广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1402民初757号 原告（反诉被告）：陆文辉，男，1972年9月7日出生，壮族，干部，住广西壮族自治区扶绥县。 原告（反诉被告）：郭小燕，女，1971年7月27日出生，壮族，干部，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：陆文辉（系原告郭小燕的丈夫），住广西壮族自治区扶绥县。 被告（反诉原告）：李歆阳，男，1963年11月23日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：熊潇敏，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彦，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：房尚华，男，1975年5月4日出生，汉族，无业，户籍所在地安徽省芜湖市鸠江区。 原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕与被告（反诉原告）李歆阳，被告房尚华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陆文辉，被告李歆阳及其委托代理人熊潇敏、李彦到庭参加诉讼，被告房尚华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告陆文辉、郭小燕向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《房屋出租合同》，两被告按照合同约定将四层楼房返还原告；2.两被告支付拖欠的2016年8月30日起至2017年8月30日止的租金66000元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算）；3.两被告支付违约金10000元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算）；4.两被告按照合同约定的计算方式支付拖欠的租金给原告（直至将四层楼房返还原告为止）。事实和理由：2010年5月29日，原、被告签订《房屋出租合同》，合同约定被告乙方房尚华、李歆阳两人合伙租用原告甲方位于扶绥县新宁镇新江街37号的全新四层楼房经营宾馆生意，乙方在经营期间，产生各种费用由乙方承担，租期为15年。乙方需装修的不得损害房屋墙体、墙面及各种设施。乙方必须先交房租后经营，即每年9月1日之前交完下一年的全年租金。如乙方不按照时交租金，超过一个月的就视为放弃承租权利，甲方有权终止合同，乙方照付超期期间的租金和违约责任。乙方于2013年9月1日前交给甲方押金10000元，乙方不得改变经营项目和转租等行为。被告房尚华、李歆阳在租期内有以下违约行为：1.两被告没有按照合同约定，提供给原告扩建楼房便利。2017年4月，原告需扩建该楼房需要进出该楼房进行施工，但被告拒不开门配合原告进行扩建楼房提供便利，反而闭门拒绝原告进入楼房施工工作。2.两被告未交付押金10000元，按照合同约定，乙方于2013年9月1日前交给甲方押金10000元，经原告多次催交，但被告方拒不交付合同约定的押金。3.两被告拖欠(2016年8月30日至2017年8月30日)租金66000元。两被告在承租期间，多次超期支付租金行为，特别在2016年9月1日起，原告多次催促被告交付拖欠租金,但被告一直没有按照合同约定履行交付租金的义务，在原告多次送达被告李歆阳、房尚华《解除合同通知书》、《催交通知书》等及在宾馆粘贴了该通知书后仍不交付租金。但两被告至今一直使用楼房经营宾馆。两被告的行为已构成违约，原告遂诉至法院请求判如所请。 被告李歆阳辩称，一、1.被告于2013年1月9日向原告陆文辉的农行账户62×××11支付合同约定的押金10000元，原告对被告的出租房屋断水、断电，造成了被告营业损失，应当向被告承担违约责任。原告主张被告没有给原告提供扩建楼房便利及被告未交付押金10000元，没有事实依据。即使该事实存在，也不是合同约定的解除条件；2.原告拒绝收取被告支付的租金现金或直接将其原来用于接收租金的账户注销，导致被告无法交付租金。因《房屋出租合同》约定的房租支付时间为每年9月1日，逾期1个月未支付租金的，出租方有权解除合同。2016年3月至2016年12月，原告向法院提起(2016)桂1402民初240号租赁合同纠纷诉讼，要求解除原、被告的租赁合同，在该案审理期间，该合同状态尚未确定，且原告明确拒绝收取租金，故被告无法在2017年9月1日向原告如期交付租金。2016年12月24日被告李歆阳收到判决书后，继续履行租金支付义务。2016年12月至2017年1月，由于原告拒绝接收租金，所以被告李歆阳通过公证方式向原告支付租金。公证机构无法对李歆阳是否如期支付租金进行公证,仅能对其支付行为进行事实公证。2017年2月23日，李歆阳在公证员的见证下向郭小燕交付2016年8月31日至2017年8月31日的租金66000元，但郭小燕拒绝接收。被告已经尽到支付租金义务；3.原告多次在租赁房屋张贴的解除合同通知及催交通知书与事实不符，原告并没有向被告张贴通知书，被告并没有看到该通知书，即使原告张贴该通知书也有可能马上被他人撕掉，实际上被告已经在原告张贴之前通过公证方式或以短信告知方式向原告支付租金，原告要求解除合同或催交租金没有事实依据；综上，被告在本案不存在违约事实，原告提出解除合同不能成立。 二、2015年8月，原告以李歆阳转租一楼铺面为由，要求解除双方签订的《房屋出租合同》。双方因此租赁合同纠纷诉至崇左市江州区人民法院，该院作出（2016)桂1402号民初240号《民事判决书》，判决驳回原告的全部诉讼请求，确认原告单方解除《房屋出租合同》无效，应继续履行《房屋出租合同》。该判决书生效后，原告拒绝履行该生效判决，并采用将原来用于接收李歆阳支付房租的银行账户注销，拒绝接听、回复李歆阳的电话、短信，拒绝与李歆阳见面，拒绝接收租金，并采用停水断电等方式，以李歆阳逾期支付租金构成违约为由再次向法院起诉要求解除合同。李歆阳认为，原告抗拒履行（2016)桂1402号民初240号生效判决，单方面拒收租金、拒绝履行合同义务，造成了李歆阳经济损失：1.公证原告拒绝收取租金事实的公证费596元；2.原告停水断电造成被告无法经营宾馆生意的损失22755元，被告的行为己经构成违约。故被告李歆阳提出反诉请求：1.确认反诉被告单方解除《房屋出租合同》无效，反诉被告继续履行双方签订的《房屋出租合同》；2.反诉被告向反诉原告赔偿损失23351元（公证费596元，宾馆因停水断电的损失22755元）；3.反诉被告向反诉原告支付反诉原告因本案支出的律师代理费38000元。 反诉被告陆文辉、郭小燕对反诉原告李歆阳的反诉请求辩称，1.反诉原告提供的中国农业银行银行卡存款业务回单上卡号不是双方合同约定转款账号，一直以来反诉原告均是以现金方式支付租金，反诉被告陆文辉因银行卡遗失而注销银行卡是其本人的权利。合同约定交付押金应以收条为准，被告于2013年9月1日向原告陆文辉支付10000元不是交付押金，被告至今没有交付押金。桂扶证字第80号《公证书》，没有公证员的署名，公证程序违法，不发生提存法律效力。对反诉原告提供的视频的真实性，合法性、关联性有异议，应不予采信。反诉被告没有收到反诉原告的任何短信。反诉被告多次催促反诉原告支付2016年8月30日至2017年8月30日的租金66000元，但反诉被告拒绝支付，涉案合同应予解除。2.反诉原告主张反诉被告于2017年4月20日至5月4日将涉案房屋停水断电15天，反诉被告认为不是事实，对反诉原告主张无法经营宾馆生意的损失22755元，不予认可。因反诉原告没有交付租金给反诉被告，反诉原告也没有提供证据证明反诉被告拒收取租金，公证费596元应由反诉原告承担。反诉原告因本案诉讼支出的律师代理费38000元，应由反诉原告自行承担。反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 被告房尚华不到庭参加诉讼，也未向本院提交证据和书面答辩意见。 综合全案证据，结合本案庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年5月29日，原告陆文辉、郭小燕（甲方）与被告李歆阳、房尚华（乙方）签订一份《房屋出租合同》，约定两被告承租原告位于崇左市扶绥县新江街37号的四层楼房用于经营宾馆生意；租期十五年，自2010年9月1日至2025年8月30日；第一个五年的租金为每月5000元，第二个五年的租金为每月5500元，第三个五年的租金为每月6000元，先交租金后经营，被告于每年9月1日前交下一年全年租金，被告不得超期付租金。如被告不按时交租金，超过一个月的就视为放弃承租权利，原告有权终止合同，被告照付超期期间的租金和违约责任。《房屋出租合同》第3条约定：“……，乙方租期内未经甲方同意不得改变经营项目、（除一楼铺面外，）转租等行为。”第4条约定：“……。承租期间如甲、乙需加建楼房，对方应许可和配合施工期不得超过半年（含装修），加建部分每层每年一万元租金。”第6条约定：“……。签约时乙方付给甲方5000元的订金，付订金后，如甲乙双方的任一方有违约的，即违约方需赔偿对方双倍订金。” 《房屋出租合同》约定的租期开始后，被告李歆阳、房尚华未能及时交付第一年的租金，于2010年11月24日向原告出具一份《保证书》，保证在2011年元旦前支付30000元租金，2011年春节前再支付30000元租金，逾期按日5%计算滞纳金。2011年9月1日，原告陆文辉向被告李歆阳出具一份《收条》，载明：今收到2010年9月1日至2011年8月30日第一年度楼房租金60000元，2011年9月1日至2012年8月30日第二年度租金51400元及加上2015年5月29日的定金5000元及本人应支付防盗网款3600元，以及2010年拖欠租金的滞纳金及卫生间防盗网4000元。”《房屋出租合同》签订后，被告即开始承租涉案房屋至今。2013年9月1日，被告向原告支付10000元，作为被告2010年延期交付房租的滞纳金。被告李歆阳分别于2013年8月31日、2014年9月4日向原告陆文辉的农业银行账户62×××11转账支付2013年9月1日至2014年8月30日、2014年9月1日至2015年8月30日的租金共计120000元。 2014年7月21日，被告李歆阳与何立武签订一份《商铺租赁合同》，由何立武向被告李歆阳承租位于间铺面用于经营快餐生意。何立武于2015年1月21日在该承租的商铺上设立名称为“扶绥县乐嘟嘟美食城”的个体工商户。 原告以被告李歆阳转租一楼铺面为由，要求解除双方签订的《房屋出租合同》，原告诉至本院，本院于2016年3月11日受理该案后，于2016年11月14日作出(2017)桂1402民初240号民事判决：驳回原告的全部诉讼请求，确认原告单方解除《房屋出租合同》无效，应继续履行《房屋出租合同》，该判决于2017年5月23日发生法律效力。 2015年9月2日，被告李歆阳将2015年9月1日至2016年8月30日的租金60000元提存至扶绥县公证处。原告陆文辉于2016年5月25日向扶绥县公证处提取了租金。2017年2月22日，被告李歆阳为了避免证据灭失，向扶绥县公证处申请，对被告李歆阳交付租金的行为进行保全证据，扶绥县公证处受理了该公证申请。2017年2月23日，在公证人员的见证下被告李歆阳将2016年8月31日至2017年8月31日的租金66000元交给原告郭小燕，原告郭小燕拒绝接收。李歆阳于2017年9月4日再次向扶绥县公证处提存2017年9月1日至2018年8月31日的租金60000元。被告李歆阳共向扶绥县公证处缴纳公证费596元。 在庭审中，被告李歆阳表示其愿意支付2016年8月31日至2017年8月31日的租金66000元。原告表示同意在案件生效后接收租金66000元，但不同意继续履行租赁合同。 上述事实，有原告提供的《房屋出租合同》、(2016)桂1402民初240号《民事判决书》、被告李歆阳提供的中国农业银行银行卡存款业务回单、扶绥县公证处出具的《公证书》、《证明》、李歆阳弟弟李歆光于2017年2月23日拍摄的视频、李歆阳于2017年1月-8月向陆文辉发送的短信内容，庭审笔录等证据在卷佐证。原告提供的张贴于涉案房屋的《解除合同通知书》、《通知书》、邮政快回执单，拟证明原告多次将《解除合同通知书》、《通知书》送达被告，原告多次向被告催交租金、解除合同、限期配合原告加建楼房，但该《解除合同通知书》、《通知书》没有被告签字确认，邮政快回执单上没有被告签字签收，被告亦否认收到通知书，不能证实原告已将《解除合同通知书》、《通知书》送达给被告，故对该证据，本院不予认定。原告提供的照片不能证明被告于2017年4月将租赁房屋关门，没有给原告扩建楼房提供便利，本院对该证据不予认定。 综合原告的起诉和被告的答辩，本案本诉的争议焦点为：1.原告单方解除《房屋租赁合同》是否成立；2.原告主张被告退还房屋并支付租金、利息及违约金能否支持；3.反诉原告的反诉请求是否应予支持。 本院认为：一、关于第一个争议焦点。原、被告签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，协议书所约定的义务各方均应恪守履行。原告主张被告没有给原告提供扩建楼房便利及被告未交付押金10000元。本院认为，原告提供的证据不能证明被告未给原告提供扩建楼房便利，双方对被告是否交付押金10000元存在争议，即便被告存在未给原告提供扩建楼房便利及未交付押金10000元的行为，根据合同约定该行为亦不属于合同约定的解除条件；原告主张被告拖欠2016年8月30日至2017年8月30日的租金66000元及一直没有按照合同约定履行交付租金的义务。本院认为，扶绥县公证处出具的《公证书》、原告提供的视频、短信内容，真实、合法，与本案有关联，本院予以认定。《房屋租赁合同》约定：如被告不按时交租金，超过一个月的就视为放弃承租权利，原告有权终止合同，被告照付超期期间的租金和违约责任。根据被告李歆阳提供中国农业银行银行卡存款业务回单、扶绥县公证处出具的公证书、视频、短信内容及陆文辉陈述其因银行卡遗失而注销银行卡、(2016)桂1402民初240号《民事判决书》，相互印证，互为联系，证明了因原告曾经用于接收被告租金的账户（银行卡号为：62×××11)于2015年已注销，李歆阳于2015年9月2日向扶绥县公证处提存2015年9月1日至2016年8月30日的租金60000元，李歆阳于2017年1月-8月向陆文辉发短信要求陆文辉向其提供银行卡号，用以交纳尚欠租金，但陆文辉未向其提供银行卡号，原告存在拒绝接收租金的事实。在(2016)桂1402民初240号原告与两被告及何立武房屋租赁合同纠纷案件审理期间，因涉案合同状态尚未确定，且原告拒绝接收租金，被告未能在2016年9月1日向原告如期交付租金。为此，李歆阳向扶绥县公证处申请保全证据，其于2017年2月23日在公证员的见证下向郭小燕交付2016年8月31日至2017年8月31日的租金66000元，但郭小燕拒绝接收。李歆阳于2017年9月4日，再次向扶绥县公证处提存2017年9月1日至2018年8月31日的租金60000元。本院认为，被告李歆阳于2017年2月23日已履行交付2016年8月31日至2017年8月31日的租金66000元的义务，但郭小燕拒绝接收租金，被告在本案没有违约。故对原告的该主张，本院不予支持。综上，原告主张解除合同的各项理由均不成立，因此其请求解除《房屋租赁合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于第二个争议焦点。根据第一个争议焦点论述，因涉案合同未解除，故各方应当继续履行《房屋出租合同》约定的支付租金义务。因涉案合同系两被告签订，两被告至今未向原告支付尚欠租金66000元，故两被告应向原告支付2016年8月31日至2017年8月31日的租金66000元。原告请求被告退还房屋并支付逾期支付租金66000元的利息及请求被告支付违约金10000元及利息，因涉案合同继续履行及两被告在本案没有违约，故对原告的该请求，本院不予支持。 三、因反诉被告解除《房屋出租合同》的理由不成立，反诉原告诉请确认该解除行为无效，本院予以支持。反诉被告应当继续履行《房屋出租合同》。对于反诉原告主张的损失是否应予支持的问题。反诉原告支出的公证费596元，是反诉被告拒绝接收租金导致反诉原告在扶绥县公证处支出的费用，应由反诉被告承担。反诉原告提供宾馆房价、损失计算表主张反诉被告于2017年4月20日至5月4日将涉案房屋停水断电15天造成反诉原告无法经营宾馆生意的损失22755元，因反诉原告提供的证据是其单方制作且反诉被告对此不予认可，不能证明反诉被告将涉案房屋停水断电15天及造成反诉原告损失22755元，故对该主张，本院不予支持。反诉原告提供委托代理协议、增值税发票主张反诉被告支付律师代理费38000元，因该费用是反诉原告因本案诉讼支出的律师代理费，应由反诉原告自行承担，故对该主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕单方解除原、被告双方于2010年5月29日签订的《房屋出租合同》无效，原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕继续履行《房屋出租合同》； 二、被告（反诉原告）李歆阳、被告房尚华支付原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕2016年8月31日至2017年8月31日的租金66000元； 三、原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕支付被告（反诉原告）李歆阳公证费596元； 四、驳回原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李歆阳的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费1700元，反诉受理费667元，由原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕负担1707元，由被告（反诉原告）李歆阳负担660元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  蒙健峰 人民陪审员  程四和 人民陪审员  许奋书 二〇一八年十一月二十八日 法官 助理  洪 玺 书 记 员  李陆赵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。