广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民一终字第1079号上诉人（一审被告）：广西融水广海房地产开发有限公司，住所地融水苗族自治县融水镇寿星北路（人口与计划生育局旁）。法定代表人：陈玉盛，该公司董事长。委托代理人：陈善荣，广西同望律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄世才。被上诉人（一审原告）：谢丽华。二上诉人共同委托代理人：梁广明，融水县四荣法律服务所法律工作者。上诉人广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海公司）与被上诉人黄世才、谢丽华因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水县人民法院（2015）融水民二初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员丘洪兵担任审判长，审判员黄坚和代理审判员翁春亚参加的合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。代书记员宋筱曼担任法庭记录。上诉人广海公司的委托代理人陈善荣、被上诉人黄世才、谢丽华的委托代理人梁广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年6月17日，黄世才、谢丽华与广海公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，广海公司将其开发的位于融水镇寿星北路“广海新城”第6幢2层201号商品房出售给黄世才、谢丽华，商品房总价款为235216元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。”合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。合同签订后，黄世才、谢丽华已经将全部的商品房购房款支付给广海公司，广海公司于2011年9月15日将黄世才、谢丽华购买的商品房交付黄世才、谢丽华，2013年4月15日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案。因广海公司未为黄世才、谢丽华办理房产证，黄世才、谢丽华遂诉至一审法院，请求判决：广海公司向黄世才、谢丽华支付逾期办理房屋产权证书的损失22194元（损失按金融机构计收逾期贷款利息，暂按年利息7.00％计算，计算至2013年4月20日）。一审法院审理认为：黄世才、谢丽华与广海公司签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。依据查明的事实广海公司没有按照约定履行义务，构成违约，致使黄世才、谢丽华无法办理产权证，广海公司应承担因黄世才、谢丽华无法取得产权证所造成的损失。现黄世才、谢丽华请求广海公司支付逾期办理房屋产权证书的损失，合理合法，一审法院予以支持。对于损失的数额，按照双方签订《商品房买卖合同》的约定，广海公司应于实际交房后90日内办理房屋权属登记备案，因此，该90日应当予以扣除，广海公司逾期办理备案登记的违约责任应从广海公司实际交房后的第91天起计算至广海公司向房产部门申请办理备案登记之日止。依据查明的事实，广海公司实际交房的时间为2011年9月15日，向房产部门申请办理备案登记的时间为2013年4月15日，故广海公司逾期的时间应从实际交房后的第91天起算至2013年4月15日。因双方在合同中对广海公司逾期办理登记备案，黄世才、谢丽华不退房的情形没有约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，确定本案的违约损失，经核算，广海公司应向黄世才、谢丽华赔偿的损失数额为21968.53元。广海公司辩称黄世才、谢丽华的起诉已过诉讼时效，因广海公司违约存在持续性，因此计算诉讼时效的时间应从广海公司履行约定义务完成的次日开始计算，即从2013年4月16日起至黄世才、谢丽华起诉之日止，没有超过二年，因此黄世才、谢丽华的起诉未超过诉讼时效，广海公司辩称黄世才、谢丽华的起诉已过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。广海公司辩称广海公司已2011年9月20日向房产管理部门办理了材料备案手续，广海公司没有违约，因无充分证据证实，一审法院不予采信。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：广西融水广海房地产开发有限公司向黄世才、谢丽华赔偿逾期办理房屋产权证书的损失21968.53元。上诉人广海公司不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人的起诉已过诉讼时效。首先、即使根据被上诉人提供的证据来看，被上诉人接收房屋的时间为2011年9月15日，根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条的约定：出卖人应在商品房交付后15日内，将办理产权登记的材料交由房产登记部门备案。因此，如果被上诉人向房产管理部门申请登记，那么在上诉人已向房产登记部门提交备案材料的情况下，其应当知道上诉人向房产登记部门所报备的材料不足，被上诉人就应当在其接收房屋后第91天起，两年内向法院提起诉讼，否则，应当视为被上诉人放弃其诉讼权利。其次，被上诉人办理房屋产权登记，上诉人只是依合同约定履行提供必要的证明文件的义务，该义务行为无任何其他的中断中止事由。因此，上诉人认为，被上诉人的诉请已超过诉讼时效的规定期限。二、一审法院判令上诉人赔偿迟延办理房产登记的损失，不符合事实和法律规定。理由如下：1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，可以看出：办理房屋所有权登记的责任主体是被上诉人，而非上诉人。2、根据双方签署《商品房买卖合同》第十五条的约定：出卖人应在商品房交付后15日内，将办理产权登记的材料交由房产登记部门备案；补充合同四第四条第一项的约定：非出卖人原因，导致买受人不能如期办理产权登记的，出卖人不承担责任。从该约定可以看出：上诉人（即出卖人）只是在被上诉人办理房屋所有权登记时，提供材料报房产登记部门备案；同时，被上诉人不能办理房屋所有权，非上诉人原因，上诉人不承担违约责任。3、从被上诉人在一审提供的证据来看，没有任何证据证实被上诉人曾向房产登记部门申请办理房屋所有权证（被上诉人怠于履行其法定义务），反而从上诉人的证据—《授权委托书》可以看出，被上诉人直至2013年才授权上诉人的工作人员向房产管理部门申请办证，而此时，上诉人办理房屋所有权证的条件已完全齐备，不存在违约行为。从以上三点看出：办理房屋所有权证是被上诉人的法定义务，上诉人只是在被上诉人办理房屋所有权证时提供必要的证明材料。也就是说，被上诉人首先应当向房屋登记部门申请办理房屋所有权证，如果其申请后，确因上诉人的原因，不能办理房屋所有权证，才能要求上诉人承担违约责任；再者，如果被上诉人不向房屋登记部门申请办理所有权证，即使上诉人的备案材料不完备，导致被上诉人不能如期办理房屋所有权证也不是由于上诉人的原因造成，根据补充合同四的约定，被上诉人也不能要求上诉人承担违约责任；而在最终被上诉人授权上诉人工作人员办理房屋所有权证，上诉人已无任何违约行为。因此，一审法院判令上诉人依据《商品房买卖合同》第十五条的约定承担违约责任，完全忽视了被上诉人自身应承担的法定义务和合同约定义务，任意加大了上诉人的责任。三、上诉人已按我国法律规定向房产管理部门办理了材料备案手续。2011年9月20日，上诉人已将办理房产证备案资料移交给融水县房产局，该备案资料中包括《工程竣工备案表》，融水县房产局工作人员ＸＸ云也在移交清单上签字认可。至于建设局在其后才在该《工程竣工备案表》上加盖备案公章，这只是建设局的行政管理行为，是上诉人所不能控制的，不表示上诉人的备案行为没有完成。综上所述，上诉人认为，办理房屋产权证书是被上诉人的法定义务，上诉人只是协助被上诉人办理，提供产权登记的备案材料，退一步说，即使上诉人提供的产权登记备案不足，但被上诉人没有提起产权登记，也就没有对其办证造成任何的影响，况且，上诉人的备案材料已向房产局移交，工程竣工备案表没有加盖建设局的公章是建设局的行政审批行为，并不是上诉人不按期备案，一审法院将行政机关的行政行为强加给上诉人，与我国法律和合同约定不符。四、上诉人已经按法律规定，向房产部门办理备案手续，一审法院以上诉人产权登记备案的时间作为上诉人移交产权备案手续的时间，与事实不符。《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人是在90天内将办理产权登记的材料向房产登记部门提交，一审法院认定的是办理产权初始登记的时间，错误等同了两个不同的时间，因此一审法院认定是错误的。五、我们认为一审法院判令上诉人承担高额的违约金，违背了我国的法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，逾期办证的违约金是可以按照购房款计算，而不是必须和应当，且该司法解释是2003年6月1日施行的，属于旧法。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》是2009年5月13日施行的，属于新法，其中第二十九条规定，违约金的计算应兼顾合同的实际损失为基础。对于新法和旧法的规定不一致的，应当按照新法的规定执行，且《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》是专门针对违约金作出相应的规定，因此本案应当根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定来计算违约金。从本案实际情况来看，被上诉人迟延得到房产证，并没有造成被上诉人的任何损失，就本案的证据而言，被上诉人也没有提供其损失的相关证据，实际上，本案可以说百分之百全部使用银行按揭贷款，是否办理房产证对被上诉人无实际损失，是否有房产证也无法进行房屋抵押，也没有造成他们居住使用的障碍，都没有造成被上诉人任何损失，一审法院单纯适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，与《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定是相背离的。据此，上诉人请求：1、依法撤销融水苗族自治县人民法院（2015）融水民二初字第101号民事判决书，判决上诉人无需向被上诉人赔偿损失；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人黄世才、谢丽华辩称：一、一审法院依被上诉人提供上诉人认可的从融水房管部门查询到上诉人在2013年4月15日等各个时间申请房屋所有权登记（备案）表上记录时间确认为上诉人违约起点时间，这符合事实。二、一审适用《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来审理上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同一案，适用法律正确得当，体现以法律为准绳的理念。三、一审法院判令上诉人赔偿被上诉人的经济损失，有事实、法律依据并参照银行逾期还款的利率进行判决得当。四、上诉人上诉期限超过法定时间。在2015年6月2日下午4点30分左右，上诉人与被上诉人一同到融水苗族自治县人民法院民二庭签收判决书，在场人有法院审判员莫毅、梁人仁，还有门卫监控录像可以查证，上诉人的上诉违反了《民事诉讼法》第一百六十四条的规定。据此，上诉人请求驳回上诉，维持原判。综合诉辩双方意见，被上诉人对一审查明事实无异议，但其主张上诉人的上诉超出上诉期限；上诉人则主张，一审确认其于“2013年4月15日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案”的事实认定不正确，事实上，上诉人已经于2011年9月20日将办理房产证备案资料移交给融水××自治县房产局。二审期间，被上诉人未提交新的证据，针对被上诉人主张上诉人的上诉超出上诉期限问题，上诉人提交的证据有：（2015）法通字第810号《广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事案件上诉受理通知书》、广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院上诉缴费通知、广西壮族自治区柳州市人民法院民事案件上诉受理费通书、中国农业银行转款凭据，拟证明上诉人是在法定期限内缴纳诉讼费用。被上诉人的质证意见为：对上诉人提交的证据的真实性没有异议，但在法院诉前的举证期限内没有告诉我们，被上诉人不予认可，对中院（2015）法通字第810号《广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事案件上诉受理通知书》的合法性不予认可，柳州中院的通知书与融水县人民法院上诉缴费通知书的时间上有差异，相矛盾，跟一审判决书要求上诉的时间相矛盾。本院对当事人提交证据的证据及有异议的事实的分析与认定：一、关于上诉人将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案的时间问题，已经有本院生效判决书予以确认，上诉人的异议主张不成立，本院不予支持。由此，一审查明事实属实，本院予以确认。二、对上诉人提交的证据的真实性，被上诉人予以认可，本院对该等证据的真实性予以确认。本院另查明：2015年6月2日，广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院向广西融水广海房地产开发有限公司出具《上诉交费通知》一份，其中载明“本院（2015）融水民二初字第62-94、99-121号民事判决（裁定）书于2015年6月2日向你（单位）送达。如你（或单位）需要上诉，请按法律规定在接到判决书的十五日内、裁定书十日内，持本通知、判决书或裁定书和喷墨打印上诉状到柳州市中级人民法院立案大厅办理预交上诉费手续。（如需转账，款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处，户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09）。2015年6月16日，柳州市中级人民法院向广西融水广海房地产开发有限公司出具（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》一份，其中载明“你（单位）与秦王宇等商品房预售纠纷56案已经收悉……请于2015年6月23日前预交案件受理费19857元。（款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处，户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09）逾期不预交，按自动撤诉处理。在银行交款后，持银行开具的收款收据到本院立案庭换领诉讼费专用发票。”2015年6月22日，广西融水广海房地产开发有限公司通过其账号为：20×××45的账户向户名为：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号为：20×××09的账户转账支付诉讼费19857元。2015年7月16日，柳州市中级人民法院向广西融水广海房地产开发有限公司开具本案受理费的发票。综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、本案上诉人的上诉是否超出法定期限？二、被上诉人的诉请是否超出诉讼时效？三、被上诉人要求上诉人赔偿延迟办理房产证的损失是否有依据，其损失应如何确定？关于第一个争议焦点，本院认为，查明事实表明，一审融水苗族自治县人民法院于2015年6月2日向上诉人送达一审判决书，并同时出具《上诉交费通知》，告知广海公司如要上诉，应于十五日内持该《上诉交费通知》及一审判决书，到柳州市中级人民法院（即本院）立案大厅办理预交上诉费手续。2015年6月16日，本院立案庭出具（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》，告知广海公司，其上诉秦王宇等商品房预售纠纷共56个案件（包括本案）已收悉，并通知其于2015年6月23日前预交案件受理费。2015年6月22日，广海公司按本院立案庭通知的要求，将相关案件受理费转款支付至指定账户。由此可见，广海公司已经依照一审法院出具的《上诉交费通知》的要求，于法定的十五日期限内到本院立案大厅办理上诉手续，并依照本院立案庭出具的（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》要求支付相应上诉费用，故被上诉人关于上诉人的上诉超出上诉期限的理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，其中第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。”第二十二条约定“本合同连同附件共19页，一式肆份，具有同等法律效力”，而合同第17页的内容为“附件：广海新城商品房交付标准及使用说明书”，双方在该附件上签名盖章，其中第13条约定“各种证件：房屋交付时，为用户办好房产证（费用由房主自理）。”由此可见，双方约定在交房时作为出卖方的上诉人应为作为买受人的被上诉人办理好房产证。但因双方签订的《商品房买卖合同》所出售的为尚未建成的房屋，应先进行初始产权备案登记，才能办理房产证，且双方在《商品房买卖合同》第十五条中亦约定了由广海公司提供资料报产权登记备案，现查明事实表明广海公司于2013年4月15日提交资料进行产权登记备案，故本案诉讼时效的时间应从广海公司办理备案登记的次日起算，即自2013年4月16日开始计算，一审处理得当，本院予以维持，上诉人关于本案已经超出诉讼时效的主张不成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，因双方对违约金或者违约造成的损失应如何计算未进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，结合广海公司逾期提供资料报产权登记备案导致无法按期办理房产证的事实，应以被上诉人的购房款作为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自上诉人交房之第91日起至2013年4月20日止计算利息，所得金额即为上诉人应向被上诉人支付的损失，一审确定为21968.53元，有事实和法律规定，处理得当，本院予以维持。上诉人主张其违约并未造成被上诉人的损失，本案应适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定予以处理，而不是依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定进行处理。对此，本院认为，房屋买卖合同系合同的一种，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系对此类合同纠纷案件的特别规定，应予以优先适用，上诉人的主张不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费349元（上诉人广西融水广海房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西融水广海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丘洪兵审 判 员  黄 坚代理审判员  翁春亚二〇一五年十一月十八日代书 记员  宋筱曼