广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初1130号原告：蒙萍，女，1966年5月8日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。香港身份证件号码：×××7888（3）。委托诉讼代理人：崔炜,北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳,北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇金海工业区金桥大厦第**东边**。法定代表人：韩庆，董事长。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。原告蒙萍与被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序进行了审理，于2018年11月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘阳、被告委托诉讼代理人许欢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金（自2017年3月31日起，以购房款1131293.00元为基数，按照每日万分之六计算至2017年12月1日为166300.07元）；二、被告向原告支付逾期交付基础设施的违约金（自2017年03月31日起，以购房款1131293.00元为基数，按照每日万分之零点一计算至2017年12月1日为人民币2771.67元）；1、2项共计169071.74元。三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月8日，原告与被告签订商品房买卖合同（预售）。该合同第三条第3项约定原告购买被告开发的位于金湾区××镇××道××号××的房屋；第六条第2项约定合同约定购房款是1131293元；第十一条第（一）项约定的交房时间是2017年3月31日；第九条第1、2项约定被告交付房屋前要取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；第十二条第2项约定如被告逾期交房超过90日，被告自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付全部购房款万分之六的违约金；第十条第（2）项约定被告逾期交付基础设施的，应按原告累计已付购房款的万分之零点一向原告支付违约金至达到使用条件。签订购房合同后，原告按照合同约定支付了购房款，但被告直至2017年11月1日才取得楼盘的《竣工验收备案表》，已逾期交房。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。原告为其诉请向法院提交证据：一、商品房买卖合同（预售）及相关补充协议；二、支付凭证；三、竣工验收备案表。被告在法定答辩期间向本院提交书面答辩状称：2016年6月8日，被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定原告向被告购买位于珠海市金湾区××镇××道××号××栋××房的房屋，房价总款为1131293元，原告选择的付款方式为银行按揭，并保证银行在买卖合同签订之日起60日内发放全部贷款共计790000元到被告账户。由于涉案项目在施工过程中遭遇到恶劣天气、台风、市政修路、珠海航展、中、高考（金海岸中学）、政府原因等非被告所能控制的不可抗力原因，影响了涉案项目的正常施工。2017年5月16日，涉案项目经竣工验收合格并取得了《建筑工程竣工验收报告》，但是当时由于政府没有完成涉案项目所属区域的燃气管道基础设施建设，导致涉案项目无法办理主体工程竣工验收备案，直到2017年11月1日，被告才收到珠海市金湾区住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。另外，有部分业主以被告逾期交楼为由要求被告进行补偿，虽然延期取得《竣工验收备案表》并非被告原因所致，但是被告为了能够以友好和平的方式解决问题，避免群体性事件的发生，一直积极主动与索赔业主进行谈判协商，现在被告已经与部分业主达成了和解。基于上述事实，被告认为：一、被告存在合同约定及法律规定的因不可抗力而交付期限应当相应顺延及免除相应违约责任的事由。根据双方签订的《买卖合同》第十二条及补充协议第四条的约定：“因不可抗力原因导致出卖人逾期交楼的，出卖人无须承担逾期交楼的违约责任，不可抗力包括但不限于：1、海啸、火灾、水灾、地震、泥石流、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹或以上天气）等等；2、施工期间发生停水停电；3、施工期间大规模流行病在广东地区爆发或者广东地区受到其他地区爆发流行病的影响；4、非出卖人原因导致的规划、设计调整、变更；5、因政府或公共事业部门原因、或受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、规定、政策影响而导致的该商品房交付延误的情形；6、高考中考前期和期间停止施工；7、各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工；8、非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限顺延；9、突发性公共事件或法律、法规、规章、规定、政策变动的限制或非出卖人所能控制的政府行为。”，本案中，被这所以未能在合同约定的时间交楼，主要不可抗力包括：1、施工过程中发生台风、暴雨、高温在内的恶劣天气；2、市政修路、政府配套设施不完善、政府备案不及时等原因；3、施工期间航展、中高考等事由；4、政府没有及时完成涉案项目所属区域的燃气管道基础设施建设，致无法办理竣工验收备案。二、《买卖合同》明确约定了出卖人应向买受人支付违约金的上限为全部房款的5%。《买卖合同》附件十一第十六条明确约定：“出卖人向买受人支付的各项违约金最多不超过买受人全部购房款的5%；买受人向出卖人支付的各项违约金最多不超过买受人全部购房款的5%”，该条款是双方在平等自愿的条件下签订的，且是对等条款，对于买卖双方来说公平合理，均具有约束力，而原告主张的违约金金额已经远远超出房款总价的5%，对于超过部分不应予以支持。三、原告请求的逾期交楼违约金按房款总价的日万分之六的比率计算明显过高，请求法院依法予以调低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的认定要求在衡量违约行为给守约方造成的实际损失为基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等综合因素予以考量。结合本案事实，被告认为，原告主张的按日万分之六的标准计算出的违约金数额明显过高，依法应予调整，理由如下：1、被告之所以未能在合同约定的时间交楼，主要是因为不可抗力原因导致的，被告对此并不存在过错；2、在除去不可抗力因素造成的逾期施工的天数后，被告实际逾期时间较短，并未给原告造成损失；3、由于原告未能证明其实际损失的数额，被告认为，按照同等地段租金标准计算实际损失比较合理，而原告主张的按日万分之六的标准计算出的违约金数额已经明显超过其实际损失的30%。四、原告称涉案商品房未达到交付条件与事实不符。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签订的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，由此可见，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。而涉案商品房已于2017年5月16日经验收合格并取得《竣工验收报告》，应视为符合法律规定的交付条件，而且涉案商品房已于2017年11月1日取得了《竣工验收备案表》，在此情况下，原告称涉案商品房未达到交付条件毫无事实依据。五、被告已经多次催促原告前来收楼，原告在收到收楼通知后拒不办理收楼手续的，视为被告已经履行了交楼义务。原告于2018年6月15日才前来办理收楼手续，根据合同及法律规定，原告无正当理由拒不收楼，应该由其本人承担逾期收楼的后果，被告无需为此向被答辩人再承担逾期交楼责任。六、原告要求被告自2017年3月31日起支付逾期交付基础设施的违约金毫无依据。涉案商品房的基础设备设施早已于竣工验收之前既已达到交付条件，原告称涉案商品房的基础设施设备在起诉时尚未达到交付条件与事实不符，且未能提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。另外，合同第十条明确约定基础设备设施在商品房交付时应达到合同约定的交付条件，若基础设备设施在规定日期内未达到使用条件，确属出卖人责任的，出卖人应该承担相应的违约金。前述所称的“规定日期”是指商品房交付给买受人使用之日，而非合同约定的交付时间。根据前述合同约定可以推断，逾期交房违约金与逾期交付基础设施设备违约金是不能同时主张的。被告为其辩称提交以下证据：一、珠海市气象资料查询报告、珠海市恶劣天气预警信号天数统计；二、建设工程验收报告、竣工验收备案表、竣工验收备案表；三、EMS快递单、签收记录及入伙通知书；四、交楼流转单、房屋验收清单。经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性有异议。原告对被告提供的证据一的真实性、合法性予以认可，关联性不认可；对证据二、三、四的真实性、合法性、关联性均予以认可。根据各方的质证意见，本院经审核各方提交的证据，对各方真实性无异议的证据本院予以确认，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2016年6月9日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告购买被告开发的位于珠海市金湾区××镇××道××号××栋××房，总价款为1131293元。合同第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件包括基础设施设备，供电、电话通信、有线电视、宽带网络，如果基础设施设备在规定日期内未达到使用条件，确属出卖人责任的，每逾期一日，出卖人应按买受人累计已付房款的万分之零点一向买受人支付违约金直至达到使用条件。同时存在两项或者以上逾期，则仅按照以上使用条件中逾期时间最长的一项计算一次违约金。但买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或者要求出卖人承担逾期交付商品房的违约责任。基础设施设备所指的使用条件，仅指具备使用的可能，而不等于实际投入使用，同时该使用条件是与周边地区在进行个体改造前具备同等的使用条件，若因市政建设或其他非出卖人原因导致该地区与其他地区不处于同一使用条件，则并非出卖人违约，买受人无权向出卖人主张权利。合同第十一条约定出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点等的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付买受人的，逾期不超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人不解除合同的，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之六的违约金。合同附件十一第三条关于买卖合同第十一条之补充约定：“该商品房达到买卖合同第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知按照本补充协议第十二条约定的方式通知送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人应当在交付通知书规定的交付期限内按照交付通知书的要求查验房屋、办理交付手续。如买受人未在交付通知书规定的交付期限内查验该商品房或办理该商品房交付手续的，自交付通知书载明的该商品房交付期限届满之日起，视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人。”。第四条关于买卖合同第十二条约定的“不可抗力”包括但不限于：1、海啸、火灾、地震、泥石流、战争、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹等）；2、施工期间发生停水停电；3、施工期间大规模流行病在广东地区爆发或者广东受到其他地区爆发流行病的影响；4、非出卖人导致的规划、设计调整、变更；5、因政府或者公共事业部门原因、或受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、规定、政策影响而导致的该商品房交付延误；6、高考、中考前期和期间停止施工；7、各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工；8、非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限延误；9、突发性公共事件或者法律、法规、规章、规定、政策变动的限制或者非出卖人所能控制的政府行为。第十六条其他部分第10点约定，出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%；买受人向出卖人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款1131293元。合同约定的交付期限届满，被告未能依约向原告交楼。2017年3月25日、11月14日，被告通知原告收楼。2017年11月1日，被告取得涉案房屋的竣工验收备案表。2018年6月15日，原告办理了涉案房屋交楼手续。庭审中，原告称在2017年11月14日收到了被告的交楼通知，认为应当给予合理的准备期限办理收楼手续，故逾期交楼时间以2017年12月1日为截点；被告认为只应给予10天的合理期间，即从2017年11月14日往后延10天。本案庭审中，被告主张因不可抗力造成延期共105天，其中：恶劣天气（包括暴雨黄色预警以上、高温黄色预警以上、台风白色预警以上、大雾黄色预警以上）91天、航展6天，中考6天、高考2天。原告认为，根据被告提供的天气统计表，认可2017年8月23日、8月26日台风红色预警、9月4日暴雨红色预警共3天为不可抗力，其他的均不予认可。根据被告提交的珠海市预警信号发布记录，从2016年6月8日至2017年3月31日期间，橙色暴雨以上1天（2016年8月2日）、橙色台风以上2天（2016年8月1日、10月20日）。原告、被告均选择适用我国内地法律作为处理本案纠纷的准据法。本院认为，原告系香港特别行政区居民，本案属于涉港商品房销售合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案应适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已经依约履行了支付购房款的义务，被告应按约定的时间及标准向原告交付商品房。双方在合同附件《补充协议》第十一条约定了“出卖人向买受人支付各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%”，被告主张本案的逾期交房违约金应以此条款约定的为上限，超过部分不予支付。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述条款是被告为了销售案涉商品房所在小区所拟定并反复使用的格式条款，条款的内容存在减轻其自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故原告在本案中主张的逾期交房违约金不受该条款的限制。根据已查明的事实和相关的证据，结合原告的请求和被告的答辩，本案双方争议的焦点是：一、关于涉案房屋的交付条件；二、关于交付期限的顺延天数；三、关于逾期交付房屋的天数；四、关于逾期交房违约金计算标准及数额；五、关于逾期交付基础设施设备的违约金。关于焦点一。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等。又根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因此，无论是根据双方签订合同约定还是相关规定，均以工程竣工验收备案作为案涉商品房交付的条件。案涉商品房工程于2017年11月1日在珠海市金湾区住房和城乡建设局才进行竣工验收备案，故案涉商品房在竣工备案后才符合交付条件。被告辩称案涉商品房已于2017年5月16日经验收取合并取得《竣工验收报告》，应视为符合法律规定的交付条件，既与合同约定不符亦于法无据，本院不予采纳。关于焦点二。合同附件十一第四条中明确买卖合同第十二条约定的“不可抗力”包括但不限于：1、海啸、火灾、地震、泥石流、战争、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹等）；2……6、高考、中考前期和期间停止施工；7、各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工等，被告主张因不可抗力造成延期共105天，包括恶劣天气（包括暴雨黄色预警以上、高温黄色预警以上、台风白色预警以上、大雾黄色预警以上）91天、航展6天，中考6天、高考2天。对此本院认为，虽然合同约定了高考、中考前期和期间停止施工以及各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工等为不可抗力，但被告未提供证据证明政府发文要求航展、中考、高考停止施工。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。高考、中考每年均会进行，航展亦是珠海市定期举行的活动，被告在与原告签订合同时是能预见到上述情况的，因此，对被告主张航展6天，中考6天、高考2天属于不可抗力应予减扣的理由，本院不予采纳。又根据《广东省在建房屋市政工程防御台风、暴雨灾害工作指引（试行）》及《广东省突发气象灾害预警信号发布规定》，橙色暴雨、橙色台风停止一切施工行为，因此，橙色以上暴雨、台风天气是属于可顺延的情形，被告将白色台风预警、暴雨黄色预警、高温黄色预警、大雾黄色预警亦作为可延期的天数予以扣除，本院对此不予采纳。根据被告提交的珠海市预警信号发布记录，2016年6月8日至2017年3月31日期间，橙色暴雨天1天、橙色台风以上2天，因此，本院认定被告因天气原因应以延期的天数为3天，被告应交付房屋的期限在2017年4月3日前。关于焦点三。如前所述，被告于2017年11月1日办理了案涉商品房的竣工验收备案手续，具备了交房条件，但其在2017年3月25日向原告发出收楼通知书，此时尚未具备交房条件，不能认定被告已经向原告发出有效的收楼通知。原告在2017年11月14日收到被告的收楼通知后，未依约前往收楼，庭审中，原告认为应予以合理期间至2017年12月1日，被告则认为合理期间仅至2017年11月24日，对此本院认为，参照合同附件十一第三条规定，本院认为被告所述有理，故涉案房屋在2017年11月24日视为已交付给原告。之后至原告实际收房之日，不属于逾期交房期间。被告逾期交房的期间应为2017年4月4日至2017年11月24日，合计234天。关于焦点四。被告未依照合同的约定在顺延后的最后交付期限前向原告交付房屋，已构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，有事实和法律依据。原告依据《商品房买卖合同》第十二条“逾期超过90日，买受人不解除合同的，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之六的违约金”的约定，主张被告应按每日万分之六支付逾期交房的违约金，被告答辩认为该违约金计算明显过高，请求予以调低。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，参照已有生效判决就本案相同情况对涉案小区业主主张逾期交房违约金进行的调整，对原告主张的逾期交付违约金标准本院调整为每日万分之三。故被告应支付从2017年4月4日至2017年11月24日共234天的逾期交楼违约金为79416.76元（1131293元×0.0003×234天）。关于焦点五。原告主张被告在未交楼前无法交付燃气等基础设施，对此本院认为，燃气管道作为案涉商品房竣工验收备案的项目之一，被告在工程竣工验收备案完成了该项目竣工验收，原告案中没有证据证明其在涉案房屋在具备交付条件时燃气等基础设施不能使用，因此本院认为，基础设施设备是房屋的附属设施，其不能独立于房屋交付前向原告交付，一般应与房屋同时向买受人交付，故原告依据合同第十条要求被告支付逾期交付基础设施设备的违约金，本院不予支持。综上所述，原告诉请有理部分，本院可予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒙萍支付逾期交房违约金79416.76元；二、驳回原告蒙萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费因适用简易程序减半收取为1841元，由原告蒙萍负担941元，由被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司负担900元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一八年十一月三十日法官助理熊健书记员罗志斌