广州铁路运输法院 行 政 裁 定 书 （2018）粤7101行初2318号 原告：马红华，女，汉族，1954年2月9日出生，身份证住址广州市越秀区。 委托代理人：蓝丽丝、罗俊杰，均为广东耀信律师事务所律师。 被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码114401003557431960。 法定代表人：彭高峰，职务：主任。 委托代理人：王伟国，北京市科盈（广州）律师事务所律师。 委托代理人：王静，该单位工作人员。 第三人：林开敏，女，汉族，1961年11月11日出生，住广州市越秀区。 委托代理人：魏晋雄，男，汉族，1962年9月28日出生，住广州市越秀区，系林开敏丈夫。 原告马红华不服被告广州市国土资源和规划委员会，第三人林开敏房产登记一案，于2018年5月3日向本院提起诉讼，本院于2018年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年10月22日公开开庭审理了本案。原告马红华及其委托代理人蓝丽丝、罗俊杰，被告广州市国土资源和规划委员会的委托代理人王静、王伟国，第三人林开敏及其委托代理人魏晋雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马红华诉称，我方是广州市越秀区先烈中路区村35号501房屋（以下简称涉案房屋）产权人，于1996年11月22日取得该房屋所有权。2000年4月7日，第三人林开敏与我方签订《广州房屋置换有限公司二手物业买卖认购书》，向我方购买涉案房屋。2000年4月10日，我方因职务犯罪被刑事拘押，该合同未实际履行，我方未收到房款。2000年6月30日，原广州市国土资源和房屋管理局（2015年2月11日广州市国土资源和规划委员会挂牌成立，承接原广州市国土资源和房屋管理局的房屋权属登记职责），颁发《房地产证》（穗房地证字第××号），将涉案房屋登记至第三人名下，但我方与第三人均未到场办理过户手续，也未委托任何第三方代为办理。2016年12月，我方被批准暂予监外执行，至2017年8月期间在广东省中医院接受治疗。2017年底发现涉案房屋已过户至第三人名下。我方认为，被告在我方与第三人均未到场，且未书面授权委托他人代办过户手续的情况下将房屋过户至第三人名下，程序严重违法。根据《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令57号）第十一条和第十三条第二款规定，以及《广州市房地产交易管理办法》第七条规定，被告颁发《广州市房地产证》（穗房地证字64××28号）既非依据生效法律文书，亦非依据房屋买卖中必要的授权委托书办理，严重违反法定程序，侵犯我方合法权利，应依法予以撤销。综上，请求法院判令：一、请求撤销广州市国土资源与规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）颁发的《广州市房地产证》（穗房地证字64××28号）；二、本案诉讼费由被告承担。 被告广州市国土资源和规划委员会辩称，一、本案应中止诉讼，并遵循先民事后行政的司法原则。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第二款规定，本案我方办理涉案房屋的转移登记，是基于原告与第三人签订的《广州市房地产买卖合同》而进行的。现原告就涉案房屋诉第三人买卖合同纠纷一案，已由广州市越秀区人民法院立案审理。原告与第三人之间房屋买卖合同纠纷的解决是本案行政诉讼的前提条件，故本案应中止审理。二、原告提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回原告起诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，原告于2017年10月就涉案房屋买卖合同向法院提起民事诉讼，表明原告此时已知晓被诉行政行为，原告起诉已超过6个月的法定起诉期限。另，涉案房屋于2000年6月20日被核发穗房地证字第××号《房地产证》，至今已近十八年，涉案房屋位于原告住所地的上一层，原告及其家属不可能不知道第三人已取得涉案房屋所有权并实际使用。原告称对涉案房屋的物权变动完全不知情，不合常理。三、答辩人核发穗房地证字第××号《房地产证》事实清楚、证据确实充分、法律适用正确。据档案记载，原告与第三人林开敏于2000年4月10日共同向原广州市房地产交易所提交申请，要求办理涉案房屋的交易登记，提交了《广州市已购公有住房买卖申请表》、申请人身份证明材料、《广州市房地产买卖合同》等资料。原广州市房地产交易所以世字23924号依法予以受理。经审查，涉案房屋符合《广州市房地产交易管理办法》等相关法律法规的规定，且未发现有法律、行政法规禁止或限制办理转移登记的情形，和其他权属纠纷或瑕疵。原广州市房地产交易所依法核准交易，并于2000年6月2日核发了《广州市房屋交易登记证明书》。2000年6月9日，第三人林开敏持《广州市房屋交易登记证明书》等材料申请办理涉案房屋的产权登记手续，原广州市房地产登记所以繁字61687号案受理。同时按照《广东省城镇房地产权登记条例》等法律法规进行审查，未发现涉案房屋有法律、行政法规禁止或限制办理转移登记的情形，也没有发现其他权属纠纷或瑕疵。遂按照《广东省城镇房地产权登记条例》第三条、第八条、第九条、《广州市房地产交易管理办法》第七条、《广州市已购公有住房上市规定》第五条等规定核准登记，并于2000年6月20日向第三人林开敏核发了穗房地证字第××号《房地产证》。根据《广州市房地产交易管理办法》第七条规定，原告和第三人共同到原广州市房地产交易所现场办理了涉案房屋的交易手续，并依法取得了交易登记证明书。第三人基于双方共同意思表示，持交易证明书及相关材料申请办理涉案房屋的转移登记，并未违反法律规定。另外，原告主张房地产买卖合同未履行，显然和原告与第三人共同申请办理涉案房屋交易登记证明的行为相冲突，原告也没有提交证据证明房地产买卖合同未履行。四、涉案房屋已发生变更登记，被诉房地产权证已注销。2011年9月21日，第三人向我方申请涉案屋的涂销抵押和遗失补证登记，并提交了身份证明材料、他项权利证、工商登记营业证照、法人证明及委托书、登报声明等材料。我方经审核，第三人提交的资料合法、有效，故核准登记并核发了穗房地证字第××号《房地产权证》，被诉房地产权证已注销。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，我方请求法院在查明事实，分清责任的情况下，做出公正裁判，维护我方合法权益。 第三人林开敏述称，一、涉案房产权转移不存在违法违规情形。原告具有出售涉案房屋的意愿并于2000年4月7日与我方到广州市豪贤路193号（广州市房管局办公地址，即广州房屋置换有限公司的注册地址）办理涉案房买卖及过户相关事宜。我方与原告同广州房屋置换有限公司（以下简称代理方）签署《广州房屋置换有限公司二手物业买卖认购书》、《授权委托书》。授权代理方办理物业买卖、交易过户相关事宜，并委托广州市公证处公证。买卖双方在相关工作人员面前签署《广州市房地产买卖合同》。签约时，代理方一再催要原告的银行账号，原告不予理睬。之后，我方与原告填写了《广州市已购公有住房买卖申请审批表》、《广东省契税纳税申报表》等表格，缴交相关证件资料。签约当天，我方将按揭首期款11万汇入“认购书”指定账户。之后，行政主管部门对涉案房交易及权属转移行为进行了审查确认。广州市房地产交易所在对《广州市房地产买卖合同》进行审核后，于2000年6月2日出具《交易监证证明书》（世字23924号）。广州市房改办对《广州市职工已购公有住房上市核准表》、《上市公有住房缴款表》进行了审核，这二张表分别于2000年4月11日，4月14日审核通过。经交易所、房改办等部门审核通过的交易材料转移到登记所后，房产登记审核人员对交易材料再次核准，6月20日房产登记部门给予产权转移登记，颁发房产证。从2000年4月7日买卖双方签署《广州市房地产买卖合同》至颁发涉案房房产证的6月20日，原告未对合同提出异议，也未提出终止涉案房买卖的要求，故房产登记部门方给予权属转移登记即可视为房地产过户手续已完结。二、原告称未收到售房款，我方认为，原告因犯受贿罪、贪污罪，被判处没收个人全部财产。原告的售房款是否已被人民法院没收，我们不得而知。2000年4月7日原告缴交房产证及相关资料时，代理方给原告出具盖公司章的《收件收据》，让原告凭此领取售房款。而原告在此次诉讼中未提交这个重要凭据。我方不得而知原告是否已领取售房款。并且我方认为，该《收件收据》有注明代理方收取房产证等资料是用于办理“房屋买卖及交易过户”。三、原告知道或应当知道第三人已取得涉案房所有权并实际使用。2000年6月20日我方取得涉案房所有权后，原告的母亲分别于2000年12月30日、2001年1月交予我方涉案房钥匙、有线电视台用户证、专用于扣涉案房电费的工行存折。因原告母亲住在涉案房屋楼下二层，我方入住后，与原告的母亲曾有交往，原告的母亲还曾叫我方向原告的弟弟解释如何领取售房款。我方曾建议原告弟弟办理相关手续，然后凭《收件收据》领取售房款。所以，原告知或应知我方已取得涉案房所有权并实际使用。综上，原告行政起诉内容不实，缺乏事实及法律依据。请法庭在查明案件事实的基础上，依法判决驳回原告诉讼请求，维护我方合法权益。 经审理查明，根据穗房地证字第××号《房地产证》记载：马红华系原广州市东山区先烈中路区庄村35号501房权属人，权属来源为1996年6月向花城出版社买，核准日期为1996年11月22日。 2000年4月7日，马红华与林开敏签署《广州房屋置换有限公司二手物业买卖认购书》，约定马红华将涉案房产出售给林开敏，成交价26万元，并约定买卖双方同意由代理方按下列条款收取买方定金及房款并转交卖方，代理方开户银行：中国建设银行，账号：63×××01，买方于签署本认购书同时签署《房地产买卖合同》及《办理购房按揭手续委托书》，委托代理方向中国银行申请办理15年银行按揭，按揭首期款：买方于2000年4月7日将按揭首期款（即30%以上房款含定金）110000元交付代理方，代理方于买卖双方缴纳税费当天将20%房款（含定金）52000元转交卖方，代理方于收到银行批出贷款两天内将房款余额208000元一次性转交卖方，税费全部由买方负担，等等。诉讼中，马红华、林开敏陈述当日亦签署了《广州市房地产买卖合同》，约定相关买卖事宜，但该合同并未记载签署日期。 2000年6月17日，被告将涉案房产转移登记到林开敏名下，根据穗房地证字第××号房地产证存根记载：权属人林开敏，权属来源为2000年6月经交易监证向马红华买，房屋占有份额为全部，房地座落为越秀区先烈中路区庄35号501房，总建筑面积80.65平方米，他项权利人为中国工商银行广州市德政中路支行，权利种类为抵押，登记字号为繁字61687，等等。2011年9月22日，被告再次对涉案房产进行登记，登记字号为2011登记字1051013号，林开敏陈述当时系因已经还清银行贷款，涂销抵押后换取新的房产证，权证号码为15××02号。 马红华陈述其于2000年4月10日被双规，之后一直失去人身自由，因此并没有收到林开敏支付的房款，亦未到房产登记部门办理过户手续。林开敏陈述其于2000年4月7日签订合同当日已支付首期款到代理方账号，之后申请银行贷款获准后亦已转入代理方账号，其亦缴纳了相关税费，已经履行认购书确定的合同义务，获得产权登记并实际入住涉案房产多年；关于过户情况，马红华与林开敏于2000年4月7日签订相关协议时，都已经将包括原告原房产证、身份材料复印件等相关材料交由代理方，之后由代理方负责向房管部门提交过户相关资料。被告陈述根据档案材料显示，被告于2000年4月10日收到《广州市房地产买卖合同》、买卖双方身份证户口簿复印件等材料，并加盖当时广州市房地产交易所法人代表张驰的签章，档案材料中亦包括马红华第21××71号《房地产证》、契税证明、《广州市职工已购公有住房上市核准表》、《上市公有住房缴款表》等材料，之后被告于2000年6月17日作出涉案转移登记。 2016年12月15日，广东省监狱管理局作出[2016]粤狱刑保字第147号《暂予监外执行决定书》，记载：“罪犯马红华，性别女，1954年2月9日出生，捕前住广东省广州市越秀区区庄35号501房。因贪污、受贿罪经广东省广州市中级人民法院于2002年7月30日判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，现刑期执行至2021年3月8日止，现在广东省女子监狱服刑。因患：右乳低分化浸润性乳腺癌等病，广东省女子监狱提请对其暂予监外执行。经审核，根据《刑事诉讼法》第二百五十四条、《监狱法》第二十五条和《暂予监外执行规定》第五条之规定，本局认为罪犯马红华符合暂予监外执行条件，批准其于2016年12月15日起暂予监外执行。”马红华表示其之后住院治疗，至2017年9月15日查册后才发现涉案房产已经转移登记。诉讼中，被告主张根据《暂予监外执行决定书》记载的事实，马红华已于2002年7月30日被判处没收个人全部财产，因此马红华对于其个人财产包括涉案房产已丧失权利，无权提起本案诉讼。 2017年10月10日，广州市越秀区人民法院受理马红华起诉林开敏、广州房屋置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）粤0104民初23202号，后马红华于2018年5月29日撤回起诉。 以上事实，有《房地产证》《广州房屋置换有限公司二手物业买卖认购书》复印件、《广州市房地产买卖合同》、房地产证存根、契税证明、《广州市职工已购公有住房上市核准表》《上市公有住房缴款表》、契税证明、《广州市职工已购公有住房上市核准表》《上市公有住房缴款表》《暂予监外执行决定书》等证据予以证实。 本院认为，涉案房产系马红华于1996年6月向花城出版社购买，于2000年6月17日登记在林开敏名下。根据广东省监狱管理局于2016年12月15日作出的[2016]粤狱刑保字第147号《暂予监外执行决定书》记载，广东省广州市中级人民法院于2002年7月30日对马红华判决没收个人全部财产，因此涉案产权登记行为对马红华的财产权益并不产生实际影响。此外，马红华曾向广州市越秀区人民法院起诉涉案房屋买卖合同纠纷一案，但其于2018年5月29日撤回起诉；而本案中马红华对其于2000年4月7日签署《广州房屋置换有限公司二手物业买卖认购书》及《广州市房地产买卖合同》的事实予以确认，因此马红华当时确有出售涉案房产的意愿，第三人亦表示其已支付相关款项到约定的代理方账户，马红华对于合同履行问题存在异议，应通过其他途径解决。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（八）项的规定，裁定如下： 驳回原告马红华的起诉。 本案受理费50元，退回原告马红华。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 （此页无正文） 审 判 长  钱秀娟 人民陪审员  朱岳华 人民陪审员  邓金兰 二〇一八年十一月五日 书 记 员  陈秋燕