浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1181民初1283号 原告（执行案外人）：龙泉市小康摩托驾校，住所地：浙江省龙泉市南大洋41号地块。 法定代表人：林少康。 委托诉讼代理人：项晓韬，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市邮电路23号9层。 负责人：张范全。 委托诉讼代理人：黄耀，浙江金道律师事务所律师。 被告（被执行人）：商讯集团有限公司，住所地：浙江省龙泉市工业园区（大沙商讯科技工业园）。 法定代表人：林建康。 原告龙泉市小康摩托驾校（以下简称小康驾校）与被告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称长城公司）、商讯集团有限公司（以下简称商讯公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告小康驾校的委托诉讼代理人项晓韬、被告长城公司的委托诉讼代理人黄耀到庭参加诉讼，被告商讯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告小康驾校向本院提出诉讼请求：1.判决停止（2017）浙1181执1263号公告中对龙泉市产的腾空执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于龙泉市的房产及场地，系原告于2004年4月22日依法核准设立的摩托车驾驶学校。驾校场地面积6000余平方米，有教室200多平方米，拥有座位132个，一直以来是龙泉市的摩托车驾驶员培训、教学基地。2011年3月6日，因合同即将到期，原告与被告商讯公司达成续租合同，租赁期限为20年，从2011年3月7日起至2031年3月6日止；租金前10年为每年20万元，合计200万元；后10年每年30万元，合计300万元；租金每十年支付一次，前10年在签订合同之日起的2个月内付清。合同生效后，原告于2011年4月20日向商讯公司支付了前10年的租金200万元。在合同履行过程中，商讯公司向原告提出要求，希望原告提前支付后10年的租金。经过双方协商，于2015年1月20日达成补充协议，将后10年的租金由300万元减少为215万元，由原告在补充协议签订后的1个月内支付给商讯公司。补充协议生效后，原告于2015年1月30日、2015年2月14日分两笔向商讯公司支付了215万元。之后，因商讯公司与中国建设银行股份有限公司龙泉支行（以下简称建行龙泉支行）金融借款纠纷一案，商讯公司未按(2017)浙1181民初768号民事判决书履行还款付息义务，龙泉市人民法院发出（2017）浙1181执1263号公告，要求原告腾空龙泉市产。原告于2018年4月12日依法向龙泉市人民法院提出执行异议。2018年4月27日，龙泉市人民法院作出(2018)浙1181执异6号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为(2018)浙1181执异6号执行裁定书认定事实有误。首先，原告自2004年4月至今一直租赁、占有案涉房产；其次，租金的支付，无论是以林少康还是刘东爱名义支付案涉款项均是代表原告支付租金，收款人谢伟梅系商讯公司财务负责人员和指定租金收取人。综上，原告对龙泉市产享有合同期内租赁权，该权益应当受到保护。商讯公司与建行龙泉支行借款抵押在后，不得破除、妨碍租赁。现原告依法诉至贵院，望判如所请。 被告长城公司在庭审中口头答辩称，答辩人依法从建行龙泉支行取得债权应当受到保护，在执行过程当中，答辩人申请贵院对龙泉市进行腾空执行，原告在执行过程当中提出异议，贵院裁定驳回后，原告又提出案外人执行异议之诉，答辩人的意见也非常明确，对案涉房产腾空执行依法继续执行。理由如下：1.从2004年开始，原告与商讯公司产生了租赁关系不事实，不客观，有虚假诉讼之嫌。租赁合同及补充协议都不能真实的证明他们之间具有相关的租赁关系产生;2.租赁物的交付到目前为止，原告方没有提供很充分的证据，仅提供了几张照片，且认为从2004年就一直占有使用，仅仅是单方的意见，佐证证据不充分，租赁物实际交付不能确定;3.付款不真实，这是两个单位所发生的租赁关系，如产生付款，应该是单位对公账户之间的付款，不存在原告陈述的认为龙泉法院认定的结论是不符合市场经济客观性的表现，答辩人认为这种意见是不能成立的，龙泉法院在执行裁定中所作出的要求单位对公交易完全符合相关法律规定和财务管理制度；4.从原告所提的诉讼请求角度可以看到，租赁期限是20年，租金分两次全额付清，答辩人认为有违常理，类似这种支付方式不符合相关规定；5.商讯公司在2016年3月24日向建行龙泉支行出具了抵押财产未出租声明，其中就有龙泉市产，该证据可认定案涉房产并不是原告陈述的从2004年就出租的事实，系原告虚构。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告商讯公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下,2014年3月7日，商讯公司与案外人建行龙泉支行签订《最高额抵押合同》，合同约定：商讯公司以其所有的坐落于龙泉市的不动产作为抵押物，对商讯公司在2014年3月7日至2017年3月7日期间与建行龙泉支行发生的债务提供最高额抵押担保，并办理抵押登记。2016年3月24日，商讯公司向建行龙泉支行出具抵押财产未出租声明书，声明抵押财产未以任何形式出租。2016年3月29日、3月31日、7月14日、7月18日，商讯公司分五次向建行龙泉支行贷款。因商讯公司未能按期归还借款本息，2017年5月5日，建行龙泉支行向本院提起诉讼，2017年8月9日，本院作出（2017）浙1181民初768号民事判决书，判决“一、商讯集团有限公司于判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司龙泉支行借款本金7300万元并支付利息、罚息……；二、商讯集团有限公司于判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司龙泉支行实现债权费用4万元；三、商讯集团有限公司届期不履行上述第一、第二项付款义务的，对商讯集团有限公司所有的坐落于龙泉市大沙工业园区〔房屋所有权证号：龙房权证龙泉市字第××号、00××48号、00××49号，土地使用权证号：浙龙国用（2011）第0504号）和龙泉市（房屋所有权证号：龙房权证龙泉市字第××号、00××46号、00××47号、00××50号、00××51号、00××52号、00××53号，土地使用权证号：浙龙国用（2011）第0503号〕的不动产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国建设银行股份有限公司龙泉支行对变价后所得款项在最高额债权7419万元范围内享有优先受偿权；四、商讯集团有限公司届期不履行上述第一、第二项付款义务的，对商讯集团有限公司所有的机器设备（以龙泉公司抵字[2015]第9号的清单为准）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国建设银行股份有限公司龙泉支行对变价后所得款项在最高额债权3996万元范围内享有优先受偿权；五、林建康、谢伟梅对上述对第一、第二项付款义务各自在最高额债权9000万元范围内承担连带清偿责任；六、浙江佳和矿业集团有限公司对上述第一项付款义务中编号为69622712302016010号《人民币流动资金贷款合同》项下的借款本金、利息及上述第二项付款义务在2100万元范围内承担连带清偿责任；七、龙泉市小康摩托有限责任公司对上述第一项付款义务中编号为69622712302016011号《人民币流动资金贷款合同》项下的借款本金、利息及上述第二项付款义务在300万元范围内承担连带清偿责任；八、驳回中国银行股份有限公司龙泉市支行的其他诉讼请求。”因商讯公司未能自觉履行还款义务，建行龙泉支行根据（2017）浙1181民初768号民事判决书申请本院立案执行。后，建行龙泉支行依法将上述债权转让给被告长城公司，本院作出（2017）浙1181执1263号之六执行裁定书，裁定变更长城公司为申请执行人。2017年11月15日，本院发出公告，责令商讯公司在2017年12月1日前迁出并腾空坐落在龙泉市产。2018年4月12日，小康驾校对案涉不动产的执行提出执行异议，认为其已于2011年3月6日与被告商讯公司签订房屋租赁合同，租赁合同中约定了将商讯公司所有的坐落于龙泉市的不动产租赁给小康驾校使用，租期为2011年3月7日至2031年3月6日，前10年租金为200000元/年，后10年租金为300000元/年，租金每10年支付一次，前10年租金在签订协议之日起2个月内付清；后双方又于2015年1月20日签订了房屋租赁合同补充协议，协议中约定了提前支付后10年的租金，并将后10年总租金变更为2150000元；其已按约通过刘东爱、林少康支付了租金，对案涉房产享有租赁权。本院于同年4月23日裁定驳回小康驾校的异议请求。 另查明，林少康系小康驾校的法定代表人，林建康系商讯公司的法定代表人，林少康与林建康系亲兄弟，刘东爱系林少康的妻子，谢伟梅系林建康的妻子。2011年4月20日，刘东爱向谢伟梅转账支付2000000元；2015年1月30日，刘东爱向谢伟梅转账支付650000元，用途备注为货款；2015年2月14日，林少康向谢伟梅转账支付1500000元。 认定上述事实的依据有原告小康驾校提交的营业执照、个人独资企业登记基本情况、企业查询信息、浙江法制报公告、转账凭证3份、结婚证、本院作出的（2017）浙1181民初768号民事裁定书、（2017）浙1181民初768号民事判决书、（2017）浙1181执1263号公告、（2017）浙1181执1263号之六执行裁定书、（2018）浙1181执异6号执行裁定书、被告长城公司提交的抵押财产未出租声明书以及原告小康驾校、被告长城公司当庭陈述。原告提交的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议真实性认定在本院认为部分予以评析，此处不再赘言；原告提交的资料汇编、照片无法待证其主张事实，本院不予采纳；原告提交的刘东爱、谢伟梅出具的证明，因证人未到庭，无法证明内容真实性，也无其他相应证据相印证，本院不予采纳。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。前述规定均贯彻了“买卖不破租赁”规则，因此，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，应当同时符合以下情形：（一）案外人与被执行人在查封之前签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人查封之前已经占有使用被执行的不动产；（三）案外人已经按约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案的争议焦点是小康驾校对案涉房产的租赁权是否享有足以排除强制执行的民事权益，对该问题本院分析如下：1.本案中小康驾校提供的房屋租赁合同以及补充协议与被告长城公司提交的商讯公司向建行龙泉支行出具抵押财产未出租声明书、案涉房屋抵押的时间相矛盾，房屋租赁合同落款日期为2011年3月6日，商讯公司就案涉房屋办理抵押日期为2014年3月7日，补充协议的落款日期为2015年1月20日，而商讯公司又于2016年3月24日向建行龙泉支行出具抵押财产未出租声明书，确认并承诺该房产在办理抵押登记前未出租，该声明书以及抵押事实明显与房屋租赁合同以及补充协议的存在相悖；2.小康驾校法定代表人林少康与商讯公司法定代表人林建康系亲兄弟，这一特殊身份关系反映该租赁合同双方之间有间接的利害关系，且租赁合同并未向有关部门登记备案；3.房屋租赁合同中约定租赁时间为20年，前10年租金、后10年租金均固定不变，租金每10年支付一次，补充协议中双方又约定调低后十年租金并一次性付清，租金的约定与支付与一般的租赁市场交易习惯不符，明显有违常理；4.关于租金支付方式，小康驾校主张前10年租金200万元已经一次性支付的证据是其于2011年4月20日通过林少康妻子刘东爱转账支付给林建康妻子谢伟梅；2015年1月20日的房屋租赁合同补充协议变更后10年租金为215万元并予以提前支付，租金系其通过刘东爱、林少康转账支付给谢伟梅，但该三份转账凭证均不能反映款项用途是涉案房产的租金，也未有其他有效证据进一步证明商讯公司收到其支付的租金，且在2015年1月30日通过刘东爱转账支付的65万元的用途处标明系货款。综上，小康驾校提供的房屋租赁合同以及补充协议真实性存疑，提供的租金支付凭证不能证明其已经支付了案涉房屋二十年的租金，故本院对小康驾校认为其享有对案涉房产的租赁权足以排除强制执行的主张不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉理解与适用》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告龙泉市小康摩托驾校全部的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告龙泉市小康摩托驾校负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。 审 判 长  陈建敏 人民陪审员  杨世忠 人民陪审员  廖春晓 二〇一八年十一月九日 代书 记员  刘 娟