重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第00390号原告吴福泉，男，汉族，1978年8月11日出生，住重庆市沙坪坝区。委托代理人刘裕锋，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人郑翔，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告黄龙，男，汉族，1987年10月27日出生，住重庆市大足县。第三人重庆千驰房地产经纪有限公司，住所地重庆沙坪坝小龙坎正街398号，组织机构代码57210306-4。法定代表人冉林，重庆千驰房地产经纪有限公司总经理。委托代理人刘川，男，1984年11���20日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告吴福泉与被告黄龙，第三人重庆千驰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法由审判员陈昊担任审判长，与代理审判员罗燕，人民陪审员王显菊组成合议庭，适用普通程序并于2015年5月4日进行了第一次公开开庭审理。原告吴福泉委托代理人刘裕峰、郑翔，第三人重庆千驰房地产经纪有限公司委托代理人刘川到庭参加诉讼。被告黄龙下落不明，本院于2015年1月29日在法制日报公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。同年11月18日进行了第二次公开开庭审理，原告吴福泉委托代理人刘裕峰、郑翔，被告黄龙下落不明，本院于2015年9月16日在重庆日报公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，第三人重庆千驰房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，��院依法缺席审理。诉讼中，原告吴福泉申请鉴定并预交鉴定费用，本院予以准许。本案现已审理终结。原告吴福泉诉称，2014年9月1日原告通过作为房屋买卖中介的第三人与被告签订了《房地产买卖居间协议》，将涉案房屋卖给被告。合同约定房屋成交总价款为930000元整。合同签订后，原告依约将房屋交付，并过户至被告。但被告仅支付了10000元定金和70000元的首付款，至今尚欠原告付款850000元。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。故请求人民法院判令解除原告与被告签订的《房地产买卖居间协议》；被告返还原告房屋，并将产权过户至原告；被告承担将房屋过户至原告所产生的全部税费；被告承担违约金80000元；本案诉讼费用由被告承担。被告黄龙未作答辩。第三人重庆千驰房地产经纪有限公司述称，2014年9月1日原告与被告签订的《房地产买卖居间协议》，该合同上第三人的印章不是我公司的印章，是有人冒用我公司的名义签订的。经审理查明，涉案的房屋原权利人为原告。2014年8月19日重庆市九龙坡公证处出具（2014）渝九证字第3151号公证书，该公证书证明，原告及其妻子吴某某于2014年8月19日来到该公证处，在公证员的面前，在委托吴某某作为其代理人，办理涉案房屋的买卖事宜的《委托书》上签名、捺指纹。2014年9月1日原告作为出卖人、被告作为购买人、第三人作为居间人三方签订了《房地产买卖居间协议》。该合同约定，原告将涉案的房屋出售被告。该房屋总成交价为930000元。被告于签订该合同时向原告支付定金10000元，于过户当日支付首付款70000元，向银行申请个人二手房商业按揭贷款850000元，支付原告第三部分房款，如银行实际贷款低于此金额，不足部分由被告自筹资金支付。原被告双方同意，自本合同签订之日起7个工作日内，由原被告及第三人共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。原告应当在收齐房款当日将房屋交付给被告。被告逾期付款，逾期在30日之内，自约定应付房价款期限届满次日起至实际支付之日止，被告按日向原告支付未付部分房款万分之八的违约金，合同继续履行；逾期超过上款约定时间的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自解除合同通知送达之日起日内按累计逾期30日未付部分房价款金额的10%向原告支付违约金，原告退还被告全部已付房价款。原被告还补充约定，原告收到第三人短信通知三个工作日内到房交所办理过户手续。原被告双方自行协商房屋过户后证送抵押75日内未收到房屋尾款，被告按百分之二的月息支付给原告。若银行未审过、未放款，被告须���90日内把房款以全款的方式支付给原告。若未支付，原告有权无条件收回此房，首付款不退。过回房子的税费由被告承担。原告委托人吴友曲、被告及第三人分别在合同上签字捺印。合同签订后，被告于2014年9月1日向原告支付了定金10000元。2014年9月8日原告协助被告将涉案房屋产权登记过户至被告，并于当日将涉案房屋实际交付了被告。被告也于当日支付了购房首付款70000元。2014年9月14日被告黄龙将涉案房屋抵押给案外人范鹏，并于当日办理了抵押登记。后被告未再向原告支付涉案房屋的购房款。原告多次催收未果，遂向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，第三人陈述称，2014年9月1日原告通过第三人作为房屋买卖中介与被告签订的《房地产买卖居间协议》，该合同上的印章不是该公司的印章，是有人冒用其名义签订的。原告向本院提起了对涉案合同第三人印章进行鉴定的申请。本院委托重庆市弘正司法鉴定所对涉案合同第三人印章的真实性进行鉴定。2015年7月20日重庆市弘正司法鉴定所作出渝弘正（2015）文鉴字第46号《文书鉴定意见书》，鉴定意见为送检的《房地产买卖居间协议》与《委托代理人授权委托书》上的印文是同一枚印章所盖印。该鉴定费用2000元已由原告预交。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、（2014）渝九证字第3151号公证书、《房地产买卖居间协议》以及本院向重庆市沙坪坝区土地房屋权属中心查询的《档案查询结果证明》、渝弘正（2015）文鉴字第46号《文书鉴定意见书》等证据以及原告、第三人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，2014年9月1日原告作为出卖人、��告作为购买人、第三人作为居间人三方签订了《房地产买卖居间协议》中关于涉案房屋的买卖协议，是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按约将涉案房屋产权登记过户至被告处，且已经实际将涉案房屋交付被告，履行了自己的义务。而被告仅支付了定金10000元和首付款70000元，经原告催告后仍未履行支付剩余购房款的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。故对于原告此一诉请，本院予以主张。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告理应返还原告房屋，并将产权登记过户至原告，承担将产权登记过户至原告所产生的全部税费。但被告已将涉案房屋向案外人设定了抵押，并办理了抵押登记。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。故被告在涤除抵押前，实际不能返还原告房屋并将产权登记过户至原告。原告也并未发生房屋产权登记过户至原告所产生的税费。因此，对于原告的此一诉请本院不予主张。当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。涉案合同约定，“若银行未审过、未放款，被告须在90日内把房款以全款的方式支付给原告。若未支付，原告有权无条件收回此房，首付款不退。”可以理解为被告未在90日内把房款以全款的方式支付给原告时，被告应当承担以首付款为金额的违约金。被告依照合同约定支付的80000元，其中定金为10000元，首付款为70000元，故被告应当承担违约金70000元。对原告的此一诉请本院予以部分支持。第三人陈述涉案合同上的印���不是该公司的印章，是有人冒用其名义签订的事实，与庭审查明的事实不符，本院不予采信。被告经本院公告传票传唤，第三人在本院第二次公开开庭时，经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日解除原告吴福泉与被告黄龙以及第三人重庆千驰房地产经纪有限公司三方签订的《房地产买卖居间协议》中关于买卖涉案的房屋的协议。二、本判决发生法律效力之日被告黄龙向原告吴福泉支付违约金70000元。三、驳回原告吴福泉其他���讼请求。如果被告黄龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费13100元，诉讼保全申请费5000元，鉴定费2000元，公告费1200元，合计21300元，原告吴福泉已预交。由被告黄龙负担。限被告黄龙于本判决发生法律效力之日直接支付原告吴福泉如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回��，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长  陈 昊审 判 员  罗 燕人民陪审员  王显菊二〇一五年十一月二十六日书 记 员  韩先华