福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初4594号 原告：郑良成，男，汉族，1979年6月4日出生,户籍地福建省南安市，暂住地福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人:黄龙水，福建旭恒律师事务所律师。 被告：吕培传，男，汉族，1977年4月17日出生，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：曾华龙、黄淑芬，福建秦剑律师事务所律师。 原告郑良成诉被告吕培传租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郑良成及其委托诉讼代理人黄龙水、被告吕培传的委托诉讼代理人曾华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑良成向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告2012年2月8日签订的《合约书》于2018年6月1日解除；2、判令被告向原告支付自2018年4月8日至2022年4月7日期间的租金损失488333元，并从起诉之日起按照年利率6%的标准向原告支付利息直至付款之日止；3、判令被告赔偿原告的公证费损失6000元，并从起诉之日起按照年利率6%的标准向原告支付利息直至付款之日止；4、判令被告赔偿原告的律师费损失50000元，并从起诉之日起按照年利率6%的标准向原告支付利息直至付款之日止；以上款项暂合计544333元5、由被告承担本案的全部诉讼费用。本案在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告2012年2月8日签订的《合约书》无效。事实与理由：原告与被告于2012年2月8日签订《合约书》，约定原告将位于郭前村第二工业区一座面积约3700平方米的石材厂房土地租赁给被告使用，租赁时间为十年，自2012年4月8日至2022年4月7日，租金为前五年每年50万元整，后五年每年60万元整，每年的4月8日前支付次年的租金。《合约书》签订后，被告按照约定支付了2012年度、2013年度、2014年度、2015年度的租金，后原告充分体谅了近年石材行业的市场不太景气，减收了被告2016年度的租金5万元以及2017年度的租金10万元，但是被告却得寸进尺，视双方的《合约书》约定为无物，更是熟视无睹原告的大度体谅，为了其一己私利，在未与原告有任何协商结果的情况下，于2018年3月5日邮寄给原告《终止租赁协议通知书》，以“因国家政策原因导致被告承包的石材矿山无矿石可再继续开采，被告亦不再需要石材厂房用于石材的加工”为由，意欲单方面解除《合约书》，并限期原告与被告签订终止协议。无奈之下，原告于2018年3月9日委托律师复函给被告，告知被告国家现有的产业政策并未影响导致被告的石材厂不能正常生产。要求被告继续履行双方于2012年2月8日签订的《合约书》，并按照约定支付相应的租金。否则，原告必将追究被告的违约责任及给原告造成的损失，但被告仍一意孤行，于2018年4月7日清空了讼争厂房内的机器设备，并将钥匙交付给了原告。2012年原被告签订《合约书》之时，原告就已经善意提醒被告，考虑到可能会出现的市场变化，希望与被告签订五年期的合同，但是被告认为其前期投入较大，签订十年期的合同较为合适，双方经过协商一致才签订了《合约书》。在2012年度、2013年度石材行业红红火火之时，原告也没涨过被告一分钱的租金，而在2016年度及2017年度石材行业较为萧条的情况下，原告均减收了被告相应的租金。实际上被告所谓的国家政策导致其不再从事石材加工行业纯属虚构，据原告实地查看，被告已经在邻近几公里外的地方租赁了厂房用于石材加工，被告为了节约成本无可厚非，但其背信弃义的行为实为可耻。为了避免扩大损失，原告于2018年4月27日与第三方签订了《租赁合同》，从2018年6月1日起将讼争土地出租给第三方，约定前五年租金为伍拾万元，并收取了第三方的租金458300元及押金15万元。被告枉顾其与原告签订的《合约书》，以其实际行动执意违约解除《合约书》，应按照约定赔偿原告的损失。原告常年工作、生活在厦门市，根本无暇更是没有足够的专业知识来处理与被告之间的纠纷，只能委托律师代为处理，由此产生的律师费损失也应由被告承担。据此，为维护原告的合法权益，特具状起诉。 被告吕培传答辩称：1、本案租赁合同属无效合同，根据相关法律规定，原告就涉案标的未取得产权证或建设许可证；2、被告于2018年4月8日前就搬离涉案厂房，根据原、被告签订的协议约定，租赁期内如遇国家产业政策影响导致石材不能正常生产，被告有权提出终止租赁合同，因国家政策原因致被告被承包的石材矿山无石矿可继续开采，故被告于2018年3月5日向原告发出终止租赁协议通知书，并于2018年4月8日搬离涉案厂房；3、本案所涉租赁合同无效，根据相关法律规定，因租赁合同无法继续履行的过错不在被告，故被告无需承担相应的责任。并且根据原告在诉状中陈述的该厂房已另行出租，故本案不存在经济损失问题，被告无需支付经济损失费，原告也无权要求支付经济损失费。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定如下事实： 1、原告郑良成与被告吕培传于2012年2月8日签订关于厂房租赁的《合约书》，合同约定：被告向原告承租位于郭前村厂房及附属设施；租赁期限为10年，自2012年4月8日至2022年4月7日，租金为前五年每年50万元，后五年每年60万元。付款方式为自合同签订日起，吕培传应付第一年租金50万元，第一年期到应付第二年租金，以此内推，租金支付日为每年的4月8日前，租赁期内如遇国家产业政策影响导致石材不能正常生产，被告有权提出终止租赁合同等。合同签订后，原告郑良成将厂房交付给被告吕培传； 2、2018年3月5日，被告吕培传发函名为《终止租赁协议通知书》至原告郑良成，2018年3月9日原告郑良成回函寄《律师函》至被告吕培传； 3、2018年4月7日，被告吕培传搬离涉案厂房。截止至2018年4月7日，原、被告的租金已结算完毕； 4、关于本案所涉厂房及盖建厂房的土地原告郑良成没有取得相关权属证书。 上述事实，有原、被告身份证复印件、合约书、《终止租赁协议通知书》、《律师函》及原、被告在庭审中的陈述为证，可以认定。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原告郑良成与被告吕培传签订的《合约书》是否应判定为无效？二、原告郑良成主张的租金损失、公证费、律师费是否合理合法，应否支持？ 双方事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 对当事人争议的焦点，本院予以分析、认定如下： 一、关于本案所涉及合同效力的问题。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，结合原告郑良成在本案庭审中称本案所涉厂房的土地系村集体土地，且原告郑良成未取得相关权属证书及本案租赁的厂房未取得相应的建设工程规划许可证，故综上可知原告郑良成与被告吕培传签订的关于厂房租赁的《合约书》约定的内容明显违反了法律的强制性规范，因此本院认定该《合约书》无效。 二、关于原告郑良成主张的租金损失、公证费、律师费是否合理合法，应否支持的问题。 本案中，《厂房租赁合同》被认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因原告郑良成就本案租赁厂房未取得相应的建设工程规划许可证，被告吕培传也未审查郑良成是否有相应的建设工程规划许可证而与原告签订租赁合同，双方均存在一定的过错，均应承担相应的责任。关于原告郑良成主张的租金损失，根据原告郑良成的陈述，原告郑良成在被告吕培传搬离涉案厂房后，随后将厂房租与第三人，并未产生厂房空置损失，原告将厂房租与第三人其租金价格水平受多种因素影响，具有不确定性，结合本案原、被告的均存在过错，对于原告郑良成主张的租金损失，本院不予支持。关于原告郑良成主张的公证费及律师费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，原告郑良成应当采取措施防止损失的扩大，其主张的公证费及律师费均是其自行扩大损失，因此，对于其主张的公证费及律师费，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告郑良成的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9243元，减半收取4622元，由原告郑良成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员  常 娟 二〇一八年十一月二十八日 法官助理  姚聪晓 书 记 员  林琪玲 附：本案所适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。