山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第2101号上诉人（原审被告）梁某。委托代理人王志刚。被上诉人（原审原告）聂某。委托代理人陈正民。委托代理人胡灿灿。原审第三人任某甲。聂某诉梁某房屋买卖合同纠纷一案，前由原济宁市市中区人民法院作出（2014）济中区民初字第250号民事判决，梁某、任某甲不服，向本院提起上诉。本院作出（2014）济民终字第2683号民事裁定，将该案发回济宁市任城区人民法院重审。济宁市任城区人民法院对该案进行重审后，作出（2015）任某乙重字第10号民事判决，梁某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人梁某及其代理人王志刚、被上诉人聂某及其委托代理人陈正民、胡灿灿、原审第三人任某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重审判决认定，2004年7月14日被告作为购房人与所在单位（出卖方）济宁市市区国家税务局签订了《济宁市市区国家税务局职工购买住房协议书》，协议约定了梁某购买济宁市市区国家税务局座落在济宁市市中区火炬路银都怡心园小区内国税局宿舍一套，并对交款数额、交款时间进行了约定。2006年5月30日就购房事宜，作为买受人的梁某与济宁盛泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同明确记载：“出卖人：济宁盛泰房地产开发有限公司，买受人：梁某，商品房地点为银都花园怡心园2号楼东4单元4层东户房屋，约定建筑面积136.42平方米，架空层面积26.67平方米，合计价格为219，537.80元。”2007年4月的一天晚，由原告、被告、第三人及于某在原告办公室商讨购房事宜，2007年4月28日，原告与被告签订了《售房协议》，被告将购买的房屋卖与聂某。该协议书约定：“一、房屋具体地点：济宁市银都怡心园小区2号楼东4单元4楼东户。房屋面积136.3㎡，同时包括车库、水、电、煤、闭、暖。乙方（指原告聂某，下同）已对甲方（指被告，下同）所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价为人民币（大写）肆拾陆万元，￥46万元，乙方于协议签章后向甲方一次性付清房款肆拾陆万元，￥46万元。三、双方同意于二00七年四月二十八日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。四、甲方将上述房屋及附属物移交给乙方时，该房屋及附属设施及所占用的土地使用权一并转移给乙方，乙方并且拥有对该房屋地产共用部位的使用权和维修养护义务。五、甲方确保上述房屋清楚，没有房某纠纷或债权债务，如房某出现第三者干预，甲方应承担乙方的一切经济损失，如出现债权债务，由甲方自行解决。六、上述房产暂无法办理过户手续，在办理房权证时甲方应积极协助乙方把房某办在乙方名下。甲方自协议签订后，不再负担此房屋的各项税费。七、违约责任：乙方中途悔约，乙方应按房价30%向甲方赔偿违约金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起7日内将房款一次性退还乙方，并承担一切费用。另付给乙方房款总价30%数额的违约金，今后无论房产增值还是贬值，房产归乙方，与甲方无关。”原告及被告在该合同下方签名。原告将46万元购房款付给了被告，被告即将房屋钥匙交付原告，涉案房屋现由原告居住至今。原告要求确认原、被告双方签订的《售房协议》有效，将济宁市银都怡心园小区2号楼东4单元4楼东户房屋归原告所有并确权在原告名下，房屋确权过户所产生的费用由被告承担。经本院主持调解，双方未能达成调解协议。重审法院认为，对本案争议焦点1，原、被告签订的《售房协议》是否有效，是否侵犯了第三人的利益。原告与被告签订的《售房协议》双方已实际履行，原告取得被告的房产是有偿取得，亦是善意取得，未违反法律的强制性规定。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移”的规定，被告收到46万元房款后，将其所卖房屋的钥匙交予原告，即视为财产已经转移。因此，原告与被告签订的《售房协议》合法有效。对被告卖房是否侵犯了第三人的利益，原告与被告签订《售房协议》前，第三人参与了买卖房屋的商讨事宜，对这一过程被告及第三人均无异议，第三人称在商讨过程中不同意卖房未提供证据证明。2007年4月28日原告将46万元房款给付被告后，双方签订了《售房协议》，被告将房屋的钥匙交予原告。之后，由原告对房屋进行装修并居住，直至2013年12月23日原告起诉至法院要求房屋确权时，第三人提出对卖房事宜不知情。被告提供的与济宁市市区国家税务局签订的《济宁市市区国家税务局职工购买住房协议书》、济宁盛泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中可以看出，买受人均为被告，被告为房屋所有人，未有共有人任某甲的名字。虽然被告没有让第三人在《售房协议》中签名认可，但原告没有义务审核房屋是否为夫妻共同共有。原告基于《商品房买卖合同》具有的公某，有理由相信写明买受人为梁某名下的房屋为其所有。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人的规定，第三人不能以未经其同意为由对抗原告，原告所购房屋，未侵犯第三人任某甲的利益。关于焦点2，2006年6月27日梁某交纳的暖气开口费6，388元的问题，该交款收据显示的交费时间为2006年6月27日，聂某与梁某签订的《售房协议》时间为2007年4月28日，该费用是在双方签订《售房协议》之前交款，双方在《售房协议》中已经约定买卖房屋成交价为46万元，同时约定该房屋包括水、电、暖等，被告要求原告承担该项费用的事实依据不足，应不予采信。关于3，995.5元契税、5，790元房屋维修基金、权属登记费80元、交易中心服务费200元、房产交易监理处交易服务费489.3元，测绘补款214元、卖房后又向单位交的房款48，413.38元的问题，虽然上述各项费用是在被告将房屋交付原告之后产生的，但是被告购买本案所争议的房屋成交价为219，537.96元，原告与被告在《售房协议》中约定的买卖房屋成交价为46万元，双方并按照约定的成交价实际履行的各自的权利和义务，被告再行要求原告给付上述款项，双方未有约定，亦未有证据证明，该项费用应由原告承担，被告要求原告承担这部分费用的辩解，应不予采信。关于焦点3，房屋过户费应由谁承担，原告与被告签订的《售房协议》第六条约定，“上述房产暂无法办理过户手续，在办理房权证时甲方（梁某）应积极协助乙方（聂某）把房某办在乙方名下。甲方自协议签订后，不再负担此房屋的各项税费。”该项约定是附条件的约定，被告应积极协助原告办理过户手续，所产生的费用被告不再负担。本案所争议房屋在办理房屋确权时，是由被告单位统一办理，被告未有能力将房屋确权到原告名下，原告要求今后产生的房屋过户费，由被告承担的主张，应不予采信。对再行办理过户手续所产生的税费，应按照《中华人民共和国个人所得税法》第六条第五项、第八条的规定各自承担税费。综上所述，原告聂某与被告梁某签订的《售房协议》是双方真实意思表示，没有违反合同法及其它法律的强制性规定，应认定所签订的《售房协议》合法有效。原、被告双方均应严格按照《售房协议》确定的内容履行各自的义务。被告与第三人系夫妻关系，并一直共同生活至今，第三人对被告的卖房事宜亦参与过商讨，并在参与商讨后，被告同意收取原告买房款46万元，并与原告签订了《售房协议》，将房屋的钥匙交付给原告。被告及第三人并无证据证明第三人对卖房的事实持有异议，第三人亦未提供证据证明当时对被告收取卖房款及将房屋钥匙交付原告的事实持有异议。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”故，第三人行为上已同意被告卖房，被告、第三人辩称的侵犯其财产权的辩解既无法律依据，亦无事实依据。原告与被告签订的《售房协议》已实际履行，原告取得被告的房产是有偿取得，亦是善意取得。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。”原告与被告的房屋买卖已经成就，财产所有权已合法转移，被告再行反悔，应不予支持。原告付清房款后，被告应当积极配合原告办理房屋的确权过户手续，原告要求被告承担因房屋确权过户所产生的应由卖售方承担的税费，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第三条、第六条第五项、第八条之规定，判决：一、原告聂某与被告梁某签订的《售房协议》合法有效。二、位于济宁市银都怡心园小区2号楼东4单元4楼东户房屋归原告聂某所有。三、被告梁某、第三人任某甲于本判决书生效之日起十日内协助原告聂某将位于济宁市银都怡心园小区2号楼东4单元4楼东户房屋确权过户到聂某名下。四、上述房屋过户所产生的税费（含契税、交易费、权属登记费、营业税、个人所得税、印花税，以实际发生的费用单据为准），按照《中华人民共和国个人所得税法》的有关规定各自承担。案件受理费4，620元，由被告梁某负担。梁某不服重审判决，向本院提起上诉，请求依法判令被上诉人给付上诉人房款48，413.38元、契税3，995.5元、房屋维修基金5，790元、权属登记费80元、房地产交易中心服务费200元、房产交易监理处交易服务费489.3元、测绘补款214元，共计59，182.18元；撤销重审判决第四项，依法改判房屋过户所产生的税费（含契税、交易费、权属登记费、营业税、个人所得税、印花税）由被上诉人承担。其理由主要为：上诉人与被上诉人签订的售房协议签订日期为2007年4月28日，协议第六条约定“上述房产暂无法办理过户手续，在办理房权证时甲方应积极协助乙方把房某办在乙方名下。甲方自协议签订后，不再负担此房屋的各项税费。”一、根据该约定，被上诉人对于房产暂时无法办理过户手续是明知的，且上诉人仅负有协助把房权证办理在被上诉人名下的义务，该房屋事实上和法律上均不可能直接办理在被上诉人名下，对此被上诉人已充分预见并明知，在此前提下，双方约定上诉人不再负担此房屋的各项税费，也就是说，自协议签订后，因该处房产可能产生的任何税费（包括但不限于补交房款、税收等）均与上诉人无关。上述协议签订后，上诉人补交了48，413.38元房款，缴纳办理房产证所需各项税费合计10，768.8元，该费用应由被上诉人承担，重审认定“双方未有约定，亦未有证据证明”与合同约定及事实不符。二、根据该约定，房屋过户所需税费应由被上诉人承担，重审判决第四项判令“按照《中华人民共和国个人所得税法》的有关规定各自承担”违背了当事人的意思自治，双方协议已约定各项税费上诉人不再承担，该约定并未违反法律的强制性规定，应按照约定处理。被上诉人聂某辩称，重审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人要求被上诉人再支付房屋差价48，413.38元无事实与法律依据，该费用由国税局收取，而非开发商收取，且被上诉人当时购买房屋的46万元已远高于市场价格，协议第六条约定的税费不包括该房款。二、上诉人主张的契税3，995.5元、房屋维修基金5，790元、权属登记费80元、房地产交易中心服务费200元、房产交易监理处交易服务费489.3元、测绘补款214元系上诉人违反售房协议约定，将房屋确权在自己名下产生的费用，应由其自担。三、重审判决涉案房屋过户所产生的税费按照有关法律规定各自承担完全符合法律规定。原审第三人任某甲述称，同意上诉人的上诉请求。协商买房事宜时我就说房屋没有房权证，没法过户，且局里不让卖，我不同意卖这个房子，被上诉人说没事，并同意以后局里再让交什么钱都和我方无关，被上诉人说合同第六条“各项税费”什么钱都包括了，都不会让我方拿，被上诉人认可签字后不会让我们再交什么钱，当时于某在场，于某也说签合同后不会再让我们交钱了。再过两天被上诉人和上诉人签订的合同，我不在场，被上诉人也承认签合同的时候没有通知我，被上诉人听说局里办房产证，就让上诉人把发票给她，我不同意，上诉人将复印的发票给被上诉人了，被上诉人当时也找人了，但是没有办成。二审查明的事实与重审基本一致。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、双方售房协议签订后，上诉人交纳的房款48，413.38元、契税3，995.5元、房屋维修基金5，790元、权属登记费80元、房地产交易中心服务费200元、房产交易监理处交易服务费489.3元、测绘补款214元应由谁承担；二、涉案房屋由上诉人梁某过户给被上诉人聂某的各项税费应由谁承担。关于第一个焦点问题，首先，关于上诉人在售房协议签订后交纳的房款48，413.38元的承担主体。上诉人梁某与被上诉人聂某在就涉案房屋签订售房协议时约定的房屋总价款为46万元，该价款应是双方当事人在充分考虑当时房屋市场价值的情况下作出的符合双方真实意思表示的约定，该价款并不受上诉人梁某取得涉案房屋所支付的价款的影响，因此，无论上诉人是以多少价款取得的涉案房屋，因其已与被上诉人聂某就房屋的出售价值作出了明确约定，故上诉人交纳的房款，包括签订协议后补交的房款48，413.38元，应由上诉人自行承担，其要求被上诉人向其给付该款，应不予支持。另外，双方签订的售房协议第五条约定如房屋出现债权债务，由上诉人梁某自行解决，第六条约定在办理房权证时上诉人应积极协助被上诉人把房某办在被上诉人名下，上诉人自协议签订后，不再负担此房屋的各项税费。综合理解上述两条约定，第六条约定的“各项税费”应仅指办理房屋确权手续时的税费上诉人不再承担，且前提是该房屋直接由上诉人协助办理在被上诉人名下，而不包括其他款项的约定，而第五条约定该房屋出现的债权债务由上诉人负责解决，在售房协议签订后，上诉人单位所收取的房款应可以认定为此房屋所欠债务，按照此项约定，该费用亦应由上诉人承担。综合上述分析，上诉人在售房协议签订后交纳的房款48，413.38元应由其自担。关于上诉人主张的契税3，995.5元、房屋维修基金5，790元、权属登记费80元、房地产交易中心服务费200元、房产交易监理处交易服务费489.3元、测绘补款214元，上述费用均是发生在上诉人将房产证办理在自己名下时产生的费用。如上所述，按照上诉人与被上诉人签订的售房协议第六条的约定，应是在可以办理房屋确权手续时，由上诉人协助直接办理在被上诉人名下，但上诉人却因单位统一办理房屋确权手续的原因，将房屋直接确权在自己名下。因上诉人与被上诉人对于上诉人将房屋确权在自己名下的行为均无过错，故对于上诉人初次办理房屋确权产生的费用应按照事实与法律规定区别对待，其中契税3，995.5元、权属登记费80元、房地产交易中心服务费200元、房产交易监理处交易服务费489.3元属于初次确权和办理过户手续均会产生的费用，该种费用因上诉人违反协议约定将房产证办理在自己名下而需在办理房屋过户手续时重复支出，故上述费用应由上诉人自担；房屋维修基金5，790元、测绘补款214元系办理房屋确权手续时一次性交纳的费用，即办理房屋过户手续时无需重复交纳，即使直接办理在被上诉人聂某名下按照双方协议约定该费用亦应由被上诉人承担，故对于房屋维修基金5，790元、测绘补款214元应由被上诉人向上诉人予以给付。重审在未对上述费用进行区分的情况下，笼统认定由上诉人全部自担不当，本院依法予以纠正。关于第二个焦点问题，如上所述，按照上诉人与被上诉人签订的售房协议第六条的约定，应是在可以办理房屋确权手续时，由上诉人协助直接办理在被上诉人名下，但上诉人却因单位统一办理房屋确权手续的原因，将房屋直接确权在自己名下。因此，对于办理涉案房屋过户手续所产生的税费，应按照《中华人民共和国个人所得税法》相关规定由上诉人与被上诉人各自承担买方与卖方应承担的税费，重审对此处理恰当，应予维持。上诉人主张过户产生的税费应全部由被上诉人承担，与双方售房协议第六条约定的前提及法律规定不符，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持济宁市任城区人民法院（2015）任民重字第10号民事判决；二、被上诉人聂某于本判决生效之日起十日内给付上诉人梁某房屋维修基金5，790元、测绘补款214元，共计6，004元；三、驳回被上诉人聂某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4，620元，由上诉人梁某负担4，100元，被上诉人聂某负担520元；二审案件受理费1，280元，由上诉人梁某负担1，150元，被上诉人聂某负担130元。本判决为终审判决。审判长  周英杰审判员  张 杰审判员  扈 琳二〇一五年十一月二日书记员  刘 丹