江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初4959号原告：沙慧明，男，1967年9月17日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告：张琴，女，1969年6月12日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告:王建峰，男，1982年10月26日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告:季明霞，女，1982年11月23日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告：文爱娟，女，1983年1月23日出生，汉族，住重庆市丰都县。原告：黄小刚，男，1983年2月12日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告：康子德，男，1968年10月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。原告：白玉勤，女，1968年4月12日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。原告：姚珈，男，1988年1月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：蒋军，男，1987年12月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：饶琴，女，1987年2月14日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：代菲，女，1979年9月17日出生，汉族，住上海市松江区。原告：刘翔，男,1979年11月15日出生，汉族，住上海市松江区。原告：龙翠华，女，1951年9月8日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。原告：刘汝元，男，1951年6月8日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。原告：王双辉，女，1973年2月20日出生，汉族，住河南省洛阳市。原告：钱裕，男，1973年7月9日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：李小英，女，1974年5月31日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：关丽云，女，1986年8月7日出生，汉族，住江苏省如皋市。原告：谢仁杰，男，1984年9月6日出生，汉族，住江苏省如皋市。原告：钱娟，女，1980年11月21日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：刘伯乐，男，1983年2月10日出生，汉族，住南京市六合区。原告：侯金鑫，男，1987年7月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：朱建静，女，1989年6月24日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告：陆德才，男，1970年4月20日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：严培芬，女，1971年11月7日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：邓新，男，1986年1月28日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：张伯明，男，1982年12月3日出生，汉族，住江苏省盐城市经济开发区。原告方共同委托诉讼代理人：沙慧明，男，1967年9月17日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告方共同委托诉讼代理人：王建峰，男，1982年10月26日出生，汉族，住江苏省苏州市。被告：苏州市合景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路。法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：赵舒卿，公司员工。委托诉讼代理人：汤锦明，公司员工。被告：广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市相城区聚贤路129号峰汇商务广场1幢205室。负责人：金艳龙。委托诉讼代理人：鲁勇、张艳松，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。被告：苏州金麦科电子科技有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇睿峰商务广场1幢1834室。法定代表人：沙朱锋。原告沙慧明、张琴、王建峰、季明霞、文爱娟、黄小刚、康子德、白玉勤、姚珈、蒋军、饶琴、代菲、刘翔、龙翠华、刘汝元、王双辉、钱裕、李小英、关丽云、谢仁杰、钱娟、刘伯乐、侯金鑫、朱建静、陆德才、严培芬、邓新、张伯明与被告苏州市合景房地产开发有限公司（下称被告合景房产公司）、广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司（下称被告宁骏物业苏州公司）、苏州金麦科电子科技有限公司（下称被告金麦科电子公司）恢复原状纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员王玲独任审判，于2017年9月27日公开开庭。后因工作原因，本案变更由审判员丁亦辛独任审判，于2018年11月6日公开开庭。因本案案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，并于2018年11月16日进行公开开庭审理。原告方委托诉讼代理人沙慧明、王建峰，被告合景房产公司委托诉讼代理人赵舒卿、汤锦明均参加三次开庭；被告宁骏物业苏州公司委托诉讼代理人鲁勇参加第一次开庭；被告宁骏物业苏州公司委托诉讼代理人张艳松和被告金麦科电子公司法定代表人沙朱峰均到庭参加第二、第三次开庭。本案现已审理终结。原告沙慧明、张琴、王建峰、季明霞、文爱娟、黄小刚、康子德、白玉勤、姚珈、蒋军、饶琴、代菲、刘翔、龙翠华、刘汝元、王双辉、钱裕、李小英、关丽云、谢仁杰、钱娟、刘伯乐、侯金鑫、朱建静、陆德才、严培芬、邓新、张伯明向本院提出诉讼请求：1、判令三被告恢复原状，达到原建筑设计规范、抗震规范、防火规范，达到住宅质量保证书承诺的该工程合理的使用年限。2、判令三被告消除危险、即消除火灾对房屋结构安全隐患危险。3、判令三被告恢复原状，即恢复到合景峰汇9期15幢09室1〜18层火灾前房屋主体结构设计规范的安全结构；恢复外立面、外窗、绿化、消防设施功能、照明设施功能。4、判令三被告承担连带责任。5、三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月30日凌晨4时许，合景峰汇九期15幢架空层发生火灾，火势特别大，导致现场钢筋裸露、混凝土碳化和变性，部分住户遭受财产损失。根据原有小区设计，电动车应停在地下车库，但是开发商却在地下搭建了许多小棚用于出租出售，导致电动车无处可放。住户无奈才将电动车停放到楼道或架空层内，造成火灾隐患。根据原告与开发商签订的商品房买卖合同约定，双方确认的商品房所在的小区停车场、架空层等全部归出卖方所有或拥有使用权。架空层是一个独立单元，事实上却作为一个没有消防设施、没有监控、却安装了充电桩的电动车库使用，被告合景房产公司作为架空层的所有者，应对架空层起火给原告造成损失承担民事责任。被告宁骏物业苏州公司作为物业公司，按照前期物业管理服务协议的约定进行管理，对造成原告的财产受损，应该承担民事责任。被告金麦科电子公司是充电桩安装公司，从照明电路引出电线，而未按专用供电电流标准设置充电桩，对本次火灾造成的损失负有连带责任。被告合景房产公司辩称，1、我公司非侵权行为人，我公司对涉案事故的发生不存在任何过错和责任。首先，火灾事故认定书已经认定“涉案事故的起火部位位于该楼栋，起火原因为电瓶车内部电气线路故障所致”，我公司并非导致事故的侵权行为人；其次，原告称我公司在地下搭建了许多小棚用于出售、出租，导致电动车无处安放，业主无奈才将电动车停在楼道或架空层内，造成火灾的安全隐患，这一情况并不属实。涉案事故所在楼栋明确规划有安放非机动车的车库，包括经过规划测绘、合法设置并具备产权的自行车库和公共自行车库。原告所谓的小棚即为经过规划测绘、并有产权的自行车库，权属归我公司，我公司有权进行出售或出租，原告诉称事实没有事实依据。涉案事故的发生完全是有关业主为行自身方便、不顾公共安全，擅自在架空层停放电动车导致。原告称，商品房买卖合同中关于共有权益的第三条仅是原则性的约定，具体权属应依法按是否有或能够登记来确定，而不能仅依约定来确定。架空屋属无产权的项目小区公共配套，应属全体业主所有。涉案事故所在楼栋及其所在项目早已于2013年底完成竣工备案，并取得了苏州市相城区住房和城乡建设局颁发的项目交付使用通知书，我公司作为开发建设方已在2013年底将包括架空层、停车场等在内的各类设施、部位连同小区全部楼栋房屋整体移交给物业公司管理。移交后，我公司也未对架空层、停车场等各类设施从事或进行过任何经营和使用，我公司既非所有权人、亦非使用人和管理人，对火灾没有任何过错和责任，原告损失不应该由我公司承担。2、我公司非事故所在楼栋及项目小区的管理人，不负有任何管理义务与责任。我公司作为涉案事故楼栋的开发建设方在2013年12月至2014年11月间，陆续向业主交付了房屋。自整体移交项目小区物业和交付业主房屋起，我公司对该项目小区及房屋就不再负有任何管理义务与责任，我公司不应承担任何补充责任。3、事故原因及责任方已被认定，应由引发火灾的所有人、使用人承担侵权责任。要求驳回原告对其公司的全部诉请。被告宁骏物业苏州公司辩称，一、本案原告不具有民事诉讼主体资格。本案原告起诉要求恢复发生火灾楼栋的主体结构、外立面、外窗绿化、消防设施、照明设施，而这些均属于涉案楼幢全体业主的共有部分，本案原告仅为该楼幢的部分业主，而且没有该楼幢其他业主的授权，故本案原告不具有本案的诉讼主体资格。二、其公司并非侵权行为人不应承担侵权责任。首先损害事实的发生非因其公司造成；火灾事故认定书载明火灾起火部分位于，起火原因为电瓶车内部电气线路故障所致，其公司不是侵权行为人。其次，其公司作为涉诉房屋物业服务提供方，没有义务、更加没有能力对属于业主私人所有的电瓶车进行检测维护；其公司也不存在任何因不作为而导致火灾发生的情形。再次、其公司既非侵权行为人、亦不存在任何过错导致损害结果的发生，不需要就原告的诉讼请求承担责任。三、火灾发生后，其公司及时采取措施，避免损失扩大，已尽到充分完整的安全保障义务，不应承担任何补充责任。火灾事故突发于2017年7月30日凌晨4时18分左右，其公司工作人员巡逻期间发现险情后第一时间通知领班和巡逻队员前往支援，监控中心也同时立即报警，并拿上灭火器跑到现场进行火灾控制，两分钟左右领班和巡逻队员到达现场，并立即组织队员连接消防水带出水灭火，及时安排人员到楼层疏离人群，同时交代监控中心通知工程部门断电断气、事发楼栋电梯进行紧急停用，并在火场外围警戒。事实上消防车进入小区前火灾已经完全得到控制。之后，工作人员又协调消防人员进行二次火情排查。在上述整个过程中，其公司通过迅速有效、有条不紊的工作及时控制了火势，保障了业主的生命安全，并尽最大可能减少了业主财产的损失，积极配合公安消防部门处理火情。其公司作为安全管理主体已尽到最大可能和程度的安全保障义务，不应承担补充责任。四、原告应查明侵权主体并要求其承担全部侵权责任，火灾责任应当由电瓶车的所有权人承担全部。如原告认为应当对房屋结构安全进行鉴定的，谁申请鉴定谁先预付费用，最终由侵权主体承担消除影响恢复原状。请求法院依法驳回原告对其公司的诉讼请求。被告金麦科电子公司辩称，同意被告宁骏物业苏州公司的第一点、第二点答辩意见。补充第三点，我们公司提供的充电桩的目的是降低充电时电瓶车起火的风险，但不能杜绝充电电动车自身原因导致着火。苏州政府对安装充电桩对电瓶车充电、降低电瓶车起火风险的做法是认可的。其公司在架空层中设置充电桩是符合规定的。本案中起火原因为电动车自身原因着火，与我方没有关系。经审理查明，2017年7月30日4时18分，位于苏州市相城区的合景峰汇9期15幢架空层电瓶车起火。消防部门接警后出警。火灾主要造成电瓶车、自行车等烧毁，无人员伤亡。苏州市公安消防支队相城区大队于2017年8月29日作出苏相公消火重认【2017】第0029号火灾事故认定书，认定：“该起火灾起火部位位于，起火原因为电瓶车内部电气线路故障所致”。火灾造成该楼栋地上一层架空层钢筋裸露、混凝土碳化，209室、309室受灾较为严重，该两户为其财产损失均已另行诉讼。原告沙慧明、张琴系苏州市相城区元和街道峰汇园花园东区15幢1509室业主，王建峰、季明霞系209室业主，文爱娟、黄小刚系309室业主，康子德、白玉勤系409室业主，姚珈系509室业主，蒋军、饶琴系609室业主，代菲、刘翔、龙翠华、刘汝元系809室业主，王双辉系909室业主、钱裕、李小英系1009室业主，关丽云、谢仁杰系1209室业主，钱娟、刘伯乐系1309室业主，侯金鑫、朱建静系1409室业主，陆德才、严培芬系1609室业主，邓新系1709室业主，张伯明系1809室业主。2017年8月1日，苏州市相城区住房和城乡建设局对被告宁骏物业苏州公司进行约谈，要求立即拆除小区架空层充电装置，在消防、社区的指导下，另行出具整改方案，安全合理解决小区业主充电需求，‥‥‥，另要求对受灾比较严重的业主做好安抚工作并协商处理善后工作。同日，该局向宁骏物业苏州公司出具了责令改正通知书。另查明，被告合景房产公司（委托方、甲方）与被告宁骏苏州公司（受托方、乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定：“甲方通过招投标方式将苏州市相城区峰汇园八九期（东区）委托乙方进行物业管理服务，物业类型为住宅；委托管理服务期限为两年，自2013年10月1日至2015年9月30日；合同期未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；合同期满，业主委员会未成立，本合同自动延续至新的物业服务合同生效”。第四条约定，乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。第六条约定：“在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项（采取招投标的以中标文件为准），其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、架空层、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、安全设施等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；‥‥‥；（六）交通和车辆停放秩序的管理；‥‥‥；（八）物业维修和养护费用的账务管理；（九）物业档案资料的保管；‥‥‥”。2013年12月19日和28日，被告合景房产公司将涉案楼栋所在的峰汇园9期的公用部位、共用设施等移交被告宁骏物业苏州公司。涉案楼栋（原编号C3地块1号楼）于2013年11月19日通过骏工备案，于2013年12月2日取得苏州市相城区商品房交付使用通知书。以上事实由当事人举证的《火灾事故认定书》、房产证、土地证、竣工验收备案证明、《苏州市前期物业管理委托合同》、约谈记录、整改通知书、现场照片以及当事人的陈述等附卷佐证。审理中，原告举证沙慧明、张琴与被告合景房产公司就涉案房屋所签《商品房买卖合同》（编号苏相合同201212220193），称该合同中第17条共有权益的约定中明确，双方确认该商品房所在小区的停车场、架空层、会所、各类康乐设施以及其他经营性和服务性配套设施全部归出卖方所有或者拥有使用权，故被告合景房产公司为发生火灾的架空层的所有人；另外合同第22条中约定：合同未尽事宜在附件五中补充，补充约定不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款。据此认为被告合景房产公司应在本案当中承担相应责任。对此，被告合景房产公司不予认可，并称根据目前规定架空层无法取得产权登记，应属全体业主所有，另举证房产测绘成果报告，宗地分割情况申报调查表，不动产权属登记簿，新建物业移交确认表，以证明地下自行车的产权登记人为其公司，业主可有偿使用，不存在原告所称其公司占用自行车导致业主无处停放而只能停放在架空层的情况；架空层均移交物业公司进行管理，故其公司在本案中无任何过错，不应担责。被告宁骏物业苏州公司和被告金麦科电子公司对被告合景房产公司的证据以及主张均予以认可；原告对被告合景房产公司的证据的真实性无异议，但认为不能证实其主张。审理中，本院要求被告宁骏物业苏州公司和被告金麦科电子公司提供就充电桩安装所签的相关合同，被告宁骏物业苏州公司拒不提供。被告金麦科电子公司陈述，双方已结束合作，合同已找不到；充电桩投币1元充电4小时，其按1.25元/度的电价与被告宁骏物业苏州公司进行结算。本院至现场查看，架空层的立柱上用漆喷涂着“电瓶车充电处”，充电电源从照明电源处拖出，现场遗留数辆电动自行车和三轮车残骸。被告金麦科电子公司还举证2017年9月27日江苏省消防安全委员会发布的《电动车停放、充电场所和民用建筑燃气使用场所消防安全须知》和苏州市人民政府于2018年6月19日的《关于印发的通知》，以证明架空层可以、并且鼓励停放电动车。当事人对两份文件的真实性予以认可，但原告认为两份文件均发布在本起火灾之后，且架空层停放电动车是有条件限制的。本院认为，原告主张发生火灾的架空层属开发商即本案被告合景房产公司所有，被告合景房产公司对此予以否认。对此本院认为，被告合景房产公司与业主所签的商品房买卖合同中约定架空层归开发商所有，该约定无理由认为无效；根据被告合景房产公司提供的测汇报告等可认定，架空层虽设计用途为非居住，但架空层有其独立的面积，并且与其他业主所购物业一样对公摊面积进行了分摊，构造上具有独立性，能够明确区分；亦具有利用上的独立性，能够排他使用，且能够登记成为特定业主所有权的客体；涉案架空层应认为属我国物权法第六章所称的专用部分。被告合景房产公司为涉案小区的开发商，亦是建设用地使用权人，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外，本案目前无证据证明架空层属于其他人，即可认定架空层归被告合景房产公司所有，至于架空层至今是否已取得登记与上述认定无涉。被告合景房产公司作为所有人的架空层因火灾，造成钢筋裸露、混凝土碳化，事实上有可能存在危险，妨害了其他业主即本案原告的物权。本案原告作为权利人要求消除危险、恢复原状应予准许。对此，被告合景房产公司应承担责任，对架空层恢复原状，并应取得苏州市房屋安全鉴定处出具的房屋安全鉴定书。根据原告的诉讼请求，本案并非为侵权赔偿而是据于相邻关系的物权保护，被告宁骏物业苏州公司和被告金麦科电子公司在本案中无需承担责任；原告要求三被告承担连带责任的请求不予支持。若被告合景房产公司认为其自亦是火灾的受害人，被告宁骏物业苏州公司、被告金麦科电子公司和电动车所有人对火灾造成损失以及本案恢复原状的相关费用应承担赔偿责任，被告合景房产公司可依法另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十一条、第一百四十二条以及相应法律的规定，判决如下：一、被告苏州市合景房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对苏州市相城区元和街道峰汇园花园东区15幢架空层及相应部位消除危险、恢复原状，并应取得由苏州市房屋安全鉴定处出具的房屋安全鉴定书。二、驳回原告沙慧明、张琴、王建峰、季明霞、文爱娟、黄小刚、康子德、白玉勤、姚珈、蒋军、饶琴、代菲、刘翔、龙翠华、刘汝元、王双辉、钱裕、李小英、关丽云、谢仁杰、钱娟、刘伯乐、侯金鑫、朱建静、陆德才、严培芬、邓新、张伯明的其他诉讼请求。本案案件受理费为人民币80元，由被告苏州市合景房地产开发有限公司负担（此款原告方已自愿垫付，本院不再退还，被告苏州市合景房地产开发有限公司在判决生效后十日内直接支付原告方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  周云生人民陪审员  周福林二〇一八年十一月二十四日书 记 员  吴静良