江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初2320号 原告：李刚，男，1973年9月9日生，汉族，无业，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：严志勇，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。 被告：徐州大舜房地产开发有限公司，住所地徐州市夹河街36号。 法定代表人：闫常印，董事长。 委托诉讼代理人：李敬从，江苏青创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟，江苏建伟律师事务所律师。 第三人李娜，女，1981年3月16日生，徐州大舜房地产开发有限公司员工，住徐州市泉山区。 原告李刚与被告徐州大舜房地产开发有限公司（以下简称大舜公司）合同纠纷一案，经江苏省徐州市中级人民法院发回重审后，本院于2018年4月23日立案。本案依法适用普通程序，并根据审理需要追加李娜为第三人，于2018年6月25日进行了证据交换，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告李刚的委托诉讼代理人严志勇、被告大舜公司的委托诉讼代理人李敬从、刘伟，第三人李娜到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。 原告李刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付1－821至828室房屋房款3502510元（412.06平方米×8500元）及该款从2013年9月25日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息；2.判令被告支付房屋差价480815元（55.55平方米×8500元＋2.88平方米×3000元）；3.判令被告支付原告违约金500000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年10月18日，被告与案外人徐州城市建设投资总公司签订《合作开发房地产合同书》，约定由徐州城市投资总公司以土地使用权作价22910000元出资，占投资总额的25%，被告以70000000元出资，占总投资的75%，由双方共同开发解放南路、师范大学二部东侧商业住宅小区项目。合同签订后，因被告资金短缺，无法完成该项目的开发，遂于2007年10月26日与原告签订了《联合开发协议书》，并约定原由被告出资的70000000元改由原告出资28000000元，被告出资42000000元，并由双方按40%：60%的比例进行收益分配。联合开发协议签订后，原告根据被告的通知，按时投入了15000000元，并积极参与了项目开发过程中的工程施工管理工作。经双方多年的共同努力，该项目于2013年建成上房。原被告双方遂于2013年9月25日签订了《联合开发“舜淮府第”项目收益分配协议书》（以下简称分配协议），根据分配协议的约定，原告分得价值50000000元的房屋，并由双方在分配协议附件中对分配给原告的房屋的房号、面积、单价和总价进行了明确。同时在分配协议第八条明确约定，双方按实物分配后，各自分配的房源各自出售，禁止任何一方销售他方分配的房源，被告销售部门协助原告办理有关手续。分配协议第十条还约定，双方应严格执行该协议的各项约定，如有违约，赔偿违约金500万元。分配协议签订后，原告在处分其分得的房屋时发现办公房1-821～828室共8套房屋已被另行出售并抵押。在与被告多次协商未果的情况下，原告于2014年6月5日向徐州市中级人民法院提起诉讼，要求被告承担违约责任。在诉讼中，被告多次明确承诺可随时涤除抵押，将房屋完整的交付给原告进行处分。为此，2015年9月20日，原告再次书面通知被告，并明确要求被告限期涤除前述8套房屋的抵押，并与原告指定的房屋买受人签订商品房买卖合同，支付原告房屋面积差价等，但被告收到该通知后，一直未予理涉。2016年4月20日，原告再次向被告邮寄律师函，明确通知解除存在抵押权的8套房屋部分的合同，要求被告限期支付该部分房屋的合同价款3502510元及利息，支付违约金500000元和房屋差价595000元。被告于2016年4月22日收到律师函后，至今未支付原告前述款项，也未采取任何补救措施。原告认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应严格履行，被告在将已经出售并设定有抵押权的房屋分配给原告，并在原告多次以书面和诉讼等方式要求其涤除抵押，而且被告承诺其有能力随时涤除抵押的情况下，至今拒不涤除抵押的行为，已属明显的故意违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告大舜公司辩称，第一，原告请求支付房屋差价无事实根据。1、原被告双方于2007年10月18日签订了合作开发房地产合同书，该合同性质属于合伙经营开发关系，联合开发的项目完成后，双方于2013年9月25日签订了联合开发盛天府第项目分配协议，根据该分配协议第八条约定，双方按实物分配后，各自分配的房源各自出售，禁止任何一方销售他方分配的房源，由被告销售部门协助原告办理有关手续，原告于2014年以被告未协助其办理相关手续为由，起诉至泉山法院，后经泉山法院、徐州中院及江苏省高院（2015）苏民终字第0306号民事裁定书，驳回了原告起诉，后原告又以被告不配合其办理抵押房屋涤除权为由起诉至泉山法院。根据双方签订的分配协议，被告有协助原告办理房屋销售手续的相关义务，但没有明确约定该义务的具体内容，根据双方实际销售房屋过程来看，原被告双方各自销售分配的房源。为控制风险，双方在实际操作中，在销售自己房屋前，要提供舜淮府第合同签约单，签约单上要列明房号、买房人姓名、面积单价、经办人等具体内容，双方分配的房源都按此程序办理，已经形成了习惯，根据江苏省高院（2015）苏民终字第0306号民事裁定书，本院认为部分载明，在李刚要求大舜公司配合办理相关销售手续后，可由大舜公司负责将抵押涤除，以完成后期售房及款项转账事宜。李刚在未要求大舜公司办理配合销售手续前，直接要求解除分配协议中该八套房屋的部分并提起本案诉讼，其条件未能成就，根据省高院的该裁定，被告配合原告办理销售手续和涉案房屋抵押权涤除，是有先后顺序之分，原告首先应当要求被告配合办理相关手续，即提供签约单，启动销售程序，才有权利要求被告涤除涉案八套房屋的抵押权；2、涉案工程项目是原被告双方联合开发的，依照物权法相关规定，该工程完成时，其所有权就归联合开发人共有，双方根据分配协议进行了实物分割，分割后的房屋已经归原被告双方各自所有，由于在签订分配协议前，涉案房屋已登记在第三人李娜名下，且含有抵押权负担，如再行出售，属于二手房买卖，原告协助义务仅是将银行的贷款缴纳完毕，督促第三人办理解押手续，并督促第三人协助原告办理相关手续，因此如原告提供了签约单，启动了销售程序，被告及第三人都同意协助其办理相关手续；3、双方签订的分配协议书事实上是种清算协议，该利益分配是以实物分配为内容，即使存在一方违反该分配协议，在承担责任问题上，也不能改变原有的实物分配方式，即不能要求相对方给付购房款及购房差价；4、双方联合开发协议已经被省高院裁定书认定为合伙行为，合伙的本质特征是利益共享、风险共担，原被告进行立体切割分配房源，是根据房屋蓝图进行切割的，房屋实测面积和设计蓝图规划的面积出现了缩水现象，被告的缩水面积要远远大于原告的缩水面积，该风险应当由合伙开发房屋的合伙人共同分担；第二，原告主张解除2013年9月25日分配协议缺乏事实和法律根据，被告不存在任何违约行为。分配协议生效后，原告即是涉案八套房屋实际所有权人，第三人李娜仅仅是名义登记人，被告并没有任何违约行为发生，即使被告存在违约行为，原告也没有举出影响其实物分配的案件事实，也就说即使被告存在违约行为，也不能改变双方实物分配的现实。双方的目的都是为了将房屋从李娜变到相关人名下，不能因为在结果未实现前，再改变相关分配，原告诉请不能成立，应依法予以驳回。 第三人李娜述称，该八套房屋是公司以第三人名义融资贷款的，是付公司的工程款，原告如果有买受人，第三人同意配合办理解押过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审查认定如下事实：原告李刚2014年6月曾以合资、合作开发房地产合同纠纷为由在徐州市中级人民法院起诉被告大舜公司、第三人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司），要求大舜公司返还办公房1－821～828室共8套房屋房款3502510元，支付违约金5000000元。该院（2014）徐民初字第155号一案经审理查明事实如下： 2007年10月18日，第三人城投公司作为甲方，被告大舜公司作为乙方签订《合作开发房地产合同书》，约定：“一、甲方提供徐土国用（XXX）字第XXX号国有土地使用权证项下的出让土地使用权，市场评估价42910000元；乙方提供建设资金48730000元，以甲方名义成立项目经营部合作开发解放南路、师范大学二部东侧商业住宅小区项目。二、鉴于甲方提供的土地存在贷款抵押，尚需补交土地出让金等权利限制，甲方承诺在本合同签署后，尽快完善本项目的规划审批手续，并确保规划定点商办住宅建筑面积不少于45000平方米；乙方承诺在甲方兑现前述承诺后的十个工作日内支付给甲方20000000元，专项用于办理解抵贷款等相关手续，并将土地使用权证办好，交到项目经营部。在此基础上，甲方实际投入已为22910000元，占投入的25%，乙方的投入调整为70000000元，占投入总额的75%。双方按照该比例共担经营风险，分配经营利润。甲方涉及该地块其他相关的债权、债务仍由甲方承担。三、双方合作成立项目经营部，具体负责本合作开发项目的运作，项目经营部的负责人由乙方担任，甲方派人参加，并担任相应职务。其他经营管理人员、技术人员由项目经营部聘用。该项目采用独立账户，自主使用账户资金，独立经营、独立核算的经营模式。四、项目经营部成立后，由乙方按照项目进度的需要向项目投入专用资金，取得预售许可证后，该项已形成的全部资料移交给项目经营部。五、本合作开发项目的一切建设手续，在项目经营部的参与配合下，由甲方负责办理并承担责任，相关规费由项目经营部统一支出并作为开发成本列支。六、本合作开发项目，最后规划核准的商办住宅建筑面积如超过45000平方米，而需要补交土地出让金和相关税费的，补交部分由双方按投资比例分别负责。该项目商办住宅建筑面积在45000平方米以内，如需补交土地出让金和相关税费的，应由甲方承担。七、本合作开发项目，由项目经营部统一负责组织预售、销售。甲方应及时提供印章、票据，销售收入一律由项目经营部收取入账，税费由项目经营部支付。八、本合作开发项目，应在向业主交房一个月后开始清算分配收益，双方对各自收益分别依法纳税。九、如因政策约束等原因，甲方可以提出并征得乙方同意后，支付股本金及相应利润，乙方同意并支付后，视为甲方退股，乙方对该项目享有独立收益权。……。” 2007年10月26日，被告大舜公司作为甲方，原告李刚作为乙方签订一份《联合开发协议书》，约定：一、联合开发项目位于泉山区淮塔东南、师范大学二部东侧，占地面积15亩（以土地证面积为准），规划商住建筑面积45000平方米。项目方承诺，本项目各项手续办至规划定点后，交给甲乙双方联合开发。二、项目开发运作资金需要92910000元，根据原甲方与项目方的合同约定，其中项目方出资22910000元，占总投入的25%，甲方投资70000000元占总投入的75%。现甲乙双方约定该70000000元，改由本合同甲乙双方按照六四比例出资，其中甲方出资42000000元，占总投入的45%，乙方出资28000000元，占总投入的30%。三方根据各自投入的资金参与税后分红，双方按各自收益比例依法纳税。三、该项目土地款为52910000元，其中项目方留有土地款22910000元，投入该项目中运转。因该项目已进入实际操作阶段，合同签订后即付24000000元土地款，并进入项目策划设计勘察及办理开工前的手续，尚需后续资金。根据该项目目前情况，目前急需资金25000000元。按照本协议约定的六四出资比例，甲方应出资15000000元，乙方应出资10000000元。项目启动后如需资金，甲乙双方另行协商。四、该项目以原项目部名义开发，成立项目经营部。经营部的管理人员、财务及技术人员由项目经营部从项目方及甲乙方选配；销售人员由项目经营部选定，建筑主体施工、监理方通过招投标方式选定。五、项目按国家有关法规进行开发，开发中的一切事宜，由双方协商解决。1、甲乙双方按投资比例对项目在总收益的75%进行收益分配，并在该项目建设完成，房屋上房后一个月内进行结算并分配完毕。2、由于乙方与项目方未建立直接的合作关系，故甲方应保证乙方收益的获得。3、在项目实际实施过程中，销售收入主要用于该工程建设，如项目销售收入大于项目建设所需资金，经甲乙双方协商后一方可提出提前进行收益分配。4、项目实施过程中，双方按投资比例分担风险。六、本协议未尽事项，双方通过协商签订补充协议，补充协议作为本协议的组成部分，具有同等法律效力。 上述协议签订后，城投公司设立了徐州市城市建设投资总公司舜淮府第分公司，由闫长印任总经理，李刚等人任副经理，对上述项目进行开发建设，项目名称为“舜淮府第”。2013年9月26日，徐州大舜房地产开发有限公司（甲方）与李刚（乙方）签订《联合开发“舜淮府第”项目收益分配协议书》，约定：“一、乙方对‘舜淮府第’工程项目总投入为15000000元，其中2007年11月投入10000000元，2011年5月投入5000000元。二、甲乙双方经协商，双方按收益部分依法纳税，甲方从乙方所留税款中代乙方缴纳完税。分配给乙方税后收益为35000000元，连同本金15000000元，计50000000元。三、依据2013年3月30日购房协议，甲方为购房人李刚（身份证号为）垫付的购房款2643676元及银行2618000元的按揭贷款利息计214900元（2013年3月至2013年9月），从乙方的收益分配中扣除。银行贷款本金及利息由乙方负责偿还。四、2012年10月29日，乙方购买‘舜淮府第’小区6-902住宅，总价款为1262420元（8500元/平方米），该购房款从乙方的收益中扣除。五、甲方已售出的办公楼下商铺1-101，建筑面积132.33平方米应收总房款4550000元，另以现金补加69654元，共计4619654元，待按揭贷款到账后一周内交给乙方，计入其分配收益。六、在扣除本协议三、四、五项约定的相应款项后，甲方分配给乙方的收益应为41259350元人民币。七、经协商分配给乙方的收益采取实物分配办法，对‘舜淮府第’项目尚未出售的全部房源（包括写字楼、住宅楼、地下室停车位、储藏室等）按比例进行相应的立体切割。具体分配给乙方的房源（应写明房号、面积、价款等）详见房屋分配表。八、双方按实物分配后，各自分配的房源各自出售，禁止任何一方销售他方分配的房源。甲方销售部门协助乙方办理有关手续。乙方售房款进入甲方账户后五个工作日内付给乙方。九、本协议与2007年10月26日签订的《联合开发协议书》具有同等法律效力。十、甲乙双方应严格执行该协议的各项约定，如有违约，赔偿违约金5000000元。 另查明，分配给李刚的房源中的“舜淮府第”1单元821-828室共8套房产于2012年7月25日已备案在案外人李娜名下，并办理了抵押贷款。被告向本院提交了李娜的“声明书”：“2012年7月25日，我购买徐州市城市建设投资总公司舜淮府第分公司开发的“舜淮府第”办公楼1单元821-828室（建筑面积412.06平方米），并非真实的购买意思，仅作为徐州市城市建设投资总公司舜淮府第分公司抵押贷款需要，购买房屋时，我未出钱，抵押贷款取得的款项我也未实际使用，我只是房屋的登记名义人，房屋的真实权利人仍为徐州市城市建设投资总公司舜淮府第分公司”。被告大舜公司向本院提交了34份房屋买卖合同和相对应的付款证明及购房声明，证明当时原被告双方在进行利益分配的时候原告分得李娜名下房产8套，价值2260000元，被告分得刘东、王晓东、崔玉、杨珍、王金元等5人名下房产34套，价值10639300元，对此分配方案原被告双方均是认可的。 2014年4月10日，李刚收到了分配的房源钥匙，但其称不包括上述8套房产的钥匙。 大舜公司系闫长印等投资设立的具有房地产开发资质的民营有限责任公司，城投公司系徐州市政府下属的国有独资公司。涉案项目“舜淮府第”已完成，该项目下的房产初始登记的所有权人为城投公司。 中级人民法院根据上述查明事实，认为根据法律规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案原、被告于2007年10月26日签订的联合开发协议，未经土地使用权人城投公司（项目方）的确认，仅是原、被告双方约定的对项目的投资比例及收益分配的协议，不符合合作开发房地产合同的法律特征，原、被告之间应当认定为合伙关系。原、被告于2013年9月25日签订的《联合开发“舜淮府第”项目收益分配协议书》，虽然约定的收益分配是在双方投资范围内进行的分配，但因被告与第三人城投公司合作开发的“舜淮府第”项目的收益尚未确定，城投公司尚未与被告进行结算，在项目的总收益未确定的情况下原被告双方基于该项目的收益也不能确定，原被告之间根据“分配协议”约定的收益数额应处于待定状态，况且本案原被告双方签订的“分配协议”中所分配的房产均登记在第三人城投公司名下，没有第三人城投公司的认可与协助，涉案房产无论抵押与否，原被告均无法按其分配协议的约定对涉案房产进行处分，故在原被告双方无证据证明其分配协议未损害第三人城投公司的权益，城投公司未对原被告间的分配协议予以追认的情况下，原告李刚与被告大舜公司签订的《联合开发“舜淮府第”项目收益分配协议书》尚不具备履行的条件，原告依据该协议起诉要求返还房款、支付违约金的条件亦不成就，应当裁定驳回原告的起诉。遂作出（2014）徐民初字第155号民事裁定，驳回原告的起诉。 原被告均不服上述裁定，向江苏省高级人民法院提起上诉，该院（2015）苏民终字第0306号案件经审理后认为，大舜公司与城投公司签订合作开发房地产合同书，约定共同开发舜淮府第项目。对于70000000元的投资义务，大舜公司又与李刚签订了《联合开发协议书》，约定由大舜公司出资42000000元，李刚出资28000000元。故大舜公司与李刚间形成合伙关系，双方共同完成大舜公司在与城投公司合作项下的权利义务。后大舜公司与城投公司签订《联合开发“舜淮府第”项目收益分配协议书》，对项目收益进行了分配。关于该分配协议的效力，本院认为，本案项目以城投公司名义开发，所建房屋登记为城投公司所有，而大舜公司与城投公司尚未进行分配，在此情形下大舜公司与李刚签订分配协议，对约定给予李刚的收益以分配房屋的形式予以冲抵，系属将尚未明确分配给自己的房屋进行处分，该处分属无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故无权处分不影响房屋分配协议的效力，并不由此导致分配协议的效力待定。原审法院认定李刚与大舜公司签订的分配协议不具备履行条件，存在不当。因大舜公司与李刚的分配协议合法有效，双方均应遵约履行。李刚以分配给其的821-828号房屋已出售且存在抵押为由，要求大舜公司给付该八套房屋的房款3502510元，实际为主张解除分配协议中关于该八套房屋的部分。但分配协议第八条中约定：双方按实物分配后，各自分配的房源各自出售，禁止任何一方销售他方分配的房源，大舜公司销售部门协助李刚办理有关手续，乙方售房款进入甲方账户后五个工作日内付给乙方。之所以如此约定，是因为项目开发房屋均登记在城投公司名下，李刚欲销售房屋以兑现收益，均需城投公司舜淮府第分公司协调办理相关手续。虽然案涉的八套房屋存在抵押，但该抵押系为了融资，并且大舜公司分配所得房屋中亦存在相同情形。故在李刚要求大舜公司配合办理相关销售手续后，可由大舜公司负责将抵押涤除，以完成后期售房及款项转账事宜。李刚在未要求大舜公司办理配合销售手续之前，直接要求解除分配协议中该8套房屋的部分，并提起本案诉讼，其条件未能成就。综上，该院于2015年9月21日作出（2015）苏民终字第0306号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。 另查明，原告就双方纠纷，于2015年9月23日原告向被告发出再次督促履行通知，要求被告收到通知后20日内涤除办公楼1-821-828室抵押权，注销8套房屋的商品房买卖合同并与许飞签订商品房买卖合同、开具发票、办理网上备案等相关手续，支付房屋差价等。2016年4月21日原告向被告发出律师函（兼解除合同通知），要求被告自收到该函之日解除8套房屋部分协议，在2016年5月5日前将8套房屋对应的合同价款及利息、违约金、房屋差价支付给原告。2016年5月25日原告再次向被告发出催款通知催要上述房屋价款及利息、违约金及房屋差价。因被告收到上述函件后未按原告的要求支付上述款项，原告遂于2016年7月29日以合作开发合同纠纷为由将被告大舜公司诉至本院。本院经审理后作出（2016）苏0311民初4474号民事判决支持了原告的诉讼请求。被告不服该判决提出上诉，经江苏省徐州市中级人民法院审理后作出（2017）苏03民终552号民事裁定将该案发回重审。 本案庭审中，原、被告对下列证据存在争议： 原告李刚提供证据1.涉案房屋的测绘表，证明分配给原告的房屋地下室实际面积小于协议面积，共缩小55.55平方米，地下室缩小2.88平方米，折算后被告应给付的面积差额为480815元；2.（2015）苏民终字第0306号案件的庭审笔录（第十页），证明被告2015年7月16日当庭承诺可随时解除涉案房屋的抵押，说明其具备随时解除抵押的能力，但却拒不涤除故意违约的事实；3.2015年10月12日原告及诉讼代理人与被告代理人刘冬的谈话录音，证明双方事先商定于2015年10月12日就涉案房屋签订商品房买卖合同，原告已经提供了房屋买受人的身份证，且房屋买受人耿唯博、许飞已经到场，而被告拒绝签订商品房买卖合同的事实。同时还证明双方确认，双方签订的分配协议所确定的利润分配原则是50000000元现金进行分配的，并以此为标准，通过房屋加现金形式来折算兑现，因此，实物加现金只是利润分配的兑现形式而不是双方约定的分配方式。 被告大舜公司质证意见如下：对证据1真实性有待法院查实，即使真实原告的主张也不应予以支持。原、被告双方分得的实物房屋蓝图面积和实际测绘面积都有一定的误差，都有一定的缩水，被告缩水达到288.77㎡，原告缩水仅为47㎡，案涉工程是合伙开发，应当风险共担，由于双方约定的是实物分配，因此，双方分配的实物面积缩水应责任自负；对证据2的真实性由法院核实，即使真实，被告笔录中陈述并没有违法和违约的事实，被告陈述可以随时涤除案涉8套房屋的抵押权是有前提条件的，条件是原告提起要求被告配合销售8套房屋，由其填写签约单；对证据3的真实性不予认可，退一步讲，即使真实首先表明被告工作人员刘东也一再表示原告应向销售部门提供签约单，发动销售程序，被告才有义务涤除案涉8套房屋，第二，原告很清楚被告的销售部门办公地点及销售的工作人员，真如原告称有人愿意购买案涉8套房屋并愿意提供相关信息，应直接找销售工作人员，因此，该录音形成在双方诉讼中，由身份不明的人及原告的职员找到被告方刘东谈话制作的录音，其合法性及有效性被告单位及法人均不予追认。 第三人李娜对原告李刚提供的证据质证意见同被告质证意见。 被告大舜公司为证实其抗辩主张，提供证据如下：1.房屋分配表（显示储藏室按每平方单价3000元计算，住宅与办公房按每平方单价8500元计算），证明根据分配协议双方对联合开发涉案项目的利润采取实物立体切割分配，分配原告的写字楼、住宅楼、地下室停车位、储藏室已实际交付给原告。原告诉称的8套房屋钥匙显示在2014年4月10日李刚出具收条中“8层全层”；2.舜淮府第随机抽取的21份签约确认单、商品房买卖合同10份及购房人身份证材料，证明原、被告分配的房屋销售流程是：由原、被告各方负责人签署签约单，签约单列明房号、买房人姓名、身份证号、面积、单价、总价、购房日期、付款方式、经办人等内容，交付给销售部门具体处理，这是启动销售程序的前提。原、被告所有分配的房屋的销售（包括起诉前、起诉后），也包括案涉当事人耿唯博所购房屋都是按该流程处理的。8套房屋备案至李娜名下，办理的抵押贷款，贷款款项由被告使用，李娜是被告职工，现在仍是。8套房屋至今没有出售，还在李娜名下；3.李娜的书面声明，证明案涉8套房屋虽然登记在李娜的名下，但李娜仅是登记名义人，房屋的真实权利人仍是原告李刚。有人购买案涉8套房屋时，李娜愿意配合办理相关手续。《联合开发舜淮府第项目收益分配协议书》签定之前已设置了抵押权，如再行出售该8套房已属于二手房买卖，客观上需要李娜协助。 原告李刚质证意见如下：1.2014年4月10日李刚签字的交接单并非是收益分配协议的附件，李刚签署的房屋钥匙中并不包含涉案房屋，且该份交接单注明的办公楼8层拿走全部钥匙是被告添加的内容从笔迹上可以看出，因此，对注明的内容不予认可，8套房屋没有交接，现在为空置状态；2.对被告提供证据1中部分内容系被告单方制作的，并没有得到原告的确认，被告随时可以对其内容进行任意调整，对其后面附的签约明细质证意见同上。对签约确认单有李刚签字部分，真实性认可，但该部分签约确认单均是被告事先制定好，再交给原告签字，其针对的仅是原告可处分的房屋部分，由于涉案房屋存在已经被被告抵押和销售的事实，根本不具备单纯签署确认单就可以签订商品房买卖合同的条件，因此，在未涤除抵押和原商品房买卖合同的情况下，原告签约确认单没有实际意义。对该组证据中的买卖合同不发表质证意见，与本没有关联性；3.对声明真实性无法确认，该声明与被告主张的证明目的明显不符，声明书中确认的只是其为名义上的登记人，并没有称房屋所有人为本案原告，且在2012年7月25日，双方尚未签订收益分配协议，此时，更不能确定房屋已经归李刚所有。被告以该声明认为，涉案房屋应通过李娜协助才能办理，与其在（2015）苏民终字第0306号案件中的陈述明显不符，既然涉案房屋被告进行抵押融资是其经营需要，那么，其涤除抵押也是其应有的义务，对此，被告在2015年7月25日在高院庭审中也进行明确的确认。 第三人李娜对被告大舜公司提供证据无异议。 第三人李娜庭审中未提供证据。 根据原被告提供的第一组证据，经本院核对，舜淮府第住宅6－902室面积148.52平方米，房产局核定面积与原面积相同，不存在面积差额0.78平方米。本案争议的8套办公房原面积与房产局核定的面积差额计1.95平方米。以上两处差额面积予以扣除后，原告主张的房屋面积差额应为52.82平方米。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方就合作建房事宜签订了《联合开发协议书》和分配协议，系双方真实意思表示，合法有效，并经生效的（2015）苏民终字第0306号民事裁定确认分配协议的效力，双方均应遵约履行。 （一）关于原告要求被告给付1－821至828室房屋房款3502510元及从2013年9月25日起按年利率6%计算的利息问题。原告于2015年9月23日向被告发出再次督促履行通知，要求被告收到通知后20日内涤除办公楼1-821-828室抵押权，注销8套房屋的商品房买卖合同并与许飞签订商品房买卖合同、开具发票、办理网上备案等相关手续，支付房屋差价等。在被告未予配合的情况下，原告于2016年4月21日向被告发出律师函（兼解除合同通知），要求被告自收到该函之日解除8套房屋部分协议，在2016年5月5日前将8套房屋对应的合同价款及利息，系依据合同及相关法律规定维护自身权益，与法有据，本院予以支持。 （二）关于原告要求被告支付房屋差价问题。经生效的（2015）苏民终字第0306号民事裁定认定，原被告虽系合伙关系。但根据双方签订的分配协议内容分析，分配协议实质上是对双方投资收益的清算协议。再结合2015年10月12日原告与被告方代表刘冬之间电话录音证据、被告提供的房屋分配表计算方法可以认定，被告亦认可双方系按分配协议履行，即应分配给原告的为50000000元，以房抵款仅为履行方式。故，被告辩称双方系合伙关系，应共担风险，房屋面积缩水应属风险共担部分的辩称意见与双方签订的分配协议不相符合，本院不予采信。因原告分配的房屋面积缩水而使原告的分配金额未能达到分配协议约定的金额，故对因房屋面积缩水而产生的差额被告应当向原告给付。经计算，扣除原告多计算的舜淮府第住宅6－902室面积差额0.78平方米及本案争议的8套办公房面积差额计1.95平方米后，房屋面积差额应为52.82平方米、448970元，地下室面积差额应为2.88平方米、8640元，本院予以确认。 （三）关于原告要求被告承担违约金问题。在（2015）苏民终字第0306号一案2015年7月16日庭审中，被告当庭陈述可随时解除涉案房屋的抵押，说明其具备随时解除抵押的能力。而被告在2015年9月收到原告要求被告涤除办公楼1-821-828室抵押权，注销8套房屋的商品房买卖合同并与许飞签订商品房买卖合同、开具发票、办理网上备案等相关手续的再次督促履行通知后，未在限期内予以履行涤除义务；在2015年10月12日原告带实际购房人至被告售房部现场要求办理签订商品房买卖合同时不予签订合同，应认定被告存在违约。依据双方在分配协议中的约定，如有违约，违约方应支付5000000元的违约金，现原告主张500000元的违约金，不超出双方约定，也未违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，被告徐州大舜房地产开发有限公司支付原告李刚房屋价款3502510元及该款从2013年9月25日起至本判决确定的给付之日止按年利率6%计算的利息； 二、本判决生效后十日内，被告徐州大舜房地产开发有限公司支付原告李刚房屋差价457610元； 三、本判决生效后十日内，被告徐州大舜房地产开发有限公司支付原告李刚违约金500000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费47600元，由被告徐州大舜房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  车勤 人民陪审员  李丽 人民陪审员  方辉 二〇一八年十一月八日 书 记 员  梁振