海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民二初字第243号原告：谢鹏宇，男，1988年11月13日出生，汉族，现住海口市美兰区。原告：张美英，女，1962年4月25日出生，汉族，住海口市美兰区。上述两原告共同委托代理人：郑金宝，海南川海律师事务所律师。被告:海南省房地产开发总公司，住所地：海口市美兰区海府一横路华宇大厦2楼。法定代表人：林一明，该司总经理。被告：吴地兴，男，1951年6月28日出生，汉族，住海口市龙华区。被告：胡兴福，男，汉族，1957年2月24日出生，住海口市美兰区。原告谢鹏宇、张美英诉被告海南省房地产开发总公司（以下简称省房地产总公司）、吴地兴、胡兴福房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年9月14日受理后，依法由审判员何新担任审判长，与人民陪审员李运全、李宁共同组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告谢鹏宇、张美英及其共同委托代理人郑金宝到庭参加诉讼，被告省房地产总公司、吴地兴、胡兴福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢鹏宇、张美英共同诉称，2003年9月17日，原告谢鹏宇的父亲即原告张美英的丈夫谢明生（已故）与被告省房地产总公司签订了《商品房代售合同》。合同约定，被告省房地产总公司受被告吴地兴、胡兴福的委托代为销售美舍苑16、17栋房屋，谢明生购买美舍苑小区第16栋402号房，总购房款为243672元。购房款分两期支付，第一期为签订合同后五日内支付全部房价款的95%即231488元，第二期为领取房产证时支付全部房价款的5%的余款即12184元。合同还约定，被告应当在移交房屋给买方6个月内办好房产所有权证。合同签订之日，买方已向被告吴地兴、胡兴福支付了购房款231488元，之后被告也将房屋交付给买方使用，原告一家一直居住该房至今。2014年3月17日，在原告等美舍苑第16、17栋的业主共同努力下，海口市美兰区振兴南路26号美舍苑小区第16栋楼办理了初始登记，房屋所有权人为胡兴福，房屋所有权证号为海房字第HKYL412X**号，房屋总层数为9层，现涉案房产仍登记在被告胡兴福名下。2010年5月6日，谢明生病逝。由于谢明生的父亲已于1991年去世，谢明生的母亲吉凤华声明放弃对涉案房产中属于谢明生遗产的继承权，因此涉案房屋中属于谢明生的遗产应由两原告（系谢明生的妻子和独生子）继承。另外，原告张美英自愿把其享有的涉案房产的全部产权份额（含夫妻财产分割的份额和继承丈夫的份额）赠与给原告谢鹏宇一个人所有，原告谢鹏宇表示接受。因此，涉案房产的全部产权归原告谢鹏宇享有，房屋产权证应当登记在原告谢鹏宇一个人名下。综上所述，谢明生与被告省房地产总公司签订的《商品房代售合同》，主体合格，意思表示真实，没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。根据合同约定，买方履行了合同的付款义务，但被告一直未给买方办理房屋产权证已构成违约，侵犯了买方的合法权益，被告吴地兴、胡兴福应当协助原告将登记在被告胡兴福名下的位于海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16栋402房（总证号：海房字第HKYL412XXX）的房屋所有权证过户至原告谢鹏宇名下。原告为维护自己的合法权益，特诉请判令：1、确认谢明生与被告省房地产总公司于2003年9月17日签订的《商品房代售合同》合法有效；2、判令被告吴地兴、胡兴福协助原告将登记在被告胡兴福名下的位于海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16栋402房（总证号：海房字第HKYL412XXX）的房屋所有权证过户至原告谢鹏宇名下；3、本案的诉讼费由被告承担。被告省房地产总公司、吴地兴、胡兴福未作答辩。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、商品房代售合同，证明谢明生与被告海南省房地产开发总公司于2003年9月17日签订的《商品房代售合同》，主体合格，意思表示真实，没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。证据2、收据（2003年9月17日），证明签订《商品房代售合同》之日即2003年9月17日，谢明生向被告吴地兴、胡兴福支付了购房款231488元，履行了合同义务。证据3、海房字第HKYL412X**号《房权证》，证明2014年3月17日，海口市美兰区振兴南路26号美舍苑小区第16栋楼办理了初始登记，房屋所有权人为胡兴福，房屋总层数为9层，现涉案房产仍登记在被告胡兴福名下。证据4、居民死亡医学证明书，证明谢明生于2010年5月6日病逝。证据5、注销证明，证明谢明生的户口于2010年9月14日注销。证据6、尖峰林区派出所《证明》，证明谢明生的第一顺序继承人有三个人：母亲吉凤华、妻子张美英、儿子谢鹏宇。证据7、吉凤华的《放弃继承权声明书》、身份证复印件及光盘一个，证明谢明生的母亲吉凤华声明放弃对涉案房产中属于谢明生遗产的继承权，因此涉案房产中属于谢明生的遗产仅由原告张美英和谢鹏宇继承。证据8、被告吴地兴、胡兴福身份证复印件，证明其身份情况。证据9、海南美惠物业管理有限公司出具的证明，证明两原告从购买涉案房屋后一直居住至今。被告省房地产总公司、吴地兴、胡兴福均未到庭质证，亦未向本院提交证据。经审查，本院认为，原告提供的上述证据中，证据1、2、5、6、7、9均为原件，本院对其真实性予以确认，各证据之间相互印证，形成完整的证据链，被告省房地产总公司、吴地兴及胡兴福均未到庭质证，视为其放弃了质证的权利，故本院对上述证据的真实性、关联性、合法性及证明内容均予以确认。根据庭审质证和本院的审查，确认以下事实：2003年9月17日，谢明生与被告省房地产总公司签订一份《商品房代售合同》，约定：省房地产总公司接受委托代为销售美舍苑小区16、17栋房屋，原告购买的房屋为海口市振兴南路26号美舍苑小区第16幢第402房，建筑面积共为171.60平方米，建筑面积最后以房产所有权证的面积为准；购房单价为1420元/平方米，总购房款暂定为243672元；购房款分两期支付，其中第一期在本合同签字盖章生效后五日内支付全部房价款的95%计人民币231488元，第二期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款计人民币12184元；房产所有权证由委托方办理，买方须按委托方要求予以配合，办理房产权证的有关费用按政府规定由委托方与买方各自负担；委托方将房产移交给买方使用且小区通过综合验收之后，应在6个月内办好房产所有权证；买方若不按时支付第一期购房款，按买方中途退房处理，若不按时支付第二期款项，每逾期一天，买方须按应付而未付款的万分之五作为逾期违约金偿付给代售方；逾期超过1个月，代售方有权按买方中途退房处理等。签约当天，谢明生按合同约定支付了购房款231488元，被告吴地兴、胡兴福共同向谢明生出具收据予以确认。之后，涉案房屋交付给谢明生使用，谢明生一家一直居住至今。2010年5月6日，谢明生病故。由于谢明生的父亲已于1991年去世，谢明生的母亲吉凤华于2015年9月6日签署《放弃继承权声明书》，声明放弃对作为谢明生遗产的涉案房产中其享有的继承份额。谢明生的妻子张美英和独生子谢鹏宇随后提起本案诉讼，遂成讼。在庭审中，张美英明确表示其自愿把对涉案房产享有的全部继承份额赠与儿子谢鹏宇，谢鹏宇同意接受赠与。另查明，在本院审理的原告吴永燕诉被告省房地产总公司、吴地兴、胡兴福房屋买卖合同纠纷一案中，已于2014年11月11日作出（2014）美民二初字第153号民事判决书，该判决书现已发生法律效力。根据该判决书查明的事实，2002年3月14日，被告吴地兴、胡兴福及案外人陈亚梅、吴文武作为甲方，被告省房地产总公司作为乙方，甲乙双方共同签订一份《楼房代售合同》。合同约定，甲方委托乙方出售的楼房为美舍苑小区南侧的二栋住宅楼，乙方将二栋楼分别定为十六、十七号楼；甲方委托权限仅由乙方代为销售，甲方办理所有房产证手续并承担因此产生的一切费用等。该判决书还查明，2014年3月17日，海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16号楼办理了初始登记，房屋所有权人为被告胡兴福，房屋总层数为9层。在案件审理过程中，经向海口市房屋档案馆查询，海口市振兴南路26号美舍苑16栋402房于2015年7月30日办理了房屋所有权证，证号为第HKYL464XXX号，建筑面积191.41平方米，截止2015年11月18日，涉案房屋仍登记在被告胡兴福名下，涉案房屋无查封、抵押记录。本院认为，一、关于涉案《商品房代售合同》的效力问题。被告省房地产总公司与被告吴地兴、胡兴福及案外人陈亚梅、吴文武签订《楼房代售合同》，接受委托代售房屋，被告省房地产总公司具有涉案房屋的代售权。被告省房地产总公司根据被告胡兴福等人的委托代售房屋的行为，构成民事代理。上述涉案《商品房代售合同》系当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律保护。因此，原告请求确认谢明生与被告省房地产总公司签订的《商品房代售合同》有效，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。二、关于两原告的主体资格及涉案房屋的继承权问题。谢明生购买涉案房屋后，于2010年5月6日病故，其父母、配偶、子女作为法定继承人对涉案房屋均享有继承权。由于谢明生的父亲已于1991年去世，谢明生的母亲吉凤华已声明放弃对涉案房产享有的遗产继承权，涉案房屋应由谢明生的妻子张美英和独生子谢鹏宇继承，故其二人作为原告提起本案诉讼，主体适格。张美英在诉讼中自愿把对涉案房产享有的全部继承份额赠与谢鹏宇，谢鹏宇表示愿意接受。吉凤华自愿放弃继承权及张美英自愿赠与的行为属于当事人对其民事权利所做的处分，未违反法律规定，应予照准，谢鹏宇因此实际取得涉案房屋的全部继承份额。三、关于被告吴地兴、胡兴福就涉案房屋是否承担房屋所有权证过户义务的问题。根据涉案《商品房代售合同》的约定，购房款分两期支付，其中第一期在本合同签字盖章生效后五日内支付全部房价款的95%计人民币231488元，第二期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款。谢明生已按合同约定支付了第一期购房款231488元，被告胡兴福作为涉案房屋的登记所有权人，应当依约履行协助谢明生办理房屋过户手续的义务。在谢明生病故后，两原告基于谢鹏宇实际取得涉案房屋全部继承份额的事实请求被告胡兴福将涉案房屋办证过户至谢鹏宇名下，具有事实和法律依据，本院予以支持。两原告同时还要求被告吴地兴与被告胡兴福一起履行上述办证过户义务，虽然谢明生是与被告省房地产总公司签订《商品房代售合同》才购买了涉案房屋，但被告吴地兴不是涉案房屋的所有权人，其委托被告省房地产总公司代售的房屋并不包括涉案房屋在内，且谢明生与被告吴地兴之间并无合同关系，故被告吴地兴并不负有协助办理涉案房屋产权证过户的义务。两原告该项诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、确认谢明生与被告海南省房地产开发总公司于2003年9月17日签订的《商品房代售合同》合法有效；二、被告胡兴福须于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告谢鹏宇、张美英将登记在被告胡兴福名下的位于海口市振兴南路26号美舍苑第16幢第402房的房屋所有权证（证号：第HKYL464XXX号）过户至原告谢鹏宇名下；三、驳回原告谢鹏宇、张美英的其他诉讼请求。案件受理费人民币4955元，由被告胡兴福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。?9dpzacqupvset8mknp案件唯一码审 判 长  何 新人民陪审员  李运全人民陪审员  李 宁二0一五年十一月二十三日书记员周然速录员杨婷婷附：相关的法律及司法解释条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条……代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为，承担民事责任。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。