福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0103执异45号 案外人:黄榕清，女，1959年12月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托代理人：邓斌，福建中美律师事务所律师。 申请执行人：林立荣，男，汉族，1983年10月1日出生，住福州市仓山区。 委托代理人：郑春芳，福建秉峰律师事务所律师。 被执行人：林品贞，女，汉族，1977年6月16日出生，住福州市台江区。 在本院执行申请执行人林立荣与被执行人林品贞民间借贷纠纷一案中，案外人黄榕清对本院查封被执行人林品贞名下的位于福州市晋安区（原竹屿路东侧）融侨悦城（二期）13＃2803单元及地下一层Ｇ-104车位的房屋不服，提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄榕清称：请求依法裁定解除对林品贞名下位于晋安区车位的财产保全，允许案外人继续办理上述房产的过户手续。事实和理由：2017年12月27日，案外人就林品贞位于晋安区车位的房产与其达成了房屋买卖合同，合同总价款为210万元。2017年12月28日，案外人向林品贞支付了110万元首付款。同日，在中介公司福建和家置业有限公司工作人员的陪同见证下，林品贞向案外人交付了上述房屋钥匙及相关文件并办理了相关交接手续。此后房屋和车位一直由案外人实际占有使用，物业费亦由异议人缴纳。在实际占有房产之后，案外人一直按照合同约定分期支付了剩余的购房款以及全部的银行按揭贷款。由于开发商的原因，该处房产的产权证一直未能办理，所以直至2018年6月19日案外人才向福州市不动产登记交易中心递交了过户申请，并被受理。此后的2018年6月20日案外人才接到上述房产已被贵院保全无法完成过户的通知。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，结合本案，案外人早在2017年12月27日就已与林品贞签订了合法有效的房屋买卖合同并已支付了截止过户之日应该支付的全部购房款，在2017年12月28日就已合法占有该不动产。因开发商原因当时该处房产尚不具备办理产权证的条件，所以至2018年6月19日才向福州市不动产登记和交易中心递交房屋过户登记申请，且在递交申请时房产并未被保全。本案中案外人的情况完全符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,符合上述最高人民法院司法解释之规定，其权利能够排除保全或者执行，其取得上述房产所有权的权利应该得到保护。此外，在林立荣诉林品贞民间借贷纠纷一案中林立荣申请保全的金额仅为50万元，而晋安区车位的房产价值至少在210万元以上，本案明显存在严重超额保全的情况，理应解除对案涉房产的保全措施。综上，为维护案外人的合法权益，恳请贵院依法裁定解除对林品贞名下位于晋安区车位的财产保全，允许案外人继续办理上述房产的过户手续。 案外人黄榕清为支持其主张，向本院提供如下证据： 1、《房产买卖交易服务合同》； 2、《补充协议》； 以上证据1-2共同证明：（1）2017年12月27日，案外人黄榕清与林品贞及交易服务方福建和家置业有限公司就林品贞位于晋安区车位的房产共同签署《房产买卖交易服务合同》（以下简称“合同”）。2017年12月28日又签署了《补充协议》。案外人与林品贞之间达成的房产买卖合同合法有效，且合同签订时间远早于案涉房产的查封时间。（2）在合同中各方对交易流程的安排以及款项支付的进度作出了具体约定。其中《补充协议》明确，截至2017年12月28日，除招商银行按揭贷款余额70万元外，案外人尚欠林品贞购房款22万元，该22万元款项每月分期支付4500元（后口头更改为4053元，即林品贞所欠中国银行信用贷款的每月还款额）至林品贞中国银行账户（账号：62×××59）（3）附件1交易流程明确约定“甲乙双方应于甲方收到乙方提前支付的部分购房款人民币壹佰壹拾万元整后当日内甲方将上述房产移交乙方使用，同时一并移交房屋钥匙给乙方。”。 3、2017年12月28日黄榕清通过其名下中信银行账户（账号：62×××63）转账110万元至林品贞指定的其名下中信银行账户（账号：62×××13）的业务凭证客户回单； 4、2017年12月28日林品贞出具的关于其收到了案外人的购房首付款及保证金110万元的《收条》。 以上证据3-4共同证明：2017年12月28日，案外人已按房屋买卖合同的约定履行了支付首付款及保证金110万元的合同义务。 5、福建和家置业有限公司出具的证明；证明2017年12月28日，在中介方福建和家置业有限公司工作人员的见证下，林品贞依合同约定向案外人黄榕清交付了房屋钥匙和相关权属材料文件。从当日起，案外人已合法占有案涉房产和车位。 6、中信银行业务凭证客户回单及个人电子转账凭证：证明（1）、案外人依合同约定按月将相关款项转入林品贞指定的招商银行按揭贷款还款账户，并于2018年5月8日支付了680800元归还了案涉房产剩余的全部按揭贷款。至此，案外人所欠林品贞的购房款仅余按《补充协议》约定的需按月转入林品贞指定的中国银行账户的部分（每月4500元，后双方口头更改为每月4053元，用于归还林品贞所欠中国银行的信用贷款）,(2)、案外人一直按月将合同约定的分期支付的剩余购房款转入林品贞指定的中国银行账户中。 7、《公证书》；证明依合同约定林品贞分别于2017年12月27日、2018年1月8日、2018年1月15日在福州市公证处办理了相关公证，授权案外人代其办理解压还款及房屋过户等相关手续。 8、物业费缴交单据；证明自2017年12月28日合法占有使用案涉房产后，案外人已多次缴交案涉房产的物业费，案涉房产早已由案外人实际占有使用。 9、房屋买卖契税税收完税证明； 10、建设银行个人账户支出交易明细； 以上证据9-10共同证明为办理案涉房屋产权证，2018年4月8日案外人支付了房屋契税11174.48元。 11、福州市住宅专项维修资金缴款凭证；证明2018年3月16日，案外人支付了案涉房产的专项维修基金10077元(付款时的银行转账记录详见证据6第14页) 12、福州市不动产登记和房屋交易业务受理单；证明案外人所指定的房产过户后的所有权人在2018年6月19日向不动产登记交易中心递交了案涉房产的过户申请和相关材料并被受理，此时案涉房产并未被保全。 补充证据； 1、福州融侨悦城物业服务中心出具的《情况说明》；证明案外人黄榕清早已实际占有案涉房产并多次赴物业服务中心缴交物业费及公共水电费。 2、福州市公安局岳峰派出所出具的《证明》；证明案涉房产在被查封之前就早已由案外人实际占有。 申请执行人林立荣与被执行人林品贞均未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院在审理原告林立荣与被告林品贞民间借贷纠纷一案中，于2018年6月14日作出（2016）闽0103民初2268号民事裁定书及（2018））闽0103执保251号协助执行通知书，查封了被执行人林品贞名下的位于福州市晋安区（原竹屿路东侧）融侨悦城（二期）13＃2803单元及地下一层Ｇ-104车位的房屋所有权。案外人黄榕清对本院查封被执行人林品贞名下的位于福州市晋安区（原竹屿路东侧）融侨悦城（二期）13＃2803单元及地下一层Ｇ-104车位的房屋不服向本院提出书面异议。 另查，2017年12月27日，案外人与被执行人签订《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》，合同约定：被执行人将其所有的福州市晋安区（原竹屿路东侧）融侨悦城（二期）13＃2803单元及地下一层Ｇ-104车位转让给案外人。双方按约定购房款总价为210万元，案外人分期付款。截止至2018年5月25日案外人向被执行人支付购房款1832774元，尚有购房款267226元未支付。案外人与被告在向房产登记机关办理产权登记时，被本院冻结。讼争房产在本院冻结前已交付案外人使用。 再查，案外人在接受本院询问时表示，愿意继续履行上述合同，愿在本院指定期限内向本院交付剩余购房款267226元。现该款已全额按时交付本院。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”，本案中，案外人黄榕清基于实体权利向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，本案中，案外人与被执行人签订了《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》，支付了全部购房款，并实际占有使用福州市晋安区（原竹屿路东侧）融侨悦城（二期）13＃2803单元及地下一层Ｇ-104车位，且没有证据证明案外人对未及时办理产权登记存在过错。案外人系本案的权利人，其对该房取得的权利符合上述法律规定足以排除执行，故案外人的异议主张本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下： 解除对福州市晋安区（原竹屿路东侧）融侨悦城（二期）13＃2803单元及地下一层Ｇ-104车位的查封、冻结。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇一八年十一月十三日 书记员 池京征 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。