四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0922民初2901号 原告：王国荣，男，汉族，广东省深圳市盐田区居民。 原告：袁菊，女，汉族，广东省深圳市盐田区居民。 委托诉讼代理人（特别授权，上列原告共同委托）：凌波，系四川嘉冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人（上列原告共同委托）：汪玉，系四川嘉冠律师事务所律师。 被告：四川省射洪虹桥房地产集团有限公司，住所地四川省射洪县太和镇太和大道北段虹桥综合楼，统一社会信用代码91510922738346374H。 法定代表人：杨正仁，系该公司董事长。 被告：任前锦，曾用名任国双，男，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（特别授权，上列二被告共同委托）：陈伟，系四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（上列二被告共同委托）：曾广，系四川远阳律师事务所实习律师。 原告王国荣、袁菊与被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司（以下简称虹桥房地产公司）、任前锦房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法适用简易程序，于2018年10月16日、11月14日公开开庭进行了审理。原告王国荣、袁菊及其委托诉讼代理人凌波、汪玉、被告虹桥房地产公司、任前锦的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼，被告虹桥房地产公司法定代表人杨正仁、被告任前锦及其委托诉讼代理人曾广经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王国荣、袁菊向本院提出诉讼请求：1.判决被告虹桥房地产公司立即向原告交付“锦尚居”X幢XX楼XX号房（该房套内面积79.32㎡，公摊面积25.76㎡，共计105.08㎡)并办理房屋不动产权证；2.判决被告虹桥房地产公司向原告支付应还房面积超实还房面积收购款共计331550元；3.判决被告虹桥房地产公司向原告支付拆迁房屋损失7万元及逾期支付利息（以7万元为基数，从2016年6月1日，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；4.判决被告虹桥房地产公司向原告支付2016年度至2018年度的过渡费2.1万元（7000元/年）；5.判决被告虹桥房地产公司向原告支付逾期交房违约金1.4万元；6.判决被告任前锦对被告虹桥房地产公司上述第一至第五项承担共同连带责任；7.本案全部诉讼费用由被告承担并直接支付。事实与理由：2013年9月25日，原告与被告一项目部签订了《射洪县太和二幼教职工宿舍危旧房联建户拆迁安置合同书》，合同约定：被告一（由“四川省射洪虹桥房地产开发有限责任公司”变更为“四川省射洪虹桥房地产集团有限公司”）作为拆迁人，对原告所在的太和二幼职工宿舍5楼1号进行拆迁，项目名称"二幼东棚户区改造项目（锦尚居）”。其中，合同第一条“拆迁安置换房原则”载明：拆迁房屋补偿面积为：(原旧房实际测量面积-楼梯间公摊面积)×1.3为套内面积，再加新建房的公摊面积。新建房公摊面积以房屋完工后县住房保障和房屋管理局审定出具的公摊面积为准。后双方一致确认：被告向原告还原三室新房套内面积129.35㎡，再加上新房公摊面积为办证面积。双方对过渡费及搬家费也作了详细的约定，并在合同上加盖被告一的项目章和被告二的私人章。因原告的房屋在拆迁前刚进行过装修，花了一大笔钱，因此，被告一项目部向原告承诺支付原告拆迁房屋损失费用共计7万，并于2014年2月12日向原告出具《承诺》，承诺在本案项目开盘后半年内付清。本案项目在2015年12月1日开盘，但至今，二被告也没有向二原告履行支付7万元房屋损失费的承诺。2015年2月11日，原告在被告一售房部签订了《住房选定确认书》，确认被告向原告还房位置为“锦尚居”X幢XX楼XX号房，《确认书》加盖被告虹桥房地产公司的项目章和被告任前锦的私人章，经办人任国安也在《确认书》上签字，即二被告应该按照合同及确认书向二原告交付相应房屋及对应的房屋面积。根据被告虹桥房地产公司售房部公布的数据显示及原告在射洪县住房保障和房屋管理局官网上公布的信息得知，二原告选定的“锦尚居”X幢XX楼XX房套内面积79.32㎡，公摊面积25.76㎡，共计房屋建筑面积为105.08㎡，即新建房的公摊系数为0.325。按照此公摊系数，被告应该向原告还房总面积为129.35㎡+（129.35㎡×0.325）(新房公摊面积）为171.39㎡，扣除原告已选定的105.08㎡的房屋面积，被告还应该向原告还房面积为66.31㎡，根据《安置合同书》第五条“拆迁还房的楼层差补偿”第2点“实际还房面积小于应还房屋面积，多余部分甲方按照当时市场综合价向乙方收购”的约定，据原告所知，射洪县县城区内目前市场综合价为5000元/㎡以上，那么，被告应该按照合同约定向原告收购多余的面积66.31㎡支付收购款共计331550元。被告仅按照《安置合同书》第二条分别于2014年6月6日、2015年8月27日向原告支付了1.4万元过渡费，剩下的2016年度、2017年度、2018年度的过渡费至今未支付。本案项目于2015年7月1日开工，于2017年6月30日竣工，早已过了约定的交房时间，但被告至今未向原告交付约定的房屋，被告未及时交房的行为构成违约，应该按照《安置合同书》第六条第6点向原告承担违约责任，即应该向原告支付1.4万元违约金。综上，被告二作为被告一的项目部负责人，无独立的法人资格，挂靠被告一实施房地产经营，二被告应该是本案共同被告并承担共同连带责任;被告二以项目部为主体与原告实施的民事行为产生的民事责任依法应该由被告一承担;原告与被告一项目部、被告二签订的《射洪县太和二幼教职工宿舍危旧房联建户拆迁安置合同书》、《承诺》、《住房选定确认书》系双方真实意思表示，合法有效，原告和被告双方均应该按照合同约定享受相应的权利及履行相应的义务；被告一未按时交房和拟交房面积大大少于合同约定面积已构成严重违约，应该按照合同约定向原告承担违约责任。为此原告依法诉来贵院，敬请法院支持原告的诉讼请求。 被告虹桥房地产公司、任前锦共同答辩称，1.答辩人没有违约；2.答辩人与原告签订的拆迁安置合同书有效，应当履行。早在2017年12月24日答辩人便要求各被拆迁户来接房。但原告接到通知后，因不想承担公摊面积，而拒绝接房，导致虹桥公司、县棚改办、信访局等多部门出面与原告多次协商未果，造成本次纠纷，不是答辩人违约；3.关于还房面积：《房屋拆迁安置补偿合同》中第一条约定：拆迁房屋补偿面积具体为：(原旧房实际测量面积-楼梯间公摊面积)×1.3为套内还房面积，再加新建房的公摊面积。新房公摊面积乙方不付费，甲方负责办理两证时要加上新房公摊面积。（1）房屋拆迁面积：原三室105.2㎡，其中楼梯间5.7㎡；（2）还原三室新房套内面积129.35㎡。合同约定答辩人应还原告的房屋建筑面积是129.35平方米。而不是答辩人要求的171.39㎡。答辩人是根据1：1.3的最高拆迁原则补偿原告的房屋囬积。《房屋拆迁安置补偿合同》第一条约定：“新房公摊面积乙方不付费，甲方负责办理两证时要加上新房公摊面积。”也就是说办证时的公摊面积原告不承担办证费，并不是说公摊面积不计入还房面积；4.关于小于还房面积按市场综合价向乙方收购，原告认为的市场价是5000元/㎡，无事实和法侓依据。原告认为的市场价是5000元/㎡是怎样计算来的？答辩人与其他拆迀户小于还房面积的补偿均是按2880元/㎡计算。由于土地性质不一样、房屋新旧差、楼层有差等级导致还房面积的补偿市场价为2880元/平方米；5.针对原告其他诉讼请求答辩如下：（1）关于办证是在原告与答辩人办理结算并接房后统一按《房屋拆迁安置补偿合同》办理；（2）答辩人超面积款计算错误；（3）原告的拆迀损失、过渡费根据《房屋拆迁安置补偿合同》与答辩人办理结算，结算至2017年12月24日；（4）答辩人不应承担违约金。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告王国荣、袁菊围绕诉讼请求依法提交了原告王国荣、袁菊身份证复印件、被告虹桥房产集团公司工商信息、被告任前锦户籍证明、《射洪县太和二幼教职工宿舍危旧房联建户拆迁安置合同》、《承诺》、《住房选定确认书》、《借记卡账户历史明细清单》、射洪县住房保障和房屋管理局备案公布的信息查询资料、射洪县各楼盘售房价格表、《竣工验收报告》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《四川省建设工程委托监理合同》、《建设工程施工合同》、交房通知、《拆迁安置补偿合同》2份等证据复印件，经二被告质证，并本院审查后认为，除对二原告主张的涉案拆迁房应该按照高于市场综合价5000/㎡的价格进行价格补差的观点不予采信外，对其余所有证据均符合证据的基本特征，本院予以确认并在卷为证。对二被告提交的身份信息、结算单3份、交房通知等证据复印件，以及本院依二原告申请调查取证调取的锦尚居项目房屋2018年1-3月预售备案登记情况等证据，经各方当事人质证，并经本院审查后认为，该部分证据具有证据的基本特征，本院予以确认并在卷为证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2013年，被告任前锦与被告虹桥房地产公司开发射洪县太和镇太和二幼东侧“二幼东侧棚户区改造项目（锦尚居）”，修建商住楼。同年9月25日，原告王国荣、袁菊（被拆迁人：乙方）与被告虹桥房地产公司（拆迁人：甲方）锦尚居项目部负责人任前锦签订《射洪县太和二幼教职工宿舍危旧房联建户拆迁安置合同书》（以下简称《拆迁安置合同书》），主要约定：一、拆迁还房安置原则。拆迁房屋补偿面积一律以实测面积为准，具体为（原旧房实际测量面积-楼梯间公摊面积）×1.3为套内面积，再加新建房公摊面积，新房公摊面积乙方不付费；拆迁房面积为原三室105.2㎡，其中楼梯间面积5.7㎡；甲方同意对原三室拆迁房返还新房套内面积129.35㎡，再加上新房公摊面积为办证面积。二、过渡费和搬家费。甲方按旧房面积、条件和户型的租房费给付过渡费，租房费上涨则过渡费按相同比例上涨，从乙方交房之日付至接新房止，搬家之日起一次性付一年过渡费，以后每年同一月付一次；甲方按乙方搬出、搬入各一次给付搬家费。三、还房面积差补偿。实际还房面积小于应还房面积的部分，甲方按当时市场综合价收购。四、其它。房产证、土地证办理时间与小区商品房同步；乙方原水电气电视光纤由甲方负责“拆一还一”；甲方依照政府批准的施工年度完工并交房，不可抗力因素除外，推迟交房应向乙方过渡费的2倍支付违约金。合同签订当日，被告虹桥房地产公司锦尚居项目部（甲方）向二原告（乙方）出具《承诺书》一份，载明“经甲、乙双方反复协调，甲方同意向乙方支付拆迁房屋损失70000元正。金额大写柒万元正。付款方式：甲方开盘后半年内付清”。合同签订后，原告王国荣、袁菊交付其旧房给二被告进行拆迁建房，被告于2014年6月6日、2015年8月27日分别支付过渡费7000元。2015年2月11日，原告王国荣、袁菊与被告虹桥房地产公司锦尚居项目部签订住房选定确认书，确认还房为1幢28楼B6号房屋。锦尚居商住项目工程由虹桥房地产公司发包给四川省射洪虹桥建筑有限责任公司承建，同年11月5日签订《建设工程施工合同》，于2016年10月18日取得建设用地规划许可证，2017年5月30日经竣工验收为合格工程，同年11月7日补办建设工程规划许可证。2017年5月18日，射洪县福顺房地产测绘有限责任公司对该项目房产进行测绘，测绘报告书显示：锦尚居X幢X单元XX楼X号房屋（即原告王国荣、袁菊选定的X幢XX楼XX号房屋）套内面积79.32㎡，分摊面积25.76㎡；总建筑面积套内面积16921.81㎡，共有面积5431.06㎡，分摊系数为0.320950。2017年12月24日，被告虹桥房地产公司锦尚居项目部在小区门口以及售楼部张贴书面通知，决定于2017年12月27日开始交房。2017年12月28日、2018年1月3日，原告王国荣、袁菊到锦尚居售楼部接房，因双方对还房面积差的找补等未能达成一致意见，交房未果。后，双方数次协商仍未达成协议。原告王国荣、袁菊于2018年9月4日诉至本院，要求按前述请求判决。 审理中，本院根据原告王国荣、袁菊财产保全申请，依法裁定对锦尚居楼盘1幢28楼6号房屋（即原告王国荣、袁菊选定的X幢XX楼XX号房屋）予以查封。本院根据二原告的调取证据申请和案件审理需要，向射洪县住房保障和房屋管理局调取了锦尚居项目房屋2018年1-3月预售备案登记情况，与锦尚居X幢X单元XX楼X号房屋面积、楼层、位置相同或相近的房屋预售备案登记的销售价格约4200元-4300元/㎡，该项目报税价格为4200元/㎡。原告王国荣、袁菊因二被告辩解其系合作开发锦尚居项目，将诉讼请求变更为要求二被告共同履行义务，并放弃要求被告办理房屋不动产权证的诉讼请求，表示在符合办证约定条件后另行主张。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。二原告与被告虹桥房地产公司签订的《拆迁安置合同书》《住房选定确认书》及承诺等均是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，对双方具有法律约束力，双方当事人应当严格按照合同约定履行合同义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。 关于还房面积差的补偿。《安置合同书》约定，拆迁房屋补偿面积一律以实测面积为准，还房面积为（原旧房实际测量面积-楼梯间公摊面积）×1.3为套内面积，再加上新建房屋公摊面积（乙方不付费）；还原三室的新房套内面积129.35㎡，再加上新房公摊面积为办证面积；面积差按照当时的市场综合价进行收购。据此约定可以得出：其一，约定还房套内面积符合1:1.3的约定，且应还房套内面积按照实际测量为129.35㎡；其二，公摊面积不属于实际测量面积，但计入办证面积，且不计算房屋价款；其三，还房面积小于应还房面积的面积差按照当时的市场综合价计算补偿款。二原告已经选定还房面积为105.08㎡，其中套内面积79.32㎡、公摊面积25.76㎡，那么，二被告实际还房的套内面积差为129.35㎡-79.32㎡＝50.03㎡，二被告通知交房时的市场综合价为4200元-4300元/㎡，本院酌定为4200元/㎡，则应当支付的面积差补偿款为50.03㎡×4200元＝210126元。对于公摊面积，因不属于实测面积。按照合同约定“仅是新房办证时计入房屋面积，乙方不论公摊面积大小都不支付价款，甲方则按照相对性原则对实际还房的公摊面积差亦不支付补偿”。二原告要求按照套内面积加上公摊面积之后计算面积差和价格5000元/㎡计算补偿费的诉讼主张不符拆迁安置合同的约定，本院不予采纳。 关于过渡费。拆迁合同对过渡费未约定具体标准，双方在合同履行中实际执行的标准为每年7000元，本院予以确认。合同约定过渡费从二原告搬家之日起按年度一次性付支付，被告虹桥房地产公司从2014年6月6日支付第一年过渡费，以后每年应该支付的时间均从6月6日起算，扣除二被告已经支付了两年，还应从2016年6月6日起支付至交房之日止，其中2016年至2018年6月6日的过渡费共计1.4万元，2018年6月6日之后的日过渡费标准为19.18元（7000元÷365天）；原告王国荣、袁菊的相应诉讼请求成立，本院予以支持。因被告通知交房后，双方对交房房屋的补偿等存在争议，导致原告未实际接房的根本原因不在原告，被告应当按“过渡费支付到接新房时止”合同约定支付过渡费。 关于房屋损失。原告王国荣、袁菊要求二被告支付房屋损失7万元的诉讼请求，符合双方的约定，本院应予支持。因双方《承诺书》载明付款方式为甲方开盘后半年内付清，涉案项目于2015年12月1日开盘，半年内的时间就延续至2016年6月1日，二原告主张以7万元为基数，从2016年6月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算利息，支付至付清之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于违约责任。拆迁合同约定：甲方依照政府批准的施工年度完工并交房，逾期交房按过渡费的2倍支付违约金。锦尚居项目工程经竣工验收合格后于2017年12月底通知业主接房，没有证据显示锦尚居项目的建设不符合政府部门规定和逾期交房，二被告不构成违约，本院对原告王国荣、袁菊要求二被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，本院对原告王国荣、袁菊的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决如下： 一、由被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司、任前锦向原告王国荣、袁菊交付位于四川省射洪县太和镇“锦尚居”1幢1单元28楼6号房屋； 二、由被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司、任前锦向原告王国荣、袁菊支付还房面积不足部分收购款共计210126元； 三、由被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司、任前锦向原告王国荣、袁菊支付拆迁房屋损失7万元及利息，利息以7万元为基数，从2016年6月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，至付清之日止； 四、由被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司、任前锦向原告王国荣、袁菊支付2016年6月6日至2018年6月6日的过渡费1.4万元，2018年6月7日起按照日过渡费19.18的标准支付，至房屋实际交付时止； 五、驳回原告王国荣、袁菊的其他诉讼请求。 上列一、二、三四项，限判决生效后十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3872元，保全费3020元，共计6892元，由被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司、任前锦共同负担6000元，原告王国荣、袁菊负担892元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员 宋 兴 二〇一八年十一月十四日 书记员 杜宇琳