包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初2104号原告：深圳市滨海物业管理有限公司,统一社会信用代码：×××。法定代表人：荆涛，总经理。委托诉讼代理人李志强，内蒙古义源律师事务所律师。被告：高云飞，男，1971年1月26日出生，汉族，包头医学院教师，住内蒙古自治区包头市。被告：甄凤丽，女，1973年12月22日出生，蒙古族，包头市青山区人大职工，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：高云飞，男，1971年1月26日出生，汉族，包头医学院教师，住内蒙古自治区包头市。原告深圳市滨海物业管理有限公司与被告高云飞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用简易程序并于2018年7月31日公开开庭进行了审理。2018年8月1日，经原告申请，追加甄凤丽作为本案被告参加诉讼。本院于2018年8月3日作出书面的参加诉讼通知书并向原、被告双方送达。因本案案情复杂，本案转为普通程序，并于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告深圳市滨海物业管理有限公司的委托诉讼代理人李志强，被告高云飞、被告高云飞代表被告甄凤丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市滨海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2017年1月1日到2017年12月31日物业服务费3320元并支付滞纳金1320元，以上合计4640元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告于2015年10月17日在包头市正翔房地产开发有限公司办理入住手续并领取钥匙，同时交纳2016年1月1日至2016年12月31日期间物业管理费，之后再未交纳任何物业管理费用，物业公司多次以入户张贴物业服务费催缴通知单、发送EMS快递及电话等方式进行催要，但业主至今未支付，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告高云飞、被告甄凤丽辩称，针对原告的起诉，做如下答辩：1.本案诉讼主体不适格。答辩人与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》之补充协议中第十条其他约定中，约定在业主大会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由出卖人（开发商）依法选聘的深圳滨海物业管理有限公司负责管理。然而本案中，起诉答辩人的原告却是深圳市滨海物业管理有限公司。答辩人与原告深圳市滨海物业管理有限公司从未签订过任何物业服务合同，故不存在欠2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费一说；2.答辩人收房时，已向包头市正翔房地产开发有限公司预交了物业服务费，但是包头市正翔房地产开发有限公司并没有明确告知答辩人收费标准及收费起止时间且包头市正翔房地产开发有限公司承诺物业服务费降至每月每平方米4.50元左右，超收的部分计算到下一年度的物业服务费中。在不确定物业服务费标准及收费起止时间的情况下，原告起诉答辩人欠缴2017年度物业服务费3320元是没有依据的，更谈不上支付滞纳金1320元；3.原告按每月每平方米6.00元的标准收取物业服务费没有法律依据。退一步讲，如果原告有物业服务资格，其收费依据何在？首先，原告没有依据《包头市物业管理条例（2013版）》第57条的规定，出示政府行政管理部门批准的收费依据和标准，从未公示企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况，导致业主不清楚原告具体提供了哪些服务，服务是否及时到位，也无法监督；其次，答辩人与开发商签订的《包头市商品房买卖合同》第13条约定：“甲方（开发商）向乙方（本人）明示《前期物业服务合同》及《业主公约》，乙方（本人）对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。”答辩人没有进行过此项内容的明确及书面确认，原告没有向业主公布《前期物业服务合同》，答辩人有权利不交物业服务费；第三，依据《包头市物业管理条例（2013版）》第56条的规定：“别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务实行市场调节价。实行市场调节价的，应当遵循平等、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，比照政府指导价，由业主与物业服务企业协商确定。”本案争议的房屋属于公寓，其物业服务费应实行市场调节价。经询价，周边物业恒源银座写字楼物业服务费为每月每平方米4.00元，苏宁写字楼为每月每平方米3.50元，万达广场公寓物业服务费为每月每平方米4.00元，紧邻银河广场的凯旋银河线公寓物业服务费为每月每平方米3.50元。答辩人系正翔国际二期枫景苑住宅业主，住宅小区有绿化、亮化等，物业服务费为每月每平方米2.50元，而正翔国际XX公寓周边无绿化无景观，每月每平方米6.00元的物业服务费明显偏高；第四、原告在物业服务及管理上存在漏洞，例如：在收房初期写字楼出现空调障碍，严重影响正常办公，经常困于电梯或无法上下楼，因电梯停电造成的电器损失至今无人赔偿;安全通道常年不开；入住2年来，纯净水等配套不全。3.原告在第一次诉讼庭审中提供的《前期物业服务合同》为复印件，真实性存疑，答辩人不认可，且物业服务费部分为手写，有涂改痕迹，答辩人怀疑原告有私改合同的嫌疑，申请以合同原件进行比对以证明其真实性。4.《前期物业服务合同》系无效合同。假使《前期物业服务合同》复印件是真实的，该合同对别墅、公寓、写字楼等的物业服务费进行明确约定，该约定违反了《包头市物业管理条例》第56条、内发改费字【2014】1029号文件第2条、《中华人民共和国物业管理条例》第41条、《中华人民共和国物业服务收费管理办法》第5条、第6条、第7条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项、第（三）项、第（五）项之规定，该《前期物业服务合同》为无效合同。综上所述，答辩人无恶意拖欠物业服务费的意图，只是不知道向谁交，交多少，从什么时候交；更不知道原告怎样对业主服务，是否服务到位，故原告的诉讼请求不能成立。希望法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，同时希望原告履行法定义务，更好地为业主提供服务，在服务到位的情况下，依法、合规的收取物业服务费。原告深圳市滨海物业管理有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.原告与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》原件1份；2.《商品房买卖合同》复印件1份、《XX公寓交付确认表》原件1份、《XX公寓精装修注意事项》原件1份、《装修竣工验收申请表》原件1份；3.照片9份；4.《物业管理缴费温馨提示》2份。原告提交以上证据的证明目的是，被告高云飞、被告甄凤丽于2015年9月10日向包头市正翔房地产开发有限公司购买坐落于本市青山区正翔国际XX号房产一处，房屋性质为公寓，建筑面积为46.11平方米；包头市正翔房地产开发有限公司于2015年10月17日向被告高云飞交付房产；原告与包头市正翔房地产开发有限公司于2013年12月16日即订立《前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，经双方签字盖章确认，对双方具有法律约束力。双方约定物业服务费价格公寓为每月每平方米6.00元，约定缴费为按年缴纳，每逾期一日，按照欠款金额的5‰收取滞纳金。原告依约提供了物业服务，并于2016年度、2017年度获得内蒙古自治区住房和城乡建设厅确认的“全区物业管理优秀项目”称号且作为优秀试点项目多次接受各级领导参观。被告未缴纳2017年1月1日到2017年12月31日期间的物业服务费共计3320元，并产生滞纳金1320元，原告与其他业主单独签订的物业服务协议确定的违约金降为2‰，故违约金按2‰标准计算。原告多次向被告催要，被告未给付。被告高云飞、被告甄凤丽对原告提交的证据2、证据3、证据4的真实性无异议，对证据1的真实性有异议，对证据2的取得方式有异议。对于原告提交的证据1，被告认为，《前期物业合同》中显示原告的法定代表人是罗建，而本次诉讼中原告的法定代表人是荆涛；该份合同中第6页、第7页均有涂改痕迹且该合同应属正规合同，应当打印而不应该是手写的，还没有加盖骑缝章；被告对该证据存疑，要求调取房管局备案合同的原件；酒店及公寓的物业服务费的价格，应实行市场调节价，《前期物业合同》中明确约定了物业管理费的价格，与法规不符；被告与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十条规定，房地产给被告选定的物业公司是深圳滨海物业管理有限公司，但是前期物业合同中原告的名称为深圳市滨海物业管理有限公司，物业公司的名称上有一字之差；原告提交的证据2的取得方式违法且与本次诉讼无关，故不能作为本案的证据使用；对原告提交的证据3的证明目的有异议，参观住宅的照片与公寓无关，表彰也是针对住宅物业；认可原告提供了一些服务，比如保洁，但是是否提供其他服务，照片无法反映；原告提交的证据4，被告认可向其催缴过费用，但不能证明原告向被告提供物业服务。被告高云飞、被告甄凤丽向本院提交如下诉讼证据：1.收据原件1份；2.包头市正翔房地产开发有限公司出具的《补充协议》1份；3.《包头市物业管理条例》第五十六条；4.《包头市商品房买卖合同》1份；5.《包头市物业管理条例》第五十七条。被告高云飞、被告甄凤丽提交以上证据的证明目的是：被告高云飞不是从原告处领取房屋钥匙，而是从包头市正翔房地产开发有限公司处领取房屋钥匙；包头市正翔房地产开发有限公司工作人员向二被告承诺后期的物业服务费降至每月每平方米4.50元左右；包头市青山区钢铁大街7号正翔国际广场XX号属于公寓，应当遵循市场调节价；包头市正翔房地产开发有限公司与被告高云飞、被告甄凤丽确定的物业服务企业并非原告，原告的诉讼主体不适格且原、被告从未签订过任何形式的物业服务合同，二被告没见过或确认过《前期物业服务合同》；原告作为物业服务企业，从未按照法律规定向二被告出示过服务标准、服务内容及收费明细。原告深圳市滨海物业管理有限公司对被告高云飞、被告甄凤丽提供的证据1、证据3、证据4、证据5的真实性及证据1的证明目的均无异议，对证据2的真实性及证据2、证据3、证据4、证据5的证明目的有异议。原告认为，二被告自验收过房屋后即应当按照《前期物业服务合同》约定的标准缴纳物业服务费，包头市正翔房地产开发有限公司向二被告承诺的物业服务费标准是其单方面承诺的，与原告无关；根据《包头市物业管理条例》的相关规定，物业服务合同约定的公寓6.00元的收费标准是在房管局备案的，原告与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的公寓物业服务费为每月每平米6.00元，该约定符合市场调节的规定；合同的签订主体是作为企业的原告，与法定代表人是谁无关，原告法定代表人变更的相关程序在工商部门进行过备案；2013年12月16日与包头市正翔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的是原告，《包头市商品房买卖合同》中出现笔误，企业名称上漏了一个字，不是原告的责任。二被告购房时，原告已经和包头市正翔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，确定公寓的物业服务费标准为每月每平方米6.00元。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的原告提交的证据2、证据3、证据4及被告提交的证据1、证据3、证据4、证据5的真实性本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据1的真实性提出异议，被告提出的异议不成立，本院对原告提交的证据1的真实性予以确认。原告对被告提交的证据2的真实性及证明目的提出异议，原告提出的异议成立，本院对被告提供的证据2的真实性及证明目的不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月16日，原告深圳市滨海物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的包头市正翔房地产开发有限公司就坐落于包头市××区号正翔国际商住物业签订《前期物业服务合同》。乙方提供的前期物业服务包括：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、物业公共区域的清洁卫生服务；4、公共绿化的养护服务；5、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；6、车辆停放管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高屋住宅为每月每平方米2.50元，公寓为每月每平方米6.00元，商业物业为每月每平米5.00元，写字楼物业为每月每平米10.00元。物业服务费按年交纳。甲方、业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费用的，每日应按合同收费总额的千分之五的标准向乙方支付违约金。本合同自2013年12月16日起至2026年12月15日止，但在本合同履行期间，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2015年9月10日，被告高云飞、被告甄凤丽向包头市正翔房地产开发有限公司购买坐落于本市青山区正翔国际XX号房产一处并签订《包头市商品房买卖合同》。该合同显示，房屋性质为公寓，建筑面积为46.11平米。2015年9月11日，双方又签订《〈包头市商品房买卖合同〉之补充协议》，该协议第十条第1款约定：买受人承诺，在业主大会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由出卖人依法选聘的深圳滨海物业管理有限公司负责管理，接受该公司提供的物业服务。包头市正翔房地产开发有限公司于2015年10月17日将以上公寓交付被告高云飞。交付当日，被告高云飞交纳物业服务费3320元。被告高云飞、被告甄凤丽提交有“郭兆雨”签名字样的《补充协议》1份，内容为“正翔房地产开发有限公司承诺悦嘉公寓目前暂定物业费6元，后期申请物业费在4.5元左右，之前收的物业费6元，根据差价再延续后期物业费”，该协议上显示的书写时间为“2015年10月28日”。之后，原、被告因物业服务合同的履行产生矛盾，被告高云飞、被告甄凤丽未缴纳2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费3319.92元。对以上事实，本院予以确认。本院认为，原告深圳市滨海物业管理有限公司与包头市正翔房地产开发有限公司就坐落于包头市××区号正翔国际商住物业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告高云飞、被告甄凤丽提出，其与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》之补充协议中约定：在业主大会未选定物业管理公司之前，被告购置的房屋由出卖人即包头市正翔房地产开发有限公司依法选聘深圳滨海物业管理有限公司负责管理，但本案的原告却是深圳市滨海物业管理有限公司，虽然《包头市商品房买卖合同》中约定依法选聘的物业服务企业为深圳滨海物业管理有限公司，但实际上，与包头市正翔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的是本案的原告，向二被告所购公寓提供物业服务以及因履行物业服务合同与二被告产生矛盾的也是深圳市滨海物业管理有限公司，故被告提出的原告诉讼主体不适格的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。原、被告关于物业服务费的标准及缴费开始时间、缴纳方式在原告与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中有明确的约定，且二被告购房时，该《前期物业服务合同》已签订并开始履行，二被告履行缴费义务的前提是其成为正翔国际商住房屋的业主，而不是二被告购房后是否与原告重新签订物业服务合同，包头市正翔房地产开发有限公司作为开发商代收1年物业服务费，标准为每月每平方米6元，二被告购房之前，对所购房屋的物业服务费标准应该知晓；即便二被告购房时不知晓物业服务费标准，但房屋交付时，被告对所缴纳物业服务费参照什么标准及缴款的期限也应有所知晓；再者，物业服务费参照什么标准，依据的是原告与包头市正翔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，物业服务费从何时开始缴纳，法律有明确规定，现二被告在本案中提出包头市正翔房地产开发有限公司作为开发商未明确告知其物业服务费的标准及从何时开始提供物业服务的抗辩理由，依据不足，本院不予采信；本案中，关于物业服务费收费标准，依据的是合同及合同双方当事人的合意，《前期物业服务合同》明确约定公寓的价格为每月每平方米6.00元，对物业服务费的标准未有强制性规定，故二被告关于物业服务费标准偏高的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。二被告提出包头市正翔房地产开发有限公司作为开发商承诺其后期的物业服务费为每月每平方米4.50元，对此，二被告提交有“郭兆雨”签名字样的《补充协议》1份，内容为“正翔房地产开发有限公司承诺悦嘉公寓目前暂定物业费6元，后期申请物业费在4.5元左右，之前收的物业费6元，根据差价再延续后期物业费”，该协议未加盖包头市正翔房地产开发有限公司的公章，郭兆雨是谁，能否代表包头市正翔房地产开发有限公司，其是否有权承诺，二被告均未举证；另外，从该协议的内容显示，物业服务费标准为每月每平方米6元，后期申请到每月每平方米4.50元，是否能申请成功，该协议未作保证，现二被告提交该书证作为包头市正翔房地产开发有限公司承诺其后期物业服务费降为每月每平方米4.50元的依据，理由不充分，本院不予采信；《前期物业服务合同》并未违反影响合同效力的强制性规定，故被告提出《前期物业服务合同》无效的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。《包头市物业管理条例》第五十七条规定：“物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示，并将房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。”二被告作为业主，有权要求原告对其企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置进行公示，但公示与否，不影响原告向被告主张物业服务费，现二被告以此为由拒缴物业服务费，本院不予支持。综上，被告拒缴物业服务费的抗辩理由，本院不予采信；故原告要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费3320元，本院支持3319.92元，其余部分，依据不足，本院不予支持；原告因合同履行问题与业主产生矛盾，原告是否完全按照合同约定履行了合同，原告未举证，故原告要求被告支付滞纳金1320元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告高云飞、被告甄凤丽支付原告深圳市滨海物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费3319.92元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告深圳市滨海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告深圳市滨海物业管理有限公司负担14元，被告高云飞、被告甄凤丽负担36元；被告高云飞、被告甄凤丽负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告深圳市滨海物业管理有限公司。原告深圳市滨海物业管理有限公司预交100元，退还原告深圳市滨海物业管理有限公司50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 燕 强人民陪审员 樊 英 二〇一八年十一月二十一日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。