广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汕中法民一终字第338号上诉人（原审原告、反诉被告）蔡仕宜。委托代理人蔡燕云，广东东铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）蔡瑞香。委托代理人郭朱松。委托代理人陈俊歆，南澳县法律援助处律师。上诉人蔡仕宜因返还原物纠纷一案，不服广东省南澳县人民法院（2015）汕澳法民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年9月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人蔡仕宜及其委托代理人蔡燕云、被上诉人蔡瑞香及其委托代理人郭朱松、陈俊歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，1998年7月10日，蔡仕宜向蔡瑞香借款人民币94000元，并立下借款条，载明：“兹借到蔡瑞香人民币玖万肆仟元正。借款时间1998年7月10日早，在蔡瑞香家。以我蔡仕宜在后宅港畔花园房屋壹套（一梯三楼东房）作为抵押，定于1999年3月10日前还清此款，若无能还清此款，房屋一切所有权归蔡瑞香所有”。借款期限届满后，蔡瑞香向蔡仕宜催讨欠款，蔡仕宜无钱还债遂将其名下位于南澳县后宅镇港畔花园×号房屋及钥匙交给蔡瑞香以房抵债。此后，蔡瑞香占有并使用该房屋至今。另查，蔡仕宜于1998年1月12日取得上述房屋所有权证。2012年5月20日，蔡仕宜在报刊刊登《房屋所有权证灭失声明》，同年7月9日领取（补发）房地产权证，证号为粤房地证字第C×号，产权面积为93.88㎡，1993年竣工。讼争房屋至今尚未办理过户手续。原审判决认为，本案系权利人要求返还房屋而发生的纠纷，定为返还原物纠纷。本案中，蔡仕宜因做生意需要资金向蔡瑞香借款94000元并立下借据，事实清楚，借贷关系成立。借款时双方约定以蔡仕宜的房屋作为担保物，其行为发生于1998年，物权法尚未颁布，故应适用担保法的有关规定。《中华人民共和国担保法》第三十八条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”；第三十九条第一款规定：“抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项”。蔡仕宜、蔡瑞香签订的《借款条》符合《中华人民共和国担保法》第三十九条规定的借款抵押合同形式要件，抵押关系成立。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”及第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门”的规定，抵押双方未办理房屋抵押登记，抵押未生效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定”的规定，蔡仕宜、蔡瑞香在《借款条》中约定“若无能还清此款，房屋一切所有权归蔡瑞香所有”无效。但是，蔡仕宜在借款期限届满无力偿还蔡瑞香借款的情形下自愿将房屋及钥匙交付蔡瑞香，以房屋抵债，并由蔡瑞香占有、使用，至今已达16年之久，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利，应视为蔡仕宜对自己合法财产的处分，其处分行为不违反自愿原则，且符合上述规定，应予支持。故蔡瑞香系合法占有讼争房屋。还应当指出的是，在蔡仕宜资金困难的情况下，蔡瑞香将94000元借与蔡仕宜，是对蔡仕宜的经济帮助。期届蔡仕宜无力偿还借款自愿将房屋交付蔡瑞香，蔡瑞香也不存在胁迫或乘人之危的情形。因此，蔡仕宜应本着诚实信用的原则，尊重当时的事实。另外，从维护公序良俗及良好的交易习惯的角度出发，对蔡仕宜、蔡瑞香当时的行为应予以肯定。故蔡仕宜要求蔡瑞香返还房屋并支付占用费的请求，不予支持。蔡瑞香要求蔡仕宜协助办理讼争房屋过户手续的请求，予以照准。另外，本案系返还原物纠纷，属物权请求权，不受诉讼时效限制。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回蔡仕宜的诉讼请求。二、蔡仕宜位于南澳县后宅镇港畔花园×号房屋（房地产权证为粤房地证字第C×号）一套归蔡瑞香所有。蔡仕宜应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助蔡瑞香办理上述房屋的过户手续。本案本诉受理费2380元，反诉受理费1190元，保全费1020元，合计4590元，由蔡仕宜负担。上诉人蔡仕宜不服原审判决，上诉称，1、原审法院依据被上诉人提交的有重大证据瑕疵的《借款条》认定上诉人自愿将讼争房屋折价抵债给被上诉人，认定事实不清，采纳证据不当。上诉人是一个不识字的孤寡老人，该《借款条》并非上诉人所书写，上诉人对于《借款条》的内容并不知晓，该《借款条》是被上诉人在没有向其释明内容及后果的情况下让其按上指印的。2、原审认定上诉人自愿交房并同意以房抵债是错误认定事实。上诉人的房屋由被上诉人占用并非出于上诉人自愿。即便是房屋由被上诉人占有使用，也不能以此就认定上诉人同意以房屋的所有权抵债。3、原审法院在适用法律及法律原则方面也存在不当。根据我国《担保法》第40条、第66条规定，我国担保法是禁止此类“留质契约”的。法律这样规定的目的主要在于避免违背抵（质）权设立的目的。抵（质）押权设立的目的不是为了取得抵（质）押物本身，而是为了获得抵（质）押物的价值，本案《借款条》关于到期未能清偿债务即以房抵债的约定属于“留质契约”条款，其约定显然不符合抵（质）押权的本质。上诉人认为，即便是自愿交付，但根据《民法通则》第72条规定的精神，被上诉人在上诉人到期未能清偿债务的情况下，未通过对上诉人的房屋折价获得债权的清偿而直接占有了抵押物，其行为明显违背了最高人民法院关于适用《担保法》的解释第57条等的禁止性规定，因而是无效的，被上诉人无权取得上诉人至今仍拥有房产证的房屋。原审法院判决本案讼争房屋归被上诉人所有是适用法律及法律原则不当，请求二审法院予以纠正。被上诉人已经占有并使用了上诉人的房屋长达16年之久，房租也已经远远超过了《借款条》约定的欠款数额。4、本案的《借款条》即便具备证据效力，但该《借款条》反映的也是借款合同关系，该合同关系确立的是债权债务关系，债权人请求人民法院保护其债权应受诉讼时效的限制。本案债权债务发生于1998年，债务到期日是1999年3月10日，而被上诉人直到2015年才起诉请求法院判决上诉人所有的房屋归其所有以抵偿债务，其请求已超过法律规定的诉讼时效，丧失了债权得偿的胜诉权。原审法院将被上诉人“保护债权”的请求错误认定为“返还原物纠纷”，不顾上诉人提出的超过诉讼时效的抗辩意见而坚持对被上诉人超过诉讼时效的诉求予以支持，并判决上诉人所有的房屋归被上诉人所有以抵偿对被上诉人的债务是错误的。综上所述，原审判决书认定事实不清、采纳证据不当，并错误适用法律，对民事审判原则理解不当，对被上诉人的诉求定性错误，导致做出错误的判决。为此，特提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判被上诉人立即将位于南澳县后宅镇港畔花园×号的房屋腾退归还上诉人；3、改判被上诉人向上诉人支付占用上诉人房屋期间的租金，直至被上诉人返还上诉人房屋（以每月租金500元计，暂计至2015年2月20日的租金为104000元）；4、本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人蔡瑞香答辩称，1、上诉人认为《借款条》是被上诉人在没有向其释明内容及后果的情况下让其按上指印，这与事实严重不符。事实上，借款条内容清楚明确，是被上诉人向上诉人释明内容及后果的情况下，上诉人自愿签名并按手印，不存在胁迫的情形。2、一审判决认定，上诉人自愿交房并同意以房抵债，有充分事实依据，上诉人所述与事实严重不符。事实上，当借款到期后，经被上诉人催讨，上诉人无力还款，双方协商之后上诉人自愿把房屋及钥匙交付给被上诉人，同意以房抵债，被上诉人占有使用该房屋至今已有16年之久，这一事实在一审庭审中由上诉人的自认得到充分证明。被上诉人自1999年入住该房屋以来，一直要求上诉人协助办理过户登记手续，上诉人均以各种理由拖延。上诉人没有向被上诉人提出要回房屋，直到近年来随着南澳大桥开通，南澳县房价的提高，上诉人金钱思想的作祟，才违反诚信原则，出尔反尔，向云澳镇云英居委会反映情况，但云英居委会所出的证明也未能说明其要求交还讼争房屋。3、一审判决适用法律原则和法律正确，以房抵债没有违反法律禁止性的规定。被上诉人和上诉人在《借款条》中约定“若无能还清此款，房屋一切所有权归蔡瑞香所有”无效。但该内容无效，不影响抵押合同的其他部分的内容的效力。上诉人在借款期内期限届满，无力还款的前提下，经被上诉人催讨，双方协商一致同意上诉人将位于南澳县后宅镇港畔花园×号房屋交付被上诉人以抵消其欠被上诉人的债务94000元。接着，上诉人将讼争房屋交付给被上诉人，被上诉人入住该房屋，此时上诉人欠被上诉人的借款已转化为购房款，双方的借贷关系消灭，房屋买卖合同关系成立。这一事实充分说明上诉人认为“被上诉人在上诉人到期未能清偿债务的情况下，未通过对上诉人的房屋折价获得债权的清偿而直接占有了抵押物”，也即没有协商情况下直接占有房屋的说法与事实严重不符。被上诉人并不是按照《借款条》的约定直接占有讼争房屋。4、上诉人认为被上诉人对本案债权的主张超过诉讼时效，丧失债权得偿的胜诉权这一说法是错误的，被上诉人根本没有主张债权，一审法院根据上诉人和被上诉人的诉求以及本案的事实，认定本案为返还原物的纠纷是正确的。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案证据基本一致，本院予以确认。二审期间，本案经主持调解，因双方差距太大，达不成一致意见，故调解无法完成。另外，蔡瑞香表示，鉴于上诉人是其老邻居，以前双方感情一直比较好，其愿意在一审判决的基础上补偿蔡仕宜3万元。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”的规定，蔡仕宜向蔡瑞香的借款于1999年3月10日到期后，蔡仕宜因未能偿还借款，向蔡瑞香交付锁匙，并将本案涉讼房产交付蔡瑞香使用，该行为可视为双方形成合意，达成了以抵押物折价抵偿借款的约定。在不损害国家、集体或第三人利益的情况下，蔡仕宜与蔡瑞香之间的以物抵债约定有效，且蔡瑞香至今已实际使用该套房屋长达10多年，从维持诚实信用原则角度出发，原审判决确认双方以物抵债的行为，驳回蔡仕宜的诉讼请求，依法有据，应以维持。蔡仕宜上诉请求蔡瑞香返还房产并支付使用该房的租金，主张其交付房产并非出于自愿，认为即便房产由蔡瑞香占有使用，也不能以此就认定其同意以房抵债，蔡仕宜的上述主张有悖诚实信用原则，本院予以驳回。二审期间，蔡瑞香同意在一审判决的基础上补偿蔡仕宜3万元，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判。二、蔡瑞香一次性支付蔡仕宜3万元，该款在蔡仕宜协助蔡瑞香办理完上述房屋过户手续时支付。本案二审受理费2380元，由上诉人蔡仕宜负担。本判决为终审判决。审判长  张丹华审判员  解 芹审判员  谢榕辉二〇一五年十一月二十日书记员  吴奕璜