成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初5587号 原告：应洁，女，汉族，1987年6月7日出生，住成都市成华区。 原告：陈鹏羽，男，汉族，1988年5月21日出生，住四川省蓬溪县。 上列原告共同委托诉讼代理人：谷栋，四川公生明律师事务所律师。 被告：杜洪波，女，汉族，1969年11月10日出生，住成都市高新区。 被告：唐鹏，男，汉族，1980年2月10日出生，住北京市朝阳区。 上列被告共同委托诉讼代理人：徐芳秀，女，汉族，1974年4月16日出生，住成都市高新区。 被告：徐芳秀，女，汉族，1974年4月16日出生，住成都市高新区。 被告：邓峰，男，汉族，1959年3月18日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：邢连超，四川广力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟炬，四川广力律师事务所律师。 原告应洁、陈鹏羽诉被告杜洪波、唐鹏、徐芳秀、邓峰案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月12日受理，本案依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年7月24日、2018年11月22日公开开庭进行了审理，原告应洁、陈鹏羽的委托诉讼代理人谷栋到庭参加诉讼，被告杜洪波、徐芳秀到庭参加诉讼、被告唐鹏的委托诉讼代理人徐芳秀到庭参加诉讼，被告邓峰及其委托诉讼代理人邢连超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 应洁、陈鹏羽公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除对原告购买的位于成都市金牛区房屋采取的查封措施；2、判决确认原告与邓峰签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效，并确认案涉房屋归原告所有；3、判令邓峰将案涉房屋的权属登记转移到原告名下，并办理不动产产权过户登记；4、判决邓峰赔偿原告违约金257700元。事实与理由：案涉房屋原属邓峰所有，邓峰通过中介方将案涉房屋出售给原告，双方于2016年2月25日签订《存量房买卖合同》，约定邓峰将案涉房屋以1718000元的价格出售给原告，约定付款方式为签订合同时支付定金50000元，首付款468000元，过户前支付，尾款1200000元，原告以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付给邓峰，双方约定的过户时间为2016年5月25日前。《存量房买卖合同》签订后，陈鹏羽当天将定金50000元支付给邓峰（其中44500元手机银行转账，5500元现金支付），邓峰向陈鹏羽出具收条。2016年3月11日，原告与邓峰签订《补充协议》，约定交房日期为2016年3月11日，原告把首付款交给邓峰，首付款金额不变。双方商定2016年4月1日前准备好商业贷款所需全部资料前往银行办理贷款手续。《补充协议》签订当日，陈鹏羽将首付款468000元以银行转账的方式支付给邓峰。邓峰将案涉房屋钥匙交给原告，原告随即对案涉房屋进行装修，入住至今，按时交纳水电气费与物业费。原告与邓峰签订房屋买卖合同时，案涉房屋权属无争议，未办理抵押登记，无产权转账限制登记。当原告向邓峰提出过户要求时，因当时邓峰正与其妻子诉讼离婚，案涉房屋被邓峰之妻诉讼保全，无法过户。邓峰提出待其与妻子离婚诉讼完结后办理过户，原告表示同意。后原告听说邓峰离婚诉讼已经结束，随即向邓峰提出过户要求，却发现案涉房屋被查封（杜洪波、唐鹏诉邓峰民间借贷纠纷一案），原告随即向成都市金牛区人民法院提出案外人异议，后原告向金牛区人民法院提起案外人执行异议之诉，但该案在审理过程中，杜洪波、唐鹏向法院申请撤回起诉，并解除对该房屋的查封。2018年2月2日，杜洪波、唐鹏、徐芳秀以邓峰为被告向金牛区人民法院提起民间借贷之诉，杜洪波、唐鹏、徐芳秀在该案中又申请保全了案涉房屋。2018年5月，原告向金牛区人民法院提出执行异议，2018年6月7日，金牛区人民法院作出《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。 原告认为，原告与邓峰签订的《存量房买卖合同》合法有效，原告依约支付了购房款，并占有使用案涉房屋至今，对该房屋未办理更名过户不存在过错，原告对案涉房屋应享有所有权。同时，因邓峰逾期过户，导致过户税费增加，贷款利率加大，给原告造成损失，依据《存量房买卖合同》的约定，原告要求邓峰赔偿原告违约金257700元。请求法院依法判决。 杜洪波、唐鹏、徐芳秀辩称，原告的起诉并不符合民诉法的相关规定，请求驳回原告的诉讼请求。 邓峰辩称，一、案涉房屋为邓峰合法的个人财产，签订房屋买卖合同时无抵押无纠纷，邓峰有充分的处分权。2016年2月25日签订买卖合同后，进行了网上签约，邓峰收到定金5万元，首付款468000元，邓峰将房产证交给中介，因原告未付清120万元房款，未达到办理过户手续条件，其后房屋因其他纠纷被法院查封，非邓峰所为，邓峰在本案中无违约。因未付清房款，该房屋所有权人仍为邓峰。二、签订买卖合同后，原告未按时办完银行贷款，也未直接支付房款，造成未能过户，原告构成违约，因原告长期未支付房屋尾款120万元，邓峰有权根据《存量房买卖合同》7.2条约定，书面通知解除买卖合同，邓峰保留此项权利。三、原告未经同意对房屋装修，应承担损失。邓峰将钥匙交给原告仅是供暂时使用，并非正式交付房屋，也并未同意对房屋进行装修。根据《存量房买卖合同》5.2条约定，应当在办理完毕过户手续之后，进行物业交割，并签订《物业交割清单》后视为房屋交割，原告作为案涉房屋的暂时使用人无权对房屋进行装修改造。邓峰保留要求原告对房屋恢复原状的权利。四、房屋被法院查封，不能作为违约事由。五、若《存量房买卖合同》被判决解除或者无法履行时，邓峰保留要求原告承担逾期付款违约责任和支付房屋占用费的权利。六、该房屋买卖合同因未付清房款，邓峰多次催促仍未付清，原告拒不履行义务，导致合同目的不能实现，邓峰已经提出解除合同。请求判决解除原告与邓峰签订的《存量房买卖合同》。 本院经审理认定事实如下：应洁与陈鹏羽为夫妻关系。2016年2月25日，应洁与邓峰签订《存量房买卖合同》，约定应洁购买邓峰所有的案涉房屋，购房总价1718000元，签订合同当日支付定金5万元，首付款468000元，过户前支付，尾款120万元，由应洁一方向银行贷款支付，双方应在2016年5月25日前备齐办理贷款所需资料，前往银行签订贷款合同，双方应于2016年5月25日前办理过户手续。合同签订当日，陈鹏羽向邓峰支付定金5万元。2016年3月11日，邓峰与陈鹏羽签订《补充协议》，约定邓峰于2016年3月11日将案涉房屋钥匙交给应洁、陈鹏羽，应洁、陈鹏羽将首付款468000元支付给邓峰，双方商定于2016年4月1日前准备好商业贷款所需全部资料，并协助丙方（中介方）前往银行办理贷款手续，若转款到过户期间，邓峰所卖房屋被查封则按违约处理。当日，陈鹏羽向邓峰支付了购房首付款468000元，邓峰将案涉房屋钥匙交给陈鹏羽，嗣后，应洁、陈鹏羽对案涉房屋进行了装修，并使用至今。2016年3月30日，邓峰、陈鹏羽、应洁一同在农业银行办理贷款手续，申请贷款金额为120万元，邓峰与陈鹏羽签订《房屋买卖合同（贷款购房专用）》。银行于2016年4月8日审批通过该笔贷款（4月9日、10日为法定休息日），但应洁、陈鹏羽嗣后未完成贷款手续，未取得该笔贷款。 2016年3月31日，邓峰向本院提起离婚诉讼，要求与其妻张某离婚，诉讼中，张某向本院申请诉讼保全，要求保全案涉房屋，本院于2016年4月11日对案涉房屋予以查封，2016年5月31日，邓峰申请撤诉，本院予以准许。2016年6月3日，张某向本院提起离婚诉讼，要求与邓峰离婚，张某同时申请诉讼保全，要求查封案涉房屋，本院于2016年6月20日查封了案涉房屋。2017年4月11日，杜洪波、唐鹏以邓峰为被告向本院提起民间借贷之诉，诉讼中杜洪波、唐鹏申请诉讼保全，2017年4月27日，本院对案涉房屋予以查封（轮候）。2017年11月17日，应洁、陈鹏羽就本院的查封行为提出执行异议，本院于2017年12月1日裁定驳回了应洁、陈鹏羽的异议请求。2018年1月4日，应洁、陈鹏羽向本院提起执行异议之诉。2018年1月10日，本院针对杜洪波、唐鹏起诉邓峰民间借贷一案作出民事裁定书，驳回杜洪波、唐鹏的起诉。本院同时解除了案涉房屋的查封。随后，应洁、陈鹏羽亦撤回了执行异议之诉一案。2018年1月22日，杜洪波、唐鹏、徐芳秀又以邓峰为被告向本院提起民间借贷之诉（该案业已判决，目前正在二审过程中），本院根据杜洪波、唐鹏、徐芳秀的保全申请，于2018年2月2日对案涉房屋予以查封【（2018）川0106民初1122号案件、(2018)川0106执保223号】。2018年5月14日，应洁、陈鹏羽就本院（2018）川0106民初1122号案件的查封行为提出执行异议，2018年6月4日，本院裁定驳回了应洁、陈鹏羽的异议申请。应洁、陈鹏羽遂向本院提起执行异议之诉。 2018年4月8日，邓峰向应洁、陈鹏羽发出催款通知，要求应洁、陈鹏羽7日内支付拖欠房款120万元，并支付违约金219万元，逾期将解除合同。2018年4月12日，应洁、陈鹏羽向邓峰回函，认为邓峰存在违约行为（案涉房屋多次被法院查封），不同意解除房屋买卖合同，不同意支付违约金。 诉讼中，应洁、陈鹏羽同意将剩余购房款120万元交付法院执行。 以上事实有双方当事人的陈述、《存量房买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖合同（贷款购房专用）》、收条、银行转账记录、本院的保全裁定、执行裁定书等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案争议的焦点即为应洁、陈鹏羽对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，通过查明的事实，可以确认，应洁、陈鹏羽在法院查封案涉房屋前即已与邓峰签订书面合同，并在查封前合法占有案涉房屋，应洁、陈鹏羽也已按合同约定支付部分价款并同意将剩余价款交付法院执行。本案的关键即为未办理案涉房屋的过户登记是否为应洁、陈鹏羽自身原因造成。邓峰与应洁、陈鹏羽约定购房尾款120万元的支付方式为向银行贷款，且在补充协议中约定准备贷款的时间为2016年4月1日前，应洁、陈鹏羽于2016年3月30日向银行申请贷款，银行于2016年4月8日审核通过，本院于2016年4月11日对案涉房屋予以查封。之后案涉房屋被法院多次查封，房屋被查封后即不具备向银行贷款的条件，同时，因案涉房屋被法院查封，导致应洁、陈鹏羽是否能依约取得案涉房屋所有权具有不确定性，应洁、陈鹏羽未向邓峰直接支付购房尾款亦为其行使不安抗辩权。据此，本院认为，案涉房屋未能办理所有权变更登记并非应洁、陈鹏羽的过错造成，应洁、陈鹏羽要求解除对案涉房屋的查封于法有据，本院依法予以支持。 关于应洁、陈鹏羽要求判决确认《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效，并确认案涉房屋归原告所有的请求，因房屋买卖合同尚未履行完毕，本院对案涉房屋无法确权，本院对原告的该项请求在本案中不予支持。 关于应洁、陈鹏羽要求办理案涉房屋的权属变更登记及要求邓峰支付违约金的请求，该请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不作处理，同理，邓峰要求解除房屋买卖合同的请求，本院亦不作处理。 综上，本院认为应洁、陈鹏羽要求对案涉房屋解除保全措施的理由正当，于法有据，本院依法予以支持。依照，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，判决如下： 一、解除本院（2018）川0106民初1122号案件对位于成都市金牛区房屋的查封（权2937253）【（2018）川0106执保223号】； 二、驳回应洁、陈鹏羽的其他诉讼请求。 案件受理费22581元，由邓峰负担100元，应洁、陈鹏羽负担22481元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 宁 人民陪审员  唐文建 人民陪审员  刘晓蓉 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  干海林