辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第2191号上诉人（一审被告）：张晓敏，男，汉族，1958年11月8日出生，住址沈阳市大东区。上诉人（一审原告）：沈阳旺达物业有限公司，住所地：沈阳市沈河区文化东路16巷7号。法定代表人：刘亚宾，该公司经理。委托代理人：孙宝春，男，汉族，1979年4月6日出生，该公司工作人员。上诉人张晓敏因与被上诉人沈阳旺达物业有限公司（以下简称“旺达物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民小字第1095号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对此案进行了审理。本案现已审理终结。旺达物业公司一审起诉称：2005年5月12日，旺达物业公司与沈阳军区空军房地产管理处沈鹰物业管理中心（以下简称“沈空房管处物管中心”）签订《沈鹰家园前期物业管理委托合同》，合同约定：沈空房管处物管中心将沈鹰家园小区委托给旺达物业公司管理，旺达物业公司按合同约定履行物业管理服务，并按合同规定的收费标准（每平方米0.5元）收费。合同约定管理期间为一年即2005年5月30日至2006年5月29日。旺达物业公司与沈空房管处物管中心分别又于2005年8月31日及2008年5月29日签订管理合同的延期合同将该合同延期至2013年5月29日。合同签订后，旺达物业公司入主该小区并提供了物业管理服务。张晓敏系该小区业主，其房屋的建筑面积为139.34平方米。自2005年5月1日起至2012年9月30日止张晓敏未按时交纳物业管理费计6，200元，经旺达物业公司多次催要，张晓敏以种种理由拒绝给付。现旺达物业公司诉至一审法院，请求法院依法判令张晓敏给付自2005年5月1日至2012年9月30日物业管理费6，200元及滞纳金，并承担本案的诉讼费用。张晓敏一审答辩称：旺达物业公司所述张晓敏的住房地址、住房面积及拖欠物业费时间均属实。物业收费标准亦属实。张晓敏拒交物业费是因为：本小区无业主委员会，旺达物业公司未与张晓敏签订物业合同，旺达物业公司无起诉主体资格；旺达物业公司的诉请已超过诉讼时效；沈空房管处沈鹰物业管理中心无权将物业管理权交给旺达物业公司；旺达物业公司物业服务不到位。物业公司将物业收发室的取暖烟筒利用室外排水管道排烟，将排水管道损坏，导致张晓敏家的房屋漏水。本园区将物业费与采暖费捆绑收取，锅炉房归物业公司管理，园区内的供暖不达标，物业公司负有供暖责任。为了保温我自行更换了窗户。2007年夏年在园区内楼道内丢失自行车一台，没有报案。一审法院查明：沈鹰家园小区是空军沈阳房地产管理处（以下简称“沈空房管处”）开发。2005年3月17日沈空房管处出具批复指示沈空房管处物管中心按照上级指示及《辽宁省城市住宅区物业管理条例》要求，抓紧时间进行沈鹰家园小区的物业管理委托工作。2005年5月12日，旺达物业公司与沈空房管处物管中心签订《沈鹰家园前期物业管理委托合同》，合同约定：沈空房管处物管中心将沈鹰家园小区委托给旺达物业公司管理，旺达物业公司按合同约定履行物业管理服务，并按合同规定的收费标准（每月每平方米0.5元）收费。合同约定管理期间为一年即2005年5月30日至2006年5月29日。旺达物业公司与沈空房管处物管中心分别又于2005年8月31日及2008年5月29日签订管理合同的延期合同将该合同延期至2013年5月29日。合同签订后，旺达物业公司入驻该小区并提供了物业管理服务。张晓敏系沈鹰家园小区业主，张晓敏房屋的建筑面积为139.34平方米。自2005年5月1日起至2012年9月30日期间，张晓敏没有交纳物业管理费。另查明，旺达物业公司方因园区内拖欠物业费的现象严重，故在园区内张贴通知要求业主将拖欠的物业费与取暖费一并交纳，相关业主将旺达物业公司捆绑收费的问题反应到媒体，辽沈晚报对此事于2009年10月13日进行了报道。一审法院认为：沈鹰小区是沈空房管处开发，2005年3月17日沈空房管处出具批复要求沈空房管处物管中心办理沈鹰家园小区的物业管理委托工作，沈空房管处物管中心依据此批复将该小区委托给旺达物业公司管理，并签订《沈鹰家园前期物业管理委托合同》。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条之规定，沈空房管处物管中心与沈空房管处成立了委托关系，沈空房管处物管中心依据此委托进行物业管理的委托工作符合法律规定，故张晓敏提出其与旺达物业公司之间不存在物业服务合同关系及沈空房管处物管中心无权将物业管理权交给旺达物业公司的抗辩意见不成立，该合同应认定有效，双方均应依据合同约定履行合同义务。本案中，张晓敏已实际接受了旺达物业公司提供的物业服务，张晓敏应依据合同约定向旺达物业公司支付物业服务费，故一审法院对旺达物业公司要求张晓敏给付物业服务费的诉讼请求予以支持。关于张晓敏提出旺达物业公司的物业服务不尽责，物业公司将排水管道损坏，导致张晓敏的房屋漏水，至今未予维修，园区内的供暖不达标，致使张晓敏自行更换了窗户以加强室内保温。张晓敏家自行车放在园区内的免费车棚内丢失未报案等的抗辩意见，一审法院认为，旺达物业公司方作为物业管理公司理应提供良好的物业管理服务，从小区的管理状况来看，旺达物业公司方确实存在管理瑕疵，没有完全履行合同约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任，结合一审法院处理的该小区其他业主的情况，对该小区业主按80%支付物业服务费用。对于旺达物业公司主张滞纳金的诉讼请求，因旺达物业公司方服务存在瑕疵，故一审法院不予支持。针对张晓敏提出旺达物业公司的诉讼已过诉讼时效的抗辩意见，依据法律规定，诉讼时效期间为两年，但诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中从旺达物业公司提供的2009年10月13日的辽沈晚报对旺达物业公司方将业主拖欠的物业费与取暖费捆绑收费一事的报道内容看，能够证明旺达物业公司方于2009年10月下发通知要求在交纳取暖费时应一并交纳拖欠的物业费的事实存在，说明旺达物业公司方在2009年10月已经向该小区的业主主张过权利，本案的诉讼时效在2009年10月出现中断情形，应予重新计算，且此后旺达物业公司基于业主拖欠物业费现象严重的原因，在继续提供物业服务的情况下，不催交物业费也不符合常理，故本案旺达物业公司主张的2007年10月至2012年9月期间的物业费未超过诉讼时效期间，应予支持。而2007年9月以前的物业费，因张晓敏不能提供证据证明此期间诉讼时效存在中止、中断的情形，应认定已超过诉讼时效，故一审法院对2007年9月以前的物业费不予保护。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，一审判决：一、被告张晓敏于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳市旺达物业有限公司住宅物业费3，344.16元（按每月每平方米0.4元计算，从2007年10月1日至2012年9月30日）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告张晓敏未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张晓敏负担。宣判后，上诉人张晓敏不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决，直接改判驳回被上诉人旺达物业公司的请求；诉讼费由被上诉人旺达物业公司承担。主要理由：一、涉案园区属于军产，旺达物业公司是地方企业，无权管理军产房屋。二、依据物业管理条例第四十条规定，物业管理企业不得将该区域内全部物业管理一并委托他人，沈空房产处与旺达物业公司签订的物业服务合同违反该规定无效。三、旺达物业公司的诉讼请求超过诉讼时效。旺达物业公司从未要求张晓敏支付物业费，媒体报道不能证明旺达物业公司向张晓敏催要物业费。被上诉人旺达物业公司二审答辩称：维持原判，驳回上诉人张晓敏的上诉请求，诉讼费由上诉人张晓敏承担。本院查明事实与一审法院查明事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述，前期物业管理委托合同、延期协议、物业委托管理合同、物价局文件、沈空房产局批复、辽沈晚报新闻报道等证据，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗附卷佐证。本院认为：本案争议焦点为上诉人张晓敏是否应当向被上诉人旺达物业公司支付2007年10月1日至2012年9月30日的物业费3，344.16元。一、关于张晓敏提出旺达物业公司与沈空房管处物管中心签订的物业服务合同无效的问题。首先，诉争房屋是住宅房屋，由张晓敏居住使用。张晓敏提出诉争为军产房屋，故旺达物业公司作为地方企业，不能为此类园区提供物业服务，并未提供出相关依据，本院无法支持。一审法院认定沈空房管处物管中心与沈空房管处成立委托关系，沈空房管处物管中心依据此委托进行物业管理的委托工作符合法律规定，本院予以认同，不再赘述。其次，旺达物业公司与沈空房管处物管中心签订物业服务合同，张晓敏提出合同违反《物业管理条例》第四十条规定无效，根据条款表述“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”，在涉案园区尚未依法成立业主委员会的情况下，由沈空房管处物管中心选聘物业公司，并由旺达物业公司为园区实际提供物业服务，并未违反该条款规定，张晓敏的主张不能成立。据此，旺达物业公司作为物业管理企业为园区实际提供了物业服务，张晓敏作为园区业主亦实际享受了物业服务，故张晓敏应当向旺达物业公司支付物业费。二、对于张晓敏提出旺达物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的问题。首先，物业服务的本质是一种公共服务，根据旺达物业公司提交的报纸报道，能够证明旺达物业公司收取其他费用时向园区业主催缴过物业费，亦曾在报纸刊登公告向园区业主催缴物业费，应当视为存在诉讼时效中断的法定事由。其次，旺达物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费涉及到园区诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，对于张晓敏提出的时效抗辩主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张晓敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓代理审判员  史舒畅代理审判员  王 虹二〇一五年十一月三日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。