安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第02776号原告：蒋兆权，男，1968年6月3日出生，汉族，经商，住浙江省台州市椒江区。委托代理人：李和林，安徽百商律师��务所律师。被告：金丽，女，1980年12月18日出生，汉族，经商，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：朱翔，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：陈灿，安徽华人律师事务所律师。第三人：石宝刚，男，1978年12月3日出生，汉族，在合肥市政务区天鹅湖万达金街4-129南商铺从事个体经营，户籍地河北省承德市双桥区，经常居住地安徽省合肥市庐阳区。第三人：曹杰，男，1981年4月8日出生，汉族，在合肥市政务区天鹅湖万达金街4-129南商铺从事个体经营，住安徽省合肥市瑶海区。原告蒋兆权诉被告金丽、第三人石宝刚、曹杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告蒋兆权的委托代理人李和林、被告金丽的委托代理人朱翔、陈灿，第三人石宝刚、曹杰到庭参加诉��。本案现已审理终结。原告蒋兆权诉称：2014年3月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告所有的合肥市天鹅湖万达广场室外步行街4-129号南商铺。双方约定，租期自2013年3月24日至2017年3月23日。其中，2015年4月24日至2016年4月23日的租金标准为168元／月／平方，年租金为人民币173376元。自计租日起，每6个月为一个交租期，被告应在合同签署7日内交付第一个交租期租金，之后应在每个交租期满15日前支付下一个交租期租金。同时双方约定，如被告逾期缴纳租金，每逾期一日，应向原告支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金。如被告迟延支付租金超过15日的，视为被告严重违约，原告有权解除合同，并要求被告支付相当于届时三个月租金的违约金。合同签订后，被告按时支付了第一期和第二期房租（2014年3月24日至2015年4月23日），但本应于2015年4月9日前支付的第三期房租（2015年4月24日至10月23日）86688元却未按时支付。2015年4月20日，原告向被告发出催款函，要求被告支付第三期房租并承担迟延履行违约金，但被告却不予理睬，始终未支付房租和迟延履行违约金。按照合同约定，原告于2015年4月28日向被告发出《关于解除双方房屋租赁合同的函》，正式通知被告因迟延支付租金超过15日，原告决定于2015年4月30日解除合同并收回房屋，并要求被告承担合同解除违约金43344元。被告于2015年4月30日收到解除函，且在合同约定的15日内未提出异议，应当视为双方合同已于2015年4月30日解除。但被告却拒不向原告交还商铺，也不履行支付租金的义务，至今仍占用商铺并继续经营，致使原告无法对外另行招租。被告除未按合同时支付房租外，被告还未经原告许可，将非法占有的商铺转租他人，收取高额的转让费12万元，在双方签订的房屋租赁合同中明确约定禁止转租，遂被告拒不支付房租和转租房屋的行为，严重损害原告利益，使原告蒙受巨大经济损失，根据我国《合同法》第226条、第227条之规定，被告拒不支付房租、长期霸占商铺的行为已严重损害了原告的所有权和合法收益的权利，使原告蒙受了巨大的经济损失，严重影响了原告的正常生产经营活动。现根据《民法通则》第88条、《民事诉讼法》第108条之规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、依法确认原被告双方签订的《商铺租赁合同》于2015年4月30日解除，被告和两第三人向原告交还商铺；2、被告向原告支付迟延支付房租的逾期履行违约金5721.4元（86688×0.003×22天，计算至2015年4月30日合同解除之日，共计22天）；3.被告向原告支付房租（2015年4月24日至4月30日）和占有使用费（2015年5月1日至5月31日）共计17819.2元（168×86平方÷30×7天＋168×86平方×1个月=17819.2元，暂时计算至2015年5月31日，之后占有使用费据时计算至被告交还商铺之日为止）；4.被告向原告支付合同解除违约金43344元；5.被告向原告支付拖欠的能耗公摊费用111.8元（截止2015年5月31日，之后据实计算至被告交还商铺之日为止）；6.被告承担本案的诉讼费用。（以上2、3、4、5项共计人民币66996.4元）。后原告当庭撤回诉讼请求第五项：依法判令被告向原告支付拖欠的能耗公摊费用111.8元（截止2015年5月31日，之后据实计算至被告交还商铺之日为止），本院裁定予以准许。原告蒋兆权为证明自己的主张，所举证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格；3、商铺租赁合同原件一份，证明商铺的租期和租金，以及租金的支付方式，双方关于迟延交付房租所应���担违约金的约定以及双方关于解除合同及违约金的约定；4、房产证原件一份，证明该商铺为原告所有；5、催款函原件、合同解除函原件、快递单原件、快递签收网络查询单打印件各一份，证明原告于2015年4月20日向被告催收2015年4月24日至10月23日期间的房租，并要求被告承担迟延履行违约责任，因被告迟延支付租金超过15日，属于合同约定的严重违约的情形。原告于2015年4月30日正式解除与被告的房屋租赁合同，并要求被告承担合同解除的违约责任；6、律师函复印件、快递单原件、签收记录打印件各一份，证明原告委托律师发函明确表示，被告6月9日的转账行为是其个人单方意思表示，所支付的86688元不当然视为第三期租金，之前解除的《商铺租赁合同》也不会因为被告的银行转账行为而继续履行，原告发函明确表示，合同解除后，被告对商铺的占有为非法占有，不���私自转租、转让，故被告的转租行为是非法的；7、商铺租赁权转让协议复印件一份，证明被告在商铺租赁合同已经解除的情况下，未经许可擅自将商铺转租给他人。被告金丽庭审答辩称：一、被告并非无故欠付原告租金。原告交付的租赁房屋存在质量瑕疵，原告隐瞒房屋严重漏污水、反污水的情况，造成租赁房屋不能有效使用。被告经营的店面，经常因漏污水、反污水而臭气难闻，给被告的经营造成巨大影响，大量顾客流失，被告损失严重。被告多次与原告交涉房屋的维修问题，但原告一直敷衍了事，拒不维修，也不及时通知物业公司维修，房屋漏污水、反污水问题一直没有得到有效解决；二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告单方解除合同没有依据，本案是原告违约在先，其没有尽到出租方应保持出租房屋没有质量瑕疵的义务。另外，被告��经按照合同的约定支付了原告房屋租金，原告也已接受被告支付的租金，且对支付的租金没有任何异议。被告已经向原告支付了房屋租金，现原告提起诉讼要求确认合同解除、返还商铺、支付房租、占有使用费等没有依据；三、被告已支付原告13760元的租金保证金，装饰装修花费70000余元，购买空调等花费10000余元，被告支付原告第三期的房租86688元。本案原告违约在先，若法院最终判决双方合同解除，原告应当赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值并返还第三期租金及租金保证金；四、原告违约金计算的标准太高，请求法院予以核减，违约金以弥补合理损失为主，故以同期同类银行贷款年利率计算较为合理；五、被告不存在法律意义上的转租情况，另原、被告在签订合同的时候，口头约定被告可以对房屋进行转租，原告多次在电话通话中也同意被告转租房屋。因租赁房���漏水、反水等问题，被告特意前去杭州与原告本人见面，要求维修房屋，当时原告也谈到同意被告对房屋进行转租。综上，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人合法权益。被告金丽为证明自己的主张，提供证据如下：1、短信记录打印件、联系人信息打印件各一份，证明租赁房屋一直存在漏污水、反污水等质量问题；被告多次向原告反映租赁房屋质量问题，但原告一直敷衍了事，拒不维修，也不及时通知物业公司维修，质量问题一直没有解决；2、照片打印件、监控视频截图打印件、监控视频光盘各一份，证明租赁房屋一直存在漏污水、反污水等质量问题；3、律师函复印件、邮寄凭证原件各一份，证明因租赁房屋存在严重质量问题，被告向原告邮寄书面律师函，要求其履行出租人义务，维修好房屋质量问题，保证被告正常营业；4、维修单原件一份，证明因租赁房屋存在质量问题，虽经过物业维修，但漏污水、反污水等问题一直存在，没有得到彻底解决；5、个人转款电子回单打印件一份，证明被告已支付原告房租；6、EMS签收回执单打印件两份，顺丰快递网络签收件打印件一份，证明原告所称的文件并非被告本人签收。第三人石宝刚述称：第三人希望能继续合法使用房屋，继续履行合同。第三人曹杰述称：希望能继续合法使用房屋，继续履行合同。第三人不了解原被告之间的矛盾，第三人和被告合同签订没多久，房东就找到第三人，第三人对于自己作为第三人很困惑。第三人石宝刚、曹杰为证明自己的述称，提供证据如下：商铺租赁权转让协议原件一份，证明我方和被告签订商铺租赁权转让协议，及第三人对���被告之间发生的事情不清楚。对上述证据本院审核认定如下：原告蒋兆权所举证据1、2、3、4、7，被告证据4、5、第三人证据具有真实性、合法性、关联性，证据效力予以确认；原被告所举其他证据因不同时具备证据的三性要求，证明效力不予认定。依据本院审核认定的证据及当事人陈述查明的事实如下：蒋兆权系合肥市政务区南二环路3818号合肥天鹅湖万达广场1-8幢4-商129号商铺房地产所有权人。后蒋兆权（甲方）将该商铺的南边部分出租给金丽（乙方），双方于2014年3月23日签订《商铺租赁合同》一份，约定：蒋兆权将合肥市政务区南二环路3818号合肥天鹅湖万达广场1-8幢4-商129号商铺南侧86平方米的场地出租给乙方作为经营场所，房屋租赁期限为2014年3月24日到2017年3月23日。甲方在2014年3月24日前将商铺按届时现状移交给乙方，自进场日至2014年4���23日为装修免租期，乙方应在装修期内完成该商铺的装修，并通过甲方及政府部门验收，达到开业所需条件。2014年4月24日至2015年4月23日，租金标准为160元／月·㎡，年租金为165120元；2015年4月24日至2016年4月23日，租金标准为168元／月·㎡，年租金为173376元。2016年4月24日至2017年3月23日，租金标准为176.4元／月·㎡，该期间租金为166874.4元。自计租日起，每6个月为一个交租期。乙方应在本合同签署7日内日支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金。乙方承担并直接向甲方交纳该商铺物业服务费。物业服务费标准为7.05元／月·㎡，月物业费为606.3元。作为乙方按期足额缴纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于1个月租金的租金保证金，即13760元。如乙方未能如约交纳租金，或者违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从租金保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索。如乙方逾期缴纳租金、物业费等费用，每逾期一日，应向甲方或者物业服务公司支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金。因乙方违约导致合同解除的，甲方需返回乙方未使用租金及相关费用。并要求乙方支付相当于届时三个月租金的违约金。因甲方违约导致合同解除的，租金、物业服务费等按实际发生租赁结算；甲方应向乙方支付相当于届时三个月租金的违约金。发生下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同：乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15日的；乙方擅自对该商铺进行装修、改建或其他严重破坏行为；擅自改变经营商品类别、品牌；擅自转租、分��等。如甲方按照合同约定解除本合同，乙方未在甲方解除通知送达后15日内提出书面异议的，视为乙方无异议认可该解除通知。本合同于甲方书面解除通知确定日期终止。合同还约定了其他事项。2015年4月20日，蒋兆权向金丽发函要求其支付2015年4月24日至2015年10月23日期间的房租86688元。2015年4月28日蒋兆权再次发函给金丽，称因金丽迟延支付租金超过15日，要求于2015年4月30日解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求金丽承担违约金43344元。金丽称该两份函件均未收到。被告金丽承租上述房屋期间，房屋有多次返水情况。被告曾因房屋漏水、返水事宜发函给原告。原告称没有收到该函件。2015年6月8日，金丽（甲方）与石宝刚、曹杰（乙方）签订《商铺租赁权转让协议》一份，确定甲方于2015年6月9日前将位于合肥天鹅湖万达广场1-8幢4-商129号商铺南侧86平方米的商铺转让给乙方使用，店铺现有装修、空调、电脑及铺内设备无偿归乙方所有。乙方在签订合同后，应于2015年6月9日交接前，将转让费120000元全部支付甲方，甲方收到费用后，将商铺交给乙方使用。甲方应在商铺转让后，将与屋主签订的相关合同、押金凭证、缴款收据等原件交由乙方。2015年6月10日蒋兆权起诉金丽于本院。2015年6月9日，金丽托人转账支付给蒋兆权天鹅湖万达金街4-129南第三期房租86688元。2015年6月14日，原告蒋兆权的委托律师李和林发函给金丽，称：金丽迟延支付租金超过15日，要求于2015年4月30日解除双方签订的《房屋租赁合同》，2015年6月9日收到的86688元不当然视为金丽支付第三期租金的行为。金丽称没有收到该函。本院认为：蒋兆权系合肥天鹅湖万达广场1-8幢4-商129号商铺南侧86平方米商铺的所有权人，故蒋兆权与金丽签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。根据《商铺租赁合同》约定，承租人迟延支付租金超过15天，出租人有权解除《商铺租赁合同》，本案中金丽应于2015年4月9日前支付2015年4月24日至2015年10月23日期间的租金86688元，然被告直到2015年6月9日才转账支付原告该期租金，故原告要求解除原被告之间的《商铺租赁合同》，符合合同约定，解除合同的诉状副本于2015年6月23日送达金丽，故原被告之间的《商铺租赁合同》于2015年6月23日解除。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，因被告金丽于2015年6月8日擅自将涉案商铺转租给第三人石宝刚和曹杰，该转租行为未得到原告认可，故原告要求被告金丽、第三人���宝刚、曹杰交还房屋，本院予以支持：原告要求金丽按照《商铺租赁合同》约定的168元／月·平方米的标准支付其欠付的自2015年4月24日至合同解除之日（2015年6月23日）的租金28896元以及参照168元／月·平方米支付自合同解除次日（2015年6月24日）至实际交付房屋之日止的房屋使用费，应予支持；但因2015年6月9日被告金丽转账支付了蒋兆权86688元，该款项与合同解除前的租金28896元、合同解除后的房屋使用费抵扣后，金丽仅应支付自2015年10月24日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费；因蒋兆权与金丽在《商铺租赁合同》中对迟延支付租金约定了按照每日0.3%承担违约金，被告认为该违约金标准过高，故本院支持以该期应当支付的租金86688元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算自2015年4月9日至2015年6月9日期间的违约金为3467元，原告主张的超过部分，本院��予支持；原被告合同约定，因金丽违约导致合同解除的，蒋兆权需返回金丽未使用租金及相关费用，并要求乙方支付相当于届时三个月租金的违约金，故原告要求被告支付解除合同的违约金43344元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告蒋兆权收取的被告金丽支付的保证金13760元亦应予返还。原告蒋兆权应当返还的13760元保证金与金丽上述应当支付的违约金抵扣后，被告金丽仅应向原告蒋兆权支付违约金为33051元。被告金丽的其他答辩意见，缺少事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、蒋兆权与金丽之间��订的《商铺租赁合同》于2015年6月23日解除；二、被告金丽、第三人石宝刚、第三人曹杰于本判决生效之日起十日内将租赁物，即位于合肥市政务区南二环路3818号合肥天鹅湖万达广场1-8幢4-商129号商铺南侧场地（86平方米）返还原告蒋兆权；三、被告金丽于本判决生效之日起十日内按照合同约定的168元／月·平方米的标准支付原告蒋兆权自2015年10月24日计算至实际交付房屋之日止的房屋使用费；四、被告金丽于本判决生效之日起十日内支付原告蒋兆权违约金33051元；五、驳回原告蒋兆权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13470元，由被告金丽负担。如��服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  王新月人民陪审员  窦中山人民陪审员  张 燕二〇一五年十一月十日书 记 员  龙超予附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。