浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3786号 上诉人（原审原告）：杭州厚艺文化艺术有限公司，住所地杭州市西湖区双浦镇浦塘村陈家**。 法定代表人：艾鹏。 委托诉讼代理人：潘思思，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江李氏铜业有限公司，住，住所地杭州市富阳区银湖街道受降村大树下/div> 法定代表人：李福良。 委托诉讼代理人：陈俊飞，浙江越翰林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李福良，男，1964年7月5日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人杭州厚艺文化艺术有限公司（以下简称厚艺文化公司）因与被上诉人浙江李氏铜业有限公司（以下简称李氏铜业公司）、李福良房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2017）浙0111民初8755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：李氏铜业公司为一人有限责任公司，由李福良独资设立并经营。 厚艺文化公司欲开办教育培训机构，与李氏铜业公司于2016年1月24日签订了房屋租赁合同，约定李氏铜业公司将合法所有的位于杭州市富阳区××镇××号房屋出租给厚艺文化公司，作为教育培训机构的场地。《房屋租赁合同》约定：所涉租赁房屋无对外租赁情况，房屋租期十年，年租金2000000元，为租赁当年1月2日前支付该年度的房屋租金，厚艺文化公司在租赁期间享有对房屋所属设施的专用权，李氏铜业公司认可厚艺文化公司装修、改建设计方案，并允许厚艺文化公司在租赁期间部分或全部转租，并负责转租管理事项。《房屋租赁合同》5.7约定：“如因甲方（李氏铜业公司）逾期还款致房屋抵押权人主张抵押权，乙方（厚艺文化公司）有权自行与房屋抵押权人协商，以应付未付租金支付给的甲方逾期债务。乙方以应付租金支付甲方逾期债务的，甲方应当按如下方式支付资金占用费，资金占用费直接从后期应付未付租金中扣除，不足部分乙方有权直接要求甲方支付。”《房屋租赁合同》第九条第4项约定：“如有第三方主张房屋的抵押权或甲方（被告李氏铜业）未能按期支付银行借款的，乙方有权选择以未到期租金直接支付甲方上述到期债务或者提前解除本租赁合同并按9.3之约定向甲方主张违约金及赔偿金。”9.3条约定：“考虑到乙方办学的实际要求，如甲方需提前解约，须提前一年书面通知乙方，加支付给的乙方1年租金并赔偿乙方的损失。乙方的损失包括但不限于装修费用等。”《房屋租赁合同》同时对合同的解除、终止、免责条款等作为约定。厚艺文化公司所提供的《房屋租赁合同》缺失第二页合同内容。 合同签订后，厚艺文化公司于2016年1月25日支付租金1500000元，2016年2月2日支付租金500000元，合计支付了2016年度租金2000000元。 2016年3月14日，厚艺文化公司与李氏铜业公司法定代表人李福良及双方法律顾问在厚艺文化公司处对于租赁事宜进行协商。 2016年4月10日，李氏铜业公司的财务人员钟雪红与厚艺文化公司法定代表人艾鹏微信聊天，表示了解约的意向。 2016年4月11日，李福良因涉嫌骗取票据承兑罪被杭州市公安局下城区公安分局刑事拘留。4月12日，钟雪红因同案被刑拘。 2016年4月13日，抵押权人杭州银行股份有限公司富阳支行提起诉讼，在（2016）浙0111民初3169号金融借款合同纠纷一案中，要求李氏铜业公司及担保人归还借款本金4999265元及利息，并要求担保人承担担保责任。2016年4月21日，查封了该抵押房屋。2016年8月10日，杭州银行股份有限公司富阳支行与李氏铜业公司及担保人李福良、陈梅娟达成调解协议。 2017年6月16日，富阳区法院（2016）浙0111刑初926号刑事判决书，判决李氏铜业公司犯骗取票据承兑罪处罚金800000元，李福良犯骗取票据承兑罪处有期徒刑三年六个月、处罚金200000元。 杭州市下城区法院于2016年8月9日、广东省佛山市南海区法院于2017年1月10日先后查封了李氏铜业公司的房产。 2017年9月22日，厚艺文化公司向李福良快递邮寄了《解除合同通知书》，通知事项为：1.租赁合同于2017年9月21日解除；2.贵司应于2017年9月25日前返还我司已支付的租金共计2000000元；3.贵司应承担相应违约责任，包括但不限于违约金、损失赔偿及支付我司为实现债权而支出的其他费用。 2017年10月18日，厚艺文化公司诉至原审法院，请求判令：一、李氏铜业公司返还租金2000000元及利息损失（自2017年9月26日起至实际清偿之日，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算）；二、李氏铜业公司支付厚艺文化公司律师费30000元；三、案件受理费由李氏铜业公司负担。审理中，厚艺文化公司增加一项诉讼请求为：判令李福良对上述一、二项款项承担连带责任。 原审法院认为：厚艺文化公司与李氏铜业公司之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人之间的真实意思表示，租赁内容不违反法律及行政法规的强制性规定，房屋租赁合同合法有效。合同签订后，合同双方当事人是否依据合同的约定履行合同义务的问题。厚艺文化公司与李氏铜业公司于2016年1月24日达成租赁协议后，厚艺文化公司通过李福良的帐户于2016年1月22日、2月2日合计向李氏铜业公司汇款2000000元，履行了合同约定租金支付义务。关于李氏铜业公司履行交房义务的问题。厚艺文化公司提供的《房屋租赁合同》，涉及房屋交付内容的合同该页缺失，经与双方当事人核查，均表示无法提供该页的合同原件，故对于交付事宜的约定尚无书面资料可确认。李福良在庭审中提出李氏铜业公司的房屋是敞开式的，厚艺文化公司随时可以装修使用，厚艺文化公司至今未使用的原因是厚艺文化公司一直未取得合法的办学资格，是厚艺文化公司未使用房屋，而非李氏铜业公司不交付。对于该说法，厚艺文化公司提供反驳依据仅是录音记录，至今也未提供教育资质的相关依据。对于本案所涉的房屋原设有抵押问题，对该问题厚艺文化公司与李氏铜业公司商议租房时即明知，且在双方签订的租赁合同中已对房产权利中设定抵押的问题有专门的条款设定了解决的方案。由于办学的资格问题、房屋抵押权人实现抵押权及李氏铜业公司在多个诉讼案件中房产被查封的情况，以及李氏铜业公司及李福良因涉及刑事诉讼问题，厚艺文化公司一直未实际使用租赁的房屋。对于租赁物李氏铜业公司是否交付的问题，原审法院认为交接的约定由于合同文本的不完整而难以作出准确认定租赁物交接情况，厚艺文化公司也未提供要求李氏铜业公司交付房屋的依据，故也不存在李氏铜业公司拒绝交付租赁物的事实。在双方没有确切证据证明房屋是否交付的问题，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，在没有明确约定，也未达成补充协议的情况下，按合同有关条款或交易习惯确定，本纠纷无协议及合同条款可确定，可按房屋租赁的交易习惯确定，厚艺文化公司向李氏铜业公司交付租金2000000元，厚艺文化公司有权使用租赁的房屋，厚艺文化公司未要求李氏铜业公司交付租赁的房屋，按一般的房屋租赁的交易习惯，应确认房屋的使用权已由厚艺文化公司决定。但由于本案厚艺文化公司使用房屋有特殊作用，是举办培训班，需要取得办学资格，且使用期限约定十年，不是短期的履约行为，而且此时李氏铜业公司因涉及经济纠纷，存在着以租金抵偿债权难以解决的问题，租赁物的装修投入和使用存在风险，因此，厚艺文化公司与李氏铜业公司就该问题于2016年3月14日进行了协商，出现了厚艺文化公司代理人将协商过程录音的证据。从2016年3月14日对于租赁事宜进行协商的录音内容反映，是厚艺文化公司与李氏铜业公司对租赁物租赁期间装修投资的风险评判及风险解决的可能性，集中和明确的问题：抵押物出租未经抵押权人同意，厚艺文化公司对风险评估，如果有风险就不要进场，如果没关系就进场；通知给李氏铜业公司，就理东西，如果不做，厚艺文化公司法律文件给李氏铜业公司，所有的款项通过法律流程处理。从该商谈过程，双方对房屋使用约定为：由厚艺文化公司评估风险，确定是否实际使用房屋，通知李氏铜业公司，厚艺文化公司需用的，李氏铜业公司即清理房内的机器设备，厚艺文化公司不需要的，对于房租和损失通过诉讼程序解决。直至厚艺文化公司向李氏铜业公司法定代表人李福良邮寄解除通知，厚艺文化公司均未向李氏铜业公司作出评估后的使用与否的确切通知。厚艺文化公司直至2017年9月22日向李福良快递邮寄了《解除合同通知书》租赁合同解除。对该段期间租赁房屋闲置的问题及损失问题，与本案非同一法律关系，应另行处理。综上所述，本案房屋租赁合同签订后，无合同或协议明确约定租赁物的交付方式，根据本案实际情况，厚艺文化公司向李氏铜业公司支付了租金2000000元，李氏铜业公司的房屋是敞开式的，自合同约定的使用期限起，应视为厚艺文化公司有权使用租赁房屋，厚艺文化公司未使用房屋，并不说明系李氏铜业公司未向厚艺文化公司交付房屋，根据一般房屋租赁合同签订及使用的习惯，交付租金后，房屋即交付给租用人，厚艺文化公司也未提交李氏铜业公司拒交房屋的证据，故厚艺文化公司认为李氏铜业公司拒绝交付房屋的依据不足，对于租赁物未使用问题，系多种原因形成，由此造成的损失与本案非同一法律关系，故厚艺文化公司要求李氏铜业公司返还租金并承担本案而产生的律师费用，并要求李福良承担连带责任的请求，依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2018年4月9日判决：驳回厚艺文化公司的诉讼请求。案件受理费23040元，由厚艺文化公司负担。 宣判后，厚艺文化公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对房屋租赁合同签订时间的认定有误，合同实际签订时间不应早于2016年1月27日。根据公证书，厚艺文化公司法定代表人收到合同文本的时间为2016年1月27日，签订时间理当晚于该时间。二、原审法院认定“合同签订后，厚艺文化公司于2016年1月25日支付租金1500000元，2016年2月2日支付租金500000元”有误。厚艺文化公司实际付款情况为，于2016年1月25日支付500000元，于2016年2月2日支付1500000元。其中，厚艺文化公司于2016年1月25日支付的500000元起先并非房租而是订约定金，目的在于担保租赁合同的订立。厚艺文化公司先支付了500000元定金，后双方签订了租赁合同。合同签订后，厚艺文化公司已支付的500000元定金转为租金，而厚艺文化公司根据合同约定于2016年2月2日支付当年剩余房租1500000元。三、原审法院认定“由于办学的资格问题、房屋抵押权人实现抵押权及李氏铜业公司在多个诉讼案件中房产被查封的情况，以及李氏铜业公司及李福良因涉及刑事诉讼问题，厚艺文化公司一直未实际使用租赁的房屋。”该认定有误，厚艺文化公司一直未实际使用租赁房屋的原因为：2016年3月14日之前为李氏铜业公司未按可供使用状态交付，之后为李氏铜业公司债务风险爆发致合同履行不能。厚艺文化公司办学资格并非本合同未实际履行的原因。事实上，厚艺文化公司已向富阳区教育局递交办学申请材料，但未能开展后续申请工作的原因在于李氏铜业公司未能清空厂区设备，后因其财务状况恶化导致合同履行不能。根据厚艺文化公司提供的录音内容，2016年3月14日前李氏铜业公司并未能提供可使用状态的房屋，是厚艺文化公司未能进场使用房屋的原因。李氏铜业公司仅向厚艺文化公司披露抵押情况，但未披露其已资不抵债的情况，而李氏铜业公司资不抵债是合同无法履行的根本原因。四、原审法院认定“厚艺文化公司并未要求李氏铜业公司交付租赁房屋”有误。在2016年3月14日前，厚艺文化公司多次要求李氏铜业公司清空场地以进场装修。根据录音证据，李福良多次提到进场问题，并明确不交付的原因是厚艺文化公司要求“把东西搬干净”而其“未实际动手”。在2016年3月14日之后，涉案租赁合同已经无法履行，事实上也不再履行。五、原审法院认定“直至厚艺文化公司向李氏铜业公司法定代表人李福良邮寄解除通知，厚艺文化公司均未向李氏铜业公司作出评估后的使用与否的确切通知。”有误。事实上，根据李氏铜业公司财务人员钟雪红的聊天记录，李氏铜业公司联系厚艺文化公司签订解除合同的协议。而未签订的原因并不在于厚艺文化公司，而是李福良及李氏铜业公司财务被采取了刑事强制措施所致。六、原审法院认定“李氏铜业公司的房屋是敞开式的，自合同约定使用期限起，应视为厚艺文化公司有权使用租赁房屋，厚艺文化公司未使用房屋，并不说明系李氏铜业公司未向厚艺文化公司交付房屋，根据一般房屋租赁合同签订及使用的习惯，交付租金后，房屋即交付给租用人，厚艺文化公司也未提交李氏铜业公司拒绝交房的证据”，与客观事实不符。李氏铜业公司在庭审中陈述，当时房屋有门卫值守。而房屋内有机器设备，李氏铜业公司并未举证腾空厂区的时间，认定“敞开式厂区”的依据何在。虽然租赁合同第二页缺失，但仍可以从文本形成过程推知在合同签订时不存在房屋交付。根据2016年3月14日的录音证据，李福良认可厚艺文化公司并未进场，且未进场原因是李氏铜业公司没有清空场地。七、原审法院适用合同法第六十一条推定房屋交付，属于法律适用错误。双方之间的争议焦点并非条款约定，而是是否交付的客观事实。受制于时间的不可逆性，司法裁判中所认定的案件事实只能是相关证据推定的事实。本案中，交付房屋为李氏铜业公司应履行的义务。李氏铜业公司未能举证证明交付的事实，理应由其承担举证不能的不利后果。原审法院认定事实不清、适用法律错误，存在过多地主观臆断，裁决不公。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判支持厚艺文化公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用均由李氏铜业公司承担。 针对厚艺文化公司的上诉，李氏铜业公司答辩称：厚艺文化公司并未要求李氏铜业公司交付租赁房屋，其也未提供充分证据证明其在交付租金之后的行为。厚艺文化公司未收到房屋，其不可能支付租金。因此，房屋应该已经交付。原审法院的相关认定正确。厚艺文化公司的上诉理由难以成立，应当依法驳回。 针对厚艺文化公司的上诉，李福良未做答辩。 二审期间，厚艺文化公司向本院提交证据材料如下： 1.公证书1份，用以证明合同签订时间晚于合同落款时间，500000元汇款实为合同所指定金，定金性质为订约定金，房屋租赁合同缺失页内容即房屋交付应当以交付确认书为准。 2.关于要求提供审批情况说明的函（复印件）1份、关于厚艺文化公司办学申请情况说明的回复函1份，用以证明不存在李氏铜业公司所称因厚艺文化公司不能办学而主动提出解约的情况，而是因李氏铜业公司未能腾空机器设备致使合同目的无法实现。 3.司法拍卖网页截屏（打印件）2份、现场照片1份，用以证明李氏铜业公司在2017年6月前已将涉案房屋租赁给案外人。 厚艺文化公司提供的证据经李氏铜业公司质证：证据1，不属于新证据，真实性、合法性及关联性均有异议。证据2，真实性、合法性及关联性均有异议。证据3，形式不合法，真实性、合法性及关联性不认可。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及各方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，李氏铜业公司、李福良均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实除原审法院认定的“合同签订后，厚艺文化公司于2016年1月25日支付租金1500000元，2016年2月2日支付租金500000元，合计支付了2016年度租金2000000元。”应为：“合同签订后，厚艺文化公司于2016年1月25日支付500000元，2016年2月2日支付租金1500000元，合计支付了2016年度租金2000000元。”外，其余与原审法院查明的事实一致。 本院认为：厚艺文化公司与李氏铜业公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。该《房屋租赁合同》对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于合同的履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据《房屋租赁合同》约定，李氏铜业公司将涉案房屋出租给厚艺文化公司，而由厚艺文化公司向李氏铜业公司支付租金。涉案《房屋租赁合同》签订后，厚艺文化公司按照合同约定向李氏铜业公司支付了第一期租金。依据前述法律规定，李氏铜业公司理应将符合合同约定的租赁房屋交付厚艺文化公司。而厚艺文化公司与李氏铜业公司对租赁房屋的交付事宜，各执一词。李氏铜业公司认为，厚艺文化公司并未要求其交付房屋，若厚艺文化公司未收到房屋，其不可能支付租金，故房屋应该已经交付。对此，厚艺文化公司认为，在租赁合同签订后，厚艺文化公司支付了第一期租金，但李氏铜业公司并未依约交付房屋。本院经审查后认为，依据前述合同法之规定，出租人应将租赁物交付承租人。也即，在房屋租赁合同关系中，向承租人交付租赁物系出租人的法定义务，且该义务系出租人应当履行的积极作为义务。因此，李氏铜业公司作为出租人应对其已向承租人厚艺文化公司交付房屋，承担有效的举证责任。而李氏铜业公司并未提交证据证明其已向厚艺文化公司交付房屋，或者存在其向厚艺文化公司履行交付房屋的义务而厚艺文化公司拒绝接受等情形。关于李氏铜业公司以厚艺文化公司支付租金而主张房屋已交付的抗辩。本院认为，《房屋租赁合同》关于租金支付的约定为先付后用，厚艺文化公司向李氏铜业公司支付租金系其履行自己合同义务的行为，并不能当然以此推断出李氏铜业公司已向厚艺文化公司交付房屋的事实。显而易见，李氏铜业公司的上述抗辩缺乏基本的法律逻辑性，不应予以采纳。同时，在合同签订后，从双方就租赁事宜的协商过程中，也可以确认李氏铜业公司并未实际腾空并交付涉案房屋。综上，李氏铜业公司关于其已向厚艺文化公司交付租赁房屋的主张，无事实与法律依据，不应予以采信。原审法院对本案房屋交付事宜的认定存在不当，应依法予以纠正。（二）关于责任的承担。首先，关于李氏铜业公司是否应当承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。综前所述，李氏铜业公司未向厚艺文化公司交付房屋，其行为构成根本性违约，进而导致合同目的无法实现，厚艺文化公司依法有权解除涉案租赁合同。根据本案案件事实，应认定厚艺文化公司与李氏铜业公司之间租赁合同关系因厚艺文化公司行使法定解除权即邮寄《解除合同通知书》的行为而解除。本案中，租赁合同解除后，因李氏铜业公司并未交付房屋，其收取租金的行为则失去合法依据。因此，厚艺文化公司有权要求李氏铜业公司返还其所支付的租金。李氏铜业公司与厚艺文化公司对已支付租金为2000000元均无异议，故应予以确认。故本案中，李氏铜业公司应向厚艺文化公司返还租金2000000元。同时，李氏铜业公司未按约定交付房屋，其行为构成违约，应当承担赔偿损失等违约责任。因此，厚艺文化公司在本案中要求李氏铜业公司按中国人民银行发布的同期同类贷款利率承担利息损失，于法有据，亦应予以支持。厚艺文化公司主张的利息起算日期在合理范围内，应予以确认。厚艺文化公司要求李氏铜业公司支付律师费的请求，依据不足，无法得到支持。其次，关于李福良是否应当承担责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，李氏铜业公司为一人有限责任公司（自然人独资），法定代表人李福良为唯一自然人股东。而李福良未提供证据证明李氏铜业公司财产独立于其个人财产，故李福良应当对李氏铜业公司债务承担连带责任。因此，厚艺文化公司要求李福良就李氏铜业公司债务承担连带责任的请求，于法有据，应予以支持。综上，厚艺文化公司的上诉请求合理部分，本院予以支持。原审法院认定事实基本清楚，但适用法律存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市富阳区人民法院（2017）浙0111民初8755号民事判决； 二、浙江李氏铜业有限公司于本判决生效后十日内返还杭州厚艺文化艺术有限公司租金2000000元及自2017年9月26日起至本判决所确定的履行之日止的利息损失（以2000000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）； 三、驳回杭州厚艺文化艺术有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23040元，由杭州厚艺文化艺术有限公司负担550元，由浙江李氏铜业有限公司负担22490元。 二审案件受理费23040元，由杭州厚艺文化艺术有限公司负担550元，由浙江李氏铜业有限公司负担22490元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十一月十三日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦