四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初9348号 原告：张思艳，女，1975年3月14日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：陈义均，四川东驰律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：中国民生银行股份有限公司成都分行，住所地成都高新区天府大道北段966号6号楼。 负责人：龚志坚，该行行长。 委托诉讼代理人：郭开友，四川迪扬律师事务所律师，一般授权代理人。 第三人：四川雅凡商贸有限公司，住所地成都市武侯区晋吉北路282号13栋1302号。 法定代表人：宇俊梅，职务不详。 第三人：宇俊梅，女，1969年9月13日出生，汉族，住成都高新区。 原告张思艳与被告中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）、第三人四川雅凡商贸有限公司（以下简称四川雅凡公司）、宇俊梅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用普通程序审理。本院于2018年9月10日、2018年9月17日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告张思艳及其委托诉讼代理人陈义均、被告民生银行成都分行的委托诉讼代理人郭开友、第三人四川雅凡公司、宇俊梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张思艳向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院对位于四川省彭州市朝阳南路370号10栋11楼1113号的房屋（以下简称案涉房屋）停止执行，并解除对案涉房屋的查封；二、确认案涉房屋归张思艳所有。事实与理由：2018年5月16日，因张思艳向宇俊梅购买的案涉房屋被四川省成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称成都高新法院）查封而无法办理案涉房屋所有权变更登记。张思艳向成都高新法院提出案外人异议，要求解除对案涉房屋的查封、成都高新法院以证据不足为由裁定驳回了张思艳的异议申请，张思艳认为该裁定事实不清，结果显失公平，理由如下：成都高新法院作出的（2018）川0191执异123号执行裁定书已查明张思艳与宇俊梅之间的房屋买卖合同关系生效时间在成都高新法院对案涉房屋的查封之前，且张思艳与宇俊梅之间的房屋买卖合同中也明确了房屋转让价款130000元已经付清，张思艳也向成都高新法院提交了案涉房屋的装修费、水电费等缴纳费用的票据。张思艳认为，张思艳在宇俊梅处购买的案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即张思艳与宇俊梅签订的书面买卖合同在人民法院查封之前；张思艳已向宇俊梅支付全额购房款；张思艳已实际入住案涉房屋；张思艳与宇俊梅未办理房屋过户系房屋所属房地产开发商的原因。由此可见，案涉房屋的实际所有权人已经归属于张思艳。为维护张思艳自身合法权益，特向本院提起诉讼，请求判如所请。 民生银行成都分行辩称，张思艳的诉讼请求没有事实基础，请法院依法驳回张思艳的诉讼请求。 四川雅凡公司、宇俊梅共同答辩如下：对张思艳主张的事实和法律依据均予以认可。 经审理查明： 一、关于宇俊梅购买案涉房屋的相关情况。 2009年8月8日，宇俊梅作为乙方（买受人），彭州市清阁苑房地产开发有限公司（以下简称彭州清阁房产公司）作为甲方（出卖人），双方签订了《商品房买卖合同》，该合同主要约定如下：1、甲方将位于四川省彭州市天彭镇朝阳南路370号10幢11层1113号房屋（测绘建筑面积：40.19平方米；按建筑面积计算单价：2237元/平方米）出售给乙方，房屋总价款为89905元；2、乙方采取贷款方式付款，其可以首期支付购房总价款的40%，即39905元，其余价款50000元可以向彭州市天彭农村信用合作社银行或住房公积金管理机构借款支付；3、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为0元。同日，宇俊梅向彭州清阁房产公司缴纳了案涉房屋的首付款39905元，其余款项向成都市农村信用合作联社股份有限公司天彭分社申请贷款支付。 2010年1月7日，上述《商品房买卖合同》进行了网签备案【网签（或备案号）：20601】。 2010年3月16日，案涉房屋设定了抵押权（抵押件号：抵0018850），抵押权人为成都市农村信用合作联社股份有限公司天彭分社（以下简称成都农村信用社天彭分社）、债务人为宇俊梅、抵押面积为40.19平方米、被担保债权数额为50000元、债务履行期间为2010年1月8日至2020年1月7日，状态为有效。 2011年4月26日，宇俊梅向彭州清阁房产公司缴纳了房屋维修资金553元。 2011年4月27日，宇俊梅向彭州清阁房产公司缴纳了预收产权税费1534元。 二、关于张思艳购买案涉房屋及居住使用、产权办理情况。 2011年8月23日，张思艳作为乙方，宇俊梅作为甲方，双方签订了《购房合同》，载明如下：“经甲、乙双方协商，甲方自愿将彭州市清阁苑10幢11层13号，用途为住宅，其商品房买卖合同编号为039号，出售给乙方张思艳，出售金额共计130000.00元（大写：壹拾叁万元整），现已一次性付清。由于房屋是按揭原因，故由甲方付清银行所有贷款，这与乙方无关。等房产证办下来，即过户与乙方张思艳。其间产生的过户费用由乙方承担。若甲方中途毁约，按购房金额双倍赔偿。若乙方中途毁约，乙方所支付的购房金额概不退还。此后该房屋产生的所有费用由乙方负责承担。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字生效。” 同日，张思艳以现金方式向宇俊梅支付了购房总款130000元，张思艳于庭审中进一步明确该130000元现金来源如下：1、其中40000元系张思艳于同日从其名下的中国农业银行账户内支取；2、其中30000元系张思艳的丈夫张小平于同日从其名下的中国邮政储蓄银行内支取；3、剩余60000元系张思艳取自家里存放的现金。 2011年8月29日，张思艳的丈夫张小平与案涉房屋的前期物业公司即成都市龙泉金明物业管理有限公司（以下简称龙泉金明物业公司）签订了《室内装修管理服务协议》，并缴纳了装修管理费、楼道清洁费共计180元。 同日，张思艳的丈夫张小平向彭州市房地产管理局缴纳了房屋鉴定（装修）费用350元。 后，张思艳及其丈夫张小平对案涉房屋进行了装修。 2018年8月27日，案涉房屋所属的现物业服务公司，即成都天信达物业管理有限公司出具《证明》，载明如下：“兹证明清阁苑10栋1单元1113号房屋2018年8月27日之前的物业服务费由张思艳缴纳。特此证明。” 同日，成都天信达物业管理有限公司及彭州市致和镇双龙社区居民委员会共同出具《证明》，载明如下：“兹证明清阁苑10栋1单元1113号张思艳（2011年开始居住至今）为常住人员。特此证明。”张思艳于庭审中进一步明确为从2011年11月底实际入住案涉房屋。 同日，案外人成都天信达物业管理有限公司还出具《证明》，载明如下：“兹证明本物业服务中心于2017年8月1日通知清阁苑10栋1单元1113号张思艳前来办理房屋不动产权证书。特此证明。” 又，张思艳和宇俊梅于庭审中一致陈述案外人成都天信达物业管理有限公司先通知宇俊梅前去办理房屋不动产权证书，因未联系上宇俊梅，故通知张思艳前去。 三、关于案涉房屋被查封及前期执行异议相关情况。 本院在审理民生银行成都分行诉宇俊梅、四川雅凡公司金融借款合同纠纷一案，民生银行成都分行金融借款合同纠纷一案中，依据民生银行成都分行的财产保全申请于2016年1月18日查封了案涉房屋。查封依据为本院（2015）高新执保字第319号民事裁定书和协助执行通知书。 2016年5月10日，本院作出（2015）高新民初字第7555号民事判决书，判决如下：1、宇俊梅应于该判决生效之日起十日内，向民生银行成都分行归还借款本金1700000元、利息、复利和罚息共计10700.08元（截止于2015年7月15日）及至本金结清之日止的利息、复利及罚息[该利息、复利及罚息的计算方式，以2014年6月26日双方签订的《借款合同》（合同编号：120162014002887）中约定的利息、复利和罚息条款执行]；2、宇俊梅应在本判决生效之日起十日内，向民生银行成都分行支付律师费136856元；3、四川雅凡公司对宇俊梅应承担的上述债务承担连带清偿责任，四川雅凡公司在支付上述款项后，有权向宇俊梅进行追偿；4、驳回民生银行成都分行的其他诉讼请求。上述判决于2016年10月12日发生法律效力后，雅凡公司、宇俊梅并未履行相应义务，故民生银行成都分行向本院申请强制执行，执行案号为（2017）川0191执817号。 2018年5月15日，张思艳向本院提出执行异议，张思艳认为宇俊梅已于2011年8月23日以130000元的价格将案涉房屋转让给其本人，张思艳支付了全部转让款，并已经装修入住。因开发商的原因导致案涉房屋直到2017年12月才能办理房产证，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求本院终止对案涉房屋的执行，并解除查封。 2018年5月16日，本院作出（2018）川0191执异123号执行裁定书，裁定驳回张思艳的异议请求。张思艳不服该裁定，故诉至本院。 以上事实有原、被告及第三人的当庭陈述，原、被告提交的经当庭举证、质证的（2018）川0191执异123号民事裁定书、《结婚证》《购房合同》《四川省政府非税收入通用票据》《室内装修管理服务协议》《收据》《证明》、照片、《商品房买卖合同》及其附件、中国农业银行银行卡交易明细清单、账户交易明细（客户）、（2015）高新执保字第319号民事裁定书、（2015）高新民初字第7555号民事判决书、《法律文书生效证明》《网签合同信息查询记录》、庭审笔录等证据材料在案佐证，足以采信。 本院认为，本案系因张思艳对本院作出的（2018）川0191执异123号民事裁定不服而提起的案外人执行异议之诉。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，审查案外人是否能排除执行，需要从在人民法院查封前是否签订合法有效的书面买卖合同、是否合法占有房屋、是否支付全部价款、未办理过户登记原因等方面进行判断，即案外人的物权期待权优先。于本案中，根据审理查明事实，本院认为：第一，被告宇俊梅与张思艳签订《购房合同》的时间（即2011年8月23日）早于本院查封案涉房屋的时间（即2016年1月18日），理由如下：1、民生银行成都分行对《购房合同》的形成时间早于本院查封案涉房屋的时间并未明确提出异议，只是认为合同签订时间为打印体而非手写字体，系有意在规避合同签订时间；2、张思艳提交的物业公司向其丈夫张小平出具的《收据》、彭州市房地产管理局向其丈夫张小平出具的通用票据、张思艳和其丈夫张小平在张思艳签订《购房合同》当天的银行流水明细、物业公司出具的《证明》等均可以佐证《购房合同》的形成时间应在案涉房屋查封之前，否则有违常理；3、民生银行成都分行并无任何证据证明张思艳和宇俊梅具有利害关系，两者存在恶意串通的可能。故，本院认为张思艳主张的《购房合同》签订时间在案涉房屋被查封之前具有高度盖然性，故本院予以采信；第二，张思艳在本院查封前已合法占有案涉房屋，理由如下：张思艳提交了大量《收据》、通用票据、《证明》、照片等佐证其在案涉房屋被查封前已合法占有使用，而民生银行成都分行除单方提出异议以外，并未举出任何相反证据予以辩驳，故应承担举证不能的法律后果，故本院对张思艳在案涉房屋被查封前已合法占有使用该案涉房屋的主张予以采信；第三，张思艳已经支付了全部购房款，理由如下：1、《购房合同》已明确载明张思艳已一次性向宇俊梅付清购房全款130000元，且张思艳和宇俊梅均一致确认系通过现金方式一次性付清；2、张思艳当庭明确了130000元的来源并在本院限定的举证期限内提交了其中两笔款项来源的银行流水明细。从银行流水明细可以看出，张思艳和其丈夫张小平在《购房合同》签订当日分别在中国农业银行和中国邮政储蓄银行支取了40000元和30000元，虽然从中国邮政储蓄银行支取的那笔款项的银行流水明细显示日期和张思艳在第一次庭审中的陈述存在细微出入，但是银行流水明细显示的30000元的支取日期恰好是《购房合同》的签订当天，反而能够进一步印证张思艳在签订《购房合同》当日取款凑房款的说法，而且因为上述30000元是张思艳丈夫张小平的银行卡并由案外人张小平经办，张思艳本人在长达数年后记得不是那么准确也符合人之常情。本院也注意到，张思艳提交的中国农业银行和中国邮政储蓄银行流水明细显示2011年8月23日（即《购房合同》签订当日）在支取相应大额款项用于凑房款后，账户上的钱也所剩不多，故张思艳主张的还有60000元房款系取其家里存放的现金，符合客观现实亦符合一般家庭都会常备部分现金在家里以备急用的常理；3、本案中并无证据显示张思艳和宇俊梅之间具有亲属关系或其他利害关系，故若张思艳未付清全款，宇俊梅按常理是不可能将案涉房屋交给张思艳进行装修并居住使用至今。由此可见，张思艳付清案涉房屋全款130000元具有高度盖然性，故本院对其该项主张予以采信；第四、案涉房屋因张思艳自身原因未办理过户登记，理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院认为，是否能够归责于买受人的原因应从三个层面进行评析，一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。于本案中，案涉房屋办理抵押权登记在前，《购房合同》订立在后，张思艳在购买案涉房屋时明知案涉房屋上设有成都农村信用社天彭分社的抵押权登记，但其仍然购买案涉房屋并同意由宇俊梅付清银行所有贷款后等房产证办理下来再行过户，而成都农村信用社天彭分社的贷款年限长达十年之久，因抵押权未涤除，致使案涉房屋无法及时办理过户，故本院认为案涉房屋无法过户系张思艳对他人权利障碍的忽略和消极不行使登记权利等自身原因所致。故，本院认为，张思艳不能列入物权期待权保护范围，即张思艳不能排除执行亦无权确认案涉房屋归其所有，但张思艳可依据其与宇俊梅之间的《购房合同》另案主张权利。 综上，本院对于张思艳的诉讼请求不予支持。 依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 驳回原告张思艳的全部诉讼请求。 案件受理费收取2900元，由原告张思艳自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 静 人民陪审员  朱灵锋 人民陪审员  张 骏 二〇一八年十一月二十一日 法官助理金龙 书记员何苗