四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书(2015)大竹民初字第2259号原告黄宽碧，女，生于1977年1月5日，汉族，住四川省大竹县。原告王明春，男，生于1970年1月6日，汉族，住四川省大竹县。原告林成凤，女，生于1953年12月22日，汉族，住四川省大竹县。原告王安凤，女，生于1973年3月12日，汉族，住四川省大竹县。原告杨世才，男，生于1965年7月24日，汉族，住四川省大竹县。原告李明芳，男，生于1965年7月24日，汉族，住四川省大竹县。原告彭茳，男，生于1969年4月30日，汉族，住四川省大竹县。原告张德菊，女，生于1965年3月1日，汉族，住四川省大竹县。原告谭在英，女，生于1959年3月24日，汉族，住四川省大竹县。九原告委托代理人尹麒栋，四川天倚律师事务所律师。九原告委托代理人蒋洪刚，四川天倚律师事务所律师。诉讼代表人黄宽碧，身份同前。诉讼代表人王安凤，身份同前。被告吴国秀，女，生于1965年2月26日，汉族，住四川省大竹县。委托代理人周延彬，四川智合律师事务所律师。原告黄宽碧、王明春、林成凤、王安凤、杨世才、李明芳、彭茳、张德菊、谭在英诉被告吴国秀排除妨害纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理，2015年10月15日依法由审判员曾德兴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄宽碧、王明春、林成凤、王安凤、杨世才、李明芳、彭茳、张德菊、谭在英及委托代理人尹麒栋、蒋洪刚，被告吴国秀及委托代理人周延彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九原告诉称，2007年，大竹县商贸中心城X幢底层商业位的所有42户业主（原、被告在内）作为乙方（分割投资方）分别与甲方（出售方）大竹县昊岳商贸有限责任公司签订了《商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议》。协议第二条约定，乙方分割投资该营业厅为商业位。协议第六条约定：乙方分割投资的商业位必须服从甲方统一管理、统一出租等规定，所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分隔墙。签订协议的同时，乙方作为委托方与作为受托方的孙建国签订了《出租委托书》，内容为：委托方将已购买的商业位，全权委托孙建国代本人办理该商业位的租赁手续，委托期限五年。2007年9月1日孙建国将大竹县商贸中心城X幢底层的42个商业位统一出租给人达服装城，期限五年。2008年9月7日，因孙建国涉嫌诈骗罪外逃，商贸中心城X幢底层42户业主签名推举刘吉华、李祖辉、纪波等六位业主为代表，处理购买的商业位及其出租事宜。2009年8月21日业主代表李祖辉、纪波代表商贸中心城X幢底层42户业主（甲方）与人达服装城（乙方）签订了《补充房屋租赁合同》，该合同内容为：房屋租赁期限为2009年9月1日至2012年8月31日，租金每年830000元，租赁期满后，甲方仍然整体出租，租金全体业主均已领取。2012年，被告向大竹县信访局信访要求收回购买的商业位自主经营或自行出租，2012年11月16日，大竹县商务局调查回复，原、被告购买的商业位必须统一出租、统一管理。2013年9月23日，商业位业主吴轩、张运娟以原告身份向大竹县法院起诉要求收回购买的商业位自行出租，大竹县法院(2014)大竹民初字第1665、1636号民事判决书，判决驳回了吴轩和张运娟的诉讼请求，原告吴轩和张运娟不服该判决向四川省达州市中级人民法院提起上诉，2014年11月7日，四川省达州市中级人民法院（2014）达中民终字第662、661号民事判决书，判决驳回了吴轩和张运娟的上诉请求。被告吴国秀不履行《商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议》，强行用砖、钢筋砌分隔墙后单独出租，造成原告及其他业主的商业位既不通风、也不采光，更无法出租，严重损害了原告及其他业主的合法财产权益。现提起诉讼：1、要求被告拆除在其商业位周围擅自加建的分隔墙，并恢复原状，排除妨害，停止侵权；2、要求被告停止自行出租其商业位；3、本案诉讼费由被告承担。2015年10月27日，九原告申请撤销诉讼请求的第二项“要求被告停止自行出租其商业位。”为支持其诉讼主张，原告在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、九原告身份证复印件，证明黄宽碧、王明春、林成凤、王安凤、杨世才、李明芳、彭茳、张德菊、谭在英的身份。2、八原告国有土地证和房权证复印件，证明黄宽碧对大竹县竹阳镇新华街商贸中心城XX号X幢底层14号商业位享有所有权和国有土地使用权，王明春对大竹县竹阳镇新华街商贸中心城XX号X幢底层36－2号商业位享有所有权和国有土地使用权，林成凤对大竹县竹阳镇新华街商贸中心城XX号X幢底层38号商业位享有所有权和国有土地使用权，王安凤对大竹县竹阳镇新华街商贸中心城XX号X幢底层39号享有所有权和国有土地使用权，李明芳和杨世才共同对大竹县竹阳镇新华街商贸中心城XX号X幢底层40号商业位享有所有权和国有土地使用权，彭茳对大竹县竹阳镇新华街商贸中心城XX号X幢底层44号商业位享有所有权和国有土地使用权，谭在英对大竹县竹阳镇新华街商贸中心城XX号X幢底层52号商业位享有所有权和国有土地使用权。3、九原告商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议、出租委托书复印件，证明黄宽碧、王明春、林成凤、王安凤、杨世才、李明芳、彭茳、张德菊、谭在英与大竹县昊岳商贸有限责任公司签订了《大竹县竹阳镇新华路商贸中心城X幢底层营业厅产权分割协议》，黄宽碧分割投资该营业厅14号商业位、王明春分割投资该营业厅36－2号商业位、林成凤分割投资该营业厅38号商业位、王安凤分割投资该营业厅39号商业位、杨世才和李明芳共同分割投资该营业厅40号商业位、彭茳分割投资该营业厅44号商业位、张德菊分割投资该营业厅49号商业位、谭在英分割投资该营业厅52号商业位。同时九原告又分别与孙建国签订了出租委托书，将自己所购买的商业位全权委托孙建国统一出租。4、被告吴国秀身份证复印件，证明被告吴国秀的身份。5、被告吴国秀与大竹县昊岳商贸有限责任公司签订的《商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议》、出租委托书复印件，证明2007年6月2日，吴国秀与大竹县昊岳商贸有限责任公司签订了《大竹县竹阳镇新华路商贸中心城X幢底层营业厅产权分割协议》，吴国秀分割投资该营业厅4号商业位，建筑面积约37.92平方米，同时又与孙建国签订了出租委托书，吴国秀将自己所购买的4号商业位委托孙建国统一出租，期限五年，每年租金80000元。6、达州市中级人民法院（2014）达中民终字第662号民事判决书，证明张运娟要求收回商业位自行出租，被达州市中级人民法院驳回诉讼请求。7、达州市中级人民法院（2014）达中民终字第661号民事判决书，证明吴轩要求收回商业位自行出租，被达州市中级人民法院驳回诉讼请求。8、大竹县商贸中心城X幢底层商业位示意图，证明⑴大竹县商贸中心城X幢底层商业位的具体每个商业位的位置情况；⑵每个商业位周围均为虚线，而非实线，间接证明了商业位为虚拟式产权商铺。9、大竹县商贸中心城X幢底层临街商业位照片，证明大竹县商贸中心城X幢底层临街商铺已用砖墙分割并出租的事实。被告吴国秀辩称，1、被告没有对原告的房屋实施侵权行为，原告请求被告停止自行出租自己的门市，这是对被告权益的干预。本案的诉讼费应由原告承担。2、在事实方面，原告诉称被告妨害的事实与实际发生的事实不符，2007年4月2日，大竹县昊岳商贸公司委托孙建国将该商贸中心城X幢底层营业厅52个门市出售，2007年6月2日孙建国与吴国秀签订了商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向协议，吴国秀分割该营业厅4号商业位。2008年6月委托孙建国统一出租，期限五年。2008年9月因孙建国外逃，与人达服装城签订的补充合同无法履行。张运娟与大竹县昊岳商贸有限责任公司的诉讼和吴轩与大竹县昊岳商贸有限责任公司的诉讼与本案的被告吴国秀无关，（2014）达中民终字第662号、（2014）达中民终字第661号判决书虽然认定了产权分割意向性协议的效力，但被告吴国秀依法购买的商业位，虽然没有办理房屋产权证和国有土地使用证，但被告吴国秀购买的4号商业位没有违背法律的规定，被告有权在自己所有的商业位周围加建分隔墙。3、原告认为被告砌墙的行为损害了原告的权益，从整个商场来看，商场本身有通道，不存在侵害原告的物权，请求法院驳回九原告的诉讼请求。为支持其辩解主张，被告吴国秀在举证期限内，提供了以下证据材料：1、被告身份证复印件，证明被告吴国秀的身份情况。2、出租委托书，证明吴国秀于2007年6月2日将已购买的大竹县竹阳镇新华路商贸中心城X幢底层营业厅4号商业位，全权委托孙建国代吴国秀办理该商业租赁手续，委托期限五年，每年租金80000元，大写捌万元整。被告于2007年6月2日收到孙建国交来大竹县竹阳镇新华路商贸中心城X幢底层营业厅4号商业位租金80000元，大写捌万元整。3、商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议、证明被告吴国秀于2007年6月2日购买了该营业厅4号商业位的事实。经本院组织原、被告对双方提交的证据进行质证，对原告提交的证据，被告吴国秀认为对证据1、2、3、4、5、9的真实性和合法性无异议，对原告提交的证据6、7证明内容有异议，认为张运娟和吴轩要求收回门市自己出租的请求，虽然没有得到法院的支持，但是因孙建国外逃，孙建国与“人达服装城”签订的出租合同无法继续履行，被告要求收回商业位，自行出租，理由正当。对原告提交的证据8有异议，示意图的来源不清楚，不能证明它是大竹县商贸中心城X幢底层商业位的示意图。对被告吴国秀提交的证据，原告认为对证据1、证据2、证据3的真实性没有异议。原、被告提交的证据经过双方质证，并经本院审核认为，原告提供的证据1、身份证复印件，2、国有土地证和房权证复印件，3、《商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议》，4、被告身份证复印件，5、被告与大竹县昊岳商贸有限责任公司签订的《商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议》、出租委托书复印件，9、大竹县商贸中心城X幢底层临街商业位照片。被告提交的证据1、吴国秀身份证复印件，证据2、出租委托书，证据3、《商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议》。相对方对证据的真实性无异议，本院予以采信。对原告提供的证据6、7两份判决书，应予认定，因为证据6、证据7系达州市中级人民法院发生法律效力的终审判决书，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，无须举证证明。因此，该证据6、7本院予以认定。对原告提供的证据8大竹县商贸中心城X幢底层商业位示意图，该证据来源合法，客观真实，本院予以采信，因为它能明确显示大竹县商贸中心城X幢底层商业位的具体每个商业位的位置情况。根据原、被告双方提供的证据和质证意见，本院认定以下事实，2007年4月2日，大竹县昊岳商贸有限责任公司（委托方）与孙建国（受托方）签订了一份《委托书》，委托孙建国分割出售大竹县商贸中心城X幢底层营业厅，由委托人与购买人商谈位置、面积、价款、付款期限并与购买人草签同时约定最低售价每平方米不得低于20900元，如果低于此价，由受托人补足到20900元，如果高于此价，高于部分奖励2‰，报酬按销售总额2.5‰提成等。委托方法定代表人唐德竹，受托方孙建国在委托书上签名。按照合同的约定，大竹县昊岳商贸有限责任公司将大竹县竹阳镇新华路商贸中心城X幢底层营业厅共分割为52个商业位进行出售，该52个商业位又被墙体分割成两块分别出售，被告吴国秀作为乙方，大县昊岳商贸有限责任公司为甲方，孙建国作为甲方代表，双方于2007年6月2日方签订了《商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议》（以下简称协议），主要内容为：一、甲方将大竹县商贸中心城X幢底层营业厅全权委托甲方代表孙建国，将该营业厅产权分割给各位投资商。二、乙方分割投资该营业厅4号商业位。三、乙方分割投资的该营业厅4号商业位，建筑面积约37.92平方米，最终面积以房产登记部门确权面积为准，多退少补。四、乙方分割投资的该营业厅商业位，单价为33000元/每平方米，总价款为1251360元。本协议签订之日，乙方首付800000元，大写捌拾万元整，二次于2007年6月30日付款414360元，大写肆拾壹万肆仟叁佰陆拾元整，余款37000元，大写叁万柒仟元，待房产证、土地证两证办妥时一次性付清。各种税费按国家规定由甲乙双方各自承担。五、交房时间，甲方将该营业厅于2007年6月30日前交付给乙方。六、其他约定：乙方分割投资的商业位必须服从甲方统一管理、统一出租等规定，所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分隔墙。签订该协议的同时甲、乙双方签订《出租委托书》，待乙方付清该商业位总房款的97%时，甲方支付第壹年租金给乙方（具体见出租委托书）。七、违约责任，若乙方未按约定时间付款，每超过一天，按总房款的5%支付违约金给甲方；超过十日，则甲方有权将该商业位产权另行分割给他人，扣出乙方违约金后，剩余已付款退还给乙方。乙方其他违约，则按总房款的5%赔偿给甲方。若甲方违约，则赔偿已付房款的5%给乙方。未尽事宜双方协商解决。八、本协议及后附图纸共3页，一式二份，甲方执一份，乙方执一份，双方签字生效。每份具有同等法律效力。甲方代表孙建国，乙方吴国秀在该协议上均签上了名字。2007年6月2日在签订该协议的同时，被告作为委托方与作为受托方的孙建国签订了一份《出租委托书》，内容为：1、本人（委托方）刘吉华将已购买的大竹县竹阳镇新华路商贸中心城X幢底层营业厅4号商业位，全权委托（受托方）孙建国代本人办理该商业位的租赁手续，委托期五年。此委托书一式两份，双方签字生效，各执一份，每份具有同等法律效力。被告吴国秀所购买的大竹县竹阳镇新华路商贸中心城X幢底层营业厅4号商业位，没有办理房屋产权证和房屋国有土地使用证。依据《商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议》原告黄宽碧分割投资该营业厅14号商业位，房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第**），房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用XX号），王明春分割投资该营业厅36－2号商业位、房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第**），房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用XX号），林成凤分割投资该营业厅38号商业位，房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第**），房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用XX号），王安凤分割投资该营业厅39号商业位、房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第**号），房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用XX号），杨世才和李明芳分割投资该营业厅40号商业位、杨世才房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第**号），李明芳房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第**号），杨世才和李明芳的房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用XX号），彭茳分割投资该营业厅44号商业位、房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第**号），房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用XX号），张德菊分割投资该营业厅49号商业位（未办理房屋产权证和土地使用证）、谭在英分割投资该营业厅52号商业位，房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第**号），房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用XX号）。与此同时，九原告将自己所购得的商业位委托孙建国统一出租。2007年9月1日孙建国将原、被告的商业位统一出租给“人达服装城”。2008年9月7日，因孙建国涉嫌诈骗外逃，商贸中心城X幢底层营业厅全体商业位业主签名推举原告刘吉华、李祖辉、纪波等六位业主为代表，处理购买的房屋产权及房屋出租事宜。2009年1月23日，经大竹县商务局有关人员协调，张运娟、李祖辉、纪波等人代表业主与租赁原告等商业位的人达服装城的代表宋西亚、蒋富秀达成了《关于商贸中心X幢底楼商场租金问题协调会（会议记录）》，主要内容为：因孙建国涉嫌诈骗外逃，孙建国将原、被告等业主的门市租给人达服装城商场，现业主要求服装城按照与孙建国签订的租赁合同约定，将2009年3月1日以后的租金直接交给全体业主委托的五位代表，具体付款办法为：五位代表领款时必须提供身份证复印件，必须有42位业主的委托书和证明。在该《会议记录》上，张运娟、李祖辉、纪波等业主代表和人达服装城代表宋西亚、蒋富秀签了名。2009年8月21日，李祖辉、纪波代表商贸中心X幢底楼商场42户业主（甲方）与人达服装城（乙方）签订了《补充房屋租赁合同》，主要内容为：1、甲方在孙建国处购买了商贸中心X幢底层营业厅，并与孙建国签订了出租合同，乙方与孙建国签订了承租合同，因孙建国外逃，导致孙建国无法履行与甲、乙双方签订的合同，现甲、乙双方经协商，自愿达成如下合同；2、本合同不影响甲、乙双方按原合同继续追究孙建国外逃给双方造成的损失的权利；3、房屋租期从2009年9月1日至2012年8月31日，租金每年83万元，分两次付清，即每年8月1日和2月1日付清半年租金；4、租赁期满后，甲方仍然整体出租，同等条件下乙方有优先承租权，但乙方应在租期满前180天向甲方书面报告是否继续租赁；5、从2009年8月20日起，乙方不得将每次的租金交给甲方代表以外的任何人，否则，甲方有权收回商场；6、乙方与孙建国签订的《房屋租赁合同》与本合同有矛盾的，按本合同执行，没有矛盾的，按原合同执行；7、合同签字栏，纪波、李祖辉作为甲方代表，王洪琼、向淑俊作为乙方代表分别签了字。2009年5月15日，大竹县商贸中心X幢底层营业厅业主经协商后，形成了《大竹县商贸中心X幢底层营业厅联营协议》，其主要内容为：1、为最大限度维护42户业主的利益，特制定本联营协议；2、由42户业主选举产生9名业主代表，组成业主委员会，代表业主承担商场对外招租、租金分配及水、电、卫生管理等事项；3、因业主购买门市时均书面委托了孙建国全权出租，造成了统一出租局面，就目前形势而言，还是只有长期统一出租，因此，从即日起签名业主自愿同意长期联营，由业主委员会统一对外招租，并管理整个商场的水、电等；4、租金分配方案，按租金收入与业主购房总额的比例进行分配；5、如有业主退出联营，独立出租，则不得破坏商场房产证的平面示意布局图，即不得砌隔墙，遮挡、妨碍其他业主采光和通道使用；6、租金在出租期满时支付，若有业主要自己出租，必须先书面申请，经业主委员会同意，否则，前一年租金视为自动放弃；7、如业主出售了门市，新业主必须无条件遵守本《联营协议》；8、协议修改需全体业主2/3以上的人通过；8、在业主签名同意的花名册处，42位业主，除张运娟等7人未签名外，其余业主均签了名。被告刘吉华不履行《商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议》和《大竹县商贸中心X幢底层营业厅联营协议》，于2015年年初强行用砖将自己的商业位砌分隔墙后单独出租，九原告于2015年8月起诉来院要求被告拆除在其商业位周围擅自加建的分隔墙，并恢复原状，排除妨害，停止侵权。庭审中，被告对用砖砌墙的事实予以认可。同时查明，九原告于2015年8月31日向本院申请，要求对大竹县商贸中心城X幢底层商业位及商业位周围加建的分隔墙现场进行现场勘验，本院受理原告申请后，于2015年9月24日委托大竹县方信房地产测绘有限公司对大竹县商贸中心城X幢底层商业位进行了现场勘验，并制作了商贸中心X幢一层商场现场查勘图，该图表明，被告用砖对自己所有的4号商业位加建了分隔墙，原、被告对现场查勘图无异议。大竹县方信房地产测绘有限公司向本院提供了2007年7月17日第一次对大竹县商贸中心城X幢底层商业位的平面勘查图，该图显示被告吴国秀所有的大竹县商贸中心城X幢底层营业厅4号商业位上面至通道，左边与3号商业位，右面与5号商业位用虚线表示，出售时没有加建分隔墙。本院认为，原、被告讼争纠纷的焦点是被告吴国秀在其所有的大竹县商贸中心城X幢底层营业厅4号商业位周围用砖加建分隔墙的行为，是否对原告构成妨害。根据《民法通则》第83条的规定，处理相邻权关系的原则，不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理通行等方面的相邻关系。原、被告在购买大竹县昊岳商贸有限责任公司底层营业厅商业位时，与大竹县昊岳商贸有限责任公司签订的《商贸中心城X幢底层营业厅产权分割意向性协议》，该协议第六条明确载明，原、被告分割投资的商业位必须服从大竹县昊岳商贸有限责任公司统一管理、统一出租，所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分隔墙。该条款对原、被告均有约束力，任何一方不得因为行使自己的物权而损害他人的利益，被告吴国秀不遵守该协议的约定，擅自在自己的商业位周围加建隔离墙，影响了原告等人的采光、通行和商业位的使用，对原告的财产权造成了损害，因此，原告要求被告拆除在其商业位周围擅自加建的分隔墙，并恢复原状，排除妨害，停止侵权的请求，理由正当、合法，本院予以支持。被告吴国秀辨称“被告用砖砌墙的行为并不构成对原告的妨害，因为该营业厅4号门市，被告已合法购买，合法取得了物权，依法对该营业厅4号门市享有直接支配和排他的权利，这种权利包括所有权，用益物权和担保物权。”被告的辩论观点与《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定相悖，被告擅自加建分隔墙的行为客观上给原告等其他业主的采光、通行和商业位的使用造成了损害，其行为属于侵权行为，其辩解理由不能成立，其辩解观点不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第（一）、（二）、（五）项，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十一条、第八十三条、第八十四条之规定，判决如下：被告吴国秀于本判决生效之日起十日内自行拆除其自行加建的位于大竹县竹阳镇新华街商贸中心城X幢底层营业厅4号商业位周围的分隔墙，因拆墙产生的费用由被告吴国秀负担。案件受理费100元，由被告吴国秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  曾德兴二〇一五年十一月二日书记员  蒋天洪