浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3763号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨寿宁，男，1957年7月25日出生，汉族，浙江省杭州市人，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：赵柯涛，浙江显仲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州市临安区於潜镇自由村村民委员会，住所地杭州市临安区於潜镇自由村。 法定代表人：周樟明，主任。 委托诉讼代理人：徐俊、王显峰，浙江天晟律师事务所律师。 上诉人杨寿宁因与被上诉人杭州市临安区於潜镇自由村村民委员会（以下简称自由村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服临安区人民法院（2017）浙0185民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2005年12月18日，自由村村委会与杨寿宁签订了《房屋租赁合同》1份，约定将自由村所有的××镇××街××号潜洲大厦整体租与杨寿宁，租赁期限为2006年1月1日至2015年12月31日。初始租金为每年172000元，租金在前一年的12月31日前交清。双方并对租赁房屋的装潢及违约责任等进行了约定。2006年5月6日双方就租赁事项又签订了《潜洲大厦租赁补充合同》1份，将租赁期限延长至2020年12月31日。对大厦后空地建房，双方约定租金为每年35000元，每年1月1日前交清。后杨寿宁实际占有并使用案涉租赁房屋至今。2017年3月21日，自由村村委会以杨寿宁未支付2015-2017年租金为由，将杨寿宁诉至原审法院，请求判令：1、杨寿宁立即支付租金646800元（计算至2017年12月31日止，2018年1月1日之后的租金继续按月租金17967元计算至实际腾空之日止）；2、杨寿宁立即支付利息损失63063元（利息损失按年利率7.8%暂计算至2017年3月31日，此后的利息损失继续按上述标准计算至债务完全清偿为止）；3、杨寿宁从2018年1月1日开始解除双方的房屋租赁合同并腾退房屋；4、租赁房屋固定装潢无偿归自由村所有；5、保证金归自由村所有；6、本案诉讼费用由杨寿宁承担。审理过程中，自由村村委会向该院申请撤回了其要求支付2018年1月1日以后租金、利息损失63063元及保证金归其所有的诉讼请求，上述诉请在本案中暂不予以主张。诉讼过程中，杨寿宁提起反诉，请求判令：1、自由村村委会减免2006年1月至2010年4月租赁房屋二至六层52个月的租金496889元；2、自由村村委会赔偿杨寿宁一层房屋4个半月租金损失122250元；3、自由村村委会支付装潢补助80000元；4、自由村村委会支付强行占用租赁房屋作为依维柯卖票点期间的使用费17600元；5、自由村村委会支付房屋维修费用7100元；6、自由村村委会退还租赁保证金50000元；7、自由村村委会减免租金50000元，并将停车场恢复原状；8、自由村村委会开具杨寿宁支付租金的发票。 原审法院认为：根据双方提交的证据及庭审陈述，该院总结双方争议焦点为：1、杨寿宁未支付的租金是否超过诉讼时效期间；2、杨寿宁在反诉中提出的自由村村委会未向其提供房产证及改变房屋登记用途并要求自由村予以赔偿的诉请是否应予支持。以下分述之。 关于杨寿宁主张的未支付的租金已超过诉讼时效期间的问题。该院认为，依照双方租赁合同约定：“租金在前一年的公历12月31日前一次性付清。”据此，2015年租金应在2014年12月31日前付清，自由村村委会对该期租金的诉讼时效自2015年1月1日起开始计算，2016年租金应在2015年12月31日前付清，自由村村委会对该期租金的诉讼时效自2016年1月1日起开始计算，2017年租金应在2016年12月31日前付清，该期租金的诉讼时效自2017年1月1日起开始计算。因自由村村委会已于2017年3月21日起诉杨寿宁，要求其支付租金，故双方争议的应为2015、2016年租金是否超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项之规定：“延付或拒付租金的，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为一年。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”临安市司法局於潜司法所出具的证明显示，“从2015年开始，自由村村委会每年都向其反应杨寿宁拖欠租金的问题”、“自由村村委会的干部每年都向我单位和於潜镇人民政府投诉杨寿宁拖欠潜洲大厦租金的问题”。证人雷某的证言显示，“2015年年底快收房租的时候打电话给杨寿宁，要求他来调解……以后也打了电话，但是打不通。”据此，自由村村委会已向於潜镇司法所提出保护民事权利的请求，2015、2016年租金产生诉讼时效中断的效果，诉讼时效应重新计算，至2017年3月21日自由村村委会向该院起诉时，尚未超过诉讼时效，对杨寿宁主张的2015、2016年租金已经超过诉讼时效的抗辩，该院不予认可。 关于反诉中杨寿宁提出的自由村未向其提供房产证及更改房产登记用途导致其损失的问题。该院认为，首先，杨寿宁未提供证据证明其主张的自由村村委会于2007年1月恶意将涉案房屋的规划用途由“服务业”更改为“商业住宅”的事实，该院对其该项主张不予认可。关于其提出的自由村村委会未向其提供房产证致其无法转租导致损失的主张，该院认为，首先，出租人是否向承租人提供房产证及不能变更房屋用途，应在租赁合同中作出明确约定，未作明确约定的，不能视为出租人违反合同约定；其次，在房屋合法的前提下，承租人不持有房产证及房屋设计用途的改变均不影响承租人使用房屋，“商业住宅”和“商业服务业”均属于可以经营的房屋；再次，出租人的主要义务系提供房屋，未提供房产证及确保房屋用途不变并非其主要义务，即便出租人在此略有瑕疵，亦不构成承租人拒交房租的理由；最后本案杨寿宁亦无法证明其向自由村提出过提供房产证及不改变房屋用途的要求，且杨寿宁当时作为村干部，并且是案涉潜洲大厦招租事项的联系人，庭审中又申请证人出庭证明其曾告知他人房屋的状况，说明其当时对房屋登记情况应当是知晓的，在此情况下，杨寿宁仍然租赁房屋。双方在租赁合同中并未约定杨寿宁租用房屋的目的是转租，即便杨寿宁主观认为房屋不能转租他人使用，其亦需支付房租。综上，杨寿宁将房屋不能转租归因于自由村村委会未向其提供房产证及设计用途改变，既无事实依据，也无法律依据。另杨寿宁认为其无法将房屋转租的时间段为2006年—2010年上半年，距自由村村委会起诉已近七年，距其未交付2015年租金亦近五年，在其认为自由村村委会违约致其无法转租的时间段内，租赁房屋始终在杨寿宁占有使用之下。依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条之规定，本案租赁合同作为有偿合同，可参照买卖合同的有关规定。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第二十条之规定，杨寿宁即使认为出租人提供的租赁房屋存在瑕疵，也应在合理期限内提出。同时，杨寿宁自认自由村村委会已于2010年向其提供房产证，此后其继续租赁房屋，则在其认为租赁目的无法实现时，并未主张解除合同，反而继续将房屋转租他人以取得收益，现又以产权证及设计用途等存在问题为由拒付房租并要求赔偿，该院对其主张不予认可，对其据此抗辩其不支付2015—2017年租金及反诉主张自由村向其赔偿的诉讼请求不予支持。杨寿宁提出的“超过诉讼时效的债权亦可行使抵销权”的主张，因该院对其主张的赔偿请求不予认可，理由已见前述，故对其该项主张亦不予认可。 该院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”杨寿宁作为案涉潜洲大厦的承租方，应当按照合同约定按时向出租方支付租金。杨寿宁至今未支付2015—2017年房屋租金，故其应依照合同约定履行其支付租金的义务。关于双方诉争的应付数额，双方合同约定的年租金为172000元/年，《潜洲大厦租赁补充合同》中双方约定的空地建房租金为35000元/年，前述金额合计为207000元/年。现自由村村委会诉请拖欠的合同租金按照年租金180600元（172000元×105%）计算。该院认为，双方在租赁合同中对租金的计算方式约定为：“每年租金按中标价172000元，如乙方在二年内固定装潢投入高于30万元，少于60万元，在第三年起按中标价逐年增加3%，两年内固定装潢投入少于30万元，在第三年起按中标价逐年增加5%，两年内固定装潢投入大于60万元，5年内中标价不予增加，5年后每年根据市场价上涨（在5%内考虑）。”由此可知，租金上涨的具体幅度应依据杨寿宁对房屋装潢的具体投入，并经双方协商确定，而双方此后实际未就租金的上涨幅度具体协商，因此对自由村村委会诉请拖欠租金按照年租金180600元/年（172000元×105%）计算的主张不予支持。 关于自由村村委会诉请判令自2018年1月1日起解除双方房屋租赁合同并腾退房屋的诉讼请求，该院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”现杨寿宁拒付2015-2017年租金，自由村村委会亦通过於潜镇司法所向其进行催告，但杨寿宁至今仍未履行，故对自由村村委会请求判令解除租赁合同的诉请予以支持，但双方之间的租赁合同应自判决生效之日起解除，杨寿宁并应腾退租赁房屋并交还自由村村委会。 关于自由村村委会诉请判令案涉房屋固定装潢归其所有的诉讼请求，该院认为，依照双方租赁合同第六条第一项的约定：“承租期内如乙方（即杨寿宁）违约导致租赁合同解除，固定装潢乙方不得拆除、不予折价，归甲方（即自由村村委会）所有。”现因杨寿宁拖欠租金未付，自由村村委会诉请解除双方租赁合同，依据双方合同约定，案涉租赁房屋已形成附和的装饰装修物归自由村村委会所有。 关于杨寿宁提出的其它诉讼请求，该院评析如下： 关于其提出的赔偿租金损失122250元的诉讼请求，该院认为，杨寿宁与农工商超市集团签订的补充协议中已经明确：“因甲方（即杨寿宁）新建房屋未能及时完工，致使乙方（即农工商超市集团）不能如期进场。”双方并据此更改了原协议，因此对杨寿宁主张因自由村村委会未及时办理公证导致其推迟与农工商超市集团的租赁时间并据此要求赔偿其租金损失的诉讼请求不予支持。 关于其提出要求自由村村委会支付装潢补助80000元的诉讼请求，该院认为，双方租赁合同第五条第一项约定：“乙方（即杨寿宁）对潜洲大厦装修的费用由乙方承担，但乙方在承租期间对门面、外立面装修投入较大时，甲方（自由村）给予适当补助。”则自由村村委会对杨寿宁进行补助的前提系其装修投入较大，现杨寿宁未提供其对潜洲大厦门面、外立面进行装修的具体费用情况，依据现有证据亦无法确认杨寿宁装修投入的数额，故对杨寿宁请求对其进行补助80000元的诉讼请求不予支持。 关于其主张自由村村委会支付占用租赁房屋作为依维柯售票点期间使用费17600元的诉讼请求，该院认为，杨寿宁提出自由村占用租赁房屋作为依维柯售票点，但其提供的照片及证言等均不足以证明该事实。现自由村村委会自认曾使用部分房屋作为依维柯售票点，使用期限20个月，该院酌情确定自由村村委会应向杨寿宁支付房屋使用费4000元。 关于杨寿宁主张的维修费用7100元，前述认证部分该院已对其提交的相关证据进行了评析。该院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、二百二十一条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。故出租人自由村村委员应支付杨寿宁维修费用7100元。 对杨寿宁要求退还租赁保证金50000元的诉讼请求，因其未提供曾支付该保证金的依据，自由村村委会亦陈述杨寿宁并未支付保证金，故对杨寿宁请求退还保证金的诉讼请求不予支持。 关于杨寿宁主张因未向其提供停车场要求减免租金50000元并恢复原状的诉讼请求，该院认为，双方租赁合同及补充协议中约定的租赁物为“潜洲大厦整体（包括门面房九间、高六层、建筑面积约1900平方米及潜洲大厦南面空地300平方米）。”则依维柯停车场并不属于双方租赁合同范围之内。自由村村委会虽允诺在不影响依维柯正常营运的前提下，同意杨寿宁或其转租人员使用停车场，但并非其合同义务，现杨寿宁主张因其无法使用停车场要求减免租金并恢复原状，与合同约定不符，该院对其该项诉讼请求不予支持。 关于杨寿宁要求自由村村委会向其开具发票的诉讼请求，该院认为，依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”据此，自由村村委会应就其收取的租金向付款人杨寿宁开具发票。但杨寿宁未证明其此前支付租金的数额，自由村村委会自认此前其收取的租金数额为1670583元，故其应依据该数额向杨寿宁开具相应的发票。如杨寿宁另有支付的其余租金，可另行主张开具相应的发票。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨寿宁应支付自由村村委会租金621000元；二、自由村村委会与杨寿宁于2005年12月18日签订的《房屋租赁合同》及2006年5月6日签订的《潜洲大厦租赁补充合同》自判决生效之日起解除；三、杨寿宁应自判决生效之日起三十日内腾退双方2005年12月18日签订的《房屋租赁合同》第一条项下约定的租赁房屋，并交还自由村村委会；四、双方2005年12月18日签订的《房屋租赁合同》第一条项下约定的租赁房屋内已形成附着的固定装潢归自由村村委会所有；五、自由村村委会应支付杨寿宁房屋使用费4000元、房屋维修费用7100元，合计11100元。本判决第五项确定的款项与本判决第一项确定的款项抵扣后，杨寿宁尚应支付自由村村委会609900元，款限判决生效之日起十日内付清；六、自由村村委会应于判决生效之日起十五日内向杨寿宁开具已支付租金1670583元的发票（如杨寿宁另有支付的其余租金，可就其余租金另行主张开具发票）。自由村村委会在收到本判决第一项确定的609900元款项的同时，应向杨寿宁开具金额为621000元的发票；七、驳回自由村村委会的其它诉讼请求；八、杨寿宁的其它反诉请求。本诉案件受理费10899元，保全费3923元，由自由村村委会负担1926.86元，杨寿宁负担12895.14元；反诉案件受理费6019元，由杨寿宁负担5940.8元，自由村村委会负担78.2元。 宣判后，杨寿宁不服，向本院提起上诉称：自由村村委会主张2015年、2016年租金的请求已经超过诉讼时效期间，一审判决认定诉讼时效中断，属于认定事实错误。根据法律和合同的约定，2015年的租金，杨寿宁应当在2014年12月31日前付清，杨寿宁延付或拒付的，自由村村委会应当在2015年12月31日前主张，同样2016年的租金，自由村村委会应当在2016年12月31日前主张，自由村村委会实际于2017年3月才主张，其请求已经超过了一年的诉讼时效期间。一审认定诉讼时效中断，证据不足，且隐瞒和歪曲事实。首先，本案一审历经四次开庭，其中第三次开庭依法进行了调查、辩论，最后陈述，之后就应当是进行评议、宣判了。但一审法院在2017年11月2日，在没有任何理由的情况下，通知变更合议庭成员，变更审判长，延长举证期限到2017年11月17日，确定2017年11月17日再次开庭。一审判决中的杨寿宁“于2017年11月15日向本院提出了针对合议庭成员的异议申请，因需对其申请进行审查，案件延期开庭。”是隐瞒了一审中无理变更合议庭成员的情况，并歪曲了杨寿宁的异议内容。实际上，一审法院无理变更合议庭成员，并延长举证期限到2017年11月17日，其是想给自由村村委会提交所谓的诉讼时效中断证据创造条件。因为，自由村村委会经过前三次开庭审理都没有也无法提供诉讼时效中断的证据。2017年8月1日开庭审理，庭审已经完成，自由村村委会已经无法再提交证据。后面的更换合议庭成员就是为重新开庭设计的。最后，在杨寿宁提交了异议仍然由原合议庭成员审理的情况，仍然延长了举证期限，于2017年12月14日再次开庭，这些都是为自由村村委会精心设计的。实际上，本案的举证期限截止日期是2017年8月1日。於潜镇司法所出具的证明及司法所长的证言，这两个证据都超过了举证期限。本案历经2017年5月8日、6月2日、8月1日、12月14日四次开庭，数次延长举证期限，且最后的举证期限一审法院违法、无理延长到了2017年11月17日，但这两个证据自由村村委员却仍然没有遵守举证期限的规定，在指定的期限内提供，而是在2017年12月14日庭审中才提交。司法所出具的证明，是在2017年8月1日开庭后当日炮制的，这么长的时间为什么不提交？其次，关于证人出庭作证，也没有在法定期间提出，也是在2017年12月14日当庭提出并出庭的。这两个证据明显都超出了举证期限，一审判决仍然予以采纳。那么，法律设置举证期限有什么用？有关司法所出具的证明及司法所长语言的证明力的问题。根据司法所长的陈述，所有前来司法所申请调解的事项都应当登记、记录、归档，但司法所在本案中提供的自由村村委会要求杨寿宁支付租金的调解请求却没有任何书面记录，司法所长陈述当时是口头的，没有档案的。而且，司法所长曾于2017年8月1日，旁听了本案的庭审过程。杨寿宁在2017年6月2日及8月1日开庭时都提出了时效问题，自由村村委会这才意识到其请求的时效问题，并于当天庭审后与司法所炮制了一纸“证明”，所以，司法所的一纸“证明”及司法所长的证言根本没有证明力。综上，一审违法、无理更换合议庭成员、延长举证期限，司法所的一纸“证明”没有书面档案可查，及司法所长的证言，因其参加过旁听，两个证据均不具有真实性；而且两份证据都超过举证期间。所以，一审判决根据司法所的一纸“证明”及司法所长的证言，认定自由村村委会主张2015、2016年租金的请求尚未超过诉讼时效，属于认定事实错误。二、杨寿宁提出的自由村村委会未提供房产证及更换房产登记用途导致其损失的问题，2007年1月8日，自由村村委会将房屋的规划用途由“服务业”变更为“商业住宅”，查档记录及2010年4月12日村委会的介绍信都可以证明，是自由村村委会变更的，一审判决认定“杨寿宁未提供证据证明其主张的自由村于2007年1月恶意将涉案房屋的规划用途由“服务业”更换为“商业住宅”的事实”，属于认定事实错误。首先，涉案房屋早在1992年就申请并发放了房屋所有权证，证号为“於城字01474”号，批复文件和房屋所有权证用途都是旅馆。其次，在2010年4月8日的查档记录中，产权证号一栏为“於潜更0001133，”发证时间一栏“2007.1.8”。很明显，案涉房屋于2007年1月8日进行了变更。再次，涉案房屋在1988年审批及1992年发放产权证时的规划用途都是旅馆，以前出租时也曾是经营旅馆的。所以，自由村村委会是更改过了房屋规划用途的。如果一审判决强调的是“恶意”，那么当时作为村长的周亚伟与杨寿宁有很大的矛盾，杨寿宁于2006年开始承租涉案房屋，2007年1月8日，自由村村委会就变更房屋规划用途，好端端的，变更规划用途干什么？且变更为“商业住宅”，有“住宅”的性质还能用来作旅馆吗？这还不是“恶意”吗？所以，涉案房屋1992年就有房屋所有权证，2007年1月8日被自由村村委会无理擅自变更过，一审判决认定自由村村委会将“服务业”变更为“商业住宅”杨寿宁没有提供证据，属于认定事实错误。三、一审判决认定“杨寿宁将房屋不能转租归因于自由村村委会未向其提供房产证及设计用途改变，既无事实依据，也无法律依据。”属于认定事实和适用法律错误。首先，在房屋租赁合同中，出示房屋所有权证及提供复印件，是出租人的法定义务。房屋租赁合同第五条第（二）款约定自由村村委会应协助办理有关经营手续。自由村村委会在2010年4月才提供房屋所有权证复印件，此前未提供过。其次，《浙江省旅馆业治安管理办法实施细则》规定，开办旅馆需要提供房屋产权证原件或复印件。再次，涉案房屋在1988年审批及1992年发放权证时的规划用途都是旅馆，以前出租时也经营旅馆的。正是因为自由村村委会2007年1月8日的用途变更，自由村村委会没有出示房产证及提供复印件，加上变更规划用途，导致杨寿宁无法转租获得收益。四、自由村村委会解除合同的请求未经村民会议讨论决定，不符合村民委员会组织法的相关规定，自由村村委会要求解除合同的请求无效。一审判决解除合同，属于认定事实和适用法律错误。首先，本案是自由村村委会违约在先，又拒不赔偿，杨寿宁才依法行使抵销权。一审法院以杨寿宁拒不支付租金为由，判决解除合同属错误。其次，解除合同涉及村民利益，应当经村民大会讨论决定。自由村村委会未举证证明其请求解除合同的决定经过了村民会议讨论决定，不符合村委会组织法的规定，自由村村委会要求解除合同的请求无效。五、杨寿宁提出赔偿租金损失122250元，一审判决认定“双方更改了原协议”，属于认定事实错误。首先，因缺少事前经村民代表会议决议的手续，公证人员无法公证，在补办相关手续后在2006年11月13日才办理公证手续。导致杨寿宁没有按租赁合同的约定于2006年1月15日前办妥公证手续，导致杨寿宁与一层的承租人约定的2006年8月1日交房计租的约定不能实现。杨寿宁不得不与承租人协商变更转租协议。其次，根据双方《房屋租赁合同》第五条其他约定第三项的约定，自由村村委会负责办理审批的相关手续及承担费用。因为自由村村委会没有协助办理建房审批手续，从而导致了新建房屋不能如期完工。基于上述两点，杨寿宁与次承租人变更了原协议。可见变更原协议都是因为自由村村委会的违约行为造成的，从而导致了杨寿宁的租金损失122250元。六、关于要求自由村村委会支付装潢补助80000元的请求，一审判决认定“自由村村委会对杨寿宁进行补助的前提系其装修投入较大，现杨寿宁未提供其对潜洲大厦门面、外立面进行装修的具体费用情况，依据现有证据亦无法确认杨寿宁装修投入的数额，属于事实认定错误。杨寿宁租赁潜洲大厦后，投入大量财力、人力、精力和时间，进行外立面改造、内部装修，安装了全新的门窗，新建设了部分建筑；进行招商，安装了电梯等设施，实际投入较大。双方合同约定的“投入较大”是一般情况下的衡量，不需要具体数额来衡量。再者，双方《房屋租赁合同》“第二条租赁期限：2006年1月1日至2015年12月31日止，共计10年（乙方装潢、建房总投资在80万元以上，经评估部门评估，同意延长5年）。”及双方《潜洲大厦租赁补充合同》第一条“因乙方加大投资，甲方同意租赁期限确认为15年，自2006年1月1日至2020年12月31日，”明确说明了杨寿宁已经投资很大，根据这两条的约定可以认定，杨寿宁的投资已经达到80万元，所以，才延长了5年租赁期限。所以自由村村委会应支付杨寿宁装潢补助80000元的诉讼请求。七、关于杨寿宁主张自由村村委会占用房屋作为依维柯售票点期间使用费用问题，一审判决认定“杨寿宁提供的照片及证言等均不足以证明该事实，”但又认定自由村自认曾使用部分房屋作为依维柯售票点。明显属于认定事实和适用法律错误。自由村村委会自己都承认了曾经使用了部分房屋作为依维柯售票点了，还认定“杨寿宁提供的照片及证言等均不足以证明该事实，”自相矛盾。再者，自由村村委会使用了20个月，就支付4000元的租金，合200元每月，酌情偏低。事实上，自由村村委会使用了22个月，当时承诺给予杨寿宁8**元每月的占用费用。请求改判支持自由村村委会向杨寿宁支付依维柯售票点占用房屋的租金17600元的诉讼请求。八、关于杨寿宁要求退还租赁保证金50000元的问题，一审判决认定“因其未提供曾支付该保证金的依据，自由村村委会亦陈述杨寿宁并未支付办证金，”属于认定事实错误。首先，双方在《房屋租赁合同》中明确约定了租赁保证金。其次，双方在《潜洲大厦租赁补充合同》第三条约定，“原主合同租赁保证金五万元，甲方考虑乙方装潢、建房投入资金较大，根据乙方投入资金情况，适时给予退回，”及自由村村委会在起诉时“要求判令保证金归自由村村委会所有”的请求，根据“适时给予退回”可以说明杨寿宁已经交了5万元保证金，自由村村委会已经收到了，不然不存在“退回”的情况，也不存在“要求判令保证金归自由村村委会所有”的请求。事实上，2005年招标时就有交保证金要求的，杨寿宁在投标时就已经交了50000元的保证金。请求改判支持杨寿宁要求返还50000元保证金的诉讼请求。九、早在1988年3月11日，县计委（1988）22号文件里，批准新建的就是旅馆和停车场，事实上一直以来潜洲大厦后面就是旅馆的停车场，招租广告上也说后面有一千平方米的停车场，宾馆没有停车场，肯定会严重影响经营的。至于租赁合同上的说法，完全是一种不公平的体现，这样不公平的条款，也恰恰证明了杨寿宁在村里是没有地位的。但租赁合同上的说法，供依维柯车队、宾馆、超市停车使用，也是绰绰有余的。在2011年解除依维柯车队后（也就是不用考虑依维柯车队停车了），被自由村村委会全部租给了长运公司，至此，杨寿宁没有地方停车了。当时招商引资时称一直有停车场的，并且潜洲大厦旅馆今后也还是自由村的企业，难道就不应留有潜洲大厦旅馆停车场吗？十、一审判决程序违法，在2017年8月1日，依法经过了法庭调查、法庭辩论，最后陈述开庭庭审程序后，又无理由变更合议庭成员，重新再次开庭，违法无理由延长举证期限。补充一点，一审认定已支付租金数额为1670583元错误，应为1845500元。综上，请求撤销原审判决一、二、三、四、五、八项判决，并依法改判支持杨寿宁一审全部反诉请求。 被上诉人自由村村委会答辩称：一、关于诉讼时效问题。一审中自由村村委会提交了多次向杨寿宁催讨租金的函告和邮寄凭证，表明是在催讨无着的情况下，才通过邮寄的方式催讨。司法所的证明以及司法所负责人的出庭证言均表明，从2015年开始，自由村村委会每年均会为租金的事向司法所和政府反应。一审答辩过程中，杨寿宁在答辩过程中也提到其拒绝支付2015、2016、2017年租金是因为自由村村委会违约在先，表明自由村村委会向其催讨过租金。另外，从生活常理上说，潜洲大厦的租金是村里的主要收入来源，作为一笔比较大的收入，村干部不可能不去催讨。二、关于回避申请和延长举证期限问题，一审处理完全合法。三、关于房产证和设计用途变更问题。1、在案涉房屋招租期间，杨寿宁作为村里的干部，是负责招租工作的，房权证本身由其保管并随时可以查阅。2、原来的租赁合同中没有约定出租房屋的性质，没有约定出租的房屋必须是商住用地还是商业服务用地。村里只要保证杨寿宁可以无障碍地使用就行。3、杨寿宁实际转租成功与否，与自由村村委会无关。4、解除合同无需经过村民大会讨论。在本案启动过程中，村里是组织讨论过的，村民代表大会也是同意要求解除合同。并且在一审第一次开庭时，当时的村民代表都参加了庭审，由村里组织参加庭审都是同意解除合同的。在这个案件一审结束之后，二审开庭之前，在8月20日村里为了慎重起见，又第二次对本案的相关情况进行了村民代表的讨论，并补充相应的证据证明同意解除合同。5、杨寿宁提出的122250元的租金损失没有事实和合同依据。杨寿宁与农工商超市延后签订租赁合同原因是杨寿宁新建房屋未能及时完工。6、杨寿宁提出的8万元的装修补偿是没有依据的。合同明确约定对门面、外立面装修投入较大时才有补助，杨寿宁上诉偷梁换柱认为整体装修投入较大，给予补助，没有依据。7、对于200元一个月的依维柯售票点使用费问题，一审中自由村村委会可以不认，但是村里实事求是按照双方口头约定的200元一个月进行了自认，表明村里的担当。8、一审中，自由村委会没有查到有50000元的租赁保证金，财务账册当中，也显示不出来。9、停车场问题，合同中有明确约定，杨寿宁承租的房屋只有在不影响依维柯公交车运营的情况下才可以使用。关于已付租金，确实是一审法院已经认定的数字。综上，请求驳回杨寿宁的上诉，维持原判。 二审中，上诉人杨寿宁未向本院提交新证据。 被上诉人自由村村委会向本院提交一份村民代表会议决议以及签到册，证明2018年8月20日，自由村村委会召开村民代表会议，决定同意自由村对杨寿宁提起诉讼，一审判决之后同意一审判决内容，要求中级人民法院尽快维持一审判决，要求尽快解除与杨寿宁的租赁合同腾退租赁房屋，并支付拖欠的租金，而且还要求村里另外再起诉杨寿宁拖欠的2018年1月1日起至实际腾退的租金。上诉人杨寿宁对该证据的真实性没有异议，合法性有异议，认为解除合同、诉讼腾退房屋涉及到村民重大利益，应当经过村民会议讨论决定，然后才能办理。村民代表会议不符合法律规定，应当认定解除合同的相关决议无效。本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致，本院另查明，案涉房屋为坐落于××镇××街××号的1幢6层的整楼，所有权人为自由村村委会，2007年1月8日登记的临房权证於潜更字第0××3号证显示房屋设计用途是商业住宅，2010年4月21日登记的临房权证於潜更字第0××6号证显示房屋设计用途是商业服务。2005年，杨寿宁是自由村村两委的组成人员，具体负责停车场、潜洲大厦、幼儿园和房屋出租，案涉房屋招租公告上的联系人之一为杨寿宁。2018年8月20日，自由村村委会就本案所涉诉讼召开了村民代表会议，会议明确同意对杨寿宁提起本案诉讼。 本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。具体针对杨寿宁的上诉，本院作如下评述：一、关于自由村村委会本诉请求的租金问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中杨寿宁对其在2015年至2017年期间正常占有使用案涉房屋并无异议，故其应该按照约定的租金标准向自由村村委会支付该期间的租金。杨寿宁上诉主张2015年、2016年租金的支付请求已经超过诉讼时效。对此，本院认为，诉讼时效制度虽具有督促权利人行使权利的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，诉讼时效制度不是义务人逃避债务的工具。从日常生活经验法则分析，案涉房屋租金收入对于自由村村委会来说是一笔可观的集体收入，在杨寿宁拖欠租金的情况下，自由村村委会不向其催讨不符合常理。从证据分析，自由村村委会提交了2015年、2016年期间催讨租金的通知函和相应的交寄凭证，虽然没有提供有效的签收凭据，但是杨寿宁在解除财产保全申请中也自认其采取了拒付租金的措施，故交寄凭证结合杨寿宁的陈述已达到民事证据的高度盖然性证明标准，可以认定自由村村委会在2015年、2016年有向杨寿宁催讨租金的事实。故即便没有司法所的证明和司法所长的证言，原审认定诉讼时效中断亦无不当。至于已付租金的具体数额，杨寿宁作为履行义务的一方应对其支付数额承担举证责任，现其未提交证据证明其实际已付租金数额为1845500元，原审法院根据自由村村委会的自认认定已付租金数额为1670583元，并无不当。二、关于杨寿宁的反诉请求是否成立问题（杨寿宁以其反诉请求为依据主张其拒不支付2015年-2017年租金是在行使法定抵销权）。1、要求减免租赁房屋二至六层2006年1月至2010年4月共计52个月的租金496889元，理由是自由村村委会拒不向其提供租赁房屋的房产证以及将房屋的设计用途擅自由商业服务更改为商业住宅，导致其无法实际转租获取收益。本院认为，首先，杨寿宁未提交有效证据证明自由村村委会拒绝提供房产证以及自由村村委会恶意将房屋设计用途由“商业服务”变更为“商业住宅”导致其无法使用。其次，案涉房屋在合同签订后已实际交付杨寿宁占有使用，且案涉租赁标的物系一整幢楼，权属登记和变更时间一至六层都是一致的，其中一层在2006年杨寿宁已经转租，现杨寿宁将二至六层不能转租归因于房产证和设计用途变更并据此要求减免租金，明显缺乏事实依据，原审法院驳回其该项请求，并无不当。2、要求赔偿一层房屋4个半月租金损失122250元，理由是自由村村委会未按合同约定时间办妥公证手续，未协助杨寿宁办理建房审批手续，导致杨寿宁不得不与次承租人重新协商变更转租协议，造成租金损失。本院认为，杨寿宁主张自由村村委会存在违约行为给其造成一定损失，需要举证证明违约行为的存在以及违约行为与损害结果之间的因果关系。现杨寿宁仅举证证明其与次承租人变更协议的原因是新建房屋未能及时完工，并未提供有效证据证明系因自由村村委会的原因导致新建房屋未能及时完工，故杨寿宁该项主张缺乏事实依据，原审法院驳回其该项诉讼请求，并无不当。3、要求支付装潢补助80000元，理由是杨寿宁承租案涉房屋后装修投入数额较大，自由村村委会依约应该补助80000元。本院认为，双方合同约定装修费用由杨寿宁自行承担，自由村村委会对杨寿宁进行装修补助的前提是杨寿宁在承租期间对潜洲大厦门面、外墙装修投入较大，现杨寿宁未举证证明其对门面、外墙装修的具体投入，依据两份合同也仅能推定其整体装修投入较大，并且合同中亦没有明确适当补助的具体标准，故杨寿宁请求补助80000元依据不足，原审法院依据现有证据驳回其该项请求，并无不当。4、要求支付占用租赁房屋作为依维柯售票点的使用费17600元，理由是自由村村委会实际占用了部分房屋作为依维柯售票点，占用时间是22个月，应该按每月800元的标准支付占有使用费17600元。本院认为，杨寿宁的该项主张若要成立，杨寿宁需要举证证明自由村村委会实际占用房屋的面积、时间以及租金标准，现杨寿宁并未提交有效证据证明上述事实，原审法院根据自由村村委会自认的占用时间和标准，酌情确定按照200元的标准支付占有使用费4000元，并无明显不当。5、要求退还租赁保证金50000元，理由是杨寿宁已经支付了50000元的保证金。本院认为，杨寿宁退还保证金的请求成立需满足实际已交纳和在租期内不存在违约行为两个条件，现杨寿宁未能提供实际缴纳凭证，自由村村委会也不认可其已经缴纳的事实，且杨寿宁在租赁期限内也存在拒不支付租金的违约行为，故原审法院依据现有证据驳回其该项请求并无不当。6、要求减免租金50000元并恢复停车场原状，理由是案涉房屋后面一直以来就是旅馆的停车场，2011年自由村村委会将停车场租赁给长运公司导致其没有地方停车，必然影响经营。本院认为本案双方当事人的权利义务应该以租赁合同为依据，双方当事人租赁合同中未将停车场作为租赁标的物，杨寿宁的该项请求缺乏合同依据，原审法院驳回其该项请求亦无不当。杨寿宁上诉还主张自由村村委会未经村民会议讨论决定起诉解除合同应属无效。本院认为，首先，自由村村委会起诉解除合同的目的是收回租赁标的物，不是处分村集体财产，杨寿宁主张村委会提起本案诉讼必须经村民会议讨论决定无法律依据。其次，自由村村委会是合同一方主体，其作为原告提起本案诉讼，在无相反证据的情况下，法院推定其是代表村集体的意思表示并无不当。况且，本案二审中自由村村委会还提交了村民代表决议进一步证明提起本案诉讼是村集体的意思表示，故杨寿宁该项上诉主张缺少事实和法律依据。综上，杨寿宁的反诉请求缺乏事实和法律依据，其主张以这些请求与自由村村委会支付租金的请求相抵销，显然不成立。杨寿宁在合同履行期限届满前不履行支付租金的主要义务，自由村村委会享有法定解除权，原审法院判决杨寿宁支付拖欠的租金，解除合同、返还房屋，并无不当。三、关于原审法院程序是否违法问题。一审庭审笔录记载，2017年8月1日审判长最后告知“庭后组织双方进行调解，是否再次开庭还是定期宣判将另行通知。”2017年8月30日，双方当事人也都向原审法院申请庭外和解3个月。2017年12月14日原合议庭对本案未明事项再次进行开庭审理。故原审法院进行第四次开庭并未违反法律规定，杨寿宁据此主张原审法院程序违法，没有法律依据。综上，杨寿宁的上诉请求均不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15974元，由杨寿宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十一月八日 书记员  赖雪珂