广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第2372号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡燕，女。委托代理人：谢柏荣，广东来复律师事务所律师。委托代理人：潘美凤，广东来复律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告，反诉原告）：尹贺春，男。委托代理人：刘礼荣，广东泽轩律师事务所律师。委托代理人：刘颖，广东泽轩律师事务所辅助人员。上诉人胡燕因与被上诉人尹贺春租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法寮民一初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年3月5日，胡燕向原审法院提出诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《租赁合同书》已经解除；2、尹贺春将胡燕所有的空调、麻将机、展柜等及其设备（详见《返还物品清单》）返还给胡燕或者赔偿无法返还给胡燕造成的损失8594元；3、尹贺春双倍退还胡燕支付的押金2400元。后尹贺春提出反诉，请求判令：1、胡燕支付拖欠尹贺春的2014年10月份至2015年3月份的房屋使用费7200元（房屋使用费为每月1200元）；2、胡燕返还尹贺春垫付的2014年11月份水费16.5元、2014年9月份至2014年11月份生活垃圾费84元、房屋清洁费用300元、2014年10月份至2014年11月份的电费204.56元；3、本案诉讼费由胡燕承担。原审庭审时，尹贺春变更第一项反诉请求为胡燕支付2014年10月至2015年1月期间的使用费共计4800元。原审法院经审理查明，2014年6月8日，胡燕与尹贺春签订《租赁合同书》，约定：胡燕承租尹贺春位于东莞市寮步镇祥安街181号楼，租赁期限为2014年6月8日起至2016年6月8日止，租金每月1200元，签订合同后另付一个月押金1200元，租金于每月8日前支付；租期内水费、电费、卫生费、治安费由胡燕每月付清；胡燕在租期内须按时支付各项经营费用、租金等，不准违反国家和地方法律、法规，否则尹贺春有权当胡燕违约处理；租赁期内胡燕发生的一切意外事故，引致任何一方损失，皆由胡燕负责赔偿；如尹贺春中途违约必须退回所有押金双倍，如胡燕违约，尹贺春有权单方终止合约，押金不再退回，胡燕必须付清租期内一切营业费用。合同另就其他相关事项进行了约定。合同签订当天，胡燕向尹贺春支付了当月租金1200元以及押金1200元。2014年11月18日，胡燕的朋友在案涉房屋内发生斗殴致人死亡事件，公安机关到场处理并对案涉房屋粘贴封条进行封锁。胡燕主张案涉房屋钥匙已经交给公安机关，且在2014年11月18日之后就没有继续居住在案涉房屋，后于2014年12月28日发现尹贺春将胡燕放在案涉房屋内的麻将机、空调、展示柜及生活用品擅自搬走出卖，并更换了案涉房屋的门锁，导致胡燕无法进入房屋居住，胡燕认为尹贺春的行为已构成违约，因此要求解除案涉《租赁合同书》，并要求尹贺春返还胡燕的物品及双倍退还押金。尹贺春确认胡燕从2014年11月18日起没有居住在案涉房屋，但否认出卖了胡燕在案涉房屋内的物品及更换了房屋门锁，尹贺春主张胡燕从2014年10月份开始没有支付租金，尹贺春于2015年1月11日找人清理案涉房屋时发现仅有展示柜、空调以及两台麻将机在房屋内，由于胡燕一直没有搬走房屋内物品及拖欠租金，因此尹贺春于2015年2月将胡燕的上述物品搬出案涉房屋进行保管并将房屋出租给他人，故胡燕应支付2014年10月至2015年1月的房屋使用费。尹贺春还提供了水费、垃圾费收据以及电费发票，主张尹贺春为胡燕垫付了2014年11月份水费16.5元、2014年9月至2014年11月的生活垃圾费84元、2014年10月至2014年11月的电费204.56元，以及房屋清洁费300元。胡燕确认2014年9月至11月垃圾费共84元，2014年11月水费约15元，并主张其已经支付了2014年10月、11月的租金，亦缴纳并结清了每月水费、生活垃圾费及电费，但相关的票据放在案涉房屋内，由于尹贺春更换了门锁，胡燕无法进入并取得相关票据。尹贺春则认为胡燕在2014年11月份被拘留，不可能缴纳了该月的相关费用。另，尹贺春在庭审中明确案涉房屋尚未办理房地产权证，也没有进行工程竣工验收及消防验收，尹贺春亦未能提交案涉房屋的建设工程规划许可证等。同时尹贺春当庭变更第1项反诉请求为要求胡燕支付2014年10月至2015年1月期间的房屋使用费共计4800元。原审法院于2015年6月26日组织胡燕、尹贺春到现场查看核实尹贺春主张存放在家里的胡燕的物品，经核对，现场存放着型号为LG-238中雪立式冷藏柜一台，型号为KF-35GW／CQ43的TCL空调一台，麻将机两台（其中一台标识有“蓝雀雀友麻将机”店铺字样及信息）。胡燕主张上述物品非胡燕留存在案涉租赁房屋内的物品，原因是胡燕的展示柜电源线是米白色而非红色，空调等物品是胡燕于2014年6月份购买，但现场查看的物品均比较陈旧，且胡燕当时的一些生活用品均没有在现场看到。尹贺春则主张胡燕否认现场存放的物品为其所有应提供相反证据证明，且胡燕认为还存在其他生活用品以及尹贺春变卖了胡燕的物品均应提供证据予以证明。原审法院认定的上述事实依据有：胡燕提供的《租赁合同书》、麻将机收款收据、展示柜收款收据、空调发票、押金及租金收款收据、通话记录、物品清单、客户抄表结算清单，尹贺春提供的《租赁合同书》、支付证明单、清洗费收款收据、生活垃圾处理费清单、2014年10月至12月电费发票、与柳德秀的《租赁合同书》、东莞市寮步镇凫山村村民委员会出具的证明、2015年2月至3月电费发票、物品照片，以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为，由于尹贺春无法提供案涉房屋的建设工程规划许可证，亦无法证明案涉房屋经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，胡燕、尹贺春之间所签订的《租赁合同书》应属无效。由于合同无效，尹贺春基于合同收取胡燕的押金1200元应予以退还。关于胡燕要求尹贺春返还空调、麻将机、展示柜及生活用品的问题。首先，根据现场查看核实发现尹贺春家里存放着型号为LG-238中雪立式冷藏柜一台，型号为KF-35GW／CQ43的TCL空调一台及麻将机两台，其中现场冷藏柜、空调的型号与胡燕提供展示柜收款收据、空调发票上显示的型号相一致，而现场的两台麻将机虽然没有具体型号，但其中一台标识有“蓝雀雀友麻将机”店铺字样及信息，与胡燕提供的麻将机收款收据上加盖的公章名称能够相对应。其次，现场存放的展示柜、空调、麻将机在种类、数量、型号方面能够与胡燕主张返还的物品相对应的情况下，胡燕仅以物品陈旧、展示柜电源线颜色不同等为由否认现场存放的上述物品为其所有，却没有提供相应证据证明其该主张，亦不能提供相反证据反驳尹贺春。第三，胡燕在原审庭审中陈述其是听说案涉租赁物内的物品被尹贺春变卖，但没有亲眼所见，也没有证据证明，且现在尹贺春能提供与胡燕主张返还的物品种类、数量及型号相对应的物品，原审法院予以采信。若如胡燕陈述尹贺春变卖了上述物品，但为了应付法院组织的现场查看核实而从市场上购买同类型的物品，反而不将购买的款项支付给胡燕，这明显与常理不符。综上所述，原审法院认定现场查看核实的冷藏柜、空调、麻将机为胡燕主张返还的物品，尹贺春没有理由继续持有胡燕的物品，因此胡燕要求尹贺春返还其所有的空调一台、麻将机两台、展示柜一台的诉讼请求，原审法院予以支持。至于胡燕所列的价值1395元物品清单上的生活用品，由于胡燕并不能提供相应证据证明该物品的存在或该物品存放在案涉租赁物内，因此胡燕要求尹贺春返还上述生活用品或赔偿相应价值款项的诉讼请求，原审法院不予支持。关于尹贺春反诉要求胡燕支付2014年10月至2015年1月期间的房屋使用费4800元的问题。由上可知，案涉《租赁合同书》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，胡燕需参照合同约定的租金标准向尹贺春支付占用期间的使用费。本案中，尹贺春主张胡燕拖欠2014年10月至2015年1月期间的房屋使用费，而胡燕则主张已经缴纳了2014年10月、11月份的租金，但胡燕并不能提供相应证据证明已经缴纳了2014年10月、11月份的租金，应承担举证不能的法律后果。至于2014年12月、2015年1月的房屋使用费，胡燕确认2014年12月份案涉租赁物仍被封锁着，但主张尹贺春在2015年1月份将案涉房屋出租他人使用，且一直不同意让胡燕取走租赁房屋内物品，因此胡燕不同意支付该两个月租金，胡燕对此提供了2015年2月至4月电费结算清单予以证明。根据2015年2月份电费结算清单显示，抄表日期为2015年2月5日，变压器内容一栏中2015年1月1日至2015年1月31日的计算方法为“不计算”，其他两份变压器内容一栏中的计算方法则为“查表”，结合尹贺春提供的电费发票，计费时段为2014年11月5日至2014年12月5日的电表号09008796的上次行码为3253、本次行码为3303；计费时段为2015年2月2日至2015年2月5日的电表号09008796的上次行码为3303、本次行码为3307。由此可知，在2014年12月5日至2015年2月2日期间并没有产生用电量。因此对于胡燕主张案涉房屋于2015年1月份已出租他人的抗辩，原审法院不予采纳。现胡燕没有证据证明其已经缴纳了2014年12月、2015年1月的租金，应承担举证不能的法律后果，因此尹贺春要求胡燕支付2014年10月至2015年1月期间的房屋使用费共计4800元的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。关于尹贺春反诉要求胡燕返还其垫付的水费、生活垃圾费、房屋清洁费、电费问题。尹贺春主张其为胡燕垫付了2014年11月份水费16.5元、2014年9月至11月的生活垃圾费84元以及2014年10月至2014年11月份的电费204.56元，已提供了支付证明单、发票等予以证明，原审法院予以确认。胡燕确认2014年11月水费15元左右，2014年9月至11月垃圾费84元，其在原审第一次庭审中主张没有缴纳2014年11月份的相应费用，在原审第二次庭审中又主张已经按月缴纳并结清所有上述费用，只是没有相应票据，胡燕陈述前后矛盾，且胡燕亦无法提交任何票据等证据证明其已经缴纳了相关费用，应承担举证不能的法律后果，因此尹贺春要求胡燕返还上述水费、生活垃圾费及电费的诉讼请求，原审法院予以支持。至于房屋清洁费300元，尹贺春仅提供了由个人出具的收款收据予以证明，但根据该收款收据内容，无法显示清洁的是案涉租赁物，亦无法核实出具收据人的身份，因此尹贺春要求胡燕支付房屋清洁费300元的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及上述援引的法律规定，判决：一、确认胡燕与尹贺春于2014年6月8日签订的《租赁合同书》无效。二、尹贺春应于判决发生法律效力之日起三日内向胡燕返还型号为LG-238中雪立式冷藏柜一台，型号为KF-35GW／CQ43的TCL空调一台以及麻将机两台（以本案现场拍摄照片为准）。三、尹贺春应于判决发生法律效力之日起三日内向胡燕退还押金1200元。四、胡燕应于判决发生法律效力之日起三日内向尹贺春支付2014年10月至2015年1月期间的房屋使用费4800元。五、胡燕应于判决发生法律效力之日起三日内向尹贺春返还垫付的2014年11月份水费16.5元、2014年9月至2014年11月期间生活垃圾费84元、2014年10月至2014年11月期间电费204.56元。上述第三至第五判项的款项抵扣之后，胡燕应向尹贺春支付3905.06元。六、驳回胡燕的其他诉讼请求。七、驳回尹贺春的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费74.86元（该款已由胡燕预交），由胡燕承担66.86元，尹贺春承担8元；本案反诉受理费25元（该款已由尹贺春预交），由胡燕承担17元，尹贺春承担8元。上诉人胡燕不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉租赁合同无效，尹贺春应当承担缔约过失导致合同无效的责任。案涉房屋自2014年11月18日被查封后，胡燕未再使用过该房屋，而且尹贺春擅自搬走胡燕放在案涉房屋的麻将机、空调、冷藏柜等物品并更换了门锁，导致胡燕无法继续使用，胡燕在2014年11月18日至2015年1月期间未实际使用案涉房屋，故胡燕只需支付2014年11月18日前的房屋使用费。（二）胡燕已经按照合同约定的租金标准向尹贺春交纳了2014年10月份至11月份的使用费、水电费、垃圾费，但票据均存放在案涉房屋，因尹贺春的原因导致票据遗失，故无法提交。事实上，胡燕已经结清实际使用案涉房屋期间的所有费用，无须再向尹贺春支付房屋使用费及其他费用。综上，请求本院：1、撤销原审判决。2、改判胡燕无须支付2014年10月至2015年1月期间的房屋使用费4800元及2014年9月至2014年11月期间的水电费、垃圾费共计305.06元。被上诉人尹贺春口头答辩称：（一）案涉房屋被查封后，胡燕并没有把钥匙返还给尹贺春，胡燕也没有与尹贺春协商解除合同。案涉房屋在胡燕的控制下，其应当支付占有使用费。胡燕主张已经缴纳的水电费、垃圾费应当提交相应的证据。综上，请求本院驳回胡燕的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕胡燕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：原审法院认定的占有使用费及水电费、垃圾费是否正确。首先，胡燕主张其已经缴纳了2014年11月18日之前的房屋使用费及水电费、垃圾费，但胡燕并未提交相应的证据予以证明，故胡燕应当承担举证不能的不利后果；其次，胡燕主张无须支付房屋被查封期间的使用费，但是案涉房屋被查封是胡燕自身行为不当导致，且胡燕的物品仍然存放在案涉房屋内，尹贺春无法收回案涉租赁物，故胡燕应当支付房屋被查封期间的使用费；再次，胡燕主张尹贺春擅自搬走胡燕放在案涉房屋的麻将机、空调、冷藏柜等物品并更换了门锁，但胡燕亦未提交证据予以证明，故本院不予采信。综上，原审法院认定的房屋使用费、水电费、垃圾费处理正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。胡燕上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡燕负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 李 倩代理审判员 钟 雯代理审判员 廖志明二〇一五年十一月十八日书 记 员 伦润玲附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……第11页共11页