福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽05民终6049号 上诉人（原审原告）：邱晓东，男，1967年4月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：林传茂，福建泉秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄棍，福建泉秀律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建津汇房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万福街万源花苑****。 法定代表人：于志丹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡伶偲，福建双鼎律师事务所实习律师。 上诉人邱晓东、福建津汇房地产开发有限公司（以下简称津汇公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1518号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱晓东上诉请求：撤销一审判决，改判支持邱晓东一审的诉讼请求。事实和理由：一、案涉车位不具备交付条件。根据《商品房买卖合同》约定，津汇公司交付的车位，既要符合合同约定，还要符合法律法规规定。津汇公司组织的竣工验收，在规划审核之前，不符合法律规定；津汇公司未能提供燃气竣工报告、人防工程验收合格、环保、园林综合验收合格等证据。二、根据规定，房地产开发项目应由主管部门组织竣工验收，方可交付使用，开发商组织的竣工验收只是检查内容的一部分，一审法院以案涉楼盘经过验收备案即认定符合交房条件是错误的。三、案涉楼盘存在严重的消防安全隐患，部分业主已就消防验收问题提起行政诉讼，本案应中止审理。四、双方合同未约定津汇公司可顺延交房。五、邱晓东已依约支付购房款，但津汇公司至今未能将符合条件的车位交付给邱晓东，邱晓东一审的诉讼请求应予支持。 津汇公司辩称，一、案涉车位经竣工验收备案，相关设施达到设计要求并完成建设，根据合同约定，已符合交付条件。津汇公司不存在逾期交付车位的问题。二、根据规定及合同约定，邱晓东未缴纳专项维修资金，津汇公司有权拒绝交房。 津汇公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回邱晓东一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、根据规定及合同约定，邱晓东未缴纳专项维修资金，津汇公司有权拒绝交房，且不构成逾期交房，无须向邱晓东支付逾期交房违约金。二、一审法院未将合同签订前存在可顺延情形的天数予以扣除有误。商品房开发项目作为一个整体，无论合同签订前或后存在的可顺延情形都是客观的，且开发商在签订合同时不必然或当然持有相应顺延资料，故将整个施工过程中发生的可顺延情形一并扣除，符合当事人的意思自治，也符合同一幢商品房交房时间大致相同的日常生活经验。 邱晓东辩称，一、根据规定及合同约定，邱晓东在交房时缴纳专项维修资金即可，该问题不能成为津汇公司延迟交房的抗辩理由。二、本案不存在不可抗力问题，津汇公司要求顺延交房缺乏事实及法律依据。 邱晓东向一审法院起诉请求判决：1.津汇公司将符合交付条件的津汇·红树湾A区地下室车位B252交付给邱晓东；2.津汇公司按邱晓东已付房款150,000元的日万分之一支付邱晓东自2016年9月1日至实际交房之日止逾期交房的违约金（暂计算至2017年7月31日止为334日5010元）。 一审法院认定事实：邱晓东与津汇公司于2015年5月9日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由邱晓东向津汇公司购买位于洛江区万安街道滨江大道津汇·红树湾Ａ区××室××，成交金额为150000元。邱晓东已支付全部购房款。《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……。第十一条约定津汇公司应当在2016年8月31日前向邱晓东交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间该将商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，津汇公司按日计算向邱晓东支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2017年7月20日，津汇公司取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》，讼争房产通过了建设工程竣工验收备案。2017年7月21日，津汇公司取得《泉州市洛江区房产测绘报告书》，讼争房产经过房产测绘。另查明，泉州市气象信息服务中心出具《天气资料分析报告》，该报告记载万安2013年8月1日至2017年7月22日10毫米以上降水计138天（10毫米以上降水属于中雨），经计算在双方签订合同即2015年5月9日之前有41天、之后有97天；六级以上最大风力（10分钟平均）计11天，经计算在双方签订合同之前有4天、之后有7天。泉州市自来水有限公司出具《2013年8月至2016年5月洛江万安自来水停水检修施工统计表》，该表记载停水时间有19天，经计算在双方签订合同之前有13天、之后有6天。泉州市洛江区建设工程安全监督站出具《紧急通知》，记载台风8天，签订合同之前有3天、之后有5天。泉州市洛江区行政执法局《建筑施工噪音污染行政指导意见书》，记载2014年、2015年、2016年该局提醒津汇公司注意不要在中高考考试期间实施产生噪声的建筑施工活动，一年各6天，计18天，其中合同签订之前有6天、之后有12天。上述均扣除重复天数。则在双方签订合同后10毫米以上降水、六级以上大风、停水、台风、中高考天数，合计127天（即97＋7＋6＋5＋12）。又查明，2017年7月17日，津汇公司发出《车位入伙通知书》，告知邱晓东于2017年7月22日至2017年7月31日至津汇公司办理交房入伙手续。邱晓东确认收到该通知书。 一审法院认为，邱晓东与津汇公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。一、关于津汇公司可顺延交房的天数。《商品房买卖合同》第十一条约定津汇公司应于2016年8月31日前交房，津汇公司提出遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、停水、台风、中高考可据实延期交房，因上述天气、停水等情形系在合同订立时不能预见、不能避免或不能克服的客观情况，可据实延期交房，予以支持。根据津汇公司提供的《洛江万安自来水停水检修施工统计表》《天气资料分析报告》《紧急通知》《建筑施工噪音污染行政指导意见书》，从双方2015年5月9日签订合同之日起至2017年7月22日止10毫米以上降水、六级以上大风、停水、台风、中高考天数，合计127天，即津汇公司可将交房时间延长至2017年1月5日。津汇公司主张2016年7月6日、2016年7月16日、2016年10月13日停水3天，但其提供的《泉州市自来水公司水厂（管网）停水计划审批表》未提供原件以供核对，真实性无法确认，且审批表内记载的施工地点、停水范围，无法体现与本案房产的关联性，又“公司领导审批意见”一栏为空白，故津汇公司主张上述停水3天，不予确认。邱晓东主张天气及停水原因，津汇公司应进一步提供证据证明实际停止施工天数，依据不足，不予支持。至于双方签订合同之前发生的天气、停水等情形，津汇公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，津汇公司不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。二、关于津汇公司是否存在逾期交房情形，如果存在应如何计算违约金。津汇公司主张讼争房产已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，故讼争房产于2017年7月21日已达到交付条件。经审查，双方在《商品房买卖合同》中约定，讼争房产应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。从津汇公司提供的证据可知，讼争房产分别于2017年7月20日和2017年7月21日取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》《泉州市洛江区房产测绘报告书》，故认定津汇公司于2017年7月21日达到双方约定的交房条件。邱晓东主张讼争房产还需完成人防、环保等综合竣工验收方符合交房条件，依据不足，不予采纳。本案讼争房产于2017年7月21日已达到交付条件。又根据双方约定的可延期交房情形，从津汇公司提供的现有证据可看出其可延长至2017年1月5日交房。津汇公司发出《车位入伙通知书》，通知邱晓东于2017年7月22日至2017年7月31日到津汇公司办理交房手续，但邱晓东未在通知的时间内到津汇公司办理交接手续，故应认定讼争房屋已于2017年7月31日完成交付。根据上述的阐述，津汇公司违约交房的起止时间为2017年1月6日至2017年7月31日计207天。根据双方合同的约定，逾期超过180日后，违约金按已付款的日万分之一计算，则违约金为150,000元×0.0001/天×207天＝3105元。故邱晓东主张津汇公司逾期交房并应承担违约金的主张，予以部分支持。由于双方在合同内约定了逾期交房相应的违约金计算方法，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，故津汇公司主张双方约定的逾期交房违约金明显过高，请求予以调整，理由不充分，不予采纳。综上，本案讼争房产已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，故讼争房产于2017年7月21日已达到交付条件。合同签订后，遇10毫米以上降水、六级以上大风、台风等天气、停水、中高考情形，津汇公司可延期交房127天，则津汇公司可延期交房至2017年1月5日。津汇公司通知业主于2017年7月31日前办理交房手续，邱晓东未在通知的时间内办理交房手续，视为讼争房屋已于2017年7月31日完成交付，故邱晓东主张津汇公司逾期交房并应承担违约金，予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、津汇公司应在判决发生法律效力之日起十日内向邱晓东支付逾期交房违约金3105元；二、驳回邱晓东的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据查明事实，案涉车位分别于2017年7月20日、21日取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》《泉州市洛江区房产测绘报告书》，符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。邱晓东主张案涉车位至今尚未符合交付条件，未能提供足以反驳上述事实的相反证据，亦缺乏合同依据，故不予采纳。津汇公司主张在案涉商品房开发项目施工后（含本案合同签订前、后）遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、停水、台风、中高考等均应据实延期交房，但其一审提供的相关证据内体现的情形，并不属当事人在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，无法认定为法定的不可抗力情形，且双方在合同内亦未就上述情形可顺延交房进行特别约定，故津汇公司相关顺延交房的主张，缺乏事实、法律及合同依据，不予采纳。津汇公司于2017年7月17日向邱晓东发出《车位入伙通知书》，通知邱晓东于2017年7月22日至31日到津汇公司办理交房手续，该通知的交房时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间合计324日（2016年9月1日至2017年7月22日），根据《商品房买卖合同》第十一条第1.（2）项约定，津汇公司应以房价款150,000元为基数，按日万分之一向邱晓东支付逾期交房违约金，数额为4860元（150,000元×0.0001/日×324日）。虽邱晓东未在通知的时间内到津汇公司办理交接车位手续，但并不因此免除津汇公司与其办理交接车位手续的义务，故双方当事人仍应在判决生效后交接车位，邱晓东应同时缴纳相应专项维修资金。津汇公司另主张邱晓东尚未缴纳专项维修资金，其有权拒绝交房。经查《商品房买卖合同》附件十一补充协议，就津汇公司得以延期交房的情形，双方在补充协议第一条内仅约定有“买受人存有欠付购房款、面积补差款等费用未向出卖人支付、偿还的情形”，而就专项维修资金若逾期缴纳的违约责任问题，该补充协议第五条约定：“……专项维修资金出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴交，因此买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人。买受人逾期缴纳专项维修资金的，应按日向出卖人支付专项维修资金总额千分之三的违约金。”故津汇公司以此作为免除其逾期交房违约责任的抗辩理由，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，津汇公司的上诉请求不成立，予以驳回；邱晓东的上诉请求部分成立，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1518号民事判决； 二、福建津汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日支付邱晓东逾期交房违约金4860元； 三、福建津汇房地产开发有限公司与邱晓东应于本判决生效之日起十日内办理福建省泉州市洛江区万安街道滨江大道津汇·红树湾Ａ区××室××号的交接手续； 四、驳回邱晓东一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由邱晓东负担12.5元，福建津汇房地产开发有限公司负担12.5元。二审案件受理费50元，由邱晓东负担12.5元（多预交的37.5元予以退还），福建津汇房地产开发有限公司负担12.5元（多预交的37.5元予以退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金凤 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一八年十一月二十六日 法官助理 肖森华 书 记 员 陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。