广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初5770号原告：吴玉宝，男，1980年9月18日出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰律师事务所实习律师。被告：清远市富麟房地产有限公司，住所：清远市清城区静福路**维港半岛花园**楼**205，统一社会信用代码：914418026650018332。法定代表人：梁焕南，董事长。委托诉讼代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷雨婷，广东优晟律师事务所实习律师。原告吴玉宝与被告清远市富麟房地产有限公司（以下简称房地产公司）商品房合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴玉宝的委托诉讼代理人李军，被告房地产公司的委托诉讼代理人钟小敏、殷雨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉宝向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决由被告向原告交付清远市新城东12号区房屋；2、请求法院判决由被告向原告支付逾期交付清远市新城东12号区房屋的违约金24000元（计算期限从2018年1月1日起计至房屋交付之日止，按租金3000元／月的标准计算，暂计至2018年8月31日共8个月，共计：24000元）；3、请求法院判决由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告以951106元的价格购买被告位于清远市新城东12号区房屋，于2017年3月12日签订《商品房买卖合同》，约定被告应在2017年12月31日前交付房屋（合同第十一条），逾期交房被告需按每日万分之一的标准向原告支付违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价的1%（附件十一：合同补充协议第八条）。被告至今仍未通知原告收楼，直至起诉之日涉案房屋仍不具备交楼条件，现被告未按合同约定交付房屋已构成违约，本案中被告逾期交房达数月之久，属严重违约情形，原告认为每日按照已付房款万分之一，且不超过已付房款1%的标准计付违约金尚不足弥补原告的房屋租金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〔2003〕7号第16、17、18条规定，违约金低于实际损失，可参考租金标准计付原告损失。原被告不能就本案纠纷协商一致，请法院依法判决支持原告的诉求。被告房地产公司辩称，请人民法院查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，以保护其的合法权益。1、本案涉及的30号楼在2017年已具备竣工验收备案的条件，但由于七星岗水厂一级水源保护区周边15个项目被列入环保督察范围，仍需等待市政府明确处置办法后才能进行下一步工作。2、其已充分履行《商品房买卖合同（预售）》约定的义务，逾期交楼是政府原因的不可抗力所导致，依照合同约定不应承担违约责任。3、本案涉及的30号楼属于《商品房买卖合同（预售）》补充协议约定可顺延交付房屋的情形。4、原告提出的违约金计算方式违反了《商品房买卖合同（预售）》的约定，按约定违约金不超过9511.06元。本院经审理查明：2017年3月12日，以被告房地产公司为出卖人，以原告吴玉宝为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（编号为2017032356）及补充协议，被告向原告购买位于清远市新城东12号区房屋，商品房总价款为951106元。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明收》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设局验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。还约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件十一的合同补充协议第八条约定，逾期交房且买受人要求继续履行的，出卖人按每日万分之一的标准向买受人支付违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价的1%。同时约定下列情形免责：1、因不可抗力，……4、因政府部门需要的各项管制延期的……8、因其他非出卖人所能控制的原因导致延期的。……等。原、被告确认原告缴交951106元。另查明，本案涉及的30号楼已取得《建设工程规划许可证》等。2017年8月24日，清远市城乡规划局的审定通知书认为，本案涉及的30号楼达到规划条件核实标准，因该项目属环保督察范围，待明确处置办法再办理。该通知还告知了行政复议和行政诉讼的权利义务。2018年8月20日，清远市环境保护局作出关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围的复函，认为本案涉及的30号楼地下室部分涉及七星岗饮用水水源一级保护区。至2018年11月7日庭审时，本案涉及的30号楼仍未取得相关部门的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但不涉及七星岗饮用水水源一级保护区的“维港半岛”18号、19号、20号楼等工程于2018年9月25日取得相关部门的建设工程竣工验收备案证明文件。未有证据显示被告因本案涉及的30号楼被有关部门处罚。上述事实，有身份证、企业机读资料、商品房买卖合同、发票、建设工程规划许可证及附件、关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围的复函、审定通知书、竣工验收备案表及庭审笔录，足以认定。本院认为，本案是商品房合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守及履行合同义务。被告房地产公司履行交房义务的前提是合同约定的时间条件成就且无免责情形出现。关于时间条件问题，被告未能在约定的2017年12月31日前交付房屋，因此合同约定的时间条件已成就。关于是否有免责情形问题，首先，环保评审是建设工程竣工验收备案的必备要件。清远市城乡规划局2017年8月24日的审定通知书认为，本案涉及的30号楼达到规划条件核实标准，因该项目属环保督察范围，需要等待明确处置办法再办理，这意味着不能办理不是被告方面的过错。其次，根据清远市环境保护局2018年8月20日作出的关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围的复函可知，本案涉及的30号楼地下室部分涉及七星岗饮用水水源一级保护区，而是否属饮用水水源一级保护区也不是被告能确定的。再次，被告取得建设工程规划许可证等手续，且无证据证明被告因本案涉及的30号楼被有关部门处罚等，故本院认为造成本案涉及的30号楼不能如期完成建设工程竣工验收备案不是被告所能控制的原因导致，应属约定的免责情形。在该情形未消除的条件下，原告要求交房并承担逾期交房的违约责任的理由不充分，本院不予支持。但被告应积极向有关部门反映问题，促使逾期情形早日解除，这既是维护企业声誉的需要，也是对买房人负责的体现，更是承担社会责任的担当。同时，被告也要把其它不影响的资料准备齐，以便在免责情形消除后第一时间按约定办理交房事宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴玉宝的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取计200元，由原告吴玉宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蒋茂杰二〇一八年十一月三十日书记员  周煜贤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。