杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初第1423号 原告：姜北，女，1981年8月20日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托代理人：任新华，北京乾上律师事务所律师，特别授权代理。 被告：贾根其，男，1973年6月13日出生，汉族，住浙江省浦江县白马镇联丰村官田70号。 委托代理人：唐发兴、施梦玲，杭州市望江法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告姜北诉被告贾根其房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年2月5日向本院起诉，本院于当日立案受理，依法适用简易程序由审判员周建利独任审判。于2018年4月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人任新华、被告贾根其及其委托代理人唐发兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2017年9月9日在淘宝司法拍卖平台上，拍得杭州市拱墅区东方福邸16-1-2302室房屋，并于2017年11月6日取得不动产权证书。本房带有租约，原房主和被告签订了期限为2016年2月16日至2023年6月15日，月租金为8500元的租赁合同。被告贾根其为二房东。2017年12月初，原告和被告相约，准备重新签订租赁合同，但12月7日签约前，原告被东方福邸物业告知，该房屋目前处于非法且违规使用的群租状态，已违反了《杭州市居住房屋出租安全若干管理规定》等多项法令法规。具体表现为，将原本设计规划为餐厅、卫生间、贮藏室等其他非居住空间，出租供人员居住。东方福邸物业当场开具了《违章装修通知书》，通知书内载明，本房屋违反建设部110令《住宅室内装修装饰管理办法》的第二章第五条、第十二条规定，同时违反了《前期物业服务协议》第十九条及附件《装饰装修重要事项的约定-住宅装修须知》第二章第二条规定，亦违反了《临时管理条约》第六章第五十九条的规定。物业要求该房屋在2017年12月15日之前整改，并要求原告当天在违章装修通知书上签字。原告于2017年12月8日告知被告此房必须整改，被告在违章装修通知书上签字表示同意整改。2017年12月21日，业主在物业陪同下到本房屋检查整改情况，发现该房屋没有任何整改，同时房屋内所有租户均表示，从未接到被告传达的任何整改告知。原告认为被告作为二房东，将房屋违规改建成不符合杭州市法令法规的状态，同时将这种带有危险隐患的房屋转租给六名租客，对房屋产权人和租客都不负责任。故原告要求判令：1、解除东方福邸16-1-2302室房屋的租赁合同。2、被告即刻将房屋恢复至清水房原貌，将房屋交还原告。3、被告立即支付自2017年12月15日起至房屋恢复至清水房归还原告期间每月8500元占用费。 被告辩称：被告与原房东的租赁合同合法有效，对原告有法律拘束力，买卖不破租赁，租赁合同效力及于原告。原告要求解除合同无法律依据。被告按照合同约定将房屋分割成六套转租，进行装修都是经原房东同意的，原告无权要求被告恢复原状。要求驳回原告诉请。 原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、不动产权证，证明原告系房主的身份。 2、违章装修通知书，证明2017年12月7日原告和物业共同至房屋内，物业出具了该通知，被告签字同意。 3、物业2017年12月21日证明、解除合同通知书，证明被告未按照通知进行整改，原告将解除合同通知书由物业进行转交。 4、责令限期改正通知书（空白），证明房屋状况已经违反了居住管理规定。 5、照片，证明被告在承租该房屋的时候进行了大的改造。 6、责令整改通知书两份，证明派出所已上门勘察后，要求被告限期整改。 被告为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料： 1、租赁合同一份，证明其与原房东之间的合同关系。 2、现场照片一组、户型图一份，证明已经进行了整改。 上述证据经当庭质证，本院认证如下： 原告提交的证据1、被告无异议，本院予以确认。原告提交的证据2，被告认为装修系经物业备案，故不予认可。本院认为该违章装修通知书已经被告签字认可，故对其予以确认。原告提交的证据3，被告表示不认可，也没有收到解除合同通知书。经庭审中核实，至庭审当日，被告未进行整改。故对物业公司的证明予以确认。对于解除合同通知书，原告亦确认未直接向被告进行送达，故对该证据不予确认。原告提交的证据4，被告有异议，本院认为该证据系复印件，且空白，缺乏证明力，本院不予确认。原告提交的证据5，被告对真实性没有异议，本院予以确认。原告提交的证据6，被告对其中4月23日通知无异议，对于5月23日的通知，认为没有收到。本院经审核后对该两份证据予以确认。 被告提交的证据，原告无异议，本院予以确认。 结合上述有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 涉案房屋坐落于杭州市拱墅区，房屋原所有人为董素贞。2017年11月6日，原告姜北经拍卖取得该房屋的所有权。2016年4月1日，被告贾根其与董素贞签订房屋租赁合同，约定由被告承租涉案房屋，租赁期限自2016年2月16日至2023年6月15日，租金为每月8500元。双方特别约定：甲方（董素贞）同意乙方（贾根其）将房屋分割成六套独立厨卫套，甲方同意乙方装修并转租，转租人不得超过12人。2017年12月7日，东方福邸物业服务中心向原告发出违章装修通知书，认为其房屋装修已违反了《住宅室内装饰装修管理办法》以及《物业（临时）管理规约》的相关装修管理规定，要求在12月15日前恢复原样。被告于次日在此通知上签字表示同意整改。后被告未及时进行整改。 2018年4月23日杭州市公安局拱墅区分局祥符派出所向被告出具责令限期改正通知书，载明：“我单位于2018年4月23日对东方福邸16幢1单元2302室进行安全检查，发现将规范设计为居住空间的卧室或者起居室（厅）分隔搭建后出租，责令于2018年4月30日前改正……”2018年5月23日杭州市公安局拱墅区分局向被告发出责令限期改正通知书，载明：“我单位于2018年5月23日对东方福邸16幢1单元2302室进行安全检查，发现将1、规范设计为居住空间的卧室或者起居室（厅）分隔搭建后出租；2、将设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间出租供人员居住的；3、未按照公安机关的要求安装视频监控、智能门禁装置、火灾探测报警器或者智能火灾预警装置的，责令于2018年6月2日前改正……” 涉案房屋为四房两厅三卫结构，餐厅、客厅相通朝南，两卧室朝南。书房及一卧室朝北，朝南主卧、朝北次卧带卫生间。厨房朝北。被告在承租后，将餐厅及客厅中间隔断，两厅及朝南次卧内加装卫生间。朝北书房、厨房、及共用卫生间划隔为一个套间。以上六套分别进行了转租。被告同时陈述套内安装了排风扇、油烟机及排烟管。 本院认为，被告与涉案房屋原房东董素贞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同依法有效。涉案房屋在租赁期内发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。原告经拍卖取得房屋所有权，被告与原房屋所有人签订的房屋租赁合同对原告同样具有法律拘束力。房屋租赁合同明确约定，“甲方同意乙方将房屋分割成六套独立厨卫套，甲方同意乙方装修并转租”，被告依据该约定对房屋进行装修，并未违反合同约定。原告以被告改变房屋格局为由要求解除合同，不符合双方合同约定，也缺乏法律依据，本院不予支持。至于涉及因违反管理性规范可能导致的损失，应由原被告另行处理。庭审中，双方均确认自2017年12月15日起，被告未再支付租金，原告亦认可没有收取被告租金，而此后双方即进入诉讼程序，考虑到房屋所有权变更及诉讼等情形，不能认定被告存在故意拖欠租金的情形，且原告也未据此主张解除合同。合同未解除，双方应继续履行各自合同义务，被告继续承租房屋，仍负有支付租金的义务。故对于原告关于租金的主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告贾根其于本判决之日起十日内支付原告姜北租金102000元（自2017年12月15日至2018年12月14日，此后按合同约定另行支付）。 二、驳回原告其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费632元，由原告负担316元，被告负担316元。 原告于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 周建利 二〇一八年十一月三十日 法官助理 褚衍萍 代书记员 袁 昱