云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0328民初1474号 原告：吕布英，女，汉族，1959年7月14日生，沾益区人，初中文化，无业，住曲靖市。 原告：李顺波，男，汉族，1986年10月4日生，沾益区人，初中文化，无业，住曲靖市沾益区。 委托诉讼代理人：冯富飞，曲靖市沾益区民益法律服务所法律工作者，系特别授权代理。 被告：李春生，男，汉族，1950年4月3日生，沾益区人，小学文化，退休工人，住曲靖市麒麟区。 被告：邓敬惠，女，汉族，1952年10月4日生，沾益区人，小学文化，退休工人，住曲靖市麒麟区。 委托诉讼代理人：李顺林，男，汉族，1978年4月20日生，沾益区人，初中文化，无业，住曲靖市沾益区。系二被告之子。 原告吕布英、李顺波与被告李春生、邓敬惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李顺波和二原告的委托诉讼代理人冯富飞、被告李春生、邓敬惠和二被告的委托诉讼代理人李顺林到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告吕布英、李顺波向本院提出诉讼请求：1、判决两被告给付原告房屋拆迁款136016.5元；2、案件受理费由两被告承担。审理中原告增加诉讼请求为：确认房屋买卖合同成立，房屋归二原告所有。委托诉讼代理人冯富飞请求支持原告的诉请提出代理意见。事实和理由：2007年腊月28日，被告李春生找到李春云（已故）说将沾益天生路21号（亚峰公司宿舍区1幢1单元403室）房屋卖给李春云，房屋转让款16000元，后双方达成口头协议，被告将该房卖给李春云，李春云支付了16000元转让款，第二被告把出卖房屋的相关手续及钥匙交给李春云，后李春云对房屋进行装修后搬进了该房屋居住，直到房屋拆迁。因该房屋被拆迁，被告未经原告同意与拆迁办达成房屋补偿协议，房屋拆迁总价为136016.5元。 被告李春生、邓敬惠辩称，房子是2006年被告搬到曲靖住后，李春云找到李春生说房子空着也空着，当时说要住也可以但是要收租金，我们收到16000元的租金，买卖不存在。委托诉讼代理人李顺林请求支持被告的答辩提出代理意见。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告对原告方提交的下列证据提出异议：1、2017年12月25日，沾益区西平街道办事处与李春生签订的房屋征收补偿协议；2、2017年12月13日通话录音1份；3、李顺波与施艳萍、吕布英与崔立宾签订的租房协议；4、沾益区亚峰工贸有限公司证明；5、沾益县住房制度改革公有住宅出售分户计算表、沾益县公有住房出售契约、沾益县已售公有住房部分产权过渡全部产权应补房价分户计算表、职工购房保险分户保险凭证；6、官有柱的当庭证言，证人陈述，听李顺波的父亲说房子是16000元卖给他的，比市场价低很多；7、吕琼英的当庭证言，证人陈述，2016年还是2015年5月份具体哪一天记不清了，当时在李顺波家，我看见李顺波拿条子给李顺林看要求签字，李春生不签，李顺林又拿过来看，后来李顺波就走掉了，李顺林说房子是16000卖的，他说要按16000元把房子收回来。原告方欲证明涉案房屋价值136016.5元，房屋卖给李春云。对证据1，被告方对金额无意见，但认为拆迁款是支付给李春生的。对证据2，被告方认为收着16000元是租金。对证据3，被告方认为自己有房产证复印件。对证据4，被告方认为证明的内容和原告提交的证据是相反的。对证据5，被告方认为原告提交的房产证是假的。对证据6、7，被告方以二证人证言不符合实际，时间不对，官有柱的证言是他听说的不是亲眼见到。本院认为，对证据1，证实的是被告李春生与沾益区西平街道办事处签订了房屋拆迁协议，本院予以作为定案证据使用。对证据2，通话录音证实被告李春生对房屋买卖表述“有这个事”、“第一不准卖，第二不准租，卖和租我们就收回”，该录音真实完整，反映了被录音人的真实意思表示，录音行为并未侵害李春生的合法权益，也不属于采用法律禁止的方法取得，本院作为李春生对房屋交易认可的证据使用。对证据3，无其他证据予以印证，本院不予作为定案证据使用。对证据4，亚峰公司的证明证实的是李春云家居住在1单元403室和李春云缴纳水电费的事实，被告方认为该证据与原告提交的证据是相反的，未提交证据予以反证，本院予以作为李春云家曾居住在1单元403室和李春云缴纳水电费的事实的证据使用。对证据5，原告方提交的是沾益县住房制度改革公有住宅出售分户计算表、沾益县公有住房出售契约、沾益县已售公有住房部分产权过渡全部产权应补房价分户计算表、职工购房保险分户保险凭证，原告未提交被告的房产证，本院作为被告向原告交付过该房的住房制度改革公有住宅出售分户计算表、出售契约、补房价分户计算表、职工购房保险分户保险凭证的定案证据使用。对证据6、7，官有柱、吕琼英的证言证实的内容属于不同时间，不能相互印证，本院不予作为定案证据使用。 原告对被告提交的下列证据提出异议：2018年8月16日赖建明的证明1份，被告方予以证明房子是出租给李春云家的。原告方认为该证明不能证明房子是出租给李春云的，2006年的时候房子已经出租给其他人居住。本院认为，赖建明的证明证实是听被告李春生说房子是租给李春云家的，该证据证明的内容无其他证据予以印证，本院不予作为定案证据使用。 经本院调查，有下列证据：1、李保禄的询问笔录。李陈述，李春云不是单位的职工，和单位没有劳动关系，户口是在我们单位。我们单位将房子卖给职工后，在2000年后就可以在市场上自由买卖，不需要单位同意，只是要到房管部门交土地出让金就可以办理产权证，不需要单位审批。我没有见过双方买卖和租赁房屋的相关凭证。2、刘丽的询问笔录。刘陈述，在吕布英家门口，李春生答应房子是卖给吕布英家的，当时有我、宫书记、吴瑞在场，第二天李春生急匆匆的来说房子是租的不是卖的。3、宫艳东的询问笔录。宫陈述，开始李春生不承认，后期李春生是承认房子是卖给吕布英家的，说这个话的时候在吕布英家门口。李春生还说他兄弟李春云住院的时候吕布英还喊他去签卖房协议。4、张惠萍的询问笔录。张陈述，我们听厂里好多人说房子是卖给李春云家的。当时拆迁签字时只认房产证，房产证是哪个的名字就由哪个签字，房产证是李春生的名字就由李春生签字，签字的时候李春生没有明确说过房子是卖给李春云家。本院认为，对证据1，可以证实房屋可以进行交易的事实。对证据2、3，可以证实李春生曾说过房子卖给吕布英。对证据4，未证实房屋买卖或者租赁的事实，本院不予作为定案证据使用。 本院经审理查明以下事实：被告李春生与李春云（已故）曾系兄弟关系，二原告是李春云的配偶和长子。2008年，李春云支付给二被告16000元，意欲购买二被告所有的位于房屋。李春云付款后，二被告将房屋交付给李春云，并将该房的沾益县公有住房出售契约、沾益县已售公有住房部分产权过渡全部产权应补房价分户计算表等手续交给李春云。双方未签订书面的房屋买卖合同，未办理房屋过户手续。李春云后将该房出租给他人使用。2015年，李春云病故。2017年12月25日，沾益区西平街道办事处与被告李春生签订了房屋征收补偿协议，对该房补偿金额136016.5元。另查明，双方争议的房屋已经根据公有住房产权过渡政策于1999年由沾益县亚峰科工贸发展公司出售给二被告，过渡后二被告实付房款9991.76元。房屋征收补偿协议签订后，该房屋在原告起诉前已经拆除。 本院认为，本案的焦点是原告请求判决二被告给付原告房屋拆迁款136016.5元，确认房屋买卖合同成立和房屋归二原告所有主张是否成立。合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。对于原、被告双方是否是买卖还是租赁的问题。原、被告双方未签订书面合同，对于原告李顺波的父亲李春云生前一次性交付给二被告16000元的事实，原、被告均无异议，双方争议的是该款是租金还是购房款。被告方主张该款是一次性租用房屋数年的租金，原告方主张是购房款，双方都无签订房屋买卖合同和房屋租赁合同的证据。判定是买卖还是租用应根据双方提交证据的证明力大小进行判断。原告方已经举证证实了二被告将该房屋的公有住房产权过渡计算表和住房出售契约交付给原告的事实，原告提交的被告李春生的通话录音中李春生陈述“有这个事”、“第一不准卖，第二不准租，卖和租我们就收回”，该陈述属于证明买卖事实的证据。被告提交的赖建明出具的证明中陈述“李春生回答说房子是租给他（李春云）的，因为该房屋当时是吕布英住在里面”，该证据属于证明租赁事实的证据。原告已经举证证实了被告李春生的录音中曾认可了出卖房屋，并证实了在交付价款后被告交付了房屋和房屋的公有住房产权过渡计算表、住房出售契约，原告举证证明房屋买卖的事实证据的证明力大于被告提交的赖建明的证明租赁事实的证明力，被告方举证证明房屋租赁事实的证据不足，双方争议的房屋属于依法可以交易的房屋，同时，结合拆迁办工作人员刘丽、宫艳东的陈述，本院认定李春云与二被告的房屋买卖的事实成立。被告持有房屋所有权证可以证实该房的房屋未与李春云办理过户登记，但房屋的权属登记对该案中双方买卖合同是否成立不构成影响。对于被告李春生签订房屋拆迁协议获得的拆迁补偿款，本院认为，物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。李春云虽然向二被告交付了购房款，但未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故李春云对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的所有权，故对二原告主张房屋归二原告所有，不予支持。合同法规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。被告李春生在已经收取了购房款的情况下，本应即时将出卖房屋过户登记至李春云名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋所有权消灭，李春云死亡后二原告是李春云的法定继承人，在此情况下，二原告可以选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。 综上所述，对原告的请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告李春生、邓敬惠于判决生效后十日内支付原告吕布英、李顺波136016.5元。 二、驳回原告吕布英、李顺波的其他诉讼请求。 如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1510元，由被告李春生、邓敬惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判员 陈 焱 二〇一八年十一月二日 书记员 杨红叶