山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初2290号 原告（反诉被告）：艾铭涛，男，汉族，济南二机床集团有限公司工程师，住济南市。 委托诉讼代理人：郑莹，女，汉族，山东三阳项目管理有限公司工程师，住济南市，系原告之妻。 被告（反诉原告）：张春鹏，男，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：魏洪斌，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡言芳，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。 原告（反诉被告）艾铭涛与被告（反诉原告）张春鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。艾铭涛及其委托诉讼代理人郑莹，张春鹏的其委托诉讼代理人胡言芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 艾铭涛向本院提出诉讼请求,请求依法判令：1.解除张春鹏与艾铭涛于2015年7月24日签订的房屋买卖合同；2.张春鹏立即返还艾铭涛定金人民币5万元，并支付违约金104万元（从2016年2月1日至2016年7月26日，共计176天，以180万元为基数，乘以日千分之三乘以176天，共计950400元，因涉案房屋的价值至少升值80万元以上，所以原告认为违约金950400元过低，按照不超过损失的130%增加至104万元）；3.张春鹏立即支付艾铭涛中介佣金损失人民币2万元、律师代理费等艾铭涛为实现债权支付的费用3.5万元；4.本案诉讼费、保全费等费用由张春鹏承担。事实与理由：2015年7月24日，艾铭涛与张春鹏签订了一份房屋买卖合同，合同约定艾铭涛以180万元的价格购买张春鹏位于历下区的房屋一套。根据合同约定，艾铭涛在合同签订当天支付给张春鹏定金5万元，2015年8月4日，艾铭涛携首付款要求张春鹏协助办理过户手续时，张春鹏以该房产尚未解除抵押为由不予配合办理过户手续，之后，张春鹏以各种不当理由拒绝继续履行合同。 2016年1月5日，张春鹏双方签订了一份补充协议，双方约定张春鹏现将涉案房屋交付艾铭涛使用，于2016年1月31日之前张春鹏协助办理完过户手续，若单方推迟办理，需按日支付对方总房款的0.3%违约金。 2016年1月31日到期后，张春鹏并没有按照补充协议的约定协助艾铭涛办理过户手续，艾铭涛多次催促张春鹏按照合同约定履行义务，张春鹏均置之不理。近期，艾铭涛发现张春鹏重新委托中介机构带人看房，且房屋售价提高至260万元人民币，增幅达到80万元人民币。艾铭涛实地了解后发现，涉案房屋所在位置房价确实增值较高，至此足以彰显张春鹏违约的原因。 现张春鹏的违约行为已经致使合同目的不能实现，艾铭涛诉至贵院要求解除合同，并判令张春鹏返还定金，支付违约金及赔偿其他损失。望贵院依法支持。 张春鹏辩称，艾铭涛在起诉状中所主张的，要求张春鹏给付定金、违约金、中介佣金损失及实现债权的费用等请求没有事实和法律依据，本案的事实是： 首先，根据艾铭涛与张春鹏签订的《房屋买卖合同》第一条的约定，说明艾铭涛在与张春鹏签订《房屋买卖合同》时，已经知晓涉案房屋存在抵押的事实，并且仍然愿意购买张春鹏的房屋。 其次，张春鹏不存在违约行为，事实是艾铭涛违约在先，张春鹏只是在行使后合同履行抗辩权。合同第四条第二款约定艾铭涛应于2015年8月4日，向张春鹏支付购房首付款100万元（包含已支付的定金5万元），剩余购房款80万元以按揭贷款方式支付张春鹏。合同第七条约定双方应在合同签订之日起10个工作日内办理房屋过户手续，即在2015年8月7日前办理房屋过户手续。根据合同约定，艾铭涛支付房屋首付款义务在先，张春鹏办理房屋过户手续义务在后，在艾铭涛未向张春鹏支付100万元首付款的前提下，张春鹏完全有理由行使后合同履行抗辩权即拒绝配合向艾铭涛办理房屋过户手续。因此，在合同履行过程中，艾铭涛违约在先，在此条件下，艾铭涛不适用合同法第115条关于定金罚则的规定，即张春鹏没有义务向艾铭涛返还定金。 综上，由于艾铭涛未按照合同约定向张春鹏支付房屋首付款100万元，系艾铭涛违约在先，导致张春鹏合理的行使后合同履行抗辩权，张春鹏不存在违约行为，艾铭涛基于张春鹏违约而主张的各项诉求均不成立，因此，张春鹏同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，但因艾铭涛的其他诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 张春鹏提出反诉请求：1.请求法院判令解除双方于2015年7月24日签订的《房屋买卖合同》；2.判令艾铭涛向张春鹏支付违约金27.54万元；3.判令艾铭涛向张春鹏返还位于济南市历下区的房屋，并支付占有使用房屋期间的费用10万元；4.反诉诉讼费用由艾铭涛承担。事实与理由：2015年7月24日，张春鹏与艾铭涛签订《房屋买卖合同》，艾铭涛以180万元的价格购买张春鹏位于济南市历下区的房屋一套。合同第四条第二款约定艾铭涛应于2015年8月4日，向艾铭涛支付购房首付款100万元（包含已支付的定金5万元），剩余购房款80万元以按揭贷款方式支付张春鹏。合同第七条约定双方应在合同签订之日起10工作日内办理房屋过户手续，即在2015年8月7日前办理房屋过户手续。合同中亦对房产的权属状况、违约责任、税费承担等做出明确约定。艾铭涛在向张春鹏支付定金5万元后，以涉案房屋存在抵押为由，拒绝向张春鹏支付剩余首付款95万元，并要求张春鹏先行办理房屋过户更名手续。张春鹏认为《房屋买卖合同》签订时，艾铭涛对涉案房屋存在抵押的事实十分清楚，合同中亦对房屋权属状况作出明确约定。且根据《房屋买卖合同》的约定，艾铭涛支付首付款100万元的义务在先，张春鹏办理房屋过户手续的义务在后，在艾铭涛未按约定支付房屋首付款前，张春鹏完全有理由行使合同履行中的抗辩权即有权拒绝向艾铭涛办理过户手续。 2016年1月5日，艾铭涛向张春鹏提出，可将涉案房屋暂交艾铭涛使用，艾铭涛可在2016年1月31日前向张春鹏支付全部的购房款180万元，用于解除涉案房屋的抵押，以保证涉案房屋的过户更名。后双方于当日就上述事实，达成《补充协议》。但时至今日，艾铭涛除去已支付的定金5万元外，未向张春鹏支付任何购房款，而且拒绝返还房屋。根据《房屋买卖合同》第十条以及《补充协议》的约定，艾铭涛逾期15日仍不履行付款义务的，张春鹏有权解除合同，同时，艾铭涛应向张春鹏每日支付本合同总价款3‰的违约金。综上，张春鹏请求贵院查明案件事实，判决支持张春鹏的反诉请求。 艾铭涛辩称，1.艾铭涛同意第一项反诉请求。2.艾铭涛并不存在违约，不应支付反诉状中要求的违约金27.54万元，反诉状事实与理由部分曲解了双方房屋买卖合同的内容，以掩盖张春鹏违约的事实，双方签订的房屋买卖合同第四条第二项和第七条约定的日期实际上是2015年8月4日双方共同到房屋管理局办理付款和过户事宜，当天，双方均到济南市房管局，但因张春鹏与抵押权人没有谈妥涉案房屋解除抵押，所以导致当天无法办理过户，抵押的数额为150万元，加利息已经使被告不能承担解除抵押所应支付给抵押权人的费用，所以实际上是张春鹏存在违约。另根据2016年1月5日双方签订的补充协议，该协议系对原房屋买卖合同的涉及到的过户、付款、违约责任的补充约定，该协议明确约定了待甲方即反诉方能正常办理过户手续同时乙方凑足房款，因甲方即反诉方涉案房屋已被济南市历下区人民法院和河北省盐山县人民法院查封，所以根据该补充协议的约定，反诉方应先申请法院解除涉案房屋的查封，艾铭涛才有付款的义务，但截至到本案起诉之日，张春鹏并未向法院申请解除涉案房屋的查封，所以本案系张春鹏存在违约，艾铭涛并未违约。3.关于房屋占有费用并不存在，补充协议中，虽然约定了张春鹏交付艾铭涛房屋钥匙，但实际艾铭涛并未占用涉案房屋，第一，张春鹏仅仅交付了艾铭涛一把房屋钥匙，张春鹏留有4把房屋钥匙，所以涉案房屋也处于张春鹏掌控之中；第二，因张春鹏欠涉案房屋物业费、水电燃气费，导致涉案房屋没水没电，无法使用；第三，张春鹏已于2016年7月底更换了涉案房屋锁具和钥匙，艾铭涛也无法使用房屋；第四，艾铭涛发现涉案房屋根本无法使用后于2016年2月份通知张春鹏收回房屋，但张春鹏均以在外地为由置之不理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月24日，艾铭涛与张春鹏签订编号为0000087的房屋买卖合同，双方约定艾铭涛以180万元的价格购买张春鹏所有的位于济南市历下区的房屋一套，合同约定艾铭涛在合同签订当天支付张春鹏定金5万元,并于2015年8月4日将首付款人民币100万元（含定金）存入张春鹏账户，双方应在合同签订之日起10个工作日内办理过户手续。2015年8月4日，艾铭涛携带首付款要求张春鹏协助办理过户，当日艾铭涛的尾号为087781的招商银行卡和尾号为133108的招商银行卡余额共计951669.49元，但因涉案房屋存在抵押无法办理过户，艾铭涛未向张春鹏支付首付款。2016年1月5日，艾铭涛与张春鹏签订补充协议，约定：“现因张春鹏有抵押有查封不能办理过户手续，双方约定于2016年1月5日张春鹏交房给艾铭涛使用，待张春鹏能正常办理过户手续同时，艾铭涛凑足房款，并由张春鹏提供抵押房产一套，双方同时办理房产过户更名手续。双方约定于2016年1月31日之前办理完过户手续，若单方推迟办理，需付给对方违约金总房款的0.3%（按天计算）”。2016年1月5日，张春鹏将涉案房屋交付艾铭涛使用。2016年2月1日，艾铭涛银行账户显示其账户余额为1830445.42元，但两处法院查封及抵押，无法正常办理过户手续。2016年7月20日，艾铭涛搬离涉案房屋。2016年7月27日，艾铭涛诉至我院，提出与本案相同的诉讼请求，张春鹏亦提出反诉。2017年1月10日，本院做出（2016）鲁0102民初4934号民事判决书，后艾铭涛上诉至济南市中级人民法院，2017年6月22日，济南市中级人民法院做出（2017）鲁01民终4147号民事裁定书将该案发回重审。 本院认为，对于艾铭涛要求解除与张春鹏房屋买卖合同的诉讼请求，因双方当事人均同意解除该房屋买卖合同，且该房屋现在存在另案查封的情况，无法办理过户手续，双方的房屋买卖合同无法继续履行，故双方房屋买卖合同于艾铭涛向本院提起诉讼之日即2016年7月27日解除。 对于艾铭涛要求张春鹏返还定金5万元并支付违约金104万元的诉讼请求，艾铭涛于房屋买卖合同签订当日即支付张春鹏定金5万元，根据双方补充协议约定，双方应约定于2016年1月31日之前办理完过户手续，张春鹏应在此之前解除涉案房屋抵押及查封，确保房屋能够正常办理过户，艾铭涛应凑足房款180万元，以便支付房屋对价。但根据双方证据显示，张春鹏并未于2016年1月31日前解除涉案房屋抵押查封，房屋不具备过户条件，存在违约，故应向艾铭涛返还定金5万元并以总房款为基数，自2016年2月1日起至2016年7月26日（艾铭涛起诉之日）按日0.3%向艾铭涛支付违约金，计950400元。艾铭涛主张张春鹏按损失的130%支付违约金，但并未提供有效证据证明实际损失情况，故对其该项诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分不予支持。 对于艾铭涛要求张春鹏支付中介佣金损失2万元的诉讼请求，因艾铭涛将费用支付给房屋中介，艾铭涛无权要求张春鹏返还该费用，对其该诉讼请求，本院不予支持。 对于艾铭涛要张春鹏支付律师费35000元的诉讼请求，该费用发生系因张春鹏违约行为导致的艾铭涛实际损失，应予支付，故对艾铭涛的该项诉讼请求，本院予以支持。 对于反诉原告张春鹏要求反诉被告艾铭涛支付违约金27.54万元的反诉请求，因张春鹏并未提供有效证据证明艾铭涛违约事实的存在，故本院不予支持。 对于反诉原告张春鹏要求反诉被告艾铭涛返还位于济南市历下区的房屋的反诉请求，因艾铭涛已于2016年7月20日搬离该房屋，故对其该项请求，本院不予支持。 对于反诉原告张春鹏要求反诉被告艾铭涛支付占有使用房屋期间的费用10万元的反诉请求，因该房屋系张春鹏根据双方补充协议约定交付，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国劳动合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告艾铭涛与被告张春鹏签订的房屋买卖合同（合同编号：0000087）于2016年7月26日解除； 二、被告张春鹏于本判决生效之日起十日内向原告艾铭涛返还定金5万元； 三、被告张春鹏于本判决生效之日起十日内向原告艾铭涛支付违约金950400元； 四、被告张春鹏于本判决生效之日起十日内向原告艾铭涛律师代理费3.5万元； 五、驳回原告艾铭涛要求被告张春鹏支付中介佣金损失2万元的诉讼请求； 六、驳回原告艾铭涛超出部分的诉讼请求； 七、驳回反诉原告张春鹏要求反诉被告艾铭涛支付违约金27.54万元的反诉请求； 八、驳回反诉原告张春鹏要求反诉被告艾铭涛返还位于济南市历下区的房屋，并支付占有使用房屋期间的费用10万元的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币21000元、由被告张春鹏负担。反诉案件受理费人民币10500元，由原告张春鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  朱春晓 人民陪审员  郭小云 人民陪审员  胡丽颖 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  侯雁语