浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第1130号上诉人（原审原告、反诉被告）：金华时代置业有限公司。法定代表人：任晓冬。委托代理人：王婺初。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东大地影院建设有限公司。法定代表人：岑建勋。委托代理人：权长沙。上诉人金华时代置业有限公司（以下简称时代公司）因与被上诉人广东大地影院建设有限公司（以下简称大地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时代公司诉称：双方于2011年8月12日签订《金华时代广场电影院房屋租赁合同》，由大地公司承租时代公司位于金华市八一北街88号时代广场福华百货1幢4-E01号宴会厅，用于电影放映。合同签订后，时代公司依约全面履行了合同项下义务，大地公司亦支付了3742800元租金。但自2014年8月5日起，大地公司一直未支付租金，经时代公司多次发函催讨，无果。现时代公司诉至法院，要求：1.判令大地公司支付房租778200元（暂计算至起诉之日，此后租金继续计算至实际付清之日止）；2.大地公司支付迟付租金的滞纳金1793294.63元（以本金778200元按照每日千分之五暂计算至起诉之日，此后滞纳金仍按此标准继续计算至实际付清之日止），合计2571494.63元；3.大地公司赔偿违约金1556400元；4.大地公司支付自起诉之日至租金和滞纳金期间所产生的租金、滞纳金；5.本案诉讼费用由大地公司承担。大地公司辩称：请求驳回时代公司的诉讼请求，理由：一、双方合同签订后，大地公司在积极履行合同，并着手进行影院的建设，但是作为电影院这一特殊行业，时代公司却一直阻挠施工，导致大地公司土建施工换了两家单位均无法施工，最后无奈的接受了时代公司指定的施工单位金华婺江建筑装潢有限公司进行施工，并约定了由其办理影院施工许可证，但在办理过程中时代公司始终不予积极配合，导致大地公司无法办理影院施工许可证，所以是时代公司的原因影响大地公司无法履行合同。自2011年开始至今已经三年多时间，大地公司无法完成影院的施工建设，也无法取得影院开业经营所必需的营业执照、消防证，从2014年下半年开始，大地公司希望通过和时代公司协商解除合同以达到止损的目的，但时代公司直接起诉了，违背了合同最基本的诚信原则。二、时代公司所主张的违约金没有事实和合同依据，也没有法律依据。三、退一步讲，即使是大地公司延期支付租金，合同约定的违约金明显过高，应当予以调整。大地公司反诉称：双方于2011年8月21日签订了《金华时代广场电影院房屋租赁合同》，合同约定大地公司租赁位于金华市八一北街88号时代广场福华百货1幢4-E01号宴会厅，建筑面积2020.55平方米。合同签订后，大地公司即依约向时代公司支付了合同约定的保证金30万元并开始办理影院建设相关的手续。在大地公司办理影院建设施工许可证时，由于时代公司要求必须使用其指定的施工单位金华市婺江建筑装潢有限公司，且由于政府原因，大地公司始终无法取得影院建设的施工许可证。以致四年来大地公司始终无法将影院建设完成并开业，以取得相应收益。为此，自2014年8月起，双方开始协商租赁合同解除事宜，但未果。鉴于合同目的已经无法实现，要求解除双方签订的租赁合同，并返还大地公司支付的保证金30万元。反诉请求：1.判令解除双方签订的《金华时代广场电影院房屋租赁合同》及附件；2.由时代公司返还保证金30万元；3.由时代公司承担本案的全部诉讼费用。时代公司辩称：一、大地公司所称事实和理由不存在，时代公司没有为大地公司指定施工单位。政府是鼓励扶持和支持各种经营主体从事电影院及其他娱乐活动，目前的政策也是开放的，并不是禁止的。由于大地公司自身原因没有办好施工许可证及相关的经营证照。不存在大地公司在诉状中所称2014年8月份起双方协商解除合同事宜，是在时代公司向大地公司提起本诉后大地公司才派人到金华进行沟通，提出倾向性意见。二、租赁合同目的不能实现的根本原因是大地公司自身的过错造成，在租赁合同存续期间大地公司多次更换金华地区负责人，管理不到位，也没有足够的力量进行现场的施工，以致目前为止工程一直未完工，现合同目的不能实现，过错在于大地公司。综上，大地公司请求返还保证金没有事实和法律根据；解除合同是其自身权利，请求法院判决；大地公司以诉讼的方式明确提出解除合同及附件，证明大地公司不履行合同义务，其行为已构成违约，根据合同的有关约定应承担合同解除的违约责任。原审法院审理查明：2011年8月12日，时代公司（甲方）与大地公司（乙方）签订了《金华时代广场电影院房屋租赁合同》一份，约定由时代公司将其所有的位于金华市八一北街88号时代广场福华百货1幢4-E01号宴会厅租赁给大地公司用于经营电影院业，自订立合同之日起180日内为免租期，租赁年限为12年，从计租期（免租期届满次日）起算；履约保证金为30万元，自合同生效后10日内乙方向甲方付讫，合同终止后10日内由甲方无息返还乙方。在租金计算及支付方式方面，双方约定首年租金为148.23万元，此后按每两年递增5%计算，租期提前终止时不足整年部分按照年租金乘以实际租期天数与365天的占比计算；租金实行每3个月为一个支付周期，从计租期开始至第3个月时为第一个交租期，该期间的租金应于免租期届满前7日付清，此后3个月为第二交租期，于第一个交租期满前7日付清，以此类推，乙方交租时甲方应提供正式税务发票。在影院建设方面，双方约定乙方自行负责影院建设，在影院建设必须的规划、建设、消防、广告发布等全部行政报批手续，以及影院土建、装修施工与验收、消防工程施工与验收等方面，甲方应给予必要的协助。在违约责任方面，双方约定如一方不履行义务，经书面通知后20日内仍不履行的，守约方有权终止合同，并有权追究违约责任，违约金以当年一个租赁年度租金等额的金额计算；不履行付款义务的，从逾期之日起还应当支付当期应付款的每日千分之五的滞纳金。双方还约定物业配套设备依照《金华时代广场电影院房屋租赁物业交接协议》配备。合同签订后，大地公司向时代公司支付了履约保证金30万元，时代公司将宴会厅及配套物业设备交付给大地公司使用。大地公司因在装潢施工、行政审批等准备工作遇到问题，最终电影院未能开业。另查明：时代公司于2014年9月16日、10月17日向大地公司发出租金催交函，要求支付2014年8月12日至11月11日的租金389100元，又于2014年11月3日、12月24日，要求支付2014年8月12日至11月11日、2014年11月12日至2015年2月11日两段租期内的租金合计778200元。原审法院审理认为：时代公司与大地公司于2011年8月12日签订的《金华时代广场电影院房屋租赁合同》及附件，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。合同签订后，双方当事人均应按约履行各自的义务。对于本诉部分：自2014年8月5日起，大地公司未按期支付租金，已构成迟延履行。双方主要争议在于时代公司是否存在阻扰施工、未予配合办理施工许可证等违约行为，大地公司拒绝支付租金的抗辩能否成立。根据双方在合同中有关影院建设的约定内容，应理解为时代公司在影院装潢、消防施工及行政审批等方面负有协助义务，但大地公司并未提供相关证据证明在其提出要求的情况下时代公司未履行协助义务，也未有证据证明时代公司存在其他违约行为，故大地公司的相关抗辩不能成立，其应承担违约责任。对于反诉部分：因影院施工许可证未能办出，大地公司无法投入影院建设工作，影院也未能开业，合同目的确已无法实现，故对大地公司主张解除合同的请求予以支持，但毕竟大地公司未完全履行支付租金的义务，解除合同也造成了时代公司损失，故对其主张返还履约保证金30万元的请求，不予支持。对于双方争议的违约损失赔偿问题，违约金或滞纳金均属约定损失范畴，如约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。依据合同约定，大地公司既需承担相当于一个租赁年度租金的违约金，又需承担应付租金每日千分之五的滞纳金，应属过高，且在租金持续计算、30万元履约保证金不予返还的情况下，时代公司的损失应已得到弥补。综上，对本诉、反诉请求中的合法、合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条等规定，判决：一、解除时代公司与大地公司签订的《金华时代广场电影院房屋租赁合同》及附件。二、大地公司于判决生效之日起7日内支付时代公司租金778200元（租金暂计算至2015年2月11日，此后租金仍按129700元／月且每两年递增5%的标准计算至判决确定之日止）。三、驳回时代公司的其他本诉请求。四、驳回大地公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19912元、保全费5000元（时代公司已预交），由时代公司负担8912元，大地公司负担16000元；反诉案件受理费2900元，由大地公司负担。宣判后，时代公司不服，向本院提起上诉称：1、原判认定部分事实有误。大地公司承租我公司的房屋后，每期的房屋租金均逾期支付，2014年8月5日起至今没有支付房屋租金。2、原判显失公平。房屋租赁合同履约保证金属惩罚性质。不论守约方是否有损失，只要违约，违约方就要依约承担法律责任。大地公司逾期支付租金和不履行租赁合同的双重违约行为，应按租赁合同的约定和法律的规定追究其违约责任。本案所涉房屋租赁合同时间长，如大地公司全面履行合同，我公司将得到全部利益，但大地公司由于自身违约而提出解除合同，致使我公司的可得利益落空，且房屋重新租赁需要时间，目前经济不景气，严重影响房屋租金的下降，给我公司造成损失。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人大地公司辩称：1、上诉状所称的租金均逾期支付不符合事实。我公司已按要求10日内支付了保证金30万元，并且支付了2012年2月-2014年8月的租金374.28万元。2、由于时代公司指定的施工单位的原因无法取得施工许可证，未能办理营业及消防许可，致使我公司未能开业。按合同约定时代公司承诺予以必要的协助办理行政审批手续。并且由于时代公司的原因，导致土建装修延误免租期可顺延。而现在我公司若承担2014年8月份-2015年2月份期间的房屋租赁费用，要承担违约金、滞纳金，并不予退还履约保证金，显失公平。一审判决我公司支付778200元房租费，并承担30万元履约保证金不予返还的违约责任，该判决依然过高。按照合同法司法解释（二）第29条第2款的规定，明显高于损失的30%，应予酌情降低为233430元。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，大地公司未提供证据，时代公司提供以下证据：大地影院租金滞纳金结算表1份、银行转账汇款凭证11份，证明大地公司逾期支付租金，根据逾期支付租金的天数和金额算出滞纳金的数额。被上诉人大地公司质证认为，该证据不属于新证据，因为是复印件，真实性无法确认，证明目的无法实现。上述证据，本院认为，租金滞纳金结算表系时代公司单方制作的计算清单，不属于证据，银行转账汇款凭证在一审时已存在，不属于二审新证据，不予认定。经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。时代公司作为房屋出租人，租金收入未正常收到即为其损失，而时代公司已认可收到2014年8月之前的租金，一审法院判决2014年8月以后至判决确定之日止的租金予以支持，30万元履约保证金也不予返还，时代公司的损失已经得到弥补。时代公司再主张相当于一个租赁年度租金的违约金及应付租金每日千分之五的滞纳金，可以认定为违约金过分高于造成的损失，其上诉请求不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39824元，由上诉人金华时代置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 良 飞审 判 员 王孜力哈代理审判员 盛  伟二〇一五年十一月二十五日代书 记员 吕 倩 茜