浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉平执���初字第6号原告：平湖市欧瑞服饰有限公司。法定代表人：谢建平。委托代理人：钱林华、谢洪娣，浙江东港律师事务所律师。被告：嘉兴有荣达制衣有限公司。法定代表人：朱根发。第三人：浙江平湖农村合作银行林埭支行。代表人：周云明。委托代理人：孙伟强，浙江天卓律师事务所律师。原告平湖市欧瑞服饰有限公司（以下简称欧瑞公司）为与被告嘉兴有荣达制衣股份有限公司（以下简称有荣达公司）、第三人浙江平湖农村合作银行林埭支行（以下简称林埭支行）案外人执行异议之诉一案于2015年10月9日向本院起诉，本院于同日受理，依法组成合议庭并于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告欧瑞公司的委托代理人谢洪娣、第三人林埭支行的委托代理人孙伟强到庭��加诉讼。被告有荣达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方在2012年12月20日签订一份房屋买卖合同，约定被告有荣达公司将坐落于平湖市林埭镇徐埭工业区干泾路313号原有荣达公司大门以北的所有门面房以288万元的价格转让给原告欧瑞公司，合同签订后原告按约支付了房款，并于2013年2月28日办理了交房手续，房屋交接后原告实际占用、使用和管理该房屋。原告在房屋使用过程中，平湖法院在执行第三人林埭支行与被告有荣达公司金融借款合同一案中，于2014年6月6日作出了（2014）嘉平执民字第1211号民事裁定书，对被告有荣达公司大门以北所有门面房进行了查封。为此，原告于2015年8月7日向贵院提出了执行异议，经听证审查后，平湖法院以（2015）嘉平执异字第18号执行裁定书驳回了原告的异议。原告认为��告通过转让方式取得的房屋，并已实际占有和使用，故原告系该房屋的实际所有人。原告权益应受法律保护，故诉请法院解除对上述房屋的查封、维护原告的权益。被告有荣达公司未作答辩。第三人林埭支行辩称，本案中原、被告间的房屋买卖合同及履行情况不真实，原、被告之间原来就有债权债务，该买卖行为是用于抵债，且原、被告双方对争议房屋并未实际交付，房屋仍由被告对外出租，原、被告间的房屋买卖合同是违法无效的，该房屋是违法建筑，不能作为合法的买卖标的物，且双方买卖房屋所坐落的土地使用权在房屋转让前已设置抵押，故请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审过程中，双方当事人进行了举证、质证。原告为证明自己的主张，提供以下证据。证据一，（2015）嘉平执异字第18号裁定书一份，证明原告因���案诉争房屋向本院提出执行异议，后被本院裁定驳回。证据二，房屋买卖合同一份，证明原、被告间的房屋买卖关系及有关约定以及买卖房屋坐落位置。证据三，股东会决议一份，证明被告有荣达公司就房屋买卖事实经过其公司股东会表决同意。证据四，房屋交接协议一份，证明原、被告双方自2013年2月28日起实际交付房屋。证据五，收款收据三份，证明原告已按合同支付了全部房屋转让款。第三人林埭支行的质证意见，对原告提供的证据一没有异议；对原告提供的证据二真实性无异议，但合同与原、被告双方的真实意思表示不相符合；对证据三真实性无异议，但该决议是违法的，侵害了第三人的权益；对证据四真实性无异议，但与双方意思行为不相符，本案所涉房屋并未实际交付；对证据五的真实性不予确认，本案实际是以物抵债，原告不可能付款。被告有荣达公司未提供证据。第三人林埭支行提供如下证据。证据一，2012年7月7日最高额抵押借款合同一份，证明被告有荣达公司向第三人林埭支行借款并设置抵押权的范围。证据二，抵押物清单一份，证明抵押财产的范围及状况。证据三，平湖市房他证平字第000743**，00074309号，证明抵押物已办理登记手续。证据四，2012年5月9日最高额抵押借款合同一份，证明被告向第三人借款并设置抵押范围。证据五，平湖市房他证平字第000808**，00080890号，证明抵押财产已办理登记手续。证据六，资产评估报告摘要，证明转让房屋是在原抵押房屋的土地上重建，未经审批，且违法占地，转让行为无效。证据七，无证房屋建筑物评估明细表，证明��让房屋系违法建筑，无规划许可证、土地使用权证。证据八，平湖国用2008第03485、03504号土地使用权证，证明原告所受让房屋所占用土地使用权已设置抵押，转让行为无效。证据九，（2014）嘉平商初字第465号民事调解书，证明执行申请人的债权及抵押权事实已经生效法律文书确认。原告欧瑞公司质证意见，对第三人提供证据一、二、三、四、五的真实性无异议，但对证明内容有异议。这五组证据不能证明抵押物包含本案所涉房屋；对证据六真实性无异议，但只证明房屋价值的评估，不能证明房屋是违法建筑；对证据七只能证明争议房产没有房屋产权证；对证据八，证明抵押的是土地，但本案争议的是房屋的转让，不能证明原、被告之间的转让行为无效，对证据九无异议。本院对证据的认证如下：对原告提供的证据一符合证���的真实性、合法性和关联性，本院予以确认，对原告提供的证据二，第三人虽对其真实性没有异议，但该买卖合同所转让房屋是在已设置抵押的土地及地上附着物的房屋买卖行为，在未告知抵押权人的情况下，该买卖行为无效，故本院对该证据不予采信；对证据三、四、五，因与证据二有关联性，故不予采信。对第三人提供的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九，原告对上述证据的真实性无异议，只对第三人所要证明事实的内容提出异议，本院认为上述证据真实、合法，本院予以采信。综合当事人陈述及本院采信的证据，本院查明：2011年7月7日，第三人林埭支行与被告有荣达公司签订最高额抵押借款合同一份，约定有荣达公司将其所有的坐落于平湖市林埭镇徐家埭村平廊公路东侧的房产及土地使用权设定抵押最高贷款额为1000万元。2012年5月9日，双方又签订最高额抵押贷款合同一份，对抵押物评估价值中的剩余价值一并抵押最高额为445.70万元，并附抵押物清单，抵押物清单载明抵押物范围包括未办理产权证的全部房产及地上定着物、通路、门卫、围墙及企业的全部附属配套设施并办理了抵押登记手续。2012年12月20日，被告有荣达公司与原告欧瑞公司签订房屋买卖协议一份，双方约定有荣达公司将诉争房屋转让给欧瑞公司，房屋建筑面积2885.10平方米，转让价格为288万元。2014年6月6日，本院在执行第三人林埭支行与被告有荣达公司金融借款合同纠纷一案中查封了被告有荣达公司所有的坐落于平湖市林埭镇徐家埭村平廊公路东侧的所有房产及土地使用权。原告欧瑞公司于2015年8月12日向本院提出执行异议，本院于2015年9月16日裁定驳回了原告欧瑞公司的异议，原告欧瑞公司于2015年10��9日向本院提出了执行异议之诉。本院认为：原告提起异议之诉，应当就其对执行标的享有以排除强制执行的民事权益承担举证责任。争议所涉房屋系无证房屋，该房屋所坐落的土地，被告有荣达公司早已抵押给第三人林埭支行，且抵押物清单上明确抵押财产的范围包括未办理产权证的全部房产及地上定着物，道路、门卫、围墙及企业的全部附属配套设施等。根据担保法相关规定，抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，且抵押人所得价款应当向抵押权人提前清偿债务，但本案房屋转让行为被告有荣达公司既未通知林埭支行，被告有荣达公司也未提前向第三人林埭支行清偿债务，故该买卖合同应为无效。本院对有荣达公司的财产查封，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题解释第十九条、《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，判决如下：驳回原告平湖市欧瑞服饰有限公司的诉讼请求。本案受理费29840元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  许 晟审 判 员  李 伟代理审判员  吴斐斐二〇一五年十一月十六日书 记 员  李 洁