天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第1197号上诉人（原审被告）天津市恒勤商贸有限公司，住所地天津市河东区津塘路138号增2号。法定代表人王自勤，总经理。委托代理人张传祥，天津君恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心，住所地天津市滨海新区塘沽广达商城*栋底商。法定代表人刘桓，总经理。委托代理人孙娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人天津市恒勤商贸有限公司与被上诉人天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心因房屋租赁合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年6月1日受理，于2015年8月25日作出（2015）滨塘民初字第4394号民事判决。一审判决后，天津市恒勤商贸有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人天津市恒勤商贸有限公司的委托代理人张传祥，被上诉人天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心的委托代理人孙娜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年3月3日，原告与案外人天津市恒发商贸有限公司（以下简称恒发公司）签订《租赁合同》，约定：由恒发公司租赁坐落于天津市滨海新区塘沽沈阳道的向阳市场主楼，计租面积10200平方米，租赁期限自2004年3月8日起至2009年3月7日止，计租期间自2004年5月18日起，租赁期满继续承租的，应当提前三个月书面通知，经另行协商重新签订租赁合同；租金标准：恒发公司租赁市场第一年和第二年的租金为1400800元，以后每年按照5%的比例上浮；租赁期满或解除合同后，承租方超过10日仍未腾出商场的，应赔偿出租方3个月租金的违约金；等等。2004年7月12日，恒发公司与被告签订《变更转让协议书》，承租人由恒发公司变更为被告。同日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定将租赁期限延长至8年，自2004年3月8日起至2012年3月7日止，租金每年上浮比例由5%调整为2%，连续两年递增，两年以后不再递增，等等。2005年2月15日，原塘沽外经贸委负责管理塘沽市场中心的负责人张建群对《关于向阳市场减免承包指标的报告》批示“经与委领导研究同意下调承包指标壹拾伍万元正（150000）”。此后，被告天津市恒勤商贸有限公司（以下简称恒勤公司）曾向原告提出申请要求延长租赁期限。2010年1月21日，原、被告双方签订《关于塘沽区向阳市场租赁合同续期协议书》确认租赁期延续至2014年3月7日。2013年9月25日，原告向被告发出《租赁合同期满终止通知书》，告知被告合同期满不再续租，并要求被告收到通知之日起5个工作日内提供向阳市场租户的承租情况说明，包括租赁期限，租金给付情况等。被告法定代表人王自勤于当日收到该书面通知，并在该通知上注明“删除第二条，视情况商定”。租赁期限届满后，被告拒不进行租赁房屋的腾退及移交，原告于2014年提起诉讼，被告提起反诉。2015年4月14日，天津市第二中级人民法院作出（2015）二中民四终字第144号民事判决书，确认原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方租赁期于2014年3月7日届满。2015年5月26日，经过法院强制执行，被告向原告交还了租赁物。但被告未支付2014年3月8日起至2015年5月26日止的房屋使用费，故成讼。另查，2015年5月13日，原告向法院提出诉前财产保全申请，要求冻结天津市滨海新区人民法院塘沽审判管理委员会保管的尚未发放给被告恒勤公司的执行款1100000元。2015年5月14日，法院作出（2015）滨塘诉保字第0016号民事裁定书，冻结天津市滨海新区人民法院塘沽审判管理委员会保管的尚未发放给被告恒勤公司的执行款1100000元。原告的诉讼请求：1、被告按照1307400元／年标准计算，支付房屋占用费1590372元（自2014年3月8日起至2015年5月26日止，共计444天）；2、被告支付逾期腾房违约金326850元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：被告向原告移交已收取的商户保证金766500元。被告答辩称：1、根据双方签订的《租赁合同》、《补充协议》和减免承包指标的报告，被告应支付的是租金，而不是房屋占用费。且合同中约定以现金支付50%，其余50%是用于市场建设改造的投入。另外判决生效后，原告拒不履行生效判决确定的金钱给付义务，导致双方无法正常交接，不存在被告占用房屋问题；2、按照《租赁合同》、《补充协议》约定，年租金从2006年起为1301332元／年，而不是原告陈述的1307400元／年，按此计算440天应为1582990元；3、本案不存在逾期违约金的问题，首先，涉诉房产至今未取得天津市房地产权证，无法证明原告对涉诉房屋具有合法的所有权和经营管理权，根据我国《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产权的证明，因此双方签订的租赁合同属无效合同，既然是无效合同就不存在违约责任问题，双方于2004年3月3日签订的租赁合同中关于违约责任的约定是无效的，其次，被告之所以与原告于2015年5月26日进行交接是因为双方对承租期限存在争议，后通过另案的一、二审诉讼才确定交接日期，双方在生效判决确定的交接日期内进行交接，故不存在逾期腾房违约金的问题。另外，原告计算的违约金数额也是错误的，按照租赁合同、补充协议约定每月租金为108444元，3个月的租金为325333元，故请求依法驳回原告的诉讼请求。保证金是被告向商户收取的，被告已经返还一大部分保证金，还有一部分没有返还，故此项诉讼请求与原告无关，原告无权提出移交保证金。原审法院认为，原告与案外人恒发公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。此后，承租人由恒发公司变更为被告恒勤公司，双方签订了《变更转让协议书》，确认被告恒勤公司承继恒发公司的权利义务。同日，原告与被告签订《补充协议》，租赁期限延长至8年。后原、被告又签订《关于塘沽区向阳市场租赁合同续期协议书》，将租赁期限延长2年，根据上述合同约定，原、被告双方租赁期于2014年3月7日届满，此事实已经天津市第二中级人民法院（2015）二中民四终字第144号民事判决书予以认定。被告在合同履行期限届满后，未履行腾退租赁房屋之义务，构成违约。原告要求被告给付自2014年3月8日起至2015年5月26日止的房屋占用费的主张，有事实和法律依据，对此主张予以支持。庭审中，原告认可按被告计算的占用费1582990元予以支付，予以照准。原告主张支付逾期腾房违约金的诉请，符合合同约定，予以支持，依据被告主张的年度租金1301332元计算违约金数额为325333元（三个月的租金）。原告要求被告移交已收取的商户保证金的诉请，系另一法律关系，此案不作处理。被告辩称，由于原告拒不履行生效判决认定的给付金钱义务，导致双方无法正常交接租赁房屋，不存在占用房屋问题，此理由不成立，不予采信。被告辩称租赁合同无效，没有事实依据，生效终审判决已对合同效力作出认定，故对被告的此辩称不予采信。被告辩称，被告向商户收取的保证金，不在本案的审理范围内，理由是被告已经返还了一大部分保证金，对此陈述予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告于本判决生效之日起十日内给付原告房屋占用费1582990元、支付违约金325333元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28270元、减半收取14135元，由原告负担4084元，被告负担10051元。上诉人恒勤公司不服一审判决，上诉至本院，请求改判撤销违约金判项。事实和理由：涉讼房产是由原塘沽工商局在1987年7月投资建设，在2001年9月将经营管理权移交被上诉人，涉讼房产在建设时没有取得国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证，也没有竣工验收合格证，因系违法建筑，因此至今尚未取得天津市房地产权证。根据我国《物权法》、《城市房地产管理法》的相关规定，涉案《租赁合同》为无效合同，既然合同无效，那么合同中约定的违约条款也属无效。在另案生效判决作出以后，双方在判决确定的履行期间已经达成和解协议，因此上诉人不存在逾期腾房问题。原审法院以“生效终审判决已对合同效力作出认定”为由对上诉人的抗辩不予采信，不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》的相关规定。被上诉人天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心答辩要求驳回上诉，维持原判。事实和理由：双方之间的《租赁合同》已经履行10年之久，是双方的真实意思表示；双方之间的《租赁合同》已被（2015）二中民四终字第144号民事判决书确认为合法有效；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，而我国《城市房地产管理法》关于产权的规定属于管理性强制性规定，因此没有产权证并不导致《租赁合同》无效；对于上诉人陈述另案和解协议关系到本案腾房问题，不予认可。二审审理期间，上诉人提交《协议书》，证明：在另案生效判决作出以后，双方在判决确定的履行期间已经达成和解协议，因此上诉人不存在逾期腾房问题。被上诉人认可该证据的真实性，但不认可证明目的。本院经质证认为，该《协议书》明确约定“鉴于甲乙双方签订的向阳市场租赁合同已于2014年3月7日到期，现就双方交接事宜达成如下一致……”，因此，该证据并不能证明上诉人不存在逾期腾房，故不予采信。二审经审理查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，天津市第二中级人民法院（2015）二中民四终字第144号民事判决系生效判决，该判决认定涉案《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，应为合法有效。被上诉人诉请的违约金系依据涉案合同约定“租赁期满或解除合同后，乙方未按时腾出商场的，每逾期一天，按日租金的双倍交付逾期租金，逾期超过10日仍未腾出商场的，乙方应赔偿甲方3个月租金的违约金”。本案中，双方之间的租赁期满日期为2014年3月7日，且被上诉人在2013年9月25日已向上诉人发出《租赁合同期满终止通知书》，告知合同期满不再续租，上诉人的法定代表人王自勤于当日收到该书面通知，并在该通知上注明“删除第二条，视情况商定”。依前所述，至本案成讼之时（2015年10月27日），被上诉人诉请违约金符合前述合同约定。上诉人以另案判决“恒勤公司于判决生效之日起十五日内撤出塘沽区向阳市场，并与天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心办理相关交接手续”作为计算是否存在“逾期”的起算时间，不符合合同条款本意，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6180元，由上诉人天津市恒勤商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军代理审判员  杨桂军代理审判员  李 敏二〇一五年十一月十六日书 记 员  庞 艺速 录 员  韩 鹏