上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第2656号原告(反诉被告)上海静工资产经营有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人李春农，董事长。委托代理人杨宝根，上海市联合律师事务所律师。被告(反诉原告)上海棱光建筑装饰工程设计有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人周程，经理。委托代理人斯群芳。原告上海静工资产经营有限公司诉被告上海棱光建筑装饰工程设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法由审判员姚峥独任审判，于2015年9月10日、9月21日公开开庭进行了审理。被告上海棱光建筑装饰工程设计有限公司于2015年9月21日提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于同年11月13日公开开庭进行了审理。原告上海静工资产经营有限公司(反诉被告,以下简称“原告”)委托代理人杨宝根、被告上海棱光建筑装饰工程设计有限公司(反诉原告，以下简称“被告”)委托代理人斯群芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海静工资产经营有限公司诉称，2013年2月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的本市静安区淮安路XXX号房屋，租期自2013年5月1日至2018年4月30日止。2014年1月29日，被告将该房屋加价转租给上海冠生园食品有限公司，后原告确认了被告的转租行为。但是，被告未按合同规定履行义务，既获取了转租收益，又不支付原告租金。2014年12月30日，双方签订《关于房屋租赁及应收款的协议》，约定被告应于2015年1月20日前向原告结清所有应付款等，若被告不能履行上述约定，则双方的租赁合同及被告与冠生园的合同于2015年1月31日一并终止，被告与冠生园的权利义务全部转移给原告。然，被告未结清欠款，遂，双方租赁合同自2015年1月31日终止。之后，被告多次违约，双方与冠生园分别又签订了两份协议，被告始终未履约，原告诉至法院要求判令：1、被告支付拖欠的租金、电费人民币(以下币种均为人民币)4,504,843.92元；2、被告支付违约金71,150.60元。3、被告自2015年1月1日起至判决生效日止按欠付金额4,504,843.92元的每日万分之五的标准支付滞纳金。被告上海棱光建筑装饰工程设计有限公司辩称及反诉称，欠租的原因是原告关联公司拖欠被告工程款造成的，不同意支付违约金及滞纳金。2014年1月29日反诉原告将承租房屋转租给上海冠生园食品有限公司，在协调原租户搬迁事宜时，反诉原告在反诉被告的协调下，与原租户签订补偿协议，支付了装修费及搬迁等相关费用计1,135,128.48元，该费用使用淮安路XXX号租金差价予以弥补，与本诉据于同一法律事实，故提起反诉，要求判令反诉被告支付电费差价2,315.74元、支付代付的冠生园办公楼转租搬迁及补偿款1,135,128.48元及返还反诉原告代付冠生园的淮安路XXX号租房押金355,753.33元。反诉被告上海静工资产经营有限公司针对反诉辩称，反诉被告并未多收反诉原告电费，反诉原告要求反诉被告支付电费差价2,315.74元无事实依据，对该项请求，应予驳回；反诉原告为引进冠生园公司，转租扩大面积，将其自用和转租的房屋退出而发生的补偿费用，与本诉无法律上的关联性，不能据此提起反诉；而租赁保证金按约定应在冠生园租赁期限到期后结算，应按合同约定条件返还，对反诉原告的此项请求亦应驳回。经审理查明，上海市静安区淮安路XXX号产权人为上海静工资产经营有限公司。2013年2月22日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告承租原告所有的上海市静安区淮安路XXX号(除502室、物业用房、地下室)房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为3,050平方米；租期自2013年5月1日至2018年4月30日，2013年5月1日至2015年4月30日月租金为315,420.83元，每贰年租金上调5%，租金以壹个月为一个付款周期，先付后用，除第一期租金应于合同签订后五个工作日内向原告支付外，被告以每期结束之月的第28日或之前为下期租金支付日；租赁保证金为321,520.83元；原告同意被告将租赁标的物部分向第三方转租，但须将转租的经营业态告知原告并备案，转租房租由被告自行收取；另合同第10-2条约定，有下列情形之一的，违约方应当在守约方通知之日起十日内给予纠正，违约方在十日内未纠正的，守约方有权书面通知违约方解除本合同……(3)被告违反合同第四条，逾期不支付租金、水电费等费用超过15日的；第11-7条约定，一方违反本合同第10-2条，违约方应向守约方支付本合同解除当月月租金金额的20%违约金；第11-9条约定，被告违反本合同约定逾期支付租金或水、电等费用的，每逾期一天按该期应付费用的1%加收滞纳金。嗣后，原告按约交付房屋，被告亦支付租赁保证金355,753元。2014年2月5日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定在双方房屋租赁合同存续期间，被告将系争房屋整体转租给上海冠生园食品有限公司(以下简称冠生园公司)，租赁面积变更为3,440平方米，自2014年3月1日起被告首年应支付的月租金变更为355,753元，租金首次递增的基数为本协议约定的租赁单价，首次递增时间为2015年5月1日，被告应向原告补足租赁保证金至355,753元，该保证金应由原告保留至2024年4月30日原告与冠生园房屋租赁合同到期后方可退还给被告。转租期间，被告支付租金的周期按照房屋租赁合同执行，如被告逾期不按合同约定支付房租的，被告同意自逾期之日起与冠生园的转租关系终止，相应权利无条件转让给原告，由原告继续履行冠生园的房屋租赁事项。根据淮安路XXX号房屋现状，有部分房屋面积(地下室及物业用房)此前用作他用，该部分房屋面积需要腾空迁移以供冠生园使用，同时，因被告拟将原办公场地搬迁至淮安路XXX号，为此需将淮安路XXX号部分客户迁移，原告愿意配合被告进行上述腾空迁移工作，由此产生的费用由被告承担，该费用包括但不限于：场地搬迁费、新场地装修费用和安装费用、房屋租金差价、设备实施补偿等。被告为履行《房屋租赁补充协议》的约定，将其自行转租的淮安路XXX号部分房屋、自用房屋及上海静工(集团)有限公司档案室、民建活动室等清退，由此产生一定的搬迁补偿费、装饰装修费。2014年12月30日，因被告未能完全依合同约定履行租赁合同相关支付义务，原、被告签订《关于房屋租赁及应收款的协议》，约定被告应于2015年1月20日前向原告及物业管理方结清所有应付房屋租金、物业费及电费2,886,747.42等，若被告不能履行上述约定，则被告同意于2015年1月31日前(协议笔误为2014年1月31日前)终止双方的房屋租赁合同、被告与冠生园关于淮安路XXX号的房屋租赁合同，同时将该房屋租赁的相关权利义务全部转移给原告，由原告直接与冠生园签订房屋租赁合同；合同变更后，被告同意将房屋转租期间的相应全部收益转移给原告，若收益不足以支付被告所欠原告及物业管理方的款项，则原告有权另行要求被告承担相应的支付义务与违约责任。2015年4月30日，原、被告及上海冠生园食品有限公司签订了《关于淮安路XXX号房屋租赁关系调整的协议书》，约定自2015年2月1日起，被告与冠生园公司于2014年1月29日签订的《房屋租赁合同》出租方由被告变更为原告，被告的权利义务全部由原告承接，该合同的其他条款不变，冠生园公司已于2015年1月6日将2015年2月1日至2015年7月31日的房屋租金2,472,327.5元预付给被告，被告承诺将此笔款项中的2,187,882元向原告归还结清。同日，原、被告签订《关于淮安路XXX号房屋租赁事宜的协议》，确认被告尚欠2014年7月1日至2015年1月31日的房屋租金2,490,271元、2013年11月至2014年2月的电费26,690.92元,合计2,516,961.92元及被告已预收的2015年2月1日至2015年7月31日冠生园公司预付的房屋租金2,472,327.5元中的2,187,882元,两项合计4,704,843.92元，被告承诺自2015年5月起，每月20日前向原告支付50万元，直至付清为止，如被告未能按照前述方式按期全额支付的，视为被告违约，本协议终止，原告将依法向被告追讨此笔欠款，并追究被告的违约责任；如果被告按照上述承诺全面适当履行完毕所有欠款的支付义务，且原告亦按照原被告将淮安路XXX号房屋转租给冠生园的《房屋租赁合同》按期全额收到自2015年8月1日至2018年4月30日止的租赁差价，即1,601,213.85元，则原告在10个工作日内将相应部分的租赁差价支付给被告。2015年7月8日，被告支付原告200,000元，尚欠原告4,504,843.92元。另查，2014年6月25日，物业管理方出具给被告“文教201室电费结算明细”载明，上海市淮安路XXX号1号楼201室至2015年5月共计发生用电825度，经双方确认扣除电表损耗每月55度，被告尚欠电费21,212.16元。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、关于房屋租赁及应收款的协议、关于淮安路XXX号房屋租赁关系调整的协议书、关于淮安路XXX号房屋租赁事宜的协议及被告提供的文教201室电费结算明细等证据及原、被告的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为：一、关于本诉，被告未按约定全面履行支付租金的义务，其行为已构成根本违约。首先，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告作为承租方的主要义务是支付房屋租金，租金的标准及支付期限在合同中已有明确约定，故被告不应以原、被告间其他合同履行过程中原告拖欠被告装修房屋工程款为由拒付租金，况且建筑工程的工程款还需进行结算，即使原告确实欠付被告工程款，被告亦不应以此作为拒付租金的理由；其次，时至原、被告双方签订《关于淮安路XXX号房屋租赁事宜的协议》，双方明确被告欠款金额及分期付款期限后，被告仍未按约定向原告支付欠租及其已收取的冠生园公司支付的租金，被告显然已违反了双方最后约定，原告有权向被告追讨全部欠款，并追究被告的违约责任。原、被告双方签订的租赁合同约定了被告支付租金的时间及逾期付款计算滞纳金的方式，由于被告未按期支付租金，原告有权依合同约定向被告主张租金及滞纳金，原、被告间就欠款达成的分期付款协议系双方真实意思表示，双方均应恪守，被告未按约支付欠款，应视为被告违约行为的延续，仍应按合同约定的计算方法计算滞纳金，原告要求被告自2015年1月1日起至判决生效日止按欠付金额4,504,843.92元的每日万分之五的标准支付滞纳金，该标准低于合同约定的标准，被告亦未提出调整请求，本院应予准许，但起算时间应从被告违反《关于淮安路XXX号房屋租赁事宜的协议》约定时间即2015年5月21日起开始计算。至于原告要求被告支付违约金71,150.60元的诉讼请求，根据合同约定应为合同解除的违约金，现原、被告及冠生园就系争房屋的租赁关系已经调整，被告的权利义务全部由原告承接，合同其他条款保持不变，原告据此要求被告承担合同解除的违约金，无事实依据，本院不予支持。二、关于反诉，反诉原告租赁上海市静安区淮安路XXX号1号楼201室期间，确有电表损耗情况发生，但反诉原告以此推断本案租赁房屋亦存在电表损耗，以致反诉被告多收取电费依据不足，本院难以支持；至于租赁保证金355,753元，该保证金在双方签订的《房屋租赁补充协议》中约定应由反诉被告保留至2024年4月30日反诉被告与冠生园公司房屋租赁合同到期后方可退还给被告，现反诉被告与冠生园公司的房屋租赁合同尚在履行过程中，且本案系争双方又约定退还保证金的先决条件为租赁合同到期，故反诉原告要求反诉被告退还租赁保证金的反诉请求，本院亦难以支持；同理，关于反诉原告要求反诉被告支付其代付的冠生园办公楼转租搬迁及补偿款的反诉请求，根据系争双方签订的《房屋租赁补充协议》约定，反诉原告为将系争房屋整体转租给冠生园公司需将此前用作他用的部分房屋腾空迁移以供冠生园使用，由此产生的费用由反诉原告承担，现反诉原告欠租导致其与冠生园公司的租赁合同权利义务转让给反诉被告，却要求反诉被告承担腾空迁移房屋产生的费用，即不符双方协议约定又无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海棱光建筑装饰工程设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静工资产经营有限公司欠款4,504,843.92元；二、被告上海棱光建筑装饰工程设计有限公司应自2015年5月21日起至本判决生效日止按欠付金额4,504,843.92元的每日万分之五的标准支付原告上海静工资产经营有限公司逾期付款滞纳金；三、原告上海静工资产经营有限公司要求被告上海棱光建筑装饰工程设计有限公司支付违约金71,150.60元的诉讼请求，不予支持；四、反诉原告上海棱光建筑装饰工程设计有限公司所有反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51,073.60元，减半收取计25,536.80元，由原告上海静工资产经营有限公司自行承担250元，被告上海棱光建筑装饰工程设计有限公司承担25,286.80元；反诉案件受理费9,119.50元，由反诉原告上海棱光建筑装饰工程设计有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  姚峥二〇一五年十一月三十日书记员  王奇附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……