山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0704民初2485号 原告（反诉被告）:刘明洋，男，1988年1月22日出生，汉族，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：曹延利，山东盾安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金霞，山东盾安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈小岗，男，1978年4月12日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 被告（反诉原告）：李珊妹（陈小岗之妻），女，1979年8月16日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：王照来，山东北泰律师事务所律师。 原告刘明洋与被告陈小岗、李珊妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘明洋及其委托诉讼代理人曹延利、李金霞、被告陈小岗、李珊妹共同委托诉讼代理人王照来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘明洋向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告陈小岗支付购房款249000元，支付占用资金损失暂主张51000元（以249000元本金为基数，按照银行贷款利率的4倍，自2016年6月7日起计算至实际付清之日），共计30万元；2.依法判令被告李珊妹对上述债务承担共同还款责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月6日，原、被告通过潍坊中信房产咨询中心介绍签订房屋买卖合同一份，约定被告购买原告所有的潍坊市坊子区，面积97.17平方米，房款共计252000元。关于付款时间，约定合同签订当日被告向原告支付定金3000元，房款249000元向中国工商银行股份有限公司奎文支行申请按揭贷款。逾期付款违约金计算方式为：每逾期一日，支付千分之一的滞纳金。后中信房产和陈小岗告知原告银行贷款手续已经审批通过，房产过户完成后银行立即放款。2016年8月24日房产登记到陈小岗名下，陈小岗已经实际入住，但时至今日陈小岗一直没有支付购房款。经多次催要，均拒绝支付。被告的行为构成违约，给原告造成重大损失，原告卖房的目的是购置新房，因为被告逾期付款导致原告现在债台高筑，被告应当支付逾期付款违约金，鉴于房价上涨等因素，原告主张按照银行贷款利率的4倍计算违约金。李珊妹与陈小岗于2008年3月17日登记结婚，购房行为发生在夫妻关系存续期间，购房款和逾期付款违约金均属于夫妻共同债务，李珊妹应当承担共同还款责任。综上，为了维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》等规定提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告陈小岗、李珊妹辩称，原告主张被告欠购房款249000元事实认可，但对其主张的损失不认可。对第2项诉讼请求无异议。原告所称的房屋买卖合同属实，但两被告对于涉案房屋的交易存在重大误解，涉案房屋不能办理有关抵押贷款手续，两被告现请求依法撤销该买卖合同。 被告陈小岗、李珊妹向本院提出反诉请求：1.依法撤销双方于2016年6月6日签订的房屋买卖合同；2.依法判令原告刘明洋返还被告陈小岗、李珊妹定金3000元，并赔偿被告陈小岗、李珊妹经济损失53700元；3.依法判令原告刘明洋承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月6日，原告刘明洋与被告陈小岗签订房屋买卖合同，由陈小岗购买刘明洋所有的位于潍坊市坊子区的房屋（以下简称涉案房屋），合同约定涉案房屋的房款共计252000元，陈小岗于2016年6月6日支付定金3000元，双方于2016年6月14日去银行办理贷款手续，等银行审批后办理过户手续，房款由银行付于刘明洋。陈小岗于合同签订当日支付了刘明洋定金3000元，后在向银行办理购房余款贷款手续的过程中，陈小岗才得知涉案房屋是以划拨方式取得的住宅用地上建设的房屋，不动产登记部门无法办理抵押登记手续，银行不予发放贷款。被告认为，双方在商谈涉案房屋转让有关事项的过程中，原告未告知真实情况，被告对涉案房屋交易产生重大误解，错误地以为涉案房屋是在以出让方式取得的住宅用地上建设的房屋，不动产登记部门无法办理抵押登记，银行不发放贷款；另外，由于土地取得方式不同，合同约定的房屋价格过高。被告因重大误解与原告订立房屋买卖合同，有权请求法院予以撤销合同。另外，原告未告知涉案房屋的真实情况，给被告造成了损失，加之房价上涨等诸多因素的影响，被告再行购买房屋的成本势必会增加，对此原告应予赔偿。故现依法提起诉讼，望判如所请。 原告刘明洋辩称，1.双方的房屋买卖交易是委托专业房屋中介机构进行，被告在充分了解涉案房产全部内容的情况下才签订房屋买卖合同，该合同是真实意思表示，被告称存在重大误解没有事实依据。2.涉案房屋已经完成过户登记，房产早就在被告陈小岗名下，根据物权法及相关司法解释，该房产属于陈小岗的房产，被告要求撤销房屋买卖合同违反了物权法的相关规定。3.被告提起反诉已经超出撤销权行使的法律规定期间，不符合法律规定。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，原告刘明洋（甲方，卖方）与被告陈小岗（乙方，买方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将位于坊子区内幢6号楼1-401私有住房出售给乙方，房产证号坊子326487号，房屋建筑面积（大写）玖拾柒点壹柒平方米，附着物储藏室一间。二、甲乙双方议定上述房屋成交价格为人民币（大写）贰拾伍万贰仟元整￥252000.00元，上述房屋现有附属设施包括水、电、暖气、有线、煤气、厦子（地下室）等均已包含在房款之内，甲方不再另行收费。三、结算方式：1）乙方于2016年6月6日付甲方购房定金叁仟元整；2）甲乙双方于2016年6月14日前去银行办理贷款手续等银行审批后办理过户手续，房款由银行付于甲方。四、甲方保证上述房产产权清晰，能够办理交易过户手续，如发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方自行承担；如因甲方产权纠纷给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。五、乙方违约，甲方不退还定金；甲方违约，自违约之日起七日内将定金双倍还给乙方。乙方不能近期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金。六、双方同意甲方收到余款将上述房屋及附属设施正式移交给乙方，交接日之前房屋所发生的水费、电费、取暖费、有线电视费、煤气费、物业费等均由甲方负责结清。七、上述房屋办理过房手续所需全部税费由乙方承担。八、中介代理费按上述房屋成交价格的1%由乙方在签定合同时一次性支付给中介代理方。如因甲方或乙方违约中止本合同，违约方除按本合同第五条规定赔偿对方外，还要在违约之日起七日内按上述房屋面交价格的1%中介代理费。……甲方（卖方）刘明洋乙方（买方）：陈小岗丙方：潍坊中信房产咨询中心签定日期：2016年6月6日。 2016年6月6日，被告陈小岗向原告刘明洋交付定金3000元，原告刘明洋向被告陈小岗出具收条。其后原告刘明洋协助被告陈小岗去银行办理了贷款审批手续。被告陈小岗电话告知原告刘明洋贷款已经审批通过，过户后即可放款。2016年8月17日，刘明洋将涉案房屋过户至陈小岗名下。2016年8月24日，陈小岗取得坊子区内幢6号楼1-401室的房屋所有权证（潍房权证坊子字第××号）。之后，原告刘明洋向被告陈小岗交付房屋，陈小岗、李珊妹已经实际入住至今。 另查明，本案庭审中被告认可除已支付定金3000元外，未向原告支付剩余房款249000元，因为双方签订的《房屋买卖合同》约定的剩余房款支付方式是银行贷款，但因涉案房屋的土地系划拨性质，无法办理抵押登记，所以银行无法办理贷款。两被告对房屋的土地性质存在重大误解，而且房屋的价格过高，要求依法撤销原、被告签订的《房屋买卖合同》并要求原告返还定金金3000元并赔偿损失53700元（包括担保费6000元、中介费2500元、房屋转让手续费388元、登记费80元、金玉其外税5元、契税3775.77元、装修费5590元、评估费1800、原告索要的房租4200元、房屋差价30000元）。为证明自己的主张，被告提供了《不动产权籍确认书》复印件一份，记载：权利人：陈小岗，坐落：坊子区内6号楼1-401，不动产单元号：370704001015ＧＢ00008Ｆ00010005，经办人：梁树理，确认日期：2017-11-15，土地性质：划拨，土地用途：城镇住宅用地，房屋用途：住宅，根据房屋建房时政府公布的基准地价，应补缴土地出让金；2018年8月24日，潍坊市不动产登记中心坊子分中心出具的《关于西华昌南区业信访事项的答复意见》，内容为：西华昌南区业主代表：您好！你们到信访局反映西华昌南区，部分楼座不能办理转移登记的问题，现答复如下：经查，你们反映的小区为2007年10月份以后登记发证的，划拨土地上建设的住宅，不动产统一登记后此类房屋没有配套政策支持，不符合不动产登记要求，所以暂时不能办理相关登记业务。针对此问题，不动产登记中心积极调查研究并逐级反映，于2018年8月10日潍坊市人民政府办公室下发了第58期《关于妥善处理市区不动产登记遗留问题专题会议纪要》，明确以划拨方式取得的住宅用地上建设的城镇住宅，产权人申请转移登记时补缴土地出让金后可以办理不动产登记。潍坊市国土资源局正在制定第58期会议纪要的具体问题解释，具体解释出台后按规定办理。经质证，原告对被告提供的《关于西华昌南区业信访事项的答复意见》予以认可，对《不动产权籍确认书》复印件不予认可。原告主张贷款审批已完成，因不动产登记制实施后，政策原因涉案房屋未取得落宗证明，导致贷款银行不予发放贷款。况且被告主张撤销《房屋买卖合同》，自原、被告办理房屋过户手续至被告2018年10月24日请求撤销时，已超过1年的除斥期间。被告则主张撤销权应自2017年年底被告得知涉案房屋的土地性质是划拨无法办理抵押登记时起算，被告要求撤销合同未超过撤销权行使期间。 本院认为，原告刘明洋与被告陈小岗签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中原告刘明洋已经按照《房屋买卖合同》的约定已将涉案房屋过户至被告陈小岗名下，且已实际交付房屋，积极履行了全部合同义务。而被告未履行支付购房款的义务，尚有249000元购房款未支付给原告刘明洋，导致原告签订合同的目的至今未能实现。本案当事人争议的焦点为：双方当事人签订的《房屋买卖合同》应否撤销。房屋买卖合同履行中，足额向出卖人支付购房款是买受人的合同义务。本案当事人在《房屋买卖合同》虽约定剩余房款249000元以贷款形式支付，但在被告自2016年8月24日取得涉案房屋的所有权证并入住房屋后，其并未积极筹措房款，以履行合同约定的支付房款的义务，在撤销权行使的期限内也从未向原告提出撤销《房屋买卖合同》。综上，被告要求撤销《房屋买卖合同》并返还定金、赔偿损失的反诉请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。原、被告签订的《房屋买卖合同》应继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。对原告要求被告支付剩余购房款249000元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。涉案房屋系被告陈小岗、李珊妹婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，对刘明洋要求被告陈小岗、李珊妹共同支付购房款249000元的主张，本院依法予以支持。因涉案房屋不能办理银行贷款手续系政策调整原因导致，不能归因于原、被告，不适用《房屋买卖合同》中的违约条款，故对刘明洋要求被告陈小岗、李珊妹支付占用资金损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条规定，判决如下： 一、被告陈小岗、李珊妹欠原告刘明洋购房款249000元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告刘明洋的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈小岗、李珊妹的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取2900元，诉前财产保全费2020元，共计4920元，由原告刘明洋负担382元，被告陈小岗、李珊妹负担4538元。反诉案件受理费5080元，减半收取2540元，由反诉原告陈小岗、李珊妹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员  田 静 二〇一八年十一月八日 法官助理  孙佩燕 书 记 员  高 雅