四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初8511号 原告：聂云，男，汉族，1975年7月9日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：肖雄，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都万怡置业有限责任公司，住所地：成都市彭州市天彭镇里仁街鑫盛巷40号B幢1楼2号。 法定代表人：万亚。 委托诉讼代理人：叶新，四川全兴律师事务所律师，一般授权代理人。 原告聂云诉被告成都万怡置业有限责任公司（以下简称万怡置业公司）商品房预售合同纠纷案一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂云的委托代理人肖雄、被告万怡置业公司的委托代理人叶新到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告聂云向本院提出的诉讼请求为：1、被告按照房款总价每日万分之一的标准向原告支付自2018年2月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由为：原被告于2016年3月6日签订《四川省商品房买卖合同》及其补充协议。合同约定原告购买被告开发的红树湾三期16幢1单元26层2602号商品住宅，建筑面积72.92平方米，总价款603588元，并约定2018年1月31日前交房。2017年11月10日，被告向业主发出“关于协商处理红树湾三期B区建筑总平面方案调整事宜及A区住宅延期交房的通知”，被告自认无法按时交房。2018年1月23日，被告向业主发出“成都红树湾三期A区延期交房通知书”，未经与业主协商，单方延长交房日期到2018年4月30日前。原告认为，因被告过错导致无法交房，被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定被告应按每月万分之一标准向原告支付逾期交房期间的违约金，原告认为该违约金标准过低，根据相关法律规定，原告有权申请法院予以调高。原告为维护自身权益诉至本院。 被告万怡置业公司辩称：1、案涉项目配套市政供水设施未施工完成，导致无法供水而无法取得竣工验收合格证；2、2017年度下半年开始成都环保力度不断加大，针对建设工程采取的大气污染管控措施导致工地累计停工长达四个月；3、根据合同约定，前述两项情形可以导致原告延期交房，而无需承担违约责任。4、原告所称被告因调整红树湾三期B区建筑规划总平方案导致A区延期交房，没有事实依据，二者没有因果关系，被告从未因调整事项耽误本案项目的建设进度；5、被告并未违约，即使被告逾期交房构成违约，原告也无权要求增加违约金；6、被告已于2010年4月9日将红树湾三期的基础设施配套费缴纳给双流县建设局，红树湾三期2010年5月下旬行政区划调整至高新区后，高新区规建局应依职责主动统筹安排成都市自来水公司、高投建设公司进行红树湾三期市政供水管网规划设计及施工建设的问题，而不应是需被告提前申请用水，故市政供水管网延迟引起的延期交房责任不应由被告承担。 经审理查明： 2016年3月6日，原告聂云（买受人）与被告万怡置业公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》含附件及补充协议，主要约定：原告购买被告开发的红树湾三期16幢1单元26层2602号房屋，用途为住宅；预测建筑面积共72.92平方米，按照套内建筑面积计算，总价款为603588元。 该合同第十五条（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得【×建设工程竣工验收备案证明文件】【√建设工程竣工验收合格证明】；2、取得房屋面积实测报告书；3、出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条规定：该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。第十八条规定：出卖人在2018年1月31日前向买受人交付该商品房，因不可抗力、法律、政策变动的限制等原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人。第十九条规定：除不可抗力外，出卖人未按约交房的，双方同意按照下列方式处理：逾期交房的，自本合同第十八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人每月向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。 双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条对第十八条推迟交付房屋的补充约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以推迟交付房屋，并不承担违约责任：1、受政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、政府规划调整、市政配套设施（包括但不限于供电、供水、供气等管网配套）延迟等影响而导致的；2、施工中因重大活动遇国家、地方政府或主管部门要求停工（以公告、书面通知为准）而导致的；3、。 2017年7月28日，成都市城乡建设委员会发布《关于实施建设工程大气污染防治特别管控措施的通知》，其上载明：我委决定2017年7-8月在全市实施建设工程大气污染防治特别管控措施，具体通知如下：（一）暂停大型商业场所装饰装修有机溶剂白天作业；（二）暂停市政基础设施工程道路划线、栏杆喷涂等有机溶剂白天作业；（三）暂停中心城区建设工程施工现场装载机、挖掘机等高排放非道路移动机械作业。该通知并要求各责任部门落实前述管控责任、加大执法检查力度等。 庭审过程中，被告出示了其打给高新区国土规划建设局的《关于尽快完善红树湾三期城市供水主管建设的报告》，其上载明“高新区国土规划建设局：我司开发的红树湾三期项目，于2010年4月9日在双流县建设局缴纳了红树湾二、三期城市基础设施配套费共计30554479.95元。红树湾二期给水管网由岷江水厂华阳分厂负责，红树湾三期因行政区划调整（2010年5月下旬），于2014年12月20日在高新区规划建设局办理了施工许可证，并且根据相关规定，红树湾三期自来水只能接入成都市自来水公司供水管网。我司在红树湾三期建设过程得知，滨河路-红树湾三期市政道路管网建设，高新区管委会已委托高投公司负责实施，并在府南河整治工程施工防洪便道时同步建设。我们等了两年，直到2017年防洪便道施工完成后，我们才了解到高投公司并未施工这段给水管网。2017年下半年，我们一直与重点办协调高投尽快完善。”。2018年5月3日，红树湾三期A区经竣工验收合格。案涉房屋位于红树湾三期A区。2018年9月25日，红树湾三期A区获得了竣工验收备案证明和交付使用备案证明。2018年9月27日，该小区获得面积实测报告。2018年9月10日，成都市规划管理局核实该项目建设符合规划要求。2018年9月12日，成都市高新区公安消防大队评定该工程消防验收合格。 被告主张其已多次提出供水需求，对此，本院向成都高新区规划国土建设局出具调查函，该局向本院出具《关于红树湾三期小区市政自来水管网相关事宜的复函》。其上载明：“一、基本情况 高新区于2016年3月启动滨河路（红星路南延线-红树湾二期）道排工程建设，由高投建设公司组织实施，已于2016年11月竣工。经对接高投建设公司了解到，红树湾三期紧邻滨河路，针对红树湾三期市政自来水建设事宜，高投建设公司前期已咨询成都市自来水公司，该公司反馈该段道路无自来水配管需求，同时，在道路建设过程中，红树湾三期开发商未告知用水需求，因此，高投建设公司在道路建设过程中未同步实施自来水。 二、关于红树湾开发商何时提出该小区供水需求等问题 2018年4月及2018年7月，红树湾三期开发商两次书面来函希望尽快完成红树湾三期市政自来水建设。我局曾在2017年下半年接到红树湾三期开发商口头提出的供水需求，并迅速安排高投建设公司对接开发商了解具体情况，抓紧开展前期相关工作，高投建设公司随即委托成都市自来水公司开展自来水设计工作。经高投建设公司及市自来水公司多次现场踏勘、沟通协调，市自来水公司于2017年9月完成自来水施工图设计并交由市兴蓉安科公司进行预算编制，市兴蓉安科公司最终于2018年3月完成预算编制，高投建设公司于2018年4月中旬完成预算审核。 三、关于红树湾三期市政自来水何时施工等问题 为确保红树湾三期市政自来水尽早完工，我局于2018年4月函告高投建设公司，要求2018年5月10日前完成红树湾三期市政自来水建设。高投建设公司在自来水合同未完成签订的情况下，协调市兴蓉安科公司于2018年4月底提前进场施工，由于受施工范围内红树湾开发商板房及先锋国际施工便道影响，施工进展较为缓慢，最终于2018年6月底完成该段自来水施工。由于新建自来水管需与红星路南延线自来水主管碰管后才能实现通水，因此需破除该段红星路南延线人行道，市兴蓉安科公司按照相关规定向市级管理部门办理施工占道手续，最终于2018年8月13日取得占道施工许可，并于8月23日完成自来水碰管施工并达到通水条件，红树湾三期小区红线内自来水管于8月25日与市政自来水管接通。” 另查明，2017年7月9日，被告向红树湾三期A区购房者发出《关于红树湾三期规划总平面调整通知书》，告知红树湾三期总平面规划将进行调整，将一些商业拟变更为住宅。 2017年11月10日，被告向红树湾三期A区购房者发出《关于协商处理红树湾三期B区建筑总平面方案调整事宜及A区住宅延期交房的通知》，告知业主“从2017年6月确认B区的商业方案设计存在重大结构体系安全隐患开始，B区的施工即停止，等待规建局对调整方案的行政审批，在重新调整的B区修建为住宅的设计方案获批之前，被告无法对B区的建筑进行施工，而A区住宅，由于B区工程停工，已经使整个红树湾三期项目的综合验收无法按期完成，导致A区的住宅不能按期完成综合验收，B区施工完成是A区商品房住宅交付的必备条件之一，B区的规划设计方案调整的审批，若其能与A区住宅业主协商一致，将有效缩短B区方案变更获批的时间，使被告尽早恢复B区施工，红树湾三期A、B区同时竣工才能进行红树湾三期整体综合验收，B区竣工时间直接影响A区住宅交付时间等”。 2017年11月23日，高新区规建局决定不同意被告于2017年6月30日提出的红树湾三期项目规划总评方案调整申请。 2018年1月23日（合同约定的交房日期为在2018年1月31日前），被告向红树湾三期A区购房者发出延期交房通知书，告知购房者因在施工期间受环境保护、大宗材料市场供应不足等原因，导致大量材料、机械无法进场，其尚未完成合同第六章“交房条件与交付手续”约定的项目基础设施设备、公共服务及其他配套修建任务，无法按约交房，并承诺力争于2018年4月30日前交房，就此若产生的逾期交房违约金将按合同约定处理。 庭审过程中，原被告均认可原告已于2018年10月14日收房。 以上事实有当事人举证的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、《关于红树湾三期规划总平面调整通知书》、《关于协商处理红树湾三期B区建筑总平面方案调整事宜及A区住宅延期交房的通知》、延期交房通知书等证据以及被告举证的《关于尽快完善红树湾三期城市供水主管建设的报告》、竣工验收资料、面积实测报告、竣工验收备案证明和交付使用备案证明、缴款书等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方当事人均应按约履行。 现就庭审过程中双方争议的焦点问题评述如下： （1）大气污染管控措施是否影响交房 被告以大气污染管控措施导致工地累计停工4个月为由主张延期交房4个月,本院认为，被告举证的2017年7月28日成都市建委发布的大气污染防治特别管控措施通知仅要求暂停与装饰装修、道路划线、栏杆喷涂有关的有机溶剂暂停作业以及要求施工现场装载机、挖掘机等高排放非道路移动机械作业，且通知要求的暂停时限仅为一个月，该通知不足以使被告达到需要全面停工的程度，被告对此也未提供证据予以证明，且被告也未举证证明行政部门之后发出过足以使其全面停工的公告或通知等，故被告主张的前述延期交房理由不成立，本院不予采信。 （2）市政供水设施未到位是否可导致交房免责 被告以市政供水设施未到位为由主张其应延期交房，案涉小区达到通水条件日为2018年8月25日，被告主张其应延期交房至2018年10月10日。 庭审过程中，被告申请金海出庭作证，拟证明其于2016年12月底已通过金海向成都市自来水公司提交用水申请的事实。该证人认可其曾受被告委托向成都市自来水公司提交关于供水的函件，但其对提交时间语焉不详，其陈述的提交时间也与被告主张的时间有较大出入。同时该证人陈述，收受该邮件的成都市自来水公司相关人员电话回复该证人建议其找业主方高投建设公司让后者出具自来水管线设计及施工的委托。该陈述说明被告仅向成都市自来水公司递交并不能有效启动相关市政供水工程的建设。根据规划国土建设局的复函，其局在2017年下半年接到被告提出的供水申请，之后其局安排高投建设公司开展相关工作、后者即委托成都市自来水公司进行管线设计、并协调市兴蓉安科公司进行预算编制及施工等。 关于被告是否可据此延期交房的问题，案涉合同签订于2016年3月6日，合同约定的交房日期为在2018年1月31日前，合同留给被告的交房期限长达696天，接近两年。被告作为专业的房地产开发企业，从2015年1月红树湾三期开工之初，其就应对作为小区配套设施的市政供水管网设施进行确认，落实清楚配套市政水源、供水管网实施等并对其后续建设进行实时跟进等。从开工之初到合同约定的交房期限截止日长达三年，签订在后的案涉合同约定的交房期限也长达696天，若被告尽到该义务，及早发现并向相关部门及时提出市政供水设施问题，则供水问题能够早日发现和解决，案涉小区配套市政供水管网工程未必不能在合同约定的交房期限届满前完成，市政供水设施延迟的情况本可以避免。但被告未尽到该责任、未履行该义务，其并未及时确认市政水源及市政供水设施的建设，未及时提出供水需求，导致市政供水设施问题的发现与解决迟延，被告对此负有过错，故被告不能以市政供水设施的延迟作为主张延期交房的理由。 同时被告在本案起诉前，向原告在内的A区购房者发出过因总平调整及因未完成“项目基础设施设备、公共服务及其他配套修建任务而无法按约交房，从未提出因市政供水设施延迟而直接导致延期交房，故即便不存在供水设施延迟的问题，被告延期交房的事实已然存在。故被告不能以此为由免除自身逾期交房的违约责任。 （3）逾期交房违约金标准问题 合同约定的逾期交房违约金标准为已付购房款月万分之一，以本案房款为基数计算，每月违约金标准仅为60元。根据原告举证的同地段小区市场租金标准，该标准显然过低。被告享用了原告支付的全额购房款，但未按时交付合同约定的房屋，导致原告不能就该房屋进行使用、收益。原告主张逾期交房违约金标准调高至日万分之一，换算成年利率仅为3.65%，该标准符合原告举证的证据显示的同地段小区房屋市场租金水平，故原告主张调高违约金标准至日万分之一，符合原告的实际损失水平，本院予以支持。本案原告已于2018年10月14日收房，原告系在被告通知的交房期限内完成了收房，故本案违约金应计算至2018年10月14日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告成都万怡置业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告聂云支付逾期交房违约金（计算方法为：以购房款603588元为基数，按照日万分之一标准，从2018年2月1日起计算至2018年10月14日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告成都万怡置业有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一八年十一月七日 书记员  谢琳