河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1081民初5234号原告：姚旭东，男，1973年3月5日出生，汉族，霸州市，联系。委托代理人：刘志华，河北圣鼎律师事务所律师。被告：霸州市峰群房地产开发有限公司，住所地霸州市开发区兴华北路西侧，统一社会信用代码91131081582404311F。法定代表人：刘锦山，该公司董事长。委托代理人：许长城，河北天禹律师事务所律师。被告：刘锦山，男，1956年5月18日出生，汉族。原告姚旭东与被告霸州市峰群房地产开发有限公司、刘锦山为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法由审判员温绍波适用简易程序于2018年10月23日在霸州市人民法院第十九审判庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘志华，被告霸州市峰群房地产开发有限公司委托代理人许长城到庭参加诉讼，被告刘锦山经本院邮寄送达应诉手续及开庭传票，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。姚旭东向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告连带承担延期交房的违约责任，按照约定支付原告违约金10万元（自2017年4月1日、2017年5月31日至实际交房之日，按照日万分之五的标准计算）。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月20日原被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的茗汤温泉水岸花园小区13-4-702房屋一套，房屋总价款为594152元。原告以首付款及按揭贷款方式支付完毕。合同约定被告应于2017年3月31日前交付房屋，但被告至今未交付房屋，未达到约定的房屋交付标准。2016年10月29日原告夫妻以妻子张亚娟的名义向被告购买被告开发的茗汤温泉××花园小区商业××单元××号房屋一套，房屋总价款为180730元，原告一次性缴纳房款,合同约定被告应于2017年5月31日前交付房屋，但被告至今未交付房屋，未达到约定的房屋交付标准。被告刘锦山系霸州市峰群房地产开发有限公司唯一股东，其应在出资额不足范围内承担公司债务清偿责任。为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告霸州市峰群房地产开发有限公司辩称，1、自2014年11月4日至2017年11月24日，经霸州市大气办通知导致涉案房屋停工长达262天，按照合同约定，我公司交付房屋的时间应做相应顺延。2、原告主张违约金数额过高，请法庭予以降低。3、根据合同相对性原则，本案商业B座1单元321号房屋应当由张亚娟起诉，而不是本案原告姚旭东，原告诉讼主体不适格。应驳回诉讼请求。原告补充意见为，1、被告称自2014年11月1日起至2017年11月24日因国家政策限产导致其停工与原告所诉的被告存在延期交房的行为不具备全部的抗辩理由，因原被告签订合同是在2015年12月20日，此时被告应已经扣减了发生在合同订立之前的政策性原因导致的其竣工延迟的因素，即发生在2015年12月20日原被告签订合同之前的大气办责令被告停工的期间与本案无关。2017年4月11日被告所施工的原告购买的小区已经竣工，即从该日之后大气办再下达停工的命令也与本案被告履约行为无关。即法庭应审理的被告合理顺延时间是自2015年12月20日至2017年4月11日之间。2、被告答辩违约金过高不成立。3、原告姚旭东与张亚娟系夫妻关系，购买的房屋属于夫妻共同财产，原告有权作为权利人向被告主张合同的相关权利。在庭审中原告向本院提供以下证据：1、原告身份证复印件一份，原告与张亚娟结婚证复印件，证明原告主体身份及与张亚娟关系。2、原被告于2015年12月20日签订的商品房买卖合同一份，购买13-4-702室房屋。证明在合同第8条约定交付日期为2017年3月31日，违约金约定在合同第9条有约定。原告妻子张亚娟于2016年10月29日与被告签订的商品房买卖合同一份，购买B座1单元321室房屋。证明在合同第8条约定交付日期为2017年5月31日，违约金约定在合同第9条有约定。3、原告购房发票一份，证实原告2016年4月9日实际给付购房款594152元。原告妻子张亚娟购房收据两份，证实原告妻子2016年10月29日实际交付房款180730元。4、2017年4月11日被告出具的终止施工安全监督申请书（影印件），是由被告公司盖章向建设局提出的申请。证实从该日期后被告申请解除安全施工监督。5、2017年5月24日霸州市处理信访和群体性事件办公室出具的函附一份，编号为霸联办访2017-084号。2017年6月2日被告出具的展期交房公开说明书一份。证明因合同约定的2017年3月31日交房日期届满之后，被告公司没有如期履行合同义务导致购房户集体上访，在此过程中被告向房管局出具的说明，其自认在应当交付房屋之前因大气治理原因停工天数为215天，其承诺2017年11月1日交房。对其自述的停工天数与被告答辩有出入。请法庭认定被告具体的停工天数。6、被告霸州市峰群房地产开发有限公司的企业工商信息登记表，证明该公司现属于被告刘锦山个人独资。被告霸州市峰群房地产开发有限公司质证意见为，对证据1无异议，但原告姚旭东与张亚娟之间的夫妻关系不能突破合同相对性原理，应当由张亚娟另案起诉。对证据2真实性无异议，但不认可原告的证明目的。该合同第8条约定因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房，出卖人可据实予以延期。我公司认为原被告双方签订的买卖合同的时间与是否应当扣减大气办的天数无关。对证据3无异议，以实际交付金额为准。对证据4系照片，真实性请法庭核实，且对该证据证明目的不予认可。该申请书没有明确记载工程施工结束的楼号，即该申请书不能证明被告就本案涉案房屋已经施工完毕，因被告所施工的工程包括洋房和公寓，而本案原告购买的洋房竣工时间为2018年8月底。对证据5函的真实性请法庭核实，对其证明目的不予认可。对展期交房公开说明书真实性代理人不清楚，需要庭下和当事人核实，对其关联性不认可，通过证据5可以看出我公司确因大气办下发文件导致我公司停工，由于该说明书的出具时间为2017年6月2日，所以才造成停工天数215天，与我公司庭审答辩中称262天能够相互印证，不冲突。对证据5登记表无异议，但与原告起诉没有关联性。我公司已经实际出资了6700万。但原告诉称被告刘锦山没有实际出资与本案无关联性。庭审中被告霸州市峰群房地产开发有限公司向法庭提供证据如下：1、被告营业执照，法定代表人身份证证明，法人身份证复印件各一份，证明被告主体身份。2、自2014年11月4日至2017年11月25日由霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布的40份的相关停工文件，附霸州市人民政府办公室关于印发霸州市重污染天气应急预案修编版的通知。证明因政策原因导致涉案工程停工262天，依据原被告双方签订的买卖合同，被告交付房屋应做相应顺延。3、由霸州市建设局颁发的建筑工程施工许可证，编号为13108120150909300401。证明被告涉案工程开工时间为2015年8月1日，竣工时间为2017年3月25日，备注开竣工时间顺延。故结合证据2，我公司不可能就本案涉案工程在2017年4月11日就申请竣工，原告所述我公司在2017年4月11日涉案工程竣工与事实不符。4、内资企业登记基本情况表一份，验资报告5份，刘锦山进账单两张。证明被告公司注册资本的变化过程，从而证实被告公司已经全部出资，原告所述刘锦山未全额出资与本案无关，根据法律规定，是否全额出资的法律意义在于防止出现空壳公司，而本案被告已经全部出资6700万元，至于被告法人刘锦山是否出资与本案无关，系刘锦山与公司之间内部纠纷。原告质证意见为，对证据1真实性无异议。对证据2因都是复印件且部分文件应后附有停产企业清单，被告没有将清单全部提交，故无法判定被告公司是否在被限制停产限产范围内。另被告提供的文件起点时间为2014年11月4日，而其证据3开工时间为2015年8月1日，即发生在2015年8月1日之前的相关霸州市停产限产限制与本案无关，即被告正式施工日期为2015年8月1日，在此之后限产才是合理顺延工期的理由。再有即使被告在施工开始之后就有大气污染限产政策规定，但与原告签订合同日期为2015年12月20日、2016年10月29日，在签订合同时其应当已经知道其工程合理的竣工日期，如前期已经因为政策性限产导致竣工时间延迟，则其签订买卖合同时已经注意到这些因素的发生，那么被告给原告合理的预期交房，所以发生在2015年12月20日、2016年10月29日之前政策性停产不能作为本案合同约定工期顺延的理由。对证据3真实性无异议，不认可被告的证明目的。对证据4不是刘锦山入股后的出资情况，只有一笔89万元系刘锦山出资。原告了解刘锦山只是跟随原法定代表人徐庆春工作，本身没有实力出资6000多万元，在公司有重大纠纷下有转股情况，我方认为有恶意转股情况，只是要求被告刘锦山承担相应连带责任。被告补充意见，因为大气办下发的停工通知相对于原被告双方均是不可预见的，所以被告认为停工时间应当从工程的开工到竣工而不应以合同的签订时间为时间节点，更不应以合同约定的交房时间为结束节点，因被告也无法合理预期。被告刘锦山未发表质证意见，未提供证据。本院结合庭审对原、被告证据认证如下：因被告刘锦山经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其自愿放弃质证权利。因被告对原告证据1、2、3、6的真实性均无异议，故本院对原告证据1、2、3、6的真实性予以采信。证据4、5为影印件，但该证据为被告向霸州市建设局提交的申请书，及向霸州市房管局出具的说明书，该证据原件保存在相关单位，本院对真实性予以采信。对被告证据1、3，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。证据2虽为复印件，但与本院受理其他类似案件中霸州市大气办出具的文件一致，本院对其真实性予以采信。证据4为工商登记信息，具有真实性，本院予以采信。经审理查明，原告与被告霸州市峰群房地产开发有限公司于2015年12月20日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的茗汤温泉水岸花园小区13-4-702房屋一套，原告以首付款及按揭贷款方式支付房屋总价款594152元。合同约定被告应于2017年3月31日前交付房屋，但被告至今未达到约定的房屋交付标准，未交付案涉房屋。2016年10月29日原告夫妻以妻子张亚娟的名义向被告购买被告开发的茗汤温泉××小区商业××单元××号房屋一套，房屋总价款为180730元，原告一次性缴纳房款。合同约定被告应于2017年5月31日前交付房屋，但被告至今未交付房屋，未达到约定的房屋交付标准。双方约定被告逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自约定交房日期的第二天至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。2017年4月11日被告向霸州市建设局申请霸州市峰群房地产开发有限公司建设的坐落于兴华路东侧××汤温泉××花园小区工程施工已经结束，申请终止施工安全监督。自2015年12月20日至2017年4月11日期间因霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知，2015年12月31日12时至2016年1月5日24时，停工5.5天；2016年1月14日0时至2016年1月15日24时，停工2天；2016年3月3日0时至2016年3月4日24时，停工2天；2016年3月17日0时至2016年3月18日24时，停工2天；2016年3月29日12时至2016年3月31日24时，停工2.5天；2016年6月15日12时至2016年6月17日24时，停工2.5天；2016年10月31日14时至2016年11月7日12时，停工7天；2016年11月9日0时至2016年11月14日24时，停工6天；2016年11月15日至2016年11月19日20时，停工5天；2016年11月24日0时至2016年11月26日24时，停工3天；2016年11月27日至2016年12月31日24时，停工35天；2017年1月1日至2017年3月31日停工90天；被告停工共计162.5天。2016年10月29日至2017年4月11日期间因霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知，停工146天。另查明，被告霸州市峰群房地产开发有限公司系个人独资企业，被告刘锦山系该公司唯一股东。本院认为，本案中原告与被告霸州市峰群房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。原告主张按照双方合同约定的2017年4月1日至实际交房之日支付日万分之五的违约金，因双方在合同中约定：如遇有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实予以延期，故对原告要求自2017年4月1日起计算交房日期的主张，本院不予支持。因原被告签订商品房买卖合同时间为2015年12月20日，该日期之前的政策性停工已经发生，被告与原告签订合同时应对此是明知的，故本院对被告主张自2014年11月4日至2017年11月25日因政策原因导致涉案工程停工262天的抗辩意见不予支持。2015年12月20日至2017年4月11日期间，霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知，被告实际停工162.5天，故被告交付房屋的日期应予以顺延。对被告主张日万分之五违约金过高的抗辩意见，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中原告的损失应为同期同等人民银行贷款利率的利息损失，原被告在商品房买卖合同中约定的被告逾期交房违约金为已付房款的日万分之五过高，故本院对被告该抗辩意见予以支持。结合被告的违约程度及本案案情，本院确认被告应向原告支付的违约金，以原告已交付购房款为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准计算。因被告至今未向原告交付案涉房屋，属违约行为，违约天数计算到原告主张权利即2018年9月4日起诉之日扣减停工延期162.5天后为359.5天（2017年4月1日至2018年9月4日扣减162.5天），被告应向原告支付逾期交房违约金为33093元（359.5天/365X594152元X4.35%X1.3倍）。因姚旭东与张亚娟系夫妻关系，购买的房屋亦属于夫妻共同财产，为减少当事人诉累，对被告以案涉商业B座1单元321号房屋应当由张亚娟起诉的抗辩理由不予支持。该房屋应于2017年5月31日交付，因被告至今未向原告交付案涉房屋，属违约行为，违约天数计算到原告主张权利即2018年9月4日起诉之日扣减停工延期146天后为304天（2017年6月1日至2018年9月4日扣减146天），被告应向原告支付逾期交房违约金为8512元（304天/365X180730元X4.35%X1.3倍）。故本院对原告要求被告支付10万元违约金合理部分即41605元（33093元+8512元）予以支持。因案涉房屋未能实际交付，故自2018年9月5日至被告实际交房之日的违约金，待被告实际交付房屋后，被告亦应以原告已交付购房款774882元（594152元+180730元）为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准计算至实际交房之日止。因霸州市峰群房地产开发有限公司为刘锦山个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定：个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。故被告霸州市峰群房地产开发有限公司财产不足以清偿上述债务的，被告刘锦山以个人财产予以清偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告霸州市峰群房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告姚旭东违约金41605元（截止到2018年9月4日）。二、自2018年9月5日起，被告霸州市峰群房地产开发有限公司以774882元为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准向原告姚旭东支付违约金，至实际交房之日止。三、被告霸州市峰群房地产开发有限公司财产不足以清偿上述债务的，被告刘锦山以个人财产予以清偿。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，财产保全费1020元，由被告承担，限于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  温绍波二〇一八年十一月十五日书记员  祁文民