天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初6422号原告：天津市宜兴埠第五农工商联合公司，住所地北辰区津围公路229号。法定代表人：马敬强，经理。委托诉讼代理人：高爽，天津四方君汇律师事务所律师。被告：马宝海，男，1972年11月17日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李文刚，天津知方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊成，天津知方律师事务所律师。原告天津市宜兴埠第五农工商联合公司与被告马宝海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市宜兴埠第五农工商联合公司的委托诉讼代理人高爽，被告马宝海及其委托诉讼代理人李文刚、黄俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市宜兴埠第五农工商联合公司（以下简称第五农工商公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的租金260万元及按人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日的迟延付款违约金；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方自2008年开始建立房屋租赁关系，租赁合同每年一签。约定被告租用原告所属位于北辰区的房屋，该租赁房屋面积8300平方米，年租金为65万元。最近一期合同约定租赁期限至2016年12月31日。合同到期后，双方未再续签。截止2017年12月31日，被告累计拖欠租金260万元。虽经原告多次催要，但被告一直拒绝全部清偿。为维护原告合法权益，故呈诉。马宝海辩称，不同意原告诉讼请求。被告认为应该扣除被告所支出的相关费用：1.2008年至2017年变压器维修维护费用40万；2.2008年至2010年厂房设施维修费用60万元，原告同意抵扣房租45万；3.变压器底费及电费差价1418400元；4.2011年金梦迪及二厂防水费用合计163650元；5.2014年金梦迪防水修补费用64420元；6.2016年金梦迪及二厂防水费用188710元；7.2016年金梦迪及二厂自来水消防栓的安装与维修费用合计117200元，以上所有支出合计2009580元。另外2013年11月1日被告交纳了5万元租金，原告公司经理宋纯生出具了收条，但未给被告开具发票，上述已付的5万元租金也应从原告诉请中扣除。剩余差价被告同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原被告双方于2007年开始建立租赁关系，约定由被告租用原告坐落于天津市北辰区的房屋，共分两块场地，一块6000平方米，另一块2300平方米，合计8300平方米。双方约定合同每年一签。双方最后一次签订的两份合同是于2015年12月30日签订，其中6000平方米的租赁合同约定出租方为原告（甲方），承租方为马宝海（乙方），租赁物坐落于天津市北辰区，厂房总面积6000平方米，甲方只提供电、水源，租期一年，自2015年12月31日至2016年12月31日止。双方还约定租金为每年40万元，自协议签字生效之日起三日内，乙方交付租金40万元，逾期达7日的，视为乙方单方终止本合同，甲方有权收回出租厂房，乙方应在甲方通知后七日内撤出。合同落款甲方处盖有原告公章，乙方处有被告签字。另一份2300平方米的租赁合同约定出租方为原告（甲方），承租方为马宝海（乙方），租赁物坐落于天津市北辰区，厂房总面积2300平方米，甲方只提供电、水源，租期一年，自2015年12月31日至2016年12月31日止。双方还约定租金为每年25万元。合同落款甲方处盖有原告公章，乙方处有被告签字。现诉争房屋仍由被告占有使用。2018年1月16日，原告向被告发出询证函，函件中载明原被告双方自2008年1月开始建立房屋租赁关系，被告租用原告位于北辰区房屋，年租金65万元，截至2018年1月16日，被告应付租金650万元，已付租金325万元，欠付租金325万元。该函件还载明，若款项未付清，恳请尽快安排付款。在该询证函上还记载“马宝海表示65万元租金中含有税金及厂房维修，应将税金和维修费扣除”在该函件落款处，马宝海签字按印，但对应支付欠款数额有异议。2018年7月30日，被告向原告缴纳租金65万元。自双方建立租赁关系起至2017年12月31日，被告应付租金650万元，已付租金390万元，尚欠租金260万元。天津市宜兴埠第五农工商联合公司系天津市北辰区第五街委员会的集体经济组织。原被告双方最初签订租赁合同时是由温某经办，温某时任第五农工商公司经理，宋纯生为第五农工商公司三产经理。温某出庭证实当初被告租赁房屋时不具备生产条件，双方未对租赁物的维修在合同中进行约定。被告进厂初期对房屋进行了维修，且之后找第五农工商公司协商维修费用，第五农工商公司同意抵扣45万元租金。被告提交的收条载明“今收冯宝忠上交现金伍万元，收款人宋纯生，2013年11月1日”。宋纯生时任第五农工商公司经理。二厂对应的租赁物是2300平方米的厂房，金梦迪对应的是6000平方米的厂房。在后续使用租赁物过程中，被告马宝海又分别于2011年、2014年、2016年为租赁物做防水、修补工作，共花费416780元，上述费用有被告提交的票据及证人高某予以证实。2016年6、7月份被告对租赁物的自来水和消防栓进行维修和安装，共花费117200元，上述费用有被告提交的票据及证人杨某予以证实。根据被告申请，本院依法调取了用户名称为第五农工商公司、用户编号为0032675883自2007年11月至2011年9月的用电明细，该用电明细能够显示出应收金额和实收金额，对于底费问题，电力公司工作人员表示底费金额与用电金额都包含在应收和实收金额中了，因年限较长且涉及电价变化等，无法区分。被告未提交相应缴纳底费票据。租赁物内的变电室除被告使用外，还有其他租户使用。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否应向原告支付房屋租金，若应支付，数额是多少；2.被告抗辩的数额是否应该与其拖欠的租金相互抵扣，若应抵扣，抵扣数额是多少；3.被告是否应向原告支付违约金。关于被告是否应向原告支付租金及租金数额一节，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，受法律保护。原告已将租赁标的物出租并交付给被告使用，被告对欠租事实予以认可，故被告应承担相应责任，按照合同约定全面履行自己的义务，按时缴纳租金。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现被告继续占有使用诉争房屋，而其未如约缴纳租金是造成本案的根本原因，被告应承担租金给付义务。关于给付租金数额，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。根据庭审查明的事实，在被告进厂初期对租赁物进行了修缮，结合经办人的证人证言可以证实，对初期的维修费用，应折抵45万元租金。后续在租赁期间内，被告为保证租赁物的正常使用，又对租赁物进行了防水、自来水、消防等维修，共花费了533980元，该部分费用，也应该由原告负担，故应抵扣被告应付的部分租金。关于被告辩称的宋纯生收取的5万元系房租，被告提交了证据予以证实，且结合宋纯生当时的身份，本院对被告该抗辩主张依法予以支持。关于被告辩称变电室变压器维护产生的费用，经审理查明，该变电器并非被告一个租户使用，且被告提交的证据不足以证实变压器维护费用每年4万元的必要性、合理性以及关联性，综上，本院对被告在本案中的该项抗辩主张不予支持。关于被告辩称的变压器底费及电费差价问题，被告未提供证据予以证实，故本院对被告的该抗辩主张不予采信。综上，折抵后，被告仍欠原告截止至2017年12月31日的租金为1566020元。关于被告是否应向原告支付违约金一节，如前所述，出租人应当履行租赁物的维修义务，根据证人温某的证言可以证实原告当初交付给被告的房屋存在缺陷，被告曾就房屋维修事宜找过原告，原告同意就被告进厂时产生的维修费用折抵部分租金，故本院对原告要求被告给付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马宝海于本判决生效之日起十日内给付原告天津市宜兴埠第五农工商联合公司截止至2017年12月31日的租金1566020元；二、驳回原告天津市宜兴埠第五农工商联合公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告负担4353元，被告负担9447元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李 君二〇一八年十一月二十七日书记员 韩泽森附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。