重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第06315号上诉人（原审被告）荣昌县五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道。法定代表人舒策丸，董事长。委托代理人贾飞，系该公司员工。委托代理人蒋愉平，重庆锦扬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)陈佳丽。委托代理人陈澄，重庆华华律师事务所律师。上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司（以下简称：五洲公司）与被上诉人陈佳丽商品房预售合同纠纷一案，五洲公司不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第03352号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年9月29日，陈佳丽（合同乙方）与五洲公司（合同甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，五洲公司将座落于重庆市荣昌区××街道迎宾大道南段X号X幢X号商业用房一套以总金额323086元的价格出售给陈佳丽，该房屋属预售商品房，付款方式为分期付款，约定乙方在签订合同时已支付房款188086元，2012年10月31日付清105000元整，余款30000元整于2012年11月28日前付清，五洲公司应于2012年11月28日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付陈佳丽使用。对于产权证的办理，《合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日；第八条���定，乙方是办理房权证的申请人，甲方承担协助义务，提供产权登记资料和相关证明文件，甲方委托乙方代为办理产权证的，应在合同签订后提交办理产权证的全部资料，逾期提交的，则办理产权证的期限顺延。第十九条约定，本补充协议是《合同》不可分割的一部分，与《合同》具有同等法律效力，由甲乙双方在签订买卖合同的同时签署。甲方与乙方在本补充协议中有特别约定的，依照约定履行；没有特别约定的，依照《合同》履行。陈佳丽于2012年9月29日《合同》签订当天支付了购房款188086元、大修基金1949元、转让手续费和转移手续费，于2012年10月29日按约支付了购房款105000元，于2012年11月29日付清房屋尾款30000元。陈佳丽与五洲物业公司签订了《商铺委托经营管理协议》，约定该商铺的委托经营期限自2012年11月28日起等内容。2013年1月2日，陈佳丽、��洲公司以及五洲物业公司签订《五洲国际商贸城房屋交接书》，三方约定，陈佳丽购买的五洲国际商贸城X栋X号商铺已达到使用交付条件，同意接收，并根据其与五洲物业公司签订的《商铺委托经营管理协议》，将该房屋转交五洲物业公司经营管理，同时五洲物业公司向陈佳丽确认该房屋委托管理起租日期为2012年11月28日。2013年4月11日，五洲公司出具《手续完清通知单》，确认陈佳丽具备接房条件，陈佳丽向五洲公司交纳了契税、合同印花税、权证印花税，并补交房款4326元，并分别在《承诺书》、《消防安全责任书》上签字，确认遵守物业管理及消防安全相关规定。庭审中，陈佳丽陈述，《补充协议》是对《合同》内容的具体化和细致化，并未改变《合同》的实质性内容。在签订合同时，五洲公司就向所有购房者明确表示只要交清房款和相关税费，就只���要等待五洲公司通知领取产权证，陈佳丽按照合同约定，在接房时向五洲公司付清了房款并支付了转让手续费、契税等费用，相关的办证手续已经按照五洲公司的要求全部完清，就委托了五洲公司办理产权登记的申请，五洲公司就负有为陈佳丽办理产权证的义务，否则五洲公司就没有权利向陈佳丽收取相关税费。五洲公司陈述，缴纳转让手续费等税费并不能代表五洲公司就应该负有为陈佳丽办理房屋产权登记的义务，且上述费用五洲公司只是代收代缴，陈佳丽应当向五洲公司递交授权委托书、身份证复印件、《合同》等办理产权证所需的全部材料，但陈佳丽并未提交委托办证手续，也未举证证明其委托五洲公司办理产权登记申请的事实。陈佳丽为证明办理房产证不需要向五洲公司出具特别的授权委托书，申请了证人薛某出庭作证，薛某陈述其于2011年11月29日与五洲公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了五洲公司处16幢1-11号的房屋，并出示其房地产权证予以证实，购买了五洲公司房产后五洲公司就应该为其办理产权证，并不需要提交授权委托手续，后五洲公司电话通知其提交了《重庆市商品房买卖合同》、购房发票和身份证复印件，就在五洲公司处领取了房地产权证。经质证，陈佳丽认为签订合同和接房时就已经按照合同约定向五洲公司提交了办理房屋产权登记申请的所有相关手续，五洲公司就应该依照约定向房屋登记部门申请办理房屋产权证，之后只需要向五洲公司提交《合同》、购房发票和身份证复印件，就可以领取房地产权证。五洲公司认为证人薛某并不清楚办理产权证需要哪些手续，陈佳丽并未委托五洲公司办理房屋产权证登记。对于交房时间，陈佳丽认为根据《五洲国际商贸城房屋交接书》，约定的房屋委托管理起租日期2012年11月28日即为房屋交房约定日期，但实际交房日应为2013年1月2日，因此违约金应从2013年3月3日开始计算。同时陈佳丽陈述《重庆市土地房屋权属登记申请表》和业务受理单不能反映五洲公司为陈佳丽所购房屋办理了产权登记的事实。五洲公司认为本案诉争房屋工程消防验收前不能进行接房，根据2013年4月11日的《手续完清通知单》、《承诺书》和《消防安全责任书》，并在该日补交房款了4326元，陈佳丽实际接房日期应为2013年4月11日。另查明，本案诉争房屋工程于2013年1月31日取得竣工验收备案登记证。2014年4月25日，荣昌县国土资源和房屋管理局根据五洲公司的申请对位于荣昌县昌州街道迎宾大道3号42幢的城镇房屋办理了初始登记。陈佳丽在一审中诉称：五洲公司在荣昌区昌州街道开发了“五洲国际商贸城��的商品房楼盘出售给陈佳丽，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称：《合同》），房屋总价为323086元，约定2012年11月28日前交付房屋。根据《合同》第十三条的约定,五洲公司应该在交付使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地登记机构出具的登记受理单。2013年1月2日，五洲公司和陈佳丽签订了《五洲国际商贸城房屋交接书》，约定五洲公司应该在2013年3月2日前取得土地登记机构出具的登记受理单，并在30日内办理完毕房屋产权证。现陈佳丽多次前往五洲公司处要求其办理该房屋产权手续，但五洲公司皆以各种理由拖延。陈佳丽要求判令：一、五洲公司按照96.92元/日向陈佳丽支付自2013年3月3日起至取得房屋产权登记部门出具的受理单日止的违约金3万元；二、五洲公司在30日内办理陈佳丽所购商品房的房屋产权证；三、五洲公司承担本案案件受理费。庭审中，陈佳丽变更第一项诉讼请求为要求五洲公司以323086元为基数，支付陈佳丽自2013年3月3日起按万分之三每日计算至取得房屋产权登记部门出具的受理单日止的违约金。五洲公司在一审中辩称：一、五洲公司不是产权证办理主体，不应承担办证义务。（1）根据双方签订的《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》（下称：《补充协议》）的约定，陈佳丽是办理房屋所有权证书的申请人，五洲公司承担协助义务，五洲公司没有办理房产证登记的义务；（2）根据《补充协议》第八条第二款的约定，陈佳丽委托五洲公司代为办理产权证的，应提交相关资料，逾期提交的，办证期限相应顺延，至庭审之日，陈佳丽未委托五洲公司代为办理产权证，五洲公司不应承担逾期办证违约责任；（3）由于《��充协议》第八条与《合同》第十三条“关于办理产权登记的约定”发生冲突，应依照《补充协议》的约定履行。二、逾期办理房产证的登记责任不应由五洲公司承担。（1）按照《补充协议》第八条的约定，陈佳丽应委托五洲公司办理产权登记，并提交相关资料后，五洲公司才负有为陈佳丽办理产权登记的义务，由于陈佳丽未提交，故办证时间应当顺延；（2）根据相关法律规定，五洲公司仅负有为陈佳丽办理房屋产权初始登记的义务，五洲公司在2014年3月26日已经提出了房屋权属初始登记申请，荣昌县国土资源和房屋管理局已经在2014年4月25日办理了荣昌县昌州街道迎宾大道南段X号X幢的初始登记，五洲公司办理房屋登记义务已经完成,由于房屋产权转移登记基于合同约定产生，且陈佳丽未委托五洲公司办理，故五洲公司不应承担逾期办证的责任；（3）根据《房屋登记���法》第三十三条的规定，房屋所有权登记申请人应提供登记申请书等，《补充协议》第八条，五洲公司已经充分告知了陈佳丽作为申请人的相关义务，对于陈佳丽已经充分理解协议内容进行了详细说明，五洲公司已尽到办理房产证的告知与提示义务，陈佳丽未履行相关义务的，应自行承担责任；三、违约金计算明显过高。接房时间应该是2013年4月11日而非2013年1月2日，违约金不应该从2013年3月3日开始计算，并且超过了两年的诉讼时效。违约金不应参照《合同》约定计算，由于《补充协议》对房产证的办理进行了约定，且未约定违约金标准，应视为陈佳丽对逾期办理产权登记的违约责任作出了放弃索赔，同时应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定计算，由于延期办证不会给陈佳丽带来损失，且陈佳丽于2012年11月28日与荣昌县五洲物业管理有限公司（以下简称：五洲物业公司）签订了《荣昌五洲国际商贸城商铺委托经营管理协议》，将房屋委托他人经营，陈佳丽已经享受了房屋的收益权，就不应以房屋遭受了损失来主张违约金，故《合同》约定按已付房款万分之三每日计算违约金明显过高，要求按《合同法司法解释二》第二十九的规定进行调减。综上，五洲公司不是办理房产登记的主体，且逾期办证的责任是陈佳丽造成，五洲公司不应当承担逾期办理房屋产权登记的责任，故应驳回陈佳丽的诉讼请求。一审法院认为：陈佳丽、五洲公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院予以确认。根据《合同》及《补充协议》的相关约定，条件成就时，五洲公司负有在约定期限办理讼争房屋产权登记申请的义务。现就本案陈���丽的诉讼请求及五洲公司的抗辩意见分别评析如下。对于陈佳丽要求五洲公司在30日内办理陈佳丽所购商品房的房屋产权证的诉讼请求。《补充协议》第八条约定陈佳丽为讼争房屋办理产权证申请人，如委托五洲公司代为办理产权证的，应提交相关资料，否则办理房产证的期限相应顺延；第七条关于接房的约定，五洲公司将房屋交付陈佳丽的前提为陈佳丽付清了全部房款（包括应结算的面积误差款）、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记所需资料、办理物业相关手续等。陈佳丽在接房前履行了付清购房款并向五洲公司支付转让手续费、转移手续费、契税、合同印花税、权证印花税等办理产权的相关费用以及办理相关物业手续等义务，五洲公司也在结算后将房屋交付陈佳丽，根据《补充协议》第七条的约定，结合证人证言，陈佳丽主���在接房时提交了委托办证相关手续具有合理性，五洲公司认为陈佳丽未履行相关义务和其没有申请办理《房地产权证》登记义务的抗辩意见不能成立，一审法院不予采信。五洲公司认为其仅负有为陈佳丽办理房屋产权初始登记的义务，但举示的《重庆市土地房屋权属登记申请表》和业务受理通知书，仅证实荣昌县国土资源和房屋管理局办理了荣昌县昌州街道迎宾大道3号42幢房屋的城镇房屋初始登记，不能证实为讼争房屋申请办理房产证的事实，对于五洲公司抗辩其办理《房地产权证》登记义务已经完成的意见不成立，一审法院不予采信。因此陈佳丽要求五洲公司办理讼争房屋《房地产权证》的诉讼请求符合《合同》约定，一审法院予以支持。对于陈佳丽要求五洲公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。根据陈佳丽、五洲公司签订的《合同》关于办理房屋产权证的约定，五洲公司应在陈佳丽接房后60日内办理诉争房屋的产权登记申请，对于五洲公司抗辩五洲公司不应承担逾期办证违约责任的意见，一审法院不予采信。对于接房时间，虽然陈佳丽、五洲公司及五洲物业公司于2013年1月2日签订房屋交接书，但该交接书系确定向五洲物业公司委托经营管理的起租时间，陈佳丽并未实际进行接房。结合本案诉争房屋工程竣工验收备案登记证取得时间，根据举示的应补房款收据、手续完清通知单、消防安全责任书、承诺书及五洲公司的陈述，证实陈佳丽于2013年4月11日完清结算手续，并实际接房的事实，故五洲公司应于同年6月10日前办理产权登记申请。五洲公司未在约定的时间办理诉争房屋的产权登记申请，构成违约，应自2013年6月11日起向陈佳丽承担逾期办证的违约责任。对于违约的期间，由于五洲公司未举示相应证据证实讼争房屋取得房产证办理申请登记受理单的具体时间，因此违约金计算的截止时间应为申请办理诉争房屋的房地产权证并取得受理登记单之日，一审法院予以确认。对于违约金的计算标准，《合同》约定按照陈佳丽已付款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五洲公司要求调减违约金的意见不能成立。综上，对于陈佳丽该项诉讼请求，一审法院确定为以323086元为基数，从2013年6月11日起按万分之三每日计算至五洲公司申请办理诉争房屋的房地产权证并取得登记受理单之日。对于五洲公司抗辩陈佳丽起诉超过诉讼时效部分不应支持的意见，本案违约金起算时间为2013年6月11日，陈佳丽于2015年6月11日提起诉讼并无超过诉讼时效部分，该项抗辩意见不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、荣昌县五洲五金装饰城有限公司在判决生效后三十日内向土地房屋登记机构提出办理位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号42幢1-10号商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、荣昌县五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内以323086元为基数，从2013年6月11日起按万分之三每日的利率向陈佳丽支付逾期办理房屋产权登记申请的违约金至向土地房屋登记机构申请办理位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号42幢1-10号商品房《房地产权证》并取得登记受理单之日止。案件受理费550元，减半收取275元，由荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担。五洲公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由是根据合��约定，上诉人与被上诉人共同申请办理产权登记申请，该义务是双方共同义务，上诉人仅负责提供资料，进行协助。一审中，被上诉人没有举证证明已经履行了相关义务。双方约定的交付房屋后60日内办理产权登记申请，没有明确是房屋初始登记还是转移登记申请，办理房屋转移登记申请因时间限制不可能，只能理解为初始登记申请。上诉人认为合同中约定的每日万分之三的违约金明显过高，应予调低。根据规定，违约金不能超过损失的30%且上诉人也没有提供证据证明其遭受的损失大小。陈佳丽答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人争议焦点为：一、上诉人是否应当为被上诉人��土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请。二、上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金。三、双方约定的逾期办证违约金比例是否过高。本院对此评述如下：一、上诉人是否应当为被上诉人向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请。根据上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单及第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。《补充协议》第七条第一项A目约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日；第八条约定，乙方是办理房权证的申请人，甲方承担协助义务，提供产权登记资料和相关证明文件。乙方委托甲方代为办理产权证的，应在合同签订后一日内提交办理产权证的全部资料，逾期提交的，则办理产权证的期限顺延。上述约定表明，虽然被上诉人是办理产权证的申请人，但上诉人是办理产权的协助义务人。根据一审法院查明的事实，上诉人已将已竣工备案登记的房屋交付被上诉人，且双方约定，上诉人将商品房交付被上诉人使用的前提为被上诉人办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，故可推定被上诉人已将办理产权证所需的资料交付给上诉人。上诉人没有提交证据证明被上诉人交付的相关办证资料不齐备，或其通知了被上诉人补交相关办证资料而被上诉人没有补交导致其不能取得登记受理单。故上诉人应当根据约定按照被上诉人的委托为被上诉人向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请，提交相关办证资料并取得登记受理单。关于上诉人提出双方约定的是房屋初始登记而不是转移登记的上诉意见，因本案中所涉合同���上诉人与被上诉人之间的商品房预售合同纠纷，该合同中约定的办证条款当然是指将房屋所有权由上诉人转移至被上诉人的转移登记，这也是双方当事人签约的根本目的。故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。二、上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金。根据上述约定，上诉人应在被上诉人接房后60日内办理诉争房屋的产权登记申请，但上诉人至今未取得土地房屋登记机构出具的办理产权转移登记的受理单，故其应当承担逾期办证的违约责任。由于上诉人未举示相应证据证实讼争房屋取得房产证办理申请登记受理单的具体时间，被上诉人要求从接房后第61日起计算至取得房产证办理申请登记受理单时并无不当，应予以支持。对于终止时间，上诉人认为应计算至2014年3月25日，但其举示的《业务受理单》仅证实相关部门办理了荣昌县昌州街道迎宾���道3号35幢房屋的城镇房屋初始登记，不能证实为讼争房屋申请办理了转移登记的事实，上诉人的该上诉意见不成立，本院不予采纳。三、双方约定的逾期办证违约金比例是否过高的问题。因双方在合同中约定按照被上诉人已付款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，故本院认为上诉人要求调减违约金的意见不能成立并无不当。本院对上诉人提出的合同中约定的每日万分之三的违约金明显过高，应予调低的上诉意见不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一五年十一月三日书 记 员  肖 姗