海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初88号 原告：杨某1，住江西省上饶市广丰县。 委托诉讼代理人：王某，海南海地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符某，海南海地律师事务所律师。 被告：杨某2，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：杨某3，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。系杨某2的丈夫。 第三人：海南候鸟湾养老服务有限公司琼海分公司。 法定代表人：彭某。 原告杨某1与被告杨某2、第三人海南候鸟湾养老服务有限公司琼海分公司（以下简称候鸟湾琼海分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某，被告杨某2及其委托诉讼代理人杨某3，第三人的法定代表人彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨某2继续履行琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区（御河观景台）1-A-201房屋（房产证号为：海房权证海字第XXXX号）的房屋买卖合同，并将房屋过户至原告杨某1名下；2、判令被告杨某2立即将房屋交付给原告杨某1使用；3、判令被告杨某2支付因延期交房的补偿金（按每日300元标准自2017年5月1日起计算至被告实际交房之日止，暂计57300元）；4、判令第三人协助原告办理房屋过户事宜和房屋交付事宜；5、本案诉讼费由被告杨某2承担。事实和理由：原告与被告双方于2017年3月11日在第三人居间代理下签订《房屋买卖合同》，约定：被告将其名下的位于琼海市××镇（御河观景台）1-A-201房产转让给原告，房屋建筑面积94.47平方米，产权证号为海房权证海字第XXXX号；房屋转让款为563000元；合同签订后7日内原告应向被告支付购房预付款513000元，当办理房产过户手续完成后当日内，原告应向被告支付购房尾款50000元；双方约定被告应在办理好《不动产权证》后30日为原告办理房屋过户手续，并同意委托第三人代为办理房屋过户事宜；被告应于2017年4月30日前将房屋交付原告。合同签订后，原告按合同约定于2017年3月17日向被告支付了购房款513000元。之后原告联系被告办理房屋交付事宜，但被告未按合同约定于2017年4月30日前将房屋交付原告，而是将房屋另行出租给他人使用，至今未将房屋交付给原告。原告催促被告尽快办好《不动产权证》以便办理房产过户，但被告见房价上涨，以各种理由拒绝为原告办理房产过户手续。原告认为，原告已按合同约定支付了第一笔房款513000元(剩余50000元购房款原告会按合同约定办理过户后支付或按法院判决支付)，被告未按合同约定交付房屋、办理过户，被告的行为已构成明显违约。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称,1、合同原始标的额是人民币565000元。2017年3月11日在第三人主持下，原、被告对合同进行协商期间，原告以大部分预付款交付给被告，认为该房产所有权已经归原告所有为由，向被告提出索要4月份房租费2000元，被告当即表示不同意，后经工作违心同意，且在原定标的额中扣除变成现在的563000元。原告在没有全额交付房款，预付款尚未到账，更没有办理过户手续的情况下，索要房屋租金构成不当得利。2、房屋交付。被告按照合同约定于2017年4月末将水电、燃气款结账后，把房屋钥匙、电卡交给第三人，并与第三人员工郑某核验了水电、燃气指数，且记录在案，被告将房屋正式交给了第三人。被告于2017年12月10日收到法院的诉讼保全民事裁定书，按裁定书的规定被告于2017年12月28日从第三人处将房屋钥匙、电卡全部收回。后来，被告同第三人员工郑某对水、电、气指数再次核查，其指数与交付房屋时核查指数完全一致。以上事实证明原告所诉被告至今迟迟不交付房屋，将房屋另行出租给他人使用，以及一房二卖等属于虚构事实，其行为违反了诚信诉讼原则。3、更换《不动产权证》。被告按照合同要求于2017年4月中旬便向房管部门申请办理《不动产权证》，房管部门以国家有规定，持有“房产证”、“土地证”两证合一即可进行房屋买卖及办理过户手续，根本不需要更换《不动产权证》为由，拒绝为被告办理《不动产权证》。4、办理过户。合同约定办理过户期限为2017年9月25日至2017年10月25日，主要是基于双方为了节省税费、买房满五年后再办理过户考量（事前第三人通过开发商了解到该房屋于2017年9月25日届满五年）。合同中约定以被告更换《不动产权证》起30天内办理过户实属节外生枝，既不合理也不合法，属于无效条款。按照办理过户的期限，被告于2017年10月4日到琼海并向第三人报告，备齐“两证”资料等待原告一起办理过户手续，被告也接到第三人电话通知说原告要过来，要求被告做好准备，但原告最终并没有到来。为此，被告2017年11月1日向第三人递交书面《关于房屋买卖合同中追究违约方（乙方）责任的诉求》。第三人将被告的诉求通知原告后，原告立即抵达琼海，在第三人主持下双方协商，但原告要求被告必须将“两证”更换成《不动产权证》方可过户，否则拒绝办理过户手续。至此，因原告企图逃避承担逾期办理过户违约责任，拒不配合第三人和被告办理过户手续，致使过户条款至今无法履行。另外，原告、被告履行合同期间没有任何接触和交流，原告所诉催促被告更换《不动产权证》及双方多次协商无果是根本不存在的虚假事实。 被告在履行合同过程中没有任何过错，被告要求原告遵守谁主张谁举证的原则进行诉讼，否则应承担相应的法律责任。被告提出如下要求：1、追究原告逾期办理过户违约责任；2、原告将不当得利的房租款2000元退还给被告；3、原告赔偿被告的经济损失；4、请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人述称，1、标的物的合同价格是由原告、被告及其亲属现场当面自行协商确定，经双方协商最终确定标的物成交价格为563000元，并现场签订协议。2、因涉案房屋购买尚未满五年，为节省过户所产生的税费，原、被告协商暂不办理过户。所以，合同内容以《不动产权证》下发时间为基点，约定房屋办理过户时间。3、被告对房屋价格有异议。2017年4月20日左右，被告来到第三人处表达了对房屋交易价格的不满，称要求与原告协商增加一些价格，并请第三人转达给原告。4、房屋钥匙交付。被告2017年4月底来到第三人处送交房屋钥匙，第三人也配合其登记了水电、燃气表底数，之后第三人也通知了原告，原告让第三人保管钥匙。5、关于被告到达琼海和第三人通知原告来琼海办理过户手续。被告于2017年5月离开海南，同年10月12日左右被告曾来到第三人处，但其未提及办理过户的事情。之后一天晚上被告电话联系第三人，说有人来看过房子，可能可以出价到70多万元，人家在二十几号才可以答复确定，让第三人先不要通知买方（即原告）过来，如能卖70多万元的话，宁可给买方赔10万元。第三人一方面尊重被告的想法，另一方面考虑到无论最终要按约定办理过户或协商赔款，原告都需要过来琼海，2017年10月14日第三人微信通知原告准备材料过来办理过户，原告称其准备好资料后再联系，至此之后原、被告双方均没有联系过第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据有：原告提供的证据1、《房屋买卖合同》，2、招商银行转账汇款业务回单及收据;被告提供的证据4、房屋所有权证书，5、房屋国有土地使用权分割转让证明书；第三人提交的微信记录。对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的证据1、水电、燃气指数记录，证明被告向第三人交付涉案房屋后双方核验水电、燃气指数记录；证据2、房屋钥匙、电卡收条，证明被告按照法院诉讼保全裁定书要求向第三人取回房屋钥匙和电卡的情况；证据3、水电、燃气指数记录，证明被告收回房屋后与第三人共同核验水电、燃气指数记录情况；证据6、关于房屋买卖合同中追究违约方（乙方）责任的诉求，证明因原告逾期违约办理过户手续，被告提出终止合同及赔偿的新要约；证据7、公告（通知），证明琼海市国土资源局于2017年3月21日发布通知对商品房不动产权将简化部分登记程序。原告质证认为，对被告提交证据1、3的真实性、合法性和关联性均有异议，原告未经手过这些材料，对此不清楚，且该证据也不足以证明被告按合同约定履行交房义务；对证据2的真实性无异议，但对其合法和关联性有异议，这恰恰证明被告在本案中仍应向原告履行交付房屋的合同义务；对证据6的真实性、合法性和关联性有异议，存在伪造的可能，且从证据内容看，是被告向第三人发送的，并不是向原告发送，原告不是该诉求的对象。证据7因没有原件核对，对其真实性不予认可。退一步讲该证据是真实存在的话，但对其证明内容有异议，该证据产生于2017年3月21日，通知的时间晚于签订合同时间，这不能作为被告反悔原合同的证据；另外该通知中所用的词语是“不必”换发不动产权证而不是“禁止”或“不能”，根据海南省不动产登记情况，即便现在被告要求国土局换发不动产权证，国土局依法也会为其办理不动产权证。第三人质证认为，对被告提供证据1、2、3、6的真实性、合法性和关联性均没有异议，对证据7无法确认，第三人没有看到过该公告（通知）。本院审查认为，证据1-3是被告与第三人之间办理房屋交接的手续材料，第三人对此没有异议，故本院对这3份证据的真实性、合法性和关联性予以确认；证据6是被告向第三人递交的，第三人没有异议，故对该证据的真实性予以确认；证据7，经本院到琼海市国土资源局核实与原件一致，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月11日,原告与被告在第三人的支持下签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告（甲方）同意出售其所有的位于海南省琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区（御河.观景台）1-A-201号房产，房屋建筑面积94.47平方米，产权证号为海房权证海字第XXXX号；甲方保证此房产一切情况介绍属实，权属无任何瑕疵，原告（乙方）对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。甲、乙双方商定房产的成交总价为人民币563000元整，乙方分二次支付房款给甲方：1、自双方签订本合同后7日内，乙方应向甲方支付购房预付款513000元；2、当办理房产过户手续完成后当日内，乙方应向甲方支付购房尾款50000元。甲方收到乙方支付的购房款项后，应向乙方开具收款收据。甲、乙双方约定于2017年4月30日甲方将房屋交付乙方；本合同所列交易成交价格包括房产的配套价格，此房产附带的配套设施（冰箱1台、电视机1台、洗衣机1台、双人床2张、床头柜2个、电热水器1台、沙发1张、茶几1张、餐桌1张、椅子4把、电视柜1张）在所有权转移时全归乙方所有；交付之日前，与房屋有关的费用包括水、电、燃气、有线电视、物业费等由甲缴清。关于办理过户、税费承担、房屋交付方面约定，甲、乙双方约定，甲方所售房屋《不动产权证》如在2017年9月24日前下发，则甲乙双方应于2017年9月25日至2017年10月25日内办理房产过户手续；《不动产权证》如在2017年9月24日后下发，则双方应于《不动产权证》下发后30日内办理房产过户手续；甲乙双方一致同意委托第三人（候鸟湾琼海分公司）代为办理房产过户事宜，期间甲乙双方应配合协助办理相关过户手续。甲方承诺本合同房屋为甲方在海南省琼海市唯一房产且至2017年4月后购买已满五年，因此甲乙双方达成一致意见，房产交易所涉及的买卖双方税费由乙方承担并支付；在办理房产过户手续期间，如该房屋非甲方在琼海市唯一房产或至2017年4月后购买未满五年，则房产交易所涉及的双方税费由双方各自承担并支付。甲乙双方协商一致，交易双方所需支付的中介服务费由乙方承担并支付，自办理房产过户手续完成后当日内，乙方向代理方支付服务费。关于违约责任方面约定，乙方向甲方支付购房预付款后，甲、乙双方应在约定期限内办理房产过户手续，如有一方未在约定期限内配合办理房产过户手续则视为违约；如甲方违约，甲方应向乙方退回全部购房预付款，并向乙方支付100000元作为违约赔偿；如乙方违约，甲方应向乙方退回购房预付款413000元，其余购房预付款100000元作为违约赔偿归甲方所有。合同还对双方的权利义务、发生争议的解决方式等事项进行了约定。合同签订后，原告于2017年3月17日向被告支付购房款513000元，被告也出具了一张收款收据给原告为凭。同年4月底，被告将房屋钥匙、电卡交付第三人，并与第三人员工共同核验水电、燃气指数做了记录。2017年10月份被告从开发商处领取了涉案房屋的《房屋国有土地使用权分割转让证明书》。因原、被告双方在办理房产过户手续的时间问题上未能达成一致意见，致使房屋至今尚未完成办理过户。2017年11月1日，被告曾向第三人递交了一份《关于房屋买卖合同中追究违约方（乙方）责任的诉求》，该函主要内容为：2017年3月11日经你公司（第三人）代理承办的御河.观景台1-A-201房《房屋买卖合同》，由于乙方（原告）违约未能按合同第三条（办理过户）的约定履行义务，对此甲方（被告）依照合同第八条、第九条约定提出终止合同及向甲方交付10万违约赔偿的诉求。2017年11月28日，本院根据原告的申请依法作出了（2017）琼9002财保28号民事裁定书，查封保全了涉案房屋。同年12月28日，被告从第三人处收回了房屋以及房屋钥匙、电卡等。原告认为，原告已按《房屋买卖合同》约定支付了第一笔购房款513000元，而被告未按合同约定交付房屋、办理过户，被告的行为已构成违约。原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼，请求处理。 另查明，2017年3月21日，琼海市国土资源局发出《关于简化不动产登记程序，提高行政效率的通知》，其内容为：市不动产登记中心2017年3月21日起将简化部分登记程序，商品房业主持有房屋所有权证和商品房分割证明书之后，不必换发不动产权证，办理交易即可直接到我局申请办理不动产权转移登记。 本院认为，原告与被告在第三人的主持下于2017年3月11日关于琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区（御河.观景台）1-A-201号房签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人在平等协商一致基础上的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的合同，当事人应予遵守和履行。根据合同约定和上述查明的事实，原告已按合同约定履行了支付第一笔购房款513000元给被告的义务，对于剩余的50000元购房款是双方合同约定待被告（甲方）为原告（乙方）办理过户手续完成后当日内一次性付清，但双方至今尚未正式办理涉案房屋及屋内物品交接手续，被告没有将房屋交付原告使用，以及被告至今没有协助原告完成办理该房屋不动产权过户登记手续，被告之行为显属不妥，违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则。现原告起诉要求被告继续履行上述《房屋买卖合同》将涉案房屋交付原告使用，以及要求被告协助其将证号为海房权证海字第XX**《房屋所有权证》项下的房屋不动产权[该房屋位于琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区（御河.观景台）1-A-201号房、建筑面积94.47平方米]办理过户登记至原告杨某1名下之请求，有充分的事实根据和法律依据，理由正当，依法应予支持。第三人作为本次房产交易的中介机构，应协助原告办理上述房屋交付及房屋过户登记手续事宜。至于原告诉请被告支付延期交房的补偿金（暂计57300元）问题，因双方签订的合同中对此并没有明确约定，且原告对自己的主张亦未能提供确实充分的证据加以证明，故原告的此项请求不能成立，本院不予支持。被告提出关于追究原告逾期办理过户违约责任，要求原告退还不当得利的房租款2000元以及原告赔偿其经济损失的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告杨某2于本判决生效之日起十五日内将位于琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区（御河.观景台）1-A-201号房屋（房产证证号为：海房权证海字第XXXX号）交付原告杨某1使用。 二、限被告杨某2于本判决生效之日起三十日内协助原告杨某1将证号为海房房权证海字第XX**房屋所有权证》项下的房屋不动产权[该房屋位于琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区（御河.观景台）1-A-201号房、建筑面积94.47平方米]办理过户登记至原告杨某1名下。 三、第三人海南候鸟湾养老服务有限公司琼海分公司协助原、被告办理上述房屋交付及房屋产权过户登记手续。 四、驳回原告杨某1的其他诉讼请求。 案件受理费人民币10003元，由原告杨某1负担1232元，被告杨某2负担8771元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  祁永芳 人民陪审员  王国锋 二〇一八年十一月九日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。