西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第04846号原告刘芽。委托代理人郝全江。被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司。住所地：西安市高新区科技二路**号高新水晶城办公楼*座**层。法定代表人王智刚，该公司董事长。委托代理人田磊，陕西吉尔律师事务所律师。委托代理人张小建，陕西吉尔律师事务所律师。原告刘芽诉被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称“高新地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郝全江、被告高新地产公司的委托代理人田磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘芽诉称，2006年4月26日,原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的枫景观天下第X幢X单元X号商品房。合同约定，被告在2008年11月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。同时，合同对基础设施、公共配套建筑正常运行、装饰、设备标准及产权登记等作出承诺。但原告在收房时发现，房屋内安装的非可视对讲系统与合同附件三约定不符，家庭智能安防系统不具备应有的防盗使用性能，与被告的承诺严重不符。经查，被告是2010年4月初才将权属登记申报材料递交房屋产权登记机关受理，违反了合同第15条约定。被告上述行为给原告生活造成影响，双方就此事多次协商未果，故原告诉至法院，请求判令被告双倍赔偿可视对讲系统价款1000元，支付逾期办证违约金8816元，并为原告补装全部家庭智能系统并达到使用性能。被告高新地产公司辩称，首先，原告所诉与事实不符，被告已为原告安装了可视对讲系统。即使原告认为被告安装的可视对讲系统不符合合同约定，也应在2008年11月28日收房时提出。原告在此时知道其权利受到侵害，该项权利的诉讼时效应从2008年11月28日起算。原告现提出双倍赔偿可视对讲系统价款的主张距收房之时已长达七年之久，故该项诉请已超过法律上的两年诉讼时效。其次，被告已按照合同约定为原告安装了安防系统，包括可视对讲系统、单元门禁系统、监控系统等，并已交付使用。故原告现要求被告为其补装全部家庭智能系统并达到使用性能的主张缺乏事实及法律依据，被告不予认可。再次，原告所购房屋已在2009年8月20日取得初始备案登记，而原告未按期取得房屋产权证书系其个人未能及时缴纳契税所致，与被告无关，被告并不存在逾期办证的情形。且原告该项诉请也早已超过了两年的诉讼时效，故原告逾期办证违约金之诉求不应得到支持。最后，双方合同约定的逾期办证违约金标准过高，原告因为办证逾期并未遭受任何经济损失，请法院对此予以调整。综上，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。经审理查明，2007年4月26日，原告刘芽与被告高新地产公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为070020482,由原告购买被告开发的位于西安市高新区高新四路枫景观天下第X幢X单元X层X号商品房（以下简称：涉案房屋）一套，建筑面积102.95平方米，每平方米单价4281.6元，合同总价款为440791元。合同第六条约定，买受人于2007年4月26日支付总房款的30%，即人民币140791元,2007年5月26日支付剩余房款即300000元。合同第八条约定，出卖人应当于2008年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的。买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。附件三约定，户内智能：IC卡电表、有线电视、电话、网络接口入户、可视对讲系统、家庭安防系统。合同签订后，原告按照约定交纳购房款，被告亦按照合同约定的时间向原告交付涉案房屋。2009年8月20日，被告取得涉案房屋所在楼栋的初始登记房屋产权证。同日，被告向原告发出交纳办证资料的通知。2010年11月15日，被告向西安市房屋产权产籍管理中心申请将涉案房屋权属转移登记至原告名下。另查，被告制作的涉案房屋所在楼盘的宣传广告中载明楼盘24小时红外监控。智能化系统简介中载明：户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮。再查，2013年，小区部分业主将被告诉至本院，请求被告双倍赔偿可视对讲系统价款，支付逾期办证违约金并为原告补装全部家庭智能系统并达到使用性能。在此次诉讼中，被告提交《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》、《枫景·观天下单项工程竣工验收单》，以证明其公司已按照约定对家庭智能系统进行安装并通过验收。《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》中家庭安防系统技术要求部分载明：每户户内安装紧急求助按钮、门磁、客厅红外，其余户内探头仅预留管路，报警中心中央控制器联动警灯。业主对涉案可视彩色对讲机与非可视对讲机的差价申请评估。后经西安建华资产评估有限责任公司评估该二者之间的差价为548元。本院还查明，2009年7月17日，被告组织其工程部、成本部、物业公司、规划设计部及施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收，经验收合格。2013年9月27日，本院作出（2013）雁民初字第00089号民事判决书，判令被告向原告双倍支付可视对讲机差价1096元，驳回原告其他诉请。后原告不服该判决提出上诉，在二审期间撤回上诉，该一审判决已经生效。本案在审理过程中，原告承认在2013年部分业主诉讼后被告为其已经安装黑白可视对讲系统，至今仍在正常使用。但根据合同要求应安装彩色可视对讲系统，故原告现要主张参照之前判决中评估的彩色可视对讲系统价格，由被告双倍赔偿黑白可视对讲系统与彩色可视对讲系统之间的差价1000元。并且，被告仅在房屋的入户门和客厅装有红外探测器，其余房间均未安装报警探测器，该家庭智能系统不符合国家相关标准。原告另提交2011年、2012年业主向被告提交的部分函件，以证明原告曾向被告主张过权利。上述事实，有《商品房买卖合同》、广告宣传单、房屋权属登记卡、评估报告、函件、民事判决书、《房屋所有权证》、通知、契税票据等》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，具有法律约束力。双方均应按照约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告制作的销售广告和宣传资料对房屋内可视系统、对讲系统、家庭智能系统等设施作出了明确的说明和允诺，应当视为合同约定。原告提交的广告宣传资料载明，户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮。由此可见，被告仅负有安装安防报警控制主机的义务，红外探测器等设施由业主选择安装。此外，在之前本院生效的判决书已经查明，被告已按照智能化系统招投标文件的范围及技术内容的要求组织相关部门与施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收。而庭审中原告亦承认被告已为涉案房屋部分房间安装了红外报警探测器。因此，被告已向原告提供了合同约定的家庭智能系统，全面履行了自己的义务。同时，原告从实际接收房屋已近七年才提出该主张，已经超过法律规定的两年诉讼时效，故原告要求被告补装全部家庭智能系统并达到使用性能之诉请，并无合同依据且已经超诉讼时效，故本院不予支持。关于原告要求双倍赔偿可视对讲机价款1000元的主张，原告在收房时未对此提出主张，且在之后被告为其安装黑白可视对讲机时，原告亦未提出异议仍同意安装并使用至今。可见，原、被告双方对可视对讲机的安装使用已达成新的合意，变更了原合同的约定。现原告在使用黑白可视对讲机多年后，又主张要求被告赔偿该对讲机与彩色可视对讲机之间的差价，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张逾期办证违约金的请求，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告双方认可交房时间为2008年11月28日，故被告应在2009年11月23日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如原告得知被告在2009年11月23日前未提供出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其应自2009年11月23日起两年诉讼时效内向被告主张逾期办证违约金。现原告主张逾期办证违约金已明显超过诉讼时效，故本院依法不予支持。关于原告提交向被告发出的函件用以证明其未超过诉讼时效，因提交的函件时间均为2011年、2012年，至原告本次诉讼时也已超过法律规定的两年诉讼时效。故本院对此证据依法不予采信。综上所述，兹根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告刘芽的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告刘芽自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅代理审判员  蒲婷婷代理审判员  李晓婷二〇一五年十一月二十六日书 记 员  王 甜