海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第1051号上诉人（原审原告）薛素文，女。委托代理人杜勇，海南凯志律师事务所律师。委托代理人吴康丽，海南凯志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）文昌恒盛房地产开发有限公司。法定代表人韩成光，该公司总经理。委托代理人曾广亮，该公司法律顾问。上诉人薛素文因与被上诉人文昌恒盛房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服文昌市人民法院（2015）文民初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原告薛素文于2014年3月19日与被告恒盛公司签订了《蓝湖海韵认购协议书》，被告文昌恒盛房地产开发有限公司将其开发的位于文昌市文城镇惠民路122号蓝湖海韵37（幢）8（层）801号，建筑面积为87.07平方米的商品房出售给原告薛素文。协议书约定的房屋总价款为人民币820000元。协议书第四条约定：原告在签订认购协议书的同时向被告支付定金人民币5万元整。第五条约定：原告须在认购协议书生效后7日内，即2014年3月26日前，与被告签订《文昌市商品房买卖合同》，并支付剩余房款。原、被告双方签订《文昌市商品房买卖合同》后，协议书自动失效。原告所付定金自动转为《文昌市商品房买卖合同》第五条所述定金。原告于签订协议之日如约向被告交付了5万元定金。原告薛素文与被告文昌恒盛房地产开发有限公司于2014年3月29日签订正式的《文昌市商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定的房屋总价款为人民币820000元。合同第五条约定：付款方式为分期付款，即2014年3月19日前交付购房定金人民币伍万元整；2014年3月27日前交付房款人民币叁拾陆万元整；2014年6月26日前交付房款人民币贰拾玖万元整；2014年9月30日前交付剩余房款人民币壹拾贰万元整。第八条约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第3种条件即该商品房经质量监督部门验收合格。该条第二款关于出卖方可延期交房的条件，即该款的第5项约定：买受人未按合同约定支付房价款及交接时未缴交相关入住费用所造成的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定：买受人办理该商品房的交接手续时须已经缴清全部应付房价款（含各项税费和基金等），如因此造成的延期交房责任，由买受人承担。合同约定的原告须向被告支付的5万元定金，原告于2014年3月19日已向被告支付，根据双方签订的协议书第五条的约定，签订协议书之日交付的5万元定金转化为本合同第五条所约定的定金，且原告于2014年3月27日已向被告支付购房款人民币36万元，原告共计向被告支付了购房款人民币41万元。合同约定原告应于2014年6月26日前向被告交付房款人民币29万元整，于2014年9月30日前向被告交付房款人民币12万元整，至今原告均未支付。在原告逾期交付房款后，被告一直没有催促原告将剩余的房款向其公司付清。被告以原告逾期付款为由，在合同约定的交房时间里一直没有通知原告办理房屋交付手续，至今，双方仍未办理蓝湖海韵37（幢）8（层）801号房屋的交接手续。原告以被告逾期交房为由，向一审法院提起诉讼。请求：1、判令解除原告与被告于2014年3月29日签订的《文昌市商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还购房款410000元；3、判令被告向原告支付按同期银行贷款利率计算的利息（暂计至2015年3月25日为28700元）；4、判令被告向原告支付逾期交房违约金1230元（410000元×0.05‰×60天）。5、本案的诉讼费用全部由被告承担。原审法院认为：原告薛素文与被告恒盛公司于2014年3月29日签订的《文昌市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第五条明确约定付款方式为分期付款：即2014年3月19日前交购房定金人民币5万元整；2014年3月27日前交房款人民币36万元整；2014年6月26日前交房款人民币29万元整；2014年9月30日前交剩余房款人民币12万元整。合同也明确约定如买受人未按合同约定支付房价款及交接时未缴交相关入住费用所造成的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，合同中如约定双方有先后履行顺序的，作为先履行一方需按合同的约定履行完自己的义务后，方可要求后履行的一方向其履行合同所约定的内容，也才能享受合同的权利。如果先履行合同的一方违反合同的约定不履行义务或履行义务有瑕疵的，后履行合同义务的一方可以对抗先履行一方的请求。在商品房预售合同中，通常的情况下是买受人应按合同的约定先将购房款交付给出卖方，出卖人在收到房价款后也应按合同的约定向买受人交付房屋。本案中，原、被告的履行责任及履行顺序也与如上所述一样，双方的履行顺序有先后之分，即原告应在合同约定的履行期限内先向被告缴纳全额的购房款，被告向原告交付房屋的时间后于原告付款的时间。但是原告薛素文却未按照合同的约定如期的全额缴纳购房款,只向被告交付了5万元的定金及36万元的购房款，根据总房价款人民币820000元来算，原告只向被告交付了房价款的50%。原告应于2014年6月26日前交付的购房款29万元及2014年9月30日前交付的购房款12万元至今仍未向被告支付。虽然被告延期交房是事实，但是原告作为先履行义务的一方先违反了合同的约定，合同是双方当事人的真实意思表示，既然双方约定履行合同的责任有先后，就要遵循合同的约定，否则应当承担违约的责任。同时，合同第八条作为整个合同内容条款之一，关于被告可据实予以延期交房的条件,即买受人未按合同约定支付房价款及交接时未缴交相关入住费用所造成的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。原告对该条款所约定的内容未提出异议，可认定就该合同条款双方达成了共识，属双方真实的意思表示，故，原告违约在先，被告可以对抗原告的履行请求。原告在未履行完自己的义务前，以自己的主观猜测认为被告不可能在合同约定的期限交房，而拒绝向被告支付剩余的房价款，原告对被告履行不能的事实，负有举证的责任，而不能凭借自己的主观猜测，但是原告没有提供证据予以证明被告在合同约定交房时间可能存在履行不能的事实。因此，原告未按照合同约定缴纳购房款，应承担违约的法律后果。合同的权利义务是对等的，享受权利的同时须履行合同约定的义务，既然原、被告签订的合同中约定双方有先后履行顺序，原告支付房价款在先，被告交付房屋在后，那么，原告就应该先按合同的约定履行付款义务，方可请求被告履行交房义务。但原告未在付款期限向被告支付全额的房价款，违反了合同的先履行义务，被告以先履行抗辩权为由拒绝原告的履行请求于法有据。原告违约在先，其以被告逾期交房为由主张合同解除权缺乏事实根据及法律依据，故，对原告解除合同的主张该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告薛素文的诉讼请求。案件受理费人民币7577.05元，由原告薛素文负担。一审宣判后，薛素文不服，向本院提起上诉称：被上诉人至今未具备交房条件，无权行使先履行抗辩权，一审认定事实不清，适用法律错误，应予改判。请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人恒盛公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。以上事实有双方当事人在一审中提供的证据和当事人的陈述为证，足资认定。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年3月29日签订的《文昌市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人提出解除合同，理由是被上诉人至今仍不具备向上诉人交付房屋的条件。但被上诉人开发的小区整体主体工程完工，绿化已完成，已通水通电，上诉人购买的蓝湖海韵37（幢）8（层）801号已完成内部装修，可拎包入住，整个小区经初步验收后，认为个别地方经整改可达到国家质量要求。为此，上诉人在未按合同规定支付完购房款的情况下主张解除合同，理由不成立，本院不予采纳。双方应继续履行合同，上诉人应向被上诉人支付完剩余的购房款，被上诉人在上诉人支付完购房款后要及时将房屋交付给上诉人使用。为此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费7577.05元，全部由上诉人薛素文负担。本判决为终审判决。审判长  梁振文审判员  黄声泽审判员  白玉琳二〇一五年十一月二十七日书记员  洪学雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：梁振文撰稿：梁振文校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年12月2日印制（共印20份）