南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第392号原告黄石金。原告练萱。上述二原告共同委托代理人杨国军，广西民族律师事务所律师。上述二原告共同委托代理人韦文胜，广西民族律师事务所律师。被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司，住所地南宁市。法定代表人杨冬，该公司经理。被告徐毅。原告黄石金、练萱与被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司（以下简称塞纳维拉公司）、徐毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，依法由审判员马晓谦担任审判长，与审判员江宛容、代理审判员黄娜组成合议庭进行审理，书记员刘燕担任法庭记录。本案于2015年8月27日公开开庭进行审理，二原告及其委托代理人韦文胜到庭参加诉讼，被告塞纳维拉公司、徐毅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄石金、练萱诉称，2012年3月，二原告通过广告得知被告塞纳维拉公司正在出售一批塞纳维拉花园商铺。二原告在进一步向被告塞纳维拉公司客服人员咨询后，通过客服人员的介绍与被告塞纳维拉公司现场发送的宣传资料得知，如购买商铺，被告塞纳维拉公司将承诺返租，之后二原告购买了塞纳维拉花园J栋塞拉维拉新街市B2096号铺面。二原告在被告塞纳维拉公司提供的《存量房买卖合同》和《塞拉维拉新街市场租赁合同》（以下简称《租赁合同》）上签了字，并将单方签好的合同交给被告塞纳维拉公司。被告塞纳维拉公司将合同签章完毕退还二原告后，二原告才知道房产属被告塞纳维拉公司当时的法定代表人即本案被告徐毅名下所有。《租赁合同》约定：租期为3年，从2014年1月1日至2016年12月31日止；从2014年1月1日至2014年12月31日二被告以月租80元／平方米向二原告承租；从2015年1月1日至2105年12月31日二被告以月租100元／平方米向二原告承租；从2016年1月1日至2016年12月31日二被告以月租100／平方米向二原告承租；B2096号铺面为21.37平方米；租金按季度结算一次，于每季度首月的15个工作日内支付，前两年总租金46164元，首年季度租金为5130元，第二年季度租金为6411元。合同签订后，二被告未依约履行支付租金的义务，在二原告的一再催促下，二被告只支付了B2096号商铺2014年第一、第二季度租金，现仍拖欠二原告B2096号商铺2014年第三季度、第四季度租金共计10260元以及2015年第一季、第二季度租金共计12822元。根据二原告与二被告签订的《租赁合同》第八条第2项约定，二被告应向二原告支付租金及赔偿因拖欠租金的滞纳金。为维护二原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、二被告继续向二原告履行返租合同；2、二被告向二原告支付B2096号商铺2014年第三季度租金5130元、第四季度租金5130元（即2014年7月1日至2014年12月31日的租金共计10260元），支付B2096号商铺2015年第一季度租金6411元、第二季度租金6411元（即2015年1月1日至2015年6月30日租金共计12822元），并向二原告赔偿以10260元为基数的滞纳金1846.8元及以12822元为基数的滞纳金1538.64元，合计为3385.44元（即：按拖欠季度租金之和乘以拖欠时间再乘以0.1%计算至二被告支付完租金止，现暂计至2015年4月30日，拖欠2014年第三、四季度时间是180天，拖欠2015年第一季度时间90天，第二季度时间计算至2015年4月30日止），租金和滞纳金合计为26467.44元；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告塞纳维拉公司、徐毅未作书面答辩，也未提交证据。经审理查明，2012年3月，二原告购买凤凰岭6号塞纳维拉花园第B2096号商铺，所有权出让方为被告徐毅。2013年8月26日，原告黄石金委托案外人黄丽宁与被告塞纳维拉公司签订《租赁合同》，合同主要内容为：1、出租方：黄石金（简称甲方），承租方：南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司（简称乙方）。2、合同第一条关于物业约定：“甲方向乙方出租位于凤岭新区凤凰岭6号J栋一、二层塞纳维拉新街市（以下简称市场）商铺，第B2096号铺位，经营新街市用途，经营面积（建筑面积）约为21.37平方米。”合同第二条关于租赁期限约定：“租赁期限为三年，从2014年1月1日起至2016年12月31日止。”合同第三条关于租金约定：“2014年1月1日至2014年12月31日乙方以月租80元／平方米向甲方承租。2015年1月1日至2015年12月31日乙方以月租不低于100元／平方米向甲方承租。2016年1月1日至2016年12月31日乙方以月租不低于100元／平方米向甲方承租即前两年总租金人民币46164元。租金按季度结算一次，于每季首月的15个工作日内支付，即首年季度租金为人民币5130元，第二年季度租金为人民币6411元，如遇到法定假期，付款日顺延至假期结束后的第一个工作日，付款方式为银行转账。”3、合同第八条关于滞纳金第2点约定：“……如乙方拒付或滞付租金、水电费及其他应缴费用逾期超过30天，甲方有权停止水、电等一切服务，并有权追讨乙方的违约责任，要求乙方需赔偿拖欠租金，水电费及产生的滞纳金外，每逾期一日，每天向甲方支付所欠款及0.1%每日滞纳金，并赔偿甲方的租金损失。”4、合同第十三条约定：“甲方和乙方任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，不影响本合同继续履行……”5、合同最后甲方盖章处为委托代理人黄丽宁代原告黄金石签字、按捺，乙方盖章处盖有被告塞纳维拉公司公章。此外，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告塞纳维拉公司支付了B2096号商铺2014年第一、第二季度租金，之后原告黄金石未再收到租金。另查明，被告塞纳维拉公司成立于2011年8月26日，被告徐毅为被告塞纳维拉公司成立时的法定代表人，2014年4月28日，被告塞纳维拉公司通过股东会议，免去被告徐毅法定代表人和执行董事职务，聘任杨冬担任公司执行董事、法定代表人、经理职务，聘任被告徐毅担任公司监事职务。上述事实，有原告黄石金、练萱的陈述，《存量房买卖合同》、税收通用完税凭证、付款凭证、销售不动产统一发票、房产证、平面图、《租赁合同》、《证明》、法定代表人变更材料等证据在案佐证。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告塞纳维拉公司、徐毅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告黄金石与被告塞纳维拉公司于2013年8月26日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并合法有效，原告黄金石与被告塞纳维拉公司存在房屋租赁合同关系。根据合同第三条关于租金约定，租金按季度结算一次，被告塞纳维拉公司于每季首月的15个工作日内支付，即首年季度租金为5130元，第二年季度租金为6411元，如遇到法定假期，付款日顺延至假期结束后的第一个工作日。因此，被告塞纳维拉公司最迟应于2014年7月21日支付2014年第三季度的租金5130元，最迟应于2014年10月27日支付2014年第四季度的租金5130元，最迟应于2015年1月22日支付2015年第一季度的租金6411元，最迟应于2015年4月22日支付2015年第二季度的租金6411元，被告塞纳维拉公司均未履行上述义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”二原告诉称的返租合同即为《租赁合同》，原告黄金石主张被告塞纳维拉公司继续履行《租赁合同》并支付租金23082元（5130元＋5130元＋6411元＋6411元），本院予以支持。《租赁合同》第八条关于违约责任第2点所约定的滞纳金实际为违约金，被告塞纳维拉公司逾期支付租金超过30天，原告黄金石主张被告塞纳维拉公司支付拖欠租金按每日0.1%计算的滞纳金，符合合同的约定，本院予以支持。被告塞纳维拉公司应向原告黄石金支付滞纳金（计算方法：1、以5130元为基数，从2014年7月22日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按每日0.1%计算；2、以5130元为基数，从2014年10月28日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按每日0.1%计算；3、以6411元为基数，从2015年1月23日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按每日0.1%计算；4、以6411元为基数，从2015年4月23日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按每日0.1%计算）。原告练萱、被告徐毅不是本案《租赁合同》的当事人，亦无证据证明被告塞纳维拉公司受被告徐毅委托与原告签订《租赁合同》。二原告主张被告徐毅与被告塞纳维拉公司系授权不明的委托代理关系，要求二被告对《租赁合同》约定的义务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司继续履行与原告黄石金于2013年8月26日签订的《塞纳维拉新街市租赁合同》；二、被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司向原告黄石金支付租金23082元；三、被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司向原告黄石金支付滞纳金（计算方法：1、以5130元为基数，从2014年7月22日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按每日0.1%计算；2、以5130元为基数，从2014年10月28日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按每日0.1%计算；3、以6411元为基数，从2015年1月23日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按每日0.1%计算；4、以6411元为基数，从2015年4月23日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按每日0.1%计算）；四、驳回原告黄石金、练萱的其他诉讼请求。本案案件受理费462元（原告已预交），由被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费462元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马晓谦审 判 员  江宛容代理审判员  黄 娜二〇一五年十一月十日书 记 员  刘 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。