海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2018）琼96民终1054号   -15-   海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2018）琼96民终1054号   上诉人(原审原告）：陈某1，女，1981年11月17日出生，汉族，现住屯昌县。   上诉人(原审原告）：陈某2，女，1982年12月24日出生，汉族，现住琼海市。   上诉人(原审原告）：陈某3，女，1984年7月1日出生，汉族，现住屯昌县。   三上诉人的共同委托诉讼代理人：赵某，海南嘉勋律师事务所律师。   被上诉人(原审被告）：林某，男，1955年10月15日出生，汉族，现住屯昌县。   委托诉讼代理人：符某，海南刚峰律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：贺某，女，1970年4月5日出生，汉族，现住屯昌县。   委托诉讼代理人：王某，男，1986年10月9日出生，汉族，现住澄迈县。由屯昌县屯城镇海中社区居委会推荐为贺某的委托诉讼代理人。   上诉人陈某1、陈某2、陈某3因与被上诉人林某、贺某确认合同无效纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2017）琼9022民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。上诉人陈某1、陈某2、陈某3及其共同委托诉讼代理人赵某，被上诉人林某及其委托诉讼代理人符某，被上诉人贺某的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陈某1、陈某2、陈某3上诉请求：1.撤销屯昌县人民法院（2017)琼9022民初671号事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求【即一、判决被告与陈明和（已故）土地买卖无效；二、判决被告停止建房行为，退出土地并恢复原状；三、本案诉讼费用由被告承担】；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，没有任何依据。本案的关键在于案涉的昌盛路61号房屋的购买人及出卖时间的问题。根据上诉人所提供的证据，一切原始文件均体现购买人为上诉人的母亲谭文壮，在房屋的所有的原始资料中，没有体现出父亲“陈明和”的存在以及名字。土地的购买日期为1981年之前，也就是在上诉人母亲与父亲的结婚日期1982年之前，案涉土地与房屋应为母亲的个人财产。上诉人的母亲谭文壮于2011年8月病故，父亲陈明和于2017年6月病故。根据上诉人所提供的证据（包括对购买人即林某的录音）显示，购买案涉土地时间为2016年。在上诉人的母亲谭文壮于2011年8月病故之后，案涉土地已经成为三上诉人与父亲陈明和的共同财产，父亲陈明和未经三上诉人的同意而擅自处分共有财产，为无效民事行为。一审法院在没有事实与法律依据的情况下，认定土地及其房屋的买卖发生在母亲谭文壮病故之前，而且推断出母亲谭文壮共同出卖或者已经同意出卖，是错误的。二、关于被上诉人所提供的证据问题。一审法院在没有事实以及法律依据的情况下，对被上诉人所提供的证据均予以采信是错误的。1.关于《屋场土地转让协议》。该协议的转让人为“陈明和”以及“文仕”，并没有上诉人母亲“谭文壮”的签字，也就是说，就算《屋场土地转让协议》是存在的，是真实的在上诉人母亲“谭文壮”病故之前签定的，但也与上诉人母亲“谭文壮”无关，上诉人母亲“谭文壮”也不知情，也是属于“陈明和”的单方行为。上诉人认为该《屋场土地转协议》是在上诉人母亲“谭文壮”病故之后制作的，所以，上诉人在上诉的同时要求对《屋场土地转让协议》的形成时间、签订时间进行司法鉴定。根据被上诉人的录音（录音是在2017年上诉人阻拦被上诉人在案涉土地建房行为而对话之时录制，录音很清楚的显示土地、房屋的购买时间为2016年，购买价款为65000元），土地的购买行为以及时间发生在上诉人母亲“谭文壮”病敌之后，也就是2016年左右的事情。至于为什么一审当时没有申请鉴定，是因为上诉人没有想到在没有上诉人母亲“谭文壮”的签名的情况下，一审法院对该证据也予以采信证实上诉人母亲“谭文壮”共同出卖土地以及房屋，所以二审提交申请，有必要的情况下，对被上诉人的其他书面证据一一进行司法鉴定并提请二审法院调查相关文件知情人（如屯昌屯城邦溪村民小组），以还本案事实真相。2.关于《建设用地规划许可证》。被上诉人提供《建设用地规划许可证》与本案案涉土地不存在联系，其没有具体位置、四至范围、面积等等，无法证明是属于本案案涉土地的规划许可，而且在被告2017年建设房屋时，没有任何的建房许可也足以证明《建设用地规划许可证》不存在，该建房行为是“违建”，已经被相关部门勒令停工。三、案涉土地及房屋的购买价款问题。根据证据显示，因为属于临街铺面，购买行为发生在2015年左右，土地房屋的价值在40、50万以上，而本案仅仅是支付了6.5万元的购买价钱，不是合理对价。倒过来说，如果购买行为发生在1992年，当时的价款也就是几百块，不可能是被上诉人所说的8万。综上，上诉人认为，本案案涉土地以及房屋为三上诉人父亲与三上诉人的共同财产，被上诉人与三上诉人父亲未经上诉人等的同意而私下买卖，违反相关法律法规规定，应为无效之契约行为，请依法裁决，纠正一审法院的错误，以保障三上诉人的合法权益。   林某辩称，一、原判决认定事实清楚。1.案涉土地的购买时间为1979年12月20日，一审认定正确，上诉人在一审起诉状第二页第16-17行已背书过；2.上诉人的父母陈明和与谭文壮于1979年按民间习俗摆酒结婚，1981年2月27日登记结婚，一审起诉状签字背书（第一页倒数第4行）以及在案证据（结婚证）载明；3.案涉土地于1980年建起35平米瓦房居住，系陈明和出地、与谭文壮共同出资，二人同居期间建设、用于婚后居住使用，依法属于夫妻共同财产；4.案涉土地及当时已建成的35平米瓦房（已于2014年由贺某全部拆除，并于当年重建平房，现仍维持2014年平房原状，贺某现居住在内），于1992年6月5日出让给答辩人，有上诉人的父母共同签字捺印的《屋场土地转让协议》为证，中文的书写有正楷、行楷等多种方法，不应因为“文壮”的签名形似“文社”、“文仕”而予以否定，特别需要说明的是，上诉人的母亲叫“文壮”，“壮大”的“壮”，而不是其上诉状中所述的“状态”的“状”；5.案涉土地及房屋于1992年出让的价格为4300元，详见《屋场土地转让协议》，没有上诉人所述的几百元之低廉；6.上诉人在原审中的证据12，无其他证据佐证，断章取义，疑点较多，不能单独以此认定全案事实；7.县综合执法局工作人员是因为没有变更登记报建手续，而让另一被上诉人贺某停工，而并非认定为违法建筑；二、原判决适用法律正确。原审判决“本院认为”部分，已完整阐述全案的法律关系，答辩人不再抄袭他人知识点赘述一遍。综上，恳请二审法院判决驳回上诉，维持原判。   贺某的答辩意见与林某意见一致。   陈某1、陈某2、陈某3向一审法院起诉请求：1.判决被告林某与陈明和（已故）土地买卖无效；2.判决被告贺某停止建房行为，退出土地并恢复原状（土地位置××屯处）；3.本案诉讼费用由二被告承担。   一审法院认定事实：本案诉争房屋及宅基地为屯城镇昌盛路61号（四至为：东至后排污沟止，西至昌盛路界止，南至林有禄隔墙止，北至范会通隔墙止），长约40米，宽约4.4米，面积约180平方米，现地上建起三层楼房（毛坯），第四层楼梯口尚未封顶，楼房后有瓦房和瓦棚各一间，由被告贺某居住。1979年12月20日，陈明和与屯昌大队邦溪生产队签订《合同书》，约定陈明和以300元的价格向屯昌大队邦溪生产队（现为屯城镇海中居委会邦溪第三经济合作社）购买加沙坡102号宅基地（现为昌盛路61号），用于建房居住。陈明和购得昌盛路61号宅基地后，于1981年间建起瓦房居住。1984年1月31日，屯昌县清房领导小组出具“关于谭文壮同志建私房问题处理意见批复”，认定61号房屋为违章私房，并对谭文壮处以罚款；罚款已交完，并可凭交款发票办理房产证。但陈明和、谭文壮一直未办理61号房屋的房产证。1992年6月5日，陈明和与被告林某签订《屋场土地转让协议》，将61号房屋及宅基地以4300元的价格转让给被告林某。签订《屋场土地转让协议》后，陈明和及家人并未搬出61号房屋，而是向被告林某暂时借住。购得上述宅基地后，被告林某开始筹备建房事宜。2006年10月6日，屯城镇海中居委会邦溪第三经济合作社出具《证明书》，证明61号宅基地为被告林某建房居住所用，陈明和在《证明书》上签名确认。2009年，林某要求陈明和协助办理报建手续，陈明和要求给予经济补偿。为尽快办理报建手续，被告林某分三次共支付给陈明和45000元（2009年6月5日5000元、6月8日10000元、6月10日30000元），并与陈明和重新签订新的《屋场土地转让协议》，将已支付的45000元确定为转让价格，但落款日期仍签为第一次签订协议时的1992年6月5日。陈明和收到上述款项后，配合被告林某办理了报建手续。2009年6月15日，屯昌县住建局给被告林某颁发了《建设用地规划许可证》（地字第屯建规[2009]0125号）。被告林某在支付给陈明和45000元后，因经济能力问题，建房计划暂时中止，陈明和继续居住在61号房屋中。2009年6月28日，被告林某与被告贺某签订《土地使用权及房屋所有权转让合同》，约定被告林某将61号房屋及宅基地以75000元的价格转让给被告贺某。2013年，贺某以建房为由，要求陈明和搬离61号房屋，陈明和又要求被告林某给予经济补偿。为履行与被告贺某的转让合同，被告于2013年12月8日支付给陈明和20000元。2014年初，被告贺某拆除旧房，建起瓦房居住。2016年，贺某欲拆除2014年所建瓦房重建，陈明和得知后再次阻拦，并提出给付最后一次经济补偿。为了结纠缠，被告林某再次支付给陈明和10000元。被告贺某于2017年2月开始施工建起三层楼房，现第四层楼梯口尚未封顶，楼房后有瓦房和瓦棚各一间，由被告贺某居住。2017年6月，三原告就61号房屋及宅基地与二被告进行协商，但未达成一致。2017年8月22日，三原告向法院提起本案诉讼。另查明，陈明和与谭文壮于1981年2月27日结婚，婚后生育大女儿陈某1、二女儿陈某2、三女儿陈某3。谭文壮于2011年8月23日病故，陈明和于2017年6月9日病故。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、三原告的诉讼主体是否适格；二、被告林某与陈明和签订的《屋场土地转让协议》是否有效；三、三原告要求被告贺某停止建房行为，退出土地并恢复原状的诉讼请求是否应予支持。关于三原告的诉讼主体是否适格的问题。本案中，三原告以未经财产共有人同意为由，诉请确认被告林某与陈明和之间的房屋及宅基地买卖无效。合同一方当事人陈明和为三原告的父亲，财产共有人为三原告的母亲谭文壮，三原告与本案有直接利害关系，其原告诉讼主体适格。故对于被告林某提出三原告诉讼主体不适格的主张，不予采纳。关于被告林某与陈明和签订的《屋场土地转让协议》是否有效的问题。《屋场土地转让协议》的合同标的物为屯城镇昌盛路61号房屋及宅基地，并非为单一土地使用权转让，根据房地一体的原则，61号房屋及宅基地的转让应视为一体来看待。陈明和于1979年12月20日与屯昌大队邦溪生产队签订使用61号宅基地的《合同书》，于1981年间建造61号房屋，为夫妻共同财产。1984年1月31日，屯昌县清房领导小组出具“关于谭文壮同志建私房问题处理意见批复”，认定61号房屋为违章私房，并对陈明和的妻子谭文壮处于罚款。三原告提供的证据10（关于谭文壮同志建私房问题处理意见批复）的内容显示“谭文壮因违章建私房的罚款已交完，由屯昌县城建部门凭交款发票发给房产证”。由此可知，根据当时的政策规定，陈明和建造61号的合法性已通过补交罚款的方式获得确认，可凭交款发票办理房产证。虽然陈明和并未按“批复”要求办理61号房屋的房产证，但根据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，陈明和建造61号房屋，建造的合法性已通过补交罚款的方式获得确认，建造行为成就时获得61号房屋的所有权。陈明和可以将其拥有所有权的61号房屋进行转让。陈明和与被告林某于1992年6月5日签订的《屋场土地转让协议》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，也符合当地的实际情况，为有效合同。61号房屋转让后，陈明和因占有对61号房屋所占范围内的宅基地享有的权利也一并转移。双方于2009年重签的《屋场土地转让协议》为上述合同的补充合同，同样具有法律效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”三原告主张61号房屋及宅基地为陈明和与谭文壮的共同财产，谭文壮去世后，经法定继承，已转变为三原告与陈明和的共同财产，未经共有人同意，陈明和私下买卖无效。一审法院认为，61号房屋虽为陈明和与谭文壮的夫妻共同财产，三原告主张通过法定继承获得61号房屋的部分所有权，应举证证明陈明和与被告林某的房屋转让行为发生于谭文壮去世之后。谭文壮去世的时间为2011年8月23日，但现有证据表明陈明和与被告林某的房屋转让行为发生于1992年6月5日，谭文壮去世时61号房屋已经转让，并不发生房屋共有部分的法定继承。谭文壮生前也未对61号房屋的转让提出异议，应视为对房屋转让行为的知情和认可。三原告所举证据不能证明陈明和与被告林某的房屋转让行为发生于谭文壮去世之后，故对于三原告的该项主张，不予采纳。三原告主张《屋场土地转让协议》之房屋及宅基地转让无效的以上理由不能成立，也未能举证证明《屋场土地转让协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的其他情形，故对于三原告要求确认《屋场土地转让协议》之房屋及宅基地转让无效的诉讼请求，不予支持。关于三原告要求被告贺某停止建房行为，退出土地并恢复原状的诉讼请求是否应予支持的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，三原告主张通过法定继承从母亲谭文壮处获得61号房屋的部分所有权，但在谭文壮去世前，61号房屋已经转让给被告林某，法定继承并未发生。除此外，三原告并未向法庭提供其对61号房屋拥有实体权利的相应证据。三原告要求被告贺某停止建房行为、退出土地并恢复原状的请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告陈某1、陈某2、陈某3的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈某1、陈某2、陈某3负担。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉《屋场土地转让协议》第1条约定：“甲方自愿将自己原和屯昌县屯昌镇邦溪村生产队购买海榆中线84公里处昌盛一路61号屋场土地转让给乙方……”；第4条约定：“屋场土地（包括地面建设设施及他物）转让价为人民币……”。至今为止，案涉土地及地上建筑物均未办理相关权属证书。   本院认为，本案的争议焦点是案涉《屋场土地转让协议》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只有合同存在如下情形之一才属无效合同：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案案涉《屋场土地转让协议》，无论从标题上来看，还是从协议第1和第4条约定的内容上来看，双方当事人之间的行为符合土地买卖行为的特征，双方实质上是转让案涉61号土地的行为。案涉土地及地上建筑物虽经政府相关部门处理，但至今仍未办理相关权属证书。案涉61号土地仍未转为国有土地，也没有取得相关改变土地使用性质的合法手续，现有证据亦证明案涉土地仍为集体所有土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。案涉《屋场土地转让协议》的双方当事人转让集体所有土地的行为违反了法律的强制性规定，应属无效合同。一审判决认定案涉《屋场土地转让协议》为有效合同不当，本院予以纠正。   根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，上诉人陈某1、陈某2、陈某3的父亲陈明和从被上诉人林某处得到的土地款共计75000元应当予以返还。根据已查明的事实，案涉土地上的老房子已被拆除，客观上已无返还的基础，但被上诉人林某仍应返还土地。上诉人陈某1、陈某2、陈某3可就案涉土地上的老房子的折价补偿问题另行主张。本案中，上诉人陈某1、陈某2、陈某3的父亲陈明和与被上诉人林某明知是集体土地而予以买卖，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。   此外，上诉人陈某1、陈某2、陈某3的第一项诉讼请求属于合同法律关系，第二个诉讼请求属于侵权法律关系，是两个不同的法律关系，一审法院一并处理不当，本院予以纠正。对本案的第二个诉讼请求，上诉人陈某1、陈某2、陈某3可另案进行主张。   综上所述，上诉人陈某1、陈某2、陈某3的上诉请求部分成立，成立部分予以支持，不成立部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销海南省屯昌县人民法院（2017）琼9022民初671号民事判决；   二、确认被上诉人林某与陈明和签订的《屋场土地转让协议》无效；   三、在本判决发生法律效力之日起十五日内，上诉人陈某1、陈某2、陈某3将其父亲陈明和收取的土地款75000元返还给被上诉人林某，被上诉人林某将案涉土地返还给上诉人陈某1、陈某2、陈某3使用；   四、驳回上诉人陈某1、陈某2、陈某3的其他诉讼请求。   一审案件受理费100元，由上诉人陈某1、陈某2、陈某3负担50元，被上诉人林某负担50元。二审案件受理费100元，由上诉人陈某1、陈某2、陈某3负担50元，被上诉人林某负担50元。   本判决为终审判决。   审判长 吴罗南   审判员 王东史   审判员 林芝静      二〇一八年十一月二十六日   （法官助理 周忠胜   书记员 陈小娜      附：本案适用的法律法规   《中华人民共和国合同法》   第五十二条下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。   《中华人民共和国土地管理法》   第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。