新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初1968号原告：王磊杰，女，1985年3月26日出生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：姚广洲，河南百泉律师事务所律师。被告：新乡市盛润房地产开发有限公司，住所地新乡市和平北路**。法定代表人：王蓬，总经理。委托诉讼代理人：邢凤仙，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘德春，女，该公司工作人员。原告王磊杰与被告新乡市盛润房地产开发有限公司（以下简称“盛润房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王磊杰的委托诉讼代理人姚广洲，被告盛润房地产公司的委托诉讼代理人邢凤仙、刘德春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王磊杰诉称，2010年9月30日，其与被告盛润房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定：盛润房地产公司应当在2012年5月31日前将符合条件的位于新乡市化工路与××大道交叉口盛世年华二期ABC座南1单元17层东南户（011701号）房产交付王磊杰使用；盛润房地产公司逾期交房的，逾期超过30日后，王磊杰要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，盛润房地产公司应按日向王磊杰支付已付房款万分之一的违约金。合同还约定，因盛润房地产公司的责任，王磊杰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，王磊杰不退房，盛润房地产公司按已付房价款的1%向王磊杰支付违约金。截至2018年3月26日，王磊杰已付购房款239903.5元（截至2018年5月10日王磊杰已付购房款250633.06元），但盛润房地产公司逾期交付房屋，给王磊杰造成巨大损失。为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼，请求判令：1、被告承担因逾期交付房屋给原告造成的违约金（暂计算至2018年3月26日为51000元，后变更为自2012年6月1日起至2018年6月19日止按250633.06元的日万分之一计算）；2、被告立即返还原告办理房产证费用余款10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告盛润房地产公司辩称，原告王磊杰所购房屋属于盛世年华A座房屋。对于该房屋，公司已于2012年5月31日在小区信报箱上张贴通知，告知业主可以交付房屋，领取钥匙，且其他业主已经接收房屋，说明房屋已经具备交付条件。王磊杰拖欠地温中央空调费20456元直到2017年12月18日才交纳，在费用未付清前，公司不可能向其交付房屋。原告王磊杰向本院提交的证据材料有：1、2010年9月30日商品房买卖合同（合同编号：2010-099055）1份，证明王磊杰与被告盛润房地产公司存在商品房买卖合同关系以及关于逾期交付房屋的相关约定。2、2017年12月18日、2010年9月2日收据共计6份，分别证明王磊杰已按照合同约定于2010年9月2日支付办证费用14733元、购房首付款148335元、有线电视入户费240元、维修基金8182.20元、燃气初装费2768元，后于2017年12月18日支付地温空调初装费20456元。3、中国银行开封西城支行客户付款回单1份、2010年9月2日至2018年5月15日BANCS存款历史交易明细清单1份，共同证明截至2018年5月10日王磊杰已经支付分期购房款102298.06元，加上购房首付款148335元，共计250633.06元，应以此作为计算违约金的基数，并将违约金的支付日期计算至2018年6月19日。被告盛润房地产公司向本院提交的证据材料有：1、特种转账传票、河南省行政事业性收费基金专用票据、河南省新乡市文化体育、娱乐、服务业统一发票、契税完税证、河南增值税普通发票共计7份，共同证明盛润房地产公司收取原告王磊杰14733元后共计花费7893.70元。2、入住办理、钥匙领用通知书（存根）4份；3、交房通知照片1张；4、2015年8月12日新乡市中级人民法院（2015）新中民五终字第186号民事判决书1份；5、单位工程竣工验收报告3份，上述证据共同证明盛润房地产公司已按合同约定交付房屋。庭审期间，被告盛润房地产公司对原告王磊杰提交的证据1的真实性无异议，但主张涉案房屋工程已经竣工六年，90%的业主也已经入住，经过多次催要，王磊杰直到2017年12月18日才将盛润房地产公司垫付的地温空调初装费返还，王磊杰不接收房屋系其主观原因造成，其主张逾期交房的违约金没有依据。对证据2的真实性无异议，但主张从票据可以看出王磊杰最后的交费时间是2018年，而按照合同约定相关配套费用应当一次性支付，但王磊杰始终未支付地温空调初装费；14733元办证费用可以退，但应扣除实际支出。对证据3有异议，认为没有加盖银行印章，不予认可。王磊杰对盛润房地产公司提交的证据1无异议。对证据2有异议，认为盛润房地产公司只提交了整栋楼四名住户的通知单，并没有王磊杰及其他住户的通知单，且从时间上看房屋当时并未取得竣工验收报告。对证据3有异议，主张根据合同约定盛润房地产公司应当书面通知王磊杰办理交接手续，因为该公司迟迟不提供竣工验收报告、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，在房屋不符合交付条件的情况下，王磊杰有权拒绝接收房屋。对证据4有异议，认为其与本案无关，且该判决最终也判令盛润房地产公司向业主支付逾期交付房屋的违约金，说明盛润房地产公司逾期交房是普遍现象，不是个例。对证据5有异议，认为报告落款处没有日期，不能证明最后批准时间，也没有接收人签字，恰恰说明其不完整，没有得到相关行政部门的批准。经庭审质证，原告王磊杰提交的证据1、2客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。对证据3的真实性予以确认。被告盛润房地产公司提交的证据1客观真实、形式合法，足以证明相关事实，故本院予以认证。证据2、3与证据5明显存在矛盾，故本院不予认证。对证据4的真实性予以确认，但其与本案事实无直接联系，故本院不予认证。对证据5的真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2010年9月30日，王磊杰与盛润房地产公司签订商品房买卖合同（合同编号：2010-099055），双方约定：王磊杰出资368335元购买盛润房地产公司开发建设的位于新乡市化工路与××大道交叉口盛世年华二期ABC座南1单元17层东南户（011701号）房屋（建筑面积136.37平方米）；王磊杰于2010年9月2日付清首付款148335元，剩余房款220000元以银行按揭方式支付；盛润房地产公司应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付王磊杰使用，逾期不超过30日，自2012年6月1日起至实际交付之日止，盛润房地产公司按日向王磊杰支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，王磊杰有权解除合同。王磊杰解除合同的，盛润房地产公司应当自王磊杰解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按王磊杰累计已付款的5%向王磊杰支付违约金。王磊杰要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年6月1日起至实际交付之日止，盛润房地产公司按日向王磊杰支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，盛润房地产公司应当书面通知王磊杰办理交付手续。双方进行验收交接时，盛润房地产公司应当出示合同规定的竣工验收报告，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，盛润房地产公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。盛润房地产公司不提供证明文件或出示证明文件不齐全，王磊杰有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由盛润房地产公司承担；盛润房地产公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时，水、电达到使用条件；2、燃气的使用以盛润房地产公司与燃气公司签订合同日期为准；3、、地温式中央冷暖空调及热水的使用业主入住率达到50%以上；合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同附件与合同具有同等法律效力。合同附件四约定：1、通知与送达：履行合同的过程中，盛润房地产公司在相关媒体上以公告的形式向王磊杰发出交房通知，公告之日即为通知之日。2、燃气初装费、、地温式中央冷暖空调初装费有线电视入户费、维修基金、办证费用均由王磊杰承担。后盛润房地产公司未按合同约定交付房屋，现王磊杰诉至法院，要求盛润房地产公司支付违约金并退还办证费用余款。另查明，王磊杰于2010年9月2日向盛润房地产公司支付购房首付款148335元、有线电视入户费240元、住房维修基金8182.20元、燃气初装费2768元、办证费用14733元，于2017年12月18日向盛润房地产公司支付地温式中央冷暖空调初装费20456元。盛润房地产公司为王磊杰办理房屋所有权证花费7893.70元（含印花税11元、住房登记费120元、不动产登记费160元、抵押服务费176元、档案利用费40元、契税7366.70元、测绘费20元）。王磊杰已于2018年初取得房屋所有权证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王磊杰与盛润房地产公司签订商品房买卖合同，该合同基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。根据该合同约定，盛润房地产公司应于2012年5月31日前交付房屋，逾期超过30日后，王磊杰要求继续履行合同的，盛润房地产公司应当按日向王磊杰支付已交付房价款万分之一的违约金至房屋实际交付之日，而从本案现已查明的事实来看，盛润房地产公司并未按上述约定向王磊杰交付房屋,故其应按合同约定向王磊杰支付违约金。诉讼中，王磊杰要求盛润房地产公司将违约金支付至2018年6月19日，但未提交相应证据证明，缺乏事实依据，且王磊杰也表示其已于2018年初取得涉案房屋所有权证，该陈述与王磊杰的上述要求明显矛盾，本院不予支持。而盛润房地产公司虽辩称其已按合同约定向王磊杰交付房屋，并提交了该公司向其他业主发出的入住办理、钥匙领用通知书以及在信报箱上张贴交房通知的照片以期证明，但该通知书上记载的房屋交付时间为2012年7月，与盛润房地产公司提交的单位工程竣工验收报告上记载的2014年3月5日明显存在矛盾，而在信报箱上张贴交房通知无论是与涉案合同第十一条约定的书面通知买受人办理交付手续，还是与该合同附件四约定的在媒体上以公告的形式向买受人发出交房通知均不符，且该交房通知的落款日期为2012年5月31日，同样与前述单位工程竣工验收报告相矛盾，故本院也不予采信，另一方面，盛润房地产公司在庭审时多次表示在王磊杰未付清相关配套费用前公司不会向其交付房屋，因此，本院根据现已查明的事实并结合双方当事人的当庭陈述认定盛润房地产公司向王磊杰交付涉案房屋的时间为王磊杰向盛润房地产公司支付地温式中央冷暖空调初装费时即2017年12月18日，盛润房地产公司向王磊杰支付的逾期交房违约金应为250633.06元（王磊杰主张）×0.0001×2026天（2012年6月1日至2017年12月18日，共计2026天）＝50778.26元。王磊杰还要求盛润房地产公司返还办证费用余款10000元，但从本案现已查明的事实来看，盛润房地产公司在收取王磊杰14733元办证费用后已正常花费7893.70元，故其应返还王磊杰6839.30元（14733元－7893.70元），本院予以支持。盛润房地产公司辩称在王磊杰向其支付20456元地温式中央冷暖空调初装费前其已经垫付该费用，现要求王磊杰支付相应利息，并以此提起反诉，但该要求与本案不属同一法律关系，本案不予处理，盛润房地产公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、新乡市盛润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王磊杰违约金50778.26元，并返还王磊杰6839.30元，共计57617.56元；二、驳回王磊杰的其他诉讼请求。如果新乡市盛润房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元，由王磊杰承担73元，新乡市盛润房地产开发有限公司承担1252元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  郭培周二〇一八年十一月八日代书 记员  曹纪珂新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-376****邮编：453000(公众号)（掌上法院）