济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初3861号原告（反诉被告）：郝聪聪，女，1986年1月1日出生，汉族，住山东省泰安市。委托诉讼代理人：张幸，山东浩尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广凤，山东浩尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：李武绪，男，1973年7月1日出生，汉族，住济南市。被告：王婕，女，1980年2月4日出生，汉族，住济南市。李武绪、王婕共同委托诉讼代理人：刘安山，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。李武绪、王婕共同委托诉讼代理人：宫凯，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，董事长。委托诉讼代理人：王淑玉，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：谢海涛，男，系该公司员工。原告（反诉被告）郝聪聪与被告（反诉原告）李武绪、王婕，第三人山东中住地产经纪有限公司（中住地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝聪聪及其委托诉讼代理人张幸、周广凤，被告李武绪及其委托诉讼代理人刘安山、宫凯，第三人中住地产公司的委托诉讼代理人王淑玉、谢海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝聪聪向本院提出诉讼请求：1.解除郝聪聪与李武绪、王婕签订的房屋买卖合同；2.李武绪、王婕支付违约金45.6万元（总房价的30%）；3.李武绪、王婕赔偿房屋增值损失（具体数额以鉴定报告为准）；4.李武绪、王婕赔偿郝聪聪为本次诉讼支付的律师费41000元；5.李武绪、王婕返还郝聪聪支付的定金1万元；6.诉讼费、鉴定费、保全费由李武绪、王婕承担。诉讼过程中，郝聪聪增加诉讼请求：李武绪、王婕赔偿郝聪聪向中住地产公司支付的中介费15200元。事实与理由：郝聪聪与李武绪于2016年6月24日签订《房屋买卖合同》，约定郝聪聪以152万元价格购买位于环山路7号10号楼4-602室房屋。合同签订当天，郝聪聪向李武绪支付定金1万元，并约定首付款32万元于网签当日（2016年7月13日）存到李武绪指定的账户中，但李武绪怠于履行合同义务，拒收郝聪聪交付的首付款，拒绝与郝聪聪办理网签等手续，致使合同目的无法实现。中住地产公司为郝聪聪与李武绪双方的该房屋交易行为提供居间服务，为查明案情，特追加其为第三人。因李武绪拒不履行合同主要义务，致使合同目的无法实现，应承担违约责任，赔偿郝聪聪损失，损失以房屋鉴定现值与合同约定的房价之差为标准结算。李武绪辩称，一、不存在李武绪怠于履行合同，拒收郝聪聪首付款的情况。李武绪与郝聪聪所签订《房屋买卖合同》第四条第二款明确约定，郝聪聪应当于2016年7月13日前将首付房款32万元存入李武绪指定账户。但郝聪聪在明知李武绪银行卡账号的情况下，在向该银行卡汇入定金1万元后，再未支付任何款项，并且在李武绪多次催促交款的前提下，郝聪聪仍未支付，其行为已构成违约。若郝聪聪向该银行卡汇款，李武绪是不能拒收的，这是众所周知的事实。二、郝聪聪怠于履行支付房款的义务。合同约定：涉案房屋的剩余房款120万元需在银行发放贷款之日由银行向李武绪支付，如贷款不能办理或者贷款金额少于合同约定贷款金额，郝聪聪需一次性补足。可以看出合同对首付款32万之外的房款的支付方式约定是不明确的，至少在郝聪聪向银行确定贷款额度前是不明确的，贷款额度不明确，双方就无法网签合同。但郝聪聪在签订合同后并未积极办理贷款相关事宜，一拖再拖，其怠于履行合同的行为已严重侵害了李武绪的合同利益。三、李武绪并无违约行为，不应承担违约责任。第三人中住地产公司述称，合同是双方在自愿平等的基础上签订的，合法有效。李武绪向本院提出反诉请求：1.郝聪聪支付违约金45.6万元（按合同房价30%计算）；2.郝聪聪赔偿李武绪因本次诉讼支付的律师费40000元；3.诉讼费、保全费等均由郝聪聪承担。事实与理由：李武绪与郝聪聪于2016年6月24日签订《房屋买卖合同》。合同约定由郝聪聪以152万元的价格购买李武绪位于环山路7号10号楼4-602房屋，郝聪聪应于2016年7月13日前将首付房款32万元存入原告李武绪账户，剩余房款120万元应当在银行发放贷款之日由银行向李武绪直接支付。期至，郝聪聪拒绝向李武绪支付首付房款，拒绝办理相关贷款手续，其行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，侵害了李武绪的利益。郝聪聪辩称，根据合同约定，郝聪聪与李武绪之间支付首付款与办理网签是同时进行的。2016年7月13日郝聪聪联系中住地产公司要求交首付款，但是中住地产公司告诉郝聪聪因房屋未过户到李武绪名下，先不要交首付款，而根据房管局调取的记录显示，涉案房屋在2016年9月8日才过户至王婕名下，因此2016年7月13日的网签无法完成。郝聪聪不交付首付款是行使同时履行抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月24日，郝聪聪与李武绪在中住地产公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》，合同约定：李武绪将位于济南市历下区环山路7号10号楼4-602房屋（以下简称涉案房屋）出卖给郝聪聪，房屋成交总价款152万元，郝聪聪须于合同签订当日向李武绪支付定金1万元；双方同意按照按揭贷款方式付款，郝聪聪于2016年7月13日（网签当日）前将首付款32万元存入李武绪指定账户，剩余房款120万元在银行发放贷款之日由银行向李武绪直接支付，如果无法办理按揭贷款或者贷款数额少于合同约定数额，则郝聪聪应当一次性补足。双方另约定如任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向何同相对方支付合同总价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。李武绪不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者郝聪聪不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。合同签订后，郝聪聪向李武绪支付定金1万元，向中住地产公司支付佣金15200元。2016年7月13日即双方约定网签之日，郝聪聪未按合同约定将首付款存入李武绪指定账户。2016年10月20日，王婕与郝聪聪在第三人山东中住地产经纪有限公司处进行商谈，协商当日，双方就房屋增加面积以及税费承担的问题未达成一致意见。另查明，2016年4月11日，涉案房屋登记在案外人王玮琳名下，房屋取得方式为房改购房。2016年6月16日，山东大众嘉园置业有限公司、王玮琳、王婕三方就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，协议约定王玮琳于2015年9月30日前腾空交予山东大众嘉园置业有限公司用于置换其他住宅。王婕购买该涉案房屋并向山东大众嘉园置业有限公司支付购房款共计1157792元；对于上述情况，郝聪聪在购房时是明知的。2016年9月8日，涉案房屋过户至王婕名下。此后，双方多次对涉案房屋买卖问题进行沟通，但是未能达成一致意见。2016年11月30日，王婕将涉案房屋以545040元的价格出卖于孟庆凯。再查明，李武绪与王婕于2008年8月8日结婚，2018年2月13日离婚。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，因无权处分订立的买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力，若无其他效力瑕疵，该买卖合同有效。本案中，李武绪与郝聪聪签订《房屋买卖合同》之时，虽然涉案房屋尚未完成过户登记手续，李武绪对涉案房屋欠缺处分权，但是该《房屋买卖合同》无其他效力瑕疵，依法应为有效合同。另根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，郝聪聪未按照约定支付首付款，李武绪也未能在合同约定的网签之日满足网签条件配合完成网签手续，郝聪聪主张因涉案房屋未登记在王婕名下，故其行使同时履行抗辩权未支付首付款，对于该主张本院予以认可；但是在2016年9月8日涉案房屋已经过户至王婕名下，涉案房屋已满足办理网签手续的条件，但郝聪聪自始未向李武绪支付首付款，该行为已构成实际违约。李武绪、王婕未依法行使约定解除权通知郝聪聪解除合同，而是将涉案房屋直接出卖于案外人孟庆凯，也已构成实际违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均违反合同约定，应当各自承担相应的违约责任及损失。故对于郝聪聪所诉求的违约金、律师费，本院应予支持。对于李武绪、王婕所反诉请求的违约金及律师费，本院应予支持。关于郝聪聪所诉求的解除合同问题,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定,当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。本案中，王婕将涉案房屋另行出卖于案外人孟庆凯致使合同目的无法实现，郝聪聪通过诉讼方式依法解除双方签订的《房屋买卖合同》，理由正当，要求合法，本院予以支持。关于郝聪聪所诉求的返还定金问题，因郝聪聪通过起诉的方式解除《房屋买卖合同》，双方所签订的合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，郝聪聪已向被告缴纳定金10000元，在《房屋买卖合同》已经解除且郝聪聪不主张适用定金罚则的情形下，李武绪、王婕应当予以返还。关于郝聪聪主张的房屋增值损失，其在2016年11月王婕已将涉案房屋出卖于他人时应当及时主张权利，未能及时主张而扩大损失，应由其自行承担该不利后果；且郝聪聪主张的违约金数额并不低于其所受损失，对该项诉求，本院不予支持。关于中介费问题，因双方均存在违约行为，对于涉案房屋买卖合同的履行不能均存在过错，故本院酌定李武绪、王婕应承担一半的中介费，即7600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十六条、第九十七条、第一百二十条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）郝聪聪与被告（反诉原告）李武绪签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）李武绪、王婕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郝聪聪支付违约金456000元；三、被告（反诉原告）李武绪、王婕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郝聪聪支付律师费41000元；四、被告（反诉原告）李武绪、王婕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郝聪聪返还定金10000元；五、被告（反诉原告）李武绪、王婕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郝聪聪支付中介费7600元；六、原告（反诉被告）郝聪聪于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李武绪、王婕支付违约金456000元；七、原告（反诉被告）郝聪聪于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李武绪、王婕支付律师费40000元；八、驳回原告（反诉被告）郝聪聪的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）李武绪的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18480元，保全费5000元，由原告郝聪聪承担12000元，被告李武绪承担6480元；反诉案件受理费4370元、保全费3058元，由被告李武绪承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长 宁 爽人民陪审员 陈 军人民陪审员 郭小云二〇一八年十一月十六日书 记 员 陆 杨