安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0102民初1744号 原告：合肥市华泰制衣厂，住安徽省合肥市双七路**，统一社会信用代码913401007139217585（1-1）。 法定代表人：杨忠文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梅应全，安徽华腾律师事务所律师。 被告：戈庆菊，女，汉族，1965年4月5日出生，，住安徽省肥东县 委托诉讼代理人：李清，安徽李丰升律师事务所律师。 原告合肥市华泰制衣厂诉被告戈庆菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥市华泰制衣厂的法定代表人杨忠文、原告合肥市华泰制衣厂的委托诉讼代理人梅应全、被告戈庆菊、被告戈庆菊的委托诉讼代理人李清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥市华泰制衣厂提出诉讼请求：一、立即交还租赁原告的华泰综合楼二层供636平米房屋；二、立即支付原告租赁费141577.2元，并自2017年10月16日起，按每天652元继续承担租赁费，直至上述租赁的房屋交还原告之日止；三、承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月22日，原被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，即原告将其所有的位于瑶海区通达路上的华泰综合楼1-2层连体房屋出租给被告用于饭店经营。在该合同中双方对租赁所涉及的相关问题做了详细的约定，其中包括“租赁总建筑面积636平方米，其中第一层165平方米，租金每月每平方米34元，第二层471平方米，租金每月每平方米24元、出租房屋首年年租金为人民币202968元，自第二年起，每年在上年租金的基础上增加5%”、付款方式为“每6个月一付”，另外，双方还特别约定乙方（即被告）“如果未按约定期限支付租金逾期达10日的，甲方（即原告）有权单方面解除合同，收回房屋”。协议签订后，被告依约占有房屋用于宾馆经营，但其后却未依约按期按时交纳租赁费，截止2017年10月15日，被告共拖欠原告租赁费人民币141577.2元。对此，原告多次向被告送达书面催要通知，但被告一直以种种理由拖延不付。不得已，2017年元月19日，原告依据《房屋租赁合同》中的约定，向被告送达了《解除合同通知书》，即原告解除双方的租赁关系。《解除合同通知书》送达被告后至今，被告既没有对此提出任何异议，有没有向原告交纳拖欠的租赁费，更没有将租用的房屋返还给原告，因此现依据有关法律规定，特向法院提起诉讼。 被告戈庆菊辩称：1、原告取得房屋的产权证或相关的手续，但是据了解，原告的房屋是工业用地所建的厂房，不符合居住条件；2、双方在2013年所签订的《房屋租赁合同》在2014年7月18日，双方对合同内容进行了部分变更，其中租金的变更改为从2013年9月15日起计算租金，其他条款不变，租金20万元/年，并不是原告所说的出租房屋首年年租金为人民币202968元。自第二年起，每年在上年租金的基础上增加5%，另对保证金由5万元改为4万元；3、被告在租赁期间内已将每年的租金支付给被告，不存在超过10天未付租金的情况，所以原告要求单方解除合同不符合约定；4、在合同租赁期间内，本应原告履行的义务，如消防、供电、供水应当由原告提供，但是在租赁期间内，多次因停电、停水，消防通道不能使用导致被告无法经营，后被告通过关系将消防通道改进好、向供电部门重新申请增压、向供水部门改变水路疏通，因此支付巨额费用，应由原告承担。 经审理查明：2013年8月31日，原告合肥市华泰制衣厂与被告戈庆菊签订《房屋租赁合同》，将位于合肥市瑶海区通达路华泰综合楼一楼自南向北第9、10、11三间门、二楼自南向北9-16间办公室租赁给被告戈庆菊。该《房屋租赁合同》约定：“该房屋以现状出租，租赁总建筑面积636平方米，其中：第一层165平方米，租金每月每平方米34元，第二层471平方米，租金每月每平方米24元”、“甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋”、“租赁期限共8年，自2013年9月1日起至2021年8月31日之，甲方给予乙方四个月装修期，时间从2013年9月1日起算”、“出租房屋首年年租金为人民币202968元，递增情况：自第二年起，每年在上年租金的基础上增加5%”、“租金每6个月支付一次，先付租金后使用。乙方须在合同生效之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金，以后每期租金应在每个租金支付周期开始计算日前7日向甲方支付。租金全部交入甲方指定账户（甲方不开发票）”、“乙方签订合同时，须向甲方一次性缴纳3个月租金之和的履约保证金人民币40000元，《房屋租赁合同》终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方”、“甲方应保障该房屋及附属设施主体结构交付时处于安全使用状态，房屋主体结构由甲方负责维修，其他由乙方负责维修并承担全部维修费用。房屋及附属设施设备使用过程中的日常维护、安全管理由乙方负责，所产生的费用由乙方承担”、“（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、未按约定期限支付租金逾期达10日的”。2014年7月18日，原告合肥市华泰制衣厂的法定代表人杨忠文在《房屋租赁合同》第四条“履约保证金”下方补充签订：“甲方同意乙方出租年租金为贰拾万元整，以2013年9月15日起计算起，其他条款不变”，被告戈庆菊于同日在该条款后签订：“按时付钱”。庭审中，原、被告双方均认可《房屋租赁合同》约定的租金起算日期自合同约定的租赁起始时间从2013年9月1日向后延期4个月的装修期，即从2014年1月15日起算。从原告庭审中认可的被告戈庆菊及被告提供的单据查明，被告戈庆菊支付的房租情况为：1、2017年7月20日支付3万元；2、2017年9月12日支付2万元；3、2017年10月11日支付2万元；4、2017年10月31日支付2万元；5、2017年12月9日支付2万元；6、2015年2月21日支付2万元；7、2015年5月16日支付2万元；8、2015年7月1日支付2万元；9、2015年8月26日支付2万元；10、2016年2月3日支付3万元；11、2016年2月25日支付2万；12、2016年3月25日支付2万元；13、2016年6月11日支付2万元；14、2016年10月29日支付4万元；15、2017年1月22日支付5万元；16、2017年3月25日支付5万元；17、2017年5月26日支付3万元；18、2017年8月31日支付3万元；19、2017年9月18日支付3万元；20、2017年12月6日支付3万元；21、2018年2月12日支付5万元；22、2018年3月6日支付5万元；23、2015年3月19日支付2万元；24、2015年12月21日支付2万元；25、2015年12月25日支付1万元；26、2016年3月10日支付2000元；27、2016年3月7日支付18000元；28、2015年6月6日支付20万元。另2015年6月3日出具借条3000元、2015年12月1日出具借条3000元，原告均予以认可抵扣房租，加之被告戈庆菊于2013年9月9日、9月12日、9月13日共计支付原告保证金4万元，合计上述被告戈庆菊共计向原告支付房屋租金916000元及保证金40000元。 以上事实，有原、被告身份信息、法定代表人身份证明、《房屋租赁合同》、《催款通知》两份、《解除合同通知书》、《汇款单据》、《欠条》、《借条》、《发票》、《停水申请》、《书面汇报单》、房产证复印件、照片、当事人陈述等在卷予以佐证。 本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，订立合同的双方均应遵照合同约定，履行合同义务。本案中，原告合肥市华泰制衣厂与被告戈庆菊签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原、被告双方应按照约定，全面履行合同义务，被告戈庆菊占有并使用原告所有的房屋，应当按照合同约定支付租金。关于租金的起算时间，原、被告双方已于《房屋租赁合同》中约定“租赁期限共8年，自2013年9月1日起至2021年8月31日止（甲方给予乙方四个月装修期，时间从2013年9月1日起算）”。庭审中原、被告双方对该约定均予认可，本院予以确认。该《房屋租赁合同》中租金的起算时间为2014年1月15日。 关于租金的支付标准，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定“出租房屋首年租金为人民币202968元，递增情况：自第二年起，每年在上年租金的基础上增加5%”，庭审中被告戈庆菊出具《房屋租赁合同》，在该合同首页下方有2014年7月18日原告合肥市华泰制衣厂法定代表人杨忠文与被告戈庆菊手写的补充约定，内容为原告合肥市华泰制衣厂法定代表人杨忠文所写的“甲方同意乙方出租年租金为贰拾万元整，以2013年9月15日起计算起，其他条款不变”及被告戈庆菊所写的“按时付钱”内容。庭审中原告对该证据的真实性予以认可，并确认杨忠文所写部分的真实性，但主张在该约定中关于年租金调整为20万元应理解为仅适用于合同签订的第一年，之后的租金应按原合同约定，自第二年起每年在上年租金的基础上增加5%，对被告戈庆菊主张的涉案房屋年租金已调整为20万元/年的主张不予认可，同时认为如将该约定理解为合同约定期间的年租金调整为20万元，所附条件应当为被告戈庆菊按时支付租金。本院认为，杨忠文作为原告合肥市华泰制衣厂的法定代表人，在经营性活动中以公司名义进行协商并签署协议，其法律后果由合肥市华泰制衣厂承担。该约定明确“甲方同意乙方出租年租金为贰拾万元整”，并未说明该约定仅适用于合同签订的第一年，亦未说明被告戈庆菊按约定支付租金为该合同约定的租金数额变更所附的条件。结合在《房屋租赁合同》第二条“租赁期限”、第三条“租金和租金的支付”约定中，原、被告均明确约定了租金支付的具体时间段，可认定原、被告双方在签订合同时关于租金支付的期限及标准均有明确而具体的认知。本院确认该补充条款系该合同签订后双方对租金支付约定的变更，被告戈庆菊在该部分签署“按时付钱”，应当认定为依照合同约定履行付款义务的承诺，而不是租金变更所附的限制条件。综上，原、被告已就涉案房屋的租金标准调整为每年20万元协商一致，被告戈庆菊应当按照每年20万元的标准支付租金。关于原告合肥市华泰制衣厂对《房屋租赁合同》中租金调整的约定仅适用于合同签订第一年及变更租金约定应当附条件的辩称，本院不予采纳。 庭审中被告戈庆菊辩称涉案房屋是工业用地上建设的厂房，不符合居住条件。另主张在合同履行期间因原告合肥市华泰制衣厂未能履行保障消防、供电、供水的义务，其因改造消防通道、恢复供电、供水而支付的费用应由原告承担。原告合肥市华泰制衣厂辩称《房屋租赁合同》已约定以租赁时的现状出租，相关费用应当由被告戈庆菊自行承担。本院认为，涉案房屋的产权性质并不影响《房屋租赁合同》的成立于生效，并非被告戈庆菊在房屋租赁合同履行过程中是否可以免除履行付款义务的正当理由，被告戈庆菊的此项辩称并无依据，本院不予采纳。关于被告戈庆菊要求原告合肥市华泰制衣厂承担因改造消防通道及恢复供水、供电而支付的费用的主张，因与本案不属于同一法律关系，可另行起诉，本案不予处理。 关于被告戈庆菊是否存在欠付租金及返还涉案房屋条件是否成就的问题。本院认定被告戈庆菊已付的租金总额916000元，依照本院对于双方案涉房屋租金的认定，截止到原告起诉之日2018年2月1日，被告戈庆菊已支付的租金不低于应支付的租金，另从被告在原告起诉前最近一次的租金支付时间看，被告并未拖欠原告支付的租金，故对于原告主张的被告拖欠租金的事实，本院不予认定。对于原告主张被告拖欠租金故依据合同约定要求被告立即返还租赁的案涉房屋的请求，本院认为，从被告支付租金的时间和数额上看，被告确实没有依照合同约定的“租金每6个月支付一次，先付租金后使用。乙方须在合同生效之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金，以后每期租金应在每个租金支付周期开始计算日前7日向甲方支付”的约定支付每期的租金，但被告在每次支付后，原告并没有主张逾期支付超过10日解除合同的权利，另被告虽逾期支付但在原告起诉时已足额交纳了租金，被告的违约并非根本行违约，同时考虑被告租赁案涉房屋是用于经营宾馆，其投资额较大，如逾期支付房租即解除合同，对于被告造成的损失过大，综合被告非重大违约及房租支付情况，本院对于原告主张被告立即交还租赁案涉房屋的请求不予支持。基于此，案涉房屋租赁合同对于双方当事人仍应当继续履行，被告戈庆菊应按照合同约定予以支付租期内未于支付的房租。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告合肥市华泰制衣厂的诉讼请求 案件受理费4400元，减半收取2200元，由原告合肥市华泰制衣厂负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  吴扬 二〇一八年十一月二十日 书记员  权可 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。