济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初4457号原告（反诉被告）:济南蔻纳商贸有限公司,住所地济南市。法定代表人:张龙,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:刘灿玲、胡冰,均为北京市观韬（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）:济南瑞丰投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：张瑞庆，董事长。委托诉讼代理人:李晓静、王盼盼,均为泰和泰（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）济南蔻纳商贸有限公司(以下简称蔻纳公司)与被告（反诉原告）济南瑞丰投资有限公司（以下简称瑞丰公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月11日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔻纳公司委托诉讼代理人刘灿玲、胡冰到庭参加了诉讼。被告瑞丰公司（反诉原告）委托诉讼代理人李晓静、王盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔻纳公司向本院提出的诉讼请求：1.确认被告单方终止《房屋租赁合同》的行为无效,并判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月7日,原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于山东省济南市历下区省府前街东侧红尚坊项目某层局部房屋出租给原告用于经营使用,租赁面积238.8平方米,租赁期限5年,自2014年11月11日起至2019年11月10日止。合同签订后被告依约将房屋交付给原告经营使用。原告承租至今,诚实守信,一直按照合同约定按时缴纳租金及其他各项费用,并遵守合同其他各项约定。2018年4月24日,被告突然向原告送达一份《终止合同通知书》,以公司经营战略调整为由,提出无法继续履行该租赁合同,通知原告提前终止双方签订的《房屋租赁合同》，并要求原告按照租赁合同第十二条约定,于2018年5月15日前将租赁房屋恢复原状并交还被告。自原告收到本通知之日,《房屋租赁合同》终止。2018年4月27日,被告又向原告送达《通知》一份，被告再次单方声明:“我公司已于2018年4月24日通过邮寄方式向贵方发出《终止合同通知书》，自贵方收到《终止合同通知书》之日,贵我双方签订的《房屋租赁合同》即已终止。”2018年4月28日,原告向被告送达《律师函》一份,明确表明:租赁合同中没有被告因自身经营战略调整可以单方终止合同的约定,被告无权单方面终止合同,原告不认可亦不接受被告单方终止合同的意思表示,双方签订的《房屋租赁合同》仍然存续有效,原告有权要求被告继续履行房屋租赁合同。但被告仍执意单方面终止合同,并实施了一系列侵害原告合法权益的行为,现已将租赁房屋所在地红尚坊的停车场完全封闭,并关闭了红尚坊的几个主要出入口,对红尚坊及周边部分路面进行施工,被告的行为已严重影响了原告的正常经营。瑞丰公司辩称：原告所诉继续履行合同不应当得到法庭支持。理由为：根据双方签订的房屋租赁合同第十条、第十二条之约定,原告存在私搭乱建的扩建行为,且原告公司长期处于非经营停业状况,被告已于2018年4月向原告送达了解除合同通知书,涉案租赁合同已经于解除合同通知书到达原告之日解除,原告应当按照合同约定向被告腾退房屋。且原告所诉房屋所属的红尚坊项目已由济南历下控股集团有限公司整体收购运营,打造政府的形象工程即山东时尚创意中心项目,该项目运营已在媒体公开报道,该项目是政府的形象工程，属公益项目。根据合同法第一百一十条及合同法司法解释第一百二十六条之规定,本案租赁合同事实上已经不能履行,也不具备继续厦行的可能性,符合法律规定的情势变更的情形。被告所经营的红尚坊商业区因经营不善已处于停业状态,被告也无力继续履行涉案租赁合同，继续履行同已经不可能实现原合同的目的。瑞丰公司向本院提出的反诉请求：1.依法判令解除反诉原告与反诉被告于2014年11月7日签订关于位于山东省济南市历下区省府前街红尚坊8号楼105房屋的《房屋租赁合同》并判令被反诉人自合同解除之日按2倍房租标准向反诉人支付房屋占用费；2.依法判令反诉被告按合同约定腾退并向反诉原告交付其承租的位于山东省济南市历下区省府前街红尚坊8号楼105号房屋，并判令被扫诉人自解除合同之日按2倍租金标准向反诉人支付房屋占用费；3.诉讼费等费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年11月7日，反诉原告与反诉被告签订关于位于山东省济南市历下区省府前街红尚坊8号楼105房产的《房屋租赁合同》，租期五年。后反诉原告依约交付了上述房屋。经核查，反诉被告在使用房屋过程中未经反诉原告同意擅自扩建且未正常营业。根据《租赁合同》第十条第四项、第九项规定，反诉被告的行为已构成违约。反诉原告已按合同约定于2018年4月24日向反诉被告送达《终止合同通知书》。现反诉原告请求依法解除双方租赁合同，并要求反诉被告按《租赁合同》第十条规定腾退上述房屋。蔻纳公司针对反诉部分答辩称：瑞丰公司称蔻纳公司在使用房屋过程中未经其同意擅自扩建,不是事实。加装楼梯是涉案租赁房屋能够使用的必要条件,且加装楼梯属于装修范畴,不属于房屋扩建。第一,根据《房屋位置示意图》可以看出:2014年11月蔻纳公司租赁105商铺局部时,所租赁部分仅有一个消防通道,没有其他出入口,租赁面积为238.8平方米。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.5.8条的规定,超过200平方米的二层商业用房必须具有2个安全出入口,否则达不到消防要求,房屋不能被使用。因此在蔻纳公司和瑞丰公司洽谈租赁时就已和瑞丰公司达成一致,即从房屋外侧增加一个楼梯作为出入口。加装楼梯是涉案租赁房屋能够使用的必备条件。蔻纳公司在租赁房屋后装修之前向物业管理公司报备了装修方案,经过了物业公司的同意,装修完毕后,蔻纳公司向济南市公安消防支队历下区大队申请了消防验收。2015年5月8日,济南市公安消防支队历下区大队向蔻纳公司下发了消防安全检查合格证。第二,瑞丰公司称蔻纳公司未经其同意擅自搭建楼梯也违反了常理。该楼梯紧靠105商铺,在红尚坊中心街区有明显标识,从蔻纳公司承租至今在长达4年多的时间里,瑞丰公司没有对此提出过任何异议。而如今瑞丰公司却称该楼梯为蔻纳公司擅自扩建,其完全不知情,第三,瑞丰公司的前后陈述自相矛盾,其无法自圆其说终止租赁合同的合理依据。瑞丰公司在2018年4月24日送达的《终止合同通知书》中写明的其终止合同的原因是因自身经营战略调整,而在反诉状中又称是因为蔻纳公司在使用房屋过程中未经其同意擅自扩建,于是按合同约定于2018年4月24日送达了《终止合同通知书》。瑞丰公司自己前后陈述的事实与理由本身就自相矛盾。事实上,瑞丰公司反诉的理由是为了掩盖其单方终止合同的违约行为而找的借口。最后,应当明确的是:加装楼梯属于房屋装修范畴,而不属于房屋扩建。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条及最高人民法院司法观点集成(第二版)民事卷对房屋扩建均有很明显的界定:所谓扩建,是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目,一般通过加高、加层等建筑方式形成,本质上仍属于房屋建筑活动,按照《城乡规划法》的相关规定,扩建应办理建设工程规划许可证。而本案中蔻纳公司仅是为了租赁房屋能够正常使用而增加必备附属设施,属于增加装饰装修物,和安装电梯、空调一样的性质,不属于对承租房屋的扩建。综上所述,瑞丰公司的反诉理由与事实不符,且缺乏证据支持,依法应当驳回瑞丰公司的反诉请求。经审理查明:2014年11月7日,瑞丰公司（甲方）与蔻纳公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于济南市历下区省府前街红尚坊8号楼105商铺二层局部房屋出租给乙方使用，房屋计租面积238.8平方米，房屋租赁期限自2017年11月11日起至2019年11月10日，租金自2017年11月11日起开始计算，租金第一年的收取标准为每平方米每天2元，自2015年11月11日起每年按照6%递增。关于合同的解除双方约定：一方有下列情形之一的，另一方有权解除合同……(4)未经甲方同意，乙方擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建；……；有下列情形之一的，双方可以协商解除合同：(1)由于国家的政策原因而使合同无法正常履行；(2)因不可抗力致使合同无法履行。2018年4月23日，瑞丰公司因公司经营战略调整为由向蔻纳公司发出《终止合同通知书》，要求提前终止《房屋租赁合同》，并要求蔻纳公司将房屋恢复原状、交还房屋。蔻纳公司工作人员于2018年4月24日签收该通知。2018年4月27日，瑞丰公司向蔻纳公司送达《通知》一份，再次声明提前终止原涉案房屋租赁合同。2018年4月28日，蔻纳公司向瑞丰公司发送《律师函》表明不认可终止合同，要求继续履行租赁合同。另查明，根据相关媒体报道，包括涉案房屋在内的红尚坊商业区项目由历下区列资30亿收购，交由济南历下控股集团有限公司整体运营,从商业街区转型时尚产业平台，成为“山东国际时尚创意中心”，该项目也为山东省新旧动能转换示范性项目。2018年5月31日，涉案房屋的所有权人已由瑞丰公司变更为济南明府城投资建设有限公司。本案审理过程中，近江屋公司向本院提出申请，要求追加案外人济南明府城投资建设有限公司作为被告参加诉讼，本院未予准许。本院认为，瑞丰公司与蔻纳公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效合同。合同签订后，蔻纳公司与瑞丰公司双方都依约履行了上述租赁合同。在合同履行过程中，因涉案房屋所在商业区经政府规划并投资由商业区整体转型为时尚国际创意平台，经营方式和形态将发生重大调整，原来租赁合同无法履行。根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方合同解除的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中所出现的情形，并非双方当事人在租赁合同中所约定的解除合同的情形，合同双方也多次协商未果。在此情形下，瑞丰公司只能行使法定解除权，通知蔻纳公司解除涉案租赁合同。根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使合同目的不能实现的……。同时，根据《民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案所涉合同履行过程中，由于产业政策的调整，区域功能由商业区转化为时尚创意平台，致使包括蔻纳公司在内的涉案区域内的全体业主都需终止合同的履行，出现该种政策调整的情形，并非双方当事人签订合同之初所能预见的，也是政府为了公众的更大利益作出的产业政策调整，使合同继续履行的条件和基础已经没有，合同目的无法实现。根据《合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；……结合本案实际情况，涉案商业区现已决定转换整体经营模式，且大部分商户已解除合同，并退租撤店，商业区四周也已被围挡隔离，正常经营也不可能进行，应允许当事人解除合同。综上，蔻纳公司要求继续履行合同的目的已无法实现，瑞丰公司告知蔻纳公司关于解除涉案房屋租赁的通知于法有据，合法有效，本院予以确认。故对于蔻纳公司要求继续履行合同的请求，本院不予支持，对于瑞丰公司主张解除合同的请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据《合同法》的相关规定，解除合同的通知到达对方当事人时生效。蔻纳公司于2018年4月24日签收解除合同的通知，故应认定双方租赁合同于2018年4月24日解除。合同解除后，对于未履行的合同部分，瑞丰公司应赔偿蔻纳公司部分损失。本案中，因蔻纳公司未主张损失赔偿的请求，蔻纳公司可另行主张权利。对于瑞丰公司主张合同解除后两倍租金的房屋占有使用费的主张，没有事实根据，本院不予支持。对于蔻纳公司向本院提出申请，申请追加济南明府城投资建设有限公司作为被告参加诉讼的请求，本院认为，根据合同相对性原则，本案审理的是原、被告之间的房屋租赁合同关系，济南明府城投资建设有限公司不是必须参见本案诉讼的主体。虽然涉案房屋的产权人已变更成为案外人济南明府城投资建设有限公司，但无论是否追加其为当事人，为了政府公益项目的顺利进行，综合权衡多方利益，亦应当解除涉案租赁合同，故本院不再追加济南明府城投资建设有限公司参加诉讼。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、解除原告（反诉被告）济南蔻纳商贸有限公司与被告（反诉原告）济南瑞丰投资有限公司位于山东省济南市历下区省府前街红尚坊8号楼105房屋的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）济南蔻纳商贸有限公司于本判决生效之日起10日内将承租的位于山东省济南市历下区省府前街红尚坊8号楼105房屋腾退并交还给被告（反诉原告）济南瑞丰投资有限公司；三、驳回原告（反诉被告）济南蔻纳商贸有限公司的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)济南瑞丰投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13200元，反诉费6600元，均由原告济南蔻纳商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  咸维玲人民陪审员  梁 颖二〇一八年十一月十三日书 记 员  王玉莺