河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终6526号 上诉人（原审原告）：李明超，男，1991年6月4日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 上诉人委托诉讼代理人：杨东学，河北张国庆律师事务所律师。 上诉人委托诉讼代理人：梁旭钊，河北张国庆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：岳志国，男，1977年1月25日出生，住天津市蓟县。 被上诉人（原审被告）：三河市盛家房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区规划路南侧、燕高路东侧福城淮福苑小区19-15。 法定代表人：姜春红，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘子伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：林春雨，该公司员工。 上诉人李明超因与被上诉人三河市盛家房产经纪有限公司(以下简称盛家公司）、岳志国房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李明超上诉请求：撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4281号民事判决第三项，即李明超于判决生效后五日内给付岳志国违约金126800元，赔偿岳志国的电视、冰箱等电器损失人民币5000元；判决岳志国赔偿李明超装修费3000元或将本案发还重审。事实和理由：在房屋买卖合同的协商过程中，李明超开始向盛家公司和岳志国表明自己仅有本地三年的养老保险，对此，盛家公司和岳志国是明知的。李明超在主观无一丝恶意，也未有任何违约行为，本案中过错方应为盛家公司，盛家公司作为房产中介公司，未尽到严谨的审查义务，是房屋买卖合同不能履行的根源。买、卖双方产生的实际损失，也应由过错方盛家公司承担，而不应由买受人承担；关于岳志国请求的室内电器的损失范围，因其未提起反诉，原审判决也超出了审理范围。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。 三河市盛家房产经纪有限公司答辩称，这个房子在交易的时候是由李明超的爱人自行联系的房主，为了省服务费，联系的我公司的销售人员做的手续，当时，他明确说有三年的社保，而且到了2019年3月份完税满三年。就是为了为了慎重起见我们又补充了一条，就是在合同上写着备注：如因国家政策原因，不可抗力因素，三方无责（任何不免的因素），定金退还，首付款退还。而且我们做为一个服务公司，只有告知的义务，没有任何权力去查询他的社保和完税。在发生纠纷以后，不止一次地约他们双方进行调解，但是没有达成一致意见，约定的服务费25400元，我公司一分钱的服务费还没收。 岳志国答辩称，李明超所说的在签订合同之前，如实告知了他只有三年养老保险的说法是不真实的，当时他说有三年以上的社保。并且盛家公司的林丽雪曾经口头承诺过我，在2018年春节之前，能过完第一次户，所以才签的合同。现在房屋价格大幅度下降的情况下，李明超想解除合同，我请求法院按照合同的第11条约定，判决李明超支付我房屋总价款的20%的违约金，计253600元。在签订合同当日，应李明超要求已将该房屋钥匙交给他。李明超已使用房屋整整五个月，应支付房屋使用费8000元（按每月租金1600元计算）。在一审审理中，李明超已经承认将房屋内家用电器处理掉的事实，所以应支付我家用电器损失费5000元。 李明超向一审法院起诉请求：1、请求判决解除李明超与岳志国、盛家中介签订的《房屋买卖居间合同》；2、岳志国返还李明超首付款378000元及装修费3000元，共计381000元； 一审法院认定事实：2017年12月12日，李明超与岳志国、盛家中介签订了《房屋买卖居间合同》，甲方为岳志国、乙方为李明超，丙方为盛家中介。合同约定：1、岳志国将位于河北省三河市燕郊开发区房屋出售给李明超，房屋建筑面积为79.95平方米，房屋总价款为126.8万元，并约定定金、首付款交付时间，其余剩余购房款以银行贷款方式支付。2、涉案房屋的产权证号为：三河市房权证燕字第××号，尚有银行抵押贷款60万元，双方没有约定涉案房屋产权变更时间。3、《房屋买卖居间合同》第七条约定：“签订本合同时乙方支付丙方居间服务费25400元、第十一条约定了违约责任：“1、甲、乙双方如未按照约定期限履行义务，每逾期一日付款应向收款人支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务。2、若甲方违约，双倍返还定金；若乙方违约定金不退。同时违约方额外赔偿给守约方总房款的20%作为违约金。3、因甲、乙任何一方违约导致《买卖合同》不能履行，守约方应支付的各项费用由违约方支付，上述费用违约方应于接到丙方书面通知后三个工作日内付清。守约方已经发生的税费及贷款发生的各项费用也由违约方承担，违约方承担双倍服务费”。合同的备注条款为因国家政策原因、不可抗力因素，三方无责，定金退还，首付款退还。合同签订后，李明超依约向岳志国支付定金及首付款共计37.8万元。合同签订当日，岳志国将该房屋钥匙交给李明超。2018年5月12日，双方因争抢涉案房屋发生矛盾，李明超将涉案房屋钥匙交给盛家公司，涉案房屋空置至今。李明超称对涉案房屋进行了装修花费3000元，但其未提供证据予以证实。岳志国主张屋内的冰箱、彩电、抽油烟机、燃气灶各一台，价值共5000元，已被李明超损坏。李明超的户籍所在地为黑龙江省海伦市明林胡同5号3室，在签订合同时提供了三河市人力资源和社会保障局出具的证明，证实自2014年8月至2017年9月办理了养老保险参保手续并按时缴费。2018年1月，李明超在中国银行大厂支行信贷部申请银行贷款获批。李明超和盛家公司均称，2018年2月份因李明超没有三年医保，预约网签没有通过，不能办理该房屋产权过户手续。对于不能办理产权变更的理由，均未提供相关房管部门的证明，也没有提供相应的书面材料。另查，李明超已给付盛家公司居间服务费2000元，盛家公司已将收取李明超的45000元退回。一审法院认为，李明超与岳志国、盛家公司于2017年12月12日签订了《房屋买卖居间合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关强制性法律规定，应为合法有效，双方应按照合同约定内容履行各自义务。李明超与岳志国达成一致意见均同意解除《房屋买卖居间合同》，予以准许。关于解除合同的理由，因双方未提供相关房管部门的证明，也没有提供相应的书面材料，无法核实真伪，即使理由为真，也系李明超不能提供三年以上医保证明之过错，及盛家公司在签订合同前未诚实履行告知义务之责任；该理由并非不可抗拒的因素，完全可以在签订合同之前予以避免。综上所述，李明超已明确表示不能继续履行合同，对合同的解除应承担违约责任；对于合同不能继续履行，岳志国无违约行为，不应当承担违约责任。根据合同第十一条的约定，违约方应当支付房屋总价款的20%的违约金，考虑到李明超的违约程度，结合本案的实际情况，依据公平原则，一审法院酌定以房屋总价款的10%作为违约金为宜。购房款（包括定金）及涉案房屋相互返还。李明超主张的装修费3000元，因无证据支持，不予维护。关于岳志国的电器设备灭失的损失，依据当庭双方认可的价格5000元予以折价赔偿。岳志国主张的房屋使用费的请求，因与原告事先未有约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除李明超与岳志国、盛家公司于2017年12月12日签订的《房屋买卖居间合同》；二、李明超、盛家公司于判决生效后五日内将位于河北省三河市燕郊开发区房屋返还给岳志国；岳志国于本判决生效后五日内返还给李明超购房款378000元。三、李明超于判决生效后五日内给付岳志国违约金126800元，赔偿给岳志国的电视、冰箱等电器损失5000元。案件受理费7015元，减半收取计3507.5元，由李明超负担1753.75元，由岳志国负担1753.75元。 本院二审期间，李明超提交两组证据：一、四张照片。证明目的：被上诉人岳志国陈述的家电已经破旧不堪，使用价值极小，已经废弃，认可其价值200元。并且双方在一审中就该财产损失未达成一致意见。二、提供因装修涉案房屋付款收据两张，证明支付装修费2200元，剩余的800元装修费没有票据证明，但却已经实际支出。房屋室内图片五张，前两张是装修前，后三张让他进来是装修后，证明房屋装修前后的对比情况。 对于李明超提交的以上证据，岳志国的质证意见：针对证据一，照片不属实，家电的照片不是原来留在家里的家电。可以肯定电视不是对的；李明超确实装修了房子，但是房子没过户，装修是他自愿的。 盛家公司的质证意见：关于装修、家具、家电没有意见。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于岳志国所主张的留在涉案房屋中的家电损失5000元，因其未提供相关证据证明，从李明超提供的电器图片来看，电器陈旧坏损，不然也不会废弃，李明超认可其价值200元，故该损失认定为200元为宜；关于装修费用，双方均认可李明超装修了房屋，李明超提供了2200元的付款收据，另外800元称虽已实际支付，但无证据证明，本院对于其支付的装修费2200元予以认定。其余查明事实与原审相同。 本院认为，李明超与岳志国、盛家公司于2017年12月12日签订了《房屋买卖居间合同》不能继续履行的原因是因为李明超所提供的缴纳的社保里有养老保险，而没有医疗保险，而这是购房者应当具备的条件，也是国家政策要求必须具备的，该合同不能继续履行，当事人均同意解除合同，对于以上内容，三方无异议。关于合同不能继续履行的原因不属于不可抗力因素，双方签订合同的时间是2017年12月，限购政策已经实行半年有余，合同履行期间政策内容亦无任何变化，亦不属于政策因素，故不适用《房屋买卖居间合同》中的备注免责内容。李明超作为房屋的买受人，对于其是否符合购房政策所要求的条件，应当具有注意义务，其未尽到应有的注意义务，导致合同不能实际履行，造成对方损失，应当承担相应的民事责任；盛家公司作为专门的房产中介机构，应当审慎审核购房者资格及全面了解相关购房政策，因其未尽到相关义务，也是导致合同不能履行的原因，亦应承担相应的民事责任。以各自分别承担50%的民事责任为宜。原审法院酌定的房价款的10%即126800元作为守约方损失数额并无不妥，但对责任的认定和分担错误，本院予以纠正。岳志国作为涉案房屋的所有者，是装修后的受益人，应给付李明超装修费2200元，李明超赔偿岳志国家电损失200元。关于岳志国所称的房屋占用期间的损失，因与其占用李明超购房款利益相抵，不予支持。综上所述，李明超的要求盛家公司承担责任的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第二款、第九十七条规定，判决如下： 一、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4281号民事判决； 二、准许李明超与岳志国、三河市盛家房产经纪有限公司解除于2017年12月12日签订的《房屋买卖居间合同》； 三、李明超、三河市盛家房产经纪有限公司将位于河北省三河市燕郊开发区房屋返还给岳志国，于本判决生效之日起七日内履行； 四、岳志国返还李明超购房款378000元，岳志国给付李明超装修款2200元，李明超赔偿岳志国经济损失63400元和家电损失200元，三河市盛家房产经纪有限公司赔偿岳志国经济损失63400元，均于本判决生效之日起七日内履行。 一审案件受理费3507.5元，由李明超负担1753.75元，由三河市盛家房产经纪有限公司负担1753.75元：二审案件受理费2996元，由李明超负担1498元，由三河市盛家房产经纪有限公司负担1498元。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇一八年十一月十五日 书记员  蔡晓依