广西壮族自治区马山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0124民初978号 原告：马山县金石房地产开发有限公司，住所地马山县白山镇银峰大道**荷花苑******商铺，统一社会信用代码914501240635573080。 法定代表人：韦中凯，该公司经理。 委托诉讼代理人：吕绍和，广西共恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃雪媚，广西共恒律师事务所实习律师。 被告：韦桂芬，女，户籍地广西马山县。 原告马山县金石房地产开发有限公司与被告韦桂芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马山县金石房地产开发有限公司（以下简称金石房开公司）的委托诉讼代理人吕绍和、覃雪媚和被告韦桂芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金石房开公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为201500017432）；2.被告办理撤销商品房买卖合同登记备案手续和办理撤销房屋预告登记手续，将涉案商品房恢复至备案登记前状态；3.被告向原告支付违约金3514元。事实和理由：2015年10月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买位于马山县白山镇银峰大道298号（威马大道125号）荷花苑小区B区C7号楼3单元203号房。合同第五条约定：该商品房属预售房，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1680元，商品房总价为175711元；合同第七条约定（合同补充协议第三条）：被告须在签订本合同当日支付30%合同总价款（52711元）作为首期房款，并在签署合同后7日内将办理银行按揭手续所需的全套申请材料提交给原告，剩余70%房款123000元由被告向银行申请贷款；合同第八条第1项第(2)款约定：被告逾期付款的，逾期超过60日后原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原、被告一起在马山县房地产管理所进行了商品房买卖合同备案登记，并取得了《马房预字第2015036747号》证书，荷花苑小区B区C7号楼3单元203号房已登记至被告名下。但经原告多次催收，被告至今未支付房款。原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，双方应依约履行，原告已将荷花苑小区B区C7号楼3单元203号房登记备案至被告名下，但被告至今未支付房款，被告的行为已违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 在举证期限内，原告金石房开公司向本院提供下列证据： 1、合同编号为201500017432的《南宁市商品房买卖合同》复印件一份，证明原告与被告于2015年10月23日签订了《南宁市商品房买卖合同》，双方成立合法有效的商品房买卖合同关系，合同第七条与合同补充协议第三条约定了付款期限和方式，合同第八条第1项第（2）款约定了逾期付款的责任，并对双方的其他权利义务进行了约定； 2、《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号为201510260165）和预告登记证（马房预字第××号）复印件各一份，证明原、被告签订的涉案合同已办理了合同备案登记，及原告已将被告购买的马山县白山镇银峰大道298号荷花苑小区Ｂ区Ｃ7号楼3单元203号房进行房屋预告登记，且已登记至被告名下； 3、被告的《居民身份证》复印件一份，证明被告的身份情况和主体资格； 4、《关于金石公司财务对韦桂芬购房款核查情况的说明》，证明2015年至2018年8月20日期间，被告未以任何形式支付荷花苑B区C7#-203和B区C7#-203购房首付款； 5、原告出具的《证明》及杜慧霞身份证复印件，证明杜慧霞为原告单位财务部现职员工； 6、（2017）桂0124民初1067号《民事判决书》复印件一份，证明原告在出售商品房时存在买房人未支付任何房款的情况下，原告也为买房人办理商品买卖合同登记备案及预购商品房预告登记。 被告韦桂芬辩称，被告跟原告签订有商品房买卖合同是事实，但被告并没有跟原告买房，被告与原告签订合同是因为原告向被告和陆振武借款500000元，被告出借250000元，陆振武出借250000元，原告用涉案商品房来作为借款抵押，同样的原告也用另外两套商品房抵押给了陆振武，因此双方签订了涉案合同。原告一直没有偿还借款给被告，现在原告起诉要求解除合同，被告不同意与原告解除涉案的商品房买卖合同，也不同意办理撤销合同备案登记手续和房屋的预告登记手续。 在举证期限内，被告韦桂芬均未向本院提交证据。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1、证据2、证据3真实性无异议，但被告认为签订合同和房屋登记都是为借款250000元作抵押才签订和办理的；对于证据4、证据5有异议，被告认为被告没有向原告实际买房，被告也就没有交付房款给原告是事实，但是合同产生的原因是原告跟被告借款，原告用涉案的房屋作为借款抵押，所以才办理的合同备案登记和房屋预告登记；对证据6，被告认为与本案无关。对各方当事人均无异议的证据，本院予以确认。 综合全案证据及当事人当庭陈述，本院确认以下事实： 2015年10月23日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为201500017432），约定被告（买受人）向原告（出卖人）购买位于马山县白山镇银峰大道298号（威马大道125号）荷花苑小区B区C7号楼3单元203号房的预售商品房，房屋总价款175711元。合同第七条付款方式及期限约定：按揭付款方式付款，由买受人向银行申请按揭款划入出卖人指定账户，买受人须在签订本合同当日支付30%合同总价款作为首期房款，即52711元，并在签署合同后7日内将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料提交给出卖人或公积金管理处。剩余70%房款123000元，由买受人向银行申请贷款或向公积金管理处申请个人住房公积金贷款付清。合同第八条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的实际付款，逾期超过60日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行。本条中的逾期付款指依照合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同第十七条合同登记备案、预告登记的约定：1、属于商品房预售的，本合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记本案手续。2、出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后30日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。合同签订后，被告未向原告支付购房款。2018年7月17日，原告向本院提出诉讼，诉请如前。 另查明，2015年10月23日，原告金石房开公司与被告韦桂芬为涉诉商品房买卖合同向马山县房地产管理所提出合同登记备案申请，同日，被告韦桂芬为涉诉房屋向马山县房地产管理所提出预购商品房预告登记申请。2015年10月28日，马山县房地产管理所为涉诉合同办理了合同登记备案并作出《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号201510260165），同日，该所为涉诉房屋设立了预购商品房预告登记并作出马房预字第××号预告登记证明。 本院认为，被告韦桂芬对涉案合同的真实性并无异议，被告在与原告签订涉案合同时，其对合同载明原、被告双方买卖涉案商品房的要件形式是明确的，因此，原告金石房开公司与被告韦桂芬的商品房预售合同关系于合同签订之日成立。原告与被告订立上述商品房买卖合同，主体合格，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同在马山县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案，双方应依约全面履行自己的义务。被告韦桂芬主张因原告金石房开公司向其借款，而以签订合同买卖涉案商品房的方式来作为借款抵押，由于被告韦桂芬未能提供证据予以证明，故对被告这一主张，本院不予采信。 关于解除涉案合同的问题。被告未依约全面履行支付购房款义务，现逾期付款已超过60日，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。第九十六条第一款的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告虽然未向被告发出解除合同通知，但被告在庭审中陈述其未实际向原告交付购房款，且原、被告在合同第八条中约定了买受人逾期付款的违约责任，买受人未按合同规定时间付款，逾期超过60日后出卖人有权解除合同。现原告提出按合同约定解除双方买卖合同的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于解除涉案合同登记备案和解除涉案房屋预告登记的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于涉案合同已在马山县房地产管理所办理了相关合同登记备案，马山县房地产管理所已为涉案房屋设立了预告登记，预告登记权利人为被告韦桂芬，由于被告未依约向原告支付购房款，属于迟延履行债务致使不能实现合同目的情形，合同解除后，被告韦桂芬应协助原告办理涉案合同备案登记和涉案房屋预告登记的解除登记手续。 关于逾期付款违约金的问题。原、被告在合同第七条约定：买受人按按揭付款方式付款，买受人须在签订合同当日支付30%合同总价款作为首期房款，即52711元，剩余70%房款由买受人在签订合同后7日内办理贷款付清。合同第八条约定：买受人如未按本合同规定的实际付款，逾期超过60日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。本条中的逾期付款指依照合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。根据原、被告上述合同条款关于付款方式和违约责任的约定，表明被告应先向原告支付首期房款系被告办理银行按揭贷款的前提条件，故被告到期应付款项为其30%的房屋总价款52711元。被告未按约定的期限支付首期房款，现被告逾期付款已超过60日，依法应承担违约责任，本院确认被告应支付的违约金为合同首期房款的2%，即1054.22元（52711元×2%），原告主张被告应向其支付违约金3514元，对于原告主张违约金超出1054.22元的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条之规定，判决如下： 一、解除被告韦桂芬与原告马山县金石房地产开发有限公司于2015年10月23日签订的合同编号为201500017432的《南宁市商品房买卖合同》； 二、被告韦桂芬协助原告马山县金石房地产开发有限公司办理解除《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为201500017432）备案登记和解除马山县白山镇银峰大道298号（威马大道125号）荷花苑小区B区C7号楼3单元203号房房屋预告登记； 三、被告韦桂芬向原告马山县金石房地产开发有限公司支付违约金1054.22元； 四、驳回原告马山县金石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起二十日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费150元，由被告韦桂芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦晓东 人民陪审员  罗天西 人民陪审员  韦 海 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  黄春利 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。