甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)甘05民终543号上诉人（一审被告）：洪某1，住天水市。委托诉讼代理人：洪某2，男，系洪某1之子。委托诉讼代理人：曲某，甘肃畅和律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：崔某，住天水市。委托诉讼代理人：柴某，甘肃法茂律师事务所律师。上诉人洪某1因与被上诉人崔某确认合同有效纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2018）甘0502民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洪某1及其委托诉讼代理人洪某2、曲某，被上诉人崔某及其委托诉讼代理人柴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回崔某的诉讼请求。事实与理由：一、本案实质是公有房屋承租权确立问题，不是完全民事法律关系，法院无权处理。二、崔某提供的收条、现金收据、收款收据及证人证言不足以认定存在承租权转让的事实，一审判决事实认定错误。三、一审判决运用逻辑推理和生活经验综合认定存在转让事实，但其推理论证过程存在主观臆断。第一，根据甘肃省统计局公告，1998年甘肃省职工平均工资6418元，一审判决提出当时平均工资百余元显然错误，同时判决中还提出该房屋当时年租金应在百余元，也没有客观依据。由统计结果看，以半年的工资支付租金完全符合常理和生活经验，而用3000元实现转让则价格明显过低，反倒有悖常理；第二，关于崔某居住20年一直承担房屋费用的问题，是房屋租赁关系中的正常现象；第三，关于5年后上诉人未催讨租金也未要求返还房屋的问题，上诉人给予了说明，即长年在外地经营，回天水后有更好的房屋居住，不需要追回房屋。三、一审判决关于转让协议的效力认定错误。退一步讲，假设双方之间存在口头转让协议，该协议应为无效。一是在公房租赁关系中，承租人的变更必须经过单位同意，否则承租人之间私下变更无效。本案中，没有任何证据证明单位明确同意当事人之间变更租赁关系，相反在住房证及单位提供给拆迁单位的名册中，单位认可的承租人仍是上诉人；二是单位也没有以事实行为同意变更租赁关系。收费人刘源证实是应崔某的要求将交款人写成崔某，显然刘源并未请示单位同意，是个人行为，且收据上的收费部门是单位下属的运销公司，而决定公房租赁的应当是单位的具体职能部门，运销公司不能代表单位表明态度。综上，本案即没有证据能够证明或推定单位同意上诉人和崔某之间关于承租权的转让，单位也未对承租权转让给予追认，故如果存在转让，则该转让协议应当无效。崔某辩称，一、洪某1与崔某之间系公房承租权的转让。一是崔某支付了3000元的转让款，结合双方交易的时间点、房屋的结构、面积、性质来看，3000元的对价应为房屋转让款；二是自1998年6月13日之后，洪某1未向崔某主张任何权利，房屋由崔某管理使用至今二十余年，洪某1从未主张房屋租金或是腾退房屋；三是崔某与产权人已建立新的租赁关系，虽然公房登记底册是洪某1的名字，但1998年6月13日之后一直由崔某直接向产权人缴纳房屋租金、水电费、垃圾费等费用，故崔某已经与产权人建立了新的租赁关系；四是本案与洪某1将标的物租赁给他人时表现出不同的形式，洪某1在一审和二审均陈述其在1998年6月13日前曾将房屋租赁给他人，交易形式为洪某1直接向承租人收取房屋租金，给产权人应当缴纳的房屋租金及其他费用是由洪某1承担的。综合以上几点，洪某1与崔某之间系公房承租权的转让。二、洪某1与崔某之间公房承租权的转让行为合法有效。双方的转让行为未违反法律法规强制性规定，且产权人对转让行为完全知晓，同时直接收取了崔某支付的房屋租金及其他费用，充分说明产权人同意转让行为，故洪某1与崔某之间公房承租权的转让行为合法有效。综上，请求驳回洪某1的上诉请求，维持原判。崔某向一审法院起诉请求：请求确认崔某、洪某1之间关于甘肃天嘉交通运输集团有限公司（原甘肃省天水汽车运输总公司）位于天水市秦州区东桥头公房承租权的转让协议有效。一审法院认定事实：崔某、洪某1均系原甘肃省天水市汽车运输总公司（现甘肃天嘉交通运输集团有限公司）职工，原甘肃省天水市汽车运输总公司将位于天水市秦州区东桥头的公房（房屋为土木结构，房屋面积为24.6㎡）出租给洪某1，并办理了住房证。1998年6月12日，崔某给洪某1支付3000元，洪某1给崔某出具收条1份，同时将其承租的甘肃天嘉交通运输集团有限公司位于天水市秦州区东桥头的公房交付给崔某居住使用并一直由崔某管理维修至今，期间崔某交纳了1999年1-5月、2000年1-6月、2005年和2006年的电费及垃圾清运费。1998年6月12日至今洪某1既未向崔某催要过租金，也未向崔某主张返还房屋。现该房屋被政府纳入拆迁范围，2018年5月15日，洪某1与新华路南延段道路项目（天嘉）房屋征收补偿办公室签订房屋征收补偿安置协议书，但尚未领取征收补偿款。另查明，甘肃天嘉交通运输集团有限公司（原甘肃省天水市汽车运输总公司）对于公有住房的转让并无明确的态度。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、崔某、洪某1之间系租赁关系还是转让关系；二、如果双方系转让关系，该公租房承租权转让协议是否有效。关于崔某、洪某1之间系租赁关系还是转让关系的问题。诉争房屋系单位自管公房，虽然住房证上显示的住户为洪某1，但并不排除存在住房证记载的权利人与真实权利人不一致的情况。崔某主张洪某1将诉争房屋承租权转让给崔某，洪某1主张其只是将诉争房屋出租给崔某，双方各执一词，且均未提交直接的证据证明各自的主张，故本院依据现有证据，运用逻辑推理和日常生活经验综合认定。从查明情况看，崔某、洪某1对1998年6月12日，崔某给洪某1支付3000元，洪某1将诉争房屋交付崔某的事实均无异议。而诉争房屋系24.6㎡土木结构公房，1998年该房屋年租金应在百余元左右，当时职工平均工资也只有百余元，崔某在未签订任何租赁合同，在租金和租期均未约定的情况下，给洪某1支付多年的工资租赁一处24.6㎡土木结构的公房，显然有悖常理。另外，崔某申请出庭的证人均证实，崔某已在诉争房屋居住30年，房屋一直由崔某管理维修，洪某1也表示1998年6月13日之后再未去过诉争房屋，对于房屋的情况均不知情，洪某1作为公租房的承租人，在长达30年的时间内对诉争房屋无任何管理行为，按洪某1庭审中的陈述，3000元仅为5年的租金，但5年后洪某1从未追讨过租金，也未要求崔某返还房屋，其做法也有悖生活常理。在诉争房屋被征用补偿前洪某1从未主张过权利，双方发生争议亦为本次征用补偿所引起，所以认定崔某、洪某1系转让关系具有更高的可信度。关于崔某、洪某1之间公租房承租权转让协议是否有效的问题。从本案查明的情况看，本案争议房屋是原甘肃省天水市汽车运输总公司（现甘肃天嘉交通运输集团有限公司）分配给洪某1的公有住房，洪某1对该房屋只有承租使用权而无所有权。对于公房，承租人在不影响公房所有权的情形下，对房屋享有有限的处分权。公房承租人所承租的公房以买卖形式转让的行为，实际是对公房使用权的转让，现行法律、法规并未禁止公有住房的承租使用权上市流转，转让行为有效。本案中，崔某、洪某1均系原甘肃省天水市汽车运输总公司（现甘肃天嘉交通运输集团有限公司）职工，洪某1给崔某转让的是诉争房屋使用权，而该房屋使用权管理单位对本单位内部职工间对所承租公房使用权的转让行为未作禁止或限制，同时崔某、洪某1之间的转让行为是在自愿基础上进行的，故双方关于公房承租权的转让合同合法有效。综上所述，崔某与洪某1之间关于诉争房屋承租权的转让合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，判决：洪某1将甘肃天嘉交通运输集团有限公司（原甘肃省天水市汽车运输总公司）位于天水市秦州区东桥头的公房承租权转让给崔某的协议有效。案件受理费50元，由洪某1负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人洪某1提交了以下证据：１.天水经济统计年鉴2页，欲证明1998年的省属单位年人均工资是5534元；2.天嘉公司的职工住宅登记表，欲证明至今甘肃天嘉交通运输集团有限公司承认的公房承租人是洪某1。崔某质证后认为，对天水经济统计年鉴真实性及关联性均不认可，职工住宅登记表不属于新证据。本院经审查后认为，天水经济统计年鉴与本案无关，不予采信，洪某1一审时提供了职工住宅登记表，对其真实性予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：双方之间是否存在承租权转让关系;如果双方系转让关系，该公房承租权转让协议是否有效。关于第一个焦点，首先，崔某与洪某1虽未签订书面的转让合同，但崔某于1998年6月12日一次性交付给洪某13000元后一直占有使用诉争房屋直至该房屋被拆迁，洪某1自1998年6月12日后再未去过涉案房屋，也从未向崔某主张过任何权利。其次，涉案房屋系单位自管公房，虽然住房证上显示住户为洪某1，但在真实权利人有证据证明租赁权发生变化的情况下，不能仅依据住房证即认定该房屋系洪某1所有。再次，洪某1在诉讼中陈述其在1998年6月12日之前曾将房屋租赁给案外人，交易方式为案外人向洪某1交付费用，再由洪某1将费用交付给甘肃天嘉交通运输集团有限公司。而本案中，除洪某1的交易习惯改变外，房屋说涉及的电费等都是由崔某直接交给甘肃天嘉交通运输集团有限公司。洪某1上诉称其与崔某之间形成了房屋租赁关系，但双方并未对租金和租期进行约定。综合以上几点，根据证据的盖然性，认定崔某与洪某1之间系房屋转让关系更加符合实际情况与常理。洪某1上诉称本案系公有房屋承租权确立问题，不是完全民事法律关系，法院无权处理。对此本院认为，公房承租人对公房享有占用、使用、收益等权利，属于用益物权范畴，承租人在不影响公房所有权的情形下，对房屋享有有限的处分权，故有关公房转让合同的纠纷属于人民法院管辖，洪某1的该上诉理由不能成立。关于第二个焦点，从一、二审查明情况看，涉案房屋的所有人系甘肃天嘉交通运输集团有限公司，洪某1作为承租人，在不影响公房所有权归属的情况下，对房屋享有有限的处分权。洪某1转让房屋的行为，实质是对公房使用权的转让，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，转让行为合法有效。且崔某、洪某1均系甘肃天嘉交通运输集团有限公司职工,该公房管理单位对本单位内部职工间所承租公房使用权的转让行为未作禁止或限制，故双方之间关于公房承租权的转让合同合法有效。综上，洪某1的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人洪某1负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宏权审 判 员 陈 萍审 判 员 雒 璇二〇一八年十一月五日法官助理 董红丽书 记 员 周 宇