广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初4889号 原告：颜冰冰，女，1983年12月22日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：陆山雨，广西志明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙启林，广西志明律师事务所实习律师。 被告：周少艳，女，1970年3月17日出生,汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：丁挥,广西欣和律师事务所律师。 第三人：南宁恒创房地产经纪有限公司，住所地:南宁市青秀区东葛路161号绿地中央广场A2号楼1单元九层905号。统一社会信用代码：914501037968366118。 法定代表人：王志明，总经理。 委托诉讼代理人：黄香林，该公司员工。 原告颜冰冰与被告周少艳、第三人南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称恒创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告颜冰冰的委托诉讼代理人陆山雨、被告周少艳的委托诉讼代理人丁挥、第三人恒创公司的委托诉讼代理人黄香林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜冰冰向本院提出以下诉讼请求：一、判决解除原告与被告、第三人于2018年5月2日签订的合同编号为0206718的《房屋买卖合同》；二、判决被告支付原告违约金17400元（违约金计算方式：以房屋成交价58万元为基数，按每日1‰，从2018年5月3日起暂计算至2018年6月3日，以后续计至付清之日止）；三、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月2日,原、被告通过南宁恒创房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》,约定原告将其位于南宁市产权面积为54.21平方米的商品房出售给被告。合同约定房屋成交的总价款为58万元,定金5万元,违约金按每日1‰计付。合同签订当天被告应付给原告定金5万元,但被告并未支付定金给原告,其口头承诺会第二天支付。第二天(即2018年5月3日)被告也未支付给原告定金,且一直至今未能联系上被告。期间,南宁恒创房地产经纪有限公司也给被告发了履约催促函，但被告仍未出面解决此事。合同第十三条约定:买方未能按时履行合同的,每逾期一天,按该房屋成交价的千分之一支付违约金,直至买方履行完为止。被告的行为严重违反了法律的规定及合同的约定。为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请公正裁决。 被告周少艳辩称：一、涉案房屋还在银行抵押,没有经过银行许可不能出售，且签订合同时原告故意隐瞒房屋有抵押的事实，故涉案合同为无效合同；二、即使合同有效,原告只是失去交易机会,第二次交易机会或许更高,原告的诉讼请求没有事实和法律依据；三、关于定金问题,合同双方约定是被告看房后付定金,但原告拒绝给被告看房，被告未付款是由于原告失信行为导致；四、按照原告提交的合同显示，被告先要付27万元的房款给银行用于清偿按揭贷款,后面26万元才是交给原告的实际房款,原告所主张的成交价58万元没有依据；五、关于原告主张的违约金,该违约金不符合法律规定,即使合同有效成立,但原告只是丧失交易机会。根据《合同法》规定,如果是因为被告不履行合同,那么要承担的责任只是缔约过失的责任,即被告仅需支付原告当天签订合同的误工费。 第三人恒创公司述称：案涉合同合法有效，房屋有抵押不影响交易，被告单方面违约。签订合同当天，原告已经将房产证交给被告查看，随后双方持房产证去查档，被告已经事先知道涉案房屋有银行抵押等信息。签订合同后，被告没有履行合同义务，原告及第三人联系被告，但被告置之不理。 经审理查明：2018年5月2日，以原告为卖方、被告为买方、第三人为经纪方，三方签订合同编号为0206718的《房屋买卖合同》，合同约定：买卖之房屋（以下简称该物业）地址为房，建筑面积54.21平方米（最终以房产证面积为准）；卖方持有该物业之权属证明（房产证号：02××56），卖方保证该物业符合出售条件，且对该物业享有完整处分权；买卖双方同意该物业成交价为人民币伍拾捌万元整。买方一次性付款，且买方代卖方偿还银行贷款，于2018年5月2日支付人民币伍万元整，卖方收到全额定金3个工作日内向抵押银行申请提前还贷手续，买方同意在经纪方或卖方收到银行通知提前还贷之日起7个工作日内将首期房款（不含定金）人民币贰拾柒万元整转入卖方银行贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应房款。卖方应在收到买方首期楼款之日起5个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在3个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续，如因南宁市房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟。提前偿还贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。部分楼款共计人民币贰拾陆万元整买方应在买卖双方到南宁市房屋产权交易中心成功受理本次交易过户手续，并取得受理通知单当天内付清。本次交易所产生税费由买卖双方按相关部门规定各付各税。卖方收到全部楼款即刻交房给买方。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方,或者因违约而无法将该物业售予买方的,卖方须无息退还买方已付的所有款项(包括已支付的咨询及中介服务费)外,并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方,以弥补买方之损失,但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失,且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业,或者未能按时履行合同的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金,直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。买方不能按本合同约定买入该物业,或者因违约而无法买入该物业的,在经纪方发出通知买方到贷款银行签署《个人住房借款合同》或通知至房屋产权交易中心办理房产过户手续签署《存量房买卖合同》后十个工作日内,仍未能履行本合约之条款以至本合同不能顺利完成,本合同自动解除,买方应按本合约的有关违约规定承担违约责任,同时,买方已付之款项作为约金由卖方没收,而卖方有权再将该物业售予他人,但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失,买方未按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金,直至买方履行完全合同的其他义务止。合同签订后，被告没有履行合同约定的义务。原告为此于2018年6月8日诉至本院，提出如前诉请。 另查明：涉案房屋坐落于，房屋所有权证号为邕房权证字第××号，载明的房屋所有权人为原告颜冰冰，2010年9月向广西泛宇房地产开发有限公司购买，2011年3月8日办理抵押登记，权利人为中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，权利价值396446元。原告颜冰冰曾于2018年5月2日到南宁市不动产登记中心申请查询该房屋档案信息。 本院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。被告虽辩称涉案房屋有银行抵押，未经银行同意不得出售，且签订合同时原告故意隐瞒房屋有抵押的事实，案涉合同为无效合同，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，物权是否变动，并不影响合同的效力，且房屋有抵押并不影响交易，由买方代为清偿银行贷款，解除抵押后再交易过户为常见的交易方式之一，此外，从合同约定的付款方式中约定买方代为清偿银行贷款、签订合同当天原告到南宁市不动产登记中心查询涉案房屋信息以及当事人签订标的价值较大的房屋买卖合同所应负有的审慎义务来看，被告签订合同时已知道房屋有抵押更符合常理，因此，对被告上述抗辩理由，本院不予采纳。 关于合同应否解除的问题。合同签订后，被告作为先履行的一方，至今一直未履行合同约定的义务，且从其表现的态度来看，亦无继续履行合同的意向，合同的目的已不能实现，原告要求解除其与被告、第三人之间签订的《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院依法确认原告与被告、第三人于2018年5月2日签订的合同编号为0206718的《房屋买卖合同》于被告收到原告起诉状的2018年6月29日解除。 关于违约金的问题。因合同的解除为被告违约所致，原告有权要求被告按合同约定支付违约金。合同第十三条约定，买方未按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金,直至买方履行完全合同的其他义务止。合同第三条约定，双方达成的房屋成交价为58万元，该成交价在市场价格正常范围之内。被告主张房屋成交价为约定后期支付的26万元，与事实不符，本院不予采信。因此，原告请求违约金以58万元为基数，自2018年5月3日起至被告周少艳付清违约金之日止，按日利率1‰计付，于法有据，本院予以支持。但总额不应超过房屋成交价的百分之二十。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告颜冰冰与被告周少艳、第三人南宁恒创房地产经纪有限公司于2018年5月2日签订的合同编号为0206718的《房屋买卖合同》于2018年6月29日解除； 二、被告周少艳支付原告颜冰冰违约金（违约金的计算方式：以58万元为基数，自2018年5月3日起至被告周少艳付清违约金之日止，按日利率1‰计付，总额以11.6万元为限）。 案件受理费235元，由被告周少艳负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄子祥 人民陪审员  莫艳林 人民陪审员  张小伟 二〇一八年十一月六日 书 记 员  冼 娜