广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2050号原告冼湛初，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码8。原告唐丽玲，女，汉族，住广东省，公民身份号码。两原告共同的委托代理人余海云、汪新明，均为广东荆紫律师事务所律师。被告佛山市保利置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，注册号：。法定代表人万宇清。委托代理人郭伟钊，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市越秀区。原告冼湛初、唐丽玲诉被告佛山市保利置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由审判员周信斌适用小额诉讼程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年11月24日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，并于2015年11月27日对本案公开开庭进行了审理，原告的委托代理人余海云，被告的委托代理人郭伟钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月28日，两原告在佛山市禅城区绿景二路“保利天玺”售楼部与被告签订《广东省商品房买卖合同》一份（编号为1201010498，下简称“买卖合同”），约定由两原告向被告购买位于佛山市禅城区绿景二路11号xx座xx房的房产一套。买卖合同约定涉案房屋建筑面积为157.88平方米，套内面积为130.63平方米，分摊面积为27.25平方米，售价总金额为1583910元。合同签订后，原告依约向被告付清了房价款，被告向原告开具了购房发票一张，载明房产建筑面积为157.88平方米，单价为10032.37元／平方米，总金额为1583910元。2014年8月，被告通知原告办理产权证手续。原告办理房产证时方知，经房管部门确认的涉案房屋建筑面积仅为156.44平方米，与合同约定及发票注明的建筑面积相差了1.44平方米。原告及其他业主据此与被告方代表多次进行交涉、协商要求退还被告多收取的房款，但无果。原告认为，原告购买的上述房产支付的总房款是按该房产建筑面积的单价计算，公共分摊面积的建设费用已经计算入总房价内，现产权证上建筑面积比合同及发票载明面积少了1.44平方米，被告应将多收取的房款退还给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告返还房款14446.61元（10032.37元／平方米×1.44平方米）及利息1422.50元（自2014年3月12日起按年利率6.0%暂计至2015年11月1日，截止日至实际清偿日另计），共计15869.11元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。被告辩称，原告起诉既无合同依据，也无法律依据，其诉讼请求应全部予以驳回，理由如下：一、涉案房屋面积差异处理应仅以套内建筑面积为基准进行面积补差。（一）原告主张以建筑面积的单价计算总房款没有合同依据，也没有法律依据。根据原、被告双方签订的买卖合同第四条关于计价方式与价款的约定，涉案房屋以套内建筑面积计算价款；从合同第三条和第六条来看，原告支付给被告的总房款是按套内建筑面积乘以合同约定的套内建筑面积单价计算得出，故对于面积差异处理也应仅以套内建筑面积为基准进行面积补差。（二）原、被告之间的面积补差处理适用买卖合同补充协议第一条之约定。买卖合同约定的涉案房屋面积包括建筑面积、套内面积和公摊面积，虽然涉案房屋建筑面积存在差异，且误差比绝对值在0.6%以上，但原、被告双方就该误差的补偿方式约定为以产权登记的套内建筑面积及合同约定的套内建筑面积的单价据实结算。此约定既对套内建筑面积出现差异如何处理作出了约定，也对由于公摊面积差异引起的建筑面积差异的处理方式作出明确约定。根据合同约定，原、被告双方同意对差异公摊面积不进行补差结算。故原告主张以建筑面积进行面积补差要求被告返还相应购房款的诉求无合同和法律依据。二、原告主张的利息既无合同依据，也无法律依据。根据买卖合同补充协议第一条之约定，双方进行面积误差退补时均不计算利息。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差比绝对值在3%以内的处理方式来看，并没有要求出卖人向买受人返还利息。涉案买卖合同约定的面积误差仅在3%以内，从“举重以明轻”的角度来看，原告在主张退还相应购房款的同时要求被告加付利息的诉求无事实和法律依据。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告的组织机构代码证打印件、被告企业机读档案登记资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》、购房发票。证明原告向被告购买涉案房产，均以建筑面积计价，原告向被告支付了房款。3.测绘图。证明涉房产面积缩水的事实。诉讼中，被告提交以下证据：《广东省商品房买卖合同》及补充协议。证明：（1）补充协议第一条第二项约定了双方就面积误差比在0.6%以上的补差方式，以产权登记套内面积及合同约定套内面积单价据实结算，排除对公摊面积的补差；（2）补充协议第一条第三项约定双方在面积补差时均不计算利息。经庭审质证，对于原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据2、3，被告对其真实性无异议，并有原件核对，本院确认其真实性。对于被告提供的证据，其中《广东省商品房买卖合同》与原告提交的合同相同，本院不作重复认证；对于补充协议，原告对其真实性不持异议，并有原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年7月28日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，由原告向被告购买佛山市禅城区绿景二路11号xx座xx房，合同主要约定：……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……建筑面积共157.88平方米，其中，套内建筑面积130.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.25平方米……。第四条、计价方式与价款。……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12125.16元，总金额1583910元。第五条、面积确认及面积差异处理（适用于商品房预售并且非按套计价情形）。商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……。双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。就上述买卖合同，原、被告还签订了补充协议一份。关于面积误差结算，补充协议约定：买受人购买单元的合同约定面积与产权登记面积存有误差的，买受人同意不退房，双方同意按以下约定处理：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2.面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）的，双方按产权登记套内面积及合同约定套内建筑面积单价据实结算房款。买受人须在出卖人发出结算通知书之日起十五天内与出卖人签订关于商品房面积补差的协议书及确认产权登记面积并结清差价款，否则，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间及相应推迟向买受人提供商品房权属登记所需的资料，出卖人无须承担延迟交付、延迟办理产权登记的违约责任；如买受人需向出卖人补交房款的，每逾期一天，应向出卖人支付100元违约金。3.双方进行面积误差退补时均不计利息。买卖合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋的全部购房款1583910元。被告2015年10月29日开具金额为1583910元的购房款发票一张，载明涉案房屋建筑面积为157.88平方米，单价为10032.37元／平方米。2014年3月12日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具涉案房屋平面测绘图，载明涉案房屋建筑面积为156.44平方米，套内建筑面积为131.04平方米，共有分摊面积25.40平方米。根据测绘结果，涉案房屋的实际建筑面积比合同约定小了1.44平方米，误差比为0.91%。诉讼中，原、被告一致确认：被告已将涉案房屋交付原告使用。原告述称其尚未办理涉案房产之产权证书。另查明，被告系有限责任公司（法人独资），经营范围为：房地产开发、经营；场地租赁；物业管理；房地产中介服务；对房地产进行投资；室内装饰设计；企业管理咨询；国内贸易。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。关于原告诉请的购房差价款问题。根据本院采信的证据及查明的事实可知，原告主张的面积差异情况属实，且误差比在3%以内；原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，仅对套内面积出现差异如何处理作出了约定，而对由于公摊面积差异引起的建筑面积差异的处理方式并没有明确约定，亦应视为对建筑面积差异款利息计付没有明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及原告款项被占用的事实，被告应当退还由于公摊面积减少导致的建筑面积减少产生的差价款及相应的利息。关于差价款，具体计算方法应以总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积为宜，故被告应向原告退还的房款为14446.61元（1583910元÷157.88平方米×1.44平方米）。关于差价款利息，原告主张自2014年3月12日起计算，因原告未提交付款时间的其他证据，而其主张的时间早于购房款发票显示的时间（2015年10月29日），故本院支持原告要求支付房屋差价款利息之主张，但利息计算起止时间为2015年10月29日至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市保利置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冼湛初、唐丽玲返还佛山市禅城区绿景二路11号xx座xx房的面积差价款14446.61元及利息（以14446.61元为本金，自2015年10月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告冼湛初、唐丽玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取为98元，由被告佛山市保利置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  周信斌二〇一五年十一月三十日书记员  潘明珠附引用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。