四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0792民初1768号 原告：钱钧，男，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：凃兴安，四川法丛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永蛟，四川法丛律师事务所律师。 被告：李海林，男，汉族，住四川省绵阳高新区。 委托诉讼代理人：何祥荣，四川科大律师事务所律师。 第三人：杨平，男，汉族，住四川省绵阳高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：张清华，女，汉族，住绵阳高新区。 原告钱钧与被告李海林、第三人杨平案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱钧及其委托诉讼代理人凃兴安、被告李海林的委托诉讼代理人何祥荣、第三人的委托诉讼代理人张清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱钧向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决不得执行绵阳市涪城区房屋”；2、请求人民法院依法确认翠花街51号“光明华都小区1幢1单元6楼10号房屋”属原告所有。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年5月29日与第三人签订了《房屋买卖合同》，并于当日向第三人支付了全部房款574810元，还与第三人到绵阳众信公证处办理了委托过户的委托书公证，公证处出具了（2013）绵众信证字第2068号公证书。原告于付款当日接受占有了案涉房屋。2013年6月4日原告交纳了物业费3635元。2016年4月22日，高新区人民法院作出（2016）川0792民初12号民事判决书，判令第三人杨平偿还被告李海林借款15万元并给付利息。2017年被告李海林申请强制执行。2018年3月3日贵院作出（2017）川0792执58号执行裁定书，裁定对案涉房屋予以查封，2018年5月31日原告依法向贵院提出执行异议申请，贵院以（2018）川0792执异字9号执行裁定书驳回原告的异议请求，现原告不服，依法提起异议之诉。原告认为,该裁定书认定的事实不清，适用法律不当。原告与第三人在《房地产买卖合同》第六条中的约定，即由出卖人支付该涉案房地产现有的银行贷款本金和利息。由于原告已经支付了全款，应该由第三人归还房屋的按揭贷款，解除抵押之后办理过户手续，无法过户的原因是由于第三人的经济状况恶化，没有按时归还银行的贷款导致房屋无法过户，过错在第三人。原告的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一至四项的规定，原告不是能过户而不去过户，而是第三人未归还银行按揭造成不能过户，请求人民法院依法支持原告诉请。 被告李海林辩称，依据《物权法》第191条第2款的规定和《担保法》第49条的规定，被执行的标的物已向中国农业银行东街分理处办理了按揭抵押贷款，在抵押期抵押人未经抵押权人同意，将抵押物转让给钱钧违反了法律禁止性规定，依法属于无效的行为。本案中不具备出售条件，对受委托人与自己交易的情况，违反了委托授权的范围，均属无效行为。按《物权法》的相关规定，房屋买卖必须办理过户登记，在未办理过户登记的情况下房产仍属于房产证上登记的业主所有。被执行人杨平和钱钧之间存在作假的行为。请求人民法院依法驳回该诉讼请求。 第三人杨平辩称，第三人与钱钧之间有借贷关系，是出于自愿将房屋抵账给了钱钧，钱钧已经接房并使用，没有办理过户手续是因为银行按揭贷款未还清。第三人与被告之间的借贷行为发生在卖房之后，不存在作假行为。 原告围绕诉讼请求依法提交了：1、公证书一份；2、收条、承诺书各一份，杨平无婚姻登记证明一份；3商品房买卖合同一份、居民供用气合同一份、物业公司收款凭单一份、绵阳鑫联行房地产经纪公司收取出租屋佣金收据一张、家私电器清单一页。被告未提交证据。庭审中，经本院组织当事人举证、质证，被告对原告提供的证据客观、真实性无异议，对证明目的存在异议。第三人对原告提供的证据三性没有异议。根据原、被告、第三人的陈述及原告提交的证据进行审查核实，认定事实如下： 第三人杨平以向银行按揭贷款的方式购买了绵阳市光明房地产开发有限公司开发的位于绵阳市涪城区房屋一套，于2010年10月21日到房管部门办理了商品房买卖合同签约备案登记。原告钱钧（买受人）与第三人杨平（出卖人）于2013年5月29日签订《房地产买卖合同》一份，第三人杨平将其按揭购买的上述房屋以574810元的价格卖与原告钱钧。双方在合同中约定：1、该宗地产在开发商为出卖人办理产权证和土地证时所产生的税、费全部由买受人承担，在办理由出卖人过户给买受人时，按当时国家规定的税收标准，双方各自承担应交纳的相关税、费；2、该宗地产的维修基金已由出卖人支付；签订本合同时，买受人向出卖人支付房款人民币伍拾柒万肆仟捌佰壹拾元整。支付方式为现金。出卖人需向买受人出示收款收条；3、该宗房地产现状为现房，出卖人暂未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，现在银行尚有按揭贷款，出卖人已将相关事项如实告知买受人，购买人自愿购买，双方协商：由出卖人支付该宗房地产现有的银行贷款本金和利息，直至办理该宗房地产权属证书后满5年并办理产权过户当天；4、签订合同后，出卖方即将该宗房地产交付买受人使用，买受人结清交付使用前和之后的相关物业费用；5、出卖人需于开发商通知时间内及时办理该宗房地产的相关权证，并于领取《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》原件后即转交给买受人；6、出卖人需按时按期归还现有银行按揭贷款，如发生恶意拖欠，该宗房地产由银行没收或者拍卖，则按照违约处理；7、办理产权证时，如因面积误差需要补交房款或退款，所补交或退还的房款由买受人承担；8、本合同签订后如发生违约，违约方按合同现价的双倍赔偿给守约方。如发生纠纷，提交不动产所在地人民法院调解。签订合同当日，第三人杨平向原告出具了《无婚姻登记记录证明》，证明其未婚。同时，向原告出具了《承诺书》，承诺自与原告签订房屋买卖合同后，不得办理任何和该宗房地产相关的权证挂失、查封、抵押等事宜，并承诺此期间按期支付银行现有的贷款及利息，如违约，按房屋买卖合同价格的双倍支付违约金；并于当日向原告出具收到购房款574810元（抵扣杨平欠钱钧的15万元借款，剩余价款于当日支付现金）的《收条》一张；当日还向原告出具了《委托书》一份，委托原告代为到中国农业银行股份有限公司绵阳东街分理处提交还款申请，归还上述房屋的按揭贷款，代为到房地产管理部门解除、注销上述房屋的抵押登记，在符合交易条件下，代为出售房屋、收取房款等。该《委托书》经四川省绵阳市众信公证处进行了公正。第三人杨平于当日即将房屋交付给钱钧，钱钧装修之后入住该房屋，之后以钱钧之妻张小容的名义将房屋出租至今。由于银行按揭贷款未还清等原因，该房屋权属证至今未办理至原告名下。2016年4月22日，绵阳高新区人民法院作出（2016）川0792民初12号民事判决书，判决第三人杨平偿还被告李海林借款15万元并给付利息。2017年被告李海林申请强制执行。2018年3月3日绵阳高新区人民法院作出（2017）川0792执58号执行裁定书，裁定对案涉房屋予以查封。2018年5月31日原告钱钧依法向法院提出执行异议申请，绵阳高新区人民法院以（2018）川0792执异字9号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告不服，遂提出本案执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点是原告对案涉房屋即执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应当举证证明其对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。原告与第三人杨平签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，虽然不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，但该条规定系管理性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，是指违反效力性规定方确认无效，故原告与第三人杨平签订的《房地产买卖合同》具有法律效力。第三人杨平与原告签订该合同时，被告李海林与第三人之间并无债权债务关系，且原告向第三人杨平支付了对价，不能证明存在恶意损害被告利益的行为。第三人杨平收到购房款后未及时还清银行按揭贷款，导致房屋权属证一直无法办理，过错在于第三人杨平。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定结合本案查明的事实，原告与第三人杨平之间的房屋买卖符合上述规定的情形，原告对案涉房屋享有能够排除执行的权益。原告要求停止执行案涉房屋的理由成立，本院应予以支持。 关于原告要求确认案涉房屋所有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”、第十六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，原告现在尚未依法取得案涉房屋的物权，故对其该项请求本院不予支持。其应当向第三人杨平主张继续履行商品房买卖合同，办理房屋产权过户等。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、停止对位于绵阳市涪城区翠花街51号“光明华都”小区1幢1单元6楼10号房屋的执行； 二、驳回原告钱钧的其他诉讼请求。 本案受理费为100元，由被告李海林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  王筱莉 人民陪审员  宋崇新 人民陪审员  王志立 二〇一八年十一月十八日 书 记 员  孙 秋