福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初10743号 原告：泉州中瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市磁灶镇。 法定代表人：王文质，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙连仕，福建伟立律师事务所律师。 被告：陈水清，男，1973年12月28日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：曾晓剑，福建议正律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地青阳曾井小区。 负责人：陈立新。 原告泉州中瑞房地产开发有限公司（下简称中瑞公司）与被告陈水清、第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行（下简称晋江建行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中瑞公司的委托诉讼代理人孙连仕，被告陈水清的委托诉讼代理人曾晓剑到庭参加诉讼，第三人晋江建行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中瑞公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年10月28日签订的编号为201610280113的《商品房买卖合同》；2.陈水清返还位于晋江市磁灶镇商品房；3.陈水清偿还被银行划扣的款项20341.39元；4.陈水清支付违约金133750元（按照总房价款668750元的20%计算）；5.陈水清协助办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及房屋预告登记手续。事实和理由：双方于2016年10月28日签订了编号为201610280113的《商品房买卖合同》，购买中瑞公司开发的位于晋江市磁灶镇商品房，房屋总价为668750元。双方约定陈水清先行支付首期购房款133750元，余款535000元按银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》附件六补充协议第2条相应约定了逾期归还贷款的责任等。合同签订后，陈水清依约支付了首付款133750元，但截止至今，陈水清未按时偿还按揭款项，导致中瑞公司被晋江建行扣划款项20341.39元，根据合同约定，陈水清已构成违约。中瑞公司已通知要求陈水清偿还以上扣划款项，但陈水清未予偿还。中瑞公司有权解除合同，收回房产，并扣除总房款的20%作为违约金。双方之间合同的协议是双方合意的结果并未违反法律法规的强制性规定。 陈水清辩称，其同意解除诉争的商品房买卖合同，同意在合同解除后返还诉争房屋，同意协助办理合同解除后的注销等手续。中瑞公司应当退还其在购房时交付的首付款、公共维修基金等款项，且其不承担中瑞公司主张的违约金133750元。诉争房屋已经交房，且已经装修，诉争房屋的物权已经转移，本案只剩下债权纠纷，陈水清的责任只是造成中瑞公司被银行划扣款项，其愿意承担该责任。中瑞公司主张的违约金明显偏高，也不符合事实，关于违约金的合同条款是违反法律强制性规定，本案只是债权纠纷。 审理中，双方当事人对以下事实没有争议，本院依法予以确认：双方于2016年10月28日签订《商品房买卖合同》及其附件，约定被告向原告购买原告开发的位于晋江市磁灶镇商品房。被告已经全部交付购房款，被告还支付了公共维修金等其他费用11470元。原告取得晋房预售[2014]第50号预售许可证。因被告没有按期还贷，原告因承担担保责任被第三人扣划款项20341.39元。诉争房屋已于2016年12月30日交房。 审理中，双方当事人就诉争房屋装修事宜达成一致意见，若合同解除，双方均同意由中瑞公司按15000元退还给陈水清抵作装修费用（现价）。 双方当事人争议的焦点为：1.《商品房买卖合同》补充协议第2条的效力认定；2.若该条款的效力合法有效，中瑞公司的第四项诉讼请求（支付违约金）应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法向本院了证据。中瑞公司提供如下证据：1.预售许可证一份；2.《商品房买卖合同》一份；3.《个人贷款还款凭证》一份；4.《代偿逾期银行按揭款项通知书》及回执一份；5.查询证明一份；6.EMS物流信息一份。陈水清提供证据7房屋装修照片两张。 对当事人无异议的证据1、3，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下，证据2能够证明双方当事人签订《商品房买卖合同》及其附件的事实；证据4、5、6相结合能够证明中瑞公司邮寄有关通知书及信件投递情况等事实。鉴于双方当事人已就诉争房屋装修事宜达成一致意见，故证据7本院不予审查认定。 关于争议焦点1。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》补充协议第2条系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。 关于争议焦点2、审理中，陈水清否认收到中瑞公司《代偿逾期银行按揭款项通知书》，对此，本院认为，中瑞公司系根据陈水清所签订的《商品房买卖合同》的地址通过EMS邮寄《代偿逾期银行按揭款项通知书》且体现为他人签收，中瑞公司已尽到通知义务，故陈水清的主张本院不予支持。关于支付违约金的争议，本院认为，中瑞公司关于违约金的主张，参考合同中有关逾期交房违约金的约定情况，本院酌情调整为按商品房总价的10%予以支持。 除双方当事人无争议的事实外，本院另查明，经审理查明，中瑞公司为陈水清的银行按揭贷款535000元提供阶段性担保。中瑞公司于2018年8月22日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，陈水清逾期或未偿还银行按揭贷款，导致中瑞公司被晋江建行扣收贷款资金，陈水清已构成违约，依法应承担相应的违约责任。结合双方当事人对本案争议的意见，中瑞公司于法有据的主张本院予以支持。中瑞公司其中关于违约金的主张，参考合同中有关逾期交房违约金的约定情况，本院酌情调整为按商品房总价的10%予以支持。陈水清应支付中瑞公司违约金66875元。为避免当事人诉累且基于中瑞公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。中瑞公司应就收取陈水清已付购房款668750元及公共维修资金等其他费用11470元，在扣除其实际代为陈水清清偿尚欠按揭银行贷款本息及本案判决确定的义务后，将剩余款项退还陈水清。另外，中瑞公司应按15000元退还给陈水清抵作装修费用（现价）。晋江建行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告泉州中瑞房地产开发有限公司与被告陈水清签订的编号为201610280113《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告陈水清应于本判决生效之日起十日内返还原告泉州中瑞房地产开发有限公司位于晋江市磁灶镇商品房； 三、被告陈水清应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州中瑞房地产开发有限公司被银行划扣的款项20341.39元； 四、被告陈水清应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州中瑞房地产开发有限公司违约金66875元； 五、被告陈水清应于本判决生效之日起十日内协助原告泉州中瑞房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及房屋预告登记手续； 六、驳回原告泉州中瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费10488元，因适用简易程序减半收取计5244元，由原告泉州中瑞房地产开发有限公司负担736元，由被告陈水清负担4508元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  洪民强 二〇一八年十一月十四日 书记员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －6－ －5－