西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初62号原告：王颖，女，1985年8月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：张鑫，男，1982年6月18日出生，汉族，住西安市碑林区，系原告丈夫。被告：陕西华洲置业发展有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区昆明路330号。法定代表人：庄一清，该公司总经理。委托代理人：孙立洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：薛桂萍，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告王颖与被告陕西华洲置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王颖的委托代理人张鑫，被告陕西华洲置业发展有限公司的委托代理人孙立洁、薛桂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王颖诉称，原告于2013年7月购买被告位于西安市雁塔区昆明路以南、西三环以东，华洲城·熙悦都项目19号楼2单元3层302室房屋，总房价555665元。由于购买的是期房，当时还在地基开挖阶段无法看到楼层实际状况。2016年12月23日交房时，原告发现被告交给原告的房子是单元门入口向上第二层，而原告购买的是第三层。后被告告知原告所售房屋楼层从地下负一层算起定为正一层。原告对此不予认可。要求交付从单元门入门起第三层房屋及赔偿延误交房期间的违约金。因原告无法接收预订房屋，导致房屋无法出租，侵害原告收益权，要求赔偿延误交房期间的房租费及物业费。原告是因看到被告发出的赠送面积的广告宣传才前往被告处买房的，在买卖过程中被告销售人员始终强调购买面积之外再赠送25平方米，要求将该25平方米载入合同。另合同附件六第十一条系格式条款，应为无效条款。涉案房屋卧室与电梯井相邻，被告未加装减振、隔音装置违法。被告承诺所用进户门、窗、大堂瓷砖均为高级资质，但未提交资质报告。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告交付原告从单元门入口算起的第三层房屋，支付延期交房违约金47342.66元（从2016年10月1日至2017年11月30日共426天，诉讼期间及判决后累计计算至最终交房日期为限）；2、支付延期交房房租费30800元（本金额时间2016年10月—2017年11月、每月2200元）诉讼期间及判决后租金累计计算，物业费3283.3元；（2016年10月—2017年11月）诉讼期间及判决后物业费累计计算；3、责令被告将赠送的25平方米面积与原告所买房屋面积88.39平方米一并记载在该《商品房买卖合同》（以下简称合同）中，认定《合同》附件六第十一条为无效条款；4、认定被告未给电梯井加装减振、隔音装置违法；5、责令被告提供承诺的涉案房屋高级进户门、窗、大堂瓷砖相关技术资料的法定义务；若被告不能提供涉案房屋进户门、窗、大堂瓷砖高级质量标准的法定书证，就是违约，请求法院判决被告返工依合同约定标准重做；6、本案的诉讼费由被告承担。被告陕西华洲置业发展有限公司辩称，被告根据《商品房买卖合同》约定，通知原告办理房屋交付事宜，不存在逾期交付的情形，原告要求支付延期交房违约金及租房费用的诉请缺乏事实及法律依据，应予驳回。原告所购房屋面积在合同中有明确约定，原告对此已签字认可，其无权单方要求变更合同。涉案楼栋安装使用的经电梯陕西省特种设备质量安全监督检查中心检验合格，符合国家及行业规范，原告所述与事实不符。被告交付的房屋使用的装饰、设备符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准。经审理查明，2014年11月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14129836）。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市××××街道，昆明路以南，西三环以东的华洲城·熙悦都第19幢2单元3层20302号房。该商品房的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米，建筑层数地上33层，地下2层。该商品房建筑面积共88.39平方米，其中套内建筑面积62.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.91平方米。该商品房单价6286.51元，总金额为555665元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人未按期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件四约定，大堂为高级装修瓷砖，入户门安装高级外开门。高级塑钢推拉窗。合同附件六第十一条约定，出卖人展示的华洲城·熙悦都模型、样板间及海报等相关宣传资料仅作来客邀请，不作为交房标准及《商品房买卖合同》的组成部分，所有资料以政府最终批准的文件及《商品房买卖合同》约定为准。合同签订后，原告支付被告购房款555665元。被告向原告交付了房屋。2016年12月23日，原告向案涉物业公司交纳物业费等612.58元。原告未提交其交纳诉请中其余物业费等的证据。庭审中，原告称，被告向其交付的房屋（20302号房）位于第2层，而合同约定的房屋位于第3层，认为被告向其交错了房屋，要求被告交付20402号房屋。被告认为，其向原告交付的20302号房位于第3层，符合合同约定。经查，案涉华洲城·熙悦都第19幢楼建筑于坡地（西低东高），共两个单元（东边为1单元，西边为2单元），东侧为通行道路。被告向原告交付的房屋（20302号房，房屋朝向为面南背北）从该单元（2单元）门口起算位于第二层（南向地面以上的第2层）。被告未提交华洲城·熙悦都第19幢楼的设计图纸。另，被告已将20402号房屋出卖于他人，经向原告释明，原告仍然坚持其诉讼请求。原告就其第2项诉讼请求，提交一组中介照片，证明案涉房屋月租金2200元。原告未提交其它因被告迟延交房造成其损失的证据。就第3项诉讼请求，原告明确将赠送的25平方米计入《商品房买卖合同》第三条房屋的建筑面积，即将25平方米并入购买面积。上述事实，有《商品房买卖合同》两份、购房发票、《入住通知书》、物业费等的交费条据、勘察笔录、照片及当事人陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告向原告交付的房屋应位于第19幢2单元3层。依据查明事实，被告向原告交付的房屋（20302号房）从该单元（2单元）门口起算位于第二层，也即南向地面以上的第2层，与合同约定的第3层不符，被告构成违约。因原告要求被告交付的第三层房屋20402号房已出卖他人，客观上无法履行，故原告要求继续交付其第三层房屋20402号房的诉讼请求，本院不予支持，原告可另循途径救济。因被告未能依约向原告交付正确的房屋，理应支付原告违约金。依据合同第九条的约定，出卖人未按期交房的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之二的违约金。原告支付购房款为555665元，故被告理应从2016年10月1日起，按照上述约定的已交付房价的日万分之二的标准，向原告支付违约金。因原告诉请的房屋客观上无法履行，故违约金应计算至本判决生效之日止。原告要求支付延期交房房租费的诉讼请求，本院认为，双方已在合同第九条约定了延期交房的违约金，违约金以损失补偿为原则，该违约金金额大于原告计算的延期交房房租，原告未提交其它损失的证据，故在本院已经支持原告违约金诉请的前提下，对其延期交房房租费的诉讼请求，本院不再支持。原告要求被告支付其物业费的诉讼请求，本院认为，2016年12月23日，原告向案涉物业公司交纳物业费等612.58元，属原告因被告违约产生的实际损失，被告理应赔偿原告612.58元。原告未提交其交纳诉请中其余物业费等的证据，故其其余物业费诉请，无事实依据，本院不予支持。原告要求将赠送的25平方米面积计入购买面积，本院认为，原、被告签署的《商品房买卖合同》性质为买卖合同关系，而原告主张的赠送的25平方米，属赠与合同关系，前后法律关系性质不同，将赠送的25平方米面积计入买卖合同中购买面积，与法相悖，本院不予支持。原告要求认定合同附件六第十一条无效的请求，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。依据上述规定，宣传资料若符合相关条件，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。案涉合同附件六第十一条系格式条款，条款内容与上述规定相悖，免除了被告自身责任，排除了原告相关权利，该条款应确认无效。原告的第4、5两项诉讼请求，以被告交付合同约定的房屋为前提，现因被告向原告交付的房屋楼层错误，且原告诉请交付的房屋客观上无法履行，该两项请求失其基础，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西华洲置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王颖违约金（具体计算为：以555665元为基数，按照日万分之二的标准，从2016年10月1日起算至本判决生效之日止）；二、被告陕西华洲置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王颖损失612.58元；三、确认2014年11月23日原告王颖与被告陕西华洲置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六第十一条无效；四、驳回原告王颖的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10171元，由原告承担335元，被告承担9836元。因原告已预交，被告在履行上述金钱义务时一并支付原告9836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 伟人民陪审员  胡小导人民陪审员  姜 玲二〇一八年十一月十七日书 记 员  王晓琪打印：相丽华校对：纪铭2018年月日送达