福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初2298号 原告：融信(漳州)房地产有限公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾大道85号四楼，统一社会信用代码9135060369904038X7。 法定代表人:**辉，执行董事。 委托诉讼代理人：王永飞、王一帆，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 被告：龙岩城发贸易有限公司，住所地龙岩市新罗区北城谢洋村闽西交易城公交枢纽站二楼，统一社会信用代码913508005978515361。 法定代表人:林锦平，总经理。 委托诉讼代理人：蔡星峰，福建至信律师事务所执业律师。 被告：福建森茂贸易有限公司，住所地福建省漳州市芗城区浦南镇白南路，统一社会信用代码91350600699024101Y。 法定代表人:宋文森，总经理。 被告：宋文森，男，1982年1月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告：钟小华，女，1980年12月25日出生，畲族，居民，原住福建省漳州市芗城区，现住。 被告：宋文彬，男，1985年6月19日出生，汉族，居民，原住福建省漳州市芗城区。 被告：欧美娜，女，1982年7月20日出生，汉族，居民，原住福建省漳州市芗城区浦南镇翻身巷15号，现住。 原告融信(漳州)房地产有限公司（以下简称融信公司）与被告龙岩城发贸易有限公司（以下简称城发公司）、福建森茂贸易有限公司（以下简称森茂公司）、宋文森、钟小华、宋文彬、欧美娜案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告融信公司的委托诉讼代理人王永飞、被告城发公司的委托诉讼代理人蔡星峰到庭参加诉讼，被告森茂公司、宋文森、钟小华、宋文彬、欧美娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 融信公司向本院提出诉讼请求：要求停止对坐落于福建省漳州市龙文区产的强制执行，并解除（预）查封。事实和理由：2013年9月22日，宋文彬与融信公司签订《商品房买卖合同》购买本案讼争房产，双方约定了付款方式及合同解除条件等相关事宜，并向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心办理了备案及房屋预告登记。2016年6月26日，宋文彬因与城发公司合同纠纷一案，讼争房产被龙岩市新罗区人民法院以（2015）龙新民初字第4408-2号民事裁定预查封。2016年8月26日，漳州市龙文区人民法院判决解除讼争房产的《商品房买卖合同》，并要求宋文彬配合融信公司办理讼争房产备案登记和预告登记的注销手续。宋文彬不服一审，上诉至漳州市中级人民法院。2016年12月26日，漳州市中级人民法院作出终审判决:驳回上诉，维持原判。2017年1月22日，该判决生效。2017年11月14日，龙岩市新罗区人民法院立案执行，案号（2017）闽0802执4913号。2018年1月4日，融信公司提出执行异议申请。2018年4月2日，龙岩市新罗区人民法院作出（2018）闽0802执异16号执行裁定书，驳回融信公司的执行异议。讼争房产尚未登记在宋文彬名下，物权并未发生转移，融信公司依然享有物权，系讼争房产的权利人。宋文彬只是享有一个有效的房屋买卖合同的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。本案讼争房产在所有权移转登记之前，只能做预查封的保全措施，不能对讼争房产进行查封。双方签订的《商品房买卖合同》己被生效法律文书判决解除，讼争房产所有权无法移转登记在宋文彬名下，预查封也无法自动转为查封。此时，再继续预查封不但没有必要、也没有意义，也必将侵害融信公司对讼争房产依法享有的物权。 城发公司辩称，融信公司与宋文彬于2013年9月22日签订《商品房买卖合同》，价款1,468,409元，宋文彬向融信公司支付首付款448,409元，余款办理按揭贷款。双方办理了商品房预售合同登记备案手续及抵押预告登记。讼争房屋所在小区已交付业主使用，实质上具备了物权的各项权能和内容，可随时办理产权过户登记。人民法院对被执行人购买的办理了商品房预告登记但尚未办理产权过户手续的房屋可以查封。讼争房屋被预查封后，期限和效力等同于正式查封，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。讼争房屋被查封的时间是2015年6月26日，本案《商品房买卖合同》被解除的时间为2017年1月22日，依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。即使融信公司排除和宋文彬隐瞒讼争房屋被查封可能对漳州法院作出判决的影响，融信公司也应依判决将宋文彬支付的首付款448,409元转入执行法院用于偿还城发公司的债权。融信公司对宋文彬的违约金没有优先受偿权，无权从应返还宋文彬的首付款中直接扣留违约金。请求驳回融信公司的诉讼请求。 森茂公司、宋文森、钟小华、宋文彬、欧美娜未作答辩。 本院经审理认定事实如下：森茂公司、宋文森、钟小华、宋文彬、欧美娜未到庭参加诉讼，亦未书面提交证据并提出异议，视为自愿放弃诉讼权利。对融信公司与城发公司双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2015年5月25日，城发公司诉至本院。2015年6月26日，本院依城发公司的申请作出（2015）龙新民初字第4408-2号民事裁定，查封宋文彬所有的坐落于福建省漳州市龙文区产一套。2017年8月4日，本院作出（2015）龙新民初字第4408号民事判决：一、森茂公司应赔偿城发公司经济损失13050288.56元，并支付该款从2015年5月25日至款清之日止、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；二、宋文森、钟小华、宋文彬、欧美娜应对上述第一项债务承担连带清偿责任，宋文森、钟小华、宋文彬、欧美娜承担保证责任后，有权向森茂公司追偿；三、驳回城发公司的其他诉讼请求。该判决生效后，城发公司向本院申请执行，本院于2017年11月14日立案。2018年1月4日，融信公司向本院提出执行异议。本院于2018年4月2日作出（2018）闽0802执异15号执行裁定：驳回融信公司的执行异议，并于2018年4月10日向融信公司送达该裁定书。融信公司不服，于2018年4月19日诉至本院，请求判如所请。 另查明，2013年9月12日，宋文彬与融信公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定宋文彬向融信公司购买坐落于福建省漳州市龙文区产一套，建筑面积160.9平方米，每平方米9126.22元，总价款1468409元。宋文彬于2013年9月12日向融信公司支付首付款448409元，余款102万元由宋文彬向中国工商银行股份有限公司漳州分行申请按揭贷款。双方向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心申请办理了《商品房买卖合同》备案及房屋预告登记。2013年11月5日，宋文彬与中国工商银行股份有限公司漳州分行签订借款合同，融信公司作为保证人，约定借款金额102万元。截止2015年9月29日，宋文彬连续三个月未交纳按揭贷款，中国工商银行股份有限公司漳州分行自融信公司账户中扣收相应款项25308元。之后，宋文彬仍未继续交纳按揭贷款。融信公司未向宋文彬交付讼争房屋，该房亦未办理权属登记至宋文彬名下。2016年2月5日，融信公司诉至漳州市龙文区人民法院，请求解除《商品房买卖合同》，并赔偿损失。2016年8月26日，漳州市龙文区人民法院作出（2016）闽0603民初439号民事判决：一、解除融信公司与宋文彬签订的《商品房买卖合同》；二、宋文彬应向融信公司支付违约金293681.8元；三、宋文森应向融信公司支付中国工商银行股份有限公司漳州分行扣收的贷款本息25308元所产生的利息；四、宋文彬应配合融信公司办理备案登记、预告登记注销手续，并承担相应费用；五、融信公司应返还宋文彬购房款448409元及利息；六、驳回融信公司的其他诉讼请求。宋文彬不服，上诉至漳州市中级人民法院。2016年12月15日，漳州市中级人民法院作出（2016）闽06民终2563号民事判决：驳回上诉，维持原判。该二审判决书于2017年1月22日送达双方当事人，已发生法律效力。融信公司于2017年4月14日向中国工商银行股份有限公司漳州分行偿还逾期借款本金及利息23519.59元，并结清贷款余额852776.67元，2017年4月25日向宋文彬退还购房款本金及利息94967.45元。 本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。根据该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间在被执行人名下，预查封登记自动转为查封登记。故本院于2015年6月26日查封讼争房屋于法有据。根据漳州市龙文区人民法院（2016）闽0603民初439号及漳州市中级人民法院（2016）闽06民终2563号民事判决，融信公司与宋文彬签订的《商品房买卖合同》已于2017年1月22日解除。之后讼争房屋权属不可能登记在宋文彬名下，本院于2015年6月26日对讼争房屋进行的预查封亦不可能转为正式查封。讼争房屋不再是预查封的对象，宋文彬已缴纳的购房款成为预查封的对象。宋文彬于2013年9月12日向融信公司支付首付款448,409元，及2017年1月22日解除合同前已向银行交纳的按揭贷款本金，应为宋文彬已缴纳的购房款总额。融信公司在向本院申请解除查封讼争房屋前，应将宋文彬已缴纳的购房款总额转至本院。但融信公司至今未向本院支付购房款，且于2017年4月25日向宋文彬退还购房款本金及利息94,967.45元。故融信公司向本院申请解除查封讼争房屋的条件尚未成就。森茂公司、宋文森、钟小华、宋文彬、欧美娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，融信公司的诉讼请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决如下： 驳回融信(漳州)房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由融信(漳州)房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 陈 淑 玲 人民陪审员 林   燚 人民陪审员 李   展 二〇一八年十一月十五日 书 记 员 饶珊(代) 书 记 员 苏婕(代) 附注：引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。