重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第07020号上诉人（原审被告）荣昌县五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道。法定代表人舒策丸，董事长。委托代理人蒋愉平，重庆锦扬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)徐良顺。委托代理人潘正永，重庆金牧(荣昌)律师事务所律师。上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司（下称五洲公司）与被上诉人徐良顺商品房预售合同纠纷一案，五洲公司不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第03509号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年12月25日，原告徐良顺（合同乙方）与被告五洲公司（合同甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，被告将座落于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号34幢1-17号商品房一套以总金额324286元的价格出售给原告，该房屋属预售商品房，付款方式为一次性付款，被告应于2012年9月28日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。对于产权证的办理，《合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日；第八条约定，乙方是办理房权证的申请人，甲方承担协助义务，提供产权登记资料和相关证明文件，甲方委托乙方代为办理产权证的，应在合同签订后一日内提交办理产权证的全部资料，逾期提交的，则办理产权证的期限顺延。第十九条约定，本补充协议是《合同》不可分割的一部分，与《合同》具有同等法律效力，由甲乙双方在签订买卖合同的同时签署。甲方与乙方在本补充协议中有特别约定的，依照约定履行；没有特别约定的，依照《合同》履行。合同签订当日，原告向被告支付了房款324286元，并向被告缴纳了转让手续费3243元、转移手续费550元和大修理基金2542元。2012年9月28日，原告与五洲物业公司签订了《商铺托管协议》，约定该商铺的委托经营期限自2012年9月28日起等内容。2013年4月11日，徐良顺、五洲公司以及五洲物业公司签订《五洲国际商贸城房屋交接书》，三方约定，原告徐良顺购买的五洲国际商贸城34栋1-17号商铺已达到使用交付条件，同意接收，并根据其与五洲物业公司签订的《商铺托管协议》，将该房屋转交五洲物业公司经营管理，同时五洲物业公司向原告徐良顺确认该房屋委托管理起租日期为2012年9月28日。同日，被告五洲公司将已竣工备案登记的房屋交付原告，并向原告徐良顺收取了契税9801元、合同印花税163元、权证印花税5元及应交房款2398元。庭审中，经询问，原告明确其第一项诉讼请求为要求被告履行合同约定的办理房屋产权证的义务即可，第二项诉讼请求要求被告支付的违约金也计算至被告履行合同约定的办理房屋产权证的义务为止。同时原告陈述，《合同》与《补充协议》之间并不矛盾，根据《补充协议》第八条的规定，委托被告办证不需要书面委托，原告已经向被告提交了办理房屋产权证所需的身份证复印件等信息和资料，缴纳了相关费用，并在接房时付清了房屋尾款，就完成了委托被告办理房屋产权证的义务，被告就应该负有申请办理房屋产权证的义务。其次办理产权证申请的行为是基于《合同》约定，不是具体行政行为，合同约定了违约金计算标准，不应当按照损失计算，不同意调低违约金。由于被告未为原告办理房屋产权证，应当承担逾期办证的违约责任。被告陈述，本案应优先适用《补充协议》，办理房屋产权证应该由原、被告双方共同办理，并由原告委托被告，办理房屋产权证需要提交登记申请书、原告身份证明、房屋买卖合同和其他相关资料，而被告办理产权证的义务来源于原告的委托，但原告至今没有委托被告，被告不应承担办证义务，也不承担预期办证的违约责任。另查明，2014年4月15日，荣昌县国土资源和房屋管理局根据被告的申请对位于荣昌县昌州街道迎宾大道3号34幢的城镇房屋办理了初始登记。原审原告徐良顺诉称：原、被告于2011年12月25日签订合同编号为YS0032033号《重庆市商品房买卖合同》（下称：《合同》），并进行了备案登记，房屋总价款为324286元，原告按约履行了付款义务。《合同》约定，被告应在2012年9月28日将房屋交付给原告使用，由于被告的原因导致该商品房延期至2013年4月12日才交付给原告，被告直到现在都未原告办理房屋产权登记，根据《合同》第十三条第2款：“……乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金”。被告的行为损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，要求判令：一、被告立即为原告办理房屋产权证；二、被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金（324286元×0.0003/天，直到被告向房屋管理部门提交初始登记的资料为止），暂计1万元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金，按324286元×0.0003/天计算至被告为原告办理房屋产权证为止。原审被告五洲公司辩称：一、被告没有单独申请办理《房地产权证》登记的义务。1、按照《合同》第十三条第二款的约定，原、被告应共同提出办理《房地产权证》登记申请，但时至今日原告并未提出申请，被告享受同时履行抗辩权；2、根据双方签订的《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》（下称：《补充协议》）的约定，原告是办理房屋所有权证书的申请人，被告承担协助义务，被告不再负有办理房产证登记的义务。原告委托被告代为办理产权证的，应提交相关资料，逾期委托或提交资料的，办证期限相应顺延，但原告至今未委托被告办理产权登记，被告对此享有先行履行抗辩权；3、由于《补充协议》第十九条约定“原、被告在本补充协议中有特别约定的，依照约定履行；没有特别约定的，依照《合同》履行。所以原、被告对办理产权登记的约定应依照《补充协议》的约定履行。二、被告办理房屋登记义务已经完成。根据《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第37条“关于办证义务”的规定，开发商办理产权登记的义务完成初始登记即办证完成，被告已经在2014年3月25日取得了荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号34幢的房屋产权初始登记；三、逾期办理房产证的登记责任不应由被告承担，被告不承担违约责任。1、按照《补充协议》第八条的约定，原告应委托被告办理产权登记，并提交相关资料后，被告才负有为原告办理产权登记的义务，由于原告未提交，故办证时间应当顺延；2、根据相关法律规定，被告仅负有为原告办理房屋产权初始登记的义务，被告在2014年3月25日已经提出了房屋权属初始登记申请，荣昌县国土资源和房屋管理局已经在2014年4月15日办理了荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号34幢的初始登记，被告办理房屋登记义务已经完成,由于房屋产权转移登记基于合同约定产生，且原告未委托被告办理，故被告不应承担逾期办证的责任；3、根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，房屋所有权登记申请人应提供登记申请书，《补充协议》第八条对于原告已充分告知原告作为申请人的相关义务，并且充分告知了原告如需要委托被告办理房屋产权证所需要提供的相关资料，原告作为申请人办理房屋产权证登记不存在任何障碍。四、违约金计算明显过高。逾期办理房屋产权证登记不影响原告对房屋的使用与收益，原告在2012年9月28日与荣昌县五洲物业管理有限公司（下称：五洲物业公司）签订了《荣昌五洲国际商贸城商铺委托经营管理协议》（下称：《商铺托管协议》），原告房屋已经出租收益，逾期办证未给原告造成实际损失。且办理产权登记属于行政行为，逾期办理产权登记也不是被告一方原因照成的，故《合同》约定按已付房款万分之三每日计算违约金明显过高，要求按照《合同法解释（二）》第二十九的规定进行调减。综上，被告不是办理房产登记的主体，不应当承担逾期办理房屋产权登记的责任，故应驳回原告的诉讼请求。一审法院认为：原、被告签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，法院予以确认。根据《合同》及《补充协议》的相关约定，条件成就时，被告负有在约定期限办理讼争房屋产权登记申请的义务。现就本案原告的诉讼请求及被告的抗辩意见分别评析如下。对于原告要求被告立即履行合同约定的办理房屋产权证的义务的诉讼请求。被告抗辩并不当然负有申请办理房产证义务的意见，《补充协议》第八条约定原告为讼争房屋办理产权证申请人，如委托被告代为办理产权证的，应提交相关资料，否则办理房产证的期限相应顺延；第七条关于接房的约定，被告将房屋交付原告的前提为原告付清了全部房款（包括应结算的面积误差款）、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记所需资料、办理物业相关手续等。原告在接房前付清了全部购房款，同时向被告支付了大修理基金和契税以及转让手续费、转移手续费、合同印花税、权证印花税等办理产权的相关费用，被告在进行结算后将房屋交付原告，因此原告主张在接房时提交了委托办证相关手续具有合理性，被告认为原告未履行相关义务和其没有单独申请办理房屋产权证登记义务的抗辩意见不能成立，法院不予采信。由于被告举示的《重庆市土地房屋权属登记申请表》和业务受理通知书，仅证实荣昌县国土资源和房屋管理局办理了荣昌县昌州街道迎宾大道3号34幢房屋的城镇房屋初始登记，不能证实为讼争房屋申请办理房产证的事实，对于被告抗辩其办理房屋产权证登记义务已经完成的意见不成立，法院不予采信。因此原告要求被告履行合同约定的办理房屋产权证的义务的诉讼请求符合《合同》约定，法院予以支持。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。根据原、被告签订的《合同》关于办理房屋产权证的约定，被告应在原告接房后60日内办理诉争房屋的产权登记申请，对于被告抗辩其不应承担逾期办证违约责任的意见，法院不予采信。由于原告在2013年4月11日接房，故被告应于同年6月10日前办理产权登记申请。被告未在约定的时间办理诉争房屋的产权登记申请，构成违约，应自2013年6月11日起向原告承担逾期办证的违约责任。对于违约的期间，根据《合同》约定，由于被告未举示相应证据证实讼争房屋取得房产证办理申请登记受理单的具体时间，因此违约金计算的截止时间应为申请办理诉争房屋的房地产权证并取得受理登记单之日，法院予以确认。对于违约金的计算标准，《合同》约定按照原告已付款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，被告要求调减违约金的意见不能成立。综上，对于原告该项诉讼请求，法院确定为以324286元为基数，从2013年6月11日起按万分之三每日计算至被告申请办理诉争房屋的房地产权证并取得登记受理单之日。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内向土地房屋登记机构提出办理位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号34幢1-17号商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内以324286元为基数，从2013年6月11日起按万分之三每日的利率向原告徐良顺支付逾期办理房屋产权登记申请的违约金至向被告向土地房屋登记机构申请办理位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号34幢1-17号商品房《房地产权证》并取得登记受理单之日止；三、驳回原告徐良顺的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担。五洲公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由是根据合同约定，上诉人与被上诉人共同申请办理产权登记申请，该义务是双方共同义务，上诉人仅负责提供资料，进行协助。一审中，被上诉人没有举证证明已经履行了相关义务。双方约定的交付房屋后60日内办理产权登记申请，没有明确是房屋初始登记还是转移登记申请，办理房屋转移登记申请因时间限制不可能，只能理解为初始登记申请。上诉人认为合同中约定的每日万分之三的违约金明显过高，应予调低。根据规定，违约金不能超过损失的30%且上诉人也没有提供证据证明其遭受的损失大小。徐良顺答辩称，一审中已提交了合同、补充协议、交款凭证、房屋交接手续等证明徐良顺履行了购房合同约定的全部义务，根据合同约定，五洲公司应当在规定时间内向房管局提交资料，为徐良顺办理房屋产权登记。徐良顺购买涉案门面之目的是用于投资，只有取得房产证才能进行转让、抵押贷款等行为获取利润，因一直未能办证无法实现预期投资目的，造成了损失。合同中约定的违约金日万分之三符合法律规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由并结合被上诉人的答辩意见，归纳双方当事人争议焦点为：一、上诉人是否应当为被上诉人向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请。二、双方约定的逾期办证违约金比例是否过高。本院对此评述如下：一、上诉人是否应当为被上诉人向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请。根据上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单及第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。《补充协议》第七条第一项A目约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日；第八条约定，乙方是办理房权证的申请人，甲方承担协助义务，提供产权登记资料和相关证明文件。乙方委托甲方代为办理产权证的，应在合同签订后一日内提交办理产权证的全部资料，逾期提交的，则办理产权证的期限顺延。上述约定表明，虽然被上诉人是办理产权证的申请人，但上诉人是办理产权的协助义务人。根据一审法院查明的事实，上诉人已将已竣工备案登记的房屋交付被上诉人，且双方约定，上诉人将商品房交付被上诉人使用的前提为被上诉人办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，故可推定被上诉人已将办理产权证所需的资料交付给上诉人。上诉人没有提交证据证明被上诉人交付的相关办证资料不齐备，或其通知了被上诉人补交相关办证资料而被上诉人没有补交导致其不能取得登记受理单。故上诉人应当根据约定按照被上诉人的委托为被上诉人向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请，提交相关办证资料并取得登记受理单。关于上诉人提出双方约定的是房屋初始登记而不是转移登记的上诉意见，因本案中所涉合同系上诉人与被上诉人之间的商品房预售合同纠纷，该合同中约定的办证条款当然是指将房屋所有权由上诉人转移至被上诉人的转移登记，这也是双方当事人签约的根本目的。故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。二、双方约定的逾期办证违约金比例是否过高的问题。因双方在合同中约定按照被上诉人已付款的每日万分之三计算，根据该约定，年利率约10.95%，根据相关法律规定，并不畸高，故本院认为上诉人要求调减违约金的意见不能成立，一审法院未予调整并无不当。本院对上诉人提出的合同中约定的每日万分之三的违约金明显过高，应予调低的上诉意见不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文审 判 员  江信红代理审判员  钱昳心二〇一五年十一月二十三日书 记 员  曾 燕