重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第01536号上诉人（原审被告）重庆华腾实业发展有限公司，住所地：重庆市江北区红黄路10号华创大厦1905室，组织机构代码：77177959-3。法定代表人杨华，董事长。委托代理人张道成，重庆源伟律师事务所律师，特别授权。委托代理人王勤，重庆源伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）向祖英，女，汉族，1965年4月2日出生，住重庆市开县。委托代理人汪建平，重庆四方律师事务所律师，特别授权。委托代理人艾方权，男，汉族，1951年8月3日出生，住重庆市开县，特别授权。上诉人重庆华腾实业发展有限公司与被上诉人向祖英房屋买卖合同纠纷一案，经开县人民法院作出（2012）开法民初字第03455号民事判决，发生法律效力后原审原告向祖英不服，向该院申请再审。该院于2014年12月1日作出（2014）开法民申字第00007号民事裁定：本案由本院另行组成合议庭再审。2015年7月20日，开县人民法院作出（2015）开法民再初字第00013号民事判决，重庆华腾实业发展有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人重庆华腾实业发展有限公司的委托代理人王勤、被上诉人向祖英的委托代理人汪建平、艾方权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开县人民法院原审认定：2008年3月，原告向祖英与被告重庆华腾实业发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定：原告购买被告重庆华腾实业发展有限公司开发的“鹤翔豪苑”小区某幢5-5号房屋，一次性付款方式支付房款169682元；约定被告在2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，逾期交房的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告在逾期120日内不承担违约责任，逾期被告则从逾期之日起按原告已付房款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。合同履行中，被告重庆华腾实业发展有限公司于2008年4月6日，以报刊和信件等方式通知业主在2008年4月15日至30日接收房屋。原告向祖英于2008年4月17日接收房屋。“鹤翔豪苑”项目涉及土地部分为出让地、部分为“淹一还一”划拨土地，被告重庆华腾实业发展有限公司于2008年4月、2010年1月6日多次向房管部门递交办理房地产权属证书申请，但因“淹一还一”划拨土地部分不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未及时办理，开县国土资源与房屋管理局于2010年10月13日颁发房地产权属证书。被告未在《重庆市商品房买卖合同》约定时间内向原告交付房屋产权证书。后原告于2012年9月13日起诉来院，要求1、请求人民法院判令被告按原告已支付房款169682元按日万分之三支付逾期交房的违约金865元和依照人民银行同期贷款利率向原告支付逾期办理房地产权证违约金32070元，合计32935元；2、本案诉讼费由被告承担。开县人民法院原审认为：（一）本案中的诉讼时效问题。1、原告主张被告支付逾期交付房屋违约金是否超过诉讼时效的问题。本案原告起诉时间是2012年9月13日，接房时间是2008年4月17日，对原告主张的逾期交付房屋违约金的诉讼时效应从被告向原告确定交付房屋时间2008年4月30日起计算两年。在审理过程中，被告重庆华腾实业发展有限公司已明确提出逾期交房违约金已过诉讼时效，原告方也没有提供相关证据证明诉讼时效中断等情形，故本案原告所主张的逾期交付房屋违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应不予支持。2、原告主张被告支付逾期交付房地产权证违约金是否超过诉讼时效的问题。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条第四项约定：如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理，即乙方不退房，甲方逾期120日内不承担违约责任，逾期按本条款第2项（乙方不退房的，从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金）执行。本案中原、被告双方约定是在规定期限内取得房地产权证书。原告拿到房屋产权证书是在房管部门颁发房屋产权证书之日（2010年10月13日）之后，本案原告起诉之日为2012年9月13日，故本案中原告方所主张的逾期交付房屋产权证书违约金尚未过诉讼时效。（二）本案被告对逾期交付房地产权证的行为是否承担违约责任问题。本案“鹤翔豪苑”项目所占用土地部分为出让地，部分为“淹一还一”划拨地，所涉及土地属移民迁建项目的一部分，其开发房屋部分作为移民安置房，部分作为商品房。被告重庆华腾实业发展有限公司（甲方）与原告向祖英（乙方）所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即乙方不退房的，甲方在逾期120日内不承担责任，逾期按本条款第2项（乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金）执行”。该约定是双方的真实意思表示，且不违背法律规定，属有效约定。依据该条约定被告承担违约责任的前提是被告有责任，不是被告的责任，被告就不应承担违约责任。被告重庆华腾实业发展有限公司从2008年4月起多次向开县国土资源与房屋管理局提交办证资料和申请，但由于“淹一还一”涉及的土地因移民土地政策不明等原因致使开县国土资源与房屋管理局直到2010年1月6日才受理被告提交的办证资料。据此，造成延期办证的原因不能认定为原、被告双方合同约定的“甲方的责任”，原告向祖英主张被告逾期交付房屋产权证违约金的请求不符合双方的合同约定，应不予支持。据此，判决驳回原告向祖英的诉讼请求。原判决发生法律效力后，向祖英不服，向该院申请再审，该院于2014年12月1日作出（2014）开法民申字第00007号民事裁定：再审本案。开县人民法院再审查明：2008年3月，再审申请人向祖英与被告重庆华腾实业发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定：再审申请人购买被告重庆华腾实业发展有限公司开发的“鹤翔豪苑”小区某幢5-5号房屋，该房屋土地使用权为出让，一次性付款方式支付房款169682元；约定被申请人在2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，逾期交房的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告在逾期120日内不承担违约责任，逾期被告则从逾期之日起按原告已付房款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。合同履行中，被告重庆华腾实业发展有限公司于2008年4月6日，以报刊和信件等方式通知业主在2008年4月15日至30日接收房屋。原告向祖英于2008年4月17日接收房屋。被申请人重庆华腾实业发展有限公司于2010年1月6日向房管部门递交办理房地产权属证书申请，因未交土地补偿费用，开县国土资源与房屋管理局为化解矛盾，维护稳定，在华腾公司作出承诺书后，于2010年9月13日经核准颁发房地产权属证书。2014年3月19日开县国土资源和房屋管理局作出开县国土房管信访初字（2014）6号《关于艾方全等52人信访事项处理意见书》，该意见书载明：经查询“鹤翔豪苑”相关档案，“鹤翔豪苑一期3-8号楼”的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、和《重庆市房产面积测算报告书》以及土地出让金缴费发票的时间，皆在重庆华腾实业发展有限公司送我局备案的商品房买卖合同所约定办证时间之后，是重庆华腾实业发展有限公司未能按合同约定时间为购房户办理发房地产权证的原因，《开县“鹤翔豪苑”项目房产证办理情况说明》材料中关于“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未办理”的说法不成立。经本机关研究，作如下处理意见：1、开县国土房管局在《开县“鹤翔豪苑”项目房产证办理情况说明》材料上，关于“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未办理”的说法不成立。2、建议信访人可依照《民事诉讼法》申请人民法院进行再审。开县人民法院再审认为：被申请人在再审诉讼中提出诉讼时效的问题，再审申请人与被申请人双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条第四项约定：如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理，即乙方不退房，甲方逾期120日内不承担违约责任，逾期按本条款第2项（乙方不退房的，从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金）执行。本案中原、被告双方约定是在规定期限内取得房地产权证书。原告拿到房屋产权证书是在房管部门核准发放房屋产权证书之日（2010年9月13日）之后，本案再审申请人原审起诉之日为2012年9月13日，故本案中再审申请人所主张的逾期交付房屋产权证书违约金尚未过诉讼时效。重庆华腾实业发展有限公司与向祖英签订的售房合同明确约定土地使用权性质为出让。因此，重庆华腾实业发展有限公司开发的房屋虽部分土地涉及移民“淹一还一”的划拨土地，并因此导致房地产权证不能将土地使用性质办理为出让，但该因素不属于不可抗力，该土地问题应由对该小区进行联建的重庆华腾实业发展有限公司与重庆开州发电有限公司负责处理解决，重庆华腾实业发展有限公司不能因此而免除其合同约定的违约责任，原判决将逾期办证的后果全部由购房户承担明显不当。原审判决重庆华腾实业发展有限公司不承担违约责任的理由就不能成立，原判决有误，应予纠正。按照双方合同约定，被申请人重庆华腾实业发展有限公司应当承担逾期办理房屋产权证书违约责任，其违约责任期间的计算应当从被申请人逾期之日至房屋产权证书办理完成之日。据此判决：一、撤销开县人民法院（2012）开法民初字第03455号民事判决。二、被申请人重庆华腾实业发展有限公司给付再审申请人向祖英按房屋价款169682元金额以人民银行同期贷款利率计算违约金，计算期间为2008年8月16日至2010年9月12日，限本判决生效后十日内付清。三、驳回再审申请人向祖英其他诉讼请求。重庆华腾实业发展有限公司不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销再审一审，改判上诉人不承担违约责任；2、原审及再审诉讼费均由对方承担。主要事由：1、一审认定事实错误。“鹤翔豪苑”楼盘由于部分土地涉及到移民迁建项目，在开县，所有移民迁建项目的办证均遭迟延甚至未办，加之房管局工作量大，人手不够，全是手工作业，这才导致华腾公司递交的办证材料迟迟未得到回应，这是政府的原因，与华腾公司无关，属于不可抗力。另外，证据采信方面：开县房管局之前出具的《情况说明》是真实合法有效的；而后来出具的《信访处理意见书》，是在受到各业主信访压力之下为推卸责任而做出的，其内容并不真实。一审法院却片面采信后一证据而未采信前一证据，采信不当。2、即使华腾公司逾期办证，但被上诉人的诉讼请求已过时效，不应受到保护。合同约定由华腾公司办理房产证，但从资料审核到颁发房产证这一过程是国家行政机关的管理权限，华腾公司能做的就是将所需资料递交到房管局，只要递交了办证所需的全部资料就算履行完了约定义务。华腾公司于2010年1月25日向房管局递交了正式盖章审核确认所需办证手续资料，完成了义务，逾期办证违约金的诉讼时效应从此时计算，故被上诉人主张逾期办证违约金的请求已过诉讼时效。3、对方要求的违约金过高，请求调整。被上诉人辩称：1、被上诉人所购买房屋属于出让地，与移民搬迁根本无关，开发商逾期办证的原因主要是开发商没有完成相关税费；2、违约金是按人民银行同期贷款利率计算的，并不算高。我们由于没有房产证，导致户口无法搬迁，子女不能入学，遭受的其他损失如律师费、交通费等损失甚至更大。庭审中，上诉人重庆华腾实业发展有限公司提交了“鹤翔豪苑”小区建筑红线图，拟证明涉案房屋土地部分涉及到移民迁建项目，土地政策不明，才导致房产证迟延办下来，上诉人并没有责任。被上诉人经质证认为该证据不属于新证据，对其关联性不予认可。本院对上诉人提交证据的真实性予以认可。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人的上诉理由：1、关于一审的认定事实和证据采信方面。经查，上诉人原审中提交了开县国土资源和房屋管理局盖章出具的《鹤翔豪苑项目房产证办理情况说明》（以下简称情况说明），内容为“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未办理”；之后开县国土资源和房屋管理局又出具了《开县国土资源和房屋管理局关于艾方全等52人信访事项处理意见书》其内容为：情况说明中关于“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未办理”的说法不成立，迟延办证的原因是由于开发商迟延缴纳相关税费。在2011年2月28日开县国土资源和房屋管理局《关于艾方全等人房屋产权证办理信访事项处理意见书》中记载：艾方全等人居住“鹤翔豪苑”6-8栋楼，整个楼盘于2010年1月20日竣工，1月25日我局初审移交土地储备中心，经该中心审查，该项目欠土地补偿费等，华腾公司直到2010年7月12日都没有交清。可见，情况说明的内容与《开县国土资源和房屋管理局关于艾方全等52人信访事项处理意见书》内容相矛盾，后者对前者的内容进行了相关指正，故对上诉人原审提交的情况说明不予采信，上诉人此上诉理由不成立。2、关于上诉人提出被上诉人主张违约责任的请求已过诉讼时效，不应支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方约定了交房期限，谁办理房产证，逾期应承担的违约责任等。合同履行中，上诉人逾期办证，应当按约定承担相应的责任，被上诉人向上诉人主张违约金的时效为二年，从被上诉人取得房产证之次日起算二年。因为只有取得了房产证，才能最终确定上诉人的违约责任。故上诉人主张诉讼时效应从2010年1月份起算的上诉理由不成立。3、关于违约金是否过高的问题。根据合同约定，上诉人承担的违约责任为按房屋总价款以人民银行同期贷款利率计算。这一约定违约金并不算高，况且，上诉人自始至终在占有使用该笔资金。因此上诉人要求调整违约金的请求不予支持。真实有效的合同应受到法律保护，订立合同的双方应当按照合同的约定履行相应的义务。本案中，被上诉人已如约支付完房款，上诉人却迟延办理房产证，被上诉人向上诉人主张违约责任并无不当。上诉人提出迟延办理房产证是由于房管局的原因这一抗辩理由并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力情形。且上诉人作为房地产开发公司，其对办理房产证所需资料及房管局审核流程应当说熟悉，对办证所需大致时间能有准确的预判。本案中被上诉人购买房屋土地性质为出让地，更不存在由于土地政策不明而导致迟延办证的情形，故上诉人不能免责。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人重庆华腾实业发展有限公司的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费297元，由上诉人重庆华腾实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹绍云代理审判员  赵自辉代理审判员  江 平二〇一五年十一月二十三日书 记 员  黄 洋