广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0115民初1998号原告：李淦明，男，1977年11月19日出生，汉族，住广州市南沙区，原告：陈金娣，女，1979年9月7日出生，汉族，住广州市南沙区，两原告共同委托代理人：朱恒强，国信信扬（南沙）律师事务所律师。两原告共同委托代理人：梁馨元，国信信扬（南沙）律师事务所实习人员。被告：郭财，女，1943年9月8日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：黄永洪，男，系郭财的儿子。被告：黄志伟，男，1974年6月12日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：黄永洪，男，1972年3月3日出生，汉族，住广州市南沙区，被告：黄凤英，女，1969年10月9日出生，汉族，住广州市南沙区，原告李淦明、陈金娣诉被告郭财、黄志伟、黄永洪、黄凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱恒强，被告郭财、黄志伟、黄永洪、黄凤英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李淦明、陈金娣诉称,其与被告及黄金耀均为广州市南沙区万顷沙镇民立村村民，因黄志伟资金紧张，故黄金耀将其名下位于广州市南沙区万顷沙镇民立村缸瓦沙围（地号：392）（房产证：粤房字第××号）转让给李淦明，并于2015年7月13日签订《转让合同》，房价款为150000元，黄金耀、黄志伟、郭财、梁桂芳于该合同上签名确认，合同签订当天其支付了150000元房款，黄金耀于当日将房屋及该房屋的房产证交付给其，但房屋尚未过户，故诉至本院，请求判令：1、就番禺县万顷沙镇民立村缸瓦沙围（房屋产权证：粤房字第××号）房屋签订的《转让合同》合法有效；2、四被告协助李淦明将番禺县万顷沙镇民立村缸瓦沙围（房屋产权证：粤房字第××号）房屋过户至李淦明名下。原告自愿承担本案的诉讼费用。郭财辩称，涉案房屋是其的，如果要过户，其要求房屋的房款由其收取，如果其收到房款即同意过户。黄志伟辩称，对原告的诉讼请求没有意见，涉案房屋是其出售给原告的，房款是其收取的。黄永洪辩称，涉案合同不是其签订的，如果其父母同意，过户是没有问题的，对房屋过户没有意见。黄凤英辩称，同意郭财的意见。经审理查明，位于番禺市（现××）××沙镇民立村缸瓦沙围、地号为392的房屋（房屋所有权证编号为粤房字第××号）所有权人为黄金耀，占有全部份额，所有权来源为1978年自建，该证填发日期为1988年9月28日。2015年7月13日，黄志伟（甲方）与李淦明（乙方）签订《转让合同》，内容为：一、宅基地及房屋坐落于广州市南沙区万顷沙镇五福路xxx号。二、转让金额：双方议定此幅宅基地与宅基地上房屋150000元。三、产权归属：自协议双方签订本协议之日起，该幅宅基地及宅基地上房屋的所有权属归于乙方所有，任何人等无权干涉、争议。四、甲方需无条件协助乙方办理房屋水电报批、更改用户等手续。如政策允许过户及办理房屋确权等明晰该宅基地和房屋产权的，甲方亦需无条件协助办理。五、若遇征收、征用上述宅基地和房屋的情况，甲方承诺放弃获得补偿的权利，一切有关上述宅基地和房屋的补偿都归乙方所有。六、违约责任：甲乙双方承诺自签订合同之日起，均自愿履行相关义务和责任。如若违反，将自愿以转让金额150000元为基础三倍赔偿对方，作为违约补偿。黄志伟、梁桂芳、黄金耀、郭财于甲方签名栏签名捺指模，李淦明、陈金娣于乙方签名栏签名捺指模。上述合同签订后，李淦明、陈金娣向黄志伟支付涉案房屋价款，黄志伟、郭财、黄永洪、黄凤英对此予以确认。关于上述合同的签订过程，李淦明、陈金娣陈述是黄志伟急需用钱，所以签订了该合同，签约后黄志伟将房产证原件交给了李淦明。黄志伟陈述涉案房屋是黄金耀、郭财给其的，故其与李淦明、陈金娣签订了上述合同后黄金耀及郭财在上述合同上签名。2018年4月2日，广州市南沙区万顷沙镇民立村村民委员会出具2份《证明》，其中一份《证明》内容为“兹有本村村民李淦明、陈金娣，两人户籍登记地址均为：广州市番禺区万顷沙镇同福一路16号。李淦明与广州市番禺区万顷沙镇同福一路16号户主李流梓为侄叔关系。李淦明与陈金娣为夫妻关系，其家庭成员分别为：丈夫：李淦明、妻子：陈金娣、儿子：李俊升，李淦明、陈金娣、李俊升在我村辖区内均未分配宅基地，其3人名下在我村辖区内也没有宅基地。”另一份《证明》内容为“兹有本村村民李淦明、陈金娣，户籍登记地址为广州市番禺区万顷沙镇同福一路16号。本村村民黄金耀，户籍登记地址为广州市南沙区万顷沙镇五福路xxx号。李淦明、陈金娣的户籍地址‘广州市番禺区万顷沙镇同福一路16号’与‘广州市南沙区万顷沙镇五福路xxx号’及‘番禺县万顷沙镇民立村缸瓦沙围（地号：392）’均在我村辖区范围内。但‘番禺县万顷沙镇民立村缸瓦沙围（地号：392）’并没有登记门牌号码，‘番禺县万顷沙镇民立村缸瓦沙围（地号：392）’实际位置为广州市南沙区万顷沙镇五福路xxx号门牌号码对面的房屋。”2018年5月3日，广州市南沙区房地产交易中心出具《购房资格证明》，内容“截至2018年5月3日止，李淦明、陈金娣具备本市住房限购区内住房购买资格。”2018年7月9日，广州市南沙区国土资源和规划局出具《关于黄金耀不动产情况的复函》，内容“一、经核，查无黄金耀名下位于番禺市××沙镇民立村缸瓦沙围一房屋（产权证号：××号）的产权登记信息。二、针对申请人持有房地产权属证书原件，但查无相关档案记录的历史遗留问题，我局制定了专门的工作方案进行解决，根据不同情况为申请人进行登记或建立相应的档案信息。对于本案，若存在23××02号《房屋所有权证》的建档手续，经我局调查权属属实并公示无异议的，待建档手续办结后我局再依据贵院的要求办理过户手续。办理房屋所有权转移登记所需资料见附件。三、根据来文材料显示上述房产属宅基地房屋，根据《土地管理法》及《房屋登记办法》等相关规定，房地产受让人须是房屋所在地农村集体经济组织成员并且符合一户一宅的有关规定。办理过户手续后，该房屋的土地权属性质仍保留集体所有。”诉讼中，本院向广州市南沙区万顷沙镇民立村村民委员会进行了调查取证，民立村村民委员会在《调查笔录》中确认：李淦明、陈金娣、黄金耀、郭财、黄永洪、黄志伟都是该村村民，案涉房产证所载的房屋还在，房产证所载的黄金耀及身份证号码就是被告黄金耀，房产证上的“黄金光夭”是以前手写的，身份证号码因为换了二代身份证所以不同。因在80年代，新垦镇与万顷沙镇合并时，大部分资料已遗失导致其村98%的房屋有房产证但未登记信息。涉案房屋没有加建，四至范围与房产证所写的范围基本一致。李淦明、陈金娣在该村无宅基地。诉讼中，本院组织当事人进行了现场勘验，李淦明、黄志伟、黄永洪在《现场勘验笔录》中确认：涉案房屋一楼的长为6.5米，宽为5.7米，涉案房屋为一栋两层的砖瓦结构的房屋、门窗已被拆除，该房屋为房产证上所载的房屋，现处于空置状态。黄志伟及黄永洪确认涉案房屋未进行过改建。另查明，黄金耀与郭财系夫妻关系，黄志伟、黄永洪、黄凤英为郭财的子女，黄金耀于2018年9月7日死亡，郭财、黄志伟、黄永洪、黄凤英系黄金耀的第一顺位继承人，黄志伟、黄永洪、黄凤英在庭审中表示放弃对涉案房屋行使继承权。黄金耀曾作为本案被告参加诉讼，其与郭财在2018年5月3日的《开庭笔录》中陈述案涉合同上他们二人的签名是他们所签；一开始他们不知道黄志伟将案涉房屋出售，后来李淦明说建房需办手续，才将该份合同给其签名，黄志伟出售案涉房屋有经过其同意；李淦明、陈金娣之前并未通知其过户，如果李淦明、陈金娣通知其办理过户，其是同意过户的。黄金耀另陈述案涉房屋是其儿子黄志伟出售的，本来该房屋也是其给黄志伟的，其并未收到案涉房屋的房款，但确认黄志伟收到该150000元房款。在2018年5月3日的《开庭笔录》中黄金耀陈述其是将案涉房屋给黄志伟，黄志伟将房屋出售后其与郭财在合同上签名的。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据涉案《房屋所有权》记载，案涉房屋的买卖双方为黄志伟、李淦明。涉案房屋位于广州市南沙区万顷沙镇民立村，权属人为黄金耀，涉案《转让合同》虽然载明的甲方为黄志伟，但黄金耀、郭财亦有在该合同上签名确认同意将案涉房屋出售给李淦明、陈金娣，且李淦明、陈金娣与黄金耀为涉案房屋所在的农村集体经济组织的成员，李淦明、陈金娣在该村没有宅基地，故上述合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。涉案合同签订后，李淦明、陈金娣已依约支付了合同约定的价款，黄金耀亦在本案的庭审中明确表示同意将案涉房屋过户给李淦明、陈金娣，其请求办理案涉房屋的过户手续合理有据。但诉讼中，黄金耀死亡，其继承人郭财、黄志伟、黄永洪、黄凤英作为第一顺位继承人，对涉案房屋均享有法定继承权，四被告均有义务配合李淦明办理案涉房屋过户登记手续，但办理过户登记手续所需的税费应由李淦明承担。至于四被告与被继承人之间就案涉房屋的继承关系属于另一法律关系，本案不予调处。李淦明、陈金娣已全额支付了案涉房屋的价款，郭财抗辩房屋的价款应由其收取，亦属于继承人之间就案涉房屋房款的分配问题，其可另循合法途径解决。另根据房地一体原则，涉案房屋的宅基地使用权亦应在涉案房屋转让时一并转移。基于原告李淦明、陈金娣自愿承担本案诉讼费用，故本案受理费由其承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、确认原告李淦明与被告黄志伟就位于番禺市万顷沙镇民立村缸瓦沙围的房屋（房屋所有权证编号为粤房字第××号）所签订的《转让合同》有效；二、被告郭财、黄志伟、黄永洪、黄凤英于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原告李淦明办理就番禺市万顷沙镇民立村缸瓦沙围房屋（房屋所有权证编号为粤房字第××号）过户登记至原告李淦明名下的手续；本案受理费3300元，由原告李淦明、陈金娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  陈润彰人民陪审员  吴树永二〇一八年十一月三十日书 记 员  梁凤茵