广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5352号上诉人（原审被告）：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：孔小明，职务：董事长。委托代理人：古剑虹，该司职员。委托代理人：陈煜，该司职员。被上诉人（原审原告）：温雅，住广州市荔湾区。委托代理人：陈小惠，广东永惠忠律师事务所律师。委托代理人：林哲芳，广东永惠忠律师事务所律师。上诉人广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司）因与被上诉人温雅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：案外人黄丽经是原荔湾区和平中路5号房屋的业主。1997年1月20日，黄某乙经经公证立下遗嘱，表示在其去世后上述房屋产权归温雅一人所有。1997年4月3日，温雅作为黄丽经的代理人、陈昭汉（乙方）与广州市穗华房产开发公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字248号房屋拆迁许可证批准，拆除和平中路5号房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积164.84平方米；乙方同意1997年4月30日前迁出原址房屋，甲方应于2000年6月30日前，在和平路新建回迁大楼第四层产权自有的建筑面积100平方米、第五层产权自有的建筑面积64.8416平方米安置乙方回迁居住；陈某户安排在新建回迁大楼五楼北向，建筑面积64.84平方米，温雅户安排在该大楼四楼建筑面积100平方米，由各自独立使用，温雅户分为一房一厅，二房一厅两个套间，其中一个东北向或东向，另一套间北向，两个套间相连有一个阳台，陈某户有一阳台，等等。同年4月17日，温雅作为黄丽经的代理人（乙方）与广州市穗华房产开发公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：乙方同意甲方拆除座落于荔湾区和平中路5号房屋，建筑面积164.8416平方米，甲方将自有的荔湾区和平中路新建回迁大楼（框架结构）四层东北角100平方米、五层向北64.8416平方米的自有房屋，共建筑面积164.8416平方米，作为拆除乙方所有的原址房屋的补偿，并于2000年6月30日前移交给乙方；甲方安排给乙方在新建回迁大楼分为三个套间，并作产权交换，其中四楼东北角分为建筑面积60平方米（二房一厅）和40平方米（一房一厅）两个相连套间，五楼北向建筑面积64.8416平方米；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需登记费用由甲方负责，等等。1998年8月，广州市穗华房产开发公司经改制变更为穗华公司。2006年9月15日，穗华公司与温雅签订《回迁安置协议（业主）》，约定原和平中路5号业主现同意回迁到和平中路17号406、407房居住，并同意于2006年12月30日前回迁完毕。同年，穗华公司通知陈昭汉回迁至和平中路17号604房。上述三套回迁房现仍登记在穗华公司名下，无查封、抵押情况。另查：2001年12月31日，黄某乙经去世，温雅表示其一直口头表示接受遗赠，并于2010年办下接受遗赠公证书，上述房产由温雅一人承受。温雅于2015年7月16日向原审法院提起本案诉讼，以穗华公司怠于履行合同义务为由，请求判令：1.穗华公司立即为温雅办理广州市和平中路17号406、407、604三套房屋产权登记至温雅名下并领取房屋所有权证手续，所需登记费用由穗华公司承担；2.案件诉讼费由穗华公司承担。穗华公司在原审答辩称：（一）涉案房屋原产权人是黄某乙经，黄某乙经于70、80年代已经将涉案房屋出卖给陈某，之后黄某乙经仍以遗嘱的方式将涉案房屋遗赠给温雅，故温雅的继承公证是不成立的，穗华公司对温雅的主体资格不予确认，黄某乙经至少没有房屋的完全产权，温雅尚未具备办证的条件，其中一套补偿套间是补偿给陈某的。（二）房管局已经对涉案房屋进行测绘，现房管部门要求出具原屋及超面积的价值的发票才能办证，穗华公司要求按评估价对超面积部分进行结算再办证，故请求法院驳回温雅的起诉。原审法院认为：温雅作为黄丽经代理人与穗华公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是合法有效。后黄某乙经去世，温雅接受黄某乙经对案涉房产的遗赠，上述合同的权利义务由其继承。现温雅要求穗华公司为其办理房屋的产权登记和领取房地产证手续符合合同约定，予以支持。穗华公司答辩认为涉案房屋已出卖给陈某，因涉及另一法律关系，可由陈某另循法律途径解决；穗华公司答辩认为应先按评估价对超面积部分进行结算后再办证，因双方并未约定必须先结算后办证，且根据物权法的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，即使房屋的面积已经过测绘，但该测绘数据尚未经过合法登记，目前不能作为双方结算的依据，故穗华公司以上答辩意见原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，于2015年8月27日作出如下判决：自判决发生法律效力之日起十日内，穗华公司为温雅办理广州市荔湾区和平中路17号和乐大厦406、407、604房屋的产权登记和领取产权所有证手续，所需登记费用由穗华公司承担。一审案件受理费50元，由穗华公司负担。判后，上诉人穗华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：穗华公司在温雅回迁新楼后多次催促其办理涉案房屋的房产证，但温雅一直拖延不办。直到2010年6月温雅办理了继承公证才具备主体资格，后来又由于分歧较大故至今没有办理，涉案房屋目前仍登记在穗华公司名下，其中406房建筑面积是58.5268平方米，407房建筑面积为75.637平方米，604房建筑面积是79.8558平方米，三间房屋总建筑面积为214.0196平方米，超出原房产产权面积49.178平方米，穗华公司在一审时提出与温雅以市场评估价结算价差，并为温雅办理涉案房屋的房产证，但一审法院以因双方并未约定必须先结算后办证，且根据物权法的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，即使房屋的面积已经测绘，但测绘数据尚未经过合法登记，目前不能作为双方结算的依据为由不予采纳。上述认定是对物权法认识存在严重错误，广州市房地产交易登记中心的档案查册中，已经清晰登记了涉案房屋的权属、面积等相关房产信息，而不是测绘数据尚未经过合法登记，目前不能作为双方结算的依据，涉案房屋的产权仅仅是需要由穗华公司将涉案房屋过户到温雅而已，根据物权法不动产登记簿是物权归属和内容的根据，原审法院在产权状况相当清晰及温雅未支付超面积购房款的情况下，判决穗华公司为温雅先行办证，将造成国有资产的流失。且根据广州市房屋交易登记中心产权登记办证的要求，办证方如果提供不了房屋全额发票及原址房屋房产价值发票是不予受理办证的，为了解决历史遗留问题，方便温雅办理涉案房屋的房产证，保证国有资产不受损失，为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判由温雅在支付超面积购房款后，穗华公司为温雅办理荔湾区和平中路17号406、407、604房的房产证；2.由温雅承担本案的诉讼费用。被上诉人温雅答辩称：（一）穗华公司要求判决支付超面积房款是属于反诉的内容，对于该项内容，穗华公司在一审没有主张，该项诉请不应审查。（二）穗华公司主张要先支付超面积房款后办证的主张不符合合同约定，亦缺乏法律依据。首先，穗华公司与温雅签订补偿协议第八条约定，穗华公司将自有房屋交付给温雅时，提供房屋的有关用地、报建、建筑资料、验收等证件，并会同温雅向市房地产登记所申请办理产权登记及领取房地产所有权证的手续，所需的登记费用由穗华公司承担。根据该约定，双方补偿协议没有约定先结算后办证，其该项主张不符合合同约定；其次，本案是房屋拆迁安置补偿，不是商品房买卖，对方要求提供交易发票才能办证没有依据，也不合理；再次，根据物权法关于不动产需在登记簿登记才能确定归属和内容的规定，只有经过合法登记才能确定产权及面积，未经登记是无法确定超面积的价款，不具备支付的条件，故穗华公司关于要求先支付超面积款的主张，没有法律依据。（三）办理房产证是穗华公司的合同义务，办理房产证并不影响穗华公司收取超面积的房款。办证之后对方可以依据确定的面积收取超面积款，不会造成国有资产的流失。（四）从本案诉讼过程中可以看出，穗华公司一直在拖延办证，其提出的理由完全无理。且先后随意性提出不同的房价标准要求支付，均不符合规定。穗华公司以各种理由拖延办证，温雅一直不断口头或书面主张要求办证，还提起诉讼要求对方办证，并不存在拖延办证的问题。因此，穗华公司的诉请缺乏依据，请求予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决正确，应予维持。上诉人穗华公司与被上诉人温雅对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。在本案二审过程中，双方当事人对于原审卷宗中显示于2015年8月17日广州市房屋房地产交易中心及广州市房地产档案馆分别出具的涉案房屋信息和房地产登记簿查册表的内容真实性没有异议。同时，温雅表示愿意购买超大面积部分，但认为穗华公司未提出反诉，且双方合同未约定结算标准，对超大面积款无法达成一致意见，故不要求在本案解决该问题。而穗华公司确认涉案房屋未核发房产证，也表示同意为温雅办证，但前提是温雅先支付超大面积款。本院认为：双方二审争议的焦点是穗华公司要求温雅先结算超大面积款再协助办证的主张能否支持。虽然房管部门出具的房屋信息中记载了涉案房屋的相关面积数据，但双方签订的合同中对于安置补偿房屋面积存在差异怎么结算并未作出具体的约定，本案中，双方当事人也无法就面积差异价款如何结算达成一致意见，而根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”的规定，房产证是确定涉案房屋物权内容的依据。虽然双方约定的安置补偿面积和房管部门出具的房屋信息所记载的相关面积数据不符，但上述房屋信息数据至今未被房屋登记管理部门以核发房产证的形式而确认，即涉案房屋是否存在面积差异的事实并没有最终确定。故穗华公司在房屋登记管理部门未核发房产证的情况下要求温雅先支付面积差异款再办证，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，原审法院不采纳穗华公司要求先结算后办证的抗辩，并依据双方当事人的约定判决穗华公司为温雅办理涉案房屋产权证正确，本院予以维持。穗华公司可待房屋登记管理部门核发房产证后再行主张权利。综上所述，上诉人穗华公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市穗华房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡审 判 员 李 民代理审判员 余 盾二〇一五年十一月十九日书 记 员 黄庆杰邓燕葵