福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初8837号 原告：福建博美仕成贸易有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区华林路147号。 法定代表人：蔡津，董事长。 委托诉讼代理人：马威，福建元一律师事务所律师。 被告：余能彬，男，汉族，1991年1月13日出生，住福建省永泰县。 被告：林剑平，男，汉族，1986年8月11日出生，住福建省永泰县。 二被告共同委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：刘雍，福建熹龙律师事务所实习律师。 原告福建博美仕成贸易有限公司与被告福州市寅翔投资有限公司、被告林剑平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，查明福州市寅翔投资有限公司已于2018年1月22日被注销，原告申请将被告福州市寅翔投资有限公司变更为其投资人被告余能彬，本院依法予以准许。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人马威，二被告共同委托诉讼代理人刘国田、刘雍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告福建博美仕成贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与二被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告余能彬向原告支付租金734230.2元、物业管理服务费及水电费61872元、违约金22069.06元，合计818171.26元；3．判令被告林剑平对上述款项承担连带清偿责任；4．本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年7月20日，原告与福州市寅翔投资有限公司（以下简称“寅翔公司”）以及担保人林剑平签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其承租的位于福州市鼓楼区整层（建筑面积1144.91平方米）出租给寅翔公司，租赁期限自2015年7月20日起至2018年7月19日止，租金为每平方米55元，每月62970元按月缴纳，每年均在前一年基础上递增6%；同时，合同第十三条第4款第1项约定：“不支付或者不按照约定支付房屋租金达15日的，甲方有权单方解除合同收回房屋。”及第十四条第3款约定：“乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，并赔偿造成甲方的损失。”合同签订后，原告将房产交付给寅翔公司使用，但自2016年10月份开始，寅翔公司就开始拖欠租金，截至2017年9月20日，寅翔公司已拖欠原告租金734230.2元、物业管理服务费及水电费61872元，虽经原告多次催讨，但寅翔公司均拒绝予以支付。原告认为，寅翔公司未按合同约定及时履行支付租金、物业管理服务费等费用的义务，已构成根本性违约，给原告造成严重的经济损失，原告依法要求解除租赁合同，收回房产，支付租金、物业管理服务费等费用，并要求寅翔公司承担违约责任，同时，被告林剑平作为担保人应对寅翔公司所欠款项承担连带清偿责任。在本案审理过程中，被告福州市寅翔投资有限公司经由其自然人独资股东余能彬于2018年1月22日申请注销。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第六十四条规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当时人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”之规定，原告申请将被告福州市寅翔投资有限公司变更为被告余能彬。现为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 被告余能彬、被告林剑平共同辩称，第一，原告并非租赁房屋的所有权人，真正的所有权人不同意转租，故其转租给被告的行为是无效的。本案房屋的真正所有权人是宁德市东湖塘华侨农场，从原告将房租租赁给二被告至今都没有经过房屋所有权人的同意授权，按照房屋有权人和原告之间的租赁的合同，若原告要转租必须经所有权人同意，据了解，原告与房屋所有权人之间也发生了诉讼，所有权人不同意原告转租，因此本案租赁合同是无效的。第二，被告已于2016年10月从租赁房屋中搬出，随后原告也将房屋锁掉，被告即未再使用该房屋，因此原告要求被告支付此后的租金、违约金及物业使用费毫无依据。第三，因原告转租房屋行为无效，因此被告林剑平作为保证人，不需要承担保证责任。第四，原告至今未将18万元押金退还被告，即使被告需要承担部分责任，依合同约定也应先从押金中扣除。 在本案审理过程中，双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对于双方对真实性无异议的证据及当事人提供原件供核对的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2015年7月20日，原告福建博美仕成贸易有限公司（系出租方）与福州市寅翔投资有限公司（系承租方，以下简称寅翔公司）、被告林剑平（系担保人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1．原告将位于福州市鼓楼区整层（以下称诉争房产）出租给寅翔公司使用，租期自2015年7月20日至2018年7月19日止。2．第一年每月租金为62970元，此后每年租金均在前一年基础上递增6%，租金按月支付，应提前10日支付下月租金。3．租期内的水电费、物业费等费用均由寅翔公司承担。4．合同签订后，寅翔公司应向原告支付18万元保证金，租赁期满或合同解除后，保证金用于抵扣寅翔公司承担的费用、租金、违约金，剩余部分返还寅翔公司。5．关于违约责任，若寅翔公司拖欠租金达15日或欠缴各项费用达3万元等情形，原告有权单方解除合同，寅翔公司应按月租金的100%向原告支付违约金，并赔偿原告损失。6．关于房屋返还：租赁期满或合同解除后，寅翔公司应返还该房屋及其附属设施。双方验收认可后在《房屋及附属设施、设备移交清单》上签字盖章。7．担保人对承租期间的租金承担连带担保责任。合同签订后，原告依约将租赁场所交付给寅翔公司使用。现原告以寅翔公司自2016年10月起未支付租金为由诉至本院，本案纠纷由此产生。 另查，原告于2017年9月20日向寅翔公司寄送一封邮件，收件地址为寅翔公司的住所地，信封注明内容为解除合同通知书，后该邮件于2017年9月25日被退回。 再查，原告所出租的诉争房产系宁德市东湖塘华侨农场所有，原告向其承租诉争房产并签订《房屋租赁合同》一份，租期为从2012年5月1日至2020年4月30日止。2017年4月12日，宁德市东湖塘华侨农场以福建博美仕成贸易有限公司多次拖欠租金为由诉至本院，要求解除合同、支付拖欠租金等。原告诉称，该案尚在二审审理过程中。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，订立合同的双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。本案中，原告与寅翔公司、林剑平签订本案《房屋租赁合同》，将其承租的诉争房产出租给寅翔公司使用，合同内容系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。被告主张原告转租未经所有人同意，认为合同无效，但诉争房产已由寅翔公司长期占有使用，且诉争房产所有权人至今未提出异议，被告对此亦未提交证据证明，故被告的主张不能成立，本案租赁合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。原告已依约交付租赁房产，即有根据合同约定向寅翔公司收取租金的权利，根据现有证据及当事人陈述，可以认定寅翔公司自2016年10月起即未依约支付租金，被告主张双方已于2016年10月解除合同，亦无证据证明，本院对此不予采信，故寅翔公司已构成违约，且已符合合同约定的原告单方解除合同条件，原告于2017年9月20日向寅翔公司发函主张解除合同，有其提交的邮寄凭证等证据可以证明，寄送地址为公司住所地，虽于2017年9月25日被退回，亦可以认定发生合同解除的效力，故原告的相应诉请，本院予以支持。 现寅翔公司已被注销，原告主张由其投资人被告余能彬支付2016年10月至2017年9月的未付租金（按每月66748.2元计算11个月）734230.2元及原告垫付的物业费、水电费61872元，符合法律规定，本院予以支持。双方约定的违约金标准为一个月租金，原告自愿调整为22069.06元，系其权利的自行处分，不违反法律规定，本院予以确认，该款亦应由被告余能彬向原告支付。另双方均确认寅翔公司支付的保证金18万元尚在原告处，应予扣除，被告余能彬尚需向原告支付人民币638171.26元，故原告诉请中主张的相应金额，本院予以支持。 至于保证人被告林剑平的责任，本院认为，合同明确约定其为连带责任保证人，保证范围为租金，故原告要求其对物业、水电费用及违约金承担保证责任，于法无据，本院不予支持。合同未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，原告应自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，原告于2017年12月5日提起本案诉讼，根据合同约定，寅翔公司应提前10日支付下月租金，故在原告起诉时，2017年6月以前的租金已超过保证期间，被告林剑平仅需对2017年7月至2017年9月的租金200244.6元承担连带清偿责任，故原告诉请中的相应部分，本院予以支持，超过部分不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、原告福建博美仕成贸易有限公司与福州市寅翔投资有限公司、被告林剑平于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月25日解除； 二、被告余能彬于本判决生效之日起十日内向原告福建博美仕成贸易有限公司支付未付租金、物业费、水电费、违约金等共计人民币638171.26元（已扣除福州市寅翔投资有限公司支付给原告的保证金人民币18万元）； 三、被告林剑平对被告余能彬上述债务中的人民币200244.6元向原告福建博美仕成贸易有限公司承担连带清偿责任； 四、驳回原告福建博美仕成贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费16134元，由原告福建博美仕成贸易有限公司承担5952元，被告余能彬承担8032元，被告林剑平承担2150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  张文祥 人民陪审员  戴 清 二〇一八年十一月八日 法官 助理  方晓宇 书 记 员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。 公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。