山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0282民初10157号原告：周大鹏，男，1995年8月18日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人蓝园园，山东康捷律师事务所律师。被告：青岛海高置业有限公司，住所青岛市即墨区温泉街道办事处温泉二路50号7-1国际博览中心南登录厅，统一社会信用代码：91370282564738561E。法定代表人：邢济君，职务总经理。委托诉讼代理人朱世东，男，1966年4月28日出生，汉族，住山东省莱阳市，系青岛海高置业有限公司员工。原告周大鹏与被告青岛海高置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周大鹏的委托诉讼代理人蓝园园、被告青岛海高置业有限公司的委托诉讼代理人朱世东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周大鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年4月1日至起诉之日止的逾期交房违约金114922.29（以房屋、储藏间、车位总价款697360元为基数，按日万分之一计算至2018年10月22日）；2、判令被告向原告支付自起诉之日至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月13日，原告与被告签订了商品房预售合同，原告向被告购买房屋一套，面积为116.32平方米，房屋总价款为632434元。合同签订后，原告按照约定支付全部房款。合同约定，被告于2014年3月31日前将该房屋交付给原告，同日，原告与被告签订《逸景湾项目储藏间使用许可协议》《逸景湾地下车位许可使用协议》。但时至今日，被告仍未交付房屋、储藏室和车位。被告的违约行为给原告造成经济损失，现原告依法向法院提起诉讼，望贵院判如所请。青岛海高置业有限公司辩称，原告计算违约金数额过高，计算的起止时间、计算违约金方式不符合补充条款约定。合同补充条款第八条约定预售合同第十一条的补充约定，预售合同第十二条的补充约定，主合同约定的日期为双方预计的房屋交付日期，房屋的实际交付的时间，可以在合同基础上提前和顺延的90日，不承担违约责任。补充条款第八条第四4.d款，对违约金的计算方式也做了调整，约定自补充条款第八条的规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付款同期银行存款利率计算逾期交房违约金。合同约定为2013年3月31日，贷款实际到账2013年10月17日，逾期了200天，应当按照合同约定按日万分之二计算违约金，从中抵扣房屋逾期交房违约金。原告把三个合同作为一个案子起诉，不符合法律规定，储藏间、车位不属于商品房买卖合同约定，没有约定违约金，把两个不同的合同与商品房买卖合同合在一起是不符合法律规定的，不应该得到法律支持。原告周大鹏为证明其诉讼请求，向法庭提交以下证据：证据一、《青岛市商品房预售合同》证明2013年3月13日原告与被告双方签订了青岛市商品房预售合同，原告购买被告位于即墨市《逸景湾》12号楼1单元1304号房屋一套。被告应于2013年3月31日前交付原告，如逾期应按照原告已交房款的日万分之一计算违约金，违约金自合同约定的最后交付期限第二天起算即2013年4月1日。证据二、收据两份。证明原告已按照合同约定交付首付款192434元、房屋贷款440000元。证据三，工商银行回单凭证一份，个人借款凭证一份，证明贷款发放日2013年10月9日。证据四、逸景湾项目储藏间使用许可协议及收据一份，证明被告许可原告使用地下一层12号楼编号为13的储藏间一个，价款为19926元。应于办完交房手续六个月内将储藏间交付给原告使用，逾期一日按照使用总额的万分之一向原告交付违约金，原告按约定支付了使用费。证据五，逸景湾地下车位使用协议及收据一份，证明被告需要原告使用违约北区N-06车位一个，价款为45000元，应于办完交房手续六个月内将储藏间交付给原告使用，逾期一日按照使用总额的万分之一向原告交付违约金，原告按约定支付了使用费。被告质证认为，对商品房预售合同的真实性没有异议，对证明内容有异议，关于交房时间的规定，原告只强调了主合同的约定，回避了补充条款的约定，第八条对交房的时间约定可以顺延或提前九十天，交房时间应该按照补充条款的规定起算。储藏间使用许可协议、地下车位使用许可协议的真实性没有异议，与商品房预售合同是两个合同关系，不适用商品房买卖合同的有关规定，两个协议和商品房买卖合同没有必然联系，不适用于商品房逾期交房的违约规定。储藏间、车位的性质不属于商品房，是两个独立的协议。对两张专用收据真实性没有异议，2013年10月17日的收据证明了原告支付房屋贷款时间为2013年10月17日，与双方签订的补充条款约定的时间延迟了200天，原告应当承担逾期付款违约责任。对购房款收据真实性都无异议。对工商银行回单、凭证真实性没有异议。被告未提交证据。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年3月13日，原告周大鹏（乙方）与被告青岛海高置业有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：…第二条乙方向甲方购买即墨市逸景湾小区12号楼1单元13层1304户，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为116.32平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5437.02元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民632434.00元…。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，…。第十一条甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……。合同附件一付款方式和付款期限。按条件付款1、乙方按下列第3种方式按期付款（3）贷款方式付款：乙方于2013年3月13日前向甲方支付首付款人民币192434元，…其中含定金30000元。乙方应于首付款付清后，持有关材料到指定银行办妥购房余款的贷款手续并保证所贷款项在2013年3月31日前足额支付给甲方（贷款到达甲方账户，视为乙方付款完成）。补充条款第八条预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定。主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任：1、……4乙方有下列情形之一的，房屋交付时间顺延且甲方无需承担任何责任：a、乙方未按约定时间付清房款或贷款未到达甲方账户；b、乙方未及时缴纳契税房屋专项维修等相关费用；c、乙方未付清应由其承担的违约金、赔偿金等金额；d、乙方未按约定期限履行其他义务的。甲方如未在补充条款第八条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款同期中国人民银行存款利率计算，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过【90】天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，双方按照本合同补充条款第十二条约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自补充条款第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款同期中国人民银行存款利率的违约金。原告周大鹏如期交付首付款，于2013年10月17日通过贷款方式交纳剩余房款440000元至被告账面。涉案房屋至今尚未交付。另查明，2013年3月13日，原告周大鹏（乙方）与被告青岛海高置业有限公司（甲方）签订了逸景湾项目储藏间使用许可协议，该协议主要内容为：甲方青岛海高置业有限公司乙方周大鹏鉴于：1、甲方以出让方式取得了位于即墨市土地使用权（房地产权证/土地使用证号：青房地权市字第××号）土地使用权年限自2009年11月26日至2079年11月25日止，甲方经批准，在上述地块上建设逸景湾（以下简称“该项目”），该项目目前已取得《预售许可证》：2、甲乙双方已于2013年3月13日签订了《商品房预售合同》（编号：201300033581）乙方购买甲方该项目北区12号楼1单元1304室房屋，经甲乙双方协商一致，双方在平等自愿的基础上，就甲方投资开发的逸景湾储物间许可乙方使用事宜，达成如下协议。第一条储物间基本情况1、甲方许可乙方使用的储物间位于青岛即墨市北区中编号为13的储物间（共1个），该储物间平面图详见附件。2、该储物间在房产销售中未计入公摊面积，且无法取得产权证书，只能作为储藏物品所用，不得挪作他用。乙方签字视为已对该储物间的性质、位置、使用注意事项等已经充分了解，并不得以任何理由向甲方提出解除本协议。第二条使用期限…第三条价款及支付方式1、该储物间使用费总价款为人民币19,926元整，（大写）壹万玖仟玖佰贰拾陆元整此价款仅为甲方许可乙方使用该储物间的费用，不含其他税费和管理费用。2、乙方应于本协议签订当日，一次性向甲方全额付清该储物间的使用费。甲方向乙方出具相应金额收款收据。第四条储物间的交接1、双方同意，甲方于双方办理完房屋交接手续后六个月内将该储物间交付乙方使用，双方签署《逸景湾项目储物间交接单》，交接后乙方承担该储物间毁损灭失等全部风险。交付之前，甲方应以电话或函件方式通知乙方办理交付该储物间的手续。…第七条违约责任1、本协议约定的协议使用期限和甲方承诺免费提供乙方使用的期限内，在乙方付清全部储物间使用费前提下，甲方不得无故拒绝乙方使用该储物间，甲方未能按照本协议约定交付储物间的，每逾期一日，按使用费总额的万分之一向乙方支付违约金；逾期交付超过60日的，乙方有权解除合同，甲方应全额退还乙方所付的使用费（不计利息）。…。原告周大鹏在协议签订后，于同日依约定支付了储物间使用费19926元。同日，原告周大鹏（乙方）与被告青岛海高置业有限公司（甲方）签订了逸景湾项目地下车位使用许可协议，该协议主要内容为：甲方青岛海高置业有限公司乙方周大鹏鉴于：1、甲方以出让方式取得了位于即墨市土地使用权（房地产权证/土地使用证号：青房地权市字第××号）土地使用权年限自2009年11月26日至2079年11月25日止，甲方经批准，在上述地块上建设逸景湾（以下简称“该项目”），该项目目前已取得《预售许可证》：2、甲乙双方已于2013年3月13日签订了《商品房预售合同》（编号：201300033581）乙方购买甲方该项目北区12号楼1单元1304室房屋，经甲乙双方协商一致，双方在平等自愿的基础上，就甲方投资开发的逸景湾地下车位许可乙方使用事宜，达成如下协议。第一条车位基本信息1、甲方许可乙方使用的车位位于青岛即墨市温泉镇逸景湾项目北区N-062车位（共1个），该车位平面图详见附件。2、该车位在房产销售中未计入公摊面积，且无法取得产权证书，只能作为车辆停放使用，不得挪作他用。乙方签字视为已对该车位的性质、位置、使用注意事项等已经充分了解，并不得以任何理由向甲方提出解除本协议。第二条使用期限…第三条价款及支付方式1、该车位使用费总价款为人民币45，000元整，（大写）肆万伍仟元整此价款仅为甲方许可乙方使用该储物间的费用，不含其他税费和管理费用。2、乙方应于本协议签订当日，一次性向甲方全额付清该车位使用费。甲方向乙方出具相应金额收款收据。…第四条车位的交接1、双方同意，甲方于双方办理完房屋交接手续后六个月内将该车位交付乙方使用，双方签署《逸景湾项目地下停车位交接单》，交接后乙方承担该停车位毁损灭失等全部风险。交付之前，甲方应以电话或函件方式通知乙方办理交付该停车位的手续。…第七条违约责任1、本协议约定的协议使用期限和甲方承诺免费提供乙方使用的期限内，在乙方付清全额车位使用费前提下，甲方不得无故拒绝乙方使用该车位，甲方未能按照本协议约定交付停车位的，每逾期一日，按使用费总额的万分之一向乙方支付违约金；逾期交付超过60日的，乙方有权解除合同，甲方应全额退还乙方所付的使用费（不计利息）。…。原告周大鹏在协议签订后，于同日依约定支付了车位使用费45000元。截止法庭辩论终结，涉案储藏间、车位亦均未交付。上述事实有原告与被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、购房款收据等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应全面履行各自的合同义务。关于原告主张被告支付自2014年4月1日至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金问题。本院认为，双方签订的商品房预售合同第十一条约定，如被告逾期交付房屋应按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已支付房价款万分之一的违约金。现被告逾期交房，原告要求被告支付自约定的交付日期之次日按照日1?的违约金于法有据，应予以支持。原告按照合同约定支付了全部房价款，被告应于2014年3月31日前交付涉案房屋，被告逾期交付房屋，被告抗辩称根据补充条款第八条的规定可以顺延90天，补充条款第八条约定房屋的实际交付时间可以在主合同约定时间的基础上提前或顺延90天，对不能如期交房需要顺延90天，被告没有作出合理的解释，且被告至今仍未交付房屋，故被告关于交付期限顺延的抗辩不成立，本院不予采纳。被告抗辩称应按照补充条款第八条第4.d项按照中国人民银行存款利率支付违约金，该条适用的前提是原告周大鹏未按约定期限履行其他义务的，本案并没有适用该第八条第4.d项的情形，故被告要求适用补充条款按照中国人民银行存款利率支付违约金的抗辩不成立，本院不予采纳。因实际交付日期目前尚具有不确定性，为便利执行，防止产生异议，故本院酌定违约金计算截止于起诉之日，此后违约金可另行主张。原告逾期交付购房款，被告要求原告按合同约定自逾期付款之次日支付日万分之二的违约金符合法律规定，原告同意由被告在支付逾期交房违约金时一并予以扣减，本院予以支持。关于原告要求被告支付储藏间、车位的逾期交付违约金是否可以合并审理的问题。本院认为，储藏室及车位，是购房者出于居住生活需要购置的附属建筑（使用权）。原告与被告签订的储藏间及车位使用许可协议是原告基于购买案涉逸景湾小区12号楼1单元13层1304室房屋后，为居住生活需要所为，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。该两份协议依附于商品房预售合同而存在，涉案协议当事人相同，诉讼请求相近，且不予合并审理会增加当事人的诉累，浪费司法资源，故可予以合并审理。双方当事人签订的储藏间及车位使用许可协议约定甲方于双方办理完房屋交接手续后六个月内将该车位交付乙方使用，每逾期一日，按使用费总额的万分之一向乙方支付违约金，但被告至今未交付合同标的物，故原告要求被告自商品房预售合同约定的房屋交付日期（2014年3月31日）起再宽限六个月即自2014年10月1日起算计算储藏间、车位逾期交付的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，原告周大鹏的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告青岛海高置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告周大鹏逾期交付房屋违约金87700元（632434元×1?×1665天-440000元×2?×200天）。二、被告青岛海高置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告周大鹏逾期交付房屋违约金2953元（19926元×1?×1482天）。三、被告青岛海高置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告周大鹏逾期交付房屋违约金6669元（45000元×1?×1482）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2598元（原告已预缴），减半收取1299元由被告青岛海高置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  杨涛二〇一八年十一月二十四日书记员  徐东附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。