浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1122民初2359号 原告：朱志强，男，汉族，住缙云县。 原告：卢伟华，女，汉族，住缙云县。 委托代理人：吕华兴、张帮，浙江丽阳律师事务所律师。 被告：缙云县博尔置业有限公司，统一社会信用代码91331122591771295N，住所地缙云县壶镇镇兴工路199号。 法定代表人：黄振宇，该公司总经理。 委托代理人：王昌君，浙江万申佳律师事务所律师。 原告朱志强、卢伟华与被告缙云县博尔置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，因案件争议较大，涉及面广，于2018年7月16日转为普通程序审理，依法组成合议庭于2018年8月16日公开开庭审理了本案。原告委托代理人吕华兴、张帮及被告委托代理人王昌君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱志强、卢伟华向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》；二、依法判令被告退还原告购房款、代办费用、物业维修金等款项共计945096元并支付违约金（违约金按照各款项交付之日起按照同期中国人民银行货款利率计算至还清止）；三、依法判令被告向原告支付实现债权费用（律师费）3000元；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年7月25日，两原告（两人系夫妻关系）与被告签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买2－商67、89、91号三处商品房，总价为人民币903534元；出卖人（即被告）承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人（即原告）；买受人自行办理该商品房转移登记。2016年2月6日，原告向被告支付了房产差价、代办费用、物业维修金共计费用41562元。原告根据该买卖合同约定履行了付款义务以及支付了房产过户代办费，但被告至今未按照约定交付权属证书、登记证明等过户手续资料以及为原告办理产权过户登记手续，被告已经严重违约，根据《商品房买卖合同》第十七条约定，原告可解除合同。现原告为维护自己的合法权益，特起诉至人民法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 原告朱志强、卢伟华向本院提供了以下证据： 1、两原告身份证、被告企业信息各一份，待证原、被告主体资格。 2、《商品房买卖合同》三份，待证原告向被告购买商品房以及双方约定事项的事实。 3、收款收据二份、银行凭证二份、贷款合同复印件一份，待证原告按照合同履行了付款义务。 被告缙云县博尔置业有限公司答辩称：一、原告的诉请第一项不能成立。理由如下：1、迟延办理房屋权属证书不构成根本违约。权属证书迟延办理，未影响到原告的占有、使用、收益等权益。房产已经交付原告，且原告委托浙江博尔商业经营管理有限公司统一管理出租收益。2、迟延办证存在诸多客观原因。被告无充足的资金用于交税，导致税务部门无法开具发票，被告从而无法及时提交全部资料进行房屋权属证书的办理。另外，政府要求房产进行虚拟分割，也耽搁了半年时间。现考虑到原告等购房户的心情，被告也正积极在与相关部门沟通协商推进房屋权属证书的办理进度，尽量早日办出给原告。3、原告就本案行使单方解除权已经过期限，何况本案不存在原告有权以迟延办理权属证书为由行使单方解除权的约定。合同约定，若原告行使单方解除权的期限是原告知道或者应当知道有权解除权合同之日起15日内书面通知被告，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利，显然应该已经超过该期限。何况本案约定若迟延办出房屋权属证书，原告也不选择退房。即原告无权单方解除案涉的买卖合同。二、由于原告的第一项诉请不能成立，同时第二项诉请也是不能成立的。只有合同解除的前提下，被告才具有返还相关费用的义务。同时，根据前述第一点第1小点，原告也没有实际损失，原告无权要求被告支付违约金。三、原告的第三、四项的实现债权的费用（律师费、诉讼费）诉请不能成立。原告的诉请不能成立，实现债权的费用也不能由被告承担，其中买卖合同中也未约定需要支付律师费等实现债权费用的情形。综上所述，原告诉称的理由及请求与双方签订的商品房买卖合同中的约定不符，其各项诉讼请求于法无据，因而原告的诉讼请求不能成立，请法院依法驳回原告的诉请。 被告缙云县博尔置业有限公司向本院提供以下证据： 1、土地使用证复印件一份； 2、建设工程规划许可证复印件一份； 3、验收合格证明复印件一份； 4、房屋测绘成果报告、房屋平面图复印件一份； 5、其他证明复印件一份； 上述证据待证案涉房产办理不动产产权所需的全部材料齐全，具备办理产权证的条件，不存在无法办理产权证的情形。 对本案证据，本院组织双方当事人进行了当庭质证，根据民事诉讼证据规则的相关规定，现认证如下： 一、原告提供的证据，被告方对真实性无异议，只是认为依据证据2商品房买卖合同第16条规定，合同不能解除。本院认为原告提供的证据符合证据“三性”要求，可以证明本案事实，均予以采信。 二、对被告提供的证据，原告认为超过举证期限提供，不予质证，同时发表意见认为被告在本案开庭之前从未向原告出示过上述材料，实际上正是因为被告挪用了原告方交纳的相关办证费用、税费，致使原告的相关权属证书至今不能办理。本院认为，被告提供的证据可以证明案涉房屋办理权属证书的材料齐全，予以采信。 本院经审理认定本案事实如下：两原告系夫妻。2014年7月25日，两原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买缙云县××镇××广场××号××商品房，建筑面积分别为13.38平方米、15.89平方米、15.89平方米，价格分别为20500元／平方米、19800元／平方米、19800元／平方米，总价为人民币903534元；合同第十六条约定出卖人（即被告）承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人（即原告）；买受人自行办理该商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①买受人退房……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；合同第十七条约定凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理；合同附件四第十二条，对买受人单方解除合同权的约定：1、买受人行使合同约定的单方解除权时，应当在知道或者应当知道有权解除合同之日起15日内书面通知出卖人，逾期视为买受人放弃解除合同的权利，双方按合同关于买受人不解除合同的相关规定处理。原告按合同约定交清了购房款。2016年2月6日，原告向被告支付了房产差价、代办费用、物业维修金等费用共计41562元。被告至今未按照约定交付权属证书、登记证明等过户手续资料以及为原告办理产权过户登记手续。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行相应的义务。原告依约支付了房款，被告应根据《商品房买卖合同》之约定，将土地、房屋权属证书交付给原告。被告至今未办理好该商品房权属证书的行为已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。第十九条规定：“……由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十八条规定的是“未能取得”的情形，第十九条规定的是“无法办理”的情形，二者有本质区别：第十八条是针对权属证书迟延交付的违约责任的规定，第十九条是因土地使用手续不合法、变更规划设计等致使合同目的不能实现的法定解除规定。本案中，被告是因为没有交纳税费而未能取得权属证书，其他手续已经齐全，所以本案符合的是第十八条未能按期取得权属证书的情形，不是第十九条“无法办理”的情形，只能追究被告的违约责任，不能解除合同。即便原告方解除合同条件成立，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，本案中，商品房买卖合同附件四第十二条明确约定了行使解除权的期限，原告行使解除权也已超过该期限。故原告的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 驳回原告朱志强、卢伟华的诉讼请求。 案件受理费13281元，由原告朱志强、卢伟华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。 审 判 长  吕劲强 人民陪审员  朱金福 人民陪审员  叶小光 二〇一八年十一月二十六日 法官 助理  边杨薇 代书 记员  李 娅 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第九十五条第一款法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。