成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初7471号 原告：李菊祥，女，1968年1月28日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：陈坤，男，1989年10月17日出生，汉族，住成都市新都区。 二原告共同委托诉讼代理人：余洋，四川集文律师事务所律师，一般授权代理。 二原告共同委托诉讼代理人：杨棋茹，四川集文律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川正达房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇外南街262号。 法定代表人：陈太棋，执行董事。 委托诉讼代理人：何凯，四川勤证律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：赵昊抒，四川勤证律师事务所律师，一般授权代理。 原告李菊祥、陈坤与被告四川正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2018年9月14日公开开庭进行审理。原告李菊祥、陈坤的委托代理人杨棋茹，被告正达公司的委托代理人何凯、赵昊抒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李菊祥、陈坤向本院提出诉讼请求：1.正达公司为李菊祥、陈坤办理新都区育英路“北欧印象”10幢1层5号房屋的不动产权证书；2.正达公司支付逾期办理不动产权证书的违约金（从2016年3月22日起，按照已付房款每日万分之三的标准，计算至不动产权证书办理完毕之日止）。事实与理由：2015年2月12日，李菊祥、陈坤与正达公司签订《商品房买卖合同》，约定李菊祥、陈坤购买正达公司开发的北欧印象小区10幢1层5号房屋，总价款为1502582元。李菊祥、陈坤按约向正达公司支付了全部房款。2015年3月21日，双方对房屋进行了交接，李菊祥、陈坤向正达公司缴纳了53400元办证所需费用，但正达公司未按照合同约定为李菊祥、陈坤办理不动产权证书，构成违约。正达公司应为李菊祥、陈坤办理上述房屋的不动产权证书并按照已付房款每日万分之三的标准向李菊祥、陈坤支付迟延办理期间的违约金。 正达公司辩称，1.正达公司在收到李菊祥、陈坤相关材料后，积极履行合同义务，已协助李菊祥、陈坤取得了不动产权证书，不存在违约行为。2.合同约定，正达公司只有在买受人延迟取得房屋所有权证并且自身有责任的情况下，才承担违约责任，但现在买受人无证据证明迟延取得的责任在于正达公司。3.李菊祥、陈坤于2018年3月才将委托正达公司办理产权的授权委托书出具给正达公司，即使存在迟延办理的情形，也是由于李菊祥、陈坤未及时出具授权委托书造成，相应责任应由李菊祥、陈坤自行承担。4.李菊祥、陈坤未产生任何实际损失，正达公司不应承担违约金，并且合同约定的违约金过高，应予以调减。正达公司不应承担责任，请求驳回李菊祥、陈坤的诉讼请求。 经审理查明，2015年2月12日，李菊祥、陈坤与正达公司签订《商品房买卖合同》，约定李菊祥、陈坤购买正达公司开发的北欧印象小区10幢1层5号商业用房，测绘建筑面积44.88平方米，总价款1502582元。合同第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托四川正达房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书，其他情况补充见《合同补充协议》。”《补充协议》第八条第三款载明：“乙方在接到甲方通知后，应在约定时间及时到场协助甲方办理产权登记手续，如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限迟延办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权证书的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金。” 《商品房买卖合同》签订后，李菊祥、陈坤向正达公司支付了购房款共计1502582元。2015年3月21日，双方对房屋进行了交接，李菊祥、陈坤向正达公司交纳了办证所需费用53400元。2018年3月1日，李菊祥、陈坤向正达公司出具了办理不动产登记手续的《委托书》。2018年9月4日，成都市新都区不动产登记部门为李菊祥、陈坤所购的该房屋颁发了《不动产权证书》。 另查明，2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 以上事实有《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、收据、《委托书》等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。李菊祥、陈坤与正达公司在第十九条第二款约定“买受人同意委托四川正达房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，办理房屋交接手续时，李菊祥、陈坤将办理产权所需资料和费用交给正达公司，由正达公司向办证部门提交，办证情况由正达公司掌握。正达公司抗辩称迟延办理转移登记的原因系李菊祥、陈坤未及时提交《委托书》，但未提交相应证据证明在合同约定的办理权属转移登记期限届满之前通知过李菊祥、陈坤补交资料，故正达公司的该项抗辩主张本院不予采纳。 正达公司未能在商品房交付之日起365日内（即2016年3月21日前）协助李菊祥、陈坤取得房屋权属证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，应该承担逾期办证的法律责任。《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书”。正达公司违反了合同约定的义务，应承担从应办理房屋所有权证时间之次日（即2016年3月22日）-2016年10月17日（停止受理房屋登记业务的时间）的逾期办理违约金，逾期天数210天。 2016年10月25日，新都区实行不动产登记，即日起办理并颁发不动产权证书，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证。由于该项政策的变化于双方合同签订之后，双方未对不动产权证书的办理时间及逾期办理违约金进行约定，也未对国有土地使用权证的办理时间及违约责任进行约定，应公平、合理的确定不动产权证书的取得期限。《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”不动产权证书兼具房屋所有权证和国有土地使用权证的功能，办理时除需提交原来办理房屋所有权证所需资料外，还需要提交土地情况方面的资料，故将不动产权证书的取得时限确定为不动产统一登记实施日（2016年10月25日）起90日内，即2017年1月25日。正达公司应为李菊祥、陈坤办理不动产权证的时间为2017年1月25日，2018年9月4日，成都市新都区不动产登记部门为案涉房屋颁发了《不动产权证书》。故迟延办理不动产权证的期间为2017年1月25日-2018年9月4日，共计587天。 正达公司认为合同约定的违约金过高，请求予以调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，合同约定的迟延取得房屋所有权证应承担已付房款每日万分之三的违约金过高，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金标准酌情调整为已付房款每日万分之零点五。 本案中正达公司在为李菊祥、陈坤办理房屋权属转移事宜中的违约时间为797天（210天+587天），应支付迟延办理的违约金金额为59878元（1502582元×万分之零点五×797天）。 成都市新都区不动产登记部门已于2018年9月4日向李菊祥、陈坤颁发了案涉房屋的《不动产权证书》，故李菊祥、陈坤要求正达公司为其办理该套房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 被告四川正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李菊祥、陈坤支付违约金59878元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3716元，由原告李菊祥、陈坤负担3016元，由被告四川正达房地产开发有限公司负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王瑜 二〇一八年十一月五日 书记员  凌淼