渭城区人民法院民 事 判 决 书(2015)渭城民初字第00528号原告苏某某。原告周某某。上列原告委托代理人荆某某，法律顾问。被告吴某某。委托代理人贠某，陕西方强律师事务所律师。原告苏某某、周某某诉被告吴某某某某合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏某某及其与周某某的委托代理人荆某某，被告吴某某及委托代理人贠某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏某某、周某某诉称，2014年6月12日，他们与吴某某就其所有的某市某路某大楼北侧2层楼房签订《租房合同》，吴某某将该二层楼房约XXX㎡租给他们开办某火锅店。还约定：租期10年，从2014年6月20日至2023年8月5日止。2014年6月20日起到2014年8月4日为装修期；租金每年26.8万元。前两年每年两次付清。第3年起，每年一次性付清，租金上浮5%；第4年上浮5%；第5年上浮5%；第6年起至合同期满，每年上浮8%；物业费6000元一次付清；水电气广告工商税务（吴某某负责协调，苏某某、周某某负责费用）；合同期满后他们有优先承租权。合同签订后，他们按约定支付了租金及物业费150780元，即准备装修。2014年6月19日，他们与吴某某介绍的王凯签订《装修施工合同》，同时着手到工商税务等部门办理营业手续。在装修过程中，消防部门两次到现场告知他们房屋消防手续不全、责令停止装修。他们随即找吴某某要求完善手续，吴某某承诺很快办妥手续并不会影响正常开业。为了让他们相信，9月27日，吴某某与他们签订了《补充协议》。约定关于消防手续办理及违约责任由吴某某按照原协议约定，在经营过程中带来整改、停业等损失，由其负责赔偿他们。其应赔偿他们在停业期间的房租费、所有人员工资、营业收入。该补充协议与《租房合同》具有同等法律效力。在此情况下，他们才放心地继续装修。2014年10月31日，他们的某火锅店试营业。2014年12月29日，某市公安局某分局消防大队突然给他们下发了某某消封字（XXXX）第XXXXXXXX号《临时查封决定书》，他们方知吴某某出租的房屋是无建审手续的违法建筑！他们根本无法再继续合法经营！他们为了开业经营，到目前共投入资金60余万元（房租、物管费、装修费、设备、广告费、人员工资等等）。他们认为，我国现行法律规定，出租城镇违法建筑的合同是不受法律保护的无效合同！吴某某违反诚实信用原则，隐瞒租赁标的物系违法建筑，公然挂牌出租，蒙骗他们与其签订了无效的租赁合同，致使他们投入大量资金和精力却无法实现合同目的，过错全部在吴某某，吴某某应赔偿他们因此而造成的全部损失。同时返还他们交付的房租及物管费。他们请求：1、依法确认他们与吴某某签订的《租房协议》和《补充协议》无效；2、判令吴某某返还房租及物管费150780元，并承担该款从2014年12月1日起至给付之日的利息（按银行同期贷款利息计算）3747.60元（暂计算至起诉之日）；3、判令吴某某赔偿他们实际损失710328元。被告吴某某辩称，一、要求苏某某、周某某依法支付占用本案涉案房屋长达半年的使用费13.40万元。根据《租房合同》约定，他从2014年6月20日起将房屋租给苏某某、周某某至2023年8月5日。他遂于2014年6月20日将房屋交付苏某某、周某某使用，苏某某、周某某仅支付了半年的房屋使用费13.40万元。目前苏某某、周某某仍占有该房屋，截止本案开庭之日，苏某某、周某某尚欠他半年的使用费13.40万元，对于该项费用，他要求苏某某、周某某应予支付。苏某某、周某某所述事实与实际严重不符，请依法驳回苏某某、周某某各项诉讼请求。1、他租用案外人某物业管理有限公司名下某大厦以北空地，在某公司的认可下在该闲置土地上加盖2层楼房，某公司并保证其自行全权负责该地的“安全、消防通道畅通、天然气改建及不损民利己”等问题。他与苏某某、周某某在洽谈合同过程中，就明确告知苏某某、周某某本案涉案租赁房屋的消防等手续不全，当时苏某某、周某某声称其有能力解决消防通道等事宜，同时再三要求他将该房屋租给其二人。为了回收成本并鉴于苏某某、周某某的承诺及不断地催促，他与苏某某、周某某签订了《租房合同》。该《租房合同》是苏某某、周某某在明知房屋各项手续不全的情况且双方在平等、自愿的原则下签订的合同。合同签订后，苏某某、周某某就开始着手租赁房屋的装修，装修期间消防部门检查，发现该场所不符合消防规定，责令整改，无奈装修被迫中断。苏某某、周某某为尽快开业、正常经营，再三强调其有能力解决消防通道问题，并放言要让消防队把消防意见书办好送到他店里。同时，苏某某向某公司出具承诺书，承诺消防验收及消防通道等事宜均由其负责（截止目前该消防通道的问题未解决）。在苏某某、周某某的承诺下，他很放心地让其二人协调消防通道并继续进行装修。苏某某、周某某经营的某火锅店于2014年11月1日正式开业。苏某某、周某某在其营业期间内，因经营不善等原因，导致其一直处于亏损状态，苏某某、周某某看盈利无望，便欲将其损失转嫁，就先后多次到消防部门举报；加之苏某某、周某某再三纠缠与胁迫，无奈他于2015年元月14日向其支付营业损失1万元。此后，苏某某、周某某一直强行经营到2015年1月17日，并至今占有他的房屋，同时还依旧坚持向消防部门举报。他认为，苏某某、周某某明知该消防通道存在问题，仍坚持装修、开业，存有扩大损失的主观恶意；同时，因苏某某、周某某承诺该消防通道问题由其解决，那么现又基于二人的原因（即延迟解决、几次三番到消防部门投诉）导致消防通道诸事宜迟迟未得以解决，其二人无故拖延消防通道的解决时间，多次到消防部门投诉，其目的自然是以此要挟他，达到其索要巨额赔偿以弥补其经营不善的各项损失（含有房租费、人员工资、营业损失等）的目的，此恶意昭然若揭，故对其所主张的各项损失，他不应当承担赔偿责任。综上，他认为苏某某、周某某在签订合同前，对该涉案租赁物的状况已明确知道，现因其经营不善导致损失严重，为了弥补其损失，在其承诺自身完善消防通道的基础上，无故拖延时间，该行为应当不被法律所允许，故请人民法院依法驳回苏某某、周某某的诉讼请求。苏某某、周某某提供下列证据材料：第一组《租房合同》。证明其主张的：1、他们与吴某某2014年6月12日订立《租房合同》，双方成立某某关系；2、合同中约定了出租房屋的位置、租金、租金支付、租期、装修期及物业费、水电气工商税务等费用的承担。第二组某某封字[2014]第XXXXXXXX号《临时查封决定书》、《场地租赁合同》、《关于终止合同的函》。证明其主张的：1、他们与吴某某签订的《租房合同》违反行政法规强制性规定，应为无效；2、吴某某将承租场地上无建审手续的私建房屋租给他们，吴某某存在明显的主观故意，致使他们与其签订了无效合同，其过错责任全部在于吴某某。第三组《补充协议》、吴某某的《声明》。证明其主张的：1、《补充协议》和吴某某的《声明》真实、合法、有效。吴某某应按《补充协议》和《声明》承担责任；2、吴某某存在过错。第四组房费及物管费付款凭证。证明其主张的，他们开办火锅店支付吴某某房租及物管费150780元。第五组《装修合同》、装修工头王某某的证言及身份证复印件、付款凭证11份。证明其主张的：他们开办火锅店投入装修费209150元。装修工头王某某是吴某某介绍的。第六组装饰费用付款凭证。证明其主张的他们开办火锅店投入装饰费29019元。第七组广告宣传费支出凭证。证明其主张的他们开办火锅店投入广告宣传费10230元。第八组购置必要财物票据及运费、人工费凭证。证明其主张的，他们购置并用于租赁房屋的必要财产投入、运费和人工费共计118190元。第九组2014年11月、12月营业额统计单；11月收支报表；11月、12月人员工资表。证明其主张的：1、火锅店的日停业损失为1866元（11月份利润为55379元），停业损失总计302292元；2、2015年1月份人员工资损失12639元。第十组固定电话装机手续费和材料费、消毒检测费、预防性体检费等票据。证明其主张的：1、开办火锅店的必要缴费；2、缴费支出920元。第十一组交通费票据。证明其主张的吴某某协调消防问题造成他们交通费损失28880元。吴某某质证认为：对苏某某、周某某提供的《租房合同》无异议。渭公封字[2014]第XXXXXXXX号《临时查封决定书》不能证明该房屋是违法建筑，是否属于违法建筑由城建部门认定。认可《补充协议》，但不能证明他有过错。他的声明真实性认可，那是他在被逼迫情况下写的，该声明仅说明房租费推迟计算，并非说明其后损失统一推迟。《关于终止合同的函》他未收到，也不知某公司出于什么目的出具的，合同在履行中并未终止。认可房费及物管费付款凭证的真实性。但他认为租房合同签订后现在已1年多，苏某某、周某某仅支付了半年的房租费，其余9个月房租费还未支付。《装修施工合同》真实性认可，但装修施工方没有资质，其费用苏某某、周某某有可能夸大，装修费用他不认可。装修工头王某某不是他介绍的。苏某某、周某某提供的装饰费付款凭证，显示某的认可，未显示某名称的不认可。某艺术团肖某某、王某的身份不明，况且收款收据不能证明广告费支出。苏某某、周某某购买财物的国美出具的7个机打发票认可，其余不认可。2014年11月、12月营业额统计单；11月收支报表；11月、12月人员工资表；这些是苏某某、周某某自行制作的，营业额不符合证据规定，从同一个人两次不同签名来看，该证据材料不属实。雇佣人员应当有劳动合同，仅有工资表并不能证明这些员工就在店里工作，所以该工资表是虚假的。固定电话费用发票显示苏某某名字，与某火锅店无关。交通费票据应该是火车票、飞机票，还有就是加油票，而并未见到有这些票据，只是苏某某、周某某自己书写的材料，不能作为证据。吴某某提供下列证据材料：1、2014年6月27日苏某某的承诺书。证明其主张的苏某某承诺为他办理消防验收及消防通道事宜。2、2013年3月27日某物业管理有限公司保证书。证明其主张的他在某物业管理有限公司认可下，在该闲置场地加盖2层楼房，该公司保证全权负责该场地“安全问题，消防通道畅通，天然气改造及不损民利己”。《场地租赁合同》。证明其主张的，他与某物业管理有限公司签订场地租赁合同，约定他自由经营。某物业管理有限公司收据2张。证明其主张的该公司收取他水费，说明他与某物业管理有限公司存在场地租赁关系并正在履行。苏某某的收条1张、水电安装材料费收款收据2张。证明其主张的，他支付苏某某、周某某营业损失1万元，合同中约定他代替苏某某、周某某支付的水电设施材料费用。苏某某、周某某质证认为：承诺书是他们给某物业管理有限公司的，并非给吴某某的承诺。即使承诺也仅仅是给店内消防验收事项的承诺，与建筑消防手续无关。某物业管理有限公司给咸阳市综合执法局出具的保证书与他们无关，该保证书不能证明合同有效。《场地租赁合同》不能证明他们与吴某某之间的《租房合同》合法。某物业管理有限公司收取吴某某水费与本案无关，其收取水费的收据不能作为证据。双方补充协议约定营业损失吴某某承担，购买水电材料费用的收款收据不能证明是吴某某替他们所交，与本案无关。苏某某和周某某、吴某某提供的证据材料，经开庭审理质证，合议庭认为：城镇建筑物不但要经过城市规划部门许可，还要符合消防安全的规定，因为苏某某、周某某承租吴某某建在消防安全通道上二层楼房不符合消防安全的规定，因此，苏某某、周某某提供的某市公安局某某分局消防大队《临时查封决定书》能够作为证据。吴某某与某物业管理有限公司签订的《场地租赁合同》，能证明吴某某从某物业管理有限公司承租了空地，而且约定吴某某保证合法经营，可以作为证据。苏某某、周某某提供了某物业管理有限公司给吴某某的《终止合同的函》，吴某某并未确认收到该函，且某物业管理有限公司也未确认送给吴某某，所以不能依据《终止合同的函》确认吴某某与某物业管理有限公司之间场地租赁合同终止。《补充协议》是在苏某某、周某某与吴某某签订《租房合同》基础上签订的，属《租房合同》附件，其效力依赖于《租房合同》的效力，《租房合同》与《补充协议》能够作为证据。吴某某提出《声明》是在苏某某、周某某逼迫下书写的，但未提供相应证据，所以《声明》可以作为证据。尽管装修工头王某某证明给苏某某、周某某装修某火锅店不是吴某某介绍的，而是给吴某某建房的肖捷介绍的，苏某某通过吴某某认识肖捷。王某某是个人揽活，没有相应的资质，但苏某某、周某某对其装修没有争议，况且苏某某、周某某当初并不是为形成诉讼而来，因此，吴某某提出苏某某、周某某夸大装修费的理由不能成立，苏某某、周某某提供的装修合同、付款凭证及装修工头王某某的身份证复印件可以作为证据。装饰费用付款凭证，是苏某某、周某某对其开办某火锅店必要投资的支出凭证，基本上不属于正式发票，这是现实经济生活中经营行为不规范，但其仍有证明作用，可以作为证据。苏某某、周某某经营的某火锅店2014年11月、12月营业额统计单；11月收支报表；11月、12月人员工资表，其客观性不确定，因而不能作为证据。广告宣传费支出凭据全是白条子，其客观性同样不能确定，所以，不宜作为证据。购置必要财物票据及运费、人工费凭证中，正式票据、有印章的收款收据及虽为白条子，但支付运费的可以作为证据。安装固定电话手续费、工料费发票、消毒检测费收款票据及预防性体检费收据均为正式票据，经营餐饮业是必须支出的费用，这些票据能够作为证据。交通费支出应该提供相应的机票、车票，或者加油的票据，而这些票据实际当中自然会取得，苏某某、周某某提供自己书写的交通费支出情况材料，是自证其主张，显然不能作为证据。吴某某提供苏某某的承诺书，只是苏某某为自己考虑而帮吴某某的意思表示，从根本上改变不了事前已经形成的基本事实，该承诺书不能证明吴某某的主张，不能作为证据。2013年3月27日某物业管理有限公司向咸阳市综合执法局出具的保证书，不能证明其加盖二层楼房具有合法性，该保证书不能作为证据。《场地租赁合同》及某物业管理有限公司收据可以证明吴某某用于建二层小楼的土地是承租某物业管理有限公司管理的土地，双方存在场地租赁合同关系，但对场地的自由经营必须在法律许可的范围内，不能超越法律规定。苏某某收取吴某某1万元的收条，苏某某认可，能够作为证据。吴某某支出水电安装材料费收款收据2张，可以证明吴某某为其所建二层楼房出租给苏某某、周某某经营支付了这2笔费用，可以作为证据。经审理查明：2014年1月17日，某物业管理有限公司与吴某某签订《场地租赁合同》。约定某物业管理有限公司将其位于咸阳市渭城区人民东路9号某大厦北面场地租予吴某某。吴某某租赁该场地自由经营，保证合法经营。某物业管理有限公司无权干涉吴某某，因违法经营所引起的一切后果及相关责任与某物业管理有限公司无关。某物业管理有限公司于2014年2月15日前向吴某某交付该场地。租赁期限10年，自2014年3月28日至2024年3月28日。之后，吴某某在该场地上建起二层楼房。2014年6月12日，吴某某与周某某签订《租房合同》。约定吴某某将某市某路北段约XXX㎡门面房租给周某某。吴某某从2014年6月20日起将房屋租给周某某至2023年8月5日止。2014年6月20日至2014年8月4日为装修期。租金每年26.80万元。当日，周某某支付吴某某租房定金5万元。2014年6月24日，周某某支付吴某某房租费5万元。2014年6月30日，苏某某支付吴某某装修押金3000元。2014年11月6日，周某某通过某银行给吴某某汇款47780元，作为房租费及物管费。2014年6月19日，苏某某、周某某与给吴某某建房的肖捷介绍的王某某签订《装修施工合同》。在装修过程中，某市公安局渭城分局消防大队两次到现场告知苏某某、周某某承租房屋消防手续不全、责令停止装修。苏某某随即找吴某某要求完善手续，吴某某承诺很快完善手续，不会影响正常开业。为此，2014年9月27日，吴某某与苏某某签订《补充协议》。约定由吴某某按原协议约定负责办理消防手续。若吴某某未按原协议约定完善消防手续，给苏某某、周某某在经营过程中带来整改、停业等损失的，由吴某某负责赔偿。之后，苏某某、周某某安排王某某继续装修。苏某某、周某某支付王某某装修费209150元。2014年10月31日，苏某某、周某某开办的某火锅店试营业。2014年12月29日，某市公安局渭城分局消防大队给某火锅店下发了某某消封字（XXXX）第XXXXXXXX号《临时查封决定书》，该决定书载明：我大队于2014年12月29日派员对你单位进行了消防监督检查，发现你单位存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：1、该建筑位于某大厦消防通道上，属违法建筑，无建审手续；2、该饭店开业前未经消防安全检查，擅自开业。无奈，某火锅店停业。2015年元月14日，苏某某收到吴某某支付停业损失1万元。为开办某火锅店，苏某某、周某某支出装饰费29019元，支出购置财产费用71737元、运费3320元，支出固定电话装机手续费10元、材料费170元，支出消毒监测费360元、预防性体检费380元。由于吴某某未能获得该出租房的建审手续，苏某某、周某某无法继续经营某火锅店，导致双方发生纠纷。2015年3月27日，原告苏某某、周某某向本院起诉。本院认为：吴某某在承租某物业管理有限公司的场地上未经城市建设规划部门批准建筑二层楼房，并将该二层楼房出租给苏某某、周某某开办某火锅店，为此吴某某与周某某签订《租房合同》，根据最高人民法院《关于审理城镇某某合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，该《租房合同》无效。在此基础上，2014年9月27日，吴某某与苏某某签订的《补充协议》属《租房合同》的附件，该《补充协议》是不能独立存在的，所以，该《补充协议》亦无效。吴某某明知其建筑的二层楼房未经城市建设规划部门批准，而将该二层楼房出租给苏某某、周某某使用，应承担造成该《租房合同》无效的过错责任，除返还取得租金及物业管理费之外，还应赔偿苏某某、周某某开办某火锅店造成的损失。苏某某、周某某的损失包括：装修某火锅店费用支出、装饰费用支出、购置财物费用及运费支出、固定电话装机手续费及材料费支出、消毒检测费和预防性体检费支出。由于本案所涉《租房合同》无效，因而苏某某、周某某请求赔偿营业损失不予支持。因为：其一，《租房合同》无效，正常情况下根本不可能履行，那么营业收益作为期待利益是不可能实现的，也就不存在营业损失；其二、苏某某、周某某占用吴某某所建房屋经营某火锅店试营业期间，其有成本支出、亦有营业收益。至于吴某某因某火锅店停业给苏某某、周某某赔偿的停业损失1万元，因《租房合同》及《补充协议》无效，所以苏某某、周某某取得该款项没有依据，应作为吴某某的款额抵作判决给苏某某、周某某的赔款。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、2014年6月12日吴某某与周某某签订的《租房合同》及2014年9月27日吴某某与苏某某签订的《补充协议》无效。吴某某返还苏某某、周某某房租费及物管费150780元。吴某某赔偿苏某某、周某某装修费用209150元、装饰费用29019元、购置财物费用及运费75057元、固定电话装机手续费10元及材料费170元、消毒检测费360元和预防性体检费380元，合计314146元。扣除吴某某已付的1万元，吴某某实际应付苏某某、周选亮赔款304146元。驳回苏某某、周某某请求吴某某赔偿广告宣传费、停业损失、交通费的诉讼请求。上述款项，限本判决生效后15日内付清。逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10128元，苏某某、周某某承担4128元，吴某某承担6000元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本。上诉于某市中级人民法院。审 判 长  陈 钟代审 判员  陈 静人民陪审员  ＸＸ玲二〇一五年十一月十三日书 记 员  马 冰