安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第03433号上诉人（原审原告）：董洪。委托代理人：董海基（系董洪父亲），男，1938年11月21日，汉族。委托代理人：费永庆，安徽中鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥大唐置业有限公司，住所地合肥市望江西路198号，组织机构代码75487594-6。法定代表人：蒋玉祥，董事长。委托代理人：刘艳萍。委托代理人：宛健长。被上诉人（原审被告）：安徽信旺物业管理有限责任公司，住所地合肥市包河区美菱大道131号，组织机构代码77114332-5。法定代表人：何章柱，总经理。委托代理人：张文广，安徽上成律师事务所律师。委托代理人：唐婷��。上诉人董洪因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第01602号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。经审理查明：董洪与合肥大唐置业有限公司（以下简称大唐公司）于2008年12月28日签订《商品房买卖合同》，同时与大唐公司、安徽信旺物业管理有限责任公司（以下简称信旺公司）签订了《房屋租赁合同》。董洪支付了购房款193183元，大唐公司于2013年4月8日出具的《信旺.华府骏苑业主结算明细表》上写明：实测面积40.69㎡，合同约定42.56㎡，需退董洪购房款8579元；需给付董洪延期交房违约金32030元；办证费用为3747元；预收自2013年4月12日至2014年4月8日的物业费（1.29元／㎡），并注明返租。大唐公司于2014年3月21日开具了184604元的购房发票，董洪后取得了房产��。董洪与大唐公司、信旺公司签订的《房屋租赁合同》约定：董洪将所购买的由大唐公司开发的华府骏苑13幢1323号房屋交由信旺公司承租，承租期初定自2010年12月28日至2015年12月27日；租金起租日为甲方实际将房屋交付之日起；租金40元／㎡，每季度5日前交付当季度租金；信旺公司逾期10日，承担未支付部分每日万分之二的违约金；大唐公司对信旺公司支付租金的义务承担连带担保责任；董洪所购商品房产权证及其他项权证办理完毕之前，董洪与大唐公司签订的《商品房买卖合同》因董洪原因被解除，或产权证办理之后该房屋产权发生变更，本合同自动终止。信旺公司分别于2013年5月23日、8月28日、12月25日分别给付董洪房屋租金各4880.4元，至今未给付2014年1月11日至2015年3月11日的租金24402元（4880.4元／每季度×5个季度）。按日万分之二标准分��计算，自2014年1月11日至2015年4月11日的违约金为1317.75元。董洪遂诉至原审法院，请求判令：大唐公司、信旺公司给付2014年1月11日至2015年3月11日的房屋租金24414元；按日万分之二标准分段计算，暂自2014年1月11日分段计算至2015年4月11日的违约金1317.75元；解除董洪与信旺公司签订的《房屋租赁合同》，收回蜀山区望江西路198号信旺华府骏苑13幢1323号商品房；大唐公司、信旺公司承担诉讼费用。原判认为：董洪与大唐公司签订《商品房买卖合同》以及董洪与大唐公司、信旺公司签订的《房屋租赁合同》均合法有效。信旺公司每季度按4880.4元给付董洪租金，董洪并无异议，故租金应为4880.4元／每季度。信旺公司应按约履行给付2014年1月11日至2015年3月11日的房屋租金24402元的义务。信旺公司未按约履行应承担违约金，双方在《房屋租赁合同》中约定的违约金标��不违反法律规定，故对董洪要求按日万分之二标准分段计算，给付自2014年1月11日至2015年4月11日的违约金1317.75元，该院予以支持。大唐公司按照《房屋租赁合同》约定，应当对信旺公司未给付的房租及违约金承担连带给付责任。董洪与大唐公司、信旺公司签订的《房屋租赁合同》中所列解除合同情形中并没有约定在信旺公司拖欠房租时，董洪有权解除该租赁合同的情形。且也不存在董洪认为信旺公司无正当理由未支付或延迟支付租金时，要求信旺公司在合理期限内支付，信旺公司逾期仍不支付的情形。故董洪以信旺公司拖欠房租为由，主张解除《房屋租赁合同》没有法律和事实依据，该院对董洪该请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决：一、安徽信旺物业管理有限责任公司于判决生效之日起10日内支付董洪2014年1月11日至2015年3月11日的房屋租金24402元以及自2014年1月11日至2015年4月11日的违约金1317.75元；二、合肥大唐置业有限公司对安徽信旺物业管理有限责任公司以上款项承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向安徽信旺物业管理有限责任公司追偿；三、驳回董洪其他诉讼请求。本案案件受理费4455元，减半收取2227.5元，由董洪承担2000元，安徽信旺物业管理有限责任公司承担227.5元。董洪上诉称：1、一审判决不支持本人收回房屋、解除合同没有事实和法律依据。信旺公司拖欠租金，大唐公司没有履行担保责任，所以本人起诉，根据《合同法》第227条的规定，对方拖欠租金，本人要求解除合同、收回房屋应予支持。一审判决书所附的《合同法》227条内容有误。另外，《合同法》第94条规��的综合性的解除合同情形，本案属于第3、4项规定的情形。2、一审法院认定解除合同条件未成就错误，因对方拖欠租金，经本人多次催要未果，根据《合同法》第227条、第94条的规定，本人有权解除合同、收回房屋。3、一审判决适用法律错误，一审判决本人承担大部分诉讼费用不当，也将信旺公司的住所地写错，所附法律条文错误等。综上，请求撤销一审判决，发回重审或在查清本案事实后作出支持本人一审请求的判决。大唐公司辩称：董洪计算的拖欠租金错误，信旺公司已按约向其支付了2013年3个季度租金14642.1元，后由于资金紧张未能支付后续租金。合同约定的逾期支付租金的违约金过高，应适当减少，根据合同约定，董洪要求解除合同条件未成就，不应支持。信旺公司辩称：1、一审法院驳回董洪要求解除合同的诉请，认定事实清楚、适用法律正确。双方所签合同中没有约定本公司拖欠租金时，董洪可以解除合同的情形。根据《合同法》第227条的规定，也是要求出租人要求承租人在合理期限内支付拖欠租金，而承租人逾期不支付的才可以解除合同。本案中，并不存在董洪认为本公司无正当理由未支付或迟延支付租金时，要求本公司在合理期限内支付，以及本公司逾期仍不支付的情形，故董洪主张解除合同无事实及法律依据。2、董洪要求撤销一审判决、发回重审的请求，本公司表示同意。3、一审法院就诉讼费用的负担分配适用法律正确，董洪的该项请求不成立。4、如果董洪坚持要求解除合同，在调解的情形下，本公司可以同意。本院认为：信旺公司拖欠董洪房屋租金的事实清楚，对于一审法院判决的租金给付项，本院予以确认。董洪以信旺公司拖欠租金为由，主张解除合同、收回房屋。董洪与大唐公司、信旺公司签订的《房屋租赁合同》中确实没有约定在信旺公司拖欠租金的情形下，董洪享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据上述法条规定结合本案事实，信旺公司迟延支付租金的，董洪可以要求其在合理期限内支付，如其仍逾期不支付的，董洪可以解除合同。但董洪并未举证证实其在信旺公司拖欠租金后曾给予其合理期限并要求其支付租金，故其主张解除合同的条件并不满足。原审法院据此驳回其解除案涉租赁合同的请求并无不当，本院予以维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回���诉，维持原判。本案二审案件受理费4455元，由董洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  马枫蔷代理审判员  余海兰二〇一五年十一月五日书 记 员  胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违��缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。