重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2015)中区法民初字第11605号原告中信银行股份有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区青年路56号重庆国际贸易大厦，组织机构代码90290195=9。负责人史原，该分行行长。委托代理人陈勇，重庆康实律师事务所律师。委托代理人王聪，重庆康实律师事务所律师。被告胡红梅，女，汉族，1972年8月19日出生，住重庆市巴南区。被告重庆融华房地产有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道1号1幢，组织机构代码75622724-8。法定代表人黄祖仕，董事长。委托代理人王伟舟，该公司员工。原告中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）诉被告胡红梅、被告重庆融华房地产有限公司（以下简称融华公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行重庆分行的委托代理人王聪，被告融华公司的委托代理人王伟舟到庭参加了诉讼。被告胡红梅经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行重庆分行诉称，2014年12月2日，中信银行重庆分行与胡红梅签订了《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，与胡红梅、融华公司了签订《个人借款合同》，约定胡红梅向中信银行重庆分行借款44万元；贷款期限自2015年3月9日至2035年3月9日；贷款利率为浮动利率，目前贷款利率为年利率6.195%，按月等额本息还款；胡红梅未按约定按期足额偿还贷款本息，中信银行重庆分行有权要求胡红梅立即偿还全部贷款及相应利息；胡红梅不按合同约定逾期归还贷款的，自逾期之日起按合同约定利率的150%加收罚息利率；融华公司为胡红梅的借款所产生的全部债务向中信银行重庆分行提供阶段性保证责任担保。同时，中信银行重庆分行与胡红梅、融华公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定胡红梅以位于巴南区的房屋作为上述借款的抵押物，并办理了房屋预购登记。2015年3月9日，中信银行重庆分行向胡红梅发放了44万元贷款。但胡红梅未按约履行还款义务，截止2015年8月6日，胡红梅已经逾期未还的借款本金为944.98元，尚欠中信银行重庆分行借款本金473194.1元、利息4187.39元、罚息21.11元。在中信银行重庆分行起诉后，胡红梅偿还了已经逾期的借款本息。截至2015年11月4日，胡红梅尚欠中信银行重庆分行借款本金433384.82元、利息1864.46元。胡红梅未按时足额还款，已经构成违约，中信银行重庆分行有权要求其立即偿还全部借款本息，并对抵押物价值优先受偿。融华公司作为保证人，应当对胡红梅的上述债务承担连带保证责任。为维护中信银行重庆分行的合法权益，特起诉来院，请求判令：1.胡红梅立即偿还借款本金433384.82元，截至2015年11月4日的利息1864.46元，并支付自2015年11月5日起至实际还清之日止的罚息和复利（其中罚息以未偿还的借款本金433384.82元为基数，在借款合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计算，复利以未支付的利息1864.46元为基数，在借款合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计算）；2、中信银行重庆分行对胡红梅提供抵押担保的位于巴南区的房屋享有优先受偿权；3、融华公司对胡红梅的上述债务承担连带保证责任；4、胡红梅、融华公司支付本案律师费22057元；5、本案受理费由胡红梅、融华公司承担。被告胡红梅未答辩。被告融华公司辩称，胡红梅已还清逾期本息，中信银行重庆分行不应该要求胡红梅偿还全部合同金额。融华公司应对抵押物不足以清偿部分的债务承担连带保证责任。罚息利率约定过高。中信银行重庆分行并未举示证据证明其向胡红梅及融华公司宣布了贷款提前到期，要求收回全部贷款，故融华公司不应承担清偿责任。请求驳回中信银行重庆分行对融华公司的诉讼请求。经审理查明，2014年12月2日，中信银行重庆分行与胡红梅签订《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，约定中信银行重庆分行同意向胡红梅提供总额为44万元的综合授信额度，授信期限从2014年12月2日起到2034年12月2日止。同日，中信银行重庆分行（贷款人，乙方）与胡红梅（借款人、抵押人，甲方）及融华公司（保证人，丙方）签订《个人借款合同（消费信贷业务专用）》，合同约定：贷款金额44万元；贷款用途：购买巴南区的房屋；贷款期限为240个月，自2014年12月2日起至2034年12月2日止；贷款担保方式：抵押加阶段性保证，抵押物为坐落于巴南区的房屋，保证人对自本合同项下贷款发放之日起至借款人取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥他项权证期间，借款人在个人房产按揭贷款项下对贷款人的全部应付款项向贷款人提供连带责任保证担保；本合同项下抵押和保证担保的担保范围均包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费等）和其他所有应付的费用；保证期间为担保阶段届满之日起两年，如贷款人宣布本合同项下个人房产按揭贷款提前到期的，保证期间为贷款人宣布的该债务履行期限届满之日起两年；贷款利率为浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮5%确定执行，即本合同项下贷款利率为6.4575%；借款人按月等额本息还款法还款；借款人或保证人不履行或不完全履行本合同约定的义务的，或借款人未按本合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用的，视为已发生违约事件，贷款人有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用，要求保证人承担保证责任等；借款人违反本合同约定逾期归还贷款的，贷款人有权对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利；贷款人为实现债权及担保权利而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等），均由借款人负担；司法机关或仲裁机构可按本款约定的地址、联系方式向借款人或保证人发送相关（法律）文书，无人签收或拒收的，在文书退回之日视为送达之日。该合同上胡红梅所留地址为重庆市巴南区，融华公司所留地址为重庆市巴南区。之后，中信银行重庆分行与胡红梅、融华公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定胡红梅以位于巴南区的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了土地房屋预告登记。2015年3月9日，中信银行重庆分行按约向胡红梅发放了贷款44万元，贷款借据上载明：起息日期2015年3月9日，到期日期2035年3月9日。但胡红梅未按照合同约定偿还借款本息。截止2015年8月6日，胡红梅已经逾期的借款本金为944.98元，尚欠利息4187.39元、罚息为21.11元。中信银行重庆分行向本院提起诉讼后，胡红梅向中信银行重庆分行偿还了已经逾期的借款本息。截至2015年11月4日，胡红梅尚欠中信银行重庆分行借款本金433384.82元、利息1864.46元。另查明，中信银行重庆分行与重庆康实律师事务所（以下简称康实事务所）签订了《法律服务合同》约定：中信银行重庆分行委托康实事务所代理本案纠纷。合同签订后，康实事务所进行了代理活动，中信银行重庆分行向康实事务所支付了代理费22057元。再查明，中信银行重庆分行与胡红梅、融华公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉及的位于巴南区的房屋尚未办理房地产权证及房屋他项权证。上述事实，有《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、《个人借款合同（消费信贷业务专用）》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、重庆市土地房屋预告登记证明、借款凭证、个人逾期贷款明细表、贷款综合对账单、《法律服务合同》、收款回单、律师费发票等证据及当事人陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，中信银行重庆分行与胡红梅签订的《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、与胡红梅、融华公司签订的《个人借款合同（消费信贷业务专用）》系各方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照合同约定履行自己的义务。中信银行重庆分行按约向胡红梅发放借款后，胡红梅未按约履行还款义务，其行为已构成违约，中信银行重庆分行有权宣布合同项下全部借款提前到期，要求胡红梅立即偿还全部借款本息，按照借款合同约定计收罚息和复利。关于律师费的问题。由于合同明确约定了律师费等实现债权及担保权的费用由胡红梅承担，同时保证范围也明确约定包含了律师费等费用，且律师费已实际产生，故胡红梅应当支付中信银行重庆分行律师费，融华公司负连带清偿责任。关于中信银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，胡红梅以其所购商品房为中信银行重庆分行设定抵押权，中信银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，由于胡红梅对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，中信银行重庆分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对胡红梅抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对胡红梅抵押房屋的处分，但并非对胡红梅抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告中信银行重庆分行要求对胡红梅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对中信银行重庆分行要求对讼争房屋享有优先受偿权的诉请应不予支持。关于融华公司是否承担连带保证责任的问题。合同约定融华公司对自本合同项下贷款发放之日起至胡红梅取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥他项权证期间，对胡红梅在个人房产按揭贷款项下的全部应付款项向中信银行重庆分行提供连带责任保证担保。而胡红梅至今未取得房地产权证，故融华公司按约应对胡红梅的上述债务承担连带清偿责任。由于融华公司至今未为胡红梅办理所购房屋的房地产权证及办理房屋抵押登记，致使中信银行重庆分行不能行使对胡红梅提供的抵押物享有优先受偿的权利，故融华公司关于对抵押物不足以清偿部分的债务承担连带保证责任的抗辩不能成立。关于融华公司抗辩胡红梅已还清逾期本息，中信银行重庆分行不应该要求胡红梅偿还全部合同金额的问题。合同约定胡红梅未按本合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用的，视为已发生违约事件，中信银行重庆分行有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用。根据上述约定，胡红梅虽然已还清逾期本息，但由于其有逾期还款的行为，中信银行重庆分行有权要求其立即偿还全部借款本息。融华公司的该抗辩不能成立。关于融华公司抗辩罚息利率约定过高的问题。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定：逾期贷款（贷款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。对逾期的贷款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。本案所涉借款合同中关于罚息和复利的约定符合中国人民银行的上述规定，故融华公司的该抗辩不能成立。关于融华公司抗辩中信银行重庆分行未通知胡红梅及融华公司贷款提前到期，融华公司不应承担清偿责任的问题。本院认为，借款人胡红梅违约后，中信银行重庆分行要求胡红梅立即偿还全部借款本息，及要求保证人融华公司承担保证责任，符合合同的约定。是否向借款人及保证人等送达宣布贷款提前到期通知，并不影响其通过诉讼的方式向借款人及保证人主张权利。故融华公司的该抗辩不能成立。胡红梅经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡红梅应当自本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司重庆分行偿还借款本金433384.82元、截至2015年11月4日的利息1864.46元，并支付自2015年11月5日起至实际还清之日止的罚息和复利（其中罚息以未偿还的借款本金433384.82元为基数，在借款合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计算，复利以未支付的利息1864.46元为基数，在借款合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计算）；二、被告胡红梅应当自本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司重庆分行支付律师费22057元；三、被告重庆融华房地产有限公司对被告胡红梅的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中信银行股份有限公司重庆分行其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8792元，由被告胡红梅承担，被告重庆融华房地产有限公司负连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  林 敏人民陪审员  刘玉梅人民陪审员  黄乾玉二〇一五年十一月九日书 记 员  刘 娅