山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东民四终字第214号上诉人（原审被告）：郑冠江。委托代理人：刘方，山东鲁北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胜利油田东方实业投资集团有限责任公司。法定代表人：朱月福，董事长。委托代理人：黄德升，山东汇研律师事务所律师。委托代理人：王丁丁，山东汇研律师事务所实习律师。上诉人郑冠江因与被上诉人胜利油田东方实业投资集团有限责任公司（以下简称“东方公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2014）河民初字第1135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑冠江及其委托代理人刘方、被上诉人东方公司的委托代理人黄德升、王丁丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向原审法院起诉称，2010年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于河口区仙河镇神州路中段、东方公司饮食服务分公司机关后院房屋十间，租赁期自2010年3月1日起至2011年3月1日止，租赁合同到期后，经原告多次催告，被告拒不腾空、搬出，拒不将房屋、院落交还给原告，严重侵害了原告的合法权益。为此诉至法院，诉讼请求为：1、依法判令被告将位于河口区仙河镇神州路中段、东方公司饮食服务分公司机关后院房屋十间腾空、搬出并交还原告；2、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告将位于河口区仙河镇神州路中段、东方公司饮食服务分公司机关后院房屋十间及500平方米院落，以及被告自行搭建的房屋五间腾空、搬出并返还给原告；2、判令被告向原告支付自2011年3月2日起至实际返还日止的占有使用费，按每年2136元计算；3、案件受理费由被告负担。后原告自愿撤回变更后的第2项诉讼请求。郑冠江辩称，1、被告自2003年起开始租赁涉案房屋，租赁合同一年一签，涉案租赁合同到期后，原告拒不与被告续签合同，并非被告非法占有房屋。2、被告承租期间对房屋进行了装修、维修，并加盖了房屋，原告拒不向被告支付上述房屋的拆迁补偿款，故被告不同意腾空并返还房屋。原审法院经审理查明，2010年3月1日原告下属饮食服务分公司作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将饮食服务公司机关后院房屋十间、院落面积约500平方米出租给乙方；租赁期自2010年3月1日至2011年3月1日，租金为2136元；乙方如需对房屋进行改建装修或增扩，必须征得甲方书面同意，租赁户对房屋所做的任何维修或装修，必须符合安全要求，并自负一切安全责任事故。租赁期结束后必须保持完好无损，并且无偿交给甲方；租赁期内承租方有义务对房屋及其附属设施进行必要的维修保养，以达到安全使用目的，不经租赁方同意，承租方不得随意改变房屋结构；如需继续承租，必须提前一个月向甲方提出申请，双方愿意延长租赁期，需重新签订合同，过期视为放弃，甲方可租赁给他人。原、被告在庭审中均认可上述租赁合同签订后被告依约交纳了租赁费，2011年3月1日租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同。现租赁房屋所在的院落西侧有十间房屋，该房屋即涉案租赁合同中所述饮食服务公司机关后院房屋十间，院落北侧有五间房屋，院落东侧、南侧建有院墙。庭审中，被告主张其自2003年开始租赁西侧十间房屋，租赁合同一年一签，现有西侧房屋系其在2008年将原租赁房屋拆除后重建，北侧五间房屋以及东、南院墙均系其于涉案租赁合同签订之前所建。原告在第一次庭审中主张北侧房屋及东、南院墙在涉案租赁合同签订前既已存在，后在第二次庭审中主张上述房屋及院墙均系被告在涉案租赁合同期内所建。另，涉案土地原登记权利人为孤东采油厂（东方农牧公司农场），国有土地使用证编号为：东河国用（2000）字第154号。原告因内部产业结构调整于2009年9月14日下发东方实发（2009）12号文件，将其下属的农牧分公司撤销，原农牧分公司下属土地管理和房屋租赁项目部及业务，成建制整体并入原告下属饮食服务分公司。2015年5月6日中国石油化工股份有限公司胜利油田分公司孤东采油厂出具证明一份，证明原告系涉案土地的合法权利人。2014年3月14日东营港城筹建办事处发出《关于东营港城规划起步区房屋拆除实施方案的公告》，原告称涉案租赁房屋及院落均被划入实施方案范围内。原审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、原告要求被告腾空并返还位于河口区仙河镇神州路中段、东方公司饮食服务分公司机关后院房屋十间及500平方米院落理由是否成立；2、原告要求被告腾空并返还院落北侧的房屋五间理由是否成立。（一）针对第1个争议焦点，原审法院认为，被告主张与其签订《房屋租赁合同》的为农牧公司，但该合同中明确载明出租方为原告下属单位饮食服务分公司，该公司在出租人处加盖了其合同专用章，故被告的抗辩不成立。涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。租赁合同明确约定了租赁期限，原告虽主张租赁期限届满后其曾多次要求被告搬出，但被告称直至2014年5月份或7月份原告才要求其搬出，因原告未提交证据证明其此前曾对被告继续使用租赁物提出过异议，故双方之间形成不定期租赁。不定期租赁合同，当事人有权随时解除。被告自认原告于2014年5月份或者7月份通知其搬出，应视为原告向被告发出了解除通知，双方租赁合同自此解除。合同解除后，被告应按约返还租赁物。被告主张以原告拖欠的工程款抵顶租赁期限届满至今的房屋租金，原告对此不予认可，被告以此为由拒不返还租赁房屋及院落，理由不成立。被告主张西侧十间房屋系其2008年重建，对此未能提供证据证明，对其主张不予采信。综上，原告要求被告腾空并返还饮食服务分公司机关后院房屋十间及500平方米院落，原审法院依法予以支持。（二）针对第2个争议焦点，原审法院认为，关于北侧房屋及东、南院墙的搭建时间，原、被告在庭审中的陈述不一致，双方对各自的主张均未能提供证据证实，故无法确定北侧房屋及东、南院墙的具体搭建时间。被告主张其自2003年起开始租赁西侧十间房屋，租赁合同为一年一签，但未能提供证据证明，故无法认定原、被告在涉案租赁合同签订之前已存在租赁合同关系。若按照被告主张其自2003年起开始租赁涉案房屋，在涉案房屋租赁合同签订之前搭建了北侧房屋及东、南院墙，则在其未能提供租赁合同证明租赁双方就扩建部分存在特别约定，亦未提供有效证据证明其搭建行为经过出租方同意的情况下，按照合同法相关规定，租赁期内未经出租人同意对租赁物进行改善或增设的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失，本案原告可以要求被告恢复原状。综上，原告依据涉案租赁合同约定要求被告腾空并返还北侧五间房屋，证据不足，理由不成立，但因该房屋及东、南院墙均位于涉案租赁的院落内，原告要求被告腾空该院落，故被告应在腾空并返还西侧十间房屋及院落的同时，将其自建的北侧五间房屋及东、南院墙拆除。另，本案租赁合同双方并未约定遇征收、拆迁时，由原告向被告支付拆迁补偿款，故被告以原告未向其支付拆迁补偿款而拒绝返还房屋及院落，证据不足，理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告郑冠江于判决生效后十日内将位于河口区仙河镇神州路中段、胜利油田东方实业投资集团有限责任公司饮食服务分公司机关后院的西侧房屋十间及500平方米院落腾空，返还给原告胜利油田东方实业投资集团有限公司；将其在院落北侧自建的房屋五间及东院墙、南院墙拆除。案件受理费50元，由被告郑冠江负担。上诉人郑冠江不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，证据不足，应依法予以纠正。一、被上诉人在2011年就涉案房屋与李淑华签订了租赁合同，未与上诉人续签合同，已构成违约，上诉人有权行使同时履行抗辩权拒绝交纳全部租金。在上诉人违约在先的情况下，原审法院认定双方之间的租赁合同解除、上诉人腾空并返还房屋，是缺少事实和法律依据的。二、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中约定，租赁户对房屋所做的任何维修或装修必须符合安全要求，租赁期结束后必须保持完好无损，并无偿交给甲方。根据该约定，原审判决上诉人将院落北侧自建房屋五间及东、南院墙拆除显然是错误的。而且该判项也超出了被上诉人的诉讼请求，因为被上诉人的诉讼请求是解除双方的租赁合同关系并返还所租赁的十间房屋。三、上诉人在原审中提交的证据足以证实上诉人加盖房屋是经过被上诉人允许的，而被上诉人在两次庭审中所述事实不一致，原审却未要求被上诉人提供相关证据证实其所述，违背了“谁主张、谁举证”的原则。综上，请求依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人东方公司答辩称，一、上诉人在原审中提交的被上诉人与李淑华签订的租赁合同的标的物并非涉案房屋，被上诉人不存在违约行为，有权随时要求解除不定期租赁合同。二、上诉人自行搭建的五间房屋，无论何时建成，上诉人均无证据证实其搭建行为经过了被上诉人的同意。根据合同法第二百二十三条第二款的规定，上诉人应当恢复租赁物的原状，而不拆除是无法恢复原状的，故原审判决并未超出被上诉人的诉讼请求。三、本案纠纷的主要原因在于上诉人对拆迁补偿款数额不满意，而上诉人作为承租者并不具备获取补偿的条件，且上诉人自行搭建的房屋属于违章建筑，不应获得任何补偿。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中争议的焦点问题是：一、上诉人郑冠江与被上诉人东方公司之间的房屋租赁合同关系是否已经解除。二、上诉人郑冠江自建的五间房屋应否拆除或返还。三、原审判决是否超出了被上诉人的诉讼请求。二审中，上诉人郑冠江提交了下列证据：1、东方农牧公司原经理刘培华在2004年12月31日出具的证明原件一份。证明：上诉人自建五间房屋及院墙的行为是经过出租人同意的。2、2013年涉案房屋及院落照片5张。证明：上诉人花了5万元左右给被上诉人维修了房屋，否则无法住人，若被上诉人收回房屋，应当向上诉人支付维修费。被上诉人东方公司质证认为，对证据1的真实性和证明目的均不予认可，该份证据不属于民事诉讼法规定的新证据的范畴，刘培华在一、二审中都应出庭说明相关情况，否则，无法证实该证明系刘培华亲自书写。刘培华系被上诉人的普通职工，其个人行为无法代表公司。同时，该证明中未明确乙方的具体身份，是否是向上诉人出具存疑。对证据2中1、2、3、5号照片的真实性不予认可，上面无拍摄时间，无法显示所拍摄的具体房屋，与本案没有关联。对4号照片的真实性无异议，该照片所显示的房屋状况与被上诉人在原审中提交的照片中所显示的房屋使用状况相一致，可以看出涉案房屋早已不具备居住使用条件。本院认为，上诉人郑冠江提交的证据1系其原审中提交证据的原件，仍属于证人的书面证言，证人刘某未到庭接受法庭的质询，不能确定其书面证言的真实性，本院不予采信。上诉人提交的证据2中的4号照片与被上诉人在原审中提交照片反映的情况相符，本院予以确认，其他照片无法体现与本案的关联性，本院不予确认。二审期间被上诉人东方公司未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。本院认为，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，承租人应当返还租赁物。被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同约定的租赁期间届满后，上诉人继续使用西侧十间房屋及院落，被上诉人在2014年5月份之前未提出异议，故双方之间形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。因上诉人自认2014年5月份被上诉人通知其搬出，应视为被上诉人向其发出了解除通知，至本案诉讼发生时已给上诉人预留了合理的期限，故双方之间的租赁合同关系已经解除，上诉人应当返还租赁物。关于上诉人自建的五间房屋应否返还或拆除的问题，本院认为，上诉人的证据不足以证实其扩建北侧五间房屋经过了被上诉人的同意，上诉人应当按原状返还租赁物。同时，双方签订的租赁合同第4条中明确约定“乙方如需对房屋进行改建装修或增扩，必须征得甲方书面同意……租赁期结束后必须保持完好无损，并且无偿交给甲方。”根据该约定，即使上诉人自建北侧五间房屋经过了被上诉人的同意，也应在租期结束后无偿返还给被上诉人。至于上诉人所称北侧五间房屋建于涉案租赁合同签订之前、合同中对该五间房屋未作约定的理由，本院认为，即使北侧五间房屋建于涉案租赁合同签订之前，因双方在合同中对此未进行特别约定，而该房屋仍属上诉人扩建部分，仍应按照租赁合同第4条的约定进行处理。关于原审判决是否超出被上诉人诉讼请求的问题，本院认为，被上诉人在原审中的诉讼请求系要求上诉人将涉案房屋及院落腾空、搬出、返还，上诉人自建五间房屋位于院落之中，原审判决上诉人拆除自建房屋五间及东、南院墙以达到腾空院落的目的，并未超出被上诉人的诉讼请求范围。综上，上诉人郑冠江提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑冠江负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 芳代理审判员  王继印代理审判员  许晓芳二〇一五年十一月十二日书 记 员  温继春