广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初3161号 原告：桂林市民主小学（以下简称民主小学），住所地：桂林市民主路**。 法定代表人:农艳，校长。 委托诉讼代理人：李燕，该校教师。 委托诉讼代理人：李振宁，广西象山律师事务所律师。 被告：李发连，男，汉族，1968年6月12日，现住桂林市象山区，户籍地桂林市雁山区。 原告民主小学与被告李发连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日受理后，依法适用普通程序，于2018年11月21日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李振宁与被告李发连到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告民主小学向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告还原告位于民主路13号民主小学东楼（由北往南）一楼11、12号房屋；2、请求判决被告支付原告2018年10月占用学校房屋使用费5112元，并且依照合同规定自行撤出房屋内其安装的设备、设施，恢复原貌；3、请求判决被告支付原告已发生的水电费，按实际发生的水电费支付至交回房屋之日止；4、本案发生的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年2月24日，原、被告双方签订了《租赁合同》。合同约定，原告将座落于民主路13号民主小学东楼（由北往南）一楼11、12号房屋租赁给被告，房屋租金为每月5112元，每月30日前缴纳租金，租赁期限为1年，自2017年3月1日起至2018年2月28日止，并约定了双方若违反约定应承担的违约责任。2018年2月28日合同期满后，学校通过调研发展2018年秋季一年级新生人数激增，为满足新生入学需要学校必须扩班招生。经学校研究决定并上报上级主管部门批准同意，原、被告双方没有再续签合同，合同到期自行终止。之后，2018年7月25日，学校对被告下发了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》告知被告，因学校秋季学期一年级扩招，学校急需收回房屋用于教育教学工作，请被告给予支持与配合，并让其在通知书上签字确认收到通知。2018年7月27日，学校方代表在学校会议室与被告进行了面谈，学校告知被告：为了不影响学校正常的教育教学秩序，学校收回房屋的最后期限是8月31日，同时，为了减少被告损失免收8月份的房屋租金。9月1日，学校对没有按要求办理退还房屋手续的被告进行了口头通知，希望被告能按学校要求尽快办理退还房屋手续，同时再次给予被告10天时间搬离货物，交回房屋期限至9月10日前。9月21日，学校对仍没有按要求办理退还房屋的被告下发了书面通知书。告知被告因其没有按时办理退还学校房屋手续将被起诉。截止目前，被告依旧没有办理退还学校房屋手续，继续占用学校房屋营业中。导致现在学校在义教均衡迎国检工作中卫生室面积无法达标；象山区少先队名师工作室因为没有工作室无法开展工作；学校因为扩招，目前有两个教学班级被迫安排到北楼（原学生宿舍）上课，占用了学生午休宿舍，严重影响到了学校教育教学工作的正常开展，社会反映强烈。综上，经原告书面通知并多次口头与被告交涉，但被告拒绝交回房屋，被告的行为不但侵犯了原告的合法权益，同时妨碍了学校的正常教学需要，影响了学校的教学秩序。为维护合同的法律效力和原告的合法权益，保证学校正常的教育教学秩序，为此诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告李发连辩称，被告不搬离学校门面是有原因的，学校没有为被告着想，没有考虑到被告的生计问题，也没有考虑被告商户的难处，也没有跟被告提前沟通，被告的租赁合同3月份就到期了，但是学校也没有通知被告。2017年年底和被告一个合同期的商铺，在合同期未满时居然得到了变更转让并续签，这种不公平的对待使我们每个被告商户都无法接受的。被告商铺在第一次续签时都交了租约费，6000元至14000元不等，但是学校一直没有提到是否返还给被告，是不是应该给被告返还。被告都是上有老下有小的人，就靠着这个商铺养家糊口，学校的这种行为被告无法接受，被告没有足够的时间将货物处理。被告不同意原告的诉请，被告也有按时给学校房租，被告家里现在负担比较重，要求被告突然搬离门面，被告不同意。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告民主小学与被告自2004年建立租赁合同关系，由被告租赁原告位于桂林市民主路13号民主小学东楼（由北往南）一楼11、12号房屋至今。 2017年2月24日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《租赁合同》,约定了甲方将其位于民主小学东楼（由北往南）一楼11、12号房屋，面积42.6㎡租给乙方做日杂使用。租赁期限从2017年3月1日起至2018年2月28日止，租金每月5112元，乙方需在每月30日前向甲方一次性给付下月的房屋租金，逾期每日按未付租金的1%收取违约金，超过一个月不交租金，甲方有权终止合同，乙方履约保证金不退；乙方应交甲方履约保证金10860元，租赁期间发生的水电费用由乙方自行缴纳，与租赁房有关的物业管理、垃圾费、治安费、计生费等费用由乙方承担，甲方有权决定是否续租，如不续租，在合同期满前一个月，甲方书面告知乙方做好所属物品清理准备，合同到期乙方按规定给甲方交房后，甲方全额退回履约保证金（不计利息）等内容。原告已收取被告履约保证金10860元。 上述合同签订后，被告按合同约定履行至2018年2月28日。此后，双方当事人未再续签租赁合同，而上述房屋由被告继续使用至今。被告亦按上述合同的约定向原告缴纳了至2018年10月的房屋使用费和至2018年5月的水电费用。 2018年7月24日，原告向被告发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，记载：11、12号门面租户，你与我校签订的《房屋租赁合同》已于2018年2月28日到期，合同期满自行终止、为满足2018年度秋季学校扩班招生工作，经学校研究决定并报上级主管部门批准同意后，学校决定不再与你续约。请你在2018年8月15日前自行停止营业，腾空商铺，将商铺及钥匙退还学校，学校将于2018年8月15日起停水停电等内容。2018年7月26日，被告在该通知上签名确认，并注明“已收到通知”。 2018年7月27日，原告出具“桂林市民主小学与门面业主的谈话情况汇报”，该汇报记载了2018年7月24日下午，学校接象山区教育局关于《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，25日上午将通知发到学校门面业主，让业主签收。27日，象山区教育局与学校相关负责人以电话和面谈方式分别与业主谈话（除一业主在外地外）。学校的意见：收回门面的最后期限为8月31日，免收8月份的租金。业主意见：收回门面的通知太突然，好几家刚进货，无时间处理货品；囤积货物达几十万元，租户损失太大；希望延长收回时间，便于租户处理货物；找新门面需时间并质疑学校收回门面后是否重新招租等内容。 2018年9月21日，原告出具《告知书》称，民主小学门面租户没有退门面的租户将于9月25日（下周二）被起诉，现正式书面告知。 本案审理过程中，原告提供“桂林市民主小学11、12号门面水电收费表”，记载了被告使用的11、12号门面从2018年6月至同年11月使用水电费共计2688.50元等内容，对其主张的水电费具体金额予以补偿说明。 本案在审理过程中，被告提交2004年12月21日房屋租赁合同复印件1份及2004年12月22日桂林市民主小学收条复印件1份，证明被告当时向原告交了14000元捐赠款系赞助费，所以原告承诺在房屋没有被拆迁，没有天灾人祸的情况下同意会一直将房屋租赁给被告。但被告未提交证据予以证实。原告对被告上述关于捐赠款的说法予以否认。 以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《房屋租赁合同到期不再续租通知书》、“桂林市民主小学与门面业主的谈话情况汇报”等证据，与被告提交的2004年12月21日房屋租赁合同复印件1份及2004年12月22日桂林市民主小学收条复印件1份，和本案庭审笔录所证实。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告虽然辩称其交纳的赞助费名为捐资助学，实为原告对被告可以长期租赁原告房屋的承诺，但其并无证据予以证实。为此，根据我国《民诉法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定与最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对被告为此的辩称不予采信。同时，原告民主小学与被告均为平等民事主体，双方当事人在自愿、公平的基础上签订的《租赁合同》，是双方真实意思的表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同依法应属有效，双方当事人均应按照该合同的约定，全面、及时地履行自己应尽的合同义务。从庭审查明的事实看，上述租赁合同期满后，原、被告并未签订新的租赁合同，而租赁的门面仍由被告继续使用至今。为此，根据我国《合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告间的租赁为不定期租赁。现原告已于2018年7月25日向被告发出了“房屋租赁合同期满不再续租通知书”，并要求被告于同年8月15日前停止营业，退还门面。原告的行为符合我国《合同法》第二百三十二条关于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的规定，而被告拒绝交回门面行为既侵犯了原告的合法权益，也与上述相关法律规定相悖。因被告已经交纳房屋使用费至10月份，故本院对原告要求被告交纳10月份房屋使用费的诉请不予支持，但被告应向原告支付从2018年6月至2018年11月租赁期间房屋水电费。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告李发连交还原告桂林市民主小学所有的位于桂林市象山区的民主小学东楼（由北往南）一楼11、12号房屋； 二、被告李发连应自行撤出其在11、12号房屋内安装的设备、设施； 三、被告李发连给付原告桂林市民主小学至2018年11月29日止的水电费人民币2688.50元； 四、驳回原告桂林市民主小学的其他诉讼请求。 本案案件受理费150元(原告已预交)，由被告李发连负担。 上述判决义务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费150元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判长 龙 英 审判员 熊 迁 审判员 陈碧云 二〇一八年十一月二十九日 书记员 李 浏