贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0502民初7658号 原告：付兰，女，1986年6月16日出生，汉族，住贵州省毕节市大方县。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权），贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李庭松（特别授权），该公司员工。 原告付兰与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月14日公开开庭进行了审理，原告付兰的委托代理人王妍、刘力铭，被告瑞丰公司委托诉讼代理人李庭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付兰向本院提出诉讼请求：1、判决被告在60日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计1,000.00元(实际金额以原告已付总房款318,195.00元为基数(按日0.1%的标准计算从2017年5月31日至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止)。庭审中原告撤回第1项诉讼请求。事实及理由:原告与其前夫杜贤于2015年5月15日与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的瑞丰铭城房号为4-B4-1的房屋一套、双方在合同中约定:“出卖人承送于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”原告与前夫杜贤于2016年3月27日协议离婚，协议约定该房产权归原告所有。据此，被告应于2017年5月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告已按合同约定全面履行了合同义务，向被告付清了318,195.00元购房款，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金，请求贵院支持原告诉请为谢! 被告瑞丰公司口头辩称：1、购房合同约定的逾期付款违约金为日万分之0.1，但因工作失误，将逾期办证违约金误写为日百分之0.1，两违约金相差100倍，该项约定属重大误解，应于撤销，2、以日0.1%计算逾期办证违约金换算为按月计算，为3%，已超过法律保护的民间借贷利率，因此约定的违约金过分高于实际损失。作为房屋买受人，其主要的权利包括接收房屋及领取证照，房屋已经实际交付原告使用，原告所受损失很小，因此请求法庭按日万分之0.1计算逾期办证违约金。被告未能及时办理房屋产权证主要原因在于政府关于不动产登记政策的变化，由住建部门办理转由国土部门负责，其间由于工作移交，人员组建，办理不动产证需对房屋逐户测绘，工作量加大，国土部门因此近一年期间暂停办理不动产证。本案所涉的办证履行时间应该顺延，是否构成违约请法庭公正裁决。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同》、收据（购房发票、契税、维修基金等）。证明目的：证明双方签订合同，合同约定双方权利义务，被告未按照合同的约定在2017年5月31日之前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。被告质证意见：对该组证据三性无异议。但不能达到原告的证明目的，理由：该证据中第十条载明付款违约金为日万分之0.1，第二十二条第三项约定逾期办证违约金为日百分之0.1，二者相差100倍，显示公平。 经本院审查认为，该证据符合证据“三性”，能达到原告的证明目的，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月15日，原告与其前夫杜贤作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市瑞丰铭城房号为4-Ｂ4-1的房屋一套，该房建筑面积为117.82平方米，套内内面积为97.50平方米，购房款为318195.00元，买受人已支付该该购房款（首付98195.00元，通过银行按揭贷款220000.00元）。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，原告于2014年6月26日支付了维修金、办证费、契税合计14393.00元。合同还约定了其他事项（其中约定：逾期付款违约金为日万分之0.1）。被告已将涉案房屋交付原告，但涉案房屋尚未进行综合验收和消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，被告现尚不能提交涉案房屋转移登记的有关文书。原告与前夫杜贤于2016年3月27日协议离婚，协议约定该房产权归原告所有。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。涉案虽是原告与前夫杜贤一起购买，但双方协议离婚时已约定该房所有权归原告，该房产生的违约金也应归原告。涉案房屋因未通过经消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高（折算为月利率约3%），请求法院调整为日万分之0.1%。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照给定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”、第二款“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利率约定无效……”的规定，双方约定的违约金计算标准已超过该规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故本院予以适当调整为以原告已付购房款318,195.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算支付；对原告诉讼请求超过的部分（原告要求按日0.1%的标准计算违约金），本院不予以支持。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告已付房价款318,195.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告向不动产登记机关提交为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告付兰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以318,195.00元为基数，按日万分之三从2017年6月1日起计算至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向不动产登记机关提交为原告付兰办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告付兰之日止）； 二、驳回原告付兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇一八年十一月十五日 书记员  徐畅