重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2015）碚法民初字第03400号原告徐克萍，女，汉族，1982年9月12日出生，住重庆市合川区。原告尹处宏，男，汉族，1983年7月27日出生，住重庆市北碚区。以上二原告共同委托代理人谭平，重庆市北碚区童家溪镇法律服务所法律工作者。被告重庆嘉年华城市建设发展有限公司。住所地重庆市北碚区鱼塘湾***号附3-1。组织机构代码20287401-3。法定代表人杨以斌，该公司董事长。委托代理人ＸＸ，该公司员工。被告重庆西大房地产开发有限公司。住所地重庆市北碚区澄江镇澄江路***号。组织机构代码75621486-9。法定代表人陈少华，该公司执行董事。委托代理人刘瑛，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人魏娜，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告徐克萍、尹处宏诉被告重庆嘉年华城市建设发展有限公司（以下简称嘉年华公司）、被告重庆西大房地产开发有限公司（以下简称西大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法由代理审判员刘凤华适用简易程序，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告徐克萍、尹处宏的委托代理人谭平，被告嘉年华公司的委托代理人ＸＸ，被告西大公司的委托代理人刘瑛、魏娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐克萍、尹处宏诉称：徐克萍、尹处宏与嘉年华公司、西大公司签订了《××房屋买卖合同》，购买嘉年华公司、西大公司开发的××项目房屋一套，购房当日其支付购房款193874元。2012年8月1日嘉年华公司、西大公司将所购的房屋交付其使用，但却无故拖延至2015年1月15日才办理完毕房屋权属证书，违反了合同第五条第一款的约定。双方签订的合同并没有按照《重庆市经济适用房管理办法》第二十二条的规定办理准购手续，双方的买卖行为完全是按照商品房买卖进行的，且经济适用房是商品房中政策性微利的一种，因此双方签订的合同属于商品房买卖合同，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定。请求判令嘉年华公司、西大公司向其支付逾期办理房屋产权证违约金32039.6，本案的诉讼费用由二被告承担。被告嘉年华公司、西大公司共同辩称：1、双方签订的《××房屋买卖合同》没有就逾期办证的违约责任进行约定，徐克萍、尹处宏的诉请没有依据。2、该公司在办理房屋产权证过程中，没有任何违约行为，导致徐克萍、尹处宏没有在约定期限内取得房屋产权证的原因是：第一，涉案房屋是该公司与重庆市××镇人民政府联合建设的经济适用房，在签订房屋买卖合同时，相关手续尚未完善。而徐克萍、尹处宏对此也是知情的，并作出了相应的申明；第二，因北碚区十里温泉城整体规划调整影响了涉案小区地块的控规设计审批，导致相关建设手续直到2014年8月才完善；第三，根据双方签订的合同第五条第二款的约定，徐克萍、尹处宏应及时提供办理产权所需的身份证明文件，但其直到2014年11月21日才取得办理产权证所需要的重庆市经济适用房住房申购资格认定通知单。3、徐克萍、尹处宏在领取房地产权证时，与该公司进行了结算，明确双方权利和义务已完成。综上，徐克萍、尹处宏要求支付逾期办证违约金的诉请不成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：北碚区××镇××是经济适用住房项目，重庆市建设委员会于2009年1月5日作出《关于同意××开展经济适用住房项目前期工作的通知》，同意××开展经济适用住房项目前期工作，要求该项目建成后除安置拆迁户外，面向周边地区低收入人群公开销售。2010年9月10日，徐克萍、尹处宏作出申明：我所购买的××经济适用房，获知建设手续尚不完善，不具备预售条件，但我自愿将该房屋进行购买，开发单位需保证该房屋最终权属的合法性和有效性，否则，我有权如数退回已交房款。2010年9月10日，嘉年华公司、西大公司（甲方、卖方）与徐克萍、尹处宏（乙方、买方）签订了《××房屋买卖合同》，约定嘉年华公司、西大公司将其开发的××项目的××号楼××单元××楼××号房（建筑面积为85.26平方米）以总成交价203874元卖给徐克萍、尹处宏。该合同第五条约定：（一）甲方承诺，在该房屋交付使用后12个月内由甲方到房地产交易管理部门将《房地产权证》办理完毕，因办理产权产生的所有税、费均由甲、乙双方按照国家相关规定分别承担，乙方应予以无条件配合。（二）如因乙方未即使提供办理产权所需的身份证明文件、以及交房前未交清余款和购房办理产权产生的应由乙方交纳的相关费用造成《房地产权证》不能或未按时办理的，甲方不承担违约责任。2012年8月1日，嘉年华公司、西大公司将涉案房屋交付给徐克萍、尹处宏使用。该项目因十里温泉城整体规划调整等原因未能及时完善相关手续。2014年11月21日，徐克萍、尹处宏取得重庆市经济适用住房申购资格认定通知单，确认徐克萍、尹处宏符合条件购买重庆市经济适用住房一套。2014年12月15日，嘉年华公司、西大公司取得涉案房屋的《土地房屋权属登记中心业务受理通知书》。2014年12月31日，涉案房屋的房地产权证办理完毕，该房屋登记在徐克萍、尹处宏名下，房屋性质为经济适用房。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录及《××房屋买卖合同》、房屋产权证、房屋权属登记业务受理单等书证载卷为据，足以认定。本院认为：徐克萍、尹处宏与嘉年华公司、西大公司签订的《××房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，且在本案受理前相关手续均已办理完毕，应属有效。双方当事人在合同中约定了办理房屋权属证书的期限，但未对违约后果进行约定。双方当事人的争议焦点为本案能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在没有约定违约金的情形下，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本院认为，《经济适用住房管理办法》第二条规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”可见，经济适用房作为社会保障性和社会福利性住房，不是公开向社会出售的，国家对购买经济适用住房实行申请、审批制度。因此，经济适用房不属于商品房范畴。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”显然，徐克萍、尹处宏与嘉年华公司、西大公司签订的《××房屋买卖合同》是经济适用房买卖合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。本案中，虽然嘉年华公司、西大公司存在未在合同约定期限内办理房屋产权证的行为，违反了合同第五条第一款的约定，但该合同并未约定违反该约定的违约责任。同时，经济适用房也需要徐克萍、尹处宏具有购买的资格才能办理房屋产权证，而徐克萍、尹处宏于2014年11月21日才被认定符合购买经济适用房的条件。综上，徐克萍、尹处宏要求嘉年华公司、西大公司支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐克萍、尹处宏的诉讼请求。案件受理费602元，减半收取301元，由原告徐克萍、尹处宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。代理审判员  刘凤华二〇一五年十一月二十七日书 记 员  陈 静