四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初1926号 原告：朱志慧，男，汉族，1970年3月7日出生，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：张万成，四川法银律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：刘利，四川法银律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：林小兵，男，汉族，1968年9月24日出生，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：许国兵，四川元绪律师事务所律师，一般授权代理人。 原告朱志慧诉被告林小兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审判，于2017年5月10日、2018年1月3日、11月7日、11月13日四次公开开庭进行了审理，原告朱志慧及其委托诉讼代理人张万成，被告林小兵及其委托诉讼代理人许国兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱志慧向本院提出诉讼请求：1.确认朱志慧与林小兵双方于2015年7月1日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；2.判令林小兵立即将位于成都高新区中和街道新华社区3组的“嘉年华.御府”3幢2单元18层1803号房屋过户给朱志慧，即办理产权转移登记手续；3.判令林小兵支付违约金10万；4.林小兵承担律师费30000元；5.本案诉讼费、保全费由林小兵承担。因林小兵当庭向朱志慧送达《解除合同通知书》，朱志慧请求法院确认林小兵当庭发出《解除合同通知书》，解除案涉房屋买卖合同的行为无效。对于林小兵当庭递交给的《解除合同通知书》，朱志慧首先不同意解除《房屋买卖合同》，其次认为林小兵当庭发出的解除房屋买卖合同的通知行为与本诉没有关联，请求确认该《解除合同通知书》的行为无效，朱志慧坚持诉讼请求，要求林小兵继续履行合同。最终朱志慧经当庭确认的诉讼请求为：1.确认朱志慧与林小兵双方于2015年7月1日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；2确认林小兵当庭发出《解除合同通知书》，解除案涉房屋买卖合同的行为无效；3.判令林小兵立即将位于成都高新区中和街道新华社区3组的“嘉年华.御府”3幢2单元18层1803号房屋过户给朱志慧，即办理产权转移登记手续；4.判令林小兵支付违约金10万；5.本案诉讼费、保全费由林小兵承担。事实和理由：2015年7月1日，林小兵因急需资金周转，将案涉房屋出售给朱志慧。双方于2015年7月1日签订《房屋买卖合同》，合同约定了以下内容：1、合同第二条约定，转让价款为98万元。合同第三条约定，合同签订之日朱志慧支付80万元，余款在办理产权证后一次性付清；2、合同第四条约定，签订合同当日林小兵将房屋交付朱志慧；3、合同第五条约定，林小兵向朱志慧出具保证书。保证办理产权转移手续时，林小兵无条件配合朱志慧完成转移手续；4、合同第六条约定，如违约，违约方向守约方支付违约金80万元，并承担因诉讼产生的一切费用。合同签订后，朱志慧按约支付了80万元，林小兵向朱志慧交付了房屋，并出具了办理产权过户的保证书。但在朱志慧催告林小兵办理产权转移登记时，林小兵拒不履行合同约定的配合义务，导致案涉房屋至今未能办理产权转移登记手续。朱志慧认为林小兵的违约行为，损害了朱志慧的合法权益，除应履行其过户（办理产权转移手续）义务外，还应承担违约责任，支付违约金，并承担朱志慧为此产生的诉讼费、保全费、律师等费用。考虑合同约定的违约金较高，酌情将违约金由80万元降为10万元。请依法判决。 林小兵辩称，1、林小兵对合同的效力没有争议，在合同上签字、在交接清单上签字、在收条、承诺书上签字均属实，但是朱志慧并没有支付房款，朱志慧违约在先，双方签订的合同并没有实际执行，对于解除合同双方都有通知义务，本次庭审，林小兵正式向朱志慧送达《解除合同通知书》，并同意对朱志慧当庭增加的诉讼请求进行答辩，放弃答辩期和举证期；2、对朱志慧的诉求，请法院裁定驳回。林小兵的代理人在庭后提交代理词称，朱志慧为女儿买婚房，但事前对房屋的位置、质量如何均不知情，不符合交易习惯；买卖双方在交易前互不认识，在1-2小时内完成大宗交易并支付巨额现金且没有中间人，不符合交易习惯；给付巨额现金不符合民间买卖交易习惯，在银行取款50000元要预约，是现金制度，所以通过银行转款更便捷、安全，朱志慧陈述的现金交易地点离银行很近，如果银行转存会更快、更安全，本案具备银行转账的条件，林小兵出具的收条上写的是收到购房款，不是写的收到现金，说明没有给付现金，朱志慧的证人钱某关于800000元现金的来龙去脉陈述矛盾，系虚假陈述。综合判定全案事实，应当认定朱志慧没有支付这个购房款。 经审理查明，2015年7月1日，林小兵（即卖方、甲方，以下简称甲方）与朱志慧（即买方、乙方，以下简称乙方）签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》主要载明：“……卖方持有《商品房买卖合同》以林小兵的名义于2013年11月22日向成都市嘉锦置业有限公司购买位于成都高新区中和街道新华社区3组商品房，因林小兵急需资金周转将该房屋卖给朱志慧……甲乙双方自愿形成买卖关系，并表示不反悔。在平等、自愿、协商一致的基础上……达成如下协议：第一条甲方所售房屋的依据、坐落位置、结构、层次、面积、附属设施：1、甲方所售房屋依据：《商品房买卖合同》（合同自编号：JNH32077）；2、甲方所售房屋位于【嘉年华•御府】3栋2单元18层1803号，卖方2015年7月1日已经取得入户声明，正式声明入户。公寓，测绘建筑面积135.14㎡，其中套内面积109.91㎡，共同部位与共同房屋分摊建筑面积23.23㎡，总价款合计1094634.00元……。第二条：该房屋售价及其他费用：1、甲、乙双方协商一致，甲方出售该房屋总价值为人民币98万元整……包括该房屋的室内设施（光纤、煤气、水电等）。2、出售房屋总价包括出卖方全部款项。3、甲、乙双方达成一致意见，该房屋完成交易后，应相关政策的原因尚不能办理过户手续，在办理产权、土地使用权证卖方无条件的协助乙方办理产权转移，办理产权转移是产生的所有费用由买方承担。第三条付款方式：（1）乙方在签订合同之日一次性支付给甲方购房款人民币80万元……,该款项买方向卖方已经支付完毕。（2）甲方林小兵出具《收条》已收到朱志慧购房款80万元整购房收据一份。剩余的18万在办理产权证后由朱志慧一次性付清。第四条：房屋交付：甲、乙双方在签订合同当日已将该房交付给买方（见交接清单）。第五条其他约定：1、林小兵已向朱志慧出示保证书一份，办理该房屋产权转移手续时，甲方无条件配合乙方完成产权转移手续……第六条违约责任：……如违约，由违约方向守约方支付违约金80万元人民币……”。 同日，林小兵向朱志慧出具收到朱志慧80万元房款的《收条》一份、向朱志慧移交案涉房屋的《房屋及材料交接清单》一份、保证将案涉房屋过户给朱志慧的《保证书》一份。 《收条》载明内容如下：“今收到朱志慧（男，汉族，1970年3月7日出生，住址：江苏省东台市溱东镇罗二村十一组2号，身份证号：3209191970××××××××）购房款80万元。（大写捌拾万元整）”。 朱志慧与林小兵签署的《房屋及材料交接清单》载明，案涉房屋本身及房屋附属的文件资料和钥匙等的移交人为林小兵，接收人为朱志慧，移交和接收时间均为2015年7月1日，移交的东西主要有:“1、位于（嘉华.御府）3栋2单元1803号的房屋一套;2、嘉年华.御府住宅使用说明书2份,原件；3、嘉年华.御府质量保证书2份,原件；4、住宅工程质量分户验收结果表1份,复印件；5、嘉年华.御府治安、消防安全责任书1份,原件；6、嘉年华.御府入户声明1份,原件；7、补充协议（二）1份,原件；8、《承诺书》1份,原件；9、关于推迟交房时间的通知1份,原件;10、《商品房买卖合同》补充协议,1份,原件；11《保证书》1份,原件；12、北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司收款收据3张,原件；13、中国工商银行交易金额单据1张,原件；14、嘉年华国际社区收款收据1张，原件；15、中国银联交易金额单据1张，原件；16、嘉年华国际社区临时管理规约（清水）1份，原件；17、嘉年华国际社区前期物业服务协议（清水）1份，原件；18、《商品房买卖合同》1份，原件；19、感应密码防盗锁用户手册1份，原件；20、智能锁安装说明书1份，原件；21、业主卡3张；22、IC购电卡1张；23、门禁卡3张；24、钥匙3把”。 林小兵出具《保证书》承诺：“本人林小兵，身份证号5102311968××××××××，本人保证嘉年华国际社区3幢2单元1803号房屋面积为135㎡，产权证办理本人全权配合办理相关手续（不收取任何费用）”。 上述房屋交易文件签署后，林小兵主张自己没有收到房款，因此拒绝协助朱志慧过户，案涉房屋至今未办理分户产权至林小兵名下。 关于林小兵是否收到朱志慧应付的80万元房款，本院根据审理采信的证据认定以下事实： 朱志慧和钱某（亦是本案到庭作证的证人）是连襟兄弟，两人均是江苏省来蓉经商的人员，朱志慧是个体工商户“金牛区志信五金机电经营部”的业主，在成都市一环路北一段61号生产资料市场42号经营五金标准件，钱某是个体工商户“金牛区阿鸿不锈钢经营部”的业主，在成都市西一环路北一段134号成都市金牛区川西生产资料市场1区1营业大厅12号经营不锈钢制品、五金产品。钱某同时在成都市金牛区金府路555号万贯五金机电市场会所二楼经营茶楼。杨白涛(音)（以下简称杨白涛）曾经到茶楼喝茶而认识钱某。林小兵和杨白涛有业务往来。 因资金周转需要，林小兵和妻子周某（两人系夫妻关系）商定，将以林小兵名义签订的《商品房买卖合同》中购买的位于成都高新区中和街道新华社区3组的“嘉年华·御府”3栋2单元18层1803号房屋（建筑面积135.14平方米）出售，因林小兵和杨白涛存在债权债务，故，林小兵和周某拟将案涉房屋用于抵偿杨白涛处的债务，杨白涛询问钱某是否需要购房。因钱某和朱志慧是连襟兄弟关系，钱某知道朱志慧正在为女儿寻找婚房，故，钱某通过杨白涛牵线，介绍林小兵将案涉房屋出售给朱志慧。2015年7月1日中午十二点左右，杨白涛陪同林小兵和周某夫妻一起至“嘉年华·御府”的物业服务企业“北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司”办理接房手续，由杨白涛代林小兵支付了接房费用42146.26元，接房完成后，所有接房手续由杨白涛收存，林小兵、周某夫妻自行回家。当日下午14时-15时左右，杨白涛打电话告知林小兵、周某夫妻，买房的人找到了，让林小兵夫妻到证人潘某办公室签订卖房协议。后，林小兵、周某夫妻到达潘某位于成都市金牛区星河路27号附6号的办公室，到达时朱志慧等人已经在此等候，林小兵、周某夫妻与朱志慧双方协商好后，请潘某代为草拟了房屋交易文件（潘某系成都市大公法律信息咨询管理有限责任公司的法定代表人）。 潘某当庭作证陈述，当日（即2015年7月1日），卖房人林小兵一行三四人，朱志慧一行两人来到潘某的办公室。潘某在详细询问卖房人林小兵和买房人朱志慧的情况和意愿后，尤其审查了林小兵向开发商购房的《商品房买卖合同》原件及其他手续，询问了卖房人林小兵房屋是否腾空、买房人朱志慧购房资金是否充足等重要问题，得到林小兵房屋已经腾空、愿意成交的答复后，潘某代双方草拟了包括《房屋买卖合同》一式两份、林小兵签字认可收到800000元房款的《收条》一份、林小兵向朱志慧交付案涉房屋的《商品房买卖合同》及补充协议、业主卡、门禁卡、钥匙等手续的《房屋及材料交接清单》一份、林小兵保证不收取任何费用配合办理案涉房屋相关产权手续的《保证书》一份等房屋交易文件一套。潘某当庭作证称，对卖房人林小兵和买房人朱志慧，自己在代为草拟房屋交易文件以前均不认识，自己是从事法律工作的人，愿意承担证言的法律后果。在代为草拟上述房屋交易文件时，潘某非常慎重，事前详细地审核了卖房人林小兵是否有卖房的条件、是否已经将房屋腾空，草拟上述房屋交易文件前，曾一再向卖房人林小兵强调接房手续（包括接房缴费的发票、电卡、水卡、买房的依据等）和房屋的钥匙非常重要，在没有收到买房人朱志慧800000元房款之前，不能交付给买房人朱志慧。潘某还陈述，林小兵还说因为欠别人货款，房子卖亏了。上述房屋交易文件草拟完成后，潘某将林小兵的购房依据等材料退还给林小兵，并将林小兵签字认可收到800000元房款的《收条》原件交给林小兵，再次强调这些文件和手续、房卡等东西很重要，没有收到800000元房款以前不能交给朱志慧。然后林小兵和朱志慧一行人几乎同时离开潘某办公室去自行办理房屋交接和房款支付的相关手续。 对潘某代为草拟上述一套四种房屋交易文件的事实和过程，朱志慧和林小兵无争议。但林小兵否认潘某曾多次提醒自己在收到800000元房款后才能将案涉房屋的钥匙、合同及代为草拟的《收条》原件等交给朱志慧的证言，并陈述在潘某草拟完上述一套四种房屋交易文件后，自己在潘某办公室提出了由朱志慧转账支付800000元房款，并由朱志慧在潘某办公室抄写了林小兵的账号准备去转账。对此，证人潘某当庭多次否认双方提过转账支付的事情，并作证当时林小兵曾说自己急需用钱，所以要求朱志慧支付现金、不转账。证人潘某还当庭证实，代拟写合同时林小兵说欠别人货款，房子卖亏了，证人潘某当时回答说，房子卖亏了也是你们双方的真实意思表示。证人潘某一再强调自己多次叮嘱林小兵，一定要收到房款后才将房屋的权属依据、房屋钥匙、收到房款800000元的收条交给买房人，并坚决否认双方在其办公室提过用账号转账的事情，并否认朱志慧在办公室写过林小兵的账号。 林小兵的妻子周某当庭作证，林小兵和周某夫妻是将房屋出卖给杨白涛，杨白涛再抵押给朱志慧的，房屋买卖合同上写的买方是朱志慧，是因为房屋当时抵押给朱志慧了。 林小兵在妻子周某当庭作证后，认可了周某的说法，主张自己是将房屋出卖给杨白涛，杨白涛为此给林小兵出具了《欠条》和《收条》，上面的钱杨白涛应该支付给林小兵。对此事实，林小兵当庭出示了杨白涛签字并加盖四川天哲机械设备有限公司公章的《欠条》和《收条》。其中《欠条》的内容为“今欠林小兵现金（258000元）大写贰拾伍万捌仟元，7月8号付158000元（大写壹拾伍万捌仟元正），7月25日付100000元（壹拾万元正）此据。杨白涛。2015.7.1”，《欠条》尾部加盖了四川天哲机械设备有限公司公章。《收条》的内容为“今收到林小兵（男，汉族，1968年9月24日出生，住址：重庆市荣昌县安福镇通安村1组10号，身份证号码：5102311968××××××××）购买四川天哲机械设备有限公司电机产品预付款人民币50万元（大写伍拾万元整），该款冲减时以林小兵在送货单上签字认可的欠款金额为准进行冲减。收款人：四川天哲机械设备有限公司。加盖公章：杨白涛。2015年7月1日”，《收条》尾部加盖了四川天哲机械设备有限公司公章。 本案的争议焦点为2015年7月1日，朱志慧和林小兵离开潘某办公室后，朱志慧是否完成了800000元购房款的支付行为，是交付的现金还是双方协商用债权债务冲抵？林小兵将“收到800000元房款的收条原件”交给朱志慧前，是否实际收到了朱志慧支付的800000元现金或者双方认可用债权债务冲抵以后视为林小兵已经收到800000元购房款？ 朱志慧主张，从潘某办公室离开后，林小兵先拿着相关卖房文件，开车至钱某开的茶楼等候，朱志慧和钱某开车去朱志慧的铺子上拿了500000元现金，至钱某位的铺子上拿了300000元现金，至钱某开设的茶楼，用茶楼的点钞机清点无误后，交给了林小兵，林小兵将把《房屋买卖合同》、签字认可收到800000元房款的《收条》、《房屋及材料交接清单》、《保证书》等房屋交易文件、连同案涉房屋的钥匙、门禁卡、购电卡等全部交给朱志慧，提着装有800000元现金的黑色旅行袋开车离开。 林小兵主张，《房屋买卖合同》、《收条》、《房屋及材料交接清单》、《保证书》等房屋交易文件拟写好以后，林小兵与朱志慧约定不支付现金，而是转账，在潘某办公室朱志慧当着潘某的面将林小兵的账号用纸抄下来，说尽快转款。法庭询问林小兵为什么当日没有收到钱却将确认收到800000元房款的《收条》交给朱志慧，林小兵陈述，因为朱志慧当时说要及时付款，且朱志慧是杨白涛介绍的，所以相信朱志慧会及时转款，就没有等朱志慧转账后就把《收条》给他了。关于房屋的实物交付，林小兵承认自己的购房合同原件、购房发票、房屋附属的文件资料、收房的整套手续、钥匙、业主卡、门禁卡、电卡等已经全部交给朱志慧，但不认可已经房屋实物已经交付。理由是在因为朱志慧未付款，林小兵通过开发商在2016年7月21日更换了业主卡、2016年11月10日更换了门锁。林小兵同时当庭主张，朱志慧将800000元转账给了杨白涛，杨白涛因此向林小兵出具了收到500000元货款的《收条》、欠林小兵款项258000元的《欠条》，欠条里的钱，杨白涛答应要给林小兵的，收条上的500000元加上欠条上的258000元，共计758000元，于800000元尚有42000元的差额，就是杨白涛在跟林小兵一起收房时代林小兵垫付的接房费用（包括维修基金37230元、物业服务费等）。 以上事实，有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，根据朱志慧的陈述、林小兵的陈述、证人潘某的证言、证人周某的证言、林小兵出示的《收条》、《欠条》等证据，应当认定朱志慧的第一期房款800000元已经支付。林小兵提交的证据显示，林小兵通过杨白涛购买了四川天哲机械设备有限公司电机产品，杨白涛送货后，林小兵无钱支付货款，在杨白涛的送货单上签字承认了欠付货款的事实。林小兵陈述，自己出示的《收条》中的500000元加上《欠条》中的258000元，再加上接房费用42000元，就是800000元的观点，除了林小兵自己的陈述，虽然无其他证据佐证，但结合案涉房屋的收房程序由杨白涛代为完结，杨白涛支付了收房的维修基金等款项42146.26元，收房后的业主卡、门禁卡、水电气卡、房屋钥匙、维修基金票据等能证明案涉房屋权属的相关资料，也由杨白涛收存，杨白涛还作主直接寻找买房人，通过钱某牵线促成朱志慧购买案涉房屋的事实，林小兵欠付杨白涛货款的事实和周某夫妻急需资金、低价出售案涉房屋的事实可予以认定。2015年7月1日，杨白涛、林小兵、朱志慧等人在潘某办公室签署《房屋买卖合同》、《收条》、《房屋及材料交接清单》、《保证书》等房屋交易文件后，林小兵应当是在认可朱志慧已经付清首期购房款800000元的前提下，才会将代表案涉房屋权属的“购房合同原件、购房收据原件及包括维修基金发票在内的房屋附属的文件资料全套、收房的整套手续”等、以及代表房屋控制权的钥匙、业主卡、门禁卡、电卡等交给朱志慧，同时将代表收到800000元房款的《收条》原件、代表房屋实物已经交付的《房屋及材料交接清单》原件、承诺协助过户不再收取任何费用的《保证书》原件交给朱志慧。林小兵辩解双方约定转账、自己相信杨白涛所以没等转账就将上述东西交给朱志慧的辩称，与林小兵陈述自己与杨白涛不熟悉、在卖房前一周左右才认识杨白涛的事实矛盾。如果林小兵陈述约定转账支付属实，林小兵陈述是急需用钱才将开发商销售价格高达1094634元的房屋以980000元的低价亏本出售，那么，在签订合同、交付房屋钥匙和手续及《收条》的当日，林小兵为何不等着朱志慧马上转账？林小兵陈述是因为相信杨白涛所以没等朱志慧转账就将《收条》交给朱志慧，但同时林小兵又当庭陈述自己和杨白涛刚认识一周左右，还陈述案涉房屋是杨白涛所在公司抵工程款给自己的等等，林小兵既拿出杨白涛出具的收500000元款项冲抵货款的《收条》，又陈述与杨白涛没有购销合同关系；林小兵主张朱志慧没有支付800000元房款，但又当庭陈述杨白涛答应把钱给林小兵……林小兵几次开庭中陈述的事实前后矛盾，不足以采信。其次，林小兵在2015年7月1日就已经将案涉房屋交付给朱志慧、《收条》原件也交付给了朱志慧，为何急需用钱的林小兵没有拿到一分钱，却不着急找朱志慧索要，而是在一年以后才将房屋钥匙更换、业主卡更换？综上，本院认为，林小兵将收到800000元房款的《收条》原件交给朱志慧，是认可了朱志慧已经支付首期房款的事实，至于是实际收到现金还是同意朱志慧将款项转付给杨白涛以冲抵自己欠杨白涛的货款，不影响认定林小兵认可已经收到房款800000元的事实；林小兵将案涉房屋及房屋的购房合同、钥匙、门禁卡、业主卡等交给朱志慧，系履行案涉房屋实物的交付行为，根据双方在《房屋买卖合同》中的约定，林小兵应在案涉房屋能够办理分户产权时，协助朱志慧将案涉房屋过户登记至朱志慧名下，在完成过户手续后，朱志慧应向林小兵及时支付剩余的购房款180000元。要完成过户到朱志慧名下的合同义务，林小兵应先从开发商那里办理分户不动产登记证，然后再协助朱志慧办理过户手续，根据双方签订的《房屋买卖合同》，办理不动产登记的手续和办理过户手续的所有费用，应由朱志慧承担。 综上，朱志慧、林小兵签订《房屋买卖合同》，是真实自愿的法律行为，《房屋买卖合同》合法有效。朱志慧已经按照《房屋买卖合同》第三条第（1）项的约定，支付首期购房款800000元，林小兵不享有约定或者法定解除权，林小兵当庭向朱志慧发出《解除合同通知书》解除案涉房屋买卖合同的行为无效。双方在《房屋买卖合同》第六条第1项中约定的违约金为800000元，朱志慧要求林小兵支付100000元违约金，本院根据双方交易的具体情形，酌情支持50000元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告朱志慧与被告林小兵双方于2015年7月1日签订的《房屋买卖合同》为有效合同； 二、确认被告林小兵当庭发出《解除合同通知书》，解除案涉《房屋买卖合同》的行为无效； 三、被告林小兵在本判决生效后十五日内协助原告朱志慧将位于成都高新区中和街道新华社区3组的“嘉年华.御府”3幢2单元18层1803号房屋过户登记至原告朱志慧名下； 四、被告林小兵在本判决生效后十五日内支付原告朱志慧违约金50000元。 五、驳回原告朱志慧的其他诉讼请求。 本案案件受理费7395元,由被告林小兵承担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐永红 二〇一八年十一月十三日 书记员  李娇娇