重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0242民初4993号 原告：酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司，住所地：重庆市酉阳县桃花源街道桃花源大道桃源金水岸。 统一社会信用代码：91500242565614122G。 法定代表人：郭小红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓建，重庆或戎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭骋骋，重庆或戎律师事务所实习律师。 被告：周静，女，1980年2月6日生，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。 委托诉讼代理人：付明政，男，重庆森平律师事务所律师。 原告酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司（实业公司）与被告周静租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告酉阳桃花源公司委托诉讼代理人邓建、彭骋骋和被告周静的委托诉讼代理人付明政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 桃花源公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付所欠原告2017年7月1日至2018年10月14日的房屋租金625014.8元；2、请求解除原被告签订的租赁合同，责令被告搬出房屋并腾空交付原告；3、判令被告支付违约金99910元；4、由被告按日租金1652.7元的标准支付从2018年10月15日起至实际搬出房屋时止的房屋占用费；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于酉阳县酉州古城**物业（XXX客栈）系酉阳桃花源公司所有，该物业原由酉阳县桃花源旅游投资（集团）有限公司经营（以下简称酉阳桃花源旅投公司），2015年5月25日，酉阳桃花源旅投公司将经营管理权移交酉阳桃花源公司。 2013年11月13日，酉阳桃花源旅投公司与袁娅签订了《租赁合同》，将酉州古城X号物业出租给袁娅用于商业经营，该物业套内面积约1861.67平方米。其中，合同第三条约定：租赁期限共九年，从2013年12月31日至2022年12月30日止。免租期共12个月，从2013年12月31日至2014年12月30日止。第四条租金约定：酉州古城X号物业正层月租金按25.5元/平方米计算；酉州古城X号物业负层月租金按15元/平方米计算。2014年12月31日起至2015年12月30日止执行初始租金，从2015年12月31日开始，以后每年租金在上一年基础上递增6%，合同签订时支付249975元，2014年6月1日前支付249975元，以上金额合计499550元，为2014年12月31日至2015年12月30日租金。之后租金半年结算一次，于每期期满前30日缴纳下个半年租金。同时合同约定若一方违反合同约定，甲方有权扣减该保证金及解除、终止合同的条件。 酉阳桃花源旅投公司按约向袁娅交付该物业后，袁娅缴纳了改物业保证金99910元。2017年6月19日袁娅向原告提交了申请变更合同主体的《合同变更申请》，申请将该物业的经营权转让给变更周静，申请内容为“因内部股权变更原因，特申请我与贵公司签订的租赁合同（酉州古城X号楼）主体变更为：周静，原合同内容不变，合同主体变更后，由周静代替袁娅承担原合同中的全部权利和责任，望贵公司予以办理。”后经原告同意。2017年6月23日，原告与被告按《合同变更申请》，在原《租赁合同》内容不变的情况下重新签订了《租赁合同》，把合同的承租人变更为被告周静，被告经营该物业后，向原告支付了该物业的初始租金125000元，之后被告未按约缴纳租金。原告多次催收，被告一直未支付所欠租金。，原告于2018年10月8日向被告发了催租《通知》，按《通知》的内容，原告和被告已于2018年10月15日解除房屋租赁合同关系，至今被告仍欠原告房屋租金625014.8元。故起诉请求依法判决。 被告提出答辩意见：1.关于原告的诉讼请求：要求被告支付2017年7月1日到2018年10月14日的租金问题，原告根本违约在先；关于腾退房屋的问题，由于原告先违约待原告举证后再答辩；原被告所签订合同没有取得备案许可证；对于支付违约金的情况依赖合同的有效性；对于原告诉讼请求第4项无依据；对于诉讼请求第5项只有诉讼费应该支持，其余的不应支持；2.原告起诉的被告主体不适格，周静是作为个体工商户进行了登记，周静是作为自然人进行的起诉，应该是以XXX为主体；原被告的租赁合同有待原告举证后再确定合同是否有效；3.原告存在根本违约的情况，擅自停水停电，隐瞒施工，提供的环境存在安全隐患，提供的房屋至今未取得消防验收，擅自管制交通，导致所期望和规划的经营环境导致不能经营，没有客人入住；4.作为被告保留向原告主张损害赔偿的权利。综上，即使合同成立，原告也没有合同的解除权，应该驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月19日，袁娅向酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司申请载明：因内部股权变更原因，特申请我与贵公司签订的租赁合同（酉州古城X号楼）主体变更为：周静（身份证号码：5135XXXXXX********），原合同内容不变，合同主体变更后，由周静代替袁娅承担原合同中的全部权利和责任。2017年6月21日，经酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司审批同意。2017年6月23日原告实业公司与被告周静签订了《租赁合同》，合同约定：实业公司（甲方）将位于重庆市酉阳酉州古城X号物业出租给被告周静（乙方）用于商业经营（客栈、餐饮、茶楼），暂定名为：XXX客栈。该物业套内面积合计1861.67平方米,其中，负层556.51平方米，初始月租金单价为15元/平方米、正层1305.16平方米，初始月租金单价为25.5元/平方米；该物业的租赁期限共计9年，从2013年12月31日起至2022年12月30日止。免租期共12个月，其中2013年12月30日起至2014年12月30日止为乙方的免租期。租金实际计算日期从2014年12月31日起。2014年12月31日起至2015年12月30日止执行初始租金，从2015年12月31日开始，以后每年在上一年基础上递增6％，缴纳时间如下：2015年12月31日至2016年12月30日，月租金44127元，半年租金264762元；2016年12月31日至2017年12月30日，月租金466775元，半年租金280648元；2017年12月31日至2018年12月30日，月租金49581元，半年租金297486元，保证金99910元。租金支付方式：乙方签订本合同时支付租金249975元，2014年6月1日前支付249975元，以上金额合计499550元，为2014年12月31日至2015年12月30日租金。以后为半年结算一次，于每期期满前30日前缴纳下半年租金。保证金：乙方同意在签署本合同时，向甲方缴纳租赁保证金：99910元。合同第十条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，收回承租物业，乙方按当期月租金的2倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不能弥补甲方的费用及损失的，乙方须承担赔偿责任。同时甲方已收保证金不予退回。（3）逾期支付租金及其他费用超过30日的。本合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告周静经营到至今，从2017年7月1日起至2018年10月14日止的租金被告至今未缴纳。 另查明，该物业所有权归实业公司所有，2015年5月25日，酉阳桃花源旅投公司将该物业的经营管理权移交实业公司。因被告周静未按约支付租金，实业公司于2018年3月12日向周静发出《商铺租金催缴通知书》。2018年10月8日，实业公司向被告周静发出《通知》，载明：“你租赁我公司重庆酉阳酉州古城X号物业。目前，应支付2017年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租金875620元，你至今未按合同约定支付房屋租金。我公司多次口头及书面催收，你仍拒绝缴纳，已构成严重违约，现限你于2018年10月14日前到我公司资产部缴纳所欠租金。若逾期仍拒绝缴纳房屋租金，我公司将根据2017年6月23日与你签订的《租赁合同》第八条第1项之约定，将采取如下措施：1、自2018年10月15日起，与你解除房屋租赁合同关系，不再另行下达解除通知书。同时，对你所租赁的房屋采取停水、停电、停气等措施。2、务必于5日内撤场，并将物业恢复原状后交还给我公司。若超出时限仍未撤场，我公司将采取必要措施强制清场，由此所产生的一切后果及法律责任将由你本人承担。3、我公司保留追诉你所欠租金、违约金、房屋占用使用费及合同约定的其他事项的权利。” 认定上述事实的证据有原告提供的：1、原告的营业执照；2、酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司信息处理签、合同变更申请；3、租赁合同一份；4、商铺资金催缴通知书；5、通知；6、房屋产权证书。被告提供的：1、周静的身份证复印件；2、XXX的营业执照；3、租赁合同；4、水费专用收据；5、重庆市增值税专用发票；6、照片两张；7、情况反映、回复；8、网络证明情况、酉州古城租赁户的诉求情况说明，9、关于酉州古城的意见收集表；3、行政处罚决定书。 本院认为，实业公司与袁娅签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。经袁娅与周静共同申请，将租赁主体变更为周静，实业公司据此与周静重新签订租赁合同，亦是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，实业公司按约向周静交付了租赁物业，周静应按约履行支付租金的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。结合本案，被告除支付第一期租金之外，至今未按照合同约定支付租金，同时，原告发出书面通知向被告催收租金，在原告确定的缴纳时间内被告仍未支付租金，符合上述法律规定的情形，故原告享有合同解除权，双方的合同自2018年10月15日解除。 原、被告双方在合同中约定租金的支付方式是半年支付一次，截止本案庭审辩论终结时止，被告仍未支付租金，且双方的合同已经于2018年10月14日解除，合同解除后，欠付租金应当一并结清，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告应将租赁物清空交还原告，故对原告要求被告周静支付2017年7月1日至2018年10月14日期间的租金及腾空房屋的请求，本院予以支持。同时，至合同解除之日起，被告继续占用租赁物，并未将租赁房屋腾空交还原告，故自合同解除之日起至房屋交还之日止，应当按照原合同约定的租金标准支付房屋占用费。 双方在合同中约定逾期缴纳租金超过30日，原告可以解除合同，本案中被告周静已超过30日未向原告支付租金，故对原告要求支付违约金的请求，本院予以支持。结合双方约定，违约金为月租金的2倍，被告周静违约期间的月租金为49581元，故对违约金，本院支持99162元。 对被告主张原告根本违约的辩论意见，因其未提供证据予以证明，本院不予采信。因租赁合同的合同双方系原告与被告，根据合同相对性原则，周静系本案的适格被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告周静支付原告酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司2017年7月1日至2018年10月14日的房屋租金625014.8元； 二、被告周静于本判决生效之日起十五日内腾空租赁房屋并交付原告搬出房屋并腾空交付原告酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司； 三、被告周静支付原告酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司违约金99162元； 四、被告周静按日租金1652.7元的标准支付酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司从2018年10月15日起至实际搬出房屋时止的房屋占用费； 五、驳回原告酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司的其他诉讼请求。 上述第一、三、四项限本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11049元，因适用简易程序减半收取5524.5元，由被告周静负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  冉玲珑 二〇一八年十一月三十日 书记员  黄 群