浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终4619号 上诉人（原审原告）：张明和，男，1971年2月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省巢湖市含山县。 委托诉讼代理人：郭俊俊，浙江迈远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：应娟芳，女，1966年4月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：韩凯，浙江明策律师事务所律师。 上诉人张明和因与被上诉人应娟芳房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2016年10月6日，应娟芳（作为出租方、甲方）与张明和（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将所属上城区清江路82号105室单元房间租赁给乙方使用；租赁期间二年，即从2016年12月18日起至2018年12月17日止；租金每年一付，第一年租金120000元，第二年租金128000元；甲方提供水电给乙方使用，一切费用均由乙方支付；乙方应向甲方交纳房屋保证金10000元，期满后如没发生问题，甲方如数归还乙方；合同期内若与国家政策相抵或遇房屋迁等不可抗拒的因素，使合同无法履行时，合同自动终止，双方各自的责任原则上自负，租赁费按实际租赁期计算，该房产动迁的一切补偿费用均归甲方所有等事项。 合同签订后，张明和向应娟芳支付第一年房屋租金120000元、房屋保证金10000元。张明和向涉案房屋的原承租人支付转让费100000元。 2017年10月26日，杭州市上城区人民政府作出的杭上政征字（2017）第21号房屋征收决定，涉案房屋被列入望江单元凯旋路六期（甘王路-清江路）道路工程项目征收范围。同日，杭州市上城区住房和城市建设局、杭州市上城区望江街道现场动迁指挥部向住户发出《致凯六项目国有土地上房屋被征收户的公开信》告知征收有关事项。2017年12月20日，望江街道现场动迁指挥部向各有关经营户发布《望江单元凯六地块沿线营业房提前歇业奖励告知书》，明确歇业、搬迁物品腾空期限2017年12月15日至2018年1月4日。2018年1月5日，望江街道现场动迁指挥部用蓝色铁皮将涉案租赁房屋门口拦住，无法正常对外经营。自2018年1月18日起，应娟芳多次通过短信、电话方式要求张明和腾空房屋，后于2018年1月22日将涉案房屋后门的锁更换。张明和于2018年1月24日向应娟芳提出异议称无法进入房屋搬物品，应娟芳回复称可为其开门，并告知房屋即将交付拆迁指挥部。 另查明，截至2018年4月1日，涉案房屋产生电费5168.5元，已由应娟芳支付；2017年11月20日前产生的水费，已由张明和支付。 经应娟芳申请，原审法院就涉案房屋的交还及搬离留存物品问题致函望江街道现场动迁指挥部，该指挥部回复如下：1.本市上城区清江路82号105室房屋自2018年1月25日已经由房主应娟芳签约后交房给望江街道现场动迁指挥部。2.上述房屋内尚存有部分物品留存，经向指挥部领导请示研究，可以配合物品所有人限期内（自2018年4月18日起至2018年4月30日止）搬离房屋内的留存物品，限期内未搬离的，望江街道现场动迁指挥部将视情做无主处理，一切后果由物品所有人自行承担。 张明和诉至原审法院，请求判令：1.应娟芳向张明和支付房屋保证金10000元、转让费损失70000元、经营设备及食材等物品损失40000元；2.应娟芳向张明和支付歇业补偿15000元；3.诉讼费用由应娟芳承担。 原审法院认为：张明和与应娟芳之间的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案房屋所在区域已纳入拆迁项目征地范围，符合双方合同约定的权利义务终止的情形，且涉案房屋于2018年1月5日开始已无法用于经营，故确认双方合同的权利义务于该日终止。合同的权利义务终止后，张明和作为承租人应在合理期限内腾空房屋，然在长达半个多月的时间内，张明和一直未能腾空房屋内物品，虽经应娟芳多次催促，仍未腾空。在催促腾空未果的情况下，应娟芳于2018年1月24日更换房屋门锁，但应娟芳仍承诺给予张明和开门搬离物品。即使在2018年1月25日涉案房屋交付拆迁部门后，应娟芳及拆迁部门仍可配合张明和将物品搬离。因此，张明和关于应娟芳拒绝张明和搬离物品的主张，不予采纳。张明和主张的损失40000元包括重新购买设备的损失和房屋内留存的食材损失。关于重新购买设备的损失，张明和在应娟芳明确回复称可配合其搬离物品的情况下，却于次日即自行重新购买设备，该损失为张明和自行扩大的损失，与应娟芳无关。关于食材，张明和有足够的时间搬出房屋内物品，且张明和在2017年10月底即已知晓拆迁事宜，根据拆迁部门的公告，张明和亦已明确知晓2018年1月4日为拆迁部门给予歇业、搬迁物品腾空的最后期限，故张明和对其在该房屋内的经营时间应有正确的预期，其因2018年1月5日后无法营业产生的房屋内备用食材损失，与应娟芳无关。张明和要求应娟芳赔偿损失40000元的请求，不予支持。关于张明和要求应娟芳支付保证金10000元的主张，因涉案房屋尚有水电费未结清，应在保证金中予以处理。庭审中，双方均表示水电费总额由法院酌情认定，结合涉案房屋实际使用情况以及当事人陈述，原审法院酌定水电费总额4500元，经抵扣，应娟芳需返还张明和保证金5500元（10000元-4500元）。张明和要求应娟芳支付转让费损失70000元缺乏依据，不予支持。关于歇业补偿15000元，张明和既未举证证明应娟芳已获得该项补偿，又未举证证明应娟芳存在该项支付义务，故对该项请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七款、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，原审法院于2018年4月26日判决：一、应娟芳于判决生效之日起十日内返还张明和保证金5500元；二、驳回张明和的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取计1500元，由应娟芳负担25元，由张明和负担1475元。 宣判后，张明和不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。原审判决认定张明和无法经营产生的房屋内备用食材损失与应娟芳无关，与事实不符。应娟芳告知张明和经营时间是2018年1月28日，之后若拆迁部门未作要求可继续经营。张明和在此基础上让才继续准备食材经营，因此对于2018年1月5日张明和无法经营产生的房屋内备用食材损失，应娟芳应承担大部分责任。原审判决认定张明和的转让费损失缺乏依据，与事实不符。因涉案房屋原承租人装修等花费大量金钱，张明和承租房屋时支付了100000元转让费。张明和承租涉案房屋后又重新对房屋进行了装修，因房屋租赁合同期限是两年，张明和精心装修的目的是能在两年内更好地经营。但实际使用年限仅一年，张明和无法经营遭到了巨大损失，相反应娟芳却获得了利益，并且涉案房屋拆迁补偿中的装修补偿费亦由应娟芳领取。原审判决对此认定缺乏公平公正，并不符合事实及法律规定。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并改判支持张明和的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由应娟芳承担。 针对张明和的上诉，应娟芳答辩称：张明和自2017年12月18日就未支付过租金，应娟芳为了防止食材损失，一直自行支付电费，已尽到合理义务。转让费不是应娟芳收取的，对此也不知情，不应由应娟芳承担。租赁合同明确约定，如果租赁期间发生拆迁，租赁费按实际租赁期间计算，该房产拆迁的一切补偿费用均归应娟芳所有。请求驳回张明和的诉讼请求。 二审期间，张明和、应娟芳均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据张明和的上诉请求与应娟芳的答辩意见，本院就双方当事人之间的争议焦点进行逐一分析认定。涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。该《房屋租赁合同》对各方当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。依据《房屋租赁合同》约定，如遇拆迁等不可抗拒的因素，合同自动终止。因此，结合本案案件事实，《房屋租赁合同》实际已终止。关于张明和主张的转让费损失。对此，张明和陈述其在租赁涉案房屋时曾向原承租人支付转让费。本院经审查后认为，本案中，张明和与应娟芳之间并未有转让费的支付行为。同时，双方之间的《房屋租赁合同》也未有转让费或所谓转让费损失的相关约定。在此情形下，张明和要求应娟芳向其支付转让费损失的请求，依据不足，无法予以支持。关于张明和主张的经营设备及食材等物品损失。根据在案有效证据及双方当事人的陈述，张明和在2017年10月底即已知晓拆迁事宜，而拆迁部门向各经营户发布的告知书已明确了歇业及物品腾空的相关期限。也即，张明和应对其经营期限有合理预判。因此，因张明和怠于搬离而可能造成的物品损失，不应由应娟芳承担。张明和要求应娟芳支付经营设备及食材等物品损失的请求，也无法予以支持。同时，张明和要求应娟芳支付歇业补偿的请求，亦依据不充分，难以予以支持。关于张明和要求应娟芳退还保证金的请求。本案中，张明和所租赁的房屋尚有水电费未结清，而对于水电费的数额，双方当事人均同意由原审法院酌情确定。在此情形下，原审法院依据案件事实及当事人陈述所核定的在扣减水电费后应由应娟芳向张明和返还的保证金数额在合理范围内，故应予以确认。综上，张明和的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2890元，由张明和负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 徐 丹 审 判 员 毕克来 二〇一八年十一月十九日 法官助理 秦海龙 书 记 员 周 杨