广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1323民初905号 原告：何文伟，男，1978年7月5日出生，汉族，住广西武宣县。 原告：梁玲秀，女，1983年11月1日出生，黎族，住广西武宣县。 上述两原告委托代理人：廖义腾，武宣县法律事务中心法律工作者。 被告：李文光，男，1966年7月14日出生，汉族，住广西武宣县。 被告：蒋春莲，女，1972年3月19日出生，汉族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：黄俊刚，广西求衡律师事务所律师。 原告何文伟、梁玲秀与被告李文光、蒋春莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何文伟，梁玲秀及委托诉讼代理人廖义腾，被告李文光及被告蒋春莲的委托诉讼代理人黄俊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何文伟、梁玲秀向本院提出诉讼请求：1、判令二被告按照2017年lO月30日与二原告签订的房屋转让协议书继续履行合同，在判决生效后一个月内办理好房屋产权过户手续交给二原告。2、判令二被告赔偿二原告的违约金人民币l00000元。3、判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：二被告系夫妻关系，二被告在武宣县天地楼需要转让，通过房屋中介二原告认识了二被告，2017年10月30日经原、被告双方协商共同达成房屋转让协议书，原告以人民币498000元购买被告位于武宣县房屋，房屋土地证号为：武国用(2013)第0076号，使用面积：74.7㎡，房产证号为：武房权证字第××号，总层数为五层，建筑面积：358．67㎡按照协议约定，原、被告双方签订协议之后当天原告即付了房款人民币400000元给二被告，二被告收到房款后也到银行办理解押手续，按协议约定办理好解押手续后一个星期内二被告要到房管所，不动产权等部门把产权过户到二原告的名下。可是二被告在银行办理好解押手续后就一直以种种借口为由不到房管所，不到不动产权局办理过户手续，一拖再拖，二原告多次找到二被告要求其尽快去办过户手续，但是二被告以种种借口为由，没有到相关部门办理房屋过户手续给二原告。 综上所述，二被告与二原告所签的协议，是双方的真实 意思表示，没有违反国家法律法规，没有损第三方利益，协 议合法有效，受法律保护，协议内容双方都应该按约定履行，按协议约定，二原告已履行支付购房款，但二被告在收到房款后拒不履行过户手续，已构成违约，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 李文光辩称：卖房子时说好是卖的，在办房屋过户时，蒋春莲的父亲知道此事后，不同意卖房子，所以一直没有过户给对方，蒋春莲有精神疾病，是不具备完全民事能力人，对方付的40万元房款确实收到。 蒋春莲辩称：1、蒋春莲本人是精神残疾人，是限制行为能力人，没有法定代理人的同意签订的房屋转让协议书无效；2、蒋春莲于2017年购买的房屋是在武宣用于生活和养老，不用于买卖，蒋春莲于2004年6月29日已与李文光离婚，李文光不是蒋春莲的法定监护人；3、蒋春莲是房屋所有权人，李文光是共有人，没有房屋所有权人的同意，共有人买卖房屋无效；4、原告所支付购房款40万元全部由被告李文光享受和支配，应由李文光返还给原告；5、合同无效的原因是违法相关了法律规定，要求支付违约金没有依据，且过高。 原告何文伟、梁玲秀围绕诉讼请求提供了如下证据：1、原告身份证，证明原告身份；2、被告身份证，证明被告身份；3、户籍证，证明被告李文光与蒋春莲还是夫妻，户口簿显示户主是李文光，妻子蒋春莲；4、结婚证，证明被告签订协议时提供结婚证。被告在房管所抵押时以夫妻名义提供给房管所；5、协议书，证明原告与被告所签的卖房协议书，证实双方交付的款项及约定的违约责任；6、收条，证明被告收到原告转让房款40万元，收条上有二被告的签名；7、银行转账单，证明原告转钱到被告蒋春莲的账上；8、证明，党龙老板证明交易房子写协议书的经过，当时蒋春莲没有异常，双方没有胁迫；9、土地证，证明被告蒋春莲拥有该房屋土地使用证；10、房产证，证明被告蒋春莲与李文光对该房拥有产权；11、光碟，证明被告在签协议时属正常人，且有第三人在现场；12、2017年3月25日雄基信息603期，被告所登记房屋转让广告信息；13、房管所房产档案查询结果、抵押存根，证明二被告在向银行贷款时以夫妻名义将房屋进行抵押，抵押人蒋春莲、李文光，在一系列过程中蒋春莲是正常人，没有任何异常。 被告李文光对上述证据均无异议。但对用于抵押时的结婚证的关联性提出，其与蒋春莲是离婚了，但蒋春莲一直在武宣生活，实际已离婚，是用旧的结婚证去办理贷款。 被告蒋春莲对证据1、2、3、4、6、7、9、10、11无异议；对证据5的真实性有异议，转让协议是在蒋春莲发病期间签订，是无效的；对证据8证明的三性不予认可，无法证明蒋春莲的疾病情况，表面是看不出来的；对证据11光碟的真实性由法院认定； 被告李文光没有证据向法庭提交。 被告蒋春莲向本院提交了如下证据：1、残疾人证、残疾人评定意见，证明蒋春莲系二级精神残疾人，不能完全辨认和控制自己的行为，系限制行为能力人，蒋映华是其法定监护人；2、入院记录、出院记录、疾病证明书、住院收费收据，门诊收费收据，证明蒋春莲自2007年开始出现精神异常，2009年7月在广西脑科医院诊断为精神分裂症并在医院住院治疗，2017年1月××复发，需要长期用药物控制治疗；3、离婚证，证明蒋春莲与李文光已于2004年6月29日登记离婚，李文光不是蒋春莲的法定监护人；4、土地证、房产证，证明武宣县武宣镇西环路西三巷15号楼房系蒋春莲与李文光共有；5、房屋转让协议书，证明2017年10月30日，蒋春莲未经其监护人（即法定代理人）同意签订的《房屋转让协议书》无效。 原告对证据1的真实性无异议，对其关联性有异议，只是证明其有××，但不能证明其是限制行为能力人；联系人留的是李文光，所以李文光还是蒋春莲的监护人，不能证实蒋春莲在当时是发病状态；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明2017年10月30日签订协议时蒋春莲是发病状态，对医药发票无异议；对证据3的真实性没有异议，但对关联性有异议，2004年已离婚却用于房产抵押登记，且签订协议书时提供给原告；对证据4无异议；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，当时蒋春莲没有任何异样，签字也是其自己所签。 对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据8，是当时中介公司的经办人员出具的证明当时的基本情况，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李文光与被告蒋春莲于2000年3月17日登记结婚，2004年6月25日离婚。双方共有位于武宣县天地楼房屋一栋，2017年后被告多次在当地的雄基信息报及房屋中介等地方发布转让信息。原告通过房屋中介认识了二被告，2017年10月30日经原、被告双方协商，双方签订了房屋转让协议书，被告将位于武宣县房屋，房屋土地证号为：武国用(2013)第0076号，使用面积：74.7㎡，房产证号为：武房权证字第××号，总层数为五层，建筑面积：358．67㎡。以人民币498000元的价格转让给原告。协议约定，甲（原告）乙（被告）双方签订协议之后当天即付房款人民币400000元，一个星期之内，甲方须到银行办理解押手续，并配合乙方到政府办证大厅办理房屋签字过户手续且取得《不动产权证书》之日，乙方当即支付余下房款78000元；甲方保证从2017年10月30日至2018年2月10日前要求原房屋租户搬迁完腾空房屋交给乙方使用，交房当天，乙方付清余下房款20000元给甲方；双方还约定了违约责任，如甲乙双方任何一方在办证过程中反悔（如甲方在办证过程中反悔需退还乙方交的购房款），并需赔偿违约金人民币100000元给对方。协议书还约定了水费、电费、物业管理费等事项。协议签订后，原告即通过银行转帐400000元到被告蒋春莲的银行帐户上，二被告同时向原告出具了收条。二被告收到房款后也依约到银行办理解押手续，二被告在银行办理好解押手续后，原告多次找到二被告要求其尽快去办过户手续，但是二被告以种种理由为借口，一直没有配合原告到相关部门办理房屋产权过户手续。现该房屋虽然被告已交锁匙给原告，但房屋仍是被告管理使用，被告现用于出租，每月共收取租金约2000元。 另查明，被告李文光与被告蒋春莲于2000年3月17日登记结婚，2004年6月25日已办理离婚。但在2013年3月13日向银行办理抵押贷款时，隐瞒离婚事实，仍以夫妻名义向金融部门和房管部门提供结婚证，办理抵押登记手续及办理贷款。在此次房屋转让过程中，以同样手段向原告提供结婚证，证明双方是夫妻关系，直至在本案审理过程中，被告蒋春莲才向本院提交离婚证，证明俩人已于2004年6月25日办理离婚。 还查明，被告蒋春莲曾因患未分化型精神分裂症于2017年1月16日至2017年1月24日到广西壮族自治区脑科医院住院治疗8天。2017年3月17日，蒋春莲被确定为精神类残疾人，残疾等级为二级。在房屋转让过程中，并没有出现发病状态，其行为特征与正常人无异。 本院认为，原告与被告于2017年10月30日签订的房屋转让合同，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，系有效民事行为，双方应全面按照合同的约定履行。现原告已按合同约定将首付购房款400000元交付给被告，但被告没有按照约定协助原告办理房屋产权过户手续，已构成违约，应该继续履行合同并承担违约责任。故原告要求被告继续履行合同，协助将涉案房屋转移登记至原告名下的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告请求被告赔偿违约金10000元过高，本院不予支持。违约金应以合同约定的2018年2月10日前要求原房屋租户搬迁完腾空房屋交给乙方使用时起算，算至原告向本院起时止共4个月，按每月租金收益2000元计，共8000元，较公平合理；被告蒋春莲辩称，其是××人，是限制行为能力人，其没有监护人签字的转让协议无效。对此，本院认为，间歇性××人在不发病时是有民事行为能力的，且被告没有提供其在签《房屋转让协议书》时为无民事行为能力的相关证明。本案中，被告蒋春莲在整个房屋买卖过程中，都是正常的和原告交谈，协议都是自己签字，在房屋中介所录制的视频中，看出完全是属于正常人，且被告也没有提供其在签订《房屋转让协议》时为限制民事行为能力人的相应证据，因此，对被告提出的这一辩解意见，本院不予采信。同时，二被告在转让房屋前早已离婚，仍采取欺骗手段隐瞒离婚事实，向原告提供俩人的结婚证，证明俩人还是夫妻关系，此行为违背了民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，对此行为，被告应自行承担不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李文光、蒋春莲继续履行于2017年10月30日与原告何文伟、梁玲秀签订的房屋转让协议（被告李文光、蒋春莲于本判决生效之日起三十日内协助原告何文伟、梁玲秀办理上述房屋产权过户手续，被告李文光、蒋春莲协助原告何文伟、梁玲秀领取不动产权证书当日，原告何文伟、梁玲秀支付剩余购房款98000元）； 二、被告李文光、蒋春莲自本判决生效之日起三十日内赔偿原告何文伟、梁玲秀违约金人民币8000元； 三、驳回原告何文伟、梁玲秀的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元，由原告何文伟、梁玲秀负担400元，被告李文光、蒋春莲负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  余东明 人民陪审员  覃善果 人民陪审员  邱庆飞 二〇一八年十一月二十七日 法官 助理  黄 吉 书 记 员  陆 清