广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初5719号原告（反诉被告）深圳市龙运通运输服务有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道鹏达路164号11楼，统一社会信用代码9144030070847819XJ。法定代表人彭伟凡，总经理。委托代理人彭少竞，广东生龙律师事务所律师。委托代理人叶佳健，广东生龙律师事务所实习律师。被告（反诉原告）萧献堂，男，1949年7月1日出生，台湾居民，住址台湾省南投县，委托代理人熊乐，广东文功律师事务所律师。第三人深圳市龙岗区平湖投资管理有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道双拥街136-138号四楼，统一社会信用代码91440300279286199L。法定代表人伍祖庆。委托代理人周丽萍，广东文顺律师事务所律师。委托代理人龙李平，广东文顺律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市龙运通运输服务有限公司与被告（反诉原告）萧献堂、第三人深圳市龙岗区平湖投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告代理人彭少竞、叶佳健、被告萧献堂、被告委托代理人熊乐、第三人委托代理人龙李平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2008年3月11日签订《房屋租赁合同》，约定原告租用被告位于深圳市平湖街道平湖大道167号壹栋五层楼房，原告需向被告支付租赁保证金150000元（人民币，下同），之后双方于2008年7月20日签订《房屋租赁补充合同书》，将租赁保证金调整为135000元，原告按照约定向被告支付了该笔租赁保证金。2017年9月28日，原告通知被告将于2017年12月31日解除双方的《房屋租赁合同》，按照双方于2017年5月11日签订的《人民调解协议》第三条约定，原告有权提前两个月通知被告解除房屋租赁合同，不算违约。合同解除后，被告应返还原告租赁保证金。另，被告于2011年7月8日向原告出具《承诺书》，就原告租赁被告平湖大街167物业期间开设路口事宜作出承诺：若原告不再租用该物业，被告支付原告15000元。现双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月31日解除，经原告多次催告，被告仍拒不返还租赁保证金，也不支付开设路口费用，原告认为被告已严重违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院请求判令：1、被告返还原告租赁保证金人民币135000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年1月1日起至实际付清之日止的利息；2、被告支付原告开设路口费用人民币15000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年1月1日起至实际付清之日止的利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称，一、原告要求被告返还租赁保证金没有事实依据，因原告逾期缴纳租金，被告有权没收租赁保证金。二、关于开设路口的费用被告在承诺中明确要求原告按期支付租金，否则该承诺无效。租赁物位于平湖街道平湖大街××楼面积2200平方米，租赁期限自2008年3月12日起至2020年6月30日止。根据该合同约定，原告逾期支付租赁30天，被告有权解除合同，且履行保证金不予退还，该合同履行过程中，原告声称将平湖供电所合同账号客户号为78×××97变更为原告名下便于其及时缴纳电费和会计做账使用，考虑到该行为属于履行租赁合同的附随行为，被告办理了变更，但原告拒绝将平湖供电所合同账号客户号为78×××97变更至被告名下。鉴于原告经常拖欠交纳租金，被告在2017年5月11日起诉至法院，后在法庭调解下，双方就租金调整达成变更协议。后原告单方解除《租赁协议》，但没交接完毕其实际使用的空地和部分房屋，且拒绝履行将供电局合同账号客户号为78×××97过户至被告名下的附随义务，严重侵犯被告的权益。故被告提起反诉，要求法院判令：1、确认被告有权没收原告履约保证金135000元；2、原告支付被告空地及部分房屋租金暂计36000元（自2018年1月1日起算，其中空地部分租金8000元/月，房屋部分1000元/月，计算至实际交付之日止）；3、原告将实际占用等空地和房屋交付给被告；4、原告履行附随义务，及时将供电局合同账号客户号为78×××97过户至被告名下；5、本案本诉及反诉的诉讼费均由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，在双方租赁合同履行期间被告明知原告存在迟延交付租金的情形，并未按照合同约定主张解除合同、没收租赁保证金，而是与原告签订人民调解协议，约定将2017年1月至5月的租金支付期限变更为2017年5月20日，原告在2017年5月19日支付了该笔租金，所以被告无权没收保证金。空地权属存在争议，被告要求原告支付租金及返还空地的请求，依法无据。另涉案房屋原为酒店由被告的妻子经营，后因经营不善倒闭，租给原告使用。涉案变压器如半年不用将被注销，故被告将其赠送给原告，并办理了过户手续。第三人述称，我方与案外人创如有限公司于1991年9月签订土地使用权转让合同书，约定我方将位于平湖镇大岭山荒地6800平方米转让给创如有限公司，转让期50年，从1991年9月15日至2041年9月15日止。签订合同之后，创如有限公司利用部分土地建设了五层建筑物做酒店使用。后双方因纠纷，我方依据合同向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，该会于2001年7月13日出具裁决书，裁决我方与创如有限公司所签订的土地转让合同无效，但没有对合同无效后土地返还及土地归属作出处理。后创如有限公司的股东萧献堂（即本案被告）及其配偶洪玉葱多次向政府相关部门信访投诉要求处理后续土地纠纷问题，经平湖街道等多个部门协调，最终达成一致意见，按已付款比例与我方进行土地分割处理。但因被告萧献堂及其配偶已经办理离婚手续，在台湾进行离婚诉讼，其双方一直未对涉案土地的分割及相关权利归属达成一致意见，导致我方与创如有限公司达成的分地协议因主体不明一直未能按达成的意见签署书面的分地协议。所以除被告萧献堂及创如有限公司已经建成的酒店之外，其他地块因分地协议未能签署，一直属于共同共有状况，在分地协议未签订之前，无法区分该地块内具体的所有权人与使用权人，所以无法确定上述两块地归属。经审理查明，2008年3月11日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区平湖街道平湖大道167号壹栋五层楼房面积约2200平方米（其中第五层的601房供被告自己使用，不准出租）及房屋前面空地、左侧空地全部出租给原告使用，租赁期限为十二年，自2008年3月1日至2020年6月30日止。其中合同第3条约定，2008年3月1日至2008年6月30日为装修期免交租金，2008年7月1日至2011年6月30日每月租金33000元，2011年7月1日至2014年6月30日每月租金36300元，2014年7月1日至2017年6月30日每月租金39600元，2017年7月1日至2020年6月30日每月租金42900元，以每个季度交房屋租金，原告应在当季第一个月20日前向被告缴纳三个月的租金，逾期一个月视为违约。合同第4条约定，双方在签订本合同时，原告需向被告支付租赁保证金150000元，如果被告违反租赁合同时，也应向原告赔偿同等租赁保证金150000元。合同第12条第（2）款约定，原告逾期支付租金30天，被告有权解除合同，履约保证金不退还。合同第12条第（4）款约定，原告中途无正当理由（除政府交通部门政策变动外）单方解除合同，被告无需向原告退回保证金。2008年7月20日，原告与被告因被告房屋门前及左侧空地与平湖镇经济发展有限公司（即第三人深圳市龙岗区平湖投资管理有限公司）发生争议，遂签订一份《房屋租赁补充合同书》，约定被告同意从2008年7月1日起至2020年6月20日止将租给原告房屋及门前空地、左侧空地的月租金调减7420元，即2008年7月1日至2011年6月30日每月租金为25580元，2011年7月1日至2014年6月30日每月租金28138元，2014年7月1日至2017年6月30日每月租金30696元，2017年7月1日至2020年6月30日每月租金33254元。该补充合同第四条约定，因上交15000元押金给第三人深圳市龙岗区平湖投资管理有限公司，故《房屋租赁合同》规定向被告支付150000元租赁保证金改为向被告支付135000元。上述合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告已依约向被告交纳了租赁保证金共计135000元。2011年7月8日，被告就涉案房屋开设路口事宜向原告出具承诺书，承诺开设路口的各项事宜由原告负责协调和实施，资金总额人民币48000元由原告先行垫付，若原告不再承租涉案房屋时，被告支付人民币15000元给原告。原告曾因2017年1月至5月租金未交纳与被告产生纠纷，双方就该欠租纠纷于2017年5月11日达成人民调解协议，内容如下：“一、乙方（即原告）向甲方（即被告）支付2017年1月至5月的房租共计15万元，该款由乙方于2017年5月20日前支付给甲方。二、双方确认乙方自2017年6月开始每月向甲方支付房租人民币23800元。三、如乙方提前解除房屋租赁合同，需提前两个月通知甲方，不算违约”。原告于2017年5月19日向被告转款150000元。2017年9月28日，原告因自身经营困难向被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，要求于2017年12月31日将解除双方于2008年3月11日签订的《房屋租赁合同》，2017年10月至12月的租金用押金抵扣，剩余的押金退还原告。2018年1月2日，双方在《交回房屋通知》中签字捺印，确认原告于2017年12月31日前已将平湖大街167号楼房清空并交还被告，空地部分未交接。诉讼中，经被告现场指认未交回的部分包括从路口往里面看铁栏杆右侧至少三、四米宽的路面及紧贴着河床的一栋铁皮砖墙建筑物。原告针对被告上述的指认辩称，铁栏杆右侧的路面其并未占用，且因被告与第三人之间的权属争议而无法确认该路面为被告所有，另铁皮房系原告建造且因被告与第三人权属争议未解决，故不能向原告主张。经双方确认该铁皮房已于2018年7月20日因街道办整理河道而拆除。另查，深圳市龙岗区平湖街道新南社区居民委员会于2008年7月15日出具一份《证明》，内容为被告于1992年向平湖经济发展总公司（即本案第三人）购买了一块面积约6800元平方米地皮，地址在平湖街道平湖大街××号，并于同年建造一幢五层楼房，面积约1650平方米，因历史原因，该楼未向相关部门办理房产证，属历史遗留问题。按第三人陈述，涉案土地系第三人于1991年9月转让给案外人创如有限公司的，创如有限公司利用部分土地建设了五层建筑物做酒店使用，后双方因纠纷被中国国际经济贸易仲裁委员会于2001年7月13日裁决转让合同为无效合同，但没有对合同无效后土地返还及土地归属作出处理。创如有限公司的股东萧献堂（即本案被告）及其配偶洪玉葱曾与第三人约定按已付款比例与第三人进行土地分割处理，但因被告萧献堂及其配偶发生离婚纠纷一直未能签署分地协议。为了减少损失，第三人收回涉案酒店左侧空地并另行出租给原告使用，双方于2017年6月6日签订《土地续租协议书》，约定第三人将座落于平湖街道平湖社区平湖大道167号（原星星酒店）旁边的空地（面积约1300平方米）续租给原告作长途客运车辆临时停放场地使用，续租期从2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金6000元。再查，位于深圳市龙岗区平湖大街167号变压器原产权人为被告，被告将涉案房屋及土地出租原告使用后，于2011年6月22日将该变压器的客户信息变更登记为原告并给原告使用，合同账户号为78×××97。原告认为系赠与行为。被告认为系履行租赁合同的附随义务，现租赁合同已解除，要求原告将客户信息变更登记回被告名称。现场勘察时，原告确认该变压器目前仍由原告继续使用。本院认为，涉案租赁房屋未取得房地产证及建设工程规划许可证，原告与被告签订的《房屋租赁合同》应为无效的租赁合同。由于原、被告双方已自行终止该合同，原告也已将涉案房屋交还被告，故本案只需根据无效合同的处理原则针对原、被告的诉求进行处理。根据无效合同的处理原则，原告请求被告返还租赁保证金符合法律规定，本院依法予以支持。原告曾于2011年7月8日先行垫资开设路口，被告书面承诺退租时，返还原告15000元，现原告未再承租，被告应将该15000元支付原告。原告请求保证金及开设路口费用的利息缺乏依据，本院不予支持。关于被告请求原告返还部分空地问题，根据被告现场指认，其称原告未交回的空地系指从路口往里看铁栏杆右侧三、四米宽的路面，由于该路面位于被告五层建筑左侧，与第三人主张收回的地块范围重叠，且该空地为路面，原告亦未停车占用，故被告请求返还缺乏依据，本院不予支持。关于被告请求原告返还紧贴着河床的一栋铁皮砖墙建筑物问题，由于该建筑所在地块亦在被告与第三人争议地块范围内，且该建筑物因政府部门整治河道已将其拆除，故被告请求原告返还该建筑缺乏依据，本院不予支持。被告基于原告占用该空地及建筑物而产生的占用费请求亦缺乏依据，本院不予支持。关于被告请求原告将供电局合同账户为78×××97过户至被告名下问题。被告将涉案房屋出租给原告时，作为附随义务将合同账户为78×××97的变压器过户至原告名下，现原告已不再承租，应将被告的该变压器返还被告，过户至被告名下，被告该请求合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告萧献堂应于本判决生效之日起三日内返还原告深圳市龙运通运输服务有限公司租赁保证金人民币135000元；二、被告萧献堂应于本判决生效之日起三日内返还原告深圳市龙运通运输服务有限公司开设路口费用人民币15000元；三、原告深圳市龙运通运输服务有限公司应本判决生效之日起三十日内协助被告萧献堂将变压器（供电局合同账户为78×××97）过户至被告萧献堂名下；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3300元（原告已预交），由被告承担。反诉费1860元（被告已预交），由原告承担100元，由被告承担1760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（被告为三十日内）向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张智强人民陪审员  宋珮仪人民陪审员  何凤珍二〇一八年十一月二十九日书 记 员  宋德彪