江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏08民终3693号上诉人（原审被告）：淮安市天瑞房地产开发有限公司，住所地淮安市。法定代表人：漆贯凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁峰，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡同成。被上诉人（原审原告）：臧秀梅。两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖蓉，江苏六仁律师事务所律师。上诉人淮安市天瑞房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称天瑞房产公司）因与被上诉人胡同成、臧秀梅商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2018)苏0812民初3215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天瑞房产公司上诉请求：依法改判一审判决第一项中的逾期交房违约金19249元；一二审诉讼费依法分配。事实与理由：上诉人不应当承担逾期交房违约金，具体如下：一、在房屋通过验收之后，约定的交房时间之前，上诉人已经多次通知被上诉人领取房屋。合同约定的房屋交付时间是在2014年12月30日，而涉案房屋在2014年12月11日就已经验收合格，符合了合同约定的交付标准，在此情况下，上诉人没有理由、动机不通知被上诉人领取房屋，除非上诉人自愿承担逾期交房违约金，但这显然是不合常理的。事实上，上诉人多次通过电话、口头的方式要求被上诉人领取房屋，被上诉人以房屋未取得竣工验收备案为由拒绝接收房屋，其认为只有通过竣工验收备案才符合房屋交付标准，但这显然不符合双方在合同中的约定，因此，逾期交房的责任只能由其自己承担。被上诉人陈述未接到过交房通知不是事实，因其已付清了全部的购房款，在合同约定的交房时间，其不可能不要求上诉人交付房屋。只要被上诉人提出交付房屋的要求，上诉人自然会交付房屋。二、虽然合同约定了交房通知要采取书面的形式，但合同中并未约定口头、电话通知等形式是无效的。无论是书面还是口头或是其他形式，只要通知到了被上诉人就达到了通知的效果，就已经履行了通知义务。实践中，绝大多数的楼盘都采取口头或电话、短信方式通知领房。本楼盘中，其他已经领取房屋的业主，也是通过口头、电话的形式进行通知，因此通知的形式不是认定是否履行通知的标准。本案中，上诉人多次通过口头、电话方式通知被上诉人领取房屋，应当认定为已经履行了通知义务。被上诉人胡同成、臧秀梅辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。根据相关法律规定和合同约定，上诉人均应当以书面的形式通知被上诉人交付房屋。上诉人即使存在以口头或者电话的方式通知被上诉人交付房屋，被上诉人对该方式效力也不予认可，被上诉人有权拒绝上诉人以电话或者口头方式交付房屋。胡同成、臧秀梅一审诉讼请求：判令天瑞房产公司支付截至2018年3月15日的逾期交房违约金26675.38元及逾期办理权属证书违约金2278元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2014年1月8日，胡同成、臧秀梅与天瑞房产公司签订《商品房买卖合同》，约定胡同成、臧秀梅购买天瑞房产公司开发的位于淮阴区房屋一套，房屋面积为38.34平方米，合同价款为227800元，房屋交付时间为2014年12月30日前，产权登记时间为商品房交付使用后的90日内。合同签订后，胡同成、臧秀梅按约足额支付了购房款，但天瑞房产公司未按照合同约定时间交房，房屋至今未达到交付条件，无法办理房屋权属证书。一审法院查明：2014年1月8日，双方签订商品房买卖合同一份，约定：胡同成、臧秀梅购买天瑞房产公司开发的名仕花园第1号楼103号房屋，房价款为227800元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，胡同成、臧秀梅依约向天瑞房产公司支付了全部购房款，但天瑞房产公司未按合同约定的时间将涉案房屋交付胡同成、臧秀梅。2014年12月11日，天瑞房产公司建设的名仕花园1号楼通过了建设、监理、施工及设计单位的验收，结论为合格，但名仕花园至今尚未取得竣工验收备案。2017年4月23日，天瑞房产公司向胡同成、臧秀梅交付了涉案房屋。一审法院认为，胡同成、臧秀梅与天瑞房产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。天瑞房产公司应当按照合同约定的时间交付房屋并将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据合同，天瑞房产公司应当在2014年12月30日前将经验收合格的房屋交付胡同成、臧秀梅，但天瑞房产公司于2017年4月23日才将房屋交付胡同成、臧秀梅，其行为显属违约，应当承担逾期交房的违约责任，故胡同成、臧秀梅有权要求天瑞房产公司自2014年12月31日起按照已付房款金额的每日万分之一标准给付逾期交房违约金。胡同成、臧秀梅主张拿房之后，房屋还没有竣工验收，属于瑕疵交付，要求逾期交房违约金计算至2018年3月15日。对此，一审法院认为双方签订的商品房买卖合同就房屋交付标准提供了四种逐步提高的选择标准，双方在合同中选择了第一种交付标准，即“商品房经验收合格”，该交付标准只需经设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案，故对胡同成、臧秀梅关于瑕疵交付的主张，一审法院不予采纳。涉案房屋在2014年12月11日验收合格，天瑞房产公司于2017年4月23日交付房屋，故逾期交付违约金应计算至2017年4月23日。天瑞房产公司抗辩已多次通知胡同成、臧秀梅领取房屋，是胡同成、臧秀梅拒绝拿房，因合同明确约定出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，而天瑞房产公司并未提供证据证明其曾履行了该通知义务，故对天瑞房产公司此项抗辩一审法院不予采纳。按照合同约定的违约金标准，自2014年12月31日至2017年4月23日天瑞房产公司应向胡同成、臧秀梅支付逾期交房违约金227800元×0.01%×845日=19249元，故对胡同成、臧秀梅主张的逾期交房违约金中的19249元，一审法院依法予以支持，其余部分不予支持。合同约定天瑞房产应在交房后90日内将办理产权登记需要由天瑞房产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因天瑞房产公司原因致胡同成、臧秀梅不能在规定期限内取得产权证，天瑞房产公司应按已付房款的1%支付违约金。天瑞房产公司至今未将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案,已超出合同约定的90日，应向胡同成、臧秀梅承担逾期办理产权证书的违约责任。故胡同成、臧秀梅要求被告按约支付逾期办理房屋产权证书的违约金227800元×1%=2278元，符合合同约定，也不违反法律规定，一审法院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、天瑞房产公司于判决生效之日起十日内给付胡同成、臧秀梅逾期交房违约金19249元及逾期办证违约金2278元，合计21527元。二、驳回胡同成、臧秀梅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元（胡同成、臧秀梅已预交262元），由胡同成、臧秀梅负担186元，天瑞房产公司负担338元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审查确认一审法院查明的事实。本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当承担逾期交房的违约金，即上诉人是否履行了交房通知义务。本院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，属有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于交付通知方式，合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。”本案中，上诉人主张其已经通过电话、口头方式通知被上诉人办理交房手续，但并无证据予以证明，被上诉人对此亦不予认可，故其主张不能成立，应依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281元，由上诉人淮安市天瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李玲审判员  王纯审判员  王伟二〇一八年十一月十九日书记员  刘悦