福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第3485号原告王灵峰，男，1983年7月10日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市晋安区。委托代理人刘芳杰，福建元一律师事务所律师。委托代理人王民，福建元一律师事务所实习律师。被告福州新海岸旅游开发有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人冯宝良，该公司董事长。委托代理人张章甦，国浩律师（福州）事务所律师。委托代理人陈彬，国浩律师（福州）事务所实习律师原告王灵峰与被告福州新海岸旅游开发有限公司（以下简称新海岸公司）商品房预约合同纠纷一案。本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行审理。原告王灵峰及其委托代理人刘芳杰、被告新海岸公司委托代理人张章甦、陈彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月15日，原告认购被告开发的位于福州市仓山区商品房，签订《三江城商品房买卖确认书》（以下简称《确认书》）同时支付部分定金，此后又陆续支付购房款人民币壹拾玖万元整（￥190000.00元）。2015年5月27日，原告接到被告有关签约、付款的《告知函》，原告依约前往被告售楼处就拟签订的《商品房买卖合同》相关内容同被告进行磋商，对于被告提供的格式合同中的装饰装修、交房期限、逾期交房责任等条款提出异议，要求修改，被告工作人员明确表示其提供的合同文本内容不得修改。2015年7月10日，原告正式以书面意见书的形式向被告提出几点合同协商意见，要求在《协商意见书》送达之日起7日内，用书面形式给予答复。截止约定之日，被告仍怠于履行合同签订的协商义务，导致合同无法签订、履行。因此，原告于2015年7月20日委托律师向被告出具《律师函》，通知被告解除上述《确认书》，并在送达之日起七日内退还原告已缴纳房款人民贰拾万元整，但被告拒绝履行函告义务。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求：一、确认原、被告签订的《三江城商品房买卖确认书》解除；二、被告立即向原告退还已缴纳定金及首付款人民币贰拾万元整（￥200000.00），并支付利息94.17元（暂从2015年7月29日计算至起诉之日，其余计算至实际退款之日止）；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、双方所签确认书已成立且生效，应全面履行相应义务。原告未按照约定时间缴纳房屋首付款，已违约在先。被告与原告在双方意思表示真实的情况下签订《商品房买卖确认书》，该确认书成立且生效，具有法律约束力，双方应依约履行。原告在确认书签订后，仅缴纳定金100000元，并未按合同约定按时足额支付房屋首付款，已构成违约。二、原告提交的证据3已经充分说明，原告是因为个人原因需要解除合同，而非对于商品房买卖合同示范条款存在异议而解除合同。原告自2014年9月15日签订确认书至2015年6月13日期间，均未提出任何修改合同或解除合同的要求。根据原告提交的证据3-1、3-2显示：2015年6月13日，原告因个人原因向被告提出退款退房申请，而非由于对合同条款存有异议，且自双方签订确认书至原告申请退款之日止，在长达九个月的期间内，原告对合同条款未表示过任何意见，原告的种种积极履行行为均表明其对合同内容的认可。三、双方所签确认书的第一条及尾部备注等处均已向原告说明被告已向原告展示相关合同文本，且双方愿意履行确认书全部义务等重要内容，后经双方签字确认，并不存在双方对合同条款产生争议的事实。《商品房买卖确认书》第一条规定：“甲方（被告）已向乙方（原告）明示包括《商品房买卖合同》在内的法律规定应当明示的文件以及重要提示，乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议。”同时，确认书签字栏上方，以加粗字体再次进行备注：“乙方于此确认已详细阅读本确认书全部条款内容，并完全理解其内容和含义，愿意严格履行本确认书全部义务。”原告作为一个具有完全民事行为能力的成年人，对于其意思自治情况下签署的合同条款负有履行义务。其签字行为即代表被告已事先展示了合同示范文本，和双方认可了合同条款这一事实。四、根据确认书规定，被告有权终止确认书，并没收原告所交定金。确认书第二条规定“乙方（原告）逾期未与甲方（被告）签订买卖合同或乙方单方解除本确认书的，本确认书自动终止，乙方所交定金不退还，甲方有权将商品房另售他人。”本案中，原告不仅逾期未与被告签订买卖合同，更是单方要求解除本确认书。在被告数次催告原告继续履行本合同的情况下，原告仍然执意违约单方解除《商品房买卖确认书》。因此，被告完全有权没收定金。五、在原告未按时至指定地点签订《商品房买卖合同》已构成违约的情况下，被告先后向原告寄送了《告知函》及律师函进行催告及告知。确认书签订后，原告并未按约至指定地点签订合同，被告试图通过寄送《告知函》的形式对其进行催告，但原告仍未签定合同。后被告再次以律师函的方式向原告告知其行为已构成违约，被告有权没收定金，并将房屋另售他人。根据《合同法》第93条、第94条、第107条及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，原告并不符合法定解除权与约定解除权的条件，其要求单方解除合同已构成违约，应承担相应的违约责任，被告没收定金的做法于法有据。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定原告要求解除合同的原因并非法定或约定，也非不可归责于双方的事由，仅由于其单方不愿继续履行合同义务，因此被告有权没收定金。不同意解除商品房买卖确认书，要求继续履行，如果法院确认解除的商品房买卖确认书的情况下，定金100000元不同意退还，其余的可以退还原告，利息不同意支付。对于原告方给被告方造成的损失，保留诉权。原告在庭审中提交下列证据：A1.《“三江城”商品房买卖确认书》，证明原、被告签订《“三江城”商品房买卖确认书》的事实；A2.中国工商银行转账凭证、收据，证明原告向被告转账支付定金及房款共计贰拾万元整（￥200000.00元）；A3.三江城项目退款申请、异常情况申请表，证明原告按被告要求申请退房、退款的事实；A4.关于签订《商品房买卖合同》条款协商意见书，证明原告积极与被告协商《商品房买卖合同》条款，但被告至今不予答复；A5.《继续履约告知书》，证明原告撤回退房申请并与被告协商《商品房买卖合同》，但被告至今不予答复；A6.EMS寄件单、（2015）闽元律函字第114号，证明被告2015年7月22日收到原告委托律师出具的《律师函》，通知其解除上述《确认书》，并在送达之日起七日内退还原告已缴纳房款人民币贰拾万元整，但被告至今不履行函告内容。当庭提交A7.关于签订《商品房买卖合同》条款协商意见书与《继续履约告知书》的EMS寄件单、EMS快递查询，证明原告已将《协商意见书》与《继续履约告知书》送达被告。被告对原告提交证据的质证意见如下：对A1、A2的真实性及证明对象无异议，对A3的真实性无异议，证明对象有异议，原告退房的原因是因为原告个人，并不是因为被告。对A4的真实性无异议，证明对象有异议，该证据的第一段恰好证明原告有收到被告的告知函，已经履行签约付款的告知义务。对A5的真实性、关联性、证明对象均有异议，《继续履约告知书》是原告单方面制作，被告并不予认可。对A6的真实性、证明对象均有异议，系原告单方面制作，被告并不予认可，且该EMS寄件单没有被告方签收的证明，被告方没有收到该律师函。A7已经超过举证期限，不应该采纳。该证据没有邮政部门盖章确认，且也无法证明原告的证明内容。被告向本院提交下列证据：B1.“三江城”销售现场照片，证明被告已经在售楼部显著地点，放置《商品房买卖合同》的示范文本，买卖确认书中原告确认已经阅读过该示范文本且无异议；B2.告知函，证明截止2015年4月13日，原告仍未按约签订合同，被告发函告知原告按确认书的约定至指定地点签订《商品房买卖合同》，并办理相关手续；B3.律师函及快递单，证明2015年4月27日，被告委托律师向原告发出律师函，告知原告其未按时签订《商品房买卖合同》的行为已构成违约，被告有权没收定金。原告对被告提交证据的质证意见如下：对B1真实性及证明对象有异议，该证据不真实，无法证明原告至销售现场时售楼部有放置《商品房买卖合同》的示范文本，并且从照片上看《商品房买卖合同》的示范文本明显表示是合同模板，原告有理由相信该合同是需要磋商修改的。对B2真实性无异议，证明对象有异议，该证据不合法，《商品房买卖合同》需要协商一致后签订，但被告拒绝协商，却发函告知原告必须在2015年4月21日前签订，具有胁迫性质，违反《合同法》第四条的规定，应属无效。B3不合法，律师函的依据是被告提供的单方证据，认定事实错误，原告不构成违约，被告无权没收定金。本院认为，被告对A1、A2的真实性及证明对象无异议，本院对该证据予以认定。被告对A3、A4的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。A5、A6、A7可相互印证，具有真实性本院对其真实性予以认定。B1与原告提交的A1可以相互印证，本院对该证据的真实性予以认定。原告对B2真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定。B3具有真实性，本院对该证据真实性予以认定。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2014年9月15日，原告向被告认购被告开发的位于福州市仓山区城门镇“三江城”2幢1401室，并签订《“三江城”商品房买卖确认书》，该协议书约定：购房定金为人民币100000元，于签订本确认书时付清，原告选择银行按揭付款的方式折后单价12113.57元／㎡，折后总价1592571元，原告必须于2014年9月22日前支付不低于30%的房款，即人民币482571元（含定金），并到被告指定地点签订《商品房买卖合同》及其补充协议和附件、《银行贷款合同》，同时提交满足银行贷款的相关资料等；原、被告双方声明共同遵守如下规定：1.被告已向原告明示《商品房预售许可证》及双方将签署的《商品房买卖合同》示范文本及其补充协议、《业主（临时）管理规约》、《前期物业服务合同》等法律法规规定应当明示的文件、证书以及重要提示。原告确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议；对该商品房状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，并自愿按约定签署上述文本；2.若发生下述事由之一，本确认书自动终止，原告所交定金不能退还，且原告无权向任何人转让上述商品房，同时被告有权将商品房另售他人（1）原告逾期付款超过三个工作日；（2）原告逾期未按被告要求办理银行按揭贷款相关手续，或因原告提交资料不合格、资信状况或者其它原告原因导致未能按照上述第2项约定的银行按揭方式获得批准付款；（3）原告逾期未与被告签订买卖合同或原告单方解除本确认书；3.本确认书订立后，未经被告同意或者无法定理由，原告不得解除本确认书，否则所交定金不能退还，原告对此充分知悉并接受，被告无法定理由解除本确认书的，应当双倍返还定金；4.原告知悉并承诺遵守国家与地方关于限购、限贷的规定。……；5.本确认书经原、被告双方签署后生效，本确认书一经原、被告双方签字或盖章不得更改；6.原、被告双方的通讯联络以本确认书所载明的电话、传真、地址等为准。原告必须保证其提供的上述资料的真实性，若被告按照上述电话、传真、地址联系不到原告或者原告通讯方式发生变更，但未在变更后的二天内以书面形式通知被告，则被告按照原告上述载明的地址寄出相关文件即视为送达原告。7.……；备注：原告于此确认已详细阅读本确认书全部条款内容，并完全理解其内容和含义，愿意严格履行本确认书全部义务。该确认书签订之日，原告已支付被告定金100000元。同月30日，原告支付被告100000元。2015年6月13日，原告填写《三江城项目退款申请》内容：本人2014年9月15日在福州新海岸旅游开发有限公司交房款200000元整，由于个人原因，现申请退款，请予以办理。同日，原告填写《福州新海岸旅游公司异常情况申请表》，申请事由为：本人于2014年9月15日购买三江城项目2#1401单元，并签定《商品房买卖确认书》，现因个人原因，特向公司申请退房，望贵公司批准。2014年4月13日，被告向原告发出《告知函》，要求原告在同月21日前到三江城营销中心签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，逾期将追究原告的违约责任等。2014年5月13日，被告通过申通快递向原告邮寄《律师函》，告知原告因其违约所付的定金100000元不予返还，原告认购的商品房将另售他人等。2015年7月10日，原告向被告发出《关于签订﹤商品房买卖合同﹥条款协商意见书》，要求更改《商品房买卖合同》条款内容等。2015年7月10日，原告向被告发出《继续履约告知书》，要求继续购买讼争房，并同意与被告签订《商品房买卖合同》。2015年7月21日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，要求终止与被告所签订的《三江城商品房买卖确认书》，并在通知函送达之日起七日内退还原告200000元等。本院认为，原、被告签订《“三江城”商品房买卖确认书》约定原告交付定金作为订立《商品房买卖合同》的履约担保，其性质属于商品房预约合同。该确认书系当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，应受法律保护。原告要求确认原、被告签订的《“三江城”商品房买卖确认书》解除，无法律依据，本院不予支持。原告于确认书签订之日支付被告100000元，系立约定金，其目的在于以此作为保证双方履行合同。原告在与被告签订确认书时已确认被告已向原告明示《商品房预售许可证》及双方将签署的《商品房买卖合同》示范文本等文件，原告确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议。2015年6月13日原告以个人原因向被告申请退房退款，后原告向被告发出《关于签订﹤商品房买卖合同﹥条款协商意见书》，要求更改《商品房买卖合同》条款内容，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，原告的主张不属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的条件。根据原、被告的约定，原告于2014年9月22日前支付不低于30%的房款，并到被告指定地点签订《商品房买卖合同》等，但原告未按协议履行上述义务，已构成违约，依法应承担预约合同中约定的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，故原告要求被告退还定金100000元，不符合法律规定，本院不予支持。因原告未与被告签订《商品房买卖合同》，双方之间的商品房买卖合同未成立，原告要求被告退还已缴首付款100000元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付利息无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告福州新海岸旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王灵峰100000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8540元，由原告王灵峰负担6771元，由被告福州新海岸旅游开发有限公司负担1769元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  刘 萍人民陪审员  林美芳人民陪审员  高 嵘二〇一五年十一月十三日书 记 员  唐斌心附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。