福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初2467号 原告：福州兴鸿业物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区六一中路28号佳盛广场四层E区。 法定代表人：周湘建，职务执行董事。 委托诉讼代理人：李伟，福建群韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈春永，福建群韬律师事务所律师。 被告：林邦兴，男，汉族，1972年3月25日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：高梅玲（与被告林邦兴系夫妻关系），女，汉族，1975年2月23日出生，住福建省福清市。 原告福州兴鸿业物业管理有限公司（以下简称兴鸿业公司）与被告林邦兴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴鸿业公司之委托诉讼代理人陈春永、被告林邦兴之委托诉讼代理人高梅玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴鸿业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林邦兴向兴鸿业公司支付拖欠的自2012年3月起至2017年12月止的物业管理费16590元及逾期付款违约金（违约金以每月应交物业管理费237元为基数，自2012年3月起按中国人民银行同期同类贷款利率加收50%的标准逐月累计至欠款还清之日止）；2.判令林邦兴承担本案全部诉讼费用。事实和理由：林邦兴系福建省福州市六一中路28号凤翔大第A栋5-A单元业主，兴鸿业公司系该物业服务企业。2004年12月20日，林邦兴与兴鸿业公司签订《物业管理合同》，约定由兴鸿业公司提供物业管理服务，物业管理费为237元/月。合同签订后，兴鸿业公司依约向林邦兴提供了物业管理服务。但林邦兴自2012年3月起不主动履行缴纳物业费的义务，且经兴鸿业公司多次催缴后仍置之不理。截至2017年12月，林邦兴拖欠的物业管理费已达16590元。兴鸿业公司与林邦兴签订的《物业管理合同》合法有效，双方均应诚信履行合同。兴鸿业公司已按照合同约定向林邦兴及小区业主提供物业管理服务，林邦兴拒不支付物业服务费的行为已构成违约，不仅严重地阻碍了兴鸿业公司的管理服务工作，还影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了兴鸿业公司及其他众多业主的利益。为此，兴鸿业公司特向法院提起诉讼，望判如所请。 林邦兴辩称，一、林邦兴未收到兴鸿业公司的催缴物业费的通知；兴鸿业公司主张的2012年3月至2015年9月的物业费，请求权已经超过诉讼时效，应当予以驳回。二、兴鸿业公司提供的物业服务存在诸多问题。1.南边大堂和大堂后面的业主会所，面积大约五百至六百平方米，属全体业主所有，是在广大业主维权下开发商出资装修的出入口，现在被人占用。大堂变成了堆放杂物和停放电动车的场地，乱象丛生，兴鸿业公司不问不管。兴鸿业公司推说开发商没有移交，和物业没有关系。但兴鸿业公司作为物业服务方应收回大堂及会所，归还业主使用并加强管理。2.未做好每天24小时的安全防范工作。2005年，小区有门禁设备可以和各住户对讲，外来人员需业主开门才可进门，物业管理人员会对进出人员进行盘查。现门禁系统已损坏十余年之久，兴鸿业公司未及时维修，致使外来人员随意进出，张贴小广告。推销产品人员、送餐人员随意出入，安全问题频发，业主放在楼道物品时常被偷，甚至发生入户盗窃事件。业主向兴鸿业公司反映问题，公司以监控损坏为由推脱，明显存在失职。3.未做好每天24小时的安全防范工作和消防工作。由于大楼温泉管道经常出现漏水事件，兴鸿业公司为了减少维修次数，动员业主集资更换管道。物业人员为了安装方便，在没有征求大部分业主同意的情况下，把温泉管道安装在业主楼道内，电梯旁边的窗户边，而不是在水表间，破坏的墙体没有及时修复，严重违反了建筑管理规定，既不安全也影响美观，给广大业主埋下安全隐患。万一小孩不小心踩坏管道或踩在管道上爬窗户跌落，后果不堪设想。4.未对公用建筑和设施的进行管理，未维护公共场所的卫生保洁和环境绿化。小区绿化，十年前在广大业主要求下，开发商出资做好了绿化美化。近十年以来，南边绿化被车辆碾压而损耗严重，兴鸿业公司没有及时维护管理，保安也没有制止小车违规停车，致使绿化带不堪入目，物业管理严重失职。楼顶是业主活动晒衣物的场所，现已严重破旧塌陷，也没有及时维修，给业主造成安全隐患。5.对业主反映的“住改商”问题不予处理。小区有些住户将住宅出租给他人做商业用房，有的用作绘画培训班，有的是青年旅馆，人员进出复杂，严重影响其他住户正常生活。林邦兴多次向兴鸿业公司反映问题，但其置之不理。6.未定期向业主委员会和楼宇管理委员会汇报公司财务状况和管理服务状况。电梯内广告收入、路面停车收入等归业主的收入，都没有详细的收入支出账单，全被兴鸿业公司占有。同时，物业费的收支账目维修费用等均未公示。7.根据《福州市物业服务等级标准及收费标准》规定，项目负责人持有物业经理证上岗，有1年以上小区经理工作经验，管理人员，专业人员持有岗位证书和职业资格证书。但小区没有物业经理，小区服务收费窗口处也未看到任何公示。综上，兴鸿业公司严重违反合同规定及相关法律法规，给业主埋下严重的安全隐患。业主的正常生活秩序遭到破坏，物业的管理水平严重落后，致使小区脏乱差，收取的物业费与物业的服务水平标准不相对等，存在很大差距，显失公平。请求法院驳回兴鸿业公司的诉讼请求，让兴鸿业公司承担十年来不完全履行合同义务的法律责任和后果。 本院经审理认定事实如下：林邦兴系福建省福州市六一中路28号凤翔大第A栋5-A单元业主，兴鸿业公司系该物业服务企业。2004年12月20日，林邦兴与兴鸿业公司签订《物业管理合同》，约定由兴鸿业公司提供物业管理服务，按1.5元/月•平方米向林邦兴收取物业服务费。林邦兴房屋面积157.95平方米，每月应交物业管理费为237元。合同还对双方的权利义务、物业管理质量、其他违约责任等进行了约定。合同签订后，兴鸿业公司向林邦兴提供物业管理服务至今。林邦兴自2012年3月起没有交纳物业管理费。 本院认为，兴鸿业公司与林邦兴签订的物业服务合同不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。兴鸿业公司向林邦兴提供物业管理服务至今，林邦兴应依约按月及时交纳物业费，故兴鸿业公司诉请林兴邦依约支付物业费，于法有据，本院予以支持。林邦兴认为兴鸿业公司违反物业服务合同约定，未尽到物业服务义务，可依据相关规定及合同约定向兴鸿业公司主张违约之诉，其以不交纳物业费作为抗辩，事实上侵害的是其他正常交纳物业费业主的权益；同时，由于双方签订的《物业管理合同》对逾期交纳物业管理费的违约责任没有作出约定，且兴鸿业公司在履行物业服务过程中确有存在瑕疵,故本院对兴鸿业公司主张林邦兴支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。兴鸿业公司应当针对林邦兴提出的物业管理服务方面的瑕疵进行整改，力争尽快获得广大业主的满意和支持，以保障物业服务工作的良性循环，与广大业主共同构建温馨、和谐的社区。另，自1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”根据法无溯及力的原则，本院对兴鸿业公司主张的2017年10月1日往前推两年（即2015年10月1日）起至2017年12月共计27个月的物业管理费予以保护，兴鸿业公司的其余诉请超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 一、林邦兴于本判决生效之日起十日内向福州兴鸿业物业管理有限公司支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业费6399元； 二、驳回福州兴鸿业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果林邦兴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费313元，减半收取计156.5元，由福州兴鸿业物业管理有限公司负担131.5元，由林邦兴负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林巧 二〇一八年十一月二十八日 法官助理黄小燕 书记员畅佳佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。