四川省南充市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）川13行终145号 上诉人（原审被告）南充市房地产管理局，住所地：南充市顺庆区市政府新区4号楼。 法定代表人杨长久，局长。 委托代理人韩桂，四川智典律师事务所律师。 委托代理人胡建永，南充市房地产管理局工作人员。 上诉人（原审被告）南充市房地产管理局嘉陵办事处，住所地：耀目路二段151号。 负责人林军，主任。 委托代理人韩桂，四川智典律师事务所律师。 委托代理人胡建永，南充市房地产管理局嘉陵办事处工作人员。 上诉人（原审被告）南充市嘉陵区火花街道办事处，住所地：四川省南充市嘉陵区陈寿路60号。 法定代表人李永洪，党工委书记。 委托代理人何明武，南充市嘉陵区火花街道办事处工作人员。 委托代理人张宗强，四川智典律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）南充盛华堂商业管理有限公司，住所地：南充市顺庆区文化路75号。 法定代表人李俐，总经理。 委托代理人李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托代理人陈晓东，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）南充市嘉陵区滨江印象小区业主委员会。 负责人田淑君，主任。 委托代理人邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。 委托代理人赵兴，男，汉族，1959年2月22日出生，住四川省南充市嘉陵区，系该小区业主。 被上诉人（原审第三人）四川鑫宇物业服务有限公司，住所地： 法定代表人周敏，总经理。 委托代理人杨建国，该公司工作人员。 上诉人南充市房地产管理局（以下简称市房管局）、南充市房地产管理局嘉陵分局（以下简称市房管局嘉陵分局）、南充市嘉陵区火花街道办事处（以下简称火花街道办）、南充盛华堂商业管理有限公司（以下简称盛华堂公司）因与被上诉人南充市嘉陵区滨江印象小区业主委员会（以下简称滨江印象小区业委会）、四川鑫宇物业服务有限公司（以下简称鑫宇物业公司）其他行政管理行政撤销一案，不服四川省高坪区人民法院（2017）川1303行初160号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年8月23日公开开庭进行了审理。上诉人市房管局、市房管局嘉陵分局委托代理人韩桂、胡建永，火花街道办委托代理人何明武、张宗强，盛华堂公司委托代理人李雄、陈晓东，被上诉人滨江印象小区业委会负责人田淑君、委托代理人邓伟杰、赵兴，鑫宇物业公司委托代理人杨建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审查明，2015年1月，南充市嘉陵区滨江印象小区业主成立了业主委员会，其备案名称南充市嘉陵区滨江印象小区业主委员会。在业委会成立前，第三人南充盛华堂商业管理有限公司为该小区的前期物业服务企业。2016年滨江印象小区业委会向镇庆寺社区等单位反映第三人南充盛华堂商业管理有限公司在该小区的诸多物业服务问题。此后，滨江印象小区业委会采用书面征求意见的方式征求业主意见，并制作了《业主诉求征求意见表》，该表显示：……根据《物业管理条例》、《物权法》等规定，向社会公开邀标物业管理服务企业。是否同意邀标，授权业委会组织实施，请投票，同意的打“√”，不同意的打“×”。 2017年9月10日，滨江印象小区业委会以《关于选聘物业企业业主大会授权结果的公示》文件形式，将上门征求业主的意见统计如下：小区专用部分业主户数2182户，专用部分建筑面积213836平方米，同意选聘物业企业1156户，占小区专用部分建筑面积124848平方米，超过全体业主投票权半数以上，依据相关规定面向社会选聘新的物业服务企业。并予以公示。 2017年6月7日，滨江印象小区业委会在南充晚报上公告，其主要内容：“滨江印象”小区位于嘉陵区，为提升小区物业服务品质，以公开招标的方式选聘具有独立法人资格和二级资质以上的物业服务企业。2017年6月，市房管局嘉陵办事处受理了4位业主的举报，市房管局嘉陵办事处初查后，要求滨江印象小区业委会整改。2017年9月，滨江印象小区业委会公示了关于选聘物业企业的公告。 2017年10月15日，包括第三人鑫宇物业公司在内的四家物业服务企业参加了投标，评标结果鑫宇物业公司以最高分89分中标。2017年10月16日，滨江印象小区业委会向鑫宇物业公司发出了《物业中标通知书》，2017年10月20日，滨江印象小区业委会与鑫宇物业公司签订了《物业管理委托合同》。 滨江印象小区业委会选聘鑫宇物业公司后，小区有三位业主向市房管局嘉陵办事处和火花街道办投诉，2017年10月20日，被告在市房管局嘉陵办事处办公地点对6位人员进行调查了解。2017年10月21日，被告给滨江印象小区业委会下达《通知》，称：请业委会暂停招标选聘物业服务企业后续程序，调查核实后，依法依归按程序办理。 2017年11月23日，市房管局嘉陵办事处、火花街道办以南房嘉[2017]66号行文通知业委会，该《通知》主要内容：10月19日，火花街道办和市房管局嘉陵办事处接到滨江印象小区业主与物管公司反映，小区业主委员会在启动招聘新物业公司程序时存疑，希望有关部门介入调查。请小区业委会收悉本通知之日起三日内将招聘物业公司的上门征求意见相关资料交予火花街道办，并配合核实，如小区业委会未在限定期限内将上门征求意见资料交于火花街道办，我们将依照10月28日的民情调查结果，宣布滨江印象小区业委会之前为招聘新物业公司所做的上门征求业主意见的结果无效。 2017年11月28日，市房管局嘉陵办事处、火花街道办以南房嘉[2017]67号行文通知业主委员会，该《通知》主要内容：你委未在规定时限内提交相关资料，没有充分证据证明你委选聘和解聘物业服务企业符合《物权法》第七十六条之规定，现宣布你委选聘和解聘物业服务企业结果无效。此《通知》同时抄送本案的第三人。 一审认为，本案争议的焦点为：一、滨江印象小区业委会是否有权直接向人民法院起诉二被告，即原告主体身份是否适格？二、市房管局嘉陵办事处与火花街道办共同作出的南房嘉[2017]67号《通知》事实是否清楚、适用法律是否正确、程序是否合法？ 一、滨江印象小区业委会主体身份是否适格? 滨江印象小区业委会是经过法定程序产生的其他组织。2017年11月28日，市房管局嘉陵办事处和火花街道办作出南房嘉[2017]67号《通知》送达给了滨江印象小区业委会，并抄送了本案的第三人，其作出的具体行政行为对滨江印象小区业委会的权利义务产生了实际影响，原告是该具体行政行为的相对人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》【法释（2018）1号】第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。因此，原告诉讼主体资格适格。 二、市房管局嘉陵办事处与火花街道办共同作出的南房嘉[2017]67号《通知》事实是否清楚、适用法律是否正确、程序是否合法？ 1、市房管局嘉陵办事处和火花街道办作出的南房嘉[2017]67号《通知》事实是否清楚。根据《物业管理条例》第11条、12条之规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第34条之规定，被告应当举出证据证明其作出具体行政行为的事实依据及法律依据，被诉行政行为合法性的证明责任由作出行政行为的单位承担，不应由行政行为的相对人承担证明责任。虽然原告业委会没有在被告限定时限内提交上门征求意见，但并不免除被告作出具体行政行为应对事实的真实性及依据的合法性承担证明责任。依据被告作出的南房嘉[2017]66号通知，最大限度只能证明有13户业主否认业委会上门征求意见的事实，但不能证明原告业委会选聘和解聘物业服务企业时，未经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”同意的事实。因此，南充市房地产管理局嘉陵办事处和南充市嘉陵区火花街道办事处作出的南房嘉[2017]67号《通知》，以业委会未在规定时限内提交相关资料为由，质疑原告业委会在选聘和解聘物业服务企业未依照法定程序进行的事实不清，证据不足。 2、南充市房地产管理局嘉陵办事处和南充市嘉陵区火花街道办事处作出的南房嘉（2017）67号《通知》，其适用法律是否错误。该《通知》宣布“原告选聘和解聘物业服务企业结果无效”的法律根据是依据《中华人民共和国物权法》第76条的规定。《中华人民共和国物权法》第2条规定，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法，《物权法》是民法的重要组成部分，调整的是民事法律关系，不属于行政法范畴。同时《物权法》第76条没有规定被告有“宣布业委会选聘和解聘物业服务企业结果无效”之职权，因此被告作出的南房嘉（2017）67号《通知》，以《物权法》第76条之规定宣布原告“选聘和解聘物业服务企业结果无效”属于适用法律错误。 3、南充市房地产管理局嘉陵办事处和南充市嘉陵区火花街道办事处作出的南房嘉[2017]67号《通知》，其程序是否违法。2017年11月23日，被告南充市房地产管理局嘉陵办事处、南充市嘉陵区火花街道办事处以南房嘉[2017]66号行文通知业主委员会，该《通知》称：如小区业委会未在限定期内将上门征求意见资料交于火花街道办事处，我们将依照10月28日的民情调查结果，宣布滨江印象小区业委会之前为招聘新物业公司所做的上门征求业主意见的结果无效。而业委会上门征求业主意见的结果是：小区专用部分业主户数2182户，专用部分建筑面积213836平方米，同意选聘物业企业1156户，占小区专用部分建筑面积124848平方米。2017年11月28日，南充市房地产管理局嘉陵办事处和南充市嘉陵区火花街道办事处作出南房嘉[2017]67号通知，宣布原告选聘和解聘物业服务企业结果无效。明显可见，[2017]67号文通知的“宣布你委选聘和解聘物业服务企业结果无效”的处理决定与[2017]66号《通知》所要告知的处理决定，其外延与内涵不完全一致，系程序违法。 综上，根据国务院《物业管理条例》第19条规定，业主委员会的决定违反法律法规的，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府有权责令限期改正或撤销其决定。原告南充市嘉陵区滨江印象小区业主委员会依照法定程序选聘了新的物业服务企业四川鑫宇物业服务有限公司，并与之签订了《物业管理委托合同》，该《物业管理委托合同》已经成立并具有法律效力。被告南充市房地产管理局嘉陵办事处和南充市嘉陵区火花街道办事处作出的南房嘉[2017]67号《通知》，事实不清，证据不足，适用法律错误，且程序违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：一、撤销南充市房地产管理局嘉陵办事处和南充市嘉陵区火花街道办事处南房嘉（2017）67号《通知》；二、驳回原告南充市嘉陵区滨江印象小区业主委员会的其他诉讼请求。 上诉人市房管局、市房管局嘉陵分局上诉称，一、原审法院错误认定被上诉人具有原告主体资格。1、适用《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定的前提应是业主和业委会间立场、利益一致，不存在权利冲突。但本案业委会与小区业主间存在利益冲突。部分业主举报投诉业委会存在非法行为，故行政机关才启动调查程序并作出行政行为，且在此过程中有越来越多的业主参与反映情况甚至信访。抽样调查结果显示广大业主意见与业委会关于已取得多数业主同意的陈述内容矛盾。因此，现有事实不足以认定业委会提起诉讼是合法代表了业主意愿。根据《四川省物业管理条例》第二十九条之规定，业委会在业主大会未明确授权情况下，无权以自己名义提起本案诉讼；2、业委会只能是业主利益的执行代表，自身无任何利益。因此，业委会虽是通知的被送达人，但不是真正意义的“行政相对人”。本案应视为业委会是以自己名义提起诉讼，而不是代表广大业主。此时，鉴于业委会自身并无利益可言，根据《行政诉讼法司法解释》第三条第（八）项之规定，行政行为对业委会权益不产生实际影响，故业委会无权提起诉讼；3、司法实践中对业委会作为原告提起诉讼有严格条件限制。二、原审法院错误认为既然上诉人不能举证证明业委会选聘物业服务企业过程中未经双过半程序，就应视为行政行为依据的事实不清、证据不足。1、是否双过半的举证责任在于业委会而不在行政机关；2、本案行政行为认定的基本事实不是政府主管部门认为现有资料证实未达到双过半标准，而是推定视为业委会没有上门征求过业主意见，或上门征求业主意见行为的结果无效，进而视为选聘程序违法，选聘结果无效。三、被上诉人所提交诉讼证据系无效证据，原审法院不应采信。1、根据《最高人民法院关于适用的解释》第四十五条之规定，被上诉人举出的证据系无效证据，原审法院根本不应作审查认定，更不应错误认定被上诉人与鑫宇物业公司签订的《物业管理委托合同》已经成立并具有法律效力；2、业委会当庭举出的业主签字花名册，并不属于作出行政行为所依据的事实材料，该花名册在行政行为整个过程中未提交，责任在于业委会，花名册内容是否真实，也不属于行政诉讼审查范围；3、从行政调查过程和抽样调查结果反映的社情民意看，花名册内容不真实，其中记载的全是“同意”，字迹雷同，且有一部分业主信息备注的是“租房”，“租房”人不能代表业主意愿；4、花名册上面反映1156票同意，根据《南充嘉陵区滨江印象小区业主委员会备案登记表》记载，滨江印象小区业主总户数为2518户。根据法律规定，总户数和总面积是对整个小区而言，包含在建和已交付两部分，因此，即使1156票全是真实的，也未过半数；从专有面积看，更无法证明过半数。综上，原审仅根据业委会提交的《业主征求意见表》就认定业委会征求了业主的意见，《业主征求意见表》在行政机关作出行政行为前并未提交，不应当纳入本案行政行为审理范围。四、原审法院认定上诉人作出的（2017）66号通知和（2017）67号通知外延与内涵不完全一致系程序违法，属于认定事实错误。1、认定无效和宣布撤销都是行政管理具体手段，认定无效的法律依据是《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》中所列的管理权；2、行政管理过程中，行政机关“认定无效”和“宣布撤销”外延和内涵相同，对“相对人”来说都是一样的，都是以相关行为不产生法律后果为目的；3、《物业管理条例》第十九条第二款，该条仅是对行政机关管理权内容作了部分列举，不能简单以未列举完的就认为无授权。只要在合法性、合理性原则下，行政主管部门拥有自由裁量、适度掌握的权限。4、即使“认定无效”和宣布“撤销”在文字表述上有些许区别，但二者至少也是递进关系。五、原审判决认为行政行为适用法律错误，这是不正确的，混淆了行政处罚和行政管理的区别，行政管理援引《物权法》等法律依据也是正确的。故请求法院：1、撤销高坪区人民法院作出的（2017）川1303行初160号行政判决书；2、依法驳回被上诉人滨江印象小区业委会的起诉或全部诉讼请求；3、本案全部诉讼及上诉费用由被上诉人承担。 上诉人火花街道办上诉意见与市房管局、市房管局嘉陵分局上诉意见一致，另补充上诉意见认为本案行政行为程序合法。一、行政主体合法，根据《物业管理条例》第五条第二款，《四川省物业管理条例》第三条第二款、第四条之规定，市房管局、市房管局嘉陵分局对物业管理纠纷有监督、管理权，火花街道办对物业纠纷有调解、处理权，故二机关单位作出行政行为具有法定授权；二、送达程序合法。1、2017年10月20日出具《通知》，采用拨打电话、发送短信、张贴门口的方式送达，业委会于2017年10月25日作出了书面《回函》；2、2017年11月23日作出的《通知》直接向业委会负责人副主任递交；3、2017年11月28日《通知》直接向业委会负责人递交，其拒绝签字。业委会于2017年11月29日作了《回复函》认可收到后两份《通知》。故关于送达程序合法双方均无争议。故请求法院：1、撤销高坪区人民法院作出的（2017）川1303行初160号行政判决书，改判驳回被上诉人的起诉或全部诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。 上诉人盛华堂公司提起上诉称，一、一审判决认定“原告南充市嘉陵区滨江印象小区业主委员会依照法定程序选聘了新的物业服务企业四川鑫宇物业服务有限公司，并与之签订了《物业管理委托合同》，该《物业管理委托合同》已经成立并具有法律效力。”该认定违反法律规定且没有事实依据，损害小区广大业主及上诉人的合法权益。（一）本案作为行政审判，无权对其他民事案件中的民事合同的效力作出认定。本案一审的错误认定将严重影响其它民事案件审理，损害广大业主及盛华堂公司的合法权益；（二）滨江印象小区业委会选聘新的物业服务企业招投标及签订《物业管理委托合同》，从程序上及实体上均违法。1、程序上，按《南充市人民政府关于印发的通知》第二十五条之规定，滨江印象小区业委会向法庭提交的《南充市嘉陵区滨江印象小区邀标物业企业评标人员名单》显示评标人员共11人，只有一位是专业人士，其他均为业委会成员或业主，招标人代表远超规范性法律文件规定的评标委员会成员数的三分之一的标准。且该评标委员会成员名单在中标结果公布前就予以公示，不符合规范性法律文件的保密要求。故违法组建的评标委员会且程序违法，结果必然违法，故据此签订的合同无效；2、实体上，按建设部门审批的滨江印象小区总综合技术经济指标所示，该小区居住户数为2518户，而滨江印象小区业委会举证其只询问了1156户，不到总户数的一半，且该小区规划建筑面积为365957．76平方米，即使按滨江印象小区业委会所称，其也远未达到占专有部分建筑物总面积过半数业主同意，违反《议事规则》和《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业应为无效。另外上门征求意见表既未注明征求时间，也未注明征求事项，业主全是投赞成票，且笔迹雷同，该证据不具备真实性；（三）一审判决错误认定滨江印象小区业委会与鑫宇物业公司《物业管理委托合同》有效，将会导致小区管理混乱，损害广大业主合法权益，同时也损害上诉人合法权益。根据《四川省物业管理条例》第四十四条规定，一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业管理服务。二、本案二行政机关作出的具体行政行为合符程序法及实体法，法院不应作出撤销处理。1、二行政机关按行政程序作出行政行为，在行政程序中行政行为相对人应按照法律规定履行法定义务。2、本案行政机关作出的具体行政行为符合实体法的规定。根据《四川省物业管理条例》第三条、第四条之规定，法律赋予了二行政机关监督、管理、指导等权利。依据《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第五十三条之规定，原告作出的决定违反法律法规，二行政机关宣布其决定结果无效是撤销其行为的一种方式，宣布其决定结果无效即为撤销其行为，法律效果一样。综上，故请求法院：1、撤销高坪区人民法院作出的（2017）川1303行初160号行政判决书，查清事实重新认定并依法改判，或发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人滨江印象小区业委会答辩称，l、选聘物业双过半。滨江印象小区规划户数为2518户，现5、6二幢正在建设中，实际竣工验收交房的只有2182户，同意选聘物业赞成的1156户，符合“双过半”的法定要求。2、《业主诉求征求意见表》证据真实合法且具有关联性。上诉人诉称的“抽样调查”的方式不恰当，故其抽样调查的结论不具有科学性。3、关于二机关在行政处理中要求业委会提供《业主诉求征求意见表》的问题。（1）有关职能部门已经查阅无异，并要求业委会公告选聘物业企业。二机关自己不存留证据，在一审中也不将业委会报送的有关文件向法院举证，而将业委会不提供《业主诉求征求意见表》的责任及后果归责于业委会，违背了责任自负原则；（2）既然二机关知道《业主诉求征求意见表》的存在无异议，并对业委会选聘物业过程给予了监督和指导，二机关作出的[2017]67号《通知》与事实不符合;（3）根据《行政诉讼法》第三十四条规定，被诉行政行为的合法性的举证责任在被告，不能转移至原告承担证明责任。4、二机关作出的具体行政行为没有事实根据。依照法律规定，二机关只有在业委会作出的决定违反法律法规的前提下，才有权责令业委会限期改正或撤销业委会的决定之职权。5、二机关作出的具体行政行为没有法律依据、适用法律错误、且不合理。（1）二机关应该以国务院《物业管理条例》第19条的规定作出具体行政行为，而《物权法》第76条是对业委会的行为是否存在违反法律规定的评价，同时二机关没有对违法事实的认定依据和作出行政行为的依据予以区分，混淆概念，属于适用法律错误；（2）法律赋予二机关有撤销之职权，但法律没有授权二机关有认定业委会的民事行为无效的权力；（3）二机关的监督职责应该体现过程监督，即事中监督，而不是事后监督。事后监督可能推翻所有的程序，否定所有工作结果。业委会成员大多是热心公益、退休后的老龄人员，为了小区的和谐和业主的权益而努力奔波和工作，如果政府职能部门事中不监督，事后来监督，必将挫伤业委会成员的积极性，从而影响业委会工作，从政府职能部门而言，事中监督更及时、更有效。6、业委会主体适格。7、一审程序违法。已在一审判决判决认定清楚。8、关于第三人盛华堂公司上诉的有关事宜。（1）根据《行政诉讼法》第29条第2款规定，盛华堂公司无权提起上诉。一审没有判决第三人承担义务或者减损第三人权益，盛华堂公司的上诉于法无据。（2）能否适用南充市政府《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》丈件。依据国务院《物业管理条例》第19条和《行政诉讼法》第63条之规定，南充市政府的文件不是法律法规，故不适用。 被上诉人鑫宇物业公司答辩称，其按照规定，通过合法的程序中标，在与滨江印象小区业委会签订《物业服务合同》后收到了《通知》，多次与滨江印象小区业委会协商，但滨江印象小区业委会还是要求其按照合同进行服务。鑫宇物业公司造成很大损失，请求法院判决维护其权利。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于滨江印象小区业委会的原告主体资格是否适格的问题。滨江印象小区业委会是经过法定程序产生的其他组织。上诉人市房管局嘉陵办事处与火花街道办共同向被上诉人滨江印象小区业委会作出了宣布滨江印象小区业委会选聘和解聘物业服务企业结果无效的《通知》，并向其进行送达，滨江印象小区业委会系该行政行为的相对人，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”的规定，滨江印象小区业委会的原告主体资格适格。上诉人主张滨江印象小区业委会主体资格不适格不予支持。 关于一审第三人盛华堂公司上诉人资格问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条第二款的规定，“人民法院判决第三人承担义务或者减损第三人权益的，第三人有权依法提起上诉”，本案中，一审判决认定了被上诉人滨江印象小区业委会与鑫宇物业公司签订的《物业管理委托合同》具有法律效力，该认定对盛华堂公司权益有一定影响，故盛华堂公司作为一审中的第三人有权提起上诉，其上诉人主体资格适格。被上诉人滨江印象小区业委会认为盛华堂公司无上诉权的主张不予支持。 关于上诉人市房管局嘉陵办事处与火花街道办作出的南房嘉（2017）67号《通知》是否合法的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定，行政机关对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。根据上诉人作出的南房嘉（2017）67号《通知》内容显示，上诉人仅叙述在调查中发现业委会在招聘新物业中存在一些问题，究竟是些什么问题未作认定。上诉人以限被上诉人三日内提供证据而未提交，则确认滨江印象小区业委会选聘和解聘物业服务企业不符合《物权法》第七十六条的规定，宣布滨江印象小区业委会选聘和解聘物业服务企业结果无效缺乏法律依据，属于适用法律错误。故上诉人市房管局嘉陵办事处与火花街道办作出的南房嘉（2017）67号《通知》不合法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项之规定，应当予以撤销。一审判决结果正确。但一审判决认定被上诉人滨江印象小区业委会与鑫宇物业公司签订的《物业管理委托合同》具有法律效力超出其审理范围，本院予以纠正。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元，由上诉人南充市房地产管理局、南充市房地产管理局嘉陵办事处、南充市嘉陵区火花街道办事处及南充盛华堂商业管理有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 红 审 判 员  庄 娟 审 判 员  石 炜 二〇一八年十一月二十二日 法官助理  刘 伟 书 记 员  杨双瑜