四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初13797号 原告：余兵，男，1988年12月1日出生，汉族，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：卿伟，四川蜀地律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都上层名人投资有限公司，住所地：成都市高新区天府大道北方段20号1幢6楼。 法定代表人：曾俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。特别授权代理人。 原告余兵与被告成都上层名人投资有限公司（以下简称：上层投资）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日收到原告起诉状后，原、被告达成调解协议，但在本院审查调解协议真实性、合法性期间诉争房屋被司法查封，本院依法不确认调解协议，并依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告余兵的委托诉讼代理人卿伟，被告上层投资的委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余兵向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令上层投资：1.立即为余兵办理产权过户登记；2.承担逾期办证违约金，违约金的计算方式为：自2018年1月1日起至余兵取得房产证之日止，以6779400元为基数，每日按万分之一计算。事实与理由：2015年，余兵与上层投资签订《房屋买卖合同》，合同约定：上层投资向余兵出售位于成都市高新区南部新区科创中心片区地块的“中航·国际交流中心”4栋1单元的房屋（以下简称：诉争房屋），建筑面积共为338.96平方米，房屋总价为6779400元（另含装饰、装修费用）；付款方式及期限未列明；取得产权证的时间最迟应在2017年12月31日前，若因上层投资原因致使余兵未取得房产证的，余兵有权选择退房或不退房，余兵不退房的，自应当取得房屋所有权权证的期限届满之日次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向余兵支付全部已付款万分之一的违约金；合同还对面积误差进行了约定。合同签订后，余兵依约支付了购房款及装饰装修款。截至起诉日，上层投资一直未能为余兵办理房产证，导致余兵至今未取得房屋产权。故余兵起诉至院，请求人民法院判如所请。 上层投资答辩称，上层投资一直在积极予以办证，并且所购买房屋已经完全完税，合同义务已经全部履行完毕。但是在2018年2月份，诉争房屋被查封，不动产登记中心将所有办证的手续全部冻结，所以逾期办证的责任不在上层投资，故请求人民法院驳回余兵诉讼请求。按合同约定，在1月份的时候应当给余兵办证，但是在2月份的时候房屋就被查封，所以同意支付从逾期之日到查封之日的违约金，因查封期间造成的不能办证，上层投资不承担违约金责任。 本院经审理认定如下： 上层投资与余兵签订《房屋买卖合同》（当事人自称签署时间为2015年，但依照现有证据对此时间不予肯定或否定），约定余兵购买上层投资建筑面积共计338.96平方米的房屋，约定总价款为6779400元，约定买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属登记，如因出卖人的责任，余兵未能在2017年12月31日前取得房屋所有权证书的，要求退房的，退还房款并按照同期银行活期存款利率付给利息，不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按照已付房款每日万分之一支付违约金。 合同签署后，余兵向上层投资支付房款6779400元，但上层投资至今未能给余兵办理权属登记。 因上层投资存在未能退还面积差额款等纠纷，余兵购买的房屋因仍登记在上层投资名下，于2018年2月2日被本院查封。 上层投资提供证据显示2018年4月4日，余兵所购房屋已由上层投资代为缴纳契税。 针对本案本院于2018年8月1日作出 (2018)川0191民初13797号裁定，以诉争房屋已经被查封为由驳回余兵要求过户的诉讼请求，后成都市中级人民法院撤销前述裁定，指令对余兵全部诉讼请求进行审理。 以上事实有本院证据在卷支持，本院予以认定。 本院认为，余兵基于与上层投资的房屋买卖合同关系提起诉讼主张诉争房屋物权变动，本案诉争房屋已经被采取司法查封。因为查封具有法律效力，禁止任何单位和个人未经执行程序寻求被查封物的物权或其他权利变动，因此对已经采取司法查封的标的，无法通过一般的民事诉讼程序予以实现权利救济。余兵的第一项诉讼请求，依照中院裁定需要进行实体审理的要求，本院予以判决驳回。 关于余兵要求承担违约金，合同约定逾期办理房屋所有权证书的违约金，目前成都已经没有办理房屋所有权而是办理不动产统一登记，但是从双方的合同可以看到双方将房屋所有权证等同于房屋权属，同时上层投资认可应当承担从2018年1月1日起的违约金，但认为司法查封导致过户不能，属于非因出卖人原因，依照合同不应当承担违约金责任。因此，本案当事人对于适用逾期每日万分之一违约金、起算时间为2018年1月1日没有争议，但对终止时间存在争议。确定违约金是否应当在2018年2月2日终止，从法律判断上看就是需要回答，2018年2月2日的查封能否作为上层投资不能办证的介入原因。 上层投资认可从2018年1月1日应当计算违约金，逾期办证系自身违约原因。从表面上看，2018年2月2日查封后，确实成为影响办证的原因，但这一原因不能改变因出卖人责任这一法律判断。这是因为： 一方面，从查封原因来看。从法庭掌握的初步情况来看，上层投资确实存在未能履行部分合同义务的情形，也就是说2018年2月2日的查封是上层投资存在民事行为中不完全履行合同的结果。 另一方面，查封后，上层投资从法律上讲并非不能作为。首先，上层投资可以积极履行涉诉债务解除查封；其次，上层投资可以申请人民法院替换查封物；再次，可以向人民法院积极反映。然而，在本案中上层投资对于涉诉债务既没有积极履行也没有申请替换查封物也没有积极反映相关情况。 从前述两个方面看来，查封事实上是基于上层投资未能完全履行民事义务，查封后上层投资也没有尽其所能为余兵进行处理。如果在这种情况下，认可查封中断了因出卖人责任认定，此时无异于将上层投资的经营风险转嫁给余兵，余兵将间接承担上层投资不完全履行自身义务的后果。因此，在系上层投资原因导致财产被查封，被查封后也未采取适当方式为办证尽其所能的情况下，查封不能作为“因出卖人原因”的中断原因，上层投资应当继续承担逾期办证违约金。 诉争房屋被查封后，余兵能否最后取得房屋权属具有两种结果。要么解除查封办理权属；要么诉争房屋无法过户导致合同目的不能实现，必须解除合同。因此，确定逾期办证违约金计算的终止时间必须区分对待。 余兵不能取得诉争房屋权属的，余兵在只能解除合同并主张其他违约责任。诉争房屋被处置，余兵不能取得房屋权属。诉争房屋被查封后，如果确系查封错误，余兵可通过案外人异议程序（案外人异议、执行异议之诉）处理，经过前述程序仍然不能支持余兵获取诉争房屋权属的，余兵不能取得房屋权属。同时余兵如果怠于行使案外人异议权利，也不能长期计算违约金，故本院综合案外人异议程序时间确定，余兵在1年内主张案外人异议程序被否定的，自生效法律文书确定之日终止计算逾期交房违约金；余兵1年内未主张案外人异议程序或者案外人异议程序处理未完毕的，计算1年。该1年的计算起点为上层投资2018年4月4日代为缴纳诉争房屋过户契税之日。 综上，本院驳回余兵要求上层投资办理诉争房屋过户的诉讼请求，该诉讼请求应当通过案外人异议程序主张。关于余兵主张的违约金，从2018年1月1日开始计算至余兵实际取得诉争房屋权属之日（最晚不超过2019年4月4日）；如余兵不能取得诉争房屋权属，在2019年4月4日前，人民法院决定处置的计算至处置之日或余兵案外人异议主张被驳回之日；超过2019年4月4日，余兵未提起案外人异议程序或者案外人异议程序未处理完毕的，计算至2019年4月4日。故，余兵如果确信自己为诉争房屋的实际权利人或者自身的权利足以排除执行力，希望其尽快提起案外人异议程序，进行及时处理，期间耽误的时间都会造成自身损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告成都上层名人投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告余兵支付逾期交房违约金（违约金计算方式为：以6779400元为本金，每日按万分之一计算。终止计算时间为：余兵取得诉争房屋权属之日最晚不超过2019年4月4日；余兵不能取得诉争房屋权属，在2019年4月4日前，计算至人民法院决定处置之日或余兵案外人异议主张被驳回之日；超过2019年4月4日，余兵未提起案外人异议程序或者案外人异议程序未处理完毕的，计算至2019年4月4日）； 二、驳回原告余兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半后收取103元，由上层投资负担（此款余兵已预交，上层投资在履行判决义务时一并向余兵支付103元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周寓先 二〇一八年十一月六日 书记员  陈思芸 书记员  李媛媛