海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1631号 上诉人（原审原告）：梁定川，男，1986年9月5日出生，汉族，住澄迈县。 上诉人（原审原告）：黄海珠，女，1986年12月7日出生，汉族，住澄迈县。 委托诉讼代理人：王业镇，海南昌宇律师事务所律师，系上述二位上诉人的共同诉讼代理人。 委托诉讼代理人：王珞珈，海南昌宇律师事务所律师，系上述二位上诉人的共同诉讼代理人。 上诉人（原审被告）：澄迈金坡园房地产开发有限公司，住所地：澄迈县金江镇文化北路（金坡园）。 法定代表人：杨景珠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁文林，澄迈金坡园房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：吴伟，澄迈金坡园房地产开发有限公司员工。 上诉人梁定川、黄海珠因与上诉人澄迈金坡园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服澄迈县人民法院（2018）琼9023民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 梁定川、黄海珠上诉请求：1.撤销（2018)琼9023民初918号民事判决；2.改判支持我方的全部诉讼请求，即改判澄迈金坡园房地产开发有限公司向我方支付逾期交房违约金139563元（暂计至2018年5月13日），并改判澄迈金坡园房地产开发有限公司向我方支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止；3.本案的全部诉讼费由被上诉人承担；事实与理由：一、一审判决认定逾期交房违约金过高，没有事实及法律依据。我方与澄迈金坡园房地产开发有限公司签订的《澄迈县商品房买卖合同》明确约定“……第十一条出卖人逾期交房违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：……；3.出卖人逾期交房的违约责任按如下方式处理：①逾期不超过30天日，不属出卖人违约。逾期超过30日的第二日起60日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金，合同继续履行”，按该违约责任计算违约金的约定，折合年利率也未超过24%,参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，该违约责任的约定具有合法性。另外，因澄迈金坡园房地产开发有限公司逾期交房导致我方长期租房至今，生活及上下班的的成本也由此增加，并且给我两人造成长期的心理负担至今及实质上的损失。因此，我方向澄迈金坡园房地产开发有限公司主张其承担违约责任，具有合理性。本案中，一审判决径直认定违约金过高，径直调整为每日万分之四，该认定显然没有事实及法律依据。二、我方请判决澄迈金坡园房地产开发有限公司支付逾期交房违约金至实际交房之日止符合法律规定，一审判决未予以论述便径直驳回该部分诉请，没有事实及法律依据。涉案《澄迈县商品房买卖合同》亦明确约定逾期交房违约金计算至实际交房之日，并且我方在一审庭审中亦明确表示应按合同约定的违约责任计算逾期交房违约金至实际交房之日，一审判决已查明澄迈金坡园房地产开发有限公司逾期交房的事实，而澄迈金坡园房地产开发有限公司至今仍未交房，违约情况仍在持续，故澄迈金坡园房地产开发有限公司依法应按涉案《澄迈县商品房买卖合同》约定的违约责任（即每日按已交付房款的万分之六计算违约金）向我方支付逾期交房违约金至实际交房之日止，因此我方诉请符合法律规定，应予以支持。本案中，一审判决对该部分诉请事项，未进行任何论述，便径直驳回该部分诉请，没有任何事实及法律依据。综上所述，一审判决认定违约金过高，径直调整按每日万分之四计算、径直驳回我方要求澄迈金坡园房地产开发有限公司支付逾期交房违约金至实际交房之日的诉请存在错误且缺乏事实及法律依据。恳请二审法院查明事实，撤销一审判决，依法支持我方的全部诉讼请求。 被上诉人澄迈金坡园房地产开发有限公司上诉请求：1.判令撤销海南省澄迈县人民法院（2018)琼9023民初918号民事判决书；2.判令驳回梁定川、黄海珠在一审的全部诉讼请求；3.判令一、二审诉讼产生的费用全部由梁定川、黄海珠承担。上诉事实和理由：一、一审适用法律错误，我公司并无违反合同约定，依法不负违约赔偿责任。1.根据《建筑法》第六十一条第二项规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。自2016年12月31日起至今，案涉商品房仍未由施工人交付且由我公司验收，因而合同中关于交付日期的规定违反《建筑法》，应视为无效。2.我公司至今未交房的原因是实际施工人林楷栋恶意中止施工，没有完善工程剩余部分，甚至恶意诉讼，严重破坏施工进度。我公司为了推进施工进度已更换施工队，并且对梁定川、黄海珠采取积极的补救措施，因而把延迟交房的责任全归咎于我公司，有违公平原则。3.城市规划局对城市水电布局的调整，使工程的完工时间推迟，根据《商品房买卖合同》第八条，因规划调整我公司可推迟交房时间，因而不构成违约。4.根据《商品房买卖合同》附件七第四条四项规定，买受人（即梁定川、黄海珠）在应交房款时间内没有按时付清相关税费，出卖人（即我公司）有权不交房，不办证。本案中，梁定川、黄海珠无相关证据证明其已履行完毕缴税义务，因此我公司有权不交房，也就不存在违约行为。二、一审法院判决我公司承担的违约金过高，严重不合理。1.一直以来，我公司主动与梁定川、黄海珠协商解决涉案房屋交房过户问题，并无推卸责任，但梁定川、黄海珠却枉顾我公司协商调解的态度直接提起诉讼，且其主张的违约金远远高于实际造成的损失，违反民法所规定的诚实信用原则。而当地（澄迈县）适合一般家庭生活居住的租赁房屋成本价格每月在800元到1000元之内，因此梁定川、黄海珠的实际损失远远低于违约金总额，法院应予以降低。2.本案中梁定川、黄海珠利用我公司建造的房屋抵押贷款，自身己有较大得益，若梁定川、黄海珠认为我公司的行为严重影响其合法权益，亦可要求我公司收回涉案房屋，但梁定川、黄海珠却通过诉讼索取额外利益，有违诚实信用原则。综上所述，一审法院没有查清事实，认定事实错误，导致判决有误。我公司为了维护其自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特上诉至贵法院，请求法院支持我公司的诉求。 原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向两位原告支付逾期交付房屋的违约金139563元（暂计至2018年5月13日），并判令被告向两位原告支付逾期交房的违约金直至实际交付房屋之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月28日原告梁定川、黄海珠与被告澄迈金坡园房地产开发有限公司签订了一份《澄迈县商品房买卖合同》（合同编号为：CML000068935），由原告向被告购买位于澄迈县金江镇文化北路西侧（地坡岭地段）金坡园小区1#楼（幢）5（层）501号商品房，建筑面积136.67平方米，其中套内建筑面积108.52平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积28.15平方米。该合同主要内容：第四条计价方式及价款。出卖人与买受人约定下述方式计算该商品房的价款。按建筑面积计价，每平方米人民币3700元，总金额人民币505679元。第五条付款方式及期限。出卖人同意买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款……详见合同附件八。第六条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：……2、出卖人有权解除合同或选择继续履行合同，出卖人解除合同的，买受人应无条件配合出卖人到相关部门撤销预告登记和备案手续，出卖人有权要求买受人按购房款总额的20%向出卖人支付违约金；出卖人选择继续履行合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款的万分之十支付违约金，买受人单方面解除合同的，应征得出卖人的同意，并按购房款总额的10%向出卖人支付违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1……；2、因国家法律法规、政府政策和规划调整而导致延误的；3、买受人未按合同约定履行合同约定的主要义务或买受人申请银行按揭（公积金）贷款，但按揭（公积金）贷款申请未获银行批准或批准金额少于买受人申请，而买受人未向出卖人支付余额的。第十一条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：……；3、出卖人逾期交房的违约责任按如下方式处理：①逾期不超过30日，不属出卖人违约。逾期超过30日的第二日起60日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金，合同继续履行。此外，合同的附件七本合同补充协议第四条关于付款的补充约定中第4款约定“如果买受人在应交房款时间内，没有按时支付完房款（包括银行按揭、公积金付款），或没有按时付清办证相关税费的，视为买受人违约，出卖人有权不交房、不办证，且买受人承担由此产生的相关责任。”第五条关于房屋交付的补充约定中第3款约定“买受人在交房期限届满时未全部履行约定的支付房款的义务，出卖人有权暂缓交付房屋，交房时间可顺延至买受人履行完支付相关房款义务之日款的三十日内。”第4款“该房屋在交付时水、电、燃气等达到使用条件，因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电、燃气等无法达到正常使用条件，出卖人无需承担违约责任，买受人承诺不因此拒绝接收该房屋。”附件八银行按揭贷款、公积金贷款的补充协议第一条第2款买受人按揭支付购房款的约定：①出卖人协助买受人申请银行按揭贷款，以及为按揭贷款所办理的公证、保险、他项权利登记等事项。买受人按规定支付相关费用；②买受人在出卖人签订《商品房屋买卖合同》及相关协议并向出卖人支付当期应付房款之日起七个工作日内按银行的要求提供有效的按揭资料，买受人逾期未提供，则视为不申请按揭贷款，买受人应自以上期限届满之日的七个工作日向出卖人提交在三十日内付清全部的房款的确认书，买受人逾期不提供有效的按揭资料，又不提交确认书，出卖人有权解除合同；……⑤买受人在按揭贷款申请获得银行批准后未按要求办理按揭贷款手续的，视为买受人放弃银行按揭贷款，买受人应自通知办理按揭贷款期限届满之日起五日内向出卖人递交在十日内付清购房款的确认书，逾期未提交确认书亦未付清购房款的，则视为买受人无履行合同，出卖人有权解除合同等等。原告、被告双方在《商品房买卖合同》及附件中均无签署合同签订日期。2016年6月30日原告将购房首付款人民币139346元支付给了被告，2016年8月1日原告支付剩余的购房款366330元给被告。合同约定的交付房屋期限届满后，被告并没有将房屋如期交付给原告使用，为此，原告遂诉至本院，请求被告按合同约定支付从2017年2月1日至2018年5月13日止的违约金139563元。 一审法院认为：本案双方的主要争议焦点：1、被告是否违约，应否承担违约责任；2、原告请求的违约金计算是否合理。一、关于被告是否违约，应否承担违约责任的问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属于合法有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方的商品房买卖合同签订之后，原告已依约将全部的购房款支付给了被告，但被告在合同约定的期限内并没有将房屋交付给原告使用，也未将延迟交付房屋的原由告知原告，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告提出其逾期交房是因为施工方恶意中止施工以及城市水电布局调整造成工程完工时间推迟，且原告未按时付清相关税费，被告不违约，有权不交房的抗辩理由，缺乏证据证明，其理由不能成立，本院不予采信。二、关于原告主张的违约金计算方式是否合理，违约金的金额是否过高，应否予以调整的问题。原、被告在商品房买卖合同中明确约定了逾期交房的违约金计算方式，即“逾期不超过30日，不属出卖人违约；逾期超过30日的第二日起60日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后第二日起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金，合同继续履行。”双方在合同中约定的交房期限为2016年12月31日前，原告主张从2017年2月1日至2017年3月3日按日万分之五计付违约金，从2017年3月4日至2018年5月13日按日万分之六计付违约金有所不当，而且双方约定的违约的确高于原告的实际损失，被告抗辩主张对违约金予以减少，应予支持。综合原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及原告的预期利益等因素，将违约金适当调整为日万分之四，故被告应按日万分之四向原告支付从2017年2月1日起至2018年5月13日止，共计465天的逾期交房违约金94056.29元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、被告澄迈金坡园房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁定川、黄海珠支付从2017年2月1日起至2018年5月13日的逾期交房违约金94056.29元。二、驳回原告梁定川、黄海珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费2834元，减半收取1417元，由被告澄迈金坡园房地产开发有限公司负担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，双方的争议焦点为：1.上诉人澄迈金坡园房地产开发有限公司是否违约，应否承担违约责任；2.上诉人梁定川、黄海珠请求的违约金计算是否合理。本案中，双方签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属于合法有效合同。双方签订商品房买卖合同后，上诉人梁定川、黄海珠已依约将全部的购房款支付给了上诉人澄迈金坡园房地产开发有限公司，但上诉人澄迈金坡园房地产开发有限公司在合同约定的期限内并没有将房屋交付给上诉人梁定川、黄海珠使用，也未将延迟交付房屋的原由告知上诉人梁定川、黄海珠，上诉人澄迈金坡园房地产开发有限公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。上诉人澄迈金坡园房地产开发有限公司提出其逾期交房是因为施工方恶意中止施工以及城市水电布局调整造成工程完工时间推迟，且上诉人梁定川、黄海珠未按时付清相关税费，上诉人澄迈金坡园房地产开发有限公司不构成违约，有权不交房，其上诉理由不能成立，本院不予支持。双方当事人在商品房买卖合同中明确约定了逾期交房的违约金计算方式，双方在合同中约定的交房期限为2016年12月31日前，如按双方合同中约定的违约金计算，双方约定的违约金数额的确高于上诉人梁定川、黄海珠的实际损失，一审法院根据本案的实际情况，综合上诉人梁定川、黄海珠的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及上诉人梁定川、黄海珠的预期利益等因素，将违约金适当调整为按日万分之四计，并计算至当事人起诉之日止，并无不当。为此，上诉人梁定川、黄海珠的上诉请求，理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5668元，由上诉人梁定川、黄海珠共同负担2834元，由上诉人澄迈金坡园房地产开发有限公司负担2834元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 白玉琳 审 判 员 林 珍 二〇一八年十一月二日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。