襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0691民初2326号原告：朱晓慧，女，1987年3月17日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：李有功，襄阳市襄州区伙牌法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告：襄阳汉润水泥制品有限公司（以下简称汉润水泥公司）。住所地：襄阳市襄州区古驿镇大营村。法定代表人：陈会洪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王小强，湖北真武律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告朱晓慧与被告汉润水泥公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓慧的委托诉讼代理人李有功，被告汉润水泥公司的委托诉讼代理人王小强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱晓慧向本院提出的诉讼请求为：1、依法解除朱晓慧与汉润水泥公司于2015年10月1日签订的房屋租赁合同，并由汉润水泥公司腾退租赁房屋交付给朱晓慧；2、判令汉润水泥公司向朱晓慧支付自2016年4月起至2018年8月所租1间房屋租金11200元，以及汉润水泥公司将租赁房屋腾退给朱晓慧完毕之日止的房屋租金；3、本案诉讼费用由汉润水泥公司负担。事实及理由：2013年12月，朱晓慧与单位同事共20人一起购买了襄州经济开发区商贸城原办公楼共32间房屋，朱晓慧购买了其中1间。2015年10月1日，朱晓慧等人委托张淑勤、李志超、肖大国与汉润水泥公司签订《房屋租赁合同》，将32间房屋租给汉润水泥公司使用，合同对租金的给付、期限、违约责任等均做了约定，后汉润水泥公司未依约交纳房租，已经违约，故诉至法院请求依法裁判。汉润水泥公司答辩称，1、原告朱晓慧的诉讼主体不适格，案涉租赁房屋属于襄州经济开发区的办公用房，不能够买卖，且朱晓慧手中也没有房屋的房产证、产权证明等手续；2、汉润水泥公司没有交纳租金，已经构成违约，租赁合同自2016年2月28日起就已经解除，不应当再支付2016年2月28日之后的租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月，朱晓慧、刘勇成、张玉友等20人与张淑勤、李志超、肖大国签订了《授权委托书》，载明：朱晓慧、刘勇成、张玉友等20人自愿全权委托张淑勤、李志超、肖大国与汉润水泥公司签订房屋租赁合同事宜，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的权利、义务等条款，委托人均予以承认并按约定履行。2015年10月1日，张淑勤、李志超、肖大国（甲方）与汉润水泥公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，载明：一、出租房屋共五层，位于襄阳市××大道北侧，西邻襄阳雅虎机电有限公司、东临襄阳元大粮油公司，属于襄州经济开发区管委会原办公用房。甲方没有办理土地证、产权证等手续。按照襄阳市规划，该房屋处于两改两迁区域，在租赁期内可能面临拆迁乙方在确认知晓以上情况，并自己处理由此带来的一切问题…；二、甲方自愿将上述房屋的二至五层（面积约670平方米，每层8间共32间）租赁给乙方作为办公、宿舍等；三、租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止共五年；四、租金按照76800元/半年（每间每月400元，月租金12800元），由乙方提前一个月支付。合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付六个月的租金和保证金1万元，共计86800元。以后每半年提前一个月，乙方将租金足额交给甲方，逾期一个月仍未交纳，甲方有权解除合同，租赁关系解除时，甲方不再退还保证金；五、甲方只提供房屋的出租不负责乙方的人身财产安全，乙方在经营过程中产生的经济、安全等费用甲方不负责任，乙方应按时交纳租金，逾期视为乙方违约……六、如乙方违约，则合同终止，乙方在该房屋上的改造、经营等投入归甲方所有，不退还保证金，因乙方违约造成甲方的一切损失由乙方承担…。《房屋租赁合同》签订后，朱晓慧将其所购买的1间房屋连同其他同事所购买的共计32间交付给汉润水泥公司使用，汉润水泥公司交纳租金至2016年3月，自2016年4月起未交纳，也未将所租赁的房屋腾退交还给朱晓慧等人。庭审中，汉润水泥公司陈述其于2016年12月底已经搬走并告知过朱晓慧等人，但未提交相关证据，亦未办理交接手续。同时查明，襄阳商贸城是从事汽车配件、自有房屋租赁等经营活动的全民所有制企业。2006年8月28日，襄阳商贸城通过湖北东风拍卖公司组织的竞拍活动拍得襄州区公路段所有的位于襄阳市襄州区316国道钻石大道6198平方米的地产及地面附着物，并签订了《关于办理房地产过户手续等有关事宜的协议》。2013年12月5日，襄阳商贸城又将该房屋分割按间出售给朱晓慧1间房屋，并签订了《房屋买卖合同》。同时，襄阳商贸城于2018年8月6日出具证明一份，载明：兹有本单位为化解到期债务，并报请上级主管部门批准，将本单位公开竞争买得的位于襄阳市襄州区钻石大道北侧房屋分割按间出售给刘勇成等20位同志。本院认为，朱晓慧等人委托张淑勤、李志超、肖大国与被告汉润水泥公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效协议，双方应当按照协议履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人。因此，张淑勤、李志超、肖大国作为受托人按照委托人朱晓慧等人的要求与汉润水泥公司签订《房屋租赁合同》，该合同应当约束朱晓慧与汉润水泥公司。汉润水泥公司在订立合同时应当知道该房屋的权属状况以及朱晓慧等人与张淑勤、李志超、肖大国之间的委托代理关系，其关于原告朱晓慧主体不适格的抗辩意见没有事实及法律依据，本院不予采信。涉案房屋由襄州公路段转让给襄阳商贸城，襄阳商贸城又分割转让其中1间给朱晓慧，有《关于办理房地产过户手续等有关事宜的协议》、《房屋买卖合同》为证，该房屋虽未办理产权登记手续，但并不妨碍朱晓慧将该房屋出租，且该房屋已经实际交付给了汉润水泥公司使用，故汉润水泥公司辩称该房屋没有办理产权登记，朱晓慧不享有权利的理由不能成立。根据双方所订立的《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方逾期一月未交纳房租，甲方有权解除合同”，现汉润水泥公司认可自2016年4月起未交纳房租，已经构成违约，因此，原告朱晓慧主张解除合同的请求符合合同约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条解除权的行使的规定，该合同应当自汉润水泥公司收到起诉状副本之日即2018年10月22日解除。该租赁合同解除后，汉润水泥公司应当在合理的期限内将房屋腾退并交付给朱晓慧。汉润水泥公司在诉讼中称其于2016年12月底已经搬离租赁房屋并告知朱晓慧等人，未提供相关证据证实，亦未提供双方办理房屋交接的手续，因此其请求不应再支付租金的理由不能成立，本院不予支持。朱晓慧依照《房屋租赁合同》的约定，主张汉润水泥公司按400元/间/月的标准支付自2016年4月起至房屋腾退完毕之日止1间房屋租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告朱晓慧委托张淑勤、李志超、肖大国与被告襄阳汉润水泥制品有限公司于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月22日予以解除；被告襄阳汉润水泥制品有限公司于本判决生效之日起十五日内将所租赁朱晓慧的1间房屋腾退交付给朱晓慧；二、被告襄阳汉润水泥制品有限公司于本判决生效之日起十五日内按照400元/间/月的标准向原告朱晓慧支付自2016年4月1日起至租赁房屋腾退完毕之日止1间房屋的租金；三、驳回原告朱晓慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取为40元，由被告襄阳汉润水泥制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 栋二〇一八年十一月十五日书记员 杨文杰