浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初2248号 原告：杭州广银物业管理有限公司，住所地杭州市江干区濮家井26号2楼217室。 法定代表人：夏国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：雷亚东，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢尚聪，北京盈科（杭州）律师事务所实习律师。 被告：浙江旅游西城房地产开发有限公司，住所地杭州市拱墅区富强路58号三楼302-306室。 法定代表人：林洁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨俊威，该公司法务。 原告杭州广银物业管理有限公司（以下简称广银物业）与被告浙江旅游西城房地产开发有限公司（以下简称西城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月28日、9月19日、10月12日公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广银物业向本院提出诉讼请求：一、请求被告向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日物业服务费用268800元、公共能耗费48000元，利息损失13780.8元（316800元×4.35%/年×1年=13780.8元，利息从2016年11月1日起暂计算至2017年10月31日，实际应计算至款项付清之日止），合计人民币330580.8元。二、请求被告向原告支付2017年11月1日至2017年12月31日物业服务费用44800元、公共能耗费8000元。三、请求被告向原告支付水费6388.8元（水费暂计算至2017年11月3日）。四、请求被告向原告支付电费3747.54元（电费暂计算至2017年9月）。五、请求被告向原告支付车位维修费用44396元。六、本案诉讼费由被告承担。 诉讼过程中，广银物业将其上述诉讼请求变更为：一、请求被告向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日物业服务费用134265.6元、公共能耗费23976元，利息损失13345.6元（158232.6元×4.35%/年×（698/365）年=13345.6元，利息从2016年11月1日起暂计算至2018年9月30日，实际应计算至款项付清之日止），合计人民币171578.2元；二、请求被告向原告支付2017年11月1日至2018年10月31日物业服务费用134265.6元、公共能耗费23976元，合计人民币158232.6元；三、请求被告向原告支付水费6388.8元（水费暂计算至2017年11月3日）；四、请求被告向原告支付电费7450.99元（电费暂计算至2018年6月）；五、请求被告向原告支付车位维修费用44396元；六、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与拱墅区橡树园第一届业主委员会于2016年10月26日签订了《橡树园小区物业服务管理合同》，被告是橡树园小区的商铺、地下库房、储藏室等地下空间的所有权人。庭审过程中，双方对涉诉物业面积进行重新勘定、确认，最终核定面积为3996平方米（其中图纸内活动室及活动中心1816平方米、社区中心2000平方米，图纸外双方测量确认面积180平方米）。作为橡树园小区的业主，被告并未按时向原告支付《橡树园小区物业管理服务合同》约定的应由被告支付的物业服务费用、公共能耗费用、水电费、车位维修费用。经原告多次催促后，被告仍未向原告支付上述费用。为维护自身的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，望判如所请。 被告西城公司辩称：一、本案的核心问题是原告诉求的活动中心及社区中心按照合同约定是否需要缴纳物业费的问题。首先从法律的相关规定及具体原告签订的物业服务合同上看。根据《杭州市物业管理条例》第38条第二款的约定，业主应当依照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费。也就是说业主缴纳物业服务费的前提基础是物业服务合同的约定。在本案中，原告分别提交了2份橡树园小区业委会与原告签订的物业管理服务合同，分别是在起诉前的2016年10月及原告起诉之后的2018年7月签订的。该两份合同的第三章均表述一致明确小区物业服务的收费标准具体为高层住宅1.4元/月/平方，商业物业2.8元/月/平方，其他地下车位管理费45元/月/个。同时在合同后附件二报价表中，明确约定了具体上述收费标准对应的收费面积及车位数量，以及相应的橡树园小区一年物业管理费合计为1522502元。也就是说无论是原告起诉被告之前，还是起诉之后原告与橡树园小区业委会就小区物业管理签订的《物业服务合同》所约定的收费都是固定的，约定的收费仅仅是针对住宅，商业及相应的车位。该约定中住宅及商业面积与原告补充提供的证据图纸上住宅及商业的面积也相互得到印证。而原告现向被告主张的活动中心及社区中心的物业费，在原告自行提供的补充证据的图纸中，也明确不属于原告与橡树园小区业委会签订的物业合同中约定的应缴费的住宅和商业面积之中。且在物业划分属性上，活动中心社区中心与商业用房完全是不同形态的物业类型，单单是商业用房是可以办理营业执照，而本案中活动中心社区中心是不可以办理营业执照就可以看出其巨大的差别，故也不能够进行类比，扩大。故原告作为主张收费之基础的收费条款，在物业管理服务合同中根本就未对本案诉争面积进行约定。因此现原告像被告主张社区中心及活动中心的物业费，完全没有相关合同的约定，也是违背了《杭州市物业管理条例》，及国务院及浙江省相关《物业管理条例》中关于业主按照物业服务合同约定缴纳物业服务费的规定的。其次从目前该小区实际物业管理收费事实上看。原告管理的范围内包含了住宅、商业、汽车库、自行车库、活动中心、社区中心、储藏室等多种物业形态。而目前原告在实际物业服务过程中也是严格按照其与橡树园小区业委会约定的条款，对住宅，商业及地下车位进行收费，其他管理的区域例如自行车库，储藏室等，在庭审过程中原告代理律师也承认是不需要交费的。那与自行车库，储藏室相同的作为单独物业形态的本案中的活动中心、社区中心也不属于其合同约定的收费物业形态，故也是不应该缴纳物业服务费的。否则就会形成了物业服务公司可以不依据合同约定，选择性收费的严重扰乱社会秩序的后果。同时原告提供的所谓星河置业的租赁合同，不仅没提供原件无法核实，且其所谓的租赁范围根本就不是本案的案涉范围。该事实法院也可至小区现场进行核实。二、活动中心及社区中心是否要缴纳能耗费及电费的问题。首先与能耗费与物业费的约定面积是一致的，在原告实际收取过程中，其也是按照每户住宅及商户的面积收取相应的能耗费。故与前述物业费的意见一致，无论是合同约定还是实际履行，原告诉求的活动中心及社区中心都不需要缴纳能耗费。其次就电费来说，诉争的活动中心及社区中心原告也承认完全处于开放无人管理的状态，根本没有人使用，这又如何会产生所谓的水电费。同时原告代理人庭审中也承认，其提供证据中电力公司盖章的用电地址仅仅是电表的安装地址，同时也承认其是用于小区排污排水泵相应的电费。故其费用不应由被告方承当。三、如果法庭认定被告要承当费用，也仅仅应该是酌情予以补偿。前述被告代理人已经详述了，原告向被告收取活动中心及社区中心物业服务费用及能耗费水电费是没有相关任何法律及合同依据的。且该活动中心及社区中心完全处于日常空置开放荒废的状态，其中并未有相关资产。原告方实际上根本并未进行管理，也无需任何管理。故如果法院最终真认定被告方需向原告方支付费用的话，被告代理人认为也不应超过1年1万元的上限，且应该是补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 本院经审理查明的案涉事实与原告广银物业诉称之事实一致。 本院认为：业主在物业管理活动中，有按时交纳物业服务费用的义务。被告西城公司为橡树园小区业主，其接受了原告广银物业的物业服务，理应按时交纳相应的物业服务费用，但其拖延该费用至今未予以交纳，显属不当，应当承担相应的民事责任。因此，广银物业诉请西城公司支付物业服务等费用，符合法律规定，且证据充分，本院应予支持。但广银物业主张按照商业物业收费标准计算涉诉物业的服务费用之诉请，缺乏依据，本院不予支持。因为，广银物业虽然提出活动中心、社区中心等涉诉物业应按商业物业收费标准计算相应物业服务费之主张，但其提供的证据尚不足以证明其主张，又未得西城公司的认可。而西城公司则表示涉诉物业即使要交纳物业服务费用，应按1元/年/平方计算予以支付之主张，也未得广银物业同意。审理中，双方对该物业收费标准不能达成一致意见又均不申请对其作司法评估。为诉讼经济原则和减少讼累考虑，结合本案的实际情况，本院酌情以涉诉物业按1元/月/平方标准计算相应物业服务费处理。广银物业要求西城公司支付车位维修费用之诉请，依据不足，本院不予支持。广银物业的利息损失之诉请，本院亦不予支持。因为，鉴于双方对涉诉物业是否需要收费及收费标准等问题进行反复交涉等事实，为平衡双方利益，并综合全案考量，本案未付物业服务费不计付相应利息。至于西城公司辩称认为活动中心及社区中心无需缴纳物业费等费用之主张，本院认为，虽然原告广银物业与橡树园小区业委会签订的《橡树园小区物业服务管理合同》，对涉诉物业是否需要交纳物业服务费用没有明确的规定，但原告广银物业对该涉诉物业提供了服务，西城公司作为该涉诉物业的所有权人，理应向广银物业交纳相应的物业服务费用。故西城公司无需缴纳物业费等费用之主张，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、浙江旅游西城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，支付杭州广银物业管理有限公司自2016年11月1日至2018年10月31日期间的物业服务费用95893元、能耗费47952元、水费6388.8元（截至2017年11月3日）、电费7450.99元（截至2018年6月），合计人民币157685元。 二、驳回杭州广银物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7120元，减半收取3560元，由杭州广银物业管理有限公司负担1833元，浙江旅游西城房地产开发有限公司负担1727元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的案件受理费）；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 孙金林 二〇一八年十一月六日 法官助理 韩瑞功 书 记 员 张 垚 ·??6?· ·??7?·