嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初3545号原告：郁伟炯，男，1955年4月14日出生，汉族，住慈溪市。被告：嘉兴市好一家家居购物广场有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲工业区秀园路。统一社会信用代码91330411763947323A。法定代表人：夏良祖，总经理。被告：嘉兴市嘉瓯置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲工业区。统一社会信用代码913304117429078406。法定代表人：夏良祖，总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：查宇东、吴霞芳，浙江泰豪律师事务所律师。原告郁伟炯与被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司（以下简称好一家公司）、嘉兴市嘉瓯置业有限公司（以下简称嘉瓯公司）合同纠纷一案，本院经审理于2016年11月28日作出（2016）浙0411民初3527号民事判决书。该民事判决书发生法律效力后，原告郁伟炯申请再审，嘉兴市中级人民法院作出（2018）浙04民再17号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭，于9月7日公开开庭进行了审理。原告郁伟炯、两被告共同委托诉讼代理人吴霞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁伟炯起诉称，2009年8月28日，原告将嘉兴市秀洲新区好一家家居购物广场10号楼1009商铺（以下简称涉案商铺）委托被告好一家公司经营管理，被告嘉瓯公司称其为好一家公司的同一实体，财务一体化，故原告委托被告好一家公司经营管理。委托经营期限自2009年8月28日起至2019年8月27日止，共十年。被告自接收经营管理至今未支付租金，原告每年多次前往嘉兴与被告嘉瓯公司办公室主任全权代表董明商谈租金付款事项，董明以各种理由拖延，至今年2月底董明退休离职，租金仍未着落。两被告属一套班子，二块牌子。原告为维护合法权益提起诉讼，要求解除其与被告好一家公司签订的商铺委托经营管理合同，两被告清空涉案商铺归还原告，支付原告2013年8月28日至2014年8月27日租金38946.96元、利息4000元（至2016年9月止）、违约赔偿金64911.60元，并承担本案诉讼费。审理中原告明确利息自违约之日起计算至实际支付之日止。被告好一家公司答辩称，同意解除委托经营管理合同，涉案商铺自2015年1月已由嘉兴秀园物业管理有限公司实际经营，其已退出经营管理以及物业服务；原告主张的利息、违约金过高，已超过了原告的实际损失，由于被告在经营期间扣除必要的运营成本等一直处于亏损状态，请求法庭综合考虑其偿付能力以及实际情况，依法降低利息、违约金的数额。被告嘉瓯公司答辩称，同意被告好一家公司的答辩意见。原告与被告好一家公司签订委托经营合同，其不是合同的相对方，不应对原告与被告好一家公司的合同承担共同付款义务；两被告均系独立法人，有独立的财务制度、人员制度等，不存在人格混同，其未对被告好一家公司的合同履行作出明确的承诺，其法定代表人夏良祖及其他股东共同出具的解决方案中并未明确主债权所指向的合同关系，且该方案只是单方的意思表示，未取得业主的一致同意，不符合担保合同的要件。请求驳回原告对其的连带付款义务。经审理，本院认定案件事实如下：2009年8月28日，原告郁伟炯（甲方）与被告好一家公司（乙方）签订《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》（以下简称委托经营管理合同），约定甲方将其所有的、购自被告嘉瓯公司的涉案商铺（房价为324558元）委托给乙方经营管理，委托经营管理的期限为10年，自2009年8月28日起至2019年8月27日止；乙方在约定的委托经营管理期限内对该物业所有权采用自营、委托他人经营、代为出租、许可经营等形式进行经营管理，甲方无权干涉；乙方已将好一家家居购物广场的整体规划经营的情况充分告知甲方，甲方对此已充分了解并予以认可；甲方承诺支持乙方培育市场，并共同约定委托经营管理费将于第37个月开始支付，即自2012年8月28日起至2013年8月27日止（委托期限内第37个月至第48个月），乙方承诺给予甲方房款总价的11﹪（含税）为保底收益；自2013年8月28日起至2014年8月27日止（委托期限内第49个月至第60个月），乙方承诺给予甲方房款总价的12﹪（含税）为保底收益；如实收委托经营管理费收益高于11﹪、12﹪的部分按甲方90﹪、乙方10﹪的比例分成；委托经营收益均分二期支付，乙方受托每6个月向甲方代付一次，付款时间为每个计费期的第一个月15日前；第6年至第10年，即2014年8月28日至2019年8月27日（委托期限内第61个月至第120个月），收益按实收委托经营管理费甲方90﹪、乙方10﹪的比例分成；在委托经营管理期限内，甲乙双方均无权单方面要求终止合同，若乙方单方面终止合同，甲方有权收回该物业的经营使用权，乙方另须支付甲方房款总价的20﹪作为违约金；若甲方单方面终止合同，则乙方立即停止支付该物业的经营管理费，甲方另须支付乙方房款总价的20﹪作为违约金；在委托经营管理期限内，若乙方拖欠甲方委托经营管理费，则视为乙方违约，乙方应根据当期应付委托经营管理费，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付逾期违约金；若逾期超过6个月，则甲方有权终止合同，并视为乙方单方面终止合同。双方还对其他相关事项作了约定。上述合同签订后，原告将涉案商铺交予好一家公司经营管理。原告在购买上述商铺时，嘉瓯公司、好一家公司联名刊登的房产销售宣传资料上载有“十年统一经营管理，即买即收三年租金，商场化中心现铺第四年保底收益11﹪，第五年保底年收益12﹪”、“前三年每年收益为商铺总价的8﹪，共计24﹪，一次性从总价中扣除”等有关收益的字样。上述商铺交予被告好一家公司经营管理后，好一家公司未按约向原告支付收益。其曾向原告邮寄《关于好一家家居市场的解决方案》（以下简称129方案），主要内容有：对售楼包租的业主租金由被告嘉瓯公司和好一家公司共同负责履行，2015年租金按合同约定的时间支付，此方案在业主大会通过后执行，等等。2013年1月25日，高照街道处理好一家问题工作组向全体业主出具了《致好一家家居购物广场业主的公开信》，主要内容有：129方案已暂缓实施；招商进展不顺；对于好一家的后续发展业主分歧较大，未对经营模式达成一致意见；对于嘉瓯欠租问题，提供了三种解决方式，即法律途径、“129方案”和“以资抵租”方案，希望广大业主可以进行选择确定，如“129方案”和“以资抵租”方案均难以实行，则宣告街道所作调解努力失败，政府将继续冻结嘉瓯资产，请业主通过法律途径解决拖欠租金的问题，政府将依法处置；等等。但最终也未由业主达成一致意见。另查明，被告好一家公司、嘉瓯公司股东均为叶盛、严昌通、徐周金、夏良祖，法定代表人均为夏良祖（董事长），徐周金同时担任好一家公司、嘉瓯公司总经理，叶盛、严昌通、徐周金同时担任好一家公司、嘉瓯公司董事，华雪花同时担任好一家公司、嘉瓯公司监事。以上事实，有公司登记情况、好一家家居广场业主临时公约、关于好一家家居购物广场解决方案、好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同、销售不动产发票、契税证、房屋所有权证、土地使用权证以及本院（2018）浙0411民初2172号生效民事判决证实，本院予以认定。本院认为，原告郁伟炯向被告嘉瓯公司购买商铺后委托被告好一家公司进行经营管理以获取收益，其性质属于商铺投资。原告与好一家公司签订了商铺委托经营管理合同，对委托经营管理收益有明确的约定，该约定合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同约定，好一家公司在委托期内第37个月至第60个月须按房款的一定比例支付原告保底收益，即不论涉案商铺是否实际出租或有其他收益，好一家公司均应按照合同约定支付原告收益，这与商铺销售宣传海报中载明的第四年保底收益11﹪，第五年保底收益12﹪的承诺相一致。本案中原告主张委托期内第49个月至第60个月即2013年8月28日至2014年8月27日期间的收益，具有合同依据。根据合同约定该委托期内的收益按房款总价的12﹪计算，计38946.96元。根据合同约定和当事人的陈述，上述保底收益的付款时间应分别为2013年8月15日、2014年2月15日，付款数额均为19473.48元。好一家公司逾期支付保底收益应当承担违约责任，原告主张的逾期付款利息实则为合同约定的逾期付款违约金，计算方式为以19473.48元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，分别自2013年8月16日、2014年2月16日起计算至判决确定履行之日止。合同第六条约定，好一家公司逾期支付委托经营管理费超过6个月的，原告有权终止合同，并视为好一家单方面终止合同，原告有权收回物业的经营使用权，好一家公司另须支付房款总价的20﹪作为违约赔偿金。合同签订后，好一家公司从未支付过原告任何收益，且已无力继续经营商铺，涉案合同事实上已经终止履行，其责任在于好一家公司。因此，原告要求解除委托经营管理合同并要求好一家公司按照房价的20﹪支付终止合同违约金64911.60元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，委托经营管理合同自原审案件起诉状副本送达之日——2016年9月20日解除。关于被告嘉瓯公司是否应当与被告好一家公司共同承担付款责任。本院认为，一、嘉瓯公司、好一家公司的法定代表人均为夏良祖，其组织机构和人员上存在严重的交叉、重叠，二者系关联公司，存在人员混同的情形。嘉瓯公司、好一家公司在好一家家居购物广场项目销售过程中，联名对外宣传、承诺收益，并使用相同的电话号码（财富热线）从事业务，存在业务混同的情形。另外，嘉瓯公司将本应由好一家公司承担的涉案商铺前三年的收益一次性从房款总价中扣除，即以收益直接抵扣房款的方式进行商铺促销，表明嘉瓯公司与好一家公司在财务方面存在混同的情形。综上可以认定嘉瓯公司与好一家公司存在人格混同的情形，因此嘉瓯公司应当与好一家公司共同承担付款责任。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，嘉瓯公司在销售好一家家居购物广场商铺时，在宣传海报上对商铺保底收益作出过承诺，该承诺对原告决定购买涉案商铺并委托好一家公司经营管理具有重大影响，因此嘉瓯公司对保底收益的承诺应当视为要约，应当承担保底收益的付款责任。三、嘉瓯公司虽非委托经营管理合同相对人，但鉴于嘉瓯公司与好一家公司在《关于好一家家居市场的解决方案》中已明确，对售楼包租的业主租金由嘉瓯公司和好一家公司共同负责履行，因此嘉瓯公司应当遵照其承诺与好一家公司共同承担付款责任。原告要求嘉瓯公司与好一家公司共同承担付款责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。委托经营管理合同解除后，被告好一家公司当然已丧失继续占有、使用涉案商铺的权利。原告诉请两被告清空涉案商铺并归还，庭审中原告明确说明该项诉讼请求即要求被告方指明划清涉案商铺的界限。本院认为，涉案商铺的界限应当在被告嘉瓯公司交付原告商铺时，或在原告委托被告好一家公司经营管理时，或在商铺产权登记时划清，而原告并未举证证明涉案商铺在前述时间点已划清界限，换言之，未划清界限即为涉案商铺之原状，委托经营合同解除后按原状归还原告涉案商铺并无不当。案涉商铺所处总体营业空间已长期空置，且嘉兴市好一家家居购物广场业主委员会于2016年4月3日作出业委会决议，同意被告好一家公司退出物业管理，暂由嘉兴市嘉园物业管理服务公司接管物业管理，故涉案商铺已非被告方所控制，要求被告方归还原告涉案商铺有悖于客观实际，原告的该项诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告郁伟炯与被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司于2009年8月28日签订的《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》自2016年9月20日解除；二、被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司、嘉兴市嘉瓯置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告郁伟炯委托经营收益38946.96元及逾期付款违约金（违约金均以19473.48元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自2013年8月16日和2014年2月16日起计算至判决确定履行之日止）；三、被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司、嘉兴市嘉瓯置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告郁伟炯终止合同违约金64911.60元；四、驳回原告郁伟炯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2458元，由被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司、嘉兴市嘉瓯置业有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  李卫东人民陪审员  邱国春人民陪审员  凌金荣二〇一八年十一月十六日书 记 员  徐杭琪