广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民一初字第1157号原告：徐柏。委托代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。委托代理人：唐孔文，广西纵华律师事务所实习律师。被告：广西农垦国有九曲湾农场。法定代表人：黄江山，该农场场长。委托代理人：黄有雄，广西金狮律师事务所律师。委托代理人：黄秋萍，广西金狮律师事务所实习律师。原告徐柏与被告广西农垦国有九曲湾农场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法由代理审判员吴腾睿担任审判长，与人民陪审员周国萍、谭添芝组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。书记员卢秀逢担任法庭记录。原告徐柏的委托代理人郑武贵、唐孔文，被告广西农垦国有九曲湾农场的委托代理人黄有雄、黄秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐柏诉称：2013年12月1日，原告与被告签订了《铺面租赁协议书（续签）》，约定租期从2013年12月1日起至2015年11月30日止，承租期满后，如被告继续将该商铺对外出租，在同等条件下原告享有优先租用权。承租期即将届满时，原告要求继续承租被告位于东方职工新村南面××＃××、××号铺面，被告却告知已将该铺面出租给案外人罗国华被告却告知已将该铺面出租给案外人罗某华。被告在原告没有放弃承租及放弃在同等条件下优先承租的情况下，将该铺面出租给案外人，构成违约，侵犯了原告依法享有的优先承租权。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决：1、被告依据其与案外人罗国华就位于东方职工新村南面被告依据其与案外人罗某华就位于东方职工新村南面××＃××、××号铺面签订的《铺面租赁协议书》的条件优先出租给原告使用；2、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、电脑咨询单（复印件），证明被告主体资格。2、《铺面租赁协议书（续签）》（原、被告于2013年12月1日签订），证明原、被告签订的商铺租赁协议合法有效，被告对外出租，在同等条件下原告享有优先租用权的事实。3、《铺面租赁协议书》（照片复印件），证明被告对外出租的事实。4、《铺面租赁协议书》（被告与案外人罗国华于被告与案外人罗某华于2014年6月20日签订，复印件加盖南宁市兴宁区工商行政管理局档案查询专用章），证明被告于2014年6月20日已把铺面租给罗国华的事实日已把铺面租给罗某华的事实。5、《通告》，证明被告于2015年1月1日通知原告其已把该铺面出租给案外人罗国华经营管理的事实日通知原告其已把该铺面出租给案外人罗某华经营管理的事实。6、《铺面租赁协议书》（案外人罗国华与案外人苏桂南于案外人罗某华与案外人苏某南于2014年8月17日签订，复印件加盖南宁市兴宁区工商行政管理局档案查询专用章），证明罗国华于证明罗某华于2014年8月17日把该铺面转租给苏桂南的事实日把该铺面转租给苏某南的事实。原告对其陈述事实在庭后补充提交证据有：1、证明，证明被告于2014年6月20日将涉案铺面租给案外人罗国华日将涉案铺面租给案外人罗某华，案外人罗国华转租给苏桂南的事实案外人罗某华转租给苏某南的事实。2、住所（营业场所）使用说明（复印件），证明涉案铺面属于被告所有的事实。3、《铺面租赁合同》（案外人苏桂南与案外人曹雪兵于案外人苏某南与案外人曹某兵于2015年1月1日签订，复印件加盖南宁市兴宁区工商行政管理局档案查询专用章），证明案外人苏桂某南以出租方的名义将涉案铺面对外出租的事实。4、报警回执单，证明案外人苏桂南到该涉案铺面闹事的事实证明案外人苏某南到该涉案铺面闹事的事实。5、视频，证明案外人苏桂南到该涉案铺面闹事的事实证明案外人苏某南到该涉案铺面闹事的事实。被告广西农垦国有九曲湾农场辩称：一、原告在租赁合同期满后可以依约主张在同等条件下享有优先租用权，被告从未反对过。二、被告与罗国华签订的租赁合同并没有损害原告的优先租用权被告与罗某华签订的租赁合同并没有损害原告的优先租用权。三、若原告在合同期满后主动提出续租的要求并参与竞租，条件成就时即享有优先租用权。综上所述，原告的诉请主张不成立，恳请法院依法驳回。被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、《铺面租赁协议书》（被告与案外人罗国华于被告与案外人罗某华于2015年3月19日签订），证明被告并未损害原告的优先租赁权，证明被告只是有意向将铺面租给罗国华证明被告只是有意向将铺面租给罗某华，但罗国华也需要参加竞租但罗某华也需要参加竞租。2、照片（公开竞租的公告）；3、铺面竞租公告内容，共同证明被告依法竞租，将竞租公告张贴在社区进行公示，未损害原告的优先租赁权。4、竞租操作流程及结果，证明被告依法公正公平阳光竞租，原告的优先租用权在程序上可以得到保障，只要合同到期后，被告方都采取竞租方式保证原告的优先租用权。归纳原、被告的诉辩事由，双方当事人的争议焦点是：原告主张优先承租被告铺面有何依据。经过庭审质证，被告对原告提交证据1-2、4-5，庭后提交证据1、3-5真实性无异议，原告对被告提交证据真实性均无异议，本院对上述双方当事人均无异议的证据真实性予以认定。被告对原告提交证据3真实性无法认定，经核对，该证据与原告提交证据4为同一份协议书，故本院对原告提交证据3真实性予以认定；被告对原告庭后提交2真实性有异议，因原告未提交该证据原件予以核对，该证据亦无旁证予以佐证，故对其真实性本院不予认定。结合全案证据，本院查明以下法律事实：九曲湾东方职工新村1#XX楼的建设单位为广西农垦国有九曲湾农场，该项目于2009年1月8日经广西壮族自治区农垦局审批获得建设工程规划许可（建字第450021200800009号）。2013年12月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺面租赁协议书（续签）》，约定：乙方承租甲方东方职工新村南面1#XX楼的第3、4XX、XX号，共二套，都是一层砖混结构房屋，建筑面积160平方米；租赁年限从2013年12月1日起至2015年11月30日止；每月租金为1440元，每年租金17280元（其中铺面租金为8640元，场地费为8640元）；租赁期间，除国家、农场统一征用需要收回该商铺外，一般情况下甲方不得擅自终止本协议和提高租金；承租期满后，如甲方继续将该铺面对外出租，在同等条件下，乙方享有优先租用权。合同还就其它事项进行了约定。2014年6月20日，被告（甲方）与案外人罗国华与案外人罗某华（乙方）签订《铺面租赁协议书》，约定：乙方承租甲方的铺面位于甲方东方职工新村南面，共18套，都是一层砖混结构房屋，每套建筑面积80平方米；租赁年限从2015年1月1日起至2028年12月31日止；前4年的租金每套每月700元，第五年至第九年每套每月810元，第十年至第十四年每套每月930元，采取先交租金后经营的方式，租金每半年交纳一次；因部分铺面农场对外出租未到期，2015年度的租金按实际移交铺面的数量结算租金。合同还就其它事项进行了约定。同年8月17日，案外人罗国华与案外人苏桂南签订案外人罗某华与案外人苏某南签订《铺面租赁协议书》，约定苏桂南承租罗国华的东方职工新村南面共约定苏某南承租罗某华的东方职工新村南面共36套铺面，每套建筑面积40平方米，前3年的租金每套每月600元；因部分铺面农场对外出租未到期，2015年度的租金按实际移交铺面的数量结算租金。合同还就其它事项进行了约定。2014年11月4日，被告向东方社区铺面各租户发出《通告》，载明：“我场东方社区所有铺面将于2015年1月1日后全部出租给罗国华同志经营管理日后全部出租给罗某华同志经营管理。现承租铺面经营已到期或2015年1月1日前到期的各租户请于2014年11月15日前到农场财务部结清2015年1月1日前租金；承租铺面2015年1月1日后到期的各承租户可继续经营铺面至承租期满为止，承租期满前的租金仍需交到农场财务部。各承租户2015年1月1日后如需要继续承租铺面经营的，请自行与罗国华同志洽谈租赁经营相关事宜请自行与罗某华同志洽谈租赁经营相关事宜。”原告主张被告违反合同约定，将涉案铺面出租给案外人罗国华将涉案铺面出租给案外人罗某华，经双方协商续租无果，遂向本院提起诉讼，诉请如前。经本院询问，双方均确认涉案商铺现仍由原告控制使用，未交还被告或转交他人。2015年1月27日，被告出具《证明》，载明：“兹证明位于广西农垦国有九曲湾农场东方职工新村南面铺面共计18套的铺面的权属属于我单位所有，每套面积80平方米。我单位于2014年6月20日将这些铺面租赁给罗国华使用日将这些铺面租赁给罗某华使用。现同意罗国华将这现同意罗某华将这18套铺面转租给苏桂南套铺面转租给苏某南，并同意苏桂南将并同意苏某南将18套铺面隔成36间铺面出租给其他经营者使用。”本院认为：原告与被告签订的《铺面租赁协议书（续签）》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于涉案商铺的优先租用问题。原、被告在租赁协议书中所约定的“优先租用权”虽系双方意定形成，并非法定权利，但按照合同缔约自由原则，我国法律并未禁止当事人就商铺优先租用问题进行自由约定，故该协议书中的“优先租用权”条款经双方当事人协商约定一致，应为约定有效并受法律保护。但因该合同权利产生于双方约定，权利范围应仅限定于合同相对方之间，故不能对抗善意第三人。具体到本案中，原告既主张被告与案外人罗国华所签订原告既主张被告与案外人罗某华所签订《铺面租赁协议书》损害了其对涉案商铺的优先租用权利，则应就此负有举证责任。从双方提交证据来看，被告与案外人罗国华于被告与案外人罗某华于2014年6月20日签订的《铺面租赁协议书》明确约定有“因部分铺面农场对外出租未到期，2015年度的租金按实际移交铺面的数量结算租金”，双方于2015年3月19日签订的《铺面租赁协议书》另约定有“各铺面自原与甲方建立有租赁关系的承租户的承租权终结之日起至2016年12月31日止”及“乙方竞租取得承租权后，以竞租确定的租金标准为准，双方另行签订补充协议确认”等内容；原告所提交证据《通告》亦载明“承租铺面2015年1月1日后到期的各承租户可继续经营铺面至承租期满为止，承租期满前的租金仍需交到农场财务部。各承租户2015年1月1日后如需要继续承租铺面经营的，请自行与罗国华同志洽谈租赁经营相关事宜请自行与罗某华同志洽谈租赁经营相关事宜”。综合上述材料可以证实，被告并未将涉案商铺自行收回并另行交付给案外人罗国华使用被告并未将涉案商铺自行收回并另行交付给案外人罗某华使用，其与案外人罗国华所签订租赁协议书并未实际履行其与案外人罗某华所签订租赁协议书并未实际履行，原告现仍依据原合同继续租用涉案商铺至今，也即，被告与案外人所签订租赁协议书并未对原、被告双方所签订《铺面租赁协议书（续签）》的继续履行产生影响，亦未排斥原告依据原协议书约定对于涉案商铺所享有的合法使用权，据此，并无证据证明被告与案外人罗国华之间存在恶意串通等损害原告租赁权益的情形并无证据证明被告与案外人罗某华之间存在恶意串通等损害原告租赁权益的情形。至于原告主张以被告与案外人罗国华之约定条件优先租用涉案商铺的问题至于原告主张以被告与案外人罗某华之约定条件优先租用涉案商铺的问题，因原、被告双方均未对如何行使“优先租用权”进行过明确约定，亦未对何为“同等条件”进行过具体协商，而根据一般交易惯例，租金标准、租赁期限、租金交付方式以及出租人对承租人之主观信赖等均足以构成不同租赁条件之差异，在此情形下，现被告辩称应通过公开竞租方式决定涉案商铺承租人，与原、被告所签订租赁协议约定并不相悖，亦符合交易惯例，故本院对被告以公开竞租方式决定涉案商铺租期届满后的承租人之抗辩主张予以支持。因原、被告签订《铺面租赁协议书（续签）》约定的租赁期限尚未届满，原告可待租赁期限届满后就续租问题与被告经协商达成一致意见，或参与竞租获取租赁权。据此，对原告主张依据被告与案外人罗国华所签订对原告主张依据被告与案外人罗某华所签订《铺面租赁协议书》的条件优先承租涉案商铺的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐柏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐柏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴腾睿人民陪审员  周国萍人民陪审员  谭添芝二〇一五年十一月十一日书 记 员  卢秀逢附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。