内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民二终字第219号上诉人（原审被告）王伟，男，1982年10月28日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区宁城县。委托代理人菅来胜，内蒙古大宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宁城泰然贸易有限责任公司，住所地内蒙古自治区宁城县。法��代表人齐凤鸣，系董事长。委托代理人张承武，内蒙古全兴律师事务所律师。上诉人王伟因与被上诉人宁城泰然贸易有限责任公司（以下简称泰然公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区宁城县人民法院（2015）宁民初字第501号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年6月15日受理立案后，依法组成由审判员徐国坤、其其格、韩尚达参加的合议庭，于2015年7月10日公开开庭审理了本案，上诉人王伟的委托代理人菅来胜，被上诉人泰然公司的委托代理人张承武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决查明，原、被告于2012年7月1日签订房屋租赁合同，原告将位于宁城县天义镇高桥路东侧原地毯厂院内的南楼三层面积为2136.99平方米，北楼三层面积为1796.46平方米，北楼东侧后厨整体租赁给被告使用，约定每年度租赁费为640000元，租期为���年，即2012年7月1日至2015年6月30日。合同中第三条第1、2款约定租赁费的上涨方式及给付方式，“如继续租用年租金以泰然公司门前临街高桥路商厅租金的平均增长幅度减半为年租金增长基数（按平米计算），逐年递增。”给付方式为“乙方于本合同签订之日起，以现金方式一次性付清本年度全部租金。剩余年度租金，在每承租年度的到期日之前的30天，乙方给付所承租年度的全部租金，否则乙方须向甲方缴纳滞纳金1000.00元／日”。合同第九条同时约定了违约责任，“在合同履行期间，任何一方不得无故终止合同，或出现其他违约行为，否则，应承担相应的违约及赔偿责任。违约责任相当于本合同总标的额的30%”。因被告未在约定的期限内给付原告第三年度租赁费，2014年9月11日被告签订还款计划，并承诺将所欠租赁费310000元及每年增长部分的租赁费于2014年10月15日前交清，否则被告同意按合同违约条款执行。因被告未履行，故原告诉讼至法院。另查明，按合同约定及还款计划，以承租人李艳租赁原告高桥路临街商厅的房屋租赁合同年度租赁费增长幅度，每平方米增长30元，原告第三年度租赁期内上涨部分的租赁费为59001.75元。自2014年5月30日之后，被告分别于2014年7月9日给付租赁费250000元、于2014年9月11日给付租赁费80000元、于2014年11月11日给付租赁费10000元、于2014年11月18日给付租赁费10000元、于2015年1月4日给付租赁费20000元。在诉讼过程中，被告于2015年3月6日给付原告租赁费20000元，于2015年3月24日给付原告租赁费40000元，按合同约定被告已给付原告第三年度租赁费430000元，尚欠原告租赁费为269001.75元（含按合同上涨部分的租赁费）。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于2012年7月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同双方应按约定全面履行合同义务。根据原告提供的房屋租赁合同及还款计划，被告第三年度的租赁费应在2014年5月30日前付清，因被告未履行给付租赁费的义务，其行为违反了合同的约定，已构成违约，对此被告应依法承担民事责任。关于年度增长部分的租赁费，根据合同第三条第1款的内容及还款计划，可认定合同双方对租赁费上涨事项已经作出明确约定，故原告关于由被告给付上涨部分租赁费的主张，法院应予支持。原告所主张的违约金数额，过分高于造成的损失，应依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、被告王伟于本判决生效后三日内给付原告宁城泰然贸易有限责任公司租赁费269001.75元；二、自2014年6月1日起，被告按中国人民银行同期同类贷款四倍利息支付给原告应交第三年度租赁费699001.75元的违约金（按被告已付租赁费的日期分段计算），至判决所确定的给付租赁费之日止。上诉人王伟不服原审判决，向本院提出上诉称，一、一审判决认定事实及适用法律错误。关于《房屋租赁合同》中约定房租费增长问题的理解，合同第三条第一项明确约定，如继续租赁年租金以泰然公司门前临街高桥路商厅租金的平均增长幅度减半为年租金增长基数，逐年递增。该约定明显是指合同期三年届满后，上诉人继续租赁的条件下，每年的租金参照上述标准递增，而本案中租期尚不满三年，且上诉人没有最终确认是否继续租赁，故条件尚未成就，故不能递增房租费。如果将该条款理解为合同��内房租费递增的条件，明显是被上诉人利用优势地位与上诉人签订的合同，该条款约定的结果具有不确定因素，属约定不明，且显失公平，因此应当认定该条款无效。一审判决是以李艳租赁被上诉人的一个商厅的租赁价格作为参照标准，并非该地段的全部租赁费价格的平均值，该参照缺乏公正性，且不能排除被上诉人与李艳恶意串通。一审判决认定房租费递增问题时是按照还款计划的内容作为依据，还款计划的内容是被上诉人单方制作，且内容与实际不符，一审判决采信了对被上诉人有利的部分即房租费递增作为依据，但对被上诉人不利的部分却没有采信（该计划叙明尚欠本年度租金190000元，如果按照这个内容，在2014年9月11日以后上诉人已经超额给付了被上诉人全部租金，再不欠付租金。而且还款计划中也没有叙明当天给付租金80000元），故判令上诉人支付递增房屋租金59001.75元错误。一审判决判令上诉人自2014年5月31日起按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍标准支付给被上诉人699001.75元违约金错误，对于上诉人已经支付的租金部分在判决中没有扣除，而且根据还款计划，违约金应当从2014年10月15日起计算，一审判决判令从2014年5月31日起计算错误，同时一审判决确定的违约金计算标准明显超过法定违约金标准。二、一审判决程序违法。一审判决没有在判决书中阐明证据是否采信的理由，因此一审判决程序违法。综上，故要求撤销原判，依法改判。被上诉人泰然公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。根据双方合同约定，上诉人应当在每年的5月30日前一次性交清当年的租金及年度递增租金，但上诉人未在合同约定期限内向被上诉人交清，上诉人向被上诉人出具还款计划明确承诺��所欠租金及每年的增长部分在2014年10月15日前一次性交清，一审判决上诉人给付房屋租赁费及年度增长租金并承担违约责任正确。关于房屋租赁费增长部分，有合同约定及还款计划证实，被上诉人提交了与李艳签订的房屋租赁合同、收款收据、李艳营业证照副本等证据，能够证实泰然贸易公司门前临街高桥路商厅租金的平均增长幅度为30元／㎡。双方在合同中约定了违约责任条款，上诉人已经构成违约，因此被上诉人要求上诉人支付违约金有合同依据和法律依据。一审法院判令上诉人参照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍的标准计算正确。故要求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。二审庭审中，被上诉人认可在2015年4月9日收到上诉人交纳的租金20000元，并于2015年11月5日向本院出具书���说明，放弃要求上诉人支付年度增长租金59001.75元的诉讼请求。以上事实有当事人在庭审中的陈述及出具的说明等为证，可以证实。本院认为，上诉人和被上诉人之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，未按照约定履行，应当承担违约责任。上诉人对尾欠被上诉人租金一事认可，关于尾欠的租金数额以及如何支付违约金双方存在争议。一审法院认为根据合同约定的内容及还款计划，上诉人应当支付给被上诉人房屋租赁费269001.75元，包括尾欠房屋租赁费210000元及年度递增租金59001.75元，并按照上诉人支付租金的日期分段计算违约金，上诉人主张在2015年4月9日又支付给被上诉人租金20000元，此笔租金应当从一审判决认定的尾欠租金数���中扣除，对一审判决判令其支付第三年度递增租金59001.75元持有异议，同时主张违约金应当从2014年10月15日起计算，一审判决判令从2014年5月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利息四倍支付利息计算错误。在二审诉讼期间，被上诉人放弃了其中的年度递增租金59001.75元，因放弃此项诉讼请求属于被上诉人对自己权利的处分，故本院予以准许。关于尾欠的年租金数额，庭审中，被上诉人对上诉人在2015年4月9日支付给其租金20000元不持异议，故应当从该210000元中将此20000元扣除。关于违约金部分，按照合同约定，上诉人应当在2014年5月30日之前将第三年度的租赁费付清，未能付清应当承担违约责任，上诉人主张违约金应当从2014年10月15日起计算的主张缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人在还款计划中承诺在2014年10月15日前将尾欠租金一次性交清，但未能交清，故一审判���判令其按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付违约金并无不当，本院予以支持。经计算，上诉人应当支付的租金本金为190000元，应当支付违约金情况如下：按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍自2014年5月31日至2014年7月8日按照本金640000元支付违约金；自2014年7月9日至2014年9月10日按照本金390000元支付违约金；自2014年9月11日至2014年11月10日按照本金310000元支付违约金；自2014年11月11日至2014年11月17日按照本金300000元支付违约金；自2014年11月18日至2015年1月3日按照本金290000元支付违约金；自2015年1月4日至2015年3月5日按照本金270000元支付违约金；自2015年3月6日至2015年3月23日按照本金250000元支付违约金；自2015年3月24日至2015年4月8日按照本金210000元支付违约金；自2015年4月9日至上诉人付清租金之日止按照本金190000元支付违约金。上诉人主张一审判决没有���判决书中阐明证据是否采信的理由，因此一审判决程序违法，本院认为该主张因没有法律依据而不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区宁城县人民法院（2015）宁民初字第00501号民事判决；二、上诉人王伟于本判决生效后七日内给付被上诉人宁城泰然贸易有限责任公司租赁费190000元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍自2014年5月31日至2014年7月8日按照本金640000元支付违约金；自2014年7月9日至2014年9月10日按照本金390000元支付违约金；自2014年9月11日至2014年11月10日按照本金310000元支付违约金；自2014年11月11日至2014年11月17日按照本金300000元支付违约金；自2014年11月18日至2015年1月3日按照本金290000元支付违约金；自2015年1月4日至2015年3月5日按照本金270000元支付违约金；自2015年3月6日至2015年3月23日按照本金250000元支付违约金；自2015年3月24日至2015年4月8日按照本金210000元支付违约金；自2015年4月9日至上诉人付清租金之日止按照本金190000元支付违约金；三、驳回被上诉人宁城泰然贸易有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4596元，由上诉人王伟承担3246元，被上诉人宁城泰然贸易有限责任公司承担1350元；二审案件受理费5335元，由被上诉人宁城泰然贸易有限责任公司承担，邮寄送达费40元，由上诉人王伟和被上诉人宁城泰然贸易有限责任公司各负担20元。本判决为终审判决。审判长  徐国坤审判员  其其格审判员  韩尚达二〇一五年十一月五日书记员  刘 月