浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍民初字第1650号原告：陈岳跳。原告：陈招弟。二原告共同委托代理人：林军，浙江瓯南律师事务所律师。被告：温州新雅房地产开发有限公司，住所地：苍南县龙港镇示范工业园区。法定代表人：郑恩昌，该公司总经理。委托代理人：金建中、冯聪，浙江沁地律师事务所律师。原告陈岳跳、陈招弟为与被告温州新雅房地产开发有限公司（以下简称新雅公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年9月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。并依法由代理审判员王玲栗适用简易程序独任审判，于2015年10月24日公开开庭进行了审理。原告陈岳跳、陈招弟的委托代理人林军，被告新雅公司的委托代理人冯聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈岳跳、陈招弟起诉称：被告系苍南县钱库镇“钱皇绿都”商品房开发销售单位。2013年1月13日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同第三条约定由二原告向被告购买其开发的“钱皇绿都”第12幢702室商品房，该商品房建筑面积为139.73平方米，套内建筑面积为119.51平方米；第五条约定该商品房每平方米价格8605.07元，合计1202386元；第九条约定被告应当在2014年9月30日前向原告交付符合约定的商品房；第十六条约定被告应当在2015年3月30日前向原告交付该商品房权属证书。合同签订后，二原告依约支付了全部购房款，但涉案商品房经过苍南县房地产测绘有限公司测绘，房屋的套内建筑面积却比合同约定少了8.26平方米，面积缩小的误差比绝对值达7.4247%。按照合同第六条的约定，被告应返还原告购房款。而且被告至今尚未向原告交付房屋，也未能在约定期限内交付商品房初始登记权属证书。综上，请求判决：1、被告返还购房款111303.99元；2、被告支付逾期交房违约金17554.83元（以总额购房款1202386元为基数，按日万分之零点四计算，自2014年10月1日起暂计算至2015年9月30日止）；3、被告支付逾期办证违约金43285.89元（以总额购房款1205386元为基数，按日万分之二计算，自2015年3月31日起暂计算至2015年9月30日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告撤回了第一项诉讼请求。原告在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1.身份证二份，以证明二原告的身份情况；2.公司基本情况表及组织机构代码证各一份，以证明被告的身份情况；3.商品房买卖合同及附件一份，以证明原告向被告购买涉案商品房的事实及相关约定的情况，被告未按合同约定履行交付使用和办理权证义务，已构成违约；4.销售不动产统一发票及个人贷款借款凭证各一份，以证明原告已支付了全部购房款的事实。被告新雅公司答辩称：1、原告的延期交付违约金计算有误，合同约定的最后交房日为2014年9月30日。被告已于2014年12月29日通过挂号信的方式通知原告携带相关证件前来收房，但原告没有收房。故逾期交房时间应从2014年10月1日到2014年12月29日总计90日，故违约金应为1202386×0.00002×60＋1202386×0.00004×30=2885元；2、被告并非房产证办证机关，办理房产证应由双方配合，原告至今没有提供购房发票原件、身份证、户口本等资料，也没有缴纳房产契税、公共维修基金等费用，故对逾期办证不需要承担违约责任。即使需要承担违约金，违约金应按如下方式计算：1202386×0.0001＋1202386×0.00004×90=21762元。被告在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：交房通知书、交寄清单，证明原告未按时接收房屋并交付办证相关资料，被告对逾期办证不承担违约责任。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1、2、4、5无异议；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议。对被告提供的证据，原告质证认为：被告提供的证据只能证明被告存在邮寄交房通知书的行为，无法证明原告已收到交房通知书。且被告交付的商品房并未通过竣工验收且未备案，也没有提供住宅质量保证书，不符合商品房买卖合同第12条约定的交房条件，根据该合同条款的约定，被告方不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告方有权拒收房屋，由此产生的违约责任由被告方承担。故被告仅提供交房通知书无法证明其待证目的。针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：原告提供的一系列证据，被告对真实性并无异议，该部分证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据，交寄清单中虽列明了案件原告的名字，但并未得到原告的认可，且被告也没有提供其已将交房通知书妥投的证据材料，故不足以支持其证据主张，效力不予认定。根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2013年1月13日，原告陈岳跳、陈招弟与被告新雅公司签订商品房买卖合同一份，约定向被告购买其开发的苍南县钱库镇“钱皇绿都”第12幢702室商品房。合同第七条约定买受人采用按揭贷款方式支付购房款。第九条约定出卖人应当在2014年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.4的违约金。第十二条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十六条约定出卖人承诺于2015年3月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，如逾期按下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款。另查明，涉案商品房并未经验收合格。本院认为：原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应依约全面履行合同义务。原告当庭撤回要求被告返还购房款的诉讼请求，此系其自行行驶处分权，并未加重对方当事人的负担，本院予以准许。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告逾期交付房屋的违约期限及违约金数额；二、被告逾期交付房屋权属证书的违约期限及违约金数额。关于争议焦点一，双方于涉案商品房买卖合同中约定的交房日期为2014年9月30日，但涉案商品房并未验收合格，并不具备双方约定的交付房屋最低基本条件。被告在涉案商品房未达交付条件即提前交付，按合同约定及法律规定，原告有权拒绝接收房屋。至原告诉请的2015年9月30日已逾期交付涉案商品房达364日，违反了涉案合同第十二条的约定，故原告要求被告支付逾期交付违约金，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，出卖人不能在约定期限内将商品房交付买受人使用的，约定日期起60日以后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自约定交付日期之第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.4的违约金。本案原告继续履行合同并要求违约金计算至2015年9月30日，依合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金数额为17507元（1202386元×0.00004×364日）。关于争议焦点二，双方于涉案商品房买卖合同中约定的交付权属证书的日期为2015年3月30日，但涉案商品房并未验收合格，未取得权属证书，至2015年9月30日已超出合同约定的期限达184日，违反了涉案合同第十六条的约定，故被告应当承担逾期办证违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02％的违约金。本案原告选择不退房并要求逾期办证违约金计算至2015年9月30日，依合同约定，被告应每日支付原告逾期办证违约金数额为240.48元（1202386元×0.02﹪）。据此，要求起诉要求被告支付的逾期办证违约金43285.89元，没有超过上述约定的标准，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、温州新雅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈岳跳、陈招弟逾期交付商品房违约金17507元；二、温州新雅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陈岳跳、陈招弟逾期办理商品房权属证书违约金共计43285.89元；三、驳回陈岳跳、陈招弟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3743元，减半收取1871.5元，由陈岳跳、陈招弟负担1211.5元，温州新雅房地产开发有限公司负担660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费3743元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。代理审判员  王玲栗二〇一五年十一月二十一日代书 记员  方俏俏法律法规链接：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。