北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第08187号上诉人（原审被告）边×，男，1981年3月12日出生。委托代理人庞嘉靖，北京市双强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）段×，女，1962年8月1日出生。委托代理人刘剑华，北京市承光律师事务所律师。原审被告刘×，男，1954年9月7日出生。上诉人边×因确认合同无效纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。段×在原审法院起诉称：我系北岭村农民，因煤矿采矿区不宜居住，我于1995年4月4日与冯村经济合作社签订建房协议，将我在北岭村的房屋置换为13排51号的房屋。1998年8月28日，我将上述房屋卖给刘×，价格为4.5万元。因道路扩建，冯村将上述房屋拆除，给刘×置换至14排2号，后门牌变更为27排2号。2007年5月26日，刘×将27排2号房屋卖给边×，价格为14.6万元。现我得知，农村集体所有的宅基地及房屋不能买卖，买卖农村房屋系违反国家法律规定的无效行为。故我诉至法院，请求法院判令：一、我与刘×于1998年8月28日签订的《买（卖）房证凭》无效；二、刘×与边×于2007年5月26日签订的《房屋买卖合同》无效。另，我为证明27排2号房屋所在土地为农村集体土地，申请对该处土地进行了地理坐标的测绘，并支出费用4000元，我要求该笔费用由边×、刘×共同负担。刘×在原审法院答辩称：我从段×处购买的房屋已经不存在了。27排2号房屋是拆迁补偿给我的房屋，与段×没有关系。我认为我与边×之间的协议是有效的。我不同意段×的诉讼请求，也不同意负担测绘费用。边×在原审法院答辩称：段×与刘×签订的《买（卖）房证凭》系双方真实的意思表示，且已履行完毕，买卖房屋现已不存在，再确认无效已无实际意义。刘×与边×签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，且已履行完毕，买卖双方均认可该合同有效，根据合同相对性，段×无权主张该合同无效。故我不同意段×的诉讼请求，也不同意负担测绘费用。原审法院审理查明：1995年，段×与冯村经济合作社签订《建房协议》，约定冯村经济合作社向段×提供三间房屋。该房屋即为13排51号房屋。1998年8月28日，段×与刘×签订《买（卖）房证凭》，约定段×将13排51号房屋卖给刘×，房款为4.5万元。签订合同后，刘×依约支付了房款，段×依约向刘×交付了房屋。2006年10月17日，刘×与门头沟区新城南部地区拆建工作办公室（以下简称新城拆建办）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定新城拆建办因建设需要，必须拆除刘×使用的房屋，根据安置补偿法规、政策，新城拆建办将刘×安置到B14-2，房屋3间。2007年5月26日，刘×与边×签订《房屋买卖合同》，约定刘×将B14-2房屋卖给边×，价款为14.6万元。签订合同后，边×依约支付了价款，刘×依约将房屋交付给边×。当事人均认可，B14-2房屋现门牌为27排2号，现房屋由边×居住使用。另查，刘×、边×均为居民户口。13排51号房屋所在土地系冯村集体土地。27排2号房屋所在土地系万佛堂村集体土地。在本案审理过程中，为确定27排2号房屋的土地性质，段×申请对27排2号房屋进行地理坐标测绘，并支出4000元。庭审中，经释明，双方均同意就涉案合同无效的后果另行主张。原审法院认定上述事实，有段×、刘剑华、刘×、边×、庞嘉靖的当庭陈述，《建房协议》，《买（卖）房证凭》，《房屋拆迁安置补偿协议》，《房屋买卖合同》，收据，北京市国土资源局门头沟分局出具的说明等证据在案佐证。原审法院判决认定：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让。刘×不是冯村村民，其与段×就13排51号房屋签订的买卖合同违反了法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。故对于段×要求确认该合同无效的诉讼请求，法院予以支持。27排2号房屋系13排51号房屋拆迁置换所得，置换后房屋所在土地性质亦未发生改变，故段×与27排2号房屋存在利害关系。边×不是万佛堂村村民，刘×与边×就27排2号房屋订立买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。故对于段×要求确认上述买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：一、段×与刘×于一九九八年八月二十八日订立的《买（卖）房证凭》无效。二、刘×与边×于二○○七年五月二十六日订立的《房屋买卖合同》无效。边×不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由是：一、原审判决违反合同相对性原则，本案中段×与边×之间不存在合同关系；二、乡镇居民不享有土地使用权，不能使用农村宅基地，原审法院认定事实与作出的结果相悖；三、段×与刘×签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示且已履行完毕，该合同交易的标的房屋已灭失，合同无效的结果是双向返还，但在此时无法返还；四、段×于1989年转为居民户口，其于1995年通过与冯村经济合作社签订建房协议而取得了其卖给刘×的房屋，段×取得房屋时并不是基于其是冯村村民（农民），而是根据国家当时政策性原因取得，但原审并未就该原因进行审理查明，属原审认定事实不清；五、刘×在购买的段×房屋后，其所拥有的房屋遇到拆迁征地，通过拆迁征地其取得了置换后的房屋（卖给了被上诉人），刘×取得卖给边×的房屋也是因政策原因，但是原审并未就该原因进行审理查明，属原审认定事实不清；六、在原审审理过程中，原审法院通过测绘和国土资源局门头沟分局已查清边×的房屋所占用的土地属万佛堂村经济合作社，但是段×、边×和刘×均不是该村农民，万佛堂村为什么允许其他村在本村土地上建房，也应属于历史性政策原因，原审法院对此原因仍未予以查明，故段×取得卖给刘×的房屋以及刘×取得卖给边×的房屋均是根据国家政策来的。段×同意原审法院判决，不同意边×的上诉请求及理由。称：原审法院查明的事实已充分证明涉案房屋所处土地属集体土地，因此不管是段×和刘×签订的合同，还是刘×和边×签订的合同均应为无效合同。边×所购买房屋的背景是根据段×和刘×购买房屋合同的基础上进行的置换，因此两者之间有关联。段×卖给刘×的房屋确实已经灭失，但不是自然灭失，而是基于当时的政策进行异地安置，置换成其他房屋，原房屋虽然灭失，但是新房屋应亦跟段×有利害关系。刘×不同意原审法院判决，同意边×的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农村私有房屋买卖同时会涉及到宅基地买卖，因此是属于我国法律禁止流转的范围。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。段×取得冯村房屋是基于其与冯村经济合作社的建房协议，段×无权将宅基地再次流转，且刘×不是冯村村民，其与段×就13排51号房屋签订的买卖合同违反了法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，原审法院认定当属无效是正确的。合同无效自始没有法律效力，27排2号房屋的取得是基于13排51号房屋拆迁置换所得，该房屋所在土地性质亦未发生改变，边×不是万佛堂村村民，段×与27排2号房屋存在利害关系，原审法院认定刘×与边×就27排2号房屋订立买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效正确，应予维持。边×的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持，综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费四百六十三元，由边×负担（于本判决生效后七日内交纳）；测绘费四千元，由段×负担（已交纳）。二审案件受理费九百二十五元，由边×负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  柳适思审判员  刘秋燕审判员  王爱红二〇一五年十一月十三日书记员  赵梦芸