北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第34530号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。营业执照注册号：110117005076453法定代表人于庆新，董事长。委托代理人马莉，女，北京市均豪物业管理股份有限公司客服经理，住公司宿舍。委托代理人林瑞瑞，女，北京市均豪物业管理股份有限公司清欠专员，住公司宿舍。被告赵勇，男，1977年7月7日出生。原告北京市均豪物业管理股份有限公司(以下简称均豪物业公司)与被告赵勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托代理人马莉、林瑞瑞，被告赵勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称，2009年至2015年12月31日，我公司与北京市海淀区润千秋佳苑业主委员会（以下简称润千秋业委会）签订物业服务合同，约定由我公司对北京市海淀区润千秋佳苑小区（以下简称润千秋小区）进行物业服务管理工作，合同约定物业服务费为2元/月/建筑平方米，自2014年1月1日起物业服务费为2.35元/月/建筑平方米，我公司按年度预先收取物业服务费，如果业主违反合同约定，未按时足额缴纳物业服务费，欠费业主应按逾期每日千分之三的标准向我公司支付违约金。赵勇是润千秋小区×号楼×单元202室的业主，其房屋建筑面积为126.97平方米。赵勇拖欠相关费用，经我公司多次催收无果，其违约行为严重侵犯了我公司的合法权益以及润千秋小区已交费业主的权益，故我公司根据相关法律规定诉至法院，请求判令赵勇向我公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费7326.36元、垃圾清运费70元、2008年1月1日至2015年12月31日期间的储物间管理费1600元及违约金3000元，以上共计11996.36元。本案的诉讼费由赵勇负担。被告赵勇辩称，我未交纳2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费、垃圾清运费，但未交费的理由如下：2008年时，诉争房屋楼下是均豪物业公司，均豪物业公司的下水道堵了，导致诉争房屋下水道往上返污水，把诉争房屋的地板泡了，我一直就此与均豪物业公司沟通，均豪物业公司工作人员也去查看过，但问题未得到解决。另外，诉争房屋楼上厨房漏水，把诉争房屋内价值一万余元的橱柜泡了，楼上没人，我也没有楼上业主的电话，我就要求均豪物业公司解决，均豪物业公司的客服经理辛经理和胡经理说让三楼赔我们一部分，剩下的部分用物业服务费抵扣，之后，均豪物业公司就未再向我方催收过物业服务费。现在辛经理和胡经理都离职了。诉争房屋是有一个地下室，我2006年入住时是否交纳储物间管理费记不清了，后来没有交过储物间管理费。经审理查明，赵勇系润千秋小区×号楼×单元202室房屋的业主，其于2006年10月入住上述房屋，该房屋建筑面积为126.97平方米，房屋性质为住宅，该房屋附带一个地下储物间。2009年，润千秋业委会成立。2013年12月及2015年1月，润千秋业委会（甲方）与均豪物业公司（乙方）就润千秋小区2014年度及2015年度的物业服务分别签订一份物业服务合同，双方约定：物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2.35元/平方米/月；半年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业服务费，也可以与物业公司协商一次性缴纳两个以上基本交费期物业服务费；储物间按每年每间200元向使用人收取费用；2015年垃圾清运费按每户每年40元向业主收取；业主应按时交纳物业服务费，逾期不交按照应交物业服务费总额每日3‰的标准支付违约金；双方未约定垃圾清运费及储物间费用的交费时间，亦未约定2014年的垃圾清运费数额。根据京价（收）字[1999]第253号《关于调整委托清运垃圾运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费按每户每年30元收取。自赵勇入住诉争房屋至今，一直由均豪物业公司提供物业服务。现赵勇未支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费、2014年度及2015年度的垃圾清运费及2008年1月1日至2015年12月31日期间的储物间管理费。2014年，均豪物业公司曾诉至本院要求赵勇就上述房屋支付2007年12月30日至2013年12月31日期间的物业服务费、垃圾清运费及违约金，赵勇经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理并作出（2014）海民初字第29651号民事判决书，支持了均豪物业公司的诉讼请求。该判决现已生效并执行。庭审中，均豪物业公司认可存在诉争房屋因下水道返水把地板泡了一事以及楼上漏水把诉争房屋橱柜损坏一事，但称一层与二层的排水管道是分开的、不可能因一层下水道堵塞导致向二层返水并就此提交诉争楼房有关管道等设施的图纸。赵勇就其关于均豪物业公司同意以物业服务费抵扣橱柜损失的主张未举证证明，均豪物业公司亦不予认可。均豪物业公司称，合同约定的违约金标准过高，其就本案仅主张3000元违约金。上述事实，有双方当事人的陈述、物业服务合同、入住通知书、（2014）海民初字第29651号民事判决书等证据及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，润千秋业委会与均豪物业公司签订的物业服务合同，系缔约人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，均系合法有效,对小区全体业主均具有约束力。在均豪物业公司已依约提供物业服务的情况下，赵勇理应依约支付物业服务费、垃圾清运费及储物间费用，现其无故拖欠相关费用，不仅侵犯了已交费业主的合法权利，也构成违约，故均豪物业公司要求赵勇支付物业服务费、垃圾清运费、储物间费用及违约金，存在事实和法律依据。根据双方的合同约定，物业服务费以半年为一个交费期且应于期满前交纳当期费用。据此，均豪物业公司要求赵勇支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费，存在事实和法律依据，本院依法予以支持。但因2015年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费之履行期尚未届满，故本院对于均豪物业公司要求赵勇支付2015年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费之主张不予支持。庭审中，赵勇就其关于均豪物业公司同意以物业服务费抵扣橱柜损失的主张未举证证明，均豪物业公司亦不予认可，故本院对于赵勇的上述主张不予采信。关于垃圾清运费及储物间费用，诉争物业服务合同约定系按年支付，但未约定每一年度费用的付款时间。结合本案案情，2014年的垃圾清运费及2008年至2014年的储物间费用系到期未付，故均豪物业公司就此向赵勇提出付款主张，于法有据，本院依法予以支持；但2015年的垃圾清运费和2015年的储物间费用之履行期尚未届满，故均豪物业公司就此向赵勇主张付款，于法无据，本院不予支持。关于违约金，因赵勇曾因拖欠物业服务相关费用被起诉至法院，现其再次拖欠2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费到期未付，依据诉争物业服务合同，赵勇理应向均豪物业公司支付违约金。现均豪物业公司主张约定的违约金标准过高，本院不持异议，关于违约金的具体数额由本院依法判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、赵勇于本判决生效后十日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付二〇一四年一月一日至二〇一五年六月三十日期间的物业服务费人民币五千三百七十元八角三分。二、赵勇于本判决生效后十日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付二〇一四年的垃圾清运费人民币三十元。三、赵勇于本判决生效后十日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付二〇〇八年至二〇一四年期间的储物间管理费人民币一千四百元。四、赵勇于本判决生效后十日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付违约金人民币一千六百一十一元二角五分。五、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果赵勇未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由北京市均豪物业管理股份有限公司负担十五元（已交纳）；由赵勇负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  禹霖华二〇一五年十一月十二日书 记 员  陈迎宾