋尚未售出。 一审法院认为，结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：泓富公司是否应返还齐巍2万元诚意金并赔付逾期利息损失。根据双方签订的诚意金收据，就诚意金的收取与退还事宜，双方约定：如卖方同意齐巍关于涉案房屋的求购条件，泓富公司将齐巍交付的2万元诚意金转给业主后，自动转为购房的定金，齐巍于2018年3月15日之前等候泓富公司通知，在卖方前来与齐巍签订房地产出让合同时，定金即转为购房款；如卖方不同意，泓富公司于2018年3月15日当日将诚意金全额退还齐巍，不收取任何费用。即在卖方接受齐巍购房条件时，泓富公司应于2018年3月15日之前通知齐巍，齐巍交付的2万元在卖方与齐巍签订房地产出让合同时转为购房款；在卖方不接受齐巍购房条件时，泓富公司应于2018年3月15日当日将2万元全额退还齐巍。对于将齐巍缴纳的诚意金转付卖方以及按时通知齐巍卖方同意售房的事实泓富公司负有举证责任，根据泓富公司提交的证据材料，不足以证实其已将齐巍缴纳的购买涉案房屋诚意金转付卖方，亦无法证实其在2018年3月15日之前履行了通知义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，泓富公司对此承担不利后果。泓富公司关于已将齐巍交付的诚意金转付泓富公司作为购房定金，完成了委托事项，是齐巍违约导致未签订《房地产出让合同》，齐巍要求退还诚意金没有法律和合同依据的辩解不予采纳。齐巍要求泓富公司返还20,000元诚意金的主张予以支持。对于齐巍要求泓富公司赔付逾期利息损失的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”的规定，对于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，又无法通过继续履行或者采取补救措施来履行合同义务，守约方提供证据证明其因违约方的行为而遭受损害的，可以主张损害赔偿。本案中，在2018年4月海南省实施全域限购政策后，齐巍不再符合购房条件，泓富公司已无法通过继续履行或者采取补救措施来履行其合同义务，但齐巍未提供相应证据证明其因泓富公司未严格按照约定履行合同义务而遭受经济损失，对其要求泓富公司赔付逾期利息的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的的规定，判决：一、被告海南泓富房地产经纪有限公司退还20,000元给原告齐巍，限在本判决生效之日起十日内一次性给付；二、驳回原告齐巍的其他诉讼请求。如果被告海南泓富房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151.64元，由被告海南泓富房地产经纪有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内一次性向法院缴付，原告齐巍已预缴的151.64元，予以退还。 本院对一审查明的事实予以确认。二审中，泓富公司提交两张微信截图，拟证明其已通知齐巍涉案房屋出卖方庄燕雅同意齐巍提出的交易条件，其已完成促成齐巍与房屋卖方之间房屋买卖合同订立的委托事项。本院认证意见为：泓富公司虽然提供了部分微信截图，但两张截图均并未显示泓富公司已通知齐巍涉案房屋出卖方同意齐巍提出的交易条件，不能证明泓富公司已通知齐巍与房屋卖方签订房屋买卖合同的具体事项，故本院对上述微信截图的证明内容不予采信。 本院认为，本案二审需要解决的问题是：1.泓富公司是否已经完成齐巍委托给泓富公司的委托事项；2.泓富公司是否应向齐巍返还2万元诚意金。 一、关于泓富公司是否已经完成齐巍委托给泓富公司的委托事项问题。2018年3月10日，齐巍交付泓富公司2万元诚意金，双方签订《诚意金收据》，形成委托代理关系。《诚意金收据》所约定的委托事项为，泓富公司在2018年3月15日之前，代表齐巍与案涉房屋出卖人之间就房屋买卖合同达成合意并代齐巍向涉案房屋卖方支付购房定金。因泓富公司未能举证证明其已在2018年3月15日之前通知齐巍，该公司已与房屋出卖人就房屋买卖达成合意，故泓富公司并未依照双方约定的时间完成委托事项。 二、关于泓富公司是否应返还齐巍2万元诚意金的问题。根据泓富公司与齐巍提供的《诚意金收据》的约定，如卖方不同意上述条件（即齐巍委托泓富公司提出的购房条件），泓富公司于2018年3月15日当日将诚意金全额退还齐巍，不收取任何费用。因泓富公司未能举证证明其在2018年3月15日之前通知齐巍，泓富公司已与房屋出卖人就房屋买卖达成合意，也就是说，泓富公司不能证明2018年3月15日之前，房屋出卖人已经同意齐巍委托泓富公司提出的购房条件。根据双方签订的《诚意金收据》约定，泓富公司应将2万元诚意金全额退还给齐巍。泓富公司上诉称齐巍所交付的2万元诚意金已经转给房屋出卖人，泓富公司已经完成了委托事项，该笔款项已经转化为齐巍与房屋出卖人之间买卖合同的定金，与事实不符，本院不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。泓富公司上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费303.28元，由上诉人海南泓富房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  昌 盛 审 判 员  李凌燕 审 判 员  吴佳敏 二〇一八年十一月二十八日 法官助理  蔡大武 书 记 员  陈超凡 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。