广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1435号 原告（反诉被告）：李明玉。 委托诉讼代理人：李丹，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦宇春，广西国海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西金旺角投资置业有限责任公司，住所地南宁市青秀区金洲路**金旺角商住楼****。统一社会信用代码：91450000785228485Y。 法定代表人：朱春林。 被告（反诉原告）：广西富乐华房地产开发有限公司，，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 上述两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。 上述两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：陆琼斯，广西鼎峰律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）李明玉与被告（反诉原告）广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，被告金旺角公司、富乐华公司于2018年9月7日提起反诉，本院于2018年9月8日受理反诉案件并依法适用简易程序合并进行审理。原告李明玉的委托诉讼代理人李丹，被告金旺角公司、富乐华公司的共同委托诉讼代理人陈洁、陆琼斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李明玉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告金旺角公司签订的《防城港市中央商务区ＣＢＤ项目Ⅳ（4＃））地块职工市场合作建房合同书》以下简称《建房合同书》）、《防城港市中央商务区ＣＢＤ项目职工市场合作建设车位合同书》（以下简称《车位合同书》）；2.两被告连带返还原告已付房款本金70890元，并支付占用资金利息11224元（从2015年4月1日起至付清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；双倍返还原告已付车位定金4万元，共122114元；3.两被告连带赔偿原告9万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系防城港市中央商务区ＣＢＤ项目Ⅳ（4＃））地块职项目即海港城的合作开发商原告与被告金旺角公司于2012年7月19日签订了《建房合同书》以及《车位合同书》。《建房合同书》约定：原告以合作建房的方式购买位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区项目Ⅳ（4＃））地块上的住宅项目开发商为被告富乐华公司。该合作建房建筑面积为118.15平方米，首付房款35445元，二期房款35445元，三期房款70890元，第四期房款可以选择在《商品房买卖合同》后7天内一次性付清余款或按揭支付。开发商应在2013年12月31日前完成合作建房预售许可证办理，2014年12月31日前将符合约定的合作建房交付原告使用。《车位合同书》约定：原告以合作建设方式购买位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区项目Ⅳ，项目开发商为被告富乐华公司。该车位总价6万元，原告分三期支付，第一期5000元，第二期15000元，余款在原告签订《车位租赁合同》时支付。合同同时约定：被告应在2014年12月31日前促成开发商或车位实际所有权人将符合合同约定的车位交付原告使用。原告履行了相关付款义务，先后在2012年8月15日、12月11日交纳了车位定金2万元，涉案房屋第一期、第二期房款70890元。被告至今未通知原告交纳后期款项也未向原告交付房屋及车位，更为严重的是2018年6月初原告联系被告金旺角公司的工作人员才知道诉争房屋现在也已被卖给第三人，已经无法继续履行原告合同。由于被告的根本违约行为致使诉涉合同履行不能，合同依法应予以解除，被告应退还已付购房款本金并支付资金占用利息，利息从应交付房屋之日起第90日即2015年4月1日起计算。 被告金旺角公司、富乐华公司共同辩称，双方签订的两份合同因为原告违约已经于2016年11月15日解除，被告不存在违约情形。因原告违约未按合同约定支付后续房款，根据合同第八条约定，原告已交款项作为违约金支付给被告，被告基于车位合同向原告收取的2万元为车位的首期和二期款，其性质不是定金，原告也无权要求双倍返还。对原告的第三项诉请，我方不清楚原告所说的9万元赔偿是什么赔偿，也没有证据的支持，我方认为该赔偿没有事实和法律依据。 被告金旺角公司、富乐华公司向本院提出反诉请求：1.确认原告李明玉与被告金旺角公司签订的《建房合同书》和《车位合同书》因原告李明玉违约已被解除；2.原告李明玉向被告金旺角公司、富乐华公司支付两合同违约金合计90890元；3.原告李明玉向被告金旺角公司、富乐华公司赔偿逾期履约付款的损失25858元（其中以280961元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2016年5月31日计至2016年11月15日；其中以4万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2016年5月31日计至2016年11月15日）；4.原告李明玉承担本诉和反诉全部诉讼费用。事实和理由：经开发商富乐华公司授权，金旺角公司与李明玉于2012年7月19日签订《建房合同书》和《车位合同书》，其中《建房合同书》约定：原告李明玉购买防城港市中央商务区，该房合同总价为351851元，分四次付款：第一次，签订合同当日交清35445元；第二次，签订合同之日起90天内交付35445元；第三次，在合同项目建设至正负零时，交付70890元；第四次，在签订《商品房买卖合同》后7天内一次性付清余款或向银行申请办理按揭，办理不成的自银行通知起7天内付清余款210071元。《车位合同书》约定：原告李明玉租赁2-04-105号车位20年，租金共6万元，租金的支付时间：第一次，签订合同之日起三天内交清5000元；第二次，在合同项目建设至正负零时，再交付15000元；第三次，在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后，签订《车位租赁合同》时，付完余下车位款4万元。2012年8月15日，原告李明玉向被告金旺角公司支付首期购房款35445元以及首期车位款5000元；2012年12月11日，原告李明玉向被告金旺角公司支付第二期购房款35445元以及第二期车位款15000元。2014年7月7日，合同项目建设至正负零，被告依据合同约定通知原告前来缴纳第三期购房款，但原告未按合同约定前来缴纳第三期购房款。项目于2014年12月31日已取得商品房预售许可证明，按照合同约定原告须办理换签《商品房买卖合同》的手续并付清房屋余款280961元和车位余款4万元，共计380961元。但经被告于2016年5月19日书面催促原告换签合同和交纳余款，原告一直未换签合同并交纳余款，其行为已经构成严重违约。被告即于2016年11月15日及2016年12月17日通过寄送《解除合同通知书》和登报公告的方式，依约解除双方合同。根据双方签订的《建房合同书》和《车位合同书》第八条约定：“乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的购房款），本合同自动解除。”原告超过约定时间拒不缴纳剩余购房款，已构成严重违约，且被告已尽通知义务，合同已经解除，原告已交纳的购房款应作为违约金支付给被告。在2016年5月31日至2016年11月15日，即原告逾期达169日未履约换签及未付款的期间，被告为了筹集资金维持项目建设，被告不得不支付高额利息获得借款以支持项目的继续建设，被告因此遭受经济损失。被告认为，《建房合同书》和《车位合同书》是双方自愿签订的合同，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，两份合同真实合法有效，原告应当依约履行合同义务及遵守合同约定，原告应对其违约行为依约承担相应的违约责任。同时，原告逾期付款导致被告通过高息借款为项目的建设垫付资金，给被告造成的损失，也应由原告给予赔偿。 原告李明玉针对被告金旺角公司、富乐华公司的反诉辩称，一、双方签订的《建房合同书》及《车位合同书》因被告的严重违约并已经将该房屋再次销售，合同已无法继续履行，因此同意解除上述两份合同；二、被告其他诉讼请求没有事实和依据，请法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年7月19日，原告为乙方与被告金旺角公司为甲方签订《建房合同书》（编号：4＃-12-2-1805），约定原告购买被告金旺角公司与开发商富乐华公司合作建房的防城港ＣＢＤ项目Ⅳ号地块，建筑面积118.15平方米，每平方米单价为2978元，总金额为351851元。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2013年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清300元每平方米的首期房款35445元；第二次：签订本合同之日起90日内交300元每平方米的房款，计35445元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交600元每平方米的房款，计70890元；第四次：在签订《商品房买卖合同》后支付《商品房买卖合同》确定的合作标的出资余款；《建房合同书》第八条、第九条、第十条约定，乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已交纳的购房款），本合同自动解除。乙方在本协议签订后不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除；开发商应当在2014年12月31日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用；在交付时，如买受人未付清房款则交房日期顺延至买受人付清全部房款之日起10日内；开发商逾期超过90日则乙方有权退房，开发商须在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方的损失。《合作建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。同日，原告为乙方与被告为甲方签订《车位合同书》，约定乙方合作建设位于防城港市中央商务区的车位，乙方对该车位的出资金额为6万元；第一次，乙方在签订本合同之日起三日内交清5000元；第二次，在本合同项目建设至±0时，乙方再交付15000元；第三次，在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后、乙方签订《车位租赁合同》时交付完余下车位合作出资款；甲方应促成开发商或车位实际所有人在2014年12月31日前符合本合同约定的车位交付乙方使用；《车位合同书》还对违约责任作了具体约定。被告金旺角公司于2012年8月15日向原告出具两张《收据》（编号：1029773、1029774），表示收到原告案涉商品房首期款35445元、车位定金5000元；于2012年12月11日出具两张《收据》（编号：7029876、7029877）），表示收到原告案涉商品房房款35445元、车位定金15000元。 另查明，2014年12月31日，被告富乐华公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2018年7月17日，防城港市房屋交易管理中心作出《房产档案查询结果报告》（查询报字〔2018〕第2755号），截止至查询时间2018年7月17日11时33分，查询坐落于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区的房屋已于2017年3月10日办理商品房买卖合同备案至他人名下。被告富乐华公司委托被告金旺角公司开发销售案涉商品房、车位项目。 本院认为，关于原告与被告金旺角公司签订的《建房合同书》、《车位合同书》是否解除的问题。在查明是否存在法定或约定解除合同的情形前应审查该合同的效力问题。本案中，原告与被告金旺角公司签订的《建房合同书》、《车位合同书》包含当事人姓名、商品房（车位）基本情况、商品房（车位）总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，虽然被告金旺角公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》、《车位合同书》，但在本案起诉前被告富乐华公司已经取得《商品房预售许可证》，《建房合同书》、《车位合同书》应属有效合同。虽被告金旺角公司主张其通过发函及登报的方式解除了《建房合同书》和《车位合同书》，但其提交的证据快递单模糊不清、报纸不完整无法证明原告已经签收或其已经在明确的报纸登报，故本院不予认可。但因为涉案房屋已经备案至他人名下，合同目的已经无法实现，且双方都有解除《建房合同书》和《车位合同书》的意思表示，故本院予以支持解除《建房合同书》和《车位合同书》。 关于合同双方是否应承担违约责任的问题。原告主张《建房合同书》解除系因被告已经将案涉房屋卖给第三人，合同不能履行，而被告金旺角公司、富乐华公司则认为原告在经催告后未按合同约定办理换签手续及交纳剩余购房款、车位款。本案中，原告作为买受人应承担按约支付购房款和车位款的主要义务，但原告在合同履行的这几年里，并没有关注项目是否达到±0的付款条件，怠于履行合同约定的付款义务，原告存在违约责任；而被告金旺角公司未能提交充分的证据证实其在取得《商品房预售许可证》后通知原告前来办理换签正式的《商品房买卖合同》、《车位租赁合同》手续及交纳剩余房款、车位款，而将房屋及车位出卖给第三人，被告金旺角公司也存在违约责任。因此，双方在履行《建房合同书》、《车位合同书》过程中均存在瑕疵，对两份合同的解除均负有过错，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故本院支持原告要求被告金旺角公司返还购房款70890元、车位定金2万元，并支付利息（利息计算方法：以70890元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年4月1日起计算至款项实际付清之日止）。对原告主张的双倍返还车位定金、赔偿损失以及被告金旺角公司、富乐华公司反诉主张的违约金及逾期付款损失，本院不予支持。 关于被告富乐华公司对被告金旺角公司的上述款项是否承担责任以及承担何种责任的问题。经查，被告金旺角公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款：“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，虽《建房合同书》、《车位合同书》因案涉商品房在起诉前已取得《商品房预售许可证》而有效，但并不能因此否定被告富乐华公司违法销售的事实，因此被告富乐华公司与被告金旺角公司对上述债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李明玉与被告（反诉原告）广西金旺角投资置业有限责任公司于2012年7月19日签订的《防城港市中央商务区CBD项目Ⅳ（4#））地块职工市场合作建房合同书》和《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》 二、被告（反诉原告）广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告（反诉被告）李明玉支付的购房款70890元、车位定金2万元，合计90890元，并支付利息（利息计算方法：以70890元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年4月1日起计算至款项实际付清之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）李明玉的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本诉案件受理费4481.71元，减半收取计2240.86元，由原告（反诉被告）李明玉承担1280.86元，由被告（反诉原告）广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同承担960元；反诉案件受理费1317.48元，由被告（反诉原告）广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费7116.67元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审 判 员  王 丽 二〇一八年十一月二十八日 法官助理  姚国荃 书 记 员  庞 剑