福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第1777号上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司漳州分公司。住所地：漳州市芗城区胜利路*号。法定代表人：张俊明，总经理。委托代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。委托代理人：吴伟盛，福建九鼎律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：漳州金威龙建设发展有限公司。住所地漳州市丹霞路丹霞星城**幢***室。法定代表人：池开仓，董事长。委托代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。上诉人中国电信股份有限公司漳州分公司（以下简称中国电信漳州分公司）因与上诉人漳州金威龙建设发展有限公司（以下简称漳州金威龙公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第2347号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中国电信漳州分公司的委托代理人苏晓鹏、漳州金威龙公司的委托代理人许晓达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：2008年4月21日，中国电信漳州分公司与漳州金威龙公司签订一份《城市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：中国电信漳州分公司将坐落于漳州市芗城区漳响路55号第××、××号店面（属钢混结构共两间），有效建筑面积195.48平方米，其中一层店面面积133.82平方米、夹层面积61.66平方米；一层钢混结构停车车库建筑面积28平方米移交给漳州金威龙公司拆除。漳州金威龙公司提供址在漳响路沿街福海阳光小区16#楼高度不低于五米、宽度应为四米左右、深度应为14-16米以内的店面，就拆迁的一层店面面积133.28平方米按1：1进行产权置换；车库拆迁面积28平方米，漳州金威龙公司提供店面夹层28平方米进行产权置换。产权置换时，中国电信漳州分公司应按建筑面积补交新、旧补差款，其中一层店面每平方米补交1750元，即：133.28平方米×1750元／平方米=234185元；夹层价格计算：新房夹层面积除了抵扣旧房夹层61.66平方米和车库28平方米合计89.66平方米外，余下夹层面积按甲方（漳州金威龙公司）夹层实际销售价格多还少补按时结算。面积差异双方按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，店面面积每平方米按8000元办理结算。过渡期限：漳州金威龙公司在中国电信漳州分公司移交房屋拆除之日起36个月内（即2008年3月21日至2011年3月20日）须向中国电信漳州分公司交付上述安置房，漳州金威龙公司按中国电信漳州分公司被拆除房屋的建筑面积进行停业停产补偿，店面补偿3585元／月×18个月=64530元；店面补偿金额与店面新旧补差价金额双方约定在房屋交接时采用多还少补的方式办理结算，余10000.00元待“两证”办理后交清。中国电信漳州分公司应支付漳州金威龙公司房款169655.00元，计算方式：234185元（新旧店面补差款）-64530元（店面补偿）=169655元。双方约定依照《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定：因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当自逾期之日即自2011年3月21日起，双倍付给被拆迁人停业、停产补偿费60元／㎡.月（即5864.4元／月）等。合同签订后，中国电信漳州分公司按时将其所有的漳州市芗城区漳响路55号第××、××号店面和车库交给漳州金威龙公司拆迁。2011年10月25日，漳州金威龙公司在《闽南日报》刊登福海阳光住宅8#、16#、17#、18#楼选房公告和店面13#、14#、15#、16#选房时间另行电话通知。2012年3月19日，中国电信漳州分公司给漳州金威龙公司去函，要求漳州金威龙公司从2011年3月21日起双倍付给中国电信漳州分公司停业、停产补偿费60元／㎡.月，要求漳州金威龙公司尽快根据双方签订协议的有关约定，明确规定交房时间，并根据协议约定的安置地点提供房源供双方确认。2012年11月21日，中国电信漳州分公司给漳州金威龙公司去函，因漳州金威龙公司实际建成房产不能满足合同约定的安置条件，要求漳州金威龙公司尽快提供一套安置方案供双方进一步协商，要求尽快明确交房时间并办理安置房产交付手续。2013年1月14日，中国电信漳州分公司再次给漳州金威龙公司去函要求尽快履行拆迁安置。中国电信漳州分公司三次给漳州金威龙公司去函，漳州金威龙公司均未答复，2013年5月6日，中国电信漳州分公司委托福建闽隆律师事务所蔡云龙律师向漳州金威龙公司发出律师函，要求漳州金威龙公司接到律师函后及时与中国电信漳州分公司联系协商安置事宜。2013年2月26日，漳州金威龙公司在《闽南日报》刊登福海阳光16#楼交房公告，交房时间为2013年3月4日至2013年3月8日。因漳州金威龙公司提供安置16#楼店面的层高为4.2米与合同约定的层高不符，中国电信漳州分公司拒绝选房。诉讼中，漳州金威龙公司提供16#楼××、××店面两间店面拟安置给中国电信漳州分公司。16幢××店面：宽度3.5m，深度14.40m，层高4.2m，建筑面积为50.39㎡；16#楼××店面：宽度3.4m，深度15.80m，层高4.2m，建筑面积54.85㎡。诉讼中中国电信漳州分公司向本院申请对漳州金威龙公司提供的拟安置的店面与双方在《城市房屋拆迁安置补偿协议书》约定安置的店面进行价格差鉴定。本院依法委托漳州市价格认证中心进行鉴定，作出漳价认（2014）第59号价格鉴定结论：1、按#楼××、××店面实际情况测算价格为人民币叁佰贰拾玖万伍仟陆佰贰拾元整；2、按协议约定规格，16#楼店面夹层测算价格为人民币伍佰贰拾伍万肆仟玖佰捌拾肆元整；3、按协议与实际情况差价为人民币壹佰玖拾捌万伍仟壹佰陆拾叁元整。漳州金威龙公司接到漳价认（2014）第59号价格鉴定结论后对该结论提出异议，并提供了相关证据予以说明，漳价认（2014）第59号价格鉴定结论认定的价格偏高，要求重新鉴定。经本院主持，双方进行摇号选择福建润达土地房地产评估有限公司进行鉴定，福建润达土地房地产评估有限公司于2015年5月25日作出福建润达房估字（2015）第224号《房地产估价报告》，结论为：待估标的物在价值时点房地产市场差价为人民币116.14万元。经法院释明后，中国电信漳州分公司接受漳州金威龙公司提供拟安置的福海阳光16#楼××、××店面，诉讼过程中中国电信漳州分公司预付鉴定费20000元，漳州金威龙公司预付鉴定费15000元，尚欠福建润达土地房地产评估有限公司鉴定费6088元。原审判决认为：中国电信漳州分公司与漳州金威龙公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照约定全面履行各自的义务。根据双方签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》约定，漳州金威龙公司应安置给中国电信漳州分公司址在福海阳光16#楼的店面，建筑面积不低于拆迁面积133.82平方米、高度不低于五米、宽度应为四米左右、深度应为14-16米以内。现漳州金威龙公司提供安置的店面××面积50.39平方米、宽度3.5米、深度14.10米、层高4.2米；××面积54.85平方米，宽度3.4米、深度15.80米、层高4.2米，不符合《城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，属于合同履行过程的瑕疵履行。漳州金威龙公司未能按《城市房屋拆迁补偿协议书》约定履行，导致中国电信漳州分公司对安置的店面整体利用效益和价值降低，漳州金威龙公司该行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，双方当事人并未约定提供安置的店面不符合约定的损失赔偿计算方法，考虑漳州金威龙公司在履行房屋拆迁补偿协议过程中确属瑕疵履行，故损失赔偿额应以符合合同约定的店面价值与瑕疵履行交付的店面价值之间的差额部分为限。据福建润达土地房地产评估有限公司作出的福建润达房估字（2015）第224号《房地产估价报告》合同约定的店面价值与瑕疵履行交付的店面价值之间的差额为116.14万元。故漳州金威龙公司应赔偿中国电信漳州分公司经济损失116.14万元。关于停业损失费的计算：根据双方签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》约定，过渡期限从2008年3月21日至2011年3月20日，过渡补偿（店面停业、停产补偿）64530元。双方约定依照《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定：因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当自逾期之日即自2011年3月21日起，双倍付给被拆迁人停业、停产补偿费60元／㎡.月（即5864.4元／月），基于该约定，漳州金威龙公司未能交付符合约定的店面，依约应当承担从2011年3月21日起至实际交付时止按双倍支付停业、停产补偿费的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、被告漳州金威龙建设发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内与原告中国电信股份有限公司漳州分公司办理福海阳光16#楼××、××店面的交接手续；二、被告漳州金威龙建设发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告中国电信股份有限公司漳州分公司经济损失1161400元；三、被告漳州金威龙建设发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告中国电信股份有限公司漳州分公司停业、停产损失（2011年3月20日止）64530元；四、被告漳州金威龙建设发展有限公司应从2011年3月21日起至实际将福海阳光16#楼××、××店面交付给原告中国电信股份有限公司漳州分公司时止按每月5864.4元计算向原告中国电信股份有限公司漳州分公司支付停业、停产损失，该款被告应于将福海阳光16#楼××、××店面交付给原告中国电信股份有限公司漳州分公司之日起十日内支付；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19956元，鉴定费41088元由被告漳州金威龙建设发展有限公司负担。宣判后，中国电信漳州分公司、漳州金威龙公司均不服一审判决，分别向本院提起上诉。中国电信漳州分公司上诉称：1、对方因逾期交房造成我方停业、停产损失，该损失额应从逾期之日即2011年3月21日起至实际交付店面止，以8029.2元／月计付，而非以5864.4元／月计付。双方合同载明的5864.4元／月是笔误，应以店面面积133.82㎡×60元／㎡，故原判第四项应予更改。2、因停业造成我方损失，故对方应给予店面补偿为3585.4元／月×36个月，而非18个月，原判认定的停业、停产损失64530元是以18个月计算（即3585.4元／月×18个月）。3、我方对福建润达房估字（2015）第224号《房地产估价报告》的内容提出异议，并口头要求重新鉴定，原判未采纳我方质证意见。请求：1、撤销原判第（四）项，改判漳州金威龙公司从2011年3月21日起至实际交付店面止，以133.82㎡逾期安置双倍停业补偿60元／㎡计算的赔偿款；2、撤销原判第（三）项，改判漳州金威龙公司支付约定安置期限内停业补偿3585元／月×36个月=129060元；评估公司提供相关鉴定依据；4、本案一、二审案件受理费及全部鉴定费均由漳州金威龙公司负担。漳州金威龙公司答辩称：1、本案双方签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称协议书）违约责任第3点中的“双倍付给被拆迁人停业、停产补偿费60元／㎡·月（即5864.4元／月）”中的60元／㎡·月才是笔误，其约定的双倍停业、停产补偿费标准应为5864.4元／月，故原判对此认定是正确的。2、本案双方签订的协议书第四条对停业、停产补偿金额明确约定为64530元，原判对此认定也是正确的。3、本案福建润达房估字（2015）第224号《房地产估价报告》明显依据不足，依法不能作为认定事实的依据。漳州金威龙公司上诉称：1、原判第一、二项属判非诉，于法无据。对方诉请继续履行双方签订的协议书，而原审却判令双方办理安置店面的交接手续，及由我方赔偿对方的经济损失。2、原判以拟安置的店面16#××、××与协议约定安置的店面之间的价格差作为补差，不符合双方的协议约定是错误的。依据双方协议约定及对方同意以福海阳光16#××、××店面予以安置，那么补差款应以拟安置的店面105.24㎡与协议约定的店面133.82㎡部分的价差。该部分面积差28.58㎡店面按双方协议约定8000元／㎡进行结算。3、本案福建润达房估字（2015）第224号《房地产估价报告》明显依据不足，依法不能作为认定事实的依据。（1）涉案《房地产估价报告》以委托日即2015年5月21日为评估基准日没有依据；（2）涉案《房地产估价报告》完全没有考虑估价对象与可比实例之间单元建筑面积的差别进行调整，明显不当；（3）涉案《房地产估价报告》将夹层单价测算为店面单价的三分之一，没有依据。4、原审判令由我方于本判决生效十日内支付对方截至2011年3月20日的停业、停产损失64530元，不符合双方协议的约定，应予纠正。5、原审将本案鉴定费41088元决定由我方负担，明显错误。请求：撤销原判，依法改判驳回中国电信漳州分公司的诉讼请求或发回重审；本案一、二审案件受理费及鉴定费均由中国电信漳州分公司负担。中国电信漳州分公司答辩称：1、原判第（一）项并无不当。我方在一审法院释明后，将诉求分解为两部分，一是实物现状；另一是违约赔偿差价。2、我方对福建润达房估字（2015）第224号《房地产估价报告》结论有异议，但对评估基准日无异议。我方认为应以漳州市价格认证中心作出的鉴定结论予以确定。3、关于停产损失。双方协议约定出现笔误，原审判令停业损失64530元判少，正确应为12万多元。4、逾期安置的停产损失，应按双方协议约定的60元／㎡计付。我方在接受法院释明后，选择接受讼涉店面，但并未放弃要求对方承担违约责任。5、因对方违约，故本案的鉴定费用应由对方承担。本院查明，庭审中，双方当事人均陈述对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。另查明，原审判决认定的中国电信漳州分公司移交给漳州金威龙公司拆除的一层店面面积133.28平方米是笔误，双方在庭审中一致确认该店面面积为133.82平方米。（该事实有双方在庭审中的陈述及双方签订的协议书为据）。再查明，中国电信漳州分公司、漳州金威龙公司均认为双方签订的协议书中第四条第（三）项下违约责任第3约定“……双倍付给被拆迁人停业、停产补偿费60元／㎡·月（即5864.4元／月）”中的补偿费即60元／㎡·月（即5864.4元／月）是笔误。中国电信漳州分公司认为停业、停产补偿费应为60元／㎡·月，而非5864.4元／月；漳州金威龙公司则认为停业、停产补偿费应为5864.4元／月，而非60元／㎡·月。本院认为，从双方订立的协议条款本意，括号中的数据是对前项内容即60元／㎡·月的释义，该数额是从60元／㎡·月中计算得出的，据此，中国电信漳州分公司认为5864.4元／月是笔误成立，应予采纳。本院认为：本案协议书系双方真实意思表示，并未违反法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据双方诉、辩主张，本案争议的主要问题是：一、违约赔偿问题；二、关于停业、停产损失问题。？依据本案查明的事实，本院予以分析认定如下：一、关于违约赔偿问题。依照双方协议约定，漳州金威龙公司应提供福海阳光16#楼高度不低于五5米、宽度应为4米左右、深度应为14-16米以内的安置店面。现漳州金威龙公司拟提供的16#楼××、××安置店面，不符合协议约定的要求，属瑕疵履行，依法应承担违约赔偿责任。由于双方对因瑕疵履行给对方造成的损失应如何计算并未约定，故可从符合协议约定的店面与瑕疵履行交付的店面价值差予以考量。据福建润达房估字（2015）第224号《房地产估价报告》合同约定的店面与瑕疵履行交付的店面价值之间的差额为116.14万元，为此，漳州金威龙公司应赔偿中国电信漳州分公司经济损失116.14万元。漳州金威龙公司上诉提出以两者的价格差作为补差，不符合双方的协议约定，应以拟安置的店面105.24㎡与协议约定的店面133.82㎡部分面积差28.58㎡店面，按协议约定8000元／㎡进行结算的理由，不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案漳州金威龙公司拟提供的16#楼××、××安置店面不符合协议约定的要求，故其应承担符合协议约定的店面与瑕疵履行交付的店面价值之间的差额部分，故漳州金威龙公司该上诉理由，不予采纳。另中国电信漳州分公司、漳州金威龙公司均上诉认为福建润达土地房地产评估有限公司作出的评估报告依据不足，不能作为本案定案的依据。福建润达房估字（2015）第224号《房地产估价报告》是在本案双方申请重新鉴定的情况下，依法委托作出的评估报告。中国电信漳州分公司对上述评估报告提出异议，并申请鉴定人出庭，鉴定人员经原审法院通知后亦到庭接受双方质询，其程序符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条的规定，故中国电信漳州分公司、漳州金威龙公司提出上述理由，均不能成立，应予驳回。据此，原审作出第（二）项判决正确，应予维持。二、关于停业、停产损失问题。首先，店面补偿：依据双方协议第四条第（一）、（二）项的约定，第（一）项过渡期限虽约定36个月，但第（二）项过渡补偿的约定，双方系以店面补偿18个月计付即3585元／月×18个月=64530元，该约定可视为中国电信漳州分公司放弃18个月店面补偿的权利，现中国电信漳州分公司又要求店面补偿以36个月计付的主张，于法不符，故原判第（三）项正确，应予维持。其次，逾期交付店面应承担的补偿费。依据协议第四条第（三）项下违约责任第3约定，双倍付给被拆迁人停业、停产补偿费60元／㎡·月（即5864.4元／月）”中的补偿费即5864.4元／月是笔误，应以60元／㎡·月计付×133.82㎡=8029.2元／月，据此，原判第（四）项漳州金威龙公司应从2011年3月21日起至实际交付安置的店面给中国电信漳州分公司时止按每月5864.4元计付有误，应予更正。中国电信漳州分公司提出该项上诉请求，理由成立，应予采纳。漳州金威龙公司主张原判第一、二项属判非诉的理由，不能成立。中国电信漳州分公司的诉求第一项是继续履行双方签订的协议，原审判令本案双方办理安置店面的交接手续，两者并无冲突。双方办理安置店面的交接手续是继续履行协议的方式，故漳州金威龙公司提出该上诉理由，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第2347号民事判决第（一）、（二）、（三）、（五）项。二、变更漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第2347号民事判决第（四）项为：上诉人漳州金威龙建设发展有限公司应从2011年3月21日起至实际将福海阳光16#楼××、××店面交付给上诉人中国电信股份有限公司漳州分公司时止，按每月60元计算向上诉人中国电信股份有限公司漳州分公司支付停业、停产损失，该款上诉人漳州金威龙建设发展有限公司应于将福海阳光16#楼××、××店面交付给上诉人中国电信股份有限公司漳州分公司之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19931元，鉴定费41088元，由上诉人中国电信股份有限公司漳州分公司、上诉人漳州金威龙建设发展有限公司平均负担。审判长 花 絮审判员 翁艺晖审判员 李 凌二〇一五年十一月二十六日书记员 卢 杰附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。