海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初2537号 原告：海南世万家房地产营销策划有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路阳江花苑商铺楼**西侧**。 法定代表人:郑某，经理。 委托诉讼代理人：蒙某，海南英乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵某，海南英乐律师事务所实习律师。 被告：崔某，女，1962年3月24日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 原告海南世万家房地产营销策划有限公司（以下简称世万家公司）诉被告崔某居间合同纠纷一案，本院2018年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告世万家公司的委托诉讼代理人蒙某到庭参加诉讼，被告崔某缺席。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金30000元；2、判令被告支付原告违约金20500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月2日，原、被告双方签订《限时销售合同》，被告同意委托原告独家限时出售被告位于琼海市××区）1-3-203房，约定房屋交易净收价为41万元。原告于当天向被告支付定金500元。2018年1月18日，原告为被告找到买家，买家支付了购房保证金。世万家公司于2018年1月23日再次向被告支付29500元定金。2018年2月3日，原、被告签订《房屋出售确认书》，确认房屋销售成功并约定：原告向被告支付定金30000元，被告应在2018年2月28日前办理房产过户手续，如因被告原因致使房屋产权转让手续未及时办理，应双倍返还定金并按总房款5%支付违约金。原告已履行自己的中介义务，被告应按照合同约定配合原告进行房产过户手续，然而被告却违反合同约定，反悔不同意出售房屋。被告的行为已构成根本违约，严重侵犯原告的合法权益。根据合同约定，被告应返还定金30000元，并支付原告房屋净收价5%的违约金20500元(房屋净收价410000元×5%=20500元）。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告未到庭但提交书面答辩意见辩称，一、被告按与原告签订的《限时销售合同》履行合同权利及义务，被告无违约行为。被告认为，《限时销售合同》与《房屋出售确认书》存在因果关系。原告在签订《房屋出售确认书》时将《限时销售合同》中限时销售定金500元变更为《房屋出售确认书》中乙方向甲方支付的购房定金（部分）。依据《中华人民共和国合同法》第三十条、第三十一条规定，合同内容发生了实质性的变更，以后签订的合同为准。综上所述，自原、被告签订《房屋出售确认书》生效之日起，原、被告签订的《限时销售合同》随之终止，被告履行《限时销售合同》的权利及义务，无违约行为发生，请人民法院予以支持。二、被告按与原告签订的《房屋出售确认书》履行合同权利及义务，被告无违约行为。自双方签订《房屋出售确认书》后，被告积极与原告沟通，本着配合的态度执行合同，并于2018年2月7日通过微信方式提醒并警告原告严格履行《房屋出售确认书》义务，被告并无反悔不同意出售房屋。三、原告存在根本违约的行为。1、自2018年2月3日至合同约定的期限2018年2月28日，原告未与被告办理任何房产过户手续，由于本合同交易物品为房产，时间因素会对交易价值产生影响。原告以买家不符合条件、限购政策、年龄限制、买家不具备买方条件等无理理由，于2018年2月8日、2月9日、2月21日通过微信方式单方要求被告退还购房定金30000元。2、被告已于2018年2月21日通过微信明确答复不同意退还并要求原告继续履行合同义务。被告查阅海南省人民政府、琼海市人民政府、海南省住房和城乡建设厅等政府网站均未找到与本案《房屋出售确认书》相悖的通知或文件，被告所有的房产不存在任何抵押、债权纠纷、合同纠纷、司法查封等一切可导致或可能导致该房产无法交易的情况。3、原告作为房产销售服务公司，应当对服务相关的政策及法律规定有相对的认识及了解，对买卖双方及所销售的房产有所审核，原告在服务过程中有重大过错，在履行合同过程中存在根本违约行为。综上所述，被告认为其在履行《限时销售合同》、《房屋出售确认书》过程中无任何违约行为，原告在履行《房屋出售确认书》过程中存在根本违约行为。被告请求法院：1、驳回原告的诉讼请求。2、由于原告存在根本违约行为，所以被告没收购房定金30000元。3、本案所产生的诉讼费及其他合理费用由原告承担。望法院查明事实，依法判决，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交了下列证据：1、限时销售合同，2、微信记录。证据1、2证明2017年12月2日，原、被告签订《限时销售合同》，被告同意委托原告独家限时出售琼海市嘉积镇银海开发区(万泉河家园）1-3-203房，双方约定：交易净收价格为41万元，若原告在限售期限内找到买家，而被告拒绝与买家签订《房屋买卖合同》或擅自终止合同等，被告应按委托价格的5%支付违约金。3、郝桂兰身份证复印件，4、收据。证据3、4证明原告为被告找到买方，并与买方签订购房认购书。5、微信记录，6、《房屋出售确认书》。证据5、6证明原、被告约定原告向被告支付定金30000元，被告应在2018年2月28日前办理房产过户手续，如因被告原因致使房屋产权转让手续未及时办理，应双倍返还定金并按总房款5%支付违约金。7、中国银行网上银行电子回单，证明原告于2017年12月1日和2018年1月23日分两次将30000元定金转给被告，被告确认收到原告定金30000元。8、中国银行网上银行电子回单，证明原告将买家郝桂兰的定金于2018年2月28日退还。9、中国银行网上银行电子回单，证明原告将买家王淑芳的定金于2018年3月4日退还。10、海南省农村信用社联合社网上银行电子回单、收据，证明原告于2018年2月28日前为被告找到买家王淑芳，王淑芳于2018年2月26日向原告支付2万元定金。本院审查认为，对原告提供的证据1、4、6-10经与原件核对无异，本院对证据1、4、6-10的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3，能与证据4、8能相互印证，本院对其真实性、合法性、关联性亦予以确认。对证据2、5，系微信文字聊天记录，原告未能提供原件予以核对，本院不予采信。 被告未到庭但提交了相关证据，对被告提交原告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告督促、提醒原告履行《房屋出售确认书》合同义务微信聊天记录截图，证明被告在《房屋出售确认书》合同履约过程中积极主动，并敦促原告履行合同义务、对原告有可能出现合同违约的后果提出警告（2018年2月7日通过微信的方式）。2、微信截图，证明原告违反《房屋出售确认书》约定，无理要求被告返还购房定金，在履行《房屋出售确认书》过程中存在根本合同违约，在房产销售过程中有重大过错。3、微信截图，证明原告违反《房屋出售确认书》约定，要求被告返还购房定金，被告明确答复要求原告履行《房屋出售确认书》合同义务。4、被告承诺，证明被告向琼海市人民法院递交的13项证据全部真实。原告质证认为，对证据1-3的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，证据1、2是语音没有显示出来，且销售人员已经离开公司，原告无法核对。证据3是视频聊天，没有显示出内容。对证据4，原告认为跟本案没有关联性，因为双方都签署诚信诉讼保证书，该份材料不能作为证据。本院审查认为，对被告提供的证据1-3，是微信文字及语音聊天记录，原告有异议，被告未能提供原件予以核对，且对于语音部分未能显示语音聊天的内容，故本院不予采信；对证据4，系被告单方制作，本院亦不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年12月2日，原、被告签订《限时销售合同》一份，约定甲方（被告）委托乙方（原告）独家限时销售被告位于琼海市××区）1-3-203房，房屋交易净收价为41万元。合同第四条约定，限时销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至2018年5月28日止。签订《限时销售合同》当天乙方支付定金500元给甲方。第五条约定，……乙方保证如未在本合同第四条规定的限售期限内为甲方找到适合的买家，则甲方有权没收此限售定金。如乙方在限售期限内找到适合买家，则此限售定金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日作为购房款……。合同第七条约定，限时销售（独家委托）期限内，若乙方介绍的买家同意按照本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，不需甲方另行同意或指示，可以将部分定金或全部定金直接转入甲方指定账户，即视为甲方已收到买家的购房定金……。双方还对其他事项进行了约定。原告于2017年12月1日通过银行转账向被告支付了定金500元，附言为万泉家园203房独家。 2018年1月18日，原告为被告找到买家郝桂兰，郝桂兰向原告支付了购买涉案房屋的保证金5万元。原告于2018年1月23日通过银行转账向被告支付了定金29500元，附言为万泉家园203房定金。2018年2月3日，原、被告签订《房屋出售确认书》，合同第2条约定，签订本确认书时，乙方（原告）向甲方（被告）支付购房定金30000元，并约定2018年2月28日前开始办理房产过户手续，具体办理完成的时间以政府部门正常受理时间为准。第3条约定，甲、乙双方确认房屋成交价格为407000元，为甲方净收价……。第6条约定，甲方同意买方付款方式为：一次性；房产过户受理当天支付总房款（包含定金）为407000元。第8条约定，在合同期内，甲方不得单方终止合同，不得擅自将房产出售，设定抵押或进行其他可能导致该房产权属变更行为，乙方将甲方委托房产出售后，若因甲方不协助，而导致买方要求退房，则甲方应双倍返还定金和已付购房款给乙方，并按房产出售总额的5%支付给乙方作为违约金。第9条约定，在合同期内，乙方未能按合同时间支付购房款，甲方有权没收定金，并重新出售该房产。双方还对其他事项进行了约定。2018年2月28日前，被告与买家郝桂兰未能签订《房屋买卖合同》，未能开始办理房产过户手续。原告于2018年2月28日将收取郝桂兰的购房保证金5万元退还给郝桂兰。庭审中，原告表示其所交的500元是限售定金，找到买家郝桂兰后，郝桂兰交了保证金50000元，原告将30000元（含之前的500元）支付给被告作为购房定金；并表示知道郝桂兰没有购房资格，郝桂兰当时同意办理社保。本院受理后，于2018年10月15日、11月8日依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、当事人的诉讼权利与义务告知书及开庭传票等法律文书，但被告没有提出正当理由而拒不到庭参加诉讼，本院已依法缺席进行了审理。 此外，郝桂兰购房不成后，原告于2018年2月26日找到另一买家王淑芳并收取其购买涉案房屋的意向金2万元，因王淑芳亦无购房资格，原告于2018年3月4日退还2万元给王淑芳。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案争议焦点为:一、被告是否存在违约行为；二、原告主张被告返还定金30000元及支付违约金20500元应否得到支持。 关于争议焦点一。从本案查明的事实来看，被告在签订合同时已如实的向原告披露了涉案房屋的状况及相关信息，并没有故意隐瞒或者提供虚假情况。导致被告未能与买方郝桂兰签订《房屋买卖合同》及办理房产过户手续原因是根据2017年4月24日琼海市人民政府出台的《关于加强房地产市场调控的通知》，郝桂兰不具备购买涉案房屋的资格。即便是原告后来为被告找到的买家王淑芳，同样不具备购买涉案房屋的资格。故被告不存在违约行为。原告主张被告反悔不同意出售涉案房屋，存在违约，理由不充分，且未提供相关证据予以证明，本院不予采信。 关于争议焦点二。关于返还定金问题。原告于2017年12月1日向被告支付的500元为限售定金，在原、被告签订《房屋出售确认书》后，500元已转为购房定金，被告在书面答辩中亦予以认可。2018年1月23日向被告支付的29500元系买家郝桂兰向原告支付后原告再转交给被告的购房定金。原告将购房定金全部退还郝桂兰后，现主张被告向其返还定金30000元。本院认为，琼海市人民政府出台的《关于加强房地产市场调控的通知》是对全社会公布的，公众可通过各种媒介渠道查询相关内容。原告找到买家的时间晚于2017年4月24日实施的限购政策的时间。郝桂兰是否有购房资格，无论是作为专业中介机构的原告还是作为买家的郝桂兰，在此期间完全可以通过各种渠道了解《关于加强房地产市场调控的通知》中的相关内容并慎重考量。根据该通知，郝桂兰不具备购买涉案房屋的资格，但原告及郝桂兰均未在履行谨慎审查义务的情况下即由原告与被告签订《房屋出售确认书》，并意图规避相关限购政策，导致买卖双方最终未能签订《房屋买卖合同》及办理房产过户手续。原告及郝桂兰对此存在过错，且原告亦未能提供证据证明在签订《房屋出售确认书》时已向被告披露了买方的信息，对此理应无权要求被告返还定金30000元。关于违约金问题。如前所述，被告不存在违约行为，故原告主张被告支付违约金20500元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，原告主张被告返还定金30000元及支付违约金20500元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告海南世万家房地产营销策划有限公司的诉讼请求。 案件受理费531元，由原告海南世万家房地产营销策划有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 祁永芳 二〇一八年十一月三十日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条第一款居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。