山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初1328号 原告（反诉被告）：陈孔森，男，1932年10月2日出生，汉族，居民,住山东省枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：赵超，山东薛国律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地为山东省枣庄市薛城区民生路659号嘉汇大厦6层C区，统一社会信用代码为91370400778417165Q。 法定代表人：蒋戈，总经理。 委托诉讼代理人：田淑始，山东舜天（枣庄）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：宋奎，男，1966年10月15日出生，汉族，该公司员工，住山东省枣庄市市中区，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）陈孔森诉被告（反诉原告）枣庄德圣房地产开发有限公司（以下简称德圣公司）商品房销售合同纠纷一案，于2017年8月22日向本院起诉，2017年11月21日本院作出（2017）鲁0403民初2573号民事判决书，被告德圣公司不服，提出上诉。2018年3月22日枣庄市中级人民法院作出（2018）鲁04民终356号民事裁定书，裁定：撤销薛城区人民法院（2017）鲁0403民初2537号民事判决；发回薛城区人民法院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈孔森委托诉讼代理人赵超，被告（反诉原告）德圣公司委托诉讼代理人田淑始、宋奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈孔森向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行交房义务并办理有关产权过户手续；2、判令被告支付逾期交房违约金60032元（以房价款282106元为基数，自2012年9月1日起至2018年6月30日止，按日万分之一计算；剩余逾期交房违约金计算至实际交付房屋止）；3、判令被告支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金25742元（以房价款282106元为基数，自2012年9月1日起至2016年8月31日止，按日万分之零点五计算）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月10日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发销售的商品房一套，合同价款282106元。双方约定，被告应于2012年8月31日前将符合交付条件的商品房交付原告使用。被告未按约定将商品房交付原告的,应按日计算向原告支付已付购房款万分之一的违约金。同时还约定，2012年8月31日前基础设施、公共配套建筑达到设计使用标准,在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款282106元，但被告开发的商品房尚未通过竣工验收，被告至今未按法律规定及合同约定履行义务。针对反诉原告德圣公司的反诉请求，反诉被告陈孔森辩称，未交付房屋的原因是由于反诉原告自身原因造成的，反诉原告无权要求解除合同。反诉原告开发的楼盘80%以上的业主已经上房，如果这些业主已经实现合同目的，就不存在不能实现合同目的的情形。 被告德圣公司辩称，原告诉请已超过法定诉讼时效，双方约定交房时间为2012年8月31日，依据相关法律规定诉讼时效的起算点应为2012年9月1日至本案诉讼起诉之日，原告诉请已过诉讼时效；从原告诉请的违约金累计总额看，已明显超过其实际损失，该违约金数额明显过高，依据司法解释相关规定，应当依法予以降低，对于损失被告申请司法鉴定。山东省高级法院判决书已经证实因第三人的原因将项目部分资料私自带走，至今未向被告交付，导致被告因缺乏资料不能完成工程竣工验收程序，具有法律及事实上不能履行的情形。原告要求到达交付条件并办理产权手续，现阶段无法办理房屋产权手续，无法交付约定的房屋，被告事实上无法履行。反诉原告向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告之间的商品房买卖合同；2、反诉费用由反诉被告承担。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2011年9月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园第5幢1单元6层03号房屋一套。该合同中约定，建筑面积为86.05平方米，总价款为282,106元。被告应于2012年8月31日向原告交付该商品房。被告逾期交房的，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。基础设施、公共配套建筑（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单。合同签订后，原告向被告交纳了购房款282106元。因被告未取得商品房竣工验收报告等资料，原告至今拒绝接收房屋。被告至今未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进行备案。 庭审中，原告认可涉案房屋的现状，同意接收涉案房屋。 本院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。庭审中，原告认可涉案房屋的现状，并同意接收涉案房屋，因此，原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告主张解除商品房屋买卖合同，因不存在履行不能的情形，因此，反诉原告的该项请求，本院不予支持。 合同约定被告应于2012年8月31日前交房并向原告出示证明文件，被告出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于被告未对涉案房屋进行竣工验收，已构成违约，被告应承担相应的违约责任。 根据法律规定和合同约定，被告负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务，故原告要求办理房产权属证书的请求不能成立，本院不予支持。 关于原告主张的基础设施、公共配套建筑未达标违约金，由于涉案房屋未达到交付条件，且未实际交付，因此，原告该项主张，依据不足，本院不予支持。 关于被告辩称本案已超过诉讼时效问题，《民法总则》施行后适用诉讼时效制度的参考意见，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。如权利人主张已发生债权，在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年；在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。本案中，《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房的，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告逾期交房的违约行为自2012年8月31日起一直延续至今，而原告于2017年8月22日诉至本院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2015年8月23日至2017年8月22日止的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。在本案起诉后，诉讼时效中断，之后的逾期交房违约金亦应予支持。被告应支付原告逾期交房违约金（以已付房价款282106元为基数，自2015年8月23日起至涉案房屋交付之日止，按日万分之一计算）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈孔森交付《商品房屋买卖合同》中约定的位于商品房一套； 二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈孔森逾期交房违约金（以已付房价款282106元为基数，自2015年8月23日起至涉案房屋交付之日止，按日万分之一计算）； 三、驳回原告陈孔森的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1944元，由原告陈孔森负担644元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担1300元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费972元，由反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  丁 鹏 审 判 员  王 雷 人民陪审员  贾广廷 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  薛 婷