广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1371号 原告：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道鸿海大厦。 负责人：李毅，行长。 委托代理人：黎高奇，广西君桂律师事务所律师。 委托代理人：覃焯，广西君桂律师事务所实习人员。 被告：徐大成，男，1968年11月22日出生，汉族，住山西省江阴县。 被告：高继云，女，1966年10月5日出生，汉族，住山西省江阴县。 被告：广西桐洋房地产开发有限公司，住所地北海市北海工业园区管委会综合楼111号。 法定代表人：金园姣，董事长。 委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司北海分行诉被告徐大成、高继云、广西桐洋房地产开发有限公司（下称桐洋公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司北海分行的委托代理人黎高奇、被告桐洋公司的委托代理人梁志鹏到庭参加诉讼。被告徐大成、高继云经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司北海分行提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告徐大成、高继云签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告徐大成、高继云清偿原告贷款本金283840.16元、利息3121.47元及罚息39.53元（上述利息及罚息暂计算至2017年12月15日止，以后按借款合同约定另行计算至实际偿还时止）；3、判令被告徐大成、高继云承担原告律师代理费13415元；4、判令被告广西桐洋房地产开发有限公司对被告徐大成、高继云上述债务承担连带清偿责任；5、判令原告对被告徐大成、高继云名下位于北海市房产在抵押范围内，以折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月27日，原告与被告徐大成、高继云签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告向原告贷款295000元用于购买北海市房产，被告以其购买的上述房屋作为担保,并办理了抵押登记。合同签订后，原告被告徐大成、高继云发放了贷款。但被告徐大成、高继云未按期还款。根据《个人住房借款最高额保证合同》的约定，被告徐大成、高继云的借款系发生在合同约定的最高额保证期间，被告桐洋公司作为借款的保证人应对本案债务承担连带清偿责任。原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告桐洋公司辩称：第一，被告没有欠付原告的款项，被告没有存在违约，因此原告要求解除借款合同缺乏事实和法律依据；第二，既然被告没有存在违约，原告诉请被告桐洋公司承担保证责任没有事实和法律依据；第三，在本案中原告不再通过法院判决取得其所主张的贷款本金、利息及罚息，所以也不存在律师费支出的依据，并且原告也没有提供相应的付款转账流水作为律师费支出的依据，因此不能证实原告有实际支出律师代理费；四、被告个人没有欠付原告款项，因此原告在本案中主张的抵押权也不存在实现的依据。最后，由于被告没有欠付原告款项，因此按照诉讼费用缴纳办法应按照实际得到支持的款项进行计算。 被告徐大成、高继云未作书面答辩，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告徐大成、高继云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年9月27日，原告与被告徐大成、高继云编号为450650013-2012-20160637421的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：被告徐大成、高继云向原告贷款295000元用于购买位于北海市房屋，并以上述房屋作为抵押担保；贷款期限为2016年9月27日至2032年9月27日，贷款利率为基准利率水平上浮5%，逾期还款罚息利率为贷款利息上浮50%，还款方式为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2257.78元；担保方式为抵押加阶段性保证；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息即构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等），由借款人承担；该合同还约定了其他条款。 2016年12月9日，原告与被告徐大成、高继云在北海市房地产交易中心办理了被告徐大成、高继云名下的位于北海市房屋的预售商品房抵押权预告登记，编号为：桂（2016）北海市不动产证明第xxxxx号。 原告于2016年9月27日向被告徐大成、高继云发放了贷款。其后被告徐大成、高继云未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，截止2017年12月15日，被告徐大成、高继云尚欠贷款本金283840.16元，利息3121.47元及罚息39.53元。 2014年11月27日，原告与被告桐洋公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，主要约定：保证人（甲方）为桐洋公司，债权人（乙方）为建行北海分行，债务人为因购置座落于北海市上海路以东、浙江路以北“园辉新都”2-4#楼项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2014年11月27日至2017年11月27日期间因乙方向债务人发放个人住房（商用房）贷款而形成的全部债权，担保债权包括贷款本金及利息、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；其最高额为叁亿柒仟柒佰万元；保证方式为甲方提供连带责任保证；保证期间至为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。该合同还约定其他条款。 原告因本案诉讼向广西君桂律师事务所支付律师费13415元。 另查明，被告徐大成、高继云于2018年10月10日与原告结清拖欠原告的贷款本金、利息及罚息，并提前偿还所欠原告的所有贷款本息。 本院认为：原、被告签订的《中国建设银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，通过法庭的审理查明，被告徐大成、高继云已清偿完毕拖欠的贷款本金、利息及罚息，且合同中未到期的贷款本息亦已提前履行完毕，原告的合同目的已得以实现，合同的权利义务终止，原告要求解除双方签订的借款合同，本院予以支持。 原、被告在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括律师费）由借款人即被告徐大成、高继云承担，虽然被告已结清所欠的贷款本息，但该行为发生在原告起诉之后，故本案诉讼产生的原因仍系被告的违约行为，其违约所产生的费用应由被告清偿。原告因本案诉讼向广西君桂律师事务所支付了13415元律师代理费，该费用的收取标准，符合行业的规定，故原告要求被告支付原告律师代理费13415元的请求，合法有据，本院予以支持。 被告桐洋公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中以保证人的身份加盖公章以予确认对被告徐大成、高继云的借款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起。现争议房屋至今未办理房屋抵押登记，依据合同约定，被告桐洋公司的保证责任尚未免除，原告要求被告桐洋公司对被告徐大成、高继云的本案债务承担连带保证责任，本院予以支持。被告桐洋公司在承担连带保证责任后有权向被告徐大成、高继云追偿。 原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案中，诉争房屋虽然办理了预购商品房抵押权预告登记，但并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于对北海市房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告徐大成、高继云签订的《个人住房(商业用房)借款合同》［合同编号：450650013-2012-20160637421］； 二、被告徐大成、高继云赔偿律师代理费13415元给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 三、被告广西桐洋房地产开发有限公司对本判决主文第二项内容确定的被告徐大成、高继云的债务承担连带清偿责任，被告广西桐洋房地产开发有限公司在承担连带保证责任后有权向被告徐大成、高继云追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费5806.24元，公告费300元，合计6106.24元，由被告徐大成、高继云负担，被告广西桐洋房地产开发有限公司承担连带清偿责任（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5806.24元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  庞茗茜 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  庞大洋