广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4502号原告（反诉被告）：曾爽德，男，1976年3月26日出生，瑶族，住广东省中山市西区。被告（反诉原告）：中山市富润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇长安南路42号首层第一卡。法定代理人：苏某，总经理。委托诉讼代理人：徐涤栩，广东载信律师事务所律师。原告（反诉被告）曾爽德与被告（反诉原告）中山市富润房地产开发有限公司（以下简称富润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，富润公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后由于案情复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告曾爽德，被告富润公司的委托诉讼代理人徐涤栩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾爽德向本院提出本诉诉讼请求：1.原告与被告于2015年9月30日签订的合同条码1501090418《中山市商品房买卖合同》有效；2.被告在符合商品房交付条件时向原告交房；3.被告在符合办理产权登记条件时为原告办理产权登记；4.被告向原告支付迟延交房违约金3200元。诉讼中，曾爽德撤回第二项请求被告在符合商品房交付条件时向原告交房的诉求及第三项请求被告在符合办理产权登记条件时为原告办理产权登记的诉求。事实和理由：原告与被告于2015年9月30日签订合同条码1501090418《中山市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于中山市××市场路××号星悦新天1幢3座302房，并于2015年10月8日签订编号302《商品房买卖合同补充协议》，该房产于2015年10月12日办理商品房销售登记备案。原告已在合同及补充协议签订后及时支付完购房款。被告以其自身存在众多债务需清理为由，单方面将购房事实列为借款债权，否认上述商品房买卖合同效力，拒绝履行合同义务。富润公司就本诉辩称，1.原告自买卖合同签订至今未能按照商品房买卖合同约定支付房款，即合同第六条约定的银行账户，因此按照买卖合同第七条约定原告逾期超过180日后被告有权解除合同并且按逾期应付款百分之二支付违约金；2.本案中交易房款明显过低不符合市场规律，另外据了解当时被告的公章、法人私章等都掌握在公司的股东梁权辉手上，而梁权辉与梁润全是父子关系，因此签订合同的行为实际上是梁润全的个人行为而非被告的行为，被告对该商品房买卖合同及补充协议均不予确认；3.原告声称已按照补充协议约定将款项汇入梁润全的个人账户但该行为非正常交易行为且该补充协议未经过公司股东会决议。另，双方于2015年9月30日签订的商品房买卖合同是经过国土局备案的，而补充协议则未经过备案，因此应当以商品房买卖合同的约定为准，即原告截止本案开庭之日仍未按照约定支付房款；4.本案名为买卖实为借贷，该买卖合同其实是作为借贷的担保，不符合交易原则且价格明显低于市场交易价，而被告实际上也没有收到过原告的购房款。富润公司向本院提出反诉请求：1.解除富润公司与曾爽德签订的《中山市商品房买卖合同》（合同编号：HTN2015090421,合同条码：1501090418）；2.注销曾爽德名下的《中山市商品房销售登记备案表》（合同编号：HTN2015090421,合同条码：1501090418）；3.曾爽德向富润公司支付违约金6400元。诉讼中，富润公司变更第一项诉求为富润公司与曾爽德签订的《中山市商品房买卖合同》无效，撤回请求曾爽德向富润公司支付违约金6400元的诉求。事实和理由：根据《中山市商品房合同》（合同编号：HTN2015090421,合同条码：1501090418）第六条约定，曾爽德应在2015年9月30日将商品房预售款320000元直接存入该商品房项目预售专用账户，开户行为中国工商银行，专用账户为20×××86，但曾爽德至今未按约支付款项。曾爽德就反诉辩称，驳回被告反诉请求，被告所述的事实理由只是主观臆测，无事实依据，是其逃避责任，其实是单纯的代表某一部分现已控制被告的大债权人的利益，把其他的债权债务及合同关系予以否决，达到自身利益，是为部分人谋取利益，不是为被告谋取利益。曾爽德就本诉及反诉提供证据如下：1.合同条码1501090418《中山市商品房买卖合同》和编码302《商品房买卖合同补充协议》，证明购房事实及被告违约事实；2.《商品房销售登记备案表》，证明房产登记备案至原告名下之事实；3.划款凭据，证明原告已依约支付完全部购房款的事实。富润公司就本诉及反诉提供证据如下：1.银行流水，证明被告已向原告清偿全部款项；2.银行回单，证明被告已向原告清偿全部款项，同样是本诉中提交的银行流水及银行回单，该两项内容与原告所提交的流水吻合，且商品房买卖合同已有约定支付方式，试问一个正常的购房者，又怎会通过个人转账的方式进行交易。本院经审理认定事实如下：2015年9月30日，曾爽德与富润公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定曾爽德购买富润公司开发的位于中山市××市场路××号星悦新天1幢3座302房的预售商品房，总金额320000元，双方约定付款方式为一次性付款，该款转入富润公司的专用账户；富润公司应当在2017年8月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。富润公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向曾爽德支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则曾爽德有权解除合同。富润公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价1%。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。同年10月8日，富润公司与曾爽德签订《补充协议》，载明：富润公司指定以下账户（账户名：梁润全，账号：62×××32，开户行：工行横栏支行）为售房款的收款账户，曾爽德将购房款直接划入上述账户即视为曾爽德已履行购房款的给付义务；如富润公司在2015年11月30日前（含当日）向曾爽德支付342400元解约保证金，则富润公司立即拥有单方面解除上述《商品房买卖合同》的权利；本补充协议约定与《商品房买卖合同》约定不一致的，应按补充协议约定执行。双方在补充协议中还详细约定了其他权利义务。同年10月8日及10月12日，曾爽德合计向富润公司指定的上述账户转账支付1280000元。中山市房地产交易登记管理所已于同年10月12日对上述商品房买卖合同办理登记备案。2018年4月20日，曾爽德以富润公司逾期未交付上述商品房，存在违约为由诉至本院，提出以上诉请。富润公司主张曾爽德与其签订的合同无效，向本院提起反诉，认为本案名为商品房买卖实为借贷关系，本案的买卖合同实际是作为梁润全的借贷担保，不符合交易原则且价格明显低于市场交易价，曾爽德亦未按约定支付房款。另查明：除本案的涉案房屋外，曾爽德还向富润公司购买另外三套房屋，曾爽德已经收回其中两套房屋的相关退房款及解约金并注销相关的商品房备案登记。本院认为，关于曾爽德与富润公司签订的《中山市商品房买卖合同》是否有效的问题。首先，富润公司辩称曾爽德与其签订的《商品房买卖合同》约定的价款明显过低，但未能举证证明上述事实；其次，富润公司未能举证证明案外人梁润全与曾爽德恶意串通签订上述合同而损害其利益，亦未能提供证据证明曾爽德与案外人梁润全之间存在借贷关系；最后，虽然曾爽德与富润公司签订《补充协议》后，其购买的四套房屋中的其中两套，曾爽德于2016年收到相关退房款及解约金后，已经办理相关注销商品房备案登记手续，故曾爽德解释购房的目的是为了投资的说法比较合理，至于富润公司与梁润全之间是否还存在其他债权债务关系，属于富润公司与梁润全之间的法律关系，富润公司可另行主张权利。综上所述，本院认为富润公司主张本案为借贷关系，双方签订的合同无效缺乏事实及法律依据，本院不予支持，故本案应为商品房预售合同纠纷。曾爽德与富润公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，故曾爽德请求确认与富润公司签订的《中山市商品房买卖合同》有效理据充分，本院予以支持，富润公司请求确认上述合同无效缺乏理据，本院不予支持。曾爽德已按约定向富润公司指定账户支付房款且本院已经认定双方签订的《中山市商品房买卖合同》有效，故富润公司请求注销曾爽德名下的《中山市商品房销售登记备案表》缺乏事实及法律依据，本院不予支持。富润公司未按期向曾爽德交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任，合同约定富润公司应于2017年8月31日前交付涉案商品房，按约定每逾期一日富润公司应向曾爽德支付每日万分之一的违约金至实际交付之日止，但富润公司至今仍未交付涉案商品房，违约已经超过一年，故曾爽德请求富润公司支付逾期交房违约金3200元理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告曾爽德与被告中山市富润房地产开发有限公司于2015年9月30日签订的《中山市商品房买卖合同》有效（合同编号：HTN2015090421，合同条码：1501090418）；二、被告中山市富润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告曾爽德支付延迟交房违约金3200元；三、驳回被告中山市富润房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告中山市富润房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元，由被告中山市富润房地产开发有限公司负担（本诉案件受理费用原告已预交，本院不作退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  石一夫审判员  陈玉珍审判员  黄俊慧二〇一八年十一月二十一日书记员  胡冬娴李汇晴