重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第05304号上诉人（原审原告）：ＸＸ。委托代理人：谭平，重庆市北碚区童家溪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆嘉年华城市建设发展有限公司。住所地重庆市北碚区鱼塘湾***号附3-1。法定代表人：杨以斌，该公司董事长。委托代理人：刘瑛，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人：李恩斌，重庆兼善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆西大房地产开发有限公司。住所地重庆市北碚区澄江镇澄江路***号。法定代表人：陈少华，该公司执行董事。委托代理人：刘瑛，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人ＸＸ与被上诉人重庆嘉年华城市建设发展有限公司（以下简称嘉年华公司）、重庆西大房地产开发有限公司（以下简称西大公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2015年6月19日作出（2015）碚法民初字第03368号民事判决，ＸＸ对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月21日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长并主审本案，并由代理审判员陈娅梅、罗太平组成合议庭，于2015年10月12日公开进行了审理。上诉人ＸＸ的委托代理人谭平，被上诉人嘉年华公司的委托代理人刘瑛、李恩斌和西大公司的委托代理人刘瑛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ一审诉称：2010年10月21日，其与嘉年华公司、西大公司签订了《山水香庭房屋买卖合同》，购买嘉年华公司、西大公司开发的山水香庭项目XXX房屋一套，购房当日其支付购房款201270元。2012年8月1日嘉年华公司、西大公司将所购的房屋交付其使用，但却无故拖延至2015年1月15日才办理完毕房屋权属证书，违反了合同第五条第一款的约定。双方签订的合同并没有按照《重庆市经济适用房管理办法》第二十二条的规定办理准购手续，双方的买卖行为完全是按照商品房买卖进行的，且经济适用房是商品房中政策性微利的一种，因此双方签订的合同属于商品房买卖合同，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定。请求判令嘉年华公司、西大公司向其支付逾期办理房屋产权证违约金33261.9元并承担本案诉讼费。嘉年华公司、西大公司一审共同辩称：1、双方签订的《山水香庭房屋买卖合同》没有就逾期办证的违约责任进行约定，ＸＸ的诉请没有依据。2、该公司在办理房屋产权证过程中，没有任何违约行为，导致ＸＸ没有在约定期限内取得房屋产权证的原因是：第一，涉案房屋是该公司与重庆市澄江镇人民政府联合建设的经济适用房，在签订房屋买卖合同时，相关手续尚未完善。而ＸＸ对此也是知情的，并作出了相应的申明；第二，因北碚区十里温泉城整体规划调整影响了涉案小区地块的控规设计审批，导致相关建设手续直到2014年8月才完善；第三，根据双方签订的合同第五条第二款的约定，ＸＸ应及时提供办理产权所需的身份证明文件，但其直到2014年9月25日才取得办理产权证所需要的重庆市经济适用房住房申购资格认定通知单。3、ＸＸ在领取房地产权证时，与该公司进行了结算，明确双方权利和义务已完成。综上，ＸＸ要求支付逾期办证违约金的诉请不成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。一审法院审理查明：北碚区澄江镇山水香庭是经济适用住房项目，重庆市建设委员会于2009年1月5日作出《关于同意山水香庭开展经济适用住房项目前期工作的通知》，同意山水香庭开展经济适用住房项目前期工作，要求该项目建成后除安置拆迁户外，面向周边地区低收入人群公开销售。2010年10月7日，ＸＸ作出申明：我所购买的山水香庭经济适用房XXX，获知建设手续尚不完善，不具备预售条件，但我自愿将该房屋进行购买，开发单位需保证该房屋最终权属的合法性和有效性，否则，我有权如数退回已交房款。2010年10月21日，嘉年华公司、西大公司（甲方、卖方）与ＸＸ（乙方、买方）签订了《山水香庭房屋买卖合同》，约定嘉年华公司、西大公司将其开发的山水香庭项目的XXX房（建筑面积为85.26平方米）以总成交价211863元卖给ＸＸ。该合同第五条约定：（一）甲方承诺，在该房屋交付使用后12个月内由甲方到房地产交易管理部门将《房地产权证》办理完毕，因办理产权产生的所有税、费均由甲、乙双方按照国家相关规定分别承担，乙方应予以无条件配合。（二）如因乙方未及时提供办理产权所需的身份证明文件、以及交房前未交清余款和购房办理产权产生的应由乙方交纳的相关费用造成《房地产权证》不能或未按时办理的，甲方不承担违约责任。2012年8月1日，嘉年华公司、西大公司将涉案房屋交付给ＸＸ使用。该项目因十里温泉城整体规划调整等原因未能及时完善相关手续。2014年9月25日，ＸＸ取得重庆市经济适用住房申购资格认定通知单，确认ＸＸ符合条件购买重庆市经济适用住房一套。2014年12月15日，嘉年华公司、西大公司取得涉案房屋的《土地房屋权属登记中心业务受理通知书》。2014年12月31日，涉案房屋的房地产权证办理完毕，该房屋登记在ＸＸ名下，房屋性质为经济适用房。一审法院认为，ＸＸ与嘉年华公司、西大公司签订的《山水香庭房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，且在本案受理前相关手续均已办理完毕，应属有效。双方当事人在合同中约定了办理房屋权属证书的期限，但未对违约后果进行约定。双方当事人的争议焦点为本案能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在没有约定违约金的情形下，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。《经济适用住房管理办法》第二条规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”可见，经济适用房作为社会保障性和社会福利性住房，不是公开向社会出售的，国家对购买经济适用住房实行申请、审批制度。因此，经济适用房不属于商品房范畴。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”显然，ＸＸ与嘉年华公司、西大公司签订的《山水香庭房屋买卖合同》是经济适用房买卖合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。本案中，虽然嘉年华公司、西大公司存在未在合同约定期限内办理房屋产权证的行为，违反了合同第五条第一款的约定，但该合同并未约定违反该约定的违约责任。同时，经济适用房也需要ＸＸ具有购买的资格才能办理房屋产权证，而ＸＸ于2014年9月25日才被认定符合购买经济适用房的条件。综上，ＸＸ要求嘉年华公司、西大公司支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费632元，减半收取316元，由原告ＸＸ负担。ＸＸ不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，并依法改判二被上诉人共同支付上诉人违约金33261.90元。主要事实和理由：一、一审判决适用法律有误，经济适用房是“政策性商品住房”及“微利商品房”，属于商品房范畴。二、原判决对最高法院关于商品房买卖合同的司法解释理解过于狭义，被上诉人应依照双方当事人的合同约定赔付逾期办证违约金。嘉年华公司和西大公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明的事实和一审的事实相同。本院认为，ＸＸ与嘉年华公司、西大公司签订的《山水香庭房屋买卖合同》系双方在平等、自愿基础上的协商一致的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点为：1、本案争议的房屋性质是否应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。2、二被上诉人是否应承担延迟办理产权证的违约责任。本案争议房屋系经济适用住房，该经济适用房的用地系政府划拨用地，是作为农转非安置房工程项目用地，购买人限定为须具有经济适用房的购买资格，且具有社会保障性和社会福利性，不属于商品房范畴。商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋，其他如经济适用房、房改房、私有房屋等虽可在房地产市场交易，但不属最高法院关于商品房解释所调整的范围，故本案争议之房屋不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。ＸＸ与嘉年华公司、西大公司所签订的《山水香庭房屋买卖合同》虽约定了办理产权证的期间，但双方并未约定迟延办证的具体违约责任，且ＸＸ在购买争议房屋前已知悉该房建设手续尚不完善，其购买经济适用房的身份资格直至2014年9月25日才取得，嘉年华公司和西大公司在合理期间内已为ＸＸ办理了产权登记的相关手续。故ＸＸ向法院起诉要求嘉年华公司、西大公司承担逾期办理房屋产权证违约金，既无合同依据也无法律依据，原审法院对其诉讼请求不予主张并无不当。综上所述，ＸＸ的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费632元，由上诉人ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  罗太平代理审判员  陈娅梅二〇一五年十一月十日书 记 员  邓 超