山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0282民初9837号原告：周森，男，1970年1月12日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：青岛海高置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉街道办事处温泉二路7-1号。法定代表人：邢济君，总经理。委托诉讼代理人朱世东，男，1966年4月28日出生，汉族，住山东省莱阳市，系青岛海高置业有限公司员工。原告周森与被告青岛海高置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周森的委托诉讼代理人时吉杲、被告青岛海高置业有限公司的委托诉讼代理人朱世东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周森向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2014年4月1日至2018年8月30日的迟延交房违约金60895元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月27日，原告与被告双方签订了商品房预售合同，约定：原告购买被告位于即墨市房屋一套，房屋总价款377760元。合同签订后，原告依约支付了全额房款，被告却未在规定时间内交付房屋，构成严重违约。根据合同相关规定，被告应向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，现具状起诉，请求人民法院依法查明事实，判如所请。青岛海高置业有限公司辩称，原告计算违约金数额过高，计算的起止时间、计算违约金方式不符合补充条款约定。合同补充条款第八条约定预售合同第十一条的补充约定，预售合同第十二条的补充约定，主合同约定的日期为双方预计的房屋交付日期，房屋的实际交付的时间，可以在合同基础上提前和顺延的90日，不承担违约责任。补充条款第八条第四4.d款，对违约金的计算方式也做了调整，约定自补充条款第八条的规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付款同期银行存款利率计算逾期交房违约金。原告实际于2016年7月26日收房，计算违约金截止日期到2016年7月26日，之后不应该计算逾期交房违约金。原告周森为证明其诉讼请求，向法庭提交以下证据：青岛市商品房预售合同、不动产权利登记证书、购房款发票，证明双方当事人签订合同，原告购买被告房屋，支付了全部价款，被告未按合同在约定的时间内依照法律规定的程序交付房屋。被告质证认为违约金应自原告实际收房日截止。被告为证明其抗辩，向本院提交以下证据：青岛海高置业收房申请书、嶺海.逸景湾业主入住验房表、逸景湾业主资料签收确认书，原告质证认为原告领取钥匙交纳物业费的行为并不代表房屋已经竣工并已经通过验收，被告在交房时没有向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，不应当认定为交房行为。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年3月27日，原告周森（乙方）与被告青岛海高置业有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：第二条乙方向甲方购买即墨市岭海中路88号《逸景湾》12号楼1单元11层1102户，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为72.63平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5201.16元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民377760.00元…。第十一条甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……。合同附件一付款方式和付款期限。按条件付款1、乙方按下列第1种方式按期付款（1）一次性付款：乙方于2013年3月27日前向甲方支付全部房款，共计人民币377760元，…其中含定金30000元。补充条款第八条预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定。主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任：1、……4乙方有下列情形之一的，房屋交付时间顺延且甲方无需承担任何责任：a、乙方未按约定时间付清房款或贷款未到达甲方账户；b、乙方未及时缴纳契税房屋专项维修等相关费用；c、乙方未付清应由其承担的违约金、赔偿金等金额；d、乙方未按约定期限履行其他义务的。甲方如未在补充条款第八条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款同期中国人民银行存款利率计算，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过【90】天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，双方按照本合同补充条款第十二条约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自补充条款第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款同期中国人民银行存款利率的违约金。原告周森按约定支付了全部购房款377760元。被告于2016年7月26日向原告周森交付了涉案房屋，交付房屋时涉案工程尚未通过建设工程综合验收，原告于2018年8月30日取得了不动产权利登记证书，该证书记载该房屋竣工日期为2018年7月10日。上述事实有原告与被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、购房发票等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于原告主张被告支付自2014年4月1日至2018年8月30日的迟延交房违约金的问题。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，原告按照合同约定支付了全部房价款，被告应于2014年3月31日前交付涉案房屋，被告逾期交付房屋，被告抗辩称根据补充条款第八条的规定可以顺延90天，补充条款第八条约定房屋的实际交付时间可以在主合同约定时间的基础上提前或顺延90天，对不能如期交房需要顺延90天，被告没有作出合理的解释，且延期交房时间较长，故被告关于交付期限顺延的抗辩不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，房地产项目竣工验收，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告作为专业的房地产开发企业，在尚未通过房地产综合验收备案的情况下交付房屋，依法不能认定为正式交付，可以建设工程主管部门竣工验收日期，结合原告已收房、实际占有房屋的现实情况确定，即以不动产登记证书载明的竣工日期作为交付日期。故被告要求以2016年7月26日为交付日期依据不足，本院不予支持。关于违约金的计算标准问题。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条的约定，如被告逾期交付房屋应按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已支付房价款万分之一的违约金。被告抗辩称应按照补充条款第八条第4.d项按照中国人民银行存款利率支付违约金，该条适用的前提是原告周森未按约定期限履行其他义务的，本案并没有适用该第八条第4.d项的情形，故被告要求适用补充条款按照中国人民银行存款利率支付违约金的抗辩不成立，本院不予采纳。故违约金应按主合同约定以原告实际交付的房屋价款为基数按日1?计算。综上，原告周森的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下：被告青岛海高置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告周森逾期交付房屋违约金58968元（377760元×1?×1561天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1322元（原告已预缴），减半收取661元由被告青岛海高置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  杨涛二〇一八年十一月二十四日书记员  徐东附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。