广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第446号上诉人（一审原告）周相池。委托代理人蒋荣和，广西永富律师事务所律师。上诉人（一审被告）郭瑞。委托代理人李志明，广西诚瑞律师事务所律师。上诉人周相池因与上诉人郭瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2012）临民初字第743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员陆建华和代理审判员周丽参加的合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。书记员秦婧担任记录。上诉人周相池及其委托代理人蒋荣和，上诉人郭瑞及其委托代理人李志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2007年1月23日，被告（甲方）、原告（乙方）、桂林市晟翔房地产营销有限公司（丙方），三方签订房屋买卖合同1份，约定：一、乙方自愿购买甲方拥有位于桂林市翠竹路15号鸣翠新都1栋612号房屋（房屋所有权证号：30195759，面积：33.87平方米）总价��人民币壹拾肆万元整，中介费贰仟捌佰元整由乙方负责，过户中产生的费用：营业税由甲方负责，其他费用由乙方负责（如：个人所得税），该房屋占有范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让；二、付款方式：1、签订本合同时，乙方交定金：人民币肆仟元给丙方；甲乙丙三方到房产档案局验证或核实产权合法有效后，丙方当日转交定金：人民币肆仟元给甲方作为房款；2、在房产局立契当日，乙方支付人民币陆万陆仟元整给甲方作为首付购房款；余下购房款：人民币柒万元由乙方向银行申请按揭贷款，乙方必须在拿到新房产权证一个月内完成；三、甲方保证已如实陈述上诉房屋权状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。甲方同时保证所卖房屋具有真实性，合法性。乙方必须保证购房款按时付给甲方。甲乙双方确认���虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方；四、略；五、违约责任甲方违约双倍返还定金给乙方，乙方违约无权要回所交定金。由于不可抗力因素，甲乙丙三方不符任何责任。取消交易，并退回定金及首付购房款的同期银行利息；六、略。同日，受托人高峰代被告向原告出具收条1份，收到原告交买房定金款4000元。2007年1月29日，亦是受托人高峰代被告向原告出具收条1份，载明其收到原告交买房首付款56000元。2007年4月12日，仍系高峰代郭瑞向原告出具收条1份，载明其收到原告交房款30000元。2008年3月25日，被告（甲方）、原告（乙方），签订购房协议1份，约定：俩人经过友好协商，达成买卖翠竹路15号鸣翠新都1栋1612号房屋协议，交易款为壹拾肆万元整；甲方自愿将上述地址的房屋出售给乙方，日期为2008年3月25号，过房日期等到2009年3月25号，在未过房之前，乙方受益1612号房商务租金所有归属权是乙方的；甲方等到一年内若是开发商退还房产使用不明款项，甲方愿返还乙方现金2万元整（按比例），若是一年内没有返还，甲方愿以出办证费用（￥1000.00）整，（另交付房屋产生的交易营业税）；乙方在签定协议后，付给甲方房款壹拾壹万元整（￥110000.00），剩余款项叁万元整（￥30000.00）到2009年3月份在付清；如有不尽之处，双方友好协商。2011年1月11日，被告（甲方）、原告（乙方），双方签订房屋买卖协议1份，约定：第一条，甲方将位于桂林市象山区翠竹路15号鸣翠新都1栋612号房屋（房屋所有权人：郭瑞，房产证号：象山区字第××、土地证号：桂市国用2007第4007**号）出售给乙方；第二条，甲方将该房屋以总价格壹拾肆万元整（￥140000元）出售给乙方；第三条，��房屋过户所涉及的一切费用皆由双方各承担一半（房屋贷款由甲方独自承担）；第四条，乙方已经先期支付甲方购房款人民币壹拾壹万叁仟肆佰肆拾元整（￥113440元整），余款人民币贰万陆仟伍佰陆拾元整（￥26560元整）在房屋及土地都过户至乙方名下（乙方领到产权证及土地证）后付清；第五条，甲方已于2008年将房屋交付乙方使用，在房屋过户前该房屋产生的一切收益全部归乙方所有，甲方不得主张权利；第六条，甲方以该房屋向银行按揭贷款的全部款项必须在2011年3月1日前全部还清；第七条，甲方有义务尽快将房屋过户至乙方名下，双方定于2011年4月1日前到房产管理部门办理过户手续；第八条，违约责任：1、如出现如下情形甲方应赔偿乙方相当于乙方已付购房款双倍的违约金，（1）甲方拒不配合乙方办理房屋过户手续的；（2）因甲方没有全部偿还银行贷款导致房屋不能在2011年月日到房产管理部门办理过户手续的；（3）因其他人对该房屋主张权利导致房屋不能在2011年月曰前到房产管理部门办理过户手续的；（4）甲方擅自将该房屋出售或出租他人的；（5）该房屋不真实、不合法的；2、略；第九条至第十二条，略。2011年4月28日，原告向被告出具收条1份，该收条载明：今收到郭瑞座落于翠竹路15号鸣翠新都1幢612房号的所有相关手续；手续凭证有：商品房买卖合同、房产证、土地证（证）、土地他项杈利证明书、购房发票、契税完税证、产权登记费、项目筹办费、维修基金、有线电视安装费，共计为10项凭证。2011年6月15日，被告（甲方）、原告（乙方），双方签订协议书1份，约定：一、甲方认可，从2007年元月29曰到现在，由于桂林市房价上涨，其名下拟卖给乙方的“鸣翠新都”1栋612号房屋到现在的巿场价格已不低于贰拾贰万元人民币。甲方自愿赔偿给乙方各项损失贰拾贰万元人民币；二、双方同意解除以“鸣翠新都”1栋612号房屋的买卖标的的合同、协议书；三、乙方收到甲方支付给的贰拾贰万元人民币的赔偿款后，乙方将不再追究甲方的退换购房款和其他赔偿责任；四、在本协议书签订后，乙方将甲方此前交给其手里的“鸣翠新都”1栋612号房屋的所有证、土地使用证、土地他项权利证明书全部退还给甲方；五、本协议书在履行过程中如发生争议，由桂林市秀峰区人民法院管辖；六、本协议书自双方签名就生效；一式两份，双方各执一份。备注：因甲方单方面的原因，导致甲方卖给乙方的房屋被法院判决并作拍卖，此房屋一旦拍卖后，剩余金额甲方同意全归乙方所有。同日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订补充协议1份，约定：甲、乙双方已交易的，位于桂林巿象山区翠���路15号“鸣翠新都”1栋612号房屋因甲方单方面的原因，导致乙方未能正常过户，该房屋并被法院判处并作拍卖，甲方同意赔偿乙方房屋造成的全部损失人民币贰拾万圆整（￥220000元正）；甲方以现在房屋临桂金水湾花园A5-2-7B承诺乙方，甲方该欠乙方的人民币贰拾貳万圆整（￥220000元正）定在2011年10月15曰之前还清，如果甲方到期不还或是没有还清乙方该欠款额，甲方自觉交出现住房屋锁匙，并搬出现住房，任由乙方居住或使用，甲方不得异议，直至甲方还清乙方的欠款额止；甲方如在2011年10月15日后不还清方的欠款，甲方尚欠余额，每月计2%的利息支付乙方，直至甲方还清乙方欠款为止。2011年9月17日，桂林晚报第5版刊登秀峰法院公告1则，内容为：郭瑞：本院受理工行桂林巿西城支行与你金融借款合同纠纷执行一案，依法委托桂林巿万嘉房地产评估事务所有限��司对你所有的位于桂林巿翠竹路15号鸣翠新都1栋612房（即好时代银座1栋612房）进行评估（评估价格为184900元），同时本院作出执行裁定书，裁定对你所有的上述房屋进行拍卖，现依法向你公告送达万嘉桂房估字第（2011）Q9001号评估报告书和（2011）秀执字第89号执行裁定书。自公告之日起经过60日即视为送达，如对评估报告有异议，自公告送达期满后次曰起10r日内向本院书面提出，逾期未提出异议，本院将依法公开拍卖。2011年10月9日，原、被告共同在秀峰法院接受谈话，在谈话中共同向该院表示，被告已将房屋以140000元的价格卖给了原告，且原告已经付了120000元给被告，被告在2011年10月30曰之前将其所欠银行的贷款及其他利息等付清，被告特别授权给原告全权代理此事，包括领取执行款，若被告未能按时付清，法院再登报拍卖上述房产。2011年11月10日，被告向原告出���欠条1份，载明：本人郭瑞欠周相池房款贰拾万元整，于2011年前还清，如果逾期不还清，因此事所产生的一切费用，由本人全部承担其总房款的余款金额（回收之外），剩余的款项若没有还清楚按3%月计息，照付。2011年12月30日，被告（甲方）、原告（乙方），签订协议书1份，约定：一、甲方共欠乙方人民币贰拾万元整；二、甲方承诺乙方的欠款年数已久，乙方完全失去对甲方的信任，甲方为表还款诚意，自愿将现住房临桂金水湾花园人A5-2-7B的房屋作为保证，自愿交出该房屋钥匙并搬出此房屋给乙方使用和处置，甲方直到甲方所欠乙方欠款还清为止。如甲方未还清乙方欠款，甲方不得擅自处置该房屋；三、甲方第一次还款给乙方，以卖出桂林巿象山区翠竹路15号鸣翠新都一号楼利好时代公寓楼612房（现利好时代酒店所编房号为616号房）实际交易金额，先除去还��行贷款剩余卖方余额全部还给乙方，乙方写予甲方所收取的还款实际金额凭条为据；四、甲方第二次还款给乙方，时间定于2012年元月20日前，乙方再写予收到甲方第二次实际还款金额凭条为据；五、甲方承诺第三次还款于2012年5月1日前，所欠余款一次性还清乙方。甲方同意从2012年元月1日起以第三次未还给乙方的余下欠款金额付予利息，利率按银行贷款同期最高利率计算，甲方承诺在每月25号支付乙方利息，如甲方不能如约付给乙方当月的利息，甲方即愿意承担支付乙方双倍利息；六、本协议甲乙双方都没有异议，签字生效；附加：交钥匙的时间2012.元.六，如没有交钥匙，乙方可以。2012年1月11日，原告向被告出具收条1份，载明：今收到郭瑞还款贰万肆仟圆整（￥24000元）正。同日，被告向秀峰法院及桂林巿佳德拍卖公司递交申请书1份，载明：你院委托桂���市佳德拍卖公司拍卖我所有的位于桂林市象山区翠竹路15号鸣翠新都1栋612房产号曾二次公开拍卖，你院流拍，特申请不要调价第三次拍卖，本人已委托好买主周相池愿以第二次十五万元的拍卖定价从拍卖公司买受，请批准，同时买主周相池愿以承担拍卖佣金；该申请落款有原、被告的签名。2012年2月7日，被告作为委托人，刘静及王革生作为受托人，双方在桂林市公证处办理（2012）桂桂证名字第0628号公证书（公证事项：委托），双方并签订委托书1份，该委托载明：委托人与受托人是朋友关系。委托人郭瑞准备出售桂林市翠竹路15号鸣翠新都1栋612号房屋（建筑面积：33.87平方米，产权证号桂林巿房权证象山区字第××号），因委托人郭瑞工作原因，特委托刘静、王革生为全权代理人，代为办理出售上述房产的如下事项：1、代为还清贷款、注销抵押及领取相关证件；2、代为到相关部门办理上述房产的查询、核实相关手续；3、协议购房者办理按揭贷款及收取按揭款手续；4、房屋买卖的签订、房屋买卖的定价及收取房费；5、到房产管理部门办理房屋产权证的过户手续；6、到土地管理部门办理土地使用权证的过户手续；7-9、略；委托人在委托权限内所签署的一切有关未见，委托人均予以承认；委托人无转委托权；委托期限至办完上诉事项为止。2012年2月8日，王革生通过中国建设银行向秀峰法院汇款110000元。同日，王革生向秀峰法院出具1份收条，载明：退还的贰万壹仟贰佰柒拾伍元贰角陆分由周相池领取。2012年2月10日，王革生向秀峰法院递交申请1份，载明：本人于2012年2月8日转去11万元到你院账户，此款用于偿还郭瑞所欠工行西城支行的债务，请尽快转付银行了却双方债权债务；原告在该申请落款表示，此款用于偿还郭瑞所欠工行���城支行的债务，请尽快转付银行了却双方债杈债务。2012年2月22日，原告出具收条1份，载明：今收到秀峰法院退回贰万壹仟贰佰柒拾伍元贰角陆分（￥21275.26元）。2012年5月15日，被告作为甲方，唐深海作为乙方，双方签订房地产买卖契约1份，约定：第一条，甲方同意将座落在桂林市象山区翠竹路15号鸣翠新都1栋612号的房屋出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿以购买上述房屋；第二条，甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币￥182900元（大写拾捌万贰仟玖佰零拾零元整）。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币20000元（大写贰万零仟零佰零拾零元整）作为购房定金；第三条至第十一条，略；第十二条，双方约定的补充条款：1、略；2、过户产生的任何税费由乙方支付；3、略。契约的落款由甲方郭瑞的委托代理人刘静及王革生签字捺印、乙方唐海深签字及其委托代理人董年签字捺印。同时查明，2012年2月17日，秀峰法院执行案款核算支付审批表，显示：申请人中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行与被执行人郭瑞的（2011）秀执字第89号金融借款合同纠纷执行案件中，申请执行标的为80799.74元；执行款110000元于2012年2月8日通过转账到款至该院；该院应扣缴款项，诉讼费为1186元与执行费为1186元；应支付申请人执行款金额80799.74元；应支付桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司评估费739元；应支付桂林市信德拍卖公司撤拍费6000元；应退还被执行人郭瑞款项为21275.26元，由其代理人周相池领取。庭审中查明，原告实际向被告支付购房款90000元；房屋买卖不成后，被告分三次共计退还原告购房款45600元。2012年6月26日，原告向一审法院提起诉讼，请求判令：一、被告郭瑞归还欠款153124.74元及利息按协议计算；二、律师费6000元和诉讼费用由被告负担。一审法院审理认为，本案的争议焦点为：一、关于本案的定性问题。原告与被告于2007年1月23日、2008年3月25日分别签订房屋买卖合同及签订购房协议（即房屋买卖合同的补充协议、随后原告分别于2007年1月23日、2007年1月29曰、2007年4月12曰共向被告支付购房款90000元，后续合同的签订及欠条的产生均系上述房屋买卖合同未完全履行而产生，即本案纠纷的形成基础系因房屋买卖而产生，因此，本案应定性为房屋买卖合同纠纷。二、违约责任的认定问题。原告与被告签订于2007年1月23日、2008年3月25日分别签订房屋买卖合同及购房协议系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效协议，双方当事人均因按照合同的规定，履行各自的义务。原告已履行了支付大部分购房款90000元义务���但被告因逾期归还桂林市翠竹路15号鸣翠新都1栋612房的房贷给中国工商银行股份有限公司桂林巿西城支行，经该行向秀峰法院主张权益，被秀峰法院依法查封，导致房买卖合同未能履行完毕，即被告的行为已构成违约。原告与被告在2007年1月23日的房屋买卖合同中对违约责任约定被告违约双倍返还定金（4000元）给原告，而在2008年3月25曰的购房协议及2011年1月11日的房屋买卖协议中，双方约定在未过房之前，受益上述房产租金所有归属权是原告，即可视为双方对违约责任的重新调整；现已查明，双方签订的后续合同：1、2011年6月15日签订的协议书及补充协议，约定原、被告解除以桂林市翠竹路15号鸣翠新都1栋612房为买卖标的的合同、协议书，被告退还购房款和其他赔偿责任共计220000元给原告，若在2011年10月15日后不付清上述款项，按每月计2%的利息支付给原告；2、2011年11月10日，被告向原告出具欠条1份，载明被告欠原告房款200000元，于2011年前还清，若逾期不还清，因此事所产生的一切费用，由被告全部承担，按3%月计息；3、2011年12月30日签订协议书，约定：至今被告共欠原告人民币贰拾万元整，第二次还款时间定于2012年1月20日前，第三次还款定于2012年5月1曰前一次性还清乙方，被告从2012年1月1曰起以第三次未还给原告的余下欠款金额付予利息，利率按银行贷款同期最高利率计算，如被告不能如约付当月的利息，则需支付双倍利息给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，因被告的违约行为，致使房屋买卖合同无法完全履行，被告因此应负相应的违约责任，同时，上述后续合同的签订及欠条的形成基础均系房屋买卖合同未完全履行而产生，是双方对违约责任的不断调整完善���虽然民商事活动中当事人意思自治原则，原告与被告可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式，但是本案的基础合同为房屋买卖合同，该合同的标的为140000元，而双方之间约定的违约金过分高于造成的损失的，根据公平原则和诚实信用原则，应适当减少为该合同标的的30%，即被告应支付原告违约赔偿款42000元。同时，被告在支付违约金后，还应当履行返还原告购房款90000元的义务。综上，原告的损失应为其已实际支付的90000元购房款以及被告应支付予其的违约金42000元，扣除被告已退还原告购房款45600元以及原告在秀峰法院领取的执行款21275.26元，被告尚应支付原告65124.74元［即：被告应退还原告购房款23124.74元（原告已支付购房款90000元-被告已退还原告购房款45600元-原告在秀峰法院领取��执行款21275.26元）＋违约金42000元］，故原告的该诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国》第四条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人共和国民事诉讼法》六十三条、第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：被告郭瑞退还购房款23124.74元及给原告周相池；被告郭瑞支付违约金42000元给原告周相池；驳回原告周相池的其他诉讼请求。上诉人周相池不服一审判决，上诉及答辩称，一审判决认定郭瑞收取周相池的购房款是90000元与事实不符，2011年1月11日，郭瑞写给周相池的收条清楚写明了其收到周相池的购房款总额是113440元。减去被上诉人郭瑞从2011年9月起，先后给付上诉人周相池的66875.26元，还应退还46564.74元。郭瑞上诉称房屋由周相池卖掉没有证据予以证实，一审法院判决审理程序合法。请求二审法院依法撤销一审判决第一项，请求变更为郭瑞退还购房款46564.74元；维持一审判决第二项；诉讼费用及律师费由郭瑞承担。上诉人郭瑞不服一审判决，上诉及答辩称，周相池对郭瑞位于桂林市象山区翠竹路15号鸣翠新都1栋612号房屋买与不买的态度多次反复，最后双方协商一致的情况下，周相池利用其保管控制该房屋原始材料的机会串通案外人王革生、刘静将涉案房屋高价卖给唐海深，并侵吞了卖房款190000元，因此是被上诉人将上诉人的房屋卖了，而不是上诉人没有将房屋卖给被上诉人，一审认定上诉人违约并承担违约责任，事实不清，实体处理错误。一审判决非所诉，严重违反不告不理原则。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回周相池的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。经审理查明，原审法院查明下列事实查明有误：“原告实际向被告支付购房款90000元。”本院依法予以纠正。本案郭瑞在一审答辩时认可已收取购房款113440元。另查明，周相池在二审庭审后认可其从案外人王革生处收取两笔郭瑞的售房所得余款21364.09元和5360元，其认可该两笔款项应从郭瑞应退购房款中予以扣除。本院认为，综合双方的上诉意见和答辩意见，本案双方争议焦点是：郭瑞是否应当承担违约责任。一、关于本案的法律关系。郭瑞与周相池于2007年1月23日、2008年3月25日、2011年1月11日签订的三份房屋买卖及协议系当事人的真实意思表示，双方之间房屋买卖合同关系成立；2011年6月15日，双方达成的协议书及补充协议明确因郭瑞单方面原因导致周相池无法取得房屋所有权，解除双方的买卖合同��系，郭瑞自愿赔偿周相池220000元。因此，双方的房屋买卖合同关系自2011年6月15日已经解除；2011年11月10日郭瑞出具的欠条及双方于2011年12月30日签订的协议书，表明双方将购房赔偿款以欠款的形式确定为200000元，该约定未违反法律规定，周相池可以依据合同违约之债向法院提起诉讼，一审法院依据该债务的基础法律关系即房屋买卖合同是否存在违约审理该债务不违反法律程序。二、关于违约责任的认定。郭瑞诉称周相池利用保管房屋原始资料的机会串通案外人王革生、刘静将房屋卖给他人牟取利益，其不应承担违约责任的意见，本院认为，根据郭瑞与周相池于2011年6月15日达成的协议，双方之间的房屋买卖合同关系已于当日解除，该协议明确郭瑞应承担违约责任，双方之间自2011年6月15日起形成因违约赔偿产生的债权债务关系。2011年11月10郭瑞出具的欠条及2011年12月30日双方的协议均对该债务进行了约定及确认。期间双方于2011年10月9日在桂林市秀峰区人民法院的谈话及向2012年1月11日向法院递交的申请书，表明郭瑞愿意将房屋卖给周相池，其后2012年2月7日郭瑞委托王革生对案涉房产进行处分。从本案现有证据看，郭瑞委托案外人王革生系其真实意思表示，案外人王革生依据郭瑞的授权取得处分该房产的代理权，王革生与郭瑞之间形成委托代理关系。王革生是否只能将该房屋出售给周相池及售房款的使用问题与本案不属同一法律关系，但无论该房屋系出售给周相池或其他第三人，郭瑞均未能提供证据证明双方之间约定了以该房屋价值或售房款用于抵销郭瑞因违约解除合同所应承担的债务。郭瑞上诉称其不应承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。郭瑞在一审答辩时认可周相池已经支付购房款113440元，应履行返还周相池���房款113440元的义务，扣除周相池认可其已收取的款项93599.35元（45600元＋21275.26元＋21364.09元＋5360元），郭瑞仍应退还周相池购房款19840.65元。一审判决认定郭瑞应退还购房款23124.74元有误，本院予以变更。因双方约定的解除合同的违约金过分高于造成的损失，一审法院予以减少符合法律规定，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区临桂县人民法院（2012）临民初字第743号民事判决书第二、三项；二、变更广西壮族自治区临桂县人民法院（2012）临民初字第743号民事判决书第一项为：上诉人郭瑞退还购房款19840.65元给上诉人周相池。本案二审案件受理费人民币2392元（上诉人周相池已预交964元，上诉人郭瑞已预交1428元），由上诉人周相池负担964元，上���人郭瑞负担1428元。本判决为终审判决。审 判 长  王治斌审 判 员  陆建华代理审判员  周 丽二〇一五年十一月五日书 记 员  秦 婧