安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1302民初7738号 原告（反诉被告）：朱正好，男，1970年08月15日出生，汉族，安徽省宿州市埇桥区人，个体工商户，住安徽省宿州市埇桥区。 被告（反诉原告）：张雪，女，1989年12月24日出生，汉族，安徽省淮北市杜集区人，个体工商户，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人:常乐，安徽君光律师事务所律师。 原告朱正好与被告张雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年09月04日立案后，依法由本院审判员杨浩担任审判长、与人民陪审员王仲云、汤军昌组成合议庭，由书记员张骏豪担任法庭记录，于2018年11月13日15时30分在本院宿州开发区法庭公开开庭进行了审理，原告朱正好、被告张雪的委托诉讼代理人常乐和证人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱正好向本院提出的诉讼请求：一、解除朱正好与张雪签订《房屋租赁合同》关系；二、按日滞纳金200元，张雪向朱正好支付自2018年08月10日始至交付房屋之日时止逾期滞纳金；三、案件受理费，由张雪负担。 事实与理由：2018年04月16日，朱正好与张雪签订《房屋租赁合同》，张雪租赁朱正好所有的坐落于宿州市埇桥区门面房屋一间用于经营服装，租期一年自2018年05月01日至2019年04月30日，张雪开业仅半个月即不正常经营，因长期关门，造成不良影响，并拖欠水电费、物业管理费等相关费用。 2018年07月20日，张雪未经朱正好同意私自将房屋转租给他人，并与他人签订房屋转让协议，转让费用30,000元，并收取他人定金10,000元。朱正好电话询问张雪情况，张雪否认转租房屋的事情，并欺骗朱正好说其与表哥合伙经营房地产中介，由于张雪存在违约行为，按照《房屋租赁合同》第二条第一项和第三条的约定，朱正好于2018年07月22日通知张雪解除《房屋租赁合同》关系，并要求张雪于2018年07月25日前腾空房屋交还给朱正好无果，朱正好于2018年08月08日再次通知张雪限其于2018年08月10日前腾空房屋至今无果。 张雪辩称：朱正好所依据的事实不符，张雪租赁朱正好房屋后享有对房屋的使用权，是否开业经营属于张雪对使用权的处分，朱正好无权过问张雪经营的问题，朱正好多次以张雪不能正常经营为由，骚扰张雪属于违约行为，张雪正准备转租给他人时，已经通知朱正好，并征求朱正好的意见，因朱正好与他人协商租赁费无果，他人才未承租该房屋，张雪及时退还转租费用，张雪不存在违约行为，张雪同意解除与朱正好房屋租赁关系。 张雪向本院提出反诉请求：一、朱正好向张雪返还自2018年08月10日起至剩余期间房屋租金18,778元和押金2,000元；二、本诉和反诉费用，由朱正好负担。 事实与理由：2018年04月16日，张雪承租朱正好所有的坐落于宿州市埇桥区门面房屋一间，双方签订《房屋租赁合同》约定，租期自2018年05月01日至2019年04月30日止，租金为26000元，张雪租用房屋后，朱正好多次以张雪不能正常经营，影响其声誉为由扰乱张雪正常经营活动。 2018年07月，经朱正好许可，张雪准备将房屋转租给孙某，因朱正好与孙某对租赁费用未协商一致，孙某未能承租该房屋，张雪向孙某退还转让费用10000元，2018年07月22日，朱正好却以张雪擅自转租房屋为借口，要求解除租赁合同，并将房屋对外进行出租，朱正好严重侵犯张雪合法权益。 朱正好对张雪反诉辩称：张雪反诉称朱正好许可其将房屋转租给孙某和朱正好与孙某就租金未协商一致均不属实，朱正好并不知情张雪转租房屋，张雪转租给孙某使用，朱正好并未参与协商租金事宜，朱正好出租给张雪每年租金26000元，张雪转租给孙某使用，每年租金为30000元，张雪使用三个月的房屋，张雪采取欺骗被转租人方式，在签订转租合同前，孙某并不知道朱正好与张雪存在租赁合同关系。张雪反诉称朱正好不守诚信不能成立，张雪违反双方签订租赁合同第一条约定义务，朱正好不应退还剩余租金，反诉费用，应由张雪负担。 在诉讼中，朱正好为证明其提出的诉讼主张，向本院提交证据材料如下： 第一组、张雪与孙某微信聊天记录，证明张雪将承租朱正好的房屋转租给孙某使用； 第二组、照片、催缴通知书，证明张雪拖欠水电费、物业管理费； 第三组、房屋租赁合同，证明张雪与朱正好存在房屋租赁关系，明确双方权利义务； 第四组、朱正好与张雪手机信息，证明朱正好通知张雪解除租赁合同； 第五组、收条凭证，证明张雪存在擅自转租房屋给孙某承租的情形，并收取转让费用； 在诉讼中，张雪为证明其提出的抗辩和反诉中的主张，向本院提交证据材料如下： 第一组、支付宝转账记录、证明朱正好未与孙某就租金协商一致，张雪退还给孙某转让费用，并未实际将房屋交付给孙某使用； 第二组、孙某证言，证明张雪将房屋转租给孙某使用时，孙某给朱正好通电话，朱正好到现场，孙某告知朱正好想租房屋，因与朱正好协商租金问题无果；孙某向张雪支付租房押金10000元。 张雪对朱正好提交的第一、三、四、五均无异议，但认为不能达到朱正好证明目的，能够证明朱正好知道转租和朱正好与孙某协商转租问题，朱正好明确表示孙某与张雪好好谈谈；不存在张雪擅自转租的情形，不构成违约；朱正好应当退还租金和押金；朱正好知悉张雪收取孙某转让费用，张雪已退还给孙某，并未实际向孙某交付房屋。 朱正好对张雪提交的第一组证据无异议，对证人孙某证言持有异议，认为证人陈述不属实，孙某支付押金后，在朱正好得知此事后，孙某害怕张雪不返还押金，这时孙某才与朱正好商谈。 结合审判庭对朱正好、张雪提交的证据证明效力审查，本院对双方提交的证据证明效力认定如下： 朱正好提交的证据能够证明存在下列情形： 一、朱正好与张雪存在房屋租赁合同关系，张雪承租朱正好的房屋位置、间数、面积、租金和租赁期限； 二、张雪将承租的房屋以每年30000元租金转租给孙某，孙某向张雪支付转让费用10000元； 三、朱正好通过手机微信通知张雪解除租赁合同关系； 四、张雪在租用朱正好房屋期间，拖欠水电费等相关费用； 朱正好提交的上述证据来源具有合法性、与本案具有关联性，本院予以认定。 张雪提交的第一组证据能够证明其存在转租行为，并收取孙某转让费用10000元，来源具有合法性、与本案具有关联性，本院予以认定。证人孙某证言能够证明张雪存在擅自转租行为，并收取孙某转租费用，张雪向孙某返还转让费用，来源具有合法性、与本案具有关联性，对证人该部分证言证明效力，予以认定。 因张雪未提交其他相关证据与证人证言相互证明在转租房屋前，经朱正好同意和存在证人孙某与朱正好商谈租房事宜的情形，并且证人孙某系转租房屋的承租人，仅孤立证人证言不能达到事先取得朱正好同意转租和朱正好与孙某协商房屋租金事宜的情形，对证人孙某证言证明该部分证明效力，本院不予以认定。 结合法庭审理调查，本院认定本案基本事实如下： 张雪因经营服装需要租用房屋，2018年04月16日，朱正好作为出租方（甲方）与张雪作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定的主要内容为：甲方名下坐落于宿州市经济技术开发区南方国际花园大门北侧的B4栋0110号一楼门面房一间，面积约44㎡出租给乙方使用，用于经营服装，乙方对该房屋状态现已了解，愿意承租；租赁期五年自2018年05月01日起至2019年04月30日止（实际租期为一年）；乙方有下列情形之一的，甲方有权提前终止合同收回房屋，未到期的部分租金不退：没经甲方同意擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交还的；利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；拖欠房屋租金、水、电费、物业费等任何一项费用，经催要后仍不及时缴清欠费的；合同期满后，同等条件下乙方拥有优先承租权，乙方如续租需在合同到期前提前一个月续签合同并付清下一年度租金，如不再续租需要提前二个月告知甲方，负责扣除全部押金；甲乙双方议定年租金26,000元，一次性付清；乙方另付2000元作为押金，租赁期满乙方缴清水电费、物业费等所有费用后退还；乙方承租期间产生的所有税费，由乙方自行承担；租赁期内，如甲方卖房或其他原因变更房屋产权，甲方将房屋所有权转移给第三方后，乙方于第三方协商续签租赁合同，未到期部分租金退还给乙方（其他内容详见合同），朱正好、张雪分别在合同内甲方（出租方）和乙方（承租方）签名确认，并注明手机号码和张雪居民身份号码。签订合同后，张雪向朱正好支付一年房屋租金26,000元和租房押金2，000元。 在租赁期间，2018年07月20日，张雪未经朱正好许可情况下，张雪擅自以每年租金30000元将房屋转租给孙某使用，同日孙某通过微信转账向张雪微信中转入租房屋转让费用10000元，张雪书写无日期收款条凭证的内容为：今日张雪收到孙某南方国际花园大门北侧的Ｂ4栋0110号一楼门面房一间的转让金30000元，大写叁万元整，包含2018年08月01日到2019年04月30日房租，房屋内装饰不动，空调一台、热水器一台，不含其它任何费用，07月25日之前腾出房屋和搬请所有物品，实收10000元，张雪、孙某分别在转租人、付款人处签名确认。此后，朱正好得知张雪转租房屋行为，孙某与朱正好洽谈房屋租金无果，张雪即向孙某返还收取转让费用10000元。 另查明，因张雪尚欠水电费、物业管理费等相关费用，经物业管理部门张贴催缴通知后，张雪仍未缴纳上述费用。2018年07月19日，朱正好向张雪发送信息的内容为：“你屋里面的水龙头没关吧？哗哗地漏水，抓紧把水关上！！”，而张雪并未回复信息。2018年07月22日，朱正好再次向张雪发送信息的内容：“[房屋租赁合同解除通知]张雪：自从你2018年04月租房以来，一直不能正常经营，白天关门停业，给我方造成了严重负面影响。水电费不能按月及时交费，物业费至今也没交，另外，你没经我同意，近期又擅自转让租房，你的行为已严重违约，为此，我方现通知你即刻与你终止房屋租赁合同，收回房屋，请你三天内（07月25日前）将房屋内所有物品腾空。特此通知”。2018年08月06日，朱正好第三次向张雪发送信息的内容为：“通知张雪：由于你长期关门一直不能正常经营，给我方造成了严重的负面影响，水电费不能按月及时交费；物业费拖欠至今也没交，且你没经我方同意，擅自将房屋转让给他人并签订房屋转让协议，收取他人定金一万元，你的行为已严重违反房屋租赁合同约定，属于你方严重违约，为此，我方于2018年07月22日已通知与你终止房屋租赁协议，解除合同，收回房屋，并限你三天内（07月25日前）将房屋内所有物品腾空交还我方，但你无视合同约定和我方通知，既不积极与我方协商处理此事，至今又不将房屋腾空交还，08月06日晚还与我方恶语相言，蛮横无理，态度十分嚣张！为此，我方现最后一次通知你：即刻起48小时内（2018年08月10日上午8时前）将房屋腾空交还并交清所欠费用，逾期不交，我方将采取强制措施并追究你的法律责任，同时从2018年08月10日起按每天200元加收逾期房屋滞纳金直至房屋交回之日止”，张雪回复的内容为“房租、押金没退我，我房子就不空（应为腾）出来，你换锁我就报警，谈不好，咱走法律程序”。朱正好两次通知张雪解除合同后，张雪至今未承租的房屋交还给朱正好，并拖欠缴纳水电费、物业管理费等相关费用。 本院认为：一、关于张雪是否存在擅自转租行为，朱正好向张雪发送解除合同效力如何。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，从张雪、孙某签名确认收款条凭证和孙某通过微信转账截图向张雪支付转租房屋转让费用以及事后朱正好得知张雪转租即向张雪发送信息的行为来看，可以认定存在张雪事先未取得朱正好同意擅自将承租房屋以每年租金30000元转租给孙某使用的情形，显然，张雪违反诚实信用原则，构成擅自转租的违约行为，符合合同法第九十四条第二款第（四）项和第二百二十四条第二款规定的解除条件。 合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”本案中，朱正好分别于2018年07月22日和08月10日两次通过手机短信向张雪发送解除合同通知，符合上述法律规定自通知到达对方时合同解除，并张雪亦未向人民法院或者仲裁机构提出请求确认解除合同的效力，故朱正好与张雪签订《房屋租赁合同》于2018年08月10日予以解除，在本案中不必另行作出解除合同的判决，为此，对朱正好请求解除合同的诉讼请求，不予以处理。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，朱正好、张雪签订《房屋租赁合同》于2018年08月10日解除，张雪应腾出房屋，将租赁物返还给朱正好，而至今张雪并未履行交付租赁物的义务，导致朱正好存在一定的损失。由于朱正好并未提交相关证据证明其损失数额，为此，朱正好请求张雪支付滞纳金的诉讼请求，理由不能成立，证据不足，本院不予以支持。待朱正好提交相关证据证明张雪转租行为，导致其损失的具体数额后，可另行请求张雪赔偿损失的请求权 二、关于张雪反诉请求朱正好返还自2018年08月10日始至剩余期间房屋租金18,778元及押金2，000元有无依据。 朱正好与张雪明确约定“乙方存在转租、分租等情形，甲方解除合同，未到期部分租金不予以退还”，该约定体现当事人意思自治原则，并不违反法律法规强制性的规定以及在合同解除后，至今张雪未将租赁物返还给朱正好，为此，张雪反诉请求返还剩余租赁期间的租赁费用的反请求，理由不能成立，本院不予以支持。因张雪存在拖欠水电费、物业管理费等相关费用的情形，待张雪缴纳水电费、物业管理费等相关费用或者扣除上述尚欠费用后，可另行向朱正好提出返还押金或者剩余部分押金的债权请求权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、驳回原告朱正好的诉讼请求； 二、驳回被告张雪反诉请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，按不服数额部分预缴上诉案件受理费，收款单位：宿州市财政局；开户银行：中国农业银行宿州城中支行；账号：12×××00 00575-608，务必在汇款用途中标注05301-053101，逾期未缴纳上诉费用的，按自愿撤回上诉处理）。 审 判 长  杨 浩 人民陪审员  王仲云 人民陪审员  汤军昌 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  张骏豪 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。