成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0107民初6388号 原告（反诉被告）：成都华益教育实业开发总公司，住所地四川省成都市武侯区洗面桥下街20号。 法定代表人：薛运良，总经理。 委托诉讼代理人：傅波，四川明之鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人:龙姗，重庆百君（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宜宾市戎宸运业有限责任公司，住所地四川省宜宾市临港经济技术开发区临港大道一段31号（临港汽车客运站内）。 法定代表人：黄茂华，董事长。 委托诉讼代理人：熊万华，四川凯越律师事务所律师。 第三人：成都体育学院，住所地四川省成都市武侯区体院路2号。 法定代表人：舒为平，院长。 委托诉讼代理人：刘钢，四川中超律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都华益教育实业开发总公司（以下简称华益公司）与被告（反诉原告）宜宾市戎宸运业有限公司（以下简称戎宸公司）、第三人成都体育学院（以下简称成都体院）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华益公司的委托诉讼代理人傅波、龙姗，被告（反诉原告）戎宸公司的法定代表人黄茂华及委托诉讼代理人熊万华，第三人成都体院委托诉讼代理人刘钢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 华益公司向本院提出诉讼请求：1.确认华益公司与戎宸公司签订的《租赁协议书》已于2016年5月25日解除；2.判令戎宸公司向华益公司返还租赁场地及所有地面资产；3.判令戎宸公司向华益公司支付租金4719166.67元（具体为2008年至2014年租金1135000元、2015年租金2530000元、2016年1月至5月租金1054166.67元）；4.判令戎宸公司向华益公司支付2015年和2016年未付租金的滞纳金（自2015年4月15日起至实际支付之日止，按照每日万分之五标准计算，暂计算至2016年5月31日止为663488.33元）；5.判令戎宸公司向华益公司按照《租赁协议书》约定租金标准每年2530000元赔偿《租赁协议书》解除后（从2016年5月26日起计算）至实际返还租赁场地及资产前的租金损失；6.判令戎宸公司向华益公司赔偿不能返还地面资产的损失7240000元。事实与理由：2003年1月23日，华益公司与戎宸公司签订《租赁协议书》，约定华益公司将位于成都市武侯区体育活动中心”（以下简称“月亮湾”）的土地租用权、地面房屋、设备设施及绿化等所有资产全部租赁给戎宸公司用于办学；租赁期限为20年，自2003年9月1日至2023年8月31日止；约定租金（含土地租用费）为每年2530000元，支付方式为每年度分两次支付，当年的3月15日和9月15日前分别各支付一半。《租赁协议书》还对华益公司、戎宸公司的权利义务、违约责任等作了具体的约定。《租赁协议书》签订后，华益公司与戎宸公司均按照协议履行了自己的权利义务。但自2008年起，戎宸公司开始拖欠租金，至2015年后，戎宸公司拒绝支付任何租金。由于戎宸公司多次严重违反支付租金义务，华益公司于2016年5月24日根据《租赁协议书》第三条第二款的约定，向戎宸公司发送《解除合同及支付租金通知函》，解除了华益公司、戎宸公司双方签订的《租赁协议书》。戎宸公司于2016年5月25日签收了《解除合同及支付租金通知函》。双方租赁合同解除后，戎宸公司应向华益公司交还“月亮湾”全部地面资产及土地，但戎宸公司至今未返还。按照协议约定，戎宸公司未按期支付租金的，应当按照每日万分之五计算滞纳金，暂计算至2016年5月31日，戎宸公司应付滞纳金663488.33元。戎宸公司租赁“月亮湾”后，在未向华益公司申请并经相关部门同意的情况下，自行拆除部分资产，价值7240000元。综上，华益公司诉至法院，请求判如所请。 戎宸公司辩称，1.华益公司交付的土地实际减少了30亩，后又因为拆迁占用了20亩，应减少相应租金，因此戎宸公司没有欠付租金，还多支付了租金，华益公司无权解除合同、要求返还、主张违约金及利息；2.戎宸公司拆除原有建筑和报废设施设备经过华益公司同意，因此不应赔偿损失；3.对于占有使用费，应按照减免后的租金标准计算。 成都体院述称，1.成都体院不是案涉租赁合同的当事人，与华益公司不存在租赁关系，不是租赁纠纷承担责任的主体；2.成都体院尊重法院判决，同意根据判决返还合作办学使用的租赁场地。 戎宸公司向本院提出反诉请求：1.判令华益公司向戎宸公司支付未按时移交租赁资产的违约金1000000元；2.华益公司退还多收的租金6738000元；3.如判决解除合同，华益公司支付戎宸公司在租赁土地上形成的财产补偿金30000000元。事实与理由：2002年戎宸公司与华益公司协商将华益公司所属“月亮湾”的土地及相关资产转让给戎宸公司用于与成都体院联合办学，后因招生在即、土地性质等原因不能很快实现转让，双方口头约定等时机成熟再协商转让事宜，双方先行签订租赁合同以保证戎宸公司能够使用相关资产用于招生办学。双方于2003年1月23日签订了一份《租赁协议书》，约定租期二十年，并对双方权利义务进行了约定。合同签订后，戎宸公司与成都体院一起在租赁地块上建立了“成都体育学院航空港校区”联合招生办学，按约支付租金。相反华益公司在移交资产过程中，其下属单位“月亮湾”将移交资产清单中的可移动财产转移，并未移交。合同履行过程中，因2009年成绵乐铁路建设需要占用租赁土地24亩，拆迁移交建筑2000平方米。戎宸公司因此找华益公司协商减少租金，华益公司口头同意此后每年暂少支付租金200000元，此后进行协商结算。故戎宸公司自2010年开始每年按2330000元支付租金，华益公司未提出过异议。2013年，戎宸公司根据双方在2002年达成的共识和合同第八条的约定，就变更租赁合同、转让合同约定资产、结算因租赁土地被占用后的租金等事宜与华益公司及其主管部门——武侯区教育局进行沟通协商，且协商有一定进展。戎宸公司认为已经超付租金，故暂未支付2015年和2016年上半年租金。双方在协商变更合同过程中，2016年5月24日华益公司向戎宸公司发出《解除合同及支付租金通知函》，要求解除合同，返还租赁财产，支付租金。在本案诉讼期间，戎宸公司委托测绘机构对华益公司移交的现在使用的土地进行了面积测量，测绘报告显示航空港校区目前使用的土地面积为167亩（含10亩鱼塘水面），实际使用面积低于合同约定面积63亩，在2009年铁路建设拆迁之前的6年时间内使用面积为191亩，面积减少达17%。华益公司未在2003年8月移交租赁资产，直至今日仍未移交全部土地，应当承担违约责任。租赁财产减少应按比例减少租金，戎宸公司超付租金6738000元，超过华益公司主张的租金金额，即戎宸公司不存在欠付租金的事实。自合同签订之日起，戎宸公司在租赁土地上的新建建筑、场地和设施，对原有建筑和场地进行升级改造等投入大量资金，形成大量可持续使用的固定资产，如果双方解除合同，华益公司应当按照上述财产的现值给予戎宸公司补偿。 华益公司针对反诉辩称，合同约定的租赁标的包括土地使用权、地面房屋、绿化等整体资产，且合同没有约定土地租用面积，应以实际交付为准，双方已于2003年完成全部租赁物的交付。关于2009年成绵铁路占用部分土地，华益公司将占用土地的补偿金170万元支付给戎宸公司，该费用用于补偿租赁土地面积的减少。该拆迁行为发生于2009年，拆迁支付时间在2010年，期间戎宸公司没有主张过减少租金，现在已经超过诉讼时效。双方自2003年签订租赁合同至今，并未对租金进行过调整，华益公司没有多收取租金。对于戎宸公司擅自拆建、改建的房屋，没有经过华益公司同意，也未履行报建手续，系非法建筑，不应得到赔偿。 成都体院针对反诉述称，在反诉的争议中，成都体院无利害关系，不应作为反诉案件的第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.川天衡资评报字[2018]第11号资产评估报告书。戎宸公司提出异议：1.建筑设施系华益公司自行拆除，再将空地移交给戎宸公司用于新建建筑；2.部分原有建筑被鉴定为危房，经过华益公司同意后拆除，部分资产为易耗品，早就报废了，鉴定报告应扣除相应的评估价值。 关于华益公司自行拆除原有建筑设施，移交空地的抗辩意见。本院经审查认为，2003年8月5日，成都月亮湾体育活动中心、华益公司、戎宸公司在《成都月亮湾体育活动中心移交成都市体育学院财产物资清单》上签章确认，该清单载明的内容包括地面建筑及重要基本设备，故前述质证意见，本院不予采纳。关于扣除危房、报废资产的质证意见。本院经审查认为，2006年7月18日，成都市房屋安全鉴定办公室出具成房鉴字[2006]120号《关于成都体育学院航空港校区房屋的安全鉴定意见》载明，月亮湾的活动中心（二层框架结构、建筑面积约850平米）、小卖部（圆形平面布局、单层、框架结构、建筑面积约200平米）、厕所及非典隔离用房（砖混结构、建筑面积约160平米、厕所部分为单层、非典隔离用房为二层）三幢房屋已基本构成危房，建议按规划要求作拆除重建处理。2006年8月25日，华益公司向戎宸公司书面函复载明：“一、五辆小客车如确达到报废程度，请按国有资产报废程序报废处理；二、贵公司要求改造月亮湾大门，请将改造方案报于我公司，我公司认可后，按有关规定进行改造。经费由贵公司承担，改造后所有权归月亮湾所有。”2007年9月20日，华益公司再次书面函复戎宸公司，同意拆除月亮湾玻钢滑道并按固定资产报废程序处理。对照川天衡资评报字[2018]第11号资产评估报告书中载明的资产清单，并不含有大门、车辆、玻钢滑道、活动中心、小卖部、厕所及非典隔离用房，因此，戎宸公司前述质证意见，本院亦不予采纳。综上，对于该评估报告，本院予以采信。 2.川天衡资评报字[2018]第12号资产评估报告书。华益公司认为该报告是以合法建筑为前提进行评估，与事实不符，不能采信。本院经审查认为，该份评估报告系假设房屋建设行为合法的情形下对新建建筑、场地、改建建筑在评估基准日所表现的市场价值的评估，因戎宸公司未能提供证据证明其新建建筑、场地、改建建筑取得相关主管部门的批准，故该部分建筑不应按照合法建筑评估现有价值，该份评估报告本院不予采信。 3.川天衡资评报字[2018]第55号资产评估报告书。华益公司对该评估报告的真实性无异议，但认为新建建筑没有履行报建手续，不合法，戎宸公司不能就此收益；即使新建建筑具有建设成本，但戎宸公司长期使用该建筑并获取收益，应当对鉴定结论的金额进行折旧。戎宸公司对鉴定结论亦有异议，认为合同约定修建临时建筑的报建手续应由华益公司负责，未办理报建手续系华益公司违约，由华益公司承担责任，因此华益公司应当以建筑现有价值而不是依据修建投入的成本价值对戎宸公司进行补偿。本院经审查认为，如前所述，案涉场地内新建建筑、场地、改建建筑不应按照合法建筑评估现有价值，川天衡资评报字[2018]第55号资产评估报告系对该部分建筑于投入时的修建成本进行评估，不以建筑是否合法为前提，故本院对该评估报告予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年1月23日，华益公司（甲方）与戎宸公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将所属“月亮湾”的土地租用权、地面房屋、设备设施及绿化等所有资产全部租赁给乙方用于办学（详见租赁资产清单）。租赁期限为20年，自2003年9月1日起至2023年8月31日止。租金每年2530000元（含土地租用费），支付方式每半年一付，当年的3月15日和9月15日前支付。甲方应于2003年8月20日前将租赁范围内的全部资产交乙方，并使之达到乙方能够使用的条件。合同第三条对迟延支付租金的约定，“乙方应按时支付租金，若当期租金拖延支付达一个月后，应按照每日万分之五计付滞纳金；若拖延支付达一年后，甲方有权解除双方租赁协议”。合同第六条、第七条对拆除和新修建筑的约定，“若乙方因办学需要拆除房屋、设施设备或伤及绿化时，须通知甲方并经甲方同意方可实施”，“在租赁期间，乙方根据办学需要可在租赁场地内新建临时建筑，修建费用由乙方自行承担，其财产所有权归乙方，在本协议终止时，乙方有权自行处置，具体方式届时由双方协商。临时建筑修建的手续由甲方负责办理”。第十二条对违约责任的约定“若甲方在2003年8月底前未能将租赁的资产移交乙方，则视为甲方违约。甲方应退还乙方诚信金并赔偿乙方损失费1000000元”。2003年8月5日，成都月亮湾体育活动中心、华益公司、戎宸公司在《成都月亮湾体育活动中心移交成都市体育学院财产物资清单》上签章确认，该清单载明的内容包括土地230亩、底下管网、配电设施、地面建筑、全园绿化、重要基本设备。 戎宸公司承租月亮湾中心所有资产后用于兴办成都体院航空港校区。2009年成绵乐铁路客运专线拆迁，需占用租赁场地面积13.7亩。2010年2月3日，华益公司与案外人成都市武侯区“198”区域建设管理委员会（以下简称“198”区域建设管委会）签订《企业拆迁补赔偿协议书》，达成如下协议：建筑物补赔偿489760元，附着物补赔偿2036338元，搬迁费73464元，奖金14693元，共计2614255元。2010年2月11日，华益公司向“198”区域建设管委会拆迁安置部出具《委托书》，载明关于成绵乐铁路客运专线涉及月亮湾拆迁补赔偿款1770705元，根据“关于成绵乐铁路客运专线月亮湾体育活动中心拆迁补偿的会议纪要”第4条内容，直接支付给在月亮湾投资办学的戎宸公司。2010年2月20日，“198”区域建设管委会向戎宸公司支付拆迁款1770705元。2010年4月8日，戎宸公司出具了收到拆迁补偿款1770705元的票据。 合同履行过程中，戎宸公司拖欠租金。2015年6月18日，华益公司向戎宸公司发出告知函，要求戎宸公司支付2015年上半年的租金及相应滞纳金。2015年7月14日，戎宸公司向华益公司回函承诺在近期银行贷款发放后及时补交上半年租金。2016年5月24日，华益公司向戎宸公司发出解除合同及支付租金的通知函，决定在该通知送达之日起与戎宸公司解除双方签订的《租赁协议书》，并要求戎宸公司于收到通知后5个工作日内交还月亮湾中心全部地面资产及土地。同时要求戎宸公司支付拖欠的租金及相应的滞纳金。2016年5月25日，戎宸公司签收该通知。2016年5月27日，戎宸公司向华益公司回函，要求华益公司按协议调整租赁关系（由租赁变更成转让），同时完善政府已占用拆迁的土地和用房的相关手续（减租金），完善后将在10日内付清应交租金。庭审中，双方一致同意租赁合同已于2016年5月25日解除。 另查明：从2008年4月9日至2015年3月9日，戎宸公司向华益公司共计支付租金16610000元。 又查明： （一）华益公司于1992年11月12日成立，成立之初主管部门（投资人）为成都市武侯区教育委员会，注册资本10000000元，企业类型为集体所有制。1992年11月2日，成都市武侯区教育委员会颁发文件，将成都市武侯区教委直属的“成都市武侯区校办企业公司”（以下简称校办公司）划属华益公司。成都月亮湾体育活动中心（以下简称月亮湾中心）于1994年7月13日成立，注册资金2800000元，住所地为成都市武侯区簇桥月亮湾，企业类型为集体所有制。2009年5月14日，华益公司出具《关于月亮湾体育活动中心的说明》，载明：“月亮湾于1995年由华益公司投入12990000元和武侯区教育局投入近30000000元，并将投入款拨入华益公司下属校办公司修建的，当时区教育局决定将月亮湾交由校办公司经营管理，月亮湾的所有权属武侯区教育局。2000年校办公司改制，华益公司投在校办公司的股份收回，校办公司不再是华益公司下属。武侯区教育局同时将月亮湾收回交由华益公司直接经营管理。”2009年5月18日，案外人成都市武侯区教育局在该说明上盖章确认情况属实。 （二）1994年5月11日，成都市武侯区簇桥乡文昌村（以下简称文昌村）与校办公司签订《土地联营协议》，约定文昌村将“月亮湾”（包括周围两条河沟）让与校办公司自主开发使用，面积为94.4亩，校办公司按约支付土地使用费、管理费，费用支付期间从1994年7月1日至2044年6月30日止，协议有效期为50年。1995年9月28日，校办公司与文昌村再次签订《土地联营协议》，约定校办公司向文昌村租赁场地73.82亩用于兴办艺体中心，租赁期限五十年，即1995年10月1日至2045年9月30日止。1997年11月12日，校办公司与文昌村第三次签订《土地联营协议》，约定校办公司向文昌村租赁场地15.3亩用于扩建艺体中心，租赁期限五十年，即1997年6月1日至2047年5月31日止。2008年4月26日，成都市市政工程（集团）有限责任公司勘测分公司对1994年5月10日签订的《土地联营协议》中约定的月亮湾占地面积94.4亩进行重新测量，确定为114.839亩。2008年8月18日，案外人文昌村（甲方）、成都月亮湾体育活动中心（乙方）、文昌村七组（丙方）三方签订《补充协议》，就新增面积的青苗补偿费进行了补充约定，华益公司和案外人成都市武侯区华兴街道办事处在《补充协议》上作为监证单位盖章。 （三）2002年11月18日，成都体院（甲方）与戎宸公司（乙方）签订《共建成都体育学院高新校区协议书》，约定双方共建成都体育学院高新校区，协议有效期为十五个招生年。2002年12月23日，四川省体育局发文批复，同意成都体院与戎宸公司共建高新校区。2003年1月10日，成都体院与戎宸公司签订《补充协议》，约定由双方原商定的建校地点（高新区桂溪乡）更改到“月亮湾”办学，双方共建的“成都体育学院高新校区”正式更名为“成都体育学院航空港校区”。截至2018年4月，成都体院航空港校区已停止对外招生，在校生人数1500余人。2018年9月，学生700余人将迁往成都体院本部校区就读。成都体院当庭表示剩余学生也将在法院判决生效后迁往本部校区就读。 （四）华益公司三次签约租赁文昌村土地共计203.959亩，拆迁占地13.7亩，拆迁后剩余190.259亩，其中包括月亮湾中心门外（现成都体院航空港校区大门外）靠近门口约10亩的一块土地，该部分土地未出租给戎宸公司。2016年9月，戎宸公司自行委托成都仲钧测绘有限公司对成都体院航空港校区占地面积进行测绘，测绘结果为项目用地总面积111359.4平方米（167.04亩），其中污水处理厂面积508.6平方米（0.76亩）。 （五）诉讼中，经华益公司申请，本院委托四川天衡资产评估有限责任公司（以下简称天衡资产评估公司）对华益公司位于月亮湾中心租赁场地上现有租赁范围内已拆除改建的原有房屋和设施的价值进行评估，除华益公司未提供部分房屋及设施凭据外，评估结果为5035506元。同时，经戎宸公司申请，本院委托天衡资产评估公司对戎宸公司在成都体院航空港校区的新建建筑、场地、改建建筑的现有价值进行评估，于2017年5月17日的市场价值为32167351元。2018年7月9日，本院委托天衡资产评估公司对位于成都体院航空港校区的新建建筑、场地、改建建筑的修建成本进行补充评估。2018年8月5日，天衡资产评估公司出具资产评估报告，投入时的修建成本为24886239元。 本院认为，华益公司与戎宸公司签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守约定。本案的争议焦点为戎宸公司能否主张减免租金。戎宸公司主张按1837000元/年支付租金及占有使用费，理由有三：1.租赁资产清单上载明的交付土地为230亩，但实际测量为167.04亩；2.2009年拆迁后案涉租赁土地面积减少13.7亩；3.体育学院大门外靠门口的一块约10亩的土地未交付。对此本院认为，首先根据合同第一条约定，本案的租赁标的物为月亮湾中心的土地租用权、地面房屋、设备设施及绿化等所有资产，由此可知华益公司系将月亮湾中心的资产整体出租，而并非仅仅出租场地，因此戎宸公司不能简单地依据场地面积计算租金。其次，合同中未约定应交付的场地面积，且各方未对面积进行实际测量；因此，月亮湾中心、华益公司、戎宸公司三方签字确认的移交财产物资清单上载明的“土地230亩”仅为估测数据，系三方对已交付资产的确认，并非对应交付租赁场地的面积约定。再次，成都体院大门外的部分土地，在租赁合同订立时，亦位于月亮湾中心大门外，戎宸公司未提供证据证明该部分土地属于合同约定的应交付的租赁资产范围。综上，戎宸公司主张按1837000元/年支付租金的理由不成立。2003年8月5日，华益公司按约向戎宸公司交付租赁资产，2010年租赁场地因拆迁被占13.7亩。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”之规定，戎宸公司要求减免部分租金主张本院予以支持。华益公司以戎宸公司已获赔拆迁款为由进行抗辩，对此本院认为，戎宸公司获赔的拆迁款系对地面建筑物的补偿，与场地面积减少无关，华益公司的抗辩理由不成立。综合考虑合同约定的租金、交付的租赁物以及实际减少的场地面积，本院酌情将租金调整至2400000元/年。 关于本诉中解除合同的主张。华益公司于2016年5月24日向戎宸公司发出解除合同的通知，戎宸公司于次日签收，并当庭同意合同于2016年5月25日解除，本院予以确认。 关于本诉中返还场地及地面资产的主张。戎宸公司当庭表示同意，故该项主张本院予以支持。 关于本诉中支付租金和占有使用费的主张。本案中华益公司主张自2008年以后的租金，戎宸公司于2008年1月至2009年12月应付租金为5060000元（2530000元/年×2年），2010年1月至2015年12月应付租金14400000元（2400000元/年×6年），2016年1月1日至2016年5月25日应付租金960000元（2400000元/年÷365天×146天），以上共计20420000元。戎宸公司已付租金16610000元，还应支付租金3810000元。自2016年5月26日起，戎宸公司按2400000元/年支付占有使用费至实际返还场地及地面资产之日止。 关于本诉中违约金的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定迟延支付租金的违约金计算标准偏高，综合考虑华益公司的实际损失、双方的履约情况及过错程度，本院将违约金的计算标准酌情调整至每日万分之三。戎宸公司2008年1月至2015年6月应付租金18260000元，已付租金16610000元，欠付租金1650000元；2015年7月至2015年12月欠付租金1200000元，2016年1月至2016年5月欠付租金960000元，故戎宸公司应付违约金为：以1650000元为基数，自2015年4月15日起按每日万分之三计算至实际付清之日止；以1200000元为基数，自2015年10月15日起按每日万分之三计算至实际付清之日止；以960000元为基数，自2016年4月15日起按每日万分之三计算至实际付清之日止。 关于本诉中损失赔偿的主张。经评估，除华益公司未能提交部分建筑及设施凭据外，可评估得出的戎宸公司已拆除或改建的无法返还的华益公司原有地面建筑资产共计5035506元。故该项诉请本院在5035506元的范围内予以支持。 关于反诉中违约金的主张。华益公司于2003年按约交付了租赁资产，不存在违约情形，故戎宸公司的该项主张，本院不予支持。 关于反诉中返还租金的主张。如前所述，戎宸公司尚拖欠华益公司租金3810000元，其主张华益公司返还其多支付的租金没有事实依据，本院不予支持。 关于反诉中补偿金的主张。根据合同约定，戎宸公司享有对租赁场地内新建建筑的所有权，合同终止时，戎宸公司有权自行处置，具体方式由双方协商。本案中，华益公司要求戎宸公司返还租赁场地及所有地面建筑资产，视为同意对地面建筑资产进行利用。同时，地面建筑物与土地具有不可分性，根据“房地一体”的原则，合同解除后华益公司收回租赁场地，戎宸公司无法再利用地面建筑物，亦不能处分给他人，将地面建筑物一并移交给华益公司有利于发挥建筑物的效用，而修建地面建筑物具有成本，华益公司应予以补偿。因戎宸公司未举证证明其向华益公司就办理新建建筑、场地、改建建筑的报建手续提出过申请，故戎宸公司主张未办理报建手续的责任由华益公司承担的意见，本院不予采纳。经评估鉴定，戎宸公司投入时的修建成本为24886239元，参考不同结构的建筑物的使用年限不同，经折旧后的补偿金为18293807.32元（计算详见附表） 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）成都华益教育实业开发总公司与被告（反诉原告）宜宾市戎宸运业有限公司于2003年1月23日签订的《租赁协议书》已于2016年5月25日解除； 二、被告（反诉原告）宜宾市戎宸运业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）成都华益教育实业开发总公司返还位于成都市武侯区的租赁场地及所有地面资产； 三、被告（反诉原告）宜宾市戎宸运业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都华益教育实业开发总公司支付租金3810000元； 四、被告（反诉原告）宜宾市戎宸运业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都华益教育实业开发总公司支付占有使用费（按照2400000元/年的标准计算，从2016年5月26日起计算至本判决第二项确定的返还义务履行完毕之日止）； 五、被告（反诉原告）宜宾市戎宸运业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都华益教育实业开发总公司支付未付租金的违约金（以1650000元为基数，自2015年4月15日起按每日万分之三计算至实际付清之日止；以1200000元为基数，自2015年10月15日起按每日万分之三计算至实际付清之日止；以960000元为基数，自2016年4月15日起按每日万分之三计算至实际付清之日止）； 六、被告（反诉原告）宜宾市戎宸运业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都华益教育实业开发总公司赔偿损失5035506元； 七、原告（反诉被告）成都华益教育实业开发总公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宜宾市戎宸运业有限公司支付补偿金18293807.32元； 八、第三人成都体育学院对本判决第二项确定的返还义务负有协助义务； 九、驳回原告（反诉被告）成都华益教育实业开发总公司的其他诉讼请求； 十、驳回被告（反诉原告）宜宾市戎宸运业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费201626元，诉讼保全费5000元，由原告（反诉被告）成都华益教育实业开发总公司负担50969元，被告（反诉原告）宜宾市戎宸运业有限公司负担155657元，反诉案件受理费115245元，由被告（反诉原告）宜宾市戎宸运业有限公司负担59379元，由原告（反诉被告）成都华益教育实业开发总公司负担55866元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 彭     怡 人民陪审员     马智如 人民陪审员     冉超凤 二〇一八年十一月十四日 书记员唐星 折旧年限：简易结构构筑物20年，砖混结构构筑物50年，框架结构构筑物60年，设施设备15年，装修12年。 已使用年限：详见川天衡资评报字[2018]第55号评估报告