福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5816号 上诉人（原审原告）：许法育，男，1977年11月14日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：沈树有，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建侨成房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市安海镇鸿塔小区**楼**。 法定代表人：姚明开，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾志群，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄峻峰，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人许法育因与被上诉人福建侨成房地产开发有限公司（以下简称侨成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许法育上诉请求：撤销一审判决，改判确认《商品房买卖合同》附件十一第八条中有关宽展期的内容及该款第4条（项）内容无效，侨成公司自2017年7月1日起以许法育已支付房款846657元为基数，按日万分之二的标准支付逾期交房违约金至交付符合交房条件的房屋之日止。事实和理由：《商品房买卖合同》附件十一第八条中关于宽限期的内容意味着虽然侨成公司逾期交房六个月，但仍然免除期间的违约责任。《补充协议》第八条第4款（项）的内容所谓“如发生以下情形，出卖人可据实延期交房”，其中“延期交房”意味着出卖人虽未按合同约定的期限交房，仍可不承担违约责任。上述条款均属于免除侨成公司责任的格式条款，且未采用足以引起许法育注意的文字、符号、字体等特别标示，上述条款应认定为无效，一审判决认定上述条款有效，适用法律错误。侨成公司未提供证据证明出现大风大雨天气导致施工计划无法实施造成延误，大风大雨天气与施工延误之间不具备因果关系，不符合免责条件，相关天数不得作为侨成公司可延期交房的天数，一审判决就此认定事实错误，适用法律错误。违约金的计算标准当侨成公司将具备交房条件的房屋向许法育交付时才能确定。一审法院认定至辩论结束时，诉争房屋尚不具备交房条件，故侨成公司何时能交付房屋尚不确定，逾期是否会超过六个月也不确定，一审法院按逾期未超过六个月的标准，按每日万分之一计算违约金，认定事实错误。合同中有关宽展期及延期交房的内容属于无效格式条款，不得作为免除侨成公司逾期交房违约金的依据，诉争房屋至今不具备交房条件，根据合同约定，侨成公司应当自2017年7月1日起以许法育已支付房款为基数，按日万分之二的标准支付逾期交房违约金至交付符合交房条件的房屋之日止。 侨成公司辩称，附件十一第八条明确体现是对主合同第十二条的修改/补充，该约定应视为双方对有关逾期交房责任的约定，是双方的真实意思表示，应当认定为合法有效，一审法院对此认定正确。若许法育认为上述条款无效，则表明双方未对逾期交房的违约责任作出任何意思表示，根据司法解释，应按照有关主管部门公布的有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，在1200元/月左右，折算后按照诉争房屋价格，不到日万分之0.5，以已付房款为基数，按日万分之一计付逾期交房违约金远超上述标准，反而有利于维护许法育的权益。补充协议中有关逾期交房违约责任的条款，已经采取合理方式提醒许法育注意，诉争条款实际上是对逾期交房违约金起算时间点和计付标准的约定，并不存在免除出卖人责任，加重买受人责任，排除买受人主要权利的情形。根据双方有关不得根据主合同第二十八条的约定对本补充协议的全部或部分内容主张无效、或撤销、或变更的约定，双方自愿放弃提起确认合同无效的权利，许法育无权提起本案诉讼。许法育要求变更逾期交房违约金的起算点和计付标准，属于变更合同条款，受除斥期间的限制，许法育已经超过1年的除斥期间。双方在合同约定了侨成公司可据实延期的情形，侨成公司也提供了有关机关的证明文件，一审法院就顺延交房事件（天气因素）导致交房延误时间的认定正确。双方在合同中约定交房时间为2017年6月30日，根据宽展期和因天气因素可据实延期交房的约定，应从2018年1月1日起，并扣除天气因素导致延期交房天数来确定交房时间。侨成公司已经完成诉争房屋的竣工验收备案手续，也通知许法育于2018年6月30日办理交房，侨成公司已经履行了交房手续，故侨成公司虽然逾期交房，但未超过宽展期后六个月，一审判决确认侨成公司以许法育已付房款为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金正确。 许法育向一审法院起诉请求：1.确认《商品房买卖合同》附件十一第八条关于宽展期的约定以及该条第4款（项）的约定无效；2.侨成公司支付逾期交房违约金，违约金以许法育已支付的购房款846657元为基数按每日万分之二的标准自合同约定的交房日期的次日即2017年7月1日起计算至符合交房条件且实际交房日期止，暂计至起诉日为44873元。 一审法院认定事实：许法育与侨成公司于2015年9月25日签订《商品房买卖合同》及附件一至十一。许法育购房款846657元已经全部交付；诉争房屋至审理时仍未交房。诉争房屋至审理时仍未办理建设工程竣工验收备案证明书。侨成公司于2015年6月18日取得诉争房屋的商品房预售许可证；侨成公司按照合同约定应于2018年3月1日前完成交房。至辩论阶段结束时，逾期交房尚未超过宽展期满后六个月，故逾期交房违约金应按照约定适用已付房款日万分之一的标准。许法育于2018年3月20日提起诉讼。 一审法院认为，双方当事人争议焦点为：1.诉争条款是否属于格式条款；若是格式条款的话，其效力的认定；2.侨成公司是否存在逾期交房，若存在逾期交房，违约金的标准及计算。关于争议焦点1，审理中，侨成公司确认本案同批次的合同文本都是同样的约定，同样的内容，并且许法育与侨成公司签订的《商品房买卖合同》为我国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同》示范文本合同，故可认定双方所签订的《商品房买卖合同》及其附件均为侨成公司提供的格式合同，诉争条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。关于争议条款即《商品房买卖合同》附件十一第八条关于宽展期约定等内容及该条第4款，有关宽展期的约定系双方当事人在主合同第十二条直接指向的约定，且在所指向的附件十一第八条也明确体现对主合同第十二条的修改/补充。鉴于双方在主合同第十二条除此直接指向的约定外，未再对逾期交付责任作出相关约定，故附件十一第八条的约定应视为双方当事人对有关逾期交房责任的约定；该条第4款（项）列举的9种据实延期交房的情形，特别是其中的大雨、热带风暴（台风）等天气因素是本地区气候的常见特点，其必然会给日常的生产、生活带来影响，尚且该款约定的情形也非由一方主张即可，而是明确了须由相应机关出具的证明文件予以证明。综上，双方当事人签订的本案诉争合同及附件系其真实意思表示，诉争条款内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形，应当认定合法有效，依法受法律保护。关于争议焦点2，在前述争议焦点分析认定的基础上，双方当事人在主合同第十一条约定交房时间为2017年6月30日，但基于双方在附件十一第八条对宽展期及因天气因素可据实延期交房的约定，因双方签订合同之日2015年9月25日至2017年12月31日期间构成双方约定可延期交房的天气因素为60天，认定侨成公司按照合同约定应于2018年3月1日前完成交房。按照约定，因诉争房屋至辩论阶段结束时仍未办理建设工程竣工验收备案证明文件，认定诉争房屋尚未具备交房条件。侨成公司已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。关于违约金的标准，鉴于在本案辩论阶段结束时，逾期交房尚未超过宽展期满后六个月，故逾期交房违约金应按照双方约定适用已付房款日万分之一的标准。综上，侨成公司应自2018年3月1日起至其履行房屋交付义务之日止以购房款846657元为基数按每日万分之一的标准支付许法育逾期交房违约金。综上所述,侨成公司已构成逾期交房，应自2018年3月1日起至其履行房屋交付义务之日止以购房款846657元为基数按每日万分之一的标准支付许法育逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建侨成房地产开发有限公应于判决生效之日起十日内支付许法育自2018年3月1日起至其履行房屋交付义务之日止以购房款846657元为基数按每日万分之一的标准计算的违约金；二、驳回许法育的其他诉讼请求。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：一、侨成公司二审提供《晋江市建设工程竣工验收备案证明书》、《侨成海景湾交房（入伙）通知书》、EMS邮寄快递单、邮寄记录，以证明诉争商品房所在项目已于2018年6月26日通过工程竣工验收备案，侨成公司已经通知许法育于2018年6月30日办理交房手续。经审查，上述证据来源合法，内容真实，本院予以认定。二、许法育二审提供封面落款时间为2018年6月20日的《房产测绘报告书》、晋江市侨兴物业管理有限公司海景湾B区服务中心（以下简称侨兴物业公司）出具的《交房情况说明函》2份及视频、照片若干等证据，以证明诉争商品房因无房屋测绘报告及所在小区公共配套设施未完工而不符合交房条件，该事实经侨兴物业公司书面确认。经审查，许法育二审提供的《房产测绘报告书》封面落款时间为2018年6月20日，而侨成公司一审提供的《房产测绘报告书》落款时间为2018年4月16日，正文内容上，前者第2页审批栏注有审批人姓名，后者审批栏为空白。侨成公司对许法育提供的《房产测绘报告书》无异议，并称测绘公司于2018年4月16日已就案涉楼房测绘完毕并向其出具了一审提交的《房产测绘报告书》，后因办理竣工验收手续需要，需将《房产测绘报告书》交住建局存档，故测绘公司向侨成公司再次出具1份《房产测绘报告书》原件，因测绘公司的经办人员不知情，便将封面打印为再次出具报告的当日即2018年6月20日，侨成公司一审提供的《房产测绘报告书》审批人栏空白，系测绘公司的疏忽，但2份报告其余内容完全一致，未有改动或偏差。就此，许法育二审提供的《房产测绘报告书》，侨成公司不持异议并认可该份报告已由住建部门存档，故应以该份报告书落款的2018年6月20日作为侨成公司最终取得《房产测绘报告书》的日期。关于诉争商品房的交付条件，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条及附件十一《补充协议》第五条约定，诉争商品房应具备建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，侨成公司先后于2018年6月20日取得《房产测绘报告书》，于2018年6月26日取得《工程竣工验收备案证明书》，故可认定诉争商品房于2018年6月26日已符合双方约定的交付条件。许法育就《工程竣工验收备案证明书》所载内容提出异议，但其提供的证据并不足以推翻上述主管部门的备案结论，且就许法育上述证据所涉的相关设施设备问题，双方在《商品房买卖合同》第十条及《补充协议》相关条款中就其交付条件、交付时间及违约责任已另行作出约定，当事人可就此另行主张，故对许法育的上述证据，本案不予认定。许法育二审提供《晋江市住房和城乡建设局信访事项处理答复意见书》（以下简称《答复意见书》）1份，以证明侨成公司在诉争商品房通过竣工验收前就通知业主交房，且侨成公司延期交房，应按日向许法育支付全部房价款万分之二的违约金。经审查，结合《答复意见书》所载内容及在案证据，可以证明有关人员向晋江市住房和城乡建设局反映案涉项目相关问题的事实，但就本案争议的逾期交房违约责任问题，该《答复意见书》载明的“处理意见”中仅建议按双方约定进行索赔，并不足以证明侨成公司是否存在逾期交房违约以及违约责任如何承担等内容，故对许法育的相关主张，不予采纳。除上述事实外，本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，侨成公司与许法育签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约定全面履行义务。许法育主张案涉《补充协议》第八条中关于宽展期的内容以及该条第4款（项）关于顺延交房情形的内容无效，于法无据，不予采纳。侨成公司已提交《天气资料分析报告》等相关证据证明本案存在双方约定的顺延交房情形，故许法育关于侨成公司未举证证明出现大风大雨天气导致其施工计划无法实施而造成工期延误，不符合顺延交房免责条件的主张，与双方的合同约定不符，不予采纳。根据双方在《商品房买卖合同》及附件中关于交房时间、顺延交房情形及宽展期的约定，侨成公司应于2018年3月1日前向许法育交付诉争商品房，但侨成公司直至2018年6月20日取得《房产测绘报告书》，2018年6月26日取得《工程竣工验收备案证明书》，未能按约定交房，已构成违约，应承担相应逾期交房违约责任。侨成公司书面通知许法育于2018年6月30日办理交房手续，但许法育收到通知后并未前往办理交房手续，故侨成公司逾期交房违约金的截止日期应计算至2018年6月30日，逾期交房违约金的计算期间为2018年3月1日至6月30日合计122天，未超过宽展期届满日后6个月，故侨成公司应以本案购房款846657元为基数，按每日万分之一的标准向许法育支付自2018年3月1日起至6月30日止的违约金，数额为10329元（846657元×0.01%×122天）。许法育主张侨成公司应自2017年7月1日起按每日万分之二的标准支付逾期交房违约金，至其实际交付符合交房条件的房屋之日止，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，许法育的上诉请求不能成立，应予驳回；因二审出现新的证据，导致事实认定发生变化，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初3744号民事判决； 二、福建侨成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向许法育支付逾期交房违约金10329元； 三、驳回许法育一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2543元，由许法育负担1271.5元（多预交的1271.5元予以退回）,福建侨成房地产开发有限公司负担1271.5元，应予本判决生效之日起五日内缴交。二审案件受理费2484元，由许法育负担2425元（多预交的59元予以退还），福建侨成房地产开发有限公司负担59元，应予本判决生效之日起五日内缴交。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金凤 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一八年十一月三十日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈威鸿 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。