广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗法民三初字第455号原告珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地珠海市。法定代表人欧阳湘波，该公司总经理。委托代理人莫韵诗，广东显德律师事务所律师。委托代理人黄海云。被告曾天学，男，1975年8月25日出生，汉族，住珠海市斗门区。被告吴玉敏，女，1978年1月1日出生，汉族，住珠海市斗门区。原告珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华公司）诉被告曾天学、吴玉敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理，依法适用简易程序进行审理。因被告曾天学、吴玉敏下落不明，本院以公告形式向其送达诉讼材料，并于同年9月22日裁定将本案转为普通程序进行审理。同年11月13日本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告梅华公司的委托代理人莫韵诗、黄海云到庭参加诉讼，被告曾天学、吴玉敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告梅华公司诉称：2009年12月1日，原告与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定从2009年12月1日至2013年11月30日由原告为龙珠花园小区提供物业服务，并对相关事项进行了约定。2012年12月19日，该业主委员会又出具通知，将原告提供物业服务的期间从2013年11月30日顺延至2013年12月31日。被告截至2013年12月，连续拖欠物业服务费、公共水电费分摊、公共维修基金。因此原告向法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付如下费用：1.物业服务费3136元；2.公共水电费分摊46.2元；3.公共维修基金196元；4.滞纳金3378.2元。本案受理费由被告承担。原告梅华公司对其诉称提供证据材料如下：1．《物业管理委托合同》一份，拟证明原、被告存在合法的物业管理合同关系；2．龙珠花园移交协议一份，拟证明被告所在小区业主委员会确认原告为被告提供物业服务的期限及收取物业管理费的合法性；3．通知一份，拟证明被告所在小区业主委员会确认原告为被告提供物业服务的期限顺延至2013年12月31日；4．房地产权登记表一份，拟证明被告拖欠物业管理费及被告主体资格；5．欠缴物业管理服务费和滞纳金明细表一份，拟证明被告拖欠物业管理费的事实及其金额；6．催款函一份，拟证明原告多次向被告催收物业管理费，被告拒不交纳的事实。被告曾天学、吴玉敏缺席，没有提交答辩状和证据。原告提交的证据经当庭出示，现经本院审查认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性予以确认；原告提交的证据5是其自行制作的未经被告确认，不具有证明效力；原告提交的证据6，因没有其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明：2009年12月1日，原告与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，约定由原告为龙珠花园提供物业管理服务，服务项目包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理、生活服务设施的维修养护和管理、社区文化建设等；合同自2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月物业服务费在下一个月收取，于每个月的1至10日收取；多层建筑物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，物业服务费不包括共用水、电费，共用水、电费每月按用户使用量另行分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；原告代业主委员会收取维修基金，每户每月4元，此款专款专用，由业主委员会设立专用账户专人管理或委托原告进行管理；服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日。2012年12月19日，涉案小区的业主委员会将原告的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。另查明：涉案房屋位于珠海市斗门区井岸镇龙珠花园某房，建筑面积为144.5平方米。2002年被告曾天学向珠海市斗门忠信房产开发有限公司购买，2009年2月办理了房屋的产权证。2011年被告吴玉敏向被告曾天学购买涉案房屋，并于同年4月办理房屋的产权证。本院认为：原告在庭审中向本院出示了原告与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证据，证明原告为涉案小区提供了物业服务，两被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊原告管理小区期间产生的费用。在庭审中原告主张两被告从2009年12月1日至2013年12月31日（49个月）未向原告支付过物业服务费。由于两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。本院对原告主张两被告拖欠物业服务费的期间予以采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告要求两被告支付该期间的物业服务费，依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。由于两被告各占有使用涉案房屋的时间不同，因此，应当按照两被告各实际占有使用涉案房屋的时间计算物业费。原告主张两被告共同支付物业费等，依据不足，本院不予支持。经本院核算：被告曾天学应从2009年12月1日至2011年3月30日向原告支付未按期缴纳的物业服务费为924.8元（144.5平方米×0.4元×16个月）；被告吴玉敏应从2011年4月1日至2013年12月31日向原告支付未按期缴纳的物业服务费为1907.4元（144.5平方米×0.4元×33个月），两项合计为2832.2元。原告主张两被告支付物业费为3136元，超过本院核算部分的款项本院不予支持。关于滞纳金的问题。《龙珠花园物业管理服务委托合同》第十二条第一款第2项约定了逾期交付物业服务费按每天应缴费用计千分之三的滞纳金，该约定没有违反国家强制性规定，被告拖欠物业服务费，应按该约定支付相应的滞纳金。但原告在两被告发生拖欠物业服务费的行为后，应当采取适当措施防止损失扩大，原告未及时提起诉讼，防止两被告须支付的违约金扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，故对超过物业服务费本金部分的违约金，本院不予支持。因此，被告曾天学应支付给原告的滞纳金为924.8元，被告吴玉敏应支付给原告的滞纳金为1907.4元。原告主张的公共维修基金，依据《龙珠花园物业管理服务委托合同》的约定是由业主委员会收缴的，原告没有收取该款项的权利，故其无权请求被告向其支付该款项，该款项应由业主委员会自行主张。原告对其主张的公用水电费，没有提供证据予以证明，故本院对原告该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曾天学于本判决生效之日起七日内向原告珠海市香洲区梅华物业有限公司支付物业服务费924.8元、拖欠物业服务费的滞纳金924.8元；二、被告吴玉敏于本判决生效之日起七日内向原告珠海市香洲区梅华物业有限公司支付物业服务费1907.4元、拖欠物业服务费的滞纳金1907.4元；三、驳回原告珠海市香洲区梅华物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已交），由原告珠海市香洲区梅华物业有限公司负担8元，被告曾天学负担14元，被告吴玉敏负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  董 凯审 判 员  吴坤年人民陪审员  梁国裕二〇一五年十一月二十日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。