天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初3541号原告：天津市房地产发展（集团）股份有限公司，住所地天津市和平区常德道80号。法定代表人：熊光宇，董事长。委托诉讼代理人：陈健，天津渤海律师事务所律师。被告：张永红，女，1954年7月16日出生，汉族，天津晴川商贸有限公司总经理，住天津市河东区。委托诉讼代理人：潘磊（张永红同事），男，1979年3月22日出生，汉族，天津晴川商贸有限公司经理，住天津市河西区。委托诉讼代理人：翟晓玉，天津星卓律师事务所律师。第三人：天津晴川商贸有限公司，住所地天津市南开区青川路与宜宾道交口西北侧晴川大厦1门106号。法定代表人：张永红，总经理。委托诉讼代理人：潘磊，男，该公司业务部经理。委托诉讼代理人：翟晓玉，天津星卓律师事务所律师。原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称房地产公司）与被告张永红及第三人天津晴川商贸有限公司（以下简称晴川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房地产公司委托诉讼代理人陈健，被告张永红委托诉讼代理人潘磊、翟晓玉，及第三人晴川公司委托诉讼代理人潘磊、翟晓玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的《晴川大厦房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即腾清房屋交付给原告；3.依法判令被告向原告支付至实际腾房之日的房屋租金（自2017年2月27日暂计算至2017年11月14日为648250元）；4.依法判令被告向原告支付至实际腾房并结清全部租金之日的违约金（按每日5000元标准，暂计算自2017年3月1日至2017年12月31日止，即306日天为1530000元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订有《晴川大厦房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于天津市南开区房屋，租赁期限自2015年8月15日至2020年8月14日；本房屋租赁年度租赁标准为1.2元/平方米/天，年租金为909900元，季度租金为227475元。被告未按合同约定交纳上述租金，被告的行为已经构成违约，故根据合同约定，原告有权要求解除合同、收回房屋，并要求被告承担违约责任。被告张永红辩称，1.请求依法驳回原告诉讼请求；2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：一、被告系第三人的发起人、法定代表人，系代表第三人签订的涉案合同，属于职务行为。合同签订时第三人正在筹备期，合同已经明确约定用途系“开设精品自选超市及饭店”，原告对此亦明知。涉案《晴川大厦房屋租赁合同》的实际履行人系第三人，租金系第三人交纳，涉案房屋系第三人使用。合同履行期内，第三人以其自身名义在涉案房屋进行经营，原告对此并没有表示反对，其认可系第三人履行合同。据此，应当认定第三人系履行涉案合同的主体，被告的行为是职务行为，应当由第三人承担责任。二、涉案房屋未经消防验收，无消防验收许可证，消防主机一直处于瘫痪状态，导致房屋无法使用，故涉案合同应属无效。三、因涉案房屋漏雨，给经营单位造成了损失，应当减少租金。四、本案合同违约金过高，如果法院认定被告承担违约责任，应当依法予以调整。第三人晴川公司述称，同意解除涉案房屋租赁合同，同意将涉案房屋腾交原告。对于原告主张租金问题，因涉案房屋漏雨且消防验收未通过等问题，要求对租金予以酌减。同意将原告已收取的150000元押金抵扣所欠租金。另外，第三人认为违约金约定过高，且系原告过错导致被告拖欠租金，故不同意原告主张违约金的诉讼请求。本案诉讼费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月，原、被告签订《晴川大厦房屋租赁合同》，约定原告将坐落于天津市南开区房屋出租给被告，其中107一层为1902.93平方米，106号为87.78平方米，108号为86.63平方米，出租房屋总建筑面积为2077.34平方米；被告承租该房屋用于开设精品自选超市及饭店（其中饭店面积不超过600平方米）；租赁期限为五年，自2015年8月15日至2020年8月14日；原告于2015年8月15日前将出租房屋交付被告，并向被告提供三个月免租期供其装修使用，免租期自2015年8月15日至2015年11月14日；租金为1.2元/平方米/天，年租金为909900元，季度租金为227475元，按季度交付，被告每季度预先10天支付；合同签订当日，被告一次性支付除免租期外首季度（2015年11月15日至2016年2月14日）房屋租金及押金377475元（其中押金150000元）。另约定，被告拖欠租金累计达一个月及以上的，视同被告违约，原告有权收回房屋，解除合同；被告除应支付累计拖欠的租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日5000元向原告支付违约金；原告出租房屋为现状交付，被告同意现状接收，装修改造工程完工后，被告须依照有关规定和规范要求办理二次装修消防验收等及相关报批手续。上述合同签订后，原、被告均依约履行。然，自2017年2月28日起，被告开始拖欠租金，故成讼。另查，2018年5月29日，原、被告签署房屋交接单。被告于该日将涉案晴川大厦107首层、106号房屋交付原告（现状交接）。庭审中，第三人向法庭提交有原、被告及第三人盖章签字的《房屋租赁合同》之补充协议，用以证明原告认可其与第三人系房屋租赁关系。同时，第三人还提交系列证据，即商铺（摊位）承包协议书、银行往来明细表、第三人员工潘磊与第三人签订的劳动合同，用以佐证涉案房屋一直由第三人使用，且由第三人员工潘磊向原告支付租金。为此，原告亦向法庭提交其所持有的该份补充协议，在原告提交的补充协议中未加盖第三人印鉴，仅有原告印鉴及被告签字。被告虽对原告提交的补充协议真实性不予认可，但其并未提出司法鉴定申请。另外，因被告及第三人明确表示承租涉案房屋后由第三人使用，且第三人同意承担房屋租赁合同义务，故法庭明示原告可选择向被告或第三人主张合同权利。原告明确表示坚持向被告主张权利。审理过程中，由于双方在合同中对租金标准作出了每天1.2元/平方米，每年909900元，每季度227475元的约定，且以上述标准计算租金会存在差异。经法庭释明，双方均认可以每年909900元，每季度227475元为租金计算标准。本院认为，涉案《晴川大厦房屋租赁合同》系原、被告签订，该合同的签订系当事人真实意思表示，于法不悖。根据合同相对性原则，原、被告均应恪守合同约定，自觉、全面地履行各自的义务。然，被告表示其作为第三人法定代表人，系代表第三人与原告签订涉案租赁合同，涉案房屋由第三人实际使用，故应由第三人承担相应责任。但即使被告作为第三人法定代表人代表第三人与原告签订涉案合同，被告亦应向原告披露，原告因此有权选择被告或第三人作为相对人主张其权利，但原告不得变更选定的相对人。庭审中，原告已明确表示向被告主张权利，对此本院依法照准。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告自2017年2月28日至今未支付租金，原告有权依据合同约定解除合同，并向被告主张租金及违约金。鉴于，原告已于2018年5月29日收回部分房屋，故截至该日，即自2017年2月28日至2018年5月29日，就涉案全部房屋被告应给付租金1136752元（909900元/年/365天*456天）。关于晴川大厦108号房屋（86.63平方米），被告至今未予腾交，故其应承担腾交义务，并按103.96元/天（909900元/年/365天/2077.34平方米*86.63平方米）的标准支付自2018年5月30日至腾房之日的租金。关于原告主张违约金一节，因其未提交产生损失的相关证据，故应认定为利息损失。原告依据合同约定按每日5000元向被告主张违约金，属于过分高于造成的损失，调整为利息损失的1.3倍为宜。庭审中，被告称因涉案房屋原有设施不符合标准，故二次消防验收未通过，对此其未提交证据加以证实，本院不予采信。关于被告称涉案房屋漏水给其造成损失，要求减免租金一节，其仅提供涉案房屋照片，未提供其他证据相佐证，不足以证明其抗辩理由，故本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百三十五条、第四百零三条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、确认原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司与被告张永红签订的《晴川大厦房屋租赁合同》已解除；二、被告张永红于本判决生效后三十日内，将坐落于天津市南开区青川路与宜宾道交口西北侧晴川大厦1门108号房屋腾空并交付原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司；三、被告张永红于本判决生效后三十日内，给付原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司，2017年2月28日至2018年5月29日期间的房屋租金1136752元；及以2017年2月28日至2017年5月14日的租金189459元（227475元-909900元/年/365天*13天）为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算自2017年2月5日（该季度租金应缴之日）至判决确定给付之日利息的1.3倍；以2017年5月15日至2017年8月14日的租金227475元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算自2017年5月5日至判决确定给付之日利息的1.3倍；以2017年8月15日至2017年11月14日的租金227475元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算自2017年8月5日至判决确定给付之日利息的1.3倍；以2017年11月15日至2018年2月14日的租金227475元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算自2017年11月5日至判决确定给付之日利息的1.3倍；以2018年2月15日至2018年5月14日的租金227475元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算自2018年2月5日至判决确定给付之日利息的1.3倍；以2018年5月15日至2018年5月29日的租金37393元（909900元/年/365天*15天）为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算自2018年5月5日至判决确定给付之日利息的1.3倍；四、被告张永红于本判决生效后三十日内，就天津市南开区青川路与宜宾道交口西北侧晴川大厦1门108号房屋，按103.96元/天的标准，向原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司支付自2018年5月30日至腾房之日的租金，及按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算的利息；五、驳回原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24226元，被告张永红负担14226元，原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  谢莉莉代理审判员  陈卫东人民陪审员  李 想二〇一八年十一月二十二日书 记 员  陈 芸附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。