重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第07092号上诉人（原审被告）重庆鑫茂源房地产开发有限公司。法定代表人庄声忠，执行董事。委托代理人罗仁栋、谭晓东，重庆瑞海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苟红。被上诉人（原审原告）胡某。委托代理人陈丹，重庆法缘律师事务所律师。上诉人重庆鑫茂源房地产开发有限公司（下称鑫茂源公司）与被上诉人苟红、胡某房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第08779号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年5月6日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定卖方（被告）将其开发的位于重庆市南岸区回龙路68号兰湖天小区13幢X号房屋出售给买方（原告）苟红、胡某。房屋总价款479560元，合同第十三条约定在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过60日后……买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之2的违约金，并于卖方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向买方支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房屋总款479560元。2012年7月13日，原告以被告办证逾期为由起诉至法院，要求被告办证并支付逾期办理房屋权属证书的违约金等。经一、二审，双方于2013年9月24日在重庆市第五中级人民法院达成调解协议，约定：被告于2013年9月24日起30日内支付原告从2010年12月21日起至2012年6月20日止，以购房款479560元为基数，按日万分之二计算逾期办证违约金52463元。经原告申请强制执行，被告对2012年6月20日以前的逾期办证违约金进行了支付。2013年3月3日被告取得涉案房屋办证业务受理单。2015年2月25日原告起诉来法院，要求被告支付从2012年6月20日起至被告取得办证业务受理单之日即2013年3月3日为止的逾期办证违约金24361元。被告对违约事实予以认可，但以原告的诉讼请求已过诉讼时效相抗辩。被告认为本案诉讼时效应从2012年6月21日开始计算，原告于2015年3月17日起诉，按此日倒推两年计算其诉讼请求已超过诉讼时效的规定。原告则认为，连续按日计算的违约金，只要其中一部分违约金未过诉讼时效则整体未过诉讼时效。在被告持续违约发生的过程中对违约金总额双方未进行过结算，违约事实一直存在。双方合同约定了被告承担逾期办证违约金的责任，更约定了何时支付逾期办证违约金的支付责任。2012年起诉被告支付逾期办证违约金是基于被告具有违约行为，请求被告承担违约责任而成诉;而本次起诉系基于合同第十三条第4（2）条的约定即卖方办证逾期超过60日后，卖方应按实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向买方支付违约金之到期债权提出的请求;被告于2013年3月3日取得办证业务受理单，从此日起30日内被告未履行该到期债务，2012年6月20日至2013年3月3日的违约金的诉讼时效应从履行期届满之日开始起算。审理中，被告辩称双方约定违约金过高要求调低，但未提供违约金约定过高的依据。原审原告苟红、胡某诉称，2009年5月6日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市××号房屋，总价款479650元;合同另对房屋的交付、办证及逾期办证的违约责任以及双方的其他权利义务等均进行了约定。合同签订后原告支付了合同约定的总价款479650元。房屋交付后，被告在双方约定期限内为原告申办房屋产权证书，其办证逾期应依约承担违约责任。为此，双方发生讼争，经诉讼、执行，被告支付了截止于2012年6月20日之前的逾期办证违约金，而2012年6月21日至2013年3月3日（被告取得办证业务受理单之日）的违约金被告拒不支付。故起诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金24361元及其利息。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金利息的诉讼请求。原审被告鑫茂源公司辩称，被告为原告办理房屋权属证书逾期属实，但现原告起诉的逾期办证违约金请求的诉讼时效应以本案受理之日倒计两年为限，本案原告于2015年3月17日起诉，其诉讼请求已过诉讼时效，丧失胜诉权。另，双方约定的违约金过高，请求调低违约金。原告主张违约金的利息无事实及法律依据，不应得到支持。一审法院认为：原被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有拘束力。违约金系合同之债，原告主张的从2012年6月21日开始计算违约金，实为债权内容的起算日期而非诉讼时效起算日期。按照双方合同约定，被告应支付的逾期办证违约金的自动履行期为被告取得办证业务受理单之日起的30日，其届满日为2013年4月2日，被告逾期未自动支付逾期办证违约金，原告的该项合同权利始受到侵害，原告于2015年3月17日起诉，显然未过诉讼时效。故被告关于诉讼时效的抗辩理由不成立。因2012年6月20日前的违约金双方业已达成调解协议并已支付，现原告要求被告支付2012月6月21日至2013年3月3日的违约金24361元的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。被告请求调低违约金，而未提供相应依据。法院认为，违约金是当事人通过约定而预先确定，如约定的违约金过分高于造成的损失，当事人有权请求调整。而结合案件事实及被告举证情况法院认为以日万分之二的比率计付违约金不存在过高的情形。故对被告该辩称理由不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决：被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告苟红、胡某支付从2012年6月21日起至2013年3月3日的逾期办证违约金24361元。一审宣判后，鑫茂源公司不服，向法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费由苟红、胡某承担。其理由是：本案约定的违约金系按日计算，属于继续性债权，具有可分性，每日产生的违约金应分别计算诉讼时效。因此，本案的诉讼时效应从一审原告起诉之日向前推两年，超出两年之外的违约金已经超过诉讼时效，不应得到主张。被上诉人苟红、胡某辩称：本案是逾期办证违约金的支付问题，应从支付条件达到之后开始计算诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。本院认为，根据双方当事人合同约定，鑫茂源公司应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向购房者支付逾期办证违约金，而关于违约金的具体约定为“自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之2的违约金”，由此可知，鑫茂源公司在取得办证业务受理单之日起30日内，应向购房者支付的违约金应从合同约定的日期起计算至2013年3月3日取得办证业务受理单时止，即鑫茂源公司应付的违约金数额在2013年3月3日方最终得以固定从而形成确定的债务，且鑫茂源公司应于2013年4月2日内履行该债务的全部，而不是仅履行未超出诉讼时效的那部分。由于鑫茂源公司到期未履行，明烺根据合同获得违约金的权利从到期之日起即受到侵害，其于两年之内提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。因此，鑫茂源公司关于部分违约金已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费409元，由上诉人重庆鑫茂源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一五年十一月十八日书 记 员  张乾胜