包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初2103号原告：深圳市滨海物业管理有限公司,统一社会信用代码：×××。法定代表人：荆涛，总经理。委托诉讼代理人:李志强，内蒙古义源律师事务所律师。被告：郭利群，男，1975年11月16日出生，汉族，内蒙古豪德天沐科技有限公司职工，住内蒙古自治区包头市。原告深圳市滨海物业管理有限公司与被告郭利群物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用简易程序并于2018年7月31日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本案转为普通程序，并于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告深圳市滨海物业管理有限公司的委托诉讼代理人李志强、被告郭利群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市滨海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2016年3月1日到2018年8月31日物业服务费74520元；2.被告支付原告滞纳金37851元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告于2014年9月18日在包头市正翔房地产开发有限公司包头分公司办理入住手续并领取钥匙，同时交纳2014年7月1日至2016年2月28日期间物业服务费，之后再未交纳任何物业服务费用，原告多次以入户张贴物业服务费催缴通知单、发送EMS快递及电话等方式进行催要，但被告至今未支付，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告郭利群辩称，原告的诉讼请求不能成立，现根据事实和法律答辩如下：1.本案诉讼主体不适格。答辩人与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》之补充协议中第十条其他约定中，约定在业主大会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由出卖人依法选聘深圳滨海物业管理有限公司负责管理。然而本案的原告却是深圳市滨海物业管理有限公司，但该公司并未与答辩人签订物业委托服务合同，因此本案原告的诉讼主体不符；2.关于原告诉讼的物业服务费的问题：①合理缴纳物业服务费是答辩人的基本义务。答辩人收房时，已向包头市正翔房地产开发有限公司预交了物业服务费，但物业服务费的标准及从何时开始提供物业服务，开发商未明确告知答辩人，故出具的收据上也未标注物业服务费收费标准及物业服务起止日期。②每月每平方米10元没有事实和法律依据。退一步说，如果原告有物业服务资格，其收费依据何在？首先，原告没有依据《包头市物业管理条例（2013版）》第57条的规定，出示政府行政管理部门批准的收费依据和标准，从未公示企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况，导致业主不清楚原告具体提供了哪些服务，服务是否及时到位，也无法监督；其次，答辩人与开发商签订的《包头市商品房买卖合同》第13条约定：“甲方（开发商）向乙方（本人）明示《前期物业服务合同》及《业主公约》，乙方（本人）对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。”答辩人没有进行过此项内容的明确的书面确认，原告没有向业主公布《前期物业服务合同》，答辩人有权利不交物业服务费；第三，依据《包头市物业管理条例（2013版）》第56条的规定：“别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务实行市场调节价。实行市场调节价的，应当遵循平等、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，比照政府指导价，由业主与物业服务企业协商确定。”本案争议的房屋属于公寓，其物业服务费应实行市场调节价。经询价，周边物业恒源银座写字楼物业服务费为每月每平方米4.00元，苏宁写字楼为每月每平方米3.50元，万达广场公寓物业服务费为每月每平方米4.00元，紧邻银河广场的凯旋银河线公寓物业服务费为每月每平方米3.50元。答辩人系正翔国际二期枫景苑住宅业主，住宅小区有绿化、亮化等，物业服务费为每月每平方米2.50元，而正翔国际B8公寓周边无绿化无景观，每月每平方米10.00元的物业服务费明显偏高；第四、原告在物业服务及管理上存在漏洞，例如：在收房初期写字楼出现空调障碍，严重影响正常办公，经常困于电梯或无法上下楼，因电梯停电造成的电器损失至今无人赔偿;安全通道常年不开；入住6年来，纯净水等配套不全。3.原告在第一次诉讼庭审中提供的《前期物业服务合同》为复印件，真实性存疑，答辩人不认可，且物业服务费部分为手写，有涂改痕迹，答辩人怀疑原告有私改合同的嫌疑，申请将物业方、开发商、房管局备案的该合同原件进行比对以证明其真实性；4.假使《前期物业服务合同》复印件是真实的，该合同对别墅、公寓、写字楼等的物业服务费进行明确约定，该约定违反了《包头市物业管理条例》第56条、内发改费字【2014】1029号文件第2条、《中华人民共和国物业管理条例》第41条、《中华人民共和国物业服务收费管理办法》第5条、第6条、第7条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项、第（三）项、第（五）项之规定，该《前期物业服务合同》为无效合同。综上所述，答辩人无恶意拖欠物业服务费的意图，只是不知道向谁交，交多少，从什么时候交；更不知道原告怎样对业主服务，是否服务到位，故原告的诉讼请求不能成立。希望法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，同时希望原告履行法定义务，更好地为业主提供服务，在服务到位的情况下，依法、合规的收取物业服务费。原告深圳市滨海物业管理有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.原告与包头市正翔房地产开发有限公司订立的《前期物业服务合同》1份，原、被告订立的《正翔国际广场前期物业服务协议》1份；2.《商品房买卖合同》复印件1份，《业主/住户及家庭情况登记表》复印件1份，《楼宇交付确认表》1份，《分户锁匙/资料交付确认表》1份，装修申请材料7份；3.温馨提示2份；4.照片9份；5.《物业管理缴费通知》3份。原告提交以上证据的目的是，被告于2012年12月16日向包头市正翔房地产开发有限公司购买坐落于本市青山区正翔国际XX号房产一套，房屋性质为写字楼，建筑面积为248.40平方米；包头市正翔房地产开发有限公司于2014年9月18日向被告交付房产；原告与包头市正翔房地产开发有限公司于2013年12月16日订立《前期物业服务合同》，原、被告于2014年9月18订立《正翔国际广场前期物业服务协议》，以上合同系双方真实意思表示，经双方签字盖章确认，对双方具有法律约束力。双方约定物业服务费价格为每月每平方米10元，约定缴费为按年缴纳，每逾期一日，按照欠款金额的0.2%收取滞纳金。原告依约提供了物业服务，并于2016年度、2017年度获得内蒙古自治区住房和城乡建设厅确认的“全区物业管理优秀项目”称号且作为优秀试点项目多次接受各级领导参观。被告未缴纳2016年3月1日至2018年8月31日期间的物业服务费共计74520元，并产生滞纳金37851元，原告多次向被告催要，被告未给付。被告郭利群对原告提交的证据2、证据3、证据4、证据5的真实性无异议，对证据1的真实性有异议，对证据2的取得有异议。对于原告提交的证据1，被告认为，《前期物业合同》中显示的原告的法定代表人是罗建，而本次诉讼中原告的法定代表人是荆涛；该份合同中第6页、第7页均有涂改痕迹且该合同应属正规合同，应当打印而不应该是手写的，还没有加盖骑缝章；被告对该证据存疑，要求调取房管局备案合同的原件；酒店及公寓的物业服务费的价格，应实行市场调节价，《前期物业合同》中明确约定了物业管理费的价格，与法规不符；被告与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十条规定，房地产给被告选定的物业服务公司是深圳滨海物业管理有限公司，但是前期物业合同中原告的名称为深圳市滨海物业管理有限公司，有一字之差；原告提交的证据2的取得方式违法，不能作为本案的证据使用；原告提交的证据3，被告认可向其催缴过费用，但不能证明原告是否向被告提供物业服务；原告提交的证据4，被告认可向其催缴过费用。被告郭利群向本院提交如下诉讼证据：结合原告提交的《正翔国际广场前期物业服务协议》1份及光碟1张，证明以下问题：1.原告未履行《正翔国际广场前期物业服务协议》约定的义务，从未向业主公布过物业管理收支情况；2.被告所在楼房的14层业主在楼道公共区域增加隔离门，原告未按协议约定尽到监督和制止的义务，也未履行向有关行政管理单位部门报告的义务，原告管理存在缺失。入住前，原、被告签订《房屋装饰装修管理协议》中，未明确公共场所的概念，在logo墙能否装修问题上，原告存在双重标准，给被告造成成本增加及经济损失，原告严重失职，证明管理能力不足；3.原告未按约定开展过任何宣传教育和文化活动，卫生间、电梯间以及公共区域没有任何宣传装修与装饰，卫生间内也未有任何宣传和警示标语；4.地下停车场直接连接楼上写字楼，门禁系统损坏后，长期不维修也不维护，根本无法保证楼内业主的安全；大堂访客系统做成了样子工程，根本起不到安防的作用，任何人都可以随意出入大楼，出现楼内公司物品被盗的情况；业主向原告购买门禁系统，未征求业主意见且门禁系统形同虚设，需要业主下楼接人，增加业主的工作强度；从入住以来，门禁系统收取业主押金，不断的更换停车卡，不给业主合理的解释；5.被告服务所在的八楼公共区域卫生情况非常糟糕，卫生间长期不予清理，手纸、除味球等基础用品缺失，原告的服务水平低下；6.原告与业主矛盾突出，经常发生各类矛盾冲突事件，经常出现车辆堵门以及业主与保安的肢体冲突，原告服务水平低下，做事不负责任；7.原告承诺的提供24小时门卫管理服务、对进出小区的大件物品实施控制或者放行管理、全天候机房监控、定期巡视服务、协助公安部门维护小区内公共秩序的服务项目根本无法做到；8.业主公共停车位管理混乱，区间道路、停车场更是没有什么管理，车辆停放随意，自行车到处停放，经常出现车辆拥堵和因原告自身原因造成的交通秩序混乱，车辆长时间滞留路面，影响周边全部道路的通行。2018年1月22日，原告与二期业主产生群体矛盾，造成区间路段全天拥堵，有视频为证，原告物业服务意识和管理水平非常低下，24小时警局网络平台经常被大量用户投诉；9.小区内的电梯已经全部装修，而作为商业的写字楼却还保持着电梯原貌，没有任何装修，甚至原来的地板也已经破裂，而长期得不到维护，风大时或者出现电梯故障，经常关不上门，极易发生事故。原告对此不做任何的维护与管理，原告服务能力不足；10.原告收费标准远远超出了其他物业水平，且物业服务质量与其收费标准严重不符；11.夏季空调制冷费和冬季空调制热费应包含在整体的物业服务费中，原告另外收取，属于重复收费。空调作为业主购房中的一部分，对于使用时间及冷热度应有自主权，但原告管控开启和结束时间，剥夺业主自主权；12.在被告未缴纳物业服务费期间，原告阻止被告的车辆停到被告自己的停车位；即便在被告正常缴纳物业服务费期间，原告也针对不同业主实行差异化服务，对于共享的停车位私自转租或者强留给个别业主，即使有停车位，也不让被告停车，导致被告与原告保安发生严重冲突，造成被告车辆前保险杠损坏，目前还没有修理；13.原告在服务期间多次与其他业主发生治安事件，成为该地区最大的社会治安问题创造者；14.原告从未与被告签订过任何合同，与被告签订物业服务合同的是深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司，被告对此提出异议；15.被告欠费的原因是原告提供的物业服务质量与收费标准严重不符，被告不得已以欠缴的方式督促原告调整价格，提升服务；16.原告从卫生、安保、治安、信息公开透明、服务态度、服务意识以及服务水平都达不到目前该物业服务费的标准；17.别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务收费实行市场调节价，应当遵循平等、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，比照政府指导价，由业主和物业服务企业协商确定。原、被告多次因物业服务费标准能否降低的问题进行协商，但是原告以各类借口和托辞进行推诿。原告深圳市滨海物业管理有限公司对被告提交证据的真实性无异议，原告认为，原告已尽到相应的义务，被告提出其房屋所在楼层的卫生不达标，原告已经清退该楼层的保洁人员，该问题已得到解决。原、被告发生冲突的主要原因是被告未缴纳物业服务费，原告在视频里给予积极的解释，原告并未因其未交物业服务费而停止对其服务。原告配备了足够的安保人员。从被告提供的录像来看，基于被告所在写字楼的性质，原告在晚上有专人负责值班保安，保安当时是穿戴整洁的。出于安全防护原因原告即使晚上关闭大楼，实际上不影响被告对于房屋的使用。原告不排除双方起冲突的原因是被告取证造成。在原告作为物业公司的管理方面，感谢被告在装修方面对原告工作的配合，对于其他违约的住户，原告虽没有执法权但一直在协商处理并提交有关部门。夏季制冷费和冬季制热费是在物业服务费以外的费用，应由业主自行承担。被告所陈述的因停车造成冲突，给被告造成损失，应当另案起诉，与本案无关。原告在物业服务过程积极履行服务义务，在2016年度、2017年度获得优秀服务项目的称号。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据2、证据3、证据4、证据5的真实性、被告提交的证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据1的真实性提出异议，被告提出的异议不成立，对原告提交的证据1的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月16日，原告深圳市滨海物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的包头市正翔房地产开发有限公司就坐落于包头市××区号正翔国际商住物业签订《前期物业服务合同》。乙方提供的前期物业服务包括：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、物业公共区域的清洁卫生服务；4、公共绿化的养护服务；5、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；6、车辆停放管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高屋住宅为每月每平方米2.50元，公寓为每月每平方米6.00元，商业物业为每月每平方米5.00元，写字楼物业为每月每平方米10.00元。物业服务费按年交纳。甲方、业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费用的，每日应按合同收费总额的千分之五的标准向乙方支付违约金。本合同自2013年12月16日起至2026年12月15日止，但在本合同履行期间，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2012年12月16日，被告郭利群购买坐落于包头市××区号正翔国际XX建筑面积为248.40平方米房屋并签订《包头市商品房买卖合同》。2014年9月18日，以上房屋实际交付。交付当日，王珂代被告（乙方）与原告深圳市滨海物业管理有限公司下属的深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司（甲方）就其房屋签订《正翔国际广场前期物业服务协议》，双方约定物业服务费价格为每月每平方米10.00元，同时约定，首次物业服务费在办理入住手续时同时缴纳，时间从合同收房日起开始计缴1年，之后每年至少提前一个月，缴纳下一年度的物业服务费，如在约定的交费年度最后一日止仍未缴纳物业服务费的，即构成逾期，每逾期一日按欠缴金额的0.2%收取滞纳金。被告按每月每平方米10.00元向原告缴纳2016年3月1日之前的物业服务费。之后，原、被告因物业服务合同的履行产生矛盾，进而多次发生争执，双方未达成一致意见，被告自2016年3月1日至2018年8月31日欠原告物业服务费74520元。对以上事实，本院予以确认。本院认为，原告深圳市滨海物业管理有限公司与包头市正翔房地产开发有限公司就坐落于包头市××区号正翔国际商住物业签订的《前期物业服务合同》及王珂代被告郭利群与深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司就被告房屋签订的《正翔国际广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告提出，与其签订物业服务合同的是深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司，而非本案的原告深圳市滨海物业管理有限公司,对此，被告提出异议，原告与包头市正翔房地产开发有限公司签订前期物业服务合同后，其下属的深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司与被告签订具体的物业服务合同，原告作为深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司的总公司，对深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司的签约行为予以认可，包头市正翔房地产开发有限公司有权利作为本案的原告主张权利，被告的该抗辩理由，依据不足，本院不予支持。关于诉讼主体问题，被告还提出，被告与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》之补充协议中约定：在业主大会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由出卖人（开发商）依法选聘深圳滨海物业管理有限公司负责管理，但本案的原告却是深圳市滨海物业管理有限公司，虽然《包头市商品房买卖合同》中约定依法选聘的物业服务企业为深圳滨海物业管理有限公司，但实际上，与包头市正翔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的是本案的原告，与被告签订《正翔国际广场前期物业服务协议》的是原告下属的深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司，向被告提供物业服务以及因履行物业服务合同与被告产生矛盾的也是深圳市滨海物业管理有限公司，故被告提出的原告诉讼主体不适格的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。原、被告关于物业服务费的标准及缴费开始时间、缴纳方式在《正翔国际广场前期物业服务协议》中有明确的约定，被告提出包头市正翔房地产开发有限公司作为开发商未明确告知其物业服务费的标准及从何时开始提供物业服务的抗辩理由，依据不足，本院不予采信；本案中，关于物业服务费收费标准，依据的是合同及合同双方当事人的合意，《前期物业服务合同》及《正翔国际广场前期物业服务协议》均明确约定写字楼的价格为每月每平方米10.00元，对物业服务费的标准未有强制性规定，故被告关于物业服务费标准偏高的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。《前期物业服务合同》并未违反影响合同效力的强制性规定，故被告提出《前期物业服务合同》无效的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。针对原告提供的物业服务，被告提出一系列问题，包括未向业主公布物业服务费的收支情况、未制止其他业主的违规行为，在logo墙能否装修的问题上的双重标准，卫生、安保、秩序的维护不到位、服务水平、服务意识差等，原告作为一家物业服务企业，在服务中难免会存在一些问题，只要不是影响合同正常履行的严重的瑕疵，被告尽量要求原告去整改，被告以此为由拒缴物业服务费，依据不足，本院不予采信。被告提出，夏季空调制冷费用和冬季空调制热费用应该包含在整体的物业服务费中，原告另外收取，属于重复收费，对此，被告未举证，本院不予采信。被告提出空调作为业主购房中的一部分，对于使用时间及冷热度应有自主权，原告管控开启和结束时间，剥夺业主自主权，对此，被告未举证，本院不予采信。《包头市物业管理条例》第五十七条规定：“物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示，并将房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。”被告作为业主，有权要求原告对其企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置进行公示，但公示与否，不影响原告向被告主张物业服务费，但被告以此为由拒缴物业服务费，本院不予支持。综上，被告拒缴物业服务费的抗辩理由，依据不足，本院不予采信；故原告要求被告支付2016年3月1日至2018年8月31日物业服务费74520元，理由充分，本院予以支持；原告因合同履行问题多次与业主产生矛盾，原告的物业服务中也存在不尽人意的地方且原告是否完全按照合同约定履行了合同，原告未举证，故原告要求被告支付滞纳金37851元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告郭利群支付原告深圳市滨海物业管理有限公司2016年3月1日至2018年8月31日物业服务费74520元，于本判决书生效之日起三十日内付清；二、驳回原告深圳市滨海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2550元，原告深圳市滨海物业管理有限公司已预交，由原告深圳市滨海物业管理有限公司负担860元，由被告郭利群负担1690元；被告郭利群负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告深圳市滨海物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 燕 强人民陪审员 樊 英二〇一八年十一月二十日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。