河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0211民初1081号原告：开封市澄龙商贸有限公司。住所地：开封市金明大道以西个体经营加工区内。法定代表人：李卫国，任公司经理职务。组织机构代码79679237-2。诉讼代表人：李嘉然，河南论衡律师事务所律师。委托代理人：王予皖，河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：李光军，系河南仟问律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：开封市国土资源局。住所地：河南省开封市鼓楼区包公湖南路11号。统一社会信用代码1141020000531771XQ。负责人：薛兆武，任局长职务。委托代理人：蔡立亚、邓丽英，该公司员工，代理权限为一般代理。原告开封市澄龙商贸有限公司诉被告开封市国土资源局合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐昆、朱红杰、张浩组成合议庭公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人李嘉然、委托代理人王予皖、李光军，被告委托代理人蔡立亚、邓丽英等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2004年在河南省委省政府举办的“杭州招商引资贸易治谈会”上正式签约并被引进开封市新区进行开发建设，并依法与政府指定的西郊多政府签订了征地协议，该协议承诺为原告新区六大街××、××以北提供土地73．08亩（因后来道路扩宽占用更改为65．7亩），原告按照协议约定交付了全部各种征地款、规费及契税共计688.31万元，同时开封市发改委下达了立项批复、开封市规划局做了控规规划，开封市建委颁发了《建设用地规划许可证》。由于土地指标比较紧张，一直没有颁发土地使用证，此后原告一直要求开工建设，但因全国土地市场整顿及开封新区行政区划调整等原因，一直没有给予解决处理，形成历史遗留问题。2013年经过招拍挂程序原告摘得该宗土地，原被告并于2013年12月24日签订了像汴出让（2013）年第0455号《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定的总地价款为9770．6025万元，到目前为止我公司己经交清土地出让金7060万元其中（包含2000万元定金）和土地契税442．9339万元等相关费用。被告2017年1月13日作出了《关于解除豫（汴）出让（2013年）第0455号国有建设用地使用权出让合同的通知》该通知不仅以原告根本违约为理由单方解除了合同，并且扣除了2000万元保证金，为此原告认为被告做出的上述通知不符合事实和法律并且严重损害了原告合法权益，为此特依法提出诉讼，判令被告2017年1月13日作出了《关于解除豫(汴)出让(2013)第0455号国有建设地使用权出让合同的通知》无效。被告辩称：2013年12月5日，澄龙公司通过招拍挂竞得了位于开封××区六大街××、××以北的国有用地使用权，土地面积43424．9㎡（65．14亩），用途为商业用地，该宗地系违法违规用地办理招拍挂手续项目。我局与澄龙公司于2013年12月24日签订了国有建设用地使用权出让合同（豫（汴）出让（2013年）第0455号）。合同约定出让金总价款为9770．6025万元，竞买保证金为2000万元，成交后竞买保证金转为土地出让金，自合同签订之日起60日内，一次性付清出让价款。因澄龙公司未能及时缴纳土地出让金，2014年2月28日，我局向澄龙公司发出督促其缴纳土地出让金和违约金的通知（汴国土用文（2014）26号），2014年4月18日，我局再次向澄龙公司发出督促其缴纳土地出让金和违约金的通知（汴国土用文（2014）44号），2014年4月24日，该公司向市国土局做出书面承诺，争取一个月基本缴齐，两个月全部缴齐。2014年4月28日，澄龙公司缴纳出让金400万元。2014年8月5日，该公司缴纳了1060万元；2014年8月6日，该公司缴纳了2000万元；2014年8月11日，该公司缴纳了600万元；2014年8月20日，该公司缴纳了1000万元；2015年1月29日，澄龙公司向我局再次做出书面承诺，承诺于2015年2月底前缴齐全部土地出让金。但其公司之后并未缴纳出让金。2016年11月16日澄龙公司向我局提出解除双方签订的国有建设用地使用权出让合同（豫（汴）出让（2013年）第0455号）申请。2016年12月21日我局以汴国土用文【2016】186号请示市政府解除国有建设用地使用权出让合同（豫（汴）出让（2013年）第0455号），合同定金2000万元不再返还，合同中的违约金不再收取。开封市人民政府以汴政土文【2017】30号，同意解除与开封市澄龙商贸有限公司签订的国有建设用地使用权出让合同（豫（汴）出让（2013年）第0455号）。2017年1月13日开封市国土资源局向开封市澄龙商贸有限公司送达了开封市国土资源局关于解除豫（汴）出让（2013年）第0455号《国有建设用地使用权出让合同》的通知），合同正式解除，澄龙公司已缴纳的2000万元定金不予退还。综上所述，我局作出解除豫（汴）出让（2013年）第0455号《国有建设用地使用权出让合同》，2000万元定金不予退还的行为符合合同约定和法律规定，请求金明区人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组、2005年12月20日原澄龙公司与西郊乡政府签订征地的协议书:该协议承诺为原告在新区六大街××、××以北提供土地73.08亩(因后来道路扩宽占用更改为65.7亩，每亩的包干价为5万元。证明对象:原澄龙公司于2004年在河南省委省政府举办的“杭州招商引资贸易洽谈会”上正式签约并被引进开封市新区进行开发建设，并依法与政府指定的西郊乡政府签订了征地协议(1--2页)。第二组，1、2006年8月31日汴发改社会[2006]461号关于建设开封市黄金海岸大酒店建设项目建设书的批复(3-4页)。2、2006年12月开封市规划勘测设计研究院设计号:2006规一159开封市黄金海岸大酒店详细规划(5-10页)。3、2006年12月24日编号2006-166的开封市建委颁发了《建设用地规划许可证》(11-14)页。4、2011年5月开封市规划勘测设计研究院，出具的设计号:2011控一082,(开封新区六大街以西汉兴路以北地块规划设计条件)(15--22页)。证明对象:开封市发改委下达了立项批复、开封市规划局做了控规规划，开封市建委颁发了(建设用地规划许可证》。第三组、原澄龙公司和收款单位的核对款项证明及原始交费单据(23--29)页。证明对象:(1)自2006年到2012年开封市澄龙商贸有限公司已经支付的土地款5262213元的明细及收款收据，证明原澄龙公司按照协议约定交付了全部各种征地款。(2)2013年11月23日原澄龙公司交付2000万元的原始单据上显示系保证金，该款项属于竞买过程中的竞买保证金，不属于定金范畴。（1）该保证金在竞买完成后已经转为土地转让款。第四组，1、2013年12月5日开封市公共资源交易中心服务费收取通知总地价款为9770.6025万元并且需缴纳竞标服务为488530元，第30页。2、2013年12月6日，开封市公共资源交易中心国有土地使用权出让成交鉴定表第31页。证明对象:土地竟买已经完成并且得到开封市公共资源交易中心服务费的确认，同时收取了澄龙公司的相关费用。第五组，2014年5月22日开封市西郑乡人民政府文件汴金西[2014173号关于(开封市黄金海岸大酒店)享受招商引资优惠政策的请示，第32页。证明对象:西郊乡人民政府向开封新区管委关于对原澄龙公司给予优惠的请示报告。第六组、澄龙公司06年到13年缴纳款项明细(利息损失数额)33--35页，证明对象:原告长期历史遗留问题未得到解决的事实及遭受巨额损失的事实及依据。第七组、原澄龙公司和被告于2013年12月24日签订了豫汴出让(2013)年第0455号《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定的总地价款为9770.6025万元，36-60页。证明对象:该合同第九条明确约定了定金抵做土地出让价款。说明被告单方解除合同并且不予返还2000万元不符合法律规定。第八组1、2016年4月25日开封市城乡一体化示范区管理委员会向开封市人民政府报送的《关于解决澄龙商贸有限公司土地征用历史遗留问题的建议》61--62页。2、2016年9月8日开封市城乡一体化示范区管理委员会主任办公会议纪要(2016年)16号，63--64页。3、开封市城乡一体化示范区管理委员会向开封市人民政府报送《关于解决澄龙商贸有限公司土地征用历史遗留问题的请示》(2016年汴示范管181号)65--67页。汴政文2016年122号批复文件，68页。4、2016月10月31日开封市城乡一体化示范区管理委员会向被告提供的《关于解除澄龙商贸有限公司2016国有建设用地使用权出让合同》情况说明的函(汴示范管函2016年50号)，69-71页。证明对象:被告单方所作出的《解除合同通知》依据的事实及结论和政府其他部门意见严重不符。第九组、2017年1月13日作出了《关于解除豫(汴)出让(2013年)第0455号国有建设用地使用权出让合同的通知》。72--75页。证明对象:被告该通知不符合事实和法律，应依法确认为无效。被告对原告提供的上述证据质证意见如下：1、对第一组、第二组证据不予质证，与被告无关;2、对第三组证据2013年11月23日原澄龙公司交付2000万元的原始单据上的保证金真实性予以认可，对其证明目的不予认可，其他证据与豫(汴)出让(2013年)第0455号合同无关，不予质证;3、对第四组中2013年12月5日开封市公共资源交易中心服务费收取通知总地价款为9770.6025万元的真实性无异议，予以认可，但需缴纳竞标服务为488530元与本案无关，不予认可。4、对第五组、第六组证据与本案无关，不予质证;5、第七组证据的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，应该合并在合同的第30条违约责任:6、对第八组证据中第1项与本案无关，第2项不能作为证据提交，第3项仅是一个过程性文件没有结论，第4项真实性无异议，对其证明目的不予认可，这仅是一个请示;7、对第九组证据真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，其证明目的是开封市国土资源局依法解除的合同。被告为支持其抗辩意见向本院提供证据如下：证据1、开封市国有建设用地使用权成交确认书(2013-W-2号宗地),证明原告竞买成功后2000万元保证金自动转为受让宗地的定金;证据2、国有建设用地出让合同，证明合同与价款作出了明确的约定，同时也证明被告作出解除合同的依据；证据3、2014年2月28日及2014年4月18日关于督促澄龙公司缴纳土地出让金和违约金的通知，证明对延期缴纳出让金和违约金进行了催告;证据4、原告作出的承诺书两份，证明原告2015年2月底前交齐全部土地出让金;证据5、2016年11月16日原告向国土资源局作出解除合同申请，证明原告未缴纳尚欠的价款，原告申请解除合同;证据6、2016年12月21日开封市国土资源局向开封市政府作出解除合同的请示，证明开封市国土资源局解除合同已向政府作出汇报:证据7、汴政土文[2017]30号文件，证明市政府同意解除与成龙公司签订的国有建设用地使用权出让合同；证据8、解除合同的通知及原告公司负责人李卫国收到该通知的时间;证据9、针对示范区[2016]50号请示，作出的回复内容为国土资源局与澄龙公司解除合同并2000万元定金不予退还，且原告也说2000万元保证金是作为土地账户的保证金。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1.证据2的真实性无异议，但该份证据恰恰说明原告陈述的2000万元是竞买保证金，竟买成功后自动转为购买土地的定金，督促竞买人在十个工作内与国土资源局签订出让合同，其性质最后还是竞买保证金的性质。双方签订的合同中第9条双方明确约定定金抵做出让款，我们认为根据第9条的约定2000万元已经抵做定金出价款，定金不是实际发生的定金，不是说在双方在签订合同后实际发生的2000万元款项的定金，而是竞买保证金在成交出让合同签订后转为定金，到出让合同签订后又抵做土地出让价款，其性质还是土地出让价款:2、按照担保法约定定金不能超过主合同标的的20%，所以我们认为根据担保法和合同的约定这2000万元不应理解为担保法上的定金而应认定为出让金;3、涉案的土地出让合同系格式合同，根据合同法规定对涉案中有关合同的理解，应当使用合同法中格式合同的法律规定，按照不利于提供格式合同一方的理解。对证据3的真实性无异议。首先这两份通知2000万元是竞买保证金，竞买成交后转为土地出让金，涉案2000万元的性质也得到了国土资源局的认定;第二、这两份通知均没有考虑历史遗留问题，因为原告实际缴纳的600多万元没有折抵土地出让金，这600多万元十年来的损失并未考虑在内，损失数额已达2000万元左右。三、对证据4的真实性无异议，该份证据恰恰能证明造成目前这种情况是因为前期的历史遗留问题并未得到实际解决所造成的。四、证据5的真实性有异议，该文件上签字当庭经本人核实之后确认不是李卫国本人签署。从该份文件内容看历史遗留问题并未得到解决，不存在原告根本性违约，即使写过这样的申请也是为了解决历史遭留问题过程中的有关建议及方案。五、对证据6真实性无异议，但证明目的有异议。1.与城乡一体化相关文件相违背，另外定金的认定及澄龙公司违约的认定均缺乏相关的法律依据及认定。六、对证据7的真实性无异议，批复上只是同意被告依法解除合同，并没有涉及到涉案的2000万元不予退还。七、对证据8真实性无异议,但认为该份通知是无效的。八、对证据9的真实性无异议，但我们认为答复不符合相关法律规定，城乡一体化管委会与国土资源局不是上下级关系，而是同级关系。市政府2016年122号文件，要求新区管委会自行研究处理，国土资源局给子配合。管委会贯彻市政府的批复，专门在国土资源局派人参加的情况下召开了办公会，并将会议纪要上研究的事项以公函的形式函告了被告国土资源局[2016150号文，国土资源局向市政府请示中没有将管委会的研究意见上报。市政府的答复仅仅是同意解除合同，并没有涉及到涉案的2000万元。国土资源局向新区管委会作回复时并没有贯彻市政府的意见。对原、被告提供的相关证据，本院认为可以证明案件事实，予以采信。经审理查明，原告是第一批通过招商引资进驻开封市城乡一体化示范区开发建设的企业，原告于2004年在河南省委省政府举办的“杭州招商引资贸易治谈会”上正式签约，开封市城乡一体化示范区在六大街以西、汉兴路以北，以协议征地形式为澄龙公司提供土地73．08亩（因后来道路扩宽占用更改为65．7亩），指定由西郊乡政府与澄龙公司签订了征地协议，原告按照协议约定交付了全部各种征地款、规费及契税共计688.31万元，开封市发改委下达了立项批复、开封市规划局做了控规规划，开封市建委颁发了《建设用地规划许可证》。由于土地指标比较紧张，一直没有颁发土地使用证，后因全国土地市场整顿，叫停了该宗土地的开发建设。2013年12月5日，澄龙公司通过招拍挂竞得了位于开封××区六大街××、××以北的国有用地使用权，土地面积43424．9㎡（65．14亩），用途为商业用地。被告与澄龙公司于2013年12月24日签订了国有建设用地使用权出让合同（豫（汴）出让（2013年）第0455号）。合同约定出让金总价款为9770．6025万元，竞买保证金为2000万元，成交后竞买保证金转为土地出让金，自合同签订之日起60日内，一次性付清出让价款。因澄龙公司未能及时缴纳土地出让金，2014年2月28日，被告向澄龙公司发出督促其缴纳土地出让金和违约金的通知（汴国土用文（2014）26号），2014年4月18日，被告再次向澄龙公司发出督促其缴纳土地出让金和违约金的通知（汴国土用文（2014）44号），2014年4月24日，原告向市国土局做出书面承诺，争取一个月基本缴齐，两个月全部缴齐。2014年4月28日，澄龙公司缴纳出让金400万元。2014年8月5日，该公司缴纳了1060万元；2014年8月6日，该公司缴纳了2000万元；2014年8月11日，该公司缴纳了600万元；2014年8月20日，该公司缴纳了1000万元；2015年1月29日，澄龙公司向被告再次做出书面承诺，承诺于2015年2月底前缴齐全部土地出让金。但之后并未缴纳出让金。2016年11月16日澄龙公司向被告提出解除双方签订的国有建设用地使用权出让合同（豫（汴）出让（2013年）第0455号）申请。2016年12月21日被告以汴国土用文【2016】186号请示市政府解除国有建设用地使用权出让合同（豫（汴）出让（2013年）第0455号），合同定金2000万元不再返还，合同中的违约金不再收取。开封市人民政府以汴政土文【2017】30号，同意解除与开封市澄龙商贸有限公司签订的国有建设用地使用权出让合同（合同编号为豫（汴）出让（2013年）第0455号）。2017年1月13日开封市国土资源局向开封市澄龙商贸有限公司送达了开封市国土资源局关于解除豫（汴）出让（2013年）第0455号《国有建设用地使用权出让合同》的通知）。通知内容如下：2013年12月24日，我局与你公司签订了豫（汴）出让（2013年）第0455号《国有建设用地使用权出让合同》，根据合同约定，你公司应于2014年2月22日前缴清土地出让金9770.6025万元。经催交，截至目前，你公司共计缴纳土地出让金7060万元（含定金2000万元），仍未缴清全部土地出让金及滞纳金。根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条的约定，你公司行为已构成根本违约。经开封市人民政府同意，现通知你公司：自本通知到达你方时，双方签订的豫（汴）出让（2013年）第0455号《国有建设用地使用权出让合同》解除；澄龙公司已缴纳的2000万元定金不予退还。另查明，2016年8月22日，开封市城乡一体化示范区管理委员会向开封市人民政府报送汴示范管文【2016】181号《关于解决澄龙商贸有限公司土地征用历史遗留问题的请示》，主要内容如下：澄龙公司是第一批通过招商引资进驻开封市城乡一体化示范区开发建设的企业，开封市城乡一体化示范区在六大街以西、汉兴路以北，以协议征地形式为澄龙公司提供土地73．08亩（因后来道路扩宽占用更改为65．7亩），指定由西郊乡政府与澄龙公司签订了征地协议，澄龙公司按照协议约定交付了全部各种征地款、规费及契税共计688.31万元，开封市发改委下达了立项批复、开封市规划局做了控规规划，开封市建委颁发了《建设用地规划许可证》，澄龙公司取得了该宗土地的有偿使用权。由于土地指标比较紧张，一直没有颁发土地使用证，此后澄龙公司一直要求开工建设，但因全国土地市场整顿及开封新区行政区划调整等原因，一直没有给予解决处理，形成历史遗留问题。2013年，经过招拍挂程序，澄龙公司摘得了该宗土地，并于市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，总地价款9770.6025万元，折合每亩地价150万元，是原地价的30倍。截至目前，澄龙公司已支付土地出让金7060万元（含保证金2000万元）和土地契税442.9339万元。后来，澄龙公司以该宗土地历史遗留问题没有妥善解决、土地协议价格没有对象等原因为由，不再支付尚欠的2710.6025万元土地出让金和由此产生的滞纳违约金，等待遗留问题解决。这样使新老问题叠加，形成新的矛盾，搁置两年之久仍未得到解决处理。因此建议终止该地块《国有建设用地使用权出让合同》，收回土地，退回澄龙公司已交付的土地出让金7060万元（含保证金2000万元）及土地契税442.9339万元及利息。同时将该宗土地原规划商业用地性质调整为商住用地性质，重新走招拍挂程序，对该地块进行出让。本院认为，原、被告双方于2013年12月24日签订的合同编号：豫（汴）出让（2013年）第0455号《国有建设用地使用权出让合同》是双方自愿签订的，不违反法律规定，为有效合同，原、被告双方均应按照合同约定履行义务。按照合同约定出让金总价款为9770．6025万元，原告应按合同约定的自合同签订之日起60日内，一次性付清出让价款，但原告始终未能及时全额缴纳土地出让金。根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十条的约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一相处让人交纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”。本案被告在原告未能按时全额支付国有建设用地使用权出让价款的情况下，多次发出通知催交，但原告仍未全额缴纳，最终尚欠2710.6025万元土地出让金是事实，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。因此，原告起诉要求判令被告2017年1月13日作出了《关于解除豫(汴)出让(2013)第0455号国有建设地使用权出让合同的通知》无效的诉求本院于法无据，本院不予支持。关于定金2000万元超过法律规定的主合同标的20%，超过部分无效。关于澄龙商贸有限公司土地征用历史遗留问题与本案不是同一法律关系，本院不予审查。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法之规定》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长 徐 昆审判员 朱红杰审判员 张 浩二〇一八年十一月二十六日书记员 吕 鑫