昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0114民初1817号 原告（反诉被告）：冯国亮，男，1978年9月17日生，汉族。 被告（反诉原告）：昆明中林物业管理有限公司。 法定代表人：许奎，系公司董事长。 委托诉讼代理人：荣鸿凯，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：昆明发展投资集团有限公司。 法定代表人：曾锋，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李萌，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈婷，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。 原告冯国亮与被告昆明中林物业管理有限公司、第三人昆明发展投资集团有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2018年5月9日立案受理后，被告昆明中林物业管理有限公司于2018年7月4日向本院提起反诉，本院依法予以准许并适用普通程序于2018年8月8日在本院公开开庭对进行两案合并审理。原告（反诉被告）冯国亮，被告（反诉原告）昆明中林物业管理有限公司委托诉讼代理人荣鸿凯，第三人昆明发展投资集团有限公司的委托诉讼代理人陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）冯国亮向本院提出诉讼请求:1、确认被告收取物业费的行为不合法；2、确认被告未按其与开发商签订的物业服务合同履行物业服务职责；3、被告返还原告已支付的2016年物业服务费1607.2元、2017年度物业费1843.2元，合计3450.4元；4、被告返还违法收取的电动车保管费，共计105元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年2月24日，原告与第三人昆明发展投资集团有限公司(以下简称“昆发展公司”）签订购房合同，购买滇池明珠广场小区（以下简称为“小区”）房屋一套。同年3月27日，昆发展公司向原告交房时，原告向被告交纳了2016年度的物业服务费1607.2元。2017年7月22日，原告又向被告交纳了2017年度物业服务费1843.2元。但被告在收取费用后，却并未依法依约履行其物业服务职责，而且被告并未在主管机关履行备案手续，涉嫌违法收费，具体有以下事实：1、被告未能确保小区基础设施的正常运转，未能严格管理小区公共设施。自2016年接房至2017年1月期间，小区几乎天天停电，电梯故障频发，天然气直到2017年9月底才接通，太阳能热水迄今无法正常使用。2017年1月小区正式用电后，被告疏于管理，长期不打开公共路灯，对门禁被损坏的情况也是怠于制止、追责。2、被告未积极履行物业职责，大多数业主均对物业服务质量不满。2017年12月中旬，开发商昆发展公司对地下车库进行环氧地坪漆的施工，但被告却未及时打开通风设备，导致被严重污染的空气直接蔓延至7栋、8栋业主家中，数日无法散去。时值周末，业主电话联系被告工作人员，却无人负责解决。2017年1月-2018年1月间，原告房屋的餐厅、生活阳台等处的屋顶漏水四次。原告虽多次联系被告解决，但被告均敷衍塞责，直到原告投诉至昆明市住建局后，被告迫于主管部门压力，才协调第三人及施工方等相关单位予以处理。但原告家中漏水后的污渍、补漆等事项至今仍未解决。3、被告未能确保小区治安秩序，安保工作非常混乱。2017年2月-2018年3月间，小区多次发生盗窃治安事件。多位业主在小区内遛狗未使用牵引绳，被告从未进行劝导，对狗咬人也未制止和报警。4、被告从未向全体业主公布物业服务费用收支明细，且存在违规收费行为。在并未达到相关收费标准、物业服务明显不符合质量要求的情况下，被告却一直按每月每平米1.5元的政府指导价的最高标准，收取物业服务费，且被告从未就收取物业服务费向主管部门进行备案审批。同时，被告自2018年2月以来，未经小区业主同意或许可，以提供保管电动车、自行车为名，擅自使用小区的共有部位，利用其垄断性地位，收取高额的保管费用。综上，被告未能依法、依约提供物业服务，还违法、违规收取高额的物业服务费及其他费用。原告为维护合法权益，特依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规及相关司法解释诉至法院，恳请依法判如所请！ 被告（反诉原告）昆明中林物业管理有限公司辩称，被告（反诉原告）与第三人签订的前期物业合同及临时管理规约真实、有效、合法，对业主具有约束力。原告所称的房屋餐厅生活阳台等多处漏水原因系其楼上邻居漏水造成的，被答辩人非但没有联系楼上邻居进行处理解决，反而要求被告处理，而且被告在接到原告的反馈后，也及时安排工作人员上门处理，解决了问题。被告已经按照合同约定和法律规定提供了相应物业服务，原告接受了物业服务，应该支付物业费。 第三人昆明发展投资集团有限公司辩称，原告诉请与答辩人无关，本案案由是物业服务纠纷，原告与被告签订的前期物业服务协议，第三人并不是该合同的当事人，因此原告的诉讼请求与答辩人无关。答辩人与被告签订的滇池明珠广场项目第一前期物业服务合同，原告也不是合同当事人，与其无关，因此，原告第二项诉讼请求中要求确认被告未按其与开发商签订的物业服务合同履行物业职责，不属于本案的审理范围，请求法院依法驳回。确认被告收取物业费是否合法，是一个行政行为，本案是民事纠纷，故不属于本案的审理范围。原告所述的事实与理由中涉及答辩人的与事实情况不符，首先答辩人建设的滇池明珠广场一期项目已经通过竣工验收合格，并按照双方签订的商品房购销合同约定向原告交付其所购买的房屋，小区内太阳能电梯等设备均已取得检验报告及合格证，并不存在原告所述的太阳能无法正常使用、电梯故障的情形。其次答辩人对地下车库进行的还地坪漆的施工，已经取得了合格的检验报告；检验项目全部符合指标要求，不可能存在原告所称的空气污染等问题。综上所述，为了维护答辩人的合法权益，请求法院依法查明本案的事实真相，依法判决。 被告（反诉原告）昆明中林物业管理有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费1843.2元；2、依法判令被告向原告支付自2018年4月16日起至物业服务费清偿之日止按年费用千分之三计算违约金；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年3月27日，反诉原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定：反诉原告为反诉被告座落于滇池明珠广场X幢270X室（建筑面积102.37平方米）提供物业服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为住宅每月每平方米1.5元，按年缴纳；反诉被告应于当年4月15日前交清当年全年的物业服务费，若不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，反诉原告有权反诉被告补交相关费用并从逾期之日起每日按年费用的千分之三交纳违约金。协议签订后，反诉被告仅支付了2016年3月28日至2017年12月31日止的物业服务费。自2018年1月1日起反诉被告未按合同约定支付物业服务费，其行为已经构成违约，反诉原告为维护合法权益，特提起诉讼。 原告（反诉被告）冯国亮针对反诉辩称，1、反诉原告进行物业服务管理应当向呈贡区物价局和呈贡区住建局进行备案。但是迄今为止，反诉原告一直未依法向主管行政机关备案，因此其缺乏收费的依据。2、由于反诉原告未向主管行政机关备案，其与开发商之间签订的合同是否对反诉被告直接生效存有异议。3、由于反诉原告在履行前期物业服务协议中未能符合质量约定，也不符合行政主管机关的管理性规定，其收费缺乏依据。因此反诉原告的诉请是没有事实依据和法律依据的，应当予以驳回。 第三人昆明发展投资集团有限公司针对反诉辩称，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应受合同的约束，因此原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）缴纳相应的服务费。 综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、被告（反诉原告）昆明中林物业管理有限公司收取物业服务费是否合法；2、原告（反诉被告）冯国亮是否应该支付物业服务费；3、原告（反诉被告）冯国亮是否应该支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）冯国亮提交的证据5.电动车收费收据两张、证据8.收据标准及收据并非向被告（反诉原告）支付，与本案无关，本院不予采信；证据11－13与本案被告及诉请无关联性，本院不予采信；证据14、15不能证实待证事实，本院对其证明内容不予采信；证据16、17的真实性及证明内容将结合其他证据进行综合评判；证据18不能证实待证事实，本院不予采信；证据6、7、9、10、19、20的三性本院予以采信，证明内容将结合说理部分进行综合评判；证据21、22对住宅楼从事商业行为物管公司仅有协助的管理义务，原告（反诉被告）无证据证实物管公司未履行协助义务，本院对该证据不予采信；证据23的证人未出庭接受质询，不能单独作为认定案件事实的依据；证据24系被告工作人员的陈述，不能单独作为认定案件事实的依据。被告（反诉原告）提交的第一组、第三组证据真实、合法、与本案有关联，本院予以采信；第二组证据系单方提供，原告（反诉被告）不予认可，本院将结合其他证据综合评判；第四组证据与本院无关，本院不予采信；补充提交的故障单详情、检测报告、物业服务收费备案表、批复及二次供水、电梯相关费用收费明细真实、合法、与本案有关联，本院予以采信。第三人提交的滇池明珠广场项目一期前期物业服务合同真实、合法、与本案有关联，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告（反诉被告）昆明中林物业管理有限公司系具有一级资质等级的物业服务公司。2014年6月，第三人昆明发展投资集团有限公司（滇池明珠广场项目一期建设方）选择被告（反诉被告）昆明中林物业管理有限公司对滇池明珠广场项目一期商住综合体实施物业管理，并与其签订《滇池明珠广场项目一期前期物业服务合同》，其中第二章约定了委托管理事项为房屋建筑共有部位、公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序等；第五章第21条约定了物业管理服务质量；第六章第22条约定了本项目物业服务费，住宅房屋按每月每平方米1.5元向业主或者物业使用人收取，写字楼按每月每平方米6元收取，商业部分按每月每平方米4元收取，地下车位按每个车位每月40元收取，以上费用包含电梯设施日常运行维护费、电费和二次供水设施日常运行维护费。2016年2月24日，原告（反诉被告）与第三人签订商品房买卖合同，约定其向第三人购买滇池明珠广场小区X幢270X号房屋（建筑面积：102.37平方米）。同年3月27日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订临时管理规约和前期物业服务协议，协议约定了物业服务内容与质量，物业服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅每月每平方米1.5元，自2016年3月28日起计物业服务费。物业服务费按年缴纳，于当年4月15日前交清当年全年的物业服务费。同时约定乙方违反本协议，未达到约定管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求补交相关费用并从逾期之日起每日按年费用的千分之三交纳违约金。另查明，自接房后，原告（反诉被告）于2016年3月27日向被告（反诉原告）缴纳了2016年度（2016年3月28日－2016年12月31日）的物业服务费1407.2元、装修垃圾处置费200元，合计1607.2元，于2017年7月22日缴纳了2017年度（2017年1月1日至2017年12月31日）的物业服务费1843.2元。经被告（反诉原告）多次催收，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未能确保小区基础设施的正常运转，未能严格管理小区公共设施、未积极履行物业职责、确保小区治安秩序为由拒绝缴纳2018年度的物业服务费1843.2元。 本院认为，一、对于被告（反诉原告）昆明中林物业管理有限公司收取物业服务费是否合法的问题，《中华人民共和国民事合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案被告（反诉原告）作为有资质的物业服务公司，其根据与签订的开发商的前期物业服务合同对诉争小区提供物业服务和管理，其后与原告（反诉被告）签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，该物业服务协议应合法有效，被告（反诉原告）基于合同的约定向原告（反诉被告）提供物业服务并收取物业服务费有合法依据。原告（反诉被告）辩解被告（反诉原告）未依法备案登记，其收费不具有合法性与合理性。对此，虽然原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订前期物业服务协议时未经相关主管部门备案、收费标准未经有关部门价格认证，但尚不属于合同法第五十二条规定的效力强制性合同无效的情形，并不影响诉争协议的法律效力。对被告（反诉原告）未及时向相关备案登记的问题，应由相关行政进行行政处罚，而非否认服务协议和收费的合法性。被告（反诉原告）按住宅每月每平方米1.5元收取物业服务费既没有超出双方协议的约定，也未超出其与开发商签订的前期物业服务合同关于物业服务费的约定，同时在诉讼过程中，昆明市呈贡区住房和城乡建设局呈建复[2018]12号批复亦对被告（反诉原告）服务的滇池明珠广场一期前期物业服务收费标准进行了确认。因此对原告（反诉被告）关于被告（反诉原告）收费不具有合法性与合理性的辩解，要求确认被告（反诉原告）收取物业服务费的行为不合法的诉讼请求，本院不予支持。二、对于原告（反诉被告）是否应该支付物业服务费的问题，虽然原告（反诉被告）提供了反映被告（反诉原告）提供的物业服务存在服务不到位的证据，但证据仅静态反映物业服务在某一时间点的状态，不能动态反映物业服务长时间的、持续的状态，而被告（反诉原告）提交的证据能够证实其并未停业提供物业服务，故原告（反诉被告）不能证明物业服务瑕疵的量累积达到了免交或者拒交物业服务费的程度，其在本案中提出的被告（反诉原告）未依法、依约提供物业服务等理由，不足以构成免交或者拒交物业服务费的正当理由。同时根据双方前期物业服务协议第三十七条的约定，即使被告（反诉原告）提供的管理服务未达到约定的标准，原告（反诉被告）仅有权要求被告（反诉原告）限期改正，逾期未改正给原告（反诉被告）造成损失的，被告（反诉原告）承担相应责任。而原告（反诉被告）未能证实被告（反诉原告）因物业管理服务给其造成何种损失，及具体的损失数额。综上，原告（反诉被告）要求确认被告（反诉原告）未按其与开发商签订的物业合同履行物业服务职责并由被告（反诉原告）退还2016年、2017年物业服务费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务”第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及双方前期物业服务协议的约定，原告（反诉被告）应按约定向被告（反诉原告）支付2018年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费1842.66元（每月每平方米1.5元×102.37平方米）。三、对于原告（反诉被告）是否应该支付违约金的问题，虽然双方前期物业服务协议第四十条约定了不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求补交相关费用并从逾期之日起按年费用的千分之三缴纳违约金，但本案被告（反诉原告）提供的物业服务的确存在瑕疵，其自身工作不到位给业主造成了不便、困扰，考虑到被告（反诉原告）有一定过错，对被告（反诉原告）主张的违约金，本院不予支持。对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还违法收取的电动车保管费的诉讼请求，因其提交的证据不能证实该费用系向被告(反诉原告)缴纳，本院对该请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下： 一、由原告（反诉被告）冯国亮于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）昆明中林物业管理有限公司支付2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费1842.66元； 二、驳回原告（反诉被告）冯国亮的全部本诉请求； 三、驳回被告（反诉原告）昆明中林物业管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费收取50元，反诉案件受理费收取25元，由原告（反诉被告）冯国亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  字艳秋 人民陪审员  贺大成 人民陪审员  郝 红 二〇一八年十一月七日 书 记 员  李文骏