河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0326民初1538号原告：洛阳汇丰源典当有限责任公司。住所地：洛阳市涧**西苑路**天舟名苑，统一社会信用代码：9141030068319179XK。法定代表人：刘华伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张峰，河南焦点律师事务所律师。特别授权代理。被告：高宝柱，男，1960年8月27日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：张国军，河南成昊律师事务所律师。特别授权代理。被告：张金会，男，1959年10月4日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：许科飞，河南成昊律师事务所律师。特别授权代理。原告洛阳汇丰源典当有限责任公司（以下简称汇丰源公司）与被告高宝柱、张金会债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年1月17日作出（2017）豫0326民初1623号民事判决，原告汇丰源公司不服一审判决提出上诉，洛阳市中级人民法院经审理于2018年5月2日作出（2018）豫03民终2707号民事裁定，撤销原判、发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇丰源公司委托诉讼代理人张峰，被告高宝柱委托诉讼代理人张国军，被告张金会委托诉讼代理人许科飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇丰源公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销二被告于2014年12月10日签订的关于汝房权证城关镇字第**房产的房屋转让协议；2.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：第一被告高宝柱作为被执行人对原告负有633.5万元本金及利息、执行费等债务。在案件执行过程中原告发现第一被告为逃避债务于2014年12月10日将其所有的汝房房权证城关镇字第**产（建筑面积1111.23平方米），通过虚构债务的方式与第二被告张金会签订房屋买卖转让协议，并且以明显不合理的低价将房产折抵过户在张金会名下。二被告恶意串通虚假转让房产的行为，严重损害了原告的债权实现。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告高宝柱辨称，汇丰源不具备行驶撤销权的条件。一、大宅门公司对汇丰源的债权提供了抵押担保，将其名下5340.85平方米的国有土地使用权【土地证号：汝国用2010第0**】抵押给汇丰源公司，该土地2010年地价总款910万元，2011年抵押担保的汇丰源公司债权金额为546万元，上述抵押已经办理了登记【他项权证编号：汝他项（2011）第7号】。汇丰源的债权经洛阳市中级人民法院（2014）洛民四初字第00008号《民事调解书》确定为500万元，同时对抵押土地使用权【证号：汝国用2010第019号】享有抵押权可以优先受偿，拍卖、变卖抵押土地时可以将土地上新增建筑物一并处置。撤销权行驶的前提条件是债务人转让财产的行为对债权人的债权造成危害，危害债权是指债务人的行为导致财产的减少将会使债权得不到清偿。如债务人的行为虽然会减少其财产，但其尚存的财产仍足以清偿其债务，就不存在对债权的危害。二、本案抵押土地价值远远覆盖汇丰源公司的债权，高宝柱与张金会房地产转让的行为并没有危害汇丰源公司的债权，汇丰源公司提起撤销权的条件尚不具备，不存在高宝柱低价转让财产。高宝柱将涉案房产以370余万元价格转让给张金会，并不是25万元。汇丰源公司认为高宝柱将涉案房产转让给张金会的依据是汝阳县房管局的房屋买卖合同，合同上约定房屋的转让价格为25万元。判断是否属于低价，应当充分了解合同上25万元的转让价格是如何形成的。在高宝柱和张金会办理房产过户时，汝阳县房地产过户的流程是先到房管局办理房产过户，再到土地局办理土地过户。高宝柱和张金会到汝阳县房管局办理过户时，房管局工作人员告知应当将房屋和土地价格分开。高宝柱最初购买该宗房产土地是从汝阳县人民法院竞拍得来，当时汝阳县法院也是将房屋和土地价格分开评估计价，房屋的价格是288798元。房管局根据自己的评估系统综合考虑年限、折旧等因素，将房屋的价格确定为25万元，因此，高宝柱和张金会按照此价格签订了房屋买卖合同。高宝柱和张金会办理完房屋过户手续后，到土地局办理过户手续，土地局让高宝柱缴纳了8000元评估费，土地过户协议上注明转让价格以评估价为准。后因汇丰源公司申请法院将土地查封，导致无法办理过户，造成房屋和土地两层皮的状态。法院2009年评估价格为288798元，2014年底高宝柱转让时房屋（不含土地）价格按照房管局计算折旧后确定的25万元不属于低价，本案并不存在高宝柱低价转让房产的事实。三、汇丰源公司行驶撤销权早已超过了一年的除斥期间。房屋转让在2015年1月，汇丰源公司起诉是在2017年6月，时间早已经超过合同法规定的一年除斥期间。应驳回汇丰源公司的诉求。四、汇丰源公司恶意行使高利贷诉权将高宝柱逼得倾家荡产，也是造成诸多矛盾的根源。为积极偿还汇丰源公司的借款，除抵押土地外，高宝柱在执行中又追加了担保。同时，高宝柱名下还有出租给洛阳银行的商业地产（价值2600万元，在平顶山银行抵押贷款1000万元），足以清偿汇丰源公司的债权。当时，平顶山银行的1000万元抵押贷款到期，汇丰源公司为协助平顶山银行尽快收回贷款，执意要拍卖出租给洛阳银行的商业地产。该处商业地产价值2600万元，高宝柱借款时，因为缺少资金无法全额缴纳评估费，平顶山银行出主意将房产评估为1600万元即可以少交评估费还不影响贷款，基于上述原因，该处商业地产被评估为1600万元。汇丰源公司的目的是参照贷款时的评估低价将该商业地产低价评估，流拍降价获取该商业地产，同时平顶山银行行使抵押优先受偿权收回贷款。然后再以此商业地产从银行贷款，在获取高额利息的同时获取房产巨额差价。2600万元的商业地产竟被评估为1800万元，如果降价流派该房产最终只够清偿汇丰源公司的借款和平顶山银行的贷款，高宝柱和其他债权人将遭受严重损失，高宝柱的大宅门公司只得申请破产清算，遭受众多债权人的追债、殴打，高宝柱逃离汝阳县，汇丰源公司将高宝柱和妻子刘占霞的住宅也予以拍卖。请驳回汇丰源公司的诉讼请求。被告张金会辩称，一、汇丰源公司不具备《合同法》74条规定的行驶撤销权的条件。根据《合同法》74条规定，撤销权行驶的前提条件是债务人转让财产的行为对债权人的债权造成危害。所谓“有害于债权”如何进行判断，最高人民法院的观点认为：必须达到债务人没有能力清偿的程度方可构成债权的侵害，而且该举证责任在于债权人，即债权人需举证证明债务人没有清偿能力的客观事实。洛阳大宅门房地产有限公司对汇丰源的债权提供了抵押担保，将其名下5340.85平方米的国有土地使用权【土土地证号：汝国用2010第0**抵押给了汇丰源公司，并办理了抵押登记。该幅土地2010年地价总款910万元。洛阳市中级人民法院（2014）洛民四初字第00008号《民事调解书》确定汇丰源公司债权为500万元。而且大宅门公司已经偿还了300多万元。汇丰源公司的债权远远低于汝国用2010第019号土地的价值，仅该宗土地就足以实现汇丰源公司的债权。因此，高宝柱与张金会房地产转让的行为对汇丰源公司的债权没有产生丝毫影响。在汇丰源公司的债权足以得到清偿的情况下，汇丰源公司无权依据《合同法》74条规定撤销答辩人与高宝柱的房地产转让行为。二、本案并不存在高宝柱低价向张金会转让财产的情况。张金会购买涉案房产的价格是370余万元，并不是25万元。汇丰源公司认为高宝柱存在低价转让房产的依据是汝阳县房管局的房屋买卖合同上约定房屋转让价格25万元。在高宝柱和答辩人办理房产过户时，汝阳县房地产过户的流程是先到房管局办理房产过户，再到土地局办理土地过户。答辩人和高宝柱到汝阳县房管局办理过户时，房管局工作人员告知应当将房屋和土地价格分开。高宝柱最初购买该宗房产土地是从汝阳县人民法院竞拍得来，当时汝阳县法院也是将房屋和土地价格分开评估计价，房屋价格是288798元。房管局根据自己的评估系统综合考虑年限、折旧等因素，将房屋价格确定为25万元，因此，高宝柱和张金会按照此价格签订了房屋买卖合同。张金会和高宝柱办理完房屋过户手续后，到土地局办理过户手续，土地局让高宝柱缴纳了8000元评估费，土地过户协议上注明转让价格以评估价为准。后因汇丰源公司申请法院将土地查封，导致无法办理过户。所以造成了房屋和土地权属不同的状态。法院2009年评估价格为288798元，2014年底高宝柱转让时房屋（不含土地）价格按照房管局计算折旧后确定的25万元不属于低价，本案并不存在高宝柱低价转让房产的事实。三、汇丰源公司行驶撤销权早已超过了一年的除斥期间。根据《合同法》第55条的规定，汇丰源公司行使撤销权的除斥期间是1年。本案涉及房屋转让行为发生在2015年1月，在2015年汇丰源公司工作人员及原代理律师李婷就找到张金会协商解决房屋与土地登记在不同人名下的事情。因此，汇丰源公司在2015年便知道张金会与高宝柱之间的房屋转让行为。但汇丰源公司至到2017年6月才向法院起诉要求撤销该房屋转让行为，明显超过了一年的除斥期间。综上，高宝柱与张金会之间的房屋转让行为并没有影响汇丰源公司债权的实现，汇丰源公司依法不享有撤销权。张金会与高宝柱之间并不存在低价转让财产的情形，汇丰源公司超过了一年的除斥期间。请依法驳回原告的诉讼请求。原告提供证据如下：1、（2014）洛民4初字第00008号民事调解书、（2016）豫0326民破1-1号民事裁定书，证明被告高宝柱对原告负有大额债务，大宅门公司进入破产清算程序，高宝柱对原告的债务不能清偿的事实。2、二被告关于汝房权证城关镇第201100776号房产在房管局变更登记的档案资料一套，证明二被告以25万元的价格签订房屋转让协议，缴纳相关税费，以不合理的低价将房产过户至被告张金会名下，该25万元价格在合同中明确的约定了包含涉案房产及土地的全部价格，并非被告所称的25万元仅仅是房产的价格。3、2011年12月9日高宝柱原始购买涉案房产及土地的档案资料一套，证明涉案房产被告高宝柱原始购买价格为380万元。4、洛阳市中院送达回证一张，证明原告在申请强制执行过程中间，于2017年3月6日向汝阳县房管局送达相关执行文书时，经查询才得知涉案房产二被告以25万元低价转让过户的事实，原告的起诉并没有超过1年的除斥期间。被告高宝柱质证意见是：证据1调解书第七条确认原告对汝国用2010-19号土地证享有抵押权，在拍卖抵押财产时所得价款，原告可以优先受偿，拍卖土地时，可以将土地上的新增建筑物一并处分，说明原告的债权有抵押担保，抵押土地的价值910万元足以覆盖原告的债权，原告债权没有受到任何危害。对破产裁定书真实性无异议，汝阳县法院受理大宅门公司破产的日期是2016年1月13日，截止该日，原告的债权只有420万元。对证据2房屋转让协议真实性无异议，但该协议是按照汝阳县房管局的惯例将房产价值与土地价值分开，25万元转让价格仅是房产的价格，房屋和土地总的转让价格为371万元，并不是原告所说的包括土地的价格，因为该协议的第三条、第五条都足以说明该25万元不含土地价格。对证据3的真实性无异议，高宝柱确实是以380万元的价格从汝阳县人民法院拍卖得来，但是汝阳县人民法院在拍卖时也是将房屋与土地的价格分开，其中房屋价格经过评估为28万余元，高宝柱与张金会之间的房地产转让并不存在低价转让情形，合同法解释二已经将明显低于市场价的价格确定为不足市场价的70%。证据4不完善，洛阳市中院向汝阳县房管局和土地局多次送过查封裁定和协助执行通知书，最初查封时是在2015年初，查封后原告以前的代理人曾到张金会处协商意图分割该处房产，说明在当时原告已经知道房产转让的事实，因此自原告起诉时已经超过了一年的除斥期间。对原告证据的证明方向被告均不予认可。被告张金会对原告证据质证意见同高宝柱，补充：1.根据破产法109条规定，即使大宅门公司破产后，原告仍然对大宅门提供的抵押财产享有优先受偿权，因此原告的债权足以得到清偿，张金会、高宝柱之间的房屋转让行为并没有影响到原告的债权。2.该房屋转让协议第五条约定：土地增值税由高宝柱承担。而土地增值税的收缴机构是土地局并非房管局，且张金会就本案涉及土地转让缴纳了71万余元的土地增值税，如果25万元是房屋价款包括土地价款，那就无法解释土地税远远超过房屋及土地价款25万元合理性。3.在汝阳县人民法院司法鉴定委托书中明确显示土地和房屋是分开进行评估的，也说明了房管局办理房屋过户的价格仅是房屋价格不包含土地价格。4.2015年3月10日洛阳市中院就已经向汝阳县国土局发出协助执行通知书，显示查封期限截止时间为2017年3月9日，而原告提交送达回证送达时间为2017年3月6日，足以说明原告提交的送达回证是对2015年的查封进行续封，原告在2015年3月份便知道了高宝柱与张金会之间的房屋转让行为，原告直到2017年6月才起诉，超过了一年的除斥期间。被告高宝柱提交证据如下：1、汝阳县人民法院（2016）豫0326民破1-3裁定书（附债权表）、汇丰源公司的债权申报书。以证明：2016年1月13日，汝阳县人民法院受理了大宅门公司的破产申请，2016年7月19日宣告大宅门公司破产。截至破产受理日，原告的债权为420.3326万元，已经被汝阳县人民法院确认。同时，法院确认原告的债权享有担保，原告的债权可以优先受偿，即便大宅门公司破产，原告的债权也可以实现，不存在原告债权受到损害的问题。原告不符合合同法第74条规定申请撤销的条件。2、司法拍卖淘宝网页，以证明：洛阳市中级法院于2016年5月13日，将调解书中刘占霞名下警鑫小区的房产拍卖所得307667元。此款从原告债权中扣除后，原告的债权为3895659元。主债权人停止计息的效力及于保证人，原告的债权在2016年1月13日已经固定为4203326元，扣除刘占霞的拍卖款剩余债权为3895659元。3、高宝柱银行流水，以证明：因高宝柱的林苑小区工地急需资金，张金会筹集到的现金交给高宝柱后，都及时存入高宝柱的银行账户。该银行流水项目和张金会的借款清单相对应。4、2009第170号房地产估价报告，以证明诉争房产及土地经过汝阳县人民法院拍卖高宝柱竞拍所得，汝阳县人民法院委托评估房产的价值为288798元，说明在汝阳县房地产交易的惯例就是将房屋和土地的价值分开。原告汇丰源公司质证认为：对证据1真实性无异议，从法理上讲企业破产后，作为债权人享有的优先权可以得到优先清偿，但被告给原告办理的抵押权仅仅是土地使用权抵押，且抵押登记时，该地面上尚未有任何建筑物，当实现抵押权时，该土地上已经全部建好商品房且出售完毕，因审批问题，无法办理相关登记，根据担保法的规定导致原告的相应抵押权从事实上不能得到实现，因此证据1不能印证被告关于原告不符合撤销权条件的主张及观点。对证据2淘宝网页的真实性、证明方向均无异议。对证据3银行流水本身的真实性无异议，但不能印证被告的主张及观点，该银行流水仅仅能证明高宝柱自身银行账户的变动情况，而不能证明二被告债权债务的形成及交付情况，所谓的借款清单系被告自行编写，没有配套的相关凭证予以补充证明。对证据4，在原告申请执行变卖中间，被告申请破产，法院进行执行程序，导致该财产终止拍卖执行，因此该事实及过程与本案没有关联性且不能印证原告的债权未得到阻碍。被告张金会对高宝柱的证据无异议。并举证如下：1、洛阳市中级人民法院（2014）洛民初字第00008号民事调解书。以证明：洛阳大宅门房地产有限公司以其名下5340.85平方米的国有土地使用权为汇丰源公司的债权提供了抵押，并办理了抵押登记。该调解书也确认汇丰公司对该土地享有优先受偿权，该土地在2010年的价款是910万元，足以清偿汇丰源公司的债权，张金会与高宝柱之间的房地产转让行为并没有损害汇丰公司的债权。汇丰源公司无权依据《合同法》74条的规定撤销张金会与高宝柱的房地产转让行为。2、2011年高宝柱借款明细及借条三份。以证明：2011年高宝柱共向张金会借款本金240万元，其中180万元借款双方约定的利息为月息1.5%，60万元借款双方约定的利息为月息2%。截止2015年1月15日高宝柱拖欠张金会利息共计1337100元，本息共计3737100元。3、李海玲、李青海证人证言；张金会农业银行交易明细。以证明：高宝柱与张金会之间的借款系真实发生的，借款系张金会借李海玲、李青海等人的钱后，直接以现金方式出借给高宝柱，张金会后向李青海之子李檀檀归还220万元借款，印证了高宝柱与张金会之间债权的真实性。4、①、张金会与高宝柱房屋转让协议一份；②、张金会房产证复印件一份；③、税务发票4张。④、汝阳县地税局税收缴款书一份。⑤、洛阳市中级人民法院（2014）洛执字第155-4号协助执行通知书。以证明：⑴2015年1月15日，高宝柱因无法偿还张金会借款本息共计3737100元，高宝柱与张金会协商高宝柱以3737100元的价款将位于汝阳县人民路1号1幢1-1，2幢1-1，3幢1-1的房产面积111.23平方米以及房屋占用的土地1062.06平方米以物抵债给张金会，双方之间的债权债务消灭。同日双方签订了《房屋转让协议》。在房屋转让协议陈述了以物抵债的内容。因此，张金会和高宝柱之间不存在低价转让财产的情形。⑵在2015年汝阳县房屋过户和土地过户是分开过后的，具体流程是先在房管局办理房屋过户，再到土地局办理土地过户。高宝柱是缴纳了71万余元的增值税（计税的基础是300多万元的土地价格-高宝柱曾缴纳的100万元的土地出让金），这也说明了房管局登记备案的25万元仅仅是房屋的价款，不包括土地价款。⑶张金会和高宝柱依据该协议到房屋管理部门办理了房屋登记并缴纳了契税，在土地部门缴纳契税后由于汇丰源公司申请将该土地查封致使土地无法过户。5、汝阳县人民法院委托洛阳公鑫房地产产估价有限公司对涉案房屋及土地进行评估的司法鉴定委托书；洛阳公鑫房估字（2009）第170号房产评估报告；洛阳东立房地产评估咨询有限公司洛宇评（2013）估字第240号土地评估报告。以证明：⑴法院委托的评估机构对涉案房产及土地进行评估时，也是对土地和房屋进行分开评估的。涉案房屋在2009年评估价款是288798元。⑵2015年张金会与高宝柱到房管局办理房屋过户时，房管局仅对房屋进行过户，备案合同也是房管局提供的格式合同，房管局备案的购房合同的显示的25万元购房款是房管局按照2009年时评估的288798元进行折旧后要求张金会与高宝柱填写的。该25万元购房款仅仅是房屋的价值，不包含土地价值。结合证据4，土地局向张金会收取71万余元的土地增值税远远高于25万元的购房价，这也证明了25万元仅仅是房屋的价款，并不包含土地。因此，25万元的购房款是符合当时的市场价格的，不属于不合理的低价。6、李红宇的证人证言；李婷律师的名片。以证明：李婷律师是汇丰公司与高宝柱、洛阳大宅门房地产有限公司纠纷一案的代理律师，2015年李婷律师与汇丰源公司工作人员到张金会处协商解决房屋与土地登记在不同人名下的事情，当时汇丰源公司就知道了高宝柱与张金会之间房屋转让的事实。汇丰源公司直到2017年才向法院起诉要求撤销张金会与高宝柱的房屋转让行为，超过了1年的除斥期间。原告汇丰源公司质证认为，对证据1真实性无异议，对证明方向有异议，该土地使用权虽办有抵押，但因后续新增地面建筑物且进行销售导致原告的抵押权从法律上及事实上已经无法实现，因此原告行使撤销权符合合同法74条规定。对证据2的真实性有异议，首先借款明细系被告单方制作，借条仅是借贷合意形成的表现形式，在没有相关凭证证明已经履行的情况下，不能印证双方借贷关系的成立。对证据3证人证言真实性有异议，仅能证明张金会向证人借钱及还钱的事实，不能印证张金会与高宝柱之间债权债务的真实性。对证据4高宝柱与张金会之间房屋转让协议真实性有异议，系后期二被告另行签订，应当以原告申请撤销的2014年12月10日协议为准，该备案协议中明确约定价款25万元包含土地及房产价值。税票本身真实性无异议，需注意该税票系高宝柱与张金会虚假转让另案房产的票据，与涉案房产地址不一样。根据原审被告的申请原审法院到汝阳县国土资源部门查询了解，汝阳县的房屋过户登记办理并非被告所谓的价格、内容、方式完全由房管部门决定的事实，完全由二被告自行协商真实约定。协助执行通知书仅仅是协助查封，在这个时间段，原告并不知情二被告以25万元低价转让房产的事实。2017年3月6日洛阳市中院送达回证并非被告所谓的续封，因为法律规定对不动产的查封期限为3年，2017年3月6日单纯为执行案件需求对相关档案进行复制，此时原告才得知二被告低价转让房产导致原告债权不能实现的事实。对证据5真实性无异议，证明方向有异议，法院对房产及土地分开拍卖是恰当的，但最终成交确认房产和土地价值为一体的成交确认书，二被告以房产的单独价格来否认房屋买卖合同中25万元包含土地价格的事实没有法律及事实依据，明显属于不合理低价转移财产逃避债务。对证据6真实性无异议，证明方向有异议，原告公司工作人员确实和张金会沟通过协商共同处置房产及土地的分配过程，但前提是被告告知其以300余万元合理价格购买的基础上进行的，此时原告并不知道二被告以25万元低价转让的事实，该事实原告2017年3月6日才得知，除斥期间的计算也应当以此时为准。被告高宝柱对张金会的证据无异议。本院经审理认定事实如下：以高宝柱为法定代表人的洛阳市大宅门房地产有限公司因拖欠原告汇丰源公司当金及息费，原告以大宅门公司、高宝柱及其妻子刘占霞为被告起诉至洛阳市中级人民法院，该院2014年7月29日作出（2014）洛民四初字第00008号民事调解书，约定“一、原、被告共同确认，被告共拖欠原告当金500万元。二、各被告于2014年8月31日前向原告支付当金100万元，9月30日前向原告支付支付当金200万元，2014年12月31日前向原告支付当金200万元。如被告按上述约定支付当金，截止2014年12月31日拖欠息费经计算为180万元。三、2015年6月30日前向原告付清息费120万元。四、如被告全部按上述时间和金额向原告支付当金和息费，原告同意免除被告剩余息费60万元。五、各被告向原告负连带清偿责任。六、被告任何一期未按上述时间向原告付清应付当金或息费，原告息费不予免除，原告可提前申请执行拖欠的全部当金，并按人民银行同期借款利率四倍支付利息。七、原告对抵押的土地使用权〖证号：汝国用（2010）第2010-019号〗享有抵押权，如被告未按上述约定履行，可拍卖、变卖该抵押财产，拍卖、变卖所得价款原告可以优先受偿，拍卖、变卖时该土地上新增的建筑物与土地使用权一并处分。八、本调解协议双方当事人签字或盖章即生效。”调解书生效后，大宅门公司于2014年9月5日、2014年9月23日履行了前两期确定的当金300万元，剩余380万元及利息未能偿还。原告汇丰源公司向洛阳市中级人民法院申请强制执行，洛阳市中级人民法院2015年3月10日向汝阳县房管局发出（2014）洛执字第155-3号协助执行通知书，“一、查封被执行人洛阳市大宅门房地产有限公司所有的位于汝阳县××东××桥西的两套房产，房产证号20××63，面积11188.21㎡。二、查封被执行人刘占霞所有的位于汝阳县城警馨小区南楼1门栋402，房产建筑面积166.23㎡，房产证号：房权证汝阳字第**。”（后刘占霞名下房产被拍卖，起拍价为307667元）。同日，又向汝阳县土地局发出（2014）洛执字第155-4号协助执行通知书，“查封被执行人洛阳市大宅门房地产有限公司所有的位于汝阳县××东段土地，证号：**，面积1062.06㎡；上述土地查封期间不得办理过户手续，查封期限为两年（自2015年3月10日至2017年3月9日）。”2015年12月11日，大宅门公司向本院申请破产，本院于2016年1月13日受理大宅门破产清算申请，汇丰源公司申报债权为4203326元。被告高宝柱与张金会之间存在债权债务纠纷，2014年12月10日，高宝柱（甲方）与张金会（乙方）签订《房屋转让协议》，内容为：甲方在建造汝阳县林苑小区住宅工程过程中，借用乙方资金本息共计25万元整。因甲方出现资金困难，暂无力偿还乙方债务，经双方协商，甲方愿以物抵债将位于汝阳县城人民路1号（汝房房权证城关镇字第**，筑面积1111.23㎡；汝国用2011第2011-GR5，出让土地1062.06㎡）的房屋转让给乙方，乙方同意。一、土地使用性质，该房屋相应的土地使用权取得方式为出让，土地使用权年限为2011年10月24日至2081年4月20日。二、交付期限。…三、在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。…2015年1月20日，高宝柱与张金会签订《土地使用权转让合同》一份，约定高宝柱将位于汝阳县城人民路东段的土地使用权1062.06㎡（汝国用2011第2011-GR5）转让给张金会，第二条，土地使用权转让价格以评估价为准。第四条，高宝柱已在本合同签订之前将该土地随房屋交付给张金会。高宝柱、张金会共同办理房产变更手续，2015年2月15日张金会取得房屋所有权证书，房产证号：洛房权证汝阳：洛房权房权房权证汝阳字第**00元，房屋登记费60元，买方转让手续费3333.5元，买方住房以外房产转让手续费1784.5元。原审中，二被告另提交一份落款日期为2015年1月15日的《房屋转让协议》，与2014年12月10日签订的协议相比，高宝柱借用张金会资金本息改为3737100元，其他基本一致。二被告辩称借款本息共计3737100元的以物抵债协议才是真实的，25万元的协议只是为办理房产过户所需签订的。关于上述房产及土地使用权的来历，系被告高宝柱2010年3月30日通过法院拍卖，以380万元（房屋评估价值28.8798万元，土地使用权评估价值381.76万元）取得汝阳县城人民路1号土地使用权及房产（即涉案土地使用权和房产）。2011年10月24日取得土地使用权证（证号：汝国用2011第2011-GR5），2011年12月9日取得房产所有权证（房产证号：汝房权证城关：汝房权房权证房权证城关镇字第** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>关于高宝柱与张金会之间的债权债务是否真实及交付情况，张金会提交一份清单，显示2011年张金会出借给高宝柱的金额及笔数，合计本金240万元。与高宝柱提交的农行交易明细核对，部分款项、时间一致。高宝柱向张金会出具的借条复印件三份，第一份内容为“今借到张金会人民币陆拾万元整（说明：林苑小区赔偿四邻用利息1.2分），借款人：高宝柱，2011.8.11”。第二份内容为“今借到张金会人民币捌拾万元整（说明：办理林苑小区城建手续月息1.5分），借款人：高宝柱2011.10.21”。第三份为“今借张金会人民币壹佰万元整（说明：交打击办林苑小区罚款用、畜牧站房地产抵押，月息1.5%），借款人：高宝柱”。这三份借条原件，二被告称在双方达成以房抵债协议时已销毁。另，张金会提交有汝阳县上店镇李青海的书面证言，称李青海通过张金会借钱给高宝柱200多万元，李青海向张金会要钱，2017年3月，张金会以涉案房产证作抵押向张豪借款220万元，张金会以此偿还李青海220万元（款转给李青海之子李檀檀）。张豪于2017年5月将张金会诉至本院，要求张金会偿还借款本金220万元及利息，本院根据张豪的申请，作出（2017）豫0326民初905号民事裁定书，对被告张金会位于汝阳县人民路1号1幢1-1；2幢1-1；3幢1-1的房产（房产所有权证号：洛房权证汝阳：洛房权房权证汝房权证汝阳字第**年6月9日作出（2017）豫0326民初905号民事调解书，张金会欠张豪借款本金220万元及利息，张金会自2017年9月1日至2018年12月31日前分批偿还完毕。本案经合议庭评议并报请院审判委员会研究后认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，被告高宝柱与张金会签订转让协议，将涉案土地使用权和房屋所有权一并转让，用于抵偿高宝柱欠张金会的借款，房屋已办理所有权变更登记，土地使用权因签订协议后被人民法院查封未办理变更登记，现原告要求撤销二被告之间的房屋转让协议。被告提交的借据、证人证言及张金会偿还案外人部分借款的转账凭证，被告高宝柱的银行账户流水清单，能够相互印证二被告之间确实存在借贷关系，不属虚构债务、无偿转让财产的情形。关于是否构成以明显不合理的低价转让财产，高宝柱受让房屋及土地使用权时的总价款为380万元，张金会与高宝柱本次协议的转让价格为373.71万元。在无充分证据证实房屋目前价值的情况下，参考2009年本院就涉案房屋委托评估价格28.8798万元，无法认定本次房屋转让价格系明显不合理的低价。洛阳市中级人民法院（2014）洛民四初字第00008号民事调解书第七条约定有“原告对抵押的土地使用权享有抵押权，如被告未按上述约定履行，可拍卖、变卖该抵押财产，拍卖、变卖所得价款原告可以优先受偿，拍卖、变卖时该土地上新增的建筑物与土地使用权一并处分。”大宅门公司虽已进入破产程序，但原告汇丰源公司依然对抵押的土地享有抵押权。综上，原告未能举出充分证据证明二被告的房屋转让行为系低价转让、高宝柱没有能力清偿债务，并且侵害了债权人的权益，原告的诉讼请求无法得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告洛阳汇丰源典当有限责任公司的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告洛阳汇丰源典当有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  吴文波人民陪审员  牛宣敏人民陪审员  段智峰二〇一八年十一月六日书 记 员  张兵花