四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初1918号 原告：潘永，男，汉族，生于1979年7月14日，住四川省古蔺县，现住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：范鑫豪（特别授权），四川彰善律师事务所律师。 原告：曾敏，女，汉族，生于1982年4月10日，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：范鑫豪（特别授权），四川彰善律师事务所律师。 被告：四川恒河实业有限公司，住四川省南充市嘉陵区滨江南路一段13号。 法定代表人：刘自新。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 原告潘永、曾敏与被告四川恒河实业有限公司（以下简称恒河有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘永及曾敏的委托诉讼代理人范鑫豪，被告恒河有限公司的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘永、曾敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金70,349元【违约金计算：从2016年9月1日起至实际交房之日止，按全部购房款的万分之二/日计算】；2.判令被告立即向原告支付逾期初始登记违约金24,414元【违约金计算：从2017年9月1日起至实际交房之日止，按全部购房款的万分之二/日计算】；3.判令被告立即向原告支付逾期转移登记违约金【违约金计算：从实际交房之日起360日后至实际办理产权转移登记之日止，按已付购房款的万分之二/日计算】；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于南充市顺庆区南门北街16号“恒河外滩1号”5幢2单元4层2-402号房屋，建筑面积为98.39平方米，房屋总价为629,240元，交房时间为2016年8月31日前。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，但交房时间届满后，因被告原因无法按期交付房屋，直至2018年6月26日才向原告交付房屋，逾期663天。被告逾期交房严重违约，应当从逾期之日起至实际交房日止，每日按全部购房款的万分之二计算违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告恒河有限公司辩称：1.损失和违约金不能同时主张；2.逾期转移登记违约金不应支持；3.初始登记违约金与逾期交房违约金性质相同，不应当支持；4.逾期交房及逾期交房的时间均无异议；5.违约金约定过高，请求人民法院予以调整。 原告方围绕其诉讼请求依法提交了当事人身份信息、商品房买卖合同、不动产销售发票、房屋租赁合同，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合案件庭审与原、被告的诉辩意见，对本案事实，本院认定如下：2015年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于南充市顺庆区南门北街16号“恒河外滩1号”5幢2单元4层2-402号房屋，建筑面积为98.39平方米，套内建筑面积81.48平方米，每平方米6395元，房屋总价629,240元。付款方式为贷款支付，买受人首期支付购房款总价款的41%，即259,240元，其余37万元向银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第十一条：交付条件，出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。第十三条：逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。2018年6月12日，被告恒河有限公司发布交房通知书，载明“恒河·外滩1号”5号楼2单元交房时间为2018年6月26日。 本院认为：原告潘勇、曾敏与被告恒河有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，现因被告恒河有限公司未按约定按时向原告履行交房义务引起本案纠纷，被告恒河有限公司应当承担全部责任。合同约定，被告应当于2016年8月31日向原告交付房屋，而被告实际向原告交付房屋的时间为2018年6月26日，被告的行为已构成逾期交房，应当按照合同约定向原告承担支付违约金的责任。合同约定，被告逾期交房应当按“从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”的标准向原告支付违约金70,349元。庭审中，被告认为双方约定的违约金过高，请求减少，而同地段的房屋年租金约为15,000元，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原、被告约定的违约金已超过造成的损失30%，被告迟延交房，原告的损失为逾期交房期间的房屋租金，以案涉房屋同地段租金15,000元/年标准计算，实际产生租金【15,000元/年÷12个月×22个月（2016年8月31日至2018年6月26日）=27,500元】，对超过该部分的请求，本院不予支持。 《城市房屋权属登记管理办法》规定房屋的权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记包含：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权登记；（六）注销登记。其中初始登记，即房屋权属的首次登记，是指建成后房屋的首个权利人向不动产登记部门办理的登记，也就是房屋所有权的原始取得登记。房屋初始登记是取得房屋不动产物权的必经之路，并且未经初始登记将影响之后不动产的转移登记和变更登记。从以上规定可知，国家对于房屋实行权属登记制度，而开发商要转移其开发的房屋，首先应该进行初始登记，完成初始登记后，才能够为购房者办理转移登记手续和权属证书。本案中被告恒河公司在约定的2017年8月31日前未能完成房屋的初始登记，直接影响到房屋转移登记，但被告对房屋的初始登记、转移登记逾期并未对原告的权利产生实质性影响，也未造成原告实际损失，原告要求被告支付的初始登记、转移登记逾期违约金明显偏高，应予减少，故本院酌定初始登记和转移登记逾期违约金为3000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失责任等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、被告四川恒河实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告潘永、曾敏支付违约金30,500元； 二、驳回原告潘永、曾敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11,040元（该款已由原告潘永、曾敏预交），由被告四川恒河实业有限公司负担，该款由被告四川恒河实业有限公司直接支付给原告潘永、曾敏。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  冯 欢 人民陪审员  张艳萍 人民陪审员  李大治 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  范 露