重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第05267号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭柏莉。委托代理人：彭力强，重庆千禧年律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：魏怀勤。委托代理人：彭力强，重庆千禧年律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈进。委托代理人：何东隆，重庆智韵律师事务所律师。上诉人谭柏莉、魏怀勤与被上诉人陈进房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年8月2日作出（2015）江法民初字第07381号民事判决，谭柏莉、魏怀勤对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员李盛刚、代理审判员康炜、乔艳（主审）组成合议庭进行审理。上诉人谭柏莉、魏怀勤及其共同的委托代理人彭力强，被上诉人陈进的委托代理人何东隆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年4月21日，谭柏莉与重庆市地产集团、重庆市渝中区土地整治拆迁办公室签订《渝中区十八梯片区房屋拆迁安置协议书》，该协议主要内容：因城市建设需要，谭柏莉原住房将被拆迁；谭柏莉自愿选择房屋安置，安置房屋为光华可乐小镇2-11-4号，建筑面积为76.03平方米，按3660元／平方米计算，房屋价款为278269.8元。2014年3月23日，谭柏莉、魏怀勤（作为甲方）、陈进（作为乙方）与重庆源首房地产经纪有限公司（作为丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》。合同第一条约定，谭柏莉、魏怀勤自愿将坐落于重庆市江北区福慧路46号2幢11-4号房屋出售给陈进，该房屋为拆迁还建房，建筑面积为76.03平方米，产权人为谭柏莉。合同第二条约定，双方约定房屋实际成交价格为440000元，办理产权过户所需的税费及相关费用由陈进承担。合同第四条约定，陈进应于签订合同当日支付定金20000元；还应于2014年4月20日前支付房款400000元，同时谭柏莉、魏怀勤将房屋交付给陈进前办理公证；在此房产权过户手续办理完结后三十日内，谭柏莉、魏怀勤与陈进配合办理产权过户手续，过户当日陈进支付尾款20000元。合同第五条约定，谭柏莉、魏怀勤应于收到陈进400000元房款的当日，腾空并交付房屋。谭柏莉、魏怀勤必须结清讼争房屋之前发生的水电气、物业管理等费用。谭柏莉、魏怀勤与陈进必须积极配合办理房屋过户事宜，不得无故拖延时间。合同第六条约定，谭柏莉、魏怀勤必须保证房屋能正常办理交易过户手续，若不能正常顺利进行交易过户的，则由其负责解决并承担相应违约责任。合同第七条约定，如任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生第六条约定之情况导致合同无法继续履行或不能完全履行的，违约方应向守约方支付房屋实际成交价格100%的违约金。合同第九条约定，1、讼争房屋为拆迁安置房，产权证还在办理中，具体坐落与面积以产权证为准；2、谭柏莉、魏怀勤承担办理讼争房屋产权证的相关费用，如需补交房款，由谭柏莉、魏怀勤自行补足。3、如因陈进违约，则其所交的款项不退。如谭柏莉、魏怀勤违约，则按陈进所交款项的两倍赔偿给陈进。合同签订当日，陈进向谭柏莉支付定金20000元。2014年4月9日，陈进向谭柏莉支付房款400000元。同日，谭柏莉与陈进办理房屋交接手续，并签订交房确认书，该确认书主要内容为：讼争房屋的物业管理费、有限电视费、水电气费均已结清；陈进收到讼争房屋钥匙6把、《拆迁补偿协议书》原件1份、《重庆市新建商品房屋使用说明书质量保证书》原件1份。《重庆市新建商品房屋使用说明书质量保证书》上载明，讼争房屋所述项目为光华可乐小镇，具体位置为A幢2单元11层4室，建筑面积为83.15平方米，套内面积为67.67平方米。2015年1月7日，讼争房屋房屋产权证办理完毕，该证载明：房屋权利人为谭柏莉，房屋坐落于重庆市江北区福慧路46号2幢11-4，建筑面积为83.15平米。2015年4月11日，谭柏莉向重庆市渝中区土地整治拆迁办公室补交了26059.2元的超面积安置费用。此后，双方多次就办理房屋过户手续及补足房屋面积价差事宜进行协商，但均未达成一致，双方遂起诉至一审法院。一审法院庭审中，陈进申请了重庆源首房地产经纪有限公司工作人员黄某出庭作证。证人证言的主要内容为：我是《房屋买卖（居间）合同》的经办人，该合同中的手写内容均为我填写。买卖双方约定的440000元是包干价。双方合同第九条第二款系明确约定，若房产证登记面积与合同约定面积存在差异，由谭柏莉、魏怀勤负责补足需要补交的价款。但是，房产证办理下来后，我与陈进多次联系谭柏莉、魏怀勤要求办理产权过户手续，谭柏莉、魏怀勤都以陈进需补交房屋价款为由予以拒绝。另外，讼争房屋所在小区系拆迁安置补偿区，我经办过很多该小区拆迁安置户出售房屋的合同，也遇到过房屋产权登记面积与约定面积不一致的情况，最终都是由卖方补交房款的。对证人证言，谭柏莉、魏怀勤质证认为，证人的身份没有异议，但证人证言不应予以采信；陈进质证认为，证人系《房屋买卖（居间）合同》的经办人，清楚合同各条文的意思，其证言应当予以采信。一审本诉原告谭柏莉、魏怀勤诉称：2014年3月23日，谭柏莉、魏怀勤与陈进及居间方重庆源首房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定谭柏莉、魏怀勤将其所有的位于重庆市江北区福慧路光华可乐小镇46号2-11-4号房屋出售给陈进。签订合同之时，房屋的产权证尚在办理过程中，双方也暂定房屋建筑面积为76.03平方米，总价为44万元。另合同第九条第一款约定，房屋产权证尚在办理过程中，具体坐落与面积以产权证为准。合同签订后，谭柏莉、魏怀勤已于2014年4月9日将讼争房屋交付陈进使用。但在2015年3月，讼争房屋产权证办理下来后，谭柏莉、魏怀勤发现登记的房屋建筑面积为83.15平方米，比签订合同时多7.12平方米。根据双方之约定，陈进应支付面积价差41205元。为此双方多次协商未果，为维护自身合法权益，谭柏莉、魏怀勤起诉至一审法院，请求判令：1、陈进支付谭柏莉、魏怀勤购房款41205元。2、陈进支付谭柏莉、魏怀勤以41205元为基数，从起诉之日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息。3、本案诉讼费由陈进承担。一审本诉被告陈进辩称：谭柏莉、魏怀勤的诉讼请求没有法律及事实依据，应当予以驳回。合同第九条已经明确约定，如果产权证办理下来后出现面积的增加，差价应由谭柏莉、魏怀勤进行补交。另外，签订合同之时，双方并没有单独约定房屋建筑面积的单价，谭柏莉、魏怀勤所主张的房款也无计算依据。一审反诉原告陈进诉称：2014年3月23日，陈进与谭柏莉、魏怀勤以及居间方重庆源首房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定谭柏莉、魏怀勤将其所有的位于重庆市江北区福慧路光华可乐小镇46号2-11-4号房屋出售给陈进。由于讼争房屋系拆迁安置房，签订合同之时房屋产权尚未办理，双方也无法立即办理过户手续，因此双方在合同中特别约定：1、谭柏莉、魏怀勤承担办理讼争房屋产权证的相关费用，如需补交房款，由谭柏莉、魏怀勤自行补足。2、谭柏莉、魏怀勤交付房屋时应结清讼争房屋已发生的水、电、天然气等费用。3、房屋产权证办理完结后三十日内，双方办理产权过户手续，不得无故拖延。4、拒绝履行合同义务的一方应向守约方支付房屋实际成交价100%的违约金。合同签订后，陈进按约履行了房款支付义务，然而谭柏莉、魏怀勤却违反诚实信用原则，多次违反合同约定。不仅未支付前期物业管理等费用，还以我方需补交房款为由拒绝办理过户手续。为维护自身的合法权益，我方起诉至一审法院，请求判令：1、谭柏莉、魏怀勤协助我方办理重庆市江北区福慧路46号2幢11-4号房屋的过户手续。2、谭柏莉、魏怀勤支付我方违约金40000元。3、本案诉讼费用由谭柏莉、魏怀勤承担。一审反诉被告谭柏莉、魏怀勤辩称：1、陈进未按照合同约定全额支付房款，我方不予办理房屋过户系行使先履行抗辩权。2、陈进要求我方支付违约金的诉讼请求没有依据，合同并未约定逾期交付房屋的违约金。即使法院认定我方需承担违约金，陈进主张的违约金也过高，应当按照中国人民银行规定的贷款利率计算。一审法院认为，《房屋买卖（居间）合同》有关房屋买卖部分是谭柏莉、魏怀勤与陈进的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。基于双方的各自主张，本案的争议焦点为：（一）陈进是否有向谭柏莉、魏怀勤补交房款的合同义务。（二）谭柏莉、魏怀勤是否有违约的行为。关于焦点（一）。谭柏莉、魏怀勤与陈进对《房屋买卖（居间）合同》第九条第二款的理解各不一致，如何认定该条款也是解决焦点（一）的关键。首先，《房屋买卖（居间）合同》第九条第一款之内容表明双方是知晓房屋可能存在实际产权面积与约定面积不一致的，此外，合同第九条第二款又明确“如需补交房款由谭柏莉、魏怀勤自行补足”。由此可知，拟定合同之时双方并无约定由陈进补交房款的意思表示。其次，谭柏莉、魏怀勤于2014年4月9日将讼争房屋钥匙与《重庆市新建商品房屋使用说明书》一并移交给了陈进。《重庆市新建商品房屋使用说明书》上载明的讼争房屋建筑面积为83.15平方米，该面积与最终产权证上登记的面积一致。易言之，在房屋办理交接手续之时，谭柏莉、魏怀勤应是知晓房屋建筑面积存在增加的，但谭柏莉、魏怀勤未以陈进未补交房款为由拒绝交房，反而配合陈进履行了交房义务，以上也可证明谭柏莉、魏怀勤此时并无要求陈进补交房款之意。再次，证人系《房屋买卖（居间）合同》的经办人，合同第九条由其亲笔手写，具有处理讼争房屋所在小区类似纠纷的经验，且无证据证明证人与本案当事人存有其他利害关系，故其证言一审法院予以采信，陈进关于房款补交的陈述属实。最后，根据日常生活经验，房屋买卖合同中不载明单位面积单价，仅载明房屋成交总价，该价格应为最终价格，不随房屋面积变化。综合上述分析，结合查明事实，可作如下认定：1、440000元为讼争房屋实际成交价，该价格为包干价。2、合同第九条第二款是指若讼争房屋最终产权登记面积与合同约定面积不一致需要向拆迁部门补交房款的，由谭柏莉、魏怀勤补交，陈进不需再向谭柏莉、魏怀勤补交。因此，本诉原告谭柏莉、魏怀勤的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持，谭柏莉、魏怀勤应将陈进讼争房屋产权过户至陈进名下。关于焦点（二）。配合陈进办理讼争房屋产权过户手续系谭柏莉、魏怀勤的合同义务，在谭柏莉、魏怀勤履行上述义务并完成过户手续后，陈进应支付购房尾款20000元。据此，谭柏莉、魏怀勤提出的不予配合办理过户手续系行使先履行抗辩权的抗辩意见没有依据，一审法院不予支持。讼争房屋产权证已于2015年1月7日办理完毕，但至今产权过户手续仍未办理，该期间已经超过了合同约定的期限。结合关于焦点（一）的评析，谭柏莉、魏怀勤的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。双方约定违约金数额为房屋实际成交价格100%，现谭柏莉、魏怀勤请求减少，陈进未举证证明其实际损失，对于其要求谭柏莉、魏怀勤支付违约金的诉讼请求，一审法院综合考虑合同实际履行期限、违约行为持续的时间、房屋成交总价、谭柏莉与魏怀勤出售房屋的收益及过错程度，参照中国人民银行同期一年期贷款利率，酌情主张15000元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：“一、驳回本诉原告谭柏莉、魏怀勤的诉讼请求。二、反诉被告谭柏莉、魏怀勤于本判决生效之日起十日内协助反诉原告陈进将重庆市江北区福慧路46号2幢11-4号房屋的产权过户至反诉原告陈进名下。三、反诉被告谭柏莉、魏怀勤支付反诉原告陈进违约金15000元。四、驳回反诉原告陈进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取415元、反诉案件受理费减半收取450元，合计865元，由反诉被告谭柏莉、魏怀勤负担。”谭柏莉、魏怀勤不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判第一项，改判陈进支付谭柏莉、魏怀勤购房款41205元及利息；2、撤销原判第二、三项，改判驳回陈进的反诉请求；3、一、二审诉讼费由陈进承担。主要事实和理由：1、合同第九条第一款约定了产权证还在办理中，具体房屋坐落与面积以产权证为准。本案中，产权证办下来后房屋面积由当初签订合同估算的76.03平方米增至83.15平方米，陈进依约应支付增加面积的房款。2、合同第九条第二款约定了谭柏莉、魏怀勤办理该房产证相关费用，如补交房款，由谭柏莉、魏怀勤自行补足。此条约定只针对谭柏莉、魏怀勤办理房产证时应承担的义务，只是约定谭柏莉、魏怀勤可能向开发商补交房款时，由谭柏莉、魏怀勤补交，此条没有房屋面积增加无需陈进补交房款的意思表示。在房屋面积未定的情况下，对双方都公平的约定应该是，在面积增加时，谭柏莉、魏怀勤不要求陈进多交房款；在面积减少时，陈进也不能要求谭柏莉、魏怀勤退还多交的房款。如该条款是对双方房屋价款的直接约定，则对谭柏莉、魏怀勤不公平，单方面加重了谭柏莉、魏怀勤的义务，依据《民法通则》公平合理的最高原则，该约定依法为无效约定。3、交房时双方共同到物管办公室进行的交接，《重庆市新建商品房屋使用说明书》是从物管部门直接交给了陈进，谭柏莉、魏怀勤并未实际拿到、查看过该说明书的内容，因此交房时并不知道说明书上载明了房屋面积为83.15平方米的事实。即使当时知道说明书上载明的面积是83.15平方米，因当时房产证还在办理过程中，作为房屋面积得到唯一合法有效凭证只能是房产证，谭柏莉、魏怀勤也不能可能因《重庆市新建商品房屋使用说明书》载明的房屋面积提出异议，只有在房产证办下来之后，依据房产证上的面积提出补交房款的要求。在谭柏莉、魏怀勤交房给被陈进的时候，实际上谭柏莉、魏怀勤对房屋面积的差异是提出了异议的，因为房屋产权证还没有办理下来，必须要以房屋产权证为准，但是谭柏莉、魏怀勤当时的确说了的如果产权证上面的面积不一致一定要补钱给谭柏莉、魏怀勤。4、谭柏莉、魏怀勤与陈进签订的《房屋买卖（居间）合同》中，证人黄某系丙方（居间方）重庆源首房地产经纪有限公司工作人员，居间信息服务费由陈进全额支付，从付费主体上能够证明是陈进聘请的房屋中介人员黄某，黄某与陈进存在利害关系，其证言依法不予采信。5、一审法院认定合同总价为最终价格是错误的，双方签订合同时，房屋产权面积处于未定状态，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。因此，谭柏莉、魏怀勤要求陈进补交房款有充分的事实和法律依据。6、在陈进未补交房款的情况下，谭柏莉、魏怀勤有权拒绝履行过户手续，这是依法行使的先履行抗辩权，不是违约行为。7、谭柏莉、魏怀勤没有违约，不应支付违约金。15000元违约金的计算标准也缺乏事实和法律依据。谭柏莉、魏怀勤是2015年4月才得到重庆市渝中区土地拆迁办公室通知，要求补交房款后领取房产证。谭柏莉、魏怀勤于2015年4月11日补交了房款，其后才领取到房产证。即使谭柏莉、魏怀勤完全按照合同约定办理过户手续，其时间期限也是在2015年5月11日之前，此后才可称谭柏莉、魏怀勤有迟延办理过户的行为。从2015年5月12日至陈进提起反诉的时间2015年6月15日，不过1个月，至本案一审判决的2015年8月2日，不到3个月，即使是以合同总价为基数，按中国人民银行一年期贷款利率计算，延迟3个月的违约金也不到6000元。陈进答辩称：一审判决正确，认定事实清楚，请求二审法院维持原判。谭柏莉、魏怀勤在当时没有说补交房款的，双方约定了合同价款是一个包干价，不会因为面积的增加和减少补钱。一审的证人是合同第三方中介方，第三方的证言完全能够证明合同在约定时没有说面积增加还需要陈进补交房款。在二审审理中，谭柏莉、魏怀勤当庭申请证人李某出庭作证，拟证明拆迁办通知谭柏莉、魏怀勤领证的时间是在2015年4月10日左右。陈进认为证人应当是一审可以申请的，谭柏莉、魏怀勤在一审没有申请，所以二审中此证人证言不属于新证据，不应采信，另外证人也无法证实其身份，无法查实其是否经办了涉案产权证的发放，法庭不应当采信。因证人李某对自己为讼争房屋的拆迁工作人员的身份没有证据证明，因此，本院对其证言不予采信。在二审审理中，谭柏莉、魏怀勤举示2015年8月12日盖有重庆市渝中区土地整治拆迁办公室十八梯6标段片区拆迁专用章的《情况说明》，及盖有重庆市渝中区土地整治拆迁办公室十八梯6标段片区拆迁专用章确认复印属实的2015年4月13日谭柏莉出具的收到房产证的《收条》复印件，拟证明谭柏莉、魏怀勤是在2015年4月份接到通知，并于当月补交房款领取了房产证；举示谭柏莉与刘广英签订的房屋买卖合同，拟证明与本案讼争房屋性质相同，买售人已向谭柏莉、魏怀勤补交了面积差价部分的房款。陈进对《情况说明》和《收条》证据三性都不认可，认为上面盖的拆迁专用章，只能用于拆迁，不能用于作证，要作证只能是拆迁办公室。对与案外人签订的合同的证据三性都不认可，认为无法确定是否是真实的买卖，与本案无关。因《情况说明》上载明：“十八梯片区拆迁户谭柏莉所选安置房福慧路46号2栋11-4号房屋于2015.4.11日交齐相应款项后，于2015.4.13日领取房地产权证。”，《收条》上载明的是收到讼争房屋和另一套房屋的房地产权证；因此，本院认为，谭柏莉、魏怀勤举示的《情况说明》和《收条》只能证明谭柏莉、魏怀勤补交房款和领取房地证权证的时间，不能证明谭柏莉、魏怀勤接到要求补交房款的通知的时间。各方在二审中对原判查明的事实均无异议。本院审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，谭柏莉、魏怀勤与陈进签订的《房屋买卖（居间）合同》有关房屋买卖部分，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。对于《房屋买卖（居间）合同》第九条第二款如何理解的问题。该合同第九条第一款约定，讼争房屋为拆迁安置房，产权证还在办理中，具体坐落与面积以产权证为准，表明双方是知晓房屋可能存在实际产权面积与约定面积不一致的；第九条第二款又明确，由谭柏莉、魏怀勤承担办理谭柏莉、魏怀勤该房的产权证的相关费用，如需补交房款由谭柏莉、魏怀勤自行补足。前述约定明确了，拟定合同之时双方预见到产权证面积与合同约定面积可能存在不一致的情况，约定了由谭柏莉、魏怀勤补交房款。整个合同中并无约定由陈进补交面积误差房款的意思表示。不论谭柏莉、魏怀勤将《重庆市新建商品房屋使用说明书》和讼争房屋钥匙与一并移交给陈进时，有无先看过《重庆市新建商品房屋使用说明书》的内容，从合同第九条第一款看，谭柏莉、魏怀勤对房屋面积与合同面积可能存在误差都是明知的，而谭柏莉、魏怀勤并无证据证明在交房时要求了陈进补交房款。证人黄某系《房屋买卖（居间）合同》的经办人，系为买卖双方提供居间服务，居间费用由谁承担，是买卖双方的约定，并不因陈进支付居间费用，就变更为仅为陈进提供居间服务。黄某的证言与《房屋买卖（居间）合同》的约定吻合，一审法院采信黄某的证言正确。在买卖双方未约定出现面积误差时双方如何调整合同价款，以及约定出现需补交房款的情况下由谭柏莉、魏怀勤补交时，一审法院根据日常生活经验，认定房屋成交总价440000元为包干价是正确的。因此，谭柏莉、魏怀勤的诉讼请求缺乏事实依据，谭柏莉、魏怀勤应将讼争房屋产权过户至陈进名下。对于谭柏莉、魏怀勤应否向陈进承担延迟办理讼争房屋产权过户手续的违约责任的问题。如前所述，补交房屋面积差价款的义务在谭柏莉、魏怀勤，因此。谭柏莉、魏怀勤以陈进未补交房屋面积差价款而拒绝履行过户义务的抗辩理由不成立。讼争房屋产权证已于2015年1月7日办理完毕，至今产权过户手续仍未办理，谭柏莉、魏怀勤应按约向陈进承担违约责任；双方在合同中约定任何一方违约，由违约方向守约方支付合同成交价100%即440000元违约金；陈进起诉要求44000元违约金，是对其自身权利的处分。一审法院因陈进未举证证明其实际损失，综合考虑合同实际履行期限、违约行为持续的时间、房屋成交总价、谭柏莉与魏怀勤出售房屋的收益及过错程度，参照中国人民银行同期一年期贷款利率，酌情主张15000元；并不是按照同期贷款利息在认定谭柏莉、魏怀勤应支付的违约金；且谭柏莉、魏怀勤举示的证据不足以证明其接到领取房产证通知的时间，一审法院主张违约金并非只考虑了违约期间。因此，谭柏莉、魏怀勤关于违约金计算有误的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案不属于该条规定情形，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。综上，谭柏莉、魏怀勤的上诉理由不成立，本院对谭柏莉、魏怀勤的上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1730元，由谭柏莉、魏怀勤负担。本判决为终审判决。审 判 长  李盛刚代理审判员  康 炜代理审判员  乔 艳二〇一五年十一月五日书 记 员  李 娜