浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终7143号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州鸿图商贸有限公司，住所地：杭州市下城区东新路岳帅桥******。 法定代表人：王碧原。 委托代理人：周建，男，1963年11月23日出生，汉族。 委托代理人：林万华，浙江金浙律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州恒旺塑胶染料有限公司，住所，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇长命村胡林104国道北div> 法定代表人：王海珊。 委托代理人：陈海，男，1976年5月5日出生，汉族。 上诉人杭州鸿图商贸有限公司（以下简称鸿图公司）与被上诉人杭州恒旺塑胶染料有限公司（以下简称恒旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初2778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2015年11月26日，鸿图公司（甲方）与恒旺公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：一、乙方租赁使用现有厂房面积为5650平方米（由房产证的按房产证为准，无房产证的按实测为准），前三年按10元/平方米/月，计678000元/年，后二年租金按5%递增，……。场租费按面积5650平方米，前三年按2.5元/平方米/月，计169500元/年，后二年租金按5%递增，……。租金支付形式为每3个月支付一次，先付后租。如逾期，乙方须按总额万分之五每日支付滞纳金。二、本协议租赁期为五年。自2016年1月1日住2020年12月31日止。三、……；四、……；五、……；六、……；七、……；八、甲方如遇征用、拆迁或其他不可抗拒的原因，甲方应提前三个月通知乙方，乙方应无条件服从，租赁费按实结算，征用拆迁等赔偿费用均归甲方所有。但甲方应对乙方投入的有关费用进行补偿，具体按50万元计算，每月递减，5年分摊完毕，如5年后续租，则甲方无需对该项费用在进行补偿。九、甲乙双方如需解除本协议，须提前三个月以书面形式通知对方，并赔偿三个月房租。十、乙方在租赁期内，出现下列情况之一的，甲方有权终止协议，收回房屋，并由乙方赔偿三个月的租赁费：1、违法经营的；2、拖欠租赁费一周的；3、破坏房屋主体结构的；4、未经甲方同意转租的。十一、……；十二、……；十三、双方一致同意，在本协议签署后3个工作日，乙方向甲方支付相当于一个月的租赁费作为支付租赁房屋的履约保证金计人民币70625元。乙方在承租期内未违法本合同规定且全额缴清应付租赁费、水电费及其他应付费用的，则甲方于租赁终止日起30天内将履约保证金全额、无息退还乙方。十四、其它：甲方同意给予乙方15天的装修期，即免收装修期的租赁费35312.5元。在合同期内如遇征用、拆迁，乙方应积极配合甲方做好搬迁工作，能在甲方规定时间搬迁的，甲方退还最后二个月的房租作为搬迁补偿的费用；十五、本协议一式贰份，双方各执壹份，共同遵守。未尽事宜，协商处理。协议签订后，恒旺公司于2015年12月1日向鸿图公司缴纳保证金70625元。后一直租用鸿图公司厂房及场地，并按期支付租金至2017年12月。 2017年3月28日，良渚遗址申遗和良渚文化国家公园建设指挥部向余杭区瓶窑镇人民政府工作下发《良渚遗址综合保护工程二期（良渚文化艺术长廊）征迁工作任务书》，明确根据良渚文化艺术长廊建设规划确定的需搬迁的红线范围涉及瓶窑镇长命村农户约312户，涉及企事业单位约35家，涉及小产权房及商业用房约110户，涉及集体单位资产6处，要求瓶窑镇政府尽快组织力量开展评估、动迁工作，确保上述单位和农户在2017年10月底前完成搬迁。2017年4月6日，瓶窑镇人民政府通知向恒旺公司发送《通知》，告知恒旺公司属良渚遗址综合保护二期工程（良渚文化艺术走廊）整治拆迁范围，近期将进行评估动迁。2017年11月22日，瓶窑镇人民政府向恒旺公司发送《配合搬离通知》，告知恒旺公司承租的厂房纳入政府征收范围，通知恒旺公司于2017年11月30日前搬离并腾空所承租的厂房。2017年11月22日至2018年2月6日期间，恒旺公司的股东陈海与鸿图公司的负责人周建在微信上协商因拆迁，部分租户搬离后的租金、租户的补偿及押金问题。2018年1月19日，周建发送给陈海《补充协议》一份，该份协议中有同意减免厂房面积租金及场地面积租金的意思表示，但双方未签字盖章，也未对减免租金数额进行明确。2018年2月22日，鸿图公司以恒旺公司未缴纳租金为由，诉至原审法院，要求解除合同、支付租金，并赔偿损失及腾空返还房屋。本案审理过程中，恒旺公司提起反诉，要求解除合同，并退还押金、赔偿损失。 另查明，涉案《租赁合同》项下的租赁物厂房3397.66平方米具有房屋权属证明。另2745平方米钢结构临时建筑鸿图公司于2006年1月16日向杭州市余杭区瓶窑镇镇村建设办公室请示经同意后搭建，但无土管部门和规划部门的审定意见，该部分钢结构临时建筑于2018年5月17日被拆除。 2018年3月15日，杭州市余杭区人民政府发布杭余政征字（2018）第2号房屋征收决定。2018年3月15日、3月20日、4月16日，鸿图公司分别向恒旺公司发出三份通知，要求恒旺公司做好治安、消防安全方面的工作，做好搬迁准备，并要求恒旺公司于2018年6月19日搬迁完毕，交还全部厂房及场地。2018年3月29日，恒旺公司支付鸿图公司租金20000元。2018年5月24日，鸿图公司向恒旺公司发出《关于做消防安全工作的函》，提醒恒旺公司注意：24小时做好消防安全工作，防止防火、盗窃等犯罪行为，保证厂区的人财物安全工作，对近期厂区内发生的重大事件保留证据，以备向有关部门主张权利进行索赔。 2018年7月12日，原审法院到案涉厂区进行走访勘查，经向鸿图公司负责值守的门卫姚如泉了解，因钢结构临时建筑于2018年5月17日被全部拆除，恒旺公司已于2018年5月下旬陆续搬离，但仍遗留部分财物。2018年8月17日，原审法院组织双方质证时，鸿图公司、恒旺公司均认可遗留物于2018年8月14日全部清理。 原审法院认为：鸿图公司、恒旺公司之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。关于本案争议的焦点：（一）恒旺公司是否应当支付2018年1-4月的租金，及应否赔偿三个月的租金问题。本案中，案涉厂房已列入良渚遗址综合保护二期工程的征迁范围，瓶窑镇人民政府虽已通知恒旺公司限期搬离，但恒旺公司未提供证据证明其已与鸿图公司就租金问题协商达成一致，也未举证证明其已通知鸿图公司解除租赁合同，且恒旺公司仍占有使用案涉厂房，故恒旺公司应按约支付租金。现鸿图公司仅主张2018年1-4月的厂房及场地租赁费278500元，系对自己权利的处分，不违反法律规定，原审法院予以支持；但恒旺公司于2018年3月29日支付的租金20000元，应予扣减。另，虽恒旺公司未支付租金，但综合恒旺公司提供的微信聊天记录等证据，可以看出恒旺公司因厂房面临拆迁、其他租户搬离等实际，一直与鸿图公司负责人周建协商租金问题，并非故意违约不交租金，故对鸿图公司要求恒旺公司赔偿三个月租金208875元的诉请，原审法院不予支持；（二）关于解除《租赁协议》及时间问题。鸿图公司起诉要求解除《租赁协议》，恒旺公司反诉也要求解除《租赁协议》，原审法院对鸿图公司、恒旺公司的该项诉请均予以支持。关于解除时间问题。鸿图公司在庭审中自认《租赁协议》于2018年4月30日起解除，恒旺公司认为其收到政府的搬离通知书要求在2017年11月30日前搬离，其他租户已搬离，原合同已不能履行，双方《租赁协议》应于2017年11月30日起解除。原审法院认为恒旺公司虽接到政府通知要求于2017年11月30日前搬离并腾空厂房，但恒旺公司并未通知鸿图公司解除合同并返还租赁物，故其提出的《租赁协议》应于2017年11月30日起解除，无事实依据。但合同所涉租赁物中部分钢结构临时建筑被瓶窑镇人民政府于2018年5月17日强制拆除，导致恒旺公司承租厂房的合同目的已无法实现，合同无法继续履行，现鸿图公司自认《租赁协议》自2018年4月30日起解除，原审法院予以准许。（三）关于腾退厂房问题。现鸿图公司、恒旺公司均已确认恒旺公司于2018年8月14日已清空遗留物，故鸿图公司该项诉请纠纷已不存在，原审法院不予支持。（四）关于恒旺公司反诉要求鸿图公司返还押金70625元的问题。鉴于双方已解除合同，且鸿图公司未举证证明恒旺公司存在故意违约，故对该诉请，原审法院予以支持。（五）关于恒旺公司反诉要求鸿图公司赔偿三年零一个月的投入费用308333元的问题。虽鸿图公司与瓶窑镇人民政府就拆迁问题未达成一致，但余杭区人民政府已发布杭余政征字（2018）第2号房屋征收决定，且案涉部分租赁物已被拆除，双方《租赁协议》于2018年4月30日起解除。根据《租赁协议》中“甲方如遇征用、拆迁或其它不可抗拒的原因，征用拆迁等赔偿费均归甲方所有，但甲方应对乙方投入的费用进行补偿，具体按50万元计算，每月递减，5年分摊完毕”的约定，现恒旺公司承租时间不到五年，有权要求鸿图公司按约定对其装修等投入损失进行赔偿，结合双方合同自2016年1月1日起实际履行至2018年4月30日。故原审法院确定由鸿图公司赔偿恒旺公司因合同不能继续履行造成的损失266666元。（六）关于恒旺公司要求鸿图公司退还二个月房租69625元作为搬迁补偿费用的问题。鉴于恒旺公司尚未全额支付合同项下的租金，且鸿图公司也放弃主张合同解除后的实际占有使用费，故对鸿图公司的该项诉请，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，以及《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决：一、鸿图公司与恒旺公司签订的《租赁合同》于2018年4月30日解除。二、恒旺公司支付鸿图公司租金258500元。三、鸿图公司返还恒旺公司押金70625元。四、鸿图公司赔偿恒旺公司损失266666元。以上第二项与第三项、第四项相抵，鸿图公司应支付恒旺公司78791元，限于判决生效后十日内付清。五、驳回鸿图公司的其他诉讼请求。六、驳回恒旺公司的其他反诉诉讼请求。 如鸿图公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费8610元，减半收取4305元，由鸿图公司负担2022元；由恒旺公司负担2283元。 本案反诉案件受理费4014元，由鸿图公司负担3018元；由恒旺公司负担996元。 宣判后，鸿图公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，对恒旺公司违约的事实视而不见。一审判决认定，“鸿图公司、恒旺公司之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。”而对恒旺公司的违约事实却视而不见，错误的认为“并非故意违约不交租金，故对鸿图公司要求恒旺公司赔偿三个月租金208875元的诉请，本院不予支持。”1、从恒旺公司违约的时间看，协议约定拖欠租赁费一周即是违约，而恒旺公司实际违约36天，大大超过了协议约定。2、恒旺公司已是第二次严重违约，第一次是2017年第四季度，本应在10月1日之前支付的租赁费，在鸿图公司多次电话和口头催告无果的情况下，在二次书面严重警告下，于2017年11月9日才支付第四季度的租赁费，违约时间达39天。从以上二条证明恒旺公司是故意违约的，而且法律上也没有规定非故意违约可以不承担违约责任，二、履约保证金是对合同履约的保证，恒旺公司严重违反了协议第十条第2款拖欠租赁费一周的；并且到目前为止还没有付清水电费过户给鸿图公司，及对损坏的厂房、设备、附属物尚未赔偿（鸿图公司将另行起诉）。违反了协议第十三条退还履约保证金的前提条件，一审法院未查明事实，就判决退还保证金。三、鸿图公司认为一审判决定性不准确的有如下：1、这是一个简单的租赁纠纷案，事实清楚，证据确实。而一审法院把当地镇政府拆迁的事讲了很多纠缠在一起，承租户自2018年1月1日起就没有付租金，鸿图公司是2月6日起诉的，而政府的征收决定是在2018年3月20日公告的，恒旺公司违约及鸿图公司起诉在前，政府的征收决定在后，所以说恒旺公司的违约和政府的征收无关。2、一审判决书第12页第5行“另，虽被告未支付租金，但综合被告提供的微信聊天记录等证据，可以看出被告因厂房面临拆迁、其他租户搬离等实际，一直与原告负责人周建协商租金问题，并非故意违约不交租金，故对原告要求被告赔偿三个月租金208875元的诉请，本院不予支持。”一审判决书不顾恒旺公司已经违约的前提下，把恒旺公司和鸿图公司之间没有结果的协商当成了变更协议来使用。3、一审判决书第9页第一段最后一句，“…并按期支付租金至2017年12月”有误，实际恒旺公司在2017年第四季度就有严重的违约行为。4、一审判决书第13页第（六）条讲“…，且原告也放弃主张合同解除后的实际占有使用费，…。”鸿图公司从未放弃解除协议后的实际占有使用费。综上，请求：1、撤销原审判决第四项，改判恒旺公司赔偿三个月的租赁费208875元。2、撤销原审判决第三项，驳回恒旺公司要求返还履约保证金的诉讼请求。3、一审、二审诉讼费用由恒旺公司承担。 针对鸿图公司的上诉，恒旺公司发表答辩意见称：请求维持原判。 二审举证期限内，恒旺公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。鸿图公司向本院提交如下证据材料： 1、关于立即缴纳租金的通知，拟证明恒旺公司应该于2017年10月11日之前缴纳的租赁费，至2017年11月3日恒旺公司还未缴纳。证明恒旺公司欠费行为是习惯性的，是故意的；2、《关于立即缴纳租金的通知》的说明，拟证明恒旺公司应该于2017年10月1日之前缴纳的租赁费，至2017年11月9日发本函时，恒旺公司还未缴纳，证明恒旺公司欠费行为是习惯性的，是故意的；3、通知（2017年11月3日）；4、通知（2017年11月16日），证据3和证据4拟共同证明鸿图公司在征收决定前，为恒旺公司着想，通知可以提前解除协议，并按协议第八条、第十四条给予补偿，也可以继续履行。证明恒旺公司欠费行为是故意的，与政府的征收无关。 上述证据材料经出示，恒旺公司发表意见称：证据1和证据2真实性无异议，但恒旺公司在11月9日已经缴纳了租金，没有违约；证据3和证据4真实性无异议，也回复过，但鸿图公司应该支付补偿，恒旺公司才搬迁。 本院经审核认为，对上述证据的真实性，恒旺公司均予以认可，本院对其真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：案涉租赁协议约定：甲方（鸿图公司）如遇征用、拆迁或者其他不可抗拒的原因，甲方应提前三个月通知乙方，乙方应无条件服从，租赁费按实结算，征用拆迁等赔偿费用均归甲方所有。但甲方应对乙方（恒旺公司）投入的有关费用进行补偿，具体按50万元计算，每月递减，5年分摊完毕，如5年后续租，则甲方无需对该项费用再进行补偿。2017年4月6日，瓶窑镇人民政府通知恒旺公司，告知近期将进行评估动迁；同年11月22日，瓶窑镇人民政府通知恒旺公司于2017年11月30日前搬离并腾空所承租的厂房。在发生合同约定的征收、拆迁等事项，且瓶窑镇人民政府已经通知恒旺公司配合搬离的情况下，恒旺公司未支付租金，并与鸿图公司进行协商并不构成违约，鸿图公司要求恒旺公司赔偿三个月的租赁费缺乏法律依据，本院不予支持。双方当事人本诉、反诉均要求判令解除案涉协议，原审法院对双方当事人的诉请均予以支持正确，但其在判决主文中却判决确认合同于2018年4月30日解除不当，但双方当事人均未就此提出上诉，基于此本院予以维持。因案涉合同已经解除，而鸿图公司并未提交有效的证据证实存在不返还履约保证金的情形，故原审法院依据现有证据材料判决鸿图公司返还并无不妥，本院予以维持。 综上，鸿图公司的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5493元，由上诉人杭州鸿图商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年十一月二十日 书记员  徐森燕