山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1625民初2319号原告：郭小涛，男，1979年3月11日出生，汉族，住博兴县。原告：孙**，女，1981年10月8日出生，汉族，住博兴县。以上两原告的共同委托诉讼代理人：李金生，山东王宁律师事务所律师。被告:徐兰成，男，1971年4月15日出生，汉族，住博兴县。被告：郑安梅，女，1970年5月26日出生，汉族，住博兴县。以上两被告的共同委托诉讼代理人：王甲琦、王建桥，博兴阳光法律服务所法律工作者。第三人：博兴县兴家房地产服务有限公司，住所地博兴县博城五路北侧北关段。法定代表人：付志兴，经理。委托诉讼代理人：李艳涛，女，1978年4月11日出生，汉族，住博兴县，公司员工。原告郭小涛、孙**与被告徐兰成、郑安梅及第三人博兴县兴家房地产服务有限公司（以下简称兴家房地产服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭小涛、孙**的共同委托诉讼代理人李金生，被告徐兰成、郑安梅的共同委托诉讼代理人王甲琦、王建桥及第三人兴家房地产服务公司的委托诉讼代理人李艳涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭小涛、孙**向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的《房地产买卖合约》；2.依法判决二被告返还已支付的房款700000元，由被告双倍返还定金共计200000元，由被告支付违约金140000元，由被告支付利息34993.33元，以上共计1074993.33元。3.依法判决二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年9月30日通过第三人兴家房地产服务公司签订了《房地产买卖合约》，约定：原告购买被告位于博兴县香驰花苑17号楼1单元201房，购房款1180000元，被告于2018年10月1日前交房，合约签订当日原告支付被告定金100000元，2017年10月10日前支付购房款700000元，在交房当日支付被告剩余购房款。原告已按合同约定支付了以上款项，在联系被告要求交房并支付被告剩余购房款时，被告拒不履行交房义务并明确表明不再履行合同。被告单方的毁约行为致使双方签订的《房地产买卖合约》无法继续履行。为维护原告的合法权益，依法诉至人民法院，望判若所请。徐兰成、郑安梅共同辩称，1.原告所诉情况与客观实际非常不符，其诉求解除本案《房地产买卖合约》并返还已交购房款，没有违约的事实根据予以支持。原告若解除本案合同须符合法定或约定的合同解除条件，在合同不符合解除条件的情况下，原告请求返还已交购房款将无从谈起，依照约定应当立即交付380000元购房余款，继续履行本案房屋买卖合同，以便共同实现房屋买卖各方的合同目的。2.原告违约要求解除合同，任意主张返还双倍定金、要求违约金和利息，既无事实根据又违反法律的规定。体现在以下情形：①被告至今没有足额收到房款1180000元，如此现况不符合合约的约定，不具备交付涉案房屋使用权的前提条件，这一客观事实说明是原告违约并非被告违约。②根据《补充协议》的约定，原告至今未交付剩余购房款380000元，说明被告违约，其无权主张双倍返还定金。③违约金与定金，依据合同法之规定，原告只能主张一项。3.涉案的合约的效力高于《补充协议》、《保证书》类承诺的内容。综上所述，涉案房产交易的履行情况，原、被告均不具备解除本案房屋买卖合同的法定条件，原告只想交房又不想足额交付余额购房款的作法，法院只能驳回对被告的全部诉讼请求。兴家房地产服务公司述称，原、被告于2017年9月30日通过我公司签订涉案房屋买卖合同。合同签订当日，原告向被告支付100000元定金；2017年10月10日，原告通过银行转帐向被告支付700000元房款。被告向第三人的职工李艳涛说：因为急于在济南买房用钱，所以想把涉案房屋卖掉，但是暂时倒不出房，所以先让原告给被告支付一部分房款共计800000元，包括100000元定金。等到2018年10月1日前腾空房时再支付款项360000元，剩下的20000元是涉案房屋能够过户时再由原告支付给被告。2018年9月份，李艳涛通过电话、短信方式找被告徐兰成要求他腾空房屋，他一直推脱；后来李艳涛就直接找到被告郑安梅家里，她也在推脱。2018年10月2日左右李艳涛向被告徐兰成打电话，他挂断电话后一会给我回了电话说涉案房子不卖给原告了。被告徐兰成说违约金、中介费1万元他给，但是违约金不能按合同中的约定。李艳涛又问被告徐兰成是不是因为房子涨价所以不卖给原告了，徐兰成说我卖给原告也行，同样的价位可以比别人便宜一点。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对孙**、郭小涛提交的兴家房地产服务公司出具的中介费收据，徐兰成、郑安梅不予质证，兴家房地产服务公司对此无异议。本院认为，该中介费用与孙**、郭小涛在本案中的诉讼请求无关联性，故不予认定。2.对兴家房产公司的工作人元李艳涛与徐兰成的电话通话录音，孙**、郭小涛和徐兰成、郑安梅对录音证明的内容双方有争议，本院认定如下：通过2018年9月10日15点44分25秒及之后的电话录音内容可以明确：徐兰成作出了不再将涉案房屋出卖给孙**、郭小涛的意思表示。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙**、郭小涛系夫妻关系，徐兰成、郑安梅亦系夫妻关系。2017年9月30日，经兴家房地产服务公司的工作人员李艳涛介绍，孙**、郭小涛作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的徐兰成、郑安梅及居间方兴家房地产服务公司（丙方）签订《房地产买卖合约》，约定：1.乙方通过丙方自购入甲方的位于新城二路香驰花苑17#东单元201（东户）的房屋；2.房屋总价款为1180000元；乙方交付100000元的定金为第一部分房款，第二部分房款为1080000元，第二部分房款为一次性付款；3.甲方需负责将涉案房屋的使用权（或租赁收益）交予乙方的时间：甲方收到该房地产的转让或成交金额，2018年10月1日或之前；4.首付房款后，乙方违约，甲方有权扣乙方所付款的20%作为违约金，定金不退；甲方违约，甲方返还乙方首付款并赔偿乙方所负房款的20%的违约金，定金双倍返还等。同日，徐兰成、郑安梅（甲方）与孙**（乙方）及丙方兴家房地产服务公司根据上述《房地产买卖合约》签订《补充协议》（编号：A00062号），约定：1.乙方于2017年9月30日支付甲方定金100000元，2017年10月10日前支付甲方第一部分房款700000元（不包含定金），第二部分房款360000元于交接房子当日支付甲方，甲方当天负责结清银行贷款，剩余尾款20000元在此房屋甲方过户于乙方当日支付于甲方；2.甲方配合乙方不动产证出证两年后过户于乙方，过户时间由乙方确定，甲方配合，所有费用乙方负责等。徐兰成、郑安梅又出具《保证书》一份，承诺了：涉案房屋在不动产办理完毕前后，不产生权利瑕疵，此房产遇法院查封、第三人主张权利等一切影响房屋过户手续的因素，给买方及中介公司造成损失的，保证人承担一切法律责任，并承担由此给买方造成的经济损失，包括利息损失、律师费、诉讼费；涉案房屋银行贷款卖方自行解除银行抵押，解除抵押前负责每月银行按揭；出现以上情况视为违约，履行合同中第十条违约责任。孙**、郭小涛于2017年9月30日以银行转账的方式向徐兰成、郑安梅交付定金100000元，于2017年10月10日向徐兰成、郑安梅交付第一部分房款700000元。另，兴家房地产服务公司的工作人员李艳涛自2018年9月10日至2018年10月3日就涉案房屋交易过程中出现的问题与徐兰成进行沟通时，徐兰成作出了不再将涉案房屋出卖给孙**、郭小涛的意思表示。本院认为，在案的《房地产买卖合约》、《补充协议》、《保证书》均系各方当事人真实意思的表示，其未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙**、郭小涛按约履行交付定金、第一部分购房款的义务，徐兰成、郑安梅亦应按约履行其义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，在约定的2018年10月1日交付涉案房屋前，作为卖方的徐兰成已作出不再将涉案房屋出卖给孙**、郭小涛的意思表示；且在2018年10月3日，兴家房地产服务公司的工作人员李艳涛与徐兰成进行电话沟通时，其也未有依约履行的意思表示。显然，徐兰成的行为已然违约，因徐兰成与郑安梅系夫妻关系，其行为应为夫妻双方共同的意思表示。依据上述法律之规定，孙**、郭小涛要求解除于2017年9月30日与徐兰成、郑安梅签订的《房地产买卖合约》合法有据，本院予以支持。涉案《房地产买卖合约》中同时约定了违约金和定金，孙**、郭小涛在庭审过程中明确选择适用违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金时，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本院予以支持。根据《房地产买卖合约》约定“甲方违约，甲方返还乙方首付款并赔偿乙方所付房款20%的违约金和定金双倍返还”和《补充协议》中约定“乙方于2017年9月30日支付甲方定金100000元，2017年10月10日前支付甲方第一部分房款700000元（不包含定金），第二部分房款360000元于交接房子当日支付甲方，甲方当天负责结清银行贷款，剩余尾款20000元在此房屋甲方过户于乙方当日支付于甲方”，并结合孙**、郭小涛关于返还房款、违约金、定金的诉讼请求，本院依法确认徐兰成、郑安梅应向其返还已支付款项800000元（定金100000元+第一部分房款700000元），并支付违约金140000元（700000元×20%）。因本案中房屋买卖合同的当事人已就违约行为明确约定了违约金，且徐兰成、郑安梅在《保证书》中承诺向买方承担利息损失是指“涉案房屋遇法院查封、第三人主张权利等一切影响房屋过户手续的因素，给买方及中介公司造成损失”的情况，在案无证据证明涉案房屋存在此种情况，故孙**、郭小涛关于利息损失的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条定规定，判决如下:一、解除原告孙**、郭小涛与被告徐兰成、郑安梅于2017年9月30日签订的《房地产买卖合约》；二、被告徐兰成、郑安梅自本判决生效之日起十日内向原告孙**、郭小涛返还房款800000元并支付违约金140000元三、驳回原告孙**、郭小涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14475元，减半收取7237.5元，由原告孙**、郭小涛负担908.9元，由被告徐兰成、郑安梅负担6328.6元；财产保全费5000元，由被告徐兰成、郑安梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  贾文娟二〇一八年十一月二十八日法官助理王小芳书记员李晓兰