广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初4037号原告：广州惠润广场物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路298号商业中心二楼2068单元，统一社会信用代码91440101687698678K。法定代表人：欧小卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈泓霖，该公司员工。被告：邹慧敏，女，1980年4月3日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，原告广州惠润广场物业管理有限公司（以下简称“惠润物业公司”）诉被告邹慧敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，依法适用普通程序于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告惠润物业公司的委托诉讼代理人陈泓霖到庭参加诉讼，被告邹慧敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告惠润物业公司向本院提出诉讼请求：1.邹慧敏立即付清租金及滞纳金203713.86元给惠润物业公司（其中租金83533元，延期交付滞纳金142990.86元，合共226523.86元，扣除租金保证金22810元，应付惠润物业公司203713.86元）；2.本案诉讼费用由邹慧敏承担。事实与理由：惠润物业公司与邹慧敏于2013年12月26日签订了一份《黄埔花园惠润广场商铺租赁合同》，约定邹慧敏租赁惠润物业公司位于广州市黄埔区黄埔东路298号惠润广场公司的惠润广场第四层4006号铺位作商业经营使用，该铺位计租面积为152.06平方米，该商铺内面积具体以惠润物业公司划定的界线范围含墙柱在内，并以双方实际丈量为准，租金以计租面积计算。邹慧敏所租用商铺的经营范围是轻餐饮。租赁期由2013年12月27日起至2016年12月26日止，共36个月。其中免租期60天，即2013年12月27日至2014年2月24日止。租金起计日为2013年12月27日，邹慧敏必须于2014年2月25日开张营业。商铺于合同签署的当天交付给邹慧敏使用，惠润物业公司以商铺现状交场。合同签订后，惠润物业公司依约将该铺位交付给邹慧敏经营使用，邹慧敏也依约进场经营，邹慧敏缴付租金保证金22810元。但是，从2015年开始，邹慧敏经常拖欠租金、管理费、能耗、水电费等费用。在惠润物业公司多次催促下，邹慧敏提出四个月7折租金优惠。惠润物业公司体谅邹慧敏，支持其经营，同意了邹慧敏的申请，从2015年11月1日起至2016年2月29日，给予邹慧敏租金7折优惠。但是，截止到邹慧敏于2016年12月26日退场，仍然拖欠惠润物业公司2016年6月至2016年12月的租金83533元，延期交付产生的滞纳金142990.86元，减去租金保证金22810元后，共欠费合计203713.86元。邹慧敏曾于2017年5月15日及2017年8月14日致函给惠润物业公司，确认拖欠租金、管理费、水电费等事实和拖欠金额，并承诺了偿还时间。但是，邹慧敏至今没有偿还上述费用。综上所述，邹慧敏的行为已经严重违反了双方签订《黄埔花园惠润广场商铺租赁合同》的约定，损害了惠润物业公司的合法权益，故惠润物业公司诉至法院。被告邹慧敏无答辩。经审理查明：2013年12月26日，惠润物业公司（甲方、出租方）与邹慧敏（乙方、承租方）签订一份合同编号为0840的《黄埔花园惠润广场商铺租赁合同》（以下简称“《商铺租赁合同》”），约定：1、租赁商铺及用途1.1甲方以自己的名义出租商铺，地址为广州市黄埔区黄埔东路298号黄埔花园惠润广场第四层4006铺位，该铺位的计租面积为152.06平方米，租金以计租面积计算，乙方同意承租；1.2乙方所租用商铺的经营范围为轻餐饮，经营品牌为香港酒窝甜品，不作厂房、加工场使用。2、租赁期限及开业日2.1租赁期由2013年12月27日起至2016年12月26日止，共36个月。其中免租期60天，即2013年12月27日至2014年2月24日止（免租期内只免租金）；2.3租金起计日为2013年12月27日当日；2.4本合同签署后当天内商铺可以交付使用，甲方以商铺现状交场。3、租金3.1合同租金每月11405元正。每年实收租金及递增幅度详列如下：（3）由2015年12月27日至2016年12月26日每月租金合计13305元正；3.2租金按月结算，乙方必须于每月5日前向甲方缴付当月合同租金。4、租金保证金4.1签订本合同时，乙方须向甲方缴纳租金保证金22810元正。同时，预交一个月租金，即11405元正；4.2保证金作为乙方切实履行相关协议各项条款的保证金；4.3甲方于租赁期满，完成收回商铺手续时，必须在扣除乙方应缴费用后，无息退回乙方所剩保证金；若乙方违约，甲方有权没收乙方所交租金保证金；4.4甲方收款时会出具相应票据为凭，乙方于租赁期满交铺时凭票据无息收回保证金，乙方应妥善保存票据。7、乙方的权利及义务7.2乙方必须按时缴交合同租金及其他应缴之费用。8、违约责任8.5乙方若逾期支付应付款项，包括但不限于租金及其他应缴费用，每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方作为滞纳金。在甲方向乙方发出要求立即缴付应付款项的书面通知后，十天内仍未缴付该等应付款项时，甲方有权暂停对该商铺的服务（包括向该商铺供应水、电、中央空调或该物业的其他设施的服务），甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。同时，乙方同意甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，乙方的保证金和投入该商铺的全部装修不予返还，归甲方所有；8.6乙方应按时足额缴纳本合同约定的应付款项，乙方逾期十五天仍无法支付应付款项的，作乙方违约处理，甲方除有权即时没收己收的保证金外，并可立即将该商铺另行出租，乙方仍应向甲方支付拖欠的应付款项和滞纳金。同时，乙方应于甲方发出通知的五天内将该商铺内所有物品搬出，逾期不搬出，乙方同意作自愿放弃该商铺内的所有物品的承诺，甲方有权对该铺内的所有物品进行处理而无须事先通知乙方，乙方对此没有异议。庭审中，惠润物业公司陈述邹慧敏欠付案涉商铺2016年6月的租金5849元（月租金13305元－已缴租金7456元）、2016年7月至2016年11月期间的每月租金13305元、2016年12月的租金11159元（按26天计算），并主张以当月欠付租金为本金，按每日3‰的标准，自逾期之日起计收滞纳金。同时，惠润物业公司确认邹慧敏已经向其缴纳了合同约定的租金保证金22810元，并主张用该保证金抵扣邹慧敏的欠付租金和滞纳金。2016年11月22日，邹慧敏向惠润物业公司出具一份《欠费证明书》，载：本人邹慧敏一直拖欠惠润物业公司关于广州惠润广场4006“酒窝甜品”铺的租金、管理费、公共能耗费、水费、电费、除四害费用，截止至2016年11月22日合计人民币153171元，以此为证。本人并郑重承诺在2016年12月26日前将拖欠广州惠润广场物业管理有限公司的所有费用缴清。邹慧敏作为证明人在落款处签名并捺印。2017年5月15日，邹慧敏向惠润物业公司出具一份申请书，载：本人邹慧敏，曾向惠润物业公司承租惠润广场4006铺，租赁期为2013年12月27日至2016年12月26日止。本人已于该铺合同期满时将铺面归还给贵司，但由于在租赁期内，因本人管理不善导致商铺经营亏损，现时仍拖欠贵司租金、管理费、水电费等费用合计155726元，望贵司可通融，待本人于8月30日时归还。另外关于本人存放在该铺的物品因无法自行处理，现全权委托惠润物业公司代理，其中包括但不限于铺内的冰箱、灯具、收银台物品、台櫈等物品，在贵司处理我铺的物品时所产生一切费用由本人承担，特此声明，望贵司批准。邹慧敏作为申请人在落款处签名并捺印。庭审中，惠润物业公司陈述，上述《欠费证明书》和申请书中所记载的欠费金额153171元、155726元，包括了租金、滞纳金，还有水费、电费等费用，其不在本案中主张水费、电费。惠润物业公司还陈述，2016年12月26日合同到期后，邹慧敏就走了，但是案涉商铺内的物品还没有全部搬离，惠润物业公司认可邹慧敏已经撤场了。另查明，惠润物业公司向本院提交了《房地产权证》《黄埔花园商业中心租赁合同》《承租方变更的三方协议书》，以证明其对案涉商铺拥有合法的出租权利。上述事实有《商铺租赁合同》《欠费证明书》、申请书、《房地产权证》《黄埔花园商业中心租赁合同》《承租方变更的三方协议书》及当事人陈述等予以证实。本院认为，惠润物业公司与邹慧敏签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于惠润物业公司主张的租金。惠润物业公司已依约将租赁物交付给邹慧敏使用，但邹慧敏逾期缴纳2016年6月及之后的租金，违反了合同约定的义务，惠润物业公司要求邹慧敏支付拖欠的2016年6月至2016年12月26日的租金共83533元（5849元＋13305元/月×5个月＋13305元/月÷31天×26天），本院予以支持。关于惠润物业公司主张的滞纳金。《商铺租赁合同》约定租金按月结算，于每月5日前缴付，逾期支付的每天应按拖欠金额的3‰计算作为支付给甲方的滞纳金。邹慧敏逾期支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，该滞纳金实质上为逾期支付租金的违约金。惠润物业公司要求邹慧敏以当月欠付租金为本金，按每日3‰的标准，自逾期支付租金之日起计付违约金，符合合同约定，本院予以支持。但考虑惠润物业公司并未举证证明其实际损失，且其作为出租人的损失主要为欠付租金的利息损失，根据公平原则进行衡平，本院认定违约金的数额应以不超过欠付租金本金即83533元为限，对于超出部分，本院不予支持。惠润物业公司主张以邹慧敏缴纳的保证金22810元抵扣欠付租金和违约金，属于其对自身权利的处分，本院予以准许。抵扣后邹慧敏应向惠润物业公司支付租金及违约金144256元。邹慧敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩与质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邹慧敏于本判决生效之日起十日内向原告广州惠润广场物业管理有限公司支付租金及违约金144256元；二、驳回原告广州惠润广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4697.9元，由被告邹慧敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  潘新标二〇一八年十一月十二日法官助理钟陈书记员姚春华