四川省合江县人民法院民 事 判 决 书（2015）合江民初字第1843号原告赵永珍，女，生于1945年4月12日，汉族。委托代理人钱静，四川万盛行律师事务所律师。被告泸州市天德房地产开发有限公司（以下简称“天德公司”），组织机构代码57074994-5。法定代表人杨宗全，总经理。委托代理人唐春雨，四川凯翰律师事务所律师。原告赵永珍与被告天德公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法由审判员吴宏适用简易程序，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。因案情较为复杂，本案依法转为普通程序，于2015年11月12日第二次公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵永珍诉称：2011年，被告因综合楼住房和营业用房，拆迁原告的一套住宅和一间营业用房，原、被告签订了拆迁还房协议，约定在拆迁后十八个月内交还原告新房，若超期交房应支付原告安置过渡费及违约金。原告按约履行了义务，交清了全部应交房款，但被告至今未向原告交付房屋。现原告起诉，要求被告立即向原告交付房屋；支付原告安置过渡费3600元、迟延交房违约金4765.50元、租金损失49600元。被告天德公司辩称：小区的旧房一直到2014年才拆迁完毕，被告于2015年4月至5月通知原告接收房屋，故交房时间在合同约定的拆迁后十八个月内，被告无违约行为；原告未得到房屋是因为原告拒绝交纳被告为其支付的物业维修基金、天然气安装费、办证费等费用；原告主张的过渡费等，被告已在与原告签订拆迁还房协议时向原告支付。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告提供了下列证据：1、原、被告签订的拆迁还房协议。证明被告拆迁原告住房和营业用房的面积为100.55平方米，还原告住房面积为103平方米、营业用房面积为45平方米，超出拆迁房面积的部分由原告补款75920元，该款与被告应支付原告的拆迁费、过渡费等折抵后，原告不再向被告补款；交房时间为拆迁房所在地拆迁后十八个月内；如未按期交房，被告应按住房每套3元／日、营业用房每间2元／日向原告支付违约金；被告为原告办理房屋所有权证和土地使用证，办证的工本费由原告负担；如违反协议约定，违约方向守约方支付房屋总值0.5%的违约金，并赔偿守约方的一切损失。2、被告向原告出具的收到产权证的收据，证明原告在协议签订的前一天已将旧房的所有权证和土地使用证交给了被告。3、榕山镇改造房屋丈量原始记录表，证明原告旧房的面积。4、还房所在地其它门面租赁合同书复印件，证明还房所在地门面租金水平，因被告未向原告交房，原告因此受到的门面租金损失49600元。被告对证据1、2、3的真实性均无异议，对证据4即还房所在地其它门面租赁合同书的真实性不予认可。被告提供了下列证据：1、被告与罗全清、周善群等人签订的拆迁还房协议，证明被告所开发的小区完全拆迁的时间为2014年6月，根据原、被告签订的拆迁还房协议，还房时间为拆迁后十八个月内，故被告没有违约行为；2、被告向原告出具的手写交款附件一张，证明原告接收房屋时应交纳的款项共9463元，因原告拒绝交纳，故被告未与原告交接房屋。原告对被告提供的罗全清等人的拆迁还房协议无异议，但原告认为还房期间应从原告将旧房交给被告后起算；原告确实收到过被告出具的手写交款附件，但原告对其中的收费项目有异议，因此没有交纳。本院对上述有争议的证据及事实作如下认证：1、关于原告主张的租金损失。原告提供拆迁所在地其它门市的租赁合同书以证明其租金损失，因未提供原件且无其他证据印证，且交房时间尚未具体确定，故租金损失的计算无事实依据，本院对租赁合同书及租金损失不予认定。2、被告提供的罗全清等人的拆迁还房协议原告无异议，该还房协议可以证明被告拆迁完毕的时间，对此本院予以认定。3、被告向原告出具的手写交款附件不能证明载明的应交款项的合法性和合理性，且被告没有提供正式票据加以印证，本院对此不予认定。综上，本院查明如下事实：被告天德公司因开发综合楼住房和营业用房，于2011年11月21日与原告赵永珍签订拆迁还房协议。协议约定：被告拆迁原告住房和营业用房的面积为100.55平方米，还原告住房面积为103平方米、营业用房面积为45平方米，超出拆迁房面积的部分由原告补款75920元，该款与被告应支付原告的拆迁费、过渡费等折抵后，原告不再向被告补款；交房时间为拆迁房所在地拆迁后十八个月内；如未按期交房，被告应按住房每套3元／日、营业用房每间2元／日向原告支付违约金；被告为原告办理房屋所有权证和土地使用证，办证的工本费由原告负担；如违反协议约定，违约方向守约方支付房屋总值5‰的违约金。协议签订的前一天，原告已将旧房的所有权证和土地使用证交给了被告。2015年4月至5月，被告通知原告接收房屋，但要求原告交纳物业维修基金、天然气安装费、“交易费”、房屋所有权证和土地使用证的工本费、印花税、“起票费”等共9463元。因原告对上述费用有异议，未向被告交纳，故一直未得到房屋。本院认为，被告因小区开发需要，与原告签订拆迁还房协议，该协议是双方在平等自愿的基础上签订的，双方均应按协议约定履行各自的义务。协议签订后，原告按协议将旧房交付被告进行拆迁，已履行了其应履行的义务。被告在小区综合楼竣工后，2015年4月至5月通知原告接收房屋，又以原告未交纳物业维修基金、天然气安装费、“交易费”、房屋所有权证和土地使用证的工本费、印花税、“起票费”等拒不向原告交付拆迁还房。在此过程中，被告未向原告出示上述费用的正式发票，也未提供证据证明上述费用的合法性、合理性及应当由原告负担且已由被告支付的依据。故被告拒不向原告交房的行为属违约行为，原告要求被告按协议约定向原告交付房屋的请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告称其已为原告交纳的上述费用可由被告另行向原告主张。原告应得拆迁还房为住房一套、营业用房一间，按协议约定，如被告不能按期交房，应向原告支付共5元每日的违约金。因被告拒不交房的违约行为，被告应自其通知交房又拒不交房时起，即从2015年6月1日起向原告支付该违约金。原告主张协议中“此地方拆迁后18个月还房”的约定不明确，故被告还房时间应确定为协议签订后18个月。本院认为原告的主张不能成立。协议签订后至拆迁结束应有一个合理的时间段，故还房时间不能从协议签订时起算；本案中，被告实际拆迁时间跨度较大，确为被拆迁户的住房过渡造成了一定的困难，但被告与原告签订协议时，将原告应补房款75920元全部抵作了原告的过渡费用，从协议约定的原告可能得到的合理的过渡费用来看，应是充分考虑了拆迁时间跨度的问题。故对原告以协议签订后18个月还房为基础，主张的迟延交房超期过渡费，本院不予支持。同时，因原告主张的还房时间的不成立，原告请求的租金损失丧失了计算依据，且该损失既无合同约定，原告也不能提供充分证据证明，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告泸州市天德房地产开发有限公司与原告赵永珍于2011年11月21日签订的拆迁还房协议中应向赵永珍交付的拆迁还房，限被告泸州市天德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向赵永珍交付；二、被告泸州市天德房地产开发有限公司自2015年6月1日起，按每日5元计算，向原告赵永珍支付延期交房违约金，至实际交付房屋时止。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由原告负担450元，被告负担800元。被告负担的部分原告已预交，被告在履行上述判决确定的义务时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  吴 宏审 判 员  崔茂强人民陪审员  徐明清二〇一五年十一月十二日书 记 员  陈明琼