福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽05民终6885号 上诉人（原审被告）：福建宏地置业有限公司，住所地福建省泉州市泉港区山腰海南街**楼**。 法定代表人：庄文强。 委托诉讼代理人：吴敬南，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪柱，福建智君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庄鹭云，女，1991年8月8日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 被上诉人（原审原告）：庄宏彬，男，1990年10月13日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李光进，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 上诉人福建宏地置业有限公司（以下简称宏地置业公司）因与被上诉人庄鹭云、庄宏彬商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2017）闽0505民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宏地置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由:一、合同签订之日起至实际交房之日止期间发生《商品房买卖合同》第八条第4款约定的顺延情形均应当从逾期交房的天数中扣除，一审判决认定延迟履行后即使发生上述顺延情形亦不能免责，系未正确理解合同约定及法律规定，导致事实认定不清、适用法律错误。本案自2016年2月19日起至2016年6月30日止，出现合同约定的顺延情形可以顺延交房天数27天，但在2016年6月30日至2016年7月27日期间，根据《天气资料分析报告》和《设备维修登记表》，中雨以上天数4天，6级以上大风天数1天，共5天，故本案可扣除顺延的天数应为32天。二、庄鹭云、庄宏彬在其向一审法院提供的视频和泉港区住房和城乡规划建设局信访事项处理意见书中，明确表示其收到宏地置业公司寄出的交房通知书后，到宏地置业处被“拒绝”，其代理人在庭审中又否认庄鹭云、庄宏彬有收到宏地置业公司寄出的交房通知书，自相矛盾，一审判决以快递回执未载明“交房通知书”等字样，直接认定宏地置业公司未履行通知交房义务是错误的。三、案涉商品房的同地段同类型房屋的租金每月不超过2000元，而本案中所约定的违约金每月约为5580元，明显过高，应予调整。 庄鹭云、庄宏彬辩称，根据合同约定，因气候因素影响施工进度的，才可以抵扣，宏地置业公司仅举证了施工期间的天气，并未能举证因天气原因导致施工进度拖延，故交房时间不应抵扣。宏地置业公司拒绝交房，一审判决认定正确。违约金系合同明确约定，应予维持。 庄鹭云、庄宏彬向一审法院起诉请求：判决宏地置业公司向庄鹭云、庄宏彬支付房屋未达到交付条件的违约金500元及逾期交房违约金（以购房款620,000元为基数，自2016年7月1日起至宏地置业公司实际交房之日止，按日万分之三计算）。审理中，庄鹭云、庄宏彬将诉讼请求变更为：1.宏地置业公司将址在泉州市泉港区南山中路西侧宏地·盐湖城3#楼1707号商品房交付庄鹭云、庄宏彬使用；2.宏地置业公司向庄鹭云、庄宏彬支付房屋未达到交付条件的违约金500元及逾期交房违约金（以购房款620,000元为基数，自2016年7月1日起至宏地置业公司实际交房之日止，按日万分之三计算）。一审庭审中，庄鹭云、庄宏彬又减少诉讼请求为：宏地置业公司向庄鹭云、庄宏彬支付房屋未达到交付条件的违约金500元及逾期交房违约金（以购房款620,000元为基数，自2016年7月1日起至宏地置业公司实际交房之日止，按日万分之三计算）。 一审法院认定事实：宏地置业公司成立于2013年4月28日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发及经营管理，房地产销售代理及房产中介服务等等。2014年3月6日，宏地置业公司对诉争商品房所在盐湖城办理了《建筑工程施工许可证》，该许可证上载明开工日期为2013年8月30日，合同竣工日期为2016年3月30日。2014年，宏地置业公司对诉争商品房所在宏地·盐湖城2＃、3＃楼项目，申请办理了《商品房预售许可证》，证号为泉港预售【2014】第08号。2016年2月19日，庄鹭云、庄宏彬与宏地置业公司签订《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》（以下简称“补充协议”）各1份。其中，买卖合同第三条约定的主要内容为：“由买受人（即庄鹭云、庄宏彬）向出卖人（即宏地置业公司）购买诉争商品房，建筑面积为127.22㎡，其中套内建筑面积96.88㎡，公摊面积30.34㎡。”第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.因气候因素（如六级以上大风、中雨以上等）影响施工进度的；3.因政府提供的市政配套、公共工程（如道路、电力、给水、排水、排污）等导致；4.因配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起延误的；5.因配合政府有关部门要求而停水、停电导致施工停止的。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人未按出卖人交房通知书确认的时间与出卖人办理房屋交接手续的，每日应按房屋总价款的万分之五向出卖人支付违约金；同时还应承担自出卖人通知交房之日起至买受人实际接房之日止期间的物业管理费等费用。2.若因买受人逾期办理房屋交接手续而导致发生该房屋存在的质量问题无法及时修复等后果等的，均由买受人自行承担，与出卖人无关。3.若因买受人逾期办理房屋交接手续而导致发生房屋被人为破坏、房屋设施设备被盗窃等后果的，均由买受人自行承担，与出卖人无关。”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”等等。合同签订后，宏地置业公司于2016年3月10日向庄鹭云、庄宏彬出具了1张《销售不动产统一发票（自开）》，分别载明宏地置业公司预收庄鹭云、庄宏彬购房款的金额为186000元。2016年4月22日，中国建设银行股份有限公司泉州泉港支行向庄鹭云、庄宏彬发放了诉争商品房的按揭贷款434000元。诉争商品房已经办理备案登记手续。2017年5月30日，宏地·盐湖城2＃、3＃楼项目经建设单位即宏地置业公司、勘察单位即福建华东岩土工程有限公司、设计单位即福建省闽武建筑设计院有限公司、监理单位即福建公正工程建设监理咨询有限公司、施工单位即中国一冶集团有限公司的竣工验收并出具《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，竣工验收结论：经各参建单位在竣工验收会议上的一致认同，同意本工程的竣工验收，验收合格。2017年8月22日，诉争商品房所在宏地·盐湖城2＃、3＃楼项目经泉州市公安消防支队消防验收合格。诉争房屋至今未交付。另查明，自2016年2月19日起至2016年6月30日止，诉争小区遇到10㎜即中雨以上天数为21天（时间分别为：2016年度的3月10日、3月13日、3月18日、3月23日、4月12日、4月13日、4月17日、4月18日、4月23日、4月24日、4月25日、5月2日、5月10日、5月21日、5月22日、5月30日、6月4日、6月5日、6月14日、6月17日、6月18日）；遇到6级以上大风天数为3天（时间分别为：2016年度的2月23日、2月25日、3月9日）；遇到37度以上高温天数为1天（时间为：2016年6月27日）；遇到停电2天（时间分别为：2016年度的5月25日、6月16日）。一审法院认为，宏地置业公司应支付庄鹭云、庄宏彬自2016年7月1日起至实际交房之日止以已付购房款为基数按日万分之三标准计算的逾期交房违约金（但应扣除符合合同约定的顺延天数）。主要理由：（一）根据买卖合同第八条约定：“如果在规定日期内即2016年6月30日前未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。”本案中，诉争商品房在约定交房之日前未达到交房条件，庄鹭云、庄宏彬也未实际接收，故庄鹭云、庄宏彬主张宏地置业公司支付其房屋未达交付条件的违约金500元，不符合合同约定，不予支持。（二）本案双方合同约定的交房时间为2016年6月30日前，诉争工程于2017年8月22日经竣工验收及消防验收后，诉争商品房即可交付使用。宏地置业公司辩称其于2017年8月29日通知庄鹭云、庄宏彬于2017年8月31日前交房，但其提供的快递回执中的内件品名仅勾选了“文件资料”，未载明“交房通知书”等字样，无法证实宏地置业公司寄送的文件系“交房通知书”，庄鹭云、庄宏彬又予以否认，且宏地置业公司未能提供其他证据佐证其已履行通知交房的义务，故对宏地置业公司的此项辩解，不予采纳。（三）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，出卖人在签订合同前、逾期交房后出现的顺延之情形，均不应作为本案的顺延交房时间。若在签订买卖合同后至买卖合同约定的交房之日即2016年6月30日止，遇到可据实予以延期的情形导致诉争工程延期交付，则宏地置业公司可以据实予以延期。结合本案实际，根据查明的事实以及宏地置业公司的辩解，自双方签订合同之日即2016年2月19日起至2016年6月30日止，诉争商品房小区工程遇到了10㎜以上降水天数合计21天；6级以上最大风力合计3天；37度以上高温1天；遇到了停电天数合计2天。以上合计27天，均符合买卖合同第八条约定的宏地置业公司可据实予以顺延交房的条件。宏地置业公司辩解本案诉争商品房可顺延交房262天，予以部分采纳。庄鹭云、庄宏彬主张并非所有中雨及大风天气均影响施工进度、停电应由电网公司证明、且不必然影响施工，不予采纳。庄鹭云、庄宏彬主张逾期交房违约金应按已交付房款的日万分之三计算，符合双方合同的约定，予以采纳。综上，庄鹭云、庄宏彬的上述诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宏地置业公司应于判决生效之日起十日内将符合本案《商品房买卖合同》（合同编号为201602190027，房屋代码为613777）约定交付条件的址在泉州市泉港区××路××＃楼××号商品房交付庄鹭云、庄宏彬使用；二、宏地置业公司应于判决生效之日起十日内支付庄鹭云、庄宏彬自2016年7月1日起至实际交房之日止以已付购房款620000元为基数按日万分之三标准计算的逾期交房违约金（扣除符合合同约定的顺延天数27天）；三、驳回庄鹭云、庄宏彬的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新的证据。另经查阅一审卷宗，本院对当事人争议的事实补充认定如下：本案双方签订的《商品房买卖合同》时间为2016年2月19日，合同约定的交房时间为2016年6月30日前，根据一审判决查明认定的可扣除顺延的27天，宏地置业公司应于2016年7月27日之前将符合合同约定条件的房屋交付给买受人庄鹭云、庄宏彬。庄鹭云、庄宏彬虽然对上述扣除的27天提出异议，但并未在法定期限内提起上诉，故本案二审中不予处理。根据《商品房买卖合同》第八条约定，合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延，故本案交房时间顺延后，在2016年7月1日至2016年7月27日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延5天，可以顺延至2016年8月1日。根据宏地置业公司提供的《天气资料分析报告》和《设备维修登记表》，虽然在2016年7月28日至2016年8月1日期间，仍然存在可顺延的情形，但因宏地置业公司于本案上诉中明确本案可以扣除的顺延天数为32天，系其对自己民事权利的处分，故本院予以确认，即案涉房屋可以顺延至2016年8月1日前交房。一审判决对此认定错误，应予纠正。宏地置业公司主张其于2016年8月29日已邮寄通知庄鹭云、庄宏彬于2017年8月31日起交房，即使该主张成立，根据《泉港区住房和城乡规划建设局信访事项处理答复意见书》中调查核实认定的“目前，开发商已通知业主交房，但需先签订延期交房赔偿协议书，才予以交房……双方针对赔偿金额及交房事宜均未能达成一致意见，我局先后多次约谈开发商，并组织与业主进行协调均未能达成一致意见……我局将继续督促开发商按照商品房买卖合同约定尽快予以交房。”宏地置业公司要求买受人交房是附条件的，该行为并不符合双方合同约定，宏地置业公司也未能提供证据证明本案庄鹭云、庄宏彬交房中不存在上述情形，故宏地置业公司要求买受人需先签订延期交房赔偿协议书才予以交房的行为致使买受人拒绝交房，该责任应由宏地置业公司自行承担，宏地置业公司至今未能提供证据证明其已重新通知庄鹭云、庄宏彬交房，应承担逾期交房违约责任至实际交房之日止。宏地置业公司逾期交房给庄鹭云、庄宏彬所造成的损失并不必然局限于租金的损失，宏地置业公司亦未能提供证据证明双方合同约定的逾期交房违约金过分高于所造成的损失，故其要求调减违约金的理由不能成立，本案仍应按双方合同约定的已付款日万分之三的标准计算逾期交房违约金。一审判决查明的事实，除上述事实认定有误外，其余认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，宏地置业公司未能履行合同约定的按期交房义房，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案逾期交房可顺延至2016年8月1日，故宏地置业公司应支付庄鹭云、庄宏彬自2016年8月2日起至实际交房之日止以已付款为基数按日万分之三标准计算逾期交房违约金。一审判决认定事实部分有误，应予纠正。 综上所述，宏地置业公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市泉港区人民法院（2017）闽0505民初2879号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市泉港区人民法院（2017）闽0505民初2879号民事判决第二项、第三项； 三、福建宏地置业有限公司应于本判决生效之日起十日支付庄鹭云、庄宏彬自2016年8月2日起至实际交房之日止以已付购房款620000元为基数按日万分之三标准计算的逾期交房违约金； 四、驳回庄鹭云、庄宏彬一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1863元，减半收取计931.5元，由庄鹭云、庄宏彬负担79.5元（多预交的1783.5元予以退回），由福建宏地置业有限公司负担852元。二审案件受理费1710元，由庄鹭云、庄宏彬负担20元，由福建宏地置业有限公司负担1690元（多预交的20元予以退回）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金凤 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一八年十一月十五日 法官助理 肖森华 书 记 员 陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。