江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初5506号原告:祝金清。委托诉讼代理人：陈历年，靖江市马桥法律服务所法律工作者。被告：陆品山。委托诉讼代理人：王超，江苏申越律师事务所律师。被告：陆东山。委托诉讼代理人：马忠良，江西立凭律师事务所律师。原告祝金清与被告陆品山、陆东山为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祝金清及其委托诉讼代理人陈历年，被告陆品山及其委托诉讼代理人王超，被告陆东山及其委托诉讼代理人马忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年8月6日签订的房屋买卖合同无效；2.判令两被告返还原告购房款41.8万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经靖江市思佳房地产中介有限公司中介，与两被告就位于靖江市安置房达成买卖合意，并于2018年8月6日签订房屋买卖合同。嗣后，原告按约支付了全部购房款，然两被告未能按约交付房屋，原告曾数次催促未果。案涉房屋属于拆迁安置房，土地属于集体所有，依据现行的相关法律规定，安置房禁止交易，所以房屋买卖合同无效，两被告应退还所收取的购房款。原告提供了两被告身份证复印件、房屋买卖合同、银行流水、两被告母亲陆美英与靖江市滨江新城投资开发有限公司签订的拆迁补偿安置协议书、靖江市人民政府滨江新区办事处出具的证明、被告陆品山出具的借条等证据为证。被告陆品山辩称，原、被告签订的房屋买卖合同真实有效，且已履行完毕，不存在未交付的情形，被告不应返还购房款。房屋买卖合同上被告陆品山的签名是本人所签，但陆东山的签名由谁所签陆品山不清楚，陆品山签字时合同上还没有陆东山的签字。被告陆品山只收到中介汇的40万元购房款，中间谈价格的过程，陆品山没有参与，整个买卖过程是陆天操作的，合同上陆东山的签名可能是陆天代签的，陆品山对此并不知情。被告陆东山后来发现合同上写的他的名字时，陆品山才知道此事，后来陆东山把案涉房屋的钥匙换了。购房款40万元汇到陆品山的账户，也是陆天说需要建设银行卡，正好陆品山持有，所以才汇到陆品山的卡上，陆品山不清楚陆天有没有收到另外4.8万元购房款。案涉房屋原告进去过，还对房屋装修进行了拆除，水电费也到社区进行了变更，物业费也是原告在交纳。借条是原告怕拿不到房子让陆品山写的，当时有三、四个女的围着陆品山，不写借条就不让陆品山回家，出了借条后陆品山给了3万元给原告。原告提供的陆东山身份证复印件与被告陆东山本人不能对应，也不是陆东山提供的，不清楚原告是如何取得的。被告陆东山辩称，原告诉称房屋买卖双方在2018年8月6日通过中介达成合意签订合同，原告付款后两被告拒绝交房，但被告陆东山根本不知道这件事，也没有在房屋买卖合同上签字，更没有收到一分钱。案涉房屋是被告父母在世时所建房屋后来拆迁安置所得，被告母亲过世后，房屋还未分割，原告起诉要求被告陆东山与陆品山一起返还购房款无事实和法律依据。被告的母亲叫陆美英，父亲叫陆纪章，陆纪章是1999年11月去世的，母亲是2017年5月去世的，他们生育了五个子女，分别是陆东山、陆时珍、陆玲珍、陆天、陆品山。原告提供的陆东山的身份证复印件并不是陆东山本人的，对其真实性不予认可。被告陆东山对案涉房屋买卖根本不知情，房屋买卖合同上陆东山的签名不真实，因此该合同不成立，也不存在有效和无效的问题。后来双方发现合同不能履行，被告陆品山出具了借条给原告，双方从房屋买卖关系转化为民间借贷关系，因此原告起诉的事实和诉求自相矛盾。请求驳回原告的起诉。针对被告答辩，原告补充陈述：签订房屋买卖合同时，陆东山和陆品山都提供了身份证，原告经确认当时签字的人和身份证上的人是一致的，且同时在场，并不是被告陆品山陈述的由其先签字。原告没有见过本案中的陆东山，房屋买卖合同上的签字也不是本案中的陆东山所签。案涉房屋的水电费是在社区进行过变更，原告也交纳过物业费，但社区现在不认可房屋买卖，相应的水电费手续也没有交给原告，房屋实际还是由被告控制。因案涉房屋无法实际交付，原告将情况告知了被告陆品山，陆品山向原告出具了借条，承诺归还购房款44.8万元，且已实际归还了3万元。购房款当时是陆品山要求汇入其账户的，身份证复印件上显示的陆东山要求支付4.8万元现金给他，所以中介按照他们的要求将40万元和4.8万元分别支付给了他们。被告称原告实际进到案涉房屋内，并拆除了装修不是事实。原告提供由被告陆品山出具的借条，并不是证明原告与被告陆品山之间存在借贷关系，而是证明原告在房屋买卖过程中已经按合同支付了约定的购房款。本院经审理认定事实如下：2018年8月6日，原告祝金清与被告陆品山签订房屋买卖合同一份，约定原告向被告购买位于靖江市房屋，成交价44.8万元，款清交房。该合同落款处甲方签名为“陆东山、陆品山”，并加盖手印，原、被告均认可上述“陆东山”签名及手印非本案被告陆东山所签所盖。同日，原告将购房款44.8万元汇至房产中介人员账户，房产中介人员将其中40万元转账给被告陆品山。2018年8月16日，原告因未能取得案涉房屋，要求被告陆品山向其出具借条一张，载明借到原告44.8万元，承诺于2018年8月31日前全部还清，如到期不还，除还清本金还需支付相应利息。被告陆品山已给付原告3万元。另查明：案涉房屋系被告之母陆美英因拆迁安置所得，该房屋未办理权属登记，所涉土地为划拨土地。本院认为：我国城市房地产管理法规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。案涉房屋系农村安置房，所涉地块性质属于划拨土地，原告与被告陆品山签订合同转让该房屋，未经有批准权的人民政府批准，违反了上述法律规定，故双方签订的合同应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因原告与被告陆品山签订的房屋买卖合同无效，故被告陆品山应将其收取的原告购房款返还给原告。根据查明的事实，原告将购房款44.8万元汇给房产中介人员，房产中介人员将其中的40万元转账给被告陆品山，故被告陆品山实际收取原告购房款40万元，现原告并无证据证明其余4.8万元购房款由陆品山或其委托的相关人员收取，故被告陆品山仅应对其收取的原告40万元购房款承担返还责任，扣除其已给付原告的3万元，被告陆品山尚需返还原告购房款37万元。原、被告均认可案涉房屋买卖合同中“陆东山”的签名并非本案被告陆东山所签，且被告陆东山亦未收取原告购房款，故原告要求被告陆东山返还购房款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：一、原告祝金清与被告陆品山于2018年8月6日签订的房屋买卖合同无效。二、被告陆品山于判决生效后十日内返还原告祝金清购房款37万元。三、驳回原告祝金清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8020元减半收取4010元、财产保全费2620元，合计6630元，由原告祝金清与被告陆品山各负担3315元（被告陆品山负担的部分原告已交纳，被告陆品山于判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8020元。审判员  曹永清二〇一八年十一月二十八日书记员  孙 莉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家原状规定缴纳土地使用权出让金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。