辽宁省高级人民法院行 政 判 决 书（2018）辽行终804号上诉人（原审被告）：沈阳市浑南区人民政府。法定代表人：李军，该区政府区长。委托代理人：刘舒，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：张登那，该区政府工作人员。被上诉人（原审原告）：沈阳市欣南洋宾馆。法定代表人：蔡倩倩，该公司经理。委托代理人：罗秀清，辽宁欣和律师事务所律师。沈阳市欣南洋宾馆（以下简称欣南洋宾馆）因与沈阳市浑南区人民政府（以下简称浑南区政府）履行拆迁补偿职责一案，上诉人浑南区政府不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01行初380号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2012年9月19日，经辽宁省人民政府批复，沈阳市人民政府对18.372公顷农用地进行土地征收，涉案房产位于征收范围内。2013年2月15日，蔡焕君与沈阳市东陵区白塔街道办事处签订《关于小羊安村白塔大街东侧三栋住宅楼的征收协议》，就包括本案涉案房产在内的三栋住宅楼的相关补偿问题达成一致意见，欣南洋宾馆自行拆除部分地上建筑物，后因补偿款项未支付到位，欣南洋宾馆停止拆除工作，2013年7月剩余建筑物由浑南区政府强制拆除。后欣南洋宾馆向原审法院起诉，要求浑南区政府履行拆迁补偿职责。该案在原审法院审理过程中，欣南洋宾馆于2017年10月20日向原审法院提出司法鉴定申请，申请对涉案房产价值及装修价值予以评估。2017年11月2日通过原审法院技术处随机选定辽宁天衡房地产与土地评估有限公司及辽宁永安资产评估有限公司对涉案房产价值及装修价值予以评估。2017年11月21日辽宁永安资产评估有限公司以评估对象灭失，欣南洋宾馆无法提供评估所需资料为由向原审法院退卷。辽宁天衡房地产与土地评估有限公司于2017年12月12日出具《房地产估价报告》，评估时点为2013年7月31日，评估结论为涉案房产评估总价为4,185,283元。评估费为15万元。另查明，2013年，蔡焕君以沈阳市东陵区（浑南）白塔街道办事处为被告向沈阳市东陵区人民法院起诉[案号：（2013）东陵行初字第44号]，要求确认强拆行为违法并赔偿。在该案的审理过程中，沈阳市东陵区人民法院委托辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对本案涉案房产的装修单价进行评估，评估结论为装修单价682元/平方米。再查明，涉案房产系蔡焕君于2006年5月挂靠沈阳市华恩房产开发有限公司，并由其个人投资开发建设。蔡焕君与欣南洋宾馆的法定代表人蔡倩倩系父女关系，且为欣南洋宾馆的副总经理。该案在原审法院审理过程中，蔡焕君与刘淑艳（系蔡焕君妻子，蔡倩倩母亲）于2017年10月20日签订书面声明，将涉案房产的所有权赠与蔡倩倩，相关拆迁补偿款归蔡倩倩所有。又查明，2017年10月17日，沈阳市浑南区白塔街道办事处向原审法院出具情况说明：蔡焕君分别于2012年1月19日和3月5日向浑南新城管委会拆迁工作局预借欣南洋宾馆经营用房拆迁补偿款，数额为300万和500万，合计800万元。蔡焕君与沈阳市浑南区白塔街道办事处履行征收补偿职责纠纷一案中，沈阳市中级人民法院于2017年作出（2016）辽01行终863号《行政判决书》，在该案执行过程中，浑南区白塔街道办事处将上述蔡焕君预借的欣南洋宾馆经营用房补偿款800万元予以做扣。原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十条第一款规定“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”本案中浑南区政府系本案适格被告。关于涉案房产的面积及补偿数额问题。因涉案房屋已经被拆除，无法进行实地核量，欣南洋宾馆向原审法院提交了负责当时拆迁评估工作的辽宁金宇房地产土地评估公司工作人员绘制的现场勘查记录，依据该现场勘查记录的记载，涉案房产面积为994.28平方米。浑南区政府虽对涉案房产面积提出异议，但未提供充分证据证明其主张，故该院对涉案房产面积予以确认。本案在审理过程中，已经通过法定程序选定了有资质的评估机构对涉案房产价值进行评估（评估结论为涉案房产评估总价为4,185,283元），该评估结论较为客观，予以采信。虽涉案房产未取得商业用房的相关审批，但涉案房产确系欣南洋宾馆用于宾馆经营，故酌情将涉案房产价值在评估价值基础上上浮20%。因涉案房产为欣南洋宾馆从事宾馆经营用房，故存在装修价值的损失，该院虽对该项损失选定评估机构进行评估，但因评估机构退卷，未能得出评估结论。因蔡焕君曾于2013年以沈阳市东陵区（浑南）白塔街道办事处为被告向沈阳市东陵区人民法院起诉[案号：（2013）东陵行初字第44号]，要求确认强拆行为违法并赔偿。在该案审理过程中，沈阳市东陵区人民法院曾委托辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对本案涉案房产的装修单价进行评估，评估结论为装修单价682元/平方米。原审法院认为该评估结论较为客观，故对涉案房产的装修单价按照682元/平方米计算。综上，欣南洋宾馆涉案房产及装修补偿款总计5,700,438.56元（4,185,283元+4,185,283元×20%+682元/平方米×994.28平方米=5,700,438.56元）。关于过渡期补偿款的问题。《浑南新城征收补偿工作实施方案》第六项企业征收补偿规定第6点规定“租赁房屋从事生产经营的合法企业，拆迁时按房屋面积给予每月每平方米25元的过渡期补偿，过渡期为三个月。”本案中，涉案房产虽由欣南洋宾馆经营使用，但房产的实际所有权人为蔡焕君，欣南洋宾馆仍属于使用他人房屋用于经营的情况，故该部分过渡期补偿款应予支付。具体数额为74,571元（25元/平方米×994.28平方米×3个月=74,571元）。关于停业损失的问题。《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》（沈阳市人民政府第46号令）第三十九条第二款规定“征收非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，每月按照被征收房屋房地产市场评估价格的5‰支付停产停业损失补偿费。”同时参照《浑南新城征收补偿工作实施方案》第六项企业征收补偿规定第3点规定“对企业停业、停产的补偿，以税务部门出示的企业纳税证明为准，由审计部门通过后，给予两次搬迁共计六个月的经营利润补偿。”欣南洋宾馆该项停业损失共计125,558.49元（4,185,283元×5‰×6个月=125,558.49元）。关于利息的问题。本案涉案房产已于2013年7月被浑南区政府强制拆除（本案评估时点为2013年7月31日），而相关的补偿款项却一直未向欣南洋宾馆支付，故欣南洋宾馆在此期间确实存在利息损失。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（七）项的规定：“返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息”的规定，同时结合行政机关两个月履责期限的规定，浑南区政府应从2013年10月1日起按银行同期存款利息向欣南洋宾馆支付利息。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决：一、浑南区政府于本判决生效后一个月内一次性给付欣南洋宾馆涉案房产及装修补偿款5,700,438.56元；二、浑南区政府于本判决生效后一个月内一次性给付欣南洋宾馆过渡期补偿款74,571元;三、浑南区政府于本判决生效后一个月内一次性给付欣南洋宾馆停业损失125,558.49元;四、浑南区政府于本判决生效后一个月内向欣南洋宾馆支付上述款项的利息（自2013年10月1日起至实际支付完毕之日止按银行同期存款利息计算）；五、驳回欣南洋宾馆的其他诉讼请求。案件受理费50元，评估费15万元，由浑南区政府承担。浑南区政府上诉请求，1、原审认定涉案被拆房屋面积994.28平方米，计算错误，进而导致评估公司对涉案房屋评估面积、评估价值和本案房屋补偿金额错误。按原审认定的《现场勘查记录》计算，房屋总面积为10287.4平方米，扣减蔡焕君（2015）大东行初第183号《行政判决书》认定的被征房屋面积7017平方米，再扣减被蔡焕君出售的6套住宅面积362.12平方米，再扣减14户门市面积2228平方米（不含蔡焕君女蔡倩倩名下门市192平方米），本案涉案房屋面积为680.28平方米，并非原审法院认定的994.28平方米。另外，原审认定的《现场勘查笔录》是在房屋实物灭失的情况下测绘的，不具有客观性和准确性，蔡焕君作为房屋投资人对自身房屋面积应比评估人员清楚，且签订征收协议时也对房屋总面积进行了确认，故原审认定的涉案房屋面积994.28平方米计算错误。2、原审法院在房屋评估价值的基础上，依职权上浮评估价值的20%进行补偿，没有依据。涉案房屋用途为住宅，欣南洋宾馆擅自变更房屋用途，将住宅作为商业宾馆使用，存在违法行为。且涉案房屋价值已由评估公司按住宅用途进行评估，按涉案地块《浑南新城征收补偿工作实施方案》第六条规定，企业征收补偿通过评估给予确认。本案中欣南洋宾馆对实施方案补偿标准未提出异议，且又是以欣南洋宾馆名义起诉履行征收补偿职责，应按征收补偿实施方案规定的评估价格给予补偿，故原审在评估价格的基础上上浮20%给予补偿没有依据。3、原审按每平方米682元标准判决给付欣南洋宾馆涉案房屋装修损失，没有依据。经浑南区政府查询，（2013）东陵行初字第44号行政案件卷宗仅对蔡焕君房屋价值进行了评估，并没有对本案涉案房屋装修价值进行评估，故原审按每平方米682元标准判决给付欣南洋宾馆涉案房屋装修损失，没有依据。另外，一般评估报告明确记载有效期限为一年，2013年评估的有效期至2014年已届满，本案原审诉讼时间为2017年，原审法院适用已过期且非本案的评估报告判决装修损失补偿，缺少依据。4、原审判决给付欣南洋宾馆过渡期补偿款，没有依据。《浑南新城征收补偿工作实施方案》第六条规定给付过渡期补偿款的前提条件为“租赁房屋从事生产经营的合法企业”，本案欣南洋宾馆经营用房是其法定代表人蔡倩倩的父亲蔡焕君投资建设，并非租赁房屋，且在本案开庭时蔡焕君将涉案房屋赠与蔡倩倩，这说明蔡倩倩使用的是自己的房屋，不存在租赁事实。即使蔡倩倩使用父亲房屋进行经营，也是无偿使用，并非有偿租赁。5、原审判决给付欣南洋宾馆停业损失，系适用法律和补偿方案错误。原审引用《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十九条第二款规定支付停业损失的依据，该条规定“征收非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，每月按被征收房屋房地产市场评估价格的5‰支付停产停业损失补偿费”。本案中，涉案房屋用途为住宅，并不是三十九条规定的“非住宅”，且本案货币补偿，并非三十九条规定的房屋产权调换，故原审依据三十九规定判决给付停业损失，系适用法律错误。另外，《浑南新城征收补偿工作实施方案》第六条第三款规定，对企业停产、停业的补偿，以税务部门出示的企业纳税证明为准。本案中，欣南洋宾馆并未向法院提供宾馆纳税证明，虽然原审引用了《浑南新城征收补偿工作实施方案》，但判决给付停业损失的依据是被征收房屋评估价值，并非宾馆纳税额，故原审判决存在错误。6、原审判决给付欣南洋宾馆利息，属于重复支付利息。原审已查明，蔡焕君于2012年1月19日和3月5日向浑南新城管委会拆迁工作局预借宾馆经营用房补偿款800万元，说明宾馆经营用房补偿款自2012年时已实际由蔡焕君领取和控制。虽然该800万元在2017年时抵顶了蔡焕君与白塔街道办事处征收与补偿职责一案（案号：2016辽01行终863号）的等额补偿款，但863号判决确认的利息（2013年9月15日至判决宣判之日即2017年5月18日）蔡焕君并未放弃，本案再行判决利息，属于重复支付利息。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，且存在重复判决问题，故请撤销原审判决，依法改判或发回重审，防止国有资产流失。被上诉人欣南洋宾馆答辩称，1、房屋面积有实际测量的，应以实际测量为准，而不应是简单的推算，且浑南区政府的这一说法没有证据佐证。2、浑南区政府在隐瞒事实真相、程序严重违法的情况下作出的强拆行为不应得到法律保护。3、关于过渡期补偿款问题，浑南区政府的依据错误，导致表述的内容也是错误的，不应得到支持。4、关于停业损失问题，浑南区政府所引用的法规断章取义，故意歪曲事实的行为不应得到法院支持。5、原审对涉案房屋在房屋评估价值的基础上上浮20%有理有据，应予支持。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定，国家为了公共利益的需要可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿；第四十条第一款规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。本案中，欣南洋宾馆所用房屋位于浑南区××大街东侧××栋住宅，因沈阳市浑南地区整体规划的需要而列入拆迁，其有权依法得到拆迁补偿；且浑南区政府是本案的适格被告。关于涉案房产面积问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。浑南区政府组织拆除欣南洋宾馆的房屋时，未依法进行实地测量，且未制作涉案房产面积清单并交欣南洋宾馆签字确认，致使其无法对涉案房产面积进行全面、客观、充分举证，故该损失是否存在、具体损失情况等，依法应由浑南区政府承担举证责任。现欣南洋宾馆向原审提交了负责当时拆迁评估工作的辽宁金宇房地产土地评估公司工作人员绘制的现场勘查记录，依据该现场勘查记录的记载，涉案房产面积为994.28平方米。浑南区政府虽对涉案房产面积提出异议，但未提供充分证据证明其主张，故原审对涉案房产面积予以确认，并无不当。关于涉案房产在评估价值基础上上浮20%予以补偿问题。沈阳市人民政府令第46号《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条规定，征收住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被征收房屋房地产市场评估价格基础上上浮20-30%。区、县（市）人民政府应当根据征收项目所处区位、被征收房屋不同户型、建筑年代、结构等实际情况确定具体上浮比例。该规定是沈阳市人民政府制定的一项惠民政策，目的是维护被征收人的合法权益，且该规定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产市场价格的基本原则。根据上述规定，被征收人能够获得在市场价格基础上上浮20-30%的优惠。本案中，原审结合案件实际情况，在市场评估价值的基础上，酌定上浮20%予以补偿于法有据，并无不当。浑南区政府认为在市场价格基础上上浮20%没有依据，本院不予支持。关于涉案房产装修单价按照682元/平方米计算问题。本院认为，因涉案房产已经被拆除，原审参照2013年沈阳市东陵区人民法院曾委托辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对涉案房产装修单价的评估结论，对案涉房产装修单价予以认定，并无不妥。关于过渡期补偿款的问题。本案中，涉案房产的实际所有权人为蔡焕君，欣南洋宾馆仍属于使用他人房屋用于经营的情况，故原审参照《浑南新城征收补偿工作实施方案》相关规定，按照房屋面积给予每月每平方米25元，过渡期为三个月进行补偿，并无不妥。浑南区政府此节上诉主张没有事实依据，本院不予支持。关于停业损失的问题。本院认为，因涉案房产被浑南区政府拆除，导致欣南洋宾馆停业是不争事实。原审依据沈阳市人民政府第46号令《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十九条第二款规定和参照《浑南新城征收补偿工作实施方案》第六项企业征收补偿规定给予欣南洋宾馆停业损失共计125,558.49元，于法有据。浑南区政府主张原审判决给付停业损失，系适用法律和补偿方案错误，本院不予支持。关于利息的问题。本案中，欣南洋宾馆分别于2012年1月19日和3月5日向浑南新城管委会拆迁工作局预借欣南洋宾馆经营用房拆迁补偿款，即欣南洋宾馆于2012年3月5日起占有、使用该800万元拆迁补偿款。虽然该拆迁补偿款于2017年抵顶了蔡焕君与白塔街道办事处征收与补偿职责一案（案号：2016辽01行终863号）的等额补偿款，但是欣南洋宾馆并未因浑南区政府未履行本案拆迁补偿职责而造成实际损失。现欣南洋宾馆主张给付拆迁补偿款利息，没有事实依据。原审判决浑南区政府给付利息错误，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分裁判结果错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持沈阳市中级人民法院（2017）辽01行初380号行政判决第一项、第二项、第三项，即一、沈阳市浑南区人民政府于本判决生效后一个月内一次性给付欣南洋宾馆涉案房产及装修补偿款5,700,438.56元；二、沈阳市浑南区人民政府于本判决生效后一个月内一次性给付欣沈阳市南洋宾馆过渡期补偿款74,571元;三、沈阳市浑南区人民政府于本判决生效后一个月内一次性给付沈阳市欣南洋宾馆停业损失125,558.49元;二、撤销沈阳市中级人民法院（2017）辽01行初380号行政判决第四项，即沈阳市浑南区人民政府于本判决生效后一个月内向沈阳市欣南洋宾馆支付上述款项的利息（自2013年10月1日起至实际支付完毕之日止按银行同期存款利息计算）；三、驳回欣沈阳市南洋宾馆的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各50元，评估费15万元，由沈阳市浑南区人民政府承担。本判决为终审判决。审判长  张宇庭审判员  李永财审判员  张云涌二〇一八年十一月十九日法官助理刘永辉书记员王昕