辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第02657号上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡佳，男，1987年8月28日出生，汉族，住址：沈阳市沈北新区。委托代理人：卫国庆，沈阳市大东区辽沈法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：白海忠，男，1957年1月27日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托代理人：高志国，沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：白永恒，男，1983年4月20日出生，住址沈阳市大东区。委托代理人：高志国，沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。上诉人蔡佳因与被上诉人白海忠、白永恒房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2015]大东民二初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、��理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2015年11月26日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。原审原告（反诉被告）蔡佳诉称:2014年7月，被告白永恒称其父亲白海忠在大东区天后宫有一处门市欲出租给原告。经双方商定后，被告白永恒替他父亲白海忠于2014年9月15日与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定出租方将坐落于沈阳市大东区天后宫路88号2门，建筑面积约445平方米的门市房，出租给原告用于开办浴池，租期五年，从2014年9月15日起至2019年9月15日止，年租金30万元。租房合同签订后，原告给付被告房租9万元并给付由被告找来的装修公司装修款11.5万元。原告随后开始装修并着手办理公安、消防、工商、税务等经营手续。但被告始终拖延提供房屋产权证等权属证明，并且干预阻碍原告装修。在原告再三要求下，被告才提供了一张载有房屋所有人王天林的房屋产权证复印件，原告要求提供原件被告始终未提供，造成原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，已给原告造成不应有的经济损失。这期间被告书面提出解除房屋租赁关系，原告也书面回复同意解除。但对返还已支付的房租和装修款始终达不成一致意见。故原告依法提起诉讼，请求法院依法作出公正判决。1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效，判令二被告返还房租9万元、房屋装修款11.5万元；2、要求二被告赔偿监控设备33520元及海尔电视机一台68**元；3、由被告承担本案的诉讼费。原审被告（反诉原告）白海忠辩称：1、原、被告签订房屋租赁合同时，已经出示了原房主的有关证件，房屋产权证明，否则原告也不可能与被告签订租赁协议，原告所说没有看到房产证明是不客观的���没有看到房产证明原告不可能与被告签订租赁合同，这是常识，更不存在被告干扰原告装修的行为没有给原告造成任何损失。2、租赁合同没有继续履行是因为其装修资金不到位，装修停工且原告没有支付全额租金，导致租赁合同没有履行。3、原告装修时拆改原房屋装修，给被告造成了很大的损失。4、原、被告之间系房屋租赁关系，原告要求返还房屋装修款与被告没有任何关系。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原审被告白永恒辩称：本案与我方无关。原审被告（反诉原告）白海忠反诉诉称：2014年9月15日，被告白海忠与原告签订房屋租赁合同，合同约定将位于沈阳市大东区天后宫路88号2门，建筑面积为445平方米的商业门市出租给原告用于办公及经营之用，租金为每年30万元。合同签订后，原告分二次��付房租9万元，并由装修公司进行装修，拆毁原全部装修，因原告无钱支付剩余房租21万元及装修费，于10月上旬停工。因原告欠租金多日，被告白海忠联系不上原告，无奈于2014年11月11日书面通知原告解除合同。2014年12月5日，被告白海忠与案外人乔海达成租房合同，租金为20万元，租金损失10万元。因原告违约在先，请求法院判令原告赔偿损失：1、被反诉人给付反诉人2个月零20天房租费66700元，电费500元，违约金2万元，房屋租赁费损失10万元，拆毁房屋价值10万元，合计287200元；2、由被反诉人承担本案诉讼费用。原审原告（反诉被告）蔡佳辩称：反诉理由不成立。关于房屋租赁问题，反诉人至始至终隐瞒房屋产权事实，造成承租人不能如期如约履行合同权利义务，给我方造成了巨大的经济损失。我方要求驳回其反诉请求。原审法院经审理查明，2014年9月15日，原告（承租方）与被告白海忠（出租方）签订房屋租赁合同，约定出租方将位于沈阳市大东区天后宫路88号2门，建筑面积约为445平方米（1层大部分、2层全部）的商业门市，出租给承租方用于办公及经营之用，租金每年30万元，付租方式为年缴费。租赁期限为五年，从2014年9月15日起至2019年9月15日止。签订合同时承租方向出租方交纳第一年房租费。第五条第1款约定承租方在承租房屋期间承担的费用为水、电、采暖等费用。合同签订后，原告交给被告白海忠9万元，并对房屋进行了装修，原告共交纳装修款11.5万元于案外人陈利等。2014年10月，原告向陈利发短信称其因个人原因无法继续给付装修款，同月，工程停工。2014年11月11日，被告白海忠向原告发出一份解除合同通知函，要求与原告解除合同，并要求原告给付房���并赔偿违约金。2014年11月13日，原告对被告发出的解除合同通知函回复函件，同意解除与被告的租赁合同，并要求被告退还房租及装修款。2014年12月5日，被告白海忠与案外人乔海签订了房屋租赁合同，约定从2014年12月5日将房屋出租与乔海，年租金为20万元。另查，本案诉争房屋所有权人为王天林。2014年4月15日，被告白海忠与案外人王天林签订房屋租赁合同，约定王天林将本案涉诉房屋出租与被告白海忠，租期从2014年4月15日至2020年4月15日止，年租金为20万元。2014年9月10日，王天林向被告白海忠出具了一份房产转租同意书，内容为出租方王天林同意白海忠将位于沈阳市大东区天后宫路88号2门出租与原告。原审法院认为：本案的争议焦点是原告与被告所签订合同的效力。原告与被告签订的租赁合同系双方��真实意思表示，虽然被告白海忠为承租人，并非为产权人，但是合同的效力并不能因此而受到影响。原告主张，被告在签订合同时并未向其告知房屋的产权情况，而被告主张其已告知原告。原审法院认为，被告为出租方，其有义务向次承租人即原告告知房屋产权情况，但被告未在合同中予以标注或举证证明原告知情，除此之外，在合同履行过程中，因被告为承租方，在原告办理消防等手续时需要房产证、身份证的原件或复印件，但被告未能及时提供，故被告存在一定的过错，但被告的过错程度不能引发合同无效的后果。而原告在合同签订后，因资金问题未能按约给付一年租金也未按期给付装修款，以致停工。同样，原告亦存在过错。因此，原审法院认为，合同成立并已生效，被告向原告发出解除合同的通知函而原告复函同意解除合同，故合同经双方同意而解除，合同解除的时间点为2014年11月13日。对于合同解除的后果双方均有责任，应共同承担合同解除的后果。合同从2014年9月15日履行至2014年11月13日，此期间租金为5万元，对于已履行部分，原告不应当要求返还租金。原告已交纳租金9万元，扣除已履行的5万元，剩余4万元，被告白海忠应当返还。被告从2014年12月5日将房屋另出租与他人,那么从2014年11月14日至2014年12月4日此部分的租金损失则应由原告与被告白海忠共同负担，每月租金为2.5万元，此期间租金为17500元，原告与被告白海忠各负担8750元。关于原告要求被告返还装修款11.5万元的请求，因房屋现已出租与案外人，案外人因其需要再装修是必然发生的，被告未因此受益，如若由被告承担此项损失明显显失公平，故对原告的此项请求不予支持。关于被告要求原告���毁房屋损失10万元的问题，因被告将房屋出租与原告时，原告因其经营需要对原装修物进行拆除应是被告能够预见的，不应当算作是被告的损失，故原审法院对被告的此项主张不予支持。关于原告要求被告赔偿监控设备及电视机的问题，因原告并未提供证据证明，故原审法院对原告的此项诉请不予支持。关于被告要求原告赔偿租赁费损失10万元的问题，因被告将房屋出租与他人，其租赁价格为其自主决定，应视为其应承担的转租风险。故原审法院对被告此项主张不予支持。关于被告要求原告赔偿违约金的请求，如上所述，因合同的解除双方均有责任，故原审法院对被告的此项请求不予支持。关于被告要求原告承担电费500元的请求，电费系原告与被告共同消耗，原告所用电量无法计算，但因原告承租面积为445平方米，房屋总面积为520平方米，被告使用面积为75平方米，按双方的面积比计算原、被告应承担的用电量，原告应承担的电费为427.88元，被告应承担的电费为72.12元。关于原告要求二被告共同承担责任的主张，因转租人为白海忠，白永恒只是代替白海忠签字，白海忠对白永恒的签字行为也予以认可，房屋租金也交付至白海忠，故承担责任的主体应为白海忠。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决如下：一、被告白海忠于本判决生效后10日内返还原告蔡佳租金4万元；二、原告蔡佳于本判决生效后10日内赔偿被告白海忠租金损失8750元；三、原告蔡佳于本判决生效后10日内给付被告白海忠电费427.88元；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费4981元，由原告承担4000元，被告白海忠承担981元。反诉费2804元，由原告承担50元，被告白海忠承担2754元。宣判后，上诉人蔡佳不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判；2、依法确认《房屋租赁合同》无效，判令二被上诉人返还房租9万元、赔偿房屋装修损失11.5万元，赔偿已经安装监控设备损失33520元及海尔电视机一台，价值6850元；3、由被上诉人承担本案全部诉讼费。被上诉人白海忠、白永恒共同答辩称：同意原审判决。我方不存在故意隐瞒房主的事实，因为白永恒和蔡佳非常熟悉，关于装修款与本案无关，我们也没有收到过这笔钱。本院查明事实与原审法院查明事实基本相一致。上述事实，有当事人陈述，房屋租赁合同、解除合同通知函、复函、电子银行回单等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。上诉人蔡佳与被上诉人白海忠于2014年9月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效。关于上诉人提出被上诉人在订立合同时故意隐瞒自己不是房主的事实违反了告知义务而无效，并应承担缔约过失责任的上诉理由，因本案双方之间的合同关系为房屋租赁关系，上诉人并未提供证据足以证明隐瞒的事实存在，也无法证明因房主的反对等原因导致双方租赁合同无法继续履行，且事后上诉人提交了房主出具的同意书，佐证了房主对被上诉人转租行为的认可，由此可见，上诉人的该上诉理由属依据不足，不能成立。关于上诉人提出要求被上诉人返还已付全部租金的主张，因双方之间的租赁合同已通过书面形式合意解除，又因合同在解除之前存在上诉人未按期交付租金，被上诉人未及时提供相关经营手续的情形，故此双方对于合同解除的后果均有一定责任，应共同承担合同解除的后果。原审法院依此认定双方对于租金损失的分担并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出要求被上诉人赔偿房屋装修损失的主张，因涉诉房屋现已由案外人承租使用，上诉人当时的装修程度及实际损失已无法准确认定，且被上诉人对于双方合同解除后，涉诉房屋恢复原状的费用已自行承担，故原审法院未予支持���诉人的该项主张，并无不妥，本院亦予确认。至于上诉人提出的要求被上诉人赔偿监控设备及电视机的问题，因上诉人提供的现有证据均不能证明损失实际发生的确切情况，且被上诉人对此不予认可，故本院对上诉人的该主张，亦无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4981元，由上诉人蔡佳负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一五年十一月三十日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。