广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初15502号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司法定代表人：刘丹林委托诉讼代理人:张志森委托诉讼代理人:李爽被告：黄颖原告深圳市华侨城物业服务有限公司与被告黄颖物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志森、李爽到庭参加诉讼，被告黄颖经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告物业服务费、专项维修资金及其违约金合计62300.36元（其中物业服务费31639.68元，专项维修资金共2825.28元，违约金27835.40元，其中物业服务费和专项维修资金暂计至2018年7月，违约金暂计至2018年7月19日，实际物业服务费、专项维修资金、违约金应计至实际欠缴及最终付清之日时止）；2.本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）全部由被告承担。事实和理由：被告系深圳市南山区华侨城东方花园XX的业主，被告所在的深圳市南山区东方花园业主委员会于2006年5月21日与原告签订《物业管理委托合同》约定：原告委托管理事项为房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、消杀、垃圾收集、清运，小区红线内交通、车辆行使及停泊、物业及物业管理档案、资料等;合同还约定了物业管理费用和住宅本体维修基金的收费标准。原、被告签订的《物业管理服务费收交协议》又明确约定被告应当于每月20日前缴纳物业管理费等相关费用，如延期至下月1日后交纳，原告从该日起每天应加收应付金额的万分之五的违约金。合同签订之后，原告依约一直提供了相关的物业服务至今，而被告未按照约定向原告支付2009年8月至2018年7月的物业服务费31639.68元及违约金25553.57元、专项维修资金2825.28元及违约金2281.83元，上述费用共计62300.36元，经原告多次催缴和协商，被告仍未交纳该部分费用。因此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持前述诉请。被告辩称：关于（2018）粤0305民初15502号纠纷一案，被告已于2009年9月14日将华侨城东方花园XX房产完成转让。另，华侨城物业与东方花园业主委员会签订的合同已于2009年2月19日到期终止，并无续签合同，据此华侨城物业已非东方花园物业的合法管理者；此外，据悉另有业主诉华侨城物业非法占用共有财产谋取利益事实仍在纠纷中，上述多重纠纷与原业主并无关系。被告非前述房产的登记持有者，亦未居住使用过该房产，不负有其与物业管理部门发生相关费用的义务，并非本案涉及纠纷的正确对应方，请求南山区人民法院撤回对被告的相关诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳市南山区华侨城XX房（涉诉房产），建筑面积104.63平方米，于2009年9月14日经转让核准登记至案外人包海良名下，转让方权利人为被告、案外人包海良。2006年5月21日，深圳市南山区东方花园业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对深圳市南山区华侨城东方花园（涉诉小区）提供物业管理服务；物业占地面积20万平方米，建筑面积120335.04平方米，物业类型为高层、多层、别墅住宅、商业用房；委托管理事项为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理,本物业规划红线内附属配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、消杀、垃圾收集、清运，小区红线内交通、车辆行使及停泊，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安全防范工作（但不含人身、财产保险保管责任），物业及物业管理档案、资料；合同期限为三年，自2006年3月1日至2009年2月29日（2009年2月并无29日，此处可能系笔误，本院注）；物业管理服务费为每月每平方米高层桂花苑2.8元，多层1.5元，别墅2.6元，商业用房3元向业主（用户）收取；高层桂花苑物业住宅本体维修基金按政府规定每月每平方米0.25元的标准向业主（用户）收取，多层物业住宅本体维修基金按政府规定每月每平方米0.15元的标准向业主（用户）收取；甲方委托乙方对不按时交纳管理费和住宅维修基金的业主（住户）采取催缴、张榜公示、停止服务、法律诉讼等措施；合同规定的管理期满，双方若无提出异议，本合同视为自动续签一年，若有异议，应在该合同期满一个月前向对方提出书面意见；及其他内容。原告提交的由深圳市物价局南山分局盖章确认的东方花园管理服务中心收费公示载明：物业服务费收费标准为：桂花苑每月每平方米2.8元，U区住宅区每月每平方米1.5元；本体维修基金收费标准为：桂花苑每月每平方米0.25元，U区住宅区每月每平方米0.15元。2007年11月14日，原告的东方花园管理处（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务费收交协议》，约定：依据甲方与华侨城房地产开发公司签订的物业管理委托合同以及业主公约的规定，就收取和交纳管理服务费的具体事项达成如下协议：乙方现阶段应缴纳管理服务费标准为2.8元/月/平方米，本体维修基金标准为0.25元/月/平方米；乙方于每月20日前（含20日）交纳上述费用，如延期至下月1日后交纳，甲方按规定从该日起每天加收应付金额的万分之五的滞纳金。为证明原告一直为涉诉小区提供物业服务，原告提交了深圳市南山区沙河街道东方社区工作站于2018年5月22日出具的《证明》，该《证明》的内容为：兹证明原告1995年12月至今为涉诉小区提供物业服务，2006年3月原告与东方花园业委会签订物业管理委托合同，服务内容包括：对该小区内房屋建筑及附属配套设施、相关场地进行维修、养护和管理，维护该小区内的环境卫生、安全协防和相关秩序等活动。原告向本院提交了一份时间为2018年7月的欠费催缴通知单，原告主张其诉请的被告欠费期间为2009年7月至2018年6月，物业服务费按照每月每平方米2.8元，专项维修资金按照每月每平方米0.25元。本院认为，原告与深圳市南山区东方花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》不违反法律规定，合法有效。原告主张被告应支付原告2009年7月至2018年6月的物业服务费和专项维修资金，但涉诉房产自2009年9月14日已经被告转让登记在案外人包海良名下，现被告并非涉诉房产的权利人，故对于原告主张被告支付2009年9月14日至2018年6月的物业服务费和专项维修资金，本院不予支持。关于2009年7月至2009年9月14日期间的物业服务费和专项维修资金，被告虽主张《物业管理委托合同》已到期，但根据涉诉小区所处街道办的社区工作站出具的《证明》，载明原告自1995年12月至2018年期间一直为涉诉小区提供物业服务，本院确认上述物业管理合同到期后，原告继续为涉诉小区提供物业管理服务，故在2009年7月至2009年9月14日期间原、被告存在事实上的物业服务合同关系，被告应依照房产的建筑面积104.63平方米，按2.8元/平方米/月及0.25元/平方米/月的标准分别向原告支付2009年7月至2009年9月14日欠缴的物业服务费732.41元（2.8×104.63×2.5）及专项维修资金65.39元（0.25×104.63×2.5）。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。关于原告诉请的违约金（滞纳金）。原告与小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》未约定业主欠缴物业服务费、专项维修资金的，需支付滞纳金，原、被告签订的《物业管理服务费收交协议》虽约定了滞纳金，但该协议系物业管理合同的从合同，协议虽未约定期限，但原告与小区开发商或业主委员会签订的物业管理合同均已到期，上述收交协议亦应随之到期。故原告请求被告支付欠缴物业服务费、专项维修资金的滞纳金，没有依据，本院不予支持。本案已经缺席审理，现可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄颖于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司支付2009年7月至2009年9月14日的物业服务费732.41元和专项维修资金65.39元；二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费678.75元，由原告深圳市华侨城物业服务有限公司负担669.75元，被告黄颖负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇一八年十一月二日书记员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。