四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018）川1304民初2844号 原告：冯英，女，1964年7月2日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：严伟，男，1981年3月3日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被告：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：龚涛（特别授权），男，1987年3月26日出生，汉族，住四川省邻水县，系公司员工。 委托诉讼代理人：彭勃，男，1993年6月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，系公司员工。 原告冯英诉被告南充市碧桂园房地产开发有限公司（简称碧桂园房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李彪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯英及其委托诉讼代理人严伟，被告碧桂园房产公司的委托诉讼代理人龚涛、彭勃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯英向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因房屋质量问题导致原告未能按时接房的资金占用、房屋质量等经济损失13万元；2、由被告代原告支付因房屋质量问题导致原告未能按时接房所产生的物管费至被告对房屋整改好为止（代为承担物管费5万元）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月14日，原、被告签订了商品房买卖合同，由原告购买被告南充碧桂园一期项目二区×号×号商品房屋，原告已经按照合同约定向被告支付了全部购房款1,876,125元。原告在收房过程中发现如下问题：1、该房屋质量存在问题不能达到交房标准，并向被告工程部提出整改意见，但被告对反映的问题一直拖拉未予解决，导致原告一直无法接收和使用该房屋，给原告造成严重经济损失；2、原告通过测量发现房屋二层主卧室层高只有3米，按商品房买卖合同第三条约定，二层层高为3.5米，房屋层高与约定严重不符，也不能体现原告为了提高生活品质购买别墅而对房屋层高的预期，给原告造成严重经济损失。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求依法裁判。 被告碧桂园房产公司辩称：1、案涉房屋不存在主体结构方面的问题，也不存在影响买受人正常居住使用的质量问题，原告自己不来接房是对自己权利的处分，无权要求出卖人承担迟延交房的违约金；2、涉案房屋二层主卧有20.14㎡，存在层高只有3.22米，但是我方认为这部分层高不足3.5米，并不是一种违约行为。我公司设计报建的就是3.22米，我们的样板房也是3.22米，我们交付的房屋也是3.22米。因此，不应当将层高3.5米理解为全部层高，局部设计不足3.5米不是一种违约行为；3、原、被告签订的合同附件8补充协议第十二条第（四）项中明确约定：主合同中所约定的层高是该商品房的暂定层高，实际层高应当以实际为准，买受人对此无异议并同意接受。因此，我方不存在违约行为，请求驳回原告诉请。4、即使法院认定这是一种违约行为，我方认为违约金的计算应当按照总价乘以层高带来的空间减少比例，涉案房屋减少的空间体积占房屋总体积约0.8%，因此，违约金不应当超过房屋总价的1%。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2014年1月14日，原告冯英（买受人）与被告碧桂园房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××××），约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为混合，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层。该商品房为第一条规定项目中的第×幢第×单元×层×号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.6米，二层3.5米，三层3米……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是南充市房地产测绘所，其建筑面积共221.55平方米，其中套内建筑面积206.52平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.03平方米。…第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币9,084.47元，总价款1,876,125元。第六条付款方式及期限买受人采取以下方式付款。分期付款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同履行的，自十一条约定的期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。……”。 同日，原、被告还签订了《补充协议》作为《商品房买卖合同》附件八，其中第十二条其他事项第（四）项约定：“《商品房买卖合同》第三条第（三）款约定的层高为该商品房的暂测层高，该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.2米的，买受人对此无异议，并同意接受”。 合同签订后，原告按照合同约定向被告碧桂园房产公司交纳了购房款。被告按照合同约定期限通知原告接房，原告认为案涉房屋与合同约定不符而拒绝接收，并诉至本院，提出前述诉请。庭审中，原告申请撤回第二项诉讼请求，被告碧桂园房产公司对二楼主卧室实际层高低于合同约定层高的事实予以认可。 本院认为：原告冯英与被告碧桂园房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。原、被告均应按照《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋二层高度为3.5米，被告碧桂园房产公司交予原告的房屋二层主卧室层高低于合同约定，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当向原告承担违约责任。原、被告签订的《补充协议》第十二条第（四）项，对《商品房买卖合同》第三条的内容进行了变更，该内容系被告提供的格式条款，其目的在于免除自身责任，排除对方主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定无效。被告提出其没有违约的抗辩主张，本院不予支持。原告诉称案涉房屋质量存在问题不能达到交房标准，与查明事实不符，本院不予支持。原告原告于诉讼中撤回第二项诉讼请求，系对其诉讼权利的自由处分，本院予以准许。 关于赔偿损失的问题。案涉《商品房买卖合同》中未约定层高不符的违约责任，原告也未提供证据证明该违约行为对其造成的实际损失。房屋层高不够，显然会影响原告使用别墅的品质及购买的预期，但不妨碍房屋的正常使用，原告要求赔偿损失130,000元的金额过高。综合本案的实际情况，本院酌定由被告碧桂园房产公司赔偿原告损失70,000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯英赔偿损失70,000元； 二、驳回原告冯英的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1,950元，由原告冯英负担900元，由被告南充市碧桂园房地产开发有限公司负担1,050元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李彪 二〇一八年十一月二十六日 书记员  曹霖