内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2015）阿左民一初字1176号原告高维平，系农民，现租住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托代理人杨玲，内蒙古北杰律师事务所律师。被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。法定代表人张志刚，系该公司董事长。委托代理人任振华，系该公司法律顾问。被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司。住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。负责人张建国，系该公司经理。委托代理人任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。第三人冯富荣，系个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。委托代理人那仁扣，内蒙古君缘律师事务所律师。原告高维平诉被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）、内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司（以下简称阿盟分公司）、第三人冯富荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理。依法由审判员王立东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高维平及其诉讼代理人杨玲与被告国力公司、阿盟分公司的诉讼代理人任振华，第三人冯富荣的诉讼代理人那仁扣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高维平诉称，2013年4月10日原告、被告双方经过协商自愿签订了《商品房认购书》。作为合同乙方买受人原告按照约定支付了定金277794元，购得被告负责开发建设的位于阿拉善左旗巴镇龙泽苑子龙门小区xx室住宅一套。但是直到现在被告以各种理由不与原告签订正式的《商品房销售合同》，也不实际向原告交付房屋，在2015年6月原告了解到，被告之所以不能交房的原因是将该房屋又卖给了案外第三人。综上，现原告为了维护自己的权益诉至法院，请求判令：1、依法确认原告、被告及冯富荣之间签订的《商品房认购书》合法有效；2、被告履行合同，向原告方交付房屋并办理相关产权登记手续。3、被告承担经济损失56000元及利息损失；4、如不能履行交付房屋，并办理登记手续义务，则判令被告返还所交房款222235.2元并返还定金111117.6元、利息38890元、经济损失56000元，共计428243元；5、本案的全部诉讼费用由被告方承担。被告国力公司、阿盟分公司辩称，一、原告的诉讼请求、变更诉讼请求书及增加诉讼请求中的诉请相互矛盾。二、原告起诉被告国力公司主体设置错误，被告从未与原告签订《商品房认购书》，合同所加盖的印章并非本公司的，被告并非本案当事人。原告起诉被告主体设置错误。三、原告要求解除双方之间签订的《商品房认购书》，缺乏事实和法律依据。所谓合同解除，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。本案双方从未签订过《商品房认购书》，不涉及合同的效力和成立，不存在合同是否解除的问题，原告的做法滥用诉权。三、原告要求被告退还房款、支付利息，缺乏事实和法律依据。被告从未收到原告交纳的购房款，也未和原告签订购房合同，原告要求被告退还其购房款及利息无事实依据；四、原告要求被告支付双倍定金缺乏事实和法律依据，定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。被告从未和原告签订购房合同，原告向被告主张双倍返还定金缺乏合同依据和法律依据，同时利息和双倍定金属于重复计算经济损失。综上应驳回原告的诉讼请求。第三人冯富荣述称，一、本案原告所诉事实依法成立，双方之间存在房屋买卖合同关系。本人系国力公司阿拉善左旗龙泽苑子龙门工程项目负责人，并以该公司名义具体从事龙泽苑子龙门项目开发建设，通过参与土地挂牌竞拍，取得土地使用权，自筹资金进行项目建设，总计开发建设百余套房屋。被告自该项目竞拍受让开发的土地时就已经接受本案被告国力公司的全权委托，通过竞拍取得开发土地，同合作方签订协议，并以项目部名义签订施工合同，且同原告签订了认购协议书，并且收取了原告的购房资金，且将上述资金再次投入涉案地产项目的开发，本案原告所陈述的事实及内容客观存在，依法成立，双方之间存在法律意义上的房屋买卖合同关系，并且已经发生法律效力，依法应当受到法律保护。二、本人并非不履行合同义务，而是因为与国力公司之间存在的纠纷问题而使合同履行搁浅。在本案发生之前，尽管存在融资、建设等各方面困难，本人还是想办法尽可能筹集资金用于施工建设，准备在今年八月份全部完工，但由于自身同国力公司合作上出现问题，导致被告同国力公司之间的矛盾全面爆发，而国力公司不予配合积极完成向购房客户交付房屋，反而处处设卡，以为无关人员申请办理网签等行为来阻碍本人完成上述工作任务，并最终导致购房客户通国力公司之间矛盾的全面爆发，大量客户向法院提起诉讼，要求该公司履行合同、交付房屋。而与此同时，被告国力公司却又以私刻公章等事由向公安机关举报被告，并且迫使本人辞去项目负责人的职务，并由此导致目前国力刚地产项目陷入更为严重的混乱，这是本人不愿意看到的，更是被告国力公司没有想到的，而国力公司的继续不作为，将会面临更为严峻的局面。三、违法合同约定的事实客观存在，相关违约责任请求人民法院依法酌情确定。本案中原告提出相关的违约责任的赔偿要求，且由于该项目开发已经接近尾声，相关工程几乎完成，但由于合作各方的原因，导致购房客户不能及时办理购房网签手续，且至目前尚不能交房，已经触及了合同签订时的基本目的和底线，违反了合同约定，双方虽然没有约定具体的违约责任，但是承担违约责任却是法律规定的义务。本人请求人民法院考虑该房地产项目的实际情况以及本人面临的困境，考虑违约责任产生的原因及相关后果，酌情确定涉案的违约责任。经审理查明，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证。从2011年期间冯富荣及其授权的的冯志军、姬学军开始面向社会，销售房屋。原告于2013年4月10日从冯富荣处购买了位于子龙门小区xx室及车库，并签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议签订后，冯志军在协议上签名并加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。原告交纳了277794元的房款。该房屋现网签在高建空名下。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书，称其自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。国力公司于2015年6月利用其他28位人员的信息，虚构购房事实，办理了网签。现原告因为被告未能交房，即诉至本院。另查明，原告在诉讼中将第四项诉讼请求：“如不能履行交付房屋合同并办理登记手续义务，则判令被告返还所交房款222235.2元并返还定金111117.6元、利息38890元、经济损失56000元，共计428243元”确定为：“被告履行合同，向原告交付房屋并办理相关产权登记手续。”再查明，原告于2015年6月26日向本院申请诉讼保全，本院根据原告的申请查封了内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区xx室和车库。原告交纳了2661元的保全费。上述事实有原、被告、第三人的陈述，《商品房认购书》，收据，《授权委托书》，《房屋销售登记表》等证据在卷证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等，本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖。对该抗辩理由不予采信，本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建，冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。”由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，被告作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。本案中原告按约定交纳了全部房款，被告应当按照合同的约定向原告交付房屋。原告主张的房屋虽然网签在高建空名下，但该网签系虚构购房事实，故该网签行为不成立，理应向真实购房者交付房屋。原告主张的违约金及利息的问题。本案的基础法律关系是单一的，原告所主张购房款利息属于利息损失，与原告主张的违约金均是基于被告未及时交付房屋这一违约行为，两者在性质上，功能上相当，根据合同法上约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款，因此本案中对原告的利息主张，不予支持。违约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告与被告于2013年4月10日签订的《商品房认购书》合法、有效；二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告高维平交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区xx及车库，并协助办理相关房屋产权手续；三、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告高维平支付违约金元27779.4元（277794元×10%）；四、驳回原告高维平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3861.82元，案件保全费2661元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审判员  王立东二〇一五年十一月二十一日书记员  韩 燕