河北省张家口经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）张开商初字第333号原告郭建，教师。委托代理人李金宝，河北信正律师事务所律师。被告姜贵平，工人。委托代理人刘文君，河北海龙律师事务所律师。委托代理人王秀英。被告张家口九岳房地产经纪有限公司，住所地张家口市桥东区帝广胜利北路花园住宅小区底商19号楼4号。法定代表人岳慧琴，经理。原告郭建诉被告姜贵平、张家口九岳房地产经纪有限公司（以下简称九岳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴夺独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭建及其委托代理人李金宝律师，被告姜贵平的委托代理人刘文君律师、王秀英，被告九岳公司的法定代表人岳慧琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭建诉称：原告与被告姜贵平于2015年7月13日签订房屋买卖合同，原告购买被告姜贵平之子姜楠所有的位于张家口市高新区龙兴润城14号楼1单元701室房屋。被告姜贵平主张其得到姜楠委托，有权出售该房，遂原告给付被告姜贵平3万元定金，并约定了房款给付和交房日期。但是，现被告姜贵平主张其未得到其子姜楠授权，拒绝履行合同。由于张家口属于冬奥会举办城市，短期内房价快速上涨，给原告造成了严重损失。遂原告起诉至贵院，请求1、确认房屋买卖合同无效；2、判令被告返还原告定金3万元；判令被告赔偿原告因丧失缔约机会的损失15万元；诉讼费用由被告承担。被告姜贵平辩称：同意原告的房屋买卖合同无效的诉讼请求，同意返还原告定金2万元，请求驳回原告的其他诉讼请求。诉讼中，被告姜贵平认为其是通过九岳公司与原告签订的房屋买卖合同，九岳公司亦未要求被告姜贵平出示房主授权委托书，也未确认房主证件，存在一定的责任。且原告将定金交于九岳公司，九岳公司交付被告姜贵平2万元作为定金与原告所说的3万元定金有出入。被告姜贵平与原告7月13日于九岳公司签订房屋买卖合同，7月13日签完合同当天即告知九岳公司不出售房屋，并于7月14日、15日、17日，8月1日、2日、6日多次向九岳公司表明不出售房屋并要求退还其定金2万元，九岳公司为获得中介费未及时通知原告，存在一定的责任。被告九岳公司辩称：房屋买卖合同应有效，而且签合同时姜贵平得到了其子姜楠的授权。签订合同当日我公司经纪人给房主姜楠打了电话，对于被告姜贵平所陈述的签订合同当日告诉我公司不出售该房屋，被告姜贵平应提供证据。定金确实是3万元。经审理查明：2015年7月13日，姜贵平（甲方）与郭建（乙方）、九岳公司（丙方）签订张家口市房屋买卖合同，该买卖合同载明“丙方接受甲乙双方的委托，促成甲乙双方签订房地产买卖合同，具体事宜如下：第一条房屋位置及基本情况。1、甲方同意将座落在张家口市高新区龙兴润城14-1-701的房屋及该房屋所占范围的土地使用权（以下简称该房产）出售给乙方。2、该房产具体状况如下：房屋所有权证号：00124402，建筑面积131.4㎡，权属私，用途居住。3、甲方保证该房产权属清晰真实，无债权债务及纠纷，符合国家及张家口市房屋交易的政策法规及有关规定，并保证该房产共有人无异议，乙方对该房产具体状况已做充分了解并自愿购买该房屋。第二条房屋付款和交易方式。1、甲乙双方经协商，该房产总价款为74万元，购买形式为贷款。2、在充分保证甲乙双方利益的前提下，为防止甲方将该房产二次出售，甲方将该房产的房屋产权证等相关原始文件交存丙方代为保管，乙方同意于2015年7月13日交付3万元作为购买该房产的定金，乙方付款方式为现金支付。为保障房屋交付按照合同履行，其中定金50%由丙方保管，待房屋无误交付于乙方，此定金退还甲方。该房屋附属设施设备、装饰装修等相关约定具体见附件说明。第三条居间服务费的支付。1、甲、乙、丙三方商定：签订本合同后，乙方向丙方支付相当于房屋成交部价款的2%的居间服务费1万元，于本合同签订后当即支付。第五条违约责任。甲乙双方自本合同签订后，其中一方违约，居间服务费由违约方全部承担。如乙方违约定金不退，如甲方违约，双倍返还。1、甲方无正当理由不履行合同，或因甲方原因不能办理房产证过户手续，或中途反悔的，三方同意按每逾期一日，甲方应向乙方支付房屋成交总价款的0.1%的违约金，合同继续履行。第六条附件。房屋交付及物业交割：2015年7月13日，乙方交定金3万元，2015年8月13日前，甲乙双方过户登记，乙方付甲方首付款35万元（含定金），乙方公积金发放后以现金方式补齐总房款74万元，多退少补。（公积金在50个工作日丙方负责办理下来）。甲乙双方违约均含中介费，装修押金抵物业费2015年，定金不买不退，甲方不售双倍返还。（其他合同条款详见合同文本）。该房屋买卖合同甲方处有姜贵平签字并捺印，并写有代姜楠。乙方处有郭建签字并捺印，丙方处盖有九岳公司合同专用章”。同日，原告郭建交纳定金3万元，其中2万元由被告姜贵平收取，1万元由九岳公司保管。后被告姜贵平以未得到房主姜楠授权、姜楠不同意卖房为由未履行该合同义务，为此被告姜贵平提供了涉案房产的房屋产权证书及短信记录，该房屋产权证书显示涉案房产的房屋所有权人为姜楠，产权证号为：张房权证字第××号。该短信记录显示：被告姜贵平妻子王秀英曾于上述房屋买卖合同签订次日即2015年7月14日14时40分向被告九岳公司房产经纪人甄某发送短信，内容为“小甄，姜楠反对这个卖房协议，昨天他已经跟你说了，不知道你跟买房人说了没？”对方回复“我明白。正在商议”。被告姜贵平妻子王秀英曾于2015年7月15日18时11分向被告九岳公司法定代表人岳慧琴发送短信，内容为“岳经理你好，打电话你没接，给你发个短信，姜楠不同意卖房，他已通知小甄，不知道他跟你说了没”。2015年8月1日王秀英又向甄某发送短信“我希望尽快把钱退给人家”。回复“人家已经弄好钱了，您说怎么退呢？”王秀英发送“姜楠不同意卖房，我也跟你说过了，房子是他的，我也没办法”。回复“他和我说的是要全款对吧？没说不卖”。庭审中，被告九岳公司陈述“对短信真实性没有异议，对于7月15日发送短信只能证明被告姜贵平纠结于贷款与全款的问题。被告姜贵平向我表明其不愿卖房的时间是2015年8月1日”。庭审中，证人甄某陈述“2015年5月份，涉案房屋的房主姜楠是我同学的朋友，由我同学介绍姜楠去我那出售房屋，后来我方给其找买主。2015年7月12日郭建联系我方想购买该套房屋，7月12日我给姜楠打电话通知其过来签合同，2015年7月13日姜楠的父母过来了，带了房产本及其他手续，姜楠当时参加考试没有过来，我当时给姜楠打电话核实了下，姜楠同意卖房，我也将情况告诉给原告，同日双方在我公司处签订了房屋买卖合同，当日交纳了定金3万元，姜楠的父亲收了2万元，还有1万元保管在我公司。7月13日晚上6点，姜楠用其母亲的手机给我打电话，说是先给钱还是先过户，且对全款与贷款的事也有疑问。我给姜楠说是先给首付后过户，然后办理贷款。7月14日姜楠母亲给我发短信反对卖房协议，不同意贷款，希望全款。后来7月16日我跟原告说了这个情况，由我公司垫付剩余全款交付给被告，7月20日左右，姜楠母亲打电话询问贷款与全款的事，我把上述情况说了下，对方也同意。8月1日姜楠母亲给我发短信，说把定金退给我们，不卖房了。后来又多次协商，没有协商成功”。原告郭建对上述证言没有意见，并陈述“甄某确实通知过我贷款与全款的事，说是公司给垫付，但需要交一些费用，我也同意公司垫付。我知道姜贵平所卖房屋是其子姜楠的，我也见过房本，当时姜楠父母说肯定能代表其子姜楠，所以我才同意买房”。诉讼中，姜楠陈述“2015年7月12日、7月13日甄某、九岳公司的人都没有给我打过电话。我是在7月13日签完合同后知道房子卖的，晚上我妈告诉我的，我和我妈说你卖房怎么没告诉我一声，当场我给我妈表示不同意卖房。2015年7月13日晚，我用我妈的手机给甄某打电话，告诉甄某房子不卖了，然后甄某说我爸妈都已经签合同了，房子不卖要负法律责任，我告诉甄某即使去年我跟你说卖这房子也是全款，现在你给我弄的贷款，反正我现在全款和贷款都不卖了”。另查明：姜贵平为姜楠父亲，王秀英为姜楠母亲。通话记录显示2015年7月13日9时58分姜贵平手机号与姜楠手机号曾有过通话记录。原告郭建为证明丧失缔约机会损失提供九岳公司出具的龙兴润城小区其他房屋的买卖合同。且庭审中，原告明确表示对其主张的缔约机会损失15万元不申请司法鉴定。涉案小区同地段房产的价格在2015年8月1日后（即张家口申办东冬奥会成功后）出现普遍上涨。上述事实有原告提供的房屋买卖合同一份、收款收据一张、房屋产权证书、短信记录、证人甄某的陈述内容、姜楠的陈述内容及本案庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，原告郭建与被告姜贵平、九岳公司于2015年7月13日签订房屋买卖合同，后被告姜贵平以未得到房主姜楠授权，姜楠不同意出售房屋为由未履行合同义务，现原告起诉要求确认该房屋买卖合同无效并要求被告赔偿损失。被告姜贵平亦认可房屋买卖合同无效，但被告九岳公司认为该房屋买卖合同应为有效。因姜贵平、王秀英为涉案房屋所有权人姜楠的父母，由其二人与原告协商房屋买卖合同事宜，并由姜贵平在甲方处以“代姜楠”名义签字，且收取了原告交纳的定金，原告郭建有理由相信被告姜贵平代其子姜楠协商卖房事宜并签订房屋买卖合同的真实性，且根据通话记录显示签订合同当日姜贵平手机号曾与姜楠手机号有过通话记录，故根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，被告姜贵平以“代姜楠”名义与原告郭建签订房屋买卖合同的行为有效，现原告郭建及被告姜贵平均未主张继续履行该买卖合同，本院予以确认。原告主张被告退还其交纳的定金3万元，因该3万元定金中有2万元由被告姜贵平收取，1万元由九岳公司保管，故二被告应予以返还原告郭建。另，原告要求被告赔偿丧失缔约机会损失15万元，虽然原告提供了九岳公司出具的龙兴润城小区其他房屋的买卖合同，但不具有普遍性，亦不足以证明其实际遭受的损失，且原告明确表示对该损失不申请司法鉴定，本院综合考虑涉案小区同地段房产的价格在2015年8月1日后（即张家口申办东冬奥会成功后）出现普遍上涨的客观事实及双方合同约定“定金不买不退，甲方不售双倍返还”，酌定被告姜贵平向原告赔偿3万元损失较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告姜贵平于本判决生效之日起十日内返还原告郭建交纳的定金人民币20000元，并赔偿原告郭建人民币30000元；二、被告张家口九岳房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭建交纳的定金人民币10000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由被告姜贵平承担542元，被告九岳公司承担108元，原告郭建承担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。审判员 吴 夺二〇一五年十一月三日书记员 聂光峰附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。