广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2015）江海法民二初字第131号原告：阮炳汕，住江门市蓬江区。委托代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。委托代理人：黄勇，广东五邑律师事务所律师。被告：江门市江海区蓬苑酒店有限公司，住所地：江门市江海区。法定代表人：梁柏明，该公司总经理。委托代理人：邱亦庭，广东华南律师事务所律师。原告阮炳汕诉被告江��市江海区蓬苑酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阮炳汕及其委托代理人黄勇、被告委托代理人邱亦庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮炳灿诉称：2013年10月31日，被告将江门市蓬苑商业广场三楼的蓬苑歌城发包给原告承包经营，双方签订《承包经营协议》，约定承包经营期限从2013年11月1日至2016年11月31日，顶手费18万元，按金5万元，每月承包款2.5万元。合同签订后，原告依约支付了顶手费18万元和按金5万元，并投入30多万元购置物品、装饰经营场所。2015年3月，因被告的装修及房屋布局不符合消防要求，被江门市公安消防支队江海区大队发出江海公消重字（2015）第0002号《重大火灾隐患整改通知书》，责令被告于2015年5月11日前整改，并将原告经营场所的电箱查封至今。原���多次要求被告退回收取的款项并赔偿相应损失未果，请求法院判决：一、解除原告与被告于2013年10月31日签订的《承包经营协议》；二、被告返还23万元及利息12135.25元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年3月9日起计，暂计至2015年6月30日约为12135.25元，以后的利息计至清偿之日止）给原告；三、全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告返还23万元及利息12135.25元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年3月10日起计，暂计至2015年6月30日约为12135.25元，以后的利息计至清偿之日止）给原告。被告江门市江海区蓬苑酒店有限公司辩称：1、原、被告双方签订的《承包经营协议》约定被告将涉案的“蓬苑歌城”承包给原告经营，实际上是被告将“蓬苑歌城”转让给原告。双方只存在租赁关系。2、原告停业，是由于其消��设施不合格所导致，与被告无关。按《承包经营协议》第六条和第十条的规定，原告在经营过程中所产生的一切责任均由原告承担，被告只是配合办理相关手续而已。3、按《承包经营协议》第四条“如拖欠30天仍未能交清租金、水电费、甲方（被告）有权依法终止本协议，不退还保证金，并追索未交清费用”的规定，原告所交保证金理应不予退还。同时，被告保留依法追索原告所拖欠的租金、水电费等相关费用的权利。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。原告对其主张在举证期限内向本院提交下列证据：1、身份证、工商登记信息查询结果各一份，证明原、被告诉讼主体资格。2、《承包经营协议》1份，《收据》2份，证明2013年10月31日，原、被告签订《承包经营协议》，由原告承包“蓬苑歌城”三楼进行经营；原告已向被告支付顶手费18万元和按金5万元；双方其他约定。3、江门市消防支队江海区大队出具的《重大火灾隐患整改通知书》、《行政处罚决定书》各一份，证明2015年3月10日，因被告提供的经营场所不符合消防要求，存在重大火灾隐患，江海区消防大队责令被告于2015年5月11日前进行整改；2015年5月21日，因被告未能按要求整改到位，被处罚款3万元。4、相片6张，证明2015年5月25日，因被告未能按要求整改到位，原告承包经营场所的电箱被江海区消防大队查封，原告被迫停止经营至今。被告对其主张向本院提交下列证据：《承包经营协议》3份，证明三楼全部歌舞厅一直不是由被告方经营的，之前由案外人进行经营，被告与案外人的租赁合同中止后，原告再与被告签订《承包经营协议》。即被告经营场所具有经营歌舞厅的营业执照，因此，消防部门查封歌舞厅与被告方无关。本院依职权调取的证据：1、江门市住房和城乡建设档案馆出具的查询记录，证明江门市住房和城乡建设档案馆没有关于江门市江海区桥南大道8号，江门市蓬苑商业广场的产权登记记录。2、房地产权证5份、企业机读档案变更登记资料2份、《关于江门融和农村商业银行股份有限公司开业的批复》1份、《证明》1份、江门融和农村商业银行股份有限公司出具的《复函》1份，证明被告自江门融和农村商业银行股份有限公司处租赁江门市蓬苑商业广场三楼之3005、3006、3007、3008及3009号商铺，被告未经江门融和农村商业银行股份有限公司的同意将上述商铺转租给原告。经审理查明，2013年10月31日，原、被告签订《承包经营协议》，约定被告提供“蓬苑歌城”（江门市蓬苑商业广场三楼之3005、3006、3007、3008及3009号）给原告经营，承包经营期限从2013年11月1日至2016���11月30日止，原告每月向被告支付25000元承包款。同时约定，原告应支付18万元顶手费及5万元押金给被告等内容。合同签订后，原告于2014年1月7日支付5万元押金，于2014年3月13日支付18万元顶手费给被告。2015年3月10日，因涉案租赁物所在房屋构成重大火灾隐患，江门市公安消防支队江海区大队向被告发出《重大火灾隐患整改通知书》，要求被告于2015年5月11日前对涉案租赁物等房屋进行整改，并于2015年5月25日查封涉案租赁物的电箱。原告以无法经营为由要求被告返还顶手费18万元及押金5万元未果，遂诉至法院。另查明，被告自江门融和农村商业银行股份有限公司处租赁江门市蓬苑商业广场三楼之3005、3006、3007、3008及3009号商铺，被告未经江门融和农村商业银行股份有限公司的同意将上述商铺（即涉案租赁物）转租给原告。本院认为：本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点：一、原、被告签订的《承包经营协议》是否有效？二、被告是否应返还原告交付的顶手费18万元、押金5万元以及支付利息？一、关于原、被告签订的《承包经营协议》是否有效的问题。虽然原、被告签订的合同名为《承包经营协议》，但根据协议的内容，被告向原告出租租赁物，原告向被告交付租金，并约定租赁期限等内容，因此，《承包经营协议》符合租赁合同的法律特征。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告自江门融和农村商业银行股份有限公司处租赁涉案租赁物后转租给原告，但没有经权利人同意或追认，因此，原、被告签订的《承包经营协议》无效。二、被告是否应退还原告交付的顶手费18万元、押金5万元以及支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告双方签订的租赁合同为无效合同，被告应当返还因该合同取得的财产。此外，由于涉案租赁物所在房屋构成重大火灾隐患，被消防部门责令整改及查封，导致原告无法使用租赁物引起本案纠纷，过错责任在于被告。因此��原告主张被告返还23万（18万元顶手费+5万元押金）的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息实际是指赔偿损失。由于造成《承包经营协议》无效的原因是被告转租租赁物没有经权利人同意。同时，如前所述，原告无法使用租赁物过错责任在于被告。因此，原告主张的利息损失自2015年3月10日（即消防部门责令整改之日）起计算，合理合法，本院予以支持。被告应赔偿原告的利息损失为：自2015年3月10日起，以23万为本金数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的付款日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告江门市江海区蓬苑酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还顶手费及押金共23万元并支付利息（利息计算方法：自2015年3月10日起，以23万为本金数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的付款日止）给原告阮炳汕。二、驳回原告阮炳汕的其他诉讼请求。案件受理费4932元，由被告江门市江海区蓬苑酒店有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陆雪莹人民陪审员  袁懋丽人民陪审员  曾楚惠二〇一五年十一月二十六日书 记 员  陈凤娇