葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0592民初1370号原告：赵丹群，男，1971年2月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：刘飞，湖北前锋律师事务所律师。被告：卢文刚，男，1976年7月26日出生，汉族，户籍所在地湖北省安陆市。第三人：李振林，男，1971年11月7日出生，汉族，户籍所在地河南省唐河县。委托诉讼代理人：申学良，湖北善迁律师事务所律师。原告赵丹群与被告卢文刚及第三人李振林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法由审判员郑雄心、牟立萍及人民陪审员洪晓梅组成合议庭适用普通程序进行了审理，本院于2017年12月1日作出（2017）鄂0592民初107号民事判决，驳回赵丹群的诉讼请求。赵丹群不服该判决，向湖北省宜昌市中级人民法院提起上诉，湖北省宜昌市中级人民法院于2018年9月1日作出（2018）鄂05民终1845号民事裁定书，裁定撤销（2017）鄂0592民初107号判决，发回重审。本院于2018年9月27日重新立案后，依法由审判员李祖旺、张浴阳及人民陪审员操时夏另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵丹群的委托诉讼代理人刘飞、第三人李振林的委托诉讼代理人申学良到庭参加诉讼，被告卢文刚经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。赵丹群向本院提出诉讼请求：1.请求解除赵丹群与卢文刚签订的位于宜昌市××××号的《房屋租赁合同》（房址为云林路××号）；2.判令卢文刚立即返还赵丹群位于宜昌市西××出租房屋（房××号）；3.判令卢文刚立即向赵丹群支付拖欠的房屋租金1500元（自2016年9月至2017年1月共计5个月期间），并按月租300元的标准承担自2017年2月起至房屋返还之日止期间的租金；4.判令卢文刚支付违约金2000元；5.判令卢文刚承担本案诉讼费用。发回重审之后，赵丹群向本院重新提交了起诉状，诉讼请求变更为：1.判令解除赵丹群与卢文刚之间签订的位于宜昌市××××号的《房屋租赁合同》；2.判令李振林立即向赵丹群腾退位于宜昌市××××号，由李振林经营的“峡口餐厅”的属于赵丹群部分的房屋；3.判令卢文刚从2016年9月1日起至2017年2月22日止，按照每月300元的标准向赵丹群支付租金，并支付违约金2000元；4.判令李振林从2017年2月23日起至实际腾退房屋之日止，按照每月300元的标准向赵丹群支付房屋占有使用费；5.判令卢文刚、李振林共同承担本案的诉讼费、公告费。在开庭时，赵丹群将诉讼请求第2项进一步明确为“判令李振林立即向赵丹群腾退位于宜昌市××××云林路，由李振林经营的“峡口餐厅”的属于赵丹群部分的房屋”。事实与理由：2011年8月25日，赵丹群与卢文刚签订《房屋租赁合同》，约定赵丹群将其居住的位于宜昌市××××号的平房（面积为20平方米）出租给卢文刚使用，租期为十年，从2011年8月25日起至2021年8月25日止，租金为每月300元，按每半年一次交讫。该合同还对违约责任、水电费的承担及房屋修缮等事项进行了约定。合同签订后，赵丹群依约向卢文刚交付了房屋。卢文刚依约缴纳房租至2016年8月，自2016年9月开始再未向赵丹群支付房屋租金，且未经赵丹群同意私自将该房屋转租给李振林使用，赵丹群认为卢文刚私自转租房屋的行为已构成违约，赵丹群为维护自身合法权益，特向法院起诉。卢文刚未出庭，但提交书面答辩状称，其并未将房屋转租给李振林，其只是在其经营困难的时候将其拥有处分权的空调、发电机等电器、桌椅板凳、厨房设备及前后搭建房屋以及所有房屋内外装修等财物于2016年6月25日转让给胡金玉，转让金额50000元。卢文刚与李振林从未见面也不相识，且未向李振林转租房屋和收取房屋租金。另外，签订《房屋租赁合同》时，赵丹群并未向卢文刚提供该房屋系合法建筑物及其通过合法手段取得该房屋的任何资料及手续，故该合同的签订属于无效行为。李振林辩称，本案争议房屋系其从胡金玉手中转让得来，转让费80000元，而胡金玉是从卢文刚手上转让的，转让费50000元。赵丹群与卢文刚签订的《房屋租赁合同》并没有约定该房屋不能转租，李振林是善意第三人，支付了合理对价，合法权益应当保护，其无需向赵丹群支付租金，且赵丹群没有合法取得该房屋的证据，故请求驳回赵丹群的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经现场勘验，案涉房屋位于宜昌市××××云林路，人面向该房屋时，其左连一栋居民楼，右邻“25元住宿”旅馆，房顶系石棉瓦搭建，无门牌编号。经向中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司了解，该房屋由中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司建设，原系食堂，废弃后将房屋分配给四位困难职工及职工子女居住使用，赵丹群和王保增（系类案（2017）鄂0592民初193号案件的原告）从中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司各分得该食堂的一间房屋居住使用。2011年8月25日，赵丹群与卢文刚签订《房屋租赁合同》，约定赵丹群将位于云林路××号的面积20平方米的房屋出租给卢文刚使用，月租金300元，租期为十年，从2011年8月25日起至2021年8月25日止，租金每半年一次交讫，逾付租金，除应及时补交外，还应支付违约金2000元。之后卢文刚在此经营“峡口餐厅”，并在夜明珠工商所办理工商登记。2014年10月17日，王保增将其从中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司分得的房屋出租给朱保珍，租期一年，租金为每月300元，按半年一次性付清，月租按每年10%递增。2016年1月10日，王保增与朱保珍签订了与上述内容相同的2016年的《租赁合同》。2016年6月25日，卢文刚、朱保珍与胡金玉签订《转让协议》约定将卢文刚、朱保珍经营的“峡口餐厅”（包括所有设备设施、押金租金等）以50000元转让给胡金玉，同年9月16日，胡金玉与李振林签订《转让协议》，约定胡金玉将“峡口餐厅”以80000元的价格整体转让给李振林。该食堂原有四间房屋，后为经营“峡口餐厅”需要将房间打通。经赵丹群、李振林现场指认，李振林经营的“峡口餐厅”内含赵丹群主张腾退的房屋，赵丹群、李振林现场一致认可，属于中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司最初分配给赵丹群居住使用的房屋位于该四间房屋最左边的一间（人面向该房屋时），紧邻“25元住宿”旅馆，赵丹群在分得该房屋后，在该房屋前后各搭建一间，且原分给赵丹群的那间房屋已被隔为三个小包间。现“峡口餐厅”未实际经营，其所在房屋由李振林占有。另查明，本案在第一次审理时，因无法联系卢文刚，遂采用公告送达的方式向卢文刚送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、风险提示书、诉讼证据、开庭传票及合议庭组成人员通知书及判决书，后赵丹群不服判决提起上诉，又向卢文刚公告送达了上诉状，赵丹群共支付了公告费860元。赵丹群自认卢文刚依《房屋租赁合同》缴纳租金至2016年8月。经现场勘验，云林路××号系位于“峡口餐厅”门口下坡处一栋3层高的楼房（距离约300米左右），云林路9号系位于“峡口餐厅”门口上坡处一排平房（距离约200米左右），云林路××号、9号的门牌编号均订制在上述房屋的墙面上。“峡口餐厅”无门牌号码。与本案案情及诉讼请求相类似的（2017）鄂0592民初193号案件，系原告王保增诉被告朱保珍及第三人李振林房屋租赁合同纠纷，经本院审理后作出（2017）鄂0592民初193号民事判决，驳回王保增的诉讼请求。王保增不服判决提起上诉，经湖北省宜昌市中级人民法院审理，作出（2018）鄂05民终1842号民事判决，判决撤销本院制作的（2017）鄂0592民初193号民事判决；改判由李振林自该判决生效之日起十日内向王保增腾退位于宜昌市××××号由李振林经营的“峡口餐厅”的属于王保增部分的房屋；朱保珍从2016年7月1日起至2017年1月10日，按照每月330元的标准向王保增支付租金，从2017年1月11日起至2017年4月5日止，按照每月330元的标准向王保增支付房屋占有使用费；李振林从2017年4月6日起至实际腾退之日止，按照每月330元的标准向王保增支付房屋占有使用费（上述给付自判决生效之日起十日内履行）；并驳回王保增其他诉讼请求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依约及时足额向出租人支付租金是承租人应当履行的主要合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，卢文刚于2016年6月25日将在承租房屋经营的“峡口餐厅”整体转让给了胡金玉，后胡金玉将“峡口餐厅”整体转让给李振林，卢文刚自2016年6月25日已实际脱离对承租房屋的控制和管理，且其逾期拖欠支付租金已达两年之久，经赵丹群起诉要求支付租金，卢文刚仍予拖欠，故赵丹群请求解除与卢文刚于2011年8月25日签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。但卢文刚拖欠的租金仍应按合同约定的每月300元的标准支付至合同解除之日。赵丹群主张卢文刚因拖欠租金违反《房屋租赁合同》约定，应支付违约金2000元的诉讼请求，结合每月300元的租金标准，及赵丹群并未对卢文刚违约拖欠租金给其造成的损失举证，故赵丹群要求卢文刚支付2000元违约金的诉讼请求，与公平原则相悖，本院不予支持。案涉房屋系中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司建设，由该公司分配给赵丹群居住，赵丹群出租给卢文刚经营，卢文刚转让给胡金玉，胡金玉转让给李振林。赵丹群虽不能提交房屋的权属证明，但其对房屋的占有、使用等财产性权益应当受到法律的保护。李振林关于赵丹群未提供对案涉房屋享有合法使用权的证据，不能主张权利的抗辩理由无法律依据，本院不予采信。虽然赵丹群与卢文刚签订的《房屋租赁合同》未明确约定房屋不得转租，但卢文刚将在承租房屋经营的“峡口餐厅”整体转让给胡金玉，胡金玉又转让给李振林，现李振林占有使用“峡口餐厅”所在房屋的行为已经侵害了赵丹群对该房屋占有使用的权利。由于历史原因，案涉房屋没有办理门牌编号，但经赵丹群及李振林现场指认，对“峡口餐厅”中属于中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司最初分配给赵丹群居住使用的房屋位置均无异议，可以确定，故赵丹群要求李振林腾退并支付逾期腾退房屋的占有使用费，并无歧义，符合法律规定，应予支持。李振林应于本判决确定的期限内向赵丹群腾退案涉房屋，逾期将参照月租金300元（即日租金10元）的标准支付迟延交房的占有使用费至实际腾退之日。赵丹群为实现权利已支付的公告费860元，属于赵丹群为实现权利而增加的损失，因卢文刚拖欠房租和转让“峡口餐厅”导致，应由卢文刚负担。卢文刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。综上所述，对赵丹群的诉讼请求，本院据实予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除赵丹群与卢文刚于2011年8月25日签订的《房屋租赁合同》；二、卢文刚于本判决生效后十日内按月租金300元的标准向赵丹群支付自2016年9月1日起至本判决确定给付之日止的房屋租金；三、卢文刚于本判决生效后十日内向赵丹群支付公告费860元；四、李振林于本判决生效后十日内向赵丹群腾退由李振林经营的“峡口餐厅”中属于赵丹群部分的房屋，逾期将自逾期之日按日租金10元的标准向赵丹群支付房屋占有使用费至实际腾退之日止；五、驳回赵丹群其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由卢文刚、李振林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  李祖旺审 判 员  张浴阳人民陪审员  操时夏二〇一八年十一月十五日法官助理**书记员郑毓琪