呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初2990号原告：苑某1，男，学生，住呼和浩特市。法定代理人：苑某2，男，无固定职业。委托诉讼代理人：李旭红，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：金辉，慧聪律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小召前街大盛魁德胜园6#楼。法定代表人：李楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告苑某1与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称“富恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苑某1的委托诉讼代理人李旭红，金辉，被告富恒公司的委托诉讼代理人锡林图雅、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苑某1向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即交付房屋；2.依法判令被告于本判决生效之日为原告办理房屋不动产权证书；3.依法判令被告支付原告逾期办理不动产权证书的违约金3481.05元；4.依法判令被告支付原告逾期交房违约金80591.07元（自2013年9月1日起暂计算至2018年7月16日按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算），应计算至依法交房之日止；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年11月2日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区商铺，面积为15.71平方米，单价为22158.17元/平方米，房屋总价348105元。合同第六条、第七条约定：被告应当在2013年8月31日前交付房屋，逾期交房超过90日的，原告可以要求继续履行合同，合同继续履行，被告应当自合同第六条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；另，合同第十二条约定：被告应在房屋交付使用后的360天内为原告办理房屋不动产权证书，同时还约定未在规定时间内办理不动产权证书时，按已付房款1%承担违约金。合同签订后，原告依合同约定于2013年11月9日交付了全部购房款，被告出具了全额收据。但至今已有四年之余，被告仍未交付房屋，且在具备办理不动产权证书的条件下，拒绝为原告办理不动产权证书。期间，原告就办理房屋不动产权证书及逾期交房违约金事宜多次催促被告未果。综上，被告系合法的房地产开发企业，被告开发的呼和浩特市玉泉区大盛魁商铺具备商铺房预售许可，故，原、被告所签订的《商品房买卖合同》合法、有效，应受法律的保护。被告违反《商品房买卖合同》的约定，迟延为原告办理房屋不动产权证书、逾期交房长达四年之久，给原告造成了损失，侵害了原告的合法权益，被告应当承担继续履行合同，为原告办理不动产权证书；并承担违约赔偿。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。富恒公司辩称，1、被告同意继续履行案涉合同，但是因为案涉房屋至今未取得消防验收文件，因此被告暂不能交付房屋，待验收后交付；2、被告认为办理不动产权证书不是被告的义务，被告只负有报送义务，且需要双方共同配合，最终是由房产局办理，而非被告；根据合同法第12条的约定，是房屋交付后360日办理产权登记，现在房屋尚未交付，故合同约定的条件尚未成就，因此原告第二、三项诉讼请求不能成立；3、被告逾期交付房屋事实存在，被告愿意承担逾期交房违约金，但是只能支付2015年8月20日之后的部分，因为之后的部分超过了诉讼时效。1．原告苑某1所举证据：原告苑某1身份证复印件，苑某2身份证复印件，户口本；欲证明原告与苑某2系父子关系，因原告是未成年人，苑某2作为其法定代理人参加诉讼符合法律规定；被告富恒公司质证意见为真实性认可、证明问题认可；本院对该组证据予以采信。2.原告苑某1所举证据：《商品房买卖合同》：欲证明1、2012年11月2日原、被告双方签订《商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护；2、合同约定：原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区商铺，面积为15.71平方米，单价为22158.18元/平方米，房屋总价348105元。3、合同第六条、第七条约定：被告应当在2013年8月31日前交付房屋，逾期交房超过90日的，原告可以要求继续履行合同，合同继续履行，被告应当自合同第六条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因合同约定的违约金数额过低，低于原告资金占用期间的实际损失。故，应当按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%的标准予以调整。4、另，合同第十二条约定：被告应在房屋交付使用后360天内为原告办理房屋不动产权证书，同时还约定未在规定时间内办理不动产权证书时，按已付房款1%承担违约金。被告富恒公司质证意见为真实性认可，证明的问题1、2认可，3、4不认可，2015年8月20日之前的逾期交房违约金已过诉讼时效，2、因房屋尚未交付，《商品房买卖合同》第十二条约定的条件还未成就，3、第十二条，并未约定由被告为原告办理房屋不动产权证书。本院对该组证据真实性予以采信。3.原告苑某1所举证据：购房收据；欲证明2013年11月9日，原告依据合同约定履行了支付全款的义务，共计缴纳348105元，被告出具购房收据；被告至今仍未履行合同约定的义务，拒绝交付房屋，且在具备办理不动产权证书的条件下，拒绝为原告办理不动产权证书。其行为严重违约，应承担违约责任。被告富恒公司质证意见为真实性认可，证明问题不予认可。本院对该组证据真实性予以采信。4.原告苑某1所举证据：玉泉区人民法院（2017）内0104民初1903号民事判决书；欲证明1、该份判决书是生效法律文书，其审理查清的事实是确定的，可以作为审理案件的依据。2、判决书中审理查明：富恒公司于2015年7月14日取得《国有土地使用权证》、2014年11月13日取得取得《建设用地规划许可证》、2015年6月5日取得《建设工程规划许可证》、2015年7月17日取得《建设工程施工许可证》、2015年8月14日取得《商品房预售许可证》。被告五证齐全，完全具备办理不动产权证书的条件，但其延期交房、拒绝办理不动产权证书的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。3、因双方合同中约定的违约金数额过低，按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%的标准调整违约金数额合情合理、符合法律规定，且是生效法律文书确定的。被告富恒公司质证意见为真实性认可、证明的问题不予认可，除了该份案件判决，还有另外系列案件，该批案件诉讼请求与本案类似，对于第二、三项诉讼请求均有生效判决予以驳回，应当适用另外一批。本院对该组证据真实性予以采信。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认,对双方有争议的，本院经审理认定事实如下：2012年11月2日，出卖人（被告）呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与买受人（原告）苑某1签订《商品房买卖合同》，案涉《商品房买卖合同》约定：第一条，项目建设依据，出卖人于2010年3月11日取得位于席力图召东侧、大东街以南编号为呼土2010015-2，呼土2010015-3的地块的国有建设用地使用权成交确认书。该地块土地面积为51500㎡，规划用途为商业用地，土地使用年限为商业40年。出卖人经批准，在上述地块上建设房屋，暂定名大盛魁商业街。第二条，买受人所购房屋的基本情况，买受人购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第B区1120号，该房屋的用途为商业用房，属框架结构，建筑层数地上二层。该房屋建筑面积为初测面积，初测建筑面积为15.71平方米，该房屋最终建筑面积以房管局实测为准。第三条，计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述方式计算该房屋价款。按初测建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米22158.18元，总金额（人民币）348105元…第五条、付款方式及期限，买受按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人须在签订本合同之日即付清全部房款：共计348105元…第六条，交付期限，出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将按本合同约定的房屋交付买受人使用：1.该房屋经验收合格。2.该房屋经综合验收合格….第七条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第六条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，病案买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金…第十二条，关于产权登记的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.双方协议解决…该《商品房买卖合同》出卖人盖有呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司公章、法定代表人李楠签章，买受人处有原告苑某1签字字样。2013年11月9日，原告苑某1向被告富恒公司支付了全部购房款348105元，被告富恒公司为原告苑某1出具了盖有呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司公章编号为0108495号的收款收据一枚。另富恒公司于2015年7月14日取得《国有土地使用证》、2014年11月13日取得《建设用地规划许可证》、2015年6月5日取得《建设工程规划许可证》、2015年7月17日取得《建设工程施工许可证》、2015年8月14日取得《商品房预销售许可证》。截止判决前，被告富恒公司未向原告苑某1交付案涉房屋。本院认为，原告苑某1与被告富恒公司于2012年11月2日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当继续履行。合同签订后，原告苑某1亦向富恒公司支付全部购房款348105元，案涉《商品房买卖合同》业已实际履行，且原、被告一致同意继续履行，因此，本院对原告苑某1请求依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持，关于原告苑某1请求立即给付房屋的诉讼请求，因案涉房屋未取得消防验收合格，不能满足《商品房买卖合同》第六条第款之规定，交付条件未成就，应待具备《商品房买卖合同》第六条约定成就后主张，故对原告苑某1该项立即交付房屋的诉讼请求本院不予支持；案涉《商品房买卖合同》明确约定房屋交付日期为2013年8月31日前，被告富恒公司截止判决前未按《商品房买卖合同》向原告苑某1交付使用案涉房屋，构成违约，根据庭审证据，原告苑某1实际支付购房款日期为2013年11月9日，其逾期支付购房款亦构成违约，因此，原告苑某1请求支付自2013年9月1日起计算违约金与事实不符，应当按照因被告富恒公司逾期交房产生实际损失次日即2013年11月10日起计算违约金损失，又案涉《商品房买卖合同》约定违约金计算方式过低，原告苑某1请求调整为按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算符合法律规定，故本院对原告苑某1第四项请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金80591.07元（自2013年9月1日起暂计算至2018年7月16日按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算）的诉讼请求，依法调整为：被告富恒公司应向原告苑某1支付逾期交房违约金77374.6元，被告富恒公司以部分已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持；关于原告苑某1第二项诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于产权登记的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现案涉房屋没有交付原告使用，原告苑某1应当按照《商品房买卖合同》约定于房屋交付360日后主张相应权利，故对原告苑某1请求依法判令被告于本判决生效之日为原告办理房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持；基于原、被告双方关于产权登记的约定，因案涉房屋尚不具备交付使用条件，《商品房买卖合同》尚在履行，被告富恒公司没有违反《商品房买卖合同》第十二条之约定，不构成违约，且原告苑某1未因就未办理产权登记造成实际损失，因此本院对原告苑某1请求依法判令被告支付原告逾期办理不动产权证书的违约金3481.05元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告苑某1与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于2012年11月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效，继续履行；二、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司在判决生效后七日内给付原告苑某12013年11月10日暂计算至2018年7月16日逾期交房违约金77374.6元，并以348105元为基准，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算至实际交付之日止；三、驳回原告苑某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1309.9元，1205.5元由被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担，原告苑某1负担104.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 牛国权 二〇一八年十一月二十日书记员 赵 忠附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国物权法》第九条之第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。