湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂阳新民二初字第00131号原告汪某，男。原告蒋某，女，系原告汪某之妻。原告王某，男。原告曹某，女，系原告王某之妻。原告费某，男。原告黄某，女，系原告费某之妻。原告熊某，女。被告黄石某置业有限公司。法定代表人李某，该公司董事长。委托代理人明某，男，系黄石某置业有限公司股东。委托代理人成家庆，湖北才俊律师事务所律师。原告汪某、蒋某、王某、曹某、费某、黄某、熊某诉被告黄石某置业有限公司合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法由审判员虞志远适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪某、王某、曹某、费某、熊某，被告黄石某置业有限公司的委托代理人明某、成家庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪某、蒋某、王某、曹某、费某、黄某、熊某诉称，被告的委托代理人明某曾多次找原告等人，要求将原告所在房屋改建。2012年3月15日，原、被告签订《危房改建协议书》，约定将原告所有的旧房交由被告拆迁改建，被告将改建后的房屋按一定比例的面积置换原告的房屋，当时被告给付原告每家一年的房屋租金和搬迁费，时隔一年又给一年的租金，并将房屋门窗、防盗窗等拆除，房屋受损。但至今，被告仍未将旧房改建，被告亦不愿再支付原告房屋租金，致使原告无家可归。原告多次找被告协商，被告称目前房地产市场的形势再也不敢做（开发）了，叫原告诉至法院。故原告特诉至法院，请求判令：解除原被告签订的《危房改建协议书》；被告返还原告各户房产证；被告补偿原告每户房屋租金24,000元；被告赔偿原告每户违约金2万元。被告黄石某置业有限公司辩称，双方签订《危房改建协议书》属实，但并非被告违约，而是原告未履行合同义务。原告房屋原系70年代所建，后由阳新县检察院置换给阳新县工业协会的砖混结构的三层办公楼，房改后变成九户住宅楼，虽各户办理了房产证，但土地使用权仍属阳新县检察院。原、被告在签订合同之时并不知道该房所有人并无土地使用权，其无权转让该房屋相应的土地使用权，导致被告在改建过程中必须重新办理土地出让手续，且该栋楼房尚有其他住户对房屋改建意见不统一。同时，原告收取被告保证金及两年租金之后不履行协助义务，部分原告将房屋出租他人使用，部分财物没有清退。上述种种原因导致被告无法拆除改建。被告同意解除双方签订的合同，但要求原告每户退还被告保证金10万元及房屋租金和搬迁费并赔偿被告的损失。经审理查明，2012年3月15日，原告及案外人杨细玲等与被告签订一份《危房改建协议书》，主要内容为：1、将原告等人所在的位于阳新县兴国镇陵园大道74号阳新县工业协会职工宿舍楼交给被告带资拆除改建，工程拟立项为《某名庭》；2、该项目的地产权由原告等人以房屋置换的形式出让给被告，四至关系以土地使用为准，并将房产证交付被告，由被告出面找有关部门办理报批、报建等各项手续；3、被告将旧房拆除改建后，将新房的第四层以上按照旧房面积1.2倍的系数置换给原告等各户（旧房面积见附表），实际交付的房屋面积相差部分按照每平方米1,600元价格结算，其余部分的房屋由被告自行销售，原告等无权干涉，但同等条件下有优先购买权；4、原告等在旧房搬出后将该项目的土地使用权、地面上的附着物全部交给被告处置，由被告办理一切改建手续，报批、报规、报建及建筑中的一切税费、规费均由被告承担，但办理房产证的契税按每平方米1,600元的2%由原告等承担，多余部分由被告承担；5、合同签订后，被告在报批、报规手续完成后通知原告等搬迁，原告等接到通知后15天内必须全部迁出，迁出后被告必须在一个月内拆除完所有地面上的附着物，之后再进行挖土平基，两个月内完成三通一平工程，十八个月内交房给原告等人（如遇人力不可抗力及政府政策等方面的因素不能按期交房最长不得延迟六个月），房屋的拆除由被告负责安排，费用由被告负担，拆除的旧材料归被告所有；6、被告通知原告等搬迁前，原告等必须做好思想准备，找好居住房屋，或借或租，原告等自行安排，被告每月补偿每户租金400元，租金日期从搬迁之日起至通知交房之日止，搬迁费每户补偿500元，搬迁时暂时支付每户4,000元，其余部分在交房时结清；7、被告必须按照设计图纸进行施工，达到国家质量标准，确保工程合格，并保证原告等原有的水电开户、闭路电视、电话等一律开通，并按置换后的面积办理房产证、土地证；8、违约一方赔偿守约一方一切经济损失并支付违约金2万元；9、本协议自签订之日生效；等等。2013年3月15日，原告等与被告再次签订一份《房屋开发交保证金协议书》，主要内容为：1、双方于2012年签订危房改建协议书后，被告支付了房屋所有人的搬迁费和租金，因种种客观原因，被告至今未动工，原告等要求被告在2013年3月25日前支付每户保证金10万元；2、被告必须在2013年6月1日前拆迁动工，如果在本年六月底尚未动工，以前双方签订的危房改建协议作废，10万元保证金作为被告赔偿原告等房屋维修费用不予退还，双方互不干涉；3、被告如在约定的时间动工后，以前所签协议有效，待新建房屋完成地下室后三天内，原告等将收取的保证金退还被告，如三天内未退还，原告等愿将旧房折价10万元抵偿给被告，双方相互不相欠；4、本协议签字后即生效。后因涉案工程未能开发，双方协商未果，原告遂起诉来院而成本案诉讼。另查明，原、被告达成协商意见后，原告各户将其房产证交付给被告。被告按约定支付原告每户搬迁补偿款500元，并支付两年的房租费。2013年3月25日，被告支付原告每户保证金各10万元。被告将原告房屋顶层隔热层等局部结构予以拆除。至今涉案房屋并未拆除改建。还查明，原告房屋占有土地原系国有划拨用地，涉案房屋因改制后由办公用房变为居民住宅楼，但本案一审法庭辩论终结前当事人未提交涉案房屋占有土地出让手续，亦未提交土地使用权证书。上述事实，有《危房改建协议书》、《房屋开发交保证金协议书》、收条，及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《危房改建协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规禁止性规定，应属有效。从双方签订的合同内容看，系以原告提供房屋、被告提供资金和资质进行建造的形式合作开发房地产，根据合同约定，开发中原告的房屋予以拆除，故被告利用的主要系原告房屋范围内的土地使用权而并非该房屋本身。由于原告提供的房屋占有范围内的土地使用权原系国有划拨用地，必然导致在开发过程中需先将该国有划拨用地变更为出让土地才能进行商品房开发。因双方至今仍未办理该土地使用权变更手续，加之该栋楼房其他居民意见不统一等因素影响，涉案房屋开发未能如期进行，合同目的未能实现。故对原告要求解除双方签订的《危房改建协议书》的诉讼请求，本院予以支持。根据合同解除的法律后果，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等。诉讼中，原、被告均认为系对方违约才导致合同未能按约定履行。从双方签订的合作开发房地产合同性质及履行情况看，根据《危房改建协议书》第五条“甲方（原告）将旧楼的动产搬出后将该项目的土地使用权、地面上的附着物全部交给乙方（被告）处置”之规定，原告提供的房屋土地使用权并未取得进行房地产开发所具备的出让手续，但作为开发房地产项目的被告在签订合同时对于该房屋范围内的土地使用权性质亦未作出明确约定和要求，基于双方对合同解除均不持异议，故本院对于双方均主张对方违约责任的请求均不予支持。原告各户收取被告保证金各10万元系对合作开发房地产主合同的担保，因主合同解除，该保证金应予返还。但考虑到被告在原告搬出房屋之后，对原告房屋顶层隔热层等局部结构予以拆除，必然造成原告房屋一定的损失，况且，尚有部分租金未按原约定继续支付，故本院酌定由原告每户退还被告保证金各5万元，对被告要求原告退还其房屋租金和搬迁费并赔偿损失之请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告汪某和蒋某、王某和曹某、费某和黄某、熊某与被告黄石某置业有限公司签订的《危房改建协议书》；二、被告黄石某置业有限公司在本判决生效后五日内将其收取的房产证返还给原告各户；三、原告汪某和蒋某、王某和曹某、费某和黄某、熊某在本判决生效后五日内各户返还被告黄石某置业有限公司保证金各5万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费4,820元，减半收取2,410元，由原、被告各负担1,205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。（上诉人在递上诉状时预交上诉案件受理费4,820元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号：17-154101040002529。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  虞志远二〇一五年十一月二十五日书记员  余 琼