文书内容江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1003民初7399号原告：陈陈，男，1993年9月4日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人暨原告：黄敏（陈陈之妻），女，1992年6月27日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：扬州金域房地产开发有限公司，住所地在扬州市博物馆路547号德馨大厦1317-1318。法定代表人：焦杨，该公司董事长。委托诉讼代理人：张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁亮，江苏擎天柱律师事务所律师。原告陈陈、黄敏与被告扬州金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年10月8日、2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告陈陈的委托诉讼代理人暨原告黄敏、被告金域公司的委托诉讼代理人袁亮两次均到庭参加了诉讼，被告金域公司的另一委托诉讼代理人张一军到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告黄敏、陈陈向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告交付长乐府XXXXX商品房及07号车库、08号车位；2.依法判令被告支付延期交房的违约金260093.47元（暂计算至2019年8月11日。自2018年11月1日至2018年12月30日按日万分之二计算，自2018年12月31日至实际给付之日按日万分之五计算）；3.依法判令被告返还房屋面积减少部分的房款3878元及利息257.89元（自2018年1月31日起按同期银行贷款利率支付利息至实际返还之日）；4.依法判令被告返还多收取的房款206782元及利息13751.29元（自2018年1月31日起按同期银行贷款利率支付利息至实际返还之日）；5.本案诉讼费由被告承担。以上暂合计484762.65元。事实和理由：2018年2月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：CLF-02202。原告已足额支付房款，被告应于2018年10月31日前交付房屋，然被告至今未能交付，理应按照合同约定尽快交付房屋并支付延期交房的违约金。涉案房屋预测建筑面积134.1平方米，实际面积为133.82平方米，被告理应返还面积减少部分的房款及利息。合同约定涉案房屋单价为每平方米人民币12308元，总价款为人民币1650503元，然被告实际按每平方米13850元的价款收取，其中206782元被告要求以现金方式支付且未出具收据。原、被告系买卖合同关系，被告理应按照合同约定向原告收取房款，理应退还其多收取的房款。因协商无果，故提起诉讼。原告为支持自己的诉讼请求，提交了以下证据：1.商品房买卖合同（预售），证明2018年2月8日原、被告签订涉案商品房买卖合同，约定房屋交付的时间为2018年10月31日前；2.江苏银行业务专用凭证，证明原告房屋贷款于2018年4月26日已支付到被告的账户，房款已经付清；3.长乐府交房流转确认单，证明房屋实际面积为133.82平方米，被告财务人员顾莉莉确认房款已经结清；4.2018年11月2日车位维修基金、代办房产证费、水电煤气卡收据3张及刷卡凭证一张，证明2018年11月2日，被告在不具备交付条件的情况下通知原告拿钥匙，原告予以配合并缴纳了相关的费用；5.2019年3月22日与长乐府负责人王启深通话录音及通话记录查询单，证明魏薇是被告公司的销售人员；6.交付公示，证明长乐府项目于2018年3月20日验收公示期满；7.永旭物业入伙须知、金域公司交房通知书、快递单及签收的情况，证明2019年3月22日原告接到被告的交房通知，于2019年3月25日开始办理房屋交付的手续；8.2019年3月27日与长乐府负责人王启深通话录音及通话记录查询单，证明被告无法处理物业的问题，无法向原告完成房屋交付的手续；9.2018年1月31日长乐府交首付款的现场录音；10.2019年1月24日与长乐府销售人员魏薇的通话录音及通话记录的查询单，证据9、10证明被告实际按照每平方米13850的价款收取房款，其中206782被告要求以现金的方式支付；11.2018年1月31日长乐府销售人员崔玲手写的房款计算清单；12.2018年1月31日缴纳首付款、车库款、车位款、维修基金的刷卡凭证及收据2张、发票一张；13.2018年1月31日银行取款207000元的取款凭证。证据11-13证明原告于2018年1月31日缴纳了首付款、车库款、车位款、维修基金，其中刷卡支付907681元，现金支付206782元。被告金域公司辩称，1.原告拒绝领取涉案的商品房和附属的储藏室和车位，被告逾期交房的违约金只能算至2019年3月20日，根据合同约定被告应支付的违约金应按照日万分之二计算，数字为52562.73元；2.对房屋面积差0.28平方米没有异议，但应当按照合同约定的单价来计算；3.被告没有收取原告206782元房款，原告的该主张无事实依据。4.原告办理购房贷款房款逾期到帐，应承担违约责任。我们根据合同计算的违约金为30195元，我们主张该违约金与被告应支付给原告的违约金进行抵销。5.原告的其他的诉讼请求应予以驳回。被告金域公司为支持自己的主张，提交了《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、物业前期服务合同和业主临时公约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证，根据双方无争议的事实和证据，本院认定事实如下：1.2018年2月8日，两原告与被告扬州金域房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，合同约定原告向被告购买长乐府XXXX室（预测建筑面积134.1平方米）及车库07号（预测建筑面积20.01平方米）车位08号，（预测建筑面积36.49平方米）。房屋按建筑面积计价，单价均为12308元，总价款为1650503元。车库单价为每平方米3800元，总价款为76038元，车位为每平方米4500元，总价款为164205元。上述款项合计1890746元。合同约定，买受人以贷款方式付款，应当在2018年2月8日前支付首期房款900746元，余款99万元向商业银行申请贷款支付。买卖合同第八条“逾期付款违约责任”约定，买受人未按约定付款，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款是指依照第七条附件约定的到期应付款与该期限实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。……第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。……（三）查验房屋，1.办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……。第十二条“逾期交付责任”除不可抗力外，出卖人按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间分别处理[（1）、（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率不应低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十三条“面积差异处理”约定套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款。……合同签订后，原告实际于2018年1月31日向被告缴纳了首付款、车库款、车位款、维修基金合计907681元。2018年4月26日原告所申请的贷款机构向被告的账户发放贷款99万元。2018年3月22日原告收到被告的交房通知书，通知原告到长乐府物业服务中心办理房屋交付的手续。因原告认为物业合同的收费不合理，不同意签订相关物业合同，物业公司亦拒绝向原告交付房屋钥匙。2019年8月5日，原告黄敏、陈陈取得不动产权证书，载明实际面积为133.82平方米，与合同约定的面积差为0.28平方米。本案的争议焦点为：1.被告是否完成了向原告交付房屋的义务？2.原告是否应对贷款迟延到账承担违约责任？3.原告主张被告返还206782元应否支持？4.原告主张的房屋逾期交付违约金是否过高，应否予以调整？关于争议焦点1，按照双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》第十一条（三）“查验房屋”中约定“1.办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……”。据此，被告虽于2019年3月20日向原告发出书面通知，要求原告至物业公司办理交付房屋的手续，但物业公司将签署相关物业管理文件作为办理房屋交付的前提条件，显然与上述约定相违背。原告此后多次向被告金域公司提出交付请求，但被告金域公司至庭审辩论终结前，仍未向原告实际交付房屋。足见被告金域公司在进入诉讼后仍违背合同约定，未将房屋直接交付买受人，而是由物业间接交付，将签署相关物业管理文件作为办理房屋交付的前提条件，违反合同约定，导致买受人无法及时占用房屋以发挥不动产的使用功能，因此被告金域公司仍负有向原告履行交付房屋、车库、车位的合同义务。关于争议焦点2，被告认为原告申请的商业贷款延迟发放，应承担延期付款违约金以抵扣逾期交付的违约金，经查，本案的商业银行贷款机构为被告金域公司指定原告办理贷款的金融机构，双方在合同中亦未明确约定贷款到账的日期，被告亦未提供证据证实因原告自身因素导致贷款迟延发放，因此被告的该主张，本院不予采信。关于争议焦点3，原告主张于2018年1月31日以现金的形式向被告交付206782元房款，被告金域公司否认收取过该款项。原告应就被告金域公司收取了现金以及该现金性质为案涉房款的事实进行举证，根据原告所举的取款记录和录音证据，不足以证实该款交付的对象为被告，也不能证实交付的款项性质为房款。另外，双方当事人在2018年2月8日方签署房屋买卖合同且进行备案，原告并未对备案合同载明的内容提出异议。因此备案合同载明的房屋价款和单价应作为双方议定的案涉房屋价款和单价。原告主张被告返还206782元款项，尚未完成举证责任，本院依法不予采信。关于争议焦点4，原告主张自2018年11月1日至2018年12月30日按日万分之二计算，自2018年12月31日至实际给付之日按日万分之五计算（按该方法计算，截止2019年8月11日违约金为260093.47元）。被告金域公司提出原告主张的违约金过高，应调整至按日万分之二计算至2019年3月20日止。本院认为，判断原告主张的违约金是否过高，应考虑以下两个重要因素，一是双方约定的违约金标准是否过高？二是被告具备交付条件后，委托物业以签署相关物业管理文件作为交付条件时，违约金仍按约定标准计算至实际交付之日是否适当？违约责任是一种财产责任，一般具体表现为支付违约金、赔偿损失、继续履行等。违约责任是一种法律制裁措施，其作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。在认定违约金是否过高时,应以违约造成的损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素,根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。具体到本案，至2018年3月22日，房屋不能交付的原因系未达到法定交付条件，属被告根本违约。此前，因房屋客观上无法交付，原告只能通过要求支付违约金的方式弥补损失，而无法要求被告立即交付等继续履行的方式行使合同权利。对此，合同第十二条中明确约定了逾期交付房屋的计算方法：按逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限即60日），自2018年11月1日起出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中即60日的比率，第八条中的比率亦为万分之二）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同即60日）后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。根据文意解释，本条中“按照逾期时间，分别处理（1）、（2）”不作累加的约定应理解为逾期在60日以内的，违约金应按照日万分之二计算，超过60日的即全部按万分之三计算，（1）与（2）的适用只能择一。因本案房屋逾期交付超过了60日，如按照双方合同约定的方式计算，均应按每日万分之三计算。原告现诉请在60日内按照万分之二的计算标准计算违约金，已经低于合同的约定，属利于被告的自行调整且与被告自认的计算标准相同，本院不再予以调整。按此计算，本案60日内的逾期违约金为22688.95元。            计息本金              ¥1,890,746.00                  起算日期              2018年11月1日                  终止日期              2018年12月30日                  利率类型              日利率                  利率              万分之              2                  计息天数              60                  计算公式              利息=本金×实际天数×日利率                  利息计算结果              ¥22688.95 元      原告主张超过60日的逾期交付应按总房款的每日万分之五计算，理由是与合同中约定的迟延付款违约责任对等，经查，其主张的对等条件中计算基数“逾期应付款”与“全部房价款”并非对等关系，本院不予支持。故超过60日后的违约金，本院仍按合同约定的万分之三每日计算，按此计算，至3月22日通知送达时为：46512.35元。            计息本金              ¥1890746.00                  起算日期              2018年12月31日                  终止日期              2019年3月22日                  利率类型              日利率                  利率              万分之              3.00                   计息天数              82                   计算公式              利息=本金×实际天数×日利率                  利息计算结果              ¥46512.35 元      2018年3月22日后，被告金域公司已实际委托物业公司代为向原告交付时，物业公司将签署相关物业合同作为房屋交付的前置条件，有违房屋买卖合同第十一条（三）中的约定，其法律后果应由被告金域公司承担，被告仍负有向原告交付房屋的合同义务。虽然被告2019年8月已为原告办理了不动产权证书，将上述房屋以登记的方式公示为原告所有，但被告未及时履行交付义务，仍影响原告对案涉房屋进行占有、使用、收益的物权权益，从而产生物权利益的损失。此时，被告的违约行为，属一般违约。被告可以通过要求继续履行等方式实现合同权益，其违约程度显然比未达到交付条件的违约情形程度低。如继续按总房价日万分之三的标准支付违约金，显然过分高于原告产生的实际损失，导致双方权益明显失衡，且与法律规定的精神不符。因此，结合房屋未交付可能给原告造成的权益损失，并根据案涉房地产同地段同类房屋租金的标准，本院酌情将2019年3月22日后的违约金的标准调整为每月2000元并计算至被告实际将房屋交付给原告之日止。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告迟延交付应依约承担违约责任但原告主张过高的违约金，应依法予以调整，交付的面积与合同约定的差异，应按约据实结算0.28×12308=3446.24元。至于原告主张的面积差的相应款项的利息，双方未作约定返还时间及利息，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄敏、陈陈交付长乐府XXXX室（公安幢号8-202）商品房及07号车库、08号车位；二、被告扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄敏、陈陈迟延交付房屋的违约金(截止至2019年3月22日为69201.3元，从2019年3月23日起按照每月2000元的标准计算至实际交付之日止)；三、被告扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄敏、陈陈房屋差价款3446.24元；四、驳回原告黄敏、陈陈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30468元，减半收取15234元、保全费1870元，合计17104元，由原告黄敏、陈陈负担4000元，由被告扬州金域房地产开发有限公司负担13104元（两原告已预交并同意本院不再退还，由被告履行判决义务时直接支付原告黄敏、陈陈13104元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  张田辉二〇一九年十二月十二日书记员  刘苏培书记员  孟 婷