黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）黑06执异156号案外人：刘喜付，男，1974年4月14日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：刘民，黑龙江司洋律师事务所律师。申请执行人：潘文力，男，1987年4月17日出生，汉族，大庆石化公司塑料厂职工，住大庆市龙凤区。被执行人：易建彬，男，1976年10月23日出生，汉族，住大庆市龙凤区。在本院执行潘文力申请执行易建彬民间借贷纠纷一案中，案外人刘喜付对本院执行大庆市××区××家园××＃楼××单元××室、××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘喜付称，大庆隆源房地产开发有限公司（以下简称隆源公司）欠其部分工程材料款739924.00元，无款偿还。于2015年9月8日至2015年9月11日，将位于大庆市××区××家园××＃楼××单元××室、××室2户房屋作为结算工程材料款给其，工程材料款作为其购买以上2户房屋用款。以上有工程材料付款审批单、银湖馨苑认购书、收据等证据证实。因此其是以上2户房屋的实际所有权人，在未经其同意的情况下扣押以上2户房屋是违法行为，无法律效力，请求本院停止对以上2户房屋的查封。申请执行人辩称，（一）案外人提交的证据没有原件核对不具有客观性，不能作为认定案件事实的依据。案外人未提供材料供货协议等，仅有《工程材料付款审批表》证据不充分，且无法核实真伪。（二）案外人的认购书签署时间为2015年9月8日，在其与隆源公司签署和解协议后，案外人不能取得房屋的权利。认购书中约定部分第三条约定案外人与隆源公司日后要签订购房合同，也就是说签订认购书后，案外人对涉案房屋享有期待权，只有签订房屋买卖合同，案外人才能对涉案房屋享有现实的权利。且按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得商品房预售许可证明签订的房屋买卖合同无效。（三）申请人的认购书为债权性质，不具有对抗效力，而法院执行是具有对抗效力的，其可以通过法院执行最终取得房屋拍卖款项。（四）在2016年大庆市中级人民法院查封涉案房屋后，就在小区A17号显著位置张贴公告，案外人长期怠于行使权利，一拍、二拍都没提出异议，却抢先装修入住，其行为动机存疑。综上，应当认定其理由不成立，驳回异议申请。本院查明，潘文力与易建彬民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月20日作出（2014）庆商初字第60号民事判决书，判决如下：（一）易建彬于判决生效之日起十日内偿还潘文力借款本金502.8万元；（二）易建彬于判决生效之日起十日内给付潘文力自2013年11月30日至2014年6月30日之日止逾期利息（以本金480万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费48088元由易建彬负担。如果易建彬未按本判决指定的期限给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决书生效后，本院于2014年12月17日依申请执行人潘文力申请立案执行。并依法向被执行人易建彬送达执行通知书、报告财产令。2015年7月28日，申请执行人与被执行人达成执行和解协议，约定：“由于乙方（易建彬）无力偿还执行标的550万元左右（以法院最终核定为准），由丙方（邢苏建、隆源公司）和丁方（通州建总）提供担保。具体协议内容：“1.乙方于2015年12月31日前，偿还280万元，于2016年7月31日前偿还剩余款项；2.丙方以让胡路区银浪温馨家园三期A17#楼22户房产（经核实为21户，其中1单元2602室重复书写，包括案涉2户房屋），提供抵押担保。如丙方出卖抵押财产或被第三方查封，丙方愿在财产缺少范围内承担连带保证责任。如乙方不按期履行义务，丙方愿以上述财产由法院进行评估拍卖后偿还甲方，丙方保证上述提供担保房产没有被查封和抵押；3.丁方保证丙方履行担保义务，并自愿监督，如丙方不履行义务，丁方为执行和解协议提供保证担保”。本院于2015年8月19日依据上述和解协议中的担保条款作出（2015）庆执字第20号执行裁定书，查封隆源公司名下位于大庆市××区××浪××家园××＃楼21户房产（其中包括案涉2户房屋）及相应的土地使用权，查封期限为自2016年4月19日至2019年4月18日。2015年11月18日，由于申请人与被执行人易建彬正在和解中，申请人特向本院申请终结本案的本次执行程序，本院作出（2015）庆执字第20-1号执行裁定书，终结对本院（2014）庆商初字第60号民事判决书的本次执行程序。本院于2016年12月29日作出（2015）庆执字第20-2号执行裁定书及拍卖通知书，裁定拍卖隆源公司名下位于大庆市××区××浪××家园××＃楼包括案涉房产在内的21户房产及相应的土地使用权。2017年3月6日本院作出（2017）黑06执恢37号恢复执行通知书，决定恢复潘文力申请执行易建彬民间借贷纠纷一案的执行。另查明，在大庆市城乡规划局网站显示，项目名称：银浪温馨家居住小区三期B地块A17#楼，建设单位：大庆隆源房地产开发有限公司，发证日期：2014-10-14，建设地址：南五路南侧，证书编号：230600201400401。异议审查期间，案外人刘喜付向本院提交《银湖馨苑认购书》二份，《工程材料付款审批单》一份，付款收据二份。欲证明其与隆源公司以大庆市××区××家园××＃楼××单元××室、××室2户房屋抵扣工程材料款，其是以上2户房屋的实际所有权人，以上证据已与原件核对无异。本院认为，本案的争议焦点为案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人自认其所主张权利的执行标的系以房抵工程款而来，故虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。以上四个条件须同时具备人民法院方可支持案外人排除执行的申请。《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。本案中，首先，案外人刘喜付与隆源公司签订的《银湖馨苑认购书》不属于上述法律规定的商品房买卖合同，案外人刘喜付与隆源公司签订的《银湖馨苑认购书》不属于上述法律规定的商品房买卖合同，且在其双方签订的《银湖馨苑认购书》中第三条亦约定案外人在隆源公司规定的时间内与隆源公司签订购房协议，该条约定表明该认购书不能代替商品房买卖合同使用。其次，案外人亦未向本院提交相关证据证实其在本院查封前已合法占有案涉房产。再次，案外人主张案涉房产系其通过以房抵顶工程材料款方式获得，而案外人与隆源公司之间是否存在工程材料供销及以房抵顶工程款等行为及事实，执行程序不宜认定，其应通过诉讼程序进行实体认定。故，案外人所提异议亦不符合《规定》第二十八条之规定，其异议请求不能排除本案执行。综上，案外人刘喜付异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回案外人刘喜付的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 慧审判员 王海燕审判员 陈欣欣二〇一八年十一月二十九日书记员 王春男