杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余良民初字第612号原告：梅玲红。委托代理人：童奇涛，浙江思源昆仑律师事务所律师。被告：浙江现代商贸物流发展有限公司。法定代表人：章鹏飞。委托代理人：钱永波。原告梅玲红为与被告浙江现代商贸物流发展有限公司（以下简称现代商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月8日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序于2015年10月29日进行了公开开庭审理。原告梅玲红及其委托代理人童奇涛、被告现代商贸公司委托代理人钱永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅玲红起诉称：2011年8月24日，梅玲红与现代商贸公司签订商铺长期租赁合同书，后又于2012年1月3日签订补充协议（经营使用权合同书），约定梅玲红向现代商贸公司租赁浙江现代国际食品城三期4214-1号商铺，商铺交付时间为2011年11月30日前。合同签订后，梅玲红依约支付租金183700元，但现代商贸公司因工程建设延误，一再拖延交付商铺，直至2013年12月31日仍未能就食品城的商铺进行开业经营。为此，现代商贸公司出具承诺书，承诺于2014年9月30日前完成食品城的商铺开业经营，若逾期，则梅玲红有权解除租赁合同退还商铺。现因现代商贸公司至今未能兑现承诺，因此，梅玲红向法院提起诉讼，要求：1、与现代商贸公司解除商铺长期租赁合同及其补充协议；2、现代商贸公司退还租金人民币183700元，并按日万分之五支付自2011年12月1日起至付清租金之日止的违约金（计算至2015年10月24日为128362.3元）；3、本案诉讼费由现代商贸公司负担。原告梅玲红为证明所诉事实，向本院提交证据材料如下：1、2011年8月24日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（三期）》1份，用以证明梅玲红与现代商贸公司之间存在4140号商铺租赁合同关系的事实；2、2011年8月24日签订的《委托转租合同》1份，用以证明梅玲红与杭州恒瑞企业营销策划有限公司存在委托转租关系的事实；3、2012年1月3日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司补充协议（经营使用权合同书）》1份，用以证明现代商贸公司将浙江现代国际食品城三楼4214-1号商铺租赁变更为经营使用权且并仍未按期交付商铺的事实。4、现代商贸公司出具的收款凭据1份，用以证明梅玲红已依约交付商铺租金人民币183700元，已依约履行租赁合同义务的事实；5、2013年12月31日承诺书1份，用以证明现代商贸公司承诺，如浙江现代国际食品城（三期）未能在2014年9月30日前试营业，现代商贸公司同意租户选择解除租赁合同进行退铺的事实；被告现代商贸公司答辩称：梅玲红与现代商贸公司签订商铺长期租赁合同书的同时，又签订了委托转租合同，将该租赁合同中的商铺委托给杭州恒瑞企业营销策划有限公司转租8年，还收取了前3年的委托转租租金收益，前3年委托转租收益，可视为商铺已履行交付。因此，现代商贸公司在履行长期租赁合同中并未违约，也没有给梅玲红造成实际利益损害，因而梅玲红应继续履行长期租赁合同，其诉讼请求，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。此外，即便租赁合同解除，梅玲红以日万分之五支付自2011年12月1日起至付清租金之日止的违约金，其请求明显过高，现代商贸公司亦无力承担。被告现代商贸公司未向本院提交证据材料。上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：原告梅玲红提交的证据，被告现代商贸公司对的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关案件事实。综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事实如下：2011年8月24日，梅玲红与现代商贸公司签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（三期）》，主要约定：现代商贸公司将其开发的浙江现代国际食品城（暂定名）4214-1号14.68平方米的商铺物业出租给梅玲红，租期20年，自2011年5月1日起至2031年4月30日止，期满后，现代商贸公司将该商铺提供给梅玲红免费使用16.5年；商铺交付时间以经营户进场装修即视为交付，进场装修时间初定为2011年8月31日，若因特殊原因需要延迟的，视为梅玲红认可，但最迟不超过2011年11月30日，商铺交付逾期超过90天仍不能交付的，则按租金总额的日万分之五支付违约金；该商铺租金总计人民币307236元。在签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（三期）》的同一日，梅玲红作为委托方，杭州恒瑞企业营销策划有限公司作为受托方，现代联合控股集团有限公司作为保证人，三方又签订了《委托转租合同》，该合同中约定：梅玲红将前述商铺委托杭州恒瑞企业营销策划有限公司再行招租即转租，转租期限为8年，自2011年5月1日起至2019年4月30日止。在签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（三期）》以及《委托转租合同》之后，梅玲红在支付租金总额307236元时，扣除交付定金可享受优惠50000元，再扣除委托转租合同中的前3年转租租金收益每年8%以及一次性付款优惠94%后抹去零头69元，实际支付租金金额为人民币183700元。此后，前述梅玲红承租的商铺所在的浙江现代国际食品城三期因工程建设延误。为此，梅玲红与现代商贸公司于2012年1月3日又签订《浙江现代商贸物流发展有限公司补充协议（经营使用权合同书）》，主要约定前述商铺的租赁权变更为经营使用权，且商铺交付需经双方签字确认。2013年12月31日，现代商贸公司向包括梅玲红在内的承租户出具承诺书，承诺浙江现代国际食品城三期整个市场的商铺于2014年9月30日之前试营业变更为经营，如未能如期试营业，“租户有权选择退铺或第四年起的委托经营收益从每年总租金的8%调整为12%，至三期商铺开业为止”。但届期，浙江现代国际食品城三期未能如期开业，直至2015年1月1日才开始试营业。现梅玲红提起诉讼，要求判如所请。本案经开庭审理，调解无效。本院认为，梅玲红与现代商贸公司签订的长期租赁合同及其补充协议，系双方的真实意思表示，双方应依约履行各自义务。在合同及其补充协议履行中，现代商贸公司未能依约交付商铺，尤其是在2013年12月31日作出单方承诺之后，仍未能如期兑现承诺，现代商贸公司的违约行为，直接导致梅玲红的租房合同目的不能得到及时实现，因此，现梅玲红要求解除租赁合同、退还租金，合情合理合法，本院依法予以支持，但梅玲红主张的违约金，因其要求过高，本院以定金优惠后履行的租金金额257236元为依据，予以酌情调整至30%限度以内。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告梅玲红与被告浙江现代商贸物流发展有限公司于2011年8月24日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》于及2012年1月3日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司补充协议（经营使用权合同书）》自本判决生效之日起解除；二、被告浙江现代商贸物流发展有限公司返还原告梅玲红租金人民币183700元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告浙江现代商贸物流发展有限公司返还原告梅玲红违约金人民币77170元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告梅玲红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2990元，由原告梅玲红负担490元、被告浙江现代商贸物流发展有限公司负担2500元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5980元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨支行），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68】。审判员  王富春二〇一五年十一月二十三日书记员  许 峰