江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2015)张民初字第00026号原告（反诉被告）马磊。委托代理人包新东，远闻（张家港）律师事务所律师。委托代理人马忠华。被告（反诉原告）张家港新东方置业有限公司，住所地张家港经济开发区国泰北路1号悦丰大夏。法定代表人朱群新，该公司总经理。委托代理人朱国杰，江苏格致律师事务所律师。马磊与张家港新东方置业有限公司（以下简称新东方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，审理中，新东方公司提起反诉，本院经审查，依法将本诉和反诉合并审理，于2015年1月20日公开开庭进行审理，马磊的委托代理人包新东、新东方公司的委托代理人朱国杰到庭参加诉讼。2015年6月1日组织质证，马磊的委托代理人包新东、马忠华、新东方公司的委托代理人朱国杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马磊诉称，其与新东方公司于2013年1月19日签订《商品房买卖合同》，约定新东方公司将其开发建设的缇香世家14幢1单元105号类独栋别墅（案涉房屋）出售给马磊，该套房产的总价为6475477.44元，约定的交房日期为2014年3月31日前，合同签订后马磊依约付清了购房款。2014年3月初，马磊发现距离其订购的缇香世家14幢1单元105号房屋西侧大概五米处的地方安装了游泳馆排风装置、泵房设施，集中设置了大量的空调外机，这些设备在开启时发出巨大的噪音，致使马磊所购房屋及周边噪音严重超标，并最终导致马磊所购房屋不符合交房条件。马磊为了能在2014年3月31日按期拿房，多次与新东方公司交涉消除噪音问题，新东方公司在明知噪音超标的情况下，不仅没有采取措施予以补救，却要求马磊委托第三方予以噪音检测，并称等检测结果出来后才能给予解决。马磊委托检测机构进行噪声检测，检测当日由于新东方公司不予配合，未完全开启排风装置、空调、排风装置等，检测结果表示马磊所购房屋西侧的昼间等效声效值超过GB22337-2008《社会生活环境噪声排放标准》1类区标准。后多次与新东方公司交涉，但新东方公司一直未予整改。2014年8月26日，马磊前往新东方公司开发房屋的小区现场查看发现以下情况：1、新东方公司没有对上述噪音源装置整改完毕。2、房屋配套排水工程存在缺陷，导致马磊订购房屋的半地下车库发生严重水淹，新东方公司正在对房屋配套排水工程进行整改。3、房屋被东隔壁户破坏了东侧的墙体，且两栋房屋中间的一条弄堂大部分被东隔壁户私自搭建占用。新东方公司迟迟未能向马磊交付合格的房屋，马磊于2014年8月28日通过顺丰速运向新东方公司寄发了《解约通报》，正式提出解除《商品房买卖合同》。新东方公司收到《解约通报》后即开始对外出售该房屋。案涉房屋存在噪音、隔壁私搭乱建、排水工程不合格，直至2014年8月26日还在整改。综上原因致使新东方公司逾期60天仍未能向马磊交付合格的房屋。据此根据《商品房买卖合同》第10条向新东方公司出具解除《商品房买卖合同》通知合法、有效。根据该条款，新东方公司应在接到解除合同通知之日起60天内退还全部已付款，并按已付款3%支付违约金。为此，请求判令：1、确认马磊、新东方公司签订的编号为Y2013000775《商品房买卖合同》已于2014年8月30日解除；2、新东方公司返还购房款6475000元及逾期退款利息损失（自2014年11月1日起算至实际退款之日，按6475000元为基准，中国人民银行同期基准贷款利率1.5倍计付）；3、新东方公司支付违约金194250元；4、本案受理费由新东方公司承担。新东方公司辩称并反诉称，《商品房买卖合同》约定买方逾期收房的，承担200元每天的违约金。2014年新东方公司收到《张家港市商品住宅交付使用通知书》并书面通知马磊最迟于2014年4月20日前来办理商品房交付使用手续，但马磊以各种理由拒不配合办理，导致新东方公司不能如期完成交付手续，至起诉日，已逾期收房262天。马磊未按约办理商品房交付手续，应承担违约责任。故请求马磊继续履行合同并支付逾期交接违约金52400元（暂计算至反诉日）。马磊针对反诉辩称，驳回新东方公司的诉讼请求，理由与本诉一致。经审理查明，2013年1月19日，马磊（买受人）与新东方公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号Y2013000775），合同约定，新东方公司向马磊出售缇香世家14幢1单元105号房（以下简称案涉房屋），合同约定商品房住宅建筑面积404.12平方米，房价6475477元。交付时间为2014年3月31日前。合同第十条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，马磊向新东方公司支付了全部房款。2014年4月1日，案涉房屋取得张家港市商品房住宅交付使用通知书。上述事实，有商品房买卖合同、张家港市商品房住宅交付使用通知书、庭审笔录等在卷证实。诉讼中，双方的主要争议焦点在于：解除合同条件是否成就。马磊要求与新东方公司解除《商品房买卖合同》，理由为案涉房屋存在噪音、隔壁私搭乱建、排水工程不合格，直至2014年8月26日还在整改，新东方公司逾期60天仍未能交付合格的房屋，据此根据《商品房买卖合同》第10条向新东方公司发出解除《商品房买卖合同》的通知。新东方公司在收到该解约通知后三个月内未提出异议之诉，依法该《商品房买卖合同》解除。马磊提供了如下证据：1、短信记录，证实2014年4月份马磊的母亲与新东方公司邹丽华经理关于噪音问题进行交涉。2、（2014）新锐（声）字第（004）号检测报告，证实经马磊的委托2014年4月14日江苏新锐环境监测有限公司对游泳池通风系统噪音进行检测，结果表示案涉房屋西侧昼间等效声效值超过GB22337-2008《社会生活环境噪声排放标准》1类区标准5.1dB(A)。3、2014年8月26日案涉房屋现场照片，证实噪音源装置未整改完毕、案涉房屋配套排水工程存在缺陷、案涉房屋被东隔壁户破坏了东侧的墙体，且两栋房屋中间的一条弄堂大部分被东隔壁户私自搭建占用。4、2014年8月28日《解约通报》、快递面单，证实马磊基于上述理由认为新东方公司逾期60天未交房，按照《商品房买卖合同》第10条的约定向新东方公司提出解除合同。该《解约通报》通过顺丰快递寄给新东方公司，新东方公司的项国英于2014年8月30日已签收。5、搬迁通告，2014年7月21日新东方公司办公地点迁至江苏新东旭集团公司（张家港市塘桥镇南苑路88号）。6、项国英的社保缴费明细，证实项国英是张家港新东旭纺织印染有限公司的门卫。新东方公司对上述证据进行了质证，发表如下质证意见：1、对短信记录的真实性无法确认，但确实公司有邹丽华此人。2、（2014）新锐（声）字第（004）号检测报告系马磊单方委托，2014年4月14日正值交房后施工单位及施工项目较多的时候，该份检测报告未能反映真实的噪音情况，对其真实性不予认可。3、对2014年8月26日案涉房屋现场照片真实性不予认可，应以楼盘实际为准。4、对2014年8月28日《解约通报》、快递面单的真实性不予认可，其单位未收到过。5、对搬迁通告无异议。6、对项国英的社保缴费明细不予质证。新东方公司认为已通知马磊收房，完成了交房义务。马磊逾期收房，应承担逾期收房的违约金。其提供了如下证据：1、房屋交付（入伙）通知，证实新东方公司于2013年3月30日通知马磊在2014年3月31日起至2014年4月20日办理入伙手续。2、邮寄提供的投递邮件清单，清单显示收件人地址张家港市塘桥镇保卫街44号马磊150××××7711，清单上有马磊签字。马磊对上述证据进行了质证，发表如下质证意见：对真实性均有异议，张家港市塘桥镇保卫街44号和150××××7711是马磊的住址及电话号码，但未收到过交付通知书，未在投递清单上签过字。在审理过程中，本院于2015年3月19日上午组织马磊、新东方公司对案涉房屋进行勘察，发现原游泳池排风装置（距离案涉房屋约10米）已拆除，现游泳池排风装置距离案涉房屋18-19.3米，未听到噪音；案涉房屋与东隔壁户之间的弄堂被东隔壁户私自搭建占用。马磊、新东方公司对勘查结果无异议。新东方公司认为是因马磊不积极办理交房，才导致东隔壁户搭建，如确实影响马磊的相邻权，马磊可在收房后另案向相邻关系人主张权利，而不是拒绝收房。本院要求新东方公司提供对原游泳池排风装置进行整改的时间、施工方、施工材料。新东方公司一直未予以说明整改时间及提供相关材料。本院认为，马磊与新东方公司签订商品房买卖合同是其真实意思的表示，双方之间买卖合同法律关系依法成立，应为合法有效，双方均应当按照买卖合同的约定履行各自的义务。马磊已经依约履行了支付对价的义务，新东方公司应交付合格的房屋。马磊确认张家港市塘桥镇保卫街44号、150××××7711是其住址和电话，新东方公司根据该联系方式向马磊邮寄房屋交付（入伙）通知，投递邮件清单上有马磊的签字，可视为该通知已送达马磊，新东方公司已完成通知马磊办理收房手续的义务。但案涉房屋存在噪音问题，马磊就此在2014年3、4月份多次与新东方公司进行交涉，要求整改。新东方公司应当对该房屋的噪音问题及时进行整改。在马磊提供的2014年8月26日拍摄的现场照片看游泳池原排风装置仍未整改，新东方公司亦未告知本院原游泳池排风装置何时进行了整改。因新东方公司未及时对噪音问题进行整改，未及时向马磊交付合格的房屋，在这期间，案涉房屋东隔壁户对两幢房公用的通道私自进行了搭建，造成案涉房屋的相邻权受到侵犯，案涉房屋的所有权存在妨害。新东方公司对搭建问题不予解决，而是主张由马磊收房后另案向相邻关系人主张权利，有悖于标的物交付的风险负担原则。新东方公司有义务交付给马磊符合合同约定房屋，而到庭审结束为止，新东方公司仍未对此问题进行整改。2014年8月28日马磊向新东方公司发出《解约通报》，以新东方公司在合同约定的交房时间逾期60天仍未交付，提出解除合同，马磊的该项解除权符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条的约定。法律规定，享有解除权的一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。马磊提供的快递面单证实新东方公司的门卫已签收该《解约通报》，本院确认新东方公司已收到该《解约通报》，新东方公司已获知马磊要求解除合同。法律规定，当事人没有约定异议期间的，一方当事人已依法通知对方当事人解除合同，对方当事人在三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。新东方公司如果对马磊要求解除合同的行为存在异议，应当在三个月内向法院起诉，但新东方公司未在法律规定的异议期内向法院提起诉讼，故《商品房买卖合同》在《解约通报》到达新东方公司，即2014年8月30日解除。新东方公司应当退还马磊支付的购房款6475000元。根据《商品房买卖合同》第十条约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。新东方公司未在约定的时间内退还房款，应当承担退款利息及违约金194250元。马磊要求新东方公司支付从2014年11月1日至实际退款之日止的退款利息依法有据，因双方未对利息进行约定，应当按照中国人民银行同期同档贷款基准利率为限。关于新东方公司要求马磊支付违约金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、马磊与张家港新东方置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2013000775）于2014年8月30日解除。二、张家港新东方置业有限公司返还马磊购房款6475000元及利息（自2014年11月1日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），并支付违约金194250元。限张家港新东方置业有限公司于本判决生效后10日内履行。三、驳回张家港新东方置业有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。本诉案件受理费58458元、保全费5000元，共计63485元由张家港新东方置业有限公司承担，该款马磊已预交，本院不再退还，由张家港新东方置业有限公司在履行本判决时直接支付给马磊。反诉案件受理费555元、保全费820元，共计1375元由张家港新东方置业有限公司承担（该款张家港新东方置业有限公司已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）审 判 长  钱凌虹人民陪审员  茅国兴人民陪审员  缪 安二〇一五年十一月二十三日书 记 员  宗 敏