河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终2451号上诉人（原审原告）：三门峡市汽车工业销售有限责任公司，住所地三门峡机动车交易市场东南区。法定代表人：孙刚玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：常树山，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：周占营，男，1952年7月10日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。被上诉人（原审被告）：洛阳协利汽车有限公司，住所地洛阳市洛龙区龙门大道292号林安汽车城中展厅后新建第北1号。法定代表人：董青菊，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宝坤，该公司员工。代理权限为特别授权。上诉人三门峡市汽车工业销售有限责任公司（以下简称汽车销售公司）、上诉人周占营因与被上诉人洛阳协利汽车有限公司（以下简称协利公司）租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初3194号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汽车销售公司的法定代表人孙刚玉、委托诉讼代理人常树山，上诉人周占营，被上诉人协利公司的委托诉讼代理人刘宝坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汽车销售公司上诉请求：改判支持汽车销售公司一审诉讼请求。事实与理由：1.合同签订后，我公司即将房屋交付被上诉人，周占营租用房屋是否投入使用与我公司没有任何关系。因至2015年10月1日被上诉人未按约定缴纳第一年租金，我公司去函催要，双方均未涉及解除合同问题。被上诉人自称投入十几万对房屋进行装修时准备长期使用，作为出租方，我公司无权提出解除合同，更不存在随时有权解除合同。在双方没有任何书面解除合同情况下，一审认定双方租赁合同于2015年10月14日解除，对2016年、2017年租金不予支持错误。2.周占营给我公司的名片证明其身份就是协利公司的董事长、实际控制人，租用我公司展厅就是被协利公司使用，一审判决协利公司不承担责任错误。被上诉人周占营辩称：2014年8月25日我把房屋钥匙交还给汽车销售公司，合同在没有生效之前就解除了，我不应该支付租金。我是协利公司的实际控制人和实际负责人，我是代表协利公司签的合同，租赁的房屋也是协利公司用的，但合同签订后没有实际使用，所以我和协利公司都不应该支付租金。被上诉人协利公司辩称：周占营在签订房屋租赁协议的时候，没有协利公司法定代表人的授权，协利公司不承担责任，应该由周占营个人承担责任；周占营虽然是我们公司的实际控制人和实际负责人，但是没有公司授权，我公司不认可，我公司不应该支付租金。周占营上诉请求：改判驳回汽车销售公司诉讼请求。事实与理由：1.双方均认可“先使用后交租金”及我装修后没有使用的事实，由此可以推断租赁合同在签订后生效前就已经解除。合同签订后，我与汽车销售公司口头约定解除合同，我已将钥匙交给汽车销售公司，汽车销售公司已将场地进行二次装修，说明汽车销售公司已经认可合同解除的事实。2.租金已超过法定诉讼时效。被上诉人汽车销售公司辩称：本案合同自始至终没有解除，也不存在周占营装修完就把钥匙给我们的事，我公司起诉没有超过诉讼时效。被上诉人协利公司对周占营的上诉意见无异议。汽车销售公司向一审法院起诉请求：判令协利公司和周占营支付房屋租金36万元。一审法院认定事实：2014年8月15日，汽车销售公司（甲方）与周占营（乙方）签订租房协议一份，该租房协议主要内容为：“甲方汽车销售公司，乙方协利公司，经甲乙双方协商，达成以下协议：一、甲方将位于汽车城南区南边600平方米展厅租给乙方，租金每年人民币壹拾贰万元整（120000元）；二、租期从2014年10月1日开始计算起，租金一年一交。三、展厅的装修由乙方负责。四、未尽事宜双方协商解决”。孙刚玉在甲方处签字，并加盖汽车销售公司公章；周占营在乙方处签字。2015年10月8日，常树山代汽车销售公司发出催款通知书一份，该通知书载明：“协利公司周占营董事长：2014年8月15日，贵公司周占营作为乙方与汽车销售公司作为甲方双方签订《租房协议》。由甲方将位于汽车城南区600平米展厅租给乙方，租金每年人民币12万元，同时约定租期从2014年10月1日开始算起，租金一年一交，但时至今日，贵公司所欠租金分文未付，为此公司多次派人催要，没有结果，本律师经公司授权，书面函告，请贵公司接函后五日内将款汇至下列指定公司账号，逾期不付，本律师将依法通过诉讼程序解决。开户行：中国银行三门峡市分行舒馨苑支行；账号：25×××01；单位：汽车销售公司”。该催款通知书上加盖汽车销售公司公章，并加盖河南崤山律师事务所公章。2015年10月9日，常树山通过EMS向董青菊、周占营邮寄送达该催款通知书。周占营称其没有实际收到该催款通知书。汽车销售公司提交协利公司的企业信息查询单一份及周占营的名片一份，证明周占营与汽车销售公司签订的租房协议，租用展厅由协利公司使用。协利公司、周占营共同提交李天奇、李振证明材料两份，用以证明其二人系给周占营装修争议租赁展厅，该展厅装修完之后因汽车品牌并不行，其与周占营一起到三门峡，周占营将该展厅的钥匙放在幻速汽车店（孙刚玉经营）吧台。孙刚玉对此不予认可，称其不认识两个证人，协利公司、周占营没有将钥匙交还。协利公司、周占营共同提交照片8张，用以证明双方合同已经解除，汽车销售公司已经将其租赁的展厅改装成汽车维修间，里面装有五、六台举升机、烤漆房、售后接待室，现在到现场都可以看到。汽车销售公司对此不予认可，主张其于2018年1月才把这些东西放进去，因其拖欠汽车城的房租，法院强制执行，将部分东西放入该展厅。一审法院认为，汽车销售公司与周占营签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。协利公司未在该租赁协议上盖章确认，汽车销售公司提交证据不足以证实周占营系代表协利公司与其签订租赁协议，该租赁场地由协利公司实际占用，故该租赁协议对协利公司不发生法律效力。该租赁协议签订后，汽车销售公司将上述展厅交付给周占营，周占营对该租赁展厅花费10万元左右进行了装修，上述事实双方一致认可，一审依法予以确认。双方签订的租赁协议中虽约定租期从2014年10月1日计算，但这仅是关于租赁期限的约定，并非对合同生效时间的约定，周占营关于合同没有生效的主张不能成立。依照合同法第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中汽车销售公司与周占营签订的租赁协议中未对租赁期限进行约定，在审理中对租赁合同的解除期限也未能达成一致意见，故汽车销售公司与周占营可以随时解除合同。周占营虽主张其与汽车销售公司签订合同的日期为2014年8月15日，其于2014年8月25日装修完毕，租赁期限从2014年10月1日起计算，其在租赁期限起算之前已经将租赁场地的钥匙交付孙刚玉，合同已经解除，但孙刚玉对钥匙已经交还的事实不予认可，周占营并未提交证据证实其将钥匙交付孙刚玉。周占营没有将双方签订的租赁协议原件收回，也未提交证据证实其向孙刚玉发出解除合同通知书等，故一审认为周占营关于租赁协议在2014年10月1日之前已经解除的主张，缺乏事实和法律依据，一审不予支持。关于双方租赁合同解除的期限，因双方约定租金缴纳方式为一年一交，汽车销售公司于2015年10月9日向周占营发出催款通知书，要求周占营在五日内缴纳租金，周占营逾期未缴纳上述租金。汽车销售公司对周占营装修后未使用租赁场地是明知的，在向周占营催要租金未果的情况下，应视为周占营已经以自己的行为明确表示其不再租赁上述场所，故一审认为双方的租赁合同于2015年10月14日解除。周占营应按照约定支付租金至2015年10月14日，即应支付租金124666.67元。综上，周占营应支付汽车销售公司租金124666.67元，驳回汽车销售公司其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、周占营支付三门峡市汽车工业销售有限责任公司租赁费用124666.67元，限本判决生效之日起三十日内履行完毕。二、驳回三门峡市汽车工业销售有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费6700元，减半收取3350元，由三门峡市汽车工业销售有限责任公司负担2190元，周占营负担1160元。二审经审理查明的事实与原审一致。本院认为：涉案租房协议系汽车销售公司和周占营签订，协利公司并未在该协议上盖章确认，事后也未追认，协利公司称该行为系周占营个人行为，汽车销售公司亦未提交有效证据证明周占营系代表协利公司与其签订租赁协议，一审认定该租赁协议对协利公司不发生法律效力，协利公司不承担支付租赁责任并无不当，本院予以维持。汽车销售公司和周占营签订租赁合同后，汽车销售公司即将涉案房屋交付周占营，周占营对房屋进行了装修，从房屋交付之日，双方租赁合同已经实际履行，周占营称租赁合同未生效不成立。房屋交付后，周占营无证据证明已与汽车销售公司达成解除租赁合同的一致意见或已向汽车销售公司发出解除合同的通知，周占营主张双方租赁合同在租金起算之前已解除的主张因证据不足，本院不予支持。在双方租赁合同解除之前，周占营应当按照租赁合同约定向汽车销售公司支付租金。因双方在租赁合同中并未对租赁期限作出约定，应视为不定期租赁。周占营租赁涉案房屋后，因并未实际投入使用，汽车销售公司对周占营未实际使用的情况也是知情的，汽车销售公司于2015年10月9日向周占营发出催租函，要求周占营在五日内缴纳租金，周占营未向汽车销售公司缴纳租金，周占营已以自己的实际行动表明其不再租赁涉案房屋，一审认定双方的租赁合同于2015年10月14日解除，周占营应支付合同生效后至2015年10月14日的租金124666.67元，合法有据，应予维持。汽车销售公司要求周占营支付2015年10月14日以后租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因双方对租赁合同是否生效及解除时间发生争议，汽车销售公司本案主张租金的诉求并未超过诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应用维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人三门峡市汽车工业销售有限责任公司负担4380元，周占营负担2320元。本判决为终审判决。审 判 长  郭丽莎审 判 员  赵 曜代理审判员  齐晓丹二〇一八年十一月二十日书 记 员  刘艳红