江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆千民初字第0768号原告颜慧云，女，汉族，1958年4月22日生，住江苏省苏州市虎丘区。委托代理人张志元，昆山市淀山湖法律服务所法律工作者。被告钟志明，男，汉族，1949年7月16日生，住江苏省昆山市。被告曹雪琴，女，汉族，1948年8月16日生，住江苏省昆山市。委托代理人孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者。（代理以上两被告）原告颜慧云与被告钟志明、曹雪琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员胡小娟独任审判，于2015年9月10日和2015年10月9日两次公开开庭进行审理。原告颜慧云、被告钟志明、曹雪琴的共同委托代理人孙月娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜慧云诉称：原被告双方通过昆山市淀山湖鹏飞房屋中介服务部于2010年2月28日签订了《房屋买卖成交合同》，被告将自己的拆迁房中的一套即昆山市淀山湖镇香馨佳园XX号楼XXX室及昆山市淀山湖镇香馨佳园XX号楼XXX号卖给了原告，总房款277000元（按照实际面积主房78.89㎡，车库24.51㎡计算，实际成交价格为273856.6元）。原告已按照协议支付了房款258857元，剩余房款15000元应当于双方过户后支付。嗣后，二被告于2010年10月23日将该房交付给原告。现在该房屋已经可以办理房产过户手续，二被告要求原告支付额外房款，否则不予过户，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令二被告协助原告办理位于昆山市淀山湖镇香馨佳园XX号楼XXX室及昆山市淀山湖镇香馨佳园XX号楼XXX室房屋产权过户手续；2、本案诉讼费用由被告负担。被告钟志明辩称：该房屋买卖合同是我本人签署的，但是出售该房屋并未经过被告曹雪琴的同意，本人原本同意办理过户手续，但前提是要求原告补偿8万元。原告所支付的房款基本上我都交给了儿子所用，未交付给被告曹雪琴。现我不同意出售房屋，要求解除合同，我收取的原告房款25万元退还给原告，并且同意支付原告合同约定的违约金10万元，要求原告将房屋退还给我，我还要向原告主张这几年的房屋使用费。以上我的要求会另行主张。被告曹雪琴辩称：我根本不认识原告，从未见过原告，没有与原告签订任何房屋买卖合同，该房屋买卖成交合同应属无效合同，原告应将上述房屋退还给我。该房屋系我与被告钟志明共同建造的农村宅基房动迁安置所得，属于夫妻共同财产，被告钟志明在未征得我同意的情况下，擅自将共有房屋出售给原告，严重侵犯了被告曹雪琴对该房屋的共有权。原告作为买房者也存在严重过错，时隔几年也从未向我征询意见或通知。原告提供的证据中的支付房款凭证，我一分钱都没有拿到。目前该房屋为被告钟志明和我唯一的一套住房，我不同意出售该房屋。经审理查明：2010年2月28日，原告（乙方）与被告钟志明（甲方）签订《房屋买卖成交合同》1份，约定：“甲方同意将坐落在昆山市淀山湖镇香馨佳园XX号楼XXX室，建筑面积为80平方米（面积以房产证为准）的房屋出售给乙方……505室：80㎡×2850元=228000元，11号自行车库24.5㎡×2000元=49000元。甲乙双方同意上述房屋的成交总价格为人民币277000元……本合同签订之时，乙方向中介交付50000元作为购房定金……甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介方，并自毁约之日起的十天内支付乙方所付定金相同数额给乙方。甲乙双方任何一方违约，毁约方均向中介方交纳该房屋成交总价格3%的手续费，中介方有权直接从购房款中扣除手续费……该现有面积为预测面积，等竣工后以实测为准，多贴少补。悔约金除合同规定外再增加10万元，任何一方违约都要支付给另一方……合同签订时先付5万元，到拿房时再付212000元，剩余15000元到甲方协助乙方办好房产证过户手续后再一次性付清。办证费用：政府办到甲方名下的费用由甲方负责，过户到乙方名下的费用由乙方负责。”该合同上有被告钟志明和钟海钢的签字，钟海钢系被告钟志明和被告曹雪琴的儿子。原告于2010年3月7日支付50000元，被告钟志明和钟海钢在收据上签字，原告于2010年10月23日支付208857元，被告钟志明和钟海钢在收据上签字并将房屋钥匙交给原告，当日，原告交纳了物业费、押金、垃圾费、电摊费等费用。本案审理中，原告将剩余15000元购房款付至本院账户。因被告曹雪琴称不知道被告钟志明将该房屋出售给原告，两被告拒绝配合原告办理房屋产权过户手续，遂引起本案诉讼。另查明：2009年9月8日，被告钟志明与昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司签订《淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定对被告所有的昆山市淀山湖镇XX村XX号进行拆迁安置，安置地点为：香馨佳园XX号楼XXX室房屋及XX号自行车库；香馨佳园XX号楼XXX室房屋及XX号自行车库。2011年8月8日，被告钟志明与案外人刘世庆签订《动迁房买卖成交合同》，将昆山市淀山湖镇香馨佳园XX号楼XXX室房屋及XX号自行车库出售给刘世庆，仅被告钟志明一人签字，被告曹雪琴配合办理了过户手续。昆山市淀山湖镇香馨佳园XX号楼XXX室房屋（产证面积为78.89平方米）及XX号自行车库（产证面积为24.51平方米）已于2012年5月28日办理房屋产权登记，房屋所有权人为被告钟志明和被告曹雪琴。以上事实，有原告提供的淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书、房屋买卖成交合同、物业公司收据、房款收据、动迁房买卖成交合同、房产证复印件及庭审中当事人陈述等证据所证实。本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，原告与被告钟志明签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立有效。被告曹雪琴称被告钟志明在未征得其同意的情况下出售房屋，其对出售房屋的情况不知情。被告钟志明与被告曹雪琴的两套动迁安置房，在被告钟志明于2010年2月28日出售本案涉案房屋之后，被告钟志明于2011年8月8日将另外一套动迁房出售给案外人刘世庆，被告曹雪琴认可被告钟志明一人的签名并且配合办理房屋产权过户手续。即使被告曹雪琴曾经不知道被告钟志明已经出售本案涉案房屋，在出售第二套动迁房的时候也应当对本案涉案房屋的情况提出质疑，然而被告曹雪琴并未对涉案房屋已经交付原告使用的情况提出任何质疑，也未意图撤销被告钟志明与原告之间的合同。并且从淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书和被告钟志明与刘世庆所签的动迁房买卖成交合同中可以看出，均是被告钟志明一人签字，被告曹雪琴均未签字，被告曹雪琴对于被告钟志明一人签订的房屋拆迁补偿安置协议书和动迁房买卖成交合同均予以认可，也自认知情。因此，对于本案中，被告曹雪琴应当对被告钟志明将涉案房屋出售的情况知情并认可，因此被告曹雪琴以被告钟志明没有处分权为由主张合同无效，不应当得到支持。因此，原告与被告钟志明签订的房屋买卖合同依法成立有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已经按照合同的约定将购房款交付给被告，被告应当依照合同约定配合原告办理涉案房屋的产权过户手续。根据原被告约定的房屋单价，房屋总价款应该为273857元（78.89平方米×2850元+24.51平方米×2000元），原告已经实际支付购房款258857元，尚应当支付购房款15000元。审理中，原告已将该15000元购房款付至本院账户，故原告要求二被告协助办理昆山市淀山湖镇香馨佳园XX号楼XXX室房屋及昆山市淀山湖镇香馨佳园XX号楼XXX室车库的房屋所有权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：被告钟志明、曹雪琴于本判决生效之日起十日内协助原告颜慧云办理昆山市淀山湖镇香馨佳园XX号楼XXX室房屋及昆山市淀山湖镇香馨佳园XX号楼XXX室车库的房屋所有权过户登记手续。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费5456元，减半收取2728元，由被告钟志明、曹雪琴负担。此款原告已预交，本院不再退还，二被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）代理审判员  胡小娟二〇一五年十一月四日书 记 员  徐梦丹附判决引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。