安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0121民初3689号 原告（反诉被告）：合肥居然之家家居有限公司北城分公司，住所地长丰县双墩镇蒙城北路东侧北城世纪城A7区锦徽苑1#购物中心。统一社会信用代码：91340121MA2MWK7A67（1-1）。 法定代表人：蔺智勇，总经理。 委托诉讼代理人：李道虎，安徽金的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈立东，安徽金的律师事务所律师。 被告（反诉原告）：洪文华，男，汉族，1967年12月8日生，住安徽省淮南市谢家集区。 被告（反诉原告）：朱文秀，女，汉族，1983年4月29日生，住浙江省仙居县。 两被告委托诉讼代理人：李中兵，安徽天地缘律师事务所律师。 上列当事人租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员程燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥居然之家家居有限公司北城分公司（以下简称居然之家）委托诉讼代理人陈立东，被告洪文华及其两被告的委托诉讼代理人李中兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥居然之家家居有限公司北城分公司诉称：1、两被告立即连带共同支付原告租金23142.12元及租金优惠80250.90元、物业管理费17508.40元、市场管理费6734元及其优惠3917元、违约金22395.60元、退回促销返点7317.54元，合计161265.56元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月9日，原告与两被告签订《居然之家招商合同》，约定由被告洪文华承租居然之家合肥北城店DS80-1-1-027号摊位进行经营，面积为192.40平方米，租赁期限自2017年7月10日起至2018年5月31日止，每平方米日租金1.94元，合同同时对物业管理费、市场管理费作了约定。合同签订后，被告依约进入居然之家合肥北城店经营，并在合同到期后延期经营至2018年5月31日，被告在经营过程中拖欠应付租赁费、物业费、市场管理费等费用。原告多次催要，被告一直拒绝支付，被告的行为已构成严重违约。被告朱文秀作为担保人提供连带责任担保。 被告洪文华、朱文秀辩称：一、原告要求支付111天的租金没有依据，因原告未履行相应义务，被告洪文华有权行使抗辩权，原告后期断电措施等行为也导致洪文华无法实际承租商铺；二、原告要求洪文华支付违约金（两个月租金的违约金、合同期内租金优惠、合同期内市场管理费优惠）没有依据，原告所制定的违约金的条款属于格式条款，其免除自身责任、加重被告责任、排除洪文华主要权利，该条款无效，按照《居然之家招商合同》第三条的约定“若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金”，第五十三条约定“因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠。。。”，原告的损失已通过主张租金去实现，再要求违约金显然过高，就算被告违约，也只是违反了第二份《合同期延期协议》，原告却要求洪文华按照《居然之家招商合同》及两份《合同期延期协议》约定的期间来承担违约责任，显然没有依据；三、原告要求支付物业管理费、市场管理费等，没有依据，2018.3.15原告对被告店铺断电；四、原告要求朱文秀承担连带责任没有依据，朱只是招商合同担保人，该招商合同已经履行完毕。综上，原告的诉请没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告洪文华、朱文秀诉称：1、反诉被告退回原告保证金40000元；2、反诉被告赔偿原告损失148074元；3、反诉被告承担案件受理费。事实和理由：2017年7月9日，反诉原告洪文华与反诉被告签订《居然之家招商合同》，洪文华承租居然之家合肥北城店DS80-1-1-027号摊位用于经营，洪文华入驻后，花费巨资对承租的摊位进行装修装饰、布展，并购置了办公桌椅等设施。因居然之家没有按照承诺提供广告位及退回保证金，在双方协商过程中，居然之家于2018年3月初对反诉原告的摊位采取停电措施，造成其不能营业，且不得不歇业。2018年5月份，居然之家在未通知反诉原告的情况下，将包括反诉原告在内的所有商户的摊位予以拆除，造成反诉原告摊位内的装修装饰及设施设备等物资损失殆尽。 反诉被告合肥居然之家家居有限公司北城分公司辩称：反诉原告的诉请无事实法律依据，保证金是在双方签订招商合同第八条约定，是保证销售货物或提供服务提高履约能力，反诉被告有权动用保证金进行赔付；合同第八条第三项保证金续约自动转为下一期保证合同，附件服务承诺第三项质量问题三年“三包”，反诉原告要求返还保证金没有事实依据，应在2021年以后；损失方面是反诉原告自己为了经营所作的装修，应自行承担，要求反诉被告承担无事实法律依据；购买商品花费也是反诉原告在经营过程中自行产生的费用。综上，依法驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年7月9日，原告（甲方）与被告洪文华（乙方）签订《居然之家招商合同》，合同约定的主要内容为：一、甲方（原告）将位于居然之家合肥北城店一号楼一层面积为192.40平方米（公摊系数为1.3）、摊位号DS80-1-1－027商铺出租给乙方（被告洪文华）用于商业经营，乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理；二、租赁期限为2017年7月10日至2017年9月30日止，免租期共计55天。每平方米日租金为1.94元，应付租金10451.28元，免租期55天租金30980.58元；租金每三个月支付一次，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；三、合同期内乙方应支付甲方物业管理费为7984.60元（每平方米物业费0.5元），物业管理费支付的时间与租金相同；市场管理费按被告上月的销售额（保底销售额为每月每平方米500元，为962元）1%收取，每月15日之前交纳，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取，乙方销售连续三个月达不到保底销售水平的，甲方有权终止合同；四、如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿；五、因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。合同签订后，原告按约将面积为192.40平方米、摊位号DS80-1-1－027商铺出租给被告经营。同时，被告洪文华共计向原告缴纳保证金40000元。另被告朱文秀作为乙方即洪文华的担保人在上述合同中签名。 2017年10月1日，原告和被告洪文华签订了《合同期延期协议》，该合同约定延长租赁期限自2017年10月1日至2017年11月30日共计61天。同时合同第3条约定“免租期为40天（只限租金）”。同时约定除上述约定，其他约定延续甲乙双方签订的《居然之家招商合同》，双方须遵守招商合同中规定的权利与义务。 2017年12月1日，原告和被告洪文华再次签订了《合同期延期协议》，该合同约定延长租赁期限自2017年12月1日至2018年5月31日共计182天。同时合同第3条约定“免租期为120天（只限租金）”。同时约定除上述约定，其他约定延续甲乙双方签订的《居然之家招商合同》，双方须遵守招商合同中规定的权利与义务。 合同履行过程中，洪文华支付租金18289.74元、物业费13852.80元、市场管理费3569元。因被告洪文华拖欠租金等费用，原告对其经营租赁的商铺断电并于2018年3月9日出具《违约逃场告知函》一份，告知洪文华目前拖欠合同期内应缴租金等费用共计41516.32元，原告限被告于2018年3月12日前结清合同期内应缴费用。 以上事实有原告方提供的《居然之家招商合同》、《合同期延期协议》、收据、交款凭证、《告知函》及当事人的陈述等在卷予以证实。 本院认为，双方当事人依法达成的居然之家招商合同及延期协议是合法有效的，双方应严格遵守，恰当履行。本案中，被告未按约支付租金及物业管理费等其他费用，其行为应视为违约，应负担相应的违约责任。被告辩称原告未履行相应义务，故有权行使抗辩权，但其未提供证据予以证实，本院不予采纳。 关于被告洪文华所欠各项费用数额问题，依据双方签订合同的约定及当事人陈述，被告现应支付的租金等如下： 一、被告欠付租金。第一次租赁期限是从2017年7月10日至2017年9月30日，根据合同的第三条约定，扣除免租期55天，计租期28天，应付租金10451.28元（1.94元/平方米/天×192.40平方米×28天）； 第二次延期协议租赁期限是从2017年10月1日至2017年11月30日，共计61天，免租40天，计租期21天，应付租金7838.37元（1.94元/平方米/天×192.40平方米×21天）； 第三阶段的租赁期限，自2017年12月1日至2018年5月31日，共计182天，免租120天，计租期62天，应付租金23141.87元（1.94元/平方米/天×192.40平方米×62天）； 上述三个阶段租金共计41431.52元，扣除原告自认被告已经支付的18289.74元，被告还需支付租金23141.78元。 二、关于市场管理费及其优惠。根据合同约定，市场管理费用于为市场商户提供管理服务收取的费用，而原告出具的《告知函》时间为2018年3月9日，此时被告已离场，因此市场管理费应截至2018年3月9日，故被告应支付市场管理费7696元（500元×192.40平方米×8月×1%），扣除原告自认被告已支付市场管理费3569元，还需支付管理费4127元；原告请求的优惠无证据予以证实，本院不予支持。 三、关于物业管理费。根据合同约定，被告应支付从2017年7月10日至2018年3月9日期间的物业管理费，应付物业费共计23088元（0.5元×192.40平方米×240天），已付物业费13852.80元，还需支付物业费9235.20元。 四、关于违约金。根据《居然之家招商合同》第五十三条约定，原告要求被告支付两个月租金系双方约定，依法予以采信。两个月的租金是22395.36元（1.94元／平方米/天×192.40平方米×60天）。 关于原告要求被告支付免租期间租金，从双方提供的证据，原告和被告洪文华签订合同的租赁期限分别为2017年7月10日至2017年9月30日、2017年10月1日至2017年11月30日、2017年12月1日至2018年5月31日，前两份合同双方均已经履行完毕，且原告认可被告已经缴纳租金18289.74元和2017年7月10日至2017年11月30日的应缴纳租金数额18289.65（10451.28元+7838.37元）相吻合，故在前两份合同期间被告未违约，现原告只能主张2017年12月1日至2018年5月31日期间的免租期间租金，根据双方合同约定，因被告违约导致合同提前终止的，被告除了补齐所欠租金及费用，需退还原告在合同期内给予被告在租金等方面的减免优惠，此约定是被告违约对原告租金损失的补偿，本案被告洪文华于合同到期日（2018年5月31日）前两个月才离场导致合同终止，故酌定被告支付原告30天免租期租金作为补偿，因此，对于原告请求支付免租期租金核减为11197.68元（1.94元／平方米/天×192.40平方米×30天）。 五、关于原告主张退回促销返点7317.54元，双方签订的合同对此未作约定，且原告也未提供证据证实，故本院不予支持。 关于原告要求被告朱文秀作为担保人连带支付租金的诉讼请求，因被告朱文秀仅在2017年7月9日双方签订的《居然之家招商合同》中作为担保人签名，根据洪文华已付原告各项费用证实朱文秀签名的招商合同中应缴纳的各项费用均已付清，故原告要求被告朱文秀承担连带责任，本院不予支持。 关于反诉原告洪文华请求退回保证金40000元及要求赔偿损失148074元。因双方合同已终止，居然之家应将其收取的保证金予以返还；而对赔偿损失，双方在合同中约定“如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿”，本案中，因洪文华未按合同约定支付租金等费用，故因洪文华违约而导致其提前撤场，因此洪文华的装修费用应不予赔偿，故对其请求赔偿损失148074元，本院不予支持。 综上所述，洪文华应支付原告租金等共计70097.02元（23141.78元+4127元+9235.20元+22395.36元+11197.68元）。被告已向原告缴纳的保证金40000元应从中予以扣除。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告洪文华支付原告合肥居然之家家居有限公司北城分公司租金等共计70097.02元； 二、驳回原告合肥居然之家家居有限公司北城分公司的其他诉讼请求； 三、反诉被告合肥居然之家家居有限公司北城分公司返还反诉原告洪文华保证金40000元； 四、驳回反诉原告洪文华的其他诉讼请求。 上述一、三款项相抵扣后，洪文华应支付数额为30097.02元，此款洪文华应于本判决生效之日起十日内一次性付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3525元，减半收取1762.5元，由合肥居然之家家居有限公司北城分公司负担；反诉案件受理费2030元，由洪文华负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 程 燕 二〇一八年十一月二十六日 书记员 卞婷婷