太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初5700号原告（反诉被告）：山西金峰房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽大街**天龙大厦**，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘维平，执行董事。委托诉讼代理人：许雅兰，山西慧科律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽君，山西慧科律师事务所律师。被告（反诉原告）：白尚平，男，1971年3月3日出生，汉族，山西省兴县人，住太原市。委托诉讼代理人：刘志珍，山西晋兴律师事务所律师。原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司（以下简称“金峰房产公司”）与被告（反诉原告）白尚平确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金峰房产公司的委托诉讼代理人许雅兰、高丽君，被告（反诉原告）白尚平及其委托诉讼代理人刘志珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金峰房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认《商品房内部认购协议》无效；2、请求判决被告（反诉原告）限期返还金峰帝景小区12号商住楼2单元4层2041号房屋；3、请求判决被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年10月6日，原被告双方在全面了解金峰帝景项目的基础上经协商一致签订了《商品房内部认购协议》，约定被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发的位于太原市长风街以南、高速公路以西、学府东街以北“金峰帝景”花园12号商住楼2单元4层2041号房（以下简称“该房屋”）。2015年4月15日，原被告双方就交付房款事宜签订了《欠款偿还承诺书》，约定：被告（反诉原告）购买的金峰帝景12-2-2041号房面积为124.25㎡，单价5716.1元/㎡，总价为710225元，被告（反诉原告）需在收房前向原告（反诉被告）交付80%房款即人民币568180元。该80%房款分四期付清，第一期，签订承诺书之日支付房款总价的61.552%即人民币437158元；第二期，截至2015年10月15日前支付房款总价的5%即人民币35511元；第三期，截至2015年12月31日前支付房款总价的8.448%即人民币60000元；第四期，截至2016年4月15日前支付房款总价的5%即人民币35511元。但是截至目前，被告（反诉原告）仅支付了第一期购房款，尚欠款合计131022元。鉴于，原告（反诉被告）目前还未获得商品房预售许可证，为了有效减少或避免双方损失的扩大，依据《合同法》第五十二条之规定，特向人民法院起诉，请求人民法院依法确认原被告双方于2013年10月6日签订的《商品房内部认购协议》为无效协议，依法判决被告（反诉原告）限期返还金峰帝景小区12号商住楼2单元4层2041号房屋。被告（反诉原告）白尚平辩称，对原告（反诉被告）所述事实没有异议。被告（反诉原告）白尚平向本院提出反诉：1、请求依法判决原告（反诉被告）立即返还被告（反诉原告）已付购房款437158元，其中第一期购房款147158元从2013年9月20日起至实际给付之日止按当时银行房贷利率0.7%支付利息；第二期购房款290000元从2013年10月6日起至实际给付之日止按当时银行房贷利率0.7%支付利息；2、请求依法判决原告（反诉被告）立即返还被告（反诉原告）房屋装修押金3000元，装修管理费1193元，预收电梯费2386元，燃气入网费5000元，共计11579元；3、请求依法判决原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）已付房款一倍的经济损失437158元，房屋装修费180000元，共计617158元；4、本案反诉费用及鉴定费用由原告（反诉被告）负担。事实与理由：2013年9月份，原告（反诉被告）在太原市长风街以南、高速公路以西、学府东街以北开发“金峰帝景花园”，并在市区内散发售房宣传资料，经向其设立的售楼部咨询，得知开发建设的金峰帝景花园商住楼五证齐全，并保证房屋为固有大产权。又查阅了《商品房认购合同书》第三条和第八条预售的商品房为国有大产权房。同年9月20日被告（反诉原告）预付购房定金147158元，燃气入网费5000元，共计152158元。同年10月6日双方签订了《商品房内部认购合同》，合同约定被告（反诉原告）所购房屋位于金峰帝景花园北区12号商住楼2单元4层2041号，建筑面积为125.96平方米，每平方米5716.1元，总价人民币720000元。合同又约定“付款方式为一次性支付房款总价的40%共计290000元，剩余房款办理按揭贷款”，“如合同约定面积与产权登记面积有差异时，房屋总价不变，以房产证面积为主，长退短补”，“甲方（开发商）应于2014年12月30日前将房屋交付乙方（购买方）使用”，“甲方（开发商）应在房屋交付使用两年内到产权部门备案给乙方（购买方）办理产权100%登记手续”。购房合同签订后，被告（反诉原告）又按约定当即支付购房款290000元，剩余房款（282842元），等待办理按揭贷款，但原告（反诉被告）一直拖延不给办理按揭贷款手续。2015年4月15日，原告（反诉被告）一拖欠购房款为由强迫被告（反诉原告）与其签订《欠款偿还承诺书》，并要求按实核房屋面积124.5平方米，总价为710225元的80%缴纳购房款，即568180元，不足部分分四期付清，否则拒绝交付房屋。在逼于无奈之下，被告（反诉原告）只好按原告（反诉被告）的要求在承诺书上签名捺印。次日（4月16日）交房时，原告（反诉被告）又向被告（反诉原告）收取装修押金3000元，装修管理费1193元，电梯费2386元，共计6579元。在房屋装修过程中，被告（反诉原告）支付装潢材料费及人工工资共计180000余元，并与2015年秋入住至今。原告（反诉被告）未按约定给被告（反诉原告）办理按揭贷款及房屋产权登记手续显然已构成违约。从2017年以来太原市房价猛涨，原告（反诉被告）见有利可图，不顾社会公德及商业诚信原则，提起诉讼，以无售房许可证为由，单方撕毁合同，以达到收回房屋重新出售获取高额利润。综上，原告（反诉被告）在开发建设金峰帝景花园北区12号商住楼时未按国家有关法律规定取得相关证件手续，以开发建设手续齐备做虚假广告宣传，并承诺保证开发建设的商住楼为国有大产权房，故意隐瞒未取得商品房预售许可证，诱骗买受人与其签订购房合同，又不按约定履行义务，其行为严重违反诚实信用原则，恶意违约，欺诈损害买受人的利益，致死购房合同无效，又拒绝协商处理，给被告（反诉原告）造成巨大的经济损失。为此，依据我国《合同法》第52、58条及《最高人民法院》第2、9条的规定，特提起反诉，以维护被告（反诉原告）的合法权益。原告（反诉被告）金峰房产公司辩称，被告（反诉原告）的反诉请求没有事实依据及法律依据，依法应予驳回。一、被告（反诉原告）主张已付购房款一倍的赔偿金没有事实和法律依据，依法应予以驳回。首先该主张没有事实依据，在我公司与被告（反诉原告）房屋买卖关系中，不存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”。第一，双方签订的是《内部认购合同》而不是商品房预售合同。内部认购合同与商品房预售合同最本质的区别在于商品房预售合同有其规范的范本，其内容具体严谨，是在开发商取得建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、已完成总投资25%以上证明、预售许可证时即项目符合预售条件时与买受人订立的合同，而内部认购合同变现形式则十分松散、随意，其内容没有相关合法证件文号的显示。本案中我公司开发的金峰帝景项目主要因太原市政府土地停牌的原因导致开发建设处于一边办理手续一边建设的状态，鉴于此景，我公司有意向购买金峰帝景小区的客户签订的均是内部认购合同而不是预售合同。被告（反诉原告）作为金峰帝景小区认购人之一，对金峰帝景小区手续状况是全面知情的（从双方签订的《内部认购合同》约定的房屋价款可以很直观的反映出被告（反诉原告）对于房屋产权状况的明知的，不存在误解），也正因为知情才自愿与我公司订立内部认购合同。综上，我公司与被告（反诉原告）订立合同时房屋产权状态十分明晰，不存在也不可能存在隐瞒行为和情节。第二，2015年被告（反诉原告）自愿向我公司提交的《欠款偿还承诺书》是《内部认购合同》的变更和补充，是构成整体合同不可分割的部分，在《内部认购合同》已对涉案房屋产权手续进行明确的前提下，我公司在双方签订的《欠款偿还承诺书》中又一次向被告（反诉原告）明示涉案房屋还未办理土地出让手续的现实状况，被告（反诉原告）对于涉案房屋的产权手续一直都是清楚明白的，其对合同无效具有同等过错。第三，《内部认购合同》中关于办理产权的约定是基于《南坪头村城中村改造安置用地规划（133划定）》（并规字【2018】294号）、《关于小店区南坪头村城中村改造建设项目用地审查意见的函》、《长风山水苑北区详细规划》、《长风山水苑住宅南区详细规划》、项目合作协议书、《太原市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》、《太原市小店区人民政府关于南坪头村城中村改造项目有关事宜的请示》等政府文件批准以及我公司向太原市土地储备中心预存5791048元征地补偿款、向太原市国土资源局交易事务中心缴纳了8000万元土地使用保证金等事实，足以证实政府明知并认可我公司的开发建设行为，同时证实我公司据实完成房地产开发前期性的工作，是典型的“一边建设一边完善手续”的项目。第四，该小区建设用地被太原市土地储备中心入库储备，且作为国有土地两次进行挂牌出让，只是因太原市政府自身原因两次均被停牌，等待再次挂牌。2008年太原市政府将南坪头村确定为城中村改造重点村，并面向社会公开招商引资，后太原市政府将南坪头村土地划定为133用地，同时引进我公司作为开发商参与南坪头村城改项目，即我公司金峰帝景项目与项目建设方式均是太原市政府批准同意的。之后发生的土地两次挂牌出让，两次均被停牌是太原市政府单方原因导致的，对此事件的发生我公司无法预料，事件结果也不是我公司一己之力能够控制和改变的。综上我公司不存在隐瞒未取得相关证件的行为和情节，被告（反诉原告）主张我公司赔偿已付购房款一倍的赔偿金没有事实依据。其次该主张没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是本案我公司不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故该项法规不能适用。综上被告（反诉原告）主张已付购房款一倍的赔偿金没有事实和法律依据，依法应予驳回。二、被告（反诉原告）主张赔偿燃气入网费、装修管理费、预收电梯费、装修押金费，没有事实依据，依法应予驳回。首先上述费用属于物业管理范畴，收取主体为物业公司而不是我公司。我公司依法不是上述诉请的适格相对人，不应承担赔偿责任。其次，燃气入网费、装修管理费、预售电梯费属于物业特约服务费用，是物业公司专为被告（反诉原告）提供服务而收取的费用，其通过物业交纳上述费用享受物业公司提供的特约服务，物业公司通过为其提供服务而当然获得上述费用的价值。第三，装修押金费经装修验收后即退还给被告（反诉原告），给笔费用不属于其损失。综上被告（反诉原告）主张的上述费用没有事实依据，依法应予驳回。三、被告（反诉原告）主张的利息损失没有事实和法律依据，依法应予驳回。首先，被告（反诉原告）是在全面了解金峰帝景小区产权手续的前提下自愿向我公司购买的；其次，我公司依约将涉案房屋交付其全面使用。自我公司交房之日起，被告（反诉原告）即可享有涉案房屋的各种权益，可以对涉案房屋进行占有、使用、收益、处分，其已物尽其用，不存在遭受利息损失。相反，被告（反诉原告）用437158元首付款享受着价值568180元的房屋，迟迟不履行交付余款义务，造成我公司资金紧张的窘迫状况，增加了我公司还本付息的数额及难度，比起我公司因被告（反诉原告）遭受的损失来讲，被告（反诉原告）的利息损失不值一提。四、被告（反诉原告）诉请的赔偿项目除“赔偿已付购房款本金437158元”外，其余诉请项目本身没有事实依据和法律依据，其要求我公司承担上述费用无理无据。根据合同无效的法律后果，被告（反诉原告）与我公司互负返还义务，有过错一方应赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。本案中，导致合同无效双方都存在同等的过错，依法应各自承担各自的损失。另外根据2015年双方签订的《欠款偿还承诺书》约定：被告（反诉原告）已明确放弃自己的求偿权，承诺无条件搬出居住房屋。我国法律并不限制放弃权利，被告（反诉原告）放弃权利的承诺完全有效，其反诉主张与其放弃权利的承诺相矛盾，不应支持。综上所述，被告（反诉原告）的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月6日，原告（反诉被告）金峰房产公司（甲方）与被告（反诉原告）白尚平（乙方）签订《商品房内部认购协议》一份，约定乙方购买甲方位于太原市长风街以南、高速公路以西、学府东街以北“金峰帝景”花园北区12号商住楼2单元4层2041号房屋一套，总价72万元。付款方式为按揭付款，乙方应于2013年10月6日前一次性支付房款总价的40%，即29万元，剩余房款共计43万元办理按揭。协议同时约定，甲方应于2014年12月30日前，将房屋交付乙方使用。如遇不可抗力可据实予以延期。甲方应在房屋交付使用后两年内（除政府因素外），到产权部门备案，给乙方办理产权100%登记手续，乙方配合提供办证所需的相关证照资料等。如因甲方原因致使乙方不能取得权属证书的，按下列条款处理：1、乙方要求退房的，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房款退还乙方；2、乙方不要求退房的，如因甲方原因按已付房款的1‰向乙方支付违约金。合同还约定了其他条款。2015年4月15日，被告（反诉原告）白尚平就涉案房屋欠付房款相关事宜，向原告（反诉被告）金峰房产公司出具欠款偿还承诺书一份。承诺书写明被告（反诉原告）需在收房前向金峰房地产集团有限公司交付80%房款即568180元，但因其近期资金不足，无法正常向金峰房地产集团有限公司缴纳应付所欠房款。为了先收房，被告（反诉原告）承诺按下述约定期限交清所欠房款：1、签订承诺书之日时支付房款总价的61.552%，即437158元。2、剩余房款从即日起至2015年10月15日前支付房款总价的5%即35511元；从即日起至2015年12月30日前支付房款总价的8.448%即6万元；从即日起至2015年12月30日前支付房款总价的5%即35512元。3、在金峰帝景办理完土地出让手续收一个月内将剩余房款一次性交清。另查明，2013年9月20日，被告（反诉原告）白尚平就涉案房屋向原告（反诉被告）金峰房产公司交纳燃气入网费5000元。同日，被告（反诉原告）白尚平向原告（反诉被告）交纳涉案房屋房款147158元。2013年10月6日，原告（反诉被告）分别向被告（反诉原告）收取涉案房屋定金20000元、首付款270000元。2015年4月16日，被告（反诉原告）白尚平分别向原告（反诉被告）交纳装修管理费1193元、装修押金3000元、一年物业、电梯费2386元。庭审中，被告（反诉原告）白尚平称涉案小区的购房业主曾就办理产权证书的问题向太原市政府提交书面信访材料，并提供相关材料及原告（反诉被告）关于上述问题的回复予以佐证。另外，被告（反诉原告）白尚平称其对涉案房屋进行了精装修，现因案件需要，向本院提出对涉案房屋的装修损失进行鉴定。2018年10月25日，经山西立创建设工程项目管理有限公司鉴定，涉案房屋装修费用为94193.76元。确认上述事实有《商品房内部认购协议》、《欠款偿还承诺书》、太原市小店区人民政府文件、收款收据、信访材料、鉴定意见书等，以及庭审笔录、当事人陈述在案为凭，可以采信。本院认为，本案系确认合同效力纠纷，涉案认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且原告（反诉被告）已收取购房款，该协议应属于商品房买卖合同，双方争议的焦点为涉案合同的效力问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方一欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案《商品房内部认购协议》系经原被告双方自愿订立，属双方真实意思表示，不存在一方欺诈、胁迫或损害第三人利益等法定无效情形。其次，原告（反诉被告）于2015年6月6日已将涉案房屋实际交付给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）对该房屋进行装饰装修后居住至今，且截至起诉前，被告（反诉原告）已实际缴纳原告（反诉被告）购房款371743元。最后，本院注意到涉案房屋未办理相关许可证并非原告（反诉被告）单方原因导致，且原告（反诉被告）已就该问题与相关部门积极协商推进，故本院本着维护交易稳定和安全的原则，对原告（反诉被告）要求确认上述协议无效、要求被告（反诉原告）限期返还涉案房屋且支付房屋占用费的诉讼请求，证据不足，不予支持。对被告（反诉原告）白尚平提出的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）白尚平的反诉请求。案件受理费减半收取3978元（原告（反诉被告））已预交），由原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司负担；反诉费4985元（被告（反诉原告））已预交，由被告（反诉原告）白尚平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郑 毅 二〇一八年十一月三十日书记员 何娜娜