云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2015)麒民初字第2619号原告赵洁，女，汉族。原告夏春雷，男，土家族。委托代理人赵洁，系原告夏春雷之妻。被告曲靖安厦房地产集团有限公司。组织机构代码：71345950-8。地址：曲靖市翠峰路。法定代表人冯玉华，董事长。委托代理人高丁，云南千仞律师事务所律师。（特别授权）原告赵洁、夏春雷诉被告曲靖安厦房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告赵洁、被告曲靖安厦房地产集团有限公司的委托代理人高丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月19日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，约定原告购买被告开发的位于曲靖市校场西路的安厦十五城商品房，交房时间为2014年12月30日。2015年4月30日，被告在曲靖日报上刊登了交房公告，通知业主开始接房。原告到场后，发现该商品房根本达不到接房验收标准，完全不具备使用条件，无绿化无道路，水电不通，消防未完，屋内未安装开关插座，卫生间没有窗户，被告也不能提供《竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等文件。另外，该房屋规划发生变动，房屋面积发生了大于3%的变更，但双方签订的合同中刻意规避了原告可因此退房的法律规定。原告认为，被告逾期交付房屋、随意变更房屋建筑面积及内部规划的行为已致使原告无法达到合同目的，故请求法院判令：1、解除原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、由被告退还原告已支付的购房款283839元及银行利息（自2014年7月15日起算）；3、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、原告要求解除双方签订的《商品房购销合同》的主张，既不符合合同约定，又没有法律规定。原告签订合同的目的是取得购买的房屋，房屋的延期交付属于一般瑕疵，不构成合同当事人行使法定解除权的要件。被告愿意按照合同约定承担延期交付的违约金，原告以延期交付为由主张解除合同，违反了合同法的诚实信用原则。2、原告主张被告违约缺乏事实依据。首先，原告认为卫生间没有窗户存在安全隐患，实属主观判断。其次，被告的一切经营活动均按主管部门的审批标准进行，建设规划不可能随意变更；房屋实际面积与购房面积出现误差是难以避免的，双方合同对此已有约定，原告不能因此主张被告违约。3、如果原告坚持主张解除合同，其行为属于单方违约解除，应根据合同法承担违约责任并赔偿相关损失。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、身份证复印件两份，用于证明二原告的主体资格；2、收据三份，用于证明原告已向被告支付房款283839元；3、照片三十四张，用于证明被告交付的房屋卫生间无窗，天花板、地板开裂，墙壁乱涂，存在极大的安全隐患；4、《商品房购销合同》一份，用于证明双方约定的交房时间为2014年12月30日；5、交房公告一份，用于证明被告于2015年4月30日交房；6、退房催告书三份，用于证明原告已向被告交了退房催告书，但被告拒收；7、处罚决定书两份，用于证明被告违反规划建房；8、房产分户平面图一份，用于证明房屋的实测面积超出合同约定面积的3%。经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但认为照片上的裂纹系粉刷裂纹，重新粉刷即可消除，不影响房屋的质量问题；根据房屋的设计，卫生间原本就没有窗户，并不存在安全隐患。对证据4、5的真实性无异议，认为被告刊登的系预交房公告，被告至今尚未交房，愿意向原告支付合同约定的逾期交房违约金。对证据6不予认可，认为退房催告系原告的单方意思表示，与本案争议的违约行为无关。对证据7不予认可，认为该证据来源不清，真实性无法判断，且与本案无关。对证据8不予认可，认为该证据无主管部门的印章，真实性无法判断，且实测面积与合同约定面积不符的情况已在合同中进行约定，不构成原告退房的要件。本院认为，原告所提交的证据1、2、4、5客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信；证据3、6不能证明原告欲证事实，本院不予采信；证据7与本案无关，本院不予采信；证据8真实性无法核实，本院不予采信。被告针对其答辩，提交证据如下：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、资质证书复印件各一份，用于证明被告的主体资格；2、《商品房购销合同》、违约退房损失明细各一份，用于证明原告单方解除合同应承担10%的违约金及其他损失；3、图片两张、照片六张、关于接房公告的说明一份，用于证明双方履行合同的现状。经质证，原告对被告提交的证据1无异议。对证据2中的合同无异议；对损失明细不予认可，认为被告违约，原告不应承担违约责任。对证据3中图片和照片的真实性无异议，但认为与原告于2015年4月30日见到的场景完全不同，且房屋绿化至今未达到图片效果；对说明不予认可，认为被告于2015年4月30日强迫业主接房。本院认为，被告提交的证据1、2、3客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年7月19日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》各一份，约定：1、原告向被告购买第十五城·上东区组团预售商品房，套内建筑面积为76.42㎡，房屋总金额为283839元，原告于合同签订日一次性付清总房款。2、产权登记面积中的套内建筑面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告。3、被告应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。如被告的逾期交房时间在30天内，被告按每天10元支付违约金，合同继续履行；如被告逾期30天后，被告按每天20元支付违约金，合同继续履行。4、该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以《曲靖日报》公告的形式通知原告办理交接手续。交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。5、被告交付的商品房价内的装饰、设备标准达不到本合同附件二约定标准的，原告有权要求被告按交房标准进行完善补偿。6、非因被告的原因，原告要求解除合同的，须经被告同意，并向被告支付商品房总价款10%的违约金及被告已缴纳的鉴证费及相关税费，同时不得要求被告支付已付房款部分的利息。2015年4月30日，被告在《曲靖日报》上刊登《接房公告》一份，通知安厦十五城·上东区1幢至15幢整体交房。2015年7月6日，“安厦十五城·上东区”项目通过验收，但尚未出具验收报告。现十五城·上东区内部已完成初步绿化，道路畅通，房屋内水电已接通，消防工程已完工，原、被告尚未完成房屋交接手续。本院认为，当事人应依约履行合同。本案中，原告提出解除合同的理由主要有：第一，被告逾期交房；第二，房屋面积发生了大于3%的变更；第三，诉争房屋达不到接房验收条件；第四，房屋规划发生变动，卫生间没有窗户。本案的争议焦点为，被告的行为是否构成根本性违约，致使原告无法实现其合同目的。本院认为，第一，原、被告至今尚未完成房屋交接手续，被告的逾期交房行为客观存在，根据双方的合同约定，被告应向原告支付违约金，合同继续履行。第二，原告提交的证据不足以证明房屋实测面积与合同约定面积的误差比大于3%，且双方的合同已对产生误差的情况进行了明确约定，该约定未违反法律的强制性规定，故双方应在确认实测面积后，按照约定履行各自的合同义务。第三，根据合同约定，房屋应在经建设单位验收合格后交付，同时被告应提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。原告于2015年4月30日看房并准备接房时，诉争房屋确未达到交付条件且未经验收，但双方当时并未实际进行房屋交接。现十五城·上东区内部已完成初步绿化，道路畅通，房屋内水电已接通，消防工程已完工，主管部门已对其进行验收，原告诉称的事实已改变。第四，原告提交的证据不足以证明原房屋设计中卫生间有窗，及房屋规划发生变化的事实。综上，被告的行为未构成根本性违约，对原告要求解除合同、退还房款并支付利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告赵洁、夏春雷的诉讼请求。案件受理费5558元（原告已预交），由原告赵洁、夏春雷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  何 梅代理审判员  荀舒靖人民陪审员  武昔花二〇一五年十一月十五日书 记 员  刘艳苹