广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0405民初907号 原告：安利（中国）日用品有限公司。住所：广东省广州经济技术开发区北围工业区**。统一社会信用代码：914401016184194872。 法定代表人：余放，公司总裁。 委托诉讼代理人：侯智怀，广东实德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭旭辉，广东实德律师事务所律师。 被告：孔润江，男，1981年12月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：陆谦，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莉，广西顺景律师事务所律师。 被告：彭上乘，男，1975年9月10日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被告：彭上弦，男，1978年2月13日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：彭志强（被告彭上乘、彭上弦共同委托，系被告彭上乘、彭上弦的父亲），住广西梧州市万秀区。 原告安利（中国）日用品有限公司与被告孔润江、彭上弦、彭上乘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安利（中国）日用品有限公司（以下简称安利公司）的委托诉讼代理人侯智怀、郭旭辉，被告孔润江的委托诉讼代理人陈莉，被告彭上乘、彭上弦的委托诉讼代理人彭志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安利公司向本院提出诉讼请求:1.判令三被告返还原告自2011年11月1日至2017年10月31日多收取的租金人民币732478.20元及保证金人民币28579.76元；2.判令三被告向原告开具2017年8月至10月租金金额人民币141332.76元的增值税专用发票；3.判令三被告承担违约金人民币141332.76元；4.判令被告赔偿原告维权费用人民币48000元。事实和理由：三被告履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行及赔偿损失的违约责任。2011年10月13日，原告与三被告签订一份《租赁合同》，约定由原告向三被告租用位于广西梧州市灏景尚都的商铺（以下简称案涉商铺），计租面积为326.6㎡，其中夹层面积不计入计租面积，租期自2011年10月1日至2016年10月31日。租金按以下标准计算：2011年11月1日至2012年10月31日租金每平方米每月为145元，总计47357元/月；2012年11月1日至2013年10月31日租金每平方米每月为151元，总计49316.60元/月；2013年11月1日至2014年10月31日租金每平方米每月为159元，总计51929.40元/月；2014年11月1日至2015年10月31日租金每平方米每月为174元，总计56828.40元/月；2015年11月1日至2016年10月31日租金每平方米每月为188元，总计61400.80元/月。同时，原告向三被告交纳122801.60元作为保证金（合同期最后两个月租金）。2016年5月18日，原告与三被告签订了《租赁合同补充协议》，约定原告继续承租计租面积为326.6㎡，同时夹层无偿提供给原告使用，夹层使用期限与房屋租赁期限一致，租赁期限自2016年11月1日起至2018年10月31日止。租赁物业的租金标准每平方米每月为188元，总计61400.80元/月。 在签署及履行上述合同和协议过程中，三被告一直以未办理房产证为由拒绝向原告提供案涉商铺的房产证，致使原告一直按照合同和协议确定的计租面积支付租金。2017年9月，原告了解到三被告早已办理了案涉商铺的房产证，房产证上登记的建筑面积为250.59㎡，与合同及协议中约定的计租面积不相符。原告遂于2017年9月18日发函给三被告，要求三被告退还多收取的房屋租金732478.20元及保证金28579.76元，合计761057.96元。 2017年12月5日，三被告发函给原告，确认多收取的租金为732478.20元，但要求扣除为此多缴纳的税款81654元。后经原、被告协商，原告同意如三被告在指定的期限内退还租金，三被告可以扣除多缴纳的税款81654元后，退还多收取的租金650824.20元，但三被告一直未予退还。 合同第五条对发票的开具进行了明确约定，三被告应当在起租季前15天向原告开具等额的符合税务要求的租金发票。三被告在确认多收取的租金时，已经抵扣了2017年8月至10月三个月的租金。因此，三被告有义务向原告开具与租金等额的增值税专用发票。 合同第十九条对违约责任进行了明确约定，三被告未履行合同约定的应承担的其他合同义务，原告有权要求被告支付相当于三个月租金的违约金141332.76元（188元／㎡×250.59㎡×3个月）。 综上所述，原告认为，三被告向原告提供的案涉商铺的面积不符合合同约定，已经严重违反双方之间的合同约定，依照《合同法》及相关法律规定，被告应退还多收取的租金给原告并承担合同约定的违约责任。 原告安利公司围绕诉讼请求向法庭提交的证据有： 1.《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，证明原、被告约定按案涉商铺的面积计算租金，被告提供的案涉商铺的面积为326.6㎡； 2.税务机关代开统一发票10份、梧州市地方税务局通用机打发票15份、广西增值税专用发票4份，证明原告向被告支付了2011年1月至2017年7月31日期间的租金共计3754593.60元； 3.异地跨系统电汇批量处理清单、收据，证明原告向被告支付了保证金122801.60元； 4.2017年9月18日的《函》，证明原告发现案涉商铺的实际面积与合同、协议的约定不符，要求被告退还多收取的租金； 5.2017年12月5日的《函》，证明被告确认2011年11月1日至2017年10月31日期间，原告实际支付的租金为3754593.60元，应付租金为3022115.40元，被告多收取的租金732478.20元； 6.2018年3月30日的《通知函》、2018年4月23日的《协商申请书》、《申请书》，证明被告确认多收取原告扣税款之后的租金合计为650824.20元，但双方就多收取租金的退还未能达成一致意见； 7.《委托代理合同》、发票，证明原告为本案支付48000元律师费。 被告孔润江辩称，1.根据原、被告签订的合同第一条约定，案涉商铺计租面积为326.6㎡，没有指明按房产证登记面积或实测面积作为计租面积，主要是考虑到合同约定与房产证载明可能会导致面积存在增减。同时，被告提供了100多平方米的夹层给原告无偿使用，原告实际使用的面积(包含夹层在内)已经超过了326.6㎡；2.在签订涉案《租赁合同》时，原告知道326.6㎡是被告与开发商签订的编号为灏景2011第XX号《梧州市商品房买卖合同》上约定的面积。原告自2012年11月起已经知道实际面积变更为250.59㎡，并按250.59㎡缴纳物业费。2016年5月18日，原告与被告签订的《租赁合同补充协议》，双方依然约定对案涉商铺按照326.6㎡进行计租，并非以实测面积或房产证登记面积计租，原、被告约定计租面积为326.6㎡是双方的真实意思表示；3.被告彭上弦、彭上乘由于担心作为案件的被告影响生意声誉，遂要求被告配合划清双方法律责任，被告于2018年4月23日向原告出具《申请书》。事实上，被告认为并没有多收取原告的租金，也不需要退还租金和保证金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告孔润江为其辩解向法庭提供的证据有： 1.《证明》、2017年1月-2017年7月物业费票据、灏景尚都商铺物业费明细表，证明广西梧州市粤成物业管理有限公司自2012年11月起按产权登记面积250.59㎡向原告收取案涉商铺的物业费，原告自2012年11月起已经知道案涉商铺产权登记面积变更为250.59㎡； 2.《外商投资企业分支（办事）机构变更登记申请书》、《安利（中国）日用品有限公司董事会会议记录》、《梧州市商品房买卖合同》，证明原告办理工商登记住所地变更手续时将《梧州市商品房买卖合同》进行了备案，原告与被告签订《租赁合同》时，已经知道326.6㎡是《梧州市商品房买卖合同》上约定的面积，按该面积进行计租，是被告与原告的真实意思表示。 被告彭上乘、彭上弦辩称，2011年6月18日被告购买案涉商铺，《梧州市商品房买卖合同》约定购房面积为326.6㎡，且合同第五条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，原告知道《租赁合同》约定的计租面积326.6㎡是商品房买卖合同约定的面积，而不是产权登记建筑面积。被告付清购房款后，即在案涉商铺内加建了150㎡夹层，使套内的使用面积达到了近400㎡。原告同意计租面积为326.6㎡的情况下，被告才同意将夹层无偿提供给原告使用。《租赁合同》由原告拟稿后交给被告签约，被告签字后相隔半个月原告才加盖公章，可见原告对《租赁合同》是经过慎重考量和严格审查，故原告对《租赁合同》约定计租面积为326.6㎡的字面意义和内涵是有深刻理解和认识的。 从2012年11月起至2017年10月合同终时止，原告清楚案涉商铺产权登记建筑面积是250.59㎡，其一直以250.59㎡产权登记建筑面积缴纳物管费，物管公司也一直按月开具正式发票给原告入账，发票上均载明案涉商铺产权登记建筑面积是250.59㎡。原告在已经知道或应当知道产权登记建筑面积为250.59㎡的情况下，依然按《租赁合同》约定的计租面积326.6㎡向被告支付租金，从未提出过任何异议，依相关法律规定，原告在已经知道或应该知道撤销事由一年内未行使撤销权，足以证实计租面积326.6㎡是双方在签订合同时就已经非常明确和毫无争议的。2016年6月原告与被告续签《租赁合同补充协议》时又约定以326.6㎡计租。2017年7月26日原告以业务需要为由通知被告提前终止双方租赁关系时，在《终止合同通知》上还衷心感谢被告的友好合作和支持。因此《租赁合同》约定计租面积为326.6㎡是双方的真实意思表示。 在《租赁合同》中只约定计租面积是多少，而没有约定租赁的标的产权登记建筑面积或套内使用面积是多少，更没有约定当出现计租面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，双方在履行《租赁合同》过程中，没有出现原告提出的“提供租赁物业的面积不符合合同约定”的情况，被告也没有合同第十九条第6项约定的违约行为，被告不需退还原告租金和承担违约责任。 原告因不愿意缴纳2017年8月至10月的租金，想用保证金冲抵最后两个月租金，遭被告拒绝后，于2017年9月18日、2018年3月30日发《函》给被告指责被告提供租赁物业面积不符合合同约定，涉嫌欺诈，并恐吓被告要追回多支付的租金和保证金，要求被告在收到该《函》后5个工作日内退回多收取的租金和保证金。2018年3月30日原告又向被告发一份《通知函》，称双方经协商一致，被告同意退回原告多支付的租金，并在1个月内退清，退清后双方债权、债务已全部结清，今后互不追讨，逾期原告有权要求被告退回多收取的租金并赔偿损失。被告对上述函件均未有直接回应。后被告与原告为解决本案纠纷多次协商未果。综上所述，原告并没有向被告多支付租金，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告彭上乘、彭上弦为其辩解向法庭提供的证据有： 1.《租赁合同》，证明合同只约定计租面积而没有约定租赁面积，原告称案涉商铺的实际面积和原、被告约定的租赁面积不符，没有合同依据； 2.《证明》、《灏景尚都商铺物业费明细表》、发票，证明 原告从2012年1月起就已经知道或应该知道案涉商铺的产权登记建筑面积为250.59㎡； 3.《租赁合同补充协议》、《终止合同通知》，证明原告已经知道案涉商铺产权登记建筑面积情况下，2016年5月15日签订《租赁合同补充协议》时同样约定计租面积为326.6㎡，至提出合同终止，原告对此从未提出异议，所以计租面积为326.6㎡是原、被告的真实意思表示； 4.《外商投资企业分支（办事）机构变更登记申请书》、《安利（中国）日用品有限公司董事会会议记录》、《梧州市商品房买卖合同》，证明原告在2012年2月3日办理工商登记手续前已经取得《梧州市商品房买卖合同》，清楚知道326.6㎡只是买卖合同约定面积，而不是产权登记建筑面积； 5.梧房权证长洲区字第××号房屋所有权证，证明案涉商铺是按份共有，孔润江占50%的份额，彭上弦、彭上乘各占25%的份额； 6.超级柜台客户回执，证明被告彭上乘、彭上弦已向原告退回多收取的租金。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告孔润江认为：证据1的三性无异议，按照326.6㎡对案涉商铺进行计租是双方真实意思表示，合同没有约定是按实际面积还是产权登记面积进行计租，被告在案涉商铺中加建了一个150㎡的夹层，原告实际使用该商铺的面积远大于326.6㎡；证据2的三性无异议，且证明原告于2012年已经知道案涉商铺的面积，2012年12月至2017年7月期间原告认可按照326.6㎡计租和缴交租金；证据3的三性无异议；证据4、5、6的真实性无异议，合法性、关联性有异议，《租赁合同》、《租赁合同补充协议》均是双方真实意思表示，原告称被告多收取租金、保证金并要求退款没有事实依据。证据5、6只有被告彭上弦一人的签字，不是被告真实意思表示，被告没有多收取原告的租金。被告是因为担心诉讼影响被告彭上弦、彭上乘的生意才同意和原告协商解决问题，但双方最终没有达成一致意见；证据7的真实性由本院认定，发票不能证明原告已支付了律师费，被告没有违约，原告要求被告支付律师费没有事实和法律依据。被告彭上乘、彭上弦认为：与被告孔润江的质证意见一致。 对于被告孔润江提供的证据，原告认为：被告开庭时才提交证据，已超举证期限，不应作为证据使用，且均无原件核对，对其真实性不予确认；证据1，租赁关系和物业管理关系是两个独立的法律关系，原告依据物业公司的要求定期缴纳物业管理费，不等于原告知道案涉商铺的面积，也不等于原告放弃向被告主张退还多收取的租金；证据2与本案无关，案涉商铺面积应按产权登记机构最后核定的建筑面积进行结算。被告彭上乘、彭上弦无异议。 对于被告彭上乘、彭上弦提供的证据，原告认为：被告开庭时才提交证据，已超举证期限，不应作为证据使用。且均无原件核对，对其真实性不予确认；证据1、2，租赁关系和物业管理关系是两个独立的法律关系，原告依据物业公司的要求定期缴纳物业管理费，不等于原告知道案涉商铺的面积，也不等于原告放弃向被告主张退还多收取的租金；证据3，被告从未告知原告案涉商铺产权证的登记面积，所以原告在不知情的情况下按照《梧州市商品房买卖合同》记载的房产面积与三被告续签《租赁合同》；证据4，原告办理工商变更登记的相关文件与本案无关，且《梧州市商品房买卖合同》载明房屋面积应按产权登记机构最后核定的建筑面积进行结算；证据5，虽然案涉商铺为三被告按份共有，但三被告作为共同的出租方，对于返还多收取的租金、保证金等义务，应承担连带责任；证据6，原告确认收到款项325412.10元，但支付凭证附言中确认退回的是多收取的租金。被告孔润江无异议。 本院根据当事人的举证和质证，认证如下：对于当事人没有异议的证据予以确认，并作为认定案件事实的依据；对当事人提出异议的书证，结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年10月13日，原告(乙方)与被告孔润江、彭上乘、彭上弦(甲方)签订一份合同编号为Am2011XXXX的《租赁合同》，合同主要约定：1.甲方同意将计租面积为326.6㎡的案涉商铺出租给乙方作为营业、办公、会议、仓储等使用。甲方同意夹层面积不计入计租面积，无偿提供给乙方使用；2.租期从2011年10月1日至2016年10月31日，实际计租日从2011年11月1日至2016年10月31日；3.有关房屋租金等租赁费用标准如下：2011年11月1日至2012年10月31日租金为每平方米每月145元，总计47357元/月。2012年11月1日至2013年10月31日租金为每平方米每月151元，总计49316.60元/月。2013年11月1日至2014年10月31日租金为每平方米每月159元，总计51929.40元/月。2014年11月1日至2015年10月31日租金为每平方米每月174元，总计56828.40元/月。2015年11月1日至2016年10月31日租金为每平方米每月188元，总计61400.80元/月。物业管理费由乙方自行向物业公司缴纳；4.乙方同意向甲方交纳122801.60元作为保证金（合同期最后两个月租金），如乙方提前终止本合同，甲方收取乙方的保证金不退还乙方，保证金可用于抵扣合同期最后两个月的等额租金。如果保证金未抵扣租金的，甲方应当于双方租赁关系结束后十日内，将保证金(不计利息)退还给乙方。保证金逾期未退还的，乙方有权要求甲方按日千分之三的标准支付迟延付款违约金；5.自2011年11月1日，案涉商铺租金按季(三个月)支付，在每个起租季前15天收到甲方开具房屋所在地的等额的符合税务要求的租金发票并经确认无误后十个工作日内，乙方向甲方支付季度租金；6.乙方有权在提前两个月书面通知甲方的前提下单方提前终止本合同的效力，合同终止时间以乙方通知为准，如通知期不足两个月的，应以相当于未足通知期的租金作为代通知金。乙方如提前终止本合同，甲方收取乙方的保证金不退还给乙方。甲方应当在双方终止租赁关系之日起十日内退还乙方多付的租金(根据终止时的实际租赁期间按比例计算)。逾期未退还的，乙方有权要求甲方按日千分之三的标准支付迟延付款违约金。除此之外，乙方无需承担其他法律责任或赔偿甲方任何损失。合同签订后，原告向三被告支付了保证金122801.60元，三被告将商铺交付原告使用。 2016年5月18日，原告(乙方)与被告孔润江、彭上乘、彭上弦(甲方)签订一份合同编号为Am2011XXXX-1《租赁合同补充协议》，合同主要约定：甲、乙双方于2011年10月31日签订的Am2011XXXX《租赁合同》，乙方向甲方承租计租面积为326.6㎡的案涉商铺，租赁期限至2016年10月31日止。同时，甲方同意将夹层无偿提供给乙方使用，夹层使用期限与房屋租赁期限一致。现经双方协商一致，就案涉商铺续租事宜达成如下补充协议。1.双方同意，乙方继续承租案涉商铺作为营业、办公、会议、仓储等使用，租期为2年，自2016年11月1日起至2018年10月31日止；2.本协议租期内，案涉商铺租金标准为每平方米每月188元，总计61400.80元/月。此后，原告按约定向三被告支付至2017年7月31日的租金。 2017年9月18日，原告向三被告发出《函》，认为涉案商铺房产证登记的实际建筑面积为250.59平方米，不是合同和补充协议约定的326.6㎡。被告自2011年11月1日至2017年7月31日多收租金873810.36元，多收保证金28579.76元，2017年8月1日至2017年10月31日按照实际面积250.59平方米计算租金，应交租金为141332.76元，从应退回原告的租金、保证金中扣减后，被告尚应退回租金、保证金761057.96元，要求被告在收到函件之日起5个工作日内足额退还自2011年11月1日至2017年7月31日期间超出房屋实际面积缴纳的全部费用。2017年11月，原告停止租赁案涉商铺。 2017年12月5日，被告孔润江、彭上乘、彭上弦向原告发出《函》，《函》载明“至2017年7月31日止，安利公司实际支付租金为3754593.60元，至2017年10月31日止应付租金为3022115.40元，贵公司至今多付租金为732478.20元，我方开具发票至2017年7月31日止，共23份，总金额为3754593.60元，比应收租金多开732478.20元发票。为此，我方多缴纳税款81654元。依据合同约定，我方按应收取租金缴纳税款和应退回贵公司多付租金。为解决上述问题，首先，必须要在2017年12月15日前退回2017年2月4日、4月26日开具的二张广西增值税专用发票给税局，税局可退回税款41068.36元给我方，然后，余下多缴纳的税款40585.64元双方再协商解决……”等内容。 2018年3月30日，原告向三被告发出《通知函》，《通知函》载明“经双方协商一致，贵方同意退回2011年11月1日至2017年10月31日期间我司多支付的租金650824.20元。请贵方在收到本通知之日起1个月内将款项汇至我司银行账户。该款按期退回后，双方债权、债务已全部结算清楚……”等内容。 2018年4月23日，被告彭上乘、彭上弦向原告发出《协商申请书》，《协商申请书》载明“本人同意通知函上确认该退回租金款项，可以在贵公司要求的支付时间内退回彭上乘、彭上弦所占共50%的租金退款325412.10元……”等内容。同日，被告孔润江向原告发出《申请书》，《申请书》载明“本人同意通知函上确认该退回租金款项，但由于本人原因，现向贵公司申请延时退回租金款项，希望贵公司同意本人延时到2018年6月30日前退回租金款项325412.10元……”等内容。2018年6月29日，被告彭上乘、彭上弦通过中国农业银行向原告的银行账户转款325412.10元，转账附言：退回属于彭上乘、彭上弦多收的租金。 2018年6月14日，原告与广东实德律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告计划针对孔润江、彭上乘、彭上弦提起租赁合同纠纷诉讼，委托广东实德律师事务所的律师作为诉讼代理人。原告支付律师费48000元。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应按约定履行各自的义务。三被告已将案涉商铺交付原告使用，原告应按约定向三被告支付租金。原、被告在《租赁合同》、《租赁合同补充协议》中虽然约定案涉商铺的计租面积为326.6㎡，但2017年9月18日原告要求被告退还多支付的租金和保证金时，被告于同年12月5日回复原告的《函》亦明确原告多支付租金732478.20元，因此可以认定至2017年12月5日，原、被告就案涉商铺的计租面积为产权登记的建筑面积达成了合意。原告在2018年3月30日向三被告发出《通知函》同意三被告退回多支付的租金650824.20元后，被告孔润江和彭上乘、彭上弦于同年4月23日分别向原告发出的《申请书》和《协商申请书》，表明同意退回原告多支付的租金325412.10元，现被告彭上乘、彭上弦已于2018年6月29日向原告退回多收取租金325412.10元，原告亦已经收取，因此原告再要求被告彭上乘、彭上弦退还多收取的租金，没有事实依据，本院不予支持。被告孔润江至今未退还原告多收取的租金325412.10元，应予退还。原告已向被告支付至2017年7月的租金，且双方同意在被告多收取的租金和保证金中抵扣2017年8月、9月、10月的租金，现原告要求被告返还其多支付的保证金28579.76元，不符合双方约定，本院不予支持。原、被告在《租赁合同》中约定，被告应向原告开具与租金等额的符合税务要求的发票，现原告请求三被告向其开具2017年8月至10月与租金141332.76元等额的增值税专用发票，不符合合同约定，本院不予支持。被告已经按约定将案涉商铺交付原告使用，原告也没有提供证据证明被告尚存在未履行合同约定的其他义务，且原告在履行合同时亦存在提前终止合同的行为，因此要求被告支付违约金141332.76元，没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿维权费4.8万元，因双方没有在《租赁合同》、《租赁合同补充协议》约定，对原告该诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告孔润江应向原告安利（中国）日用品有限公司退回多收的商铺租金人民币325412.10元； 二、驳回原告安利（中国）日用品有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13304元，由原告安利（中国）日用品有限公司负担8749元，被告孔润江负担4555元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄爱琴 人民陪审员  李树新 人民陪审员  刘 萍 二〇一八年十一月十三日 法官 助理  林 蕊 书 记 员  林语欣 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。