成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初2997号 原告：成都光业投资有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇中街130号。 法定代表人：龙志平，该公司经理。 委托诉讼代理人：曾浩，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：刘兵，男，1968年7月30日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：何翠华，女，1966年3月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 第三人：兴业银行股份有限公司成都分行，住所成都市高新区世纪城路936号。 负责人：叶向峰，该行行长。 委托诉讼代理人：毛显，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告成都光业投资有限责任公司（以下简称“光业公司”）与被告刘兵、何翠华，第三人兴业银行股份有限公司成都分行(以下简称“兴业银行”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾浩、陈晨，被告刘兵、何翠华，第三人兴业银行委托诉讼代理人毛显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 光业公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认光业公司与刘兵、何翠华签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《附件》及补充协议已解除，刘兵、何翠华将房屋返还原告，并配合光业公司到龙泉驿区房管局办理解除所购商品房的备案登记手续；2.判令刘兵、何翠华向原告支付违约金6335.56元；3.判令刘兵、何翠华承担光业公司在承担担保责任过程中支出的包括律师费等其他费用。4.本案诉讼费用由刘兵、何翠华承担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求中要求二被告返还房屋的主张，撤回第三项诉讼请求要求二被告支付律师费的主张。增加诉讼请求：要求刘兵、何翠华支付原告在承担担保责任过程中支出的罚息10300元。事实和理由：2016年1月4日，光业公司与刘兵、何翠华签订了《商品房买卖合同》及《附件》，合同约定刘兵、何翠华以316778元购买光业公司金山·御景蓝湾项目5栋1单元31楼3103号商品房。2016年1月29日，刘兵、何翠华为购买上述房屋向兴业银行股份有限公司成都分行（以下简称“兴业银行”）借款并签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定刘兵、何翠华向兴业银行借款190000元，按月归还借款本息，光业公司阶段性承担连带担保责任。后刘兵、何翠华未按约还款，兴业银行根据合同约定，向光业公司、刘兵、何翠华致函要求于2017年8月28日前结清全部贷款本息。在刘兵、何翠华拒不履行给付义务的情况下，光业公司向兴业银行承担了连带保证责任，此后光业公司多次催讨，刘兵、何翠华仍未向光业公司偿还连带担保金额。根据合同《附件》第三条第二款第五项规定，光业公司有权解除合同并要求支付违约金，故起诉至法院。 被告刘兵、刘翠华辩称，1.光业公司未按照《合同法》第九十六条第一款规定，通知过刘兵、何翠华解除合同，所以请求确认解除双方签订的合同，不符合起诉条件，应予驳回；2.刘兵、何翠华于2016年开始未按照借款合同还款，但兴业银行没有催告过二人，也没有通知过刘兵、何翠华解除合同，故光业公司不能依据合同《附件》第三条第二款第五项规定与刘兵、何翠华解除合同；3.刘兵、何翠华与光业公司签订《商品房买卖合同》及《附件》后，履行了欠款支付义务，但光业公司未按期交房，因光业公司在贷款合同中承担了阶段性保证，故刘兵、何翠华为督促光业公司履行交付义务而只能采取不向银行还款。故即使光业公司承担了保证责任，也不能依据合同《附件》解除合同；4.光业公司要求支付违约金及律师费没有依据，刘兵、何翠华未按时还款系因光业公司逾期交房，若其按时交房并办理房屋抵押登记，其保证责任即不存在，所以光业银行是因自己的违约行为而承担保证责任，无权要求二人支付上述费用；5.若要求解除合同，除应退还刘兵、何翠华已缴纳的购房款并承担违约责任外，还须向刘兵、何翠华支付房屋价值增值部分。 第三人兴业银行成都支行述称，因刘兵、何翠华未按约偿还银行贷款，光业公司对此承担保证责任偿还了全部贷款属实。 本院经审理认定事实如下：2016年1月4日，光业公司与刘兵、何翠华签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：刘兵、何翠华购买光业公司位于龙泉驿区同安街道办事处阳光大道89号5栋1单元31楼3103号房屋，总价款316778元，以贷款方式付款，刘兵、何翠华于2016年1月4日前支付首期房款126778元，余款190000元向兴业银行申请贷款支付。同时，双方签订《商品房买卖合同附件》，约定光业公司为刘兵、何翠华就购买案涉房屋向银行申请的贷款提供担保，在担保期内，如因刘兵、何翠华未能按期偿还银行按揭贷款，导致光业公司承担担保责任的，刘兵、何翠华应在接到光业公司通知之日起立即偿还光业公司已承担的担保金额及在此过程中发生的包括律师费等其它费用支出。因刘兵、何翠华违反《个人抵押借款合同》约定，光业公司根据该合同承担担保责任后，光业公司有权解除与刘兵、何翠华签订的《合同》，刘兵、何翠华收到光业公司通知后三个工作日内向光业公司支付银行收取的借款本金、利息、罚息等全部费用，并支付总房款2%的违约金。2016年1月29日，兴业银行与刘兵、何翠华签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：刘兵、何翠华作为借款人向兴业银行借款190000元，用于购买案涉房屋，借款期限为180个月。放贷后，债务人必须在每个还款日的北京时间18点前将足额款项存入约定还款账户，因款项存入时间延迟导致借款发生逾期的，相关责任由债务人承担。债务人不能按本合同规定按时偿还借款本息，债权人有权要求任一债务人均应履行本合同项下的义务，对全部借款及相关费用承担连带清偿责任。本合同项下的通知事项以及所涉债务／担保义务的催收等通知按本合同第十七条约定条款中记载的通讯地址和联系方法送达对方；光业公司作为该借款合同保证人，在合同尾部保证人处签署印章。合同签订后，兴业银行依照合同约定进行放款。截止2017年7月23日，刘兵、何翠华累计14期未按时还本付息，剩余贷款本金187066.38元，欠息10377.24元。光业公司履行了保证人责任，代为清偿了刘兵、何翠华在兴业银行该笔贷款。 上述事实由原、被告以及第三人当庭陈述，《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《个人购房抵押（保证）借款合同》等证据在案佐证。 本院认为，光业公司与刘兵、何翠华签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定履行义务。根据本院查明事实，刘兵、何翠华未能按时偿还银行按揭贷款，光业公司因此承担担保责任，刘兵、何翠华构成违约。刘兵、何翠华陈述为督促光业公司履行交付义务而采取不向银行还款的抗辩，于法无据，无法构成不履行其应根据借款合同约定向兴业银行承担还款义务的理由。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，光业公司的约定解除权条件已成就，其要求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议具有事实与法律依据，本院予以支持。虽然光业公司提供的证据不足以证明其已邮件通知刘兵、何翠华解除合同，但其通过提起诉讼的方式要求确认解除合同，于法有据，故本案起诉状副本送达之日2018年6月6日为解除通知到达日即合同解除之日。针对光业公司主张的违约金，因刘兵、何翠华违约导致案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》解除，光业公司依据双方约定主张违约金6335.56元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，本院予以支持。关于光业公司主张刘兵、何翠华配合其解除所购商品房备案登记手续的问题，本院认为，办理商品房备案登记系行政管理行为，根据成都市城乡房产管理局于2016年3月28日发布的《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》（成房发〔2016〕45号）第十三条第二款“商品房买卖合同经人民法院或仲裁委员会的生效法律文书确定合同无效或终止履行的，买卖当事人其中一方可持生效的法律文书，申请办理商品房买卖合同登记备案的注销手续”的规定，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议经本院确认解除后，光业公司可自行前往房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案注销手续，无买方协助之必要，故对光业公司该项诉请，本院不予支持。 本案中，光业公司要求刘兵、何翠华偿还贷款罚息的主张，实质上是行使其担保责任的追偿权，即为债务人提供担保的第三人，在承担担保责任后，享受对债务人追偿的权利。本案光业公司在同一案件中分别基于商品房预售合同关系和追偿权向刘兵、何翠华主张权利，不符合一个案件处理一个法律关系的基本原则，对于该项诉请，本院不予支持。光业公司可另行主张。 关于刘兵、何翠华抗辩若解除合同应退还刘兵、何翠华已缴纳的购房款，承担违约责任以及支付房屋价值增值部分的问题，该抗辩内容应当以诉讼方式主张，因刘兵、何翠华在本案中未提起反诉，本案不作处理，刘兵、何翠华可另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都光业投资有限责任公司与刘兵、何翠华签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件》于2018年6月6日解除； 二、被告刘兵、何翠华于本判决生效之日起三日内向原告成都光业投资有限责任公司支付违约金6335.56元； 三、驳回原告成都光业投资有限责任公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 案件受理费6052元，减半收取计3026元，由被告刘兵、何翠华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲彦仪 二〇一八年十一月十六日 书记员  郑 颖