山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2018）晋11民终1852号上诉人（原审被告）：山西逸邦房地产开发有限公司，住所地吕梁市离石区龙凤南大街。法定代表人：冯建明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王丽凤，山西平生律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾淼，山西平生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：党雄，男，汉族，1985年12月24日生，住山西省柳林县。被上诉人（原审原告）：李丽，女，汉族，1985年8月13日生，住山西省柳林县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：廉跃，山西华闻律师事务所律师。上诉人山西逸邦房地产开发有限公司（以下简称逸邦房地产公司）因与被上诉人党雄、李丽合同纠纷一案,不服山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人逸邦房地产公司的法定代表人冯建明及委托诉讼代理人王丽凤、贾淼、被上诉人党雄、李丽的委托诉讼代理人廉跃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。逸邦房地产公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）案涉合同约定2014年10月31日交房，即2014年10月31日未交房被上诉人便知道自己权利被侵害，2018年主张权利远远超过诉讼时效。（二）关于迟延交房违约金，首先，应当以通知交房时间为准。本案通知交房时间为2014年11月5日，被上诉人在一审庭审中认可这一事实，故判决上诉人承担迟延交房违约金至实际交房之日错误。其次，从上诉人通知交房之日起房屋已具备交付、使用条件，其余业主在这一期间已经接收房屋，被上诉人不接收房屋系违约行为，依据双方签订的商品房买卖合同第十一条第二款第2项之约定，被上诉人应当向上诉人支付自通知交房之日起至实际交房之日止房屋总价款10%的违约金。（三）关于物业费、取暖费等，双方签订的商品房买卖合同第十一条第二款第2项明确约定自通知交房之日起收取，一审法院确认该合同却不依据该条款判决，明显有失公允。最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中从通知交房时间开始，其余业主已接收房屋，物业公司已全面提供服务，被上诉人以其迟延接收房屋未接受服务为由抗辩物业费，不应得到支持。党雄、李丽辩称，讼争房屋截止一审庭审之日没有进行验收，严重违建，不具备交付条件，依法不得交付使用；消防验收不合格，根据最高法院商品房买卖合同纠纷案件司法解释，上诉人应当承担未按期办理产权证的违约责任。党雄、李丽向一审法院起诉请求：1、判令被告因迟延交房向原告支付违约金39848元（以购房款总额为基数，从2014年11月1日起计算至2016年9月9日，按日万分之一计算)；2、判令被告承担未办理房产证造成的损失48180.83元（以购房款总额为基数，按照同期银行贷款利率从2016年9月9日起计算至2018年2月28日）及从2018年3月1日起至实际办理房产证之日止按照上述标准计算的损失；（以上两项合计88028.83元）；3、判令原告从实际收房之日起开始交纳物业管理和取暖费等相关费用；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月21日，乙方党雄、李丽与甲方逸邦房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）和《商品房买卖合同之补充协议》，双方约定，原告购买被告开发的“四季半岛”A幢6层A1号房屋，总价款680000元。原告已结清房款，被告对此予以认可。原告未交纳办理产权费用，原告对此予以认可。原告实际收房时间为2016年6月10日。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同之补充协议》是双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故予确认。双方应按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，对方可行使合同赋予的权利。被告认为2014年11月5日已经通知原告收房，其已经履行了交房义务，但依据我国建筑法、消防法等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收合格。而被告认可房屋至今消防未验收，故房屋并不具备法定的交付使用条件，对被告认为已经通知原告收房视为履行了交房义务的主张不予支持。依据《商品房买卖合同之补充协议》第五条“甲方如未按规定期限将该房屋交付给乙方使用。每逾期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金”之约定，结合原告实际收房的实时间为2016年6月10日的事实，原告请求被告因迟延交房向原告支付违约金的请求予以支持，违约金为39848元(680000÷10000×586=39848元)。由于被告的原因，原告未在双方约定的期限内取得房屋权属证书，被告应当承担相应的违约责任，而原告未按合同约定向被告交纳办理房产的费用，虽然未交纳费用与未能办理产权无因果关系，但交纳费用系原告义务，原告未尽义务便欲行使与之相对应的权利，有违公序良俗原则，故原告请求被告承担未办理房产证造成的损失不予支持，原告可交纳该费用后再另行起诉。依据《商品房买卖合同之补充协议》第六条“该商品房移交后，甲方委托吕梁市嘉园物业管理有限公司负责前期物业管理，乙方遵守其制定的物业管理规约。入住后，乙方对物业管理企业的管理如有异议，可按国家规定和程序协调解决”、第七条“乙方在交房时的其它一切物业相关费用按乙方与甲方委托的物业管理企业签订的物业前期管理协议及业主公约之约定交纳”之约定，原告请求从实际收房之日起交纳物业管理费和取暖费，予以支持，其他相关费用因原告未标明，无法查清，故不予支持。被告称本案已过诉讼时效，在约定交房时间2014年10月31日之后，双方一直因交房、办理房产证、物业等问题进行沟通，故原告于2018年4月20日起诉并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第九条、第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定判决：（一）被告山西逸邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告支付逾期交房违约金39848元；（二）原告从2016年6月10日开始缴纳物业管理费和取暖费；（三）驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2001元，减半收取，由被告山西逸邦房地产开发有限公司承担。在二审期间，逸邦房地产公司当庭提供下列证据：第一组：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，拟证明“吕梁市嘉园大厦”项目五证齐全，手续规范合法。第二组：施工图审查合格书、地基承载力检测报告、建设工程质量监督注册证书、沉降观测报告、竣工验收证明书、竣工验收报告、住宅工程用户回访表、主体结构检测鉴定报告、建设工程消防设计审核意见书、吕梁市“两违”集中处置领导组办公室关于提交规划认定资料的通知等，拟证明嘉园大厦经竣工验收合格，符合交付条件。党雄、李丽质证称，对第一组证据的真实性予以认可，证明目的不认可，因案涉工程加建了21-27层，所以不能通过消防验收，房屋产权证无法办理，加建也影响了规划、预售、施工许可的办理，该三证需要重新办理。关于第二组证据，根据消防法第十条、建筑法第六十一条、建设工程交房管理规定第八条，没有经过消防验收的房屋不得使用；根据商品房交付管理办法第三十二条，逸邦房地产公司交房时并未提供住宅质量保障书、住宅使用说明书，也进一步说明商品房存在质量问题，建设工程竣工验收报告第四页第三条“消防环保验收情况”载明消防工程通过了吕梁市公安消防验收，具有公安消防验收报告一份，但该份报告没有提供，所以不予认可。二审经审理查明的基本事实同一审一致，本院予以确认。另查明，逸邦房地产公司与党雄、李丽于2011年11月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）第八条约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同日签订的《之补充协议》第五条约定：“除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，甲方如未按《商品房买卖合同》规定期限将该商品房交付给乙方使用，每逾期一日，甲方按乙方已支付房价款的万分之一向乙方支付违约金。”第六条约定：“该商品房移交后，甲方委托吕梁市嘉园物业管理有限公司负责前期物业管理，乙方遵守其指定的物业管理规约。”本院认为，本案的争议焦点是：一审判令逸邦房地产公司向党雄、李丽支付逾期交房违约金、判令党雄、李丽从实际收房之日起交纳物业管理费和取暖费是否正确。关于逾期交房违约金。根据双方合同约定，交房时间至迟为2014年10月31日，逸邦房地产公司通知党雄、李丽收房时间为2014年11月5日，因案涉房屋未通过消防验收，不具备交付条件，故应以党雄、李丽实际收房时间即2016年6月10日为交房时间。逸邦房地产公司应依约支付党雄、李丽自2014年11月1日起至2016年6月9日止的逾期交房违约金，就该违约金的诉讼时效期间应从2016年6月10日起计算，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行时，诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的二年，应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，党雄、李丽于2018年4月20日起诉，未超过诉讼时效期间；且按已付房款的万分之一即0.01%计算日违约金，并未高于受法律保护的民间借贷年利率最高限24%即日利率0.07%，不应认定为过分高于造成的损失，故对该项诉请应予支持。关于物业费、取暖费。根据合同约定，案涉房屋物业管理单位为吕梁市嘉园物业管理有限公司，取暖服务提供者应为市政供热单位，而本案为逸邦房地产公司与党雄、李丽之间纠纷，不属同一法律关系，就该项诉请党雄、李丽可另行主张。综上所述，逸邦房地产公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第九条、第十三条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初953号民事判决第一项；二、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初953号民事判决第二项、第三项；三、驳回党雄、李丽的其他诉讼请求。一审案件受理费2001元，减半收取计1000.5元，二审案件受理费796元，均由山西逸邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马兴华审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇一八年十一月二十日书记员 高 羽