甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2018）甘0902民初2624号原告：任某，甘肃省瓜州人，住甘肃省酒泉市瓜州县。委托诉讼代理人：张某1，甘肃神舟律师事务所律师。被告：程某1，甘肃省玉门市人，住甘肃省玉门市。委托诉讼代理人：程某2，甘肃玉关律师事务所律师。被告：张某2，甘肃省玉门市人，住甘肃省玉门市。委托诉讼代理人：刘某，甘肃沃熙律师事务所律师。原告任某与被告程某1、张某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任某及委托诉讼代理人张某1、被告程晓东及委托诉讼代理人程某2、张某2及委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《买卖合同》，限期办理房屋过户手续（庭审中变更为1、解除原被告签订的购房合同，被告返还购房款31万元及占用期间的利息83947.50元；2、判令被告赔偿损失213148元；3、判令被告赔偿装修费22万元；4、判令被告承担房屋租金损失27000元；5、判令被告承担保全担保保险费897元、保全费2470元）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年10月19日，就坐落在酒泉市××区房屋，原告通过酒泉鸿界房地产经纪有限公司与被告达成《买卖合同》一份。合同签订后，原告如约向被告履行了支付购房款的义务。2017年11月被告将房屋交付原告开始装修。2018年1月，原告在装修房屋时，被他人强行将房屋门锁更换，原告才得知被告在2017年2月又将该房屋出售于他人。原告为了自身合法权益在将来不遭受损失，已于2018年4月9日，申请对坐落在酒泉市××区房屋一套进行保全。(庭审中变更为被告程某1在签订及履行房屋买卖合同中，采取欺诈手段，骗取原告信任，取得原告购房款31万元。本案在审理期间，被告张某2以程某1出售夫妻共同不动产不知情为由，不同意出售该不动产。)现诉至法院，望判如所请。被告程某1辩称，原告陈述的事实理由与实际不符，原告没有如约履行付款义务，要求被告将房屋款项进行减免，原告实际支付的房款与收条不符，被告不能达成合同目的，并在2017年2月将房屋出售他人。交易是显失公平的，原告没有支付合理房价。我方认为原告变更诉讼请求违反诉讼法的程序，在事实方面，对原告要求返还价款及损失的金额不予认可。被告张某2辩称，对原告和程某1签订的合同毫不知情，我不同意出卖房屋，程某1没有处分权，我没有签署任何承诺书减免房款。一审程序违法，原告提交变更诉讼申请书的程序违反法律规定，原告没有向被告支付足额31万元，装修费和损失费我们根据庭审调查情况再发表意见，房屋租金不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证质证，对无异议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：1、原告提交的2015年10月19日的《房屋买卖合同》，被告对合同第二页手写部分提出异议，但对合同的真实性认可，故本院对该合同的真实性予以确认。2、原告提交的短信截屏，被告对证明目的不认可，但对真实性未予否认，故本院对该证据的真实性予以确认。本院根据庭审及予以确认的证据查明以下事实：被告程某1、张某2系夫妻关系。2015年10月19日，原告任某与被告程某1签订《房屋买卖合同》，约定：由原告购买被告位于酒泉市××区房屋一套，建筑面积116.33平方米，总房价46万元。2016年1月5日，程某1出具收条载明“本人程某1今收到任某现金柒万元整（70000），另外，前面收到叁万元（30000），加上中介刘菲代收的拾陆万元整，共收到任某贰拾陆万元整（260000）。经双方协商，本人现将疏勒家园住房以肆拾叁万元价格卖与任某”。2016年1月22日，被告程某1出具收据载明“今收到任某购房款肆万元整（40000），经协商，在原有的购房价基础上再降肆万元整（40000），最终购房价定为叁拾玖万元整（390000）包含本人已付的楼盘费。本人于四月底将房子钥匙交于对方。剩下的购房款玖万元（90000）于过完户后一次性付清”。2016年8月25日，被告程某1出具收条载明收到房款1万元。2017年5月9日，被告程某1出具承诺，载明“本人承诺在剩余未付房款中再减叁万元整（30000），承诺人程某1、张某2”。2017年10月13日，被告程某1再次出具承诺书，载明：“本人承诺出售给任某疏勒家园2#楼1单元4楼1号房屋，剩余购房款伍万元（50000）做为未能按买卖协议约定时间交付房屋的赔偿，不在向任某索要，并承诺房屋过户手续费由本人承担（过户时间为不动产登记证书办下来之后的两个月内），（过户产生的所有税费都由本人承担），承诺人程某1、张某2”。后被告未按约过户，原告起诉要求处理。诉讼中，本院追加涉案房屋的共同所有人张某2为被告参加诉讼。庭审中，原告方得知上述条据中签字的并非张某2本人，签字是被告程某1找她人冒充张某2代签。被告张某2在庭审中明确表示不同意被告程某1出售共有涉案房屋，原告遂变更诉讼请求。后经原告申请，本院委托甘肃华澳房地产估价有限公司对涉案房产的现市场价格及室内的装饰装修进行价值评估，该公司出具甘华澳估字【2019】第115号房地产估价报告及补充报告，载明涉案房屋的市场价值为630625元，现装修价值为122262元。另查明，2017年11月至2018年3、4月，原告对涉案房屋进行了装修。2018年4月9日，本院根据原告申请，做出（2018）甘0902财保59号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，查封期限为三年。2018年9月，原告入住涉案房屋至今。本院认为，本案双方争议的焦点为：1、原告申请变更诉讼请求的程序是否合法；2、原告的诉请能否成立。关于原告申请变更诉讼请求的程序是否合法问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案在审理过程中查明，被告张某2作为房屋共有人不同意出售房屋、合同上的签字也非本人签字，原告主张的民事行为的效力和案件事实不一致，经本院释明后，原告申请变更诉讼请求，故原告申请变更诉讼请求的程序符合法律规定。关于原告的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案被告程某1与原告签订的购房合同，未经其妻被告张某2追认，其行为构成无权处分；该合同亦因被告张某2拒绝追认而无效，无效的合同自始没有法律约束力，当然不存在解除问题，故对原告请求解除合同的请求，依法不予确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对原告关于返还的购房款的请求，被告程某1虽抗辩称并未足额收到31万元的房款，但从双方交易的方式及提交的证据来看，原告的证据证明效力明显大于被告的证据证明效力，故本院对被告仅收到部分房款的抗辩主张不予采信，被告应返还的购房款金额确认为31万元。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。被告程某1找她人冒充其妻张某2与原告签订合同并出具承诺书，其行为系民事欺诈行为；后又未按约履行，存在明显过错，原告对涉案房屋已进行装修客观存在，被告程某1的过错行为使原告无法取得房屋所有权，因此造成的损失理应赔偿，对原告要求被告承担装修费22万的诉讼请求，本院依据司法评估报告对原告该项请求确认金额为122262元。关于原告要求被告承担因其不能及时交付房屋而需要租住房屋产生租金损失27000元的诉讼请求，原告提交的对涉案房屋的装修合同签订于2017年11月1日，故本院对原告该项请求予以部分确认，即从被告承诺最后一次交房的时间2016年4月30日的次日起，按照每月租金1000元，计算至2017年10月30日，确认的租金为18000元。原告要求被告承担31万元购房款占用期间的利息，该笔利息系由于被告程某1的原因给原告造成的直接损失，依法应予赔偿，利息金额从被告出具条据之日按年息6%计算至原告主张的2019年1月，确认的利息金额为55350元。对原告主张的保全担保保险费897元，保全费2470元，属于原告为实现债权所产生的合理费用，本院亦予以确认。由于合同无法继续履行，导致原告需要另行购买类似的房屋，原告另行购买房屋需要支付的成本同购买涉案房屋支付的成本之间存在一定的价值之差，房屋差价是由于被告程某1过错造成的，故对原告请求赔偿涉案房屋增值部分的请求，依法予以确认；鉴于原告在签订合同过程中，未能尽到谨慎审查义务，本院对原告该部分的请求赔偿金额确认为136500[（评估价630625元-约定价460000元）×80%]元。被告程某1实施以上民事行为，被告张某2并未参与并追认，且所收房款是用以偿还其个人债务，并未用于家庭生活，故本案中偿还购房款及承担原告经济损失的责任应由被告程某1承担。被告张某2在本案中不承担责任。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告程某1向原告任某返还购房款310000元、支付资金占用利息55350元；二、被告程某1向原告任某支付装修费122262元；三、被告程某1向原告任某赔偿经济损失（购房款差价款）136500元；四、被告程某1向原告任某支付房屋租金损失18000元；五、被告程某1向原告任某支付保全担保保险费897元，保全费2470元；以上款项限于本判决生效后十日内付清。六、被告张某2就本案不承担责任。七、驳回原告任某的其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12374元、鉴定费8000元，由原告任某承担5037元，被告程某1承担15337元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 王兴国人民陪审员 张玉玲人民陪审员 王爱玲 二〇一九年十一月五日法官 助理 王丽娟书 记 员 韩 玲