呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2238号上诉人（原审被告）：呼和浩特市兴松房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区气象局西巷兴松小区13号楼1号。法定代表人：张忠威，该公司总经理。委托诉讼代理人：郎曙霞，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志恒，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：褚成发，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张守义，内蒙古锐信律师事务所律师。原审第三人：王利永，男，无固定职业，住呼和浩特市。原审第三人：王国伟，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市兴松房地产开发有限责任公司（以下简称兴松公司）与被上诉人褚成发、原审第三人王利永、王国伟房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴松公司的委托诉讼代理人郎曙霞、李志恒，被上诉人褚成发的委托诉讼代理人张守义，原审第三人王利永、王国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴松公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回褚成发的全部诉讼请求；2、本案的一、二审案件受理费由褚成发承担。事实和理由：一、一审判决认定褚成发与兴松公司形成房屋买卖合同关系的事实认定错误。一审判决解除双方之间的《商品房（住宅）预定协议》，兴松公司应当向褚成发返还购房款属认定事实错误，褚成发通过抵顶方式取得案涉房屋，并未实际支付购房款，因此一审判决缺乏事实和法律依据。二、一审判决认定兴松公司应以725134元为基数向褚成发支付利息损失属认定事实证据不足。双方在《商品房（住宅）预定协议》中仅约定逾期未交付，兴松公司将给予褚成发所交款项银行同期利率双倍的赔偿，但双方对交房时间、合同解除的违约责任等内容并未作出明确约定，褚成发也未提交证据对此予以证明，因此一审判决对事实的认定缺乏证据。三、一审法院适用法律错误。本案中双方当事人不存在真实的房屋买卖合同的意思表示，双方所签订的《商品房（住宅）预定协议》及开具的收据只是对建设工程施工合同的履行，且该合同应属商品房买卖合同因未取得商品房预售许可证而无效。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回褚成发的诉讼请求。褚成发辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案的法律关系为房屋买卖合同纠纷，虽该房屋买卖合同关系由债权债务而来，兴松公司以案涉房屋向王利永抵顶了工程款，王利永以该房屋向王国伟抵顶了工程款，王国伟以该房屋向褚成发抵顶了材料款，褚成发未向兴松公司实际支付购房款，但兴松公司与褚成发签订了《商品房（住宅）预定协议》，并向褚成发开具了收到725134元购房款的收据，因此褚成发与王利永、王利永与王国伟、王国伟与兴松公司之间的债权债务关系均已消灭，仅存在褚成发与兴松公司之间的房屋买卖合同关系。同时，因为兴松公司的过错导致合同解除，兴松公司的违约行为应予惩戒，故褚成发请求赔偿损失的请求应予支持。王利永述称，案涉房屋为其自兴松公司抵顶工程款所得，其又以该房屋向王国伟抵顶了工程款，王国伟以该房屋向褚成发抵顶了材料款，因兴松公司管理人员的失误将案涉房屋安置给了他人，由于褚成发未向兴松公司实际支付购房款，应当另行调整房屋，褚成发解除合同的诉请应予驳回。王国伟述称，认可褚成发的答辩意见。褚成发向一审法院起诉请求：1、解除褚成发与兴松公司之间签订的商品房（住宅）预定协议；2、兴松公司返还褚成发购房款725134元；3、兴松公司以725134元为本金，银行同期利率（4.75%）双倍为标准，支付自2015年7月21日至起诉日（2018年3月28日）的赔偿款183700.61元；4、兴松公司以725134元为本金，银行同期利率（4.75%）的双倍为标准，支付赔偿款自2018年3月28日至房款还清日止；5、判令兴松公司赔偿褚成发不超过已付房款一倍的损失72万元；6、本案诉讼费用由兴松公司承担。一审法院认定事实如下：2015年1月26日，兴松公司（出卖人）与王利永（认购人）签订《代州营村改造工程住宅成交确认书》，约定王利永认购涉案房屋，总价款725134元。王利永作为施工单位负责人于2015年2月4日签字确认。2015年6月21日，王国伟向褚成发出具了《工程材料结算单》，确认：王国伟欠付褚成发材料款725134元，褚成发与王国伟协商将拨付给王国伟的涉案房屋，抵顶给褚成发，双方结清材料款。2015年7月21日，褚成发（乙方）与兴松公司（甲方）签订了《商品房（住宅）预定协议》，约定：第一条：乙方自愿预订呼和浩特市新城区代州营村《代州营国际农贸物流港-天赐良缘》项目A6号楼1单元2701户，预测建筑面积约为128.57平方米，单价5640元，总房款725134元；该房屋定于2014年12月30日交付；如逾期未交付，甲方将给乙方所交款项银行同期利率双倍的补偿，复式房屋层高为4.88米；第二条：付款方式为一次性付款；第四条：甲乙双方商定，乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内到代州营国际农贸物流港接待中心与甲方签订正式《商品房买卖合同》，双方的权利与义务最终以《商品房买卖合同》为准。同日，兴松公司向褚成发出具了《收据》一张，书写：今收到褚成发交来抵房款（A6#-1-2701户）人民币725134元。另查明，庭审中，褚成发与兴松公司认可双方签订的协议属于格式合同，对于交房日期双方未约定；褚成发认可2017年8月知道涉案房屋已分给回迁户。一审法院认为，褚成发与兴松公司签订的《商品房（住宅）预定协议》，系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议约定的内容，协议系为了双方签订正式的《商品房买卖合同》，应认定为预约合同；因案涉房屋兴松公司已通过回迁的方式分配给了他人，褚成发与兴松公司之间的预定协议无法继续履行，故对于褚成发请求解除双方预定协议的诉请，一审法院予以支持；对于褚成发请求返还购房款的诉请，兴松公司抗辩称应恢复到抵账之前的状态，因兴松公司与王利永之间、王利永与王国伟之间、及王国伟与褚成发之间对于以工程款或材料款抵顶购房款已达成合意，褚成发与兴松公司之间已形成房屋买卖合同关系，现合同解除，褚成发通过抵账的方式支付的购房款，兴松公司应予以返还，故对于褚成发的此诉请，一审法院予以支持；对于褚成发请求兴松公司按照银行同期贷款利率双倍支付赔偿款的诉请，因双方对于房屋的交付时间未约定，褚成发请求以双方签订合同时间，按照协议约定的逾期交付房屋的违约责任计算赔偿款，无事实依据；因双方对于合同解除的违约责任未约定，但考虑到因兴松公司将房屋分配他人，造成双方合同无法继续履行而解除，兴松公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任，对于褚成发的损失系兴松公司占用房款期间的银行利息损失，故一审法院支持褚成发请求兴松公司以购房款725134元为基数，按照中国人民同期贷款利率，支付自2015年7月21日至2018年3月28日的利息损失91850元，及至返还购房款之日止的利息损失诉请；对于褚成发请求兴松公司赔偿不超过一倍的损失72万元的诉请，因双方签订的协议系预约合同，双方未签订正式的商品房买卖合同，且褚成发购房款系通过与第三人之间的抵账支付的，故对于褚成发的此诉请，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决：一、解除褚成发与呼和浩特市兴松房地产开发有限责任公司签订的《商品房（住宅）预定协议》；二、呼和浩特市兴松房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还褚成发购房款725134元，并支付自2015年7月21日至2018年3月28日止的利息人民币91850元，以上合计人民币816984元；并支付自2018年3月29日至返还上述购房款之日止的利息（本金按照人民币725134元计算，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回褚成发的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：褚成发请求解除与兴松公司之间的《商品房（住宅）预定协议》并由兴松公司向其返还购房款及支付相应利息的诉讼请求是否成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中，兴松公司与褚成发签订的《商品房（住宅）预定协议》属预约合同，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议非商品房买卖合同，不因兴松公司未取得商品房预售许可证无效。兴松公司与褚成发签订《商品房（住宅）预定协议》后又将案涉房屋以回迁的方式分配给他人的行为，致使褚成发的合同目的无法实现。同时，因兴松公司将房屋分配他人的违约行为，导致合同无法继续履行，兴松公司应当向褚成发承担合同解除后的损失赔偿责任。因此一审法院判决解除褚成发与兴松公司之间的《商品房（住宅）预定协议》，并由兴松公司向褚成发返还购房款及支付相应利息，并无不当。关于兴松公司提出的褚成发与兴松公司之间应为以物抵债关系而非房屋买卖合同关系的上诉请求，本案中，虽兴松公司与王国伟、王国伟与王利永、王利永与褚成发之间原本存在债权债务关系，但兴松公司与褚成发签订《商品房（住宅）预定协议》并出具收到购房款725134元的收据时，兴松公司与褚成发之间达成房屋买卖合同关系，同时消灭兴松公司与王国伟、王国伟与王利永、王利永与褚成发之间的债权债务关系。故兴松公司的该上诉请求不能成立。关于兴松公司提出的一审判决认定兴松公司应以725134元为基数向褚成发支付利息损失属认定事实证据不足的上诉请求，如前所述，本案中，合同解除的原因在于兴松公司将双方合同约定的房屋分配他人，兴松公司已构成违约，虽兴松公司辩称可向褚成发交付同单元同户型同面积的房屋，但褚成发拒绝变更合同，双方对合同的变更未达成合意，因此该合同已无法继续履行，且合同无法继续履行因兴松公司的违约行为所至，故兴松公司应当向褚成发赔偿其损失，即以725134元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年7月21日至实际支付之日止的利息。因此兴松公司的该上诉请求不能成立。综上所述，上诉人呼和浩特市兴松房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9760元，由呼和浩特市兴松房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 李婷婷审判员 苏 毅 二〇一八年十一月十四日书记员 蔡曦琛