北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书2015年丰民初字第23059号原告胡文文，女，1984年3月16日出生。委托代理人庄悦明，北京市百瑞律师事务所律师。委托代理人李晓震，北京市百瑞律师事务所律师。被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区小屯西路111号院1号楼2层201室。法定代表人周政，董事长。委托代理人王欣，北京市五环律师事务所律师。委托代理人高焕章，北京市五环律师事务所律师。原告胡文文与被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑阳独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告胡文文的委托代理人庄悦明，被告万科公司的委托代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡文文诉称：我与被告于2010年9月29日签订了《商品房预售合同》，约定我购买被告开发的位于北京市丰台区小屯路房屋，总房款为2269274元。被告于2011年12月15日交付了房屋，按照合同及补充协议约定，被告应在办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内即2013年12月15日前完成该房屋的房屋权属转移登记，但被告违反合同约定于2014年2月12日才完成该房屋权属转移登记。依据《商品房预售合同》的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在交清办理该房屋的房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内完成该房屋的房屋权属转移登记的，每逾期一日，出卖人向买受人支付总房款万分之五的违约金。故原告诉至法院，要求判令：1、被告支付逾期办理房屋产权证的违约金68078.40元（自2013年12月15日至2014年2月12日，共60日，以总房款2269274元为基数，按日万分之五的标准计算）；2、诉讼费用由被告承担。被告万科公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，对于原告主张的办理产权证逾期一事并非因被告过错或责任所导致，由于涉案房屋所在土地的出让方交付土地时存在瑕疵，致使该土地上代征道路用地的拆迁工作迟迟没有完成，直接拖延了该房屋所在项目规划验收及房屋初始登记的办理，故对于原告主张的办理产权证逾期一事被告并无直接责任或过错。依据双方签订的预售合同中的约定以及相关司法解释规定，被告不应对此承担违约赔偿责任。第二，违约金约定比例过高，依法应予以适当降低，目前在我国法律体系项下，商事合同中的违约金均应属于补偿性违约金，原则上应与守约方所受实际损失基本一致，而不应过高于实际损失的金额，本案中，原告所购买的房屋为住宅，且该房屋已按预售合同约定期限实际交付原告使用，仅是产权办理发生了延迟，并未阻碍或影响原告对涉案房屋的实际使用，故并未给原告造成任何实质上的损失，预售合同中约定的逾期办证违约金标准远远高于原告实际遭受的损失，故应当依法予以适当降低。经审理查明：2010年9月29日，万科公司（出卖人）与胡文文（买受人）就坐落于丰台区小屯路房屋的买卖事宜签订《北京市商品房预售合同》。合同约定：房屋总价款2272608元；出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房。同日，双方就上述合同签订附件十三补充协议，其中约定：出卖人应当在该房屋交付使用之日起一年内取得该房屋所在楼栋的权属证明，在买受人及其委托的代办机构交齐办理房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内，出卖人协助买受人或买受人委托代办机构办理完毕该房屋的房屋权属转移登记。如因买受人或买受人委托的代办机构的原因致使该房屋的房屋权属转移登记手续超过约定期限仍未办理的，出卖人不承担责任；如因买受人委托的代办机构的原因致使该房屋的房屋权属转移登记手续超过约定期限仍未办理的，违约责任依据买受人与代理机构签订的委托协议约定处理；如因出卖人的责任，买受人未能在交清办理该房屋的房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内完成该房屋的房屋权属转移登记的，买受人可以选择退房，买受人退房的……，买受人选择不退房的，自730日届满之日起，每逾期一日，出卖人向买受人支付总房款万分之五的违约金。买受人对上述约定已经完全知悉并认可。上述合同及补充协议签订后，胡文文依约支付了购房款。2011年12月15日，万科公司向胡文文交付了房屋。胡文文依约缴纳了相应税费，双方最终结算房屋价格为2269274元。2014年2月12日，胡文文取得涉诉房屋所有权证书。庭审中，胡文文主张违约金自房屋交付后730日即2013年12月15日计算至2014年2月12日，共计60天。万科公司对房屋交付时间予以认可，并认可与胡文文之间存在委托代办关系，关于逾期办理房产证的原因，万科公司主张系因涉诉房屋所在土地的出让方交付土地时存在瑕疵，代征土地未拆迁腾退完，导致其开发的所有地块手续延迟，故对于胡文文主张的办理产权证逾期一事万科公司并无直接责任或过错，万科公司就其主张提交了《北京市国有土地使用权出让合同》、北京市土地储备中心公告信息网上查询记录、（2012）丰民初字第00425号民事判决书作为证据。胡文文对上述证据的真实性予以认可，但认为依据合同相对性，万科公司与第三方之间纠纷不应成为本案的免责事由。万科公司于本案审理过程中明确主张违约金约定比例过高，应当与胡文文的实际损失基本一致，房屋已依约实际交付，产权办理发生延迟并未阻碍或影响胡文文对房屋的实际使用，并未给胡文文造成实质损失，故违约金数额标准过高，依法应当适当降低。胡文文对此不予认可，认为违约金标准是双方明确约定的，标准合理，不应再予以调整。以上事实，有《北京市商品房预售合同》、补充协议、购房款发票、房屋所有权证及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告与被告之间签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约享有权利，履行义务。现原告已依约支付了相应购房款及税费，被告理应依约及时为原告办理涉诉房屋的权属转移登记手续。被告未能按照双方所签合同约定及时办理房屋权属转移登记手续已构成违约，对此被告应当承担相应的违约责任。被告主张土地出让方交付土地时存在瑕疵，导致项目后续工作及房屋初始登记办理均延迟，系其与他人之间法律关系，其作为本案合同相对方，以上述主张作为延迟履行本合同义务的免责抗辩，不能成立。关于违约金是否过高问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，依规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，原告未举证证实被告迟延办理房屋权属转移登记手续的行为给其造成的实际损失情况，且被告已于庭审中明确提出合同约定违约金标准过高并请求法院予以适当降低，故本院将结合本案的实际履行情况、被告的过错程度、原告的损失等因素，根据公平原则，对违约金数额予以酌情调整确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡文文支付逾期办理房屋产权证违约金一万三千六百一十六元。二、驳回原告胡文文的其他诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费751元，由原告胡文文负担300元（已交纳），由被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司负担451元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郑阳二〇一五年十一月十八日书 记 员  阚爽