成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初9330号 原告：四川中亚酒店投资管理股份有限公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀蓉路。 法定代表人：张素辉，总经理。 委托诉讼代理人：席孝武，新疆智瑞律师事务所律师。 被告：四川中亚缘疆名优特新农产品展览展示有限公司，住所地：成都市金牛区交大路。 法定代表人：黄树金，总经理。 委托诉讼代理人：董燃燃，四川英济律师事务所律师。 原告四川中亚酒店投资管理股份有限公司（以下简称“中亚公司”）与被告四川中亚缘疆名优特新农产品展览展示有限公司（以下简称“缘疆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中亚公司的委托诉讼代理人席孝武、被告缘疆公司的委托诉讼代理人董燃燃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中亚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令缘疆公司支付中亚公司2014年11月至2018年9月的租金3916666元；3.判令缘疆公司支付中亚公司垫付的物业费、空调费、电费合计901190元；4.判令缘疆公司承担逾期付款利息（以100万元为基数，从2014年11月1日起按银行同期贷款利率计算至2018年9月30日；以100万元为基数，从2015年11月1日起按银行同期贷款利率计算至2018年9月30日；以100万元为基数，从2016年11月1日起按银行同期贷款利率计算至2018年9月30日）；5.本案诉讼费由缘疆公司承担。诉讼中，中亚公司增加诉讼请求：判令缘疆公司限期退还中亚公司租赁房屋。事实和理由：2014年11月，中亚公司与缘疆公司签订《租赁合同》，约定：中亚公司将位于金牛区蜀蓉路115号1楼“四川中亚酒店”东面大厅（面积1000平方米）租赁给缘疆公司经营使用，租期自2014年11月1日至2029年10月31日止，每年度租金为100万元；租赁期内使用租赁房屋所产生的物业费、空调费、电费等相关费用由缘疆公司承担。合同签订后，中亚公司将房屋交付给缘疆公司使用。但缘疆公司未按合同约定支付租金，且中亚公司代其垫付了物业费、空调费、电费合计901190元。缘疆公司拒付租金的行为已构成根本违约，双方签订的合同无法履行。 缘疆公司辩称，1.曾绵奎系案涉房屋的实际承租人，应作为本案第三人参加诉讼；2.中亚公司未取得案涉房屋的所有权及使用权，主体不适格，无权主张租金，且中亚公司对2014年、2015年、2016年的租金主张已超过诉讼时效；3.中亚公司以2014年至2015年的租金100万元入股缘疆公司，通过受让股权的方式抵消2014年至2015年的租金；其次，缘疆公司于2015年1月26日向中亚公司转款100万元支付了2015年至2016年的租金；2016年至今的租金，中亚公司为曾绵奎的200余万元债务提供担保，并从缘疆公司处提取货物，欠付货款794179.65元，双方互负债务进行抵扣，缘疆公司无需支付任何费用；4.缘疆公司按照《协助执行通知书》的要求未支付租金，不构成违约；5.不认可中亚公司主张的垫付费用，该部分费用并未产生。 本院经审理认定事实如下：2014年10月底，中亚公司与缘疆公司签订《租赁合同》，约定的主要内容：1.中亚公司将位于成都市金牛区蜀蓉路115号1楼“四川中亚酒店”东面大厅（面积1000平方米）出租给缘疆公司；2.租赁期限为15年，从2014年11月1日至2029年10月31日止；3.本合同年租金为100万元，每年合同签约日前一个月支付下一年租金；4.缘疆公司须按时缴纳该房屋的租金、电费，中亚公司收取各项费用后应出具相应的凭据，收费标准按照电费为1.4元/度；5.中亚公司同产权方之间的经济纠纷于缘疆公司无关，中亚公司与产权方自行解决，如因此造成缘疆公司无法经营，相关责任由中亚公司承担。合同签订后，中亚公司将案涉租赁房屋交付给缘疆公司使用至今。 2015年1月26日，缘疆公司向中亚公司转款100万元。 中亚公司分别于2015年9月4日、2016年9月4日向缘疆公司发出《催款通知》，要求缘疆公司支付所欠租金、电费等费用。缘疆公司员工远征顺分别于2015年11月23日、2016年11月24日签收该通知，并手书“财务核对数据确认”。 2018年8月15日，中亚公司员工刘孝霞通过电话方式联系缘疆公司员工远征顺，通话的主要内容为：中亚公司称缘疆公司尚欠708、709及一楼大厅商场的租金，中亚公司一直催收，缘疆公司仍未支付；缘疆公司称需要双方对账，协商处理。 另查明，新疆生产建设兵团第六师中级人民法院于2016年1月14日向缘疆公司送达（2016）兵06财保1号《协助执行通知书》，载明：扣留、提取中亚公司在缘疆公司享有的房屋租赁费1400万元，未经允许不得支付。 以上事实，有《房屋租赁合同》、电子银行交易回单、《催款通知》、刘孝霞与远征顺的通话录音、（2016）兵06财保1号《协助执行通知书》等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案争议的主要焦点为：一、中亚公司主张租金是否超过诉讼时效；二、中亚公司是否有权收取租金；三、中亚公司是否有权解除合同及违约责任认定；四、中亚公司垫付费用的认定。 一、关于中亚公司主张租金是否超过诉讼时效的问题。缘疆公司抗辩中亚公司的租金主张已超过一年的诉讼时效。本院认为，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，缘疆公司应在每年合同签约日前一个月支付下一年租金。按年度支付租金系同一合同项下债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，即从合同约定的2029年起算诉讼时效。同时，根据中亚公司发出的《催款通知》以及双方工作人员于2018年8月15日电话沟通的主要内容，也能证明中亚公司一直在向缘疆公司主张案涉房屋的欠付租金。故对缘疆公司抗辩租金已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。 另，缘疆公司主张追加曾绵奎为本案第三人参加诉讼，因曾绵奎未参与《房屋租赁合同》的签订及履行，其与中亚公司是否建立了法律关系，与本案相关事实的认定无关联，故本院不予准许。 二、关于中亚公司是否有权收取租金的问题。缘疆公司抗辩曾绵奎系案涉房屋的实际承租人，中亚公司主体不适格，无权主张租金。本院认为，中亚公司作为出租方、缘疆公司作为承租方，双方在自愿、协商一致的基础上签订了《租赁合同》，中亚公司按照合同约定将案涉租赁房屋移交给缘疆公司，缘疆公司接收并实际使用租赁房屋至今，中亚公司履行了合同约定的租赁房屋交付义务。同时，案涉房屋的所有权属，并不影响中亚公司作为出租人向缘疆公司出租房屋，并享有相关合同权利。根据合同相对性原则，中亚公司作为出租人有权向承租人缘疆公司收取租金。故对缘疆公司抗辩中亚公司主体不适格，无权主张租金的意见，本院不予采纳。 中亚公司要求缘疆公司支付2014年1月1日至2018年9月30日的租金3916666元。缘疆公司抗辩未拖欠租金，并提交《股东会决议》、《股权转协议》及公司章程、协议书及销货清单等证据，拟证明已通过股权转让、提供货物的方式抵消租金。本院认为，缘疆公司未举证证明黄树金已将其持有的缘疆公司10%的股权转移至中亚公司名下，也未举证证明中亚公司拖欠货款的具体金额，且拖欠货款系另一法律关系，与本案无关联，故对缘疆公司的抗辩意见，本院不予采纳。按照合同约定的租金标准100万元/年，2014年11月1日至2018年9月30日（3年11个月）的租金共计3916666元（100万元/年×3年+100万元/年÷12个月×11个月），扣除缘疆公司已支付的100万元，缘疆公司尚欠中亚公司租金2916666元，本院予以确认。 三、中亚公司是否有权解除合同及违约责任认定。中亚公司主张缘疆公司拒付租金构成根本违约，合同无法履行，要求解除合同。缘疆公司抗辩应《协助执行通知书》的要求不能向中亚公司支付租金，其未支付租金的行为不构成违约，不同意解除合同。本院认为，按照合同约定，缘疆公司应在每年合同签约日前一个月支付下一年租金。缘疆公司未按合同约定期限支付租金，已构成违约；缘疆公司抗辩未构成违约的意见，本院不予采纳。因缘疆公司拖欠租金时间较长，且经中亚公司催告后在合理期限内仍未履行，缘疆公司已构成根本违约，中亚公司要求解除《租赁合同》的诉求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，缘疆公司应将案涉租赁房屋腾空，并交还给中亚公司。缘疆公司于2016年1月14日收到新疆生产建设兵团第六师中级人民法院作出的《协助执行通知书》，要求扣留、提取中亚公司在缘疆公司享有的房屋租赁费。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条第一款、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第六十一条、第六十七条的规定内容，被执行人的债务人在收到人民法院协助执行通知书后即负有不得向其债权人即被执行人履行的义务，否则除在已履行的财产范围内与被执行人承担连带清偿责任外，人民法院亦可追究其妨害执行的责任。缘疆公司收到新疆生产建设兵团第六师中级人民法院作出的《协助执行通知书》，即负有依法协助法院执行生效裁判的义务，其支付租金存在法律障碍。故缘疆公司2016年1月14日后未支付租金的行为，不能认定为构成违约，但2016年1月14日之前的违约责任，缘疆公司应予承担。按照中亚公司主张的逾期付款利息计算标准，结合缘疆公司拖欠租金的实际情况，本院判定缘疆公司支付逾期付款利息以100万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年11月1日起计算至2016年1月14日；中亚公司超出此部分的逾期付款利息主张，本院不予支持。 四、关于中亚公司垫付费用的认定。中亚公司主张其垫付物业费、空调费、电费合计901190元，并提交了缴费通知单。缘疆公司抗辩前述费用并未产生，不应支付。本院认为，缴费通知单系中亚公司单方制作，不能证明前述费用已实际发生。故对中亚公司要求缘疆公司支付垫付费用及利息的诉讼请求，本院不予支持。 另外，中亚公司虽享有向缘疆公司收取租金2916666元的权利，但由于执行法院已向缘疆公司发出协助执行通知书，缘疆公司依据合同约定向中亚公司支付租金存在法律障碍，故本院在本案中不宜直接判决缘疆公司向中亚公司履行给付义务，该笔债权可由相关执行法院依法执行；中亚公司主张缘疆公司支付租金的诉讼请求，因债务人缘疆公司负有协助执行义务，无法直接向中亚公司支付租金，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条第一款、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第六十一条、第六十七条规定，判决如下： 一、四川中亚缘疆名优特新农产品展览展示有限公司与四川中亚酒店投资管理股份有限公司签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、四川中亚缘疆名优特新农产品展览展示有限公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区蜀蓉路楼“四川中亚酒店”东面大厅（面积1000平方米）腾空，并交还给四川中亚酒店投资管理股份有限公司； 三、四川中亚缘疆名优特新农产品展览展示有限公司于本判决生效之日起十日内向四川中亚酒店投资管理股份有限公司支付逾期付款利息（以100万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年11月1日起计算至2016年1月14日止）； 四、驳回四川中亚酒店投资管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费49381元，减半收取计24690.5元，四川中亚酒店投资管理股份有限公司负担6000元，四川中亚缘疆名优特新农产品展览展示有限公司负担18690.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇一八年十一月十九日 书记员 蒋雨航