浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6285号 上诉人（原审被告）：许卫洋，男，1975年3月21日出生，汉族，住浙江省。 被上诉人（原审原告）：杭州远大电气设备成套有限公司，住所地浙江省杭州市江干区艮山东路**。 法定代表人：包贤福。 委托诉讼代理人：潘炳祝，浙江先施律师事务所律师。 上诉人许卫洋因与被上诉人杭州远大电气设备成套有限公司（以下简称远大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初6625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：杭州市江干区艮山东路152号房屋系远大公司所有。2011年5月15日，远大公司（甲方）与许卫洋（乙方）签订房屋租赁合同，约定远大公司将位于杭州江干区××路××号××层建筑面积3185平方房屋一幢租给乙方使用。租赁期限为10年，自2011年7月15日起至2021年7月14日止，租金为120万元／年。租金前3年不变，3年后递增10%，6年后在原基础上再递增10%。租金第一年2次付清（半年一付），先付后用。从第二年开始每年一付，须于下一个合同使用年度的前一个月支付。在租赁期间，乙方如需转租或转让，必须甲方书面同意。乙方利用承租房进行违法活动的或未按时交付租金的，甲方有权单方终止合同，收回房屋并有权要求乙方支付当年年租金的百分之三十作为违约金。合同签订后，涉案房屋一楼开设了汽车美容中心、姚记面馆和格林豪泰酒店，二楼以上均为格林豪泰酒店。 2011年6月11日，远大公司与许卫洋签订房屋租赁合同（补充协议），该协议由包炜廷代表远大公司签字。涉案房屋的房租，均由许卫洋转账支付至苏宁宁账户。2016年4月25日，许卫洋向苏宁宁账户转账10万元。同日，谢小英微信回复许卫洋“许总，我收到了，谢谢”。4月29日，谢小英要求许卫洋4月底前付清“还有10万元”。2016年5月4日和6月16日，许卫洋先后向苏宁宁账户各转账10万元。6月16日，谢小英回复收到许卫洋支付的10万元。 2016年7月9日，谢小英要求许卫洋支付房租，7月15日许卫洋回复要24号才能支付，谢小英表示同意。2016年7月26日，许卫洋告知谢小英已汇10万元，谢小英回复称已看到，并表示一个季度还差75000元。8月15日，许卫洋转账支付给苏宁宁750**元，同日谢小英回复许卫洋已收到75000元。2016年10月9日，许卫洋分两次转账支付给苏宁宁1750**元，谢小英确认收到许卫洋支付的175000元。2016年11月19日，谢小英要求许卫洋支付二季度10万元租金和三季度的租金。11月23日，谢小英再次要求许卫洋支付16年第三季度剩余租金175000元。2016年11月29日，许卫洋转账支付给苏宁宁10万元。2016年12月16日，许卫洋手机支付给苏宁宁10万元。2017年1月24日，许卫洋手机转账给苏宁宁1750**元。同日，谢小英回复许卫洋称收到许卫洋支付的175000元。2017年3月30日、4月15日、4月24日，谢小英分别要求许卫洋支付最后一季度房租。2017年4月24日，许卫洋转账支付给苏宁宁10万元。6月6日，许卫洋手机支付给苏宁宁750**元。同日，谢小英告知许卫洋已收到175000元。许卫洋回复称“这个年度已经付清了”，谢小英回复“是的”。2017年9月19日，谢小英表示许卫洋2015、2016年的租金已付清。 包炜廷与远大公司法定代表人包贤福系父子关系。2005年12月28日-2006年4月7日，包炜廷担任远大公司法定代表人。苏宁宁系远大公司股东，与包炜廷系母子关系。2009年至2012年以及2015年，远大公司的工商联络员均为谢小英。谢小英系包炜廷妻妹。 自2011年11月，四至范围德胜路、九和路、艮山东路、沪杭甬高速的集体土地取得拆迁许可证。涉案房屋在上述四至范围内。2016年底，涉案房屋周边的企业用房开始动迁、拆除。 远大公司诉至原审法院，请求判令：1.确认远大公司与许卫洋于2011年5月15日签订的《房屋租赁合同》自起诉之日起解除；2.许卫洋支付远大公司租金52.15万元（其中15、16、17年度分别为12万元、22万元和18.15万元）；3.许卫洋支付逾期支付租金的违约金118.8万元；4.许卫洋立即腾退租赁房屋；5.许卫洋支付自起诉之日起至实际腾退归还房屋之日止的房屋占有费（按12.1万元/月计算）；6.诉讼费用由许卫洋承担。 原审法院认为：远大公司与许卫洋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。合同签订后，许卫洋均将租金支付至苏宁宁的账户，有关租金收付的情况，均由谢小英与许卫洋联系、确认。结合谢小英与远大公司原法定代表人包炜廷的亲属关系以及其一直作为远大公司工商联络员的身份，可以认为谢小英与许卫洋关于租金的结算及确认系代表远大公司作出的意思表示。许卫洋的付款情况及与谢小英的微信对话，可以认定远大公司已确认许卫洋付清了2016年度的租金。另一方面，在2016年谢小英与许卫洋微信联系过程中，从未向许卫洋催讨过2015年度的房租，且远大公司亦并未提交证据证明其一直向许卫洋主张2015年度、2016年度的租金。远大公司与许卫洋签订房屋租赁合同后，涉案房屋的一楼除用于开设格林豪泰酒店外，其他部分一直用于开设汽车美容中心和姚记面馆。自提起本案诉讼之前，远大公司一直未向许卫洋提出异议，应视为远大公司对此已默认。故远大公司主张许卫洋恶意拖欠租金、擅自转租已构成根本违约无事实依据，不予采信。对远大公司要求许卫洋支付2015年度、2016年度租金32万元及逾期支付租金违约金118.8万的诉讼请求，不予支持。考虑到涉案房屋周边民房动迁、拆除，特别是涉案房屋动迁工作的启动，必然会对许卫洋的经营带来不利影响，同时结合许卫洋2015年度和2016年度的租金支付情况，原审法院酌定许卫洋应按合同约定租金的80%即按116.16万元／年支付2017年度及以后的房屋租金。涉案房屋周边地区的房屋均已被征迁或正在征迁过程中，许卫洋经营的酒店亦因征迁工作的逐步深入已基本处于停业状态。在本案审理过程中，许卫洋亦表示保证其拆迁补偿权利的前提下，同意解除合同。基于上述情况，涉案房屋租赁合同继续履行已无实际必要及意义。综上，结合本案的实际情况，原审法院认为以准许远大公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，原审法院于2018年6月30日判决：一、解除远大公司与许卫洋于2011年5月15日签订的房屋租赁合同；二、许卫洋于判决生效后十日内将座落于杭州江干区××路××号××层建筑面积3185平方的房屋腾退归还给远大公司；三、许卫洋支付给远大公司2017年度的房屋租金116.16万元（自2017年7月15日计算至2018年7月14日，此后另计），于判决生效后十日内付清；四、驳回远大公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费10093元，由远大公司负担3235元，由许卫洋负担6858元。 宣判后，许卫洋不服，向本院提起上诉称：原审法院认定许卫洋既没有拖欠租金也没有擅自转租，许卫洋并无违约行为。在合同未到期，且许卫洋无根本违约的情况下，原审法院判决解除合同并腾退房屋没有法律和事实依据。许卫洋表示在保证拆迁补偿权利的前提下，同意解除合同。然而原审法院在判决中并无保证许卫洋拆迁补偿权利的内容。事实上，在远大公司未与拆迁单位达成拆迁补偿协议的情况下，判决解除合同及腾退房屋，会对许卫洋获取其应得的拆迁补偿造成不利影响。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由远大公司承担。 针对许卫洋的上诉，远大公司答辩称：许卫洋长期拖欠租金，尚未支付自2017年8月份至今的租金。许卫洋未经远大公司同意擅自转租租赁物，所以原审法院判决解除合同合情合理。 二审期间，许卫洋、远大公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出上诉请求的，不予审理。根据许卫洋、远大公司的上诉请求以及相关答辩意见，本院围绕当事人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。（一）关于租赁合同的解除。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，远大公司与许卫洋之间的《房屋租赁合同》约定，租金应先付后用，从第二年开始每年一付，须于下一个合同使用年度的前一个月支付。许卫洋作为承租人理应按照合同约定及时支付租金，但从现可查明的事实来看，许卫洋并未按照前述租赁合同约定及时支付租金。同时，许卫洋也未提供证据证明其与远大公司之间就租金支付期限及方式另行达成协议。因此，许卫洋未按照合同约定如期支付租金，其行为构成违约，应承担相应违约责任。在此情形下，远大公司作为出租人依法有权解除双方之间的租赁合同。根据案件事实及当事人的请求，原审法院确认远大公司与许卫洋之间的租赁合同已解除，并无不当。（二）关于租赁物的返还。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，因许卫洋未按照约定及时支付租金而解除。租赁合同解除后，许卫洋作为承租人负有将涉案租赁物返还给出租人远大公司的义务。因此，远大公司有权要求许卫洋腾空并返还涉案租赁物。故原审法院依据案件事实及当事人的请求判定由许卫洋向远大公司腾空并返还租赁物，并无不当。（三）关于租金或占有使用费的支付。在租赁期限内，许卫洋未支付租金的，其应承担继续支付租金的义务。租赁合同解除后，许卫洋应及时返还涉案租赁物，同时其亦应当支付自合同解除之日至其实际将租赁物腾空并返还给远大公司之日止的占有使用费。因此，原审法院判定由许卫洋向远大公司支付相应期间的租金及占有使用费，并无不当。同时，原审法院参照合同约定的租金进而酌情确定的上述款项的支付标准，数额在合理范围内，故应予以确认。综上，许卫洋的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实基本清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15254元，由许卫洋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十一月二十日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦