文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第3750号原告一：关顺明，男，1962年2月7日出生，汉族，住广东省中山市。原告二：关锡文，男，1987年3月23日出生，汉族，住广东省中山市。原告三：关钊文，男，1984年11月2日出生，汉族，住广东省中山市。原告四：黄顺好，女，1961年9月29日出生，汉族，住广东省中山市。上列四原告的共同委托代理人：黄展廷、阮承慧，分别系广东任允律师事务所律师、律师助理。被告：中山市阿特杰食品有限公司，住所地广东省中山市港口镇福田七路7号第四层，组织机构代码59746445-6。法定代表人：JACEKMAREKKASPEROWICZ，职务经理。被告法定代表人的翻译员：李波，男，1974年10月21日出生，住所地广东省中山市西区。被告委托代理人：邓先林、黄倩敏，分别系广东君品律师事务所律师、实习律师。原告关顺明、关锡文、关钊文、黄顺好与被告中山市阿特杰食品有限公司（以下简称阿特杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员卢俊辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告关顺明、关钊文及其委托代理人黄展廷、阮承慧，被告的法定代表人JACEKMAREKKASPEROWICZ及其翻译员李波、委托代理人邓先林、黄倩敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月9日，原告将其自有的坐落于中山市港口镇福田七路7号第四层房产出租给被告，并与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：“房屋租赁期自2014年3月1日起至2017年1月20日止，月租金为人民币玖仟元整，于每月5日前交清当月租金。若未经原告书面同意，拖欠租金及水电等费用累计超过人民币4500元，原告有权即时解除合同。”2015年8月1日至2015年9月25日，被告拖欠原告租金18000元及水电费。原告多番电话及当面催收，被告一直以各种理由拖延支付租金，甚至以打算转租厂房为由拖延，原告对此明确表示同等条件下可配合其办理转租手续，但必须结清拖欠的费用。2015年8月23日，有身份不明人员陆续搬离厂房内的物品，原告以为被告已与意向租户达成转租协议，经向意向租户求证，才知道双方根本没有达成承租协议，原告考虑到被告拖欠租金及厂房内的财产安全，便对厂房的出入口加锁。次日，经被告解释、承诺以及经港口镇西街派出所工作人员调解后，原告开锁。经原告多番催促无果，原告于2015年9月25日在中山日报登报声明，解除原告与被告签订的《租赁合同》，并收回租赁房屋的使用权。根据《房屋租赁合同》第四条第四款的约定，原告收取的保证金37000元自动转化定金，并不退还给被告。被告拖欠租金在先且有转移资产的行为，原告行使不安抗辩权对厂房内的财产采取必要的强制措施，被告却歪曲事实，主张原告违约，有违《民法通则》有关诚信、公平原则。为此，原告请求：1.判令被告向原告支付租金18000元及水电费用2159元；2.确认被告逾期支付租金构成违约，被告支付的保证金37000元归原告所有；3.判令被告承担所有诉讼费用。原告庭审中当庭变更第1项诉讼请求为：判令被告支付原告2015年8月份租金9000元及7月份、8月份的水电费2159元。庭审后，原告申请撤回要求被告支付2015年7月、8月水电费2159元的诉讼请求。原告为支持其主张及诉讼请求在举证期限内向本院提交以下证据：1.身份证复印件；2.企业机读档案登记资料；3.房屋租赁合同、收据；4.银行流水清单；5.通话与短信记录；6.报纸；7.QQ聊天记录；8.协议书复印件；9.身份证复印件。被告辩称：被告认为原告的诉请没有事实依据。原告认为被告拖欠租金不是事实，被告每个月都有支付1万多元给原告，除了每月9000元租金是确定的之外，原告以水电费等要求被告支付的费用，没有任何依据，被告对此多次提出异议。被告为何会交水电费等给原告，是因为被告已经进入场所办公，做烤箱面包，如果不交，原告就停水停电，所以被告2014年3月1日至2015年7月总共支付原告231717元，原告按照合同应该收取的款项包括押金总共153000元，被告多支付了原告41667元，所以被告认为已经足额向原告支付租金，不存在原告所陈述的拖欠租金。被告请求法院查明事实，驳回原告的诉请。被告为支持其辩解意见在举证期限内向本院提交以下证据：1.租赁合同（复印件）；2.录音；3.公示；4.2015年8月25日、9月1日的函及邮寄单（复印件）；5.银行流水；6.发票；7.销售框架合同。经审理查明：2014年2月9日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方同意将其自有的坐落于中山市港口镇福田七路7号第四层的房产，面积约820平方米，按现状出租给乙方办公经营使用。租赁期限自2014年3月1日至2017年1月20日止。月租金为9000元，乙方应于每月5日前交清本月租金。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同收回房屋，且无须承担违约责任：…（四）未经甲方书面同意，拖欠租金及水电等费用累计超过4500元，甲方有权即时解除合同对乙方停水、停电，并不负责由此对乙方造成的一切经济损失；所收保证金自动转化为定金不予退还乙方。乙方须即时将租赁物内的货物搬走，否则，甲方有权对租赁物的货物进行处理，所造成的一切损失由乙方负责，乙方不得以此向甲方主张任何权利。乙方自本合同签订之日应一次性向甲方缴交3个月的租金共27000元给甲方，作为本合同的保证金（期间不计利息）；用电电压为20千瓦，每个千瓦500元按金，即保证金10000元（期间不计利息）。租赁期内所发生的水、电、煤气、电话通讯及卫生费等费用由乙方负责。”合同签订后，被告向原告支付合同保证金27000元及用电保证金10000元，原告则依约将租赁物交付给被告使用。被告每月向原告支付租金9000元至2015年7月31日，并已向原告支付水电费、杂费至2015年6月30日共计41667元。自2015年8月1日起，被告未向原告支付租金。为此，原告于2015年8月23日晚上将出租房产锁住，并于2015年8月24日向被告出具公示，以被告从2015年8月1日起拖欠本月租金及水电、管理费用，至今仍未缴付为由，解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告则主张水电费应由被告承担，但不应交给原告，应交给供水、供电公司，原告收取被告水电费、杂费41667元没有依据，被告对此多次提出异议，且该款足以抵扣2015年8月份租金，故被告不存在拖欠租金的行为。被告未向法院提供证据证明其对原告收取水电费、杂费的行为提出过异议。原告解释称，水电费、杂费应由被告承担，原告以水费3.5元/吨、电费1.3元/度代为收取水电费后交至供水、供电公司，原告代为收取杂费后交至卫生服务人员。本院认为：原、被告于2014年2月9日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告逾期未支付2015年8月份租金9000元，其抗辩理由为原告已收取其水电费、杂费41667元没有依据，足以抵扣，本院分析认为：首先，《房屋租赁合同》明确约定“租赁期内所发生的水、电、煤气、电话通讯及卫生费等费用由被告负责”，故无论被告将该费用交至何处，均应由被告承担；其次，《房屋租赁合同》约定“未经甲方书面同意，拖欠租金及水电等费用累计超过4500元，甲方有权即时解除合同”，该约定能够反映被告应将水电费交至原告，被告主张不应交给原告，本院不予采信；再次，被告主张其多次对原告收取水电费、杂费的行为提出异议，但未提供证据予以证实，应由被告承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该主张不予采信。合同履行至2015年6月份，被告一直按原告的标准向原告支付水电费、杂费，期间并未提出任何异议，应视为被告以实际行为同意支付原告2015年6月30日之前的水电费、杂费41667元，被告主张用该款抵扣2015年8月份租金9000元，并要求返还余款32667元，缺乏依据，本院不予支持。基于上述分析，被告至2015年8月24日仍未支付原告2015年8月份租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告于2015年8月23日晚上将出租房产锁住，并于2015年8月24日向被告出具公示解除《房屋租赁合同》，故双方《房屋租赁合同》已于2015年8月24日解除，且原告自2015年8月24日起已实际控制出租房产，故被告应向原告支付2015年8月1日至2015年8月23日租金6677.42元（9000元/月÷31天×23天）。另，《房屋租赁合同》约定“被告拖欠租金及水电等费用累计超过4500元，原告有权即时解除合同，所收保证金自动转化为定金不予退还乙方”，故原告诉请保证金37000元归原告所有，合法有据，本院予以支持。原告申请撤回要求被告支付水电费2159元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告中山市阿特杰食品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告关顺明、关锡文、关钊文、黄顺好支付2015年8月1日至2015年8月23日租金6677.42元；二、被告中山市阿特杰食品有限公司向原告关顺明、关锡文、关钊文、黄顺好支付的保证金37000元归原告关顺明、关锡文、关钊文、黄顺好所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1228元，减半收取614元，由被告中山市阿特杰食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员卢俊辉二〇一五年十一月二十四日本件与原本核对无异书记员孙静杏