广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初6524号原告（反诉被告）：甘美炘，女，1987年12月1日出生，汉族，住广东省中山市。被告（反诉原告）：李银珍，女，1978年4月30日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杨广华，系被告的丈夫。原告（反诉被告）甘美炘与被告（反诉原告）李银珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日受理后，适用简易程序公开开庭审理。经审理，本院发现有不适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序进行审理。诉讼中，被告（反诉原告）李银珍于2018年8月7日提起反诉。原告（反诉被告）甘美炘，被告（反诉原告）李银珍及其委托诉讼代理人杨广华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘美炘向本院提出诉讼请求：1.甘美炘与李银珍于2018年4月3日签订的房屋租赁合同无效；2.李银珍返还房屋租赁押金5000元；3.李银珍返还2018年4月、5月两个月的租金共5000元（每月2500元）；4.李银珍返还装修费5000元。事实和理由：2018年4月3日，甘美炘与李银珍签订房屋租赁合同，约定由甘美炘承租位于中山市小榄镇绩东一xx村xx街xx号xx楼（以下简称涉案商铺）作为商业用途，租赁期3年，押金5000元，每月租金2500元。李银珍3月初在整栋物业外面搭建了排山进行二楼以及以上楼层的建设工作，排山搭建位置包含了租赁给甘美炘一楼的外墙所有位置以及门口。涉案商铺是无证的，不能以盈利为目的租出去，且整栋楼在没有报建情况下进行搭排山以及违建工作（李银珍说大约到2018年8月左右才能完成建筑工作以及拆除排山）。甘美炘于2018年3月17日交付押金给李银珍，承诺租用一楼作为商业用途，当时李银珍已经搭建了排山并且建筑工作正在进行中，李银珍口头承诺排山会在2018年4月尾或5月初拆除，并承诺一定可以办得到营业执照，办不到的话会退还所有交付的押金、租金。甘美炘交付押金后对所租位置进行了装修工作，以及安排财务公司委托办理营业执照，装修工作在开始办理营业执照前已经完成。4月12日，甘美炘得知因为安全问题，绩东一村民委员会不允许该物业所有出租地方办理营业执照，要求把所有的排山拆除后再申请办理。后甘美炘告知李银珍此消息，李银珍告诉甘美炘排山要到2018年8月左右才能拆除。李银珍违反了房屋租赁合同，导致甘美炘无法经营构成了欺骗行为。为了维护自己的合法权益，甘美炘诉至法院，请求依法裁判。李银珍辩称，不同意甘美炘的诉讼请求。合同是双方自愿签订的，故合同是有效的，且钱也不应该由李银珍退还。李银珍针对甘美炘的诉请向本院提出反诉请求：1.准许李银珍没收甘美炘违约合同押金5000元；2.甘美炘将房子恢复原状；3.甘美炘已支付的2018年4月1日至5月30日的承租费用共5000元归李银珍所有，李银珍无需返还；4.甘美炘赔偿损失期间涉案商铺未能再承租的费用（自2018年6月1日起至2021年4月1日止，按2500元/月计算）。事实和理由：2018年3月中旬，甘美炘要求承租李银珍的涉案商铺，并承诺租用期三年，两按一付，但要求拆除商铺内一个厨房（含木建隔楼）和一个收银台令其多一些空间使用。李银珍本着双方互利自愿原则，让其拆除厨房和收银台。甘美炘来承租涉案商铺时，李银珍正在搭建排山翻新整栋住宅外墙，甘美炘是明知这一事情的，现在因排山而将经营亏损的责任归于李银珍并要求赔偿是没有道理的。至于办理证照问题，合同写明李银珍只提供地方给甘美炘使用，未担保其是否能办理证照作为违约退租的条件，也未承诺甘美炘经营是否盈利作为退租条件，只是承诺配合其办理相关证照。至于甘美炘所花费的装修费是自己正常使用所需，装修费用及拆除原建筑物所需费用更不应由李银珍赔偿。因此，李银珍提起反诉。针对李银珍的反诉，甘美炘辩称，1.不同意诉支付讼费用。由于在庭审前后甘美炘已多次和李银珍进行协商和解，协商不成才迫不得己提起诉讼。2.在2018年3月29日微信聊天记录中，李银珍承诺可以办到营业执照；双方签订合同无效，所以李银珍应该退还押金。3.租房时李银珍明确表示只出租给非饮食业，所以和厨房有关的东西本来就是没用的，甘美炘也经李银珍同意才拆除的。而且李银珍主张的费用没有证据证明。李银珍并没有表示租满3年才能拆除，且拆除以上设备也是李银珍介绍师傅并报价给甘美炘才进行拆除的。所以不应该让甘美炘返还该拆除费用。4.在其后甘美炘没有使用的时间，李银珍可将此房屋出租给其他人，甘美炘并未禁止，且也是由于李银珍没有拆除排山的原因而无法使用，与甘美炘无关。5.甘美炘愿意承担2018年4月1日至4月19日期间的租金（按2500元/月的标准），但是之后甘美炘没有使用该涉案商铺，所以不同意承担此后的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（租赁合同，证明，房屋临时使用证明，房屋方位及相邻建筑示意图，微信用户名及微信记录、照片、双方微信聊天记录录音），本院予以确认并在卷佐证。当事人存在异议的证据，本院认定如下：1.电线电路安装合同、扇灰施工合同、工程施工协议书、天花补板工程协议及对应收据，真实性应予确认，关联性需结合本案具体认定。2.甘美炘与小榄镇绩东一社区公共服务中心建设管理站工作人员的录音，无法确认拍摄地点及对话人员，不予确认。3.甘美炘交付租金的地方视频录像，无法确认拍摄地点及对话人员，不予确认。4.拉电线的收据、材料调拨单，真实性应予确认，关联性需结合本案具体认定。本院经审查认定事实如下：中山市小榄镇城镇管理综合办公室于2015年6月19日出具房屋临时使用证明，载明位于中山市小榄镇绩东一xx村xx街xx号的房屋使用人为李金成，房屋用途为住宅，底层临街可作临时商业用途。李金成与李银珍是父女关系。李银珍表示，其父亲李金成已去世，涉案商铺实际由其母亲韦丽心使用，韦丽心授权李银珍出租涉案商铺。2018年4月3日，出租方李银珍与承租方甘美炘签订房屋租赁合同，主要约定：“李银珍将其所属位于中山市小榄镇绩东一xxxx号租赁给甘美炘作为商业用途。租用期限为3年，自2018年4月1日至2021年4月1日，每月租金为2500元（每月5号前交租），付款方式为现金支付，另外现缴付按金5000元至合同终止，李银珍将房屋验收无损坏后将按金退回给甘美炘，不计利息。”合同第三条规定：“在租用期间内，甘美炘在装修和其他施工前需先知会李银珍，李银珍同意情况下才能施工。”甘美炘于2018年4月1日向李银珍支付4月份租金2500元、按金5000元。后甘美炘又于2018年5月4日向李银珍支付了2018年5月的租金2500元。甘美炘提交工程施工协议书及收据显示，甘美炘于2018年3月22日委托李秒吾对涉案商铺进行天花补板工程并于2018年3月23日支付给李秒吾500元；于2018年3月23日委托甘智权对涉案商铺进行扇灰工程并于2018年3月25日支付给甘智权1200元；于2018年3月24日委托何志华对涉案商铺进行电线电路安装工程并于2018年3月25日支付给何志华1300元；于2018年4月1日委托容德经对涉案商铺进行施工并于2018年4月3日支付给容德经2000元推墙及整厕所费用。甘美炘表示上述费用均为其为装修涉案商铺产生的费用。庭审中，甘美炘与李银珍均确认甘美炘于5月31日把商铺里面的所有东西搬走。本院认为，甘美炘与李银珍于2018年4月3日签订房屋租赁合同，就涉案商铺的租赁事宜达成协议。根据证据显示，涉案商铺未取得房屋所有权证，虽李银珍提交了相应的房屋临时使用证明，但上述材料不能证明涉案商铺已进行规划报建，故双方签订的房屋租赁合同依法无效。房屋租赁合同被确认无效后，李银珍依合同收取的押金5000元应予退还，但甘美炘确实使用了李银珍出租的商铺，应参照双方实际约定支付使用费。关于甘美炘使用涉案商铺的时间，从双方确认的事实来看，甘美炘已于5月底搬走涉案商铺内的所有物品，故本院酌情认定使用费从2018年4月1日计至5月31日，即甘美炘应当支付两个月的使用费5000元，与甘美炘实际支付的5000元租金相吻合，故李银珍无需退还相应租金给甘美炘，另李银珍要求甘美炘支付2018年6月1日起至2021年4月1日止的使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于双方主张涉案商铺中装修费用的问题。本院认为，合同无效是双方在签订合同时均未尽到注意义务而导致的，双方均存在缔约过失。甘美炘为使用涉案商铺而进行装修，理应自行负担装修费用，故其主张由李银珍赔偿装修费没有依据，本院不予支持。从甘美炘委托相关人员拆除厨房和收银台的时间来看，是早于双方签订房屋租赁合同的时间的，且李银珍在反诉意见中亦表示“李银珍本着双方互利自愿原则，让其拆除厨房和收银台”，可见李银珍对于甘美炘装修涉案商铺时拆除厨房和收银台是知情且同意的。因此，本院对李银珍要求甘美炘将房子恢复原状的反诉请求予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）甘美炘与被告（反诉原告）李银珍于2018年4月3日签订的房屋租赁合同无效；二、被告（反诉原告）李银珍于本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）甘美炘返还5000元押金；三、原告（反诉被告）甘美炘已付的5000元使用费归被告（反诉原告）李银珍所有；四、驳回原告（反诉被告）甘美炘的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李银珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由原告甘美炘负担117元，被告李银珍负担59元(该款已由原告甘美炘预付，被告李银珍应于本判决发生法律效力之日起三日内一并迳付给原告甘美炘，本院不另行收退)；反诉费250元，由被告李银珍负担（被告李银珍已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一八年十一月二十二日书记员  郑敏婷书记员  郭嘉文