北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2015)昌民初字第7688号原告张君刚，男，1952年8月3日出生。委托代理人李站波、曹慧敏，北京市浩东律师事务所律师。被告北京天创森源农业科技发展有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇白庙村王府街10号北京佳伟旅馆后配楼101室。法定代表人张会平，总经理。委托代理人万德发，男，1969年2月22日出生。被告北京国林科农业有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇白庙村王府街10号。法定代表人蔡红军，总经理。委托代理人左伟，男，1979年1月31日。原告张君刚与被告北京天创森源农业科技发展有限公司（简称：天创公司）、北京国林科农业有限公司（以下简称：国林科公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告张君刚及委托代理人李站波、曹慧敏，被告天创公司的委托代理人万德发、国林科公司的法定代表人左伟到庭参加诉讼，被告天创公司的委托代理人万德发、国林科公司的法定代表人左伟在本院二次庭审时经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张君刚诉称：被告天创公司受被告国林科公司委托办理北京昌平区兴寿镇西新城村现代温室大棚建设、租赁事宜，2013年3月23日，被告天创公司与原告签署租赁协议，双方约定被告天创公司将位于北京市昌平区兴寿镇西新城村设施农业项目天创农庄东苑的一地块使用权及地上物包括一间房屋和温室大棚等所有权转让给原告，原告支付相关费用共计166000元，被告天创公司于2013年6月30日前向原告交付上述土地及地上物。但是到2014年5月19日，上述天创农庄土地上的房屋突然被昌平区兴寿镇政府拆除，导致原告遭受损失。事后，原告经多方打听才得知被告天创公司违反了《北京市昌平区农业服务中心关于日光温室和春秋大棚建设的技术规范》中“移动温室只允许在一侧或一侧的棚后设置一个工作间，面积不得超过15平方米或（原20平方米）”的日光温室建设要求，在一栋温室大棚两侧各建一个工作间，然后将原本50米长的温室大棚从中间分开，将一个温室大棚分成两个租售，以谋取非法利益。原告认为，如果当初签订合同时知道被告天创公司有上述违规行为绝不会和其签订租赁合同，被告天创公司明知自己违规，但隐瞒这一事实，虚假宣传自己的租售业务，故向贵院其他诉讼，请求判令：1、原告与被告天创公司签订的土地租赁合同无效，要求天创公司返还原告已支付的土地使用费及购买该地块上大棚、房屋等费用共计166000元；2、被告天创公司赔偿二原告损失41780元；3、被告国林科公司与被告天创公司承担连带责任；4、诉讼费由二被告负担。被告天创公司辩称：我公司认可已收取二原告租金的具体数额，但二原告要求赔偿损失的数额我公司不认可。二原告配套的操作间被拆是事实，但是现在大棚仍然可以使用，我公司与二原告签订的合同是合法有效的，不同意原告的全部诉讼请求。被告国林科公司辩称：二原告起诉我公司主体不适格，我公司与被告天创公司没有任何授权关系，我公司已将从北京市昌平区兴寿镇西新城村承租的土地的相关权利、义务一并转移给了被告天创公司。我公司与二原告不存在任何法律关系，请求法院驳回二原告对我公司的起诉。经审理查明：2013年3月23日，二原告与被告天创公司签订《租赁合同》约定，二原告承租由被告天创公司建设的位于北京市昌平区兴寿镇西新城村设施农业项目天创农庄东苑第一街5号地块及地上物，上述土地房屋建筑面积为15平方米，大棚面积为203.5平方米，土地使用面积为380平方米，土地使用年限从2013年3月23日至2039年6月30日，土地及地上物租金共计166000元，双方在该合同中还约定了其他相关事项。合同签订后，原告向被告天创公司交纳了全部租金共计166000元，被告天创公司在2013年6月30日将涉案土地及地上物交付了原告使用。原告在使用涉案土地及地上物期间，对大棚及大棚的工作间进行了装修并安装了洁具等生活设施。另查，2012年6月10日，被告国林科公司与北京市昌平区兴寿镇西新城村经济合作社（简称：西新城经合社）北京市昌平区兴寿镇西新城村民委员会（简称：西新城村委会）签订《北京市昌平区农村土地对外承租合同书》约定，被告国林科公司承租位于西新城村西西关地约71.94亩的土地（其中包括1、个人承包土地25.17亩16年的；2、个人承包土地42.4亩28年的；村集体土地4.37亩），土地类型为耕地，用途为农业设施，个人承包土地67.57亩由村委会协助被告国林科公司流转，村集体土地4.37亩直接交付村经济合作社；租赁期限20年，村集体土地租金总额为192280元，在该合同中还约定了其他相关事项。2012年7月15日，被告国林科公司与被告天创公司签订《转让协议》约定，被告国林科公司将其从西新城村经合社和西新城村委会所承租的全部土地的权利义务一并转移给被告天创公司，在该协议中双方还约定了其他相关事项。在本案的审理过程中，二原告陈述，其通过广告方式了解到被告天创公司开发的涉案农庄项目，在与被告天创公司签订《租赁合同》前，参观了被告天创公司销售人员在涉案农庄内建设的大棚及大棚工作间的“样板间”，“样板间”内包含了卫浴设施和厨具等，被告天创公司的销售人员口头宣传涉案农庄具备健全的审批手续，是符合相关规范的现代农业设施，遂在被告天创公司销售人员的诱导下签订了租赁合同并交纳了全部租赁费，随后参照被告天创公司对外展示的“样板间”对其所承租大棚的工作间进行了装修。其中原告出具了装修及材料费35000元的收据一张、购置其他相关附属设施费用收据共计6780元。2014年5月19日，北京市昌平区兴寿镇人民政府的工作人员将其所承租的地块上大棚的工作间进行了强制拆除。上述事实，有《租赁合同》、租赁费收据、装修建材收据、《北京市昌平区农村土地对外承租合同书》、《转让协议》、“样板间”照片、被拆毁的现场照片及原、被告双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：以合法形式掩盖非法目，违反法律、行政法律的强制性规定所签订的合同无效。根据我国土地管理法规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。具体到本案，二原告与被告天创公司签订的《租赁合同》虽名为租赁，但根据该租赁合同的内容及履行情况看，实为在耕地上以建设设施农业为背景而变相进行“居住用房”的开发行为，二原告取得被告天创公司建设的农业大棚及相应的土地使用权后，在大棚的配套工作间内进行装修并安装厨卫设施，使农业大棚的工作间具备了长期居住的基本条件，故无论是从被告天创公司的前期宣传行为，还是从后期原告对装修工作间的态度看，均符合以合法形式掩盖非法目的构成要件，故在此情况下，原告与被告天创公司签订的《租赁合同》因属无效。合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告天创公司收取二原告的全部费用中未对土地使用费及地上物转让费进行明确区分，虽原告实际占有大棚约一年，但在装修后并未实际投入使用便被相关部门拆除，故被告天创公司应将收取的原告全部费用予以返还。关于原告要求被告天创公司赔偿其装修工作间的损失一节，因被告天创公司对合同无效的结果明显具有过错，现因原告所承租的农业大棚的工作间已被相关部门强制拆除，全部装修已经遭到破坏，原告确有损失存在，被告天创公司应当对原告的相关装修损失承担赔偿责任，但农业大棚从性质上属农业设施，配套的工作间的用途亦不应当包含居住功能，原告在取得大棚后对大棚的装修改造行为能推定原告所承租大棚的目的亦非纯粹的农业用途，故对于原告对工作间的装修损失其亦应当承担部分损失，关于具体数额，本院结合原告出具的相关证据酌情予以处理。关于原告要求被告国林科公司承担连带给付义务一节，根据原、被告双方所出具的证据，被告国林科公司与原告之间不存在租赁合同关系或其他法律关系，故对于原告要求被告国林科公司承担连带给付义务的诉讼请求一节，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张君刚与被告北京天创森源农业科技发展有限公司签订的《租赁合同》无效。二、被告北京天创森源农业科技发展有限公司于本判决生效后七日内退还原告张君刚已交纳的相关费用十六万六千元。三、被告北京天创森源农业科技发展有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张君刚装修大棚工作间损失费二万元。四、驳回原告张君刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百一十元，由被告北京天创森源农业科技发展有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王辉二〇一五年十一月九日书记员  李强