福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4903号 上诉人（原审被告）：林明油，男，汉族，1970年7月7日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人:黄晓明，福建协力人律师事务所律师。 委托诉讼代理人:潘伟安，福建协力人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄燕妹，女，汉族，1974年5月5日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：曾小雄，福建伟盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈丽虹，女，汉族，1988年1月22日出生，住福建省晋江市。 上诉人林明油因与被上诉人黄燕妹、陈丽虹房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2017）闽0502民初4330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林明油上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄燕妹一审的诉讼请求。事实和理由：林明油与陈丽虹签订的《房屋租赁协议书》合法有效，一审法院对林明油提供的短信证据不予采纳错误。林明油与陈丽虹签订的《房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，林明油提供的短信可证实黄燕妹同意林明油将涉案房屋进行转租，又提供了银行账户给林明油，且黄燕妹未在六个月内提出异议，应认定黄燕妹同意林明油进行转租。一审法院以未提供原始载体为由，对该证据不予采信，林明油庭审后将原始载体向法庭展示核对，一审法院未进行认定，程序错误。黄燕妹对次承租人陈丽虹实际经营情况于2017年2月25日已经知晓，在租赁期间近10个月也未曾提出异议，黄燕妹无权主张解除《房屋租赁合同》，应当继续履行该合同。涉案房产投入了近10万元大额资金进行装修，一审法院对该部分事实未予认定，显示公平。即使认定《房屋租赁协议》解除及《房屋租赁协议书》无效的前提下，涉案房产的实际占用人是陈丽虹，应当由陈丽虹支付从解除《房屋租赁协议》次日起至实际腾空之日止的占用费用，而非林明油承担。林明油与黄燕妹签订的《房屋租赁协议》的租金为1200元/月，林明油与陈丽虹签订的《房屋租赁协议书》的租金为2700元/月，林明油与陈丽虹约定的租金标准系在林明油对房屋进行装饰装修的基础上使得涉案房屋价值增加，黄燕妹无权要求按每月2700元的标准主张占用费。一审判决未对具体租金及占用费标准进行明确，应当撤销发回重审或改判。 黄燕妹辩称，林明油违反约定将涉案房屋作为经营场所，林明油主张的装修费依法不应当支持，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈丽虹辩称，服从一审判决。 黄燕妹向一审法院起诉请求：1.解除黄燕妹与林明油于2017年2月26日签订的《房屋租赁协议》；2.林明油支付黄燕妹与林明油签订的《房屋租赁协议》判决解除之前拖欠的租金（租金从2017年12月16日起计至判决解除房屋租赁协议之日止，暂计至2018年2月1日为2000元）；3.确认林明油与陈丽虹签订的《租房协议书》无效；4.林明油与陈丽虹腾空诉争房屋并交还黄燕妹；5.林明油与陈丽虹立即向黄燕妹支付房屋占有使用费（按每月2700元的标准从判决解除租赁合同关系之日计至林明油与陈丽虹实际腾空交付房屋之日止）。 一审法院认定事实：址在鲤城区金山小区20幢102室的房屋所有权证登记在黄燕妹名下。2014年9月15日，黄燕妹和林明油签订《房屋租赁协议》，载明：1.黄燕妹自有房产即诉争房屋，同意出租给林明油居住并约定不得用做经营场所，租赁期限：自2014年9月15日至2016年9月14日止。林明油如需续租应于期满前一个月提出商定，在同等条件下，林明油有优先承租权；2.每月租金1200元，每三月付款，押金1200元，林明油应提前1天交租金给黄燕妹。若林明油不能租满期限提前解除协议，其押金就取消归黄燕妹所有，若林明油租赁期满，经黄燕妹验收无人为损坏，黄燕妹应将押金全部退还林明油，但若人为损坏林明油应赔偿黄燕妹损失；3.房屋移交期限为租赁期满前10天，黄燕妹与林明油应现场清点承租时所配置的器具，及时妥善处理有关问题，期满当日双方现场移交房屋，林明油当即将门锁匙交给黄燕妹；4.租赁期间的水电、有线费、电话、卫生、物业管理费由林明油承担；由林明油使用而产生的物品损坏应由林明油负责修理更换，比如水龙头、门锁、电灯、卫生间堵塞、给水管破裂、马桶，洗手盆损坏等项目。林明油应做好房屋的防火、防盗等安全措施并对居住安全负有全部责任；5.若林明油需要对该套房进行简单装修，需经黄燕妹同意方可进行；6.违约责任：（1）若林明油不按时交纳租金或不按时移交房屋，超过十天，黄燕妹有权终止合同收回房屋。若黄燕妹违约应赔偿林明油因此造成的损失。（2）若遇特殊情况任何一方要提前终止本协议，应提前一个月向对方说明，并商定解决有关事宜。上述《房屋租赁协议》租赁期限届满即2016年9月15日至2017年2月26日期间，黄燕妹与林明油没有签订《房屋租赁协议》，但林明油仍按双方于2014年9月15日签订的《房屋租赁协议》继续履行。2017年2月26日，黄燕妹与林明油签订《房屋租赁协议》，约定内容除租赁期限自2017年3月15日至2023年3月15日止和林明油应提前3天交租金给黄燕妹外，其他内容与双方于2014年9月15日签订的《房屋租赁协议》一致。2017年2月16日，林明油与陈丽虹签订《房屋租赁协议书》，载明：1.林明油将完全属于其所有权的金山社区20幢102室租给陈丽虹使用，并附设施3台空调、2台热水器、1台冰箱；2.租期为2017年2月16日起至2020年2月15日止，为期三年，租金每月2700元，按一季度支付，合计8100元，陈丽虹交纳押金2700元，待陈丽虹退房时，如房屋无人为损坏并已结清所有费用，林明油将不计息的押金全额退还，双方结清所有费用及相关手续后，本协议自动解除；3.陈丽虹在租房期间必须爱护好房屋及相关设施，在正常使用过程中住房或设施损坏，陈丽虹应及时通知林明油，并由林明油请物业管理公司予以维修（在电器维修期间内）；4.双方必须保证双方的合法租用权，不得单方违约，如林明油违约退还剩余租金外，并双倍退还陈丽虹押金，如陈丽虹违约，林明油不退还陈丽虹押金；5.陈丽虹不得将房屋作违法经营场所，一经发现，除按法律制裁外，林明油有权收回房屋，林明油所有房内物品和配套设施一并租赁给陈丽虹使用；6.在租赁期限届满时，若陈丽虹需继续租用，须提前一个月与林明油协商，并交清租金，若陈丽虹不再续租，需交清租房期间的所有费用，并退还林明油房屋钥匙和交清所有手续，如不按此办理，由陈丽虹承担一切责任，林明油有权在租期满自行打开房屋另行出租和使用，房内的一切物品按无主物处理，林明油不承担任何责任；7.在租房期间，林明油不得以任何理由，单方面解除协议或者擅自租赁他人，若因林明油单方面解除协议给陈丽虹造成的损失，林明油须悉数赔偿。林明油依约支付租金给黄燕妹至2017年12月15日，陈丽虹依约支付租金给林明油至2017年11月15日，陈丽虹承租诉争房屋后将诉争房屋用于培训经营活动，现诉争房屋仍由陈丽虹使用。 一审法院认为，黄燕妹与林明油签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。黄燕妹与林明油双方应当依约履行自己的义务。黄燕妹与林明油于2017年2月26日签订的《房屋租赁协议》中没有约定林明油拥有转租诉争房屋的权利，林明油辩称其已将诉争房屋转租给陈丽虹的事实告知黄燕妹，但无法提供证据证明其与陈丽虹签订《房屋租赁协议书》的事实事先告知并征得黄燕妹的同意或者事后得到黄燕妹的追认，结合陈丽虹在庭审中陈述不知林明油系诉争房屋的承租人和《房屋租赁协议书》中关于林明油对诉争房屋拥有所有权的约定，对林明油该辩解不予采纳，林明油与陈丽虹签订的《房屋租赁协议书》系无效合同，黄燕妹请求确认林明油与陈丽虹于2017年2月16日签订的《房屋租赁协议书》无效，有事实和法律依据，予以支持。林明油将诉争房屋转租给陈丽虹用于经营场所的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故黄燕妹请求解除其与林明油于2017年2月26日签订的《房屋租赁协议》，有事实和法律依据，予以支持。租赁协议解除后,根据合同法的相关规定，林明油与陈丽虹应腾空诉争房屋交还给黄燕妹，若该二人未能在租赁合同解除确认之日前将诉争房屋腾空交付给黄燕妹，林明油还应向黄燕妹支付诉争租赁合同未解除确认前的诉争房屋租金和合同解除后起至实际腾空交付之日止的诉争房屋占用费，即林明油应向黄燕妹支付自2017年12月16日起至租赁合同解除确认之日止按每月1200元计算的诉争房屋租金和自租赁合同解除确认之次日起至实际腾空交付之日止按每月2700元标准计算的诉争房屋占用费。因此，黄燕妹提出的上述主张，具有事实和法律依据，予以支持。而黄燕妹诉求的其他租金及房屋占用费，依据不足，不予支持。另，林明油在案件审理中明确表示其对诉争房屋进行装修所产生费用将另案处理，属于合法处分自己的诉讼权利和民事权利，予以准许。因陈丽虹在庭审时明确表示待本案处理后，其与林明油之间租赁合同关系包括退回租房押金、装修和经营损失等，再另行处理，故陈丽虹与林明油之间的租赁合同关系，除租赁协议确认无效外，其余双方各自应承受的权利义务，不属于审理范围，不予审查处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第五十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定规定，判决：一、确认黄燕妹与林明油于2017年2月26日签订址在鲤城区金山社区20幢102室的《房屋租赁协议》解除；二、确认林明油与陈丽虹于2017年2月16日签订址在鲤城区金山社区20幢102室的《房屋租赁协议书》无效；三、林明油与陈丽虹应于判决生效之日起十五日内将址在鲤城区金山社区20幢102室房屋腾空并交还黄燕妹；四、林明油应于判决生效之日起十五日内向黄燕妹支付址在鲤城区金山社区20幢102室的租金（自2017年12月16日起至2017年2月26日签订的《房屋租赁协议》解除确认之日止）；五、林明油应于实际腾空交付之日起十五日内向黄燕妹支付址在鲤城区金山社区20幢102室的房屋占用费（自2017年2月26日签订的《房屋租赁协议》解除确认之次日起至实际腾空交付之日止）；六、驳回黄燕妹的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。林明油主张本案诉争房屋并未用于经营活动，但次承租人陈丽虹在调查中明确陈述其利用诉争房屋办理“思科教育”，有收取费用，故可认定诉争房屋被陈丽虹用于经营活动。林明油以查明租赁情况及房屋装修情况为由申请进行现场勘验，因本案租赁情况清楚，房屋装饰装修情况与本案处理无关，对其现场勘验申请不予准许。双方对一审判决查明的其他事实未提出异议，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，林明油主张黄燕妹对其将诉争房屋进行转租的情况已经知悉，应提供证据加以证明。林明油在一审时提供其妻子与黄燕妹之间的短信，欲证明已经告知黄燕妹其将诉争房屋进行转租，但无法向本院提交原载体以供核实，黄燕妹在一审庭审时亦对短信的真实性不予认可，故林明油提供的短信的真实性无法确认，不予采纳，林明油应承担相应的不利后果，对林明油关于黄燕妹对其将诉争房屋进行转租的情况已经知悉的主张，不予采纳。林明油并无证据证明黄燕妹已经知晓诉争房屋被转租，故其关于黄燕妹未在知道或应当知道承租人转租后的六个月内提出异议，无权要求解除合同或确认转租合同无效的主张，缺乏依据，不予采纳。林明油未经黄燕妹同意将诉争房屋进行转租，现黄燕妹要求解除其与林明油的租赁合同并确认林明油与陈丽虹之间的租赁合同无效，依法有据，一审判决予以支持正确，予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，黄燕妹与林明油的租赁合同解除后，林明油负有返还诉争房屋的义务，陈丽虹对一审判决其与林明油共同腾空交还房屋无异议，对一审关于林明油与陈丽虹应将诉争房屋腾空并交还黄燕妹的判决予以维持。林明油主张一审判决未对其就租赁房屋投入大额资金装修的事实进行认定显示公平，但其未提起有关的反诉，且表示将另案处理，其就租赁房屋投入的装修资金与本案处理无关，一审判决就此未予以认定并无不当。黄燕妹与林明油签订的《房屋租赁协议》合法有效，在合同解除前，双方均应按合同切实履行，黄燕妹和林明油均确认林明油租金支付至2017年12月15日，故林明油应自2017年12月16日起至本判决生效之日止按其与黄燕妹的约定即每月1200元的标准支付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，陈丽虹作为次承租人若未及时腾空房屋，应支付占有使用费，一审判决认定占用费标准为每月2700元，并无不当，予以确认，林明油主张其不需要承担占有使用费，理由成立，一审法院判决由林明油承担占有使用费错误，予以纠正。一审判决未在判决主文中明确租金及占有使用费的标准，予以纠正，租金、占有使用费标准根据上述分析，分别为每月1200元及每月2700元。 综上所述，林明油的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二款规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2017）闽0502民初4330号民事判决的第一项、第二项、第三项； 二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2017）闽0502民初4330号民事判决的第四项、第五项、第六项； 三、林明油应在本判决生效之日起十五日内按每月1200元的标准向黄燕妹支付自2017年12月16日起至本判决生效之日止的租金； 四、若陈丽虹未按本判决确定的时间腾空房屋，则应按每月2700元的标准向黄燕妹支付占有使用费直至其腾空房屋为止； 五、驳回黄燕妹一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1960元，由黄燕妹负担50元（多预交的1910元予以退回），林明油、陈丽虹共同负担1910元，应于本判决生效之日起五日内缴交；二审案件受理费1960元，由林明油负担1910元（多预交的50元予以退回），陈丽虹负担50元，应在本判决生效之日起五日内缴交。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年十一月六日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。