山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第537号上诉人（原审原告、反诉被告）马腾，男，1976年3月1日出生，汉族，山东英大科技有限公司职员，住济南市。上诉人（原审原告、反诉被告）孙莹（系马腾之妻），女，1982年11月2日出生，汉族，山东先讯科技有限公司职员，住济南市。以上两上诉人的共同委托代理人刘晓旭，山东舜翔律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托代理人王万福，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）山东志成置业有限公司，住所地济南市。法定代表人魏和，董事长。委托代理人展玲，山东科创律师事务所律师。委托代理人张玉箫，山东科创律师事务所实习律师。上诉人马腾、孙莹因与被上诉人山东志成置业有限公司（以下简称志成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月27日、2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人马腾、孙莹及其共同委托代理人刘晓旭，被上诉人志成公司的委托代理人展玲、张玉箫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：志成公司原名称为山东志成房地产开发有限公司，2008年7月19日，公司名称变更为山东志成置业有限公司。2008年6月21日，马腾、孙莹与志成公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定马腾、孙莹购买由志成公司开发建设的位于济南市天桥区某小区房屋一套，建筑面积为94.68平方米，单价每平方米5110元；地下室为7.24平方米，单价为1700元；含地下室房屋总价款为496123元，付款方式为马腾、孙莹于签订合同当日向志成公司支付首付款计446123元作为保证金，余款由马腾、孙莹向志成公司指定的银行申请按揭贷款予以支付，于合同签订后10日内付给志成公司。该合同中双方约定房屋的交付时间为在马腾、孙莹按照合同约定期限付清全部房款后，志成公司将通过验收合格的商品房交付给马腾、孙莹使用。合同第十条对于产权登记双方做出如下约定：“甲方（志成公司）应在规定的期限内积极办理房屋权属登记手续，权属登记中的各种交易税费，由甲乙双方按国家有关规定各自交纳。如因甲方原因不能在乙方（马腾、孙莹）接收商品房并提供必要协助之日起三百六十个工作日内取得房屋权属证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方书面提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金。2、乙方不退房，甲方按总房价款的每日万分之一向乙方支付违约金，甲方继续办理房屋权属证书。如因乙方原因导致逾期办理或取得房屋权属证书的，由乙方承担相应责任。”马腾、孙莹付清房款后，志成公司向马腾、孙莹开具了发票，金额为496123元，发票中记载的马腾、孙莹所购房屋的建筑面积为101.92平方米，单价为每平方米4867元。对此，志成公司陈述是在开具发票时将地下室的面积加在一起，然后按照总房款不变的情况下计算的单价。志成公司按照合同约定将马腾、孙莹所购房屋交付，在马腾、孙莹向其提交了办证资料后的360个工作日内，志成公司未能协助马腾、孙莹办理房屋产权证书。2009年11月9日，志成公司向购房的业主（包括本案马腾、孙莹）发出承诺书一份，内容为：“尊敬的某小区各位业主：由于多种原因所致，某小区业主产权证未能在合同约定时间办理完毕，为此我公司深表歉意，并就相关问题做出如下承诺：一、我公司力争在二O一O年五月三十一日前为业主办理完毕产权证。二、根据原购房合同违约责任的约定，我公司自二OO九年十一月十一日起按照总房价款每日万分之一支付违约金，上述违约金每三个月发放一次，每一次于二O一O年二月十五日前发放，依次类推。三、如半年内业主仍未领到产权证，届时视产权证办理进度情况，双方另行商议后续事宜。”此后，志成公司以合同约定的标准按月向马腾、孙莹支付违约金至2011年11月21日，累计金额34083元。自2011年12月起，志成公司未再向马腾、孙莹支付违约金。2014年7月22日，济南市住房保障和房产管理局向马腾、孙莹颁发了关于涉诉房屋的房产证书（其中住宅的房产证号为济房权证天字第2496**号，建筑面积为94.68平方米；地下室房产证号为济房权证天字第2496**号，建筑面积为7.24平方米）。马腾、孙莹诉至法院，请求法院依法判决志成公司自2011年12月1日起至2014年8月1日止，按日万分之一的标准向马腾、孙莹支付违约金计49115元，由志成公司承担本案的全部诉讼费用。另查明，对于志成公司逾期为马腾、孙莹办理房屋产权证书的实际经济损失，马腾、孙莹未能举证证实。志成公司陈述未能办理房屋所有权初始登记的原因是由于在建设房屋时部分超出规划面积，按以往的惯例，在工程竣工验收后，需向规划部门补交罚款及部分费用，就可以办理房屋的初始登记手续。由于政府政策上的变化，该费用和罚款一直未能交上，所以不能及时为马腾、孙莹办理分户产权登记证书。2013年，政府的相关政策已经调整，志成公司于2011年11月至2014年7月期间陆续向政府相关部门交纳了相关罚款并补缴了相关费用，于2014年期间分别给未能办理产权登记的业主办理了房屋产权证书。再查明，根据志成公司提供的设计图纸显示，马腾、孙莹所购房屋的地下室原设计层高为2.199米，但实际建设过程中，层高增加至2.2米以上。志成公司因超建面积（认定超建面积共计2470.34平方米，其中地下室超建面积为1221.62平方米，地上超建面积为1248.72平方米。）向政府有关部门共补交各种费用计5340645.08元。志成公司要求马腾、孙莹承担费用的计算方式为每平方米超建面积所增加的费用2161.9元，马腾、孙莹地下室的面积为7.24平方米，故其认定马腾、孙莹应承担的费用为14870.96元。对此，马腾、孙莹认为，该费用是志成公司应当向相关部门补交的正常规费，从票据上无法认定是超规划补交的费用，故不应由包括马腾、孙莹在内的业主承担此费用。原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。马腾、孙莹与志成公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。马腾、孙莹在按约定履行了支付全部合同价款的义务后，志成公司就有义务按时向原告交付房屋，并依约协助原告办理所购房产的过户登记手续，如不能按时履行合同，应当按约定承担违约责任。我国《合同法》中还规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，马腾、孙莹与志成公司双方在合同中约定交房后360个工作日内由志成公司协助马腾、孙莹办理所购房产的分户产权登记手续。通过庭审查明的事实可以看出，志成公司未能取得所建设房产的初始登记、协助马腾、孙莹办理房产证的原因是其建设时部分超出规划设计的要求所导致，其中包括对马腾、孙莹购买的本案涉诉房屋的地下室，对此，志成公司是具有一定过错的，依法应当承担相应的违约责任。对于志成公司要求法院调整违约金支付标准的问题，原审法院认为，我国《合同法》中规定了当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。我国《合同法》司法解释（二）中规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。结合本案，马腾、孙莹虽在房屋交房后的几年内未能取得房屋产权证书，但客观上志成公司对地下室施工过程中增加层高的行为，既方便了马腾、孙莹的使用，也在客观上使得该地下室单独办理了产权证书，使得马腾、孙莹所购房屋的价值有所增涨，在这层面上讲，马腾、孙莹是有所受益的。从志成公司提交的2011年11月至2014年7月期间一直在向政府有关部门缴纳各种费用的票据来看，志成公司在此期间也是积极努力的就该小区内被政府相关部门认定为超规划建设部分的房屋进行积极协调和采取补救措施。据此，可以认定志成公司在整个合同的履行过程中还是遵循了我国合同法中规定的诚实信用原则的。在我国现有的市场经济条件下，参加社会活动的当事人，在从事经济活动时，应从善意出发，正当的行使权利和承担义务，以维持当事人之间及社会利益之间的平衡关系。具体到民事法律适用当中，第一要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡以及当事人利益与社会利益的平衡，以便实现三方的利益共盈，保持社会的稳定和谐发展；第二要求各法律主体必须遵循行为规范，在民事活动中真实的表达自己的意愿，忠实于事实的真相，善意的行使权利和履行合同中约定的契约义务。在合同关系中，无论是维持社会经济关系的稳定，还是为了平等的保护双方当事人的正当权益并真正实现其合理期待，都要求各方当事人的意思表示要真实合法，不得因其自身部分利益受损而为损害国家、社会和他人之利益的行为。从这个角度上说，合同关系既是一种法律关系，也是一种社会关系。在本案中，结合志成公司的履约情况、过错程度和马腾、孙莹最终实现合同目的和实际获利的事实可以看出，志成公司在整个合同的履行过程中，并不存在恶意造成马腾、孙莹不能及时取得房屋产权证书的情况，即使志成公司具有一定的过错，其过错程度也较小，且志成公司已向马腾、孙莹支付了34083元（约占合同总价款的6.9%）的违约金。庭审中，马腾、孙莹对志成公司逾期办证为其所造成的实际经济损失也未能举证证实，故应认定对马腾、孙莹与志成公司在合同中约定以购房款为基数，按日万分之一的标准支付违约金的计算方式较之整个合同价款和履行情况来看，明显过高，应适当予以调整。对于调整的幅度，原审法院认为，在志成公司已向马腾、孙莹支付了占总房款6.9%的违约金后，其对合同履行过程中的违约行为已经承担了相应的民事法律责任，不需再向马腾、孙莹支付违约金，这也符合诚信原则要求一切法律关系都应根据它们的具体情况按照正义衡平进行调整，从而达到具体的社会公正之目标，故马腾、孙莹要求志成公司再向其支付违约金49115元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于志成公司反诉要求马腾、孙莹承担因其协助办证多交纳的各项费用14870.96元的请求，原审法院认为，双方所签订的合同中并未对超规划罚款或补办手续所产生的费用的负担进行约定，但根据合同，志成公司负有协助马腾、孙莹办理房产证书的义务，马腾、孙莹只承担根据相关规定依法办理权属登记过程中产生的各种交易税费，对于合同履行过程中产生的其他费用没有负担义务，且志成公司要求马腾、孙莹承担的金额系其根据所交纳的费用和超建面积自行计算，又未经过马腾、孙莹确认，该标准无法作为计算依据予以采纳，故对志成公司的反诉请求，证据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告马腾、孙莹的诉讼请求。二、驳回被告山东志成置业有限公司的反诉请求。案件受理费370元，反诉费80元，均由被告山东志成置业有限公司承担。上诉人马腾、孙莹不服原审判决上诉称：一、原审法院驳回马腾、孙莹的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，严重损害了马腾、孙莹的利益。1.双方签订的《商品房买卖合同》第十条第2款明确约定“乙方不退房，甲方按总房款的每日万分之一向乙方支付违约金，甲方继续办理房屋权属证书。”志成公司未按照合同约定协助马腾、孙莹办理产权登记手续，且未办理产权登记手续的原因是志成公司在建设时超规划所致，志成公司负有完全的过错，应当承担违约责任。从志成公司先行支付部分违约金可以看出，志成公司对于违约金的承担是认可的，原审法院无权错误的违背当事人的约定，强制驳回马腾、孙莹的诉讼请求。2.《商品房买卖合同》中明确约定，志成公司协助马腾、孙莹办理产权证手续是其特定义务，原审法院无视合同的约定，错误的规避了志成公司的违约责任。3.本案的事实是马腾、孙莹如期支付了全部购房款，本应在2009年就能取得产权证书，却因志成公司的违约直到2014年7月才办理完毕，这本身就是马腾、孙莹的损失。因未及时办证对马腾、孙莹将涉案房屋进行经营、出租、出售及办理抵押贷款融资都造成不利，且因未及时办证导致马腾、孙莹无法正常落户，子女也无法正常上学，这都是马腾、孙莹的实际损失。原审法院要求马腾、孙莹举证经济损失，是对志成公司的袒护。4.房屋购买时的价值为50多万元，志成公司按照合同约定仅向马腾、孙莹赔偿8万元的违约金，远低于法律规定的不得超过合同标的30％的标准，原审判决以违约金过高为由驳回马腾、孙莹的请求明显错误。二、同一类案件事实，同一被告，同一审法院却出现了完全不一样的判决，让人匪夷所思。在原审法院（2013）市民初字第1050号民事判决（原告李某、被告山东志成置业有限公司）中，原审法院认定，“原、被告双方在合同中约定以总购房款为基数，按日万分之一的标准计算违约金，并不高于同期银行贷款利率水平，客观上原告确有一定的经济损失，原告至今未能取得房产证，主要是由于被告未能办理房屋的所有权初始登记手续所导致，对此，被告负有完全的过错，结合合同履行情况及被告已先行支付了2009年11月-2011年11月的违约金的客观事实，不宜再对双方约定的违约金标准作出降低的调整，故对被告要求法院适当降低违约金支付标准的抗辩，本院不予支持。”而在本案中，同一类案件事实，同一被告，原审法院却作出了完全相反的判决，驳回了马腾、孙莹的诉讼请求。该判决，完全忽视志成公司违约行为客观存在的事实，减轻了对志成公司的惩罚，损害了马腾、孙莹的合法权益。三、志成公司的反诉理由不能成立。根据2008年6月21日双方所签订的《商品房买卖合同》，为马腾、孙莹办理房产证是志成公司的特定义务，志成公司所称增加的费用，是志成公司违约、违规造成的，与马腾、孙莹无关。本诉就是因为志成公司未按合同约定，逾期为马腾、孙莹办理产权证所至。本诉中，马腾、孙莹要求志成公司办理权属证书及承担违约金，是以房屋的总价款为依据的。商品房及地下室是不可分的，而且在志成公司前期支付的违约金中也是包括地下室在内的。志成公司违约在先，诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，其反诉理由不能成立。四、马腾、孙莹的举证责任已经完毕，志成公司主张违约金过高，应提供证据证明，现举证期限已过，志成公司应承担举证不能的不利后果。本案中志成公司的违约是事实，志成公司应为自己的违约行为承担违约责任。违约责任是对违约方的惩罚，不以实际损失的发生为前提，只要一方违约就应无条件的承担违约责任。综上，请依法撤销原审判决，改判志成公司支付马腾、孙莹违约金49115元，所有诉讼费用均由志成公司负担。被上诉人志成公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。逾期办证并非志成公司单方面原因，其不应再向马腾、孙莹支付违约金。二、根据《合同法》司法解释（二）规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以调整。根据本案的实际情况，志成公司在约定的期限内交房，虽然交房后的几年内未能依约取得房屋产权证书，但志成公司已向包括马腾、孙莹在内的小区业主支付了部分违约金。因客观上地下室层高增加，志成公司为此补交了相应的费用，而地下室层高增加，其使用更加便利，地下室办理单独的产权证书，也使得其价值得到相应的增长，而马腾、孙莹对此未支付任何费用。且逾期办证并不影响业主落户和孩子上学，只要拿着购房合同及小区物业的相关证明即可办理落户手续和子女就近入学问题，因此马腾、孙莹并无实际损失。根据公平原则和权利义务相一致的原则，志成公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回马腾、孙莹的上诉请求。三、原审法院（2013）市民初字第1050号民事判决作出后，当事人均不服该判决提起上诉，二审中因双方庭外和解已全部撤诉，因此该判决对于本案无参考价值。经审理本院认定，原审认定的事实除“此后，被告志成置业公司以合同约定的标准按月向原告孙莹、马腾支付违约金至2011年11月21日，累计金额34083元”有误外，其他事实属实，本院予以确认。另，原审期间孙莹、马腾提交的齐鲁银行济南市中支行出具的《账户交易历史查询》证实，自2010年2月5日至2011年11月21日期间，志成置业公司通过银行代发的形式向孙莹、马腾支付逾期办证违约金共计34380.33元。二审期间志成公司提交的济房权证天字第2477**号房屋所有权证证实，志成公司于2014年6月12日取得了包括涉案房屋在内的天桥区某小区2楼的房产大证。本院认为：本案中，马腾、孙莹与志成公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，对各方的权利义务，应依法予以保护。根据双方合同约定，马腾、孙莹按时向志成公司支付了房屋总价款496123元，志成公司亦向马腾、孙莹交付了涉案房屋。房屋交付后，志成公司应按约定在马腾、孙莹接收商品房并提供必要协助之日起三百六十个工作日内协助马腾、孙莹取得房屋产权证书，但因志成公司超规划建设而需补办相关手续的原因，直至2014年6月12日才取得了包括涉案房屋在内的2号楼的房产大证，已构成违约，其依法应向马腾、孙莹支付违约金。志成公司已按总房款每日万分之一的标准向马腾、孙莹支付了2011年11月之前的违约金，现马腾、孙莹要求志成公司按总房款每日万分之一的标准支付自2011年12月1日起至2014年8月的违约金。志成公司辩称其已经支付了马腾、孙莹部分违约金，且在马腾、孙莹未支付任何费用的情况下，地下室增高和单独办证已使得马腾、孙莹从中受益，在马腾、孙莹无实际损失的情况下，双方约定的违约金明显过高，其不应再支付该部分违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，马腾、孙莹主张因志成公司未能按合同约定的期限协助其办理涉案房产的产权证书，使其对房屋的转让、出租、抵押融资及孩子上学均受到影响，已造成实际损失。志成公司则主张马腾、孙莹并无实际损失。在双方均未能举证证实的情况下，如果全部支持马腾、孙莹的诉讼请求，志成公司承担的逾期办证的违约责任已达83495.33（34380.33元＋49115元）元，占已付房款的百分之十六点八，结合志成公司的履约情况，及地下室的增高和单独办证使马腾、孙莹确实从中受益等情况，本院认为该违约金数额明显过高。现志成公司已向马腾、孙莹支付逾期办证违约金34380.33元，本院酌定志成公司还应支付马腾、孙莹逾期办证违约金7790元。原审判决驳回马腾、孙莹的诉讼请求错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1048号民事判决第二项及诉讼费负担项；二、撤销济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1048号民事判决第一项；三、被上诉人山东志成置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人马腾、孙莹逾期办证违约金7790元；四、驳回马腾、孙莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费370元，由被上诉人山东志成置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵建军审 判 员  黄 力代理审判员  许海涛二〇一五年十一月十七日书 记 员  王 娜