重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第06677号上诉人（原审原告）杨春发，无业。被上诉人（原审被告）杨红，无业。原审被告重庆第三棉纺织厂破产清算组，住所地重庆市南岸区窍角沱正街**号。负责人夏正刚。委托代理人马健，重庆中世律师事务所律师。上诉人杨春发与被上诉人杨红房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第08386号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：原告杨春发与被告杨红原系夫妻关系，双方于1999年6月30日登记结婚。重庆第三棉纺织厂始建于1917年，后属国有中一型企业，该企业系本案诉争房屋的所有权人。2005年6月14日，本院受理了该企业的破产申请，并指定成立了重庆第三棉纺织厂破产清算组(下称重棉三厂)，并负责破产财产的管理、处分。2010年11月9日，杨红以双方感情不和为由起诉至一审法院，要求：1、判决离婚；2、南岸区新四村7号1-3房屋系杨红个人财产；3、夫妻财产依法分割。后一审法院依法作出（2010）南法民初字第6219号民事判决书，其中判决准予杨红与杨春发离婚。关于南岸区新四村7号1-3房屋，因主体产权属重棉三厂，不应在该案中作出处理。2011年2月8日，杨春发起诉至一审法院，要求判令：1、确认杨春发对南岸区弹子石新四村7号1-3房屋拥有1/2的居住权；2、确认杨春发对南岸区弹子石新四村7号1-3房屋拥有1/4的产权。后经法院审理查明如下事实：位于重庆市南岸区弹子石新四村一幢10-6号房屋的有限产权人为杨红的母亲郑志贵，所有权人为重棉三厂。1999年12月15日，郑志贵与甘正辉（××）经重庆第三棉纺织厂厂长同意，互换了房屋，并履行了房屋互换手续。房屋互换过程中，重庆第三棉纺织厂退还甘正辉购房款5180.5元，退还郑志贵购房款9013元，并与甘正辉、郑志贵重新签订新的《房屋买卖合同》。因被告杨红与郑志贵约定将新四村7号1-3号房产登记在被告杨红名下，在征得重庆第三棉纺织厂同意后，1999年12月15日，被告杨红与重庆第三棉纺织厂签订了新的《房屋买卖合同》，合同约定杨红以5180.5元购买新四村7号1-3号房屋的使用权，有限产权证的产权人为杨红。因重庆第三棉纺织厂规定只有厂内职工拥有购买权，而被告杨红非重庆第三棉纺织厂职工，故以郑志贵名义交了款。后杨红取得了重庆第三棉纺织厂制发的该房屋的《房屋有限产权证》。根据上述事实，法院随后作出（2011）南法民初字第2953号民事判决书，认为讼争房屋（南岸区弹子石新四村7号1-3房）的有限产权人虽登记在被告杨红名下，但该房屋系原、被告婚后所购买，应属夫妻共同财产。由于法院在作出（2010）南法民初字第6219号离婚判决时未对讼争房屋作出处理，讼争房屋当为原，被告待分割的共同财产，原，被告对讼争房屋都享有有限产权（包括居住权），故原告杨春发请求确认其对南岸区弹子石新四村7号1-3房屋拥有1／2居住权的请求，法院予以支持。因讼争房屋的主体产权属重棉三厂，有限产权人只享有房屋的占有、使用权以及售房后的部分收益权。故原告杨春发请求确认其对南岸区弹子石新四村7号1-3房屋拥有1／4产权的请求于法无据，法院不予支持。于是判决：一、确认原告杨春发对南岸区弹子石新四村7号1-3房屋拥有1／2的居住权；二、驳回原告杨春发请求确认其对南岸区弹子石新四村7号1-3房屋拥有1／4的产权的诉讼请求；2013年8月9日杨春发向重棉三厂发函，声称：“我是新四村7-1-3住户杨春发，我与杨红已经离婚，经南岸区人民法院判决，我对新四村7-1-3号房拥有房屋居住权，现附上法律文书1份（判决书）与你组，望尊重我的合法权益”。2013年9月3日杨春发又向重棉三厂发函，称：“本人是新四村7-1-3住户杨春发，现将当时的购房合同及房屋有限产权证（复印件）邮寄于你组，以证明该房户主属谁，望依照法律妥善处理”。2013年12月19日重棉三厂（甲方）与杨红（乙方）签订《协议》。约定：一、甲方将原重庆第三棉纺织厂职工住宅新四村7单元1-3号房屋产权（建筑面积49.16㎡），按重庆市成套公有住房出售管理办法出售给乙方。二、甲方应收取乙方售房款：13848元，从乙方已交付给原重庆市第三棉纺织厂的住房集资款5180.5元中扣除。（欠）款8667元。三、乙方持本协议、甲方出具的《房屋产权证明》及其他有效证件，待以后办理相关拆迁补偿安置手续。四、在乙方购买房屋拆迁补偿安置时，乙方同时使用本协议和《房屋产权证明》才有效。2015年4月8日，原告杨春发起诉来院，提出本案的诉讼请求。另查明，所谓“有限产权”在被告杨红与重棉三厂签订新的《房屋买卖合同》和重棉三厂制作的房屋有限产权证上载明：房屋的主体产权属重棉三厂，持证者拥有部分产权即房屋的全部占有权、有限的处置权和售后房屋的部分收益权。可以继承（指购房人去世后的法定继承人可以长期续用，本厂职工子女优先继承），但不得出租、交换、赠与和抵押。若今后出售，须经厂房管部门审批，只能售给职工，实行厂内公开议卖，当场成交和完清过户等项手续，所得收益在扣除本金（实际购房款）后，其增值部分按产权比例二分之一，持证者与重棉三厂各占50%进行分配。原审原告杨春发诉称，被告杨红与重棉三厂串通，于2013年12月将南岸区弹子石新四村7-1-3房屋进行转移，将该房屋卖与杨红，严重侵害了原告的合法权益。原、被告于1999年6月30日登记结婚（双方均系再婚）。1999年12月15日，原、被告共同出资购买了南岸区弹子石新四村7号1-3房屋，该房屋主体产权属重棉三厂，持证者只享有部分产权。2010年11月26日，原、被告经（2010）南法民初字第6219号判决离婚，因讼争房屋的主体产权属重棉三厂，购房人只享有部分产权，故离婚判决未对房屋的归属及居住问题作出处理。后原告起诉至南岸区法院要求对该房屋权属作处理。经南岸区法院2011年9月30日做出的（2011）南法民初字第02953号判决确认原告对南岸区弹子石新四村7-1-3房拥有1/2的居住权，后被告杨红将锁换了至今一个人居住在该房屋，不让原告进入居住，严重的侵害了原告的居住权，2013年12月15日原告再次起诉至南岸区法院，经南岸区法院调解，被告杨红愿赔偿原告损失（在外租房费用）。现原告为了维护自己的合法权益，起诉来院，要求判令：1、确认2013年12月19日重棉三厂与被告杨红签订的协议无效；2、案件受理费由被告承担。原审被告重棉三厂辩称，讼争房屋的产权系重棉三厂所有，被告杨红仅享有使用权，因此重棉三厂有权处分。原告享有的1/2居住权实质是他物权，并不会因产权转移而不能实现，此协议只是为了完善讼争房屋产权。原告是否居住与重棉三厂无关，且其并未因此而受侵害。讼争房屋系重棉三厂公房，只能与杨红签订协议。因此，原告诉讼请求不成立，应依法驳回。原审被告杨红辩称，重棉三厂与杨红签订的协议合法有效，原告的诉讼请求不成立，应依法驳回。一审法院认为：根据被告杨红与重庆第三棉纺织厂签订的《房屋买卖合同》和重庆第三棉纺织厂制作的房屋有限产权证的载明，房屋的主体产权属重庆第三棉纺织厂，持证者拥有部分产权即房屋的全部占有权、有限的处置权和售后房屋的部分收益权。若出售，须经厂房管部门审批，只能售给职工，实行厂内公开议卖。重庆第三棉纺织厂申请破产后，其资产的管理和处分权利转属重庆第三棉纺织厂破产清算组（简称重棉三厂），因此，重棉三厂为产权处置的主体，其依法享有对房屋受让方的选择权和对房屋的处分权；其将涉案房屋所有权转让给杨红，既有历史渊源，又属合法行使管理人的处分权，不违反法律规定，合同合法有效。本案中，原告杨春发要求合同无效的理由在于其享有居住权，基于其居住权，重棉三厂也有义务与其签订买卖合同。这实质上是不同的法律关系。杨春发与杨红关于讼争房屋的争议系二人关于讼争房屋的物权争议。重棉三厂将其房屋处分给杨红系重棉三厂将其主体产权转让给杨红的权属转让法律关系。二者之间并不冲突，且杨春发并无法定依据要求重棉三厂必须与其也签订房屋买卖合同。所以杨春发要求确认重棉三厂与杨红在2013年12月19日签订的协议无效的理由不成立，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，遂判决：驳回原告杨春发的诉讼请求。案件受理费160元，由杨春发负担。一审宣判后，杨春发不服，向法院提起上诉，请求撤销原判，改判确认杨红与重棉三厂的买卖合同无效，涉案房屋由杨春发与杨红共同与重棉三厂签定房屋买卖合同，一、二审诉讼费由杨红承担。其理由是：杨春发享有涉案房屋二分之一的居住权，重棉三厂选择与杨红单独签订房屋买卖合同，即损害了杨春发的合法权益。若杨红之后将房屋转移，将损害杨春发对房屋的居住、占有权，且事实上，杨红已经停止对杨春发在外面的租房补偿。因此，重棉三厂应与杨春发、杨红共同签订房屋买卖合同。被上诉人杨红辩称：涉案房屋系杨红母亲的职工房，由于母亲去世，按相关规定应由同属重棉三厂职工的子女即杨红享有。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二审查明，杨春发一审起诉时除要求判令重棉三厂与杨红所签房屋买卖合同无效之外，还要求判令杨春发与杨红共同购买涉案房屋。一审庭审中，经法院释明，杨春发撤回了共同购买涉案房屋的诉讼请求，二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。本院认为，善于重棉三厂与杨红所签房屋买卖合同是否无效的问题，重棉三厂对涉案房屋享有处分权，其将房屋出售给杨红并不违反法律规定。杨春发认为其对涉案房屋的居住使用权受到了侵害，但重棉三厂与杨红签订房屋买卖合同的行为并不导致杨春发不能居住使用该房屋。杨春发称杨红已经停止支付租房补偿、若杨红转卖涉案房屋将损害其合法权益，但上述行为如确实损害了杨春发的合法权益，其原因也并非涉案合同所致，且杨春发可另行向相应责任主体主张损害赔偿。因此，杨春发主张《房屋买卖合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。至于杨春发要求重棉三厂与杨春发、杨红二人共同签订房屋买卖合同的上诉请求，因杨春发在一审已撤回了该项诉讼请求，本院对此不予审查。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人杨春发负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一五年十一月十七日书 记 员  曾 燕