山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0684民初1003号原告：徐荣科，男，1971年10月6日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：由忠田，山东星河泰律师事务所律师。被告：蓬莱市兴海实业总公司，住所地蓬莱市登州街道抹直口村。法定代表人：刘顺庆，任经理。委托诉讼代理人：王亚男，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雨生，北京市尚公（烟台）律师事务所实习律师。被告：蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会，住所地蓬莱市蓬莱阁街道抹直口村。法定代表人：刘顺庆，任主任。委托诉讼代理人：赵灿盛（系居委会副主任），男，1954年5月4日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。原告徐荣科与被告蓬莱市兴海实业总公司、蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐荣科及其委托诉讼代理人由忠田、被告蓬莱市兴海实业总公司的前委托诉讼代理人于英春、现委托诉讼代理人王亚男、何雨生、被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会的委托诉讼代理人赵灿盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐荣科向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告损失3355257.44元；2、诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2008年12月28日双方签订蓬秀宾馆租赁合同，被告将蓬秀宾馆出租给原告经营使用，租期自2009年1月1日至2018年12月31日。后原告投资进行改扩建并成立蓬莱市荣达餐饮管理有限公司进行日常经营。2016年4月16日被告单方通知原告解除合同，给原告一个星期的时间搬离，2016年4月24日被告全部接收了租赁物。被告单方违约的行为给原告造成了巨大损失，包括前期投入和后期可得利润。被告蓬莱市兴海实业总公司辩称，1、原告未经被告的同意擅自将租赁物交于蓬莱市荣达餐饮管理有限公司使用，存在转租行为，应认定为违约。根据租赁合同第五条的约定，原告未经被告同意私自转租的视为违约，答辩人有权解除合同，收回租赁的项目，也不退还当年已交租金和财产保证金。2、原告未经被告的同意，擅自将被告的租赁物改建，构成违约（租赁合同第四条第二项）。另外根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，原告未经被告同意擅自装饰、装修和改建行为，被告不仅无需给予原告补偿，而且有权要求原告予以恢复原状和赔偿损失。3、被告与原告已经就解除租赁合同达成一致意见，并赔偿了原告70万元，原告也出具了相应的收据，另外从常理考虑如果原告未与被告达成一致，原告也不会在几天时间内彻底搬离租赁物。综上，原告请求赔偿损失没有事实和法律依据，请求驳回。被告蓬莱市抹直口社区居民委员会辩称，蓬莱市抹直口社区居民委员会不应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、关于租赁合同的主体及被告蓬莱市兴海实业总公司应承担的法律责任问题。尽管2008年12月28日的蓬秀宾馆租赁合同写明的出租方（甲方）为兴海实业总公司，承租方（乙方）为原告徐荣科，但租赁物即蓬秀宾馆的产权人为被告蓬莱市抹直口社区居民委员会，被告蓬莱市抹直口社区居民委员会在租赁合同甲方栏盖章，本院认定2008年12月28日的蓬秀宾馆租赁合同的相对方为原告徐荣科与被告蓬莱市抹直口社区居民委员会。被告蓬莱市兴海实业总公司认可2016年4月24日接收了原告蓬秀宾馆内的物资并给付原告补偿款70万元，且被告蓬莱市兴海实业总公司亦在租赁合同上盖章，故被告蓬莱市兴海实业总公司应与被告蓬莱市抹直口社区居民委员会承担连带责任。2、关于被告蓬莱市兴海实业总公司给付原告的70万元的性质问题。被告没有证据证明租赁合同解除后，其与原告已经就租赁合同的解除达成一致意见，补偿原告70万元后双方的纠纷一次性解决完毕，被告的该项主张本院不予支持。本院认定原被告解除租赁合同后，被告给付原告的70万元系补偿款的一部分，其他纠纷尚未解决。3、关于烟台浩正资产评估有限公司作出的资产评估报告、烟台天平价格评估事务所有限公司作出的价格评估报告书的效力问题。上述报告系本院委托作出，尽管被告不予认可，但二被告书面同意以2016年4月16日为鉴定基准日、以烟台浩正资产评估有限公司到现场查看时的数据资料为评估依据，在进行评估前的庭审质证时，被告蓬莱市兴海实业总公司未到庭，被告蓬莱市抹直口社区居民委员会对原告提交的2013年至2015年期间的经营账目真实性无异议，且二被告没有证据足以反驳上述报告，故对上述两份报告本院予以认定并采信。4、关于原告在承租蓬秀宾馆期间进行增扩建、装修是否经被告同意问题。葛金亭2011年6月前在蓬莱市抹直口社区居民委员会担任村委会主任多年，其书面证明：2005、2011年原告在经营蓬秀宾馆期间向村委会提出改扩建及装修要求，村委会研究后同意原告对蓬秀宾馆进行改扩建及装修。经调查葛金亭，其证明证言属实，被告蓬莱市抹直口社区居民委员会认可原告进行水电暖的改建居委会研究同意，但表示不清楚宿舍、仓库、厕所的改建是否经居委会研究。原告承租的蓬秀宾馆距离被告蓬莱市抹直口社区居民委员会很近，被告蓬莱市抹直口社区居民委员会未提供证据证明制止原告改扩建及装修的证据，结合葛金亭的证言，本院认定原告对蓬秀宾馆进行改扩建及装修，被告蓬莱市抹直口社区居民委员会同意原告对租赁物进行改扩建及装修。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告蓬莱市兴海实业总公司系被告蓬莱市抹直口社区居民委员会全额投资开办的集体企业，蓬秀宾馆系的产权人为被告蓬莱市抹直口社区居民委员会。2004年4月1日原告承租蓬秀宾馆，2008年12月31日租赁期满，期间经被告蓬莱市抹直口社区居民委员会同意，原告对宾馆进行改扩建及装修。2008年12月28日蓬莱市兴海实业总公司作为甲方、原告作乙方针对蓬秀宾馆续签租赁合同，年租金为15万元，合同签订时乙方一次交财产保证金10000元（2011年6月1日原告缴纳保证金10000元，收据盖有蓬莱市蓬莱阁街道抹直口村合作经济组织财务专用章）。合同第二条约定：租期自2009年1月1日至2018年12月31日止，在租赁期内，乙方要自觉服从甲方对该承租项目的改、扩建及提增上交利润。合同第四条第2款规定：对承租项目不得转租、转让，须要改造、扩建变更时，必须取得甲方批准同意，其中扩建投资双方另行协商。第五条约定：乙方不按时上交租金和未经甲方同意私自转让、转租、乱改建均视同违约，甲方有权解除本合同，收回租赁项目，也不退还当年已交租金和财产保证金。甲方中途中止合同全额退付当年已交租金和财产保证金，并对乙方投资改造、新建的固定资产值给予合理、折旧性赔偿。第七条约定：…如单方违约要赔偿对方的全部经济损失。其后原告经被告蓬莱市抹直口社区居民委员会同意，原告对宾馆进行改扩建及装修。2010年12月3日蓬莱市荣达餐饮管理有限公司成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为徐荣科，营业期限自2010年12月3日至2040年12月3日。2016年4月16日被告通知原告解除租赁合同，双方未签订书面合同，原被告即各自清点宾馆内的物资，2016年4月24日被告蓬莱市兴海实业总公司接收蓬秀宾馆。2016年4月26日被告蓬莱市兴海实业总公司给付原告的转账支票50万、2016年7月20日给付原告10万元、2016年7月25日给付原告10万元。经本院委托，烟台天平价格评估事务所有限公司作出价格评估报告书：2016年4月17日至2018年12月31日原告的预期利益为1951200元，原告支付评估费22500元；烟台浩正资产评估有限公司作出的资产评估，其中行李柜等448项被告蓬莱市兴海实业总公司接收原告的物资价值256609.44元、可移动式彩钢板房等10项原告增建建筑物价值184692元、理石地面构筑物及其他辅助设施等137项价值1382890元、电视等51项设备价值226856元，共计2051047.44元，原告支付评估费20510元。本院认为，2008年12月28日原告与被告蓬莱市抹直口社区居民委员会针对蓬秀宾馆签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。此前及2008年12月28日的租赁合同签订后，原告经被告蓬莱市抹直口社区居民委员会同意，对蓬秀宾馆进行改扩建及装修，2016年4月16日原告与被告蓬莱市抹直口社区居民委员会经协商解除租赁合同，双方未就合同解除后的相关赔偿事宜达成一致协议，后原被告即各自清点蓬秀宾馆内的物资，2016年4月24日被告蓬莱市兴海实业总公司接收蓬秀宾馆及其内物资，2016年4月26日后被告蓬莱市兴海实业总公司陆续给付原告部分补偿款共计70万元，事实清楚、证据确凿。2008年12月28日的租赁合同第五条约定“甲方中途中止合同全额退付财产保证金”，被告蓬莱市抹直口社区居民委员会在租赁期限届满前与原告解除租赁合同，被告蓬莱市抹直口社区居民委员会应按约定退还原告保证金10000元。合同解除后，被告蓬莱市兴海实业总公司接收原告蓬秀宾馆内行李柜等物资并给付原告70万元补偿款，相应的法律责任应由被告蓬莱市抹直口社区居民委员会承担，本院认定原告与被告蓬莱市抹直口社区居民委员会针对蓬秀宾馆内原告行李柜等物资的转让事宜达成协议，但双方未对上述物资的价值进行约定。根据烟台浩正资产评估有限公司作出的资产评估，被告蓬莱市抹直口社区居民委员会应给付原告行李柜等448项物资及电视等51项设备转让款共计483465.44元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原告经被告蓬莱市抹直口社区居民委员会同意装饰装修，被告蓬莱市抹直口社区居民委员会违约导致合同解除，被告蓬莱市抹直口社区居民委员会应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失1382890元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。被告蓬莱市抹直口社区居民委员会同意原告对租赁物改扩建，后被告蓬莱市抹直口社区居民委员会解除租赁合同，租赁合同第五条约定“甲方中途中止合同…，并对乙方投资改造、新建的固定资产值给予合理、折旧性赔偿”，烟台浩正资产评估有限公司作出的资产评估中对可移动式彩钢板房等10项原告增建建筑物184692元的结论系合理、折旧性评估，故被告被告蓬莱市抹直口社区居民委员会应对原告改扩建的费用184692元予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告蓬莱市抹直口社区居民委员会解除租赁合同，应根据烟台天平价格评估事务所有限公司作出的价格评估报告书赔偿原告2016年4月17日至2018年12月31日的预期利益损失1951200元。被告蓬莱市兴海实业总公司接收了原告蓬秀宾馆内的物资并给付原告补偿款70万元，且被告蓬莱市兴海实业总公司亦在租赁合同上盖章，故被告蓬莱市兴海实业总公司应与被告蓬莱市抹直口社区居民委员会承担连带责任，上述70万元应予扣除。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告答辩理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告蓬莱市抹直口社区居民委员会返还原告徐荣科押金10000元、赔偿原告徐荣科经济损失3302247.44元，共计3312247.44元，限于本判决生效后10日内付清。二、被告蓬莱市兴海实业总公司对上述债务承担连带赔偿责任。评估费43010元，由二被告负担。案件受理费33643元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  杨仁果人民陪审员  梁志香人民陪审员  唐 玲二〇一八年十一月十六日书 记 员  宁 莉