黑龙江省绥化农垦法院 民 事 判 决 书 （2018）黑8105民初1277号 原告：仲跻宁，男，1956年10月27日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区大街。 委托诉讼代理人：王川，黑龙江天志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家玮，黑龙江天志律师事务所律师。 被告：黑龙江省恒安建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。 法定代表人：薛同虎，该公司经理。 被告：黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区。 法定代表人：李传业，该公司经理。 委托诉讼代理人：李培生，黑龙江福峰律师事务所律师。 原告仲跻宁与被告黑龙江省恒安建筑工程有限公司（以下简称恒安公司）、黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序审理，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告仲跻宁的委托诉讼代理人王川、张家玮，被告恒隆公司的委托诉讼代理人李培生到庭参加诉讼，被告恒安公司经法院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告仲跻宁向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告恒安公司签订的《购房协议书》合法有效；2.判令二被告共同协助为原告办理房屋买卖合同的登记备案工作；3.判令二被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为要求二被告返还购房款并承担购房款一倍的赔偿责任，诉讼请求标的额变更为460000元。事实和理由：2013年7月，恒隆公司与恒安公司因工程结算签订一份协议，约定恒隆公司用其开发的农垦新城2号楼冲抵恒安公司工程款，恒安公司自行组织销售，并由恒隆公司负责日后房产销售的手续。2013年7月30日原告与恒安公司签订《购房协议书》，约定原告以230000元购买农垦新城小区2号楼3单元4楼02室房产，原告全款缴纳了购房款。现恒隆公司已开始为所有购房客户办理商品房买卖合同备案登记工作。原告去办理时，被恒隆公司拒绝。原告认为恒隆公司与恒安公司之间以房抵债协议依法有效，双方也实际履行了该协议，依据该协议恒安公司对外售房行为是得到恒隆公司授权和认可的，现恒隆公司拒绝为原告办理房屋买卖合同的备案登记违反了其与恒安公司间合同约定的义务，故将二被告诉至法院，希望法院依法做出公正判决。 恒隆公司辩称，其公司不是适格被告，其与原告之间不存在任何合同关系。原告诉争的房产在2015年11月10日据恒安公司相关过户手续已登记在宋峰名下，原告在与恒安公司签订合同后并没有和恒安公司到恒隆公司办理相关手续。恒隆公司不清楚原告与恒安公司签订合同这一法律行为。恒隆房公司只认可已方出具的合同，原告应当就本案到公安局报案按刑事案件处理。本案应驳回原告诉求或中止审理。 恒安公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.购房协议书、收据各1份，原告欲证实原告以230000元从恒安公司购买了农垦新城2号楼3单元402室，协议标明该房屋是由恒隆公司抵帐给恒安公司。被告有异议，称原告与恒安公司签订的合同与恒隆公司没有直接利害关系，也无法确定真实性，对该房产抵账给恒安公司的事实无异议。本院认为，该协议书与收据有恒安公司印章及原告签字，证据之间相互印证，形成证据链条，本院予以确认。2.恒隆公司出具的房源查询证明，原告欲证实恒安公司于2016年7月22日，将涉案房屋开具给宋峰，开具证明时间为2018年8月14日。该房产恒隆公司明知是由恒安公司在销售并在内部将该房产标注为恒安公司，所以恒隆公司是授权给恒安公司销售。恒隆公司对真实性无异议，对证明问题有异议，认为这套房产买受人宋峰真实有效，恒安公司认可，买卖合同有效。本院认为，该证据本身体现不出二被告存在相互串通情形，对证据的真实性本院予以采信，对原告待证问题，本院不予采信。3.恒隆公司与恒安公司签订的协议书照片，原告欲证实恒安公司在售房时向原告出示了该协议书，称其公司可自行销售诉争房屋，并由恒隆公司办理各项手续，该销售行为对恒隆公司具有约束力，恒隆公司是本案适格主体。恒安公司对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为这份协议书第三、五、六条规定，恒安公司只负责销售2号楼房产，恒隆公司负责办理各项手续。恒安公司是销售公司，销售完之后到恒隆公司办理手续。恒安公司承担销售时与买房人的纠纷，恒隆公司不负责承担。原告应当明知办理房屋买卖手续应当与恒隆公司办理，而不是恒安公司。2号楼房屋所有权及有权销售人只属于恒隆公司，恒安公司对外签署任何销售手续均是无效。本院认为，双方对证据的真实性及恒安公司有权自行出卖抵账房屋并由恒隆公司办理后续手续的事实无异议，本院对该事实予以采信，对其他待证问题不予采信。4.房源查询单，原告欲证明本案涉及的26人所诉争的45套房产，均被4人登记在其名下。其中乔昌建名下17套，方华名下19套，胡建新名下2套，刘玉林名下5套，郭坤厚名下1套，杨文会名下1套。该登记所显示的信息表明本案诉争房产不是自然人合法购买，而是恒安公司与恒隆公司相互串通将该房产以抵押性质登记在该四人名下。查询单上手写字是恒隆公司法定代表人李传业写的，承诺将45套房源未网签，待公安机关处理完办理。恒隆公司对证据真实性无异议，对证明问题有异议。认为这45套房产买受人真实有效，买卖合同有效，系买受人购房真实意愿。这45套房产因公安机关调查现未办理房源网签手续。本院认为，该证据本身体现不出二被告存在相互串通情形，对证据的真实性本院予以采信，对原告待证问题，本院不予采信。5.协议书原件一份（与原告出示的证据三相同），被告恒隆公司欲证明2013年7月2日，恒隆公司将农垦新城小区2号楼270套住宅，以单价4200元/平方米抵账给恒安公司。协议约定恒安公司自行处置销售，销售价格及方式由恒安公司自行决定，但不影响恒隆公司抵偿工程款的金额。该协议进一步约定如2014年10月31日办不完开发手续，恒隆公司承担手续不全的后果，恒安公司承担销售时与买房人的纠纷。恒安公司只负责销售2号楼房产，恒安公司只是一个居间方代销售，相关手续应当到恒隆公司办理。原告对证据真实性无异议，对证明问题有异议。认为经过庭审调查，恒隆公司已承认恒安公司有签订合同销售房产和开具收据的权利。结合协议书第二条应当认定为恒隆公司对其有委托关系。恒安公司不是一家专业的房屋销售公司，不是被告说的具有居间资质。恒安公司在2014年10月31日后所出售的房屋，因开发手续不全，应由恒隆公司承担不利后果。而本案和其他数十位房屋买受人均是在2014年10月31日后购买的房产，依据法律规定和协议约定，应由恒隆公司承担不超过一倍的购房款的赔偿责任。恒安公司与恒隆公司关于由恒安公司承担销售时与买受人纠纷的约定不能对抗第三人。恒隆公司委托恒安公司销售房产，应由恒隆公司承担因销售相关房产而引起的相关责任。本院认为，恒安公司与恒隆公司自愿签订协议书，该协议书不违背法律的强制性规定，合法有效。2013年7月2日，恒隆公司将农垦新城小区2号楼270套住宅，以单价4200元/平方米抵账给恒安公司。协议约定恒安公司自行处置销售，销售价格及方式由恒安公司自行决定，但不影响恒隆公司抵偿工程款的金额。恒安公司已依法取得了涉案房屋的销售权，销售房屋的房款按合同约定由抵付恒隆公司欠付恒安公司的工程款，恒隆公司只负责配合恒安公司与购房者办理房屋销售登记手续，并承担如2014年10月31日办不完开发手续，恒隆公司承担手续不全后果的责任。本院对该证据证明的以上基本事实予以采信，对恒隆公司举证欲证明恒安公司是居间行为的事实不予采信。6.收据2份、购房协议书1份、认购书1份，被告恒隆公司举证欲证明2015年11月10日，恒安公司出具购房协议1份，2016年7月22日到恒隆公司更换农垦新城认购书1份，本案诉争房产恒安公司已出具相关手续认可该抵账房销售给宋峰而非本案原告。原告对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为恒隆公司仅对恒安公司要求的买卖合同手续更进行变更，而对原告的自行要求变更不予理睬，并且放任恒安公司将已登记为第三人的诉争房产任意进行一房多卖，严重侵害第三人的合法权益，应对其这种委托人疏于管理的行为承担赔偿责任。本院认为，该证据与其他证据相互印证，能够证明待证事实，本院对该证据的真实性和证明的问题予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 诉争的农垦新城小区系恒隆公司开发建设，恒安公司是承包施工方，在双方结算时，两公司达成协议，约定用农垦新城2号楼270套住宅抵顶恒安公司工程款，双方于2013年7月2日签订协议书，约定对于抵顶房屋乙方（恒安公司）自行组织销售，价格及方式由乙方自行决定，由恒隆公司负责日后房产销售的手续。2013年7月30日，原告与恒安公司签订《购房协议书》，约定原告以230000元购买农垦新城小区2号楼3单元402室，原告全款缴纳了购房款。协议签订后，原告自行到恒隆公司要求更换购房手续，被告知需与恒安公司工作人员共同前来才可办理。后期原告再去恒隆公司要求办理登记手续时得知其购买房屋被登记在其他人名下，原告认为二被告将房屋另卖他人的行为侵犯其个人权益，遂将二被告诉至法院，要求恒安公司履行与其签订的购房协议，由恒隆公司为其办理房屋登记手续。庭审中，原告变更诉讼请求为要求二被告返还购房款并承担一倍的赔偿责任，诉讼请求标的额变更为460000元。 另查明，2016年7月22日，恒安公司与案外人宋峰双方共同到恒隆公司更换了购房手续，现该房屋于2016年7月22日在恒隆公司销售登记上登记在宋峰名下。 本院认为，本案的争议焦点为：1.恒隆公司是否是本案适格被告；2.本案的房屋买卖合同能否继续履行；3.如合同不能履行，二被告应承担何种责任；4.本案是否应当移送或中止审理。 对于上述焦点问题，本院认为，恒安公司与恒隆公司签订的以房抵账协议书是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。按协议书的约定，恒安公司对于抵账房屋有权自行组织销售，销售价格及方式可自行决定。据此，恒安公司与原告签订的购房协议书为有效合同。现因恒安公司一房二卖的违约行为，导致原告购房合同目的不能实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。综上，原告要求被告恒安公司返还购房款230000元并按购房款一倍承担赔偿责任的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。原告与恒安公司之间的购房协议因合同目的已不能实现，应予解除。 对于被告恒隆公司应否承担责任的问题。原告诉称恒隆公司授权委托恒安公司对外售房、却对原告自行要求更换购房手续的要求不予理睬，放任恒安公司一房多卖，疏于管理，严重侵害了原告合法权益，应承担赔偿责任。本院认为，在恒隆公司与恒安公司签订的协议中，明确约定对于抵账的房屋恒安公司自行组织销售，价格及方式自行决定。按该约定，对抵账房屋恒安公司有自主销售权，可自行决定房屋出售对象、出售价格，无需经过恒隆公司允许和批准，恒隆公司只是基于原始开发商身份负责房屋售后的手续变更及登记工作，两者之间不符合法律所规定的委托与被委托关系。恒隆公司在办理售后房产变更手续时要求恒安公司及购房人同时到场符合二被告间的协议约定及行业操作惯例，并无不妥。恒隆公司与原告没有合同上的权利义务关系，原告要求恒隆公司对恒安公司违约行为承担赔偿责任没有事实及法律依据，故对原告该项诉请，本院不予支持。 经庭审中查明，本案不具有应当移送或中止审理的法定情节。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下： 一、解除原告仲跻宁与被告黑龙江省恒安建筑工程有限公司签订的《购房协议书》； 二、被告黑龙江省恒安建筑工程有限公司返还原告仲跻宁购房款230000元，赔偿原告购房款一倍的损失230000元，共计460000元。于本判决生效后10日内履行完毕； 三、驳回原告仲跻宁的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费8200元，由被告黑龙江省恒安建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。 审判长  任正中 审判员  高 勇 审判员  云天友 二〇一八年十一月三十日 书记员  宋艳双