浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍民初字第1341号原告：王汝长。原告：徐松瑶。二原告共同委托代理人：李祖踏，上海大邦律师事务所律师。被告：浙江中驰房地产开发有限公司，住所地：乐清市柳市镇柳青路（中信银行温州乐清支行内）。法定代表人：张徐益，该公司董事长。委托代理人：干伟峰、南仕，均系浙江合众律师事务所律师。原告徐松瑶、王汝长为与被告浙江中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年8月10日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。并依法组成合议庭，因本案属70件系列案之一，该系列案为共同被告和同一种类的诉讼标的，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，经双方当事人同意后，于2015年11月16日公开开庭进行了合并审理。原告徐松瑶、王汝长的委托代理人李祖踏，被告中驰公司的委托代理人干伟峰、南仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐松瑶、王汝长起诉称：被告系苍南县灵溪镇“御景园”商品房开发销售单位。2012年3月8日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同第三条约定由二原告向被告购买其开发的“御景园”第5幢704室商品房，第九条约定被告应当在2014年12月30日前向原告交付符合约定的商品房；第十六条约定被告应当在2015年12月30日前向原告交付该商品房权属证书。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但涉案商品房交付之前，原告发现其所购买的商品房乃至该商品房所在的整幢住宅楼均存在严重的质量问题，原告遂向开发商提出交涉，双方发生争议。为此，争议相关方共同委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行工程质量检测，经检测，涉案商品房建筑工程柱、梁的混凝土抗压强度不合格，混凝土保护层厚度不合格，现浇结构外观质量存在严重缺陷。被告向原告销售存在严重质量问题的商品房，且被告尚未全部履行《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条及《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》等相关法律的规定，请求判决解除原、被告之间的《商品房买卖合同》。原告在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1．身份证、公司基本情况表及组织机构代码证各一份，以证明原、被告的诉讼主体资格；2．商品房买卖合同及附件一份，以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同尚未履行完毕及合同中描述的层高不不属实，原告可据此解除合同；3．工程质量检测报告二份，以证明被告所购买商品房存在严重质量问题；4．检测报告回复及质量缺陷处理方案，以证明被告的处理方案虚假、矛盾；5．入伙验房单，以证明被告交付的5幢1702室商品房存在严重质量问题；6．住建局关于申请公开政府信息的答复函，以证明竣工验收备案的文件存在虚假、不实；7．被告方提交备案的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以证明竣工验收备案的文件存在虚假、不实；8．被告方交付原告的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以证明竣工验收备案的文件存在虚假、不实；9．楼板截面示意图及布筋示意图、文献资料，以证明保护层过厚会严重削弱楼板承载能力；10．设计单位签署的中驰御景园5号楼设计图，以证明诉争商品房设计层高与合同约定不符，被告存在欺诈的故意。被告中驰公司答辩称：一、浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的《中驰.御景园5号楼及4号楼501、502室工程质量检测报告》是针对4号楼501、502室及5号楼的部分构件所作出的质量检测报告，1号、2号、3号楼并非该份检测报告的检测对象，且无任何证据显示1号、2号、3号楼的商品房存在质量问题；二、原告诉称被告开发的商品房存在严重质量问题，与事实不符。检测报告中涉及的三个问题，关于混凝土抗压强度的问题，所涉商品房分别是5号楼的1301室、1702室，经原设计单位复核后，认定满足安全和使用要求；关于楼板钢筋保护层厚度的问题，所涉商品房分别是5号楼704室、1004室、1501室、1702室，经原设计单位复核认定，除了5号楼1702室存在保护层厚度过大，其余各处均满足安全和使用要求；关于现浇结构外观质量的问题即部分梁底保护层松散问题，分别是5号楼的401室、502室、701室、1301室、1501室、1601室以及4号楼的501室、502室，施工单位根据《建筑工程施工质量验收标准（GB50300-2013）》的规定，委托有资质的浙江建科建筑特种工程有限公司出具梁底保护层松散加固方案进行加固处理，采用加固方案便能解决梁底松散问题，仍能满足安全使用要求。故涉案商品房不存在主体结构质量问题，也不存在其他严重质量问题；三、依照法律的规定或《商品房买卖合同》的约定，原告均无权要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复”。但涉案商品房质量不存在严重影响正常居住使用的情形，原告无权要求解除，即便存在质量缺陷，应当依法予以维修，并非解除合同。根据《商品房买卖合同》的约定，只有出现答辩人逾期交房；逾期办证；交付的商品房存在结构形成、户型、空间尺寸、朝向变化的情形，原告才享有解除合同的权利，但涉案商品房不存在可以解除合同的条件，故原告无权依约要求解除。另，检测报告出来后，被告积极组织四方主体提出处理方案并在商品房所在小区公示，以方便业主登记并及时进行维修，并不存在被告方拖延的事实。原告方若有证据证明1号、2号、3号楼存在质量问题，被告愿意有针对性的进行维修。原告诉称被告应在2015年前取得房屋所有权证和土地证的初始登记与合同约定不符，根据合同约定被告在2015年12月30日前取得房屋所有权证和土地证的初始登记即可。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1．商品房买卖合同及附件，以证明原被告之间存在买卖合同关系，依据合同第十、十一、十六、十七条约定涉案商品房不符合解除合同的条件；2．国有土地使用权证，以证明被告依法取得位于苍南县××、体育场路××、××以南，编号为苍南县新区5-2-1的地块的建设用地使用权；3.主体中间结构工程验收报告，以证明2012年12月26日被告开发的涉案项目主体分部工程质量经五方主体验收合格；4.房屋建筑工程竣工验收备案表正、副本，以证明建设工程竣工验收合格，于2014年12月23日依法取得建设工程竣工验收备案证明；5.关于中驰御景园5号楼及4号楼501、502室存在质量缺陷问题的专题会议纪要，以证明2015年6月6日施工、监理、设计、勘察、建设单位及时对质检报告中出现的质量缺陷问题作出整改探讨，施工单位依法委托有资质的单位出具梁底保护层松散加固方案并予以修改；设计单位依法进行复核，除了5号楼1702室存在保护层过厚外，其余均满足安全和使用功能要求；6.关于苍南中驰御景园5号楼工程质量问题的结构复核结果，证明2015年6月9日，经原设计单位浙江新宇建筑设计有限公司对构件进行复核，认为除了5号楼1702室存在保护层过厚外，其余均满足安全和使用功能要求；7.报审表、中驰御景园部分梁底保护层松散加固方案，以证明施工单位依法报审，委托有资质的浙江建科建筑特种工程有限公司出具梁底保护层松散加固方案，根据该加固方案对梁底保护层进行修复；8.公示，以证明被告以公示公告形式告知业主报修的事实；9.温州市新建住宅质量保证书、交房流程表、楼宇交接书，以证明原告经过查验房屋合格后，签署房屋交接单的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证。对原告提供的证据，被告质证认为：证据1原告的身份信息由法庭核实，被告基本信息的真实性没有异议。证据2的真实性、合法性没有异议，证明对象有异议，双方之间的确存在买卖合同关系，被告已根据合同约定于2014年12月30日前将经有关政府部门验收合格的商品房交付给原告使用，原告在交房前对房屋进行查验合格并签署交接单，涉案商品房已经转移给原告占用，被告已经全面履行商品房交付义务。证据3的证明对象有异议，该份报告仅是针对4号楼和5号楼构件作出的质量检测，与1号、2号、3号楼并无关联性，无法证明1号、2号、3号楼存在质量问题；该份报告仅是针对4号楼501、502室及5号楼局部构件进行检测并非主体结构的检测，其中涉及到混凝土抗压强度、楼板钢筋保护层厚度、现浇结构外观质量等三个问题，报告最后建议应由原施工单位根据设计及规范要求进行相应处理，并没有认定主体结构存在质量问题导致房屋不能使用。经原施工单位委托有资质的单位出具梁底保护层松散加固方案予以加固处理，原设计单位经过复核，认定除了5号楼1702室存在保护层过厚其余均满足安全和使用要求。故该份检测报告无法支持原告要求解除合同的主张。证据4的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，五方主体根据《建筑工程施工质量验收标准（GB50300-2013）》第5.0.6条规定对质量不符合要求时按规定方法进行处理，对检测报告作出的回复及质量缺陷处理方案符合法律规定。证据5系5号楼1702室的入伙验房单，与其他业主不存在任何关联性且证据三性已另案阐述。证据6没有政府部门的盖章，不能证明被告竣工验收备案文件存在虚假、不实的情况。证据7、8，住宅质量保证书和住宅使用说明书的真实性、合法性没有异议，住宅质量保证书和住宅使用说明书是房管部门制作的标准文本，被告公司根据合同的约定在交房时向业主交付两书，不存在原告陈述的存在虚假、不实情况。证据9的三性均有异议，证据来源不清楚，截图制作单位不清楚，不具有权威性，不能证明待证目的。证据10，设计图纸应该是2.9米的，为何出现有些合同是3米有些合同是2.9米还需庭后再核实。对被告提供的证据，原告质证认为：证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同中明确约定涉案商品房出现质量问题可据此解除合同。证据2的真实性由法院核实，与本案不具有关联性。即使被告依法取得土地的使用权也不能说明涉案商品房不存在质量问题。证据3关联性有异议，无法证明涉案商品房主体结构不存在质量问题。证据4真实性、合法性无异议，备案表仅证明涉案工程形式上通过备案，无法证明商品房质量是合格的。证据5形式上是五方主体于2015年6月6日签署的，会议纪要第2页明确记载设计单位对不合格构件进行复核。证据6设计单位复核结果签署时间为2015年6月9日。会议纪要记载5幢1702室存在质量问题，同时又写明商品房满足安全和使用要求。证据5、6在形成时间上、记录内容上均存在自相矛盾的地方，且与检测报告结论不符，对其证明力应不予认可。另，参照原告方提交的证据4，该份会议纪要形成时间应该是2015年在6月12日，是开发商留在质监部门的，并无设计单位盖单，充分表明设计单位不认可在五方主体签署的会议纪要。对证据7真实性、合法性由法院核实，关联性有异议，是被告方单方提交的针对报告中诸多问题中的部分问题的解决方案，无法解决商品房存在的其他问题，且报审表和加固方案业主均不清楚。证据8，三性均有异议，恰能证明商品房存在质量问题。证据9，经核对，除了3-1401邓墩涨这一户没有办理交接手续外，其他业主均已办理交接手续。证据的真实性、合法性由法庭审核，关联性有异议，质量问题是在交接后甚至装修过程中才发现，入住装修和商品房质量合格之间不具有关联性，即使业主入住了也能主张权利。针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：原告提供的证据1、10及被告提供的证据2、3、4，双方相互对真实性无异议，其形式、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据2与被告提供的证据1，系相同证据，对其真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据3，根据检测报告载明的内容，能够证明涉案商品房部分构件混凝土施工质量不能满足设计及规范要求，至于被告交付的商品房是否存在质量问题及原告是否可据此解除合同，将在下文中结合全案事实综合评判。原告提供的证据4、6、7、8及被告提供的证据5、6、7、8，因竣工验收备案文件是否存在虚假及被告针对工程质量检测报告中载明问题的处理方案是否符合规范的问题均不属于本案审查范围，对上述证据的证明力均不做认定。原告提供的证据5、10，与本案不具有关联性，对其证明力不做认定。原告提供的证据9，被告主张其来源不合法，因该证据真实性无法确认，故证据效力不予认定。被告提供的证据9，能够证明涉案商品房已交付原告使用的事实。根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2012年3月8日，原告徐松瑶、王汝长与被告中驰公司签订商品房买卖合同一份，约定向被告购买其开发的苍南县灵溪镇“御景园”第5幢704室商品房。合同第七条约定买受人采用按揭贷款方式支付购房款。第九条约定出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：“1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。”第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任。第十二条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为主张方垫付，责任方承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。……第十六条约定出卖人承诺于2015年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，如逾期将承担相应的违约责任。另查明，二原告向被告支付了全部购房款。涉案房屋所属“御景园”商住楼A区工程于2011年5月21日开工建设，2014年11月20日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位联合验收，同年12月23日在苍南县住房和城乡规划建设局完成了工程验收备案。二原告于2014年12月30日接收了被告交付的涉案房屋。本院认为：原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应依约全面履行合同义务。本案原告已依约向被告支付了购房款，被告应将经验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明并符合合同约定的商品房交付原告使用。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：被告交付的商品房是否存在质量问题及原告是否可据此得以解除合同。本院认为，原告提供的浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的《工程质量检测报告》，鉴于检测机构具备相应的资质，被告中驰公司也予以认可，该检测结论依法应予采纳。根据检测报告载明的内容，本案中被告向原告交付的商品房中存在混凝土结构施工质量不能满足设计及规范要求的构件，这种情况确实一定程度上影响了商品房的使用功能和价值，但原告是否可据此得以解除合同应综合合同约定、法律规定及合同实际履行情况等因素进行具体分析。首先，原、被告在签订涉案商品房买卖合同时已明确约定了交付商品房应符合建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明及具备商品房正常使用的基本条件，被告应严格按合同约定向原告交付符合约定条件的商品房。被告中驰公司举证证实涉案工程于2014年12月23日通过建设工程竣工验收备案。依据被告提供的工程竣工验收备案表载明的内容，被告交付的商品房经验收合格，在形式上具备了交付使用的条件。原告主张涉案商品房竣工验收过程中存在虚假和违规行为，缺乏依据且不属于本案审查范围。其次，依据法律规定，只有涉案商品房存在主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，原被告之间签订的商品房买卖合同才得以解除。纵观该份检测报告，报告中未确定涉案商品房主体结构质量不合格，也未确定涉案商品房的质量问题已严重影响正常居住使用，仅载明原告所购商品房中混凝土结构施工质量不能满足设计及规范要求的构件，施工单位负有采取根据设计及规范要求进行相应处理之责。因原告并未选择要求被告承担修复房屋及赔偿损失的民事责任，故被告针对检测报告提出的处理方案是否符合规范问题，亦不属于本案审查范围。在本案审理过程中，本院也已向原告方释明是否申请对房屋质量问题进行鉴定，原告方未在本院指定的期限内对涉案商品房主体结构质量问题或因质量问题严重影响正常居住使用提出鉴定申请，应由其承担举证不能的后果。综上，涉案商品房虽存在一定的质量缺陷，但尚无证据表明存有重大安全隐患，双方可就房屋存在的质量问题按合同约定或法律规定处理，如仅以商品房中存在混凝土结构施工质量不能满足设计及规范要求的构件为由解除商品房买卖合同，显然有失公允，且不符合合同约定或者法定的解除条件，故原告要求解除原、被告签订《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回徐松瑶、王汝长的诉讼请求。本案受理费80元，由徐松瑶、王汝长负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。审 判 长  黄兆针代理审判员  王玲栗人民陪审员  谢保华二〇一五年十一月二十一日书 记 员  郑丽娜法律法规链接：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。