广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0111执异53号 案外人：吴忠林，男，1969年9月17日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。 委托代理人：赵胤，广东中大圣律师事务所律师。 申请执行人：刘波，女，1966年3月11日出生，汉族，住广州市白云区。 委托代理人：黄宁致，国信信扬律师事务所律师。 委托代理人：丁震锋，国信信扬律师事务所律师。 被执行人：吉月霞，女，1964年7月27日出生，汉族，住海南省三亚市。 被执行人：马焉，男，1957年2月25日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。 在本院执行申请执行人刘波与被执行人吉月霞、马焉民间借贷纠纷一案中，案外人吴忠林对本院查封位于海南省三亚市河西区外贸路三亚市轻工业产品纺织进出口公司A栋宿舍楼604房的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人吴忠林及其委托代理人赵胤、申请执行人刘波的委托代理人丁震锋参加了听证。被执行人吉月霞、马焉经本院合法传唤未参加听证。本案现已审查终结。 案外人吴忠林称：2014年1月7日，案外人与被执行人吉月霞协商一致，签订了《房屋买卖合同》，约定将被执行人吉月霞所有的位于三亚市河西区外贸路三亚市轻工业产品纺织进出口公司A栋宿舍604房【房产证号：三土方（2010）字第××号】的房屋卖给案外人，房屋建筑面积为112.4平方米，成交总价款为人民币76万元。案外人自合同签订后，已按照合同约定支付了全部房款，且涉案房屋也已交付案外人实际占有并使用至今。案外人自签订合同以来，一直在积极办理涉案房屋的过户登记手续。但是由于涉案房屋属于房改房的特殊性质，在办理过户登记程序上需要大量资料及证明文件，致使案外人难以在短时间内办理妥当。而在办理手续即将完善之际，案外人被告知涉案房屋已被法院查封，过户登记被迫暂停。案外人是涉案房屋合法所有权人，法院未经案外人同意，对涉案房屋采取执行措施，明显错误，侵犯了案外人的合法权益。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出执行异议，请求法院立即停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封、保全、执行措施。 申请执行人刘波称：不同意案外人的全部异议请求。1.根据物权法不动产登记为原则，案涉房屋应当以房管局登记为准。案涉房屋的所有权人为吉月霞，案外人与案涉房屋没有权属关系。2.案外人所主张的房屋买卖关系违反法律规定。首先案涉房屋为划拨土地上建的房屋，未经有权限的人民政府审批不得转让；其次根据案外人在申请书中的自述，案涉房屋为房改房，根据我国法律规定，房改房进行转让需要满足一定的年限以及审批条件。案外人没有证据证明该案涉房屋是属于法律上允许转让的情况，应承担不利后果；最后案外人与被执行人在没有经过行政审批或者房屋网签过户的手续的情况下，擅自签订了房屋买卖合同。该对价是否符合市场价格无法核实，该合同是否能经过合法备案，也是未知数。因此案外人与被执行人签订的买卖合同应当属于无效。3.案外人提交的证据无法证明其已经向被执行人支付了全部购房款，其所主张的银行流水款项没有一笔是购房款。根据我对两被执行人的了解，其从事的工作就是向周围的人出借款项，同时收取利息，同时作为借款人，又向其他人转贷，赚取其中的利息差。我有理由相信案外人所提交的银行流水可能是向被执行人偿还借款或者获得借款的流水，在原诉讼案件中两被执行人的委托代理人曾经确认过他们一直在从事这种转贷活动。所以这些款项是否属于购房款无法得知，从证据的情况上来看，没有能证明资金款项都属于购房款的有力证据。4.案外人与被执行人吉月霞之间的纠纷，申请执行人是不清楚的，也没有必要清楚。这是案外人与被执行人之间的内部纠纷。如果案外人认为被执行人损害了他的利益，应该另案提起诉讼主张赔偿。5.本案二审判决生效以来，被执行人一直以执行异议拖延执行、逃避执行，这种恶意诉讼对申请执行人来说已经造成了很大的损失。请求依法驳回案外人的异议请求。 被执行人吉月霞、马焉无陈述意见。 本院查明：刘波诉吉月霞、马焉民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月2日以（2016）粤0111民初2773号立案受理。因刘波提出财产保全申请，本院于2016年4月6日作出（2016）粤0111执保358号民事裁定书，裁定冻结吉月霞银行存款5500000元或查封其等额财产。同年4月11日，本院向三亚市不动产登记中心送达（2016）粤0111执保358号民事裁定书及协助执行通知书，查封吉月霞名下位于三亚市河西区外贸路三亚市轻工业品纺织品进出口公司A栋宿舍楼604房的房产。2016年12月21日，本院作出（2016）粤0111民初2773号民事判决书，判令：一、于判决生效之日起十日内，吉月霞、马焉共同归还刘波借款本金465.75万元；二、驳回刘波的其他诉讼请求。吉月霞、马焉不服上述民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2017年4月24日作出（2017）粤01民终3231号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，本院依刘波申请，于2017年5月15日以（2017）粤0111执4344号立案执行。同年7月3日，本院向三亚市不动产登记中心送达（2017）粤0111执4344号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封被执行人吉月霞名下位于三亚市河西区外贸路三亚市轻工业品纺织品进出口公司A栋宿舍楼604房的房产。 另查明，根据三亚市不动产登记中心出具的房地产权属登记信息查询结果显示，位于三亚市河西区外贸路三亚市轻工业品纺织品进出口公司A栋宿舍楼604房的房产登记的权利人为吉月霞，产权证号为三土房（2010）字第××号，占有份额为100%，发证日期为2010年9月9日；土地用途为仓储用地，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨；房屋类型为住宅，所有权来源为购买，建筑面积为112.40平方米。2014年1月7日，吉月霞（甲方、卖方）和吴忠林（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将座落位于三亚市河西区外贸路三亚市轻工业品纺织品进出口公司A栋宿舍楼604房【三土房（2010）字第××号，建筑面积为112.4平方米，地号04-20-19】的房屋出卖给乙方，乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房地产；甲、乙双方议定上述房屋的成交总价款人民币柒拾陆万元整；乙方必须按以下时间如期将房款支付给甲方指定的银行：1、2014年1月10日前支付房款叁拾万元整；2、2014年7月10日前支付房款贰拾万元整；3、2014年12月31日前支付余下房款贰拾陆万元整；双方约定办理房产及土地过户等手续所产生的土地出让金、营业税等相关税费及各项费用，由乙方全部承担；乙方付清给甲方全部房款后7个工作日内，甲方必须主动撤出居住权，同时将《土地房屋权证》移交给乙方保管；自产权证发证日起满5年止（即自2010年9月9日至2015年9月9日止），甲乙双方须立即到房地产产权登记机关办理权属登记过户手续，如因乙方的拖延给甲方造成的经济损失，由乙方承担；等。 案外人吴忠林还提交了《海南省三亚市土地房屋权证》（三土房（2010）字第××号），拟证实吉月霞已按约定将房产证交给其保管；提交了《中国工商银行个人业务凭证》、银行流水和银行转账记录等证据，拟证明其已按照合同约定在2014年1月7日至2015年8月30日期间分三笔支付了全部购房款；提交了人口信息卡、借记卡账户历史明细单、电费发票、收据、南方电网缴费凭条等证据，拟证明其已占有并实际使用涉案房屋，且涉案房屋的相关费用均由吴忠林支付。 听证中，案外人称其与吉月霞约定办理房屋过户手续的时间是2015年9月，但吉月霞一直拖延不予配合办证，其无证据证实曾催促过吉月霞办理房屋过户手续或曾向吉月霞主张过相关权利。 本院认为：吴忠林主张其对本院查封的位于海南省三亚市河西区外贸路三亚市轻工业品纺织品进出口公司A栋宿舍楼604房房产享有所有权而提出排除执行异议，本院对案外人提出的执行异议依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。根据法律和司法解释相关规定，对案外人针对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。现涉案房屋登记在被执行人吉月霞名下，本院查封被执行人吉月霞名下的涉案房屋并无不当。 案外人吴忠林和被执行人吉月霞在双方签订的《房屋买卖合同》中约定，自产权证发证日起满5年止（即自2010年9月9日至2015年9月9日止），双方须立即到房地产产权登记机关办理权属登记过户手续。但自双方约定的2015年9月9日起至2016年4月本院查封涉案房屋时止，案外人吴忠林在此超过七个月的期间未前往房地产产权登记机关办理涉案房屋的过户登记手续，也未能举证证实其曾催促过被执行人吉月霞或向吉月霞主张过相应权利。案外人吴忠林未能积极行使其合同权利，主观上存在懈怠，致使至本院查封前仍未办理涉案房屋的过户登记。因此，案外人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定的情形，其主张对涉案房屋享有的权利不能排除本院强制执行。案外人提出的异议请求不成立，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人吴忠林的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张文茵 人民陪审员  刘艳柳 人民陪审员  叶晓敏 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  罗颖欣