福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初4814号 原告：福建省润柏房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区华大街道法花美社区324国道边，统一社会信用代码91350503572979947G。 委托诉讼代理人：张景华，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈桂花，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 被告：黄维广，男，1972年11月18日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区。 被告：赖秀云，女，1978年11月3日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区。 原告福建省润柏房地产开发有限公司（以下简称润柏公司）与被告黄维广、赖秀云商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理，原告润柏公司的委托诉讼代理人陈桂花到庭参加诉讼，被告黄维广、赖秀云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 润柏公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除润柏公司与黄维广、赖秀云签订的合同编号为：201402180087《商品房买卖合同》；2.黄维广、赖秀云偿付润柏公司基于《商品房买卖合同》补充协议代其偿还的银行按揭贷款本息（本金468383.64元及相应的利息，诉讼费4160元、执行费6926元），及按代偿金额的日万分之五向润柏公司支付违约金；3.黄维广、赖秀云按该商品房总价款20%向润柏公司支付违约金即187504元；4.黄维广、赖秀云承担润柏公司为实现债权所花费的律师代理费5000元；5.黄维广、赖秀云配合润柏公司办理退房手续；6.黄维广、赖秀云承担本案的一切诉讼费用。庭审中，润柏公司明确其第5项诉讼请求中载明的退房手续具体是指办理双方签订的合同备案登记注销手续。事实和理由：润柏公司与黄维广、赖秀云于2014年2月27日签订合同编号为：201402180087的《商品房买卖合同》及相关补充协议附件，约定黄维广、赖秀云购买润柏公司址于丰泽区城东街道华大社区润柏大都会2号楼610房产，合同成交金额为937520元，合同附件六补充协议同时约定：第二条第一款“出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保……”第二款“买受人保证按照按揭贷款合同的约定按期还本付息，在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应按代偿金额的日万分之五向出卖人支付违约金。”第三款“在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，购房合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，并赔偿出卖人的损失。”第八条“出卖人和买受人商定，合同因法定的或约定的事由解除的，因本合同和解除合同而应缴税费、物业管理费、违约金、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等（本条以下统称为“应承担费用”）由违约方承担。……”等等。现黄维广、赖秀云未能按期支付房贷，导致润柏公司被中国建设银行股份有限公司泉州分行起诉并判决承担保证责任。判决后，黄维广、赖秀云仍拒不履行生效判决，润柏公司现已收到泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503执1163号执行通知书、报告财产令暨限制消费令。黄维广、赖秀云违反合同约定，致使润柏公司利益受损，润柏公司有权解除合同，并追究黄维广、赖秀云的一切违约责任。 黄维广、赖秀云均未作答辩。 润柏公司围绕诉讼请求依法提交了证据，黄维广、赖秀云未到庭，无法当庭质证，对润柏公司提供的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据以认定事实如下：润柏公司与黄维广、赖秀云于2014年2月27日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同编号为201402180087，约定黄维广、赖秀云向润柏公司购买址在泉州市丰泽区华大社区润柏•大都会2号楼610号商品房（以下简称“诉争商品房”），总购房款为937520元。合同第二十三条约定“本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”；合同附件六“合同补充协议”第一条第1款约定：“根据出卖人和买受人于2014年2月27日签订合同，买受人已付清购房首付款469520元，余款46.8万元买受人办理银行按揭贷款。”第二条第3款约定：“在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，购房合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，并赔偿出卖人的损失。”第六条约定：“买受人保证合同及补充协议所填写的姓名、电话、地址（本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址）、邮政编码等内容真实有效，如有变更买受人必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则出卖人按原地址通知则视为已送达买受人，因此产生的损失、风险和责任由买受人承担。合同及本补充协议中提及的通知及告知是指书面或本地媒体登报通知。出卖人采用书面挂号信通知的，以挂号信发出后三日内视为通知送达；采用登报通知的，以登报后的三日内视为通知送达。第八条约定“出卖人和买受人商定，合同因法定的或约定的事由解除的，因本合同和解除合同而应缴税费、物业管理费、违约金、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等由违约方承担。该份合同于2014年5月27日进行备案登记。合同签订后，黄维广、赖秀云依约支付了全部购房款，其中黄维广、赖秀云与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订《个人住房借款合同》一份，约定其两人向中国建设银行股份有限公司泉州分行贷款468000元，润柏公司作为保证人在该合同中加盖公章确认为该笔借款提供阶段性连带保证责任担保。截至本案辩论终结时，润柏公司尚未将诉争商品房交付给黄维广、赖秀云。2017年5月27日，丰泽区人民法院作出（2017）闽0503民初1711号民事判决书，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告黄维广、赖秀云于2015年8月24日签订的编号为350656808-2032-20150705739号《个人住房借款合同》；二、被告黄维广、赖秀云应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州分行借款本金445855.69元及截至2017年4月13日的利息、罚息计22527.95元，并支付自2017年4月14日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为350656808-2032-20150705739《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息；三、被告福建省润柏房地产开发有限公司应对被告黄维广、赖秀云的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告黄维广、赖秀云追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。”庭审中，润柏公司确认其公司至今尚未支付中国建设银行股份有限公司泉州分行上述款项。2018年6月4日，润柏公司就本案委托律师向法院提起诉讼，并支付律师费5000元。 本院认为，黄维广、赖秀云与润柏公司就诉争商品房签订的合同合法有效，各方均应依约履行。合同签订后，黄维广、赖秀云依约向润柏公司支付了相应购房款。但在与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订《个人住房借款合同》后，黄维广、赖秀云未能依约履行还本付息的义务，致使丰泽区人民法院作出（2017）闽0503民初1711号民事判决书判决润柏公司对黄维广、赖秀云的债务承担连带清偿责任。据黄维广、赖秀云与润柏公司签订的《商品房买卖合同》附件六的约定，在担保期间，若黄维广、赖秀云逾期归还按揭款本息，经贷款银行催告仍不履行的，润柏公司有权解除合同。现合同约定的润柏公司行使合同单方解除权的条件已经成就，润柏公司诉请解除该《商品房买卖合同》合法有据，应予支持。现合同解除，润柏公司依据合同附件六《合同补充协议》第二条第3款及第八条的约定主张黄维广、赖秀云支付合同解除违约金187504元（937520元×20%=187504元）及律师费5000元，均未超过合理范围，予以支持。因庭审中润柏公司确认诉争商品房尚未交付给黄维广、赖秀云，故润柏公司诉请黄维广、赖秀云配合其公司办理退房手续，缺乏依据，不予支持。另，润柏公司至今尚未根据生效法律文书代黄维广、赖秀云偿付拖欠中国建设银行股份有限公司泉州分行的贷款本息，故其公司诉请黄维广、赖秀云偿付银行按揭贷款本息及违约金，缺乏依据，不予支持。至于润柏公司主张的要求黄维广、赖秀云协助办理合同备案登记注销手续，根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售、开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，诉争合同备案登记注销，依法应由相关的行政管理部门处理，属于行政管理范畴。故对润柏公司请求黄维广、赖秀云配合其公司办理双方签订的合同备案登记注销手续的诉讼请求，不予支持。黄维广、赖秀云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除福建省润柏房地产开发有限公司与黄维广、赖秀云于2014年2月27日就址在泉州市丰泽区华大社区润柏•大都会2号楼610号商品房签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201402180087、房屋代码：569422）； 二、黄维广、赖秀云应于本判决生效之日起十日内支付给福建省润柏房地产开发有限公司违约金187504元； 三、黄维广、赖秀云应于本判决生效之日起十日内支付给福建省润柏房地产开发有限公司为本案支出的律师费5000元； 四、驳回福建省润柏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13175元，由黄维广、赖秀云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  吕千虹 审 判 员  刘圣楠 人民陪审员  叶 婷 二〇一八年十一月六日 书 记 员  倪淑玲 附：主要法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第（三）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条第二款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。