西安市莲湖区人民法院  西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初1947号原告：闫满，男，1948年12月27日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：余小倩，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张树翔，陕西许小平律师事务所实习律师。被告：孙文婷，男，1983年8月31日出生，汉族，西安市中队职工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：郑新峰，陕西晓红律师事务所律师。被告：西安市莲湖区潘家村社区居民委员会，住所地西安市莲湖区。负责人：宋西成，该社区主任。委托诉讼代理人：曹晓红，陕西晓红律师事务所律师。原告闫满与被告孙文婷、西安市莲湖区潘家村社区居民委员会（以下简称潘家村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫满及委托诉讼代理人余小倩、张树翔，被告孙文婷及委托诉讼代理人郑新峰,被告西安市莲湖区潘家村社区居民委员会委托诉讼代理人曹晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫满向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令被告返还原告各项费用合计105.12万元，并赔偿原告经济损失20万元（其中律师代理费5万元、项目设计费1万元、因该项目向他人借款支付的违约金15万元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月21日，原告与被告孙文婷签订《房屋租赁合同》，孙文婷将位于西安市XX村XX号楼XX层（共计2400平方米）商铺出租给原告用于商业经营使用。签订合同第二天原告交纳了半年租金、十个月物业费、押金，共计105.12万元。在签订合同时，孙文婷出示潘家村的授权委托书、XX房XX村自有，在合同有效期内将该房产的租赁全权授予孙文婷，故潘家村作为该房产所有人为合同实际履行人，应承担法律责任。因原告租赁该房产系用作经营小吃城，遂明确提出该房屋内电梯必须正常运转，天然气随时可以接通，消防验收手续必须立即办理，被告亦承诺交纳费用后，这些问题都能解决。但被告承诺均不真实，原告发现问题严重，于2017年12月31日、2018年1月2日、3日向被告提出，要求终止合同、退还费用，但被告对原告的合理要求置之不理。故诉至法院，请求被告承担相关法律责任向原告赔偿损失。被告孙文婷辩称，《房屋租赁合同》中约定了消防手续的办理事项，可见原告对涉诉房产没有消防手续是明知的，如果确认合同无效，双方都有一定过错，应承担同等责任。其次，XX房XX村租赁的，对房屋的具体情况并不知情，因此过错责任也较小，另外原告要求解除合同后产生的扩大损失部分，即2017年12月31日之后的损失均属扩大损失，应由原告自行承担。故原告提出的赔偿损失诉请没有事实和法律依据，而且造成双方纠纷的最终原因是开发商造成的，为了查明案件真实情况，明确回迁楼宇手续问题，应该追加开发商为本案第三人。被告潘家村委会辩称，原告闫满的诉讼请求不符合事实和法律规定，潘家村委会不是租赁合同的相对人，不是本案被告。根据合同相对性，要求潘家村委会承担连带责任，没有法律及事实依据，原告与被告孙文婷之间的关系潘家村委会无权干涉。另外，同意被告孙文婷的意见，本案应该追加开发商为第三人已便查清案件事实。当事人围绕本诉与反诉诉讼请求一并依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月21日，原告闫满（乙方）与被告孙文婷（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：XX村XX号楼XX层XX层建筑面积为2400㎡的商铺出租给乙方从事商业经营，房屋租赁期限为十年，自2018年1月1日至2027年12月31日；乙方应在2017年12月21日前向甲方交纳押金24万元，至合同期满乙方无违约情况下全款退还乙方；租赁房屋的单价为50.5元/㎡/月，即月租金为121200元/月；交付给乙方使用的房屋免租期为110天，从装修动工之日起推后11天，即从2018年1月1日至2018年4月20日为免租期，房屋租赁日期从2018年4月21日至2027年12月31日合同租期为十年；消防手续的办理及费用由甲方全权负责，因消防办理的一切证照产生的费用及损失也由甲方负责。若因消防手续完善延后，长期无法开门，乙方有权提出解除合同，甲方应退还乙方合同未履行期间租金、押金等，善后事宜协商解决。2017年12月22日，被告孙文婷出具三张收条，分别收到原告闫满2018年4月21日至2018年10月21日合计六个月租金727200元、2018年元月至2018年10月合计10个月物业费84000元、2018年元月1日至2027年12月31日共10年房屋押金240000元。2017年12月16日，张某某（原告闫满之妻）与陕西梵宸艺界装饰设计工程有限公司签订《室内装饰设计合同》，约定XX村XX号楼XX层商铺项目设计费为20000元。原告提交两张收款收据复印件，系陕西梵宸艺界装饰设计工程有限公司于2017年12月16日和2017年12月18日分别收到张某某设计费800元、9200元。另原告闫满还提供他与杨某某于2017年12月19日签订的借款协议及闫满于2017年12月20日出具的借条，借款协议内容为：因闫满办小吃城需要资金，向杨某某借款300万元，年利息30%，使用期为一年，分两次提取，每次提150万元，并向杨某某支付违约保证金15万元，若违约保证金概不退还。借条内容为：根据借款协议，闫满借杨某某150万元（其中扣除15万元的违约保证金）。2018年1月2日，原告闫满向被告孙文婷发出报告，因被告承诺事项截至今日都没有办妥，造成原告无法进驻使用该房屋，因此，依照先前约定，从今日起，原告向被告交回该房屋，同时不承担此后该房屋的一切使用责任及损失，今后该房屋产生的一切纠纷和损失，原告概不负责。2018年1月3日，被告孙文婷回复，原告交回房屋属于单方毁约，被告不予认可，对被告造成的经济损失、名誉损失由原告承担，房租按合同执行，从2018年1月1日起算。涉诉房产西安市莲湖区大庆路2号恒天国际城13号楼（潘家村城中村改造项目），目前五证中仅取得一证，即《建设用地规划许可证》。本院认为，本案的当事人争议的主要问题是：租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告所签订的涉案房地产租赁合同因违反法律的强制性规定，应确认无效。对于造成合同无效的过错，被告作为该房产出租方明知该房产没有建设工程规划许可证，却对外出租，应承担主要过错责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故原告闫满要求被告孙文婷返还租金等各项费用，于法有据，本院予以支持。但原告闫满要求潘家村委会承担法律责任，因原告的租赁合同是与被告孙文婷签署的，租金等费用亦是交给被告孙文婷的，根据合同相对性原则，被告潘家村委会不是本案适格被告，不应承担法律责任。原告要求被告孙文婷赔偿经济损失，其中涉及的律师代理费，因《房屋租赁合同》中就该项费用未做约定，亦未提交费用支付凭证，故本院不予支持；涉及的项目设计费，原告提供的收款收据仅为复印件，因证据不足，本院不予支持；涉及的支付他人违约金部分，因是被告与他人之间的债权债务纠纷，不是本案直接损失，且无支付凭证，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告闫满与被告孙文婷于2017年12月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告孙文婷于本判决生效后十日内返还原告闫满租金727200元、租房押金240000元、物业费84000元；三、驳回原告闫满对被告孙文婷的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16061元，由原告闫满负担1061元，被告孙文婷负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长      高  红审    判    员      周  强人 民 陪 审 员      姬  伟  二Ｏ一八年十一月七日 书    记    员      羿成功  1