广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2334号原告：苏章善，男，1945年6月26日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：广州知识城腾飞科技园开发有限公司，住所地广州中新广州知识城腾飞一街******，统一社会信用代码91440116061100427X。法定代表人：TANCHUICHING，NI），总裁。委托代理人：李敏靖、周陈，广东卓信律师事务所律师。原告苏章善与被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日以普通程序立案后，被告提起管辖权异议并上诉。2018年9月27日，本院指定审判员张惠滨担任审判长，与人民陪审员杨海霞、杨华琦组成合议庭公开开庭进行审理。原告苏章善、被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司委托代理人李敏靖和周陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期交楼违约金168187.5元（从2017年3月1日起计，每日按总房价款0.05%计算，即672.75元/日，计至2017年11月6日收楼之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月，原告向被告购买商品房住宅，双方订立合同并约定房屋质量等交付条件。原告依约支付房款。2017年2月，被告在未办理相关证照的情况下通知原告收楼，而且交付的房产存在多处空鼓以及天花不平等情况，被告截至2017年6月份才完成修缮，导致原告长时间无法装修入住，严重违反合同约定。被告的行为严重违反合同约定，依约应赔偿损失。被告辩称：1.涉案房屋符合交付条件，不存在逾期交楼情形。被告在涉案楼盘竣工验收以及通知业主收楼之前已完成分户验收工作，取得《工程质量监督报告》等文件，已完全充分证明涉案房屋交付前分户验收合格。2.被告按照合同约定通知原告收楼，不存在逾期交楼情况。原告已经与被告办理了收楼手续，确认接收房屋，案涉房屋的占有已经发生转移，并由原告实际占有使用，原告主张要求腾飞公司支付违约金没有任何依据。3.房屋质量问题。原告未能提交任何证据证明涉案房屋存在“影响房屋主体结构的质量问题”，故原告应当承担举证不能的不利后果。即使房屋存在瑕疵，亦不必然成为原告拒绝收楼并主张违约金的理由。4.合同违约金条款的效力。商品房预售合同明确约定的违约金不高于房款总价1%的条款合法有效，同时结合购房者并无损失且被告无过错等情况，应大幅调低违约金比例。5.环评批复及竣工验收备案表问题。竣工验收备案表并非认定房屋达到交付条件的必要条件，而且涉案房屋之所以迟延取得环评批复的原因与政府行为及/或提供公共服务部门行为（市政道路迟延开通使用）有关，故应全部或部分免责。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明以下事实：2015年7月16日，被告取得涉案房屋所在楼盘的商品房预售许可证。2016年11月9日，原告（乙方）、被告（甲方）签订商品房预售合同以及附件，原告向被告购买腾飞中新里自编号block3、自编号block4第自编号block3幢22层2203号房【地址萝岗区（中新广州知识城）中新里二街3号2203房】，原告共支付1345502元，被告承诺在2017年2月28日前交楼。预售合同第十二条交房条件约定：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”第十三条房屋交付约定：“甲方应当在2016年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。”第十四条延期交房的违约责任约定：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，乙方不退房。”第十五条房屋交付时的有关资料约定：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。”第十六条交付时的验收约定：“乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：“甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定的标准修复，若无法修复的则负责更换（甲方可以同等品质的材料、设备代替）。”第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：“甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3.不视为甲方违约，乙方应按约定时间收楼，甲方应继续完善该共用设施及附属公建配套项目。”预售合同的附件六装饰、设备标准中室内部分约定为毛坯标准交付。附件七合同补充协议第一条第7款约定：“在甲方已具备本合同第十二条约定的交房条件（不包含取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》）及不存在影响房屋主体结构的质量问题的情况下，乙方应在甲方通知的时间内收楼（乙方因自身原因需要另外约定时间收楼的，乙方应在甲方通知的收楼时间前书面告知甲方，且甲方通知的收楼时间的最后一天视为乙方的收楼日），乙方未按通知收楼的视为乙方已在通知的时间内收楼。乙方从该日起缴纳物业管理费及公摊水电费等费用。乙方不能因为甲方未取得本合同第十二条约定的建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》及未办妥（或取得）本合同第十二条约定的交房条件的之外的任何手续或未提供本合同第十五条约定之外的任何资料（包含但不限于甲方未办妥或未取得或未提供本合同第十二条约定的交楼条件以外的其他任何手续或本合同第十五条约定以外的其他任何资料）或因甲方不具备本合同第二十三条、第二十四条的约定而拒绝收楼，甲方也不因此而承担逾期交楼的违约责任。甲方依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。”第四条关于不可抗力、政府行为和/或提供公共服务部门行为的约定：“由于不可抗力、政府行为（包括但不限于规划变更、该商品房建设工地邻近的市政工程建设导致该商品房建造施工暂停等）和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为或甲方不可控制的其他第三方原因（如其他买受人迟延提交以下第七条所述的资料等），导致甲方出现下列情形，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任：1.不能按约定时间交房……”。2016年9月14日，广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋所在工程消防验收合格。11月25日，涉案房屋的建设单位、监理单位、施工单位与涉及单位完成3幢98户房屋的住宅工程质量分户验收。被告于2016年11月9日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，于12月1日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于12月7日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，于12月19日与中国邮政集团公司广州市增城区邮政局签署《邮政自助信包箱布放协议》，于12月30日获得核发涉案房屋所在楼幢《建设工程规划验收合格证》。2017年1月20日，涉案房屋所在工程建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位对该工程进行验收，被告取得《建筑工程竣工验收报告》。1月13日，被告向行政主管部门提交《建设项目环境影响登记表》；8月3日，广州开发区建设和环境保护局中新广州知识城分局作出涉案房屋的《关于广州知识城腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收批复》。2017年2月，被告向原告送达收楼通知书。原告以被告交付房屋存在空鼓以及天花板不平等瑕疵为由拒绝收楼，被告在6月完成对涉案房屋完成修补。此后，被告多次通知原告收楼，但原告以被告未办理相关收楼证照为由拒绝收楼。11月6日，原告签署收楼确认书。2018年1月2日，原告补缴涉案房屋面积差的房款1408元。以上事实，有商品房预售许可证、《广州市商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》、《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》、《邮政自助信包箱布放协议》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、收楼通知书的EMS邮寄签收单、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《关于广州知识城腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收批复》、收楼确认书、购房发票等书证及当事人陈述等证据予以佐证。以上证据经双方质证，本院予以采信。本院认为，原被告签订的预售合同是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案的争议焦点为：1.被告通知原告收楼时，涉案房屋是否符合交房条件，被告是否应当承担逾期交房的违约责任；2.如果被告应当承担逾期交房的违约责任，违约金的金额如何确定。关于第一个争议焦点。双方在预售合同第十二条、第十五条及附件七本合同补充协议第一条第7款中对房屋的交付条件进行了约定。结合预售合同附件七本合同补充协议第一条第7款的文义，该条款并未排除预售合同第十二条、第十五条所约定的交房条件的适用。因此，本院认为，涉案房屋仍应当满足预售合同第十二条、第十五条所约定的交付条件。即：涉案房屋所在项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。根据合同约定，被告应当在2017年2月28日前将符合合同约定的房屋交付给被告，但被告截至2017年8月3日才取得《关于广州知识城腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收批复》。因此，被告于2017年2月通知原告收楼时，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，该收楼通知对原告不产生法律约束力。故本院认定原告存在延期交房的违约事实，原告有权要求被告支付逾期交房的违约金。关于第二个争议焦点。关于逾期交房的违约金标准，预售合同第十四条延期交房的违约责任约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，原告不退房。截至2017年2月28日，被告已完成除了建设项目竣工环境保护验收以外各项标准，而且涉案房屋为毛坯房屋，原告亦需装修后方能使用。原告主张一概按照预售合同的利率计算被告逾期违约金，有失公允。被告逾期交房的违约事实处于持续状态，被告的违约金责任及原告不能如期收房的损失持续产生，补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的百分之一，同样有失公允。考虑原告因被告迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院将违约金利率调整为每日总房价款万分之二。因被告在2017年8月3日已取得预售合同约定的全部证照、批复，并在6月份已完成涉案房屋的修缮工作，故违约金计算时间为2017年3月1日至2017年8月3日（共计156日）。预售合同及其附件均约定按总房价款计算违约金，故应以实际支付的总价款1345502元为基础计算违约金，故被告应付原告的违约金为41979.66元【1345502元×0.0002/日×156日】。被告主张按照预售合同所记载的总价款为基础计算违约金，与合同本意不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏章善逾期交房违约金41979.66元；二、驳回原告苏章善的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3663.8元，由原告苏章善负担2749元，被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司负担914.8元。原告苏章善多预交的受理费，本院不予退还，被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司应负担的案件受理费应在履行本判决义务时迳付原告苏章善。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张惠滨人民陪审员  杨海霞人民陪审员  杨华琦二〇一八年十一月二十七日法官助理余瑞珠书记员禤培欣