新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民二初字第04199号原告韩丹，女，汉族，1987年2月27日出生，住址辽宁省新民市。委托代理人卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人符丽华，系该公司董事长。委托代理人符太岩，系该公司工作人员。委托代理人宋娜，女，系该公司工作人员。第三人辽宁东源典当有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人姜炘，系该公司经理。委托代理人孙晔，辽宁平安律师事务所律师。委托代理人李悦，辽宁平安律师事务所律师。第三人李宏蕾，女，汉族，1970年9月1日出生，住址沈阳市沈河区。委托代理人孙晔，辽宁平安律师事务所律师。委托代理人李悦，辽宁平安律师事务所律师。原告韩丹诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人辽宁东源典当有限公司、李宏蕾租赁合同纠纷一案，原告韩丹于2015年7月24日在本院起诉，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长与代理审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员刘玉萍组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告韩丹及其委托代理人卢迪、被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称金晟公司）的委托代理人符太岩、宋娜、第三人辽宁东源典当有限公司（以下简称东源公司）及李宏蕾的委托代理人孙晔、李悦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩丹诉称，2011年7月10日，原告韩丹与被告金晟公司签订《华丽·乐活广场铺位使用经营合同》并交付房款共计124000元，被告金晟公司将位于新民市华丽英典项目3层45号铺位出租给原告韩丹，租期20年。现因被告金晟公司原因，原告韩丹无法取得商铺使用权，故起诉至法院，请求法院依法判令：1、原告韩丹与被告金晟公司签订的《华丽·乐活广场铺位使用经营合同》有效，原告享有该铺位使用权。2、由被告承担诉讼费用。被告金晟公司辩称，按刘红玉确认，新民市调查小组核实，原告为该铺位实际租赁者，待公司符合竣工验收条件，为原告提供租赁场所。第三人东源公司述称，原告与被告签订的《华丽·乐活广场铺位使用经营合同》无效。商品房预售许可证载明该商场建筑面积是4196.94平方米。栋号是3，套数为3.建设工程规划许可证及附件平面图和创面图，均显示商场共五层，其中1、2层为商铺，3-5层为商场，均未分割商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本案中原告诉称的铺位并不是按照被告建设工程许可证的约定建设的房屋，该铺位在建设工程规划许可中并不存在，该铺位也未取得规划行政主管部门批准建设。因此，原、被告双方就该铺位签订的经营合同无效，原告不可能对其诉称的铺位享有使用权。2012年12月18日，沈阳市中级人民法院作出的（2012）沈法执字第161号执行裁定书，裁定将被告位于新民市富源商厦南侧3号楼商场3-5层，建筑面积为4196.94平方米，房产及相应使用权抵偿给第三人东源公司，上述财产物权自裁定送达起已经转达给东源公司，所以原告所诉的房产已经归东源公司所有。根据合同法120条规定，租赁物交付使用为租赁权成立的条件，在本案中被告作为出租人，并未向原告实际交付诉争的铺位，原告也未实际占有该铺位。东源公司已经受让成为该铺位所在商场的物权人，东源公司对该铺位所在商场3-5层享有占有使用等权利。原告的租赁权仅为一种债权，而东源公司对该铺位所在的商场为物权人，物权具有对抗债权的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人李宏蕾述称，不同意原告的诉讼请求，意见同东源公司一致。经审理查明，2011年7月10日，原告韩丹与被告金晟公司签订《华丽·乐活广场铺位使用经营合同》一份，合同约定被告金晟公司出售（使用权）的铺位坐落于新民市民族街南市东路，“华丽·乐活广场”3层45号铺位，该铺位使用面积9.67平方米，使用期为20年，自2012年4月1日至2032年3月31日止。付款方式：费用为人民币6200元／年，一次性付清20年费用，共计人民币124000元整。原告韩丹向被告金晟公司交付全部费用124000元。被告金晟公司为原告韩丹出具总金额为124000元的《收款收据》一张。现原告未取得诉争商铺使用经营权，故起诉来院，请求判令原、被告签订的《华丽·乐活广场铺位使用经营合同》有效，原告享有该铺位使用权，并由被告承担诉讼费用。另查，2011年8月23日，第三人李宏蕾与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》，并于2011年8月25日办理预购商品房预告登记。合同约定第三人李宏蕾购买坐落在新民市民族街69号第3幢3-1号房，建筑面积为1398.98平方米的网点一处，房屋单价为5000元／平方米，交房时间为2012年12月31日前。合同第六条约定付款方式及期限为：“买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人于2011年8月23日付清总房款221240元”。被告金晟公司于2011年8月24日为第三人李宏蕾出具数额为6994900元的收款收据一张。并于当日为其出具了准住通知单一份。另查，2012年6月8日，沈阳市中级人民法院作出沈法（2012）执字第161号民事裁定书稿，裁定：“查封被执行人沈阳金晟房地产开发有限责任公司位于新民市富源商厦南侧1号住宅楼……3号楼商场3层面积1398.98平方米、4层1398.98平方米、5层1398.98平方米的所有房产。”后沈阳市中级法院又在2014年、2015年对上述房产进行续封。2012年12月18日，沈阳市中级人民法院作出（2012）沈法执字第161号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人沈阳金晟房地产开发有限责任公司所有位于新民市富源商厦南侧3号楼商场3-5层建筑面积为4196.94平方米的房产及相应的土地使用权，以第一次拍卖保留价12922378元，交付申请执行人辽宁东源典当有限公司抵偿相应债务。财产权自本裁定送达时起转移（抵债房产及土地使用权的面积以房地产测绘部门最终确定为准）。二、申请执行人辽宁东源典当有限公司在房产具备初始登记条件时，可持本裁定书到有关机构办理相关产权登记手续。”庭审中，第三人李宏蕾与东源公司自认李宏蕾系东源公司人员，被告金晟公司与第三人东源公司之间为借贷关系，为保证债权的实现，将上述3-5层商场备案到李宏蕾名下，第三人李红蕾未支付房款。再查，原告韩丹与被告金晟公司签订的《华丽·乐活广场铺位使用经营合同》中所涉铺位在第三人李宏蕾与被告金晟公司签订的《商品房买卖合同》所涉及商场范围内，也在沈阳市中级人民法院作出的（2012）沈法执第161号执行裁定书所涉及的商场范围内。被告金晟公司于2011年5月23日取得华丽英典3#楼3-5层商场（包括本案诉争的铺位）的商品房预售许可证，尚未竣工验收合格。又查，被告金晟公司及其负责人符丽华、刘红玉在开发建设涉案房产过程中涉嫌刑事犯罪已经沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书定罪量刑，现一、二审刑事判决书及刑事裁定书已生效。以上事实，有原告起诉状、被告答辩、《华丽·乐活广场铺位使用经营合同》、《商品房买卖合同》（合同编号：XM2011-1206521）、收款收据、准住通知单、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、附图、沈阳市中级人民法院沈法（2012）执字第161号民事裁定书稿、沈阳市中级人民法院（2012）沈法执字第161号执行裁定书、沈阳市中级人民法院（2012）沈法执字第161号执行裁定书（补正裁定）、情况说明、询问笔录、开庭笔录等证据在卷佐证并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《华丽·乐活广场铺位使用经营合同》系原、被告双方真实意思表示，经双方签字和盖章确认，内容不违反相关法律法规的规定，故对于原告请求法院确认其与被告签订的《华丽·乐活广场铺位使用经营合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认其享有诉争铺位的使用权的诉讼请求，因沈阳市中级人民法院（2012）沈法执字第161号执行裁定书已经明确裁定将原告诉求铺位在内的位于新民市富源商厦南侧3号楼商场3-5层的房产及相应的土地使用权，交付第三人辽宁东源典当有限公司抵偿相应债务，财产权自该裁定送达时起转移，并裁定第三人东源公司可在具备办证条件时，持裁定书到有关机构办理相关产权登记手续。现该裁定书已将本案原告诉争铺位的财产权予以处理，原告表示对该裁定并不知情并提出异议，故本院对此诉讼请求不予审理，原告可根据相关法律规定另行主张权利。综上所述，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告韩丹与被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司于2011年7月10日签订的《华丽·乐活广场铺位使用经营合同》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红代理审判员  唐晓丽人民陪审员  刘玉萍二〇一五年十一月十七日书 记 员  王海滨