河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再1213号再审申请人（一审原告、二审上诉人）:虞城县赫明置业有限公司。住所地:河南省商丘市虞城县大侯乡东街。法定代表人：赫志明，该公司经理。委托诉讼代理人：李宏道，河南君盟律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）:虞城县国土资源局。住所地：河南省商丘市虞城县木兰大道西段北侧。法定代表人：杭明，该局局长。委托诉讼代理人：王福全、刘颖新，河南福聚律师事务所律师。再审申请人虞城县赫明置业有限公司（以下简称赫明公司）与虞城县国土资源局（以下简称虞城县国土局）因建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2016）豫14民终3168号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月27日作出（2018）豫民申483号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赫明公司的委托诉讼代理人李宏道，再审申请人虞城县国土局的委托诉讼代理人刘颖新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赫明公司申请再审称：1、双方出让合同第六条约定是在2××3年8月6日交付，土地达到五通一平，包括地上建筑物拆除和附着物移除。一方面该出让地中有虞城县闻集乡闻集村第四村民组两亩多土地，因有争议导致土地无法交付；另一方面是附着物所有人虞城县闻集粮管所将出让地上十一间房屋租赁给高文华建设面粉厂，租赁期限30年，该面粉厂在诉讼中仍正常经营，致使该土地无法交付。虞城县国土局违约的事实清楚。2、虞城县国土局应按年利率24%承担违约责任。虞城县国土局没有按照约定交付土地，构成违约，应当承担全部违约责任，双方的国有建设用地使用权出让合同约定违约金为日千分之一，超过法定标准，愿意按年利率24%计算至退还出让金之日。请求依法改判。虞城县国土局申请再审并答辩称，1、按照双方的合同约定，第一批土地出让金交纳时间是2××3年6月29日，第二批土地出让金交纳时间是2××3年7月26日，交付土地时间是在2××3年8月6日。支付土地出让金，不仅要支付本金，还要支付利息，否则就是没有足额缴纳土地出让金。赫明公司在第二笔交纳土地出让金的同时，应当支付利息，但赫明公司并没有缴纳利息，属于没有足额缴纳土地出让金，违约在先。2、虞城县国土局已经将出让土地交付给了赫明公司，由于与赫明公司没有按时履行足额交付土地出让金的义务，即使虞城县国土局没有交付出让土地，其责任也应当由赫明公司承担，有证据显示出让地到处都是被挖掘的大坑、房屋被拆除，证明出让土地已经交付赫明公司。3、赫明公司没有在竞得土地后及时对地上附着物原所有人支付143.5万元的经济补偿金，构成根本违约。赫明公司不愿再继续投资建房，才要求退还出让金，不再继续履行。虞城县国土局没有违约行为，不应该承担违约责任。赫明公司于2016年1月15日向虞城县人民法院起诉请求：解除与虞城县国土局签订的国有建设用地使用权出让合同、双倍返还定金、退还定金外的出让金76.4万元，虞城县国土局自2××3年8月6日至退还出让金之日按日2174元支付违约金及损失。虞城县人民法院一审认定事实：1、2××3年3月19日，虞城县人民政府下发《关于2××3-06号宗地国有建设用地使用权公开出让方案的批复》（虞政土【2××3】19号），批准虞城县国土局《关于2××3-06号宗地国有建设用地使用权公开出让方案的请示》（虞国土资【2××3】25号），虞城县国土局依据方案对位于闻集乡东西大道北侧，北邻坑塘、南至东西大道、东邻居民、西邻闻集乡闻集村第四村民组耕地，土地总面积为9661.694平方米（折合14.4925亩），规划用地性质为商住用地，评估单位面积地价为213元／平方米（折合ｌ4.2万元／亩），总地价为205.79万元的宗地挂牌出让，并对挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求、申请人的条件、挂牌出让竞得原则、挂牌出让文件获得时间、提出竞买申请的要求、竞买保证金的交纳、挂牌时间等内容进行了明确。2、赫明公司的法定代理人赫志明于2××3年5月7日到虞城县国土局提出竞买申请，并领取了虞城县国土局制作的挂牌出让文件，同时交纳了141万元的竞拍保证金。摘牌后赫志明作为受让人在2××3年5月31日与出让人虞城县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号：411425－ＣＲ－2××3－0075－5728。合同主要内容：第四条，本合同项下出让宗地编号为2××3－06号，宗地总面积9661.694平方米，其中出让宗地面积为9661.694平方米，宗地坐落于闻集乡东西大道北侧；第六条，出让人同意在2××3年8月6日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地达到平整，周围基础设施达到五通；第八条，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为217.4万元，每平方米为225.0ｌ元；第九条，本合同项下宗地的定金为ｌ41万元，定金抵作土地出让价款；第三十条，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的ｌ‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过六十日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；第三十七条，受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的ｌ‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过六十日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。3、2××3年7月15日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补偿条款），将受让人赫志明变更为赫明公司，2××3年7月26日，赫明公司交纳土地出让金76.4万元。4、2××3年7月26日，虞城县闻集乡闻集村第四村民组代表通知赫志明：虞城县政府收回粮管所划拨土地范围中包括闻集村第四村民组的土地二亩多，出让地损害了该村民组的利益，问题没解绝不允许任何人进地。5、2××3年11月2日至2014年元月29日，宗地的原投资人虞城县闻集粮油有限公司法定代表人韩仁听与在该宗地上暂住的张新海等八人签订协议书，约定2014年2月ｌ5日前住户自行拆除完毕。6、2014年2月27日，虞城县闻集粮油有限公司通知赫志明：你于2××3年5月31日依法受让县政府出让的闻集粮油有限公司原经营场地，拍卖土地上所有附属物的价格为ｌ43.5万元（评估价）。接到本通知后十日内，虞城县闻集粮油有限公司做好地上附属物拆除或同意拆除的工作，你接到本通知后于2014年3月10日上午到粮食局和虞城县闻集粮油有限公司共同办理交接手续，到时虞城县闻集粮油有限公司向你出示土地和地上附属物的有关手续后，你将附属物款全额汇入虞城县闻集粮油有限公司指定账户，汇款后虞城县闻集粮油有限公司当着局有关领导和人员的面将所有附属物拆除交付手续（仓房钥匙，住户的钥匙或同意拆除书）和土地无争议承诺证明交给你。双方必须严格遵守本通知，如一方违约，违约方每日按附属物评估价ｌ43.5万元的ｌ％向守约方支付违约金。赫志明和韩仁听在通知上签字。7、2014年3月11日，赫明公司通知虞城县闻集粮油有限公司：“你公司与侯钦建所签和解协议书中交侯钦建使用土地为12米，而出让地界为10米，多占2米，该土地有争议”，韩仁听签收。8、虞城县闻集粮油有限公司2005年元月29日将位于出让宗地的面粉厂厂房11间租赁给高文化，租赁期限三十年，高文化一次性支付租赁费八万元。2014年10月13日，面粉厂仍在生产经营，闻集粮油有限公司办公楼南侧有占压出让土地的建筑物，与门面房相连，出让土地中间职工宿舍部分已拆除，厂房及争议房屋没有拆除，部分地面已被取土，西北角部分院墙已推倒。虞城县人民法院一审认为，赫明公司与虞城县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》及补充条款，为有效合同。虞城县国土局按约定应于2××3年8月6日前将出让的宗地交付给赫明公司，但虞城县国土局基于各种原因一直未向赫明公司交付土地，应当承担违约责任。由于虞城县国土局未按合同的约定交付土地，赫明公司依照《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条的规定有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定但不得超过主合同标的20％。本案出让合同的标的是217.4万元，双方在合同中约定的定金数额ｌ41万元，明显过高，违反法律规定。对赫明公司要求虞城县国土局双倍返还定金的请求，不予支持。依据双方签订合同第三十七条和《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，赫明公司要求解除合同，虞城县国土局应当退还已支付的价款，本案的出让价款217.4万元应当全部予以退还。对赫明公司要求违约金及赔偿损失的请求。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按照赫明公司与虞城县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金是按日ｌ‰比例计算，该宗地违约金217.4万元×381天×ｌ‰＝82.8294万元，已明显高于总损失的30％，违约金应坚持补偿性为主、惩罚性为辅的原则，根据公平原则和诚实信用原则，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》的规定，对违约金进行调整，按年利率24％计算，该违约金计算至实际交付土地之日。因虞城县国土局延期交付土地，赫明公司2014年8月21日提起仲裁，要求解除合同，不再要求虞城县国土局继续交付土地，故赫明公司主张的违约金自应当交付土地的2××3年8月6日计算至要求解除合同的2014年8月21日止，金额为55.22万元（24％÷360天×217.4万元×381天＝55.22万元）。由于赫明公司没有在虞城县国土局延期交付土地后及时采取措施进行补救，致使损失扩大，对此赫明公司也应承担一定责任，应酌情对违约金减少30％，即ｌ6.566万元，对赫明公司请求的违约金数额支持38.654万元。对于赔偿损失，因赫明公司没有提供证据证明自己的损失情况，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》第二十九条的规定，按照年利率6％支付资金占用期间的利息。虞城县人民法院于2016年7月26日作出（2016）豫1425民初378号民事判决：一、解除赫明公司与虞城县国土局于2××3年5月31日签订的《国有建设用地使用权出让合同》及2××3年7月15日签订的《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》（合同编号：411425-ＣＲ-2××3-0075-5728）。二、虞城县国土局在判决生效后二十日内返还赫明公司土地出让金217.4万元。三、虞城县国土局在判决生效后三十日内支付赫明公司违约金38.654万元。四、虞城县国土局自2014年8月22日起至本判决履行期限届满之日止，按年利率6％支付资金占用期间的利息。五、驳回赫明公司的其他诉讼请求。一审案件受理费24192元，由虞城县国土局负担13000元，赫明公司负担11192元。赫明公司不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决第三、四项，改判虞城县国土局自2××3年8月6日起至退还出让金之日，按日2174元支付赫明公司违约金及损失。商丘市中级人民法院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。商丘市中级人民法院二审认为，关于一审程序是否合法的问题，虞城县国土局不服一审法院的判决提起上诉，虞城县人民法院2016年8月9日将虞城县国土局的上诉状寄给赫明公司，2016年8月11日，赫明公司签收（详见ＩＥＭＳ快递查询单），赫明公司上诉称一审法院没有给其送达虞城县国土局的上诉状、一审程序违法的理由不能成立，不予采纳。关于应否解除合同及解除合同后违约责任如何承担、损失如何计算问——《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，予以支持。第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。本案双方当事人2××3年5月31日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（一审卷宗第21页-39页）第六条规定，出让人同意在2××3年8月6日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地达到平整，周围基础设施达到五通。本案在仲裁委仲裁过程中，2014年10月13日，当事人及仲裁庭人员到涉案的土地现场进行勘验，出让土地范围内，面粉厂仍在生产，房屋仅部分拆除，争议的房屋及争议的土地还没有解决。虞城县国土局违反合同约定，致使涉案土地不能达到五通一平，涉案土地有争议，竞拍得到土地的使用权人赫明公司无法使用涉案土地，虞城县国土局构成根本违约，一审法院判决解除涉案《国有建设用地使用权出让合同》符合法律的规定，涉案土地出让金217.4万元，虞城县国土局应返还给赫明公司。虞城县国土局关于其不构成根本违约、一审判决解除合同错误的理由不能成立。从双方当事人2××3年5月31日签订的《国有建设用地使用权出让合同》看，赫明公司在履行合同的过程中没有违约，虞城县国土局应该承担全部违约责任。本案应当按照同期银行贷款利率的130%计算违约金（即同期银行贷款利率＋同期银行贷款利率30%的违约金），由虞城县国土局支付给赫明公司。商丘市中级人民法院于2017年6月7日作出（2016）豫14民终3168号民事判决：一、维持虞城县人民法院（2016）豫1425民初378号民事判决的第一项、第二项、第五项。二、撤销虞城县人民法院（2016）豫1425民初378号民事判决的第三项、第四项，改判为：虞城县国土局在判决生效后二十日内支付给赫明置业有公司违约金按土地出让金额217.4万元、按银行同期贷款利率的130%计算，从2××3年8月6日起至付清之日止。二审案件受理费44592元，由虞城县国土局负担30000元，赫明公司负担14592元。本院再审认定的事实与一、二审法院认定的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为虞城县国土局应否承担违约责任及如何承担。一、关于虞城县国土局应否承担违约责任的问题。根据一、二审查明的事实，涉案土地被虞城县闻集乡闻集村村民主张权利，阻碍赫明公司进场，说明涉案土地存在争议，且在2014年10月13日当事人及仲裁人员现场勘验时，案涉土地上仍有案外人从事生产经营，足以证明虞城县国土局没有按约定在2××3年8月6日交付符合五通一平条件的土地，一、二审关于虞城县国土局违约的认定正确，虞城县国土局应当承担违约责任。二、关于违约责任如何承担的问题。1、关于违约金标准，双方合同第三十七条约定，出让人未按时提供出让土地的，每延期一日，按受让人已经支付价款的l‰向受让人给付违约金，出让人延期交付土地超过六十日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。基于双方约定的违约金计算标准过高，一审法院对违约金调减为按支付价款的年利率24％计算，且赫明公司再审中明确同意虞城县国土局按年利率24%承担违约责任，此标准符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》的规定，应予支持。二审认定赫明公司没有违约，虞城县国土局应该承担全部违约责任，在未对赫明公司损失进行查明及双方对违约金有约定的情况下，二审按照同期银行贷款利率的130%调整违约金，依据不足。2、关于违约金计算期间，因虞城县国土局延期交付土地，赫明公司2014年8月21日提起仲裁请求解除合同，在赫明公司已经明确不再要求虞城县国土局交付土地并申请仲裁的情况下，虞城县国土局的违约期间一审法院认定为自应当交付土地之日至请求解除合同之日，金额为55.22万元，并无明显不当。赫明公司要求违约金计算至虞城县国土局退还出让金之日的理由不足，不予支持。对于赫明公司2014年8月22日之后的损失，一审参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》第二十九条的规定，判决虞城县国土局按照年利率6％支付资金占用期间的利息，能够平衡双方当事人的利益，本院予以维持。3、关于赫明公司的责任，在虞城县国土局既不交付符合约定条件的土地又不退还出让金的情况下，赫明公司通过仲裁主张权利，不存在未采取适当措施致使损失扩大的情形，一审判决其承担30％违约金损失无事实依据。综上所述，赫明公司的部分申请理由成立，予以支持。虞城县国土局的申请理由不足，不予支持。一审判决赫明公司承担30％违约金损失、二审按同期银行贷款利率130%调整违约金的依据不足，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持商丘市中级人民法院（2016）豫14民终3168号民事判决第一项，即：维持虞城县人民法院(2016)豫1425民初378号民事判决的第一项、第二项、第五项；二、维持虞城县人民法院（2016）豫1425民初378号民事判决中的第四项；三、撤销商丘市中级人民法院（2016）豫14民终3168号民事判决第二项；四、变更虞城县人民法院（2016）豫1425民初378号民事判决中的第三项为：虞城县国土资源局于生效判决后三十日支付虞城县赫明置业有限公司违约金55.22万元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24192元，由虞城县国土资源局负担13000元，虞城县赫明置业有限公司负担11192元。二审案件受理费44592元，由虞城县国土资源局负担34592元，由虞城县赫明置业有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审 判 长 郭筱林审 判 员 卞亚峰审 判 员 李 杰二〇一八年十一月二十七日法官助理 万宗杰书 记 员 马珊珊