福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终9302号 上诉人（原审被告）:英特体育有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区鼓东街道五四路162号新华福广场1#、2#连体楼4层01商场，统一社会信用代码91350000050319159X。 法定代表人:上官常川。 委托诉讼代理人：林立永，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈园园，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:福建省直房地产开发公司，住所地福建省福州市鼓屏路192号山海大厦16层，统一社会信用代码913500001581403107。 法定代表人：余则林。 委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴小燕，上海建纬（福州）律师事务所律师。 上诉人英特体育有限公司（以下简称“英特公司”）因与被上诉人福建省直房地产开发公司（以下简称“省直房地产公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院(2017)闽0102民初8761号(?javascript:void(1)"o"审判?)民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 英特公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回省直房地产公司一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由省直房地产公司承担。事实和理由：首先，案涉租赁物租赁期间存在漏水的质量问题，造成屋内商品及设备大范围损毁。英特公司多次就此与原产权人及省直房地产公司、福建省直物业管理有限公司屏东城物业（以下简称“屏东城物业”）沟通，请求修缮，但原产权人及省直房地产公司等始终未予修缮，致使英特公司无法使用租赁房屋。相应的，英特公司亦无义务支付租金。其次，英特公司因无法使用案涉商铺，早已搬离，而后发现屋内物品、装修设施等全被拆除清理，案涉商铺已被重新装修，由此可知省直房地产公司已将案涉房产另租他人。最后，即使英特公司违约，也不应当承担履约保证金和滞纳金两重违约责任。 省直房地产公司辩称：首先，案涉商铺没有质量问题，漏水系因三楼一商家装修事故所致，与省直房地产公司无关。省直房地产公司于2016年1月22日才购得案涉房产，而漏水发生于2014年10月至2015年6月期间，此时省直房地产公司并非案涉房产所有人。漏水发生后英特公司未将漏水情况告知原产权人王良其，王良其并不当然知晓漏水情况。其次，在漏水期间，英特公司仍继续支付租金，由此可知漏水并不影响英特公司正常使用案涉商铺。英特公司未能就漏水持续时间和范围以及所造成的损失进行举证，其关于因漏水得以拒付租金的理由不能成立。再次，英特公司至今未与省直房地产公司办理店面交接手续，案涉商铺仍处于英特公司管控之下。综上，英特公司未按时支付租金构成违约，应当支付租金并承担相应的违约责任。 省直房地产公司一审诉讼请求：1.判决英特公司已交的履约保证金26309元归省直房地产公司所有；2.判决英特公司立即支付省直房地产公司拖欠的房屋租金，暂计至2017年11月30日为120912.73元（其中，从2015年10月1日至2015年12月31日租金为12823.27元，从2016年1月1日至2016年11月30日租金为48336.75元，从2016年12月1日至2016年12月31日租金为4854.6元，从2017年1月1日至2017年11月30日租金为54898.11元）；3.判决英特公司立即向省直房地产公司支付滞纳金，暂计至2017年11月30日为37271.99元（其中2015年10月1日至2016年3月31日期间的滞纳金为13523.13元，2016年4月1日至2016年9月30日期间的滞纳金为10546.2元，2016年10月1日至2017年3月31日期间的滞纳金为8012.29元，2017年4月1日至2017年9月30日期间的滞纳金为4791.11元，2017年10月1日至2017年11月30日期间的滞纳金为399.26元）；4.本案诉讼费用由英特公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月24日，王良其（甲方）与英特公司（乙方）、省直房地产公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：王良其将坐落于福州市华林路“省直·屏东城”1#-3#楼连接体一层部分面积出租给英特公司，计租面积为37.8平方米（最终面积以产权证为准）；租赁期限自2014年6月1日起至2027年12月31日止；甲方同意2014年6月1日至2014年8月31日共3个月为乙方装修租赁期，乙方无需承担装修租赁期的租金；租金每平方米每月人民币110元，每一计租租赁年度期满次日始的下一租赁年度租金按照上一年度租金环比递增2.8%，租金应在应付月10日前支付；租金每6个月缴纳一次；履约保证金人民币26309元在合同期满双方办理完租赁房产移交手续后5个工作日内无息退还给乙方；甲方保证租赁房屋没有质量或安全问题（比如墙体渗水等），如有存在质量或安全问题，甲方应予以负责修复。如属保修期内发生的问题，甲方可通知丙方予以修复；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金千分之五的滞纳金。英特公司在合同签订后支付了履约保证金26309元。2016年1月22日，王良其将诉争房屋出售给省直房地产公司。2016年11月2日，省直房地产公司办理了诉争房屋权属证书，诉争房屋产权面积为41.76平方米。2016年12月8日，王良其向英特公司签发《物权变动及租赁合同权利义务转移及交纳拖欠租金的通知书》，告知英特公司诉争房屋已出售给省直房地产公司，英特公司支付的履约保证金26309元由省直房地产公司收取，英特公司从2015年9月10日起拖欠的租金应向省直房地产公司支付。2016年12月19日，省直房地产公司向英特公司签发《物权变动及租赁合同权利义务转移及交纳拖欠租金的通知书》，告知英特公司诉争房屋已由省直房地产公司买售，英特公司支付的履约保证金26309元由省直房地产公司收取，英特公司从2015年9月10日起拖欠的租金应向省直房地产公司支付。2016年12月7日，英特体育（福建）有限公司的名称变更为英特公司。 一审法院另查明，媒体东南网报道2014年9月案涉房产三楼装修致消防洒水碰头损坏，房产一层（案涉租赁物所在地）大面积漏水。省直房地产公司2016年12月9日出具证明确认2014年10月至2015年6月案涉房屋一层承租户曾多次就三层装修漏水向其口头请求协调。 一审法院认为：王良其、省直房地产公司、英特公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案涉房屋因买卖发生权属变更，省直房地产公司对王良其的案涉合同权利义务概括承受，成为本案租赁法律合同的出租人。英特公司未依约支付租金，存在违约情形，故省直房地产公司主张英特公司已交的履约保证金26309元归其所有的请求，一审法院予以支持。根据《关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，英特公司支付租金属于同一债务分期履行，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，故英特公司主张支付租金超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。英特公司从2015年10月1日起未缴纳租金，且无证据证明省直房地产公司交付的房产存在质量问题，英特公司不能以诉争房楼上漏水为由拒付租金，故省直房地产公司诉请英特公司支付拖欠的租金，一审法院予以支持。《房屋租赁合同》约定：“乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金千分之五的滞纳金”，现省直房地产公司诉请滞纳金按照月利率2%计算，一审法院予以照准。 一审法院判决：一、英特公司已交的履约保证金26309元归省直房地产公司所有；二、英特公司于本判决生效之日起十日内向省直房地产公司支付拖欠的2015年10月1日至2015年12月31日的租金12823.27元，2016年1月1日至2016年11月30日的租金48336.75元，2016年12月1日至2016年12月31日的租金4854.6元，2017年1月1日至2017年11月30日的租金54898.11元；三、英特公司于本判决生效之日起十日内向省直房地产公司支付租金的滞纳金（按照月利率2%计付，2015年10月1日至2016年3月31日期间的滞纳金为13523.13元，2016年4月1日至2016年9月30日期间的滞纳金为10546.2元，2016年10月1日至2017年3月31日期间的滞纳金为8012.29元，2017年4月1日至2017年9月30日期间的滞纳金为4791.11元，2017年10月1日至2017年11月30日期间的滞纳金为399.26元）。本案诉讼费3578元，适用简易程序减半收取1789元，由英特公司负担。 二审中，英特公司向本院提交以下两组证明资料：A1、现场照片；A2、证明。 省直房地产公司向本院提交以下四组证明资料：B1、省直房地产公司关于解除“省直·屏东城”1#-3#楼连接体一层23、27、28、29商铺租赁合同的通知书；B2、邮政特快专递单；B3、邮件信息；B4、邮件退件单。 经质证审查：省直房地产公司对英特公司提交的证明资料A1现场照片的真实性无异议，故本院予以确认。省直房地产公司对证明资料A2《证明》的真实性无异议，但对证明对象有异议。案涉29号商铺与（2017）闽01民终2618号案件所涉25号商铺系打通合并使用的，在（2017）闽01民终2618号案件下判前，英特公司尚未腾空25号商铺，与其一并使用的29号商铺显然不可能腾空，但省直房地产公司承认2017年12月进场对案涉商铺进行隔断装修。本院注意到已生效的（2017）闽01民终2618号案件中，出租人郑礼雄、郑礼伟2016年10月24日提起该案诉讼时，英特公司在使用“省直·屏东城”1#-3#楼连接体一层部分25号商铺，郑礼雄、郑礼伟诉请确认租赁合同解除，并请求英特公司腾房。英特公司直到该案2018年8月15日下判前均未主张其已实际搬离该25号商铺，亦未就搬离该商铺进行举证。本案中，英特公司承认其承租“省直·屏东城”1#-3#楼连接体一层部分23、25、27、28、29商铺打通一并使用，若英特公司仍占用25号商铺，则必然一并占用案涉29号商铺，故本院对屏东城物业作出的《说明》内容真实性不予确认。 英特公司对省直房地产公司提交的证明资料B1客观性无异议，对证明资料B2-B4真实性不予确认。本院注意到B2函件邮寄的地址系案涉房产，从A1现场照片可知英特公司已搬离该房产，与证明资料B2-B4内容可以相互印证，故本院对证明资料B2-B4客观性予以确认。综上，A1、B1-B4具备客观性、合法性及与本案的关联性特征，可以作为本案认定事实的依据。 根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。 另查明：1、英特公司向省直房地产公司、屏东城物业发出的落款为2016年11月1日的函件载明英特公司因2014年10月至2015年6月期间的房屋大面积漏水无法使用，多次报告省直公司与物业处，均无法修缮，已无法经营要求停租。屏东城物业2016年11月2日在该函件上盖章确认并载明“漏水情况属实”；省直房地产公司资产部阮继华2016年12月8日在该函件上备注：2015年初左右屏东城二、三层装修造成大面积漏水，我部收到英特公司相关诉求函件，可于2016年12月9日予以出具确认函。2、2017年12月省直房地产公司进入案涉商铺进行隔断装修。 本院认为，案涉租赁合同系王良其、英特公司与省直房地产公司真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，案涉商铺因买卖发生权属变更，2016年1月22日省直房地产公司取得案涉商铺产权之时，对王良其的案涉合同权利义务概括承受，成为案涉租赁合同的出租人。 关于英特公司是否有权拒付租金的问题。出租人虽有修缮租赁物的义务，但租赁期间，租赁物处于承租人管控下，出租人并不当然了解租赁物的使用状况，故在发生房屋漏水后，承租人应及时通知出租人进行维修。本案中，英特公司未能证明其曾告知时任出租人王良其租赁物漏水情况，故对英特公司关于王良其怠于修缮租赁物，英特公司因此有权拒付2015年10月之后的租金的辩解，本院不予采纳。 关于英特公司应支付租金的具体金额的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，租赁物在2014年10月至2015年6月期间，存在大面积漏水的情况，未能符合约定的用途，出租人就此构成违约。英特公司因案涉商铺漏水致使其租赁案涉店铺的合同目的无法实现，于2016年11月1日向出租人省直房地产公司发函表示因房屋漏水无法使用要求停租，该函件表达了英特公司解除租赁合同的意思，省直房地产公司工作人员2016年12月8日在该函件上进行备注，故本院确认省直房地产公司2016年12月8日收到该函件，省直房地产公司收到该函件后未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条的规定，案涉合同已于2016年12月8日解除。合同解除后，英特公司本应将案涉商铺返还省直房地产公司，但英特公司未办理相应交接手续，也未能证明其何时搬离。本院注意到省直房地产公司2017年12月进入案涉商铺进行隔断装修，本院确认此时英特公司已搬离案涉商铺，省直房地产公司实际控制案涉房产，故英特公司应向省直房地产公司缴纳租金至2016年12月8日，并以租金标准缴纳实际占用费至2017年11月30日，具体应付租金及占用费金额如下：2015年10月1日至2015年12月31日租金为12823.27元，2016年1月1日至2016年11月30日租金为48336.75元，2016年12月1日至2016年12月31日租金为4854.6元，2017年1月1日至2017年11月30日租金为54898.11元，共计120912.73元。 关于英特公司是否应承担违约责任的问题。案涉租赁合同第五条、第九条有关于承租人违约，出租人有权没收履约保证金，并可就逾期支付的租金收取违约金及滞纳金的约定。但本案中，房屋漏水客观存在，出租人亦存在违约情形，故不适用前述关于支付违约金、滞纳金、没收履约保证金的约定。省直房地产公司应将26309元履约保证金退还英特公司。以省直房地产公司应返还的履约保证金抵扣英特公司应付的租金，英特公司还需向省直房地产公司支付租金94603.73元（120912.73元-26309元）。 综上，英特公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福州市鼓楼区人民法院(2017)闽0102民初8761号(?javascript:void(1)"o"审判?)民事判决； 二、英特体育有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省直房地产开发公司支付租金94603.73元； 三、驳回福建省直房地产开发公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费3578元，由福建省直房地产开发公司负担1412.91元，由英特体育有限公司负担2165.09元。二审案件受理费3578元，由福建省直房地产开发公司负担1412.91元，由英特体育有限公司负担2165.09元。 本判决为终审判决。 审判长  陈光卓 审判员  王燕燕 审判员  田始凤 二〇一八年十一月二十七日 法官助理郑菡君 书记员刘琳 -10-