山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2018）晋11民终1793号上诉人（原审被告）：秦某，汉族，临县人，住临县。委托诉讼代理人：成某，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临县钢木家具厂。负责人：高建国。委托诉讼代理人：张某，女，山西临水律师事务所律师。上诉人秦某与被上诉人临县钢木家具厂租赁合同纠纷一案，山西省临县人民法院于2016年9月23日作出（2016）晋1124民初字635号民事判决。该判决发生法律效力后，山西省临县人民法院于2018年1月9日作出（2018）晋1124民监1号民事裁定，决定再审本案，并于2018年5月8日作出（2018）晋1124民再1号民事判决。上诉人秦某不服，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人秦某及其委托诉讼代理人成某、被上诉人临县钢木家具厂的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦某上诉请求：1、撤销山西省临县人民法院（2018）晋1124民再1号民事判决第四项；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审认为本案房屋租赁合同合法有效，在法律适用及事实认定上皆存在错误。上诉人向被上诉人承租的房屋中，有一部分是被上诉人在原厂房的基础上翻盖、改建，甚至是在2009年以后才加盖的“临建”或“违建”，该部分房屋属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”或“未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、租赁期限超过批准的使用期限的临时建筑”。因此，依据最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第二条、第三条之规定，上诉人与被上诉人就上述房屋所签订的《租赁合同》属于无效合同。一审法院以“原审原告有房屋所有权证，并且原审原告的营业执照明确载明经营范围为‘场地出租’”为由，认定本案房屋租赁合同合法有效错误。被上诉人所持有的房产证恰恰证实《租赁合同》所约定的租赁标的物即57间房屋并未全部取得房屋产权，即其中大部分属于“临建”或“违建”。此外，营业执照所记载的经营范围与判定本案租赁标的物是否属于“临建”或“违建”并不具有必然关联，不能以此作为认定本案房屋租赁合同是否有效的依据。（二）一审依据无效的《租赁合同》中关于违约责任的约定，判令上诉人向被上诉人支付违约金，适用法律错误。最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第五条规定，在本案《租赁合同》被依法认定为无效后，作为出租人的被上诉人仅可要求作为承租人的上诉人，参照合同约定的租金标准向其支付房屋的占有使用费，但未规定其可要求承租人承担该无效合同所约定的违约责任。违约责任是指由于一方违反了双方之间所订立的有效约定，而应向对方承担的责任;如果合同本身无效，则其各项约定也必然自始无效，违反无效的约定显然不应承担责任。（三）一审判令上诉人按年利率24%向被上诉人支付违约金无事实与法律依据。上诉人违反的是按时交付货币租金的义务，则在无相反证据证明的情况下，被上诉人因上诉人迟延支付租金所遭受的损失仅为该部分款项所能够产生的资金占用费，即银行同期贷款利息。因此，依据《合同法》第一百一十四条第二款及《合同法解释(二)》第二十九条第二款之规定，如果本案违约金超过银行同期贷款利息1.3倍的，应认定为“过分高于造成的损失”。因此，本案违约金应按照银行同期贷款利息的1.3至1.5倍进行计算，即按照银行同期贷款罚息计算。而这恰恰符合最高院买卖合同司法解释第二十四条关于逾期付款违约金所规定的计算方式。本案是逾期支付租金的违约责任，其在本质上与逾期支付货款的违约责任，都是关于逾期付款的违约责任。因此，本案类比适用该规定并无不妥。一审按照年利率24%计算违约金没有法律依据，增加了上诉人的经济负担。临县钢木家具厂辩称，案涉房屋租赁合同合法有效，不适用最高人民法院审理房屋租赁合同纠纷的司法解释，违约金按年利率24%计算过低，但答辩人未提起上诉，所以也认可一审计算的违约金。临县钢木家具厂向一审法院起诉请求：判令被告支付原告从2014年10月1日至2017年1月14日欠缴的租赁费310753元，并支付原告从2014年10月1日起至2016年9月30日的违约金1597960元，以及依所欠租赁费310753元从2016年10月1日起至给付之日止按每日10‰计算的违约金。一审法院认定事实：2010年9月30日，临县钢木家具厂、秦某签订了《租赁合同》，约定由秦某租赁权属临县钢木家具厂位于××街间（包括楼梯2间），南二楼24间，门面房7间房屋销售家具。租金每年196800元，在每租赁年度开始前一个月内交清，如秦某不能够按照约定的期限缴纳租金每逾期一日依所欠租金10‰支付违约金，如秦某逾期一个月仍不能缴纳租金和违约金，终止租赁合同的履行，秦某必须无条件归还临县钢木家具厂所租赁的标的物。合同签订后，临县钢木家具厂按约将租赁物交付秦某使用。根据合同约定，秦某应在2014年9月缴纳2014年10月1日至2015年9月30日的年租金196800元，可秦某只缴纳140000元，欠缴56800元。2015年10月1日至今再未向临县钢木家具厂缴纳过租赁费，虽经临县钢木家具厂多次催缴秦某拒不缴纳，可秦某仍占用临县钢木家具厂的房屋照常经营。秦某不按合同约定向临县钢木家具厂缴纳租金，严重违约，直接侵害了临县钢木家具厂的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》有关规定，秦某应继续履行合同义务和承担违约责任（按双方约定的违约金计算)，秦某逾期未缴纳租金，经催告后仍未缴纳，出租方可以解除合同，故请求支持临县钢木家具厂的诉讼请求。该院原审认为，临县钢木家具厂、秦某之间订立的房屋租赁合同合法有效，对合同双方具有约束力，临县钢木家具厂因秦某不履行合同确定义务而请求解除合同，要求秦某按合同约定支付所欠租金及违约金，符合法律规定，应予支持。秦某以市场不景气为由对抗合同约定，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条规定判决：（一）解除临县钢木家具厂与秦某于2010年9月30日签订的《租赁合同》；（二）在本判决生效后十日内秦某归还租赁临县钢木家具厂的房屋（临县钢木家具厂院内南一楼，含楼梯2间计24间、南二楼24间，门面房7间），并且以每年196800元的租赁费支付临县钢木家具厂从2014年10月1日起至执行之日止的租金（秦某已支付给临县钢木家具厂的140000元租金除外)；（三）本判决生效后十日内秦某支付临县钢木家具厂从2015年10月1日起至执行之日止按所欠租金10‰计算的违约金；（四）临县钢木家具厂、秦某的其他诉讼请求均以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5140元，由秦某负担。另查明，该院于2016年9月23日作出（2016）晋1124民初字635号民事判决后，双方均未上诉，临县钢木家具厂于2016年12月1日向该院申请执行，当日该院受理立案。2017年1月13日该院作出（2016）晋1124执342号之一执行裁定，查封秦某位于租赁的临县钢木家具厂房屋内的家具。2017年1月14日予以强制执行，将上述查封的家具委托临县钢木家具厂代为保管，并将该院原审判决书中确定的秦某租赁临县钢木家具厂南楼57间（实际是55间）房屋移交给临县钢木家具厂。2017年5月31日，经该院委托，山西光明资产评估有限公司对秦某被查封财产作出评估报告，评估价值为622354元。经两次公开拍卖均流拍，2017年8月15日该院作出（2016）晋1124执342号之三执行裁定，将秦某在临县钢木家具厂南楼存放的215项家具作价50万元，交付临县钢木家具厂抵偿租赁费及违约金50万元，所有权自交付时起转移给临县钢木家具厂。2017年8月18日将上述家具移交临县钢木家具厂接管。2018年1月9日该院书面通知临县钢木家具厂停止一切依据该院（2016）晋1124民初字635号民事判决所取得财物的处置行为。截至2017年1月14日通过该院执行将秦某占用临县钢木家具厂的57间（实际是55间）房屋移交临县钢木家具厂时，秦某共欠临县钢木家具厂2014年10月1日至2015年9月30日的租赁费56800元、2015年10月1日至2016年9月30日的租赁费196800元、2016年10月1日至2017年1月14日的租赁费57153元，共计310753元。一审法院认为，原审原告临县钢木家具厂与原审被告秦某之间订立的房屋租赁合同合法有效，对合同双方具有约束力，原审原告因原审被告不履行合同确定义务而请求解除合同，要求原审被告按合同约定支付所欠租金及违约金，符合法律规定，应予支持。原审被告辩称向原审原告承租的房屋中，有一部分属于“临建”或“违建”，无证据证实，然而其认可原审原告有房屋所有权证，并且原审原告的营业执照明确载明经营范围为“场地出租”，故对该辩解意见不予支持。关于违约金，合同约定如原审被告不能够按照约定的期限缴纳租金每逾期一日依所欠租金千分之十支付违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金是否适当，是以明显超过造成的实际损失、是否超过合同订立时的预期利益为衡量标准。该约定明显超出了法律的相关规定，与法不符，现原审被告要求调减，予以考虑。综合考虑合同约定的违约金、本案的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、当事人的履行能力诸因素，酌情按年利率24%计算利息的方式确定。原审原告要求从2014年10月1日起支付违约金，因2014年10月1日至2015年9月30日的租赁费分4次缴纳，原审原告同意，故违约金的起算时间不应是2014年10月1日，应为2015年10月1日。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定判决：（一）维持本院（2016）晋1124民初字635号民事判决第一、四项，即解除原审原告临县钢木家具厂与原审被告秦某于2010年9月30日签订的《租赁合同》；原审原、被告的其他诉讼请求予以驳回；（二）撤销本院（2016）晋1124民初字635号民事判决第二项、第三项；（三）本判决生效后由原审被告秦某返还租赁原审原告临县钢木家具厂的房屋（临县钢木家具厂院内南一楼，含楼梯2间计24间、南二楼24间，门面房7间）（已执行），并支付原审原告临县钢木家具厂从2014年10月1日起至2017年1月14日止所欠租赁费310753元；（四）本判决生效后由原审被告秦某支付原审原告临县钢木家具厂逾期付款的违约金（以56800+196800=253600元为基数从2015年10月1日起算；以57153元为基数从2016年10月1日起算，均按年利率24%计算利息至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5961元，由原审被告秦某负担。在二审期间，秦某当庭提供《房地产平面图》影印件一份，拟证明临县钢木家具厂超出建设工程规划许可修建。经本院庭后核实，与临县钢木家具厂所举该厂房屋所有权证所附《房地产平面图》一致，对该《房地产平面图》应予采信。二审经审理查明的事实同一审一致，本院予以确认。另查明，被上诉人临县钢木家具厂2006年12月30日换发的房屋所有权证所附《房地产平面图》载明，6号、8号区域处于最南面，南北紧邻，6号在南，8号在北；6号区域东西长96.5米、南北宽12米，8号区域东西长36.25米、南北宽2.85米。2010年9月30日，上诉人秦某所租南一楼24间（包括楼梯2间）、南二楼24间位于6号区域，所租门面房7间位于8号区域，但南北宽约6米。双方所签《租赁合同》第二条约定：“租赁期限为八年，从2010年10月1日至2018年9月30日止。”本院认为，本案的争议焦点是：一审判令上诉人秦某向被上诉人临县钢木家具厂支付逾期付款违约金是否正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，临县钢木家具厂向秦某出租的门面房7间的面积超出房屋所有权证登记的范围，亦即超出部分36.25m*（6-2.85m）=114.19m?属未取得建设工程规划许可部分，就该部分所订立的租赁合同无效。但依前述《解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，临县钢木家具厂有权请求秦某参照双方《租赁合同》约定的租金标准支付加建部分的房屋占有使用费。双方在《租赁合同》第三条中约定按照日千分之十计算逾期支付租金的违约金。秦某认为临县钢木家具厂未能如期收到租金的损失仅为利息，原判决按年利率24%计算利息的方式确定违约金仍远超按银行同期贷款利率计算的利息，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失,包括依约履行的可得利益。秦某主张临县钢木家具厂的利息损失应按银行同期贷款罚息利率计算，但是，在现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常要高于该利率。故银行同期贷款利率并非计算损失的唯一标准，甚至可以说未必是在各种情形下最合理的标准。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”可见，年利率24%以内的民间借贷收益是受法律保护的。据此可以认定，除经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为“过高”。双方约定按日千分之十计算违约金，超过受法律保护的年利率24%，显属“过高”。原判决根据秦某的请求调减，综合考虑合同约定的违约金、本案的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、当事人的履行能力等诸多因素，酌定按年利率24%计算利息的方式确定违约金，并无不当。秦某主张因其迟延支付租金给临县钢木家具厂造成的损失仅为该部分款项所能产生的资金占用费即银行同期贷款罚息，明显不足以弥补商事交易中守约方合理的资金占用损失和履行利益损失，也不能体现违约金对违约方的惩罚功能，甚至违约方可能因此而获利，不利于促进诚信履约，故对其主张不予支持。根据临县钢木家具厂的房屋所有权证所附《房地产平面图》，双方所签《租赁合同》项下的合法租赁面积为96.5m*12m*2层+36.25m*2.85m=2419.31m?，而实际租赁面积为96.5m*12m*2层+36.25m*6m=2533.5m?。因加建部分租赁合同无效，且房屋占有使用费属于折价补偿性质，故就该部分房屋占有使用费不应再计算逾期付款违约金，临县钢木家具厂仅有权就租金请求秦某支付逾期付款违约金。按照《租赁合同》约定的租金标准，秦某欠临县钢木家具厂租金和房屋占有使用费共计310753元，其中欠租金约为296747元（310753元*2419.31m?/2533.5m?），具体为2014年10月1日至2015年9月30日欠54240元、2015年10月1日至2016年9月30日欠187930元、2016年10月1日至2017年1月14日欠54577元，应以此为基数按年利率24%分段计算欠付期间的利息。案涉《租赁合同》约定的租赁期限已在本院二审期间届满，无需再行解除。综上所述，秦某的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省临县人民法院（2018）晋1124民再1号民事判决；二、上诉人秦某于本判决生效后返还租赁及占用被上诉人临县钢木家具厂的房屋（临县钢木家具厂院内南一楼含楼梯2间计24间、南二楼24间、门面房7间）（已执行）；三、上诉人秦某于本判决生效后十五日内支付被上诉人临县钢木家具厂所欠租金296747元及逾期付款违约金（以54240+187930=242170元为基数自2015年10月1日起、以54577元为基数自2016年10月1日起，均按年利率24%计算利息至实际给付之日止）、房屋占有使用费14006元；四、驳回被上诉人临县钢木家具厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5961元，由上诉人秦某负担；二审案件受理费3755元，由上诉人秦某负担3585元、被上诉人临县钢木家具厂负担170元。本判决为终审判决。审判长 马兴华审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇一八年十一月六日书记员 张利梅