河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初6526号 原告：秦皇岛海顺物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区建新里**广顺现代城****，统一社会信用代码：9113030060111090XP。 法定代表人：张勇，经理。 委托诉讼代理人：赵亚明，河北朗途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴明哲，河北朗途律师事务所律师。 被告：韩显柱，男，1977年2月20日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛海顺物业服务有限公司与被告韩显柱物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴明哲，被告韩显柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛海顺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2013年至2017年物业管理费总计3770元；2、判令被告按照每日0.5元支付逾期付款的滞纳金，截止2018年1月1日暂计912.5元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的海港区耀北里7-1-102号业主，房屋面积108.82平方米。原告系该小区前期物业管理公司，依据原告与秦皇岛广顺房地产开发有限公司于2006年12月签订的《物业管理委托合同》，全面委托原告对其开发的耀北里住宅小区进行前期物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按每月0.55元/平方米的价格向原告支付物业管理费，如逾期付款按每日0.5元的标准支付滞纳金。协议生效后原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2013年至2017年被告共拖欠物业管理3770元（物业费0.55元/平方米×108.82平方米×12个月=718元/年，垃圾费每户均摊为36元/年），滞纳金912.50元（365天×0.5元/天×5年=912.50元），上述共计4682.50元。原告多次催要未果，故依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告韩显柱辩称，原告诉讼请求不合理，更不合法，本人拒绝缴纳2013年以后的物业费，诉讼的每日支付逾期付款的滞纳金无任何法律依据，本案诉讼费由被答辩人承担，答辩人请求海港区人民法院依法驳回被答辩人不合理且不合法的诉讼请求。事实与理由：一、原告和秦皇岛广顺房地产开发有限公司于2006年签订的《物业管理委托合同》，我一直未见到过，也未告知过我有此份合同。二、原告提供的物业管理合同没有代表人签字，也没有合同日期，答辩人认为合同是伪造的，无效合同。物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件。三、物业管理委托合同受托方为秦皇岛海顺物业管理有限公司，但是公章盖的是秦皇岛海顺物业服务有限公司，并且为复印件，所以进一步证明了合同的不合法性和不真实性；物业合同没有期限，但在《物业管理委托合同》第三十九条又有合同期满自然终止，所以说此合同没有法律约束力。四、原告提供的两张物业费用催缴照片是假的，我从没见过此照片，并且照片所照的防盗门不是我所住的防盗门颜色，所以此证据是假的。五、《物业管理委托合同》第四章第6条款“甲方已经向乙方提供了450平米的管理用房”，但物业还是在小区大门口北侧私自建造违法建筑约500平米，经过小区业主举报后被海港区行政执行部门责令拆除，但只是象征性的拆除一部分，剩余约300平米并未拆除，挤占了人行通道，严重影响了小区居民出行。六、物业公司未履行合同服务责任，提供的服务质量达不到合同约定标准，例如第一、《物业管理委托合同》中确写明对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能这一条款。2016年海顺物业开始将7栋-8栋之间的原有监控机房拆毁并出租给他人开超市，谋取不当利益，属于私自占有性质。未经业主同意，私自招募一些商贩和商品推销人员，在小区内进行大声广告宣传，严重影响小区的居民生活秩序。第二、本小区监控设施建成就有并且一直正常使用，未达到报废标准，物业借口以更换为名，找业主签字，多数均未签字，也没有公示就私自动用维修基金50万元，致使部分楼层居民的维修基金已经用完。物业未按照《物业管理委托合同》要求每6个月向全体业主公布一次管理费用收支账目。第三、《物业管理委托合同》明确公共绿地养护费用由物业承担，物业私自砍伐小区树木，仅2018年就有30多棵树木被砍伐，其中有10年生的松树6棵，砍伐的树木在小区随意堆放（堆放时间已经超过半年），埋下了火灾的严重隐患，绿化带从不浇水、养护、打药，现有的已经枯死。小区的17组报刊共有信箱严重损坏、破坏；雕塑、共用休息座椅等遭到严重损毁，物业根本不管理，视而不见。垃圾长期在小区堆放，无人清理。第四、超出合同规定范围，海顺物业违规在小区业主共有共用地面上圈地，划停车位，违法销售。本小区（法国小镇）自广顺地产2007年初交房后，，地上的公用部分一直由小区所有业主公用可是从2013年以后，小区的海顺物业公司以广顺地产名义（其实他们是一家），在小区公用部分地面上圈地，划停车位，开始以1000元/个/年出租；2016年以后又以2万-2.5万元每个车位进行永久出售（既没有土地使用证也没有正规发票）。从圈占、编号、上锁、出售全部由海顺物业一手操作。为了快速销售所圈占的业主公共用地所划的停车位，海顺物业私自把原来小区的正常车道设置障碍，使得小区车辆不能通行，给业主带来极大不便。另外，海顺物业有的车位圈占阻挡了小区消防安全设施，有的车位挤占电力抢修出口，还有的在道路拐弯处的车位挤占行人与车辆的通道，特别容易造成交通事故，若发生火灾后果不堪设想。第五、我家于2007年7月交房后，发现墙体多处严重裂缝，多次去物业反馈，均未做任何实质性上的回应至今也未给处理，造成我家装修经济损失3600元。单元内的公共照明灯坏，对此给物业多次反应，至今未修好。原告作为物业服务提供者，没有提供合同所规定的服务。海顺物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，在物业管理上不作为、乱作为，我们业主要求海顺物业承担业主经济损失并追究对业主进行赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国物权法》第七十三和第七十四条款，小区内的道路、绿地、公用设施属于业主共有，占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。物业公司不能随意圈占停车位，更没有对所有车位的销售权，海顺物业私自出售是违法行为，违法所得归业主集体共有并申请法院责令海顺物业将所得款分给所有业主。基于上述原因，我才未交2018年度物业费，如果物业能对上述问题给予合理解决，我们会全部上缴物业费，请海港区人民法院为民伸张正义，维护申请人合法权益。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、我方与广顺房地产签订的物业服务合同复印件一份，证明我方接受地产委托为耀北里小区提供物业服务，多层住宅按每月每平米0.55元收取物业费，高层按照每月每平米0.85元收取物业费，同时约定逾期缴纳物业费的按每天0.5元收取滞纳金，垃圾处理费为每年36元，该合同系前期物业服务合同，对全体业主具有约束力； 证据二、催收照片二张，证明我方一直向被告方催要物业费，没有超过诉讼时效被告未到庭亦无证据向法庭提交； 证据三、秦皇岛市海港区物价局物业服务收费准予备案表复印件一份，证明原告方收费标准以及服务资质为三级，备案表中提到合同相关事项发生变化需要重新备案，而原告的收费标准等均无变化，故无需再次备案，继续执行该标准; 证据四、工商信息登记表一份，证明在2008年9月25日原告的名称由秦皇岛海顺物业管理有限公司变更为秦皇岛海顺物业服务有限公司。 被告经对上述证据质证发表如下质证意见： 对于证据一，我之前没见过，真实性不认可，且合同上没有日期，也没有签字，仅有双方加盖的公章，合同没有页数，该证据是否完整不清楚；对于证据二我也没有见过，真实性不认可；对证据三原告提供的应该是加盖物价局红章的，而原告提供的是复印的，真实性有异议，而且民事起诉状中原告名称、落款、公章以及物价局备案表中的名称都不一致；对证据四原告是从2008年9月25日变更名称的，但是原告起诉仍旧是用原来的名称，所以原告起诉主体不适格，应驳回原告起诉。 被告为证明其主张提交如下证据： 证据一、照片20张，证明在2007年交房之后，我家墙体严重开裂，跟物业反应过，但是也没有给我修，给我家造成了3600元的损失，壁纸也没有贴。 原告经对上述证据质证发表如下质证意见： 该组照片为复印件，无法核实真实性。 本院认为：原告提交的证据一至四具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的事实，认定作为本案的证据予以采信。 本院依法向秦皇岛市房产产权产籍监理处调取房屋权属证明，证实秦皇岛市海港区耀北里7栋1-102号产权人为被告韩显柱，房屋建筑面积为108.82平方米。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下: 被告系秦皇岛市海港区耀北里7栋1-102号的业主，该房屋建筑面积为108.82平方米。2006年12月,原告（乙方）与秦皇岛广顺房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》一份。合同约定，甲方委托乙方对海港区耀北里小区进行物业管理服务；物业管理委托期限从本合同签定之日起至业主委员会成立之日止；物业管理服务费用的收取标准为多层住宅及非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.85元向业主或物业使用人收取。另外，合同还对物业管理事项、双方的权利义务等其他物业服务事项也进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告自2013年1月1日至2017年12月31日共五年未向原告交纳物业费为3591元（0.55元/平方米×108.82平方米×60个月）、垃圾处理费为180元（36元/年×5年），上述共计3771元，但原告在诉讼过程中仅主张3770元。 本院认为，原告与秦皇岛广顺房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》有效，该合同对被告所居住小区的所有业主均具有约束力。原告为被告居住的小区提供了物业服务，被告接受服务，应该缴纳物业费。综合原、被告的诉辩情况及双方提交的证据，原告的服务在一定时期内存在瑕疵，根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的政府指导价浮动幅度的办法精神，酌情予以扣减5%物业费较为合理。原告所主张的违约金，因违约金的主要功能在于弥补损失，而在本案中原告未提供其损失的相应证据，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告的抗辩理由，理据不足，本院不予采信。依照《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告韩显柱于本判决生效后七日内给付原告秦皇岛海顺物业服务有限公司物业服务费3411.45元（3591元×95%）及垃圾处理费180元，共计3591.45元； 二、驳回原告秦皇岛海顺物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  李 楠 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  张立敏 二〇一八年十一月八日 书 记 员  吴 丹