浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3977号 上诉人（原审被告）：杭州斐梵健康管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区金色蓝庭****。统一社会信用代码：91330106074337204G。 法定代表人：苏闽，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：林俊波，男，1962年10月12日出生，汉族，住浙江省永康市。 被上诉人（原审原告）：胡玲巧，女，1962年10月18日出生，汉族，住浙江省永康市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈剑、潘晓波，浙江民禾律师事务所律师。 上诉人杭州斐梵健康管理有限公司（以下简称斐梵公司）因与被上诉人林俊波、胡玲巧屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初8719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，案涉房屋系林俊波、胡玲巧共同共有。 2015年10月10日，胡玲巧（出租方）与斐梵公司（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：胡玲巧将案涉房屋出租给斐梵公司作办公使用，租赁期限为壹年，自2015年10月18日起至2016年10月17日止，胡玲巧应于2015年10月11日前将案涉房屋腾空交给斐梵公司使用；房屋月租金为22649.46元，陆个月为一期支付，首期租金135896.76元，斐梵公司应在2015年10月16日前向胡玲巧支付第一期的租金及租赁押金，其余各期租金斐梵公司提前20天将租金汇入胡玲巧授权代表人的银行账户，先付后用；如斐梵公司逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的千分之五向胡玲巧支付滞纳金，胡玲巧可在租赁保证金内予以扣除；如斐梵公司逾期超过7个工作日，除如数补交租金及滞纳金外，视为斐梵公司擅自终止合同，并追究其违约责任；租赁押金22649.46元与首期租金同时支付；租赁期内的水电费、物管费、公共能耗费、空调费、租金税费等费用由斐梵公司承担，并按单如期缴纳，逾期交费产生的滞纳金均由乙方承担，逾期交付超过7天的，胡玲巧有权解除合同，并可追究斐梵公司违约责任；任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金为100000元。若违约金不足弥补无过错方损失的，则违约方还须就不足部分另行支付赔偿金。 合同签订后，林俊波、胡玲巧将案涉房屋交付给斐梵公司使用。 2016年9月18日，林俊波（出租方）与斐梵公司（承租方）就案涉房屋续租事宜又签订一份《房屋租赁合同》，约定：林俊波将案涉房屋出租给斐梵公司作办公使用，续租赁期为壹年，自2016年10月18日起至2017年10月17日止，房屋月租金为22649.46元，陆个月为一期支付，首期租金135896.76元，斐梵公司应在2016年10月1日前向林俊波支付第一期的租金及租赁押金，其余各期租金斐梵公司提前20天将租金汇入林俊波授权代表人的银行账户，先付后用；如斐梵公司逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的千分之五向林俊波支付滞纳金，林俊波可在租赁保证金内予以扣除；如斐梵公司逾期超过10个工作日，除如数补交租金及滞纳金外，视为斐梵公司擅自终止合同，并追究其违约责任；租赁期内的水电费、物管费、公共能耗费、空调费、租金税费等费用由斐梵公司承担，并按单如期缴纳，逾期交费产生的滞纳金均由乙方承担，逾期交付超过7天的，林俊波有权解除合同，并可追究斐梵公司违约责任；任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金为100000元。若违约金不足弥补无过错方损失的，则违约方还须就不足部分另行支付赔偿金。 2017年6月29日，斐梵公司（出租方，甲方）与杭州钱多多婚姻服务有限公司（以下简称钱多多公司）（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：斐梵公司将案涉房屋出租给钱多多公司作为办公使用；租赁期自2017年7月1日起至2017年10月31日止；2017年11月1日起，钱多多公司重新和原房东补签合同，原房东变更为甲方主体责任人。 合同签订后，斐梵公司将案涉房屋交付给钱多多公司使用。 2017年7月14日，林俊波（出租方）与钱多多公司（承租方）签订一份《租赁合同》，约定：林俊波将案涉房屋出租给钱多多公司，租赁期为12个月，自2017年7月15日起至2018年7月14日止。 斐梵公司已结清2017年4月17日前案涉房屋的租金。斐梵公司尚欠物业费13747.2元、电费364.35元、空调费1005.86元、有偿服务费100元。斐梵公司支付的押金22649.46元，林俊波、胡玲巧未退还，并同意在本案中抵扣租金。 原审审理过程中，原审法院根据斐梵公司的申请，委托杭州明皓司法鉴定所对2016年9月18日签订《房屋租赁合同》中“杭州斐梵健康管理有限公司”印文与样本中“杭州斐梵健康管理有限公司”印文的同一性进行鉴定。2018年2月2日，杭州明皓司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》一份，鉴定意见：标称日期为“2016年9月18日”的《房屋租赁合同》中首页、骑缝及落款乙方处落款“杭州斐梵健康管理有限公司”印文，与样本1-4中“杭州斐梵健康管理有限公司”印文，是同一枚印章盖印形成。2017年9月13日，林俊波、胡玲巧向原审法院提起诉讼，请求：1.解除林俊波、胡玲巧与斐梵公司之间的租赁合同；2.斐梵公司支付林俊波、胡玲巧2017年4月18日至2017年7月14日的租金共计43033.97元，该租金已扣除押金22649.46元；3.斐梵公司支付物管费13747.2元、电费364.35元、空调费1005.86元、有偿服务费100元，共计15217.41元；4.斐梵公司支付林俊波、胡玲巧逾期支付房租的违约金100000元；5.斐梵公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为，本案中，林俊波与斐梵公司之间于2016年9月18日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约履行。双方确认该合同已提前解除，故林俊波、胡玲巧要求判令解除房屋租赁合同的诉请，该院不予支持。斐梵公司虽辩称其已于2017年4月停止使用案涉房屋，并将钥匙归还林俊波、胡玲巧，但其未提供证据证明，斐梵公司仍应按约支付合同提前解除日前的租金。2017年7月1日，斐梵公司与案外人钱多多公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋交予钱多多公司使用。2017年7月14日，林俊波与钱多多公司签订《房屋租赁合同》，林俊波与斐梵公司之间的《房屋租赁合同》事实上于2017年7月14日提前解除。斐梵公司仅支付2017年4月17日前的租金，2017年4月18日至2017年7月14日期间的租金斐梵公司应予支付。经计算为65683.43元，抵扣押金22649.46元后，斐梵公司尚应支付43033.97元。关于林俊波、胡玲巧主张的物业费13747.2元、电费364.35元、空调费1005.86元、有偿服务费100元，斐梵公司对数额均无异议，上述费用斐梵公司应予支付。斐梵公司是否向物业公司支付过押金均不影响斐梵公司向林俊波、胡玲巧主张支付拖欠物业费。关于逾期支付房租的违约金。根据林俊波与斐梵公司签订的《房屋租赁合同》约定，违约方应承担100000元的违约金。该违约金标准明显过高，斐梵公司对此进行了抗辩，该院根据本案实际情况，酌情调整为3000元。鉴于2016年9月18日签订的《房屋租赁合同》的合同相对方为林俊波与斐梵公司，故斐梵公司的上述应付款项的支付对象为林俊波。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州斐梵健康管理有限公司于判决生效之日起十日内支付给林俊波房屋租金43033.97元、物业费13747.2元、电费364.35元、空调费1005.86元、有偿服务费100元、逾期支付房屋租金违约金3000元，共计61251.38元；二、驳回林俊波、胡玲巧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1733元，由林俊波、胡玲巧负担1062元，由杭州斐梵健康管理有限公司负担671元。 宣判后，上诉人斐梵公司不服，向本院提起上诉称：第一，原审认定事实错误。首先，关于林俊波、胡玲巧所诉请的物业费13747.2元并非林俊波、胡玲巧缴纳。该笔物业费斐梵公司不应承担，更无须支付给林俊波、胡玲巧。该笔物业费实际由案外人钱多多公司缴纳，其是为斐梵公司缴纳的物业费用。但是未开具物业费发票。林俊波、胡玲巧自行去物业开具了物业费发票，但实际并未缴纳任何物业费用。故一审法院认定该部分事实错误。其次，原审判决关于合同事实解除的日期认定错误。斐梵公司与林俊波、胡玲巧之间关于合同解除的沟通在2017年3月15日前就已经告知了林俊波、胡玲巧。林俊波、胡玲巧也同意解除，仅提出希望斐梵公司找到下家继续承租。在2017年6月30日，斐梵公司寻找到了案外人钱多多公司，并签订了书面的租赁合同。故合同解除日期的认定应该在2017年6月30日。第二，一审法院适用法律错误。原审判决关于逾期支付租金违约金的判断既无合同依据，也无法律依据。斐梵公司认为系双方自愿协商一致解除房屋租赁合同，均不存在任何乙方违约，故不应判决斐梵公司承担违约责任。故提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或依法改判；2.判令本案一审诉讼费用、二审诉讼费用及鉴定费用均由林俊波、胡玲巧承担。 被上诉人林俊波、胡玲巧答辩称：一、2016年9月18日签订的《房屋租赁合同》“杭州斐梵健康管理有限公司”的印文经鉴定，与第一份租赁合同的印文系同一枚印章盖印形成。至此，该合同系双方真实意思之表示，也未违反国家强制性规定，是合法有效的。双方应当遵守，切实履行己方义务。根据租赁合同第7.1条规定，租赁期间的水电费、物管费、空调费等费用均由乙方承担。林俊波、胡玲巧在原审中主张的各项费用也是在租赁期内，原审法院判定上诉费用由斐梵公司承担是合法有据的。二、根据双方2016年9月18日签订的《房屋租赁合同》，斐梵公司逾期支付房租超过七天的，林俊波、胡玲巧有权解除合同。斐梵公司虽称2017年4月停止使用涉案房屋并归还钥匙等并无证据佐证，且其在2017年7月1日将涉案房屋出租给案外人钱多多公司，可知2017年7月1日时房屋还在斐梵公司控制之中。期间房屋即使空置，也是斐梵公司对承租房屋的使用方式的处分，并不否定其承租房屋的事实。斐梵公司逾期支付租金，林俊波、胡玲巧有权解除租赁合同。原审法院认定林俊波、胡玲巧与案外人钱多多签订租赁合同之日为与斐梵公司解除租赁合同之日，并无问题。林俊波、胡玲巧扣除押金22649.26元，向斐梵公司主张结清2017年4月18日至2017年7月14日的剩余租金43033.97元合法有据的。三、双方签订的租赁合同第10.3条、第11.1条规定，逾期支付双方同意违约金为10万元，双方对于违约金是有明显条款约定的，原审法院根据事实情况将违约金调整，也是符合实际情况的。综上所述，原审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，斐梵公司提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请依法驳回其上诉，维持原判。 二审期间，上诉人斐梵公司提交如下证据：1.查询汇款明细，证明刘东系钱多多公司股东，案涉物管费是由钱多多公司替斐梵公司支付；2.苏闽和钱多多公司另一股东冉松微信截屏，证明物业管理费与林俊波、胡玲巧无关；3.2017年5、6月份的手机录音及文字整理稿，证明林俊波同意斐梵公司转租；4.钱多多公司出具的《证明》，证明冉松系钱多多公司总经理。对斐梵公司提交的证据，被上诉人林俊波、胡玲巧认为：对证据1真实性予以认可，证明内容和关联性有异议，该份汇款明细系刘东个人的汇款，与斐梵公司并无直接关系，刘东也未出具相关的证明说明是代斐梵公司支付，且物业公司开具的发票名称为林俊波、胡玲巧，而不是钱多多公司，至于林俊波、胡玲巧与刘东之间对于该笔款项的支付关系与本案无关，该证据并不能达到斐梵公司的证明目的；对证据2三性均不予认可，钱多多公司仅有3名股东，分别为刘东、吴勇和潘敏，并没有冉松；对证据3部分真实性予以认可，但对合法性、关联性以及证明内容均不予认可，庭审中斐梵公司没有提交原始载体，该录音系截取部分，该片段不能反应双方真实的沟通内容及情况，该录音是双方在调解中形成的，斐梵公司并未征得林俊波、胡玲巧同意，不能作为认定案件事实的根据，应当被排除使用，林俊波、胡玲巧同意转租的前提是斐梵公司按照双方签订的租赁合同结清拖欠的租金及物业费，并承担相应的违约责任，双方对于转租并未达成一致；对证据4三性均不予认可，对于印章或员工情况说明不清楚，钱多多公司并未出具书面说明，其支付的物业费是代斐梵公司支付的，无论钱多多公司如何付款，与斐梵公司无关，该期间的物业费责任主体是斐梵公司。对斐梵公司提交的证据，本院认为：证据1不能证明刘东系替斐梵公司支付案涉物业管理费；证据2系案外人冉松与斐梵公司法定代表人苏闽的微信聊天记录，无法证明钱多多公司替斐梵公司支付案涉物业管理费；证据3能够证明斐梵公司与林俊波就租金支付及转租事宜进行协商；证据4中的盖章并非钱多多公司公章，且无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合证据的形式要件，对该证据本院不予采信。被上诉人林俊波、刘巧玲二审期间未提交新的证据材料。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点为：一、斐梵公司与林俊波签订的《房屋租赁合同》解除时间；二、斐梵公司是否应当向林俊波支付物业费13747.2元、电费364.35元、空调费1005.86元、有偿服务费100元。第一，关于案涉《房屋租赁合同》解除时间。斐梵公司认为2017年6月29日其与钱多多公司签订了《房屋租赁合同》，自2017年7月1日起将案涉房屋转租给钱多多公司。该转租行为获得林俊波同意，因此斐梵公司与林俊波的《房屋租赁合同》解除日期为2017年7月1日。本院认为，即便林俊波同意斐梵公司转租，转租关系发生在斐梵公司与钱多多公司之间，斐梵公司作为转租人，同时也是其与林俊波《房屋租赁合同》中的承租人，如斐梵公司认为转租行为导致其与林俊波《房屋租赁合同》解除，其则无权将案涉房屋出租于钱多多公司。转租行为，并不导致斐梵公司与林俊波签订的《房屋租赁合同》解除。原审法院以林俊波与钱多多公司就案涉房屋签订《租赁合同》之日作为斐梵公司与林俊波《房屋租赁合同》解除的时间，并无不当。斐梵公司作为承租人，应当按照《房屋租赁合同》约定支付合同解除前的租金，即应当支付2017年4月18日至2017年7月14日的租金。同时，根据《房屋租赁合同》约定，斐梵公司逾期支付租金构成违约，斐梵公司应当支付10万元违约金，原审法院认为该违约金明显过高，酌情调整为3000元并无不当。第二，关于斐梵公司是否应当支付物业费、电费、空调费、有偿服务费。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，上述费用应当由斐梵公司承担，斐梵公司主张钱多多公司已经替其支付了欠付的物业费13747.2元、电费364.35元、空调费1005.86元、有偿服务费100元，上述费用并非林俊波支付。斐梵公司应当举证证明上述费用已经由钱多多公司替其支付，但其提供的证据不足以证明钱多多公司替其支付了上述费用，故斐梵公司应当承担举证不能的不利后果。根据林俊波提供的物业公司开具的发票，上述四项费用购买方为林俊波、胡玲巧，故林俊波主张斐梵公司向其支付上述费用符合合同约定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1331元，由杭州斐梵健康管理有限公司负担。杭州斐梵健康管理有限公司已预交二审案件受理费3466元，应退2135元，于本判决生效之日起十五日来本院退费。 本判决为终审判决。 审 判 长  盛 峰 审 判 员  胡 宇 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年十一月六日 法官助理  赵 勤 书 记 员  朱创威