河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0623民初864号 原告：吕明燕，女，1973年1月13日出生，汉族，住北京市东城区，无业。 委托诉讼代理人：祁从军，北京广渠律师事务所律师。 被告：钱小静，女，1962年11月29日出生，汉族，住北京市海淀区，无业。 被告：谢天怀，男，1958年2月23日出生，汉族，住北京市海淀区，无业。 委托诉讼代理人：赵金刚，河北精伟律师事务所律师。 被告：河北华地物业服务有限公司，住所地：河北涞水经济开发区（涞水县石亭镇渐村）办公楼F107号。 法定代表人：张海文，职务：经理。 委托诉讼代理人：林蒙，河北厚博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛明贵，系该公司物业经理。 被告：河北华银房地产开发有限公司，住所地：涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑，职务：董事长。 委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷书强，该公司法务经理。 原告吕明燕与被告钱小静、谢天怀、河北华地物业服务有限公司（以下简称华地公司）、河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月16日、11月7日公开开庭进行了审理。原告吕明燕的委托诉讼代理人祁从军、被告钱小静、被告谢天怀的委托诉讼代理人赵金刚、被告河北华地物业服务有限公司的委托诉讼代理人林蒙、被告河北华银房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马昌顺、谷书强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕明燕向本院提出诉讼请求：1、要求四被告共同修复涞水县宋各庄天鹅湖金海岸生态休闲居住区B区AY101-1单元四层输水管道漏水点。2、要求四被告连带赔偿原告因楼上漏水致使房屋被淹的全部损失250000元（依据鉴定结果确定准确赔偿金额）。3、四被告承担诉讼费。 事实及理由： 被告4是受损房屋的开发商，被告3是受损房屋的物业公司，被告2、被告1是受损房屋楼上的业主（涞水县宋各庄天鹅湖金海岸生态休闲居住区B区AY101-1-40l）。2018年3月15日，华地物业保洁员打扫楼房时发现原告房屋（涞水县宋各庄天鹅湖金海岸生态休闲居住区B区AY-1-301)外墙洇湿，立即通知原告。之后原告赶到房屋处，发现房屋因漏水被淹、房顶、墙壁、地面、家具等损失严重。之后，原告与被告1、被告2、被告3协商维修及损害赔偿一事，但是因对漏水点以及漏水原因等问题有争议，没有达成维修及损害赔偿的协议。故原告诉至法院，要求判如所请。 钱小静、谢天怀辩称，一、原告家遭受财产损失与我家有因果关系尚不明确。二、原告称2018年3月15日物业保洁员发现原告房屋外墙洇湿而立即通知了原告，但没有及时通知我们。直至4月8日，我夫妻二人在国外度假时，收到了物业短信，当时物业告诉我们说我家对门3A02跑水了，让我们抽时间回家看看家里有没有损失。我们回来后发现我们靠对门房屋的这面墙和地面非常潮湿，外墙皮有明显水渍。这充分说明，原告家进水并不是我家造成的，而是对门跑水了。三、原告诉求250000元损失没有依据。我们曾去过原告家，发现原告的部分墙面和屋顶的涂料有洇湿的情况，但家具并未受损且家具也不是新的。四、自从我们入住该小区后，房屋内的设施始终存在这样那样的问题，所以房屋质量问题也是导致本案的关键因素，加上物业维护不力，发现问题不能及时处理，导致本案发生。 华地公司辩称，1、物业公司提供物业管理服务仅限于共用设备的维护管理，原告的财产损失完全是由被告1、2房屋内的管道漏水造成，是其专有部分，物业公司没有维护管理义务。2、物业公司已经在取暖季之前尽到了提示说明义务，但是被告1、2并未对其屋内专有设施尽到足够的管理义务。3、原告诉称保洁人员发现漏水情况，立即通知了原告，物业公司及时关闭楼栋总闸并给业主修复，已经依法履行管理职责，及时减少原告损失。综上，物业公司不存在过错，不应承担责任。 华银公司辩称，1、涉案纠纷华银公司没有参与处理过，对漏水的原因也不清楚。2、华银地产在开发建设时均依法按国家规定要求进行施工，不存在违法之处，房屋交付使用后至今与本案原告也从未发生房屋质量纠纷。3、根据国务院建筑工程质量管理条例给排水的质保期是两年，屋面防水及有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏质保期是五年，即使涉案纠纷与华银施工质量有关联，也早已过质保期。综上原告要求华银承担赔偿责任证据不足也没有法律依据，请驳回对华银的诉请。 原告为证明自己的主张向法庭提供的证据有：1、物业公司的勘察证明，证明业主房屋被淹的大概情况。2、照片一组，证明业主房屋被淹，房屋的顶子、地板、门框均有不同程度的受损。3、精装修协议一份，证明装修的设备及标准。 对于原告提供的证据1，被告钱小静、谢天怀对原告家遭受损失情况予以认可，其余内容不认可，被告华地公司无异议，被告华银公司认为与其无关，本院认为，该证据系物业公司对现场进行勘查后作出的对事实情况的说明，具有真实性，本院予以认定。对原告提供的证据2，被告钱小静、谢天怀认为无原始载体，对真实性不认可，被告华地公司对真实性无异议，被告华银公司对真实性不认可，本院认为，结合本院委托鉴定部门对原告装修损失进行鉴定的现场情况，该照片具有真实性，故本院予以认定。对原告提供的证据3，四被告对真实性均无异议，本院对真实性予以认定。 被告钱小静、谢天怀为证明自己的主张向法庭提供的证据有：1、短信留言一份，证明是AY101-1-302家中跑水，当时物业通知我方并不是被告家跑水。2、照片四张，证明钱小静家墙体、内墙也有印水情况发生。原告及被告华地公司、华银公司均对证据1、2的真实性关联性有异议，本院认为，该两份证据与本案无关联性，故不予认定。 被告华地公司为证明自己的主张向法庭提供的证据有：1、照片一张，证明漏水点是AY101-1-3A01业主家卫生间洗手盆位置水管漏水。2、物业公司发出的社区冬季供暖及防冻相关实际通知及华银天鹅湖业主手册一份，证明物业公司已经尽到了足够的提示说明义务，业主应对其房屋内专有设施尽到管理义务。3、物业公司与AY101-1-3A01业主签订的前期物业服务协议、业主临时管理公约，根据服务协议第一条第一款规定是对物业共用部分共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据业主临时公约第十三条附则业主临时公约所称业主专有部分是指单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备，该组证据证明物业公司对业主屋内的专有设施设备没有维护管理义务，应当由业主自身尽到维护管理义务。原告对以上证据的真实性无异议，但不认可其证明目的。被告钱小静、谢天怀的质证意见为：对证据1真实性不认可，对证据2，没有收到且与本案无关，对证据3，不认可其证明目的。被告华银公司对以上证据无异议。本院对证据的真实性予以认定。 被告华银公司为证明自己的主张向法庭提供的证据有：1、原告与华银公司签订的商品房买卖合同一份，其中约定的交房时间是2010年7月15日。2、检验报告三份，证明华银地产在开发建设房屋过程中涉及到给排水系统所用的管材均是合格产品，同时说明在目前尚无法界定纠纷成因的情况下华银地产也不应承担本案赔偿责任。原告对证据1、2的真实性均无异议，但认为证据2与本案无关；被告钱小静、谢天怀对证据的真实性无异议，但认为不能免除华银公司的责任；被告华地公司对证据无异议，本院对证据的真实性予以认定。 依据原告申请，本院依法委托河北恒裕资产评估事务所有限公司和河北恒辉工程造价咨询有限公司分别对原告房屋水灾事故装修损失和财产损失进行评估鉴定，结果为：原告房屋水灾事故装修损失工程费为55427.5元，财产损失为：12190.70元。原告对两份评估报告无异议，被告钱小静、谢天怀认为鉴定结果过高，被告华地公司、华银公司认为与其无关。本院认为，该两份报告系本院依法委托的鉴定机构，鉴定程序合法，具有真实合法关联性，故本院予以认定。 根据上述有效证据以及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实： 2009年4月15日，原告购买了被告华银公司开发的天鹅湖金海岸生态休闲居住区B区AY-1-301号商品房一套，双方签订了商品房买卖合同，并约定2010年7月15日交房。同时原告与河北博艺装饰工程有限公司签订精装修协议一份。2011年12月8日，原告与华地公司签订前期物业服务协议，约定了双方的权利和义务。后于2011年12月21日华银公司将房屋交付原告。2018年3月15日，华地公司保洁员打扫楼房时发现原告房屋外墙洇湿，立即通知原告并对事故进行勘察发现，被告钱小静、谢天怀家（天鹅湖金海岸生态休闲居住区B区AY-1-3A01）洗手间水管破裂导致漏水造成原告房屋房顶、墙壁墙面脱落，部分家具损坏。后被告华地公司将被告钱小静、谢天怀家水管修复。原告与四被告协商赔偿事宜未果，遂向法院起诉，要求判如所请。 本院认为，被告钱小静、谢天怀家卫生间水管爆裂跑水导致原告家房屋受损的事实清楚，该漏水点在二被告屋内，且二被告未及时发现，未及时采取措施，存在过错，故二被告应当对原告所受损失承担赔偿责任。根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包括业主私人所有的设施。因此，被告钱小静、谢天怀家卫生间的维修管理责任应由二被告负责。华地公司在得知被告钱小静房屋漏水后，积极进行现场查验，并对漏水点进行了修复，亦对该纠纷进行了协调，履行了自己的管理义务，对原告的损失不存在过错，故不应当承担赔偿责任。根据建筑工程质量管理条例的规定，房屋质量保修期限防水工程为5年，华银公司于2011年12月21日将房屋交付原告使用，已超过保质期，故华银公司不应对此次事故承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十二条的规定，判决如下： 限被告钱小静、谢天怀于本判决生效后十五日内赔偿原告吕明燕装修损失工程费55427.5元、财产损失12190.70元，共计67618.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，鉴定费12000元，共计17050元，原告负担12446.5元，被告钱小静、谢天怀负担4603.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  穆俊峰 审 判 员  翟爱红 人民陪审员  张美君 二〇一八年十一月八日 书 记 员  刘朝阳