黑龙江省鹤岗市兴山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0407民初字第301号原告鹤岗市众诚玛钢有限责任公司，地址：鹤岗市兴山区。法定代表人高X，职务：总经理。委托代理人张兴波，男，汉族，1963年7月5日出生，该公司法律顾问，住鹤岗市向阳区。被告鹤岗市固润水暖件制造有限公司，地址：鹤岗市兴山区。法定代表人胡X，职务：总经理。被告胡明，男，汉族，1986年4月22日出生，鹤岗市固润水暖件制造有限公司总经理，住鹤岗市工农区。被告胡宝唐，男，汉族，1959年11月5日出生，无职业，住鹤岗市工农区。被告吴桂文，女，汉族，1957年6月6日出生，无职业，住鹤岗市工农区。委托代理人郑兴刚，黑龙江兴钢律师事务所律师。原告鹤岗市众诚玛钢有限责任公司诉被告鹤岗市固润水暖件制造有限公司、胡明、胡宝唐、吴桂文返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告鹤岗市众诚玛钢有限责任公司委托代理人张兴波，被告鹤岗市固润水暖件制造有限公司、胡明、胡宝唐及吴桂文的委托代理人郑兴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤岗市众诚玛钢有限责任公司（以下简称玛钢公司）诉称，原告与被告鹤岗市固润水暖件制造有限公司（以下简称固润公司）于2012年5月1日签订了买卖协议，约定：将该公司的所有厂房、设备、产成品、半成品及原材料以9，50万元的价格出售给被告固润公司，75日内完成买卖过程。合同到期后，被告固润公司未能交付购买款，经双方协商，将合同的履行期延迟至2013年8月1日为最后履行期。后来被告固润公司提出，为了便于从银行贷款，故要求将可以过户的九户房产过户到胡明名下，原告同意并于2013年12月将九户房产过户到胡明名下（鹤岗房权证兴山区字第QZ101054**号、QZ10105446号、QZ10105447号、QZ10105488号、QZ10105490号、QZ10105491号、QZ10105492号、QZ10105493号、QZ101054**号）。但是直到2016年6月6日，被告固润公司及被告胡明也没有支付给原告购买款，故原告于2016年6月7日向被告固润公司发出解除合同的通知。为维护原告的合法权益，诉至贵院，要求：1、解除原告与被告固润公司的买卖协议；2、判令被告胡明将过户到其名下的九户房产转回到原告名下；3、由被告固润公司承担过户的费用；4、诉讼费由被告固润公司承担。被告固润公司辩称，不同意原告玛钢公司的诉讼请求，双方应该继续履行买卖协议。原因如下：1、此买卖协议已经实际履行，且已将九户房产过户到被告胡明名下，现在应是欠款纠纷，应该判令被告固润公司给付购买款；2、因为原告没有及时将房产过户到被告固润公司名下，导致房屋过户后建筑时间过了25年的贷款评估条件，故因原告的过错导致不能贷款，现在需要被告方修缮后方能贷款，故请求法院判令继续履行买卖协议；3、被告固润公司已经给付了原告2，000，000.00元，如果解除合同，则显示公平，故应将2，000，000.00元返还给被告固润公司。被告胡明辩称，同意固润公司的答辩意见。被告胡宝唐辩称，同意固润公司的答辩意见，这是单位的事，与我无关。被告吴桂文辩称，同意胡宝唐的答辩意见。原告玛钢公司为证明自己的诉称事实，提供以下证据：证据一、买卖协议复印件一份（2012年5月1日），证明原告与被告固润公司签订协议后45天被告公司应该交付200万元，同时证明买卖协议应该75天之内完成交易，如被告固润公司不能按协议付款，则已交纳的100万元订金作为原告的经济补偿；证据二、买卖补充协议书复印件一份（2012年5月25日），证明被告胡宝唐对协议承担全部责任；证据三、承诺书复印件一份（2012年7月13日），证明被告固润公司未能在45天内交付2，000，000.00元购买款，原告同意延迟到2012年7月27日缴纳；证据四、担保说明复印件一份（2012年8月10日），证明胡宝唐用其名下位于鹤岗市工农区33委12组青岛路综合楼102号、吴桂文用其名下位于鹤岗市工农区33委12组青岛路综合楼302号房屋作抵押；证据五、协议复印件一份（2013年3月25日），证明被告固润公司如果不能在2013年8月1日前给付9，000，000.00元的购买款，则终止买卖协议，并约定已交付的200万元均为定金；证据六、协议复印件一份（2013年9月5日），证明原告与被告固润公司将买卖协议的履行终止其延长至2013年12月1日；证据七、授权委托书复印件一份（2012年5月1日），证明胡宝唐在买卖协议签订过程中是被告公司的委托代理人，签订的协议对被告固润公司发生法律效力；证据八、解除通知书复印件一份（2016年6月7日），证明被告固润公司如果不能在2016年6月22日前交清购买款，则解除买卖协议；证据九、过户给被告胡明九户房屋的房产证复印件，证明该九户房屋原系原告所有，只是为了方便被告胡明贷款才过户到被告胡明名下的；证据十、借条复印件一份及过户前的房本复印件，证明原告系已过户的九户房产所有人；证据十一、鹤岗市房产局出具的过户材料及房屋登记情况一份，证明被告胡明名下的九户房屋系原告的合法财产，同时证明原告配合了被告的过户。被告固润公司对原告玛钢公司提供的证据发表质证意见如下：对证据一真实性无异议，但是该协议中是“订金”而非“定金”，并且75日内没有履行完毕买卖协议是原告的原因造成的，故该100万元订金应该返还给被告固润公司；对证据二、三的真实性无异议，但是该证据被此后的补充协议所替代，所以不具有法律效力；对证据四、五、六的真实性无异议，可以证明原、被告同意继续履行买卖协议；对证据七无异议；对证据八的真实性有异议，但是不能证明被告同意解除买卖协议；对证据九的真实性无异议，而且能够证明原、被告均同意继续履行合同；对证据十的真实性无异议，同时证明不存在解除合同的关系，应该继续履行合同；对证据十一真实性无异议；被告胡明对原告玛钢公司提供的证据质证意见与被告固润公司的质证意见一致。被告胡宝唐对原告玛钢公司提供的证据一、五、九、十均表示与自己无关，不发表质证意见，对证据二、三、四、六、七、八的质证意见与被告固润公司的质证意见一致，对证据十一的真实性无异议。被告吴桂文对原告玛钢公司提供的证据表示与自己无关，不发表质证意见。被告固润公司为证明自己的诉称事实，提供补充协议复印件一份，证明原告同意被告固润公司用购买的房屋进行抵押贷款支付购买款，同时证明原、被告应该继续履行合同。原告对被告固润公司提供的该证据的真实性无异议，但是表示无法证明被告固润公司要证明的问题。被告胡明、胡宝唐、吴桂文对被告固润公司提供的证据无异议。被告胡明、胡宝唐、吴桂文未向法庭提供证据。根据证据规则及原、被告的质证意见，本院对原、被告提供的证据综合认证如下：对原告提供的证据：鉴于被告固润公司、胡明、胡宝唐、吴桂文对原告提出的证据的真实性均无异议，故本院予以采信；对被告提供的证据：鉴于原告玛钢公司与被告胡明、胡宝唐、吴桂文对被告固润公司提供的证据的真实性均无异议，故本院予以采信。根据原、被告的陈述及证据认证情况，本院认定案件事实如下：原告玛钢公司与被告固润公司于2012年5月1日签订了买卖协议，约定：将该公司的所有土地、厂房、设备、产成品、半成品及原材料以950万元出售给被告固润公司，自签订协议后75日内完成买卖过程。被告固润公司分别于2012年5月1日交付100万元、2013年3月25日交付100万元，总计交付了200万元的订金。合同到期后，被告未能交付购买款，经双方协商，将合同的履行期延迟至2013年8月1日为最后履行期。后来被告固润公司提出，为了便于从银行贷款，故要求将可以过户的九户房产过户到被告固润公司法定代表人胡明名下，原告同意并于2013年12月将九户房产过户到胡明名下（鹤岗房权证兴山区字第QZ101054**号、QZ10105446号、QZ10105447号、QZ10105488号、QZ10105490号、QZ10105491号、QZ10105492号、QZ10105493号、QZ101054**号）。但是直到2016年6月6日，被告固润公司及被告胡明也没有支付给原告约定的购买款，故原告于2016年6月7日向被告固润公司发出解除合同的通知。要求法院判令解除原告与被告固润公司的买卖协议，并要求过户给被告胡明的九户房产返还给原告。另查明，鹤岗市玛钢厂成立于1982年，是鹤岗市兴山区政府下属的集体企业。1989年，根据鹤岗市人民政府的要求，改制为股份有限公司，即鹤岗市富源玛钢有限责任公司。1999年鹤岗市富源玛钢有限责任公司因拖欠鹤岗市工商银行贷款被起诉，鹤岗市中级人民法院判决鹤岗市富源玛钢有限公司以抵押资产（厂房、办公楼、仓库、机器设备等）还债。后鹤岗市工商银行将该资产转让给中国华融资产管理公司哈尔滨办事处，其后中国华融资产管理公司哈尔滨办事处又将该资产转让给鹤岗市兴山区人民政府，鹤岗市兴山区人民政府又于2001年10月25日将该资产以100万元转让给原告。原告购买该项资产后，一直未办理房屋产权证书及国有土地出让手续。本院认为，原告玛钢公司与被告固润公司签订的土地、厂房、设备、产成品、半成品及原材料买卖合同是双方当事人真实意思表示，双方当事人的权利和义务应受合同的约束。在合同履行过程中，原告根据被告固润公司的要求，已经将其实际所有的九户房产过户到胡明名下（鹤岗房权证兴山区字第QZ101054**号、QZ10105446号、QZ10105447号、QZ10105488号、QZ10105490号、QZ10105491号、QZ10105492号、QZ10105493号、QZ101054**号），而被告固润公司却以未能从银行贷款为由，未按照约定的期限给付购买款，故已构成违约。故原告要求解除与被告的买卖协议，并返还过户给被告胡明的九户房产符合法律规定，应予支持。对于被告固润公司提出的原告应返还已交付的200万元，鉴于2013年3月25日原告与被告固润公司的协议中将给付的200万元均约定为定金，故应将该款认定为定金，根据法律规定，交付定金的一方违约不履行合同的，定金不予返还，但定金不能超过合同总额950万元的20%，即190万元，故原告应返还给被告固润公司10万元。鉴于被告固润公司未能按约定履行合同，属于违约行为，故该九户房屋过户到胡明名下的费用及从胡明名下过户到原告名下的费用均应由被告固润公司承担。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、解除原告鹤岗市众诚玛钢有限责任公司与被告鹤岗市固润水暖件制造有限公司的买卖协议；二、被告胡明将其名下的九户房产（鹤岗房权证兴山区字第QZ101054**号、QZ10105446号、QZ10105447号、QZ10105488号、QZ10105490号、QZ10105491号、QZ10105492号、QZ10105493号、QZ101054**号）于本判决生效后十日内过户给原告鹤岗市众诚玛钢有限责任公司，因过户产生的费用由被告鹤岗市固润水暖件制造有限公司承担；三、原告鹤岗市众诚玛钢有限责任公司于本判决生效后十日内，返还给被告鹤岗市固润水暖件制造有限公司100，000.00元；四、驳回原告鹤岗市众诚玛钢有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78，300.00元,由被告鹤岗市固润水暖件制造有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鹤岗市中级人民法院。审 判 长  周宏海代理审判员  焦兴国代理审判员  陶宏博二〇一五年十一月二十八日书 记 员  詹斯迪