江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0214民初3847号 原告：沈华英。 委托诉讼代理人：郝瑞强，江苏行德律师事务所律师。 被告：新区汉巢商务客房部。 经营者：汪少彬。 被告：易书亮。 委托诉讼代理人：任恬楠，江苏崇宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄杨，江苏崇宁律师事务所律师。 被告：汪少彬。 委托诉讼代理人：陆青，江苏海辉律师事务所律师。 原告沈华英诉被告新区汉巢商务客房部（以下简称汉巢客房部）、易书亮、汪少彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月12日、2017年8月28日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2017年9月26日、2017年11月10日、2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告沈华英及其委托诉讼代理人郝瑞强、易书亮的委托诉讼代理人任恬楠、黄杨、汪少彬的委托诉讼代理人陆青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈华英向本院提出诉讼请求：1、判令沈华英与汉巢客房部、易书亮关于无锡市新吴区梅村街道锡梅花园15-8号房屋（以下简称案涉房屋）的《租赁协议》解除。2、判令汉巢客房部、易书亮、汪少彬连带支付沈华英自2017年5月1日起至2017年12月31日止的房屋实际占有使用费158112元。3、判令易书亮、汉巢客房部、汪少彬连带支付沈华英违约金10万元。4、要求易书亮、汉巢客房部、汪少彬连带支付沈华英案涉房屋自2017年4月1日至2017年5月31日期间的电费1438元、自2017年5月1日至2017年7月31日期间的水费145元及截止2017年12月31日前的物业费6543元（2016年结欠物业费1477元、2017年结欠物业费5066元）。5、本案诉讼费用由汉巢客房部、易书亮、汪少彬承担。事实与理由：2016年9月13日，沈华英与汉巢客房部、易书亮就案涉房屋签订《租赁协议》1份，约定年租金为236800元及支付方式、期限。因易书亮未按约向出租人支付租金，即未按约在2017年2月1日交纳自2017年5月1日起的租金，因此根据案涉租赁协议第4.1条的约定，沈华英有权解除合同。且2017年1月25日易书亮的父亲易某某在与沈华英的通话录音中也明确表示不再承租，符合法律规定的合同解除的条件，案涉租赁协议已于2017年1月25日解除，故沈华英有权主张自2017年1月25日起的房屋占有使用费。易书亮的房租支付到2017年4月30日，故应自2017年5月1日起至实际迁出之日止支付占有使用费。根据上述约定，承租方还应向沈华英赔偿全部损失并支付违约金，故要求易书亮承担违约金10万元。因易书亮为汉巢客房部的实际经营者，且签字确认为《租赁协议》的应履行义务承担连带责任担保，沈华英的上述诉请均是基于易书亮违约或实际使用而产生。汪少彬作为汉巢客房部的登记经营者，根据民诉法的司法解释，其应当承担连带责任。 易书亮辩称：1、易书亮在2016年9月13日欲受让汪少彬的汉巢客房部，而汉巢客房部的经营地为案涉房屋，作为前提易书亮才与沈华英就案涉房屋签订租赁合同。现已有生效判决撤销了易书亮与汪少彬之间的转让协议，故案涉租赁合同的基础已丧失，易书亮不是汉巢客房部的实际经营者，且自始至终也未取得汉巢客房部在法律上的经营者资格，故易书亮不应承担任何责任。2、沈华英主张的2017年5月1日至2017年12月31日期间仍然是案涉租赁协议履行的期间，该期间不应存在占有使用费。3、如果法院认为其需要承担违约金的，应将违约金调整为银行同期贷款利率。 汪少彬辩称：1、2016年9月13日，汪少彬与沈华英经协商解除其与沈华英之间就案涉房屋签订的租赁协议，在此情况下沈华英与易书亮又签订了案涉租赁协议。案涉租赁协议中载明乙方汉巢客房部的经营者是易书亮，最后代表乙方汉巢客房部签字的也是易书亮，沈华英在签订租赁协议时也知道汉巢客房部的经营者是易书亮，汉巢客房部未盖章，汪少彬也不是一方当事人，故根据合同相对性原则，沈华英应向易书亮主张违约及损失赔偿等责任，沈华英要求汪少彬承担连带责任无事实依据和法律依据，请求驳回对汪少彬的诉讼请求。2、由于易书亮拒绝配合将汉巢客房部的个体经营户营业执照上经营者的名字由汪少彬变更为易书亮才造成了汉巢客房部登记经营者和实际经营者不一致的情况，故汉巢客房部的法律责任应当由易书亮承担。3、依据案涉租赁协议第五条的约定，易书亮作为乙方经营者同意为汉巢客房部的债务承担连带保证责任，故汉巢客房部应承担的责任应该由易书亮来承担担保责任，汪少彬非合同一方，不应在此负担任何连带责任。4、案涉租赁协议签订后，汉巢客房部一直由易书亮实际经营，故水电费用和物业费等均应由实际使用人负担，与汪少彬无关。5、如果法院认为其需要承担违约金的，应将违约金调整为银行同期贷款利率。 诉讼中，易书亮与汪少彬均认为应由另外一方代表汉巢客房部发表意见，经本院释明后，易书亮与汪少彬均同意先行各自代表汉巢客房部发表意见。 易书亮代表汉巢客房部发表答辩意见：请求驳回对汉巢客房部的诉请，其余同易书亮的答辩意见。 汪少彬代表汉巢客房部发表答辩意见：案涉租赁协议实际是易书亮和沈华英两人之间的合同，汉巢客房部作为乙方出现在租赁协议中是因为沈华英和易书亮对个体经营者经营方式的错误理解才导致的，所以丙方汉巢客房部的经营者处载明为易书亮。汉巢客房部没有在易书亮和沈华英的合同上盖章，在乙方签字处是由易书亮签了名字，且合同约定易书亮同意为乙方承担连带保证义务，故汉巢客房部在租赁协议中的责任应由易书亮承担，汉巢客房部在本案中不应承担法律责任，请求驳回对汉巢客房部的诉请。 经审理查明：沈华英通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权，后于2015年12月30日登记领取案涉房屋的不动产权证。在沈华英取得案涉房屋所有权前，汪少彬已承租案涉房屋，并在内经营汉巢客房部。 2016年9月13日，汪少彬与易书亮签订《转让协议》1份，载明：汪少彬同意将新区汉巢商务客房（梅村锡梅花园15-8号）转让给易书亮使用经营，易书亮确认完全了解并接受汪少彬所转让店铺及房屋情况，并自愿签订本协议，易书亮享有汪少彬在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。汪少彬与房主沈华英已签订了租赁合同，租期到2019年4月31日，每年租金以原汪少彬与房主的租赁合同。店铺转让给易书亮后，易书亮同意代替汪少彬向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的每一项条款，如有违反，易书亮负全部责任，与汪少彬无关。转让日期自2016年9月13日起，易书亮于本协议签字之日一次性向汪少彬支付转让费45万元，转让后店铺现有的装潢和所有设备及库存物品全部归易书亮所有。租金交接：汪少彬己交付2016年5月1日至2017年4月31日房租，易书亮应向汪少彬支付其未使用房租131000元。此租金在易书亮与房东签订交接之日一次性支付给汪少彬。汪少彬应该协助易书亮办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证年的过户手续，但相关费用由易书亮负责；签字后的一切经营行为及产生的相关法律责任都由易书亮负责，与汪少彬无关。 2016年9月13日的《租赁协议》载明：抬头处甲方为沈华英（打印字样），乙方为汉巢客房部（打印字样），下方经营者处为易书亮手写签字并有捺印，丙方处为易书亮手写签字。正文内容：1、甲方自愿将案涉房屋出租给乙方使用，乙方确认完全了解并接受甲方所出租房屋的情况并自愿签订本合同，该房产已交付乙方使用。2.1租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日止，租赁期满，甲乙双方如有继续合作意向，可提前三个月共同协商续签合同事宜。（同等条件下，乙方有优先承租权）2.2每年租金为236800元，合同签订之日支付当年租金，以后每年租金应提前三个月支付。三方均确认上述租金及支付方式：年租金一次性支付，实行先付后用的方式。乙方应于租期开始前3个月内将下一年度租金支付到甲方指定账户。付款方式为现金。三方约定的以上租金不含税价，如乙方需要开具相关发票则税金及费用也由乙方负责承担支付。2.3水、电、有线电视、电话通讯网络、燃气等其他费用由乙方自理，并由乙方自行按有关规定缴纳，如因乙方未缴纳或欠缴而造成的停电、停水、停气一切后果由乙方自行解决并承担相应责任。物业管理费、清洁费等其他费用均不含在年租金内由乙方承担。2.4甲方为乙方代付水电费380元，该款乙方于合同签订当日支付甲方。合同签订当天乙方向甲方交纳水电押金8000元，期满后如无欠费甲方退还。3.1乙方保证承租案涉房屋仅为合法经营使用。乙方承租该房屋合同期内，乙方如需对外转、租该房屋，必须经过甲方书面同意。乙方与次承租人之间的转让费、水电费等纠纷均与甲方无关。乙方与次承租人所签订的合同不得影响原合同双方的利益。……4.1本合同自签字生效后，双方必须严格遵守合同中各项条款，乙方若违反合同约定，甲方可解除合同，乙方还应向甲方赔偿全部损失并支付违约金10万元。4.2本合同终止或解除后，乙方应于七天内完好无损地向甲方交还房屋，并与甲方签署交接手续退场。……5、丙方作为乙方经营者，同意为协议中乙方应承担的义务及债务承担连带保证责任。合同尾部甲方签字处有沈华英的签字，乙方签字处有易书亮的签字及捺印，丙方签字处空白。 该合同第1页下方有汪少彬手写字样：“备注：如双方不再续签，则乙方必须在租赁到期日前按约全部撤场，不得以此为借口拖延时间。另，此房屋甲方确定本合同签订之日起，十年内是对外出租的，乙方有优先承租权，租金另议，乙方必须把转让费付清给汪少彬本合同生效”。 案涉房屋的租金是由汪少彬此前在2016年7月23日支付了沈华英228000元，其中220000元是截至2017年4月30日的租金，8000元是押金。易书亮和沈华英签订了案涉租赁协议后，关于2016年9月13日至2017年4月30日期间的租金，汪少彬表示不需要沈华英退还，由其和易书亮之间进行结算。 2016年9月20日，易书亮诉至本院，要求解除其与汪少彬于2016年9月13日签订的《转让协议》，并要求汪少彬退还转让款59万元并支付利息（自2016年9月13日起至实际退还之日止，按年利率6%计算）。本院经审理后于2017年6月7日作出（2016）苏0291民初5483号（以下简称5483号）判决，载明：……签订《转让协议》当日，易书亮向汪少彬付清汉巢客房转让款46万元及已付房租13万元，合计59万元。……五、关于转让标的问题。易书亮、汪少彬均称46万元转让费包含了汉巢商务客房的装修、家具、空调、电视等实体部分及经营权，但均表明没有转让物品清单，也均未能举证证明转让之时旅馆状况。汪少彬另主张转让费还包括承租权，易书亮则予以否定，认为租赁问题是直接与房东沈华英协商的。……沈华英作为被调查人陈述：汪少彬在2016年9月6、7日左右，称自己在安徽开办了旅馆，想把汉巢客房转出去，租赁合同需要沈华英签字。后来在2016年9月13日签订合同过程中，易书亮查看了其房产证、身份证，易书亮在签订合同过程中没有问起旅馆的房屋构成，但其特意两三次告知易书亮，其房屋面积是280平方米。……后认定汪少彬的行为构成欺诈，最后判决：一、撤销汪少彬与易书亮于2016年9月13日签订的《转让协议》。二、汪少彬于本判决发生法律效力之日起十日内返还易书亮转让款538000元。三、易书亮于本判决发生法律效力之日起十日内向汪少彬交还汉巢商务客房。后汪少彬不服该判决，上诉于无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）。无锡中院经审理后作出（2017）苏02民终3237号判决（以下简称3237号判决），判决驳回上诉，维持原判。 2017年12月20日，沈华英与案外人签订《租赁协议》1份，约定由沈华英将案涉房屋出租给案外人，租期自2018年1月1日起，后沈华英于2018年1月1日将案涉房屋交付案外人。 2017年7月12日本案第一次庭审时，本院询问被告对于沈华英提出的解除案涉租赁协议的主张是何意见，易书亮及易书亮代表汉巢客房部的意见为不同意解除案涉租赁协议，不同意迁出案涉房屋，且不同意交纳房屋租金。汪少彬的意见为案涉租赁协议签订后，汉巢客房部一直由易书亮实际经营，故就案涉租赁协议是否应解除其不方便发表意见，不过为避免扩大损失案涉租赁协议应解除。汪少彬代表汉巢客房部的意见为汉巢客房部在由汪少彬转让给易书亮后即一直由易书亮控制和经营，为防止损失扩大，汉巢客房部同意解除合同并迁出案涉房屋。后本院依法向易书亮释明：如本院经审理判定案涉租赁协议应解除的，那么因为易书亮不同意解除案涉租赁协议及迁出案涉房屋所导致的沈华英相应的租金损失及其他因此而产生的经济损失将由易书亮承担。易书亮表示清楚但此后未变更过自己的上述意见。 以上事实，有当事人陈述、《转让协议》、案涉《租赁协议》、（2015）崇执字第00382-1号执行裁定书、拍卖成交确认书、案涉房屋的不动产权证、5483号判决书、3237号判决书、沈华英与案外人签订的《租赁协议》等证据在卷佐证。 双方当事人对如下证据及事实存在争议： 诉讼中，沈华英提供其与易某某的通话录音，用以证明沈华英与易书亮的父亲易某某的通话情况，其中2017年1月25日沈华英向其向催讨房屋租金，易某某表示不再继续租赁案涉房屋的事实；因为案涉房屋租赁事宜的全过程都是由易某某出面沟通协调的，易书亮仅是在合同上签字，故沈华有理由相信易某某有权代表易书亮，即使易某某确系无权代理，沈华英也尽到了善意第三人的审查义务，易某某也构成表见代理。经质证，易书亮对录音的真实性无异议，但认为沈华英未向合同相对人易书亮主张，仅向其父亲易某某主张，不符合法律规定的解除合同的条件；且易某某在录音中明确表示是否交租金与5483号案件的审理结果是关联的，并未表示不交租金。汪少彬对录音的真实性无异议，对沈华英的证明目的亦无异议。 沈华英提供电费发票、支付宝交纳水费凭证、物业费结欠证明及收据等，用以证明案涉房屋自2017年4月1日至2017年5月31日的电费为1438元、2017年5月1日至2017年7月31日的水费为145元、截止2017年12月31日的物业费为6543元，其中2016年的物业费为1477元、2017年的物业费为5066元，上述费用沈华英已代缴，应由三被告承担。经质证，易书亮对真实性及费用的金额均无异议，但认为不应由其承担，且案涉房屋的门被撬了，旅馆房间也被破坏了，不可能产生大额水电费用，故不予认可。易书亮代表汉巢客房部的意见同易书亮本人的意见。汪少彬对真实性及费用的金额均无异议，但认为上述费用是案涉房屋在易书亮经营和控制之下发生的，应由易书亮承担，与汪少彬无关。汪少彬代表汉巢客房部的意见同汪少彬本人的意见。 易书亮提供照片若干，用以证明汉巢客房部的大门原由沈华英与易书亮各自上了一把锁，但2017年10月左右汉巢客房部大门被沈华英砸毁，内部可移动物品也被沈华英扔掉，现大门由两块门板遮住。经质证，沈华英认为汉巢客房部的大门原来只有易书亮上的一把锁，照片的情况属实，但事实情况是易书亮在客房部门口的玻璃门上喷上了“黑店”两个字，沈华英要求他们去除掉，双方发生争议过程中发生了损坏，于是用两块门板来代替原来玻璃门的功能。汪少彬表示对情况不清楚，但是确认易书亮说明的现场状态。经本院询问，易书亮称虽然汉巢客房部的玻璃门上确实喷字了，但非易书亮所为，因易书亮为保管该旅馆状况，一直住在旅馆一楼，不可能又保管又做类似事情，玻璃门不是在争议过程中损毁，而是沈华英的丈夫拿着大锤亲自砸的。 诉讼中，宇哲小吃店的经营者吴杰向本院陈述：其之前是从汪少彬处承租案涉房屋一楼中靠东的门面，大概2016年9月，汪少彬将汉巢客房部转让给易书亮时，其也与该二人一起商定上述门面仍按原合同执行，故其认为此后是从易书亮手里租的上述门面。后易书亮向其要租金，本来其想交一年的租金，但易书亮称他的租金也只交到2017年5月1日且不再续租，故也要求其交到2017年5月1日，其遂将2017年1月1日至2017年5月31日期间的租金52500元交给易书亮。2017年5月，沈华英要求其搬离，并停了水电致其无法继续经营。其曾联系沈华英称只要恢复水电能够继续经营，其会正常支付租金，但沈华英未予答复。大概2017年5月6日时其跟沈华英说其大概会在20天之内搬走，后其于2017年5月31日搬离，并短信通知了沈华英，但未与沈华英或易书亮办理交接手续。经质证，沈华英表示其不清楚宇哲小吃店是何时搬进案涉房屋的，沈华英向其催讨租金，宇哲小吃店说他有协议的，租金不是交给沈华英，与沈华英无关；沈华英没有停宇哲小吃店的水电，也没有义务告诉宇哲小吃店具体情况。易书亮认为其与汪少彬的转让协议中明确包含宇哲小吃店的租金，故其根据转让协议收取了宇哲小吃店的租金，且该笔租金也在5483号案件中已由法院扣除了；根据吴杰的陈述，如沈华英不将吴杰赶出，吴杰仍会经营并支付租金，故因此造成的不利后果即原宇哲小吃店原应支付的每月12000元的租金损失应由沈华英自行负担。汪少彬认为其向易书亮转让客房时，已向易书亮进行了移交且已将宇哲小吃店预交的房租转交给了易书亮，此后的情况就不清楚了，现宇哲小吃店所称的交给易书亮的租金52500元其在5483号案件中并未收到。经现场勘验，沈华英与易书亮各自在宇哲小吃店的门上了一把锁。 诉讼中，易书亮向本院申请对以下财产的价值进行评估：1、案涉房屋内的装修装潢。2、案涉房屋内所有可移动的物品。对此，沈华英不同意易书亮的评估申请，认为案涉租赁协议已经解除，其与易书亮、汪少彬之间只存在租金及违约金纠纷，如易书亮认为案涉房屋内可移动的物品系易书亮所有，应由易书亮将相关物品搬离他处进行寄存。汪少彬不同意易书亮的评估申请，认为案涉租赁协议的相对方为沈华英和易书亮，故其不便发表意见；且汉巢客房部已非转让协议签订后双方交接的状态，不同意按现状评估，汪少彬与易书亮之间关于汉巢客房部的交接应按照沈华英通过拍卖取得案涉房屋所有权时相应的拍卖所附评估报告的内容确定，更不同意易书亮将该评估申请在5483号判决的执行中使用。本院依法向易书亮释明：关于该房屋内可移动的物品并非装饰装潢，如果坚持要求对该房屋内的可移动的物品价值进行评估的，那么相应的鉴定费用将由易书亮自行承担。易书亮表示同意，并坚持申请评估。 后本院依法委托江苏中天资产评估事务所有限公司进行上述评估，该公司出具苏中资评报字（2017）第W022号、苏中资评报字（2017）第W023号资产评估报告各1份，载明：在评估基准日2017年9月26日，案涉房屋装饰装修价值为118500元，房屋内可移动物品的价值为15500元。并均附清单及照片。经质证，沈华英对真实性无异议，认为上述报告证明三被告仍实际占有案涉房屋，根据案涉租赁协议的约定，对上述评估所涉财产沈华英均有权主张所有权，但不在本案中主张。易书亮对真实性无异议，但认为其申请评估的原因是基于一旦评估所涉财产有所损失可有相应依据，并不代表其认可评估内容与其仍有关系。代表汉巢客房部的意见为认可上述报告的内容。汪少彬认为其不同意进行评估，对评估报告亦不予认可。代表汉巢客房部的意见为该评估报告仅反映了汉巢客房部的一部分，汉巢客房部还包括15-6及15-7号房屋的二楼部分，故不予认可。 本院认为：本案中，案涉租赁协议的承租人应为易书亮，理由如下：首先，易书亮是在与汪少彬签订了《转让协议》后再与沈华英订立了案涉租赁协议，结合案涉租赁协议中“丙方作为乙方经营者，同意为协议中乙方应承担的义务及债务承担连带保证责任。”及《转让协议》中“签字后的一切经营行为及产生的相关法律责任都由易书亮负责，与汪少彬无关。”的表述，可以确认订立案涉租赁协议时易书亮的真实意思是欲在案涉房屋内经营汉巢客房部。其次，根据易书亮与汪少彬在5483号案件中的陈述，汪少彬认为《转让协议》的转让的标的还包括案涉房屋的承租权，但易书亮则予以否定，认为租赁问题是直接与房东沈华英协商的，实际上案涉租赁协议也确由沈华英和易书亮签字的，且未加盖汉巢客房部的章。第三，案涉租赁协议签订后，是易书亮作为承租人向次承租人吴杰讨要租金并实际收取了租金。第四，《转让协议》已被生效判决撤销，自始没有法律约束力，故易书亮无权代表汉巢客房部。至于易书亮辩称的其签订案涉租赁协议的原因和前提系其与汪少彬之间的纠纷，不能产生豁免其承租人责任的后果。 本案中，易某某非本案当事人，且易某某在2017年1月25日的通话中未明确表示不再承租或拒缴租金，故沈华英认为案涉租赁协议已于2017年1月25日解除的主张，本院依法不予支持。易书亮未按约交纳自2017年5月1日起的房屋租金，已符合合同约定的解除条件，沈华英有权解除案涉租赁协议，故本院对沈华英要求解除案涉租赁协议的请求，依法予以支持。沈华英于2017年12月20日就案涉房屋与案外人签订租赁合同，该行为属于沈华英防止损失扩大的行为，并无不当。因沈华英已于2018年1月1日将案涉房屋交付案外人，故案涉租赁协议的解除时间应确定为2017年12月31日。因在诉讼中，经本院释明后易书亮仍不同意解除合同且不同意支付租金，因此产生的沈华英的经济损失应由易书亮承担，故自2017年5月1日至2017年12月31日期间的房屋租金158948元（236800元÷365日×245日）应由易书亮承担，现沈华英主张158112元，并无不当，本院依法予以支持。 案涉合同约定，水、电、燃气费、物业费等应由承租人承担，因各方当事人对沈华英主张的案涉房屋自2017年4月1日至2017年5月31日的电费为1438元、2017年5月1日至2017年7月31日的水费为145元、截止2017年12月31日的物业费为6543元的金额均无异议，故沈华英要求易书亮承担其垫付的上述费用的请求，本院依法予以支持。 虽然案涉租赁协议约定承租方违约应支付违约金10万元，但该违约金的数额过高，应予调整。考虑到案涉租赁协议解除的过错在易书亮、易书亮在本案诉讼中坚持不同意解除合同也不同意支付租金等情形，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，本院酌定违约金以4万元为宜。 关于汉巢客房部、汪少彬是否应当承担连带责任的问题。首先，个体工商户转让后，应当及时办理经营者的变更手续，这个变更手续需原经营者办理注销手续后，由新的经营者重新办理注册手续，不能直接申请变更。故汪少彬与易书亮在《转让协议》中约定“汪少彬应该协助易书亮办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证照的过户手续，但相关费用由易书亮负责；签字后的一切经营行为及产生的相关法律责任都由易书亮负责，与汪少彬无关。”的约定无效。且《转让协议》已由生效判决依法撤销。其次，沈华英、汪少彬、易书亮对《转让协议》均是知晓的，易书亮在案涉租赁协议上使用了汉巢客房部的名义，结合汪少彬也在案涉租赁协议上手写的内容，沈华英作为合同相对方在案涉租赁协议签订时有理由相信汉巢客房部也为责任承担的主体。第三，个体工商户的登记者与实际经营者之间的纠纷，只对内发生法律效力，对外不能成为免责的理由。故从保护债权人的角度，应支持沈华英要求汉巢客房部承担责任的主张，汪少彬作为汉巢客房部的登记经营者应对汉巢客房部的债务承担责任。但因汪少彬及汪少彬代表汉巢客房部在2017年7月12日已表示同意解除合同，此时间之后因易书亮不同意解除合同所产生的扩大的损失、及因易书亮占有使用所产生的水、电、物业费、因易书亮不支付租金导致的违约金等均不应由汉巢客房部及汪少彬承担。故汉巢客房部、汪少彬应对上述易书亮应支付的租金中自2017年5月1日起至2017年7月12日止的部分即47360元（236800元÷365日×73日）承担连带责任。 关于宇哲小吃店的问题。根据宇哲小吃店经营者吴杰的陈述，其于2017年5月31日搬离案涉房屋中其使用的门面，而其交纳的租金也是到2017年5月31日止，且未提供相关租赁合同。沈华英作为房屋所有权人有权不同意承租人转租案涉房屋，故在此前的交纳的租金对应的租期届满后，沈华英不同意宇哲小吃店继续占有使用案涉房屋并无不当，易书亮要求沈华英承担因宇哲小吃店搬离案涉房屋所导致的责任的抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下： 一、沈华英与易书亮于2016年9月13日签订的《租赁协议》已于2017年12月31日解除。 二、易书亮于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈华英房屋租金158112元。 三、易书亮于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈华英电费1438元、水费145元、物业费6543元。 四、易书亮于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈华英违约金40000元。 五、新区汉巢商务客房部、汪少彬对易书亮上述第二条的付款义务中47360元的部分承担连带清偿责任。 六、驳回沈华英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8178元、鉴定费3500元，合计11678元（此款已由沈华英预交），由沈华英负担1078元，由易书亮负担10600元（沈华英同意其预交的案件受理费10600元由易书亮向其直接支付，本院不再退还，由易书亮于本判决发生法律效力之日起十日内向沈华英支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱逢吉 人民陪审员  李浩荣 人民陪审员  蔡卓君 二〇一八年十一月五日 书 记 员  袁 媛 本案援引法律条款 《中华人民共和国民法总则》： 第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。 农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》： 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》： 第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。 营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。