安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）镜民二初字第01932号原告：芜湖伟星房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：章卡鹏，董事长。委托代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。委托代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。被告：段雯，女，1987年11月8日出生。被告：奚凯，男，1986年7月31日出生。原告芜湖伟星房地产开发有限公司（以下简称“伟星公司”）诉被告段雯、奚凯追偿权纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告伟星公司委托代理人张丽到庭参加诉讼。被告段雯、奚凯经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟星公司诉称：2013年8月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于镜湖区房屋出售给被告，为此，原、被告双方于2013年8月27日与交通银行股份有限公司芜湖分行签订《个人房产抵押贷款合同》，被告借款578000元，原告在该借款合同的保证人栏盖章确认，为被告贷款提供连带责任保证担保。银行贷款发放后，被告未按期向银行还贷，导致原告承担连带还款保证责任，自2014年12月至2015年6月，原告已经代偿本金、利息、罚息、复利等共计52185.42元。经原告多次催要，被告至今尚未偿还，已经构成严重违约。原告现诉至法院，请求判令：1、两被告立即支付原告代偿款52185.42元；2、两被告立即支付违约金41300元；3、两被告立即支付实现债权费用8000元；4、两被告承担本案诉讼费用。被告段雯、奚凯未到庭，未向本院提供证据。经审理查明：2013年8月19日，原告与被告段雯、奚凯签订《商品房买卖合同》以及《特别约定》一份，约定由两被告购买原告开发的芜湖镜湖区房屋一套，买受人付款方式为部分首付，部分贷款；作为合同组成部分的《特别约定》约定：若买方采用银行抵押贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，若买受人未能按约向银行归还上述款项，致使卖方承担连带还款保证责任的，买受人应按合同总金额的5%向出卖人支付违约金，并一次性归还出卖人因此发生的所有损失（包括但不限于诉讼费用、律师费用等），2013年8月27日，原告及被告段雯与交通银行股份有限公司芜湖分行签订《个人房产抵押贷款合同》，段雯系该合同的借款人，段雯、奚凯系共同抵押担保人，原告系保证人，合同约定由原告提供阶段性保证，即原告为该借款承担阶段性连带保证责任（原告自贷款发放之日起至被告取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任），同日，被告奚凯与交通银行股份有限公司芜湖分行签订《保证合同》一份，约定由奚凯为被告段雯上述贷款提供连带责任保证，担保范围均包括本合同项下借款本金、利息、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权的所有费用（包括诉讼费、律师费等），并约定，本合同项下同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。根据合同，被告段雯借款578000元，还款周期为240个月，按等额本息方式还款。上述合同签订后，交通银行股份有限公司芜湖分行依约放款578000元。但被告段雯未按约偿还贷款，交通银行股份有限公司芜湖分行遂扣划原告保证金账户资金为被告段雯代偿，截至2015年6月26日，原告共计代偿借款本金、利息、罚息、复利等共计52185.42元。上述事实，有《商品房买卖合同》以及《特别约定》一份、《个人房产抵押贷款合同》、《保证合同》及代偿款帐单、当事人陈述等在卷佐证。本院认为：（一）原告与被告段雯、奚凯签订的《商品房买卖合同》以及《特别约定》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应自觉履行。有关条款就被告方因购房借款而发生的买、卖双方的相关权利义务关系作出规制，规定了出卖人（原告，即购房借款关系中的保证人）在借款担保合同关系中因代偿而对买受人（两被告）享有的追偿权利，被告应当按照上述约定履行对于原告返还代偿款及相关费用的义务。（二）本案商品房买卖合同（包括特别约定）与借款担保合同的相互关系及原告的合同权利。在借款担保合同关系中，因保证人代偿而享有对于借款人的追偿权，本属法律规定的权利，但本案原告与被告双方在商品房买卖合同中对于因出卖人（原告）代偿而对买受人享有的追偿权利作出具体规定，故本案商品房买卖合同关于原告追偿权利的约定应当视为原、被告双方对于本案追偿权的特别约定，鉴此，原告的追偿权利应当以商品房买卖合同（包括特别约定）的相关约定作为考量依据。（三）两被告的合同义务。本案中两被告的义务应当根据案件事实和合同义务确定。被告段雯系借款担保合同关系中的借款人，其未按约履行偿还贷款本息义务，原告依合同约定代偿后，依法取得对被告段雯的追偿权利，故原告对被告段雯有权行使担保追偿权没有任何疑义；关于被告奚凯的合同义务。虽然奚凯在本案所涉借款担保合同关系中非借款人而为抵押担保人，但是：1、本案借款用于购买的房产即抵押房产，奚凯系该房产的共同买受人，即奚凯系该借款的共同使用人；2、原、被告双方在商品房买卖合同中，已对因原告代偿而产生的追偿权利作出特别约定，根据该项约定，原告追偿权利的义务人系商品房买受人，即两被告，故奚凯属于双方约定的追偿权利义务人，综合以上两点事实，并根据法律关于诚实信用、权利与义务相一致的基本原则，奚凯应当对原告承担返还代偿款及相关费用的共同义务。（四）关于原告诉讼请求的处理。原告请求被告偿还原告的垫付款并按约定承担违约责任符合合同约定，亦不违反法律规定，应予支持。其主张的代偿款本金、利息、罚息、复利等（52185.42元）有银行出具的证明为据，应予认定；关于违约金，虽然双方合同对此有所约定，但明显过高，结合本案实际，酌定自原告代偿之日起按同期银行贷款基准利率上浮50%的利率标准计算违约金；关于实现债权费用，有合同依据，且不违反法律规定，但数额过高，本院结合安徽省律师收费标准、本市生活水平、本案案情酌定为3000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告段雯、奚凯于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告芜湖伟星地产开发有限公司代垫款52185.42元；二、被告段雯、奚凯于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告芜湖伟星地产开发有限公司各次代偿款为基数分别按银行同期贷款基准利率的1.5倍计算支付违约金至本判决确定的支付之日止（计算方法：代偿款26517.51元自2014年12月25日起算；代偿款12899.40元自2015年3月27日起算；代偿款12768.51元自2015年6月27日起算）。三、段雯、奚凯于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告芜湖伟星地产开发有限公司为实现债权而支付律师代理费3000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1165元，由被告段雯、奚凯负担（因原告已预交，两被告在清偿债务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。代理审判员  陈文超二〇一五年十一月十日书 记 员  欧阳媛本案适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。