河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0823民初4034号原告：陈忠义，男，1978年11月28日出生，汉族，住河南省武陟县。原告：赵玲玲，女，1978年10月10日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。二原告共同委托诉讼代理人：李炜，河南达成律师事务所律师。被告：牛登丰，男，1986年11月3日出生，汉族，现住河南省武陟县。被告：焦作坤泰房地产开发有限公司，住所地：河南省武陟县朝阳二路东段路北，统一社会信用代码：91410823572497219L。法定代表人：成洋，总经理。委托诉讼代理人：原宏伟，男，该公司法务人员。原告陈忠义、赵玲玲与被告牛登丰、焦作坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈忠义、赵玲玲及二原告委托诉讼代理人李炜、被告牛登丰、被告坤泰公司的委托诉讼代理人原宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈忠义、赵玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除二被告之间的商铺租赁合同；2、判令被告坤泰公司返还履约保证金一万元，并不予退还被告牛登丰；3、判令二被告支付退租违约金5594.2元；4、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告陈忠义、赵玲玲系夫妻关系，二原告2016年12月20日购买被告坤泰公司亿祥尚郡小区1号楼1、2层15号商铺，并交付房款。该商铺在购买前已对外出租给被告牛登丰，被告坤泰公司和牛登丰签订“商铺租赁合同”期限三年，2016年7月4日到2017年7月3日为第一年，租金12950元。2016年7月4日到2018年7月3日为第二年，租金12950元。2018年7月4日到2019年7月3日为第三年，租金27971元。原告购买房屋后取得房屋所有权，依法自然获得商铺租赁全部收益。租赁收益自原告购买后，被告坤泰公司给付租金19424元，2018年7月3日，原告未接到被告坤泰公司任何通知的情况下，被告牛登丰搬出租赁商铺，并拒付第三年租金计27971元，按照“商铺租赁合同”十条2款规定应给付退租违约金5594.2元。由于被告坤泰公司依据合同四条2款收取履约保证金一万元，因原告取得房屋所有权，应立即返还原告，由于被告存在严重违约行为，原告取得后，不予给付被告牛登丰。请求法院依法支持二原告诉讼请求。被告牛登丰辩称，二原告从未向被告出具过任何房产证明，二原告在2018年4、5、6月份本人正常租期内恐吓本人，说不租就搬走，锁门不让经营，在室内室外明显位置张贴招租证明，在微信电话里告知本人原告朋友想租，房屋于2018年7月3日晚上被二原告收房上锁。被告坤泰公司辩称，原告诉被告公司的诉请不成立，1、被告公司与另一被告之间商铺租赁合同早已结束，被告公司将该商铺转让给原告之后，与另一被告之间的租赁合同就已解除。2、被告公司与原告之间并不存在返还履约保证金。3、被告公司并未违反合同，并不存在违约。综上，请求法庭驳回原告对被告公司的诉讼请求。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、二被告之间的商铺租赁合同应否解除？2、被告应否将履约保证金返还原告？3、原告主张二被告支付违约金有无依据？当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房屋买卖合同一份、购房发票一份、照片13张、2017年3月9日被告坤泰公司返还原告陈忠义租金19424元的中国银行流水明细清单一份，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的商铺租赁合同复印件一份，二被告有异议，但经本院当庭核对，该合同复印件与被告坤泰公司提供的商铺租赁合同原件一致，故本院对该商铺租赁合同复印件予以确认。对原告提交的返租协议一份，二被告均有异议，对该协议，本院认为，协议未加盖坤泰公司的公章，原告也未提供签字人李鑫的身份情况证明，且被告坤泰公司否认李鑫系其公司工作人员，故对该协议的真实性无法确认，故，本院对该返租协议不予采信。对被告牛登丰提供的微信聊天记录，原告赵玲玲对与牛登丰聊天的对方的微信头像有异议，认为该头像与自己现在所用头像不一致，但认可自己曾用过该头像，也认可使用该头像的微信账户备注的电话号码系自己的电话号码，且认可其中部分聊天内容，也未提供自己的聊天记录推翻该证据真实性，故对该微信聊天记录，本院予以确认。对被告提交的商铺租赁合同一份，原告和被告坤泰公司未提异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月4日起，被告牛登丰开始承租武陟县尚郡商业街1号楼1、2层15号商铺，并作为乙方与作为甲方的被告坤泰公司签订商铺租赁合同。合同约定商铺租赁期限为3年，自2016年7月4日起至2019年7月3日止。租金缴纳方式为一年一缴，第一年租金为12950元，第二年租金为12950元，第三年租金为27971元。第一年租金缴纳时将第二年全年租金预交完毕。合同违约责任部分约定，乙方中途退租的，应按剩余期限租金总额的20%向甲方支付违约金。合同还约定，在合同签订时，乙方应向甲方缴纳履约保证金10000元，履约保证金在乙方退还商铺与甲方结清费用并承诺与第三人无任何纠纷60日后退还乙方（不计息），合同签订后乙方退租的，履约保证金不予退还。合同期满后，如乙方不再续租，乙方需将租赁商铺时房屋结构进行恢复，如乙方拒不恢复，甲方有权扣除乙方所缴纳保证金。新业主同意不用恢复的，甲方退还乙方所交保证金。2016年12月20日，二原告与被告坤泰公司签订商品房买卖合同，被告坤泰公司将涉案商铺以458626元的价格出售给二原告。2017年3月9日，被告坤泰公司将原告购买商铺后至2018年7月3日止的收取被告牛登丰的租金19424元返还给二原告，并将该款项打入原告陈忠义的账户。2018年4月至2018年5月期间，被告牛登丰与原告赵玲玲通过微信联系，在对租金数额协商不一致的情况下，原告赵玲玲在2018年4月29日的微信聊天记录里表示“租金觉得不合适的话你就搬吧。我们现找人租。”“我伙计想租”。2018年5月1日牛登丰回复“哦”、“知道了”、“行吧”。2018年5月25日的微信聊天记录中赵玲玲表示“你要不租的话六月份搬完我们重找下家”。牛登丰表示“合同7月4号”。赵玲玲回复“那你现在就搬吧”。牛登丰回复“没到期搬不了”。赵玲玲表示不同意。2018年7月1日，被告牛登丰与案外人签订商铺租赁合同。2018年7月3日晚上，被告牛登丰将涉案商铺的钥匙交付给原告，原告接收并上锁，当场未提异议。庭审中，二被告均表示，合同中约定的10000元履约保证金未实际缴纳。本院认为，关于二被告之间的商铺租赁合同应否解除。《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”本案中，被告坤泰公司将已出租给被告牛登丰的涉案商铺出卖给二原告，其与被告牛登丰之间的租赁合同的效力不受影响，对二原告与被告牛登丰继续有效。在合同约定的三年租赁期限未届满时，被告牛登丰与成为新房主的原告协商租金数额，协商不一致的情况下，原告表示觉得租金不合适就搬，牛登丰表示同意，同时于第二年租期届满前即2018年7月3日搬离涉案商铺并另行签订了商铺租赁合同，双方合同已不可能继续履行，双方对被告牛登丰搬离商铺这一情况均系明知且达成合意，故本院认为，双方对合同的解除系协商一致，故原告要求解除二被告之间的商铺租赁合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告应否将履约保证金返还原告的问题。庭审中，二被告均表示在合同签订后，合同中约定的10000元履约保证金并未实际缴纳，原告也未提供证据证明被告牛登丰缴纳了履约保证金且该履约保证金还在被告坤泰公司处。故原告要求二被告退还履约保证金10000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告主张二被告支付违约金有无依据的问题。本院认为，原、被告之间的合同解除系原告与被告牛登丰之间达成的合意，2018年4月底至2018年5月初，双方微信聊天记录就说到被告牛登丰搬不搬的问题，原告对被告牛登丰搬走的结果应系明知，而非原告所称2018年7月3日被告牛登丰交钥匙时才知道，被告牛登丰为保证第二年租期届满前搬走而提前与他人签订新的租赁合同也属情理之中。故本院认为，合同的解除系双方当事人达成合意的结果，非一方违约所致，故原告要求二被告支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除被告焦作坤泰房地产开发有限公司与被告牛登丰签订的关于武陟县尚郡商业街1号楼1、2层15号商铺的商铺租赁合同；二、驳回原告陈忠义、赵玲玲的其他诉讼请求。案件受理费190元，减半收取计95元，由原告陈忠义、赵玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  吴明慧二〇一八年十一月十三日书记员  成斐斐