河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初6679号 原告:秦皇岛市城市建设投资有限公司，住所地秦皇岛市海港区迎宾路**（金属大厦**）。统一社会信用代码：91130300721659083Q。 法定代表人：高静涛，董事长。 委托诉讼代理人：孔德路，河北德圣律师事务所律师。 被告：秦皇岛凯丰酒店管理服务有限责任公司，，住所地秦皇岛市海港区和平花园**统一社会信用代码：911303006012981210。 法定代表人：邱植岩，总经理。 委托诉讼代理人：邵红波，河北港城律师事务所律师。 原告秦皇岛市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）与被告秦皇岛凯丰酒店管理服务有限责任公司（以下简称凯丰公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司委托诉讼代理人孔德路，被告凯丰公司委托诉讼代理人邵红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《物业委托管理合同》解除，被告立即办理交接，搬出原告场地；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月15日，原、被告签订《物业委托管理合同》，原告委托被告对北戴河生态湿地公园管理用房进行物业管理，每年管理费用35.94万元。因被告未按委托要求提供物业管理服务，出现物品丢失，未按合同约定提供服务人员，原告于2017年5月12日书面送达解除《物业委托管理合同》的通知，要求被告立即移交现场设施和物品，撤出现场，不再计付此后的委托管理费用；同时通知被告尽快提供审计所需资料，完成费用审计，以便原告根据审定结果拨付费用。但是，此后被告一直拒不交接和撤出现场，给后续入住的单位造成影响，且拒不配合进行费用审计，造成无法结算费用。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告凯丰公司辩称，根据双方2015年2月15日签订的《物业委托管理合同》，委托服务期限至原告结清附件一（即原被告、国家开发银行股份有限公司河北省分行、国开元融资产限责任公司四方签订的四方协议）全部尾款止。而截止目前，原告仍未按四方协议约定付款，故原、被告合同仍在有效期内，任何一方不得擅自变更或者解除。其次，答辩人提供服务过程中，无论是安保工作，还是人员安排，或是其它服务，均符合合同约定，原告在诉请中所述的答辩人管理期间未按要求提供物业管理服务、物品丢失、未按合同约定提供服务人员的情况均不属实，答辩人在履行合同过程中并不存在违约行为。反倒是原告，在履行合同中，既未按合同约定按月支付合同约定费用，也未按合同约定履行2015年2月15日前拖欠的物业费用履行审计责任，拖欠答辩人高达100多万元的物业费用长达三年半的时间，既违反了合同约定，也严重违反了诚实信用原则。原告作为违约方，无权向守约的答辩人行使解除权。对于原告拖欠答辩人的款项，答辩人将另案起诉。第三、2017年5月12日原告发出的解除通知不发生解除合同的效力。因为1、被告在收到该通知后，于次日便书面提出异议，不同意解除，原告也收到了被告的异议书，因此，并非三个月未提异议；2、根据最高人民法院关于《合同法司法解释(二)》第二十四条，在适用该条所规定的三个月异议期时，提出合同解除的一方当事人必须首先具备合同法第九十六条关于合同解除的条件，即必须具备合同约定解除权或法定解除权，否则不能适用。而本案中，如第一条所述，原告既不存在约定解除，也不存在法定解除情形，因此合同法第九十六条通知解除及《合同法司法解释(二)》第二十四条规定的异议期并不适用，原告以此为依据主张合同解除的主张不能成立。综上，答辩人认为，原告主张的解除理由不能成立，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、《物业管理服务合同》、《四方协议》复印件各一份，证明2015年2月15日双方建立物业服务合同关系，签订合同之前的物业费需经审计，以审计结果为结算依据，此前国开元融公司已付物业费67.8万元，国开行河北分行预付物业费60万元，被告均未提供发票及收费依据； 证据二、财务收据复印件两张，证明原告2017年5月24日给付被告物业费40万元，2017年6月13日给付被告物业费102600元，被告未开具发票； 证据三、审计单位出具的情况说明、函及其审计小结复印件各一份，证明被告存在物业合同期限不符、未开具发票等问题，因被告不配合审计单位提供相关资料，导致无法完成审计，原告也无法按照审计结果结算物业费； 证据四、市政府领导对城发集团《关于合理利用北戴河生态湿地公园管理用房的请示》复印件一份，证明市长同意对闲置的涉案房产进行处置，出租给协鑫集团控股公司使用； 证据五、城发集团2017年4月17日下达的《整改通知》复印件一份，证明集团公司检查时多次发现被告存在物业人员不到位、保管物品丢失、服务质量等问题，并再次责令原告通知物业公司整改； 证据六、原告2017年5月12日送达的《通知》复印件一份，证明原告书面通知被告解除物业管理合同，要求被告配合审计，完成交接，由新单位接管； 证据七、《回复函》复印件一份，证明被告承认收到解除通知，2017年5月13日复函，同意结清物业费尾款后撤出，但原告不认可被告所说已针对第三方入住配合原告进行了物资盘点，不认可被告配合审计； 证据八、2018年4月17日至24日的监控录像（移动硬盘一个）及出勤统计表，证明涉案房屋的门卫等物业服务已由第三方负责，被告长期只有一人留守，且有长时间离开的情况，解除合同后仍占据宿舍、库房等房间拒不搬出； 证据九、物品清单一份(共85页)，证明被告保管的物品明细，应交还原告；经检查，被告存在将保管物品丢失的情况； 证据十、秦皇岛凯普科技开发公司市场公示信息及其证明材料一份，证明该公司经营范围包括物业管理，协鑫集团将2017年5月底至2018年9月28日期间的物业工作和该公司进行了交接，原告和被告的委托合同客观上已经解除和履行不能。 被告针对上述证据发表如下质证意见： 对证据一的真实性予以认可，根据原被告双方签订的物业管理合同第5.1条约定的委托服务期限是2015年2月15日起至原告全部结清四方协议尾款之日止，而根据四方协议第4条第1项第1小条是由原告负责审计工作并承担审计费用，但因原告未积极承担审计费用，导致审计工作无法进行，导致委托服务期限到期的前提条件无法成就，所以违约方是在原告，合同期限仍在有效期内，同时根据原被告双方签订的协议的第6.3条合同费用应按月支付，但原告从未按月支付，也系违约方。对证据二的真实性予以认可，同时也能够证明原告没有按照合同约定支付合同款项。对证据三真实性予以认可，其中情况说明中所表述的未能出具审计报告的原因是原被告双方未能提供完整资料，是双方的原因，而不是原告所主张的被告单方原因，而无法审计的根本原因是原告没有承担审计费用，对于原告提供的函、审计小结均与原告主张不具有关联性，审计公司所说明的事项是相关费用能否计入审计最终金额的依据，而不是审计工作无法进行的原因，不会因为材料缺失导致审计无法进行，在函中仅有第一项2014年1月1日至2015年2月15日的管理合同不能提供，其他材料均能提供和补充，这份管理合同并不是因为我方原因不能提供，而是这部分内容全部体现在四方协议中，我单位同意就该部分同意另行签订合同，但其他三方均不予以配合。对证据四真实性没有异议，但是关联性有异议，这份材料所体现的是相关房屋出租给协鑫集团使用，并未改变提供物业服务公司的相关规定，且截止目前该物业服务仍然是由我公司持续不断的提供，该证据不能否认我公司提供物业服务的事实存在；对证据五不予认可，因为并没有送交我公司，对该通知内容也不予认可，所提到的违约行为均不属实；对证据六、七的真实性没有异议，对于证据六我方在收到的第二天便以书面形式向原告公司提出异议，不符合法律规定中的解除情形，所以这两份证据不能成为原告主张解除合同的依据；对证据八、证据的关联性有异议，按照合同约定我方提供的安保人员一共是4人，但为了符合劳动法关于工作时间的规定，4人不可能同时在岗，4人只能按照4人3班倒，每班一人，才能符合劳动法所规定的工作时间的规定；故合同约定的4人并无法满足同时在岗，每班一人不违反合同约定；且该证据不能证明原告有解除合同的理由，更不能证明门卫服务由第三方负责。对于证据九、真实性无异议，但关联性有异议，在该证据中有我方盖章，也有原告跟原业主单位的盖章，故该证据不能确认相关的物资到底是交给了我方还是交给了原告，根据原告提交的证据一，被告提供物业服务的范围不包括清单中所涉及的物品的管理及服务，因此清单所记载的物资也不再我方物业服务管理的范围内，故原告的证明目的我方不予认可；对于证据十的三性均有异议，关于2017年5月底至2018年9月28日秦皇岛凯普科技开发公司出具的证明中所记载的内容不具有真实性且与原告提交的证据四不一致，按照原告方提交的证据四协鑫集团与原告之间是租赁合同关系，即协鑫集团向原告缴纳租赁费而不是物业管理费，该证据所主张的证明目的与原告提交的证据四相矛盾；出具的证明应当有经办人的签字，且性质属于证人证言，应当出庭作证，仅凭书面证据无法证明合法性，原告方作为国有公司，其物业服务公司的选聘依法属于政府统一采购范围，如已经委托新的物业公司，必须履行统一的政府采购程序，仅凭该证据无法证实合法性；关于秦皇岛凯普科技开发公司的营业执照，其有无物业服务职能与本案无关，截至现在原告方的物业服务仍由我方提供。 被告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、五份劳动合同、相关职工的身份证复印件及工资表42张，证明我公司在履行与原告签订的物业服务合同中所聘用的安保人员的基本情况，我方先后共聘用了五人，确保的四班三运转。 原告针对上述证据发表如下质证意见： 对于证据一的三性均不认可，劳动合同中马卫兵的劳动合同截止到2016年6月23日、袁宏亮截至到2016年8月31日，合同期限与本案不符，三性均不认可，即便存在劳动合同也不能证明相关人员提供了物业服务，被告所述与监控录像显示的仅有邱某一人在岗相矛盾；对于工资表显示的是国开行工资表，与本案无关联性，也不认可其真实性，被告没有提供发放工资的财务凭证、考勤依据及银行转账证明，且其中的袁宏亮在劳动合同中为“袁宏亮”，但在工资表中为“袁红亮”；工资表的发放时间自2015年4月至2018年9月，期间的工资数额没有任何变化，不具有真实性，相关工资表签字应属于证人证言，未经证人出庭作证不应予以采信。 根据原、被告提供的证据，经本院审核认定：原告提交的证据一至十具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的事实，认定作为本案的证据予以采信。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下： 国开元融资产管理有限责任公司和国家开发银行股份有限公司河北省分行先后委托原告代建了北戴河生态湿地公园管理用房，并先后委托被告负责该房屋的物业管理工作。2013年8月，国家开发银行股份有限公司河北省分行不再购置该项目房屋，经与秦皇岛市政府协商，交由原告变现后再原额返还国开元融资产管理有限责任公司和国家开发银行股份有限公司河北省分行先期支付的工程费用及物业费用。2015年2月15日，原告（甲方）、被告（乙方）、国家开发银行股份有限公司河北省分行（丙方）、国开元融资产管理有限责任公司（丁方）签订《协议书》一份，约定：一、本协议生效当日，乙方与丙方解除委托管理意向协议，乙方与丁方解除物业管理合同，将办公用房交付甲方管理，甲方作为项目接管方，另行与乙方签订物业合同，甲乙双方保证项目拍卖交割前资产安全。资产状况以甲乙丙丁四方现场确认的物品清单为准（见附件3）。二、截止2015年2月15日已发生的物业费用，需经有资质的审计单位审计后，以审计结果为依据，由甲方承担丙方、丁方按各自物业合同所欠乙方的物业费用……。从2015年2月16日起至拍卖交割结束期间甲方接管后发生的物业费用，需经有资质的审计单位审计后，将审计结果告知丙方，以审计结果为依据，由甲方承担，丙方、丁方不再承担……。四、……（二）乙方义务1、乙方应配合甲方组织的物业费用审计工作，按时提供在管理期间发生的审计必要材料，如不能提供视同未履行。同日，原告（委托方、甲方）和被告（受托方、乙方）签订《物业委托管理合同》一份。约定，甲方委托乙方为秦皇岛异地办公用房项目提供管理服务事宜，订立本合同；委托服务所涉项目基本情况为项目名称为北戴河生态湿地公园管理用房，服务类型为委托式管理，位置为中国河北省秦皇岛市北戴河区新河路北侧；本协议终止时，乙方确保管理的物品与甲方掌握的物品清单一致；委托服务期限为自2015年2月15日至甲方结清全部尾款（详见附件一）；管理费（1）甲方向乙方支付管理费为3000元／月。全年共计36000元。提供常年维护服务人员劳务成本（1）乙方聘任为本项目提供长期服务的人员的相关劳务成本按照双方协商：Ａ工程维修1人，5800元／月／人，全年69600元；Ｂ保安人员4人，3500元／月／人，全年168000元；Ｃ库管1人，3500元／月／人，全年42000元；全年共计279600元。（2）员工用餐按照20元／天／人计算，6人全年365天共计43800元。上述费用由乙方提供指定账户为开户行建行港口专业支行，开户名称为秦皇岛凯丰酒店管理服务有限责任公司，账号为13×××46，由甲方按月支付给乙方，专项用于乙方管理费及服务人员劳务成本；日常管理费用，本项目涉及的（包括但不限于）：房屋建筑、设施设备的大中修、更新费用；布草洗涤、园林绿化、垃圾清运等；以上费用由乙方向甲方请示，经甲方批准后方可实施，甲方审计后支付。乙方收到甲方支付的相关费用的同时应向甲方出具同等金额的正式发票。若甲方委托乙方提供本合同服务标准范围外的服务，由甲方承担相应的费用。 2017年4月1日，河北衡信会计师事务所有限公司（以下简称衡信公司）致函被告，要求被告配合及时提供审计资料。2017年4月17日，秦皇岛城市发展投资控股集团有限公司（以下简称城发集团）下发《整改通知》，要求对被告物业服务质量问题进行整改，如不能落实则要解除《物业委托管理服务合同》。2017年5月12日，原告书面通知被告，《物业委托管理服务合同》解除条件成立，要求被告尽快提供审计所需的审计资料，以便根据审定结果拨付费用，要求做好物品移交，即日起不再计付之后的物业管理费用。2017年5月13日，被告向原告发《回复函》，同意在原告结清物业费尾款后搬出。2017年6月13日，秦皇岛市政府同意城发公司《关于合理利用北戴河生态湿地公园管理用房的请示》，将该闲置的办公用房整体出租给协鑫集团使用。2017年5月24日、2017年6月13日，原告分别向被告支付物业管理费400000元、102600元，以上共计支付502600元。被告未向原告开具发票。 2018年10月24日，衡信公司出具情况说明，载明：“2015年11月我们接受秦皇岛市城市建设投资有限公司的委托，对秦皇岛凯丰酒店管理服务有限责任公司的在2012年7月至2015年2月15日由国开元融资产管理有限责任公司和国家开发银行股份有限公司河北省分行委托其对北戴河湿地公园管理用房进行物业管理期间所发生的物业管理费用进行审计，由于秦皇岛凯丰酒店管理服务有限责任公司和秦皇岛市城市建设投资有限公司未提供完整的审计资料，截至目前未能出具审计报告。特此说明。” 本院认为，2015年2月15日原、被告双方签订的《物业委托管理合同》的性质，从双方签订合同的名称，原告为委托方、被告为受托方的表述，被告提供物业管理服务过程中，相关岗位的人员数量及费用标准按照原告确定的标准支付，被告无权任意制定；对包括维修、维护、园林绿化、垃圾清运等日常物业管理事项，被告需经原告批准后方可实施，相关费用在审计后支付。被告不能自主决定服务事项，需按原告的指示完成委托合同约定的事务，取得固定金额的物业管理费用，被告对委托事项不存在自主经营、自负盈亏的情况。所以，双方签订的《物业委托管理合同》属于委托合同性质，原告可以随时解除委托。合同自通知到达对方时解除。2017年5月12日，原告通知被告解除合同后，被告虽然提出书面异议，但在解除合同通知到达之日起3个月内未向人民法院起诉，对被告提出解除合同效力异议的抗辩理由，本院不予采纳。关于合同约定“委托服务期限为自2015年2月15日至甲方结清全部尾款”的表述，被告据此提出合同解除条件未成就的抗辩理由，因被告系提供物业服务审计资料的掌控方与义务方，衡信公司的情况说明写明未能出具审计报告的原因系未提供完整的审计资料，而非原告未缴纳审计费。因原告需依据审计结果结清全部尾款，被告怠于提供审计资料存在过错，可待结清全部尾款的条件成就时，另案向原告主张权利。被告在合同解除后应当按照合同约定返还受托保管的财产，迁出原告房屋。故对原告的主张，本院予以支持。若因原告解除合同的行为给被告造成损失，被告可另案向原告主张权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、原告秦皇岛市城市建设投资有限公司与被告秦皇岛凯丰酒店管理服务有限责任公司签订的《物业委托管理合同》于2017年5月12日解除； 二、被告秦皇岛凯丰酒店管理服务有限责任公司于本判决生效后十日内按物品清单列明的物品向原告秦皇岛市城市建设投资有限公司办理移交，搬出北戴河生态湿地公园管理用房。 案件受理费80元，由被告负担，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  李 楠 人民陪审员  张立敏 人民陪审员  李桂芹 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员  刘国映