福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5059号 上诉人（原审原告）：黄美玉，女，1981年9月9日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：阙任政，福建泾渭明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州鑫中瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市磁灶镇陶东路。 法定代表人：王文质，该公司董事长。 上诉人黄美玉因与被上诉人泉州鑫中瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫中瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初12074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄美玉上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持黄美玉一审的诉讼请求。事实和理由：一、关于逾期交房问题。（一）一审判决对鑫中瑞公司可以顺延交房时间的认定有误。鑫中瑞公司虽然提供晋江市气象局证明及监理日志，但不能证明该其后系不可抗力因素，更不能证明工程因此停工。鑫中瑞公司也未依照合同履行通知义务。一审判决据此认定顺延交房、办证时间，是错误的。（二）鑫中瑞公司虽然提前交房，但交房时并不具备交房条件，直至2014年4月14日通过消防验收才符合交房条件，鑫中瑞公司应支付逾期交房违约金至鑫中瑞公司办妥不动产登记证书之日止。二、一审认定逾期办证违约金的计算标准及计算违约金截止日期为2017年12月12日有误。（一）《商品房买卖合同》第十四条第一款第二项中“银行同期活期存款%”并未写明“利率”字样，仅有百分号，未写明百分比。根据《合同法》第十四条规定，对格式文本的理解存在歧义，应当作出对提供格式文本的鑫中瑞不利的解释。鉴于上述合同条款约定不明确，导致本案损失数额难以确定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。一审认定逾期交房违约金的计算标准明显低于同期同类贷款利率，也与合同约定逾期支付购房款违约金的计算标准明显不对等，黄美玉有权依照上述司法解释第十六条规定，以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加。（二）黄美玉没有收到鑫中瑞公司邮寄的办证通知函。通过查询邮寄单，可以证明该邮件不是黄美玉本人签收。三、本案未超过诉讼时效。无论是逾期交房还是逾期办证，诉讼时效均不宜从交房之日或约定的办证之日起算，尤其是违约行为持续发生的情况下，权利义务内容尚未确定，该时间节点不宜认定为当事人知道或应当知道权利被侵害。《民法总则》已将诉讼时效期间调整为三年，本案应适用三年的诉讼时效期间。 鑫中瑞公司未作答辩。 黄美玉向一审法院起诉请求：1.鑫中瑞公司继续代为办理黄美玉址在晋江市××镇××路××幢××号房屋的不动产权证；2.鑫中瑞公司应当全面履行办证义务，限期30日内向晋江市不动产登记中心办理前述房屋产权的初始预登记手续并为黄美玉办理该房屋的不动产权证；3.鑫中瑞公司支付原告黄美玉逾期交房违约金7633.41元（违约金自2014年12月31日起至2015年3月19日止，按已付购房款489321元的日万分之二计算）；4.鑫中瑞公司自2015年6月18日起至不动产权证书实际办好之日止，按已付购房款489321元的日万分之二点一支付逾期办证违约金（暂计至原告起诉之日违约金为105751元）。 一审法院认定事实：2013年5月5日，黄美玉与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》，相关约定事项详见合同内容。购房款已经支付完毕。诉争房屋已经于2015年3月19日交房。诉争房屋于2015年4月14日通过消防验收。自2013年5月5日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为43天，鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年2月12日前完成交房。关于逾期办证违约金的计算标准为自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率计算。黄美玉于2017年10月26日提起诉讼。 一审法院认为，关于争议焦点1鑫中瑞主张的天气因素应否扣除，黄美玉与鑫中瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。合同第八条约定了相关房屋交付出卖人可据实予以延期的约定，其中特殊原因之一为：“非出卖人能控制的原因，如台风、大雨、暴雨或外因引发的停水、停电等……，出卖人出示晋江市主管部门的证明”。由此可见，前述因素可以构成出卖人据实予以延期的依据，鑫中瑞的相应主张于法有据，予以支持。根据本案诉争房屋施工实际及合同签订时间，发生于合同签订之前的前述因素因为已经实际发生，为鑫中瑞公司所知情，不宜顺延；发生于合同签订之后的应予以顺延。根据晋江市气象局证明并结合监理日志，自2013年5月5日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为43天，鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年2月12日前完成交房。关于争议焦点2黄美玉相应诉求是否超过诉讼时效，根据诉讼时效的相关规定，本案诉讼时效应适用二年的诉讼时效。关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效的争议，因本案诉争房屋于合同约定交房时间后即2015年3月19日交房，且因本案诉争房屋通过消防验收（合格）时间为2015年4月14日，并不构成有效交付，故鑫中瑞已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。本案中，黄美玉知道或者应当知道相关交房权利被侵犯的时间点为2015年4月14日，因黄美玉提出本案诉讼的时间为2017年10月26日，且未对起诉之前向鑫中瑞公司主张相应权利提供证据证明，故法院认定黄美玉对于2015年10月27之前的逾期交房违约金的主张已超过诉讼时效。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效的争议，诉争房屋已于2015年3月19日实际交付，但黄美玉并未能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书，鑫中瑞已构成违约，应承担逾期办证违约责任。本案中，黄美玉知道或者应当知道相关办证权利被侵犯的时间点为2015年6月18日，因黄美玉提出本案诉讼的时间为2017年10月26日，且未对起诉之前向鑫中瑞公司主张相应权利提供证据证明，故法院认定，黄美玉对于2015年10月27之前的逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效，而于2015年10月27日起所主张的逾期办证违约金未超过诉讼时效。关于争议焦点3黄美玉的主张应否予以支持，黄美玉主张逾期交房违约金因已超过诉讼时效，其主张不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准，双方在合同第十四条作出相应约定，即约定自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。对此，法院认为，该计算标准的约定虽然存在理解上的岐义，但应就双方所约定指向银行的银行业通常行业常理并结合合同的文义进行理解界定，鉴于鑫中瑞公司对应认定为“银行同期活期存款利率”的主张进行合理的说明，故其主张予以支持。关于办证义务，审理中，双方当事人均确认本案诉争房屋的办证为黄美玉委托鑫中瑞公司代为办证，故对此予以认定。黄美玉主张鑫中瑞公司应协助办理诉讼房屋的不动产权证书的主张于法有据，予以支持。关于逾期办证违约金，因鑫中瑞公司未能举证证明《办证通知函》有通知到达黄美玉的事实，由此而产生的法律后果应由其自行承担。黄美玉有关逾期办证违约金的主张本院相应予以支持，鑫中瑞公司应支付黄美玉自2015年10月27日起以489321元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至实际履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，黄美玉于2017年9月11日向一审法院递交本案起诉状，一审法院于2017年10月26日立案受理。除上述事实外，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，一、关于交房时间，黄美玉与鑫中瑞公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人可据实予以延期的情形：“非出卖人能控制的原因，如台风、大雨、暴雨或外因引发的停水、停电等……，出卖人出示晋江市主管部门的证明。”一审法院根据晋江市气象局证明并结合监理日志，认定自2013年5月5日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为43天，鑫中瑞公司交房时间可以顺延至2015年2月12日，符合上述约定，应予维持。二、关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则(​javascript:void(0);​)规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因诉争房屋于合同约定交房时间后即2015年3月19日交付，但诉争房屋通过消防验收（合格）时间为2015年4月14日，并不构成有效交付，鑫中瑞公司已构成逾期交房，黄美玉知道或者应当知道权利被侵害的时间点为2015年4月14日，因黄美玉于2017年9月11日向一审法院递交起诉状主张权利，民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满，故一审法院认定黄美玉逾期交房违约金的请求已超二年过诉讼时效期间，并无不当，予以维持。三、关于逾期办证违约金，双方在合同第十四条约定：“自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。”一审法院对上述合同条款进行文义解释，按银行同期活期存款利率计算逾期办证违约金，并无不当，应予维持。关于鑫中瑞公司应如何承担逾期办证违约金，《民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(​javascript:void(0);​)规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则(​javascript:void(0);​)规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则自2017年10月1日起施行。黄美玉2017年9月11日向一审法院递交起诉状主张权利，黄美玉关于2015年9月12日前的逾期办证违约金请求权，民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满，黄美玉主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，不予支持，故对黄美玉请求支付2015年9月12日前的逾期办证违约金，不予支持；黄美玉关于2015年9月12日起的逾期办证违约金请求权，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，故鑫中瑞公司应承担自2015年9月12日起以489321元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算的逾期办证违约金。一审判决关于鑫中瑞承担逾期办证违约金的期间认定有误，予以纠正。 综上所述，黄美玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初12074号民事判决第一项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初12074号民事判决第二项、第三项； 三、泉州鑫中瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日十五日内支付黄美玉自2015年9月12日起以489321元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至实际协助履行办证义务之日止的逾期办证违约金； 四、驳回黄美玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年××月××日 书记员  刘永坤 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1 1-