陕西省凤翔县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0322民初781号 原告：易飞飞，男，生于1987年1月3日，汉族，住陕西省凤翔县。 委托代理人：蒲周勤，陕西秦雍律师事务所律师。 被告：吕宝成，男，生于1960年4月18日，汉族，住陕西省凤翔县。 委托代理人：董会利(吕宝成之妻)，女，生于1961年8月15日，汉族，住陕西省凤翔县。 委托代理人：冯丽娟，陕西秦雍律师事务所律师。 原告易飞飞与被告吕宝成租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理。依法适用普通程序，于同年5月17日公开开庭进行了审理。原告易飞飞的委托代理人蒲周勤，被告吕宝成及其委托代理人董会利、冯丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易飞飞诉称：2016年10月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：从2016年10月28日至2019年11月2日止，期限为3年时间，被告将自有的临街第二层及后院六层一栋楼房和底层大门通道，连同空调、冰柜、桌椅、餐具、监控、灶具等配套设施租赁给原告经营；承包费为每年8.2万元。合同签订后原告于2016年10月16日向被告交承包费20万元。合同另外约定被告于2017年4月1日将两间门面房交于原告，如果被告违约，付给原告赔偿费3万元，但两间门面房及六层一栋楼房中的三间房屋至今未交付原告使用。2018年1月10日被告采取断水断电，私自更换大门锁子，导致原告无法正常经营，不能实现合同目的。据上所述，被告的行为已构成根本违约，合同目的无法实现。故依法起诉，请求判令：1.立即解除原、被告2016年10月29日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即赔偿违约金3万元；3.被告立即返还承包费10万元；4.被告返还原告电脑桌等物品；5.被告承担本案诉讼费。 原告为此提交以下证据材料：1.原告身份证复印件1份；2.吕一凡出具的《收条》复印件1份；3.凤翔县某某镇某某街村委会出具的《证明》复印件2份；4.《房屋租赁合同》（附房内设施登记册）复印件1份；5.生活向导报纸复印件3份；6.照片6张；7.光碟1张；8.诊断证明书复印件2份；9.证人易某某当庭陈述。 被告质证认为，证据1无异议；证据2-6、8，真实性无异议，关联性及证明目的有异议；证据7、9，不认可。 被告吕宝成辩称：1.涉案《房屋租赁合同》约定，原告应当一次性交清承包费24.6万元，而原告仅交了20万元承包费，对拖欠的4.6万元承包费出具了欠条，故原告从一开始就已经违约。2.原告所述“两间门面房及六层一栋楼房中的三间房屋至今未交付”与事实不符。根据合同约定及交易习惯，原告在2017年4月1日将两间门面房的租赁费4.5万元交纳后，才能租赁房屋，而原告未交该租赁费，构成根本违约，故原告的第2项诉请不能成立。六层一栋楼房中的三间房屋本身是仓库，不存在交付一说。3.原告所述“2018年1月10日被告采取断水断电，私自更换大门锁子，导致原告无法正常经营，不能实现合同目的”，亦与事实不符。事实是原告租赁到2017年7月20日左右，由于经营不善将头门上锁后擅自离去。被告根本不知情，直至2018年1月份因家中漏水被租户打电话叫来，发现原告未烧暖气导致水管、暖气管破裂漏水，房内设施毁损，造成经济损失达10万余元，原告应予赔偿。另外，原告经营期间的水电费均由被告交付，无从谈起断水断电一说。4.原告的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。 被告为此提交以下证据材料：1.被告身份证复印件1份；2.《房屋租赁合同》（附房内设施登记册）1份；3.《商铺租赁合同》1份；4.调查笔录（马某某、刘某某、周某某、岳某某、张某某）5份；5.《欠条》1份；6.水电费票据4份；7.某某街村委会出具的证明材料1份；8.郭某某出具的证明（附损失清单及身份证复印件）1份；9.房屋受损照片9张。 原告质证认为，证据1-2，无异议；证据材料3-4，不认可； 证据材料5-6，真实性无异议，证明目的不认可；证据材料7，不符合证据的形式要件，亦不符合事实，故不认可；其余证据材料，不予质证。 结合双方的质证意见，本院认证如下：原告提交的证据材料7-8，形式不合法，且与本案缺乏关联性，不予采信；被告提交的证据材料3、6、8、9，证据材料4中的张某某调查笔录，均与本案缺乏关联性，不予采信。被告提交的证据4中的其余调查笔录及证据7，原告提交的证据9，能够相互印证原告在履约过程中将租赁房屋大门上锁停止经营，对该证明目的予以采信。双方提交的其余证据，均符合真实性、合法性、关联性的要求，且能相互印证，予以采信。基于上述认证以及当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下： 2016年10月16日，原告通过其父易某某向被告之子吕一凡支付了租金20万元，吕一凡亦出具了《收条》。2016年10月29日，原告易飞飞(承租人、乙方)与被告吕宝成(出租人、甲方)就凤翔县城XX巷X号临街第二层及后院六层一栋楼房、底层大门通道以及灶具等配套设施签订《房屋租赁合同》。合同约定：承包经营期限为3年，自2016年10月28日至2019年11月2日；承包费每年8.2万元，押金两年后预付1万元；本协议签订后当日，乙方一次性交清三年承包费24.6万元，押金两年后付、乙方承包经营到期后双方长退短补；以后每三年，年承包费乙方必须在止期日前一个月向甲方交清当年的承包费，依收款收据为据，否则造成的后果乙方负责。合同另约定了其它事项。合同签订当日，原告向被告出具《欠条》一份，言明尚欠被告房租费4.6万元。此后，双方就临街第一层两间门面房协商一致，并在该合同上添加备注条款。约定：关于两间门面房，甲方于2017年4月1日交于乙方使用，租费每年1.5万元，如果甲方违约付给乙方赔偿费3万元。 上述合同签订后，被告将涉案部分房屋及灶具等配套设施交付原告用于餐饮经营，《欠条》及备注条款所涉租金原告至今未付。2017年4月20日、4月27日、5月1日，被告就涉案两间门面房通过报纸对外另行招租。2017年10月，原告将租赁房屋大门上锁后离开，至今关门停业。2018年1月，被告因察看租赁房屋漏水情况对大门锁进行更换。此后，原告回到租赁房屋，发现大门锁已更换无法进入，遂涉诉。审理中，本院于2018年4月4日向被告送达了起诉状副本。 本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。案涉《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容于法不悖，应属有效，双方均应依约履行。本案主要涉及以下问题： 关于违约责任的认定及《房屋租赁合同》应否解除问题。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权及收益权，出租人则是为了收取租金。本案中，原告作为承租人仅支付20万元租金，并未依约完全履行付款义务。被告作为出租人具有交付租赁房屋的义务，原告称被告未将六层一栋楼房中的三间向其交付，而被告作为出租人对此并未提供证据予以证明，故原、被告均存在违约情形。涉案合同未对合同解除权进行约定，在双方未达成一致意见时，原告不愿继续履行合同，而涉案合同系继续性合同并不适宜强制继续履行，且原告关门停业至今，双方矛盾升级。现合同已无继续履行之可能，合同目的无法实现，故对原告请求解除涉案合同的诉请，予以支持。被告不同意解除合同的辩解理由不符合客观事实，不予采信。至于合同的解除时间。原告于2018年3月28日向本院起诉解除涉案合同，本院于2018年4月4日向被告送达了起诉状副本。依据合同法第九十六条之规定，双方解除合同之日为被告收到原告起诉状副本之日即2018年4月4日。 关于原告主张的返还租金问题。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案合同于2018年4月4日解除，故原告的租金应交至2018年4月4日，被告多收取的租金应予返还。 具体计算为：已付20万元－应付117763（8.2万元／年×1年5个月零7日）＝82237元。 关于原告主张的违约金问题。据合同备注条款“关于两间门面房，甲方于2017年4月1日交于乙方使用，租费每年1.5万元，如果甲方违约付给乙方赔偿费3万元”之约定以及租赁行业的履约习惯，原告负有先行支付租金的义务，鉴于原告未支付该租金，被告对此享有先履行抗辩权。加之双方对合同不能继续履行，均负有违约责任，故对原告该项请求，不予支持。 关于原告主张的返还其相关物品问题。鉴于原告并未就其物品的种类及数量提供证据予以证明，故不予支持，原告可待条件具备后另行主张。审理中，被告虽以房屋水管漏水造成其损失为由要求赔偿损失，但并未提供充分有效证据亦未提起反诉，故本案不予审理，被告可另行主张。 综上，原告的诉请部分成立，予以部分支持。为保护当事人合法权益，维护社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条第二项、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告易飞飞与被告吕宝成2016年10月29日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月4日解除； 二、被告吕宝成于本判决生效后十日内返还原告易飞飞房屋租金82237元； 三、驳回原告易飞飞的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，由原告易飞飞负担1300元、被告吕宝成负担1600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  滕鹏飞 人民陪审员  王忍科 人民陪审员  闫邦鑫 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  张 成