秦皇岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）秦开民初字第1257号原告崔元鹏，男，1983年5月24日出生，汉族，个体，现住秦皇岛市海港区。委托代理人马瑶，河北权智律师事务所律师。被告陈玉萍，女，1962年10月13日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。委托代理人杨英超，河北法润律师事务所律师。委托代理人张立铁，河北法润律师事务所律师。被告卢小辉，女，1977年3月25日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。原告崔元鹏诉被告陈玉萍、卢小辉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年8月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日、10月30日公开开庭进行了审理。原告崔元鹏及其委托代理人马瑶，被告陈玉萍及其委托代理人张立铁到庭参加诉讼，被告卢小辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告崔元鹏诉称，原告与卢小辉、秦皇岛市佳辉建筑安装工程有限公司借款合同纠纷一案已由开发区法院（2015）秦开民初字第373号民事调解书调解生效，原告已申请强制执行。在该案诉讼过程中，原告申请法院对卢小辉名下的开发区房屋进行了保全查封，法院于2015年2月9日上午将查封手续送达房产局。在该案执行程序中，正待将查封房屋委托拍卖，被告陈玉萍提出执行异议，以查封房屋被其购买为由申请法院停止执行，法院支持了陈玉萍的执行异议，裁定中止执行。原告认为法院应继续执行查封房屋，理由如下：一、原告申请查封的房屋并非被告陈玉萍所有，该房属于被告卢小辉。不动产应以登记为准，查封房屋未登记在被告陈玉萍名下，查封行为并不存在违法情形，也不存在损害陈玉萍利益的情况。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。二、陈玉萍与卢小辉存在恶意串通的行为，二人伪造的房屋买卖合同无效。几点情节能够证实：1、卢小辉用该房从中国银行森林逸城支行贷款110万元，而房屋价值远超110万元，房屋买卖成交价恰好是银行贷款价，说明二被告低于市场价交易，有转移财产的嫌疑；2、正常的二手房买卖合同应有的条款在二被告的房屋买卖合同中均无约定，如燃气、水电等费用交接前后的承担、何时交付房屋、何时办理产权过户等；3、被告陈玉萍称在2015年2月10日，与卢小辉去房产局办过户，房产局工作人员告知房屋被开发区法院查封，无法过户，按照正常人的反映，肯定马上去找法院问个究竟，进而提出异议等，而陈玉萍迟至2015年7月8日案件进入执行程序才提出异议，不合常理。三、被告陈玉萍对查封房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，除二被告伪造的房屋买卖合同在法院查封之前，打款时间、实际占有时间均在查封之后。四、退一步讲，即使二被告签订的房屋买卖合同是真实的，被告陈玉萍也已单方解除了合同，陈玉萍在异议书中称：得知该房被法院查封后，要求卢小辉退款，这说明陈玉萍已事实解除了合同。综上，原告认为二被告是在法院查封房屋后签订买卖合同，存在恶意串通、伪造合同、虚构事实、逃避债务的嫌疑，且现有证据不能证明被告陈玉萍对查封房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故诉至法院，请求继续执行开发区的房屋。被告陈玉萍辩称，一、开发区法院作出的（2015）秦开执异字第15号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。本案查封房屋的情形完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。根据该规定第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面卖买合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的案情完全符合上述规定，首先，原告拥有的是金钱债权，执行依据是生效的民事调解书，主债务人是秦皇岛市佳辉建筑安装工程有限公司，卢小辉承担的是连带担保责任，属于一般债权。其次，被告陈玉萍作为买受人符合该规定的四个要件：1、房屋查封时间是2015年2月9日，而陈玉萍在2015年2月4日与卢小辉签订房屋买卖合同；2、签订合同当天卢小辉即将房屋钥匙、门禁卡、电卡、燃气卡、暖气卡等入住必须物品交给了陈玉萍，应视为将房屋交付给陈玉萍使用，陈玉萍于2015年2月5日搬过去收拾房屋并入住，并办理了相关的入住手续；3、2015年2月9日陈玉萍将110万元购房款全部支付给卢小辉，完成了付款义务，卢小辉于当日将110万元转账到银行偿还了全部贷款；4、2015年2月10日，陈玉萍、卢小辉和银行工作人员到开发区房产局办理过户时得知房屋已于2月9日被法院查封，因此，不能办理过户手续的原因是法院查封，非买受人陈玉萍的原因。综上，开发区法院作出的中止执行裁定符合法律规定。二、针对原告提出的异议，被告陈玉萍作如下解释：1、被告陈玉萍并没有主张已经拥有查封房屋的所有权，主张的是房屋的物权期待权。根据最高法院执行局副局长张根大在《执行规定》新闻发布会上对二十八条作的诠释，买受人在签订了买卖合同、支付了全部价款就拥有了该房屋的物权期待权，只需办理过户手续就实现了房屋的完全物权，正是由于该房屋被查封，无法过户，致使陈玉萍的物权期待权暂时无法实现，房屋的被查封和预拍卖极大的损害了陈玉萍的利益。2、陈玉萍与卢小辉无恶意串通买卖房屋的行为。陈玉萍与卢小辉早在五、六年前就认识，偶尔也有联系，陈玉萍知道卢小辉是搞工程；陈玉萍原先在海港区工农里居住，其亲戚大多住在开发区，陈玉萍早就有在开发区买房的意向，也曾多次看过很多开发区的房子，始终没有满意的；2015年1月份，卢小辉得知陈玉萍想要在开发区买房，主动找到陈玉萍，称房屋有银行贷款110万元即将到期，着急出售，还清贷款后过户，陈玉萍和家人去看了房，装修很好，卢小辉说家具也不带走，收拾收拾即可住人，陈玉萍和家人很满意，卢小辉见陈玉萍相中该房，就催促尽快签合同，陈玉萍为慎重起见，托朋友在房产局查询房屋的情况，信息显示除了贷款，无其他问题，于是陈玉萍同意购买；2015年2月4日，陈玉萍及其女儿、卢小辉、贾卫军在查封房屋内签订了房屋买卖合同（贾卫军系中国银行森林逸城支行工作人员，负责卢小辉贷款清偿工作，卢小辉为了向银行说明还款资金的来源，邀请贾卫军见证了合同签订过程）；原告认为房屋价格低于市场价格，有串通逃避债务的嫌疑，与事实严重不符，买卖合同约定陈玉萍负担所有的过户费用，房屋房本未满五年，房屋面积达190平米，属豪宅，加收3%的豪宅税，这样算下来，每平米房价在6200元左右，也就是说陈玉萍需支付120万元以上购得房屋；房屋位于开发区，2月份正是房价最低谷时期，加之近两年秦皇岛的房地产行业不景气，卢小辉又急于还贷，120万元的价格并不低于市场正常价；另外，卢小辉将110万元购房款直接偿还了银行贷款，并未从中谋利。3、陈玉萍直到2015年7月份才提起执行异议有客观原因。陈玉萍在2015年2月10日办过户时得知房屋被查封很着急，询问卢小辉如何解决，卢小辉承诺很快会解决，陈玉萍相信卢小辉有能力解决，更期待尽早过户，此后，陈玉萍天天催卢小辉，卢小辉说会尽快筹款还给原告；陈玉萍作为普通百性，不具备专业法律知识，不知道案外人在保全和执行期间可以向法院提出执行异议，后来得知该房还有轮侯查封，2015年7月得知该房要被法院拍卖，陈玉萍才意识到严重性，请律师解决，向法院提出了执行异议。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告卢小辉未到庭应诉和答辩。原告为支持其主张提交如下证据：证据1、陈玉萍的执行异议申请书1份，证明陈玉萍在申请书中自认：2015年2月9日给付卢小辉全部购房款并入住，该日期与陈玉萍提交的居委会及物业公司证明中证实的2015年2月5日入住相矛盾；证据2、（2015）秦开民初字第373号民事调解书1份，证明原告依据生效法律文书申请执行；证据3、（2015）秦开执异字第15号执行裁定书复印件1份，证明法院裁定中止执行，原告不服提起执行异议之诉。被告陈玉萍对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1的真实性无异议，但应以居委会和物业公司出具的证明时间为准，在执行异议听证会上，陈玉萍更正了申请书中的日期错误，明确2015年2月5日入住。证据2与本案不具关联性。证据3无异议，裁定书中认定的事实与陈玉萍的陈述符合客观事实。被告陈玉萍为支持其主张提交如下证据：证据1、房屋买卖合同1份，证明卢小辉与陈玉萍于2015年2月4日签订房屋买卖合同，卢小辉以110万元的价格将房屋出售给陈玉萍，合同约定过户费用由陈玉萍负担，也就是说在法院查封之前二被告已经签订了正式的房屋买卖合同；证据2、中行森林逸城支行零售贷款业务部出具的情况说明1份，说明中载明：“我支行零售贷款客户卢小辉，贷款金额110万元，贷款期限2014年3月7日至2015年2月7日，抵押物为秦皇岛开发区兴龙尚府4-1-1101号房屋，抵押金额110万元。该笔贷款到期前，经与借款人卢小辉沟通，卢小辉已经于2015年2月4日与陈玉萍签订买卖合同，陈玉萍付款后即还贷，2015年2月9日，卢小辉用陈玉萍给的房款偿还了此笔借款”。陈玉萍提供该证据证明2015年2月4日与卢小辉签订房屋买卖合同，卢小辉已将房屋出售给陈玉萍，卢小辉将所得110万元购房款直接偿还了银行贷款，卢小辉从中没有获得利润；证据3、开发区居委会证明1份，证明2015年2月5日陈玉萍入住房屋；证据4、秦皇岛兴龙物业服务有限公司证明1份，证明2015年2月5日陈玉萍入住房屋；证据5、收据和银行单据各1份，证明2015年2月9日陈玉萍通过银行转账将购房款给付卢小辉，卢小辉全部用于偿还银行贷款；证据6、兴龙物业出具的业主入伙文件汇编复印件1份，证明2015年2月5日陈玉萍已经在房屋居住；证据7、门禁卡、电卡、燃气卡、热力卡各1张，证明被告陈玉萍已经入住房屋；证据8、（2015）秦开执异字第15号执行裁定书复印件1份，证明被告陈玉萍陈述与法院查明事实一致，应支持被告陈玉萍的答辩意见；证据9、申请法院调取的（2015）秦开民初字第373号民事案件送达回证1份，本案原告崔元鹏与卢小辉民间借贷纠纷一案，法院将卢小辉名下的房屋查封，保全裁定书送达卢小辉的时间是2015年3月9日，证明二被告在2015年2月4日签订买卖合同时不存在串通的可能；证据10、证人贾卫军出庭作证，证人证实：2015年2月（具体时间记不清了），在本案讼争房屋内二被告签订了房屋买卖合同，银行同意卢小辉出售抵押房屋以偿还银行贷款。原告对被告陈玉萍提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性有异议，该买卖合同可以印证二被告涉嫌互相串通逃避债务，作为普通的二手房买卖合同，新旧业主发生变化，合同关于水、电费等费用如何负担问题没有约定；何时办理过户、何时交付等重要问题合同约定由双方口头商定，极不符合常理；卢小辉将房屋以110万元抵押给银行，110万元作为卖价显然低于市场价格。对证据2的真实性、合法性有异议，从情况说明的内容来看，该证据更像是证人证言，按照法律规定，证人必须到庭。对证据3、4有异议，居委会、物业公司没有居民入住要报备的规定，证明中的入住时间是2015年2月5日，与陈玉萍在执行异议申请书中自认的入住时间2015年2月9日相悖。证据5收据上的“卢小辉”签名是否为本人书写请法院核实。证据6是复印件，不具合法性，上面只有陈玉萍的签字而没有物业的签字和盖章。对证据7有异议，几张卡在陈玉萍手里不能说明问题，不能证明是在2015年2月5日交给陈玉萍的。对证据8的真实性、合法性有异议，裁定有错误，法院没有查明案件事实，原告已提起执行异议之诉，裁定并未生效。证据9的真实性无异议，但送达时间不等于通知时间，送达回证仅能证明卢小辉在2015年3月9日签收。对证据10证人证言的真实性及关联性不认可，证人记不清签合同的具体时间，也不能证明二被告之间没有恶意串通的行为。被告卢小辉在诉讼中未提交证据。经审查，本院对原告提交的证据认证如下：被告陈玉萍对证据1的真实性予以认可，对于入住时间问题应以陈玉萍提交的相关证据为准；证据2具有真实性、合法性，原告因债务纠纷申请查封，并依据生效的法律文书申请对查封房屋的强制执行；证据3具有真实性、合法性，原告对执行裁定不服提起本案诉讼。本院对原告提交的证据予以采信。本院对被告陈玉萍提交的证据认证如下：证据1房屋买卖合同、证据5的收据上“卢小辉”签字，本庭庭后与卢小辉本人核实，卢小辉承认系本人亲笔所签，并承认买卖合同的真实性；证据2的情况说明及证据10的证人证言相结合，从客观上印证了二被告房屋买卖的真实性，且抵押银行同意卢小辉将抵押房屋出售；出具证据3、4的委居会及物业公司处于中立地位，出具的证明具有真实性；证据5的银行交易明细及对账单印证了陈玉萍向卢小辉交付房款，卢小辉用于偿还银行贷款的事实；证据6虽系复印件，但与物业公司出具的证明能够相互印证，陈玉萍于2015年2月5日入住房屋；证据7证明了与入住相关的各种卡均在陈玉萍手中，房屋已实际交付陈玉萍使用；证据8与原告的证据3相一致；证据9具有真实性、合法性。本院对被告提交的证据予以采信。经审理查明，卢小辉用其名下开发区房屋作为抵押，向中国银行森林逸城支行贷款110万元，贷款期限为2014年3月7日至2015年2月7日。贷款期限将至，卢小辉为了偿还银行贷款，经银行同意，将抵押房屋出售。2015年2月4日，卢小辉与买房人即本案被告陈玉萍签订了房屋买卖合同，将抵押房屋以110万元的价格出售给陈玉萍，合同约定：卢小辉自愿将其坐落于秦皇岛开发区房屋，面积195.07平方米，地下室一间的全部产权卖给陈玉萍为永久产业；陈玉萍于合同签订后七日内将购房款给付卢小辉，该房屋在银行的贷款，由卢小辉负责结清，过户及房屋交接时间由双方口头商定；产权过户发生的一切费用由陈玉萍承担，过户手续由陈玉萍办理，卢小辉负责提供过户所需的一切证件。合同签订当日，卢小辉即将房屋的钥匙、门禁卡、电卡、热力卡、燃气卡交给陈玉萍。2015年2月5日，陈玉萍与为小区提供物业服务的兴龙物业服务公司签署了业主入伙文件，并入住房屋。2015年2月9日，陈玉萍将购房款110万元通过民生银行的个人账户转账至卢小辉个人帐户，卢小辉出具了收款收据，卢小辉于收到110万元的当日通过网银转账方式偿还了银行贷款。另查，2015年2月3日，本院立案受理了（2015）秦开民初字第373号崔元鹏与秦皇岛佳辉建筑安装工程有限公司、卢小辉民间借贷纠纷一案，崔元鹏在诉讼中提出财产保全申请，本院作出保全裁定，于2015年2月9日将裁定送达开发区房管局，依法查封了担保人卢小辉名下开发区房屋，2015年3月9日，本院将保全裁定送达卢小辉。该借贷纠纷案件经本院主持调解，双方于2015年3月20日达成了调解协议。履行期限届满后，秦皇岛佳辉建筑安装工程有限公司与卢小辉并未按约定履行债务，崔元鹏依据生效的调解书申请本院强制执行查封的房屋。在案件执行过程中，案外人陈玉萍于2015年7月13日提出执行异议，主张对房屋享有民事权益，请求停止执行。2015年7月27日，本院作出（2015）秦开执异字第15号执行裁定，中止对查封房屋的执行。崔元鹏对此不服，提起本案诉讼，请求继续执行查封的房屋。本院认为，卢小辉与陈玉萍于2015年2月4日签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，法院的保全裁定于2015年2月9日送达房产局，2015年3月9日送达卢小辉，据陈玉萍陈述，二被告在2015年2月10日办理房屋过户时得知法院查封，据此可知，二被告在签订房屋买卖合同时，卢小辉名下的房屋并未查封，且卢小辉本人也不知道查封一事，故二被告不存在恶意串通的可能；卢小辉出售的房屋在银行抵押贷款，作为抵押权人的银行知晓并同意卢小辉将房屋出售，故卢小辉出售房屋的行为并不违反法律、法规的强制性规定，其有权出售房屋。据此，二被告签订的房屋买卖合同应认定合法有效。合同签订当日，卢小辉将房屋钥匙及门禁卡等入住必备物交予陈玉萍，视为将房屋交付使用，小区居委会和物业公司出具的2015年2月5日入住的证明，证实了陈玉萍已合法占有房屋。陈玉萍按合同约定，2015年2月9日足额交付房款，因法院查封，无法办理过户并非陈玉萍自身的原因造成。本案原告崔元鹏基于与卢小辉的债务纠纷，对查封的房屋仅享有一般的金钱债权。综上，二被告的房屋买卖情形完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件，陈玉萍享有对查封房屋的物权期待权。经本院与开发区房管局核实，房屋的产权人为卢小辉，房屋面积为195.07平方米，产权证办理日期为2011年12月16日。据此可知，二被告于2015年2月4日签订房屋买卖合同时，房本未满五年，属新本，房屋面积已超出140平方米以下的普通住宅面积，属豪宅。按合同约定，110万元仅为房屋出售价格，陈玉萍需自行负担过户产生的一切费用，也就是说，陈玉萍在办理过户时还需交纳个人所得税（按签订房屋买卖合同当时的政策）、豪宅税、契税等相关税费，加之，二被告买卖房屋时，房地产市场不景气，卢小辉又急于出售房屋偿还银行贷款，因此，陈玉萍购买房屋的总价款并不显著低于市场同期的房价。且卢小辉出售房屋并未从中谋取利益，所得房款如数偿还了银行贷款。综上所述，被告陈玉萍作为买受人对房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告关于二被告存在恶意串通、伪造合同、低于市场价买卖、逃避债务的主张，无事实及法律依据，且原告未提供证据证实其主张，本院对原告的质证意见不予采纳，对原告要求继续执行的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，缺席判决如下：驳回原告崔元鹏的诉讼请求。案件受理费80元，由原告崔元鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  王肇哲审 判 员  孟庆华人民陪审员  王忠民二〇一五年十一月十日书 记 员  郑耀珍