江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0703民初2433号原告：蓝海琼，女，1976年11月14日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区，委托诉讼代理人：陈兰辉，江西君实律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：董伟平，江西君实律师事务所律师，一般授权代理。被告：赣州纵横房地产开发有限公司，住所地：南康区南水新区D-14B地块学府路3号（佳和·睿智居会所）。法定代表人:郑福燕，系公司董事长。委托诉讼诉讼代理人：吴春燕，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人郭惠珍，赣州纵横房地产开发有限公司员工，一般授权代理。原告蓝海琼诉被告赣州纵横房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月10日判决后，被告赣州纵横房地产开发有限公司不服上诉，江西省赣州市中级人民法院审理后作出（2017）赣07民终3947号民事裁定：撤销原判，发回重审。本院于2018年5月17日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝海琼及其委托诉讼代理人陈兰辉、被告的委托诉讼代理人吴春燕、郭惠珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝海琼向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《关于另购地下室车位的补充协议》；2、判令被告退还原告购买车位款12万元及利息（自2011年10月1日按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；3、判令被告增加赔偿原告损失36万元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年10月1日，原、被告签订《关于另购地下室车位的补充协议》，约定原告向被告购买位于11号至13号楼地下室31号车位，车位总价款12万元。同时在该协议的左下角附有地下室车位规划图，原、被告双方签字盖章确认了31号车位的位置及规划。协议签订后，原告依约支付了全部车位款。车位交付后，原告发现被告交付的车位无法正常停车，并且经原告至南康区建设局档案馆查阅竣工图纸得知：被告出售给原告的31号车位未经规划审批和验收，系非法停车位，不能作为车位使用和出售。被告明知31号车位未经规划审批，仍隐瞒真实情况向原告出售，其行为显然构成欺诈，根据《消费者权益保护法》的相关规定，被告依法应退还原告车位款并增加赔偿原告损失。被告赣州纵横房地产开发有限公司辩称，1、本案所涉物业于2010年12月15日开工建设，2011年1月14日取得商品房预售许可证，2014年9月24日经规划主管部门验收合格。2、本案商品房预售许可证上面审批的地下室符合预售条件。3、原告所购买的31号车位，根据现场交通流向完全符合标线要求，可以正常使用停车位。被告不存在未经规划审批，隐瞒真实情况出售的欺诈行为。4、请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告蓝海琼与被告赣州纵横房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于赣州市南康区东山街道学府路的佳和·睿智居楼盘的一套住宅后，于2011年10月1日，与被告赣州纵横房地产开发有限公司签订《关于另购地下室车位的补充协议》，该协议第一、二、七条分别载明：一、乙方（即原告）另购车位位于11号—13号楼地下室31号车位；二、地下室车位按个或套计价，该车位不办理产权登记，该车位总价款为人民币12万元，合同约定面积单个位为43.81㎡、AB位的面积为87.62㎡（含公摊），若实际面积有差异，房价不变；七、本补充协议未约定的事项，按《商品房买卖合同》条款执行，本补充协议未约定的内容与《商品房买卖合同》约定相抵触时，执行本补充协议。原告于协议签订之日向被告交付合同价款12万元。2014年1月，该楼盘竣工验收，被告将车位交付给原告。原告在使用过程中，发现原系两个车位的地方划成三个车位，与相邻车位业主多次发生纠纷，110也多次出警化解，原告也多次要求物业、开发商、小区所在居委会协商解决，但均没有结果。该车位实际测量长宽为2.56m×5.17m，使用面积为13.24㎡，可正常驻车。被告开发的11号-13号楼在2011年1月14日取得《商品房预售许可证》，许可预售总建筑面积为27880.65㎡，地下室面积3724.17㎡，共计31604.82㎡。在许可预售的总建筑面积中，住宅190套23304.45㎡，商铺12套852.03㎡。2014年9月24日取得佳和·睿智居11号-13号楼的《建设工程规划许可证》，建设规模为31781.41㎡，其中含地下室4089.63㎡。对原告购买的31号车位是否符合规划设计，原告提供了11号-13号楼地下室规划和竣工时报备的地下室平面图，该两份图纸来源于南康区城乡建设档案馆，图纸载明原告所购买31号车位所在的区域范围，未设计为车位位置。被告提供两份地下室平面图，一份是被告自己制作的《地下室车位平面图》，另一份是被告提供经赣州市城乡规划建设局审批的地下室平面图。被告提供的地下室平面图上记载了31号车位所在的区域范围设计为车位位置。2007年，被告向原南康市人民防空办公室缴纳人防建设资金9万平方米共计144万元。上述事实，有原告的个人身份信息、被告工商登记信息、《关于另购地下室车位的补充协议》、收款收据、收费票据、佳和·睿智居11号-13号楼地下室规划图、竣工图、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、南康区建设工程竣工规划核实合格意见单、竣工验收备案表、地下室车位平面图、地下室车位标线图、现场照片、现场勘察笔录等证据证明，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：1、被告建设的地下停车位是否经过规划许可？被告售卖案涉地下停车位是否获得预售许可？2、原告提交的鉴定意见是否具有证据效力？3、原被告订立的《关于另购地下室车位的补充协议》是否有效？无效协议如何处理？一、被告建设地下停车位是否经过规划许可和预售许可。本院认为，原告购买的31号车位是否符合规划设计，原告提供的11号-13号楼地下室规划和竣工时报备的地下室平面图纸来源于南康区城乡建设档案馆，图纸载明原告所购买31号车位所在的区域范围未设计为车位位置。被告提供的地下室平面图经规划局审核，并记载了31号车位所在的区域范围设计为车位位置。被告提供的地下室平面图业经规划建设主管行政机关的审批，可以证明案涉地下停车位业经规划审批，符合规划要求。原告关于被告建设地下停车位未经规划审批、被告隐瞒真实情况构成欺诈的主张不能成立，不予采信。被告开发的11号-13号楼已获得《商品房预售许可证》，预售许可的范围明确包含地下室3724.17㎡，但竣工验收面积为4088.9㎡。二、原告提交的鉴定意见是否具有证据效力？双方关于停车位的面积是如何确定的？原告在起诉的同时提交鉴定意见，以证明“案涉停车位不满足国行标《车库建筑设计规范》相关规定要求，致使停车出入不便并存在安全隐患”，该鉴定意见由南康明信司法鉴定中心作出。经查，在南康明信司法鉴定中心作出上述鉴定意见时，原告蓝海琼系该鉴定中心的主任。本院认为，南康明信司法鉴定中心及鉴定人与原告具有明显、直接的利害关系，应当回避而未回避，其出具的鉴定意见不具有合法性，不予采信；原告关于被告交付的车位无法正常停车的主张证据不足，不予支持。原告与被告均据以合同第二条持相反主张，即原告主张合同规定停车位面积为43.81㎡，被告则主张停车位按个销售，合同载明的面积没意义。本院认为，该合同第二条既有关于面积的详细约定，即原告购买的31号车位的面积为43.81㎡，也有按个转让车位、若实际面积有差异，房价不变的约定。在解释该条款时，作前者解释有利于原告。由于原被告订立的补充协议，是被告提供的格式合同，在该合同第二条内容含混不清的情况下，作出对格式条款提供者即被告不利的解释，即原告购买的停车位的面积为43.81㎡。三、原被告订立的《关于另购地下室车位的补充协议》是否有效、合同无效如何处理？本院认为，被告虽然对案涉停车位获得规划许可和预售许可，且已缴纳人防建设资金，但是被告交付的停车位面积与双方约定相距甚远，且被告对转让的标的即停车位未取得产权登记。被告在《关于另购地下室车位的补充协议》第二条中声明“该车位不办理产权登记”，说明被告无法取得该停车位的产权登记，并该情况告知原告。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让之规定，并依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效之规定，原告与被告订立的《关于另购地下室车位的补充协议》无效。原告与被告订立的《关于另购地下室车位的补充协议》无效。由于订立合同时，被告已明确告知原告车位不办理产权登记，原告仍然签署合同购买被告的停车位，对被告未取得产权登记致使合同无效，原告与被告均持明知的态度，均有同等的过错。被告据以合同收取原告的12万元应当返还。被告在返还合同价款12万元的同时，应当按照年利率6%计付资金占用期间的利息。由于原被告的纠纷属于城市房地产买卖合同纠纷，且被告对转让的车位已取得预售许可，也未进行抵押和或者转让给第三人，依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，被告在承担上述赔偿责任之后，原告要求增加赔偿36万元没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条第（五）、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告蓝海琼与被告赣州纵横房地产开发有限公司订立的《关于另购地下室车位的补充协议》无效；二、被告赣州纵横房地产开发有限公司返还合同价款12万元给原告蓝海琼；三、被告赣州纵横房地产开发有限公司在返还合同价款12万元的同时，自2011年10月1日起按照年利率6%计付利息至返还之日止；四、上述二、三项限在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；五、驳回原告蓝海琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8600元，由原告蓝海琼负担4300元，被告赣州纵横房地产开发有限公司各负担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  张庆津人民陪审员  俞传福人民陪审员  廖为平二〇一八年十一月三十日法官助理黄薇代理书记员  尹红梅