福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初2085号 原告：平潭自由贸易区两岸发展有限公司，住所地平潭县澳前镇对台小额商品交易市场16号楼一层。 法定代表人：徐寅生，系该公司董事。 委托诉讼代理人：林峰，陈玲，福建名仕律师事务所律师。 被告：平潭致远电子商务有限公司，住所地平潭县澳前对台小额商品交易市场29号楼1层E、F、K商铺。 法定代表人：陈泳菖。 原告平潭自由贸易区两岸发展有限公司（以下简称两岸公司）与被告平潭致远电子商务有限公司（以下简称致远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告两岸公司的委托代理人林峰到庭参加诉讼，被告致远公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两岸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年5月29日签订的《承租免税市场商铺（品牌馆）框架协议》；2.判令致远公司立即腾空免税市场29号楼1层E、F、K商铺（以下简称“29号楼商铺”）；3.判令致远公司支付拖欠的租金210902元（自2016年2月1日起暂计至2018年3月31日，之后的租金按13127元/月的标准计算至返还商铺之日止）；4.判令致远公司向两岸公司支付物业管理费36755元（自2016年7月1日起至2018年3月31日止，之后的物业费按1750.2元/月的标准计算至致远公司返还商铺之日止）、水电费3850元（自2016年4月1日起至2018年2月28日止，之后的水电费按被告实际使用的水电费计算至被告实际返还商铺之日止）；5.本案诉讼费用由致远公司负担。事实与理由：2015年5月29日，两岸公司与致远公司签订《承租免税市场商铺（品牌馆）框架协议》（下称“《框架协议》，《框架协议》约定致远公司承租两岸公司免税市场29号楼商铺（总面积为437.56平方），经营“苏宁云商”品牌馆，专营朝晴铭茶等授权经营的梨山高冷茶产品/服务。《框架协议》第四条约定：本协议正式签署后7日内，致远公司应向两岸公司支付履约保证金，履约保证金总金额=45元×所租用店铺建筑面积×3个月，合同期满后在致远公司不存在重大违约的前提下，保证金全额退还致远公司。《框架协议》第五条约定商铺租期为2015年5月29日至2018年4月30日，合同期内租金不做调整。《框架协议》第六条约定：两岸公司按45元/㎡/月的优惠租金向致远公司出租商铺，并承诺给致远公司不高于15个月的免租期（从协议签订之日起，含装修期），但免租期需分段使用。第一阶段：致远公司在2015年7月20日前一次性向两岸公司缴交3个月租金（2015年8月-10月），之后若致远公司能正常营业至2015年10月31日，两岸公司承诺2015年11月-12月及2016年1月的租金免交；第二阶段：2016年1月20日前，致远公司一次性向两岸公司缴交3个月的租金（2016年2月-4月），之后若致远公司能正常营业至2016年4月30日，两岸公司承诺2016年5月-7月的租金免交。以此类推，直到免租期用满为止。月租金=45元×所租用商铺面积。《框架协议》还约定了其它相关条款。《框架协议》签订后，两岸公司将商铺交付致远公司，致远公司于2015年7月8日向两岸公司缴纳了履约保证金人民币59070元，并开业经营。根据《框架协议》第八条，致远公司应当在开馆试运行后30日内与两岸公司签订正式的《商铺租赁合同》，但致远公司却拒不与两岸公司签订合同。因招商政策需要，租赁期间，两岸公司自2016年1月1日起将讼争商铺的租金从45元/平方米/月调整为30元/平方米/月。致远公司承租商铺期间两岸公司按4元/月/平方米的标准向致远公司收取物业费，水电费按实际使用量加公摊计算。致远公司自2016年2月1日起开始拖欠租金，从2016年4月开始拖欠水电费、从2016年7月开始拖欠物业费，虽经两岸公司多次向致远公司催收，致远公司均未履行支付义务，至今已拖欠租金210902元、物业费36755元、水电费3850元。致远公司拖欠租金、物业费、水电费，且不与两岸公司签订正式的《商铺租赁合同》已经构成违约，两岸公司有权解除《框架协议》，致远公司应当立即向两岸公司返还商铺，并向两岸公司支付租金、水电费、物业费直至致远公司返还商铺之日止。 致远公司未作答辩。 两岸公司围绕诉讼请求依法提交了《承租免税市场商铺（品牌馆）框架协议》、房屋面积测量表、收款收据及缴款凭证、致商户函、关于再催缴租金等费用的函及邮寄签收凭证、物业费等缴交凭证及明细表等证据，致远公司经合法传唤未到庭应诉，视为放弃质证权利，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月29日，平潭综合实验区免税市场发展有限公司（甲方）与致远公司（乙方）签订一份《承租免税市场商铺（品牌馆）框架协议》，该协议约定甲方同意乙方承租免税市场29号楼一层E、F、K商铺（总面积约437.56㎡），经营“苏宁云商”品牌馆。该协议第四条第一项约定：（一）本协议签署后7天内，乙方应向甲方支付履约保证金。履约保证金总额=45元×所租用商铺建筑面积×3个月。合同期满后，在乙方不存在重大违约的前提下，履约保证金全额退还乙方。第四条第三项约定：本协议签署后60日内，乙方应完成商铺装修、商品陈列并开店试运营。若逾期，甲方有权按延迟时间扣减履约保证金。具体扣减金额=45元÷30天×所租用商铺建筑面积×延迟天数。原则上履约保证金扣完后，仍无法开店试运营的，本协议自动终止。第五条约定：甲乙双方同意商铺租期为2015年5月29日-2018年4月30日，合同期内租金不做调整。合同期满后，在乙方未出现重大违约的前提下，甲方承诺同等条件下乙方拥有优先承租权。第六条约定：甲方承诺按45元/㎡/月的优惠租金向乙方出租商铺，并承诺给乙方不高于15个月的免租期（从该协议签署之日起计算，含装修期），但免租期需分段使用。第一阶段：乙方在2015年7月20日前一次性向甲方缴交3个月的租金（2015年8月-10月）。之后，若乙方能正常营业至2015年10月31日，甲方承诺2015年11月-12月及2016年1月的租金免交。第二阶段：2016年1月20日前，乙方一次性向甲方缴交3个月的租金（2016年2月-4月）。之后，若乙方能正常营业至2016年4月30日，甲方承诺2016年5月-7月的租金免交。以此类推，直到免租期用满为止。月租金=45元×所租用商铺建筑面积。 2015年7月8日，致远公司缴纳履约保证金59070元。 2016年12月29日，两岸公司制作《致商户函》，表示按照平潭综合实验区管委会第六次主任办公会通过的《平潭对台小额商品交易市场租金调整方案》，致远公司应按照相应的优惠措施与两岸公司签订正式房屋租赁合同。但因致远公司尚未签订，故要求致远公司于2016年12月31日前与两岸公司签订正式合同，若逾期则视为主动放弃相应的租金优惠，两岸公司将按照双方签订的《框架协议》执行。该函给予了重要提示：1.依据双方签订的《框架协议》，致远公司应当在开馆试运营后30天内与两岸公司签订正式合同；2.若致远公司在2016年12月31日前与两岸公司签订正式合同，则租金为7.5元/㎡/月；若在2016年12月31日之后未签订正式合同，则租金为30元/㎡/月；3.无论何时签订正式合同或终止合同，致远公司都应缴清所欠两岸公司的所有费用。之后，致远公司仍未支付租金。致远公司缴纳物业费至2016年6月30日,缴纳水电费至2016年3月31日。截至2016年12月31日，致远公司拖欠物业费金额为437.56（平方米）*4（元/㎡/月）*6个月=10501.44元,拖欠的水电费为1520.4元。 另查明，平潭综合实验区免税市场发展有限公司，于2015年7月27日变更名称为平潭自由贸易区两岸发展有限公司。两岸公司于2017年4月12日通过EMS邮政快递向致远公司邮寄“关于再次催缴租金等费用的函”，该函要求致远公司于2017年4月28日前缴清致远公司所欠的租金、物业费和水电费等。EMS邮政快递物流信息显示该邮件于2017年4月17日经由致远公司签收。 本院认为，两岸公司与致远公司之间签订《框架协议》，虽未根据该协议约定应当在开馆试运行后30日内与签订正式的《商铺租赁合同》，但双方实际按《框架协议》的约定履行各自的权利与义务。致远公司在《框架协议》签署后7天内，依据该协议向两岸公司缴纳了履约保证金59070元。两岸公司亦依据该协议向致远公司交付了案涉免税市场29号楼商铺，双方已实际履行合同，系双方当事人的真实意思表示，并且对房屋租赁的主要事项，即租赁物、租金及租金的支付、租期以及违约责任等作出了明确约定。上述《框架协议》内容不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。但双方在履行合同过程中，致远公司于2016年2月1日起拖欠租金，于2016年4月起拖欠水电费用，于2016年7月起拖欠物业费，《框架协议》虽对物业费、水电费未明确约定，但《框架协议》第六条约定了按45元/㎡/月的优惠租金向致远公司出租商铺，同时承诺给致远公司不高于15个月的免租期，且规定免租期需分三段使用。第一阶段：致远公司在2015年7月20日前一次性向两岸公司缴交3个月的租金（2015年8月-10月）。之后，若致远公司能正常营业至2015年10月31日，两岸公司承诺2015年11月-12月及2016年1月的租金免交。第二阶段：2016年1月20日前，致远公司一次性向两岸公司缴交3个月的租金（2016年2月-4月）。之后，若致远公司能正常营业至2016年4月30日，两岸公司承诺2016年5月-7月的租金免交。以此类推，直到免租期用满为止。月租金=45元×所租用商铺建筑面积。因致远公司拖欠租金违反了《框架协议》的约定，构成违约。两岸公司己多次向致远公司催收，致远公司仍不履行支付租金等义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，致远公司迟延履行租金、水电费、物业费等主要债务，经两岸公司催告后至庭审时仍未履行，两岸公司有权解除《框架协议》。 关于两岸公司请求致远公司立即腾空29号楼商铺的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，在合同解除后，两岸公司请求致远公司若立即腾空案涉29号楼商铺，于法有据，予以支持。 关于致远公司应支付租金、物业管理费、水电费及违约金具体数额的问题。 根据案涉合同约定，案涉商铺租赁期为2015年5月29日至2018年4月30日，总面积437.56㎡。两岸公司承诺按45元/㎡/月的优惠租金向致远公司出租商铺，并承诺给致远公司不高于15个月的免租期，免交租金按分段计算，即交三个月，免三个月。第一期租金是从2015年7月20日开始计算，致远公司除在签订案涉合同7日内缴纳的履约保证金59070元之外，实际未缴纳第一期租金，两岸公司将致远公司缴纳的履约保证金59070元与第一期租金（45元×3个月×437.56㎡）依法相应抵扣。之后，致远公司未依约履行缴纳租金的义务，亦未将商铺腾空退还两岸公司。根据两岸公司自认，自2016年1月1日起其将讼争商铺的租金从45元／平方米／月调整为30元／平方米／月，故本案致远公司尚欠两岸公司租金按照案涉合同约定截止2018年3月31日，累计拖欠两岸公司租金210902元（附件一，截止2018年3月31日致远公司拖欠租金金额明细），至租期2018年4月30日届满，尚拖欠两岸公司租金为230592.2元（210902元+45元×437.56㎡）。两岸公司尚请求致远公司后续仍然应当按照每月13127元（30元＊437.56㎡）的标准向两岸公司支付租金至其返还商铺之日止。由于双方在《框架协议》中未就免租期用满之后的租金进行约定，致远公司也未依照《框架协议》约定订立《房屋租货合同》，两岸公司明知致远公司从2016年2月1日起开始拖欠租金，一直使用房屋、未将房屋交还原告，致远公司实际违约行为持续存在，但两岸公司未及时主张权益，存在怠于主张权益的过错责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，因此两岸公司在致远公司已实际违约的情况下，未采取积极措施防止损失扩大，故其不得就扩大的损失要求赔偿。 关于两岸公司物业费、水电费用的主张，双方虽未在《框架协议》中约定，但致远公司在租赁商铺之后缴纳水电费至2016年4月，缴纳物业费至2016年7月，已实际履行支付两项费用的义务，可视为同意按该两项费用标准执行缴费义务。根据两岸公司提供的水电费明细可以证明2016年3月31日至2016年12月31日拖欠的水电费为1520.4元，对该费用应当予以支持。致远公司支付物业费至2016年6月30日，物业费标准为4元／月／平方米，截止至2018年4月30日，致远公司拖欠两岸公司支付物业管理费38505元（4元×437.56㎡×22个月），对该费用应当予以支持。 致远公司经合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除平潭自由贸易区两岸发展有限公司与平潭致远电子商务有限公司于2015年5月29日签订的《承租免税市场商铺（品牌馆）框架协议》； 二、平潭致远电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空由其承租的免税市场29号楼一层E、F、K商铺（总面积约437.56㎡）； 三、平潭致远电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向平潭自由贸易区两岸发展有限公司支付拖欠的租金230592元、物业管理费38505元、水电费1520.4元，合计270617.4元。 四、驳回平潭自由贸易区两岸发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5014元，由平潭致远电子商务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈爱心 人民陪审员  任文莹 人民陪审员  俞美华 二〇一八年十一月十日 书 记 员  林伟康