嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初3088号原告：刘秀英,女，1966年7月13日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：张红，浙江安策律师事务所律师。被告：朱云根，男，1963年7月5日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：蒋依慧，浙江秀州律师事务所律师。原告刘秀英诉被告朱云根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法由审判员封景适用简易程序独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序，依法由审判员封景担任审判长，与人民陪审员王健龙、张根林组成合议庭，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告刘秀英及其委托诉讼代理人张红，被告朱云根的委托诉讼代理人蒋依慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2015年11月22日至2016年11月21日期间租金16000元，支付2017年11月22日至2017年12月31日期间租金1555.56元，电费11974.92元，电线、灯具、人工费等5800元，以上共计35330.48元；2、请求被告支付利息损失暂计3206.11元（利息按照年利率6%计算，自2015年11月22日起按照本金16000元暂计算至2018年8月31日止；自2017年11月22日起按照本金1555.56元暂计算至2018年8月31日止；自2017年12月25日起按照本金7433.87元暂计算至2018年8月31日止；自2018年1月23日起按照本金4541.05元暂计算至2018年8月31日止；自2018年9月1日起按照本金29530.48元计算至实际履行之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告自2015年11月22日至2017年12月31日期间发生厂房租赁关系，双方未签订书面租赁协议，口头约定租金一年一付清，年租金为16000元。在租赁期间内，被告称资金困难要求缓交第一年租金，原告同意；第二年有以生意不好为由，与原告协商只支付了14000元租金。后因喷水织机淘汰赔偿事宜，双方发生纠纷，经村委会调解未果。现原告起诉，要求被告支付欠付费用及损失。被告朱云根答辩称：1、租赁期为2015年1月1日至2017年12月22日；2、其已经支付了2015年度、2016年度的租金，每年14000元；3、对原告主张的电费没有异议；4、原告出租给被告的房屋为空厂房，被告未拿走原告的电线、灯具、开关等东西；5、双方对租金的支付时间和利息没有约定，故原告主张利息损失无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其主张提供了以下证据：1、与前一租户梁明亮之间的《租房协议》，协议载明租赁开始时间为2013年11月22日；2、《民主村村委会证明》，证明租期为2014年11月至2017年12月；3、王江泾派出所调取的与原告所做的《询问笔录》一份，证明原告在2018年1月23日报警称厂房的4根铜线被被告拿走；4、刘金良证言,其身份为民主村村委会主任，其陈述村委会曾组织双方调解过纠纷，涉及租金、电线、喷织机补偿，对租期起止时间并不明确，被告在调解时承认拿走属于原告的电线，当时被告同意恢复原状或赔偿损失，但最终没有调解成功；5、刘建忠证言，证明2006年替原告装过水电，电线加人工费大概6000元。经质证，被告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2的形式真实性无异议，但对内容真实性有异议；对证据3形式真实性无异议，但是原告单方陈述，被告不予认可；对证据4有异议，证人与原告存在亲属关系，且证人也称不知道租期；对证据5有异议。被告为反驳原告主张，提供了以下证据：6、俞元泉书面证言一份，证明被告在2017年12月22日将喷织机卖给其；7、潘梅兴书面证言一份，证明被告在2014年7月初向其购买了电线；8、刘桂珍书面证言一份，证明原告与刘金良是亲属关系，刘秀英是刘金良的表姑奶奶。经质证，原告认为以上证据形式均不合法，均不认可。经审查，本院认证如下：证据1与本案缺乏关联性，不能证明租期开始时间。证据2形式不合法，且与证据4存在冲突，本院不予认定。证据3系原告单方陈述，本院不予认定。证据4，证人身份为村委会主任，双方也认可参与过调解，本院对其证言予以认定。证据5中证人证明电线、灯具等物品价值无其他证据相互印证，且与证据3中原告陈述内容不一致，故本院不予认定；证人证明原告曾安装过电线等物品与证据4相互印证，对此部分证言，本院予以认定。证据6、7、8，不符合证据形式要求，证人未到庭接受质询，本院不予认定。本案原、被告无争议的事实为：被告曾租赁原告所有的厂房用于喷水织机生产，双方未签订租赁合同。被告分别在2014年12月、2017年1月各支付原告租金14000元。后因喷水织机要淘汰，双方终止租赁关系。但双方就喷水织机淘汰赔偿事宜、租金、厂房附属物归属问题发生纠纷，经王江泾镇民主村村委会调解未果。被告拖欠原告2017年11月电费7433.87元、2017年12月电费4541.05元，原告分别是在2017年12月25日、2018年1月23日向供电部门交纳了电费。本案原、被告有争议的事实有：1、租赁起止时间。原告主张是2014年11月22日至2017年12月31日，被告辩称是2015年1月1日至2017年12月22日。2、年租金金额多少。原告主张16000元，被告辩称14000元。3、厂房内已经拆除的电线、灯具、开关归谁所有。原告主张归其所有，被告辩称系自行安装的，应归其所有。对于第一项争议事实。对于租期开始时间，原告提供的证据不能证明租期开始时间是2014年11月22日，本院按被告自认的时间2015年1月1日予以认定。对于结束时间，何时退租的举证责任在于被告，被告无证据证明退租时间，故本院按原告主张认定为2017年12月31日。综上，租期起止时间为2015年1月1日至2017年12月31日。对于第二项争议事实。原告主张16000元，但其提供的证据不足以证明，前租客的租金标准不能代表被告的租金标准，且被告也按14000元向原告缴纳过两次租金，故本院按照被告自认的14000元予以确认。对于第三项争议事实。根据刘金良、刘建忠的证言可以证实被告在腾退厂房时的确拆走了厂房本身所有的电线。本院认为：原、被告之间厂房租赁合同关系依法成立，双方均应按照约定履行各自的合同义务。根据本院认定的事实，租赁期间为2015年1月1日至2017年12月31日，租金标准为14000元/年。本案双方对租金支付时间意见不一致，原告也无证据证实主张，被告两次支付租金的时间也不一致，故本院视为双方约定不明确，根据我国《合同法》第二百二十六条确定租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案原告主张被告在2017年1月支付的14000元是2017年年度的租金，被告辩称是2016年度的租金，因原告的证据不足以证实其主张，故本院按照债务到期的先后顺序确定被告已经支付原告2016年度的租金，欠付原告2017年度的租金14000元未付，被告在退租时应当支付2017年度租金。被告迟延支付确给原告造成了损失，原告主张按年利率6%计算损失未超过法律规定，本院予以支持。但利息起算时间应为2018年1月1日。被告对欠付原告电费11974.92元并无异议，本院予以支持。因电费由原告垫付，被告延迟履行确给原告造成了损失，现原告主张按照年利率6%主张损失未超过法律规定范围，本院予以支持。现无证据证明双方约定过电费交纳时间，但本案被告是在2017年12月31日退租，在退租时应当自行缴纳电费或支付给原告，故本院确定利息起算时间为2018年1月1日。根据现有证据，因被告在退租腾退时，将厂房中原有的电线拿走，给原告造成了损失，但原告提供的证据不足以证实电线的价值，且涉案厂房也已拆除，无法评估价值，本院根据电线使用时间、厂房拆除情况等酌定被告赔偿原告损失1500元。原告主张的灯具在调解时、报警时均未提及，现在也无证据证实，本院无法支持。原告主张安装电路人工费，因电线本就需要拆除，故该费用不属于赔偿范围，本院不予支持。综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告朱云根于本判决生效之日起十日内支付原告刘秀英房屋租金14000元及利息损失（利息以14000元为基数，自2018年1月1日起按照年利率6%计算至实际履行之日止）；二、被告朱云根于本判决生效之日起十日内支付原告刘秀英电费11974.92元及利息损失（利息以11974.92元为基数，自2018年1月1日起按照年利率6%计算至实际履行之日止）；三、被告朱云根于本判决生效之日起十日内支付原告刘秀英电线损失1500元；四、驳回原告刘秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764元，保全费410元，合计1174元，由原告刘秀英负担200元，由被告朱云根负担974元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  封 景人民陪审员  王健龙人民陪审员  张根林二〇一八年十一月十二日法官 助理  陆 丹书 记 员  史梦云