广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0981民初1963号 原告：北流市新天地房地产有限公司，住所地北流市新天地商业街****楼**商铺。 法定代表人：马力，董事。 委托诉讼代理人：彭世瑶，该公司职工。 被告：容天，男，1978年10月8日出生，汉族，住广西北流市。 被告：王堂生，男，1979年7月12日出生，汉族，住广西北流市。 上列两位被告的共同委托诉讼代理人：江武，广西济见律师事务所律师。 原告北流市新天地房地产有限公司与被告王堂生、容天房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北流市新天地房地产有限公司的委托诉讼代理人彭世瑶，被告王堂生、容天及其委托诉讼代理人江武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北流市新天地房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两名被告之间于2016年11月1日签订的两份《商铺租赁合同》；2.判令两名被告支付2017年5月1日起至本案判决生效之日止的商铺租金给原告（暂计至2018年6月份的租金为14个月×19200元/月=268800元）；3.判令两名被告支付租金滞纳金给原告（滞纳金计算方法为：从2017年5月26日起至判决生效之日止，每日按照拖欠的租金的1％计算，其中暂计至2018年6月止为604800元）；4.判令两名被告承担从2016年11月1日起至本案判决生效之日止的商铺物业费（暂计至2018年6月，两名被告拖欠的物业费为53050.75元）。事实和理由：为设立容氏爱心超市（容氏爱心商贸有限公司），2016年11月1日，被告容天和被告王堂生分别与原告签订了《商铺租赁合同》。其中，被告容天与原告签订的《商铺租赁合同》约定：甲方为北流市新天地房地产有限公司，乙方为容天；合同期限自2016年11月1日起至2026年10月31日止，共十年；保证金20000元，作为甲方的设备押金，此笔押金待计算租金时间开始后,转为租金押金；租金计算方式为递增模式，第一阶段2017年5月1日至2020年4月30日每月租金为人民币19200元，第二阶段2020年5月1日至2023年4月30日每月租金为人民币21120元，第三阶段2023年5月1日至2027年4月30日每月租金为人民币24240元；租金支付方式为按月支付，乙方在2017年5月1日前支付第一个月的租金，此后每月25日前支付下一个月的租金到甲方指定账户；乙方如不按时交纳租金的按每日每月租金的1%加收滯纳金，超过20天不交租金的,按乙方违约处理,合同自动终止,乙方10天内将商铺交还给甲方,押金不退乙方；租赁商铺在租赁期间所产生物业管理费、水电费、维修费、租赁费、宣传费、税费等一切费用由乙方承担。同日,原告按被告容天的要求,与被告王堂生签订了一份《商铺租赁合同》,用于办理容氏爱心商贸有限公司营业执照使用。该合同约定:租用商铺号为16号楼1111、1183号商铺；租期拾年；因考虑到乙方进场装修到运作经营需要一定时间间,甲方同意免租一个月；租金计算时间从2016年11月1日至2026年10月30日止，每月租金为壹仟元整(￥1000.00元)。同时,被告容天对该合同附有说明:“本合同只限王堂生办理容氏爱心商贸有限公司营业执照使用,其它用途无效。原合同是容天(身份证)签订1200平方米使用。” 上述两份合同签订后，原告按合同约定将商铺移交给两名被告使用,被告于2016年12月中旬开业经营。2017年1月起，原告多次电话催促被告交纳租金和保证金，被告均以各种理由推辞拒绝。2017年8月25日,原告向被告容天送达书面《租金催缴通知书》,在遭到其工作人员拒收后留置在新天地商住小区容天所开办的音乐网吧内送达。2018年2月9日，原告再次向被告容天、王堂生发出《缴纳租金通知书》,但被告容天、王堂生依旧不予理睬。2018年4月4日,原告组织人员在容氏超市门口找到被告容天，要求其交还商铺或者交清租金给原告并报警。当警察来到时,被告容天说同意与原告协商解决问题,可是被告容天至今也没有与原告协商，也没有向原告缴交商铺租金。另外,小区物业管理部门以口头通知、书面通知、公告通知等形式多次向原告和被告追缴物业费用,原告和被告没有缴交。原告认为被告没有依约交纳租金、保证金和物业费，违反合同的约定，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 为支持其主张，原告向本院提交了下列证据：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.容天、王堂生的身份证，证明被告的身份情况；3.案涉两份《商铺租赁合同》及容天的说明，证明原被告签订商铺租赁合同约定的内容；4.租金催缴通知书、缴纳租金通知书、照片（2018.8.25）、国内快递回执单（2018.2.11），证明就两被告不按合同约定支付租金，原告已向两被告发出催缴租金和提出解除合同的通知函，履行了告知义务；5.广西公安机关110处警现场回执单、照片，证明原告就被告不按合同约定支付租金与其进行协商并报警处理；6.物业费通知单（2018.6.4）、照片（2017.11.29）、容天超市拖欠物业费用明细表，证明被告一直未交物业费用，物业管理部门已履行通知追缴义务，截至2018年5月31日止被告拖欠物业费用53050.75元；7.容天拖欠租金加收滞纳金计算表，证明被告拖欠原告租金268800元，按约定加收滞纳金为604800元。 被告容天、王堂生辩称，第一，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》合法有效,根据合同目的及被告的经营情况,该租赁合同不应解除。第二，在租赁合同履行过程中,造成合同履行不能的原因系原告造成,在被告容天不能对租赁物进行完全正常使用的情况下,被告不应对承租物支付任何费用,该损失应由原告自行承担。第三，原告请求被告支付违约金的依据不足,且其请求的违约金计算标准过高,不应得到法院的支持。第四，原告要求被告支付物业费用的依据不足,请法院依法驳回原告的该项诉讼请求。第五，被告王堂生与本案无关,不应承担责任。被告王堂生与原告于2016年11月1日签订《商铺租赁合同》是为了帮助被告容天办理超市证照使用,且合同约定的商铺已被容天租赁,被告王堂生并没有实际使用或占用该商铺。第六，基于原告的先前违约行为,致使被告遭受损失,被告保留追诉的权利。 被告在举证期限届满之后的2018年10月31日向本院提交了下列证据：1.电表被切断电源照片，证明因原告拖欠电费，承租商铺使用的电表被北流市供电局切断电源，造成商铺不能正常使用；2.关于尽快回复用电的催告函、送达，证明被告因商铺断电无法正常经营，被告多次向原告提出催告，并告知不恢复用电造成的后果由原告自行承担；3.停业照片，证明被告承租商铺后进行了装修并准备经营，但由于原告拖欠电费致使被告不能正常营业，给被告造成巨大损失；4.中国银行汇款凭证，证明被告多次与供电公司协商，供电公司同意被告垫交原告拖欠的电费，随后供电公司恢复商铺的供电。 在庭审质证中，被告对原告提交的证据1的关联性有异议，认为该证据不能证明原告在本案有诉讼主体资格，因为原告无证据证明案涉租赁商铺的权属归其所有，被告对原告出租资格和诉讼主体资格均有异议。对证据2的三性无异议，但认为王堂生不是本案适格被告。对证据3无异议，但认为容天与原告所签合同不能履行是原告造成的，而王堂生与原告所签合同是合同中的合同，不能证明原告与王堂生存在租赁关系。对证据4的真实性、合法性有异议，被告并未收到两份通知书，在送达时签字的人也不是容天，送达地址是酒吧，如果是催缴租金应是催缴酒吧的租金；第三张照片所提及的原告手持的书面材料不是本案所提交的这两张材料，行数、字数与格式与本案中的证据4通知书材料不相符，证明原告造假，不能证明原告曾经就本案租金对被告进行催缴，同时该“快递回执”寄给张家斌，张家斌是原来哥比利酒吧经营者。对证据5的关联性有异议，认为处理现场在哥比利三楼，处理的是哥比利酒吧的事务，与本案无关。对证据6的通知单的真实性、合法性、关联性均有异议，本案物业费应由物业公司来主张，而且物业费金额是原告与物业公司单方来计算的，我方不认可该物业费。对证据7不予认可，计算标准明显过高，本案出现合同履行不能是原告造成的，滞纳金损失应由原告自行承担。 因被告没有在举证期限内举证和答辩，原告对被告提交的证据不予认可并不予质证。 对原告提交的证据，本院认定如下：证据1是原告的相关证照，内容真实合法，与本案相关联，本院确认其证明力，原告作为案涉合同的一方当事人，有权依据合同约定提起诉讼，被告的异议不成立；证据2予以采信，理由同证据1，被告王堂生是其中一份合同的一方当事人，具有被告主体资格；证据3是案涉房屋租赁合同，本院予以采纳作为证据使用，并综合确认其证明作用；证据4内容真实、合法，与本案相关联，被告虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认其证明力；证据5是原被告就租金问题进行交涉的现场照片和处警回执单，内容真实、合法，被告虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认其证明力；证据6内容真实、合法，反映出案涉商铺物业费欠交的事实，与本案相关联，被告的异议不成立，本院确认其证明力；证据7是原告方提供的租金滞纳金计算表，金额明显过高，被告亦提出了异议，故本院对该计算方法不予采纳。被告没有正当理由逾期提交的证据，是案涉商铺在租赁期间被停止供电的情况反映，内容真实、合法，与本案争议相关联，原告虽不予质证，但本院审查后认为应予采纳作为事实认定的佐证。 经审理查明，2016年11月1日，原告北流市新天地房地产有限公司与被告容天签订《商铺租赁合同》，约定甲方北流市新天地房地产有限公司作为出租方将北流市松木岭路“北流新天地商业街”2#、3#、16#栋一层的商铺（共计1338.83平方米，实际计收租金面积为1200平方米）出租给乙方容天；合同期自2016年11月1日起至2026年10月31日止，共十年；乙方向甲方交纳20000元保证金，作为甲方的设备押金，此笔押金待计算租金时间开始后,转为租金押金；租金计算方式为递增模式，按月支付，2017年5月1日至2020年4月30日的月租金为人民币19200元，2020年5月1日至2023年4月30日的月租金为人民币21120元，2023年5月1日至2027年4月30日的月租金为人民币24240元；乙方如违约不按时交纳租金的按每日每月租金的1%加收滞纳金，超过20天不交租金的,按乙方违约处理,合同自动终止,乙方10天内将商铺交还给甲方,押金不退乙方；租赁商铺在租赁期间所产生物业管理费、水电费、维修费、租赁费、宣传费、税费等一切费用由乙方承担。同日,原告按被告容天的要求,与被告王堂生签订了一份《商铺租赁合同》,用于办理容氏爱心商贸有限公司营业执照使用，庭审中双方当事人均认可该合同应予解除，被告王堂生不应承担商铺租赁、租金滞纳金和物业费。合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告容天装修。2017年2月14日，被告容天开办的容氏爱心商贸有限公司开始试业经营。2017年5月至2018年10月，案涉商铺的供电停止。除交纳过20000元设备押金外，被告容天没有向原告交纳过任何费用，就案涉商铺的租赁费用问题，原告多次与被告容天进行交涉，催促其支付租金，均未果。 本院认为，2016年11月1日，原告北流市新天地房地产有限公司与被告容天签订《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为有效。原告北流市新天地房地产有限公司按约交付商铺后，被告容天有义务依约按时足额交纳租金，但其除交纳过20000元设备押金外，从未交付过任何的房屋租金或合同约定的其他费用，原告在本案诉讼前，多次向其催收，但被告容天一直未能支付，其违约行为已经满足合同约定的“超过20天不交租金的,按乙方违约处理,合同自动终止,乙方10天内将商铺交还给甲方,押金不退乙方”的合同自动终止的条件，且被告容天迟延履行租金交纳义务，经催告后在合理期限内仍未履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的法定解除情形，原告可以单方解除合同。故原告提出的要求被告容天依约支付租金及解除合同的诉讼主张，本院予以支持，租金计算时间从2017年5月起至合同解除之日即本案判决生效之日止，租金计算标准为每月19200元。原告将案涉商铺交付给被告容天使用的时间是2016年11月，而该商铺因欠费被停止供电的事实发生在2017年5月，而双方签订的《商铺租赁合同》约定了“租赁商铺在租赁期间所产生物业管理费、水电费、维修费、租赁费、宣传费、税费等一切费用由乙方承担”，被告容天作为承租人，对租赁期间的租赁商铺欠费停电事由负有举证责任，但其所举证据仅能证明该商铺确实存在欠费停电的事实，不能证明停电的原因及责任主体，故本院对其提出的因原告原因造成停电致使合同不能履行的抗辩理由不予支持。同样，根据上述合同条款，被告容天有义务承担租赁期间产生的物业管理费，故本院对原告提出的由被告容天承担案涉商铺租赁期间的物业费用的主张，本院予以支持，被告容天应当按照合同约定承担自2016年11月1日起至本案判决生效之日止案涉商铺产生的物业费。案涉合同约定的滞纳金实为违约金，计算标准明显过高，被告的抗辩理由成立，本院依法予以调整，违约金计算方法以每月欠付的房屋租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮24%，从逾期支付房租之日起计至付清之日止。本案被告王堂生与原告北流市新天地房地产有限公司于2016年11月1日签订的《商铺租赁合同》，庭审中原告与被告王堂生均认为应当解除，被告王堂生不应支付租金及相关费用，原告对此予以认可，故对于原告提出解除该合同的诉讼请求本院予以支持。 综上所述，原告北流市新天地房地产有限公司提出的解除其与被告容天、王堂生于2016年11月1日分别签订的两份《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告提出的被告容天向其支付商铺租金、违约金的诉讼请求，本院予以支持，租金计算标准为每月19200元，从2017年5月1日起计至本案判决生效之日止；原告主张的违约金明显过高，本院依法调整，违约金计算方法以每月欠付的房屋租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮24%，从2017年5月1日起计至付清之日止。原告要求被告容天依据合同约定担负承租商铺在承租期间产生的物业费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告北流市新天地房地产有限公司于2016年11月1日分别与被告容天、被告王堂生签订的两份《商铺租赁合同》； 二、被告容天向原告北流市新天地房地产有限公司支付租金，租金计算标准为每月19200元，从2017年5月1日起计至本案判决生效之日止； 三、被告容天向原告北流市新天地房地产有限公司支付违约金，违约金计算方法以每月欠付的房屋租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮24%，从2017年5月1日起计至付清之日止； 四、被告容天负担北流市松木岭路北流新天地商业街2#、3#、16#栋一层商铺在2017年5月1日起至本案判决生效之日止的物业费用； 五、驳回原告北流市新天地房地产有限公司的其他诉讼请求。 上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。 （标的款可汇入北流市人民法院标的款专户，开户行：北流市农村信用合作联社，户名：北流市人民法院，账号54×××61） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费13066元（原告已预交6533元），由被告容天负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。于上诉期限届满后七日内预交案件受理费13066元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杜 洪 审 判 员  王文广 人民陪审员  覃惠清 二〇一八年十一月二十六日 法官助理陈柳岑 书记员骆城贵