浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0726民初4975号 原告：浙江浦江引进化纤设备厂，住所地：浦江县体育场东路43-8号。 法定代表人：张燕飞，董事长。 委托诉讼代理人：张逸君、裘栋，浙江智仁律师事务所律师。 被告：浦江黄锋精神专科医院，住所地：浦江县体育场东路43-8-47号。 法定代表人：黄宸。 委托诉讼代理人：徐声凯，浦江县塔山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：黄为海，系该医院员工。 原告浙江浦江引进化纤设备厂（以下简称引进化纤厂）与被告浦江黄锋精神专科医院（以下简称黄锋医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，于2018年7月3日裁定冻结了黄锋医院名下的银行账户，并于2018年8月17日经原告申请后裁定解除了上诉保全。本案依法适用简易程序，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张逸君及被告委托诉讼代理人徐声凯、黄为海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告引进化纤厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金1680000元（具体以审计结果为准）；2.依法判令被告支付逾期付款违约金至实际付款日止（违约金按银行同期贷款基准利率的1.5倍计算）；3.判令本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付租金2197331.78元。事实和理由：2011年4月8日，原、被告双方签订《合作协议》一份，约定引进化纤厂向黄锋医院提供位于体育场路43-8号房屋以供被告开办浦江黄锋精神专科医院，期限20年，自2011年6月30日至2031年7月1日止。协议约定两种租金支付方式供原告选择。第一种方式是黄锋医院每年支付租金人民币500000元，第三年起每年递增10%。第二种方式是自2013年7月1日开始，黄锋医院按固定房租加浮动房租的方式计算。固定租金为每年500000元，浮动房租为营业额超过250万元部分的15%。后经双方确认，自2013年7月1日起，黄锋医院按第二种方式支付租金。根据协议约定，黄锋医院应在2018年7月1日前向引进化纤厂一次性支付租金约168万元，但截止2018年7月1日，黄锋医院不仅未与原告确认黄锋医院自2017年7月1日至2018年6月30日的收入明细，还对已生效的一审判决恶意提起二审程序拖延履行时间，多次与原告发生冲突，到处胡乱投诉，以各种理由拖延支付本应按期支付的租金及资金占用损失。为维护原告合法权益，特向法院起诉。 被告黄锋医院辩称：1.被告于2011年4月8日租用原告厂房开办精神专科医院并订立租用合同系事实；2.合同显失公平，被告多次要求解除合同，原告不同意，导致多次诉判未成；3.原告的法定代表人张燕飞多次采取举报、锁门、堆砂石等非正当手段，导致黄锋医院无法正常营业；4.审计不应将伙食费、党务工作、残疾人服务等补助费用纳入营业收入，且合同约定可根据实际情况略下浮3%计算租金；5.黄锋医院因业务需要，花费年租金140多万元租赁了位于浦江县体育场东路47号的江南口腔医院及黄如龙的厂房作为门诊部、住院部、行政办公楼等，因此现被告的营业收入包含了非案涉承租房屋的收入，原告处的租金应按其向被告租赁的房屋面积与被告总承租面积的比例在总营业额中的占比进行计算。综上，被告愿意承担每年50万元的房租，但需扣除因原告法定代表人非正当行为导致了被告不能正常经营的损失等，请求驳回原告不合法、不合理的诉讼请求。 当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告引进化纤厂提交的证据材料。 1.2011年4月8日的《合作协议》，证明双方租赁关系真实合法有效及具体租金计算方式的事实。被告质证后对真实性无异议，但提出协议显失公平，要求解除。本院审查后认为，该协议系双方当事人真实意思表示，且原告的房屋一直由被告实际租赁使用，故对证据予以认定。 2.2014年6月27日的《会议纪要》，证明双方对确定的租金计算方式有过补充说明的事实。被告质证后提出异议，认为该纪要没有原告法定代表人张燕飞的签名，不具有效力。本院审查后认为，该纪要有被告的原法定代表人黄锋签名，虽然原告的法定代表人张燕飞未在协议上签名，但原告把该协议作为结算租金的依据，应视为原告同意该份《会议纪要》，故对此证据予以认定。 3.承诺书、申请书，证明被告另外租用的浦江体育场东路47号房屋，未通过验收、无法使用的事实。被告质证后提出异议，认为与本案无关联，且该租房已实际投入使用。本院审查后认为，浦江县体育场东路47号房屋改建装修工程直至2018年8月24日才通过消防验收，故对此证据予以认定。 4.民事判决书三份，证明被告具有以诉讼程序拖延租金支付的主观恶性及被告处营业额逐年增长的事实。被告质证后提出异议，认为被告对判决不服正在申诉。本院认为，上述民事判决书已经发生法律效力，被告的异议不成立，对此证据应予以认定。 5.专项审计报告，证明被告2017年7月1日至2018年6月30日的收入情况。被告提出异议，认为公益性补助费用不能纳入营业性收入范围。本院审查认为，2014年5月27日《会议纪要》确定将补助收入全部确认为收入，因此审计报告将公益性补助费用纳入营业性收入范围并无不当，对此证据应予以认定。 二、被告黄锋医院提交的证据材料。 1.房屋租赁合同、启用照片、银行回执等，证明黄锋医院租赁位于浦江县房屋的事实。原告质证后提出异议，认为原告不清楚合同的真实性。本院审查后认为，被告为发展需要另再租房使用，并不影响本案诉争的租金计算，且浦江县体育场东路47号房屋改建装修工程直至2018年8月24日才通过消防验收。故对此证据证明目的不予认定。 2.照片一组，证明原告的法定代表人张燕飞阻碍医院正常营业的照片。原告质证后提出异议，认为照片无法体现拍摄时间、地点、人员情况，不能证明被告受到损害。本院审查后认为，被告因此而造成的损失可以另行起诉主张赔偿，且被告已另行起诉要求解除合同，故本案不作处理。 3.浦江县残疾人劳动就业服务所、浦江县卫生和计划生育局、浦江县慈善总会、浦江县民政局证明，证明政府各部门拔付的专用经费不能计入营业收入范围。原告质证后提出异议，认为该证据内容是被告自已出具给各部门的，不能代表政府要求其中的费用不应计入营业收入。本院审查后认为，将政府各部门的补助列入营业收入，是基于2014年5月27日《会议纪要》的约定，故原告的异议成立，对此证据证明目的不予认定。 经以上证据的分析和认定，结合原、被告的庭审陈述，本案事实认定如下： 2011年4月8日，原、被告签订《合作协议》一份，双方约定：“1、甲方（黄锋医院）提供执业许可证以及病人资源等，乙方（引进化纤厂）则提供位于体育场路43-8号房屋（以房产证为准）。五楼西边间由乙方使用。二楼西边间暂由乙方使用，二楼西边间在甲方业务需要时，可归甲方使用。房屋消防许可证由乙方负责办理，所需费用由甲乙双方各承担一半。2、甲乙双方共同合作经营期限为贰拾年，自2011年6月30日至2031年7月1日。甲方支付给乙方每年人民币50万元，第三年（2013年7月1日）始每年递增10%（即第三年等于50万元×110%=55万元，第四年等于55×110%=60.50万元，以后每年依此推算）。房租金在每年7月1日前一次性交给乙方。另一种支付方式为：2013年7月1日开始，甲方支付给乙方人民币50万元，营业额超过250万元，超过部分的营业额提取15%支付给乙方。（因国家政策变化原因，如药品差价减少，甚至实行药品零差价等，利润很低，乙方可根据实际情况略下浮3%），营业提取额在每年的7月1日前一次性交给乙方。以上两种支付方式由乙方自行决定。十年后根据当时实际情况，经双方协商另订。”后原告向被告交付了位于浦江县体育场东路43-8号房屋。经双方确认，自2013年7月1日起，被告按《合作协议》的第二种方式支付租金。 嗣后，因被告拖延租金不付，原、被告发生矛盾。原告分别于2015年11月5日、2016年7月1日、2017年7月3日向本院起诉要求被告支付2015年、2016年、2017年度的到期租金，本院分别作出了（2015）金浦民初字第1216号、（2016）浙0726民初4699号、（2017）浙0726民初4621号民事判决，因被告不服，对上述三案提起了上诉，金华市中级人民法院对三案均作出了驳回上诉，维持原判的判决。现因被告拒付2017年7月1日起至2018年6月30日止的租金，原告又诉至本院提出了如上诉请。 在诉讼过程中，被告申请对其在2017年7月1日至2018年6月30日期间的收支账进行审计。本院依法委托武义方正会计师事务所进行审计，2018年9月28日，武义方正会计师事务所作出报告，2017年7月至2018年6月期间，被告以款项实际收到货币资金为标准确定的各项收入共计13815545.27元。其中门诊收入2752266.05元，住院收入10886227.22元，食堂收入11742元，营业外收入165310元。被告为本次审计垫付了审计费20000元。 另查，被告于2018年10月8日向本院提起诉讼，请求解除原、被告于2011年4月8日签订的《合作协议》。 本院认为：本案争议焦点为：原告诉请的租金是否合理合法。1.根据原、被告签订的《合作协议》，双方协商确定按营业收入计算浮动租金仅为租金计算方式，并不与收入项目是否产生利润挂钩，且2014年6月27日形成的《会议纪要》已明确其他业务收入、各政府部门的补助收入均作为“收入确认的基础”，故原告主张将公益救助补助拨款等列入医院收入项目确定浮动租金金额，应予以支持。2.案涉房屋租赁关系存续期间，被告为发展需要另再租用房屋，以及改变案涉房屋的用途，均不影响本案租金的计算。因此，被告提出应按案涉房屋的面积与被告总承租房屋面积的比例来确定案涉房屋的营业收入，并以此为基数计算租金的辩称，缺乏依据，本院不予采纳。3.被告提出应根据实际情况下浮3%计算租金的辩称，因其未能提供合同中约定的如药品差价减少，实行药品零差价等可以引起租金下浮的相应证据，本院不予采纳。 综上，被告应支付原告的租金为500000元+（13815545.27元－2500000元）×15%＝2197331.79元。因双方未约定违约责任，故原告可向被告主张自逾期之日起按年利率6%计算的逾期利息。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、限被告浦江黄锋精神专科医院于本判决生效后十日内支付原告浙江浦江引进化纤设备厂租金2197331.78元，并支付逾期利息（以2197331.78元为基数，自2018年7月1日起按年利率6%计算至本判决确定的履行之日止）。 二、驳回原告浙江浦江引进化纤设备厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12189元（已减半收取）、保全费5000元、审计费20000元，合计37189元，由被告浦江黄锋精神专科医院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费24378元。款汇至金华市财政局，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入帐号：196999010400040900000106003，户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。 审判员  周峰松 二〇一八年十一月三十日 申请执行时效二年逾期不予执行 书记员  张 卉