上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1983号上诉人（原审被告、反诉原告）上海烁贝实业有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审原告、反诉被告）吴文帮。上诉人上海烁贝实业有限公司（以下简称烁贝公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，位于上海市松江区车墩镇车泾路＊＊＊号4幢房屋产权权利人为烁贝公司，该地块用途为一类工业用地，建造房屋类型为工厂，房屋用途为厂房，烁贝公司将该厂房分割成若���间房屋对公开的不特定公众进行销售。原审另认定，吴文帮与烁贝公司于2013年6月29日签订《房屋租赁使用合同》一份，合同约定：烁贝公司为“＊＊宜居”房屋的产权人，土地性质为国有。合同第一条约定：……2、吴文帮向烁贝公司以租赁形式获得讼争房屋的承租权，该屋建筑面积为45.6平方米，租金为人民币（下同）220，000元，该房屋为毛坯房。3、吴文帮承租的房屋租赁期限为二十年，自2013年6月29日至2033年6月28日止。该房屋土地使用权为50年，自2005年12月9日至2055年12月8日止。该房屋土地使用期限延展以国家法律、法规为准。4、租赁期满后，该房屋的租赁期限自动顺延至本房屋土地使用权期满，该房屋无需另行支付租金，但应与本合同约定的物业公司续签物业服务合同。5、房屋用途：企业生活配套设施用房。合同第四条约定：2013年6月29日前支付租金220，000元。合同第六条约定：烁贝公司应于吴文帮支付完全部房款后一个月之内将房屋交付吴文帮使用。吴文帮应根据烁贝公司的要求，至物业公司办理相关入户手续（毛坯房）。合同第八条第2款约定：吴文帮有权进行装修，但按照物业公司的要求并应遵守有关规定和约定。吴文帮提前解除合同的，不可移动装修无偿归烁贝公司所有。吴文帮于合同签订当日向烁贝公司支付220，000元，烁贝公司将讼争房屋交付给吴文帮。合同第九条约定：1、在该房屋使用期限内如遇政策性动迁，吴文帮应服从相关动迁政策要求，按相关政策补偿标准及评估结果享有权益。2、在租赁期限内如遇国家政策允许产权转让的，烁贝公司必须同意将该房屋产权转让给吴文帮。转让应按照转让时的相关法律、法规、政策办理，由此所产生的税费由吴文帮承担。3、在土地使用权终止日到期后，国家相关法律、法规允许土地使用权延续的，则吴文帮有权继续使用该房屋，但应按规定办理相关手续，由此所产生的税费由吴文帮承担。后吴文帮诉至法院，要求判令：1、确认吴文帮与烁贝公司之间的《房屋租赁使用合同》无效；2、烁贝公司返还吴文帮租金220，000元。经法院释明，吴文帮增加诉讼请求：3、烁贝公司赔偿装修费3，634元；4、烁贝公司支付利息损失（以220，000元为本金，自2013年6月29日起计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。烁贝公司提出反诉，要求判令：1、吴文帮支付房屋占有使用费，自2013年6月29日始至吴文帮恢复原状后将讼争房屋返还烁贝公司之日止，按照每月1，500元计算；2、吴文帮将讼争房屋恢复毛坯状态。原审还认定，吴文帮对讼争房屋进行了简单装修。经原审法院现场勘查及烁贝公司确认，吴文帮装修项��包括卫生间的门、瓷砖、地砖、台盆、电线铺设，对于吴文帮主张的马桶，烁贝公司认为讼争房屋交付的时候本来就有马桶，并非吴文帮所购。原审审理过程中，吴文帮于2015年5月4日将讼争房屋钥匙交给烁贝公司。原审审理过程中，烁贝公司向法院表示位于松江区车墩镇279号“＊＊宜居小区”房屋系针对公开不特定人群进行销售，烁贝公司并未取得房地产开发资质，且讼争房屋无法办理单独的产证。原审认为，认定合同性质应当从合同约定的全部条款内容综合分析判断。吴文帮与烁贝公司就系争房屋签订了《房屋租赁使用合同》，从该合同形式上看，双方间存在租赁合同关系，从双方的约定来看，烁贝公司一次性支付“租金”，承租期限可延长至土地使用权期满，无需另行支付“租金”，吴文帮与烁贝公司签订的合同尽管以租赁方式体现，但实际内容并不符合租赁合同正常的权利义务关系，其本质为房屋买卖合同关系。讼争房屋，其性质系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。烁贝公司未取得房地产开发经营资质证书，对于涉案房屋亦未取得商品房预售许可证，现向不特定的社会公众进行销售，违反了法律强制性规定，吴文帮与烁贝公司签订的《房屋租赁使用合同》应属无效合同。对于合同无效，双方当事人均有一定过错，法院根据双方的过错程度确定吴文帮对合同无效负有20%的过错，烁贝公司对于合同无效负有80%的过错。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。故作为合同无效的后果处理，烁贝公司应当将所收名为“租金”实为购房款220，000元及法���孳息一并返还给吴文帮。鉴于吴文帮已将讼争房屋钥匙在本案审理过程中交付给烁贝公司，故对于讼争房屋的返还，本案不再在判决中予以表述。据此，对于吴文帮要求烁贝公司返还220，000元的诉讼请求，予以支持，且烁贝公司应当将220，000元法定孳息一并返还给吴文帮，具体应以220，000元为本金，自吴文帮支付之日即2013年6月29日始至烁贝公司实际返还220，000元之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算。吴文帮在占有使用讼争房屋期间对其进行了装修，其装修费用应当作为损失，由双方根据合同无效的过错比例进行分担。吴文帮提供的证据尚不足以证明其具体的装修费用，经法院现场勘查，酌情确定吴文帮的装修费用为2，500元，根据双方对合同无效的过错比例，由吴文帮自行负担500元，由烁贝公司赔偿吴文帮2，000元。因烁贝公司已于2013年6月29日将讼争房屋交付给吴文帮占有使用，吴文帮直至2015年5月4日才将讼争房屋返还给烁贝公司。因双方间合同自始无效，吴文帮已失去占用使用讼争房屋之法理，应当将此期间产生的房屋占有使用费支付给烁贝公司。但烁贝公司主张按照每月1，500元计算房屋占有使用费标准过高，法院结合讼争房屋情况酌情确定为每月550元，吴文帮应支付的房屋占有使用费共计12，191.67元（550元／月×22个月零5天）。关于烁贝公司要求吴文帮对讼争房屋恢复原状的诉讼请求，法院认为，虽然恢复原状是合同无效的后果之一，但是本案中，经法院现场勘查，吴文帮的装修均系对讼争房屋进行的添附，与系争房屋形成了附合，如欲拆除则会对房屋本身造成破坏，且吴文帮进行的添附对讼争房屋的利用价值具有提升作用，恢复原状不利于物的价值的有效利用，故对于烁贝公司要求恢复原状的反诉请求，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二○一五年六月十九日作出判决：一、确认吴文帮与烁贝公司于2013年6月29日签订的《房屋租赁使用合同》无效；二、烁贝公司于判决生效之日起十日内返还吴文帮已付款220，000元；三、烁贝公司于判决生效之日起十日内支付吴文帮利息（以220，000元为本金，自2013年6月29日起计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；四、烁贝公司于判决生效之日起十日内支付吴文帮装修损失2，000元；五、吴文帮于判决生效之日起十日内支付烁贝务公司房屋占有使用费12，191.67元；六、驳回烁贝公司其余诉讼请求。如果负有金���给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债利息。本诉案件受理费4，600元，减半收取2，300元，反诉案件受理费400元，合计诉讼费2，700元，由吴文帮负担50元（已付），由烁贝公司负担2，650元（已付400元，余款2，250元于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，烁贝公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人并未销售房屋，本案双方订立的为房屋租赁合同，被上诉人系完全民事行为能力人，不存在误解，合同应为有效；原审确定的使用费标准不符合当地市价；依据合同之约定，被上诉人提前解除合同的，装修无偿归上诉人所有，且上诉人另行出租房屋，还需另行支出拆除装修的费用；上诉人至今未收到钥匙，即便原审代理人收取了钥匙，亦超出代理权限，故要求二审法院撤销原审判决，改判双方签订的《房屋租赁使用合同》有效，被上诉人按照每月1，500元的标准支付房屋使用费。被上诉人吴文帮辩称：上诉人工作人员以销售形式介绍、宣传房屋，双方建立了房屋买卖关系；被上诉人接收房屋后进行了装修，但仅居住两、三个月；合同无效，上诉人理应返还房款及利息，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、上诉人分别与丁＊＊、王＊＊签订的房屋租赁协议各一份，旨在证明原审确定的使用费标准不符合市价；2、松江区车墩镇影佳路＊＊＊弄1室1厅1卫房屋月租2，300元的信息资料；3、松江老城＊＊雅居2室2厅1卫房屋月租2，000元的信息资料；4、松江老城＊＊雅居不同面积房屋月租的信息资料；前述三份材料旨在证明上诉人主张涉讼房屋月租1，500元应获支持；5、上诉人与李＊��间的租赁使用合同，旨在证明该房屋与涉讼房屋位置近似，合同晚签订21天，租金已上涨10，000元。被上诉人发表如下质证意见：证据1：真实性不能确定，并认为该价格不能反映当地普遍的租赁价格。证据2：同润＊＊洋坊房屋位置紧邻影视乐园，而涉讼房屋则在工业区，不具有参照性；证据3、4：该些房屋与涉讼房屋地理位置不同，周边设施有区别，且有的包含豪华装修，不具有参照性；证据5：该合同本为无效，不予认可。本院认为，证据2、3、4具有真实性，但该些房屋的地理位置、周边环境等显然有别于涉讼房屋，故不具有参考意义；证据1、5系上诉人与案外人间的合同，真实性难以确定，不予确认。被上诉人则出示如下证据材料：1、同润房产地图信息及至＊＊宜居房屋的交通路线图，旨在证明同润房产对确定涉讼房屋的占用费没有参考意义；2、＊＊雅���房产信息、地图信息、至＊＊宜居房屋的交通路线图，旨在证明两处房屋相距近4公里，租金标准对本案没有参考意义；3、＊＊宜居地图及周边信息，旨在证明房屋地处偏僻，周边没有基本生活配套设施；4、赶集网、58同城网关于＊＊宜居房屋的租金汇总，旨在证明2015年10月相近面积、简装带家电房屋月租金在1，000元左右；5、百度网关于租房信息的问答，旨在证明2013年车墩镇全新带装修一室一厅房屋月租金在800元左右。上诉人认可该些材料的真实性，同时认为网上资料只是广告，为了招揽承租人，标示的为长期租赁的价格，如系短期租赁，月租金应更高，涉讼房屋处于工业区内，方便工人，原判的使用费标准不合理。本院认为，被上诉人出示的证据材料均具有真实性，可以反映出同润房产、＊＊雅居房产与涉讼＊＊宜居房产性质不同、地理位置、周边设施不同，租金价格不具有参考性；赶集网、58同城网、百度网的房产信息可以证明原审确定的使用费标准合理。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼合同约定吴文帮承租期限二十年，一次性支付全额房租，并约定房屋的租赁期限自动顺延至房屋土地使用权期满，因此，涉讼合同虽名为房屋租赁使用合同，然实质上双方建立了房屋买卖关系。二审中，烁贝公司陈述其虽已取得整幢房屋的产证，但涉讼土地性质为工业用地，无法办理独立单元的产证，其本身也不具备房地产开发的资质。本院认为，烁贝公司无房地产开发资质，对外销售未取得商品房预售许可证的房屋，违反法律强制性规定，双方建立的买卖关系应为无效，烁贝公司关于合同效力之异议，显难成立。鉴于合同无效，故原审判决烁贝公司返款吴文帮已付款及相应利息，亦无不妥，可予维持。涉讼合同约定，吴文帮提前解除租赁合同的，不可移动装修无偿归烁贝公司所有。本案中，涉讼合同终止系合同无效所致，显然不符合前述情形，故烁贝公司关于装修损失之异议，亦难以采纳。至于房屋使用费标准之争议，本院认为，涉讼房屋为工业用地上建造的厂房，显然有别于一般的商品住宅房，且其地理位置、周边环境、设施与烁贝公司举证的用以参照的其他房屋有明显的实质性差异，故其关于使用费标准之异议，本院难以采纳。本院注意到，原审法院2015年5月4日的谈话中，烁贝公司委托代理人吴天洪同意接收钥匙并当庭取回钥匙，吴天洪代理权限为特别授权，其办理交接手续显未超越代理权限，故烁贝公司的相关异议，本院不予采纳。综上而言，烁贝公司关于撤销原审判决，改判双方签订的《房屋租赁使用合同》有效，吴文���按照每月1，500元的标准支付房屋使用费的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5，400元，由上诉人上海烁贝实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一五年十一月三日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……