福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民初773号 原告（反诉被告）：泉州锦绣庄木偶艺术馆，住所地泉州市鲤城区后城旅游文化街**楼。组织机构代码：75136735-6。 法定代表人：曾焕强，该公司董事。 诉讼代表人：泉州锦绣庄木偶艺术馆管理人。 委托诉讼代理人：庄江琼，福建天衡联合（泉州）律师所律师。 委托诉讼代理人：黄文龙，福建天衡联合（泉州）律师所律师。 被告（反诉原告）：泉州市品位天下餐饮有限公司，住所地泉州市丰泽区泉山路中段**锦绣庄民间艺术园餐饮区，统一社会信用代码：913505030687991112。 法定代表人：王美玲，该公司经理。 委托诉讼代理人：王清木，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉聪，福建闽荣律师事务所律师。 被告：林则栋，男，汉族，1978年2月1日出生，住泉州市鲤城区。 原告、反诉被告泉州锦绣庄木偶艺术馆（以下简称锦绣庄艺术馆）因与被告、反诉原告泉州市品位天下餐饮有限公司（以下简称品位天下公司）、被告林则栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序于2017年11月23日公开开庭审理本案，原告锦绣庄艺术馆的委托诉讼代理人黄文龙、被告品位天下公司的委托诉讼代理人王玉聪到庭参加诉讼。品位天下公司当庭提起反诉，本院依法予以受理，经组织庭前证据交换、委托评估，于2018年7月24日第二次公开开庭审理本案，锦绣庄艺术馆的委托诉讼代理人庄江琼、品位天下公司的委托诉讼代理人王玉聪到庭参加诉讼、被告林则栋经传唤均未到庭。本案现已审理终结。 锦绣庄艺术馆向本院提出诉讼请求：1.确认锦绣庄艺术馆与林则栋签订的《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》《锦绣庄民间艺术园租赁合同补充协议》于2016年7月26日解除；2.判令品位天下公司立即将址在丰泽区泉山路365号锦绣庄民间艺术园餐饮区腾空并退还给锦绣庄艺术馆；3.判令品位天下公司、林则栋立即支付自2016年5月1日起至2016年7月26日止的房屋租金计140000元，并赔偿相当于4个月租金的经济损失200000元；4.判令品位天下公司、林则栋支付自2016年7月27日起至实际退还商铺之日止的逾期腾房占有使用费，并自起诉之日起至实际交付之日止按年利率6%支付资金占用损失；5.判令品位天下公司、林则栋共同支付尚欠的2017年6月份水电费合计15086元；6.判令品位天下公司、林则栋承担本案诉讼费。事实和理由：品位天下公司系林则栋筹备成立。成立之前，林则栋与锦绣庄艺术馆于2011年9月23日签订《锦绣庄民间艺术园餐饮食品区租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由林则栋向锦绣庄艺术馆租赁址在丰泽区××路××段××号××庄××区，商铺实际使用期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止合计十年，租赁租金按年计算，其中：第1-2年月租金60000元；第3-4年月租金79200元；第5-6年月租金86400元……在协议约定的租赁期限内因逾期缴交租金和其他费用超过15天的，且经过催告后一个月内仍未全额缴交的，锦绣庄艺术馆有权终止、解除租赁合同并无偿收回商铺，林则栋应赔偿锦绣庄艺术馆相当于该租赁商铺4个月租金的损失。2016年5月1日，锦绣庄艺术馆与林则栋签订《锦绣庄民间艺术园租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），其中确认：租赁合同第三条约定的履约保证金250000元已抵扣截至2016年5月1日前的房租；租赁合同第三条约定的月租金予以适当下调，2016年5月1日起至2019年4月30日止月租金50000元；截止2016年5月1日止，租赁合同约定的到期租金，林则栋已全部支付完毕。虽然锦绣庄艺术馆与林则栋确认林则栋2011年9月23日签订租赁合同的行为系接受品位天下公司的委托，其权利义务由品位天下公司享有和承担，但品位天下公司未盖章确认，故应与林则栋共同承担上述两份租赁合同产生的民事责任。2016年5月26日，泉州市中级人民法院受理锦绣庄艺术馆破产清算案，并指定锦绣庄艺术馆清算组为管理人。管理人于2016年6月20日以《泉州锦绣庄木偶艺术馆租房通知书》书面通知品位天下公司、林则栋如有到期需缴纳租金要汇入管理人账户。随后，根据《企业破产法》第十八条规定，自破产受理之日起二个月内，管理人并未通知品位天下公司、林则栋继续履行租赁合同和补充协议，因此二份协议书已于2016年7月26日依法解除。锦绣庄艺术馆管理人于2016年11月16日、12月21日两次书面通知品位天下公司、林则栋租赁合同业已解除，要求其立即腾空商铺。2017年2月16日，再次向品位天下公司、林则栋催缴租金。但其不予理会，占用商铺经营至今。截止2017年6月30日品位天下公司、林则栋尚欠水电费15086元。庭审中将诉讼请求第5项变更为判令品位天下公司、林则栋共同支付尚欠的2017年7-9月水电费合计26022元。 品位天下公司辩称，该公司支付租金至2016年6月30日，锦绣庄艺术馆管理人发送的合同解除及搬迁通知，品位天下公司仅收到最后一份，其余均未收到。因锦绣庄艺术馆经营不善导致品位天下公司生意惨淡，无法经营，过错在于锦绣庄艺术馆，因此锦绣庄艺术馆主张4个月的经济损失不应予以支持。对于品位天下公司遭受的损失，其保留另行起诉的权利。第二次庭审中，其确认双方的租赁合同于2016年7月26日解除。 诉讼中，品味天下公司向本院提出反诉请求：1.判令锦绣庄艺术馆赔偿其经济损失等计2000000元，以最终评估价确定；2.判令锦绣庄艺术馆承担本案诉讼费用。事实和理由：林则栋先后与锦绣庄艺术馆签订租赁合同及补充协议，确认林则栋在2016年5月1日前的租金已全部付清，之后至2019年4月30日月租金变更为50000元，于每月30日前交纳。补充协议签订后，锦绣庄艺术馆法定代表人曾焕强却不知所踪，也无法联系到该公司相关人员，后反诉人接到管理人的通知方知锦绣庄艺术馆已进入破产程序，租赁合同解除。是锦绣庄艺术馆原因造成反诉人无法经营，反诉人因经营该项目装饰投入10251128元，后期又投入大量人力及物料，锦绣庄艺术馆应承担反诉人的全部经济损失。 锦绣庄艺术馆针对反诉辩称，品位天下公司的反诉无事实和法律依据，应予驳回。本案租赁合同签订于2011年9月，补充协议签订于2016年5月，在此期间品位天下公司、林则栋均有实际经营，其清楚锦绣庄艺术馆的经营状况，民间艺术园曾于2013年进行自我债务重组，当时林则栋也作为债权人参与了债务重组，且其于2016年5月又与曾焕强签订补充协议，锦绣庄艺术馆自动调减了租金，上述事实证明品位天下公司对园区的经营状况是清楚的，至2016年5月26日债权人申请锦绣庄艺术馆破产，泉州市中级人民法院予以受理，按照破产法相关规定，租赁合同于2016年7月26日解除，对此锦绣庄艺术馆并无过错。品位天下公司对于经营环境是明知的，故其主张锦绣庄艺术馆赔偿经济损失是没有事实与法律依据的。锦绣庄艺术馆破产案件受理后法院即指定了破产管理人，管理人迅速接管并向租户发出通知，锦绣庄艺术馆仍然继续经营，不存在无法找到锦绣庄艺术馆无法缴纳租金的情况。2016年6月29日管理人召开了全体租户大会，向所有租户包括品位天下公司通报了锦绣庄艺术馆破产清算一案的受理情况及今后财务交接程序，品位天下公司管理人员并签收了相关送达文书，品位天下公司对于公司经营状况及缴纳租金的方式自始至终是清楚的。品位天下公司应支付租金至2016年6月30日。 被告林则栋未到庭亦未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩权利。 经审理查明，双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认：2011年9月23日，锦绣庄艺术馆与林则栋签订租赁合同，约定：林则栋向锦绣庄艺术馆租赁该艺术园餐饮食品区用于经营餐饮，期限自2012年1月1日起至2021年12月31日；租金按年计算，其中：第1-2年月租金60000元；第3-4年月租金79200元；第5-6年月租金86400元等；协议签订日应支付履约保证金250000元；林则栋出现逾期缴交租金或其他费用超过15天的，经过催告后一个月内仍未全额缴交等违约情形的，锦绣庄艺术馆有权终止、解除租赁协议，并无偿收回商铺，林则栋应赔偿锦绣庄艺术馆相当于该租赁商铺4个月租金的损失。后锦绣庄艺术馆如期交付租赁场地，林则栋利用该场所设立了品位天下公司。因经济环境低迷，2016年5月1日，林则栋与锦绣庄艺术馆签订补充协议，约定履约保证金250000元抵扣截至2016年5月1日房租，林则栋应另行支付商铺履约保证金50000元。并对月租金下调为：2016年5月1日至2019年4月30日月租金为50000元，应于每月30日前交纳。双方确认截止2016年5月1日的到期租金已全部支付完毕。协议还确认林则栋签订租赁合同的行为系接受品位天下公司的委托，其权利义务由品位天下公司享有和承担。2016年5月26日，泉州市中级人民法院受理了债权人对锦绣庄艺术馆的破产清算申请，依法指定管理人。并于2016年6月18日在《泉州晚报》上刊登了锦绣庄艺术馆的破产公告。2016年12月21日，锦绣庄艺术馆管理人向品位天下公司等租户送达了租户通知书，载明管理人于2016年11月16日张贴了搬迁公告，并当日送达通知书，要求各租户于2016年11月30日前搬迁。再次通知若未能达成新的租赁协议，应立即搬迁腾空。2017年10月1日，锦绣庄艺术馆停止对品位天下公司的供电。诉讼中，锦绣庄艺术馆与品位天下公司均确认诉争租赁合同于2016年7月26日解除。另查明，原告品位天下公司、林则栋起诉与被告锦绣庄艺术馆、第三人曾焕强破产债权确认纠纷一案，即本院（2016）闽05民初1801号案，品位天下公司、林则栋请求确认锦绣庄艺术馆尚欠款项418416.57元系其合法债权，依据为《品味喜筵堂股东会议决议》及《喜筵堂财务报告》，本院经审理认为该证据对锦绣庄艺术馆不发生效力，依法判决驳回品位天下公司、林则栋的诉讼请求。该判决已于2018年6月11日发生法律效力。 以上事实，有《租赁合同》《补充协议》、（2016）闽05民破5号民事裁定书和决定书、《泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书》《通知书》《租户通知书》、EMS详情单、（2016）闽05民初1801号民事判决书以及当事人陈述等证据加以证明，本院予以认定。 品位天下公司为确定其装修损失，向本院申请“锦绣庄民间艺术园餐饮食品区品位天下商铺”的装饰附属设施的市场残值进行评估。经本院依法委托评估并向品位天下公司送达收费函，该公司未如期缴纳评估费，依法终结对外委托司法鉴定。 双方当事人的争议焦点：1.品位天下公司已支付租金至什么时候？尚欠租金及占有使用费、水电费金额是多少？2.锦绣庄艺术馆是否有权要求品位天下公司支付4个月租金的经济损失？3.锦绣庄艺术馆对合同解除是否有过错？是否应赔偿品位天下公司经济损失？双方意见同其诉辩主张一致。 关于尚欠租金等费用问题。品位天下公司主张其租金支付至2016年6月30日，依据是林则栋与锦绣庄艺术馆法定代表人曾焕强签署的《喜筵堂财务报告》，且曾焕强在（2016）闽05民初1801号案件开庭时也确认了该事实。锦绣庄艺术馆认为该证据超过举证期限提交，且无原件，不予质证。并附条件质证如下：真实性和关联性均有异议，锦绣庄艺术馆从未参与喜筵堂的投资与经营，曾焕强如有参与，系其个人投资行为，与锦绣庄艺术馆无关；该报告内容上有诸多错误，是不真实的，且锦绣庄艺术馆已于2016年5月26日进入破产清算程序，曾焕强已无权代表锦绣庄艺术馆对外作出经营上的意思表示，故该报告效力不及于锦绣庄艺术馆。本院认为，《喜筵堂财务报告》已经生效判决确认对于锦绣庄艺术馆不发生法律效力，故该证据不能作为确定本案事实的依据。而依据补充协议的内容看，双方确认品位天下公司、林则栋的履约保证金抵扣截止至2016年5月1日前的房租，而之后品位天下公司、林则栋无法提交之后确有再缴纳租金的证据，故应认定品位天下公司支付租金至2016年4月30日。则至合同解除的2016年7月26日，其应按合同约定支付租金。在合同依法解除后，品位天下公司至今未按管理人要求腾退房屋，故其应按租金标准向锦绣庄艺术馆支付占有使用费至实际腾退房屋之日止。即品位天下公司应支付2016年5月1日起至2016年7月25日的租金计140000元，自2016年7月26日起至实际退还商铺之日止的占有使用费，按每月50000元支付，并按锦绣庄艺术馆主张，就占有使用费部分支付自起诉之日即2017年7月12日起至实际付款之日止按年利率6%计算的资金占用损失。 至于水电费，锦绣庄艺术馆自认其于2017年10月1日即拉闸限电，因此水电使用截至2017年9月31日，品位天下公司尚欠2017年7月至9月水电费合计26022元。品位天下公司主张该证据是对方单方制作，该公司自2016年7月即未再经营，因此对水电费并不知情。合同既然于2016年7月解除，之后产生的水电费应由锦绣庄艺术馆承担。本院认为，品位天下公司虽对锦绣庄艺术馆主张的水电费提出异议，并主张于2016年7月停止经营，但其均未提供相应证据予以证明，本院对其主张依法不予采纳。合同虽于2016年7月26日解除，但品位天下公司并未交还房屋，仍然占有使用，所产生费用品位天下公司理应支付。 关于品位天下公司应否赔偿锦绣庄艺术馆租金损失问题。锦绣庄艺术馆主张依据租赁合同中关于违约责任的约定，即“在协议约定的租赁期限内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权终止、解除本商铺租赁协议，并无偿收回商铺。乙方应赔偿甲方相当于该租赁商铺四个月租金的损失。（1）乙方逾期缴交租金或其他费用超过15天的，且经过催告后一个月内仍未全额缴交的……”。本院认为，依据补充协议，品位天下公司已付清2016年5月1日前的租金，租金缴纳期限为当月30日，而锦绣庄艺术馆却于2016年5月26日被申请破产，合同的履行情形发生了巨大的、根本性的变化，锦绣庄艺术馆可能丧失履行能力，故品位天下公司有权依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，中止合同的履行，即暂停支付租金等。在2016年6月20日管理人向各租户发出的通知书中也明确要求“各承租人在法院裁定破产案件之日起停止向债务人原股东、实际控制人或经营人支付租金”，故应认定品位天下公司并无违约的事实，不应向锦绣庄艺术馆支付租金损失。 关于合同解除的过错责任及相关赔偿问题。本院认为，双方均确认本案租赁合同于2016年7月26日因锦绣庄艺术馆被申请破产而解除，因此本案租赁合同解除的责任在于锦绣庄艺术馆。品位天下公司因合同提前解除所遭受的损失，根据双方签订的租赁合同第四条“租赁期间，如因不可抗力、政府拆迁或企业资产重组等特殊原因甲方需收回商铺提前终止租赁合同，经甲乙双方协商确定，甲方应赔偿乙方由此造成的损失，但原则上不超过当期乙方装修费用市场评估残值的120%有权要求锦绣庄艺术馆予以赔偿”的约定，锦绣庄艺术馆理应按品位天下公司装修费用的评估残值进行赔偿，但因诉讼中，品位天下公司提出鉴定申请后又放弃，致使装修残值无法确定，而锦绣庄艺术馆对其提供的装修费用的证据真实性、关联性、合理性均持有异议，故对品位天下公司主张的损失金额本院不予采纳，其应自行承担举证不能的法律后果。 综上，本院认为，林则栋在筹备设立品位天下公司期间，为了公司的利益而与锦绣庄艺术馆签订租赁合同，依据《中华人民共和国民法总则》第七十五条“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，本案租赁合同的权利义务应由品位天下公司承受，且双方在补充协议中已明确林则栋签订租赁合同的行为系受品位天下公司委托，权利义务由公司承担。故锦绣庄艺术馆要求林则栋与品位天下公司共同承担租赁合同项下的腾退房屋、支付租金水电费等义务不符合法律规定及双方合同约定，本院不予支持。林则栋代表品位天下公司与锦绣庄艺术馆签订的租赁合同及补充协议意思表示真实、内容不违反法律法规的强制性规定，依法应确认为有效。租赁合同履行过程中，法院受理了锦绣庄艺术馆破产清算案，且管理人未通知品位天下公司继续履行租赁合同和补充协议，因此该二协议依法于2016年7月26日解除，双方对此亦无异议。合同提前解除原因在于锦绣庄艺术馆，其违约在先，故无权要求品位天下公司赔偿损失，相反应赔偿品位天下公司因此所受损失。因双方约定赔偿标准为装修费用市场评估残值，而品位天下公司在提出评估申请后又放弃鉴定申请，其应自行承担举证不能的责任，本院对品位天下公司提出的要求锦绣庄艺术馆赔偿装修损失的反诉主张不予支持。品位天下公司主张租金已支付至2016年6月30日所依据的《喜筵堂财务报告》已由生效判决确认对锦绣庄艺术馆不发生法律效力，故本院对品位天下公司的这一主张不予采纳，其应自2016年5月1日起支付租金。合同解除后，品位天下公司未依据锦绣庄艺术馆管理人要求及时腾退商铺并继续占用至今，其应依据合同约定支付合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费、水电费，并就占用使用费支付逾期付款的资金占用损失。本院对锦绣庄艺术馆的这一诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认泉州××庄××栋签订的《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》《锦绣庄民间艺术园租赁合同补充协议》于2016年7月26日解除； 二、泉州市品位天下餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内将址在丰泽区泉山路365号锦绣庄民间艺术餐饮区腾空并交还泉州锦绣庄木偶艺术馆； 三、泉州市品位天下餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州锦绣庄木偶艺术馆支付2016年5月1日起至2016年7月25日止的租金140000元； 四、泉州市品位天下餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州锦绣庄木偶艺术馆支付自2016年7月26日起至实际退还商铺之日止，按每月50000元计算的占有使用费及资金占用损失（自2017年7月12日起至实际付款之日止按年利率6%计付）； 五、泉州市品位天下餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州锦绣庄木偶艺术馆支付尚欠的水电费26022元； 六、驳回泉州锦绣庄木偶艺术馆其他诉讼请求； 七、驳回泉州市品位天下餐饮有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费65045元，由泉州锦绣庄木偶艺术馆负担16045元，由泉州市品位天下餐饮有限公司负担49000元；反诉受理费同11400元，由泉州市品位天下餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长 丰 兰 审判员 杨钊胜 审判员 尹立新 二〇一八年十一月二十六日 书记员 金雅琳 【附注】适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。 设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。 《中华人民共和国合同法》 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。  16