上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初30847号原告：黄佩丽。原告：冯祺。两原告共同委托的诉讼代理人：赵某某。被告：上海我爱我家房地产经纪有限公司。法定代表人：陆某某。委托诉讼代理人：沙某某。原告黄佩丽、原告冯祺与被告上海我爱我家房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序,并于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告黄佩丽、原告冯祺及其共同委托的诉讼代理人赵某某，被告上海我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人沙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄佩丽、原告冯祺向本院提出诉讼请求：1、判令解除2018年2月10日原、被告双方签订的房地产买卖居间合同；2、判令被告赔偿原告经济损失人民币(以下币种相同)260,000元；3、判令被告返还原告居间服务费27,500元；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年2月10日，在被告的居间介绍下，原告黄佩丽、冯祺与案外人姜某某签订了《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》及《协议》各一份，约定原告购买案外人位于上海市漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋。被告作为专业的中介机构在居间介绍过程中，对原告进行欺诈哄骗，在明确原告急需购置房屋改善居住环境，且需要购置的房屋必须可改装成三房适合一个家庭三代人居住的要求后，竟明确告知原告系争房屋内部的承重墙可以敲掉移动，敲掉移动后系争房屋的内部结构可以变更成三房进而满足原告一个家庭三代人的居住需求。并且手绘一张系争房屋承重墙敲掉移动以后房屋变成三房的内部结构图给原告，后原告拿着与案外人签订的上海市房地产买卖合同到系争房屋物业处与物业的维修工、物业经理对系争房屋进行改动沟通时，被物业告知系争房屋内部的承重墙是不可以改动的，而房屋内部结构可变更是原告购买系争房屋的必备因素，现在原告购买房屋的根本目的不可实现。被告在居间服务过程中故意隐瞒系争房屋真实情况，故意告知原告系争房屋内部结构可变更的虚假情况，诱使原告对系争房屋实际情况造成重大误解而盲目签订合同。根据合同法第五十四条规定合同可因重大误解订立、订立合同时显失公平、以欺诈或胁迫手段或者乘人之危订立的合同属于可撤销。被告在居间服务过程中恶意教唆、诱导原告与案外人做低房价，逃避国家税收，签订阴阳合同，违反国家现行法律法规。根据我国合同法第五十二条规定，恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的，以合法形式掩盖非法目的，违反法律法规强制性规定的，合同无效。2018年住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监督总局、银保监会等部委，联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，明文规定重点整治房地产黑中介违法违规行为，包括为客户就同一房屋签订不同交易价款的阴阳合同提供便利，非法规避房屋交易税费。先行开展专项行动城市名单中含有上海市。由于被告对系争房屋真实情况的恶意隐瞒及并未告知原告签订阴阳合同的法律风险，最终导致原告与案外人于2018年9月17日于闵行区人民法院解除原告与案外人于2018年2月10日通过被告签订的系争房屋的买卖合同。给原告带来直接经济损失260,000元。根据合同法第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，遂提出上述诉请。被告上海我爱我家房地产经纪有限公司辩称，同意原告提出的第一项诉请，同时保留向原告主张剩余佣金的权利。另要求驳回原告的第二、第三项诉请。被告在居间服务过程中并不存在不当行为，交易无法完成的原因是原告自身的原因，是因为原告要进行置换的房屋无法完成交易，而且原告与案外人之间达成了调解书，原告已经按照调解书的规定赔偿案外人款某。本院经审理认定事实如下：2018年2月10日由原告黄佩丽、冯祺作为购买方(合同乙方)、案外人姜某某作为出售方(合同甲方)、被告作为居间方(合同丙方)签订房地产买卖居间合同一份，一、意向金：乙方为表示对丙方居间介绍该房屋之购买诚意，同意在2018年2月10日向丙方支付购房意向金50,000元。二、追加定金：甲乙双方均同意在签署本合同后三十日内，乙方应向甲方追加定金50,000元。该定金由乙方直接支付给甲方，甲方向乙方出某定金收条，同时甲方须将该房屋的房地产权证原件交由丙方保管。三、房屋地址位于上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室，小区名称为东兰新村，建筑面积为87.35平方米；房屋存在租赁情况，租期至2018年6月31日止；四、房屋的成交价为3,700,000元，佣金支付方式：甲乙双方均同意在签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日分别向丙方支付不低于《房地产居间合同》所约定成交价的1%作为居间服务费；五、房款支付方式：1、乙方应于签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同后2018年11月10日内支付首付款，该首付款数额应符合乙方申请贷款银行所要求的贷款审批条件3,150,000元。若甲方有贷款，那么甲方须于收到该笔首付款后十日内将该笔款专项用于偿还甲方尚欠银行的购房贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押权，不足部分由甲方自行补足；2、乙方须于签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同生效后2018年11月10日内备齐按揭所需资料向银行申请贷款并办理相关手续，甲方同意乙方贷款计500,000元，该贷款部分见他证及新产证后由银行直接放给甲方(具体时间以银行放贷为准)，若乙方贷款数额不足部分或贷款不成，由乙方在该房屋交易过户当日或之前以现金方式补足，乙方贷款方式为公积金；3、乙方应于交房当天支付房款计50,000元。4、甲、乙双方同意除尾款外收到其余款某七日内甲方与乙方办理该房屋交房手续；六、甲、乙双方之义务及违约责任：1、双方均同意且有义务依据本合同第三条所述之成交条件和第五条所述之签约时间积极履行本合同；2、双方有义务向丙方提供交易过户及其他相关手续所需资料及证件，并确保一切资料的真实性、合法性、有效性；3、若双方在签署本合同后合意解除本合同或私下成交再通过其他居间成交的，双方仍需分别向丙方支付74,000元作为居间服务费；4、若甲方在收取本合同约定的定金后，甲方反悔不履行本合同，则甲方应双倍返还乙方已支付之定金，且还应向丙方支付74,000元作为居间服务费；5、若甲方在收取本合同约定的定金后，乙方反悔不履行本合同，则该定金由甲方没收，且乙方还应向丙方支付74,000元作为居间服务费。七、丙方义务：1、随时依乙方之查询，向乙方报告业务处理情况；2、丙方接受甲乙双方的委托中介代理业务，为了有效地履行业务所实施地市场调查、广告企划、交涉、咨询服务等活动的支出均由丙方自行负责；3、一旦买卖成交，丙方需协助甲乙双方办理相关抵押注销、合同公证、见证、评估、产权过户、贷款、领取产证、交房等相关手续，直至整个交易完成为止，但相关税、费由甲、乙双方自理；十四、其他约定事项：1、甲方承诺该房屋为其及家庭在沪满五年唯一一套房，2、首付款2018年2月10日当天付50,000元，2018年3月10日前付50,000元；2018年8月10日前付1,370,000元，2018年11月10日前付1,680,000元，最晚过户时间为2018年12月10日前。2018年2月10日原告黄佩丽签署的《佣金确认书》中载明：佣金支付人为冯祺、黄佩丽，成交房地产上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室，成交金额3,700,000元，佣金金额55,000元，支付日期：佣金支付人于签合同当天付一半，过户当天付一半给被告。当日原告黄佩丽支付给被告佣金27,500元，被告出某收款收据确认收到上述佣金。2018年2月10日原告黄佩丽、冯祺(协议乙方)与案外人姜某某(协议甲方)签订上海市房地产买卖合同一份，合同约定：第一条甲乙双方通过上海我爱我家房地产经纪有限公司静安新城第二分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落漕宝路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积82.35平方米，第二条甲乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计3,700,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议中约定明确。乙方支付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第六条甲乙双方确认，在2018年12月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方还可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金。合同还对其他事项进行了约定。嗣后原告黄佩丽、冯祺与案外人姜某某之间发生纠纷，原告黄佩丽、冯祺于2018年9月18日向案外人姜某某提起诉讼，双方于2018年9月18日在本院主持调解下达成民事调解书：1、黄佩丽、冯祺与姜某某于2018年2月10日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年9月17日解除，姜某某应配合黄佩丽、冯祺办理上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号102的网签撤销手续；2、黄佩丽、冯祺于2018年10月17日前赔偿姜某某160,000元；3、如果黄佩丽、冯祺未按上述约定履行付款义务，则应另行支付姜某某违约金50,000元；4、双方于本案无其他争议。2018年10月10日案外人姜某某出某收条载明收到了原告黄佩丽、冯祺所支付的赔偿款共计260,000元，其中100,000元关于漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋赔偿款已于2018年2月10号、2018年3月10日以银行转账方式支付姜某某指定银行账户内，现已收到确认无误。另依据闵行区人民法院于2018年9月18日民事调解书约定于2018年10月10号已银行转账方式支付姜某某指定银行账户关于漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋赔偿款160,000元，现已收到确认无误。至此，姜某某与黄佩丽、冯祺关于漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖纠纷已经了结，就此事不再向黄佩丽、冯祺提任何要求，黄佩丽与冯祺不再承担任何关于漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋任何责任与义务。2018年9月21日案外人姜某某出某情况说明书载明：其于2018年2月10日与黄佩丽、冯祺所某某的房地产买卖合同，在双方之居间方签订上述买卖合同之时，黄佩丽及冯祺主动要求姜某某及居间方将合同价由4,200,000元降到3,700,000元，降低的部分作为装修补偿款，特此证明。另查明，在原告黄佩丽与被告业务员尹冬鑫的微信聊天记录中载明：1月31日原告黄佩丽询问“这套房子进门左手边的墙可以动？不是承重墙啊？”尹冬鑫回复称：“可以。拐角那个柱子不能动，承重的，我们这个改法不需要动那个柱子的。”被告业务员随即向原告提供了一份同一小区相同房型的一份装修图纸，供原告装修之时参考使用。原告称其与案外人姜某某签订房地产买卖合同之前并未去物业公司了解过房屋的结构图，其是在2018年8月至物业公司调取了涉案房屋的结构图，知晓了房屋的内部结构，知道了有些墙体是承重墙，是无法拆除的。另原告黄佩丽在与被告方门店经理李由进2018年7月10日的微信聊天中提及“原告在虹口的房子价格降过好几次，已是低于市场价了，上周末有人来看房，但这几天白天、晚上都没人来看房。当初你们推荐东兰新村一楼姜阿姨的这套低于市场的房子，我们是满意的，也很诚心地付了定金100,000元，可后来家里老人先后生病住院，迫使我们不得不留出时间、精力去医院照料他们。置换房屋本应是件开心的事，现在却成了我们最大的担忧和困扰，还请你协调一起协商解决此事。”在2018年7月20日原告黄佩丽发给被告业务员尹冬鑫的微信中载明：我和我先生想了很多办法都没办法筹到那么多钱，麻烦你们再跟房东协商是否能解除购房合同，我们把已付的定金100,000元作为补偿款给予对方，另补偿他两个月租金，她们以前的房子是混租给几户人家的，一时要再租出去也不容易，我们体谅对方，甘愿付出这两个月的租金。针对以上事实，原告黄佩丽、原告冯祺向本院提供了如下证据：1、房地产买卖居间合同、告客户书、业主的信、签约问询表、网签授权确认书、家具家电的清单、2018年2月10日协议书、佣金确认书、金额为27,500元的佣金收据一份、案外人出某的定金收据二份、涉案小区的物业公司提供的图纸一组，证明被告承诺的可以敲掉的墙属于承重墙是不可以拆除的。2、原告与案外人姜某某签订的房地产买卖合同、原告与业务员的微信聊天记录一组，证明该份买卖合同的价格是做低的。3、被告出某给原告的图纸、装修协议书及照片一组,证明照片左手边的墙壁是承重墙,是不能拆除的。4、微信聊天记录一组，证明原告明确询问了被告进门的墙体是否是承重墙，原告购买房屋的原始需求就是要拆除的，要不然原告无法实现三房，无法实现共同居住之需，而被告提供的图纸至少是这个小区或者户型最原始的图纸，而不应该是装修图纸。5、改造图纸和原始的施工图、物业公司调取的蓝图一组，证明涉案房屋的墙体是承重墙，不能拆除的。如果房屋不能改造成三房，不符合居住之需，不管价格多少，原告都是不会考虑的。6、(2018)沪0112民初28824号民事调解书、收条一组，证明买卖合同双方达成了合同的解除及赔偿的方案，现原告已经向案外人姜某某赔偿了260,000元。被告上海我爱我家房地产经纪有限公司对原告黄佩丽、原告冯祺所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，同时认为原告说的敲掉承重墙，只是被告给的一个装修的建议，只是被告曾经看到过这样的装修样板提供给原告而已，至于原告如何实施装修是由原告负责的。二手房并不仅仅涉及装修问题，还会涉及到楼层、坐落等；对证据2中买卖合同的真实性无异议，微信记录可以看出原告购房是为了置换房屋，从2018年2月10日至2018年12月10日给予原告方足够的时间进行房屋的置换，但在合同履行过程中，原告认为其购买的房屋存在不确定性，所以不愿意继续购买，故要求与案外人解除合同；对证据3中的图片的真实性无异议，但是任何装修方案不是以中介公司提供的为准，而是以装修公司的装修方案为准，被告提供的有过类似的格局给予原告方建议，最终的装修方案取决于原告；而且购房不单仅仅看装修，还得看房屋的坐落及总价等；对证据4真实性无异议，阐述了小区的房型、总价、坐落等；对证据5、6真实性均无异议。被告上海我爱我家房地产经纪有限公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、案外人姜某某出某的情况说明一份，证明房屋价格的做低是应原告提出的。2、原告与门店经理的沟通记录一组，证明是由于原告未能顺利出售虹口的房屋，故导致其无法购买涉案房屋，还询问了被告违约责任的承担问题。原告黄佩丽对被告上海我爱我家房地产经纪有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1不认可，是被告方提出的做低房价，原告是第一次经历二手房的房屋买卖交易，不懂任何的做低房价；对证据2真实性无异议，但是聊天记录是在不知道房屋改动之前的聊天记录，后续虹口的房屋也是有人有意购买的，并非不能出售。本院结合原告黄佩丽、原告冯祺、被告上海我爱我家房地产经纪有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告黄佩丽、原告冯祺、被告上海我爱我家房地产经纪有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，居间合同是指居间人一方为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍活动，由委托人向居间人支付约定报酬的协议。而居间人的主要义务就是向委托人提供服务，服务的内容则包括两个方面：一是报告订立合同的机会；二是提供订立合同的媒介服务。而所谓媒介服务，是指居间人在订约的当事人之间进行斡旋、协商、游说，促成双方当事人最终达成交易，房屋居间就是这样一种典型的媒介居间。在合同履行过程中，作为居间人的原告负有如实报告的义务，即居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。而居间人如实报告的内容应当符合以下几个要求：一是内容的客观性。为了履行如实报告义务，居间人在必要时还应当进行一些调查，以了解真实情况。居间人必须对订立合同有关的事项向委托人进行如实报告，使委托人能够判断是否应订立合同；二是内容的关联性。这就是说，报告的内容是“有关订立合同的事项”，因为居间合同的目的就是为他人提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，报告的内容与正在促成的合同之间应当有一定的联系。三是内容的充分性。具体而言，就订立合同的事项而言，包括合同相对人的各方面情况，如相对人的身份信息、资产状况、经营状况、履行能力等方面的信息都属于对合同订立较为重要的信息，居间人应当向委托人如实报告这些信息。凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，居间人都应当就自己所知道的情况，向委托人如实报告。本案中原告强调被告在居间服务过程中提供了一份装修图纸，并且表示涉案房屋内的一道承重墙可以拆除，进而满足原告对涉案房屋进行改造为三房之需，但是从原告与被告方业务员的微信聊天记录中可以得知，被告确实提供了一份装修图纸，但是其也明确这是小区内其他同类型房屋的参考图纸，原、被告之间的基础合同关系系居间合同关系，并非装饰装修合同关系，被告作为居间人服务人仅是提供了一项装修的建议。而原告方一再强调的这道承重墙必须得拆除才能满足其一家三口之需的意见，除了微信聊天记录中其曾经询问过被告某道承重墙是否可以拆除的意思之外，原告与被告及案外人所某某的房屋买卖合同中均未明确某道承重墙必须拆除符合原告一家三口居住之需的约定。相反从原告与被告方业务经理的微信聊天记录中可以得知，原告由于未能及时将其位于虹口区的房屋予以出售，导致其对于涉案房屋买卖合同中的房款无法及时支付，而且两原告与案外人姜某某就涉案房屋所某某的房屋买卖合同在本院主持调解下达成了民事调解书，虽然两原告已经按照调解书的约定向案外人姜某某履行了赔偿的义务，但是由于该份民事调解书对于双方的责任归属并未明确作出责任界定，但是从两原告愿意支付赔偿款给案外人姜某某，说明其应当属于违约的一方当事人。但即使两原告向案外人姜某某支付了赔款，但是这些赔偿款的产生是由于两原告自身的违约行为所导致，与本案被告无关。两原告依据佣金确认书的约定，支付了部分佣金给被告，亦是两原告积极履行佣金支付的合同义务，且符合居间合同的约定，结合本院上述认定内容，两原告亦无权主张要求被告返还其已经支付的佣金。综上所述，本院认为被告在居间服务过程中，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害原告利益的违约行为，两原告据此主张要求被告赔偿损失及返还佣金，缺乏相应的事实及法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：驳回原告黄佩丽、原告冯祺的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2,806.25元。由原告黄佩丽、原告冯祺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一八年十一月三十日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介房屋，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。