河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0705民初2031号 原告：李忠雨，男，1956年7月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：毕慧琴，女，满族，1956年9月29日出生，现住北京市朝阳区。系李忠雨妻子。 被告：廊坊鑫华幕墙门窗有限公司，住所地廊坊市大城县旧镇，实际经营地河北省张家口市桥东区银座写字楼C座21层，统一社会信用代码：9113102560344247D。 法定代表人：李崇堂，董事长。 委托诉讼代理人：李石堂，男，汉族。 委托诉讼代理人：李广超，男，汉族。 被告：张家口康丹大鹏房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市高新区张宣公路东侧兴亚写字楼5层，实际经营地：张家口市高新区纬三路康丹商业广场7号楼底商。统一社会信用代码：91130701699217982Q。 法定代表人：王天羽，董事长。 委托诉讼代理人：张海峰，男，汉族。 原告李忠雨与被告廊坊鑫华幕墙门窗有限公司（以下简称鑫华幕墙门窗公司）、张家口康丹大鹏房地产开发有限公司（以下简称康丹大鹏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月21日公开开庭进行了审理。原告李忠雨及其委托诉讼代理人毕慧琴、被告廊坊鑫华幕墙门窗有限公司委托诉讼代理人李石堂、李广超、被告张家口康丹大鹏房地产开发有限公司委托代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李忠雨向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认位于张家口市高新区房屋归原告所有；2、请求法院立即停止对位于张家口市高新区房屋的查封执行；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:上述两被告发生建筑工程合同纠纷，被告幕墙公司因被告开发公司拖欠工程款提起诉讼，法院做出判决后，被告开发公司不履行生效法律文书确定的义务，经被告幕墙公司申请，贵院2016年4月21日恢复本案执行；但贵院查封房屋中张家口市高新区房屋，被告开发公司2014年5月18日已经卖给原告；原告向法院提出执行异议，但被贵院驳回。本案事实：2011年10月被告开发公司遇到资金困难，企业法人、总经理李康找原告请求帮助，原告用自己位于北京市朝阳区产权房做抵押，向中国民生银行北京工体北路支行借款320万元，给被告开发公司用于经营，到2013年2月27日止，被告开发公司又分五次向原告借款242万，借款累计562万元。2014年5月初被告开发公司资金链断裂，被告开发公司及法人李康因不能归还借款，将康丹商业广场2号楼103号房屋出售给原告，折抵其向原告440万元借款，包括从银行借的320万元和之后借款中的120万元；2014年5月18日被告开发公司及法人李康与原告签订《关于康丹大鹏房地产开发公司向李忠雨出售康丹商业广场房屋以折抵公司向李忠雨个人借款的协议》，后履行公司正式审批手续，与原告签订《商品房买卖合同》；李康在公司会议上宣布公司管理运营将交给由他找来的李某，因要债人员聚集且出现有人锁门、砸办公室等激烈行为，李康临时到李某位于康丹商业广场4号楼4层办公室办公，该协议就在此签署，李某作为接手方也在协议书上签字确认；随后被告开发公司负责人员不断更迭最终更换了公司法人，被告开发公司因欠老鸦庄村民的钱，公司公章、合同章都被收至老鸦庄村委会并禁止使用，公司一片混乱，后续各项工作完全停滞。原告认为：1、原告提交法院的被告开发公司与原告签订的《关于关于康丹大鹏房地产开发公司向李忠雨出售康丹商业广场房屋以折抵公司向李忠雨个人借款的协议》证明，被告将张家口市高新区房屋卖给原告是双方真实意思表示，协议签订符合法律规定，具有法律效力。原告提交被告开发公司用章审批单及正式购房合同等证据证明，双方签订购房合同符合被告开发公司程序和合同法规定,原告提供打款条和借款凭证证明，原告已经支付全部购房款，购房行为真实合法有效。合同法规定“依法成立的合同，对当事人具有约束力”“依法成立的合同受法律保护”“依法成立的合同自成立时生效”；因此该房屋2014年5月18日就已经归原告所有，法院查封的是原告的房屋。2、2014年5月18日后，因被告开发公司陷入混乱，未能办理房屋登记备案手续且到目前为止仍没有完工和验收，不具备使用条件，被告幕墙公司没有证据证明原告没有买房。《物权法》规定“未办理物权登记的，不影响合同效力”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，买受人不动产登记在被执行人名下，“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部款项，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告购买房屋的情形，符合上述法律规定；被告依法自行承担没有证据的不利后果。3、法院查封该房时间是2016年4月21日，此时该房屋已卖给原告，因此，应依法撤销对张家口市高新区房屋的查封执行。4、被告幕墙公司清楚知道2014年5月18日原告已购买该房，在其起诉被告开发公司寻找法人李康中，原告曾给予积极协助，被告幕墙公司法人曾向他人表示，他申请法院查封房产的标的额，已经超过了被告开发公司所欠工程标的额，但被告幕墙公司在申请法院查封原告房产时未告知原告，被告开发公司在协助法院查封时并未如实向法院讲明情况，这些故意过错有悖诚信原则和契约精神。5、被告幕墙公司索要工程款包括利润，原告借钱甚至抵押自己房屋借钱给被告开发公司用于经营，是帮人危难困的善举，被告开发公司欠原告的是原告的养老钱，保命钱，且长期郁闷，原告已罹患肝硬化并三次吐血危及生命，正等待换肝，相对于二被告，原告是弱者。故原告认为，被告幕墙公司向贵院申请执行原告所有房屋的行为已经损害了原告的财产权益，因此，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，请求贵院确认位于张家口市高新区房屋归原告所有，并立即停止对位于张家口市高新区房屋的查封执行。 廊坊鑫华幕墙门窗有限公司辩称，请求人民法院依法裁判，分清法律关系。 张家口康丹大鹏房地产开发有限公司辩称，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的抵押贷款、民生银行北京工体北路支行《个人借款凭证》《个人最高额抵押、保证额度借款合同》《公证书》，原告提交上述证据用以证明李忠雨用自己的房产作抵押，以李康名义给开发公司从银行借款320万元用于经营，开发公司约定每月按百分之一付李忠雨使用利息，开发公司向李忠雨借款320万元事实清楚，证据确凿；鑫华幕墙公司认为和康丹公司没有关系，康丹大鹏公司认为真实性不确定需要李康确认，公司没有账目记载；本院认为，证据是银行出具的，真实合法，能证明原告主张的原告与康丹大鹏公司之间的债权债务关系，二被告异议不成立，本院对证据依法予以采信；2.原告提交的康丹大鹏公司向原告的借款凭证（出资证明）及银行交易记录，证明康丹大鹏公司向原告借款累计562万元，争议购房款折抵的是320万元和借款中的120万元，康丹大鹏公司确实已经收到103号房的购房款。鑫华幕墙公司认为证据和康丹大鹏公司没有关系，与鑫华幕墙公司也没有关系；康丹大鹏公司认为出资证明真实性不确定需核实，证据都是李康和原告之间的关系，和康丹大鹏公司没有关系；本院认为，证据是康丹大鹏公司出具并且加盖了公章，能证明原告主张的康丹大鹏公司与原告之间的债权债务关系，康丹大鹏公司并没有提交相反证据予以反驳，所以二被告异议不成立，本院对证据依法予以采信。3、原告提交的《关于康丹大鹏房地产开发有限公司向李忠雨出售康丹商业广场房屋以折抵公司向李忠雨个人借款的协议》、《印章使用审批表》、《商品房买卖合同》，证明康丹大鹏公司签订协议确认借款562万元的事实，同意出售2号楼一层103和105号房屋折抵440万元借款并履行公司审批手续后签订了购房合同，合同具有法律效力，购房款康丹大鹏公司已经收到，房屋买卖符合法律程序，是真实合法有效的。鑫华幕墙公司认为借款协议没有日期和本案没有关系，对买卖合同真实性有异议，因为没有验收，办不了手续，且证据和本案无关；康丹大鹏公司认为借款协议的标题是出售房屋还是折抵贷款有冲突，不是王天羽签订，真实性不确定,借款是借给公司还是李康不确定，公司可能与原告签订了买卖合同，只要我们出售的房屋在房管局都有备案网签，用章审批表格式没有李康签字，李康为什么签字不明确，李某不是我公司职工没有签批权利，我公司还有登记表，现在公章老鸦庄工作人员拿着，盖不了章。本院认为，折抵协议、购房合同均是原告与康丹大鹏公司签订，从时间、内容上可以和原告第一组证据相印证，二被告虽然对证据有异议，但是未提交相反证据予以反驳，康丹大鹏公司只是以现在公司状态对证据质疑，其质证意见不具有客观性，不能真实评价合同签订当时的事实，故被告异议不能成立，本院对证据依法予以采信。4、原告提交的证人郝某、周某、李某证人证言，鑫华幕墙公司认为和本案没有关某，康丹大鹏公司对证人郝某、周某证言及买卖合同真实性、关某提出异议，认为不能对抗鑫华幕墙公司的查封；对李某证言认为与事实不符，证人之间陈述矛盾，李某陈述与公司合作不是事实。本院认为，证人之间陈述与原告上述几组证据可以相互印证，被告方虽持异议，但是没有相反证据予以反驳，证据真实合法有效，本院依法予以采信。5、鑫华幕墙公司提交的（2016）冀0705执恢39号之一执行裁定书，证明原告在执行的时候申请，被法院驳回了，（2018）冀0705执异48号执行裁定书，证明法院把房子判给我了。原告认为证据只是证明法院按照他的申请查封了我的房产，我们提出异议后，并没有把房子判决给他，只是支持继续查封。本院认为，上述裁定书是法院依法出具，证据真实合法，但是（2016）冀0705执恢39号之一执行裁定书和本案没有关某，（2018）冀0705执异48号执行裁定书是本案正在审理的争议，不能证明被告鑫华幕墙公司的主张，不予采信。 依据上述有效证据及当事人的一致陈述，本院依法查明事实如下： 2011年10月15日至2013年2月27日期间，被告康丹大鹏公司分五次向原告李忠雨借款人民币共计2420000元；2011年12月1日，李忠雨以位于北京市朝阳区房产给被告康丹大鹏公司法定代表人李康提供抵押，向中国民生银行股份有限公司借款人民币3200000元，借款用途为经营。2012年12月20日李忠雨与李康签订《借用房屋进行抵押贷款协议》，主要内容为李康因公司运营需要资金，借用李忠雨房屋进行抵押贷款320万元，借款由李康承担，借款期限一年，借款期限内，李康每月按贷款总额的1%支付李忠雨利息。协议由李忠雨签字，李康签字并加盖康丹大鹏公司的印章。因不能归还借款，李忠雨与康丹大鹏公司签订了《关于康丹大鹏房地产开发有限公司向李忠雨出售康丹商业广场房屋以折抵公司向李忠雨个人借款的协议》，协议主要内容为：一、康丹大鹏公司向李忠雨借款2420000元，借用李忠雨房屋抵押贷款3200000元，上述共计5620000元；二、康丹大鹏公司将位于康丹商业广场××楼××和××号房屋出售给李忠雨以折抵借款，房款共计4400000元，扣除房款后剩余1220000元借款仍执行原来的借款协议。2014年5月18日李忠雨与康丹大鹏公司签订商品房买卖合同，康丹大鹏公司将位于张家口市高新区房屋出售给了李忠雨，房屋面积62.24平方米，单价23939.59元，房屋价款总金额1490000元。 鑫华幕墙公司与康丹大鹏公司建设工程合同纠纷一案，张家口市经济开发区人民法院于2014年11月16日作出（2014）张开商初字第202号民事判决书，民事判决书生效后，因被告康丹大鹏公司没有主动履行给付义务，鑫华幕墙公司申请强制执行，本院查封了位于张家口市高新区房屋，执行过程中，李忠雨提出执行异议，认为位于张家口市高新区房屋归李忠雨所有，申请法院解除对该房屋的查封。法院作出（2018）冀0705执异48号执行裁定书，驳回案外人李忠雨的异议请求，李忠雨提起本案诉讼。 本院认为，李忠雨的第一项诉求是要求确认位于张家口市高新区房屋归李忠雨所有；李忠雨主张依照《中华人民共和国合同法》的规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力”、“依法成立的合同受法律保护”、“依法成立的合同自成立时生效”，认为其已经取得所有权，依据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，李忠雨并非案件所涉房屋的合法建造者，不能原始取得房屋的所有权，李忠雨与康丹大鹏公司之间的买卖合同关系并不当然创设物权，房屋的所有权应自房屋在房屋管理部门依法登记后才发生法律效力，故对其第一项诉求本院不予支持。 李忠雨的第二项诉求是请求法院立即停止对位于张家口市高新区房屋的查封执行,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中李忠雨应证明自己对位于张家口市高新区房屋拥有物权或其他享有足以排除强制执行的民事权益；李忠雨主张其与康丹大鹏公司之间是房屋买卖合同关系，李忠雨已经购买了本案诉争的房屋并享有物权，故其应证明李忠雨与康丹大鹏公司之间存在买卖合同关系，李忠雨已经支付房屋相应对价，李忠雨已经实际占有该房屋，房屋没有办理网签备案并非因为李忠雨的过错；审理中李忠雨提交的借款证据、抵押借款合同、以房抵债协议、商品房买卖合同、证人证言等证据，证据形成完整证据链，证明了本案诉争房屋的买卖资金来源、商品房买卖合同的订立，李忠雨与康丹大鹏公司之间存在商品房买卖合同关系，对购买康丹大鹏公司的位于张家口市高新区房屋双方已经达成合意，合同依法成立并已经发生法律效力；康丹大鹏公司与李忠雨的债权债务纠纷经过协商，康丹大鹏公司因为不能偿还其向李忠雨的借款，自愿将部分向李忠雨的借款折抵房款，通过以物抵债的方式使双方原来的债权债务关系部分消灭，李忠雨向康丹大鹏公司提供借款已经履行并被康丹大鹏公司实际支配，即李忠雨已经支付了相应的对价。此时李忠雨还需证明其对房屋已经实际控制占有及非因本人原因不能办理房屋登记手续，李忠雨在审理中认为，因为其所购买的底商还没有完全独立分割，无法实际占有，当时不能办理网签备案，康丹大鹏公司后期管理混乱，频繁更换管理人，李忠雨多次找公司也没有配合李忠雨办理过，所以不是李忠雨的原因；在审理中，鑫华幕墙公司的代理人也认为因为工程没有验收不能办理网签备案，其公司执行的房子还没有办理，并以此对李忠雨的房屋买卖合同提出异议；李忠雨与鑫华幕墙公司的陈述相一致；所以，本案诉争的位于张家口市高新区房屋没有办理房屋产权登记并非是因为李忠雨的原因，李忠雨对此无过错。为保护李忠雨的合法权利，应停止对位于张家口市高新区房屋的查封执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、对位于张家口市高新区房屋停止执行； 二、驳回李忠雨其他诉讼请求。 案件受理费100.0元，由廊坊鑫华幕墙门窗有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  杨 永 审 判 员  蒙金峰 人民陪审员  刘亚梅 二〇一八年十一月十四日 书 记 员  李 璇 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。