镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2015）京民初字第1502号原告镇江中广置业有限公司，住所地镇江市京口区东吴路72号3幢103室，现办公地点镇江市亚东朴园36幢105室。法定代表人罗和平，该公司总经理。委托代理人应环，该公司职员。委托代理人张田，江苏金银河律师事务所律师。被告陈锐锋。委托代理人任天生、王妍娟，江苏甘露律师事务所律师。原告镇江中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）诉被告陈锐锋居间合同纠纷一案，本院2015年7月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中广置业公司的委托代理人应环、张田，被告陈锐锋及其委托代理人任天生、王妍娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告2014年12月7日签订《看房确认书》一份，被告委托原告购买镇江市阳光世纪梧桐苑A19-102室房屋一套，双方约定如被告购买此房屋保证通过原告成交，并在签订购房合同时交纳中介费用，同时该确认书明确约定“甲方（被告）保证不与房主私下成交或通过他方中介机构成交，不得将房屋的信息透漏给第三方，否则需向乙方支付相当于中介费两倍的违约金。”。协议签订后，原告依约与卖方进行了多次沟通和协调，但其后被告在原告不知情的情况下，通过第三方中介机构与原所有权人签订了购房合同。原告认为双方签订的《看房协议书》成立了居间合同的法律关系，且该协议是双方当事人真实意思表示，双方均应依约遵守。被告现违反合同义务，私下通过第三方中介机构签订买卖合同，应支付原告相当于中介费两倍的违约金，故诉至法院，请求判令被告支付违约金38000元。被告辩称：1、双方签订的《看房确认书》并非合同，原、被告间不存在居间合同的法律关系；2、被告能够成功购买涉案房屋并非是在原告的居间撮合下完成，双方亦不存在事实上的居间合同关系；3、原告掌握的涉案房屋信息并非原告独占所有，该信息系公开信息，被告在其他中介的促成下签订合同完全合法，故其无需支付违约金；4、被告在看房确认单上签字系受到原告公司业务员的蒙蔽，并非其真实意思表示。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。根据原、被告双方的诉、辩称意见，本院确定该案的争议焦点为：1、原、被告之间是否存在居间合同的法律关系，如果存在该合同是否成立并生效；2、被告购买涉案房屋客观上是否利用了原告提供的独占信息或服务媒介，是否存在违约行为。经审理查明：1、2014年11月30日，案外人宋瑞国在原告公司的看房确认书上签字，2014年12月7日，被告在原告公司的看房确认书上签字。确认书的主要内容为：一、乙方（原告）为甲方（被告、案外人宋瑞国）购买阳光世纪梧桐苑A19-102室房屋提供免费看房服务；二、2014年11月30日看房确认书委托期限自2014年11月30日至2015年2月29日，2014年12月7日看房确认书委托期限自2014年12月7日至2015年3月6日；三、被告在协议期限内及期限届满后的3个月内，如购买上述房屋保证通过原告成交，并在签订买卖合同时缴纳中介费用；四、被告保证不与房主私下成交或通过他方中介机构成交，不得将该房屋的信息透漏给第三方，否则须向原告支付相当于中介费两倍的违约金；五、中介费用为按照买卖房屋成交总价款的1%支付。2、《看房确认书》签订前后，原告公司工作人员带被告本人、家人及案外人宋瑞国数次看了涉案房屋，被告及家人对房屋状况表示满意，但双方对房屋价款协商不成，后原告公司工作人员与房屋原所有权人又进行了协商，价款方面仍然无法协商一致，故未能成功订立房屋买卖合同。3、2015年1月25日，被告在案外人镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司（以下简称鼎盛房产公司）的居间撮合下，与涉案镇江市阳光世纪梧桐苑A19-102室房屋原所有权人张月琴、陈玮生签订了《房屋买卖合同》，约定被告购买上述涉案房屋，总价款为人民币190万元，买卖双方各自向鼎盛房产公司支付中介费15000元。2015年5月27日，被告向案外人张月琴支付了购房款190万元，向鼎盛房产公司支付了居间服务费15000元。4、涉案镇江市阳光世纪梧桐苑A19-102室房屋交易信息原所有权人张月琴于2014年8月将该出售信息刊登在0511镇江梦溪论坛网站，后该信息进入原告中广置业公司、案外人鼎盛房产公司信息资料中心。另查明：案外人宋瑞国系被告陈锐锋岳父。还查明：被告与其妻子宋静婧、岳父宋瑞国、案外人陈玮生、张月琴2015年4月18日在镇江市房产登记管理中心登记备案的《房屋买卖协议》约定的购房款为165万元，和被告、案外人鼎盛房产公司、张月琴签订的《房屋买卖合同》价格相差25万元。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《看房确认书》、收条、房屋买卖合同、收款收据、证人证言等证据材料证明。本院认为：1、关于本案第一个争议焦点，原、被告是否存在居间合同法律关系的问题。原、被告双方签订的《看房确认书》，虽未使用居间合同的名称，但合同的名称并不能决定合同的实质性质，二手房居间合同的核心内容是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务，本案中确认书内容符合居间合同的主要内容，其中合同第一条明确约定了原告为被告提供免费看房服务；第二条约定了居间合同原告的受托期间；第四条约定了被告不得跳过中介与房主私下成交及不得泄露房屋信息的保密义务；第五条约定了原告对知晓被告信息的保密义务；第六条约定了居间服务的中介费收取标准。综上，本院认为原、被告之间存在居间合同的法律关系，且该合同并未约定附条件或者附期限，经双方签字后即生效。2、《看房确认书》第三条约定的“甲方（被告）在协议期限内及期限届满后3个月内如购买涉案房屋保证通过乙方（原告）成交及第四条“甲方保证不通过他方中介机构成交”之规定，中介公司提供的中介本质上是一种服务，应受到《中华人民共和国消费者权益保护法》的约束，该上述规定限制了委托人对居间人的自由选择权，该约定即意味着中介公司只要带领买方看过房，即剥夺了买方通过其它合法方式购买该房屋的权利，亦不管该中介公司报价是否过高，服务质量如何，买方如果打算购买该套房屋，只能选择该中介公司进行交易，否则就构成跳单，要支付相当于居间报酬两倍的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该格式条款免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应为无效。事实上，被告完全可以在众多的中介公司之间选择报价更低、服务更好的公司，通过合法方式达到购房目的，只要其未利用原告提供的信息却跳过原告签订合同，都是合法有效的。3、庭审中对于被告、案外人鼎盛房产公司、张月琴签订的《房屋买卖合同》和备案合同约定价款不一致的问题，被告辩称实际支付价款为190万元，之所以备案合同约定较低目的为较少税款，原告对被告的辩称意见不予认可，认为应以备案合同为准。本院认为，原告起诉认为被告存在违约行为的依据系被告签字的《看房确认书》，并非被告和案外人签订的合同，且合同本身具有相对性，故本案中被告和案外人张月琴涉案房屋交易价款的多少和本案原、被告间的居间合同并无法律上的关联性，该交易价款的多寡对本案无法律意义，被告和案外人张月琴是否具有规避国家法定税费的行为系行政法律关系，亦非本案所审理的民事法律关系的范围。4、关于本案第二个争议焦点，即被告购买涉案房屋客观上是否利用了原告提供的独占信息或服务媒介，是否存在违约行为。《看房确认书》第四条约定的“甲方（被告）不得与房主私下成交”，即居间合同通常约定的禁止“跳单”条款，该条款的本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司直接与原房屋所有人签订购房合同，从而导致中介公司无法得到应得的佣金。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，居间合同中居间人获得报酬的前提是促成委托人与他人合同的成立，针对本案即为被告是否利用了原告公司提供的信息或媒介服务。事实上，本案涉案房屋的原所有权人张月琴将房屋出售信息通过0511镇江梦溪论坛网站予以发布，该信息已处于公开状态，该信息并非属于原告自有或专有独占的经营性信息，被告通过另一中介鼎盛房产公司与涉案房屋原所有权人签订合同，并未利用原告提供的房产交易信息。居间合同只有委托人依托居间人提供的订立合同机会或媒介服务促成了合同，才应依法支付报酬，本案中被告购房合同的成立并未依赖原告提供的房屋交易信息，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，居间人不得要求其支付报酬。原告亦未能提供证据证实被告利用其提供的信息“跳单”或鼎盛公司通过不正当途径获知该房产信息，故被告的行为并不构成违约，依法不应承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、五十二条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告镇江中广置业有限公司的诉讼请求。案件受理费824元，财产保全费440元，合计1264元，由原告镇江中广置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长  兰 欢人民陪审员  孙玉华人民陪审员  钱宏远二〇一五年十一月二十四日书 记 员  耿捷云（上诉须知、法律条文）附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。