成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初7968号 原告（反诉被告）：姚新芹，女，1969年1月23日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：段正银，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都嘉立酒店有限公司，住所地成都市锦江区三圣街33号、34号。 法定代表人：刘承志，执行董事。 委托诉讼代理人：王玉有，四川中沛律师事务所律师。 原告（反诉被告）姚新芹与被告（反诉原告）成都嘉立酒店有限公司（以下简称嘉立酒店）房屋租赁合同纠纷一案，经本院审理后，于2017年12月22日作出（2017）川0106民初12104号民事判决，被告（反诉原告）嘉立酒店不服一审判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2018年5月10日作出裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，对本、反诉案件公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚新芹的委托诉讼代理人段正银，被告（反诉原告）嘉立酒店的委托诉讼代理人王玉有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚新芹向本院提出诉讼请求:1.判令嘉立酒店支付房屋租金41139.36元；2.判令嘉立酒店赔偿违约金5553.81元（按逾期支付租金总额每日万分之五计算：41139.36元×540天×5／10000／2）；3.判令嘉立酒店赔偿律师代理费15000元；4.诉讼费用由嘉立酒店承担。在本案的一审辩论终结前，姚新芹将上述第一、第二诉讼请求变更为：1.判令嘉立酒店支付从2017年1月1日至2018年10月31日的房屋租金50281.44元（月租金2285.52元×22个月）；2.判令嘉立酒店赔偿违约金9187.79元（按照每日万分之五，分段计算至2018年10月31日）。事实和理由：2012年7月20日，姚新芹与嘉立酒店签订《房屋租赁合同》，该合同约定姚新芹将其所有的成都市金牛区房屋出租给嘉立酒店使用；并对租赁期限、月租金的计算标准与支付方式、违约责任等进行了约定。合同生效后，姚新芹按约定履行了全部义务，但嘉立酒店屡次违约。为维护姚新芹的合法权益，诉至贵院望依法判决。 嘉立酒店辩称，对姚新芹与嘉立酒店之间的租赁事实予以认可，姚新芹主张租金的金额及计算方式也符合合同约定，但我司认为：1.在租赁合同的履行过程中，由于客观情势发生了变更（我司因经营问题已与除姚新芹之外的112户解除了租赁关系，由案外人成都市世纪精英酒店管理有限公司（以下简称世纪精英酒店）与上述112户签订了新的租赁合同，我方继续履行合同事实上已不可能（我司租赁姚新芹一间房屋无法再开设酒店），且成本代价太高；2.对于租金：我司与姚新芹发生争议后，该房屋一直处于空置状态，我司一直与姚新芹协商请姚新芹将案涉房屋收回，但被姚新芹拒绝，基于此我司于2018年1月17日查封姚新芹房屋后，扩大的租金损失不应由我司承担，请法院酌情减免2018年1月17日之后的租金；3.对于违约金：我司认为姚新芹主张过高，请法院酌情降低；4.对于律师费：因姚新芹与代理人系男女朋友关系，且律师费没有转账凭证，我司不予认可。 嘉立酒店向本院提出反诉请求：1.解除嘉立酒店与姚新芹于2012年7月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令姚新芹按照嘉立酒店支付租金总额向嘉立酒店提供符合国家规定的房屋租赁发票；3.本案反诉费由姚新芹承担。事实及理由：2012年7月20日，嘉立酒店与姚新芹签订《房屋租赁合同》，约定姚新芹将成都市金牛区房屋出租给嘉立酒店经营及配套服务。为明确租赁合同中的税费承担，合同第四条第7项约定“因租赁房产所产生的相关税费由甲乙双方按照国家相关规定各自承担”。合同签订初期，姚新芹按时交房、嘉立酒店按时支付租金。除姚新芹未向嘉立酒店提供租赁房屋发票外，双方并无争执。2014年底，由于出现一系列租赁双方均不可预计的事情或事件，导致嘉立酒店长期处于亏损状态，经营出现困难。嘉立酒店租金出现迟延支付。为救活企业及履行与姚新芹之间的房屋租赁合同，嘉立酒店采取增大营销投入、减员提效、提供服务质量、降低客房票价，与出租人协商部分消费卡券冲抵部分租金等措施，但收效甚微。姚新芹等人长期拒不承担税费的行为已构成根本性违约，我司于2017年10月26日向姚新芹正式发送《终止房屋租赁合同通知书》，但姚新芹拒绝履行终止合同。为维护嘉立酒店的合法权益，特反诉至贵院，望依法判决。 姚新芹针对反诉辩称，对于嘉立酒店要求解除合同的反诉请求：姚新芹不同意解除合同，要求继续履行合同，理由：1.世纪精英酒店与嘉立酒店是一套人马两套牌子，嘉立酒店具有履约能力，但要求出租人改签合同，涉嫌转移风险，损害承租人利益；2.对于112户是否与世纪精英酒店签订合同与本案无关；3.房屋租赁合同上有约定，嘉立酒店有转租权，嘉立酒店是可以把姚新芹的房屋转租给世纪精英酒店，因此不存在经营上和法律上的障碍，转租后姚新芹与嘉立酒店的租赁合同关系仍然存在，姚新芹与嘉立酒店仍然应当按照租赁合同的约定履行权利义务；4.嘉立酒店作为长期持续的违约方，根据合同法的规定，无权主张解除合同。对于嘉立酒店要求姚新芹提供发票的反诉请求，姚新芹认为其没有提供发票的义务，理由：1.合同中并没有约定要求承租方提供发票；2.合同履行的4年过程中，一直是由嘉立酒店先行扣税，再将剩余租金支付给出租人，嘉立酒店要求解除合同并与世纪精英酒店新签合同，姚新芹不同意，嘉立酒店才以发票为借口，拒付租金。对于嘉立酒店主张减免租金的意见，姚新芹不同意减免，嘉立酒店主张后面扩大的损失也是不成立的，理由：1.姚新芹将该房租交付嘉立酒店，是否使用是嘉立酒店自己的权利；2.嘉立酒店应全面履行合同，嘉立酒店要求减免租金，没有法律和事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即《房屋租赁合同》、《房屋产权证》、（2016）川0106民初6204号《民事判决书》、（2017）川01民终6063号《民事裁定书》及《生效证明》，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1.姚新芹向本院提交了《民事委托代理合同》、代理费《发票》、《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》、《不同意解除租赁合同的函》及邮政快递凭证、（2017）川0106民初12104号案件庭审笔录，上述证据符合证据的真实性、合法性与关联性，本院予以采信； 2.姚新芹向本院提交的北京惠诚（成都）律师事务所出具《证明》，该份证明没有单位负责人或制作证明材料的人员签名或盖章，不符合证据的形式合法性，本院不予采纳； 3.姚新芹提交的（2018）川01民终3137号《民事裁定书》，拟证明原一审事实清楚、证据充分，本院对该份证据的真实性、合法性予以认可，但该份证据并不足以证明其上述目的； 4.嘉立公司向本院提交的（2018）川国公证字第30676号《公证书》、（2018）川国公证字第30675号《公证书》、（2018）川国公证字第106549号《公证书》，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但对上述证据的关联性不予认可； 5.嘉立酒店提供的《情况说明》、酒店业主签合同明细、《终止协议书》及《房屋租赁合同》，对于《情况说明》，该份证据无单位负责人或制作人员的署名或盖章，不符合证据的形式合法性；对于《酒店业主签合同明细》，该份证据无制作单位的签字或盖章，本院无法核实该份证据的真实性；对于嘉立酒店提供的《终止协议书》，其中部分协议书没有甲方（出租人）的签字或乙方（嘉立酒店）的盖章，其真实性存疑；对于《房屋租赁合同》，该组证据均系世纪精英酒店与案外承租人签订的，本院无法核实该组证据的真实性，且对其关联性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月20日，姚新芹与嘉立酒店签订《房屋租赁合同》，约定：1.姚新芹将其所有的位于成都市金牛区房屋，建筑面积33.91平方米（最终面积以产权证面积为准），出租给嘉立酒店；2.租赁期限为15年，从2012年11月1日起至2027年10月31日；3.月租金2136元，在租赁期内租金标准每3年递增一次，递增比例为上年租金标准的7%；4.嘉立酒店从2012年11月1日起开始支付租金，租金支付按预付方式每六个月支付一次，在首次租金支付后，每一次的租金支付时间均在上一次支付的租金所对应的租赁期届满前一个月支付；5.因租赁房屋产生的相关税费由姚新芹、嘉立酒店按国家相关规定各自承担；6.因姚新芹违反本协议规定，导致嘉立酒店无法继续使用租赁房屋或者使嘉立酒店无法利用租赁房屋进行经营活动的，嘉立酒店有权解除合同；7.租赁期间任何一方提出的解除合同要求，必须经双方协商签订终止合同的书面协议后本合同才能解除，在未签订终止本合同的书面协议之前，本合同必须继续履行；8.嘉立酒店逾期支付租金的，按照逾期金额计算每日支付万分之五的违约金；9.租赁期间，任何一方非依本协议约定单方面提前解除或终止本协议的，除应当按照剩余租期的租金总额的20%向对方支付违约金外，还应当赔偿给对方造成的经济损失，该损失包括但不限于：直接经济损失、可得利益损失、因违约造成的守约方应当赔偿第三方损失、守约方为主张权利支出的诉讼、调查、鉴定、评估、律师费用。合同签订后，姚新芹将案涉房屋交付嘉立酒店使用，嘉立酒店向姚新芹支付租金至2016年12月31日，后未在向姚新芹支付租金。 2017年11月7日，姚新芹为向嘉立酒店主张权利与北京市惠诚（成都）律师事务所签订《民事委托代理合同》，并以现金方式向北京市惠诚（成都）律师事务所支付律师费15000元。 本院认为，姚新芹与嘉立酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。根据庭审查明的情况，本案的争议焦点主要为：一、姚新芹与嘉立酒店签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；二、嘉立酒店于2018年1月17日将案涉房屋张贴封条后，姚新芹主张的租金是否应当减免；三、姚新芹主张的违约金应否得到支持；四、嘉立酒店应否向姚新芹支付律师费；五、姚新芹应否向嘉立酒店提供房屋租赁发票。 一、关于姚新芹与嘉立酒店签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。嘉立酒店主张因其已与除姚新芹之外的112户解除了租赁合同关系，其租赁姚新芹的一间房屋无法开设酒店，故租赁合同在事实上、法律上已经不能继续履行，且履行成本过高，根据《合同法》第一百一十条之规定，请求法院判令解除双方签订的租赁合同。姚新芹不同意解除合同，要求继续履行。本院认为，嘉立酒店主张解除合同的请求权基础是《合同法》第一百一十条，该条款规定的是非金钱债务的违约责任。而本案中，嘉立酒店作为房屋租赁合同的承租方，负有依约向出租人支付房屋租金的义务，嘉立酒店所负的合同义务仍为金钱债务，故嘉立酒店并不具有适用《合同法》第一百一十条的解除合同的基础。嘉立酒店自2017年1月1日起未再向姚新芹支付租金已构成违约，嘉立酒店主张解除合同既不符合合同约定，亦于法无据，故对于嘉立酒店主张解除合同的反诉请求，本院不予支持。 二、关于嘉立酒店将案涉房屋张贴封条后，姚新芹主张的租金应否减免的问题。嘉立酒店主张其于2018年1月17日公证查封了姚新芹的房屋后，对于扩大部分的租金损失不应由嘉立酒店承担。姚新芹主张合同应当全面履行，姚新芹将案涉房屋出租给嘉立酒店，是否使用是嘉立酒店的权利，不同意对租金进行减免。本院认为，嘉立酒店作为《房屋租赁合同》的承租人，享有对案涉房屋进行使用、收益等权能，嘉立酒店在不违反合同以及法律规定的前提下，有权处分自身权利。同时，嘉立酒店将案涉房屋张贴封条予以查封也系其单方行为，嘉立酒店主张其张贴封条后减免租金的主张没有事实与法律依据，本院不予支持。故对姚新芹主张嘉立酒店支付自2017年1月1日起至2018年10月31日止租金50281.44元（2285.52元×22个月）的本诉请求，本院予以支持。 三、关于姚新芹主张按每日万分之五标准分段计算至2018年10月31日违约金9187.79元应否支持的问题。本案一审辩论终结后，姚新芹主张将违约金的计算方式变更为计算至嘉立酒店履行完毕时止，嘉立酒店表示不予同意。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，对于姚新芹主张变更违约金计算方式的请求，本院不予支持。对于姚新芹主张嘉立酒店支付违约金9187.79元的本诉请求，因嘉立酒店于2017年1月起未在向姚新芹支付租金，已构成违约。故姚新芹主张嘉立酒店支付按每日万分之五标准分段计算至2018年10月31日违约金9187.79元的本诉请求，符合合同约定，本院予以支持。 四、关于嘉立酒店应否向姚新芹支付律师费15000元的问题。根据庭审查明的事实，虽然姚新芹与其代理人在签订代理合同时系男女朋友关系，但根据姚新芹向本院提交的《民事委托代理合同》、代理费《发票》、《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》等证据，可以证实姚新芹为向嘉立酒店主张权利已向北京市惠诚（成都）律师事务所支付代理费的事实，故姚新芹主张嘉立酒店支付律师代理费15000元的本诉请求，符合合同约定，本院予以支持。 五、关于姚新芹应否向嘉立酒店提供房屋租金发票的问题。 根据双方签订的《房屋租赁合同》约定“因租赁房屋产生的相关税费由姚新芹、嘉立酒店按国家相关规定各自承担”，双方并未约定房屋租赁发票的提供主体，嘉立酒店主张姚新芹按已付租金总额97100元提供发票的反诉请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、成都嘉立酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向姚新芹支付租金50281.44元； 二、成都嘉立酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向姚新芹支付违约金9187.79元； 三、成都嘉立酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向姚新芹支付律师代理费15000元； 四、驳回姚新芹的其他本诉请求； 五、驳回成都嘉立酒店有限公司反诉的全部请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1342元，反诉案件受理费50元，以上费用合计1392元，由成都嘉立酒店有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张书恒 人民陪审员  罗顺菊 人民陪审员  刘娉婷 二〇一八年十一月十五日 书 记 员  王文凤