黑龙江省鸡西市恒山区人民法院民 事 判 决 书（2015）恒民初字第542号原告王安民，男。委托代理人张文霞。委托代理人蔡林海，黑龙江腾飞律师事务所律师。被告王财，男。原告王安民与被告王财买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月28日受理后，依法组成合议庭于2015年9月8日、2015年11月13日两次公开开庭进行了审理。原告王安民及委托代理人张文霞、蔡林海、被告王财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王安民诉称：原告王安民于2001年5月21日与被告王财在平等自愿、协商一致且意思真实的情况下签订了《买卖协议书》，该协议书中约定：被告王财将建筑面积45平方米的房屋和492.8平方米的土地以2万元的价格有偿转让给了原告。原告王安民于2002年6月17日办理了45平方米房屋的020539号《黑龙江村镇房屋所有权证》，492.8平方米土地的《集体土地建设用地使用证》也由被告王财依法交付给了原告。2002年鸡西市恒山区公证处（2002）鸡恒证字第66号《公证书》依法公证了2001年5月21日原告王安民与被告王财签订的《房屋买卖合同》合法、有效。公证处公证的《房屋买卖合同》中明确记载被告将房屋所有权证书以及集体土地建设用地使用证书一并交给原告（买方）王安民，王安民依法“具有相应的房屋所有权和土地使用权”。原告在依法取得上述财产和权利后，2004年开始被告以其全家没有地方居住为由，暂住在原告的房屋内，原告的土地也暂由被告使用。2014年春节后，原告使用其房屋时，被告王财全家拒不返还原告的上述财产。原告曾将自己的房屋证照交给被告，让被告帮忙办理房屋补偿登记等事宜。当原告在今年向被告索要020539号《黑龙江村镇房屋所有权证》，被告也是拒不返还。为此，原告王安民将被告王财诉至法院，要求被告返还房屋，后经鸡西市恒山区人民法院（2014）恒民初字第275号民事判决书以原告“是城镇户口，不能购买农村集体经济组织成员基于成员身份取得宅基地并在其上所建房屋的所有权，虽原告在房屋登记部门办理了产权登记证，但仍然不能违反法律规定而取得房屋所有权”为由，而驳回了原告要求返还房屋等诉讼请求。原告不服一审判决而上诉，二审法院（2014）鸡民终字第364号民事判决书维持了恒山区法院（2014）恒民初字第275号民事判决书。这样原告的权利无法实现，因原告无法实现自身的合法权益，故原告王安民有权要求被告王财依法返还2001年5月份收取原告的2万元转让款。原告根据2001年5月21日《买卖协议书》的约定，取得的建筑面积45平方米的房屋和498.2平方米的土地现在已经由被告继续占有和使用，故被告还应当赔偿原告曾在45平方米的房屋和498.2平方米的土地上的各项投入费用、利息损失、租金损失等共计人民币3万元整。请求法院依法判决被告王财立即返还给原告取得45平方米的房屋和498.2平方米的土地的转让款人民币2万元，及因被告原因致使双方签订《买卖协议书》无效而给原告造成的投入损失、租金损失、利息损失等费用为人民币3万元，共计人民币5万元整，原告王安民可根据本案具体情况再另行增加诉讼请求。案件受理费用由被告承担。被告王财辩称：原告没有任何投入，所以我不能赔偿他投入的损失。原告买房的目的是为了开井口，原告并不在此房屋居住，是原告让我在此居住，我始终没有搬走，所以我不同意给他租金。是原告为了采煤主动找我买的房屋，所以我不同意给他利息。原告买我房屋花两万元，但是原告后来又借回去7000元，我可以多少给点，但是原告买我的房子开井口，致使我的房屋发生损坏，天棚沉落，墙体裂缝，所以我同意给原告返还5000元。经审理查明，2001年5月21日，原告王安民与被告王财签订房屋买卖协议书，双方约定王财将其所有的位于红旗乡长胜村4组45平方米两间砖瓦结构住宅房屋及相连的492.8平方米的土地使用权一次性以2万元价格转让给王安民，当日王安民交给王财购房款2万元，王财将房屋所有权证书以及集体土地建设用地使用证书交给王安民，双方到恒山区公证处进行了公证，2002年6月17日办理了房屋过户手续。因王财无其他住房，便与王安民协商想继续住在此房屋内，王安民同意王财居住，双方没有约定居住的期限及租金，被告王财从2001年卖房后居住至今，争议房屋所有权证现在王财处。后来王安民多次找到王财索要房屋未果，于2014年4月25日向恒山区人民法院提起诉讼，要求王财返还45平方米的房屋和498.2平方米的土地及房屋所有权证，经两审法院审理，认为王安民持有城镇户口系城镇居民，不具有购买农村房屋买受人的条件，虽办理了产权登记，但仍不能违反法律规定取得房屋所有权，驳回了王安民的诉讼请求。原告王安民于2015年7月27日向恒山区人民法院提起诉讼，要求被告王财返还原告取得45平方米的房屋和498.2平方米的土地的转让款人民币2万元；被告应当赔偿因被告原因致使双方签订《买卖协议书》无效而给原告造成的投入损失15000元、租金损失8000元、从2001年5月21日至今利息损失7000元等计3万元；共计5万元整，案件受理费由被告负担。庭审中，被告以原告又借回去7000元及原告采煤致使房屋损坏为由，同意返给原告5000元。以上事实，有（2014）恒民初字第275号民事判决书、（2014）鸡民终字第364号民事判决书及原、被告签订的房屋买卖协议书、公证书、房屋所有权证、被告王财的集体土地建设用地使用证、房籍档案、房照工本费、公证费、出证费、复印打印费等费用的票据及庭审中双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同虽是双方真实意思表示，但因原告是城镇户口，不具有农村房屋买受人的条件，原、被告签订的房屋买卖合同自始无效。根据合同无效的处理原则，取得财产应当相互返还，有过错的一方应当赔偿对方由此引起的损失，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。本案中原、被告签订的合同违反国家法律和政策而无效，造成该协议无效，原、被告均有过错，被告应当退还原告购房款，并赔偿占用原告购房款期间的利息损失，对于原告的损失双方各应承担50％。原告的损失为其已经缴纳的购房款20000元从缴纳之日2001年5月21日起至2015年11月20日的银行贷款利息14790元。原告要求被告返还转让款20000元及自2001年5月21日至今利息损失7000元的请求，未超过银行贷款利息14790元的一半，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿投入损失包括投入的猪圈，人工费，铺院，改装暖气、锅炉、大门，室内装修等损失共计15000元的诉讼请求，没有证据证实，本院不予支持。原告同意被告居住争议房屋，现原告要求被告支付自2004年居住至今的租金8000元，本院认为当时原、被告并未声明是租住房屋，也未约定租赁期限及租金，原告也没有证据证实，故对于原告要求租金8000元损失的诉讼请求，本院不予支持。被告辩解之后原告又借回7000元，与本案无关，原告应另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王财于本判决生效之日起十日内返还原告王安民购房款20000元；二、被告王财于本判决生效之日起十日内偿付原告王安民利息损失7000元（以20000元为本金自2001年5月21日起至2015年11月20日止按中国人民银行同期贷款利率标准5.1%计算的利息的一半）；三、驳回原告王安民的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，原告已垫付，由被告负担475元，连同上款一并给付原告。原告自行负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  于丹童人民陪审员  陈 洪人民陪审员  徐金凤二〇一五年十一月二十日书 记 员  陈月英