新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新2302民初428号 原告（反诉被告）：王斌，男，1976年6月17日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：王传旭，系北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯海龙，男，1986年1月20日出生，回族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告（反诉原告）：马芬清，女，1986年3月9日出生，回族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 以上两被告共同委托诉讼代理人：杜鸿雁，系新疆金天信律师事务所律师。 原告（反诉被告）王斌与被告（反诉原告）冯海龙、马芬清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王斌委托诉讼代理人王传旭、被告（反诉原告）冯海龙、马芬清及其共同委托诉讼代理人杜鸿雁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方之间的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告向原告支付拖欠的租金6300元；3.依法判令被告按日向原告支付（2016年10月1日-2018年4月1日）期间被告欠付金额5‰的违约金17010元（6300元×5‰×540天），支付违约金直到付清所欠租金时止；4.本案的诉讼费用和邮寄送达费由被告承担。事实和理由：2015年3月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于阜康市天山岔路口利刃商贸有限公司开发的8号门面房租赁给被告使用，租期5年，双方对租金的支付及违约、合同解除等条款进行了约定，合同约定被告未按期交纳租金和保证金的，原告有权终止合同。后原告按约将符合安全使用条件的房屋交付给被告使用至今，但被告未能守约按期向原告交纳保证金和租金。合同约定的第三期、第四期及第五期的租金缴纳期限已经全部到期，经原告多次催要，被告以各种理由推脱，故依法诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告冯海龙、马芬清辩称，同意解除租赁合同。我们没有交纳6300元租金是事实，理由为：1.原告未能提供排烟顺畅、环保安全的房屋，且其消极怠慢的不作为导致被告长期使用高价水、电；2.被告没有任何违约行为，相反被告有足够的证据证明原告没有按照租赁合同中的内容履行其义务，原告王斌于2017年4月1日出具的收据标注为：“2017年房租”并承诺剩余房租6300元在给被告解决餐厅外吸烟机安装事宜后于2017年5月20日前付清。至今，原告也没有兑现其承诺，被告留置6300元，是要求房东履行其应尽的义务，是实现自己权利的无奈之举。 反诉原告冯海龙、马芬清向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告返还保证金4000元；2.要求反诉被告赔偿房屋装修款40000元；3.要求反诉被告支付反诉原告的营业可得收入40000元；4.要求反诉被告承担反诉费。事实及理由：2005年初，反诉原告与反诉被告多次商议，将反诉被告所有的位于阜康市天山岔路口利刃商贸有限公司开发的8号门面房出租给反诉原告经营餐厅。2015年3月10日双方签订了《房屋租赁合同》，合同生效当日，反诉原告如约交清了第一年租金，并开始装修餐厅，共花费装修款100000元。室内装修完毕，最后要在后厨房外安装吸烟机、排烟管时，才发现同属于反诉被告所有的9号门面房承租人张新云率先将自己餐厅的吸烟机排烟管安装在本属于反诉原告使用的位置。我们多次要求作为房东的反诉被告解决餐厅顺畅排烟的问题，而反诉被告一直推诿、搪塞，不予理睬，导致反诉原告只能堵死后厨唯一的一扇小窗户，勉强安装了一架小换气扇。三年来，反诉原告经营的餐厅后厨没有窗户透光，只能24小时开灯，排烟不畅，餐厅整日油烟呛鼻，顾客怨声载道。严重影响生意，也损害了反诉原告的身体健康。反诉原告曾于2016年5月求助上户沟乡派出所民警处理此事，也无任何结果。反诉原告三年来忍气吞声，再三退让，并没有换来和气生财的结果。反诉原告认为，反诉被告未能提供排烟顺畅，安全保障的房屋，且消极怠慢的不作为行为，已导致双方履行合同无可能，反诉人请求法院在查明事实，驳回原告诉讼请求的同时支持反诉原告的请求。 反诉被告辩称，合同解除后，反诉原告如不存在拖欠有关费用，且返还的房屋不存在瑕疵的情况下，反诉被告愿意退换保证金；对于反诉原告的其他反诉请求，反诉被告均不予认可，理由如下：首先，在双方缔约租赁合同时，房屋的情况已经反诉原告查验，反诉被告交付使用的房屋系完全符合安全使用条件的，且是新的未经过装修的房屋，反诉原告将其租赁经营使用，其烟道的合理设置和安装完全取决于反诉原告个人。本案系房屋租赁合同纠纷，反诉被告作为出租人的合同义务，是向反诉原告交付符合安全使用条件的房屋即可，并不负有其他的合同义务。其次，隔壁9号房屋并非系反诉被告所有，通过现场勘察，涉案房屋完全可以设置排烟设施，即使9号房屋先行开业设置排烟设施，并不影响反诉原告根据涉案房屋厨房位置，在厨房外部相邻其他部位合理安排排烟设施，反诉原告称厨房外部空间完全被占用，无法进行安装的情形并不存在，隔壁9号烟囱的位置到反诉原告方厨房处有大部分的空间可以安装排烟设施引风机，反诉原告方隔壁的包括8-9-10号商铺均是开餐饮的，其他两户都按照环保局和消防大队的要求，安装了引风机，且烟囱及排烟设施必须通向楼顶，而反诉原告截止诉前都未能按要求安装排烟设施引风机，其油烟无法及时全部排出之原因是未按要求安装引风机所致，并非反诉被告的违约行为和隔壁第三人行为所致，不应该将此归过于反诉被告方；本案系房屋租赁合同纠纷，对于其提出的通风、采光的问题属于相邻权纠纷所要解决的问题，其应当与隔壁邻居协商解决有关通风的问题，而不应采取拒付房租的方式处理。最后，反诉被告交付的房屋不存在安全隐患，反诉原告进行餐饮经营排烟设施的安装取决于其个人，不能为此要求反诉被告承担责任。且从生活经验可知，如若真像反诉原告提到的一开始就有烟囱排烟问题，反诉原告根本不可能承租并且使用房屋三年之久，也不可能按约定交纳大额度的前两年和第三年的大部分房租。依据日常交易习惯和常识可知，反诉原告的请求没有事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：照片2张、收据一份、房产证，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认证如下： 原告（反诉被告）提交的证据： 1.《租赁合同》一份，拟证实原、被告于2015年3月10日签订合同，约定原告将位于阜康市天山岔路口利刃商贸有限公司开发的8号商铺出租给被告使用，租期5年，自2015年4月8日至2020年4月8日止。合同对5年的房屋租金的交纳时间、不能按时交纳需要承担的违约金计算方式，以及违约原告所享有的终止解除合同的权利作了明确约定。经质证，被告对合同的真实性无异议，但是对有效性不认可，不能证明被告违约，合同的第七条和第三条有更改，第七条的押金双方协商后改为4000元，之后也有相关证据证实；还有第三条约定的第三年租金变更为在2017年第一季度交清即可，原告起诉时第四年和第五年的租金时间没到，原告没有违约。本院对该证据的真实性予以确认。 2.照片四张，拟证实与被告经营的餐厅相邻的9号、10号两家餐馆均按照环保局和消防队的要求安装了烟囱与引风机两个排烟设施。唯独被告的厨房外墙只简单装了烟囱，未按有关机关的强制性规定安装引风机，且从照片中可以很直观的看出，安装了引风机的餐馆厨房后面没有黑色的油烟的污染物，而被告未安装的明显墙面附着有大量的油污。另可以看出。10号餐馆同样利用小窗户安装了引风机，足以证明原告交付的房屋符合使用条件，被告无论出于什么原因不予安装，原告为此都不应承担责任。经质证，被告对三性均不认可。本院对照片的真实性予以确认。 被告提交的证据： 1、手机录音一份，拟证实2018年4月30日原告和被告口头约定了租金一年一交。经质证，被告对真实性无异议，合法性不认可，视频未经过原告允许的情况下偷录，另外双方并未就租赁合同进行了修改变更。本院对该证据的真实性予以确认。 2、照片7张，拟证实被告所经营的厨房不符合经营餐厅所需。经质证，被告对真实性、合法性认可，对证明的问题不认可，该照片不能证明原告交付的房屋存在安全隐患，对于被告提出的油烟无法排出的问题，是被告未按环保局和消防大队的要求安装排烟设施造成的，责任不在于原告交付的房屋。本院对该证据的真实性予以确认。 3、电费收据照片一份、发改委文件一份，拟证实由于原告没有协助被告办理水电卡。造成被告方所交的费用都高于其他人。经质证，被告对该组证据的三性均有异议，认为合同约定所产生的费用由被告自己承担，水电卡的安装及费用的高低并不是原告所能决定的。对该组证据因被告提交的发改委文件系复印件，本院不予确认。对电费收据照片因与本案无关联性，故本院不予认定。 4、押金收据一份，拟证实原告认可押金改为4000元，合同终止应把押金退还被告。经质证，原告对收取押金4000元认可，对证明的问题不认可，被告片面理解了押金收据。对原告收取被告押金4000元的事实本院予以确认。 5、收据二份、收条二份，拟证实6300元的房租并不是没有按期交纳，是要把烟囱安装好后，再交纳。收据上原告也同意并标注了2017年5月20日前付清。第一年和第二年是按照合同约定交清的，但是第三年（2017年）的已经改成了当年的第一季度交清。经质证，原告对收条的真实性认可，对收据中交纳房租30000元认可，但是对备注部分不认可，因为收据上有原告签字还有被告的签字，认为原告的签字是临摹的。因原告未申请对签字进行鉴定，本院对收条及收据的真实性予以确认。 6、收条一份、发货清单一份、拟证实被告装修房屋花费100000元，支付定金3000元，解除合同后还有两年因无法履行，原告应该赔偿被告40000元。经质证，原告对三性不认可，认为原告不存在违约行为。租赁期间房屋装修应由被告承担。因原告提供的发货清单中无购货单位署名，是否系被告装修所用无其他证据相印证，本院对该证据的关联性不予确认，对收条的真实性本院予以确认。 7、营业执照一份、发票领用薄一份。拟证实被告的月收入是15000元以及每月缴纳的税款。经质证，原告对真实性予以认可，关联性及所证明的问题不予认可。原告不存在违约行为，故原告不应赔偿反诉人的损失。本院对该组证据的真实性予以确认，与本案的关联性综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月10日，原告王斌（反诉被告）与被告马芬清（反诉原告）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“一、（甲方）王斌将位于阜康市天山岔路口利刃商贸有限公司开发的8号门面房租赁给乙方（马芬清）经营使用；二、租赁期间为五年，从2015年4月8日至2020年4月8日止；三、付款方式及租金：合同签字当日付第一年租金叁万元整，第二年租金叁万叁千元整于2016年4月1日之前付清；第三年租金叁万陆仟叁佰元整于2016年10月1日之前付清；第四年租金叁万玖仟玖佰叁拾元整于2017年4月1日之前付清；第五年租金肆万叁仟玖佰元整于2017年10月1日之前付清；如乙方未按时交纳房屋租金和保证金，甲方有权终止合同，每天承担5‰的违约金；四、在合同期内，房屋所发生的一切费用由乙方全部承担（水、电、暖、物业费）等；五、出租方将房屋交给承租方后，承租人的装修及修缮，出租方概不负责┄┄；七、甲方将房屋租给乙方使用期间，需交纳捌仟元整的保证金，交款时间为2015年10月1日前付清┄┄”。二被告在合同末尾乙方一栏签字捺印。签订后，2015年10月1日被告交纳4000元保证金，原告王斌出具了押金收据一份。2015年3月10日、2016年3月31日，被告交清了两年租金共计63000元，原告王斌分别出具收条二份。2017年4月1日被告交纳房租30000元，原告王斌出具收据，并注明剩余房租陆仟叁佰元正2017年5月20日前付清。到期后，被告未支付剩余房租，故原告起诉法院。 另查明，两被告系夫妻关系，经营该餐厅，现处于营业中。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告王斌与被告冯海龙、马芬清经协商一致签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，庭审中被告亦同意解除合同，故对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付第三年即2017年剩余租金6300元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称未按期支付房租是由于原告未能提供排烟顺畅、环保安全的房屋，被告未提供相关证据，同时因其如期支付了2015年、2016年及2017年大部分租金，且正常经营至今，因此，被告辩称的理由不能成立，本院不予采信。原告要求被告按欠付金额每天5‰支付违约金，鉴于原告在合同实际履行中，作为房东怠于处理隔壁餐馆油烟排放占位问题，主观上有一定过错，应各自承担相应的责任，故对原告的此项请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告返还保证金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。依据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故反诉原告要求反诉被告赔偿房屋装修款40000元的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿营业可得收入40000元，反诉原告没有提供合理有效证据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下： 一、解除原告王斌与被告冯海龙、马芬清签订的《房屋租赁合同》； 二、被告冯海龙、马芬清于本判决生效后五日内支付原告王斌租金6300元； 三、反诉被告王斌返还反诉原告冯海龙、马芬清房屋租金4000元； 四、上述第二项、第三项折抵后，被告冯海龙、马芬清应给付原告王斌2300元，此款于本判决生效后五日内给付； 五、驳回原告王斌的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告冯海龙、马芬清的其他反诉请求。 案件受理费383元，其它诉讼费用320元，合计703元，由原告王斌承担279元，被告冯海龙、马芬清承担424元。反诉案件受理费950元，由反诉原告冯海龙、马芬清承担905元，反诉被告王斌承担45元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  米 燕 人民陪审员  马小玲 人民陪审员  贾 红 二〇一八年十一月二十六日 书 记 员  范双芹