重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第06133号上诉人（原审被告）：熊明山。被上诉人（原审原告）：重庆三科房地产经纪有限公司。法定代表人：徐魏，该公司总经理。委托代理人：徐明君，重庆承羲律师事务所律师。委托代理人：江龙，重庆承羲律师事务所律师。原审被告：包海燕。原审被告：周勇。上诉人熊明山与被上诉人重庆三科房地产经纪有限公司（以下简称三科公司）、原审被告包海燕、周勇居间合同纠纷一案，重庆市大渡口区人民法院于2015年6月15日作出(2014)渡法民初字第03043号民事判决，熊明山不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:2013年5月5日，三科公司作为经纪方、包海燕、周勇作为卖方、熊明山作为买方，签订《房地产居间买卖协议》，约定包海燕、周勇将其位于大渡口区春晖路街道松青路XXXX号X栋X单元17-2号房屋出售给熊明山，成交价为53万。协议第四条约定“1、鉴于经纪方已促成买卖协议的成立，买卖双方确认，买方、卖方、经纪方三方签订本协议之时，卖方须支付经纪方的中介服务费为人民币伍仟元；买方须支付经纪方的中介服务费为人民币伍仟元整。2、买方委托经纪方代办按揭，买方在签署本协议时向经纪方另行支付按揭服务费人民币陆仟元整。3、签署本协议后，若本协议非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，或买卖双方私下、通过其他经纪方成交该房屋，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。”；协议第七条第2款约定“如买卖双方任何一方违约，导致本协议无效、解除或是被撤销，经纪方之前所收取的中介服务费均不予退还。同时，本协议约定的应由买卖双方各自承担中介服务费总和之尚未付清的差额部分，由违约方支付给经纪方。守约方已向经纪方支付的中介服务费由违约方对其赔偿”；协议备注栏注明：1、如遇国家政策调控、三方免责；2、买方中介费于2013年5月30日支付于我公司，银行按揭费于五日内支付于中介方；3、该业主房屋净收价伍拾叁万元整。同日，熊明山向三科公司出具欠条一份，主要载明：因购天辰美苑X栋X单元X号房屋，因资金紧张现欠三科地产新城明珠店中介服务费人民币壹万元，于2013年5月30日前支付。协议签订后，因不能办理银行按揭导致该协议未被实际履行。诉讼过程中，三科公司提出鉴定申请，该院依法委托重庆法正司法鉴定所对《欠条》中“熊明山”的字迹及指纹进行鉴定，三科公司支付鉴定费3000元。三科公司一审诉称，熊明山有意购买位于重庆市××渡口区春晖路××号××单元××＃房屋。2013年5月5日，经三科公司提供订立合同的机会及媒介服务，熊明山作为购房人、三科公司作为经纪方、包海燕、周勇作为售房人，三方签订了《房屋买卖合同》，约定：合同签订时，熊明山须向三科公司支付中介服务费伍仟元整，包海燕、周勇须三科公司支付中介服务费伍仟元整。但合同签订后，熊明山、包海燕、周勇拒绝向三科公司支付中介服务费，三科公司多次催收无果，遂诉至法院要求：1、判令熊明山、包海燕、周勇立即向三科公司支付中介服务费10000元；2、本案诉讼费、鉴定费由熊明山、包海燕、周勇承担。经该院询问三科公司将第一项诉讼请求明确为：要求熊明山支付中介费10000元，包海燕、周勇对其中5000元部分承担连带清偿责任。熊明山一审答辩称，该中介服务费不应该支付，买房时对相关的政策三科公司没有说明，导致房子最终没有成交，且后来三科公司又将该房屋私自卖与他人。包海燕、周勇一审辩称，在整个过程中，其是善意的第三方，积极配合合同的促成；签订合同后该房屋并未实际过户给熊明山，也没有收到熊明山的任何房款；根据合同的约定整个买卖其只收取净额，不支付任何费用；涉案房屋最后也是经三科公司出售的。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，三科公司作为居间人，与熊明山及包海燕、周勇签订《房地产居间买卖协议》，该协议系三方当事人的真实意思表示，合法有效，三方均应按照协议约定履行义务，现三科公司促成买卖双方合同成立，已履行完毕居间合同义务，熊明山应当按照协议约定支付居间费用，三科公司主张中介服务费实则居间报酬。根据合同约定熊明山应支付三科公司的中介服务费为5000元，但在签订协议之后熊明山向三科公司出具欠条对协议中关于中介服务费的条款进行了变更，熊明山应支付三科公司的中介服务费为10000元。故该院确认熊明山应支付三科公司的中介服务费为10000元。对于熊明山辩称的因三科公司未对相关政策予以说明，导致交易未能最终完成的主张，熊明山未提供相应的证据予以证明，该院依法不予采纳。另根据协议的约定，包海燕、周勇作为卖方应支付中介服务费5000元。但该协议备注栏已经注明卖方业主只净收53万元，根据该约定，应视为卖方不用支付任何费用，只收取53万元房款。根据协议上载明的“备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准”，备注条款属特别约定，与协议内容冲突时，应依特别约定。故三科公司要求包海燕、周勇对5000元居间服务费承担连带清偿责任缺乏事实依据，该院依法不予支持。综上，一审法院依照《中国人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、熊明山于本判决生效三日内支付重庆三科房地产经纪有限公司居间报酬10000元；二、驳回重庆三科房地产经纪有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费25元，鉴定费3000元由熊明山负担（三科公司已预交，熊明山与上述款项一并直接给付三科公司）。宣判后，熊明山不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判。驳回被上诉人三科公司的全部诉讼请求；2、依法追究三科公司的违约责任；3、本案诉讼费由三科公司承担。其主要事实和理由如下:1、一审认定三科公司与熊明山签订了《房地产买卖协议》，促成了买卖，履行了居间合同义务，应该收取中介费属法律事实认定错误；2、一审判决认定《欠条》中的手印与签字是熊明山本人所写是事实认定错误。被上诉人三科公司辩称,原审认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人已经促成了买卖合同的成立，应当收取居间费。一审被告包海燕述称，我最后没有收到款。我方合同中约定的是净收款，我不应承担责任。二审中，熊明山举示了农民工养老保险关系续卡，证明自己是外地户口，不能贷款，所以买不成房子。所以无法履行义务。被上诉人三科公司对该证据的真实性认可，但是不认可关联性，不是免责事由。包海燕认为该证据与自己无关。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，三科公司举示三方签订的《房屋买卖合同》明确约定包海燕、周勇将其位于大渡口区春晖路街道松青路XXXX号X栋X单元17-2号房屋出售给熊明山，成交价为53万，同时约定了其他相关事项，足以证明三科公司促成了熊明山与出卖人包海燕、周勇的房屋买卖关系。后因熊明山未能办理按揭，没有实际成交。但按照《房屋买卖合同》的约定，三科公司促成了买卖合同的签订，熊明山应当给付居间报酬。三科公司举示了熊明山出具的《欠条》，证明三科公司履行了居间义务，熊明山同意给付居间报酬1万元，熊明山应当按照其承诺履行给付居间报酬的义务。因此，一审法院依据三科公司举示的《房屋买卖合同》及《欠条》判令熊明山给付居间报酬费事实清楚，证据充分。《欠条》也经过了司法鉴定，证明《欠条》的签字人是熊明山。上诉人熊明山称一审认定事实错误没有举示充分的证据证明，也与本院查明的事实不符，本院对其上诉请求不予支持。另外，由于本案系审理三科公司主张的居间费纠纷，熊明山要求三科公司承担违约责任并不属本案审理范围，本院对其该项上诉请求不予处理。综上，上诉人熊明山上诉理由均不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人熊明山负担。本判决为终审判决。审 判 长  严永鸿代理审判员  吴贵平代理审判员  邓筱茜二〇一五年十一月二十四日书 记 员  陈黎黎