济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初3498号原告：郭保严，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：管延茂，山东华剑律师事务所律师。被告：尚建华，男，汉族，住山东省商河县。被告：马秀英，女，汉族，住山东省商河县。被告：济南市未来教育培训学校，住所地济南市。法定代表人：马秀英，校长。原告郭保严与被告尚建华、马秀英、济南市未来教育培训学校（以下简称未来教育学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭保严及其委托诉讼代理人管延茂到庭参加了诉讼。被告尚建华、马秀英、未来教育学校经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭保严向本院提出诉讼请求：1、判令尚建华、马秀英、未来教育学校偿还郭保严租金本金94000元；2、判令尚建华、马秀英、未来教育学校支付违约金，自2016年8月10日起至法院判决确定的最后还款期限止，以94000元人民币为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算；3、本案诉讼费由尚建华、马秀英、未来教育学校承担。事实与理由：郭保严与未来教育学校（校长：马秀英，签字人：尚建华）于2014年6月30日签订房屋租赁合同，租赁房屋为济南市黄台南路58号院内办公楼两层，租赁期限自2014年7月11日至2016年7月10日止。合同上盖有“济南市未来培训教育学校”字样的合同专用章，签字人为尚建华。郭保严与尚建华签订合同后第一年，尚建华支付了房租，第二年尚建华未支付房租，欠款11万元。2016年6月12日，尚建华书写欠条一份，明确载明：今欠房租（2015年7月10日至2016年7月9日）110000.00元（拾壹万元整）已支付壹万元，剩余房租100000.00元（拾万元整）。2016年8月23日，尚建华再次书写欠条一份，承诺2016年7月11日至2016年8月10日期间还完所欠钱款。期间尚建华再次还款，还欠94000元。郭保严多次找尚建华索要欠款，尚建华未与郭保严见面。因马秀英是济南市未来教育培训学校的经营者，所以列马秀英为被告，要求她承担还款责任，因尚建华以自己的名义打欠条，所以，要求尚建华承担还款责任。为维护郭保严的合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。被告尚建华、马秀英、未来教育学校未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月30日，出租方郭保严（甲方）与承租方未来教育学校（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方租赁给乙方的房屋位于济南市黄台南路58号院内办公楼两层，建筑面积360平方米，租赁给乙方作为办公、教学使用；租赁房屋交付时间为2014年6月30日，双方签署接收确认单；租赁期限自2014年7月11日至2016年7月10日；租金为每年110000元，租金每三个月支付一次，每次交付27500元，第二次付款时间为2014年10月11日提前15天，即2014年9月26日。合同第7条第2款规定，乙方无正当理由不得延交租赁费用，由此造成的损失乙方应向甲方按应交租金的千分之三为标准向甲方支付迟延履行金，甲方有权解除合同。合同落款处，甲方由郭保严签名并按捺手印，乙方由未来教育学校加盖了公章，尚建华签名。郭保严称，上述合同签订后，尚建华通过其个人银行账户向郭保严转账支付了2014年7月11日至2015年7月10日期间的房屋租金110000元，后又转账支付了10000元，现金支付了6000元，其余租金未支付。2016年6月12日，尚建华向郭保严出具欠条一份，内容为：“今欠房租（2015年7月10日至2016年7月9日）110000元（拾壹万圆整）。已支付壹万元，剩余房租100000（拾万圆整）。房屋地地址：黄台南路58号北院。”落款处写有尚建华的并由尚建华签名捺手印。2016年8月23日，尚建华再次向郭保严出具欠条一份，内容为：“今欠郭保严房租2016年7月11日至2016年8月10日，计一个月9166元。”郭保严称，双方签订的房屋租赁合同到期后，未来教育学校又与其口头约定续租2个月，故未来教育学校实际使用涉案房屋至2016年9月10日才搬离，但对于未来教育学校续约期间的2个月租金，郭保严在庭审中表示放弃向未来教育学校进行主张。另查明，未来教育学校系在济南市历下区注册登记的民办学校，校长和举办者均为马秀英，办学内容为艺考辅导、英语辅导、书法辅导，主管部门为济南市历下区教育局，办学许可证有效期为2014年12月30日至2018年12月29日。郭保严称，尚建华与马秀英系夫妻关系，尚建华也是学校负责人之一。上述事实，有房屋租赁合同、尚建华出具的欠条两张、未来教育学校民办学校办学许可证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告尚建华、马秀英、未来教育学校经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，对原告郭保严的主张亦未提交答辩状及证据予以抗辩，视为其自动放弃答辩和举证质证的权利，由此产生的法律后果应由被告尚建华、马秀英、未来教育学校自行承担。郭保严与未来教育学校签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该房屋租赁合同承租主体为未来教育学校，且涉案房屋实际用于未来教育学校的经营教学使用，故未来教育学校应当按照合同约定向郭保严支付2015年7月11日至2016年7月10日期间欠付的租金94000元，郭保严的该项诉讼请求，于法有据，本院应予支持。未来教育学校未及时足额向郭保严支付租金，已经构成违约，应当对因此给郭保严造成的损失承担违约责任，郭保严要求未来教育学校按照同期贷款利率的2倍，支付自2016年8月10日起至判决生效之日止的违约金，符合相关法律规定，本院应予支持。未来教育学校系民办非企业单位，马秀英系其法定代表人和举办者，马秀英与尚建华系夫妻关系，根据郭保严所述，未来教育学校向其支付的租金均系从尚建华的个人账户中支付，由此可知，马秀英的个人财产与未来教育学校的财产混同。根据《中华人民共和国民办教育促进法》第三十五条规定：“民办学校应当依法建立账务、会计制度和资产管理制度，并按照国家有关规定设置会计账簿”，以及第三十七条第一款规定：“民办学校存续期间，所有资产由民办学校依法管理和使用，任何组织和个人不得侵占”。马秀英作为未来教育学校的投资人和举办者，将其个人财产与未来教育学校的法人财产混同，故马秀英应对未来教育学校的债务承担连带责任。尚建华作为未来教育学校签订房屋租赁合同的代理人，其以个人名义向郭保严出具房屋租金欠条的行为，其性质是一种债务加入行为，即尚建华自愿加入到郭保严与未来教育学校的债权债务关系中来，与未来教育学校共同承担债务，因此，对郭保严要求尚建华承担共同还款责任的诉讼请求，本院应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民办教育促进法》第三十五条、第三十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告济南市未来教育培训学校、尚建华于本判决生效之日起十日内向原告郭保严支付欠付租金94000元；二、被告济南市未来教育培训学校、尚建华于本判决生效之日起十日内向原告郭保严支付违约金（以94000元人民币为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2016年8月10日起计算至本判决生效之日止）；三、被告马秀英对上述第一、二项支付义务承担连带责任。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由被告济南市未来教育培训学校、尚建华负担，被告马秀英承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  咸维玲人民陪审员  梁 颖二〇一八年十一月二十日书 记 员  侯雁语