海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1739号 上诉人（原审原告、反诉被告）：何子杏，女，1984年8月22日出生，汉族，住海口市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：李明师，男，1982年6月24日出生，汉族，住海口市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：琼海信达置业有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇振华路荣华园小区****。 法定代表人：李明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆加航，海南新概念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟绍芬，海南新概念律师事务所律师。 上诉人何子杏、李明师与上诉人琼海信达置业有限公司（以下简称信达公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均没有提交新的证据，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 何子杏、李明师上诉请求：1.撤销海南省琼海市人民法院(2018)琼9002民初244号民事判决；2.改判信达公司向何子杏、李明师支付违约金，计算方式为自2017年6月30日起至何子杏、李明师起诉之日（2018年1月8日）止，每逾期一日按何子杏、李明师已付房款671182元的万分之二计算为25370元；3.案件受理费用由信达公司承担。事实和理由：一审判决查明事实不清，适用法律错误。一、一审法院查明事实不清，信达公司向何子杏、李明师支付违约金的截止期限应在2018年1月8日之后。根据一审法院查明事实，何子杏、李明师已经于2017年6月30日接收了涉案房屋，并向何子杏、李明师缴交了燃气管道初装费，而信达公司与燃气公司所签订的协议中，最后一笔款项直至2018年1月8日才支付，何子杏、李明师的涉案房屋于此才开通天然气，而涉案房屋所在楼栋更是在2018年3月21日才取得建筑工程竣工验收备案证。所以根据何子杏、李明师与信达公司所签订的《琼海市商品房买卖合同》的约定，信达公司应当自房屋交房之日起为何子杏、李明师安装燃气系统并达到使用条件。如逾期的，则按照逾期交房处理。综上，信达公司未给何子杏、李明师安装燃气系统及达到使用条件当然存在逾期，故信达公司支付违约金的截止期限应在2018年1月8日之后。二、一审院适用法律错误，其酌定信达公司承担50%的违约责任不可取。双方签订《琼海市商品房买卖合同》系自愿平等签订的，对上述合同的每一条款都应自愿平等地遵守，既然合同内约定，信达公司应当自房屋交房之日起为何子杏、李明师安装燃气系统并达到使用条件，如逾期的，则按照逾期交房处理。而逾期交房则约定按逾期日数每日按上述支付已付方房价款万分之二的违约金处理，则双方都应严格遵守。一审法院适用公平原则来变更信达公司应承担的违约责任，但既然在《琼海市商品房买卖合同》有了违约金方式的规定，根据法律规则优先于原则的约定，合同已经约定了，而一审法院却存在滥用自由裁量权的行为实属不妥。综上，恳请二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。 信达公司答辩称，1.交付条件中有约定要取得竣工验收备案，但现行的法律规定，不是只有备案才能交付，而是竣工验收后即可交付；2.根据一审查明的事实，燃气管道于6月份就已经安装完毕，12月20日管道燃气配套工程竣工验收合格，燃气系统的交付条件和供水供电系统的交付条件是不同的，应当认定安装完毕即具备交付条件，应当以安装完毕时间为准；3.一审判决适用公平原则我们不认可，逾期交付的情形是不能交付，与本案的实际事实不相符，我公司认为已经具备交房条件，也交付了房屋，只是缺乏备案证而已，只有在业主不接受房屋，开发商不能出具相关交付竣工验收的文件时需要向业主支付违约金，显然与本案事实不符。 信达公司上诉请求：1.请求判决撤销琼海市人民法院于2018年6月28日作出的(2018)琼9002民初244号民事判决。2.请求判决驳回何子杏、李明师全部诉讼请求。3.请求判决支持信达公司全部反诉请求。4.请求判决何子杏、李明师承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审裁判违反合同约定，增加信达公司合同义务，燃气开通不属于信达公司合同义务，未开通不是由信达公司原因造成，故一审裁判应当予以撤销，何子杏、李明师的诉求应当予以驳回。因为何子杏、李明师与信达公司签订的《商品房买卖合同》第十八条明确约定“燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位”。由此可知，信达公司向何子杏、李明师交付房屋使用时，燃气系统仅做到安装到位即可，并未约定信达公司的合同义务需要开通，安装并不等于开通，所以燃气系统开通不属于信达公司合同义务，何子杏、李明师诉求没有事实与合同依据，应当予以驳回。一审裁判违反合同约定，应当予以撤销。2.根据信达公司提交的证据可知，信达公司早于2016年11月20日就与燃气公司签订《燃气报装协议》，并且按照合同约定，按时向燃气公司支付相关费用，履行完毕相关协议约定的义务。燃气系统也于2017年6月完成安装，于2017年12月20日竣工验收合格。由此可知，信达公司向被何子杏、李明师交付使用时，燃气系统已安装到位，信达公司交付使用时，已完成自身合同全部义务。至于何时开通，应是由何子杏、李明师根据自身情况而定。信达公司也已完成燃气协议所约定的全部义务。因此，未开通并不是由信达公司原因造成。何子杏、李明师的诉求没有事实与合同依据，应当予以驳回，一审裁判违反合同约定，应当予以撤销。3.根据信达公司提交的证据可知，“银海御湖”项目受到“博鳌亚洲论坛年会”、“威马逊台风”等不可抗力因素的影响。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，免除责任。”可知，燃气系统的迟延竣工验收均是由不可抗力所造成，应当予以免除。因此，迟延竣工验收不是由信达公司原因造成。一审裁判应当予以撤销，应当驳回何子杏、李明师的诉求。4.一审认定上诉人反诉请求没有证据，违反基本事实，应当予以撤销，并改判。案件的基本事实是，何子杏、李明师确实存在未按期支付购房款的情形。一审认定违反基本事实，应当予以撤销，并改判。 何子杏、李明师辩称，第一，一审法院认定信达公司应承当违约责任认定事实部分清楚，适用法律正确。信达银海御湖一期整体住宅楼居民用户管道整体燃气工程于2017年12月20日才完成，信达公司其实是违法交付房屋，其在2017年6月交付房屋时不符合上述合同约定的。第二，信达公司在一审的反诉没有事实与法律依据应予以驳回，信达公司的反诉与本诉并非基于相同事实，其提出的主张不应构成反诉。答辩人已经根据相应约定支付购房款，但由于非答辩人的原因，主要系信达公司的原因晚提交相应材料，才导致了信达公司晚于合同约定的期限收到购房款，并且，信达公司也没有向答辩人发出任何催告办理按揭贷款手续，所以相应的违约责任并不应该由答辩人承担，而应由信达公司自行承担。 何子杏、李明师向一审法院起诉请求：1、判令信达公司向何子杏、李明师支付违约金25773元（违约金按何子杏、李明师已付购房款671182元的日万分之二自2017年6月30日起至开通燃气系统之日截止，暂计算至2018年1月8日）；2、本案诉讼费用由信达公司承担。 信达公司向一审法院反诉请求：1.判令何子杏、李明师向信达公司支付逾期付款违约金8988元；2.本案诉讼费用由何子杏、李明师承担。 一审法院认定事实：2016年8月25日，何子杏、李明师与信达公司签订《琼海市商品房买卖合同》，购买位于琼海市××镇房，建筑面积100.25平方米，房总价款671182元。合同第五条约定，出卖人（信达公司）同意买受人（何子杏、李明师）按下列第3种方式按期付款：……；3、其他付款方式。第六条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后……买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：……；逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十八条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1、给排水系统在房屋交付使用时达到使用条件；2、供电系统在房屋交付使用时达到使用条件；3、燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理:按照逾期交房处理。附件七：本合同补充协议第二条关于银行按揭贷款中第2款约定，买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，向出卖人付清房屋总价款的37%作为首付款，计人民币251182元。第3款约定，买受人应于2016年8月28日签订《琼海市商品房买卖合同》及本补充协议的一周内，前往出卖人指定的银行签署银行按揭相关协议，办理购房抵押借款手续，以偿还买受人所欠出卖人的成交房价款余额，成交房价款余额总额为人民币420000元。第4款约定，双方确认，买受人应足额支付各期购房款，若买受人逾期支付任何一期购房款，逾期在60天之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后……出卖人愿意继续履行合同的，经双方协商一致后，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第三条按揭实施办法及相关责任中第2款约定，买受人无论选择商业贷款还是公积金贷款，均应于签订合同及本补充协议之日起7日内，按要求提供所需全部表格及资料至贷款银行，保证自己的实际情况完全符合贷款银行要求的办理条件，与贷款银行签署“按揭贷款”合同，并按要求付清所需的各项费用。逾期未办理则视为买受人逾期付款，买受人按本补充协议第二条第4款约定承担逾期付款的违约责任。补充协议还约定，补充协议签订之日起商贷客户30日内；公积金及组合贷客户90日内，出卖人未收到银行划转的全部余款或者银行拒绝为买受人办理按揭贷款的，则视为买受人违约……。合同签订后，何子杏、李明师当天向信达公司支付购房首付款251182元，剩余房款420000元何子杏、李明师向南洋商业银行（中国）有限公司海口分行申请按揭贷款，何子杏、李明师、信达公司及南洋商业银行（中国）有限公司海口分行于2017年1月5日签订了《房屋抵押贷款合同》，银行发放贷款后，信达公司于2017年1月9日向何子杏、李明师出具了收取转账放款420000元的收据。何子杏、李明师于2017年6月30日接收了涉案房屋,并向信达公司缴交燃气管道初装费3200元。现何子杏、李明师认为信达公司交付房屋时燃气系统未达到使用条件，何子杏、李明师于2018年1月15日向一审法院提起诉讼。在审理过程中，信达公司以何子杏、李明师逾期支付购房款为由向一审法院提起反诉，一审法院经审查后决定合并审理。 另查明，2016年11月30日，信达公司与海南中石油昆仑港华燃气有限公司琼海分公司（以下简称港华燃气公司）签订了《燃气报装协议（民用）》，约定信达公司委托港华燃气公司组织实施信达银海御湖（一期）住宅楼居民用户管道燃气工程。其中5号楼燃气系统2017年6月完成安装。2018年3月12日港华燃气公司出具的证明函件中表示，信达银海御湖（一期）住宅楼居民用户管道燃气工程于2017年12月20日按照双方协议约定根据设计图完成了燃气工程施工；燃气系统安装到位的标准为“燃气表安装到位为标准”，详见《燃气报装协议》第3.2条。涉案房屋于2017年6月18日通过住宅工程质量分户验收。信达银海御湖（一期）5#楼于2018年3月21日取得建筑工程竣工验收备案证。 一审法院认为：双方签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：一、房屋交付时，燃气系统是否达到双方合同中约定的安装到位标准，信达公司是否应承担违约责任；二、何子杏、李明师主张信达公司支付违约金是否应支持；三、何子杏、李明师是否应承担逾期支付购房款的违约责任。 关于争议焦点一：双方在《琼海市商品房买卖合同》第十八条约定，信达公司向何子杏、李明师交付房屋时燃气系统的安装应按燃气公司的规定安装到位。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照逾期交房处理。经审理查明，信达公司与港华燃气公司签订的《燃气报装协议》的第3.1及3.2条约定，该公司将燃气管道设施安装至甲方每户同层厨房或生活阳台挂表位；燃气表采用统挂方式，即工程整体施工至表后阀（又名灶前阀）。验收时整体工程以燃气表安装到位视为竣工。涉案的信达银海御湖（一期）5号楼的燃气系统安装是2017年6月底完成，但信达银海御湖（一期）整体住宅楼居民用户管道整体燃气工程于2017年12月20日才完成。一审法院认为，燃气系统是否安装到位应该以整体住宅楼的燃气配套工程验收竣工为标准，涉案的5号楼虽在2017年6月底完成燃气系统的安装，但整体工程尚未达到竣工验收标准。信达公司将尚未经过竣工验收的燃气系统工程的房屋交付何子杏、李明师使用，违反合同的约定，信达公司的行为已构成违约，应当按照合同第十八条的约定承担逾期交房的违约责任。信达公司关于合同中并未明确约定“燃气系统在房屋交付使用时达到使用条件”及涉案房屋在交付前已通过分户验收，验收通过的项目包括电气工程的安装质量，说明涉诉房屋燃气系统在交付何子杏、李明师时已安装到位抗辩意见，无事实根据和法律依据，另信达公司以该项目施工过程中存在暴雨、高温、台风博鳌会议等理由，导致工期延误，应扣除不可抗力因素影响的时间，但其提供的证据不足以证明该主张，故一审法院对信达公司以上抗辩及主张不予采纳。 关于争议焦点二：根据合同第十一条第2款……合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金的约定。何子杏、李明师主张信达公司支付违约金应予支持。从2017年7月1日起按已付房款671182元的日万分之二计算到2017年12月19日，共计172天，违约金为23089元（671182×0.0002×172）。鉴于何子杏、李明师接收的商品房是毛坯房，需经过装修方能居住使用，房屋交付时燃气系统虽未通过验收，但未给何子杏、李明师对房屋的管理装修造成严重影响和经济损失。为平等保护合同当事人的权益，平衡双方的利益，一审法院综合考虑何子杏、李明师实际受损情况、信达公司的违约程度等因素，根据公平原则，酌定信达公司承担50％的违约责任，即信达公司应向何子杏、李明师支付违约金11545元（23089元×50％）。何子杏、李明师主张违约金应计算至燃气系统开通之日，一审法院认为，合同约定信达公司交付房屋时燃气系统安装按燃气公司规定安装到位，并没有约定达到燃气开通标准。另燃气开通使用应由何子杏、李明师向燃气公司申请，签订安全供气协议，燃气公司进行安全检查符合开通条件后方能开通使用。何子杏、李明师主张违约金计算到燃气开通之日没有事实根据和法律依据，故何子杏、李明师主张违约金超出11545元的部分，一审法院不予支持。 关于争议焦点三：何子杏、李明师是否应承担逾期付款违约金。一审法院认为，合同附件七约定，双方在2016年8月18日签订《商品房买卖合同》和补充协议，补充协议约定，何子杏、李明师应在签订补充协议的一周内，前往信达公司指定的银行签署银行按揭贷款相关协议。办理购房抵押借款手续，与贷款银行签署“按揭贷款”合同，到2017年1月5日《房屋抵押贷款合同》才签署。虽然贷款合同签署时间滞后于合同约定的时间，但是在签订补充协议后信达公司始终没有向何子杏、李明师发通知催告办理按揭贷款手续，也未能举证证明迟延签署按揭贷款手续及延期付款系因反诉被告的原因所致，故信达公司主张何子杏、李明师支付逾期付款违约金，一审法院不予支持。何子杏、李明师抗辩其不应承担逾期支付购房款的违约责任，理由成立，一审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：限信达公司于本判决生效之日起十日内向何子杏、李明师支付违约金11545元。二、驳回何子杏、李明师的其他诉讼请求。三、驳回信达公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费444元，由何子杏、李明师承担245元，由信达公司承担199元；反诉案件受理费25元，由信达公司承担。 二审期间，双方当事人均没有提交新的证据，对一审查明的事实均没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点是：1.信达公司应否承担燃气系统安装的违约责任及违约金数额如何认定问题。2.何子杏、李明师是否承担逾期付款的违约金。 第一、关于信达公司应否承担燃气系统安装的违约责任及违约金数额如何认定问题。双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十八条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺:出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件……3.燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，按照逾期交房处理。根据该条约定，信达公司有义务将涉案商品房的燃气系统安装达到正常运行并达到正常使用的要求，而且何子杏、李明师于2017年6月30日接收了涉案房屋，并向信达公司缴交燃气管道初装费3200元。因此，信达公司上诉称其仅负责完成安装，是否达到正常运行并达到正常使用的条件不属于其合同义务，缺乏事实及法律依据，对其辩解本院不予采纳。涉案商品房燃气系统是2017年6月完成安装，但该燃气配套工程是在2017年12月20日才竣工验收合格，符合使用条件。本案合同第八条约定房屋交付使用的时间截止至2017年6月30日，第十八条约定，燃气系统在房屋交付使用时安装达到正常运行并达到正常使用的条件，但燃气配套工程是在2017年12月20日才竣工验收合格，故信达公司已构成违约，应从2017年7月1日起按已付房款671182元的日万分之二计算到2017年12月19日，共计172天，违约天数已超过60日，应以合同第十一条约定的日万分之二计算支付违约金给何子杏、李明师。据此，信达公司上诉称燃气配套工程验收或迟延竣工验收不是其责任合同义务，不应承担违约金，理由不成立，本院不予采纳。鉴于何子杏、李明师接收的商品房是毛坯房，需经过装修方能居住使用，燃气系统虽延期交付，但未给何子杏、李明师对房屋的管理使用带来严重影响和经济损失,为平等保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，一审法院综合考虑何子杏、李明师实际受损情况、信达公司的违约程度等因素，根据公平原则，酌定信达公司承担50%的违约责任并无不当。 第二，关于何子杏、李明师是否承担逾期付款的违约金的问题。从查明的事实看，何子杏、李明师签署《商品房买卖合同》和补充协议贷款的时间是2016年8月18日，签署按揭贷款合同时间为2017年1月5日，晩于双方约定的一周内签署按揭贷款的时间。但信达公司并没有提交系何子杏、李明师的原因导致信达公司晚于合同约定的期限收到购房款的相关证据，故对信达公司关于何子杏、李明师承担逾期付款违约金的主张，不予支持。 综上所述，信达公司及何子杏、李明师的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费246元，由琼海信达置业有限公司负担100元，由上诉人何子杏、李明师负担146元。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮慧婷 审 判 员 卢艳萍 审 判 员 林 敏 二〇一八年十一月二十九日 法官助理 闫海宁 书 记 员 陈素园 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。