江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第2649号上诉人（原审原告）朱军。委托代理人王德顺，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐州城置有限公司，住所地江苏省徐州经济技术开发区一号路以东，徐海路以北。法定代表人彭庆邦，该公司经理。委托代理人张磊，上海市协力（徐州）律师事务所律师。委托代理人程训千，上海市协力（徐州）律师事务所律师。上诉人朱军因与被上诉人徐州城置有限公司（以下简称城置公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第1270号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱军及其委托代理人王德顺；被上诉人城置公司的委托代理人张磊、程训千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年6月7日，朱军与城置公司签订《“城置国际花园城”购房意向书》，该意向书载明：“……5、订购人（即朱军）须于签订此购房意向书后，根据公司通知（口头或书面），在公元2012年6月10日前，携带此意向书和订金收据、认购人身份证原件或相关证件，至售楼处签署完毕商品房买卖合同（具体规定以城置国际花园城认购须知及签约须知为准）……。”该意向书同时确认朱军所购房屋为B12栋1单元1001室，面积为130.54平方米。2012年10月19日，朱军与城置公司签订商品房买卖合同（编号为NO.0348715），该合同约定朱军购买城置公司开发建设的尚东花园第B12幢1单元1001号的房屋，购房款总金额为771361元。该合同同时约定：“……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式买受人在2012年10月19日之前支付房款：371361元，余款：￥400000元于2012年11月19日前以贷款方式付给出卖人。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金……第八条交付期限：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件……”。该商品房买卖合同附件四：合同补充协议（一）约定：“……6、买受人同意，若买受人未能付清本合同约定的全部房价款，在此情况下出卖人不承担延期交房的违约责任……”商品房买卖合同签订当日下午5点，朱军即按照合同约定支付房屋首付款。2013年4月27日，朱军向城置公司支付购房余款400000元。当日，城置公司向朱军出具了相应收据。2013年4月28日，城置公司通过顺丰速运向朱军邮寄交房通知书。2013年8月26日，城置公司向朱军开具销售不动产统一发票，购房款为769884元。朱军于2014年8月29日向原审法院提起诉讼，以城置公司逾期交付房屋为由，请求判令城置公司支付逾期交房违约金53995.27元（以总房款771361元为本金，按照每日万分之一自2012年7月1日计算至2014年6月1日），诉讼费由城置公司承担。城置公司辩称，首先，双方的商品房买卖合同签订于2012年10月19日，而合同中约定的交付期限却是2012年6月30日，两者存在矛盾，故可认定双方之间对涉案房屋交付期限未作出明确约定，城置公司不存在逾期交房的问题，亦不应当支付逾期上房违约金。其次，根据双方签订的商品房买卖合同附件4合同补充协议（一）第6条的规定，在买受人未能付清合同约定的全部房价款的情况下，出卖人不承担延期交房的违约责任，而朱军直至2013年4月27日才付清全部购房款，城置公司在收到全部购房款的次日即2013年4月28日已经通知朱军上房，城置公司不存在逾期交付房屋的违约行为。综上，朱军的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回朱军的诉请。原审法院认为，首先，虽朱军诉称涉案的商品房买卖合同签订于2013年4月27日，但结合朱军提供的商品房买卖合同文本、首付款支付时间、合同文本打印时间以及在庭审中朱军对签订合同具体情节的陈述，可以认定双方就涉案房屋价款、支付方式以及违约责任等条款意思表示达成一致的时间为2012年10月19日。其次，双方在商品房买卖合同中约定的房屋交付时间为2012年6月30日，该交付时间早于合同生效及房款支付时间，明显不合常理。之后，双方亦未能对房屋交付时间达成新的协议，故应推定双方对房屋交付时间的约定不明。再次，在诉讼中，朱军未提供证据证明在其于2013年4月27日支付全部房款后，城置公司未在合理期限内履行交房义务，而根据朱军提供的房屋验收清单以及城置公司提供的顺丰速运快递单等证据可证明城置公司已向朱军交付房屋，只是因对房屋质量等存在争议，朱军未予接受涉案房屋的履行。最后，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，朱军最后一笔房款支付于2013年4月27日，其存在逾期支付房款的违约行为，在此情况下，根据双方签订的合同补充协议（一）第6条的约定，可认定朱军承诺在其存在逾期支付房款违约行为的条件下，其放弃向城置公司主张逾期上房违约金的权利，故城置公司不应承担逾期交房的违约责任，朱军不得再以城置公司存在逾期交房的违约行为为由主张逾期交房违约金。遂判决：驳回朱军对城置公司的诉讼请求。上诉人朱军不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方之间的合同关系于2013年4月27日形成，2012年10月19日仅是开发商打印合同的日期，不是上诉人签订合同的日期。2、上诉人在2013年4月27日签订合同后立即付清房屋余款，不存在逾期付款的行为。3、一审判决推定双方对房屋交付时间的约定不明，但不应免除被上诉人的交付义务，被上诉人应当在上诉人付清全款后交付房屋。4、一审中被上诉人并没有提供房屋交付通知书，不能证明房屋具备了合同第八条约定的交付条件。5、被上诉人从未按照合同第十一条的约定书面通知上诉人交房，一审判决认定上诉人履行了通知义务的依据明显不能成立。综上，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人城置公司答辩称：1、被上诉人于2013年4月28日向上诉人寄送上房通知书，至今没有上房是因为上诉人没有去办理上房手续。2、2014年上诉人在验收房屋时提出的瑕疵，不能说明被上诉人不予上房，被上诉人并没有根本违约。上诉人进行交房验收可以证实上诉人已经知道购买房屋可以办理上房手续，所谓的质量问题是维修，并不是被上诉人交房所必须达到的条件。3、双方合同约定2012年10月19日前支付首付款，2012年11月19日前付清房款，而约定的交房时间为2012年6月30日，不符合交易习惯，因此视为双方对交房时间没有约定。根据上诉人二审中提供的新证据可以证实，上诉人迟迟不予上房是为了不缴纳物业管理费，因此被上诉人已经完成了交房义务。上诉人没有按照合同约定时间支付购房款，根据合同补充协议第六条的约定，被上诉人不承担逾期交房的违约责任，该条并未加重上房人的责任。4、被上诉人于2013年1月31日就涉案房屋已经取得房屋交付使用通知书，被上诉人没有理由在取得交付使用通知后仍然不通知上诉人上房，明显违背常理。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应依法予以维持。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：被上诉人应否给付上诉人逾期交房违约金53995.27元。二审审理期间，朱军向法庭提供如下证据：证据1、交房清算单及入住流程表各一份，由被上诉人开具给上诉人，时间为2015年5月20日，证明在一审结束后上诉人要求上房，被上诉人提供了相应的手续，上诉人已经履行完了全部的交款义务。证据2、上诉人与被上诉人公司的吴经理的谈话录音，时间为2015年5月27日，证明上诉人要求上房，被上诉人以未缴纳物业费为由，拒绝了上房要求。城置公司质证称：对证据1没有异议，可以证实在上诉人要求上房时被上诉人已经向其开具了交房清算单，同意其上房要求，已经完成了合同的交房义务。对证据2不予认可，因为无法证实谈话记录上所述的吴经理是否为城置公司工作人员，根据录音内容是上诉人没有缴纳物业费，物业公司没有交其钥匙，无法完成上房和被上诉人没有任何关系，应当由上诉人另行主张解决。上诉人提供的两组证据，互相矛盾，如被上诉人不同意交房则无需向上诉人出具交房清算单，办理相关上房手续，因此该两份证据无法达到上诉人所要达到的证明目的。被上诉人城置公司在二审期间未提供新证据。一审查明的事实，除城置公司于2013年4月28日通过顺丰速运向朱军邮寄交房通知书的事实外，本院予以确认。本院认为，关于房屋交付时间的问题。从双方签订的《商品房买卖合同》中可以看出，合同第八条写明的房屋交付时间为2012年6月30日，而朱军与城置公司均认可在2012年10月19日前并未签订合同，对此朱军、城置公司在诉讼中均不能作合理解释。合同补充协议（一）第6条约定，买受人同意，若买受人未能付清本合同约定的全部房价款，在此情况下出卖人不承担延期交房的违约责任。城置公司在诉讼中主张朱军付清房款后的第二日即向朱军邮递了书面交房通知书，而朱军在诉讼中亦主张在其交付全部房款后，城置公司有交房义务，故综合合同约定和双方的主观认知，本院认定，双方约定的交房日期实际为朱军付清房款后第二日即2013年4月28日。关于逾期违约金如何计算的问题。城置公司于2013年4月28日负有向朱军交房的义务。城置公司主张于2013年4月28日向朱军邮寄了书面的上房通知书，但从城置公司向法院提供的快递单看，该快递单上并无邮寄公司的收件信息，在城置公司无法提供已经送达证据的情况下，本院对城置公司的送达主张不予采纳，城置公司应自2013年4月28日起承担合同违约责任。从朱军提供的房屋验收清单可以看出，朱军于2014年4月27日已经验房，此时，可以认定城置公司已履行了通知义务。朱军此后仍以城置公司不能提供书面交房通知书为由要求城置公司承担违约责任的主张，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款款万分之一的违约金。根据朱军提供的购房发票及其庭审中自认，房款为769884元，故城置公司应承担2013年4月28日至2014年4月27日的违约金为28100.77元（769884元×0.0001×365天）。综上，上诉人朱军的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销徐州经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第1270号民事判决；二、徐州城置有限公司于本判决生效后十日内支付朱军违约金28100.77元。三、驳回朱军其他原审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，减半收取575元，由徐州城置有限公司负担300元，由朱军负担275元；二审案件受理费1150元，由徐州城置有限公司负担600元，由朱军负担550元。本判决为终审判决。审 判 长  史善军代理审判员  李 琳代理审判员  吴 丹二〇一五年十一月七日书 记 员  周 密