成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初9806号 原告（反诉被告）：唐建波，男，1971年3月13日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：黄元辉，四川颂法律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都立业实业有限责任公司。住所地：成都市金牛区西安北路28号。 法定代表人：万亚，成都立业实业有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人：叶新，四川全兴律师事务所律师。 原告唐建波诉被告成都立业实业有限责任公司（简称立业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，被告立业公司提起反诉。本院依法受理了反诉，与本诉案件合并审理，并进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）唐建波的委托诉讼代理人黄元辉，被告（反诉原告）立业公司的委托诉讼代理人叶新到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 唐建波向本院提出本诉诉讼请求：1、判令立业公司协助唐建波办理商品房预售合同备案号为XXXXXXX的住房不动产登记手续；2、立业公司向唐建波支付违约金400000元（从交房起90日后即2002年6月1日至今，以购房款514777.5元为基数，按月息0.5%计算。庭审后唐建波向本院出具书面意见，自愿放弃了逾期办证违约金）；3、立业公司承担本案诉讼费。事实和理由：唐建波与立业公司于2000年8月2日签订了一份售（购）房协议，约定立业公司将其开发的成都市锦江区商品房一套（建筑面积153.72平方米），以514777.5元的售价转让给唐建波。协议签订后，唐建波付清了房款，立业公司交付了该房产给唐建波并由唐建波占有使用至今。期间，唐建波曾多次要求立业公司协助办理该套住房的不动产登记手续，但立业公司至今未能实现登记过户。为维护唐建波的合法权益，特诉至法院。 立业公司本诉辩称，唐建波并未按照购房合同约定支付立业公司购房款，立业公司有权解除购房合同，不为唐建波办理不动产登记手续。购房合同履行过程中，立业公司不存在违约行为，而是唐建波一直未付清购房款，故唐建波主张违约金的诉讼请求不应支持。 立业公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判决解除立业公司与唐建波于2000年8月2日签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》（合同编号：XXXX-XXXX）；2、唐建波立即将成都市锦江区号房屋腾退给立业公司；3、唐建波支付立业公司逾期付款违约金50478元（未付房款504777.5元×10%）；4、由唐建波承担本诉、反诉案件的全部诉讼费。事实与理由：立业公司与唐建波于2000年8月2日签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》（合同编号：XXXX-XXXX）约定，唐建波购买立业公司开发的成都市锦江区号房屋，并应在合同签订之日起7日内一次性付清全部房款514777.5元，如未按照合同约定给付房款的，立业公司有权终止合同，唐建波应按应付房款的10%支付违约金。合同签订后，唐建波并未如约支付房款。 唐建波反诉辩称，根据唐建波与立业公司签订的补充协议，以及双方之间形成的施工合同，唐建波已已用应收工程款抵付了立业公司的购房款。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，立业公司的解除权已消除。唐建波已合法占有案涉房屋16年，其占有房屋是基于立业公司的交付行为，故立业公司陈述的事实不真实。 本院经审理认定事实如下：2000年8月2日，唐波与立业公司签订《商品房买卖（预售）合同》，约定：立业公司将其开发的成都市锦江区号住宅一套，建筑面积153.72平方米，房款514777.5元；唐建波在合同签订之日起7日内一次性付清全部房款；唐建波如未按合同约定时间给付房款，属唐建波违约，立业公司有权终止合同，唐建波按应付房款的10%向立业公司支付违约金；立业公司须于2001年2月28日前将竣工验收合格的商品房交付给唐建波；立业公司将该商品房交付唐建波后，应协助唐建波在90日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因立业公司过失造成唐建波不能在规定期限内办理权属登记的，合同继续履行，立业公司按月息0.5%向唐建波支付违约金。同日，立业公司为唐建波办理了商品房合同备案登记，网签备案号为23891。 2000年8月4日，唐建波向立业公司交纳了购房定金10000元。2001年8月28日，立业公司取得案涉房屋的大产权。2002年5月，立业公司将案涉房屋交付唐建波，唐波占有使用案涉房屋至今。案涉房屋现地址为成都市锦江区号。 另查明，唐建波系成都市明波实业发展有限公司（简称明波公司）的法定代表人、股东。2000年8月1日，立业公司（建设单位、需方）与明波公司（供方）签订《供货及施工合同》，约定：明波公司向立业公司的督院府邸工程提供GRC100型轻质隔墙板(含板、门框板)，总工程量以最后竣工验收为准，合计总额为1091840元(该项目总款根据补充协议应为扣除购房款后的数量)。同日，立业公司与明波公司签订一份《补充协议》，约定：立业公司将督院府邸的室内隔墙用GRC板及GRC烟道交于明波公司安装，明波公司同意购一套督院府邸面积为150平方米以上的商品住宅房，双方在公平交易的基础上，按照各自的销售政策严格执行；明波公司所购房屋的款项在立业公司付与明波公司的安装工程款项中扣除，即总款中除去购房款外，按工程进度拨付余下工程款与预付款以及结清余款。 2018年5月26日，明波公司出具的《说明》载明：明波公司股东唐建波、肖康英夫妇于2000年8月2日在立业公司购买了位于锦江区号的商品房一套，同一时间，该开发商欠明波公司工程款一百余万，明波公司与该公司达成协议：由明波公司代为垫付该房款，并在明波公司应收相关工程款中扣除，此后至今，双方对此从无异议，并已经实际从应付明波公司的工程款中扣除。 以上事实有唐建波身份证、立业公司工商信息、明波公司工商信息、公司设立登记申请书、股东会会议纪要、法定代表人任命书、商品房买卖合同、补充协议、定金收据、供货及施工合同、明波公司出具的情况说明（2018年5月26日）、物业公司出具的缴费证明等证据及当事人陈述一致的事实在案为证。唐建波提交的明波公司与成都市建设实业有限公司签订的《供货及施工合同》、造价预（结）算书两套与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。唐建波提交的成都市建设实业有限公司工作人员梅娜出具的《收条》，不能证明立业公司收取了唐建波办理产权的相关资料，本院不予采信。唐建波提交的明波公司于2017年6月22日向立业公司发出的《情况说明》，不能证明该情况说明已送达到立业公司，故本院对该证据不予采信。因证人何某与唐建波具有利害关系，故对何某的证言，本院不予采信。 本院认为，唐建波与立业公司签订的《商品房买卖（预售）合同》，明波公司与立业公司签订的《供货及施工合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，约定的内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议焦点是：唐建波是否按合同约定履行了支付购房款的义务。对此本院分析评判如下：一、明波公司与立业公司签订的《供货及施工合同》、《补充协议》虽未明确约定明波公司购买的督院府邸商品房的具体房号、具体购房人，但明波公司与立业公司签订上述合同的次日，明波公司的法定代表人、股东唐建波即与立业公司签订了《商品房买卖（预售）合同》，上述合同约定的购买房屋的面积相近，且根据明波公司出具的《情况说明》，明波公司认可以工程款抵付的方式代付唐建波购房款的事实，故上述证据能够相互印证明波公司、立业公司、唐建波各方达成了明波公司以唐建波的名义购买案涉房屋，唐建波支付的购房款从立业公司应付明波公司的工程款中予以扣除的合意。二、结合本案的实际履行情况，立业公司在唐建波仅支付购房定金10000元的情况下，即将案涉房屋交付唐建波使用十余年之久，而并未向唐建波主张过支付剩余购房款，由此表明立业公司对工程款已抵付唐建波购房款的事实予以认可。三、根据明波公司出具的《情况说明》，明波公司确认立业公司已实际从应付明波公司的工程款中扣除案涉房屋的购房款。即使立业公司与明波公司实际未就相应工程款进行结算，立业公司也可根据明波公司出具的上述《情况说明》，从其应支付明波公司的工程款中扣除该购房款，若立业公司认为扣除该购房款后超付了工程款，立业公司也可另行向明波公司主张权利。故立业公司与明波公司是否就相应工程款进行了结算，并不影响本案事实的认定。综上，可以认定唐建波应向立业公司支付的购房款，已从立业公司应付明波公司的工程款中予以扣除，故唐建波已履行了相应的付款义务。本案中立业公司已取得案涉房屋的大产权，立业公司未按《商品房买卖（预售）合同》的约定为唐建波办理案涉房屋的权属证书，已构成违约。唐建波要求立业公司办理位于成都市锦江区房屋的不动产登记手续，于法有据，本院予以支持。庭审后唐建波自愿放弃主张逾期办证违约金的诉讼请求，系唐建波对其权利的自愿处分，本院予以准许。 关于立业公司的反诉请求。根据上述认定，唐建波已按合同约定履行了付款义务，立业公司认为唐建波未履行付款义务，已构成违约，其主张解除双方签订的《商品房买卖(预售)合同》、要求唐建波支付逾期付款违约金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，即使立业公司认为唐建波迟延履行付款义务，立业公司也未向唐建波催告过购房款，其也未在法律规定的期间内行使合同解除权，故立业公司关于合同的解除权亦已消灭。立业公司基于合同解除要求唐建波腾退案涉房屋的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下： 一、成都立业实业有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内为唐建波办理位于成都市锦江区房屋（合同备案号为23891）的不动产权证书； 二、驳回成都立业实业有限责任公司的反诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费100元，减半收取50元，由成都立业实业有限责任公司负担；反诉案件受理费8948元，减半收取4474元，由告成都立业实业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一八年十一月十九日 书记员  刘茜