安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2015）贵民一初字第03199号原告：池州市银河音乐会所，住所地安徽省池州市。经营者：吴声涛，男，1982年4月27日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托代理人：李秋云，池州市贵池区秋浦法律服务所法律工作者。被告：陆亚平，女，1973年10月18日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。原告池州市银河音乐会所与被告陆亚平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法由审判员陈文忠适用简易程序于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告池州市银河音乐会所的经营者吴志涛及其委托代理人李秋云、被告陆亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。池州市银河音乐会所诉称：原、被告于2014年8月12日签订了一份KTV承租合同，原告将位于池州市长江路35号金鼎大厦5层银河音乐会所经营权、房屋场地一并租赁给被告。合同约定租赁期为2014年9月1日起至2015年9月1日止。经营权租金每月1万元，房屋场地租金按原告与房主签订房屋租赁合同租金为每月3万元，水电费、物业费由被告自行缴纳。但自2014年12月1日起被告便开始不履行协议拖欠经营权租金未交，自2015年3月1日开始拖欠房屋租金不交，虽经原告多次讨要，被告不予缴纳，并且水电费、物业费也不予缴纳，造成房主、物业管理部门多次找原告催要租金及水电、物业费，介于此，原告曾于2015年4月提出终止合同，收回房屋及经营权，但被告既不交租金也不搬出，仍继续经营至2015年7月2日才搬出并停止经营，拖欠原告2014年12月1日至2015年6月30日经营权租金7个月，共计7万元；拖欠原告2015年3月1日至2015年7月1日房屋租金5个月，共计15万元，合计被告欠原告经营权、房屋租金共计22万元。原告特具状贵院，请求依法判决：一、终止原、被告KTV承租合同；二、被告立即支付原告拖欠经营权租金、房屋租金共计22万元；三、由被告承担本案诉讼费用。陆亚平辩称：我跟原告签的合同约定月租金1万元，KTV装修和维修等费用可以抵掉租金，过年时有要债的经常来找原告，导致我KTV不能正常经营。原告在2015年3月20日左右直接带人锁住我KTV的门，停了水电，我报案多次，直到2015年7月2日原告强行锁门我才停止营业。经审理查明：2012年12月24日，吴声涛与周其志签订一份《房屋租赁合同》，约定周其志将座落在池州市长江中路金鼎大厦附楼五层、建筑面积1037平方米房屋整体出租给吴声涛，用于娱乐经营，租赁期限五年，即自2012年12月24日起至2017年12月24日止，月租金为3万元，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，吴声涛即以原告的名义对外经营。2014年8月12日，原告与被告签订一份《KTV承租合同》，吴声涛将其承租的周其志的房屋转租给被告经营，约定：租赁期限自2014年9月1日至2015年9月1日；租金及其他费用支付：1、租金每月1万元，从1日起算租金；2、房租及水电费的支付为水费、电费被告按照原告提供的水电部门收取单价按实际用量向有关单位交费，房租需在每月开始先行交付；（被告）按时向原告交租赁费用，不按时交纳与原告有关的费用，原告有权阻止被告的一切经营活动；现有的改造、修建、地面平整及门窗等相关费用由被告自行解决；合同期间内，双方不得随意终止、更改租期和使用性质，如一方需要变更或终止，需提前1个月书面告知对方；合同期满，如乙方需继续租用，原告在同等条件下，优先租给被告；如原告未按本协议履行提前终止协议，则一次性赔偿被告的拆除、搬迁费用和停业后1个月的损失费，并退还被告已缴剩余的租金及押金；如被告未按本协议履行提前终止协议，原告不退还已缴的剩余租金及押金，被告不得拆除所修墙体，无条件交原告，被告只能搬走自己添置设施和设备；KTV设备及VOD点歌系统服务器的更新换代由被告自行解决。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告即开始经营。被告每月向原告支付KTV租金1万元至2014年11月；被告每月向吴声涛或周其志支付房租3万元至2015年2月。期间，被告对部分KTV包厢门及卫生间门进行了维修。因被告未按时支付租金，2015年7月2日，吴声涛等将被告承租的房屋门锁了，被告停止经营。上述事实，有《KTV承租合同》、《房屋租赁合同》、证人证言以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《KTV承租合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，已经发生法律效力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。但被告未及时交纳租赁费用，原告要求解除与被告的合同，本院予以支持；因原告所签的合同对被告的租金有两项约定，即每月1万元的KTV租金及每月3万元的房租，根据证人证言，证人曾向被告收取房租，被告亦代吴声涛向房主支付过房租，应当认定被告知道并认可其承租的房屋房主并非原告，其需每月另行向原告交纳房租3万元；被告辩称每月只需交房租1万元与事实不符，现被告未按合同约定履行交纳租金的义务，已经构成违约，依法应承担违约责任，即应承担2014年12月1日至2015年6月30日止的KTV租金7万元、2015年3月1日至2015年6月30日止的房租12万元，合计19万元；但在合同履行期内，虽然被告违约在先，但原告未履行提前通知义务，即将被告承租的房屋门锁上，致使被告停止经营，造成被告损失，亦有过错，应承担相应的过错责任，对被告应承担的租金及房租适当予以减免，对其停业损失予以适当赔偿。因被告未提供证据证明其实际损失数额，本院酌情确定为6万元。被告承租期间虽对承租房屋的包厢门等进行了维修，因双方约定了该费用由被告承担，被告要求充抵租赁费用，本院不予支持。被告其他抗辩理由未提供证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告池州市银河音乐会所与被告陆亚平于2014年8月12日签订的《KTV承租合同》；二、被告陆亚平于本判决生效之日起十日内支付原告池州市银河音乐会所租金及房租13万元；三、驳回原告池州市银河音乐会所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告池州市银河音乐会所负担1500元，被告陆亚平负担3100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审 判 长  陈文忠人民陪审员  程 锦人民陪审员  杨万松二〇一五年十一月二十三日书 记 员  宋霂清附本案适用的法律条文：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。