辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）沈中民六终字第574号上诉人（原审被告）：沈阳市浑南区白塔街道办事处，住所地：沈阳市浑南区白塔街道塔南街。法定代表人：王铁兵，系主任。委托代理人：孙晓菊，系辽宁国奥律师事务所律师。委托代理人：苏毅，男，1988年6月24日出生，汉族，系街道办事处工作人员。被上诉人（原审原告）：徐美娟，女，1967年5月26出生，满族，无职业，住沈阳市东陵区。委托代理人：宋兆祥，男，1968年4月1日出生，满族，无职业。上诉人沈阳市浑南区白塔街道办事处因与被上诉人徐美娟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第425号民事判决，依法向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍主审、审判员丁广昱参加评议的合议庭公开审理了本案。原审原告诉称，原告系沈阳市东陵区白塔镇苏家岗村村民，2011年因村屯改造建设需要，被告将原告居住的宅基地和房屋进行了拆迁征收。双方于2011年9月28日签订了《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，协议约定：被告对原告的宅基地和地上房屋进行动迁，采取产权调换方式补偿，将位于沈阳市浑南新区回迁楼的期房调换给原告，期房的建筑面积为170平方米。协议签订后，原、被告于2013年3月26日在白塔镇高三家子小区进行了选房，原告选定了该小区36号楼1单元15层1号房间，建筑面积94.16平方米的房屋和29号楼2单元7层1号房间，建筑面积73.14平方米的房屋两处，沈阳市东陵区公证处对选房活动进行了公证。2013年10月以后，被告提出有新规定，拒绝将上述房屋交付给原告。原告多次与被告协商未果，现请求法院判决被告履行《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，将原告选定的位于沈阳市浑南新区回迁楼（高三家子）小区36号楼1单元15层1号房间，建筑面积94.16平方米的房屋和29号楼2单元7层1号房间，建筑面积73.14平方米的房屋交付给原告。原审被告辩称，一、原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》因违反国家法律强制性规定应认定为无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案原告徐美娟与宋兆祥原系夫妻关系，户籍均在苏家岗村，依据土地管理法及辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》的规定二人基于婚姻关系取得一户，只能享有一块宅基地，宅基地的使用权应以户为基础。但本案《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》是将原告徐美娟与宋兆祥在同一户同一处宅基地作为二块宅基地进行分配，该分配行为明显违反国家土地管理法的规定，应认定为无效。二、《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》的签订违反拆迁政策，应认定为无效。依据2013年6月9日，区委（党工委）常委会讨论通过《关于影响浑南新城回迁安置有关问题的处理意见》第六条的规定“关于离婚村民要求分别按独立自然户参与补偿的政策界定办法”。离婚村民要求分别按独立自然户参与补偿的，宅基地认证按每户不大于该村原一户审批面积的50%执行。离婚前夫妻双方财产分割有约定的，按照约定执行，但二人补偿的总面积不能超过该村一户的审批面积。原告徐美娟与宋兆祥离婚前对宅基地并没有约定，二人补偿的总面积不能超过该村一户300平方米的审批面积，徐美娟与宋兆祥作为一户分别审批300平方米宅基地的行为明显违反拆迁政策的规定，该审批行为无效，故回迁安置协议也应认定无效。原告以夫妻名义在同一户籍地、同一块宅基上进行二处宅基地分配，在答辩人处并非个案，是群体性问题，答辩人按照2013年6月9日，区委（党工委）常委会讨论通过《关于影响浑南新城回迁安置有关问题的处理意见》第六条的规定，统一对此违规问题进行了整改，广大动迁户均按整改和拆迁政策履行，并将违法违规的拆迁协议认定无效。认定原告《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》无效在答辩人处具有广泛性和群体性，其他拆迁户对此拆迁政策予以认可并执行，足以证明该政策符合法律、法规和公平原则，应严格执行，对此群体性问题应统一一致，故原告的主张不应得到支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，在下列情形之一的，合同无效：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”本案合同应认定无效，同时回迁宅基的面积审批行为违反拆迁政策，也应认定无效。请法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，原告徐美娟系沈阳市东陵区白塔镇苏家岗村村民，与宋兆祥原系夫妻关系，于2006年9月13日协议离婚，离婚协议中约定：位于东陵区白塔镇苏家岗村09-143号房产122.2平方米，80平方米归原告徐美娟所有，42.2平方米归宋兆祥所有。2006年10月8日宋兆祥将户籍迁出，与原告徐美娟分户。另查明，沈阳市东陵区白塔街道苏家岗子社区居民委员会经分户、土地认证，确定为徐美娟分配宅基地使用面积300平方米。2011年9月28日原告徐美娟与沈阳市东陵区区白塔街道办事处签订《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，双方约定：因村屯改造，沈阳市东陵区白塔街道办事处对原告所有的房屋进行拆迁，为原告徐美娟调换期房建筑面积170平方米。2013年3月26日、2014年3月27日辽宁省沈阳市东陵公证处对白塔街道苏家岗村被征收户产权调换到高三家子小区选房活动进行公证，原告徐美娟选定36号楼1单元15层1号（建筑面积94.16平方米）房屋和29号楼2单元7层1号（建筑面积73.14平方米）房屋。被告未按照约定交付房产，故原告起诉至法院要求被告被告履行《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，将原告选定的位于沈阳市浑南新区回迁楼（高三家子）小区36号楼1单元15层1号（建筑面积94.16平方米）房屋和29号楼2单元7层1号（建筑面积73.14平方米）房屋交付给原告。原审法院认为，征收房屋应当依法给予相应的补偿。被告白塔街道对原告徐美娟所有的房产进行了征收拆迁，并签订了《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，对征收房屋进行了拆除，经公证选房，原告徐美娟选定高三家子小区36号楼1单元15层1号94.6平方米房产与29号楼2单元7层1号73.14平方米房产两处房产，该协议系双方真实意思表示，并已部分实际履行，因此被告应履行该协议交付原告徐美娟选定的两处房产。本案中原告徐美娟与宋兆祥2006年9月13日协议离婚，依法办理离婚手续，对夫妻共同房产进行分割。宋兆祥于2006年10月8日将户口迁出。虽然原告徐美娟与宋兆祥户籍地为同一地，但是原告与宋兆祥已经对房产进行分割并分户，沈阳市东陵区白塔街道苏家岗子社区居民委员会重新为徐美娟分配宅基地。原告徐美娟与宋兆祥离婚远远早于动迁时间，现有证据不能证明原告为参与拆迁而虚假离婚、分户，因此原告徐美娟与宋兆祥应属于两户，可以分配两处宅基地，被告认为原告徐美娟与宋兆祥只能拥有一处宅基地的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。如何分配宅基地属于村民自治范畴，不属于本案的审理范围，因此被告提出的原告徐美娟与宋兆祥宅基地总面积不应超过300平方米的答辩意见，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第四十二条三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下：被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效后十日内将原告选定的位于沈阳市浑南区高三家子小区36号楼1单元15层1号（建筑面积94.16平方米）房屋和29号楼2单元7层1号（建筑面积73.14平方米）房屋给付原告徐美娟（差价款按照合同约定履行）。案件受理费8219元，由被告沈阳市浑南区白塔街道办事处承担。宣判后，上诉人白塔街道办事处不服原判，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由：第一，徐美娟在土地征收时，徐美娟对原有“一户一宅”进行拆分，是违法的，其没有获得宅基地使用权，无权获得补偿；第二，房屋拆迁补偿安置产权调换协议书是无效的，协议书违反了土地管理法第六十二条、辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》第三十二条之规定，应当是无效的；第三，依据2013年6月9日区委常委会讨论通过《关于影响浑南新城回迁安置有关问题的处理意见》第六条规定，离婚村民要求分别按独立自然户参与补偿的，宅基地认证按每户不大于该村原一户审批面积的50%执行。离婚前夫妻双方财产分割有约定的，按照约定执行，但二人补偿的总面积不能超过该村一户的审批面积。徐美娟与宋兆祥离婚前没有对宅基地约定，二人的补偿总面积不能超过一户300平方米的审批面积，现双方分别取得300平方米的宅基地行为明显违反政策规定，审批行为无效；第四，在征收过程中，部分村民与徐美娟存在相同的情形，上诉人已经统一对此违法违规行为整改，认定协议无效，对此群体性问题应当统一处理，原审法院的民事判决忽视土地征收的行政属性，将广大拆迁户的整体拆迁政策个案化，造成了前期已整改的被拆迁户的群体反映，造成后续信访事件可能集中发生。被上诉人辩称：2011年9月，徐美娟与拆迁部门签订拆迁安置协议，当时的拆迁政策是：本村社员，宅基地面积有300平方米为一户，只要达到400平方米，超过100平方米可以再开一户，2平方米面积兑换1平方米面积置换房屋，我家宅基地面积是883平方米，与前妻各自签订协议，当时规定夫妻离婚3年以上，可以另行开户。本院认为：本案的主要争议焦点为产权置换协议是否违反法律法规强制性规定。原审法院认定置换协议的效力时，未审查土地管理法第六十二条规定的“一户一宅”是否是效力性规定，置换协议是否违反上述规定，重审时应着重审查，进而确定置换协议的效力。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：撤销沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第425号民事判决；二、发回沈阳市浑南区人民法院重新审理。审判长  王惠丽审判员  白丽萍审判员  丁广昱二〇一五年十一月十八日书记员  张鑫桐本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。