福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民终2636号 上诉人（原审被告）：漳州南靖华艺房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇镇政府院内，统一社会信用代码91350627685064372W。 法定代表人：王添福，总经理。 委托诉讼代理人：沈光华，福建开度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡昕妤，福建开度律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：曾秋萍,女,1989年3月8日出生,汉族,住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：**文，福建三和律师事务所律师。 上诉人漳州南靖华艺房地产开发有限公司（以下简称漳州南靖华艺公司）因与被上诉人曾秋萍商品房预售合同纠纷一案，不服南靖县人民法院（2018）闽0627民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 漳州南靖华艺公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回曾秋萍的诉讼请求。事实和理由：一、本案《商品房买卖合同》及合同附件已明确约定其可据实延期交房的情形。根据约定，本案中符合约定条件及存在不可抗力客观原因导致可延期交房的天数应为312天。因在合同约定的交房履行期限内发生了可以据实延期交房的情况，本案涉及的商品房的交房时间应相应推延，而在该延迟交房的期间仍然存在天气、交通管制等原因导致其可延期交房，而一审仅扣除合同签订之日至约定的交房之日所出现的可延期交房的天数，明显错误。二、涉案商品房工程于2017年8月5日已竣工验收，已符合交房条件，并已电话通知曾秋萍交房，但一审认定交房时间为2018年2月24日明显错误。3、一审按日万分之三标准计算本案逾期交房的违约金明显偏高。 曾秋萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 曾秋萍向一审法院提出诉讼请求：判令漳州南靖华艺公司从2016年12月31日起至实际交房之日止，以289701元为基数，按日万分之三向其支付逾期交房的违约金43628.97元（2016年12月31日至2018年5月17日的违约天数暂计为502天，违约金暂定为289701×0.03%×502=43628.97元）。 一审法院认定事实：2015年4月7日，曾秋萍与漳州南靖华艺公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708003700203），合同约定：曾秋萍向漳州南靖华艺公司购买位于南靖县处恒诚•御琚B1幢303号商品房，建筑面积79.37㎡，总价款289701元。合同还约定:“买受人若逾期付款不超过30日，自合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；若逾期付款超过30日，经出卖人催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意的，自合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当于2016年12月31日前将经各部门验收合格的上述商品房交付买受人使用。出卖人若逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，若买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之三的违约金。”同日，双方又签订了补充协议（附件六），对合同第八条作补充约定“1.该条约定遭遇不可抗力可据实延期交房，指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件（包括但不仅限于地震、火灾、6级（含）以上大风、雨天24小时内降水达25㎜、重大××等）。如该事已为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传，则出卖人无需承担告知义务；2.……②遇到市有关部门停水、停电通知等情况造成无法正常施工；③遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定，造成无法正常施工；……出现以上原因时，出卖人有权据实相应顺延交房，双方均无须承担任何延期交接房屋的责任。”对合同第九条作补充约定“……本合同第九条所指的‘实际交付之日’是指出卖人向买受人发出本合同第十一条所述的书面通知的当日（以寄出邮戳为准）。”合同签订后，曾秋萍依约交付了购房款289701元。2017年8月5日，漳州南靖华艺公司组织设计、勘察、监理、施工等相关单位对恒诚•御琚B1幢进行竣工验收，竣工验收结论为：本工程已按合同约定内容、图纸设计、施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。2018年2月24日，漳州南靖华艺公司通过邮政快递（挂号号码：28695571435）向曾秋萍寄送交房通知书。2015年4月7日至2016年12月31日期间，漳州气象台或南靖县气象台根据台风的登陆点、影响程度共对8个台风（热带风暴）发布了警报，共有19天；南靖日降水量大于或等于25毫米的共有55天。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、漳州南靖华艺公司是否应承担逾期交房违约金？二、双方约定的违约金是否过高？三、本案是否存在不可抗力情形，应扣除相应天数？一、关于漳州南靖华艺公司是否承担逾期交房违约金的问题。根据双方当事人提供的证据和庭审查明的事实，漳州南靖华艺公司应当支付逾期交房违约金。理由如下：1.曾秋萍与漳州南靖华艺公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，属合法有效，合同条款对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定履行自己的权利义务。曾秋萍已按合同约定的期限足额向漳州南靖华艺公司付清了购房款289701元，履行合同约定的付款义务。但漳州南靖华艺公司并未按合同第八条约定，即2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付曾秋萍使用，漳州南靖华艺公司未按合同约定期限交房行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任；2.退一步说，尽管漳州华艺公司在履行交房过程中，也出现了合同约定的可扣除交房时间的情形，但是在扣除合同约定的天数后，哪怕逾期一天也是逾期交房，就应按合同规定承担相应的违约责任；3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，本案由于漳州南靖华艺公司的违约行为，应当按合同约定向守约方支付逾期交房违约金。曾秋萍提出漳州南靖华艺公司承担逾期交房违约金的请求，于法有据，应予支持。二、关于双方约定的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》规定的违约金性质系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，违约金的基本功能是补偿给当事人造成的损失。当事人的损失既包括实际损失,也包括可得利益的损失。曾秋萍与漳州南靖华艺公司约定的关于逾期交款和逾期交房违约金的计算方法，是对等的，更是惩罚性质，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。漳州南靖华艺公司逾期交房造成曾秋萍的损失从实际情况看，并不一定局限于房屋租金，还包括其他损失。故漳州南靖华艺公司以房屋租金唯一标准抗辩并主张调整违约金，缺乏相应依据，不予采信。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，才能认定过分高于造成的损失。本案讼争的违约金标准是漳州南靖华艺公司提供的格式合同文本约定的按已付购房款的日万分之三计算，与银行逾期贷款罚息大体相当，以资金占用与交房迟延的后果对比，对价也相当，故漳州南靖华艺公司主张约定的违约金标准过高应当调整，依据不足，理由不能成立，不予采纳。三、关于本案是否存在不可抗力情形，应当扣除相应天数的问题。漳州南靖华艺公司主张以本合同第八条补充协议约定的施工过程中，出现了6级（含）以上大风、雨天24小时内降水达25㎜、遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定，造成多达几百天无法正常施工，要求扣除逾期天数。因曾秋萍于2015年4月7日与漳州华艺公司签订商品房买卖合同，并约定2016年12月31日前交付使用。根据本院向福建省南靖县气象局调取的气象资料证明，2015年4月7日至2016年12月31日期间影响本案工程施工的6级（含）以上大风有19天、24小时内降水达25㎜有55天，合计74天；二年期间的中考、高考管制期间酌定为14天，总计88天。这些天数符合合同约定事由，应当予以扣除。漳州南靖华艺公司根据合同第九条的补充协议约定，于2018年2月24日通过中国邮政快递方式向曾秋萍送达交房通知书，该日应视为双方实际交房日。截止该日漳州南靖华艺公司逾期交房420天，扣除上述合同约定免除责任的天数88天，实际逾期交房332天。漳州南靖华艺公司主张从2014年9月1日起至2018年1月31日出现的包括高温天气、节假日及省市安全质量大检查等在内作为不可抗力情形来计算应扣除天数，与合同约定不符，抗辩理由不能成立，不予支持。综上，漳州南靖华艺公司逾期交房已经构成违约，应当按合同约定向曾秋萍支付逾期交房违约金，违约金自2016年12月31日起至2018年2月24日止，扣除免责天数88天后逾期332天，根据合同第九条第1款第（2）项的约定，按曾秋萍已付购房款289701元的日万分之三计算，即违约金为28854元(289701元×0.03%×332天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、漳州南靖华艺房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向曾秋萍支付逾期交房违约金28854元；二、驳回曾秋萍的其他诉讼请求。案件受理费891元，减半收取计445.5元，由曾秋萍负担151元，漳州南靖华艺房地产开发有限公司负担294.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决查明的事实双方均无异议，本院予以确认。 本院另查明：二审中，漳州南靖华艺公司自认本案交房时间为2018年2月24日，并放弃关于一审认定该交房时间有误的上诉请求。2015年4月7日至2018年2月24日间，台风天气有35天、24小时内降水达25㎜的天数有73天。据漳州南靖华艺公司提供的施工日志记录，在24小时内降水达25㎜的73天中，本案工程全天未停工的天数有7天：即2015年12月9日、10日，2016年1月5日，2016年9月30日，2017年6月15日、17日、18日。全天半停工天数有6天（折合3天）：即2015年8月28日、29日、30日、31日，2015年1月5日，2016年6月26日。 本院认为，根据本案《商品房买卖合同》约定，漳州南靖华艺公司应当于2016年12月31日前将经竣工验收合格的涉案商品房交付给曾秋萍使用，但其于2018年2月24日才通过中国邮政快递方式通知曾秋萍交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案《商品房买卖合同》及合同附件已明确约定在交房履行期限内若发生约定情形，漳州南靖华艺公司可延期交房，即涉案商品房的交房时间可相应延迟。在该延迟交房的期间届满后，存在合同约定的情形导致延期交房也应相应延迟，故存在约定延期交房的情形可扣除相应天数的起止计算日，应从合同签订的2015年4月7日起计算至实际交房的2018年2月24日止。在该期间内影响本案工程施工的台风天气有35天、24小时内降水达25㎜有73天，中考高考管制期间酌定为21天，共计129天。但在24小时内降水达25㎜的73天中，本案工程全天未停工的天数有10天（7+3），故漳州南靖华艺公司可延期交房的天数实际为119天（129-10）。因本案合同未约定超过35度的高温天气可作为扣除逾期交房的情形，漳州南靖华艺公司主张应扣除高温天气导致逾期交房的天数，缺乏依据，不予采纳。漳州南靖华艺公司主张应扣除6级（含）以上大风天气而影响施工的天数，但未提供相应的气象资料，应承担举证不能的法律后果。截止2018年2月24日，漳州南靖华艺公司逾期交房420天，扣除合同约定可延期交房的119天，实际逾期交房达301天。本案合同所约定的逾期交房违约金系按买受人已付购房款的日万分之三计算，系双方当事人真实意思表示，属合法有效，又该标准与银行逾期贷款罚息大体相当，并未超出法律所规定的合理范围，故漳州南靖华艺公司主张双方约定的该违约金标准过高，应调整为同地段房屋租金标准，与事实和法律均不符，不予采纳。据此，漳州南靖华艺公司应承担本案逾期交房的违约金为26160元(289701元×0.03%×301天）。 综上所述,漳州南靖华艺公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第一百七十条(?javascript:SLC(98761,153)?)第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销南靖县人民法院（2018）闽0627民初1258号民事判决； 二、漳州南靖华艺房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向曾秋萍支付逾期交房违约金26160元； 三、驳回曾秋萍的其他诉讼请求。 一审案件受理费891元，减半收取计445.5元，由曾秋萍负担201元，漳州南靖华艺房地产开发有限公司负担244.5元。二审案件受理费521.4元，由漳州南靖华艺房地产开发有限公司承担471.4元,由曾秋萍负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  唐志忠 审判员  陈天明 审判员  谢旭耀 二〇一八年十一月十九日 书记员  吴茵婷