嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初3368号原告陶余州，男，1965年1月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人常远良、杨思纯，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告嘉兴市秀洲区王江泾小额贷款有限公司，住所地嘉兴市秀洲区王江泾镇工业功能区新南洋路398号（嘉兴市南洋箱包有限公司1号楼）。统一社会信用代码91330411064177454F。法定代表人李有福，董事长。委托诉讼代理人沈金华、赵啸晨，浙江凯信律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告夏盛球，男，1970年10月10日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被告嘉兴市国鸿雪龙汽车销售服务有限公司，住所地嘉兴市秀洲区塘汇街道永政路嘉兴进兴包装工业公司东边A1。组织机构代码77435354-7。法定代表人夏圣龙。被告嘉兴市荣芸纺织有限公司，住所地嘉兴市秀洲区王江泾镇经济开发区1幢2005室。统一社会信用代码91330411064168056E。法定代表人倪荣全，执行董事。委托诉讼代理人王建明，浙江金九鼎律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告倪荣全，男，1968年8月31日出生，汉族，住嘉兴市。委托诉讼代理人王建明，浙江金九鼎律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告嘉兴市天地汽车销售服务有限公司。住所地嘉兴市车城东路316号2幢101室。组织机构代码66173733-3。法定代表人夏盛球。被告嘉兴市环球汽贸有限公司，住所地嘉兴市昌盛南路东321号。组织机构代码73600586-7。法定代表人夏圣龙。诉讼代表人董建国。委托诉讼代理人张艳菊，浙江南湖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告倪红亚，女，1970年5月16日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被告夏圣龙，男，1963年11月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告陶余州因与被告嘉兴市秀洲区王江泾小额贷款有限公司（以下简称王江泾小贷公司）、夏盛球、嘉兴市国鸿雪龙汽车销售服务有限公司（以下简称国鸿雪龙公司）、嘉兴市荣芸纺织有限公司（以下简称荣芸公司）、倪荣全、嘉兴市天地汽车销售服务有限公司（以下简称天地公司）、嘉兴市环球汽贸有限公司（以下简称环球公司）、倪红亚、夏圣龙案外人执行异议之诉一案，于2018年7月24日向本院起诉。本院于同日立案后，依法组成合议庭审理，于2018年11月5日公开开庭进行了审理，原告陶余州及委托诉讼代理人常远良，被告王江泾小贷公司委托诉讼代理人沈金华、赵啸晨，被告荣芸公司与被告倪荣全委托诉讼代理人王建明，被告环球公司委托诉讼代理人张艳菊到庭参加诉讼，被告国鸿雪龙公司法定代表人暨被告夏圣龙、被告天地公司法定代表人暨被告夏盛球、被告倪红亚经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶余州向本院提出诉讼请求：1.判令原告有权继续租用嘉兴市××街道××幢××室房屋；2.停止（2018）浙0411执635号腾空公告的执行；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月6日，原告与夏盛球签订《房屋租赁合同》，合同约定夏盛球将坐落于嘉兴市××街道××幢××室房屋出租给原告，租赁期限为2013年4月6日至2033年4月5日，年租金5万元，租金共100万元，原告于2013年1月14日支付给夏盛球。合同有原告及夏盛球的签名，为双方真实意思表示。原告与夏盛球建立房屋租赁关系及夏盛球交付房屋的时间早于法院对争议房屋的查封，故原告有权继续使用租赁房屋；原告与夏盛球建立房屋租赁关系的时间，早于王江泾小贷公司与夏盛球设立房屋抵押权的时间，故房屋租赁关系不受房屋抵押权的影响。法院裁定认为“名为租赁实为借贷，20年租赁期限有悖常理”，否认原告继续行使房屋租赁权，无视本案事实且违反法律规定。为维护自身合法权益，提起诉讼。被告王江泾小贷公司未提交书面答辩状，当庭答辩称：原告称于2013年4月6日与夏盛球签订房屋租赁合同与事实不符，夏盛球向王江泾小贷公司借款时居住在其提供抵押的涉案房屋中，当时没有任何租赁关系，且夏盛球如向他人出租抵押房屋应经抵押权人同意。2014年前涉案房屋的所有费用均为夏盛球支付，实际居住的也是夏盛球及其家人。原告于2013年1月14日支付的款项实际为原告出借给夏盛球的借款，签订的房屋租赁合同是以借款折抵租金，按原告自己陈述是在签订房屋租赁合同后一年多才搬到涉案房屋内，为此，认为房屋租赁合同有效没有法律依据。被告荣芸公司、被告倪荣全未提交书面答辩状，当庭辩称：租赁关系的确立和租赁权的取得是两个法律后果，只有真实有效的租赁权才能对抗抵押权人的执行。原告与夏盛球签订的房屋租赁合同存在违反合同法第五十二条的情形，因而无效。原告与夏盛球之间是民间借贷关系，不能对抗法院的执行。被告环球公司未提交书面答辩状，当庭辩称：同意王江泾小贷公司和荣芸公司、倪荣全的答辩意见，且原告与夏盛球签订的房屋租赁合同缺乏真实性，无权对抗抵押权人的强制执行申请。被告国鸿雪龙公司、被告夏圣龙、被告天地公司、被告夏盛球、被告倪红亚未到庭也未提交书面答辩状及证据。原告陶余州为证明诉讼请求，当庭提供以下证据：证据一、房屋租赁合同及夏盛球出具的情况说明各一份，证明原告租赁涉案房屋的时间、租赁期限、租金的支付等事实，说明原告与夏盛球之间的房屋租赁关系真实、合法、有效。经质证，王江泾小贷公司对证据的真实性提出异议，认为合同、情况说明均是虚假的，原告与夏盛球之间是借贷关系。荣芸公司、倪荣全及环球公司均对证据的三性提出异议，认为原告与夏盛球系民间借贷关系，并非房屋租赁关系。证据二、2013年1月14日汇款凭证一份，证明原告向夏盛球支付租金100万元的事实。经质证，王江泾小贷公司认为该证据与案件无关联性，能证明原告的汇款为借款。荣芸公司、倪荣全及环球公司对证据的真实性无异议，但认为该证据与案件无关联性，也不合法。证据三、涉案房屋物业管理费收据、水、电、煤气发票、通知三十七份，证明原告实际占有使用涉案房屋并支付相关费用的事实。经质证，王江泾小贷公司对证据的真实性没有异议，但认为无法证明原告与夏盛球建立了合法的房屋租赁关系。荣芸公司、倪荣全对证据的真实性无异议，但对证据来源以及与案件的关联性提出异议，认为原告未能提供证明所涉费用系原告缴纳的证据。环球公司对证据的合法性及与案件的关联性提出异议，认为缴费收据的缴款人并非原告，真实性由法庭核实。证据四、（2018）浙0411执异8号执行裁定书一份，证明原告依照法律规定提出执行异议，法院未采纳原告异议的事实。经质证，王江泾小贷公司、荣芸公司、倪荣全及环球公司对证据均无异议。证据五、（2015）嘉南刑初字第365号刑事判决书一份，证明夏盛球于2014年7月3日被刑事拘留、同年8月8日被逮捕，后被追究刑事责任的事实。经质证，王江泾小贷公司认为判决书是打印件，无法确定其真实性，但对夏盛球被判刑的事实无异议。荣芸公司、倪荣全对证据的合法性、真实性无异议，对与案件的关联性提出异议，认为夏盛球入狱并不能证明夏盛球家人不居住在涉案房屋和缴纳相关费用的事实。环球公司对证据与案件的关联性提出异议，认为证据无法证明原告所需证明的待证事实。被告王江泾小贷公司当庭提供（2017）浙0411民初4340号民事判决书、夏盛球于2014年1月4日出具的承诺书各一份，证明涉案房屋于2014年1月15日办理抵押登记，王江泾小贷公司为抵押权人，抵押登记前夏盛球于1月14日出具承诺书，承诺书载明抵押房屋的目前状态为自己居住，如欲出租，须书面通知抵押权人并得到抵押权人书面同意的事实。经质证，原告对王江泾小贷公司提供证据中的民事判决书的真实性无异议，但对抵押时间不清楚；对承诺书，认为是夏盛球个人作出的，原告并不知情。荣芸公司、倪荣全及环球公司对证据均无异议。被告荣芸公司、被告倪荣全、被告环球公司未提交证据。为查明案件事实，法庭出示以下证据：证据一、本院于2018年3月24日作出的查封公告及腾退公告各一份，内容为本院因执行王江泾小贷公司与夏盛球、国鸿雪龙公司、荣芸公司、倪荣全、天地公司、环球公司、倪红亚、夏圣龙小额借款合同纠纷案，依据（2018）浙0411执635号执行裁定查封夏盛球所有的位于嘉兴市××街道××幢××室××室，责令使用或居住在内的人员于2018年4月15日前腾空房屋。证据二、本院于2015年4月17日、2018年4月2日调查原告陶余州笔录各一份，陶余州陈述：自己及家人现居住在嘉兴市××街道××幢××室，该房屋系向夏盛球租赁，期限自2013年4月6日至2033年4月5日。2013年1月14日借给夏盛球100万元，夏盛球没钱还款后，双方于2013年4月6日签订房屋租赁合同，以租金抵偿借款。2014年5月实际占有、使用涉案房屋至今。经质证，原告、王江泾小贷公司、荣芸公司、倪荣全、环球公司对本院查封公告、腾退公告均无异议。原告对本院对其所作调查笔录亦无异议；王江泾小贷公司对原告陈述的房屋租赁事实提出异议，认为原告所汇款为借款，签订房屋租赁合同的时间是倒签的，不具有真实性；荣芸公司、倪荣全、环球公司对原告陈述的租赁关系均提出异议。本院认证意见：原告提供的证据二、证据四、王江泾小贷公司提供的证据，对方当事人均无异议，本院予以认定；原告提供的证据三、证据五，与本案争议的房屋租赁关系无关联性，本院不予认定；原告提供的证据一，将结合本案判决理由予以阐明。根据以上确认的证据及庭审中的当事人陈述，本院认定事实如下：2013年1月14日，原告通过银行汇款将100万元出借给夏盛球。2014年5月，因夏盛球不能归还借款，原告及家人搬入夏盛球所有的位于嘉兴市××街道××幢××室房屋居住至今。2018年3月24日，本院因执行王江泾小贷公司申请执行夏盛球、国鸿雪龙公司、荣芸公司、倪荣全、天地公司、环球公司、倪红亚、夏圣龙小额借款合同纠纷案需要，作出（2018）浙0411执635号执行裁定书，查封并责令使用或居住在内的人员于2018年4月15日前腾空夏盛球所有的位于嘉兴市××街道××幢××室××室××房屋。2018年6月2日，原告以对法院责令腾退房屋拥有租赁权为由向本院提出执行异议。本院立案后经审查，于2018年7月11日作出（2018）浙0411执异8号执行裁定，驳回了原告提出的异议。2018年7月24日，原告向本院提起案外人执行异议之诉。2014年1月14日，夏盛球与王江泾小贷公司签订《最高额抵押合同》并出具承诺书，夏盛球以自己所有的位于嘉兴市××街道××幢××室××室××房产作为借款抵押物，向王江泾小贷公司借款300万元；抵押房屋的现状为自己居住，如欲出租，须征得王江泾小贷公司书面同意，方可办理出租事宜。次日，办理了抵押登记。夏盛球取得王江泾小贷公司借款后未能按时归还。2016年11月17日，王江泾小贷公司向本院起诉，要求夏盛球归还借款并主张对抵押物享有优先受偿权。2017年10月20日，本院作出（2016）浙0411民初4340号民事判决，判令夏盛球归还王江泾小贷公司借款290万元、利息54114元并支付逾期利息、实现债权费用153700元，确认王江泾小贷公司有权以夏盛球提供抵押的坐落于嘉兴市××街道××幢××室××室××房产的拍卖或变价款对上述债务优先受偿，等。2018年3月15日，本院受理王江泾小贷公司的强制执行申请，案件尚在执行之中。另查明，原告家庭成员三人，2013年1月14日向夏盛球出借借款时有住宅二套，因出借款系以自己所有房屋向银行抵押贷款取得，由于夏盛球未能归还借款，原告出售一套房屋后归还了银行贷款，现有住宅一套，供自己及家人使用。被告国鸿雪龙公司股东为夏圣龙、陈彩迪二人，夏圣龙为法定代表人；被告天地公司股东为夏盛球、席时芬二人，法定代表人为夏盛球；被告环球公司股东为夏圣龙、陈彩迪二人，夏圣龙任法定代表人，2018年7月27日，因债权人申请，嘉兴市南湖区人民法院裁定受理环球公司破产清算案，指定浙江南湖律师事务所为破产财产管理人，现案件尚在审理之中。本院认为，案外人执行异议之诉，系案外人主张对执行标的物享有足以有效阻止法院强制执行的权利，如所有权或者足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。本案审理中，到庭当事人对以下案件事实无争议：1、原告于2013年1月14日汇款给夏盛球的100万元属于借款，付款原因并非支付房屋租金；2、2014年1月15日，夏盛球为向王江泾小贷公司借款，提供自己所有的坐落于嘉兴市××街道××幢××室××室××房产作为抵押，办理抵押登记，王江泾小贷公司作为抵押权人对抵押物享有优先受偿权。存在争议的案件事实有：原告与夏盛球签订《房屋租赁合同》及原告占有使用夏盛球所有的嘉兴市××街道××幢××室××室××房屋的时间。原告主张签订合同的时间是2013年4月6日，实际占有使用房屋时间为2014年5月；王江泾小贷公司等到庭被告认为《房屋租赁合同》签订时间不是2013年4月6日，房屋租赁也非原告与夏盛球的真实意思表示，原告因夏盛球不能归还借款而与夏盛球签订了《房屋租赁合同》，并将时间倒签为2013年4月6日，伪造租赁房屋时间早于王江泾小贷公司取得抵押权的假象，同时原告实际占有使用涉诉房屋的时间也非2014年5月，而在之后。对此，本院认为，根据业已查明的案件事实，可以确认《房屋租赁合同》系原告、夏盛球所签订以及原告在涉案房屋设立抵押登记后实际占有使用涉诉房屋的事实，但签订《房屋租赁合同》时间是否就是2013年4月6日，需要综合案件情况加以认定。首先，《房屋租赁合同》未经相关部门备案，不能仅以合同载明的签订合同时间进行认定。原告、夏盛球是《房屋租赁合同》的双方当事人，本案审理中夏盛球未到庭参加诉讼，为此，法院无法从合同当事人处准确了解合同签订时间、经过，但从本案庭审中原告自述与夏盛球系朋友关系，以自己所有房屋抵押取得银行贷款后出借给夏盛球，并在夏盛球不能归还借款时以转让抵押房屋所得款项归还了银行贷款，由此，足以判断原告与夏盛球关系非同一般，不能排除夏盛球因理亏而与原告签订房屋租赁合同并倒签合同订立时间的可能。其次，《房屋租赁合同》落款时间为2013年4月6日，此时距原告出借借款不到三个月，原告就因夏盛球逾期归还借款而与夏盛球签订以房屋租金折抵借款、租赁时间长达二十年的《房屋租赁合同》，显与常理相悖。第三，原告当庭陈述向夏盛球出借款项时自己家庭有二处住房（现尚有一处，家人也去居住使用），故2013年4月6日时应无租赁住房的必要。第四，原告自述2014年5月占有使用租赁房屋，但据以使用房屋的租赁合同却在一年多以前订立，显然违反常理。由此可见，《房屋租赁合同》签订时原告及家人并非无房可住，《房屋租赁合同》签订后夏盛球及家人仍居住在涉案房屋内，原告占有使用涉案房屋前王江泾小贷公司对涉案房屋享有抵押权。综上，原告与夏盛球之间存在民间借贷关系，原告在涉案房屋设定抵押后实际占有使用涉案房屋，不论原告与夏盛球是否建立了真实有效的房屋租赁关系，均不得对抗已登记的抵押权和人民法院的强制执行。为此，原告的诉讼请求不符合法律规定，依法应予驳回。被告国鸿雪龙公司、被告夏圣龙、被告天地公司、被告夏盛球、被告倪红亚经本院公告传唤未到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告陶余州的诉讼请求。案件受理费13800元，公告费500元，合计14300元，由原告陶余州负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判长  陈根荣审判员  朱海松审判员  林幸序二〇一八年十一月九日书记员  潘玟燕11