重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第07104号上诉人（原审被告）重庆鑫茂源房地产开发有限公司。法定代表人庄声忠，执行董事。委托代理人罗仁栋、谭晓东，重庆瑞海律师事务所律师。被上诉人(原审原告)冉启秀。被上诉人(原审原告)周兵。委托代理人陈丹，重庆法缘律师事务所律师。上诉人重庆鑫茂源房地产开发有限公司（下称鑫茂源公司）与被上诉人周兵、冉启秀房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第08784号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年5月6日，周兵、冉启秀、鑫茂源公司签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定卖方（鑫茂源公司）将其开发的位于重庆市南岸区回龙路68号兰湖天小区X号房屋出售给买方周兵、冉启秀。房屋总价款478480元，合同第十三条约定在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过60日后……买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之2的违约金，并于卖方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向买方支付违约金。合同签订后，周兵、冉启秀按约支付了房屋总款478480元。2010年8月30日鑫茂源公司将涉案房屋交付周兵、冉启秀使用。2014年2月26日，鑫茂源公司取得涉案房屋办证业务受理单。2015年3月17日周兵、冉启秀起诉来法院，要求鑫茂源公司支付从2010年10月30日起至鑫茂源公司取得办证业务受理单之日即2014年2月26日为止的逾期办证违约金114548元。鑫茂源公司对违约事实予以认可，但以周兵、冉启秀的诉讼请求已过诉讼时效相抗辩。鑫茂源公司认为本案周兵、冉启秀接房后未主张过权利早已过两年的诉讼时效，应驳回其诉讼请求。周兵、冉启秀则认为，连续按日计算的违约金，只要其中一部分违约金未过诉讼时效则整体未过诉讼时效。在鑫茂源公司持续违约发生的过程中对违约金总额双方未进行过结算，违约事实一直存在。双方合同约定了鑫茂源公司承担逾期办证违约金的责任，更约定了何时支付逾期办证违约金的支付责任。本案起诉系基于合同第十三条第4（2）条的约定即卖方办证逾期超过60日后，卖方应按实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向买方支付违约金之到期债权提出的请求;鑫茂源公司于2014年2月26日取得办证业务受理单，从此日起30日内鑫茂源公司未履行该到期债务，周兵、冉启秀于2015年3月17日起诉，应未过诉讼时效。审理中，鑫茂源公司辩称双方约定违约金过高要求调低，但未提供违约金约定过高的依据。另查明，双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第1条约定，补充协议书与合同内容不一致时，以本补充协议书的约定为准;第7条约定，卖方（鑫茂源公司）保证在房屋交付使用后九十日内，到产权登记机关办理产权权属分割过户手续。周兵、冉启秀在一审中诉称，2009年5月6日，周兵、冉启秀、鑫茂源公司签订《商品房买卖合同》，约定周兵、冉启秀购买鑫茂源公司开发的位于重庆市××号房屋，总价款478480元;合同另对房屋的交付、办证及逾期办证的违约责任以及双方的其他权利义务等均进行了约定。合同签订后周兵、冉启秀依约向鑫茂源公司支付了全部购房款。2010年8月30日，鑫茂源公司将所购房屋交付给周兵、冉启秀，但未能依约为周兵、冉启秀申请办理房屋产权证书，而于2014年2月26才向房屋管理部门申请办理权属登记。其办证逾期应依约承担违约责任。为维护周兵、冉启秀的合法权利特起诉至法院，请求判令鑫茂源公司向周兵、冉启秀支付逾期办理房屋权属证书的违约金114548元及其利息。审理中，周兵、冉启秀自愿撤回要求鑫茂源公司支付违约金的利息的诉讼请求。鑫茂源公司在一审中辩称，鑫茂源公司为周兵、冉启秀办理房屋权属证书逾期属实，但现周兵、冉启秀起诉的逾期办证违约金请求的诉讼时效应以本案受理之日倒计两年为限，本案周兵、冉启秀于2015年3月17日起诉，其诉讼请求已过诉讼时效，丧失胜诉权。另，双方约定的违约金过高，请求调低违约金。周兵、冉启秀主张违约金的利息无事实及法律依据，不应得到支持。一审法院认为：周兵、冉启秀与鑫茂源公司所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，对双方当事人均有拘束力。双方合同约定鑫茂源公司应在房屋交付使用后九十日内，到产权登记机关办理产权权属分割过户手续。2010年8月30日，鑫茂源公司将涉案房屋交付周兵、冉启秀，而未在房屋交付使用后九十日内，为周兵、冉启秀办理所购房屋的权属登记，应承担逾期办证的违约责任。根据合同约定，鑫茂源公司应支付周兵、冉启秀从2010年11月29日起至其取得办证业务受理单即2014年2月26日为止的违约金。鑫茂源公司应向周兵、冉启秀支付违约金为113495.45元(478480×0.0002×1186)。周兵、冉启秀诉称违约金起计时日与合同约定不符部分，一审法院不予支持。违约金系合同之债，周兵、冉启秀主张的从2010年开始计算违约金，实为债权内容的起算日期而非诉讼时效起算日期。按照双方合同约定，鑫茂源公司应支付的逾期办证违约金的自动履行期为鑫茂源公司取得办证业务受理单之日起的30日，其届满日为2014年3月28日，鑫茂源公司逾期未自动支付逾期办证违约金，周兵、冉启秀的该项合同权利始受到侵害，周兵、冉启秀于2015年3月17日起诉，显然未过诉讼时效。故鑫茂源公司关于诉讼时效的抗辩理由不成立。鑫茂源公司请求调低违约金，而未提供相应依据。一审法院认为，违约金是当事人通过约定而预先确定，如约定的违约金过分高于造成的损失，当事人有权请求调整。而结合案件事实及鑫茂源公司举证情况一审法院认为以日万分之二的比率计付违约金不存在过高的情形。故对鑫茂源公司该辩称理由不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、重庆鑫茂源房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向周兵、冉启秀支付从2010年11月29日起至2014年2月26日的逾期办证违约金113495.45元。二、驳回周兵、冉启秀其他诉讼请求。案件受理费1295元，由鑫茂源公司重庆鑫茂源房地产开发有限公司负担。一审宣判后，鑫茂源公司不服，向法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费由周兵、冉启秀承担。其理由是：本案约定的违约金系按日计算，属于继续性债权，具有可分性，每日产生的违约金应分别计算诉讼时效。因此，本案的诉讼时效应从一审周兵、冉启秀起诉之日向前推两年，超出两年之外的违约金已经超过诉讼时效，不应得到主张。被上诉人周兵、冉启秀辩称：本案是逾期办证违约金的支付问题，应从支付条件达到之后开始计算诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。本院认为，根据双方当事人合同约定，鑫茂源公司应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向购房者支付逾期办证违约金，而关于违约金的具体约定为“自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之2的违约金”，由此可知，鑫茂源公司在取得办证业务受理单之日起30日内，应向购房者支付的违约金应从合同约定的日期起计算至2014年2月26日取得办证业务受理单时止，即鑫茂源公司应付的违约金数额在2014年2月26日方最终得以固定从而形成确定的债务，且鑫茂源公司应于2014年3月25日内履行该债务的全部，而不是仅履行未超出诉讼时效的那部分。由于鑫茂源公司到期未履行，周兵、冉启秀根据合同获得违约金的权利从到期之日起即受到侵害，其于两年之内提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。因此，鑫茂源公司关于部分违约金已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2590元，由上诉人重庆鑫茂源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一五年十一月十八日书 记 员  张乾胜