重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第06996号上诉人（原审被告）重庆粟氏投资有限公司，住所地重庆市渝中区捍卫路6号20楼。法定代表人粟伟，该公司董事长。委托代理人杨毅，重庆聚兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄迈克。委托代理人何斌，重庆康实律师事务所律师。委托代理人王敬民，重庆康实律师事务所律师。上诉人重庆粟氏投资有限公司（以下简称粟氏投资公司）因与被上诉人黄迈克房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第06103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：位于重庆市××路××号1-2房屋（建筑面积742.21平方米）属于黄迈克所有，2014年12月31日，黄迈克（甲方）与粟氏投资公司（乙方）签订《租赁合同》约定将重庆市××路××号1-2号房屋租赁给粟氏投资公司使用，合同载明：“第二条租赁期限、免租期：1、租赁期限：自本合同签订之日起至2021年1月31日止。2、免租期：自本合同签订之日起至2015年1月31日止。……第四条租金及支付：1、2015年2月1日至2016年1月31日期间的租金为每月壹拾叁万元。2、自2016年2月1日起，每年租金以上一租赁年度为基数，递增6%。3、租金按季支付，第一期租金应于2015年1月15日前支付，以后乙方应于每一租赁季度最后一个月的15日前将下一季度租金支付至下列账户：户名：王双喜，账号：62×××20，开户行：建设银行广东省惠州市分行。……第八条租赁房屋的维修：1、租赁期间内，乙方负责定期对租赁房屋的设备等进行检查、维修、修缮，并承担相应费用。2、租赁期内，乙方对甲方提供的设备设施负有合理使用的责任，因使用不当而造成毁损的，乙方应负责进行修缮，并承担相应费用。3、如因乙方原因，造成租赁房屋外立面损坏，由乙方负责修复并承担相应费用。4、因不可抗力造成租赁房屋毁损的，甲乙双方均应采取有效措施防止毁损的扩大。因一方采取措施不当或未采取措施的，应就扩大部分损失承担赔偿责任。……第十一条合同终止或解除的条件：1、租赁期届满，本合同终止。2、因不可抗力致使租赁房屋毁损、灭失，或无法继续使用的，本合同终止。3、有下列情形之一，甲方有权提前解除本合同，并追究乙方相应违约责任：（1）乙方逾期支付全部或部份租金超过15日以上（不含本数）……。第十二条违约责任：1、甲方未按约定向乙方提供租赁发票的，乙方有权拒绝支付下一期租金。……4、乙方未在约定期限内支付租金的，每逾期一日，应按当期月租金的百分之五向甲方支付违约金。……第十四条争议解决方式：本合同履行过程中发生的争议，甲乙双方应协商解决；协商不成，向租赁房屋所在地人民法院起诉。因解除争议产生的费用包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等全部由责任方承担。”该合同签订后，黄迈克按约将房屋交付粟氏投资公司使用，粟氏投资公司也按约支付黄迈克2015年2、3、4月房屋租金。2015年4月22日，黄迈克委托律师通过邮政特快专递向粟氏投资公司发出律师催告函，告知粟氏投资公司务必于2015年4月30日前支付下一季度租金及已产生的违约金。逾期，黄迈克将单方解除《租赁合同》并依法追究粟氏投资公司相应违约责任。2015年5月4日，黄迈克再次委托律师通过邮政特快专递向粟氏投资公司发出关于解除《租赁合同》的律师函，告知粟氏投资公司，黄迈克依据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定及《租赁合同》第十一条第3款约定决定：自本函送达之日单方解除《租赁合同》。同时，限贵司于本函送达之日起5日内将租赁房屋腾空返还给黄迈克先生或委托代理人周桂芳女士，并在前述期限内支付拖欠租金和已产生的违约金，以及合同解除之日起至租赁房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。庭审中，粟氏投资公司认可收到上述律师函。2015年6月2日，黄迈克诉至一审法院，请求判令：1、确认黄迈克与粟氏投资公司于2014年12月31日签订的《租赁合同》已于2015年5月5日解除；2、粟氏投资公司立即将重庆市××路××号1-2号房屋返还给黄迈克；3、粟氏投资公司立即支付黄迈克违约金130000元；4、粟氏投资公司立即向黄迈克支付房屋占有使用费43333元并按每天4333.3元支付至房屋实际返还为止；5、粟氏投资公司立即支付黄迈克律师费300000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，黄迈克与粟氏投资公司对双方签订《租赁合同》以及合同条款均无异议，该合同系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。粟氏投资公司作为承租人，应依照合同约定向出租人支付相应租金，粟氏投资公司虽辩称是因出租房屋不能正常使用故未支付相应租金，但粟氏投资公司并未提供证据予以证明，故一审法院对该意见不予采信。因粟氏投资公司未按照合同约定支付租金构成违约，黄迈克请求确认双方合同于2015年5月5日解除符合双方合同约定以及法律规定，故一审法院对此予以确认。鉴于双方合同已于2015年5月5日解除，粟氏投资公司现占有出租房屋已无法律依据，黄迈克作为出租房屋的所有权人，请求粟氏投资公司返还出租房屋符合法律规定，一审法院对此予以支持。关于黄迈克请求支付的费用问题，一审法院评析如下：1、因双方合同于2015年5月5日解除，故粟氏投资公司尚需支付黄迈克2015年5月1日至5月5日的租金，根据双方合同约定，一审法院将该部分租金计算130000÷30×5=21667元。同时，因双方合同解除后，粟氏投资公司一直占有、使用涉案房屋，故现黄迈克请求参照租赁合同标准计算房屋占有使用费符合法律规定，一审法院对此予以主张，支付房屋占有使用费的时间从2015年5月6日起至房屋实际返还给黄迈克止。2、关于违约金问题，虽然黄迈克与粟氏投资公司在合同中明确约定“乙方未在约定期限内支付租金的，每逾期一日，应按当期月租金的百分之五向甲方支付违约金”，但现粟氏投资公司辩称黄迈克请求支付的违约金过高，请求予以调整。对此，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”结合本案实际情况，本院对粟氏投资公司关于违约金调整的请求予以准许，违约金本院酌定按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算。3、关于律师费，黄迈克与粟氏投资公司在合同中已对律师费承担有明确约定，故一审法院对此请求予以支持，对此具体金额问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。结合本案实际情况以及市场价格，一审法院酌定由粟氏投资公司承担律师费20000元。综上所述，黄迈克的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、确认原告黄迈克与被告重庆粟氏投资有限公司于2014年12月31日签订的《租赁合同》于2015年5月5日解除；二、被告重庆粟氏投资有限公司于本判决生效后十五日内将重庆市××路××号1-2号房屋（建筑面积742.21平方米）返还给原告黄迈克；三、被告重庆粟氏投资有限公司在本判决生效后十五日内支付原告黄迈克21667元租金，并支付原告黄迈克从2015年5月6日起至房屋返还给原告黄迈克之日止按每日4333.3元计算的房屋占用费；四、被告重庆粟氏投资有限公司在本判决生效后十五日内支付原告黄迈克以130000元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍所计算的从2015年4月16日起至2015年5月5日止的违约金；五、被告重庆粟氏投资有限公司在本判决生效后十五日内支付原告黄迈克律师费20000元；六、驳回原告黄迈克的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4200元，由被告重庆粟氏投资有限公司负担。粟氏投资公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判驳回黄迈克的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由黄迈克承担。主要事实和理由为：1.本案属于民事诉讼法规定的涉外民事案件，应当适用涉外民事诉讼程序的特别规定，但一审法院却采用简易程序进行审理，程序上存在重大瑕疵。2.黄迈克与粟氏投资公司签订的租赁合同无效，因为黄迈克的授权代理人周桂芳未向粟氏投资公司提交其受托权限及范围的相关依据，故周桂芳无权代表黄迈克签订租赁合同。在合同履行过程中，粟氏投资公司支付的租金也不是支付给黄迈克本人。即使租赁合同已经履行，也应该认定为黄迈克的履行对象错误，因黄迈克与粟氏投资公司之间根本没有履行该租赁合同的合意。3.从黄迈克在一审中提交的证据来看，《租赁合同》和《法律事务委托合同》中“黄迈克”的签名明显不是同一人书写，粟氏投资公司有合理理由怀疑签订《租赁合同》以及《法律事务委托合同》进行诉讼的行为均不是黄迈克的真实意思表示。4.黄迈克的委托代理人在本案中的代理行为，因委托程序的不合法而应当认定为无权代理。一审法院未审查核实相关情况，有可能导致一审法院的传票、民事判决书等法律文书未能合法有效地送达给当事人。黄迈克答辩称：1.关于《租赁合同》的问题，即使上面的签字不是黄迈克本人所签，黄迈克的代理人在此也代表黄迈克对于周桂芳签订《租赁合同》的行为予以认可。2.关于黄迈克委托代理人的授权委托问题，已经相关部门公证，庭审后向二审法院提交相关的公证文书。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回粟氏投资公司的上诉请求，维持一审判决。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，黄迈克与粟氏投资公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。粟氏投资公司作为承租人，应按照合同约定按时向出租人支付房屋租金，现粟氏投资公司未按时支付租金构成违约，黄迈克请求双方签订的《租赁合同》于2015年5月5日解除的诉讼请求符合合同约定以及相关法律规定，一审法院对此予以支持并无不当。关于黄迈克与粟氏投资公司签订的《租赁合同》的效力问题，因在一审审理过程中，粟氏投资公司的一审委托代理人对双方签订《租赁合同》以及对合同条款明确表示无异议；在二审审理过程中，黄迈克的二审委托代理人再次对周桂芳代黄迈克签订《租赁合同》的行为表示认可。因此，该租赁合同是有效的。关于黄迈克的一、二审委托代理人的代理权限问题，经本院审查，黄迈克在一、二审程序中分别委托代理人代其参加诉讼的行为符合我国民事诉讼法的相关规定，本院对此予以确认。关于本案一审程序采用简易程序进行审理是否程序违法的问题，本案中黄迈克虽是香港居民，但本案的事实清楚、权利义务关系比较明确，一审法院适用简易程序进行审理，并无不当。综上所述，上诉人粟氏投资公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8400元，由上诉人重庆粟氏投资有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一五年十一月二十七日书 记 员  蒋 茜