广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第2561号原告南宁国泰新城物业服务有限公司。法定代表人陈国光，总经理。委托代理人蓝晶，广西祥泰律师事务所律师。委托代理人覃信发，广西钰锦律师事务所律师。被告朱纯。第三人广西壮族自治区安全生产监督管理局，住所地：南宁市青秀区桃源路3号。法定代表人黎志逘，局长。第三人广西壮族自治区安全生产监督管理局机关服务中心，住所地：南宁市青秀区古城路26号。法定代表人苏凌，主任。原告南宁国泰新城物业服务有限公司诉被告朱纯、第三人广西壮族自治区安全生产监督管理局（以下简称“区安监局”）、第三人广西壮族自治区安全生产监督管理局机关服务中心（以下简称“区安监局机关服务中心”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告南宁国泰新城物业服务有限公司的委托代理人覃信发到庭参加了诉讼。被告朱纯及第三人区安监局、区安监局机关服务中心经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告是依法注册成立，以物业管理服务作为主要营业范围的公司，被告朱纯是安监局古城路26号2栋2单元4楼7号房的业主。2011年5月，原告经自治区安监局古城路26号住宅小区全体业主大会选聘进入该小区进行物业管理，双方签订了物业服务委托合同。依照合同约定，原告提供物业服务，被告向原告缴纳物业费。但被告于2011年6月15日至2011年10月31日、2011年12月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年10月31日期间拖欠原告的物业费。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告向原告南宁国泰新城物业服务公司支付物业管理费690.53元；二、被告承担本案的全部诉讼费用。被告朱纯未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。第三人区安监局、区安监局机关服务中心未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2011年5月1日，南宁国泰新城物业公司（乙方）与区安监局机关服务中心（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定由南宁国泰新城物业公司为自治区安监局古城路26号住宅小区提供物业管理服务。合同第八条约定：本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式（一）物业服务费由业主按其拥有物业的专有部分物业建筑面积交纳，具体标准如下：1、高层住宅（有电梯：0.8元／月平方米）；高层附属杂物间车库物业0.4元／月平方米；2、多层住宅（无电梯）0.6元／月平方米；3、商业物业1.5元／月平方米；4、生活垃圾费：按市政府规定交费，住宅8元／月／户，商业20元／月／户；合同第九条约定：甲方应当按照物业有关规定督促业主及物业使用人按月、按季、半年或全年及时支付物业服务费。第十五条、本合同为临时合同，自2011年5月1日起至成立业主委员会，由业主委员会确认是否聘用乙方时止（业主委员会成立时间若超过2年，则本合同期限定为2年）。合同签订后，国泰新城物业公司从2011年5月15日起为区安监局古城路26号住宅小区提供物业服务，直至2013年5月15日。被告朱纯为安监局古城路26号住宅小区26号2栋2单元4楼7号房的业主，该房的建筑面积为74.25㎡。该房按0.6元／月平方米的标准计物业服务费。原告主张被告尚未支付国泰新城物业公司2011年6月15日至2011年10月31日、2011年12月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年10月31日期间的物业服务费。后原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。另查明：原告南宁国泰新城物业公司曾于2013年向我院提起诉讼，（2013）青民一初字第1053号生效判决查明以下事实：国泰新城物业公司已取得物业管理资质，资质等级为三级，2013年5月16日起已经停止为安监局古城路26号住宅小区提供物业服务。区安监局机关服务中心是依法设立的事业单位法人，法定代表人为苏凌，主要负责安监局后勤物业管理工作。国泰新城物业公司与区安监局机关服务中心于2011年5月1日签订《物业服务委托合同》时，区安监局古城路26号住宅小区尚未成立小区业主委员会。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告、第三人经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。一、关于原告与被告、第三人之间是否存在物业服务合同关系或前期物业服务合同关系的问题。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前期物业服务合同是房地产建设单位与其所选聘的物业服务企业之间所订立的合同。根据本案查明的事实，区安监局机关服务中心是依法设立的事业单位法人，区安监局授权其管理区安监局资产及物业工作，2011年5月1日，在被告居住的区安监局住宅小区未召开业主大会亦未成立小区业主委员会的情况下，区安监局机关服务中心与国泰新城物业公司签订了《物业服务委托合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同；同时，该合同的主要权利与义务人系针对物业公司和小区业主，内容系对建筑物的维护、环境及居住条件的保障等为业主的日常生活提供相关服务，故该合同具有前期物业服务合同性质，且原告已实际为被告提供了相应的物业服务，该合同对被告具有约束力，被告应承担支付合同对价的义务，国泰新城物业公司有权向业主收取相应的物业管理费。二、关于被告拖欠的物业服务费的数额的认定问题。按照《物业服务委托合同》的约定和原告的诉请，该房按0.6元／月·㎡的标准计算物业服务费，被告每月应交纳的物业服务费应为44.55元（74.25㎡×0.60元／月·㎡=44.55元／月），被告于2011年6月15日至2011年10月31日、2011年12月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年10月31日期间拖欠物业服务费，被告应交纳的物业服务费为690.53元（44.55元／月×15.5个月=690.53元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告朱纯应向原告南宁国泰新城物业服务有限公司支付2011年6月15日至2011年10月31日、2011年12月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年10月31日期间的物业服务费合计690.53元。案件受理费50元，由被告朱纯负担。此款原告南宁国泰新城物业服务有限公司已预交，被告应随同上述款项一并支付给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 凯审 判 员  韦伟杰代理审判员  胡歆怡二〇一五年十一月九日书 记 员  熊志伟