安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1222民初6392号原告：刘汝涛，男，1963年10月1日生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托代理人：李彬，安徽金睿律师事务所律师。委托代理人：张加满，安徽金睿律师事务所实习律师。被告：孙福庆，男，1983年6月15日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：孙侔男，安徽惠君律师事务所律师。第三人：胡伟，男，1982年12月26日生，汉族，住安徽省太和县城关镇沙河中路139号1幢201户。身份证号码。原告刘汝涛与被告孙福庆、第三人胡伟案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘汝涛及其委托代理人李彬，被告孙福庆的委托代理人孙侔男到庭参加诉讼，第三人胡伟经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。刘汝涛向本院提出诉讼请求：1、依法确认阜阳市颍州区双清路丽丰一品A11幢1单元1901室房屋归原告所有。2、依法解除对阜阳市颍州区双清路丽丰一品A11幢1单元1901室房屋的查封，停止对该房屋的执行。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：胡伟购买安徽省丽丰集团有限公司开发的位于阜阳市颍州区双清路丽丰一品A11幢1单元1901室房屋一套，面积124.06平方米。2014年10月20日，原告通过阜阳市新民房产经纪有限公司和胡伟签订《阜阳市新民房产经纪有限公司订金合同》一份，约定原告购买胡伟的上述房屋，合同成交价730000元、中介费7300元。按照合同约定，因上述房屋办有按揭贷款，胡伟净得房款230000元，剩余贷款由原告偿还。原告将胡伟应得房款支付给胡伟后，胡伟把上述房屋钥匙和购房合同、契税发票原件交给原告。原告即可对此房装修入住。合同签订后，原告按约将应付给胡伟的购房款全部交付给胡伟，随后胡伟把上述房屋交付给原告，原告对上述房屋装修入住至今，剩余按揭贷款也一直由原告偿还。2017年6月，原告得知上述房屋被太和县人民法院根据（2015）太执字第01133号执行裁定查封并拍卖。原告对此不服，提出执行异议，该院于2017年11月12日作出（2016）皖1222执异18号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，涉案房屋在太和县人民法院查封、拍卖前，已经通过中介公司购买，并按合同约定向胡伟支付了全部购房款，涉案房屋也已经交付给原告，原告对涉案房屋享有所有权，没有办理过户登记只是由于按揭贷款没有清偿。房屋登记本身不产生物权，登记只是对所有权的一种确认，没有办理过户登记手续，并不影响原告实际上对涉案房屋享有所有权。此外，（2016）皖1222执异18号执行裁定书的作出程序严重违法。太和县人民法院对上述涉案房屋的查封、拍卖存在错误，依法应停止执行。为此提出诉讼，请依法判如所请。孙福庆辩称：1、订金合同不具有房屋买卖合同的属性。2、原告与胡伟转让房屋违反法律强制性规定，属于无效行为。3、原告对涉案房屋不享有物权。原告没有证据证明实际占有使用涉案房屋。胡伟未陈述。经审理查明：安徽省丽丰集团有限公司以出让方式取得位于阜阳市一道河路139号、编号为第A11002的地块土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，暂定名“丽丰一品”。2012年9月20日，安徽省丽丰集团有限公司与胡伟签订商品房买卖合同，双方约定：胡伟购买安徽省丽丰集团有限公司开发的阜阳市一道河路139号“丽丰一品”第A11幢1单元1901号房，房款共计74万元。该合同已履行完毕，房屋登记在胡伟名下，胡伟在中国建设银行股份有限公司有贷款以该房屋作抵押并办理有抵押登记。2014年10月20日，刘汝涛通过阜阳市新民房产经纪有限公司和胡伟签订《阜阳市新民房产经纪有限公司订金合同》一份，约定刘汝涛购买胡伟的上述房屋，双方约定：合同成交价730000元、中介费7300元。因上述房屋没有办理好房产证，无法办理过户手续。胡伟把此房转给刘汝涛包括银行按揭贷款，按揭款由刘汝涛偿还，胡伟净得房款230000元。刘汝涛于2014年10月17日首付180000元给胡伟，胡伟负责把此房产权授权给刘汝涛。余款50000元等胡伟办出房产证后于刘汝涛做好授权委托后付清。刘汝涛将胡伟购房款支付给胡伟后，胡伟把此房钥匙和购房合同、契税发票原件交给刘汝涛。刘汝涛可对此房装修入住。合同签订后，刘汝涛当日付给胡伟160000元，胡伟出具了收条；付给阜阳市新民房产经纪有限公司中介费7300元。胡伟于2014年10月28日给刘汝涛出具承诺书，载明：“胡伟出售丽丰一品11号楼1901室房产已全部收到共计人民币贰拾叁万元（230000）如需要本人协助办理关于丽丰一品11号楼1901室的相关手续本人无条件配合”，刘汝涛对上述房屋装修入住至今，剩余按揭贷款一直由刘汝涛以胡伟名义偿还。另查明：孙福庆与胡伟、张树光、高彬民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月13日作出（2014）太民初字第03519-1号民事裁定，查封胡伟所有的位于阜阳市颍州区清河办事处一道河中路139号（双清路）丽丰一品A11幢1单元1901室房屋一套，本院于2015年4月9日作出（2014）太民初字第03519号民事判决，判决：胡伟、张树光、高彬于本判决生效之日起二十日内共同偿还孙福庆款本金730000元、利息122202元，合计852202元。判决生效后，孙福庆申请强制执行，本院于2015年11月30日作出（2015）太执字第01133-1号执行裁定，查封胡伟所有的位于阜阳市颍州区双清路丽丰一品A11幢1单元1901室房屋一套。本院于2017年5月31日作出（2015）太执字第01133-2号执行裁定，对胡伟所有的位于阜阳市颍州区双清路丽丰一品A11幢1单元1901室房产予以拍卖。2017年6月，刘汝涛以胡伟已于2014年10月20日将该房屋出售给自己为由，提出执行异议，本院于2017年11月12日作出（2016）皖1222执异18号执行裁定书，驳回刘汝涛的异议请求。刘汝涛于2017年12月13日提起诉讼。上述事实有刘汝涛提供的刘汝涛身份证、《阜阳市新民房产经纪有限公司订金合同》、中介费收据、收条、承诺书、物业费收据、建设银行交易明细、贷款还款回单、安徽省太和县人民法院（2015）太执字第0113-2号执行裁定、孙福庆提供的身份证、商品房买卖合同复印件、预购登记表复印件等证据在卷为证。本院认为：本院对涉案房屋的查封虽作出两次裁定，但刘汝涛是对查封的执行行为提出异议，故可一并审查。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院在执行本案涉案房屋过程中，刘汝涛与胡伟虽在法院查封前签订了《阜阳市新民房产经纪有限公司订金合同》，但没有签订合法有效的书面买卖合同，且该房屋在中国建设银行股份有限公司办理有抵押登记，刘汝涛在履行合同中没有尽到谨慎义务，故刘汝涛要求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告刘汝涛的依法确认阜阳市颍州区双清路丽丰一品A11幢1单元1901室房屋归原告所有及依法解除对阜阳市颍州区双清路丽丰一品A11幢1单元1901室房屋的查封、停止对该房屋的执行的诉讼请求。案件受理费100元，由刘汝涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  李善亚审 判 员  沈 怡人民陪审员  崔士才二〇一八年十一月十五日书 记 员  李 岩附本判决所适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。