上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三(民)初字第2348号原告上海天诚置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人孙敏，总经理。委托代理人张优悠，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人顾金其，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人顾建华，董事长。被告上海文峰千家惠购物中心有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人顾建华，董事长。上列两被告共同委托代理人沈冕成，上海融力律师事务所律师。被告上海祺荣酒吧有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人张伟民，总经理。委托代理人胡辉，上海明泰律师事务所律师。原告上海天诚置业有限公司(以下简称“天诚公司”)诉被告上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司(以下简称“长宁文峰公司”)、上海文峰千家惠购物中心有限公司(以下简称“文峰公司”)、上海祺荣酒吧有限公司(以下简称“祺荣公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日依法受理。因祺荣公司提出管辖权异议，本院于2013年11月20日作出驳回管辖权异议的裁定。祺荣公司不服裁定，提出上诉。上海市第一中级人民法院于2014年1月8日作出驳回上诉的裁定。本案适用简易程序，于2014年2月13日第一次公开开庭进行了审理，并于2014年3月18日组织证据交换，因案情复杂，于当日裁定转为普通程序。2014年3月31日，再次组织证据交换。因长宁文峰公司向本院起诉，要求解除与祺荣公司的房屋租赁合同，本案需以该案认定的事实和审理结果为依据，故于当日裁定中止诉讼。上述案件于2014年9月2日生效，本案恢复审理，并于2014年11月10日开庭。因祺荣公司提出司法审价申请,本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行审价，并于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告天诚公司的委托代理人张优悠、被告长宁文峰公司和文峰公司的共同委托代理人沈冕成、被告祺荣公司的委托代理人胡辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天诚公司诉称：其与长宁文峰公司于2004年8月28日签订租赁合同，将本市定西路XXX号房屋(以下简称“涉讼房屋”)出租给长宁文峰公司，文峰公司出具《担保函》，对长宁文峰公司的债务承担连带保证责任。2009年8月，长宁文峰公司将房屋转租给祺荣公司。2013年7月，原告与长宁文峰公司签订退租协议，终止租赁合同。2013年7月29日，原告与长宁文峰公司虽然验收了部分房屋，但核心房屋如办公室、财务室没有钥匙，祺荣公司的工商注册没有迁移，长宁文峰公司没有提供其与祺荣公司的书面退租协议，祺荣公司继续占有涉讼房屋。因此，原告认为依据退租协议，长宁文峰公司的交房义务没有完成，故提起诉讼，请求判令：1、长宁文峰公司履行房屋清场、退租、工商登记迁移义务(指祺荣公司的工商登记)，提供其与祺荣公司退租书面协议；2、长宁文峰公司支付逾期返还涉讼房屋的违约金人民币(下同)500,000元，并支付占有使某费，占有使某费的计算方法为：按每天每平方米3元，租赁面积10,475.70—160(京世造型使某部分)=10,315.70平方米，自2013年8月1日计算至实际返还之日；3、长宁文峰公司支付物业费，计算方法为：按每月每平方米3.36元，租赁面积10,475.70平方米(京世造型使某部分的物业费由长宁文峰公司承担，故不扣除160平方米)，自2013年4月1日计算至实际返还之日；4、文峰公司对长宁文峰公司应支付的违约金和物业费承担连带责任，并在每天每平方米1.6461元的约定租金范围内对占有使某费承担连带责任；5、祺荣公司搬离涉讼房屋，完成清场退租和工商登记迁移手续；6、祺荣公司对长宁文峰公司应支付的物业费承担连带责任，并在每天每平方米1.6461元的约定租金范围内对占有使某费承担连带责任。审理中，原告明确，如果长宁文峰公司的交房义务已经完成，则请求判令由祺荣公司向原告支付占有期间的使某费和物业费，标准参照原告与长宁文峰公司的退租协议，长宁文峰公司按照退租协议第九条、文峰公司按照担保函对祺荣公司的支付义务承担连带责任。被告长宁文峰公司辩称：涉讼房屋已于2013年7月29日返还原告，当日上午与祺荣公司交接，下午与原告交接，双方签订验收清单，退租协议第七条约定的房屋移交义务已经完成。当日下午四时有不明身份的人进入，当时长宁文峰公司人员已经离开现场，在此后的往来函件中，长宁文峰公司提出原告应当采取断水断电措施，但原告未采取任何措施，系怠于行使权利。物业费由承租人自行向物业公司缴纳，不应由长宁文峰公司承担，即使由长宁文峰公司支付，也仅应当支付2013年4月1日至2013年7月31日期间的物业费。因此，长宁文峰公司不同意原告的诉讼请求。此外，即使由祺荣公司向原告支付使某费和物业费，因长宁文峰公司的交房义务已经完成，不应承担连带责任。被告文峰公司辩称：长宁文峰公司承租期间，承租人曾经发生两次变更，第二次变更时，文峰公司没有出具书面担保函，故不应承担担保责任。此外，即使由祺荣公司向原告支付使某费和物业费，因长宁文峰公司的退租义务已经完成，且文峰公司出具的担保函不涉及退租协议，因此也不应由文峰公司承担连带责任。被告祺荣公司辩称：已于2013年7月29日搬离涉讼房屋，目前房屋由案外人使某，与其无关。天诚公司已将涉讼房屋挂牌出售，因此不具备原告的主体资格，且出售前未通知祺荣公司，侵害祺荣公司的优先购买权。此外，因祺荣公司与原告无合同关系，根据合同的相对性原则，不应由祺荣公司向原告支付使某费和物业费。经审理查明：一、天诚公司与长宁文峰公司、文峰公司的租赁合同情况2004年8月，天诚公司与长宁文峰公司签订房屋租赁合同，约定长宁文峰公司承租涉讼房屋，建筑面积10,475.70平方米，租期自2004年3月15日至2014年3月14日，租赁期间的水、电、煤气、物业管理等费用由长宁文峰公司负担。文峰公司出具担保函，对长宁文峰公司的租金、物业管理费等支付事宜承担连带保证担保。2007年5月，承租人变更为上海文峰金亿家居有限公司，文峰公司出具担保函，担保内容不变。2007年12月，承租人重新变更为长宁文峰公司，文峰公司再次出具内容相同的担保函。2013年6月，天诚公司将涉讼房屋通过上海联合产权交易所挂牌转让。目前，涉讼房屋仍登记在天诚公司名下。2013年7月19日，天诚公司(甲方)与长宁文峰公司(乙方)签订退租协议，主要内容包括：上述租赁合同于2013年7月31日终止，乙方向甲方移交涉讼房屋，如逾期返还房屋，使某费按每日每平方米3元计算，物业管理费按每月每平方米3.36元计算，如逾期返还超过一个月，乙方应支付违约金500,000元。乙方应在本合同终止前，与转租的承租人(京世造型除外)办理好退租事宜，并向甲方提供书面退租协议。乙方须在本退租合同终止后的三个月内，将原注册在上述范围内的《工商营业执照》地址迁出，包括乙方转租的承租方。房屋移交标志：甲乙双方约定2013年7月29日下午，共同根据附件内容进行验房，验收通过后，乙方将钥匙、遥控器(若有)等交予甲方，房内的滞留物品视为丢弃物。上述退租协议所附设备验收清单涉及部位包括建筑物外墙，三个楼面的地板、天花板，电梯，空调，消防设备，消防图纸，监控设备(含钥匙)，上水，下水、开关、电源箱、台盆，马桶、大门钥匙等。二、长宁文峰公司与祺荣公司的租赁合同情况2009年6月，长宁文峰公司与祺荣公司(筹)签订租赁合同，由祺荣公司承租涉讼房屋，并对租金、租期等作出约定。上述合同签订后，祺荣公司实际经营使某涉讼房屋。2012年6月7日，长宁文峰公司向祺荣公司出具《催款通知书》，催缴截至2012年5月31日欠缴的租金、补偿款及代垫的物业管理费。祺荣公司认为长宁文峰公司需按约定减免三个半月租金，双方多次函件往来。2013年1月30日，长宁文峰公司向本院提起诉讼，诉请祺荣公司支付拖欠的租金、补偿金、滞纳金。2013年6月8日，长宁文峰公司向祺荣公司发出《解除合同通知书》。本院经审理，依法作出(2013)长民三(民)初字第297号民事判决，确认长宁文峰公司与祺荣公司的房屋租赁合同于2013年6月8日解除，判令祺荣公司向长宁文峰公司支付截至2013年6月8日的租金、2013年6月9日至2013年7月28日的房屋使某费。祺荣公司不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理，对上述裁判内容予以维持。三、长宁文峰公司与上海京世发型美容店的租赁合同情况2007年10月，上海蓝庭休闲会所有限公司将涉讼房屋临街部分160平方米房屋，出租给上海京世发型美容店(以下简称“京世造型”)，租赁合同约定水、电、煤气由京世造型承担。2010年3月1日，出租人变更为长宁文峰公司。2014年4月21日，天诚公司与京世造型办理交接，京世造型向上海舒馨物业管理有限公司(以下简称“舒馨物业”)结清水电费，并注销工商登记、卫生许可证。另查明，2013年10月，舒馨物业向本院起诉，要求天诚公司按每月每平方米3.36元的标准，支付2013年4月至2013年7月涉讼房屋的物业管理费156,117.84元，并支付逾期付款滞纳金4,000元。本院经审理，依法作出(2013)长民三(民)初字第2320号民事判决，支持舒馨物业的诉讼请求。天诚公司不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院作出(2014)沪一中民二(民)终字第360号民事判决，维持原判，驳回上诉。审理中，根据祺荣公司的申请，本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称“四海公司”)，对祺荣公司主张由其接手涉讼房屋后进行的房屋装修工程造价进行司法鉴定，鉴定意见为：祺荣公司主张的房屋装修重置成本价为10,540,585元，其中工程装饰部分重置成本价为10,079,892元，工程安装部分重置成本价为460,693元。鉴定意见书同时指出，祺荣公司申请的评估范围内有部分房间无法进入，本次鉴定未包含此部分费用；经现场查勘，综合考虑，建议本工程成新率为90%左右。当事人对上述鉴定意见的意见为：天诚公司认为装修系前承租人投入，故残值不属祺荣公司；长宁文峰公司、文峰公司对造价不持异议，但认为与本案无关联性，长宁文峰公司与祺荣公司的租赁合同于2013年6月8日解除，清退协议已明确现场物品为丢弃物，故装修残值与祺荣公司无关；祺荣公司对造价不持异议，但部分包房和公共区域未计入。以上事实，有上海市房地产登记簿、天诚公司与长宁文峰公司签订的房屋租赁合同及退租协议、变更合同两份、文峰公司出具的担保函三份、上海蓝庭休闲会所有限公司与京世造型的租赁合同、补充合同、天诚公司向京世造型出具的收条、京世造型的水电煤抄表数、支付凭证、长卫场受字(2014)第000321号受理申请决定书、准予注销登记通知书、(2013)长民三(民)初字第2320号民事判决、(2014)沪一中民二(民)终字第360号民事判决书、沪四鉴(2014)第024号司法鉴定意见书、上海联合产权交易所产权交易证明、及当事人的陈述为证，经庭审审查无误，予以确认。在本案审理过程中，当事人对以下问题存有争议：一、2013年7月29日天诚公司与长宁文峰公司的验收、交接情况；二、2013年7月29日后涉讼房屋的占有、使某情况。一、2013年7月29日天诚公司与长宁文峰公司的验收、交接情况天诚公司认为，虽然2013年7月29日下午与长宁文峰公司进行了部分验收，但房屋大门及核心房屋如财务室、办公室没有钥匙，祺荣公司的工商注册没有迁移，长宁文峰公司当日也未提供与祺荣公司的书面退租协议，因而长宁文峰公司的交房义务没有完成。另认为验收清单上签字人员不是原告员工，除凌航外，未经授权签字。长宁文峰公司则认为双方签署了验收清单，交房义务已经完成。长宁文峰公司、文峰公司为证明自己的主张，提供的证据有：1、委托书，证明天诚公司委托凌航为交接人、签收人。2、房屋交接现场照片，证明长宁文峰公司与祺荣公司交接、长宁文峰公司与天诚公司交接的情况。3、祺荣公司移交清单，证明长宁文峰公司与祺荣公司进行验收交接，办理好退租事宜。4—8、90张验收清单，证明文峰公司已与天诚公司逐层逐间验收，签订验收清单，其中总验收清单由凌航签字，钥匙验收清单，由王修信签字，一楼验收清单25份由蒋少卫签字，二楼验收清单31份由毛静君签字，三楼验收清单34份由山珊、黄明华签字。9、上海市社会保险事业管理中心提供的清单，证明王修信、蒋少卫、山珊、毛静君是天诚公司的员工。10、租赁发票，证明天诚公司向长宁文峰公司交付的租金发票由山珊开具。11、房屋清退协议、委托书，由长宁文峰公司代理人和祺荣公司代理人签订房屋清退协议，约定2013年7月29日交接，该协议已于交接当日提交天诚公司。12、回复函及附件，证明长宁文峰公司收到天诚公司的律师函后，进行书面回复，认为交接义务已经完成。天诚公司对上述证据的质证意见为：1、无异议。2、照片只能证明有验收行为，不能证明完成移交。3、真实性不认可，可能是事后伪造。4-8、认可凌航签字，其余不认可，且是验收清单，不是交接清单。9-10、真实性无异议。11、真实性不认可，应当在2013年7月31日前提交，但2014年2月13日开庭前才收到，可能是事后签署。12、真实性无异议。祺荣公司对上述证据无异议。天诚公司为证明自己的主张，提供的证据有：1、上海市公安局110接警登记表，证明2013年7月29日下午验收涉讼房屋时，受到祺荣公司蔡雄健等祺荣公司人员的阻扰，未完成交接工作。2、催告函，证明天诚公司2013年7月30日、8月8日向长宁文峰公司发出函件督促履行退租义务。3、(2013)长民三(民)初字第1249号民事裁定书，证明祺荣公司的银行帐户于2013年7月19日被司法查封，祺荣公司2013年7月21日开出1,000,000元支票的保证金无法兑现，长宁文峰公司与祺荣公司是欺诈行为。长宁文峰公司、文峰公司的质证意见为：1、真实性无异议，但不能证明祺荣公司在现场。2、无异议。3、真实性无异议，但2013年7月19日裁定当日，祺荣公司的银行帐户尚未查封，长宁文峰公司对该查封事宜不知情，不构成欺诈。祺荣公司认为查封仅针对涉讼金额，不影响开具支票，对其他证据不予认可。就上述争议问题，本院查明以下事实：2013年7月29日，长宁文峰公司先后与祺荣公司、天诚公司办理涉讼房屋验收、交接手续。天诚公司委托凌航作为交接签收人。凌航与天诚公司的员工王修信、蒋少卫、山珊、毛静君分别在《天诚裙房设备(施)验收清单》上签字，验收内容涉及电梯、低压配电箱、消防设施、建筑物外墙、煤气、厨房间、消防排烟机房、消防应急照明、水电煤表具、武夷路门等5处大门钥匙以及一、二、三楼各房间天花板、墙面、门窗、地面、空调、台盆、座便器、排水、供水、电源箱等。上述验收清单同时载明部分设施、设备的缺损情况，其中，办公室1、2注明“无钥匙，无法打开”。当日下午4时许，上海市公安局接到报警称，在定西路XXX号梦上海夜总会(即涉讼房屋)，10人进入上址准备闹事，请民警到场处理。2013年7月30日，天诚公司向长宁文峰公司发出催告函，要求其立即提交与转租的承租方的书面退租协议，完成转租或再转租方的退租、清场工作。2013年8月5日，长宁文峰公司致函天诚公司，表示其于2013年6月8日通知祺荣公司解除租赁合同，2013年7月与实际经营人蔡雄健达成房屋清退协议，祺荣公司开具1,000,000元作为房屋清退保证金，并于2013年7月29日上午完成移交，下午与天诚公司完成移交；但天诚公司并未增派安保人员、断水断电，也未采取妥善措施管理现场，导致不明身份人员进入并占据经营，由此产生的责任与长宁文峰公司无关，并应退还保证金。2013年8月8日，天诚公司向长宁文峰公司发出律师函，表示因长宁文峰公司未提供相关书面协议，转租的承租方事实上仍占据租赁房屋，退租、清场没有完成，故保证金不予退还，并应承担相应的法律责任。2013年8月15日，长宁文峰公司向天诚公司委托的律师事务所发出函件，表示对相关问题已作出回复，且已督促祺荣公司办理工商登记迁移手续，并表示可通过合法途径主张权利等。另查明，长宁文峰公司提交的房屋清退协议，甲方李广祥、乙方蔡雄健，长宁文峰公司、祺荣公司分别自认系各自代理人，主要内容包括：乙方应于2013年7月29日将房屋交还甲方，为保证甲、乙双方顺利移交房屋，乙方应当于2013年7月26日前支付房屋清退保证金1,000,000元，由上海海若律师事务所监管，用于水电煤等必要费用、工商登记迁移等担保。因上海中诚物业有限公司起诉祺荣公司，本院于2013年7月19日，依法作出(2013)长民三(民)初字第1249号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结祺荣公司名下价值340,000元的财产。2013年7月21日，祺荣公司向上海海若律师事务所开具1,000,000元的支票，但因超期未入账。长宁文峰公司的工商登记已迁离涉讼房屋，祺荣公司的工商登记仍在涉讼房屋内。本院认为，退租协议系天诚公司与长宁文峰公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。退租协议第七条约定房屋移交的标志为2013年7月29日下午双方共同进行验房，验收通过后，长宁文峰公司将钥匙、遥控器(若有)交予天诚公司，此系长宁文峰公司的主要义务。长宁文峰公司提交的验收清单涵盖涉讼房屋一、二、三楼诸多包间及钥匙、消防设施设备等主要部位，签字人凌航系天诚公司委托的验收交接人，其他签字人虽未经天诚公司明确授权，但亦由天诚公司缴纳社保，应当认定为天诚公司员工。从验收清单的内容看，虽然部分设施设备有所缺损，尤其是天诚公司所指的两间办公室没有钥匙，但天诚公司以现状验收，并未提出异议。因此，长宁文峰公司提供的相关证据彼此印证，予以确认，长宁文峰公司移交涉讼房屋的主要义务已经完成。提交书面退租协议和将工商登记迁离涉讼房屋，确系长宁文峰公司依据退租协议应当履行的义务，但该两项义务未及时履行，不影响天诚公司对涉讼房屋的控制、使某，因而不是退租协议约定的主要义务，且退租协议明确涉讼房屋内的工商登记应当在退租合同终止后的三个月内迁出。因此，祺荣公司交房当日未将工商登记迁离，并不违反合同约定。长宁文峰公司与祺荣公司签订的房屋清退协议，天诚公司虽认为可能系事后签署，但未提供实质性的反驳意见或证据，导致长宁文峰公司是否于2013年7月29日向天诚公司提交房屋清退协议处于真伪不明的状态，但祺荣公司于2013年7月21日向上海海若律师事务所开具1,000,000元支票，与清退协议的内容相符，长宁文峰公司亦借此督促祺荣公司将工商登记迁离。因此，原告以长宁文峰公司未提交书面退租协议、祺荣公司未将工商登记迁离为由，主张长宁文峰公司依据退租协议，支付使某费、物业管理费、违约金的诉请，与本院查证的事实不符，本院不予支持。二、2013年7月29日后涉讼房屋的占有、使某情况天诚公司认为，祺荣公司工作人员当日傍晚强占涉讼房屋，8月向物业公司提交用电申请，至2014年2月仍正常纳税，因此占用涉讼房屋。祺荣公司则认为已于2013年7月29日搬离涉讼房屋，系案外人使某涉讼房屋。天诚公司为证明自己的主张，提供的证据有：1、照片，证明祺荣公司仍在经营。2、报警登记表及上海中诚物业有限公司的情况说明，证明2013年7月29日下午4时有约10人进入现场阻扰交接，中诚物业员工张惠强报警。3、祺荣公司2013年8月28日用电申请单，证明其仍继续占用涉讼房屋。4、祺荣公司2014年2月24日档案机读材料，证明其工商登记未变更。5、长宁地税分局证明，证明至2014年2月，祺荣公司仍正常纳税。6、报警记录及笔录摘抄，证明祺荣公司2013年9月4日向上海市公安局长宁分局出具情况报告，表示一至三楼空调主机2013年8月22日下午遭人破坏，其行政总监刘生民向警方陈述因空调主机被损坏，2013年8月22日至9月3日期间无法正常营业，以此证明祺荣公司继续占用涉讼房屋。长宁文峰公司、文峰公司的质证意见为：1、真实性无异议，但不能证明是祺荣公司在经营。2、真实性无异议，但中诚物业2013年3月退出管理，没有参与交接，不能证明祺荣公司在现场。3、民生银行的用电需通过祺荣公司，不能证明是祺荣公司在用电。4、无异议。5、真实性无异议，但纳税申报可能是在其他地方经营。6、不认可，存在选择性摘录。祺荣公司对上述证据的质证意见为：除证据4、5真实性无异议外，其他均不予认可。就上述争议问题，本院查明以下事实：2013年7月29日下午4时许，上海市公安局接到报警称，在定西路XXX号梦上海夜总会(即涉讼房屋)，10人进入上址准备闹事，请民警到场处理。2013年8月28日，祺荣公司向舒馨物业提出用电调整申请，表示65号线调整为450KW，66号线停用6个月，自2013年10月1日执行。2013年9月4日，祺荣公司向上海市公安局长宁分局提交《案件情况报告》，表示2013年8月22日下午，该公司工程部员工发现一至三楼全部中央空调主机(价值人民币三百多万元)遭人为破坏，……。次日，祺荣公司行政总监刘生民在接受上海市公安局长宁分局华阳派出所民警询问时表示，祺荣公司的九台中央空调主机被人为破坏，……，公司从2013年8月23日至2013年9月3日无法正常营业，共计12天。……另查明，2013年8月至2014年1月，祺荣公司正常申报营业税。本院认为，天诚公司提交的2013年9月4日、5日的报警记录及笔录摘抄，长宁文峰公司虽认为可能存在选择性摘录，但并未进一步核实，也未提供反驳证据。祺荣公司的用电申请，长宁文峰公司虽认为可能系民生银行需要用电，但也未提供反驳证据，且即使民生银行需要用电，也无需祺荣公司提出申请，故对上述证据，本院予以确认。祺荣公司虽自述2013年7月29日已搬离涉讼房屋，对此后正常纳税的情况，也未举证证明其系在其他场所经营所致。因此，虽然2013年7月29日下午4时许的报警记录无法查明具体的报警人及现场人员，但综合上述证据，结合祺荣公司系涉讼房屋原实际使某人的客观情况，足以认定2013年7月29日后，系祺荣公司未经天诚公司同意，继续占有使某涉讼房屋。审理中，经本院释明，天诚公司表示，如认定长宁文峰公司的交房义务已经完成，则其作为所有权人，要求祺荣公司搬离涉讼房屋，参照退租协议向其支付占用期间的使某费和物业管理费。祺荣公司则认为，天诚公司将涉讼房屋挂牌出售，侵犯其优先购买权，且根据合同相对性，其无需向天诚公司支付使某费、物业管理费。本院认为，我国《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，从合同关系看，天诚公司是出租人，长宁文峰公司是承租人，祺荣公司是次承租人，祺荣公司主张承租人的优先购买权及于次承租人，于法无据。天诚公司系所有权人，其在本案中要求祺荣公司支付使某费、物业管理费，系行使所有权人的权利，且退租协议确定的使某费标准每天每平方米3元处于合理区间，物业管理费标准每月每平方米3.36元与天诚公司向舒馨物业缴纳的标准相同，祺荣公司既然占有使某涉讼房屋，应当支付对价，故天诚公司的相关主张，本院予以支持，但在房屋面积上，应当扣除京世造型使某的160平方米，为10,315.70平方米，故每天使某费为30947.10元，每月物业费为34660.75元。关于祺荣公司的工商登记迁移问题，系行政管理事项，天诚公司可通过其他合法途径予以处理。天诚公司另主张，根据退租协议，长宁文峰公司对祺荣公司的上述支付义务承担连带责任，文峰公司承担担保责任。本院认为，因长宁文峰公司的移交义务已经完成，天诚公司与祺荣公司系基于所有权产生的法律关系，与退租协议彼此独立，故天诚公司的主张，本院不予支持。此外，根据天诚公司与长宁文峰公司签订的租赁合同，涉讼房屋的物业管理费由长宁文峰公司负担。长宁文峰公司主张系由次承租人直接向物业公司支付，本院认为，此系长宁文峰公司与次承租人关于物业管理费支付方式的约定，但不能免除长宁文峰公司的支付义务，故上述抗辩意见，不予采纳。长宁文峰公司应当向原告支付2013年4至7月的物业管理费，标准为每月每平方米3.36元，面积包括京世造型使某的160平方米在内共计10,475.70平方米。文峰公司则依据担保函，对上述义务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天诚置业有限公司本市长宁区定西路XXX号房屋2013年4月至2013年7月的物业管理费人民币140,793.41元，上海文峰千家惠购物中心有限公司对上述支付义务承担连带责任；二、被告上海祺荣酒吧有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离本市长宁区定西路XXX号房屋并将上址房屋交还原告上海天诚置业有限公司；三、被告上海祺荣酒吧有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天诚置业有限公司本市长宁区定西路XXX号房屋2013年8月1日至实际搬离之日的使某费，按每日人民币30,947.10元计算；四、被告上海祺荣酒吧有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天诚置业有限公司本市长宁区定西路XXX号房屋2013年8月1日至实际搬离之日的物业管理费，按每月人民币34,660.75元计算；五、驳回原告上海天诚置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费人民币192,000元，由被告上海祺荣酒吧有限公司负担。案件受理费人民币35,901.50元，由被告上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司、上海文峰千家惠购物中心有限公司负担人民币3,115元,被告上海祺荣酒吧有限公司负担人民币32,786.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾鸣香代理审判员  张 艨人民陪审员  牟世荣二〇一五年十一月十三日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。