海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0108民初4900号 原告：海南亚希物业管理服务有限公司，住所地海南省海口市海府路16号亚希大厦2015室。统一社会信用代码：91460000284105057Q。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱某，海南威盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某1，海南威盾律师事务所律师。 被告：海南恒进置业公司，住所地海口市龙华路17号。注册号：4600001007441。 法定代表人：陈某2。 被告:海口市中大置业总公司，住所地海口市国贸大道王府公寓二层。注册号：4601001004808。 法定代表人：宋某。 原告海南亚希物业管理服务有限公司与被告海南恒进置业公司、海口市中大置业总公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈某1到庭参加了诉讼。被告海南恒进置业公司、海口市中大置业总公司经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海南亚希物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付亚希大厦1003—1006号房产中75.4711平方米房产拖欠的综合物业管理费30410.51元及滞纳金，日常养护费5018.09元及滞纳金，并承担连带清偿责任（滞纳金自2001年12月1日起按每日1‰计算至清偿之日，合计35428.6元）；2.判令本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：海口市海府路16号亚希大厦属于办公商住用房。原告是亚希大厦的物业管理服务公司，原告在2015年6月得知两被告是亚希大厦1003—1006号房产中75.4711平方米房产的业主。两被告自2001年12月至2018年4月拖欠原告综合物业管理费30410.51元及滞纳金，拖欠日常养护费5018.09元及滞纳金。现两被告长期拖欠原告的综合物业管理费及日常养护费，致使原告经营出现困难。为了维护法律的尊严及原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告海南恒进置业公司、海口市中大置业总公司均未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告海南恒进置业公司、海口市中大置业总公司均未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。原告提交了授权委托书、物业服务企业资质证书、关于做好停止实施物业服务企业资质审批工作有关问题的通知[琼建房（2016）170号]、收费许可证、海南省物价局公布物业小区收费标准、关于亚希大厦物业管理服务费用标准调整的意见、关于印发《海南省物业管理服务收费规定》的通知[琼价营字（1999）404号]、关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知[琼发改收费（2006）1052号]、缴费通知单、催款通知、通知、催款公告、（2017）琼0108民再4号民事判决书、裁判文书生效证明、（1997）海中法执字第244—3号、（1997）海中法执字第304—2号、（1998）海中法执字第54—1号民事裁定书、房产登记信息查询情况说明，本院对原告提交的上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认并在卷佐证。原告提交的欠费统计为单方制作，应根据其他证据对其内容予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于海口市海府路12号的亚希大厦属办公商住用房，开发商为海南中电房地产开发公司（以下简称中电公司）。1993年3月18日，中电公司向原告海南亚希物业管理服务有限公司出具《授权委托书》，将亚希大厦的物业委托原告负责管理，管理期限与亚希大厦所占土地项目的使用年限相同。原告据此向亚希大厦业主提供物业管理服务，并收取各项物业管理费用、水电费等至今。亚希大厦迄今为止仍未成立业主委员会。亚希大厦1003-1006房在原告管理期间拖欠综合物业管理费、日常养护费。亚希大厦1003-1006房建筑面积464.92平方米。虽然该房目前登记在中电公司名下，但是海南省海口市中级人民法院于2001年10月22日作出(1997)海中法执字第244-3号、(1997)海中法执字第304-2号、(1998)海中法执字第54-1号民事裁定书，裁定如下：（一）将被执行人海南标特实业总公司位于海口市海府路12号亚希大厦第十层1003-1006号房产中75.4711平方米的房产及16.2%的房内物品交给海南恒进置业公司、海口市中大置业总公司，以抵偿161077.167元的债务；（二）将被执行人海南标特实业总公司位于海口市海府路12号亚希大厦第十层1003-1006号房产中93.9647平方米的房产及20.2%的房内物品交给海南泰丰实业贸易公司，以抵偿200551.307元的债务；（三）将被执行人海南标特实业总公司位于海口市海府路12号亚希大厦第十层1003-1006号房产中295.4865平方米的房产及63.6%的房内物品交给海南国际租赁股份有限公司，以抵偿630677.026元的债务。该民事裁定书已发生法律效力。上述房屋一直空置。原告主张自2001年12月1日起至2018年4月30日止，按面积75.4711平方米计算两被告拖欠的涉案房屋的综合物业管理费和日常养护费。在管理期间，原告每月在涉案房屋门口张贴催交综合物业服务费的通知，要求业主于每月8日前支付所催交的费用。原告还分别于2009年11月21日、2012年5月3日、2014年5月7日、2016年4月14日在报纸上向涉案房屋的业主催交综合物业服务费用。因涉案房屋的物业管理费等费用至今仍未结清，遂成讼。 另查明，自1994年2月1日起，亚希大厦办公商住用房综合物业管理费按每月按4.7元/平方米的标准收取，公共设施日常养护费每月按1元／平方米的标准收取。后该大厦的收费标准历经多次调整，其中自1998年6月1日起，综合物业管理费每月按3.8元／平方米的标准收取，公共设施日常养护费每月按1.2元／平方米的标准收取；自2000年9月起，综合物业管理费每月按2.5元／平方米的标准收取，公共设施日常养护费每月按0.5元／平方米的标准收取；自2007年6月起，综合物业管理费按每月2.4元／平方米收取，公共设施日常养护费的标准不变。此外，对于空置房屋每月的综合物业管理费，在2006年8月前按收费标准的50%计收，自2006年8月至2010年12月，按收费标准的70%计收，之后全额计收。 原告主张涉案房屋自2001年12月1日至2006年7月，按空房50%计算每月的物业管理费即94.34元/月（2.5元·月／平方米×50%×75.4711平方米），按每月0.5元／平方米计算日常养护费37.73元/月（0.5元·月／平方米×75.4711平方米）；自2006年8月至2007年5月，按空房70%计算每月的物业管理费即132.07元/月（2.5元·月／平方米×70%×75.4711平方米），按每月0.5元／平方米计算日常养护费37.73元/月（0.5元·月／平方米×75.4711平方米）；自2007年6月至2010年12月，按空房70%计算每月的物业管理费即126.79元/月（2.4元·月／平方米×70%×75.4711平方米），按每月0.5元／平方米计算日常养护费37.73元/月（0.5元·月／平方米×75.4711平方米）；自2011年1月至2012年12月，按全额计算每月的物业管理费即181.13元/月（2.4元·月／平方米×75.4711平方米），按每月0.5元／平方米计算日常养护费37.73元/月（0.5元·月／平方米×75.4711平方米）；自2013年1月至2018年4月，物业管理费与日常养护费合并为综合服务管理费，按每月2.9元／平方米计算综合服务管理费218.87元/月（2.9元·月／平方米×75.4711平方米）。综上，原告主张的上述综合物业管理费合计30410.51元，日常养护费合计5018.09元。 本院认为，亚希大厦开发商中电公司向原告出具授权委托书，将亚希大厦的物业委托原告负责管理，原告享有该大厦的物业管理权。此后，原告一直为该大厦业主提供物业管理服务，并收取综合物业管理费、日常养护费、水电费等各项费用至今，原告与该大厦的业主形成事实上的物业服务合同关系。 涉案房屋虽登记在中电公司名下，但海口市中级人民法院已发生法律效力的(1997)海中法执字第244-3号、(1997)海中法执字第304-2号、(1998)海中法执字第54-1号民事裁定书已确认了涉案房屋的所有权归属于本案两被告，即海南恒进置业公司、海口市中大置业总公司。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”的规定和《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专用部分所有权的人，应当认定为物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”的规定，涉案房屋自海口市中级人民法院裁定转移房屋所有权之日起，其共同业主应为本案的两被告。 在原告提供物业管理服务期间，两被告应按时足额向原告缴纳涉案房屋的各项物业管理费用。两被告拖欠涉案房屋的物业管理服务费用至今，尚未支付，违反了法律法规的规定，且原告系按照收费许可的标准收取各项费用，未超标违规收费，故原告请求两被告支付2001年12月1日至2018年4月30日期间的综合物业管理费合计30410.51元，日常养护费合计5018.09元，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。 原告同时主张按每日1‰的标准计算上述费用逾期付款的滞纳金。因规定“物业管理公司可在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金”的《海南省物业管理服务收费规定》实施期间为2000年1月1日至2006年7月31日，而2006年8月1日实施的《海南省物业服务收费管理办法》并未规定物业公司主张逾期付款违约金或滞纳金的标准，故每日1‰的标准过高，本院将物业综合服务费用的逾期付款滞纳金酌情调整为年利率24%。因此，两被告应共同向原告支付所欠物业管理费、日常养护费的滞纳金，以每月未缴纳的物业管理费、日常养护费为基数，自次月9日起至所欠的费用清偿之日止，2006年8月1日之前按每日1‰的标准，2006年8月1日起（含当日）按年利率24%的标准计付。原告请求超出上述认范围的部分于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下： 一、被告海南恒进置业公司、海口市中大置业总公司须于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告海南亚希物业管理服务有限公司支付自2001年12月1日至2018年4月30日止的综合物业管理费30410.51元，日常养护费5018.09元，并支付上述物业管理费、日常养护费的滞纳金［以每月未缴纳的物业管理费、日常养护费为基数，自次月9日起至所欠的费用清偿之日止，2006年8月1日之前按每日1‰的标准，2006年8月1日起（含当日）按年利率24%的标准分别计付］； 二、驳回原告海南亚希物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费685.72元（原告已预交），由原告海南亚希物业管理服务有限公司负担85.72元，被告海南恒进置业公司、海口市中大置业总公司共同负担600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 iltjaacnqxfz5sacsz 案件唯一码 审 判 长  郑 薇 人民陪审员  吴崎霞 人民陪审员  李明学 二〇一八年十一月八日 书 记 员  陈方明 速 录 员  陈晓东 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。