四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初9102号 原告：罗天，男，1982年6月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张柄尧，四川有同律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：陈兰，女，1968年1月6日出生，住成都高新区。 原告罗天与被告陈兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗天到庭参加诉讼，被告陈兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗天向本院提出诉讼请求（新增后诉请）：1、请求解除原、被告之间所签署的合同编号为0002350房屋租赁合约；2、判令被告向原告支付装修的剩余价值56000元；3、判令被告退还剩余6个月13天的租金22314元；4、判令被告退还免租期的租金6937元；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年8月21日，原告罗天与被告陈兰签订《房屋租赁合约》，双方约定，被告陈兰将其位于成都市高新区天府大道中段500号东方希望天祥广场2栋1单元26层05号清水房租给原告，租期：2016年8月22日至2021年8月21日，租金：3468.5元/月。补充约定明确，租金从第三年起（2019年8月22日起）按每年7%递增。此外，因房屋需要装修，2016年8月22日到2016年10月21日为免租期。合同期满后甲方不得要求乙方恢复原样。此后，因合伙人撤资，原告创业公司流产，为减少损失，2016年11月8日，原告正式以短信方式告知被告，请求被告给予两年转租期。2016年12月16日，原告再次将转租情况告知被告，被告并未表示反对，并称“了解、谢谢”，“知道了、谢谢。”同时，原、被告之间再次于2017年9月26日签订租赁合同，在租赁价格不变情况下，将原来的租期由5年缩短至1年，即租期从2017年10月1日起至2018年9月30日止。由于原被告约定租金为一年一付，自2016年8月21日签署第一份合同后，原告即按期依约向被告支付租金。迄今为止，原告向被告所支付租金已至2018年9月30日。另外，鉴于第二份合同缩短了租期，针对原告装修成本，被告在合同补充条款中承诺，将在卖出房屋后向原告支付5.6万元装修款。在告知并征得被告同意后，2016年12月16日、2017年7月15日，原告相继将房屋转租给柴华、于文艳两自然人。两次转租合同均在被告所认可的两年转租期内。今年3月16日，被告突然以短信方式告知原告终止房屋租赁，并要求原告在2018年3月17日下午6点前腾出房屋，且对原告已提前缴纳的租金和装修剩余价值一分不退。对此，原告以合同尚在有效期内提出异议，但从2018年3月17日下午6时起，被告已事实上占有并使用房屋。鉴于被告违约行为，为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告陈兰未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年8月21日，原告罗天(承租方,乙方)与被告陈兰(出租房,甲方)签订《房屋租赁合约》（合同编号为0160751）,其中与本案有关的约定如下：“……四、租赁房屋位置：成都市高新区天府大道中段500号东方希望天祥广场2栋1单元26层05号；五、租赁期为五年，从2016年8月22日起至2021年8月21日止；六、租金为每月3468.5元，租金以每12个月一期的方式交付，每次交付租金（含定金）须于上期租金到期前提前7天交付甲方。第一期租金人民币肆万壹仟陆百贰拾贰元（小写：41622元），乙方应于2017年9月26日交付甲方。……租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、天然气费/煤气费、清洁费、水电费及其他费用均由乙方负担，并应按相关收费部门的规定缴纳；八、押金：1、乙方须于2017年9月26日或之前向甲方支付押金人民币叁仟肆佰陆拾捌元五角（小写：3468.5元）；九、双方责任：……（4）租赁期间，乙方若将该物业分租或转租必须事先得到甲方的书面许可；（5）租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气费/煤气费、清洁费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约。合约因违约而终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任；（9）因乙方违约而导致合约终止的，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须在收到甲方通知后三日内无条件搬出该物业，逾期，则视为乙方抛弃物业内的自有财物，而归甲方任意处置；……十三、补充约定：（1）递增从第三年开始，每年按7%增加，2019年8月22日开始7%的递增；（2）如甲方需要出卖此房，在合同期内应告知乙方，并继续履行合同，确保新的买方承认此合同；（3）从2016年8月22日至2016年10月21日为免租期，合同期满后，甲方不得要求乙方恢复原样，五年合同期内双方不得提前解除合同，乙方在合同期内，若因不可抗力的因素需转租给其他人，需告知甲方，并且要甲方书面同意，若甲方未同意，不得转租。” 2016年8月21日，原告罗天向被告陈兰转账缴纳租金40000元。 2016年9月10日，原告罗天与案外人四川亚艺宏达装饰工程有限公司签订《建设装饰工程施工合同》，合同约定施工工程款项为38000元。现案涉房屋装修已经完成。 2016年11月8日，罗天以微信方式告知被告：“陈姐，非常不好意思打搅你。办公室已经装好了，但是我这边出了一点状况。日本农业专家迟迟不肯答应过来做指导，原本计划跟我一起做生意的那个亲戚决定撤资不做了。我自己在装修、物管费还有去日本跟专家谈等前期准备上面投入了大概7万元钱了，如果现在继续再在天祥开展业务。所以。我想跟你商量一下，能不能给我这个做法很失礼而且不符合商业规则，也给您造成了巨大的困扰。但非常希望能通过协商得到您的支持和谅解。”被告陈兰答：“了解了。我现在外地，16号才能回成都，回来再联系你。”2016年12月16日，罗天将案涉房屋进行转租，将转租情况告知陈兰：“陈姐，房子转租了。6000一个月，两年。另外，如果买房，可以去天府新区兴隆湖看看……以后的中心是在那边。省委省政府都往那里搬迁。”被告陈兰称“了解、谢谢”。 2017年9月12日，原告罗天通过ATM转账向被告陈兰支付租金38500元。 2017年9月26日，罗天（乙方）、陈兰（甲方）之间再次签订《房屋租赁合同》（合同编号为0002350），其中与本案有关的约定如下：“……四、租赁房屋位置：成都市高新区天府大道中段500号东方希望天祥广场2栋1单元26层05号；五、租赁期为一年，从2017年10月1日起至2018年9月30日止；六、租金为每月3468.5元，租金以每12个月一期的方式交付，每次交付租金（含定金）须于上期租金到期前提前7天交付甲方；第一期租金人民币肆万壹仟陆百贰拾贰元（小写：41622元），乙方应于2017年9月26日交付甲方。乙方以现金或银行转账方式交付租金；……八、押金：……（2）乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方（陈兰）未能如期收取租金或乙方未能缴纳应承担之费用，甲方可以扣除或全部押金抵付。九、双方责任：……（4）租赁期间，乙方若将该物业分租或转租必须事先得到甲方的书面许可；（5）租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天燃气费/煤气费、清洁费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约。合约因违约而终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任；……（9）因乙方违约而导致合约终止的，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须在收到甲方通知后三日内无条件搬出该物业，逾期，则视为乙方抛弃物业内的自有财物，而归甲方任意处置十三、补充协议：（1）编号为0160751的合同今日起失效；（2）合同到期后，乙方对房屋装修不得有任何变动；（3）甲方承诺卖出房屋后成功过户买家后，甲方支付乙方装修款56000元。”原告罗天将案涉房屋继续以每月租金6750元转租给他人使用。 2018年3月16日，被告陈兰通过短信向原告罗天发出《关于房屋租赁合同终止事宜》，其内容为：“致承租方：罗天日期：2018年3月16日关于房屋租赁合同终止事宜出租方：陈兰身份证号码：港澳证件P386633（9）承租方：罗天身份证号码：5111121982061311419租赁期：2017年10月1日至2018年9月30日租赁合同号：0002350（成都商城地产）由于承租方（罗天）在合同期内违约，及根据合同的相关规定，出租方（陈兰）有权不经承租方（罗天）的同意单方收回该物业，收回该物业的日期为2018年3月17日下午6点。承租方（罗天）欠交的东祥物业管理费5053.08元（2018年1月至3月）须在出租方（陈兰）收回该物业前（即2018年3月17日下午6点前）全数交予东祥物业管理处。承租方（罗天）由责任在2018年3月17日下午6点前将其租用的该物业大门钥匙交予出租方（陈兰）或东祥物业管理处或商城地产高新区分公司。承租方（罗天）拒绝出租方（陈兰）提出的上述请求，由此而产生的一切法律责任须由承租方（罗天）全部承担。出租方：陈兰” 2017年3月17日下午6点后被告陈兰已将案涉租赁房屋收回。罗天不同意被告陈兰解除合同，故诉至本院，其诉请如前。 以上事实，有原告罗天的陈述，罗天、陈兰的身份信息，罗天、陈兰签订的《房屋租赁合同》两份，罗天银行转账记录，罗天、陈兰的短信聊天记录，罗天与四川亚艺宏达装饰工程有限公司签订《建设装饰工程施工合同》复印件、陈兰发给原告的《关于房屋租赁合同终止事宜》等证据，均经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，对于原、被告签订的第一份租赁合约已因签订第二份租赁合约而约定无效。对于原、被告签订的第二份租赁合约是否解除的问题。原告罗天提出其第一次缴纳的保证金以现金或微信方式进行了支付，但罗天没有提供相关证据予以证明，本院不予支持。根据已查明的事实，罗天第一次缴纳的40000元应当包括2016年8月22日至2017年8月21日的租金以及押金3468.5元，由于双方合同中约定了两个月的免租期间，其免除的两个月的租金为6937元，故第一年的租金及押金共计38153.5元，剩余1846.5元，第二次罗天缴纳的38500元系第二年（2017年8月22日至2018年8月21日）租金，加上第一年剩余的租金1846,5元，合计40346.5元，而合同约定的一年租金应当是41622元，罗天已经少缴纳租金1275.5元，仍然存在少缴纳租金的情形，且至今未补足租金。根据原、被告双方签订的合约，租赁期间，罗天（乙方）如拖欠租金达十天或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天燃气费/煤气费、清洁费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项：“当事人可以约定一方的解除条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，因此，罗天因为拖欠租金超过十天而违约，陈兰享有合同的解除权，罗天须全部承担因违约所造成的责任。原告罗天提出已用现金形式缴纳清租金的主张，因没有提供相关证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条：“当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，对罗天提出的要求解除双方的租赁合同的主张，本院不予支持。 对于罗天要求陈兰退还2018年3月18日至2018年9月30日租金22314元的诉请。由于陈兰依照约定解除双方租赁合同并于2017年3月17日将案涉房屋收回，陈兰应当退还原告罗天的剩余租金，由于双方约定的第一次第一年的租赁合同到期时间为2017年8月21日，双方又于2017年9月26日签订了第二次补充协议，罗天缴纳的应当是2017年8月22日至2018年8月21日的租金41622元，但因罗天只缴纳了38500元+上年剩余租金1846.5元=40346.5元，该租金没有按照合同约定缴纳清。由于罗天在第二次租赁合同中使用了案涉房屋时间为2017年8月22日至2018年3月17日共计6个月零23天，实际上剩余5个月零8天没有使用，故陈兰应当退还罗天的剩余租金18267.43元。 关于罗天要求陈兰退还已缴纳的租金3468.5元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对罗天的该项诉请，本院予以支持。 对于罗天退还装修款56000元的诉请。双方合同虽约定了支付装修款56000元的约定，但是甲方（陈兰）承诺卖出房屋后成功过户买家后，才由陈兰支付装修款56000元，而本案中，陈兰并没有出售案涉房屋，其条件并未成就。且由于罗天的违约行为导致陈兰行使合同解除权，依照双方约定，罗天应当承担由此带来的包括自己装修在内的损失。故此，原告罗天要求陈兰退还装修款56000元的诉请，本院不予支持。 关于罗天提出要求陈兰退还第二次签订合同免租期租金6937元的诉请，由于双方在第二次租赁合同中没有免租期的约定，且罗天也没有提供相关证据予以证明，根据民诉法的相关规定，对此本院也不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》的九十条之规定，判决如下： 一、被告陈兰于本判决生效后十日内退还原告罗天剩余租金21735.93元； 二、驳回原告罗天的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取966元，由原告罗天负担720元，被告陈兰承担246元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  许剑 二〇一八年十一月十九日 书记员  冷雄