浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙台民终字第815号上诉人（原审原告）：张浩辉。被上诉人（原审被告）：江梨君。委托代理人：许伟，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林再青。上诉人张浩辉因确认合同有效纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2015）台温民初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人张浩辉、被上诉人江梨君的委托代理人许伟到庭参加诉讼。被上诉人林再青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院审理认定：林再青、江梨君系夫妻关系。2014年12月18日，张浩辉与林再青、江梨君签订了一份房屋买卖合同，合同约定将两人名下的坐落于温岭市城东街道九龙大道102—2号汇金公寓1幢二单元1603室的房地产转让给张浩辉，由张浩辉支付购房款1100000元，并约定付款方式为：2014年12月18日前支付购房定金500000元，第二期在2015年1月1日前支付购房首付款600000元。2014年12月19日，张浩辉存进江梨君的银行账户700000元，由江梨君当日出具一张金额为750000元的借条。2014年12月25日，江梨君向张浩辉出具一张金额为512000元的借条，由张浩辉于2014年12月26日代向银行偿还贷款608756.30元。2015年1月19日，林再青、江梨君对坐落于温岭市城东街道九龙大道102—2号汇金公寓1幢二单元1603室的房产办理了抵押登记，将上述房产抵押给案外人包会智。另查明，江梨君于2015年1月19日、2015年1月22日、2015年3月16日分三次共向张浩辉偿还了借款440000元。原审法院审理认为：本案的争议焦点在于双方签订房屋买卖合同时的真实意思是买卖房屋还是以房屋买卖作为借款担保。张浩辉认为双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且认为2014年12月19日存进江梨君银行账户的700000元以及2014年12月26日代向银行偿还的608756.30元为购房款。本院认为，虽张浩辉庭审中辩称房屋的实际价格为1800000元，但并未提供相关证据予以证明。从双方签订的房屋买卖合同来看，双方约定的房屋价款为1100000元，明显低于市场价格。此外，合同约定购房定金为500000元，但张浩辉却实际交付700000元，远超合同约定金额，并于2015年12月26日以代向银行偿还贷款608756.30元的方式再次支付购房款，其付款总额亦超过合同约定的房屋价款。综上，双方签订的房屋买卖合同中所约定的权利义务以及履行方式上都有违房屋买卖的正常交易习惯。反之，在张浩辉汇款以及代向银行偿还贷款后，都由江梨君在当日或者前后向张浩辉出具借条。虽张浩辉辩称江梨君出具的借条系双方存在其它现金借贷关系所致，并提供了相应的取款凭证。根据上述凭证，张浩辉在几分钟内前后取出两笔754000元、750000元，其中以存进江梨君银行账户的方式交付700000元，另直接现金交付给江梨君750000元，明显不符合日常的生活常理。虽江梨君出具的借条上的金额与张浩辉存进银行账户的金额以及代偿贷款的金额并不一致，但鉴于目前民间借贷的一般做法，综合全案事实，张浩辉存进江梨君银行账户及代偿银行贷款的方式交付给江梨君款项的行为认定为张浩辉履行借款合同的借款交付义务，更具有可信度。双方签订房屋买卖合同实际上为借款合同的履行设定担保，该合同因违反禁止流质原则，应认定为无效合同。故对张浩辉要求确认房屋买卖合同有效以及协助办理过户手续的诉讼请求，不予支持。经向张浩辉释明是否按照借贷关系主张权利，但张浩辉仍坚持按照房屋买卖合同主张权利。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回原告张浩辉的诉讼请求。案件受理费14700元，由原告张浩辉负担。宣判后，张浩辉不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。张浩辉购房前先进行房屋查询，并实地考察房屋状况，买卖合同由江梨君代表夫妻两人签订后，其夫林再青特地从江苏赶回来重新签字，结合购房支付凭证、代缴原来抵押按揭在中行贷款的凭证，民间买卖房屋基本上是这样操作的。原审法院如此强有力的证据不采信，采信对方片面之词。江梨君在银行征信列入黑名单，不可能申请到银行抵押贷款。同时，借款金额和支付购房的金额完全不一致，原审法院认定为抵押担保合同不当。二、原审避重就轻，没有查明江梨君、林再青恶意串通、提供虚假资料实质是为了逃避房屋过户目的。其房屋抵押给包会智借款的银行流水账明显作假，卖房时提供在杭州虚假的房地产证复印件，具有明显的欺诈行为。三、归还借款证据不足。对原审判决查明的还款440000元也有异议，江梨君没有在规定时间内举证，在一审庭审时也仅提交林再青转账200000元在电脑上拍摄的复印件，此系林再青与江梨君离婚期间张浩辉与林再青的经济往来，原审法院对有利于张浩辉的证据基本没有采信。四、原审判决适用法律不当。双方在自愿、合法、真实意思表达的情况下订立了房屋买卖合同，张浩辉按照合同约定时间支付了购房款，且实际支付了1800000多元，原审法院以“有违房屋买卖正常交易习惯”和“明显不符合日常生活常理”为由，认定履行借款合同交付义务和设定担保，并适用《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国担保法》第四十条，认定合同无效，依据不足。五、房屋买卖价格低于市场价，也是双方真实、自愿意思表达。双方本来约定1800000多元，并约定过户后将500000多元的借款抵扣，但江梨君再三要求合同金额约定少一些，是因为其离婚期间办厂有亏损，另外支付的钱尽量不要让她老公知道，可以抵扣原来部分借款。张浩辉实际上支付了1820000元，江梨君本来购房为1260000元，因其急售房屋，该价格也是当前的市场价。江梨君在调解时同意加钱配合办理过户登记手续，因加价幅度较大，张浩辉难以接受而放弃调解。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。江梨君答辩称：一、房屋买卖合同不是双方的真实意思表示，一方面是江梨君在重大误解的情况下所签的空白合同，另一方面是双方订立合同的真实意思是以房抵债协议，该协议依照法律规定是无效合同。二、张浩辉的汇款行为以及代偿银行款项的行为系江梨君向其借款行为，与本案的房屋买卖没有任何关系，也不存在双方房屋买卖的事实。三、2015年1月19日，江梨君、林再青与案外人办理的房屋抵押登记行为是合法有效的，不存在虚假抵押。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。林再青未作答辩。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，张浩辉与江梨君、林再青于2014年12月18日签订了一份房屋买卖合同，合同约定购房款为1100000元，分二期支付：2014年12月18日前支付购房定金500000元，第二期在2015年1月1日前支付购房首付款600000元。本案的争议焦点是该房屋买卖合同的性质。张浩辉主张双方的真实意思是买卖坐落于温岭市城东街道九龙大道102—2号汇金公寓1幢二单元1603室的房地产，实际购房款为1800000元，第一笔款为2014年12月19日存进江梨君账户的700000元，第二笔款为2014年12月25日从兴业银行取出借给江梨君的500000元（江梨君出具了借款512000元的借条），第三笔款为12月26日代江梨君向银行还贷的608756.3元。同时，张浩辉主张江梨君于2014年12月19日出具的750000元借条系现金交付。本院经审查认为，张浩辉的上述主张难以采信，理由如下：一、张浩辉陈述的交易价格和付款方式与双方房屋买卖合同的约定不符，房屋交易价格为1800000元无证据佐证；二、张浩辉陈述于2014年12月19日以现金方式交付借款750000元、以汇款方式支付房款700000元给江梨君不符合常理，而且江梨君于当日出具的借款750000元的借条上明确记载了“以银行汇单为准”，与张浩辉的陈述相反；三、张浩辉陈述第二笔购房款500000元与江梨君出具的512000元的借条款项为同一笔款，却否认第一笔购房款700000元与江梨君出具的750000元的借条款项是同一笔款，互相矛盾；四、张浩辉在一审中认可江梨君还款440000元，二审予以否认，在一审中陈述“把钱借给江梨君，她写了房屋买卖合同”及“转户后把借条还给她”等。综上所述，双方签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，更符合双方存在民间借贷关系、又另行签订房屋买卖合同来担保债务履行的相关特征。因此，上诉人张浩辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由上诉人张浩辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 谦代理审判员  柯星霞代理审判员  黄 磊二〇一五年十一月二十日代书 记员  郭巧燕