福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初1968号 原告：惠扬（厦门）房地产发展有限公司，住所地福建省厦门火炬高新技术产业开发区火炬园火炬路**。 法定代表人：严文亮，公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈子定、陈瑶，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：江纯美，女，汉族，1961年6月6日出生，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王晓林，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 第三人：厦门市建设局，机构地址福建省厦门市思明区厦禾路362号。 负责人：陈锦良，该单位局长。 委托诉讼代理人：陈咏晖、林翠婷，福建英合律师事务所律师。 原告惠扬（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠扬公司）与被告江纯美、第三人厦门市建设局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠扬公司的委托诉讼代理人陈子定、陈瑶，被告江纯美的委托诉讼代理人王晓林，第三人厦门市建设局的委托诉讼代理人陈咏晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告惠扬公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2009年3月1日签订的《房屋使用权转让协议》无效；2.判令被告将座落在厦门市湖里区枋湖东二里1-404室房屋返还给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月1日，原告与被告签订一份《房屋使用权转让协议》，约定原告将座落在厦门市枋湖南路的碧湖嘉园枋湖东二里1-404室房屋使用权转让给被告作住宅使用，该房屋建筑面积91.78平方米，转让价款为275340元，房屋使用权期限按照政府有关政策规定等。协议签订后，原告将房屋交付给被告使用至今。由于原告开发的碧湖嘉园项目，部分属于安置房，安置剩余后，原告曾要求厦门市政府有关部门收购，但厦门市政府有关部门未予收购，原告为了减少损失，解决资金困难，与被告签订了《房屋使用权转让协议》。2017年9月14日，厦门市建设局要求回购该剩余安置房。原告认为，案涉房屋属于拆迁安置房，案涉合同违反了法律行政法规的强制性规定，应属于无效合同，被告应当予以返还。 被告江纯美辩称，一、讼争合同合法有效。1、讼争合同未违反相关法律、行政法规效力性强制性规定。《城市房屋拆迁管理条例》已于2011年1月21日废止，由《国有土地上房屋征收与补偿条例》取而代之，讼争合同签订时未违反《城市房屋拆迁管理条例》，亦未违反现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定等。2、讼争合同并未损害社会公共利益。3、签署讼争合同时，原告从未向被告披露过任何有关政府就讼争小区房源保留回购的信息。如果有披露的话，被告等业主们不会购买，原告的房屋也销售不出去。3、从物权法角度分析，讼争房屋为原告垫付自有资金建设而成，原告对讼争房屋拥有处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，举重以明轻，讼争合同当然合法有效。4、客观上，签署讼争合同让讼争房屋充分实现了物的最大效用，这也是《合同法》、《民法总则》予以积极倡导的。综上，讼争合同并未违反《城市房屋拆迁管理条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，更未损害了社会公共利益，讼争合同合法有效。二、原告主张返还房屋无合同和法律依据。根据物权法的规定，物权所有权包含占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。业主们根据讼争合同的约定，已合法取得讼争房屋所有权四项权能中至少“占有权和使用权”二项权能。因此原告诉求无合同和法律依据。三、若因原告的行为违反相关行政法规，应由原告承担相关行政责任。四、履行讼争合同实现了法律效果、社会效果和经济效果的统一，符合社会主义核心价值观。综上，讼争合同合法有效，原告的诉讼请求无事实、合同和法律依据，且其诉讼行为严重违背市场诚实原则，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人厦门市建设局陈述，讼争安置房应由政府相关部门回购，不得擅自处置，原告系违法销售讼争安置房：根据2005年10月15日《厦门市人民政府关于调整“碧湖嘉园”建设用地的批复》（厦府[2005]地**），碧湖嘉园安置房项目系市政府划拨地块给原告建设“碧湖嘉园”安置房，并要求按厦门市国土资源与房产管理局审核确认后的分配安置方案进行分配。安置工作完毕后，剩余房源应交由厦门市住宅建设办公室统一收购。讼争房屋均属于剩余安置房房源，应根据上述市政府批复要求，交由厦门市建设局内设机构厦门市社会保障性住房建设与管理办公室（原市住宅办）收购，不得擅自处置。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2005年2月21日，厦门市人民政府出具厦府［2005］地89号关于“碧湖嘉园”建设用地的批复，经研究决定在枋湖出让国有土地，作为碧湖嘉园商品房项目的建设用地，土地用途为住宅，建筑面积不超过48700平方米，土地使用期限为住宅70年等。 2005年10月15日，厦门市人民政府出具厦府（2005）地）地**关于调整“嘉园”建设用地的批复，同意对厦府（2005）地）地89**文批准的“”项目的建设用地进行调整，调整后总建筑面积不超过79300平方米，出让“碧湖嘉园”商品房建筑面积不超过48700平方米，划拨“碧湖嘉园”安置房建筑面积不超过30600平方米，用于和平里酒店二期工程拆迁安置，安置剩余房源按规定交由市住宅办统一收购。 2008年11月19日，原告向厦门市住宅建设办公室提交《关于剩余安置房收购事宜的报告》（惠房{2008}62号），报告提出“碧湖嘉园”项目共建设安置房336套，已使用259套，剩余77套，剩余部分根据相关文件应由厦门市住宅建设办公室收购，因此向厦门市住宅建设办公室报告，并申请办理相关手续，以便原告尽快回笼建设资金。 2009年3月31日，厦门市国土资源与房产管理局向厦门市建设与管理局发《厦门市国土房产局关于对“和平里酒店二期”项目剩余的碧湖嘉园安置房及时回收的函》（厦国土房函[2009]23号），函件提出：请厦门市建设与管理局及时向厦门市文安旧城改造有限公司收回剩余的77套碧湖嘉园安置房，并附了“和平里酒店二期”碧湖嘉园安置房剩余房源明细表（77）套。讼争的房产在该房源明细表内。 2009年5月4日，厦门市住宅建设办公室向原告发《厦门市住宅建设办公室关于和平里酒店二期项目拆迁剩余安置房源收购事宜的函》（厦住函[2009]37号），提出：惠扬公司《关于剩余安置房收购事宜的报告》收悉，鉴于和平里酒店二期项目拆迁安置工作已经完成，并报经市国土局审核确认，实际剩余房源77套，剩余房源由住宅办公室收购，惠扬公司不得擅自销售、不得挪作他用。接文后惠扬公司将建设成本报市财政审核中心审核，待房源建设成本审定后，由住宅办公室会同相关部门就该安置房项目办理收购手续。 2009年8月，厦门市国土资源与房产管理局向厦门市建设与管理局发《关于对“和平里酒店二期”项目剩余的安置房及时回收的函》（厦国土房收（2009）第1号），提出：“和平里酒店二期”项目的拆迁安置工作已经完成，因该项目一户被拆迁人因故退出一套安置房，请厦门市建设与管理局及时收回该套安置房。 2014年7月29日，厦门市建设与管理局向原告发《厦门市建设与管理局关于收购碧湖嘉园剩余安置房的函》（厦建安局函[2014]66号），提出：碧湖嘉园安置房专项用于和平里酒店二期拆迁安置，安置工作结束后剩余房源按规定交由市住宅保障办(原住宅办）收购，在今年安置房清理工作中发现该项目剩余78套安置房源尚未按要求交市住房保障办收购，接文后，惠扬公司按相关规定将项目报送，由住宅保障办会同相关部门办理剩余的78套安置房源收购手续。 2015年11月23日，厦门市建设局向原告发《厦门市建设局关于尽快将碧湖嘉园安置房78套剩余房源交我局收购的函》（厦建安局函[2015]77号），要求原告将剩余的78套安置房按相关规定办理收购手续。 2017年9月14日，厦门市建设局出具厦建安居函（2017）56号《关于责令碧湖嘉园安置房剩余房源交由收购的函》，根据《厦门市人民政府关于调整“碧湖嘉园”建设用地的批复》（厦府［2005］地572号）要求，碧湖嘉园安置房项目在安置工作完毕后，剩余房源应交由市住宅办统一收购，截止目前，仍有安置房75套（详见房源清单附件）未交由厦门市建设局住房保障办（原市住宅办）收购，责令原告接文后，立即采取措施，腾空所有75套剩余房源等。 2009年3月1日，原告与被告签订了一份《房屋使用权转让协议》，约定：原告将座落在厦门市枋湖南路的碧湖嘉园枋湖东二里1-404室房屋使用权转让给被告作住宅使用，建筑面积91.78平方米，如实测面积有差异双方均不增减转让款，房屋使用权期限按照政府有关政策规定，转让价格为275340元。协议签订后，被告已支付了转让价款，原告将房屋交付给被告使用至今。讼争房产列在上述碧湖嘉园安置房75套剩余房源清单内。 本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。” 首先，讼争房产系安置房，安置房作为政府政策性用房，其分配、使用涉及社会公共利益，被告不属于拆迁安置对象而违法取得讼争安置房，损害了公共利益。其次，讼争房产建设用地属于划拨土地，原告未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得将划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权进行转让、出租、抵押。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，原告与被告签订的《房屋使用权转让协议》应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告主张被告返还该房产，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，判决如下： 一、确认原告惠扬（厦门）房地产发展有限公司与被告江纯美签订的《房屋使用权转让协议》无效； 二、被告江纯美应于本判决生效之日起十日内将座落于厦门市湖里区枋湖东二里1-404室房屋返还给原告惠扬（厦门）房地产发展有限公司。 案件受理费5430元，由被告江纯美承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘晓洪 审 判 员  范功怡 人民陪审员  石延庆 二〇一八年十一月二十七日 法官 助理  刘路英 代书 记员  马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。