广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2919号上诉人（原审原告）：王树强，男，汉族，住四川省南部县。被上诉人（原审被告）：清远市盈科实业投资有限公司，住所地：清远市新城。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈佳欣，该公司员工。上诉人王树强与与被上诉人清远市盈科实业投资有限公司（以下简称盈科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。已审理终结。王树强上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判被上诉人按购房合同附件六的规定，并参照被上诉人所展示的样板房的标准进行整改交付，并承担延迟交楼给上诉人造成的房租损失。2、本案一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实与理由:上诉人所提供的购房合同，合同标的明确标注为x栋x号房屋，合同上双方的约定都是针对本房屋的，所以双方都应严格按照合同合约履行。开发商事后用报建审批，房屋验收来推脱未按购房合同交付的责任，则说明开发商未按相关规定诚信经营，而是隐瞒商品的重大信息，严重误导消费者，给消费者造成重大损失。上诉人在签定购房合同前，多次对该小区的绿化房屋布局楼房装饰楼房座向小区房屋外观等进行咨询了解。在此期间，开发商无任何销售人员或签约人员明确告之本房屋外墙无贴瓷砖，也未在任何宣传图册销售中心楼房模型购房合同等明确标注或提示本房屋外墙无贴瓷砖。而且销售人员带领参观的本小区一期，和所购买的二期专属样板房的外墙均贴有外墙砖，房屋的外观也是影响上诉人是否做出在此购房决定的重大因素。根据《消费者权益保护法》第二十条、第二十三条、第二十六条、《合同法》第四十一条、第四十二条的规定，上诉人认为，一、双方的购房合同明确标的是xx号房屋，所以该合同的约定都是针对本房屋约定的，而不是一审法院所认为的整幢楼房，因为上诉人只购买了该房屋而不是整幢楼房，其他房屋与本案的购房合同标的无关，故双方就应严格按照合同约定及样板房的标准来履行。一审法院认为的解释是全部房屋的外墙，明显跟购房合同的标的不符，超出了合同标的范围，故上诉人认为此解释不公平，也无法律依据。二、开发商取得商品房屋的所有合法手续本就是开发商必须要做的。被上诉人用所谓的报建审批，验收通过都不应该是开发商违反合同约定的借口，而且开发商明显违反《消费者权益保护法》和《合同法》的相关法律法规，隐瞒商品的重大信息，误导消费者。一审法院认为开发商取得政府部门对商品房屋的合法手续就符合购房合同的交付，明显不公平，与合同标的的约定严重不符，也无法律依据。上诉人认为被上诉人取得商品合法手续只能证明商品合法性，不应该是被上诉人不履行购房合同约定的借口。盈科公司答辩称：上诉人提出的外墙属于共有部分，而不是业主专有部分，上诉人并非为该诉请的诉讼主体。双方合同约定的是外墙墙身铺贴高级瓷砖及涂料，答辩人交付的房屋五楼以下是瓷砖，五楼以上是涂料，符合合同的约定，不存在违约情形。答辩人已经按合同约定于2018年1月向上诉人发出收楼通知书，不存在迟延交楼，上诉人提出的上诉请求于法无据，应予驳回。王树强向一审法院提出诉讼请求：1.判决盈科公司履行合同责任，按购房合同附件6第1条，参照x栋的样板房及xxx一期对王树强购买房屋的外墙进行整改交楼；2.判决盈科公司在未能按合同交楼期间赔偿王树强同地段同品质房屋的租房租金，直至盈科公司按合同约定质量交楼时止；3.本案诉讼费用由盈科公司承担。诉讼过程中，王树强明确第1项诉讼请求为：判令盈科公司对涉案房屋外墙贴瓷砖，贴好外墙瓷砖后交付房屋。明确第2项诉讼请求中的租金损失按照2500元每月的标准从2018年2月4日起计算到实际交楼之日。一审法院审理查明：2016年7月16日，王树强与盈科公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王树强购买盈科公司开发的位于清远市清城区×××花园××楼××号房屋，房屋总价款为670847元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……”合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年2月3日前向买受人交付该商品房。……”合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定第1条约定，外墙的标准为墙身铺贴高级外墙砖及涂料。2018年1月3日，涉案房屋所在楼栋的房屋建筑工程通过清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。盈科公司在涉案房屋通过竣工验收备案后于2018年1月邮寄了书面收楼通知给王树强要求其办理收楼手续，但王树强并没有收楼，其拒收房屋的主要理由是涉案房屋外墙没有铺贴外墙砖，认为不符合合同约定。盈科公司则认为房屋已符合合同约定的条件，其陈述涉案房屋所在的64号楼裙楼外立面铺贴有墙砖，裙楼以上楼层的外墙面则是刷涂料，该装饰标准符合规划，没有违反合同的约定。盈科公司为此提供了建筑审核意见书以及64#-65#立面图予以证明，建筑审核意见书载明64号楼的立面材料包括涂料、外墙面砖；立面图则显示涉案房屋所在的29层外立面使用的材料是涂料。一审法院认为：本案争议焦点是王树强购买盈科公司开发的商品房外墙装饰是否符合合同约定的交付标准。合同附件六约定，外墙为墙身铺贴高级外墙砖及涂料。对该条款应当理解为，外墙装饰包括贴砖及涂料，即部分外墙贴砖，部分外墙使用涂料，并不是所有外墙均贴砖，也不是所有外墙均使用涂料。王树强对该条款的理解存在偏差。涉案64号楼外墙的现状为裙楼铺贴了外墙砖，裙楼以上使用涂料。该楼房的外墙装饰并没有违反上述约定，且涉案楼房亦通过了竣工验收备案。此外，王树强陈述盈科公司在其购房时，承诺楼房的外墙全部铺贴高级外墙砖，王树强提供的证据不足以证明其所主张的该事实，且盈科公司对此不予认可。因此，王树强提出的第1项诉讼请求，理由、证据不充分，一审法院不予支持。对于第2项诉讼请求，在涉案房屋经过竣工验收备案后，盈科公司已邮寄了书面的收楼通知给王树强，涉案房屋也已符合合同约定的交付条件，王树强以外墙面没有铺贴墙砖不符合合同约定为由拒绝办理收楼手续没有充足正当理由，由此导致的房屋延期交付责任及损失由王树强自行负担。因此，对于王树强提出的第2项诉讼请求，一审法院亦予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回王树强的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原王树强负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，本审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审诉讼期间盈科公司称涉案xxx花园64号楼外墙墙面五层以下铺贴瓷砖，五层以上使用涂料。王树强对此没有否定意见。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律法规强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、涉案房屋是否达到合同约定的交付标准；2、盈科公司是否应向王树强赔偿逾期交付房屋租金损失。关于房屋交付标准。王树强上诉认为盈科公司向其交付的房屋外墙没有铺贴高级瓷砖，不符合双方在买卖合同附件六的约定，达不到交付标准。对此，本院认为，根据查明的事实，本案房屋楼宇五层以下铺贴瓷砖，五层以上是使用涂料。可见，涉案楼房外墙墙面是部分贴瓷砖，部分使用涂料。虽然涉案《商品房买卖合同》附件六第1条约定“墙身铺贴高级外墙砖及涂料。”但对于房屋外墙墙面外观设计不是仅只指本案房屋的外墙，而是整幢楼房的设计。所以该约定只是说明了涉案xxx花园64号楼的外墙墙面有部分是铺贴瓷砖，部分是用涂料。涉案楼房已竣工验收合格并在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，达到法定的交付条件。所以，盈科公司向王树强交付的房屋外墙没有铺贴外墙砖，只是使用涂料，并没有违反双方的约定。王树强上诉认为涉案房屋外墙没有铺贴高级瓷砖不符合约定的交付标准，依据不足，本院不予支持。关于房屋租金损失。如前所述，涉案房屋已竣工验收备案，达到法定的交付条件。王树强收到盈科公司的收楼通知后，未及时办理收楼手续，还以外墙面没有铺贴墙砖不符合合同约定为由拒绝收楼，并要求盈科公司赔偿从2018年2月4日起按每月2500元标准计算到实际交楼之日的租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王树强的上诉理据不足，本院依法予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王树强负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十一月二十二日书记员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。