河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0482民初10781号原告：赵利杰，男，1979年2月16日生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：谢东方，河南民天律师事务所律师。被告：魏建堂，男，1973年5月15日生，汉族，住河南省汝州市。被告：赵利敏，女，1974年1月28日生，汉族，住汝州市。二被告委托诉讼代理人：毛根峰，河南科序律师事务所律师。原告赵利杰诉被告魏建堂、赵利敏合同纠纷一案，原告于2018年9月10日向本院起诉，2018年10月23日本院受理此案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵利杰及委托诉讼代理人谢东方已到庭，被告赵利敏及被告魏建堂、赵利敏的共同委托诉讼代理人毛根峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵利杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告房屋买卖协议无效；2、依法判令本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：我和二被告于2013年12月12日签订了房屋买卖协议将位于风穴区吴洼四组房产一处以380000元价格卖给二被告。我卖房子时没有给家人说，家人知道后强烈要求我退款并收回房产。二被告户口不在吴洼，不是吴洼本集体经济成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第62条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第一次明确了禁止农村房屋向城市市民出售，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。该通知第二条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)第二条又一次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”根据上述法律、法规，我与二被告签订的房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。综上，我与二被告签订的房屋买卖协议，根据《合同法》第52条规定，因违反法律、行政法规而无效，望法院判如所诉。被告魏建堂、赵利敏辩称，涉案协议应为有效协议。1、双方是在自愿的前提下签订的协议，协议内容是双方的真实意思表示。签订协议期前，原告及其父亲赵金旺多次找我们，央求我们购买该处宅院，我们是在原告及家人再三请求的情况下才购买宅院，我们完全是善意的。双方协商一致后，我们向原告支付了全部宅院的款项，原告向答辩人腾空并交付了房屋。双方各取所需，意思表示真实而明确，签订协议时便意味着要对自己的行为承担相应民事责任。因此，合同签订时并不存在欺诈、胁迫等不公平因素，双方都出于真实意思，均应当为自己的行为负责，并承担相应的后果。现因汝州市人民政府对吴洼拆迁，该宅院土地及房屋产生巨额的拆迁补偿，原告得知该宅院被拆迁升值的因素而违背民法的诚实信用原则。这就是原告向法院提起诉讼的根本因素，法院应尊重合同当事人意思自治原则，承认合同的法律效力。2、我们支付的价款还高于当时的市场行情，同一时期吴洼类似宅院的交易价格仅有一、二十万元，而本案的交易价格为38万元。答辩人是善意、有偿取得涉案宅院。3、双方签订的《房宅买卖协议》没有违反我国法律强制性规定的范围，不宜认定为无效。根据我国《合同法》第52条及关于适用《合同法》若干问题的解释第四条“合同法实施以后，人民法院确定合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”截止目前，我国无禁止农村房屋买卖的法律、行政法规，因此可以说当事人签订合同并不违反法律、行政法规中的强制性规范。根据《土地管理法》第62条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许”。该法是全国人大常委会制定的法律，根据该条法律的规定，认可了村民享有宅基地的使用权，并可以依法出租、出卖宅基地上所建住房，其中第四款规定，房屋出租、出卖后不得再申请宅基地，对于村民出卖、出租房屋的对象，该法中也没有加以限制，根据法无禁止即自由的原则，该法并没有禁止宅基地的流转。再者，根据《物权法》第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出租、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。该规定即为“房随地走”原则，按照该原则，建设用地的使用权可以随着住房的出卖、出租而转让，该法中并没有区分国有土地和集体土地的不同，也没有特别规定集体经济组织成员以外的人无权取得宅基地使用权，因此可以说从保护物权的角度，允许宅基地对外转让符合法律的基本精神。根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立，变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立是生效；未办理无权登记的，不影响合同效力”。根据物权与债权的区别原则，该宅基地上建立的房屋有其自身的价值，根据《物权法》的规定，公民对其所有的财产享有占有、收益、使用、处分的权利。该宅院的房屋属于合法自建房屋，应当对其享有完整的所有权，因此可以依法进行处分。双方签订的房屋买卖合同完全出于双方自愿，没有违背法律规定，买卖合同自签订之日起，即依法具有法律效力。原告不能因政府规划拆迁补偿而见利忘义、违背诚实信用原则和为人的基本道德准则。原告诉状中提到的1996年5月6日国务院办公厅通知、2004年10月21日国务院决定、国办发（2007）71号国务院办公厅通知均不具有行政法规的效力，不能作为认定合同无效的依据。何况，涉案宅院的土地性质不是单纯的农村宅基地。根据汝政（2002）55号文件规定，2002年吴洼已经划入市区，实行城市管理体制，不再是单纯的农村，所在的区域已经规划为建设用途，不再是农用地用途，涉案宅院在2006年左右申请并建造，在2016年涉案宅院被征迁补偿，因此涉案宅院不是单纯的农村宅基地，本案不应当简单适用农村宅基地的管理制度。根据《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》（国发（2014）25号）和《河南省人民政府关于深化户籍制度改革的实施意见》（豫政（2014）83号）的规定，我国自2014年已经开始逐步取消农业户口与非农业户口的区分，因此单纯的户籍不能成为答辩人购买的障碍。4、我们购买宅院就是为了居住，确认协议无效将损害我们的利益。原告向我们交付房产后，我们已对原有房屋装修、改建。其中，在主屋上加建了一层彩钢房，二楼封了阳台，对整个宅院进行了装修、粉刷了墙面、铺设了地板砖、重新架设了水、电，在房间内制作了柜子，张贴了壁纸，我们投资巨额资金和人力对该宅院房屋进行了改造。该处房产是我们一家半辈子的心血，若确认交易无效，将是对我们合法权益的损害。另外，我们原本即为吴洼村民，成年后才因外嫁迁出，但父母仍在吴洼居住，为了照顾父母，为了居住，才在吴洼购置宅院，购买宅院为了居住，所在吴洼居委会对此交易已经认可，并确认我们为实际使用人。我们在吴洼居委会之外也没有取得宅基地，也没有独立购买住房，2013年左右曾在汝州市皇家府邸参与团购房屋，因为赵利杰及其父亲赵金旺的再三要求，我们购买原告宅院，放弃了团购的房屋，对购买的宅院投资近贰拾万元进行装修、改扩建，这一切就充分说明，我们是为了居住而购买宅院，不同于投资或投机牟利的情形，因此本案有其特殊性，请法院考虑实际情况予以处理。综上，请法院考虑案件的实际情况，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告和二被告于2013年12月12日签订了房屋买卖协议将其位于汝州市风穴办事处吴洼四组房产一处以380000元价格卖给二被告。被告魏建堂、赵利敏的户口不在吴洼，不是吴洼集体经济组织成员。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利具有福利性，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的土地使用权，吴洼虽然划归风穴办事处管辖，纳入城市管理体制，但始终没有改变其成员的农民身份，没有改变集体土地所有权、使用权的性质，争议房产所设宅基地的性质仍是吴洼集体所有的集体土地，依法禁止向非其集体经济组织成员转让出售。该房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。二被告的辩解意见，无法律依据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定判决如下：一、原告赵利杰和被告魏建堂、赵利敏于2013年12月12日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回原告赵利杰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告魏建堂、赵利敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  黄汝敏审 判 员  张建明人民陪审员  张俊芳二〇一八年十一月一日书 记 员  程相智