大连市沙河口区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）辽0204行初95号 原告衣立诚，男，1956年8月11日出生，汉族，退休，住大连市沙河口区。 委托代理人牛昌江，辽宁同泽律师事务所大连分所律师。 被告大连市国土资源和房屋局，住所地大连市中山区。 临时负责人汤凯，副局长。 委托代理人孟猛，男，大连市不动产登记中心工作人员 委托代理人辛冬娜，女，大连市不动产登记中心工作人员。 第三人衣秋实，男，1986年10月2日出生，汉族，住大连市甘井子区。 第三人中国民生银行股份有限公司大连分行，住所地大连市中山区。 负责人孔祥歌，行长。 委托代理人李颖，辽宁丰源律师事务所律师。 委托代理人李成，辽宁丰源律师事务所实习律师。 原告衣立诚诉被告大连市国土资源和房屋局（以下简称“市国土局”）、第三人衣秋实、中国民生银行股份有限公司大连分行（以下简称“民生银行”）撤销房屋所有权登记一案，本院于2018年7月17日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告衣立诚及其委托代理人牛昌江，被告市国土局的委托代理人辛冬娜，第三人民生银行的委托代理人李颖、李成到庭参加诉讼。第三人衣秋实经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 被告市国土局于2011年6月30日作出将衣宪章名下位于大连市甘井子区苍山路9号楼2单元1层1号房屋（面积52.79平方米），转移登记至衣宪章、衣秋实共有的登记行为；又于2011年7月1日将上述房屋转移登记至衣秋实名下。 原告衣立诚诉称，案涉房屋为被继承人衣宪章及徐美英夫妻（我父母）于1996年3月3日购买的大化集团有限公司出售的公有住房，1998年9月28日获得被告颁发甘私字第1998183784号产权证。依据大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第5291号民事判决书，我享有案涉房屋5／6份额的继承权，因此我是案涉房屋的利害关系人，也是权利人。后，第三人衣秋实于2011年6月29日取得了（2011）大中证民字第110号关于第三人衣秋实享有案涉房屋1／2份额的公证，因其提供了虚假材料，大连市中山区公证处于2012年4月5日撤销了上述公证书。因此被告于2011年6月30日以此颁发的案涉房屋甘私有2011716512－1、2011716512－2号产权证应该撤销。依据大连市甘井子区人民法院（2012）甘民初字第2760号民事判决书，确认2011年6月30日签订的第三人衣秋实买卖案涉房屋的编号为300000923《大连市房地产买卖合同》无效。因此被告于2011年7月1日以此颁发的案涉房屋甘私20117656号产权证应该依法撤销。基于上述事实和理由，我于2018年6月25日向被告（大连市不动产登记中心）邮寄了《更正登记申请书》，要求被告对案涉房屋进行变更登记等，但被告没有受理更正登记申请。综上，为维护我自身合法权益，诉至法院，请求：1.撤销被告颁发的案涉房屋甘私2011716665号产权证；2.撤销被告颁发的案涉房屋甘私有2011716512－1、201716512－2号产权证。 以上主张，原告向本院提交以下证据：1.户籍证明、死亡证明，用以证明原告与衣宪章、徐美英的关系；2.1998183784号房屋产权证，用以证明案涉房屋系衣宪章通过购买房改房取得；3.（2013）甘民初字第5291号民事判决书，用以证明原告享有继承权，是本案的利害关系人，具有原告主体资格；4.（2012）甘民初字第2760号民事判决书、大连市房地产买卖合同，用以证明被告变更房屋产权登记所依据的房屋买卖合同被人民法院判决确认无效；5.2011716665号房地产权证登记情况，用以证明登记错误应予撤销；6.（2011）大中证民字第1100号公证书、（2012）大中公决字第1号撤销公证决定书，用以证明被告变更房屋登记所依据的公证文书已被撤销；7.2011716512-1、2011716512-2号房地产权证，用以证明登记错误应予撤销；8.（2018）辽0202执异51号执行裁定书，用以证明原告提起执行异议申请，民生银行在案涉房屋设定的他项权利已经没有法律依据；9.（2018）辽0202民初6255号民事判决，用以证明原告提起执行异议之诉，现在二审审理中。 被告市国土局辩称，一、我局的职权依据。《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。二、法律依据。《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。第十七条规定，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第一条规定，继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。三、本案的基本事实。2011年6月，衣宪章、衣秋实申请对案涉房屋的继承转移登记向我局提交如下材料：1.登记申请书；2.房地产登记询问记录；3.衣宪章、衣秋实的身份证；4.1998183784号房屋所有权证；5.（2011）大中证民字第1100号继承公证书。我局经审查认为当事人提交的上述材料符合法律规定，因此予以受理并办理继承转移登记。2011年7月，衣宪章将其对案涉房屋享有的共有部分转让给衣秋实，双方共同申请我局办理转移登记，提交下列材料：1.登记申请书；2.房地产登记询问记录；3.房地产买卖合同；4.衣宪章、衣秋实的身份证件；5.衣宪章的户口簿、婚烟登记记录证明；6.2011716512－1号和2011716512－2号产权证；7.（2011）大中证民字第1100号继承公证书；8.存量房交易自愿不办理购房资金监管的具结声明；9.契税完税证。我局经审查认为当事人提交的上述材料符合法律规定，因此予以受理并办理转移登记。我局的行政行为合法。四、针对原告的起诉，我局认为按照相关规定，办理房屋继承登记必须先行到公证处办理继承公证书后再行到房屋登记部门办理转移登记。本案中，衣宪章、衣秋实继承房屋是根据公证处出具的继承公证书办理的，我局在办理该登记时，公证书是合法有效的，我局的行政行为并无过错。衣宪章与衣秋实之间转移登记要件齐全，程序合法，并无不当之处。综上，请求驳回原告诉请。另外，案涉房屋上设有民生银行的抵押登记，债权数额32万元，原告的诉请与该抵押登记存在重大利害关系，且案涉房屋上还设定了大连市中山区人民法院的查封登记，提请法庭予以综合考量。 以上主张，被告向本院提供以下证据：第一组证据：1.登记申请书；2.房地产登记询问记录；3.衣宪章、衣秋实身份证；4.1998183784号房屋所有权证；5.（2011）大中证民字第1100号继承公证书，该组证据用以证明被告办理继承转移登记行政行为合法。第二组证据：1.登记申请书；2.房地产登记询问记录；3.房地产买卖合同；4.衣宪章、衣秋实身份证；5.衣宪章户口簿、婚姻登记记录证明；6.2011716512-1号、2011716512-2号产权证；7.（2011）大中证民字第1100号继承公正书；8.存量房交易自愿不办理购房资金监管的具结声明；9.契税完税证，该组证据用以证明被告办理转移登记行政行为合法。第三组证据：查询结果，用以证明案涉房屋现存在民生银行的抵押登记及大连市中山区人民法院查封登记。 第三人衣秋实未向本院提交书面意见和证据。 第三人民生银行述称，一、原告要求撤销甘私2011716665号房产证没有事实和法律依据。2011年7月15日，我行与衣秋实签订了《个人额度借款合同》，合同约定：我行向衣秋实发放贷款32万元，借款期限自2011年7月15日至2012年7月14日。同时，双方签订了《最高额担保合同》，衣秋实以其所有的案涉房屋提供抵押担保，并于2011年7月18日办理抵押登记手续，取得他项权证。后因衣秋实未按照合同约定还款，我行起诉至大连市中山区人民法院，并取得（2012）中民初字第2594号生效民事判决书。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百七十九条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第二百零三条，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。抵押权的意义即为在债务人不履行能够到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，其属于物权的一种独立于物权存在。因此，我行依据衣秋实提供的合法产权证明，依据法律程序办理了抵押登记手续，依法取得了案涉房屋大连市甘井子区苍山路9号2-1-1号的优先受偿权，并通过（2012）中民初字第2594号生效民事判决书得以确认，原告是在此之后提请的所有权诉讼，亦无法证明抵押登记的无效。二、我行系善意取得案涉房屋的抵押权。《物权法》第一百八十条规定，可供抵押的不动产包括建筑物和其他土地附着物等，不动产抵押以登记为公示方法。物权公示的公信力是指，依法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。本案中，我行与衣秋实于2011年7月18日办理了抵押登记手续，并取得他项权证。根据我国民法善意取得制度和公平原则，我行取得抵押权时原告并未诉讼，即使之后原告通过诉讼取得了案涉房屋的部分所有权，都不足以对抗我行善意取得的抵押权，以所谓的登记名义人并非真正权利人而否定抵押权的效力，使债权人从有担保的债权人变为无担保的债权人，使其利益受到极大的损害，因此，我行是善意取得抵押权的债权人，应当最大限度地维护其交易安全。综上，案涉房屋甘私2011716665号房产证合法有效，我行据此善意取得了抵押权，并经生效判决认定依法享有优先受偿权，恳请法庭维护我行的合法权益，判决驳回原告的诉讼请求。 以上主张，第三人民生银行向本院提交以下证据：1.（2012）中民初字第2594号民事判决，2.（2018）辽0202执异51号，3.（2018）辽0202民初6255号民事判决书，4.甘私有11028414号他项权证，证据1-4用以证明民生银行对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权。 经庭审质证，原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对第一组、第二组证据的真实性、合法性均无异议，但认为因该证据的形成均是被告作出房屋转移登记时，现客观事实已发生变化，房屋登记行为应予以撤销；对第三组证据无异议。第三人民生银行对被告提供的三组证据均无异议。被告对原告提供的证据发表如下质证意见：认为证据1无法实现原告的证明目的；对证据2、5、7无异议；对证据3有异议，认为判决书是否生效不确定，且对判决书内容不予认可；对证据4有异议，认为房屋买卖合同无效并不导致转移登记行为无效；对证据6有异议，认为公证书系在转移登记后被撤销。第三人民生银行对原告证据的质证意见同被告意见。原告对第三人民生银行提供的证据真实性没有异议，但认为房屋客观事实已改变，他项权利不存在客观性。 本院对上述证据认证如下：原告、被告以及第三人提供的证据具有真实性、合法性、关联性。本院予以采信。 经审理查明，衣宪章、徐美英系夫妻关系，二人育有两子，长子衣立辰，次子衣立诚，衣立辰之子为衣秋实。衣宪章于2012年8月13日死亡，徐美英于2009年6月16日死亡，衣立辰于1998年1月14日死亡。衣宪章、徐美英于1998年9月28日通过购买房改房取得了位于大连市甘井子区苍山路9号楼2单元1层1号房屋（建筑面积52.79平方米）的产权，房屋所有权证号为大房权证甘私字第1998183784号。2011年6月29日，衣秋实向大连市中山区公证处就案涉房屋申请继承权公证，公证处应其申请作出（2011）大中民字第1100号公证书，证明徐美英的遗产由衣秋实继承，衣宪章和衣秋实各享有该房屋的一半产权。2011年6月30日，衣宪章、衣秋实向被告申请对案涉房屋的继承转移登记，并提交如下材料：1.登记申请书；2.房地产登记询问记录；3.衣宪章、衣秋实的身份证；4.1998183784号房屋所有权证；5.（2011）大中证民字第1100号继承公证书。被告经审查后为衣宪章、衣秋实颁发了2011716512－1号和2011716512－2号大连市房地产权证，共有人登记为衣宪章及衣秋实。同日，衣秋实与衣宪章签订一份《大连市房地产买卖合同》（合同编号3000623），出卖人为衣宪章，买受人为衣秋实，衣宪章将案涉房屋以72，200元的价格出售给衣秋实，双方据此再次向被告申请办理房屋产权转移登记，并提交了以下材料：1.登记申请书；2.房地产登记询问记录；3.房地产买卖合同；4.衣宪章、衣秋实的身份证件；5.衣宪章的户口簿、婚烟登记记录证明；6.2011716512－1号和2011716512－2号产权证；7.（2011）大中证民字第1100号继承公证书；8.存量房交易自愿不办理购房资金监管的具结声明；9.契税完税证。被告经审查后为衣秋实颁发了甘私2011716665号产权证，产权人为衣秋实。 另查，2012年4月5日，大连市中山区公证处经复查，确认衣宪章与衣秋实向公证处提供了虚假的证明材料，故作出了《关于撤销（2011）大中证民字第110号公证书的决定》。 2012年，原告向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，要求确认衣秋实与衣宪章签订的房地产买卖合同无效。大连市甘井子区人民法院于2013年4月10日作出（2012）甘民初字第2760号民事判决，判决衣宪章与衣秋实签订的《大连市房地产买卖合同》无效。该判决书现已发生法律效力。 原告又于2013年9月16日向大连市甘井子区人民法院起诉遗嘱继承纠纷，要求确认案涉房屋继承份额。大连市甘井子区人民法院于2014年2月10日作出（2013）甘民初字第5291号民事判决，确认衣立诚对案涉房屋的5／6份额归衣立诚所有，房屋的1／6份额归衣秋实所有。 再查，衣秋实取得案涉房屋所有权后，以该房屋作抵押向第三人民生银行贷款32万元。因衣秋实未及时履行还款义务，民生银行向大连市中山区人民法院提起诉讼，要求衣秋实偿还欠款本金、利息、罚息，并请求确认对案涉房屋享有优先受偿权。大连市中山区人民法院于2013年1月10日作出（2012）中民初字第2594号民事判决，判决衣秋实偿还借款本金、利息、罚息等，并确认民生银行对抵押物即案涉房屋享有优先受偿权。该判决已生效并进入强制执行程序。大连市中山区人民法院在执行过程中，查封了案涉房屋，查封期限自2017年5月9日至2020年5月8日。衣立诚对该案执行提出执行标的异议，大连市中山区人民法院驳回其异议请求。2018年6月20日，衣立诚提起案外人执行异议之诉，亦被大连市中山区人民法院于2018年7月27日作出（2018）辽0202民初6255号民事判决，驳回其诉讼请求。衣立诚不服提起上诉，现正在审理中。 本院认为，被告作为大连市的房产行政主管部门，具有作出房屋权属登记行为的法定职权。本案的争议焦点：一是两次房屋登记行为的合法性；二是民生银行对案涉房屋享有优先受偿权时的裁判方式选择。 关于案涉房屋的两次所有权转移登记行为合法性问题。2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”该法第十一条规定，“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”根据上述规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构对登记材料的审查主要是对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。被告市国土局在审核衣秋实提交的申请登记材料时已尽到审慎义务，其登记行为符合《房屋登记办法》的要求。但是，在房屋登记之后，大连市中山区公证处查实衣秋实办理继承公证时提交了虚假材料，将衣秋实办理的继承公证予以撤销；大连市甘井子区人民法院已生效的（2012）甘民初字第2760号民事判决，确认了衣宪章与衣秋实签订的《大连市房地产买卖合同》无效。因此，衣秋实申请的两次房屋所有权转移登记所提交的用以证明房屋所有权发生转移的材料均已不具备法律效力，对于衣秋实提交虚假材料、以非法手段获取房屋登记的情况，房屋登记行为已不具备登记基础。 关于本案裁判方式问题。首先，对于被告作出的2011年6月30日的房屋登记行为，因后续的转移登记，已不具有可撤销的内容，应确认违法。其次，对于被告作出的2011年7月1日的房屋登记行为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”《物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。本案中，衣秋实取得案涉房屋所有权后，向民生银行抵押贷款，在衣秋实未履行还款义务时，民生银行就其与衣秋实之间的金融借款合同提起诉讼，大连市中山区人民法院已生效的（2012）中民初字第2594号民事判决认定了金融借款合同合法有效，并确认民生银行对抵押物即案涉房屋享有优先受偿权。案涉房屋抵押登记应该受到法律保护。如果撤销案涉房屋的房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成抵押权人作为善意第三人的损害，影响抵押权的实现。故本案应判决确认案涉房屋的房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下： 一、确认被告大连市国土资源和房屋局于2011年6月30日作出的将位于大连市甘井子区苍山路9号楼2单元1层1号房屋所有权转移登记至衣秋实名下的登记行为违法； 二、确认被告大连市国土资源和房屋局于2011年7月1日作出的将位于大连市甘井子区苍山路9号楼2单元1层1号房屋所有权转移登记至衣秋实名下的登记行为违法。 案件受理费50元（原告已预交），由第三人衣秋实负担，于本判决生效之日起十日内给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  朱晓宇 人民陪审员  曲伟环 人民陪审员  毕爱平 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  杨 丹 附相关法律规定： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： (一)行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； (二)行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： (一)行政行为违法，但不具有可撤销内容的； (二)被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； (三)被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。 被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。