山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2015）聊东民再初字第1号原审原告：臧朋，男，1981年5月16日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。委托代理人：梁长静，山东普新律师事务所律师。原审被告：魏绪凯，男，1972年4月16日出生，汉族，户籍住所地山东省聊城市东昌府区。原审被告：吴春英��女，1972年1月10日出生，汉族，户籍住所地山东省聊城市东昌府区。原审原告臧朋与原审被告魏绪凯、吴春英所有权确认纠纷一案，本院于2012年6月29日作出（2012）聊东民一初字第2264号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年12月16日作出（2015）聊东民再初字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告臧朋及其委托代理人梁长静到庭参加诉讼，原审被告魏绪凯、吴春英经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年6月29日原审原告臧朋诉称，被告魏绪凯与被告吴春英系夫妻关系，2012年5月26日，原告与二被告签订了房屋买卖合同，二被告将其所有的位于聊城市润佳公寓2单元8楼东户的房屋卖给了原告。在签订合同当日，原告交付被告2万元定金，被告将房屋移交给了原告所有。2012年6月28日原告依照合同约定将剩余购房款53万元付给了被告，二被告应陪同原告办理该房屋的过户手续，但被告以各种借口推脱不予协助，诉请法院依法确认涉案房屋归原告所有。2012年6月29日，本院作出（2012）聊东民一初字第2264号民事调解书，调解协议内容为“一、两被告魏绪凯、吴春英所有的位于聊城市昌润路的润佳公寓二单元八楼东户楼房一套归原告臧朋所有。二、两被告于二0一二年七月二日前协助原告到有关部门办理过户手续。三、案件受理费200元，原告臧朋自愿负担。”本院再审过程中，原审原告臧朋称：因孩子上学需要买房子，通过岳父邓坤合认识了魏绪凯，魏绪凯称有房子出卖，房价为55万元，2012年上半年给了魏绪凯定金2万元，剩余款项陆续以现金的形式交给了他，有打条的，有没打条的，后来要求魏绪凯给打了个总条。因房屋一直过不了户，就起诉至法院，调解结案。要求维持（2012）聊东民一初字第2264号民事调解书。原审原告臧朋提交的证据：1、2012年5月26日臧朋与魏绪凯、吴春英签订的房屋买卖合同一份；2、2012年5月26日臧朋与魏绪凯签订的房屋交房验收证明一份；3、2012年6月25日魏绪凯出具的收到交购房定金2万元的收到条一份；4、2012年6月魏绪凯出具的收到交房款53万元收到条一份；5、（2013）阳执异字第3581号执行裁定书，证明阳谷县人民法院执行过程中已经将（2012）聊东民一初字第2264号民事调解书的物权确认效力否定；6、案涉房屋所在物业公司的证明，证明自2012年5月至2014年12月31日的物业费等费用系臧朋以魏绪凯的名义交纳。本院再审查明，2012年5月26日，臧朋与魏绪凯、吴春英签订了房屋买卖合同一份，主要内容：“卖方（以下简称甲方）：魏绪凯买方（以下简称乙方）：臧朋…一、甲方自愿将位于聊城市润佳公寓2单元8楼东户的房屋一处卖给乙方所有，并已于本合同签订之日收取乙方购房定金人民币（大写）贰万元。二、甲乙双方商定成交价格为人民币￥55万元，大写：五十五万元整。乙方应在2012年6月27日前一次性付清（乙方已交定金抵做购房款，即乙方再向甲方支付购房款五十三万元)。三、甲方应于本合同签字之日即2012年5月26日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应将该房屋腾空，清洁该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验���。四、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议。五、甲方保证上述房地产权属清楚，并已征得产权共有人书面同意。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。七、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金。甲方中途违约，甲方应在违约之日起叁日内双倍返还定金给乙方，并赔偿乙方经济损失壹万元。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付本合同约定房地产价款千分之壹的违约金。八、甲方应在收到乙方交付全部购房款之当日，协同乙方��房管部门办理房产过户手续。上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税和向房产交易部门交纳的手续费由乙方承担。其它税费由甲方承担。九、本合同经双方签章即生效，须共同遵守。十、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。十一、甲方双方约定成交价已包含买卖房屋附属装修设施。甲方魏绪凯吴春英(签字)乙方臧朋(签字)2012年5月26日2012年5月26日魏绪凯与臧朋签订房屋交房验收证明一份,内容为:“根据甲乙双方签订的房屋买卖合同,甲方已将该房屋实际交付乙方,且经过乙方验收,符合合同约定的房屋交付规定,即自2012年5月26日起,该房屋实际归属乙方所有。本证明一式两份，甲乙双方各持一份。甲方：魏绪凯乙方：臧朋2012年5月26日”。臧朋向本院提交2012年6月25日魏绪凯出具的收到交购房定金2万元的收到条一份，2012年6月魏绪凯出具的收到交房款53万元收到条一份。2012年6月29日臧朋以魏绪凯、吴春英为被告向本院提起诉讼，要求依法确认所购买的位于聊城市润佳公寓2单元8楼东户的房屋归其所有。同日，本院作出（2012）聊东民一初字第2264号民事调解书，确认了上述事实，并达成协议如下：“一、两被告魏绪凯、吴春英所有的位于聊城市昌润路的润佳公寓二单元八楼东户楼房一套归原告臧朋所有。二、两被告于二0一二年七月二日前协助原告到有关部门办理过户手续。三、案件受理费200元，原告臧朋自愿负担。”另查明，魏绪凯、吴春英现下落不明。本院再审认为，房屋买卖的双方当事人之间是一种债权关系，而房屋所有权的确认则体现一种物权的归属，是一种物权关系。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此规定，不动产权属的转移以登记公示为标志，需要以房地产权属登记机关进行产权转移登记为要件，在未进行权属转移登记之前，出卖人仍然是所涉房屋的所有权人，双方仅是债权关系，应依据合同约定，履行权属转移登记，最终实现房屋所有权的转移，也就是说，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力，所以不宜直接要求确认���购房屋归买受人所有，而应当主张继续履行房屋买卖合同，要求出卖人配合办理房屋权属转移登记手续。物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效。物权期待权，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。我国物权变动实行“债权合意加登记”的模式，所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。结合本案，臧朋未向本院提交案涉房屋的原始购房合同或房产证件，魏绪凯、吴春英未到庭亦未提交上述文件，对于双方之间是否存在真实的买卖关系，应当综合各种证据予以评定。因本案现已进入再���程序，再审审理范围仅限于原审所涉及的法律关系，即仅围绕原审时原审原告提出的诉讼请求进行审理，再审中不存在变更、增加诉求之规定。故原审原告如认为其所签合同合法、有效，可依据相应的法律关系对自己的合法诉求另诉予以解决。原审以调解书的形式确认不动产物权的归属违反了物权法定的原则，显属不当，原审调解书应予撤销。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款及《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决如下：撤销本院（2012）聊东民一初字第2264号民事调解书；驳回原审原告臧朋的诉讼请求。案件受理费200元，由原审原告臧朋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判长  王洪民审判员  杨军平审判员  姜悦昌二〇一五年十一月二十四日书记员  郑银银