苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第01484号原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江路378号天隆大楼6746室。负责人夏绍飞，该公司董事长。委托代理人虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。被告纪萍。被告徐骞。原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司与被告纪萍、徐骞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2015年10月8日、11月11日公开开庭进行了审理，原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司的委托代理人虞晓锋，被告徐骞到庭参加诉讼。被告纪萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司诉称，被告向金科集团苏州房地产开发有限公司购买坐落于苏州高新区枫津大街88号枫景颐庭（二期）222-3号606室的商品房，同时《前期物业服务协议》中第九条对物业服务费的缴费标准进行了约定，具体内容为花园洋房按照建筑面积每月每平方米4.08元收取，《前期物业服务协议》第二十七条和《临时规约》第七章第一条约定了业主不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，每日按应交费用总额的千分之三支付违约金。原告作为金科集团苏州房地产开发有限公司委托的对枫景颐庭小区进行物业服务的前期物业服务公司，在为该小区提供物业服务的前提下依法有向小区业主按约收取物业服务费的权利，但被告自2014年1月1日起至2015年6月30日止无理由拒付17个月物业费，共计9274.55元，违约滞纳金9214.46元。原告多次催讨未果，特诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业费9274.55元；2、被告支付所拖欠物业费之违约滞纳金9214.46元；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告当庭变更诉讼请求为：1、被告支付原告拖欠的物业费9983.25元；2、被告支付拖欠物业费之违约滞纳金2087.64元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告徐骞辩称，原告在提供物业服务过程中存在下列问题：安全管控有问题，小区内经常发生盗窃、尾随现象；物业用房从未向业主公示，业主从不知情；小区内没有任何公共设施，不排除原告擅自更改的可能；未经业主同意，在小区内大量设置广告；未经业主同意，私自在小区内顶层设置电信、联通、移动发射塔；电梯经常发生故障，至今未解决；至今未为小区开设北门；小区消防通道违章搭建，消防通道被占用；不提供车库规划图纸、地下车库节能改造工程未征求小区业主意见；未经业主同意将保洁外包，降低服务标准；从未公示物业费用收支账目；不配合成立小区业委会；被告家中漏水，要求物业修理，物业推脱；原告两个车位都与合同所载明的位置不符，多次与物业沟通未果。因此，其不愿意缴纳物业费。被告纪萍未答辩。经审理查明，金科集团苏州房地产开发有限公司系位于苏州市高新区枫津大街88号枫景颐庭（推广名“金科王府”）小区的建设单位。2012年，金科集团苏州房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆金科物业服务有限公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定由乙方为该小区提供物业服务，期限自2012年10月1日0时起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。合同第九条约定：在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按每半年度计收（每年在1月10日前及7月10日前履行交纳义务）。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定，业主负连带缴纳责任）：花园洋房：4.08元/月·平方米（包括代收代缴费）；…合同第二十七条约定：甲方、业主或使用人违反本合同第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额的万分之五的标准向乙方支付违约金。合同另对其他相关事宜进行约定。同时，金科集团苏州房地产开发有限公司针对该小区拟定《临时管理规约》及其附件，就物业的使用、物业的维护、物业的管理、业主的共同利益、违约责任、装修管理、清洁与保洁管理、绿化管理、安全防范管理、消防管理、停车库（场）管理等相关问题进行了规定。其中，第五章“物业的管理”第五条规定：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润），双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行：1、花园洋房：4.08元/平方米·月（包括代收代缴费）；…第七条规定：物业服务费（含车位物业服务费）按半年度交纳，每年上半年的物业服务费在该年的1月10日前、下半年的物业服务费在该年的7月10日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳；缴费时间和缴费方式如有变更，以物业服务企业另行通知为准。第七章“违约责任”第一条规定：业主（使用人）违反本规约及前期物业合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴纳费用总额3‰的标准向物业服务企业支付违约金…被告纪萍、徐骞系夫妻关系。2012年6月19日，两被告与金科集团苏州房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定后者向前者购买其开发的苏州市高新区枫津大街88号枫景颐庭222幢606室房屋一套，建筑面积135.95平方米，总价1750000元。当日，两被告签署《承诺书》一份，其内容如下：本人为枫景颐庭小区222幢6楼06号房屋的业主，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，保证物业管理工作正常进行，本人同意并声明如下：一、确认已详细阅读金科集团苏州房地产开发有限公司拟定的“金科·枫景颐庭业主临时管理规约”；二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反临时规约的法律责任并同意对该物业使用人违反临时规约的行为承担连带责任；四、本人同意在该物业转让、馈赠或变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书，在建设单位/物业管理企业收到有效的新承诺书前，本承诺书仍然继续有效；五、本人对临时规约的内容及后果均已知悉，并确认不存在重大误解、显失公平的情形。2013年6月19日，枫景颐庭222幢606室房屋办妥产权登记，两被告为产权人，建筑面积135.95平方米。因被告未按期缴纳2014年1月1日至2015年4月30日期间的物业费，原告曾委托律师向其发出《律师函》，但被告收悉后仍未缴纳，原告故诉至本院。另查明，重庆金科物业服务有限公司于2011年3月29日变更名称为重庆市金科物业服务有限公司，于2014年4月16日变更名称为金科物业服务有限公司，于2015年7月8日变更名称为金科物业服务集团有限公司。诉讼中，金科物业服务集团有限公司向本院提交《证明》一份，明确授权其下属分公司即本案原告履行其与金科集团苏州房地产开发有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》。庭审中，原告关于被告结欠的物业费及违约金计算方式如下：物业费：第一阶段2013年1月1日至6月30日，共计6个月，其中1月、2月未装修打七折，应缴纳物业费2995.26元，业主收房时缴纳3329元，尚有余额333.74元；第二阶段2013年7月1日至2013年12月31日，共计6个月，应缴纳物业费3328.06元，扣除上期结余，本期欠缴2994.32元；第三阶段2014年1月1日至2014年6月30日，共计6个月，应缴纳物业费3328.06元，开发商减免到账2440.57元，本期欠缴887.49元；第四阶段2014年7月1日至2014年12月31日，共计6个月，应缴纳物业费3328.06元，开发商减免到账554.68元，本期欠缴2773.38元；第五阶段2015年1月1日至2015年6月30日，共计6个月，应缴纳物业费3328.06元，全部欠缴。以上合计9983.25元。违约金：合同约定每日应按应缴纳费用总额3‰计算，但原告主张按0.05%计算：第二阶段的违约金自2013年7月11日起计算至2015年6月30日止，共计719天，以2994.32元为本金，为1076.46元；第三阶段的违约金自2014年1月11日起计算至2015年6月30日止，共计535天，以887.49元为本金，为237.40元；第三阶段的违约金自2014年7月11日起计算至2015年6月30日止，共计354天，以2773.38元为本金，490.89元；第四阶段的违约金应自2015年1月11日起计算至2015年6月30日至，共计170天，以3328.06元为本金，为282.89元。以上合计2087.64元。被告徐骞对此予以认可。以上事实，苏州市前期物业管理委托合同、临时管理规约、商品房买卖合同、律师函及邮寄凭证、房屋权属登记信息查询结果证明、变更情况、证明及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，金科集团苏州房地产开发有限公司与金科物业服务集团有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》及被告纪萍、徐骞签署的同意履行、遵守金科集团苏州房地产开发有限公司拟定的《临时管理规约》的《承诺书》均系各方当事人真实意思表示，应为合法、有效，对各方均有约束力。作为金科物业服务集团有限公司下属分公司，原告有权按照上述《苏州市前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》的相关约定及规定对枫景颐庭小区进行管理、服务并收取物业费，两被告作为枫景颐庭小区222幢606室房屋业主，其接受了原告提供的物业服务，故应当按约向原告支付物业费，否则应承担相应违约金。关于物业费的欠缴金额，原告在庭审中明确的计算方式符合《苏州市前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》的约定及规定，本院对此予以认可，故被告合计结欠原告物业费9983.25元；关于违约金，《苏州市前期物业管理委托合同》约定应每日按所欠金额的万分之五的标准计算，而《临时管理规约》规定每日按应缴纳费用总额3‰的标准计算，现原告仅主张每日按所欠物业费金额0.05%（即万分之五）计算，系其自行处分实体权利的诉讼行为，且不违反相关法律规定，本院对此予以认可，故被告应向原告支付违约金2087.64元。至于被告辩称的不愿缴纳物业费的理由，本院认为，被告对此并未提供充分的证据予以证明，且其所称的问题部分属于其与房产开发商之间的纠纷，部分与本案系属不同的法律关系，被告可通过另案诉讼解决，不能在本案中作为拒绝支付物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条第一款、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告纪萍、徐骞应于本判决生效之日起十日内支付原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司物业费9983.25元。二、被告纪萍、徐骞应于本判决生效之日起十日内支付原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司违约金2087.64元。如采用转账方式支付，请汇入原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，减半收取131元，由被告纪萍、徐骞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。审判员  朱海兰二〇一五年十一月十一日书记员  田德强