沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2015]沈和民二初字第00497号原告：那荣辉,男，1971年6月8日出生，满族，住沈阳市和平区。委托代理人：朱春梅，系沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。原告：那素香,女，1949年10月5日出生，满族，住沈阳市和平区。委托代理人：朱春梅，系沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。原告：那荣光,男，1961年6月11日出生，满族，住沈阳市和平区。委托代理人：朱春梅，系沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。原告：那淑霞,女，1964年5月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：朱春梅，系沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。原告：那淑红,女，1966年9月15日出生，满族，住沈阳市和平区。委托代理人：朱春梅，系沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。被告：张先礼,男，1955年11月26日出生，住沈阳市和平区。原告那荣辉、那素香、那荣光、那淑霞、那淑红与被告张先礼合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员吕红娇担任审判长并主审，人民陪审员董秀坤、周颖参与评议，于2015年11月9日公开开庭审理，五原告及其共同的委托代理人朱春梅，被告张先礼均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告那荣辉、那素香、那荣光、那淑霞、那淑红诉称：原告那荣辉与母亲共同的住房和平区长白乡沙岗子村336号于2007年9月3日拆迁，原告的母亲代表家庭与沈阳市和平新征地拆迁有限责任公司签订了房屋补偿安置协议书，在回迁安置即诉争房62.69平方米的套房中有原告那荣辉22.69平方米，其母张玉兰40平方米，2008年张玉兰将原告那荣辉及妻子白秀英诉至法院，请求放弃诉争房屋面积，要求那荣辉给付房屋补偿款200,000元，经本院（2008）沈和民二初字第1455号判决书判决，由原告那荣辉给付母亲张玉兰200,000元，原告那荣辉现已履行完毕，张玉兰于2012年9月5日因病死亡，2013年5月那荣辉作为原告将继承人诉至法院，请求法定继承诉争房屋面积（现已撤诉），庭审中得知被继承人张玉兰已将诉争房出售，原告认为张玉兰无权出售诉争房。故原告诉法院。诉讼请求：1、请求判令被告张先礼与张玉兰签订的房屋买卖协议无效（和平区长白街金沙湾23号楼211号）；2、诉讼费由被告承担。被告张先礼辩称：1、我买的这个房子是通过中介购买的。2、案涉房屋原告母亲张玉兰是有权出卖的，张玉兰卖给我这处房屋时是有入住通知单、入住文件、公证书，而且张玉兰委托其女儿那某一起卖的，签订协议时张玉兰及其女儿都在场签字摁手印，2010年我买的这个房子，当时我不知道这个房屋有纠纷。3、2011年我才知道有问题，当时我已经付了190,000元，还有2万元我们约定在办理房产证后再支付的，在原告母亲张玉兰去世前原告就知道房子卖给我了，为什么不起诉我，为什么在张玉兰去世之后才起诉我的，张玉兰是因为她儿子那荣辉没有给她200,000元，那荣辉把争议房子顶了200,000元给了张玉兰，所以张玉兰是有权出卖这个房屋的，这个顶帐协议也是有那荣辉签字摁手印的，原告起诉我房子买卖无效不合理。经审理查明：案外人张玉兰系五原告母亲，其中那素香系长女、二女那某、三女那淑霞、次女那淑红，长子那荣光，次子那荣辉。2012年9月5日，案外人张玉兰死亡。本案案涉房屋位于和平区长白乡金沙湾小区23号楼2-1-1（建筑面积62.69平方米）。系案外人张玉兰被拆迁房屋回迁安置房的一部分，即沈阳市和平区长白乡沙岗子村336号房屋拆迁安置补偿回迁房屋之一，该被拆迁房屋所有权证登记权利人为张玉兰。2007年9月3日，案外人张玉兰与拆迁人沈阳长白岛管理委员会、被委托拆迁单位沈阳市和平区新城征地拆迁有限责任公司签订合同编号为XJPC-065号《城市房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿）》，2009年1月13日辽宁省沈阳市和平公证处出具（2009）沈和证字0037号公证书，证明沈阳市和平长白开发建设有限公司于2009年1月13日在沈阳市和平区长白街172号（托儿所）召开长白岛管委会村民回迁安置选号大会真实合法，第XJPC-065号协议书持有者张玉兰选出的住房为楼号金23，单元2，层1，号1。2010年6月19日，案外人张玉兰、那某（卖房人、甲方）与被告张先礼（买房人、乙方）及中介沈阳市和平区馨佳青房产信息咨询服务站（签字处为柳青）三方签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定甲方将案涉房屋卖予被告张先礼，成交金额为210,000元，分两次付款。由乙方支付定金10,000元、中介费2,000元。若甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费，如乙方违约，定金、中介费不退。交定金时同时付中介费。由甲方负责办理更名手续，手续费当时价由乙方承担。其他约定事项为“张玉兰委托那某将此房卖给张先礼，因此房的房产证及相关手续在办理中，等房证办完后，甲方要无任何条件给乙方办理过户，乙方先行支付壹拾玖万元正，余下贰万元等甲方给乙方办理完过户手续时再给甲方……”甲方处由张玉兰及那某签字按印，乙方由张先礼签字按印，中介处由柳青签字。案外人张玉兰及那某为被告张先礼出具收条称“今收到卖沈阳市和平区长白街X号金沙湾23栋2单元1层1号面积62.69平方米，回迁房房主张玉兰委托女儿那某办理交易房屋总价贰拾壹万元正，先给甲方壹拾玖万元正，剩下贰万元正，等甲方给乙方办理完过户手续时再给甲方”。张玉兰将准住通知单、入住文件及（2009）沈和证字0037号公证书（复印件）交予被告。嗣后，被告张先礼将案涉房屋装修并居住至今。另查：2008年8月4日，案外人张玉兰将被告那荣辉、白秀英（系那荣辉妻子）诉至我院，要求由那荣辉、白秀英返还房屋拆迁补偿款300,000元，2008年11月15日庭审中，案外人张玉兰放弃回迁房屋，请求那荣辉、白秀英给付拆迁补偿款200,000元，我院于2009年7月29日作出[2008]沈和民二初字第1455号民事判决书，判决那荣辉、白秀英于判决生效后十日内给付张玉兰拆迁补偿款200,000元。判决生效后，张玉兰于2009年9月1日向本院申请执行，因那荣辉、白秀英暂无财产可供执行，于2010年2月26日中止执行。后因申请执行人张玉兰申请终结本次执行程序，保留债权，我院于2010年3月15日作出（2009）沈和执字第1594号执行裁定书，裁定“本院的（2009）沈和执字第1594号案的本次执行程序终结”。2010年7月6日，案外人张玉兰与那荣辉、白秀英、那荣光、那书红、王景强（系那淑霞丈夫）、那某共同在内容为“今有被告那荣辉、白秀英自愿把金沙湾23号楼2-1-1房屋抵账法院判给原告张玉兰动迁房钱20万元以后无争议。其它儿女无争议。被告那荣辉、白秀英协助办理房产权”的协议上签字按印。又查：2014年5月29日，那荣辉以继承纠纷为由将那素香、那荣光、那某、那淑霞、那淑红诉至本院，同年8月20日那荣辉撤回起诉。再查：原告提供的收条一份，内容为“收到那荣辉给母亲张玉兰现金20万元（贰拾万元整），因为母亲有病我们代为收下管理。2010年4月15日。收款人那素香、那淑霞、那淑红、那荣光”。庭审中法庭询问原告该款是否给付给张玉兰，五原告称该款在那淑霞处保管，没有将该款给付张玉兰。被告对该事实提出异议，称张玉兰卖房子系因没有生活来源，被告在购买案涉房屋后一至两个月发现有纠纷，其要求张玉兰和那某退款，张玉兰称那荣光、那淑红、那某、那淑霞、那荣辉、白秀英签字确认房子归张玉兰所有，并有上述人签字按印予以证明，故被告才不予追究张玉兰责任，正常履行合同，该时间段为2010年7月6日。后被告装修花费60,000元，现若原告想收回房屋，应以现在房价为准，补偿被告300,000元，并要求那某将剩余20,000元房款欠条返还。庭审中，就原告那荣辉于2010年末即知晓案涉房屋被张玉兰卖与被告张先礼而五原告于2015年方至法院提起确认合同效力之诉，五原告称其母亲张玉兰活着时，五原告不想起诉其母亲，不想与其母亲发生纠纷，对簿公堂。上述事实，有五原告提供的《城市房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿）》、房屋准住通知单、死亡注销证明、[2008]沈和民二初字第1455号民事判决书及其法庭审理笔录、（2009）沈和执字第1594号执行裁定书，（2014）沈和民一初字第1131号民事裁定书，被告提供的《房屋买卖协议书》、收条、定金收条、公证书（复印件）、入住文件、房屋准住通知单，证人那某证言等证据材料，及原、被告的当庭陈述，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。同时依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案所涉房屋买卖协议系被告张先礼在案外人张玉兰持有公证书、入住文件、准住通知等材料的基础上，由被告张先礼与案外人张玉兰所签，嗣后，案外人张玉兰又获得那荣辉、白秀英的认可将案涉房屋抵偿拆迁补偿款200,000元债务，即张玉兰在订立合同后取得处分权，其处置案涉房屋的行为合法有效。就案涉房屋，被告张先礼已支付对价并实际入住至今，故本院认为被告张先礼与案外人张玉兰于2010年6月19日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原告那荣辉所称其已履行完毕给付其母亲张玉兰200,000元拆除补偿款的义务，根据本院庭审查明的事实，其在张玉兰生前并未将该款直接给付给其母亲，亦未能提供证据证明其母亲张玉兰授权那淑霞收取该拆迁补偿款，且原告那荣辉所提由那淑霞保管该款项的说明出具于2010年4月15日，而证人那某提供证据证明2010年7月6日那荣辉、白秀英等人已将案涉房屋抵顶200,000元拆迁补偿款给其母亲张玉兰，即案涉房屋归案外人张玉兰享有系那荣辉履行本院[2008]沈和民二初字第1455号民事判决书所确定的义务的最终方式。故五原告所述张玉兰与被告张先礼签订的买卖合同无效的诉求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告那荣辉、那素香、那荣光、那淑霞、那淑红的诉讼请求。案件受理费4,450元（原告已预交），由原告那荣辉、那素香、那荣光、那淑霞、那淑红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  吕红娇人民陪审员  董秀坤人民陪审员  周 颖二〇一五年十一月十二日书 记 员  赵文文本判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十六条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。