福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2015)惠民初字第8597号原告刘永斌，男，1979年4月30日出生，汉族，住惠安县，委托代理人陈凤安、傅文疆，福建伟盛律师事务所律师。被告福建百宏房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区疏港路宝珊花园观海苑海虹路25号，组织机构代码15610465-8。法定代表人陈碧玲，董事长。委托代理人林文、陈奕山，福建安凯律师事务所律师。原告刘永斌与被告福建百宏房地产开发有限公司（简称百宏房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法由审判员谢惠峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘永斌的委托代理人陈凤安、傅文疆，被告百宏房地产公司的委托代理人陈奕山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永斌诉称，2011年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买其开发的位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园1幢801号商品房，总价款447506元，原告依约付清购房款，并于2013年12月28日接收商品房。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房款的0.01%向原告支付违约金。截止本案起诉之日，被告没有履行该义务，致使原告未能如期取得房屋权属证书。请求判决：一、被告立即履行协助原告办理房屋所有权证的义务，即履行办理房屋所有权初始预登记并将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料交付给原告；二、被告立即支付原告逾期协助办理房屋所有权证的违约金(自逾期之日即2014年3月29日起至被告履行完毕协助办证义务之日止每日按已付购房款0.01%计算)。被告百宏房地产公司辩称，被告已经履行完毕协助原告办证的义务，在协助办证过程中不存在逾期办证的过错。被告已于2013年初将应由被告提供的全部资料送至相关部门进行备案，已经履行了协助办证义务。本案系因政府相关部门的行为及政策原因导致涉讼楼盘延期办理产权初始预登记，故根据约定办理初始预登记时间可以相应顺延。办理产权登记是原告自身的事情，被告已经履行了协助义务，原告是否逾期办证与被告无关。而且，原告主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求应予驳回。经审理查明，被告百宏房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，其经营范围为：房地产经营，销售建筑材料、装潢材料，自有房产租赁及物业管理。2011年1月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号№0012920)1份，约定原告向被告购买其开发的位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园三、四期第一幢八层801号商品房，建筑面积113.41平方米，总价款447506元，房屋交付时间为2013年3月30日前。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告付清购房款447506元，被告于2013年12月28日将商品房交付给原告，但房屋所有权初始预登记尚未办理完毕，原告尚未取得房屋所有权证。以上事实，有原告提供的内资企业登记基本情况表、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、交接通知书复印件、交房通知函以及泉州市长冠物业管理有限公司现金收款单，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点是关于被告是否应当支付原告逾期办证违约金，以及违约金应如何计算的问题。原告刘永斌认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当全面履行。根据约定被告负有在商品房交付使用后90日内协助原告办理房屋所有权证的义务，每逾期1日应按已付房款的0.01%支付违约金。原告于2013年12月28日接收商品房，但被告没有在交付后60日内办理房屋所有权初始预登记，也没有将办理权属登记需由其提供的资料交付给原告，至今未能履行协助原告办理房屋所有权证的义务。被告应当立即协助原告办理房屋所有权证，即履行办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料交付给原告的义务，且从2014年3月29日起至被告履行完毕协助办证义务之日止每日按原告已付房款的0.01%计付违约金。原告的违约金请求并未超过诉讼时效。被告百宏房地产公司认为，原告未能提供有效证据证明被告在履行办证义务过程中存在过错，应承担举证不能的不利后果。被告于2013年初向政府相关部门提交全部资料，已经履行了协助办证义务，但因政府行为及政策变化原因导致所有权初始预登记延期办理，故被告没有过错，且根据合同约定办理所有权初始预登记可以顺延。原告自认收到被告于2013年3月20日发出的交房通知函，并主张交房时间为2013年12月28日，主张逾期办证违约金起算点为2014年3月29日，原告应自上述时间起的二年内向被告主张逾期办证违约金，否则超过二年诉讼时效。本案原告于2015年10月14日才起诉，已经超过诉讼时效，故应驳回原告的该项请求。被告相应提供证据即商品房买卖合同附件六，以此证明如因政府原因导致延误办证，时间可以顺延，被告不承担违约责任。原告质证称：对真实性、合法性没有异议，但这不是被告能够延迟履行协助办证的理由。本院经审查认为，关于被告提供的证据，原告对真实性、合法性没有异议，其真实性、合法性应予确认，但被告未能提供证据证明延误办证系政府行为所致，本院不予采纳。综上所述，本院认为，原、被告于2011年1月9日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当全面履行，被告负有协助原告办理商品房所有权证的义务。原告已按合同约定支付被告购房款447506元，被告虽于2013年12月28日将商品房交付给原告使用，但未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记，导致原告至今未能取得房屋所有权证，被告应当承担相应的违约责任。原告请求被告履行办理房屋所有权初始预登记手续，并将其应提供的办理房屋所有权登记所需资料交付给原告，以协助原告办理房屋所有权证，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告认为房屋所有权初始预登记未能完成系政府行为及政策变化所致，并据此主张免责，事实依据不足，不予采纳。被告违约造成原告未能取得房屋所有权证，应自商品房交付90日后即2014年3月29日起，每日按照原告已付购房款总额的0.01%计算违约金。原告于2015年10月14日起诉，并未超过二年的诉讼时效期间，故被告认为原告的逾期办证违约金请求权超过诉讼时效，依据不足，不予采纳。鉴于被告今后实际履行协助办证义务的时间尚不确定，故本案违约金截止时间可暂计至原告起诉之日即2015年10月14日，经计算违约金为25239.34元(447506元×0.01%×564天)。对于起诉之后至被告实际履行协助办证义务的逾期办证违约金，原告可根据实际情况另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内履行协助原告刘永斌办理位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园三、四期第一幢八层801号商品房房屋所有权证的义务，即办理该商品房房屋所有权初始预登记，并将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料交付给原告。二、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告刘永斌逾期协助办理房屋所有权证的违约金25239.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费430元，减半收取215元，由被告福建百宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  谢惠峰二〇一五年十一月十三日书记员  吴燕芬附本案适用的主要法律条文和申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。