广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第748号上诉人（原审原告）：郑玉珍。被上诉人（原审被告）：深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司。原审第三人：深圳市诚品地产有限公司。上诉人郑玉珍因与被上诉人深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司（以下简称水湾源华公司）及原审第三人深圳市诚品地产有限公司（以下简称诚品公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：（一）2011年1月26日，诚品公司名称由“深圳市恒创通达投资发展有限公司”变更为现名。（二）2008年1月10日，郑玉珍（乙方）与水湾源华公司（甲方）签订《水湾村旧村改造协议书》，约定：水湾村旧村改造项目计划期限为4年，具体时间以拆旧房（3至14排）之日起计算，预计从2008年3月1日至2012年2月28日止，凡纳入改造的房屋搬迁工作要求在2007年12月31日前搬迁完毕；乙方同意将现位于水湾村1排1号的房产总面积439.5平方米连同住宅地交由甲方进行旧村改造；乙方同意于2007年8月19日前自愿完成水湾村1排1号的搬迁工作，甲方全责完成水湾村的旧村改造项目，并在该项目竣工后180天内无偿按乙方应得的旧村改造房产面积、家庭分户名下办妥乙方应有的房地产权证（红本）；乙方先位于水湾村1排1号的房产建筑面积439.5平方米（其中店铺面积143.53平方米）按1比1.1赔偿，实际赔偿住宅面积325.57平方米，商铺面积157.88平方米，并配送地下室停车位1个；乙方现有简易建筑面积31.90平方米，甲方应以每平方米500元给予乙方补偿，补偿金额为159505元；甲方同意按每份房产住宅第补偿迁出及回迁费用3000元，一次性补偿乙方金额3000元；旧村改造期间，甲方以乙方原有房产面积按租金的标准进行支付给乙方，经确认为住房的房屋，第1年每月每平方米租金22元，第2年每月每平方米租金24元，第3年每月每平方米租金26元，第4年每月每平方米租金28元；乙方原有位于水湾村店铺性质的房产面积143.53平方米，租金每月每平方米80元，计算租金每月金额为11482.4元；……甲方每年的元月20日前以一次性支付的形式支付当年的租金给乙方（但项目工程竣工年看工程进度而定）；如甲方未能在本协议约定的期限内将乙方所应得的房产（商铺）按时竣工并交乙方使用的，超过期限（即第5年开始），甲方须按第4年的各类租金标准加倍支付给乙方作违约金（租金），如超过本协议约定的交楼期限1年，乙方有权单方面终止本协议，并要求甲方承担由此造成的一切经济损失，以及其他条款和内容。2009年8月28日，水湾源华公司（甲方）与诚品公司（乙方）签订《深圳市南山区水湾村旧村改造项目合作开发协议书》，约定甲、乙双方合作开发深圳市南山区水湾村旧村改造项目，以及其他内容。诚品公司依约向水湾源华公司支付了安置补偿费用。深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室分别于2010年2月9日、2010年3月24日、2010年4月30日、2010年5月24日在招商街道办、蛇口消息报刊登《关于南山区水湾村改造专项规划调整方案（草案）公示的公告》。2009年11月4日，水湾源华公司向包括郑玉珍在内的村民作出《认可书》，郑玉珍签名确认。该《认可书》载明：“……按目前情况看，最少需要在原《协议书》约定的改造完成时间往后推迟一年，租金按原《协议书》里约定的类推照付，特请大家对旧村改造时间往后推迟一年再认可一下……”（三）2012年7月11日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局对涉案旧村改造项目作出深规土建许字ZG-2012-0033号、深规土建许字ZG-2012-0079号《深圳市建设工程规划许可证》。（四）原审诉讼中，郑玉珍与水湾源华公司确认：2009年4月份开始拆迁；2014年全年租金已经发放，2014年5至6月发放双倍租金，7月份开始停止发放双倍租金；2014年水湾源华公司向郑玉珍支付的住房及临时建筑租金标准为住房每月每平方米35元、翻倍部分的租金标准为每月每平方米34元，店铺每月每平方米94元，翻倍部分的租金标准为每月每平方米94元。水湾源华公司确认合同约定的开发期限为4年，郑玉珍签订《认可书》往后延1年。郑玉珍在原审的诉讼请求为：1、解除郑玉珍与水湾源华公司于2007年8月签订的《水湾村旧村改造协议书》（1排1号），恢复原状；2、水湾源华公司向郑玉珍支付违约金564441元；3、水湾源华公司赔偿郑玉珍经济损失646854元（该损失为郑玉珍2013年6月1日至2014年12月31日期间的租金损失，该诉讼请求不包含郑玉珍的其他损失，如发生其他损失，郑玉珍另行起诉）；4、水湾源华公司承担诉讼费用。原审法院认为：郑玉珍、水湾源华公司签订的《水湾村旧村改造协议书》、《认可书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。水湾村旧村改造项目于2009年4月末开工，依照《水湾村旧村改造协议书》、《认可书》的约定，水湾源华公司应于计划期限的4年内即2014年5月前将郑玉珍应得房屋竣工交付郑玉珍使用，然而水湾源华公司并未履行上述义务，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《水湾村旧村改造协议书》、《认可书》之约定，超出上述期限后水湾源华公司须按照第4年的各类租金标准加倍向郑玉珍支付违约金（租金）；超出约定交楼期限1年，即超过2015年5月交楼的，郑玉珍有权单方面终止协议，并要求水湾源华公司承担由此造成的一切经济损失。据此，本案中，郑玉珍解除合同的条件尚未成就，郑玉珍无权依约单方解除合同，且水湾源华公司不同意解除合同，故对于郑玉珍诉请解除双方之间签订的《水湾村旧村改造协议书》并恢复原状的诉讼请求，无合同依据，原审法院不予支持。郑玉珍诉请违约金564441元的明细载明，该违约金系2014年4月30日之前按照双倍租金标准计得，根据《水湾村旧村改造协议书》、《认可书》约定，该期间应按照单倍租金标准计算，且水湾源华公司提供的转账凭证及郑玉珍原审当庭确认，水湾源华公司已经支付了2014年及之前的单倍租金，故郑玉珍该项诉讼请求无事实依据及合同依据，原审法院不予支持。郑玉珍明确其诉请的赔偿金646854元为租金损失，明细载明，该项诉讼请求系以住房面积及临时建筑面积总和327.87平方米，商铺面积143.53平方米为基数，2013年6月1日至2013年12月31日期间分别按照每月每平方米51元、225元的双倍标准计算，2014年全年分别按照每月每平方米54元、248元的双倍标准计算，2015年1月1日至2015年5月31日期间分别按照每月每平方米59元、273元的双倍标准计算，并扣除2013年6月1日至2013年12月31日期间及2014年全年已经支付的租金及双倍租金所计得之差额。依据《水湾村旧村改造协议书》、《认可书》之约定，水湾源华公司迟延向郑玉珍交付房产，已经构成违约，依约应当按双倍租金标准支付租金，但水湾源华公司之违约行为尚不符合约定的郑玉珍有权单方解除合同并主张赔偿之情形，故对于郑玉珍主张的上述关于租金损失的赔偿金，无合同依据，原审法院不予支持。水湾源华公司未按照约定的双倍租金标准向郑玉珍支付2014年7月份起的加倍租金部分，郑玉珍在本案中并未提起相应的诉讼请求，原审法院不予处理，郑玉珍另循合法途径解决。据此，经原审法院审判委员会讨论决定，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郑玉珍的全部诉讼请求。案件受理费15701.65元，由郑玉珍负担（郑玉珍已预缴16138.21元，对多预缴的436.56元，原审法院予以清退）。郑玉珍不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决未解除《水湾村旧村改造协议书》是错误的。2014年5月，郑玉珍向一审法院起诉要求解除与水湾源华公司签订的《水湾村旧村改造协议书》，水湾源华公司在2014年6月提起反诉明确表示愿意与郑玉珍解除《水湾村旧村改造协议书》。该反诉状在2014年6月送达给郑玉珍。2014年7月14日，水湾源华公司委托广东国晖律师事务所向郑玉珍发出律师函，在该律师函中明确“水湾源华公司在反诉状中同意解除《水湾村旧村改造协议书》，因此郑玉珍与水湾源华公司签订的该协议已经解除”。诚品公司作为旧村改造主体在其提交的答辩状中明确表示同意水湾源华公司与郑玉珍解除旧改协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，该旧改协议已经解除，且该协议书的解除不因水湾源华公司撤回反诉请求而发生变化。其次，双方旧改协议中明确约定旧改时间以拆旧房时起计。郑玉珍与水湾源华公司实际签订旧改协议的时间是2007年，而在2007年8月份郑玉珍就已经将旧改房屋的钥匙交予水湾源华公司。其后水湾源华公司专门聘请拆迁公司将郑玉珍房屋的门、窗、水电设施等统统拆除，并且将房屋多处打孔，对此事实一审法院没有查明。因此本案实际拆旧房的时间应从水湾源华公司拆门、拆窗、打孔时开始计算。（二）因《水湾村旧村改造协议书》已经合法解除，水湾源华公司及诚品公司依法应当返还郑玉珍的土地使用权。水湾源华公司及诚品公司实施水湾村旧村改造项目是基于与郑玉珍达成一致的《水湾村旧村改造协议书》方能实施。该协议书约定了水湾村旧村改造项目各方的权利和义务。通过签订该协议书，郑玉珍同意将其所有的房屋及土地使用权让渡给水湾源华公司及诚品公司，并按照协议约定对郑玉珍进行货币补偿及产权置换。基于郑玉珍及水湾源华公司签订的《水湾村旧村改造协议书》，政府部门方能确定旧村改造主体、发放拆迁许可证及将土地使用权变更至水湾源华公司及诚品公司名下。郑玉珍将二审诉讼请求变更为恢复原状，并以房屋重置价格予以赔偿。郑玉珍拥有旧改房屋及旧改房屋所在土地的使用权，深圳市政府明确了郑玉珍所拥有的土地使用权，而水湾源华公司及诚品公司根据旧村改造拆迁的相关规定与郑玉珍以签订旧改协议的形式获得了旧改的土地使用权，现双方旧改协议已解除，依法应当返还郑玉珍土地使用权。由于旧改房屋已被拆除，无法恢复原状，也应当以重置价格对郑玉珍进行赔偿。（三）根据《水湾村旧村改造协议书》第八条关于违约金的约定，一审法院判决错误。《水湾村旧村改造协议书》第八条约定：“如甲方未能在本协议约定期限内将乙方应得的房产（商铺）按时竣工并交付乙方使用的，超出期限（即第五年开始），甲方须按照第四年的各类租金标准加倍支付给乙方作为违约金（租金）”。因郑玉珍与水湾源华公司于2007年8月份签订《水湾村旧村改造协议书》，即使按照水湾源华公司主张的2009年4月28日拆除主体建筑的时间起算，至2013年5月已经到了协议约定的第5年。根据协议约定，水湾源华公司应当按照第4年的各类租金标准加倍支付给郑玉珍作为违约金。虽然郑玉珍与水湾源华公司签订了《认可书》，但《认可书》只是确定郑玉珍及水湾源华公司明确旧村改造时间往后延期1年，对于《水湾村旧村改造协议书》第八条关于违约金的事项不产生任何影响，更不能以《认可书》否定《水湾村旧村改造协议书》中关于违约金的约定。因此，郑玉珍有权要求水湾源华公司支付违约金。本案尤其需要注意的是，关于双倍租金和违约金的区别。根据《水湾村旧村改造书》的约定，因水湾源华公司的违约行为，应当在支付郑玉珍租金之外，另行按照2012年5月至2013年4月（即第4年）全部租金标准加倍支付给郑玉珍作为违约金（该违约金仅仅只有1年期限，且期限界定在第5年），超出第5年的，郑玉珍就可以解除该旧改协议。在《水湾村旧村改造协议书》中只有关于租金和第5年可以要求第4年双倍租金作为违约金的约定，其他没有任何关于双倍租金的约定。根据《认可书》，只是约定了旧改期限延长1年，租金类推照付，没有任何关于双倍租金的约定。在实际情况中，水湾源华公司支付2014年5月份以后双倍租金的情况应当视为对水湾源华公司超出旧改期限对于郑玉珍的补偿。由此可见，一审判决混淆了关于双倍租金、违约金及租金的概念和合同实际约定。根据《水湾村旧村改造协议书》的约定，水湾源华公司依法应当支付违约金，违约金的计算方式为2012年5月至2013年4月租金的两倍。双倍租金只是水湾源华公司及诚品公司单方对于超出旧改时间违约行为的补偿，合同当中并没有约定。所以诚品公司及水湾源华公司主张其支付了双倍租金，没有法律及合同的依据。同时《认可书》只是明确了旧改时间往后延长1年，其他的旧改合同条款不变，也就是说，关于合同违约金、旧改时间及违约责任等约定都没有发生变更，一审法院以签订《认可书》为由，既不判令支付违约金，也不支持双方解除合同，明显是错误的。（四）一审法院未能履行法定责任，不予财产保全，对郑玉珍的权利造成了严重侵害。在一审中，郑玉珍向一审法院提起了与本案密切相关的土地使用权的财产保全申请，并且多次表示愿意提供财产担保。在本案中，无论根据《水湾村旧村改造协议》的约定，还是水湾源华公司及诚品公司的意思表示，该旧改协议已经被合法解除。旧改协议被合法解除的直接后果就是水湾源华公司及诚品公司应将原属于郑玉珍的土地使用权予以返还。对此，郑玉珍向一审法院要求及时对郑玉珍所有的土地使用权予以保全，以避免水湾源华公司及诚品公司非法转移土地使用权。但一审法院驳回了郑玉珍的保全申请。现如今，深圳市国土部门在明知土地使用权依法应当返还的情况下，违法为水湾源华公司及诚品公司办理房屋预售许可证。水湾源华公司及诚品公司违法出售争讼土地上房屋的行为对郑玉珍的合法权利造成了重大侵害，而一审法院不予财产保全的行为无疑是造成目前这种情况的直接原因。（五）原审法院将水湾源华公司列为被告及将诚品公司列为第三人是错误的，应该将诚品公司列为共同被告。根据《城市房屋拆迁管理条例》、《深圳市旧城改造管理办法》、《深圳市经济特区房屋拆迁管理办法》等规定，因水湾源华公司与诚品公司是共同拆迁人，所以原审法院应当将诚品公司列为共同被告。据此，郑玉珍请求本院判令：1、撤销一审判决；2、改判支持郑玉珍的诉讼请求；3、水湾源华公司承担本案全部诉讼费用。水湾源华公司答辩称：（一）一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。（二）水湾源华公司在一审判决前撤回反诉，并在本诉中明确表示不同意郑玉珍解除合同。因郑玉珍不具备单方解除权，因此原审法院判决不予解除合同是正确的。（三）郑玉珍签订了《认可书》，旧改项目的期限从2013年5月延长至2014年5月，因此在2014年5月之前，水湾源华公司并未违约，无须承担违约责任。（四）郑玉珍二审当庭变更诉讼请求及提出对诉讼主体的异议，与本案二审无关，其可另行主张权利。诚品公司陈述称：（一）涉案房屋在5年前已被拆除。本案一审时，郑玉珍的诉讼请求并未涉及因解除旧改协议而产生的违约赔偿责任，而是坚持在旧改协议继续履行前提下才能产生的违约赔偿问题。在一审开庭审理后，水湾源华公司曾表示不同意解除，但郑玉珍坚持诉请解除。一审判决符合民事诉讼“不告不理”的原则。（二）郑玉珍的原房产没有取得产权证书，其无权主张土地使用权。水湾源华公司及诚品公司系与国土部门签订土地使用权出让合同而依法取得该旧改项目的国有土地使用权，并非从郑玉珍处取得。（三）郑玉珍主张违约金是其对旧改协议书的错误理解。涉案旧改项目的开工及拆除时间为2009年4月，至2013年5月满4年，应自2013年5月起计违约金，而郑玉珍要求支付2012年5月至2013年4月的违约金，属其对合同约定理解错误。根据旧改协议第八条的约定，第5年时再支付第4年的租金作为违约金，而不是第4年租金的两倍作为违约金，郑玉珍错误理解合同中的“加倍”一词。在实际履行过程中，水湾源华公司自2014年5月起均是每月发放双倍的租金，其中的一倍租金即为违约金。（四）涉案旧改项目规划调整方案已由相关部门登报并张贴公示，而郑玉珍并未在公示期内提出过异议。（五）诚品公司与水湾源华公司已于2015年4月10日在南山区城市更新办、辖区街道办等政府部门的见证下办理了回迁物业交接手续，深圳市公证处对交接过程进行了公证。（六）郑玉珍在一审时作为原告，其将水湾源华公司作为被告、将诚品公司作为第三人提起本案诉讼，诚品公司作为第三人是由郑玉珍在其诉状中列明的，而非由法院追加。一审法院根据“不告不理”的原则，对有关当事人主体身份的认定是正确的，若郑玉珍希望变更被告，其应另案提起民事诉讼，而非在本案二审中提出。经审理查明：（一）郑玉珍及水湾源华公司在本院二审调查询问时确认，双方《水湾村旧村改造协议书》实际签订于2007年8月。（二）经原审法院2014年9月10日庭审调查询问，各方当事人确认涉案项目在2009年4月开始拆迁。（三）诚品公司在二审期间向本院提交了涉案旧改项目的竣工验收备案材料及深圳市公证处（2015）深证字第54388、53718号《公证书》，欲证明涉案旧改项目已经竣工验收备案，并于2015年4月10日由诚品公司与水湾源华公司举行“水湾1979广场回迁物业1-3号楼工程资料移交仪式”。郑玉珍认为前述材料与本案没有关联，诚品公司与水湾源华公司之间的行为对其没有法律约束力。（四）水湾源华公司于2014年6月23日在原审中提出反诉，在《民事反诉状》中表示同意解除涉案改造协议书。原审法院于2014年7月2日向郑玉珍邮寄送达了反诉状，郑玉珍诉讼代理人于2014年7月3日签收。2014年12月22日，水湾源华公司向原审法院申请撤回反诉，表示不解除涉案改造协议书。（五）原审判决已查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为拆迁安置补偿合同纠纷。根据各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）涉案《水湾村旧村改造协议书》是否已经解除；（二）郑玉珍关于恢复原状、赔偿租金损失及支付违约金的诉讼请求是否成立。关于涉案《水湾村旧村改造协议书》是否已经解除的问题。本院认为，首先，郑玉珍不享有约定或法定的解除权，其无权单方解除合同。本案中，双方改造协议书中约定改造项目期限具体时间以“拆旧房（3至14排）之日”起算，而本案当事人均未能举证证明3至14排房屋何时实际拆除，因各方当事人在原审庭审中均确认涉案项目拆迁开始时间为2009年4月，故原审法院依此计算改造期限符合民事诉讼证据规则，本院予以确认。郑玉珍上诉称应自2007年8月其交付涉案房屋时起计项目期限，但“交付”与“拆除”显系不同的事实，且涉案房屋为“1排1号”，并非合同约定的“3至14排”房屋，涉案房屋移交和拆除时间依约亦不能作为涉案项目的起始时间，同时鉴于郑玉珍此项上诉主张与其在原审庭审中已确认的拆迁开始时间不符，故本院不予采纳。本案中，合同原约定的改造项目期限为4年，郑玉珍其后签署《认可书》同意项目期限推迟1年，项目期限已延长至5年，按照双方合同中关于郑玉珍在水湾源华公司超出项目期限1年后可单方终止合同的内容，郑玉珍在项目第6年即2015年5月开始方享有合同约定的解除权。而涉案旧改建设项目已经竣工验收，于2015年4月10日由诚品公司与水湾源华公司在公证部门见证下举行“水湾1979广场回迁物业1-3号楼工程资料移交仪式”，郑玉珍与水湾源华公司之间的拆迁补偿合同已具备履行完毕的条件，前述约定解除权的成立和行使条件已不具备。同理，在涉案项目于2015年4月10日具备交接回迁房屋条件的情况下，因双方合同目的已能实现，水湾源华公司的逾期违约行为在性质上不属于根本违约，亦不产生《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权。其次，虽然郑玉珍本案起诉要求解除合同，水湾源华公司亦曾提出反诉表示同意解除合同，但原涉案房屋早已拆除，房屋所在K316-0014宗地的土地权属性质转为国有后，已经国土部门出让由水湾源华公司和诚品公司取得国有建设用地使用权，现地上所新建的“水湾壹玖柒玖广场”已经竣工验收并由水湾源华公司和诚品公司取得商品房预售许可对外公开出售，如由双方协商一致解除拆迁合同，则既将与现有城市规划冲突，也将可能导致已购买“水湾壹玖柒玖广场”的其他不特定民事主体无法取得新建房屋产权，属于可能有损社会公共利益的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，双方此前就解除合同所形成的合意应属无效。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条关于民事活动中行使权利应遵循诚实信用原则的规定及民事法理，如当事人行使权利所获利益与所致社会或他人损害之间显著失衡，则属权利滥用。涉案拆迁补偿合同几已履行殆尽，双方合同目的均可得到实现，水湾源华公司虽存在延期情形，但由其按约承担违约金责任已可弥补郑玉珍因项目延期完成所受的损害，结合涉案拆迁补偿合同的履行情况和旧改项目竣工事实，在水湾源华公司其后已撤回反诉并表示不同意解除合同的情况下，郑玉珍仍坚持主张合同经双方合意已经解除，其个人据此可获利益甚小而可能所致公共利益损害及社会成本甚大，则有滥用权利之嫌。综上，本院对其关于合同已经解除的诉讼主张不予支持。关于郑玉珍有关恢复原状、支付违约金及赔偿租金损失的诉讼请求是否成立的问题。首先，因郑玉珍不享有解除权且涉案合同未解除，郑玉珍主张合同解除后的恢复原状及租金损失赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，郑玉珍本案主张的违约金计付期限为2014年4月30日之前，根据本院前述认定，该期间在改造项目的第4年内，郑玉珍主张此期间内支付违约金与涉案合同中关于从第5年开始“甲方须按第4年的各类租金标准加倍支付给乙方作违约金（租金）”的约定内容不符，原审判决未予支持亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15701.65元，由郑玉珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 邱  裕  华代理审判员 唐    毅代理审判员 蔡  妍  婷二〇一五年十一月二十五日书 记 员 邹俊辉（兼）