广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗番法楼民初字第401号原告：彭某，住广东省南雄市。委托代理人：赵少伟，系广东正大联合律师事务所律师。被告：广州市某某房地产开发有限公司，住所广州市番禺区。法定代表人：王某荣。委托代理人：梅浩斯，系该公司工作人员。委托代理人：余泳凤，系广东智韬律师事务所律师。原告彭某诉被告广州市某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭某的委托代理人赵少伟和被告广州市某某房地产开发有限公司及其委托代理人梅浩斯、余泳凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭某诉称：原告于2011年8月20日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于广州市番禺区石楼镇东环路123号7座1102的房屋，成交价1132685元。合同约定被告应于2012年6月1日前向原告交付符合交楼条件的商品房。原告签署合同后按约定给付了所有房款。2012年6月9日，被告将房屋交付给原告，原告在收楼当天支付了办证税费等相关费用。按照合同约定，被告需在房屋交付使用之日起180个工作日为原告办理房产证。即被告需在2013年2月28日前为原告办妥房产证。但由于被告未按时通过验收，怠于履行办理大确权手续，故至今尚未帮原告办理房产证。另外，根据商品房买卖合同第24条即补充协议约定，原告在2012年6月1日前需使交付的配套设施达到符合法律规定的标准，但是原告在收楼后才知道被告相关配套设施尚未达到使用标准，因此按照合同第21、22、24条约定，被告的行为已经违反双方签订的《商品房买卖合同》即国家相关法律法规。为维护原告的合法权益，故起诉要求如下：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金（每日按涉案房屋总房价1132685元的0.05%标准计付，从2013年3月1日起计至被告为原告办妥涉案房屋房地产权证之日止，暂计至2013年4月17日为26618元）；2、判令被告向原告支付迟延达到基础设施、公共配套建筑正常使用的违约金（每日按涉案房屋总房价1132685元的0.05%标准计付，从2012年6月2日起计至某某世家项目车库、商铺及幼儿园达到使用条件之日止，暂计至2012年8月21日为45307元）；3、判令被告向原告支付逾期交楼违约金5097元。4、被告承担本案诉讼费用。被告广州市某某房地产开发有限公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，表示原、被告双方曾口头协商约定，如因《商品房预售合同》及相关附件引起争议，需提请广州仲裁委员会先行仲裁，故本案不应由番禺区人民法院管辖，故对本院提出管辖权异议。并辩称不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋已于2012年5月21日办理收楼手续，原告也确认收楼，因此不存在所谓基础设施、公共配套建筑迟延，且即便存在配套设施有迟延交付行为，违约责任也因房屋的实际交付而灭失，房屋的交付和配套设施的交付也不能双重的违约认定；二、涉案房屋的产权证尚未办下来，责任在于原告，因为原告未补交面积差异款及缴纳相应契税，被告已向原告发出通知，但原告一直未有补交。关于被告提出的管辖异议申请，本院经查并认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》规定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：1、提交广州仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。被告认为双方口头约定发生争议先提交广州仲裁委员会仲裁，而就此主张所依据的事实一直未能提供证据加以证明，且原告亦不予确认。因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖;合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖。两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告可以向其中一个人民法院起诉。本案原、被告因商品房预售合同发生纠纷，双方在书面合同中亦约定在履行合同过程中发生争议并协商不成的，依法向人民法院起诉。而本案被告住所地及涉案争议房产均在广州市番禺区，属于本院管辖的范围，故本院对本案有管辖权，故于2013年9月4日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服裁定向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2014年1月20日以（2014）穗中法立民终字第102号民事裁定书裁定驳回被告上诉，维持原裁定。经审理查明：被告广州市某某房地产开发有限公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2011年8月20日，原告彭某（作为买方、乙方）与被告广州市某某房地产开发有限公司（作为卖方、甲方）签订了一份《商品房买卖合同》，合同订明，原告所购商品房地址为广州市番禺区石楼镇东环路123号7座1102房，总金额为1132685元。其中合同第八条关于付款方式约定：“付款方式为一次性付款，在2011年8月20日前支付全部房价款。总金额1132685元”。其中合同第十一条关于预售合同备案确认和预售商品房预告登记约定：“双方约定按以下第1种方式预售合同备案确认和预售商品房预告登记：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应于本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），持本合同向房地产登记机构申请办理预售合同备案确认和预售商品房预告登记。2、乙方委托甲方办理……”其中合同第十二条约定：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气供电及通邮的证明文件”。其中合同第十四条约定：“甲方应当在2012年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……”其中合同第十四条约定：“甲方如未能按合同约定的期限交房，按下列第1种方式处理，1、（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”其中合同第十八条关于面积确认及面积差异处理约定：“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实际面积为准”。其中合同第二十一条关于产权登记约定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方约定按以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、乙方委托甲方办理……”其中合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任约定：“甲乙双方共同办理产权登记的，如甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始。每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……”其中合同第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：“甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的公用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第1种方法处理：1、乙方按照本合同第十四条的约定主张权利”。上述《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第三点约定关于合同第八条“付款方式”修改、增补为：“由甲方代理乙方办理按揭手续，乙方应当在双方约定签订本合同即补充协议时间前向甲方提供办理按揭贷款全部有效证件资料，若出现下列情形之一的，乙方应在收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期则视为乙方违约，乙方应依据合同第十条及本补充协议第四条相关约定向甲方承担违约责任：1、未按时办理按揭手续……”第十一点约定关于合同第二十一条“产权登记”修改、增补为：“（一）出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、《认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；2、乙方未能自接获甲方书面通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方领取申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件。”同日，原、被告双方签订一份《补充协议》，就上述《商品房买卖合同》中有关该商品房交付时间2012年6月1日的约定，经双方协商，同意就该商品房提前收楼事宜订立协议如下：一、双方同意于2011年12月31日，在供水、供电、电梯及消防验收合格以及装修工程完成的前提下由被告将该商品房交付原告使用；二、原告于2012年1月1日起开始履行已收楼的相关法律义务，并不以任何理由向被告主张逾期交付房屋的违约责任；三、双方同意，虽然被告提前将该商品房交付原告使用，但被告为原告办理《房地产权证》的起计时间仍按原合同第十三条约定的房屋交付时间起计等。原告签署合同后，分别于2011年7月7日向被告支付房款80000元、于2011年8月20日向被告支付余下房款1052685元。2012年6月9日，原告办理了涉案商品房的收楼手续。后因被告至今未为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续问题而发生纠纷，双方经协商不成，原告遂将被告诉至本院。另查明，被告于2013年1月15日通过邮政挂号方式向原告邮寄《办理房地产权证的通知》，通知原告就涉案房屋办证前须提交资料、应缴纳费用及办证收件时间为2013年1月21日至2月3日，并提示房款（含面积差异款、税费等）如未缴清则办证期限相应顺延。2013年3月7日，原告在被告出具的一份《某某世家业主通讯地址及电话变更确认单》上，确认最新通讯地址为“广东省南雄市乌劲镇人民路中国邮政隔壁”，同时双方共同签署一份《办理房产证须知》，其中第三条注明“查册证明具有时效性，因此该房屋全部查册证明须于办证人员电话通知后7日内完成查册，并须于查册后3日内，交予办证人员，逾期则视为业权人放弃此项优惠政策，造成的损失自负”；其中第八条约定“房地产权证办好后因购房产生大的权利义务终结并互补追究”。被告于2013年8月28日通过邮政快递方式向原告邮寄《关于商品房面积差异处理的敦促函》，函告“……绝大部分业主已交齐资料办妥手续（包括不限于补交面积差异房款、签署面积差异处理协议及提交查册证明），现再次就房屋面积缴纳面积差异补款事宜通知……该房屋合同约定的套内面积为83.78平方米，套内建筑面积单价为13520元，实测套内建筑面积为85.0265元，需补足房价款30372元及相应契税……另外，该面积差异补款同样为合同房价款的一部分，如逾期付款，我司可据实顺延办理产权转移登记时间并不承担违约责任，请于2013年9月1日前亲临某某世家售房部办理面积差异款及税费等相关等等”。本院审理期间，原告于2013年10月14日向被告补交上述面积差异款30372元及契税455.50元。被告亦确认涉案商品房已于2013年12月5日已核准登记。庭审时，原告提交了涉案商品房所在建设项目“某某花园6-8座、幼儿园”和“某某花园1-5座、地下车库”的《建设工程规划验收合格证》，用以证明被告作为建设单位于2012年11月5才取得该建设项目的验收合格。以上事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《委托代理合同》、《非诉讼委托代理协议》、《房地产分户图》、《办理房地产权证的通知》、《银行交易凭证》、《律师函》、《办理房地产权证的通知》以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为：原告彭某（买方）与被告广州市某某房地产开发有限公司（卖方）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。被告作为案涉商品房出卖方负有向作为买受人的原告按时交付约定商品房并协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续的义务，原告作为商品房买受人则负有向被告履行支付对价款及提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。被告作为房地产开发企业在协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续时，理应履行告知买受人提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。本案中，依据双方签订的涉案《商品房买卖合同》，双方合同虽约定为共同办证，但协助原告办证是被告的基本合同义务，在原告提交办证所需资料并缴纳相关费用后，被告应当协助原告在该商品房交付之日（即2012年6月1日）起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。对于原告提出被告于2012年6月9日将交付房屋，原告亦在收楼当天支付了办证税费等相关费用。据此原告认为，被告需在房屋交付之日起180个工作日为原告办理房产证，即被告需在2013年2月28前为原告办妥房产证，故被告已构成违约，应承担每日按涉案商品房总价款1132685元0.05%的标准计付逾期办证违约金。对此，被告不予认可，认为被告已于2013年1月15日发出《办理房地产权证的通知》，且被告也在作为实测依据的《房地产分户图》上签字确认，被告已明确告知原告办理产权证须提交资料和应缴费用（含面积差异款、契税等），并明确如未缴清上述款项办证期限相应顺延。经查，被告于2013年1月15日向原告寄发的《办理房地产权证的通知》中，虽未有提及涉案房屋实测面积结果及须办理面积差异手续，但及后原告再被告提交的《房地产分户图》上签字确认，该《房地产分户图》作为涉案商品房实测面积结果的测量依据，因此，现有证据可证实原告是知悉涉案商品房是存在面积差异的，及后被告向原告寄发的《关于商品房面积差异处理的敦促函》中，通知载明的实测套内建筑面积、需补房价款与房管部门经测量出具的《房地产分户图》相一致，且与原告及后向被告补交的款项相同。根据双方在涉案合同附件七《补充协议》第十一点中“关于合同第二十一条“产权登记”修改、增补为：“（一）出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、《认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等”的约定，故原告主张以被告未出房产证之前要求支付面积差异款没有事实及法律依据为由拒绝补交理由不成立，被告据此行使顺延协助原告办理产权转移登记符不违反双方合同约定，且不违反法律的强制性规定，故不应承担迟延办证的违约责任。对于原告要求被告支付迟延办证违约金。依据原、被告双方合同约定在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，故被告应当从商品房交付之日即2012年6月9日（双方约定应于2012年6月1日前交付涉案商品房）起180个工作日协助原告向房地产登记机构申请办理房地产转移登记手续，即被告应于2013年2月28日前协助原告办妥房产证。但原告由于自身原因延迟至2013年10月14日才向补交涉案商品房的面积差异款。故被告以此顺延办证期限的抗辩意见具有合同依据，且并不违反法律的强制性规定，本院予以采纳。本院认为原告于2013年10月14日向被告补交面积差异补款及相应契税，鉴于之前原告未予补交的行为，在一定程度上影响被告履行其协助办证义务，故应当给予被告在原告交纳该补款后的一定合理期限内继续履行其协助原告办证的合同义务，及后被告亦协助原告继续履行共同办理涉案商品房的房地产权证，被告也确认该房地产权证已于2013年12月5日核准登记，原告在庭上对该核准登记情况亦未提出异议。故原告主张从2013年3月1日起至被告为其办妥房地产权证之日止此期间的迟延办证违约金（按商品房总价款1132685元每日0.05%的标准支付）由被告承担的诉请所依据的事实和理由不充分，本院不予支持。对于原告要求被告支付迟延交楼违约金的诉请。被告提出根据双方在签订涉案《商品房买卖合同》的当日补充签订的一份《补充协议》约定，就该商品房收楼时间提前至2011年12月31日双方已达成意见一致，并认为原告已实际收楼。原告对此不予认可,虽然双方有达成提前收楼的补充协议，但被告承诺的装修工程亦未完成，且被告是在2012年6月1日才通知原告收楼，并非是该补充协议约定的2011年12月31日。经查，被告提供的证据未能充分证明双方签订的《补充协议》所约定的“于2011年12月31日在供水、供电、电梯及消防验收合格以及装修工程完成的前提下由被告将该商品房交付原告使用”提前交楼的条件全部成就，也未有证据证明在上述期限前已向原告发出收楼通知及是因原告单方原因导致迟延交付房屋。相反，从被告提交的《业主收楼确认书》可反映，原告向被告办理收楼手续的时间为2012年6月9日。因此，被告的上述抗辩意见理由不能成立，本院不予支持。故原告主张从2012年6月1日起至原告于同年6月9日办理收楼之日止此期间的迟延交楼违约金5097元（按商品房总价款1132685元每日0.05%的标准支付）由被告承担的诉请所具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付迟延达到基础设施、公共配套建筑正常使用的违约金的诉请。经查，根据双方合同第二十四条约定“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的公用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第1种方法处理：1、乙方按照本合同第十四条的约定主张权利……”及合同第十四条约定：甲方如未能按合同约定的期限交房，按下列第1种方式处理，1、（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行”。本案中，原告提交了涉案商品房所在建设项目“某某花园6-8座、幼儿园”和“某某花园1-5座、地下车库”的《建设工程规划验收合格证》，用以证明被告作为建设单位于2012年11月5才取得该建设项目的验收合格，依据双方合同第十五条约定，双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供齐全包括建设工程规划验收合格证在内的资料，否则视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。但原告于双方合同约定的房屋交付日期（2012年6月1日前）的同年6月9日自愿办理收楼，是原告对其权利义务的行使，故被告应承担向原告支付自2012年6月1日至原告实际接收商品房（2012年6月9日）按涉案房屋总房价1132685元的0.05%标准计付违约金。原告主张被告从合同约定房屋交付日期之次日起计至该项目车库、商铺及幼儿园达到使用条件之日止每日按涉案房屋总房价1132685元的0.05%标准计付利息损失的诉请中缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告之间的涉案商品房纠纷中，涉及逾期完善公共配套设施、逾期交房等多项违约行为。本院认为应综合使用违约责任，在双方未有明确约定的以外，在逾期交付房屋的期限内承担了该项违约责任的，不宜另计付逾期完善公共配套设施的违约责任。本案中，被告已向原告承担从2012年6月1日起至原告于同年6月9日办理收楼之日止此期间的迟延交楼违约金5097元，故原告向被告再另主张同一期限内的逾期完善公共配套设施的违约责任的诉请，本院不予支持并予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条第一款、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告广州市某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告彭某支付迟延交楼违约金5097元。二、驳回原告彭某的其他诉讼请求。本案受理费863元，由原、被告各承担一半（该受理费原告已向本院预交）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  林志强人民陪审员  朱志明人民陪审员  王沛坚二〇一五年十一月七日书 记 员  周明明