贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔民初128号原告：贵州广弘国鼎投资有限公司，住所地：贵阳市南明区遵义路105号智亿大厦3层。法定代表人：邹德宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：温小兵，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚磊，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：贵阳国鼎家用电器贸易有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区遵义路105号。法定代表人：邓国顶，该公司董事长。委托诉讼代理人：申源泉，贵州青蓝紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢超，贵州青蓝紫律师事务所律师。第三人：广东广弘国际贸易集团有限公司，住所地：广东省广州市越秀区新河浦路66号4楼。法定代表人：朱贤优，该公司董事长。委托诉讼代理人：温小兵，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚磊，广东东方昆仑律师事务所律师。贵州广弘国鼎投资有限公司（以下简称广弘国鼎公司）与贵阳国鼎家用电器贸易有限公司（以下简称贵阳国鼎公司）、广东广弘国际贸易集团有限公司（以下简称广弘国贸公司）物权保护纠纷一案。本院于2016年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年8月17日对本案进行了公开开庭审理，广弘国鼎公司委托诉讼代理人温小兵、龚磊，贵阳国鼎公司委托诉讼代理人申源泉，广东广弘公司委托诉讼代理人温小兵、龚磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告将位于贵阳市房产交付给原告；2、判令被告支付原告房屋占用费22541760元；3、判令被告返还公章、组织机构代码证、银行贷款卡及全套账簿、银行印鉴章、涉案房产房产证和土地证；4、诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付原告房屋占用费22189454元，其他诉讼请求不变。主要事实及理由：2006年，被告因固定资产投资规模过大，流动资金周转不畅，无法按时归还银行贷款，多处房产被法院查封，面临被拍卖处置的风险。为此，被告找到第三人广弘国贸公司进行合作，希望对其资产进行重组。广弘国贸公司经考察后，有意重组被告部分资产，经与案外人香港长盈集团金属有限公司协商后，决定共同出资购买被告被法院查封的贵阳市商场，并注资成立了原告，由原告出面购买该房产。2006年12月20日，原告广弘国鼎公司、被告贵阳国鼎公司及案外人中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行在贵州省高级人民法院的主持下签署了（2006）黔高民二初字第22号调解笔录，三方自愿达成一致协议。协议主要内容为：由广弘国鼎公司于2006年12月20日存入贵州省高级人民法院指定账户人民币1700万元，并承诺用该1700万元担保清偿贵州省高级人民法院（2006）黔高民二初字第22号民事判决第二项确定的债务，即：贵阳国鼎公司应偿付建行城北支行购房贷款1604万元、利息59万元、案件受理费355410元和诉讼保全费14590元，总计1700万元。建行城北支行同意广弘国鼎公司用上述1700万元，代为清偿贵阳国鼎公司欠建行城北支行的上述购房贷款债务。贵阳国鼎公司同意以贵阳市商场（建筑面积：10859.38平方米）作价抵偿给广弘国鼎公司。广弘国鼎公司上述代为清偿债务的承诺的先决条件为上述房产过户给广弘国鼎公司完毕。如上述房产未能在2006年12月31日前过户给广弘国鼎公司，各方同意广弘国鼎公司撤销代为清偿上述债务的承诺。广弘国鼎公司将1700万元汇入贵州省高级人民法院指定账户后，建行城北支行即申请对贵阳市商场及时解除保全查封。在房屋产权部门将上述房产产权登记在广弘国鼎公司名下时，由贵州省高级人民法院将1700万元资金划转建行城北支行。协议签订后，三方按协议内容进行了履行，原告代为清偿了被告欠建行城北支行的1700万元债务，贵阳市的房产也于2006年12月31日前顺利登记至原告名下，但被告并没将房产实际交付给原告，涉案房产仍由被告占有、使用和收益。此后，被告与第三人发生多次经济往来。2008年12月30日，为解决被告欠第三人的债务问题，原告、被告和第三人签订《债务偿还协议》，主要条款有：经甲方（指第三人，下同）和乙方（指被告，下同）核对，截至2008年12月20日，乙方共欠甲方人民币78080000元。应乙方请求，丙方（指原告，下同）同意以其拥有的贵阳市遵义路105号智亿大厦负一层、二层的房产作价人民币78080000元转让给甲方，作为抵偿乙方对甲方的上述债务。乙方和丙方承诺在2009年6月31日前将上述房产对外出租协议全部解除或将租赁权转让给甲方，并承担因解除原出租协议或转让租赁权所产生的一切费用和责任。三方还就房产过户、违约责任等作了相应约定。协议签订后，因被告拒绝交付涉案房产，没有按约解除出租协议或将租赁权转让给甲方，导致协议无法得到履行。至今，涉案房产仍由被告实际控制，由其占有、使用和收益，原告和第三人多次与被告交涉无果。目前，涉案房产负一层经营ＫＴＶ，二层为家电卖场。当年原告注册成立时与被告同在智亿大厦办公。2009年初，被告利用智亿大厦装修变动之机，取得了原告的证照印章账册等全套资料。原告及第三人多次向被告追讨，被告除于2011年9月将营业执照（正副本）归还给原告外，原告的公章、组织机构代码证、银行贷款卡及全套账簿、银行印鉴章、涉案房产房产证和土地证等仍由被告控制，至今拒绝归还。原告认为，原告对涉案房产享有合法的所有权。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产登记在原告名下，原告是涉案房产的合法所有权人，对涉案房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告拒不交付涉案房产给原告，长期占用经营，严重侵害了原告的所有权，应当承担相应的侵权责任，支付房屋占用费。根据《物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告对自己的证照印章账册等享有合法的所有权，被告无权占有，应依法返还原告。贵阳国鼎公司：1、合作确实是事实，通过调解笔录，实际交付的是1700万资金不是对价，是重组的方式之一。2、关于7080万元，对方需要提交相关资金交付的证据。3、现在的公章、印鉴不在我公司，在香港长盈公司法定代表人吴少章手中，我方手中只有产权证和土地证，及部分账簿，该部分账簿广州市检察院要求我方保管，交接要经其同意。原告主张不成立，应驳回诉讼请求。广弘国贸公司答辩意见为，同意原告的意见。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：证据一：合作备忘录，证明目的：2006年，被告因经营困难，资金链断裂，无法按时归还银行贷款，资产面临被法院拍卖处置的风险。被告找到第三人，希望对其资产进行重组。第三人经考察后拟从重组被告名下智亿大厦资产入手，设立原告进行重组工作。被告、第三人和案外人建行城北支行为此形成合作备忘。证据二：调解笔录，证明目的：2006年12月20日，原告、被告和案外人建行贵阳城北支行在贵州省高级人民法院的主持下自愿达成协议，由原告代被告清偿对建行贵阳城北支行1700万元的债务，被告将涉案房产作价抵偿并过户登记至原告名下。证据三：房屋产权查阅资料，证明目的：述三方履行协议后，涉案房产于2006年12月28日过户登记至原告名下，原告取得涉案房产的物权。但被告并没将房产实际交付给原告，涉案房产仍由被告占有、使用和收益。证据四：债权偿还协议，证明目的：在被告与第三人的多次资金经往来中，产生了7808万元的债务。根据原告、被告和第三人2008年12月30日签订的《债务偿还协议》，一致同意将涉案房产转让给第三人，以抵偿被告对第三人的债务。协议签订后，被告未按约将涉案房产原出租协议解除或将租赁权转让给第三人，涉案房产一直由被告实际控制、占有、使用和收益至今，原告和第三人多次与被告交涉无果。目前，涉案房产负一层经营KTV，二层为家电卖场。近十年来，被告通过非法占有、使用涉案房产，获取了巨额经济利益，严重侵害了原告和第三人的合法权益。证据五：会议纪要，证明目的：被告未按约将涉案房产原出租协议解除或将租赁权转让给第三人，涉案房产一直由被告实际控制、占有、使用和收益，原告的证照印章账册等全套资料亦由被告占有，第三人与被告开会交涉的事实。证据六：致贵阳国鼎家用电器贸易有限公司邓国顶先生的函，证据七：致邓国顶先生的律师函、快递查询记录、快递单，证明目的：第三人代表原告催告被告尽快返还证照印章账册和商讨欠付租金问题及涉案房产处置问题。证据八：致贵州粤港国鼎贸易有限公司吴少章先生的函，证据九：致吴少章先生的律师函，证明目的：第三人代表原告催告被告委托代管方归还公章和银行印鉴章。证据十：邹德宏的承诺书，证据十一：洪善谱的承诺书，证明目的：原告与第三人系关联公司。被告质证意见：对所有证据的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议：第一组证据，不能证明其证明目的，合作备忘录表明双方交易不是出于买卖的目的，而是用于资产重组。第二组证据，证明目的该笔录仅能证明对方系我方偿还案涉房屋按揭贷款的差额。第三证据，房产确实登记在原告名下，但是不能证明由我方实际占有、使用和收益。第四组证据，这组证据与本案没有关联性，原因是因为双方都没有履行。第五组证据，三方一致达成共识权益不确定，广弘国际没有发表任何的书面意见谈重组的事情。第六组证据和第七组证据，现在原告的印章不在我方手上。证照已经在之前移交给原告广东广弘财务人员。证据八和证据九：与本案没有关联性，同时也可以证明公章和银行印鉴章不在我方手中。证据十和证据十一：与本案无关。广东广弘公司对原告提交的证据真实性、关联性、合法性及证明目的均予以认可。被告方为支持其辩解，向本院提交如下证据材料：第一组证据。国鼎家电公司的营业执照，证明目的：证明被告方主体资格适格。原告及第三人质证意见：对三性及证明目的均没有异议。第二组证据：《房屋租赁合同》，证明目的：2008年，我方将案涉房屋二楼至五楼出租给案外人，租期为19年，第三人及原告均知晓该事实。原告及第三人质证意见：1，合同的真实性我方无法确认，单纯的租赁合同缺少租金交付的证据，不能确定租赁关系是否真实发生。2，即便租赁合同是真实的，涉案房产已经过户给原告的情况下，相关的租金应该支付给原告，这也证明被告非法占用房屋的事实，3，合同租金价格明显低于市场价格。第三组证据：授权委托书，证明目的：原告委托被告对案涉房屋中负一楼和二楼进行管理并收取所有收益。原告及第三人质证意见：从原告的诉讼请求和举证，原告的公章和法人章都不在原告的控制下，对该组证据的真实性是不确认，我方也从来没有授权被告来进行管理，也没有授权被告收取收益，这是违反常理，这也说明，被告利用控制原告公章非法占用原告房产的事实。第四组证据：现承租人靓点公司与其他案外人签署的《合作协议》，证明该房产并不在我方的控制之中。原告及第三人质证意见：1，对真实性无法确认，合同的当事方与本案无关；2，该合作协议是智亿大厦负一楼，而亮点公司从国鼎家电承租的是智亿大厦2到5层，与标的不一致。合作协议证明了亮点公司非法占用原告房屋。第三人广东广弘公司没有提交证据。原告庭审中另提交一组证据：三本房产证及三份受理通知书，主要证明：原告是涉案房产的所有权人。被告质证意见为：上述证据在举证期间没有提交，不符合诉讼法规定，六本房产确实是在我方保管，这个与本案无关，对真实性没有异议，对关联性有异议。本院认证意见：对于原告提供的证据材料，被告对真实性并无异议，故对真实性本院予以采信。对于被告提供的证据，第一组证据的真实性原告、第三人无异议，本院予以确认，对于第二、三四组证据，原告否认其真实性，本院认为，该二组证据贵阳国鼎公司均是出于主张自己并非实际占有人目的，但案涉的第二层房产的首次出租行为系贵阳国鼎公司出租，故可以认定贵阳国鼎公司是该房屋的占有和控制人。对于第三组证据，本院认为，从原告的第五组证据可以看出，截止2011年5月7日，贵阳国鼎公司仍持有广弘国鼎公司公章，因此该授权委托书不能认定为是广弘国鼎公司的真实意思表示。综上，本院经审理查明如下事实：2006年12月9日，广东广弘公司邹德宏、贵阳国鼎公司邓国顶、委托代理人陈健律师、建行城北支行委托代理人孙万平律师共同协商，并签订《合作备忘录》，约定：“鉴于广东广弘公司与贵阳国鼎公司已达成合作意向，广东广弘公司有意参与贵阳国鼎公司的资产重组。拟从重组智亿大厦资产着手，设立广弘国鼎公司进行重组工作，为保障资产重组工作顺利推进，作如下安排：1、在2006年12月13日前办理完毕新设立的广弘国鼎公司的工商注册登记，税务登记，领取营业执照，机构代码证等相关手续，刻制印章；2、2006年12月15日前完成开户工作，在农行开立基本账户，同时在建行开立辅助账户；3、2006年12月18日前向广弘国鼎公司建设银行账户存入1700万元，用于清偿智亿大厦负一层、二层按揭贷款之需；4、2006年12月19日前广弘国鼎公司与建设银行签订还款协议，担保协议或转按揭合同，作出释放抵押权和解除对该协议项下资产的查封承诺；5、2006年12月20日，建设银行向贵州省高级人民法院提出撤诉和解封请求，该请求仅涉及智亿大厦负一层、二层的按揭贷款；6、2006年12月21日前贵阳国鼎公司协调配合启动资产的过户或重新登记工作，确保智亿大厦负一、二层资产登记在广弘国鼎公司名下；7、2006年12月22日前在前述工作完成后，广弘国鼎公司存入建设银行账户1700万元由建设银行扣划用于清偿按揭贷款及利息，包括诉讼费、保全费等；8、2006年12月25日起，各方对下步资产重组计划进行协商谈判，开展相关尽职调查，力争尽快完成对智亿大厦的整体重组工作。”2006年12月19日，本院就建行城北支行诉贵阳国鼎公司、案外人广弘国鼎公司等借款抵押保证合同、银行承兑协议纠纷一案进行调解，相关当事方就债务履行及担保物（智亿大厦负一层、二层）释放达成了协议：广弘国鼎公司用1700万元代为清偿贵阳国鼎公司因购房贷款所应偿付建行城北支行的债务，贵阳国鼎公司以贵阳市商场（建筑面积10859.38平方米）作价抵偿给广弘国鼎公司（双方另签协议），该代偿债务的承诺的先决条件是贵阳国鼎公司在2006年12月31日前将上述房产过户给广弘国鼎公司。2006年12月28日，贵阳国鼎公司将贵阳市商场房屋产权权属转移给广弘国鼎公司，办理了相关产权登记。2008年12月30日，贵阳国鼎公司与广弘国鼎公司及广东广弘公司签订《债务偿还协议》，协议约定：“一、贵阳国鼎公司对广东广弘公司的债务总额及偿还方式：1、经双方核对，截至2008年12月20日止，贵阳国鼎公司共欠广东广弘公司人民币78080000元。2、贵阳国鼎公司由于经营原因短期内无法按时按广东广弘公司的要求偿还上述欠款。3、应贵阳国鼎公司请求，广弘国鼎公司同意以其拥有的贵阳市遵义路105号智亿大厦负一层、二层的房产作价人民币78080000元转让给第三人广东广弘公司，作为抵偿第一条第一款贵阳国鼎公司对广东广弘公司的债务，广东广弘公司同意。该项房产建筑面积共计10859.38平方米，房产证号分别为：筑房产权证南明字第××号，筑房产权证南明字第××号，筑房产权证南明字第××号，筑房产权证南明字第××号，土地使用证号分别为：筑国用（2007）第××号，筑国用（2007）第××号，筑国用（2007）第××号，筑国用（2007）第××号。二：协议各方的权利义务及违约责任：····2、贵阳国鼎公司和广弘国鼎公司承诺在2009年6月31日之前将上述房产对外出租协议全部解除或将租赁权转让给广东广弘公司，并承担解除原出租协议或转让租赁权所产生的一切费用和责任……3、由于上述房产现已按广东广弘公司指令进行了抵押，贵阳国鼎公司和广弘国鼎公司同意，在该项抵押解除后一个月内将上述房产登记在广东广弘公司或广东广弘公司所指定主体名下·····由于该房产的特殊性，广东广弘公司同意贵阳国鼎公司和广弘国鼎公司在本协议生效后壹年内，有对上述抵债房产按原抵债金额有优先回购权。”协议底部盖有三方公章和代表签字。2011年5月7日，广东广弘公司与贵阳国鼎公司召开会议，双方对资产处理问题进行协商，并明确了广弘国鼎公司公章仍在贵阳国鼎公司手中。2011年8月23日，广弘国鼎公司持股人邹德宏、洪善谱各自出具《承诺书》，承诺邹德宏持有的广弘国鼎公司40%的股份、洪善谱持有的广弘国鼎公司60%的股份均为广东广弘公司所有，邹德宏、洪善谱未做任何出资，不享有因持有该项股权而应产生的任何权益，也不承担因持有该项股权而应承担的任何债务、责任、义务和风险。该项股权的转让和变更等事宜遵从广东广弘公司的安排。2016年，广弘国鼎公司向南明区住房和城乡建设局申请补换证，取得了贵阳市南明区遵义路105号智亿大厦2层0号802.1㎡（产权证号为黔南明区不动产权第0013006号）、负1层0号2174.23㎡（产权证号为黔南明区不动产权第0023673号）、2层0号1218.22㎡（产权证号为黔南明区不动产权第0023676号）、负1层0号1200.27㎡（产权证号为黔南明区不动产权第0013013号）、负1层0号3374.77㎡（产权证号为黔南明区不动产权第0013015号）5份产权证。另经审理查明，争议的智亿大厦负一层面积为6749.28平方米，2层面积为4110.0平方米。同时贵阳国鼎公司与案外人贵阳靓点广告公司签署了租赁协议，将智亿大厦2至5层租赁给其使用，租赁期限从2006年5月18日至2025年5月17日，每年租金为163.8万元。另，2013年3月19日靓点公司与黄芳（贵阳康成商贸有限公司）签署《合作协议》，约定靓点公司将案涉智亿大厦负一层交给相对方使用，合作费用为300万元/年。贵阳国鼎公司在本案立案后，以广东广弘公司、广弘国鼎公司为被告向本院另行提出诉讼，请求：一、依法解除贵阳国鼎公司与广东广弘公司签订的《合作备忘录》，判令广弘国鼎公司向贵阳国鼎公司返还智亿大厦负一层、二层商场房产（前述房产共有六个产权证，分别为：黔（2016）南明区不动产权第0013006、0013013、0023651、0013015、0023676、0023673号）；二、本案诉讼费等由广弘国鼎公司承担。经本院审理后于2018年9月26日作出（2016）黔民初303号民事判决，以贵阳国鼎公司关于《合作备忘录》系资产重组合同的主张，与约定不符，其贵阳国鼎公司诉请解除该《合作备忘录》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条及贵阳国鼎公司要求广弘国鼎公司返还房产没有事实及法律依据，对其两项诉讼请求，不予支持。另，2017年1月6日，贵阳国鼎公司向本院提交中止审理申请，请求中止本案审理，本院裁定本案中止审理，后于2018年11月20日恢复审理。本院认为，本案中，原告持有合法的不动产权利证书，是争议房产的所有权人，贵阳国鼎公司已不是案涉房产的权利人，却一直占有、使用、收益案涉房产，侵害了原告对案涉房产的所有权，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，故贵阳国鼎公司应当返还案涉智亿大厦负1层、第二层房屋给广弘国鼎公司，由于房产至今未交付广弘国鼎公司，贵阳国鼎公司应当承担房屋占用费，对于该费用，参照贵阳国鼎公司与靓点公司签订的租赁合同约定来看，房屋租金为月15元/平方米，靓点公司与案外人康成公司租金约定核算应为月37元/平方米。从原告庭审中的陈述来看，其主张的是2014年、2015年2年的的房屋占用费，本院酌定其核定其房屋占用费单价为月40元/平方米，故贵阳国鼎公司应承担的房屋占用费为月40元/平方米×24×（6749.28+4110）=13304908.8元。对于原告要求被告返还案涉房产的房产证土地证的诉讼请求，因原告已自行办理了案涉房产的不动产权属登记证书，被告持有的原有权利证书已经失效，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还广弘国鼎公司的公章、财务账簿等公司资料的问题，本院认为，本案的案由为物权保护纠纷，审理范围不包含双方就公司控制等问题，故对该诉讼请求，本院不予审理，原告可另行主张。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、贵阳国鼎家用电器贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于贵阳市房产交付给贵州广弘国鼎投资有限公司；二、贵阳国鼎家用电器贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内支付贵州广弘国鼎投资有限公司房屋占用费13304908.8元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654508.8元，由贵阳国鼎家用电器贸易有限公司负担605173.78元，由贵州广弘国鼎投资有限公司负担49335.02元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长  伍静审 判 员  罗二代理审判员  田宇二〇一八年十一月十九日书 记 员  黄义