浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍诸民初字第28号原告：孟俊。被告：诸暨展诚置业有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道展诚大道**号*楼。法定代表人：楼国水，系公司总经理。委托代理人（特别授权）：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。原告孟俊为与被告诸暨展诚置业有限公司（以下至判决主文前简称展诚公司）商品房预售合同纠纷一案，向本院提出起诉。本院受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告孟俊，被告展诚公司的委托代理人俞岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟俊起诉称：2012年6月11日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买丹桂华庭2号楼3单元501号商品房，总金额为868564元。合同签订后，原告依约完成了付款义务，被告却未依约履行，具体表现为：第一，根据合同约定，涉案商品房交付日期为2013年10月31日，被告虽于2013年10月25日发出收房通知书，但原告于2013年10月30日前去收房时，被告却无法出示住宅楼项目的竣工验收备案凭证、建设工程竣工规划验收合格凭证等证件，致使原告于2014年2月11日才自行前去收房，故被告共计逾期交房100天，应承担逾期交房违约金计43428.20元。第二，合同第二条约定涉案商品房层高为3.0米，但实际层高为2.95米，根据房屋容积率计算比合同约定少了六十分之一，故被告应返还原告购房总价的六十分之一计14476.07元。第三，合同第十五条约定被告应于2014年5月31日前交付《土地使用权证》和《房屋所有权证》，现被告至今未交付权属证书，故被告在违约之日起180日内交付的，其应支付违约金868.56元，若其在违约之日起180日后交付的，则原告有权继续要求被告按约赔付违约金。原告多次与被告就上述问题协商未果，现起诉要求：1、被告支付逾期交房的违约金计43428.20元；2、被告支付房屋层高不足的赔偿金计14476.07元；3、被告支付至2014年8月28日止的逾期交付权属证书的违约金计868.56元。被告展诚公司答辩称：第一，对于原告主张的逾期交房违约金，被告认为不存在逾期交房违约问题，涉案商品房已于2013年10月经单体验收合格，因政府规划原因导致未能在2013年10月底按约交付。根据合同的相关规定，如延期交房是政府部门的原因，出卖人则不用承担违约责任，故出卖人不存在逾期交房的违约情形，不需承担该项违约金。第二，关于层高问题，被告交付给原告的房屋符合规划设计的要求，也符合国家相关法律规定，不存在层高不足需要赔偿的问题，按照双方的合同约定，房屋的价格是按建筑面积计算，按实际面积的平方进行结算，不是以空间结算，如差异在3%，房屋的总金额是不变的，故原告因层高不足要求被告赔偿，没有法律和事实的依据。第三，关于逾期交付权属证书的违约金问题，合同约定出卖人的权属证书应在2014年5月31日前取得，被告已经在2014年5月27日取得总的房产证，另本案原告的产权证亦已经作出，故被告没有违约，不存在支付逾期交付权属证书的违约金问题。综上请求法院驳回原告的诉请。原告孟俊为证明其主张的事实，向本院提供的证据及被告的质证意见如下：1、商品房买卖合同一份，拟证明原、被告于2012年6月11日签订商品房买卖合同，双方对交房时间、层高、产权登记、违约责任等事项进行了约定，原告依据该合同第三条、第八条、第九条、第十五条的约定有权要求被告支付相应赔偿金、违约金的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为根据合同的相关约定，被告不构成违约。2、被告展诚公司于2013年10月31日出具的承诺书一份，拟证明被告因自身原因导致延期交房的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为该证据是在政府规划路线尚未完全调整，业主集聚在被告处，被告在紧急的情况下所作出的承诺，该证据不能反映事情的真实情况，不是被告的单方原因导致延期交房。3、诸暨市建筑工程质量监督站于2013年11月4日出具的关于丹桂华庭住宅小区部分业主交房过程反映问题的回复一份，拟证明被告建造的房屋层高为2.95米的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，认为被告交付的房屋符合规划要求。4、丹桂华庭交房前补充协议书（未盖章签字）、业主代表章麒鹤与被告展诚公司的法定代表人楼国水对话而形成的录音资料各一份，拟证明因逾期交房以及房屋层高不足，被告对所有业主提出了具体的赔偿协议方案，原告不同意该协议方案的事实。经质证，被告认为该协议书没有相对方，其只对签约者有效力，该证据是因为2013年10月底由于政府规划设计未配套导致延期交房而形成，是被告给2013年12月已收房的业主出具的协议；被告认为该录音资料不完整，是截取了其中的一部分，其真实性无法确认，该录音即便真实，针对的对象也是业主章麒鹤和楼国水，该录音内容反映的是业主章麒鹤对交房有异议，让他先提出异议再来办理相关手续，而并不是不签协议就不能交房，故该录音资料与本案不具有关联性，且来源不明、背景时间不明，不能作为本案的有效证据。被告展诚公司为证明其辩称的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见如下：5、被告向诸暨市人民政府、诸暨经济开发区管理委员会提交的报告、被告所购房屋的单体工程质量竣工验收记录及竣工验收备案表、本院（2014）绍诸民初字第1847号民事判决书，拟证明被告所售之房屋已于2013年10月底前经单体验收合格，因政府规划原因导致逾期交付，该情况已在（2014）绍诸民初字第1847号判决书中得以确认的事实。经质证，原告认为其现在才知道是政府行为导致延期交房，被告并未将上述情况及时告知，该证据的真实性要求法院核实，对（2014）绍诸民初字第1847号判决书中认定的事实没有异议。6、丹桂华庭入住通知书、挂号信寄送邮件号码各一份，拟证明被告在房屋单体验收合格后已于2013年10月通过挂号信方式通知原告交房的事实。经质证，原告认可其于2013年10月31日前收到了被告的收房通知，但认为当时房屋并不具备合同约定的交房条件。7、交房短信通知，拟证明商品房经竣工验收备案后，被告通过移动e管家向未交房的业主发送了收房短信通知的事实。经质证，原告认可其于2013年12月29日收到了该交房通知。8、关于丹桂华庭2幢的房屋所有权证一份，拟证明被告于2014年5月27日已做出了房屋所有权证和土地使用权证的事实。经质证，原告没有异议。9、原告孟俊的房屋所有权证及土地使用权证复印件各一份，拟证明原告在自行缴纳契税后委托被告办理相关权属证书，原告的相关权属证书也已经办理的事实。经质证，原告对该组证据没有异议，但认为被告承诺在2014年5月31日前办理。本院对上述证据分析、认证如下：原、被告对证据1、3、6、7、8、9没有异议，本院予以确认，可以证明原、被告就丹桂华庭第2幢3单元030501号房屋的买卖事宜签订商品房买卖合同，原告向被告支付了购房款，被告于2013年10月底通知原告交付房屋，因涉案商品房尚不符合合同约定的交付条件，原告拒绝受领房屋；后涉案商品房于2013年12月26日经竣工验收备案，被告于2013年12月29日通过移动e管家向原告发送了收房短信通知；商品房买卖合同约定房屋层高为3.0米，但房屋实际层高为2.95米；该幢房屋已于2014年5月取得了房屋所有权证和土地使用权证；在原告自行缴纳了相应契税后，被告已代为原告办理了涉案商品房的相关权属证书等事实。原告为证明系被告单方面的原因导致逾期交房的事实，向本院提供证据2、4。被告为反驳原告，证明系政府及相关部门规划调整的原因导致涉案工程延迟竣工验收的事实，向本院提供证据5。本院认为，原告对（2014）绍诸民初字第1847号判决书中认定的事实没有异议，该判决系生效裁判文书，其中已确认了“因诸暨经济开发区管理委员会调整“丹桂华庭”小区高压电缆管线工程规划的原因，导致该小区电力开闭所高压电缆管道施工工程迟延竣工三个多月，最终导致涉案商品房于2013年12月26日才通过综合验收”之事实，故本院亦对该事实予以确认。综上，本院经审理认定本案事实如下：被告展诚公司系诸暨丹桂华庭小区的开发商。2012年6月11日，出卖人展诚公司与买受人孟俊签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：“1、出卖人将坐落于丹桂华庭小区第2幢3单元030501号房屋出卖给孟俊；2、房屋层高3.0米，建筑面积127.73平方米，每平方米价格6800元，共计价款868564元；3、买受人在合同签订时首付总房款的40%计人民币348564元，余款由买受人在合同签订后10日内办理公积金及银行商业按揭贷款手续；4、出卖人应当在2013年10月31日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，具备商品房正常使用的基本条件；5、如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……由于政府及相关部门调整以及出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，出卖人应在发生之日起三十天内告知买受人……；6、出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五计算的违约金；7、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年5月31日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；若约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；若约定日期起180日以后，买受人不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”原告孟俊已付清涉案商品房房款。原告孟俊于2013年10月31日前收到了被告展诚公司的收房通知，但因涉案商品房至2013年10月底尚未通过竣工验收，买受人即本案原告认为该房屋尚未符合合同约定的交付条件，遂拒绝受领房屋。因丹桂华庭小区房屋出现迟延交付情形，双方发生纠纷，为平息纠纷，被告于2013年10月31日出具“承诺书”一份，承诺减免买受人一年的物业管理费，并承诺在2013年12月31日前达到合同约定的交房条件。但原告并不接受该“承诺书”中由被告承诺的补偿方案。另被告为解决纠纷，自行制作包含对业主进行补偿等内容的交房前补充协议书一份，该协议书中载明的具体补偿方案为“对由于电力配套而导致的延期交房问题，甲方同意每户按2000元／百万元合同总价的标准补偿乙方，另加再免缴2014年度的物管费；对合同层高标注错误问题，甲方同意按每户3000元／百万元住宅总价的标准补偿”。本院（2014）绍诸民初字第1847号生效判决书中已确认“因诸暨经济开发区管理委员会调整丹桂华庭小区高压电缆管线工程规划的原因，导致该小区电力开闭所高压电缆管道施工工程迟延竣工三个多月，最终导致涉案商品房于2013年12月26日才通过综合验收”之事实。被告于2013年12月29日通过移动e管家向原告发送了收房短信通知。原告于2014年2月11日收房。原、被告签订的商品房买卖合同中约定商品房层高为3.0米，但房屋实际层高为2.95米。被告于2014年5月底前取得了原告购买的涉案房屋所属的丹桂华庭2幢房屋的房屋所有权证和土地使用权证。被告于2014年6月25日短信通知原告缴纳契税，原告缴纳契税并将契税发票交给被告后，被告已为原告办理了涉案商品房的相关权属证书。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2012年6月11日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同的约定享有权利、履行义务。该合同约定：由于政府及相关部门调整以及出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。现本院已查明被告迟延交房是因为诸暨经济开发区管理委员会临时调整小区高压电缆管线工程规划，致该小区的电力开闭所高压电缆管道施工工程迟延竣工三个多月造成，并确认被告可以据实延期三个月交房，故被告在商品房于2013年12月26日经综合验收后，于2013年12月29日通过移动e管家向原告发送收房短信通知，并不属于被告违约逾期交房的情形。原告在涉案商品房符合交付条件后，于2013年12月29日收到被告的收房短信，并于2014年2月11日才去收房，该逾期收房已不能归责于被告。综上，原告主张的逾期交房违约金不当，本院不予支持。对原告主张的商品房层高不足问题，本院认为，双方签订的商品房买卖合同中关于层高为3.0米的约定应属有效约定，当事人应当遵循诚实信用原则履行。虽被告交付的房屋层高为2.95米，符合商品房设计层高的最低标准要求，且通过规划验收，但与合同约定的层高3.0米不符，属于被告的违约行为，被告理应对原告承担因违约给其造成的损失。现原告要求被告赔偿该项损失的计算方式，并无不当，本院予以支持。至于原告主张的逾期交付权属证书违约金问题，原告认为该逾期交付的权属证书是指被告未能在2014年5月31日前交付其所购买的商品房的权属证书，而根据双方签订的商品房买卖合同中第十五条约定，被告应于2014年5月31日取得土地使用权初始登记（即指取得《土地使用权证书》）及商品房所有权初始登记（即指取得《房屋所有权证》），交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。本案被告已于2014年5月底前取得涉案房屋所属的丹桂华庭2幢整幢房屋的土地、房屋权属证书，该权属证书仅有一份，而业主人数众多，若实际交付该证书无论在理论上还是实际上均无法实现，该权属证书的取得时间点亦符合合同约定的期限，原告不能以此作为被告需向其交付其向原告购买的该套房屋的单个权属证书的时间节点，且在原告缴纳契税后被告已为其办理了涉案房屋的相关权属证书，故原告据此主张被告违约，要求被告支付逾期交付权属证书的违约金，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告诸暨展诚置业有限公司应赔偿原告孟俊因商品房层高不足给其造成的损失计人民币14476.07元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告孟俊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1269元，由原告孟俊负担956元、被告诸暨展诚置业有限公司负担313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费1269元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长  韩 华审 判 员  肖志姣人民陪审员  杨科晔二〇一五年十一月二十五日书 记 员  郑小玲