四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)江阳民初字第3523号原告泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司。住所地：泸州市江阳区。法定代表人余相明，董事长。委托代理人牟承钊、张胜毅，四川平通律师事务所律师。被告成商集团股份有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人高宏彪，董事长。委托代理人吴锡，男，1974年12月7日出生，汉族，住成都市武侯区。第三人泸州大世界商业管理有限公司。住所地：泸州市江阳区。法定代表人明安辉，总经理。委托代理人李莉萍，北京德恒（成都）律师事务所律师。第三人泸州真诚物业服务有限公司。住所地：泸州市江阳区。法定代表人李明芳，总经理。原告泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司（以下称比比利开发公司）与原审被告成都人民商场（集团）泸州川南有限责任公司(以下称成商集团泸州公司)，第三人泸州大世界商业管理有限公司（以下称大世界管理公司）、泸州真诚物业服务有限公司（以下称真诚物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告比比利开发公司，成商集团股份有限公司（以原审被告成商集团泸州公司股东的身份）不服本院（2013）江阳民初字第2833号民事判决，上诉至泸州市中级人民法院。2015年7月2日，泸州市中级人民法院作出（2015）泸民终字第16号民事裁定，认定原审被告成商集团泸州公司在一审判决前已被核准注销，一审判决其承担民事责任违反法定程序，以此撤销本院（2013）江阳民初字第2833号民事判决，发回本院重审。本院依法变更成商集团泸州公司的股东公司成商集团股份有限公司（以下称成商集团公司）为本案被告，并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告比比利开发公司的委托代理人牟承钊、张胜毅，被告成商集团公司的委托代理人吴锡，第三人大世界管理公司的委托代理人李莉萍参加诉讼。第三人泸州真诚物业服务有限公司经合法传唤后，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告比比利开发公司诉称：泸州市迎晖路2号的商业大世界大楼是原告和四川远信技术服务有限责任公司（下称远信公司）共同出资开发。建成后，双方对房屋进行了分配。同时，双方委托大世界管理公司对外返租、出租房屋，租赁期通常为10年，且截止于2012年12月31日，具体时间根据不同的对外招租合同确定。2003年1月3日，原告与远信公司约定，由远信公司承包经营商业大世界大楼，承包期从2003年1月1日至2012年12月31日止。远信公司承包后，将上述大楼一、二、五楼营业房（部分属原告所有）出租给被告成商集团公司。远信公司的承包期届满前，原告多次告知成商集团泸州公司承包期将届满，须与原告签订合同，支付租金给原告。但成商集团泸州公司既不与原告签订租赁合同，也不返还房屋。直到2013年8月31日，成商集团泸州公司才将房屋返还原告。原告认为大世界管理公司超越委托权限出租原告的房屋，而被告明知越权，仍然占有房屋，不与原告签订合同，也不向原告支付租金。因此，成商集团泸州公司的行为构成侵权，故原告诉至法院请求判决：1、被告承担违法占用原告房屋的使用费2812992元及利息，利息从2013年1月开始按银行同期贷款利率计付；2、本案诉讼费由被告承担。被告成商集团公司辩称：1、涉案房屋是成商集团泸州公司向大世界管理公司、真诚物业公司租赁的，与原告没有直接合同关系；2、涉案房屋的租赁期从2003年9月1日至2013年8月31日止，成商集团泸州公司已支付了2013年1月至8月的房屋租赁费2735556元，履行了合同义务；3、《承包协议》不能作为向大世界管理公司的授权出租的依据，且已经解除；4、原告知道被告的租赁期限，且已追认。第三人大世界管理公司述称：1、大世界管理公司实际是原告与远信公司共同成立，用来办理返租、出租事宜的；2、在返租时，部分购房业主的招商租赁期限在2012年12月31日后，原告所述租赁授权期限止于2012年12月31日不实；3、原告在商业大世界大楼的产权范围尚有争议；4、原告与远信因内部承包协议引起的纠纷，是双方内部纠纷，与被告无关，应自行另行解决。第三人真诚物业公司述称：1、已收到2003年1-8月的租金；2、部分房屋系由大世界管理公司出租的，真诚物业公司未收取该部分租金；3、5层600平方米房屋等系免费提供给被告使用，并未收取租金。经审理查明：泸州市迎晖路2号的商业大世界大楼是原告和案外人远信公司联合开发的，约定双方各占50%股份。该大楼于2002年建成竣工，2003年综合验收，但至今未能办理房屋产权证。2002年8月4日，双方签订《补充协议》，协议约定，双方对该大楼的房屋按楼层进行分配，原告分得-1层、2层、4层房屋，远信公司分得1层、3层、6层房屋；-2层和5层产权不分割，由双方共有；每层除去销售（安置）面积、预订面积和划定为共有面积后的净剩面积，即属各方产权所有面积；在一定时间内，双方同意将双方共有面积和各方分得的面积全部由双方统一进行招商经营，直至另有协议为止。统一招商经营的收益、亏损各占50%等等。2003年8月24日，9月5日，双方又签订了新的补充协议，对-2层、5层、7层的房屋进行了处理、分割。此后，双方又通过口头协议，对已分割的房屋进行了部分调换和调整。再后来，双方产生了合作合同纠纷和承包合同纠纷，对房屋产权划分、共有情况等也产生了争议。双方对此类纠纷已另案诉讼，现尚未作出生效裁判。商业大世界大楼竣工前，原告与远信公司就开始出售该大楼房屋。同时，双方口头委托第三人大世界管理公司按每年8%的投资收益金统一返租已出售房屋，并统一负责对外招租。双方在对外发放的售房招商宣传单上，载明了由大世界管理公司设专点，为业主提供招商服务。在原告与商业大世界大楼业主签订《补充合同》中（多数系2002年9月签订的），也均明确了所购房屋交第三人大世界管理公司招商，招商期限既有2012年12月31日前截止的，也有2012年12月31日后截止的。2003年1月3日，原告与远信公司签订《承包协议》，协议约定，商业大世界整栋大楼由远信公司承包，承包期从2003年1月1日至2012年12月31日止，远信公司按年支付相应承包费，十年共计7350万元；缴纳的承包费按双方投资比例各占50%，用于还本还贷付息，余分欠补；承包期间，该大楼的经营权利和责任由原告享受和承担等等。2003年8月27日，第三人大世界管理公司与成商集团泸州公司签订了《房屋租赁合同》，约定由大世界管理公司将商业大世界大楼1-3层整层出租给成商集团泸州公司使用，并将附属设施以及-2层115平方米员工更衣室和地上5层569.25平方米的场地免费提供给成商集团泸州公司使用，租赁期限自2003年9月1日起至2013年8月31日止，租金及各类费用（含折旧、装修、设备摊销等）总额共计2900万元，其中第十年支付350万元等等。同年12月16日，成商集团泸州公司与泸州市江阳区大世界物业管理有限公司（下称大世界物业公司）、第三人大世界管理公司以“由于商业大世界大楼部分业主终止了与大世界管理公司的委托招商协议，改由委托大世界物业公司代为招租”为由，分别签订了《房屋代租合同》、《房屋代租合同的补充合同》，将出租主体及余下租期的租赁费等进行了调整，租赁期仍至2013年8月31日止。该两份合同约定，商业大世界大楼2层2868.283平方米的场地由大世界管理公司与成商集团泸州公司保持租赁关系，余下租期租赁费总计3204991.08元，2012年9月1日至2013年8月31日租金为418291.27元；2层剩余部分、1层、3层整层改由大世界物业公司出租给成商集团泸州公司，并将附属设施以及-2层115平方米员工更衣室和地上5层569.25平方米的场地免费提供给成商集团泸州公司使用，余下租期租金总额11073342.58元、折旧、装修、设备摊销费用总额14278333元，其中2012年9月1日至2013年8月31日的租金为1423375.73元、折旧、装修、设备摊销费用为1841667元。2008年12月24日，第三人大世界管理公司与第三人真诚物业公司签订《委托招租协议》，将大世界商业大楼1-3层部分商铺、五楼成商办公室、-2层员工更衣室场地委托真诚物业公司代为招商、代签合同、代收租金。2008年12月25日，真诚物业公司与成商集团泸州公司签订了《房屋代租合同》，将大世界物业公司出租的房屋改为由真诚物业公司出租，租赁期限仍至2013年8月31日，其余不变。合同载明大世界物业公司经营期限截止于2009年3月17日，现大世界物业公司已被真诚物业公司吸收，故根据前合同订立本合同。2012年5月至2013年2月期间，原告以通知、函告等形式三次向成商集团泸州公司告知，称原告与远信公司的《承包协议》将于2012年12月31日届满，主张《承包协议》届满后再使用原告的房屋将承担法律责任，要求成商集团泸州公司届时向原告支付租金或退出大楼。成商集团泸州公司回函称其签订的相关租赁合同合法有效，不认可原告的主张。成商集团泸州公司已于2013年8月31日从商业大世界大楼撤场，并已向大世界管理公司及真诚物业公司支付了2013年1月至8月的租金及各类费用。另查明：成商集团泸州公司已于2013年12月30日登记注销。注销时，被告成商集团公司是成商集团泸州公司唯一的控股股东。上述法律事实有当事人陈述、《房地产开发合作协议》、《补充协议》、《承包协议》、《房屋租赁合同》、《房屋代招租合同》、《房屋代招租合同的补充合同》等予以证明。本案当事人争执的焦点是：1、第三人大世界管理公司是否有权对外出租涉案大世界商业大楼房屋及权限来源；2、第三人大世界管理公司出租涉案房屋给成商集团泸州公司的租赁期是否超越权限；3、被告是否应当承担本案责任。本院对本案当事人争执焦点评析如下：1、关于第三人大世界管理公司是否有权对外出租涉案大世界商业大楼房屋及权限来源的问题。原告认可整个大世界商业大楼均由原告和远信公司委托第三人大世界管理公司对外统一招租。被告及第三人大世界管理公司对此无异议。本院确认，第三人大世界管理公司有权对外出租涉案大世界商业大楼房屋，其出租权限来源于原告及远信公司的共同委托。2、关于第三人大世界管理公司出租涉案房屋给成商集团泸州公司的租赁期是否超越权限的问题。原告主张《承包协议》的承包期限是从2003年1月1日至2012年12月31日止，该期限即为第三人大世界管理公司的出租期限。大世界管理公司出租涉案房屋出租到2013年8月31日，属越权出租。被告辩称《承包协议》与本案无关，不能约束被告的租赁期限。第三人大世界管理公司辩称《承包协议》约定的期限不能作为授权招租的招租期限；原告的授权不明确，仅从《补充合同》中可以看出，招租租赁期一般是10年，但招租期有在2012年12月31日之前的，也有在之后。因此，大世界管理公司出租涉案房屋给成商集团泸州公司，租赁期10年并无过错，没有超越权限。经审认为，在大世界商业大楼竣工前原告与远信公司就授权委托大世界管理公司对涉案房屋对外统一出租。且原告与大楼业主在2002年9月签订的《补充合同》就明确了由大世界管理公司返租已售房屋。2003年1月原告与远信公司才签订《承包协议》。因此，原告与远信公司并不是依据《承包协议》来对大世界管理公司进行授权的。且原告比比利开发公司与远信公司所签《承包协议》的法律关系，与原告和远信公司授权大世界管理公司对外招租的法律关系，是两个不同的法律关系。前者是内部承包经营法律关系，其期限是承包期限，仅对原告比比利开发公司与远信公司有约束力，对大世界管理公司没有约束力。后者是委托关系，对大世界管理公司才有约束力。加之，《承包协议》中没有任何涉及向大世界管理公司授权的内容。原告没有证据证明委托大世界管理公司出租涉案房屋受《承包协议》承包期限，即至2012年12月31日的限制。根据上述事实，原告主张涉案房屋出租期超越权限，本院不予支持。3、关于被告是否应当承担本案责任的问题。原告主张涉案房屋的出租超出权限，造成原告损失，被告应承担责任；且被告在原告多次告知后，明知涉案房屋的租期越权，仍拒不搬离。因此，被告应当承担责任。租期a人关系an体司、经审认为，原告不能证明大世界管理公司有出租期限限制，其主张不成立。且原告曾对外以公开方式，（这种公开方式不论是以宣传单方式，还是以签约习惯、让其在招商地设点等其他方式），向社会公众表示大世界管理公司具有招租的权限，但没有说明招租期限是有限制的。被告在与大世界管理公司签订租赁合同时，有理由相信大世界管理公司有出租权，其合同自签订时即受法律保护。原告主张其向被告申明以后，该合同也应部分无效（就其主张越权部分），被告即应搬离，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为：原告主张第三人大世界管理公司出租涉案房屋的租期超越权限，要求被告向其支付租金损失，但不能证明大世界管理公司超越权限，应承担举证不能的责任。本案被告已支付了2013年1-8月房租，没有再支付的义务。据此，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下:驳回原告泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费29304元，保全费5000元，由原告泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  王 帅审 判 员  申世忠人民陪审员  周守金二〇一五年十一月十一日书 记 员  吕 通