成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第5540号原告杨晓琴，女，1975年8月18日出生，汉族，住成都市锦江区。委托代理人杨敏，四川蓉信律师事务所律师。委托代理人李芹，四川蓉信律师事务所律师。原告胡凤金，男，1976年3月19日出生，汉族，户籍地：四川省荣县河口镇，现住成都市锦江区。委托代理人杨敏，四川蓉信律师事务所律师。委托代理人李芹，四川蓉信律师事务所律师。原告胡粮泯，男，2005年11月22日出生，汉族，住成都市锦江区。法定代理人杨晓琴，女，1975年8月18日出生，汉族，住成都市锦江区。法定代理人胡凤金，男，1976年3月19日出生，汉族，住四川省荣县河口镇。委托代理人杨敏，四川蓉信律师事务所律师。委托代理人李芹，四川蓉信律师事务所律师。被告成都蓝润华锦置业有限公司。住所地：成都市锦江区三圣街道办事处驸马社区联合*组**号附*号。法定代表人李佳壕，成都蓝润华锦置业有限公司总经理。委托代理人刘欣，男，1980年9月4日出生，汉族，住成都市武侯区。委托代理人陈佳，男，1983年8月20日出生，汉族，住成都市青羊区。被告满堂红（成都）置业有限公司。住所地：成都市锦江区莲花西路*号*栋*号。法定代表人谭自力，满堂红（成都）置业有限公司总经理。委托代理人王欢，男，1985年10月20日出生，汉族，户籍地:重庆市长寿区石堰镇新寨村*组***号，现住成华区。委托代理人徐晓琼，女，1987年10月13日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯与被告成都蓝润华锦置业有限公司(以下简称蓝润华锦公司)、满堂红（成都）置业有限公司（以下简称满堂红公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员赖婷婷适用简易程序独任审判，于2015年9月25日、2015年10月14日公开开庭进行了审理。2015年9月25日开庭审理中，原告杨晓琴及原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯的共同委托代理人李芹，被告蓝润华锦公司的委托代理人杨洋，被告满堂红公司的委托代理人王欢到庭参加诉讼。后蓝润华锦公司撤销对杨洋的授权。2015年10月14日开庭审理中，原告杨晓琴及原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯的共同委托代理人李芹，被告蓝润华锦公司的委托代理人刘欣，被告满堂红公司的委托代理人王欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯诉称，2015年6月9日，原告自行到被告蓝润华锦公司蓝润.锦江春天销售部考察其销售的商铺。在被告蓝润华锦公司销售人员的价格优惠的说服下，原告立即与被告蓝润华锦公司就蓝润.锦江春天项目6-1-0103号的商铺签订项目认购书，并支付20000元定金，同时约定2015年6月16日办理签订房屋买卖合同手续。2015年6月16日，原告依约来到蓝润华锦公司销售部，在房屋买卖合同及补充协议内容关于房屋款项及支付情况未载明清楚的情况下，被告蓝润华锦公司就匆匆让原告签字，其后就被安排到财务室交纳房款，待原告按照被告蓝润华锦公司财务人员的指示支付完房屋首付款164609元，在领取付款收据时才发现，向被告蓝润华锦公司交纳房款，有30000元变成了满堂红（成都）置业有限公司的团购服务费。原告随即向被告蓝润华锦公司提出质疑，并要求被告蓝润华锦公司确认原告已经支付首付款184609元，此时被告蓝润华锦公司才告知其所谓的价格优惠中交3万抵8万，3万元是要交给其合作方即被告满堂红公司的团购服务费，并不包含在购房款内，这时原告才发现上当受骗。原告遂将仅有自己签字捺印的4份补充协议原件收回，但是在未付清全部房款之前被告蓝润华锦公司拒绝交付房屋买卖合同给原告。后原告通过工商局、公安局等行政部门要求被告退还购房款，虽然被告在6月25日认可其存在“优惠内容未明示，团购费未明示”等欺诈行为并承诺退还房款，但至今仍以各种理由拒不退款。原告认为，被告蓝润华锦公司在销售房屋过程中，故意隐瞒房屋价格优惠的事情，欺骗原告接收代理服务，严重侵犯了作为消费者的原告的知情权和自主选择权，该行为已经构成欺诈。原告根据《合同法》第五十四条规定撤销合同要求二被告退款，并根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定要求二被告承担惩罚性赔偿。请求判令：1、撤销原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯与被告蓝润华锦公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告蓝润华锦公司、满堂红公司向原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯双倍退还定金40000元，并自2015年6月25日起按中国人民银行同期贷款利率向原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯支付利息至实际退还定金之日止；3、被告蓝润华锦公司、满堂红公司向原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯退还房款164609元，并自2015年6月25日起按中国人民银行同期贷款利率向原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯支付利息至实际退还房款之日止；4、被告蓝润华锦公司、满堂红公司向原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯赔偿损失164609元；5、本案诉讼费用及其他合理费用由被告蓝润华锦公司、满堂红公司承担。被告蓝润华锦公司辩称，一、被告销售房屋不存在欺诈行为，不应当双倍退还定金及支付利息。被告双倍退还定金的基础是违反合同约定，或者违反法律法规的规定。结合本案事实，被告均按照合同约定与法律法规诚实信用、公开透明的与原告进行房屋交易行为，案涉房屋优惠后价格386523元是按照（房屋标准总价529445元-团购优惠80000元）×0.86（即1-10%-4%）计算后得出，原告清楚知晓权利义务。1、被告按照合同约定履行相关义务，不应双倍退还定金及支付利息。根据双方签订的认购书第3条约定，被告双倍退还定金应当满足一定条件，即在认购截止日前，被告将该房屋另售他人。但在本案中，原告在认购截止日止，按约向被告支付了购房首付款，被告将房屋出售给原告，未将该房屋销售给他人。2、被告未违反法律法规的规定，不应当双倍退还定金及支付利息。根据《合同法》规定，当事人依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据此约定，被告双倍返还定金应当满足以下条件，被告存在违约行为、合同目的无法实现、被告违约行为与合同目的无法实现之间存在直接因果关系。在本案中，双方签订认购书且原告支付定金后，被告按照认购书履行了出售房屋的义务，并未违反认购书的约定，认购书的签约目的为被告出售房屋、原告支付购房款，双方均按照认购书履行，并未导致合同目的无法实现。二、被告愿意与原告解除商品房买卖合同。在本案中，根据原告向被告提交的情况说明及退款申请表，表明为原告主动要求解除商品房买卖合同。并认可相关费用的支付情况。被告秉承对原告的尊重和理解，在维护原告利益的前提下，未要求原告支付解除合同的违约及赔偿金，表示愿意退还原告向被告支付的费用并解除商品房买卖合同。三、被告已于2015年8月25日退还原告已支付的购房款154609元。被告不再承担其他责任。四、原告不存在损失，被告不应当承担损害赔偿责任。被告销售房屋的行为不存在欺诈，无需向原告支付补偿或者赔偿。根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。根据此约定，被告在销售房屋过程中，因团购服务费的收取及对价格的具体情况在现场进行了公示，团购信息真实有效，并非虚假。且双方签订的合同为真实自愿的意思表示，原告在签订认购书前，已经充分的了解了房屋的交易条件等情况，并自愿购买该房屋，被告未诱使原告作出错误的表示。从原告要求支付损失赔偿的性质而言，被告不应支付损失赔偿。综上所述，被告不应双倍退还定金及支付利息，原告并未存在任何损失，被告不应承担损失赔偿责任。同时被告愿意并已经退还原告已支付购房款，亦愿意与原告解除合同。故原告的诉讼请求不应得到支持，依法应予以驳回，同时由原告承担本案诉讼费。被告满堂红公司辩称，一、原告要求撤销其与被告蓝润华锦公司签订的商品房买卖合同，没有法律和事实依据。原告本是被告满堂红公司的客户，由被告满堂红公司工作人员推荐至本案诉争项目锦江.春天处咨询商铺购买相关事宜，而在实地查看当天，原告胡凤金因故不能到场，让被告满堂红公司工作人员联系其配偶杨晓琴，原告杨晓琴因居住在卓锦城，距离诉争项目售楼处较近，故先于被告满堂红公司工作人员到达售楼部。但被告满堂红公司的工作人员已经提前向被告蓝润华锦公司工作人员报备，故被告蓝润华锦公司对原告系被告满堂红公司客户并无异议。在之后的接待过程中，被告蓝润华锦公司、满堂红公司均告知了原告该项目商铺销售的相关优惠政策（含交三万元团购费抵八万元房款），但原告表示只看成交的单价低于23000元/平方米就可以，于是当天2015年6月9日杨晓琴与蓝润华锦公司签订了《蓝润.锦江春天项目认购书》，根据认购书中的相关约定，足够确认原告在签署商品房买卖合同前即已知晓团购费优惠事宜。原告也于认购书约定的时间前往蓝润华锦公司签署买卖合同支付首付款，并通过刷卡方式向满堂红公司支付了三万元的团购费，满堂红公司也当场向原告出具了团购服务费收据。原告要求撤销与蓝润华锦公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。二、原告要求被告蓝润华锦公司、满堂红公司一起向其双倍退还定金40000元及支付同期贷款利息的诉讼请求，无事实及法律依据。原告与蓝润华锦公司签订认购协议及商品房买卖合同，由蓝润华锦公司收取定金，均是双方自行订立合同的民事行为，原告与满堂红公司并未订立相关买卖合同也未收取原告定金，故原告请求满堂红公司承担此责任无法律及事实依据，且商品房买卖合同已经订立，原告无正当理由要求撤销合同，已构成违约。三、原告要求二被告一起向其返还房款164609元及支付同期贷款利息的诉讼请求，无法律及事实依据。被告满堂红公司并未与原告订立相关买卖合同也未收取原告支付的房款，且商品房买卖合同已经订立，原告无正当理由要求撤销合同，已经构成违约，依法应承担违约责任。四、原告要求二被告共同赔偿其经济损失164609元的诉请无事实及法律依据。二被告在本次商品房销售活动中并未故意隐瞒或提供虚假情况欺骗原告订立商品房买卖合同，也并无应该承担已付的购房款一倍房款的法定赔偿情形，且原告并未提供二被告欺诈的相关有力证据，也未提供其遭受了164609元直接经济损失的有力证据。五、本案诉讼费及相关费用应当由原告自行承担。六、原告的不诚信行为已给满堂红公司造成了经济损失，满堂红公司保留另案诉讼追讨的权利。本案事件发生后，满堂红公司考虑到与被告蓝润华锦公司的合作关系，将原告已经缴纳的团购费退还给了原告，但原告的不诚信行为及在收到满堂红公司退还的团购费后仍然坚持本案诉讼，想获得更大的不正当利益，极大的伤害了满堂红公司。综上，满堂红公司请求法院在查明案件事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，蓝润华锦公司与满堂红公司签订一份《蓝润.锦江春天项目物业销售推介服务合同》，约定满堂红公司向蓝润华锦公司提供蓝润华锦公司开发的蓝润锦江春天项目商业及LOFT物业推介销售服务事宜；履行期限自2015年6月5日起至2015年7月5日。2015年6月9日，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯与蓝润华锦公司签订《蓝润.锦江春天项目认购书》，约定：杨晓琴、胡凤金、胡粮泯认购蓝润华锦公司的蓝润.锦江春天项目6栋1单元0103号、建筑面积18.17平方米的商铺，房屋标准总价为529445元；杨晓琴、胡凤金、胡粮泯在签订认购书的同时支付定金20000元；杨晓琴、胡凤金、胡粮泯确认，在签订本认购书前，已充分了解包括该房屋的交易条件、周边环境等基本情况，已详细阅读蓝润华锦公司现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议和全部附件、前期物业服务协议、临时管理规约等合同文本（以下简称买卖合同）和法律法规规定应明示的其他文件证书等资料（详见现场公示），杨晓琴、胡凤金、胡粮泯对买卖合同和公示的证书资料内容清晰无异议、并同意据此与蓝润华锦公司签订买卖合同；杨晓琴、胡凤金、胡粮泯应于2015年6月16日18时前携带认购书原件、定金收据原件和身份证明原件等相关资料到蓝润华锦公司指定地点签署买卖合同，并向蓝润华锦公司交回认购书原件和定金收据原件，否则属于杨晓琴、胡凤金、胡粮泯违约，蓝润华锦公司有权将该房屋另行出售，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯所付定金不予返还；享受团购优惠的杨晓琴、胡凤金、胡粮泯应在签订买卖合同时出示团购费缴纳凭证原件，否则视为杨晓琴、胡凤金、胡粮泯放弃团购对应的购房优惠，且不得以此为由拒绝签约；认购书应当由双方签章且杨晓琴、胡凤金、胡粮泯缴足定金后生效；杨晓琴、胡凤金、胡粮泯选定的付款方式及相应优惠为：分期付款方式优惠10%+特殊优惠4%，团购优惠交3万抵8万，优惠后总价386523元。同日，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯向蓝润华锦公司支付定金20000元。2015年6月16日，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯前往蓝润华锦公司的蓝润锦江春天售楼部办理签订《商品房买卖合同》事宜，通过POS刷卡向满堂红公司支付30000元团购费，满堂红公司向其出具一份收款收据；并向蓝润华锦公司支付房款134609元，蓝润华锦公司向其出具一份房屋销售专用收据；杨晓琴、胡凤金、胡粮泯单方在《商品房买卖合同》上签字。2015年6月17日，因与蓝润华锦公司就交3万抵8万的优惠措施中3万元的去向存在分歧，杨晓琴拨打110报警，成都市公安局锦江区分局三圣派出所接警，处警人员意见为建议双方找相关部门协商解决。蓝润华锦公司至今未在《商品房买卖合同》上签字。2015年6月25日，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯以“优惠内容未明示，团购费未明示”为由，向蓝润华锦公司申请退款184609元。2015年8月25日，蓝润华锦公司向杨晓琴转账154609元，用途退房款。2015年9月2日，满堂红公司向杨晓琴转账30000元，备注退服务费。庭审中，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯与蓝润华锦公司均一致同意解除双方签订的《蓝润.锦江春天项目认购书》。以上事实，有原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯和被告蓝润华锦公司、满堂红公司提交的杨晓琴、胡凤金、胡粮泯身份信息、蓝润华锦公司及满堂红公司工商查询通知单、《蓝润.锦江春天项目认购书》、房屋销售专用收据、收款收据、银行转账凭证、报警记录、退款申请表、《商品房买卖合同》、中国建设银行单位客户专用回单、《蓝润锦江春天项目物业销售推介服务合同》、南充市商业银行电子回单等证据，以及当事人庭审陈述在案为证。本院认为，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，构成欺诈需具备以下条件：欺诈人具有欺诈的故意；欺诈人具有欺诈行为；被欺诈人陷于错误是基于欺诈人的欺诈；被欺诈人因错误认识而为一定的意思表示。杨晓琴、胡凤金、胡粮泯认为蓝润华锦公司未明示优惠内容与团购费、根据认购书确定的优惠内容可以得出不同的房屋价格，蓝润华锦公司的行为是在房屋销售过程中为达成交易而隐瞒真实情况，诱使杨晓琴、胡凤金、胡粮泯作出错误的意思表示，按照认购书的约定，对优惠内容可以有不同的解释，“交3万抵8万”的3万交给第三方满堂红公司还是交给蓝润华锦公司也会对房款总价造成影响；满堂红公司未向杨晓琴、胡凤金、胡粮泯提供过任何中介服务，也未明确告知过杨晓琴、胡凤金、胡粮泯服务的内容及价格，在没有取得杨晓琴、胡凤金、胡粮泯认可和同意的情况下恶意收取3万元中介服务费，蓝润华锦公司与满堂红公司的行为构成欺诈。蓝润华锦公司陈述案涉房屋优惠后价格386523元是按照（房屋标准总价529445元-团购优惠80000元）×（1-10%-4%）计算后得出。根据杨晓琴、胡凤金、胡粮泯与蓝润华锦公司签订的《蓝润.锦江春天项目认购书》约定，案涉蓝润.锦江春天6-1-0103号商铺的房屋总价529445元，享有的优惠包括分期付款优惠10%,特殊优惠4%，团购优惠交3万抵8万元，优惠后总价386523元。由此可以看出“交3万抵8万”系团购优惠，从字面解释其意思应为交纳3万元抵扣8万元，3万元性质应属于团购费，而非房款。蓝润华锦公司实际已经在房款中扣除了8万元，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯尚需交纳3万元团购费，不论3万元是交于蓝润华锦公司还是满堂红公司。杨晓琴、胡凤金、胡粮泯向满堂红公司交纳3万元团购费实际是蓝润华锦公司指定杨晓琴、胡凤金、胡粮泯向满堂红公司付款，并不影响杨晓琴、胡凤金、胡粮泯应支付的房屋总价以及团购费金额，且认购书已经明确了优惠前的房屋价格、优惠内容、优惠后的房屋价格，故蓝润华锦公司和满堂红公司在房屋销售过程中并不存在欺诈行为。杨晓琴、胡凤金、胡粮泯与蓝润华锦公司签订的《蓝润.锦江春天项目认购书》真实有效。2015年6月16日，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯按照认购书的约定单方签订《商品房买卖合同》后，与蓝润华锦公司就房屋价格的优惠内容发生分歧并未能达成一致意见，蓝润华锦公司未在《商品房买卖合同》上签字盖章，之后蓝润华锦公司向杨晓琴、胡凤金、胡粮泯退还了其所交款项。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，上述《商品房买卖合同》并未成立，蓝润华锦公司未签字盖章以及退款的行为也表明其不愿再与杨晓琴、胡凤金、胡粮泯签订《商品房买卖合同》。而可撤销的合同只能是已成立并符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形之一的合同。杨晓琴、胡凤金、胡粮泯主张撤销尚未成立的《商品房买卖合同》，无法律依据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，案涉《商品房买卖合同》未成立不能归责于蓝润华锦公司，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯要求蓝润华锦公司双倍退还定金40000元及支付定金利息、房款利息的诉讼请求，本院不予支持。《商品房买卖合同》未成立，蓝润华锦公司应退还杨晓琴、胡凤金、胡粮泯支付的购房款134609元，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯向蓝润华锦公司支付的20000元性质仍为定金。因本案诉讼过程中，蓝润华锦公司已于2015年8月25日退还杨晓琴、胡凤金、胡粮泯房款134609元、定金20000元，共计154609元；满堂红公司已于2015年9月2日向杨晓琴、胡凤金、胡粮泯退还团购费30000元，故杨晓琴、胡凤金、胡粮泯要求蓝润华锦公司退还房款164609元，本案不再支持。杨晓琴、胡凤金、胡粮泯认为蓝润华锦公司、满堂红公司存在欺诈，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，应当赔偿损失。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的消费者是指为生活消费需要购买使用商品或者接受服务的主体。杨晓琴、胡凤金、胡粮泯购买商铺是投资行为，不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的消费者，故本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。且蓝润华锦公司、满堂红公司在房屋销售过程中无欺诈行为，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯要求蓝润华锦公司赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。本案系商品房预售合同纠纷，满堂红公司并非商品房预售合同的当事人，杨晓琴、胡凤金、胡粮泯主张满堂红公司退还双倍定金、房款、支付利息、赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十四条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定（法律条文全文附后），判决如下：驳回原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯的诉讼请求。本案案件受理费减半收取3419元，由原告杨晓琴、胡凤金、胡粮泯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  赖婷婷二〇一五年十一月十三日书 记 员  丁勤琴附：本判决适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未做规定的，受其他有关法律、法规保护。《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）68一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。