广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）桂0107行初123号 原告黄忠，男，1968年7月18日出生，壮族，住南宁市。 被告南宁市国土资源局，所在地南宁市锦春路3-1号。 法定代表人赵志萍，局长。 委托代理人韦卫超，南宁市国土资源局工作人员。 委托代理人唐楚安，广西谦行律师事务所律师。 第三人罗晓春，女，1970年3月10日出生，汉族，住南宁市江南区。 第三人谢民富，男，1969年12月11日出生，汉族，住南宁市。 原告黄忠不服被告南宁市国土资源局（以下简称市国土局）房屋行政登记一案。于2018年3月21日向本院提起行政诉讼，本院在原告补正起诉材料后，于2018年3月27日立案受理，并于2018年4月9日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年5月21日第一次公开开庭审理了本案。原告黄忠，被告市国土局的副职负责人马晓东及被告委托代理人唐楚安，第三人罗晓春到庭参加诉讼。后本院依职权追加谢民富为本案第三人。于2018年10月29日，本院第二次公开开庭审理了本案，原告黄忠，被告市国土局的委托代理人韦卫超、唐楚安，第三人谢民富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2004年5月8日，原南宁市房产管理局向第三人罗晓春核发邕房权证字第××号《房屋所有权证》。该证载明：房屋所有权人为罗晓春，房屋座落在五一××单元××号，房屋为砖混结构，建筑面积为48.09㎡，附记2004年4月向陈夏慧买受上市房改房。 被告市国土局在举证期限内向本院提交了以下证据：1、房屋所有权证存根（邕房权证字第01442467）；2、房屋所有权证；3、南宁市房屋交易过户申请表；4、南宁市房屋交易过户审批表；5、房地产买卖契约；6、房地产估价报告；7、身份证复印件；8、办理房屋权属证书税费计价表；9、南宁市房屋产权交易中心业务受理单；10、房改登记卷内目录，以上证据1-10证明登记行为事实清楚，适用法律法规正确，程序合法。 原告黄忠诉称，1992年2月12日黄忠与陈夏慧在南宁市江南区政府登记结婚，1995年间国家推行住房制度改革，黄忠、陈夏慧夫妇用双方的工龄折扣加上人民币24826.77元，共同购置座落在南宁市××区××房。因该房屋是陈夏慧工作单位广西化工生物技术研究所出售的房改房，当时房屋产权证上登记的所有权人只写陈夏慧，但确实是属于黄忠与陈夏慧的夫妻共有财产。2000年后黄忠、陈夏慧夫妇作为单位的销售人员长期出差外地，由于当时原告的孩子小，由两父母帮忙照顾，夫妇出差回南宁也是暂住父母家，该争议房屋一直空置并被第三人罗晓春借用。2004年3月间罗晓春以陈夏慧拖欠销售货款为由，多次逼迫陈夏慧背着原告黄忠，将争议房屋擅自以人民币5万元的不合理低价转让给她。2001年4月2日罗晓春再次逼迫陈夏慧在原告黄忠毫不知情的情况下去房产交易中心签订由她单方面拟定的房地产买卖契约并办理过户手续，买卖契约约定的5万元购房款也没有实际支付给陈夏慧。事后陈夏慧一直不敢告诉黄忠房屋买卖的真实情况，只说是给罗晓春借用。直到现在，黄忠提出要房产证办理相关事务，陈夏慧才说出实情。黄忠到房产部门核查时，才知道房屋早已被罗晓春强行购买了。2004年4月2日被告作为行政管理部门没有尽到监管职责，在原告黄忠毫不知情的情况下，未经原告夫妻双方到场签字就将原告的夫妻共有产权的房产办理转让过户。被告作出的该具体行政行为程序违法。现向人民法院起诉，请求法院判决：一、撤销邕房权证字第××号被转让过户后的房产权证登记，恢复原邕房权证字第01269855的权证登记；二、判令诉讼费由被告承担。 陈夏慧、黄忠在举证期限内向本院提交以下证据：1、结婚证，证明黄忠和陈夏慧是夫妻关系； 2、房屋所有权证存根，3、房屋所有权证存根，4、广西区直单位自管公有住房出售价格评估表，5、广西房改房屋评估结果确认通知书，6、购房者产权比例确定书，以上证据2-6证明房屋所有权； 7、广西区直单位干部、职工购买现住公房申请书，8、国有住房出售收入专用票据，以上证据7-8证明房屋是黄忠、陈夏慧夫妻共同购买房产； 9、购房者产权比例确定书，10、国有住房出售收入专用票据，以上证据9-10证明房屋产权； 11、申请更改购买全部产权的报告，证明房屋是黄忠、陈夏慧夫妻共同购买房产； 12、房地产买卖契约，证明无效交易的买卖契约。 陈夏慧、黄忠开庭后向本院提交以下证据：1、证明，证明陈夏慧、黄忠从1995年至今长期出差四川、重庆地区； 2、支付凭证及机票、火车票订单截图，证明原告黄忠长期出差重庆； 3、照片，证明争议房屋外观无任何改变； 4、电费清单，证明争议房屋电费缴纳是陈夏慧的名字不变； 5、情况说明，证明陈夏慧并非主动自愿低价转让房屋，证明第三人罗晓春与罗润昌的关系； 6、《关于2003、2004年度延用2001、2002年度经济适用住房指导价格、超标市场价格的通知》，证明2004年度住房指导价格； 7、法人委托书、营业执照，证明原告黄忠、陈夏慧与第三人罗晓春的父亲是上下级关系。 被告市国土局辩称，一、原告的起诉超过法定期间，法院应当驳回原告的起诉。行政诉讼法(1989年)第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。新行政诉讼法(2014修订)第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》(法释[2015]9号)第二十六条规定，2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定。根据上述规定，本案原告的起诉期限为自知道或者应当知道作出行政行为之日起三个月。根据案件材料，陈夏慧与第三人罗晓春于2004年6月8日申请房屋交易过户登记，这说明那时原告知道或应当知道被告办理涉讼房屋的转移登记，但是原告一直到2018年3月才向法院起诉，显然已经超过法定期限。二、被告的房屋行政登记行为事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定“房屋权属登记依以下程序进行:(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记，颁发房屋权属证书。本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记”。第二十三条规定“有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定:(一)属于违章建筑的;(二)属于临时建筑的;(三)法律、法规规定的其他情形”。第二十七条规定“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”被告依上述法律法规审核了陈夏慧、罗晓春提交的转移登记申请材料，申请材料符合受理、登记条件，并无不予登记的情形，遵照受理登记申请、权属审核和核准登记颁发房屋权属证书的法定程序，被告向第三人罗晓春颁发邕房权证字第××号房产证，事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。三、原告应当先行解决与第三人之间的民事争议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释〔2010〕15号)第八条规定:“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，原告认为其与第三人罗晓春之间的房屋买卖契约存在不合理低价转让、强行购买等违法事由，原告与第三人罗晓春对涉讼房屋的权属发生争议，进而对房屋登记行为提起行政诉讼。被告认为原告与第三人罗晓春之间应当先行解决民事争议，待民事争议处理完毕再处理本案。 综上所述，根据《行政诉讼法》相关规定，原告起诉超过了法定期限，请求法院依法驳回原告的起诉。鉴于本案系由原告与第三人之间的基础民事法律关系存在争议而引起的，原告与第三人应当先行解决民事争议。被告作出的具体行政行为证据确凿，材料充分，适用法律法规正确，程序合法，原告起诉理由缺乏依据，依法不能成立，因此被告亦请求法院维持被告的具体行政行为，驳回原告的诉讼请求。 第三人罗晓春陈述意见与被告一致。 第三人罗晓春未向本院提交任何证据。 第三人谢民富述称，2015年谢民富借款给罗晓春并办理了房屋抵押登记，该笔款项于2016年2月还清。2016、2017年的借款已还清。 第三人谢民富向本院提交以下证据：1、《房屋他项权证书》；2、借款合同，以上证据共同证明涉案房屋谢民富为房屋他项权利人。 经庭审质证，本院对以下证据作如下认定：原、被告在举证期限内提交的证据及第三人谢民富提交的证据真实、合法且与本案具有关联，可以作为本案定案依据，本院依法予以确认。原告开庭后提交的证据，应当在开庭审理前或者人民法院指定的交换证据之日提供，对于逾期提供且无正当理由的，本院依法不予确认。 经审理查明，陈夏慧与原告黄忠于1992年2月12日登记结婚。2000年1月11日，陈夏慧取得邕房权证字第××号《房屋所有权证》，取得位于五一××单元××房房屋所有权。2004年4月2日，陈夏慧与第三人罗晓春签订《房地产买卖契约》，约定陈夏慧将上述房屋以50000元的价格出售给第三人罗晓春。2004年4月7日，陈夏慧和第三人罗晓春向房屋登记机关提交《南宁市房屋交易过户申请表》及以下申请材料：邕房权证字第××号《房屋所有权证》；《房地产买卖契约》；《房地产评估报告》；陈夏慧、罗晓春身份证复印件；《办理房屋权属证书税费计价表》；南宁市房屋产权交易中心业务受理单；房改登记卷内目录，申请将上述房屋转移登记至第三人罗晓春名下。2004年5月8日，房屋登记机关向第三人罗晓春核发邕房权证字第××号《房屋所有权证》，内容如前所述。 另查明，涉案房屋原系陈夏慧于1993年12月向广西化工生物技术研究所购买房改出售的成本价房，总价款24826.77元。 再查明，2015年1月28日，两第三人就涉案房屋办理他项权登记，第三人罗晓春因借款将涉案房屋抵押给第三人谢民富。 本院认为，关于原告黄忠的起诉是否超过法定的起诉期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”2018年3月，原告黄忠经向南宁市不动产登记中心查询后，方知被诉房屋所有权证的内容，后于2018年3月21日向人民法院提起行政诉讼，故原告黄忠从知道或者应当知道作出行政行为之日到提起本案行政诉讼未超过六个月的起诉期限。 关于被诉邕房权证字第××号《房屋所有权证》作出是否合法的问题。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”的规定，房屋登记机关进行房屋权属登记时应对房屋的权属情况进行审核，对权属清楚、产权来源资料齐全的予以核准登记。本案中，涉案房屋系陈夏慧、黄忠婚后共同财产，房屋登记机关在收到陈夏慧和第三人罗晓春提交的房屋转移登记申请后，对涉案房屋的权属审核未尽到审慎审查的义务，在未查明涉案房屋权属的情况下即作出被诉《房屋所有权证》，属主要证据不足，认定基本事实不清，依法应予撤销。但本案中，第三人罗晓春系向陈夏慧支付合理对价购买涉案房屋，应当认定第三人罗晓春为善意取得涉案房屋所有权。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题》第十一条第三款之规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本院依法确认被诉行政登记行为违法。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题》第十一条第三款的规定，判决如下： 确认原南宁市房产管理局于2004年5月8日向第三人罗晓春核发邕房权证字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法。 本案案件受理费50元，由被告南宁市国土资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈 实 人民陪审员  张小伟 人民陪审员  莫志平 二〇一八年十一月六日 书 记 员  冼 娜 附法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题》 第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。