安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第04336号原告：合肥市蜀山区工业资产运营有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：冯和平，总经理。委托代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：缪道达，安徽华人律师事务所律师。被告：深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司，住所地合肥市蜀山区。负责人：吴士勇，经理。被告：深圳市长城装饰设计工程有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：叶少柳，总经理。原告合肥市蜀山区工业资产运营有限公司与被告深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司、被告深圳市长城装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告合肥市蜀山区工业资产运营有限公司的委托代理人缪道达，被告深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司的负责人吴士勇到庭参加了诉讼。被告深圳市长城装饰设计工程有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告合肥市蜀山区工业资产运营有限公司诉称：被告深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司（以下简称长城安徽分公司）系被告深圳市长城装饰设计工程有限公司（以下简称长城公司）在安徽设立的分公司。2013年6月26日，原告将位于立基大厦A座14层所属房屋租赁给被告长城安徽分公司使用。双方在《房屋租赁合同》中约定：租赁期间为2013年6月26日起至2018年8月5日止，第一年和第二年房屋年租金为31.269万元，第三年起，每年租金均按上一年度租金递增5%；租金每6个月支付一次，先付租金后使用房屋，被告长城安徽分公司应在接收房屋之前付清第一期6个月的租金，并在之后的相应月份提前15日付清后6个月的租金；合同履约保证金6万元，合同期满或合同解除后，被告长城安徽分公司欠付原告租金或其他费用的，可以从履约保证金中扣除；租赁期满或合同解除后，被告长城安徽分公司应当自期满或合同解除后10日内无条件将房屋按照现状移交给原告；被告长城安徽分公司负责房屋附属设施、设备使用期间的安全检测、维护保养、故障维修等事宜，所需费用由其自行承担，如因其对设施、设备使用不当或监管不当所造成的安全责任事故，其责任及损失由被告长城安徽分公司承担；被告长城安徽分公司不支付或者不按照约定支付租金达15日的，原告有权解除合同，被告长城安徽分公司应当向原告支付合同违约金6万元，并自欠付租金之日起按照日2000元的标准向原告支付违约赔偿金；因拖欠房屋租金或其他违约行为导致原告依法维权所产生的律师费等由被告长城安徽分公司承担；合同在履行过程中产生争议由原告所在地有管辖权的人民法院管辖。2013年6月26日，原告依约将房屋交付被告长城安徽分公司使用，但自2014年2月6日起被告长城安徽分公司即开始未按约定支付租金，经多次催要，2015年2月5日之前的租金被告长城安徽分公司已予以付清。但2015年2月6日至8月5日期间以及8月6日之后被告长城安徽分公司依约应当支付的租金至今分文未付，原告多次催要未果。另外，因被告拒不依约向物业公司支付物业费及电费，原告代其垫付了2015年5月1日至12月31日期间的物业费25015元以及2015年4月18日至5月18日期间的电费353.6元，2015年5月8日因被告长城安徽分公司对使用的房屋卫生间水龙头监管不当，致使水流蔓延损坏电梯，原告为此垫付修理费5120元，多次催要未果。原告为此诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告自合同解除之日起10日内按房屋现状返还房屋给原告；2、被告向原告支付租金156345元（自2015年2月6日计算至8月5日期间的租金），2015年8月6日之后租金按年租金32.8326万元标准计算至被告将房屋返还给原告之日；3、被告向原告支付逾期支付租金违约赔偿金386000元（按日赔偿2000元的标准自2015年2月6日暂计算至8月18日），此后顺延款清日止；被告向原告支付违约金60000元；4、被告向原告支付垫付的2015年5月1日至12月31日期间的物业费25015元、垫付的2015年4月18日至5月18日期间的电费353.6元以及垫付的物业修理费5120元；5、被告支付原告为实现合法权益所支付的律师费2万元；以上被告应当向原告支付的金钱总额暂合计为652833.6元。6、本案的诉讼费、保全费全部由被告承担。原告对其主张提供的证据为：1、《房屋租赁合同》、《通知》六份、《承诺》两份；2、《立基大厦物业管理协议》、《说明》、《发票》、立基大厦物业部函件、《修理定单》、《发票》；3、《聘请律师合同》、《徽商银行进账单》、《发票》。被告深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司辩称：被告在2015年5月4日承诺先支付10万元租金，请求退租，原告未予答复。同意解除合同、返还租赁房屋并支付2015年2月6日至8月5日的租金，8月6日之后的租金不同意支付，理由是我方于2015年5月4日已向原告提出退租；不同意原告第3项诉请，理由同上；物业费、电费同意支付到2015年8月5日；修理费、律师费不同意支付。被告深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司对其辩称未提供证据。被告深圳市长城装饰设计工程有限公司未到庭答辩，亦未提供证据。经审理查明：2013年6月26日，合肥市蜀山区工业资产运营有限公司（出租方、甲方）与深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：第一条：租赁房屋的地址、面积、结构、用途（一）房屋位于金寨路与曹郢路交口，立基大厦A座14层，建筑面积约651.44平方米，（二）乙方租赁该房屋作办公使用。第二条：租赁期限房屋租赁期限（不含装修期）自2013年6月26日起至2018年8月5日止，共计五年整（2013年6月26日起至2013年8月5日期间计40天为装修期，此段装修期内不收租金，租金计收自2013年8月6日起）。第三条：房屋租金、交纳方式、交纳时间（一）双方约定，出租房屋租金标准为40元／平方米／月，本合同第一年租金为人民币31.269万元，自第三年起，每年租金均按上一年度租金递增5%，对房屋租金进行如下调整：2015年8月6日起至2016年8月5日止，年租金为人民币32.8326万元；2016年8月6日起至2017年8月5日止，年租金为人民币34.4742万元；2017年8月6日起至2018年8月5日止，年租金为人民币36.198万元；（三）租金每六个月支付一次，先付租金后使用房屋，乙方应在接收房屋之前付清第一期六个月的租金（计金额人民币15.6345万元），并在之后的相应月份提前十五日付清后六个月的租金。第四条：履约保证金（一）本合同履约保证金为人民币6万元整，乙方应在接收房屋之前将该笔保证金交付给甲方。甲方收取保证金后因向乙方开具收款凭证。（二）合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期内应承担的租金及各项费用，否则此类款项将从履约保证金中扣除；如不存在需扣除履行保证金情形时不计息退还。第九条：乙方的权利义务（三）乙方负责合同履行期内房屋日常维护管理、安全、消防、门前三包等事项，租赁期内该房屋产生的水费、电费、卫生费、电话（网络）费、物业管理费、电视收视费、供暖费等各项费用均由乙方自行承担。第十条：合同的解除（六）乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不需承担违约责任，对于乙方承租期内所实施的装修改造部分不需进行任何补偿：2、不支付或者不按照约定支付租金达十五日的，3、欠缴各项费用达人民币20000元整的。第十二条：乙方的违约责任（一）乙方有本合同第十条第六款所列的行为之一的，应承担违约责任，须向甲方支付违约赔偿金人民币6万元整。（四）租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一日应按人民币2000元整／日承担违约赔偿金。第十三条：特别约定（一）如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所产生的一切费用，包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等，均由乙方承担。合同签订后，深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司交付了履约保证金60000元，合肥市蜀山区工业资产运营有限公司将租赁房屋交付给深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司使用。2014年3月至2015年6月期间，合肥市蜀山区工业资产运营有限公司多次向深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司发出通知，催收所欠租金。深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司负责人吴士勇于2015年5月4日出具一份《承诺》，内容为：今天下午先把拾万元房租打到贵公司，剩余的房租一个礼拜内解决，如果解决不了，贵公司可以采取任何解决方法。此后，深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司支付租金10万元。至此，截至2015年2月5日的租金已付清。自2015年2月6日之后的租金，深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司未予支付。按租赁合同约定的年租金标准31.269万元计算，2015年2月6日至2015年8月5日的房屋租金为156345元。涉案房屋自2015年4月18日至5月18日期间产生的电费353.6元，系合肥市蜀山区工业资产运营有限公司垫付。涉案房屋自2015年5月1日至12月31日期间的物业管理费25015元（3127元／月＊8个月），系合肥市蜀山区工业资产运营有限公司垫付。2015年5月8日，涉案房屋卫生间拖把池水龙头断裂，造成水流渗入电梯，导致电梯损坏，合肥市蜀山区工业资产运营有限公司垫付修理费5120元。2015年8月24日，合肥市蜀山区工业资产运营有限公司与安徽华人律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所律师朱勇、缪道达为本案诉讼代理人。合肥市蜀山区工业资产运营有限公司为此支出律师代理费20000元。另查，深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司系深圳市长城装饰设计工程有限公司设立的分公司，不具有独立法人资格。以上事实，有当事人陈述及原告提供的证据1～3在卷证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。被告深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司未按合同约定付清租金并交纳物业费、电费，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司是深圳市长城装饰设计工程有限公司设立的不具有法人资格的分公司，其民事责任依法应由深圳市长城装饰设计工程有限公司承担。原告要求解除房屋租赁合同、返还房屋并支付租金及垫付的物业管理费、电费、电梯维修费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。但鉴于被告实际返还房屋的时间未确定，被告应承担实际使用期间的物业管理费。原告要求被告支付律师代理费20000元，有事实和法律依据，本院予以支持。租赁合同中关于违约金的约定过高，根据被告拖欠租金的金额及期限等，本院酌定违约金为30000元。原告主张数额超出30000元的部分，本院不予支持。鉴于原、被告均同意以履约保证金60000元冲抵所欠租金，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除合肥市蜀山区工业资产运营有限公司与深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司签订的房屋租赁合同；二、深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司于判决生效后十日内腾空租赁房屋，将房屋按现状返还给合肥市蜀山区工业资产运营有限公司；三、深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司于判决生效后十日内给付合肥市蜀山区工业资产运营有限公司房屋租金（截至2015年8月5日为156345元，履约保证金60000元冲抵后为96345元；此后至返还房屋之日的房屋租金按原租赁合同标准计算）；四、深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司于判决生效后十日内给付合肥市蜀山区工业资产运营有限公司违约金30000元；五、深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司于判决生效后十日内给付合肥市蜀山区工业资产运营有限公司电费353.6元、电梯维修费5120元、物业管理费（至2015年11月1日为18762元，此后至2015年12月31日前实际返还房屋之日止的物业管理费按3127元／月计算）；六、深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司于判决生效后十日内给付合肥市蜀山区工业资产运营有限公司律师代理费20000元；七、深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司的财产不足清偿上述债务时，由深圳市长城装饰设计工程有限公司清偿。八、驳回合肥市蜀山区工业资产运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12278元，由合肥市蜀山区工业资产运营有限公司承担5278元，深圳市长城装饰设计工程有限公司安徽分公司、深圳市长城装饰设计工程有限公司承担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  宁晓燕人民陪审员  周 雷人民陪审员  陈海艳二〇一五年十一月十日书 记 员  周 丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。