长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2015）绿民二初字第842号原告袁东，男，1984年7月18日生，汉族，住长春市朝阳区。委托代理人葛家园，吉林沃野律师事务所律师。被告长春市吉士翔运农贸综合市场，住所地长春市绿园区。投资人韩守力，总经理。委托代理人黄业，吉林启业律师事务所律师。被告姚士军，男，1977年6月28日生，汉族，住吉林省九台市。委托代理人李爱晶，吉林启业律师事务所律师。原告袁东诉被告长春市吉士翔运农贸综合市场、姚士君租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁东及其委托代理人葛家园、被告长春市吉士翔运农贸综合市场的委托代理人黄业、被告姚士军的委托代理人李爱晶出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月18日，原告与被告签订《吉士翔运农贸综合市场租赁合同（车城店）》，合同约定被告将车城店市场内的摊位租赁给原告经营，租期为2014年11月18日至2015年11月17日。原告按照约定在签定合同时一次性缴纳了1年的租金25，000.00元及保证金3，000.00元。原告正常经营到2015年8月1日时，市场用房的房主向原告告知，因被告没有按照与房主的合同约定向房主交纳房屋租金，房主要求收回房屋，将原告驱逐出市场，致使原告停业半月有余。2015年2月，原投资人姚士军将吉士翔运农贸综合市场转让给韩守力。原告认为无论是被告对房主违约还是因房主驱逐致不能履行合同义务，都应当向原告承担违约责任。被告姚士军作为投资人依法应承担连带责任。原告为解决剩余3个半月租金问题多次找被告协商均未果，特诉至贵院，要求：1、判令原告与被告解除租赁合同；2、判令被告向原告退还租金7，291.66元、保证金3，000.00元；3、判令被告赔偿原告停业损失1，628.85元；4、相关诉讼费用由被告承担。被告翔运农贸综合市场辩称：1、关于原告的诉讼请求第一项，我公司同意与原告解除租赁合同关系；2、关于原告的诉讼请求第二项，同意按照原告停业时间的起止日期以及因第三人原因造成停业的情形消失后原告是否继续经营的情况按照租赁合同未履行的期间退还租金并且同意退还保证金；3、关于原告的诉讼请求第三项，由于原告停业系第三人原因造成，不应由被告承担赔偿责任，而应由第三人承担赔偿责任，另外被告对原告停业的起止时间、停业损失的数额以及计算方式存在异议。被告姚士军辩称：1、原告与被告翔运农贸综合市场之间具有租赁合同关系，根据合同相对性原则，应由被告翔运农贸综合市场承担与原告之间的权利义务关系，被告姚士军不应作为本案的诉讼主体，不应承担合同权利义务关系，请求人民法院依法裁定驳回原告对被告姚士军的起诉；2、被告翔运农贸综合市场系个人独资企业，个人独资企业以自己的企业名称从事商业活动，对外缔结法律关系，是市场活动中的合法商事主体，具有自己相应的权利能力和责任能力，其在法律人格上具有相对独立性。《个人独资企业法》第三十一条规定：个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十二条第一项规定：个人独资企业可以自己的名义参加诉讼，其依法享有诉讼主体资格。由此可见，个人独资企业对企业债务的承担也具有相对独立性。不论个人独资企业发生怎样的转让，只要是以个人独资企业的名义所形成的债务，均应由独资企业财产首先清偿。本案中，姚士军与韩守力之间的转让只是投资人的变更，但企业具有法律人格上的延续性，故其转让之前所欠债务应先以企业财产进行清偿；3、被告翔运农贸综合市场的现任投资人韩守力应当对企业财产不足清偿部分承担补充责任。《个人独资企业法》第二条规定：个人独资企业是指由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体；第十七条规定：个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权。受让人韩守力作为企业的现任投资人自然成为了债务的直接承担者。根据该法第三十一条的规定可以看出，个人独资企业对外债务承担采取了“先企业为主，后投资人为补充”的原则，在企业财产不足清偿债务时，应由投资人承担补充清偿责任。因此，本案中投资人韩守力应对企业财产不足清偿部分承担补充责任。综上所述，被告姚士军不应作为本案的诉讼主体，承担本案赔偿责任，请求人民法院依法裁定驳回原告对被告姚士军的起诉。开庭审理中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证以及辩论，原告当庭提供了如下证据材料：1、租赁合同一份及收据三张，证明原告与被告翔运农贸综合市场之间存在租赁合同关系，当时是与第二被告姚士军签订的合同，租期为2014年11月18日至2015年11月17日。12个月的租金为25，000.00元，保证金数额为3，000.00元。被告翔运农贸综合市场质证：真实性没有异议，我方与原告之间存在租赁合同关系。被告姚士军质证：真实性没有异议，对证明问题有异议，被告姚士军并非合同相对方，根据合同相对性原则，应由翔运农贸综合市场承担与原告之间的权利义务关系。2、房屋租赁合同，证人证言及证人身份证复印件，证明被告用于市场经营的房屋从刘晶峰处租得，租期5年，租金每年8月1日前付清下一年的，因被告没有按照合同向刘晶峰交付2016年的租金，刘晶峰于2015年8月4日将商场关闭将原告驱逐市场，致原租赁合同不能履行。被告翔运农贸综合市场质证：房屋租赁合同系复印件，不予质证；对证人证言，因证人刘晶峰未出庭接受质询该证人证言不应作为证据采用。被告姚士军质证：对租赁合同因为系复印件，不予质证；对证人证言法庭询问阶段原告表示没有证人出庭作证，证人未出庭接受质询，故不予质证。3、被告农贸市场的工商局档案材料（包括：个人独资企业设立申请登记书、营业执照、转让协议书），证明被告市场属于个人独资企业，2015年2月10日将原投资人姚士军变更为现投资人韩守力，转让协议约定姚士军对变更前发生的债权债务负责。被告翔运农贸综合市场质证：真实性没有异议，对证明问题有异议，转让协议书明确约定变更后发生的债权债务由现投资人韩守力负责，变更日期2015年2月10日，原告诉称的停业发生于2015年8月，因此属于变更后发生的债权债务。被告姚士军质证：真实性没有异议。4、证人周闫岩证明材料，证明原告在合同未到期的情况下于2015年8月1日被强行赶出商场，并停水停电，导致不能正常营业。被告翔运农贸综合市场质证：证人未出庭，不能作为证据采用。被告姚士军质证：同翔运农贸综合市场意见。被告翔运农贸综合市场当庭未提供证据材料。被告姚士军当庭提供了租赁合同一份，合同第9条第2款约定甲方解除合同的条件是自乙方收到甲方书面缴纳租金的催款通知后乙方逾期交付租金达30日甲方有权解除合同，根据此合同约定在2015年8月1日刘晶峰发生的强行锁门事件属于违约行为，系第三人的不法行为造成了原告的经济损失，所以原则上不应由被告承担责任。原告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，根据合同法121条规定当事人一方因第三人原因造成违约的应当向对方承担违约责任，因此被告因房主原因致使合同不能履行，仍然应当向原告承担违约责任。经审理查明：2014年11月18日，原告与被告翔运农贸综合市场签订《租赁合同》，合同约定：被告将其车城店市场的摊位租给原告经营，租期为2014年11月18日至2015年11月17日，年租金25，000.00元，保证金3，000.00元。合同签订后原告交纳了租金25，000.00元，保证金3，000.00元。原告正常经营至2015年8月1日，市场用房的房主向原告告知，因被告没有交纳房屋租金，房主要收回房屋。2015年8月4日将原告驱逐出市场。另查明，被告姚士军原系被告长春市吉士翔运农贸综合市场的投资人，2015年2月10日被告姚士军与韩守力签订《转让协议书》，协议约定：长春市吉士翔运农贸综合市场变更投资人，于2015年2月10日由原姚士军变更为韩守力，变更前发生的债权债务由原投资人姚士军负责。并且双方在工商行政管理部门办理变更登记手续。现原告诉至于法院，要求：1、判令原告与被告解除租赁合同；2、被告向原告返还租金7，291.66元，保证金3，000.00元；3、判令被告赔偿原告损失1，628.85元，并且要求被告姚士军承担连带责任。本案争议的焦点：原告的诉讼请求是否应予支持。依据审理查明的事实，本案争议的焦点及双方当事人提供的证据，综合评判如下：原告与被告长春市吉士翔运农贸综合市场签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告诉至法院，要求解除《租赁合同》，要求退还租金7，291.66元、保证金3，000.00元，要求被告赔偿停业损失1，628.85元，被告长春市吉士翔运农贸综合市场同意解除合同，返还保证金3000.00元，本院予以支持。原告要求返还租金7，291.66元一节，因原、被告双方签订的《租赁合同》是由于被告没有给付房主租金造成的，相对原、被告双方签订的《租赁合同》而言是由于被告没有保障原告正常租赁摊位，是被告长春市吉士翔运农贸综合市场违约，故原告要求退还租金请求本院予以支持。因2014年8月4日原告才不能经营，应从2014年8月4日起计算至2015年11月17日，计3个月零13天，计25，000.00元÷12个月×3个月＋25，000.00元÷12个月÷30日×13日=7，152.71.00元，本院保护7，152.71元。原告要求被告赔偿停业损失的诉讼请求，因其所提供的损失依据的证据是人身损害赔偿的标准，不是停业损失标准，故本院不予支持。被告姚士军原系被告长春市吉士翔运农贸综合市场的投资人，2015年2月10日变更为韩守力，被告姚士军与韩守力签订的《转让协议书》明确约定变更前发生的债权债务由原投资人姚士军负责，故原告要求被告姚士军承担连带责任有法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告袁东与被告长春市吉士翔运农贸综合市场于2014年11月18日签订的《租赁合同》；二、被告长春市吉士翔运农贸综合市场于本判决生效后立即退还租金7，152.71元、保证金3，000.00元；三、被告姚士军对上述款项承担连带责任；四、驳回原告袁东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告长春市吉士翔运农贸综合市场承担（于本判决生效后立即给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨立春人民陪审员  郭 力人民陪审员  杜晶惠二〇一五年十一月二十三日书 记 员  赵 航