包头铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）包铁商初字第95号原告孙继成，男，汉族，1953年1月21日出生，现���包头市青山区。被告内蒙古呼铁局房地产开发集团有限公司（简称房地产公司），住所地呼和浩特市回民区。法定代表人吕庆福，房地产公司总经理。委托代理人杨玉鹏，房地产公司副总经理。委托代理人邓连戈，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告孙继成诉被告房地产公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理。依法由审判员王先勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙继成、被告委托代理人邓连戈到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年7月3日，被告承租原告在鼎泰批发城（原东河区劝业小食品批发城）第一层198号摊位，面积为12.22平方米，双方当日签订《包头劝业批发城摊位租赁合同》，合同期限为2010年7月3日至2020年7月2日，租期十年，并约定了租金的支付方式及违��责任。被告从2013年至今欠租金、违约金及赔偿金合计42625.4元。经原告多次催要未果，诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，坐落于东河区站北路小商品、小食品批发城原系答辩人开发建设，其中一层236个摊位已出售211个摊位，答辩人仅留存25个摊位未出售。原告便是购买答辩人一层房屋摊位业主之一。由于散户业主很难整合资源，无法形成以一个成规模市场之目的，故2010年包头市金领时尚贸易有限公司（以下简称金领时尚公司）经与众多散户业主协商，由该公司进行整体租赁经营。一层共计211户业主，其中38户不相信金领时尚公司，要求必须由答辩人与其签订摊位租赁合同。基于金领时尚公司对答辩人承诺，故2010年6月15日答辩人与金领时尚公司签订了《委托代收、代返租赁费协议》，而后于2010年6月至8月答辩人先后与38户业主签订了摊位租赁合同，其中包括现起诉的18户原告。《委托代收、代返租赁费协议》约定由金领时尚公司按答辩人提供的代返租金明细表，向38户摊位业主支付租金。租赁合同履行的第一年度，金领时尚公司按照约定直接向原告等业主交付租金278900元。但从第二年开始，金领时尚公司便开始拖欠租金。无奈此后的租金由答辩人向38户业主支付。答辩人累计向18户摊位业主共计支付租金总额为622910.50元。其中向孙继成已支付租金38600元，尚欠租金截止2015年9月30日为24927元。原告诉请拖欠租金的数字无合同依据，应予驳回。原告与答辩人所签订的摊位租赁合同，其真正的摊位使用人并非答辩人，而是包头市金领时尚公司，在金领时尚公司不履行支付租金的情况下要求答辩人继续履行租赁合同，显而易见有违法律公平原则。为此答辩人已根据合同法的规定向相关业主发出了解除合同通知书，答辩人恳请法院根据情势变更与公平原则，依法确认答辩人与原告签订的《包头劝业批发商城摊位租赁合同》已产生合同解除的法律效力。原告向本院提交并当庭出示了下列证据：1.租赁合同。证明原告与被告的租赁关系及租金的给付。2.房屋所有权证。证明被告租赁的摊位系原告所有。3.存折一本。证明被告给原告付租金情况。被告对原告出示证据的质证意见：三份证据无异议。证明了被告已给付原告四年租金。本院对原告出示证据的认证意见：原告出示的证据具有真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。被告向本院提交并当庭出示了下列证据：1.租赁合同。证明合同约定的租赁面积、期限及租金标准。2.委托代收、代返租赁费协议书。证明被告并不是租赁物的真正使用人，摊位是金领时尚公司直接使用，其应直接���38户摊位业主支付租金。由于金领时尚公司违约，故导致拖欠业主租金。3.支付租金银行转账凭证。证明被告已支付原告租金。4、5.解除合同通知书及回执。证明房地产公司已于2015年9月15日依法发出解除合同通知书，截止2015年9月30日不再支付租金。原告对被告出示证据的质证意见：对证据1、3无异议。证据2不清楚。证据4、5收到了，不同意解除合同，已向法院提起了合同解除确认诉讼。本院对被告出示的证据的认证意见：被告出示的证据具有真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。本院采信的证据，应作为认定案件事实的依据。经审理查明，坐落于东河区站北路小商品、小食品批发城（现鼎泰批发城）原系被告开发建设，其中一层236个摊位已出售211个摊位，被告仅留存25个摊位未出售。原告便是购买被告一层房屋摊��业主之一。由于散户业主很难整合资源，无法形成以一个成规模市场之目的，2010年包头市金领时尚贸易有限公司（以下简称金领时尚公司）经与众多散户业主协商，由该公司进行整体租赁经营。一层共计211户业主，其中38户不相信金领时尚公司，必须要求被告与其签订摊位租赁合同。基于金领时尚公司对被告的承诺，2010年6月15日被告与金领时尚公司签订了《委托代收、代返租赁费协议》，协议约定由金领时尚公司按被告提供的代返租金明细表，向38户摊位业主支付租金。而后于2010年6月至8月被告先后与38户业主签订了摊位租赁合同，其中包括现起诉的18户原告。2010年7月3日，原、被告签订《包头劝业批发城摊位租赁合同》。合同约定被告承租原告在东河区劝业小食品批发城第一层198号摊位，面积为12.22平方米，期限为2010年7月3日至2020年7月2日，租期十年。租金第一年8000元、第二年12000元、第三年12000元，从第四年开始租金每年在原有的基础上增幅10%，租赁期开始每年支付一次。若房地产公司未能按约定时间给付原告租金每逾十天，按应付金额的千分之三向原告支付违约金，逾期半年以上，原告可以单方要求解除合同，房地产公司除支付违约金外，还应按当年租金总额的10%做出一次赔偿。合同还对其他事项作了约定。租赁合同履行的第一年度，金领时尚公司按照约定向原告等业主直接交付租金278900元。但从第二年开始，金领时尚公司便开始拖欠租金，依合同原告要求被告支付租金。被告在未收到金领时尚公司返回租金的情况下，向38户业主直接垫付租金，已累计向18户摊位业主共计垫付租金总额为622910.50元。其中向孙继成垫付租金38600元，其后再无能力垫付租金至今。因合同中约定从租赁期开始每年支付一次租金，未写明���付具体日期，被告在到期前支付租金都不逾期，原告在一年中任何时间都可向被告要求给付租金。2014年1月3日至2014年7月2日被告逾期给付原告租金，其租金为6600元，产生违约金（计算至诉讼逾期63个10日63×6600×3‰）1247.4元；产生赔偿金（6600×10%）660元。2014年7月3日至2015年7月2日被告逾期给付原告租金，其租金为14520元，产生违约金（计算至诉讼逾期45个10日45×14520×3‰）1960.2元；产生赔偿金（14520×10%）1452元；2015年7月3日至诉讼的租金（计算至2015年9月30日15972÷365×88）3851元。本院认为，原、被告签订的《包头劝业批发商城摊位租赁合同》是双方当事人的意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告孙继成要求被告给付2014年1月3日至2015年7月2日租金、违约金、赔偿金及2015年7月3日至诉讼的租金，依法有据，本院予以支持。原告要求被告给付2015年10月以后租金，因未发生，本院不予支持。被告辩称应依法确认原、被告签订的《包头劝业批发城摊位租赁合同》已产生合同解除的法律效力的辩解，本案不予审理，须另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告房地产公司于本判决生效后三十日内给付原告孙继成摊位租赁费24971元。二、被告房地产公司于本判决生效后三十日内给付原告孙继成违约金3208元、赔偿金2112元，合计5320元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费866元，简易程序减半收取433元，由被告房地产公司负担。如未按本判决书指定的期间履行���付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特铁路运输中级法院。审判员  王先勤二〇一五年十一月五日书记员  王檬檬附：本判决适用法律文书《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约���不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。