贵州省独山县人民法院 行 政 赔 偿 判 决 书 (2018)黔2726行赔初2号 原告陈式远，男，1981年3月18日生，汉族，浙江省文成县人，现住贵州省荔波县。 委托代理人满增桂，北京创为律师事务所律师。 委托代理人于春凤（原为该所律师李佩佩，后变更），北京创为律师事务所律师。 被告荔波县住房和城乡建设局，地址：荔波县环城南路与环西路交叉口北100米，组织机构代码00980828-4。 法定代表人梁志均，局长。 委托代理人石长，该局工作人员。 委托代理人李天全，贵州良华律师事务所律师。 第三人赵松芳，女，1983年12月26日生，汉族，浙江省文成县人，现住贵州省荔波县，系陈式远之妻。 委托代理人于春凤，北京创为律师事务所律师。 原告陈式远（至判决主文前简称原告）因与被告荔波县住房和城乡建设局（至判决主文前简称被告）房屋征收行政赔偿一案，于2018年1月23日向本院提起行政诉讼。本院同日立案后，于同月25日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和行政机关负责人出庭应诉通知书等，并依法追加第三人赵松芳参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年5月16日公开开庭审理了本案，原告及其委托代理人满增桂、于春凤，被告的委托代理人石长、李天全到庭参加诉讼。本院于7月2日委托评估机构对涉案房屋进行评估，并于2018年11月9日再次公开开庭审理。现已审理终结。 原告诉称，因荔波县城老荔波片区棚户区改造需要，荔波县人民政府于2016年11月15日下达了《关于荔波县城老荔波片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，原告拥有合法产权的荔波县城向阳中路金锣湾步行街B幢B4、B5号房屋和正在租赁使用（经营阿旺美容美发）的78号B-3、B栋二楼B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5房屋均在征收的范围。被告在未与原告签订征收补偿协议的情况下，于2017年3月将上述房屋拆除，经人民法院审理，被告拆除房屋的行为被确认违法，原告向被告申请行政赔偿，被告于2017年12月29日作出行政赔偿决定，原告不服，提起本案诉讼，请求：1、赔偿向阳中路金锣湾步行街B幢B4、B5号房屋损失5787950元；2、赔偿租赁使用（经营阿旺美容美发）的78号B-3房屋损失174050元；3、赔偿租赁使用B栋二楼B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5房屋损失1220607元。 原告向本院提交如下证据： 1、（2017）黔2726行初70号行政判决书、法律文书生效通知书。拟证明原告拥有合法房屋，并被被告拆除。 2、房屋租赁合同、门面出租合同、商铺租赁合同、阿旺美容美发经营照片及被拆除后的照片。拟证明涉案房屋由原告承租经营，已被被告拆除。 3、《行政赔偿申请书》及赔偿请求数额清单、被告关于原告申请行政赔偿的决定书。拟证明原告向被告提出赔偿申请，原告不服被告所作的决定提起行政诉讼。 4、被拆除房屋的房产证。拟证明被拆除房屋面积为108.56平方米。 5、两份租赁合同、装修预算表、收据、相关物品出货单。拟证明涉案房屋的使用权归原告所有及在被告拆除时这些物品已被损害。 6、购房合同。拟证明2017年同地段同类型房屋单价约为54000元每平方米。 7、商品房买卖合同。拟证明不通车的二类地段类似房屋单价约为36000元每平方米。 8、门面出让合同（肖云与胡小杰）。拟证明肖云于2013年1月购买该地段房屋时单价为18000元每平方米。 9、税收通用完税证（郑双生）。拟证明2010年购买涉案房屋时以一类地标准交纳房产税，涉案房屋所在地是一类地块，补偿标准应该按一类地段标准实施。 10、三份购房协议。拟证明同地段现在商铺的单价在5万元以上，可作为涉案房屋赔偿的价值参考依据。 11、房地产评估报告。拟证明原告房屋的评估单价为39709元。 经庭审质证，被告对上述证据的质证意见是：证据1无异议；证据2中的租赁合同由法院审核，照片不能反映拆除时的客观情况，出租合同与本案无关联性；证据3、4无异议；证据5中的装修预算表不符合证据的形式要件，出货单及收据不能证明该物品真实存在，2012年的收据与本案无关联性；证据6、7、8、10的真实性有异议，原告的房屋是参照二手房进行评估，该证据不具有参考价值；证据9为一类地的证明目的无异议；证据11的真实性无异议，但认为应以政府发布征收公告为评估时点，评估价与同地段二手房的价格相差较大，内容失真，对不能评估的室内装修进行了评估，不予认可，引用贵阳市的标准与涉案房屋在荔波县的客观事实不符，评估结果不予认可。 被告辩称，为弘扬和传播恩铭文化精神等，荔波县人民政府通过规划和论证，将原告所有的房屋纳入棚户区改造和邓恩铭纪念馆扩建及周边环境整治项目的征收范围，征收决定经公告并在荔波电视台、荔波政府网、宣传栏进行了宣传，征收工作得到95%以上被征收对象的支持。根据征收决定和补偿方案，虽多次与原告协商，但因原告要求过高而未果，经独山县人民法院判决被告的强制拆除行为违法后，被告对原告的申请依法作出了赔偿决定，该赔偿决定系根据荔波县人民政府制定的征收补偿标准并结合原告的房产实际情况及第三方评估机构的评估意见作出，充分体现了房产的实际价值，程序及实体均合法，望人民法院作出公平、公正的判决。 被告在举证期限内向本院提交如下证据： 1、被告组织机构代码证复印件及法人身份证明。拟证明被告的主体资格适格。 2、关于荔波县城老城区棚户区改造项目房屋征收决定的公告、征收红线图、房屋征收补偿安置方案及公告张贴图片。拟证明本次征收系依法作出。 3、原告房屋图片、房地产评估报告及两份原告房屋征收装修评估报告、装饰装修价格鉴定一览表。拟证明诉争房产被拆迁的实际情况及实际价值。 4、四份二手房买卖合同（第一次开庭后提供）。拟证明同地段、同时期二手房交易价格。 经庭审质证，原告的质证意见是：证据1无异议；证据2对证明目的有异议；证据3中照片真实性无异议，装修评估报告未依法送达，该报告未体现评估机构对材质等作调查，案涉的附属物及材质的表现不明确并存在大量漏项，且评估机构是被告单方选定，不符合法律规定，对证据的真实性、合法性不予认可，房地产评估报告真实性、合法性、证明目的不予认可，该证据属超期举证，该报告只是区位价格，不能体现具体房屋价格，原告在购买房屋时就已经超过该报告评估的价格，在评估之后购买的也超过该价格，一览表的真实性、合法性、证明目的不予认可，因为存在漏项，测绘公司没有评估资质，不能对价格进行评估，测绘公司的选定不合法，评估报告上“李勇”的签名系伪造，证据4未提交原件，真实性不予认可，不属新证据，且文华勇（另案原告）在2015年购房时的单价已在2.8万余元，故该合同价格与事实不符，不能作为本案认定房屋价格的参考依据。 第三人所诉与原告一致，增加以下诉讼请求：1、按中国人民银行同期贷款利率支付所有赔偿金利息；2、按10000元加2550元乘以房屋面积乘以3%支付奖励费；3、按80元乘以房屋面积乘以3支付3个月的过渡费。 被告对第三人增加的诉讼请求进行了补充答辩：利息和过渡费请求缺乏法律和事实依据，从征收公告发布后，被告一直愿意向原告支付补偿款，是因原告的过错导致产生利息，原告未达到补偿方案的要求故不能支付奖励费用。 本院依职权调取了被告与原告承租的B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5房屋所有权人签订的征收安置补偿协议，拟证明所有权人取得的补偿范围。原告提出房屋所有装修包括水电都应当归其所有，所有权人取得的仅是房屋的主体部分装修。 对上述原、被告提供的证据作如下综合认证：对原告提供，被告无异议或仅对证明目的有异议的证据，予以确认；原告提供的证据2证明原告承租了该房屋用于经营，并因征收已被拆除，予以确认；证据5仅能证明原告承租房屋，但不足以证明拆除房屋时屋内物品被损坏，对证明目的不予确认；证据6、7、8、10因案涉房屋已经评估，不作审查认证；被告对证据9的证明目的无异议，对该证明目的予以确认；证据11系经当事人同意后受委托的评估机构作出的评估结果，对其真实性予以确认。被告提供的证据1原告无异议，予以确认；证据2能证明案涉房屋在征收范围并已实际被征收，证据3可证明本次房屋征收的补偿标准和被告在作出赔偿决定时依照的价格依据，予以确认；证据4因案涉房屋已经评估，不作审查认证。 经审理查明，原告所诉的自有房屋位于荔波县，产权证上建筑面积108.56平方米，用途为商业用房，所在层数为一层，属一类地段，所有权人为原告和第三人。此外，原告还在该幢承租了78号第一层Ｂ3门面（面积53.8平方米）和第二层Ｂ2-1、Ｂ2-2、Ｂ2-3、Ｂ2-4、Ｂ2-5房屋（面积278.11）用于经营美容美发。2016年11月13日，荔波县人民政府作出《关于荔波县城老荔波片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，原告上述房屋及承租的房屋在该征收的范围，本次征收实施部门为被告。2017年3月14日，被告对原告的房屋实施了强制拆除，原告为此向本院提起了确认该行政行为违法之诉讼，本院于2017年9月15日作出确认该行政行为违法的判决，且已发生法律效力。同时被告对原告承租房屋部分未进行补偿。后原告向被告申请7182670元的行政赔偿，被告于2017年12月29日作出了赔偿2572953.37元的决定，2572953.37元包括房屋补偿费2389079.92元，装修装饰费181701.87元，搬家费2171.2元； 按本次房屋征收补偿安置方案，选择货币补偿的经营性用房按评估机构评估价进行补偿，搬迁费按20元每平方米计，临街底层经营性用房停产停业损失一级路段按80元每平方米计，一次性支付6个月，奖励费：在2016年11月15日-2016年12月5日签订协议并交房的奖励10000元，在2016年12月6日-2016年12月26日签订协议并交房的奖励6000元，在2016年12月27日-2017年1月7日签订协议并交房的奖励3000元，超过以上期限的不予奖励； 经被告委托的房地产评估机构进行评估（评估价值时点2016年11月13日），原告房屋所在地段的房屋价格为一层每平方米22007元，二层为每平方米8803元。承租房屋系原告出资装修装饰，经被告委托评估和测绘机构按本次房屋征收补偿安置方案补偿标准计算，原告自有的B4、B5房屋和承租的B3房屋装修装饰价格为88418.77元，承租B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5房屋装修装饰价格为93283.48元。原告承租的B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5房屋的停产停业损失已包含在被告与房屋所有权人签订的协议内； 原告主张赔偿的7182670元损失，由以下几部分组成：一、自有产权房屋部分，面积108.56平方米，单价49800元，计5428200元，装修装饰188775元，经营损失135710元，物品损失35265元；二、承租78号B-3房屋装修装饰94360元，经营损失67855元，物品损失11835元；三、承租B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5房屋装修装饰471715元，经营损失339255元，物品损失409700元。三部分的经营损失原告系按自有产权房屋部分所主张的赔偿数额的10%，即5428200元的10%进行计算； 经本院委托的评估机构按房屋拆除的2017年3月15日作为价值时点进行评估，原告和第三人共有的房屋及装修装饰评估价格为39709元每平方米，但房屋价格与装修装饰价格无法区分。原告认为房屋评估应以判决赔偿时作为评估价值时点，且在房屋已灭失情况下装修装饰价值应已无法计算。 本院认为，对于享有合法产权的房屋和承租房屋的征收，产权人和承租人应当获得相应的赔偿或补偿。本案争议在于赔偿的范围及标准，按原告和第三人的诉讼请求，可分为共有房屋和承租房屋两部分，共有房屋部分又分为房屋损失、装修装饰损失、物品损失、经营损失，承租部分分为装修装饰损失、物品损失、经营损失。一、关于原告和第三人共有房屋部分的赔偿及标准，原告和第三人的房屋价值既有被告委托评估的22007单价，又有诉讼中评估的39709元单价，虽然两家评估机构评估的价值时点仅相距近4个月时间，但单价相差17000余元，对于两家评估机构作出价值差距较大的评估结果，本院认为应当综合两份评估结果进行综合判断，首先被告委托评估的22007单价结果是按照二手房价值进行的评估，其评估的结果势必不能保证原告取得不低于原房屋价值的合法利益，其次被告未按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，由被征收人协商确定或通过多数决定、随机选定方式选择评估机构，诉讼中评估的39709元单价，是将已经灭失的装修装饰部分一并进行评估得出的结果，且不能予以区分，该评估结果致使本案及在本次征收引发的一系列赔偿案件，特别是装修装饰权利归属承租人的赔偿无法确定，综合上述两份评估报告存在的问题，并考虑到原告在房屋被拆除至今未获得赔偿及在本次房屋征收中被告的评估结果已被绝大多数被征收人所接受的事实，本院酌定在被告委托评估的22007元单价基础上按每平方米27007元确定原告和第三人共有房屋价值的赔偿，即108.56平方米×27007元=2931879.92元，此外，按照本次征收补偿安置方案，房屋所有权人还应当获得搬迁费、装修装饰损失、停产停业损失的补偿，原告在本案中虽未主张搬迁费，但为保护被征收人的合法利益和避免今后可能产生的诉累，本院在本案中一并给予确定，原告主张的经营损失与征收补偿安置方案所称的停产停业损失均属因征收所导致停止营业产生的损失，二者称谓不同但性质相同，鉴于原告对其主张的赔偿未提供相应的证据予以证明，故本院参照征收安置补偿标准给予确定，即搬迁费每平方米20元，经营损失每平方米80元以6个月计，装修装饰损失按88418.77元计（含承租的B3房屋部分）。二、原告承租房屋部分的赔偿，承租房屋因经营需要的装修装饰归属于原告各方均无异议，同样，原告对所主张承租B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5房屋装修装饰471715元损失未提供充分的证据予以证明，故本院参照征收安置补偿标准给予确定，即93283.48元，对于承租房屋的经营损失，虽然本次征收停产停业损失是针对房屋所有权人作出的补偿，原告对该部分所主张的经营损失339255元亦未提供证据证明，但作为承租且征收时正在经营的承租人，承租房屋被征收亦必然导致营业受到影响继而产生一定损失。但该部分损失的赔偿应当与征收安置补偿方案针对房屋所有权人作出停产停业损失补偿有所区别，作为因承租关系取得承租权的承租人，在房屋征收决定作出后，应当在一定合理期间内积极另选合适的经营场所进行经营，不能因自身怠于选择经营场所进行经营而加重行政机关的赔偿负担，故本院以一个月作为合理期限，按原告承租B3（面积53.8平方米）、B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5房屋（面积278.11平方米）的总面积331.91平方米，以安置补偿方案一级路段每平方米80元标准计算，为24952.8元。三、关于原告主张物品损失及第三人主张的利息、奖励、过渡费，物品损失的待证事实是房屋拆除时屋内是否存在需搬迁的物品及物品的种类、数量、规格、价值等，原告对所主张的物品损失提供的是拆除房屋前因经营而购入物品的进货单等，众所周知，作为经营物品，其必然在经营过程中发生流通，因此此前所购货物并不能说明在房屋拆除时物品存在，利息本院在确定房屋赔偿时已综合考虑拆除房屋至今原告及第三人未取得赔偿的因素，奖励未达到获得的条件，过渡费已包括在停产停业损失的范围，故对原告及第三人的该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（三）、（四）项、第三十六条第（八）项，《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条、第六十九条、第七十三条的规定，判决如下： 一、被告荔波县住房和城乡建设局在本判决生效三十日内赔偿原告陈式远、第三人赵松芳房屋损失2931879.92元（108.56平方米×27007元=2931879.92元），装修装饰损失88418.77元（含承租的B3房屋部分），搬迁费2171.2元（20元/每平方米×108.56平方米），停产停业损失即经营损失52108.8元（108.56平方米×80元/月每平方米×6个月）。 二、被告荔波县住房和城乡建设局在本判决生效三十日内赔偿原告陈式远承租B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5房屋装修装饰损失93283.48元，承租B3、B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5房屋停产停业损失即经营损失24952.8元。 三、驳回原告陈式远、第三人赵松芳的其他诉讼请求。 评估费23300元，原告陈式远、第三人赵松芳负担11650元，被告荔波县住房和城乡建设局负担11650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决发生法律效力，义务人不履行义务，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院申请执行。 审 判 长  莫义军 人民陪审员  秦祖纯 人民陪审员  陈绍舒 二〇一八年十一月二十六日 书 记 员  陆盛姗 附：相关法律条文 《中华人民共和国国家赔偿法》 第四条行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利： （一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的； （二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的； （三）违法征收、征用财产的； （四）造成财产损害的其他违法行为。 第三十六条侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理： （一）处罚款、罚金、追缴、没收财产或者违法征收、征用财产的，返还财产； （二）查封、扣押、冻结财产的，解除对财产的查封、扣押、冻结，造成财产损坏或者灭失的，依照本条第三项、第四项的规定赔偿； （三）应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金； （四）应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金； （五）财产已经拍卖或者变卖的，给付拍卖或者变卖所得的价款；变卖的价款明显低于财产价值的，应当支付相应的赔偿金； （六）吊销许可证和执照、责令停产停业的，赔偿停产停业期间必要的经常性费用开支； （七）返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息； （八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第三十八条在起诉被告不履行法定职责的案件中，原告应当提供其向被告提出申请的证据。但有下列情形之一的除外； （一）被告应当依职权主动履行法定职责的； （二）原告因正当理由不能提供证据的。 在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原告导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。 第七十三条人民法院经过审理，查明被告依法负有给付义务的，判决被告履行给付义务。 《最高人民法院关于执行若干问题的解释》 第二十七条原告对下列事项承担举证责任： （一）证明起诉符合法定条件，但被告认为原告起诉超过起诉期限的除外； （二）在起诉被告不作为的案件中，证明其提出申请的事实； （三）在一并提起的行政赔偿诉讼中，证明因受被诉行为侵害而造成的损失的事实； （四）其他应当由原告承担举证责任的事项。