福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终7361号 上诉人（原审被告）：福建省英良投资有限公司，住所地福建省南安市水头镇海联开发区。 法定代表人：刘良,该公司总经理。 委托诉讼代理人：林培佳，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗国文，福建福兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王保东，男，1969年12月17日出生，汉族，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师。 上诉人福建省英良投资有限公司（下称英良公司）与上诉人王保东商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初6424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人英良公司的委托诉讼代理人林培佳、被上诉人的委托诉讼代理人曾华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人英良公司上诉请求：1.依法撤销（2018）闽0583民初6424号民事判决第二项，依法改判驳回被上诉人一审要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为南安市房产交易中心更名为南安动产登记中心并未实际影响本案商品房的权属登记是错误的。2016年4月，因南安市房产交易中心变更名称及系统升级的政策因素才导致上诉人无法在原定期间内如期办理产权证。2017年6月30日，南安市不动产登记中心正式设置专门的按揭转现窗口才可以办理。且被上诉人接到上诉人通知办证后拖延去银行办理抵押手续，致使上诉人无法为其办证。被上诉人直至2018年4月才去办理与上诉人无关，上诉人并没有过错。 被上诉人王保东答辩称：原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人王保东向一审法院起诉请求：1.判令英良投资公司赔偿王保东逾期交房违约金39820.12元；2.判令英良投资公司赔偿王保东自2016年5月13日起至实际办证之日止按每日128.45元计算的逾期办证违约金。诉讼过程中，王保东将上述诉讼请求变更为：1.判令英良投资公司赔偿王保东逾期交房违约金22286.42元；2.判令英良投资公司赔偿王保东逾期办证违约金97878.9元。 一审认定事实如下：英良投资公司系依法注册成立的从事房地产项目投资，房地产开发、经营等项目的有限责任公司。英良投资公司取得南安市水头镇海联创业园内Ｂ-5地块英良•蓝湾五号的商品房预售许可证。2013年2月28日，王保东与英良投资公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。合同约定，王保东购买英良投资公司开发的址在南安市××镇××号××幢××层××号房，建筑面积共146.81平方米，单价为每平方米4374.77元，总金额642260元。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见合同附件六。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单……出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。《合同补充协议》第十四条约定，双方同意该商品房不适用合同第八条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：①市政等相关部门原因引起的延误……第十八条约定，双方同意该商品房不适用合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房竣工综合验收通过后180日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工综合验收通过后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，王保东付清了全部购房款，英良投资公司于2016年9月12日将本案商品房交付王保东使用。2016年5月5日，本案工程向南安市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2016年6月15日，英良投资公司办理了南安市水头镇海联创业园内Ｂ-5地块英良•蓝湾五号的房屋所有权登记。王保东确认英良投资公司在2018年6月份才通知办理产权证，接到通知后，王保东就申请办证了。2018年6月14日，王保东向南安市不动产登记中心申请合并办理房屋转移与抵押权首次登记，南安市不动产登记中心于当日受理了该申请。 原审法院认为，本案商品房为预售商品房，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。英良投资公司依法取得房地产开发、经营资质和商品房预售许可证，王保东向英良投资公司购买其开发的南安市××镇××号××幢××层××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，王保东与英良投资公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。其中《合同补充协议》第十四条约定“双方同意该商品房不适用合同第八条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格”，该约定将主合同第八条约定的交付条件变更为只需经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格就具备交房条件，其约定内容系由英良投资公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，该格式条款约定不适用主合同的约定，减轻了英良投资公司的交房条件，免除了英良投资公司的部分责任，排除王保东主要权利，依照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定，该条款的这部分内容应认定为无效条款，本案关于交付条件与期限仍适用购房合同第八条的约定。本案工程虽于2016年5月5日向南安市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案，即已具备交房条件，但英良投资公司直至2016年9月12日才将本案商品房交付王保东使用，故英良投资公司已构成逾期交房的违约情形，应承担相应的违约责任。现王保东请求判令英良投资公司承担自2015年10月1日起至2016年9月12日止的违约金22286.42元，未超过法定标准，予以准许。英良投资公司于2016年5月5日向南安市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案，依照双方签订的《合同补充协议》第十八条“……出卖人应当在商品房竣工综合验收通过后180日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工综合验收通过后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”的约定，英良投资公司应于商品房竣工综合验收通过（即2016年5月5日）后360日内即2017年4月30日前完成协助王保东办理本案商品房的房屋权属登记义务。英良投资公司虽于2016年6月15日办理本案商品房的产权初始登记，但直至2018年6月14日才通知王保东办理产权证，其行为已构成逾期协助办理房屋权属登记，应承担相应的违约责任，故英良投资公司应自逾期之日即2017年5月1日起至2018年6月14日止，每日按王保东已付购房款642260元的0.02%计算支付违约金，即违约金为：642260元×0.02%×410＝52665元。王保东超出该部分的请求予以驳回。2017年5月，经南安市行政服务中心协调，由开发商及银行向市房屋交易管理中心领取档案，再与业主共同向不动产登记中心申请办理预告转现登记，故南安市房产交易中心更名为南安市不动产登记中心并未实际影响到本案商品房的权属登记。2015年5月19日是本案工程的竣工日期，而非综合验收通过时间，故王保东主张以该时间起算360日的协助办证期限不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建省英良投资有限公司应于本判决生效后三十日内支付王保东逾期交房违约金22286.42元；二、福建省英良投资有限公司应于本判决生效后三十日内支付王保东逾期协助办理房屋权属登记违约金52665元；三、驳回王保东的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提供证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：按照《商品房买卖合同》的约定，英良投资公司应于商品房竣工综合验收通过（即2016年5月5日）后360日内即2017年4月30日前完成协助王保东办理本案商品房的房屋权属登记义务。英良投资公司已于2016年6月15日办理本案商品房的产权初始登记，但直至2018年6月14日才通知王保东办理产权证。2017年5月，经南安市行政服务中心协调，由开发商及银行向市房屋交易管理中心领取档案，再与业主共同向不动产登记中心申请办理预告转现登记，故南安市房产交易中心更名为南安市不动产登记中心并未实际影响到本案商品房的权属登记。 本院认为，王保东与英良投资公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。《合同补充协议》第十八条约定，出卖人应当在商品房竣工综合验收通过后180日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工综合验收通过后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。英良投资公司于2016年5月5日向南安市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案，英良投资公司应于商品房竣工综合验收通过（即2016年5月5日）后360日内即2017年4月30日前完成协助王保东办理本案商品房的房屋权属登记义务。英良投资公司直至2018年6月14日才通知王保东办理产权证，其行为已构成逾期协助办理房屋权属登记。一审判决英良投资公司应承担自逾期之日即2017年5月1日起至2018年6月14日止，每日按王保东已付购房款642260元的0.02%计算支付违约金的违约责任，并无不当。 综上所述，上诉人福建省英良投资有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1117元，由上诉人福建省英良投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  连晓东 审判员  董耿瑜 审判员  张兴裕 二〇一八年十一月二十七日 书记员  庄巧毅 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 8- 7-