昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初5682号原告：云南旅游股份有限公司，住所：昆明市白龙路世博园。法定代表人：张睿，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵佩青、李静芳，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被告：栗江，男，汉族，1977年11月20日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区，委托诉讼代理人：马明辉、纳敏，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：李晨露，女，汉族，1992年11月14日出生，云南省昆明市人，住昆明市官渡区，委托诉讼代理人：朱曼琳，云南事通律师事务所律师，特别授权代理。被告：李志刚，男，汉族，1967年7月8日出生，云南省昆明市人，住昆明市官渡区，被告：昆明邦格餐饮管理有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区白龙路世博园内茶园。法定代表人：李晨露，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李志刚，男，汉族，1967年7月8日出生，云南省昆明市人，住昆明市官渡区，原告云南旅游股份有限公司（以下简称“云南旅游公司”）诉被告栗江、李晨露、李志刚、昆明邦格餐饮管理有限公司（以下简称“昆明邦格餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告云南旅游股份有限公司的委托诉讼代理人赵佩青、李静芳，被告栗江的委托诉讼代理人纳敏，被告李晨露及其委托诉讼代理人朱曼琳，被告李志刚，被告昆明邦格餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南旅游股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告栗江向原告支付《租赁经营合同》项下欠付租金3012546.66元（计算至合同期限届满日），支付自2018年3月11日起至租赁物归还日（2018年4月23日）止逾期归还租赁物的场地占用费145188.31元；支付违约金1255557.33元，三项合计4413292.30元；2、判令被告李晨露、被告李志刚及被告昆明邦格餐饮管理有限公司对第一项诉讼请求承担共同偿付责任；3、判令被告李晨露赔偿原告损失12400元；4、判令被告共同承担本案全部诉讼费。事实与理由：2011年12月1日，被告栗江与原告签订了《租赁经营合同》，约定：由栗江租赁昆明世博园内茶园，用于经营茶园餐饮会所之用途；租赁期限6年（自2011年12月1日起至2017年11月30止租金按年度交付，各年度租金应于每年1月31日前一次性交清；水电费按月交付；承租人违约的应按租金总额的20%支付违约金。合同签订后，被告栗江即从原告处取得租赁物并开展经营活动。2014年10月11日，被告栗江、被告李晨露与原告三方共同签署了《合同权利义务概括转让协议》（以下简称“《转让协议》”)，《转让协议》约定：被告栗江将《租赁经营合同》项下承租人的所有权利与义务概括转让给被告李晨露，由被告李晨露承继被转让合同后使用租赁标的物（昆明世博园茶园）进行茶、餐饮的经营。该《转让协议》还约定：在《租赁经营合同》的履行期限内，被告栗江对被告李晨露履行《租赁经营合同》所产生的债务承担连带责任。《转让协议》签订后，被告李晨露已自原承租人栗江处接收了《租赁经营合同》项下租赁标的物（昆明世博园茶园）并经营管理使用至合同期限届满及租赁物归还日〈2018年4月23日〕，因被告李晨露拖欠多期租金及水电费，原告要求被告栗江及被告李晨露交付拖欠租金及水电费时，被告栗江于2017年9月提出《转让协议》上的签字非本人亲笔所签，并出示了一个《世博园茶园餐厅经营转让协议》，证实其已于2013年3月私下将租赁物转让给了被告李志刚；被告李晨露主张租赁物由她注册设立的昆明邦格餐饮管理有限公司（被告四）使用。原告与被告栗江签订的《租经营赁合同》合法有效，被告应当按照《租经营赁合同》的约定承担相应的法律责任；被告李晨露与被告四实际使用租赁物，被告李志刚私下受让本案租赁标的物昆明世博园茶园，按照法律之相关规定，被告李晨露、被告李志刚及被告昆明邦格餐饮管理有限公司应当承担相应的法律责任。综上，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告栗江辩称，原、被告于2011年12月1日签订的租赁经营合同是合法有效的，但在2013年3月27日栗江与李志刚签订世博园茶艺园餐厅经营转让协议，已经将栗江经营的昆明世博园茶餐厅的经营权转让给了李志刚，并口头告知了原告，原告口头表示了同意，因此在转让协议签订之后，栗江对于世博园茶餐厅不具有承租人的权利义务，不应该支付租金等费用；第二，2014年10月11日被告李晨露与原告签订的合同权利义务概括转让协议约定被告李晨露作为承租人享有租赁经营合同项下的权利，并履行相应义务。栗江并未在该概括转让协议上面签字，对协议约定的各方的权利义务并不知情，但自2014年10月以来，被告李晨露已经按照概括转让协议履行作为承租人的义务支付租金水电费等费用。原告与李晨露已按照该概括转让协议实际履行各自的权利义务，因此被告栗江不作为实际经营者不作为实际的承租人，原告的诉讼请求不应当得到支持；第三，原告与被告栗江签订的租赁经营合同，租期截止日期是2017年的11月30日，原告诉讼请求主张2018年3月11到2018年4月23日的场地占用费期间已经超过租期，且被告在租赁期间内将承租人的权利义务已经转移给了被告李志刚，因此原告的诉讼请求不应当得到支持。。被告李晨露辩陈，其一、李晨露不是本案的法律适格主体，没有合法的实体经营资格；其二、本案实际经营者是昆明邦格餐饮有限公司，李晨露并不是昆明邦格餐饮管理有限公司的实际股东，只是其公司的股份代持者之一。其三、本案涉案标的物实际使用者不是李晨露，是昆明邦格餐饮管理有限公司；其四、昆明邦格餐饮管理有限公司未交租金是事实，但不是昆明邦格餐饮管理有限公司单方面造成的。综上所述，请求驳回原告对李晨露的诉讼请求。被告李志刚、昆明邦格餐饮管理有限公司共同辩称，被告与栗江签订合同后，实际委托李晨露来代被告经营，2014年6月1日将昆明邦格餐饮管理有限公司承包给案外人经营的时候才知道原告起诉是因为没交租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的租赁经营合同、合同权利义务概括转让协议、签订委托书、栗江签名笔迹司法鉴定意见书，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的银行回单、交付款项委托书及收款委托书，形式合法，内容真实，本院予以采信；3、原告提交的银行回单、发票、收据及委托书、支付水电费发票、收据、通知书，形式合法，内容真实，本院予以采信；4、原告提交的租赁物归还清单，形式合法，内容真实，本院予以采信；5、原告提交的民事裁定书，形式合法，内容真实，本院予以采信；6、被告栗江提交的《世博园茶园餐厅经营转让协议》，未有原告签字，但有被告栗江及被告李志刚签字，本院予以认可真实性，至于证明目的，本院待后综合评述；7、被告李晨露提交的营业执照、餐饮服务许可证、云南省排放污染物许可证、食品流通许可证，形式合法，内容真实，本院予以采信；8、被告李晨露提交的《证明》，本院予以认可真实性，至于证明目的及证明内容，本院待后综合评述；9、被告李志刚、昆明邦格餐饮管理有限公司提交的承包经营转让协议，系与案外人所签，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2011年12月1日，原告与被告栗江签订《租赁经营合同》，约定原告将世博园茶园出租给被告栗江使用，租赁期限从2011年12月1日起至2017年11月30日止，第一年租金90000元，第二年至第六年的租金在一年度租金的基础上按6%递增，第一年的租金应当于2012年1月1日交付，第二年至第六年租金应当于每年的1月31日前一次性支付。租赁合同履约保证金10000元，当被告有下列情形之一的，原告有权解除合同：（1）进行非法经营活动的；（2）擅自改变约定用途的…（4）擅自转租、发包给第三方、借予第三方使用，设定担保物权…（6）逾期交付租金或履约保证金，经甲方发出限期交付通知后三日内不交付。原告及被告栗江在《租赁经营合同》签字及盖章。2014年10月11日，原告与被告栗江、李晨露签订《合同权利义务概括转让协议》，约定被告栗江将其在《租赁经营合同》中的所有权利和义务概括转让给被告李晨露，被告李晨露完全接受所有权利和义务，继续作为合同一方与原告履行《租赁经营合同》，在《租赁经营合同》履行期限内，被告栗江同意为被告李晨露提供担保，对被告李晨露所产生的债务承担连带责任。2018年4月23日，被告昆明邦格餐饮公司及被告李晨露作为归还人，将昆明市世博园茶园归还给原告，并书写《租赁物归还清单》。经审查，原告从2015年收取租金的情况为：2015年9月16日，被告李晨露委托被告昆明邦格餐饮公司向原告支付租金100000元；2016年6月20日，2015年9月16日，被告李晨露委托被告昆明邦格餐饮公司向原告支付租金100000元；2016年8月2日，被告李晨露向原告支付租金100000元；2016年9月18日，被告李晨露委托被告昆明邦格餐饮公司向原告支付租金100000元。截止开庭之日，拖欠原告租金为2912179.74元【671914.4元（2015年拖欠租金）+1136229.26元（2016年拖欠租金）+1104036.08元（截止合同租赁期满2017年11月30日的拖欠租金）】。另查，2017年9月12日，云南正扬司法鉴定中心作出云正鉴（2017）文鉴字第083号，鉴定意见为被告栗江在《合同权利义务概括转让协议》中的栗江签字与送鉴样本不是同一人所写。再查，昆国用（2007）第00204号《国有土地使用证》土地使用权人系云南世博旅游控股集团有限公司，云南世博旅游控股集团有限公司委托原告进行经营管理。盘国用（2015）第00066号《国有土地使用证》土地使用权人系昆明世博新区开发建设有限公司，昆明世博新区开发建设有限公司从云南世博旅游控股集团有限公司受让该土地后，继续委托原告进行经营管理。本院认为，双方争议焦点系违约责任主体如何认定？若违约，违约责任应当如何认定？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，《合同权利义务概括转让协议》中的被告栗江签字并非栗江本人所签，故在合同权利义务概括承受过程中，被告栗江即有其债权让与也有债务承担，但因被告栗江本人未签字，则不发生债权让与、债务承担的法律后果，《合同权利义务概括转让协议》并非各方当事人意思表示一致达成的，则《合同权利义务概括转让协议》未生效。反之，原告与被告栗江签订的《租赁经营合同》内容真实，合法有效，对原告及被告产生法律效力，故被告栗江应当承担租赁期间内拖欠原告租金的责任。对于本案中其他被告是否承担责任以及原、被告在庭审中的观点是否予以支持，本院逐一论述：其一，从租金实际支付人来看，从2014年开始，被告李晨露开始以自己名义或委托被告李志刚及昆明邦格餐饮公司向原告支付租金，原告收到租金后，开具发票均是李晨露个人发票，故从2014年开始，被告李晨露以自己实际行为履行了租赁合同，按照合同约定向原告支付租金，双方的实际行为符合租赁合同的意思表示和内容，故被告李晨露从2014年1月开始以其自己实际行为与原告建立了租赁合同关系，被告李晨露应当承担租赁合同的相应责任；其二，依法成立的合同，自成立时生效，原告与被告栗江签订的《租赁经营合同》真实合法，应当按照合同约定的履行期承担相应的责任，被告栗江未提交相应证据予以证明从2014年被告李晨露支付租金后其与原告之间的租赁关系终止或解除，故被告栗江应当在合同期限内承担相应的责任；其三，原告主张被告李志刚和昆明邦格餐饮公司分别作为次承租人和实际使用承当租赁合同责任的观点，本院认为，在被告栗江和被告李志刚签订的《世博园茶园餐厅经营转让协议》未有原告签字，不能视为原告同意该转让行为。原告未予以证明昆明邦格餐饮公司与原告之间有直接的租赁关系，不能突破合同的相对性，故对于原告的该观点本院不予支持；其四，原告提交的《租赁物归还清单》，是合同解除后房屋实际所有权人基于物权请求权形成的，物权效力不同于合同效力，不能直接证明被告昆明邦格餐饮公司与原告存在租赁关系，同时，被告李晨露提交的《证明》亦是如此，不再赘述；其五，被告李晨露提交的《委托持股协议》，属于公司股东身份问题，其法律后果并非本案法律关系，本案中不予处理。综合上述五方面，本院认为，因被告栗江在《合同权利义务概括转让协议》签字非本人所签，故《合同权利义务概括转让协议》不发生法律效力，原告与被告栗江签订的《租赁经营合同》合法有效，被告栗江应当向原告支付截止租赁期限届满之日拖欠的租金2912179.74元。被告李晨露以其自己实行行为与原告建立租赁关系，应当向原告支付截止租赁期限届满之日拖欠的租金2912179.74元。对于原告主张被告李志刚、昆明邦格餐饮公司承担责任的诉求，本院不予支持。继而分析违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从上述法条可以看出，违约金作为守约方向违约方主张的一项请求权，违约金可以约定具体金额或算法，但违约金的上限应当参考给守约方造成的损失。本案中，租赁合同到期后，涉案房屋于2018年4月23日返还原告，故被告栗江、李晨露应当向原告支付从2017年12月1日（合同到期之日）起至2018年4月23日（合同解除之日）止按照合同租金约定的房屋占用费709259.545元（1204403元÷12个月×4月+1204403元÷12个月÷30天×23天）。对于原告主张违约金，本院认为，违约金的界限就是损失，本案中原告的损失仅是拖欠租金产生的资金占用费，故被告应当向原告支付以671914.4元为本金从2015年2月1日（应当支付租金的第二天）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1136229.26元为本金从2016年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1104036.08元为本金从2017年2月1日（应当支付租金的第二天）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费。此外，对于原告支付的鉴定费，根据本案的处理结果，应当由被告李晨露承担鉴定费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十一条、第八十四条、第八十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告栗江、李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付拖欠租金2912179.74元；二、被告栗江、李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付房屋占用费709259.545元；三、被告栗江、李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付以671914.4元为本金从2015年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1136229.26元为本金从2016年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1104036.08元为本金从2017年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；四、被告李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付12400元；五、驳回原告云南旅游股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42206元，由被告栗江、李晨露共同承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  顾金梅人民陪审员  李 皓二〇一八年十一月十九日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐