贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0524民初2551号原告：刘会，女，1971年10月25日出生，汉族，农民，住贵州省织金县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨继国，贵州和侣律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：顾峻峰，贵州和侣律师事务所律师。被告：秦磊，男，1980年2月25日出生，汉族，居民，住贵州省织金县。委托诉讼代理人（特别授权）：秦蓝（系被告秦磊姑姑），女，织金县国税局公务员，住贵州省织金县。被告：左佳萍，女，1981年10月3日出生，汉族，居民，住贵州省织金。被告：陈勇，男，1979年12月17日出生，汉族，农民，住贵州省织金县。原告刘会与被告秦磊、左佳萍、陈勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘会及其委托诉讼代理人顾峻峰、被告秦磊及其委托诉讼代理人秦蓝、被告陈勇到庭参加诉讼，被告左佳萍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决停止对原告位于织金县鱼山××浩阳城市××单元××号的房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封；2.案件受理费由三被告负担。事实及理由：2015年10月6日，原告以348800元的价款向被告左佳萍购买其位于织金县浩阳××单元××号房屋。由于房屋原系左佳萍与秦磊的夫妻共同财产，双方离婚时明确该房屋归左佳萍享有，购买时左佳萍向毕节地区浩阳房地产开发有限责任公司作出承诺，经该公司许可变更了买受人的信息。后原告将买房价款支付给被告左佳萍，于是2015年10月6日起原告一直居住至今。织金县人民法院于2018年查封了该房屋，原告于2018年5月17日向织金县人民法院提出异议，请求解除二原告房屋的查封，织金县人民法院于2018年5月24日作出（2018）黔0524执异字11号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。由于原告与被告左佳萍达成的房屋买卖合同不违反法律的规定，原告应为房屋的实际所有人，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告秦磊辩称，1.本案涉案房屋系被告秦磊所有，原告以该房系向被告左佳萍购买，因其提供支付房款人系刘某，不能证明系原告的购房款，其与左佳萍之间的买卖关系未得以明确；2.原告与左佳萍在买卖过程中已知悉房屋系在秦磊名下，也未办理房屋过户登记手续，故原告不符合法律规定善意取得的构成要件。因此原告与左佳萍是否对涉案房屋达成买卖协议并不影响秦磊对该房的所有权，故法院的查封合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈勇辩称，由于被告秦磊欠我钱，且本案涉案房屋是被告秦磊所有，因此人民法院对该房屋查封合法，故而请求驳回原告的诉求。被告左佳萍未作答辩。原告围绕其诉讼请求提交以下了证据：1.证人刘某的证言，其主要内容为：“2015年10月7日我三姐刘会打电话向我借款购房，所以在2015年10月8日我汇款200000元给出卖人左佳萍，2015年10月9日又汇款118000元给出卖人左佳萍。”用以证明原告已向被告左佳萍支付购房款318800元的事实。2.贵州省织金县人民法院（2018）黔0524执异11号执行裁定书，用以证明被告陈勇申请执行的依据是（2017）黔0524民初3188号民事调解书，该依据产生于买卖房屋之后，原告按照法律规定向法院提起本案诉讼的事实。3.房屋订购书，刘炼和张运出具的承诺书（复印件），用以证明涉案房屋系案外人宋国利向刘炼和张运合法转让而来的事实。4.秦磊和左佳萍离婚协议书及离婚证（复印件），用以证明涉案房屋系左佳萍所有的事实。5.左佳萍承诺书，用以证明左佳萍将涉案房屋转让给原告的事实。6.商品房买卖合同，用以证明原告与被告左佳萍达成房屋买卖协议后，在开发商处变更了合同中买受人信息的事实。7.中国信合交易记录4份、惠民银行交易记录1份，用以证明原告已按约定通过弟弟刘某的银行账号向被告左佳萍支付购房款318800元的事实。8.2017年12月22日浩阳花园业主委员会证明一份、原告缴纳卫生费和水电费发票共计26张，用以证明原告对涉案房屋从2015年10月6日至今已经合法占有的事实。9.2018年10月18日浩阳花园业主委员会证明一份，用以证明该涉案房屋不能办理房屋所有权登记的原因非原告自身原因的事实。经质证，被告秦磊、陈勇认为：对原告提供的证据1、2、3、6、7、8、9无异议；对证据4的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，房屋分割系被告秦磊与左佳萍之间离婚时的内部约定，本质上是合同之债，对外该房屋一直登记在秦磊名下，并未办理过变更登记，该房屋的物权依然为被告秦磊所有；对证据5的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，左佳萍将房屋出售给原告的承诺书并不能改变房屋的物权所有关系，因该房屋的所有权人是被告秦磊，且被告秦磊对原告与被告左佳萍之间的房屋买卖行为并不知晓，根据合同法的规定，原告与被告左佳萍订立的房屋买卖合同及承诺书未取得房屋所有人被告秦磊的追认，该合同系无效合同，不能致使房屋所有权转移。本院认为，原告提供的证据1、2、3、6、7、8、9被告均无异议，上述证据客观真实，与本案具有关联性，故作为本案的定案证据采用；因涉案房屋系秦磊与左佳萍在婚姻关系存续期间以秦磊的名义购买，未办理房屋所有权登记，所以双方对涉案房屋享有合同之债的权利，双方在离婚时将涉案房屋明确归左佳萍所有，故该合同之债的权利应为左佳萍一人享有，被告秦磊以涉案房屋享有物权的理由不能成立，因此被告秦磊、陈勇对原告提供的证据4的质证意见本院不予采纳；同样因左佳萍将涉案的房屋出卖给刘会亦系对自己民事权利的处分，该行为并未违反法律、法规强制性的规定，被告秦磊、陈勇认为刘会与左佳萍买卖合同无效的理由不能成立，故对被告秦磊、陈勇对原告提供证据5的质证意见本院不予采纳。被告秦磊围绕其主张提供以下证据：1.购房收条一份，用以证明该房屋是被告秦磊从案外人宋国利处购买所得。2.（2018）黔0524执异11号执行裁定书，用以证明被告秦磊与涉案房屋开发商签订了编号为JF20000171的房屋买卖合同、被告秦磊合法取得涉案房屋并在织金县住建局申请了预售变更登记及该房屋为被秦的个人财产。经质证，原告认为：被告秦磊提供的证据1、2无异议，但对证据2中证明涉案房屋系被告秦磊个人所有异议；被告陈勇对被告秦磊提供的证据均无异议。本院认为，被告秦磊提供的证据1、2客观真实，与本案待证的事实具有关联性，应为本案的定案证据采用，但对被告秦磊主张涉案房屋系其个人财产不能成立的理由在前已作认定，故对被告秦磊这一证明目的本院不予采纳。被告陈勇未向本院提供证据。根据当事人陈述和有效证据，本院认定事实如下：被告秦磊、左佳萍夫妇向他人受让位于织金县鱼山××浩阳城市××单元××号的房屋后，2013年6月27日该房的预售合同的相对人变更为秦磊。2015年3月20日，被告秦磊、左佳萍协议离婚时，双方明确该房屋归左佳萍所有。2015年10月被告左佳萍与原告商定将此房以348800元的价款出卖给原告，原告刘会向其弟刘某借款用于支付房款，同年10月8日、9日刘某分别将200000元、118800元汇入被告左佳萍的银行户头中。左佳萍向涉案房屋的开发商毕节地区浩阳房地产开发有限责任公司出具了书面承诺书，承诺：将涉案房屋转让给刘会，今后如因此套房屋产生的一切责任由其本人承担。于是原告与毕节地区浩阳房地产开发有限责任公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同除买受人系刘会外，其余与被告秦磊的买卖合同内容一致。由于涉案房屋已被人民法院查封，原告于2018年5月17日向法院提出异议，请求解除对涉案房屋的查封，本院于2018年5月24日作出（2018）黔0524执异字11号执行裁定书，驳回原告的异议请求，为此原告在法定期限内向本院提起诉讼。另查明，原告自2015年10月购房后至今居住在涉案房屋内。再查明，因开发商资料不全的原因，涉案房屋整栋房屋均未办理房屋所有权登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，2015年10月原告与被告左佳萍的达成了房屋买卖合同后，原告已支付房屋的价款，并实际占有涉案房屋；2018年5月3日，本院作出（2018）黔0524执恢83号民事裁定书查封涉案房屋，房屋买卖合同的签订系在该房屋被查封之前；原告不能办理房屋所有权登记的原因系涉案房屋资料不全所致，对此原告并不存在过错。因涉案房屋系秦磊与左佳萍在婚姻关系存续期间以秦磊的名义购买，未办理房屋所有权登记，所以其对涉案房屋具有合同之债的权利。由于双方在离婚时将涉案房屋明确归左佳萍所有，故该合同之债的权利应为左佳萍一人享有，左佳萍将涉案房屋出卖给原告，系左佳萍对自己民事权利的处分，且原告与左佳萍所订立的买卖合同并未违反法律、法规强制性的规定，因此被告秦磊辩称涉案房屋系个人的财产及原告与左佳萍的房屋买卖合同无效的抗辩理由不能成立；被告陈勇在本院（2018）黔0524执恢83号一案中对本案涉案房屋并不享有优先受偿的权利。综上所述，原告对本案位于织金县鱼山××浩阳城市××单元××号房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其主张对上述房屋不得执行的诉讼请求具有事实及法律依据。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：本院（2018）黔0524执恢83号执行案中不得执行位于织金县鱼山××浩阳城市××单元××号房屋。案件受理费100元，由被告秦磊、陈勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  彭月发人民陪审员  张文群人民陪审员  吉学艳二〇一八年十一月十二日书 记 员  付禹鑫