云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初8037号原告：周小兵，男，1970年1月7日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：苏云卫，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杜云松，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。原告：刘爱琳，女，1972年5月12日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：苏云卫，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杜云松，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华海房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市环城西路497-511号新滇元商厦四楼。法定代表人：徐杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：顾立公，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张筱婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华海中逸房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区前兴路前卫街道办事处办公大楼2楼218号。法定代表人：徐杰，职务：执行董事。委托诉讼代理人：顾立公，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张筱婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告周小兵、刘爱琳与被告云南华海房地产开发经营有限公司（以下简称：华海公司）、云南华海中逸房地产开发有限公司（以下简称：华海中逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周小兵、刘爱琳共同的委托诉讼代理人苏云卫、杜云松，被告华海公司、华海中逸公司共同的委托诉讼代理人顾立公到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周小兵、刘爱琳向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告交付华海新天地2-3105号住房及2栋-1层C104号车位；2、两被告连带向原告支付以161280元为基数，按年利率10%计算，自2010年5月24日起至2012年3月24日止的资金占用费30060.8元，以及以403200元为基数，按年利率10%计算，自2014年4月1日起至实际交房之日止的资金占用费（暂计算至2017年8月24日为139104元）；3、两被告连带向原告支付以125000元为基数，按年利率10%计算，自2015年5月27日起至实际交车位之日止的资金占用费（暂计算至2017年8月24日为28506.94元）；4、两被告连带向原告支付违约金483840元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2010年被告华海公司负责开发昆明市西山区前卫街道办事处21号片区城中村重建改造住宅项目“东盟新天地”。因购房需求，原告与被告华海公司于2010年5月24日签订了《东盟新天地项目建设投资协议》，约定购买被告华海公司开发的90㎡住宅1套，住宅均价为4550元/㎡，被告华海公司于2013年6月底前向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产。原告按约定向被告华海公司支付了房价总额的40%共计161280元。2012年被告华海公司以土地价格上涨等原因，提出住房预订价格上涨，需重新签订协议。此时，市场房价已大幅上涨，因被告华海公司违约，原告损失了2年前可以直接在市场上购买相对低价的房屋的机会，无奈之下与被告华海公司于2012年3月24日重新签订了《预定购房协议》。对1套90㎡的住宅进行预订。预订均价上涨为5600元/㎡，原告于2012年4月10日前支付首期预订资金403200元，交房时间为2014年3月底前。协议还对违约责任进行了约定。原告按约定于2012年3月24日支付了241920元，被告华海公司将原收据收回后，向原告开具了金额为403200元的收据。2015年5月，二被告组织购房户抽选房源，2015年5月26日原告抽到2-3105号住房及2栋-1层C104号车位，并支付了车位款125000元。2016年至2017年，两被告先后两次通过《公告》、电话、短信形式要求购房人重新签订协议，原告认为被告无权单方面变更或解除已签订的协议，向被告送达了律师函要求被告按签订的协议履行义务。时至今日，被告仍未履行交房义务。被告的违约行为严重侵害原告合法权益，给原告造成了巨大的损失，故诉至法院。被告华海公司、华海中逸公司辩称，1、原告与被告华海公司签订的《预定购房协议》系预约合同，原告要求交付房屋缺乏依据；2、无事实证明其应当承担资金占用费。逾期交房违约金系本约合同约定的事项，双方未签订本约合同的情况下原告要求承担该违约金无法律依据。在未解除协议的情况下，原告一方面诉请交房房屋，另一方面以被告不能交付房屋为由要求支付违约金不应支持；3、协议当事人为原告与华海公司，对华海中逸公司没有约束力。原告要求二被告承担连带责任无事实和法律依据。当事人围绕其诉辩主张向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对原告提交的《居民身份证》、《企业信用信息公示报告》、《预定购房协议》、预定购房款《收据》、《房源号确认单》、《车位号确认单》、车位款《收据》、《公证书》、《说明》、《通告》、保全费收据，二被告对其均无异议。对二被告提交的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《不动产权证书》，《商品房预售许可证明》，原告对其均无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认法律事实如下：2012年3月24日，原告与被告华海公司签订《预定购房协议》，约定：原告向被告华海公司预定“东盟新天地项目”的住宅，住宅预定均价为5600元/㎡；原告预定住宅约90㎡，预定总金额约为504000元；住宅的户型、面积最终以规划部门审批的建设方案为准，预定总额根据获准方案确定的建筑面积计算（预定总额＝车位个数×车位单价＋住宅建筑面积×预定单价）；原告首期支付预定资金的80%，总金额为403200元；华海公司应于2014年3月底前向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产；在华海公司取得该项目《商品房预售许可证》并通知原告之日起10日内，原告应当与华海公司签订《商品房购销合同》并以现金或银行按揭贷款的方式支付全部预定资金的剩余部分；原告业已支付的预定资金按本金不计利息全部计入购房款；在签订正式《商品房购销合同》时，华海公司确定不再对协议约定的定购房（住宅、车位）单价进行调整，同时按约定之时间如期进行房产交付，如因特殊情况发生逾期交房，华海公司将按照实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%（月利率8.33‰）计算违约责任进行补偿；除不可抗力外，华海公司如不能交付房产则构成违约，华海公司除退还全部已收取的预定资金外，还应当按照已支付的预定资金总额的20%承担违约责任，该20%为违约金和赔偿金由华海公司支付给原告，双方所签订的协议或合同继续履行。原告向被告华海公司支付了403200元（房款的80%）。被告华海公司和华海中逸公司共同出具《说明》，载明：21号一期项目土地使用权由云南华海中逸房地产开发有限公司竞拍取得，该公司是华海集团全资子公司，云南华海房地产开发经营有限公司也是华海集团全资子公司。云南华海房地产开发经营有限公司与大家签订的一期项目购房协议条约不变。华海集团对已签订的合同继续执行，确保购房者的权益。2014年10月31日，被告华海公司和华海中逸公司共同出具《通告》，载明：1、正式的网签《商品房购销合同》签订时间计划定于2015年4月30日前进行，在签订正式的《商品房购销合同》前1至2个月进行房屋房源的公布、选房方式的确认；2、根据21号一期项目在建工程施工的进展情况及工程节点控制计划，本批次预订房源将在2015年8至10月份之间进行交付使用；3、正式的网签《商品房购销合同》签订时公司不再对单价进行调整；4、有关逾期交房违约责任的处理，将按照2014年4月3日上传至Q群文件的公告第4条约定及双方签署的协议条款执行。2015年4月24日，华海公司和华海中逸公司再次共同出具《通告》一份，载明：因21号地块一期在建项目规划调整8栋工程稍后的原因，对之前承诺的合同签约时间和交房时间公司未能如期完成，在此向大家表示深深地歉意。现公司与21号地块一期在建项目相关联的各部门进行沟通协调后，就该项目做出通告：1、签订正式的《商品房购销合同》时公司不再对单价进行调整。2、正式的网签《商品房购销合同》签订时间定于2015年10月30日前完成。3、根据21号地块一期在建项目工程施工的进展情况和工程节点控制计划，该项目定于2016年3月30日前完成交房工作。4、有关逾期交房的处理，公司将按照与大家签订的预定购房协议条款执行，即按照业主实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%计算违约责任给业主进行补偿，补偿金会在签订《商品房购销合同》时进行冲抵购房款。2015年5月26日，原告通过电脑随机抽取了预定的房源号、车位号。原告与被告华海中逸公司共同确认房号为2-3105号、车位号为2栋-1层C104号，该房源号、车位号将作为签订《商品房购房合同》的房源号及车位号。同日，被告华海中逸公司收取了原告支付的车位款125000元。2016年6月15日，被告华海中逸公司取得昆明市西山区21号片区（华海新天地）A1-1号地块的《建设用地规划许可证》。2016年11月4日，被告华海中逸公司取得华海新天地（西山区21号片区城中村改造项目）A1-1号地块的《建设工程规划许可证》。2017年1月18日，被告华海中逸公司取得昆明市西山区前卫街道办事处拥护社区不动产单元号为530112005006GB00001W00000000的国有建设用地使用权。2017年7月21日，被告华海中逸公司取得“水语自然苑”项目《商品房预售许可证明》。被告陈述“东盟新天地”项目，现宣传名称为“滇池名门”，备案名称为“水语自然苑”，案涉项目有部分回迁房近期准备交房，商品房未交付。经本院释明，被告不主张收取原告的剩余房款。本院认为，第一，商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方当事人签署的《预定购房协议》约定了购房人、出卖人、房屋面积、质量、价款、履行期间、履行方式，违约责任及争议解决的方法等主要内容，具备合同实际履行的条件，且购房人签约后已支付了约定的购房款，符合上述法律规定对商品房买卖合同的认定。加之签约后，双方已完成了选房事宜，并选定车位对原协议进行了补充收取了车位款，购房人购买的房产位置、面积及编号已明确，所选房屋与产权部门登记的房产信息一致。本院根据双方合同约定内容、选房情况及上述法律规定，认定《预定购房协议》已具备商品房买卖合同之性质。2017年7月21日，出卖人已取得了商品房预售许可证，故本院认定具备了商品房买卖合同性质的《预定购房协议》有效。《预定购房协议》对双方当事人具有约束力，协议已明确约定了房屋的交付时间，被告应当按照约定履行合同义务向原告交付房屋，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院予以支持。对于剩余的购房款，因被告明确表示其现不主张支付，被告可另案主张。第二，关于原告要求被告支付资金占用费、违约金（退还预订资金）的诉讼请求，均系因被告违约其应承担的违约责任，双方协议中亦有约定，但该约定过高，本院酌情支持按原告实际支付的预定资金的20%计算被告应承担的违约责任。同时，被告华海公司和被告华海中逸公司多次共同发出《说明》、《通告》表示愿意履行合同，承担违约责任。二被告书面明确作出了共同承担责任的意思表示。故交付房屋及支付违约金的义务应由被告华海公司、华海中逸公司共同承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周小兵、刘爱琳交付华海新天地（“水语自然苑”项目）2-3105号住房及2栋-1层C104号车位；二、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周小兵、刘爱琳违约金105640元；三、驳回原告周小兵、刘爱琳的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5308元，保全费3720元，合计9028元由被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司承担。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张宗波二〇一八年十一月三十日书记员  赵亚萍