甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘05民终678号上诉人（原审被告）：天水鸿居物业服务有限公司。法定代表人：程某，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘某，女，该公司职工。委托诉讼代理人：张某1，天水天靖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，住天水市。被上诉人（原审原告）：安某，住天水市。委托诉讼代理人：王某，系其丈夫。原审第三人：天水恒基房地产开发有限公司。法定代表人：张某2，该公司总经理。上诉人天水鸿居物业服务有限公司（以下简称鸿居物业公司）因与被上诉人王某、安某，原审第三人天水恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2018）甘0502民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿居物业公司法定代表人程某及委托诉讼代理人张某1、刘某，被上诉人王某及安某的委托诉讼代理人王某，原审第三人恒基房地产公司法定代表人张某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鸿居物业公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项中（上诉人返还房屋装修期间电梯使用费1500元）的部分，并依法改判；2.维持一审判决的其他部分；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：本案中，上诉人对一审法院关于天然气安装费和垃圾处置费的判决均无异议，但一审法院将上诉人收取的房屋装修期间电梯使用费（实质为被上诉人使用电梯往高层上料的上料费以及电梯额外损耗的补偿费用）认定为维修电梯的费用，是完全不合理的。首先，被上诉人自己买的高层住宅，装修就需要往楼上搬用装修材料，被上诉人可以选择自己另外雇佣人工从楼梯间搬用材料，那么被上诉人自己肯定需要另外自行支付这笔额外的人工费用。而现在被上诉人选择使用电梯来为自己装修上料，以电梯搬用来代替人工搬用，那么支付这笔使用电梯的上料费用也是合情合理的，电梯属于小区公共设施，业主使用电梯上料是需要缴纳一定费用的，况且上诉人向被上诉人收取该笔费用时采取完全自愿的原则，但是被上诉人自愿同意支付该笔电梯使用费，也是因为这样可以为自己节省很大的运输成本，从中获得一定的利益。因此就应当遵循民法和合同订立双方当事人自愿的基本原则，认可该笔费用。其次，上诉人收取的这笔电梯使用费也即电梯非正常使用损耗的补偿费用，其在性质上和维修费用是完全不同的。小区里的电梯是客运电梯，不是货运电梯，在装修期间，电梯的使用性质被改变，违反了客用电梯的相关使用规范，将客用电梯用于载物、载料，运载砂石和水泥；砂石颗粒和水泥灰尘进入电梯缝隙后，会粘附于电梯的钢丝绳和滑轮上。一方面，由此产生的保养、清洗的费用相当昂贵；另一方面，这就会对电梯造成非常大的损耗，在电梯的质保期内，电梯厂家的维保人员也只对电梯正常使用时出现的质量问题进行质保维修，对因装修超载运货造成的损害，维保人员多数是要收费维修的。（一审法院亦认可了使用客用电梯运载砂石水泥会对电梯造成磨损的客观事实是存在的）因为用客用电梯载物、载料从一定程度上讲属于违规使用，不能将其列入正常的使用范围，同理，也不能将用于电梯正常使用情况下才需要使用的维修基金用于这种电梯非正常损耗的维修。被上诉人称该笔费用应包含在维修基金当中，不能再另外收取，这个理由显然是不能成立的。维修基金是所有业主缴纳的公用基金，是用来维修住宅共用部位和共用设施设备在正常使用情况下所造成的损坏。而原告却是为了自己装修房屋方便，在客运电梯上多次运输比较重的水泥、沙土等装修材料。一方面增加了电梯的正常负荷量，造成了公用电梯的非自然、非正常的磨损。不仅损害了其他业主的利益又人为的造成公共财产的损坏，这种情况下，损耗电梯的费用也应当由被上诉人承担。被上诉人王某、安某答辩称，一审判决对装修期间电梯使用费的判处正确，应予维持。原审第三人恒基房地产公司陈述意见与鸿居物业公司上诉意见一致。王某、安某向一审法院提出诉讼请求：1.判令鸿居物业公司及恒基房地产公司退还天燃气安装费3300元、房屋装修期间电梯使用费1500元、有线电视入网费350元、可视对讲机费用495元、垃圾处置费150元；2.判令鸿居物业公司退还自2017年7月9日签订前期物业服务合同之日起至2018年7月8日期间额外收取的物业费1349元；3.判令鸿居物业公司履行每年公布一次物业管理费的收支状况、实行24小时服务、有效处理业主投诉业务，并赔偿未依法履行义务造成王某、安某损失192元。庭审中，王某、安某将第1项诉讼请求变更为：判令鸿居物业公司及恒基房地产公司退还天燃气安装费2950元、房屋装修期间电梯使用费1500元、有线电视入网费350元、垃圾处置费150元。一审法院认定事实：2016年7月8日，王某、安某与恒基房地产公司签订商品房买卖合同（预售），王某、安某以按揭贷款方式购得恒基房地产公司开发的位于天水市××区房屋一套，总价款695471元，建筑面积95.27平方米。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件为：供水排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络由出卖人敷设线路到户，买受人自行办理开通手续。2017年7月9日，王某、安某与鸿居物业公司签订前期物业服务合同，合同第三条约定：“基本物业管理服务费用收费标准：住宅按房屋建筑面积1.68元/月/平方米收取”、第七条约定：“代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、采暖费、房租、垃圾处置费用等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定”、第八条约定：“本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，乙方在购房时按国家收费标准和要求已向房管局维修基金管理处缴纳维修基金40元/平方米”。同日，鸿居物业公司收取王某、安某2017年7月9日至2018年7月8日物业费1920.64元、天燃气安装费3300元（后退还350元，实收2950元）、有线电视入网费350元、可视对讲机费用495元、装修期间电梯费1500元、垃圾处置费150元、装修期间垃圾清运费476.35元。后王某、安某等业主认为鸿居物业公司违规收费、不完全履行物业服务义务等，与鸿居物业公司多次协商未果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。对王某、安某的各项诉讼请求，一审法院逐项分析认定如下：1.关于天燃气安装费2950元及有线电视入网费350元的诉请，因商品住房主体部分的水暖电气安装工程费应包含在销售价格中，而入户的燃气用具设施费用、有线电视终端费用应由业主自行承担。根据王某、安某与恒基房地产公司签订的购房合同第十条的约定，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等需买受人自行办理开通手续。鸿居物业公司代燃气公司及广电公司收取相关费用亦无不当。对王某、安某的该项诉请，不予支持。2.关于房屋装修期间电梯使用费1500元的诉请，双方签订的前期物业合同第八条已明确约定建立共用部位共用设施设备维修基金，电梯属共用部位共用设施设备，虽然业主在房屋装修期间使用客运电梯运送建筑材料，客观上造成了电梯损耗的事实，但鸿居物业公司向业主收取电梯使用费于法无据。对王某、安某的该项诉请，予以支持。3.关于垃圾处置费150元，天发改[2013]1205号《天水市发展和改革委员会关于城市生活垃圾处置费收费标准的批复》和天发改[2013]1206号《天水市发展和改革委员会关于城市生活垃圾代运费收费标准的批复》规定，城市居民生活垃圾处置费为2.5元/月/户，城区生活垃圾代运费为8元/桶。前期物业服务合同第七条约定鸿居物业公司可提供水电费、燃气费、垃圾处置费用等代收代缴收费服务，且代收代缴费用不属于物业管理服务费用。鸿居物业公司代环卫部门向每户业主收取垃圾处置费不违反规定，但按原标准收取垃圾处置费150元/年/户不当，调整为126元/年/户较为合理。4.关于王某、安某要求鸿居物业公司退还额外收取的物业费1394元的诉请，发改价格[2014]2755号《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》第一条规定：“对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。……（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。”甘发改服务[2014]1720号《甘肃省发展和改革委员会关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见的通知》第四条规定：“我省保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费一律实行市场调节价。”王某、安某所购商品房属非保障性住房，物业服务价格实行市场调节价，其与鸿居物业公司自愿签订前期物业服务合同约定以1.68元/月/平方米缴纳物业费不违反法律规定。对王某、安某的该项诉请，不予支持。5.关于王某、安某要求鸿居物业公司未依法履责造成的损失192元的诉请，国发[2017]7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》规定：“经研究论证，国务院决定第三批取消39项中央指定地方实施的行政许可事项。”附件《国务院决定第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项目录》第12项对物业服务企业二级及以下资质认定取消审批。2018年3月8日《住房城乡建设部关于废止的决定》发布并施行，废止了《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。经查，鸿居物业公司在小区内以公示牌公示了物业费等收费标准，实行了明码标价，公告栏公示了24小时服务电话及值班电话等。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，王某、安某并无证据证实鸿居物业公司未依法履责，该项诉请无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、天水鸿居物业服务有限公司于本判决生效后10日内退还王某、安某房屋装修期间电梯使用费1500元、垃圾处置费24元；二、驳回王某、安某的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由王某、安某负担15元，天水鸿居物业服务有限公司负担10元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人鸿居物业公司提交了四份证据，分别为：1.甘肃富先达电梯有限公司给鸿居物业公司因维修电梯所出具的备忘录和收据，证明装修期间电梯损坏，鸿居物业公司支付了维修费；2.春风佳苑业主服务手册及收据，欲证明其他物业公司也收取电梯使用费的事实；3.北京艺合今格装饰工程有限公司出具的工程报价单一份，证明人工通过楼梯运送装修材料的报价每户将花费过万元；4.向天水环卫综合经营公司缴纳的代运费和垃圾处理费的票据三张，证明鸿居物业公司向业主收取的垃圾处置费是按照环卫公司的标准代收，物业公司从中不赚取任何利润。王某、安某质证称，对上述证据的真实性没有异议，但认为电梯使用费和垃圾处置费包含在物业费中。恒基房地产公司对鸿居物业公司提交证据的真实性和证明目的均予以认可。本院经审核认为，鸿居物业公司提交的证据1和证据4可以证明电梯在装修期间需要支出额外维修费的事实以及垃圾处理费依据环卫公司标准代收的事实，因各方当事人对以上两份证据真实性没有异议，本院予以采信。对证据2和证据3，因与本案缺乏直接的关联性，本院不予采信。恒基房地产公司在二审中提交了一份新证据，向天水中石油昆仑燃气有限公司缴纳的天燃气安装费的发票两张，欲证明向业主收取的2950元每户的天燃气安装费只是代天燃气公司收取。王某、安某质证称，认可该笔费用是代收的，但该费用包含在房价中，不应另行收取。鸿居物业公司对恒基房地产公司提交的该份证据的真实性和证明目的均予以认可。本院经审核认为，因各方当事人对该份证据的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以采信。二审经审理查明，本案中鸿居物业公司向王某、安某收取的天燃气安装费2950元、有线电视入网费350元、垃圾处理费均是代相关部门收取。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：鸿居物业公司是否应予退还本案所涉装修期间的电梯使用费。关于房屋装修期间电梯使用费1500元的诉请，鸿居物业公司二审举证证明确实因装修产生了额外的电梯维修费用，按照该笔费用的实际支出以及市场惯例收取该笔费用并无不当，被上诉人认为该笔费用已包含在已经收取的物业费中。对此本院认为，业主装修期间使用电梯运输装修材料属于普通服务还是特约服务以及费用标准如何确定，物业公司和业主可以自由约定，具体到双方争议解决应按照双方实际履行情况来确定。从本案实际情况来看，被上诉人实际交纳了1500元电梯使用费，又通过日常用途为客运的电梯运输装修材料，物业公司在此期间提供了为维护电梯正常使用的服务工作，应认定被上诉人与鸿居物业公司以实际行为的方式订立了特约服务合同并已经履行，在被上诉人未提供证据证明双方对于装修期间电梯使用费的约定存在可撤销或无效情形的情况下。其要求退还1500元的电梯使用费的请求不能成立，一审判决对此认定不当，应予纠正。综上所述，上诉人天水鸿居物业服务公司的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持甘肃省天水市秦州区人民法院（2018）甘0502民初1994号民事判决第一项中退还垃圾处置费24元的部分；二、撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2018）甘0502民初1994号民事判决第二项及第一项中退还被上诉人王某、安某房屋装修期间电梯使用费1500元的部分。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由被上诉人王某、安某负担15元，上诉人天水鸿居物业服务有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由被上诉人王某、安某负担，本判决为终审判决。审 判 长 杨宏权审 判 员 陈 萍审 判 员 雒 璇二〇一八年十一月二十九日法官助理 董红丽书 记 员 周 宇