济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初4568号 原告：杜玉明，男，1957年出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘延春，山东鹊华律师事务所律师。 被告：田方伟，男，1983年出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李喜庆、张传刚，均为山东汪太源律师事务所律师。 原告杜玉明与被告田方伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告杜玉明及其委托诉讼代理人刘延春、被告田方伟及其委托诉讼代理人李喜庆、张传刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杜玉明向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付房屋租赁费20000元，2、依法判决被告支付违约金20000元；3、依法判决被告支付代缴水电费5836元；4、诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告于2015年8月25日签定房屋租赁合同1份，租期为2015年9月3日至2017年9月2日，每年的租赁费为230000元。后因被告经营困难，原、被告于2016年5月4日协商确定的房屋租赁关系于2016年5月8日终止，所欠租金4万元及产生的违约金2万元，以被告交还房屋时空调设备不拆除和水电费及时交清的条件下以交纳的保证金20000元顶抵外再支付6000元。但被告在拆除了空调设备，也未结清水电费，也未支付6000元。如此，在将20000元保证金顶抵后被告仍欠租金20000元及违约金20000元。在租赁期间被告实际使用的水电费由原告代缴后，再向被告收取。截止房屋租赁关系终止，原告尚拖欠水电费5836元。上述款项，原告数次催要，但被告不予支付。为维护原告合法权益，特提出本诉，望判如所请。 庭审中，杜玉明变更第一项诉讼请求为：依法判决被告支付房屋租赁费22219元。 田方伟辩称：1、2016年5月4日，原、被告双方签订合同解除协议，约定解除2015年8月25日签订的房屋租赁合同。2016年5月8日被告把房屋交还给原告，被告拖欠原告的租金及违约金由原告交付的保证金及6000元冲抵。按照解除协议的约定，保证金2万元加6000元与租金及违约金相抵充成立。不是以被告是否拆除空调及交清水电费为前提。被告已履行了相关付款义务，不再拖欠原告的房屋租赁费及违约金。2、按照解除协议的约定，被告只承担截止到2016.5.8日前的水电费，且依据原告提供的相关发票为准。 经审理本院认定事实如下： 杜玉明（承租方）与案外人山东省地矿工程勘察院（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将坐落于济南市历山东路某号沿街综合楼出租给承租方，间数一层10间二层7间，面积813.67平方米。出租方从2008年10月15日起将出租房屋交付承租方使用，至2013年10月14日收回。承租方如需转租时，需征得出租方同意。2013年10月，山东省地矿工程勘察院向杜玉明出具证明：位于历山东路某号的沿街门头房，产权归属山东省地矿工程勘察院所有，现已租给杜玉明使用并同意杜玉明对外出租和管理，时间自2013年10月15号至2018年10月14日止。 2015年8月25日，杜玉明（甲方）与田方伟（乙方）签订《租房合同》，约定租赁坐落于济南市历山东路某号沿街五号房屋（以下称涉案房屋），租赁期自2015年9月13日至2017年9月2日，此房屋仅用于餐饮使用。年租金为人民币230000元。违约责任…（3）乙方拖欠租金、水、电等费用累计达15天的…。合同因单方违约而终止时，违约方需支付未违约方贰万元违约金，并赔偿对方实际损失。合同签订时，乙方交纳贰万元合同履约保证金，用于支付违约金及拖欠水、电、房租及基础设施损坏等违约行为的经济赔偿。《租房合同》签订当日，涉案房屋的共同出租人路明宝向田方伟出具2万元保证金收据一张，杜玉明依约将涉案房屋交付田方伟使用。 2016年5月4日，杜玉明（甲方）与田方伟（乙方）签订《合同解除协议》，载明：甲乙双方于2015年8月25日签订租房合同，现因乙方经营原因，提出解除合同，经双方协商，达成如下协议；一、乙方于2016年5月8日把房屋交还甲方。二、乙方搬离时，房屋内物品不得拆除（含空调、灯等）及甲方交给乙方时物品。三、乙方拖欠甲方租金四万左右及违约金贰万元，甲方仅收取乙方所交保证金贰万元及陆仟元。四、乙方所欠水电费5月8日前交清。五、水电费按实际交房时计算。杜玉明为证明田方伟未履行上述《合同解除协议》，提交涉案房屋照片一组，主张田方伟将房屋内空调带走；2016年5月8日涉案房屋水电费收据一张，金额为5835.6元，收款人为路明宝；2016年3月25日历山东路某号沿街综合楼水电费收据一组（收据样式与5月8日涉案房屋水电费收据一致），其中涉案房屋（5号房）水电费为8019.6元，收款人为路明宝，由田方伟签字确认；路明宝与田方伟的通话录音，录音中田方伟认可房屋钥匙并未交付给杜玉明，而是放在房屋外，且2018年10月15日仍欠杜玉明水电费。田方伟对照片的真实性不认可，称不能反映拍摄时间，也不能证明是在涉案房屋内拍摄；对5月8日的水电费收据不认可，称没有其签字，也不是正式发票，但对3月25日的水电费收据认可；对通话录音予以认可。田方伟在庭审中称已以现金方式支付《合同解除协议》中约定的6000元，但未能提交收据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人…”本案中杜玉明从案外人山东省地矿工程勘察院处承租涉案房屋后，经案外人同意，转租给田方伟，且《房屋租赁合同》、《租房合同》及《合同解除协议》均是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，均为合法有效合同。 杜玉明与田方伟签订的《合同解除协议》包含三层法律意思：一、双方于2016年5月8日协议解除2015年8月25日签订的《租房合同》；二、田方伟认可欠杜玉明水电费，欠付房屋租金4万元左右，并认可应向杜玉明支付违反《租房合同》的违约金2万元；三、在田方伟履行完1.交清水电费、2.于2016年5月8日将房屋交还杜玉明、3.保留房屋内物品（含空调等）、4.向杜玉明交纳包含保证金在内的26000元，上述4项义务后方可享有免除向杜玉明支付所拖欠的4万元租金及2万元违约金的权利。 《最高人民法院关于适用?中华人民共和国民事诉讼法?的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证证明。田方伟在庭审中自认仍欠付杜玉明水电费，并对2016年3月25日的水电费收据予以认可，且杜玉明已提供证据证明2016年5月8日欠付水电费5835.6元，田方伟虽不认可，但未能提供证据证明欠付杜玉明水电费的实际金额，应承担举证不能的法律后果，故本院认定田方伟欠付杜玉明水电费5835.6元。田方伟虽主张已以现金方式支付给杜玉明6000元，但无证据支持其主张，本院不予采信。田方伟未提供向杜玉明交接房屋时的证据以证明将涉案房屋中的空调是否拆除，其未能实际履行《合同解除协议》中为其设定的法律义务，不能享有免除债务的权利。因此田方伟应继续按照《租房合同》中的约定履行自己的合同义务。 根据合同履行原则，合同双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《租房合同》签订后，杜玉明依约将涉案房屋交付田方伟使用，田方伟应支付占用、使用涉案房屋的对价，违约的还应支付违约金。杜玉明主张在将2万元保证金抵顶后，田方伟仍欠付租金22219元，田方伟未举证证明其实际缴纳了该笔租金，应承担举证不能的法律后果。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用?中华人民共和国民事诉讼法?的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告田方伟于本判决生效之日起十日内支付原告杜玉明房屋租赁费22219元； 二、被告田方伟于本判决生效之日起十日内支付原告杜玉明违约金20000元； 三、被告田方伟于本判决生效之日起十日内支付原告杜玉明代缴水电费5835.6元. 四、驳回原告杜玉明超出部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费950元，由被告田方伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  梁 颖 人民陪审员  咸维玲 二〇一八年十一月二十一日 书 记 员  王玉莺