嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初3791号原告：厉兴华，男，1983年11月13日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。原告：陆瑶，女，1988年12月17日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：厉兴华，即本案原告之一，系原告陆瑶丈夫。被告：高伟，男，1956年1月2日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。原告厉兴华、陆瑶诉被告高伟物权保护纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法由审判员李卫东适用简易程序，于9月13日公开开庭进行了审理。原告厉兴华（即原告陆瑶之委托诉讼代理人）、被告高伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉兴华、陆瑶起诉称，两原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，业经嘉兴市秀洲区人民法院审理并作出（2017）浙0411民初3330号民事判决书，现该判决已生效，被告应在判决生效后20天内协助两原告办理嘉兴市亚厦风和苑康馨居23幢1103室、22幢车库Z8号（以下简称涉案房屋）的产权过户手续。但在该期限过后，被告并未协助原告过户，故原告申请法院于2018年7月12日将上述房屋产权强制过户给两原告。此后，两原告要求被告腾退房屋，但被告仍无权占有、使用该房屋，不肯搬离，故提起诉讼，要求被告腾退并交付涉案房屋，支付自2018年7月12日至实际腾退交付之日期间按每日116元计算的无权占有使用费，支付水、电、煤气、维修、物业等费用（计算至被告实际腾退交付房屋之日），并承担本案诉讼费。被告高伟答辩称，根据双方签订的房屋买卖合同，被告在房屋过户后享有3个多月的腾房期计101天，在此期间属合法占有使用，两原告要求计收房屋使用费及其他费用既无合同依据，又无法律依据；腾房期限本应以房屋买卖合同为基准，但由于两原告在被告腾房期内非法停水、停电，以致严重影响被告的日常生活及合同义务的履行，故腾房期限因自恢复供水、供电之日起再作续期计算；被告保留对两原告非法行为追究法律责任的权利。两原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据一，房屋买卖履约合同一份。由原被告双方于2016年9月18日签订，以证明两原告为向被告购买涉案房屋签订合同，就转让价格、付款方式及时间、过户时间及房屋交付、违约责任等项作出约定，被告有协助办理涉案房屋产权过户手续和交付涉案房屋的义务。被告质证无异议。证据二，本院（2017）浙0411民初3330号民事判决书、嘉兴市中级人民法院（2018）浙04民终594号民事判决书各一份。以证明被告未按约协助原告方办理涉案房屋的产权过户手续，两原告遂于2017年8月11日提起诉讼，本院经审理于2018年1月5日作出一审判决，判决被告于该判决生效之日起二十日内协助两原告办理涉案房屋的产权过户手续。被告不服一审判决，提起上诉，嘉兴市中级人民法院于5月29日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。被告对该证据的真实性无异议，但称其未接到法院要求执行过户的通知书。证据三，不动产权证书一份。以证明被告未按判决确定的履行期限协助两原告办理房屋产权过户手续，后由法院强制过户，现涉案房屋产权登记于两原告名下。被告对该证据的真实性无异议。证据四，嘉兴58同城网房产版网页截图一份。以证明被告无权占有使用涉案房屋期间造成两原告的租金损失可按该网页中同地段相似房屋租金3500元/月即116元/天计算。被告质证无异议。被告为反驳两原告的主张，举证如下：证据五，房屋买卖履约合同一份。内容同证据一，以证明按合同约定房屋过户以后被告有2个月的腾房期。两原告质证无异议，并认为合同约定的腾房时间是固定的，不能随着房屋过户时间的改变而改变。证据六，房屋买卖履约合同补充协议一份。由原被告双方于2016年10月31日签订，以证明双方将腾房期限由原定的2016年12月31日变更为2017年2月11日，延长了1个月的腾房期限。两原告对该证据的真实性质证无异议。证据七，房屋买卖合同一份。由原被告双方于2016年10月31日签订，签订该合同的目的在于产权登记部门备案之用，以证明原告违反合同，未在2017年2月10日前付清全部房款；另合同约定争议解决方法是申请仲裁。两原告质证无异议，但认为签订该房屋买卖合同的目的系用于合同备案，实际应按此前签订的房屋买卖履约合同履行。证据八，本院（2016）浙0411民初4341号民事判决书、嘉兴市中级人民法院（2017）浙04民终876号民事判决书各一份。以证明原告于2016年11月17日向本院提诉讼，要求被告履行涉案房屋的贷款手续和产权过户手续，并支付违约金126000元、滞纳金18900元（暂计）；被告则以两原告迟延办理贷款手续而提起反诉，要求两原告支付违约金126000元、滞纳金54180元（暂计）。本院经审理于2017年3月17日作出一审判决，认为原被告双方在合同履行过程均不存在违约行为，驳回了两原告的本诉请求和被告的反诉请求。被告不服一审判决，提起上诉。嘉兴市中级人民法院经审理于10月3日作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。两原告的诉讼请求之一即为办理产权过户手续。两原告质证无异议，并认为判决书也认定房屋买卖履约合同中的“办理过户相关手续”是指合同备案、办理贷款、缴纳税费、产权变更登记等一系列手续。经审查，本院对本案证据认证如下：证据二、证据八为生效民事判决书，当然有效；被告对两原告的证据一、证据三、证据四的三性或真实性质证无异议，两原告对被告的证据五、证据六和证据七的三性或真实性质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以认定。证据七房屋买卖合同双方均确认系用于备案，在此前的两次诉讼中双方均未提供该合同，故可以认定双方均以证据一、证据六作为房屋买卖的合同依据。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2016年9月18日，被告高伟与原告厉兴华、陆瑶签订《房屋买卖履约合同》一份，约定被告将其所有的涉案房屋转让给两原告，转让价格为1260000元，付款方式为签约时支付购房定金50000元，申请过户时支付房款480000元，以公积金和商业贷款方式支付房款720000元，余款10000元在交房时支付；原告方应及时办妥房屋贷款手续并同意贷款不足部分在银行放款当日以现金方式补足；双方于10月31日前至嘉兴市房地产管理部门办理过户相关手续，并由中介公司及其指定人员，办理完成过户手续，待房产权属审核通过后，至办证中心缴纳相关税费；被告于12月31日前腾出房屋并通知两原告进行验收，双方还就各自未按合同约定的期限配合对方办理房地产过户手续和未按合同约定的期限交付房屋或配合交付房屋的违约责任等项作出了约定。房屋买卖履约合同补充协议一份。10月31日，原被告双方又签订房屋买卖履约合同补充协议一份，将腾房期限由原定的2016年12月31日变更为2017年2月11日。后因原被告关于尾款10000元的约定不符合银行贷款的审核要求，被告亦未予配合，且称已超过了2016年10月31日的过户期限，两原告遂于11月17日向本院提诉讼，要求被告履行涉案房屋的贷款手续和产权过户手续，并支付违约金126000元、滞纳金18900元（暂计）；被告则以两原告迟延办理贷款手续而提起反诉，要求两原告支付违约金126000元、滞纳金54180元（暂计）。本院经审理于2017年3月17日作出一审判决，认为原被告双方在合同履行过程均不存在违约行为，驳回了两原告的本诉请求和被告的反诉请求。被告不服一审判决，提起上诉。嘉兴市中级人民法院经审理于10月3日作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。2017年8月11日，两原告以被告未按约协助办理涉案房屋的产权过户手续为由向本院提起诉讼。本院经审理于2018年1月5日作出一审判决，判决被告于该判决生效之日起二十日内协助两原告办理涉案房屋的产权过户手续。被告不服一审判决，提起上诉，嘉兴市中级人民法院于5月29日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。此后，经法院强制执行，涉案房屋已于2018年7月12日登记两原告名下，但被告未向两原告履行房屋交付义务，涉案房屋仍为被告所占有、使用，两原告遂提起本案诉讼。本院认为，原被告签订的房屋买卖履约合同、房屋买卖履约合同补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对原被告均具有法律约束力，双方均应按合同的约定全面履行各自的合同义务，未按约履行合同义务构成违约的，应承担相应的违约责任。双方在房屋买卖履约合同补充协议中明确约定被告于2017年2月11日前腾出房屋并通知原告方验收，并将房屋钥匙交付原告，该期限为不变期限，非经当事人双方重新约定不得作出变更，被告应在该约定期限做好房屋交付的准备，其以合同约定的办理过户相关手续之日2016年10月31日与腾房交付之日2017年2月11日之间相差3个多月为由，主张房屋过户后享有3个多月的腾房期，以及该腾房期应扣除停水停电期间的抗辩意见，显然不符合合同约定，本院不予采纳。因贷款未成，两原告在本院作出（2017）浙0411民初3330号民事判决书前付清了全部购房款，被告应在合理期限内及时将涉案房屋交付两原告，但被告未履行房屋交付义务，从合同履行而言被告已构成违约，应赔偿两原告相应的租金损失。涉案房屋已登记于两原告名下，为两原告的合法财产，禁止他人侵占，然被告仍然占有使用涉案房屋，侵害了两原告的私有财产权利，从物权保护而言被告亦应赔偿两原告的租金损失。两原告主张租金损失从取得涉案房屋产权登记之日起按同地段同类房屋租金116元/日计算适当，本院予以支持。至于两原告主张的水、电、煤气、维修、物业等费用，原告方未能提供相关证据，金额尚不能确定，可待查实后另行主张。本院在送达被告的民事诉讼举证通知书中第16条中已明确告知提起反诉应当在举证期限届满前提出，而被告向本院提出反诉要求时已超过了举证期限，故本院不予受理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第六十五条、第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告高伟于本判决生效之日起十五日内将嘉兴市亚厦风和苑康馨居23幢1103室、22幢车库Z8号房屋腾空并交付原告厉兴华、陆瑶；二、被告高伟于本判决生效之日起十五日内赔偿原告厉兴华、陆瑶房屋租金损失（租金损失自2018年7月12日起按116元/日的单价计算至上述涉案房屋实际交付两原告之日止）；三、驳回原告厉兴华、陆瑶的其他诉讼请求。案件受理费40元（已减半），由被告高伟负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  李卫东二〇一八年十一月六日书记员  徐杭琪