贵州省湄潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0328民初3384号 原告：湄潭天壶房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道塔坪街，统一社会信用代码：9152032857334699XH。 法定代表人：杜典衡，总经理。 委托诉讼代理人：程普权，贵州上善律师事务所律师。 原告：贵州天下第一壶旅游投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道塔坪火焰山，统一社会信用代码：91520328798811506M。 法定代表人：杨涛，总经理。 委托诉讼代理人：唐仕杰，男，穿青族，1986年3月5日出生，住贵州省纳雍县，该公司员工。 被告：彭望明，男，汉族，1972年7月9日出生，住贵州省湄潭县， 委托诉讼代理人：陈玉良，男，1957年12月9日出生，汉族，湖北省通山县。系被告彭望明表妹夫。 原告湄潭天壶房地产开发有限公司（以下简称“天壶房开公司”）、原告贵州天下第一壶旅游投资置业有限公司(以下简称“天下第一壶旅游公司”)与被告彭望明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，作出的（2016）黔0328民初1968号民事判决，原告湄潭天壶房地产开发有限公司、原告贵州天下第一壶旅游投资置业有限公司不服，向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院于2018年8月30日作出的（2018）黔03民终3677号民事裁定书裁定撤销本院(2016）黔0328民初1968号民事判决，发回重审，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湄潭天壶房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程普权、原告贵州天下第一壶旅游投资置业有限公司的委托诉讼代理人唐仕杰、被告彭望明及其委托诉讼代理人陈玉良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湄潭天壶房地产开发有限公司、原告贵州天下第一壶旅游投资置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年3月4日签订的《天壶碧水蓝天商铺认筹协议书》、2013年10月25日签订的《天壶碧水蓝天认购协议书》、2015年4月27日签订的《天壶碧水蓝天认购协议书》；2.判决被告返还原告天壶碧水蓝天B栋一层一号商业门面、B栋第16层第1、2、3、4号住房；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告天壶房开公司于2012年12月1日委托原告天下第一壶旅游公司与被告签订相关认购协议，后原、被告于2013年3月4日签订《天壶碧水蓝天商铺认筹协议书》，由被告认筹天壶碧水蓝天B、C、D栋一层商业，认筹面积98.28平方米；2013年10月25日签订《天壶碧水蓝天认购协议书》，被告认购天壶碧水蓝天B栋16层1号房，建筑面积133.33平方米，单价3708元/平方米；2015年4月27日签订《天壶碧水蓝天认购协议书》，被告认购天壶碧水蓝天B栋16层第2、3、4号房，建筑面积分别为128.34平方米、125.22平方米、125.22平方米，单价3498元/平方米。根据上述协议约定，被告在收到通知后七天内应与原告签订《商品房买卖合同》，原告多次通过口头、电话、书面等方式通知被告与原告签订正式合同，被告均置之不理，拒绝签订《商品房买卖合同》，并非法侵占属于原告所有的B栋一层商业门面及16层1、2、3、4号房。 被告彭望明辩称，原告所诉不实,被告是原告开发的天壶碧水蓝天项目水电安装工程承包负责人，签订协议时原告承诺可用水电安装工程款折抵购房款,案涉房屋所有装修均经原告工作人员检查同意。案涉协议不能解除，协议约定房屋已经由被告合法占有使用，协议已经履行完毕；涉案四套房屋及一个商铺系原告向被告以房抵债，现被告长期占有使用争议房屋，就证明了双方存在以房抵款的事实，故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年2月1日，原告天下第一壶旅游公司取得天壶碧水蓝天项目《建设用地规划许可证》。2013年11月19日，原告天壶房开公司取得天壶碧水蓝天B栋《建筑工程施工许可证》。2014年6月17日，湄潭县发展和改革局同意天壶碧水蓝天项目投资主体由天下第一壶旅游公司变更为天壶房开公司，当月，原告天壶房开公司取得案涉房开项目《国有土地使用权证》。2014年6月27日，原告天壶房开公司取得天壶碧水蓝天项目B栋等商品房预售许可。2013年3月4日，原告天下第一壶旅游公司与被告签订《天壶碧水蓝天、天壶国际大酒店商铺认筹协议书》，约定：被告认购天壶碧水蓝天B、C、D栋1层107.08平方米商铺；被告在开盘当日至售楼处选房；若被告选房成功，双方签订《认购协议》，被告所缴诚意金转为购房款；若被告未在指定时间办理购房认购手续，则视为被告自动放弃购买，天下第一壶旅游公司有权取消所有认筹优惠及对所认购房源另行出售，并对优惠条件、诚意金的缴纳等进行了约定。2013年10月25日，原告天下第一壶旅游公司与被告签订《天壶碧水蓝天、天壶国际大酒店认购协议》，约定：被告认购天壶碧水蓝天B栋16层1号房，该房建筑面积133.33平方米；单价3,708元/平方米；总价款494,388.00元；被告在收到原告天下第一壶旅游公司通知之日起7日内签订《商品房买卖合同》；若被告在规定时间内未签订《商品房买卖合同》，天下第一壶旅游公司有权对被告认购房屋另行出售，并对认购金的支付、房价优惠等进行了详细约定。2015年4月27日，原告天壶房开公司与被告签订《天壶碧水蓝天认购协议》，约定：被告认购天壶碧水蓝天B栋16层2、3、4号房，单价3,498元/平方米；被告在收到原告天壶房开公司通知之日起7日内签订《商品房买卖合同》；若被告在规定时间内未签订《商品房买卖合同》，原告天壶房开公司有权对被告认购房屋另行出售，亦对认购金的支付、房价优惠等进行了详细约定。上述协议签订后，被告按约向原告交纳了认购金共计14万元，其中：商铺的认购金为10万元，B栋1、2、3、4号房各1万元。被告于2015年6月开始居住使用上述房屋，且现已装修完毕。2016年7月，二原告书面通知被告签订《商品房买卖合同》。 另查明，2014年12月20日，原告湄潭天壶房地产开发有限公司与被告彭望明签订《商品房买卖合同》，合同中载明：被告彭望明购买的商品房位于湄潭天壶碧水蓝天商住小区第B幢1座1单元1层1号，房号为（B-1-1），建筑面积99.7㎡，该商品房总价款为2182234元等内容；被告认购了天壶碧水蓝天B栋16层1、2、3、4号房后，双方至今未签订商品房买卖合同。本案中未有证据显示，原告在本案辩论终结前将上述四套房屋以以房抵债的形式，抵偿给被告方居住使用。 同时查明,被告彭望明诉二原告及案外人向传兵、朱忠良（2016）黔03民初541号建设工程施工合同纠纷一案，遵义市中级人民法院已在2017年12月8日判决，在该份判决书中载明：被告彭望明在湄潭天壶.碧水蓝天商住小区水电安装工程中应得到的工程款为6829055.59元，扣除被告彭望明已收到的1840000元，尚有4989055.59元未支付；因二原告及案外人向传兵、朱忠良未向被告彭望明支付全部工程款，被告彭望明未将其施工的部分房屋交给二原告。在该判决主文中显示：一、案外人朱忠良、向传兵于判决生效之日起十日内支付被告彭望明工程款4989055.59元，并支付4989055.59元从2016年7月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至判决确定的履行之日止，上述工程款4989055.59元从彭望明承建的湄潭天壶.碧水蓝天商住小区B.C.D.G.E.F栋工程折价或者拍卖的价款中优先受偿；二、二原告在欠付案外人朱忠良、向传兵工程款范围内承担上述第一项确定的付款责任。该份民事判决书在2018年1月26日已经发生法律效力。 还查明，原告湄潭天壶房地产开发有限公司开发建设的湄潭天壶.碧水蓝天商住小区B、C、D栋大底盘和B栋未办理不动产权转移登记。 上述事实，有双方当事人的陈述，原告方提供的《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《天壶碧水蓝天、天壶国际大酒店商铺认筹协议书》、《天壶碧水蓝天认购协议》、《商品房买卖合同》、《通知》、《关于湄潭天壶房地产开发有限公司未办理转移登记的情况说明》及遵义市中级人民法院制作的（2016）黔03民初541号民事判决书等证据载卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的认筹协议书或者认购协议，根据协议载明的内容上看，已经明确了将来需要签订《商品房买卖合同》的条款及违约责任，其性质属于预约合同，系为了签订本约合同而定，即：为了签订正式的《商品房买卖合同》而签定认筹协议书或者认购协议。具体而言，原、被告在2013年3月4日签订《天壶碧水蓝天商铺认筹协议书》后，双方已经在2014年12月20日签订了正式的《商品房买卖合同》，且被告彭望明已经将涉案商铺装修入住，该商铺认筹协议书已经实际履行，已无解除的必要，故对原告要求解除原、被告于2013年3月4日签订的《天壶碧水蓝天商铺认筹协议书》及返还天壶碧水蓝天B栋一层一号商业门面的诉讼请求，本院不予支持。 对于原、被告于2013年10月25日和2015年4月27日签订的两份《天壶碧水蓝天认购协议》，由于2016年7月原告已经书面通知被告与其签订《商品房买卖合同》，但被告至今未与原告方签订正式的《商品房买卖合同》或者房屋买卖协议，使该两份认购协议未能达到预约合同签订的目的而未实际履行，故原告要求解除该两份认购协议的请求，符合法律规定，本院予以支持。 对于被告现在占有使用的B栋1、2、3、4号住房，虽然被告抗辩提出系二原告以房抵债所得，但未能提供证据加以证明，也未提供证据证明该占有系合法占有，且在遵义市中级人民法院制作的（2016）黔03民初541号民事判决书中，已经就被告应得水电安装工程款的支付金额，支付主体进行了明确，被告可以对其承建的湄潭天壶.碧水蓝天商住小区B.C.D.G.E.F栋工程折价或者拍卖的价款中优先受偿，而非未经任何买卖行为或者执行程序直接占有使用上述房屋。因该房屋系原告湄潭天壶房地产开发有限公司开发建设，且至今未办理不动产权转移登记，故被告彭望明应将其占有使用的B栋1、2、3、4住房返还给原告湄潭天壶房地产开发有限公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十二条《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第(四)项的规定，判决如下： 一、解除原告贵州天下第一壶旅游投资置业有限公司与被告彭望明于2013年10月25日签订的《天壶碧水蓝天.天壶国际大酒店认购协议》及原告湄潭天壶房地产开发有限公司与被告彭望明于2015年4月27日签订的《天壶碧水蓝天认购协议》； 二、被告彭望明于本判决生效后六十日内返还原告湄潭天壶房地产开发有限公司开发建设的“天壶.碧水蓝天”B栋16层第1、2、3、4号住房； 三、驳回原告湄潭天壶房地产开发有限公司、原告贵州天下第一壶旅游投资置业有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费20720元，由原告湄潭天壶房地产开发有限公司、原告贵州天下第一壶旅游投资置业有限公司负担10720元，被告彭望明负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  何德云 人民陪审员  王正科 人民陪审员  王伯齐 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  王涛涛