浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初6841号 原告：范云山，男，1965年5月14日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：周斌、孔瑛（实习），浙江一片红律师事务所律师。 被告：金彩和，女，1938年12月11日出生，汉族，住义乌市。 被告：范良奎，男，1957年9月5日出生，汉族，住义乌市。 被告：范和荣，男，1966年1月8日出生，汉族，住义乌市，现关押于广东省河源监狱第五监区。 被告：范财根，男，1969年12月29日出生，汉族，住义乌市。 被告：范春芳，女，1963年2月9日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴坚正，男，1984年11月1日出生，汉族，住义乌市。 六被告共同委托诉讼代理人：杨文娟，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 原告范云山为与被告金彩和、范良奎、范和荣、范财根、范春芳、吴坚正宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员张婷独任审判，于2018年6月20日、8月27日、11月22日三次公开开庭进行了审理。原告范云山的委托诉讼代理人周斌、被告范和荣（第二、三次开庭未到庭）、范财根（第二、三次开庭未到庭）、六被告的共同委托诉讼代理人杨文娟到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院准许被告要求对房地产买卖契约中范潮海的签字及收条中范朝海的签字及指印进行鉴定的申请，并委托杭州明皓司法鉴定所进行鉴定。因被告未按指定时间缴纳鉴定费，杭州明皓司法鉴定所于2018年10月22日作出终止鉴定告知书。本案现已审理终结。 原告范云山诉称，2005年6月20日，原告与范潮海、金彩和签订契约一份，约定将坐落于义乌市占地54平方米的建设用地转让给原告，转让金额共计717900元。原告依约定交付全部转让款，由范潮海出具收条一张。经义乌市人民政府审批，被告转让的建设用地安置在义乌市占地54平方米原告处。后原告在该地块上出资建成房屋，并占有使用至今。范潮海于2017年3月9日死亡，范潮海与金彩和共生育三子二女，分别为：范良奎、范和荣、范财根、范春芳、范春菊。其中范春菊于2001年死亡，儿子吴坚正。后原告多次要求被告协助办理过户变更手续，但被告一直未能协助办理。现起诉，请求：一、请求法院依法确认原告范云山与范朝海、金彩和之间签订的契约合法有效。二、请求法院依法判令被告协助原告范云山办理位于义乌市占地54平方米的不动产初始登记手续以及协助办理将该不动产过户到原告名下的转移登记手续。 被告金彩和、范良奎、范和荣、范财根、范春芳、吴坚正辩称，争议焦点1、就是转让款是否付清的问题，原告在诉请中陈述转让款为71.79万元，已经付清，今到庭又陈述，只付了36万元。其它是多写的，这个与增加或减少诉讼请求无关，涉嫌原告是否虚假诉讼。本案的转让款为71.79万元，被告金彩和陈述已收到35万元，剩余36.79万元转让款未付，事实已十分清楚。就本案的关键事实，原告的合同付款义务是否已经履行完毕，原告的诉讼请求与当庭陈述相差36万余元，这是对客观重要事实完全否定。2、本案合同应属无效，庭前被告范财根陈述，原告自始不属于东畈村集体经济组织成员，且现能看到的原告的户籍地为义乌市。根据我国法律规定，只有本村集体经济组织成员有条件的才可以流转且须村集体组织批准，所以本案合同自始无效。合同无效的情况下，鉴于涉案宅基地由原告建成使用至今，根据义乌市人民法院惯有判例，也应判房屋增值部分的10%左右归原告，法律依据是合同法的第58条。 原告围绕诉讼请求，向本院提供如下证据： 1、房地产买卖契约及收条一份，证明被告将占地54平方米的地基转让给原告及转让款已经按约支付的事实。 2、农村村民建设用地审批表（档案件）一份，证明被告取得共54平方米原批地基的事实。 3、建设工程规划许可证（档案件）一份，证明被告占地54平方米地基划落原告处并经政府部门许可的事实。 4、证明一份，证明原告系义乌市稠江街道东畈股份经济合作社集体经济组织成员，与被告属同一集体经济组织，户口性质相同，相互之间可以进行地基转让。 5、亲属关系证明一份，证明范潮海于2017年3月9日死亡，继承人系被告的事实。 6、义乌市东畈村股份经济合作社出具证明一份，证明2005年开始，金彩和一直居住在儿子范和荣处，有合法住所地。 7、义乌市东畈村股份经济合作社出具证明一份，证明2005年，东畈村旧村改造平方大致价格。 被告金彩和、范良奎、范和荣、范财根、范春芳、吴坚正质证意见： 对证据1、买卖契约真实性有异议，对宅基地买卖事实无异议，对该份合同真实性有异议，合同形成时间不明，合同重要条款存在缺失。合同第一条合同标的条款缺失，依据合同法的规定，这样的合同是无法成立的。合同第二条内容真实性有异议，被告仅收到35万元转让款，不是71.79万元现金。合同第四条，土地使用权为划拨，不真实，本案土地性质为村集体宅基地。合同落款部分，被告金彩和核对后，不是其本人所签，指印她当时的确在一份材料上盖过，但是否是本合同上不确定。就范潮海的签字及指印，是否为本人，被告金彩和不清楚。对合同合法性有异议，该合同没有东畈村村委见证及盖章，本案宅基地转让当时并未得到村委的批准同意。另据范财根陈述，原告本人自始不属于村集体经济组织成员，合同应属无效。 对收条真实性有异议，形成时间存疑。被告金彩和陈述仅收到35万元转让款，收条落款部分，不确定是否范潮海本人签名捺印，且没有被告金彩和签名及捺印。从收条内容上看，写着“今收范云山房地产转让款”，与本案标的不符。对契约及收条一起的证明目的均有异议，不能达到原告已付清71.79万元转让款的目的。 对证据2、3的三性均无异议。 对证据4，真实性有异议。 对证据5，两份证明的时间均是2009年4月8日，第二份亲属关系证明落款有明显改动痕迹，对这两份亲属关系证明内容没问题，落款时间有异议。 对证据6，证明内容无法说明任何法律事实，金彩和仅是借住在二儿子家里，恰恰证明范潮海、金彩和除了本案的54平方米宅基地外，没有第二处农村宅基地住房，与本案没有关联性。 对证据7，三性均有异议，首先该份证明的内容是东畈村2005年旧改平方买卖价格在6000元至7000元左右，根据原告当庭陈述，均价为7600元，该证明已经没有任何证明效力，而且该份证明内容与收条内容相反，且东畈村股份经济合作社是在2010年左右成立的，无法证明2005年的宅基地转让价格，且其作为村经济合作社，也无法左右市场行为，更证明不了宅基地均价，更无法证明该价格符合市场价这一证明目的，且原告的证明目的是说建设用地的成交价，那么与本案是无关的，因为涉案的土地性质明确，为农村宅基地，即使这一证明被代采纳，也是无法证明本案宅基地转让行为当时是经过东畈村集体经济组织的同意这一重要事实，此外无论是均价6000-7000元，均是严重低于当时市场价，该证明完全是应原告要求所开具。 被告金彩和、范良奎、范和荣、范财根、范春芳、吴坚正向本院提供证据： 提供范潮春等人与黄爱香2006年10月23日签订的抵押转让协议书一份、范安海等人与龚丹庆2004年签订的抵押转让协议书一份（均已与原件核对），证明2005年左右东畈村宅基地使用权转让价格为15000元左右一平方。 原告范云山质证意见： 对证据三性均有异议，无法证实转让协议的真实性，转让行为是否属实无法查实，需当面出庭作证核实。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 六被告对原告提供的证据2、3真实性无异议，本院予以确认。对原告提供的证据1，六被告对该三组证据的三性有异议，且申请鉴定，但未按通知缴纳鉴定费，但结合被告庭审中承认转让宅基地，只是对转让金额存在异议的事实，本院对证据1的真实性予以确认。对原告提供的证据4、5、6、7，加盖有相关单位的公章，无相反的证据予以推翻，与其他证据也可以相互印证，本院对该几组证据的证明力予以认定。对被告提供的证据，因无法核对其真实性，本院不予认定。 经审理查明：2015年3月10日，范潮海、金彩和户审批取得义乌市稠江街道东畈村54平方米的建房用地。后原告范云山（乙方）与范潮海、被告金彩和（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，该《房地产买卖契约》载明：“……二、甲乙双方议定的上述房产成交价格为人民币（大写）柒拾壹万柒仟玖佰元；￥71.79万元。乙方于2005年6月20日前付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式现金……九、双方约定的其他事项：①、甲方无条件配合乙方办理房地产过户手续。②、建房费用一切由乙方承担”。同年6月20日，范潮海出具收条一份，该收条载明：“今收到范云山房地产转让款柒拾壹万柒仟玖佰元整（71.79万元）”。后原告按约交付款项共计人民币756000元。2006年8月30日，涉案建设用地取得了建设工程规划许可证。后原告出资在涉案建设用地上建造了房屋并占有使用至今，该房屋现坐落于义乌市。涉案建设用地的土地性质为集体土地。三被告至今尚未办理涉案不动产的初始登记及协助原告办理转移变更登记手续。 另查明，范潮海于2017年3月9日死亡，其父母已先于范潮海去世。范潮海有妻子金彩和、儿子范良奎、范和荣、范财根、女儿范春芳、范春菊。其中范春菊已于2001年去世，其生有一子吴坚正。原告范云山系义乌市稠江街道东畈村股份经济合作社成员。 本院认为，本案的争议焦点为：本案的转让价款为多少，房地产买卖契约及收条中载明的717900元房地产成交价格（转让款）是否双方真实的交易价格？被告方认为该款就是双方真实的交易价格，原告至今未付清。原告方认为2005年宅基地的市面价格实际是6000元至7000元左右一平方，原告方向被告方购买的地基价格是7600元/平方米，本案实际为41.04万元。当时村里约定每间房多写20万元，加上7500元的选位费，因此房地产买卖契约及收条均写71.79万元。本院认为：1、范潮海于2005年6月20日给原告出具了收款71.79万元的收条，因为该收条的数额与房地产买卖契约中载明的71.79万元购房款数额相同，故应认定本案购房款已付清。被告购房款未付清的辩解意见，本院不予采纳；2、在义乌本地的宅基地使用权转让交易中，为防止违约，确有把交易价格写高甚至翻几倍写的情况，本案房地产买卖契约的约定符合当时当地的该种交易习惯。而从价格上来说，717900元/54平方米=13294元/平方米的价格也与2005年当时当地的宅基地价格明显不符。原告陈述单价7600元/平方米，实际购房款是41.04万元，而被告方认可实际只收到了35万元购房款。范潮海作为完全民事行为能力人，在实际只收到35万元的情况下，却愿意给原告出具了总计71.79万元的收条，并且没有证据证明范潮海及被告事后对此有异议，故应认定双方实际交易的价格就是41.04万元。经综合分析，原、被告双方真实的绝卖（购房）款价格认定为41.04万元更符合本案实际。原告范云山与范潮海、金彩和签订的《协议书》实质上是对范潮海及被告金彩和在旧村改造过程中拆迁安置建房权益的转让，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告已付清绝卖款，履行了合同义务，且涉案土地上的房屋已由原告投资建造并居住使用，被告对此均未提出异议。范潮海去世后，其继承人和金彩和依法负有办理涉案不动产初始登记并协助原告办理过户手续的义务。原告范云山的诉请合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条的规定，判决如下： 一、原告范云山与范潮海、被告金彩和签订的《房地产买卖契约》部分有效。 二、被告金彩和、范良奎、范和荣、范财根、范春芳、吴坚正于本判决生效后十五日内办理坐落于义乌市占地54平方米的不动产初始登记及协助办理将该不动产过户到原告范云山名下的转移登记手续。 案件受理费5490元，由被告金彩和、范良奎、范和荣、范财根、范春芳、吴坚正负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  张婷 二〇一八年十一月二十七日 书记员  金丽