江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江民初字第0470号原告苏州市吴江区松陵农村经济投资发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇油车路199号。法定代表人宋林元，总经理。委托代理人嵇健锋，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人汪双春，江苏剑桥人律师事务所律师。被告仇如春。被告刘兰英。被告吴江市松陵联杨农贸市场，住所地苏州市吴江区松陵镇联杨小区。投资人仇如春。以上三被告共同委托代理人范建洪，江苏铠铖律师事务所律师。以上三被告共同委托代理人王任翔，江苏铠铖律师事务所律师。原告苏州市吴江区松陵农村经济投资发展有限公司(以下简称松陵农发公司)诉被告仇如春、刘兰英、吴江市松陵联杨农贸市场（以下简称联杨农贸市场）房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2015年3月2日立案受理。依法由审判员康琳适用简易程序公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案于2015年7月17日转为普通程序后由审判员康琳、人民陪审员郑乾坤、人民陪审员仓公鼎组成合议庭，适用普通程序于2015年8月20日、2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告松陵农发公司的委托代理人嵇健锋、沙莎，被告仇如春、刘兰英及三被告的共同委托代理人范建洪到庭参加第一次诉讼。后原告撤销对沙莎的委托，由原告委托代理人汪双春、被告仇如春、刘兰英及三被告的共同委托代理人范建洪到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告松陵农发公司诉称：2009年11月，原告与被告仇如春、刘兰英签订《联杨小区农贸市场综合大楼租赁协议》，约定由原告将位于苏州市吴江区松陵镇联杨小区建筑面积约9813平方米的农贸市场综合大楼出租于被告。同年被告仇如春、刘兰英在上述大楼内设立被告联杨农贸市场。租赁期限2009年12月1日起至2021年11月30日止，并约定了相应的租金及相应的支付时间。后双方另行协商重新确定了租赁期限，但被告在2012年至2013年度起就未能按时支付应缴租金，截止目前共拖欠原告租金435万元。原告故诉至法院，请求1、判令被告向原告支付拖欠租金435万元，并支付违约金（以拖欠租金35万元、100万元、100万元、100万元、100万元为基数，按照每日万分之五的标准，分别自2012年10月18日、2013年4月18日、2013年10月18日、2014年4月18日、2014年10月18日起，计算至判决确定给付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告仇如春、刘兰英、联杨农贸市场辩称：1、法庭应查明原告是否为争议租赁房屋的产权人、该房屋是否已经取得产权证、是否为违章建筑、原告是否有权出租该房屋；2、引起本案的发生责任在原告，是原告违约在先，主要违约事实为：拆除配套设施公共卫生间、垃圾中转站；侵占停车场共计54个车位，造成无法停车；占有西侧的进出通道。上述违约事实造成被告经营无法进出，部分无法营业，严重影响被告及商户的经营，已有部分商户退租或准备退租，被告也对部分商户进行了赔偿；3、根据双方签订的合同的约定，原告应提供完善的配套设施、停车场、垃圾中转站、公用厕所，如不能提供的，应当减少租金，所以原告主张全额收取租金违反合同约定；4、原告现主张的违约金无法定或约定依据，同时原告主张的违约金计算的时间、基数等方式不正确，被告也没有违约事实。5、被告联杨农贸市场不是合同相对人，且联杨农贸市场成立在原告与被告仇如春、刘兰英租赁合同签订之后，不应当承担支付房租的义务。经审理查明：2009年11月24日，吴江市松陵镇农村经济投资发展有限公司（以下简称松陵镇农发公司）作为出租方（甲方）与仇如春、刘兰英作为承租方（乙方）签订《联杨小区农贸市场综合大楼租赁协议》一份，主要内容：一、租赁物的状况。1、甲方出租给乙方的农贸市场综合大楼坐落于苏州市吴江区松陵镇联杨小区，该综合大楼为一幢，共三层，建筑面积约为9813余平方米。2、乙方认可甲方为该综合大楼的房地产权利人，有权限签署本协议，享受和承担本租赁协议所保证的权利和义务。二、租赁物的用途。与乙方的经营范围相符。三、租赁期限。租赁期限为十二年，自2009年12月1日起至2021年11月30日止。四、租金支付。1、采取先交后租的形式，第一年租金为120万元，第二年租金为150万元，第三年租金为170万元，第四至第六年每年200万元，第七至第九年220万元每年，第十至十二年每年248万元。前四年每半年支付一次，后八年一年一交，每次租金应提前一个月支付。第一年租金于交租赁物交付乙方后一个星期内给付。为保证双方对本协议的履行，乙方在签订本协议后的三天内，同意向甲方支付60万元作为定金，协议生效后该定金中的30万抵作租金，还有的30万元作为乙方在协议期内的履约保证金。乙方租赁到期，费用结清，甲方将保证金退还，如乙方违约，甲方有权视违约情况相应扣除保证金。五、甲方的权利、义务。甲方有权按协议的约定向乙方收取租金；按约定为乙方提供停车场地，建好垃圾中转站和公共厕所，并根据双方规划方案对经营场所进行装修。六、乙方的权利、义务。乙方应按协议的约定支付租金等。七、协议的变更与解除。1、经甲、乙双方协商一致并签订书面协议，可以变更协议。2、非经双方协商一致，任何一方无权以任何理由解除本协议，但乙方未按照约定用途使用场地，经甲方3次书面通知未改正等，甲方有权解除本协议。3、违反上述规定，乙方应向甲方按年租金的20%（以第一年的租金标准计算）支付违约金。八、违约责任。乙方迟延交付租金的，除符合第七条第二项规定外，应按当年年租金，承担迟延履行每日2%的违约金。合同还约定：甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续改造或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。2010年5月18日，松陵镇农发公司与仇如春、联杨农贸市场签订《关于联杨农贸市场综合大楼变更租赁期限的补充协议》，约定2009年11月24日签订的租赁协议租赁期限自2009年12月1日起至2021年11月30日止，由于甲方水电未通，电梯未安装好，现双方确认租赁顺延，自2010年5月18日起至2022年5月17日止。甲方处加盖松陵镇农发公司公章，乙方处加盖联杨农贸市场章，并由仇如春签名。合同签订后，被告共支付405万元，其中租金375万元，保证金30万。另查明：本案所涉的位于苏州市吴江区松陵镇联杨小区的农贸市场综合大楼于2005年3月28日取得建设用地规划许可证，于2007年取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，上述许可证上载明的用地单位及建设单位系吴江市松陵镇人民政府。2008年11月17日，上述工程通过单位工程竣工验收。2010年9月17日，[2010]第3号松陵镇专题会议纪要载明包括联杨农贸市场（占地面积9600平方米、建筑面积9813平方米）在内的6个市场产权、经营管理权移交给松陵镇农发公司。2015年8月22日，苏州市吴江区松陵镇人民政府出具情况说明，载明：联杨农贸市场（占地面积9600平方米、建筑面积9813平方米）由苏州市吴江区松陵镇人民政府投资建造，该联杨农贸市场产权、经营管理权（含租赁权）自2010年9月移交给松陵农发公司，由松陵农发公司负责经营管理。松陵镇农发公司后变更名称为松陵农发公司。再查明：2014年10月29日，松陵农发公司向仇如春、联阳邮寄催缴租金通知，该通知仇如春已签收。审理过程中，原告陈述因双方协商第一年租金免30万，认可被告第一年租金（2010年5月18日至2011年5月17日）90万元、第二年（2011年5月18日至2012年5月17日）租金150万元已付清。为了证明自己的主张，被告申请刘某、桑某划到庭作证。证人刘某在2015年10月23日陈述：自己是联阳农贸市场的保安。农贸市场原先有停车场的，现在没有了，被挖机挖掉了，现在是中心广场了。卫生间也没有了，现在变成垃圾中转站。被告仇如春、刘兰英多次为此发生纠纷，当时也有报警，警察也到场处理的。因为配套设施的缺失，目前市场没有生意，很多商户退租。证人桑某划在2015年10月23日陈述：自己是在联杨农贸市场承租摊位的租户，农贸市场的停车场、卫生间拆掉两年了，拆的时候有报警的。原来的卫生间拆除了，现在的卫生间很小。现在的停车场是广场的，广场靠着农贸市场。以上事实，有原告提供的《租赁协议》、《补充协议》、银行进账单、催缴租金通知、ems邮政特快专递单、特快专递查询单、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、单位（子单位）工程竣工验收报告、会议纪要、情况说明，被告提供的照片、接处警工作登记表、证人证言，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同无效。本案所涉房屋已取得相应的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，且已经竣工验收。涉案房屋的所有权虽并未登记在原告名下，但该房屋的建设投资单位苏州市吴江区松陵镇人民政府确认该房屋产权、经营管理权（含租赁权）自2010年9月移交给原告，由原告负责经营管理。故原告与被告仇如春、刘兰英之间的房屋租赁合同合法有效。被告联杨农贸市场虽在变更租赁期限的补充协议上盖章，并不能以此认定系其作为租赁合同承租方的意思表示。租赁合同的相对方仍为被告仇如春、刘兰英。作为租赁合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告虽抗辩原告拆除了配套公共卫生间及垃圾中转站，侵占停车场，应减少租金，但原告已向被告提供了相应的用于出租的经营房屋即经营场所，并对经营场所进行了装修，且被告方申请出庭的证人也陈述农贸市场中建有相应的公共卫生间，农贸市场紧邻的广场上建有停车位，加之原、被告也未就减少租金达成协议，故被告主张减少租金并无依据，被告理应按合同约定支付相应的租金。被告仇如春、刘兰英应支付原告截止至2015年5月17日的租金435万元。关于原告主张的逾期付款违约金，因合同中约定逾期按当年年租金，承担迟延履行每日2%的违约金，虽原告自愿调整为要求被告支付按每日万分之五支付违约金，但本院认为该主张仍过高，应予调整。本院酌情调整为按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算。关于违约金计算期限，原告的主张不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告仇如春、刘兰英于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴江区松陵农村经济投资发展有限公司租金435万元及违约金（其中35万元从2012年10月18日起、100万元从2013年4月18日起、100万元从2013年10月18日起、100万元从2014年4月18日起、100万元从2014年10月18日起，均按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。二、驳回原告苏州市吴江区松陵农村经济投资发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48748元，由被告仇如春、刘兰英负担，被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793），原告已预交的诉讼费用，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  康 琳人民陪审员  郑乾坤人民陪审员  仓公鼎二〇一五年十一月二十四日书 记 员  傅辰浩