海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1571号 上诉人（原审被告）：欧鹏昌，男，汉族，1955年2月3日出生，住广东省电白县陈村镇村山大村仔村。 委托诉讼代理人：迟润涛，海南海新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨昌武，男，1971年8月28日出生，汉族，户籍所在地琼海市长坡镇长坡村委会西二村9号。原住琼海市长坡镇长兴街雄记食店，现羁押于海口市美兰监狱第八监区。 委托诉讼代理人：杨健传，男，汉族，1981年12月25日出生，住海南省琼海市长坡镇长坡村民委员会西二村290号，系杨昌武的侄子。 委托诉讼代理人：孙薇，北京市求实律师事务所律师。 上诉人欧鹏昌因与被上诉人杨昌武建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2018）琼9002民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 欧鹏昌上诉请求：1.请求撤销琼海市人民法院于2018年7月2日作出的(2018)琼9002民初字第217号民事判决;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：上诉人欧鹏昌与杨昌武建设用地使用权转让合同纠纷一案，经琼海市人民法院依法审理，并于2018年7月2日作出（2018)琼9002民初字第217号民事判决。该判决显失公正、缺乏事实依据和法律依据，在认定事实和适用法律上均有错误，请二审法院依法予以改判。理由：一、（2018)琼9002民初字第217号民事判决认定事实错误，证据不足。上诉人与被上诉人所签订的《土地使用权转让协议》虽然约定转让按现状交付，但并未约定转让地块的界址。该协议签订后双方也未达成关于转让地块界址的补充。一审开庭审理中三名证人仅证明经被上诉人同意其饲养及种植，并未证明经上诉人同意其饲养及种植这一事实。一审判决据此证言认定转让地块的四至证据不足，实属认定事实错误。二、被上诉人不享有物权权利占有、使用，收益是用益物权的基本权能，被上诉人在未取得物权权利或上诉人未将转让地块予以交付，其无权使用转让地块，更无权允许第三人使用该地块。三、（2018)琼9002民初字第217号民事判决适用法律错误将《物权法》第31条与《城市房地产管理法》第13条第3款的规定相结合，如若判令上诉人与被上诉人所签订的《土地使用权转让协议》有效将会损害国家利益且以不合理的低价转让会扰乱市场交易的稳定。上诉人与被上诉人所签订的《土地使用权转让协议》项下的地块仅为部分转让，并非全部地块转让，而在此基础上的合同界址条款为合同的主要条款，如若欠缺，则违反《物权法》第138条的强制性规范。综上所述，上诉人与被上诉人所签订的《土地使用权转让协议》为无效合同。一审判决认定事实错误、证据不足，适用法律错误。据此，依照《民事诉讼法》的规定，特提起上诉，请予改判。 被上诉人杨昌武答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告向一审法院起诉请求：1.依法判决认定原告、被告双方签订的《土地使用权转让协议》合法有效；2.依法判决被告协助原告办理坐落于琼海市长坡镇农贸市场的1152平方米土地使用权过户手续；3.确认土地1152平方米土地使用权归原告拥有；4.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2006年8月10日海南省海南中级人民法院作出的（2005）海南执字第52-10号民事裁定书，裁定将案外人海南正一实业发展公司享有所有权的位于琼海市长坡镇长坡圩的农贸市场交给本案被告欧鹏昌，冲抵案外人海南正一实业发展公司拖欠本案被告欧鹏昌的部分债务。据此，本案被告欧鹏昌合法获得位于琼海市长坡圩的农贸市场产权，即本案的涉案土地的产权，该地块的总面积为2230.74平方米，东至道路，边长为38.81米，南至道路，边长为59.65米，西至道路，边长为36.13米，北至道路，边长为59.46米。2009年3月6日，被告欧鹏昌作为甲方（转让人）与原告杨昌武作为乙方（受让方）签订了《土地使用权转让协议》，协议约定：被告将其拥有的坐落于琼海市长坡镇长坡圩市场1152平方米土地的使用权以每平方米186元，转让款共计214400元的价格转让给原告，该宗土地使用权的有关产权证的办理由原告负责，所涉及各项税费由原告负责缴纳，被告在原告办理有关产权证时提供必要的协助。在协议落款处有见证人海南海新律师事务所伍峰的签名。协议签订的当日，原告按约定将转让款214400元支付给被告，被告于当日向原告出具了收条：“今收到杨昌武交来购买长坡圩市场1152平方米土地转让款现金21400元。收款人：欧鹏昌”。2010年8月，原告杨昌武委托欧兴运在被告转让给原告的长坡农贸市场的西部地块1152平方米土地的南、西、北三面建筑围墙，四至为：东至农贸市场建成区（欧鹏昌地块，即抵债地块的东部地块的西边），边长为36.13米，南至道路，边长为31.88米，西至道路，边长为36.13米，北至道路，边长为31.88米。欧兴运在建筑围墙时无人进行制止。2010年起，经原告同意，符传能、符宝程等人在涉案土地上养殖家禽、种植菜等，均无人制止。2017年8月11日，琼海市国土资源局向被告欧鹏昌颁发不动产权证书【琼（2017）琼海市不动产权第0009349号】，面积为2230.74平方米，权利类型为国有建设用地使用权。但是此后，被告未按照双方2009年3月6日签订的《土地使用权转让协议》协助原告办理转让地块的权属证书，原告为维护其合法权益，为此诉至法院。 一审法院认为：本案的焦点问题有两个：一、双方订立的合同是否有效成立；二、原告、被告是否全面履行合同。一、关于双方订立的《土地使用权转让协议》是否有效成立的问题。首先，本案中，双方采用书面形式订立合同，符合法律对于土地使用权转让合同的规定；其次，双方所约定的内容是双方真实意思表示；再次，所约定的合同条款未违反法律强制性、禁止性规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，双方签订的《土地使用权转让协议》有效成立，对双方均具有法律约束力。被告主张合同无效，认为该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，其理由有二：1、被告主张该合同违反《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定；2、被告主张该合同违反《城市房地产管理法》第十三条第三款“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”的规定。对此，本院认为：1、《物权法》第三十一条并非强制性、禁止性规定，不存在违反与否的问题。且根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本案中，被告系经人民法院已生效的裁判文书获得涉案2230.74平方米土地的使用权，在与原告签订转让协议时，被告已是涉案土地的使用权人，被告有权处分该涉案土地，即使当时未办理物权登记，并不影响双方转让合同的效力；2、《城市房地产管理法》第八条规定“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”，本案系国有建设用地使用权的转让，原、被告双方协商的转让款并非系《城市房地产管理法》第十三条第三款所说的“出让金”。故对被告的反驳主张本院不予采信。二、关于原、被告是否全面履行合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，本案中原告在签订合同的当天就付清了合同约定的标的物的全款，应依法认定为全面适当履行合同义务。虽然被告也将涉案土地交付原告杨昌武，且原告杨昌武也允许案外人在涉案土地上实施的种养，对涉案土地进行处分，但被告在办理涉案地块权属证书时，未履行协助办理转让地块的权属证书的义务，仍构成违约，违反了双方合同关于被告协助原告办理权属证书的约定，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告欧鹏昌应继续履行双方约定的协助义务。综合原告提供的证据材料以及原告在涉案土地上建设围墙实际进行使用的情况，本院确认原告主张的1152平方米涉案土地四至为：东至农贸市场建成区（欧鹏昌地块，即抵债地块的东部地块的西边），边长为36.13米，南至道路，边长为31.88米，西至道路，边长为36.13米，北至道路，边长为31.88米。综上，原告请求确认双方的转让协议合法有效，被告应协助原告办理权属登记的诉求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告杨昌武与被告欧鹏昌于2009年3月6日签订的《土地使用权转让协议》合法有效。二、限被告欧鹏昌于本判决生效之日起三十日内协助原告杨昌武办理双方签订的《土地使用权转让协议》约定的位于琼海市长坡镇长坡圩市场1152平方米土地【四至：东至农贸市场建成区（欧鹏昌地块，即抵债地块的东部地块的西边），边长为36.13米，南至道路，边长为31.88米，西至道路，边长为36.13米，北至道路，边长为31.88米】的使用权权属过户登记手续。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费17283元，由被告欧鹏昌负担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案属于建设用地使用权转让合同纠纷，本案争议焦点为双方签订的《土地使用权转让协议》是否合法有效，是否应继续履行。上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，应受法律保护，双方应继续履行。被上诉人在签订合同的当天就付清了合同约定的标的物的全款，上诉人也将涉案土地交付被上诉人使用，但在办理涉案地块的权属证书时，上诉人未履行协助办理转让地块的权属证书的义务，应属违约行为，上诉人应按合同规定继续协助被上诉人办理转让地块的权属证书。一审法院根据被上诉人提供的证据材料以及被上诉人在涉案土地上建设围墙实际进行使用的情况，具体确认划分被上诉人主张的1152平方米涉案土地四至范围，并无不当。为此，上诉人的诉讼请求，于法无据，不予支持，应予驳回。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17283元，全部由上诉人欧鹏昌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 林 珍 审 判 员 白玉琳 二〇一八年十一月十五日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。