黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0108民初2135号原告哈尔滨哈飞汽车科技发展有限公司，住所地哈尔滨市平房区。法定代表人王本龙，总经理。委托代理人刘德伟，哈尔滨市平房区兴企法律服务所法律工作者。委托代理人胡平，男，1957年11月14日生，汉族，哈尔滨哈飞汽车科技发展有限公司员工。被告黄世亮，男，1980年2月27日生，汉族，无业，住哈尔滨市平房区。被告哈尔滨市平房区爱佳装饰材料经销部，住所地平房区。经营者马洪荣，女,1955年2月24日，哈尔滨市平房区爱佳装饰材料经销部经营者，哈尔滨市平房区。委托代理人魏壮，黑龙江嘉鸿律师事务所律师。原告哈尔滨哈飞汽车科技发展有限公司（以下简称哈飞科技公司）与被告黄世亮、被告哈尔滨市平房区爱佳装饰材料经销部（以下简称爱佳装饰材料经销部）房屋租赁合同纠纷一案，原告哈飞科技公司于2017年11月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理此案。原告哈飞科技公司的委托代理人刘德伟、胡平及被告黄世亮、被告爱佳装饰材料经销部经营者马洪荣、委托代理人魏壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈飞科技公司诉称：2008年12月28日，原告与被告黄世亮签订《租房协议书》，被告黄世亮租赁坐落于平房区公社二道街3-1号房屋，被告爱佳装饰材料经销部在此房屋中经营。因该房屋在政府拆迁范围内，故原告根据《租房协议书》诉至法院，请求判令二被告：1、从原告所有的位于平房区某房屋迁出；2、给付房屋租金680000元（2014年4月1日至2018年3月13日）；3、负担本案诉讼费。被告黄世亮辩称：《租房协议书》由黄世亮授马洪荣即爱佳装饰材料经销部经营者委托代签，实际承租人为被告爱佳装饰材料经销部，本案与黄世亮无关。被告爱佳装饰材料经销部辩称：1、被告爱佳装饰材料经销部授权被告黄世亮与原告于2008年12月28日签订的《租房协议书》合法有效，被告爱佳装饰材料经销部不应迁出；2、租赁房屋二层无产权证，原告无权主张被告爱佳装饰材料经销部迁出；3、包烧费、电费由被告爱佳装饰材料经销部垫付应冲抵房租；4、政府预对案涉房屋地区拆迁，被告爱佳装饰材料经销部按照国家动迁补偿相应条例，因征收房屋造成的停产停业损失、临时安置房屋、房屋内部装修等权利均应予以补偿，原告诉讼目的欲独占此补偿。综上，不同意原告诉求。经审理查明：坐落于平房区某房屋所有权人为哈尔滨哈飞汽车科技发展有限公司，层数一层，建筑面积468.60平方米，房屋所有权证号为哈房权证平字第××号。原告哈飞科技公司自认在该房屋内搭建二层。2008年12月28日，甲方哈尔滨哈飞汽车科技发展有限公司与乙方黄世亮签订《租房协议书》。一、甲乙双方本着公平，互利原则，经双方商定，甲方将房屋使用权包括收发室及厂房上下两层约为建筑面积500平方米（24个窗户）租给乙方。二、每年租金壹拾万元整，乙方第一次支付定金三千元，2009年3月1日交房屋租金十万元，自2009年4月1日起计算房租，以后每年3月1日起提前1个月支付房租。三、厂房租期为五年，租房五年后上浮或下浮10%，但不动迁必须续租。六、甲方负责物业费、包烧费。其他任何用于经营的费用由乙方负责。甲方有哈尔滨哈飞汽车科技发展有限公司盖章及法定代表人王本龙签字；乙方有黄世亮签字。马洪荣于2009年2月3日申请设立哈尔滨市平房区爱佳装饰材料经销部，经审批颁发《营业执照》，经营者：马洪荣、类型：个体工商户、组成形式：个人经营、经营场所：平房区（案涉房屋）、注册日期：2009年2月3日。马洪荣与黄世亮为母子关系。2011年3月2日，原告哈飞科技公司收款凭证记载：收爱佳装饰材料商店房租金（2011年4月-2012年4月）壹拾万元整；2012年5月16日，原告哈飞科技公司收款凭证记载：收爱佳装饰材料商店2012年房租金壹拾万元整；2013年3月4日，原告哈飞科技公司收款凭证记载：收爱佳装饰材料商店2013年房租金（部分）叁万元整；2013年4月3日，原告哈飞科技公司收款凭证记载：收爱佳装饰材料商店2013年房租金（已全部结完）七万元整；原告哈飞科技公司当庭自认被告2014年4月1日前租金被告已给付。2014年1月12日，原告哈飞科技公司致黄世亮《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，邮寄送达地址：爱佳装饰材料经销部。直至2017年11月13日，原告哈飞科技公司因案涉房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼2014年1月13日，哈尔滨平房物业供热有限责任公司出具黑龙江增值税普通发票，名称：黄世亮；地址：哈尔滨市平房区爱佳装饰材料经销部；金额26690.33元。2014年12月6日，哈尔滨平房物业供热有限责任公司出具黑龙江增值税普通发票，名称：黄世亮；地址：哈尔滨市平房区爱佳装饰材料经销部；金额26690.33元。2015年12月31日，哈尔滨平房物业供热有限责任公司出具黑龙江增值税普通发票，名称：爱佳装饰；地址：哈尔滨市平房区爱佳装饰材料经销部；金额24335.47元。2016年12月，哈尔滨物业供热集团有限责任公司热力销售出具发票，名称：哈尔滨市平房区爱佳装饰材料经销部；金额24335.47元。合计包烧费102051.6元。2016年3月25日，哈尔滨市平房区人民政府发布哈（平）房征决字[2016]第001号《平房区人民政府征收决定》：因平房区新疆大街，公社大街周边棚改项目需要，平房区人民政府对新疆大街周边棚改项目范围内房屋实施征收。同日，哈尔滨市平房区人民政府发布哈（平）房征决字[2016]第001号《平房区人民政府征收公告》。2016年3月，哈尔滨市平房区人民政府征收办公室发布《平房区新疆大街公社大街棚改项目房屋征收须知》中对用作经营的住宅房屋及非住宅的补偿，搬迁、临迁及停产停业损失补偿、进行了规定。该项目及征收至今仍在进行中。案涉房屋在此范围内现未被征收。经原告哈飞科技公司申请，我院于2018年3月16日依法委托黑龙江嘉泰房地产估价有限公司对2014年4月1日至2018年3月13日案涉房屋租金予以评估鉴定。黑龙江嘉泰房地产估价有限公司于2018年4月16日作出《退案说明》主要内容为：评估房屋坐落的区公社二道街2015年曾经封路，当事人还提供2016年3月的征收须知一本，证明存在征收这一事实。鉴于征收和封路的客观事实对委估标的物的市场价值影响是真实、客观存在的，而该影响程度因不能还原当时的市场状况而不能量化，故当年的租金价值也无法正确反映。我公司可以根据评估标的物的地理位置结合附近的勘察时点的租金市场均价按国家公布的价格指数推算评估年度的租金，却无法评估封路及征收对鉴定对象租金的影响，且一方当事人明确要求将征收和封路的价值影响反映在评估结果当中。所以，我公司退回该鉴定。我院于2018年5月8日向黑龙江嘉泰房地产估价有限公司作出《关于可鉴定事项应予鉴定的函》：你公司以2015年该路曾封路、征收，无法还原当时的市场状况而不能量化，导致无法评估封路及征收对鉴定对象租金价值的影响为由退鉴，而2014年4月1日至2015年封路前不存在以上情形，你公司应根据委托事项予以鉴定。2018年5月18日，黑龙江嘉泰房地产估价有限公司对《关于可鉴定事项应予鉴定的函》回复：一、此案件标的物于2015年存在封路及被征收事实，因此我方无法还原当时的市场状况而不能量化，导致无法评估封路及征收对鉴定对象的影响，以上事实清晰，理由充分。二、现贵方来函要求我方对2014年4月1日至2015年封路前期间的租金进行鉴定，此期间虽然不存在上述封路及征收的事实行为，但被申请人提出封路前很长一段时间内摸底调查工作已经对租金市场价格造成一定影响，导致周边房屋租赁市场不稳定，但又不给鉴定机构明确影响市场的准确时限，所以我机构无法进行评估鉴定。被告黄世亮、被告爱佳装饰材料经销部当庭自认：2014年4月1日至2018年3月13日案涉房屋由被告爱佳装饰材料经销部使用、租金数额应按照《租房协议书》第三条下浮10%即90000元计算。上述事实，有哈房权证平字第××号房屋所有权证、《租房协议书》、《个体工商户营业执照》、哈尔滨市平房区爱佳装饰材料经销部工商档案、哈飞科技公司收款凭证、哈尔滨平房物业供热有限责任公司黑龙江增值税普通发票、哈尔滨物业供热集团有限责任公司热力销售发票、哈尔滨市平房区人民政府发布哈（平）房征决字[2016]第001号《平房区人民政府征收决定》、哈尔滨市平房区人民政府发布哈（平）房征决字[2016]第001号《平房区人民政府征收公告》、哈尔滨市平房区人民政府征收办公室发布《平房区新疆大街公社大街棚改项目房屋征收须知》、黑龙江嘉泰房地产估价有限公司《退案说明》、《关于可鉴定事项应予鉴定的函》回复以及双方当事人的陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，予以认定。本院认为：一、关于本案二被告如何担责问题。被告爱佳装饰材料经销部主张其委托授权被告黄世亮于2008年12月28日签订《租房协议书》，被告爱佳装饰材料经销部应担责、被告黄世亮主张不担责。该主张具有合情性、合理性、合法性。1、被告爱佳装饰材料经销部经营者为马洪荣，其与被告黄世亮为母子关系。被告爱佳装饰材料经销部经于2009年2月3日申请设立，此前合理时间内租房等筹备事宜母马洪荣委托子黄世亮代为办理具有合情性；2、被告黄世亮于2008年12月28日签订《租房协议书》，被告爱佳装饰材料经销部经于2009年2月3日申请设立、营业执照经营场所申请、审批、最终确定均为案涉房屋坐落地且成立后自始使用案涉房屋，马洪荣为成立爱佳装饰材料经销部经事先租赁案涉房屋具有合理性；3、被告爱佳装饰材料经销部及被告黄世亮当庭自认：双方为委托与被委托关系。原告哈飞科技公司收款凭证自行记载均为收“爱佳装饰材料商店房租金”并直接收取其租金、邮寄相关材料的地址亦为爱佳装饰材料经销部，其应对被告爱佳装饰材料经销部自始租赁使用案涉房屋知晓并认可，亦是对二被告之间的委托与被委托关系的事后追认。《中华人民公民法通则》第六十三条第二款规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”故二被告之间委托与被委托关系具有合法性。综上，《租房协议书》确定的权利及义务均由原告哈飞科技公司同被告爱佳装饰材料经销部实际享有及承担，故本案亦应由被告爱佳装饰材料经销部担责、被告黄世亮不担责。二、关于如何理解《租房协议书》第三条及被告是否迁出问题。《租房协议书》三、厂房租期为五年，租房五年后上浮或下浮10%，但不动迁必须续租。该条款目的是对租赁合同终止条件的约定，亦赋予了原、被告在《租房协议书》约定的“不动迁”的情形下双方应当继续出租及承租的权利与义务。庭审中，原、被告对动迁的时间点产生分歧且不能达成一致。原告认为：动迁的时间点应为拆迁公告限令的拆迁时间即2016年4月；被告认为：其在动迁中存在利益，动迁的时间点应为签订拆迁补偿协议时。一般情况下，人民政府主导的棚改项目大体需要调查核实、走访、编制拆迁计划、申请拆迁、发出拆迁公告、签订协议、实施拆迁等环节，其并非一个具体时间点，而是一系列过程。本案，2016年3月25日，哈尔滨市平房区人民政府发布哈（平）房征决字[2016]第001号《平房区人民政府征收公告》，至今仍有包含案涉房屋在内的相当数量房屋未被征收及动迁，故在原、被告对《租房协议书》第三条理解不一且无法达成一致的情况下，应尽量综合考虑保护原、被告双方在案涉房屋被征收、动迁过程中依法享有的权利及依法获得的利益，故本院对原告动迁的时间点应为拆迁公告发布限令的拆迁时间的主张不予采纳，综合本案的实际情况，原告要求二被告从原告所有的位于平房区某房屋迁出的诉讼请求，本院不予支持。三、关于2014年4月1日至2018年3月13日期间案涉房屋租金数额及包烧费应否冲抵问题。《租房协议书》三、厂房租期为五年，租房五年后上浮或下浮10%，但不动迁必须续租。2014年4月1日至2018年3月13日期间由被告爱佳装饰材料经销部租赁使用，其应承担相应租金。《租房协议书》未明确约定具体数额，且因封路及征收等情况无法对租金具体数额进行鉴定，被告爱佳装饰材料经销部当庭自认：房屋租金应按照《租房协议书》原租金下浮10%即90000元/年，是其对权利的自愿处分，且不违反法律规定及《租房协议书》约定，本院予以确认。被告爱佳装饰材料经销部应给付原告哈飞科技公司2014年4月1日至2018年3月13日期间房屋租金90000元/年×3年+90000元/年÷365天×（365天-18天）=355561.64元。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。《租房协议书》六、甲方负责物业费、包烧费。其他任何用于经营的费用由乙方负责。被告爱佳装饰材料经销部在租赁使用案涉房屋过程中缴纳包烧费102051.6元，该费用应与房屋租金抵消。综上，被告爱佳装饰材料经销部应给付原告哈飞科技公司2014年4月1日至2018年3月13日期间房屋租金355561.64元-102051.6元=253510.04元。四、关于电费应否冲抵问题。《租房协议书》六、甲方负责物业费、包烧费。其他任何用于经营的费用由乙方负责。《租房协议书》未对电费项目具体明确约定，但该费用应排除于物业费、包烧费之外，其应认定为被告经营性支出的费用，该费用被告爱佳装饰材料经销部自用部分应由其自担，其主张为其他商家垫付费用因未提供充足的证据证明数额及具体使用人且与本案不为同一法律关系，故被告主张电费冲抵房屋租金的观点，本与不予采纳。依据《中华人民公民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告哈尔滨市平房区爱佳装饰材料经销部于本判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨哈飞汽车科技发展有限公司2014年4月1日至2018年3月13日期间房屋租金253510.04元；二、驳回原告哈尔滨哈飞汽车科技发展有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5095元（原告哈尔滨哈飞汽车科技发展有限公司预交），由被告哈尔滨市平房区爱佳装饰材料经销部负担，此款与判决主文一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 冯           凯人民陪审员 鲁     彩     凤人民陪审员 赵春玉二○一八年十一月六日书 记 员 荣     甜     甜