云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0702民初899号原告：CHXXX，男，1969年1月4日生，新加坡籍人。委托代理人（特别授权）：杨昆、覃曲（实习律师），云南泰联律师事务所律师。被告：唐赣莲，女，汉族，1978年4月22日生，住址广西全州县。委托代理人（特别授权）：韦凯，男，汉族，1984年4月10日生，住址内蒙古巴彦淖尔市，现住丽江市古城区。原告CHXXX诉被告唐赣莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日受理后，依法适用普通程序，于2018年10月25日公开开庭进行了审理，原告CHXXX之委托代理人杨昆、被告唐赣莲之委托代理人韦凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告CHXXX的诉讼请求为：1、判令被告支付丽江市古城区束河街道办事处中和路2号房屋2017年4月20日至2019年4月19日两年期间拖欠的租金28万元；2、判令被告支付违约金30万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月30日，原告与被告协商后签订《“莜雅居”客栈房屋转租合同》，原告把所承租的位于丽江市古城区束河街道办事处中和路2号房屋及庭院（原“莜雅居”客栈房屋10间，包括其内所有设备设施及家具用品）转租给被告作客栈、餐厅经营使用。合同约定租赁期限为10年，自2014年4月20日至2024年4月19日，合同对租金的数额、支付方式以及原、被告双方的违约责任都作了明确约定。合同签订后，原告把房屋交付于被告，被告亦按照约定支付了前三年的租金68万元。2017年4月20日，被告应当按合同约定支付下两年（2017年4月20日至2019年4月19日）租金48万元，但被告仅支付了20万元，尚有28万元租金未付清，虽经原告多次催讨，被告均进行推诿，无故不履行支付义务，至今仍拖欠该两年期间租金28万元未能支付。综上事实，被告严重违反合同约定，超过约定期限未支付租金且至今推三阻四拒绝支付，该行为已经严重侵害了原告的财产权益，并实际给原告造成了巨额经济损失，被告方应当立即支付所欠租金并向原告承担相应违约责任，为维护自身合法权益，原告在多方与被告交涉无果的情况下，根据相关《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，诉至法院。被告唐赣莲辩称：对原告第一项诉讼请求，关于欠款的事，合同约定的是2017年到2019年的两年租金一起付，实际上虽然没有书面的协议，但是达成口头一致协议，先交一年的房租，我认为不存在诉状中反复催缴租金我们推诿的情况，我们在2017年年底的时候已经告知原告没有经济能力再承租房子，这个证据我已经提交给法庭了。关于第二项诉讼请求，我们认为违约金过高。为支付其诉讼请求，原告CHXXX在举证期限内向法庭提交了2组证据。第1组证据：原告护照复印件，拟证明原告CHXXX的身份信息。第2组证据：《“莜雅居”客栈房屋转租合同》，拟证明2014年3月30日，原、被告双方签订《“莜雅居”客栈房屋转租合同》，原告把所承租的位于丽江市古城区束河街道办事处中和路2号房屋转租给被告作经营使用。合同约定租赁期限为10年，年度租金22万元起。合同签订后，被告按约定支付了前三年的租金68万元。但尚有2017年4月20日至2019年4月19日期间28万元租金未能付清，且一直推诿不付的事实。被告唐赣莲对原告CHXXX提交的证据的质证意见为：2组证据三性都没有意见。经审查：因被告唐赣莲对原告CHXXX提交的证据的三性无异议，故本院对上述证据予以采信并作为认定案件事实的依据。被告唐赣莲在举证期限内向法庭提交了1组证据：微信截图及通话记录，拟证明告知原告已没有能力再承租房屋。原告CHXXX对被告唐赣莲提交的证据的质证意见为：无法核对原件，对证据的三性不认可。经审查：虽原告对被告唐赣莲提交的证据的质证意见认为无法核对原件，对证据的三性不认可，但在庭审中，经本院核实，原告认可电话号码及微信系原告本人所有，故对被告提交的证据，其真实性本院予以确认，对其证明力综合全案予以评判。根据已认定的有效证据及当事人的当庭陈述，本院确定如下法律事实：原告CHXXX与被告唐赣莲经协商一致，于2014年3月30日签订了《“莜雅居”客栈房屋转租合同》，约定将原告所承租的位于丽江市古城区束河街道办事处中和路2号房屋及庭院转租给被告经营使用。合同约定租赁期限为10年，自2014年4月20日至2024年4月19日，合同对租金的数额、支付方式以及原、被告双方的违约责任都作了明确约定。合同签订后，原告把房屋交付给被告经营使用，被告亦按照约定支付了前三年的租金68万元。2017年4月20日，被告应当按合同约定支付2017年4月20日至2019年4月19日租金48万元，但被告仅支付了20万元，尚有28万元租金未付清，虽经原告多次催讨未果，遂诉至法院，要求被告支付租金及承担违约责任。而被告则认为房租已交至2018年4月19日，合同约定的房租为24万元，但是只交了20万元，另外4万元系作为修缮房屋漏水及下水的费用。同时，被告曾以电话及微信等方式联系原告CHXXX协商解除合同退还房屋等事宜，但未能达成一致意见。本院认为，原告CHXXX与被告唐赣莲签订的《“莜雅居”客栈房屋转租合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定行使各自的权利并履行相应义务。本案中，按照《“莜雅居”客栈房屋转租合同》第三条第4项“2017年4月20日-2019年4月19日，每年年度租金24万元，两年共计48万元，于2017年4月20日前付清”之约定，被告唐赣莲应当于2017年4月20日前付清上述两年租金48万元，但被告仅支付了20万元，尚应支付28万元。被告唐赣莲认为“2017年4月20日至2018年4月19日的房租虽为24万元，其已支付20万元，另4万元系作为修缮房屋漏水及下水的费用，故其房租已交清”的辩解意见，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，因其未提交有效证据证明双方就4万元作为修缮房屋漏水及下水的费用达成一致意见，故本院对其辩解意见不予以采纳。同理，被告唐赣莲也无证据证明其以电话及微信等方式与原告CHXXX协商解除合同退还房屋等事宜已达成了合意，被告唐赣莲单方将钥匙交给其他承租户的行为，系其单方意思表示，对原告CHXXX不产生法律约束力，故被告唐赣莲还须按照合同约定履行合同义务，支付剩余租金人民币28万元。故本院对原告CHXXX要求被告唐赣莲支付剩余租金人民币28万元房屋租金的诉请予以支持，对被告唐赣莲认为客栈钥匙已交回，租金已全部支付的辩解意见不予采纳。按照《“莜雅居”客栈房屋转租合同》第五条第6项“在租赁期内，甲乙双方均不得擅自解除本合同，如因一方违约导致合同不能履行，则违约方应当向守约方支付违约金30万元，并赔偿守约方的其他经济损失”，虽因被告唐赣莲未按约支付租金，但并未因导致合同不能履行，故原告CHXXX在庭审中陈述按照《“莜雅居”客栈房屋转租合同》第五条第6项计算的违约金30万元的诉请，本院不予支持，但根据双方签订的上述合同第2项“乙方应当按照本合同第三条约定按时履行租金支付义务，如拖欠租金超过10日，甲方有权解除本合同，收回转租房屋并不退还乙方履约保证金，且有权利追究乙方的违约责任……”之约定，因违约金具有惩罚性和补偿无过错方的性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，因原告没有提供“实际造成损失”的证据，但鉴于被告唐赣莲提出违约金过高的辩解意见，本院综合被告唐赣莲的过错程度以及原告CHXXX预期利益等因素，在判令被告唐赣莲支付逾期房租的情况下，按照公平公正原则，被告唐赣莲应当承担的违约金为：逾期未缴纳的租金280000元×20%=56000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告唐赣莲于本判决生效之日起十日内向原告CHXXX支付房屋租金人民币280000元；二、由被告唐赣莲于本判决生效之日起十日内向原告CHXXX支付违约金人民币56000元；三、驳回原告CHXXX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9600元，由原告CHXXX承担4560元，由被告唐赣莲承担5040元。如不服本判决，原告CHXXX可于判决书送达之日起三十日内，被告唐赣莲可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  和茂青人民陪审员  和象新二〇一八年十一月八日书 记 员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】