上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1579号上诉人（原审被告、反诉原告）上海新纪元教育管理有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人柴思异，上海百悦律师事务所律师。委托代理人周予，上海融力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）何小平。被上诉人（原审原告、反诉被告）林永献。被上诉人（原审原告、反诉被告）何子彰。被上诉人（原审原告、反诉被告）王双燕。被上诉人（原审原告、反诉被告）张维纳。被上诉人（原审原告、反诉被告）周优洁。被上诉人（原审原告、反诉被告）周泽娒。被上诉人（原审原告、反诉被告）周毅。上述被上诉人之共同委托代理人王学彬，上海金南强律师事务所律师。上上诉人上海新纪元教育管理有限公司（以下简称新纪元公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2012年7月10日，双方签订《＊＊园租赁合同》，该合同载明出租方为何小平等八人（甲方），承租方为新纪元公司（乙方）。一、租赁标的物：甲方向乙方出租之建筑物是指位于上海市松江区＊＊街道办事处所辖三新北路＊＊＊弄＊＊花园［房产证号（8个）为：沪房地松字（2009）第028010号、第028011号、第028012号、第028013号、第028014号、第028015号、第028016号、第028017号］（以下简称涉案房屋）建筑面积2，219.79平方米（以及供电、给排水、排污、消防等配套设施）的拟办幼儿园用房（以下简称标的物）。二、租赁期限11年，即自本合同签署之日起至2023年8月31日止。三、租金标准及租金的支付时间和方式：1、租金起始标准为人民币（下同）1.00元每日·每平方米（建筑面积）；2、租金自租期满三年递增6%；3、甲方向乙方交付标的物日期为2012年7月16日，甲方给予乙方装修免租期80天，自交付标的物之日起算；4、标的物的建筑面积最终以房地产权证上登记的为准；5、租金支付时间及方式：付款方式为押三付三；本合同签署之日，乙方向甲方支付相当于90天的租金作为保证金，该保证金在本合同约定的租赁期满30日之日由甲方无息返还给乙方，保证金为199，811.10元；乙方在每期的前一月的25日之前向甲方支付下一期的租金；乙方支付租金均以转账形式支付；甲方在收到乙方每期支付的租金之日起的七个工作日内应将正式发票交给乙方。五、权利义务：1、甲方的权利和义务……1.9、甲方应配合乙方办理幼儿园的申报手续；……2、乙方的权利和义务……2.2乙方应按本合同约定向甲方支付租金；2.3、乙方应按标的物的规划用途在标的物内举办幼儿园，不得将标的物用作其他用途；六、违约责任：……3、若乙方延期支付租金，乙方除须向甲方支付应付租金外，每延期一天付款，须按日租金的百分之五向甲方支付滞纳金。合同另对其他事项进行了约定，该合同落款处甲方载明何小平等八人，但由何小平一人签字；乙方载明新纪元公司，并加盖公司公章。合同签订后，何小平将涉案房屋交给新纪元公司使用，新纪元公司向何小平等支付了保证金199，781.1元，至2013年6月26日的租金合计588，244.35元。后因新纪元公司未再支付租金，故何小平、林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅诉至法院，要求判令：1、解除双方之间的《＊＊园租赁合同》；2、新纪元公司将位于上海市松江区＊＊路＊＊＊号1层01会所，1层02会所，2层01会所，2层02会所，3层01会所，3层02会所，81、83号，85、87号1层返还给何小平；3、新纪元公司支付何小平自2013年6月27日至上述房屋实际返还之日止的租金，按照2，219.79元／天计算；4、新纪元公司支付何小平租金滞纳金，自2013年6月27日至上述租金实际支付之日止，以日租金2，219.79元的5%为标准计算。新纪元公司则提出反诉，要求判令：1、双方继续履行《＊＊园租赁合同》；2、何小平、林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅赔偿自2013年9月1日至新纪元公司实际取得办学许可证为止的经济损失，其中2013年9月1日至12月31日按照每月132，516.30元标准计算（具体计算方法根据会计师事务所专项审核报告，载明：2013年总支出为2，463，191.03元减去已经核算进去但实际没有支付的6个月的租金872，995.35元除以12个月）；2014年1月1日至办学许可证办理出来为止，按照每月171，194.09元标准计算（具体计算根据会计师事务所专项审核报告核计2014年1月至7月年总支出为1，198，358.64元除以7个月）。原审另认定，位于上海市松江区＊＊路＊＊＊号1层01会所登记的权利人为王双燕、张维纳，建筑面积204.10平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第＊＊＊号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区＊＊路＊＊＊号1层02会所登记的权利人为周毅，建筑面积302.25平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第＊＊＊号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区＊＊路＊＊＊号2层01会所登记的权利人为周泽娒、周优洁、何子彰，建筑面积415.75平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第＊＊＊号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区＊＊路＊＊＊号2层02会所登记的权利人为周泽娒、周毅、何子彰，建筑面积443.34平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第＊＊＊号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区＊＊路＊＊＊号3层01会所登记的权利人为王双燕、张维纳，建筑面积216.36平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第＊＊＊号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区＊＊路＊＊＊号3层02会所登记的权利人为林永献，建筑面积334.05平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第＊＊＊号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区＊＊路81、83号登记的权利人为林永献，建筑面积125.15平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第＊＊＊号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区＊＊路85、97号1层登记的权利人为何小平、何子彰，建筑面积178.79平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第＊＊＊号，登记日为2009年9月10日。原审再认定，2012年6月8日，林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅出具授权委托书，委托何小平作为代理人办理下列事宜：1、签署该物业有关的房屋租赁合同；2、办理上述房屋租赁的交接手续，包括水、电、煤、有线电视、电话、物业管理费等；3、收取房租，开具相关凭证；4、就房屋租赁合同所发生的纠纷提起诉讼，应诉或者委托律师提起诉讼、应诉；5、办理及交纳上述事项有关的各项费用和税款；签署与上述事项有关的合法文件，办理与上述事项相关的其他手续。委托期限至上述委托事项办理完毕止。原审又认定，2013年4月20日，松江新城＊＊花园的几十位业主信访称，松江新城＊＊花园目前未成立业主委员会，新纪元公司不经全体业主同意私自将属于公共所有的游泳池、更衣室、网球场办幼儿园以实现营利目的。幼儿园也不符合开办条件，小区业主多次向街道反映但无答复，幼儿园照常接收孩子，对现有的场地进行改造。2013年7月2日，上海市松江区人民政府＊＊街道办事处就上述信函出具了《关于沪委府信高（2013＊＊＊号件处理情况的报告》，载明：小区会所门牌号＊＊路＊＊＊号三层楼（面积为1，915.85平方米）原为开发商所有，在与业主的预售合同中有记载，2004年5月开发商将会所转让给周毅等7人，2012年林永献等7人将会所连同何小平等人所有的一楼4个商铺（面积303.94平方米）共同出租给新纪元公司开办幼儿园。新纪元公司于2012年9月开始对会所进行装潢，2013年3月基本结束，目前幼儿园营业执照还在审批过程中，有十多个幼儿在体验活动。网球场、游泳池位于会所南面，与会所联成一体，在会所一楼有2间游泳更衣室，面积64平方米，属游泳池配套设施，开发商于2007年12月建成时一并交付。小区网球场、游泳池属于小区公共配套设施，归全体业主所有，周毅等人在出租时与新纪元公司说，自己等也是＊＊花园小区业主，有使用网球场、游泳池的权利，同理，新纪元公司可以使用。几年来，游泳池一直空置着，网球场有近7-8位老人作为早锻炼场所。由于长时间风吹雨打，两个场所场地、设施损坏、老化严重，新纪元公司在幼儿园装修过程中，私自对网球场铁丝围栏重新进行了油漆，地面铺设了塑胶，对游泳池加装了木栅栏，装修了游泳更衣室。＊＊街道李＊＊等人投诉后，到现场进行查看，并走访调查了相关部门：1、＊＊居民区党委书记兼居委会筹备组负责人不存在私自同意把属于全体业主的小区游泳池、更衣室、网球场供新纪元公司使用的情况；2、＊＊花园小区业委会已于2012年7月开始筹备，目前已进入业委会成员候选人、小区管理规约等投票选举阶段，业委会成立后将主持征询全体业主意见，投票决定游泳池、网球场能否提供给新纪元公司使用；3、会所开办幼儿园是否符合相关条件，具体由松江区教育局审批，区教育局副局长、职成教科也专门会同＊＊街道分管领导、社会事业科处理此事，并接待了李＊＊等人；4、网球场、游泳池、2间更衣室的钥匙一直由物业公司保管，居民随时可进入上述场地，进行活动；5、＊＊街道信访办等先后接待了李＊＊等人多次，对所做工作他们表示认可；6、通过接待了解，李＊＊等人本质上是要主张会所权利；7、小区业委会成立后，对小区会所使用权问题，可通过法律诉讼途径主张。原审还认定，2014年3月15日，新纪元公司向何子平等发送联系函称：新纪元公司2012年7月10日与何小平、林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅授权代表何小平签订了租赁合同，合同签订后新纪元公司进行了装修，并配备了教学设施及相关物品，已投入600万元。2013年3月18日起，＊＊花园个别业主开始对园舍产权提出异议，并阻碍新纪元公司对园舍正常使用，新纪元公司与何小平等始终保持沟通将最新情况通知何小平等。2013年4月26日新纪元公司与何小平等共同委托的律师针对个别提出异议的业主拟写了《房屋权利申明书》，2013年6月19日双方共同参与了与异议业主代表的谈判，2014年1月19日，双方共同参与了居委会召开的有关听证会。新纪元公司认为何小平等对于租赁物依法享有所有权，其将合法所有的房地产出租给新纪元公司用于开办幼儿园并未违反法律、法规，双方的合法权益均应受到法律保护。由于个别小区业主的不法行为，双方的权益均遭受了巨大损失，不仅使得新纪元公司至今未能实现租赁合同目的，何小平等合法所有物业的收益也迟迟无法得到保障。鉴于此，新纪元公司请求何小平等向侵犯双方合法权益的小区业主提出民事诉讼，要求排除妨碍。原审又认定，2012年12月19日，上海市松江区教育局向新纪元公司出具《关于同意筹建上海松江区新纪元＊＊幼儿园（暂名）的批复》。期间，新纪元公司对涉案房屋进行了装修。嗣后，新纪元公司通过了消防验收，领取了餐饮服务许可证，托幼机构卫生评价为合格等。2014年4月14日，上海市松江区民政局与上海市松江区社会团体管理局向上海市松江区新纪元＊＊幼儿园发起人（发起单位）核发了民办非企业单位名称核准通知书，同意核准上海松江区新纪元＊＊幼儿园，自2014年4月14日至2015年4月14日。2014年6月27日，上海崇明教育评估中心受新纪元公司委托对于＊＊幼儿园办园资质进行评估，并出具了评估报告。原审审理中，就新纪元公司申请办学许可证的相关情况，法院发函向松江区教育局进行了解，教育局回函称：一、民办幼儿园审批程序为：1、举办者凭幼儿园所属街道或镇政府出具同意举办的书面证明向教育局提出办园申请；2、资料齐全，由举办者委托市或区教育评估机构对其进行筹建评估；3、教育局完成审核，出具筹建批复；4、举办者凭筹建批复到区民政局核名、到区公安分局消防支队申请验收、到食药监申领食堂卫生许可证；5、举办者委托市或区教育评估机构进行设园评估；6、教育局对教育评估机构评估结果进行审核，出具设立批复；7、设立材料经市教委复核与备案，教育局核发《办学许可证》。二、新纪元公司设立的＊＊幼儿园基本情况与目前状态。2012年6月26日，新纪元公司向教育局提出了筹设“＊＊幼儿园”的申请，同时提交了＊＊街道办事处同意举办的书面说明，并出具了举办者资信证明及租赁合同、房产证等相关材料。经审核，教育局采纳松江区评估中心意见，并于2012年12月19日作出同意筹建批复。2014年4月29日，教育局收到《上海松江区新纪元＊＊幼儿园正式设立申办材料》，教育局对相关材料进行审核，该园未能提供户外场地的使用证明，教育局请其补正申请材料。2014年8月8日，教育局再次收到申办材料，新纪元公司提供了该园屋面平台和园舍北端地面作为室外活动场所的证明材料，教育局于2014年8月19日请区级专家进行现场勘察，并于2014年8月27日，请市级专家进行材料复核。市级专家认为，屋面平台面积达标，能出具可上人屋面设计，可以认定为户外活动场地。2014年9月5日，该园提供了可上人屋面相关材料。2014年12月15日，教育局决定，同意新纪元公司设立“上海松江区新纪元＊＊幼儿园”，并补齐相关材料后，出具批复。目前，新纪元公司正在装订设立申办材料，待材料齐备后，教育局将出具设立批复。原审审理中，法院还至涉案房屋现场进行了勘查，目前涉案房屋已经全部装修完毕，园内有少量幼儿、教职工人员。原审审理中，新纪元公司就主张的损失向法院提供了上海＊＊＊会计师事务所有限公司出具的《专项审核报告》，该报告就＊＊幼儿园自筹办日起至2014年7月31日的费用支出进行了表格罗列，支出具体包括工资性费用、行政性费用、业务性费用、专项性费用及低值易耗品摊销等。2013年合计2，463，191.03元（房屋租赁费为872，995.35元），2014年1月至7月合计1，198，358.64元（房屋租赁费为20，790元）。新纪元公司称，2013年房屋租赁费包括两部分即尚未支付的涉案房屋租赁费及教职工住房的租赁费（该租赁费是给案外人的），2014年的租赁费就是指教职工住房的租赁费（该租赁费是给案外人的）。何小平等对于专项审核报告真实性没有异议，但认为损失不应由其承担。原审认为，何小平作为涉案房屋权利人同时作为林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅代理人与新纪元公司签订的《＊＊园租赁合同》，系当事人真实意思表示，且未违反法律的规定，应属有效。鉴于合同载明的出租方是何小平等八人，结合相关的授权委托书可以确认何小平的签约行为不但对其本人有拘束力，亦对其他七人有拘束力，本案合同的相对方应为何小平等八人及新纪元公司。双方均应按照合同的约定全面履行义务。本案争议的焦点为，双方之间的合同应否解除？根据法律的规定，合同的解除方式有三种：协议解除、约定解除及法定解除。本案中，双方并未协商达成一致解除合同的意思表示，租赁合同也没有就承租人延迟支付租金出租方解除合同进行相关约定，故本案中何小平等所提的解除合同的诉讼请求能否成立关键看是否符合法律的规定。法定解除条件为：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。本案中，虽然根据新纪元公司提供的证据，其在租赁涉案房屋办学过程中曾遭到＊＊花园业主的投诉，但此干扰并非何小平等人所为，何小平等提供给新纪元公司的是产权明晰的涉案房屋，根据新纪元公司提供的与房东的联系函反映，在业主对涉案房屋权属提出异议期间，何小平等协助新纪元公司一起出面解决，故新纪元公司所称的何小平等出租人未履行协助义务也难以成立。根据松江区教育局的复函可以确认新纪元公司的办学许可证办理并不存在障碍，新纪元公司租赁涉案房屋办学的目的能够实现，租赁物并不存在瑕疵，故新纪元公司所提的不支付租金的理由难以成立。新纪元公司逾期履行支付租金的义务是事实，但按照法律的规定，在此情况下，权利人应给予义务人一定的合理期限补救履行，若权利人仍然不予履行，则义务人方才有权解除合同，故本案中何小平等在未给予新纪元公司合理期限的情况下直接解除合同显然不妥。至于何小平等所称根据《上海市房屋租赁条列》23条有关“承租人逾期超过六个月不支付租金，出租人有权解除”的规定，该规定适用的前提并未排除给予合理宽限期的法律规定，而且该规定的适用还要结合租赁合同实际情况予以确定。法院认为，本案中双方应继续履行，理由如下：首先，新纪元公司不支付租金事出有因，新纪元公司认为此情况应减免租金，虽然事实上此不并可归责于何小平等，但新纪元公司主观上并无拖欠何小平等租金的恶意，而且在其拖欠租金期间的确因为办学许可证未能办理出来而无法正常办学盈利；其次；根据法院现场勘查的情况，新纪元公司在接收涉案房屋后投入了较大的装修，合同的解除可能给当事人造成较大的损失，而继续履行合同有利于避免双方当事人的损失扩大，维护合同稳定性，符合促使合同有效，鼓励交易的合同法立法目的；最后，根据教育局的回复，新纪元公司已经能够取得办学许可证，双方履行合同的基础尚在。有鉴于此，法院认为本案合同应继续履行为宜。根据上述分析，法院认为何小平等解除合同、返还涉案房屋的请求不能成立，合同应继续履行。但对于何小平等主张的新纪元公司支付租金的诉讼请求，法院予以支持，支付时间段应自2013年6月27日至判决作出日合同约定的已经届期的租金部分，期限至2015年5月31日，按照合同约定的每日2，219.79元标准计算，新纪元公司应支付原告的租金金额为2，219.79元／天×704天=1，562，732.10元。同时，新纪元公司还应按照合同第六条第3款的约定支付逾期支付租金的违约金，按照日租金的5%计算，何小平等主张的起止时间并无不当，法院予以确认。鉴于林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅明确表示收取租金及违约金的权利由何小平一人行使，其七人不再另行主张，此系当事人对于自身权利的处分，于法不悖，法院予以确认。对于尚未届期的租金，新纪元公司应按合同约定履行。关于新纪元公司反诉主张的损失。首先，新纪元公司提供的证据尚不能证明其损失；其次，根据前述分析，何小平等提供给新纪元公司的租赁物并不存在瑕疵，办学许可证也能够办理，故新纪元公司主张的要求何小平等赔偿其损失的理由难以成立，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于二○一五年五月十三日作出判决：一、何小平与新纪元公司之间的《＊＊园租赁合同》继续履行；二、新纪元公司于判决生效之日起十日内支付何小平自2013年6月27日至2015年5月31日的租金1，562，732.10元；三、新纪元公司于判决生效之日起十日内支付何小平逾期支付租金的违约金，自2013年6月27日起至实际支付之日止，按照每日110.99元标准计算；四、驳回新纪元公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19，617元，反诉案件受理费9，960元，合计诉讼费29，577元，由新纪元公司负担（已付9，960元，余款19，617元于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，新纪元公司不服，上诉于本院，诉称：在上诉人申办办学许可证的过程中，租赁物所在小区的业主通过播放高音喇叭、进入房屋取走上诉人物品、网上发表不实言论等方式影响上诉人正常开学、导致许可证办理搁置，因此上诉人不支付租金有合理的理由，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三项。被上诉人何小平、林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅辩称：上诉人在未取得办学许可证的情形下营业，小区业主才提出异议；被上诉人只是出租房屋，上诉人许可证办理迟延与被上诉人无关，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、新闻坊视频资料，旨在证明小区业主提出了异议；2、关于协调解决＊＊幼儿园有关问题的请示；3、关于“＊＊幼儿园若干法律问题的意见”的报告；4、关于请求解决＊＊幼儿园设立问题的报告；证据2、3、4旨在证明其答复教育局签订租赁合同不需要经过业主同意；5、上诉人与教育科科长的谈话录音，旨在证明教育局确因小区业主的影响而不予发证；6、业委会会议录音，旨在证明张＊＊表示会所系小区配套设施，性质不能改变，只有经小区业主同意才能办学；7、律师函，旨在证明其通知被上诉人应以诉讼方式主张会所权利。被上诉人发表如下质证意见：证据1：业主的异议在于上诉人没有取得许可证即开业；证据2、3、4：该三份材料系上诉人写给教育局和市政府的，与本案无关；证据5：无法确认，与本案无关；证据6：事实上没有任何人对房屋权利提出异议；证据7：不能证明出租房屋权利上存在任何瑕疵。本院认为，证据1具有真实性，可予确认；证据2、3、4均来源于上诉人，反映出在设立过程中，其曾向区教育局等表示设立幼儿园无需征求业主意见；证据5、6真实性无法确定，不予采信；鉴于被上诉人否认收到证据7，且上诉人未能出示送达凭证，故亦不予采信。二审中，上诉人向本院申请调查令，取得以下证据材料：1、恒杰＊＊花园业委会主任李＊＊的调查笔录，旨在证明业主向区教育局反映若在会所开办幼儿园应经业主同意；2、恒杰＊＊花园业主、小区党小组负责人杨＊的调查笔录，旨在证明业主曾向区教育局、区信访办、市教委反映情况，目的为阻止幼儿园的开办；3、业主委员会筹备组的征询情况说明及暂缓审批通知，旨在证明业主向区教育局举报有造假嫌疑的材料事实上是由业主委员会筹备组出具；4、松江区民办学前教育机构申办工作管理程序及同意幼儿园设立批复，旨在证明教育局的批复超过工作程序中规定的时限。被上诉人发表如下质证意见：证据1：真实性、合法性、关联性均有异议；证据2：真实性无法确认，且该调查笔录不能证明被上诉人有过错；证据3、证据4：真实性没有异议，但不认可业主对幼儿园的设立造成影响，且即便有业主的行为造成幼儿园设立延后，也与被上诉人无关。本院认为，上诉人的前述证据材料系申请本院调查令而取得，真实性均予以确认；证据1、2可反映出业主主张会所开设幼儿园应经其同意，并曾向区教育局反映情况，以阻止教育局批准开办幼儿园；证据3反映出业主当时的举报内容与业委会筹备组的说明不一致；证据4反映了学前教育机构申办工作程序为30个工作日内给予答复，但整改时间不列入30个工作日。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2015年1月22日，上海市松江区教育局审核同意批准设立上海松江区新纪元＊＊幼儿园，园址上海市松江区＊＊路＊＊＊号。本院认为，本案双方签订的租赁合同，于法无悖，双方均应恪守。涉讼合同约定承租人租赁涉讼建筑物拟办幼儿园，因此，本案双方对于租赁物的用途应为明知。新闻坊视频资料、李＊＊、杨＊的调查笔录均反映出新纪元公司在开办幼儿园过程中，受到＊＊花园业主的投诉等实质性影响。何小平等辩称业主的异议在于新纪元公司在未取得办学许可证的情形下即开业，而松江区人民政府＊＊街道办事处向松江区信访办公室所作的情况报告载明业主的诉求在于讨回会所使用权。因此，何小平等的辩称显与事实有出入，本案中新纪元公司开办幼儿园审批过程及其干扰主要源于＊＊花园业主对于涉讼房屋使用权的异议。本案中，承租人对于其享有产权的涉讼房屋显然享有完全的占有、使用、收益及处分的权利。本院注意到，涉讼房屋中大部分房屋产权证上登记的建筑类型及用途为会所。从一般意义而言，会所是以所在物业业主为主要服务对象的综合性体育娱乐服务设施。因此，虽然本案中出租人向承租人新纪元公司提供的系产权明晰的房屋，但其中部分房屋登记的会所用途无疑是造成＊＊花园业主干扰幼儿园开办的直接原因。查涉讼租赁合同明确约定：出租方应配合承租方办理幼儿园的申报手续；承租方应按标的物的规划用途在标的物内举办幼儿园，不得将标的物用作其他用途，相关办学资质由承租方负责申报、出租方配合。本案中，新纪元公司向承租人的发函反映出双方曾共同参与和异议业主的谈判、参与由居委会召开的听证会以解决与业主间的纠纷，新纪元公司还曾要求出租人向业主提出民事诉讼，以排除妨碍。本院认为，向异议业主提出民事诉讼并非出租人的法定或约定义务，但在涉讼租赁合同履行过程中，出租人确实未能有效地排除异议业主的干扰，客观上影响了承租人约定租赁目的达至。依据合同法之相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，新纪元公司明知涉讼部分房屋用途为会所，且实际占用房屋，故其要求不支付全部欠租，本院难以支持。出租人提供的房屋虽产权明晰，然本院注意到，承租人新纪元公司承租房屋后即按照幼儿园的用途对房屋进行装潢，2013年3月已基本装潢完毕，直至2015年1月22日才获得幼儿园设立批复，近两年的时间无法正常办学显然有违新纪元公司的订约目的。在涉讼租赁关系中，来源于案外人＊＊花园业主的干扰只能归咎于出租人一方，而非承租人一方。因此，本院认为，在新纪元公司获得设立批复之前，其拖欠租金事出有因，原审判决其支付全部欠租及逾期违约金并非妥当，本院予以纠正。本案中，双方均明知涉讼部分房屋为会所用途，异议业主的干扰系源于对会所使用权之主张，涉讼会所用途及店铺用途之房屋作为一个整体出租给新纪元公司开办幼儿园，综合考虑前述情形，本院酌定新纪元公司支付欠付的2013年6月27日至2015年1月21日期间的租金1，019，327.57元。在获得设立批复之后，新纪元公司自述正常接收学生并经营至今，故其理应依约支付2015年1月22日至2015年5月31日期间的租金288，572.70元及逾期付租的违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2187号民事判决主文第一、四项；二、变更上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2187号民事判决主文第二项为：上海新纪元教育管理有限公司于本判决生效之日起十日内向何小平支付2013年6月27日至2015年1月21日期间的租金1，019，327.57元及2015年1月22日至2015年5月31日期间的租金288，572.70元，合计1，307，900.27元；三、变更上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2187号民事判决主文第三项为：上海新纪元教育管理有限公司于本判决生效之日起十日内向何小平支付逾期支付租金的违约金，自2015年1月22日起至实际支付之日止，按照每日110.99元标准计算。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19，617元，反诉案件受理费9，960元，合计诉讼费29，577元，由上海新纪元教育管理有限公司负担。二审案件受理费人民币19，537元，由何小平、林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅负担3，034.10元，上海新纪元教育管理有限公司负担16，502.90元。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一五年十一月九日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……