山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2017）晋0106民初1556号原告：白翠琴，女，1971年5月6日出生，汉族，住山西省兴县。原告：窦明信，男，1969年10月9日出生，汉族，住山西省兴县。共同委托诉讼代理人：郭可淳，山西国士律师事务所律师。被告：山西同至人购物中心有限公司，住所地太原市迎泽区朝阳街39号同至人购物中心，统一社会信用代码×××。法定代表人：郝丽峰，总经理。委托诉讼代理人：卫红保，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：崔生芸，女，该公司工作人员。被告：山西新大陆房地产开发有限公司，住所地太原市漪汾街79号，注册号140000200035916。法定代表人：乔文元，总经理。原告白翠琴、窦明信与被告山西同至人购物中心有限公司、山西新大陆房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日作出（2015）迎民初字第2367号民事判决，原告白翠琴、窦明信不服该判决，向太原市中级人民法院提起上诉。太原市中级人民法院于2017年1月21日作出（2016）晋01民终2665号裁定，发回重审。本院于2017年5月10日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白翠琴、窦明信的共同委托诉讼代理人郭可淳，被告山西同至人购物中心有限公司（以下简称“同至人公司”）的委托诉讼代理人卫红保到庭参加了诉讼。被告山西新大陆房地产开发有限公司（以下简称“新大陆公司”）经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白翠琴、窦明信向本院提出诉讼请求：1、判令同至人公司支付拖欠经营性收益（实际为房租收益）暂定104411.175元（直至法院裁判下发），支付违约金暂定5638.2元（直至法院裁判下发），总计暂定110049.38元（直至法院裁判下发）；2、判令新大陆公司承担连带责任保证的担保责任。事实与理由：2011年7月15日原告购买了新大陆公司位于太原市迎泽区朝阳街39号商业用房一套，7月27日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：200XXXXXXXX，房号：1063B，建筑面积：95.32㎡），补充协议约定由新大陆公司为原告选择商业管理公司，新大陆公司保证商业管理公司有较好的声誉，有相应的资质与能力来维护原告的各项权利。2011年7月27日新大陆公司为原告指定了同至人公司作为商业管理公司，同至人公司与原告签订了房号为1063B号《商铺委托经营合同》（实际为商铺租赁合同），《商铺委托经营合同》约定原告将上述商铺交于同至人公司经营管理（实际将商铺租赁给同至人公司），年经营收益（即年租金）按原告购房款总额1392149元的10﹪（税前），每月经营收益（即月租金）标准为原告购房款的10﹪/12（税前），日经营收益（即日租金）标准按一年365天计算，同至人公司按季度向原告支付经营收益（即租金），每季度第三个月25日以前以银行转账方式支付，同至人公司如无正当理由按时支付原告经营收益（即租金），每迟延一日，按应付经营收益（即租金）的万分之二承担违约责任，但是同至人公司无正当理由拖欠2014第3、4季度和2015年第1季度经营收益（即租金）至今。故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告同至人公司承认原告白翠琴、窦明信主张的同至人公司拖欠其经营性受益及违约金的事实，辩称其现在处于转型期，资金短缺，暂无支付能力。同时，本案涉及合同是各方自愿签订，同至人公司与新大陆公司均是独立运行的公司，我方并未要求新大陆公司提供担保责任，其也确实未给我们提供担保法意义上的担保。被告新大陆公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告同至人公司对原告提交的证据均无异议，被告新大陆公司未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1.《商品房买卖合同》及其补充协议；2.《同至人购物中心商铺委托经营合同》；3.收款收据；4.原告高占茂个人凭证项下指定活期账户历史明细查询打印清单；5.山西同至人购物中心有限公司出具的《承诺书》；6.二被告公司工商档案信息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月27日，原告白翠琴、窦明信与被告山西新大陆房地产开发有限公司签订了编号为200XXXXXXXX的《商品房买卖合同》，原告白翠琴、窦明信以1392149元购买被告山西新大陆房地产开发有限公司开发的位于朝阳街39号商贸广场新东方品牌大世界（暂定名）第1幢1层1063B号商铺一套。该合同附件四合同补充协议约定由被告山西新大陆房地产开发有限公司（甲方）为原告白翠琴、窦明信（乙方）选择商业管理公司，甲方应当保证商业管理公司有较好的声誉，有相应的资质与能力来维护乙方的各项权利。2011年11月7日，原告白翠琴、窦明信（甲方）与被告山西同至人购物中心有限公司（乙方）签订了《同至人购物中心商铺委托经营合同》，乙方愿意接受甲方委托对甲方拥有的山西同至人购物中心七层1063B号商铺进行经营管理。该合同约定，甲方每年经营收益标准为甲方购房款总额的10﹪（税前）；每月经营收益标准为甲方购房款总额的10﹪/12（税前）；日经营收益标准按一年365天计算。甲方2009年12月31日前的首期经营收益，按实际天数支付，乙方在2010年1月31日前一次性全部支付，之后，乙方按季度向甲方支付经营收益，乙方于每季度第三个月25日前以银行转账的方式支付。乙方应按时足额向甲方支付约定的经营收益，如乙方无正当理由未按时向甲方支付经营收益，每迟延一日，乙方应按应付经营收益的万分之二向甲方支付违约金。原告提交的发票号码为0001601收款收据载明：被告山西新大陆房地产开发有限公司于2011年7月15日收到原告白翠琴、窦明信1063B购房款人民币（大写）壹佰叁拾玖万贰仟壹佰肆拾玖元整。个人凭证项下指定活期账户历史明细清单显示，被告山西同至人购物中心有限公司拖欠原告白翠琴、窦明信2014年第3、4季度和2015年第1季度的经营收益。被告山西同至人购物中心有限公司现欠付原告2014年第3、4季度和2015年第1季度后的经营收益。原告提交的被告山西同至人购物中心于2014年11月21日出具的《承诺书》，内容为：我公司与客户白翠琴、窦明信于2011年7月27日签订了1063B号商铺的《商铺委托经营合同》，合同第二条中约定我公司于每季度第三个月25日前以银行转账的方式支付房租收益，现我公司因企业转型，部分商铺需要进行整改，公司资金困难，所以将2014年9月25日、12月25日，房租收益统一在2015年2月19日前统一发放，我公司郑重承诺，在此期间未按时支付的房租收益，公司愿按房租收益的10%承担违约责任。违约金待年底支付房租收益时一并支付。另查明，二被告公司工商档案登记信息表明山西同至人畅货中心有限公司对被告同至人公司出资比例为60%，对被告新大陆公司出资比例为50%。本院认为，原告白翠琴、窦明信与被告同至人公司签订的《同至人购物中心商铺委托经营合同》、与被告新大陆公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，各方均应严格按照约定全面履行自己的义务。被告同至人公司应当按照约定按时足额向原告白翠琴、窦明信支付经营收益，其拖欠原告经营收益，已构成违约。被告同至人公司对于拖欠经营收益的事实均予认可，其应向原告支付拖欠的经营收益并承担相应的违约责任。原告要求被告同至人公司支付拖欠经营收益104411.175元，支付违约金5638.20元的诉讼请求符合合同约定，本院依法予以支持。关于原告要求被告山西新大陆房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张，本院认为，虽《商品房买卖合同》补充协议约定“商业管理公司由被告新大陆公司选择，新大陆公司应当保证商业管理公司有较好的声誉，有相应的资质与能力来维护买受人的各项权利”属于格式条款，但该条中对双方的权利、义务进行了较为明确的约定，该条款仅是被告新大陆公司应该履行的一项义务，并不是担保法意义上的保证，且原告未能举证证明被告同至人购物中心有限公司在接受委托经营时没有相应的资质与能力，所以没有证据证明被告新大陆公司未履行双方约定的上述义务。另根据二被告公司工商档案登记信息以及《中华人民共和国公司法》第二百一十六条的规定，本院认为，二被告之间存在关联关系，但原告未能举证证明二被告股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任以逃避债务、损害原告利益，也未能举证证明二被告之间存在相互经营控制等公司人格混同行为，因此，本院对原告要求被告山西新大陆房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西同至人购物中心有限公司于本判决生效之日支付原告白翠琴、窦明信2014年6月26日至2015年3月25日的经营收益104411.18元，违约金5638.2元，总计110049.38元，以及自2015年3月26日起至本判决生效之日止按合同约定计算的经营收益及违约金。二、驳回原告白翠琴、窦明信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元由被告山西同至人购物中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 常银刚人民陪审员 王变仙人民陪审员 刘瑞卿 二〇一八年十一月二十日书 记 员 王 宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第二十条公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第二百一十六条本法下列用语的含义：……（二）控股股东，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。……（四）关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。