成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初8562号 原告：方龙钊，男，1995年5月27日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：李永鹏，四川新开元律师事务所律师。 被告：四川华银达实业有限公司，住所地成都市天府新区华阳街道华阳大道三段锦江大厦。 法定代表人：程辉泽，职务不详。 委托诉讼代理人：张代卡，四川汉雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高荻，四川汉雅律师事务所律师。 第三人：袁明火，男，1971年11月14日出生，住四川省眉山市东坡区。 原告方龙钊与被告四川华银达实业有限公司（以下简称“华银达公司”）、第三人袁明火房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方龙钊及其委托诉讼代理人李永鹏、被告华银达公司的委托诉讼代理人张代卡到庭参加诉讼。第三人袁明火经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 方龙钊向本院提出诉讼请求：判令华银达公司继续履行商品房买卖合同，并在方龙钊支付剩余购房款114180元后协助其办理位于剑南大道南段×号房屋的所有权转移登记。事实和理由：华银达公司系“嘉美地”小区的开发商，因华银达公司欠付袁明火的工程款，双方通过协议后，华银达公司将“嘉美地”小区的部分在售商品房交给袁明火寻找买家并以华银达公司的名义销售房屋，所售房款由袁明火收取，相关商品房买卖合同手续由华银达公司为买卖按照商品房买卖流程办理，以实现华银达公司与袁明火之间所欠工程的收取抵扣。通过这种方式，华银达公司与袁明火通过上述交易方式实现了多套商品房的对外销售。而方龙钊经刘某、王天元介绍得知袁明火有华银达公司这类交易方式的房源，这类房源比直接在售楼部购买稍微便宜一点，基于介绍人是华银达公司法定代表人的亲戚、合作伙伴，同时袁明火又是该工程项目的实际施工人，故方龙钊决定购买华银达公司用于抵付工程款的“嘉美地”小区1栋1单元105号房屋（以下简称案涉房屋）。在袁明火的带领下并在华银达公司工作人员的协助和配合下，方龙钊到小区实际查看了案涉房屋。为此，方龙钊与袁明火在2015年1月3日签订了有关如何支付房款的协议，确定了房屋单价为6000元／平方米，总价款为534180元。协议签订后，方龙钊陆续将大部分房款420000元支付给了华银达公司授权处分案涉房屋的袁明火，华银达公司的工作人员邹代林核实方龙钊实际业主身份后按照交房要求为其办理了交房手续，并将案涉房屋交付给方龙钊，并收取了方龙钊正常缴纳的物业管理费。2015年5月27日，方龙钊与华银达公司签订了《商品房预订单》和《商品房买卖合同》准备用于办理房屋权属证书。由于袁明火与华银达公司之间的工程款尚未结算，方龙钊也尚有部分房款未付清，华银达公司告知原告需等待其与袁明火最终确认后补办其全部购房手续，这样直接拖到了2015年年底，此时因袁明火拖欠农民工工资引发社会矛盾，袁明火失联。华银达公司迫于当地政府维稳压力为袁明火垫付了农民工工资，方龙钊听闻此事件后立即找到华银达公司要求补齐房款并为其办证，华银达公司却说不欠袁明火工程款了，等找到袁明火把账结算了再解决购房事宜。方龙钊无奈选择等待，华银达公司确突然于2016年3月诉至法院要求方龙钊腾退房屋。因华银达公司隐瞒事实真相，妄图以方龙钊不当得利无理非法占有房屋为由收回案涉房屋，在法院查清事实真相后其非法目的败露，被迫于2017年7月17日撤回了起诉。此后，方龙钊多次找到华银达公司办理，其仍然无理拖延。方龙钊认为，袁明火以收取购房款冲抵其工程款为目的，在经华银达公司同意后代表其向方龙钊出售商品房的行为已经得到华银达公司事实上的认可，虽然方龙钊与华银达公司之间的商品房买卖合同的签订以及房屋产权的过户手续没有最终完善，但不影响华银达公司已认可授权袁明火对外销售“嘉美地”小区商品房的法律行为，方龙钊有充分的理由相信袁明火有权代表华银达公司处分该房屋，方龙钊与华银达公司之间在事实上已经建立了合法的预售商品房买卖合同关系。为维护其合法权益，故诉至法院。 华银达公司辩称，1.袁明火并非华银达公司的员工也并非华银达公司授权出售商品房的代表，方龙钊所述袁明火代表华银达公司对外销售案涉商品房没有事实与法律依据；2.方龙钊与华银达公司于2015年签订商品房预订单后并未按照预订单的约定支付购房定金；根据预订单第十条的约定，双方之间的房屋买卖合同关系尚未成立。预订单约定了购房款712240元，双方通过了书面确认，并非方龙钊诉称的购房款为534180元。事实与双方签订的预订单不符，该预订单是方龙钊与华银达公司之间签订的书面协议，与袁明火没有关系，方龙钊主张的袁明火经华银达公司授权出售商品房不成立。3.华银达公司没有欠付袁明火工程款项，华银达公司的相关联公司代表袁明火所在的公司支付了民工工资，华银达公司不再欠付相关公司任何款项。 袁明火未出庭答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：方昌兴与方龙钊系父子关系，王洁媛与方龙钊系母子关系。袁明火于2015年1月3日向方昌兴出具收条协议，载明“今收到嘉美地×房房款订金50000元（伍万元整）每平米6000元。2015年元月20日前再付25万元（贰拾伍元整）余款2015年内付清，以实际收条为准。证人刘某、王某。尔后，袁明火陆续收到方昌兴购房款420000元后向其出具了收条。在袁明火的带领和华银达工作人员的协助配合下，方龙钊接收了房屋。方龙钊收房后，王洁媛支付了热水器款和剩余电费、水费，邹代林向方龙钊出具了收条。2015年5月21日，华银达公司作为甲方与方龙钊作为乙方签订了《［嘉美地］商品房预订单》，约定乙方认购“嘉美地”×号商品房，该商品房预测套内建筑面积为89.03平方米，预测公共部分与公用房屋分摊建筑面积为17.39平方米。上述商品房单价为8000元／平方米（按照套内建筑面积计价）,总房款价为712240元。乙方或合同名义人应于本预定单签订之日起五日内携带本预订单、定金票据、乙方或合同名义本人有效身份证件原件前往［嘉美地］售楼现场签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及其他合同附件。2015年5月27日，方龙钊按约签订了《商品房买卖合同》，华银达公司未在《商品房买卖合同》上签章。方龙钊取得房屋后从2015年8月1日起以其作为户主开始交纳物业服务费。 另查明，袁明火以四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司的名义实际承包了四川省集美实业有限公司、成都市房地产开发有限公司、四川美程置地有限责任公司所属项目的装修工程。因袁明火下落不明，为保障民工的工资收益，四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司委托四川省美实业有限公司、成都市房地产开发有限公司、四川集美程置地有限责任公司向民工发放的工资。而程辉泽系四川省集美实业有限公司、成都市房地产开发有限公司、四川美程置地有限责任公司、四川五好物业服务有限公司、华银达公司的股东，也是成都市房地产开发有限公司、华银达公司的法定代表人。邹代林系成都市房地产开发有限公司美程希尔顿花园酒店分公司的工商登记负责人，其对外也以华银达公司员工的名义开展工作。 再查明，2015年11月5日，四川恒地建筑工程有限公司向四川美程置地有限责任公司出具了“付款委托书”，载明“兹有四川恒地建筑工程有限公司请贵公司将应付我公司‘天府欧城一期总平’工程款499017.00元代付至四川华银达实业有限公司开发的项目‘嘉美地’（账号51×××32开户行：交通银行华阳支行）此款用于支付方龙钊购买‘嘉美地’部分房款，具体明细如下：房号1栋1单元105号。购买人：方龙钊（身份证号5002371995××××××××）。部分房款499017元。 同时查明，案涉房屋取得了初始产权，登记权利人为华银达公司，产权证号：监证1249947。一审辩论终结前，案涉房屋没有抵押、查封等权利瑕疵。 庭审中，方龙钊同意补足余下购房款。 上述事实，有当事人的身份信息、户口薄、收条、四川五好物业服务有限公司财务专用收据、商品房预订单、商品房买卖合同、证明、成都市青白江建设局协调支付明细表、委托书、担保承诺书、询问笔录、股东会决议、公司章程、企业信息查询通知单、股权转让协议、开庭笔录、付款委托书及双方当事人的当庭一致陈述等，本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.方龙钊与华银达公司是否建立了商品房买卖合同关系；2.商品房买卖合同关系成立的前提下购房款如何认定问题；3.方龙钊主张办理案涉房屋的转移登记能否得到支持问题。本院将根据查明的事实，综合评判如下： 首先，华银达公司与方龙钊于2015年5月21日签订的《［嘉美地］商品房预订单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。虽然双方签订的名为“商品房预订单”，但预订单已经明确了商品房的位置、面积、单价、总房款等条款，且案涉房屋已经实际交付使用，方龙钊也以其户主的名义交纳物业费，华银达公司与方龙钊没能最终签订《商品房买卖合同》并不影响双方商品房买卖合同关系的建立，预订单载明的712240元应当认定为案涉房屋的总房款。华银达公司辩称双方实际形成借用（房屋）的法律关系，但未能提供有效证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。 其次，方龙钊主张：华银达公司将“嘉美地”小区的部分在售商品房交给袁明火寻找买家并以华银达公司的名义销售房屋，所售房款由袁明火收取。本院认为，袁明火向方龙钊出具了收条协议、收条，袁明火又以四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司的名义实际承包了华银达公司关联企业所属项目的装修工程，因袁明火下落不明，为保障民工的工资收益，四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司委托四川省美实业有限公司、成都市房地产开发有限公司、四川集美程置地有限责任公司向民工发放的工资。即华银达公司关联企业与袁明火之间有欠款的事实，加之四川恒地建筑工程有限公司向四川美程置地有限责任公司出具了“方龙钊购房款的付款委托书”，并结合华银达公司与方龙钊签订了《［嘉美地］商品房预订单》这一系列证据能够形成证据锁链，可以认定：华银达公司将案涉房屋授权给袁明火寻找买家并以华银达公司的名义销售房屋。而袁明火是否有权利收取购房款？华银达公司在庭审中予以否认。本院认为，华银达公司关联企业与袁明火之间有工程分包和欠款的事实，加之在袁明火的带领和华银达工作人员的协助配合下接收了房屋，故方龙钊有理由相信袁明火有收取购房款的授权，即袁明火收取的款项420000元应当计入方龙钊与华银达公司商品房买卖合同关系之中。 最后，案涉房屋取得了初始产权，登记权利人为华银达公司。一审辩论终结前，案涉房屋没有抵押、查封等权利瑕疵。庭审中，方龙钊也同意补足余下购房款。综上所述，华银达公司在方龙钊支付余下购房款292240元（712240元-420000元）后应当协助办理案涉房屋的转移登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告四川华银达实业有限公司在原告方龙钊支付余下购房款292240元后十日内协助办理位于协和街道剑南大道南段1188号“嘉美地”小区×号房屋的所有权转移登记。 案件受理费9142元，诉讼保全费3191元，由被告四川华银达实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 磊 人民陪审员  刘晓玲 人民陪审员  彭秀清 二〇一八年十一月十日 书 记 员  黄小琴