江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终7507号上诉人（原审被告）：李宝刚，男，1986年7月21日生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：李芬萍，江苏苏砝律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵士勇，江苏苏砝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡苏苏，女，1981年1月29日生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：原斌，江苏博亚律师事务所律师。原审被告：江秀兰，女，1957年8月2日生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。上诉人李宝刚因与被上诉人胡苏苏、原审被告江秀兰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初8496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宝刚上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院推定案涉房屋自2016年11月起一直由上诉人及其指定人员控制并实际使用，属于认定事实错误。一审法院仅凭与物业工作人员曹海悦的通话就认定事实，对证据采信有误。一审法院既未查阅曹海悦的身份证件，确认其物业工作人员身份，也未让其作为证人出庭作证，该通话记录不能作为证据采信。且双方当事人均未申请该证人出庭作证，该通话录音系法院主动采集。上诉人对曹海悦所述内容亦不认可，与事实不符。2、上诉人提供的证据足以证明上诉人与原审被告签订合同的目的是为了阻止其债权人非法侵占房屋，方便拿送物品，双方并未实际履行租赁合同。在合同约定的起租时间内，被上诉人和原审被告均未离开案涉房屋。合同上对于房屋坐落、建筑面积等基本情况均未约定，不同于正常履行的租赁合同。案涉房屋亦长期处于无法使用、无人居住的状态。3、案涉房屋租赁合同不是上诉人与原审被告双方的真实意思表示，应认定为无效合同。4、一审判决超出被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人在一审中明确表示其主张的租赁费用计算至一审起诉时止，一审法院却在判决中计算至2018年6月25日。胡苏苏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由均不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。关于被上诉人主张的租金起始时间，被上诉人起诉时是以合同无效要求损害赔偿来主张的，后经一审法院释明变更为合同撤销之诉，将合同被撤销之日作为租金的计算起止日与被上诉人的诉讼请求是一致的。江秀兰述称，案涉合同不是其与李宝刚的真实意思表示，同意李宝刚的上诉意见。胡苏苏向一审法院起诉请求：1、撤销江秀兰与李宝刚于2013年7月20日签订的房屋租赁合同；2、江秀兰赔偿其租金损失188000元，李宝刚承担连带赔偿责任；3、李宝刚、江秀兰承担律师费11280元；4、李宝刚、江秀兰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：胡苏苏与江秀兰共同共有南京市江宁区玛斯兰德桃子街区27-1幢房屋。2015年，因案涉房屋有偷电情况，胡苏苏至供电部门办理了取电卡停用手续，终止了案涉房屋的供电。2016年，江秀兰与李宝刚签订了房屋租赁合同1份，约定江秀兰将案涉房屋出租给李宝刚使用，租期为2013年7月30日起至2019年7月29日止，租金为8000元/月，合同签订时，江秀兰与李宝刚在签署落款时间时均落款为2013年7月20日。案涉合同签订后，江秀兰将案涉合同送至小区物业南京金陵饭店物业有限责任公司进行备案登记，并为李宝刚办理了出入门禁卡，同时至供电部门办理了案涉房屋供电恢复手续，恢复了案涉房屋的供电。2017年5月26日，胡苏苏因案涉房屋出租问题，与玛斯兰德小区物业工作人员曹海悦就提供案涉房屋租赁合同发生争议，经公安机关协调，曹海悦向胡苏苏提供了案涉合同复印件，胡苏苏获取合同复印件后，向一审法院提起诉讼。另查明，案涉房屋2015年5月、7月抄表周期有电费产生，此后一直无电费产生，直至2017年1月抄表周期起至2018年3月抄表周期止，有用电统计产生，且用电量符合正常居住用情况，同时2015年5月、7月抄表周期、2017年1月至11月抄表周期产生的电费，均已结清，2018年1月、3月抄表周期产生的电费欠费未结。审理中，李宝刚及江秀兰均确认，李宝刚从未向江秀兰支付过案涉合同租金。经与原物业工作人员即案涉房屋管家曹海悦电话联系，曹海悦反映称：2016年10月左右，江秀兰至物业处提交了房屋租赁合同1份，缴纳了物业费等，为承租人李宝刚办理了门禁卡，后案涉房屋即有人员前来居住使用，曹海悦与李宝刚联系后，确认居住人员系获得了李宝刚许可，直至2017年6、7月曹海悦休产假之前，案涉房屋一直有人员居住使用。审理中，2018年6月25日经现场勘验，案涉房屋无人居住，花园内杂草丛生，入户门未上锁，房屋内长期无人打扫，垃圾堆积。一审法院认为，合法权益应受法律保护。关于江秀兰与李宝刚签订的《房屋租赁合同》的效力及是否能够撤销的问题。一审法院认为，作为案涉房屋的共有人之一的江秀兰与李宝刚签订的房屋租赁合同，未违反法律强制性规定，且并无无效情形，应属合法有效。法律规定下列合同可撤销，因重大误解订立的、在订立合同时显示公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的，本案房屋租赁合同未出现法律规定可撤销的事由，故对胡苏苏要求撤销该房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。在6月25日庭审中，江秀兰、李宝刚均同意撤销双方签订的房屋租赁合同，双方真实意思应当是解除签订的房屋租赁合同，对此予以确认，双方签订的案涉房屋租赁合同于2018年6月25日予以解除。关于胡苏苏要求江秀兰、李宝刚给付18.8万元损失的诉请，江秀兰、李宝刚辩称，双方签订的房屋租赁合同是为了对抗债权人，未实际履行，该辩称意见与一审法院调查的事实不符，根据案涉房屋物业服务人员陈述2016年10月左右，江秀兰至物业处提交了房屋租赁合同1份，缴纳了物业费等，为承租人李宝刚办理了门禁卡，后案涉房屋即有人员前来居住使用，与李宝刚联系后，确认居住人员系获得了李宝刚许可，结合案涉房屋用电情况，可以推定案涉房屋自2016年11月一直由李宝刚及其指定的人员控制并实际使用，故对江秀兰、李宝刚辩称双方签订的房屋租赁协议未实际履行的意见，不予采纳。李宝刚及其指示人员占有使用案涉房屋，应当按照其与江秀兰签订的房屋租赁合同约定租金标准支付租金。案涉房屋在2016年10月前处于断电情况，并不具有实际使用的条件，自2016年11月案涉房屋产生用电费用，具备使用条件，故李宝刚应当按照每月8000元支付自2016年11月起至房屋租赁合同解除之日止即2018年6月25日房屋租金。经计算，上述租金为158666.67元，胡苏苏作为案涉房屋的共有人，对上述租金有一半的请求权，即79333.34元，故胡苏苏要求江秀兰、李宝刚给付18.8万元损失的诉请，予以部分支持。关于胡苏苏要求江秀兰、李宝刚承担律师代理费11280元的诉请，于法无据，不予支持。一审法院据此判决：一、被告江秀兰与被告李宝刚签订的房屋租赁合同于2018年6月25日予以解除；二、被告李宝刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡苏苏支付房屋租金79333.34元；三、驳回原告胡苏苏其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应遵照合同履行。本案中，李宝刚与江秀兰签订《房屋租赁合同》，双方当事人均对该合同的真实性不持异议。但李宝刚、江秀兰均提出该合同并非双方当事人真实意思表示，双方并无真实的租赁关系，而仅是为防止其他债权人占用房屋所签。根据已查明的事实，江秀兰在案涉合同签订后将合同送至小区物业公司备案，且为李宝刚办理了出入门禁卡，应认定该合同已实际履行。至于李宝刚本人有无长期居住在涉案房屋内，不影响对于合同履行的认定。故李宝刚关于案涉合同并非双方真实意思表示的上诉请求不成立，且即使双方存在通谋，亦不得对抗善意共有权人胡苏苏。现李宝刚、江秀兰均认可李宝刚未支付案涉房屋租金，一审法院判令胡苏苏取得应付租金的一半份额，并无不当。关于租金给付期限，一审法院考虑到案涉房屋在2016年10月前处于断电情况，不具有实际使用的条件，故自2016年11月起算租金至合同实际解除之日，并无不当，且该租金数额并未超出胡苏苏在一审提出的租金请求数额，故李宝刚关于一审判决超出当事人诉讼请求的意见不成立，本院不予采纳。综上所述，李宝刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1784元，由上诉人李宝刚负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一八年十一月十四日书记员  韩卓君