浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初1019号原告：章卫红,女,1970年2月1日出生,汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：吴秋平，浙江力协律师事务所律师。被告：陈水根,男,1950年8月14日出生,汉族，住嘉兴市秀洲区。被告：陈某2，男,1977年11月20日出生,汉族，住嘉兴市秀洲区。以上两被告共同委托诉讼代理人：薛鹏，浙江浙博律师事务所律师。以上两被告委共同托诉讼代理人：吴天宇，浙江浙博律师事务所律师。被告：陈某1，女，2002年11月9日出生,汉族，住嘉兴市秀洲区。法定代理人：陈某2，男,1977年11月20日出生,汉族，住嘉兴市秀洲区，系被告陈某1父亲。被告：包冬香，女，1954年11月19日出生,汉族，住嘉兴市秀洲区。第三人：陈关木，男，1947年8月15日出生,汉族，住嘉兴市秀洲区。第三人：高土耿，男，1954年1月12日出生,汉族，住嘉兴市秀洲区。第三人：陈荣根，男，1959年7月29日出生,汉族，住嘉兴市秀洲区。原告章卫红诉被告陈水根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法由审判员封景适用简易程序独任审判。2018年5月3日，原告申请追加陈某1、陈某2、包冬香为被告，追加陈关木、高土耿、陈荣根为第三人，本院依法予以准许。后因无法以除公告送达以外的方式向三位第三人送达相应的法律文书，本案转为普通程序，依法由审判员封景担任审判长，与人民陪审员王建龙、张根林组成合议庭，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告章卫红及其委托诉讼代理人吴秋平、被告陈水根及陈某2的委托诉讼代理人薛鹏到庭参加诉讼，其余被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章卫红向本院提出诉讼请求：判令确认原告与陈水根、陈某2签订的《购房协议》合法有效，判令四被告履行购房协议，并交付华云小区7-602室房屋（超出105平方部分按市场价8000元／㎡补差价）；诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2015年8月31日，章卫红与陈水根、陈某2协商一致，在王江泾镇宇四浜村书记褚水荣的见证下，在王江泾镇宇四浜村委会签订了《购房协议》一份，陈水根、陈某2因资金周转需要，将位于花甲圩安置小区（现名华云小区）安置房一套，面积100-105㎡，以300000元价格卖给章卫红，章卫红于签订协议时，一次性付清。协议签订后，章卫红按约支付了购房款。2017年9月24日，被告选定安置房四套，分别为华云小区一期7-204（面积122.88㎡）、7-602（面积106.83㎡）、9-503（面积122.88㎡）、8-404（面积85.41㎡），上述房屋已在2018年2月6日交付陈水根。因近几年房价上涨，被告心理失衡，不愿履行合同义务。遂起诉。被告陈水根、陈某2共同答辩称：1、本案名为买卖实为借贷，是陈某2欠钱学青（章卫红丈夫）、姜益明、杨贤青借款本息300000元，本案借款是借新贷还旧贷。2、本案约定标的不明，房屋面积不确定，购房协议不具有可履行性。3、涉案《购房协议》侵犯了其他房屋共有人的合法权益，属于无效协议。被告陈某1及其法定代理人未到庭参加诉讼但提交答辩状称：其未与章卫红签订购房协议，也不知道陈水根、陈某2与章卫红签订了购房协议，涉案房屋属于家庭共同财产，其未同意也未授权陈水根、陈某2处分共有财产，涉案《购房协议》无效。其作为未成年人的合法权益应当受到保护。被告包冬香未到庭参加诉讼但提交答辩状称：其未与章卫红签订购房协议，也不知道陈水根、陈某2与章卫红签订了购房协议，涉案房屋属于家庭共同财产，其未同意也未授权陈水根、陈某2处分共有财产，涉案《购房协议》无效。第三人陈关木、高土耿、陈荣根未作答辩。本院经审理，认定本案事实如下：2012年11月9日，陈某2与嘉兴市王江泾长虹基础设施建设投资有限公司签订了《房屋搬迁安置协议书》，约定将陈水根等人所有的位于王江泾镇宇四浜6组的375.04㎡楼房予以拆除，核定安置人口为陈水根、包冬香、陈菊花、陈某2、陈某1、吴惠华，其中吴惠华为城镇户口，安置房屋面积390.04㎡……陈某2与吴惠华在2014年12月17日离婚。2015年8月31日，章卫红（乙方）与陈水根、陈某2（甲方）协商一致，在王江泾镇宇四浜村书记褚水荣的见证下，在王江泾镇宇四浜村委会签订了《购房协议》一份，协议载明：1、甲方因资金周转需要，将位于花甲圩安置小区（现名华云小区）安置房一套出卖给乙方，面积约100-105㎡，超出105㎡，乙方按市场价支付差价，低于100㎡，甲方按市场价支付乙方差价，层次待定；2、房价为300000元，之后拿房、过户、层次差价等一切费用由乙方承担，但甲方应协助乙方办理过户手续；3、房款协议签订后一次性付清；4、如果三年内拿不到房子，乙方向甲方支付的房屋款由甲方按同期一年存款利率计算支付乙方利息。协议签订后，原告按约支付了购房款300000元。2017年9月24日，陈某2选定安置房四套，分别为华云小区一期7-204（面积122.88㎡）、7-602（面积106.83㎡）、9-503（面积122.88㎡）、8-404（面积85.41㎡），上述房屋已在2018年2月6日交付被告等人，由陈某2签字确认。原、被告确认房屋现市场价值8000元/㎡。陈菊花为陈水根母亲，1923年9月14日出生，在2016年10月17日死亡。其法定继承人为陈水根及第三人陈关木、高土耿、陈荣根。以上事实，有当事人的陈述及原、被告提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，章卫红与陈水根、陈某2签订的《购房协议》，双方的意思表示真实、内容合法，约定的房价也属合理范围，应认定为合法有效合同。陈水根、陈某2的三点辩论意见均不能成立，首先两人辩称本案名为买卖实为借贷的意见，无证据予以证实，本院不予采信；其次根据《购房协议》约定的房屋位置、房屋面积等内容，双方可以确定具体标的物，故本院对两人的第二点答辩意见不予支持；最后，根据我国《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故本院对陈水根、陈某2的第三点答辩意见亦不予支持。综上，本院对章卫红要求确认与陈水根、陈某2签订的《购房协议》有效的诉讼请求予以支持。对于章卫红要求判令四被告履行购房协议，并交付华云小区7-602室房屋（超出105平方部分按市场价8000元／㎡补差价）的诉讼请求。华云小区一期7-204（面积122.88㎡）、7-602（面积106.83㎡）、9-503（面积122.88㎡）、8-404（面积85.41㎡）房屋应属于陈水根等人的家庭共有财产，属于共同共有。共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。本案的争议焦点为陈水根、陈某2在处分家庭共有财产时，有无取得其他共有人的同意。对于章卫红认为陈水根、陈某2可以代表其他共有人处分财产的意见，本院认为，陈某2作为陈某1的法定代理人可以代表陈某1处分共有物，但陈水根、陈某2无权代表包冬香、陈菊花处分共有物，现被告包冬香提出其未同意也未授权陈水根、陈某2处分共有财产，而陈菊花在章卫红与陈水根、陈某2签订协议时已经91周岁，在2016年10月17日已经死亡，无证据证明其在协议签订时同意陈水根、陈某2处分共有物，现已去世也无法追认，其继承人也未追认。综上，本院无法推定陈水根、陈某2处分共有不动产经过了全体共同共有人同意，故对章卫红要求四被告交付房屋的诉讼请求不予支持。综上，本院对原告章卫红的部分诉讼请求予以支持。被告陈某1、包冬香以及第三人陈关木、高土耿、陈荣根经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告章卫红与被告陈水根、陈某2于2015年8月31日签订的《购房协议》有效；二、驳回原告章卫红的其他诉讼请求。案件受理费5970元，由原告章卫红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  封 景人民陪审员  王健龙人民陪审员  张根林二〇一八年十一月六日法官 助理  陆 丹书 记 员  史梦云