南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第1770号原告广西南宁瑞思特物业服务有限责任公司，住所地南宁市友谊路东一里1号9栋。法定代表人雷超林，董事长。委托代理人黄新洋，广西欣和律师事务所律师。委托代理人朱懋伟，系该公司职员。被告苏宇。原告广西南宁瑞思特物业服务有限责任公司与被告苏宇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法组成由审判员王小佳担任审判长，人民陪审员奚荫强、李浩安参加的合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱懋伟到庭参加诉讼。被告苏宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告系物业服务公司，被告系风格雨林小区业主。2009年9月24日，南宁市盛久物业服务有限公司与广西大鹏富成房地产开发有限公司签订《风格雨林前期物业服务合同》（合同编号：SJ-FG-001／2009），合同约定由南宁市盛久物业服务有限公司向业主和物业使用人收取：物业服务费、自来水费及公用水、电分摊费用等。2010年1月8日，南宁市盛久物业服务有限公司经合法程序经由南宁市工商局兴宁分局同意变更为广西南宁瑞思特物业服务有限责任公司。2013年7月1日至2013年10月22日被告在原告服务合同履行期间共拖欠物业费、水电费等共计金额人民币506.6元，违约金184.67元整（违约金按照物业服务合同约定进行计算，现暂计至2013年10月22日止）。被告拖欠上述费用的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费、垃圾费、水费、水电公摊费合计人民币506.6元整；2、被告向原告支付违约金共计184.67元整（违约金计算按合同约定每日5‰计算，每月按30天计算，计至2013年10月22日）；3、本案的诉讼费由被告承担。原告就其诉讼请求提交如下证据：1、欠费清单，证明被告欠付物业费及违约金的事实；2、《前期物业服务合同》，证明双方的合同关系；3、物价局备案表，证明收费资格；4、公司主体资格证明，证明公司主体资格；5、业主身份证明，证明业主身份；6、《买卖合同登记备案证明》，证明被告业主的身份以及房屋的面积；7、水、电公摊明细，证明各业主欠水、电公摊费明细；8、《关于撤出小区物业服务的报告》，上面有业委会、居委会及管委会建设局相关人员签收，证明原告已于2013年10月23日完成物业交接手续，原告与风格雨林业主的服务于2013年10月23日终止，原告主张的所有费用都是截止到2013年10月22日；9、关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知，证明原告收取垃圾费的依据和标准。被告未作答辩，亦未提交证据。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告苏宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实有关联，真实可信，能够证明其主张，故本院对原告提交的证据予以采信。结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实：原告原企业名称为南宁盛久物业服务有限公司，成立于2008年3月18日，具有物业管理的经营范围及资质。2010年1月8日，该企业经工商变更登记，名称变更为广西南宁瑞斯特物业服务有限责任公司。2009年9月24日，原告与广西大鹏富成房地产开发有限公司签订《风格雨林前期物业服务合同》，主要约定：广西大鹏富成房地产开发有限公司选聘原告对风格雨林小区实施前期物业管理服务；服务期限自小区物业交付之日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后；业主缴纳费用的时间为每月5日前缴纳当月费用；业主的物业管理服务费应从交楼通知规定业主办理收楼之日起开始缴纳，自交房之日起，物业管理服务费由业主承担；物业服务费收取标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.1元标准缴纳，经营性房屋按每月每平方米1.8元标准缴纳，空置房屋由业主按所在物业的服务费收费标准的百分之百缴纳；自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收，公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行按户分摊由原告代收；业主和物业使用人未按合同约定按时足额交纳物业服务费用、物业维修资金、水电公摊费及自用部分水费的，从逾期之日起按每天所欠费用的5‰标准缴纳违约金。2010年9月8日，南宁市物价局对风格雨林小区出具《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，其中，市价格主管部门备案意见记载：同意二级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.1元／㎡。被告系风格雨林小区2栋504号房（建筑面积为86.27平方米）的业主，其物业服务费、城市生活垃圾处理费按时交纳至2013年7月，水费、公摊水费、公摊电费按时交纳至2013年6月。2013年6月，风格雨林小区业主委员会告知原告将重新选聘物业服务公司，并要求原告继续提供物业服务至新选聘物业服务公司进场完成交接之日止。2013年10月23日，原告与风格雨林小区新选聘的物业公司完成交接手续，原告与风格雨林小区的物业服务合同关系于2013年10月23日正式终止。另查明，2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局作出南价费（2010）31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，规定从2010年元月1日起，全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元／户·月。本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。在风格雨林小区业主委员会成立之前，该小区的开发商广西大鹏富成房地产开发有限公司自行选聘物业服务企业，符合《物业管理条例》的规定。广西大鹏富成房地产开发有限公司与原告签订《风格雨林前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同对风格雨林小区的业主具有约束力。原告应当按照合同约定履行物业管理服务职责。被告作为风格雨林小区的业主，既已享受原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用。原告所称业主应交纳的物业服务费、水费、水公摊费、电公摊费，有合同依据且经过相关政府部门的核准和备案；原告所称业主应交纳的城市生活垃圾处理费，有《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》为据。原告称被告未交纳2013年7月1日至2013年10月22日的物业服务费用，因被告未到庭进行抗辩，本院对原告的陈述予以认定。被告拖欠物业服务费用构成违约，应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付2013年7月1日至2013年10月22日产生的物业服务费259.4元、城市生活垃圾处理费21.9元、水费144.2元、水公摊费3.4元、电公摊费77.7元，有事实依据，符合相关规定及合同约定，本院予以支持。按合同约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的5‰缴纳违约金，现原告要求被告以物业服务费为本金按每日5‰的标准支付逾期交纳物业服务费的违约金，符合合同约定和法律、法规的规定，本院予以支持。城市生活垃圾处理费、水费、水公摊费、电公摊费为原告代收代缴，被告迟延履行交付义务给原告造成的损失仅相当于同期银行贷款利息损失，原告请求按每日5‰计算缺乏法律依据，应按同期银行贷款利率予以支持。至于业主缴纳城市生活垃圾处理费、水费、水费公摊、电费公摊的时间，原告主张系次月5日前缴纳上月费用，则次月6日起即应支付原告代垫费用的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏宇应向原告广西南宁瑞思特物业服务有限责任公司支付2013年8月1日至2013年10月22日的物业服务费259.4元；二、被告苏宇应向原告广西南宁瑞思特物业服务有限责任公司支付2013年8月1日至2013年10月22日的城市生活垃圾处理费21.9元；三、被告苏宇应向原告广西南宁瑞思特物业服务有限责任公司支付2013年7月1日至2013年10月22日的水费144.2元；四、被告苏宇应向原告广西南宁瑞思特物业服务有限责任公司支付2013年7月1日至2013年10月22日的水公摊费3.4元；五、被告苏宇应向原告广西南宁瑞思特物业服务有限责任公司支付2013年7月1日至2013年10月22日的电公摊费77.7元；六、被告苏宇应向原告广西南宁瑞思特物业服务有限责任公司支付物业服务费逾期付款违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业服务费为基数，从当月6日起至2013年10月22日止，按每日5‰计付）；七、被告苏宇应向原告广西南宁瑞思特物业服务有限责任公司支付城市生活垃圾处理费、水费、水公摊费、电公摊费逾期付款违约金（违约金计算：以每月应交纳的该笔费用为基数，从次月6日起至2013年10月22日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。案件受理费50元，由被告苏宇负担。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人在上诉期限届满之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王小佳人民陪审员  奚荫强人民陪审员  李浩安二〇一五年十一月二十六日书 记 员  郭时连附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条（六）法律、法规规定的其他义务。（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。