河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民初225号原告（反诉被告）：新乡市福瑞置业有限公司，住所地：新乡市牧野区枣焙街23号。法定代表人：王文明。委托诉讼代理人：窦文烈，河南三多律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜静，河南三多律师事务所律师。被告（反诉原告）：新乡市四季置业有限公司，住所地：新乡市卫滨区和平路与午阳路交叉口东北角四季花城A区1号楼东1单元1层东户。法定代表人：郭安东。委托诉讼代理人：吴福生，河南启轩律师事务所律师。第三人：丁福强，男，1968年2月20日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：赵兴闯，河南中原法汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄娟，河南中原法汇律师事务所律师。第三人：新乡市恒信房地产开发有限公司，住所地新乡市牧野路与友谊路东南角东升小区3号楼东2单元西户（1-2层复式）。法定代表人：赵平。委托诉讼代理人：赵迎军，男，1979年9月16日出生，汉族，住河南省辉县。原告（反诉被告）新乡市福瑞置业有限公司（以下简称福瑞公司）与被告（反诉原告）新乡市四季置业有限公司（以下简称四季公司）、第三人丁福强、新乡市恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。福瑞公司委托诉讼代理人窦文烈，四季公司法定代表人郭安东及其委托诉讼代理人吴福生，第三人丁福强委托诉讼代理人赵兴闯，第三人新乡市恒信公司委托诉讼代理人赵迎军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福瑞公司向本院提出诉讼请求：一、判令四季公司赔偿经济损失33652875.46元；二、判令四季公司支付预期可得利益25000000元；三、确认位于新乡市××区平原乡××村四季花城B区2#、3#楼全部房屋均归福瑞公司所有，由福瑞公司收取业主应交纳的四季花城B区2#、3#楼剩余房款；四、判令四季公司承担诉讼费用。在本院法庭调查终结前，福瑞公司向本院申请撤回其诉讼请求第二项。事实和理由：2011年9月15日，恒信公司与丁福强签订了《四季花城B区2#、3#楼联合开发协议》。2013年5月23日，福瑞公司与四季公司签订了《四季花城B区2#、3#楼联合开发协议补充协议》（以下称补充协议）。概括转让恒信公司与丁福强所签订的《四季花城B区2#、3#楼联合开发协议》约定的债权债务。上述补充协议签订后，四季公司仍迟迟未将“四季花城”B区2#、3#楼所涉土地使用权证办理完毕，未为福瑞公司配备项目部印章，在收到四季花城B区2#、3#楼售房款后也未按照约定转到福瑞公司指定账户，并私自出售福瑞公司所开发2#、3#楼房屋，给福瑞公司造成了重大损失。另外，福瑞公司开发2#、3#楼的预期可得利益为25000000元。四季公司辩称：一、福瑞公司请求“确认位于新乡市××区平原乡××村四季花城B区2#、3#楼全部房屋均归原告所有，由福瑞公司收取业主应交纳的四季花城B区2#、3#楼剩余房款”不应支持。该请求不符合协议约定，侵害了四季公司权益。由福瑞公司收取房款不具有可操作性。二、福瑞公司提出的经济损失实际上是其正常投资，包含在其开发成本中，福瑞公司属于重复请求，不应支持。丁福强述称：对福瑞公司提出的诉讼请求没有意见。恒信公司述称：一、恒信公司已将全部权利义务转移给四季公司，与本案无关。二、红旗区法院判决中载明的债务不属于福瑞公司的损失。四季公司向本院提出反诉请求：一、判令四季花城B区2#、3#楼未销售部分房屋产权归四季公司所有，已销售部分未收取的剩余房款由四季公司收取，福瑞公司擅自销售部分由其自行处理；二、福瑞公司退还房款1003868.7万元（不含福瑞公司擅自销售部分）；三、福瑞公司承担诉讼费及其他费用。事实和理由：四季公司是唯一合法的与王湾村委会签订正式联合开发协议并经政府确认的开发企业，开发手续均在四季公司，福瑞公司擅自销售收款行为是严重违约，故四季公司提出解除合同。合同解除后，福瑞公司总取款减去总支出，多出部分1003868.7元应予返还。福瑞公司辩称：依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》联合开发协议及补充协议的性质并不是合作开发房地产合同，系土地使用权转让合同。截止福瑞公司起诉，四季公司仍未取得土地使用权证，因此，本案联合开发协议及补充协议应为无效合同。四季公司依据无效合同所主张的反诉请求显然不能成立。综上所述，四季公司的反诉请求没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。丁福强述称：同意福瑞公司的意见。恒信公司述称：同意四季公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，相关举证、质证情况均在卷佐证。结合庭审情况及证据规则，本院认定如下事实：2011年9月15日，恒信公司与丁福强签订了《四季花城B区2#、3#楼联合开发协议》，双方就合作开发“四季花城”B区2#、3#楼的相关事宜达成协议。协议约定：（一）整体概况：四季花城小区位于新乡市××区平原乡××村,海河路以南,午阳路以北,和平大道以西,小区总体规划占地约136亩。双方合作开发的B区2#、3#楼占地约17亩左右(以规划局坐标为准)。（二）关于恒信公司的权利和义务：恒信公司保证依法取得“四季花城”B区2#、3#楼的土地使用权，项目所占用的所有土地符合商品房住宅建设用地要求。如因前期土地手续不完善导致的各种罚款(土地、规划、人防、消防),全部由恒信公司承担；恒信公司牵头,丁福强协助办理项目所需的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等有开发的相关证件。所产生的费用,全部由丁福强承担。根据恒信公司与王湾村签订的合作协议,恒信公司有权对“四季花城”小区商品房开发项目进行整体开发建设、制定总体规划,丁福强必须服从恒信公司在开发建设上的指导与管理。恒信公司保证“四季花城”B区2#、3#楼所占用的土地不存在任何债务纠纷,如出现因恒信公司原因导致第三者围堵工地影响施工的,恒信公司应根据丁福强的实际损失进行赔偿。恒信公司保证B区2#、3#楼享受四季花城小区其余楼号关于“城中村”改造的相关优惠政策;在丁福强进场前提供B区2#、3#楼的供水、供电,竣工后负责小区道路以及楼外的通信畅通、供电设施、景观的建设。恒信公司承诺在2012年10月1日前将“四季花城”B区2#楼土地使用权证(70年使用权)办理完毕;在2013年10月1日前将“四季花城”3#楼土地使用权证(70年使用权)办理完毕:并将B区2#、3#楼所占用的土地交付丁福强开工建设等。土地证办理前的各种税费（包括土地使用税）由恒信公司承担，土地证办理后自交付给丁福强之日起，在开发过程中所产生的一切税、费均由丁福强承担。（三）关于丁福强的权利与义务：在合作开发“四季花城”B区2#、3#时,服从恒信公司的统一管理,不违背规划和建委等相关部门的有关规定；按照规定缴纳有关费用,因此给开发项目及恒信公司造成的损失,丁福强全权承担。丁福强在恒信公司提供的“四季花城”B区2#、3#楼的土地上按规划自主施工,户型由丁福强自行设计,总住宅建筑面积以竣工后实际测量为准,面积在21000平方米(阳台面积按全面积计算)。在恒信公司的监管下,享有独立财务、开发及销售权,并配备项目部公章。按规定按时缴纳水、电、煤气、通信、有线电视以及开发、销售所需要的各种税、费等相关费用等。（四）关于协议价款：1、作为和恒信公司合作开发的回报,若“四季花城”B区2#、3#楼的建筑面积达到21000平方米的,丁福强付给恒信公司1200万元；面积在±500㎡的,双方互不找补;若超过±500㎡,双方以实际建筑面积为基数进行结算。2、B区2#、3#楼的商铺(含3#楼一层)产权归恒信公司所有。丁福强如需购买,价格双方另行协商。3、本协议签订后七日内，丁福强向恒信公司预付1200万元的80%，余款待土地证、规划证等各种手续办妥交付丁福强后三十日内一次性付清。…（六）关于交房安排：“四季花城”B区2#、3#楼向业主交房时间由丁福强自行安排,但必须报恒信公司备案。（七）关于质量与验收：施工前,丁福强需按相关规定对项目进行招标,聘请有资质的建筑施工及监理单位,应编制详细的施工组织设计和进度方案等,并经恒信公司批准。丁福强应严格按照相关规定施工,施工中出现的问题应及时解决,由此造成的损失全部由丁福强自行承担。搞好安全生产,丁福强监督施工单位安排训练有素的技术工人持证上岗,按施工技术规范和质量验收规范安全施工,由此造成的损失全部由丁福强自行承担。丁福强负责施工使用的材料规格、质量应符合国家标准和设计图纸要求,由于建筑质量问题造成的损失和产生的费用由丁福强自行承担。丁福强按国家和行业现行规范标准、地方规定、工程验收程序,骋请有相关资质的验收单位,组织验收,相关费用由丁福强自行承担验收报告报恒信公司备案。…（九）关于违约责任：恒信公司违反本协议第五条第3项约定的,按照丁福强向恒信公司给付的合作回报为基数,按日万分之三向丁福强支付违约金,并承担由此引起的开发商应承担的一切后果。丁福强未按照本协议第四条第3项约定执行的,差额部分按日千分之三向恒信公司支付违约金,并承担由此引起的一切后果。恒信公司未按照本协议第二条第1项、第8项约定执行的,从约定届满之日起30日内,恒信公司应按照该项目的实际建筑面积为基数，按400元/㎡的标准退还给丁福强。2013年5月23日，福瑞公司与四季公司签订了《四季花城B区2#、3#楼联合开发协议补充协议》。补充协议约定：（一）原联合开发协议中的恒信公司、丁福强双方的权利、义务由补充协议中的双方承继。（二）B区2#、3#楼售房款进入双方共管账户,三个工作日内必须转到福瑞公司指定账户,逾期四季公司应支付未转金额日万分之五的违约金,超过30日，福瑞公司有权解除合同,四季公司承担造成的经济损失。（三）福瑞公司承诺放弃追究联合协议第二条第8款规定的责任,取消第九条第三款违约责任。（四）四季公司同意将B区3#楼一层所有权全部交给福瑞公司。（五）B区2#、3#楼购房人如办理按揭贷款，四季公司在收到金融机构向其账户转入的购房人贷款后3个工作日内无条件向福瑞公司账户转入上述贷款，逾期应向福瑞公司支付未转余额日万分之五的违约金，逾期30日后福瑞公司有权单方解除合同，四季公司应承担造成的一切经济损失。（六）四季公司必须在2014年12月30日前办理完土地证，如无法完成，福瑞公司有权解除合同，四季公司应承担造成的一切经济损失。如因土地证办理滞后导致业主的退房及索赔全部由四季公司承担。（七）四季公司应按原协议约定在本协议生效后七日内给福瑞公司配备项目部公章。（八）本协议签订后，四季公司对福瑞公司以前以自己名义私自销售、收款行为不予追究。（九）房屋营销由四季公司负责，所收房款直接进入双方共管账户。本院认为：关于协议性质问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，从恒信公司与丁福强签订的《四季花城B区2#、3#楼联合开发协议》和福瑞公司与四季公司签订的《四季花城B区2#、3#楼联合开发协议补充协议》相关条款可以看出，四季公司履行该协议实际上仅需提供土地使用权，相应的获得一定的金钱和房产回报，且未显示有四季公司承担经营风险的相应条款，由此上述协议符合上述司法解释规定的情形，即虽然上述协议名义上系联合开发协议，但结合协议内容应认定为土地使用权转让合同。关于协议效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中，四季公司尚未取得土地使用权证书，亦未有批准权的人民政府批准转让，而是采取了合作开发的形式，故该协议应认定为无效协议。关于协议无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，两份协议认定无效后，关于本诉和反诉的相关诉讼请求能否得到支持，在下文予以详述。关于福瑞公司本诉中的要求赔偿经济损失问题。结合福瑞公司提供的损失明细表及其他相关证据，可以看出福瑞公司所主张的经济损失大多是需要返还的已投入的财产，因为案涉项目已实际交付，故不能原状返还，只能采取折价补偿的方式。对于福瑞公司所列出的明细表，本院经审查后认为已达到高度可能性的证明标准，本院予以认定。关于福瑞公司本诉中的要求支付预期可得利益问题。在本院法庭调查终结前，福瑞公司向本院申请撤回该项诉讼请求，本院认为其撤回该项诉讼请求系对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以许可。关于福瑞公司本诉中的要求确权以及收取剩余房款问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”关于确权问题，按照现行房地产法律规定，开发企业在办理一系列手续获得不动产初始登记后获得物权，故其提出的确权请求本院不予支持。对于其提出的收取剩余房款问题，详见下文分析。关于四季公司反诉中提出的确权问题，上文已有论述，在此不赘。关于福瑞置业本诉和四季公司反诉中提出的收取剩余房款及福瑞公司已售房产如何处理问题。两份协议仅约束福瑞公司和四季公司，不能约束购房户，因购房户分别与福瑞公司和四季公司签订有合同，分别构成房屋买卖合同关系，故由何方收取房款不应属于本案审理范畴，而应由福瑞公司和四季公司分别依据其与购房户签订的合同主张权利。故对此理应驳回起诉，本院在此予以阐明，不再另行制作裁定书。关于四季公司反诉中提出的退还房款1003868.7万元问题。该问题实际上是合同无效后财产返还问题，因目前案涉项目所涉及的房屋买卖合同尚在履行中，大多房屋的房款并未交付完毕，已收房款和后续房款问题待福瑞公司和四季公司分别与购房户的合同关系处理完毕后再行计算更为适宜，届时可就新产生的事实另行起诉，故亦应驳回起诉，本院此次诉讼不作处理。关于本院保全等有关问题。查封作为一种诉讼保全措施，是为保障债权人利益，而对债务人处分财产的限制。通常由人民法院通过登记机关对被申请人有权属登记的动产或不动产进行权属限定，或者对被申请人的财产（被申请的财产）贴上封条、在特定地点张贴查封公告等方式。查封的目的在于保持查封物的现状，使被申请人不能擅自处分查封物，同时也避免第三人与被申请人发生交易而受到损害。查封只是一种诉讼保全措施，一种防范性手段，不阻碍其他债权人的实体性权益。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案双方应当积极配合人民法院，无论在本案中胜诉与否，均应依照诚实信用原则及担当精神，以及对案外购房户群体高度负责的契约精神，做好该楼盘的善后工作。福瑞公司和四季公司应当在维护自身合法权益的同时充分考虑和照顾案外购房人群体的合法权益、切身关注，共同维护社会稳定大局。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条规定，判决如下：一、新乡市四季置业有限公司于本判决生效之日起十日内日赔偿新乡市福瑞置业有限公司33652875.46元；二、驳回新乡市福瑞置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回新乡市四季置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费210065元，由新乡市福瑞置业有限公司负担10065元，由新乡市四季置业有限公司负担200000元；减半后的反诉案件受理费147036元，均由新乡市四季置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  付学堂二〇一八年十一月二十二日书记员  李好杰