广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初1590号原告：广州市印象投资管理有限公司。法定代表人：李文荣，职务执行董事兼总经理。委托代理人：赵东亚、董震，分别是广东百思威律师事务所律师及实习律师。被告：广东和仪伦建设工程有限公司。法定代表人：马明和。原告广州市印象投资管理有限公司诉被告广东和仪伦建设工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵东亚、董震到庭参加了诉讼，被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月9日，由原告作为甲方、被告作为乙方签订了《租赁合同书》，约定：由原告将位于广州市海珠区新港东路xxx-x号1106、1108、1109、1110房屋出租给被告使用，其中1106房48.49平方米，1108房65.49平方米，1109房65.53平方米，1110房64.16平方米，公摊2.33平方米，共计246平方米，按64元每月每平方米计算，月租金为15744元，承租期限自2016年8月10日至2017年8月9日。双方还约定，被告应当在当月的前10日一次性支付租金……租金从第二年起每年递增5%。合同签订当天，原告向被告交付承租物业，被告向原告缴纳16000元保证金，承租初期被告每月均能缴纳租金及水电费等费用（均由原告以租金的形式向被告出具发票），但自2017年5月开始，被告便未再向原告支付租金及水电费等费用。经原告多次催促，被告均以各种理由拖延，且不予实质理会。原告被迫于2017年12月15日收回1106、1109、1110房，但仍保留1108房留存被告物品。为维护合法权益，特起诉要求判令：1、被告立即将广州市海珠区新港东路xxx-x号1108房腾空交还给原告；2、原告没收被告缴纳的16000元保证金；3、被告向原告支付拖欠的租金120433.34元【自2017年5月10日至2017年8月9日每月的租金为15744元，2017年8月10日至2017年12月9日每月的租金为16531.2元，2017年12月10日至2018年1月9日的租金为7104.16元，从2018年1月10日起（只计算1108房，按建筑面积65.49平方米+公摊面积2.33平方米）的租金为每月4557.5元，实际计至被告将1108房交还给原告之日止】及滞纳金（均以迟延缴纳数额为基础，按照每日万分之三的标准从当月的11日开始计算至实际缴纳之日）；4、被告向原告支付拖欠的从2017年5月至2017年12月的管理费9744元（每月的管理费1106房为242元、1108房为327元、1109房为328元、1110房为321元）、从2017年5月至2017年12月的电费4379.42元、水费178.78元；4、被告承担本案的诉讼费。被告没有提交答辩意见和证据。经审理查明：位于海珠区新港东路**之五1106、1108、1109和1110房的权属人是广州市农业科学研究院，共有情况均为单独所有，其中1106房的建筑面积为48.49平方米,1108房的建筑面积为65.49平方米，1109房的建筑面积为65.53平方米，1110房的建筑面积为64.16平方米。2012年11月13日，原告（承租方、乙方）与广州市农业科学研究院（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区新港东路xxx号之五印象琶洲公寓的9-12层共52个单元物业出租给乙方作住宅用途使用，现测建筑面积3767.5元（最后以房地产证面积为准）；租赁期限自2013年1月1日至2020年12月31日止；租赁期限为8年；在租赁期内，甲方同意乙方对该物业统一进行规划、转租或开展其他的租赁经营管理，所需的费用均由乙方承担；等。2016年8月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定：租赁物业位于广州市海珠区新港东路xxx-x号1106房、1108房、1109房、1110房室共计约246平方（公摊2.33平方米）；租赁期限为壹年，自2016年8月10日至2017年8月9日止；每365天为一计租周年；双方签订租赁租赁合同时，乙方向甲方交纳租赁保证金16000元；租赁期限届满或提前终止合同后，如乙方不存在违约行为，且物业也不存在人为破损，乙方无须赔偿的前提下，则在双方结清一切费用之日起十天内，甲方无息退还保证金；租赁物按使用面积每平方米64元起租，总使用面积以246平方米计算；2016年8月开始双方按月取租，乙方必须在该月的前10日内一次性交纳该月租金，乙方以现金、支票或银行转账方式支付租金给甲方；租金从第二年开始递增，以上一周年为基数上每年递增5%，以此类推；甲方确定乙方为独立承租办公区域，不需向甲方及物业管理公司缴纳相应的管理费及任何中介手续费；乙方将于本合同有效期内每月支付甲方租金，乙方应按时缴纳当月租金，逾期甲方将收取乙方日上缴10%的滞纳金，逾期超过二个月，视作乙方违约，甲方有权终止合同，收回办公场地并不退还保证金；其他：水电费另计，每月和租金一起缴纳；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告于2016年8月17日出具的授权陈少英办理新港东路xxx-x号1106-1112部位房屋门卡的事宜的《授权委托证明书》复印件及陈少英身份证的复印件；2、被告于2017年8月15日出具的《还款承诺》，主要内容为被告承租了印象琶洲公寓11楼06-12号房，由于被告公司拖欠了原告2017年5月至7月的租金及水电费，承诺于2017年8月25日如数还清所欠租金及水电费，还清后再行续约等；3、物业管理公司印象琶洲公寓服务中心出具的《费用一览表》及电费发票的复印件（户名为广州市农业科学研究院、地址为新港东路**之五1106、1108、1109和**）。原告于2018年1月18日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：本案中要求解除双方的租赁合同；双方的合同履行期限届满后没有续签合同，也没有要求被告返还涉案房屋，但其在2017年12月15日通过物业公司打开1106、1109和1110房房屋的门进入后，由原告将上述房屋内的物品清理出去，然后将上述房屋收回，但**是被告工商登记的住所地，原告没有强行收回；原告没有1108房的钥匙，需要物业管理公司的配合才能入内；公摊面积指由于物业管理公司向原告收取每层的空中花园及配电房的分摊面积管理费，所以原告也以公摊面积的形式向实际承租人收取租金；管理费是其直接向物业公司缴纳的，各个承租户再将管理费交给原告，每月的租金发票里包含了管理费，但其没有与物业管理公司签订物业管理合同；其也无法提供代垫公摊电费、水费的发票；滞纳金是原告自行调整的，没有上限。为查明案件情况，本院向涉案房屋所在的管理处“印象琶洲公寓服务中心”调查情况，该中心的主任向本院反映：现1108房应该是没有人使用的，由于产权人广州市农业科学研究院要求服务中心不能让原告再进入该房屋，任何人进入该房都要经产权人授权才能进入；原告的工作人员让其在2017年12月将印象琶洲公寓1106-1112号房间全部开门让原告搬东西，但具体是干什么其不清楚；原告曾同意服务中心向陈少英授权开具1108房的门卡，期限从2016年8月开始到2017年2月，之后没有续卡，也没有作废。该中心还向本院提交了广州市农业科学研究院于2018年5月10日向该管理处所发的《关于印象琶洲公寓9至12层租户拖欠管理杂费的处置意见函》，主要内容为：收悉有关印象琶洲公寓9、10、11、12层的租户至今有18套房间未缴交今年4月份物业管理费、水费及公摊电费通知的情况；我院印象琶洲物业自2013年1月1日出租给广州印象投资管理有限公司，管理费一直由该公司直接缴交给贵公司，该公司自2017年9月起也拖欠我院租金；我院同意对1001-1013、1102、1104、1108共18套房间采取包括停水停电等措施，直至该公司付清物业管理费、水费及公摊电费为止；等。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行义务。原告主张被告从2017年5月起没有缴纳租金，并就此提交了被告出具的《还款承诺》作为证明，被告没有到庭提出抗辩意见和反驳证据，故对上述事实，本院予以合理采信。合同约定：承租方逾期交租超过二个月视作承租方违约，出租方有权终止合同，收回办公场所并不退还保证金。由于被告逾期支付租金已经超过两个月，故原告要求解除与被告的合同，原告并自述于2017年12月15日自行收回1106、1109和1110房均符合合同约定，本院予以支持。原告要求没收被告16000元的保证金、被告腾空交还1108房及要求被告支付从2017年5月至2017年12月15日的租金116556.39元（其中2017年5月至7月的租金每月为15744元，2017年8月至2017年11月的租金每月为16531.2元，从2017年12月10日计至2017年12月15日的租金为16531.2元÷31日×6日=3199.59元）合理合法，本院予以支持。但由于原告与产权人之间存在纠纷，涉案的1108房从2018年5月10日起被强制停水停电，且未经产权人同意任何人也无法进入1108房，故本院认定从当日起，原告不能提供适合合同约定办公用途的租赁物，故被告应支付1108房从2017年12月16日至2018年5月10日的租金为22027.92元【每月按（65.49+2.33）平方米×64元/平方米×1.05=4557.5元计算】，原告要求被告支付从2018年5月11日起至其实际交还1108房之日止的租金，依据不足，本院不予支持。虽然合同有约定，若被告欠交租金，原告有权向被告收取滞纳金。但鉴于诉讼中原告没有提供证据证明由于被告的违约行为导致其损失超过了被告交纳的保证金数额，因此原告要求被告还需支付迟延缴纳租金的滞纳金，依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合同中还约定：承租方不需向出租方及物业管理公司缴纳相应的管理费及任何中介手续费；水电费另计、每月和租金一起交纳。原告主张被告欠缴管理费9744元及电费4379.42元、水费178.78元，但未能提供其已代为支付上述款项相应的证据，且管理费的收取与合同的约定相悖，故原告主张被告需支付上述款项，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市印象投资管理有限公司与被告广东和仪伦建设工程有限公司就广州市海珠区新港东路xxx-x号1106房、1108房、1109房和1110房签订的《租赁合同书》；二、原告有权没收被告就海珠区新港东路xxx-x号1106房、1108房、1109房和1110房缴纳的16000元保证金；三、被告在本判决生效之日起十日内腾空交付广州市海珠区新港东路xxx-x号1108房给原告；四、被告在本判决生效之日起十日内支付从2017年5月至2018年5月10日的租金138584.31元；五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3425.9元，由原告负担37.9元，由被告负担3388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇一八年十一月十六日书 记 员  招佐文