海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1852号 上诉人（原审原告）：黄翠花，女，1954年6月10日出生，汉族，现住五指山市。 委托诉讼代理人：许彩霞，广东深天成（文昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王凤和，男，1956年1月28日出生，汉族，现住海口市。 委托诉讼代理人：付志兵，男，1984年7月29日出生，现住海口市。 被上诉人（原审被告）：关闭海南发展银行清算组，住所地：海口市滨海大道**富南大厦**。 法定代表人：贾晓峰，组长。 委托诉讼代理人：王玮玲，海南信达律师事务所律师。 原审第三人：海南五指山第一村，住所，住所地：五指山市通什镇太平村太平旅游区div> 法定代表人：夏德波，总经理。 上诉人黄翠花因与被上诉人王凤和、被上诉人关闭海南发展银行清算组（以下简称海发行清算组）、原审第三人海南五指山第一村确认合同效力纠纷一案，不服五指山市人民法院（2018）琼9001民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黄翠花上诉请求：1、依法撤销五指山市人民法院作出的(2018)琼9001民初18号民事判决书；2、确认两被上诉人于2015年12月23日签订的《房屋买卖合同》(涉案房屋为原五指山度假村的职工宿舍楼新楼，)无效；3、确认上诉人对原五指山度假村的职工宿舍楼105房享有居住权；4、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误、程序违法。主要表现在：一、一审判决遗漏了部分重要事实。虽然一审判决在查明事实部分无明显与客观事实不符的认定，但判决书却遗漏了一些对案件处理结果有重要影响的事实。主要有：一是2009年第三人在企业改制时曾试图进行房改，但因该房产已抵押无法进行，该事实未认定；二是上诉人自居住该房屋起均向第三人缴纳水电费等费用，该事实上诉人与第三人双方均无异议应予以认定；三是未收取租金系因该房产为福利分房，可收取租金，也可以不收取租金，该事实一审判决也未提及。二、一审判决法律关系的认定错误。1、本案应认定涉案的两份房屋买卖合同无效。涉案房屋系单位分配给职工居住的福利房，无论是否房改，也无论是否向职工收取租金，职工均享有居住权这一点是毋庸置疑的就是一审判决也作了认定“住宅楼建好后，通什度假村便安排职工居住”。既然是单位分配职工居住的房屋，那么，该居住行为的法律性质是什么?一审虽未作认定，但显然要么是自住(意味着所有权或居住权属于住户)，要么是租住。无论是自住还是租住，海南发展银行清算组处理时都是错误的。2、一审应认定上诉人享有居住权及优先购买权。上诉人的居住权系从单位处取得(单位分配)，就意味着上诉人享有居住权及租赁权。在该房产被抵债拍卖时，上诉人无法主张所有权，但该居住行为至少可以认定为租住，一审判决既不认定居住权也不认定租住权，不知何意。三、一审判决适用法律错误。本案应适用我国合同法第52条的规定认定两份房屋买卖合同无效，应适用我国合同法第230条的规定认定上诉人享有优先购买权，但一审判决均未适用该条款。四、一审审理程序不合法。我国民事诉讼法对代理人有明确规定，推荐的代理人推荐单位只能是当事人所在社区单位以及有关社会团体。被上诉人王凤和的委托代理人系海南保亭万宝生物技术有限公司推荐，但从案件材料看，看不出是王凤和所在单位，当然该单位为企业也不是社会团体，故人民法院准许不符合法律规定的代理人出庭诉讼审判程序违法。根据以上情况，请人民法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人王凤和、被上诉人海发行清算组答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原审第三人海南五指山第一村述称，涉案房屋是单位职工黄翠花居住，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 原告向一审法院起诉请求：1、依法确认被告海发行清算组与被告王凤和于2015年12月23日签订的《房屋买卖合同》（涉案房屋为原五指山度假村的职工宿舍楼新楼）无效；2、确认原告对原五指山度假村的职工宿舍楼105房享有居住权；3、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告黄翠花系原通什度假村（现变更登记为五指山第一村）职工，于1992年11月至2004年6月期间在第三人处参加工作。工作期间，五指山度假村报建住宅楼，并于1994年12月3日取得房证字第2-60145号、2-60147号两处房产的房屋所有权证。住宅楼建好后，原通什度假村便安排职工居住。1990年，原告被安排在涉案房屋居住。1996年12月11日，原通什度假村与海南省通什城市信用社签订《借款合同》，向海南省通什城市信用社借款130万元，并以通什度假村名下房证字第20308号、20241号、2-60145号、2-60147号房产作为抵押，并办理了抵押登记。后因未按期还款，海南省通什城市信用社向人民法院起诉。1999年1月15日，海南省通什市人民法院（现为五指山市人民法院）作出（1998）通经初字第9号民事判决书判令原通什城市信用社承担还款义务。后该案进入执行程序，在执行过程中，五指山市人民法院委托海南亚奥国际拍卖公司对涉案房产进行拍卖，海南亚奥国际拍卖公司分别于2003年9月1日、2003年9月23日在海南日报上发出拍卖公告，均无人竞买。2003年10月21日，五指山市人民法院作出（2003）五法执字第19-1号民事裁定书【含（2003）五法执字第19-3号补正裁定书】，裁定将五指山市牙蓄路房证字第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号所标房产按第二次拍卖底价1004400元的价格抵给海发行清算组，以抵偿相应债务。2009年9月15日，海发行清算组委托海南东方国际商品拍卖有限公司对五指山市牙蓄路房证字第2-60145号、2-60147号房屋进行拍卖，后被告王凤和以187万元的价格成功竞买。2015年12月23日，海发行清算组与王凤和签订《房屋买卖合同》，约定王凤和以481612元的价格购买被告因法院裁定抵债取得的五指山市XXXX号位于五指山市牙畜路623.85平方米的房产。后双方办理过户，被告王凤和取得五XXXX号房屋所有权证。2015年7月20日，五指山市人民法院作出（2015）五民初字第188号民事判决书，确认王凤和通过拍卖获得的五指山市牙蓄路房屋《拍卖成交确认书》及《竞买协议》合法有效。2016年7月28日，五指山市人民法院作出（2016）琼9001民初217号民事判决书，判决文绍琼在规定的期限内从涉诉的五层住宅楼105号房迁出，并将房屋返还给王凤和。一审另查明，原告黄翠花与（2016）琼9001民初217号民事判决书中的被告文绍琼为夫妻关系，原告现居住的房屋所对应的房产证号为五XXXX号。原告在涉诉105号房屋居住期间，第三人未对105房办理房改手续，亦没有为原告办理105号房屋单独的房屋所有权证，原告黄翠花未向其缴纳过租金。 一审法院认为：本案的争议焦点为：1、原告是否为本案适格主体；2、被告王凤和与关闭海南发展银行清算组于2015年12月23日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；3、原告对涉诉的房屋是否享有居住权和优先购买权。一、关于原告是否为本案适格主体。原告黄翠花作为原通什度假村的职工，由通什度假村安排在涉诉房屋居住。被告王凤和与被告海发行清算组间的《房屋买卖合同》项下的房屋包含原告居住的房屋在内，现原告主张确认两被告签订的涉案《房屋买卖合同》无效及主张原告对涉案房屋享有居住权，原告与本案的审理有利害关系，故对被告王凤和关于原告不是买卖合同当事人，与海发行清算组没有租赁关系，不是本案适格主体的答辩意见不予采纳。二、关于被告王凤和与海发行清算组于2015年12月23日签订的两份房屋买卖合同是否合法有效。经生效的（2015）五民初字第188号民事判决书确认，本案被告王凤和通过拍卖获得的五指山市牙蓄路房屋《拍卖成交确认书》及《竞买协议》合法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第69条规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。因此在没有相反证据足以推翻的情况下，王凤和基于《拍卖成交确认书》及《竞买协议》于2015年12月23日与被告海发行清算组签订的《房屋买卖合同》亦合法有效。现原告主张该《房屋买卖合同》无效，并无相关证据支持，对原告的该项诉求不予支持。三、关于原告对涉诉的房屋是否享有居住权和优先购买权。原告主张其系原通什度假村职工，因单位福利居住在涉诉105房，原告根据合同法230条对105房享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。从本案查明的情况看，原告在涉诉房屋居住期间，并未向第三人缴纳过任何租金，涉诉房屋亦没有办理过房改手续，无法认定原告与第三人之间存在租赁合同关系，故原告基于合同法230条认为其对105房享有优先购买权，没有法律依据。生效的（2016）琼9001民初217号民事判决书已判令文绍琼应当在规定的期限内迁出涉诉105房，并将涉诉房屋返还给王凤和。本案被告王凤和基于合法的拍卖取得房屋的所有权，依法可以排除原告对房屋的占有，原告请求确认对涉诉105房享有居住权无法律依据，应予以驳回。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决：驳回原告黄翠花的诉讼请求。一审案件受理费8500元，由原告黄翠花负担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案属于确认合同效力纠纷，本案的争议焦点为：1、被上诉人王凤和与被上诉人关闭海南发展银行清算组于2015年12月23日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；2、上诉人对原五指山度假村的职工宿舍楼105房是否享有居住权。上诉人作为原审第三人的职工，由原审第三人安排入住涉案的房屋，因涉案房屋在原审第三人在对外借款时，将涉案房屋的房屋产权证抵押，涉案的房屋产权证属原审第三人单位记载产权证，并非上诉人个人产权证，且上诉人也不能提供与原审第三人的租赁合同和租金收据，为此，该涉案房屋应属于原审第三人财产，因原审第三人未能按时偿还金融部门的借款，经法院判决后执行，将涉案房屋抵债给债权人被上诉人关闭海南发展银行清算组，被上诉人关闭海南发展银行清算组委托拍卖公司对涉案房屋进行拍卖，被上诉人王凤和竞买成功，被上诉人王凤和与被上诉人关闭海南发展银行清算组签订《房屋买卖合同》，该合同未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属于合法有效合同。被上诉人王凤和取得涉案房屋的合法所有权后，上诉人已丧失对涉案房屋的居住权。为此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8500元，全部由上诉人黄翠花负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁振文 审判员  白玉琳 审判员  林 珍 二〇一八年十一月二十八日 书记员  陈新军 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。