成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第7179号原告范琼，女，1974年4月8日出生，汉族，住成都市青羊区。委托代理人汪洁，男，1971年6月30日出生，汉族，住成都市青羊区。与范琼系夫妻关系。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人朱海。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告范琼与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由审判员何理适用简易程序独任审判，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告范琼及其委托代理人汪洁，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告范琼诉称，范琼通过购买的方式取得了位于成都市锦江区东御街55号4层A区71号4楼1区71号（房产证权11266**号）的商业房产，并办理了房屋产权证和国有土地使用证。2002年6月23日，范琼与新界公司签订了《合作经营协议》，实为新界公司租赁范琼房产用于百货经营。协议约定：1、合作期限从2002年6月23日至2012年6月23日止，共十年；2、合作期间，新界公司每年按范琼物业原始购买价的7%向范琼支付固定收益；3、合作经营期满后，新界公司将该范琼物业完好退还给范琼。在合作经营协议期间，新界公司将物业转租给洋洋公司进行实际经营。2012年6月23日，协议期满后，新界公司拒不按照合同约定将物业腾空退还给范琼，洋洋公司在没有和范琼签订任何租赁协议的情况下，继续占用物业进行经营。范琼多次要求新界公司、洋洋公司退还物业，均拒绝答复。范琼于2012年合同到期前提前告知新界公司、洋洋公司到期退还物业，否则按范琼物业原始购买价35%计算租金。在范琼和新界公司的合同到期后，范琼与成都浦望房地产营销策划有限公司（简称浦望公司）签订《商铺租赁意向合同》，约定租金起始标准为原始购买价的20%（税后）或22%（税前），而且采用先支付租金后使用的原则。范琼与浦望公司签订意向合同源于范琼铺面仍然处于洋洋公司的非法占用状态，并约定洋洋公司腾退后按意向合同内容签订正式合同，表明浦望公司给出的租金标准真实反映了市场租金标准。因新界公司、洋洋公司拒绝退还范琼物业，致使范琼因此遭受经济损失。2012年10月17日，2013年12月18日范琼曾向法院起诉要求新界公司、摩尔公司返还物业、赔偿占用费等，但法院未曾支持返还。范琼物业至今既未收回，也未收到自2013年12月18日起，至本次诉讼日止的非法占用费。请求判令：1、按商铺原始购买价20%的标准计算年占用费，新界公司、洋洋公司赔偿范琼自2013年12月18日起，至新界公司、洋洋公司退还物业日止的物业占用费。截止2016年3月31日（摩尔通知退铺日期），占用费为103911.06元；2、新界公司、洋洋公司支付范琼占用费的资金利息，截止2016年3月31日利息为11885.72元=103911.06*5%（年贷款利率）/365*835；3、新界公司、洋洋公司每个季度按第一条诉讼请求的标准准时向范琼支付占用费，且占用费标准按年递增5%，直到非法占用行为终止时间为止。4、新界公司、洋洋公司承担本案的所有诉讼费用。被告新界公司未作答辩。被告洋洋公司辩称，根据双方上一次判决书，洋洋公司已经支付至2013年12月17日之前的使用费。范琼主张的占用费标准过高，请求法院按照生效判决认定的事实，按照税前标准判决。范琼主张的是物业占用费，占用费是占用之后才产生的费用，尚未占用期间不应支持其主张的占用费。范琼主张的利息没有任何事实及法律依据，请求予以驳回。范琼主张的按季度支付也无事实及法律依据，也不能按照该诉讼请求的方式进行支付，请求予以驳回。诉讼费用请求法院依法判决。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将成都市东御街55-223号海发新世界大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面(包括本案讼争物业)租赁给乙方经营使用，租赁期限从2002年3月1日起至2012年6月22日止。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。范琼购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的商铺。汇发公司向范琼提交了分户平面图。其后范琼取得了商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋所有权人：范琼；房屋坐落：锦江区东御街55号；设计用途：商业；建筑面积：18.2平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2002年6月23日，新界公司(甲方)与范琼(乙方)签订《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2002年6月23日起至2012年6月23日止，共10年；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业4层A区71号，购置价为227111元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即15898元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……”。其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出(2006)成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金在上一年的基础上递增3%。海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”2012年1月范琼向新界公司发出收房通知，新界公司签收回执并注明“本签字只代表收到，并不支持上述主张。”2012年3月25日范琼与浦望公司签订的《商铺租赁意向合同》，约定：范琼将其所有的案涉商铺租赁给浦望公司，租金标准按原始购房总价的20%（税后）或22%（税前）计算，租金前三年不变，从第四年开始每年在上一年租金的基础上递增3%。2012年6月23日，新界公司与范琼约定的合作经营期限届满。2013年12月18日，范琼起诉至本院，根据(2014)锦江民初字第290号民事判决书，洋洋公司应当按物业原始购买价15%/年（税后）的标准支付从2012年10月17日起至2013年12月17日的物业使用费。合作经营期满后至2013年12月17日物业使用费，洋洋公司已向范琼进行支付。2013年12月17日之后的物业使用费，洋洋公司未再向范琼支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：范琼身份证复印件、洋洋公司和新界公司营业执照复印件、房屋产权证、国土证、《合作经营协议》、收房通知回执、平面图、房管局备案资料、传票、《商铺租赁意向合同》、业主续签说明、(2014)锦江民初字第290号民事判决书、（2014）川民提字第465号民事判决书。原告范琼提交的《关于提前终止合同的通知书》，因该通知书系复印件，且通知书并未载明所通知的对象，故该项证据材料不作为本案证据使用。本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括范琼在内的小业主签订《合作经营协议》，因协议期限届满，现协议期限届满，双方权利义务已经履行完毕。因现新界公司并未继续占用其商铺，故范琼要求新界公司支付物业使用费及利息的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后至今，洋洋公司仍在使用范琼所有的商铺进行经营，故向范琼承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于物业使用费的标准问题。根据以上查明的事实，洋洋公司已将物业使用费支付至2013年12月17日，本案物业使用费的计算时间应当从2013年12月18日起算。范琼主张以与案外人浦望公司签约的标准能体现市场价值，本院认为，范琼与浦望公司之间的合同不能证明其主张。本院认为，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%(税后)标准支付租金，第四年至第六年每年年租金在上一年的基础上递增3%。根据公平原则，则范琼在本案中主张的商铺使用费标准，应参照洋洋公司与其他大多数业主的合同约定，从2013年12月18日起至2015年6月23日止应按房屋购置总价的15%（税后）的标准执行，从2015年6月24日起至2015年11月16日（法庭辩论终结之日）止按照房屋购置总价的15.45%（税后）的标准执行。对于范琼主张洋洋公司给付物业使用费直至商铺返还之日止，由于双方之间未续签合同，且在2015年11月16日之后，商铺是否为洋洋公司持续占有使用处于不确定状态，本院对该部分物业使用费请求，不予支持。对于使用费的利息，范琼与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯，每三个月支付一次租金，且大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向范琼支付下季度使用费。故范琼请求洋洋公司支付使用费利息，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、第七十六条第一款第（七）项、第七十八条第一款、第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范琼支付物业使用费(从2013年12月18日起至2015年6月23日止，按227111元15%（税后）/365天实际占用天数为标准计算，从2015年6月24日起至2015年11月16日止，按227111元15.45%（税后）/365天实际占用天数为标准计算)，并支付利息（以2013年12月18日至2014年3月17日使用费为基数，从2013年12月18日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年3月18日至2014年6月17日使用费为基数，从2014年3月18日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年6月18日至2014年9月17日使用费为基数，从2014年6月18日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年9月18日至2014年12月17日使用费为基数，从2014年9月18日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年12月18日至2015年3月17日使用费为基数，从2014年12月18日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年3月18日至2015年6月17日使用费为基数，从2015年3月18日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年6月18日至2015年9月17日使用费为基数，从2015年6月18日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年9月18日至2015年11月16日使用费为基数，从2015年9月18日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、驳回原告范琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1308元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  何理二〇一五年十一月三十日书记员  刘茜附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。