广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5381号上诉人（原审被告）：关小华，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：谭玉伶，住广州市荔湾区。两上诉人共同委托代理人：林成达，广东诚开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾市政建设工程有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：林舜标，该公司总经理。委托代理人：谢瑞生，广东大同律师事务所律师。委托代理人：陈哲红，广东大同律师事务所律师。上诉人关小华、谭玉伶因与被上诉人广州市荔湾市政建设工程有限公司（以下简称市政工程公司）物权纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区市政建设工程总公司（以下简称市政总公司）原是广州市荔湾区人民政府国有资产监督管理局（以下简称荔湾区国资局）持100%产权的企业。关小华是市政总公司的退休职工，与谭玉伶是夫妻关系。1981年，市政总公司分配案涉房屋给关小华作为员工宿舍，由关小华一家租住。2009年，荔湾区国资局（甲方，转让方）与广州市弘穗通讯网络管理服务有限公司（乙方，受让方）签订《产权交易合同》约定，甲方基于整体转让市政总公司100%产权和荔湾区光复北路700号首、二层房地产给乙方，其中第四条“人员安置”中约定，市政总公司的全体人员包括在职职工和离退休职工，由甲负责安置，并承担各项安置费用，等等。后市政总公司通过重组改制为有限责任公司即市政工程公司，由广州市弘穗通讯网络管理服务有限公司100%控股。2011年6月16日，市政工程公司向关小华发出律师函，告知关小华因其没有参加2000年房改，故该房屋产权仍属于市政总公司，现市政总公司已改制，案涉房屋拟进行处置，请其接文后一个月腾清搬迁或按市价购买该房屋，否则将循法律途径解决。该函没有谈及租金或使用费问题。该函关小华有签收。2012年10月22日，市政工程公司取得案涉房屋产权，该房屋钢筋混凝土结构，建筑面积42.27平方米。该房屋现仍由关小华、谭玉伶一家居住使用，但没有向市政工程公司交租。因本案纠纷，市政工程公司于2015年6月11日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.关小华、谭玉伶腾空并退还广州市荔湾区龙源新一巷28号401房给市政工程公司；2.关小华、谭玉伶支付市政工程公司房屋占用费67652元（按广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价格，自2011年6月16日起暂计至起诉日，起诉日后占用费计至关小华、谭玉伶腾退房屋止）；3.本案诉讼费由关小华、谭玉伶承担。原审诉讼中，市政工程公司提交了一份关小华、谭玉伶占用费计算表，该表计算出2011年6月16日至2012年12月31日租金单价是21元每平方米每月，2013年1月1日至2013年12月31日租金单价是38元每平方米每月，2014年1月1日至2014年12月31日租金单价是43元每平方米每月，2015年1月1日至起诉日租金单价是40元每平方米每月，上述租金数据来源于广州市房屋租金参考价。从该表得出2013年月租金为1606.26元，2014年月租金为1817.61元，2015年月租金为1690.8元。关小华、谭玉伶原审答辩称：不同意市政工程公司的诉讼请求。关小华是市政总公司的退休职工，在1998年单位通知要开会，要一人借五万块给公司赎回房产证，如果不借就不准参加房改。由于单位还欠关小华的钱，关小华当时没有钱借给公司，所以没能参加房改。关小华就继续承租案涉房屋，租金在工资扣除，直到2008年12月底。2009年1月关小华正式退休，单位说要商量租房的事情，到2011年11月有两个律师到案涉房屋了解情况要求搬迁。由于单位没有通知怎么做，关小华称不会搬走，该房是福利分房，关小华每个月租金按132元缴纳租金直到2008年12月。关小华、谭玉伶有试过办经适房但是说不符合规定。市政工程公司要求支付自2011年6月16日起的房屋占用费，已过诉讼时效。原审法院认为：市政总公司经改制后为市政工程公司，市政工程公司应承继市政总公司的权利与义务。关小华是市政总公司的退休员工，于2008年底退休前一直服务于该公司，自上世纪八十年代经该司分配入住案涉房屋至今，可见，关小华、谭玉伶入住案涉房屋是基于一定的历史原因，是带有福利性质的。虽然《产权交易合同》“人员安置”中约定市政总公司的全体人员包括在职职工和离退休职工由荔湾区国资局负责安置，但该约定主要是指劳务安置，并未明确约定福利房产的搬迁安置。况且，关小华、谭玉伶表示其无搬迁去向，名下无其他房产，且关小华、谭玉伶年龄也较大，原审法院认定关小华、谭玉伶暂不具备搬迁条件，故市政工程公司要求关小华、谭玉伶腾空并退还房屋的诉请，原审法院不予支持。关小华、谭玉伶在居住使用市政工程公司的房屋期间，应负有向市政工程公司支付房屋使用费的义务，该房屋使用费的标准应以评估机构评定的私房住宅租金标准为宜。由于法律规定主张民事权利的诉讼时效是二年，市政工程公司是2015年6月11日起诉，故市政工程公司对2013年6月11日前的使用费的主张超过了二年诉讼时效。虽市政工程公司于2011年6月16日发函至关小华、谭玉伶，但该函没有主张房屋使用费，且该函构成的诉讼时效中断不能保护2011年6月16日至2013年6月10日期间市政工程公司对房屋使用费的主张。故市政工程公司要求从2011年6月16日起计算房屋使用费缺乏事实依据，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五的规定，原审法院于2015年7月29日作出如下判决：一、自2013年6月11日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费，由广州市荔湾市政建设工程有限公司与关小华、谭玉伶自本判决发生法律效力之日起三日内共同委托有资质的评估机构申请按私房住宅租金标准评定，该评估费用由双方各自负担50%；关小华、谭玉伶自租金评定之日起三日内，按评定的租值（其中2013年月租金以1606.26元为限，2014年月租金以1817.61元为限，2015年月租金以1690.8元为限）一次性将使用费支付给广州市荔湾市政建设工程有限公司；二、驳回广州市荔湾市政建设工程有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费746元，由广州市荔湾市政建设工程有限公司负担500元，关小华、谭玉伶负担246元。判后，上诉人关小华、谭玉伶不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。（一）关小华是市政工程公司前身市政总公司的员工。从1981年起，关小华、谭玉伶被市政总公司安排在案涉房屋居住，房屋是单位宿舍，其性质属于福利房。市政总公司与关小华之间约定，关小华一家可以一直居住在案涉房屋，且租金从关小华的工资中扣除。关小华从1977年入职市政总公司后一直兢兢业业为公司服务直到2008年底退休。关小华退休前每月所缴交的租金为132元，即每平方每月租金为3.12元。该租金标准是租赁案涉房屋一直以来的最高标准。（二）市政工程公司的重组改制并不影响原租赁关系，其无权单方要求变更租金。2009年，市政工程公司前身市政总公司进行重组改制为市政工程公司。改制后，市政工程公司一直没有向关小华、谭玉伶提出任何有关租金的处理事宜，包括租金的标准、租金的支付时间、租期等。直至一审期间，市政工程公司才正式向关小华、谭玉伶提出按照广州市房屋租金参考价作为租金标准缴交租金。在关小华、谭玉伶与市政工程公司有租金标准约定的情况下，市政工程公司的要求是单方撕毁其与服务数十年老员工所约定的合同，没有任何法律及事实的依据。根据我国《合同法》第10条第1款、《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条以及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。……”。关小华、谭玉伶与市政工程公司之间存在着事实上的租赁合同关系，双方对租金有约定，关小华、谭玉伶有权要求继续履行原租金约定标准，继续按照每月132元缴交租金。二、原审法院认定事实的证据不足。原审法院在“本院认为”中明确“关小华、谭玉伶入住案涉房屋基于一定的历史原因，是带有福利性质的。”作为员工宿舍租赁给员工使用的房屋，既然具备福利性质，则不应当以私房住宅的标准缴交租金，应当按照公房住宅的成本租金标准缴交租金，根据《广州市物价局关于20l3年公共租赁住房租金标准的复函》及《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》中的规定，公房成本租金标准按每月每平方建筑面积13.5元计收。因此，即使案涉房屋在不认定具有租金约定的情形下，也只应按上述公房成本租金标准缴交租金。原审判决缺乏证据支持。三、原审法院认定计算租金的起始时间从2013年6月11日起有误，因市政工程公司起诉要求支付租金，根据民法通则第135、136条的规定延付租金的诉讼时效为一年，对方于2015年6月11日才提起诉讼，2014年6月11日之前的租金超过诉讼时效期间，所以租金的起算时间应该是从2014年6月11日。综上所述，关小华、谭玉伶上诉请求撤销原审要求关小华、谭玉伶按照评定的租金标准支付使用费的判决。被上诉人市政工程公司二审答辩称：一、市政工程公司诉请关小华、谭玉伶支付案涉房屋使用费，原审也是判令支付房屋使用费，而非租金，关小华、谭玉伶上诉称适用一年诉讼时效期间，于事实不符。二、关小华、谭玉伶从未向市政工程公司支付过租金，双方不存在租赁关系，案涉房屋仅作为宿舍借给在职员工居住。如果关小华、谭玉伶认为双方是租赁关系需要提交租赁合同，否则，双方形成不定期的租赁合同关系，市政工程公司可随时要求解除合同，关小华、谭玉伶腾退房屋。另外，关小华、谭玉伶上访之后，荔湾区国资局复函中可知案涉房屋在1999年市政总公司与区维护处分拆时已归区维护处所有，该局建议关小华、谭玉伶申请通过经济适用房或廉租房解决其住房问题。案涉房屋是改制后市政工程公司向荔湾区国资局购买的，根据物权法的规定，案涉房屋是市政工程公司所有的私房，而非公房。市政工程公司原审主张的使用费标准是参照广州市房屋管理中心下载的租金标准，已具体到某条道路的租金标准，市政工程公司主张是按照最低租金标准计算案涉房屋使用费的。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另外，上诉人关小华、谭玉伶二审提交如下证据：1、广州银行账户清单，证明租金按照132元／月的标准从工资中划扣；2、《证明》一份，证明市政工程公司出租的房屋是从每月的工资中扣除的，证明上签名的人员都是市政工程公司退休员工；3、企业法人申请开业登记注册书第二页《企业行政管理、专职人员名单》中的陈某，也即上述证据2上签字的陈某，即市政工程公司的员工；4、广州市物价局关于2013年公共租赁住房租金的标准的复函，5、广州市住房保障办公室广州市物价局关于公共租赁住房租金标准的通知，证据4-5证明公房成本租金标准是13.5元／月／平方计算；原审已明确认定案涉房屋属于福利性质，案涉房屋占用费应当按照公房租金标准计算，不应当按照商业房屋租金标准计算。被上诉人市政工程公司质证称：证据1没有原件不予质证，该证据也不能看出对方交付租金的事实，该证据也非新证据，二审提交不符合法律规定；证据2不是新证据不予质证，且没有证人出庭、没有证人联系方式；证据3与本案没有关联性；证据4、5是从网页下载的与本案无关，不予质证；案涉房屋是私房，并非公房，不应按公房租金标准计付使用费。本院认为：依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关小华、谭玉伶本案仅对案涉房屋使用费计付期间及使用费标准提起上诉，对此，本院认定如下：一、市政工程公司原审诉请关小华、谭玉伶支付房屋占用费并非租金，原审认定房屋占用费计付诉讼时效期间为两年，合法有据。关小华、谭玉伶主张本案应适用《中华人民共和国民法通则》第135、136条延付或者拒付租金的诉讼时效为一年的规定提出市政工程公司2014年6月11日之前的租金已过诉讼时效期间，缺乏事实依据。二、案涉房屋虽由市政总公司安排关小华、谭玉伶居住，原审认定关小华、谭玉伶入住案涉房屋具有历史原因，是带有福利性质的，且关小华、谭玉伶无搬迁去处暂不具备搬迁条件，故未支持市政工程公司要求关小华、谭玉伶腾空并退还房屋的诉请。关小华、谭玉伶承认自2008年底后未再缴纳房屋使用费或租金，其二审提交证据并非新证据且不足以证实其与市政总公司或市政工程公司存在长期租赁合同关系，以及双方对案涉房屋租金或使用费标准作出约定。现案涉房屋登记的权属人为市政工程公司，且房屋所有权取得方式为购买，并非公房性质。原审判令关小华、谭玉伶应按有资质的评估机构评定的私房住宅租金标准计付房屋使用费，公平合理，可予维持。原审以关小华、谭玉伶入住案涉房屋具有历史原因及福利性质作为不支持市政工程公司诉请关小华、谭玉伶腾空并退还房屋的诉请，但关小华、谭玉伶以此为由主张案涉房屋应按公房成本租金标准计付房屋使用费，于法无据，本院不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人关小华、谭玉伶的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费492元，由上诉人关小华、谭玉伶负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年十一月二十七日书 记 员  璩方慧