重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第06496号上诉人（原审原告）陈天勇。委托代理人何佩君，重庆海外律师事务所律师。委托代理人雷玥，重庆海外律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆金辉长江房地产有限公司。法定代表人林定强，董事长。委托代理人张文波，系重庆金辉长江房地产有限公司员工。上诉人陈天勇与被上诉人重庆金辉长江房地产有限公司（以下简称：金辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，陈天勇不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第08798号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：陈天勇、金辉公司签订《重庆市商品房定购协议书》，合同主要约定：陈天勇购买金辉公司开发的位于重庆市南岸区铜元局融侨半岛融侨城二期X室，套内面积约117.67平方米，购房总价款为1057851元。陈天勇应在签订本协议时向金辉公司交付定金20000元。陈天勇应在本协议签订后的7日内即2014年12月18日前凭本定购协议书及定金收据与金辉公司签订《重庆市商品房买卖合同》，对此金辉公司不再另行通知。在该合同签署且陈天勇已全额交清首期款后，本定购协议书效力即告终止。如陈天勇不履行本协议或未于本条约定的时间内与金辉公司签订《重庆市商品房买卖合同》的，陈天勇所交定金金辉公司不予退还，且金辉公司有权将陈天勇定购的房屋另售他人，对此金辉公司不再另行通知。陈天勇选择商业贷款的方式付款，陈天勇应于本协议签订之日起7日内，即2014年12月18日前按重庆市相关按揭贷款法规政策及金辉公司指定银行的要求付清购房首付款317851元（含定金），剩余房款74万元办理银行按揭贷款。该协议第四条约定，陈天勇选择商业贷款方式支付购房款的，应在约定期限交清首付款，同时陈天勇应携带本人或夫妻双方有效身份证原件等有效证件、定购协议书、定金收据原件及首期房款收据/发票与金辉公司签订《重庆市商品房买卖合同》并与金辉公司指定按揭银行签订按揭贷款合同，否则，金辉公司视为陈天勇未按本协议执行，金辉公司有权选择解除本协议，金辉公司有权没收陈天勇已付定金，并将该房屋另售他人，因此造成金辉公司另行销售的差价损失，陈天勇还应据实赔偿。陈天勇采用商业贷款方式支付购房款的，陈天勇应在签订本协议前已结合自身情况向银行等相关部门详细了解按揭贷款相关政策，同时陈天勇应当按照贷款银行批准的利率执行。金辉公司有关按揭贷款的说明、陈述或宣传均理解为仅限于协助陈天勇向出卖人即金辉公司提供的按揭银行办理商品房抵押贷款。该协议第六条约定，陈天勇、金辉公司在签署本协议前，金辉公司已向陈天勇告知并解释本协议相关条款并提请陈天勇注意。在陈天勇理解并确定的前提下，陈天勇自愿定购上述商品房并承诺不退房、不换房，如陈天勇不履行本协议，无权要求返还定金，金辉公司有权将上述商品房另行销售。第八条约定，若金辉公司在陈天勇支付定金之日起至本定购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方，导致陈天勇拒绝签订《重庆市商品房买卖合同》的，金辉公司应双倍返还陈天勇已支付的定金。2014年12月12日，陈天勇向金辉公司交纳涉案房屋定金20000元。陈天勇与高晴系夫妻。在陈天勇与金辉公司签订涉案房屋的定购书之前，陈天勇夫妻二人名下各有一套房屋处于抵押状态，并与银行签订了借款合同。2015年1月26日，陈天勇向金辉公司送达了《退还购房定金2万元的申请》，载明陈天勇拟以按揭贷款方式购买涉案房屋，但金辉公司合作按揭银行判定陈天勇既不符合公积金贷款条件也不符合商业贷款条件（已有两套按揭房），无法签署按揭合同，因此也无法签署售楼合同。鉴于以上情况，现向金辉公司申请退还以上购房定金2万元。陈天勇在一审中诉称，陈天勇于2014年12月18日与金辉公司签订了《重庆市商品房订购协议书》，并交付了购房定金20000元，准备购买金辉公司开发的位于重庆市南岸区铜元局融侨半岛融侨城二期X室房屋。双方约定在签订购协议之日起7日内签订《商品房买卖合同》，后因金辉公司原因导致《商品房买卖合同》无法签订，陈天勇多次找到金辉公司要求返还定金，至今未果。为维护自身合法权益，陈天勇现起诉至法院，请求判令：1、解除陈天勇、金辉公司签订的《重庆市商品房定购协议书》；2、金辉公司双倍返还购房定金40000元，并以此为基数按中国人民银行同期贷款利率向陈天勇支付自2015年1月26日至退还之日的资金占用损失；3、诉讼费由金辉公司承担。审理中，陈天勇提出解除协议的主要理由为：1、定购书为格式条款免除了金辉公司的部分义务，加重了陈天勇的义务，金辉公司也未尽到合理提示义务，应属无效；2、在陈天勇已有两套按揭房的情况下，置业顾问劝说陈天勇购房，金辉公司存在欺诈行为；3、金辉公司的原因导致无法签订商品房买卖合同。金辉公司在一审中辩称，陈天勇第一、二项诉讼请求自相矛盾，若陈天勇认为金辉公司存在欺诈行为，应请求撤销协议而非解除；资金占用损失无事实和法律依据；陈天勇、金辉公司双方未签订商品房买卖合同的原因是由于陈天勇不符合贷款条件而选择不与金辉公司签约；金辉公司仅协助陈天勇办理按揭贷款，陈天勇有义务了解相关按揭贷款政策；金辉公司至今未将涉案房屋另售他人，金辉公司仍愿意与陈天勇签订商品房买卖合同。因此，请求驳回陈天勇诉讼请求。一审法院认为：陈天勇、金辉公司签订的定购协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应履行各自义务。关于陈天勇主张的第一项诉求。首先，陈天勇以定购协议书为格式合同为由主张无效。合同解除的前提是承认合同有效，陈天勇既然否认合同的效力，以此为由解除合同显然矛盾。其次，陈天勇认为金辉公司存在欺诈行为，对此陈天勇未举证。陈天勇在明知其存在两套按揭房、存在无法按揭贷款的风险的情况下，即使置业顾问极力表示可以办理按揭贷款而劝说陈天勇购房，也不能作为陈天勇免责的理由。而且陈天勇也未举证证明金辉公司存在欺诈行为。再次，陈天勇诉称因金辉公司原因导致无法签订商品房买卖合同。一审法院认为，定购协议书明确约定了双方签订商品房买卖合同的期限、条件、双方的权利义务，尤其是定购协议书的第四条和第六条。而陈天勇承认其由于不符合贷款条件而未能签订按揭合同，从而无法签订商品房买卖合同。因此，陈天勇主张解除定购书的理由不成立，一审法院不予支持。关于陈天勇主张的第二项诉讼请求。定购协议书仅第八条约定了金辉公司应双倍返还陈天勇已支付的定金的情形。而陈天勇并未以此为由请求双倍返还定金，且金辉公司辩称至今未将涉案房屋另售他人，也愿意与陈天勇签订商品房买卖合同。同时，陈天勇主张双倍返还定金也不符合法律规定的情形。因此，对陈天勇要求金辉公司双倍返还定金之诉讼请求，一审法院不予支持。陈天勇要求资金占用损失是以双倍返还定金之诉讼请求成立为前提。故，对陈天勇请求金辉公司支付双倍定金之占用损失的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，遂判决：驳回陈天勇的诉讼请求。案件受理费减半收取400元，由陈天勇负担。陈天勇不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。理由是一审庭审中没有出示法官依职权调取的证据，程序违法。本案中上诉人无法办理按揭购房，是由于被上诉人销售人员的不实承诺导致的，上诉人提供的证据足以证明被上诉人销售人员存在不实承诺。上诉人只认为订购协议部分条款属于格式条款无效，而非全部条款无效。上诉人要求解除订购协议是基于被上诉人的违约行为导致订购协议已无实际履行可能，而不是一审法院认定的上诉人承认其不符合贷款条件而未能签订按揭合同。由于被上诉人的过错致使购房按揭不能实现，订购协议已实际履行不能，被上诉人应向上诉人双倍返还定金。金辉公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人争议焦点为：被上诉人应否双倍返还上诉人定金4万元并支付资金占用损失。上诉人与被上诉人签订的定购协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应履行各自义务。该协议并不具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。且双方在协议中约定，上诉人与被上诉人在签署本协议前，被上诉人已向上诉人告知并解释本协议相关条款并提请上诉人注意。故上诉人认为该协议部分条款属于格式条款无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。双方在定购协议中约定，陈天勇选择商业贷款方式支付购房款的，应在约定期限交清首付款，同时陈天勇应携带本人或夫妻双方有效身份证原件等有效证件、定购协议书、定金收据原件及首期房款收据/发票与金辉公司签订《重庆市商品房买卖合同》并与金辉公司指定按揭银行签订按揭贷款合同，否则，金辉公司视为陈天勇未按本协议执行，金辉公司有权选择解除本协议，金辉公司有权没收陈天勇已付定金，并将该房屋另售他人。陈天勇采用商业贷款方式支付购房款的，陈天勇应在签订本协议前结合自身情况向银行等相关部门详细了解按揭贷款相关政策，同时陈天勇应当按照贷款银行批准的利率执行。而陈天勇承认其由于不符合贷款条件而未能签订按揭合同，从而无法签订商品房买卖合同。金辉公司有关按揭贷款的说明、陈述或宣传均理解为仅限于协助陈天勇向出卖人即金辉公司提供的按揭银行办理商品房抵押贷款。上诉人在《退还购房定金2万元的申请》中也自认金辉公司合作按揭银行判定陈天勇既不符合公积金贷款条件也不符合商业贷款条件（已有两套按揭房），无法签署按揭合同，因此也无法签署售楼合同。故本院认定系上诉人自身原因导致双方不能签订《重庆市商品房买卖合同》，故上诉人主张解除定购协议并由被上诉人双倍返还定金的理由不成立，应不予支持。上诉人认为被上诉人销售人员存在不实承诺并无充分证据予以证明，本院对上诉人的该上诉意见不予采纳。陈天勇要求资金占用损失是以双倍返还定金之诉讼请求成立为前提，故陈天勇请求金辉公司支付双倍定金之占用损失的诉讼请求亦不成立。至于一审中有没有法官依职权调取的证据的问题，经查，一审法院并没有调取证据，一审判决此处系误写。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人陈天勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一五年十一月二十五日书 记 员  肖 姗