广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0102民初4331号 原告：南宁市百佳汇商场管理有限公司，住所地：南宁市新华街人防工程，统一社会信用代码：9145010278844743X6。 法定代表人：马小云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：缪康，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏飞，广西民族律师事务所律师。 被告：张德潇，男，1989年12月17日出生，壮族，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：覃培元，广西金益律师事务所律师。 原告南宁市百佳汇商场管理有限公司（以下简称“百佳汇商场”）与被告张德潇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告百佳汇商场的委托诉讼代理人缪康、张鹏飞，被告张德潇及其委托诉讼代理人覃培元到庭参加诉讼。当事人在诉讼过程中申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告百佳汇商场向本院提出诉讼请求：一、解除原告和被告于2017年6月24日签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告支付租金14675元（自2017年9月25日起计算至2017年12月12日终止租赁合同之日止）、支付拖欠租金滞纳金5797元（以拖欠租金为基数、按每日0.5%计算，自2017年9月25日起计算至2017年12月12日）；三、判决被告支付水电费5028元（自2017年8月24日起至2018年5月31日止），支付拖欠水电费滞纳金（以拖欠水电费为基数，按每日0.5%计算，自2017年8月24日至法院判决生效确定的履行期限止）；四、判决被告支付原告商铺占用费27120元（以合同约定租金为准，自2017年12月13日计算至2018年5月8日止）；五、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月24日签订了《商铺租赁合同》，双方在合同中对租赁场地及经营范围、租赁期限、租金、权利义务、违约责任等内容进行了明确约定。原告按照合同约定全部履行了义务，包括按时将商铺交付给被告使用，被告接收和装修商铺后投入了商业运营。但自2017年11月23日起，被告违反合同约定擅自关门停业歇业，拖欠应缴租金14675元、水电费5028元，虽经原告多次催告仍拒绝缴纳拖欠的租金和水电费用。被告的上述行为违反了双方合同第三条第一款（租金）、第七款（水电费）的规定，已构成根本违约，依据双方合同第八条第二、三款规定，被告除缴纳拖欠的租金和水电费外，还应向原告支付滞纳金，现原告自愿将滞纳金由合同约定的每日10%下调至每日0.5%。另外，被告在合同期满后仍占用原告的商铺，应按合同约定的租金标准赔偿原告的经济损失。 被告张德潇辩称：一、原、被告双方签订的合同期限至2018年6月24日已期满终止，故不存在判令解除的问题，因双方现场协商后，被告已于2017年11月12日清铺退场，故双方合同实际已于2017年11月12日解除。二、被告已于2017年11月12日撤场，故被告不应支付该时间段后的水电费，2017年8月24日至2017年11月12日期间，被告自用的水电费共计2079.1元，被告不认可原告所列的公摊水电费用。三、原告已收的15000元履约保证金应抵扣租金、水电费或如数退还给被告。四、原告于2017年12月12日向被告发出《关于终止6-15A商铺租赁合同的通知》，被告也于当日签收该通知书，实际上已在签收该通知书前一个月解除合同并退出商铺，故被告在本案中不存在占用原告商铺的事实，原告要求被告支付2017年12月13日至2018年5月8日的占用费缺乏事实和法律依据。五、因本案原告存在虚假宣传误导被告与其签订商铺租赁合同，合同中所约定的交付履行保证金条款、违约不予退还履行保证金条款、以及滞纳金等条款均属于格式合同中的霸王条款，是对被告显失公平的条款，法院应予撤销此类显失公平条款，不能采纳作本案定案依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市人民防空办公室于2004年1月办理了新华街人防二期工程开工建设手续。南宁市人民防空办公室出具《场地使用证明》证实，南宁市人民防空办公室将新华街地下人防工程委托南宁市人防平站管理处代为管理，该工程现由原告百佳汇商场有偿使用，合同期限为2007年1月1日至2026年12月31日。 因商场开展商铺招商活动，原告于2016年发放宣传图册，对其商场进行宣传，在宣传图册上有“位于南宁市绝对的商业核心区域朝阳商圈中心……坐拥3条地铁，日均50万客流量”、“南宁财富要塞从不亏损的商业经营传奇”、“主力品牌强驻”等宣传内容。 2017年6月24日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于南宁市新华街人防工程百佳汇商场六区6-13A号商铺，面积为11.3平方米，2017年每月租金为每平方米500元，商铺租赁期限从2017年6月25日至2018年6月24日止，租期为一年，2017年度商铺租金共67800元，租金分四次支付，2017年6月25日前交纳16950元，2017年8月25日前交纳16950元，2017年10月25日前交纳16950元，2018年1月25日前交纳16950元；签订本租赁合同时，乙方须向甲方一次性全额支付租赁该商铺的履约保证金15000元，并应在每年度第一次缴纳租金时一并向甲方支付年度商场物业管理费为3390元、年度商场宣传推广费2000元、年度个体工商户保险费250元、年度维护资金407元；该合同第八条关于违约责任约定：如乙方逾期交纳租金、水电费的，每逾期一天，甲方将按应缴租金、水电费的10%向乙方加收滞纳金，超过三天，乙方仍不交纳租金及滞纳金的，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，乙方支付的租金、履约保证金、商场宣传推广费、物业管理费、个体工商户保险费、维护资金等不予退回。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，被告向原告支付2017年6月25日至2018年6月24日的物业费3390元、商铺履约保证金15000元、宣传推广费2000元、工程维护资金407元、2017年6月25日至2017年9月24日的租金16950元、保险费250元，原告分别向被告出具了《收据》，并将商铺交付给被告使用及经营。 原告提交的《商铺水电费缴纳通知单》载明涉案商铺欠缴公摊水电费及商铺自用水电费情况为：2017年7月为1055元、2017年8月为1075元、2017年9月为1002元、2017年10月为912元、2017年11月为162元（其中自用电费和水费为0）、2017年12月为160元（其中自用电费和水费为0）、2018年1月为147元（其中自用电费和水费为0）、2018年2月为112元（其中自用电费和水费为0）、2018年3月为170元（其中自用电费和水费为0）、2018年4月为233元（其中自用电费和水费为0）。被告在《水电费缴纳通知单发放签收表》上分别于2017年8月、2017年9月、2017年10月、2017年11月签字确认。 2017年12月7日，原告向被告发出《关于6-13A商铺限时恢复正常营业的通知》，主要内容是：由于该商铺自2017年11月23日至今未恢复正常营业，要求该商铺自该通知下发当日3日内即2017年12月10日前完成对外正常营业。被告认可其于当天签收了该通知。 2017年12月12日，原告向被告发出《关于终止5-26A商铺租赁合同的通知》，主要内容为：因被告2017年欠租金50850元，2017年7月至2017年10月所欠水电费为4044元，该商铺于2017年11月23日擅自停业，经商场下发限时恢复正常营业通知并多次沟通后至今未恢复正常营业，违反了合同约定，已构成根本违约，原告公司决定终止双方的商铺租赁合同，收回商铺，并限期被告自通知下达之日起2日内缴清所欠费用，方可将商铺内所属物品搬离，逾期未缴清所欠款项，视为放弃商铺内所有物品的所有权，被告已交纳的商铺租金、履约保证金等费用概不退还。被告认可其于2017年12月12日已收到该通知书。 原告以被告未按期支付租金为由向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 庭审时，原告自认被告于2018年5月8日在未提前通知原告的情况下强行搬离，铺面内仍留存部分物品；被告主张其于2017年11月12日撤场。 在诉讼过程中，本院于2018年10月25日组织双方当事人对涉案商铺进行交接手续，被告未到现场，经本院勘查，“百佳汇”商场共区分为六个区域，每个区域以走廊式划分，并以中庭为中央区域，中庭系通往各个区域的必经场所，现场勘查时中庭区域仍处于施工阶段，商场中的商铺为敞开式结构；本案所涉商铺已另行出租。 另查明，2017年7月20日，南宁市兴宁区工商行政管理和质量技术监督局对原告作出兴工商处字[2017]186号行政处罚决定书，认定原告百佳汇商场“在招商中心内的墙上粘贴有‘打造中国最大的地下世界主题风情街’字样的宣传图片，招商中心的接待处桌面上及地面有内容为‘主流商业集群引领者行业唯一、广西最大地铁接驳站、每日超50万消费人群广西仅有、南宁商场中极少从不亏损的商业之一、从一铺难求到难求一铺、绝对的商业核心区域’等字样的彩页宣传册及宣传单，用于对外宣传，当事人广告宣传中使用的统计资料、调查结果未经验证，存在引人误解，误导消费的情形”；原告“在宣传单中‘本广告一切内容仅供参考，所有细节及图则以政府批准文件和最终签订的合同为准，所有解释权归开发商’字样的格式条款，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（四）项的规定，属排除消费者解释格式条款的权利行为所指”。为此对原告百佳汇商场作出了行政处罚：1、立即停止发布广告，在相应范围内消除影响；2、处广告费四倍罚款4640元；3、对违反《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（四）项的处罚，处罚款1000元。 本院认为：本案所涉项目已办理合法建设手续，南宁市人民防空办公室亦出具证明证实原告有权使用讼争商铺，故原告有权对外出租讼争商铺。原告与被告于2017年6月24日签订的《商铺租赁合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。 一、关于相应合同条款应否撤销的问题。 被告以显失公平为由主张撤销《商铺租赁合同》中关于被告交付履约保证金，在违约时不予退还以及滞纳金等条款，本院认为，上述合同条款系双方对于甲方整体规划、整体装修方面的权利与义务，是商场出租人同时也是商场管理人出于整个商场经营管理的需要而享有，并未限制被告的合同权利、免除原告的主要责任、加重被告的合同责任，被告主张上述合同条款显失公平，不符合案件客观事实，本院不予支持。 关于合同应否解除的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在合同履行过程中出现法定解除情形时，当事人可以提出解除合同。本案中，虽然原告并未将宣传资料中的各种承诺事项明确载入双方订立的《商铺租赁合同》中，但该承诺事项的完全实现是被告在订立合同时需综合考量的因素之一，而自原告交付商铺时起，所涉商场的中庭区域在长时间内仍处于施工状态，确在一定程度上会影响商场的客流量等与商铺经营相关的客观条件，至本案被告强行搬离时，该施工情形仍处于延续状态，被告作为承租人有理由确信商场的上述现状足以影响其实际经营，在此情况下，应认定被告亦有权提出解除合同，被告主张其于2017年11月12日以搬离商铺的方式解除了合同，虽然被告主张2017年11月之后所涉商铺的自用水电费为0据此主张其已撤场，但其无证据证实其已将铺面物品清空并将铺面交还给原告，故本院对被告的该主张不予支持。原告于2017年12月12日向被告邮寄《关于终止5-26A商铺租赁合同的通知》，明确表示要求解除合同，被告认可其于当日收到该解除通知，根据《商铺租赁合同》第十四条关于“文件送达此地即视为送达完成”的约定，应视为该解除通知已送达被告，故双方的租赁关系于此时解除。 三、关于合同解除后的法律后果。 关于原告请求被告拖欠的租金、占用费。如前所述，被告主张其于2017年11月12日搬离商铺，但其对此未能举证，应承担举证不能的不利后果，原告自认被告于2018年5月8日搬离商铺，本院予以采信。合同签订后，被告按照约定向原告支付了租金、物业费等费用，原告亦向被告交付了商铺，被告占有、使用铺面至2018年5月8日，故被告应支付对应占用期间的租金。至于租金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并且在租赁期间保持租赁物符合规定的用途。如前所述，原告在进行商铺招租的宣传画册及海报中确存在一定的夸大，且整个商场的中庭区域是连接各个区域的重要场所，从本院现场勘查的情况来看，商场的中庭仍处于长期施工状态，不能正常通行，可以反映出商场整体经营环境尚未成熟，尚未形成相对稳定的顾客群体，商场内部装修的情况也足以对日常客流量造成很大程度的影响，与其在招商画册及海报中所宣传的效果存在较大的落差，故原告作为出租人未能提供其宣称的成熟商区应完整匹配的经营环境，其在合同履行过程中存在一定过错；另一方面，被告作为承租人在签订租赁合同之时，亦应该充分评估商场的近期规划、发展前景和经营条件的成熟程度，充分预见空置的经营场所在未来的装修改造期间对其承租商铺的经营将会造成的影响，而被告未能准确预见该经营风险，且实际使用了商铺，故被告仍应承担租金的支付义务。综合本案合同履行的实际情况，本院酌定被告按70%的租金标准支付欠付租金及占用费。2017年9月25日至2018年5月8日期间的租金及占用费为16950元/季度÷3个月÷30天/月×225天=42375元，按70%计算应为42375元×70%=29662.5元。 关于原告诉请的水电费。原告提交《水电费交纳通知单》主张被告欠付2017年7月至2018年4月期间的水费、电费及水电公摊费用共计5028元，并提交《水电费缴纳通知单》及《签收表》为证，被告在《签收表》中并未对水电费的数额提出异议，其在本案诉讼中亦未提交反证以证实原告主张的水电费数额与其实际产生的费用存在不合理的差异，故本院对原告主张的欠付水电费的数额予以采信，如前所述，由于原告在合同履行过程中存在一定过错，本院酌定被告按70%的标准向原告支付欠付水电费用为5028元×70%=3519.6元。 关于原告主张被告迟延支付租金及水电费的滞纳金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十条的规定，被告未能按照合同约定按时支付租金及水电费，构成违约。但原告在宣传时存在夸大情形，也存在一定的过错，被告由于经营商铺过程中所获得的利润无法达到预期的效果而停止经营，并拒绝支付租金，原告对该此亦存在一定的过错，因此本院对原告主张的滞纳金不予支持。 至于被告抗辩应从已付履约保证金中抵扣欠付租金、水电费或返还履约保证金的问题，本院已释明被告对该主张提出反诉，但其未在本院指定期限内递交反诉状，故本院对被告的该抗辩主张不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、原告南宁市百佳汇商场管理有限公司与被告张德潇于2017年6月24日签订的《商铺租赁合同》于2017年12月12日解除； 二、被告张德潇向原告南宁市百佳汇商场管理有限公司支付2017年9月25日至2018年5月8日期间的尚欠租金及占用费29662.5元； 三、被告张德潇向原告南宁市百佳汇商场管理有限公司支付水电费3519.6元； 四、驳回原告南宁市百佳汇商场管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费622元，由原告南宁市百佳汇商场管理有限公司承担187元，由被告张德潇承担435元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇一八年十一月二十日 书记员  宁文惠 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。