福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0521民初9738号 原告（反诉被告）：郭淑珍，女，1959年6月10日出生，回族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨锦云，福建泉台律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡敦煌，男，1984年5月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：苏志松，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏坤明，福建顺济律师事务所律师。 原告（反诉被告）郭淑珍与被告（反诉原告）胡敦煌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，于2016年12月3日驳回被告胡敦煌提出的管辖权异议，本案由简易程序转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭淑珍及其委托诉讼代理人谢竞忠、杨锦云，被告（反诉原告）胡敦煌及其委托诉讼代理人苏志松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭淑珍向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告立即将位于泉州台商投资区埔的房屋（原泰德商务酒店）一层杏秀路段的靠北面2间店面、二至六层主楼部分及所有的配套工程系统和租赁房屋内的一切设备交付给原告；3.判决被告支付原告租金287400元，并按每月47900元的标准计付2017年3月1日起至合同解除之日止的租金；4.判决被告按每月47900元的标准向原告支付自合同解除之日起至被告将房屋含一切设备交付原告之日止的房屋占有使用费。事实与理由：被告因经营酒店需要向原告租赁位于泉州台商投资区埔（原泰德商务酒店）的一层杏秀路段的4间店面、二至六层及主楼部分及酒店所有的配套工程系统，双方于2013年12月9日签订《房屋租赁合同》1份，约定：租赁期限自2013年12月9日至2024年3月1日止，房屋一层四间店面每年租金120000元，二至六层年租金为514800元，每年租金合计634800元，被告应于每年的3月1日和9月1日前各支付该半年租金，如拖欠租金达一个月，原告可以从被告履约金中扣除租金，原告有权终止本合同并收回出租房屋，其租赁物内的一切设备归原告所有，租赁期间被告租用房屋和设备损坏的应负责恢复原状或赔偿经济损失。后被告返还南面二间店面，并按月租金47900元继续承租，被告自2016年9月起未支付租金。 诉讼中，因涉案房屋未取得规划许可证，被告提出反诉请求确认案涉《房屋租赁合同》无效，本院经审查认为案涉《房屋租赁合同》无效并向原告释明，原告变更其诉讼请求为：1.判决被告将位于泉州台商投资区埔的房屋（原泰德商务酒店）一层杏秀路段的靠北面2间店面、二至六层主楼部分及所有的配套工程系统交付给原告；2.判决被告赔偿原告各项财产经济损失共计3000000元（具体以评估结果为准）；3.判决被告支付原告自2013年12月9日至2014年3月1日期间按月租金52900元标准计算的房屋占有使用费158700元；4.判决被告支付原告自2016年10月1日起至被告将租赁房屋含一切设备交付给原告之日止按月租金47900元标准计算的房屋占有使用费；5.判决被告将原安装于涉案房屋的“泰德商务酒店”字样的四块广告牌（东面店面1块、立面2块、北面屋顶2块）恢复原状；6.判决被告修复因装修漏水造成的原告房屋损坏；7.判决被告将涉案房屋东面原二至六层整体LED等按现场恢复原状；8.判决被告立即拆除安装在涉案房屋的广告字牌，并对损坏部分进行修复；9.判决被告立即搬走及拆除放置于原告房屋的所有动产及未形成附合物的物品；10.判决被告返还原告代为支付的电费10886.9元及自2017年4月29日起至付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。后原告又撤回其变更后的诉讼请求中的第五、六、七、八项诉讼请求。事实与理由：因本案租赁合同签订日期即2013年12月9日至2024年3月1日，被告未支付该期间的租金，在将涉案房屋交付给被告前，原告已投入大量资金购置设施、设备进行高档装饰装修作商务经营。被告未经原告同意擅自改建装修，任意拆除、损坏原告出租财物，导致原告出租房屋漏水损坏，甚至私下侵占、变卖原告出租财产，并且被告还未按期支付租金，除被告于原告2016年11月10日起诉后支付220000元以外，被告还结欠原告自2016年10月1日起的租金。承租期间被告拒不缴纳电费，由原告代为垫付。 被告胡敦煌辩称，一、关于原告的诉讼请求第一项：承租的店面和配套工程系统是被告承租后施工装修的，原告要求被告返还没有依据，而房屋及店面的主体部分因本案租赁合同无效，如果法院判决被告返还，被告将予以配合。二、关于原告的诉讼请求第二项：原告请求被告赔偿各项财产经济损失缺乏依据，原告认为2013年签订租赁合同时的装修部分为其损失，但根据合同约定的装修免租期结合合同第五条第四款，双方明确约定被告装修时可以进行改建改修，第五条第七款也明确约定租赁期限内如遇政府拆迁，属于主体、场地、土地部分及已装修好的房屋房间赔偿等一切的赔偿款项归原告所有，被告装修的属于被告所有，合同签订时房屋是空置的，被告承租后已经对租赁物进行全面装修，故原告主张赔偿缺乏依据，应予驳回。三、关于原告诉讼请求的第三项：原告要求被告支付双方约定的免租期期间的房屋占有使用费，违背了诚实信用原则，应予驳回。四、被告未能履行合同义务是原告造成的，原告得知涉案房屋将被政府征迁，马上要求被告解除合同，并提出无理要求，原告于2016年11月起诉并对涉案房屋进行停水停电，导致被告无法经营，故2016年11月起造成的费用应由原告自行承担。被告已经对涉案房屋进行重新装修，因原告过错导致本案租赁合同无效，双方未能继续履行协议内容，所有的动产和附合物属于被告的损失范围，原告应予赔偿，属于被告的物品被告将根据法院的判决进行相应处理。2016年10月起被告就无法经营，原告主张的水电费是原告自行产生的，不应由被告承担。原告主张垫付水电费是没有依据的。 反诉原告胡敦煌向本院提出反诉诉讼请求：1.判决确认本案《房屋租赁合同》无效；2.判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失包括装饰装修费用2800000元、无法继续经营酒店而产生的可得利益损失1400000元、酒店加盟费168000元，合计4368000元；3.判决反诉被告支付反诉原告履约保证金52900元。事实与理由：2013年12月9日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》1份，约定反诉原告承租涉案房产用于酒店经营，租赁期限自2013年12月9日起至2024年3月1日止。反诉原告直至本次诉讼才知悉涉案房产无建设规划许可证，因反诉被告原因导致涉案的《房屋租赁合同》无效，也造成反诉原告无法继续经营酒店并产生可得利益损失，且反诉原告已对涉案房产投入大笔资金用于装饰装修。 反诉被告郭淑珍辩称，一、根据《房屋租赁合同》的第二条第一款的约定，反诉原告在合同签订之前已经知道涉案房屋没有产权证，反诉原告在签订租赁合同时已经知道涉案房屋没有规划许可证；二、反诉原告未按约履行合同，导致无法继续经营，其要求反诉被告赔偿损失不能成立。三、反诉原告自2013年12月租赁涉案房屋后已经使用4年，相应的物品不能按照原来的价值计算，且反诉原告的装修未经过反诉被告同意，该部分损失应由反诉原告自行承担。反诉原告有按合同约定向反诉被告支付履约保证金52900元，但反诉被告要求从本诉的诉讼请求中进行抵扣。 经审理查明：2013年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将位于泉州台商投资区埔的房屋[国有土地使用权证：惠国用（2004）出字第110039号、惠国用（2004）出自第110045号]出租给被告，租赁范围包括：1、一楼杏秀路段的4间店面（电梯外的场地，该场地不计租金为双方共同使用）；2、二层至六层主楼部分；3、酒店所有的配套工程系统（包括配电、给排水、电梯），租赁期限自2013年12月9日起至2024年3月1日止，一层四间店面年租金120000元，二至六层及所属设备和设施年租金514800元，每年3月1日和9月1日前各支付该半年房租。合同签订之日起到2014年3月1日为被告装修期，不计租金。被告应支付原告相当于1个月房租作为履约保证金。合同签订后，被告向原告支付履约保证金52900元。被告承租房屋用作酒店经营，并办理个体工商户登记（字号：泉州台商投资区胜煌商务酒店）。在合同履行过程中，被告将一楼南面两间店面返还给原告，并调整为按每月47900元的标准支付租金。原告起诉后，被告支付租金220000元。 另查明涉案房屋未取得建设规划许可证。 以上事实，有原告提供的国有土地使用权证、个体工商户开业登记申请书，以及原、被告双方提供的《房屋租赁合同》和原、被告双方当事人的陈述等证据予以证明，本院予以认定。 诉讼中，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案《房屋租赁合同》所涉租赁房屋仅有国有土地使用权证，未办理建设工程规划许可证，依法认定该《房屋租赁合同》无效并向双方当事人进行释明。 双方争议的焦点：一、本案合同无效的过错责任如何分担；二、原告郭淑珍的诉讼请求能否得到支持；三、反诉原告胡敦煌的反诉诉讼能否得到支持。对此，本院予以分析并作出如下认定。 一、本案合同无效的过错责任如何分担。 原告认为，被告在签订本案租赁合同前，明知原告未取得规划建设许可证，因此，合同无效的原因、责任应全部由被告承担。原告相应提供证据1即个体工商户开业登记申请书、市场主体工商登记告知承诺书各1份，以此证明被告对涉案房屋没有规划许可证是知情的，被告承诺对租赁场所合法性负责，被告经营承租时是完全清楚和接受的，被告应自行承担合同无效的全部责任。被告质证称，对该组证据的真实性没有异议，但双方签订的《房屋租赁合同》明确约定涉案房屋应有产权证明，故该组证据无法证明本案合同无效是被告的过错。 被告认为，原告将未取得建设规划许可证的房屋出租给被告，导致合同无效，应承担全部的过错责任。 本院经审查认为，原告提供的证据1，其内容真实、来源合法，根据市场主体工商登记告知承诺书中记载，被告承诺其经营场所非“两违建筑”，如是“两违建筑”，愿接受工商分局及其有关部门的处理，结合原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条第一款：本合同签订前，甲方（原告）已向乙方（被告）出示该房屋的两本产权证，可以认定在该合同签订时被告已经对涉案房屋的产权情况进行审查，涉案房屋处于乡、村庄规划区内，被告未能对其承租的房屋是否取得建设规划许可证尽到审慎审查义务，其对本案合同无效存在过错。原告在房屋未取得建设规划许可证的情况下，将房屋出租给被告，对合同无效亦存在过错，根据双方的过程程度，酌定原、被告对本案合同无效各承担50%的过错责任。 二、原告郭淑珍的诉讼请求能否得到支持。 原告认为，在被告承租之前，涉案房屋已经进行装修并可以正常经营，经营项目包括KTV和客房。被告承租后仅支付租金至2016年9月30日。因本案合同无效，被告应按每月47900元的标准支付2013年12月9日起至2014年3月1日期间的房屋占有使用费，引起本案合同无效的过错原因在于被告，因被告未能支付租金和缴纳电费，造成被停电，目前被告在原告多次通知下拒不搬迁、腾空房屋，因此造成的所有的动产损失应由被告承担。原告相应提供证据2即个人独资企业营业执照、营业场所使用证明、消防验收合格意见各1份，以此证明被告承租前的租赁物为住宿等商务用途，经消防验收合格，可正常合法经营，被告无权要求原告承担可得利益等损失；证据3即商品销售清单6份、送货单2份、崧兴水暖灯饰销售清单5份、连盛电器商场销售清单3份、泰德酒店木作价格清单1份、收款收据3份、泰德商务酒店土建价格清单1份、数字点播系统合同1份、豪华商务音响设备采购协议书1份，以此证明涉案房屋出租给被告前，原告已对涉案房屋进行装修，包括使用的涂料、墙纸、灯饰、面板、木作、土建装修等用材及价格情况，被告承租后原告已交付被告的设施设备、床、沙发、床垫、空调、冰箱、电视机、KTV点歌系统、音响设备、绿化花草的数量及价值；证据4即照片23帧，以此证明涉案房屋出租交付给被告时已经进行高档装修装饰并配有可直接用于经营的设施设备及原告被损坏设备、物品及广告牌等情况，被告应对原告的该部分损失进行赔偿；证据5即电费发票，以此证明原告代被告缴付电费10886.9元。证据6即通知、邮单各1份，以此证明涉案房屋已被列入拆迁范围，动迁部门已限期将拆除涉案房屋，原告已向被告发出通知要求被告腾空交付涉案房屋，但被告收到通知后，仍未搬离涉案房屋内的物品等，也未履行腾空交付的义务。证据7即证人欧某的证言，证明原告交付给被告时，涉案房屋是可以直接进行经营使用的，并非如被告陈述的空置状态。证人欧某到庭陈述：其于2008年开始向原告承租涉案房屋经营泰德酒店，自2008年7月开始将泰德酒店的装修工程外包给装修公司，原告没有进行装修，2009年春节前装修结束，泰德酒店于2009年开始营业至2013年6、7月结束，其中二楼、三楼作为经营KTV使用，四楼、五楼、六楼作为住宿使用，之后将酒店按大概100万元的价格卖给原告，酒店停止经营时的二楼除了主体部分已全部拆除。被告质证称，对证据2的真实性没有异议，消防验收时间是2007年10月份，但涉案房屋在2009年底已经空置，而从消防的验收内容可以体现，涉案房屋的2楼、3楼原始作为经营KTV使用，而目前是作为经营住宿使用，可以证明涉案房屋现有的装修是被告全部投入的，对证据3的真实性均有异议，涉案房屋出租给被告前并非由原告装修，被告对该组证据上加盖的印章均有异议，不排除原告在诉讼中补充加盖伪造，被告申请对印章进行鉴定，如果印章是伪造的，应追究原告的虚假诉讼责任，且该组证据也无法证明原告的主张。对证据4的真实性有异议，且原告已经撤回恢复原状的诉求，故该证据没有意义，也无法证明原告的主张，且照片所体现的并非原告交付给被告时的状态，无法证明原告的主张。对证据5的真实性没有异议，但该部分费用是原告自行使用南面一楼的店面、涉案房屋7楼、8楼以及除了被告承租房屋部分之外的房屋所产生的费用。对证据6的真实性有异议，该证据无法证明寄出的邮件是原告提供的通知，被告作为涉案租赁物的实际经营人，原告自始至终没有跟被告联系关于拆迁安置的相关事宜。对证据7，一、证人欧某明确表示装修时间为2008年6-7月，而原告提供的证据载明的时间为2007年，可以证明原告存在虚假诉讼。二、证人欧某陈述泰德酒店转让的价格100万元不属实，原告陈述这100多万是用拖欠租金抵不属实，泰德酒店是盈利的，不可能拖欠租金，原告让租户拖欠两年多的租金也不符合常理。三、承租房屋的二层除了主体部分，其他部分已经拆除，而原告提出的评估项目中的二层楼评估的价值80万，折旧率15%，该结果是原告虚假陈述、提供虚假证据导致的。四、证人陈述涉案租赁物的所有装修是泰德酒店委托装修公司进行，跟原告的陈述的不一致。故除了证人证言中的有存在转让行为、酒店仍能够正常经营以及酒店停止营业时间为2013年的证言不予认可之外，证人证言的其他内容被告予以认可。 被告认为，对于涉案房屋及店面的主体部分因本案租赁合同无效，如果法院判决被告返还，被告将予以配合，属于被告的物品被告将根据法院的判决进行相应处理。被告承租涉案房屋后，原告同意被告进行装修，被告已对房屋进行重新装修，原告请求被告赔偿损失缺乏依据，应予驳回。原告要求被告支付双方约定的免租期期间的房屋占有使用费，违背了诚实信用原则，应予驳回。被告未能履行合同义务是原告造成的，原告于2016年11月起诉并对涉案房屋进行停水停电，导致被告无法经营，故2016年11月起的费用应由原告自行承担。2016年10月起被告就无法经营，原告请求的水电费是原告自行产生的，不应由被告承担。被告相应提供证据8即报警回执1份，以此证明原告故意停掉酒店的用水用电导致酒店无法继续经营造成损失的事实。证据9即注销内资企业登记基本情况表，以此证明原惠安县泰德商务酒店经营期限是至2011年4月21日，证人欧某的陈述与事实不相符。原告质证称，对证据8的真实性、合法性没有异议，但原告对该报警行为不知情，也不存在被告所称的原告停水停电的情况，相反，因为被告没有支付电费，导致原告为了确保电压不被电厂取消，不得不垫付电费，故被告所称的原告故意停水停电没有事实依据。对证据9的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，该基本情况表可以证明涉案房屋在出租给被告之前是用于商业用途，且经营项目是KTV和住宿，原告不存在像被告所称的造假情况。二、原惠安县泰德商务酒店经营期限至2011年4月21日不能等同于终止经营时间，应以实际经营期限为准，至于无证经营、超期经营是另外的法律问题，与本案无关。三、证人欧某的证言与该基本情况表的注销日期相吻合的，因为证人欧某证明2013年下半年泰德酒店因为股东内部的原因停止经营，所以被告一直在歪曲事实，随便编说原告造假材料。 诉讼中，经原告申请，本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司（以下简称鑫八闽评估公司）对涉案房屋在2013年12月9日交付给被告时的装饰装修价值进行评估，鑫八闽评估公司于2017年11月22日作出鑫八闽价鉴（2017）627号价值评估意见书，认为涉案房屋在交付给被告时的装饰装修价值为531200元。原告为此支出评估费25000元。原告质证称，对该价值评估意见书的真实性、合法性、关联性没有异议，该价值评估意见书可以证明，在涉案房屋交付给被告时已经进行了装饰装修，被告应对该部分损失承担赔偿责任。被告质证称，对该价值评估意见书的真实性没有异议，但评估所依据的鉴定材料是伪造的，被告对原告提供的作为评估依据的材料不予认可，故评估的程序违法，在庭审中已经确认被告承租涉案房屋时二楼是没有装修装饰，但却可以评估80多万的价格，且结合当时并非由原告装修，评估的内容不真实不客观，该报告在程序和实体上都是错误的，不能作为判决依据。原告允许被告对租赁物进行二次装修，等同于原装修是没有价值的，在被告进行二次装修过程中，原告装修已损毁不存在，不存在原告要求被告赔偿损失的事实依据。 本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。本案《房屋租赁合同》为无效合同，因该合同取得的财产应予返还，原告请求被告返还涉案房屋即位于泉州台商投资区埔的房屋一层杏秀路段的靠北面2间店面、二至六层主楼部分即所有的配套工程系统（包括配电、给排水、电梯）交付给原告，并请求被告搬走、拆除放置于讼争房屋内的所有动产及未形成附合物的物品，于法有据，应予支持。原告自认其提供的证据3系其起诉后开具的，原告也未能提供证据证明其在交付涉案房屋给被告时有将该组证据所体现的电器等家具交付给被告，故该组证据不足证明原告举证所主张的事实，不予采信。证据4中，属于原泰德酒店经营状况的照片11帧仅是当时泰德酒店经营状态，无法证明原告交付给被告时的房屋状态，不予采信，属于涉案房屋的现状照片12帧，原告已撤回请求修复装修造成涉案房屋的损坏，故这些照片仅能证明涉案房屋的现状。证据7证人欧某的证言也不足以证明原告将房屋交付给被告时是可以作为酒店直接经营，不予采信。被告提供的证据9即注销内资企业登记基本情况表，是涉案房屋出租前原租户经营的酒店的情况，与本案不具有关联性，不予采信。根据《房屋租赁合同》上的第四条第3款载明合同签订之日起到2014年3月1日为装修期，不计租金，第五条第4款载明在征得原告同意的情况下，被告在装修时对建筑物非结构性墙体可进行改进装修，装修及改造费用由被告自行承担，第八条第1条也载明对被告交付的保证金中剩余的229700元应在被告装修期木作开始时，由原告无息退还给被告，综合这些合同条款可以认定合同签订时原告是同意被告进行装修，应视为原告对涉案房屋原装饰装修交由被告处分，故原告主张被告未经原告同意进行装修缺乏依据，不予采信。根据原、被告双方的陈述，涉案房屋交付出租被告之前的二楼、三楼原是作为KTV经营使用，而被告承租之后二楼、三楼已经改变装修作为客房使用经营，且在本案审理过程中根据原、被告的申请对涉案房屋进行相关价值评估时的现场勘查，涉案房屋的二楼、三楼、四楼、五楼、六楼的装修风格一致，一楼大厅的装修也与原告提供的照片所体现的装修不一致，可见在涉案房屋交付给被告后，被告已对房屋进行重新装修。即使涉案房屋交付给被告前已有装修，被告向原告承租涉案房屋用作经营酒店且经原告同意已进行重新装修，而被告进行装修必然会造成涉案房屋原有的装饰装修损坏，故原告请求被告赔偿其涉案房屋的原装饰装修价值损失缺乏依据，应予驳回。原告主张其已将其提供的证据3中列明的动产交付给被告，但被告予以否认，原告也未能提供证据予以证明，其主张缺乏依据，不予采信，原告据此请求被告赔偿该部分损失缺乏依据，应予驳回，故原告请求被告赔偿其经济损失共计3000000元，缺乏依据，应予驳回。 双方在《房屋租赁合同》中约定2013年12月9日至2014年3月1日为装修期免租期，原告同意被告进行装修并同意该装修期间免租，涉案房屋交付被后，被告确已进行装修，根据诚实信用原则，该期间被告无需支付房屋占有使用费，故原告请求被告支付2013年12月9日起至2014年3月1日止按月租金52900元的标准计付房屋占有使用费，缺乏依据，应予驳回。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告尚未将涉案房屋腾空返还给被告，原告请求被告按原租金标准即每月47900元的标准支付房屋占有使用费，于法有据，应予支持。但根据原告原起诉主张的事实与理由中陈述，被告自2016年9月起未支付租金，可以认定在原告起诉前，被告已支付租金至2016年8月，2016年9月起未支付租金，故起诉后被告已支付的220000元应作为支付2016年9月起的房屋占有使用费予以扣抵，双方均共认被告已向原告交付52900元作为履约保证金，原告请求将该52900元在诉讼请求中予以扣抵，予以支持，故2016年9月起被告共计支付原告房屋占有使用费272900元（220000元+52900元），其中2016年9月1日起至2017年1月30日期间的房间占有使用费为239500元（47900元×5），余款33400元（272900元-239500元）应作为2017年2月1日起被告应付的房屋占有使用费予以扣抵，鉴于涉案房屋被列入政府征收范围，原告也于2018年7月10日就房屋征迁与政府达成补偿协议，故被告应支付房屋占有使用费至2018年6月30日合计780900元（2017年2月1日至2018年6月30日为17个月：47900元×17个月-33400元）。被告主张因原告停水停电导致其无法经营，原告予以否认，而被告提供的证据8，仅是1份报警回执，没有相应的警情处理结果，不足以证明被告举证所主张的事实，不予采信，被告辩称其不用支付该期间产生的费用，缺乏依据，不予采纳。原告主张其代被告缴纳电费10886.9元，但其所提供的提供的证据5即电费缴费票据中所体现的客户名称为原告，原告又未提供证据证明该其所缴费的用电为被告使用产生，故其请求被告返还电费10886.9元及自2017年4月29日起至付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，缺乏依据，应予驳回。 三、反诉原告胡敦煌的反诉诉讼请求能否得到支持。 反诉原告认为，其承租涉案房屋后已进行高档装修，因反诉被告的过错导致《房屋租赁合同》无效，导致合同无法继续履行，故反诉被告应赔偿反诉原告的装饰装修费用、无法继续经营酒店而产生的可得利益损失、酒店加盟费共计4368000元，并返还反诉原告已支付的履约保证金52900元。反诉原告相应提供证据10即酒店委托管理合同1份，以此证明反诉原告承租涉案房产用于经营酒店，并为此支出酒店加盟费168000元；证据11即骏怡商务宾馆房门订购协议1份，以此证明反诉原告为酒店装修购买房门的事实；证据12即空气源热泵热水系统销售报价1份，以此证明反诉原告支出空气源热泵热水系统65500元；证据13即骏怡连锁酒店广告制作清单1份，以此证明反诉原告支出广告费70428元；证据14即地毯购销合同1份，以此证明反诉原告为酒店装修购买地毯的事实；证据15即消防工程施工合同1份，以此证明反诉原告为酒店装修实施消防工程的事实；证据16即保安咨询指导费发票联1份，以此证明反诉原告因酒店保安咨询指导支出2400元的事实；证据17即骏怡酒店基础通信业务合作协议1份，以此证明反诉原告为经营酒店支出基础通信费用的事实；证据18即建材送货单1份，以此证明反诉原告为酒店装饰装修支出的部分建材款的事实；证据19即香港法蕾雅床垫订货合同1份，以此证明反诉原告为经营酒店购置床垫的事实；证据20即定制家具供货合同1份，以此证明反诉原告为酒店装饰装修购置家具的事实；证据21即泉州酒店用品网报价单1份，以此证明反诉原告为经营酒店购置客房服务车等物品的事实；证据22即购销合同1份，以此证明反诉原告为酒店经营购置床单等物品的事实；证据23即反诉原告经营的酒店的装修竣工图，以此证明反诉原告对讼争房屋进行装修的情况；证据24即蝶依斓窗帘订购合同1份，以此证明反诉原告为经营酒店购置窗帘的事实；证据25即骏怡连锁酒店广告制作清单1份，以此证明反诉原告为经营酒店制作广告的事实；证据26即百姓家居（泉州）商品销售单1份，以此证明反诉原告为经营酒店购置沙发等物品的事实；证据27即商品销售单1份，以此证明反诉原告为经营酒店购置水晶大灯等物品的事实；证据28即泉州市良友纺织用品有限公司销售清单1份，以此证明反诉原告为经营酒店购置阻燃垃圾桶等物品的事实；证据29即工程装饰装修工程施工合同1份，以此证明反诉原告对涉案房产的一楼、三至六楼进行水电、油漆等土建工程时支付900000元的事实；证据30即消防复查意见书及消防合格证书各1份，以此证明反诉被告所经营的酒店起初消防验收不合格，后为通过消防验收，反诉原告在涉案房屋投入了大量的消防设施的事实。反诉被告质证称，对证据10、证据11、证据12、证据13、证据14、证据15、证据16、证据17、证据18、证据19、证据20、证据21、证据22的真实性、合法性、关联性均有异议，这些证据无法证实反诉原告所要证明的费用支出的事实，也无法证明合同所列的物品确实全部用于酒店的装修装饰，而反诉被告在出租给反诉原告时，涉案房屋原来就是作为酒店对外进行正常经营。对证据23的真实性、关联性有异议，该份竣工图没有相应的工程施工合同、支付发票等证据予以佐证，涉案房屋原来就是经营酒店的。对证据24、证据25、证据26、证据27、证据28、证据29的真实性有异议，该合同、清单均无相应的时间，即使有标注客户名称，但不能证明该物品用于案涉的房屋，装修装饰合同的甲方与反诉原告所经营的字号不一致，对证据30的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，证明的发证时间为2014年8月，反诉被告对涉案房屋进行了改造，反诉被告在证据中已经证明出租给反诉原告的房屋是经过消防验收的，到2014年存在复查的情况，原因在于反诉原告未经反诉被告同意，擅自进行改造装修造成的，该消防的复查以及2014年形成的部分不合格的原因不在于反诉被告提供的房屋，是因为反诉原告自身未按照消防规范进行装修造成的，该证据也不能证明反诉原告对涉案房屋投入大量的消防设施。 反诉被告认为，反诉原告应承担本案《房屋租赁合同》无效的全部责任，反诉原告应自行承担相应的损失，反诉原告请求反诉被告赔偿其损失缺乏依据，应予驳回。对反诉原告已支付的履约保证金52900元，反诉被告要求作为反诉原告应支付的房屋占有使用费予以扣抵。 诉讼中，经反诉原告申请，本院依法委托鑫八闽评估公司对泉州台商投资区埔涉案房产（包括一层在杏秀路段的靠北面四间店面、主楼二至六层）的装饰、装修工程费用及租赁屋内物品的价值进行价格评估。鑫八闽评估公司于2017年11月22日作出鑫八闽价鉴（2017）631号评估意见书，案涉房产的装饰装修工程费用市场价值为714991元，租赁房屋内物品价值412544元。反诉原告支出评估费40000元。反诉被告质证称，对该份评估意见书的真实性、合法性没有异议，对于评估报告中的装饰装修损失应由被告承担。反诉原告质证称，该评估意见书遗漏部分项目，且对部分项目的评估价格明显偏低。一、未进行评估的项目：1、一楼中未进行评估的：门口停车位的水泥路面、二台五匹的格力中央空调、茶室里的博古架三个，茶桌一个，椅子六把，一台烧开水的，二台冰箱，投影仪少报二台。茶厅的钢化玻璃跟抽水机，大厅的大展示吊灯；2、所有的消防设施、LED射灯、消防梯的粉刷、消毒间未进行评估。屋顶的水塔、二台热水器、门头装饰、大厅鞋子展示柜、电梯内外装饰均未评估；3、二至六楼的床头窗真皮，三至六楼的走廊玻璃，所有二至六楼卫生间的卫浴、地面砖、墙体砖未评估，客房空调少计算4台。二、报告书中评估价格偏低的项目：垂直运输工程（人工搬运、各种材料）、五六楼的地毯、八楼的广告牌。三、评估报告计算房屋装饰装修价值采用的折旧率过低。评估报告中对被告的装饰装修价值评估采用的残值率计算不客观、不合理、明显过低，应重新计算。现有房屋已经被征迁，根据合同约定，二次装修可以按政府理赔标准，向政府对二次装修的赔偿标准2438086元，被告要求按二次补偿的金额进行赔偿。且根据政府拆迁安置补偿协议对装修的成新率认定为98%，而鑫八闽评估公司认定的成新率为28%，不符合客观事实。对于装修的部分应以2438086元为标准，对于遗漏的部分应予重新补正。 针对反诉原告提出的质证意见，本院要求鑫八闽评估公司对反诉原告提出的质证意见做补充说明，鑫八闽评估公司向本院回复如下：一、鑫八闽评估公司在对装饰、装修工程费用及租赁物内物品进行现场核对、清单及记录形成的记录表由在场人员签名、确认，鑫八闽评估公司根据现场勘查记录表进行评估，经核对评估清单的内容并无发现遗漏评估项目；二、所有消防设施未计（因是否由骏怡酒店装修存在争议，且骏怡酒店无法提供完整的消防施工图纸，隐蔽管及线也无法清点，此部分设施如果需要鉴定需另行申请）；另LED归水电及照明，按面积评估（因无完整的施工图纸，只能以平方评估），大厅展灯有计[一层装饰及水电中的25吊式艺术装饰灯、28吊式艺术装饰灯具安装（悬挂LED灯组服务台上方）]，门头装饰：一楼入口相关设施有计，在户外装饰工程中[277、入口门廊上广告（金属字）1200*1200；278、外墙面广告（金属字）1000*1000；279、LED显示屏（400*8800）；280、LED外墙灯条]，电梯内饰不在本评估范围，电梯外饰归入相应楼层的装饰材料中，走廊玻璃、卫生间地面砖在装饰及水电中的装饰有进行计算，墙体砖墙属原主体结构，不属于二次装修，如被告有进行改造，需举证。垂直运输及地毯单价无误，系按国家定额分项去分析的整合，屋顶广告已经注明含吊装等搬运费用，单价无误。三、对于掩盖工程部分或者其余部分在没有图纸的情况下无法评估且已告知，门口停车位的水泥路面、屋顶的水塔、消防梯、消毒间墙面粉刷不在本评估范围内，为原建筑物配套设施，未见有二次装修迹象。四、评估意见报告时根据《房屋建筑与装饰工程工程量计算规范》（GB50856-2013）、《通用安装工程工程量计算规范》（GB50856-2013）、《福建省建筑工程消耗量定额》（2005）、《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2005）、《福建省安装工程消耗量定额（2012）》等进行计算，不存在评估价格偏低，评估报告中的折旧率是遵照行规并结合现场实际情况计算折旧。评估依据有限图纸结合现场情况进行评估。反诉被告质证称，对鑫八闽评估公司的回复函没有异议，租赁物内的消防系统为被告承租前原告已经形成的，不是被告装饰装修范围。反诉原告质证称，对回复函的真实性没有异议，但该评估报告确实存在被告质证意见中的遗漏评估项目。反诉原告申请对消防系统价值继续进行评估，但因消防设施属隐蔽工程，而反诉原告未能在本院指定期限内提供完整的消防设施竣工图纸，鑫八闽评估公司对反诉原告申请的消防系统价值评估不予受托，本院对反诉原告请求继续评估消防系统价值予以终结对外委托评估。涉案房屋在出租前也是作为酒店经营，反诉原告未能提供完整的证据证明其对消防系统投入重新装修，故对其主张不予采信。因反诉被告在申请泉州台商投资区西埔涉案房产（包括一层在杏秀路段的靠北面四间店面、主楼二至六层）的装饰、装修工程费用及租赁屋内物品的价值进行价格评估时，未按照鑫八闽评估公司的要求提供完整的装饰装修施工图纸（包括消防系统），在申请对消防系统价值进行补充评估时仍未能在本院指定的期限内提供完整的消防竣工图纸，且该部分证据并非属当事人及诉讼代理人无法自行收集的证据，其于本院指定期间过后申请本院向泉州台商投资区消防大队调取涉案房屋的消防管线管道施工图，本院不予准许。 根据反诉原告的申请，本院依法向调取泉州台商投资区东园镇片区项目土地房屋征收拆迁指挥部调取案涉房屋的土地、房屋认定补偿表、房屋征收拆迁补偿安置计算表、房屋附属物及地上附着物补偿表、财务结算表、房屋重置价二次装修及成新率认定表、房屋拆迁测绘、调查登记表、土地及房屋建设情况具结保证书、奖励确认书、土地四至变更证明、空地具结保证书。反诉原告质证称，对上述证据真实性没有异议，从该证据可以体现被告对涉案的房屋租赁进行装修在本次补偿安置过程中可以获得的补偿金额是2438086元，同时，在补偿协议第5页最后的表格载明的补偿款项应属于反诉原告所有。结合安置计算表的成新率是98%，与鉴定机构的结论形成鲜明的对比，可以证明反诉原告的装修还是新的，反诉原告要求以征迁公司的标准进行补偿认定。本案是原告在双方合同履行过程中，政府尚未启动征迁的时候采取不正当的手段阻扰反诉原告进行经营，所有的后果都是反诉被告造成的，如有损失应由反诉被告自行承担。反诉被告质证称，对上述证据的真实性、合法性没有异议，但上述证据与本案无关，上述证据涉及的是行政征收范畴的另外法律关系，且征迁依附于人身，只有特定的被征收人才享有其中的权利，包括承租人以外的应以另外的民事关系进行处理。 本院认为，因涉案房屋未取得建设规划许可证，反诉原告请求确认该《房屋租赁合同》无效，依据充分，应予支持。 反诉原告提供的证据10即酒店委托管理合同1份，系反诉原告与青岛尚客优城际酒店管理有限公司（以下简称尚客优公司）签订的，所约定的内容为包含尚客优公司授予反诉原告使用注册商标“骏怡”用于被告经营的酒店，期限自2013年12月5日至2023年12月5日共计10年，该期间处于本案《房屋租赁合同》约定的租赁期限内，且反诉原告承租的房屋亦有体现“骏怡”广告牌，故该份合同的真实性予以采信，反诉原告主张其为经营酒店支出加盟费168000元，予以采信。因酒店加盟费按10年期支付，该部分损失已经客观存在，故该酒店加盟费应按年均分计算损失即每年16800元，自2013年12月5日起至反诉原告提出反诉请求确定《房屋租赁合同》无效期间酌情按3年计算已发生的加盟管理费共计50400元（16800元×3），此后因本案租赁合同无效导致酒店无法经营造成的反诉原告酒店加盟管理费损失认定为117600元（168000元-50400元），根据原、被告双方对《房屋租赁合同》无效的过错责任，原、被告应各承担50%的损失即58800元。故反诉原告请求反诉被告赔偿其酒店加盟费168000元缺乏依据，应按58800元予以支持。反诉原告提供的证据11即骏怡商务宾馆房门订购协议、证据12即空气源热泵热水系统销售报价、证据13即骏怡连锁酒店广告制作清单、证据14即地毯购销合同、证据18即建材送货单、证据19即香港法蕾雅床垫订货合同、证据20即定制家具供货合同、证据21即泉州酒店用品网报价单、证据22即购销合同、证据23即被告经营的酒店的装修竣工图、证据24即蝶依斓窗帘订购合同、证据25即骏怡连锁酒店广告制作清单、证据26即百姓家居（泉州）商品销售单、证据27即商品销售单、证据28即泉州市良友纺织用品有限公司销售清单、证据29即工程装饰装修工程施工合同，反诉原告举证用于证明其装修涉案房屋用于经营酒店所购买的家具等及土木建筑等装饰装修，但反诉原告装修涉案房屋后已作为经营酒店使用，酒店的装饰装修存在毁损、折旧的情况，应以装饰装修的现价值来认定反诉原告因本案合同无效造成的装饰装修损失，诉讼中反诉原告也申请对其投入装饰装修的价值及租赁物内的物品进行价值评估，故反诉原告承租后投入的装饰装修的现存价值应以反诉原告所申请的评估结果予以认定，反诉原告提供的上述证据不予采信；证据15即消防工程施工合同、消防复查意见书及消防合格证书，而反诉原告承租前，涉案房屋也是作为酒店进行经营，有相应的消防系统工程，反诉原告虽主张向承租房屋内的消防系统为其投入装修，但其经评估机构要求未能提供其消防系统完整的竣工图，在本院指定期限内也未能提供，故其所提供的上述证据不足以证明涉案房内的消防系统由其施工完成，不予采信；证据16即保安咨询指导费发票联1份，所体现的咨询指导起止时间为2014年8月13日起至2015年8月14日，在该期间内反诉原告已相应接受咨询指导，并未因本案合同无效造成反诉原告的损失，不予采信；证据17即骏怡酒店基础通信业务合作协议，仅有反诉原告经营的个体工商户（泉州台商投资区胜煌商务酒店）作为甲方盖印确认，乙方（中国移动通信集团福建有限公司惠安分公司）并未签名捺印，该份证据真实性无法确认，不予采信。 鑫八闽评估公司根据本院的委托并根据反诉原告提供的证据结合现场进行评估，其程序合法，对于反诉原告提出的质证意见，鑫八闽评估公司依据本院的要求已作出解释说明，反诉原告主张鑫八闽评估公司作出评估报告中的价格偏低及折旧率过低，评估结论不真实、不客观，但未能提供证据证明其主张，不予采纳。对于反诉原告提出的门口停车位的水泥路面并非反诉原告承租范围内，反诉原告对于承租范围外的装饰装修损失应由反诉原告自行承担，反诉原告主张的漏算茶厅的钢化玻璃在鑫八闽评估公司出具的评估意见书中的一楼装饰及水电的装饰工程中的不锈钢框全玻璃隔断（钢化玻璃）、全玻璃隔断（钢化玻璃）展开作出计算，反诉原告主张的二至六楼床头窗真皮在每个楼层中的装饰中墙面饰面（墙面软包、木龙骨五夹板衬底的装饰线条分格）作出计算，其主张遗漏缺乏依据，不予采信，另鑫八闽评估公司在现场评估过程中对物品清点后已由双方当事人进行签名确认，反诉原告提出遗漏二台五匹的格力中央空调、茶室里的博古架三个、茶桌一个、椅子六把、一台烧开水的、二台冰箱，二台投影仪、抽水机、四台客房空调、热水器、大厅鞋子展示柜，但未能提供证据证明，其主张缺乏依据，且该部分属未形成附合的装饰装修，反诉被告不同意利用的，反诉原告应予拆除，故即使存在反诉原告主张的这些财物，反诉原告也应予以搬离，不应认定为其形成附合的装饰装修部分损失。综上分析，鑫八闽评估公司所作的该份评估意见书系鑫八闽评估公司接受本院委托作出，程序合法有效，鉴定结论客观真实，应予采信，可作为定案依据。反诉原告承租涉案房屋后进行装修后已形成附合的装饰装修的价值为714991元，涉案房屋内租赁物财物价值412544元属未形成附合的装饰装修价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案审理过程中，因涉案房屋已被列入政府征收范围，反诉被告已与政府部门就房屋签订了征迁补偿协议，可见反诉被告对反诉原告已形成附合的装饰装修物同意利用，反诉被告应折价补偿反诉原告已形成附合的装饰装修。故反诉被告应赔偿反诉原告因合同无效造成的未形成附合的装饰装修物价值损失714991元，涉案房屋内租赁物财物价值412544元属未形成附合的装饰装修，反诉被告不同意利用的，反诉原告应予拆除、搬离。虽涉案房屋已被列如政府征迁范围，反诉被告也与政府达成拆迁安置补偿协议，但该协议系反诉被告与政府达成的安置补偿协议，反诉原告主张按政府与反诉被告达成的安置补偿协议来认定其装饰装修价值缺乏依据，不予采信，对反诉原告再次申请调取反诉被告与拆迁部门最终签订的拆迁补偿协议及安置补偿表的请求亦不予准许。 诉讼中，反诉被告虽申请对其所经营的酒店的年盈利润进行评估，但未能提供其经营期间收入支出的全部财物会计资料，本院依法委托的泉州市久益华瑞会计师事务所有限公司、惠安永信会计师事务所有限公司均认为不具备评估条件，不予受托。被告主张的因合同无效导致其无法继续经营酒店而产生的可得利益非客观存在的损失，被告请求原告赔偿其无法继续经营酒店而产生的可得利益损失1400000元于法无据，应予驳回，故被告请求对其酒店经营损失继续进行鉴定缺乏依据，不予支持。 综上，反诉被告应赔偿反诉原告形成附合的装饰装修价值损失714991元、酒店加盟费58800元损失，合计773791元。 因反诉原告未能按时支付房屋占有使用费，反诉被告要求将履约保证金作为反诉原告应支付的房屋占有使用费予以扣抵，应予支持，故反诉原告请求反诉被告返还履约保证金52900元缺乏依据，应予驳回。 综上事实，本院认为，原告将其未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给被告，双方之间签订的《房屋租赁合同》无效，被告请求确认双方之间的《房屋租赁合同》无效，理由和依据充分，应予支持。因合同无效，原告请求被告返还涉案房屋即位泉州台商投资区西埔的房屋一层杏秀路段的靠北面2间店面、二至六层主楼部分即所有的配套工程系统（包括配电、给排水、电梯）交付给原告，并请求被告立即搬走、拆除放置于讼争房屋内的所有动产及未形成附合的物品，于法有据，应予支持，因诉讼中根据被告的申请，已由鑫八闽评估公司对涉案租赁物内财物进行清点，故被告应搬走、拆除的动产及未形成附合的物品以鑫八闽评估公司作为的鑫八闽价鉴（2017）631号评估意见书中的第八页至第十页载明的清单为准。原告请求被告赔偿其经济损失共计3000000元并要求被告支付其2013年12月9日起至2014年3月1日期间的房屋占有使用费，缺乏依据，应予驳回。被告尚未将涉案房屋腾空返还给被告，原告请求被告按原租金标准即每月47900元的标准支付房屋占有使用费，于法有据，应予支持，但被告应支付的房屋占有使用费780900元予以支持。原告请求被告支付电费10886.9元及自2017年4月29日起至付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，缺乏依据，应予驳回。被告承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，因本案合同无效，而原告对被告已形成附合的装饰装修物又同意利用，应折价补偿被告已形成附合的装饰装修的价值714991元并赔偿被告的酒店加盟费损失58800元，合计773791元。被告反诉请求原告返还履约保证金52900元缺乏依据，应予驳回。原告诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。被告反诉诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。据此，依照《依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下： 一、确认原告郭淑珍与被告胡敦煌于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》无效。 二、被告胡敦煌应于本判决生效之日起十五日内搬离、拆除其放置于原告郭淑珍位泉州台商投资区西埔的房屋内未形成附合的装饰装修物品（以福建鑫八闽价格鉴定评估公司作出的鑫八闽价鉴（2017）631号评估意见书中的第八页至第十页载明的清单为准）。 三、被告胡敦煌应于本判决生效之日十五日内将原告位泉州台商投资区西埔的房屋返还给原告。 四、被告胡敦煌应支付原告郭淑珍房屋占有使用费780900元。 五、反诉被告郭淑珍应赔偿反诉被告胡敦煌经济损失773791元。 六、上述第四项与第五项相扣抵，被告胡敦煌应支付原告郭淑珍7109元，款项应于本判决生效之日起十五日内支付。 七、驳回原告郭淑珍的其他诉讼请求。 八、驳回反诉原告胡敦煌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费35605.5元，由原告郭淑珍负担28913.5元（多预交的6692元予以退回），由被告胡敦煌负担6692元，应于本判决生效之日起五日内缴交。反诉案件受理费20872元，由反诉原告胡敦煌负担17175元（多预交的3697元予以退回），由反诉被告郭淑珍负担3697元，应予本判决生效之日起五日内缴交。原告郭淑珍申请评估的项目的评估费25000元由原告郭淑珍承担。被告胡敦煌申请评估项目的评估费40000元由原告郭淑珍承担20000元，由被告胡敦煌承担20000元，原告郭淑珍应于本判决生效之日支付给被告胡敦煌。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  朱小强 审 判 员  王惠超 人民陪审员  黄雪卿 二〇一八年十一月一日 书 记 员  傅家谋 速 录 员  杨建波 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3、 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。