广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初13622号 原告：宁姝惠，女，1974年11月21日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：吴玮，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 被告：南宁昌泰置业投资有限公司，住所地：南宁市桂春路**。 法定代表人：李善廷。 委托诉讼代理人：张玉波，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢翔飞，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 案由：商品房买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2017年11月8日 开庭时间：2018年6月8日 当事人到庭情况： 原告：委托诉讼代理人吴玮到庭。 被告：委托诉讼代理人张玉波到庭。 原告诉请要点 原告提出如下诉请：1、被告立即为原告办结南宁市西乡塘区石埠路东68号昌泰清华园梅园组团2号楼4单元1103号房的《不动产权证书》，并交付给原告；2、被告支付逾期办理上述不动产权证书的违约金54895.08元（从被告交付房产第二天开始计算，计算730日，暂计至2017年9月30日止，按同期银行一年期贷款利率计算，直至被告将《不动产权证书》交付给原告）；3、本案按的诉讼费、保全费、公告费由被告承担。 被告答辩要点 被告辩称：1、原告的起诉缺乏事实依据，诉争房屋逾期办证的主要原因是由于政府部门未能提供该小区的建设用地、供电、排污、幼儿园等基础设施以及部分业主（原告）违规搭建房屋导致规划不能验收，因此，根据相关规定，责任不应当由被告承担。2、原告起诉适用法律错误，本案诉争合同属于经济适用房，原告按照商品房买卖的相关法律规定提起诉讼，法律依据错误。3、原告起诉不符合合同约定，尚未达到合同约定办理权属登记的时间。诉争合同于2017年6月开始办理权属登记，是由于政府原因、部分小区业主违规搭建导致，以及合同并没有规定逾期办证的违约责任，原告提出的诉讼没有合同的约定。4、经济适用房土地属于划拨，根据购房者不同的购买资格，享受不同面积的优惠政策，因此，在项目建设和办证过程中，政策性的影响非常大。被告销售房屋的所得也是受到政府的严格控制，不存在巨额利润，原告购买房屋价格相当低廉，单价在2200元/平方米左右，现仅提出的逾期办证违约金为2-5万多元不等，因此，我方认为原告主张违约金过高，不公平、不合理。 事实认定 2009年8月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订由南宁市房产管理局、南宁市工商行政管理局监制的《南宁市商品房买卖合同》。该合同约定：“第一条、项目建设依据：出卖人以划拨方式取得位于西乡塘区石埠路东68号的地块的土地使用权，划拨证号为南宁国用（2008）第503747号。该地块土地规划用途为住宅，土地使用年限2008年4月24日至2078年4月24日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为昌泰清华园。……第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：西乡塘区石埠路东68号昌泰清华园梅园组团2号楼4单元1103号。……第五条、计价方式与价款：该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米2374.78元，总金额为275522元。……第十五条、合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定：3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在取得《商品房现售备案证明》后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记。4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延受理的，双方同意按下列第（3）项处理：（3）详见合同附件五。”附件五：合同补充协议：“第三条、办理产权的约定：（一）买受人必须配合出卖人办理房屋权属证书，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起七日内向出卖人提交办理产权证所需的各项材料（含房屋产权机关认为买受人有必要提供的其他材料）并按办证时政府的现行规定缴费标准预交办理房屋产权证所需费用（多退少补）。如买受人不按要求提交有关材料及费用致使办证受阻的，每逾期一日，出卖人有权要求买受人按实际成交总房款的万分之五支付违约金，办证时间相应顺延。（二）因该项目为经济适用住房，受政府政策影响较大，如因政府政策改变或其他政府行为而影响办理房屋所有权证的，办证时间相应顺延。”上述合同还约定了双方的其他权利义务。 2018年2月11日，南宁市住房保障和房产管理局出具南房商备字第20180211003号《广西壮族自治区南宁市商品房现售备案证明》，载明：开发企业名称为南宁昌泰置业投资有限公司，现售项目名称为昌泰清华园，现售项目地址为石埠路东68号昌泰清华园，现售项目用途为经济适用住房，现售范围为昌泰清华园梅园组团2、3、4、7号楼、桃园组团5号楼、柳园组团2、3号楼住宅部分。 2018年7月26日，南宁市住房保障和房产管理局出具编号为南房函【2018】848号《关于青秀区人民法院要求协助调查昌泰清华园办理不动产登记情况的复函》。函件载明：“一、关于我局是否出具过《昌泰清华园经适房办理规划竣工验收问题协调会会议纪要》（南房纪要【2017】39号）和《关于昌泰清华园不动产权登记问题的答复》问题。我局于2017年6月30日召开昌泰清华园经适房规划竣工验收问题专题协调会议，并于7月5日形成《昌泰清华园经适房办理规划竣工验收问题协调会会议纪要》（南房纪要【2017】39号）；2018年1月12日，对韦寿德、吴献、范海丽、张艺娴、黄泽勇、卢杰娟信访出具了《关于昌泰清华园不动产权登记问题的答复》。二、关于‘昌泰清华园经适房小区在2017年7月2日前是否存在因为部分业主违规将露台、阳台封闭或者搭建以及政府征地拆迁等问题导致不能通过规划竣工验收的情形？此后，是何种原因，昌泰清华园经适房小区项目通过了规划竣工验收？’问题。昌泰清华园经适房小区确实存在因为部分业主违规将露台、阳台封闭或者搭建以及政府征地拆迁等问题导致不能通过规划竣工验收的情形。由于该项目征拆工作未完成，项目一直处于边征地边建设状态，规划部门要求住宅和商业用地整体办理规划竣工验收，为解决购房人的办证问题，2016年10月，我局组织国土、规划、征地及开发单位进行了专题研究，确定了项目住宅部分和商业部分可分开办理，解决了已建成的单体住宅规划竣工验收问题，在进行单体住宅规划竣工验收时，又因部分业主违规将露台、阳台封闭或者搭建，规划部门不予单体规划竣工验收，为了不影响无违规行为的业主办证，我局于2017年6月30日召开专题协调会议，确定了通过整改给予办理单体规划竣工验收，对于不整改违规行为的业主，规划部门将其与无违规行为业主区别对待，在验收合格证后附页列出有违规行为的房号，促进业主整改违规行为后办理不动产权证书。三、关于‘对于昌泰清华园经适房小区内存在露台、阳台封闭或搭建，且未进行整改情形的业主，现在是否能办理房屋产权证？’问题。经向市规划部门了解，这类业主无法通过规划竣工验收，从而影响其办理房屋不动产权证，具体答复以市规划部门，不动产登记部门意见为准。四、关于‘昌泰清华园经适房小区中每一栋楼是否单独办理规划竣工验收合格证？未能办理规划竣工验收合格证的原因是什么？’每一栋楼都需要单独办理规划竣工验收合格证，昌泰清华园经适房小区建成的单体已全部办理了规划竣工验收合格证。五、关于昌泰清华园经适房小区的楼栋是否均需要办理《商品房住房现售备案证明》问题。根据《商品房销售管理办法》，经济适用住房在竣工验收后达到交付条件时必须办理《商品房住房现售备案证明》。” 裁判理由 一、关于《南宁市商品房买卖合同》的效力认定问题。原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，双方当事人主体适格，意思表示真实，内容未悖法律强制性规定，应认定为合法有效合同，双方当事人均应恪守合同内容。二、关于被告是否存在逾期办证情形的认定问题。（一）《南宁市商品房买卖合同》第十五条第3款约定，由出卖人在取得《商品房现售备案证明》后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记。由此可知，被告负有为原告办理涉案房产的不动产权登记的义务。（二）由南房函【2018】848号《关于青秀区人民法院要求协助调查昌泰清华园办理不动产登记情况的复函》可知，涉案住房属于经济适用住房，存在边征地边建设、部分业主违规将露台、阳台封闭或者搭建，规划部门不予单体规划竣工验收等情形，导致涉案住房无法办理规划竣工验收。为此，南宁市住房保障和房产管理局组织国土、规划、征地及开发单位进行了专题研究并召开专题协调会议，确定了通过整改给予办理单体规划竣工验收，对于不整改违规行为的业主，规划部门将其与无违规行为业主区别对待，在验收合格证后附页列出有违规行为的房号，促进业主整改违规行为后办理不动产权证书。由此说明，涉案房屋未能办理不动产权证并非完全由于开发商怠于履行义务所致。（三）南房函【2018】848号《关于青秀区人民法院要求协助调查昌泰清华园办理不动产登记情况的复函》中明确了“经济适用住房在竣工验收后达到交付条件时必须办理《商品房住房现售备案证明》”。由此说明，经济适用住房在办理不动产权登记之前也必须办理《商品房住房现售备案证明》。原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》第十五条第3款约定了被告办理不动产权证的期限为取得《商品房现售备案证明》之后，而被告已于2018年2月11日办理了包括涉案房产在内的南房商备字第20180211003号《广西壮族自治区南宁市商品房现售备案证明》，结合上述合同条款约定，被告履行办证义务过程中并未构成违约。在双方当事人有明确约定的情况下，原告要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定认为被告存在逾期办理房屋权属证书的情形，于法无据，本院不予采信。综上，原告要求被告支付逾期办证的违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。同时，因《南宁市商品房买卖合同》约定被告的办证条件已经达成，被告应依约为原告办理不动产权证。 裁判结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、被告南宁昌泰置业投资有限公司应于本案判决生效之日起30日内为原告宁姝惠申请位于南宁市西乡塘区石埠路东68号昌泰清华园梅园组团2号楼4单元XXX号的房屋所有权登记，并在房屋登记机构颁发以原告宁姝惠为产权人的房屋所有权证书后的3日内将房屋所有权证书交付给原告宁姝惠； 二、驳回原告宁姝惠的其他诉讼请求。 本案受理费1172元，由原告宁姝惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟 凯 审 判 员  蒋蕴杰 人民陪审员  尹方明 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  杨 璇