贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔04民终961号 上诉人(原审原告)：中国石化集团西南石油局有限公司贵州石油基地服务中心。住所地：贵州省贵阳市云岩区八鸽岩路121号。统一社会信用代码915201036707242197。 负责人：**。 委托诉讼代理：人江小龙，系贵州鼎尊律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人(原审被告)：贺黔平,男,1960年3月24日生,汉族,贵州省贵阳市人,住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：彭幼强、彭定肃，均系贵州一策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 上诉人中国石化集团西南石油局有限公司贵州石油基地服务中心（以下简称“中石化石油基地”）因与被上诉人贺黔平租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2018）黔0403民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月21日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中石化石油基地上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持上诉人一审全部诉讼请求，并要求被上诉人将遗留物搬离；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订的2013年租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，虽合同附件中房屋附属设施及房屋配套设施清单为空白，但这是因为2007年以来，被上诉人便一直占有使用租赁物，不存在2013年签订《安顺平坝基地22号门面房屋租赁合同》之后中石化石油基地还向贺黔平交付租赁物的问题，一审认为双方未依约履行2013年签订的租赁合同，未向被上诉人交付租赁物，属认定事实错误。2、因上诉人已交付租赁物，而被上诉人撤走员工停止生产却不搬走租用场地的机器设备、生产用原材料，实际占有使用租赁物，导致石化基地没法将6000多米的国有土地使用权用于其他，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，基于本案贺黔平至今仍然占用租赁房屋和场地的事实，上诉人提出收取租金及解除租赁关系应得到支持。3、上诉人在庭审中已提交2017年4月25日黔中早报公告、张贴公告、租赁场地遗留物照片等证据予以证明被上诉人一直占用租赁房屋，一审法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。 被上诉人贺黔平二审未答辩。 原审原告中石化石油基地一审起诉请求：1、请求判决解除原、被告租赁关系，被告立即返还租赁场地给原告；2、请求判决被告向原告支付租金127500元（自2014年1月1日起暂算至2018年3月31日）。 一审经审理查明：原告中石化石油基地系案涉土地平坝区夏云镇三个小坡的土地使用权人。2006年8月14日，被告贺黔平从案外人徐恭朝、胡立平处转让了水处理厂的经营权；2007年6月29日，平坝日丰净水材料厂（被告贺黔平为该厂负责人）与原告签订《贵州石油服务处房屋、场地租赁合同》，约定由净水材料厂租用原告场地6000平方米和房屋，租赁期限为5年，租金为每年3万元，每年一次性交纳，该约定中的场地和房屋覆盖本案案涉租赁物；2013年1月1日原告与被告再次签订《安顺平坝基地22号门面房屋租赁合同》，约定原告将坐落于平坝区三个小坡，间数11间，建筑面积为2000平方米的房屋一层出租给被告，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，租金由被告按先缴租金后租房的原则支付，每年预交一次，租金为30000元/年，并约定在合同签订后10日内，原告向被告交付房屋并制作《房屋交接清单》，双方代表在交接清单签字以确认交接事实和房屋现状、附属设施等情况，并向被告方提供有关房屋及附属设施资料；该合同附件包括房屋平面图（平面图未粘贴）和房屋附属设施及房屋配套设施清单（空白，无内容），该清单由原告方代表姜国防签字，交接日期为2013年3月25日，但并无被告签字。2013年6月3日，原告开具机打发票一张，项目为房屋租赁，金额30000元，并备注“交至2013.1.1至2013.12.31”，2013年6月9日，被告通过银行转账，向原告支付房租30000元。2017年4月25日，原告在黔中早报登报公告要求被告处理租赁事宜，并在厂房外墙张贴公告。原告认为，被告一直占用租赁场地，未向其交付租金，故起诉至法院，提出如上诉请。 一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、原告是否依约履行了2013年1月1日双方签订的租赁合同，并向被告交付租赁物。2、2013年12月31日后，原、被告双方是否成立租赁合同关系；3、原告主张2014年1月1日至今的租金，诉讼时效是否已经超过。围绕争议焦点，作如下评析： 一、关于原告是否依约履行了2013年1月1日双方签订的租赁合同，向被告交付租赁物。本案中，原、被告双方自2007年开始合作，被告所租用的租赁物即包括本案案涉房屋，至2013年，由于原合同到期，双方重新签订了新的租赁合同，且从合同的内容来看，所租赁的标的物虽包含在原租赁合同的租赁标的物中，但实际却发生了变更，依照《安顺平坝基地22号门面房屋租赁合同》中第七条第2款第（1）项的约定，在合同签订后10日内，原告交付房屋并制作《房屋交接清单》，并由双方代表在交接清单上签字确认交接事实为原告方的义务，但庭审中，原告并未向一审法院提供房屋交接的证据对租赁标的物已经交付加以佐证，同时，从该合同的结构上看，合同附件包含了房屋附属设施及房屋配套设施清单，但该清单内容空白，仅有原告代表签字，而无被告方签字，即已表明原告方并未依照合同约定履行向被告交付租赁标的物的义务。虽原告主张，该租赁标的物自2007年以来已实际为被告占有，已完成实际交付，但从双方交易的历史来看，因2007年合同于2012年底到期，双方法律关系发生了新的变化，所以双方才于2013年重新签订了租赁合同，并对租赁标的物在合同约定上作出了变更，该2013年的合同系新的合同行为，其区别于2007年合同而存在，并非2007年合同的延续，故双方应根据新合同的约定完成履约义务，且即使为已实际交付，双方也应按新合同的约定对租赁标的物的交付作形式上的交接，才能视为对新合同的履行行为，故对原告方的主张，不予支持。 二、2013年12月31日后，原、被告双方是否成立租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，原、被告双方于2013年1月1日所签订的合同，自双方签订时成立，且该合同未违反法律法规的规定，系双方真实意思表示，该合同成立并生效；但如上所述，合同成立后，原告并未如约履行合同义务交付租赁标的物，至2013年12月31日，该合同到期后，被告仍未使用租赁标的物，合同期满后，双方未签订新的合同出租本案涉案标的物，故不符合租赁期满，承租人继续使用租赁物的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，确认2014年1月1日后，双方不成立租赁合同关系。 三、原告主张2014年1月1日至今的租金，诉讼时效是否已经超过。如上所述，一审法院确认自2014年1月1日开始，双方已无租赁合同关系，故自2014年1月1日开始并不继续产生租金，故诉讼时效的问题已无审查必要。 本案需要说明的问题，关于本案认定原告未履行交付租赁物的合同义务即2014年1月1日后双方不成立租赁合同关系的补充说明：1、依照2007年、2013年双方租赁合同中关于租金支付的约定，特别是2013年租赁合同第五条第1款“租金由乙方按先缴租金后租房的原则支付，每年预交一次”的约定，即使认为被告所缴纳的30000元租金即为2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金，被告履行了第一年交付租金的义务，但2013年12月31日后，按照合同约定，原告应要求被告预交2014年份租金后方交付租赁标的物给被告使用，则才能满足双方订立合同的目的，合同才继续成立。2、根据原告诉状关于“合同期满双方没有继续签订租赁合同，被告继续占用租赁房屋，但没有继续交付租金，之后被告在租赁场地的生产项目停滞，无任何生产、管理人员、租赁场地遗留物品、设备严重锈蚀”的陈述意见，此时，在情势如此危及的情况下，如双方合同继续成立，则要求被告履行支付租金的义务则应成为时下的迫切需要，但从原告提供的证据来看，直至2017年原告才以登报公告、张贴公告的形式要求被告处理租赁事宜，显然违背了合同约定，也与当时的情势和交易习惯严重不符。3、同时结合被告庭审自述所缴纳的30000元实为2012年份的租金和2014年以来被告未向原告交付租金和原告并未如2017年一般积极主张的事实。4、证人当庭证言证实，2012年底，原告在被告经营场所上锁，禁止被告工作人员进入，也侧面印证了原、被告双方未实际履行2013年书面合同的可能。综上，根据认为原告主张自2014年开始，原、被告双方仍成立租赁合同关系不符合双方交易习惯。 综上所述，原告主张双方租赁合同法律关系自2014年1月1日开始至今成立无事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，对原告主张，不予支持；同时，自2014年1月1日开始，双方不存在租赁关系，无需另行解除，故对原告第一项诉讼请求，亦不予支持。 据此，依照《中华人共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告中石化石油基地的全部诉讼请求。案件受理费2850元，减半收取1425元，由原告负担。 上诉人中石化石油基地二审提交以下新证据：1、现场拆除照片、拆除人员身份证复印件、通话录音、电话费缴费凭证，拟证明被上诉人此前向上诉人承租的平坝县三小坡经营场地，被上诉人曾于2017年12月25日才委托莫大荣将其位于该场地内的部分设备拆除，且直至上诉之日，被上诉人均未向上诉人移交该场地。被上诉人认为对委托莫大荣拆除锅炉的事实不持异议，但该组证据不属于新证据，与本案没有关联性，达不到证明目的。2、平坝日丰净水材料厂工商登记信息查询、现场图片，拟证明平坝日丰净水材料厂为个人独资企业，投资人为被上诉人，就上诉人此前出租予被上诉人贺黔平的场地，截止起诉之日，被上诉人仍未将其遗留的大量废料及设施设备、污水等处理完毕移交上诉人；该场地与大量居民村民住宅相邻，且同时处于水资源保护区，如不及时明确责任主体妥善处理完毕，不但会使上诉人利益受损，造成污染也将对环境及周边村民产生严重影响。被上诉人对工商登记信息的真实性予以认可，但上诉人一审诉请解除的合同标的仅有四层楼的住宿部分，该部分并未交付，上诉人提交的该组证据证明租赁物一直处于闲置状态，不能达到证明目的。本院认为，上诉人一审起诉请求解除租赁合同关系的标的物应包含2007年租赁合同、2013年租赁合同项下的标的物，被上诉人对2007年租赁合同终止后，其仍有设备未搬离租赁房屋不持异议，对平坝日丰净水材料厂工商登记信息查询、现场图片等真实性无异议，本院对该组证据予以采信。 二审查明，2007年租赁合同租赁标的物为住宿楼及厂房共计6000平方米，2013年租赁合同租赁标的物为住宿楼2000平方米，2013年租赁合同标的物住宿楼2000平方米包含在2007年租赁合同标的物6000平方米中。2007年租赁合同第六条违约责任第1项约定：“1、合同到期而终止，乙方必须在一个月内搬离所租房屋及场地，搬离所延续期间的房屋及场地租金按原合同照付。”。贺黔平经营的平坝日丰净水材料厂原为个人独资企业，于2017年12月25日注销。上述事实有二审接待笔录、平坝日丰净水厂于国家企业信用信息公示系统企业信用信息为证，本院予以确认。确认一审查明的其他事实。 本案二审争议焦点归纳为：上诉人与被上诉人各阶段租赁合同履行情况的认定及上诉人主张解除合同、返还租赁物、支付租金能否得到支持。 本院认为，2007年的《贵州石油服务处房屋、场地租赁合同》（以下简称2007年租赁合同）、2013年的《安顺平坝基地22号门面房屋租赁合同》（以下简称2013年租赁合同）中乙方均由平坝日丰净水材料厂加盖印章，现该厂已注销，故上诉人一审以平坝日丰净水材料厂的投资人贺黔平为被告起诉，主体适格。 根据上诉人一审诉讼请求及理由看，其诉请依据为双方先签订2007年租赁合同,2013年租赁合同是2007年合同的延续,2013年租赁合同到期后，被上诉人仍占用房屋，故2007年租赁合同、2013年租赁合同项下的标的物均包含在上诉人一审诉请中。本案双方当事人租赁关系分为：2007年租赁合同、2013年租赁合同、2013年租赁合同到期后三个阶段。 关于第一阶段。2007年租赁合同到期后合同权利义务已终止。上诉人诉请解除该合同本院不予支持。但是，一审庭审中上诉人陈述被上诉人的设备放置于厂房，被上诉人二审也自认2007年租赁合同终止后,其仍有设备在租赁物中,并未搬离其设备。故上诉人诉请被上诉人返还租赁房屋本院予以支持。至于该部分房屋产生的搬离所延续期间产生的费用，被上诉人应在合同到期后一个月内即2012年7月31日前搬离，2012年8月1日起产生延续期间的租金，被上诉人未支付租金，上诉人应于2012年8月1日即知道或应当知道自身权利受到侵害，但上诉人于2017年4月25日才于黔中早报刊登公告、2017年5月9日向被上诉人发出律师函、2018年5月16日向一审法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，本案应适用二年诉讼时效的规定，上诉人主张该部分租金已超过诉讼时效，本院不予支持。 关于第二阶段。2013年租赁合同中约定的租赁标的物为间数11间、建筑面积2000平方米的房屋（住宿楼），与2007年租赁合同的标的物使用面积6000平方米房屋（住宿楼及厂房）不同，两份合同相互独立。2013年租赁合同依法成立并生效，根据二审当事人陈述，2013年租赁合同的标的物（住宿楼）包含在2007年租赁合同中，该标的物一直由被上诉人使用。2013年租赁合同附件2《房屋附属设施及房屋配套设施清单》中虽无被上诉人签字，双方也未制作《房屋交接清单》，但不能证明实际未交付租赁标的物。被上诉人认为上诉人未交付2013年租赁合同约定的租赁标的（住宿楼），需先证明其搬离2007年租赁合同约定的租赁标的（住宿楼）、将租赁房屋返还上诉人。故一审仅因双方未按新合同约定对租赁标的物的交付作形式上的交接，认定双方未履行2013年租赁合同不当，本院予以纠正。因双方当事人均认可住宿楼中无被上诉人设备及材料，故2013年租赁合同到期后，租赁合同关系双方权利义务已终止，上诉人诉请解除该合同本院亦不予支持。上诉人自认被上诉人已支付2013年租赁合同约定的租金，故不存在被上诉人差欠上诉人租金的情况。 关于第三阶段，因被上诉人称其未继续使用2013年租赁合同项下的标的物（住宿楼），此后双方均未续签任何租赁合同，上诉人也不能提供证据证明该合同到期后被上诉人仍在继续使用2013年租赁合同项下的标的物（住宿楼），不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案不属于不定期租赁合同。故2013年租赁合同到期后，双方不存在租赁合同关系，上诉人诉请解除该合同关系及支付2013年租赁合同到期后的租金本院不予支持。 关于返还租赁房屋范围，2007年租赁合同到期后被上诉人应返还该合同项下6000平方米租赁房屋（厂房及住宿楼），但2013年租赁合同继续租赁其中的2000平方米租赁房屋（住宿楼），2013年合同到期后，双方未另行达成租赁合同关系，故2013年租赁合同项下的标的物2000平方米租赁房屋已返还上诉人，被上诉人应返还租赁物范围为2007年租赁合同项下除去住宿楼的厂房部分。 综上所述，一审法院认定事实不清，本院依法予以改判。上诉人部分上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2018）黔0403民初742号民事判决； 二、改判：被上诉人贺黔平于本判决生效之日起五日内返还上诉人中国石化集团西南石油局有限公司贵州石油基地服务中心位于安顺市××三个小坡面积4000平方米的厂房。 三、驳回上诉人中国石化集团西南石油局有限公司贵州石油基地服务中心的其他诉讼请求。 二审案件受理费2850元，由上诉人中国石化集团西南石油局有限公司贵州石油基地服务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  程芳芳 审判员  黄光美 审判员  李德江 二〇一八年十一月三十日 法官助理朱俊蓉 书记员田泽华（代）