湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初1026号原告刘婷，女，1983年3月28日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县。委托代理人皮少华，湖南瑾辉律师事务所律师。委托代理人钟文杰，湖南中楚律师事务所律师。被告湖南鑫泰房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉中路一段**。法定代表人邱北宁。委托代理人胡正奇，男，1963年8月28日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县，系该公司实际控股人。第三人湖南凯盈房地产开发有限公司，住，住所地：湖南省长沙县星沙街道开元路湘商世纪鑫城****/div>法定代表人张炳光，总经理。委托代理人徐四海，湖南威朗律师事务所律师。原告刘婷与被告湖南鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰房地产公司）及第三人湖南凯盈房地产开发有限公司（以下简称凯盈房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，原告于2018年3月22日向本院申请撤回对被告凯盈房地产公司的起诉，本院予以准许。后经凯盈房地产公司于2018年5月7日向本院申请，本院依法通知凯盈房地产公司作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘婷及其委托代理人皮少华、钟文杰，被告鑫泰房地产公司委托代理人胡正奇，第三人凯盈房地产公司委托代理人徐四海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘婷请求本院判令：确认原告刘婷与被告湖南鑫泰房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。被告鑫泰房地产公司答辩要点：对于原告刘婷的诉讼请求无异议，原被告双方签订的《商品房买卖合同》应是合法、有效的，被告鑫泰房地产公司未按时交房、办理产权登记手续的原因在于被告鑫泰房地产公司所开发的财富港湾（原名中央公馆）项目在施工建设中因涉嫌非法吸收公众存款刑事犯罪后，由长沙县政法委成立长沙县关于处理鑫泰公司非法吸收公众存款问题小组来处理该项目的相关问题，原告签订合同是在案发之前。案发后，问题小组保留了包括原告刘婷所购房屋在内的58套房屋未进行拍卖。原告刘婷在签订合同后已支付全部购房款并在长沙县房产局办理了预告登记手续，新接手的公司应当为原告刘婷办理不动产登记手续。第三人凯盈房地产公司陈述要点：原告刘婷并非真实购房，原被告之间签订的商品房买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，应属无效，请求依法驳回原告刘婷的诉讼请求。查明的事实一、经审理查明，本院确认如下法律事实：1、被告鑫泰房地产公司于1992年9月2日注册登记，经营范围为长沙县星沙开发区土地号0010140822000宗地的房地产开发及相关基础设施配套的建设、自建房屋销售及租赁。2、湖南省工商行政管理局于2017年5月8日对被告鑫泰房地产公司作出吊销营业执照的行政处罚，并于2017年5月19日公示该项行政处罚决定。3、广东捷盈投资发展有限公司（以下简称广东捷盈公司）系第三人凯盈房地产公司的股东，并持有公司100%的股份。4、“鑫泰丽都中央公馆”（现名财富港湾）是被告鑫泰房地产公司开发的星沙商业步行街第三期项目，项目位于长沙经济技术开发区角，于2008年5月18日取得预售许可证。5、2009年2月21日，原告刘婷在鑫泰房地产公司财务部办公室与被告鑫泰房地产公司签订了《长沙县商品房买卖合同》（含三个附件）。合同约定，原告刘婷（买受人）购买被告鑫泰房地产公司（出卖人）开发的位于长沙县鑫泰丽都-中央公馆1幢1单元1409号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为142.88平方米，购房单价为3440元/平方米，总售价为491507元，付款方式为通过银行按揭付款：签订合同当日付清首付款151507元，剩余房款340000元通过银行按揭方式付清。出卖人应在商品房交付使用后叁拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在商品房交付使用后365天内办理好栋证及分户产权证。另，合同针对房屋交付期限及条件、逾期付款及逾期交房违约责任、物业服务等条款进行了相关约定。合同签订当日，原告刘婷以现金方式向被告鑫泰房地产公司支付购房首付款151507元，并由鑫泰房地产公司财务部开具相应购房款发票。6、2009年5月21日，原告刘婷与被告鑫泰房地产公司针对上述合同签订《补充协议》，双方补充约定，付款方式改为一次性付款，购房总售价变更为按原销售价格的八折收取即393205.6元，协议签订后，原告刘婷将扣除首付款151507元后的余款241698.6元以现金方式支付给被告鑫泰房地产公司。协议签订当日，原告刘婷依约定支付剩余购房款后，胡正奇以被告鑫泰房地产公司名义向原告刘婷开具收条，该收条上载明：今收到刘婷购房尾款贰拾肆万壹仟陆百玖拾捌元陆角整（241698.60元）。该收条落款处加盖有被告鑫泰房地产公司公章并有胡正奇签名。7、2009年8月13日，被告鑫泰房地产公司依约办理上述合同备案并将涉案房屋办理预告登记至原告刘婷名下。8、2011年4月11日，胡正奇因涉嫌非法吸收公众存款罪向公安机关投案并被公安机关决定于次日开始对其实施刑事拘留，同年5月18日经检察机关批准逮捕。胡正奇在其投案后的案件侦查及审查起诉阶段，经公安机关或检察机关讯问及其对刘婷进行非法吸存的具体情况，胡正奇供述2008年6月16日向刘婷借款300000元，未归还本息。9、在胡正奇因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关刑事拘留后，长沙县公安局于2011年5月4日对原告刘婷与被告鑫泰房地产公司及胡正奇之间的关系及其经济往来进行了询问并记录在案。刘婷表述：其与胡正奇关系熟悉，2010年7月份，胡正奇因资金紧张借用刘婷名下位于长沙县星沙楚天家园小区2栋1002号房屋用于在他人处贷款设立抵押。10、2013年1月21日，长沙市中级人民法院对长沙县人民检察院指控被告单位鑫泰房地产公司、被告人胡正奇犯非法吸收公众存款罪一案作出（2012）长中刑二终字第0241号刑事判决书的二审终审判决，该判决书中审理查明以下事实：1）2006年12月，被告鑫泰房地产公司委托代理人胡正奇通过增资受让方式持有鑫泰房地产公司部分股权，成为公司法定代表人并实际负责，2010年10月，胡正奇将其持有的鑫泰房地产公司全部股权转让给邱北宁，公司法定代表人随之变更为邱北宁，但胡正奇仍为鑫泰房地产公司实际控制人。2）2007年至2011年4月，胡正奇为解决鑫泰房地产公司在“鑫泰丽都中央公馆”项目建设资金不足问题，先后以鑫泰房地产公司或个人名义，许诺3%至30%不等的高额月息，公开向社会不特定对象吸收资金，并通过人传人的方式不断扩大融资对象范围，胡正奇为获得资金，不仅支付高额利息、还以在建的已取得预售许可的“鑫泰丽都中央公馆”项目房产抵押担保，所吸收资金部分用于工程建设，部分用于归还先前融资的本息，因滚动融资致使资金缺口不断扩大，融资对象随之增加。截至该案案发前，胡正奇共向65名对象非法吸收公众存款共计18937.0615万元（其中实际融资17219.323万元、利息转为本金1717.7385万元），实际支付本息共计13855.0594万元（其中本金9937.0615万元，利息3829.9979万元）。2011年4月11日，胡正奇主动到长沙县公安局投案，如实供述向社会不特定对象大规模非法融资的事实。证明上述事实的证据包括被告鑫泰房地产公司证照、楼盘证书、多名证人证言、胡正奇保存的借款合同、融资协议、担保合同以及胡正奇的陈述等共计十六组证据。其中公安机关出具的证人刘婷的证言、胡正奇的供述均证实胡正奇向刘婷吸存30万元。以上案件事实经长沙市中级人民法院发生法律效力的裁判文书确认。11、被告鑫泰房地产公司在开发“鑫泰丽都中央公馆”项目过程中，因拖欠施工单位博坤建设集团有限公司工程款致使该施工单位诉至长沙市中级人民法院，经审理终结并进入执行程序后，本院依据已发生法律效力的（2012）长县民初字第701-1号执行裁定书于2013年10月14日依法委托湖南金烨拍卖有限公司、湖南佳士得拍卖有限公司、湖南省佳德拍卖有限公司、湖南嘉雨拍卖有限公司四公司（以下简称拍卖人）拍卖被执行人鑫泰房地产公司所有的位于长沙县西侧“中央公馆（鑫泰丽都）”在建工程全部房产（含土地使用权）。对此，拍卖人于2014年1月13日发出《竞买须知》，确定拍卖时间为2014年1月16日，拍卖保留价（起拍价）为人民币15800万元，拍卖方式为网络竞价，第三方交易平台为湖南省联合产权交易所，该拍卖须知对拍卖标的特别说明如下：（1）被执行人原与部分业主签订购房合同的58套房屋暂予以预留，拍卖后，再依法确定是否为真实购房。如属真实购房的，房屋交给购房者；如不属于真实购房的，房屋交给拍卖买受人。其他房屋的备案登记由委托方负责衔接有关部门解除。同月16日，上述拍卖顺利组织，并由广东捷盈公司以15800万元成功竞得上述拍卖标的，同日，广东捷盈公司与上述拍卖人签署《长沙县星沙镇商住楼在建工程房地产拍卖成交确认书》（金烨）拍成交字（2014）第180号，该确认书对拍卖成交其他事宜进行了相关说明。12、2016年2月2日，本院相关工作人员向胡正奇分别对包括刘婷购买1409号房屋在内的多人购房情况进行调查并作出的谈话笔录，该谈话笔录载明胡正奇陈述：刘婷与刘正东没有关系，刘婷有借30多万进行非法吸存，但她的房子是自己买的，不是拿这个钱和房子备的案。上述谈话笔录经胡正奇签字确认以上笔录属实。13、截至起诉之日，广东捷盈公司尚未确定包括涉案房屋在内的58套房屋是否系业主真实购房，故未向原告刘婷交付涉案房屋，且未将房屋产权办理登记至原告刘婷名下。二、各方当事人有争议的事实在于原被告签订的《长沙县商品房买卖合同》是否系双方真实意思表示、是否合法有效。原告刘婷认为，第一，其具有民事行为能力，与被告鑫泰房地产公司签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实买卖房屋的意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，不存在合同无效的情形，故应认定为合法、有效，双方均应恪守履行合同约定义务。第二，本案与被告鑫泰房地产公司及其委托代理人胡正奇涉嫌非法吸收公众存款一案无关。该案已审理终结并经生效判决确定被害人，本案原告刘婷所支付的购房款并未被该案认定为非法吸存款项，故本案不存在以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形，本案商品房买卖合同真实、合法、有效。被告鑫泰房地产公司认为，其与原告刘婷签订的《长沙县商品房买卖合同》真实、合法、有效，原告刘婷已支付购房款并由被告鑫泰房地产公司开具相应收款收据、办理合同备案、预告登记等手续，且长沙县关于处理被告鑫泰房地产公司非法吸收公众存款问题小组并未将涉案房屋作为非法吸收资金对待，故第三人凯盈房地产公司除法律规定之外无权认定该合同无效；第三人凯盈房地产公司认为，原告刘婷未提供其系真实购房户、已支付房款的银行流水等相关证据，其付款方式、付款时间及备案时间均不符合正常购房的流程，故原被告双方所签订的《商品房买卖合同》属以合同形式掩盖非法目的的合同无效情形，应属无效合同。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据长沙市中院针对被告鑫泰房地产公司及胡正奇涉嫌非法吸收公众存款罪一案作出并已生效的（2012）长中刑二终字第0241号刑事判决书，其中审理查明的案件事实部分虽已确定本案原告刘婷为该案非法吸存对象以及吸存金额为30万元，但该案并未将本案商品房买卖合同的签订以及原告刘婷所支付的购房款项为该案被告人认定为胡正奇非法吸收公众存款犯罪过程中的构成部分，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除当事人有相反证据足以推翻外，本院予以确认。且本案商品房买卖合同签订后，原告刘婷依约履行支付全部购房款项的义务并由鑫泰房地产公司开具相应购房款收条，且被告鑫泰房地产公司已依约履行办理合同备案、预告登记手续的义务。预告登记具有排他效力，在预告登记期限内具有阻却转让方及他方处分不动产的效力以保护预告权利人的利益。本案中，第三人凯盈房地产公司虽辩称原告刘婷并非真实购房，本案商品房买卖合同的签订系属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效情形，并向本院提交了相关证据证明，但本院认为其提交的证据并不足以证明其主张或推翻上述刑事判决书所确认的事实，故对该主张，本院不予支持。综上，本案中，原、被告之间于2009年2月21日签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认为真实、合法、有效，双方当事人均应自觉全面履行各自义务。对于原告刘婷的该项诉求，合法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下：确认原告刘婷与被告湖南鑫泰房地产开发有限公司签订的《长沙县商品房买卖合同》真实、合法、有效。案件受理费80元，由被告湖南鑫泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 付 建 安人民陪审员 高   榕人民陪审员 罗 爱 建二〇一八年十一月二十三日法官助理吴欢代理书记员 吴欢（兼）附：判决参考适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。