沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2015]沈和民二初字第618号原告（反诉被告）：沈阳鲁艺摄影化妆艺术学校，住所地沈阳市大东区东站街57-5号，组织机构代码证号：67953960-X。负责人：王跃润，系校长。委托代理人：胡秀玲，1963年3月10日出生，汉族，系该学校办公室主任，住沈阳市铁西区。被告（反诉原告）：王春生，1968年2月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：张浩，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳鲁艺摄影化妆艺术学校（以下简称鲁艺学校）诉被告（反诉原告）王春生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员臧宁担任审判长、审判员李珮主审、人民陪审员王鹤参加评议，分别于2015年6月2日、2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲁艺学校委托代理人胡秀玲、被告（反诉原告）王春生委托代理人张浩均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告鲁艺学校诉称：原告与被告于2014年10月30日签订了房屋租赁合同，被告承诺从2014年11月1日至12月31日二个月时间为鲁艺学校设计装修时间，房租计费日期为2015年1月1日起计算。同时被告还承诺11月2日前将该出租房屋内所有的家具搬走、将房屋的水、电、卫及破损墙壁修缮至完整达标后交付给原告使用。并要求原告交付一万元定金。协议签订及定金收取后，被告却迟迟不履行义务，拖延搬家腾方。在原告多次打电话给被告敦促履行承诺、要求看房证付房租时，被告不是不接电话就是以没时间搬等拖延腾房。最后在原告多次催促要进行房屋装修设计时，被告才勉强腾出二个房间给原告临时放东西，可其他房屋还堆放着被告未搬走的家具，但被告始终也没有把房证给原告看。接下来原告继续打电话要求付房租看房证并催促被告尽快履行搬迁及修缮承诺时，被告不是拒接电话，就是约定时间面谈后失约，再就是以种种借口拖延搬家近一个月之久。无奈，2014年11月24日，原告鲁艺学校以文字信息的形式发送给被告，要求被告对房屋租赁违约违诺行为给予正面解释并要求被告顺延计费日期。信息文字发出后鲁艺学校不但没有得到王春生任何抱歉的信息反馈、反而得到的却是被告王春生蛮横无理的辱骂鲁艺学校的工作人员。最后被告终于暴露出违约拖延腾房不履行协约的真实原因竟然是“为了将合同约定的年租金18万元涨到年20万元”。为维护原告的合法权益，体现法律的尊严，特别起诉至贵院。同时由于被告拖延腾房造成鲁艺学校丢失生源及学费粗略统计已达5万余元的严重损失、为此被告也必须要承担给原告带来的经济损失。再有被告必须保证原告贵重物品在被告处的存放安全，否则必须承担和赔偿由此产生的一切不良后果与损失。诉讼请求：1、要求解除与被告签订的租房合同；2、请求判决被告双倍返还原告所交定金即2万元；3、请求判决赔偿因被告王春生违约给鲁艺学校搬迁造成了直接损失1万元（具体包括来回的搬家费）；4、请求判令被告承担一切诉讼费用。被告王春生辩称：1、原告要求双倍返还定金没有法律依据，因本案是原告违约不想再继续租用被告房屋；2、原告要求赔偿搬家费1万元没有法律依据，本案是原告违约，即使有损失也应由原告自己承担；3、关于解除合同，被告不同意原告解除合同的请求，根据双方签订的房屋租赁合同，原告要求解除合同没有事实及法律依据，属于恶意违约，应承担相应的违约责任。反诉原告王春生诉称：反诉原告与反诉被告于2014年11月1日签订房屋租赁合同一份，租赁期限3年，年租金为18万元，租金的支付方式为上打租，每年需提前一个月交纳。2015年1月1日起开始计算租金（免租期给反诉被告提供的装修房屋的时间）。合同签订后反诉原告将房屋钥匙交付给反诉被告，当时房屋为了出租给反诉被告，需要将房屋内的设备进行搬迁，花费搬家费27000元。反诉被告当时是为了办学校，需要住人，反诉原告又为其安装了一个大门花费了16000元。现由于反诉被告无故终止合同，因此，反诉原告要求反诉被告从签订合同之日起就应当支付租金，因反诉被告的违约给造成的搬家损失和安装大门损失应当由反诉被告承担赔偿责任。反诉请求：1、请求反诉被告支付房屋租金9万元（截止到2015年5月1日），从2015年5月2日起至反诉被告实际交还房屋之日止的租金要求反诉被告继续承担；2、要求反诉被告赔偿搬家费27000元；3、要求反诉被告赔偿安装大门的费用16000元。反诉被告鲁艺学校辩称：1、反诉状中事实与理由部分所言与事实严重不符，反诉原告要求反诉被告给付9万元的房屋租金是无理要求，双方于2014年10月31日签订了房屋租赁合同，反诉原告承诺从2014年11月1日至12月31日两个月时间给反诉被告装修时间。房屋计费期为2015年1月1日起计算。但反诉原告未已承诺11月2日前将该出租房内的所有房屋搬走，亦未依承诺将房屋内的水、电、墙壁未修缮、将家具搬走。反诉被告多次给反诉原告打电话敦促其履行义务，反诉原告才腾出两个房间给反诉被告临时放东西。可其他房间仍被被告占用，此后反诉被告多次与反诉原告沟通尽快腾房、看房屋所有权证、修缮房屋水、电、墙壁等事项，反诉原告以各种理由拖延。反诉被告于2014年11月24日以书面形式短信告知反诉原告，要求反诉原告对违约行为给予正式解释。同时要求反诉原告顺延计费日期。信息发出后反诉原告没有给任何答复。反诉原告反而在接听反诉被告工作人员的沟通电话时无理辱骂我工作人员。无奈，2014年11月27日，反诉被告又以书面形式短信告知反诉原告，由于你的违约违诺行为给反诉被告带来了很大的损失，同时根据你没有道德底线的无理谩骂反诉被告工作人员的“人品行为”，我们被迫中止与你的房屋租赁合同。最后，王反诉原告春生终于暴露出违约拖延腾房不履行合同约定的真实目的，是将合同约定的年租金18万元要涨到20万元，否则就不租给你们，这是反诉原告王春生的明确意思表示。所以反诉被告于2014年12月陆续将放在反诉原告王春生处的东西都搬走，并于2015年1月5日到沈阳市和平区人民法院立案起诉王春生，所以本案是反诉原告王春生预期违约在先，才使合同目的不能实现。按法律规定，反诉原告王春生应承担违约责任，出租人未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，还应负赔偿。反诉原告的违约行为已经让反诉被告丢失生源学费达五万余元，还有直接搬迁损失达万余元，所以我方本诉要求赔偿损失，事实清楚，证据充分。而反诉原告提出的反诉向我方主张的多项损失，不顾事实真相颠倒黑白，其中安门钱16000元，是反诉原告在自己房屋内自行安置的，不应由我方承担赔偿责任。2、反诉原告王春生在收取定金后，没有按合同约定履行义务，应双倍返还定金。根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释》第120条的规定，反诉原告王春生在合同签订及收取定金后，迟迟不履行义务，其目的就是要涨租金。反诉原告王春生行为已构成逾期违约行为，可适用定金罚则。综上，双方的房屋租赁合同责任在于反诉原告王春生，其在签订租赁合同及收取定金后，没有按期履行义务，构成违约行为，给我方造成损失，应负赔偿责任，请求法院支持我方诉讼请求，驳回反诉请求。经审理查明：2014年11月1日，王春生（甲方、出租房）与鲁艺学校（乙方、承租方）签订《租房合同》一份，约定甲方将坐落于和平区中山路191号8层586.9平方米的商业用房租给乙方作学校使用；租金为每年18万元；租期三年，上打租，每半年须提前一个月交纳，从2015年1月1日开始计算房租……2014年10月30日，鲁艺学校向王春生交付“定金”1万元。王春生主张其在签订合同第二日便将涉案房屋钥匙交付给鲁艺学校，但未提供证据证明。庭审中鲁艺学校认可王春生向其交付了涉案房屋的大门及其中一间房屋的钥匙。鲁艺学校主张王春生延期二十余天交付钥匙，且鲁艺学校已于2014年12月将房屋腾空，但鲁艺学校未能提供证据证明其已将房屋返还给王春生。2015年1月14日，鲁艺学校将王春生诉至法院，要求解除合同并双倍赔偿定金。2014年11月24日，鲁艺学校向王春生发送手机信息，内容为至今为止，王春生才将堆积在房间内的物品搬走，但基础设施并未完善，且对于鲁艺学校的沟通王春生故意回避。鲁艺学校要求必须保证两个月的装修设计时间，计费日期要按照拖延的时间合理延续，并要求王春生尽快完善承诺的对基础设施的维修已达到基本的交房条件，如果没有时间，鲁艺学校可修复但要求按照修复的材料及人工实际发生的费用从房租中扣除。2014年11月27日，鲁艺学校再次向王春生发送手机信息，内容为对于鲁艺学校2014年11月24日的短信内容王春生没有道歉反而无理辱骂，因王春生的违约行为及道德行为鲁艺学校决定终止房屋租赁合同并要求王春生赔偿损失，同时要求王春生对谩骂鲁艺学校工作人员的工作行为道歉。另查明：涉案房屋系案外人王丽娟通过拍卖取得，王丽娟与王春生系夫妻关系。上述事实：有《租房合同》、收条、照片、拍卖成交确认书、结婚证及当事人当庭陈述笔录等证据经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，鲁艺学校与王春生签订的关于涉案房屋的《租房合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。即出租人王春生及时将涉案房屋腾空并将房屋交付给承租人鲁艺学校使用，鲁艺学校则需按照《租房合同》约定即2014年12月1日前向王春生交付租金。然而在实际履行过程中，通过鲁艺学校向王春生发送的短信内容可知，王春生确实存在晚交付房屋的行为，王春生亦未提供证据证明其及时向鲁艺学校交付了房屋，其行为已构成违约，故鲁艺学校在王春生违约的前提下向王春生发送了解除通知，符合《中华人民共和国合同法》关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，故双方签订的《租房合同》应于2014年11月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。王春生应当返还鲁艺学校已经支付的“定金”1万元。鲁艺学校虽主张王春生应当双倍返还定金，但双方并未已书面形式对定金进行约定，故鲁艺学校交付给王春生的1万元不应当认定为定金，仅为租金，故鲁艺学校要求王春生双倍返还定金本院不予支持。关于鲁艺学校主张的搬家损失，其在庭审中并未提供对应的收据或发票等，本院不予支持。关于王春生反诉中主张要求给付支付租金。关于王春生反诉主张的搬家费及大门安装费，搬家系王春生在履行《租房合同》时必须要承担的义务，即将涉案房屋腾空，而关于大门安装，双方在《租房合同》中对大门并无约定，王春生亦无法证明其系依鲁艺学校要求安装大门，故王春生反诉要求鲁艺学校承担上述费用无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）沈阳鲁艺摄影化妆艺术学校与被告（反诉原告）王春生签订的《租房合同》于2014年11月27日解除；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）王春生返还原告（反诉被告）沈阳鲁艺摄影化妆艺术学校房屋租金10000元；三、驳回原告、反诉原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费550元，由原告（反诉被告）沈阳鲁艺摄影化妆艺术学校负担500元，被告（反诉原告）王春生负担50元；反诉费1480元，由被告（反诉原告）王春生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 臧 宁审 判 员 李 珮人民陪审员 王 鹤二〇一五年十一月五日书 记 员 凌白羽本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。