山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0282民初10170号原告：宋玉静，女，1968年5月23日出生，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人李修泽，山东锦海盛律师事务所律师。被告：青岛海高置业有限公司，住所青岛市即墨区温泉街道办事处温泉二路50号7-1国际博览中心南登录厅，统一社会信用代码：91370282564738561E。法定代表人：邢济君，职务总经理。委托诉讼代理人朱世东，男，1966年4月28日出生，汉族，住山东省莱阳市，系青岛海高置业有限公司员工。原告宋玉静与被告青岛海高置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋玉静的委托诉讼代理人李修泽、被告青岛海高置业有限公司的委托诉讼代理人朱世东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋玉静向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付原告逾期交房违约金98607元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月，原告与被告双方签订了商品房预售合同，原告购买被告开发的逸景湾9号楼1单元402户房屋。合同签订后，原告依约定履行了所有义务，交付了房屋总价款612467.00元，但被告迟迟没有按合同约定交付房屋。后经原告多次催促交房，被告于2018年8月28日才将房屋正式交付。被告自2014年4月1日至2018年8月28日逾期交房1610天，现原告为维护自身合法权益，特具状起诉，望人民法院判如所请。青岛海高置业有限公司辩称，原告计算违约金数额过高，计算的起止时间、计算违约金方式不符合补充条款约定。合同补充条款第八条约定预售合同第十一条的补充约定，预售合同第十二条的补充约定，主合同约定的日期为双方预计的房屋交付日期，房屋的实际交付的时间，可以在合同基础上提前和顺延的90日，不承担违约责任。补充条款第八条第四4.d款，对违约金的计算方式也做了调整，约定自补充条款第八条的规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付款同期银行存款利率计算逾期交房违约金。原告支付房贷款220000元逾期了16天，应当按照合同约定按日万分之二计算违约金，抵扣逾期交房违约金。宋玉静为证明其诉讼请求，向法庭提交以下证据：原告：证据一《青岛市商品房预售合同》，证明原告购买被告房屋的事实；证据二银行贷款回单，证明2013年5月16日银行贷款发放；证据三房屋交接书，证明宋玉静和被告之间于2018年8月28日正式进行房屋交接，由原被告签字盖章；证据四，证明原告在被告办公室经被告同意拍摄的照片（影印件）一张，是被告于2016年7月26日约宋玉静到被告办公室，被告承认自己违约并承诺赠送宋玉静两个储藏室，分别是三区地下一层9号2、9号5，以抵顶自己的违约金，并让原告承诺不再追究违约责任，原告在被告的相关资料上签字，后来，2018年8月份办理房屋交接时，两个储藏室被告已经出卖给他人。被告对证据一商品房预售合同的真实性没有异议，对证明内容有异议，关于交房时间规定，原告只强调了主合同的约定，回避了补充协议约定，该协议第八条对交房的时间约定可以顺延或提前九十天，交房时间应该按照补充协议的规定起算；对证据二收据没有异议，恰恰证明原告逾期付款16天的事实。对证据三房屋交接书真实性不好确认，因为是复印件，是为了办理房产证手续使用的，不一定属于真实的情况；对证据四请示复印件真实性不予认可。青岛海高置业有限公司提交以下三份证据：收房申请书、入住验房表、业主资料签收确认书，证明原告宋玉静在2016年7月26日已经收房。原告质证认为被告提供的证据恰恰证明了原告证据四的真实性，上面的领导王某签字都是相同的，被告主张的2016年7月26日交房是不现实的，因为当时达不到交房的条件。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年4月10日，原告宋玉静（乙方）与被告青岛海高置业有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：第二条乙方向甲方购买即墨市岭海中路87号《逸景湾》9号楼1单元4层402户，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为97.12平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6306.29元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民612467.00元…。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，…。第十一条甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……。合同附件一付款方式和付款期限。按条件付款1、乙方按下列第3种方式按期付款（3）贷款方式付款：乙方于2013年4月10日前向甲方支付首付款人民币392467元，…其中含定金50000元。乙方应于首付款付清后，持有关材料到指定银行办妥购房余款的贷款手续并保证所贷款项在2013年5月1日前足额支付给甲方（贷款到达甲方账户，视为乙方付款完成）。补充条款第八条预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定。主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任：1、……4乙方有下列情形之一的，房屋交付时间顺延且甲方无需承担任何责任：a、乙方未按约定时间付清房款或贷款未到达甲方账户；b、乙方未及时缴纳契税房屋专项维修等相关费用；c、乙方未付清应由其承担的违约金、赔偿金等金额；d、乙方未按约定期限履行其他义务的。甲方如未在补充条款第八条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款同期中国人民银行存款利率计算，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过【90】天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，双方按照本合同补充条款第十二条约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自补充条款第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款同期中国人民银行存款利率的违约金。原告宋玉静如期交付了首付款，于2014年5月17日通过贷款方式支付剩余房款220000元至被告账面。被告于2016年7月26日向原告宋玉静交付了涉案房屋，交付房屋时涉案工程尚未通过建设工程综合验收，原告于2018年9月14日取得了不动产权利登记证书，该证书记载该房屋竣工日期为2018年7月10日。上述事实有原告与被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、购房款发票、房屋交接书（扫描件）等证据在案佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于原告主张被告支付自2014年4月1日至2018年8月28日的迟延交房违约金的问题。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，原告按照合同约定支付了全部房价款，被告应于2014年3月31日前交付涉案房屋，被告逾期交付房屋，被告抗辩称根据补充条款第八条的规定可以顺延90天，补充条款第八条约定房屋的实际交付时间可以在主合同约定时间的基础上提前或顺延90天，对不能如期交房需要顺延90天，被告没有作出合理的解释，故被告此项关于交付期限顺延的抗辩不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，房地产项目竣工验收，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告作为专业的房地产开发企业，在尚未通过房地产综合验收备案的情况下交付房屋，依法不能认定为正式交付，可以建设工程主管部门竣工验收日期，结合原告已收房、实际占有房屋的现实情况确定，即以不动产登记证书载明的竣工日期作为交付日期。故被告要求以2016年7月26日为交付日期依据不足本院不以支持。关于违约金的计算标准问题。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条约定，如被告逾期交付房屋应按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已支付房价款万分之一的违约金。被告逾期交房，应当按约定支付违约金。被告抗辩称应按照补充条款第八条第4.d项按照中国人民银行存款利率支付违约金，该条适用的前提是原告周森未按约定期限履行其他义务的，本案并没有适用该第八条第4.d项的情形，故被告要求适用补充条款按照中国人民银行存款利率支付违约金的抗辩不成立，本院不予采纳。原告主张违约金按约定以原告实际交付的房屋价款为基数按照日1?计算于法有据，本院予以支持。原告主张的被告承认违约并赠送原告两个储藏室，原告承诺不追究违约责任，后又将储藏室出卖给他人，对此被告予以否认，原告举证不足以证明该主张，故本院不予采信。原告逾期交付购房款，被告要求原告自约定付款日之次日按照合同约定支付日万分之二的违约金，原告同意由被告在支付其违约金时一并予以扣减，符合法律规定，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下：被告青岛海高置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋玉静逾期交付房屋违约金94902元（612467元×1?×1561天-220000元×2?×16天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2265元（原告已预缴），减半收取1132.5元由被告青岛海高置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  杨涛二〇一八年十一月二十四日书记员  徐东附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。