江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0925民初3560号原告（案外人）：建湖县城市建设投资有限公司，住所地建湖县城湖中北路8号。法定代表人：刘大年，该公司董事长。委托诉讼代理人：张连臻，江苏张连臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张守高，该公司员工。被告（申请保全人）：江苏昆山农村商业银行股份有限公司建湖支行，住所地建湖县滨湖路66号。负责人：洪军，该行行长。委托诉讼代理人：丁进，江苏锐智律师事务所律师。第三人（不反对案外人异议的被保全人）：江苏大展建设工程有限公司，住所地建湖县经济开发区兴达路888号。法定代表人：徐兆鉴，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖群，建湖县近湖法律服务所法律工作者。原告建湖县城市建设投资有限公司（简称“建湖城投公司”）与被告江苏昆山农村商业银行股份有限公司建湖支行（简称“昆山银行建湖支行”）及第三人江苏大展建设工程有限公司（简称“大展公司”）执行异议之诉一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建湖城投公司的委托诉讼代理人张连臻、张守高、昆山银行建湖支行委托诉讼代理人丁进、第三人大展公司的委托诉讼代理人肖群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年3月12日，因第三人大展公司作为担保人的盐城市大展排水板有限公司的借贷未能清偿，被告昆山银行建湖支行向本院申请诉前保全，本院于2018年3月13日作出（2018）苏0925财保12号民事裁定书，裁定对坐落于建湖县经济开发区兴达路888号的房产（产权证号：房权证县经济开发区字第003468）予以查封，限查封金额为615万元。该案保全过程中，原告建湖城投公司向本院提出异议，本院于2018年6月20日作出（2018）苏0925财保12-1号裁定，驳回了原告建湖城投公司的异议申请。原告建湖城投公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决确认原告就登记在第三人大展公司名下的坐落在建湖县经济开发区兴达路888号房产（产权证号：房权证县经济开发区字第003468号）享有足以排除被查封（被强制执行）的民事权益并解除对该房屋的查封；2、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月9日，原告与第三人订立了一份《资产收购协议》，协议约定：原告收购第三人坐落在建湖县开发区，占地面积106.58亩（71056平方米），宗地四址及界址点坐标以现状为准，其房屋建筑面积19308．84平方米，收购价款总额人民币2478．6607万元。自本协议签订后，该宗地的土地使用权和房屋所有权归原告所有，并将相应的权属证交原告并协助办理产权过户。该资产收购协议订立后，原告与第三人大展公司双方对《资产收购协议》项下的资产进行移交，原告已实际接收了《资产收购协议》约定的全部资产并派员进行看管。原告在办理产权过户过程中，因被告昆山银行建湖支行申请诉前财产保全，法院裁定查封第三人大展公司所有坐落在建湖县经济开发区兴达路888号的房产（证号：房权证县经济开发区第003468号），导致原告产权过户遭受阻却，对此，原告无过错。原告认为，原告在法院诉前保全查封之前已与第三人签订合法有效的《资产收购协议》等合同，且第三人已将《资产收购协议》项下的不动产和动产移交给原告，并由原告占有和管理，同时原告已按合同约定向第三人支付价款，涉案房屋非因原告原因办理过户登记受阻。原告对涉案查封的房产享有物权登记请求权符合物权期待权的法律规定。故原告享有足以排除查封（或者被执行）的民事权益。被告昆山银行建湖支行辩称：案涉房产和土地从被告申请法院查封至今一直登记在第三人名下，即使原告与第三人签订了资产转让协议，但原告针对该资产转让协议并没有履行全部的资产转让价款，也没有实际占有案涉的房产和土地，同时原告在处理资产转让协议约定的义务过程中也存在着过错，因此原告并不存在能够足以排除人民法院对案涉房产和土地进行查封的情形，所以请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人大展公司述称：同意原告建湖城投公司的请求和意见。经审理查明：2015年9月22日，江苏元基土工材料有限公司（借款人）与江苏建湖农村商业银行股份有限公司（贷款人）签订《借款合同（最高额流动资金贷款）》一份，约定自2015年9月22日起至2018年9月20日止，贷款人向借款人提供最高贷款本金余额不超过贰仟万元的贷款。同日，江苏大展钢构工程有限公司（抵押人）与江苏建湖农村商业银行股份有限公司（抵押权人）签订了三份《最高额抵押合同》，约定由江苏大展钢构工程有限公司提供案涉房产为上述借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押权登记，所担保债权之最高余额分别为650万元、1080万元、270万元，合计为2000万元。后建湖农商行依约向江苏元基土工材料有限公司发放贷款2000万元。2017年12月28日，原告建湖城投公司（甲方）与江苏建湖农村商业银行股份有限公司（乙方）签订《资产收购协议》一份，协议约定：根据甲乙双方2017年6月27日签订的《江苏建湖农村商业银行股份有限公司股权认购补充协议书》以及县国资办批复意见，甲、乙双方经平等协商，在互利共赢、风险可控的原则基础上，就甲方收购乙方不良贷款抵押资产有关事宜达成如下协议：一、收购范围甲方收购乙方不良贷款抵押资产总额为10232．99万元（不含利息）（详见清单）。上述不良贷款抵押资产明细以双方共同确认并经第三方评估机构出具的《收购不良资产清单》为准。原则上甲方收购的资产总额不高于抵押资产评估价的60％。乙方对资产的合法性、真实性、有效性负责（资产质量较好，有一定的处置价值，没有法律纠纷）。二、收购价款及支付方式收购价款总额计10232．99万元（不含利息）。甲方在协议签定后7日内支付收购价款8000万元，余款在乙方的不良贷款抵押资产产权变更至甲方名下并交割完毕无后续纠纷后再全额支付给乙方。上述《资产收购协议》中原告建湖城投公司收购的不良资产包括第三人大展公司开发区兴达路888号的厂房和土地。2017年12月29日，建湖城投公司依约向建湖农商行支付收购款8000万元。2018年2月9日，江苏建湖农村商业银行股份有限公司（甲方、转让方）与建湖城投公司（乙方、受让方）签订《债权转让协议》一份，协议约定：根据甲乙双方2017年12月28日签订的《资产收购协议》约定，乙方打包收购甲方不良贷款的抵押资产。拟由乙方直接收购江苏元基土木材料有限公司的抵押资产。现经甲乙双方协商，就债权转让事宜签订协议如下：甲方将其对债务人江苏元基土工材料有限公司，共计壹笔债权（以下简称“主债权”，包括不限于本金、利息、罚息、违约金等，具体见附表）转让给乙方。截至2017年12月29日，共计本金余额为人民币2000万元整。二、前述债权利息已结清至2017年6月22日。2017年6月23日至2018年2月9日期间利息合计879666．67元（按借据利率计算）一并转让给乙方。三、主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方。因主债权及从权利产生的其他相关权利和权利文件，包括但不限于主债权项下依法可向债务人追索的实现债权的费用等债权，随主债权一同转让给乙方。四、本协议生效后，乙方成为新的债权人，取代甲方的债权人地位。同日，建湖城投公司向江苏建湖农村商业银行股份有限公司出具《资料交接确认函》一份，载明：“根据你我双方签订的《资产收购协议》约定，贵行于2018年2月9日向我公司移交了债权资产的全部资料文件（详见附表）。兹确认，我公司已经妥为收到贵行上述资料文件。”并附移交资料清单。同日，原告建湖城投公司（甲方、收购方）与第三人大展公司（乙方、被收购方）签订《资产收购协议》一份，协议约定：乙方原名为“江苏大展钢构工程有限公司”，因乙方的土地和房产被江苏元基土工材料有限公司抵押给县农商行，县农商行又将该债权转让给甲方。甲方根据与县农村商业银行于2017年12月28日与签订的《资产收购协议》和2018年2月9日签订的《债权转让协议》，为确保收购资金的安全，尽早取得与其相对应的债权抵押资产的所有权，推进资产变现和国有资产保值增值工作，经县农商行提议，并与乙方和江苏元基土工材料有限公司充分商洽，在“依法、合规、公开、自愿”的原则基础上，就收购乙方资产相关事宜达成如下协议。第一条收购范围甲方收购乙方的土地、房屋、附属设施、机械设备、苗木和办公桌椅等资产。乙方的债权债务、解除资产抵押关系及租户搬迁等一切问题均由乙方自行负责处理，与甲方无涉，同时不影响本协议。第二条乙方所属厂区坐落在建湖县开发区，占地面积106.58亩（71056平方米），宗地四址及界址点坐标以现状为准，其房屋面积为19308.84平方米。第三条收购价格以甲乙双方共同认可的中介机构出具的评估价格为基础，绿化苗木和办公桌椅不打折，按评估价格收购；其他资产参考法院诉讼拍卖程序的折数，以中介机构评估价格的6.6折进行收购。中介机构资产评估总价格3701.1082万元（江苏东诚亿公司评估报告：东诚亿（建）估字第2017JHZ11125号），打折后收购价款总额为2478.6607万元（最终成交价款以最后资产清点交接为准）。第四条资产权属乙方保证交由甲方收购的土地使用权及房屋等建筑物产权权属明确，无任何债务和法律纠纷，并均归乙方所有。如有产权及其他债权债务纠纷矛盾，乙方承担全部责任。第五条房地产证件的提供自本协议签订后，该宗地的土地使用权及房屋等建筑物产权归甲方所有，乙方必须及时向甲方交付乙方所持有的本协议项下土地及房屋权属证明，并协议甲方办理产权过户手续。第六条资产的腾空和移交乙方保证在本协议签订后30日将该地块的房屋及场地全部腾空交由甲方。第七条房地产过户需缴纳的税费及其他相关费用甲方收购的土地使用权和房屋产权过户过程中，所需各项税费由甲方承担。第八条收购价款的支付甲方支付给乙方的收购价款，首先抵充县农商行转让给甲方的债权本息2087.9667万元（其中本金2000万元，利息87.9667万元）。收购价款抵充甲方债权本息后的余款390.694万元在产权过户手续完成后支付15%，剩余款项在资产交接手续完成后一次性支付。第九条协议生效日期本协议自甲、乙双方签订之日起生效。本协议未尽事宜，可由双方另行约定作为协议条件，与本协议具有同等法律效力。第十条违约责任甲方双方如有一方违约，应赔偿对方全部损失并按收购价款（含相关成本、费用）的10%支付对方违约金。原告建湖城投公司、第三人大展公司分别盖章并由代表人签字，江苏建湖农村商业银行股份有限公司、江苏元基土工材料有限公司作为见证方分别签字盖章。建湖城投公司与大展公司签订的《资产收购协议》有5份附件，分别是“房地产及建筑物明细表”、“附属物明细表”、“机械设备明细表”、“苗木物明细表”、“办公桌椅及其他物品明细表”。2018年2月12日，原告建湖城投公司（甲方）与第三人大展公司（乙方）签订《资产移交确认书》一份，约定：根据甲乙双方于2018年2月9日签订的《资产收购协议》约定，乙方大展公司于2018年2月16日向甲方建湖城投公司移交了收购资产的全部实物（详见附件一至附件五）。兹将甲乙双方确认，乙方移交的资产与甲乙双方签订的《资产收购协议》上确认的收购资产一致。2018年2月12日，大展公司出具承诺函，载明：我公司承诺由建湖县城市建设投资有限公司代为偿还我公司所欠建湖县经济开发区管委会土地款壹佰万元整，特此承诺。同日，建湖城投公司向县开发区出具承诺函，载明：根据2018年2月9日我公司与江苏大展建设工程有限公司（原名为“江苏大展钢构工程有限公司”）签订的资产收购协议，我公司收购江苏大展建设工程有限公司位于建湖县开发区的土地和厂房，由于江苏大展建设工程有限公司欠贵单位土地款100万元。我公司承诺：江苏大展建设工程有限公司欠贵单位的土地款100万元，在我公司与江苏大展建设工程有限公司结算土地和厂房收购款时由我公司直接扣除转给贵单位。2018年2月14日，建湖城投公司通过银行汇款向大展公司支付230万元。2018年4月23日，建湖县国土资源局出具证明一份，载明“建湖县城市建设投资有限公司和江苏大展建设工程有限公司于2018年2月11日到我局行政服务中心不动产登记窗口领取办理不动产权转移登记的相关材料，两公司将材料的相关内容填写完毕，并提供办理不动产权转移登记的相关佐证材料（包括合同、营业执照、法人身份证等），后因春节放假和税收缴纳等原因延误了办理不动产权转移登记手续。2018年3月13日县法院向我局不动产登记中心出具协助执行通知书，要求对江苏大展建设工程有限公司的资产予以查封，因而不动产登记中心当场协助查封，转移登记无法办理。现建湖县城市建设投资有限公司和江苏大展建设工程有限公司办理不动产权转移登记的材料被我局开发区分局收回。”又查明，第三人大展公司原名江苏大展钢构工程有限公司，于2015年4月24日变更为现有名称江苏大展建设工程有限公司。以上事实，有《借款合同（最高额流动资金贷款）》、《最高额抵押合同》、他项权证书、资产收购协议、债权转让协议、记账凭证、中国建设银行网上银行电子回执、资产移交确认书、建湖农村商业银行债权转让及催收通知书、承诺函、建湖农村商业银行出具的证明、建湖县国土资源局出具的证明、不动产登记中心和国土资源局开发区分局相关负责人调查笔录、（2018）苏0925财保12-1号裁定书、（2018）苏0925财保12-2号裁定书、盐城市建湖工商行政管理局公司准予变更登记通知书以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以认定。本案的争议焦点为：原告建湖城投公司对本案诉争所涉房产享有何种权利？该权利能否阻却法院对诉讼房屋的查封？原告建湖城投公司主张：原、被告双方订立的收购协议真实合法有效，原告对抵押物折价受偿，取得物权期待权，应当解除对案涉房屋的查封。被告昆山银行建湖支行主张：收购协议中约定的评估总价为3701.1082万元，而双方在最后成交的收购价却按照2748.6607万元进行成交，严重侵害了其他债权人的权利；在大展公司对外有较多负债的情况下其将全部或大部分资产全部用来抵偿原告的债务，违反法律的强制性规定；原告未办理抵押权转移登记不享有抵押权；原告未实际占有房屋并存在过错，应当驳回原告的诉请。第三人大展公司主张：同意原告建湖城投公司的意见。本院认为：第三人大展公司于2015年9月22日将本案所涉房屋和土地用于江苏元基土工材料有限公司向建湖农商行的借款担保并办理了抵押登记，建湖农商行对案涉房地产享有抵押权。原告建湖城投公司与建湖农商行签订的债权转让协议合法有效，并通知了债务人元基土工材料公司以及担保人大展公司，原告建湖城投公司依法受让了农商行对大展公司享有的债权。物权法第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本条系关于抵押权处分从属性的规定，抵押权作为从权利应随债权转让而转让。债权受让人取得抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，故不因受让人未及时办理抵押权变更登记手续而受让人抵押权消灭。本案中建湖城投公司受让建湖农商行对元基土工材料公司享有的债权，依据法律规定和当事人约定也一并受让了与案涉债权相关的抵押权，故被告昆山银行建湖支行关于原告未取得抵押权的辩称本院不予采纳。元基土工材料公司以及第三人大展公司未能依约清偿贷款，原告建湖城投公司可以依法主张抵押权，经原告和第三人大展公司协议，第三人大展公司同意将其财产按评估价打折后抵偿其对原告的债务，故原告和第三人大展公司（抵押人）协议以抵押物折价清偿原告（抵押权人）的债务的行为不违反法律规定，应当认定为合法有效。原告建湖城投公司和第三人大展公司订立的《资产收购协议》，收购价格为2478.6607万元，建湖城投公司将其中2087.9667抵充大展公司担保的2087.9667万元债权（其中借款本金2000万元截止2018年2月9日的利息879666.67元），建湖城投公司按约承担大展公司差欠建湖县经济开发区管委会100万元土地款，支付大展公司230万元，其余尾款60.694万元尚未支付（双方约定办理所有权转移登记后支付完毕）。被告昆山银行建湖支行辩称第三人大展公司在有较多负债的情况下其将全部或大部分资产全部用来抵偿原告的债务，违反法律的强制性规定，根据审理查明的事实，案涉抵押物设立抵押权为同时设立而不是事后设立，抵押权实现条件成就时，抵押物折价受偿，不是流押，不违反法律规定，故该辩称本院不予采纳。被告辩称建湖城投公司与大展公司以低价转让案涉财物损害其他债权人利益，该辩称内容属于撤销权范畴，不属于本案审理范围，本案不予理涉。原告建湖城投公司在订立了收购协议后，同大展公司进行了财产的清点和交接，原告在交接清单上签字确认，并指令有关人员看护，应当认定原告已实际占有了案涉财物。至于被告辩称的第三人厂房未改换厂名标识、部分车间仍有原承租人在使用等事实不论是否存在，均不能构成对原告已实际占有案涉房产的事实的否定。原告建湖城投公司于2018年2月11日已向建湖县不动产登记中心提交了案涉房产办理转移登记的申请表和相关材料，但由于建湖城投公司需要完善案涉房产买卖的契税发票或者税务证明，未能在较短的时间内办理好案涉房产的转移登记，案涉房产于2018年3月13日因被告昆山银行建湖支行向法院申请诉前保全被查封，原告对未能办理案涉房产转移登记手续不存在过错。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告建湖城投公司与第三人大展公司签订了合法有效的《资产收购协议》，且按照《资产收购协议》约定履行折价抵债手续，支付相应价款，实际占有案涉房产，对未办理过户登记手续，原告建湖城投公司不存在过错，因此，原告建湖城投公司通过折价受偿的方法实现债权、抵押权，其依法享有案涉房产（原抵押物）物权转移登记的请求权，该权利可以阻却对案涉房屋的查封。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：解除本院作出的(2018)苏0925财保12号保全裁定书对位于建湖县经济开发区兴达路888号的房产的查封；案件受理费54850元，由被告江苏昆山农村商业银行股份有限公司建湖支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盐城市中级人民法院。审 判 长  王道才审 判 员  邵锦浩人民陪审员  高朝凤二〇一八年十一月二十九日书 记 员  嵇绘宇