重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第16039号原告王丽艳，女，汉族，1974年5月16日出生，住河南省安阳市文峰区。委托代理人马建臣，男，汉族，1972年1月21日出生，系原告丈夫。委托代理人魏焕廷，重庆必扬律师事务所律师。被告重庆诚祥房地产经纪有限公司奥园北大附中分部，住所地重庆市经开区北区金福路1号附7号，组织机构代码08017497-4。负责人荣动辉，经理。被告重庆诚祥房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路26号2幢5-1，组织机构代码75307849-4。法定代表人李沛，总经理。二被告共同委托代理人徐程，男，汉族，1987年4月12日出生，系二被告公司员工，住重庆市江津区。二被告共同委托代理人郭秋，女，汉族，1986年9月29日出生，系二被告公司员工，住重庆市北碚区。原告王丽艳诉被告重庆诚祥房地产经纪有限公司奥园北大附中分部（以下简称诚祥公司奥园北大附中分部）、被告重庆诚祥房地产经纪有限公司（以下简称诚祥房地产公司）居间合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨琼独任审理，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告王丽艳的委托代理人马建臣、魏焕廷，二被告共同委托代理人徐程、郭秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽艳诉称：2015年6月7日，原告与丈夫马建臣从河南来到被告诚祥公司奥园北大附中分部处准备购买一套二手房，被告工作人员彭勇接待了原告。在听取了原告购房意向后，被告工作人员详细询问并了解到原告在河南老家有购房且仍在按揭期中。被告工作人员了解了原告的情况和需求后，即拿出一套房屋资料给原告，并告知原告保证可以办成首付三成按揭七成。原告对此套房屋比较满意，并有意向购买。2015年6月10日，原告与被告诚祥房地产公司签订了居间合同，并通过支付宝向被告支付了5万元诚意金。6月17日，被告的门店经理蒋祥华通过微信告知原告，房屋产权已查清没问题，要求将5万元诚意金转为定金。原告在认可双方商定的购房条件不变的前提下，同意诚意金在与卖方签订买卖合同时可以转为定金。但此后被告的说法大变，被告要求原告提供假的离婚证明、单身证明等虚假材料，说这样才能办理三成首付七成按揭，否则只能办理四成首付六成按揭。原告认为该行为违法，故予以拒绝，并决定不再购房。被告的行为构成欺诈，是违法行为。根据居间合同的约定，在与出售方签订正式的买卖合同时，诚意金才能转为定金，而现在原告并未与出售方签订房屋买卖合同，因而诚意金并未转为定金。且未签订房屋买卖合同的根本原因是被告要求原告造假，提供虚假证明，导致原商定的购房条件发生变化，过错在被告一方，被告应将收取的诚意金退还给原告。因被告诚祥公司奥园北大附中分部是被告诚祥房地产公司设立的下属机构，故诚祥房地产公司应对诚祥公司奥园北大附中分部的行为承担民事责任。综上，请求法院判令：1、被告重庆诚祥公司奥园北大附中分部立即归还原告购房诚意金5万元，并从2015年6月11日起至实际返还时止，按照中国人民银行同期贷款基准利率赔偿资金利息损失；2、被告诚祥房地产公司对第一项诉讼请求承担补充责任。被告诚祥房地产公司辩称：首先，如法院判决被告需要承担责任，则对承担责任的方式无异议。其次，2015年6月10日，双方签订的《房屋求购居间协议》是在双方意思一致的基础上达成的，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应该遵守。居间协议明确约定被告为原告的代理人，在代原告将诚意金转给卖方时诚意金自动转为定金。且2015年6月17日，在经过原告同意将诚意金转为定金的情况下，被告将原告支付的5万元诚意金转至卖方，该笔款项的性质自转款给卖方当日就变为定金。原告认为在与卖方正式签订买卖合同时诚意金才转为定金的说法与居间协议约定及事实本身不符。在诚意金转为支付给卖方的定金后，原告再要求被告返还定金没有法律依据，被告不应对此承担返还责任。原告所述被告存在欺诈及要求原告提供虚假证明与事实不符且没有依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。被告诚祥公司奥园北大附中分部与被告诚祥房地产公司答辩意见一致。经审理查明：2015年6月7日，原告王丽艳与丈夫马建臣从河南到被告诚祥公司奥园北大附中分部欲购买一套二手房，被告的工作人员接待了原告并提供了一套房屋资料给原告，原告比较满意并有意向购买该房。原告返回河南后，2015年6月10日，原告（甲方，委托人）与被告诚祥房地产公司（乙方、居间人）在网上签订《房屋求购居间协议》，主要约定：甲方是位于重庆市北部新区奥园5期5栋12-6房屋的意向购买人，乙方为甲方的代理人，于2015年6月10日代甲方向该房屋产权人发出要约，拟购买该房屋，现甲方确认同意按下述条件购买：一、甲方购买条件如下：1、购买房价880000元；2、甲方于2015年6月10日支付人民币5万元作为诚意金，由乙方代为转交予卖方，卖方收到后自动转为定金；3、交房日期为签订《房屋买卖（转让）合同》时约定……（上述1-5项条件以最终签订《房屋买卖（转让）合同》合同中约定为准）；6、中介服务费17600元……二、本协议自签订后，乙方作为甲方代理人，代甲方向该房屋产权人发出要约。三、甲方承诺按上述条件购买该房屋，并委托乙方向出售方转付定金，视同甲方支付。本邀约一经出售方作出承诺，买卖关系即成立。四、若甲方不依本协议约定履行承诺时或乙方作为本人代理人与出售方不及时履约，则构成违约，甲方所付定金不予退还。2015年6月10日，原告通过支付宝将诚意金5万元转至被告诚祥公司奥园北大附中分部门店经理蒋祥华民生银行账户。2015年6月17日，原告的丈夫马建臣与蒋祥华的短信及微信聊天有以下对话内容：蒋：马老师你好！我是小蒋，房屋产权已查清，无问题，你那5万诚意金是否转为定金？马：同意把诚意金转为定金。蒋：马老师，你可以准备户口本、身份证、离婚证、离婚协议、单身证明。马：为什么要离婚证？蒋：不是需要做首套房吗，如提供不了证件，可以找人给你做，但需要费用。马：我咨询了法律人士，用假离婚手续不妥。蒋：法律当然这样说，这其实是个漏洞，我担保没事，现在谁不用假资料。马：你们应该早说用假离婚办理，你们了解我们的婚姻状况和在河南有贷款买房，仍然说可以办首付3成，但并没说怎么办。蒋：不是跟你说要包装一下吗？马：你也没说怎么包装啊？2015年6月17日，房屋出卖人赵卿竹书面委托彭勇代理出卖房屋、签订买卖合同、收取房款等与房屋出售相关的一切手续，并办理了公证。当日，彭勇以赵卿竹代理人名义出具收到原告购房定金5万元的收据给原告。庭审中，原告陈述彭勇系被告工作人员，并认为彭勇收取诚意金的行为实际是被告收取，该诚意金并未支付给房屋出卖方从而转为定金。被告的出庭诉讼代理人对彭勇是否是被告工作人员陈述不清楚。上述事实有《房屋求购居间协议》、收条、委托书、公证书、微信记录、短信记录及当事人陈述等随案为证，并经当庭质证、足以认定。本院认为：原告在了解被告诚祥公司奥园北大附中分部提供的购房信息后，有意向购买该房，并与被告诚祥房地产公司签订《房屋求购居间协议》，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该协议约定被告诚祥房地产公司作为居间人及原告的代理人向卖方发出要约，并将原告支付的诚意金代为转交卖方，卖方收到后即自动转为定金。本案原告在了解房屋信息并有意购买后，委托被告作为购房代理人向卖方发出了要约，房屋的出卖人赵卿竹亦委托彭勇代为出售房屋并收取款项。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。本案中被告根据居间协议以及原告的委托将原告支付的诚意金给房屋业主赵卿竹的代理人彭勇，被告的支付行为以及彭勇的代收行为均符合该条的规定，故该笔5万元诚意金已经转为给房屋业主赵卿竹的定金。现原告不愿购房，定金应否返还，属于原告与房屋业主间的另一法律关系。因该5万元已转移至房屋业主，即使被告在居间行为中确有过错，其承担的责任也不是返还业主已收取的定金，而是给原告可能造成的损失承担其他法律责任。原告认为彭勇作为被告的工作人员，其收取诚意金其实是被告收取，而不是卖方收取，且根据居间协议约定诚意金要在与卖方签订正式的买卖合同时才转为定金，现原告未与卖方签订房屋买卖合同，因而诚意金未转为定金的理由不成立。理由如下：首先，彭勇是否是被告的工作人员不影响其作为卖方的代理人身份收取定金或房款。其次，双方在居间协议中约定“诚意金在卖方收到后自动转为定金”的条款内容以最终签订的《房屋买卖（转让）合同》为准，现原告与卖方未签订《房屋买卖（转让）合同》就该条款内容进行变更或补充，故《房屋求购居间协议》中关于诚意金转为定金的条款仍有效。被告是否有过错致《房屋买卖（转让）合同》不能签订及因此该承担何种责任前述已阐明。综上，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王丽艳的诉讼请求。本案案件受理费1050元，减半收取525元，由原告王丽艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，在本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间最后一日起计算。审判员  杨琼二〇一五年十一月三日书记员  张健