湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）衡中法民一终字第481号上诉人（原审原告）谢双全。上诉人（原审原告）伍常云，女。二上诉人共同委托代理人陈亚辉，衡阳市百姓法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）耒阳市同馨房地产开发有限公司，住所地耒阳市蔡子池办事处梅桥一组新园里1号。法定代理人梁巍，该公司董事长。委托代理人谢婷林，女。上诉人谢双全、伍常云与上诉人耒阳市同馨房地产开发有限公司（以下简称同馨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人谢双全、伍常云的共同委托代理人陈亚辉、上诉人同馨公司的法定代表人梁巍及其委托代理人谢婷林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年1月23日，同馨公司取得了其开发的“同馨苑”商住楼项目商品房预售许可证。同年3月7日，谢双全、伍常云向同馨公司支付了购房首付款101890元。同年3月8日，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：谢双全、伍常云购“同馨苑”1206室，金额为301890元；同馨公司应于同年12月31日前交付符合合同约定的房屋，超过30日未交付房屋，谢双全、伍常云要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，同馨公司向谢双全、伍常云支付已交房款每日万分之二的违约金；根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》，本商品房已有的配套设施且已计入在房价之内的项目费用为：（1）电力一户一表及建设费；（2）供水一户一表及建设费。双方另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，谢双全、伍常云又与中国工商银行股份有限公司耒阳支行签订了《个人购房借款/担保合同》用于支付购房款。2014年8月至2015年4月间，有关职能部门为“同馨苑”商住楼项目出具了《混泥土机构后锚固化学螺栓检测报告》、《建筑外窗保温性能检验报告》、《建筑外窗现场气密性能检验报告》、《中空玻璃露点检验报告》、《竣工测量报告》。因主体工程未验收，同馨公司未能向谢双全、伍常云提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未发放收房通知书并交付房屋。谢双全、伍常云遂提起诉讼，请求判决：1、同馨公司继续履行合同约定的交付义务；2、同馨公司向谢双全、伍常云支付逾期交房违约金27471.99元（算至2015年3月31日），全部违约金计算至实际交房之日止；3、确认同馨公司收取水电开户费违反《商品房买卖合同》的规定。原判认为，同馨公司与谢双全、伍常云签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。谢双全、伍常云按合同约定支付了购房款，同馨公司未按合同约定履行交房义务实属违约，酿成纠纷其应承担民事责任。谢双全、伍常云诉请同馨公司继续履行合同并支付逾期交房违约金符合法律规定，予以支持。谢双全、伍常云请求确认同馨公司收取水电开户费，属违反《商品房买卖合同》的规定，该请求缺乏事实依据，不予支持。同馨公司辩称延期交房有法定事由缺乏证据，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决：一、被告耒阳市同馨房地产开发有限公司履行向原告谢双全、伍常云交房的合同义务；二、被告耒阳市同馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告谢双全、伍常云支付逾期交房违约金（以原告购房首付款101890元为基数，从2014年1月1日起至实际交房之日止，每日按万分之二计算）；三、驳回原告谢双全、伍常云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费486元，减半收取243元，由被告耒阳市同馨房地产开发有限公司负担。宣判后，原审原告谢双全、伍常云、原审被告同馨公司不服，均向本院提起上诉。谢双全、伍常云上诉称：2013年6月9日，谢双全、伍常云向银行贷款200000元，并汇入同馨公司的银行账户，原审仅以首付款为基数计算违约金属认定事实不清；同馨公司收取其他购房户的水电开户费，违反了合同约定，已被原审法院判决返还。请求撤销原判，支持谢双全、伍常云的诉讼请求。同馨公司上诉称：同馨公司在约定的时间内通知谢双全、伍常云接收房屋，但谢双全、伍常云没有来，相关责任应由谢双全、伍常云承担，同馨公司没有违约行为；原审确定的违约金标准过高，应当予以核减。请求撤销原判，依法改判。对同馨公司的上诉，谢双全、伍常云答辩称，同馨公司没有证据证明其通知谢双全、伍常云接收房屋，原审确定的违约金数额符合法律规定和合同约定。请求驳回同馨公司的上诉。对谢双全、伍常云的上诉，同馨公司答辩称：对谢双全、伍常云已付购房款总额无异议。在本院指定的举证期限内，谢双全、伍常云提交了其向中国工商银行的借款凭证，拟证明谢双全、伍常云向银行借款200000元用于支付购房款。经庭审质证，同馨公司对该证据无异议。本院经审查认为，该证据来源合法、内容真实，同馨公司无异议，本院予以采信。经审理查明，谢双全、伍常云以现金及银行转账付款的方式，共支付同馨公司购房款301890元。原审查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，同馨公司与谢双全、伍常云签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。根据《商品房买卖合同》的约定，同馨公司应当于2013年12月31日前，将竣工验收合格的房屋交付谢双全、伍常云，但同馨公司至今未提供涉案房屋已竣工验收合格的证据，故涉案房屋不符合法定及约定的交付条件，同馨公司已构成逾期交房。同馨公司提出其没有违约行为的理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。同馨公司逾期交房，应承担违约责任，《商品房买卖合同》约定了违约金的计算标准，该标准没有超过法律规定，同馨公司提出原审确定违约金过高的理由不能成立，本院亦不予采纳。根据《商品房买卖合同》的约定，违约金的计算应以已交购房款301890元为依据，谢双全、伍常云请求按已付购房款为基数计算逾期交房违约金于法有据，本院予以支持。谢双全、伍常云诉请的水电开户费，同馨公司既未通知交纳，也未实际收取，谢双全、伍常云可待争议发生后另行主张权利。综上，原判认定部分事实不清，处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第181号民事判决第一项及诉讼费的负担；二、撤销湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第181号民事判决第二项、第三项；三、上诉人耒阳市同馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人谢双全、伍常云支付逾期交房违约金（以已交纳的购房款301890元为基数，从2014年1月1日起至实际交房之日止，每日按万分之二计算）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回上诉人谢双全、伍常云的其他诉讼请求。本案二审案件受理费486元，由上诉人耒阳市同馨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 巍审判员 刘丽娅审判员 周隽斓二〇一五年十一月一十日书记员 唐宇翔校对责任人：刘丽娅打印责任人：唐宇翔附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……