河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6180号上诉人（原审被告）：孙洪亮，男，1966年12月15日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李建军，男，1968年1月18日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区，系洛阳市洛龙区关林市场创丰厨具商店推荐。被上诉人（原审被告）：中国光大银行股份有限公司洛阳南昌路支行，住所地河南省洛阳市涧西区南昌路兴隆花园63号楼。负责人：邓煜凡，该支行行长。委托诉讼代理人：王双双，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师。原审第三人：洛阳盛翔隆商贸有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区安徽路12号万国银座1-601号。法定代表人：李根喜，该公司总经理。上诉人孙洪亮因与被上诉人中国光大银行股份有限公司洛阳南昌路支行（以下简称光大银行南昌路支行）及原审第三人洛阳盛翔隆商贸有限公司（以下简称盛翔隆公司）执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初1486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年11月14日对当事人进行了询问。上诉人孙洪亮及其委托诉讼代理人李建军，被上诉人光大银行南昌路支行的委托诉讼代理人付景新，盛翔隆公司的法定代表人李根喜到庭参加了询问。本案现已审理终结。孙洪亮上诉请求：依法撤销一审判决，改判解封洛房权证字第××号房产，该房产归孙洪亮所有。事实与理由：一、孙洪亮与盛翔隆公司的买卖合同真实有效。在一审法院查封涉案房产前，孙洪亮与盛翔隆公司已经签订合法有效的房屋买卖合同，并支付全部房款，孙洪亮已合法占有该房屋。买卖合同的有效性已经通过一审法院调解书认定。二、涉案房产被一审判决查封前，孙洪亮已经足额缴纳房款并合法占有房屋。孙洪亮与盛翔隆公司之间二手房买卖合同签订于2017年4月26日，约定总价款550万元，孙洪亮于2017年5月11日将400万元打入盛翔隆公司指定的鑫融基投资担保有限公司账户，余款150万元于2017年6月8日打入盛翔隆公司指定账号，至此全部房款支付完毕，以上转款有银行转款凭证为证。盛翔隆公司按照合同约定于2017年6月8日将房产证、土地证移交给孙洪亮。李根喜于孙洪亮一起分别见了各租房户（烟酒店程建华和锦祥记广东菜馆法人郭靖宇、主管刘晓亮，又一起去物业公司交接手续）。孙洪亮接收房屋后于2017年7月5日与租赁户重新签订了房屋租赁合同，租赁户也按照新签订的租赁合同于2017年7月1日开始向孙洪亮交纳租金至今，孙洪亮已经占有该房屋，取得了房屋的使用权。一审法院认为租金支付情况与合同约定的租金支付时间、金额不一致与事实不符。租赁户支付租金有银行转款凭证，扣下的饭钱为孙洪亮带朋友到锦祥记菜馆吃饭时签的单，或到程建华处拿的香烟款，有原始凭证，与合同租金约定的数额一致。另有该二租赁户代孙洪亮交物业费的证明，足以证明孙洪亮已经实际占有涉案房屋使用权，一审法院认定不构成房屋租赁关系的理由与事实严重不符。三、一审法院认定孙洪亮在过户登记中怠于行使权利，未尽到一般注意义务，存在一定过错与事实不符。孙洪亮接到涧西法院调解书后，积极找盛翔隆公司协商支付剩余房款及过户事宜，发现涉案房屋存在抵押给鑫融基投资担保有限公司的情况，无奈只有先办理解押手续，直到2017年6月8日支付150万元，才将涉案房屋解押。盛翔隆公司没有积极配合孙洪亮过户，超出调解书规定的过户时间，孙洪亮于2017年7月向涧西区人民法院申请强制执行，该院于2017年9月5日才正式立案。由于没有法院的强制执行书，房管局不能办理过户手续，致使买受人无法过户。孙洪亮没有怠于行使权利，不存在任何过错。孙洪亮提出的异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求依法判决，维护孙洪亮的合法权益。光大银行南昌路支行辩称，孙洪亮在房产过户以前法院已经查封涉案房产，孙洪亮未能证实签订房屋租赁合同及交纳租金的真实性。盛翔隆公司述称，卖房子给孙洪亮通过董事会、股东大会同意，当时房子没有被查封，房款也全部交了，房子也交付了，同意孙洪亮的意见，不应执行涉案房产。孙洪亮向一审法院起诉请求：1.不得执行（所有权证号：洛房权证市字第××号）房产，该房产坐落于洛阳市安徽路12号万国银座2幢101-××号；2.确认坐落于洛阳市涧西区安徽路12号万国银座2幢101-××号（所有权证号洛房权证字第××号）归孙洪亮所有。一审法院认定事实：位于洛阳市涧西区安徽路12号万国银座2幢101-××号房产系盛翔隆公司购买并所有。由于盛翔隆公司向光大银行南昌路支行借款未予及时归还，光大银行南昌路支行将盛翔隆公司诉至一审法院，一审法院经审理于2017年2月17日依法作出判决，盛翔隆公司向光大银行南昌路支行清偿10389227.86元及利息。该判决生效后盛翔隆公司未履行还款义务，光大银行南昌路支行向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年8月3日依据（2017）豫0305执757号执行裁定书查封了盛翔隆公司名下位于洛阳市涧西区安徽路12号万国银座2幢101-××号房产。执行过程中，孙洪亮对执行提出异议，称孙洪亮与盛翔隆公司于2017年4月26日签订《二手房买卖合同》，约定将盛翔隆公司所有的位于洛阳市涧西区安徽路12号万国银座2幢101-××号房产出售给孙洪亮，房屋价款为550万元，付款方式为：合同签订之日支付400万元，剩余150万元应在五日内付清。合同签订后，孙洪亮于2017年5月11日支付鑫融基投资担保有限公司400万元、于2017年6月8日支付赵艳丽150万元。盛翔隆公司向孙洪亮出具《收据》两张。孙洪亮还称，由于房款支付以后盛翔隆公司迟迟不予进行房屋过户，孙洪亮诉至一审法院，经一审法院主持调解，于2017年5月10日依法作出（2017）豫0305民初2011号《民事调解书》，载明：“被告盛翔隆公司于2017年6月10日之前协助孙洪亮办理完毕坐落于洛阳市涧西区安徽路12号万国银座2幢101-××号房产（证号：洛房权证市字第××号）的过户手续；购房余款150万元由孙洪亮于2017年5月31日之前向盛翔隆公司支付完毕；双方其他别无争执”。一审法院于2017年12月29日作出了（2017）豫0305执异164号民事裁定书，驳回孙洪亮的异议请求。孙洪亮不服裁定，遂提起执行异议之诉。一审法院认为，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的财产。本案审理过程中，孙洪亮提出其已支付涉案房产全部对价，并对该房屋依法占有支配，且由于过户手续费较高且需要转执行进行过户等情况未及时办理过户手续，故孙洪亮没有任何过错的意见。结合孙洪亮提交的证据及本案查明情况，孙洪亮在与盛翔隆公司签订《房屋买卖合同》后，其本人并未实际占有使用涉案房屋，涉案房屋仍由原租户占有使用至涉案房屋被查封。孙洪亮称其与原租户存在房屋租赁合同关系，原租户定期向其缴纳有租金，故孙洪亮对涉案房屋行使占有支配权力的意见，从孙洪亮提交的房屋租赁合同及银行转账明细显示，租金支付凭证显示的租金支付情况与合同约定的租金支付在支付时间上、金额上均存在不一致、不吻合的问题，故无法认定孙洪亮与原租户之间已构成房屋租赁关系，对于孙洪亮的上述意见不予认可。另外，从孙洪亮提交的证据显示其与盛翔隆公司于2017年5月10日依法作出（2017）豫0305民初2011号《民事调解书》约定盛翔隆公司于2017年6月10日前办理涉案房产的过户手续，但直至2017年8月3日涉案房产被查封仍未办理房产过户手续，故孙洪亮在涉案房产过户登记过程中怠于行使权利，未尽到一般注意义务，存在一定的过错。综上，孙洪亮的行为并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的排除执行的情形，故对于孙洪亮的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决：驳回孙洪亮的诉讼请求。一审案件受理费17679元，由孙洪亮承担。本院二审期间，孙洪亮提交1.物业收据三份；2.物业公司证明一份，证明孙洪亮占有房屋后对涉案房屋从2017年7月1日向物业公司交纳物业管理费；3.洛阳市公安局治安案件现场调解书一份，《天津公（治）字（2018）治现调0219号》，证明由于涉案房屋内发生纠纷，对房屋内财产造成损害，经公安机关调解，与作为房屋所有人的孙洪亮达成赔偿协议；4.孙洪亮在锦祥记广东菜馆吃饭的签单和在烟酒个体经营户程建华那里拿的烟酒凭证，证明支付的租金数额与合同约定一致。光大银行南昌路支行质证称，对证据1的真实性经比对墨迹及时间，对真实性不予认可；证据2的证明中印章不和规范，没有证明人的签字，显示的费用缴纳人与证据1收据中的不相同，证据虚假；证据3调解书时间晚于查封时间，孙洪亮是调解当事人，不能证明查封时孙洪亮已经占有涉案房产；证据4显示的时间均在法院查封之后，结账单本身打印部分并不显示与孙洪亮有关，手填部分具有随意性，真实性无法核实，是否属于孙洪亮消费也无法核实，对证据的效力不予认可。盛翔隆公司对证据的真实性和证明方向均予以认可。孙洪亮二审提交的证据形式合法，内容与一审提交的合同、转款凭证等证据能够互相印证，本院对孙洪亮二审提交的证据予以采信。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，孙洪亮提交了其与盛翔隆公司签订的《二手房买卖合同》、交纳房款的转款凭证、盛翔隆公司出具的确认收款的收据、孙洪亮出租涉案房产给程建华、洛阳市涧西区锦祥记广东菜馆的租赁合同、租赁户交纳租金的转款凭证等证据，可以认定一审法院于2017年8月3日查封涉案房产之前，孙洪亮已经合法购买并实际占有、支配涉案房产，孙洪亮主张其享有排除执行的民事权益具有证据优势，应当予以支持。一审法院认为孙洪亮提交的租金支付凭证显示的租金支付情况与合同约定不符，经查，孙洪亮与程建华之间的租赁合同签订于2017年7月10日，同日孙洪亮尾号为2231的银行卡内收取现金19300元，加上程建华于2017年6月12日出具的有孙洪亮签名的字条中所载烟款1220元，金额为20520元，2017年10月8日，孙洪亮收取现金20500元，2017年12月29日收取20550元，此后收款凭证显示每季度收取现金20520元，与合同约定的每季度支付一次租金及租金金额的约定一致。孙洪亮与洛阳市涧西区锦祥记广东菜馆签订租赁合同的时间为2017年7月5日，孙洪亮中国银行尾号为7950的银行卡内于2017年7月12日收取现金94320元，银行出具的交易流水清单显示为“锦记店7月5日到10月4日营业房租金”，此后该卡分别于2017年9月30日收取郭敬宇转账支付93484元、2018年1月6日收取郭敬宇转账93359元、2018年4月4日收取郭敬宇转账94320元，且银行出具的交易流水均备注为锦记店房租，中间相差金额数与孙洪亮二审提交的载有时间的机打孙洪亮挂账结账小票的金额相符，可以认定孙洪亮在涉案房产被查封前已经实际占有该房产，对涉案房产享有支配权。孙洪亮将盛翔隆公司诉至一审法院，经调解达成于2017年6月10日前办理过户的协议，并经2017年5月10日作出的调解书确认，应当认定孙洪亮对于房产过户尽到了必要的注意义务，盛翔隆公司在庭审中称因当时公司已经解散，过户资料不全，导致未及时过户，因此不能认定孙洪亮对于涉案房产未办理过户存在明显过错，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当认定孙洪亮依法享有排除执行涉案房产的民事权益，其关于停止执行涉案房产的诉讼请求依法应予支持。因涉案房产尚未办理过户登记，孙洪亮要求确认涉案房产归其所有的法律依据不足，其可依据买卖合同及调解书依法要求盛翔隆公司配合办理过户。综上所述，孙洪亮的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初1486号民事判决；二、停止执行位于洛阳市涧西区安徽路12号万国银座2幢101-××号房产（证号：洛房权证市字第××号）；三、驳回孙洪亮的其他诉讼请求。一审案件受理费的负担按照一审判决执行，二审案件受理费17679元由中国光大银行股份有限公司洛阳南昌路支行负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一八年十一月二十三日书记员 刘 博