上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第956号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2015）嘉民三（民）初字第956号原告（反诉被告）周某，男，1982年6月29日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人李伟杰，京衡律师集团上海事务所律师。被告（反诉原告）上某某，住所地上海市嘉定区。法定代表人朱某，总经理。委托代理人沈峻，上海市申达律师事务所律师。委托代理人黄晓琳，上海市申达（苏州）律师事务所律师。原告周某诉被告上某某（下称“旭某某”）商品房预售合同纠纷以及反诉原告（以下统称“被告”）旭某某诉反诉被告（以下统称“原告”）周某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员史建颖独任审判，并于2015年8月4日公开开庭审理。原告周某及其委托代理人李伟杰，被告旭某某之委托代理人沈峻、黄晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某诉称，原、被告于2014年6月22日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买嘉某某的房屋（下称“系争房屋”），被告应于2015年5月31日前将房屋交付原告。交付条件为被告取得《竣工备案证明》以及提供《质量保证书》、《使用说明书》、房屋实测面积资料等，如被告不能提供上述规定资料，原告有权拒绝接受该房屋，延期交房的违约责任由被告承担；若被告未按合同约定时间交房应当支付违约金，违约金按照已付房款日万分之二计算，超过90日的，按照日万分之三计算，再超过180日，原告有权解除合同，并要求被告支付房价20%的违约金。合同签订后，原告依约支付了全额的房款，而被告未按合同约定的交付条件，要求原告收房，原告予以拒绝。原告认为被告交付房屋不仅应当满足合同约定的交付条件，还应满足法律规定的强制性条件，例如消防、规划、人防、环境等均有法律规定的强制性验收标准，如不符合，仍不能交付。而被告在交付该房屋时未提供上述相应的证明，故原告认为被告不符合交房条件，应承担逾期交付的违约责任。原告遂诉至法院，要求判令：被告向原告支付逾期交房违约金51，414元（以714，084元为基数，计算自2015年6月1日至2016年2月24日，前90天按日万分之二计算，后90天按日万分之三计算）。被告旭某某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、系争房屋已于2014年12月19日取得《竣工备案证明》，符合了预售合同约定的交付条件。被告也已经取得了消防、规划、环境等合格批准证书，不存在原告所称的不符合法律规定的强制性验收标准。二、合同约定房屋的交付日期为2015年5月31日前，被告已于2014年4月14日向原告发函要求原告前来收房，原告收到通知后，无正当理由拒绝收房，之后，被告分别再于5月27日、7月1日两次催告原告接受房屋，原告不予接收，被告已尽到合同义务。三、原告所称的《质量保证书》、《使用说明书》（即“两书”）在房屋交付时被告并无提供的义务，合同第13条中已将该内容删除，且系争房屋系商办，亦无法律法规规定开发商需提供两书。四、被告已于2014年12月26日取得了系争房屋的实测面积资料，且在发送给原告的入住通知书中进行了告知，并在交房时将实测报告放置于售楼处供业主查阅、复印，另收房时原告并未向被告要求过房屋实测面积的资料，不得以此为由拒收房屋。综上，被告要求驳回原告本诉的诉讼请求，另因原告逾期支付购房款、逾期收房均违反了合同的约定，被告提出反诉要求：1、原告向被告支付逾期付款违约金1，436元（以拖欠的房款414，084元为基数，按日万分之二计算自2014年8月23日至2014年9月9日）；2、原告向被告支付逾期办理收房手续的违约金9，712元（以714，084元为基数，自2015年3月13日计算至实际办理房屋交接之日，按日万分之二计算）。针对被告旭某某的反诉请求，原告辩称其因工作原因出境，被告业务员表示同意其回来后再付；逾期收房违约金的约定在合同签订时，被告未提示原告注意，故不同意反诉请求。经审理查明，2014年6月22日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买嘉某某的房屋，即系争房屋，房屋规划用途为办公，建筑面积48.51平方米、套内建筑面积为34.72平方米；房屋总价款714，084元，若乙方（原告）未按合同约定时间付款，应当向甲方（被告）支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，逾期超过90天的，违约金按日万分之三计算或甲方有权主张解除合同；甲方定于2015年5月31日前将该房屋交付给乙方，该房屋的交付必须符合下列第三项方案所列条件：……三、取得了《建设工程竣工验收备案证书》；如甲方未在约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，按已付款日万分之二计算，逾期超过90天的，违约金按同地段同类房屋租金标准计算；房屋符合合同第十条的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知7天内会同甲方对房屋进行验收交接，房屋交付标志为交钥匙；关于付款：1、本合同签订之日，乙方支付购房款100，000元；2、2014年7月22日前付款200，000元；3、2014年8月22日前付款414，084元。另，合同补充条款约定，因乙方原因逾期办理房屋交接手续的，自甲方交付通知中所载日期起超过15天后，每逾期一日，甲方有权要求乙方按照该房屋总价款的万分之二支付违约金，超过60日的，甲方有权解除本合同并要求乙方按房屋总价款的15%支付违约金。该合同签订后，原告按约支付了前两期房价款，剩余房款414，084元被告认可原告于2014年9月9日支付。2014年12月10日，被告取得包括系争房屋在内的涉案地块建设工程消防验收合格的意见书。2014年12月19日，被告取得《建设工程竣工验收备案证书》。2014年12月26日，被告取得包括系争房屋在内的《房屋土地权属调查报告书》。2015年4月14日，被告通过挂号信方式向原告发送《交付通知书》，该通知书载明系争房屋已经符合交付条件，通知原告于2015年4月26日前来办理交付手续，并告知原告根据上海嘉房房地产测绘有限公司出具的《房屋土地权属调查报告书》，系争房屋的实测面积为48.51平方米。之后，原告以被告未出具两书、未取得消防验收合格证、房屋存在质量问题为由拒收房屋，且经被告多次催告仍不愿办理收房手续。庭审中，关于合同是否约定了被告在交房时应当提供两书，双方意见不一。原告认为，合同第十三条已经明确约定在验收交接时，甲方应向乙方提供两书，如不提供，乙方有权拒收房屋。被告认为，合同第十三条第二款已将两书划除，“／／”即是划除的意思。以上事实有《上海市商品房预售合同》、发票、《建设工程竣工验收备案证书》、《建设工程竣工验收备案工程明细表》、《建设工程消防验收合格意见书》、《房屋土地权属调查报告书》、《交付通知书》及投递凭证等书证，以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚，证据充分，依法予以认定。本院认为，《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人签订后，均应依约履行合同义务，原告应依约支付购房款、被告亦应按约交付房屋。关于本诉，合同就房屋交付条件的约定是被告取得竣工备案证明，现被告已于2014年12月19日取得了该证明，符合了合同约定的交房条件，另被告已于合同约定交房日期2015年5月31日前书面通知原告前来办理交房手续，已尽合同义务。原告前来收房时提出被告应当提供两书，并以被告未取得消防验收合格证以及不能提供两书为由拒收房屋，对此，本院认为，《上海市商品房预售合同》主文是上海市房屋土地资源管理局制作的示范文本，并非原、被告一方当事人制作，该文本部分相关内容可以选择，双方签订合同时被告已将第十三条《质量保证书》、《使用说明书》划除，原告亦已签字认可，对此应无争议，原告以被告未提供两书为由拒收房屋理由不成立；关于消防验收，被告已于2014年12月取得了消防验收合格证明，原告在无任何证据证明被告建造的房屋存在违反相关消防、规划管理法规的情况下，以被告未能提交相关证明为由拒绝收房，缺乏依据。被告已按约催告原告办理房屋交付手续，被告拒不收房应视为对其自身权利的放弃，与被告无涉，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金本院无法支持。关于反诉，按约支付房款是原告方的义务，原告在没有证据证明被告曾同意免除其违约金的情况下，被告反诉要求其支付逾期付款违约金，符合合同约定，可予支持。有关逾期收房违约金，本院认为，逾期收房违约金系在合同的补充条款部分约定，与合同主文不同，该条款系被告为了重复使用而单方拟定的格式条款，因收房本属原告权利，逾期收房系原告放弃自身权利，不影响被告利益，该条款明显加重原告的责任，且在签订时未提示原告注意，应属无效，故对逾期收房违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告周某应于本判决生效之日起十日内支付被告上某某违约金1，436元；二、驳回原告周某的本诉诉讼请求；三、驳回被告上某某的其他反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1，085.35元，减半收取542.67元；反诉受理费78.60元，减半收取39.30元；以及财产保全费534.14元，合计诉讼费1，116.11元，由原告负担1，081.81元，被告负担34.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  史建颖二〇一五年十一月二十五日书 记 员  杨晓燕代理审判员  史建颖二〇一五年十一月二十五日书 记 员  杨晓燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……