济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2015）历城商初字第885号原告刘志国，男，生于1954年2月15日，汉族，个体工商户，住济南市历城区。原告张凤英（系刘志国之妻），女，生于1957年1月23日，汉族，个体工商户，住址同上。委托代理人李新生（特别授权代理），系济南历城花园路法律服务所法律工作者。被告济南百代国际贸易有限公司，住所地济南市历城区。法定代表人陈升勇，总经理。委托代理人彭世政（特别授权代理），山东盛强律师事务所律师。委托代理人贾凯凯（特别授权代理），山东盛强律师事务所实习律师。原告刘志国、张凤英与被告济南百代国际贸易有限公司（以下简称济南百代贸易公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭审理了本案。原告刘志国及两原告共同委托代理人李新生，被告济南百代贸易公司的委托代理人彭世政、贾凯凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志国、张凤英诉称：2013年9月19日，原告刘志国承租了被告济南百代贸易公司经营的百代商城一楼六个柜台，其中刘志国名字有四个柜台号分别是为1727、1730、1732、1617，刘志国的对象张凤英名字的有两个柜台为1516、1518。合同约定租赁期限自2013年9月19日至2016年8月31日，合同第一条第3小条规定：首期交半年两月，交一年送半，交两年送一年，第四条签订合同时，承租方应交纳保证金2000元，每个柜台签订一个合同、交2000元保证金，在原告承租经营期间，多次受到被告领导的陈董事长和庞总经理的表扬，在开大会时被告上述两个领导承诺奖励给原告所承租的六个柜台免费多用两个月决定，还要求所有业户向原告学习，并让执行经理张文伟通知的原告。可是，在2015年5月19日中午，被告以经营布局进行调整为由，决定20日早上停业，强行突然关门不让营业至今，不退还保证金，不给赔偿损失，给原告造成很大损失，在此期间，原告多次找被告要求退还保证金；可是被告以种种理由至今不退还保证金或质保金；原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令1、被告济南百代国际交易有限公司立即返还给原告保证金1.2万元（或质保金）2、诉讼费、送达费都由被告承担。对该诉称，原告提交证据如下：1、企业信息1份，证明被告的办公地址。2、柜台租赁合同6份，证明原告在被告处租赁柜台的事实。3、收款收据5份，证明原告租赁被告柜台后所缴纳的质保金12000元。4、转让协议1份，证明1617号柜台已转让给原告刘志国5、张文伟书写的证明原件1份，证明张文伟对刘志国的8个商铺进行认可，柜台号是1516、1518、1519、1617、1619、1727、1730、1732。6、证明原件1份，证明百代商城20个业户联名签字证明百代商城在开大会时承诺奖励给刘志国承租的柜台，免两个月的决定。被告济南百代贸易公司辩称：1、原告在起诉书中称一楼1617号柜台是由其承租与事实不符，一楼1617号柜台是由案外人国伟果承租，并非原告承租，原告要求返还1617号柜台保证金的诉讼请求没有事实依据。其与2013年9月19日租赁了被告一楼柜台，租赁期限自2013年9月19日至2016年8月31日，被告认为原告这项陈述与事实不符，被告不予认可，原被告签订的租赁合同清楚的显示合同的签订日期为2013年8月3日，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日而并非原告起诉书中所述。2、原告并未在租赁合同签订的期限内支付第二期房租，明显违反了租赁合同第三条第1款规定，因此被告对于原告返还保证金的诉讼请求不予认可。原被告在合同明确约定租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日租金按一年支付，合同签订后原告虽然依据约定支付了1年，也就是第一期的租金。但是原告并未在合同签订的期限也就是2014年8月25日至30日交付第二期房租。违反了第三条第1款的规定。即使按交一年送半年来计算，原告也应当在2015年2月25至30日交付第二期房租，但直到5月份原告并没有交付，因此被告认为原告违反租赁合同第三条第1款的行为确实存在，依据此规定已付保证金不予退还。对该辩称，被告提供证据如下：租赁合同6份，证明原告刘志国、张凤英承租的柜台为1732、1730、1518、1516、1727，国伟果承租的1617号租赁合同，因此原告所称奖励两个月的承租期并不包括国伟果的柜台。经审理本院认定，2013年8月3日，原告刘志国（乙方）与被告济南百代商贸公司（甲方）签订了济南百代商城柜台租赁合同3份。合同约定：甲方同意乙方承租百代商城壹楼区柜台17**、1730、1732号，用于经营童装项目。同日，原告张凤英（乙方）与被告济南百代商贸公司（甲方）签订了济南百代商城柜台租赁合同2份。合同约定：甲方同意乙方承租百代商城壹楼区柜台15**、1518号，用于经营服装项目。同日，案外人国伟果（乙方）与被告济南百代商贸公司（甲方）签订了济南百代商城柜台租赁合同1份。合同约定：甲方同意乙方承租百代商城壹楼区柜台16**号。上述6份合同均约定租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日，乙方交纳租金按壹年支付，每月（期）的25-30日为下月（期）交费日。首期交半年送两月，交一年送半年，交两年送一年。签订合同时，每份合同乙方交纳保证金2000元。合同第二项双方的权利和义务中，第5条约定，甲方有权对经营布局进行调整，或根据有关部门规定，需要拆除或统一调整时，乙方应当无条件服从甲方安排。违约责任，有下列情况之一的均属于违约行为，甲方有权解除合同，已交租金、保证金及其它费用不予退还。3、不上货物，无故歇业，连续五天不经营的。保证金用途及其他，因乙方责任向第三方垫付的赔偿金，乙方在经营期间给甲方造成的财产损失，乙方未及时赔偿部分。本合同履行期满3个月，如无投诉索赔、欠费等事项发生，甲方将剩余保证金退还乙方（不计利息）等内容。合同签订后，原、被告开始履行合同。原告刘志国于2013年8月3日向被告缴纳保证金6000元，被告为原告出具了收据2张。原告张凤英于2013年8月3日向被告缴纳保证金4000元，被告为原告出具了收据2张。案外人国伟果于2013年9月2日向被告缴纳保证金2000元，被告为其出具了收据1张。2015年5月19日被告在百代商城门口张贴了通知一份，内容是：“根据乙方（承租方）已签的《济南百代商城摊位租赁合同》第二.5条规定“甲方有权对经营布局进行调整。”现根据商城经营情况，商城决定自2015年5月20日停业，对现有铺位，进行整体调整，由此给各位商户及顾客带来的不便敬请谅解”。5月20日被告对百代商城进行了停业。此后，原告多次找被告协商，要求解除合同，退还保证金，但双方协商未果。2015年6月25日原告诉来本院，要求判令被告返还原告保证金12000元。审理中，原告称，2014年9月4日案外人国伟果将1617号柜台转让给自己，国伟果所交纳的保证金由其受让。并提供了国伟果于2014年9月4日书写的转让证明1份。及被告经理张文伟书写的证据1份，证明被告知道原告与国伟果转让的事实。被告对此，认为根据租赁合同的约定原告与国伟果私自转让合同的行为是无效的。不予认可。本院查明，被告济南百代贸易公司与两原告签订的租赁合同，虽然名为柜台租赁合同，但济南百代贸易公司在签订合同前已经将原告租赁的柜台进行了隔离和封闭，形成了一个相对独立使用的空间。因此本院要求被告提供其所经营的百代商城建设的合法手续，被告未提供任何手续。本院向原告明示本案涉及的租赁合同有可能无效，其诉讼请求是否变更的问题，原告表示，如果该租赁合同被认定为无效，其诉讼请求没有变更。上述事实，有原、被告提交的证据及双方的当庭陈述与辩解为证，经庭审质证，应予认定。本院认为，原、被告签订的《济南百代商城柜台租赁合同》，虽然合同的标的写的是柜台，但从原、被告提供的照片、录像来看，该柜台进行了简易的隔离，形成了单独的使用空间。因此，应当认定，双方之间实际上形成的是房屋租赁合同。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提供任何证据证实其租赁的房屋为合法建筑，因此，原、被告所签的《济南百代商城柜台租赁合同》应是无效合同，原告应根据合同约定的租金标准支付占用使用费。根据中华人民共和国合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为出租方应向原告主动提供房屋合法建设的手续，被告在没有任何手续的情况下与原告签订租赁合同，造成合同无效的主要责任在被告。原告作为承租人，也有义务主动审查被告对外出租建筑的合法手续，因其未尽到审查义务，应对合同无效承担次要责任。对于原告要求被告返还保证金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩解国伟果与原告的租赁合同转让，并未取得被告同意。但原告有证据证明，被告对该转让协议是明知并同意的。因此，对被告的抗辩理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：限被告济南百代国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘志国、张凤英保证金12000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告济南百代国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  赵海勇人民陪审员  王寿莲人民陪审员  彭 丽二〇一五年十一月五日书 记 员  王百丽