福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第6027���原告孙宝丽，女，1980年12月4日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托代理人任国民、雷鸣，福建德和联盟律师事务所律师。被告褚孝梅，女，1981年7月6日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。委托代理人许清松、吴冬红，福建闽翔律师事务所律师。第三人卢冬英，女，1963年11月9日出生，汉族，住福建省永定县。第三人阙禄超，男，1959年5月16日出生，汉族，住福建省永定县。第三人厦门一元房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。法定代表人阙禄超。第三人阙鹏文，男，1985年1月1日出生，汉族，住厦门市思明区。原告孙宝丽与被告褚孝梅、第三人卢冬英、第三人阙禄超、第三人厦门一元房地产开发有限公司、第三人阙鹏文案外人执行异议之诉一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告孙宝丽及其委托代理人任国民、雷鸣，被告褚孝梅的委托代理人吴冬红到庭参加诉讼，第三人卢冬英、阙禄超、厦门一元房地产开发有限公司、阙鹏文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙宝丽诉称，2014年12月16日，厦门市房鼎房地产代理有限公司中介打电话告诉孙宝丽厦门市思明区鹭江道91-101号（单号）地下二层第31号车位（以下简称讼争车位）要出售。经审查相应资料，讼争车位为卢冬英（配偶为阙禄超）于2005年12月6日向厦门华溢房地产开发有限公司购买，《商品房买卖合同》依法已向厦门市国土资源与房产管理局备案，尚未办理土地房屋权证，车位已经交付卢冬英。卢冬英、阙禄超夫妇2014年12月15日出具一份委托书��“委托陈起炜代为处置讼争房产事宜，陈起炜签署的所有文件予以确认，代收款也予以确认”。2014年12月17日，孙宝丽和陈起炜签订了《房产买卖协议》，双方约定交易价格为505000元，孙宝丽支付了定金50000元。为了交易安全，保证房产能顺利过户，2014年12月18日出卖人卢冬英、阙禄超夫妻委托孙宝丽的朋友林新宜办理讼争房产相关的产权证及之后的房屋买卖手续。2014年12月19日，孙宝丽将房款435000元通过中国建设银行厦门分行的柜台转账支付给陈起炜。同日陈起炜出具收条，收到购房款435000元、定金50000元及20000元的办理费用，共计505000元。孙宝丽目前已支付中介公司中介费5000元。自2015年12月19日，孙宝丽就开始实际占有、管理、使用讼争车位。孙宝丽购买了讼争车位并支付了全部房款后，由卢冬英、阙禄超夫妻公证委托的林新宜向厦门市国土资源与房产管理局申请并领取了讼争车位厦国土房证第01212768号产权证，之后去办理过户手续，被告知讼争车位刚被法院查封，无法办理过户手续。孙宝丽是通过房屋中介公司介绍购买讼争车位，当时孙宝丽了解房屋购买手续齐全，孙宝丽支付全部购房款后也已经对讼争房实行了实际的占有、管理、使用。孙宝丽在第一手产权证办理后立即去办理产权过户登记手续，才得知讼争房产刚被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条规定，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案孙宝丽购买讼争房产，已经支付了全部的购房款并已实际占有，虽未办理过户登记手续，孙宝丽对此并没有过错。湖里区人民法院执行局在查明了以上事实后，居然对孙宝��与卢冬英、阙禄超之间的买卖关系真实性、合法性不予认可。因此请求法院本着法律的宗旨依法保护正常的交易、保护第三人合法权利，为此孙宝丽依法请求判令：1、撤销（2015）湖执异字第44号执行裁定书。2、停止对厦门市思明区鹭江道91-101号（单号）地下二层第31号车位房产（厦国土房证第012127**号）的执行3、解除对厦门市思明区鹭江道91-101号（单号）地下二层第31号车位房产（厦国土房证第012127**号）的查封。4、被告承担本案所有诉讼费用。本案审理过程中，孙宝丽撤回了第一项诉讼请求。被告褚孝梅辩称，（2015）湖执异字第44号执行裁定书事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。讼争车位所有权人至今为卢冬英，卢冬英并未授权委托陈起炜出售车位，陈起炜与孙宝丽签订房屋买卖协议、收取款项并出具收条的行为事实上均没有得到卢冬英、阙禄���的认可。根据房屋买卖协议约定，办理公证书之日支付余款455000元，但实际公证书当日，卢冬英与阙禄超有到场，却没有二人相应收款纪录。从签订合同、收取款项，卢冬英与阙禄超均未参与，本案的房屋买卖协议不是真实的买卖，孙宝丽并未实际购得案涉车位。阙禄超本人明确提出其与卢冬英并未实际打算出售车位，孙宝丽提出的实际占有车位并不属实。综上孙宝丽的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。第三人卢冬英、阙禄超、厦门一元房地产开发有限公司、阙鹏文均未作陈述。经审理查明，2005年12月6日，孙宝丽与厦门华溢房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定卢冬英向厦门华溢房地产开发有限公司购买址于厦门市思明区国贸金海岸地下二层第31号车位，建筑面积41.08平方米，车位总价款150000元，厦门华��房地产开发有限公司于2006年6月3日将车位交付卢冬英使用。卢冬英与阙禄超系夫妻关系，双方于2014年10月15日出具了一份委托书给陈起炜，委托书载明：兹有本人卢冬英委托陈起炜代为本人全权代处置国贸金海岸负二层三十一号车位的所有权事宜，其签署的该车位的所有文件，本人予以确认，代收款也予以确认。委托书落款处委托人为卢冬英、阙禄超。2014年12月17日，在厦门房鼎房产地产代理有限公司的居间下，陈起炜作为卢冬英的代理人与孙宝丽签订了一份《房产买卖协议》，约定孙宝丽以总价505000元购买讼争车位，孙宝丽应于2014年12月17日向卢冬英支款50000元、于做公证之日向卢冬英支付455000元。2014年12月18日，阙禄超、卢冬英在厦门市鹭江公证处就讼争车位办理了一份委托书，委托人为阙禄超、卢冬英，受托人为林新宜。委托书中委托权限主要为：代为与开发商办理房屋交接、验收手续；代为与开发商及相关各方配合向厦门市国土资源与房产管理局申办、领取讼争房屋的土地房屋权证；代为管理、装修、维修、出租讼争房屋；在房屋办出土地房屋权证后，有权代为出售讼争房产；受托人有转委托权。2014年12月19日，孙宝丽向陈起炜的账户中转入435000元款项，同日陈起炜代卢冬英向孙宝丽出具了一份《收条》，载明：“兹收到孙宝丽购买思明区鹭江道91-101号（单号）地下二层31号车位购房款人民币肆拾叁万伍仟元整。定金伍万元整。另人民币贰万元办理费用，共计人民币伍拾万伍仟元”。2015年1月13日，讼争车位办理出一手产权证，登记权利人为卢冬英，并由孙宝丽代缴了相关税费，其中包括契税4500元、房屋登记费80元、土地登记费100元等费用。2015年1月22日，���门有诚物业服务有限公司向孙宝丽开具了讼争车位2015年1月至2015年12月期间金额为960元车位管理费发票、金额为60元的车位公维金发票。2015年3月10日，厦门有诚物业服务有限公司国贸金海岸物业管理处出具一份证明，载明：厦门市思明区鹭江道91-101号（单号）地下二层车库31号车位，于2014年12月19日由孙宝丽女士使用。2015年9月20日，阙禄超出具一份《确认书》并确认：委托陈起炜出售讼争车位，对于陈起炜代理其本人及卢冬英收到全部房款505000元也予以确认，孙宝丽付完房款后已经将车位交付给孙宝丽使用。另查明，本院受理的褚孝梅作为申请执行人，阙禄超、卢冬英、厦门一元房地产开发有限公司、阙鹏文作为被执行人的民间借贷纠纷执行案件执行期间，于2015年1月14日查封了本案讼争车位。孙宝丽向本院提出执行异议，认为其系房屋的实际出资人和实际所有人，请求中止对讼争车位的执行。本院于2015年6月26日作出（2015）湖执异字第44号执行裁定书，裁定驳回孙宝丽的异议。孙宝丽不服该裁定，向本院提起诉讼。庭审过程中，褚孝梅提交了一份录音资料光盘，欲证明阙禄超明确其与妻子卢冬英未打算出售车位，案涉车位并未出售给孙宝丽、车位使用人仍为阙禄超，孙宝丽对该份证据的真实性不予确认。同时褚孝梅提交一份讼争车位网络售价资料，欲证明讼争车位的售价700000元以上，本案讼争车位交易价格过低，孙宝丽认为车位交易系双方自愿达成合意，只有房管部门的备案登记价格才具有参考价值。案件审理过程中，证人林新宜向本院陈述：2014年12月17日，孙宝丽告诉其要买一个车位，让其去作公证，然后林新宜就去公证办理了公证手续。案外人陈起炜向本院陈述：卢冬英、阙禄超委托其出卖讼争车位，其于2014年12月17日通过中介厦门市房鼎房地产代理有限公司将车位出卖给孙宝丽，车位价格为505000元；因出卖车位时，一手产权证尚未办理，不清楚一手产权办理的费用，经双方协商，从房款中扣除20000元作为办理一手产权证的费用，多了也不用退还，少了也不用补差价；孙宝丽于2014年12月19日支付完购房款后，陈起炜将车位直接交给孙宝丽使用。诉讼过程中，阙禄超向本院陈述孙宝丽提交的《确认书》系其本人所出具，其将车位卖给孙宝丽，已经收到了全部购房款项，并确认陈起炜向法庭陈述的真实性，孙宝丽尚未交付的20000元是办理一手产权证的费用，该款项已经不需要孙宝丽支付了，在2014年12月份收到购房款后，已经将讼争车位交付给孙宝丽使用，陈起炜也将全部购房款转给阙禄超本人，并同意解除对讼争车位的查封。以上事实，有孙宝丽提供的《商品房买卖合同》及房屋交接单、《委托书》、《房产买卖协议》、中国建设银行转账凭条、收条、公证书、厦门市增值税普通发票、厦门市土地房屋权证（第012127**号）、证明、物业费及公维金发票、本院（2015）湖执异字第44号《执行裁定书》，褚孝梅提交的录音资料及光盘、讼争车位所在小区网络售价资料等加以证实，另有证人林新宜、案外人陈起炜、本案当事人的陈述及庭审笔录予以佐证，足资认定。本院认为，本案讼争车位于2015年1月14日被查封，在查封之前阙禄超、卢冬英已经委托陈起炜与孙宝丽签订房产买卖协议将讼争车位出卖给孙宝丽，孙宝丽并在2014年12月19日支付了全部购房款并与出卖人办理了车位的交接手续。因讼争车位在购买时未办理出一手产权证，故孙宝丽对讼争房产未及时过户亦不存在过���。金钱债务被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给买受人，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，买受人已经支付全部价款并实际占有，非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院不得执行。孙宝丽在查封前已经与卢冬英签订书面购房协议购买房产，支付了全部购房款，并实际占有讼争车位且对未办理房产过户不存在过错，故孙宝丽关于停止对讼争车位执行并解除对讼争车位的查封的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。褚孝梅抗辩认为讼争车位买卖协议未得到权属人授权，不是真实的协议及卢冬英、阙禄超没有相关收款纪录，因孙宝丽提交的相关证据、陈起炜、阙禄超的陈述均可印证讼争买卖协议签订过程、付款及交付车位的真实合法性，而褚孝梅提交录音证据与阙禄超在本案审理过程中的陈述不一致，其提交网��销售资料没有其他证据加以印证，本院对褚孝梅提交的证据均不予采信，故褚孝梅的抗辩意见没有证据加以支持，本院不予采纳。第三人阙禄超、卢冬英、厦门一元房地产开发有限公司、阙鹏文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对厦门市思明区鹭江道91-101号（单号）地下二层第31号��位房产的执行。二、解除对厦门市思明区鹭江道91-101号（单号）地下二层第31号车位房产的查封。本案案件受理费100元，由被告褚孝梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  张占甫人民陪审员  张开顺人民陪审员  刘 芳二〇一五年十一月十六日书 记 员  陈盛鑫附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，���应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已��订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。