安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖民终764号 上诉人（原审被告）：安徽国贸联创投资有限公司，住所地合肥市祁门路**天和园**，统一社会信用代码91340000060806292F。 法定代表人：何传友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卫民，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦大文，安徽众城高昕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴言威，男，1982年11月28日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：查曼，安徽点赞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泗县南虹棉业有限公司，住所，住所地安徽省宿州市泗县刘圩镇潼南村社会信用代码9134132474307836X8。 法定代表人：曹达龙，该公司执行董事。 上诉人安徽国贸联创投资有限公司（以下简称安徽国贸公司）因与被上诉人吴言威、泗县南虹棉业有限公司（以下简称泗县棉业公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2017)皖01民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。安徽国贸公司的委托诉讼代理人卫民、韦大文，吴言威的委托诉讼代理人查曼参加诉讼。泗县棉业公司经本院依法传唤未参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽国贸公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判驳回吴言威的全部诉讼请求或者发回重审。2、一、二审案件受理费由吴言威负担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。首先，一审判决认定吴言威与泗县棉业公司于2013年2月18日签订《商品房买卖合同》合法有效，系认定事实错误，亦不具有对抗抵押登记的效力。合同中既没有明确具体的房屋位置、房号和房屋面积等，不能证明合同项下的房屋就是涉案抵押查封的房屋。其次，一审判决认定认定吴言威已支付了案涉房款，亦系认定事实错误。第三，刘圩镇刘圩村村民委员会出具的所谓《证明》不具有证明的效力。第四，一审法院认定吴言威提供的所谓聘请曹坤山负责泗县棉业公司在刘圩轧花厂房屋销售的《聘书》合法有效，有违事实和法律。第五，一审法院将举证责任分配给安徽国贸公司不合理。二、一审法院判决不得执行位于泗县房屋，属适用法律错误。本案中，案涉房屋已于2013年9月11日登记在泗县棉业公司名下，2013年9月22日，由泗县棉业公司将包括案涉房屋在内的坐落于泗县虹棉业商住1＃楼、2＃楼、3＃楼、4＃楼抵押给了上诉人，并办理了抵押登记。特别是合肥市中级人民法院（2014）合民二初字第00115号民事判决书已经判决安徽国贸公司对泗县棉业公司抵押的房产享有优先受偿权。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十七条的规定，安徽国贸公司对案涉房屋依法享有对抗案外人吴言威的担保物权等优先受偿权。一审法院的判决忽略了上述第二十七条的规定，适用法律错误。三、一审法院以案外人执行异议之诉判决否定合肥市中级人民法院（2014）合民二初字第00115号民事判决书的部分判决内容，显属不当。四、吴言威提起的案外人执行异议之诉案件，不得对抗安徽国贸公司享有的担保物权等优先受偿权。五、吴言威也不符合执行异议和复议规定第二十九条的规定。六、吴言威没有证据证明非因其自身原因未办理过户登记。 吴言威答辩称，一审法院认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，相应判决应予维持。1、《商品房买卖合同》在法院查封之前就已签订，应认定为合法有效。安徽国贸公司不认可该合同的效力，应该提供足以反驳的相关证据。2、《商品房买卖合同》中已注明了房屋坐落位置，该坐落位置与执行异议申请阶段法官出示的已查封房屋的卫星照片平面图、房产证及平面图相对应，因此，能够足以证实合同项下的房屋就是案涉抵押查封的房屋。3、吴言威已依据合同约定支付了购房款，该事实不仅有购房款的收据予以证实，收据上有经手人曹坤山的签字，另有经手人曹坤山出具的《情况说明》和签字认可的“说明”予以证实，而根据《聘书》，曹坤山的行为完全可以代表泗县棉业公司，其收款行为及对房屋买卖有关事实的认可应视为泗县棉业公司的行为。4、案涉房屋被查封的时间是2015年2月16日，吴言威在支付第一笔款项后就开始搬家入住，占有使用在案涉房屋被查封前。5、案涉房屋房产证一直没有办理过户登记，系泗县棉业公司过错导致，也正因为如此，吴言威依据合同约定另有2万元的房款一直未予支付。6、泗县棉业公司将案涉房屋抵押的行为损害了吴言威的合法权益，且吴言威基于《商品房买卖合同》取得案涉房屋的权利是实体物权，足以对抗安徽国贸公司的担保物权。7、案涉事实满足执行异议和复议规定第二十八的适用条件，安徽国贸公司认为一审法院适用法律错误的诉请属对法律规定的片面理解。 吴言威一审诉讼请求：1、依法确认位于泗县房屋归吴言威所有，并停止对该财产的执行，解除查封措施；2、本案的诉讼费用由安徽国贸公司、泗县棉业公司承担。 一审查明事实：2013年1月20日，吴言威作为买受人与出卖人泗县棉业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定泗县棉业公司将位于刘圩轧花厂南侧地段的第2套房屋出售给吴言威，总价23万元，买受人2013年元月20日一次性付清21万元，余额2万元房屋产权证办好付清。该合同出卖人落款处加盖泗县棉业公司印章，经办人处曹坤山签名。就房款交纳事宜，吴言威2013年8月28日收据一份，其上记载吴言威以现金方式交款18万元，收据上单位盖章处有曹坤山签字。安徽国贸公司认为吴言威的付款不属实，不予认可。吴言威提交一份2011年9月28日由泗县棉业公司出具的《聘书》，内容为：经公司股东会研究决定，兹聘请曹坤山负责泗县棉业公司在刘圩轧花厂房屋销售，自2011年10月1日起至2016年10月1日止。在此期间由于房屋销售等产生一切经济责任和法律后果由泗县棉业公司承担。吴言威亦提交一份曹坤山于2017年6月19日出具的书面材料，说明其受泗县棉业公司授权出售刘圩轧花厂商品房，收取买房人房款并出具收据，由泗县棉业公司根据买房人付款票据在商品房买卖合同上盖章确认，并说明其出具的收据不存在泗县棉业公司印章。安徽国贸公司对于曹坤山的《聘书》不认可。吴言威提交日期为2017年6月18日的本人说明一份，内容为“1、房屋所处位置：2号楼自西向东第2套，付款情况：2013年元月20日付清21万元”，说明下部备注“情况属实曹坤山”字样。安徽国贸公司对此该说明的真实性、合法性及关联性均不认可，认为不能作为已付房款的认定依据。吴言威主张其于2013年2月入住案涉房屋至今，并提交刘圩镇刘圩村村民委员会出具的《证明》加以证实。安徽国贸公司对于吴言威入住案涉房屋的事实不认可。 一审另查明：泗县虹棉业商住楼2＃房产（包括案涉房产）产权于2013年9月11日登记在泗县棉业公司名下，房地权证：皖泗字第××号。安徽国贸公司因与泗县棉业公司、安徽南虹纺织（集团）有限公司、高秀丽、曹媛媛、曹晓芳、曹晓天、曹海洋借款合同纠纷案件，经一审法院审理后作出（2014）合民二初字第00115号民事判决书，判决：泗县棉业公司偿还安徽国贸公司借款本金2000万元、利息344413.78元和罚息；安徽国贸公司对泗县棉业公司抵押的房产（他项权证号为房地产他证皖泗字第××号）在泗县棉业公司上述债务范围内享有优先受偿权等。该判决生效后，因泗县棉业公司等债务人未能履行，安徽国贸公司遂向一审法院申请强制执行，一审法院作出（2015）合执字第00124号执行裁定书和协助执行通知书，查封了泗县棉业公司名下位于泗县虹棉业商住1＃、2＃、3＃、4＃房产（包括本案争议房产），并于2017年2月27日作出（2015）合执字第00124-4号执行裁定拍卖上述房产。吴言威遂提起执行异议申请，经审查后，一审法院作出（2017）皖01执异55号民事裁定书，驳回吴言威的执行异议申请。吴言威遂提起本案诉讼，要求判如所请。 一审诉讼期间，吴言威提交一份书面《承诺》，载明对于剩余房款2万元，其承诺随时按照人民法院的要求交付执行，否则自愿承担相应的法律责任。 一审法院认为，吴言威与泗县棉业公司于2013年1月20日签订《商品房买卖合同》，就买卖案涉房屋相关事宜进行了约定，相关合同条款未见违反强制性法律、行政法规规定的情形，应合法有效。在合同签订后，泗县棉业公司聘请的经办人员曹坤山出具了收据及证明证实吴言威缴纳房款21万元的事实，刘圩镇刘圩村村民委员会出具了证实吴言威自2013年2月起就入住案涉房屋的《证明》，反映吴言威与泗县棉业公司已经实际履行了上述房屋买卖合同，并支付了绝大部分房款且在人民法院查封之前已经实际占有案涉房屋。安徽国贸公司否认吴言威与泗县棉业公司之间存在真实的房屋买卖关系，否认吴言威支付房款，但因其未能提交相应证据推翻吴言威所举的上述证据。在执行（2014）合民二初字第00115号民事判决书过程中，法院于2015年2月16日查封案涉房屋，在查封之前吴言威已经与泗县棉业公司签订合法有效的书面买卖合同，也已实际占有该房屋，并根据双方的合同约定支付了21万元房款，也承诺随时按照人民法院的要求将剩余2万元房款交付执行，对于未能及时办理房屋产权变更登记也无过错，故吴言威在本次诉讼中提出的执行异议的相关事实，已经满足执行异议和复议规定第二十八条的规定，具有足以排除人民法院查封的物权期待权，对吴言威所购房屋的权益应当优先保护，不得执行案涉房屋。因吴言威与泗县棉业公司之间形成的是房屋买卖合同关系，取得了要求泗县棉业公司办理房屋所有权转移登记手续的债权请求权，可通过行使该债权请求权取得对案涉房屋的所有权，其主张直接确认案涉房屋归其所有，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行位于泗县房屋；二、驳回吴言威的其他诉讼请求。案件受理费4750元，由安徽国贸联创投资有限公司负担。 二审期间，安徽国贸公司提交两组新证据，第一组证据：泗县房屋所有权登记申请书、土地所有权证书、施工图设计文件审查意见书、安徽泗县建设工程竣工规划验收合格证。拟证明：泗县棉业公司于2013年9月11日向泗县房地产管理局申请案涉房屋登记、泗县棉业公司于2013年6月19日取得案涉房屋所涉土地使用权证、案涉房屋的施工图设计文件于2010年5月15日获取宿州市建筑工程勘察设计施工图审查中心审查合格、案涉工程于2013年9月10日竣工验收合格，因此可以证明案外人在案涉房屋竣工验收合格前就已经购买并居住了案涉房屋显属虚假。第二组证据：2013年8月23日杨志良、胡正刚、刘兴奎上诉案二审庭审笔录（第1页、5页，第10-14页），拟证明：泗县棉业公司并未授权曹坤山对外销售案涉房屋、案涉房屋买卖合同系在泗县棉业公司法定代表人曹达龙2013年12月26日去世后形成，也就是案涉房屋买卖合同系在案涉房屋被抵押登记之后形成，因此可以证明案涉房屋买卖合同记载的订立时间纯属虚假，2011年9月28日由泗县棉业公司出具的《聘书》纯属虚假。 吴言威质证意见：对第一组证据的真实性合法性没有异议，对其与本案关联性与证明目的有异议。该证据仅是泗县棉业公司为其开发房屋所办理的相关手续，不能够直接反映房屋买卖的相关事实，而且泗县棉业公司在与杨志良、刘兴奎等执行异议之诉案件中明确说明泗县棉业公司房屋所办理的相关权属登记手续是不规范的，也是在房屋买卖后补充办理的。对第二组证据的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联。 本院对以上两组证据的真实性合法性予以认定，至于能否达到相应的证明目的，将结合其他案件事实予以综合评判。当事人对其他证据的举证及相互质证意见同一审，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 二审期间，经本院现场调查，案涉房屋所在地即泗县刘圩镇刘圩村村委员会实际负责人认可关于入住案涉房屋时间的《证明》确系该村委会出具，拍摄于现场的照片可以反映案涉房屋目前的使用状态。相应的《谈话笔录》及照片经双方当事人质证并记录在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点是吴言威是否享有足以排除案涉房屋强制执行的权利。安徽国贸公司上诉认为吴言威不享有排除强制执行案涉房屋的民事权益，认为一审认定事实及适用法律均存在错误。关于一审认定事实。经查，涉案《商品房买卖合同》、《聘书》均加盖有泗县棉业公司公章，其中《聘书》载明：“兹聘请曹坤山负责泗县南虹棉业有限公司在刘圩轧花厂房屋销售，自2011年10月1日起至2016年10月1日止。在此期间由于房屋销售等产生一切经济责任和法律后果由泗县棉业公司承担。落款：泗县棉业公司，2011年9月28日。”曹坤山在接受本院调查时认可签订合同及收取房款均是依据泗县棉业公司对其授权。泗县棉业公司虽未参加本案庭审，但在本院之前审理的（2018）皖民终601、602、603号案外人执行异议之诉三个案件中，其亦认可存在销售轧花厂房屋的事实，结合涉案房屋买卖时间，泗县棉业公司授权曹坤山的权限、期间以及曹坤山经手销售的房屋达十一套之多的情况，可以确定泗县棉业公司对此是知情的。曹坤山作为泗县棉业公司的授权代表，其签订合同、收取房款、出具收据及说明的行为，应视为泗县棉业公司的行为。安徽国贸公司认为曹坤山无权销售、泗县棉业公司未追认的观点，与本案查明事实不符。涉案《商品房买卖合同》约定出售房屋为刘圩轧花厂南侧第2套，之后吴言威与泗县棉业公司授权代表曹坤山进一步明确为轧花厂自西向东第2套，因此，涉案合同标的是具体明确的，原判认定吴言威在查封之前签订合法有效房屋买卖合同并无不当。对于房屋交付时间，刘圩村村委会出具了证明材料，在本院调查核实时，该村委会负责人对出具《证明》的事实予以认可，作为案涉地基层组织对案涉相关事实出具的证明材料应具有证据效力，因此，原判认定吴言威在查封之前占有房屋并无不当。案涉房屋虽然部分作为集市门面房出售，但买房人多为周边务工、务农的乡村农民，所购房屋也一般作为经营小生意与居住生活一体使用，故安徽国贸公司诉称吴言威购房不用于居住用途，亦与事实不符。吴言威与泗县棉业公司授权代表曹坤山均已认可已支付房款21万元，吴言威已书面承诺将按照人民法院要求支付剩余购房款2万元，安徽国贸公司虽不予认可但并未提交足以推翻的有效证据。泗县棉业公司于2013年1月20日将涉案房屋出售给吴言威，于2013年9月11日将该房屋初始登记在自己名下，在之后的9月23日又抵押登记给安徽国贸公司，故未及时办理过户登记不能归责于吴言威一方。关于一审适用法律，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，是有关案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，规定的是具有担保物权的申请执行人对普通债权的案外人享有优先受偿权，该条同时规定了“但法律、司法解释另有规定的除外”。上述规定的第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，其立法目的在于保护买受人居住权等基本权利，本案吴言威起诉正是依据该第二十八条的规定寻求人民法院对其基本权利的保护，因此，一审判决参照该规定的第二十八条处理本案，更符合本案实际和上述司法解释的精神。 综上，安徽国贸联创投资有限公司的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4750元，由安徽国贸联创投资有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  高仁宝 审判员  程 敏 审判员  陶宝定 二〇一八年十一月二十日 法官助理赵晓利 书记员孙慕瑶（代）