江西省定南县人民法院民 事 判 决 书（2015）定民二初字第22号原告定南县职业中等专业学校。法定代表人曾繁斌。委托代理人赖秋祥，特别授权。委托代理人刘亭华，江西剑绅法律事务所律师特，特别授权。被告张懿斌。原告定南县职业中等专业学校与被告张懿斌土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告定南县职业中等专业学校委托代理人赖秋祥、刘亭华到庭参加了诉讼，被告张懿斌经本院依法公告送达民事起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告定南县职业中等专业学校诉称，1997年8月8日，历市镇中学将其教学楼背后的山场出租给被告张懿斌，双方于当日签订了《关于历市镇中学分部山坡出租合同》，在该合同中明确了双方的权利义务。自原告定南县职业中等专业学校承受历市镇中学的权利义务之后，被告张懿斌在2000年后拒不支付山场租金，还将部分山场改作厂房，并开挖山体平整建房，甚至还建了墓地，被告张懿斌管理不善，导致他人在山场修建坟墓。被告张懿斌之举，已从根本止违反了双方的约定。为此，原告定南县职业中等专业学校曾与之多次协商无果，为维护自身合法权益，诉诸法院，请求依法判决解除原、被告双方于1997年8月8日签订的《关于历市镇中学分部山坡出租合同》；依法判决被告张懿斌支付违约金人民币36000元并恢复原状；依法判决诉讼费、公告费由被告张懿斌承担。原告定南县职业中等专业学校为支持其诉讼主张向法庭提交了下列证据材料。1、《关于历市镇中学分部山坡出租合同》复印件一份，拟证明原、被告租赁关系及相互权利义务；2、历府字[2014]88号《处理决定》复印件一份，拟证明被告张懿斌侵占原告定南县职业中等专业学校山场；3、现场照片打印件四份，拟证明被告张懿斌根本性违约；4、定南县教育体育局出具的《证明》一份，拟证明原属历市镇中学分部的土地、山林、教室等财产由定南县职业中专管理使用。被告张懿斌未答辩，也未向法庭提交证据。经审理查明，1997年8月8日，历市镇中学分部与被告张懿斌签订了一份《关于历市镇中学分部山坡出租合同》。该合同约定：“一、甲方（历市镇中学分部）将学校土地证权属内，学校教学楼背后山坡10亩左右（人背山左边井坑垇通往上山路为界，右边于张湾桔园上山众路为界，下以土坎为界，上以分水领为界）和学校通往井坑公路右边上坡20亩左右（人背山左边以木材厂围墙，上顶以分水领为界，右边以井坑垇上方分水领为界，下方公路为界）”，两坡共30亩左右租给乙方（被告张懿斌）承包果园开发，承租期40年。承包期内乙方不得转租他方，不能荒废造成水土流失，否则，合同无效，土地权属永远是甲方，不得更改界址。二、乙方承租期给甲方学校租金，98年壹佰圆，99年贰佰圆，2000年叁佰圆，2001年肆佰圆，2002年伍佰圆，2003年及以后每年为玖佰圆整，2015年及以后每年租金以每株树交市价壹斤果的价值计算（年租金＝每株壹斤种植总数）。三、乙方投资与甲方无关。乙方可自主种植经营，但不能种植违法品种，甲方不承担乙方种植经营的任何税费，国家政策若有变动，合同再面议。四、以山场界址纠纷与乙方无关，如有事情争执，一切以甲方负责。五、甲方厕所照顾乙方，有偿使用40年，价格由双方每年协议。六、在校园土地范围内种植的油桐应归乙方所有，甲方因校建需要方可砍伐。七、付款方式在每年10月1日付清年租金。八、承包期满后，山场内果树所有权归乙方所有，在同等条件下，乙方优先承包。九、国家政策若有变动，合同再议，由于事业发展需要，乙方应服从县镇校规划。十、合同一经生效，双方不得反悔，如乙方违约，应一次性付给甲方40年的租金，如甲方违约应一次性赔偿乙方违约金30万元整，山场内果树归乙方所有。十一、合同经公证后生效，合同一式五份，各方遵守合同，承担法律责任。”之后，被告张懿斌支付了1999年之前的林地承包租金，但2000年后的承包租金至今未支付。查明，因定南县教育发展需要，定南县职业中专于2002年2月迁至历市镇中学分部，原属历市镇中学分部的土地、山林、教室等财产由定南县职业中专管理。因原、被告对林地界址发生争议，原告定南县职业中等专业学校申请定南县历市镇人民政府进行调处。2014年9月25日，定南县历市镇人民政府作出历府字[2014]88号《历市镇人民政府关于定南县职业中等专业学校与张懿斌林地界址纠纷的处理决定》。该决定明确原、被告双方界址为进井坑软垇破埂为界，即争议山场归原告定南县职业中等专业学校经营管理。查明，在进井坑软垇破埂一侧承包林地（即《历市镇人民政府关于定南县职业中等专业学校与张懿斌林地界址纠纷的处理决定》中的争议山场）被开挖山脚平整后建有房屋，在学校通往井坑公路右边的承包林地中建有简易厂房、墓地。上述事实，有原告定南县职业中等专业学校的陈述及其提交的第1，2，3，4组证据、庭审记录等证实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点有：1、《关于历市镇中学分部山坡出租合同》是否应解除；2、被告张懿斌是否就支付违约金人民币36000元；3、林地恢复原状问题。关于《关于历市镇中学分部山坡出租合同》的解除问题。定南县职业中专于2002年2月迁至历市镇中学分部后，根据政府相关部门的决定，原属历市镇中学分部的土地、山林、教室等财产由定南县职业中专管理、使用，原告定南县职业中等专业学校已实际承受了历市镇中学分部签订合同的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”；《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本院中，被告张懿斌未支付2000年至今的租金，已严重违反了合同约定，对原告定南县职业中等专业学校解除合同的诉讼请求予以支持。关于违约金的问题。林地中建有房屋、厂房、墓地，对此被告张懿斌未尽到相应的管理义务，而且被告张懿斌2000年后至今未按约定履行支付租金的义务，被告张懿斌的行为违反了合同的约定应承担相应违约责任，但原告定南县职业中等专业学校要求被告张懿斌支付违约金人民币36000元未提交相应的计算标准，本院酌定违约金按参照未付承包租金计算，即300元+400元+500元+900元13年＝12900元。关于恢复原状的问题。对于林地中建设的房屋、厂房、墓地，被告张懿斌有管理不善的违约行为，但开挖山脚建设的房屋是否合法建筑及其处理应由政府相关部门认定和处理；对于林地中的简易厂房，现有证据无法判定厂房建造的时间及建造人，原告定南县职业中等专业学校对此可另行主张权利；对于墓地，只有一座是被告张懿斌家族建造的，其它墓地实际侵权人不明确，原告定南县职业中等专业学校可另行主张权利。为保护法人、公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除历市镇中学分部与被告张懿斌于1997年8月8日签订的《关于历市镇中学分部山坡出租合同》；二、被告张懿斌在本判决发生法律效力后10日内支付原告定南县职业中等专业学校违约金人民币12900元；三、驳回原告定南县职业中等专业学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币700元，公告费人民币350元，合计人民币1050元，由被告张懿斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈建平审 判 员  叶越多代理审判员  曾花花二〇一五年十一月十三日书 记 员  刘 文