广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第175号原告：某乐物业管理服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：梁正坚，总经理。委托代理人：程文慧，系该公司职员。委托代理人：彭雯静，系该公司职员。被告：于某某，住广州市番禺区。被告：梁某某，住广州市番禺区。原告某乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称某乐番禺分公司）诉被告于某某、梁某某物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某乐番禺分公司的委托代理人程文慧到庭参加诉讼，被告于某某、梁某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某乐番禺分公司诉称：某乐番禺分公司接受委托为某乐某华庭小区提供物业管理服务，于某某、梁某某是该小区某房屋（即位于广州市番禺区某房屋）的业主，该房屋的建筑面积为402.15平方米，房屋类型为住宅（电梯洋房）。按某乐番禺分公司与于某某、梁某某所在小区业主委员会于2014年3月1日签订的《某某一期物业管理服务合同》第四章第十八条的约定，该小区电梯洋房住宅的物业管理费为每月1.96元/平方米,即于某某、梁某某每月需向某乐番禺分公司支付物业管理费788.21元，合同期限为2014年3月1日至2017年2月28日。自2014年5月起至2015年1月止，于某某、梁某某无故拖欠某乐番禺分公司物业管理费9个月，共计7093.89元。期间，某乐番禺分公司多次催缴，并书面发函要求于某某、梁某某尽快支付物业管理费，但其至今仍未支付。同时，依据《某某一期物业管理服务合同》第十章第三十八条的约定，于某某、梁某某逾期支付物业管理费，每月的最后一天仍未交纳物业管理费的，应从次月起至实际付清之日止按欠费总额每日千分之一支付违约金，至起诉之日，违约金约为870.97元。综上所述，于某某、梁某某的行为已构成违约，为维护某乐番禺分公司及小区全体业主的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、于某某、梁某某按每月788.21元的标准向某乐番禺分公司支付自2014年5月至2015年1月的物业管理7093.89元；二、于某某、梁某某以每月管理费788.21元为本金，按照每日千分之一的标准，自当月16日起向某乐番禺分公司支付逾期支付涉讼房屋自2014年5月至2015年1月的物业管理费的违约金至付清之日止；暂计至起诉之日，滞纳金约为870.97元；三、于某某、梁某某承担本案全部诉讼费用。被告于某某、梁某某未应诉答辩，亦未提交证据。经审理查明：某乐番禺分公司是具有一级物业服务资质的企业；于某某、梁某某是位于广州市番禺区某房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为402.2平方米，发证日期为2007年7月4日。2014年3月1日，广州市番禺区某某业主委员会作为广州市番禺区某某一期业主大会（甲方、受托方）的执行组织与某乐番禺分公司（受委托方、乙方）在广州市番禺区市桥街侨基社区居民委员会的见证下签订了《某某一期物业管理服务合同》，约定：甲方将涉讼小区委托乙方实施物业管理；委托管理事项包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生的管理、公共安全秩序管理，妥善保存、管理与物业相关工程图纸、住/用户档案与竣工验收资料、负责向业主和物业使用人收取物业管理费、交通秩序和车辆停放及房屋装饰装修管理、会所设施的管理及服务等等。委托管理期限为三年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。每月的15号前缴纳当月的物业管理服务费用；住宅（电梯洋房）的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.96元收取。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每月最后一天仍未交纳的，从次日起至实际支付之日止按欠费总额每日千分之一交纳滞纳金。2015年2月2日，某乐番禺分公司向本院提交《财产保全申请书》，申请查封于某某、梁某某名下价值7964.86元的财产，并提供了现金7964.86元作为担保。同日，本院作出(2015)穗番法民三初字第175-1号《民事裁定书》，查封了于某某、梁某某名下的涉讼房屋（查封金额以7964.86元为限）。2015年2月28日，某乐番禺分公司以于某某、梁某某欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。诉讼中，某乐番禺分公司陈述按照每月每平方米1.96元的标准计算，涉讼房屋的物业管理费为788.21元/月；其已经按照《某某一期物业管理服务合同》的约定，积极地履行其作为物业管理公司应当承担的合同义务，但是于某某、梁某某自2013年9月开始未向其缴纳涉讼房屋的物业管理费，2013年9月至2014年4月的物业管理费其曾通过诉讼的方式向于某某、梁某某主张，案号为（2014）穗番法民三初字第479号。2014年5月后的，于某某、梁某某亦未向某乐番禺分公司缴纳涉讼房屋的物业管理费，其间某乐番禺分公司于2015年1月26日向于某某、梁某某寄送了《费用催缴通知书》，要求其支付2013年9月至2014年10月的物业管理费、水某等费用，上述邮件寄送至涉讼房屋，由他人于2015年1月30日代为签收。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法向于某某、梁某某送达本案的诉讼资料，本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见于某某、梁某某与本院联系。本院认为：某乐番禺分公司是具有物业服务资质的企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”某乐番禺分公司与广州市番禺区某某业主委员会签订的《某某一期物业管理服务合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，对全体某某小区的业主亦具有约束力。某乐番禺分公司已经根据《某某一期物业管理服务合同》的约定，履行了其作为物业服务企业的义务，于某某、梁某某作为涉讼房屋的权属人在实际享受了某乐番禺分公司提供的物业服务的同时，理应向其支付相应的对价，承担向其缴纳约定的物业管理费的义务。现于某某、梁某某并未举证证明其已实际履行了上述缴费义务，故对于某乐番禺分公司主张于某某、梁某某向其支付2014年5月至2015年1月的物业管理费的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。涉讼房屋的建筑面积为402.2平方米，按照1.96元/平方米的标准计算，涉讼房屋每月的物业管理费应为788.31元，2014年5月至2015年1月的物业管理费共计7094.79元。现某乐番禺分公司要求每月物业管理费按788.21元标准计算，主张于某某、梁某某向其支付7093.89元，为其对自身权利的自由处分，本院予以确认，故于某某、梁某某应当向某乐番禺分公司支付涉讼房屋2014年5月至2015年1月的物业管理费7093.89元。至于某乐番禺分公司要求于某某、梁某某支付物业管理费滞纳金的主张。于某某、梁某某逾期支付2014年5月至2015年1月的物业管理费，其行为已违反《某某一期物业管理服务合同》的约定，理应向某乐番禺分公司承担相应的违约责任。根据《某某一期物业管理服务合同》的约定：“业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每月最后一天仍未交纳的，从次日起至实际支付之日止按欠费总额每日千分之一交纳滞纳金。”但是每日千分之一的滞纳金的标准过高，且某乐番禺分公司未能提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将该滞纳金的计付标准调整为中国人民银行公布的逾期贷款利率。因此，于某某、梁某某应以788.21元为本金，按照中国人民银行公布的逾期贷款利率的标准，自欠费次月1日起向某乐番禺分公司支付2014年5月至2015年1月的物业管理费的滞纳金至欠款付清之日止。被告于某某、梁某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、于某某、梁某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向某乐物业管理服务有限公司番禺分公司支付位于广州市某房屋自2014年5月至2015年1月的物业管理费7093.89元及滞纳金（各月滞纳金以788.21元为本金，按照中国人民银行公布的逾期贷款利率的标准，自欠费次月1日起计至实际付清之日止）；二、驳回某乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如于某某、梁某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元、财产保全费100元，均由于某某、梁某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  党 晶人民陪审员  袁富英二〇一五年十一月九日书 记 员  马敏婷