广东省广州市黄埔区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0112民初454号原告：黄浩宇，男，1999年5月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，委托诉讼代理人：王贻云，广东天诺律师事务所律师。被告：佛山市金璟投资咨询有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道北77号二楼之一，统一社会信用代码9144060466500265XN。法定代表人：李东刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯宇平，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：广州市富鸿房地产中介有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区普晖十一街17号104房，统一社会信用代码9144010169515761X1。法定代表人：邓小动。原告黄浩宇诉被告佛山市金璟投资咨询有限公司（以下简称“金璟公司”）、第三人广州市富鸿房地产中介有限公司（以下简称“富鸿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄浩宇及其委托诉讼代理人王贻云、被告金璟公司的委托诉讼代理人冯宇平及黄宇、第三人富鸿公司的法定代表人邓小动到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄浩宇向本院提出诉讼请求：1.撤销黄浩宇与金璟公司于2017年12月5日签订的《补充协议书》；2.本案诉讼费由金璟公司承担。事实与理由：2017年9月15日，黄浩宇通过经纪方富鸿公司委托邓小动与金璟公司达成《房地产买卖合同》，合同约定金璟公司将其所有的位于广州开发区东园一街26号506房以1152360元的总价售给黄浩宇。合同签订后，黄浩宇在当日向金璟公司支付了50000元定金。2017年11月20日黄浩宇再向金璟公司支付购房首期款582360元。为办理购房按揭贷款，黄浩宇向提供按揭服务的中介机构支付12000元的服务费。2017年11月21日，黄浩宇和金璟公司办理网签手续。2017年11月底黄浩宇、金璟公司、富鸿公司一起去房地产管理机构办理过户手续，因金璟公司拒不愿意承担较高的交易税费，故当日并未办妥过户手续，后金璟公司提议，为少缴税费，双方需签订阴阳合同，但必须先撤回原有的网签合同，重新办理网签手续，在金璟公司的提议和请托下，黄浩宇于2017年11月28日撤回网签合同。2017年12月5日，金璟公司来到富鸿公司找到黄浩宇，谎称税务局要核查公司及公司老板的纳税情况，哀求黄浩宇签署案涉的《补充协议书》以应付税局的税务稽查，否则，公司老板将面临税务刑事责任，并再三恳求黄浩宇无论如何都要帮忙。黄浩宇见其再三苦苦哀求，故为帮金璟公司应付税务稽查，才最终同金璟公司签署涉案的《补充协议书》。2017年12月6日，黄浩宇银行账户收到金璟公司退回的购房定金，金璟公司称先退回定金，到时候再交，同时承诺2018年1月20日履行过户手续。2018年1月3日黄浩宇收到金璟公司退回的首期款。黄浩宇通过富鸿公司联系金璟公司并询问为何退回购房定金及首期款，金璟公司回复称双方已经解除了购房合同，涉案房产不出售了。黄浩宇认为金璟公司为了让其签署《补充协议书》，对其使用了欺诈手段，谎称签署该《补充协议书》只是为了应付税务稽查的需要。双方签署《补充协议书》完全是应金璟公司再三哀求为帮助其应付税务稽查，黄浩宇并没有同金璟公司解除《房地产买卖合同》的真实意愿。从双方签署《房地产买卖合同》到签署《补充协议书》，该期间涉案房产增值了约70万元，且黄浩宇不仅支付了首期款还为购买该房产花费了不少的中介服务费，试问黄浩宇如何会同意无条件解除《房地产买卖合同》。综上，黄浩宇签署《补充协议书》完全是受金璟公司欺诈，帮金璟公司应付税务稽查，而并非黄浩宇真实的意思表示，且该协议书的签订违反了公平原则，严重损害黄浩宇的合法权益，故黄浩宇依据合同法第五十四条之规定提起诉讼。被告金璟公司辩称：黄浩宇并非本案的适格原告。根据金璟公司与富鸿公司法定代表人邓小动于2017年9月15日签订的《房地产买卖合同》，上面明确记载：买方为邓小动，特别约定了“买方需易朋友名下，入黄浩宇的名下”，即黄浩宇是被借名买房人，实际出资购买涉案房屋的应当是邓小动，这与定金及首付款均由邓小动直接支付给金璟公司是相互印证的，终止交易后的退款也是由金璟公司直接支付给邓小动。因此，黄浩宇并非实际买受人，不能作为原告起诉。第三人富鸿公司述称：买卖合同协商的时候，已经约定了买卖双方各付各税，不存在所谓的净收楼款的问题，因为金璟公司是公司卖房，所以税费比较高，当时富鸿公司已经向其说明了大概税费可能是8万到13万。关于富鸿公司签名的9套房款统计表，金璟公司陈述不属实，当时应金璟公司的要求，富鸿公司只是列了大概的情况，金璟公司称需要签名给他们的董事会，所以富鸿公司就签名及盖章给了金璟公司。关于签署《补充协议书》的情况：已经交易成功的广州开发区东园一街26号1902房、1906房，因为该两套房税费缴纳了共5000元，但在交易另案的广州开发区东园一街26号706房时核算的土地增值税是103523.8元，706房的《广州市存量房买卖合同》的签约买方何柳媚当时主动表示承担其中的一半至8万元，但金璟公司不同意。金璟公司的韩晓东说之前的两套房税费5000元都不到，希望富鸿公司与何柳媚协商撤销网签，重新签网签，网签合同价为65-75万元之间，后来何柳媚就同意了，当天富鸿公司就约了何柳媚与金璟公司代理人韩晓东去做网签，然后韩晓东电话告诉核税部门要查他，要抓他去坐牢，需要签《补充协议书》，当时所有系列案件的原告均是不同意签的。韩晓东又恳求，称之前的两套已经卖了，现在的肯定可以卖的，韩晓东告知签订补充协议只是为了给地税部门看的，所有系列案件的原告希望其出具一份说明，说明补充协议只是为了给税局看的，但韩晓东说也不能签，怕业主拿给了税局。然后韩晓东就跟业主说该协议只是给地税看的，就不要中介签名，相应的买卖合同还在业主手上，对业主也有保障，等到过了年（2018年1月1日）再继续交易，所以业主就签了。富鸿公司同意黄浩宇的全部诉讼请求及事实理由中的陈述，没有异议。经审理查明：2017年9月15日，金璟公司（卖方，委托代理人韩晓东）与邓小动（买方）及富鸿公司（经纪方）签署《房地产买卖合同》，就买卖金璟公司所有的位于广州市开发区东园一街26号506房（以下简称“506房”）约定，物业建筑面积104.76平方米，总楼价1152360元，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买卖双方各自承担。买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。三方约定其他事项：①买方交易只需交2个税（个税、契税）；②买方需易朋友名下（产权证），入黄浩宇的名下（）。合同落款处邓小动在买方签章一栏签名。合同附件约定付款方式为按揭付款，定金50000元，首期楼款295708元由买方直接支付卖方，买方应于2017年9月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。……买卖双方于签订本合同后17天内委托经纪方指定之按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。黄浩宇向本院提交一份《授权书》及邓小动的身份证复印件，拟证明黄浩宇授权邓小动为其本人购买506房并办理相关手续和支付购房定金及首期款。其中《授权书》载：“黄浩宇委托邓小动为本人购买506房同卖方金璟公司及经纪方富鸿公司签订房地产买卖合同。黄浩宇委托邓小动代本人向金璟公司支付购房定金及首期款；支付后，定金及首期款的相关权益由本人享有。”落款处黄浩宇在委托人处签名并捺印，邓小动在受托人处签名并捺印，落款时间为2017年9月13日。金璟公司质证称，对《授权书》的真实性、合法性和关联性均不予确认，《房地产买卖合同》明确注明邓小动是买方，不是代理人，三方约定其他事项载“需易朋友名下，入黄浩宇的名下”，明显是邓小动借名买房，并不是黄浩宇委托邓小动。黄浩宇向本院提交一份日期为2017年9月15日的《收据》，载：“今收到邓小动购买506房的定金50000元正。”《收据》上盖有金璟公司的公章。金璟公司质证称，对《收据》的真实性、合法性和关联性均不予确认，该《收据》是金璟公司事先盖好章，邓小动自行填写的，没有经手人签名，没有实际支付。富鸿公司就该《收据》为何没有会计出纳签名陈述称该50000元是转账。各方当事人均未提供该50000元的转账凭证。2017年11月20日，邓小动向金璟公司的房产交易的授权委托代理人韩晓东账户转账两笔，金额分别为500000元及82360元，共计582360元。黄浩宇主张该两笔转账为其通过邓小动向金璟公司支付购房首期款。2017年11月21日，金璟公司（甲方、卖方）与黄浩宇（乙方、买方）签署《广州市存量房买卖合同》，约定房屋地址为506房，房屋建筑面积104.76平方米，房屋总价1152360元，房屋采用按揭方式付款，首期款582360元，剩余房款570000元申请商业贷款。房地产交付使用时间为卖方收齐楼款当天。税费的缴交按政府规定各付各税。2017年11月28日，金璟公司（卖方）与黄浩宇（买方）达成《广州市存量房买卖合同撤下申请表（自行交易版）》，约定合同双方本着诚实信用原则，经协商一致，撤下网上签订的《存量房买卖合同》，各方当事人的法律关系根据相关法律法规规定处理，落款处卖方由金璟公司盖章及韩晓东签名，买方由黄浩宇签名。2017年12月5日，金璟公司（甲方）与邓小动（乙方）签署《补充协议书》，载：甲乙双方于2017年9月15日签订关于506房的《房地产买卖合同》，签约当日，乙方向甲方支付购房定金5万元，同年/月/日支付首期/元。同年11月21日，乙方要求以黄浩宇名义与甲方签订有关上述房产的《广州市存量房买卖合同》，同年11月28日，黄浩宇与甲方解除了《广州市存量房买卖合同》。现甲、乙双方协商一致、自愿解除《房地产买卖合同》。甲方同意在本协议生效日将已收取的定金合计5万元退还给乙方，甲方退款委托韩晓东直接汇入乙方指定账户：收款人邓小动，开户银行广州开发区支行农行，账户62×××74。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议经甲乙双方签字盖章后立即生效。本协议生效后，在此之前甲乙双方就上述房产签署的合同和收据自动失效。2017年12月5日，韩晓东向上述账户转账支付50000元。2018年1月3日，韩晓东向上述账户转账支付582360元。金璟公司向本院提交了调查取证申请，申请调取已经交易完成的案涉房屋所在小区的广州开发区东园一街26号1902房、1906房（以下简称“1902房”、“1906房”）的交易档案资料，拟证明1902房及1906房已经交易成功，说明房价上涨不是金璟公司与邓小动解除合同的原因。富鸿公司提交了1902房的《存量房交易综合申报表》《存量房交易价格计税核定通知书》《广州市存量房买卖合同》，以及1906房的《存量房交易综合申报表》。1902房的《广州市存量房买卖合同》约定，房屋面积104.76平方米，价格为750000元，付款方式为一次性付款，税费缴交为按政府规定各付各税。1902房的《存量房交易价格计税核定通知书》记载，本转让存量房屋的核定单价为7817.106元/平方米，核定总价为818920元。1902房《存量房交易综合申报表》记载，合同金额750000元，本转让存量房屋的核定单价（不含增值税）为7817.11元/平方米，建筑面积104.76平方米，核定总价（不含增值税）为818920元。计税信息：个人所得税扣除成本及合理费用0.00，土地增值税扣除成本912269.26。税费征收情况：转让方其中土地增值税0，合计实缴税额1183.37；承受方其中契税计税依据818920，应纳税额24567.6，合计实缴税额24567.6。1906房《存量房交易综合申报表》记载合同金额750000元，本转让存量房屋的核定单价（不含增值税）为7491.39元/平方米，建筑面积104.76平方米，核定总价（不含增值税）为784798元。计税信息：个人所得税扣除成本及合理费用0.00，土地增值税扣除成本857630.75。税费征收情况：转让方其中土地增值税0，合计实缴税额1960.56；承受方其中契税计税依据784798，应纳税额23543.94，合计实缴税额23543.94。黄浩宇对上述证据质证称合同中约定了交易双方各自承担各自税费，该两户房屋之所以成功交易是因为金璟公司缴交的税费总计只有5000元不到，交易税费较低，但本案的房屋税费高达十几万元，是因为金璟公司不愿意承担，才骗取黄浩宇签署《补充协议书》。金璟公司对上述证据质证称上述证据证明了金璟公司不是因为价格问题不履行合同，金璟公司与该两户继续履行合同，在2018年2月份才正式过户。金璟公司提交了2017年12月16日由富鸿公司统计制作的《明珠大酒店九套房款统计表》，记载506房买方邓小动、总房款1152360、定金50000、首期582360、未付款520000；1902房总房款1309500、定金50000、首期387850、未付款871650；1906房总房款1152360、定金50000、首期302360、未付款800000。本院依黄浩宇的财产保全申请于2018年1月25日作出（2018）粤0112民初454号《民事裁定书》，裁定查封金璟公司名下位于广州开发区东园一街26号506房的房产。另查明，邓小动是富鸿公司的法定代表人，黄浩宇是富鸿公司的员工。此外，案涉506房所在楼盘另外6套房屋的买方于2018年1月15日向本院提起诉讼[案号（2018）粤0112民初451-453、455-457号]，均要求撤销与卖方金璟公司于2017年12月5日签订的《补充协议书》。本案《补充协议书》的形式、内容与上述其余关联案件的《补充协议书》大致相同。其中，在（2018）粤0112民初451、455、457号案件中，《房地产买卖合同》的签订主体分别为梁艳玲、何柳媚、徐敏珊，而《广州市存量房买卖合同》的签订主体分别为伍洋、徐爱深、何柳媚，且该3案的各方当事人均确认《房地产买卖合同》的签订主体才是房屋的实际买受人，各方是按实际买受人的要求变更了《广州市存量房买卖合同》的签订主体。上述事实有《房地产买卖合同》《收据》《授权书》《广州市存量房买卖合同》《广州市存量房买卖合同撤下申请表（自行交易版）》《存量房交易综合申报表》《存量房交易价格计税核定通知书》《明珠大酒店九套房款统计表》、银行流水等书证及当事人陈述等证据证实。本院认为，黄浩宇主张其是506房的实际买受人，邓小动系受其委托签订《房地产买卖合同》《补充协议书》以及支付定金和首期款，故按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，其有权请求法院撤销《补充协议书》；金璟公司辩称黄浩宇并非本案适格的原告，实际上是邓小动借名买房，邓小动才是实际买受人。本院认为，在《补充协议书》载明的合同双方分别为金璟公司和邓小动，且金璟公司否认黄浩宇为实际买受人的情况下，黄浩宇主张其享有撤销权应先举证证明其是实际买受人，《补充协议书》所涉权利义务实际上归其享有由其履行。对此，具体分析如下：首先，《房地产买卖合同》载明的买方为邓小动而非黄浩宇，并特别约定了“买方需易朋友名下，入黄浩宇的名下”，而后来签署的《广州市存量房买卖合同》载明的乙方（买方）为黄浩宇，这与《补充协议书》中记载的“乙方（邓小动）要求以黄浩宇名义与甲方（金璟公司）签订有关上述房产的《广州市存量房买卖合同》”相互吻合。其次，在与本案相关联的（2018）粤0112民初451、455、457号案件中，均存在《房地产买卖合同》与《广州市存量房买卖合同》的签订主体不同的情况，在该3个案件中，各方当事人均确认《房地产买卖合同》记载的买方才是实际买受人，是按实际买受人的要求变更了《广州市存量房买卖合同》的签订主体。最后，黄浩宇提交的购房定金《收据》载明“今收到邓小动购买506房的定金50000元”，而购买506房的首期款582360元亦是由邓小动的银行账户直接转账支付，这与富鸿公司统计制作的《明珠大酒店九套房款统计表》中记载的506房的买方为邓小动以及付款情况能够相互印证。此外，黄浩宇主张邓小动受托为其支付了数十万元的购房款，却未提交其已将该些款项支付给邓小动的相关证据，显然有违常理。综上，根据各方当事人的举证及陈述，结合房地产交易习惯及一般生活常理，本院采信金璟公司关于黄浩宇并非506房的实际买受人的抗辩意见，故黄浩宇诉讼主体不适格，依法应予驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告黄浩宇的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  王丽红二〇一八年十一月三十日法官助理钟陈书记员姚春华