西安市高陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0117民初2561号 原告：朱益锋，男，1986年9月29日出生，汉族，住西安市高陵区， 被告：西安香江环球投资发展有限公司（以下简称香江公司），住所地：西安泾河工业园长庆东路东段。统一社会信用代码：916101176786284161。 法定代表人：吴海敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敏，陕西知本律师事务所律师。 原告朱益锋与被告香江公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱益锋、被告香江公司的委托诉讼代理人李晓宇、张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱益锋向本院提出诉讼请求：1.被告按合同约定支付逾期交房违约金11034.9元，及因被告逾期交房导致原告产生的房屋租赁费8000元（房租按1000元∕月计算）；2.被告支付因交付住房窗户存在重大差异造成原告相关损失赔偿金44225元；3.被告退还原告所支付因被告虚假宣传而抬高房屋价款51380元（按500元∕平方米计算，原告所购房屋为102.76平米）；4.被告支付因住房未办理消防验收、竣工验收备案表使住房存在居住安全隐患，导致原告无法入住期间的房屋租赁费4000元（暂从原告收房后6个月起计截止2018年6月，房租1000元∕月计算），直至被告完成相关验收或法定备案程序后被告可不再支付原告房屋租赁费；5.被告提交由被告提供的原告所购住房报产权登记机关备案的资料，并按照约定支付逾期提交报产权登记机关备案资料的违约金452.25元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年9月29日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的玫瑰苑23号楼3单元502室住房，房屋总价为442250元，已按约定足额支付。合同约定交付日期为2016年12月31日，实际完成交付日期为2017年9月1日，逾期交房244天，依据约定被告应按照交付房价款万分之一的违约金即11034.9元赔付原告，因原告非西安本地且在西安并无其它居所，出于工作不得不租居西安，申请法院按照1000元/月的房租标准判决被告支付原告逾期交房产生的额外租房费用共计8000元。房屋交付经原告查验时，发现该房所有窗户与购房时介绍存在重大差异，较所在小区其他1-22幢及23幢双层（2、4、6、8、10层）住房窗户矮40cm，窗户缩水比例达20%以上，对房屋价值造成极大影响，申请法院按照房屋总价款的10%判决被告支付原告赔偿金合计44225元，或委托相关资质的评估机构进行损失评估，按照机构的评估价判决被告赔偿损失并由被告承担相关评估费。购房时被告通过沙盘、影像资料、新闻宣传等多种方式呈现出楼盘宏伟的配套设施，亦凭借该配套设施吸引原告达成该住房的购买目的，但至今为止相关设施无一落实，被告存在以虚假宣传方式欺骗原告购买住房的行为，鉴于该楼盘相对周边楼盘绿化情况较佳，原告申请法院按照500元/㎡价格判决被告退还因被告虚假宣传而抬高的房屋价款51380元（本人所购房屋建筑面积102.76㎡）；原告自2017年9月1日接收房屋后，已于2017年11月底完成装修，本应2018年2月可入住该房屋，但由于该住房未完成消防验收、竣工验收备案登记等法定程序，担心存在居住人身、财产安全隐患，迟迟不能入住仍需租房，暂申请被告支付原告因此产生的房屋租赁费4000元；依据合同第十五条约定，被告应当在住房交付日后360个工作日内将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，合同约定交付日期为2016年12月31日，即应当于2018年6月13日将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未完成办理，故申请法院判决被告提交由被告提供的本人所购住房报产权登记机关备案的资料，以便本人完成住房权属登记，同时请求判决被告按照合同第十五条第2款约定支付本人已付房价款0.1%的违约金，合计452.25元。特诉至法院，请求支持其诉求。 被告香江公司辩称，被告已经按照合同约定在交房期限之前通知原告收房，原告迟迟未收房，被告无需承担逾期交房的违约责任。被告向原告交付房屋的窗户比其他业主房屋窗户矮，但是符合设计要求，被告是按照设计图纸施工，无需承担责任。配套设施未能完成，系政府规划变更，系不可抗力，被告不应承担原告所称虚假宣传的责任。2017年9月1日原告已经收房，并签署了物业交接书，认可房屋没有质量问题，且收房后也未对房屋质量提出问题，原告在收房后未入住是原告自身原因导致，被告不应承担原告租房的费用。被告将在允许的时候将提交本案涉案房屋产权登记手续，逾期办理的原因系不可抗力，被告不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下： 2014年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同登记号为2014-8703）一份，约定：原告购买被告开发的位于西安市高陵区泾河工业园泾渭东路延伸段泾渭分明·生态半岛（玫瑰苑）23幢3单元05层02号房，建筑面积为102.76平方米，房屋总价款为452250元，其中首付款142250元，余款310000元以按揭贷款方式支付；第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日内告知买受人的，其中不可抗力约定为由于工程所在区域停水、停电导致工程施工期限延长的或由于政府及相关原因或市政工程建设导致工程无法正常施工的等；第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；第十四条出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：其中供暖设施于本合同约定房屋交付之日安装完毕，如果在规定日期内未达到使用条件，逾期超过120日仍未具备使用条件，出卖人按买受人已付房价款的0.5‰赔偿违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金处理。合同附件三中门窗：铝合金窗、金属入户门，并未约定尺寸等内容。合同附件五补充协议第5条约定：在该商品房经单体验收合格后，且买受人付清该商品房价款及相关费用后，出卖人可书面通知买受人接收该商品房；第6条约定合同所指的规划变更不包括出卖人在合同订立前经规划主管部门批准同意的规划变更和合同订立后根据国家以及地方政府新颁布的法律、法规、规章或者政府有关部门的要求对经批准的规划条件所必须进行的规划变更，对于前述规划变更出卖人无需承担任何责任；由于政府行政命令、法律法规、规范标准发展变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任；第8条约定：办理分户房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使办理产权登记手续时间超过合同第十五条约定期限的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，2018年6月21日涉案房屋取得了商品房预售许可证。涉案房屋所在的23#楼经建设单位、监理单位等验收合格，并共同出具建设工程竣工验收报告。2017年9月1日被告向原告交付了涉案房屋，原告亦接收了该房屋，并于当日缴纳了该房屋的契税与房屋专项维修资金，物业交接书显示：原、被告已确认该物业的建筑质量和初装质量符合双方合同约定，并无异议。2015年8月20日，西安市规划局向高陵区区委、区政府发出西安市规划局《关于高陵区规划编制及规划管理有关问题的函》，要求渭河及泾河两岸的生态格局市委、市政府有新的要求，堤外500米内（除绿化工程外）暂不要安排建设项目，其他符合规划安排的项目请严把城市设计关。2016年1月13日，被告向西安市高陵区区委提交《关于调整泾渭三角洲建设规划的报告》，认为造成目前建设规划与土地规划不一致是历史遗留问题，希望其同意泾渭三角洲项目规划以高陵县规划部门批复的规划实施。2017年5月19日，被告向高陵区区委、高陵区人民政府递交《关于请求尽快解决泾渭分明·生态半岛相关问题的报告》，请求按原高陵县批复的泾渭分明生态半岛相关规划实施。2017年7月8日，高陵区人民政府向西安市人民政府报《西安市高陵区人民政府关于在西安市第四轮总体规划（2008—2020年）修改中调整泾渭分明生态半岛项目所在区域城市规划有关事项的请示》。截止目前，泾渭分明生态半岛项目规划不一致问题仍未解决，被告一期工程未建设完毕，一期消防验收未整体通过审批、验收，被告未能办理一期工程的初始登记，致使原告所购房屋未能办理房屋产所有权证书。原告称被告交付住房窗户存在重大差异，仅提供照片；被告存在虚假宣传抬高房价，合同约定中未见相关宣传内容，且原告未提供相关证据。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实、自愿的意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。物业交接书证实被告于2017年9月1日向原告交付了涉案房屋，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付符合约定的涉案房屋，显然被告已构成逾期交房的违约，逾期已超过90日，被告按约应按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金，原告诉请被告支付逾期交房违约金11034.9元，于法有据，本院予以支持。原告诉请因被告逾期交房产生房屋租赁费8000元，该项请求为原告主张被告逾期交房违约造成的损失，因商品房买卖合同未约定买受人租房费用事项，该租赁费与被告依法承担的逾期交房违约金不应作重复评价，故该项请求本院不予支持。原、被告之间仅对涉案房屋窗户材质为铝合金窗进行约定，并未约定尺寸、大小等内容，原告提供的照片无法证明窗户存在重大差异之事实，主张的相关损失赔偿金44225元，亦未提交相关证据，且被告系按照商品房买卖合同中确定的面积、容积数据进行销售，而非统一规格的相关门窗、阳台等数据规格，故对原告主张的被告支付因交付住房窗户存在重大差异造成原告相关损失赔偿金的请求不予支持。商品房买卖合同为原、被告之间真实、自愿的意思表示，单价及价款均经双方一致认可，未有证据证明被告存在虚假宣传而抬高房价，故原告要求被告按500元∕平方米计算退付其因虚假宣传而抬高的房屋价款51380元，于法无据，本院不予支持。根据物业交接书，原、被告已确认该物业的建筑质量和初装质量符合双方合同约定，并无异议，原告称被告未办理消防验收、竣工验收备案表认为存在居住安全隐患，据此要求被告支付无法入住期间的房屋租赁费4000元以及直至被告完成相关验收或法定备案程序后，无事实及法律依据，本院不予支持。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告于2017年9月1日向原告交付了涉案房屋，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付符合约定的涉案房屋，但该涉案商品房整体因政府的规划变更，改变了前期的规划手续，随之使被告的规划设计也相应的进行了变更，该事项属于合同约定的不可抗力，故对原告要求被告将上述材料报产权登记机关备案的诉请，本院不予支持；对于原告诉请的支付违约金452.25元，因该逾期报送上述材料备案是因合同约定的政府行为及不可抗力造成，故对该违约金不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、西安香江环球投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付朱益锋逾期交房违约金11034.9元； 二、驳回朱益锋的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2680元，朱益锋负担680元，西安香江环球投资发展有限公司负担2000元，且在履行本判决时一并支付朱益锋。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  吴 凯 审 判 员  武祎峰 人民陪审员  郑欣辉 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  胡丽萍