上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）重字第12号原告顾顗，女，1976年8月27日生，汉族，住上海市。委托代理人顾大家，1944年8月8日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人骆宏斌，上海融孚律师事务所律师。被告上海市宝山区顾村镇盛宅村民委员会，住所地上海市宝山区。负责人张伟德，村主任。被告上海盛宅物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人李伟栋，总经理。上列两被告共同委托代理人王志敏，上海市瑞和律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。原告顾顗诉被告上海市宝山区顾村镇盛宅村民委员会（以下简称盛宅村委会）、上海盛宅物业管理有限公司（以下简称盛宅物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年4月24日作出一审判决。原告顾顗不服判决，提出上诉。上海市第二中级人民法院于2014年6月17日作出民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾顗的委托代理人顾大家、骆宏斌，被告盛宅村委会及盛宅物业公司的委托代理人王志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾顗诉称，原告系上海市宝山区富联路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。该房经检测存在重大质量问题。盛宅村委会承诺作为解决问题的赔偿主体，进行修复，于2010年7月30日和原告签订协议书。但此后房屋开裂等问题仍旧越来越严重，并造成原告新的损失。最近，经过专业机构鉴定，房屋需要再次进行修复。现原告起诉，1、要求两被告立即对房屋进行修复并验收合格后以书面形式通知原告入住、装修；2、要求两被告赔偿2011年11月1日至2015年9月30日期间在外租房的租金损失（2011年11月1日至2013年12月31日以每月2，500元计算，2014年1月1日至2015年9月30日以每月3，000元计算）；3、要求两被告赔偿2013年1月至2015年9月的物业管理费4953.3元；4、要求两被告赔偿装修费95，880元（154，000×120％－88，920＝95，880）；要求两被告赔偿本案审理期间的装修费损失28800元；5、要求两被告赔偿空调外机失窃损失3，000元，现金失窃损失2，650元，修复另一台长期不使用而损坏的空调；6、要求两被告赔偿护工费1，050元；7、要求两被告赔偿2015年9月，从3号602室搬到23号1001室的搬场费1，600元，及房屋修复完毕后从23号1001室搬回系争房屋的搬场费1，600元。审理中，原告表示目前房屋维修工程马上就要开工，而且原告已经与被告另行签署装修补偿协议，确定了装修补偿的金额，故撤回上述第1项和第4项诉请；另外，经空调维修人员确认，上诉第5项诉请中涉及的一台长期不使用的空调已经完全损坏无法修理，故请求变更该项诉请，不再要求修复该空调而是直接要求赔偿损失4，000元。被告盛宅村委会及盛宅物业公司共同辩称，本案是商品房销售之后因质量问题产生的纠纷，因房地产开发商倒闭，盛宅村委会根据政府要求，出面协调相关事宜，并不是承担相关责任的合格主体。系争房屋发现存在质量问题后，村委会委托建设单位进行加固修复还与相关业主达成赔偿协议，并已赔偿完毕。现原告起诉提出的请求，均无相关依据，不能同意。经审理查明，原告系上海市宝山区富联路XXX弄XXX号XXX室房地产权利人。2008年1月29日，原告与被告盛宅物业公司签订《物业管理服务协议》，由盛宅物业公司向原告提供物业管理服务。后富联路XXX弄XXX号房屋底层4户墙体开裂，因开发商上海顾村房地产有限公司失踪，盛宅村委会委托上海房屋质量检测站对房屋质量检测并提出修缮意见。2009年5月21日，上海房屋质量检测站出具检测报告，建议对房屋的地基进行扰动土体压密注浆方式加固，再对该幢房屋进行为期半年的沉降检测，如沉降趋于稳定状态则对房屋的墙体、楼面板进行修复，再恢复室内原有装饰。如半年监测结果表明房屋沉降不稳定，则需要对房屋的基础进行再静压锚杆桩加固。再对房屋的墙体、楼面板进行修复，再恢复室内原有装饰。2010年4月6日，上海房屋质量检测站再次出具检测报告，建议对开裂墙体的墙下基础梁进行加固，采用低压旋转注浆桩加固地基，然后待房屋沉降稳定后再对上部结构出现的墙体开裂、楼板开裂等损坏现象进行对症维修。2010年7月8日，盛宅物业公司告知原告房屋需作地基加固，施工单位将于2010年7月14日上午进场施工。上海龙马建筑安装公司于2010年7月底对房屋进行地基加固。2010年7月30日，原告等5户受损业主（乙方）与盛宅村委会（甲方）签订《协议书》，约定，因富联路XXX弄XXX号地基下沉、房屋墙面开裂引起房屋质量问题。甲乙双方就地基加固及因此产生的经济赔偿事宜进行协商并达成如下协议：一、由甲方出面委托有资质的单位对富联路XXX弄XXX号进行地基加固，加固公司已于2010年7月20日进场施工；二、加固公司进场施工时，乙方应全力配合，必要时乙方暂时搬离房屋，便于加固公司施工。乙方因搬迁发生的搬运费用和租房费用由甲方支付；三、加固工程完成后，由乙方指定上海市房地产评估中心对因地基下沉致富联路XXX弄XXX号101-104室及82号104室室内损坏部位的修复费用进行评估。修复费用确定后，由乙方自行修复，修复费用甲方在评估报告出具后的十五个工作日内支付给乙方；83号楼101-104室外公共区域的修复由甲方确定施工队伍进行施工并支付相应费用；四、乙方房屋因地基下沉形成的墙体裂缝由甲方委托专业队伍进行修理，相应的修理费用由甲方承付。五、鉴于地基下沉对乙方造成的损失，甲方愿对乙方给予适当的经济赔偿：1，甲方愿按建筑面积大小向乙方支付经济补偿款，83号104室19，692元…2，为配合室内损坏部位的修复，乙方需临时外搬，甲方愿给以乙方各户搬迁费用补偿，具体搬迁补偿费为：83号104室2，000元…3，为配合室内损坏部位的修复，乙方需腾房并发生租房费用，甲方给以乙方各户4个月的租房费用补偿，具体补偿费为：83号104室10，000元…4，乙方房屋室内部位的修复费用经评估确认具体费用后，甲方愿按各户评估费的20%的标准给以乙方房屋修复的补充补偿…5，甲方负责对83号104室的五个受损门窗进行同质更换。六、乙方房屋经加固后如再次发生基础质量问题，按国家相关政策执行。2010年12月6日，上海房地产估价师事务所对系争房屋装潢估价为74，100元。其后，村委会按照协议书的约定，共计支付了原告120，612元（19，692元＋2，000元＋10，000元＋74，100元×1.2）。2011年6月，上海房屋质量检测站赴现场检测并随后出具房屋专项检测报告，监测表明目前房屋外立面墙面或墙体裂缝已基本稳定，尚未发现裂缝发展迹象，可对检测房屋进行上部结构的加固维修处理。并建议对房屋损坏部位采取维修加强措施，具体建议如下：（1）全面排查房屋的裂缝损坏状况：对墙面层裂缝采用水泥砂浆进行封闭，必要时可采取拒不防裂做法；对墙体开裂已贯穿需先凿除粉刷，再采取钢丝网面层加固；对混凝土构件的裂缝损坏，根据现场情况进行封闭修补或补强。（2）对房屋其他装饰、维护损坏进行相应整修或调换。（3）在房屋后续使用中应加强结构观测和维护保养。11月，盛宅物业公司委托上海丰喜建筑加固技术有限公司进行地基加固、裂缝修补。上海丰喜建筑加固技术有限公司出具证明维修工程款累计51.3万元。前述加固工程施工完毕后，该房屋仍旧继续出现沉降、裂缝等问题。经双方当事人自行委托，上海同丰工程咨询有限公司房屋质量检测站于2015年5月12日出具《富联路128弄82、83号局部基础专项检测报告》，确认了房屋损伤事实并提出了处理建议。另经当事人自行委托，2015年7月，上海冠冕建筑工程技术有限公司对上述房屋的修复、加固工程出具了施工方案。目前修复、加固工程正在实施中。2015年9月，原告（乙方）与盛宅村委会（甲方）签订协议书（原告提供的协议书落款载明为2015年10月26日，实际为9月期间签署），载明：就上海市富联路XXX弄XXX号、XXX号地基不均匀沉降致房屋墙面开裂引起的房屋质量争议，经兴达利盛宅花园开发部委托，上海房屋质量检测站对争议房屋进行检测，2010年4月6日该站出具了沪房鉴（001）证字第2010－1067号“房屋质量检测报告”，认定受检测房屋存在不均匀沉降，并确定了加固方案，加固后经上海房屋质量检测站检测，认定不均匀沉降已控制，并进行了修复。但受损房屋经加固修复后有业主反映存在墙体开裂、楼板开裂等损坏情况，甲方即委托上海同丰工程咨询有限公司对富联路128弄82、83号局部基础进行专项检测，检测结果仍然存在不均匀沉降，检测单位建议对地基进行加固，对已损坏的房屋基础进行补强。因地基加固、房屋墙体修复、房屋基础补强的需要，乙方搬出配合施工（乙方已于2011年11月15日前除大件家具外搬出在外租房居住），现就相关事宜，甲乙双方经充分协商后达成如下协议：一、乙方为配合施工，承诺于2015年9月15日前将大件家具等物品搬离房屋；乙方委托搬家公司搬场，甲方向乙方支付来回搬场费用；二、施工期间，乙方自行租房过渡，过渡期间甲方将给以每月3，500元的租房补贴，过渡期为一年，自乙方搬离房屋之日起十二个月，过渡期含地基加固、房屋装修装潢期；三、应乙方要求，甲方无偿为乙方提供一处物业用于堆放大型橱柜，甲乙双方将橱柜搬入并承担保管责任；四、因来回搬场原因致物品受损的，甲方将给予适当补偿，但因搬场公司不当搬挪致物品损毁的除外；五、乙方从2011年11月份起到2015年9月底在外过渡租赁房屋的租金等其他损失补偿诉求另行解决，与本协议无关，2015年9月份从3号楼602室搬到23号1001室的搬场费1，600元另行支付；六、未了事宜另行协商……2015年10月26日，原被告就房屋室内装修赔偿达成协议，主要约定：1、房屋内的装潢按重置价核定为154，000元，甲方（被告）按该评估价支付给乙方（原告）；2、甲方愿按照评估价的20％标准给予乙方补充补偿30，800元；3、乙方依据2010年7月30日的协议书已领取的修复费用88，920元，发生装修费用28，800元，综合结算，甲方应补偿乙方装修费用124，680；4、甲方于2016年3月初支付上述补偿款的50％，剩余的50％待加固完工并经检测合格后可装修通知的三天内支付。以上事实，有《上海市商品房合同》、《物业管理服务协议》、《协议书》、《房屋质量检测报告》、《房屋专项检测报告》、致委托方函、通知、《富联路128弄82、83号局部基础装项检测报告》、《施工方案》、协议书等，及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案双方当事人对于房屋质量不佳引起多次修复并产生相关损失等基本事实确认无误，本院不再赘述。两被告一并出面与原告反复沟通房屋维修事宜，并针对部分事项形成了相关协议，故原告起诉要求两被告对双方存在争议的事项继续承担相应法律责任，并无不当，两被告辩称其并非责任主体，不再承担责任等意见，不予采信。关于原告主张的具体赔偿要求，1、2011年11月至2015年9月期间在外租房的租金损失，双方协议已经确认原告于2011年11月15日前搬离并在外租房居住，故原告主张从2011年11月起算租金损失，可予准许，原告主张的租金金额也符合当地类似房屋的市场行情，予以采信，另外，原告在2010年第一次补偿协议中已经领取了1万元的租房补贴，故本案中应当予以抵扣，经计算，原告在外租房的租金损失为118，000元。2、物业管理费，该费用系原告持有房屋的正常支出，无论房屋是否需要修复，都不影响该费用的发生，所以不能将该费用作为房屋损坏的而造成的损失，损失应当是新增的，原本不必发生的费用，所以该请求不予支持。3、失窃损失和空调损坏的损失，被告的修复施工一定程度上造成原告财物被盗的风险大增，但其对失窃并没有法律上的因果关系，不需要对失窃后果承担责任。关于空调损坏，被告已经给予原告较充分的租金补偿，已经基本补足了空调的使用价值，考虑到本案实际情况，本院酌情确定被告再补偿原告空调损坏的损失1，000元。4、护工费，该费用系原告代理人顾大家妻子住院所发生，与被告并无法律上的直接关联，故不能支持。5、2015年9月，从3号602室搬到23号1001室的搬场费1，600元，及房屋修复完毕后从23号1001室搬回系争房屋的搬场费1，600元，这两笔费用中第一笔1，600元系双方协议明确约定，故双方按约履行即可，审理中，被告未说明该费用的履行情况，本院根据原告所陈进行判决，若被告确已经支付该款，可在实际执行中说明并减扣。关于第二笔1，600元搬场费，双方协议中的确没有约定房屋修复完毕后从23号1001室搬回富联路XXX弄XXX号XXX室房屋的搬场费如何承担，现原告要求由被告承担，并在本案中一并处理，可于准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告上海市宝山区顾村镇盛宅村民委员会、被告上海盛宅物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾顗2011年11月至2015年9月期间租房损失118，000元、空调损坏损失1，000元及房屋修复完毕后从23号1001室搬回富联路XXX弄XXX号XXX室房屋的搬场费1，600元；二、原告顾顗的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，237元，由原告顾顗负担579元，被告上海市宝山区顾村镇盛宅村民委员会、被告上海盛宅物业管理有限公司负担2，658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  穆英慧人民陪审员  时金兰二〇一五年十一月二十四日书 记 员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。