福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5401号 上诉人（原审原告）：詹芬萍，女，1968年4月12日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：苏志松，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏坤明，福建顺济律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李峰，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司员工。 上诉人詹芬萍因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 詹芬萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持詹芬萍一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定的部分事实错误，前后矛盾，应予撤销。一审判决确认中超公司于2015年1月29日才通知交房的事实，即中超公司逾期交房构成违约的事实，而合同第十四条约定超公司应于诉争商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付詹芬萍，若因中超公司原因，詹芬萍不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，应支付违约金。一审判决以詹芬萍实际接收房屋的时间认定逾期办证违约金的起算时间为2018年1月16日是断章取义、前后矛盾。中超公司于2015年1月29日通知詹芬萍入伙，若詹芬萍在2015年4月29日（逾期办证的起算时间点）前不能取得房屋权属证书的，中超公司应承担赔偿责任。中超公司于2016年11月20日才通知詹芬萍办理产权登记，明显违约。中超公司应支付从2015年4月29日起至2016年11月20日止的逾期办证违约金。二、詹芬萍请求中超公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，未超过诉讼时效。合同约定的交房时间为2014年6月30日，而中超公司于2015年1月29日才通知交房，2015年3月3日又通知再次入伙，远远超过约定交房日期，中超公司应承担违约责任。一审判决以天气原因、市政工程配套设施建设原因认定中超公司可顺延交房时间是错误的，中超公司事先制作好的格式合同范本交由詹芬萍签字，合同中关于天气原因、市政工程等原因可延期交房的条款是排除中超公司责任的无效条款。詹芬萍一审提供的短信记录，可以证明詹芬萍一直与中超公司沟通赔偿事宜构成诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。本案应适用新施行的《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，詹芬萍并未超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。 中超公司辩称，一、中超公司并未逾期履行协助办证义务，无须赔偿逾期协助办证违约金。詹芬萍于2017年10月18日至中超公司办理房屋交接手续，但中超公司早已于2016年11月18日向詹芬萍邮寄办证通知，詹芬萍于2016年11月20日签收。中超公司并未逾期履行办证义务，无须承担逾期协助办证违约金。二、詹芬萍主张中超公司应赔偿自2014年6月30日起至2015年1月29日期间的逾期交房违约金，该事实发生在《民法总则》实施之前，根据《民法通则》的规定，其主张的逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间已于2017年9月30日前届满。詹芬萍为了证明诉讼时效中断，于一审中提供短信记录一份。该证据体现的时间为2017年10月17日，内容为中超公司回复因詹芬萍未办证，故中超过公司不愿和解。詹芬萍主张的时间仍然超过《民法通则》规定的诉讼时效期间，故不构成诉讼时效中断。 詹芬萍向一审法院起诉请求：1.中超公司向詹芬萍支付逾期交房违约金15681元；2.中超公司支付逾期办证违约金80645元。 一审法院认定事实：詹芬萍与中超公司于2013年4月23日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定詹芬萍向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××商品房，房屋总价款为746722元。合同第四条第4款约定：“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1、除购房款外，买受人还应交纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其它相关费用。2、专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3、中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）未交付前，买受人自行进入装修引起该房屋无法按期交付的，由买受人承担全部责任（2）买受人未能在规定期限内办理交接手续，逾期15日以后（含15日）视为房屋已交付，……。”合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第十八条第二款约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币零拾零万玖千叁百捌拾叁元整，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。……”合同附件六合同补充协议第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房”；合同补充协议第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续；……。” 该《商品房买卖合同》于2013年4月23日在泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，詹芬萍于2014年4月14日付清全部购房款。2014年12月15日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。中超公司向詹芬萍送达了一份落款日期为“2015年1月29日”的《入伙通知书》，通知其于2015年2月5日至2月12日期间前来接收房屋，办理入伙手续，逾期15日后（含15日）视为房屋已交付。后中超公司又向詹芬萍送达了一份落款日期为“2015年3月3日”的《入伙再次通知书》，再次通知其于2015年3月25日期间前来办理交房入伙手续。詹芬萍于2015年4月9日缴纳专项维修资金9383元。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的地址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目首次登记，报送材料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份，并以邮寄方式，于2016年11月20日将该份通知书送达詹芬萍。诉争商品房于2017年10月18日实际交付。詹芬萍于2018年1月18日向法院提起诉讼，要求中超公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。 另，根据泉州市气象信息服务中心出具的距泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气资料分析报告，可知自本案双方签订合同之日即2013年4月23日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间，共出现中雨以上降水及6级以上最大风力天气共计44天。 一审法院认为，中超公司具有商品房预售资质，其与詹芬萍签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的商品房预售合同应认定为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付詹芬萍使用，如逾期交房不超过180日，则应按日向詹芬萍支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，中超公司因天气原因及市政工程配套设施原因可顺延交房至2015年1月16日，但其于2015年1月29日才书面通知詹芬萍于2015年2月5日至同月12日期间办理交付手续，存在逾期交房行为。中超公司辩称詹芬萍诉请逾期交房违约金超过诉讼时效，由于中超公司的该诉讼时效抗辩权系于民法总则实施前既已取得，根据民法通则的相关规定，对上述抗辩予以采纳。因此，詹芬萍要求中超公司支付2014年6月30日起至2015年1月29日止的逾期交房违约金15681元，不予支持。另，依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助詹芬萍办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使詹芬萍未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向詹芬萍支付违约金。詹芬萍已将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，且中超公司已于2016年11月2日履行合同约定的“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”的义务，并于2016年11月20日向詹芬萍送达《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，即中超公司已于2016年11月20日履行通知詹芬萍办理权属登记手续的义务。而詹芬萍直至2017年10月18日才与中超公司实际办理房屋交接手续，中超公司不存在逾期协助办证的情形，无需承担该项违约责任。故詹芬萍要求中超公司支付逾期办证违约金80645元，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定，判决如下：驳回詹芬萍的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：詹芬萍二审提供的证据，不能证明其逾期交房违约金的诉讼请求在诉讼时效期间届满前中断。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，詹芬萍要求中超公司支付2014年6月30日起至2015年1月29日止的逾期交房违约金15681元，但该请求的两年诉讼时效期间于《中华人民共和国民法总则》实施前已经届满，一审法院基于中超公司的诉讼时效抗辩，不予支持，并无不当，应予维持。詹芬萍主张在此期间发生诉讼时效中断，但未能举证证明，不予采纳。根据商品房买卖合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助詹芬萍办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使詹芬萍未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向詹芬萍支付违约金。詹芬萍于2017年10月18日才与中超公司实际办理房屋交接手续，但中超公司已于2016年11月2日履行合同约定的“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”的义务，并于2016年11月20日向詹芬萍送达《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，即中超公司已于2016年11月20日履行通知詹芬萍办理权属登记手续的义务，不存在逾期协助办证的情形，无需承担该项违约责任。詹芬萍要求中超公司支付逾期办证违约金80645元，理由不成立，不予支持。 综上所述，詹芬萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2208元，由詹芬萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年十一月二十二日 法官助理 黄德福 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。