宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕03民终1203号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张真，男，1978年10月21日出生，汉族，宝鸡市人，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，宝鸡市渭滨区业主，住宝鸡市陈仓区。 委托诉讼代理人：何青云，陕西永佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芮杨，陕西永佳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西省恒立建设（集团）有限公司，住所地陕西省宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3755。 法定代表人：严宝文，任公司董事长。 委托诉讼代理人：王建辉，陕西华维律师事务所律师。 陕西省恒立建设（集团）有限公司与张真房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2018年7月11日作出(2018)陕0302民初1547号民事判决，张真不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人张真委托诉讼代理人何青云、芮杨，被上诉人陕西省恒立建设（集团）有限公司委托诉讼代理人王建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张真上诉请求：撤销原审判决第二、第三、第四项，依法改判上诉人承担被上诉人房屋租金1893379元，违约金78701元，合计1972080元。事实与理由：1、依合同约定上诉人已交租金确有差额，但双方之前已经达成合意用租金对上诉人的损失及被上诉人招待消费进行抵销，上诉人2017年3月21日前不再欠租金，原审认定上诉人向被上诉人交纳租金至2016年9月18日错误；2、原审按每日万分之五确定违约金过高；3、原审判决上诉人对承租房屋恢复原状错误。 被上诉人陕西省恒立建设（集团）有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 陕西省恒立建设（集团）有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告恢复房屋原状并返还房屋；2、被告支付截止2018年2月28日的房屋租金3036724.73元、滞纳金567675元（滞纳金从2013年11月15日起以每期欠交租金数额按照每日万分之五计算至2018年2月28日），及自2018年3月1日起至清偿之日止以3036724.73元为基数按照每日万分之五计算的滞纳金；3、被告支付从2018年3月1日起至合同解除之日止，按照合同约定标准计算所欠租金及滞纳金；4、被告支付从合同解除之日至返还房屋之日止，按照合同租金标准计算的占用费。 原审法院查明，2013年7月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于宝鸡市XX路XX段XX号的恒立大厦四层整层用于经营量贩式KTV。合同约定的主要条款有：一、租赁房屋的建筑面积为4990平方米，最终按照房管局丈量面积为准计算租金。二、租赁期限为12年，自2013年5月1日至2025年4月30日。三、原告于2013年5月1日前将租赁房产及设施交付被告，交房后六个月为免租期。合同签订三个月内，被告一次性向原告支付第一期全部费用928140元。四、租金自免租期结束后起算，每期三年，从第二个租期开始每个租期按上个租期年费用总和的5%递增。第一个租期自2013年5月1日至2016年4月30日，租金标准为每平方米每月31元。第二个租期自2016年5月1日至2019年4月30日，租金标准为每平方米每月32.60元。租金每六个月支付一次，每次应提前十五日全额缴纳，每逾期一日按照当期租金的万分之五缴纳滞纳金。五、被告在租赁范围内可以进行自主装修，但装修方案应先经原告同意，并不得破坏建筑物主体结构。在乙方提前退场或合同期满后，经原告同意但未形成附合的装饰装修，可由被告拆除，因拆除造成房屋毁损的被告应恢复原状。经原告同意但已经形成附合的装饰装修物，乙方不得拆除，亦不得要求原告补偿相关的装饰装修费用。未经原告同意的装饰装修均不得擅自拆除，亦不得向原告主张相关的费用，如原告不同意继续使用，有权要求被告拆除恢复原状或赔偿损失。六、合同约定被告相关费用逾期三十日以上未付时，原告有权终止合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告向原告分别于2013年7月23日支付928140元、2014年6月6日支付70000元、2014年7月12日支付200000元、2014年7月30日支付100000元、2014年11月19日支付300000元、2014年11月21日支付200000元、2014年12月29日支付384180元、2015年5月28日支付160000元、2015年6月19日支付782097.44元、2015年12月18日支付600000元、2016年5月19日支付400000元、2016年8月31日支付350000元、2017年3月21日支付200000元分十三次支付租金共计5304417.44元，原告向被告出具了收款收据。后因被告未依约支付租金，原告索要无果，诉至本院。另查明，涉案房产于2014年11月26日经房产登记机关登记，建筑面积为5065.04平方米。原告对房屋租金的起算时间为2013年12月1日。被告承租涉案房产后，投资成立宝鸡市渭滨区XX城从事经营活动，并进行了工商登记。 原审法院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》当事人意思表示真实一致，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行合同义务。原告依合同约定向被告交付了房屋，被告应依约向原告支付租金。被告截至2017年3月21日最后一次付款，共向原告支付租金5304417.44元。按照涉案合同中关于租期、租金的约定及原告的主张，第一个交款期从2013年12月1日起算，按照核准面积计算租金为942097元／6个月（5065.04㎡×31元/月/㎡×6个月＝942097.44元，原、被告均认可为942097元）；第二个交款期从2016年6月1日起算，租金为990722元／6个月（5065.04㎡×32.6元/月/㎡×6个月＝990721.82元，原、被告均认可为990722元）。故被告已支付原告房屋租金至2016年9月18日（[5304417.44元－942097元／6个月×5期]÷990722元／6个月×183天＝109.71天），此后租金再未支付。被告逾期支付租金超过30日，依合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠租金并承担违约责任。原告解除合同、要求被告支付租金的诉讼请求，理由成立，予以支持。被告在2018年5月23日本案第一次庭审时明确表示同意解除合同，故涉案《房屋租赁合同》在2018年5月23日解除。被告辩称，原、被告曾协商一致将免租期延长一个月，故租金起算日期应从2014年1月1日开始。经查，原、被告在《房屋租赁合同》中约定，2013年5月1日房产交付被告后有六个月免租期。依该约定，租金起算日期应为2013年11月1日。但原告提起本案诉讼主张从2013年12月1日起计算租金，实际给予了被告七个月的免租期，且原告对每六个月一期的租金支付及滞纳金计算起始时间也顺延了一个月，故被告要求从2014年1月1日起计算租金的理由不能成立，不予支持。经庭审核实，原告对2017年6月1日之后的两期租金计算有误，被告对此的辩称理由成立，应予支持。截至2018年2月28日，被告共欠原告房屋租金2873594.56元（[942097元/6个月×5期＋990722元/6个月×3.5期]－5304417.44元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案《房屋租赁合同》约定：“每六个月为一个交款期，即每六个月支付一次租金，每次应提前十五日全额缴纳，每逾期一日按当期租金的万分之五缴纳滞纳金。”涉案合同对滞纳金的约定，是对承租方逾期支付租金时违约损失赔偿额计算方法的约定，故被告认为滞纳金性质是逾期付款违约金的意见予以采信。合同虽约定承租方逾期支付租金，应向出租方支付按照当期租金每日万分之五计算的滞纳金，但原告在本案诉讼中是按照当期未付租金每日万分之五主张滞纳金。原告的诉讼请求是其对民事权益的处分，该处分行为未对他人权益造成侵害，实际减轻了被告承担滞纳金的责任，故予以准许。被告于2013年7月23日向原告一次性支付至2014年5月31日的租金928140元，此笔付款系被告依合同约定履行义务，故不应承担滞纳金。涉案房产经房管部门登记的时间为2014年11月26日，因此，原、被告明确租赁房产建筑面积的时间不可能早于2014年11月26日，故被告按照合同约定的租赁面积缴纳此前的房屋租金不应承担滞纳金。被告在2013年7月23日支付第一笔928140元租金后，截至2017年3月21日最后一次支付租金的六个交款期内，每个交款期支付给原告的租金有三期超过当期应缴纳金额、三期不足当期应缴纳金额。根据原告出具的收款收据上“房租”、“租金”及“第×期房租”的记载，无法确定被告已缴纳租金所对应的交款期。因此，原告从合同约定的当期开始日前十五日起计算至下一期被告最后一次交款日欠交租金的滞纳金，没有事实依据。本案原、被告之间实际履行支付、收取租金的行为，应是原、被告对合同约定租金交付期限、方式的变更。根据原、被告均认可的被告支付租金事实，被告已支付租金至2016年9月18日，故被告不应对此前的租金承担滞纳金。对此后的滞纳金，应从每一计费期间的起始日起按照欠交租金数额进行计算至合同解除之日，即2018年5月23日，并由被告承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定违约金或违约损失赔偿额计算方法，同时还规定当事人在约定的违约金过分高于造成的损失时，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故被告提出降低滞纳金计算标准的请求于法有据。但对于违约金高低的认定，应结合社会经济生活的实际。合同约定的每日万分之五的滞纳金计算标准，没有超过法律对于民间借贷利率的保护范围。结合现实经济活动中经济主体进行借贷、融资的成本，本案认为合同约定的滞纳金计算标准未超过合理的限度，故对被告请求调整滞纳金计算标准的意见不予采纳。原告要求被告支付从2013年11月15日起至租金实际清偿之日为止滞纳金的诉讼请求，与其要求被告支付自2018年3月1日起至合同解除之日按照合同约定标准计算的租金和滞纳金的请求，关于滞纳金的诉讼请求重合，对重合部分不予支持。被告应从2016年9月19日起，自原、被告实际履行合同的每一计费期起始日，按照欠交租金数额分段承担滞纳金至合同解除之日。即①自2016年9月19日起至2016年11月30日止，以欠付租金396789.56元（[942097元/6个月×5期＋990722元/6个月×1期]－5304417.44元）为基数，支付滞纳金14482.82元（396789.56元×0.0005/日×73日）；②自2016年12月1日起至2017年5月31日止，以欠付租金1387511.56元（396789.56元＋990722元/6个月×1期）为基数，支付滞纳金126263.55元（1387511.56元×0.0005/日×182日）；③自2017年6月1日起至2017年11月30日止，以欠付租金2378233.56元（396789.56元＋990722元/6个月×2期）为基数，支付滞纳金217608.37元（2378233.56元×0.0005/日×183日）；④自2017年12月1日起至2018年2月28日止，以欠付租金3368955.56元（396789.56元＋990722元/6个月×3期）为基数，支付滞纳金151603.00元（3368955.56元×0.0005/日×90日）；⑤自2018年3月1日起至2018年5月23日止以欠付租金3368955.56元（396789.56元＋990722元/6个月×3期）为基数，按照每日万分之五计算滞纳金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告要求被告恢复房屋原状、返还房屋并支付合同解除前的房屋租金、滞纳金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。合同解除后至被告实际返还房屋期间，被告实际占用涉案房屋，故原告要求被告支付此期间房屋占用费合理合法，予以支持。被告辩称该部分损失尚未发生、原告不能主张的理由不能成立，不予采信。被告反诉要求原告赔偿因出租房屋漏水造成被告损失的诉讼请求，因被告所提交有关损失的证据不能证实受损的原因，也不能证实被告所购买设备的支出是否与原告履行合同不符合约定存在关系，且也不能证明曾向原告就此问题主张损失的事实。故原告对被告此项反诉请求的辩称理由成立，予以支持。被告要求原告支付在被告处挂账消费的诉讼请求，与本案不属于同一合同关系，且与本案租赁合同的主体不同，故本案不予审查，权利人可以另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告陕西省恒立建设（集团）有限公司与被告张真于2013年7月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月23日解除。二、被告张真于本判决生效之日起三十日内将承租的宝鸡市XX路XX段XX号XX大厦XX层XX层房屋恢复原状并返还原告陕西省恒立建设（集团）有限公司。三、被告张真于本判决生效之日起十日内支付原告陕西省恒立建设（集团）有限公司截至2018年2月28日的房屋租金2873594.56元并支付滞纳金509957.74元。四、被告张真于本判决生效之日起十日内支付原告陕西省恒立建设（集团）有限公司自2018年3月1日起至2018年5月23日止的租金及滞纳金。租金按照租赁面积5065.04平方米每月每平方米32.60元标准计算；滞纳金以欠付租金3368955.56元为基数，自2018年3月1日起至2018年5月23日止，按照每日万分之五计算。五、被告张真于实际返还承租房屋之日支付原告陕西省恒立建设（集团）有限公司自2018年5月24日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。房屋占用费按照占用面积5065.04平方米及合同约定的租金标准计算。六、驳回原告陕西省恒立建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告张真的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费36250元，由原告陕西省恒立建设（集团）有限公司负担2250元，被告张真负担34000元；诉讼保全费5000元、反诉受理费4400元由被告张真负担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。就本案而言，双方于2013年7月21日签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方理应依约履行各自的合同义务。 关于租赁费的问题，双方当事人对《房屋租赁合同》约定的租金标准及上诉人截止2017年3月21日分十三次共支付租金5304417.44元的事实均无异议，现上诉人虽称至2017年3月21日所欠租金的差额双方当事人已经达成合意，即“用被上诉人在上诉人处的招待消费及因房屋漏水给上诉人造成的损失进行抵顶”，但上诉人并未提供任何证据证明该事实，被上诉人对此亦不认可，故上诉人该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。 关于滞纳金（违约金）的问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”就本案而言，被上诉人陕西省恒立建设（集团）有限公司实际损失可视为上诉人张真未付租金的利息损失，被上诉人在诉讼中主张按照当期未付租金每日万分之五支付滞纳金明显高于中国人民银行同期同类贷款利率30%以上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的相关规定，综合全案事实，根据公平原则，本院认为，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算滞纳金，更为妥当。即①自2016年9月19日起至2016年11月30日止，以欠付租金396789.56元（[942097元/6个月×30个月＋990722元/6个月×6个月]－5304417.44元）为基数，支付滞纳金5178.1元（396789.56元×4.35%/365日×73日×1.5）；②自2016年12月1日起至2017年5月31日止，以欠付租金1387511.56元（396789.56元＋990722元/6个月×6个月）为基数，支付滞纳金45519元（1387511.56元×4.35%/365日×182日×1.5）；③自2017年6月1日起至2017年11月30日止，以欠付租金2378233.56元（1387511.56元＋990722元/6个月×6个月）为基数，支付滞纳金78451.98元（2378233.56元×4.35%/365日×183日×1.5）；④自2017年12月1日起至2018年2月28日止，以欠付租金2873594.56元（2378233.56元＋990722元/6个月×3个月）为基数，支付滞纳金45702.0元（2873594.56元×4.35%/365日×90日×1.5）；⑤自2018年3月1日起至2018年5月23日止以欠付租金3368955.56元（2873594.56元＋990722元/6个月×3个月）为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算滞纳金。 关于恢复原状的问题，本案系因上诉人违约导致涉案合同解除，被上诉人作为出租方有权依据相关法律规定主张恢复原状，原审法院对此认定并无不妥，故上诉人该上诉主张本院不予支持。 综上所述，原审法院认定基本事实清楚，但部分判决结果不当，应予改判，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、维持渭滨区人民法院(2018)陕0302民初1547号民事判决第一项、第二项、第五项、第七项。 二、撤销渭滨区人民法院(2018)陕0302民初1547号民事判决第六项。 三、变更渭滨区人民法院(2018)陕0302民初1547号民事判决第三项为“张真于本判决生效之日起十日内支付陕西省恒立建设（集团）有限公司截止12月28日的房屋租金2873594.56元、滞纳金174851.0元，两项共计3048445.56元。” 四、变更渭滨区人民法院(2018)陕0302民初1547号民事判决第四项为“张真于本判决生效之日起十日内支付陕西省恒立建设（集团）有限公司自2018年3月1日起至2018年5月23日止的租金及滞纳金。租金按照租赁面积5065.04平方米每月每平方米32.60元标准计算；滞纳金以欠付租金3368955.56元为基数，自2018年3月1日起至2018年5月23日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算。” 五、驳回陕西省恒立建设（集团）有限公司其他诉讼请求。 六、驳回张真其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费36250元，由陕西省恒立建设（集团）有限公司负担2250元、由张真负担34000元；诉讼保全费5000元、反诉受理费4400元均由张真负担。二审案件受理费17503元，由张真承担16503元、由陕西省恒立建设（集团）有限公司承担1000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宝会 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇一八年十月二十九日 法官助理 黄 婷 书 记 员 刘宜卓