济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初72号原告（反诉被告）:山东江铃全顺汽车销售服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：龚庆吉，董事长。委托诉讼代理人：马建华，山东顺驰律师事务所律师。原告（反诉被告）:济南万昌汽车销售服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王玉杰，董事长。委托诉讼代理人：马建华，山东顺驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨成龙，男，1986年9月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王通刚，山东秉诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文美，山东秉诺律师事务所律师。原告（反诉被告）山东江铃全顺汽车销售服务有限公司（以下简称江铃全顺汽车公司）、原告（反诉被告）济南万昌汽车销售服务有限公司（以下简称万昌汽车公司）与被告（反诉原告）杨成龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江铃全顺汽车公司的委托诉讼代理人马建华、原告（反诉被告）万昌汽车公司的委托诉讼代理人马建华到庭参加诉讼，被告（反诉原告）杨成龙及其委托诉讼代理人王通刚、陈文美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司向本院提出诉讼请求：1.立即退还因拆迁原告多交付的房租款180821.9元；2.杨成龙应按双方所签合同第三条第2项规定向原告出具房屋租赁发票（50万元）；3.杨成龙应按合同第七条第3项规定将原告应得的拆迁补偿款返还给原告；4.本案诉讼费用由杨成龙承担；5.判令杨成龙赔偿原告821910元（发票应当由杨成龙出具，超过25天不出具，就应该按照合同规定按两倍日租金赔偿给原告，计算依据：从2017年9月11日起主张拖延150天，按每天2739.7元的两倍）。事实和理由：原、被告双方于2014年10月24日签订了房屋租赁合同。合同签订后，原告按合同约定付给被告共计200万元作为前两年的租金。后原告严格按合同约定付给被告2017年4月25日至2017年11月24日的租金。后该租赁房屋因政府拆迁，按照双方合同第七条第3项规定应退还原告剩余租金180821.9元，同时，按合同第三条第2项给原告出具50万元的房屋租赁发票。后原告就拆迁事宜曾多次约其协商，但被告一直不见面。原告只好于2017年8月22日向被告发了书面告知函，但被告微信回复拒绝协商。原告于2017年9月14日接到村委会人员通知并在租赁房屋外墙画上拆迁字样后，于同月19日全部搬离。在搬离过程中，租赁房屋就已被停水停电。此后，原告多次通过多种渠道联系被告，希望通过协商解决，但被告一直不出面。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。案件审理过程中，原告在本次诉讼中放弃主张第三项诉讼请求。杨成龙辩称，1.杨成龙不应返还房租款。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第1项的规定，承租方在租赁期间，如将房屋转租，需事先征得出租方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则出租房不再退租金并有权终止合同，2015年12月10日，原告在没有征得杨成龙同意的情况下，擅自将房屋转租，故杨成龙不应退还原告房租款。2.因原告未按约定支付开具发票的税费，故杨成龙不应向原告出具房屋租赁发票，况且出具发票不是人民法院受理案件的范围。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。杨成龙向本院提出反诉请求：1.请求依法解除2014年10月24日双方签订的《厂房租赁合同》；2.依法判令反诉被告赔偿反诉原告违约金50万元；3.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年10月24日，双方签订《场房租赁合同》，租赁期间为2014年10月25日至2019年11月24日。在未得到反诉原告同意的情况下，2015年12月10日，反诉被告擅自将该厂房部分转租。2017年9月，在合同未到期也未征得反诉原告同意的情况下，反诉被告擅自搬离，也未向反诉原告交接，并且在搬离过程中，反诉被告将厂房破坏给反诉原告造成损失。按照双方签订的合同第六条第一款，第八条第一款、第三款的约定，反诉原告不再退租金，有权终止合同，并且反诉被告应赔偿反诉原告50万元违约金。为此，为维护自己的合法权益，反诉原告特提出反诉，请求法院查明事实，依法判如所请。江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司辩称，杨成龙反诉理由与事实不符。1.杨成龙主张江铃全顺汽车公司2015年12月10日擅自将该厂房部分转租，应拿出证据。2.杨成龙主张江铃全顺汽车公司2017年9月未经其同意擅自搬离，与事实不符，因我方已经接到拆迁通知，且多次与杨成龙联系，但杨成龙拒不答复，在这种情况下，我方才搬离，且经过法庭调查，我方搬离时，杨成龙早就将搬迁完毕的证据向拆迁办提供。杨成龙的主张没有事实和依据，因此，请求法庭依法驳回杨成龙的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月25日，杨成龙与江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司签订《房屋租赁合同》，内容为，“房屋租赁合同，出租方（甲方）：杨成龙……承租方（乙方）江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司……根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用的有关事宜[乙方承租该房屋用于其下属分公司—江铃全顺汽车公司城东分公司（该公司目前未成立，约在2014年11月成立）的整车销售、售后服务及其同一法人单位—万昌汽车公司的车辆展示、售后服务]，双方友好协商达成协议并签订合同如下：一、出租房屋情况，甲方出租给乙方的房屋坐落在济南市历下区奥体西路工业南路东北角，租赁建筑面积为6000平方米，房屋类型为混凝土和钢架结构；甲方提供该房屋拥有者合法使用证明及房屋具体位置红线图作为本合同的附件，与本合同同具法律效力。二、房屋交付日期和租赁期限，1.房屋租赁期：自2014年10月25日起至2019年11月24日止，租赁期5年。其中自2014年10月25日起至2014年11月24日作为甲方提供给乙方的装修期，装修期间免租赁费；自2014年11月25日起开始计算租金。2.租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方如期归还，乙方需继续承租的应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金、发票及支付方式，1.甲、乙双方约定，该房屋年租金共计人民币100万元/年。自第六年在同等条件下起乙方享有续租优先权，续租事宜双方另行协商；若乙方不续租，属于乙方的设备等由乙方搬走，甲方不予赔偿。2.甲方每次收到乙方租金后25天内应向乙方提供等值租赁发票（乙方协助办理），开具的房屋租赁发票金额两公司分别占总金额的50%；第六年起发票金额随租金增长同比率增加，因开具该房屋租赁发票所产生的税金由乙方承担（不包括出租方因收租金产生的个人所得税）。2.本合同签订后，乙方应甲方的要求于2014年10月25日前向甲方先行支付一年半的租金150万元并于2015年2月15日前向甲方支付半年的租金50万元，共计200万元（大写：贰佰万元整），作为前两年租金。3.双方共同商定，该房屋租赁第三年起，每年的租金由乙方平均分两次向甲方进行支付，先付租金后使用，（即每年的11月25日前支付前半年租金50万元，隔年的4月25日前支付后半年租金50万元）；如果拖欠租金超过10日，甲方有权终止合同……六、房屋的转租和归还，1.乙方在租赁期间，如将该房屋转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退租金并有权终止合同。2.租赁期间满后，该房屋归还时，应当符合正常使用状态，并结清使用该房屋期间所发生的水、电、电话等费用。七、租赁期间与其他有关约定……3.租赁期间，房屋因不可抗拒的原因，市政动迁改造、强制收回导致合同无法执行，双方互不承担责任，甲乙双方按照国家相关规定分别领取对应的损失补偿款；租金则按实际租赁使用时间进行结算，多支付的部分在停止使用日前甲方应退还给乙方……八、违约责任，1.租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，甲方除退还剩余租金外还应赔偿乙方50万元违约金；租赁期间如乙方提前退租而违约，乙方租金不退还应赔偿甲方50万元违约金。2.租赁期间，如乙方未按合同约定期限支付租金超过10天，应按违约天数计算向甲方赔偿2倍的日租金作为违约金；如甲方未按合同约定期限提供房屋租赁发票超过25天，应按违约天数计算向乙方赔偿2倍的日租金作为违约金。3.因乙方提前支付了两年的租金，如两年内政府征收，以甲方收到政府批文并书面通知乙方实际搬离该房屋之日为界限，在全部搬离日之前甲方应向乙方退还剩余租金；如甲方逾期未退还，甲方除正常退还剩余租金以外还应按逾期退还天数计算向乙方赔偿2倍的日租金作为违约金……出租方：杨成龙，日期：2104.10.25，承租方：江铃全顺汽车公司印章、龚庆吉签字、万昌汽车公司印章，日期：2014.10.25”。杨成龙认可收到万昌汽车公司交纳的2017年4月25日至2017年11月24日的租金50万元。2017年4月29日，万昌汽车公司中国农业银行向杨成龙转款50万元。庭审中，江铃全顺汽车公司明确其诉讼请求第二项要求杨成龙开具50万元租赁费发票系自2017年4月25日至2017年11月24日的租赁费发票。杨成龙认可上述租赁费发票未开具，但其主张系因万昌汽车公司不愿承担发票税金而未开具。另查明，2015年12月10日，江铃全顺汽车公司济南城东分公司与吴旭东签订《房屋租赁合同》，江铃全顺汽车公司济南城东分公司将江铃全顺汽车公司承租的杨成龙的租赁房屋部分转租给吴旭东。涉案房屋已被拆迁。本院从济南市历下区姚家街道丁家村村民委员会调取拆迁补偿材料一宗，其中“2017年9月拆迁补偿款发放表”显示杨成龙领取了拆迁补偿款支票并在拆迁补偿款发放表中签字；其中“丁家村城中村改造项目拆迁验收表”显示户主为杨成龙、空房交接时间2017年9月11日、验收人高长安、耿天志。另，杨成龙无法向本院提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或经过主管部门批准建设的相关材料。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对以下问题争议较大，本院作出如下认定：一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，杨成龙未能向本院提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或经过主管部门批准建设的相关材料，在无证据显示涉案房屋具备合法建设手续的情况下，杨成龙与江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司于2014年10月25日签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。对于杨成龙提出的解除双方房屋租赁合同的请求，本院不予支持。二、关于返还租赁费（占有使用费）的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据该条规定，杨成龙与江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司于2014年10月25日签订的《房屋租赁合同》虽属无效合同，但江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司应支付占有使用该房屋期间的占有使用费。对于江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司何时搬出涉案房屋的问题，江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司主张其于2017年9月19日搬离，杨成龙方陈述“原告具体搬离的时间不清楚，我方发现是2017年9月份，发现后就交给村里了”。本院认为，结合原、被告陈述以及本院在济南市历下区姚家街道丁家村村民委员会调取的“丁家村城中村改造项目拆迁验收表”等证据，认定江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司搬离涉案房屋的时间为2017年9月19日较为妥当。对于2017年9月19日之后的租赁费（占有使用费）是否应当返还的问题，杨成龙主张江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司租赁期间擅自转租且未在其同意的情况下擅自搬离，因此，租赁费不应返还。本院认为，双方签订《房屋租赁合同》属无效合同，无效的合同自始没有法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方签订没有合法建设手续的《房屋租赁合同》，均有过错，杨成龙依据无效合同的约定主张不退还租赁费，没有依据；另外，江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司转租部分房屋杨成龙无证据证明曾提出异议、而江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司搬离租赁场地系因涉案房屋面临拆迁，即杨成龙无证据证明江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司转租及搬离涉案房屋给其造成了损失。综上，杨成龙主张江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司擅自转租、擅自搬离而不退租赁费，本院不予支持，杨成龙应退还江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司搬离涉案房屋后的租赁费（占有使用费）180821.9元（100万元÷365天×66天）。三、关于租赁费发票的问题。根据上述本院对双方《房屋租赁合同》的效力认定，江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司与杨成龙签订的《房屋租赁合同》系无效合同，在《房屋租赁合同》无效的情况下，江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司已支付的占有使用费能否开具增值税发票，需要发票的主管机关即税务机关进行审查，因此，双方可向税务部门申请询问，由税务机关依法依规处理。对于江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司要求杨成龙开具房屋租赁费发票的诉请，本院不予支持。四、关于江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司主张的未开具发票赔偿违约金问题。江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司与杨成龙签订的《房屋租赁合同》系无效合同，江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司依据无效合同约定主张2倍日租金的违约金，没有依据，且江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司亦未提交证据证明其支付了开具其主张发票所需交纳的税金以及因杨成龙未开具发票而造成的损失，综上，对于江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司主张的因未开具发票而主张的821910元违约金，本院不予支持。五、关于杨成龙主张江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司赔偿50万元违约金的问题。江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司与杨成龙签订的《房屋租赁合同》系无效合同，杨成龙依据无效合同约定主张违约金，没有依据，且杨成龙亦未提交证据证明江铃全顺汽车公司、万昌汽车公司搬离过程中给其造成了损失，因此，对于杨成龙的该项请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨成龙于本判决书生效之日起十日内退还原告（反诉被告）山东江铃全顺汽车销售服务有限公司、原告（反诉被告）济南万昌汽车销售服务有限公司租赁费180821.9元；二、驳回原告（反诉被告）山东江铃全顺汽车销售服务有限公司、原告（反诉被告）济南万昌汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨成龙的诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13825元，由山东江铃全顺汽车销售服务有限公司、济南万昌汽车销售服务有限公司负担11332元，由杨成龙负担2493元；本诉申请费1520元，由山东江铃全顺汽车销售服务有限公司、济南万昌汽车销售服务有限公司负担1246元，由杨成龙负担274元；反诉案件受理费4400元，由杨成龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  董 浩人民陪审员  孟庆秀人民陪审员  陈桂芳二〇一八年十一月二十日书 记 员  陈 倩