上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民一(民)初字第17734号原告上海洲梁物业服务有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人张娟，总经理。委托代理人秦峰，上海元照律师事务所律师。委托代理人周丹毅，男。被告上海市闵行区龙柏易居业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人张志荣，主任。委托代理人周文凯，上海润言律师事务所律师。委托代理人潘玲芬。原告上海洲梁物业服务有限公司(以下简称洲梁物业)与被告上海市闵行区龙柏易居业主委员会(以下简称易居业委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，先适用简易程序于2014年10月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转入普通程序，并依法组成合议庭于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告洲梁物业委托代理人秦峰、周丹毅，被告易居业委会负责人张志荣及其委托代理人周文凯、潘玲芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洲梁物业诉称，2013年9月27日，原、被告就闵行区龙柏易居公寓小区物业服务事宜签署了《物业服务合同》，合同从2013年10月1日起算，期限为三年，合同签署后，原告按约全面履行了合同义务，并针对龙柏易居公寓小区的实际情况，出资安装了各种设备，加强完善了小区的智能化建设，更换及修复了大量基础设施，可以说为小区的管理与建设投入了大量的人力和财力。正当原告踌躇满志准备为小区业主提供更好服务时，2014年7月31日，突然接到被告送达的《关于解除物业合同的通知》，告知将于同年9月30日单方面终止与原告签署的《物业服务合同》。原告认为，原、被告签署的《物业服务合同》系双方真实意思表示，该合同的解除等均有详细具体的规定，各方均应正确、适当、全面的完成合同中规定的各项义务，任何一方均不能因为一己私利而做出损害广大业主的行为。现在被告以原告小区测评满意度未达到多数为由，要求终止双方签署的《物业服务合同》的行为显属违约，无任何事实与法律依据。被告无视原告所做的大量工作；无视《物业服务合同》的约定，合同约定物业满意度测评应由原告完成；无视根据物权法解除物业合同需经过相关法律程序的规定，为了达到某些人不可告人的目的，自行策划自编自导自演了一场闹剧，意图实现将与自己有利益关系的物业公司拉进小区的目的，对此原告实难接受。故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原、被告双方于2013年9月27日所签署的闵行区龙柏易居公寓《物业服务合同》。2、本案诉讼费由被告承担。被告易居业委会辩称，请求依法驳回原告诉请，不再履行2013年9月27日双方签署的物业服务合同。理由在于：原告严重违反了合同约定，没有履行合同义务。一是擅自撤销了楼栋的门卫，违反了合同第七条的规定，门卫有每个平方0.25元的补贴，撤销后相应费用依然在占用，变相侵吞了物业费；二是根据合同原告有一个承诺书，承诺十个方面的服务保养维修的内容，是由原告进行承诺完成并出资的，原告违反了这方面的承诺，这些项目费用都是由被告承担的，这也是原告的一个重大违约；三是小区公共收入(主要是广告费和停车费)应该是归业委会的，近一年原告收取这些费用没有向业委会交付和公示，小区确认的车位是120个，每月150元/个，一月有1.8万元的固定车位收入，全年在21.6万元，原告始终没有向业委会进行确认和移交，其他的广告费用临时停车费还没计算进去；四是原告没有按照合同20条第4款的约定，没有选派有资质的物业经理在管理；五是原告在保洁保安和设备的日常维护都不健全，有缺失，管理混乱；六是原告在与业委会的交往中采用虚假方式套取维修基金，有个工程套取了4,000元，有违法和不诚信的行为。另外，原告还占用了合同外的物业，在新物业选聘之后设置障碍对新的物业管理造成不便，影响了业主的公共利益。被告是依照合同35条的约定合法终止了与原告的合同，经过了测评，解约的程序合法，在相关职能部门的指导下进行的，并告知了原告。所以解约是基于原告的重大违约，依据合同进行的合法解约，一切都是按照业委会的意思规则。希望原告早日撤离小区，让小区有一个正常有序的环境，希望原告早日把相关资料进行移交。经审理查明，2013��9月27日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《物业服务合同》和该合同的补充协议，主要内容为：“第一条：乙方为位于上海市闵行区紫藤路266弄的龙柏易居公寓提供物业管理服务；第七条：乙方根据约定收取物业服务费和管理补贴费，该费用含小区楼栋门卫补贴每月每平方米0.25元；从小区公益收入中提取25%，作为乙方的管理补贴费，小区公益收入主要有：固定停车位收益、临时车位收益、公用部位和公用房屋的出租、广告及其他经营性收益，每月20日作为公益性收入的提取日，乙方应每月书面同甲方予以确认，半年向全体业主公示；第二十条：每年7月份和1月份向业主委员会提交一份物业服务工作汇报，听取业主、物业使用人意见和建议，改进和完善服务，按照有关文件精神，每年进行一次业主和物业使用人满意度测评；第二十六条：乙方违反本合同约定，未按合���的约定服务质量和标准管理物业的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，当三分之二以上业主、物业使用人提出解聘意见时，甲方提前三个月书面告知乙方终止合同；第三十五条：合同自2013年10月1日起至2016年11月30日，每年经小区业主、物业使用人进行测评，若多数对乙方服务不满意的，则之后的合同自动终止，合同行将期满时，若多数业主、物业使用人对乙方的服务表示满意的，则合同自动顺延二年。合同还对原、被告的其他权利义务作了相关约定，同时原告对该小区的物业服务做出“相关承诺和主要响应”。2014年6月10日，被告向原告发出了关于小区楼栋门卫的整改通知，要求原告恢复楼栋门卫。同年7月10日，被告发出关于对原告年度工作测评工作的公告，提出采用书面方式召开业主大会，对原告的物业工作进行满意度测评。同年7月31日，被告对测评结果做出公告，主要内容为：本小区共有住户715户，发放测评表677张，收回328张，不返回349张，根据《业主大会议事规则》第十条规定，已送达的测评表在规定时间内不反馈测评意见的，和选择弃权的，视为大多数人的意见，测评结果为满意120张，不满意557张。同日，被告向原告发出关于终止物业合同的通知，根据业主大会测评表决的结果，原告的服务期限于2014年9月30日终止。同年7月29日，原告进行了其物业服务满意度的测评，共发出381张测评表，结果为满意的为179张，占47%；基本满意的135张，占35%；不满意的40张，占10%；弃权的27张，占7%。同年9月28日，原告再次对业主和物业使用人发放征询意见单，结果为满意率为80.7%。另查明，被告成员、房办人员、业主代表就对原告的满意度测评、解聘原告、重新选聘物业公司等形成了���关的会议纪要。以上事实，由原告向本院提交的物业服务合同、工程概况预算及照片、服务测评表及汇总表、通知、申诉函、告全体业主书、测评表样本、征询意见单及数据汇总、物业管理岗位资质证书，被告提供的物业服务合同(含附件)、业委会议事规则、整改通知等、维修资金支取汇总表等、工程合同和资金支取表、续聘物业测评资料和会议记录、新物业招聘资料、工作联系函等、情况说明、民事判决书，及当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为，业委会代表业主大会选聘或解聘物业服务企业签订物业服务合同属于其法定职责，业委会解除物业服务合同应当以业主大会的决定为依据。本案中，被告以原告违反合同约定，不履行相关承诺，损害业主利益，而召开业主大会解聘了原告，被告向本院提供的证据，能够证明其已经按照法律的相关规定以书面征求意见的形式召开业主大会，投票结果亦符合解聘的法定要求，故被告依据业主大会的投票结果解除与原告之间的物业服务合同，于法有据，并无不妥。原告认为被告召开业主大会解聘原告的程序违法，且原告以自己的满意度测评为依据要求继续履行合同的诉请，本院认为被告解聘原告的决定程序是否违法，属于小区业主的内部事务，根据相关法律规定，业主如认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序，可以请求人民法院予以撤销，此乃法律赋予业主的权利，而原告并不享有该项权利，故原告要求继续履行原、被告双方于2013年9月27日所签署的闵行区龙柏易居公寓《物业服务合同》的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十三条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告上海洲梁物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海洲梁物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  倪玉平人民陪审员  谢伟锋人民陪审员  侯华超二〇一五年十一月二十四日书 记 员  王 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条??下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；?（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；?（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；?（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；?（六）改建、重建建筑物及其附属设施；?（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。……三、《物业管理条例》第十一条?下列事项由业主共同决定：????（一）制定和修改业主大会议事规则；????（二）制定和修改管理规约；????（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；????（四）选聘和解聘物业服务企业；????（五）筹集和使用专项维修资金；????（六）改建、重建建筑物及其附属设施；????（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条??业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。????业主可以委托代理人参加业主大会会议。????业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本��例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。????业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。????业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十五条??业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：????（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；????（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；????（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；????（四）���督管理规约的实施；????（五）业主大会赋予的其他职责。