山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初1159号 原告（反诉被告）：陈庆梅，女，汉族，1963年6月11日出生，居民,住山东省枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：李征，山东薛国律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地为山东省枣庄市薛城区民生路**嘉汇大厦****。统一社会信用代码为91370400778417165Q。 法定代表人：蒋戈，总经理。 委托诉讼代理人：田淑始，山东舜天（枣庄）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：宋奎，男，1966年10月15日出生，汉族，该公司职工，住枣庄市市中区，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）陈庆梅与被告（反诉原告）枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年8月22日立案受理，于2017年11月21日作出（2017）鲁0403民初2575号民事判决书，被告枣庄德圣房地产开发有限公司不服，提出上诉。2018年3月26日枣庄市中级人民法院作出（2018）鲁04民终357号民事裁定书，撤销本院（2017）鲁0403民初2575号民事判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈庆梅委托诉讼代理人李征，被告枣庄德圣房地产开发有限公司委托诉讼代理人田淑始、宋奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈庆梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行交房义务并办理有关产权过户手续；2、判令被告支付逾期交房违约金56,531元（以房价款309,762元为基数，自2012年9月1日起至2017年8月31日止，按日万分之一计算）；3、判令被告支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金28,265元（以房价款309,762元为基数，自2012年9月1日起至2017年8月31日止，按日万分之零点五计算）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月25日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发销售的新大都花园小区3幢1单元17层02号商品房一套，合同价款309,762元。双方约定，被告应于2012年8月31日前将符合交付条件的商品房交付原告使用。被告未按约定将商品房交付原告的,应按日计算向原告支付已付购房款万分之一的违约金。同时还约定，2012年8月31日前基础设施、公共配套建筑达到设计使用标准,在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款309,762元，但被告开发的商品房尚未通过竣工验收，被告至今未按法律规定及合同约定履行义务。 被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、原告诉请已超过法定诉讼时效，双方约定交房时间为2012年8月31日，依据相关法律规定诉讼时效的起算点应为2012年9月1日至本案诉讼起诉之日，原告诉请已过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、针对原告的起诉，其单位提出反诉，要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》。 反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1请求解除反诉原告与反诉被告之间的商品房买卖合同；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年8月25日，反诉原告与反诉被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，反诉被告购买反诉原告开发的新大都花园住房一套。现反诉原告无法办理房屋开发项目竣工综合验收备案证明及分期竣工综合验收证明，无法向反诉被告交付符合合同约定的房屋，不能实现《商品房买卖合同》的目的；另外反诉被告私自取得房屋钥匙，至今未办理上房手续。故反诉原告提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告陈庆梅辩称，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应认定为合法有效的合同。其支付了购房款，被告将房产交给其，其也实际占有了涉案房产，合同的权利义务双方已基本履行完毕，合同解除权是法律赋予守约方的权利，作为违约方无法行使解除权。 本案当事人围绕自己的诉讼观点依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换并质证。对双方均无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的问题，本院分别认定如下： 2011年8月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园第3幢1单元17层02号房屋一套。该合同中约定，建筑面积为86.05平方米，总价款为309,762元。被告应于2012年8月31日向原告交付该商品房。被告逾期交房的，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。基础设施、公共配套建筑（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单。合同签订后，原告向被告交纳了购房款309,762元。原告庭审中自认入住时间为2016年正月初六,入住了2个月；被告提交的原告交纳电费票据显示原告于2015年8月10日交纳过涉案房屋电费，2015年10月原告交纳过水费，据此可以认定原告上房时间为2015年8月10日。 另认定，新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。 本院认为，关于本诉部分。原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。原告已经按照合同约定履行了支付合同对价款义务的情况下，被告应于2012年8月31日前将规划验收合格的商品房交付给原告，而被告未按期交付，本应按照合同约定支付逾期交房的违约金；但根据《民法总则》施行后适用诉讼时效制度的参考意见，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。如权利人主张已发生债权，在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年；在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。本案中，《商品房买卖合同》约定逾期交房的“出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括上水、下水、供电、供暖、燃气、公共绿地、公共道路）逾期未达到设计使用标准的“出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。该约定的违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案原告于2017年8月22日诉至本院，被告逾期交房的违约行为则从2012年9月1日起至2015年8月10日止，原告向被告主张逾期交房违约金的诉请，已经超过了诉讼时效，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑逾期未达到设计使用标准的违约行为自2015年8月10日起至2015年11月2日止。而原告于2017年8月22日诉至本院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2015年10月1日至2015年11月2日止的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。 关于原告主张的交付房屋，庭审中原告自认已入住,原告的该项请求本院予以驳回;原告要求被告办理产权证书,被告陈述现阶段涉案房屋无法达到合同约定的交付条件和无法办理产权证书，因此，对原告该项主张，本院认为，现阶段不宜进行裁判。 关于被告辩称逾期交房违约金约定过高，本院认为，商品房买卖合同是被告提供的制式合同，合同格式是由枣庄市建设委员会和枣庄市工商行政管理局监制，原、被告在平等协商的基础上签订的，合同约定的逾期付款和逾期交房的违约条款是公平、对等的，对原、被告具有同等的约束力，因此，被告的该项辩解，系无事实和法律依据，本院不予采信。 关于反诉部分。反诉原告要求与反诉被告解除商品房买卖合同的诉请。本院认为，反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对商品房买卖合同的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。根据双方商品房买卖合同的约定，反诉原告应当于2012年8月31日前将涉案房屋交付给反诉被告，且交接房屋时反诉原告应当出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明。反诉原告以其无法办理上述证明、无法向反诉被告交付符合合同约定的房屋为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现反诉被告要求解除与反诉被告之间签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据，本院对反诉原告的诉请，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈庆梅基础设施、公共配套建筑未达标违约金495.62元【309,762元×32天（从2015年10月1日起至2015年11月2日止）×万分之零点五】； 二、驳回原告陈庆梅的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,920元，由原告陈庆梅负担1,870元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担50元，于本判决生效后七日内交纳；反诉费5,946元，由反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  王 雷 审 判 员  丁 鹏 人民陪审员  贾广廷 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  薛 婷