重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第07108号上诉人（原审被告）重庆鑫茂源房地产开发有限公司,住所地重庆市渝中区八一路177号雨田大厦21楼B座。组织机构代码：73658952-4。法定代表人庄声忠，执行董事。委托代理人罗仁栋、谭晓东，重庆瑞海律师事务所律师。被上诉人(原审原告)梁海，男，汉族。被上诉人(原审原告)王渝林，男，1951年10月18日出生，汉族。委托代理人陈丹，重庆法缘律师事务所律师。上诉人重庆鑫茂源房地产开发有限公司（下称鑫茂源公司）与被上诉人梁海、王渝林房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第08775号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年12月16日，梁海、王渝林、鑫茂源公司签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定卖方（鑫茂源公司）将其开发的位于重庆市南岸区回龙路XX号XX号房屋出售给买方（梁海、王渝林）梁海、王渝林。房屋总价款528820元，合同第十三条约定在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过60日后……买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之2的违约金，并于卖方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向买方支付违约金。合同签订后，梁海、王渝林按约支付了房屋总款534604元。2012年7月13日，梁海、王渝林以鑫茂源公司办证逾期为由起诉至法院，要求鑫茂源公司办证并支付逾期办理房屋权属证书的违约金等。经一、二审，双方于2013年9月24日在重庆市第五中级人民法院达成调解协议，约定：鑫茂源公司于2013年9月24日起30日内支付梁海、王渝林从2010年12月21日起至2012年6月20日止，以购房款534604元为基数，按日万分之二计算逾期办证违约金58485元。经梁海、王渝林申请强制执行，鑫茂源公司对2012年6月20日以前的逾期办证违约金进行了支付。2013年2月26日鑫茂源公司取得涉案房屋办证业务受理单。2015年2月25日梁海、王渝林起诉来法院，要求鑫茂源公司支付从2012年6月20日起至鑫茂源公司取得办证业务受理单之日即2013年2月26日为止的逾期办证违约金26409元。鑫茂源公司对违约事实予以认可，但以梁海、王渝林的诉讼请求已过诉讼时效相抗辩。鑫茂源公司认为本案诉讼时效应从2012年6月21日开始计算，梁海、王渝林于2015月2月25日起诉，按此日倒推两年计算其诉讼请求已超过诉讼时效的规定。梁海、王渝林则认为，连续按日计算的违约金，只要其中一部分违约金未过诉讼时效则整体未过诉讼时效。在鑫茂源公司持续违约发生的过程中对违约金总额双方未进行过结算，违约事实一直存在。双方合同约定了鑫茂源公司承担逾期办证违约金的责任，更约定了何时支付逾期办证违约金的支付责任。2012年起诉鑫茂源公司支付逾期办证违约金是基于鑫茂源公司具有违约行为，请求鑫茂源公司承担违约责任而成诉;而本次起诉系基于合同第十三条第4（2）条的约定即卖方办证逾期超过60日后，卖方应按实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向买方支付违约金之到期债权提出的请求;鑫茂源公司于2013年2月26日取得办证业务受理单，从此日起30日内鑫茂源公司未履行该到期债务，2012年6月20日至2013年2月26日的违约金的诉讼时效应从履行期届满之日开始起算。审理中，鑫茂源公司辩称双方约定违约金过高要求调低，但未提供违约金约定过高的依据。梁海、王渝林在一审中诉称，2009年12月16日，梁海、王渝林、鑫茂源公司签订《商品房买卖合同》，约定梁海、王渝林购买鑫茂源公司开发的位于重庆市经开区回龙路XX号XX号房屋，总价款528820元;合同另对房屋的交付、办证及逾期办证的违约责任以及双方的其他权利义务等均进行了约定。合同签订后梁海、王渝林支付了合同约定的总价款及房屋差价款合计534604元。房屋交付后，鑫茂源公司在双方约定期限内为梁海、王渝林申办房屋产权证书，其办证逾期应依约承担违约责任。为此，双方发生讼争，经诉讼、执行，鑫茂源公司支付了截止于2012年6月20日之前的逾期办证违约金，而2012年6月20日至2013年2月26日（鑫茂源公司取得办证业务受理单之日）的违约金鑫茂源公司拒不支付。故起诉至法院，请求判令鑫茂源公司向梁海、王渝林支付逾期办理房屋权属证书的违约金26409元及其利息。审理中，梁海、王渝林自愿撤回要求鑫茂源公司支付违约金的利息的诉讼请求。鑫茂源公司在一审中辩称，鑫茂源公司为梁海、王渝林办理房屋权属证书逾期属实，但现梁海、王渝林起诉的逾期办证违约金请求的诉讼时效应以本案受理之日倒计两年为限，本案梁海、王渝林于2015年2月25日起诉，其诉讼请求已过诉讼时效，丧失胜诉权。另，双方约定的违约金过高，请求调低违约金。梁海、王渝林主张违约金的利息无事实及法律依据，不应得到支持。一审法院认为：梁海、王渝林、鑫茂源公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有拘束力。违约金系合同之债，梁海、王渝林主张的从2012年6月20日开始计算违约金，实为债权内容的起算日期而非诉讼时效起算日期。按照双方合同约定，鑫茂源公司应支付的逾期办证违约金的自动履行期为鑫茂源公司取得办证业务受理单之日起的30日，其届满日为2013年3月28日，鑫茂源公司逾期未自动支付逾期办证违约金，梁海、王渝林的该项合同权利始受到侵害，梁海、王渝林于2015年2月25日起诉，显然未过诉讼时效。故鑫茂源公司关于诉讼时效的抗辩理由不成立。因2012年6月20日前的违约金双方业已达成调解协议并已支付，现梁海、王渝林要求鑫茂源公司支付2012月6月21日至2013年2月26日的违约金26409元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。鑫茂源公司请求调低违约金，而未提供相应依据。一审法院认为，违约金是当事人通过约定而预先确定，如约定的违约金过分高于造成的损失，当事人有权请求调整。而结合案件事实及鑫茂源公司举证情况一审法院认为以日万分之二的比率计付违约金不存在过高的情形。故对鑫茂源公司该辩称理由不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，遂判决：重庆鑫茂源房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向梁海、王渝林支付从2012年6月21日起至2013年2月26日的逾期办证违约金26409元。案件受理费230元，由重庆鑫茂源房地产开发有限公司负担。一审宣判后，鑫茂源公司不服，向法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费由梁海、王渝林承担。其理由是：本案约定的违约金系按日计算，属于继续性债权，具有可分性，每日产生的违约金应分别计算诉讼时效。因此，本案的诉讼时效应从一审梁海、王渝林起诉之日向前推两年，超出两年之外的违约金已经超过诉讼时效，不应得到主张。被上诉人梁海、王渝林辩称：本案是逾期办证违约金的支付问题，应从支付条件达到之后开始计算诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。本院认为，根据双方当事人合同约定，鑫茂源公司应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向购房者支付逾期办证违约金，而关于违约金的具体约定为“自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之二的违约金”，由此可知，鑫茂源公司在取得办证业务受理单之日起30日内，应向购房者支付的违约金应从合同约定的日期起计算至2013年2月26日取得办证业务受理单时止，即鑫茂源公司应付的违约金数额在2013年2月26日方最终得以固定从而形成确定的债务，且鑫茂源公司应于2013年3月25日内履行该债务的全部，而不是仅履行未超出诉讼时效的那部分。由于鑫茂源公司到期未履行，梁海、王渝林根据合同获得违约金的权利从到期之日起即受到侵害，其于两年之内提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。因此，鑫茂源公司关于部分违约金已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人重庆鑫茂源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一五年十一月十八日书 记 员  张乾胜