成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0107民初11430号 原告：宋丽。 委托诉讼代理人：**（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：李林杰。 被告：成都天府汇城资产管理有限责任公司。 法定代表人：钟炳先。 委托诉讼代理人：黎昕。 委托诉讼代理人：徐陈良。 第三人：成都王府井购物中心有限责任公司。 法定代表人：胡勇。 委托诉讼代理人：涂佺虹。 原告宋丽与被告成都天府汇城资产管理有限责任公司（以下简称天府汇城公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2018年1月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人**、被告委托诉讼代理人黎昕、徐陈良到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2018年5月28日公开开庭进行了审理，原告宋丽及其委托诉讼代理人**、被告委托诉讼代理人黎昕、徐陈良到庭参加了诉讼。后依法追加成都王府井购物中心有限责任公司（以下简称王府井购物中心）作为本案第三人参加诉讼，并于2018年8月6日、2018年10月23日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人**、被告委托诉讼代理人徐陈良到庭参加了诉讼。第三人王府井购物中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告宋丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告及第三人立即将原告所有的位于成都市武侯区房屋返还给原告（房屋面积合计66.92平方米）；2、判决被告按照每间房屋5000元／月的标准支付原告自2017年4月15日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（两间房屋的费用为10000元／月）。事实和理由：原告2017年4月15日通过本院司法拍卖取得位于成都市武侯区房屋的所有权。该房屋的原所有权人龚伟鸿与被告于2003年10月11日签订了《天府汇城合作经营协议》，协议约定：双方合作期限自2004年4月30日起至2024年4月29日止，天府汇城公司向龚伟鸿支付保底投资回报，该协议名为合作经营协议，实为租赁合同。此后，房屋原所有权人龚伟鸿因向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行（以下简称农商银行金泉支行）借款，用该房屋向银行进行了抵押，同时，被告与龚伟鸿向农商银行金泉支行出具《承诺书》，承诺如银行行使抵押权，则出租人与承租人的租赁关系无论是否到期均立即终止，承租人在不损坏房屋结构的前提下搬出自己的相关财物，无条件将房屋移交给银行或新的产权人。原告认为，依据被告出具的《承诺书》中的约定，原告取得房屋的产权时，《天府汇城合作经营协议》就已经终止，被告应当按照约定将房屋交还给原告，但被告一直拒绝交还。因房屋一直处于被告的实际管理和控制中，期间被告也并未向原告支付过该房屋的占有使用费。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告天府汇城公司辩称，原告商铺为按份共有产权，三分之二的共有人都同意出租该房屋，退租将违背其他共有产权人的利益，原告无权要求被告返还。案涉房屋拍卖前就已经为第三人进行承租，无法从空间上识别案涉商铺的具体位置。原告所有的商铺不具有封闭性，无法区别空间上的界定，只能从产权面积上进行区分，故原告行使所有权根据按份共有的特征受到了一定的限制，应当全体业主三分之二以上同意才可以。 第三人王府井购物中心未到庭，但在诉讼过程中陈述称，1、第三人无法返还案涉房屋，客观上也无法返还。第三人从2010年开始至今一直履行了租赁合同的约定的各项义务，场地交付的时候，只是一个非常大的框架。签订合同的时候，也不清楚有418、421号这样的物业的存在，商业规划是一套整体的规划，现在也不可能返还。2、第三人按照签订的合同约定，向被告支付了租金，也履行了相应的义务，不可能让第三人重复支付租金。3、原告诉讼请求与第三人没有任何关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 一、本院依据四川省成都市成都公证处（2015）成证内经字第29411号执行证书，于2015年7月30日受理农商银行金泉支行申请执行龚伟鸿、陈志宏金融借款合同纠纷一案。该执行证书中载明，2014年6月13日，农商银行金泉支行与借款人龚伟鸿、陈志宏签订的《个人借款合同》，并与抵押人龚伟鸿签订了《最高额抵押合同》。执行中，本院依法将被执行人龚伟鸿位于成都市武侯区房屋予以查封。后经评估，其评估价值为1068800元。因龚伟鸿下落不明，本院于2016年7月26日发出《公告》，向其公告送达评估报告。 后本院发出《成都市武侯区人民法院关于成都市武侯区拍卖的公告》，其中，标的情况项下载明：因估价对象是王府井购物中心的商业卖场，故未见栋号、单元号、门牌号；拍品现状为：房屋用途为商业、有租赁、无钥匙、配套设施齐全。2017年3月18日，本院对前述房屋进行拍卖，原告以855040元价格买受前述房屋。本院于2017年4月15日作出（2015）武侯执字第2534-3号执行裁定，裁定：将原登记在龚伟鸿名下位于成都市武侯区房屋过户至宋丽名下。后位于成都市武侯区商业房屋登记于原告宋丽名下（业务号：2017051500Ｆ02954）。 二、前述房屋原所有权人龚伟鸿（乙方）曾于2003年10月11日与被告天府汇城公司（甲方）签订《天府汇城合作经营协议》，约定：乙方将其拥有产权的天府汇城物业2层C区418、421号，建筑面积66.92平方米的房屋（以购置价格385861元为出资额）交给甲方使用，合作经营期间，无论盈亏与否，甲方第一年按乙方出资额的7.5%作为保底比例，向乙方支付投资回报，并在此基础上，每年递增0.15个百分点。从2004年4月30日起，每两个月为一个支付周期，于第一个月的二十日前支付回报，直到2024年4月29日合作期满。乙方领取投资回报，由其提供书面委托的账号，被告在时限规定内划款至该账号。合作经营期内，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和经营收益权，甲方有权对该房屋楼层区位作二次装修，并统一规划、统一经营、统一管理。合作经营期内，乙方若将房屋产权转让、典当、抵押或以其他合法方式转移给第三方占有，应到甲方处办理协议变更手续，第三方即成为协议的乙方，继续履行原乙方的责任和义务，第三方应同时与甲方签订本协议。 三、为证明其主张，原告向本院申请调取农商银行金泉支行处保存的《承诺书》一份。后本院依法向农商银行金泉支行调取了该《承诺书》，其上载明：借款人龚伟鸿、陈志宏以龚伟鸿拥有但存在租赁关系的房屋（位于成都市武侯区房屋）作为抵押担保向农商银行金泉支行借款，抵押物租赁期限自2004年4月30日至2024年4月29日，租金给付至2014年4月30日；如借款人违反借款合同和抵押合同约定，农商银行金泉支行对前述抵押物依法行使农商银行金泉支行权时，出租人与承租人的租赁关系无论是否到期均立即终止，承租人在不损坏房屋结构的前提下搬出自己的相关财物，无条件将上述抵押物完整移交给银行或新的产权人。该《承诺书》下方“出租人”处有“龚伟鸿”字样的签名及捺印，“承租人”处加盖有“成都天府汇城资产管理有限责任公司”的无编码印章。但该《承诺书》未载明出具的时间。本案审理过程中，被告对《承诺书》真实性不予认可，被告认为前述印章为该公司旧式印章，该公司已于2007年6月21日启用新的编码印章。 成都市公安局武侯区分局出具的《印章信息》及相关材料中载明，被告于2007年6月21日获批启用编码印章，印章编码为5101070045442，该印章已于2007年6月22日交付使用。 四、本案庭审过程中，被告称，其与龚伟鸿等1078间房屋，共900多户业主签订协议后，委托成都西南食品城有限责任公司将其整体租赁给第三人王府井购物中心开设成都王府井百货科华店；因原告一直未到被告处进行变更，故无法向其支付合作经营协议中约定的投资回报款项。 五、本案审理过程中，本院工作人员先后前往成都市城建档案馆、成都市国土资源局地籍管理处、成都市不动产登记中心、成都市城乡房地产管理局等单位进行走访，调查案涉房屋四至位置，但案涉房屋现为整体结构，无墙体分割，现有资料只有案涉房屋所在楼层整体平面图，无单户平面图，且整体平面图上无墙体显示，亦未标明分户产权的具体位置。同时，本院向案外人龚伟鸿邮寄传票，传唤到庭未果。 以上事实有当事人身份证明、（2015）武侯执字第2534-3号执行裁定书、（2015）成证内经字第29411号执行证书、公告、拍卖公告、不动产登记证书、天府汇城合作经营协议、印章备案信息、楼层平面图以及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案系物权保护纠纷，原告宋丽主张被告天府汇城公司返还案涉房屋的理由在于，原告认为其因司法拍卖取得案涉房屋所有权，作为案涉房屋业主对其专有部分可以行使排他性权利。故本案焦点在于被告是否应该向原告返还案涉房屋，是否应向原告支付房屋占用费用。 首先，案涉商铺位于成都市武侯区，所在物业在宋丽拍卖竞得之前即已用于第三人开设成都王府井百货科华店。根据第三人的陈述，其租赁该房屋时，房屋为巨大的框架结构，无实体的墙体分割。案涉房屋与其他相邻房屋在空间上紧密相邻，形成整体，未标明栋号、单元号及门牌号，无法明确判断其四至界限，并非具有隔离设施的独立空间。本院向相关单位调取的二层平面图显示，案涉物业无实体墙体，亦未标明分户产权的具体位置。因此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉商业房屋在构造上无法进行实质区分，且现有条件无法达到独立利用，其不完全符合建筑物区分所有权的特征。现有商业房屋只是进行了虚拟的分割，原告自身也无法确定对何四至空间享有排他权利，被告及第三人在客观上亦不具有返还的基本条件。其次，纵使案涉各方达成一致的返还意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条：“业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，现案涉物业被整体用于开设百货卖场，且前已述及各物业间紧密相连、无法分割，原告的返还要求本身难以实现，且势必影响卖场的整体商业规划，极大损害其他业主合法权利。最后，关于原告认为被告作出的《承诺书》中已经载明返还物业的意愿问题。该《承诺书》未明确载明形成时间，农商银行金泉支行与龚伟鸿的借款发生于2014年，系被告启用编码印章之后。龚伟鸿在案涉执行拍卖时本院已无法直接传唤，本院在本案中亦未能向其直接送达传票，对《承诺书》的作出时间无法进行核实。故对《承诺书》的真实性无法确定。且纵使被告曾就前房屋所有权人的借款作出承诺，该承诺也不具有可履行返还的基础，且侵害众多其他业主的利益。综上，原告诉请要求被告返还位于成都市武侯区房屋，不具有返还的客观条件和返还基础，本院对原告的该项诉请，不予支持。 同时，关于原告要求被告按照每月每间房屋5000元的标准支付房屋占有使用费的问题，因本院对原告的返还请求不予支持，原告与被告应继续履行《天府汇城合作经营协议》的约定，或就经营协议内容另行协商，双方如因经营协议中投资回报款项而起争议，可另案讼争。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告宋丽的诉讼请求。 案件受理费12950元，由原告宋丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 陈 曦 人民陪审员 郑 军 人民陪审员 雷文慧 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员 杨 锐