浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初2739号 原告：杭州云吧传媒技术有限公司，住所地杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢1720室。 法定代表人：林小莲。 委托代理人：王成宝，该公司员工。 委托代理人：徐翔，浙江润杭律师事务所律师。 被告：浙江智新泽地科技发展有限公司，住所地杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢17楼1701室。 法定代表人：郑洁瑜。 委托代理人：陈友云，浙江易典律师事务所律师。 原告杭州云吧传媒技术有限公司（以下简称云吧公司）为与被告浙江智新泽地科技发展有限公司（以下简称智新公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年3月16日向本院起诉。本院受理后依法由审判员钱姣独任审判，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告云吧公司的委托代理人徐翔、被告智新公司的委托代理人陈友云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云吧公司诉称，2016年5月，原告与被告签订就讼争房屋杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢17楼1702室《房屋租赁合同》。合同约定面积为105.88平方米。原告依约支付了第一期半年租金35205元及保证金18356元。但原告租赁后，被告一再拖延始终无法向原告出示房屋所有权证。2016年9月开始，被告却违约未经原告同意，单方面对原告房屋的主体结构进行拆除，导致原告墙体发生严重破坏，同时装潢导致墙体破裂，烟雾密布等问题导致原告用于办公经营的房屋根本无法正常入住和经营，导致原告房屋无法使用，多家客户到访后也都停止与原告进行商务合作导致原告严重损失、租赁合同目的无法实现。同时被告严重违背诚信，合同约定房屋面积为105.88平方米，而房屋实际使用面积仅70.91平方米，多次与被告交涉无果后，原告向被告实发函解除合同。此后原告原法定代表人起诉被告，一审法院支持了原告的全部诉讼请求，二审以主体错误驳回原告原法定代表人的起诉。2017年7月27日原告变更了法定代表人，原告根据《租赁合同》第十条第二款及《合同法》、《民法总则》相关规定，依法起诉至法院，请求：1、判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同法律关系；2、判决被告返还原告租金5867.5元、保证金18356元、退还物业费3557.75元，共计27781.25元；3、赔偿原告违约金及损失17602.5元（三个月租金）。 被告智新公司辩称，被告在假期之前已经告知原告装修，而且提出了两种装修方案。但假期回来后，原告称有一处免费的经营场所，故提出解除合同。假期中的装修并没有对原告的房屋的主体进行拆除，对原告房屋的功能和用途并没有影响，水电通道均可正常使用。被告在假期中已经把噪音较大的墙体拆除完成，垃圾也已经运走。原告的房屋在电梯旁边，装修的房屋在最里面，而且已经做了隔断，所以并不会有影响。原告对其客户的损失没有证据证明，而且上班只有一天客户就拒绝合作，这是不符合常理的。原告没有证据证明被告有解除合同的行为。原告在没有得到被告同意的前提下，单方搬离，已属违约。根据合同11.7条约定，保证金不予退还。对于原告的诉讼请求，被告同意租金和物业费计算到合同解除之日止，即2016年10月10日。 经审理本案事实认定如下： 2016年5月，王成宝（乙方）与智新公司（甲方）就杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢17楼1708室租赁事项签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋建筑面积约105.88平方米，该房屋作为办公经营使用，甲方于2016年5月10日前交付房屋，租赁期限一年，自2016年5月10日起至2017年5月9日；在甲方交付该房屋时，乙方应支付房屋租赁保证金18356元，租赁期满后无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理、公共能耗等费用，由乙方承担，据实结算，不含在租金内；物业管理费应与租金同步向甲方支付；房租年租金为73428元，优惠免租期15天，优惠后租金70410元；先付款再使用，半年支付一次，于2016年5月10日支付第一期租金35205元，此后在每一个租赁周期届满前30日支付下一个租赁周期的租金；甲乙双方任何一方有违反本合同第十条10.2的情形的，另一方有权单方解除合同，违反合同的一方应赔偿另一方的损失，并支付相当于三个月租金的违约金；合同解除后，乙方需在3个月内将工商注册变更离开此处，工商变更后，甲方退还承租保证金；等等。 上述合同签订后，王成宝向智新公司支付了第一期半年租金35205元及保证金18356元，公共能耗及物业管理费6099元。智新公司交付了租赁房屋。 2016年10月18日，云吧公司向智新公司邮寄了《解除房屋租赁合同函》，决定于2016年10月10日解除合同并要求赔偿。 2016年10月19日，王成宝以智新公司为被告向本院起诉，诉讼请求为：1、解除原、被告之前的房屋租赁合同法律关系；2、被告返还原告保证金18356元、退物业费3592.56元；3、被告返还原告半年租金35205元；4、赔偿原告违约金及损失43892.6元；5、本案诉讼费由被告承担。2017年7月28日，本院作出（2016）浙0104民初7590号民事判决，除认定上述事实外，还认定：2016年10月初，智新公司对王成宝承租的房屋所在楼层一侧进行装修，并提出让云吧公司暂时搬至6楼，待楼层同意装修完成后再搬回17层，云吧公司不同意，并表示要求解除合同。后（2016）浙0104民初7590号判决：一、原告王宝成与被告智新公司签订的《房屋租赁合同》于2016年10月10日解除；二、被告智新公司退还原告王成宝保证金18356元、物业费（含公共能耗费）3557.75元、租金5867.5元，共计27781.25元；三、被告智新公司支付原告王成宝违约损失17602.5元；四、驳回原告王成宝的其他诉讼请求。后智新公司不服上述判决，遂起诉至杭州市中级人民法院。2018年1月15日，杭州市中级人民法院作出（2017）浙01民终6694号民事裁定书，确认了（2016）浙0104民初7590号判决查明的事实，并认为本案实际承租人为云吧公司，而非王成宝个人，因此王成宝不是本案的适格原告，故裁定：一、撤销杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初7590号民事判决；二、驳回王宝成的起诉。 另查明，云吧公司于2016年5月13日成立，原法定代表人为王成宝。 上述事实，有原告云吧公司提交的租赁合同、照片、函、邮寄凭证、交接清单、（2016）浙0104民初7590号民事判决书、营业执照、（2017）浙01民终6694号民事裁定书，以及本案庭审记录证实。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》虽然是由王成宝与智新公司签订，但现生效裁定已认定实际承租人为云吧公司，故案涉《房屋租赁合同》对云吧公司及智新公司均存在约束力，双方应依约行使自己的权利与义务。本案中，在案涉租赁合同履行过程中，智新公司于2016年10月初对云吧公司所承租的房屋所在楼层一侧进行装修，且装修范围较大，确对云吧公司正常使用租赁房屋存在影响。故云吧公司以此为由要求解除案涉《房屋租赁合同》理由正当，本院予以确认。因云吧公司早在2016年10月已向智新公司邮寄《解除房屋租赁合同函》，智新公司收到后亦未提出异议，且双方亦都认可案涉《房屋租赁合同》实际已于2016年10月10日解除，故本院确认双方之前的房屋租赁合同法律关系于2016年10月10日解除，因此，云吧公司再行主张解除其与智新公司之间的房屋租赁合同法律关系已无必要，本院对该项诉讼请求不予支持。 根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除的主要责任在智新公司，故云吧公司要求退还多支付的租金、物业费、保证金的诉讼请求，本院予以支持。因案涉租赁合同于2016年10月10日解除，再依据云吧公司已支付租金、物业费及保证金的情况，经计算，智新公司应返还云吧公司租金5876.5元、物业费3557.75元、保证金18356元。至于违约金及损失，结合本案实际情况，本院对云吧公司主张的17602.5元予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告浙江智新泽地科技发展有限公司返还原告杭州云吧传媒技术有限公司租金人民币5876.5元、物业费人民币3557.75元、保证金人民币18356元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告浙江智新泽地科技发展有限公司赔偿原告杭州云吧传媒技术有限公司违约金及损失人民币17602.5元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告杭州云吧传媒技术有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币467.5元，由被告浙江智新泽地科技发展有限公司负担。 原告杭州云吧传媒技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江智新泽地科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  钱姣 二〇一八年十一月十九日 书记员  金鑫