福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0504民初1039号 原告：泉州市洛江区双阳街道万达文化广场小区业主委员会，住所地福建省泉州市洛江区双阳街道万达文化广场小区内。 负责人：彭空军，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：彭长春，男，该业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：陈腾育，福建爵名律师事务所律师。 被告：泉州市宝方物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀汀洲桥边（泉秀路茶叶大厦**）。 法定代表人：杜振芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李圣纲，江西斯正律师事务所律师。 被告：泉州万达房地产开发有限公司(本院追加)，，住所地福建省泉州市洛江区双阳华侨经济开发区** 法定代表人：杜德畅。 原告泉州市洛江区双阳街道万达文化广场小区业主委员会(以下简称万达业委会)与被告泉州市宝方物业管理有限公司(以下简称宝方物业公司)、泉州万达房地产开发有限公司(以下简称万达房地产公司)物业服务合同纠纷一案,本院于2018年4月13日立案后,依法适用普通程序进行了审理，因万达房地产公司与本案存在利害关系,本院于2018年6月22日依法追加万达房地产公司为本案共同被告,于2018年5月21日、2018年9月25日二次公开开庭进行了审理,原告万达业委会主任彭空军及其委托诉讼代理人彭长春、陈腾育,被告宝方物业公司委托诉讼代理人李圣纲到庭参加诉讼,被告万达房地产公司经本院公告传唤，无正当理由不到庭，本案现已审理终结。 万达业委会向本院提出诉讼请求:1.请求判决解除宝方物业公司与万达房地产公司于2010年12月7日就“万达文化广场”所签订的前期物业服务合同；2.判决宝方物业公司移交下列资料：⑴竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料⑵设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；⑶物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑷物业费收入账册、公共区域分摊费用收支明细账册及其他与小区收入有关的账务账册；3.本案的诉讼费由宝方物业公司承担。 事实与理由：宝方物业公司于2010年12月7日与万达房地产公司签订《万达文化广场前期物业服务合同》，合同约定：服务期限至2013年12月31日届满。2018年2月8日“万达文化小区业委会”成立，万达业委会于2018年3月6日召开业主大会，经表决一致同意，于2018年4月15日终止与宝方物业公司之间的物业服务合同关系，并授权万达业委会主持小区与宝方物业公司物业交接和另聘物业公司等相关工作。万达业委会代表小区的全体业主与宝方物业公司就合同解除及移交相关手续等问题进行了多次的交涉，但始终没有结果。宝方物业公司不仅拒绝承认万达业委会的合法地位并拒绝解除物业合同和移交相关的物业管理手续。据小区业主反映，宝方物业公司在管理小区期间没有依约履行前期物业服务合同的约定，小区管理极其混乱，物业乱收费，多年来都没有公示过公共区域费用的收支情况，对小区居民的合理要求及反映的问题从不理睬。为维护小区全体业主的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持诉讼请求。 宝方物业公司辩称,与万达房地产公司签订的前期物业服务合同已于2018年4月14日终止，宝方物业公司已将物业资料移交给万达业委会，有万达业委会及安雅物业签订的移交清单为证；小区竣工平面图是因为万达房地产公司未移交给宝方物业公司,故宝方物业公司无法移交万达业委会，该事实在移交清单已经注明，且万达业委会对该事实已认可；设施设备的技术资料等材料也已经移交给万达业委会；小区实行物业服务包干制，由宝方物业公司自负盈亏，万达业委会无权要求宝方物业公司移交财务账册。 本案审理中,万达业委会撤回要求判令解除宝方物业公司与万达房地产公司于2010年12月7日就“万达文化广场”签订的前期物业服务合同的第一项诉讼请求。 万达房地产公司未作答辩。 根据万达业委会与宝方物业公司的诉辩主张，双方争议的焦点在于宝方物业公司是否已将或应将小区竣工总平面图、单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件、物业费收入账册、公共区域分摊费用收支明细账册及其他与小区收入有关的账务账册移交万达业委会。 对上述争议焦点，万达业委会与宝方物业公司的观点同其起诉意见和答辩意见。 为了证明自己的主张，万达业委会提供以下证据： 1.业主委员会备案证明、负责人身份证明，证明万达业委会于2018年2月6日成立,主体适格； 2.企业工商登记信息表，证明宝方物业公司主体资格； 3.2010年12月7日,宝方物业公司与万达房地产公司签订的前期物业服务合同，证明宝方物业公司的服务期限于2013年12月31日届满，同时宝方物业公司未依约定履行物业服务，存在多收费等问题； 4.公示、告知函、小区居民反映书，证明万达业委会召开业主大会表决通过了于2018年4月15日解除与宝方物业公司的服务合同关系，并进行公示和通知，但宝方物业公司拒绝配合工作及未依约管理好小区，存在多处的违约； 5.复函，证明宝方物业公司已收到万达业委会送达的关于要求终止合同的书面通知书，但拒绝终止； 6.当庭提交福建省特种设备检验研究院特种设备检验意见通知书,证明宝方物业公司对小区管理没有尽职。 第二次开庭万达业委会当庭提供以下证据：1.万达文化广场召开业主大会记录，证明本案诉讼经业委会合法程序决定；2.收款收据三份，证明宝方物业公司收取水电公摊费及水电周转金的标准；3.新物业公司缴纳水电公摊费的金额，证明每月公摊电费平均5000元左右，水费150元左右，宝方物业公司收取的水电公摊费至少每月多收取2000-3000元左右，因此有必要让宝方物业公司移交相关的财务账册，与万达业委会对账结算。 宝方物业公司质证认为,对证据1、2、3真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，不能证明宝方物业公司没有依约履行物业服务；证据4，公示、告知函无异议，合同已经终止，材料已移交给安雅物业服务公司，万达业委会也予确认；小区居民反映书证据三性及证明对象有异议，不能证明宝方物业公司未依约管理小区；证据5，真实性、合法性、关联性无异议，只能说明双方曾就物业合同履行产生争议，但2018年4月14日已经终止合同并办理移交。当庭提供的证据6，真实性、合法性、关联性均有异议，首先是复印件，受检单位和维修单位没有盖章，2018年4月14日已经办理设备移交，电梯一直在使用，如果有问题，当时就会发现。 对万达业委会第二次开庭提交的业主大会记录、收款收据、新物业公司缴纳水电公摊费的金额,宝方物业公司认为已超过举证期限,不同意质证，附条件质证认为，该批证据与待证事实无关联性，如果万达业委会认为宝方物业公司多收取相关费用，是另外的法律关系，与本案无关。 为了证明自己的主张，宝方物业公司提供以下证据： 1．宝方物业公司营业执照等，证明诉讼主体资格及相关身份情况； 2．双阳万达文化广场住宅小区资料、双阳万达文化广场住宅小区共用设施设备移交清单各一份，证明2018年4月14日与万达业委会终止了前期物业服务合同，宝方物业公司已将物业所有材料移交给了万达业委会； 3．万达文化广场小区竣工图纸等材料，证明宝方物业公司于2018年5月11日向泉州市城市建设档案馆调取万达文化广场小区竣工图纸，现将相关材料交付万达业委会。 万达业委会质证认为，对证据1、2真实性、合法性无异议，证明对象有异议，材料移交，清单体现只是很小一部分，诉讼请求的材料没有在里面，是物品清点的清单，设施设备的移交清单，只能证明小区有这个东西存在，设施设备的存在状态我们都有注明，对于该问题要求提供保养维修记录，没有维护保养记录，我方无法接手该设备；证据3真实性没异议，接受移交，但只移交1号楼的竣工图纸，2、3、4号楼没有移交。 万达房地产公司未提供证据。 万达房地产公司经本院公告传唤，未到庭应诉答辩，视为自愿放弃举证质证的权利。万达业委会与宝方物业公司提交的上述证据，经质证双方无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合分析认证如下： 1．万达业委会提供的公示、告知函、小区居民反映书、宝方物业公司的复函，证明万达房地产公司与宝方物业公司存在前期物业服务合同关系，服务期限于2013年12月31日届满，经业主反映物业服务存在管理不善，2018年4月15日，经业主大会表决，解除与宝方物业公司的服务合同关系，宝方物业公司复函提出异议的事实。宝方物业公司对其真实性、合法性无异议，本院予以采信，但该证明目的与本案诉讼请求、争议焦点无关联，本院对关联性不予确认； 2.万达业委会当庭提供的业主大会记录、收款收据、新物业公司缴纳水电公摊费的金额，福建省特种设备检验研究院特种设备检验意见通知书，属逾期举证，对召开业主大会的真实性予以确认，收款收据为宝方物业公司对彭长春个人收取的清运费、水电周转金、公摊费、物业费等费用，福建增值税发票及生活缴费单据、福建省特种设备检验研究院特种设备检验意见通知书，万达业委会以此证明宝方物业公司的收费标准及多收费，对小区管理没有尽职，证据不足且与本案争议焦点无关联，本院不予采纳。如认为宝方物业公司存在乱收费、多收费，可另行主张权利； 3.宝方物业公司提供的双阳万达文化广场住宅小区资料及小区共用设施设备移交清单由宝方物业公司、万达业委会、新物业公司福建省安雅物业管理有限公司共同参加移交，真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明，万达房地产公司为万达文化广场小区的建设单位，2010年2月7日与宝方物业公司签订《万达文化广场前期物业服务合同》，合同约定服务期限至2013年12月31日届满。2018年2月28日，万达业委会成立，2018年4月15日经业主大会表决，终止与宝方物业公司之间的物业服务合同关系，后，宝方物业公司、万达业委会、新物业公司福建省安雅物业管理有限公司三方对双阳万达文化广场住宅小区资料及共用设备设施进行移交，2018年4月13日，万达业委会向本院起诉，请求判令宝方物业公司移交：⑴竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料⑵设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；⑶物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑷物业费收入账册、公共区域分摊费用收支明细账册及其他与小区收入有关的账务账册。 审理中，本院组织万达业委会与宝方物业公司就讼争资料进行交接，宝方物业公司向万达业委会移交下列资料：小区竣工总平面图、1号楼基础平面布置图、一至二层平面图、三至八层平面图、屋顶平面图、1号楼结构设计总说明(一)、(二)。 经查验，双阳万达文化广场住宅小区资料移交清单中第3项（15）盒及第4项（5盒，实际6盒），15盒可见1至4号楼住宅分户验收记录、验收资料和验收报告，3至4号楼桩基础内业资料、、地下室土建内业资料3至4号楼主体质控、质保内业资料、4号楼地下室水电内业资料。6盒中可见1至2号楼桩基工程内业资料、基础平面竣工图、水泥强度质量控制、混凝土强度验收记录、钢筋安装质量记录、分项工程验收、主体工程验收报告、主体质量评定、基础质量评定报告、混凝土检验报告等。 对于焦点问题，本院认为,万达房地产公司作为万达文化广场小区建设单位,根据《物业管理条例》第二十九条的规定:“在办理物业承接手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，建设单位在办理物业承接手续时和物业服务企业终止物业服务合同时，应将上述资料移交给物业服务企业和业主委员会，是其应尽的义务。万达业委会起诉前，宝方物业公司、万达业委会、新物业公司福建省安雅物业管理有限公司对双阳万达文化广场住宅小区资料、小区共用设施设备进行移交，在该移交清单中，可见宝方物业公司已移交了部分小区相关设施及物业服务所必需的相关资料，除了审理中移交的小区竣工总平面图、1号楼基础平面布置图、一至二层平面图、三至八层平面图、屋顶平面图、1号楼结构设计总说明(一)、(二)，根据移交清单显示，宝方物业公司未向万达业委会移交双阳万达文化广场业主信息资料（纸本）、小区建筑竣工验收报告、2、3、4幢单体建筑结构平面图及验收报告、施工总平面图、1至2号楼室外电气管线总平面图及庭审中万达业委会陈述的小区设备机房以及公用设施的钥匙。其他资料如设备竣工图、配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收材料在小区资料移交清单中的第3项15盒、部分在第4项6盒中）、第5至13项、第29项、第30项、第32至34项、第44项、第48项、第49项、第51至57项、第59至60项、第63项及小区共用设施设备移交清单中已体现移交，本院予以采纳。万达业委会虽对移交的内容有异议，但在移交过程中未对移交部分提出异议，审理中也无法具体说明缺少哪一部分的名称及数量，本院难予支持。设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料宝方物业公司认为在移交清单中的第4项（6盒）、第14至28项、第31项、第35至47项、第50项、第58项、第61至62项已体现移交，但本院注意到，移交清单中的第14至28项、第31项、第35至47项、第50项、第58项、第61至62项载明的名称均为相关图纸等，经查验，内容也不是设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料，宝方物业公司认为上述资料已移交，证据不足。物业质量保修文件和物业使用说明文件宝方物业公司认为在小区资料移交清单第1至2项、第4项（6盒）已移交，除了第4项（6盒）有体现质保资料，移交清单1至2项、第4项（6盒）其他的项目名称为双阳万达文化业主信息资料、建筑桩基、技术基础资料，并不是物业使用说明文件，宝方物业公司认为已移交，证据不足，本院不予采纳。因上述未移交部分属物业服务所必需的相关资料，宝方物业公司认为建设单位万达房地产公司未移交，应由万达房地产公司和宝方物业公司共同负有向万达业委会移交的责任。万达业委会请求判令宝方物业公司移交物业费收入账册、公共区域分摊费用收支明细账册及其他与小区收入有关的账务账册，根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的〉解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金的筹集、使用情况、管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业委会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库和处分等情况和资料的，人民法院应予支持。根据司法解释对于知情权的范围作出的明确规定，万达业委会可以要求宝方物业公司根据法律规定，公示相关材料，但其请求判令宝方物业公司移交物业费收入账册、公共区域分摊费用收支明细账册及其他与小区收入有关的账务账册，超出上述司法解释和《物业管理条例》第二十九条及第三十九规定的范围，其请求缺乏法律依据，法院不予支持。 综上，根据《根据最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十条、《物业管理条例》第二十九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、泉州市宝方物业管理有限公司、泉州万达房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内共同向泉州市洛江区双阳街道万达文化广场小区业主委员会移交万达文化广场业主信息资料（纸本）、万达文化广场小区建筑竣工验收报告、小区2、3、4幢单体建筑结构平面图及验收报告、施工总平面图、小区1至2号楼室外电气管线总平面图、小区设备机房以及公用设施的钥匙、小区设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 二、驳回泉州市洛江区双阳街道万达文化广场小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由泉州市宝方物业管理有限公司、泉州万达房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  龚万淳 人民陪审员  黄闸治 人民陪审员  黄垫华 二〇一八年十一月十三日 书 记 员  邱 思 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《根据最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》 第十条第一款物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 《物业管理条例》 第二十九条在办理物业承接手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。 第三十九条物业服务合同的权利终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。