广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法沙民一初字第765号原告：罗国胜，男，汉族，住广东省中山市南区，公民身份号码×××1616。委托代理人：陈炎辉、邹银辉，、实习律师。被告：黄灿，男，汉族，户籍住址浙江省乐清市，现羁押于广东省中山市看守所，公民身份号码×××1813。被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区，组织机构代码××。法定代表人：邓向阳，该司经理。上列两被告共同委托代理人：郭自芳，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告罗国胜诉被告黄灿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称中山时尚京都公司）为本案共同被告参加诉讼，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗国胜委托代理人陈炎辉、邹银辉到庭参加诉讼，被告黄灿、中山时尚京都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审诉讼。本案现已审理终结。原告罗国胜诉称：原告于2012年6月16日与被告授权人中山时尚京都公司签订商铺买卖合同，购买被告所有位于中山市西区富华道383号柏景台1层X号商铺。并经广东邦杰律师事务所见证，同日一次性支付所约定购买商铺款项167423元，并支付过户相关费用6552元，被告的受委托人开具收据。依买卖合同第十一条约定，由被告方负责向中山市房地产交易登记中心申请办理该商铺交易过户手续，商铺于2012年8月1日已实际交付，并租赁给被告的受委托人（时尚京都公司），在买卖合同第十一条并约定出卖人于交付后150内个工作日如未按合同约定时间内申办该商铺的交易过户手续，原告有权单方提出与决定解除买卖合同，现被告在约定时间内未能履行约定义务，经与被告协商未果。为此，为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原被告签订的《商铺买卖合同》；2.被告退还已付购买商铺款项167423元及代收款6552元；3.被告支付违约金8371.15元；4.被告支付已付所有款项的同期银行商业贷款利息15657.75元（暂计至2013年7月31日止，年利息按8%计算，共13.5个月）；5.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告罗国胜明确被告黄灿与中山时尚京都公司对本案债务承担连带清偿责任；第4项诉讼请求中利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告罗国胜为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商铺买卖合同、见证书、公证书；2.商铺租赁合同；3.收款收据；4.快递函件与律师信。被告黄灿、时尚京都公司共同辩称：被告不同意解除合同。原告购买的商铺属于一层1卡商铺，已办理产权分割手续。且从2012年6月至今，被告没有收到原告任何要求解除合同、办理产权登记等书面要求。被告中山时尚京都公司不应该承担连带责任，被告中山时尚京都公司只是受被告黄灿的委托，被告中山时尚京都公司没有过错。被告黄灿、时尚京都公司就其辩解在举证期限内未提交证据。经审理查明：2012年6月16日，以黄灿作为出卖人，由中山时尚京都公司代理黄灿与罗国胜作为买受人签订《商铺买卖合同》1份，合同约定：买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台1层X号商铺，该商铺建筑面积为8.26平方米，商铺总价为167423元。合同第四条约定付款方式为：买受人于2012年6月16日前支付全部房价款。合同第六条约定出卖人应于2012年8月1日前交付合同约定的商铺。合同第十条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日60天内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。上述合同由罗国胜与中山时尚京都公司盖章签名。罗国胜于合同签订当日向中山时尚京都公司一次性支付全部房款167423元及代收款6552元。同日，以罗国胜为出租方与中山时尚京都公司为承租方签订了商铺租赁合同，约定罗国胜于2012年8月1日前将涉案商铺交付给中山时尚京都公司，租期为三年，即从2012年8月1日至2015年7月31日。由于黄灿未按约履行上述办证义务，罗国胜遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：涉案商铺产权人为黄灿，黄灿于2012年4月16日与中山时尚京都公司签订授权委托书，授权中山时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租包括本案涉案商铺在内的中山市西区富华道383号柏景台一层1卡、二层1卡、五层、地下负2层。涉案商铺于2013年1月30日办理抵押登记在案外人李金锋名下，现由中山市公安局查封。中山时尚京都公司现已停业。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。罗国胜与黄灿的委托代理人中山时尚京都公司签订的商铺买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应遵守履行。黄灿未按约履行办证义务，逾期时间达到解除合同的条件，故罗国胜有权解除与中山时尚京都公司签订的商铺买卖合同，并要求黄灿承担违约责任。现罗国胜诉请解除双方于2012年6月16日签订的《商铺买卖合同》，并要求黄灿返还全部款项，符合《商铺买卖合同》的相关约定，且未违反法律法规强制性规定，本院予以支持。但罗国胜既主张按房价款5%（即8371.15元）计付违约金，又主张利息，属于重复主张，本院不予支持。鉴于《商铺买卖合同》约定的5%房价款的违约金低于罗国胜主张的利息，故罗国胜主张黄灿赔偿已付款项的银行利息损失，本院予以支持，即利息损失以已付款173975元（167423元＋6552元）为基数，自款项付清的次日即2012年6月17日起，按银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”及《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，罗国胜签订合同明知中山时尚京都公司系代理黄灿处理涉案房产，故罗国胜请求中山时尚京都公司承担违约责任理据不足，本院不予支持，相关违约责任应由黄灿承担。综上，罗国胜诉求合理部分，本院予以支持。黄灿、中山时尚京都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗国胜与被告中山市时尚京都物业管理有限公司于2012年6月16日签订的《商铺买卖合同》；二、被告黄灿于判决生效之日起七日内，返还原告罗国胜购房款167423元及代收款6552元，并赔偿利息损失（以所欠款173975元为基数，自2012年6月17日起，按银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；三、驳回原告罗国胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元（原告罗国胜已预交2130元，余额缓交），由被告黄灿负担（被告黄灿于本判决生效之日起七日迳付原告2130元，余款2130元向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨审 判 员  廖鑑财人民陪审员  梁蓓莉二〇一五年十一月十九日书 记 员  吴丽萍