安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1324民初3301号 原告：安徽省泗县佳美实业有限责任公司。 地址：泗县铁市街19-31号。 法定代表人：孔祥华，董事长。 委托诉讼代理人：李胜，安徽安康律师事务所律师。 被告：石威，男，1983年6月20日出生，汉族，住安徽省泗县（确认地址）。 被告：胡亚洲，男，1982年8月10日出生，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：蔡震，安徽玉金律师事务所律师。 原告安徽省泗县佳美实业有限责任公司（以下简称佳美公司）与被告石威、胡亚洲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳美公司委托诉讼代理人李胜，被告石威，被告胡亚洲委托诉讼代理人蔡震到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 佳美公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方房屋租赁合同2017年8月28日已解除；2.依法判决被告支付租金77266元人民币；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年5月2日被告石威及史小江等七人因经营KTV需要以石威、史小江之名租赁原告所有房屋，双方据此达成协议。根据协议约定：双方约定租期三年，第二年、第三年房屋租金应于到期日前30日支付下一年房屋租金。合同签订后，刘梅等原六合伙人于2017年1月16日将80%的合伙份额以40万元价格转让给被告胡亚洲，由两被告按原租房协议共同继续经营KTV，但两被告却未能按合同的约定于2017年3月30日前第三年租金按时支付，一直拖至三、四个月后仍未支付，后原告只好按照合同约定于2017年8月底解除双方已订的合同，被告对此并未提出异议，截止到合同解除时，被告共欠原告118天租金，合计77266元。综上所述：原被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告违约在先，且拖欠原告解除前租金77266元事实清楚，现根据我国《合同法》及相关法律规定，依法诉讼，以求公正判决。 被告石威辩称，拖欠原告77266元租金没有异议，我愿意承担20%的份额，因为我占魅力国际KTV股份20%。 被告胡亚洲辩称，被告胡亚洲不是本案适格被告，请求法庭查明案件事实，驳回原告对被告胡亚洲的诉求。 经审理查明：2015年5月2日，佳美公司作为甲方与石威、史小江作为乙方签订房屋租赁合同，将佳美嘉三楼约400平方米商用房屋出租给石威、史小江改营KTV歌吧。该歌吧为魅力国际KTV（泗县魅力娱乐会所），是被告石威及案外人史小江、刘梅等7人共同合伙经营，但登记的负责人为石威，企业类型为个人独资企业。房屋租赁合同载明，该房屋租赁期共36个月，自2015年4月30日起至2018年4月30日止，房屋租金每年169000元，三年合计507000元，房屋租金应于每年3月30日前一次性付清。第十条、乙方违约责任第3点约定乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金，超过30天未支付租金的双方合同自动解除。该合同有佳美公司盖章及石威、史小江签名。同日，双方达成补充协议一份，主要约定3、……乙方应每年交甲方管理费7万元，协议还约定了其他事项。2017年1月16日，包括刘梅在内的6人（不包括石威）将泗县魅力娱乐会所的80%份额以40万元转让给胡亚洲，后胡亚洲与石威共同合伙经营该会所，但会所登记负责人仍为石威，企业类型仍为个人独资企业。2017年3月30日，被告未按约定支付第三年租金，佳美公司按合同约定于2017年8月23日向被告石威送达了解除合同通知书，限通知书送达之日起5日内未全额交清租金239000元，被告石威及案外人史小江与原告签订的租赁合同即日自动解除。截至2017年8月28日合同解除时止，被告拖欠原告租金118天，合计77266元（含管理费），双方产生纠纷，原告遂诉讼来院。 本院认为，被告石威、案外人史小江与原告签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，应合法有效。 原告诉请租金是否合理。案涉租赁合同约定于2017年4月30日缴纳第三年度租金及管理费，租金每年为169000元、每年的管理费为70000元，合计239000元。自2017年5月1日至合同解除之日2017年8月28日，为日历天118天，被告应支付的租金及管理费为239000元÷365天X118天=77266元。庭审中被告石威对该数额并无异议，故原告诉请数额本院认可。 租赁合同是否解除。依据合同约定，第三年的租金应在2017年3月30日前交清，但被告没有按时履约给付租赁费及管理费，原告依据合同约定向石威发出解除通知书，那么送达石威是否具有送达效力呢？《中华人民共和国民法总则》第一百零五条规定非法人组织可以确定一人或者数人代表该组织从事民事活动。本案中石威登记为KTV的负责人。从法律层面上可以代表泗县魅力娱乐会所接收通知书。在通知书限定的时间内被告仍没有履行合同义务，故原告的解除合同通知书在宽限期满后生效，此时已超双方约定的租金缴纳日期3月30日近五月有余，远远超过30日未交租金即解除合同的约定时间。故，原被告双方的租赁合同于2017年8月28日解除。 胡亚洲是否是适格被告。根据安徽省宿州市中级人民法院（2018）皖13民终793号民事判决书认定事实，胡亚洲与石威共同合伙参与该会所的经营，会所的登记人仍为石威。宿州中院确认刘梅等6人于2017年1月16日将魅力国际ＫＴＶ（泗县魅力娱乐会所）80%的份额以400000元的价格转让给胡亚洲，胡亚洲向刘梅出具了400000元借条一张。此后，胡亚洲实际经营会所。生效裁判文书认定的事实可以佐证胡亚洲作为本案的被告是适格的，故对被告的辩解及证人胡某的证言不予采信。 被告石威、胡亚洲是否承担责任。泗县魅力娱乐会所系石威等人合伙经营，但对外登记为个人独资企业，有违法律法规的规定，虽然其后合伙人发生变化，但登记企业的类型仍为个人独资企业，负责人仍为石威。石威、胡亚洲作为合伙人既然共同参与会所的经营活动，就应对会所经营过程中对外所负的债务负责。合伙人未将会所的个人独资企业性质据实变更为合伙企业的行为，不仅应当受到相关行政法规的规制，亦不应当成为合伙人不承担民事法律责任的理由，否则交易安全得不到保护。故对被告胡亚洲的辩解及其观点本院不予采信。由于原告（债权人）的交易对象是承租人（合伙人）而非合伙企业，承租人对合伙期间所欠的房租和管理费应由承租人（合伙人）按照合同约定支付。 被告石威主张只承担20%的支付责任，本院难以认同，根据合伙企业法相关规定，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。同时第四十条又规定合伙人由于承担无限连带责任，清偿数额超过本法第三十三条第一款规定的其亏损分担比例的，有权向其他合伙人追偿。故对原告这一主张本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、确认原告安徽省泗县佳美实业有限责任公司与被告石威等签订的房屋租赁合同于2017年8月28日解除。 二、被告石威、胡亚洲于本判决生效后二十日内支付原告安徽省泗县佳美实业有限责任公司租金及管理费77266元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费870元，由被告石威、胡亚洲负担，先由原告垫付、待执行时一并执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  王存兵 二〇一八年十一月三十日 书记员  姚乐乐 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。