浙江省松阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1124民初2655号 原告：松阳县天元物业管理有限公司，住所地：松阳县西屏街道车站路13号，组织机构代码：9133112476018392XF。 代表人：吴四大，任董事长。 委托诉讼代理人：杨美芝，女，1970年4月10日出生，汉族，公司职员，住松阳县。 被告：高峰，男，1977年10月15日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：黄珺，女，1983年9月25日出生，汉族，住松阳县。 原告松阳县天元物业管理有限公司与被告高峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈志伟适用简易程序独任审判，分别于2018年10月17日、同年11月6日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告松阳县天元物业管理有限公司诉称：原告与松阳县天元房地产开发有限公司于2015年12月12日签订了《前期物业服务合同》，合同约定服务期限为2016年1月1日至在业主大会选聘物业管理止。物业费按每平方0.8元收取。被告高峰房屋面积为120.92平方，从2017年1月1日至2017年12月31日，被告理应支付一年的物业费，但被告拒绝在约定的期限内支付物业服务费，故原告起诉至法院，请求判令被告支付物业费1281元（包括柴间120元）、电梯维保费328元、车库（柴间）电费78.5元、电梯电费95元、公摊电费186元（包括2016年电费92元），共1968.5元。 被告高峰辩称：被告并不是有意拖欠物业费，拒交物业费，而是原告计收物业服务费不合理，物业管理服务不到位，乱扣装修押金。在某些方面存在严重失管的客观事实，不应全额计收物业费。1、公摊电费不合理，不公开，不公布账目，按有关规定每年应不少于两次公布账目。2、物业管理服务不到位，对小区内违规行为不制止、不处理。对小区内严重影响通风采光、通行环境卫生所出现的油烟直排问题，违章建筑私开门窗等行为，原告物业有着不可推卸的责任，《物业服务合同》第6项有明文规定，但是至今物业尚没能处理好，严重影响了小区的空气质量、环境卫生、美观整齐划一。3、原安装的大门门禁，物业公司一直没有管理实施使用，后又未经业主协商同意，另新付费2.6万元改装门禁，却又向业主收取进出门禁卡60元，楼道门禁3元。此外大门门禁、楼道门禁一直未使用，给小区造成安全隐患增大。2018年5月19日，小区多名业主住宅被盗有着直接的因果关系。4、车辆来往管理不到位，有乱停车的现象，小区多次车辆刮擦事件纠纷，物业没有积极帮忙协助调解等。5、小区每幢楼周围的公共绿化损毁现象比较明显，绿化得不到及时洒水、修剪、维护，物业也没有重新种植花草和树木等。6、被告于2015年2月1日购买松州家园15幢1单元602室房屋，于2016年1月1日交房。交房时并向原告缴纳装修押金2000元，被告于2016年10月20日到原告处要求退还装修押金，原告以被告装修存在违建行为，以罚款的形式扣除被告装修押金1000元。被告认为，错位阳台浇筑是开发商在售房时售楼员表明此阳台是交房后可以让业主自行浇筑的，并且小区业主在浇筑阳台的时候，未曾收到原告任何违建通知。装修完工之后，到原告处退还装修押金时，才被告知浇筑的阳台有违建，要罚款1000元。被告认为原告失职导致了业主上下楼层都浇筑了阳台，存在了违建行为，导致被告的房屋不能买卖过户造成了很大的损失，被告要求原告负失职责任。7、被告购买的杂物间（也成储物间、附属用房）是在购买开发商有所属产权后，才能购买的附属无产权的房屋，它不是产权房，附属用房通道狭窄，电动车难以入库，而且地面潮湿，不能堆放物品，根本不能起到附属用房的作用。前物业收取附属用房费用120元/年，是完全不合理的，也是违规的。被告要求原告退还2016年收取的附属用房费用。8、按照《物业服务合同》第23条第9项，物业公司“每年不得低于二次向全体业主和物业使用人公布物业维修更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营收入，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内告示”。但是原告却不公布收付账目，造成物业管理与业主之间的矛盾，也才造成拖欠结算支付的现状。综上所述，原告物业管理服务不到位，账目不公开，对监管事项监管制止处理不力，依法依理依情，应打折扣收取物业费，并退还被告1000元装修违建罚款和2016年附属用房费用120元。 经审理查明：被告在松阳县西屏街道瑞阳大道188号松州家园小区内购买了该小区15幢1单元602室房屋，房屋面积为120.92平方米，另有柴间一间。2015年12月12日，松阳县天元房地产开发有限公司与原告签订了物业服务合同，委托管理期限自2016年1月1日至小区业主委员会成立与新聘物业企业签订服务合同后止，关于物业管理服务费的收费标准，二级收费标准多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方0.6元向原告交纳，小高楼由业主按其每户每月0.8元向原告交纳，车库由业主按其每间每月20元向原告交纳。松州家园物业管理手册中约定了配套摩托车车库每月10元及小区内公共用水、电的分摊方法。业主入住收费一览表中注明电梯房电梯维保费按层次另收（二至三层250元/年、四至五层313元/年、六至七层328元/年、八至九层360元/年）。合同还对其他事项进行了约定。 被告的房屋为第六层的电梯房，按合同规定应按每月每平方米0.8元交纳，2017年的物业费为1281元（包括柴间120元）、电梯维保费328元、柴间电费78.5元、电梯电费95元、公摊电费186元（包括2016年下半年公摊电费92元），共1968.5元。原告经催缴未果，遂成讼。 另，原告已于2018年7月31日撤出该小区。 以上事实由原告提交的营业执照1份、资质证书1份、缴费通知1份、物业服务合同1份、松州家园物业管理手册模板1份、松阳县供电公司出具的松州家园历月电费明细31页、2016年下半年至2017年电费公摊明细表1份、收款收据1份、电梯维保合同1份、电梯维保收款收据1份、特种设备收费发票1份、松州家园入住通知书模板1份、业主入住收费一览表模板1份，被告提供的装修押金退还申请及回执1份、收条1份、收款收据1份，以及原、被告的庭审陈述予以证实。 本院认为，原告与松阳县天元房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被告作为业主，应遵守合同约定。本案争议在于物业公司管理不善的情况下，业主是否有权拒缴物业费用。被告有按约支付物业管理费的义务，其在物业公司提供了相应的服务且对物业费进行催缴的情况下仍未按约支付物业管理费，已构成违约，应承担相应的民事责任。业主维护自身权益应当采取正确的方式，拒付物业费的做法对物业公司本身的正常运作、物业公司对小区进行正常的管理、维护等都会产生不良影响，不仅损害了原告的利益，对同小区内其他按时交纳物业费的业主亦存在损害，此种做法与法不符，不宜提倡。若被告认为原告怠于履行维修、养护、管理等合同义务致使自身遭受财产损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝缴纳物业管理费。关于被告辩称，因原告失职导致涉诉小区存在大量违章建筑，本院认为，原告系物业服务公司，其对他人是否建造违法建筑的行为等无强制处置的权利。关于被告要求原告退还装修押金的请求，因被告已另行向本院提起诉讼，故本案不予处理。综上，原告的诉求应予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告高峰于本判决生效之日起十日内支付给原告松阳县天元物业管理有限公司物业费等各项费用1968.5元。 案件受理费减半收取25元，由被告高峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 陈志伟 二〇一八年十一月九日 代书记员 叶晓婷