广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第533号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄嘉明，男，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁彩霞，女，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）：苏同生，男，汉族。上列上诉人共同委托代理人：温福荣、陈俊杰，均为广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州屈臣氏个人用品商店有限公司。法定代表人：倪文玲。委托代理人：谢振润，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：卢国栋。上诉人黄嘉明、梁彩霞、苏同生因与被上诉人广州屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院查明，2012年9月25日，黄嘉明、梁彩霞委托清远市红场商业管理有限公司对位于广东省清远市清城区北门街东二座首层8号之一（铺位号：l-13号至1-41号）物业全权代理进行出租、经营和管理。清远市红场商业管理有限公司于2012年9月25日与黄嘉明、梁彩霞签订《场地租赁合同》，约定：屈臣氏公司承租位于广东省清远市清城区北门街东二座的建筑物首层8号之一部分（铺位号：1-13号到1-41号）；租赁期8年；租金及支付：屈臣氏公司按商店的营业额7％抽成向黄嘉明、梁彩霞支付租金。在屈臣氏公司商店开业后二十四个月内，当日月历营业额低于50万元（含）时，则屈臣氏公司按该月营业额的5%抽成向黄嘉明、梁彩霞支付租金。租金支付方式：屈臣氏公司在每月结束后的下个月的15日提供上个月份的营业额报表，屈臣氏公司在每月的第18日或之前将提供部分的租金直接汇入黄嘉明、梁彩霞账户。黄嘉明、梁彩霞在收到屈臣氏公司各笔租金后5个工作日内提供上述相应金额的合法租金税务发票给屈臣氏公司，如黄嘉明、梁彩霞不能按时提供上述租金发票予屈臣氏公司，屈臣氏公司有权延迟支付后期租金直至黄嘉明、梁彩霞提供发票为止，若黄嘉明、梁彩霞提供的发票不符合税务部门的有关规定，因此产生的责任由黄嘉明、梁彩霞承担。……黄嘉明、梁彩霞如变更付款账号，则黄嘉明、梁彩霞应在屈臣氏公司付款日前30天书面通知屈臣氏公司。否则屈臣氏公司有权顺延支付，因账号变更引起的责任和损失由黄嘉明、梁彩霞承担。屈臣氏公司保证及责任：第11点，屈臣氏公司商店开业后，原黄嘉明、梁彩霞双方不论因任何事情发生意见或纠纷，黄嘉明、梁彩霞都不能借用停电、停水、停空调等方式干扰屈臣氏公司商店的正常营业。如屈臣氏公司商店发生任何停电、停水、停空调（政府正常的限电限水或有书面的通知检修除外）等的，则屈臣氏公司可参照上月每天平均营业额，从支付给黄嘉明、梁彩霞的租金中扣除相应的损失。……合同提前终止，有下列情形之一，黄嘉明、梁彩霞有权选择提前终止本合同，并要求屈臣氏公司赔偿其遭受的一切实际损失：黄嘉明、梁彩霞无任何违约，屈臣氏公司接到黄嘉明、梁彩霞书面交费通知书后逾期60天仍未足额支付租金及其他费用的。除法律法规或当地政府规定及本合同约定应由屈臣氏公司支付的租金和费用外，其他与本场地有关的费用由黄嘉明、梁彩霞承担，屈臣氏公司无须向黄嘉明、梁彩霞或任何第三方支付此等费用（包括物业管理费、中央空调的电费及使用费，建筑物公用能源费等）。……若发生以下事件的，守约方有权书面通知违约方立即提前终止本租赁合同，同时违约方须赔偿守约方因此造成的所有损失：1、一方严重违反本租赁合同相关条款；……。合同签订后，黄嘉明、梁彩霞将场地交屈臣氏公司进行装修。双方于2013年2月5日确认计租日为2013年1月24日。2013年11月21日，黄嘉明、梁彩霞解除了清远市红场商业管理有限公司对涉案的商铺进行出租、管理和经营的委托。2013年11月21日，黄嘉明、梁彩霞重新委托苏同生对涉案商铺进行出租、管理、经营，并由清远市清城区金来来百货物业管理部的名义收取租金。2014年1月9日，清远市红场商业管理有限公司、黄嘉明、梁彩霞、苏同生、广州屈臣氏个人用品商店有限公司签订《补充协议一》，约定：自2013年11月1日起产生的租赁费用，由屈臣氏公司向苏同生支付；收款人是苏同生，开户银行工行清远分行北门支行。2013年12月23日，苏同生向屈臣氏公司发出《工作联系函》，认为原合同关于租金用支付的约定显失公平，要求进行修改。2014年1月7日，屈臣氏公司复函，不同意苏同生的修改租金条款的建议。同时对苏同生于2014年1月2日至7日的停电所造成其损失进行赔偿的事宜。屈臣氏公司于2014年1月22日按约定将2013年11月份租金及其他费用34139.38元汇至上述账户，但因该银行的卡号不存在而没有成功（1月23日退款）。2014年1月23日，苏同生向屈臣氏公司发出《工作联系函》：本人银行帐号因故，你司屈臣氏清远红场广场分店，每月租金、电费，从2014年2月23日起，租金、电费等款项直接交现金给我本人收取。2014年2月10日，屈臣氏公司向苏同生发函，阐明苏同生停电至1月22日，1月23日才通电，其停电损失在租金中扣除，表示不会以现金支付租金。庭审中，苏同生对上述停电的事实不予认可。2014年4月30日，屈臣氏公司向苏同生发函，要求苏同生在收函后五天内提供租金账户。以上屈臣氏公司均通过快递形式寄送苏同生，但苏同生对此并没有回复。2014年1月23日，黄嘉明、梁彩霞、苏同生以原《场地租赁合同》租金条款显失公平，要求进行修改为由，向原审法院提起诉讼。原审法院于2014年4月15日作出（2014）清城法民四初字第54号民事判决：1、屈臣氏公司应在本判决生效之日起三日内支付黄嘉明、梁彩霞2013年11月份租金及其他费用共25174.68元。2、黄嘉明、梁彩霞的其他诉讼请求。黄嘉明、梁彩霞对判决不服提起上诉。2014年10月27日，清远市中级人民法院作出（2014）清中法民二终字第562号维持该案的判决。2014年7月7日，苏同生以屈臣氏公司在收到到交费通知后逾期60天仍未足额支付租金及其他费用，遂向屈臣氏公司发出《通知》：决定自本通知送达贵公司之日解除2012年9月25日签订的《场地租赁合同》，并限贵公司在收到本通知书之日将租赁的商铺交还，逾期商铺内未搬离的物品视为贵公司的遗弃物。2014年7月8日，苏同生将屈臣氏公司所经营的商铺进行了断电处理，至今仍处于停电状态。另查明，屈臣氏公司在2013年12月营业额为434103.81元，应计租金18240.25元；至2014年1月营业额为157478.21元，按合同应计租金6706.33元；2月营业额为352697.47元，按合同应计租金15058.72元；3月营业额为315062.76元，按合同应计租金13338.41元；4月营业额为302907.75元，按合同应计租金12912.23元；5月营业额为304648.57元，按合同应计租金12955.95元；6月营业额为263469.64元，按合同应计租金11065.06元；7月营业额为60167.06元，按合同应计租金2520.51元。以上应交租金总额92797.46元。2015年1月14日，双方就租赁店铺问题签订《场地交还确认书》，屈臣氏公司将其所租赁涉案房屋交还与苏同生。双方确认电表读数为99162度。2014年12月30日，屈臣氏公司向苏同生发出《解除场地租赁合同通知》。诉讼期间，经对双方进行询问，原审被告坚持解除合同时间为2014年7月8日。对电量的使用，双方确认屈臣氏公司至2015年1月14日的用电量为99162度，减去2013年11月电量数63201度，尚欠35961度，按每度0.8725元计，共31375.97元。原审法院认为，当事人于2012年9月25日签订的《场地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律法规，合法有效，双方应共同遵守。对屈臣氏公司撤回第1项部分请求及第2项、第4项的请求，经征询黄嘉明、梁彩霞、苏同生，其对屈臣氏公司撤销第1项部分请求及第2项无异议，至于屈臣氏公司撤回第4项请求，并无损害黄嘉明、梁彩霞、苏同生的利益，予以准许。苏同生向屈臣氏公司发出的解除合同《通知》的效力问题。黄嘉明、梁彩霞重新委托苏同生对涉案商铺进行出租、管理、经营，租赁双方约定自2013年11月1日起产生的租赁费用，由屈臣氏公司向苏同生支付，费用汇至苏同生在工行清远分行北门支行的账户内。但当屈臣氏公司按约定汇租金等费用至苏同生上述账户时，因该账户不存在，而无法支付租金给苏同生。虽然苏同生在随后向屈臣氏公司发出要求其直接向其交付现金的《工作联系函》，但此要求屈臣氏公司书面表示不同意，同时多次要求苏同生提供银行账户，而苏同生一直没有提供银行账户。根据双方合同约定，苏同生如变更付款账号，则苏同生应在屈臣氏公司付款日前30天书面通知屈臣氏公司。否则屈臣氏公司有权顺延支付，因账号变更引起的责任和损失由苏同生承担。双方所签订的合同，应共同遵守，合同的变更，需要双方重新约定后才产生法律效力。由于苏同生无依约定提供账号给屈臣氏公司，导致其无法依约交付租金，其责任在苏同生。苏同生主张屈臣氏公司迟延交租严重违约缺乏事实依据，原审法院对此不予采信。据此苏同生向屈臣氏公司发出的解除合同《通知》对屈臣氏公司不发生法律效力，故该《场地租赁合同》尚未解除。对苏同生等反诉主张《场地租赁合同》已于2014年7月8日解除，缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于屈臣氏公司要求苏同生等赔偿停电期间损失的问题。对屈臣氏公司认为苏同生从2014年1月2日至2014年1月23日强行停电，至其受到一定的经济损失。对此苏同生表示否认。而从屈臣氏公司所提供的证据中，除屈臣氏公司向苏同生发出的工作函件中有所反映外，无其他证据佐证，故对屈臣氏公司要求苏同生等赔偿停电损失的请求，不予支持。对苏同生等反诉要求判令屈臣氏公司搬出及交回商铺的问题。鉴于双方已在2015年1月14日对租赁房屋进行了交接，屈臣氏公司也于2014年12月30日向苏同生发出《解除场地租赁合同通知》，故应视该《场地租赁合同》于2015年1月15日解除。对苏同生等反诉要求支付从2013年12月至2014年7月8日的租金问题。因《场地租赁合同》尚在履行期间，苏同生等认为按同路段商铺租金标准93240元／月计付，缺乏事实和合同依据，不予支持，应按双方合同约定以屈臣氏公司商店的营业额抽成向其支付租金，对屈臣氏公司所提供的营业额数据，予以确认，故该缴纳租金为92797.46元。对苏同生等反诉要求屈臣氏公司支付从2014年7月8日至搬离期间的占用费问题。由于《场地租赁合同》尚未解除，不存在占用情形。且按照双方的合同约定，屈臣氏公司商店开业后，双方不论因任何事情发生意见或纠纷，苏同生等都不能借用停电、停水、停空调等方式干扰屈臣氏公司商店的正常营业。苏同生在2014年7月8日以屈臣氏公司拒交租金电费为由，对其所租用店铺实施停电，至屈臣氏公司无法经营，按双方约定屈臣氏公司按商店的营业额抽成向苏同生支付租金，但因停电造成屈臣氏公司没有经济收入，不能实现合同的目的，故对其请求屈臣氏公司支付占用费的依据不足，不予支持。对苏同生等反诉请求屈臣氏公司支付电费问题。屈臣氏公司于2015年1月14日搬离租赁场地时，双方确认至2015年1月14日的用电量为99162度，经双方核算，屈臣氏公司共计应支付苏同生等电费31375.97元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年4月1日作出（2014）清城法民四初字第355号民事判决：1、确认双方于2012年9月25日签订的《场地租赁合同》于2015年1月15日解除；2、广州屈臣氏个人用品商店有限公司应在本判决生效之日起十日内支付黄嘉明、梁彩霞、苏同生2013年12月份至2014年7月租金92797.46元；3、广州屈臣氏个人用品商店有限公司应在本判决生效之日起十日内支付黄嘉明、梁彩霞、苏同生电费31375.97元；4、苏同生于2014年7月7日向屈臣氏公司发出的解除合同《通知》无效；5、驳回广州屈臣氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求；6、驳回黄嘉明、梁彩霞、苏同生的其他诉讼请求。本案受理费2023.89元，诉讼保全费910元，合共2933.89元由屈臣氏公司负担；反诉费13118元，由屈臣氏公司负担2783元，黄嘉明、梁彩霞、苏同生负担10335元。宣判后，上诉人黄嘉明、梁彩霞、苏同生不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第355号民事判决第一、二项判决；改判《租赁场地合同》于2014年7月7日解除；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人屈臣氏公司负担。主要事实和理由如下：一、原审法院认定事实不清。1、屈臣氏公司违反合同主要义务，导致上诉人没法向屈臣氏公司主张租金，屈臣氏公司应承担违约责任。根据《场地租赁合同》第三章第2条第二款规定：屈臣氏公司应在每月结束后的下个月份15日提供上个月的营业额报表给上诉人，屈臣氏公司在每月的18日或之前将上月提成部分的租金支付给上诉人。在本案中，屈臣氏公司从2013年12月至2014年7月7日均没有按约定提供涉案商铺每月的营业额报表给上诉人。由于屈臣氏公司是按每月的营业额的7%抽成支付租金给上诉人，在屈臣氏公司不提供营业额报表给上诉人的情况下，上诉人无法得知屈臣氏公司每月应交的租金也没有向屈臣氏公司主张租金。同时，上诉人在每月月初通知交上月电费时，亦要求屈臣氏公司提供涉案商铺上个月的营业额报表。但至上诉人发出解除合同通知之日止，屈臣氏公司既没有支付电费也没有提供涉案商铺的营业额报表给上诉人。屈臣氏公司没有支付电费及提供营业额的行为即表明屈臣氏公司不愿支付租金（不提供营业报表即无法计算租金），其行为实质上是一种恶意拖欠租金的行为。上诉人根据《场地租赁合同》第九条“合同提前终止”第3条第1款规定的：“甲方无任何违约，乙方接到甲方书面交费通知后逾期60天仍未足额支付租金和其他费用的。”规定，解除与屈臣氏公司签订《场地租赁合同》，因此，《场地租赁合同》己于2014年7月7日解除。2、原审法院认定“苏同生没有提供无依约定提供账号给屈臣氏公司，导致屈臣氏公司无法依法交付租金，其责任在上诉人”是错误的。涉案商铺租金按营业额抽成方式支付，屈臣氏公司提供营业额报表给上诉人是其合同主要义务（提供营业额报表才能计算上月租金），由于屈臣氏公司长达8个月没有提供营业额报表给上诉人，其行为己构成违约。退一步说，即使上诉人提供合法有效的银行账户，在屈臣氏公司没有提供每月的营业额报表给上诉人的情况下，屈臣氏公司也没法支付租金。因此，屈臣氏公司长达8个月不提供营业额报表属恶意拖欠租金的行为，应由其承担违约责任。3、上诉人己明确告知屈臣氏公司以现金方式支付租金和其他费用（包括电费）给苏同生，屈臣氏公司要求上诉人提供账户才支付租金和其他费用没有法律和事实依据。屈臣氏公司作为《场地租赁合同》的承租方，按时足额支付租金和电费是其作为承租方的主要义务。上诉人苏同生己通过书面方式明确告知屈臣氏公司以现金方式支付租金和电费给苏同生，且上诉人苏同生己对不能以账户收取租金向屈臣氏公司解析和说明。屈臣氏公司在得知上诉人不能通过账户收取租金和电费的情况下，屈臣氏公司既没有以现金方式支付租金和电费，也没有通过其他方式（如通过公证处）支付租金和电费，更加没有与上诉人协商租金和电费的其他支付方式。屈臣氏公司恶意拖欠租金和电费的行为，应由其承担违约责任。二、原审法院适用法律不当。根据《场地租赁合同》第九条“合同提前终止”第3条第1款的规定“甲方无任何违约，乙方接到甲方书面交费通知后逾期60天仍未足额支付租金和其他费用”的规定，屈臣氏公司迟延交付费用及不提供涉案商铺营业额己远超60日，上诉人有权根据合同的约定解除合同，因此，《场地租赁合同》己于2014年7月7日解除，原审法院认定《场地租赁合同》未解除属适用法律不当。被上诉人屈臣氏公司答辩称：1、上诉人两次擅自停电的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任；2、上诉人认为被上诉人未支付2013年11月起的租金和电费，未提供2013年12月起的营业报表违约，并要求改判《场地租赁合同》于2014年7月7日解除的主张，没有事实和法律依据。被上诉人认为，被上诉人多次发函给上诉人要求其提供真实、准确的银行账号，但上诉人对此无动于衷，以故意拒收和不作为的形式拒绝提供准确的收款账号。因此，租金及电费无法支付完全是因上诉人的自身原因造成。被上诉人一直持续以公司函件、律师函等多种形式向上诉人表达了履约的善意和诚意，并一直严格履行《场地租赁合同》的义务，没有任何违约行为。根据《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，上述情形属于“不正当地促成解约条件成就”，依法应视为解约条件不成就。因此，被上诉人认为，上诉人的行为已经严重违反了《场地租赁合同》的义务，上诉人要求改判《场地租赁合同》于2014年7月7日解除的主张没有任何事实及法律依据，请贵院驳回上诉人的所有上诉请求。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，黄嘉明、梁彩霞、苏同生对本案原审判决的第三、四、五、六项判项没有异议，只对原审判决的第一、二项判项有异议。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、苏同生于2014年7月7日向屈臣氏公司发出的解除合同《通知》的效力问题；2、双方签订的《场地租赁合同》的解除时间。上诉人以被上诉人在收到《交费通知》后逾期60天仍未足额支付租金及其它费用为由，于2014年7月7日向被上诉人发出解除《场地租赁合同》通知，从而主张双方签订的《场地租赁合同》已于当天解除。经审理查明，上诉人未经被上诉人同意，擅自将交纳租金账户取消并要求变更为现金交纳，其行为已经违反了双方签订的合同约定，导致被上诉人不能按时交纳租金的法律后果理因由上诉人承担，故上诉人主张《场地租赁合同》在2014年7月7日发出解除合同《通知》时解除的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。原审法院根据双方在2015年1月14日对租赁房屋进行交接，认定《场地租赁合同》于2015年1月15日解除并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人黄嘉明、梁彩霞、苏同生的上诉主张理据不足，依法应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人黄嘉明、梁彩霞、苏同生负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 巢忠文审判员 赖广鑫二〇一五年十一月二十日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。