广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第331号原告：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区（北城所）。负责人：潘秉衡，职务行长。委托代理人：黄海燕，广东金本色律师所律师。委托代理人：曾靖雅，广东金本色律师所工作人员。被告：邓某某，住广东省茂名市茂南区。被告：广州番禺某某房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称工行番禺支行）诉被告邓某某、被告广州番禺某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告工行番禺支行的委托代理人黄海燕、曾靖雅到庭参加诉讼。被告邓某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行番禺支行诉称：邓某某因购房的需要，向工行番禺支行申请个人购置房贷款，并以广州市番禺区某房（粤房地预登穗字第××号）作为抵押，于2012年10月12日签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定，贷款金额为人民币174万元，贷款期限为25年，年利率为5.5675%，如遇人民银行利率调整，按有关规定作相应调整。如邓某某连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息，应视为严重违约，原告有权提前终止合同，提前收回贷款本息，并有权申请处分抵押物。原告依约于2012年10月19日签订发放了贷款174万元，但邓某某仅归还了部分贷款，截至2015年1月31日，被告已6期无按期履行供款义务，尚欠贷款本金1679975.08元，暂计至2015年1月31日的积欠利息为46830.85元。原告认为，邓某某拖欠借款的行为已违反合同的约定，严重侵害了原告的合法权益，根据合同的规定及有关法律规定，现向贵院提起诉讼请求判令被告偿还贷款本金余额1679975.08元及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息，并对邓某某用作抵押的房产处置所得价款享有优先受偿权。同时借款人没有按照合同约定履行义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。故被告应支付因该纠纷所产生的律师代理费5000元。某某公司作为保证人，应对邓某某上述债务承担连带清偿责任。请求法院判令：1、判令解除原告与被告邓某某于2012年10月12日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：xxxxxxxx）；2、判令被告立即清偿尚欠的贷款本金余额1679975.08元，及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息，暂计至2015年10月21日的积欠利息为117996元，本息合计为1797971.8元；3、判令被告支付因该纠纷所产生的律师代理费5000元；4、请求判令原告对被告邓某某用作抵押的位于广州市番禺区某房（粤房地预登穗字第××号）处置所得价款在第二、三项的诉讼请求的范围内享有优先所受偿权；5、判令被告邓某某支付全部诉讼费用；6、判令被告广州番禺某某房地产开发有限公司对被告邓某某的上述债务承担连带清偿责任。被告邓某某无到庭及作出答辩。被告某某公司辩称：我方认为被告邓某某已提供了抵押物，我方仅在被告邓某某提供的抵押物的不足部分承担相应清偿责任。经审理查明：2012年10月12日，工行番禺支行作为贷款人，邓某某作为借款人、抵押人，某某公司作为保证人，共同签订合同编号为A：XXXXXXX的《个人购房借款/担保合同》，约定借款人向贷款人发放个人住房贷款金额为人民币1740000元，贷款期限为25年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；本合同项下贷款用于购买坐落于广州市番禺区某房屋，建筑面积为141.8658平方米的房屋；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，应从贷款发放的次月开始还款，如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日；若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；本笔贷款的担保方式为抵押、保证；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证人对正式抵押登记手续已办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同还约定了其他内容。2012年10月19日，工行番禺支行向邓某某发放了贷款1740000元。2012年10月30日，广州市国土资源和房屋管理局向邓某某核发了编号为粤房地预登穗字第××号《房地产预告登记证明》，载明：预告登记权利人为邓某某，预告登记义务人为某某公司，房屋座落在广州市番禺区某房，业务种类为预购商品房预告登记。2013年3月14日，广州市国土资源和房屋管理局向工行番禺支行核发了编号为粤房地预登穗字第02××25号《房地产预告登记证明》，载明：预告登记权利人为工行番禺支行，预告登记义务人为邓某某，房屋座落在广州市番禺区某房，业务种类为预购商品房抵押权预告登记。2015年3月31日，工行番禺支行以邓某某拖欠贷款本息为由诉至本院，要求解决。因本院以其它方式无法与邓某某取得联系，故本院依法向邓某某发出应诉公告，现公告期限已届满，未见邓某某与本院联系。庭审中，工行番禺支行提供《借据历史处理明细本地查询》证实邓某某截至2015年10月21日止已拖欠贷款15期，尚欠贷款本金（包括未到期部分）1679975.08元、利息为117996元。工行番禺支行主张其为处理本案纠纷支出了律师费5000元，并提供了其与广东金本色律师事务所于2015年3月1日签订的《个人不良贷款委托清收协议书》以及相应的转账凭证、发票予以证实。其中，转账凭证记载转账日期为2015年4月23日，转账金额为65000元，转账原因为邓某某等13件案律师费；发票编号为21226947，销售方为广东金本色律师事务所，内容为工行番禺支行诉邓某某、广州番禺某某房地产开发有限公司律师费5000元。针对工行番禺支行是否享有涉讼房屋抵押权的问题，工行番禺支行认为虽然涉讼房屋办理了预告抵押登记，但其仍然享有涉讼房屋的抵押权。另查明：涉讼房屋至今未办理抵押登记。本院认为：工行番禺支行具备经营金融贷款的资格，其与邓某某、某某公司签订的《个人购房借款/担保合同》，内容合法，意思表示真实，双方当事人应按照合同约定履行义务。工行番禺支行已依约履行了借出款项的义务。邓某某没有按合同约定履行分期还本付息的义务，逾期已达15期，其行为已构成违约。工行番禺支行依约要求解除三方签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求邓某某偿还所欠的全部借款本金1679975.08元及利息、罚息，符合法律规定及双方的合同约定，本院予以支持。计至2015年10月21日止利息、罚息为117996元，自2015年10月21日起的利息、罚息按中国人民银行的有关规定计至实际清偿之日止。对于工行番禺支行主张支付律师费的诉讼请求，符合合同的约定，且工行番禺支行对此提供了相关的委托代理合同及律师费发票等证据证实该费用实际发生及发生的金额，因此本院对工行番禺支行该项诉讼请求予以支持。对于工行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本院认为，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，工行番禺支行诉讼请求主张对涉讼房屋享有优先受偿权，理据不成立，本院不予支持。根据双方当事人签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，“保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证人对正式抵押登记手续已办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任”。现涉讼房屋尚未办理抵押登记手续且房管部门亦未核发涉讼房屋的他项权证，因此某某公司作为保证人仍应承担保证责任。另外，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。某某公司提供阶段性连带保证的主合同为涉讼贷款合同，现主合同虽被解除，但在某某公司与工行番禺支行未在保证合同中另有约定的情况下，某某公司仍应对邓某某的上述债务承担连带清偿的保证责任。故工行番禺支行诉请某某公司对邓某某的涉案债务承担连带清偿保证责任，理据充分，本院予以支持。某某公司承担连带清偿责任后，有权向邓某某追偿。邓某某经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行与被告邓某某、广州番禺某某房地产开发有限公司签订的合同编号为A：XXXXXX的《个人购房借款/担保合同》；二、被告邓某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金1679975.08元和利息、罚息（暂计至2015年10月21日的利息、罚息为117996元，从2015年10月21日起，利息、罚息按中国人民银行的有关规定计至实际清偿之日止）；三、被告邓某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行支付律师代理费5000元；四、被告广州番禺某某房地产开发有限公司对被告邓某某的上述第二、第三项债务承担连带清偿责任；五、被告广州番禺某某房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告邓某某追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21027元由被告邓某某负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张 祎人民陪审员  江俊杰人民陪审员  陈丽娟二〇一五年十一月二十六日书 记 员  马敏婷