四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川2002民初4995号 原告（反诉被告）：彭文武，男，汉族，1970年9月25日生，住址：四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈泽，男，汉族，1962年11月2日生，住址：成都市锦江区，与原告系第三方合同保证关系。 被告（反诉原告）：四川嘉骐汽车零部件有限公司，住所：四川省资阳市雁江区外环路西三段139号云创智谷2号楼3层，统一社会信用代码：91512002MA67689H5M。 法定代表人：张亚男。执行董事。 委托诉讼代理人：周新权，江苏铭云律师事务所律师。 原告（反诉被告）彭文武与被告（反诉原告）四川嘉骐汽车零部件有限公司（以下简称嘉骐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭文武及其委托诉讼代理人陈泽，被告（反诉原告）嘉骐公司的法定代表人张亚男及其委托诉讼代理人周新权到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告（反诉被告）彭文武向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告嘉骐公司立即支付原告应付2018年7月1日至2018年12月31日止房租人民币38,880元（叁万捌仟捌百捌拾元）扣减已付人民币20,000（贰万元）后的应付房租人民币18,880元（壹万捌仟捌百捌拾元）；2.判令被告立即向原告支付违约金人民币20,000元（贰万元）；3.判令被告向原告支付原告因被告租赁一事实的房屋及地面修缮费用人民币20,748.4元（贰万零柒百肆拾捌点肆元）；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2018年7月3日，原、被告签订了《房屋转租协议》（以下简称“协议”），协议约定：原告向被告转租位于资阳市雁江区城南大道浙粤节能产业园兴业北路1号内11号车间给乙方经营使用，约定租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日止共计36个月，租金为人民币10元/平方米，计租面积648平方米，每年支付租赁租金人民币77,760元，租金以年结算。每年12月31日前被告向原告支付下一年的租金；原告负责接通本转租厂房的用电和用水设施，按照现有的厂房状况转租给乙方经营使用，协议签订后，原告依照约定在2018年7月1日将被告承租房屋进行了现状交接并按照约定进行了水电接入，被告于2018年7月5日支付了房租人民币20,000元，被告以自身资金困难为由，应付的2018年度租房人民币18,880元和协议保证金人民币20,000元至今未付。2018年7月3日，被告入场进行了对房屋的自行整理，在2018年7月12日被告向原告提出了房顶漏雨修缮要求，原告与被告约定由被告统一按照自身要求进行屋顶修缮，费用由原告承担，被告在2018年8月14日又提出被告对屋顶修缮实施困难，2018年8月15日，原告只得从外组织专业人员进入现场彻底维修屋顶，期间被告以出租人身份向外广告招租，2018年8月27日被告突然单方面提出终止协议，原告要求被告按照协议赔偿原告损失，被告置之不理，原告认为被告的行为严重违反了约定，为维护自身合法权益，故诉至贵院，请求依法判决。 被告（反诉原告）嘉骐公司本诉辩称，1.原、被告2017年7月1日至2018年12月31日期间的租金没有约定，涉案厂房需要进行加装门窗、地平以及装修，需要一定时间，因此双方对该时间长短无法确定，故这段时间的房租没有进行约定。2.双方签订合同后，原告仅仅将厂房交给被告进行加装和装修，装修过程中，我方发现厂房有严重漏雨渗水情况，后原告对该情况进行了维修，至今未能修理完毕。故我方认为是因原告未能将符合使用条件的租赁物交付被告的行为导致双方合同无法继续履行的根本原因。因此本案中我方向法庭提出反诉，具体反诉请求事实理由，反诉状中具体陈述。本诉中请求法庭驳回原告的各项诉请。 被告（反诉原告）嘉骐公司反诉请求：1.请求依法判决解除反诉人与被反诉人于2018年7月3日签订的《房屋租赁协议》；2.依法判决被反诉人向反诉人归还保证金人民币20,000元，赔偿装修损失人民币36，510元，员工7月、8月工资、社保费用合计人民币24,132.69元，再次周转办公、搬库费用人民币4,948.96元，支付违约金人民币20,000元。共计人民币105,591.65元。3.案件受理费被反诉人承担。事实及理由：2018年7月3日被反诉人与反诉人签订《房屋转租协议》，被反诉人将位于资阳市雁江区城南大道浙粤节能产业园兴北路1号内11号厂房转租给反诉人，双方约定：1.厂房租金为人民币10元/平方米，总面积648平方米，租金人民币77,760元。2.被反诉人收取反诉人人民币20,000元的保证金，被反诉人在租赁期结束时或者双方商议终止时无条件退还反诉人。3.若其中一方强行终止合同，须向另一方支付违约金人民币20,000元。因为租赁厂房房顶严重漏雨，墙面严重渗水，被反诉人对厂房漏雨，渗水进行修缮，厂房仍旧出现漏雨，渗水。到目前为止，被反诉人未能将符合使用条件的厂房交付给反诉人使用，转租协议签订后，反诉人对转租厂房进行了部分修缮，共计花费装修费用人民币36,510元，延误生产办公支付员工7、8月工资社保共计人民币24,132.69元。临时周转办公室，搬库房费用人民币4,948.96元。反诉人认为，租赁厂房严重漏雨渗水，是双方无法履行协议的根本原因，被反诉人未能将符合使用条件的厂房交付费反诉人使用，被反诉人已经构成根本违约，双方转租协议应当解除，被反诉人应归还人民币20,000元保证金，赔偿反诉人的装修损失，并承担违约责任。即向反诉人支付违约金20,000元，为此，特具状，请求依法裁决。另外，我方的反诉请求增加一项，因为厂房原因导致我方一项额外损失，3C认证损失人民币61,200元。因厂房原因3C认证未通过，故该笔费用损失应由被反诉人承担。 原告（反诉被告）彭文武辩称，1.房租约定是有明确约定的，协议中有载明。请问反诉人房租约定的事实该如何解释？2.反诉人说是厂房漏水导致合同无法履约，合同中第二条有约定，原告负责水电，我们反复申明，我们是按照现有的厂房进行租赁。3.即使厂房承租后，出租人对厂房有修缮的义务，我方在期间态度积极负责，履行了我方应负责。出租人是修缮义务，不构成本合同的违约事实。4.2018年8月11日至8月15日出租人根据承租人意见对房屋进行了反复维修，反诉人和被反诉人达成了一致要求，承租人提出房屋至今漏水状态，与事实不相符，现在可以现场调查，房屋漏水是普遍现象。我方只是进行修缮义务，不构成违约。我方认为反诉人提出的诉请既不合理也不合法，请求驳回反诉人全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年7月3日，甲方即出租方彭文武与乙方即承租方嘉骐公司的法定代表人张亚男、保证方：四川科芯照明股份有限公司签订了一份《房屋转租协议》，其中载明：“一、甲方2014年6月10日与保证方所签订的《土地租赁合同》中甲方所建位于资阳市雁江区城南大道浙粤节能产业园兴业北路1号内11号车间厂房转租给乙方使用，期限自2018年7月1日至2021年6月30日，共计36个月。二、本厂房租金为人民币10元/平方米，总面积648平方米（按实际测量进行计算），租金人民币77,760元（大写柒万柒仟柒佰陆拾元正），按年计算。每年12月31日之前乙方向甲方支付下一年度的租金费用；甲方负责接通本厂房的用电和用水设施的基本需求，按现有厂房状况出租给乙方经营使用。三、双方约定的其他具体条款：1.略；2.乙方根据自身的生产需要自行对厂房进行装修整理，甲方不负责不干涉；甲方在租赁期间内不涨租金；3-6.略；7.甲方收取乙方人民币20,000元的保证金，甲方在租赁期结束时或者双方商议终止协议时无条件退还乙方。四-七、略。八、租赁期间，若发生甲乙双方及保证方不可抗拒的因素，致使合同无法履行时，本合同自动解除，甲乙双方各自承担自己的损失和气体结果。九、租赁期间，任何一方由于自身需要提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金人民币20,000元。彭文武、嘉骐公司法定代表人张亚男，保证方四川科芯照明股份有限公司法定人代表人陈泽均签名并加盖单位印章。2018年7月5日，嘉骐公司通过成都银行向保证方四川科芯照明股份有限公司的账户汇款人民币20,000元，其在摘要栏注明：租赁费。后嘉骐公司在装修厂房时发现该厂房存在不同程度的漏水、渗水现象，遂向彭文武提出要求整改，四川科芯照明股份有限公司代彭文武和嘉骐公司均对该房屋进行了修缮。庭审中，彭文武和嘉骐公司双方一致同意解除《房屋转租协议》。 另查明，2014年6月10日，出租方即甲方四川科芯照明股份有限公司与承租方即乙方彭文武签订了《土地租赁合同》一份，其中约定甲方将位于资阳市雁江区城南大道浙粤节能产业园兴业北路1号内11号车间厂房租赁给乙方，租期20年，从2014年7月9日至2034年7月8日止。2015年8月10日，双方又签订《土地租赁补充合同》一份，其中约定：甲方同意乙方对于承租土地及乙方自建出租房屋，在不违反法律法规和乙方所得利益不得损害甲方利益为前提，采取转租，联营方式进行经营，甲方配合乙方办理证照……略。 本院认为，彭文武与嘉骐公司双方对签订《房屋转租协议》系双方真实意思表示无异议，且该合同不违反法律规定，故依法成立的合同对双方当事人都具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方在合同中约定是将厂房现状租赁给嘉骐公司使用，嘉骐公司也是在实地考察过才签订的房屋租赁合同，而嘉骐公司对彭文武对该房积极进行了维修的事实不予否认，但彭文武出具的维修费用却是四川科芯照明股份有限公司与四川省天科钢结构有限公司签订的《屋面维修协议》，彭文武无证据证明自己对该费用进行了实际结算，至于四川省天科钢结构有限公司是否能代表彭文武是另一法律关系，彭文武也未提供证据予以证明，故彭文武要求嘉骐公司承担维修费用的请求，本院依法不予支持。对于彭文武要求嘉骐公司支付人民币20,000元违约金的请求，因双方在庭审中一致同意解除租赁关系，故不存在一方强制终止合同的情形，故彭文武的该项诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。对于彭文武要求嘉骐公司支付2018年7月1日至2018年12月31日止应付房租人民币18,880元和嘉骐公司要求彭文武返还人民币20,000保证金的诉讼请求，因双方在合同中约定：“租金为人民币10元/平方米，计租面积648平方米，每年支付租赁租金人民币77,760元，租金按照年结算和甲方收取人民币20,000元保证金”。虽然嘉骐公司提供了四川科芯照明股份有限公司2018年7月5日出具的收款收据载明：“收据，收到四川嘉骐汽车零部件有限公司（租房保证金）人民币20,000元”，和自己内部的财务做账表明保证金，以此证明自己是向彭文武缴纳了保证金人民币20,000元，但是在彭文武提供的银行转账凭据的摘要栏注明：“租赁费。”彭文武虽承认四川科芯照明股份有限公司代为收取了人民币20,000元费用，但却只认可其收取的是租赁费，而作为缴款方的嘉骐公司自己在具有对外公示效力的摘要栏表明的是租赁费，故本院对彭文武认定嘉骐公司缴款人民币20,000元为租赁费予以确认。嘉骐公司应从签订租赁协议之日起按约定支付房租。但双方已于2018年11月自愿解除合同，故房租应从2018年7月计算至2018年11月止，共计人民币25,920元，扣除已支付的人民币20,000元，嘉骐公司还应支付人民币5,920元。对于嘉骐公司要求彭文武赔偿装修损失人民币36,510元的诉讼请求，其租赁彭文武房屋时已知房屋的现状，且合同约定：“乙方根据自身的生产需要自行对厂房进行装修整理，甲方不负责不干涉；甲方在租赁期间内不涨租金。”故其装修损失不应由彭文武负担。而嘉骐公司提出的员工7月、8月工资社保费用人民币24,132.69元，再次周转办公、搬库人民币4,948.96元及支付3C认证损失人民币61,200元的诉讼请求，因嘉骐公司无证据证明其系彭文武造成的，故与本案无关联性，该几项诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）彭文武与被告（反诉原告）四川嘉骐汽车零部件有限公司签订的《房屋转租协议》； 二、被告（反诉原告）四川嘉骐汽车零部件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）彭文武租赁费（托管费）人民币5,920元； 三、驳回原告（反诉被告）彭文武及被告（反诉原告）四川嘉骐汽车零部件有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的时间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币645元，反诉费人民币2,412元，由被告四川嘉骐汽车零部件有限公司负担人民币2,412元，原告彭文武负担人民币645元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审判员 王 颖 二〇一八年十一月二十七日 书记员 许慧瑶