宁波市镇海区人民法院行 政 判 决 书（2015）甬镇行初字第25号原告顾燕尔。委托代理人曹海江，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人孙金鑫，浙江和义观达律师事务所律师。被告宁波市北仑区房地产管理处，住所地浙江省宁波市北仑区新碶街道中河路**号。法定代表人王佩钏，处长。委托代理人熊保华，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司，住所地浙江省宁波北仑区新碶好旺角大厦1幢B1211室。法定代表人王才美，执行董事。第三人中国工商银行股份有限公司宁波北仑支行，住所地浙江省宁波市北仑新碶中河路15号。代表人吕涛，行长。委托代理人王道军，该行职工。委托代理人郑军辉，该行职工。原告顾燕尔不服被告宁波市北仑区房地产管理处（以下简称北仑房管处）于2013年5月2日作出同意注销合同编号为YS0033351的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为，于2015年5月11日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于2015年5月14日向被告北仑房管处送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭进行审理。审理中，原告顾燕尔于2015年6月10日向本院提出笔迹鉴定申请，本院依法予以准许。本院于2015年8月21日公开开庭审理了本案。原告顾燕尔及其委托代理人曹海江，被告北仑房管处法定代表人王佩钏及其委托代理人熊保华，第三人中国工商银行股份有限公司宁波北仑支行（以下简称工商银行）的委托代理人王道军到庭参加诉讼。第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司（以下简称大美房产公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。被告北仑房管处于2013年5月2日作出同意注销合同编号为YS0033351的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为。在一张填表日期为2013年4月24日的《预购商品房合同备案变更申请核准表》上载明：申请人顾燕尔；预购商品房合同编号YS0033351；变更内容“延期交付逾期超90日，要求撤销合同”；申请理由“延期交付逾期超90日，要求撤销合同”，申请人栏签有“顾燕尔”三字；开发单位意见“无抵押、无按揭、未提取公积金”，开发单位栏有大美房产公司签章，经办人栏签有“徐斌”二字；房管处核准意见的初审意见栏“原买卖双方按合同第十条约定解除原合同，拟同意”，时间为2013年4月27日；核准意见栏“同意”，时间为2013年5月2日，上述两栏均有被告工作人员签字。原告顾燕尔诉称：原告与大美房产公司于2012年4月25日签订了六份商品房买卖合同（合同编号YS0033351对应的房产为康桥商业广场第2幢岷山路384号），合同约定总计购房款为4000万元。大美房产公司于2012年5月10日向原告出具一份付款确认书，确认收到购房款3700万元。后原告又于2012年6月28日支付大美房产公司购房款300万元。商品房买卖合同签订后，大美房产公司到被告处办理了登记备案，并将加盖有“商品房预（销）售合同网上备案专用章”的合同交予原告。后原告向大美房产公司提出能否办理按揭，大美房产公司表示同意。于是，原告丈夫陆旭光为借款人、原告为抵押人向工商银行处办理了按揭抵押借款，后原告一直在支付按揭款。但近日，原告获知合同编号为YS0033351的《商品房买卖合同》项下的商品房登记备案被被告和大美房产公司予以注销。根据相关规定，如需注销应双方当事人一致同意并提供注销情况证明和申请人身份证明材料，且在申请书上说明情况并签字确认后方能注销。而原告自始至终并未到被告处要求注销，也未提供任何要求注销的申请及相关身份证件和情况说明，但被告却在完全不符合注销条件的情况下擅自注销了诉争的该套房产。原告认为，被告作为商品房买卖合同登记备案或注销的实际实施主体，却未在办理注销手续中严谨把关，做出了错误的注销登记，故原告要求确认被告的行为违法并要求被告、大美房产公司对该份《商品房买卖合同》恢复备案并为原告办理相关产权证。原告顾燕尔在举证期限内向本院提交了下列证据：1.商品房买卖合同一份，用以证明原告与大美房产公司签订《商品房买卖合同》，并经备案约定相关权利义务的事实。2.付款确认书一份、大美房产公司开具的收款收据三份、工商银行转账支票存根二份、工商银行个人业务凭证（填单）四份、工商银行补制回单凭证（借方传票）三份，用以证明原告已经支付房款4000万元的事实。3.《个人购房借款／担保合同》一份，用以证明原告与工商银行签订个人购房借款／担保合同的事实。4.被告工作人员蒋勇手写资料四份，用以证明涉案房屋于2013年5月6日注销登记备案，且该房屋产权已经登记在大美房产公司名下的事实。以上证据均为复印件，经本院核对后与原件无异。原告在举证期限内向本院申请调取涉诉房屋的备案（注销备案）、产权登记及抵押登记情况，用以证明涉诉房屋于2013年5月6日注销登记备案，且该房屋产权已经登记在大美房产公司名下的事实。本院依原告申请调取了北仑房管处查档证明三份。原告在举证期限内向本院提出对合同编号为YS0033351的《预购商品房合同备案变更申请核准表》中“顾燕尔”的签名进行笔迹鉴定，用以证明上述材料中“顾燕尔”签名并非本人所签的事实。本院于2015年6月23日决定予以司法鉴定，并依照规定委托浙江汉博司法鉴定中心进行鉴定。该机构于2015年7月8日出具浙江汉博（2015）文鉴字第363号笔迹鉴定意见书，载明：合同编号为YS0033351的《预购商品房合同备案变更申请核准表》上申请理由栏申请人签章（签名）处“顾燕尔”签名字迹不是顾燕尔书写。被告北仑房管处辩称：1.本案应驳回原告的起诉。本案原告的诉讼请求中针对的是2012年4月25日签订的一次性付清房款的《商品房买卖合同》，但是2012年9月18日原告为办理按揭贷款，已与出卖人重新订立了合同，原来的一次性付款的合同已失效。因此，原告对诉状中所称的内容为一次性付款的备案合同已无法律上的利害关系，应驳回其起诉。而且商品房买卖合同登记备案（包括注销备案）并非行政行为，只是为了商品房预售提供第三方平台便利，不具有可诉性。2.被告注销商品房买卖合同备案的行为符合法律规定，程序合法。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十条规定：已签订商品住房买卖合同并网上备案，经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。本案中购房合同的双方已共同提出申请，提供了证明材料，证明因开发商延期交付超过90天，所以要求解除购房合同，注销购房合同的备案。被告核实了出卖方的公章，并核实购买者身份，复印其身份证，另外收回了加盖备案章的《商品房买卖合同》。因此，被告注销商品房买卖合同备案的行为符合法律规定，程序合法。3.本案应中止诉讼。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十一条第一款第（六）项规定：案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的，应中止诉讼。本案中第三人大美房产公司的实际控制人陈新宇于2014年12月被北仑公安机关刑事拘留，涉嫌的罪名包括职务侵占等，与他一起被控制的还有涉嫌仿造印章的徐斌。陈新宇在笔录中称“顾燕尔”是由其仿冒，应由公安侦察确定。本案顾燕尔涉嫌贷款诈骗，将备案合同号用在按揭合同里向银行贷款，使银行误以为她的按揭贷款合同已经在北仑房管处备案，工商银行错误认定发放贷款。本案所涉及的预购商品房合同备案注销行为，与陈新宇、徐斌涉嫌的刑事犯罪存在关联。为此，本案应依据上述规定裁定中止审理，待陈新宇、徐斌的刑事案件结果出来后再作出裁判。被告北仑房管处向本院提交了下列证据、依据：1.《预购商品房合同备案变更申请核准表》、原告身份证复印件、房屋交付使用备案证明书复印件、经备案的《商品房买卖合同》各一份，用以证明购房合同的双方已共同提出申请，并提供了证明材料。被告核实了出卖方的公章，并当面核实购买者身份，复印其身份证件，另外收回了加盖备案章的《商品房买卖合同》。2.用于按揭贷款的《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、付款确认书复印件各一份，用以证明2012年9月18日原告为办理住房按揭贷款，已与大美房产公司重新订立了合同，已改变了本案涉及的备案合同的内容。原告对原备案合同已无法律上的利害关系。3.商品房网上备案退房公示说明一份，用以证明被告曾在网站上公示注销登记备案的情况7天，注销程序合法以及原告提起本案诉讼已经超过起诉期限的事实。被告在2015年5月29日向本院申请调取陈新宇、徐斌在北仑公安机关所作笔录，用以证明原告与大美房产公司、陈新宇及其关联公司存在多笔资金往来，但最后都归纳在与大美房产公司签订的商品房买卖合同，双方资金往来不是单纯的房屋买卖关系；从公安机关调取的笔录明确大美房产公司及其相关工作人员欺瞒本案被告，导致被告对商品房买卖合同备案注销；原告及其丈夫在公安机关作过多份笔录，据被告了解其中有非常重要的事实，原告及其丈夫在公安机关说6套房子中的3套备案注销是其真实意思表示，而被告可以确认6套房子在备案变更申请表上是一个人所签，存在原告叫类似的人来被告处办理注销手续的事实。本院依被告申请调取了北仑公安分局经侦大队对徐斌、陆旭光、顾燕尔所作的笔录各一份、对陈新宇所作的笔录二份。第三人工商银行述称：本案不应将工商银行列为第三人。本案原告的诉讼请求是要求确认被告作出的注销原告与大美房产公司签订合同编号为YS0033351的《商品房买卖合同》登记备案的行为违法，要求对该份《商品房买卖合同》恢复登记备案并办理产权证。本案原告的诉讼请求与工商银行在法律上没有利害关系。工商银行在举证期限内未向本院提供任何证据。第三人大美房产公司未出庭应诉，亦未提交书面意见及证据，视为放弃对原告诉请进行辩驳和对双方证据进行质证的权利。经庭审质证，第三人对原、被告提供的证据均无异议。被告对原告提供证据1、2、3及本院调取的查档证明、笔迹鉴定意见书的真实性均无异议，本院对上述证据予以认定。被告对原告提供证据4的真实性有异议，本院认为证据4与查档证明的证明目的相同，但二者在内容上有所不同，因查档证明为北仑房管处的登记资料，故应以查档证明的内容为准，对证据4本院不予认定。原告对被告提供证据2的真实性无异议，本院对该证据予以认定。原告对被告提供的证据1有异议，认为鉴定结论已经表明该变更申请表上的签名并非顾燕尔本人所签；本院认为，经鉴定，该申请表上的“顾燕尔”三字并非原告本人所签，而各方当事人对该申请表上的其他内容未提出异议，故本院对该申请表上除原告签名之外的其他内容以及该组证据中原告无异议的其他证据予以认定。原告对被告提供证据3的真实性不予认可，本院认为该公示行为系本案注销备案合同之后的行为，与本案没有关联性，故本院不予认定。对于原告起诉是否超过起诉期限的问题，本院将在下文予以论述。原告对公安笔录部分内容的真实性有异议，认为陈新宇是否系大美房产公司控制人需要司法确认，陈新宇称并没有把房子卖给陆旭光等人并非事实，原告与大美房产公司之间是真实的商品房买卖关系；陈新宇在2014年12月15日所作笔录内容与本案无关；本院认为上述笔录与本案没有关联性，故本院不予认定。经审理查明，原告与第三人大美房产公司于2012年4月25日签属合同编号分别为YS0033342、YS0033351、YS0033353、YS0033355、YS0033357、YS0033361的商品房买卖合同六份，并于2012年5月2日向被告处网上登记备案。2012年5月10日，大美房产公司出具付款确认书一份，确认收到顾燕尔房款3700万元；2012年6月28日，大美房产公司开具收款收据一张，交款单位（个人）为顾燕尔（宁波市北仑区辉业果蔬种植场代付），金额为300万元。其后原告又与大美房产公司签订了合同编号YS0033351不变，但内容不同（将付款方式由一次性付款改为按揭付款）的合同，并据此份合同在2012年9月18日与工商银行签订了借款金额为160万元的《个人购房借款／担保合同》。2013年5月2日，被告工作人员在《预购商品房合同备案变更申请核准表》上以“原买卖双方按合同第十条约定解除原合同”为由，同意注销商品房买卖合同登记备案。经鉴定，该申请核准表上“顾燕尔”的签名并非原告本人所签。另查明，本案涉诉房屋所属楼盘于2013年4月7日竣工备案，该房屋产权于2013年4月10日登记在第三人大美房产公司名下，大美房产公司于2013年5月6日将该房屋抵押给交通银行股份有限公司宁波中兴支行作为借款担保，并办理了抵押登记。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。被告北仑房管处作为北仑区内法定的商品房预售登记备案机关，对于该行政区域内预售合同登记备案的受理与注销均有法定职权。商品房预售合同的登记备案制度是为规范房地产交易行为、维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益，实现房地产管理行政机关对交易行为的监督和管理。对于预售合同登记备案注销尽管没有相关的法律规定，但是该注销行为一旦作出，商品房开发企业就可以将商品房再次出售，导致之前购买房屋的买受人权利可能被损害。因此，注销登记备案行为无论从行为主体、职权要素和内容等方面看，均具有行政行为的特征，且对合同当事人的权利义务有一定实际影响，是行政机关的行政行为，属于法院审查的范围。本案中，事实上原告并未在变更申请核准表上签名，行政机关作出该行政行为所依据的基础证据材料虚假，客观上导致了该行政行为错误。被告虽提出异议，认为原告办理按揭贷款时与大美房产公司重新签订了合同，因此原合同已经失效，原告对该合同的注销行为之间不具有法律上的利害关系。本院认为，原告与大美房产公司是否重新签订合同或是变更合同，是合同当事人之间的事情，与本案被告的注销行为之间没有关系。本案审理的是同意注销行为的合法性，针对的是行政机关作出的行政行为，该行为并不因当事人解除或变更合同而发生变化。再者，注销登记备案的结果确实使原告的权益遭受了侵害，原告与该行为之间存在法律上的利害关系。被告就此提出的异议，本院不予采纳。被告虽提出异议，认为大美房产公司的实际控制人陈新宇因为贷款诈骗等行为被公安立案侦查，其中也涉及到本案讼争房屋。按照先刑事后行政的原则，本案应当中止审理，等刑事案件判决生效后再继续审理。本院认为，陈新宇是否涉嫌犯罪与本案的行政行为之间没有关联性，被告就此提出的异议，本院不予采纳。被告虽提出异议，认为原告起诉已经超过起诉期限。《行政诉讼法》规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。被告注销登记结果已于2013年7月8日在被告网站上公示，原告在公示期间即应当知道自己的权利已经受到侵犯，起诉期限应从公示结束之日起开始计算。本院认为，被告的公示行为并不具有起算起诉期限的效力，而且该公示时间只有7天，现已经无法查询。原告起诉期限应当适用“自行政行为作出之日起五年”的规定。被告就此提出的异议，本院不予采纳。因本案审理的对象是被告作出同意注销登记备案的行为，故原告要求办理产权证的诉请不属于本案审查范围。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：一、撤销被告宁波市北仑区房地产管理处作出的同意注销原告顾燕尔与第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司签订的合同编号为YS0033351的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为。二、驳回原告顾燕尔的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币50元及鉴定费2000元，由被告宁波市北仑区房地产管理处负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费人民币50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号37×××92；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期限届满后七日内预交，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  戴盈盈代理审判员  吴 蓓人民陪审员  徐明霞二〇一五年十一月十一日代书 记员  汪晓晓附：本案适用的法律、法规：一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。……。二、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。第七十条第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决注销或者部分注销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；……。