黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民终字第95号上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司塔河支行。负责人孙学民，中国工商银行股份有限公司塔河支行行长。上诉人委托代理人牛晓芳，女，中国工商银行股份有限公司大兴安岭分行法律顾问。被上诉人（原审原告）梁淑敏，女。被上诉人委托代理人韩言鹏（被上诉人丈夫），男。上诉人中国工商银行股份有限公司塔河支行与被上诉人梁淑敏拍卖合同纠纷争议一案，塔河县人民法院做出（2013）塔民初字第56号民事判决书，宣判后中国工商银行股份有限公司塔河支行不服,向本院提出上诉，本院审理后作出（2014）大民终字第51号民事裁定书，撤销塔河县人民法院（2013）塔民初字第56号民事判决，发回塔河县人民法院重审。塔河县人民法院依法另行组成合议庭做出（2015）塔民初字第7号民事判决，宣判后中国工商银行股份有限公司塔河支行不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国工商银行股份有限公司塔河支行(以下简称塔河工商银行)委托代理人梁淑敏，被上诉人梁淑敏，被上诉人委托代理人韩言鹏出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2012年6月，原告梁淑敏通过竞拍的方式购得被告塔河工商银行出售的砖混结构二层楼房一所，拍卖成交确认书中载明房屋建筑面积为218.28平方米，成交价为524000.00元，拍卖公司按5%收取佣金26200.00元，总金额为550200.00元。被告在交付房屋产权证和土地使用证时，交付的房产证记载的房屋坐落位置与实际交付的房屋不符，证书中记载房屋位置是“塔河镇建设街75号”，房屋实际坐落位置是“塔河镇昌盛路西侧”，原告在庭审中否认参加拍卖时明知标的物的坐落位置。原告购卖该房后对房屋面积又自行进行了测量，测量后发现该房屋面积仅有162平方米，与拍卖成交确认书中记载的面积不符。请求被告协助原告办理其出售的房屋产权过户登记手续，按实际接收的房屋（即塔河镇昌盛路西侧）鉴定缺少的面积返还购房价款137568.00元。本案在审理过程中委托黑龙江省高级人民法院核准的司法鉴定机构名册中的大兴安岭昆宇房地产测绘有限公司对该诉争房屋建筑面积进行了测量，测量结果该诉争房屋实际建筑面积为160.96平方米。房证登记面积为218.28平方米，误差57.32平方米，此份鉴定报告在原一审庭审质证时，被告提出鉴定机构及鉴定人员不具备测绘资质，本院函告鉴定机构对鉴定人员是否具备测绘资质向法庭出具书面说明，此后鉴定机构向本院提交了书面说明，说明该公司及鉴定人员具有测绘资质，同时提交了黑测发（2012）47号《关于测绘地理信息资质审查有关问题的补充通知》一份。重审时，被告又提出此问题，本院再次函告鉴定机构对鉴定人员是否具备测绘资质向法庭出具书面说明，2015年4月30日鉴定机构再次向本院提交了书面说明，说明该公司及鉴定人员具有测绘资质。另查明：一、本案是因拍卖活动而产生的民事纠纷，应根据《民事案件案由规定》：“5、当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。”之规定，该案案由应变更为拍卖合同纠纷。二、该房屋出售建筑面积为218.28平方米，实际成交价为524000.00元，面积单价为2400.00元，缺少面积57.32平方米，缺少面积价款为137568.00元（按照拍卖价款的比例计算即：拍卖总价款524000.00元÷面积数218.28元=每平方2400.00元×缺少面积57.32平方米=多收的房屋价款137568.00元）。以上有双方当事人当庭陈述、双方提交的证据及鉴定结论予以证实。三、被告提出原、被告之间不存在合同关系，不应以塔河工商银行为被告提起诉讼，建议法院依法追加兴林拍卖公司为本案被告。庭审中，法庭征询原告意见，原告认为其有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故不同意追加兴林拍卖公司为本案被告。四、塔河工商银行的拍卖公告、拍卖成交确认书及委托拍卖合同的附件中均表明房屋建筑面积为218.28平方米。拍卖底价为430000.00元，该拍卖底价是基于塔河工商银行218.28平方米房屋面积而产生的,买方及卖方均以此作为交易的基础，而非看样后整体出售。再查：被告塔河工商银行没有证据证实原告梁淑敏在竞拍时明知房屋实际面积与登记面积不符。被告塔河工商银行没有向法庭提交任何证据证实其向兴林拍卖公司说明委托拍卖的标的物面积有误差或兴林拍卖公司存在过错。一审法院认为，被告塔河工商银行委托兴林拍卖公司对经过评估公司评估之后的原塔河工商银行第二储蓄所闲置楼房、建筑面积218.28平方米进行拍卖，兴林拍卖公司接受委托后依法发布了拍卖公告并进行了拍卖，原告梁淑敏以524000.00元的成交价竞买成功并与拍卖公司签定了《拍卖成交确认书》，并办理了交接手续，该拍卖程序符合法律规定，应受法律保护。塔河工商银行、梁淑敏均应按照协议的约定履行各自的义务。但被告在委托拍卖后交付的房屋实际面积与拍卖合同约定的面积不符，原告要求被告协助原告办理房屋产权过户登记手续同时返还多收的房屋价款137568.00元。被告同意协助办理房屋产权过户登记手续，但称该诉争房屋是以套为计算依据，并未按平方米单位进行计算，属于双方有约定条件的房屋交易合同。对此，被告向法庭提交的资产评估报告及竞买须知二份证据没有体现该诉争房屋是以套为计算依据。而兴林拍卖公司法定代表人胡云霞的证言、原告提供的拍卖公告、拍卖成交确认书及在原一审中兴林拍卖公司提供的委托拍卖合同的附件中均表明房屋建筑面积为218.28平方米。拍卖底价为430000.00元，该拍卖底价是基于塔河工商银行218.28平方米房屋面积而产生的,买方及卖方均以此作为交易的基础，而非看样后按套出售。因此，被告提出的该诉争房屋是以套为计算依据的理由不足。被告提出原、被告之间不存在合同关系，不应以塔河工商银行为被告提起诉讼，建议法院依法追加兴林拍卖公司为本案被告。因根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款：“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”。据此规定原告梁淑敏对责任主体的承担有选择的权利，原告梁淑敏要求塔河工商银行返还多收的房屋价款，于法有据。又因被告塔河工商银行没有向法庭提交任何证据证实其向兴林拍卖公司说明委托拍卖的房屋面积有误差或兴林拍卖公司存在过错。故塔河工商银行不是适格的被告的理由不能成立。被告又辩称其履行了法定说明义务，不存在承担法律责任的事实依据和法律依据，及被告不具备审查房屋产权证的能力及资格，不应对委托拍卖的标的物的隐性瑕疵承担责任，而且也不能以测绘公司的测绘结果认定被告委托拍卖过程中存在过错。对此，本院认为，塔河工商银行作为该房产的权利人应当对自有的房屋状况最为了解，同时其亦有责任和义务向拍卖公司及竞买人公布拍卖标的物客观真实情况，即塔河工商银行应对其向外公布的信息承担相应的责任，竞买人如基于该信息参与竞拍并拍得，塔河工商银行应如约交付拍卖标的物。并且被告塔河工商银行向法庭提交的证据不能证实原告在竞拍时是明知房屋实际面积与登记面积不符。因此，被告塔河工商银行的辩称的理由不成立。被告认为出售房屋面积误差是登记机关登记错误，应由买受人依法向登记部门申请确权或变更，该辩论意见缺乏法律依据，不予采纳。被告提出本院依法聘请的鉴定机构做出的测绘报告不具备司法鉴定的法定要件，不具备证据效力。对此，鉴定机构已予以书面说明并提交了相关证据，该鉴定结论合法有效，依法应予采纳。综上，被告塔河工商银行的抗辩理由均不能成立，本院不予支持。原告以524000.00元的竞价购得拍卖标的，即218.28平方米的房屋所有权，但被告实际交付的房屋建筑面积为160.96平方米，少交付房屋建筑面积57.32平方米，而按照拍卖合同依据的塔房权证塔字第2005178**号房照被告已无法补足少交付的建筑面积，因此造成原告多支付房屋价款137568.00元，此款被告应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款之规定，原审判决：一、被告中国工商银行股份有限公司塔河支行于本判决生效之日起10日内协助原告梁淑敏办理诉争房屋产权过户登记手续；二、被告中国工商银行股份有限公司塔河支行于本判决生效之日起10日内返还原告梁淑敏购房款人民币137568.00元。一审判决后，上诉人塔河工商银行不服，以原审判决认定事实错误为由，要求撤销（2015）塔民初字第7号民事判决书第二项，依法驳回被上诉人的该项诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人梁淑敏答辩称，依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院审理中，双方均无新证据向法庭提交。本院认为，上诉人塔河工商银行委托兴林拍卖公司对其所有的原塔河工商银行第二储蓄所闲置楼房进行拍卖，在拍卖公告中表述为“大兴安岭兴林拍卖有限公司接受委托，依法对下列资产进行公开拍卖：位于塔河镇建设大街75号，砖混结构，一二层楼房，建筑面积218.28平方米，有房证、土地证，属于商服用房。该标的自公告之日起看样，有意竞买者，请携带本人身份证明及竞买保证金，来公司办理相关手续”，被上诉人梁淑敏交纳了竞买保证金参加了该房产的拍卖，以524000.00元的成交价竞买成功并与拍卖公司签定了《拍卖成交确认书》，并办理了交接手续，兴林拍卖公司的拍卖程序合法有效。被上诉人梁淑敏主张其以524000.00元的竞价购得拍卖标的，即218.28平方米的房屋所有权，但上诉人塔河工商银行实际交付的房屋建筑面积为160.96平方米，并不是上诉人提供的塔房权证塔字第2005178**号房屋产权证上记载的建筑面积218.28平方米，该面积与实际面积相差57.32平方米，也就造成被上诉人多支付房屋差价价款137568.00元，此款应由上诉人在拍卖价款中予以返还。上诉人塔河工商银行与兴林拍卖公司签订的委托拍卖合同依据塔河县房产管理局颁发的产权证依法拍卖的，该产权证标注的面积具有物权公示的效力，上诉人在竞拍之前，规定了拍卖房屋的看样的时间，其履行了对拍卖房屋瑕疵披露的义务，在拍卖协议书和拍卖规则中，被上诉人确认其对拍卖标的已进行了充分了解，认真审看了拍卖标的的现状，认为其现状与相关材料和所做的介绍无异，在竞买时被上诉人也没有对房屋面积提出异议，被上诉人参加竞买的行为应视为被上诉人对拍卖房屋现状的认可和接受。本案中该房产的成交价格为524000.00元，被上诉人要求返还其的多支付的房屋价款是137568.00元，由此上诉人最终得到的房屋价款为386432.00元，该价格低于塔河县工商银行确认的拍卖底价430000.00元，不能实现上诉人通过拍卖形式以合理价格出售该房屋标的的最终目的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国拍卖法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持塔河县人民法院（2015）塔民初字第7号民事判决第一项内容；二、撤销塔河县人民法院（2015）塔民初字第7号民事判决第二项内容；三、驳回梁淑敏要求返还购房款137568.00元的诉讼请求；一审案件受理费4300.00元，鉴定费8270.00，由梁淑敏负担；二审案件受理费3052.00元，由梁淑敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹丽平代理审判员  冯志超代理审判员  牟静丰二〇一五年十一月十三日书 记 员  刘文娜《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。