山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1602民初3592号 原告：吴建华，男，1970年11月2日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：刘强，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周海燕，山东众成清泰（滨州）律师事务所实习律师。 被告：王永生，男，1976年7月24日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。 被告：韩宝花，女，1977年2月18日出生，汉族，居民，住滨州经济技术开发区。 以上两被告委托诉讼代理人：苏伟波，山东一衡律师事务所律师。 以上两被告委托诉讼代理人：魏梦飞，山东一衡律师事务所律师。 原告吴建华与被告王永生、韩宝花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴建华委托诉讼代理人刘强、周海燕，被告王永生、韩宝花委托诉讼代理人苏伟波、魏梦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴建华向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的不动产交易协议，两被告将房屋过户给原告；2.判令被告支付的定金归原告所有及赔偿原告定金不能弥补的损失，两项共计422827元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月2日，原被告签订不动产交易协议。协议约定，两被告夫妻购买原告坐落于滨城区××路××号xx楼x-xxxx的房产，土地房屋权证号2××9。2017年9月8日，双方又书面补充约定:所欠房款80万元到九月底不下款，再给20万元，剩下贷款下来一次性付清，若贷款下不来十月底现金付清。协议签订后，原被告于2017年9月8日办理了房产过户手续。原告是为购买新房急于筹集房款而出卖该房。被告对原告急需用钱的状况充分知悉。但被告并未依约支付房款，导致原告购买新房多支出422827元。不动产交易协议第六条约定：若被告中途违约，应书面通知原告，原告应在10日内将被告的已付款不计息返还给被告，但购房定金归原告所有。据此约定，因被告两次违约，原告有权解除合同，且被告支付的定金应归原告所有。同时，被告应赔偿原告定金不能弥补的损失。 被告王永生、韩宝花辩称，1.原告要求解除不动产交易协议于法无据。从不动产交易协议履行过程看，两被告的履行行为虽有瑕疵，但原因是银行的房贷政策，而不是两被告的过错行为。不动产交易协议签订后，两被告积极履行协议，在给付购房定金40万元的基础上，又竭尽所能陆续支付给原告房款40万元。在银行发放贷款前，已支付购房款80万元。本案不属于协议目的不能实现，一方面，原告出卖房屋的目的是转移房屋所有权，收取价款。不动产交易协议签订后，两被告在给付购房定金40万元的基础上，将过户涉及房产抵押给银行，并申请贷款100万元。同时贷款的发放账户指定为原告名下的账户。2018年2月1日，工商银行将100万元房贷汇入原告账户。另一方面，2018年8月3日原告起诉前六个月，涉案房屋已过户，原告已取得全部房款，双方协议目的已经实现。因此原告不能依据合同目的不能实现的规定享有合同解除权。在两被告2018年7月6日提起诉讼前，原告对两被告的协议履行没有提出异议，并已实际接受了两被告的房款。协议的签订及履行过程中，被告也没有主张过短期内为购买其他房屋筹集资金。只是由于两被告的起诉才导致原告提出本案的诉讼，非常明显原告起诉行为具有恶意成分。究其根本原因是，案涉房屋在2017年末房价上涨，原告心理不平衡所致。其目的是非法占有两被告多支付的40万元购房款。2.原告要求将购房定金40万元归其所有，并赔偿损失共计422827元，于法无据，于理不合。首先，本案中两被告的履行行为虽然有瑕疵，但不构成根本违约，不存在不完全履行合同的情形，不应适用定金罚则。由于银行房贷政策的原因，原告的全部购房款迟延得到。但从整个合同履行过程中看，两被告的迟延付款行为并不构成根本违约。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，但法律另有规定或者当事人另有约定除外。本案不存在合同目的不能实现的情形，更不存在不完全履行合同的情形。原告要求支付定金及其他损失于法无据。如果原告认为任何违约，哪怕是轻微的违约都要适用定金罚则，那么将使定金罚则的适用，给违约方增加较为沉重的经济负担，也不利于其继续履行合同。并且与法律上的诚实信用原则相悖。其次，协议中的定金属解约定金，原告要求定金归其所有无合同依据。协议中违约责任的约定属于解约定金。而本案中两被告从没有主张过不购买房屋，也没有主张过解除协议，因此原告主张定金归其所有无合同依据。最后，原告要求被告赔偿损失于法无据，根据合同法第一百一十三条规定，可得利益损失的适用条件必须是一方签订合同时，预见或者应当预见到违反合同可能造成损失。本案协议签订及履行过程中，原告没有主张过为购买房屋筹集资金。因此原告要求可得利益损失于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据：不动产交易协议、证明、银行卡交易明细，本院确认事实如下： 2017年8月2日，两被告（乙方）与原告（甲方）签订不动产交易协议，乙方购买甲方所有的位于滨州市滨城区，建筑面积142.55平方米，土地房屋权证2××9；上述房产交易价格为140万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付40万元（甲方所持合同为30万元），作为购房定金；甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心交税费当日支付首付款（含定金）10万元给甲方，剩余房款100万元申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方；甲方应于收到乙方全额房款之日起365天内将交易的房产交付乙方使用，并应在交房当日将物业费等费用结清；合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在10日内将乙方的已付款（不计息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有，如甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起10日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方；合同其他事项中双方作约定：甲方于2018年3月30日前搬离此物业，且搬离此物业前结清所有相关社会费用。 同日，被告向原告付款40万元。 2017年8月31日，两被告与工商银行滨城支行签订个人住房借款/担保合同，以涉案房产作抵押办理借款手续。 2017年9月2日，被告向原告支付房款20万元。 2017年9月8日，原被告协商对付款方式作出变更。两被告出具证明，内容为：所欠房款80万元，九月底不下款，再给20万元。剩下贷款下来一次性付清，若贷款下不来十月底现金付清。 原被告到相关行政部门进行了房屋产权变更登记。2018年9月14日，两被告取得编号为鲁（2017）滨州市不动产权第0××3号不动产权证。 被告于2017年9月30日付款5万元、2017年10月1日付款45000元、2017年10月7日付款5万元、2017年10月8日付款5万元。被告共计直接向原告支付购房款795000元。 2018年2月1日，涉案房屋银行贷款100万元发放至指定的原告账户。被告共向原告支付购房款1795000元。 本院认为，原被告签订的不动产交易协议及两被告出具的证明，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应依约履行。 关于涉案合同是否符合约定或法定的解除条件。本院经审查认为，首先，关于合同约定的解除权，合同第六条约定的解除权的行使方式为书面形式。原告未提交证据证实其在两被告提起另一诉讼前，曾以书面形式向被告主张过解除权。其在两被告支付超额房款六个月后，再主张行使合同解除权，有违诚实信用原则。其次，关于法定解除权，从涉案协议的履行来看，不存在法定解除权适用的情形。综上，原告主张解除合同的诉讼主张，本院不予支持。 关于原告主张适用定金罚则的诉讼主张。本院经审查认为，该协议中的首先约定了合同签订之日，被告向原告支付定金40万元，作为购房定金，后又以单独条款的形式明确了该定金的性质为解约定金，即对主张解除合同一方适用定金罚则。本案中，被告未主张解除合同，不应对其适用定金罚则。原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的损失。两被告未按其出具的证明按时付款，应承担原告因此引起的损失。截止2017年10月底，原告共计支付购房款795000元，违约支付数额为605000元。违约时间为2017年11月1日至2018年1月31日，计92天。损失以605000元为基数，自2017年11月1日起至2018年1月31日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。计算结果为6652.47元。原告主张的其他损失，其提交的证据未体现与本案的关联性，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告王永生、韩宝花于本判决生效后十日内赔偿原告吴建华损失6652.47元； 二、驳回原告吴建华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7642.4元，减半收取计3821.2元，由原告吴建华负担3761.08元，被告王永生、韩宝花负担60.12元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张 青 二〇一八年十一月五日 法官助理  宋传媛 书 记 员  任亚茹