海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1425号 上诉人(原审原告）：周水韵，女，1949年7月26日出生，汉族，浙江省金华市人，住金华市。 上诉人（原审被告）：文昌海石投资有限公司，住所地：海南省文昌市。 法定代表人：宫兴禾，总经理。 委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付潇成，海南外经律师事务所实习律师。 上诉人周水韵、文昌海石投资有限公司（以下简称海石公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年9月25日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 上诉人周水韵上诉请求：1.撤销海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初1108号民事判决中关于“原告诉讼请求第一项要求被告继续履行《合同》向原告交付符合约定房屋的主张，没有事实依据，本院不予支持”和“原告于2015年7月27日与被告办理房屋交接手续并居住使用涉案房屋，视为房屋已交接使用，应视为原告对交房条件的认可”。并要求判令被告继续履行合同约定的交房义务，2018年11月30日前交付验收合格证书的房子；2.判令海石公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：1.在涉案房屋的《合同》第八条第三项规定：“该商品房验收合格（文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件）”后，方能交付买受人使用，而至今海石公司仍然不出具房屋验收合格的文件。2.海石公司在2015年7月27日将房屋交给我入住时的《承诺书》中明确：“此次不作正式交房”。3.至今我对《合同书》所要求的“合格证书”交房条件从来没有放弃过，一审法院拿不出任何我放弃这个交房条件的证据。4.如果按一审判决书执行的话，就意味着法官判被告可以不需要办理“验收合格文件”，使我们长期住在一个有安全隐患的房屋里生活，就意味着法院可以擅自改变开发商自己“不作正式交房”的承诺，也意味着法院可以改变“合同”的约定。综上，请求二审法院查明事实，公证裁判。 上诉人海石公司对上诉人周水韵的上诉答辩称，一审法院查明了周水韵于2015年7月27日已经入住涉案房屋，就是说海石公司已经在此时交付了房屋，周水韵要求继续履行没有事实和法律依据。 上诉人海石公司上诉请求：1.撤销海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初1108号民事判决；2.判令周水韵承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.周水韵的诉求确已超过诉讼时效，或部分超过诉讼时效。一审法院认定本案诉讼时效重新计算没有事实和法律依据。2.一审法院判令海石公司支付周水韵违约金没有事实和法律依据。根据《文昌市商品房买卖合同》附件七合同补充协议约定，海石公司不应承担逾期交房责任，不应支付违约金。3.一审法院按万分之二计算违约金没有事实和法律依据。4.一审法院按万分之二计算违约金标准过高，如存在违约金请求上级法院参照银行同期贷款利率标准予以降低。5.住房补贴2000元与违约金重复计算，如存在违约金应将已领取的住房补贴扣除。 上诉人周水韵对上诉人海石公司的上诉答辩称，海石公司曾于2017年2月22日书面承诺涉案房屋在2017年10月1日之前竣工验收，周水韵的起诉时间是2018年4月4日，在合法的诉讼时效内。海石公司称至今拒交纳面积差价款，海石公司2018年3月20日才把实测报告交给我，至今没有通知超过面积多少及补交多少款。按万分之二计算违约金不存在过高过低的问题。至今我只在2014年12月29日拿至过2000元来回路费补贴，没有拿到过住房补贴。 周水韵向一审法院起诉请求：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告承担逾期交房违约责任，向原告支付逾期交房违约金82,612元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2013年3月4日，原告周水韵与被告海石公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于文昌市清澜开发区第三中学东侧（清澜开发区新港路8号）的龙禧湾·偶寓2单元2层B2-24号房，合同总价款258,000元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将验收合格（文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。第十六条约定：买受人委托出卖人代缴相关税款。第二十二条约定物业专项维修基金的应缴金额及缴付账户和用户名。同时该合同附件七补充协议第四条第1款约定，出卖人在买受人全部应付款（包括但不限于全额房款、面积差异退补款、物业专项维修基金、政府规定的相关税费及其他代收费等）支付完结之后才予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人不得进场装修。由此导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任……。《合同》签订后，原告已依约向被告支付购房款258,000元。被告通知原告于2015年7月15日办理房屋交接手续。2015年7月16日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：坚决履行合同，并按合同约定的违约责任予以承担；目前偶寓房屋未达到交房的相关标准，此次不作正式交房，但公司不承担从即日起产生的违约金责任；物业管理费暂由公司协调代付，其他按物业管理办理相关手续。原告于2015年7月27日与被告办理房屋交接手续，居住使用涉案房屋。2017年2月22日，原告及小区部分业主就逾期交房违约赔偿及房屋竣工验收等问题与被告进行商讨。涉案商品房至今未经文昌市建设工程质量安全监督站验收合格，未向监管部门备案，未取得《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。 一审法院认为：本案的争议焦点是：一、原告要求被告支付逾期交房违约金的主张是否已过诉讼时效；二、原告主张的违约金数额是否应予以支持。一、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的主张是否已过诉讼时效的问题。原告主张逾期交房违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。被告未依《合同》约定于2013年11月30日前将涉案商品房交付原告使用，本案诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算即2013年12月1日起算。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；……”的规定，本案诉讼时效因被告同意于2015年7月15日履行交房义务及原告于2017年2月22日就逾期交房违约金事宜向被告提出请求而引发中断，本案的诉讼时效应自2017年2月23日起重新计算。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条规定的普通民事诉讼时效为二年。《民法总则》于2017年10月1日施行，其第一百八十八条规定的普通民事诉讼时效为三年。对于新旧法施行前后的诉讼时效问题，中断、有关程序终结在《民法总则》施行之前，诉讼时效期间重新计算，但重新计算之日起至《民法总则》施行之日已超过二年的，诉讼时效期间按《民法通则》的二年计算，诉讼时效期间已届满的，人民法院不予保护；尚未超过二年的，诉讼时效期间按《民法总则》的三年计算。《民法总则》施行时，原告的主张未满二年，应适用《民法总则》三年普通诉讼时效的规定。故，截至起诉时即2018年4月4日止，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效期间未届满。二、关于原告主张的违约金数额是否应予以支持的问题。原告与被告签订的涉案《合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该《合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《合同》附件及其承诺书均系双方当事人的真实意思表示，对合同的部分条款予以补充约定，系合同的组成部分，双方应按约定予以履行。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。原告于2015年7月27日居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用，应视为其对交房条件的认可。故，原告诉讼请求第一项要求被告继续履行合同向原告交付符合约定房屋的主张，没有事实依据，本院不予支持。被告未按合同约定将商品房交付原告使用，应向原告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当约定全面履行自己的义务。”的规定，被告应当向原告交付经验收合格的房屋。被告开发的涉案商品房项目应当取得合同约定的经文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件及《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。被告虽书面通知原告于2015年7月15日接收涉案商品房，但被告至今未办理涉案商品房的备案登记，未取得涉案商品房项目的《工程竣工验收备案登记证》，不具备交房条件，违约行为仍在继续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，被告出具的《承诺书》中虽载明“此次不作正式交房”，该内容系其通知原告于2015年7月15日接收房屋后因房屋未达交房条件而对此次通知交房事宜做出的承诺，但原告于2015年7月27日与被告办理房屋交接手续并居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用，应视为原告对交房条件的认可。故，本案逾期交房违约金应自2013年12月1日起计算至2015年7月26日止，共计603天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，原告未以实际造成的损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准，被告应依照合同约定承担相应的违约责任。涉案合同对被告逾期交房的违约责任予以明确约定，即按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金；被告于2015年7月16日出具的《承诺书》中承诺同意按合同约定的违约责任予以承担责任。本案的违约金数额应按《合同》约定的计算标准予以计算，逾期交房违约金数额应为31，115元（258,000元×0.0002×603天）。原告超出上述数额的违约金主张，不予支持。被告辩称违约金数额过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中的逾期交房违约金数额未超过合同总金额的30%（31，115元÷258,000元×100=12%），对被告违约金过高的辩解，不予采信。被告辩称，因原告未依约履行交付相应税款、物业维修基金等义务，被告依《合同》附件7补充协议第四条应免于支付违约金。《合同》附件7补充协议第四条虽约定因买受人未支付物业专项维修基金、税费等义务导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，及《合同》中虽载明相应税款由出卖人代缴、专项维修基金的金额和收款账户，但未约定上述款项原告应何时缴付，且被告也未提交其通知原告缴付而原告拒绝缴付及因上述税款未缴付导致逾期交房的证据。故，对被告该辩解，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告文昌海石投资有限公司应向原告周水韵支付逾期交房违约金31,115元，应于本判决生效之日起五日内一次性付清。二、驳回原告周水韵的其他诉讼请求。如果被告文昌海石投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币932.65元（该款项原告已预缴），由原告周水韵负担644.15元，原告多缴付部分，予以退还；由被告文昌海石投资有限公司负担288.5元，应于本判决生效之日起五日内一次性向法院缴付。 二审中上诉人周水韵提交了一份证据：《承诺书》，证明2000元补偿为来回路费补偿。经质证，因承诺书为复印件，海石公司对该证据真实性不予认可。经审核，该承诺书第4条记载：由于我司延期交房的缘故，给以下户业主进行来回路费补偿，补偿金为2000元。该承诺书还有手书：B224房，请给予补助贰仟元整。结合海石公司认可存在2000元补贴的意见，该承诺书可以证实周水韵领取的2000元为来回路费补贴。 二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致。另查明，《会议纪要》中海石公司一方的明确，具体赔偿事宜等竣工验收后，根据合同买卖时间再核定赔偿金额及确定支付时间。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1.涉案房屋是否正式交付；2.周水韵请求支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效，以及2000元补偿金是否应予扣除。 一、关于涉案房屋是否正式交付的问题。本案中，海石公司于2015年7月16日出具的《承诺书》说明，“目前偶寓房屋未达到交房相关标准，此次不作正式交房”；证明涉案房屋还没有取得文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件。但是，未取得文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件，可能会影响涉案房屋产权证书的办理，并不一定影响涉案房屋交付居住使用。而且，周水韵已于2015年7月27日实际接收房屋并居住使用。因此，周水韵上诉请求海石公司继续交付有验收合格证书的房屋，没有事实根据，本院不予支持。海石公司应积极向政府有关部门提交材料办理竣工验收合格文件，并根据合同约定为周水韵办理涉案房屋产权证书。 二、关于周水韵请求支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效，以及2000元补偿金是否应予抵扣的问题。海石公司于2015年7月16日向周水韵出具《承诺书》，承诺坚决履行合同，并按合同约定的违约责任予以承担。涉案房屋小区部分业主于2017年2月22日就逾期交房违约赔偿及房屋竣工验收等问题与海石公司进行商讨，并制作了《会议纪要》。该《会议纪要》的议题是探讨偶寓现存问题与解决方案，并不仅是与会业主个人涉及问题。故该《会议纪要》与会业主应该代表的是小区全体业主与海石公司进行商讨，该会议纪要内容针对的是小区全体业主。海石公司辩称该商讨《会议纪要》仅针对参加商讨的业主，没有事实根据，本院不予采纳。2017年2月22日的《会议纪要》中海石公司一方明确，具体赔偿事宜等竣工验收后，根据合同买卖时间再核定赔偿金额及确定支付时间。说明海石公司在2017年的2月22日同意支付未按时交房违约赔偿。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）、（二）项的规定，权利人向义务人提出履行请求，义务人同意履行义务，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，本案的诉讼时效应从2017年2月23日起重新计算，周水韵于2018年4月4日向一审法院提起诉讼，没有超过诉讼时效。对于海石公司上诉主张根据双方合同附件七补充协议的约定，海石公司不应承担逾期交房责任，不应支付违约金。补充协议约定的是周水韵因不支付面积差异款、物业专项维修基金等款项导致不能交房的，不视为逾期交房。但该补充协议并未约定上述款项应于何时缴交，海石公司也未提交其通知过周水韵缴交上述款项，以及该商品房因周水韵未缴交上述款项导致不能交房的证据。因此，海石公司主张其不承担逾期交房违约责任缺乏事实根据，本院不予采纳。对于违约金是否过高。双方签订的合同中约定违约金按已付房款每日万分之二计算，一审法院也查明本案逾期交房违约金数额未超过合同总金额的30%。因此，海石公司上诉称违约金过高，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对于2000元的补偿金，该补偿金明确为海石公司对周水韵来回路费的补偿，不属于海石公司预先支付的违约赔偿，海石公司请求从违约金中扣除缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，周水韵、海石公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1915.30元，由上诉人周水韵负担50元，由上诉人文昌海石投资有限公司负担1865.30元。 本判决为终审判决。 审 判 长  昌 盛 审 判 员  李凌燕 审 判 员  吴佳敏 二〇一八年十一月五日 法官助理  梁 莹 书 记 员  陈超凡 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。