海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2018）琼97民终1206号   上诉人（原审被告）：海南海淳置业开发有限公司，住所地：海南省三亚市河东区港门村东一路一巷33号一楼。   法定代表人：姜百威，该公司董事长。   上诉人（原审被告）：海南海淳置业开发有限公司儋州分公司，住所地：海南省儋州市那大镇美扶区海榆西线港外公路入口处向南200米。   负责人：王立福，该公司总经理。   上诉人（原审被告）：海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司，住所地：海南省儋州市那大镇人民中路385-387号。   法定代表人：王立福，该公司经理。   三上诉人共同委托诉讼代理人：王忠平，儋州市那大法律事务所法律工作者。   被上诉人（原审原告）：李世杰，男，1958年1月25日出生，汉族，现住黑龙江省双鸭山市尖山区。   委托诉讼代理人：黎玉石，儋州市和盛法律事务所法律工作者。   原审第三人：陈春堂，男，1956年7月3日出生，汉族，现住海南省儋州市。   上诉人海南海淳置业开发有限公司（以下简称海淳公司）、海南海淳置业开发有限公司儋州分公司（以下简称海淳儋州公司）、海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司（以下简称兴茂公司）因与被上诉人李世杰、原审第三人陈春堂商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   海淳公司、海淳儋州公司、兴茂公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初862号民事判决；2.依法改判驳回李世杰的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由李世杰负担。事实和理由：1.海淳儋州公司、兴茂公司与李世杰签订合同时已将涉案商铺抵押情况告知李世杰，一审认定海淳儋州公司、兴茂公司隐瞒该事实属认定事实错误。2.海淳儋州公司、兴茂公司与李世杰签订合同时没有隐瞒涉案商铺抵押的事实，不存在任何过错，故不应承担赔偿责任。3.涉案商铺系经济适用房，李世杰以欺诈的手段购买该房屋，故合同无效，李世杰的利益不应受到法律的保护。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。   李世杰辩称，海淳儋州公司、兴茂公司向李世杰出售商铺时故意隐瞒该商铺被抵押的事实，且还将涉案商铺出售给其他人，应当承担相应的法律责任，故一审判决认定事实清楚，请求二审维持原判。   陈春堂未作陈述意见。   李世杰向一审法院起诉请求：1.判令解除2015年8月31日李世杰与兴茂公司、海淳儋州公司签订的《商品房买卖合同》，要求兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司将李世杰的购房款1301800元退回给李世杰；2.判令兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司支付利息并按中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款利率计付给李世杰，利息从2015年8月31日至还清购房款之日止；3.判令兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司支付已付购房款一倍的赔偿责任即1301800元；4.案件受理费由兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司承担。   一审法院认定事实：兴茂公司系“顺心花园商铺”项目的房地产开发企业。王立福自2016年1月至今担任兴茂公司法定代表人。   姜百威系海淳公司法定代表人。王立福、姜百威均为海淳公司股东，姜百威在2015年6月23日前任海淳儋州公司负责人，之后负责人则为王立福。   李世杰提交的2015年8月31日《商品房买卖合同》载明,出卖人为兴茂公司，委托代理人为王立福，李世杰为买受人。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房。房号为“顺心花园”第B幢1-2层24号商铺。建筑面积130.18平方米。计价方式：按建筑面积计算，单价为每平方米10000元，总金额1301800元。付款方式为一次性付款。交付期限：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。此外，合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任和关于产权登记的约定等。海淳儋州公司在出卖人处加盖公章，委托代理人处则加盖王立福的私章。签订合同当日，海淳儋州公司向李世杰出具金额为1301800元收据一张，该收据载明：今收到李世杰顺心花园一期B幢1-2层24号商铺款，此款从李岚欠款中扣出。签订合同之后，海淳公司法定代表人姜百威根据李世杰的要求在2015年8月31日《商品房买卖合同》及收据上签名。庭审中李世杰与兴茂公司、海淳儋州公司均确认涉案合同出卖人为兴茂公司和海淳儋州公司。   涉案商铺因其他纠纷分别于2016年6月23日、2017年12月4日被一审法院及海口市龙华区人民法院查封。2018年1月2日，李世杰向法院提出执行异议，要求解除对涉案商铺的查封，但被驳回。   就涉案商铺购房款的支付情况，李世杰与兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司共同确认:李世杰对李岚享有债权，而李岚对海淳公司享有债权,兴茂公司、海淳公司愿意用李世杰应支付涉案商铺购房款抵销李岚对海淳公司的债权，三方债权债务相互抵销后,李世杰不再另行支付涉案商铺购房款。李岚对三方债权债务相互抵销后,李世杰不再另行支付涉案商铺购房款予以认可，但认为其对海淳公司法定代表人姜百威享有债权，并非对海淳公司享有债权。   另查明，2014年9月22日，兴茂公司与陈春堂签订《商品房买卖合同》。合同约定：陈春堂购买“顺心花园”第2幢一、二层21、22、23、24、25号商铺；建筑面积1038.32平方米；付款方式一次性付款；交付期限为2014年12月30日。此外合同未约定商品房单价及总价，仅在补充协议后注明:本合同是用于承建先锋市场项目工程履约保证金的抵押,抵押款为2000000元,如果到时不按合同约定时限退还保证金,此合同生效,房子为购买人所有,如按时履约,此合同作废。   再查明，涉案商铺于2013年11月1日被抵押给海口邦信小额贷款有限公司，抵押登记情况在儋州市不动产登记中心进行了公示。   一审法院认为，本案李世杰与兴茂公司、海淳儋州公司于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。经兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司同意，李世杰将其对李岚享有的债权抵扣涉案商铺购房款，已履行合同义务。涉案商铺已经抵押且被司法查封，兴茂公司、海淳儋州公司在合同约定的交付之日到期亦不能向李世杰交付涉案商铺，致使李世杰购买涉案商铺的目的不能实现，李世杰请求解除合同并由兴茂公司、海淳儋州公司返还购房款，兴茂公司、海淳儋州公司承认该两项诉讼请求，予以支持。从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为:兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司应否支付利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任。因兴茂公司、海淳儋州公司在与李世杰签订合同时隐瞒涉案商铺已经抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，本案兴茂公司、海淳儋州公司应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，该条规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例需要结合出卖人的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认。本案兴茂公司、海淳儋州公司虽然主观具有隐瞒涉案商铺已抵押的故意，但考虑到涉案商铺抵押的事实已在儋州市不动产登记中心公示,李世杰在购买涉案商铺时未尽到应有的谨慎注意义务,应认定其在购房过程中亦存在一定过失。因此兴茂公司、海淳儋州公司按照李世杰已付购房款1301800元的50%即650900元承担赔偿责任较为公平。对李世杰诉请超出部分，不予支持。对于利息部分，因海淳儋州公司出具收据之日为2015年8月31日，故应当以1301800元为本金，自2015年8月31日起至款项付清之日止，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付利息。鉴于海淳儋州公司系海淳公司的分支机构，其不具有独立的法人资格，不具备完全的民事责任能力，故海淳公司应对海淳儋州公司支付给李世杰的款项承担共同清偿责任。根据兴茂公司与陈春堂签订的《商品房买卖合同》中所备注的内容可知，双方以签订上述合同作为先锋市场工程项目返还保证金的担保，其真实意思并非买卖涉案商铺，李世杰主张兴茂公司构成“一房二卖”理由不成立，不予采纳。   综上所述，兴茂公司、海淳儋州公司在履行合同过程中违约，致使合同目的不能实现，合同应予解除。兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司应返还购房款1301800元、支付利息并承担李世杰已付购房款1301800元的50%即650900元的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决:一、解除李世杰与海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司、海南海淳置业开发有限公司儋州分公司于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》；二、海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司、海南海淳置业开发有限公司儋州分公司及海南海淳置业开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还给李世杰购房款1301800元并支付利息(利息以1301800元为本金，自2015年8月31日起至款项付清之日止，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付）；三、海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司、海南海淳置业开发有限公司儋州分公司及海南海淳置业开发有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿李世杰经济损失650900元；四、驳回李世杰的其他诉讼请求。案件受理费28723元，由李世杰负担5207元，由海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司、海南海淳置业开发有限公司儋州分公司及海南海淳置业开发有限公司负担23516元。   二审期间，兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司围绕上诉请求向法庭提交了如下证据：儋州市住房和城乡建设局关于建设经济适用房的批复、建筑工程施工许可证，拟证明涉案商铺的性质系经济适用房。李世杰对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均有异议。经举证、质证，因兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司提交证据均为复印件，本院无法核实真伪，故对该证据真实性、合法性、关联性、证明力均不确认。   二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。   本院认为,二审争议的焦点是：1.兴茂公司、海淳儋州公司与李世杰签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2.兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司应当向李世杰承担赔偿责任的范围。   关于兴茂公司、海淳儋州公司与李世杰签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。   2015年8月31日，兴茂公司、海淳儋州公司与李世杰签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同签订后，李世杰已经按照合同约定交清全部购房款，但兴茂公司、海淳儋州公司并未按合同约定于2015年12月30日前交付该商铺，且时至今日仍无法交付该商铺，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，《商品房买卖合同》应予以解除。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司应当向李世杰返还全部购房款及利息。兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司主张不应解除《商品房买卖合同》，且不返还购房款及利息没有事实根据和法律依据，本院不予支持。   关于兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司应当向李世杰承担赔偿责任范围的问题。兴茂公司、海淳儋州公司主张其在向李世杰出售涉案商铺时已经告知该商铺被抵押的事实，但其未能提供证据证明该主张，应承担举证不能的不利后果，故本案无法认定兴茂公司、海淳儋州公司向李世杰出售涉案商铺时已经告知该商铺被抵押的事实，也即兴茂公司、海淳儋州公司向李世杰出售涉案商铺时隐瞒了该商铺被抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，一审法院判决兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司向李世杰承担已付购房款50%的赔偿责任符合法律规定，并无不当。兴茂公司、海淳儋州公司主张其向李世杰出售商铺时已经告知李世杰商铺被抵押的事实，不应承担赔偿责任的意见缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司主张涉案商铺系经济适用房而导致合同无效，但其未能举证予以证明该主张，故应承担举证不能的不利后果，对其主张本院不予支持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。上诉人兴茂公司、海淳公司、海淳儋州公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费28723元，由上诉人海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司、海南海淳置业开发有限公司儋州分公司及海南海淳置业开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 王柱进   审判员 何昌恩   审判员 王天琳      二○一八年十一月十二日   书记员 刘昕昕   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。