山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书��2015）临兰民初字第5239号原告陈桂飞，居民。委托代理人陈维坤，临沂经济开发法律服务所法律工作者。被告山东翔龙房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区金雀山一路西段。法定代表人解永军，董事长。委托代理人张建波，该公司职工。136663委托代理人栾庆文，该公司职工。原告陈桂飞诉被告山东翔龙房地产开发有限公司（以下简称翔龙公司）房屋纠纷一案，原告杨金兰于2012年10月15日诉至本院，本院于2014年6月12日作出（2012）临兰民初字第5057号民事判决，宣判后被告翔龙公司不服该判决，在法定期限内向临沂市中级人民法院提起上诉，临沂市中级人民法院于2014年12月5日作出（2014）临民一终字第1531号民事裁定，裁定撤销本院（2012）临兰民初字第5057号民事判决，发回本院重审。本院重���立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈桂飞的委托代理人陈维坤，被告翔龙公司的委托代理人张建波、栾庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年1月4日，我与被告翔龙公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。买卖合同约定，我购买被告开发的翔龙第一国际2号楼2单元1402号单元楼房一套，建筑面积80平方米，每平方米3471.13元，总金额298000元；被告应于2011年12月30日前交房，如逾期交房，我要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年12月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向我支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同补充协议约定，如本补充协议与商品房买卖合同正文有冲突的，以本补充协议为准，本合同约定的商品房预测绘面积中阳台均按照不封闭计算，在实际交房时如��闭阳台或入住后物业公司统一封闭阳台，买受人需承担封闭阳台成本。被告现在背信弃义，将楼房阳台全部按照封闭阳台，全面积计算楼房价款。首先，被告利用信息不透明、不对称的情况，存在严重欺诈行为：被告在出售楼房之前，明知自己的设计图纸、施工图纸都是封闭阳台，但是在商品房买卖合同补充协议中仍然明确约定“本合同约定的商品房预测绘面积中阳台均按照不封闭计算，…。”让我感觉购买该楼房非常划算，先欺骗我签订商品房买卖合同把楼房卖出去。被告在无综合验收证明的情况下，提前拟好一张格式的、简单的交房通知书通知我交房。该通知要求业主缴纳相关费用，对于因何事收费用，并未列明收费明细，我到被告处交接房屋时，被告又让我在提前拟好的格式补充协议上签字。被告在补充协议中没有明��告知我增加的平方米就是阳台一半的面积，补交的房款就是阳台一半的面积价款。被告采用了确认增加住房面积这一词汇来代替其违反约定，阳台面积按封闭全面积计算这一基本事实。其次，被告在违约交房长达半年之久，明知我急于住房，趁人之危、胁迫我在补充协议上签字。经房产局备案的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议的效力远远高于最后签订的补充协议，因此双方最后签订的补充协议应予撤销。请求人民法院撤销我与被告2012年4月23日签订的《补充协议》，判决被告退回多收的商品房阳台一半面积2.12平方米房价款7649元；诉讼费及其它费用由被告承担。被告辩称，一、原告请求撤销2012年4月23日签订的《补充协议》的诉求依法不能成立。原被告于2012年4月23日签订的《补充协议》是双方平等自愿、协商一致的基础上签订的，是真实合法有��的民事法律行为。签订补充协议时，原被告双方地位完全平等，且原告是有较多社会阅历的完全民事行为能力人，其已经认真阅读了协议中的各项条款，并根据该协议的约定补交了房款，领取了被告支付的延期交房违约金，接受并使用了涉案房屋，该补充协议已完全得到履行。原告签订补充协议属有原告真实意思表示，原告称该《补充协议》应予撤销，并杜撰了各种理由，属原告为达到逃避交纳房款的目的，而歪曲了本案的事实。二、被告收取增加主房建筑面积房款合法、有效，并且完全按照合同约定履行，原告请求退回阳台一半面积房款的诉求依法不能成立。被告依据临沂市房地产测绘院的测绘据实收取面积增加房款。根据双方签订的《商品房预售合同》第五条的约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价据实结算多退少补。被告按照实测面积将减少面积房款退还给近一半的业主。故被告按照实测面积收取增加建筑面积房款或退还减少面积房款是依约、依法、公平、公开、有效的。并且双方于2012年4月23日再次签订《补充协议》对于主房面积增加事宜再次加以确认。该协议中明确约定，原告对增加主房建筑面积2.12平方米予以确认，并同意按照双方签订的《商品房预售合同》的约定履行义务，补交房款7649元。配房建筑面积5.13平方米，减少0.72平方米，原告予以确认，并同意按照双方签订的《商品房预售合同》的约定履行，被告应退房款1152元，折抵后，原告应向被告补交房款6497元。本协议作为双方《商品房预售合同》的重要组成部分，与合同具有同等法律效力。故被告收取增加主房面积房款合法、有效，原告请求退回阳台一半面积房款的诉求依法不能成立。三、原告对所售商品房阳台进行封闭是在依据规划局规划、房产局批准备案、设计单位认可的前提下进行的，故被告对翔龙第一国际项目进行阳台封闭完全合法。被告对阳台进行封闭是依据相关政府部门下发的合法手续进行的，并且对高层建筑进行阳台封闭是属于行业惯例，完全符合建筑规范。《房产测量规范》3.2.1f条款明确规定，“全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积。”临沂市房地产测绘院根据上述规定对被告所售楼房进行实测并出具了《建筑面积计算书》，该《建筑面积计算书》明确记载了涉案楼房的面积计算结果。事实上，原告已经根据《建筑面积计算书》的面积计算结果到临沂市房产与住房保障局依法办理了房产证。换言之，如涉案楼房阳台按照一半计算，原告根据无法到临沂市房产与住房保障局办理房产证。故被告根据《建筑面积计算书》记载的实测面积及《商品房预售合同》第五条约定据实结算房款合法有效。四、原告曲解关于2011年1月4日双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条第四款的约定。本条约定是指商品房预测面积中阳台按照不封闭计算，并未约定实测面积中阳台按照不封闭计算。如实测面积与预测面积出现差异时，仍应按照法律的规定和主合同第五条中面积异议处理约定的原则处理。合同第五条明确约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算多退少补；本条后半句约定的是业主需承担开发商封闭阳台的费用，并没有表述面积增加的部分无偿奉送。因此，原告诉称“背信弃义”是对事实误解，对上述条款曲解，不能公正的对待客观事实。综上，被告认为，被告是以政府相关部门审批的设计图纸、以房产确权部门测绘的最终面积、以合同的明确约定为依据，房款据实结算多退少补。另外，原告的储藏室面积实测面积小，被告已按约定退还多收房款，原告也已确认。原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。经审理查明，2011年1月4日，原、被告双方签订《商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同主要内容：第一条项目建设依据建设工程施工合同约定的开工日期为：2010年6月10日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2011年12月20日。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为山东省临沂市房产和住房保障局，商品房预售许可证号为临房预售字第2010136号。第三条买受人所购商品房的基本情况：第2号楼-139号房，房屋代码为1461649，该商品房的用途为储藏室，该商品房预测建筑面积共5.85平方米，其中套内建筑面积2.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.16平方米；第2号楼2-1402号房，房屋代码为1462436，该商品房的用途为住宅，层高为2.8米，建筑层数地上15层，地下1层，该商品房阳台是其中封闭阳台数为：0，非封闭阳台数为：2。该商品房预测建筑面积共80平方米，其中，套内建筑面积为63.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.38平方米。第四条计价方式与价款按建筑面积计算该商品房单价为每平方米3471.17元。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以“建筑面积”“套内建筑面积”为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、��方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价将据实进行多退少补。第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：其他方式：银行按揭。即签定本合同时支付房款88640元整；剩余房款200000元整，办理银行按揭贷款。第八条交付期限出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知���达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。2、出卖人逾期交房应当支付的违约金累计总额不超过已交付房价款的2%。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。同日，原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，并约定：如本协议与商品房买卖合同正文有冲突的，以本补充协议为准；本合同约定的商品房预测绘面积中阳台均按照不封闭计算，在实际交房时如封闭阳台或入住后物业公司统一封闭阳台，买受��需承担封闭阳台成本。2012年4月23日，原告与被告签订《补充协议》。协议约定如下：1、甲方交付给乙方的商品房（翔龙第一国际2号楼2单元1402室），主房预测面积为80平方米，配房原预测面积5.85平方米；该房屋经临沂市房产测绘院测绘最终确认主房建筑面积82.12平方米，增加主房建筑面积2.12平方米：乙方予以确认，并同意按照双方签订的《商品房预售合同》的约定履行义务，补交房款7649元。配房建筑面积5.13平方米，减少0.72平方米，乙方予以确认，并同意按照双方签订的《商品房预售合同》的约定履行，甲方应退房款1152元，折抵后，乙方应向甲方补交房款6497元；2、甲方通知乙方交房日为2012年4月9日，乙方予以确认并收房，乙方同意延期违约金计算至确认交房日，共计2980元；3、上述第1、2规定款项折抵后，乙方在交房日应向甲方方补交房款3517元；4、��协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字或盖章之日生效；5、本协议作为商品房预售合同的重要组成部分，与合同具有同等法律效力。原告陈桂飞已按2012年4月23日签订的补充协议，与被告结算了房款，并收取了房屋。庭审中，被告翔龙公司为主张其未多收取原告房价款，提交了以下证据：1、《商品房预售合同》及《补充协议》一份，证明双方权利、义务及涉案房屋面积争议的处理方式，即按照合同第五条进行处理；2、商品房翔龙国际商务中心南院原始设计图纸，证明自楼房建设之始，山东省城乡建设勘察院设计阳台为封闭阳台；3、商品房翔龙国际商务中心南院阳台原始设计图纸，证明自楼房建设之始，山东省城乡建设勘察院设计阳台为封闭阳台，临沂市规划局注册；4、商品房翔龙国际商务中心南院建筑面积计算书，证明临沂市房地产测绘院测绘���测面积，属于权威测绘；5、双方款项明细及原告领取违约金凭证，证明双方最终结算依据及原告按照双方补充协议履行支付违约金义务；6、判决书十七份，证明法院对同一事实作出的已生效的法律判决；7、测量规范一份，证明阳台面积的计算规则；8、2012年4月23日签订的《补充协议》一份，证明原、被告双方对涉案房屋面积进行了进一步确认，原告按补充协议的约定补交了房款，接受并使用了涉案房屋。该协议完全得到履行。上述事实，主要有《商品房预售合同》、《补充协议》、交款收据、建筑面积计算书、设计图纸、房产测量规范、庭审笔录、当事人陈述等，相关证据均已收集并记录在卷。本院认为，原告陈桂飞与被告翔龙公司于2011年1月4日签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》，2012年4月23日签订的《补充协议》，约定原告陈桂飞购买被告翔龙公司开发的翔龙第一国际第2号楼2单元1402号房及第2号楼-139号储藏室，系双方当事人真实意思表示，其内容与形式均不违反有关法律规定，为有效合同，本院予以确认，原、被告双方均应根据合同及协议内容履行相应的义务。关于涉案房屋是否增加了主房面积的问题，房屋面积应按照原、被告双方签订的合同及补充协议的约定计算，同时参考房权登记机关核定的实测面积来确认。原、被告在《商品房预售合同》第五条中约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价将据实进行多退少补。”临沂市房产测绘院测绘最终确认主房建筑面积82.12平方米，增加主房建筑���积2.12平方米。原告于2012年4月23日与被告签订的《补充协议》中约定：“涉案商品房经临沂市房产测绘院测绘最终确认主房建筑面积82.12平方米，增加主房建筑面积2.12平方米，乙方予以确认，并同意按照双方签订的《商品房预售合同》的约定履行义务，补交房款6497元。”综合以上证据，可认定主房建筑面积增加了2.12平方米。原告陈桂飞作为具有完全民事行为能力的成年人，其自己在2012年4月23日的《补充协议》上签字，并按该补充协议约定的内容补交了房款，接收并使用了涉案房屋，该补充协议已完全得到履行。现原告主张被告胁迫业主签订该协议，未提交有效证据证实，本院不予采信。该《补充协议》与《商品房预售合同》和《商品房买卖合同补充协议》并不冲突，不存在故意加重对方责任、排除对方权利、免除己方责任的条款，亦不存在合同法中无效或可撤销之情形，故合法有效，原告请求撤销2012年4月23日签订的《补充协议》，退回房款7649元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告陈桂飞的诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈桂飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  李向欣审 判 员  乔 丽人民陪审员  刘培培二〇一五年十一月二十六日代书 记员  徐小婷