云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初3300号原告：钱正云，男，1951年1月2日出生，汉族，居民，住昆明市。委托诉讼代理人：丁怡、刘建华，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告钱正云与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱正云的委托诉讼代理人丁怡、刘建华，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱正云向本院提出诉讼请求，要求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，返还原告所有的房屋；二、被告云南昆润高宏投资有限公司支付原告2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金人民币128127.3元和以未付租金的30%计算的逾期付款违约金人民币38438.19元，合计人民币166565.49元；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年7月24日，原告与被告签订《商品房购销合同》和《房屋租赁合同》，合同约定，原告以人民币562517元购买被告开发的弥勒“湖泉湾1号”住宅区X幢第XX层XX号房屋。由被告承租原告购买的该房屋，租期三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止，年租金按该房屋价款的8%计算，由被告支付原告，一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，若被告迟延支付租金则每天按未付款的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。2014年7月6日，原告与被告又签订《补充协议》，双方约定将房屋租期延长三年至2018年12月31日届满，其余不变。被告向原告支付2013年1月1日至2015年12月31日的租金后，自2016年1月起，未按合同约定履行支付原告的租金，原、被告经协商于2017年2月18日签订《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》，双方约定2016年度的税后租金人民币41260.68元，分为12期支付原告，每期支付人民币3438.39元，首期于2017年2月支付。被告支付原告2016年3月和6月两期的租金人民币6876.78元，其余2016年度、2017年、2018年度的租金未付原告。截止2018年12月31日，被告欠原告租金128127.3元，逾期付款违约金38438.19元，两项合计人民币166565.49元。被告拒绝支付原告租金，已构成违约，侵害原告的合法权益，原告依法诉请人民法院，要求被告支付租金及逾期付款违约金，并解除合同，返还原告房屋，因合同约定的违约金过低，要求按未付租金的30%计算逾期付款违约金。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1、同意解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，要求原告给被告一定期限对房屋维修，租金应计算到房屋返还之日；2、原告购房支付价款为562517元，因房屋面积误差等原因，被告退还原告购房款7042元，原告实际支付被告房价款为人民币555475元。3、请求支付的租金是含税的租金，应当扣除税费，我公司应支付原告的租金应为实际购房款计算的租金扣除税费后的净租金；4、原告请求支付的违约金费率过高，违约金也应以净租金为基数计算，且违约金的计算标准过高，请求调整。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院对原、被告的陈述以及提供的证据进行审核，经审理查明，原告所述主要事实属实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实和租金、违约金计算部分，依据原、被告的当庭陈述及其所举证据并当庭质证后，认定如下：庭审时被告列举《房屋租赁合同》，用以证明支付原告的租金应该是扣除税费的净租金，不应含税。原告不予认可，认为被告没有按照合同的约定履行代缴税费的义务，也没有提供代缴税费的依据。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条第1项规定：本合同租金由净租金和租赁税费组成。为此，原告请求判令被告支付的租金应为净租金和租赁税费组成，虽双方约定原告应当缴纳的租赁税费由被告代扣代缴，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故本院支持由被告支付原告含税租金的诉请，被告认为支付原告的租金应为扣除税费的净租金的意见，与本案实际不相符，本院不予采纳。原告诉讼请求的租金和违约金计算，原告支付被告预售房价款为人民币562517元，因预售建筑面积与实测建筑面积的误差，被告退还原告误差房价人民币7042元，原告实际购房房价款为人民币555475元。由此，被告支付原告的租金应为：1、2016年度的租金人民币37561.22元（房价555475元×8%－已付租金6876.78元）；2、2017年度的租金人民币44438元（房价555475元×8%）；3、2018年度的租金人民币44438元（房价555475元×8%），以上租金合计人民币126437.22元；被告支付原告的违约金应为：1、2016年度自2016年2月1日起至2018年11月30日止的逾期付款违约金人民币19400.37元（租金37561.22元×0.0005×1033天）；2、2017年度自2017年2月1日起至2018年11月30日止的逾期付款违约金人民币14842.29元（租金44438元×0.0005×668天）；3、2018年度自2018年2月1日起至2018年11月30日止的逾期付款违约金人民币6732.36元（租金44438元×0.0005×303天）。以上逾期付款违约金合计人民币40975.02元。本院认为，被告云南昆润高宏投资有限公司承认原告诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应支付原告：1、2016年度的租金人民币37561.22元（房价555475元×8%－已付租金6876.78元）；2、2017年度的租金人民币44438元（房价555475元×8%）；3、2018年度的租金人民币44438元（房价555475元×8%），以上租金合计人民币126437.22元。原告主张被告应支付其租金128127.3元，与事实不相符，超出部分本院不予支持。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金和原告主张调增违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对原、被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告因迟延支付原告租金而应支付原告：1、2016年度自2016年2月1日起至2018年11月30日止的逾期付款违约金人民币19400.37元（租金37561.22元×0.0005×1033天）；2、2017年度自2017年2月1日起至2018年11月30日止的逾期付款违约金人民币14842.29元（租金44438元×0.0005×668天）；3、2018年度自2018年2月1日起至2018年11月30日止的逾期付款违约金人民币6732.36元（租金44438元×0.0005×303天）。以上逾期付款违约金合计人民币40975.02元。原告主张由被告支付违约金人民币38438.19元，放弃部分系其对自己权利的处分，本院依法支持由被告支付原告逾期付款违约金人民币38438.19元。三、关于是否应继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》的问题。庭审中，原、被告双方均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，且原、被告双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》履行期限即将届满。为此，原告要求解除《房屋租赁合同》和《补充协议》也无实际意义，本院不予支持。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同的约定向原告支付租金。租赁期间即将届满，承租人应当在租赁期届满返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案原、被告之间的租赁合同于2018年12月31日届满，此后原告要求被告返还房屋，不再续租，故被告应按合同约定和法律规定将租赁房屋腾空并返还原告，原告要求被告返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告云南昆润高宏投资有限公司于本房屋租赁期限届满十日内，即2019年1月10日前将位弥勒市号”住宅区X幢第XX层XX号租赁房屋修缮并返还原告钱正云；二、被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告钱正云租赁房屋的租金人民币126437.22元，逾期付款违约金人民币38438.19元，租金和违约金合计人民币164875.41元。三、驳回原告钱正云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3632元，减半收取计人民币1816元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王建生二〇一八年十一月二十六日书记员  李 瑞