浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0723民初2630号 原告：浙江熊鼎工贸有限公司，住所地：浙江省金华市武义县王宅镇双岩路265号。 法定代表人：章进税，执行董事。 委托代理人：周学军，浙江五义律师事务所律师。 被告：武义华琳工具厂，住所地：武义县百花山工业区桂花路20号。 负责人：徐超明。 被告：徐超明，男，1980年7月7日出生，汉族，住永康市。 被告：施梅景，女，1976年3月19日出生，汉族，住永康市。 共同委托代理人：应龙雨，浙江时效律师事务所律师。 第三人：永康市家德旺工贸有限公司，住所地：浙江省永康市西溪镇西塘村149号。 法定代表人：陈红娃。 原告浙江熊鼎工贸有限公司（以下简称熊鼎公司）为与被告武义华琳工具厂（以下简称华琳工具厂）、徐超明、施梅景房屋租赁合同纠纷一案，于2018年8月15日向本院起诉，本院于当日受理立案后，依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。本院为了查明案件事实，依法追加永康市家德旺工贸有限公司（以下简称家德旺公司）为第三人参加本案诉讼。本案于2018年9月12日、9月25日、11月5日三次公开开庭进行了审理。原告熊鼎公司的委托代理人周学军、被告施梅景及三被告共同委托代理人应龙雨、第三人的法定代表人陈红娃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊鼎公司诉请要求：1、判令被告华琳工具厂返还原告2018年6月1日至2018年11月20日期间的厂房租金402876.71元及水电押金20000元；2、被告徐超明、施梅景对被告武义华琳工具厂的还款责任承担连带清偿责任；3、由三被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2017年11月7日原告与被告华琳工具厂签订的房屋租赁合同，约定被告华琳工具厂将坐落于武义县百花山工业区桂花路20号约9000平方米的厂房出租给原告使用，厂房年租金85万元，期限一年，自2017年11月21日至2018年11月20日，同时原告还须向出租方交纳水电押金2万元，合同还对其他相关事项作了具体约定，被告施梅景作为华琳工具厂的实际控制人在合同中签字盖章。合同签订后，原告按约向华琳工具厂及施梅景支付了全部的租金85万元及水电押金2万元。原告在与被告华琳工具厂、施梅景签订房屋租赁合同时就已明确口头告知被告原告所承担的厂房系原告与家德旺公司（法定代表人陈红娃，以下简称家德旺公司）合作共同生产，厂房共用、工人共用、设备共用，施梅景对此无异议。2018年1月华琳工具厂因原告之前的厂房承租人武义中弋工贸有限公司（以下简称中弋公司）生产经营不善拖欠工人工资、房租等未付，中弋公司原留在华琳工具厂的一批机器设备经法院处理后由杨锦康与陈红娃共同出资以14.5万元的价格从潘文权处购得。为防止三被告在原告承租期满搬离该厂时以中弋公司尚欠租金未付等理由阻止原告将所购机器设备搬离出厂，施梅景在设备购买协议中签字确认所购机器设备所有权已归杨锦康、陈红娃所有。因原告公司与陈红娃所经营的家德旺公司在经营、用工等方面上经常发生矛盾加之市场房屋租金猛涨，2018年4月27日，华琳工具厂向原告发送通知，以原告存在分租行为构成违约为由通知原告要么加房租按年租金140万元、土地使用税每平方8元的价格续租；要么15天内搬离该厂。5月，原告将公司的机器设备等变卖用于支付工人工资。5月24日陈红娃将与杨锦康共同购买的原中弋公司的机器设备在未经杨锦康同意的情况下以12万元的价格出卖给陈红娃的兄弟陈聪，陈红娃将本属杨锦康的6万元（实际为5.5万元）交到劳动监察大队用以支付工人工资，当晚，陈红娃搬走全部设备逃离华琳工具厂。5月底，因承租厂房内的工人已全部遣散，机器设备已全部处理，原告雇车前往华琳工具厂搬走剩余的物品，被告施梅景只同意原告搬走叶凌诈骗一案作为罪证被公安查封的七个钢带、镀锌卷，其余的防火板等物品拒绝让原告搬走。2018年6月14日原告向华琳工具厂致函，要求其退还剩余的租金及水电押金。但华琳工具厂却以未腾空、未办理交接手续等为由回复拒不返还。6月底左右，三被告为达到侵吞原告房屋租金及水电押金的非法目的，又偷偷将陈红娃的家德旺公司召回，以造成原告一直未将厂房腾空的假象。原告认为，原告已按被告华琳工具厂的要求搬离所承租的厂房，华琳工具厂理应向原告退还剩余的房屋租金及水电押金，被告徐超明作为该厂的负责人理应承担无限清偿责任。施梅景作为该厂的实际控制人，应与徐超明一起共同承担连带清偿责任。 被告华琳工具厂、徐超明、施梅景答辩称：原告诉请理由不足。一、被告主体资格问题，徐超明是华琳的投资人，企业还存在，应由企业承担责任，而不是由投资人徐超明承担，施梅景是华琳的聘用人员，代表行使职权，不应将其作为被告。二、原告要求返还租金和水电费押金的理由不充分，证据和事实理由有：1、租赁合同还未解除，原告至今还在使用，家德旺和熊鼎是合租的，无论哪一方在使用都不影响合同的履行；2、起诉状中原告说2018年5月份已经搬离厂房，被告在签订合同时将厂房和机器设备移交给原告使用，如果搬离，没有证据证明办理了交接手续；3、被告没有违约，合同第五条和第八条都有规定，不能转租、分租、转让等，如果本案的厂房原告自己使用，矛盾就不会发生，但是原告没有经过被告同意与第三人合租，存在违约行为，在2018年4月份，双方因为经营中的事情闹矛盾、打架，被告才得知合租的情况，才发了4月27日的函。根据以上三点意见，原告的诉请没有理由，建议法庭驳回。 第三人家德旺公司答辩称：原告没有告知第三人停工或者搬走，到现在为止尚有东西留在厂房内，第三人只是在使用一部分设备，使用的只是4000平方的厂房。去年11月，第三人看到电视广告有厂房出租，过去看时碰到了原告公司的杨锦康，当时说好分租一部分给第三人，当天就付了1万元定金，后续通过银行付了44万元租金。第三人去年11月就搬进去生产，原告在今年2、3月份才搬进来。第三人搬进去后原告与其商量说厂房合用，一部分工人和流水线合并，这样省一点，第三人同意了。后来双方因向财务打款发生争执，到今年3月20日左右工人开始闹要发工资，4月10日左右工人向劳动局投诉，第三人在4月15日左右把自己的工资发了，原告没钱发工资就停工了。4月劳动局介入后事情闹大，房东出面调解过，之前第三人与房东没有接触过。5月份的时候劳动局将原告和第三人共同买来的设备卖了付工人工资，当时只是卖的设备搬走，第三人其他设备并没有搬走，一直还在生产。原告在五月初因环保局来查停止生产，之后机器设备搬走，但没有任何人来说过不做了。被告发的函第三人也不知道。要求驳回原告的诉请。 原告为证明其主张，向本院提供证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明、个人独资企业登记基本情况、身份证明，证明原、被告身份及诉讼主体资格。 2、房屋租赁合同，证明原、被告之间的房屋租赁关系、年租金、租期、水电押金等； 3、收款收据、收条，证明原告已支付租金85万元，水电押金2万元，半年土地使用税2.7万元，共计89.7万元； 4、设备购买协议、转让协议，证明中弋公司将设备出卖给潘文权后，潘文权出卖给杨锦康及陈红娃二人并由施梅景确认，即被告明知厂房由原告和第三人共同使用而予明示同意的事实。 5、协议，证明潘文权所购买的共用机器设备被陈红娃以其兄弟陈聪名义作价12万元于2018年5月24日买走，陈红娃于当日搬离厂房； 6、照片，证明原告于2018年6月26日最后将卷材搬离厂房； 7、华琳通知，证明华琳工具厂以原告存在分租违约行为通知原告要么加租金，要么解除合同，15天内搬离； 8、熊鼎通知书，证明原告通知被告华琳工具厂退还剩余房屋租金及水电押金； 9、回函，证明被告认为原告未腾空、违约、未办理交接手续等不同意退还租金及水电押金。 10、银行流水、徐林兵跟施梅景结婚登记申请书、永康市昌盛门业有限公司武义分公司的登记资料，三组证据证明施梅景与华琳工具厂有密切关系，是实际控制人。 11、申请证人杨某1、谢某、曾某、陈某出庭作证，证明原告和第三人停止生产、搬离厂房的事实。 杨某1主要证言：证人为杨锦康的儿子，杨锦康是原告的老板，证人在厂里做采购的工作。被告华琳工具厂曾经给原告寄过一份通知，要求原告提前搬走，原告在5月底就搬清了，有些没搬走的是被告不让搬。收到函的时候原告因自己的原因已经接近停产，收到后就搬走了。第三人在2017年11月就搬进来，原告在今年2月份搬进来，第三人是5月24日晚上一、二点搬走，原告大概是5月26日搬走。第三人过了半个月又搬回，证人在听别人说了后大概6月底7月初回去看过，不让进入厂房。大概5月20日左右施梅景拿清单过来核对过设备。 谢某主要证言：证人为杨锦康的供货商，做包装的。2018年5月23日杨锦康叫证人将没有用掉的包装拉回去，当时他们工人因没有解决工资问题在闹，把门拦住不让走。证人当天拉了一车包装走，第二天下午又拉走一车。扣掉拉走的货，杨锦康尚欠证人七万多元，所以证人很关注原告的动态。6月1日，杨某1叫证人过来说要不要模具，后来将模具卖给一个收废品的共3815元。证人6月中旬去到他们厂里，有两个老人不让他进去，后来知道他们的合伙人又在那里生产。6月1日去拉废铁时厂里已经空了。他们的合伙人是个女的，认识但没有接触过，是搬到百花山这边才有合伙人的。厂里5月份就出现很多状况，里面情况太复杂，也讲不清楚。 曾某主要证言：证人是原告的供货商，做门头的。从去年在王宅就开始向原告供货，后来到新厂也是向原告供货，到5月份听到工人说厂里不正常了。证人5月29日去厂里，什么都没有了，人去楼空。 陈某主要证言：证人的朋友在五月二十几日介绍证人给一个姓杨的拉钢带，在黄大路不远处的地方。钢带放在走廊上有六卷多，具体厂房里面没有去看过，没看到人也没听到生产的声音，就碰到一个收废铁的，大概是早上八点左右。 三被告为证明自己的主张，向本院提供证据： 1、华琳出租给熊鼎移交的设备清单，证明设备原告没有交还给被告； 2、关于熊鼎分租给家德旺的基本情况说明，证明原告和第三人转租的关系； 3、聘用合同、委托书，证明施梅景实施的是职务行为； 4、转账凭证，证明第三人支付租金给原告，双方是合租关系的事实； 5、申请证人杨某2出庭作证，证明厂房一直未腾空的事实； 杨某2主要证言：2018年3月17日，杨锦康雇佣证人去原告公司做钣金和装配，过去后才知道原告和第三人合伙，到现在还在厂里做。现在杨锦康不在厂里，但东西还在，包括防火板、油漆，机器设备不清楚。证人帮原告找了几个临时工（程维开、郭伟、李良成）做门面折弯和焊接，还有四千多工资没有付，证人自己的工资已经在劳动局领了。当时证人和其他员工是给两边都做，两边发工资，4月份杨锦康工资发不出来闹到劳动局，杨锦康早就找不到人，有什么事情是他儿子出面，他儿子五月份走了，现在还经常回去拿东西。证人现在还在那里工作，是第三人在经营。第三人没有搬出去，也没有停工。 经被告华琳工具厂申请，本院依法从武义县劳动监察大队调取笔录两份，证明原告与第三人之间的关系。 第三人未提供证据。 对于上述证据，经庭审举证质证，本院认证如下： 1、对于原告证据1、2、3、4、5、7、8、9及被告证据1、劳动监察大队的笔录，原被告、第三人对真实性均未提出异议，本院认为该部分证据来源合法，依法对真实性予以确认；2、对于原告证据6，被告和第三人表示不知道，本院认为该证据与证人陈某的证言能相互印证，故依法对该证据和证人陈某的证言予以采信；3、对于原告证据10，被告认为与本案无关联，应以工商登记为准。本院认为该三份证据尚无法证明施梅景系华琳工具厂的实际控制人，不予确认；4、对于被告证据2，因第三人法人已出庭陈述，应以第三人庭审陈述为准；5、对于被告证据3，因该组证据系被告自行出具，无法确定其在租赁合同签订时已存在，本院不予确认；6、对于被告证据4，因原告对分租给第三人的事实无异议，第三人支付租金多少及如何支付与本案并无实际关联，且相应的转账记录无法反映款项是直接支付给原告，故对该组证据不予确认；7、对于原告提供的证人杨某1、谢某、曾某及被告提供的证人杨某2的证言，其中双方无争议的部分本院予以确认，对于双方有争议的部分，结合全案其他证据综合认定。 综上，本院认定事实如下：2017年11月7日，被告华琳工具厂（甲方）与原告熊鼎公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将坐落于百花山桂花路20号厂房约9000平方米租赁给原告使用，租赁期限2017年11月21日至2018年11月20日，年租金850000元。合同第三条第5款规定，乙方须向甲方交纳水电押金20000元，待合同终止及费用结清、场地交接完成后，退回乙方。合同第四条第二款约定，合同期满后且不续租情况下，乙方需将甲方的生产设备及模具完好无损的如数交还给乙方，如数量缺少或设备损坏乙方需按市场价赔偿给甲方。合同第五条第2款约定，乙方擅自将承租房屋转让他人使用，甲方有权终止租赁合同，同时按约定租金的5%向甲方支付违约金，以天数计算。合同第八条第一款约定乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股与他人调剂交换的，甲方可以终止合同，收回房屋。合同签订后，原告陆续支付了850000元租金及20000元水电押金，另支付了土地使用税半年27000元。同时，被告华琳工具厂也将厂房内的设备、模具等（包括上一承租户中戈公司的设备）移交给原告使用，双方罗列了清单。 2017年11月，原告熊鼎公司又与第三人家德旺公司达成口头协议，将承租的厂房部分转租给家德旺公司使用，双方约定由两公司共用厂房和流水线，并共用一部分工人以节省开支。第三人于当月搬入该厂房作业，原告于2018年2月搬入。2018年1月，案外人潘文权购买了属于中戈公司的设备，并转售给杨锦康（原告的实际管理人）与陈红娃（第三人法定代表人）。 2018年3月，因资金紧张未能如期发放工人工资，原告与第三人发生争议。2018年4月工人向武义县劳动监察大队投诉后，陈红娃将向中戈公司购买的设备以12万元出售给他人用于发放工人工资。2018年4月27日，被告华琳公司向原告发送通知，表示发现原告有分租行为，已违约，要求原告选择以下方式解决：1、从2017年11月7日起房屋租金按市场价160平方米/元计算，年租金为140万元，土地使用税每年按8平方米/元计算；2、解除合同，限收到通知后15日之内搬离厂房。请原告考虑之后告知以何种方式解决，与被告协商。原告于隔日收到该函。 2018年5月底，原告停止生产经营，并将大部分设备材料搬离厂房，目前尚留有部分材料未搬离。2018年6月14日，原告向被告华琳工具厂发送通知函，表示不存在分租行为，加租金的要求无法接受，现已于2018年5月20日搬离，故要求被告在收到通知之日起五日内退还剩余租金424998元及20000元水电押金。被告华琳工具厂收函后于2018年6月18日复函表示：1、租赁厂房未腾空，尚有分租人家德旺公司仍在经营，原告须将租赁厂房腾空后交付被告，并结清土地使用税、水电费，再进行清算；2、原告违约在先，应承担违约责任。原告将厂房擅自分租给他人，根据合同第五条、第八条的规定，被告公司发出通知，原告接到通知后未能终止分租行为，收回并搬离租赁房屋，也未按市场价格交付租金，应承担违约责任；3、未办理交接清算手续。按照合同约定，租赁期满，原告应将生产设备、模具完好无损的如数交还被告公司。但原告搬离之后，未告知被告，也未向被告交还生产设备及模具，未进行清算。综上，原告要求退还租金及水电押金没有事实依据，极其不合理。被告要求原告将厂房腾空结清费用，办理交接清算手续后再协商解决。 之后，原告与被告华琳工具厂、第三人三方经过多次协商，未能自行解决，故原告提起本案诉讼。另查明，第三人家德旺公司目前还在被告华琳工具厂内生产经营，未搬离。 本院认为，本案原告熊鼎公司与被告华琳工具厂之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应根据合同约定履行相应的权利义务。对于双方争议的合同是否已解除的问题，在2018年4月27日，被告华琳工具厂通知原告要求涨租金或解除租赁合同后，原告于2018年6月14日明确通知表示搬离厂房不继续承租，可以认为双方已经达成了合同解除的合意，故在华琳工具厂收到该通知（无签收记录，以回函时间为准）之时，可视为该合同已经解除，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年6月18日已协商解除。 对于是否应退还租金的问题，双方合同并未对中途解除合同剩余租金的处理进行过约定，故对合同解除腾空后的租金本应依法予以返还。但本案合同虽然已解除，原告却并未与被告办理交接手续并腾空厂房，其转租的第三人家德旺公司在2018年6月下旬至今仍在继续使用厂房。虽然原告主张家德旺公司在2018年5月24日已经搬离厂房，半个月之后才搬回，应视为家德旺公司已经腾空，但原告并未提交其与家德旺公司解除转租合同并要求其腾空的依据，即使家德旺公司在此期间停止过生产经营，并不代表当时转租行为已经终止。家德旺公司作为原告的转租方，其在原、被告合同解除后仍一直继续占有使用厂房，其行为及于原告，华琳工具厂可以要求原告承担相应的占有使用费用，故原告要求华琳工具厂退还房屋租金的诉请，依法不予支持。对于水电押金，根据合同约定应待场地交接完成后退还，目前尚不符合退还条件，依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、六十条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告浙江熊鼎工贸有限公司的诉讼请求。 本案受理费7644元，保全费2620元，合计10264元，由原告浙江熊鼎工贸有限公司承担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  叶 青 人民陪审员  顾小芳 人民陪审员  罗朱清 二〇一八年十一月二十七日 代书 记员  廖 韵