湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂11民终2168号上诉人（原审被告）：英山县顺达房地产开发有限责任公司。住所地：英山县温泉镇西汤河村。统一社会信用代码：91421124562738701G。法定代表人：蒋后成，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵颖，湖北厚物律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：涂胜祥，男，1968年7月13日出生，汉族，住英山县。被上诉人（原审原告）：安浩，女，1971年7月15日出生，汉族，住英山县。与涂胜祥系夫妻关系。上诉人英山县顺达房地产开发有限责任公司（以下简称顺达公司）因与被上诉人涂胜祥、安浩房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省英山县人民法院（2017）鄂1124民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺达公司上诉请求：1、撤销湖北省英山县人民法院（2017）鄂1124民初1122号民事判决，依法改判；2、本案诉讼费由涂胜祥、安浩负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一、商品房买卖合同第八条约定：该商品房经验收合格即达到交付条件。顺达公司在一审中提交了2014年11月8日建筑工程竣工验收报告，即视同房屋验收合格；二、顺达公司于2015年8月1日通知涂胜祥、安浩收房，商品房买卖合同约定交付时间为2014年12月31日，故违约责任应从2015年1月1日计算至2015年8月1日。涂胜祥、安浩辩称，本案涉案房屋未达到交付条件。商品房买卖合同约定，商品房交付条件是经验收合格，须取得建设工程竣工验收备案证明文件以及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等资料。顺达公司虽于2015年8月1日通知涂胜祥、安浩收房，但未提供上述资料文件，其提交的建筑工程竣工验收报告，只是施工过程中的验收报告，且当时还有很多工程未完工，亦未经英山县工程质量建设监督站备案。故顺达公司未达到商品房买卖合同第十一条的交付条件，以及还存在其他违约行为，涂胜祥、安浩有权拒绝收房。请求驳回顺达公司的上诉请求。涂胜祥、安浩向一审法院起诉请求：1、要求顺达公司承担违约金39135元；2、要求入住缴费一览表中温泉水开户费3800元、热水专管费441元以及商品房施工过程中产生的物业费6886元由顺达公司承担。一审法院认定事实：2014年1月6日，涂胜祥、安浩与顺达公司签订商品房买卖合同一份，涂胜祥、安浩向顺达公司购买阳光温泉小区1幢805号商品房1套，合同编号为20131755-2。合同部分内容如下：1、房屋面积（含公摊）为160.16平方米，价款390180元，约定在2014年12月31日前交房，交房条件为该商品房经验收合格，逾期交房，出卖人按买受人已付房款日万分之一支付违约金；2、出卖人交付房屋时，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、附件一为房屋平面图，附件二约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明按国家规定计算，附件三约定冷、热水一户一表送至厨房、卫生间，生活用电一户一表送至配电箱，有线网络由买受人自行申报，天然气管道增容费及安装费由买受人承担，附件四约定产权办证费用、按国家规定的契税和房屋维修基金由买受人承担，买受人应遵守阳光小区物业管理公约，交纳相关费用。合同签订后，涂胜祥、安浩以首付和按揭付清了购房款390180元。在合同约定期限内，顺达公司没有交房。后顺达公司通知涂胜祥、安浩在2015年8月1日办理入住手续，并要求涂胜祥、安浩交纳契税等相关费用34729.7元，顺达公司没有提交合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因双方不能达成一致，涂胜祥、安浩未办理入住，亦未交纳顺达公司要求交纳的相关费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。在合同履行过程中，当事人应当诚实守信，全面履行。在合同履行过程中，顺达公司不能按期和按约定条件交房，属违约行为，依法应当承担违约责任，应当按涂胜祥、安浩已交购房款390180元的日万分之一自2015年1月1日起支付违约金。涂胜祥、安浩买房是为了居住等目的，顺达公司售房是为了商业开发盈利，在合同履行的一些细节问题上，双方有分歧应当坦诚协商。对于合同约定的涂胜祥、安浩除购房款以外应当交纳的费用，双方应当按照合同履行。涂胜祥、安浩要求确认不交纳相关费用，该争议费用涂胜祥、安浩实际亦未交纳，对此一审法院不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、限英山县顺达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内支付涂胜祥、安浩违约金39135元。二、驳回涂胜祥、安浩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由英山县顺达房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，涂胜祥、安浩与顺达公司签订商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋是否达到约定的交付使用条件。顺达公司和涂胜祥、安浩签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行义务。商品房买卖合同第八条约定，商品房交付条件为“该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人”，第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人通知办理办理交付手续……”。关于该交付使用条件的具体含义，双方当事人有不同理解：顺达公司主张已提交了建筑工程竣工验收报告，即视同商品房验收合格，而涂胜祥、安浩则认为还应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等资料。对此，本院认为，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。本案中，商品房的交付使用条件不能简单等同于施工的建设工程的交付条件，还应当符合规划、公安消防、环保等条件，根据双方约定应达到买房人居住使用的验收合格的商品房。作为买受人来说，其看到相关职能部门出具的建设工程竣工验收备案证明文件，才能确信商品房已验收合格。退一步讲，即使对商品房验收合格含义不明确，由于该条款系由顺达公司提供，且涂胜祥、安浩相较于购房者对合同条款解释亦处于优势地位，亦应当作出不利于条款提供方即顺达公司的解释，即约定验收合格真实含义应是除了建筑工程竣工验收报告，还应取得建设工程竣工验收备案证明文件等资料。至本案二审期间，顺达公司未能向涂胜祥、安浩提供或出示上述证明文件，同时亦未提交《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，涂胜祥、安浩按照商品房买卖合同第十一条的约定，有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由顺达公司承担。依照涂胜祥、安浩一审诉讼请求及商品房买卖合同第九条的约定，顺达公司应当按涂胜祥、安浩已交购房款390180元的日万分之一，自2015年1月1日起至涂胜祥、安浩起诉时为止支付违约金，共计39135元。综上所述，顺达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人英山县顺达房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  饶贵芳审判员  邱爱兵审判员  易 俊二〇一八年十一月二十六日法官助理陈新明书记员彭聪