浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初7237号 原告浙江汇和商业有限公司，住所地浙江省杭州市下城区环城西路****。 法定代表人衷淑梅，总经理。 委托代理人叶陈敏，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 被告吴国平，男，1977年7月6日出生，汉族，住所，住所地江西省鹰潭市余江县div> 原告浙江汇和商业有限公司为与被告吴国平房屋租赁合同纠纷一案，于2018年7月23日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告浙江汇和商业有限公司委托代理人叶陈敏到庭参加诉讼。被告吴国平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告浙江汇和商业有限公司诉称：2016年3月10日，原被告签订编号为ＣＤＬＳ3Ｆ3007-3008汇和城租赁合同，约定：原告将位于杭州市江干区××路××号××层××商铺租给被告使用，租赁期限自2016年3月10日至2019年3月9日，每月租金20635元、每月物管费8960元；租金、物管费均每三个月一付，每次提前30日支付；原告依约向被告交付商铺并提供物业服务。按照合同约定，被告应于2017年12月10日前向原告支付2018年1月10日至2018年4月9日该期三个月的租金、物管费；应于2018年3月10日向原告支付2018年4月10日至2018年7月9日该期三个月的租金、物管费。被告未按约按期支付租金、物管费，经原告多次催讨仍拒不支付。被告未经原告同意的情况下擅自关门停业，严重影响原告商场的营业氛围。被告拖欠租金已达30日，原告取得单方解除合同的权利。现请求判令：一、解除原被告签订的编号为ＣＤＬ3Ｆ3007-3008的汇和城租赁合同，并判令被告将租赁商铺腾空返还给原告；二、被告支付原告自2018年1月10日至2018年7月9日的租金58810元、物管费53760元，此后以双方约定的标准计算至被告实际腾退之日止；三、被告支付原告违约金人民币148572元；四、被告支付原告迟延支付租金的滞纳金人民币7805元（自2017年12月10日暂计算至2018年7月9日），此后以应付租金为基础，以日万分之六标准计算至款项实际付清之日止；五、被告支付原告律师费损失人民币7500元。庭审中，原告表示因商摊已于2018年7月27日收回，变更诉讼请求：一、不主张腾退；二、被告支付原告自2018年1月10日至2018年7月26日的租金人民币70343元、物管费人民币58767.80元；三、被告支付原告违约金人民币148572元；四、被告支付原告迟延支付租金物管费的滞纳金人民币7805元（自2017年12月10日暂计至2018年7月9日，此后以应付租金112570元为基数按照每日万分之六计算至款项结清之日止；五、被告支付原告律师费损失人民币7500元。 被告吴国平未到庭参加诉讼。庭审后辩称：1、原告诬告被告私自不营业，事实上是原告方于2018年6月8日对被告停电导致无法正常营业，原告应承担此后的损失。2、根据物业合同第八条第一项，空调等硬件设施由原告负责维护。2017年8月到9月28日，空调坏了近50天时间无人维修，给被告造成巨大损失，无任何解释和回复；直到2017年9月被告交纳了租金，原告才将空调修好，原告应赔偿被告此段期间的损失。3、2017年10月到目前为止，商场的油烟问题严重，导致客户不来。4、2016年5月至2016年7月，商场房顶漏水滴到孩子身上造成被告损失，后原告表示房租要交，物业费可以不交。5、被告与商场胡总达成过口头协议，商场内不能同业经营，但2017年10月商场负一楼九龙超市出现有游乐场；被告与胡总沟通，胡总说会协商处理，但没有任何反应。6、2018年1月4日，被告回家探望亲人，原告将被告门店强制性关闭，贴出公告称游乐场不开让客户找被告退卡，造成被告信誉受到很大损失；1月18日，被告向原告发了律师函后，原告要求被告继续开业，但对律师函至今未书面回复，也未作相应补偿。7、合同约定，原告解除合同应提前一个月通知，但原告之前从没通知过被告要解除合同；2018年6月8日下午，原告对被告店铺断电。被告已同下家谈好店铺设备的转让，因下家未同原告正式签订合同，原告才提起诉讼。8、被告已缴清2018年1月至7月的租金；被告向原告交有水电押金5000元、履约保证金41269元、质保金5000元；水电充值卡中还有余额；如果合同解除的话，原告应返还保证金。9、原告于6月8日将被告设备封存在商场内，称要与被告打官司；6月11日张贴公告，8月1日发信息给被告称在清空场地与设备；设备拆掉后已不能再利用，原告应给予赔偿。 10、2017年4月10日至2018年6月9日，被告承租期共为26个月，应付租金总额为536510元，被告已实际支付租金659190元，扣减一季度被告应交的物业费26880元，被告已超额支付95800元；原告应返还被告多交部分的租金；原告还应向被告退还平英儿童乐园、新虹艺中间隔墙费7680元。11、被告同意解除合同；租金已付清；因原告违约在先，物业费不需要再付；钱已付清，不存在违约金及逾期付款违约金。 原告浙江汇和商业有限公司为支持其诉称，向本院提交的证据有： 1、汇和城租赁合同1份，以证明原被告间存在租赁合同关系，双方就租金、物管费、付款方式、违约责任等进行的约定。2、催款函1份，以证明被告逾期支付租金及物管费，原告曾多次发函催告要求付款的事实。3、公证书1份，以证明被告截止2018年7月26日仍占用涉案商铺的事实。该组证据被告经本院合法传唤未到庭，庭后也未发表书面质证意见，本院予以确认。 被告吴国平为支持其辩称，向本院提交的证据有： 1、交易明细及支付凭证1组14页，以证明2016年4月10日至2018年6月9日应付租金额536510元，被告于2016年4月10日至2018年6月9日共计向原告支付30笔租金合计659190元，扣减第一季度应交物业费26880元，超付95800元。该组证据原告对真实性、合法性无异议，但认为不能证明被告存在超额支付租金、物管费的事实；被告计算方式存在错误，租金、物管费应计算至2018年7月26日，被告未将物管费计算在内。经查，该组证据与本案事实认定相关，予以确认。 2、照片8张，以证明原告强制关电、贴损害被告利益的公告、将被告游乐设施私自拆除。该组证据原告对公告、温馨提示、拆除游乐设施的真实性无异议，但认为2018年1月5日的温馨提示提示系被告因自身经营困难、停业整顿、拖欠租金，打算退铺并与原告进行协商，被告不在商铺内，原告张贴公告告知顾客，但之后被告又重新开业经营；2018年6月11日，被告因自身原因停业，被告顾客来原告处要求退会员卡内的钱，原告张贴公告进行告知；被告拖欠租金、物管费，原告多次通知欠款，依合同约定自行收回租赁场地，具有合同依据，不存在违约行为；原告不存在故意停电的客观事实。经查，该组证据的真实性原告无异议，与本案事实认定相关，予以确认。 3、微信聊天截图21页，以证明油烟问题。该证据原告对真实性、合法性、关联性均存在异议，认为被告所称商铺内存在油烟泄露不符合客观事实。经查：该证据的真实性根据被告目前的证据情况无法确认，即使存在油烟泄露情况，对被告所造成的损失，被告也可依法另行主张，在本案中本院不予评价。 4、收款收据3份，该证据原告无异议，确认收到被告交的质保金、履约保证金、水电费押金的事实。 根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实： 2016年3月10日，原被告签订汇和城租赁合同，约定：原告将位于杭州市江干区××路××号××层××号铺位出租给被告用于经营游乐；租赁期限叁年，自2016年3月10日至2019年3月9日；交付场地的日期暂定为2016年3月15日，双方签署交接单之日为租赁场地交付日；租金按每天每平方米2.65元计算，每年应向原告支付租金247616元，月租金20635元；租金先付后用，每3个月为一期，首期于签约后五个工作日内支付；第二期开始，每次提前30日支付；合同签订后三个工作日内支付定金41269元，被告按期支付首期租金的，已付定金41269元转为履约保证金；若被告发生逾期缴纳租金、费用等违约行为，原告有权从该笔保证金中直接扣除相关款项；被告支付首期租金时，向原告支付5000元商品销售或服务的质量保证金；被告按建筑面积每月向原告支付8960元每月的管理费，管理费每3个月交纳一次，每次提前30日支付；被告应于进场日缴付5000元水电押金；被告拖欠租金达三十日或连续两期未结清水电费、空调费等能源费、能耗费、管理费及其他费用或拖欠各项费用累计达到1万元的，原告有权单方解除合同、没收履约保证金并追究被告违约责任；违约方出现违反本合同的约定行为，致使守约方解除本合同的，违约方应向另一方支付本合同总租金的20%作为违约金，并赔偿守约方一切损失，包括但不限于由此产生的律师费等；被告未按本合同规定支付租金、管理费等相关款项，逾期付款，前15天内每逾期一日按应付款项的千分之一支付滞纳金，同时，原告有权停水停电，如逾期超过30天，视为根本性违约，原告有权解除本合同，若最终导致本合同解除的，不影响原告同时主张违约金和逾期付款滞纳金；本合同提前终止的，被告应在合同终止后3个工作日内腾退并向原告交还租赁场地，被告未能按时交还的，原告有权进入租赁场地，申请公证机关办理证据保全，将物品及货品搬离租赁场地并按照合理的方式予以存储等。 自2016年5月10日至2018年5月9日，被告共向原告陆续分28笔款项，累计人民币734140元；其中包括2016年5月20日收据载明的质保金5000元、履约保证金41269元、水电押金5000元、装修管理费10000元。 2017年12月1日，原告以租金付款告知函方式通知被告应于2017年12月10日前支付2018年1月10日至2018年4月9日叁个月的租金61905元、物业费26880元。 2018年3月1日，原告以租金付款告知函方式通知被告应于2018年3月10日前支付2018年4月10日至2018年7月9日叁个月的租金61905元、物业费26880元。 2018年6月1日，原告以租金付款告知函方式通知被告应于2018年6月10日前支付2018年7月10日至2018年10月9日叁个月的租金61905元、物业费26880元。 被告接通知后，均未能按通知要求全额付款，陆续于2018年3月27日支付了25000元、4月2日支付了20000元、4月16日支付了15000元、5月9日支付了5000元。 2018年7月26日，原告申请杭州市西湖公证处对商铺现场状况进行了公证，并自行腾空了商铺予以收回。 诉讼过程中，原告表示同意将履约保证金充抵违约金、质保证和水电押金充抵租金。 本院认为：原被告签订的汇和城租赁合同系当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 一、根据合同约定，自2016年4月10日至原告收回商铺的2018年7月26日，被告合计应支付给原告的租金、物业管理费为人民币815606元，被告累计已支付的款项为672871元，尚未支付的款项为142735元，现原告主张金额为129110.80元，系原告对自身权利的处分，本院予以支持；因被告混同支付租金、物业管理费，原告也未能提供证据对被告所支付的款项性质作出区分，无法确切的划分出租金和物业管理费的尚欠金额，本院不再作具体区分。 二、被告主张的空调维修、油烟、漏水等物业管理瑕疵事实及瑕疵对租赁物的影响程度根据现有证据无法确定，而原被告所签订的合同并未约定在被告所主张的空调维修、油烟、漏水等物业管理瑕疵情形出现时享有拒付物业管理费的权利，被告以此拒付物业管理费欠缺依据，本院不予采纳；被告就其主张的相应物业管理瑕疵所导致的损失可依法另行主张权利。 三、被告主张的停电、同业经营、隔墙费用事宜，原告诉讼过程中并未予以确认，被告经本院多次传票传唤拒不到庭参加庭审、质证、对账，本院也无法就相应争议焦点进行调查以明确是非，被告应自行承担因不履行诉讼义务导致事实无法查清的后果，且该等争议因被告未依法定程序在法庭辩讼终结前向本院提起反诉，本院在本案中也不作处理，相应权利被告可依法另行主张。 四、被告主张的原告单方腾退事宜，依据合同约定，原告在合同提前终止的情况下，有权在公证机关证据保全后将商铺物品搬离租赁场地按照合理的方式予以存储；被告经原告多次通知未支付租金、物业管理费，原告依约享有单方合同解除权，原告单方将商铺腾空具有合同依据，如因原告单方腾退过程中侵害被告合法权益的，被告可依法另行主张。 五、原告主张的合同解除事宜。原告于2018年7月26日，已以单方强制腾退的方式实际解除了原被告之间的租赁合同，双方之间的租赁合同业已实际解除；诉讼过程中，被告也明确表示同意，原被告对于合同解除事实已不具有争议，无需法院再以判决的形式进行解除，故本院对原告该项诉请不予支持。 六、原告主张的违约金事宜。被告未依约支付租金、物业管理费达三十日以上、金额超过1万元，原告单方解除合同具有合同依据，被告应依约向原告承担违约金。合同约定被告应按总租金20%向原告承担违约责任，该违约金明显过高，本院调整为按三个月租金计算违约金，违约金金额确定为61905元。 七、原告主张的2017年12月10日、2018年4月10日迟延支付租金滞纳金事宜。合同约定：被告逾期支付租金、物业管理费的，应按每日万分之十支付滞纳金，现原告主动调整为按每日万分之六计算滞纳金，在合同约定范围内，也未超过年化利率24%的标准，本院予以支持；据计算，被告于2017年12月10日应付未付的租金、物业管理费金额为102409元；被告于2018年3月10日应付未付的下期租金、物业管理费金额为88785元，合计款项人民币191194元，被告此后于2018年3月27日支付了25000元、4月2日支付了20000元、4月16日支付了15000元、5月9日支付了5000元；按每日万分之六分段计算滞纳金，超过原告主张的金额，原告仅以未付款而非按应付款分期主张滞纳金，系对自身权利的处分，本院不予调整。 八、原告主张的律师事宜。合同约定违约方应承担守约方包括律师费支出的费用，原告向被告主张律师费具有合同依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴国平应支付原告浙江汇和商业有限公司租金、物业管理费人民币129110.80元，扣除质量保证金人民币5000元、水电押金人民币5000元，尚余款项人民币119110.80元，被告吴国平应于本判决生效后十日内支付； 二、被告吴国平应支付原告浙江汇和商业有限公司违约金人民币61905元，扣除履约保证金人民币41269元，尚余违约金人民币20636元，被告吴国平应于本判决生效后十日内支付； 三、被告吴国平应支付原告浙江汇和商业有限公司截止至2018年7月9日的迟延支付滞纳金人民币7805元以及此后以未付款119110.80元为基数自2018年7月10日起至实际清偿日止按每日万分之六计的迟延支付滞纳金； 四、被告吴国平应支付原告浙江汇和商业有限公司律师费损失人民币7500元； 五、驳回原告浙江汇和商业有限公司其它诉讼请求。 按规定减半收取的案件受理费人民币2848元，原告浙江汇和商业有限公司负担人民币842元，被告吴国平负担人民币2006元（原告应于本判决生效后十日内向本院申请退回案件受理费；被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  潘   水   良 二〇一八年十一月十二日 法官助理  (书记员)李学娟