山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初5186号 原告：李丽，女，1985年11月2日生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：黄晨，山东国人律师事务所律师。 被告：隋吉全，男，1960年10月24日生，汉族，住青岛市市南区吴县。 委托诉讼代理人：邢晓勇，山东全正（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘辉，山东全正（青岛）律师事务所律师。 原告李丽与被告隋吉全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽委托诉讼代理人黄晨，被告隋吉全及委托诉讼代理人邢晓勇、刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金369000元；2、判令被告赔偿中介费损失40000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2018年1月31日通过链家居间签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告位于青岛市市南区吴县户房屋，总价1845000元。第八条第（一）款约定：“出卖方应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后5个工作日内将该房屋交付给买受人。”第十条第（二）款约定：“出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的：出卖人出现上述根本违约情形之日的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。”合同签订后，原告依约履行义务。2018年4月2日，原告办理权属登记，但被告迟迟不配合办理房屋交接，并阻挠落户，直至2018年6月21日才交付。涉案房屋系原告用于子女入学，被告行为影响办理入学手续，故具状起诉，请求判如所请。 被告隋吉全提交答辩状辩称，1、合同已经履行完毕，被告无违约行为；2、被告未于约定日收到首付款及户口迁出保证金的情况下行使同时履行抗辩权并无不当，原告存在违约行为；3、被告主动协助原告办理贷款审批手续，符合诚实信用原则；4、涉案房屋转移权属登记后，被告从事重要公务不能及时配合，原告非理性维权造成不良影响；5、原告存在故意拒不接收房屋事实，已达到追索违约金目的；6、涉案房屋已交接完毕，双方权利义务已经厘清；7、原告主张影响其子女入学应举证证明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 2018年1月1月31日，原被告经青岛链家兴业房地产经纪有限公司居间签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于青岛市市南区吴县户房屋，总价1845000元。合同主要条款为：1、原告于2018年1月31日支付定金2万元，2018年2月21日支付定金3万元，2018年3月15日前支付首付款575000元。余款110万元通过贷款方式支付，支付时间以贷款机构实际放款时间为准，双方应于2018年3月6日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；2、双方同意于批贷后3个工作日办理房屋权属转移登记，原告应在过户完税手续办理完毕之日起13个工作日内领取不动产权证书并配合被告办理托管资金解冻手续。如因原告原因，导致被告未能及时收取托管资金的，原告应按照合同第十条约定承担违约责任。如因被告原因导致原告未能在前述约定时间内取得不动产权证书的，由被告按照合同第十条约定承担违约责任；3、被告应于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后5个工作日内将该房屋交付给买受人；4、第十条第（二）项违约责任约定：“出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的……出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。” 2018年3月14日，原（甲方）被告（乙方）与北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通资金支付服务协议》，约定将不动产交易资金575000元、户口迁出保证金10万元、物业交割保证金2万元进行存管。其中第四条4.2条约定：“甲乙丙三方共同确认，乙方向本协议项下的资金存管专用账户支付存管资金，丙方接到中国银行或银行发出的付款成功的通知后即视为乙方已完成交易合同约定的资金支付义务。”关于存管资金的划转条件及方式还约定：“5.1存管资金的划转条件以本协议附件《存管资金划转条件清单（青岛）》的约定为准。5.2甲乙双方同意在存管资金划转条件成就时立即将相应材料通过居间方提交至丙方，丙方在收到材料后的1个工作日内进行审核。经审核确认满足存管资金划转条件的，丙方将告知乙方对相应的存管资金采取解冻操作，乙方应于丙方发出告知（包括但不限于短信告知、电话告知、居间方告知）后的当日通过本人理房通账户进行相关存管资金解冻的确认操作。如已经满足本协议约定的存管资金划转条件而乙方于收到丙方告知当日24:00之前未进行确认的，丙方仍有权将相应存管资金从本交易项下的资金存管专用账户划转至甲方或甲方代理人理房通支付账户。经审核确认不满足划转条件的，丙方将告知乙方及居间方补充或重新提交材料。” 合同签订后，原告支付定金5万元，并于2018年3月14日向理房通账户支付托管资金695000元（含首付款575000元）。2018年3月30日，被告收到首付款575000元，2018年5月31日，被告收取贷款资金110万元。 另查明，原告于2018年4月2日办理房屋权属转移登记，2018年6月21日，原被告交接涉案房屋。 对有异议的事实和证据，本院认定如下：被告提交市南区软件及动漫游戏产业园管理办公室、银都物业市南办事处出具的书证，证明被告因有重要公务不便外出及原被告发生纠纷。对该证据本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，该证据与本案无关联，本院不予采纳。 原告主张被告逾期交房并阻挠子女入学手续办理，造成巨大损失。对该主张本院认为，本案主要审查原被告基于房屋买卖合同产生的权利义务关系，进而厘清是否违约及责任比例，户籍及子女入学问题与本案非同一法律关系，本院不予采纳。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订的《青岛市存量房屋买卖合同》、《理房通资金支付服务协议》系双方真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。 原告要求被告支付违约金并赔偿损失，应首先证明被告存在违约行为。原告主要理由为被告逾期交房，被告则以未实际收到诉争款项及格式合同无明显提示予以抗辩。本院认为，被告存在违约行为，理由如下：首先，合同约定交房时间为转移登记后5个工作日，该系双方合意，应予遵守。而依据查明事实，涉案房屋过户时间为2018年4月2日，实际交付时间为2018年6月21日，明显不符合合同约定；其次，退而言之，如被告所言逾期交房乃考虑交易资金安全性，但从被告证据看，贷款资金也于2018年5月31日支付到位，制约被告交房顾虑亦灭失，被告应依诚实信用原则及时履行合同义务，其直至2018年6月21日交付涉案房屋行为亦不当。原告依据合同约定主张被告行为乃根本违约，但根本违约一般应以不能实现合同目的为宗旨，本案中原告已经取得涉案房屋所有权并实际占有，被告亦接受了交易款项，双方行为皆未背离缔约本意，故本院认为原告主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”基于本意，违约金应符合可预见、减损、损益相抵等原则。原告要求被告支付违约金369000元，该数额系以根本违约为前提，如前所述，本院已经确认被告行为非根本违约，且原告现有证据亦不能证明其损失情况，本院不予采纳。原告又在代理词中主张被告即使非根本违约，亦应按照合同约定日万分之五标准计算违约金，本院认为违约责任一般应以守约方损失作为衡量因素，但原告所提交的证据均不足以认定既有损失，且双方合同主要目的已经实现，该主张依据同样不足，本院不予采纳。综合案情，本院酌定以交易总价1845000元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，支付自2018年4月8日至2018年6月20日期间的利息。原告还要求被告承担中介费损失4万元，该系原告向居间方支付的费用，交易行为已经完成，其诉求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告隋吉全于判决生效后十日内向原告李丽支付逾期交房违约金（以1845000元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，自2018年4月8日至2018年6月20日止）； 二、驳回原告李丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7435元，由原告负担2230元，被告负担5205元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审 判 长  程 凯 人民陪审员  张鲁波 人民陪审员  蔡新友 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  姜泰一