长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0191民初2628号 原告：宋英杰，女，汉族，1958年6月13日生，住吉林省四平市铁西区仁兴街育才委十一组。 委托诉讼代理人:王英，吉林兢诚律师事务所律师。 被告：王春波，男，汉族，1975年5月23日生，住长春市九台区龙家堡镇翻身村9组。 被告：寇春红，女，汉族，1979年9月16日生，住长春市九台区龙家堡镇翻身村9组。 被告：吉林省吉电房地产开发有限责任公司，住所长春市朝阳区辽宁路2399号。 法定代表人：荆春江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾文宇，吉林志强律师事务所律师。 原告宋英杰诉被告王春波、寇春红、吉林省吉电房地产开发有限责任公司（以下简称吉电房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋英杰的委托诉讼代理人王英，被告房地产公司的委托诉讼代理人贾文宇到庭参加诉讼。被告王春波、寇春红经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即将位于长春市经开区临河街5445号的圣豪汇商写字楼1单元1006号房屋交付原告，并将该房屋产权更名过户到原告名下；2、判令被告王春波、寇春红承担房屋交付之前该房屋所积欠的所有费用，包括购房房屋的契税、物业维修基金、水、电、煤气、物业、供暖等费用；3、判令被告王春波、寇春红支付原告违约金331987.5元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月25日，原告宋英杰与被告寇春红签署了房屋买卖合同，被告王春波将位于临河街5445号的圣豪汇商写字楼1006号房屋（建筑面积：162.97平方米，所有权人为王春波）以1106625元的价格出售给原告，合同备案号为0000000000731343。按合同约定，原告于2013年10月26日向被告王春波交付了购房款1106625元。被告王春波、寇春红需在2013年10月27日将房屋交付给原告，但被告王春波、寇春红始终没有将房屋交付给原告，也拒不办理房屋的更名过户手续，给原告造成了巨大的损失。被告吉电房地产公司曾为原告出具过不撤销与王春波寇春红之间房屋买卖合同备案的承诺。但是，被告吉电房地产公司并未遵守该承诺，撤销了该合同的备案，并实际占有该房屋。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。 被告吉电房地产公司辩称，1、原告与被告王春波之间不是房屋买卖合同关系，而是被告王春波向原告借款，被告王春波用房屋买卖形式进行担保；2、被告吉电房地产公司将涉案房屋抵顶所欠被告王春波的工程款，被告吉电房地产公司不干涉被告王春波处分房屋，被告吉电房地产公司与被告王春波签订了商品房买卖合同，合同没有备案，被告吉电房地产公司没有承诺不撤销本案合同；3、被告王春波将涉案房屋以买卖合同的方式进行借款担保，与被告吉电房地产公司无关，被告吉电房地产公司不承担任何责任，原告要求被告吉电房地产公司交付房屋，办理更名过户手续，没有事实根据和法律依据。 本院经审理查明：2013年，被告吉电房地产公司与被告王春波达成将被告吉电房地产公司开发的房屋抵顶所欠王春波工程款的协议，为此，双方于2013年9月30日签订三份份商品房买卖合同，被告吉电公司将位于临河街圣豪汇商写字楼的三套房屋出售给被告王春波，其中位于临河街5445号圣豪汇商写字楼1单元1006号的房屋价款为1561253元。被告王春波与被告吉电房地产公司就该1006号房屋签订商品房买卖合同后，又与原告宋英杰签订房屋买卖合同，主要约定：被告王春波自愿将位于临河街圣豪汇商写字楼1单元1006号房屋转让给原告宋英杰，该房屋已在房产局备案尚未取得产权证，将在2013年取得产权证书，合同备案号为0000000000731343，所有权人为王春波；交易价格为1106625.6元，此价格包括房价全款及被告王春波购房时所缴纳的契税、公共维修基金等全部费用；被告王春波将房产权属转移给原告宋英杰时，保证该房屋已结清购房时需缴的各种税费，维修基金及水、电、煤气、物业、供暖等其他一切前期费用，并保证该房屋无任何方式的抵押、贷款，口头或书面承诺等争议，因被告王春波的原因造成的一切经济损失由被告王春波承担全部经济责任并由被告王春波承担房屋总价的30%的赔偿；被告王春波应在2013年10月27日将该房产交付给原告宋英杰，并协助原告宋英杰办理房产的物业及房产登记处交割手续；等等。被告寇春红（被告王春波的妻子）作为担保方在该房屋买卖合同中签字。2013年10月25日、10月26日，被告王春波向原告宋英杰出具收条称，收到宋英杰临河街5445号的圣豪汇商写字楼1003号房、1005号房、1006号房、1007号房购房款共计400万元，其中转账300万元，现金100万元。 另查明，被告吉电房地产公司于2013年10月17日出具证明称，将位于临河街5445号的圣豪汇商写字楼的1003、1005、1006、1007四套房屋抵给王春波作为工程款，同时自2013年10月1日起上述四套房屋的租金收入给王春波所有。案外人长春辉宇经贸有限公司于2013年10月25日出具放弃优先购买权声明，称知悉王春波、宋英杰双方签订房屋买卖合同，即宋英杰购买王春波的1006室房屋，同意放弃承租人优先购买权。同日，被告吉电房地产公司出具承诺书，称知悉王春波将圣豪汇商1003、1005、1006、1007室房屋出售给宋英杰，承诺不撤销与王春波签署的房屋买卖合同。 本院认为，（一）关于交付房屋、更名过户的问题。虽然被告吉电房地产公司已于2013年将涉案1006室房屋抵顶其所欠被告王春波的工程款，但尚未办理房产登记，截止到原告宋英杰起诉时，被告王春波及其妻子寇春红仍未取得该房屋的所有权。因此，被告王春波、寇春红在法律上和事实上无法履行对原告负有的交付房屋、协助办理更名过户的义务。在此情形下，原告宋英杰要求被告王春波、寇春红将该房屋交付给原告宋英杰、更名过户至原告宋英杰名下，于法无据，本院不予支持。此外，被告吉电房地产公司与原告宋英杰没有房屋买卖合同关系，对原告宋英杰没有交付房屋、更名过户的义务，原告宋英杰要求被告吉电房地产公司交付房屋、将房屋更名过户到原告宋英杰名下，违反了合同相对性的原则，本院不予支持。 （二）关于违约金的问题。原告宋英杰、被告王春波在房屋买卖合同中约定，被告王春波将房产权属转移给原告宋英杰时，保证该房屋已结清购房时需缴的各种税费，维修基金及水、电、煤气、物业、供暖等其他一切前期费用，并保证该房屋无任何方式的抵押、贷款，口头或书面承诺等争议，因被告王春波的原因造成的一切经济损失由被告王春波承担全部经济责任并由被告王春波承担房屋总价的30%的赔偿及法律责任。对于该条款，本院认为，原告宋英杰、被告王春波对被告王春波出现何种违约行为时应向原告宋英杰支付房屋总价的30%的赔偿金的事项约定不明，故，原告要求被告王春波支付违约金331987.5元，证据不足，本院不予支持。原告要求担保人寇春红支付违约金，亦不能成立，本院不予支持。 （三）关于涉案房屋相关税费承担问题。原告宋英杰、被告王春波在房屋买卖合同中约定，被告王春波将房产权属转移给原告宋英杰时，保证该房屋已结清购房时需缴的各种税费，维修基金及水、电、煤气、物业、供暖等其他一切前期费用。合同条款是当事人真实的意思表示，合法有效。故，本院确认，在涉案1006室房屋交付原告宋英杰之前，购买房屋的契税、物业维修基金、水、电、煤气、物业、供暖等费用由被告王春波承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认临河街5445号的圣豪汇商写字楼1单元1006号的房屋交付原告宋英杰之前，购买房屋产生的契税、物业维修基金、水、电、煤气、物业、供暖等费用由被告王春波承担； 二、驳回原告宋英杰的其他诉讼请求。 案件受理费17748元（原告已预交），由被告王春波负担100元，由原告宋英杰负担17648元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  史永举 人民陪审员  裴佳欣 人民陪审员  刘丽妍 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  陈 皓