重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝二中法民终字第01615号上诉人（原审原告、被上诉人）：重庆市德感房地产开发有限公司。法定代表人：陈德祥，该公司总经理。上诉人（原审被告、被上诉人）：重庆柳力物业公司.法定代表人：邓光泽，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂.负责人：邓光泽，该厂厂长。被上诉人（原审被告）：邓光泽，男，汉族，1962年9月3日出生。原审原告重庆市德感房地产开发有限公司（以下简称德感公司）与原审被告重庆柳力物业公司（以下简称柳力公司）、原审被告重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂（以下简称桂榆修配厂）、原审被告邓光泽房屋租赁合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2015年7月16日作出（2012）万法民初字第06574号民事判决。德感公司、柳力公司均不服一审判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明：重庆市第一中级人民法院整体搬迁到渝北区紫园路9号地块，经有关部门批准，同意由职工个人集资修建经济适用房、商业用房、会所和幼儿园。该院职工便委托德感公司代建，房屋产权登记在该公司名下。2011年3月14日，重庆市第一中级人民法院向重庆市工商行政管理局出具《关于我院干警集资门面出租、出售情况的说明函》，其主要内容为，该院与德感公司联合开发位于渝北区龙溪镇金紫山九号地块搬迁工程1号、2号、3号、4号住宅楼的门面为该院干警集资建设，产权归全体集资干警所有，该门面的出租、出售工作已经全体集资干警同意，授权由法苑小区业主委员会办理。2008年1月25日，德感公司委托法苑小区业主委员会销售集资房屋。2009年3月19日，法苑小区业主委员会作为甲方与柳力公司作为乙方签订《房屋租赁合同》。约定：甲方将位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号（现房屋产权登记为67号）法苑小区三、四号楼下底层9-22号（现房屋产权登记为9-21号）商业门面、建筑面积850㎡出租给乙方；租赁期间自2009年3月16日至2022年9月1日止；租金标准每月40元/㎡；房屋租金由承租人每6个月支付一次，第一次租金于2009年9月1日支付；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，但因甲方口头或书面同意乙方转租或转让、转借承租房屋的情况除外：1、擅自将承租的房屋转租的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达6个月等。此后，法苑小区业主委员会向柳力公司交付了法苑小区三、四号楼下平街底层9-21号门面（房屋产权登记编号），建筑面积约990.26㎡。2009年4月29日，法苑小区业主委员会作为甲方与桂榆修配厂作为乙方签订《房屋租赁合同》。约定：甲方将位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号法苑小区三、四号楼下平街底层商业门面、建筑面积1250㎡出租给乙方；房屋用途为修小汽车、洗车、车辆美容等；租赁期间自2009年4月29日至2012年4月29日止；租金标准每月40元/㎡，房屋租金由承租人每6个月支付一次，第一次租金于2009年9月1日支付等条款。同时明确，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋：1、擅自将承租的房屋转租的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达2个月等。此后，法苑小区业主委员会向桂榆修配厂仅交付了法苑小区三、四号楼下平街底层7-8号门面，建筑面积约280.86㎡。柳力公司在获取涉案房屋的使用权后，将其中9、10门面及8、11号的部分门面房屋（共计面积约331.31㎡）转租给他人，被重庆法苑小区业主委员会于2011年8月31日收回。其余未转租部分任由其自己占有使用。但7号门面及8、11号门面未收回的的部分建筑面积约220㎡，因使用情况发生变化双方未能就租金达成一致，柳力公司等未再支付该部分租金。柳力公司、桂榆修配厂先后向法苑小区业主委员会交纳租金800000.00元和保证金20000.00元。2012年8月，经德感公司申请，重庆市万州区人民法院对柳力公司、桂榆修配厂占有的重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区三、四号楼下平街底层7-21号（以房屋产权登记编号为准、不含法苑小区业主委员会已经收回的8号和11号的部分以及9号、10号）商业门面进行了诉讼保全，交由德感公司保管。2012年9月，柳力公司及桂榆修配厂起诉重庆法苑小区业主委员会、德感公司，重庆市万州区人民法院于2013年8月26日作出（2013）万法民初字第01411号判决，确认柳力公司于2009年3月19日与法苑小区业主委员会签订的《房屋租赁合同》有效，双方应当继续履行该合同的义务。重庆法苑小区业主委员会、德感房公司不服提起上诉，但未按时缴纳上诉费，本院因此作出（2013）渝二中法民终字第01745号民事裁定，裁定按重庆法苑小区业主委员会、德感公司自动撤回上诉处理。重庆法苑小区业主委员会申请再审，重庆市万州区人民法院作出（2014）万法民申字第00003号附1号民事裁定，驳回其再审申请。德感公司与柳力公司等为涉案合同的履行等问题发生纠纷，遂向法院提起本案诉讼称，2009年3月19日、2009年4月29日，柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽与未经依法成立、不具备相应民事行为能力的法苑小区业主委员会签订两份《房屋租赁合同》，占有使用重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区3、4号楼底层7号、8号和11号部分、12至21号商业门面房屋，已生效的（2013）万法民初字第01411号民事判决书认定上述合同有效，柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽未按照《房屋租赁合同》约定支付房屋租金，该合同事实上无法履行。请求判决：1.解除法苑小区业主委员会与柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽于2009年3月19日和2009年4月29日签订的《房屋租赁合同》；2.柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽立即搬离、腾空重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区3、4号楼底层7号、8号和11号部分、12至21号商业门面房屋，恢复原状退还给德感公司；3.柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽恢复原状腾空、交回以上占有、使用的7号房屋,否则由柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽支付德感公司恢复原状所产生的费用（金额以鉴定结论为准）；4.柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽支付使用房屋期间的租金1936976.80元；5.柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽承担全部诉讼费用。柳力公司在一审中辩称，德感公司委托法苑小区业主委员会对房屋进行销售，柳力公司与法苑小区业主委员会签订《房屋租赁合同》，对诉争门面是合法占有。柳力公司在2011年10月30日前欠350000.00元租金，以后未缴租金是因为对方不收。桂榆修配厂租的1250㎡与公司无关。桂榆修配厂在一审中辩称，德感公司并没有交付合同约定的1250㎡房屋，只交付400㎡，并且已经被收回，不存在非法占有和解除合同的问题。7号门面是经德感公司的工程师和马朝龙同意后挖的，桂榆修配厂不应承担责任。邓光泽在一审中辩称，公司的经营行为与个人无关。一审法院认为，涉案两份合同有效，柳力公司擅自将承租的部分房屋转租他人，且拖欠租金时间累计达6月以上，德感公司主张解除2009年3月19日柳力公司与法苑小区业主委员会所签订的《房屋租赁合同》、归还所租赁房屋的请求，符合法律规定，予以支持。桂榆修配厂擅自将承租的部分房屋转租他人，擅自拆改承租房屋结构，且约定租赁期限已到，因此德感公司主张解除2009年4月29日桂榆修配厂与法苑小区业主委员会所签订《房屋租赁合同》、归还所租赁房屋的请求，符合法律规定，亦予以支持。桂榆修配厂不具有独立法人资格，不能独立承担民事法律责任，有关民事责任应该由设立公司柳力公司承担。邓光泽系自然人，其履行职务的行为应该由其代表的公司承担，在本案中不应承担责任。对于7号门面及8、11号门面因转租被房主收回的剩余约220㎡部分，由于房屋使用与整体承租有变化，使用价值不及整体使用，双方未就该部分房屋的租金达成一致，酌情确定租金为每月20元/㎡；其余房屋租金,在合同没有明确约定租赁面积与实际交付面积不一致的情况下，德感公司主张按照实际交付面积计算，符合法律规定。因此，自2009年9月1日起至2012年8月21日止，柳力公司应付租金1503026.28元，扣除柳力公司、桂榆修配厂缴纳租金800000.00元及保证金20000.00元，柳力公司应当支付租金683026.28元。柳力公司未经出租方同意而擅自改变房屋结构，侵犯了出租人的财产权利，对德感公司要求柳力公司恢复原状的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第四十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条的有关规定，判决：1、解除重庆柳力物业公司于2009年3月19日与法苑小区业主委员会签订的房屋租赁合同；解除重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂于2009年4月29日与法苑小区业主委员会签订的房屋租赁合同；2、重庆柳力物业公司在本判决生效后10日内支付所欠重庆德感房地产开发有限公司房屋租金683026.28元；3、重庆柳力物业公司、重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂在本判决生效后立即归还重庆德感房屋地产开发有限公司位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区3、4号楼底层7号、8号和11号部分、12至21号商业门面。并在本判决生效后20日内对7号门面恢复原状；逾期未恢复，被告应当承担原告自行恢复的费用；4、驳回重庆德感房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22232.00元，促使费3500.00元，共计25732.00元，由重庆市德感房地产开发有限公司负担8572.00元，由重庆柳力物业公司负担17160.00元。德感公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、依法改判支持其全部诉讼请求或者发回重审；3、一、二审诉讼费用由柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽负担。主要事实及理由：1、一审法院为了维护和保持原万州区人民法院（2013）万法民初字第01411号民事判决的逻辑性，不顾客观事实和书面证据对本案事实进行了错误认定。假定两份合同均合法有效，按照签订时间及交费依据，应当采信实际履行的是2009年4月29日双方所签订的租赁合同；2、德感公司从未委托非法成立的法苑小区业主委员会与柳力公司、桂榆修配厂签订租赁合同并收取租金，因此，该委员会收取的租金不应在德感公司应收租金中扣除；3、法苑小区业主委员会未经全体业主选举产生，未经备案登记成立，其使用的印章系马朝龙私自雕刻，马朝龙应为相应案件的诉讼主体；4、生效判决认定涉案房屋的实际业主为500多名广大业主，应当追加500多名业主为原告或者第三人；5、重庆市第一中级人民法院2013年3月14日出具的《关于我院干警集资门面出租、出售情况说明函》的真实性无法确认，且与自身职权不相符合，不能作为定案根据。德感公司是名义产权人，并非实际业主的代理人，无权代表全体业主与法苑小区业主委员会签订房屋销售委托合同，该委托合同当然无效；法苑小区业主委员会未经合法授权，无权出租涉案房屋。柳力公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判决：1、撤销原判第一、三项；2、依法改判驳回德感公司主张的解除合同、返还租赁物并恢复原状诉讼请求；3、德感公司负担一、二审诉讼费用。主要事实及理由：1、德感公司最初提起的是侵权之诉，在一审中改变诉讼请求，变更为合同之诉，一审法院没有为柳力公司等重新指定举证期限。涉案合同已被生效判决确认为有效，德感公司诉请解除涉案合同，属于重复起诉，一审法院应予驳回，但却判决支持其诉讼请求。一审法院的审判程序严重违法；2、一审判决没有对“非法占有”问题作出处理意见；3、一审判决没有对生效的万州区人民法院（2013）万法民初字第01411号民事判决作出解释；4、德感公司作为本案原审原告主体不适格，对本案起诉系虚假诉讼，双方没有签订任何房屋租赁合同，更谈不上解除合同、恢复原状，应追加实际业主为本案原告或者第三人；5、柳力公司没有欠付租金的违约行为，拖欠租金是因为法苑小区业主委员会故意不收取而造成，因此本案不符合解除合同的条件；6、一审判决未采信法苑小区业主委员会原主任马朝龙的证言，显系不当；7、双方履行的是2009年3月19日签订的租赁合同，2009年4月29日签订的租赁合同没有履行，更谈不上解除。德感公司在二审中未提交新的证据，柳力公司在二审中出示五份证据。德感公司认为，该五份证据均不属于二审期间新出现的证据，不予质证。经查，柳力公司在二审中出示的五份证据分别为涉案标的物使用情况的照片、马朝龙的书面证言及书面说明、德感公司变更诉讼请求的申请书。本院认为，涉案标的物使用情况的照片与本案争议事实缺乏关联性；马朝龙的书面证言在一审中已经出示，系重复举证；马朝龙的书面说明已于2009年至2011年间形成，且马朝龙本人也在一审中出庭作证，因此不属于二审期间新出现的证据；德感公司变更诉讼请求的申请书属于一审期间的诉讼材料，亦不属于二审期间新出现的证据。因此，柳力公司出示的上述证据均不作为新证据采信。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，综合双方当事人的诉辨意见，本案的争议焦点如下：第一、德感公司作为本案原审原告主体是否适格、提起本案诉讼是否属于重复起诉？第二、一审审判程序是否严重违法？第三、双方当事人实际履行的是一份合同还是两份合同、一审判决判令解除两份《房屋租赁合同》是否正确？第四、一审判决判令柳力公司支付的租金数额是否正确？根据查明的事实以及相关法律规定，本院逐一评析如下：第一、德感公司作为本案原审原告主体适格、提起本案诉讼不属于重复起诉。主要理由如下：1、2008年1月25日，德感公司委托法苑小区业主委员会销售集资房屋，法苑小区业主委员会据此与柳力公司、桂榆修配厂签订两份《房屋租赁合同》。因涉案合同履行中发生纠纷，德感公司诉请解除涉案合同、返还租赁标的物，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定。德感公司以及柳力公司请求追加500多名实际业主参加本案诉讼，以及德感公司请求追加法苑小区业主委员会原主任马朝龙参加诉讼均没有法律根据，也与生效判决认定的主体不符；2、柳力公司等于2012年9月提起诉讼，请求确认涉案《房屋租赁合同》有效，万州区人民法院审理后作出（2013）万法民初字第01411号判决，确认涉案《房屋租赁合同》有效。但是，德感公司提起本案诉讼的时间是2012年7月16日，在柳力公司起诉之前，且合同有效是确认合同解除的前提条件，两项请求并不相同，二者之间并不存在否定与被否定之关系，因此不属于重复起诉。因此，柳力公司、德感公司的该项上诉理由均不能成立，不予采纳。第二、一审审判程序并不存在严重违反法定程序的情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第二款规定，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。本案中，德感公司最初提起侵权之诉，以柳力公司非法占有涉案房屋为由提出判令交还涉案房屋、恢复原状等四项诉讼请求。审理中，德感公司改变诉讼理由并申请变更诉讼请求，在原有四项请求基础上增加一项，即解除《房屋租赁合同》。一审法院虽然未重新指定举证期限，柳力公司也未申请重新指定举证期限，并当庭作出答辩。鉴于德感公司仅增加一项诉讼请求，柳力公司以自己的行为参加诉讼，一、二审程序中均未能围绕合同是否符合解除条件举示新的证据，一审也保障了柳力公司对该项争议焦点进行辩认的权利，其诉讼权利并未受到重大影响。因此，一审法院的上述行为尚不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（四）项中“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审”的规定。因此，柳力公司的该项上诉理由不能成立，不予采纳。第三、涉案两份《房屋租赁合同》均已实际履行，一审判决解除两份《房屋租赁合同》并无不当。主要理由如下：1、2009年3月19日所签订《房屋租赁合同》的双方当事人是法苑小区业主委员会与柳力公司，约定租赁面积约850平方米，实际租赁面积约990.26平方米；2009年4月29日所签订《房屋租赁合同》的双方当事人是法苑小区业主委员会与桂榆修配厂，约定租赁面积约1250平方米，实际租赁面积约280.86平方米。德感公司、柳力公司在诉讼中均认可，实际租赁面积约1200.00平方米。因两份合同签订主体、标的物、租期均不同，且任何一份合同的实际租赁面积均不足1200.00平方米，因此上述两份合同均合法有效且已实际履行；2、涉案两份《房屋租赁合同》约定，租赁期间分别自2009年3月16日至2021年9月1日止、2009年4月29日至2012年4月29日止，租金标准每月40元/㎡，租金每六个月支付一次，第一次租金于2009年9月1日支付，拖欠租金累计达六个月（第二份合同约定为二个月），出租方可终止合同并收回房屋。根据合同约定，柳力公司在2010年9月1日应当支付三期计18个月的租金836006.40元（719.81平方米×40元/平方米/月×18月+331.31平方米×40平方米/月×18月+220.00平方米×20平方米/月×18月）。但是，柳力公司实际仅交纳租金800000.00元，存在拖欠租金的违约行为。根据涉案两份合同，德感公司最晚自2011年3月1日起即享有解除涉案两份合同的权利。而且，双方2009年4月29日签订的《房屋租赁合同》至2012年4月29日到期，此后柳力公司继续占有使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条之规定，该份合同变更为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。综上，一审法院根据德感公司的请求，判令解除该两份合同，并无不当；3、马朝龙在一审中的证言不应被采信。马朝龙作为法苑小区业主委员会的原主任，代表法苑小区业主委员会与柳力公司、桂榆修配厂签订涉案《房屋租赁合同》，且参与合同的部分履行，其特殊身份决定其与本案具有一定利害关系。马朝龙在一审中虽然出庭证实签订、履行合同的相关情况，并书写“关于重庆柳力公司交纳租金情况”等书面证言，但由于其证言均缺乏其他证据印证，一审判决未采信马朝龙的证言亦无不当；4、即便马朝龙出具的“关于重庆柳力公司交纳租金情况”等书证内容属实，因其证明柳力公司主动交纳租金而被对方拒绝的时间是2011年3月、2011年4月，此时柳力公司的违约行为已经发生，德感公司根据《房屋租赁合同》的约定已享有解除合同的权利，柳力公司抗辩主张对方不当促使解除条件成就与查明的事实不符。因此，柳力公司的该项上诉理由不能成立，不予采纳。第四、一审判决判令柳力公司支付所欠租金的数额正确。主要理由如下：1、对于租赁物中7号门面及8、11号门面因转租被房主收回面剩余的约220㎡部分，由于房屋使用与整体承租有变化，使用价值不及整体使用，双方未就该部分房屋的租金达成一致，一审法院酌情确定租金为每月20元/㎡，该租金标准仅为合同约定的50%，并无不当。对于其他租赁物，一审判决按照涉案合同约定的每月40元/㎡计算，亦无不当；2、柳力公司、桂榆修配厂与法苑小区业主委员会签订涉案两份《房屋租赁合同》，此后，柳力公司根据合同向法苑小区业主委员会交纳租金、保证金，系履行合同的有效行为，法苑小区业主委员会收取租金、保证金的后果应归属于德感公司。一审判决最终认定柳力公司应付租金为1503026.28元（719.81㎡×40元/㎡/月×35.7月）＋（331.31㎡×40元/㎡/月×24月）＋（220㎡×20元/㎡/月×35.7月）=1503026.28元，扣除柳力公司已交纳租金、保证金后，判令柳力公司支付所欠租金683026.28元，符合法律规定及双方约定。因此，德感公司的该项上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24525.00元，由上诉人重庆市德感房地产开发有限公司负担16085.00元，由上诉人重庆柳力物业公司负担8440.00元。本判决为终审判决。审 判 长  夏 川审 判 员  刘丽苹代理审判员  杨继伟二〇一五年十一月四日书 记 员  胡相龙