广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初5482号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司，住所地江门市蓬江区环市镇大西坑风景区水库前。负责人：李长江。委托诉讼代理人：孙文婷、汤达鑫，均是该公司职员。被告：余宇龙，男，1988年6月6日出生，汉族，住广东省新会区。被告：冯敏婷，女，1991年8月27日出生，汉族，住广东省新会区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）诉被告余宇龙、冯敏婷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙文婷、汤达鑫到庭参加了诉讼，被告余宇龙、冯敏婷经本院依法公告送达开庭传票，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司诉称：被告于2016年8月17日购买了江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司开发的位于五邑碧××商品住宅区中××街××号商品房。被告与房屋原业主在2016年9月17日在五邑碧桂园物业服务中心前台办理交接手续并签署转名声明。转名声明中约定由原告向被告提供物业管理服务，自2019年9月1日起由被告向原告缴纳物业服务费，每月239.94元。被告办理物业交接手续后，原告已经根据旧业主签订的《五邑碧桂园前期物业服务协议》内约定的服务标准向被告提供物业管理服务，双方形成实际合同关系。但被告从2017年8月1日至2018年6月30日一直未支付物业服务费，欠款金额合计2639.34元，原告多次向被告催收，被告均无理由拒绝缴纳。被告的上述欠款行为违反了《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。据此，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付物业服务费2639.34元；二、被告向原告支付从2017年10月1日起至实际全额支付之日止的违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。原告碧桂园物业公司为起诉提供的证据有：1.五邑碧桂园业主收楼资料（入住登记表、业主身份证、代缴费用委托书、房产证复印件、转名声明）各1份，证明原告已将物业交付给被告；2.业主办卡表、住户卡申请表、2016年10月19日物业费及电费分摊收费收据各1份，证明原告与被之间存在物业服务事实；3.欠款明细1份，证明被告拖欠物业管理费及相应违约金的事实；4.催缴通知单寄发凭证1份，证明原告向被告催收物业费及相应违约金的事实；5.《五邑碧桂园物业服务收费公示及收费备案》回执1份，证明原告收取物业费的标准及依据；6.《关于申办江门市进驻物业服务企业资质备案的复函》、物业企业营业执照、授权委托书、资质证书各1份，证明原告具有物业服务的资质。被告余宇龙、冯敏婷没有答辩，也没有在举证期限内提供相关证据。被告余宇龙、冯敏婷经本院依法传唤不到庭答辩、质证，视为自行放弃行使应诉、举证权利，但不影响本院依据证据规则确认原告所举证据内容的真实性、确认原告所举证据与陈述的事实相关联。因此，本院对原告诉称的事实及提供的证据予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告碧桂园物业公司成立于2006年3月30日，是依法设立并领取营业执照的股份有限责任分公司，经营范围是提供物业管理及物业管理相关的咨询服务等。2011年5月6日，原告碧桂园物业公司与涉案房屋的原业主签订《五邑碧桂园前期物业服务协议》，约定：碧桂园物业公司为物业业主提供物业管理服务，管理服务事项包括：房屋建筑共用部位维修养护管理，共用设施的养护、运行和管理，生活服务设施的养护和管理，绿化与建筑小品的养护和管理，公共环境卫生的清洁，交通、车辆行驶及停放秩序，维持公共秩序等；业主交纳物业服务费的方式、标准按物业的房屋建筑面积每月每平方米1.5元计收，五邑碧××商品住宅区中××街××号房屋的建筑面积为159.96平方米，业主应按239.94元/月向原告交纳物业服务费；原告采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月15日；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费是千分之五交纳违约金。被告余宇龙、冯敏婷于2016年8月17日购入五邑碧桂园漫绿一街11幢508号房屋。2016年9月17日，被告余宇龙、冯敏婷与房屋旧业主签订《转名声明》，约定该房屋所产生的物业服务费从2016年9月1日起由余宇龙、冯敏婷全额承担。同日，双方在五邑碧桂园业务服务中心前台办理交接手续。签订上述《转名声明》后，被告依合同约定每月依时交纳物业服务费。但从2017年8月开始，被告无故拒付物业服务费，经原告催收无果后，原告遂于2018年8月8日提起本诉。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定，五邑碧桂园的业主在接受原告提供物业管理服务的同时，应履行向其缴纳物业服务费的义务。本案中，被告余宇龙、冯敏婷购买涉案房屋并与房屋旧业主签订《转名声明》后，应履行缴纳相应物业服务费的义务，原告与原业主签订的《五邑碧桂园前期物业服务协议》对被告具有拘束力。《五邑碧桂园前期物业服务协议》已明确约定了业主须按建筑面积每月每平方米1.5元交纳物业服务费，但被告从2017年8月开始无故拖欠物业服务费，已构成违约。现原告主张被告支付从2017年8月1日至2018年6月30日期间的物业服务费2639.34元（239.94元/月×11个月=2639.34元）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《五邑碧桂园前期物业服务协议》中约定了业主和物业使用人于每月15日前以银行代缴方式支付当月的服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款基准利率上浮30%-50%，但《物业管理委托合同》约定的按每日5‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院参照中国人民银行同期商业贷款利率，将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之二。本案中，被告拖欠从2017年8月1日起的物业服务费，原告主张从2017年10月1日起计收违约金，并无违反法律规定，故被告逾期交纳物业服务费的违约金应从2017年10月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之二计算至本院判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告余宇龙、冯敏婷应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司支付从2017年8月1日至2018年6月30日的物业服务费2639.34元及违约金（从2017年10月1日开始按每月应交的物业服务费为基数，以日息万分之二计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告余宇龙、冯敏婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁慧敏人民陪审员  吕少兰人民陪审员  区少卉二〇一八年十一月三十日法官助理任惠娟书记员李晓瑜