吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉06民初152号 原告：白山市华生热力有限公司，住所地吉林省白山市。 法定代表人：刘志敏，总经理。 委托诉讼代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。 被告：白山市隆德房地产开发有限公司，住所地吉林省白山市浑江区。 法定代表人：张鹏发，经理。 委托诉讼代理人：刘明川，男，该公司法律顾问。 被告:袁世林，男，1963年9月9日生，汉族，系大都汇项目投资人，住四川省大竹县竹阳镇。 委托诉讼代理人:赵辉，男，汉族，1974年7月16日生，系隆府大厦项目部营销副总经理，住吉林省白山市八道江区。 原告白山市华生热力有限公司(以下简称华生热力公司)诉被告白山市隆德房地产开发有限公司（以下简称隆德开发公司）、袁世林供热合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理，华生热力公司委托诉讼代理人王文君，隆德开发公司委托诉讼代理人刘明川，袁世林委托诉讼代理人赵辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华生热力公司向本院提起诉讼请求：1.依法判令隆德开发公司与袁世林给付华生热力公司欠款1676万元及利息2454501元（从2017年11月8日至2018年9月7日期间）及自2018年9月8日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息；2.华生热力公司对抵押财产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。3.诉讼费由隆德开发公司与袁世林负担。在庭审前，减少利息数额为1402385元。具体计算以675万元为基数，按年利率6%，从2017年11月8日至2018年9月7日，金额为340875元，从2018.9.8起按年利率6%计算利息至给付之日止。以1051万元为基数，按月息1分计算，从2017年11月8日至2018年9月7日，金额为1061510元，按月息1分计算，从2018年9月8日至给付之日止利息。事实及理由：隆德开发公司与袁世林开发建设浑江区大都汇小区项目时欠华生热力公司管网建设费、热费等费用共计1786万元。2017年11月8日隆德开发公司与袁世林向华生热力公司出具承诺书，保证欠款于2018年供热期前偿还，同时在承诺当时先行支付110万元，尚欠款项1676万元。并针对欠款双方于2017年12月14日签订抵押协议，办理了抵押登记。隆德开发公司与袁世林未能在承诺期限内支付欠款，为此华生热力公司于2018年7月12日向隆德开发公司与袁世林发出律师函催款，但隆德开发公司与袁世林仍未履行还款义务。综上，隆德开发公司与袁世林迟延履行债务的行为已构成违约，因此请求法院依法支持华生热力公司的诉讼请求。 隆德开发公司、袁世林辩称，平等自愿等价有偿是订立合同的基础和原则，而本案华生热力公司与隆德开发公司、袁世林之间所签订的《大都汇项目接网费用抵押协议》，不具备上述的基本原则，合同所确立的双方的权利义务关系并不对等，该合同的诸多内容没有体现平等自愿等价有偿原则，明显显失公平，如果依据该合同履行，隆德开发公司、袁世林的合法利益将受到严重损害，所以隆德开发公司、袁世林对华生热力公司的诉请不能认同。隆德开发公司、袁世林恳求法院审查该合同的合法性、公平性，重新确定原隆德开发公司、袁世林之间的权利义务关系。该合同具体不公平条款体现在以下几方面：1.管网建设费是收费的依据，以及项目收费明细没有列明。2.大都汇项目的使用范围包括住宅、商用两个部分，而华生热力公司对没有启用的商用部分依然收取热费，这一点是违反公平原则的。3.合同约定了工程质保金，该约定也违反了公平原则，剥夺了隆德开发公司、袁世林的话语权。4.合同体现的有管网建设费，华生热力公司作为供热单位，进行管网建设，是为华生热力公司向用热单位及居民收取热费，并获取商业利益的前提，所以华生热力公司将管网建设费，这种为获得商业利益的投入转嫁到用热单位的身上是不合理的。5.华生热力公司以资金占用为由向隆德开发公司、袁世林收取资金占用费也就是利息，这一点也不公平，因为隆德开发公司、袁世林已向华生热力公司提供了履约担保，该履约担保也导致隆德开发公司、袁世林没有将所提供担保的房屋出售，影响隆德开发公司、袁世林的资金流转，产生相应成本，按照对等原则，华生热力公司向隆德开发公司、袁世林收取资金占用费也就是利息是不合理的。 双方当事人围绕争议焦点进行了举证、质证，根据双方当事人举证、质证，本院认定如下事实： 2017年11月8日，隆德开发公司与袁世林向华生热力公司出具《大都汇项目接网供热承诺》主要内容为：大都汇项目供热测绘建筑面积为187877.2平方米，根据面积核定管网建设费和热费共计1706万元（其中管网建设费921万元、热费785万元，如存在面积差异按实际核定），工程质保金80万元。由于无资金支付能力，同意以相应价值楼盘商铺房屋抵押贷款，抵押华生集团小额贷款公司，月息按1分计算。现金支付热费110万元，于11月15日前支付，剩余款项以大都汇项目相应价值商铺抵押。隆德开发公司与袁世林提供抵押贷款所有手续，协助办理借款工作按期实施，承诺2017年11月30日前办理完毕抵押贷款相关手续。承诺房屋销售建立账户，所有售楼款项优先偿还欠款。对华生热力公司提出的部分供热设施存在设计施工不符合标准问题认可，同意在2018年6月30日前或商场等装饰前（以先到者为准）完成整改。为确保按期完成整改，同意缴纳质保金80万元，在期限内整改，经华生热力公司验收合格后，将质保金退还，如逾期未整改或整改不合格，配合华生热力公司进行整改，整改费从保证金支付。如不配合整改，2018年度取暖期华生热力公司拒绝开栓供热，造成的损失及影响由隆德开发公司与袁世林承担。承诺2018年度供热期前解决所有问题并偿还所有欠款，否则华生热力公司不予开栓供热，造成的损失由隆德开发公司与袁世林承担。因大都汇项目为隆德开发公司与袁世林共同出资建设，本承诺须隆德开发公司法人张鹏发与投资人袁世林共同签字确认。如法人、投资人不能现场签字，由其提供有效授权委托书，由被委托人签字办理。该承诺书落款处体现由隆德开发公司委托人与袁世林委托人孙瑜签字。 2017年11月16日，华生热力公司收到供热费110万元。 2017年12月14日，华生热力公司（甲方）与隆德公司（乙方）、大都汇项目项目投资人袁世林签订《大都汇项目接网费用抵押协议》约定，一、项目状况及费用标准。大都汇项目乙方提供需接网供热测绘建筑面积为152819.23平方米。甲方根据乙方申报面积核定各项费用约1786万元（最终数据以双方共同认定后多退少补）。其中管网建设费921万元，热费785万元，质保金80万元。二、费用支付方式1.因乙方提出无资金支付能力，在市政府、住建局的协调下，甲方同意乙方以现金支付热费110万元，已支付。剩余费用（包括资金占用费在内）由乙方用大都汇小区商铺及房屋抵押。2.乙方用于抵顶的房屋价格为商铺以乙方售楼处对外销售单价每平方米下浮40%，住宅房屋以乙方售楼处对外销售单价每平方米下浮40%，商铺、住宅房屋面积、价格、楼号双方在协议中附明细，具体以明细为准（销售单价和抵顶单价在后附明细中列明）3.乙方所抵顶给甲方的商铺及住宅房屋须有独立产权，本协议签订后双方到产权部门办理网签手续登记备案。4.2018年8月20日前乙方对于抵顶给甲方的商铺及住宅房屋在甲方书面同意的前提下可以对外出售，但出售款中抵顶价格部分乙方须交付给甲方，超出部分乙方须优先偿还所欠甲方费用。2018年8月20日之后乙方不得再出售甲方抵顶商铺及房屋。如乙方未经甲方同意擅自出售抵顶给甲方的商铺及房屋，造成甲方损失乙方需按所出售房屋抵顶价格的二倍承担赔偿责任。本协议签订时，甲方需向乙方书面授权销售所抵押房屋。5.本协议签订之日起至2018年8月20日期间，乙方需对所欠的热费675万元，按年利率6%的标准向甲方支付资金占用费。抵押住宅明细：位于4单元，面积143.42平方米，共计18套。房号分别为：040706、041006、041106、041206、041306、041406、041506、041606、041706、041806、042006、042106、042206、042306、042406、042506、042606、042706；抵押商铺清单：产权编号：000405、测绘面积772.04平方米、产权编号：000406、测绘面积578.18平方米。 2018年8月8日，隆德开发公司向华生热力公司出具《关于大都汇整改回执单》的主要内容为：隆德公司计划于8月10日对存在问题开始改造于8月31日整改结束。如未按期整改出现问题隆德公司自行承担。 2018年7月13日，吉林审航律师事务所接受华生热力公司的委托，向隆德公司与袁世林发出律师函，要求一、隆德开发公司与袁世林在接到本律师函三日内付清各项费用1676万元；二、隆德开发公司与袁世林按协议约定履行各项义务，同时对于所欠款项从欠款之日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付欠款期间的利息；三、立即完成华生热力公司提出需整改的所有项目。如未按要求整改或未整改完毕，华生热力公司将不予供热，届时造成的损失由隆德开发公司与袁世林自行承担。 华生热力公司提交的《大都汇楼内供热设施验收情况》载明，《管径不满足热负荷需求》中的三项内容未通过整改。其中第（三）项内容为：商场与四周36户门市房为一套系统，无法独立控制，商场不供热时四周门市房系统将无法开栓供热。 华生热力公司主张实际核算后的管网建设费及热费总计14973873.27元。管网建设费8962488.57元：实际测绘商企部分建筑面积100219.07平方米（其中：商铺面积69490.5平方米，物业用房690.24平方米，电影院5867.24平方米，地下负1、2层面积为24171.83平方米），住宅部分建筑面积82688.12平方米，共计182907.93平方米，按每平方49元计算，金额为8962488.57元。2017年供热费总计6011384.64（3）元：住宅建筑面积82688.92平方米，每平方米26元，计2149891.12元。商铺面积69490.5平方米加上物业用房690.24平方米，计70180.74平方米，供热费用为2456325.9元，再加上超高面积按50%收取费用1228162.95元，小计3684488.85元；电影院建筑面积5867.24平方米，按照每平方米35元计算为205353.4元，其中4975.09平方米存在超高，按50%收费为87064.08元，小计292417.48元，实际按20%收取热费为58483.5元；地下负1层建筑面积11287.73平方米（含车库409.9平方米），按每平方米35元计算为395070.55元，加上超高面积按50%收取热费197535.28元，小计592605.83无，实际按20%收取热费为118521.17元。地下负1、2层及电影院没有铺设地热管道，没有供暖设施。 隆德开发公司答辩主张大都汇项目接网费用抵押协议的诸多内容没有体现平等自愿等价有偿原则，具体如下：1.管网建设费921万元需要说明收费依据。2.热费没有区分商用和住宅。3.该第二项第2条，下浮40%也不公平。管网建设费应当列明明细、是否按照政府有关棚户区改造的优惠政策计算。4.该协议第二项第5条，年利率6%标准高，我们认为应当参照人民银行同期贷款利率。质保金也纳入了合同价款，计算了支付违约利率，不公平。5.承诺书中承诺的月息1分不公平。 本院认为，隆德开发公司、袁世林于2017年11月8日向华生热力公司出具《大都汇项目接网供热承诺》系其真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。华生热力公司与隆德开发公司、袁世林于2017年12月14日签订的《大都汇项目接网费用抵押协议》，虽然隆德开发公司、袁世林提出该协议有5项内容违背平等自愿、等价有偿原则，不公平，其中第3项“抵顶房屋价格下浮40%”不属华生热力公司的诉讼请求，与本案的处理结果没有关联，本案不予审理。其他4项因未提出证据予以证明，故本院不予支持。该《大都汇项目接网费用抵押协议》合法有效。隆德开发公司、袁世林主张本案案涉大都汇项目享受棚户区改造相关优惠政策，其提供政府的相关文件予以证明。因本案案涉大都汇项目是否享受棚户区改造优惠政策是由政府相关行政部门确定，隆德开发公司、袁世林提供的文件无法确定是否适用本案案涉大都汇项目工程，且华生热力公司不认可，故隆德开发公司、袁世林的该项主张，本案不予支持。 华生热力公司主张，隆德开发公司、袁世林应付管网建设费金额为8962488.57元。具体为：商企部分建筑面积100219.07平方米（其中：商铺面积69490.5平方米，物业用房690.24平方米，电影院5867.24平方米，地下负1、2层面积为24171.83平方米），住宅部分建筑面积82688.12平方米，共计182907.93平方米，按每平方49元计算，金额为8962488.57元。隆德开发公司、袁世林抗辩对计算标准有异议，华生热力公司依据的《关于制定市区集中供热管网建设费收费标准的通知》距今已14年，所适用的对象是原白山市热力总公司，原白山市热力总公司是属于政府体制下的事业单位，而华生热力公司是民营企业，该文件不能适用华生热力公司。因白山市物价局《关于制定市区集中供热管网建设费收费标准的通知》是对于白山市区集中供热管网建设费收费的文件，该文件的适用并没有区分供热单位的性质，故对隆德开发公司、袁世林该项抗辩，本院不予支持。隆德开发公司、袁世林抗辩电影院、地下负一、二层没有供热设施，不应当收取管网建设费。因白山市物价局《关于制定市区集中供热管网建设费收费标准的通知》中规定是按照建筑面积收取供热管网费，且《大都汇项目接网供热承诺》、《大都汇项目接网费用抵押协议》承诺及约定的建筑面积中，均包含了电影院及地下负一、二层面积，故隆德开发公司、袁世林该项抗辩不予支持。综上，因袁世林对于测绘面积没有异议，故华生热力公司根据该文件第二条“收取集中供热管网建设费收费标准，按建筑面积每平方米49元收取”的规定，主张由隆德开发公司、袁世林应付按照建筑面积每平方米49元计算的管网建设费8962488.57元，应予支持。隆德开发公司、袁世林于2017年11月8日向华生热力公司出具《大都汇项目接网供热承诺》中承诺，欠款期间按月息1分向华生热力公司支付欠款利息，虽然隆德开发公司、袁世林抗辩该利息不公平，但没有证据予以证明，对该抗辩不予支持。故华生热力公司主张自承诺书之日起、按照月息1分支付至欠款全部付清日止的利息，应予支持。 华生热力公司主张应付2017年供热费总计6011384.64元。具体为：住宅建筑面积82688.92平方米，每平方米26元，计2149891.12元。商铺面积69490.5平方米加上物业用房690.24平方米，计70180.74平方米，供热费用为2456325.9元，再加上超高面积按50%收取费用1228162.95元，小计3684488.85元；电影院建筑面积5867.24平方米，按照每平方米35元计算为205353.4元，其中4975.09平方米存在超高，按50%收费为87064.08元，小计292417.48元，实际按20%收取热费为58483.5元；地下负1层建筑面积11287.73平方米（含车库409.9平方米），按每平方米35元计算为395070.55元，加上超高面积按50%收取热费197535.28元，小计592605.83无，实际按20%收取热费为118521.17元。隆德开发公司、袁世林抗辩物业用房不属于经营用房，不应当按照商企的标准收取供热费，2018年度的供热费是按照住宅标准收取。虽然华生热力公司主张物业用房为经营用房，但是并不否认2018年供热费是经双方协商确定按照住宅标准收取。故本院参照双方协商确定的2018年供热费收取标准，认定物业用房2017年供热费按照住宅标准收取用。隆德开发公司、袁世林该项抗辩应予支持。物业用房面积690.24平方米，每平方米26元，应付供热费为17946.24元（减少6212.16元）。隆德开发公司、袁世林抗辩增高部分不应当收取热费，因华生热力公司主张收取超高面积供热费符合白山市发展和改革委员会、白山市住房和城乡建设局《关于房屋超高供热收费标准的通知》（白山发改价格[2015]111号）规定“供热用户以室内净高3米为基数，每超过30厘米，另收热费总额的10%；室内净高达到6米，最高加收不超过热费总额的50%”的规定，故隆德开发公司、袁世林该项抗辩不予支持。隆德开发公司、袁世林抗辩电影院及地下负一层不应当收取供热费。根据吉林省发展和改革委员会、吉林省建设厅（吉发改价格联字[2005]1134号）第二条规定“实施供热价格的体制改革，实行两部制热价，对已实行分户改造的城市，可隆德开发公司、袁世林两部制热价计算办法，即热价由基本热价和供热价构成。基本热价由生产经营性固定资产折旧和热传导损失构成，该部分热价可根据各地实际情况确定，但在执行两部制热价初期最高不宜超过总热价的20%。”的规定，本案中，电影院及地下负1层均是本案案涉工程的组成部分，虽然没有铺设供热管道，没有供热设施，但电影院、地下负一层的顶部及其他部位设有供热设施，故隆德开发公司、袁世林该项抗辩不予支持，华生热力公司主张根据上述规定按20%收取热费，应予支持，但华生热力公司主张电影院、地下负一层收取超高面积的供热费，没有依据，本院不予支持，该部分供热费（电影院超高面积4975.09平方米＋地下负1层建筑面积5643.86平方米＝16262.82平方米，按50%计算，为8131.41，每平方米35元，金额为284599.35元，按照20%计算为56919.87元）应予扣除。隆德开发公司、袁世林提出商企局部供热系华生热力公司强行供热，因本案案涉工程商场与四周36户门市房为一套系统，无法独立控制，商场不供热时四周门市房系统将无法开栓供热，隆德开发公司、袁世林亦未提出其他证据予以证明强行供热，故隆德开发公司、袁世林该项主张依据不足，本院不予支持。综上，隆德开发公司、袁世林应向华生热力公司支付供热费5948252.61元（6011384.64元－6212.16元－56919.87），扣除已支付110万元，尚欠4848252.61元。隆德开发公司、袁世林向华生热力公司出具《大都汇项目接网供热承诺》，承诺欠款期间按月息1分向华生热力公司支付欠款利息，华生热力公司与隆德开发公司、袁世林签订的《大都汇项目接网费用抵押协议》约定对所欠热费按年利率6%的标准支付资金占用费，系对《大都汇项目接网供热承诺》中关于热费的利息计算标准进行了变更。虽然隆德开发公司、袁世林抗辩约定过高，不公平，但没有证据予以证明，对该抗辩不予支持。故华生热力公司主张自承诺书之日起、按照年利率6%支付至所欠热费全部付清日止的利息，应予支持。 华生热力公司主张质保金80万元及利息。因隆德开发公司、袁世林施工的供热设施有10项不合格，应当予以整改，为了保证整改后达到合格标准，约定由隆德开发公司、袁世林交纳质保金80万元，80万元质保金是相对于10项整改工程的保证金。但由于隆德开发公司、袁世林整改后，已有7项已达到标准，只有3项没有达到标准，并且隆德开发公司、袁世林对于未整改的工程正在组织整改，故华生热力公司再行主张由隆德开发公司、袁世林支付80万元质保金及利息，依据不足，该请求本院不予支持。 华生热力公司主张对本案抵押建筑物房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；”、第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，本案中，因抵押建筑物房屋没有办理抵押登记，抵押权未设立，故华生热力公司主张对抵押财产拍卖、变卖价款享有优先受偿权，不予支持。但因《大都汇项目接网费用抵押协议》合法有效，故隆德开发公司、袁世林如不能偿还本案债务，应以合同约定的抵押房屋折价、拍卖、变卖所得价款予以偿还。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、白山市隆德房地产开发有限公司、袁世林于本判决生效后立即支付白山市华生热力有限公司管网建设费8962488.57元及利息（自2017年11月8日起，至欠款全部付清日止，按照月利率1分标准计算）； 二、白山市隆德房地产开发有限公司、袁世林于本判决生效后立即支付白山市华生热力有限公司供热费4848252.61元及利息（自2017年11月8日起，至欠款全部付清日止，按照年利率6%标准计算）； 三、如白山市隆德房地产开发有限公司、袁世林未能按上述第一、二项确定的义务履行，以白山市隆德房地产开发有限公司、袁世林提供的抵押建筑物房屋（住宅共计18套：均位于4单元、面积143.42平方米。房号分别为：040706、041006、041106、041206、041306、041406、041506、041606、041706、041806、042006、042106、042206、042306、042406、042506、042606、042706。商铺2套：产权编号000405、测绘面积772.04平方米；产权编号000406、测绘面积578.18平方米）折价或拍卖、变卖所得价款予以偿还。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费预收137087元，应收130774元，由白山市华生热力有限公司负担31333元，隆德房地产开发有限公司、袁世林负担99441元。余款6313元，退还白山市华生热力有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  高明义 审 判 员  刘巍丹 代理审判员  丛金海 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  芦 潇