成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第6962号原告孙来喜，男，1965年6月24日出生，汉族，住成都市成华区。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人朱海。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告孙来喜与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员黄鸿彬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙来喜、被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。原告孙来喜诉称，原告是成都市锦江区东御街55号1幢3楼2-42号商铺的业主。2001年11月20日，原告与成都摩尔商业经营有限公司(以下简称摩尔商业公司)签订了《合作经营协议》（名为合作经营，实为租赁）。约定由摩尔商业公司承租原告的上述商铺，2011年11月20日租赁期限届满，租金按原告购房款总额的7%计算。在该协议的履行中，摩尔商业公司在《合作经营协议》中的权利义务全部转移给新界公司。合同期满后，双方未再签订新的租赁合同，也未再向原告支付租金，强行占用至今。2014年原告提起诉讼，双方达成调解，被告向原告支付租金至2014年2月2日。为解决2014年2月3日至2016年3月31日的损失问题，特起诉至法院。请求判令：一、被告支付物业2014年2月3日至2016年3月31日（被告通知截止租用期末）租金131687.6元；按原始购房款（361458元）及合同租金变动情况，分年计算如下：1、2014年2月3日至2014年11月20日计291天，按每日163.4元计算（租期第三年，按合同购房款的16.5%）合计47549元；2、从2014年11月21日至2015年11月20日计365天，按每日168.3元计算（租期第四年，按合同购房款的17%）合计61429.8元；3、从2015年11月21日至2016年3月31日计131天，按每日173.3元计算（租期第五年，按合同购房款的17.5%）合计22708.8元。二、被告承担本案全部诉讼费。被告洋洋公司辩称，1、原告的第一项诉讼请求即使用费，双方已调解处理至2014年2月2日，洋洋公司已经按调解协议支付。2、原告主张的占用费标准应当按照生效判决确定的标准进行计算，且应当是先使用再支付。3、原告主张的占用费递增无事实及法律依据，不应得到支持。4、诉讼费用由法院依法判决。被告新界公司未作答辩。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给与洋洋公司(乙方)经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；租赁金：……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。原告购买汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街5号的商铺。2006年2月21日，原告取得了该房的《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢3楼2-42号；规划用途：商业”，上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2001年11月20日，摩尔商业公司(甲方)与原告(乙方)签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔百盛国际购物中心事宜签订本协议：……第二条合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条合作期限：合作期自2001年11月20日起，至2011年11月20日止，共10年；第四条出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业3层B区42号的房屋楼层区位，购置价361458元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即25302元向乙方分配红利；第六条双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……”。2006年7月至2007年11月期间，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺与其他业主商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他出租业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，规定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后）。已签约业主户数及所占面积均过半。部分未与洋洋公司重新签约的小业主起诉要求退还商铺、支付使用费，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦采取统一经营，商铺所有权性质不同于独立商铺，应服从大多数业主整体意志，且业主各自商铺之间没有实体分隔、界限不明，不具备返还条件，驳回起诉业主要求返还商铺的诉讼请求，并参照多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准，判决洋洋公司按购置价税后15%计付年使用费。原告孙来喜于2014年诉被告新界公司、洋洋公司租赁合同纠纷一案即（2014）锦江民初字第748号案件，孙来喜在该案中要求两被告新界公司、洋洋公司返还上述商铺并支付占用费。双方在该案中达成调解协议，本院于2014年2月20日制作了（2014）锦江民初字第748号民事调解书，双方协议洋洋公司向原告支付从2012年8月3日至2014年2月2日的物业使用费89460.86元。上述事实，有双方当事人陈述及原告提交的身份证、工商信息查询通知单、房产证、国有土地使用权证、《合作经营协议》，原告及被告洋洋公司提交的（2014）锦江民初字第748号民事调解书，被告洋洋公司提交的（2014）川民提字第465号民事判决书、业主续签情况说明等证据证实，足以认定。本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，小业主要求收回商铺，赔偿损失。本案的争议焦点在于：是否应当向原告支付物业使用费以及支付的主体。本院认为，新界公司与原告签订的《合作经营协议》履行期限已经届满，双方权利义务已经履行完毕，现新界公司并未继续占用其商铺，故原告要求新界公司赔偿占用期间的损失的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用原告所有的商铺进行经营，故向原告承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于使用费标准问题，本院认为，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%(税后)标准支付租金，第四年至第六年每年年租金在上一年的基础上递增3%。根据公平原则，原告在本案中主张的商铺使用费标准，应参照洋洋公司与其他大多数业主的合同约定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应自本判决生效之日起十日内给付原告孙来喜自2014年2月3日起至2015年10月16日（起诉之日）止的物业使用费（从2014年2月3日起至2014年11月20日的使用费按房屋总价361458元×15%（税后）/365天×实际占用天数，从2014年11月21日起至2015年10月16日的使用费按房屋总价361458元×15.45%（税后）/365天×实际占用天数）；二、驳回原告孙来喜的其他诉讼请求。如果被告成都洋洋摩尔百货有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2934元，减半收取1467元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  黄鸿彬二〇一五年十一月三十日书 记 员  覃雪梅附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。