安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2015）弋民一初字第00454号原告：芜湖市弋江区马塘街道五里集体资产管理委员会（筹备），住所地弋江区。法定代表人：苏天余，书记。委托代理人：程敏，安徽国伦律师事务所律师。被告：方忠乐，男，1971年2月5日出生，汉族，初中文化，自由职业，住芜湖市鸠江区。委托代理人：张俊杰，安徽方振律师事务所律师。被告：朱春梅，女，1979年9月4日出生，汉族，高中文化，自由职业，住芜湖市镜湖区。被告：李胜，男，1980年5月26日出生，汉族，高中文化，自由职业，住芜湖市弋江区。以上两被告共同委托代理人：黄书平，安徽安江律师事务所律师。原告芜湖市弋江区马塘街道五里集体资产管理委员会（筹备）诉被告方忠乐、朱春梅、李胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人苏天余及委托代理人程敏，被告方忠乐及委托代理人张俊杰，被告朱春梅、李胜的委托代理人黄书平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月17日，芜湖市弋江区马塘街道五里资产管理委员会与安徽省芜湖市鸿衍商贸有限公司（以下简称鸿衍商贸）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：由鸿衍商贸承租原告位于芜湖市弋江区南塘湖路（原芜石路）江南春城农贸市场二楼的房屋，一楼电梯口三户（即：卖家电、卖牛肉面、卖鲜花），房屋面积2200平方米，经营用途：经营超市。租赁期限八年，自2012年10月1日至2020年9月30日止。房屋租金为81180元每月，年租金为974160元。付款方式为年付一次，应于每年10月1日前付清次年租金，先付租金后使用。双方在合同中约定了违约责任及合同终止或期满后，设施、设备的处置方式。双方签订合同之后，鸿衍商贸一直依约履行合同义务按时缴纳房租。2014年10月1日，鸿衍商贸仅向原告缴纳租金50万元整（2014年10月1日至2015年4月5日期间租金为50万元），其余款项经多次催要一直未付，被告方忠乐自愿分别于2015年2月11日和2015年3月5日向原告出具保证书，保证缴纳租金，但一直未能缴纳。原告于2015年3月18日向鸿衍商贸寄送催告函一份，催告其缴纳房租，未果；2015年4月2日向鸿衍商贸寄送解除函一份，已经解除双方的租赁合同，其收悉后并未办理交房手续。在庭审前，因鸿衍商贸已经于2015年5月4日诉讼过程中注销，但未向原告履行告知义务，因此，原告特向法院申请将原鸿衍商贸股东朱春梅和李胜追加为被告。三被告的行为已严重违约，为维护自身合法权益，原告现依法诉请判令：一、请求确认已经解除原告与鸿衍商贸于2012年6月17日签订的《房屋租赁合同》，请求判令被告方立即腾出并交付其所租赁的原告位于芜湖市弋江区南塘湖路（原芜石路）江南春城农贸市场二楼的房屋，房屋内一切装潢、设施、设备无偿归原告所有（被告方需向原告返还已经拆除的空调、消防设施、卷帘门等）；二、请求判令被告方向原告支付违约金共计767151元（自2014年10月1日起计算至合同解除之日即2015年4月7日止，每天的违约金为81180＊5%）；三、请求判令被告方支付违法占用房屋期间的房屋占有使用费（自合同解除之日即2015年4月8日起至实际腾房之日止，以双方约定租金的双倍为标准）；四、请求判令三被告共同承担本案诉讼费用。被告朱春梅、李胜辩称：1、朱春梅、李胜并非本案适格被告，朱春梅、李胜并非鸿衍商贸的实际控制人，方忠乐才是鸿衍商贸的实际经营人，从招投标到签订合同均是方忠乐进行办理。2、鸿衍商贸已经被芜湖市嘉特商贸有限公司收购，鸿衍商贸在芜湖市工商行政管理局办理了注销登记，已经合法注销，原告已经丧失向鸿衍商贸主张权利的资格。3、原告诉请缺乏事实和法律依据，原告主体不适格，不能证明其是房屋的所有人或者管理人。4、租赁房屋已经于2015年3月13日实际腾空并交付，被告并未占有房屋，原告已经将房屋租赁给他人在实际使用。承租房屋的租金，方忠乐已经于2014年10月交付了半年的租金，被告并无欠付租金的情况，未违约。被告方忠乐辩称：1、原告主体不适格，原告应该是与案件有直接利害关系的主体，原告没有证据证明其是承租房屋的所有者或者管理者，因为主体不适格，本案中的租赁合同无效，该合同中的违约条款当然无效。2、原告已经发函解除了租赁合同，被告也已经实际撤场，被告并未违约。3、合同主体鸿衍商贸已经在工商局办理了注销手续，方忠乐对于鸿衍商贸欠付的房租的担保应无效。4、被告方忠乐于2012年6月25日向原告缴纳租房履约金3万元，系房租定金。经审理查明：芜湖市弋江区马塘街道五里资产管理委员会（筹备）于2010年五里社区居委会撤销后成立，负责管理原五里社区集体资产。2012年6月17日，芜湖市弋江区马塘街道五里资产管理委员会（筹备）与安徽省芜湖市鸿衍商贸有限公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定由鸿衍商贸承租原告位于芜湖市弋江区南塘湖路（原芜石路）江南春城农贸市场二楼的房屋，一楼电梯口三户（即：卖家电、卖牛肉面、卖鲜花），房屋面积2200平方米，经营用途：经营超市，租赁期限八年，自2012年10月1日至2020年9月30日止，房屋租金为81180元每月，年租金为974160元，付款方式为年付一次，应于每年10月1日前付清次年租金，先付租金后使用。合同第六条约定违约责任：鸿衍商贸如未按时缴纳租金达十五日以上，原告即有权终止合同，收回场地，鸿衍商贸拖欠租金每一日，原告有权加收月租金的5%作为违约金。合同第十条约定：不论任何原因终止合同或合同期满，一切装潢、设备、设施无偿归原告所有；该《房屋租赁合同》上原告作为甲方盖章且法定代表人苏天余签名，鸿衍商贸及被告方忠乐作为乙方盖章签名。被告方忠乐以鸿衍商贸名义于2012年6月25日向原告缴纳租房履约金3万元，系房租定金。另查明：合同签订后，鸿衍商贸和方忠乐一直依约支付房租，2014年10月1日，方忠乐仅向原告缴纳了下一年度租金50万元整，其余款项经催要鸿衍商贸和方忠乐一直未能支付，方忠乐自愿分别于2015年2月11日和2015年3月5日向原告出具保证书，保证缴纳租金，但一直未能缴纳。原告于2015年3月18日向鸿衍商贸寄送催告函一份，催告鸿衍商贸缴纳房租，其收悉后并未缴纳房租。2015年4月2日向鸿衍商贸寄送解除函一份，通知解除双方的租赁合同，鸿衍商贸于2015年4月3日收悉后并未办理交房手续。再查明，2012年6月17日，原告与鸿衍商贸签订《房屋租赁合同》后，方忠乐与朱春梅、李胜（夫妻）、柯薯东三方合伙以鸿衍商贸有限公司经营了一年，后朱春梅、李胜、柯薯东退出合伙，方忠乐一方以上海华联燕莎五里店的名义继续经营。另查明，鸿衍商贸于2015年5月4日在芜湖市工商行政管理局办理了注销登记。原股东朱春梅、李胜作为公司清算组成员对鸿衍商贸进行了清算。以上事实有芜湖市弋江区马塘街道办事处出具的《情况说明》、芜湖市工商局出具的芜湖市鸿衍商贸有限公司的股东会决议及该公司变更信息、清算报告、身份证复印件；《房屋租赁合同》；催告函及顺丰特快专递回单；关于解除租赁合同的通知函及顺丰特快专递回单；保证书两份；芜湖新马投资有限公司出具的《证明》等在卷佐证。本院予以确认。本院认为：2012年6月17日，芜湖市弋江区马塘街道五里资产管理委员会（筹备）与鸿衍商贸签订《房屋租赁合同》，鸿衍商贸系通过招投标的方式确认的承租主体，合同是双方当事人的真实意思表示且未违反法律规定，合法有效，本院予以确认。本案原告系芜湖市弋江区人民政府撤销五里社区居民委员会之后成立的承继主体，负责管理原五里社区集体资产及处理社区遗留问题，是涉案房屋的管理主体，系适格原告。本院对对被告关于原告非涉案房屋所有者、管理者，主体不适格的抗辩主张不予采纳。合同签订后，原告履行了全部合同义务，实际交付了房屋，能够满足鸿衍商贸的承租要求。在本案诉讼过程中，鸿衍商贸于2015年5月4日在芜湖市工商行政管理局办理了注销登记，但并未按照法律规定履行通知义务告知原告，原告主张变更清算组成员朱春梅、李胜（即鸿衍商贸原股东）作为被告对其损失承担赔偿责任，本院依法予以支持。对于被告朱春梅、李胜辩解鸿衍商贸已经被嘉特商贸收购的事实，鉴于嘉特商贸公司并不存在，对该辩解不予采纳。对于三被告辩解已经实际交付所承租房屋，三被告均未能举证证明，对于其辩解不予采纳。已注销的鸿衍商贸作为涉案房屋的承租人，在租赁合同解除后应当将所承租的房屋腾空交还给出租方原告。本案中三被告虽均抗辩房屋已经实际腾空，但仅腾空部分房屋并非等同于交付房屋，本案中三被告均没有提供有效证据证明其已经全部腾空房屋且已实际交付房屋给原告，且原告亦否认被告已腾空全部房屋且交付房屋，因此，本院对于三被告的该辩解不予采纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。基于双方签订的合同合法有效，对双方均具有约束力。对于原告的诉讼请求：1、原告已经向鸿衍商贸合理催告并寄送解除函，关于合同解除条件双方在合同中已经有明确的约定，原告发送函件符合合同约定，对于原告请求确认解除《房屋租赁合同》的主张予以支持。虽然双方在合同中明确约定了房屋内一切装潢、设施、设备在合同终止或期满后的归属，但是不具体、不明确，故对原告请求被告方返还原告设施设备的请求不予以支持。2、关于违约金，被告方于2014年10月缴纳50万元租金之后，一直使用到2015年4月8日双方确认的解除租赁关系时，虽再未缴纳租金，但被告方并未使用，故对原告要求被告方支付违约金的诉请本院不予以支持。3、关于房屋占有损失，原告发函解除合同之后被告方并未交还承租房屋，导致有部分房屋闲置至今，由此导致的房屋闲置损失应由被告方承担，具体时间从2015年4月8日起（2014年10月1日至2015年4月5日期间租金为50万元），以原租金为标准计数到实际交付之日时止。4、被告方忠乐在合同确认的承租主体鸿衍商贸欠付房租的情况下，自愿向原告出具保证书，保证缴纳剩余系自愿加入到债务其中。另外，方忠乐以鸿衍商贸名义于2012年6月25日向原告缴纳租房履约金3万元，系房租定金，原告应予返还。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确定2012年6月17日原告芜湖市弋江区马塘街道五里资产管理委员会（筹备）与安徽省芜湖市鸿衍商贸有限公司签订的位于芜湖市弋江区南塘湖路（原芜石路）江南春城农贸市场二楼的房屋面积2200平方米《房屋租赁合同》于2015年4月8日解除；二、被告方忠乐、朱春梅、李胜于本判决生效后10日内腾空位于芜湖市弋江区南塘湖路（原芜石路）江南春城农贸市场二楼的房屋，一楼电梯口三户（即：卖家电、卖牛肉面、卖鲜花），房屋面积2200平方米，交付原告芜湖市弋江区马塘街道五里资产管理委员会（筹备）；同时原告归还被告方忠乐、朱春梅、李胜租房履约金3万元；三、上述房屋占用损失应由被告方忠乐、朱春梅、李胜承担，即自2015年4月8日起以每月81180元为标准向原告芜湖市弋江区马塘街道五里资产管理委员会（筹备）支付房屋占用费至上述房屋实际交付之日止；四、驳回原告芜湖市弋江区马塘街道五里资产管理委员会（筹备）其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5896元，原告芜湖市弋江区马塘街道五里资产管理委员会（筹备）承担1965元，被告方忠乐承担1966元，被告朱春梅、李胜承担1965元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  方向明人民陪审员  王正发人民陪审员  陶绍龙二〇一五年十一月五日书 记 员  王立婷附适用的法律条款：《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。