陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终9615号上诉人（原审原告）：陕西崇立物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区太白南路191号崇立-金世园4层。法定代表人：刘维娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜妮娜，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏宇，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟文，男，1975年5月24日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：刘莹，陕西九成宫律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫永宁，陕西九成宫律师事务所律师。上诉人陕西崇立物业管理有限公司（以下简称崇立物业公司）与上诉人钟文因物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初4690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崇立物业公司的委托诉讼代理人姜妮娜、上诉人钟文的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崇立物业公司上诉请求：撤销原审判决对滞纳金的判决，改判钟文向崇立物业公司支付滞纳金1435.75元或发回原审法院重审；一审、二审诉讼费由钟文承担。事实和理由：一审法院判决认为钟文向崇立物业公司支付物业费2250.6元、公摊电费902元、滞纳金225.06元和律师费700元以上合计4077.66元。崇立物业公司对一审法院查明的事实和证据没有异议，对一审法院查明判决的物业费、公摊电费、律师费无异议，但是对一审法院判决的滞纳金有异议，认为一审法院判决滞纳金按物业费的支持过低，不仅违背了双方签订的《前期物业服务合同》的约定，而且也违反法律的规定，应当以双方合同约定的，即钟文若到每季度第一个月16日仍未交物业费，钟文应向崇立物业公司另外缴纳每天3‰的滞纳金，故钟文应当向崇立物业公司支付滞纳金1435.75元。一审法院判决不仅仅违背了双方签订合同时协商一致的自愿原则，且亦不符合法律的规定。钟文上诉请求：l、撤销原审判决；2、酌情降低钟文应承担的物业费；3、改判电梯费应为420元；4、判决公摊电费于全体业主与崇立物业公司协商一致后再行收取；5、驳回崇立物业公司滞纳金与律师费的诉讼请求；6、判决由崇立物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：崇立物业公司在履行《前期物业服务管理协议》过程中存在严重瑕疵，法院应依法酌情降低钟文应承担的物业费。钟文与崇立物业公司于2014年4月8日签订了《前期物业服务管理协议》。《前期物业服务管理协议》的第三条对物业管理服务质量进行了明确的约定，崇立物业公司应按照协议约定提供合格的物业服务。但从钟文入住小区以来，物业服务混乱，包括小区保安形同虚设，小区环境杂乱无章，公共用地私拉乱建、消防设施未按时更换维修、小区车位虚高收费等，与《前期物业服务管理协议》所约定的严重不符。钟文就此曾多次与崇立物业公司进行沟通与投诉，要求崇立物业公司进行整改，但崇立物业公司均不予理睬。截止钟文上诉之日，崇立物业公司的各项物业服务质量依然未能达到《前期物业服务管理协议》的约定要求，故钟文请求法院酌情降低钟文应承担的物业费。钟文承担的电梯费应为420元，而非事实认定中的479.28元。根据《前期物业服务管理协议》“三、收费标准2、电梯运行费一层起收，10-12层30元／月·户”。钟文为金宇蓝苑小区2号楼2单元1202室业主，应按30元／月·户标准缴纳电梯费，故2017年7月1日至2018年6月30日期间的电梯费应为420元（30元／月·户×12个月）。公摊电费的计算与收取因崇立物业公司并没有与钟文达成协议，应在达成协议后再行收取。《前期物业服务管理协议》并没有对公摊电费的算法及收取的时间进行规定。2015年8月5日崇立物业公司向小区业主公示公摊电费，2015年7月开始收取2014年1月份至2015年9月份的公摊电费，并且是按户按月收取18元。该收费标准与收费区间、时间事前并没有与业主协商，事后也没有公布具体的算法。2015年11月14日，小区业主代表与崇立物业公司达成《协议书》，第14条明确约定“关于公摊电费物业和业主未达成一致，以后协商解决”。因《前期物业服务管理协议》是业主与崇立物业公司之间的民事协议，且未就公摊电费进行协议，而《协议书》明确约定公摊电费协商解决。故公摊电费应由小区业主与崇立物业公司就缴费区间、时间、标准协商一致后再行收取。钟文是根据小区业主与崇立物业公司之间《协议书》的相关约定而未缴纳物业费，故钟文不应向崇立物业公司支付滞纳金及律师费。2015年11月14日，小区业主代表与崇立物业公司达成《协议书》，该协议业主代表和崇立物业公司都已经签字盖章，且并不违反法律法规强制性规定，故应认定为是生效协议，对业主及崇立物业公司均发生法律效力。《协议书》第10条明确约定“地下室门禁将于2015-12-31之前安装，否则业主有权拒绝交一切物业费用。”《协议书》实际上变更了《期物业服务管理协议》中业主缴纳物业费用的时间。协议签订后，崇立物业公司并未按时安装门禁，也未就无法安装门禁的相关事宜进行公示，且未催促业主缴纳相关物业费用，故钟文不缴纳物业费用的行为是履行《协议书》的过程。因此，钟文不应向崇立物业公司支付滞纳金和律师费。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不明。针对崇立物业公司的上诉，钟文辩称，一、崇立物业公司在履行《前期物业服务管理协议》过程中存在严重瑕疵。《前期物业服务管理协议》的第三条对物业管理服务质量进行了明确的约定，崇立物业公司应按照协议约定提供合格的物业服务。但从钟文入住小区以来，物业服务混乱，包括小区保安形同虚设，小区环境杂乱无章，公共用地私拉乱建、消防设施未按时更换维修、小区车位虚高收费等等，与《前期物业服务管理协议》所约定的严重不符。二、钟文是根据小区业主与崇立物业公司之间《协议书》的相关约定而未缴纳物业费，故钟文不应向崇立物业公司支付滞纳金。2015年11月14日，小区业主代表与崇立物业公司达成《协议书》，该协议业主代表和崇立物业公司都已经签字盖章，且并不违反法律法规强制性规定，故应认定为是生效协议，对业主及崇立物业公司均发生法律约束力。《协议书》第10条明确约定“地下室门禁将于2015-12-31之前安装，否则业主有权拒绝交一切物业费用。”《协议书》实际上变更了《期物业服务管理协议》中业主缴纳物业费用的时间。协议签订后，崇立物业公司并未按时安装门禁，也未就无法安装门禁的相关事宜进行公示，且未催促业主缴纳相关物业费用，故崇立物业公司默示钟文不缴纳物业费用的行为应认定为是崇立物业公司履行《协议书》的过程。因此，钟文不应向崇立物业公司支付滞纳金。针对钟文的上诉，崇立物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审法院认为“2014年4月8日，崇立物业公司与钟文签订《前期物业服务管理协议》，协议明确约定双方的权利义务……”，崇立物业公司依照协议约定和客观事实主张物业服务费、暖气费、公摊电费、滞纳金和律师费，原审法院根据事实依法判决事实和法律正确。崇立物业公司严格履行《协议》，提供符合标准的物业服务，在原审审理的过程中，一审法院实地前往小区实地考察，并不存在钟文陈述的现象。原审法院认定摊电费、律师费合法有效。关于电梯费，原审中，崇立物业公司已向法院提交2015年度公摊电费公示和2017年度用电总额和每户公摊电费数，律师费双方合同约定内容，所以原审法院事实清楚，证据确实充分判决合法有效。前期物业协议与实际收取电梯费之间有出入，计算方法有变化，前期物业协议第三条的第二项有电梯费运行是用楼层计算，同时在该条约定试运行一段时间后，实际核算多退少补，现在的计算标准是以2012年82号文件里面的规定是以平方米收取电梯费，中间是以十三层每平方0.3元计算，往下是每层每月递减一分，往上是每层每平每月递增一分，所以这个收费是在长安区物价局有备案，实际收费的标准比合同约定的标准低，但实际收取中户型大的会比之前的每月高3-5块钱，前期物业服务协议是统一印制的格式，所以合同约定的和实际收取之间，是以实际收取为准，并已2013年告知了全体业主，钟文签订前期服务协议的时间是2014年4月8日，崇立物业在一审时起诉的追缴日期是钟文2017年7月至今。钟文已经履行部分物业费缴纳义务，是以2012年82号文件为标准收取的，在缴纳物业费的时间段以及一审期间均没有对电梯费提出异议，故申请法院驳回该项诉请，对其他诉请不予认可，请求驳回。崇立物业公司原审诉请：1.要求钟文向崇立物业公司支付物业费2250.6元、公摊电费902元、滞纳金1435.75元，共计4588.35元；2.本案诉讼费由钟文承担。后崇立物业公司变更第一项诉讼请求为：要求钟文向崇立物业公司支付物业费2250.6元、物业费滞纳金1435.75元、公摊电费902元、律师费700元，共计5288.35元。一审法院认定事实：崇立物业公司系西安市长安区金宇蓝苑小区的物业管理公司，钟文系西安市长安区金宇蓝苑小区2号楼1单元14层1号房屋的业主，房屋建筑面积128.85平方米。2014年4月8日，崇立物业公司（甲方）与钟文（乙方）签订《前期物业服务管理协议》，约定：崇立物业公司受陕西崇立实业发展有限公司的委托，对其开发的“金宇蓝苑”实施前期物业管理；前期管理期限为自本合同签订之日起至小区业主委员会成立以后与新的物业管理公司签订聘任管理合同，新的物业管理公司正式接管小区之日止；甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理……；物业管理服务的内容：小区共用部位的维护与管理，小区共用设施运行维护和管理，共用部位、公共场地、公用设施设备的清洁卫生，绿化养护管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、车辆管理、消防管理、犬类管理、智能化监控等公共秩序维护；物业管理服务质量：外墙面整洁、无损坏、无违章搭建，水泵每天24小时正常运行，定期检修、保养，做好设备运行记录，如遇设备检修必须停水停电，物业管理处提前一天公告业主，场地无果皮、烟蒂、纸屑等杂物，生活垃圾日产日清，24小时保安人员值班，有完整记录，24小时定时巡逻，外来人员进入小区做好登记，接警后十分钟内赶到现场……；乙方的权利和义务：……监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出建议和意见……依据《物业管理条例》规定及本协议向甲方交纳物业管理费用……；物业管理费用具体内容：1.管理服务费，含共用部位清洁卫生，绿化、安全秩序维护、共用设施设备管理与维修，服务人员工资和按规定提取的福利费、办公费、固定资产折旧费、法定税费，共用设备设施的责任保险费用、经业主同意的其他费用。…。5.代收代缴费，代相关部门向业主或物业使用人收缴的水、电、气、有线等费用；物业管理服务收费标准：1.物业管理费由甲方按产权证面积每月每平方米1.1元收取；2.电梯运行费一层起收，一层每户每月10元，2-3层每户每月15元，4-6层每户每月20元，7-9层每户每月25元，10-12层每户每月30元，13-15层每户每月35元，16-18层每户每月40元，19-21层每户每月45元，22-24层每户每月50元，25层每户每月55元（试运行一段时间后，实际核算，多退少补）；3.水、电费价格按照国家规定执行；乙方缴费时间：按季缴费，每季度第一个月1-15日为集中交费时间；乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用；乙方办理入伙手续后，房屋连续空置6个月以上的，从第7个月开始，管理服务费按照原收费标准每月每平米1.1元的70%计收；其他有偿服务项目：甲方为方便乙方而提供的其他有偿服务项目待乙方入住后，根据实际需要另行制定服务项目和收费标准；……违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；2.甲方违反约定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退超出部分所有费用，退还利息并支付违约金；3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交本金、滞纳金及相关费用。……合同签订后，崇立物业公司依约向西安市长安区金宇蓝苑小区提供了物业服务。钟文于2014年4月8日收房，并向崇立物业公司交纳物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费）至2017年6月30日，自2017年7月1日起至今未交纳物业服务费、电梯费、垃圾处理费。2015年8月5日，崇立物业公司向涉案小区业主公示，2015年7月份开始收取2014年1月份至2015年9月份的公摊电费，每户每月18.04元。钟文自2014年5月1日至今未交纳公摊电费。现崇立物业公司向钟文主张2017年7月1日至2018年6月30日期间物业费2250.6元（含物业服务费、电梯费、垃圾费）、物业费滞纳金1435.75元、2014年5月1日至2018年6月30日的公摊电费902元、律师费700元。钟文以其答辩理由进行抗辩，不同意支付崇立物业公司主张的上述费用及滞纳金。对于安装地下室门禁问题，崇立物业公司称该小区未安装地下室门禁处为消防通道，消防部门禁止安装门禁。依据双方陈述、照片及工作人员前往涉案小区进行核实情况，该小区地下一层通往单元楼的入户门处确未安装门禁。经与相关消防部门核实，地下一层通往单元楼的入户门处为消防通道，禁止安装门禁。另查明，西安市长安区金宇蓝苑小区的垃圾费为每户每月6元，供暖费为每月每平方米6元，该小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。崇立物业公司、钟文订立的《前期物业服务管理协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现涉案小区尚未成立业主委员会，故该《前期物业服务管理协议》继续有效。崇立物业公司应按照合同的约定提供相应的服务，钟文亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。崇立物业公司实际为西安市长安区金宇蓝苑提供了物业服务，现崇立物业公司要求钟文支付2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费），因钟文认可其该期间未交纳上述费用，故予以支持，具体金额计算如下：物业服务费1700.82元（1.1元月平方米×128.85平方米×12个月）、电梯费479.28元（39.94元月户×12个月）、垃圾处理费72元（6元月户×12个月），以上物业费总计2252.1元，崇立物业公司主张2250.6元，系对其自己权力的处分，予以准许；对崇立物业公司主张2014年5月1日至2018年6月30日期间产生的公摊电费902元一节，因公摊电费实际产生，且崇立物业公司亦进行了公示，故对公摊电费予以支持，根据公示的每户每月公摊电费18.04元计算50个月为902元；对崇立物业公司主张物业费滞纳金1435.75元一节，《前期物业服务管理协议》约定每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，故酌定以拖欠物业费金额2250.6元的10%计算钟文应支付的违约金为225.06元。对崇立物业公司主张律师费700元一节，因《前期物业服务管理协议》约定乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用，崇立物业公司提供委托代理合同为据，故崇立物业公司主张律师费700元，予以支持。因《前期物业服务管理协议》约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任，故钟文若认为崇立物业公司提供服务不符合合同约定给其造成损失，可另行主张。钟文以其答辩意见作为拒交物业费等相关费用的理由，不予支持。综上所述，崇立物业公司请求之合理部分，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告钟文于本判决生效之日起十日内向原告陕西崇立物业管理有限公司支付2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费2250.6元、滞纳金225.06元、2014年5月1日至2018年6月30日期间的公摊电费902元、律师费700元，以上共计4077.66元；二、驳回原告陕西崇立物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，原告已经预交，本院减半收取计25元，由原告负担5元，由被告负担20元，于本判决生效后十日内直接给付原告,余款25元，由本院退回原告。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，崇立物业公司与业主钟文就物业服务事项签订《前期物业服务管理协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。涉案小区尚未成立业主委员会，该《前期物业服务管理协议》仍处继续履行中。原审法院查明崇立物业公司实际为西安市长安区金宇蓝苑提供了物业服务，对于崇立物业公司要求钟文支付2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费），予以支持，并无不当。对崇立物业公司主张2014年5月1日至2018年6月30日期间产生的公摊电费902元，原审法院认定公摊电费实际产生，且崇立物业公司亦进行了公示，具体金额以原审法院核定的902元为准，对公摊电费予以支持，判决亦无不当。至于钟文对公摊电费、电梯费的计付标准提出的异议，因公摊电费、电梯费计付标准涉及业主共同利益，本案不予涉及。对崇立物业公司主张物业费滞纳金1435.75元，原审法院查明《前期物业服务管理协议》约定每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，故原审法院酌定以拖欠物业费金额2250.6元的10%计算钟文应支付违约金225.06元，亦属适当，本院不再调整。对崇立物业公司主张的律师费700元，因《前期物业服务管理协议》约定乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用，原审法院根据崇立物业公司委托律师代理诉讼情形支持崇立物业公司主张的700元律师费，亦无不当。对于钟文认为崇立物业公司提供服务不符合合同约定给其造成损失，原审法院已告知可另行主张。综上，崇立物业公司上诉请求依据不足，本院依法不予支持。钟文上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，陕西崇立物业管理有限公司已预交50元，钟文已预交50元，由陕西崇立物业管理有限公司负担50元，由钟文负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷代理审判员  同江龙二〇一八年十一月五日书 记 员  杨雪薇