襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 裁 定 书（2018）鄂0691民初2077号原告：襄阳市襄州区张湾街道办事处红星社区居委会。法定代表人：江家庆，该社区书记。委托诉讼代理人：江龙、王爱社，襄阳市襄州区张湾法律服务所法律工作者。被告：冯冉，男，1989年10月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡东升、余瑞（实习），湖北春园律师事务所律师。原告襄阳市襄州区张湾街道办事处红星社区居委会（以下简称红星社区居委会）与被告冯冉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红星社区居委会的法定代表人江家庆及其委托诉讼代理人王爱社，被告冯冉的委托诉讼代理人胡东升、余瑞到庭参加诉讼。红星社区居委会向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的“红星社区水泥制品厂租赁合同”；2.被告支付所欠租金180万元（截止2018年7月31日）；3.被告返还租赁原告的土地厂房及设备；4.被告支付违约金10万元；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年9月3日，原告与被告签订“红星社区水泥制品厂租赁合同”一份，该合同约定，原告将占地15亩的原荣顺宏水泥制品厂（设备、配套设施及厂房、厂区道路等）租赁给被告生产经营，其产权仍属原告所有。租期为5年，从2014年11月1日起至2019年10月31日止。前三年每年租金60万元，后两年每年租金80万元。第一年租金在合同签订当日交清，下一年应在每年9月2日交清下一年租金，先交后租，以此类推。合同同时约定，租赁期间，任何一方违约应向对方支付10万元违约金，造成损失的另行赔偿。然而，被告租赁原告所有的水泥制品厂后长期拖欠大量租金，经催告拒不支付。截止目前被告尚欠原告租金180万元。后经原告每年多次索要租金，但被告无故拖欠拒不给付已构成根本违约。为保护原告的合法权益，特请求人民法院依法支持原告的上列诉讼请求。冯冉辩称，一、原、被告于2014年9月3日签订的“租赁合同”已在2015年1月1日解除，理由如下：1.“租赁合同”签订后，原告发现水泥制品厂防漏水，主要设备不能正常使用。原告即找到社区汇报提出维修费用过高，应由社区维修好再交原告使用。当时社区领导江树林、李清波、潘建华、杨在起及镇政府领导鲁再道均到现场查看，让原告先想办法生产，社区负责安排维修。但直到2015年4月也没有维修，当月原告被迫停产，后原告又提出减免下年度租金，社区不同意，原告无奈在2015年11月1日通知社区提出解除“租赁合同”，社区至今未予答复，也未依法向法院提出诉讼要求确认合同的效力；2.原告通知被告解除租赁合同除前述理由外，还包括因租赁的区域已纳入拆迁范围这一不可抗力导致无法办理营业执照。租赁合同约定不得改变厂房结构，只能从事水泥制品的生产、销售，且生产的产品均为大型工地上使用。因不能办理营业执照导致国家建设、修路等施工主体不能与原告签订购销合同，致使被告签订合同的目的无法实现；3.该案租赁标的物物权存在争议，且被设定抵押。2015年3月4日襄阳市中级人民法院（2014）鄂襄阳中民初字第00133号民事判决书认定畅佑达公司以其所有的设备提供担保进行了贷款，并在襄州区工商行政管理局办理了动产抵押，登记编号为（2013）027号。该判决书中认定抵押的设备为畅佑达公司所有，所抵押的设备即本案中被答辩人红星居委会租赁给答辩人的设备。法院生效判决具有法律效力，据此可以认定被答辩人红星居委会租赁给答辩人的机器设备权属存在争议，应当承担违约责任，赔偿答辩人的损失。且在（2014）鄂襄阳中民初字第00133号案件审理过程中，法院已经对畅佑达公司进行了财产保全，导致答辫人承租被答辩人的红星水泥制品厂后无法正常开展业务，且00133号案件的原告方多次到租赁场地内要账、锁大门影响正常经营。答辩人多次到被答辩人居委会反应情况，居委会均无人出面解决。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中租赁的标的物需要大修，被告方允诺修理后又违约不予修理，交付的标的物也存在所有权争议，被法院査封，且因租赁区域纳入拆迁区域这不可抗力导致原告无法办理营业执照生产经营。故原告有权行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。基于以上原因，原告口头及书面方式已经通知了被告在2015年11月1日解除“租赁合同”。合同解除权是一种形成权，形成权是指当事人一方可以以自己单方的意思表示，使法律关系发生变动的权利。如果相对方不同意解除可在3个月内向法院起诉要求确认合同的效力。但本案被告至今未起诉要求确认合同的效力，故本案的“租赁合同”在2015年11月1日已解除。二、被告没有违约行为，无需承担违约责任。1.如前所述，原、被告的“租赁合同”已在2015年11月1日解除，被告不存在拖欠租金的行为，故不存在违约行为。2.原告方存在违约行为，“租赁合同”第二条、租赁范围：红星社区占地15亩的原荣顺宏水泥制品厂（厂房、心模振动水泥制管设备及配套设施、厂房道路，所有明细附后）以上为租赁标的物，应当明确无误的归原告方所有，然而被告在使用中发现，上述财产均为原经营人襄阳畅佑达水泥管理公司所有。该财产被襄阳畅佑达公司抵押给他人借款810万元，且该财产被法院查封。三、假设被告方有违约行为，对于后期原告方租金损失扩大，原告方应当自担其损。根据《合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同约定第二年的租金应当在2015年9月3日前缴纳，约定的日期到后，被答辩人没有及时主张自己的权利。答辩人在第一年租金到期前书面提出要求减免租金，被答辩人居委会没有答复，随即答辩人停止经营，也未缴纳租金，用行为表示解除合同，一直到2016年3月31日居委会下发通知要求缴纳租金，答辩人再次明确声明不租了解除合同，且厂子（租赁物）就放在那里了。答辩人一直未缴纳租金，答辩人语言、行为均表示不再租赁，解除合同。“租赁合同”第四条也规定“第一年租赁费用在合同签订当日交清，下一年应在2015年9月2日前交清，先交后租，以此类推。每年交清租赁费用后方可继续租赁使用”，居委会没有及时主张自己的权利，属于扩大损失，不应当由答辩人承担责任。综上所述，原被告双方2014年9月3日签订的“租赁合同”因原告方违约、权属不清、不能够办理营业执照、无法经营等原因，已于2015年11月1日解除，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审查认为：2012年3月14日，襄州区人民政府、襄阳经济技术产业开发区管委会、襄阳高新技术产业开发区管委会签订《托管协议》，约定将案涉租赁物所在的连山湖区域整体托管给高新区，以2012年2月13日的时间为准，现状交接；托管区域内的国土资源等由襄阳高新区管委会、襄阳市设在高新区的派出机构履行行政管理和行政执法职能，承担相应的经济、法律责任；托管区域原在襄州区及经开区享有的权利和承担的义务相应移交给高新区；以2012年2月13日为时间界限，刘集办事处全部资产、债权债务等由襄州区移交高新区；托管区域内的土地净收益部分，由高新区实行统一管理用于托管区域内的土地开发和基础设施建设。依该协议，红星社区居委会对案涉租赁物所在的连山湖区域已无管理权及收益权。2017年4月21日，红星社区居委会与襄阳高新区刘集街道办事处连山湖社区居民委员会签订《襄州区红星社区与高新区连山湖社区资产分割协议》，其中载明2012年5月7日，襄州区人民政府与高新区管委会签订《连山湖社区托管协议》，但未对原红星村（社区）相关资产进行分割，导致部分资产权属不清。该内容说明在2012年5月7日至2017年4月21日期间，案涉租赁物的产权归属并不明晰，红星社区居委会不能证明其在此期间享有相应产权。前述资产分割协议约定，原红星村（社区）二砖厂土地及地上附着物按照红星社区居委会占76%，襄阳高新区刘集街道办事处连山湖社区居民委员会占24%的比例进行分割。但依照该约定，位于红星二砖厂的案涉租赁物的权属仍不明晰，不能确定红星社区居委会系对其全部还是仅对部分享有权利，是具有产权及管理权还是仅享有收益权。综上，红星社区居委会不能证明在其诉讼请求的全部期间对案涉租赁物享有或者全部享有相应的权利并以出租人身份在本案中主张权利，故其非本案适格的原告，应驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回襄阳市襄州区张湾街道办事处红星社区居委会的起诉。案件受理费21000元退还襄阳市襄州区张湾街道办事处红星社区居委会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  吴小松二〇一八年十一月七日书记员  肖玉梅