山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第2226号上诉人（原审原告）王秀臻。委托代理人王黎明，山东汉顿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山东澳青置业有限公司。法定代表人LiuChunmei，职务董事长。委托代理人栾栋，山东岛城律师事务所律师。委托代理人邢聪明，山东岛城律师事务所律师。上诉人王秀臻因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10994号民事判决，于2015年7月21日向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年9月24日、2015年11月23日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王秀臻及其委托代理人王黎明，被上诉人山东澳青置业有限公司（以下简称澳青公司）的委托代理人邢聪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀臻在原审中诉称，2012年12月17日，双方签订《商品房买卖合同》，约定王秀臻购买澳青公司位于青岛市市南区台湾路×号楼×层×号房，总价款5084000元。2013年5月20日，双方签订《补充协议》，约定如因出卖人原因致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担向买受人支付50万元违约金的责任。2013年4月，澳青公司将房屋交付给王秀臻使用，依据双方约定和法律规定，澳青公司应在交付房屋之日起90日内为王秀臻办理房屋权属证书，但王秀臻直至2014年7月29日方取得房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。澳青公司的违约行为严重损害了王秀臻的合法权益，为维护王秀臻的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、澳青公司向王秀臻支付违约金50万元；2、本案的诉讼费由澳青公司承担。澳青公司辩称，王秀臻的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应该予以驳回。原审查明，2012年12月17日，王秀臻作为买受人（乙方）与澳青公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：王秀臻向澳青公司购买其开发的“碧海花园”×幢×层×号房预售商品房，房屋总价款5084000元。出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。甲方承诺若对涉案房屋进行管理后，给予乙方免收三年物业费的优惠；乙方入住后，甲方提供地下车位一个，供乙方免费停车两年。王秀臻在合同上签字确认，澳青公司在合同上盖章确认。合同签订后，王秀臻分别于2013年3月5日、2013年5月16日、2013年5月17日、2013年5月20日向澳青公司支付购房款300万元、79万元、21万元、1084000元，以上合计5084000元，与购房款总额一致。2013年5月20日，王秀臻与澳青公司签订《补充协议》，约定：出卖人于2013年7月30日前与买受人办理房屋交接手续，出卖人保证自房屋交付给买受人之日起180天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担向买受人支付50万元违约金的责任。……出卖人给予买受人免三年物业费的优惠。王秀臻提交《青岛市房地产他项权利登记审核表》两份，主张澳青公司将王秀臻的涉案房屋抵押，是不能办理房屋产权证书的原因。澳青公司质证后称，关于抵押的事项真实性不能确认。后澳青公司补充意见称，涉案房屋存在抵押属实，但澳青公司已于2014年7月28日撤押，系于2014年8月7日交付房屋之前撤押，没有影响房屋权属证书的办理。2014年7月29日，王秀臻办理了涉案青岛市市南区中海中路17号×号楼×户房屋的房地产权证书。澳青公司主张其向王秀臻交付涉案房屋的时间是2014年8月7日，并提交以下证据：1、王秀臻签字、澳青公司盖章确认的《确认书》一份，内容为：“碧海花园小区×号楼×户房屋业主王秀臻自交付入住之日起，由山东澳青置业公司代为缴纳三年物业费，具体期限自2014年8月7日起至2017年8月6日止；提供地下停车位一个由王秀臻免费使用两年，具体期限自2014年8月7日起至2016年8月6日止。车位编号3-50。”王秀臻质证后对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明内容有异议，该证据不能证明交付房屋具体时间。2、澳青公司于2014年8月7日向涉案房屋的物业公司青岛方晟源物业管理有限公司出具的《通知函》一份，内容为：“碧海花园”小区×号楼×户已于2014年8月7日交付入住，自即日起至2017年8月6日，该户物业费由山东澳青置业有限公司代为缴纳，请贵司给予协助办理其他相关入住手续。王秀臻质证后对该证据的真实性及证明事项不予认可。3、王秀臻于2014年8月7日签字确认的《碧海花园业主入住登记表》及《碧海花园交付入住承诺书》。王秀臻质证后对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明内容有异议，该证据不能证明交付房屋具体时间，只能证明王秀臻的入住时间。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王秀臻与澳青公司就青岛市市南区东海中路17号×号楼×户房屋签订《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同、协议履行各自的权利义务。合同签订后，王秀臻向澳青公司支付了全部购房款，澳青公司2014年7月29日办理了涉案房屋的房地产权证书，双方的主要权利义务已经完成。现王秀臻以《补充协议》约定的“出卖人保证自房屋交付给买受人之日起180天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付50万元违约金”来向澳青公司主张违约责任。通过庭审可知，双方的争议焦点在于涉案房屋澳青公司何时向王秀臻交付。关于此关键问题，王秀臻并未向原审提供相关的证据，且王秀臻在诉状中与庭审中的陈述前后不一致；根据澳青公司提交的、王秀臻签字确认的《确认书》中“碧海花园小区×号楼×户房屋（业主王秀臻）自交付入住之日起，由山东澳青置业公司代为缴纳三年物业费，具体期限自2014年8月7日起至2017年8月6日止；提供地下停车位一个由王秀臻免费使用两年，具体期限自2014年8月7日起至2016年8月6日止”可知，澳青公司给予王秀臻的物业优惠及车位优惠的起算时间均为2014年8月7日。根据常理，物业费及车位费的起算时间是业主接收房屋的时间，而非业主实际入住的时间；同时，根据王秀臻签字确认的《碧海花园业主入住登记表》、《碧海花园交付入住承诺书》可以看出，澳青公司是2014年8月7日交付王秀臻涉案房屋的，故原审认为，澳青公司向王秀臻交付房屋的时间为2014年8月7日。而王秀臻于2014年7月29日已经办理了涉案房屋的房地产权证书，澳青公司并未违反双方之间补充协议的约定。综上，王秀臻请求澳青公司向王秀臻支付违约金50万元的主张，于法无据，原审依法不予支持。综上，原审依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条的规定，判决：驳回王秀臻的诉讼请求。案件受理费8800元，由王秀臻承担。宣判后，王秀臻不服一审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，对涉案房屋的交付时间认定错误。一、双方合同虽约定澳青公司应在2013年5月30日前向王秀臻交付房屋，但因王秀臻装修需要，澳青公司于2013年4月将房屋交付王秀臻。由于澳青公司恶意抵押，致使涉案房屋未能在合同约定期间办理权属登记。澳青公司为规避其违约责任，遂与王秀臻签订《补充协议》约定于2013年7月30日前交付房屋并在交付后180日内办理产权登记。由于时间较长，王秀臻无法准确说明交付时间，但澳青公司确实在2013年7月30日前交付了房屋，其中包括2013年4月交付房屋的情况。故王秀臻前后主张的房屋交付时间并不矛盾。二、澳青公司在一审中提交的《确认书》、《碧海花园业主入住登记表》及《碧海花园交付入住承诺书》仅能证明王秀臻的入住时间，并不能充分证明房屋交付时间，故原审采纳上述证据认定涉案房屋的交付时间为2014年8月7日错误。三、原审根据澳青公司单方出具的《通知函》中对物业费、车位费的约定，以常理推定上述费用的起算时间为业主接收房屋的时间是错误的。因此，请求二审撤销原判，依法改判支持王秀臻的诉讼请求。被上诉人澳青公司答辩称：王秀臻的上诉请求无事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审期间，上诉人王秀臻在2015年9月24日的庭审中提交物业公司出具的证明、电力公司出具的证明、供热公司出具的证明、有线电视业务回执单及用户证、上诉人的结婚证、银行付款明细以及交纳电费的发票两张，以证明：上诉人和邵延德是夫妻关系，上诉人在2013年4月份已经接收并使用涉案房屋，进而证明被上诉人澳青公司主张在2014年8月交付房屋的事实是错误的。被上诉人质证称：其对物业公司证明的真实性有异议；对电力公司证明的真实性无异议，但对其证明内容有异议，电费发票是2014年9月19日开具的，从而证明房屋交付是在2014年8月7日；对供热公司开具的证明的真实性无异议，但对证明内容有异议，该证据不能证明房屋交付的时间；对有线业务回执单的真实性有异议；对结婚证的真实性无异议；对银行明细的真实性无异议，但其证明内容与本案无关。被上诉人澳青公司在2015年11月23日的庭审中提供如下证据：1、钥匙收条一份，以证明上诉人王秀臻为了装修于2013年3月4日从被上诉人处领取涉案房屋钥匙一把，此举并非房屋交付行为。2、供热公司出具的《证明》，以证明上诉人在2015年9月24日的庭审中提供的供热公司《证明》内容有误，供热公司新出具的《证明》显示2015年7月23日之前涉案房屋户名为“员工宿舍”，7月23日之后上诉人才办理了户名变更。3、青岛市公用事业公司出具的《证明》，以证明2015年5月20日涉案房屋的交费户名才变更为上诉人。4、电力公司出具的《证明》两份，以证明2014年11月之前涉案房屋电费交纳户名为“张君丽”，2015年1月之后电费交纳户名才变更为上诉人。上诉人质证称：1、对证据1的真实性无异议，对其证明事项不认可。涉案房屋系现房而非在建预售房屋，该收条证明被上诉人于2013年3月4日向上诉人交付了房屋。2、对证据2的真实性无异议，但该证据不能否认上诉人通过交纳暖气费使用房屋的事实。3、对证据3的真实性无异议，但其不能证明被上诉人的主张。4、对证据4的真实性有异议。本院二审查明，根据双方于2013年5月20日签订的《补充协议》第二条的约定，出卖人（澳青公司）于2013年7月30日前与买受人（王秀臻）办理房屋交接手续。在此之前，出卖人允许买受人进入房屋进行装修施工。本院二审查明的其他事实与原审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未达成协议。本院认为，王秀臻与澳青公司就涉案房屋签订的买卖合同及补充协议，意思表示真实，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人均应按照约定行使合同权利、履行合同义务。但在王秀臻依约向澳青公司支付了全部购房价款、澳青公司也将涉案房屋交付王秀臻后，双方因澳青公司应否支付逾期办理房屋权属证书违约金发生争议。根据双方补充协议的约定，出卖人（澳青公司）保证自房屋交付给买受人（王秀臻）之日起180天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付50万元违约金。现王秀臻起诉主张涉案房屋于2013年4月交付，但其于2014年7月29日方取得房屋权属证书，故澳青公司应支付其逾期办证违约金50万元；澳青公司则抗辩称其于2014年8月7日正式交付房屋，不应承担逾期办证违约责任。因王秀臻在一审期间并未提供相关证据证明涉案房屋于2013年4月交付，且王秀臻在庭审中对房屋交付时间的陈述与其诉状中主张的交房时间不一致，故原审对其主张的交房时间不予采纳并无不当。鉴于澳青公司提交的、由双方签订的《确认书》载明“碧海花园小区×号楼×户房屋（业主王秀臻）自交付入住之日起，由山东澳青置业公司代为缴纳三年物业费，具体期限自2014年8月7日起至2017年8月6日止；提供地下停车位一个由王秀臻免费使用两年，具体期限自2014年8月7日起至2016年8月6日止”，且王秀臻向澳青公司出具《碧海花园业主入住登记表》、《碧海花园交付入住承诺书》的时间也是2014年8月7日，故原审据此认定澳青公司于2014年8月7日将涉案房屋交付王秀臻，并根据该房屋于2014年7月29日办理权属登记的事实，判决驳回王秀臻要求澳青公司支付其逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，亦无不当。王秀臻上诉称：“澳青公司在一审中提交的《确认书》、《碧海花园业主入住登记表》及《碧海花园交付入住承诺书》仅能证明王秀臻的入住时间而不能充分证明房屋交付时间”，因无事实及法律依据，本院不予采纳。虽然王秀臻在本案二审期间提交的由物业公司、电力公司、供热公司出具的证明、有线电视业务凭证以及银行付款明细等证据，显示在双方正式办理房屋交接手续之前王秀臻已交纳相关费用，但因双方补充协议约定“在办理房屋交接手续之前，出卖人允许买受人进入房屋进行装修施工”，故上述证据均不足以推翻《确认书》、《碧海花园业主入住登记表》及《碧海花园交付入住承诺书》所证明的房屋交付时间，本院不予采信。综上，王秀臻的上诉理由不成立，本院不予采信。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人王秀臻负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜代理审判员  安太欣代理审判员  王 蕾二〇一五年十一月二十四日书 记 员  于国英书 记 员  胡浩东