成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初9131号 原告：黄某5，男，1970年5月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：康永怀，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 原告：张某某，女，1933年10月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：康永怀，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 被告：成都铁路地产置业有限公司，住所地：成都市金牛区二环路北三段394号院内右侧裙楼3、4、5层。 法定代表人：张勇，董事长。 委托诉讼代理人：宁小林，男，1972年6月13日出生，汉族，住成都市金牛区。公司员工。 委托诉讼代理人：苏良，女，1979年10月3日出生，汉族，住成都市金牛区。公司员工。 原告黄某5、张某某与被告成都铁路地产置业有限公司（以下简称“铁路公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某5及其与张某某的委托诉讼代理人康永怀、被告铁路公司的委托诉讼代理人宁小林、苏良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄某5、张某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，为原告办理房屋产权证书；2.判令被告向原告支付延期办理房屋产权证书违约金约65727.15元（暂计算至2018年3月5日，之后的违约金计算至被告实际履行义务之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，黄某5、张某某申请撤回第一项诉讼请求“判令被告继续履行合同，为原告办理房屋产权证书”。事实与理由：原、被告于2010年11月2日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于成都市金牛区府河路苑商品房一处，房屋总价款457710元，交房时间为2012年10月15日前。交房条件为该商品房验收合格。由买受人委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属登记，若买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款并缴纳了契税、办证费等相关费用，但被告一直未给原告办理房屋权属转移登记，致使原告无法取得房屋权属证书，原告为维护自身权益诉至本院。 铁路公司辩称，1、成都市在2016年11月23日实施不动产新政，原合同约定的房屋产权证不能再办理，只能办理不动产权证，且被告已经为原告案涉房屋办理了不动产权证证书，并通知原告但原告并未来领取，原告在此起诉没有任何法律依据；2、被告向原告交付房屋时原告签署的交房流程表告知新的办证时间，原告签署后至今未提出异议，结合目前项目因涉及到的市政规划道路未完成建设，项目没有整体竣工，因此按照新的办证时间约定，被告没有违约；3、原告诉求已经超诉讼时效；4、被告在没有按照原合同约定办证时间办理产权证，但没有主观过错，综上请求法庭驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，成都铁路地区旧城改造中心（以下简称“旧改中心”）变更为铁路公司。2010年11月2日，旧改中心作为出卖人，黄某1作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。双方约定买受人向出卖人购买“府河路苑”3栋3单元17楼1706号房屋，总价款为457710元。双方于合同中又约定：出卖人应在2012年10月15日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在2013年10月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按补充协议约定处理。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，双方同意按补充协议约定处理。补充协议约定，如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。若因政府或第三人因素导致该商品房所在小区的公共绿地、公共道路、公共出入口、小区围墙等达不到规划设计要求，由出卖人采取临时措施予以弥补，买受人不得因此追究出卖人的违约责任。 合同签订后，黄某1于2010年11月2日向旧改中心付清购房款457710元，旧改中心出具了收据。2012年10月28日，黄某1现旧改中心支付了办理房屋所有权证的契税、维修基金等合计15970元。当日旧改中心向黄某1交付案涉商品房。 2018年1月12日，黄某1（身份证号：5101031936××××××××）去世，未立遗嘱。其法定继承人有妻原告张某某、女黄某2、长子黄某3之子黄某4（黄某3已于2012年8月30日去世）、次子原告黄某5。黄某2、黄某4均到庭声明放弃对该房屋的继承权并申请不参加本案的诉讼。 2018年，铁路公司为黄某1办理了不动产权证。2018年10月16日，黄某5已领取了诉争房屋的不动产权证书。 另查明，1.案涉商品房属旧城改造项目，房屋销售对象为铁路局职工，由铁路局职工通过报名摇号的方式取得购买资格。2.旧改中心交付房屋后，因案涉房屋小区外市政规划道路一直未修建完成，案涉房屋所在小区一直未能通过规划验收。2014年10月29日，成都市金牛区人民政府向成都市规划局发出“关于恳请先行对府河路苑进行规划验收的函”，载明：“因木综厂正积极推进片区自主改造工作，其所承担的市政规划道路用地上构筑物拆除工作尚未完成，造成市政规划道路无法修建，直接影响‘府河路苑’规划验收工作，导致房屋产权证明无法按期办理”。3.2016年11月14日，成都市国土资源局发布关于实施不动产统一登记的通告，自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，自2016年11月23日起根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请，在本市主城区范围内实施不动产统一登记。 上述事实，有经过庭审质证的双方当事人身份信息、商品房买卖合同及补充协议、收据、成府阅【2008】235号文件、房改办电【2010】9号文件、房改办电【2010】23号文件、金牛府函【2014】194号文件等及庭审会议笔录、询问笔录、庭审笔录在案予以佐证。 本院认为，黄某5、张某某申请撤回第一项诉讼请求“判令被告继续履行合同，为原告办理房屋产权证书”，是其诉讼权利的自由处分行为，未违反法律之规定，本院予以准许。黄某1与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实的意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方应按照约定全面履行各自的义务。黄某1已于2018年1月12日去世，未立遗嘱。其法定继承人有妻原告张某某、女黄某2、长子黄某3之子黄某4（黄某3已于2012年8月30日去世）、次子原告黄某5。黄某2、黄某4均到庭声明放弃对该房屋的继承权。故原告黄某5和张某某继承黄某1上述合同的权利和义务，是本案适格的原告。依据《商品房买卖合同》第十九条第（二）项关于转移登记的约定以及《补充协议》第8.5条的约定，如因铁路公司的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得案涉房屋的所有权证书，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，铁路公司按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2012年10月28日，铁路公司向黄某1交付了案涉房屋。故铁路公司应于2013年10月27日前协助黄某1办理转移所有权登记。但铁路公司实际于2018年才办理所有权转移登记，已构成违约。在转移所有权登记之前，合同一直未履行完毕，故被告铁路公司所提的诉讼时效抗辩理由无法成立，本院不予支持。 现双方争议的焦点在于被告铁路公司是否免除违约责任。首先，铁路公司主张非因其自身原因导致办证逾期，而是政府主导的木综厂自主拆迁改造未完成，由此影响市政规划道路修建，直接影响案涉房屋项目规划验收，导致无法按期办理产权证，铁路公司不应对逾期取得房屋所有权证书承担违约责任。本院认为，铁路公司作为出卖人应当尽到勤勉和忠实义务，排除房屋买卖双方之外的因素对合同履行的影响，并负有协助买受人办理案涉房屋所有权证书的法定义务；双方关于产权登记的约定，并不意味着一旦出现非铁路公司自身原因导致的办证逾期，铁路公司就可以一概免责。《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。”以及《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，案涉房屋所属的旧城改造项目，因规划涉及占用木综厂土地，由此产生的木综厂商铺拆迁、商家搬迁等事项，应系铁路公司对办理房屋所有权证的期限予以预见且考虑在内的客观因素，最终因此导致办证逾期，并不能排除铁路公司的责任。故，铁路公司的该项主张不成立，其据此认为不应承担办证逾期违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但是由于2016年11月17日起，成都市主城区范围内即已停止办理土地登记、房屋交易登记各类业务，并从2016年11月23日起实施不动产统一登记。即从2016年11月17日起，因政策调整原因，铁路公司客观上无法再为黄某1办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。而是需要同时具备办理前述两类证书的条件下，才能为黄某1办理不动产登记证书。因此，黄某5、张某某要求铁路公司办理房屋所有权证书的请求在事实上和法律上不能实现。双方合同约定的内容发生客观变化，应重新协商。铁路公司于2018年为黄某1办理不动产权证，说明其自愿履行合同。因此，铁路公司在2016年11月17日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。所以，违约期限应为2013年10月27日至2016年11月17日合计1117天。关于违约金的计算标准。根据《补充协议》的约定，铁路公司应按日计算向黄某5、张某某支付全部已付款万分之一的违约金。铁路公司抗辩认为约定的违约金计算标准过高，请求予以调减。本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。黄某1与铁路公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，从合同内容的表现形式上虽为房地产开发企业对外销售房屋。但是案涉房屋所在的“府河路苑”项目的销售对象均系成都铁路系统员工，购买方式是通过摇号确定资格，销售对象具有一定程度上的特定性，故案涉房屋不能完全等同于开发商以盈利为目的、针对社会不特定人员公开销售商品房的情形。加之黄某5、张某某未能举出铁路公司逾期办证给其造成实际损失的证据。基于铁路公司逾期办证的事实客观存在，违约期限较长，根据公平原则和诚信原则，综合合同的履行情况、铁路公司的过错程度及当事人的预期利益等综合因素，本院酌情将违约金的计算标准调整为已付房款每日万分之零点一。故违约金的数额为5112.6元（457,710元×1117天×万分之零点一）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、成都铁路地产置业有限公司于本判决生效之日起5日内向黄某5、张某某支付违约金5112.6元; 二、驳回黄某5、张某某的其他诉讼请求。 案件受理费1443元，减半收取721.5元，由成都铁路地产置业有限公司负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 蒲 均 二〇一八年十一月九日 书记员 黄蓓蓓