13 贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔03民初374号 原告（执行案外人）：徐方红，男，汉族，1980年10月30日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 被告（申请执行人）：遵义市华丰建筑安装工程有限责任公司，住所地：遵义市白杨小区61号楼旁物管楼。 法定代表人：陈丰伦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐闪光，贵州文熙律师事务所律师。 第三人（被执行人）：遵义市永安房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区中华北路449号。 法定代表人：李跃春,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李元博，该公司员工。 原告徐方红诉被告遵义市华丰建筑安装工程有限责任公司（以下简称华丰建筑公司）、第三人遵义市永安房地产开发有限公司（以下简称永安房开公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐方红、被告华丰建筑公司的委托诉讼代理人徐闪光、第三人永安房开公司的委托诉讼代理人李元博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐方红向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销本院（2018）黔03执异87号执行裁定；2、请求依法确认原告于2004年8月17日与永安房开公司签订的《商品房买卖合同》有效，并确认遵义市红花岗区南宫山农贸市场C幢2层67号商业房归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年8月17日，原告与永安房开公司基于平等、自愿、诚信的原则签订了《商品房买卖合同》，合同约定了商品房的基本信息、计价方式与价款、付款方式及期限、产权登记约定等条款，原告在签订合同之后，严格按照合同约定全额支付了所有购房款，而永安房开公司却以各种理由推脱办理《房屋所有权证》。原告于2010年搬进遵义市红花岗区南宫山综合农贸市场C幢2层67号商业房居住至今，一直合法占有该房屋，从未发生任何争议，直到2017年年初，收到传票后，才知道该房屋涉嫌诉讼，该案件经过一审判决、二审裁定及遵义市中级人民法院执行裁定查明：由遵义市中级人民法院于2006年7月17日作出（2006）遵市法民二初字第3号民事判决，永安房开公司不服该判决，向贵州省高级人民法院提起上诉，贵州省高级人民法院于2006年12月14日作出（2006）黔高民一终字第138号民事判决。华丰建筑公司于2007年1月持生效判决文书向法院申请执行，遵义市中级人民法院于2007年3月22日作出（2007）遵市法执字第35号民事裁定，2008年2月26日华丰建筑公司申请法院查封了永安房开公司所有的位于南宫山综合农贸市场C栋第二层1至20号共计768.47平方米的营业房（该营业房中就包含了原告的遵义市红花岗区南宫山综合农贸市场C栋2层67号商业房）。遵义市中级人民法院于2008年2月27日在查封现场张贴了查封公告。基于以上事实，原告认为：一、法律规定出卖人预售商品房，必须申领商品房预售许可证明。本案中永安房开公司是具有商品房预售许可证明的，其出售房屋，我们购买是合法的。二、法律规定商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告已于2004年8月17日与永安房开公司签订了《商品房买卖合同》，且原告支付了全部房款，永安房开公司交付了房屋，我们接房后将房屋装修并居住至今，原告与永安房开公司的买卖合同成立，并实际占有该房屋，买卖合同有效，买卖关系成立，该房屋的所有权已经不属于永安房开公司，法院无权去执行已经不属于永安房开公司的此处房产。三、法院以原告未办理备案登记为由，认为原告不享有该房屋物权，认为合同无效，不予支持。开发商在南宫山项目的所有售出房屋至今都没有备案，为什么只执行我们的房屋？四、法院说物权已经发生转移给了华丰建筑公司。难道因为向房管部门送达了《协助执行通知书》，此房屋的物权就发生转移了吗？况且至今华丰建筑公司也未办理备案登记及产权过户。房屋是不动产，请问华丰建筑公司就具备了不动产转移的条件了吗？请法院给原告对房屋进行确权。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告于2004年就与永安房开公司签订了《商品房买卖合同》，于2004年8月17日全额支付了所有购房款，原告已经于2010年搬进该商品房居住合法占有该商品房十多年未曾发现存在争议，且2008年法院所张贴的查封公告原告从未得知，故原告认为该诉争房屋已经于法院查封前由原告合法占有，该房屋的权属应当归原告所有。现原告特向法院提起诉讼，请求依法确认原告于2004年8月17日与永安房开发公司签订的《商品房买卖合同》有效，并确认遵义市红花岗区南宫山综合农贸市场C幢2层67号商业房归原告所有。 被告华丰建筑公司辩称，2007年初，我公司依据贵州省高级人民法院（2006）黔高民一终字第138号民事判决，向遵义市中级人民法院申请强制执行永安房开公司，要求其履行判决书确定的义务并承担执行费用。2008年2月26日，遵义市中级人民法院依法查封了永安房开公司位于遵义市红花岗区××山综合农贸市场××号××768.47平方米的营业房及其他房产，后遵义市中级人民法院又依法委托中介机构对所查封的该营业房进行了评估和拍卖，但因上述房屋所处位置较为偏僻，变现较为困难，在三次拍卖中均因无人报名竞买而流拍。为此，我公司向法院提出申请用所拍卖房屋抵偿，并放弃未受偿部分款项和自愿承担评估费、拍卖费和执行费，遵义市中级人民法院裁定准许。因永安房开公司的原因，该房屋未能办理产权证，但该房产已经登记在我公司名下。我公司将上述营业房的卷帘门锁住，但因法定代表人陈丰伦身患重病，未能对营业房进行全面管理，陈丰伦身体有所好转后，却发现上述房屋已被其他人占有，并且拒不搬离。我公司遂向红花岗区人民法院提起诉讼，要求对方搬离，一审支持了我公司的诉请，但二审认为该纠纷属于法院执行权调整的范围，而不属于法院受理民事诉讼的范围，从而驳回了我公司的起诉。为此，被答辩人向遵义市中级人民法院提出了执行异议，法院驳回了其执行异议申请，被答辩人不服，又提起了执行异议之诉。综上所述，被答辩人的诉讼请求不应得到支持，其所受损失应向永安房开公司主张权利。另外，我公司曾经将南宫山综合农贸市场C栋第二层1-20号中的6号营业房抵偿给债权人张代涛，当时被杨昌念占用了该6号营业房，张代涛向法院提起诉讼，二审遵义市中级人民法院支持了该诉请，判令“杨昌念于本判决生效后三十日内将其占有的位于遵义市红花岗区××山综合农贸市场××层左面起第6号房屋（杨昌念与永安房开公司签订《商品房买卖合同》中约定的C栋二层25号房）返还给张代涛”。由此可见，被答辩人无权占用上述属于我公司的房屋，其诉讼请求不应得到支持。 第三人永安房开公司述称，一、我公司是1999年成立的，取得了房地产开发资质。关于南宫山综合农贸市场的开发，销售给原告的房屋是合法的。二、南宫山综合农贸市场项目有特殊性，甲乙双方的项目都是挂靠的，当时的房屋都是空置的，是由我公司进入之后，完善了水电等相关设施。对原告的诉请我方没有意见。 本院经审理查明，华丰建筑公司与永安房开公司因建设工程施工合同拖欠工程款纠纷一案，本院于2006年7月17日作出（2006）遵市法民二初字第3号民事判决，永安房开公司不服该判决，向贵州省高级人民法院提起上诉，贵州省高级人民法院于2006年12月14日作出（2006）黔高民一终字第138号民事判决，判决永安房开公司欠华丰建筑公司工程款1025583.76元，限永安房开公司在判决生效后十日内支付给华丰建筑公司工程款990351.2元，余款35232.56元作为工程保修金暂扣，待“南宫山综合农贸市场”工程屋面保修期满后（2007年12月底）支付。该判决生效后，华丰建筑公司于2007年1月向本院申请执行，本院于2007年3月22日作出（2007）遵市法执字第35号民事裁定，2008年2月26日华丰建筑公司申请本院查封了永安房开公司所有的位于遵义市红花岗区××山综合农贸市场××层（背面为第一层）第1至20号共计20间营业房，建筑面积共计768.47平方米。本院于2008年2月27日在查封现场张贴了查封公告，在（2007）遵市法执字第35号执行卷宗档案存有被查封营业房的现场图片、查封公告张贴图片，被查封的位于遵义市红花岗区××山综合农贸市场××至××号门面房在评估对象特征状况就装修情况表述为：建筑物外墙为面砖，评估对象地面、墙面及顶面部分为水泥清光，卷帘门、铝合金窗，通水、电。2008年10月22日拍卖公司就该资产进行公开拍卖，在拍卖特别说明中，就拍卖标的遵义市红花岗区南宫山集贸市场内C1-C20号门面房现状表述为：该集贸市场于2003年完成，未取得《房屋所有权证》，现闲置。本房屋所属建筑物共6层，混合结构，本房屋在第二层（市场外侧第一层，卷帘门上标注为C20-C39号），建筑面积约768.47㎡，并附有标的物参考图片。拍卖公司在当年的《遵义晚报》发布了拍卖公告，还制作了专门的宣传资料，到人流集中地进行散发，制作张贴公告到市区各处固定宣传栏张贴，经过两次流拍后，第三次拍卖通知书于2009年2月23日本院已送达永安房开公司签收，但仍因无人报名参与竞卖第三次流拍。经华丰建筑公司申请，本院于2009年3月11日作出（2007）遵市法执字第35-2号执行裁定，裁定：一、将永安房开公司所有的位于遵义市红花岗区××山综合农贸市场××至××768.47平方米的营业房作价895267.55元抵偿给华丰建筑公司，用于抵偿贵州省高级人民法院（2006）黔高民一终字第138号民事判决确定的债务，同时解除对上述房屋的查封；二、华丰建筑公司应持本裁定于30日内到房管部门办理权属变更登记手续；三、永安房开公司应于本裁定书送达后30日内将上述房屋交付给华丰建筑公司。逾期本院将依法予以强制交付等。该裁定于2009年5月20日向遵义市房管局送达了（2007）遵市法执字第35-2号执行裁定书和协助执行通知书。涉案争议房屋在本院裁定抵偿给永安房开公司的营业房的房号为C栋二层12号，《商品房买卖合同》中约定的房号为C栋2层31号，上述房屋实际为同一房屋。2016年公安部门因管理的需要，重新对上述房屋进行编号，编号为南山路717附67号。 另查明，华丰建筑公司作为原告诉被告李昭会（系徐方红之母）排除妨碍纠纷一案，不服遵义市红花岗区法院一审判决提起上诉，本院二审于2017年11月24日作出（2017）黔03民终5300号民事裁定，认为遵义市红花岗区南宫山农贸市场C栋第二层1至20号房屋没有办理产权手续，永安房开公司也未向华丰建筑公司交付房屋，本院作出（2007）遵市法执字第35-2号执行裁定第二、三项所确定的义务尚未执行完毕，华丰建筑公司起诉请求将位于南宫山农贸市场××营业房（现××为××）返还给华丰建筑公司，属于法院执行权调整范围，而不属于法院受理民事诉讼的范围。华丰建筑公司可以继续申请执行，李昭会可在执行中提出执行异议。该裁定驳回华丰建筑公司的起诉后，徐方红向本院提出书面执行异议申请，本院受理审查后于2018年7月13日作出（2018）黔03执异87号执行裁定，认为（2007）遵市法执字第35-2号以物抵债执行裁定已送达债权人华丰建筑公司，并向房管部门送达了《协助执行通知书》，位于遵义市红花岗区××山综合农贸市场××至××号营业房,即案涉标的物南宫山综合农贸市场合同约定的C栋二层31号营业房(现编号为南山路717附67号)其物权已发生转移；徐方红未能证明争议房屋系法院查封前已合法占有，且所提供的证据并不能产生物权变动和对抗本院查封及执行该房的法律效力，据此，裁定驳回徐方红的异议请求。徐方红遂于2018年8月27日向本院提起案外人执行异议之诉。 又查明，徐方红向本院提交了《商品房买卖合同》，合同约定：徐方红购买位于南宫山综合农贸市场第C幢2层31号房，用途为商用，建筑面积40.43平方米，每平方米500元，总金额20200元。该合同永安房开公司在落款处签订的时间为2004年8月17日，徐方红在落款处未签订时间。徐方红还向本院提交签订合同之日现金支付购房款20200元的收款收据1份，并提供了2017年11月16日垃圾清运费收款收据1份。徐方红在本院（2018）黔03执异87号执行裁定一案中，提交了遵义市红花岗区南关镇南山村村民委员会于2018年4月17日出具的证明，证明其购房并于2010年搬入居住。徐方红在本案起诉书自述涉案房屋其于2010年入住至今。 还查明，张代涛因与杨昌念、永安房开公司返还原物一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2013）红民一初字第1563号民事判决，向本院提起上诉，本院审理后于2014年8月12日作出（2014）遵市法民一初字第659号民事判决，认为“南宫山综合农贸市场C栋一层有门面房19间，二层有门面房20间，杨昌念与永安房开公司签订的《商品房买卖合同》中约定买卖的房屋为C栋二层25号房，结合本院至现场核实的情况，杨昌念与永安房开公司签订的《商品房买卖合同》中约定买卖的房屋为C栋二层25号房与华丰建司（即华丰建筑公司，下同）抵偿给张代涛的C栋二层6号房为同一间，原审判决认定事实不清，本院予以纠正。C栋二层20间门面房经（2007）遵市法执字第35－2号执行裁定书被全部执行给华丰建司，并向房管部门送达了《协助执行通知书》，华丰建司将其中一间房屋抵偿给张代涛的行为有效，并进行了交付，张代涛因此取得该房屋合法的占有使用权。杨昌念与永安房开公司签订的《商品房买卖合同》上没有明确签订时间，仅有永安房开公司出具的收款收据上载明为‘2004年7月15日’，双方没有到房管部门办理相关备案手续，在人民法院执行争议房屋时，永安房开公司与杨昌念均未提出异议，因此，本院认为，杨昌念没有取得该房屋的相关权利，其占有该房屋的行为侵害了张代涛的合法权益，对张代涛要求其返回该房屋的诉讼请求，本院予以支持。”故判决杨昌念于本判决生效后三十日内将其占有的位于遵义市红花岗区××山综合农贸市场××号房屋返还给张代涛。 再查明，永安房开公司经批准开发了位于遵义市红花岗区××山农贸市场××、××、××、××栋房屋，并取得遵义市商品房屋预售许可证。遵义市不动产登记事务中心于2018年10月15日向本院提供的《证明》载明：“经查询，遵义市永安房地产开发有限公司修建的南宫山综合农贸市场C栋未首次登记，南宫山综合农贸市场C栋二层无房产登记信息，其已于2009年5月20日根据2007遵市法执字第35-2号过户给华丰建筑安装工程有限责任公司。” 以上事实，有本院（2006）遵市法民二初字第3号民事判决、贵州省高级人民法院（2006）黔高民一终字第138号民事判决、本院（2007）遵市法执字第35号民事裁定、协助执行通知书、查封清单、查封公告和现场图片、本院（2007）遵市法执字第35-2号执行裁定和协助执行通知书、本院（2017）黔03民终5300号民事裁定、本院（2018）黔03执异87号执行裁定、本院（2014）遵市法民一初字第659号民事判决、《商品房买卖合同》、收款收据、遵义市红花岗区南关镇南山村村民委员会《证明》、接待笔录、遵义市不动产登记事务中心《证明》等在卷佐证,足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与永安房开公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、本案涉案标的物是否归原告所有；3、原告是否就本案涉案标的物享有足以排除强制执行的民事权益； 关于原告与永安房开公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”规定的案外人对于执行异议审查裁定不服而提起的案外人异议之诉。本案诉讼的诉讼请求应是对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行。但本案中原告的诉讼请求之一是确认其与永安房开公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，该项诉讼请求实质上是涉及合同效力问题，并不是案外人异议之诉的审理范畴，故本案对该诉讼请求不予审理。 关于本案涉案标的物是否归原告所有的问题。本案涉案的遵义市永安房地产开发有限公司修建的遵义市红花岗区南宫山综合农贸市场C栋未办理首次登记，在不动产初始登记没有办理的情况下，诉争房屋物权变动亦不能完成，原告尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对本案涉案标的物归其所有之诉求，依法不能支持，本院予以驳回。 关于原告是否就本案涉案执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益的问题。位于贵州省遵义市××山综合农贸市场××号营业房系永安房开公司依据相关审批手续开发，本院查封时，该房屋尚未办理产权变更登记，房屋应为被执行人永安房开公司所有，故本院查封被执行人财产并无不当。根据查明的事实，2008年10月22日拍卖公司就该资产的拍卖特别说明中，就拍卖标的遵义市红花岗区南宫山集贸市场内C1-C20号门面房现状表述为：该集贸市场于2003年完成，未取得《房屋所有权证》，现闲置。本房屋所属建筑物共6层，混合结构，本房屋在第二层（市场外侧第一层，卷帘门上标注为C20-C39号），建筑面积约768.47㎡，并附有标的物参考图片。本院就该标的物在评估、拍卖以及流拍后系列处置程序合法，执行卷宗材料反映整个执行环节的公告程序期间并无原告已购买或占有该营业房的证据，永安房开公司与原告在合理期限内未向本院提出执行异议，亦未提交到房产管理部门办理备案登记和产权手续的相关依据，如前所述，原告尚不享有案涉房屋的物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条关于“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务”和第四百九十三条关于“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，本案中，本院作出的（2007）遵市法执字第35-2号以物抵债执行裁定已送达债权人华丰建筑公司，并向房管部门送达了协助执行通知书，位于遵义市红花岗区××山综合农贸市场××至××号营业房包括涉案标的物《商品房买卖合同》约定的C栋二层31号营业房(现编号为南山路717附67号)其物权已发生转移。且上述事实已被本院生效的（2014）遵市法民一初字第659号民事判决予以认定。对原告提交的《商品房买卖合同》及购房款收款收据上载明的时间，因没有提交在法院查封、评估、拍卖处置财产前已合法占有该不动产的证据予以证明，且当地村民委员会出具的证明及原告的自认均证明原告于2010年装修入住，故本院不能认定原告已于法院查封涉案房屋之前合法占有该房屋。 据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因原告未能证明涉案房屋系法院查封前已合法占有，且所提供的证据并不能产生物权变动和对抗本院查封及执行该房的法律效力，本院作出的（2007）遵市法执字第35-2号执行裁定和（2018）黔03执异87号执行裁定并无不当。原告请求撤销本院（2018）黔03执异87号执行裁定的理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本院对原告的诉讼请求予以驳回。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告徐方红的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告徐方红负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长  蔡一雷 审判员  李宗洪 审判员  刘娟娟 审判员  何 容 审判员  喻 茜 二〇一八年十一月十三日 书记员  黎雪梅