河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2015）范民初字第00100号原告范县日杂果品公司，住所地范县城关镇西大街105号。法定代表人郑其环，公司经理。委托代理人孙庆勋，河南优诚律师事务所律师。被告邓秋梅，范县日杂果品公司下岗职工。委托代理人盛福忠，河南忠义律师事务所律师。被告胡学智，范县日杂果品公司退休职工。原告范县日杂果品公司与被告邓秋梅、胡学智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行了审理，原告法定代表人郑其环、委托代理人孙庆勋，被告邓秋梅及其委托代理人盛福忠到庭参加诉讼，被告胡学智经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范县日杂果品公司诉称：1999年4月26日，原范县日杂果品公司副经理胡学智代表被告邓秋梅等五人与原告签订《房地产租赁合同》一份，并经范县公证处公证。合同约定：原告将坐落在范县城关镇西街路北第二商场的房屋（房屋建筑面积450平方米，土地使用面积620平方米）租给被告使用期限20年，自1999年4月26至2019年4月26日止，租金22万元（所有5人的租金）一次性交清。2006年1月6日，原告与被告邓秋梅签订《房地产租赁合同》一份，对原租赁期限续延9年半，至2028年10月27日止。租金14417.5元一次性交清。原被告均全面履行合同。因本合同所涉房屋砖木结构，建于上世纪50年代末60年代初，已超过50年的使用期限，由于年久漏雨潮湿，木构件严重腐朽，已不能安全正常使用。为避免安全事故的发生，原告决定解除与被告所签订的房屋租赁合同，遭到被告的拒绝。故诉至法院，请求解除与被告胡学智、邓秋梅1999年4月26日和2006年元月6日所签订的《房地产租赁合同》，被告搬离所租房屋，本案的诉讼费由被告承担。被告邓秋梅、胡学智共同辩称：答辩人与原告签订的《房地产租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，故合法有效，应受法律保护。原告要求解除合同的理由是涉案房屋为危房，但经重新鉴定，涉案房屋可继续使用，故原告的诉称和理由都不能成立；为重新鉴定答辩人与其他租赁户缴纳鉴定费1万元，根据鉴定结果，该鉴定费约定由原告承担。本案在审理过程中，原告范县日杂果品公司提供了以下证据：1、房屋租赁合同两份。证明原被告之间具有房屋租赁关系，且租赁合同期间29年半，超过了《合同法》第214条租赁合同期限不得超过20年的规定。2、濮阳市房屋安全鉴定中心2010年4月26日做出的房屋安全鉴定报告一份。证明租赁房屋属于危房应停止使用，拆除改建，系原告要求解除租赁合同的依据。原告范县日杂果品公司的上述两份证据，经被告邓秋梅质证，认为两份合同是双方真实意思表示，合同期限都不超过20年；对第2份房屋安全鉴定报告不予认可。被告邓秋梅提交了河南蓝天司法鉴定中心司法鉴定意见书、鉴定费发票各一份。证明租赁房屋不属于危房。支付鉴定费10000元，应由原告范县日杂果品公司承担。原告范县日杂果品公司对被告邓秋梅的两份证据质证后认为，对河南蓝天司法鉴定中心司法鉴定意见书结论有异议，认为该鉴定结论错误，不应采信；对鉴定费发票真实性无异议，但不应由原告承担。原被告提供的上述证据，经合议庭评议认为，对原告范县日杂果品公司提交的两份《房地产租赁合同》，虽然均系双方当事人的真实意思表示，但2006年1月6日续展签订第二份《房地产租赁合同》时，前一份《房地产租赁合同》约定的租赁期限双方只履行了6年8个月。根据《合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”；第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。因此，原被告签订的两份《房地产租赁合同》的总租赁期限，应视为从2006年1月6日第二份《房地产租赁合同》签订续展之日起重新开始计算二十年，即从2006年1月6日起至2026年1月6日止。自2026年1月7日至2028年10月27日的租赁期限违法了法律的禁止性规定，应属无效，故不予支持。对于范县日杂果品公司提交的濮阳市房屋安全鉴定中心2010年4月26日做出的房屋安全鉴定报告，由于该报告系范县日杂果品公司单方委托，鉴定程序违法，且被告不予认可，故不予采信。对邓秋梅提交的河南蓝天司法鉴定中心司法鉴定意见书、鉴定费发票各一份。由于该鉴定报告系本院依法组织原被告双方在充分协商后，委托具有合法资质的鉴定机构作出的鉴定结论，故将该鉴定报告依法确认为有效证据。经审理查明，被告邓秋梅为原告范县日杂果品公司的下岗职工。1999年4月26日，被告胡学智作为原范县日杂果品公司副经理代表被告邓秋梅、周岐召、刘陆梅、陈玉清、胡广华五人与原告签订了《房地产租赁合同》一份，用于商贸经营，并经范县公证处进行了公证。合同约定：范县日杂果品公司将坐落在范县城关镇西街路北第二商场的房屋（房屋建筑面积450平方米，土地使用面积620平方米），租给胡学智使用（实际为邓秋梅、刘陆梅、周岐召、陈玉清、胡广华五人租赁），租赁期限20年，自1999年4月26日起至2019年4月26日止，租金22万元，邓秋梅实际支付租赁费3万元整。合同签订后，邓秋梅把约定租金足额支付给了范县日杂果品公司。范县日杂果品公司也把约定的房屋交付于邓秋梅租赁使用至今。2006年1月6日，范县日杂果品公司作为甲方又与作为乙方的邓秋梅补充签订了《房地产租赁合同》一份，该合同主要内容为：“房屋建筑面积33平方米，土地使用面积48.8平方米，系在原租赁期限20年基础上续展9年半，至2028年10月27日止，邓秋梅支付租赁费14417.5元。”同时，该合同第13条约定：“租赁期间，如发生政策性拆迁及其他非乙方因素拆迁，致使租赁不能继续实现，由甲方退还乙方剩余租期的租金；如因甲方的原因导致房屋拆迁，除退还剩余租期的租金外，甲方必须承担应退还租金50%的租金。”第14条约定：“以胡学智为代表的于1999年4月26日与范县日杂果品公司签订的原房地产租赁合同（1999范证民字第15号公证书公证合同）未尽事宜以本合同为准，与本合同相抵触部分，以本合同为准”。2010年4月21日，范县日杂果品公司委托濮阳市房屋安全鉴定中心对涉案房屋进行了安全鉴定，2010年4月26日，濮阳市房屋安全鉴定中心出具了濮房鉴字（2010）第001号房屋安全鉴定报告，鉴定结论为：“根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999），经全面分析，综合判断，该建筑物由于年久漏雨潮湿，木构件严重腐朽，正常的承载功能和使用功能受到严重影响，故已不能安全正常使用。对该建筑物应立即停止使用，建议尽快拆除改建”。2015年2月3日，二被告以“该鉴定报告系单方委托，程序违法，涉案房屋于1988年和1999年进行过两次重新翻修，原告委托鉴定的是门面房，但鉴定的房屋却是仓库，鉴定标的与委托的房屋不是同一标的”为由，与刘陆梅、周岐召、陈玉清、胡广华同时申请重新鉴定。本院组织原被告共同协商，委托河南蓝天司法鉴定中心重新对涉案房屋进行了鉴定，河南蓝天司法鉴定中心于2015年8月10日出具了豫蓝鉴建质（2015）字第14号工程质量司法鉴定书，鉴定意见为：“（一）被鉴定房屋东边租户的北侧仓库评定为危房C级，建议停止使用；（二）被鉴定临街门面房，评定为危房A级，可以继续使用，但存在抗震、消防安全隐患，应尽快排除；。”。邓秋梅与陈玉清、周岐召、胡广华、刘陆梅共同支付鉴定评估费10000元，其中邓秋梅支付鉴定评估费1500元。另查明，原告范县日杂果品公司于2006年1月6日同时在本院以同一事实理由、同一案由还立案起诉了刘陆梅、周岐召、陈玉清、胡广华四位租赁户，五案涉案房屋为一体，坐落于范县老城西大街路北，临街门面房共计六间。目前，自东向西依次为刘陆梅、陈玉清、周岐召、邓秋梅、胡广华五人租赁使用，除刘陆梅租赁的门面房为两间66平方米及仓库178.2平方米外，其他四人均为门面房一间33平方米，土地使用面积48.8平方米。本院认为，1999年4月26日被告胡学智代表被告邓秋梅等五人与原告范县日杂果品公司签订的《房地产租赁合同》及2006年1月6日补充签订的《房地产租赁合同》（实为原合同续展），均系双方当事人真实意思表示，故范县日杂果品公司请求解除合同的意见不予全部支持；但该两份合同的期限超过了国家法律规定的二十年的租赁期限。因此对两份《房地产租赁合同》自续展之日起超过《合同法》规定的租赁期限二十年部分认定为无效，即自2026年1月7日至2028年10月27日的租赁期限共计2年9个月20天应属无效，本院依法应予解除。但是根据河南蓝天司法鉴定中心出具的鉴定报告“（二）被鉴定临街门面房，评定为危房A级，可以继续使用，但存在抗震、消防安全隐患，应尽快排除”的意见，应由邓秋梅尽快对其租赁的临街门面房进行加固，对消防安全隐患，如室内电线等进行切实整改，排除抗震、消防安全隐患后，继续租赁使用，一旦出现危及人身或财产安全的情况，应立即停止使用；关于租赁费问题，由于双方签订合同时违反了法律禁止性规定，原被告双方均存在过错，并非单方责任；根据原告与邓秋梅2006年1月6日签订的《房地产租赁合同》第十三条的约定，应由范县日杂果品公司返还邓秋梅门面房33平方米、共计33个月另20天的租金（自2026年1月7日至2028年10月27日，租赁期限共计2年9个月20天）；邓秋梅两次交付的租赁费共计为30000元＋14417.5元=44417.5元，应由范县日杂果品公司返还邓秋梅门面房租金为44417.5元÷33平方米÷（29.5年×12个月）×33平方米×33个月20天=4224.26元；邓秋梅支付的房屋鉴定费1500元，综合河南蓝天司法鉴定中心作出的鉴定结论及本案案情，由范县日杂果品公司和邓秋梅分别承担750元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释﹥》（二），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告范县日杂果品公司与被告邓秋梅、胡学智签订的《房地产租赁合同》中关于门面房部分的效力自2026年1月7日至2028年10月27日期间无效；二、原告范县日杂果品公司自本判决生效之日起十日内返还被告邓秋梅门面房租赁费4224.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、鉴定费1500元，由原告范县日杂果品公司被告邓秋梅分别负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  路 坦审 判 员  吴丽霞人民陪审员  邵根海二〇一五年十一月十二日书 记 员  李付强