长春市双阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0112民初1192号原告：南虹宇，男，1985年3月16日生，朝鲜族，个体，现住吉林省延吉市河南街白川委二十一组。委托诉讼代理人：王路，北京冠衡（长春）律师事务所律师。被告：长春双阳吉银村镇银行股份有限公司，住所地长春市双阳区泰山路216号。法定代表人：许海明，董事长。委托诉讼代理人：苏春吉，该公司总经理助理。第三人：金凤英，女，1979年11月8日生，朝鲜族，无职业，现住长春市南关区假日名都22栋2单元304室。委托诉讼代理人：金春善，男，1965年10月29日生，朝鲜族，个体，现住长春市南关区假日名都22栋2单元304室。第三人：金春善，男，1965年10月29日生，朝鲜族，个体，现住长春市南关区假日名都22栋2单元304室。原告南虹宇诉被告长春双阳吉银村镇银行股份有限公司、第三人金凤英、金春善案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南虹宇及委托诉讼代理人王路、被告长春双阳吉银村镇银行股份有限公司委托诉讼代理人苏春吉、第三人金春善及金凤英委托诉讼代理人金春善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南虹宇向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除对长春市净月开发区新城西街以西丙六路以南伟峰东樾Y11幢2单元304室房产的查封措施，不予执行该房产。2.请求法院依法确认原告对上述房产享有所有权。3.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年6月13日，原告以人民币240万元购买了第三人金凤英位于长春市净月开发区新城西街以西丙六路以南伟峰东樾Y11幢2单元304室房产，原告向金凤英支付了全部房款，金凤英将房屋交付原告，原告于2017年7月对房产进行了装修并入住，系涉案房产的实际所有权人。因购房当时伟峰东樾尚未完成整体竣工验收手续，无法办理产权，遂双方约定待可以办理产权证时金凤英配合原告将房屋产权变更登记手续办理完毕。2017年12月5日，长春市双阳区人民法院应被告申请以（2017）吉0112民初2134号民事裁定书裁定查封案涉房产，查封期限三年，查封期间不准转让、赠与、抵债、毁损。原告于2018年春节欲与金凤英办理房屋产权变更登记手续时知晓了房屋被查封的情况，遂于2018年3月向长春市双阳区人民法院提出案外人执行异议申请，并提交了原告购买和实际占有房屋的相关证据。然而长春市双阳区人民法院（2018）吉0112执异20号执行裁定书以原告无法证明对案涉标的享有物权为由驳回了原告的异议请求。原告认为，原告于双阳法院查封之前已与金凤英签订合法有效的书面买卖合同，并于法院查封前合法占有该不动产；原告已支付全部价款；且非因原告自身原因未办理过户登记。原告对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和第二款之规定，请人民法院判如所请。被告长春双阳吉银村镇银行股份有限公司辩称：我行根据双阳区人民法院的判决申请执行金凤英名下财产，与案外人南虹宇没有关系。对庭审中原告提供的金凤英的《商品房买卖合同》无异议，对金凤英与南虹宇签订的《长春市房屋转让合同》有异议，根据上次执行异议庭审，在2017年6月13日金凤英与南虹宇签订买卖合同时金凤英并不在国内，口头委托人金春善卖房并未出示驻韩国领事馆盖章认可后邮寄到国内公证处的委托书，所以金春善没有权利代替金凤英卖房，卖房的讲价过程由金春善代理是无效的，另金春善与金凤英已经离婚，也未出示离婚时房产分割的办法，也不能代表她协商卖房的事宜。对南虹宇给金凤英和卓春丽转账的事实没有异议，但是对证明是买房款有异议，因为合同中明确了付款方式，在合同的第四条约定2017年6月15日前一次性付款，而南虹宇所提供的流水并未按合同约定一次性付款240万元，东拼西凑两个人的流水，跨度达到四个月，累计240万元，与合同约定不符，南虹宇提供的流水是剪段的，没有连续性，这5张转款凭证不能证明是购房款，时至今日，房子的按揭贷款仍未还清而南虹宇却将240万元付清，不符合正常逻辑，也违背了按月还款的约定。所打的收条只能证明金凤英为了对抗银行债务而后补上去的。2017年6月15日南虹宇应一次性将240万元付清才能做到当日交房，但缴款日南虹宇并未按合同约定交款，不能在未付房款的情况下将房屋先行交付，南虹宇已经违反合同约定，不按合同约定付款，金凤英不在国内，房屋交付绝不可能，违反常理。对原告提供的装修合同及补充协议是复印件不予认可，因为合同多处不符，2017年7月4日签订的家装服务合同，2017年7月1日签订的委托书，在补充协议的复印件中补充的是2017年6月14日签订的合同，由此我推断原告提供的合同不是原合同不能作为证据使用。2017年6月14日南虹宇尚未向金凤英按合同约定转够240万元，2017年7月1日委托金美花，6月14日开始打装修款，此时房子买卖还在争议中，装修预算先出来了不符合常理。我认为法院应该驳回原告的诉请。根据法庭调查，金凤英与南虹宇之间的买卖合同不是因为买房子签订的，因为：1.金春善与金凤英已经离婚，没有合法的代理手续，无权代理金凤英签订买卖合同。2.尾款问题，金凤英与伟峰东樾的商品房买卖合同中第六条第三款，明确标记银行按揭贷款，尾款90多万，约占房屋总价值的40%，尾款数额巨大，占房款总价值比例之高，在金凤英与南虹宇合同中一字未提，也没有在合同中标明由谁承担，按照交易习惯应先偿还银行按揭贷款，房屋买卖合同是金春善为了借款签订并不是真的买卖房屋。3.付款方式，不按照合同约定付款也未向法庭提供合法有效的补充协议，也能证实所支付的款项并非购房款，在房屋购买合同未生效前，签订的装修合同不可能是装修伟峰东樾的这套房屋，即使装修也有可能是金凤英委托南虹宇帮忙装修。4.南虹宇与金春善生意合作关系相互之间生意拆借，需要相应的担保手续，才签订了一个不符合任何合同条约和不履行合同的无效合同，依据物权法原则，即使南虹宇与金凤英之间存在买卖合同关系，南虹宇仅依据合同享有债权，并不享有物权，南虹宇对诉争房屋不拥有足以排除执行的实体权利，根据物权法第九条规定不动产物权的设立变更转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力，根据第二十条及最高法关于办理执行异议和复议案件问题的若干规定第二十五条，买卖房屋并不是真实意思表示，没有形成合议，缺乏合同构成要件，因此是买卖双方为了对抗第三方债务而签订的无效合同。第三人金春善辩称：此案真正的贷款人是吉林省粤商担保有限公司及该公司的沈琦，2015年沈琦和该担保公司从我处借款460万，一直没有还清。2016年沈琦提出由担保公司出面和双阳村镇银行沟通贷款，沈琦找个公司叫长春市公圣食品有限公司做贷款主体在村镇银行贷款450万元，其中350万元支付给我作为还款，75万作为保证金被银行扣除，25万作为人情费扣除了，没有给我。我也给沈琦打350万收条了，一年后吉林省粤商担保公司和沈琦没有偿还银行的贷款，长春双阳村镇银行起诉长春市公圣食品有限公司，吉林省妈喜达食品有限公司作为贷款的担保公司，金凤英、金春善作为担保人被起诉，导致金凤英名下的房产被长春双阳村镇银行查封。贷款当时吉林省粤商担保公司出具了绿园区的一处厂房作为抵押物，村镇银行、粤商公司和我三方都去现场查看并进行了评估，我有疑问1.抵押物为什么没有被查封？村镇银行为什么没有执行？2.村镇银行如果没有查封抵押物就是违规放贷，正常应该查封粤商担保公司提供的厂房。3.我准备就以上两项向公安机关提起告诉。南虹宇是通过微信朋友介绍的，2017年6月份以240万将房子出售给南虹宇，当时因为伟峰房产公司不能办理产权证，我们之间协商产权证能够办理的时候金凤英协助办理产权过户，我们配合原告。从微信群联系到南虹宇要买我妻子金凤英名下伟峰东樾的房屋，当时我们要价是255万，南虹宇不同意，讨价还价，后来落在了240万。经过和工商银行协商还贷款换成南虹宇的卡，但是银行说必须由金凤英的卡还贷款，所以后期也一直都是由金凤英的卡还的银行贷款，南虹宇把全款一次性交付给我们了，我们给代还。准备办产权证的时候发现房屋被查封了，不能更名了，房屋买卖真实成立。对于原告的装修合同，我方同意原告装修。第三人金凤英辩称，我与金春善因急需用钱，于2017年6月将我名下位于长春市净月开发区新城西街以西丙六路以南伟峰东樾Y11幢2单元304号房卖给南虹宇，签约时间为6月13日，我本人在韩国，是金春善代我与南虹宇签了合同。6月19日，我专程为了签署这份合同从韩国赶回长春，但当时南虹宇已经回加拿大了，所以我在签好合同后按照南虹宇的要求将合同邮寄给南虹宇在延吉的亲属。房款总共240万元，当时因为我们确实着急用钱，想让南虹宇先付50万元，我签完合同后付清尾款。这个房子当时在工行有按揭贷款，我们约定是按揭我先还着，等可以更名过户的时候我把贷款跟银行结清，然后跟南虹宇办过户。南虹宇先给我50万元，我亲自签完合同以后，他又分多笔把尾款给了我。这期间与南虹宇相处融洽，金春善便找南虹宇融资，南虹宇介绍了他同学，金春善通过南虹宇同学借款500万元，9-10月份，南虹宇通过我和我母亲的账户转过来420万元，差额算作利息。本院经审理认定如下事实：2016年7月4日，长春双阳吉银村镇银行股份有限公司与长春市公圣食品有限公司签订借款合同，约定长春市公圣食品有限公司向长春双阳吉银村镇银行股份有限公司借款金额450万元，借款期限12个月至2017年7月3日止，双方对借款利息、逾期利息都进行了约定，同时，吉林省妈喜达食品有限公司、该公司法人代表金春善、金春善妻子金凤英、徐伟分别与长春双阳吉银村镇银行股份有限公司签订保证合同，为前述贷款提供连带责任保证，保证期间二年。长春市公圣食品有限公司依约偿还利息至2017年6月20日，欠款本金及逾期利息未还。2017年11月22日，长春双阳吉银村镇银行股份有限公司作为原告将吉林省妈喜达食品有限公司、金春善、金凤英、徐伟诉至本院，要求其承担连带保证责任，偿还长春市公圣食品有限公司的借款本金及利息，经本院2017年12月18日作出（2017）吉0112民初2134号民事判决书，判决吉林省妈喜达食品有限公司、金春善、金凤英、徐伟于判决生效后十日内对长春市公圣食品有限公司欠长春双阳吉银村镇银行股份有限公司借款本金450万元、利息承担连带偿还责任及承担诉讼费用。在诉讼中，经长春双阳吉银村镇银行股份有限公司申请，本院于2017年12月5日作出（2017）吉0112民初2134号民事裁定书，查封了金凤英名下位于长春市净月开发区新城西街以西丙六路以南伟峰东樾Y11幢2单元304号，权利证号为Y201508190460号、丘地号为8-3-553-1（304），建筑面积为181.42平方米的房屋。判决生效后，长春双阳吉银村镇银行股份有限公司向本院申请执行，执行案号为（2018）吉0112执364号。案外人南虹宇于2018年3月7日向本院提出执行异议，经本院审查后于2018年5月8日作出（2018）吉0112执异20号执行裁定书，以原告无法证明对案涉标的享有物权为由驳回案外人南虹宇的异议请求，南虹宇诉来本院。经查，本案第三人金凤英于2015年7月14日与长春伟峰东第房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房产，建筑面积181.42平方米，价款2216952.00元，其中首付款886952.00元，按揭贷款1330000.00元，因购房当时伟峰东樾尚未完成整体竣工验收手续，无法办理产权。截止2018年6月25日，金凤英尚欠按揭贷款本金964250.11元、利息8823.84元，合计973073.95元。2017年6月13日，原告与金凤英签订《长春市房屋买卖合同》，约定原告购买金凤英名下位于长春市净月开发区新城西街以西丙六路以南伟峰东樾Y11幢2单元304号，权利证号为Y201508190460号、丘地号为8-3-553-1（304），建筑面积为181.42平方米的房屋，合同第三条约定：房屋转让价格为240万元；第四条付款方式约定：一次性付款，于2017年6月15日前一次性将购房款支付；第五条房屋交付约定：2017年6月15日前甲方将上述房屋交付乙方。双方在合同中没有对按揭贷款如何偿还、由谁偿还进行约定。从原告向法庭提供的银行流水看，南虹宇分别于2017年6月13日（签约当日）、2017年6月29日向金凤英账户汇款50万元和100万元，于2017年7月5日、2017年7月10日、2017年8月5日、2017年8月10日向卓春丽（金凤英母亲）汇款20万元、50万元和8万元、10万元、4.5万元，合计242.5万元，其中240万为房款，2.5万元为物业费，证明南虹宇履行了全部付款义务。金凤英于2017年10月16日出具已收到南虹宇所付240万元房款的收条。2017年6月14日，原告作为甲方，长春金螳螂家电子商务有限公司作为乙方，金螳螂供应链管理（苏州）有限公司作为丙方签订《家装服务合同书》，约定甲方委托乙方对合同项下的案涉房屋进行装修装饰，丙方作为装修装饰材料的供应方，主要条款约定合同总价为183408.70元，付款方式为：1、定金：甲方已支付37585.00元；2、本合同签订之日，甲方支付合同总价的50%为首期款；3、瓦工结束后3日内，甲方支付合同总价款的47%；4、工程完工后7日内，甲方支付剩余款项。2017年7月1日，原告签订委托书，委托金美花做为代理人，全权代表原告办理伟峰东樾Y11幢2单元304装修的相关手续，2017年7月4日，金美花代表南虹宇与长春金螳螂家电子商务有限公司、金螳螂供应链管理（苏州）有限公司再次签订《家装服务合同书》，2017年8月17日，原告与长春金螳螂家电子商务有限公司签订《补充协议一》，约定合同总价增加24944.92元，由原来的183408.70元变更为208353.62元，后又对部分装修的项目进行了更改，合同总价由208353.62元变更为211660.28元。南虹宇于2017年6月14日向长春金螳螂家电子商务有限公司交款37585.00元，7月6日交款36048.70元，同日又交款30000.00元，9月24日交款101680.00元，10月28日交款5846.58元，合计211160.28元。装修结束后进行了入住。原告于2018年春节左右欲与金凤英办理房屋产权变更登记手续时知晓了房屋被查封的情况，遂于2018年3月7日向本院提出案外人执行异议申请。另经审理查明，南虹宇还于2017年8月14日、9月18日、10月16日分别给金凤英母亲卓春丽转款30万元、50万元、100万元、100万元、100万元、50万元、20万元，该款系金春善、金凤英及吉林省妈喜达食品有限公司向程亚东借款500万元，由南虹宇做担保人，程亚东将款转给南虹宇，再由南虹宇转给卓春丽。上记事实，有原、被告及第三人当庭陈述、《商品房买卖合同》、《长春市房屋买卖合同》、《家装服务合同书》、本院吉0112民初2134号民事判决书、（2018）吉0112执异20号执行裁定书、收据、银行流水等证据在卷为凭，足资认定属实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，第三人金凤英购买案涉房屋后又与原告签订《长春市房屋买卖合同》，将房屋出售给原告双方并无异议，在本院查封前原告南虹宇与第三人金凤英签订的《长春市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应确认为合法有效；原告购买房屋后与长春金螳螂家电子商务有限公司、金螳螂供应链管理（苏州）有限公司签订《家装服务合同书》，对房屋进行了装修并实际占有使用该房屋，有电视安装服务单、燃气缴费记录证实，结合购房合同及交付购房款流水证据，对原告主张已经合法占有使用该不动产予以支持；案涉房屋在2017年12月能够办理产权登记后，已经被法院查封，现没有证据证实因原告自身原因未办理产权过户登记。被告对原告及第三人签订的《长春市房屋买卖合同》有异议，对银行流水有异议，但也没有证据证实原告交付的款项不是买房款，原告及第三人在履行《长春市房屋买卖合同》过程中对房款如何给付以及在合同中对买房屋按揭贷款是否约定不影响合同效力，也不能据此否认买卖房屋的真实性。本案系金钱债权执行，原告作为无过错买受人的物权期待权能够排除执行，故对原告要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，应予支持。对其确认房屋所有权归自己所有的请求，因案涉房屋产权尚未登记在原告名下，尚未发生物权变动，原告享有的属物权期待权，故对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项第二十八条的规定，判决如下：一、在本院（2017）吉0112执364号执行案件中停止对位于长春市净月开发区新城西街以西丙六路以南伟峰东樾Y11幢2单元304号，权利证号为Y201508190460号、丘地号为8-3-553-1（304）、建筑面积为181.42平方米的房屋的执行；二、驳回原告南虹宇其他诉讼请求。案件受理费26000.00元，由被告长春双阳吉银村镇银行股份有限公司负担，于本判决生效后十日内执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 王晶明审判员李亲荣人民陪审员赵兴学二〇一八年十一月十六日书记员 张        译        文