徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2014)泉民初字第0392号原告寇萱，个体户。委托代理人李宇。委托代理人郭用沂，个体户。被告徐州市城市建设投资总公司，。法定代表人房林琪。委托代理人裘郑清。委托代理人张雅琼，该公司员工。原告寇萱诉被告徐州市城市建设投资总公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月13日受理后，依法由审判员郑凤金独任审判，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告寇萱及其委托代理人李宇、郭用沂，被告徐州市城市建设投资总公司的委托代理人裘郑清、张雅琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告寇萱诉称，原告于2006年12月与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的南湖怡秀园X-X-XXX室房屋。被告未按合同约定2007年8月31日前交付房屋，经多次协商，被告承诺于2010年8月21日前让原告上房，并约定2010年8月21日后如延期上房每日按房款的万分之二赔偿原告。但直至2011年1月29日原告才接到被告的上房通知书，上房后原告检查房屋发现被告未按合同约定安装双向集热太阳能热水器，原告要求被告支付违约金及安装太阳能未果，请求法院判令被告支付违约金76240.83元并安装双向太阳能集热太阳能热水器。被告徐州市城市建设投资总公司辩称，原、被告于2006年12月4日签订商品房买卖合同约定2007年8月31日交房及被告实际交房时间为2011年1月29日属实，但原告的其他诉称均不是事实；被告延迟交房的原因是因为规划以及供水供电迟延施工，依照合同约定应当予以免责；原告于2011年1月29日上房后至其书写起诉书的2013年5月期间并未向被告主张过违约责任，因此已经超过了法律规定的2年诉讼时效；如果法院认定被告应当承担违约金，因原告主张的违约金过高，请求法院依据合同法的规定予以调整。另外，双方签订的商品房买卖合同第十九条约定合同履行过程中发生争议如协商不成提交徐州市仲裁委员会仲裁，因此法院对该案件无管辖权。原告寇萱为证实其诉讼主张，提交了如下证据：一、合同甲方为徐州市城市建设投资总公司、乙方为寇萱的商品房买卖合同一份及所有权为寇萱的房屋所有权证一份。其中商品房买卖合同签订于2006年12月4日，合同约定：寇萱以649194元的总价购买徐州市城市建设投资总公司开发建设的金泰二期（后更名为南湖怡秀园）X幢X单元XXX室房屋，房屋交付期限为2007年8月31日，如因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，按期向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金，逾期30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人及支付已交付房款的万分之一的违约金；该合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的提交徐州市仲裁委员会仲裁；合同附件四约定每户安装双向集热太阳能热水器。房屋所有权证显示：房屋权证号为徐房权证泉山字第××号，房屋所有权人为寇萱。房屋坐落泰山路金泰小区二期X#-X-XXX，登记时间为2012年10月10日。原告以此拟证明原告与被告于2006年12月4日签订了商品房买卖合同关系，现原告作为该房屋的所有权人有权主张自己的权利。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均没有异议。二、签订双方为徐州市城市建设投资总公司与寇萱、落款日期为2010年12月30日的《逾期上房先期赔偿协议》、落款日期为2010年12月6日并加盖徐州市城市建设投资总公司印章的《承诺书》及未署日期但加盖徐州市城市建设投资总公司的《承诺书》各一份。其中《逾期上房先期赔偿协议》的主要内容为：徐州市城市建设投资总公司按照给寇萱的承诺先期赔偿寇萱2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金17138.72元（总房款649194元×132天×万分之二），自协议签订之日一次性支付；双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，如协商不成依法向法院诉讼；2010年12月31日起至实际上房日的逾期上房违约金仍按2010年5月21日原承诺的每日按总房款万分之二赔偿。2010年12月6日的《承诺书》是对该小区上访者的承诺，其打印部分的主要内容为：我公司未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，因此而造成的违约赔付责任严格按《商品房购销合同》之约及2010年5月21日的承诺执行；确保南湖怡秀园2010年12月31日具备法定上房条件并合理合法上房，即日起按《商品房购销合同》约定及2010年5月21日承诺同购房者接洽计算逾期上房违约金并分期分批进行相关赔偿。原告在庭审时提供的内容同上的承诺书尾部加注“再次承诺2011年5月1日前办理好住宅使用交付通知书。李晓东，4/3-11”；承诺书顶端加注“本人承诺2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金。李晓东，XX/X-XX”，该加注后有“X-X-XXX室寇萱”字样并加盖徐州市城市建设投资总公司印章。未署日期的承诺书应为2010年5月21日形成，其内容为：从2010年5月21日起至8月21日前，承诺南湖怡秀园X-X-XXX室上房，2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿。原告以此拟主张承诺书上内容注明自2011年7月1日起按万分之四支付违约金的内容并加盖被告公司的印章。经质证，被告对上述证据中的赔偿协议、延期上房按万分之二赔偿的承诺书的真实性、关联性、合法性均无异议，但主张该约定的违约金过高，请求法院予以调整；对2010年12月6日承诺书的三性均有异议，认为根据原告自述2011年1月29日原告已经领取到房屋，不存在之后再同被告进行交涉或约定的事实，且该承诺书所记载的万分之四的部分系手写，书写人的身份及是否具有权限等问题均不确定。三、加盖徐州市住房保障房产管理局档案馆收费专用章的收款收据一份。其中显示开具日期为2014年2月27日、缴费单位为寇萱、收费项目为证明、查保、扫描，收费金额为164元。原告主张该费用是在原、被告签订商品房买卖合同后被告未向原告提供原件，因查询档案而产生的费用。经质证，被告对查档发票的真实性、关联性、合法性不认可，主张该发票不能指向原告是为查档并复印本案所指的房屋而花费，且原告提供的买卖合同第十三页第二十二条明确记载买售人持有本案合同一份，无需再查找复印；即使原告能够证实有查找复印的事实也不能证实是由于被告在签订合同之初未将合同提供给其而造成的损失。四、泰山路金泰小区二期X#-X-XXX室住宅使用说明书及住宅质量保证书各一份。原告主张该两证根据回忆是2011年7月30日交付的，这也是原告诉讼主张的依据。经质证，被告对住宅质量保证书以及住宅使用书的真实性无异议，但主张该两份证书时间的遗漏和瑕疵与房屋交付没有直接关联性，且原告在诉状中明确其领取房屋的时间为2011年1月29日，因此应当根据民诉法及证据规则的规定认定该事实。被告徐州市城市建设投资总公司为证实其诉讼主张，提交了如下证据：一、原、被告双方签订于2006年12月4日的商品房买卖合同一份，合同内容同原告所举证据。被告以此主张根据合同第八条的约定，出卖人应当在2007年8月31日前交付房屋，但如因政府、电力、市政道路等非出卖人造成的原因出卖人可以延期交房;该合同第十九条约定发生争议提交徐州市仲裁委员会仲裁，因此本案不属于法院的受案范围。二、落款日期为2005年9月并加盖徐州市规划局印章的图纸一份，文字部分内容为：同意按图示位置、尺寸及层数（斜线所示）新建住宅（1-5）#5栋计主体建筑面积14175平方米，阳台面积1176平方米，……施工后通知我局验收。三、落款日期为2007年12月28日并加盖徐州市公安消防支队的《徐州市公安消防支队建筑工程消防审核意见书》一份。其主要内容为：金泰二期综合楼工程地上共两层、地下共两层，该工程建筑面积为3002平方米，其中地下2层建筑面积1412平方米；施工中应修改的相关问题及要求。被告以此拟证明被告开发的金泰小区原始的规划人防工程为两层，近2000平方米。四、落款日期为2008年5月30日的徐州市规划局《关于金泰二期人防施工调整规模的函》。该函致函对象为市人防办，内容为将规划设计的地下两层车库兼人防工程调整为实施地下一层人防设施。被告以上述三份证据拟证明金泰二期原始规划有建筑面积近2000平方米的两层地下人防工程，由于规划调整将被告开发的金泰二期原两层人防工程调整为一层。五、落款日期为2007年3月24日并加盖被告印章的用电申请以及徐州市供电公司于2009年3月1日对被告作出的《客户业扩工程供电方案答复通知书》各一份、落款日期为2007年4月8日并加盖被告印章的提交给徐州市港华燃气公司的办理供气手续的申请以及2009年4月29日港华燃气公司工程计划任务书各一份，被告以上述证据拟证明被告在2007年申请供电和供气部门对金泰二期小区的供电供气、管道予以施工，但直到2009年上述两被告才给被告答复。被告主张上述二、三、四、五证据可以证实被告延期交付房屋的原因是规划部门调整规划以及供电、供气的迟延。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但认为上述证据不能达到被告的证明目的，认为虽然商品房买卖合同第八条第二款规定如遇特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，但在2010年、2011年双方已经达成了先期赔偿协议，并承诺由于延期上房将支付原告违约金的相关约定，恰恰证明了双方对合同已经做了些许的变更；双方合同虽然约定发生纠纷仲裁解决，但根据法律规定对此应在首次开庭前提出，而被告在首次开庭时并未对法院受理案件提出异议。故被告提供的证据不能证明其主张。六、竣工验收备案表一份。其中载明竣工验收日期为2011年1月19日。被告以此拟证明涉案房屋在2011年1月19日即具备交房条件，但原告没有及时接收房屋而是推迟到7月上房，其责任在原告。经质证，原告对该证据的真实性不持异议，但主张被告未同时提交住宅使用说明书及住宅质量保证书，因此不符合上房条件。根据原、被告举证、质证及双方当事人当庭陈述，本院确认如下事实：2006年12月4日，原告寇萱作为买受人与被告徐州市城市建设投资总公司签订商品房买卖合同一份，约定寇萱以649194元的总价购买徐州市城市建设投资总公司开发建设的金泰二期（后更名为南湖怡秀园）X幢X单元XXX室房屋一套；房屋交付期限为2007年8月31日，如因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非被告的原因，被告可据实予以延期；被告逾期交房超过30日的，如原告要求继续履行合同的，则被告应按合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；合同约定如因履行本合同发生纠纷由双方协商解决，协商不成的提交徐州市仲裁委员会仲裁；合同附件四约定每户安装双向集热太阳能热水器。上述合同签订后，被告分别于2007年3月24日和2007年4月8日分别向徐州市供电公司递交用电申请、向徐州市港华燃气公司递交用气申请，被告提交的证据显示，徐州市供电公司于2009年3月1日向被告作出《客户业扩工程供电方案答复通知书》、徐州市港华燃气公司于2009年4月29制作港华燃气公司工程计划任务书。2007年12月28日，徐州市公安消防支队出具《徐州市公安消防支队建筑工程消防审核意见书》，要求被告进行整改；2008年5月30日，徐州市规划局向徐州市人民防空办公室发出《关于金泰二期人防施工调整规模的函》，建议调整人防设施。因被告未按合同约定日期交付房屋，被告于2010年5月21日向原告出具承诺书，承诺：从2010年5月21日起至8月21日前，承诺南湖怡秀园2-1-301室上房，2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿。该承诺的期限届满，被告仍未交付房屋，遂于2010年12月30日与原告达成《逾期上房先期赔偿协议》，约定：徐州市城市建设投资总公司按照给寇萱的承诺先期赔偿寇萱2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金17138.72元（总房款649194元×132天×万分之二），自协议签订之日一次性支付，另约定双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，如协商不成依法向法院诉讼。原告在立案时提交落款日期为2010年12月6日并加盖徐州市城市建设投资总公司印章的《承诺书》一份，该《承诺书》是对该小区上访者的承诺，其主要内容为：我公司未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，因此而造成的违约赔付责任严格按《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日的承诺执行；确保南湖怡秀园2010年12月31日具备法定上房条件并合理合法上房，即日起按《商品房购销合同》约定及2010年5月21日承诺同购房者接洽计算逾期上房违约金并分期分批进行相关赔偿。庭审中原告提交的内容同上的承诺书尾部加注“再次承诺2011年5月1日前办理好住宅使用交付通知书。李晓东，X/X-XX”、顶端加注“本人承诺2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金。李晓东，XX/X-XX”，顶端加注后有“X-X-XXX室寇萱”字样并加盖徐州市城市建设投资总公司印章。被告对该证据不予认可，但经核实李晓东时任该公司副总经理。2011年1月19日，涉案房屋所在的工程经过竣工验收。2011年1月29日，被告将涉案房屋向原告交付，原告发现合同约定安装双向集热太阳能热水器没有安装拒绝上房。后原告获得了涉案房屋的住宅使用说明书及住宅质量保证书。2012年7月31日，被告向原告开具销售不动产统一发票。2012年10月10日，原告获得该房屋的所有权证。原告于2013年5月20日具状要求被告支付违约金76240.83元并安装双向集热太阳能热水器，本院于2014年1月13日受理该案。被告应诉后以辩称理由不同意原告的诉讼请求。原告在庭审中主张，2011年1月29日被告发放上房通知书时房屋并不具备上房条件，直至2011年7月20日才领取房屋钥匙和住宅使用说明书及住宅质量保证书；被告主张房屋钥匙于2011年1月29日向原告交付。但原、被告双方均未对其主张提交证据。被告在本院第二次开庭时提出，根据双方签订的商品房买卖合同第十九条的约定，因履行合同发生纠纷而不能协商解决的应提交徐州市仲裁委员会仲裁，因此本案不属于法院管辖。原告认为该争议应在法院第一次开庭前提出，故被告的该主张不成立。审理过程中，原告寇萱自愿放弃要求被告安装双向集热太阳能热水器的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2006年12月4日签订的商品房买卖合同合法有效，被告应按合同约定的交房日期及条件向原告交付房屋，被告未按约定全部履行义务应承担继续履行采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于本案是否属于人民法院主管的问题。被告在本院第二次庭审中主张，双方在商品房买卖合同中约定因履行合同发生纠纷而不能协商解决的应提交徐州市仲裁委员会仲裁，因此本案不属于人民法院管辖；原告则主张被告在本案第一次开庭前未提出管辖争议问题，故被告的该主张不能成立。本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同中虽然约定发生争议由徐州市仲裁委员会仲裁，但被告关于本案不属于法院主管的主张并不能成立，理由如下：原告向本院提起诉讼时并未声明商品房买卖合同有仲裁条款，本院受理该案至第一次庭审结束后的很长一段时间被告也未对本院受理本案提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，应视为被告放弃仲裁协议，本院可以继续审理并作出裁判。二、关于原告提起本案诉讼是否超过法定诉讼时效的问题。被告主张，根据原告自述其于2011年1月29日上房至其书写起诉书的2013年5月期间并未向被告主张过违约责任，原告提起本案诉讼已经超过两年的诉讼时效；原告则主张被告就违约问题不仅向原告出具了两份承诺书和先期赔偿协议，更是于2011年5月25日再次向原告承诺办理住房使用交付通知书的时间及违约金的计算方式，被告的行为产生了诉讼时效中断的法律后果，且原告于2013年1月已经向法院递交诉状，故被告的该主张不能成立。本院认为，法律设立诉讼时效制度的目的在于督促当事人尽快行使权利而稳定交易秩序，并非为当事人逃避法律责任。本案中，根据查明的事实，原告等购房人在被告未按合同约定交付房屋后即向被告主张权利，在此情况下被告亦分别于2010年5月21日、2010年12月6日向原告等购房人作出承诺，并于2010年12月30日与原告签订《逾期上房先期赔偿协议》，后又分别于2011年3月4日和5月25日以在《逾期上房先期赔偿协议》加注的方式向原告承诺交付住宅使用通知书的时间及逾期交付违约金的计算方式，应当认为最迟至2011年5月25日被告仍然愿意向原告承担因履行商品房买卖合同违约的责任。因此原告于2013年5月具状向本院提起诉讼并不超过两年诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳。三、关于涉案房屋有效交付时间的问题。原告在诉状中虽然写明其于2011年1月29日接到被告的上房通知，但在庭审中又主张收到上房通知书后发现该房屋并不具备上房条件，根据其他购房人的回忆，实际上房时间是在2011年7月30日，因此要求被告支付逾期上房违约金至2011年7月30日。被告则主张原告自认其上房时间为2011年1月29日，应以此作为被告交付房屋的时间。本院认为，虽然双方签订的商品房合同选定被告向原告交付房屋的交付条件为该商品房经验收合格，且被告提交的涉案房屋《竣工验收备案表》的内容也反映涉案房屋所在的工程竣工验收日期为2011年1月19日，竣工验收备案文件备案日期为2011年4月14日，据此被告于2011年1月29日向原告交付的房屋符合合同约定的条件，但被告其后又分别于2011年3月4日和5月25日向原告承诺最迟于2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，并承诺如未按期办好则从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金，说明被告认可在作出承诺前并未向原告实际交付房屋，也说明双方在合同履行过程中对商品房买卖合同约定的房屋交付条件进行了变更，即由商品房经验收合格交付变更为商品房取得商品住宅交付使用批准文件，因此原告于2011年1月29日接到被告上房通知不能作为实际交房日期，结合被告的承诺及本院生效判决对本小区其他购房人确定的上房时间，本院确定被告实际向原告交付房屋的时间为2011年7月28日，被告向原告支付的逾期上房违约金亦计算至此时。四、关于被告违反合同约定交付房屋是否存在免责事由的问题。被告在本案审理中辩称，双方签订的商品房买卖合同虽然约定房屋的交付日期为2007年8月31日，但该合同同时约定如因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非被告的原因被告可据实予以延期，为此被告提交了涉案房屋所在的工程在施工中用电、燃气施工迟延以及规划、消防等调整的相关证据。原告虽然认可被告提交证据的真实性，但主张此后双方达成的先期赔偿协议及被告的单方承诺证明双方对被告的责任免除条款进行变更。本院认为，双方签订的商品房买卖合同虽然约定因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非被告的原因被告可据实予以延期交房，但上述事由应出现合同履行期间且非因被告的能力可以改变。本案中，被告虽然提交了其于2007年3月24日和2007年4月8日分别向徐州市供电公司递交用电申请、向徐州市港华燃气公司递交用气申请以及徐州市供电公司于2009年3月1日作出《客户业扩工程供电方案答复通知书》、徐州市港华燃气公司于2009年4月29日制作港华燃气公司工程计划任务书，但于2007年3月24日和2007年4月8日的申请系其自行制作，其并未举证证明已将上述申请递交，也没有举证证明在长达两年的时间里与供电、供气企业就有关施工事项进行交涉、洽谈，且不能证明上述答复通知书和工程计划任务书系对2007年申请所作出的答复，因此不能排除供电和供气施工的拖延系被告自身的原因；被告提交的《徐州市公安消防支队建筑工程消防审核意见书》和《关于金泰二期人防施工调整规模的函》的落款日期分别为2007年12月28日和2008年5月30日，已晚于双方在商品房买卖合同中约定的商品房交付期限，不能成为被告延期交房的抗辩理由。故被告以水电气工程延期施工和规划变更为由主张免除逾期交房违约责任的理由不能成立。另外，原、被告在双方于2010年12月30日签订的《逾期上房先期赔偿协议》中约定原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，也说明被告已经放弃了对于延期交房条件的抗辩，因此本院对被告关于根据合同约定免责的主张不予采纳。五、关于原告的诉讼请求应否得到支持的问题。原、被告双方在商品房买卖合同及其后的协议、承诺中约定的逾期交房违约金的计算标准并不违反法律规定，本院予以确认，即被告应向原告支付的违约金自逾期交房日的次日起至2010年8月21日按日万分之一的标准、2010年8月22日至2011年6月30日按万分之二的标准、2011年7月1日至实际上房之日按万分之四的标准计算，扣除被告已向原告支付的2010年8月22日至2010年12月31日期间的违约金17138.72元，原告在本次诉讼中要求被告支付逾期上房违约金76240.83元在应付数额之内,本院予以支持。依原告在庭审中陈述，双方签订的合同文本其本身亦有一份,只是因办理房证需要由其提交到产权部门，故如其先是留取合同文本复印件即不需要去往产权部门查档而产生相关的费用,因此原告为调取涉案《商品房买卖合同》所产生的费用并非必然发生，其要求被告支付该费用的请求本院不予支持。原告在庭审中自愿放弃要求由被告安装双方集热太阳能热水器的诉讼主张，系其对自己权利的处分，且该处分行为不加重被告的责任，本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告徐州市城市建设投资总公司于本判决生效后十日内向原告寇萱支付逾期上房违约金76240.83元。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，由被告徐州市城市建设投资总公司负担（此款原告已预交，被告随案款一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郑凤金审 判 员  杨春静人民陪审员  李 丽二〇一五年十一月九日书 记 员  王 恺第16页共16页