浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书（2014）金永民初字第2441号原告（反诉被告）杨献明。委托代理人金高云，上海致格律师事务所律师。被告（反诉原告）王训雄。被告（反诉原告）王菊梅。两被告委托代理人周跃军，浙江三星律师事务所律师。本院于2014年11月14日受理原告杨献明与被告王训雄房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，于2014年12月10日进行了第一次公开开庭审理，原告杨献明及委托代理人金高云（上海市锦天城律师事务所）、被告王训雄的委托代理人周跃军到庭参加诉讼。因被告王训雄就同一事实提起确认合同无效之诉，本案于2014年12月10日中止审理。确认合同无效之诉审理终结后，本案于2015年7月24日恢复审理。审理过程中，根据原告的申请，本院依法追加王菊梅为共同被告。两被告于2015年8月5日提出反诉，本院予以受理。本案于2015年9月11日进行第二次开庭审理，原告杨献明及其委托代理人金高云、两被告的委托代理人周跃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨献明起诉称：被告系永康市农村合作银行员工，2003年被告参加合作银行组织的集资建房活动，2006年9月30日，原、被告签订《集资房转让契约》，约定：被告自愿将其坐落在城南路与金胜路岔口信用联社职工集资房集资权利转让给原告，集资款由原告支付，原告一次性支付被告集资房权利转让费20800元。2006年9月30日原告支付集资建房款30万元，2009年9月19日支付10万元，2010年10月9日支付15万元，共计55万元。2014年7月，被告向合作银行认购诉争房屋，该房建筑面积113.10㎡，依据合作银行综合楼套房处置实施方案的规定，所认购房屋的建筑面积小于166㎡的，合作银行会给予找补。找补款的计算方法为130万元（55万元本金加上75万元利息）减去所认购房屋的成本。原告认为该笔找补款是由于原告参加了集资建房产生的，理应归原告所有，但被告不同意支付。依据合作银行综合楼套房处置实施方案，被告完全有条件为原告选择建筑面积180㎡的大户型房屋，但被告要求原告支付被告多达几十万元的选房费，原告没有同意支付。根据双方签订的《集资房转让协议》，被告已将选择房屋的权利转让给了原告。房屋购买价约为8000元/㎡，市场价位约为14000元/㎡，由于被告故意为原告选择小户型房屋，给原告造成巨大损失。诉讼请求：1、判令位于浙江省永康市金胜路170号704室房屋归原告所有，被告协助原告办理该房屋的过户手续（包含房屋所有权证、国有土地使用证等）；2、判令浙江永康农村合作银行（以下简称合作银行）因诉争房屋而给付的购房找补款35万元归原告所有；3、判令被告赔偿原告因被告故意为原告选择小户型的房屋造成的损失人民币20万元。在审理过程中，原告放弃了第3项诉讼请求，并变更第1、2项诉讼请求为：1、判令两被告协助原告办理永康市金胜路170号703室房屋的过户手续（包括房屋所有权证及国有土地使用证等的过户手续）；2、判令两被告共同支付原告因参与集资建造位于永康市金胜路170号703室房屋的剩余款项445755.59元。被告王训雄、王菊梅答辩并反诉称：被告（以下均以本诉原、被告称呼双方当事人）系浙江农村商业银行股份有限公司（原名称为永康市农村信用合作社联合社、浙江永康农村合作银行，以下简称“永康农商行”）退休职工。2006年取得永康农商行“综合楼”套房的集资资格，同年9月30日原告与被告儿子王晓革签订了《集资房转让契约》。2014年7月31日被告按永康农商行的选房程序选取了永康市江南街道金胜路170号703室房屋一套，建筑面积105.57㎡，单价7450元/㎡，房屋价款为786496.50元，经结算加购房的相关从属费用80669.78元，共计总价款为867166.28元，2014年8月11日永康农商行与被告签订了《房屋买卖合同》。经永康市人民法院（2014）金永民初字第2533号判决认定，本讼争房屋不是集资房，房屋产权清楚可以转让，原告杨献明以被告名义已交永康农商行共55万元。被告曾要求确认《集资房转让契约》无效，被法院驳回，被告尊重法院生效判决，同意将该职工定向购置的套房转让原告，但原告应将剩余的购房款867166.28元-550000元=317166.28元支付给反诉原告。因为永康农商行在综合楼资产处置过程中有一笔75万元的福利以“利息”的名义发给定向购置对象，并折抵购房款，实行多退少补。由于永康农商行与被告如此结算购房款的原因，事实上本属反诉原告所有的75万元“利息”中的317166.28元已为反诉被告折抵购房款，被告认为该款项所有权属于被告本人，因此不存在要求返还的问题，该项诉请应当予以驳回。相反，原告应当支付给被告317166.28元。综上，被告愿意协助原告办理房屋过户手续，并提起反诉，请求判令原告支付被告购房款317166.28元。审理过程中，被告认为数额有误而变更反诉请求：请求判令原告支付被告购房款304244.41元。原告提供证据如下：一、从永康市房屋管理委员会调取的房产所有权登记材料一份，证明被告王训雄、王菊梅已对金胜路170号703室房屋进行产权登记的事实。二、《集资房转让契约》原件一份，证明：被告于2006年9月30日将集资建房权作价20800元转让给原告的事实。三、现金缴款单三份，证明原告分别于2006年9月30日、2009年9月19日、2010年10月9日向永康市农村信用合作社（即永康农商行）交纳30万元、10万元、15万元，共55万元集资款的事实。四、《浙江永康农村合作银行综合楼资产处置方案》复印件一份，证明：根据该方案第七条第2项规定，原告享有75万元的集资款利息。五、申请法院向永康农商行调取的《情况说明》原件一份，证明：金胜路170号703室房屋总价款共854244.41元，被告已领取剩余款项为“55万元+75万元-854244.41元＝445755.59元”。被告质证意见：对证据一无异议；证据二是被告儿子王晓革与原告签订；对证据三不清楚；证据四对处置方案的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据五无异议。被告提供证据如下：1、《集资房转让契约》一份，证明被告赚取20800元后，将定向购置房原价转让给原告，转让的是房子并非集资权；第3条约定，联社给予甲方（被告）的福利应由甲方享受。2、选房确认书、房款结算告知书、房屋买卖合同各一份，证明房屋坐落位置，房屋单价及房屋总价款，总费用以法院调取证据五为准。3、永康市发展规划局永计（2003）271号文件一份，证明诉争房屋并非属于集资房。4、《浙江永康农村合作银行综合楼资产处置方案》复印件一份，证明：第7条规定“定向购置对象同意购房的，集资款及利息抵扣购房款，不同意购房的退回；筹资款利息按每位定向购置对象75万元计算”，定向购置对象指的是原始集资人，有具体名单，没有原告名字；第8条将商场拍卖处置作为定向处置住宅楼的前置条件，75万元是福利性质，资金来源应该是商场拍卖所得。5、（2014）金永民初字第2533号民事判决书和（2015）浙金民终字第720号民事判决书各一份，证明诉争房屋并非集资房，以及房屋面积及单价已进行认定，原告质证意见：对证据1，当时房屋还没有建造，是集资建房权转让，集资建房款是由原告缴纳，该证据恰好证明原告的主张，转让的是集资建房权而并非房屋。对证据2选房告知书、结算告知书无异议，但是以法院调取的情况说明为准。对证据3无异议，只能证明该项目是经过规划局批准的属于合法的，不能证明是商品房项目。对证据4真实性无异议，处置方案针对银行员工，名义上是原始集资人，但是被告将集资权转让给原告，被告只是名义上的集资人，原告才是真正集资人，集资建房权是原告投资的，被告只是收取转让费，产生的利息应当给原告；针对被告陈述的第8条只是一个顺序，先处置商业用房再处置住宅楼，并非被告陈述将商业住宅楼拍卖所得分给住宅楼的用户，75万元不应当属于福利，支付对象为341位集资人，说明75万元是集资款的利息。对证据5真实性无异议，不能证明被告主张内容，判决书没有认定是否集资房，只是确认协议有效，不能证明该房屋是商品房。本院认证意见：（1）被告对原告提供的证据一、五无异议，本院予以认定。原告提供的证据二、三、四及被告提供的证据1-5，双方对真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以认定。（2）审理过程中，被告同意原告的第一项诉讼请求，双方当事人争议焦点是永康农商行发放给每位定向购置对象的75万元性质问题，原告认为75万元是集资款利息，应归原告所有，被告则认为是单位福利，应由被告享有。本院分析认定如下：根据庭审调查，永康农商行的综合楼建筑项目2000年立项时，其住宅部分应是单位内部集资建房性质，原、被告双方于2006年9月30日签订《集资房转让契约》，双方当事人当时的真实意思是“集资资格”的转让（当时这种转让方式颇多），合同签订后，双方均无异议，原告以被告王训雄的名义交纳了集资建房款55万元。后来因为各种原因，建筑工程拖延至2012年才竣工，经各方协调，永康农商行于2013年12月拟定了《浙江永康农村合作银行综合楼资产处置方案》，统合楼的341套住宅用户（包括241个车位）以定向处置的方式出售给341位原始集资人，并决定给每位定向购置对象75万元的筹资款利息。选房后，永康农商行与包括被告王训雄在内的341位原始集资人分别签订了《商品房买卖合同》。本院认为，永康农商行明文确定75万元为集资款利息，应该是考虑了工程拖延、房价上涨等因素而确定，被告主张该款属于“福利”性质是没有依据的；利息归属于“341位定向购置对象”，本案中，被告早已将该房屋的集资权转让给原告，所有的集资款也由原告交纳，根据权利义务相一致的原则，基于本金而产生的孳息应当由原告享有。综上，本院对原告证据二、三、四的合法性、关联性也予以认定，对被告所举证据不予采纳。经审理，本院认定事实如下：被告王训雄、王菊梅系夫妻，被告王训雄系永康农商行退休职工，2006年9月份，被告委托儿子王晓革将其拥有的一套单位集资房的“集资权利”转让给原告杨献明，双方于2006年9月30日签订《集资房转让契约》一份，约定：甲方（王训雄）自愿将信用联社职工集资房集资权利转让给乙方（杨献明），乙方购买集资权利后交款建房；转让费为20800元，乙方一次性支付甲方；联社给甲方福利由甲方享受，甲方及子女协助乙方房地产过户手续；甲方保证房地产权属清楚、违约责任等等。原告随即支付了转让费20800元。此后，原告以被告王训雄名义分别于2006年9月30日、2009年9月19日、2010年10月9日向永康农商行交纳集资建房款30万元、10万元、15万元，共55万元。永康农商行综合楼（即集资房）于2012年竣工验收。永康农商行于2013年12月出台了综合楼资产处置方案，综合楼住宅用房以定向处置方式出售给被告王训雄等341位“原始集资人”，该方案确定（第七条）：定向购置对象同意购房的，筹资款及利息折抵购房款，放弃购房的，退回筹资款，并支付利息；筹资款利息按每位定向购置对象75万元计算。2014年8月11日，被告王训雄与永康农商行签订了《房屋买卖合同》，选购房屋门牌号为金胜路170号703室，房屋面积105.57㎡，单价7450元/㎡，房价786496.5元，加上契税、土地增值税、物业费等（统一办证），共计854244.41元。原告交纳集资款55万元，加上利息75万元，共计130万元，扣除应缴纳的854244.41元，尚有余款445755.59元应当退还“定向购置对象”，被告王训雄从永康农商行领取了该445755.59元。被告王训雄、王菊梅于2014年9月办理了房屋产权登记手续，房屋所有权登记为两被告共有，被告至今未将该房屋交付原告。本院认为，原告杨献明与被告王训雄于2006年9月30日签订的《集资房转让契约》，合同标的“集资权利”属财产性权利，被告依法进行处分并不违反法律的禁止性规定，《集资房转让契约》合法有效。原告杨献明已依约支付转让费，被告也应当履行合同义务。现房屋登记在被告王训雄、王菊梅名下，原告要求转移房屋产权的诉讼请求，合理有据，本院予以支持，两被告应当协助原告办理产权转移相关手续。原告系“集资房”的实际出资人，筹资款所产生的利息应当归原告所有，被告从永康农商行领取的445755.59元，理应返还给原告。被告王训雄主张自己系原始集资人、该“筹资款利息”实为福利、应当自己享有的反诉、抗辩理由，依据不足，本院不予采纳，其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告王训雄、王菊梅在本判决生效后二十日内协助原告杨献明办理坐落于永康市金胜路170号703室房屋的产权过户手续。二、被告王训雄、王菊梅在本判决生效后二十日内返还原告杨献明筹资款利息余款445755.59元。三、驳回被告王训雄、王菊梅的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，反诉案件受理费3029元，合计12829元，由被告王训雄、王菊梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  朱建明二O一五年十一月四日代书记员关莉莎