四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0183民初567号 原告:邓琳，女，1980年1月12日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍昱辰，四川光时律师事务所律师。 被告：李毅，男，1975年5月22日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：杨劲，四川华楚律师事务所律师。 被告：陈才会，女，1976年9月2日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：何国梁，四川融创律师事务所律师。 原告邓琳与被告李毅、陈才会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序于2018年5月3日、2018年5月25日、2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告邓琳及其委托诉讼代理人袁梅、鲍昱辰，被告李毅的委托诉讼代理人杨劲到庭参加全部三次诉讼，被告陈才会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第一次、第二次开庭，被告陈才会及其委托诉讼代理人何国梁到庭参加第三次诉讼。本案现已审理终结。 邓琳向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除邓琳与李毅、陈才会于2016年2月5日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判令李毅、陈才会返还邓琳定金人民币60000元及购房款100000元；3、请求判令李毅、陈才会支付邓琳因车位变更登记产生的更名费、维修基金、税费等共计12686.26元；4、请求依法判令李毅、陈才会承担因房屋增值给邓琳造成700000元损失的违约损害赔偿责任。事实和理由：2016年2月5日，邓琳通过创业中介购买李毅、陈才会所有的位于邛崃市“钱江凤凰城”x幢x单元x楼x号的房屋，双方当日签订了《房屋买卖合同》，合同约定，李毅、陈才会自愿将其所有的上述房屋（建筑面积128.22平方米），包含两个车位，以728000元的价格出售给邓琳，由邓琳分期支付购房款，由李毅、陈才会承担房屋过户、更名的全部手续费。合同签订当日，邓琳即按约定向李毅、陈才会支付了定金30000元，余下购房款待李毅、陈才会取得案涉房屋的房产证，李毅、陈才会向银行预约偿还房屋按揭贷款时再支付。2016年3月25日，李毅、陈才会取得了案涉房屋的房产证，但二人却迟迟未按《房屋买卖合同》的约定向银行提出还贷申请。2016年4月11日，邓琳再次与李毅、陈才会协商办理案涉房屋产权过户相关事宜时，李毅、陈才会要求邓琳支付100000元房屋购房款后才予以协助办理，邓琳为表明自己购买案涉房屋的决心，即向李毅、陈才会支付了购房款100000元，但李毅、陈才会收到该购房款后却迟迟未按照约定向银行提交结清贷款申请。2016年12月27日，在邓琳的一再催促下，李毅、陈才会履行了《房屋买卖合同》的部分义务，将案涉车位更名至邓琳名下，但李毅、陈才会至今仍未按照约定向银行提交结清贷款申请以注销该房屋的他项权证，且该房屋已经于2018年2月8日被蒲江县人民法院查封，致使合同目的无法实现。邓琳为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 李毅答辩称，对邓琳与自己签订《房屋买卖合同》的事实无异议，但陈才会没有在该合同中签字，李毅收到了邓琳给付的定金30000元。合同第三条约定，邓琳应先支付购房款318000元，但邓琳一直未支付该笔购房款，后仅通过其夫王兴成向李毅的账户转款100000元，邓琳的行为构成违约，并且因为邓琳未按合同约定付款，李毅也就未向银行预约归还按揭款，现在案涉的两个车位已经过户给了邓琳。因案涉房屋已被蒲江县人民法院查封，现在客观上无法履行买卖房屋的过户义务，李毅同意与邓琳解除双方签订的《房屋买卖合同》，但因邓琳给付李毅的定金只有30000元，而李毅不存在违约，故不同意返还邓琳定金60000元。对退还邓琳购房款100000元，没有异议。对更名费和税费等费用请人民法院依法判决。对邓琳要求李毅、陈才会承担违约损害赔偿责任，即赔偿邓琳因房屋增值而产生的损失700000元，不予认可，因为李毅不存在违约行为，相反是邓琳未按合同的约定付款，构成违约，案涉房屋被蒲江县人民法院查封也不是因为李毅的原因造成的，而且查封时间发生在邓琳逾期给付购房款之后，即查封时间发生在邓琳违约后。同时，合同第五条并没有李毅要承担赔偿邓琳损失的约定。对四川天衡房地产评估有限公司对案涉房屋及车位价值出具的《报告书》的真实性无异议，但李毅认为，与本案没有关联性。 陈才会答辩称，案涉房屋系陈才会与李毅按份共有，二人各享有50%的所有权。涉及该房屋的买卖，应当由二人共同签字，但陈才会本人并未在《房屋买卖合同》上签字，双方签订合同之时，陈才会并未在现场，邓琳陈述陈才会的名字系李毅代签，陈才会在场，并非事实，陈才会一直不知道该合同的签订情况，也不知道案涉车位已经办理了过户登记，本案的一切法律后果与陈才会无关，请人民法院依法驳回邓琳对陈才会的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：李毅与陈才会系夫妻关系。2016年2月5日，邓琳通过创业中介所介绍，与李毅签订了《房屋买卖合同》，合同甲方（出售方）为李毅、陈才会，乙方（购买方）为邓琳，该合同第一、二条约定，邓琳以728000元的价格购买李毅、陈才会按份共有的座落于邛崃市“钱江凤凰城”35幢1单元8楼2号的房屋（建筑面积128.22平方米）及两个车位；合同第三条约定：“乙方先预交叁万元整定金给甲方，余下购房款待该房产证办下来，甲方向银行预约还按揭款时，乙方再付给甲方房款318000.00（叁拾壹万捌仟元整），余下房款380000.00（叁拾捌万元整），甲方配合乙方办理二手房按揭手续审批成功后由银行直接支付给甲方”；合同第四条约定：“双方签字生效后，不得以任何方式推翻此合同，否则依法追究其法律责任。双方不得违约。甲方不卖得壹赔贰给乙方，……乙方不买，甲方不退定金给乙方……”；合同第五条约定：“甲方必须提供该房房屋信息查询单，保证此房产权清晰，无查封、冻结，完全是私房并无任何纠葛。如甲方房屋出现查封，造成此房不能正常交易，甲方退还乙方所交房款，并承担一切法律责任”；合同第六条约定：“由甲方提供完整过户手续，（房产证、身份证、婚姻证明），甲方无条件协助乙方办完房屋过户或公证手续，一切税及费由乙方支付。（含买卖双方税费）”。该合同备注：“该房款包含地下车位4-1-4645,4-1-4012双车位……”。合同签订后，邓琳向李毅支付了购房定金30000元。2016年3月25日，李毅、陈才会取得了案涉房屋的房产证，房产信息载明，该房屋为二人按份共有，各享有50%的所有权份额。李毅、陈才会取得房产证后，李毅、陈才会未向银行申请预约还案涉房屋的按揭贷款。2016年4月15日，邓琳通过其夫王兴成向李毅的银行账户转购房款100000元。2018年2月7日，邓琳向本院提起诉讼，诉请李毅、陈才会继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，对该房屋的权属进行变更登记，但因该房屋于2016年4月7日被邛崃市人民法院依申请查封，2018年2月8日，2018年2月13日，蒲江县人民法院和邛崃市人民法院分别对案涉房屋进行了查封（轮后），限制登记，邓琳变更诉讼请求为现诉讼请求。现邓琳与案外人王兴成已办理了案涉房屋所含车位的不动产权证，即座落于邛崃市366号4栋-1层4645号和4012号车位。此外,邓琳支付了更名费、维修基金、税费等合计12686.26元。对案涉房屋含车位的价值，经本院委托鉴定后，四川天衡房地产评估有限公司于2018年8月29日出具案涉房屋及车位房地产市场价值估价《报告书》，该《报告书》载明，案涉房屋及车位在2018年5月25日的市场总价值为1272200元。 以上事实，有当事人的陈述，当事人的身份信息，《房屋买卖合同》，房屋信息查询记录，房屋信息摘要，结婚证，成都农商银行个人业务凭证，《收条》，不动产权登记证，《收据》，银联POS签购单，成都市城市房屋专项维修资金交款凭证两份，中华人民共和国税收完税证明，四川增值税普通发票，四川天衡房地产评估有限公司《报告书》等证据，予以证实。 对于双方当事人在本案中主要争议的关于双方签订《房屋买卖合同》的主体及效力的问题，邓琳认为，陈才会与李毅系夫妻关系，双方共同将案涉房屋委托到房屋中介所进行交易，且案涉车位已经进行了变更登记，所以陈才会知道合同的签订情况，就算陈才会未亲自签名，李毅的代签行为也构成对陈才会的代理，故签订《房屋买卖合同》出卖方的当事人为李毅、陈才会。为此，邓琳提供了创业中介所工作人员罗某出具的证人证言，证实李毅、陈才会与邓琳签订了《房屋买卖合同》。陈才会辩称，其未在合同上签字，也未在场，并不知道该合同的签订、履行情况，不应承担本案的法律责任，且李毅、陈才会对邓琳提供的证人证言不予认可。本院认为，李毅、陈才会对证人罗某的证言不予认可，因罗某无法定理由未出庭作证，对其出具的证言，本院不予采纳。李毅、陈才会将案涉房屋委托到房屋中介所进行交易，从该《房屋买卖合同》的形式上看，陈才会有签名，其辩称未在该合同上签字，若陈才会未在该合同上签名，也应当是李毅代签陈才会，是李毅以被代理人陈才会名义订立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，邓琳通过房屋中介机构购买案涉房屋，支付的是合理的对价，善意且无过错，而李毅与陈才会系夫妻关系，因此，李毅签订合同的行为不仅是自己的意思表示行为，同时也构成对陈才会的表见代理，故签订该《房屋买卖合同》的当事人应为邓琳与李毅、陈才会。 本院认为，邓琳与李毅、陈才会签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方在房屋买卖合同签订后，邓琳先后向李毅支付了购房定金30000元及购房款100000元，并另行支付了更名费、维修基金、税费等合计12686.26元，现因案涉房屋被人民法院查封，限制登记，无法办理过户登记，不能实现合同目的，邓琳主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，李毅也同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，故对邓琳要求解除其与李毅、陈才会于2016年2月5日签订的《房屋买卖合同》的主张，本院予以支持。对邓琳要求李毅、陈才会双倍返还购房定金的主张，双方在合同第四条约定了如果卖方不卖房屋，即对定金部分得壹赔贰给买方，李毅辩称其房屋现在不能交易是因为被人民法院查封，不是卖方的责任，并且邓琳未按合同的约定付款，构成违约。本院认为，案涉房屋登记在李毅、陈才会的名下，房屋被人民法院查封是因李毅、陈才会的原因造成的，就双方约定向银行申请预约还案涉房屋按揭贷款而支付购房款的约定，因邓琳与按揭贷款银行之间未设立有权利义务关系，申请预约还款也是李毅、陈才会占先，因此，对本案而言，实际上是因李毅、陈才会的主客观原因违约，导致邓琳不能实现合同目的，二人有义务按照法律规定和合同约定，双倍返还邓琳给付的购房定金30000元，对邓琳要求李毅、陈才会返还其购房定金60000元的主张，本院予以支持，对李毅主张只退还邓琳购房定金30000元的辩解意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”的规定，邓琳要求李毅、陈才会返还其给付的购房款100000元，符合法律规定，李毅也同意退还该购房款，对邓琳要求李毅、陈才会返还其购房款100000元的主张，本院予以支持。同时，根据合同第六条双方的约定，对邓琳要求李毅、陈才会给付案涉车位更名费、维修基金、税费等共计12686.26元的主张，有合同依据，本院予以支持。对于已进行了更名登记的两个车位，虽然李毅、陈才会未明确提出返还主张，但根据双方对买卖房屋（含两个车位）的价格约定，以及双方在诉讼过程中，均是将其作为一个整体，并未分别对待的对抗性过程看，邓琳应当将已作变更登记的两个车位返还给李毅、陈才会。对于邓琳要求李毅、陈才会赔偿其损失的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和双方在《房屋买卖合同》第五条中的约定，李毅、陈才会应对邓琳承担违约责任并赔偿邓琳的损失。对于邓琳所受到的损失大小，邓琳主张的是700000元，本院结合2016年2月5日，双方签订合同时约定的房屋（含两个车位）成交价格为728000元，四川天衡房地产评估有限公司对案涉房屋（含两个车位）在2018年5月25日时的评估价值，估价为1272200元，计算得出案涉房屋（含两个车位）在两个时间点的价差为544200元，此差额是因房地产市场房屋价格上涨的客观因素造成，应认定为邓琳所受到的损失，该损失的产生如前所述，主要是李毅、陈才会的违约行为造成的，但邓琳作为购房者，在本地房地产市场价格快速上涨的过程中，在合同签订后较长时间内未及时主张自己的权利，客观上也导致了其损失的扩大，结合本案实际情况，本院确定邓琳对其损失自行承担20%的责任。因此，对邓琳要求李毅、陈才会赔偿其因房屋增值造成700000元损失的主张，本院仅对其损失544200元中应由李毅、陈才会承担的80%的部分，即435360元，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告邓琳与被告李毅、陈才会于2016年2月5日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告李毅、陈才会在本判决发生法律效力后十日内返还原告邓琳购房定金60000元，购房款100000元，合计160000元； 三、被告李毅、陈才会在本判决发生法律效力后十日内给付原告邓琳车位更名费、维修基金、税费等共计12686.26元； 四、被告李毅、陈才会在本判决发生法律效力后十日内给付原告邓琳赔偿款435360元； 五、原告邓琳在本判决发生法律效力后十日内返还被告李毅、陈才会座落于邛崃市366号4栋-1层4645号和4012号车位； 六、驳回原告邓琳的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告邓琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈晓林 二〇一八年十一月十八日 书记员  罗 涛 书记员  冯 茹