安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0102民初8149号 原告：安徽百姓缘大药房连锁有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区金寨路**裕丰商厦，统一社会信用代码91340100744884515A。 法定代表人：王忠新，该公司负责人。 委托诉讼代理人：李仁宝，安徽致远律师事务所律师。 被告：陈程，男，汉族，1986年6月25日出生，住安徽省蚌埠市。 委托诉讼代理人：李岚，安徽国运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖献松，安徽国运律师事务所律师。 原告安徽百姓缘大药房连锁有限公司诉被告陈程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽百姓缘大药房连锁有限公司的委托诉讼代理人李仁宝、被告陈程的委托诉讼代理人李岚、肖献松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽百姓缘大药房连锁有限公司提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2017年8月2日至2018年4月30日的房屋租金人民币39680元，逾期利息从起诉之日起计算至款清时止，每日按银行同期贷款利率计算；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年原被告签署了一份《招商联营协议》，协议中约定原告提供百姓缘大药房张洼路店位于合肥市新站区新恒生大厦3-101/201、9-102/202门面房的一楼部分，二楼全部大约一百三十平方米的场地给被告经营宾馆。被告使用该房屋的时间为2012年11月26日至2017年8月1日。在2017年8月1日该协议到期后，双方就续签问题未达成一致，后被告仍在该场地继续经营宾馆直至2018年5月2日。截至被告撤租时止，其己经拖欠原告房屋租金9个月，共计39680元，期间原告多次催租，被告一直未支付，现原告为维护自己的合法权益，依据相关法律规定具状贵院，望判如所请。 被告陈程辩称：被答辩人诉请答辩人支付2017年8月2日至2018年4月30日的房租金人民币39680元，没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人安徽百姓缘大药房连锁有限公司的所有诉讼请求。一、答辩人与被答辩人签订的招商联营协议约定的履行期限是2012年11月26日至2017年8月1日，该协议到期前答辩人多次与被答辩人公司相关负责人商谈签房屋租赁协议，并提出根据租赁房屋周边的实际市场价格适当降低租金和物业水电费的请求，但被答辩人公司一直不予理会。且被答辩人不是该房屋的所有权人，其与出租人的房屋租赁合同也没有续签成功。故被答辩人与答辩人签订的《招商联营协议》自合同到期后已实际履行完毕自动解除。并没有形成新的租赁关系。现被答辩人依据已经履行完毕的合同计算并要求答辩人支付租金，缺乏事实与法律依据。二、《招商联营协议》到期后，由于被答辩人无法与房屋所有人签订租赁协议，使得答辩人与被答辩人之间的租赁协议也无法续签，答辩人因此无法重新装修宾馆也无法置换房间用品。致答辩人的宾馆经营处于半瘫痪状态。到2018年2月中下旬，被答辩人无故将答辩人的宾馆门锁换掉，宾馆的经营也彻底停滞也无法转让、搬离。故被答辩人诉请答辩人支付房租没有事实和法律依据。三、被答辩人并非该《招商联营协议》所涉房屋的实际产权人，答辩人与被答辩人的《招商联营协议》实际上是房屋转租协议。转租协议到期后无法续签的原因是被答辩人与房屋所有权人之间的主租赁合同无法续签，被答辩人即使存在房屋租赁租金的损失，也是其自身原因或者是案外第三人造成。与答辩人无关。被答辩人诉请答辩人支付租金，存在主体错误的情况。答辩人与被答辩人的《招商联营协议》协议期满后，被答辩人无故将被盗答辩人的房屋宾馆门锁上，扣押了宾馆内的所有物品，导致答辩人无法正常经营，无法转让，也无法搬离，给答辩人造成巨大经济损失。答辩人将依法维护自身的合法权益或者是另诉。要求被答辩人承担相关的经营损失。答辩人与被答辩人之间的招商联营协议已履行届满，双方没有形成新的租赁关系，被答辩人与诉请答辩人支付房租没有事实和法律依据。被答辩人即使存在租金损失，也是其自身和第三人的原因造成的，其诉请答辩人承担损失系诉讼主体错误。鉴于此，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人所有诉讼请求。另补充，原告诉状中的经营时间不符合，实际经营截止时间是2018年2月。 经审理查明：原告安徽百姓缘大药房连锁有限公司（以下简称百姓缘公司）与被告陈程于2012年签订《招商联营协议》，将位于合肥市新站区新恒生大厦3-301/201、9-102/202门面房的一楼部分、二楼全部约130平方米房屋交予被告陈程，供其开设宾馆使用。涉案房屋实际产权系案外第三人所有，原告百姓缘公司自实际产权人处租得涉案房屋后出租给被告陈程。原、被告双方在《招商联营协议》中约定：“……乙方（被告陈程）每月交给甲方（原告百姓缘公司）租金3500元，每季度三个月一付，提前一个月交清……”，“甲方提供给乙方的门面房使用时间从2012年11月26日至2017年8月1日，乙方每月上交给甲方3500元人民币前两年不变，从第三年起每年递增8%……2016年11月27日至2017年8月1日每月为4409元”。该合同履行期间，原、被告双方依照合同约定履行各自的合同义务。2017年8月1日，该《招商联营协议》到期，原、被告双方未就续租涉案房屋达成协议，其后被告陈程一直占有并使用涉案房屋直至2018年4月30日。 以上事实，有原、被告身份信息、《招商联营协议》、录音材料以及当事人陈述等在卷予以佐证，本院予以确认。 本院认为：原告百姓缘公司与被告陈程签订的《招商联营协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性性规定，内容合法有效，本院予以确认。原、被告双方在庭审中对该《招商联营协议》约定的租赁期限到期后双方并未达成新的租赁协议的事实均予认可，本院确认在该房屋租赁合同已于双方约定的租赁合同的终止时间，即2017年8月1日解除。该合同解除后，原、被告双方的房屋租赁合同关系终止，但被告未能在合同约定的租赁期限届满时及时返还，而是继续占有并使用涉案房屋，应当向原告赔偿因无法获得涉案房屋的租金收益而造成的损失。关于该项费用，应当参照《招商联营协议》之中约定的4409元/月租金的标准计算至被告返还涉案房屋时止。庭审中被告陈程提交谈话录音一份，主张原告在2018年2月中下旬曾将涉案房屋的门锁更换，导致其在涉案房屋开办的宾馆无法继续经营，也无法将涉案房屋清空，其不应承担相关的租金。经审查，原告提供的此项证据中谈话人员的身份并不明确，不能直接证明原告限制被告办理涉案房屋的事实，本院不予采纳。被告亦未能提供其他证据证明在合同解除后，其向原告返还涉案房屋存在任何客观障碍，依法应当赔偿原告由此而造成的损失。关于被告提出的涉案房屋实际所有权人并未与原告续签房屋租赁合同，原告诉请存在主体错误的辩称，因被告未能提供证据证明原告已丧失对涉案房屋进行转租的权利，依法应当承担举证不能的法律后果，对于被告的此项辩称，本院不予采纳。被告陈程已于庭审中认可截至2018年4月30日，其仍在使用涉案房屋，关于此项事实，本院予以确认，其应当履行赔偿责任，向原告赔偿在2017月8月1日至2018年4月30日期间因占有使用涉案房屋而应当支付的费用。被告应依照原合同约定的4409元/月的租金标准，向原告支付2017年8月1日至2018年4月30日期间共9个月的费用，合计39681元（4409×9=39681），此项费用依照原告诉请的39680元支付。因被告于2017年8月2日至2018年4月30日期间占用并使用涉案房屋，客观上对原告造成一定损失，关于原告诉请被告按银行同期贷款利率支付自起诉之日至款清之日利息的请求，本院予以支持。此项费用应按中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月8日起计算至款清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告陈程于本判决生效之日起十日内向原告安徽百姓缘大药房连锁有限公司支付39680元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率自2018年8月8日起计算至款清之日止。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。 案件受理费790元，减半收取395元，由被告陈程负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  吴扬 二〇一八年十一月三十日 书记员  权可 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。