济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初5369号原告：山东鲁商物业服务有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：董红林，董事长。委托诉讼代理人：徐强，女，系原告单位员工。委托诉讼代理人：姜晓晴，女，系原告单位员工。被告：耿雪斐，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张斌，男，系被告耿雪斐之夫。被告：张斌，男，汉族，住济南市。原告山东鲁商物业服务有限公司（以下简称鲁商物业公司）与被告耿雪斐、张斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁商物业公司的委托诉讼代理人徐强、姜晓晴，被告耿雪斐的委托诉讼代理人亦即被告张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁商物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令耿雪斐、张斌向鲁商物业公司支付拖欠的物业服务费170784.00元；2.请求判令耿雪斐、张斌向鲁商物业公司支付自2015年1月1日起至本案判决生效之日止的违约金，违约金额为35021.07元，鲁商物业公司于庭后申请撤销该项诉讼请求；3.请求判令耿雪斐、张斌承担诉讼费、保全费、执行费等相关费用。事实与理由：鲁商物业公司与耿雪斐、张斌为物业服务合同关系。耿雪斐和张斌为夫妻关系。2013年6月24月鲁商物业公司与涉案房屋的业主武卓签订了《前期物业管理服务协议》，根据协议约定，鲁商物业公司为业主武卓所有的位于某室提供物业服务，并按照房屋建筑面积每平方米每月人民币8元的标准收取物业服务费，该房建筑面积为593平方米，每月物业费4744元，之后业主武卓将该房屋租赁给耿雪斐使用，并与耿雪斐签订了《鲁商广场305商铺租赁合同》，合同中明确规定物业费由房屋实际使用人即本案耿雪斐缴纳，上述合同签署后，鲁商物业公司按约定向耿雪斐提供了物业服务，耿雪斐一直未按时缴纳物业费，2017年3月经与张斌协商，鲁商物业公司分别于耿雪斐及耿雪斐利用该房屋注册经营的济南斐雪教育咨询有限公司签署《物业费缴费协议》，协议中约定济南斐雪教育咨询有限公司分四次缴纳2013年10月1日至2017年12月31日所拖欠的物业费，张斌签字确认并加盖济南斐雪教育咨询有限公司公章。鲁商物业公司承诺对方按协议规定时间内缴纳物业费时对2015年之前所产生的物业费作优惠处理，而耿雪斐及济南斐雪教育咨询有限公司未按协议约定时间全额缴纳拖欠物业费，仅缴纳了部分物业费，因耿雪斐未按期履行缴费协议中约定的义务，故鲁商物业公司对协议中约定的物业费不再优惠处理，将全额收取耿雪斐拖欠的物业费，根据耿雪斐的缴费记录显示，耿雪斐仍欠鲁商物业公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费170784.00元，由此产生的违约金为35021.07元，经鲁商物业公司工作人员多次催收，耿雪斐至今仍未缴纳，鲁商物业公司曾于2018年2月6日向耿雪斐发出了律师函，耿雪斐置若罔闻，在未结清物业费情况下，耿雪斐及其经营的济南斐雪教育咨询有限公司于2017年12月采取各种手段强行搬离某室，因耿雪斐、张斌为夫妻关系，且张斌曾签字确认耿雪斐的欠费事实，故张斌对耿雪斐的债务应附有连带责任。基于上述事实，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关法律法规之规定，以及《前期物业管理服务协议》、《鲁商广场305商铺租赁合同》、《物业费缴费协议》之约定，耿雪斐的行为已严重侵犯了鲁商物业公司及其他业主的合法权益，现鲁商物业公司特向贵院提起诉讼，望贵院查清事实，维护鲁商物业公司的合法权益。耿雪斐、张斌辩称，第一，前期租赁合同和协议均认可，但是鲁商物业公司没有按照约定提供完善的物业服务，比如公共区域灯光较暗、公共区域不开空调，卫生较差，电梯经常不开，导致整个商业体人流量极低，影响耿雪斐、张斌经营的公司运营状况，商业体内的其他商铺也因此纷纷搬离，因此我方从2015年起没有缴纳物业费，具体从什么时间开始不记得了。鲁商物业公司以此为由给我们断电，从2017年2月至2017年12月期间间断性停电多次。第二，2017年12月，鲁商物业公司召集多人暴力阻拦我方搬运物品，租赁合同虽然记载了租赁期限截止至2019年9月30日，但是我方与武卓（商铺所有人即出租方）口头约定租赁期限截止至2017年12月，导致我方物品滞留，总价值8万余元，至今未能取回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月20日，山东省鲁商置业有限公司与案外人武卓签订商品房买卖合同，约定武卓购买鲁商广场C座3层1-305号房屋。2013年6月24月，鲁商物业公司与武卓签订《前期物业管理服务协议》，根据协议约定，鲁商物业公司为武卓所有的的位于鲁商广场C3-305号房提供物业服务，并按照房屋建筑面积每平方米每月人民币8元的标准收取物业服务费，每月物业费4744元。2013年6月29日，武卓与耿雪斐签订商铺租赁合同，租赁期限自2013年10月1日期至2016年9月30日止，合同第4.2.1条约定由耿雪斐按照物业公司的收费标准按时缴纳物业费，每月的物业服务费为4744元。2016年9月21日，武卓与张斌、耿雪斐签订租赁合同，约定将鲁商广场-305号房屋租赁给张斌、耿雪斐，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日止，合同第4.2.1条约定由张斌、耿雪斐按照物业公司的收费标准按时缴纳物业费，每月的物业服务费为4744元。2017年4月24日，鲁商物业公司与济南斐雪教育咨询有限公司签订物业管理费缴费协议书并附物业费明细，载明济南斐雪教育咨询有限公司应根据该协议约定时限内缴纳拖欠的物业管理费用146632.9元（2013年10月1日至2015年12月31日按70%核算，2016年1月1日至2016年12月31日按100%核算），逾期不交的，按照拖欠金额每日千分之三的标准向甲方支付违约金；上述协议书及物业费明细经张斌签字并加盖有济南斐雪教育咨询有限公司的公章。2017年9月8日，鲁商物业公司发放催费通知单，张斌在该通知单上签字，欠付物业费合计153751元，欠费期间为2015年1月1日至2017年12月31日。2017年12月，耿雪斐及其经营的济南斐雪教育咨询有限公司搬离某室。耿雪斐、张斌对于其签字确认的催费通知单上载明的欠付物业费金额153751元予以认可，但是对于违约金不予认可。另查明，耿雪斐、张斌为夫妻关系，耿雪斐为济南斐雪教育咨询有限公司的法定代表人和股东，张斌系济南斐雪教育咨询有限公司经理。再查明，根据济南市公安局千佛山派出所出具的证明，现某室与原鲁商广场C座1-305号房间均为济南市历下区经十路19288号1号楼305房间。本院认为，对于鲁商物业公司要求耿雪斐、张斌向鲁商物业公司支付拖欠的物业服务费170784.00元的诉讼请求，耿雪斐、张斌在与武卓签订的租赁合同中对于物业费缴纳有明确约定，应当按照约定缴纳物业费，但因在2017年9月8日，鲁商物业公司与张斌协商一致，欠费期间2015年1月1日至2015年12月31日的物业费按70%核算，2016年1月1日至2017年12月31日的物业费按100%核算，由此计算得出欠付物业费共计153751元。鲁商物业公司所称因协商一致后，耿雪斐、张斌继续拖欠物业费，故按照全款收取，本院认为，2017年9月8日发出的催费通知单上记载的事项系鲁商物业公司和张斌的真实意思表示，其中并未规定如果耿雪斐、张斌继续拖欠物业费则按照全款收取,故物业费金额仍应按照催费通知单记载的约定予以支付。另，因耿雪斐、张斌为夫妻关系，耿雪斐为济南斐雪教育咨询有限公司的法定代表人和股东，张斌系济南斐雪教育咨询有限公司经理，耿雪斐和张斌应就本案中租赁及拖欠物业服务费的事宜承担责任。综上，耿雪斐、张斌应当支付鲁商物业公司物业服务费153751元，对鲁商物业公司的该项诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告耿雪斐、张斌于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁商物业服务有限公司物业服务费153751元；二、驳回山东鲁商物业服务有限公司超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4380元，由被告耿雪斐、张斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  朱春晓人民陪审员  官秀英人民陪审员  郭小云二〇一八年十一月二十六日书 记 员  娄培阳