浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终7186号 上诉人（原审原告）：李茂选，男，1963年7月18日出生，汉族，户籍地所在地四川省射洪县，住浙江省绍兴市柯桥区。 被上诉人（原审被告）：顾建刚，男，1978年1月29日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人李茂选与被上诉人顾建刚房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2000年4月20日，李茂选、顾建刚间签订房屋租赁合同一份，约定顾建刚把位于萧山区××镇××村××组××号××号××的二间二楼及道地西边附房一间出租给李茂选，租期为三年，每年的租金为1800元。合同签订后，顾建刚依约把房屋交于李茂选承租，李茂选也依约支付了相应的租金。租期满后，李茂选、顾建刚双方没有另行签订房屋租赁合同，但原房屋租赁合同约定的房屋由李茂选继续承租，期间的租金由双方协商另行确定，且李茂选已支付了顾建刚至2017年4月20日止的租金。李茂选在承租顾建刚房屋期间先后修建了围墙、道地和对部分承租的房屋进行了维修，期间在未经有关部门审批的情况下，在所租房屋道地西边搭建附房一间，在房屋后面搭建附房四间。李茂选所承租的涉案房屋及搭建的附房中二楼东边一间直由李茂选自已使用，其余部分用于出租。2017年2月15日，杭州市公安局萧山区分局瓜沥派出所对李茂选所承租的房屋进行日常消防监督检查，发现该出租房屋不符合消防安全而责令改正。顾建刚于同年5月通知李茂选解除房屋租赁合同，后向李茂选承租的承租人在同年6月底前已从案涉房屋中陆续搬离，但该涉案房屋的二楼东边一间李茂选堆放着物品而至今未搬。 另查明，顾建刚所出租的房屋系顾建刚与其父母三人经审批于上世纪八十年代所建。在本案审理期间，萧山区瓜沥镇大池溇村村民委员会于2018年5月16日向涉案房屋的户主顾焕璋（系顾建刚的父亲）发出农村住宅辅房整治通知，认为该房屋存在消防安全隐患等现象，系农村住宅辅房整治对象，请予同年6月5日前自行拆除或拆除超面积部分。后由于顾建刚未自行拆除，萧山区瓜沥镇大池溇村村民委员会于同年6月11日组织人员对李茂选承租期间所建道地西边的附房一间、房屋后面的附房四间进行了拆除。 李茂选的诉讼请求为：要求确认李茂选、顾建刚双方于2003年4月口头承诺的房屋租赁合同有效，并由顾建刚承担本案受理费。 原审法院认为：李茂选、顾建刚双方虽因时间久远而均没有向原审法院提供2000年4月20日所签订的书面房屋租赁合同，但双方均认为系事实，故对该事实予以确认。在本案中，李茂选认为在上述房屋租赁合同约定的三年租赁期限届满后双方于2003年4月又订立了口头的房屋租赁合同，而顾建刚认为在上述房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，虽顾建刚的房屋一直由李茂选在承租，但双方没有其他口头房屋租赁合同。对此，在顾建刚否认李茂选、顾建刚双方于2003年4月又订立了口头的房屋租赁合同的情况下，李茂选不能举证证明，其不利后果应由李茂选自行承担。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。综上，李茂选要求确认李茂选、顾建刚双方于2003年4月口头承诺的房屋租赁合同有效的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回李茂选的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由李茂选负担。 宣判后，李茂选不服，向本院提起上诉称：李茂选于2000年4月20日与顾建刚签订了房屋租赁合同，租期为三年，租期满了之后，李茂选又在2003年与顾建刚双方签订了长期房屋租赁合同，双方约定：由李茂选自己出钱帮顾建刚修建和修缮房屋等；如果顾建刚要求李茂选修建和修缮的房屋被政府或其他原因占用，顾建刚以政府赔偿标准支付李茂选给顾建刚修建和修缮房屋和围墙等；顾建刚要求李茂选必须修建和修缮顾建刚的房屋等；并顾建刚要求李茂选必须在2011年为顾建刚修建和修缮顾建刚位于杭州市萧山区××镇××组××号××房，并要求李茂选自己出钱给顾建刚修建围墙，所以李茂选在2003年起就自己出钱给顾建刚安排的所有维修、配建、修建、修缮等全部修建建好了。顾建刚向李茂选多次承诺：如果被政府征收、征占及不要原李茂选租赁该修建的所有房屋等，李茂选的所有维修、配建、修建、修缮等的费用按照国家的占用房屋标准支付给李茂选，并承认由李茂选长期租赁所有房屋，租金不变。李茂选当场就履行了口头约定的该房屋租赁合同约定的权利和义务，当时就开始修缮，所有事项于2011年8月左右全部修建和修缮顾建刚的房屋等完工，顾建刚亲自验收合格，完工之后顾建刚要求李茂选为其帮助招租，李茂选为其招租的房屋出租费也是向顾建刚缴纳的。一审法院的庭审中李茂选和顾建刚双方都认可李茂选现在还在继续租住，即双方从2003年开始至今都是继续履行该租赁合同，双方就构成无期限合同的不定期房屋租赁合同。加上李茂选租赁的房屋是顾建刚经过审批的，并在80年代建筑的房屋，根据顾建刚提供的公安、居委会等的证据证明是顾建刚要求李茂选新建筑房屋是有安全隐患的房屋，没有证据证明李茂选租赁的顾建刚的房屋是有安全隐患的。李茂选租赁的顾建刚的房屋是符合国家规定的有效的出租房。所以李茂选与顾建刚双方的房屋租赁合同是有效的，一审判决有误。综上，请求：依法改判或发回重审，要求确认李茂选与顾建刚双方的房屋租赁合同有效，并由顾建刚承担一、二审诉讼费用。 针对李茂选的上诉，顾建刚发表答辩意见称：案涉房屋双方没有订立书面合同，在实际租赁中，瓜沥派出所要求整顿，案涉房屋不能出租，顾建刚在2017年5月份多次要求李茂选搬离，李茂选不愿意搬离，派出所让次承租人自行搬离，李茂选至今还有部分物品放在案涉房屋中，综上，要求李茂选将其所有的物品从案涉房屋中搬离，并要求维持原判。 二审举证期限内，李茂选未向本院提交属于二审程序的新的证据。顾建刚向本院提交如下证据材料： 1、租房协议，拟证明在2014年时双方签订过一份协议，协议到期后，顾建刚要求李茂选搬离，李茂选没有搬离的事实； 2、出租明细，拟证明李茂选存在转租的事实。 上述证据材料经出示，李茂选发表意见称：对证据1的真实性不认可，协议的字不是李茂选签的；对证据2没有异议。 本院经审核认为，证据1由李茂选和顾焕章签字，顾建刚原审中答辩意见认为李茂选向其租赁案涉房屋，对原审法院查明的事实亦无异议，而李茂选对上述证据的真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。证据2的真实性予以采信，但与本案无关，亦不作为本案的定案依据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：当事人对其主张，负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，李茂选要求确认双方之间的口头租赁合同有效，但其并未提交有效的证据证实双方之间存在口头租赁合同，而顾建刚答辩意见中对此亦予以否认，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定认定双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，并据此驳回其请求并无不当。况且，即使李茂选所称属实，双方之间存在口头合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，现根据原审查明的事实，顾建刚已于2017年5月通知李茂选解除房屋租赁合同。房屋租赁合同既已解除，李茂选再行要求法院确认该合同有效，已无实质法益，亦当不予支持。 综上，李茂选的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李茂选负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年十一月六日 书记员  徐森燕