重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第06299号上诉人（原审原告）周健。委托代理人陈晓艳。委托代理人周萍，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审被告）陈丽萍。委托代理人陶建，重庆红岩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市家来置业代理有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪街道南兴路64号7-7号。法定代表人谭金三，总经理。委托代理人杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。上诉人周健因与被上诉人陈丽萍、被上诉人重庆市家来置业代理有限公司（以下简称“家来公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第08053号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2015年1月5日，原告周健（乙方）与被告陈丽萍（甲方）和家来公司（丙方）签订《居间协议》，主要约定乙方购买甲方位于重庆市南岸区南山街道崇文路29号###号房屋，建筑面积206.16平方米，套内面积197.64平方米，成交价1410000元，乙方在签订合同时应向丙方支付服务费及权证代办费28200元，按揭服务费15000元。甲乙双方协商于2015年1月5日由乙方支付购房定金50000元给甲方，该购房定金为成交总价的一部分，当甲方收到房屋定金之日起不得再将房屋转售给第三方，或以任何原因拒绝不卖，若违约则双倍赔偿定金或承担违约金，乙方支付定金后若因任何原因拒绝购买该房，甲方有权不退还定金，并可要求乙方承担违约金。甲乙双方约定于2015年1月10日前签订《按揭贷款合同》，乙方的贷款金额暂定1000000元（实际贷款金额以银行审批为准），且双方约定在银行审批同意贷款后五个工作日内办理过户手续。乙方须在取得该物业产权证后三个工作日内办理抵押登记手续。乙方在产权过户时，将首付款360000元（其中10000元作为交房保证金，于接房当日付清）支付给甲方。合同第九条第4项约定：经甲乙双方协商，此交易若因银行政策导致不能办理按揭贷款，则双方互不承担违约责任，此交易自动解除，则甲方退还乙方支付的五万元购房定金。合同签订后，原告向家来公司支付了中介费10000元，并通过家来公司向陈丽萍支付了购房定金50000元。2015年1月16日，原告周健向工商银行两路口支行申请1000000元按揭贷款。2015年1月19日，银行审批通过周健贷款申请。2015年1月23日，周健之妻陈晓艳通过QQ与陈丽萍联系，告知陈丽萍“首付款已备好，银行贷款也批下来了，您下周来渝请尽可能把房屋的相关资料带上，以备我以后方便装修做参考。”各方约定于2015年1月27日办理涉案房屋过户手续。2015年1月27日，被告陈丽萍从西安乘机（8：25-10：05）到重庆办理产权过户手续，但最终未办理成功，究其原因：原告称在27日前发现房屋有瑕疵[主要指窗户损坏、屋顶漏水、楼梯高度不一致(有14-19cm的高度差，如需调整需增加步数）]，便与陈丽萍协商，提出：一、等到8月份再过户，因8月份产权即满5年，可以免营业税以抵消房屋瑕疵产生的损失；二是陈丽萍也可在8月份之前另外找买家卖房，然后再将5万定金退还即可。陈丽萍当时未同意，故未办理过户。陈丽萍称其到重庆后，在房屋交易所一直等到下午2点，后接中介通知，原告要求到涉案房屋处协商，原告提出要降价，陈丽萍未同意，故未过户。家来公司称原告在27日提出房屋有瑕疵，要求降价，双方未协商一致故未办理过户。2015年1月30日，陈丽萍向周健发函，主要内容为：…我于2014年委托家来公司销售南岭雅舍的房屋，定金145万，后接中介通知，周先生夫妻有意购买，并提出房产未满5年，税费偏高希望降低房价的要求。为此，我将房价调整为141万…。2015年1月21日我接到中介电话，告知乙方银行贷款的资格已经审核合格，让我准备到重庆办理过户手续，并约定于1月27日办理。1月27日早晨我乘机到重庆，在房产交易中心等到下午2时，后接中介电话，说周先生夫妻要在南岭雅舍商量相关事宜，我随即与丙方一道抵达。见面后，周先生夫妻提出与合同不符合的房产交易条件，在我没有同意的情况下就离开。后丙方通知我周先生夫妻的要求：或者降价销售或者取消交易。对此，我的意见是：…将居间协议的履行期限适当延长至2015年2月10日，如到期乙方仍然未履约，将视为乙方违约并放弃房产交易，我将有权另行销售房屋并履行居间协议赋予我的权利。2015年1月30日，家来公司向周健发函，主要内容为：…由于你方提出居间协议约定以外的要求卖方不认可，你方拒绝执行合同所以导致没能办理该房的产权过户手续，现本公司已接到卖方书面函，限期你于2015年2月10日前来配合办理该房产权过户相关手续，若在该期限内你方未能前来办理视为你方违约，按照合同约定，你方将承担相应的违约金及其我公司收取的应有佣金。2015年2月12日，周健到涉案房屋大门处张贴“还钱”，在墙上用漆刷“还钱”字样。原告对“还钱”的解释是根据第九条第4项的约定，合同在2015年2月6日银行通知贷款无法办理时已自动解除，故陈丽萍和家来公司均应退款。2015年2月13日，周健向家来公司发函，主要内容为：…2015年1月5日签订居间协议。随后，我与陈丽萍一起到你们负责联系的工行两路口支行办理了相关申请贷款审批手续…2015年2月9日下午我获悉我所申请按揭贷款未获审批，当日18时便告知你们，请你们及时核实并依照居间协议约定退款（第九条第4项约定）。时至今日，你公司未做任何答复。今再次告知你们：在自动解除合同的前提下，请于2015年2月16日前退还我预支的房屋交易款项六万元整。2015年2月14日，周健向陈丽萍发函，主要内容为：…现因政策原因，银行不可能违规发放我申请的贷款款项，按照协议第九条第4款之明确表述内容：“经甲乙双方协商，此交易若因银行政策导致不能办理按揭贷款，则双方互不承担违约责任，此交易自动解除，则甲方退还乙方支付的五万元购房定金”。你应退款给我。银行不放贷的信息我早于2月9日前就已经通知家来公司，并要求其协商退款事宜，但我未接到任何回复…鉴于此，我不得不采取紧急避险措施之一，到南岭雅舍房屋处找你，并给你留言。今发此函，再次通知你马上退我五万元，如在2月17日不能收到退款，我将向法院起诉。根据原告申请，本院到工行两路口支行调查银行是否已拒绝发放周健申请的100万按揭贷款事宜，查明：银行于2015年1月16日受理周健贷款申请，19日审批通过。按正常流程，审批通过后会通知买卖双方办理过户，过户后办理抵押，抵押完成并经银行审核后将贷款发放到卖方账户。因周健贷款审批后一直未过户，后经了解是双方发生了争议，一直到2015年2月周健爱人和周健一起持结婚证、身份证等到银行，声称周健申请贷款时提供的离婚证是假的，是周健背着她买房，要求银行给说法。银行审查后认为周健提供了虚假资料，同时也存在虚假购房意愿，故在内部流程对该笔贷款进行了否决，拒绝对周健发放贷款。根据原告在庭审时提供的一份自述材料，原告拟以单身、第一次购房的名义申请贷款，由此提供了虚假的离婚证、收入证明等资料，原告亦举证证明被告陈丽萍在办理按揭手续中提供了虚假的首付款证明，证明其已收到原告首付款60万元。另查明，2015年4月8日，陈丽萍将涉案房屋另行出售给第三人，并已办理了过户手续。审理中，原告周健向法院提出财产保全申请，要求冻结被告陈丽萍银行存款5万元，如银行存款不足此额，则查封、扣押其他相应价值财产。原告周健以其位于南岸区××××＃＃＃号房屋（106房地证2014字第××号）进行担保。法院于2015年4月9日作出民事裁定书，后查封了被告陈丽萍所有的位于西安市碑林区雁塔路北段8号房屋。双方争议焦点为：1、居间协议是否在2015年2月10日解除？原告认为居间协议并未解除，但同时又认为协议在2015年2月6日银行通知贷款无法办理时已自动解除。被告陈丽萍认为原告认可合同在2015年2月6日已自动解除，而陈丽萍亦主张合同于2015年2月10日解除，双方据此就解除合同达成合意，合同已于2015年2月10日解除。被告家来公司认为周健在函件中已明确表示居间协议已自动解除。2、被告陈丽萍是否应当双倍返还原告定金10万元？原告认为陈丽萍构成一房二卖，依据居间协议第九条第4项之约定应双倍返还定金10万元。被告陈丽萍认为合同已于2015年2月10日解除。解除的原因系原告违约，不愿意继续履行合同，故根据《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条之规定，定金本金5万元不应退还，更不应双倍返还定金。原审原告周健诉称，2015年1月5日，原告与两被告签订《居间协议》，约定被告陈丽萍将位于南岸区南山街崇文路29号12幢2号房屋出售给原告，协议签订后，原告积极主动履行协议载明的各项义务，但被告隐瞒房屋存在重大瑕疵，违背诚实信用原则，不按照约定履行自身义务。银行告知原告无法向原告发放按揭贷款，根据前述协议第九条第4项约定：“经甲乙双方协商，此交易若因银行政策导致不能办理按揭贷款，则双方互不承担违约责任，此交易自动解除，则甲方退还乙方支付的五万元购房定金”。从2015年2月9日至3月12日（申请法院立案之日），原告一直在和两被告协商退还定金和中介费事宜，但均被拒绝。期间，家来公司继续在网上销售该房屋，并在未征得原告意见的情况下，擅自将产权证原件寄回陈丽萍，导致陈丽萍将房屋另行出售，构成协助陈丽萍一房二卖的事实成立。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告陈丽萍向原告双倍返还购房定金10万元；2、被告重庆市家来公司代理有限公司立即退回原告中介服务费1万元，向原告赔偿违约金1万元；3、诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告明确其起诉的基础法律关系为房屋买卖合同关系。原审被告陈丽萍辩称：1、原告依据合同第九条第4项要求返还定金，表明原告自身认可合同已解除，根据被告陈丽萍向原告的函件，双方已就解除合同达成合意，合同已于2015年2月10日解除，故不存在双倍返还定金的情形；2、因原告违约，不愿意继续履行合同，致使合同解除，依据《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条之规定，定金本金5万元不应退还；3、原告系多次查看涉案房屋后才决定购买的，故被告不存在故意隐瞒房屋重大瑕疵的情况；4、银行拒绝放贷并非因政策原因，而是因原告提交了虚假资料导致。原审被告家来公司辩称：1、家来公司作为居间人，已按合同履行了居间义务，买卖双方的纠纷不影响居间费用的收取；2、原告信用十分良好，是可以贷款的，即使工商银行不能贷款，也可以在其他银行贷款，故不存在原告所称因政策原因无法贷款，不符合合同第九条第4项规定的情形；3、周健夫妻一起参与了看房、签约、申请贷款和处理纠纷的整个过程，但原告为了不履行合同，在发生纠纷后多次作出不实陈述。原审法院认为，原告周健与被告陈丽萍，被告家来公司之间签订的《居间协议》系当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，协议合法有效。就当事人争议焦点问题，法院评述如下：1、居间协议是否在2015年2月10日解除？原告在庭审中虽认为协议并未解除，但从原告向被告陈丽萍和家来公司的函件中，原告均认为根据合同第九条第4项之约定，合同已自动解除，陈丽萍和家来公司应当退款。此外，原告在审理中亦明确表示“还钱”字样即表示合同在2015年2月6日银行通知贷款无法办理时已自动解除，故陈丽萍应退款。据此，可以认定原告系认为合同已自动解除，并以此为由主张两被告退款。被告陈丽萍在审理中明确，其在函件中向原告表示的“将居间协议的履行期限适当延长至2015年2月10日，如到期乙方仍然未履约，将视为乙方违约并放弃房产交易，我将有权另行销售房屋”即表明如原告未能在2015年2月10日前履行合同，居间协议即于2015年2月10日解除。综上，原告认为合同在2015年2月6日已自动解除，被告亦明确表示居间协议于2015年2月10日解除，此应视为原告周健与被告陈丽萍于2015年2月10日就解除《居间协议》达成合意，《居间协议》于2015年2月10日解除。2、被告陈丽萍是否应当双倍返还原告定金10万元？原告依据居间协议第九条第4项约定：“经甲乙双方协商，此交易若因银行政策导致不能办理按揭贷款，则双方互不承担违约责任，此交易自动解除，则甲方退还乙方支付的五万元购房定金。”要求被告双倍返还定金10万元。法院认为，因原告周健与被告陈丽萍于2015年2月10日已合意解除《居间协议》。被告陈丽萍于2015年4月8日另行出售房屋的行为不构成一房二卖，原告要求被告陈丽萍双倍返还定金10万元的理由不能成立。被告陈丽萍辩称，合同解除的原因系原告违约，不愿继续履行协议，根据《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条之规定，定金本金5万元不应退还。法院认为：第一，银行拒绝向原告发放贷款系因原告提供了虚假资料，使银行认为原告存在虚假的购房意愿，此并非因银行政策导致，不符合居间协议第九条第4项约定之情形；第二，银行于2015年1月19日通过原告周健按揭贷款申请，但此种审批是建立在当事人提供虚假资料的基础上，不为法律法规所许可。法院认为，原告采用虚构单身事实此种方式去办理银行贷款审批，其目的在于规避国家相关房地产管理限制性政策而获得不当利益；被告虽然协助提交了收到原告首付款的虚假证明，但其目的在于促成交易，该行为本身于被告无益，此情形下，实际的获益方是原告。在取得银行审批通过结论后，从合同后续履行情况看，买卖双方约定于2015年1月27日办理过户手续，但由于原告在过户当日提出要求将过户时间延长至8月份或者让被告陈丽萍另行出售房屋，故过户手续未能办理，此系原告原因导致；第三，周健和陈晓艳主动到银行，告知银行周健提供了虚假的资料，陈晓艳在全程参与购房过程的情况下，向银行作出虚假陈述，谎称自己对周健购房的情况不知情，导致最后银行以周健提供虚假资料，存在虚假购房意愿为由拒绝对周健发放贷款。在得知银行拒绝发放贷款后，原告并未主动要求另行提交资料申请贷款或者要求家来公司另外联系银行申请贷款，而是直接援引居间协议第九条第4项之约定发函要求陈丽萍和家来公司退款。据此可以判断，周健夫妻系主观故意阻却银行发放贷款，并以实际行为表明其不愿意继续履行合同。综上，应当认定原告在合同履行中存在违约行为，不愿意继续履行协议，法院对被告的抗辩理由，予以采信。原告向被告支付的购房定金5万元，不应退还。因原告周健系基于房屋买卖合同关系提起诉讼，故原告要求被告家来公司退还中介费及赔偿违约金的诉讼请求，不属于本案审理范畴，原告可另案起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条之规定，遂判决驳回原告周健的诉讼请求。一审宣判后，原审原告周健不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。理由：一、一审判决审查事实不清。一审法院查明周健申请贷款的资料中有虚假资料，但仅根据银行工作人员的单方陈述，就错误认定周健是虚假资料的提供者。事实上，上诉人为配合家来公司申请按揭，只向其提供过户口本和身份证复印件，户口本就记载了上诉人及其配偶等家庭成员的真实情况。向银行提供虚假资料的直接责任人是家来公司，陈丽萍是提供虚假资料的参与者与配合人。二、一审法院在未查明虚假资料提供者的情况下，就判令上诉人周健承担按揭不能发放的相关责任是错误的。1.虚假资料的提供者是家来公司，制作的协作人是陈丽萍，因此应当由二被上诉人承担按揭不能办理的责任。周健是二被上诉人违法行为的实际受害者。2.一审法院认定上诉人周健提供虚假资料是为规避政策而获得不当利益是武断错误的。首先虚假资料不是上诉人提供，其次上诉人作为按揭贷款的还款债务人，背负巨额还款责任，何来不当利益。3.一审法院认定陈丽萍协助提供虚假资料是为促成交易，对其无益是错误的。被上诉人陈丽萍作为按揭款项的实际收款人，按揭是否成功直接导致其可否获得出售房屋的巨大利益，因此陈丽萍才是真正的按揭受益者。三、本案房屋买卖交易不能成立，应由二被上诉人承担全部责任，上诉人的请求应依法获得法院主张。1.房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方在实际履行过程中存在分歧是正常的，但分歧不是交易不能最终完成的根本障碍，二被上诉人提供虚假按揭申请资料才是导致合同不能继续履行的根本障碍。2.家来公司作为按揭服务的提供者，对提供虚假资料导致按揭不能办理应承担直接责任。根据《居间协议》第八条约定应由其承担违法履行职责的违约责任，并退还其不应收取的相关费用。3.陈丽萍作为提供虚假资料的协同配合人，对提供虚假资料是明知且积极促成的，对该种行为属于违法行为且可能导致银行不能发放贷款的结果是可以预见的，因此陈丽萍对按揭不能办理应承担不可推卸的责任。根据《居间协议》第五条第四款约定，如因陈丽萍的原因导致按揭不能办理的，由陈丽萍承担违约责任。4.基于双方房屋买卖交易不能成立的最终障碍系二被上诉人导致的，故上诉人请求一审法院判令被上诉人陈丽萍双倍返还定金，请求被上诉人家来公司退还相关费用是符合合同法规定的。被上诉人陈丽萍答辩称，本案并非由于银行政策原因导致不能办理按揭贷款，而是上诉人周健在通过银行按揭贷款的审批后，故意告知银行有虚假申请资料而致使贷款不能发放，有违诚信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。被上诉人家来公司答辩称，家来公司作为居间方，在促成双方合同签订后，其义务即已履行完毕，且双方系合意解除合同，与家来公司没有任何关系，因此中介费不应退还。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是《居间协议》是否解除及如果解除的责任承担。首先，上诉人周健在致被上诉人陈丽萍及被上诉人家来公司的函中，认为《居间协议》在2015年2月6日银行通知贷款无法办理时已自动解除，并要求退还定金和中介费；而被上诉人陈丽萍在给周健的函中亦表示，将居间协议的履行期限适当延长至2015年2月10日，如到期周健仍未履约，将视为周健违约并放弃房产交易，陈丽萍将有权另行销售房屋。因此，买卖双方实际上已经通过协商方式，就《居间协议》的解除达成了一致意见，因而原审法院认定双方的合同关系于2015年2月10日解除符合本案客观实际，并无不当，本院予以维持。故陈丽萍在2015年4月8日将涉案房屋出售给第三人，并不构成一房二卖。其次，关于上诉人周健提出被上诉人应当双倍返还定金的问题。本院认为，审查被上诉人陈丽萍是否应双倍返还定金，首先应审查陈丽萍是否存在违约行为。根据审理查明事实，双方房屋买卖交易未能完成是因为银行拒绝发放按揭贷款，而拒绝的原因是周健的按揭贷款申请资料中存在虚假资料。对此周健上诉称，虚假资料系被上诉人家来公司提供，陈丽萍也提供了虚假的首付款证明，因此按揭贷款不能发放的原因在被上诉人，相应的责任也应由二被上诉人承担。然而在与银行的按揭贷款合同关系中，周健是合同的相对方，系按揭贷款的申请人和资料的提交者，对申请资料的真实性有审慎审查的义务，因资料不真实而导致的相关责任理应由周健承担。第三，周健在申请办理银行按揭贷款时，陈丽萍虽出具了虚假首付款证明，但由于周健系按揭贷款的申请人，周健理应向银行提供真实的按揭贷款所需资料，而周健在明知其未支付房屋首付款的情况下仍将陈丽萍出具的虚假首付款证明提交给银行，其本身存在主观故意。现上诉人周健提出虚假按揭贷款资料是家来公司提供，但周健对此也未提供足够的证据予以证实，本院不予采信。综上，导致银行按揭不能办理，双方合同不能履行，其责任既不是被上诉人陈丽萍违约行为所致，也非双方约定的银行政策原因，周健因此而要求陈丽萍双倍退还定金，无事实依据和法律依据。周健的上诉理由不能成立，本院不予支持。因上诉人周健系基于房屋买卖合同关系提起诉讼，其与被上诉人家来公司之间的居间服务法律关系不属于本案审理范畴，上诉人可另案解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人周健承担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一五年十一月十八日书 记 员  张乾胜