安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0104民初7409号原告：徐艳芳，女，汉族，1995年6月10日出生，住安徽省安庆市太湖县。委托诉讼代理人：王杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。被告：巫念利，女，汉族，1987年7月22日出生，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：方礼杰，安徽深蓝（合肥）律师事务所律师。被告：滕磊，男，汉族，1992年6月4日出生，住安徽省合肥市包河区。原告徐艳芳诉被告巫念利、滕磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告徐艳芳及其委托诉讼代理人王杰、被告巫念利的委托诉讼代理人方礼杰、被告滕磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐艳芳向本院提出诉讼请求如下，1、请求判令解除原告和被告签订的房屋出租合同，判令二被告返还原告房租和店面转让款394500元、物业费4440元、垃圾清理费1345元，共计400285元；2、请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由，原告原计划与几个朋友在合肥蜀山区家火锅店，于是在58同城网站上看到了被告的店面在转让，于是联系被告进行了洽谈，后签订了一份三方的房屋出租合同，约定被告巫念利将其从被告滕磊处租来的合肥市上沿街门面房屋出租给丙方。后被告巫念利与原告又签订一份《协议》，约定原告支付被告巫念利共394500元，这里面包含了首期房租、店面转让费、店面装修费、设备处理费等。协议签订后，原告按约定支付了转让费。后原告去办理开店所需的消防、环保等相应的证件以及营业执照时，均被告知无法办理，因为根据合肥市政府2017年12月14日发布的《合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》，在整治范围内的餐饮店，不仅不允许新开设，而且是逐步的进行取缔，在2018年年底前要全面清理掉，被告对这一情况是明知的，但是没有及时、全面的向原告进行披露，依然与原告签订了合同，导致原告现在的合同目的根本不能实现。后原告找到被告进行交涉，被告承认了当时这个情况准备说，但是没有说，然后又跟原告说要把关系维护好等等，但是事实上是原告根本无法办到开火锅店所需要的合法证件，案涉房屋也根本无法从事火锅店的经营。原告认为，被告明知原告承租房屋的目的，也明知在当前环境下，原告承担该房屋和接受转让该店面的目的根本无法实现，在合同磋商的时候有意隐瞒了这一重要事实，属于欺诈行为，原告在受到被告误导及欺诈下签订的合同并非原告真实意思表示应予以撤销。故原告特向贵院提起诉讼，请依法判决，以维护原告的合法权益。巫念利答辩，一、本案是房屋租赁合同纠纷，答辩人非本案的出租方，非本案的适格被告；三方签订的《房屋出租合同》，是三方的真实意思表示，并已经实际履行，合法有效，被答辩人无权主张解除合同。答辩人因经营餐饮所需，从腾磊处承租位于上商业门面，并签订租赁合同，依约缴纳租赁费等；2018年8月，答辩人因要前往南京经营其他餐饮项目，故将涉案商铺的租赁权在经被告腾磊的同意之下转给被答辩人徐艳芳，并签订《房屋出租合同》，将答辩人的所有权利义务均转让给被答辩人徐艳芳，至此，答辩人与原房屋已无任何关系，且答辩人已经按照合同约定履行完相关义务，将涉案商铺交给被答辩人，被答辩人与被告腾磊之间的租赁合同纠纷与答辩人无关。答辩人非本案的适格被告。同时，本案中并不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同协议解除和合同法定解除的情形，同时亦不存在欺诈的情形，被答辩人无权主张解除租赁合同。二、被答辩人主张的转让款、物业费、垃圾清理费应当另案处理。租赁合同纠纷属于是房屋租赁法律关系，与转让款、物业费、垃圾清理费并非同一法律关系，对于转让款、物业费、垃圾清理费不属于本案的租赁合同法律关系，与本案的租赁合同纠纷无关,应当另案处理。三、被答辩人无法进行开店营业与答辩人并无实际的关系，同时被答辩人也并无证据证明其在办理开店相应的手续时无法办理，被答辩人的经营风险不能归责于答辩人。被答辩人在诉状中称“后原告去办理开店所需的消防、环保等相应的证件以及营业执照时，均被告知无法办理”，但是被答辩人并无提供相应的证据予以证明，同时也并不能证明其无法办理相关证件的责任在于答辩人。仅仅凭借地方政府的地方行政规章就认定答辩人存在欺诈的行为，是明显错误的。该行政规章颁布于2017年12月14日，但是被答辩人之前所承租的商铺并不在禁止经营的范围之内，该商铺独立于住宅楼，楼上并无住宅型用房。答辩人于2018年4月9日成功办理工商登记及营业执照，同时2018年6月6日通过环保登记备案，所经营的餐饮也并不存在违法情形，并不存在被答辩人所说的涉案商铺无法经营的情况，若依据被答辩所述若，涉案商铺无法进行经营活动，那答辩人亦无法在该规章颁布之后办理相应的执照，因此，被答辩人所述无法办理工商登记明显是虚假的。《合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》中规定的整治任务包含了三个方面，依法应当予以关闭的主要是住宅楼内餐饮经营户、露天烧烤、流动摊点、改建扩建的经营户，但是涉案商铺并不属于此范围，任何经营活动都应当依法进行，被答辩人若正常经营，是无需关闭的，在相关手续完备的情况下是可以正常经营的，现被答辩人无端将无法经营的责任归责于答辩人，明显是不公平也缺乏相应的事实和法律依据，经营本身就有市场风险，被答辩人在承租涉案商铺时也是经过充分的市场调查和考虑的，该风险并不能归责于答辩人。四、答辩人与被答辩人之间签订了转让协议，且双方已经实际履行，被答辩人无权要求返还店面转让款。被答辩人的诉请是解除房屋出租合同，但是该份协议是独立于租赁合同之外的，并不包含在租赁合同之内，二者之间也不存在主从法律关系，而是一个独立的合同，该份协议中的价款主要是包括店面转让费、店面装修费、设备处理费，而并非属于房租，同时答辩人亦非出租方，并未收取答辩人的房租费，房租费用皆由被告腾磊收取。同时，答辩人与被答辩人在协议中明确约定“自协议签订之日起店面经营等产生的一切纠纷皆与甲方无关”，即被答辩人因涉案商铺经营等事项所产生的纠纷皆与答辩人无关，答辩人无需承担任何责任。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。滕磊答辩，答辩人与原告之间是出租方和承租方关系，租赁合同第九条约定，不得从事违法活动，一切经营活动要遵守法律法规，如果店面违背法律法规进行非法经营，一切责任自行承担。因为房屋租赁合同没有明确说明承租方一定要从事餐饮经营，答辩人与原告只有签订合同，并没有产生房租及转让费任何费用的交易，答辩人不同意退还任何费用及撤销合同。徐艳芳围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、被告身份证、房屋出租合同、协议、转账记录、物业费和垃圾清理费收据、《合肥市人民政府办公厅关于印发合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案的通知》、微信聊天记录、通话视频记录。巫念利提交了被告企业信息、营业执照、建设项目环境影响登记表、准予注销登记通知书、原、被告通话、微信聊天记录。滕磊未提交证据。原告提交的原告身份证、被告身份证、房屋出租合同、协议、转账记录、物业费和垃圾清理费收据及巫念利提交的被告企业信息、营业执照、建设项目环境影响登记表、准予注销登记通知书符合证据三性及证明目的，本院对其证据证明效力予以认定，其他证据因其不同时符合证据三性及证明目的，本院对其证据证明效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月4日，甲方（出租方）与乙方（承租方）、丙方（现承租方）徐艳芳签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方同意将位于安徽省合肥市门面房屋出租给丙方。租期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，总共计五年。前两年租金为274000元，后三年每年租金与此房左右隔壁商铺租金同步，丙方支付59500元作为房屋租赁押金。丙方租金支付方式为：一次性支付半年租金，之后租金需在到期前提前半个月支付，……同日，甲方（巫念利）与乙方（徐艳芳）签订《协议》一份，内容为：甲乙双方就位于蜀山区上店面转让事宜达成一致合意，自甲方收到乙方店面款394500元（包括已支付的定金10万元）该笔款项包括店面转让费、店面装修费、设备处理费等。自乙方支付齐上述款项之时起，店面内部所有设备皆归乙方所有。自协议签订之日起店面因经营等产生的一切纠纷皆与甲方无关。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告与被告签订的《房屋出租合同》及《协议》，系双方真实意思表示，合法有效。原告所举的证据不足以证明其与被告签订的《房屋出租合同》及《协议》符合法定和约定的解除合同条件。故对原告要求解除和被告签订的《房屋出租合同》、《协议》以及返还房租和店面转让款394500元、物业费4440元、垃圾清理费1345元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐艳芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7304元，减半收取3652元，由徐艳芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  徐巧珍二〇一八年十一月二十日书记员  殷 野附：本案所适用的法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。