广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初14059号原告：中山市古镇镇曹二村民委员会，住所地广东省中山市古镇镇曹二村长安路78号，统一社会信用代码91442000MA4UXDD0XB。法定代表人：李平稳。委托诉讼代理人：郭春曲，广东本海律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱锐，广东法丞律师事务所律师。被告：李杰生，男，1972年8月4日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖耀林，广东登鼎律师事务所实习律师。原告中山市古镇镇曹二村民委员会（以下简称曹二村委会）诉被告李杰生合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭，并于2018年3月15日及2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱锐及被告其委托代理人蔡艳雪、廖耀林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹二村委会向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方于2009年5月15日签订的以地抵债《协议书》及2013年12月20日签订的土地回购《协议书》无效；2、请求法院判决被告返还因无效的土地回购《协议书》所取得的款项12844788元及资金占用其间的利息2623695.5元（其中1801038元为基数自2014年1月11日起计算，11043750为基数自2014年2月13日起计算，均按人民银行同期贷款利率计算至被告实际返还之日止，暂计算至2017年11月30日止）。合计15468483.5元。事实与理由：2008年12月16日原、被告签订借款1500万元的《抵押借款协议》，借款期限为三个月。该份协议第四条约定“甲方自愿以其自由的集体土地使用权做抵押担保，——”第八条约定：“甲方保证到期即时将全部借方款、利息归还完毕，逾期未能归还的，则甲方必须自逾期日按月息12厘的标准计付利息给乙方，并且上述抵押物使用权归乙方所有，乙方有权处置，甲方不得有任何异议。或者甲方以现有其他土地（有土地证）或自有物业协议作价，支付乙方借款、---”。《抵押借款协议》签订后，被告按约向原告提供了借款1500万元。借款期限届满后，因原告资金紧张，未能及时清偿债务。在被告多次催促之下，原告于2009年5月6日按合同约定向被告支付了4个月利息计45万元（2008年12月20日至2009年3月19日为27万元，2009年3月20日至2009年4月19日为18万元），并同意将位于中山市古镇镇曹二首龙新村大街北长安路测4200平方米集体土地，用于抵偿未能清偿被告的504万元借款本金。2009年5月15日双方签订了名为土地转让，实为清偿到期债务的《协议书》，用集体土地抵扣未还的504万元的借款本金，并约定由原告无条件协助被告办理土地过户手续。后因用于抵扣债务的集体土地面积经测量实为4650平方米，被告也同意按该面积计算价值，双方于2009年6月20日办理了以558万元抵扣原告借款本金的相关手续。后因该土地的性质问题无法办理过户手续，双方未能在国土部门办理该集体土地使用权的变更登记手续。2009年6月22日原告继续向被告偿还借款本金942万元，并按合同约定补偿被告利息损失36万元（2009年4月20日至2009年6月19日期间利息）。至此，双方的借款协议全部履行完毕。2013年10月，原告为了更好的统一规划发展村剩余用地，盘活经济，计划购回上述转让的土地。经原、被告多次磋商沟通，双方于2013年12月20日达成土地回购《协议书》，协议第2约定：“双方协商一致解除2009年5月15日《协议书》，乙方将土地返还给甲方，甲方按现实的市场土地价格4750元/每平方米作价返还土地价款22087500元给乙方，---”。合同签订后，原告按该《协议书》约定分别于2014年1月14日、2014年2月12日向被告支付合计为22087500元回购地价款。原、被告之间基于《抵押借款协议》的约定，在2009年5月15日签订的土地转让《协议书》及2013年12月20日签订的土地回购《协议书》因违背《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第7条的强制性规定及《中华人民共和国土地管理法》第43条、63条禁止性规定而无效，无效的合同自始没有法律约束力，被告依据无效合同取得的土地回购款22087500元应当予以全额返还原告。据此，该笔应返还款项抵扣原告所欠借款本金558万元（按1500万元减去942万元计得）及利息3662712元（按月利率1.2%自2009年6月20日计算至2014年1月10日）后,被告还应返还12844788元及占用资金期间的利息。为维护原告的合法权益特诉诸贵院，请求判如所请。被告书面答辩称：1、被告认为本案属合同纠纷，而双方涉及在2009年和2013年签订的协议书，是双方真实意思表示，不存在违反合同法52条关于合同无效的情形，应为合法有效，请法庭驳回原告诉求；2、原告在诉状中以广东省集体建设用地使用权流转管理办法第七条为由主张合同无效被告认为该观点不成立，理由如下：一、事实上从原告举证看出村民代表对于涉案土地转让及回购均是知情同意的，原告主张未经2/3以上村民代表同意显然与事实不符，第二即使未经2/3村民代表同意也不因此导致合同无效，因为，广东省集体建设用地使用权管理办法并非合同法第52条所述的行政法规且该条款也仅仅是为村委会设定的民主议事原则和程序性的义务，属于管理性规范并非强制性规定即使违反也不导致合同无效，本案的原告村委会本就是签约主体一方，在其自身违反内部程序义务的情况下又以此主张合同无效严重违反法律之诚信公平原则；三、据了解目前涉案土地已经办理土地使用权证并开发作为商业用途，按照广东省高级人民法院，关于审理农村集体土地出让转让出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见，涉案合同应为合法有效。经审理查明：2008年12月11日，经曹二村村民代表会议开会表决，同意以本村的土地作为抵押担保，向个人或企业贷款1000万元-2000万元。2008年12月16日，原、被告签订借款1500万元的《抵押借款协议》，借款期限为三个月。该份协议第四条约定“甲方自愿以其自由的集体土地使用权做抵押担保，”《抵押借款协议》签订后，被告按约向原告提供了借款1500万元。借款期限届满后，原告未能及时清偿债务。在被告多次催促之下，原告于2009年5月6日向被告支付了4个月利息计45万元并同意将位于中山市古镇镇曹二首龙新村大街北长安路测4200平方米集体土地，用于抵偿未能清偿被告的504万元借款本金。2009年5月15日，经原告村民代表讨论同意，双方签订了《协议书》，约定原告用集体土地抵扣未还的504万元的借款本金，并约定由原告协助被告办理土地过户手续。后因用于抵扣债务的集体土地面积经测量实为4650平方米，被告也同意按该面积计算价值，双方于2009年6月20日办理了以558万元抵扣原告借款本金的相关手续。但双方未能在国土部门办理该集体土地使用权的变更登记手续。2009年6月22日原告继续向被告偿还借款本金942万元及利息36万元，双方的借款协议全部履行完毕。2013年10月，原告计划购回上述转让的土地用于建设集体农贸市场。经原、被告多次磋商沟通，双方于2013年12月20日达成土地回购《协议书》，协议第2条约定：“双方协商一致解除2009年5月15日《协议书》，乙方将土地返还给甲方，甲方按现实的市场土地价格4750元/每平方米作价返还土地价款22087500元给乙方”。合同签订后，原告按该《协议书》约定分别于2014年1月14日、2014年2月12日向被告支付合计为22087500元回购地价款。原告在与被告签订《协议书》前，已于2010年8月16日办理了包括涉案土地在内的13327.5平方米土地使用权证[中府集用（2010）第100568号]，地类（用途）为商业，使用权类型为自用。2017年8月，原告将上述地块向中山市城乡规划局报建为曹二综合农贸市场，现正在建设中。本案在审理过程中，经被告申请，本院委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对涉案土地在2013年12月20日时的市场价格进行评估，2018年8月21日，深圳市国策房地产土地估价有限公司出具[深国策评字ＺＳ（2018）080017号土地估价报告]，估价结果于估价期日在2013年8月20日的市场价格为17298000元。上述事实，有原被告双方提交的曹二村村民代表会议记录、《抵押借款协议》、《协议书》、回购《协议书》、收款收据、付款凭证、涉案土地使用权证据、建设工程报建变更反复书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、现场照片、[深国策评字ＺＳ（2018）080017号土地估价报告]及双方当事人陈述在案为凭，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同效力纠纷，本案争议的焦点是原告与被告签订的土地使用权转让《协议书》、回购《协议书》是否有效及如果协议无效应当如何处理。关于原告与被告签订的土地使用权转让《协议书》、回购《协议书》是否有效问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”另2005年10月1日发布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三条规定：“取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用反指标。”第十四条规定：“集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地出让、出租、或者作价入股（出资）合同，按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。”2002年6月24日，《广东省土地使用权交易管理办法》第五条规定：下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：……（三）以划拨方式取得的土地使用权转让。但必须经过批准，签订土地使用权转让合同，补交土地使用权出让金；（四）为实现抵押权而进行的土地使用权转让。根据上述法律规定，虽然《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》突破了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”的规定，充许在一定条件下转让农民集体所有的土地的使用权，但仍对此设置了一定的限制条件。原告与被告签订的土地使用权转让《协议书》虽是双方的真实意思表示，且经过原告村民代表同意，但其违反了《广东省土地使用权交易管理办法》第五条关于必须在土地交易机构公开进行及补交土地使用权出让金的强制性规定，也违反了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》关于按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理相关权属证明。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，属于无效合同，相应地，双方后来所签订的回购《协议书》也因此无效。关于协议无效应当如何处理问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的经济损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于本案原告与被告签订的土地使用权转让《协议书》、回购《协议书》因违反了法律强行性规定导致合同无效，本院认为双方均有过错：原被告作为土地的出让方与受让方，其应当知道农民集体所有土地的使用权转让必须在土地交易机构公开进行及补交土地使用权出让金，应当知道按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理相关权属证明，如果双方没有规避法律规定而在土地交易机构公开进行及补交土地使用权出让金及按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理相关权属证明，双方签订的合同是合法有效的，但双方在土地使用权转让《协议书》还未合法有效的情况下，又签订回购《协议书》，致使两份《协议书》均属无效，故双方对使两份《协议书》无效均有过错，且过错相当。被告因回购《协议书》无效致使其经济利益受损，其损失应计算为其受让涉案土地使用权时的出价与签订回购《协议书》时涉案土地的市场价差额，即17298000元－5580000元＝11718000元。由于双方均有过错，且过错相当，故原告应当承担被告上述经济损失的50%即11718000元/2＝5859000元。因被告在签订回购《协议书》后共收取了原告土地转让款22087500元，故扣减被告支付的土地转让费成本5580000元及原告应承担的过错责任赔偿被告5859000元处，被告还应返还原告10648500元（22087500元－5580000元－5859000元＝10648500元）。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三条、第十四条、广东省土地使用权交易管理办法》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告中山市古镇镇曹二村民委员会与被告李杰生于2009年5月15日签订的以地抵债《协议书》及2013年12月20日签订的土地回购《协议书》无效；二、被告李杰生于本判决书生效之日起5日内返还原告中山市古镇镇曹二村民委员会因无效的土地回购《协议书》所取得的款项10648500元；三、驳回原告中山市古镇镇曹二村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114611元（原告已预交），由原告中山市古镇镇曹二村民委员会负担28920元，被告李杰生负担85691元，于履行中迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  姚红波审判员  黎 妙二〇一八年十一月一日书记员  钟厚仁