江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书(2015)门民初字第00213号原告南通同宇房产有限公司，住所地海门市麒麟镇通海路207号。法定代表人张岚，董事长。委托代理人ＸＸ雷，江苏联佑律师事务所律师。被告海门市国土资源局，住所地海门市长江南路398号。法定代表人江少康，局长。委托代理人倪善新，海门市土地储备中心主任。委托代理人ＸＸ新，江苏智昇律师事务所律师。原告南通同宇房产有限公司（以下简称同宇房产）与被告海门市国土资源局（以下简称国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，在适用简易程序审理中，因案情复杂不宜继续适用简易程序，依法裁定转为普通程序。本院依法组成合议庭于7月9日、9月29日公开开庭审理了本案。原告同宇房产的委托代理人ＸＸ雷，被告国土局的委托代理人倪善新、ＸＸ新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同宇房产诉称，2010年1月22日，案外人沈飞通过挂牌竞买取得了编号为R-18009130面积为6599平方米的国有土地使用权，并于同年2月6日与被告签订了3206842010CR0010号《国有建设用地使用权出让合同》。2010年8月18日，原、被告及案外人沈飞签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定将3206842010CR0010号《国有建设用地使用权出让合同》的受让人变更为原告，由原告享有受让人的权利，承担受让人的义务。上述协议签订后，原告即依约交付了全部的土地出让金1979700元，但被告即便经原告多次催告亦未能依照合同约定将案涉土地交付给原告。现原告请求（一）解除原、被告于2010年2月6日签订的3206842010CR0010号《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；（二）被告返还原告土地出让金1979700元；（三）被告承担原告已支付的土地交易费9239元、招投标标书工本费600元、土地契税59391元、地籍调查测绘费3000元、施工图设计审查费12000元、钻探工程费20000元、万年馨苑设计费250000元、零星工程款18000元，合计372230元；（四）被告支付逾期交地的违约金1084710元（按25%自2010年4月23日计算至2012年7月1日）；（五）被告支付逾期履行的损失1319800元（暂按25%自2012年7月2日计算至2015年3月2日，期后按实计算）。被告国土局辩称，我局已经按照《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》履行了相应的义务，不存有违约行为，原告已取得了案涉土地的使用权，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年11月5日，原海门市万年镇人民政府（后因区划调整，原万年镇合并至悦来镇）向被告请求将位于原万年镇镇中北路西、盛昌中路北侧，面积为6599平方米的国有土地（编号为R-18009130，以下简称案涉宗地）组织挂牌出让，并承诺该宗地红线范围内的拆迁、安置、补偿、场地自然平整等工作均由该镇负责。2010年1月22日，经挂牌出让，案外人沈飞以1979700元竞得案涉宗地的国有土地建设使用权，并于同年2月6日与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》（编号为3206842010CR0010号）。该合同约定：“……第六条出让人同意在2010年4月22日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到红线内场地自然平整，周围基础设施达到红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯……第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”。2010年4月21日案外人沈飞依约缴纳了土地出让金1979700元，并支付了土地使用权出让契税59391元及土地交易服务费9239元。同年8月18日，原（丙方）、被告（甲方）及案外人沈飞（乙方）签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定：“一、3206842010CR0010号《国有建设用地使用权出让合同》的受让人由乙方变更为丙方；二、3206842010CR0010号《国有建设用地使用权出让合同》中受让人乙方的各项权利和义务由丙方履行；三、3206842010CR0010号《国有建设用地使用权出让合同》的其他条款仍然有效”。2012年7月2日，原、被告签署了《国有建设用地使用权交付单》，该单在“交付土地双方认可意见”一栏载明：“当事人双方已按《国有建设用地使用权出让合同》履行了土地交付手续，并依据出让宗地界址图所标示的坐标点实地验明了各界址点界桩。所交地块符合合同约定的交付条件，双方对此次交付土地行为予以认可，并在本交付单及出让宗地界址图上予以签字盖章确认”。2012年10月17日，原告向被告提交了《关于变更万年镇老中心小学地块开竣工日期的申请》，双方于同月23日签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定“第一条受让人同意在2013年3月31日之前动工建设；第二条受让人同意在2013年11月30日前完成项目施工建设，并申请竣工验收……”。同月29日，原告办理了产权登记，申领了国有土地使用权证。2014年4月14日，原告向被告发出了《关于尽快将原万年中心校宗地交付使用的函》，以案涉宗地周围基础设施未达到合同约定的交付条件，致使原告无法施工，要求被告继续履行。同年8月22日，海门市悦来镇人民政府以延期后又因区划调整、乡镇合并、宗地外基础设施道路不通因素，致使开发企业无法开工为由，向海门市人民政府提交了《关于要求南通同宇房产有限公司开、竣工延期的请示》。同年10月23日，经海门市人民政府市长办公会议研究讨论，同意“南通同宇房产有限公司的《建设用地批准书》开、竣工分别延期至2015年3月1日、2016年3月1日”。2015年1月28日，原告向被告发出了《告知函》，明确因非主观原因致使被告交付的宗地无法办理《建设用地批准书》，致使原告无法施工，并据此要求被告于收函后10个工作日办理《建设用地批准书》，逾期则解除双方的《国有建设用地使用权出让合同》并由被告赔偿各项损失3941930元。该函被告已于次日收悉。另查明，2010年7月9日，原海门市万年镇人民政府与案涉宗地内的住户茅美芳签订了《协议书》，约定对茅美芳的房屋按“拆一还一”拆迁补偿，由原海门市万年镇人民政府在案涉宗地东侧为茅美芳新建60平方米的两间半平房。2014年下半年，因茅美芳新建房屋西侧地基下沉，危及房屋结构安全，茅美芳与陈黄云于2014年11月10日签订了《危房修建施工协议》，由陈黄云在原址按原状修建，该费用均由海门市悦来镇人民政府支付。审理中，经实际测量，茅美芳新建的房屋西侧位于案涉宗地红线内2.48米。上述事实，由原告提供的原海门市万年镇人民政府向被告出具的承诺书、电脑挂牌成交确认书、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、土地出让金收据、土地使用权出让完税凭证、土地交易服务费收据、海门市悦来镇人民政府《关于要求南通同宇房产有限公司开、竣工延期的请示》、海门市人民政府第49号《市场办公会议纪要》、原告向被告邮寄的《关于尽快将原万年中心校宗地交付使用的函》、《告知函》、中国邮政EMS回执，被告提供的《国有建设用地使用权交付单》、原告向被告提交的《关于变更万年镇老中心小学地块开竣工日期的申请》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《国有土地使用权证》、原海门市万年镇人民政府与茅美芳签订的《协议书》，本院依职权向茅美芳儿子沈永刚所做的《调查笔录》、茅美芳与陈黄云签订的《危房修建施工协议》及当事人陈述予以证实。根据原、被告的诉请、答辩，本案的争议焦点为：1.被告交付的案涉宗地是否符合合同约定？，2.原告要求解除其与被告的《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》是否有法律依据？3.原告主张的各项损失是否合法有据？关于争议焦点1，本院认为，原、被告及案外人沈飞于2010年8月18日签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。依据该合同约定，原告已概括受让了案外人沈飞根据《国有建设用地使用权出让合同》所享有、承担的权利、义务，该合同对于原、被告均有约束力，双方应当依照合同全面履行义务，享有权利。依据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，被告应当于2010年4月22日前将符合合同约定的案涉宗地交付给原告。虽原告于2012年7月2日在《国有建设用地使用权交付单》上盖章确认案涉宗地已依约交付，并申领了案涉宗地的国有土地使用权证，但原告曾于2014年4月14日函告被告，以案涉宗地尚不具备交付条件为由要求被告继续履行，可见原告对于被告所交付的案涉宗地是否具备约定的交付条件一直存有异议。2014年8月22日，海门市悦来镇人民政府以案涉宗地外基础设施道路不通为由，要求海门市人民政府对于原告开、竣工予以延期。据此可以证实此时案涉宗地尚不符合合同约定的“周围基础设施达到红线外通路……”的交付条件。此外，经本院实地勘查，由原海门市万年镇人民政府新建的案涉宗地内原住户茅美芳的部分房屋位于该宗地红线范围内，该现状显然不符合合同约定的“红线内土地自然平整”的交付条件。最后，在审理中被告亦未能提供相应证据证明案涉宗地已达到合同约定的“通电、通上下水、通讯”的交付条件，本院在实地勘查时亦未发现被告已履行了上述前期义务。综上，应当认定被告交付的案涉宗地不符合合同约定。关于争议焦点2，本院认为，《中华人民共和国合同法》规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告间的《国有建设用地使用权出让合同》约定：出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同。原、被告虽履行了书面上的交付手续，并办理了国有土地使用权证，但是被告未依照合同完成案涉宗地的实质交付义务，案涉宗地直至今日尚未达到合同约定的“五通一平”的交付条件。原告有权基于合同约定，要求解除合同。此外，原案涉宗地内住户茅美芳经原海门市万年镇人民政府拆迁、新建的房屋部分位于案涉宗地红线内，实际上阻碍原告的整体开发，客观上致使原告的合同目的不能实现，亦符合法定解除的情形。据此，原告要求解除其与被告的《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》符合法律规定。关于争议焦点3，本院认为，原、被告间的《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》已依法解除，原告已缴纳的土地出让金1979700元，被告应当予以返还。因被告未按照合同约定交付案涉宗地，还应承担相应的违约责任。合同当事人因违约给对方造成损失的，赔偿数额应当相当于因违约造成的损失。原告已支付的土地交易服务费9239元、土地契税59391元、地籍调查测绘费3000元均由相应的收据、发票佐证，被告亦无异议，本院予以确认。该款系原告为办理国有土地使用权产权登记所缴纳的费用，现《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》均依法解除，原告的上述损失，被告应当予以赔偿。原告支付的招投标标书工本费600元系原告竞买案涉土地所支付的必要费用，该费用为招投标成本，与本案无涉，应由原告自负。当事人一方违约后，守约方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告主张的施工图设计审查费、钻探工程费、万年馨苑设计费、零星工程款，均为在案涉宗地进行房产开发所支付的费用。因被告一直未能依照合同约定履行案涉宗地的实质交付义务，原告对此明知，亦当然知晓案涉宗地有可能因被告违约行为无法交付并致使合同目的不能实现。现原告在被告尚未完全依照约定履行交付义务，即进行了房地产开发的前期活动，该部分支出应属扩大损失，应由其自负。原告主张被告应以土地出让金为本金按照年息25%向其支付自2010年4月23日至实际履行之日的损失，但未能举证证明其损失的依据，对此本院不予支持。因原告已于2010年4月21日全额支付了土地出让金，其损失应为资金占用期间的利息损失，标准可依照中国人民银行同期贷款利率1.3倍确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：解除原告南通同宇房产有限公司与被告海门市国土资源局之间编号为3206842010CR0010的《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。被告海门市国土资源局返还原告南通同宇房产有限公司土地出让金人民币1979700元，并支付自2010年4月22日至判决确定履行实际给付之日止的利息损失（按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。被告海门市国土资源局赔偿原告南通同宇房产有限公司已支付的土地交易服务费人民币9239元、土地契税人民币59391元、地籍调查测绘费人民币3000元，合计人民币71630元。上述第二、三项，钱款均于本判决生效后30日内履行完毕。驳回原告南通同宇房产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44852元，由原告南通同宇房产有限公司承担24852元，被告海门市国土资源局承担2万元0000。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费44852元（该院开户银行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：4782）审 判 长  杜开宇审 判 员  孙建玉人民陪审员  张祖平二〇一五年十一月十七日书 记 员  范刘红