浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0784民初6693号 原告（反诉被告）：永康市巨宏工贸有限公司，住所地：浙江省金华市永康市花街镇花街东大道128号第一幢第三层。 法定代表人：袁林。 委托诉讼代理人：应岳杰，男，1970年9月12日出生，汉族，住浙江省永康市，系公司总经理。 委托诉讼代理人：何贵富，北京何贵富律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永康市康邦汽车配件有限公司，住所地：浙江省永康市花街镇工业功能分区。 法定代表人：胡晓明。 委托诉讼代理人：吕朝统，浙江丽州律师事务所律师。 原告（反诉被告）永康市巨宏工贸有限公司与被告（反诉原告）永康市康邦汽车配件有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈飞峰独任审判。于2018年9月18日进行了开庭审理，由于原告当庭增加诉讼请求，且被告于2018年8月23日向本院提起反诉，本院于同日受理后，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永康市巨宏工贸有限公司的委托诉讼代理人应岳杰、何贵富，被告（反诉原告）永康市康邦汽车配件有限公司的委托诉讼代理人吕朝统到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永康市巨宏工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间于2017年1月1日签订的厂房租赁合同和2018年1月1日签订了其他形式的厂房租赁合同合法有效；2、被告继续履行双方签订的厂房租赁合同；3、被告赔偿原告违约赔偿金300万元。事实与理由：2017年1月1日，原告与被告签订了厂房租赁合同，合同规定被告将位于永康市厂房租赁原告使用，租期5年，自2016年12月1日起至2021年12月1日止，年付，租金每年67万元。合同签订后，被告将厂房交付原告使用至今，原告按期交付租金至2018年。在合同履行没有到达期限时，被告于2018年8月2日要求原告立即交出厂房，收回自用，经协商，被告要求在2018年8月3日前再交付租金102万元后，可延期至2018年9月底前再交付厂房。因被告提前终止厂房租赁合同行为，严重侵害了原告的合法权益。面对被告的无理要求，原告多次耐心的与被告协商，要求被告继续履行合同。 被告永康市康邦汽车配件有限公司答辩称：原告所诉不符合事实，租赁期限、租金均不符，双方约定是一年一期，存在依政府的要求改造故暂定为五年，故原告认为5年租赁期限不属实；按期交租金至2018年也不属实。2018年原告仅交付租金20万元，原告所述的款是双方另外的租金，20万元是7月份交付的，2018年5月10日，被告向原告发出通知，要求按新的标准计算租金，原告迟付租金，故被告有权解除合同。最后，原告要求被告赔偿无法律依据，本案纠纷是因为原告违约所致，故被告有权解除合同。 反诉原告永康市康邦汽车配件有限公司向本院提起反诉请求：1、解除原、被告之间的租赁关系，由反诉被告按每年200元每平方米支付6500平方米厂房租金至实际腾房之日止（租金自2017年12月1日起计算，扣除已付的20万元）；2、由反诉被告按照2万元每年支付钢棚场地租金至实际腾房之日止（租金自2017年12月1日起计算）；3、由反诉被告按照4万元每年支付物业费至实际腾房之日止（自2017年12月1日起计算）。 反诉事实与理由：2017年1月1日，反诉原告与反诉被告签订了《厂房租赁合同》一份，约定：反诉原告将位于永康市厂房部分、办公场所租赁给反诉被告使用，租期暂定5年，但合同一年一签，第一份合同租赁自2016年12月1日起至2017年11月30日止。租金每年67万元（其中厂房每平方米100元每年，钢棚场地每年租金2万元），物业管理费4万元每年。但反诉被告拖欠20万元租金，直到2018年6月15日才付清。合同到期后，由于租金市场价格上涨，反诉原告按照市场价格厂房租金200元每平方米计算向反诉被告多次催讨2017至2018年度的租金，其中2018年5月10日的催讨通知要求被告支付2017年12月1日至2018年5月31日计6个月的租金65万元（加上拖欠的上年度20万元租金共计85万元），物业费2万元及税金87020元，被告法定代表人亲自签收，并承诺支付租金，但此后反诉被告仅支付拖欠的上年度的20万元租金。 反诉被告永康市巨宏工贸有限公司答辩称：反诉原告所诉不属实，系由其自作主张，超过了租赁合同的约定，当时书面约定了租金；2017年1月1日的合同合法有效，2018年之后也收取了租金，故虽之后未签书面合同，但收取了租金（20万元），按67万元每年，未超过约定，反诉原告自行主张租金，违反了法律规定，与交易习惯不符。 原告永康市巨宏工贸有限公司围绕其本诉诉讼请求，依法提交了证据：厂房租赁合同、房租付款凭证、水电费凭证、交纳房租通知、解除合同通知、增值税发票、设备购销合同、购设备汇总表、三方订购契约书、厂房施工协议、装饰合同三份、搭棚合同、终止租赁厂房视频。被告永康市康邦汽车配件有限公司围绕其抗辩主张，依法提交证据：租赁合同一份、补充协议一份、通知一份。反诉部分，双方均未提交证据。本院依法组织双方当事人举证、质证。被告对原告的证据厂房租赁合同的真实性无异议，但证明目的有异议，该协议约定的租赁期限为1年，以后一年一签，并非固定67万元一年租金，物业费是分开的不包括在67万元之内，一年一签的租金也是要随市的；对房租付款凭证真实性无异议，但该138.2万元是包括了另外的厂房租金（45万元每年），故该款包含了67万元、4万元、2万元、45万元，共计118万元，即2017年的租金及费用。另外20万元是2018年7朋30日交付的，可算作2018年的租金，即可证明原告拖欠租金的事实。对水电费凭证、交纳房租通知、解除合同通知无异议，但是在原告拖欠房租的情况下，提出解除合同。对增值税发票、设备购销合同、购设备汇总表、三方订购契约书、厂房施工协议、装饰合同三份、搭棚合同，认为与本案无关联性，原告要求继续履行合同，如支持原告的请求，则不应当赔偿，如驳回其诉讼请求，则也不应当支持其赔偿的主张。退言之，该部分证据与本案无关，也不一定全是损失。对证据终止租赁厂房视频，认为至今未锁厂房。 原告对被告的证据租赁合同、补充协议、通知的真实性无异议，但认为不能证明被告的证明目的，被告的法定代表人在通知上签字不能代表公司。 根据双方当事人的举证、质证内容及双方对真实性无异议的证据，本院予以确认并存案佐证。现有证据表明：本案租赁合同约定租赁自2016年12月1日至2017年11月30日止，合同一年一签，租期5年。双方在2018年未能就继续租赁厂房达成新的租赁合同。至于未达成2018年租赁合同的原因，被告主张，因为租金是随市的，双方未就租金达成一致。但因双方租赁合同中并无第二年及之后年份的租金的约定，且被告也不认可存在租金随市的约定，故应视为双方无此约定。故应认定2018年的租赁合同无法达成系因双方不能就租金协议一致导致的。 《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故租金可按2017年的租金予以计算；关于支付租金的方式：双方2017年的租金约定为2017年6月30日前付清，且双方的租赁合同第六条约定：如需续租，提前两个月向被告提出申请，并提前一个月将年租金及各项费用打入被告指定账户。故原告应按租赁合同第六条约定的方式或按双方的交易习惯于2018年6月30日前支付租金（双方补充协议对另一租赁物的之后合同的租金交付方式为每年在合同签订日前一个月交纳）。但现有证据表明，原告既未提前一个月交付租金，也未在6月30日之前支付租金，亦未在接到被告交付租金的通知后交付租金，故原告主张被告违约的相关证据，本院不予确认。原告的其他证据真实性不能确定，且与本案不存在关联性，本院不予确认。被告的证据关于证明租金新标准的证明目的本院不予认定；被告的证据补充协议，本院予以确认并存案佐证；通知催讨租金的证明目的本院予以确定，其他证明目的不予确定。 根据双方当事人的陈述，及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月1日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》一份，约定：被告将位于永康市厂房租赁给原告使用，租赁自2016年12月1日起至2017年11月30日止，合同一年一签，租期5年。租金每年67万元，物业管理费4万元每年，与租金一起按年交付，保证金2万元，不计息，签订合同当日先付20万元定金，余款在入驻前付清。如需续租，提前两个月向被告提出申请，并提前一个月将年租金及各项费用打入被告指定账户。逾期按日5%支付滞纳金，逾期一个月不交租金的，视为自动终止租赁合同。后双方另外约定2017年的房租于2017年6月30日之前付清。 2017年11月31日起，因双方未就2018年度的租金达成一致双方未能签新的租赁合同。但原告也未按双方之前的约定方式或交易习惯，按2017年的租金标准交付租金。2018年5月10日，被告书面通知原告交付租金，但原告仍未交付租金，仅于2018年7月30日交付了部分租金20万元。 另，原、被告于2017年3月10日签订了补充协议一份，约定，原告承租被告生产厂房二楼，租赁期限自2017年3月15日至2018年3月14日止，合同一年一签，租期5年。租金年45万元，于2017年10月30日前付清。第二年起租金为55万元。每年在合同签订前一个月交纳。该合同双方履行完毕后，未再续签。 本院认为，原告永康市巨宏工贸有限公司与被告永康市康邦汽车配件有限公司之间签订的租赁合同关系系双方真实意思表示，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，依法确认有效。故原告请求确认原、被告之间于2017年1月1日签订的厂房租赁合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。双方约定合同一年一签，但因无法就租金达成一致导致无法续签租赁合同，不能归责于当事人任何一方。故原告要求确认原、被告之间2018年1月1日其他形式的厂房租赁合同合法有效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告要求赔偿违约赔偿金300万元的诉讼请求，因原告的证据不足以证明2018年无法达成租赁合同应归责被告，且原告亦未按2017年的合同约定履行交付2018年租金，故原告该诉讼请求证据不足，本院不予支持。 关于反诉原告要求解除租赁合同的诉讼请求，因双方不能就2018年的租金达成一致，且反诉被告在反诉原告催讨后又不按双方交易习惯支付租金，故该诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，反诉原告要求反诉被告继续支付占有租赁厂房期间的租金，符合法律规定，本院予以支持，但计算标准在反诉原告无相关证据证明存在新的租金标准的情况下，应按双方之前的标准计算占用期间的租金。 综上，原、被告的抗辩主张中合法有据部分，本院予以采信。原告永康市巨宏工贸有限公司的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。反诉原告永康市康邦汽车配件有限公司的反诉请求中合法有据部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）永康市巨宏工贸有限公司与被告（反诉原告）永康市康邦汽车配件有限公司之间于2017年1月1日签订的厂房租赁合同合法有效； 二、解除原告（反诉被告）永康市巨宏工贸有限公司与被告（反诉原告）永康市康邦汽车配件有限公司之间于2017年1月1日签订的厂房租赁合同； 三、由原告（反诉被告）永康市巨宏工贸有限公司支付被告（反诉原告）永康市康邦汽车配件有限公司占有租赁厂房的租金损失（租金损失自2017年12月1日起按年租金67万元的价格计算至腾空之日止，扣除已支付的20万元）； 四、由原告（反诉被告）永康市巨宏工贸有限公司支付被告（反诉原告）永康市康邦汽车配件有限公司占有租赁厂房的物业管理费损失（物业管理费损失自2017年12月1日起按年4万元的价格计算至腾空之日止）； 上述款项限本判决生效后三十日内履行完毕； 五、驳回原告（反诉被告）永康市巨宏工贸有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）永康市康邦汽车配件有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15440元（已减半收取），由原告（反诉被告）永康市巨宏工贸有限公司负担；反诉案件受理费6550元，由原告（反诉被告）永康市巨宏工贸有限公司负担4450元，由被告（反诉原告）永康市康邦汽车配件有限公司负担2100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 陈飞峰 二〇一八年十一月十五日 代书记员 王丽秋