重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初15717号原告：重庆展锋物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街**，统一社会信用代码：91500106736593267B。法定代表人：余治云，职务：总经理。委托诉讼代理人：王晶，重庆启瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张妍君，重庆启瑞律师事务所律师。被告：易本奎，男，1965年4月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：董国容（系被告配偶），女，1966年5月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆展锋物业管理有限公司（以下简称展锋物业）与被告易本奎物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告展锋物业的委托代理人王晶、张妍君，被告易本奎的委托诉讼代理人董国容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告展锋物业向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年5月1日至2018年5月31日的物业管理费用4369元、公摊费185元，违约金1000元，合计5554元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了重庆市九龙坡区××号房屋，被告小区业主委员会与原告签订了《××物业管理服务合同》，委托原告对××提供物业服务。原告按照合同的约定履行了相应的义务，同时也约定了业主逾期未缴纳物业费的，应当承担相应违约责任。从2015年5月开始至今，被告拒绝向原告缴纳物业管理服务费。经原告多次催要，仍拒绝缴纳。原告诉至本院，请求判如所请。原告为此提供了以下证据：1、公司营业执照、法人身份证明、资质证书，拟证明原告主体适格，具有物业管理资质。被告对该组证据的真实性无异议。2、变更登记申请书，拟证明原告是由重庆市沙坪坝区展锋物业管理有限公司更名为重庆港城房地产集团港城物业管理有限公司，再由重庆港城房地产（集团）港城物业管理有限公司更名为重庆展锋物业管理有限公司。被告对该证据真实性无异议。3、《前期物业管理服务合同》，物业管理服务合同及补充协议、房管局通告，拟证明原告与业主委员会签订服务合同，约定由原告为××提供服务，现原告要求2015年1月1日之后的物管费按照事实服务主张，不再按物业管理服务合同主张，费用标准参照2012年签订的物业管理服务合同标准。被告对证据真实性无异议，但认为原告没有为其服务，其家一直被水浸泡。4、居委会证明，保洁服务委托合同、电梯日常技术服务合同、巡逻签到表、装修违章整改通知书、消防栓购买发票、小区禁止停车照片打印件、小区绿化的照片打印件、小区门禁系统广告合同协议，拟证明原告履行了物业服务。被告对证据真实性无异议，认可原告在小区服务，但认为服务质量有严重瑕疵，小区没有保安服务，只是退休的老人在履行收停车费等责任，态度恶劣，且没有保安证。5、产权查询证明，拟证明被告系九龙坡区石坪桥××房屋业主，建筑面积为131.23平方米。被告对该组证据的真实性无异议。6、律师函、EMS，拟证明原告对被告拖欠物管费进行了催收。被告对该组证据的真实性无异议，认可收到过。7、房地产权证复印件，拟证明被告提到的医院、洗衣房是私有产权。被告对证据的真实性不清楚。被告易本奎辩称，其拒缴物管费的原因是原告没有按合同约定标准履行服务。2012年被告的房屋因楼上落水管原因导致房屋被淹，被告多次找到原告要求解决，一开始原告还来看看，后来都不来看了，拖着一直不愿整改，被告只好自己找人进行改建；小区原有的消防通道设施被原告租赁给恒生医院建成门面及洗纱棉的地方，清洁很差；小区停车费及每单元的电梯广告原告也没公示给业主。要求原告按合同约定提供达标的服务后再履行缴费义务。被告为此提供了照片12张，拟证明房屋漏水情况，楼上落水管流水下来导致其家客厅被水浸泡，原告承诺来修复但一直没有来。原告对该组证据的真实性无异议，但认为漏水原因不清楚，被告自行更改了房屋结构，原告同意被告恢复原状后统一重新做防水。被告认可客厅更改了房屋结构，但认为不影响漏水，现不同意恢复房屋结构。经审理查明：被告易本奎系九龙坡区石坪桥××房屋业主，该房屋建筑面积为131.23平方米。2007年6月20日重庆市九龙坡区房地产管理局出具通告，载明：××小区报来的于2007年6月9日选举产生的业主委员会备案资料已收悉等内容。2004年8月17日，原告申请将公司名称由重庆市沙坪坝区展锋物业管理有限公司变更为重庆港城房地产集团港城物业管理有限公司。2006年4月30日，原告申请将公司名称由重庆港城房地产（集团）港城物业管理有限公司变更为重庆展锋物业管理有限公司。2007年7月17日、2010年5月25日，原告与××业主委员会两次签订了《××物业管理服务合同》，约定了物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.7元（含电梯电费、电梯维保费、电梯清洁费）（不含公摊费，公摊费据实公摊，另行缴纳）向业主或物业使用人收取；委托管理期限均为叁年，自2007年7月9日起至2010年7月9日止以及2010年7月9日起至2013年7月9日止。2012年1月1日，原告再次与××业主委员会签订了《××物业管理服务合同》，合同约定原告为重庆市××商业住宅小区提供物业管理服务，A、B栋住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元（含电梯电费、电梯维保费、电梯清洁费）（不含公摊费，公摊费据实公摊，另行缴纳）向业主或物业使用人收取；C栋住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米0.8元（含电梯电费、电梯维保费、电梯清洁费）（不含公摊费，公摊费据实公摊，另行缴纳）；业主和物业使用人应按时缴纳物业管理费等相关费用，逾期仍未缴纳的，按千分之三每日缴纳滞纳金；委托管理期限为2012年1月1日起至2015年1月1日止。后××业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《〈××物业管理服务合同〉补充协议》两份，约定了公摊费用实行包干制，A栋公摊费用为5元/户，B1和B2公摊费用为5.5元/户，C栋公摊费用为3元/户；补充协议生效后，即成为《××物业管理服务合同》不可分割的组成部分，与《××物业管理服务合同》具有同等的法律效力；同时约定原告与××业主委员会于2010年5月25日签订的未到期的《××物业管理服务合同》自新合同签订之日起作废。2018年7月30日石坪桥后街居委会出具证明，载明：位于重庆市九龙坡区的××小区，从2004年接房后到至今，一直由重庆展锋物业管理有限公司实行物业服务管理。被告对原告在小区服务无异议。庭审中原告主张被告房屋系A栋，被告欠缴2015年5月1日至2018年5月31日的物业管理费用4369元、公摊费185元，并要求主张违约金1000元。被告对房屋系A栋无异议，对欠费时间段无异议，但对物管费收费的标准有异议，认为从没有缴过0.9元/平方米，缴纳的是0.5元/平方米，其楼下只有人缴纳有0.5、0.7元/平方米，现在是多少不清楚了，对公摊水电费有异议不认可，被告对违约金有异议，不认可。本院认为，业主委员会依法选聘物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与××业主委员会在2007年7月17日、2010年5月25日、2012年1月1日签订的《××物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对于作为小区业主的被告具有约束力。而业主委员会对外签订合同的行为是否经过业主同意通过，属于业主方内部事宜，在业主方未经法定程序撤销业主委员会对外所作出的决定前，业主委员会对外所签订合同仍然有效。合同签订后，原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务，依照权利与义务相一致的原则，被告应当向原告支付物业服务费。2015年1月1日《××物业管理服务合同》到期后，原告仍在××小区提供物业管理服务，双方形成事实服务关系，被告仍应支付物业服务费用，费用可参照之前的收费标准。对于被告提出的漏水问题，本院认为，因被告自行更改了房屋结构，现原告表示被告恢复原状后可重新做防水，但被告表示不愿意恢复房屋结构，故双方不能协商一致，被告可另行主张权利。物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，对于小区的门禁系统、消防设施等问题，原告也采取了一定的协调措施，现被告举示的证据不足以证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形，故被告以上述理由作为拒交物管费的辩称意见不能成立，本院不予采纳。故被告应当向原告缴纳2015年5月1日至2018年5月31日的物业管理费4369.96（131.23平方米×0.9元/平方米×37个月），现原告自愿主张物业管理费4369元，本院予以尊重。对于原告主张的公摊费，本院认为，小区日常物业管理必然产生公共水电费用支出，而该费用是用于小区业主的公共利益，参照之前的《〈××物业管理服务合同〉补充协议》约定的标准，本院确认被告应向原告缴纳2016年1月1日至2018年5月31日的公摊费185元（5元/月×37个月）。关于原告主张的违约金，原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。原告的物业服务虽未存在构成根本违约的质量瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧。考虑到本案实际情况，对物业公司要求业主支付违约金的请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告易本奎于本判决生效之日起十日内支付原告重庆展锋物业管理有限公司物业管理费用4369元、公摊费185元，合计4554元。二、驳回原告重庆展锋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告易本奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  熊帆二〇一八年十一月八日书记员  夏瑜