海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     （2018）琼0108民初11968号   原告：海南鼎文实业有限公司，住所地海口市美兰区蓝天街道国兴大道65号盛达景都二期东区B栋1-2层6号铺面。统一社会信用代码：91460100MA5RD7PA16。   法定代表人：符华彬，总经理。   委托诉讼代理人：郑芹，海南川海律师事务所律师。   被告：李忠，男，1967年5月17日出生，汉族，住河南省新乡市红旗区。   委托诉讼代理人：吴伟，河南宇华大众律师事务所律师。   第三人：高晓燕，女，1981年4月4日出生，汉族，住海口市美兰区。   原告海南鼎文实业有限公司诉被告李忠、第三人高晓燕居间合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑芹、被告的委托诉讼代理人吴伟、第三人高晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南鼎文实业有限公司（以下简称“鼎文公司”）向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付原告购房佣金261000元(4350000元×6%）；2、案件诉讼费由被告承担。   事实与理由：2018年3月28日，原告鼎文公司作为丙方即中介方，与作为甲方即卖方的被告、作为乙方即买方的第三人签订《房地产中介服务合同》（以下简称“《三方中介合同》”），第三人委托原告协助购买被告位于海口市美兰区琼山大道8号鲁能海蓝椰风二期14栋D14-4房的房产，合同约定：房价435万元；拟定于2018年5月30日签订房屋买卖合同；如被告反悔不按本合同条件或因产权问题而不能正常过户或者逾期不来原告处与第三人签订买卖契约的情况下，被告支付房屋总价的6%的房屋佣金给丙方。合同签订后，第三人向被告支付购房定金20万元，李忠同时出具了《收条》。后因海南省发布重大利好政策，导致房产价格出现较大波动，被告在原告经办人王鹏及第三人多次催促下，拒绝于2018年5月30日到原告办公地点签订房屋买卖合同。原告认为，《房地产中介服务合同》是三方真实意思表示，不违背法律法规的规定，对合同各方当事人均有法律约束力，现被告拒绝签订房屋买卖合同，被告的行为已违约，应根据合同第八条第四款的约定支付原告佣金，标准为房屋总价6%。现被告拒不支付，故原告诉至法院，请求依法判决。   被告李忠辩称：一、原告所述不属实，被告不存在违约情形，应驳回原告的诉讼请求。原告的工作人员王鹏亲口告诉被告，第三人由于政策原因无法通过银行面签而表示不再买涉案房屋了，原告说另外再继续给被告找买家，让被告自己也找找买家，因此根本就不存在被告违约不去签订房屋买卖合同一说。一个多月后房价上涨，为了牟取利益原告与第三人联手毁约，完全违背了诚实信用原则。二、原告并未促成被告与第三人签署买卖合同，根据合同法第427条规定，应当驳回原告的诉讼请求。不得要求支付佣金。《三方中介合同》第七条规定：原告促成被告、第三人签署买卖合同当时，第三人支付佣金给原告。同日原告与被告签订的《房地产中介服务合同（卖方）》（以下简称“《卖方中介合同》”）第八条规定：被告应当在与第三人签订买卖契约当日，向原告支付佣金5万元。但实际上由于第三人无法通过银行面签而导致原告并未促成房屋买卖合同的签订，因此根据合同约定及《合同法》第427条规定，原告不得要求支付佣金。三、因已达到合同约定的解除条件，根据《合同法》第四十五条的规定，《三方中介合同》已经解除，应驳回原告的诉讼请求。合同第二条第2项规定：被告与第三人签订买卖契约时高晓燕支付李忠首付款185万元。合同第三条规定：“如果高晓燕去银行面签申请贷款最后不能通过贷款资格，李忠应在收到通知后三日内无条件全额退还购房定金20万元，三方互不违约。”该两个条款反映了三个内容：1、面签申请、贷款资格确定发生在签订房地产买卖契约、第三人支付首付款之前。如果交了首付款再去银行面签申请贷款不能通过贷款资格审查时，需要退的就不是20万元了，因为约定该种情形下不属于违约，所以需要退还的应该是首付款185万元，而该条款约定的是退20万元，所以充分证明在签订房地产买卖契约、支付首付款之前第三人必须被银行确定具有贷款资格。2、通过贷款资格审查是签订房地产买卖契约的前提条件。无法通过银行贷款资格审查时退还定金20万元，说明只有贷款资格通过时才具备签订房地产买卖契约条件，因第三人在约定的时间没有通过银行贷款资格确认，签订房地产买卖契约的条件没有成就。3、无法通过银行贷款资格审查是《三方中介合同》的解除条件。无法通过银行贷款资格审查时退还定金20万元，说明三方约定该条件成就时合同解除不再履行。因此根据《合同法》第四十五条的规定，《三方中介合同》已失效，对三方不具有约束力。原告主张违约金过高，没有事实与法律依据。《卖方中介合同》第八条约定原告促成买卖合同签订后的佣金是5万元，因此原告所主张的26.1万元佣金实际上是违约金，从《三方中介合同》第八条的内容可以看出，按照房屋总价6%（26.1万元）支付佣金是对违约的一种惩罚，而26.1万元违约金远远高于约定的5万元佣金，根据《合同法》司法解释二第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%应认定为过分高于造成的损失。假如说被告或者第三人存在违约所应承担的违约金也应当予以调整。   第三人高晓燕述称：2018年3月28日，在原告居间促成下，第三人同被告就涉案房产转让签订了《三方中介合同》，约定由第三人购买该房。签订合同的当日，被告收取购房定金20万元。因被告所持的授权委托书及公证书不符合按揭贷款银行的要求，致第三人银行面签当时未能通过。当时三方共同口头约定；被告及时办理新的授权委托和公证手续，合同继续履行。据此约定，李忠没有退还20万元定金。由于随后的国家公布海南建设自贸区、自由港的政策，海口市房屋价格剧涨，李忠便拒绝履行合同约定。虽经第三人及原告一再催促，第三人还明确告其所有购房款项已经筹集齐备、无须银行按揭贷款，但被告仍拒绝签订房屋买卖合同。综上，原告所诉事实清楚，证据充分，其诉讼请求应得到法院支持。被告为牟取不法利益，藐视合同效力，应受到法律制裁。   原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院依法开庭组织质证。本院对相关证据进行审查予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定如下事实：   2018年3月28日，原告海南鼎文实业有限公司（丙方）与被告李忠（甲方）、第三人高晓燕（乙方）签订了《房地产中介服务合同（三方）》，约定：经原告介绍，第三人委托原告协助购买被告位于海口市美兰区琼山大道8号鲁能·海蓝椰风二期（地块二）四拼14栋D14-4房的房产；房产售价435万元；付款方式为按揭贷款，被告与第三人签订房地产买卖契约时且未过户受理前，第三人支付原告首付款185万元，购房前期定金在此款中冲抵，剩余房款250万元由第三人申请银行按揭贷款，所贷下的款由银行一次性发放给甲方；签订买卖契约时间定于2018年5月30日；原告促成双方签订买卖合同时，第三人应向原告支付购房佣金63000元；签订本合同时，是原告鉴于书面确定已收到第三人支付的购房定金2万元，待被告到达约定之日，将此定金转给被告，待签署买卖契约时另将剩余定金18万元转交被告，同时被告出具定金收据；若第三人反悔或与其不签订买卖契约，第三人无权要求返回已交定金，另支付购房佣金给原告，被告有权把该房另售他人；若被告反悔不按上述条件交易或因产权问题不能过户或逾期不签订买卖契约，被告应在合同到期之日起三日内双倍返还定金给第三人，另支付房价6%的购房佣金给原告；如果第三人去银行面签申请按揭贷款最后不能通过贷款资格，李忠应在收到通知后三日内无条件全额退还购房定金20万元，三方互不违约。当日，被告向第三人出具收条，确认收到高海燕交来的购房定金20万元。   同日，原告海南鼎文实业有限公司（乙方）与被告李忠（甲方）另外签订《房地产中介服务合同（卖方）》，约定：被告委托原告协助出售涉案房产，被告应在与买方签订买卖契约当日向原告支付佣金5万元。   签约后，被告李忠与第三人高海燕曾前往银行办理按揭贷款手续但未能办妥。2018年5月14日，原告海南鼎文实业有限公司的员工通过电话催促被告于2018年5月28日前返回海口办理解押（贷款）及签订买卖契约相关手续，被告以第三人无法通过银行贷款审批致合同取消、房价已上涨、房屋已另卖他人等理由予以拒绝。2018年5月29日第三人高海燕通过短信方式催促被告于次日返回海口办理解押（贷款）手续，被告以第三人无法通过银行贷款审批、三方合同已解除为由拒绝。原告因此诉至法院，要求被告李忠承担法律责任。   另查明，位于海口市美兰区琼山大道8号鲁能·海蓝椰风二期（地块二）四拼14栋D14-4房的房屋（产权证号HK344XXX）实际产权人是案外人邸波。2013年12月16日，邸波及妻子李颖公证委托被告人李忠代办出售涉案房产等相关事项。   本院确认的上述事实，有房地产中介服务合同、海房字第HK344XXX号房权证、（2013）新牧证民字第992号公证书、收条、微信记录、短信记录、电话通话记录及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，一、关于原告、被告及第三人签订的《三方中介合同》的效力问题。经查，原告、被告与第三人于2018年3月28日签订的《三方中介合同》，内容系第三人委托原告协助购买被告所有的房屋产权，该合同系各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。   二、关于被告李忠是否违约的问题。首先，本案原告及作为买方的第三人已经向被告履行了《三方中介合同》约定的交付购房定金的义务。其次，合同补充条款第3条约定的是合同解除的条件，结合其他条款的内容，并不能推断出“第三人通过贷款资格审查系签订买卖契约的前提条件”这样的必然结论。再次，合同中关于办理银行贷款手续期限的约定不明，尽管第三人前期办理银行贷款手续未获通过，但原告及第三人催促被告签订买卖契约的时间，并未超出合同约定的期限，因此被告应给予其他方当事人合理的履行期限。最后，被告辩称原告曾通知其第三人因贷款问题已取消交易，因此合同已达到解除条件，其有权不再履行合同，原告及第三人均予以否认，被告未提供证据证实第三人有过明确的取消交易、解除合同的意思表示并以法定或约定方式通知送达被告，因此被告拒绝在约定期限签订买卖契约，已违反合同约定，应当承担相应的违约责任。   二、关于原告诉求的购房佣金的性质问题。《三方中介合同》合同第八条约定，若第三人反悔则无权要求被告返还定金，另支付购房佣金给原告，若被告反悔则双倍返还定金给第三人，另支付房价6%的购房佣金给原告。该条款是对买卖双方违约的惩罚性规定，因此原告主张被告违约应支付其相应佣金的性质实质是违约金。因被告存在违约行为，原告主张被告支付其违约金的诉求于法有据，本院予以支持。   三、关于被告应当支付的违约金数额问题。被告关于原告主张的违约金数额（26.1万元）过高，已超过造成损失的30%的抗辩意见，经查，原告如促成买卖双方签署买卖契约，依据《三方中介合同》可从第三人处获得佣金6.3万元，依据《卖方中介合同》可从被告处获得佣金5万元，因此原告促成该单交易的预期利益不超过11.3万元（6.3万元+5万元），现原告主张的违约金数额远高于其预期利益损失，被告的抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳。根据原告预期利益的损失情况及被告的过错程度，本院酌情判定被告应向原告支付违约金11.3万元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、被告李忠须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海口鼎文实业有限公司支付违约金11.3万元。   二、驳回原告海口鼎文实业有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费2607.50元（原告已预付），由被告李忠负担1128.92元，原告海口鼎文实业有限公司负担1478.58元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                      96m9hgdns7ieeklhyw      案件唯一码                       审 判 员 邝小蕊     二O一八年十一月二十日     法 官助 理 陈树新     书 记 员 林瑾怡   速 录 员 林 婕           附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行合同义务。   第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。    当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。  第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。      约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。     《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。     《最高人民法院关于适用   若干问题的解释（二）》   第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。    当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。