广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0112民初4984号原告：中国农业银行股份有限公司广州开发区支行，住所地广州市黄埔区科学大道52号自编A3栋121房、210-213房、301-311房，统一社会信用代码91440101890662865F。负责人：陈智军，该支行行长。委托诉讼代理人：邱莉莉，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜王福，广东正大方略律师事务所实习人员。被告：詹嘉红，女，1983年11月14日出生，汉族，住所地广州市天河区，原告中国农业银行股份有限公司广州开发区支行（以下简称农行开发区支行）与被告詹嘉红金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行开发区支行的委托诉讼代理人邱莉莉到庭参加诉讼，被告詹嘉红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行开发区支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告按其与原告签订的编号为440××××02《个人购房担保借款合同》的约定，偿还原告借款本金696340.54元、暂计至2018年7月16日的利息9639.92元（以欠款本金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%计算）、罚息55.71元（以应还未还本金为基数，按照合同执行利率上浮50%计收）、复利101.35元（以应还未还的利息为基数，计算标准与罚息一致），此后，各类利息分别按以上标准计至清偿之日止；2、判令被告协助原告对其购买的位于黄埔区（原萝岗区）万科东荟花园（扩展）自编××栋××层××房的房产（粤房地预登穗字第××号）办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权；3、判令被告承担本案受理费、保全费。事实和理由：2013年2月28日，原告与被告签订编号为440××××02《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告向原告申请贷款760000元，借款期限为360个月；执行利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上下浮15%，被告未按合同约定期限归还借款的，原告有权按合同借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；被告未按约定足额清偿债务，原告有权行使抵押权，以抵押物折价，或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。合同签订后，原告依约于2013年3月1日向被告发放贷款760000元，借款凭证记载执行利率为5.5675%，逾期利率为8.35125%，到期日期为2043年2月28日。原、被告于2013年4月18日办理了抵押房产的抵押权预告登记。后被告多次拖欠贷款本息，被告的行为构成根本违约，故原告提起诉讼。被告詹嘉红未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年2月28日，原告农行开发区支行（贷款人、抵押权人）与被告詹嘉红（借款人、抵押人）、案外人广州市万尚房地产有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（编号：440××××02），其中约定，借款金额为760000元，借款用途为购买位于广州市萝岗区万荟一街××号（××栋）××号房屋，借款期限360个月,实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人以广州市萝岗区万荟一街××号（××栋）××号房屋提供抵押担保，自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记,自该房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；在本合同有效期内，出现借款人未按约定按期足额偿还借款、影响贷款人债权或担保权实现等情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；出现借款人未按约定足额清偿债务、贷款人按照法律法规规定或合同约定提前收回全部或部分借款、抵押人违反合同项下义务等情形的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2013年3月1日，原告农行开发区支行向被告詹嘉红发放了贷款760000元，《个人借款凭证》载明借款日期2013年3月1日，到期日期2043年2月28日，执行利率5.5675%，逾期利率8.35125%，还款方式为等额本息还款，还款日为每月1日。2013年4月18日，上述合同约定的抵押房屋广州市万科东荟花园（扩展）自编××栋××层××房在房管部门办理了预购商品房抵押权预告登记，原告农行开发区支行为预告登记权利人。现万科东荟花园商品房已经确权，基本上已办妥将房屋所有权转移登记至购房人名下，但被告詹嘉红至今未申请办理上述××栋××房的房地产权属证书。被告詹嘉红从2018年4月开始出现逾期还款，原告农行开发区支行于同年8月24日起诉提出上述诉讼请求。据原告提交的《欠款明细表》及还款流水清单显示，截至2018年11月9日被告尚欠借款本金696340.54元、利息19205.64元、罚息213.13元、复利385.16元。本院认为，被告詹嘉红经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提供证据反驳原告农行开发区支行主张的事实，视为其放弃抗辩权，本院在审核原告提交的证据基础上对本案进行裁判。原告农行开发区支行与被告詹嘉红自愿签订的《个人购房担保借款合同》（编号：440××××02）是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，合法有效，双方当事人应当自觉依约履行。原告依约向被告发放了借款760000元，被告应按时还本付息。被告长时间的逾期还款行为，已经构成根本违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告提前偿还全部未还的本金，及按合同约定支付利息、罚息、复利。原告主张的所欠本金、利息、罚息、复利，符合合同约定，于法有据，且被告未到庭抗辩，故本院予以采信及支持。被告詹嘉红将其购买的广州市万科东荟花园（扩展）自编××栋××层××房抵押给原告农行开发区支行作为涉案借款的担保并办理了预购商品房抵押权预告登记，虽然预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果，但该预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗第三人；且该房屋现已具备所有权过户条件，因为被告至今没有办理房屋权属证书，而导致原告不能办理正式的抵押权登记，抵押权无法依登记而设立，原告并无过错。在此特定情况下，为有利于平衡保护各方当事人的利益，保障交易安全和稳定，避免物权公示原则过于严苛造成债权人合法利益得不到依法保障的不良后果，故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本院依法确认原告对该1104房的折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿。被告应当尽快协助原告办理抵押登记，被告不履行上述债务时，原告对上述1104房折价或者拍卖、变卖的所得价款，在上述债权范围内优先受偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告詹嘉红在本判决生效之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司广州开发区支行偿还借款本金696340.54元、利息、罚息及复利（截至2018年11月9日的利息为19205.64元，罚息为213.13元，复利为385.16元；从2018年11月10日起至清偿欠款之日止，罚息以借款本金696340.54元为基数、复利以利息19205.64元为基数，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率下浮15%的基础上上浮50%计付；罚息不计复利）；二、被告詹嘉红在本判决发生法律效力之日起五日内，协助原告中国农业银行股份有限公司广州开发区支行前往房地产登记机关办理广州市万科东荟花园（扩展）自编××栋××层××房的抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州开发区支行的抵押登记手续；三、上述1104房的抵押登记办妥后，或被告詹嘉红逾期未协助办理房屋抵押登记的，被告詹嘉红不履行第一项判决确定的债务时，原告中国农业银行股份有限公司广州开发区支行对该1104房折价或者拍卖、变卖的所得价款，在上述债权范围内优先受偿。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5430.7元、财产保全费4050.69元，均由被告詹嘉红负担。上述费用已经由原告中国农业银行股份有限公司广州开发区支行预交，原告同意由被告在履行本判决时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  袁洁二〇一八年十一月二十二日书记员  李静附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。