广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初21167号原告：李德祥，男，汉族，1976年8月29日出生，身份证住址安徽省安庆市潜山县。委托诉讼代理人：杨志敏，广东疏仕律师事务所律师。被告：廖观玲，女，汉族，1939年2月19日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李剑波，湖南天戈（深圳）律师事务所律师。原告李德祥与被告廖观玲的房屋租赁纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李德祥及委托诉讼代理人杨志敏,被告廖观玲委托诉讼代理人李剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德祥向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方之间的租赁关系；2、被告赔偿原告租赁房屋内的所有价值17099元物品，详见清单；3、赔偿衣物霉烂损失8000元；4、因被告违法不返还原告物品造成重新购买的损失10000元；5、被告返还原告租金押金2500元；6、被告就其在原告租房门外泼粪的行为向原告赔礼道歉并赔偿原告精神损失费6000元；7、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告从2007年4月租住被告的位于深圳市罗湖区，2016年搬至该处506室，期间因为孩子就近入学的政策与被告签订过租赁合同，并在租赁办办过相关的手续，原告租住被告房屋长达11年之久，租赁合同到期后，与被告双方仍然存在实际租赁关系，同时房租从最初850元／月涨至现在2700元／月，原告没有拖欠被告一分钱房租。2018年5月，因布心水围村开始实施旧城改造，被告于2018年5月25日书面通知原告配合旧城改造，对租赁房屋进行结算及清空，按照原被告双方原来所签的租赁合同和租赁房屋行业惯例，原告考虑在一个月之内于布心周围重新租赁房屋后搬离所租赁房屋。然而被告不顾原被告双方长达十多年之久的事实，欲尽快将原告逐出布心水围88号506室。具体行为如下:一、5月28日被告带人强行对原告租赁房屋停水停电，后原告报警，派出所希望双方调解解决未果，当晚，原告自行恢复供水；二、6月1日凌晨4点，在原告所有家庭人员均住在其租赁房内的情况下，被告安排人员在其门口泼粪；三、6月3日，被告带着包括村委在内20余人强行将原告的水表、电表拆除，原告报警协调无果，至今未恢复正常；四、6月13日，被告再次给原告下发通知，限原告在6月15日之前办理退房手续并清走租赁房屋内所有物品，原告6月18日准备上楼清走屋内物品，却发现被告已将大门锁住，并更换门锁，原告发现所有的物品都在租赁房屋内，但没有办法搬离，于是再次报警，希望警方介入处理依旧未果；五、7月10日，原告通过京基保安开门锁上楼查看室内物品时，发现室内所有物品全部被清空，再一次向租赁房屋辖区派出所报警，派出所办案民警给原告做了报警笔录，但至今对被告行为没有进行任何处理。原告将房屋清空的事实电话告知被告，并要求被告给予赔偿时，被告于7月16日短信回复原告：屋内放置物品均为杂物，只应允赔偿5000元，请原告考虑一下并等待原告回复。原告认为房屋内大件小件都在，怎么会是杂物？对被告提出的损失赔偿不予认可。综上所述，原告认为，被告要求被告搬离房屋的同时违背了双方租赁关系的基本事实，并在租赁关系尚未解除的前提下将原告租赁房屋内的所有物品清空是一种严重的侵权行为，现原告根据《中华人民共和国合同法》相关规定起诉被告，请求人民法院依法判决支持原告所有诉讼请求。被告廖观玲辩称：一、本案发生背景××与旧村改造有关，也与原告提出敲诈性无理要求有关。2013年起，就罗湖区布心区域旧村改造事宜，一直存在传闻。故2017年起，被告就未与新租户、老租户订立新的书面租赁合同，以便一旦改造方案落实，便于处理租赁关系。被告响应政府号召，在2018年初已与旧村改造开发商达成拆迁补偿意向。3月至5月在清退租户过程中，大多数租户已终止与被告的租赁关系，也有极少部分租户在被告拒绝了其不合理要求后不同意搬迁。其中本案原告一面是迟延及拒绝交纳租金、水电费用，一面则无理占有租赁房屋（并不在房间居住），且在与被告商议过程中，漠视被告的诚意，提出了高额无理敲诈性经济赔偿要求。为维护被告的合法民事权利，避免迟延交付房产导致的重大损失，被告采取了正当措施，只能通过张贴业主通知，要求包括原告在内的数家租户限期搬迁。但是，原告未予理睬。二、对解除双方房屋租赁合同关系的请求无异议，但是，需要说明的是，导致租赁合同解除的原因，非依原告请求所致，而是原告存在根本性违约所致，即原告系过错方。1、依据《合同法》第215条之规定，双方对租赁关系未进行书面约定，且租赁期限超过六个月，可视为不定期租赁合同。2、依据《合同法》第232条之规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因罗湖区布心水围村2018年初始，进行旧村改造，被告通知包括被告在内的全体租户解除租赁关系，并早日搬迁。3、按交易惯例，承租人一般是在本月初向出租人交纳本月租金及上月发生的水电费用。但是，原告于2018年3月27日才交纳3月份的租金及水电费用2942元（租金为2700元），已构成一般性违约。直至本案开庭日，原告并未履行交纳2018年4月、5月、6月、7月10日前的租金及占用使用费9000元及发生的水电费用。即原告存在根本性违约行为。4、被告在商谈过程中，同意免除其所欠租金并给予补偿，是一种要约及建议行为，而非无条件的承诺。该要约及建议因原告未进行及时承诺且在行为上继续占用租赁房屋，而致该要约及建议对被告不具备拘束力。即原告依然具有交纳2018年4月、5月、6月、7月10日前的租金、占用使用费9000元及发生的水电费用的义务。三、原告诉状、证据中对事实的陈述、举证，存在歪曲及认知错误。1、认为“十一年租赁关系中，没有拖欠一分钱房租”。试问：2018年3月房租，3月27日才交纳，是否存在拖延？2018年3月之后是否交纳房租水电费？2、凭2018年7月12日短信内容，可得出被告已免除其房租水电费并补偿2个月租金的结论？四、原告赔偿租赁房屋财物损失请求，无事实依据，请求法庭予以驳回。1、原告丢失财物清单系其单方制作，其不能证明租赁房屋在2018年7月10日已存有清单全部物品，全部物品无其它证据佐证物品价值。从诉讼请求本质上分析，其主张的是被告的侵权责任。从证据要求上分析，其单方表明的物品价值是购置价还是重置后的折旧价？这些均无相关证据佐证。2、原告租赁的506房间物品，被告已存放它处，并未造成该物品毁损、灭失。被告的行为是行使法律规定的留置权，虽然被告在行使留置权方面存在形式上的瑕疵，但总体来说是一种维护权利的正当行为。若原告交纳所欠全部租金、水电费、物品保管费用后，被告可交还已留置物品。3、在本案不定期租赁合同履行上，被告无违约行为。原告持续数月不履行交纳租金、水电费的义务，是违约方。被告已与旧村改造方订立安置补偿协议，如果能够按协议约定期限交付大楼，每月可获得一定数额的返租补偿金。原告并不在租赁房屋居住，也不交纳租金，而对被告要求其搬迁交房不予理睬。这样造成被告既没有出租利益，也无法获得返租利益，还构成对旧村改造方的违约，此情持续，已造成被告经济损失扩大。为避免损失的进一步扩大，被告采取了搬迁其租赁房屋内物品的行为，具有情理、法律上的正当性。五、因原告拖欠3个月零10天的租金及该期间发生的水电费用，构成根本性违约。押金从其本意及交易惯例来说，是一种担保，在原告发生根本性违约的情况下，被告无需返还租户押金2500元，且该押金不能冲抵所欠租金及水电费用。六、原告要求被告赔礼道歉、赔偿精神损失费无事实依据，请求予以法庭驳回。被告认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告始以强占租赁房屋的方式，致被告无法向旧村改造方交房，其目的是通过高额无理赔偿要挟被告；继而制作没有客观依据的清单进行索赔诉讼，其行为不具有合理性、正当性，其诉讼主张无证据基础，更不应当得到法律的支持。综上，请求法庭依据证据规则，详查原告的根本性违约行为，依据事实与法律，驳回被告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、原告从2007年4月开始一直租住被告位于深圳市罗湖区的405房（一房一厅），2016年搬到同一栋的506房（两房一厅），租金由最初的每月850元，变更为每月2500元，到2017年变更至每月2700元。租赁期间，除小孩需要上学需办理租赁合同备案而签订一年租赁合同外，其他时间均未签订书面合同。最近一次签订租赁合同为2016年，租赁时间也是一年。目前，双方没有签订书面租赁合同。二、租房期间，原告一直都正常交付租金等，但从2018年4月开始，原告没有交纳租金。三、由于布心村进行城市旧改，被告通知原告搬迁。原、被告对通知搬迁的最早时间存在争议：被告主张提前两个月通知原告搬迁，原告提出2018年5月25日才接到通知要月底搬离。四、2018年6月1日，原告租赁房屋门外出现泼粪情况；五、2018年6月3日，所租赁房屋停水停电；六、2018年6月13日，被告在整栋楼及506房张贴了通知，通知原告在6月15日前办理退房手续并清走屋内物品，期限之后，仍不来取走物品，视为弃权，业主有合法权利收回房屋，联同两名见证人将屋内物品清除。同日，被告给原告发送短信，写明“因你欠房租5400元，水电费450元，限你在2018年6月15日前来办理退房手续并清走屋内物品，期限之后，仍不来取走物品，视为弃权，业主有合法权利收回房屋，联同两名见证人将屋内物品清除。七、2018年6月18日，被告将506房的门锁更换并锁住。之后，将该房内的物品搬离到它处。被告换锁之时，原告已经没在506房居住，但房内物品尚未搬离。八、原告提供被告女儿与其的聊天记录：1、2018年7月12日，被告女儿发送短息内容：“自你们搬走没有在我们这里住了，我们发了通告叫你们回来清理你们家里的那些杂物，你们一直都是置之不理，还将我们贴在门上的通告撕掉了，所以我们现在才会采取这样的清理措施”；“我们一直来非常有诚意跟你们协商问题，在没有任何租赁合同的情况下，我们免去了你们几个月的租金和水电费，一个月2700元，而且还补偿两个月租金让你们出去外面租房，可是你们要我们赔偿2万元给你们，这是典型的敲诈，这是法律不允许的事情。我们发了几次搬迁公告给你们也有两个多月了，你们都是不理不睬，真的太过分了。现在我们愿意赔偿你们5000元这件事就算了结，你看如何？”2、2018年7月16日，被告女儿发送短息内容：“你的杂物我们认为赔偿5000元给你非常合适，因为这些杂物都是你们不要的，如果是你们平常有用的东西，你们早就拿走了，6月8号其他人都全部搬走了，你们也没住搬到其他地方了，那些杂物你也不用等到给我们清走的那一天，你们才跟我们说需要那么杂物，赔偿5000元你们可以买好多新东西了，请你考虑一下，我们等待你们的回复”。八、原告首先诉讼请求第二项要求被告赔偿租赁房屋内价值52949元的物品，但经过庭审协商，被告将搬离的物品交接给原告，原告经确认后变更为赔偿价值17099元物品，具体为：1、苹果TWS耳机1对（599.00元）；2、九阳豆浆机1台（320.00元）；3、1.5%、2.5%透析液共6箱（1600.00元）；4、降压药20盒（800.00元）；5、碏酸钙片4盒（780.00元）；6、购药发票（13000.00元）。另外，原告认为清点返还的衣服及被子时发现全部脏污破损，不能再使用，故应当赔偿8000元；由于被告搬走其热水器、冰箱、床垫等4个月之久，导致被告重新购买相应家私等，导致损失10000元，并提供购买家具、家电的收据10000元。九、1988年，廖观玲申请对原布心水围村32号（后为水围村88号）进行加层改造。1988年11月14日，深圳市罗湖区建筑管理办公室签署同意在原二层基础上加建一层，共三层。但实际上，目前水围村88号共有七层。本院认为，原、被告诉争之出租房产位于深圳市罗湖区，涉案房产目前只有加建一层共三层的相关报建审批手续，而其实际建设七层，故原告与被告之间的租赁关系因违反法律的强制性规定而应当认定为无效。原告要求解除租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。鉴于本案租赁关系无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当返还原告租房押金2500元。至于被告在答辩意见中提出因原告未按时交租造成根本违约，故押金不应退回的理由本院不予采纳。若被告认为原告未付清房屋占有使用费，可另案救济其权益，不能免除在本案返还房屋押金的义务。关于原告主张被告应当赔偿药品等物品的损失，由于原告提供的证据不能证明租赁房产内放置了其主张的物品，故本院对该诉讼请求不予支持；对于原告所提被告交接衣服及被子存在霉烂、不能使用的情况，本院认为，被告对转移的物品仍应具有保管义务，虽然原告无法举证衣服及被子现有的价值，但其损失客观存在，故本院酌定被告应当赔偿原告衣服等损失人民币1000元；至于原告所提因被告非法搬走其家电、家具、造成其重新购买的损失，本院认为，虽然本案被告已经提前通知原告搬离，确因原告没有搬离而导致被告为救济自身权益而将原告物品自行搬离，但搬离之后，原告联系被告要求返还，被告还是应当及时返还。由于被告未及时返还而导致原告出现前述损失，被告理应赔偿。原告提供其重新购买物品费用达1万元，但该物品本身存在价值，要求被告全额赔付没有事实依据，本院酌定被告应当赔偿原告该部分损失1500元。最后，租赁房产门口出现的泼粪情况现无法查实由谁实际实施或由谁指使，故原告要求被告对该行为向其赔礼道歉并赔偿精神损失，无事实依据和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告廖观玲应于本判决生效之日起十日内向原告李德祥返还房屋押金人民币2500元、赔偿损失人民币2500元；二、驳回原告李德祥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币668元，由原告负担人民币612元,被告负担人民币56元。上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王艳二〇一八年十一月二十七日书记员  许爵