广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初15560号原告：武汉千里马电源机械制造有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇。负责人：刘其，该公司经理。委托诉讼代理人：谢圣平，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾辞玲，广东海联泰达律师事务所律师。被告：东莞市成信发泡胶有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇。法定代表人：李喜燕，该公司总经理。被告：肖礼，住广东省东莞市，被告：深圳市金泰昌投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区。法定代表人：李常青，该公司总经理。被告的共同委托诉讼代理人：周应龙，广东海能律师事务所律师。原告武汉千里马电源机械制造有限公司东莞分公司（以下简称千里马东莞公司）诉被告东莞市成信发泡胶有限公司（以下简称成信公司）、肖礼、深圳市金泰昌投资发展有限公司（以下简称金泰昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序于2018年10月18日、2018年11月7日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢圣平、栾辞玲，被告肖礼、被告金泰昌公司的法定代表人李常青以及三被告的共同委托诉讼代理人周应龙到庭第一次庭审；原告的委托诉讼代理人栾辞玲，被告金泰昌公司的法定代表人李常青以及三被告的委托诉讼代理人周应龙到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。诉讼请求一、被告成信公司、肖礼返还原告押金60000元以及逾期返还利息（按照银行同期同类贷款利率从2018年6月1日起计算至付清之日为止）；二、被告成信公司、肖礼支付原告转让费23万元；三、被告金泰昌公司返还原告复原费1万元；四、三被告支付原告2017年11月份一周、2018年3月30日至4月21日期间的房租4万元；五、三被告赔偿原告损失10.7万元（其中工人工资8万元、货车被堵期间的损失27000元）；六、被告承担本案诉讼费用。案件事实一、案涉物业的来源以及性质：被告成信公司称案涉建筑物是由肖礼建设，但没有办理建设规划许可证，也未办理不动产登记证书。本院为确认案涉建筑物的属性，向东莞市塘厦镇规划建设主管单位发函调查，该单位确认案涉建筑并没有办理建设规划许可证。原告千里马东莞公司陈述，案涉建筑物是从上一手租客手中转租而来，转租时经过了被告的同意，并支付了上一手租客230000元的转让费。被告对此没有异议。二、案涉租赁合同：原告千里马东莞公司和被告成信公司于2012年5月14日签订租赁合同，约定成信公司将位于成信公司的一幢第一座厂房租赁给原告经营，期限为2012年6月1日至2018年5月31日，租金为每月30000元。双方约定原告千里马东莞公司应当在合同签字之日向成信公司支付租赁保证金60000元，双方约定租金自2013年10月11日起增长10%，以后每隔三年租金增长10%。双方确定案涉租赁物是千里马东莞公司从上一家租户转手所得，转让总额为230000元。2017年10月25日，原告千里马东莞分公司和被告成信公司签订“厂房租赁合同厂房租金交款补充协议”，约定由千里马东莞公司一次性向成信公司支付2017年10月1日至2018年5月31日整为期八个月的厂房以及宿舍租赁费用，按照约定一次性支付8个月的租金优惠折价280000元。2017年10月27日，被告成信公司写收据确认收到了280000元。被告成信公司在签约以及收款过程中，均由被告肖礼作为代表签字，被告成信公司确认肖礼系职务行为。被告成信公司称从2017年9月1日开始委托金泰昌公司进行物业管理，原告称并未签订任何物业管理合同，也从未交过物业管理费。三、纠纷过程：在租赁合同履行过程中，被告金泰昌公司于2017年8月份向原告千里马东莞公司的法定代表人谢敬文发送告知函，告知其需要补收管理费，原告表示不能接受。后原告千里马东莞公司以三被告存在停水停电、用车辆堵车影响经营为由向本院提起诉讼，并提出上列诉求。四、其他：1.原告千里马东莞公司称双方曾约定如被告不同意转让厂房，则原告有权要求退回支付上一手租客转让费230000元，被告不予认可，称230000元转让款对应的是上一家留下的设施设备，原告代理人陈述不清楚上一家是否有留下机器设备。2.三被告确认成信公司已经收取了押金60000元，被告称已经同意退还，但原告一直不来领取。3.复原费：原告称被告收取了自己10000元复原费，被告予以确认，称该费用是由被告金泰昌公司收取，原因是原告离场时将场内的照明灯、线路、瓷砖、行车等砸坏，被告金泰昌公司要求赔偿，双方经派出所介入调解之后达成了10000元复原费的协议，原告予以否认。原告提供了收据，内容为“今收到了武汉千里马电源有限公司厂房复原费10000元”，下方由金泰昌公司的人员蔡忠签名。4.原告千里马东莞公司提供了公证书（4月13日停电）、照片、录音光盘证明三被告存在停电以及堵车行为，具体为2017年停电一周，2018年3月30日到4月21日停电，2018年5月19日至2018年6月14日堵车，原告称具体不清楚是哪一个被告实施了停电和堵车的行为；三被告均予以否认，称停电是原告自己造成的，堵的车也并非是被告的车，也不清楚是谁的车，已经当着民警的面说可以让原告砸车，原告也有人在场。原告提供了照片，证明有一辆车堵在厂区的情况。原告提供了千里马东莞公司的工资条，证明2017年11月份为员工发放工资80350元、2018年3月份发放工资79535元。五、录音内容：第一段是恢复通电的录音，时间是2018年4月21日，系原告方员工许克虎和金泰昌公司蔡忠的对话，其中许可虎询问“蔡生，今天给我们送电之后，还会不会停电？”，蔡忠“不会，不会停了”“那天我就想送电给你们的了，但是”，许“呵呵，理解”。第二段是刘其和肖礼的录音，时间是2018年5月22日，刘“他说房租是你收的，押金也是你给的，他这边一毛钱都没有得到，所以他把我们货车扣了，知道吗？这个事情，因为合同跟你签的，肯定要找你呀”，肖“好了，我打个电话给他看看是怎么回事”。第三段是在塘厦石谭埔派出所调解室协调的录音，是许克虎、刘其和吴警官的录音，时间是2018年6月6日，吴警官“……最后一天发现你们把里面的东西搞乱了，拆的乱七八糟，他要求你们恢复原状”，许“不管我拆什么，我们两个月的押金6万还在他们手里，无非现在他们找借口，说是把卫生间的蹲便器撬坏了，这个你不管我撬不撬坏，我们是花了很多钱从别人手里转来的……无非是赔钱的问题，但货车你凭什么扣……”“你有什么权力扣，5月19日扣的，至今18天了，即使今天他们放行了我们也会告他，这么多天的损失是会找他的……”第四段是厂房恢复协议录音，是刘其、蔡忠、李长青、许可虎的录音，时间是2018年6月14日，许“是你签字还是蔡总签字”，李“我现在不在公司，……让蔡总签字就可以了”，许“那我就今天把车开走了”，李“好，好，好”。以上事实，有原告提供的租赁合同、押金单收据、告知函、复原费收据、照片、工资条、公证书、录音光盘等证据以及本案庭审笔录附卷为证。裁判理由和结果本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原、被告均未能在一审辩论终结前提供案涉租赁物的不动产登记证，也未能提供相应的建设规划许可证，依照上述规定，案涉租赁合同当属无效。案涉争议焦点如下：第一，被告成信公司是否应当返还原告千里马东莞公司押金以及利息。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告成信公司作为出租方，应当退回原告千里马东莞公司租房押金60000元。利息作为法定孳息，属于合同无效应当返还的财产范围，据此，原告有权要求被告从2018年6月1日开始计算利息直至实际清偿之日为止，利息标准为按照中国人民银行同期贷款基准利率计付。第二，被告成信公司是否应当支付原告转让费230000元、房产复原费10000元。本院认为，原告千里马东莞公司已经支付了转让费给上一手租客，要求案涉被告返还以上转让费没有任何事实和法律依据，本院依法不予支持。至于复原费，根据原告自行提供的录音、收据，可以证明该10000元的款项是在公安部门的协调下，由原告千里马东莞公司赔偿给被告金泰昌公司的款项。原告现要求返还没有事实依据，本院依法不予支持。第三，被告成信公司是否应当赔偿原告停电堵车的损失以及损失如何认定。首先，原告提供的公证书以及录音内容可以证明原告厂房在2018年4月13日停电，在4月21日送电，存在停电事实，且从被告金泰昌公司的电话内容“不会，不会停了”“那天我就想送点给你们的了，但是”“呵呵，理解”来看，被告金泰昌公司应当知悉停电的事实，且有能力恢复供应通电。鉴于被告不能提供电力维修的记录以证明停电的期间，本院按照证据规则，认定案涉厂房存在2018年4月13日至4月21日期间存在停电的事实。另外，从原告提供的录音内容，可以证明有车辆堵在案涉厂房影响原告方车辆出入，时间长达18天。本院认为，原告承租成信公司的厂房存在9天停电、18天车辆堵厂区的情况，被告成信公司作为出租方，已经按照合同约定的标准收取了房屋占有使用费，不论厂区的停电以及堵车问题是否是由被告成信公司的行为导致，均已经实际影响了原告千里马东莞公司的正常使用。根据双方签订的协议，原告已经支付了2017年10月1日至2018年5月31日期间八个月的厂房以及宿舍租赁费用合计280000元，即实际支付了每个月的租金为35000元。虽然房屋占有使用费依法可以参照租金标准支付，但也应当考虑房屋实际使用情况。本院认为，在原告使用房屋期间确实存在了停电以及堵车的情况，不能按照原来约定的标准和用途正常使用案涉房屋，应当依法予以扣减部分的占有使用费，本院根据不能正常使用厂房的时间酌情扣减已经支付的1个月租金35000元。至于原告主张的工人工资损失以及堵车期间的损失，本院认为，原告没有有效证据证明是被告成信公司实施以上行为，原告的诉请依法不予支持。被告肖礼是代表成信公司员工签约，并非是合同相对人，其签字收款等行为均是职务行为，原告要求肖礼承担责任没有法律依据，本院依法不予支持。原告千里马东莞公司在本案中主张的纠纷是房屋租赁合同纠纷，金泰昌公司并非是租赁合同相对人，原告要求被告金泰昌公司承担责任亦无法律依据，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市成信发泡胶有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内退回原告武汉千里马电源机械制造有限公司东莞分公司押金60000元，并从2018年6月1日开始按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息直至实际清偿之日为止；二、限被告东莞市成信发泡胶有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告武汉千里马电源机械制造有限公司东莞分公司35000元；三、驳回原告武汉千里马电源机械制造有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4002.5元，由原告武汉千里马电源机械制造有限公司东莞分公司负担3152.5元，由被告东莞市成信发泡胶有限公司负担850元。该款项原告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  尤中琴二〇一八年十一月十五日书记员  肖瑞结书记员  黄仙妮附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。