天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初2913号原告：丛宏伟，女，1967年11月14日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：孙璐，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周煜文，天津金诺律师事务所律师。被告：史习东，女，1968年1月31日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：宋炳怡，天津言如鼎律师事务所律师。被告：田桃，女，1971年3月11日出生，苗族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐岩，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔梦溪，北京瀛和律师事务所律师。原告丛宏伟与被告史习东、田桃委托合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丛宏伟的委托诉讼代理人孙璐、周煜文，被告史习东的委托诉讼代理人宋炳怡，被告田桃的委托诉讼代理人徐岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丛宏伟向本院提出诉讼请求：1.判令田桃返还丛宏伟购房款12535000元；2.判令史习东对田桃履行上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：丛宏伟与史习东系朋友关系，丛宏伟通过史习东认识了田桃。2015年11月，丛宏伟从史习东处得知北京丽兹行房地产投资顾问有限公司（以下简称丽兹行）发布一处四合院的出售信息，在查看了田桃拍摄的房产照片后即计划购买该房产。由于丛宏伟本人工作太忙不能经常到北京办理相关手续，加上田桃称卖房人在国外，回国时间不固定，田桃在北京居住比较方便，可以帮忙代为办理相关手续。出于朋友之间的信任，丛宏伟遂委托田桃、史习东代为办理相关签约、付款、过户等手续。在履行委托事项过程中，田桃告知丛宏伟：经与卖方、丽兹行协商，确定总房款为4200万元，中介费预计200万元；由于当时已经有其他人签约购买该房，故需支付案外人500万元的解约金，以上合计总购房款预计5000万元；需要立即支付全部款项后，对方才会签约。史习东让丛宏伟将房款直接汇给田桃。2015年11月26日，丛宏伟先通过朋友宋某汇款给田桃200万元，同年11月28日又通过自己账户分三笔汇款给田桃4800万元。随后，田桃与卖方签订了房屋买卖签约文件等，并通过微信拍照传给丛宏伟。由于签约后需要对房产进行测绘，还需等候一段时间，而且还有可能陆续发生部分费用，因此，双方商定购房款暂时保存在田桃个人账户上。之后，丛宏伟得知测绘时间较长而此时丛宏伟需要使用资金，于是让田桃先将3000万元退回，田桃分多次退回3000万元。2016年夏天，丛宏伟到北京办事，由丽兹行工作人员陪同看了一次涉案房产，对该房产不太满意，提出解除合同。卖方同意解除合同，双方约定已支付的620万元购房首付款不予退还，丛宏伟无需再另行承担其他款项。至此，田桃因代丛宏伟办理购房手续已支付了中介费92.40万元，意向金10万元，交易保障服务费21万元，垫资服务费3.1万元，购房款620万元；田桃先期已退还丛宏伟3000万元，以上款项共计3746.5万元。扣除以上款项，剩余1253.50万元被告迟迟不能退还，经丛宏伟多次催要，田桃均以种种理由推托。丛宏伟决定解除与田桃的委托代理关系，故成讼。史习东辩称，不同意丛宏伟的诉讼请求：史习东与丛宏伟是朋友关系，田桃是通过史习东介绍给丛宏伟的。在整个买房过程中，史习东只是充当中间人的角色，仅负责牵线搭桥，所有涉及房屋的款项史习东都没有经手，史习东也从未接收过丛宏伟的任何款项。丛宏伟陈述的事实也可以看出和史习东无任何关系，争议发生在丛宏伟和田桃之间。田桃辩称，丛宏伟的诉讼请求既无法律依据，也无事实依据。田桃确实是在2015年11月经史习东介绍认识了丛宏伟。当时田桃有朋友已经出资购买了案涉房屋，史习东从田桃处得知消息后称其有一个天津朋友也想购买四合院。此后，史习东把消息告诉了丛宏伟，丛宏伟在还没看过房子的情况下就提出购买意向，于是委托田桃与案涉房屋的原购买人李涛协商出让案涉房屋的购买权。经协商，原购买人表示愿意出让该房屋的购买权，但需支付500万元的解约费，包含了原购房人与卖家解约的费用、赔付的中介费以及自己解除合同的相关费用，丛宏伟对此予以确认，并承诺向田桃支付委托代理的报酬。田桃与原买房人反复协商，原买房人出于对田桃的信任，与卖房人解除了购房意向协议，转让了购房权利，田桃此后根据双方约定向原购房人支付了500万元解约金（在后来的庭审中又陈述田桃承诺向原购房人支付500万元解约金）。丛宏伟与田桃此后又达成了第二次口头委托协议，主要内容是丛宏伟委托田桃购买案涉房屋，由于丛宏伟不在北京，故委托田桃以买房人的身份签订购房合同，等丛宏伟来京时再行转让合同项下权益。因为北京的房价瞬息万变，所以要求田桃立即以自己的身份购买案涉房屋，丛宏伟将全部购房款、中介费、解约金以及其他购房相关费用共计5000万元，以银行转账方式转给田桃，口头协议还约定丛宏伟委托事项结束后，向田桃支付500万元的委托代理费。田桃依约以自己的名义与卖房人及丽兹行签订了房屋买卖合同和居间服务合同，支付了购房定金、部分中介费及相关费用。其后，丛宏伟以急需资金周转且购房的全款支付还需一段时间为由，要求田桃返还3000万元。丛宏伟来京后，双方协商决定，由丛宏伟自行处理购房的后续事宜，田桃将购房的所有付款凭证均转交给丛宏伟，双方关于案涉房屋的购房委托代理关系就此解除。据了解，丛宏伟因自己原因决定退房，并与卖方解除购房合同。解约后，丛宏伟要求田桃退还部分购房款。田桃委托案外人北京丰益文化发展公司向宋某退款475万元。此后，丛宏伟再未就购房的任何事宜向田桃提出任何要求。至此，关于涉案款项的流向，田桃确实开始收到了5000万元，其中：1、根据丛宏伟要求，向其朋友宋某退还3000万元；2、向原购房人李涛支付500万元解约金（按李涛要求转给其朋友邓春雷）；3、通过第三方监管平台向卖房人支付购房定金620万元；4、向丽兹行支付居间服务费153.40万元；5、支付给卖房人购房意向金10万元；6、支付给丽兹行保障服务费15万元；7、通过卖房人向房管局支付测绘费50万元。至此，双方未结款项还剩256.60万元。针对剩余未退还款项，田桃主张应为丛宏伟承诺向其支付的委托代理报酬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：根据当事人的陈述，丛宏伟与史习东系朋友关系，丛宏伟通过史习东结识田桃，其通过田桃得知丽兹行居间售卖北京市城区官房大院某四合院房屋的消息。由于丛宏伟自己无法经常赶赴北京，遂决定委托田桃办理购买上述房屋的相关事宜。确定委托后，田桃向丛宏伟告知购买案涉房屋需支付包括购房款、中介费等合计5000万元的款项。为此，2015年11月26日丛宏伟委托朋友宋某通过宋某银行账户垫资向田桃汇款200万元；2015年11月28日，丛宏伟通过自己的银行账户向田桃分三笔汇款800万元、2000万元、2000万元。至此，丛宏伟向田桃汇款合计5000万元。2015年11月27日，丽兹行向田桃开具《收据》一张，载明收到田桃支付的东城区官房大院胡同33号院的意向金10万元整。2015年11月28日，田桃以自己的名义与案涉房屋的出卖人潘泰及其配偶郭佳岚（潘泰代）签订两份《北京市存量房屋买卖合同》，载明所售房屋为平房，分别坐落于北京市城区官房大院33号1幢等2幢以及3幢等3幢，建筑面积分别为62.93平方米和75.31平方米，房屋成交价格分别为230万元和270万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等分别作价为1670万元和2030万元。同日，潘泰（甲方）、田桃（乙方）与丽兹行（丙方）就上述两份房屋买卖合同签订两份《房屋买卖居间服务合同》，载明甲、乙双方现就甲方名下位于北京市东城区房屋委托丙方提供居间服务。居间服务费分别为418000元和506000元，并于本合同签订当日由乙方向丙方支付上述服务费。同日，田桃通过银行卡刷卡向丽兹行支付1534000元。同日，潘泰（甲方）、田桃（乙方）与案外人北京中融信担保有限公司（丙方）签订两份《房屋交易保障服务合同》，载明签订合同当日，乙方向丙方支付保障服务费95000元和115000元。2015年11月30日，案外人潘泰、郭佳岚（出卖人）与田桃（买受人）签订两份《北京市存量房屋买卖合同补充协议》，均约定买受人应于签订《北京市存量房屋买卖合同》原件当日支付给出卖人购房定金5万元（两套房10万元）。买卖双方同意于签订《北京市存量房屋买卖合同》后五个工作日内，将购房款310万元（两套房620万元）在北京中融信担保有限公司进行资金监管。于买卖双方办理完毕融信垫资手续后三个工作日内由北京中融信担保有限公司代买受人支付给出卖人购房款310万元（两套房620万元）。买卖双方同意于办理完毕该房屋测绘、确权手续后三个工作日内，将33号1幢等2幢购房款15350000元、33号3幢等3幢购房款19350000元在北京中融信担保有限公司进行资金监管，于取得新房屋所有权证后三个工作日内解冻给出卖人。剩余购房款两套房屋各50万元，买受人于办理完毕该房屋物业交接手续当日支付给出卖人。第12条约定，买卖双方同意买受人承担房屋测绘手续费两套房屋各50万元整，剩余房屋测绘手续费由出卖人承担。2015年12月9日，潘泰（甲方）、田桃（乙方）、北京中融信担保有限公司（丙方）签订两份《融信垫资协议》，约定经协商一致，各方同意，乙方最迟应于2015年12月9日前将购房款两套房屋各310万元及物业交割保证金0元足额存入丙方资金托管账户内，丙方依照本协议或甲乙丙三方另行达成的一致意见对资金托管账户进行管理，并按约定条件对上述账户内的资金进行划转或退回。两份协议均在“（二）垫资事项及收费标准”中约定：“现甲方将该房屋出售给乙方，经三方协商一致，由丙方向甲方出资310万元，丙方收取服务费。”“垫资时间3个月以内的，按垫资款的0.5%收取……各方同意按照上述第（1）收费标准，应向丙方支付服务费共计15500元，由甲方承担15500元，乙方承担0元，上述服务费应于签署本协议当日一次性向丙方支付”。同日，田桃通过个人银行账户向北京中融信担保有限公司汇款两笔各310万元。2015年12月11日，田桃通过个人银行账户向案外人宋某账户分两笔分别汇款2000万元及1000万元。之后，根据证人宋某的证言，其陪同丛宏伟前往北京实地看房，房屋出卖人潘泰知晓了丛宏伟为实际购房人。因需要交纳房屋测绘费一事，2016年11月9日，潘泰出具《收据》一张，载明“兹收到宋某女士及丛宏伟女士测绘费伍拾万元整，特此。”其后，丛宏伟决定不再继续委托田桃代办购房事宜。2016年12月2日，潘泰（出卖人）、郭佳岚（出卖人配偶）、田桃（原买受人）、宋某（现买受人）、丛宏伟（现买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同补充协议》，约定各方一致同意将该房屋原买受人田桃变更为现买受人宋某和丛宏伟，原买受人在《房屋买卖合同》、补充协议及相关文件中约定的权利义务自协议签订之日起全部转移给现买受人，原买受人自本协议签订之日起权利义务中止。证人宋某称自己并非房屋的实际买受人，其仅作为丛宏伟的代理人办理相关手续。同年12月中旬，潘泰（甲方）、郭佳岚（甲方）、宋某（乙方）、丛宏伟（乙方）、丽兹行（居间人）签订《解除协议》，载明针对双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，现因乙方客观原因该合同无法继续履行，经双方友好协商达成如下协议：一、甲方在本协议签订之日前收到的乙方关于东城区官房大院33号3幢等3幢房屋的定金50000元、首付款310万元、测绘费25万元，共计340万元不予退还乙方，甲方也不再追加乙方其他欠款……。丽兹行于2018年3月27日出具《证明》一份，载明“兹证明田桃购买的位于东城区官房大院33号1幢等2幢和东城区官房大院33号3幢等3幢，于2015年11月28日签订《房屋买卖合同》。在合同履行过程中，买受人田桃已经将合同项下的全部权利、义务转移给宋某、丛宏伟，且后续交易已经终止，合同已经解除。”田桃就其主张的解约费一节，提交案外人李涛于2018年4月8日出具的说明一份，载明“2015年我曾通过丽兹行购买了官房大院33号1幢等2幢和3幢等3幢等房屋，后与田桃女士约定将上述房屋的购买权转让给他人，我与受让人的转让金额即解约费为人民币500万元。解约后，我要求田桃女士将上述解约费转至邓春雷账户。”同时，提交其银行账户明细，显示2015年12月17日田桃向案外人邓春雷汇款500万元。田桃就其主张除3000万元以外的退款一节，提交案外人关学军与宋某的微信聊天记录、关学军担任法定代表人的北京丰益文化传播有限公司的银行账户明细。其中显示，2016年3月23日，该公司向宋某打款50000元，摘要注明为“咨询费”；2016年3月28日，该公司分30笔向宋某打款共计150万元，摘要注明为“归还借款”；2016年3月29日，该公司分9笔向宋某打款共计200万元，摘要注明为“归还借款”；2016年3月30日，该公司向宋某打款120万元，摘要注明为“未定义”。2016年3月29日的微信聊天记录中，宋某向关学军提供案外人天津市瑞雪丰源工贸有限公司的银行账号。2016年4月14日，北京丰益文化传播有限公司向上述账号分别汇款90万元、80万元和20万元，摘要均备注为“支付货款”。针对上述北京丰益文化传播有限公司的打款，证人宋某解释称，2016年关学军找宋某借款，在此之前二人也有资金往来，上述打款一部分是归还借款，一部分是以前的业务往来，但与本案的购房款项没有关系。为此，提交宋某（投资人）与关学军（公司法定代表人）于2016年3月14日签订的《北京丰益文化传播有限公司望京海鲜大卖场增资扩股协议书》一份、宋某于2016年3月12日和3月15日向关学军汇款的银行回单等材料。田桃就其主张的委托报酬一节，提交其与另外房产北京市北河沿甲柒十柒号楼盘销售人员的短信记录、通话录音及看房照片等证据。根据丛宏伟及田桃的调查取证申请，本院于2018年7月27日前往丽兹行核实相关情况。丽兹行交易部经理那新向本院陈述：1、针对案涉房屋，案外人李涛确实签署过《买卖三方协议书》，根据该协议，李涛需先交纳意向金以表示购房的诚意，同时在协议书中报出一个购买价格，由丽兹行拿协议书给卖房人，由卖房人自行决定是否同意出售。最终，卖房人未同意，于是丽兹行于2015年12月16日将意向金5万元退给了李涛银行账户。丽兹行向本院确认，李涛未能成功购买案涉房屋不需要向卖房人及丽兹行承担任何违约责任；2、针对田桃于2015年11月28日向丽兹行支付的153.40万元，丽兹行解释称该笔款项包含40万元的意向金和113.4万元的中介佣金（其后补充解释包含92.40万元中介费和代收的交易保障服务费21万元），其中按照丽兹行的流程，40万元的意向金应退给当时的付款人田桃，但由于田桃和丛宏伟之间的争议，丽兹行无法确定该笔款项应该退给谁，故暂时仍在丽兹行账上。就113.40万元，丽兹行已经于2017年1月13日退给了宋某的账户。丽兹行向本院确认，除了该笔153.40万元，丽兹行未再收取其他任何中介费用；3、关于2015年11月27日丽兹行收取的两套房屋的购房意向金共计10万元，丽兹行解释称按照流程该笔款项相当于定金，后期会转为购房款，由于丛宏伟解除合同时放弃房款，所以这部分款项归卖房人所有不再退还；4、关于被告田桃主张的代理费，丽兹行表示不清楚，没有听说过。本院认为，丛宏伟与田桃均确认就购买案涉房屋一事曾建立委托合同关系，本院对此予以确认。但针对丛宏伟与史习东之间的委托关系，丛宏伟未提交相关证据予以证明，证人宋某亦确认丛宏伟与史习东之间没有委托代理关系，田桃提出史习东系共同代理人以及保证人的主张亦缺乏证据支持，故丛宏伟对史习东的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于丛宏伟主张田桃未退还的12535000元，包括田桃抗辩的解约费500万元、通过北京丰益文化传播有限公司退还宋某的475万元、委托代理报酬以及暂存于丽兹行的40万元，本院分别分析如下：首先，关于田桃主张向李涛支付购买权费用（即解约费）500万元一节，根据本院向丽兹行核实的情况可知，虽然李涛确实与丽兹行签订了购房意向协议，但该协议并非完成了要约、承诺意义上的正式房屋买卖合同，李涛并未通过该协议取得所谓“优先购买权”。之后5万元的意向金也退还给了李涛，并不存在为此支付“解约金”一说。李涛作为证人未出庭接受质证，在缺乏其他证据予以辅证的情况下，本院对其证言不予采信。据此，田桃提出的该项抗辩缺乏事实依据，其向案外人邓春雷汇款500万元无法证明与本案的关联性，本院不予支持。其次，关于北京丰益文化传播有限公司与宋某之间的资金往来，本院认为：从宋某提交的材料看，北京丰益文化传播有限公司法定代表人关学军与宋某之间存在其他业务往来，而田桃提出的几笔汇款均有“咨询费”、“归还借款”、“支付货款”等注明，这种情况下，田桃未提交证据进一步证明几笔汇款与本案的购房款之间的关联性，须承担举证不能的不利后果。据此，田桃针对上述几笔汇款在本案中提出的抗辩，本院不予采纳，其可另行主张权利。再次，关于委托报酬一节，本院认为：从《中华人民共和国合同法》的第三百九十八条和第四百零六条可以看出处理委托事务过程中，除受托人因处理委托事务垫付的费用应由委托人支付外，委托行为分为有偿委托和无偿委托。本案中，丛宏伟和田桃之间并未签订书面的委托合同，也没有证据显示双方对委托报酬进行过明确约定或事后就委托报酬达成过补充协议；从田桃履行受托义务的情况看，就500万元的所谓“解约费”，田桃未能如实核实相关情况向丛宏伟报告，导致丛宏伟失去对田桃的信赖进而解除委托合同，据此，解除委托合同的事由属于可归责于受托人的事由，而田桃主张代理丛宏伟购买另一处房产北京市北河沿甲柒十柒号一节与本案缺乏关联性，综上，田桃作为受托人提出委托报酬的主张，本院不予支持。最后，关于丽兹行暂存的40万元一节，本院认为：各方于2016年12月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同补充协议》已经载明田桃在原房屋买卖合同关系中约定的全部权利义务均转移给丛宏伟。对此，丽兹行在其出具的《证明》中亦予以确认。据此，丽兹行作为第三人已经选定委托人丛宏伟作为其相对人，故丛宏伟可以直接向丽兹行主张该笔款项，该笔款项并非丛宏伟的损失。丛宏伟向田桃主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第三款、第四百零五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告田桃于本判决生效后三十日内向原告丛宏伟返还委托购房款12135000元；二、驳回原告丛宏伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97010元，由被告田桃负担93915元，由原告丛宏伟负担3095元；诉讼财产保全费5000元，由被告田桃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  何锦辉代理审判员  陈卫东人民陪审员  曲玉华二〇一八年十一月八日法官助理张惟威书记员秦艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。