延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第327号上诉人（原审被告）：吉林长江集团有限公司，住所吉林省延吉市长白山西路4228-1号。法定代表人：关伟利，该公司经理。委托代理人：葛红，吉林吉延律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全永男，住吉林省延吉市委托代理人：金武，吉林敖联律师事务律师。上诉人吉林长江集团有限公司（以下简称长江公司）因与被上诉人全永男房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。全永男在一审中诉称：2007年1月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于延吉市天池路4553号广源居A座电梯楼1单元1201号房屋，并交纳购房款240137元。双方约定房屋面积为149.98平方米，房屋交付时间为2007年6月30日，如逾期交房按已支付房款的日万分之一计算违约金。但被告于2010年8月20日交付房屋，并于2014年7月25日办理了房屋所有权证。现诉至法院，判令被告支付逾期交房违约金27519元及逾期办理房照违约金82731元，共计110250元。长江公司在一审中辩称：1.被告没有逾期交付房屋，是按合同约定交付的房屋，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效；2.延期办理产权证是由于该房屋在验收时，超过了民航有关规定，因此不能按期办理房照，其责任不在于被告，并且原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经一审审理查明：2007年1月16日，原、被告签订《广源居商品房预销售合同书》，约定：原告购买被告开发的位于广源居C号楼3单元15楼1502号房屋，其面积为146.46平方米，单价为每平方米1600元，房屋总价为234336元；被告于2007年6月30日前将房屋交付给原告使用，由于被告原因拖延工期，自违约之日起被告每日向原告支付购房款万分之一的违约金，直至交付使用为止。合同签订后，原告向被告支付购房款234336元。2010年8月20日，原告向吉林长江集团物业管理有限公司交纳物业费、电梯费后，取回诉争房屋钥匙。2014年7月25日，被告为原告办理了诉争房屋所有权证，实际房屋建筑面积为149.98平方米。同年8月1日，原告向被告交纳超面积款5632元及契税款169元后，取回诉争房屋所有权证。经一审审理认为：原、被告签订的《广源居商品房预销售合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。一、关于逾期交房违约金问题。被告未能按照约定向原告交付房屋已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告承担违约责任的诉讼请求属于合同纠纷，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效为二年，原告应于2012年8月20日之前主张权利，但原告未主张，且不存在诉讼时效中止或中断情形。故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。二、关于逾期办理房屋权属证书违约金问题。虽然原、被告未在合同中约定办理房屋权属证书的期限，但被告应依法在房屋交付之日起90日内为原告办理房屋权属证书，由于被告未能在上述法定90日内为原告办理房屋权属证书，其行为构成违约，应承担违约责任。被告主张因“广源居”高度原因未能及时办理竣工验收手续，但该责任不在于原告，故被告的主张，不予支持。原告要求被告支付从2010年11月20日起至2014年7月25日期间的逾期办理房照违约金，本院予以支持。违约金按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张年利率按照7.83%计算的标准过高，应当根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，按照贷款年利率5.96%水平上加收30%计算逾期办理房照的违约金，即239968元×44个月零5天×（5.96%+5.96%×30%）=68431元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告吉林长江集团有限公司于本判决生效后立即支付原告全永男逾期办理房屋权属证书违约金68431元。三、驳回原告全永男的其他诉讼请求。如果被告吉林长江集团有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2505元，原告全永男负担995元，被告吉林长江集团有限公司负担1510元。宣判后，长江公司不服向本院提起上诉，其主要理由为：1.长江公司延期办理产权证书是由于该房屋在验收时超过了民航有关规定，因此不能按期办理房照，其责任不在于长江公司，并且全永男的该项诉讼请求已经超过了诉讼时效。2.2007年1月16日周文宝购买了涉案房屋。2010年8月20日周文宝将涉案房屋转卖给全永男，全永男在一审中提供的《广源居商品房预售合同书》不是本案的原始购房合同，在一审中全永男没有说明案件事实。故请求二审法院撤销原判，依法改判。全永男在二审中辩称：1.上诉人有延期交付房屋和办理房照的事实。2.上诉人提出的“房屋验收时，超过民航的有关规定，因此不能办理房照”这不符合事实，因为这一事件与验收没有关系，而且这与被上诉人也没有任何关系。3.从谁手中购买的涉案房屋与本案没有任何关系，因为上诉人延期交付房屋和延期办理房照的事实是存在的。4.从2011年开始，被上诉人多次就延期交付房屋和延期办理房照的赔偿问题通过业主委员会到相关部门信访，所以现在这个诉讼没有超过诉讼时效。原审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律准确。请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。二审期间，为证实自己的主张长江公司向本院提交证据如下：证据1：伟翠屏与长江公司签订的《商品房买卖合同》1份。证明全永男并非涉案房屋的原始购买人，涉案房屋是全永男从他人手中购买来的。全永男质证认为，合同书上没有他本人的签字，这个合同与本案无关。本院认为，该合同与本案争议的事实不具有关联性，对该证据本院不予采信。证据2：2014年7月15日在延吉市房产局本案登记的双方签订的《商品房买卖合同》1份。证明双方对逾期办理房屋权属证书责任进行过约定。全永男质证认为，对合同的真实性没有异议。在办理房照前，长江公司提出签订《商品房买卖合同》后才给办理房照，为了办理房照我与长江公司签订了《商品房买卖合同》，长江公司收回了之前签订的《广源居商品房预销售合同书》。合同上的日期倒签为2007年1月16日，具体的签订的日期记不清楚了。本院对该份证据的真实性予以采信。本院认为，全永男对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性、合法性及与本案存在的关联性予以确认。证据3：延吉市房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告》1份。证明双方签订的房屋买卖合同不是原始合同，全永男是从他人手中买到的涉案房屋。全永男质证认为，该份证据与本案没有关系。本院认为，该份证据与本案争议的事实不具有关联性，本院对该证据不予采信。本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。另查明，为了办理房屋权属备案登记，2014年7月长江公司与全永男补签了《商品房买卖合同》，该合同对2007年1月16日双方签订的《广源居商品房预销售合同书》部分内容进行变更，双方约定：出卖人应当在商品交付使用后720日内办理权属登记，逾期办理房屋权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2014年7月15日，该份合同在延吉市房产局备案登记。本院认为：关于逾期办理房屋权属证书的责任问题。本案诉争房屋的交付时间为2010年8月20日，按照双方约定长江公司最迟应在2012年8月20日前协助全永男办理房屋权属证书，但长江公司未在约定期限内协助全永男办理房屋权属证书已构成违约，应当承担相应的违约责任。长江公司主张因“广源居”高度原因未能及时办理竣工验收手续，未能及时办证的责任不是其主观原因造成的，不应由其承担违约责任。对此，本院认为，行政机关不予验收的原因并不在于购房户，即便是因第三人的行为导致违约，合同一方当事人仍应当向对方承担违约责任。因此，长江公司以未能及时通过竣工验收的原因不在自己为由，不同意承担逾期办证违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予支持。在本案中，长江公司提出了诉讼时效的抗辩。双方于2014年7月补签的《商品房买卖合同》中对逾期办理房屋权属证书违约责任重新进行了约定，应属于诉讼时效的中断，诉讼时效起算时间应以合同备案时间2014年7月15日起重新起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，一般诉讼时效为2年，全永男提起诉讼的时间为2015年1月4日，没有超出诉讼时效期间，故关于长江公司提出的诉讼时效的抗辩，本院不予支持。因本案在二审中出现新的证据且一审未考虑诉讼时效问题，一审判决支持自2010年11月20日起至2014年7月25日止的违约金有误，应予调整。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第122号民事判决第二项，即“驳回原告全永男的其他诉讼请求”；二、变更吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第122号民事判决第一项为“被告吉林长江集团有限公司于本判决生效后立即向原告全永男支付逾期办理房屋权属证书违约金1201元（违约金计算方式为：购房款240137元×0.5%）。如果上诉人吉林长江集团有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2505元，二审案件受理1510元，合计4015元，由上诉人全永男负担2810元，由上诉人吉林长江集团有限公司负担1205元。本判决为终审判决。审 判 长  全智光代理审判员  卢 珊代理审判员  刘玉敏二〇一五年十一月二十三日书 记 员  车世兰