重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2015)铜法民初字第03560号原告周树财，男，1952年12月16日出生，汉族，重庆市铜梁区人。委托代理人袁登胜，重庆龙都律师事务所律师。原告徐廷贵，男，1966年4月14日出生，汉族，重庆市铜梁区人。被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司,住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤街218号，组织机构代码70941490-5。法定代表人刘保全，董事长。委托代理人袁林柱，男，该公司员工。原告周树财、徐廷贵诉被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称龙乡苑公司）合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，依法由代理审判员朱锐独任审理，适用简易程序于2015年8月26日公开开庭进行了审理，后因案件事实较为复杂转为普通程序，依法由审判员尹杰担任审判长，与代理审判员朱锐、人民陪审员李静组成合议庭，共同负责案件的审判，并于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告周树财及其委托代理人袁登胜、原告徐廷贵、被告龙乡苑公司的委托代理人袁林柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周树财诉称，2002年4月16日，周树财与徐廷贵合伙出资以龙乡苑公司的名义修建了铜梁县飞凤街XXX号商住楼。2003年3月24日，周树财与徐廷贵将铜梁县飞凤街XXX号商住楼X单元第X层X-X号住房出售给了李国忠，合同约定每平方米360元，建筑面积约230平方米，总价款82800元，于协议签订时付16560元，主体竣工时付33120元，交付使用时付33120元，交付两证时付清余款。2003年5月，周树财将房屋交付李国忠使用，但李国忠仅支付了50000元购房款。2013年9月3日，原、被告约定领取房屋产权证时结算付清所有购房款和超面积费及街面设施费，但李国忠于2013年10月17日领取房屋产权证后未支付。另，房屋产权证记载建筑面积为231.29平方米，据此计算应补购房款464.4元，超面积费及街面设施应分摊6717.06元。后龙乡苑公司收取了李国忠给付的购房款32800元。现诉至法院，请求：判决被告龙乡苑公司支付原告周树财购房款32800元及利息，利息从2003年6月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；龙乡苑公司支付应补购房款464.4元，分摊超面积费及街面设施费6717.06元；诉讼费由被告龙乡苑公司承担。原告徐廷贵诉称，其不清楚情况，如果周树财胜诉，要求平分购房款。被告龙乡苑公司辩称，铜梁县飞凤街XXX号商住楼是龙乡苑公司开发的，是所有权人，现在成为被告没有道理，不认可原告的民事主体资格。原告周树财为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、2009渝一中法民终字第4094号民事判决书、《合伙集资购买旧房改造合同》、《合伙协议》，拟证明（1）周树财、徐廷贵与龙乡苑公司的关系，（2）2002年4月16日周树财、徐廷贵合伙出资以龙乡苑公司的名义修建铜梁县飞凤街XXX号商住楼，（3）2003年2月周树财与徐廷贵将修好的住房和门面卖给李国忠、胡昌华、陈世英、杜方旭、徐先华、周树财；2、《铜梁县飞凤街XXX#集资建房协议》、房屋产权证、2005铜法民初字第470号民事判决书、《关于飞凤街商住楼办房产证税费协议》、重庆市铜梁县国有土地使用权划转出让申请审批表、《国有建设用地使用权出让合同》、法人授权委托书、缴款收据4张、业务受理通知书、办证税费缴款收据、执行笔录、结案通知书，拟证（1）2003年3月24日，周树财与徐廷贵将铜梁县飞凤街XXX号商住楼X单元第X层X-X号住房出售给李国忠，合同约定每平方米360元，建筑面积230平方米（最终以产权面积为准），总价款82800元，于协议签订时付16560元，主体竣工时付33120元，交付时付33120元，交清两证时付清余款，（2）2013年9月3日，李国忠签订办房产证税费协议时承诺领房产证时付清所有款项，（3）2013年12月李国忠领取房屋产权证时，整栋房屋建筑面积964.13平方米，李国忠房屋建筑面积231.29平方米，李国忠应分摊各项税费37831.85元，补购房尾款464.4元，仅支付税费32800元，至今尚欠5496.25元未付。3、超面积费、街面设施费收据、重庆市土地范围权属登记表申请表、铜府纪要2013（1）号文件，拟证明根据2013年9月3日签订的协议和2013年11月1日申请办理房屋产权证时的约定，应由6户分摊，李国忠应分摊超面积费、街面设施费6717.06元，并于2013年12月领证时付清；4、《内部管理协议》，拟证明周树财与徐廷贵之间是合伙关系，一起从龙乡苑公司承建了案涉项目；5、《铜梁县巴川街道办事处飞凤街XXX号项目周树财投资人关于划拨转出让个税，由各户缴纳明细》，拟证明税费应由各购房户自己承担，龙乡苑应该找各个购房户收取，该税费不能充抵房款。对原告周树财提供的以上证据，徐廷贵质证后对所有证据的真实性无异议，龙乡苑公司质证后对证据1中2009渝一中法民终字第4094号民事判决书的关联性有异议；对证据1中的其他证据、证据2、3、4的真实性无异议，认为证据5不是证据。被告龙乡苑公司为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：龙乡苑公司关于飞凤街XXX号商住楼的开支、票据复印件10张，拟证明龙乡苑公司一共收到95200元的购房款，李国忠交的32800元包含在95200元内，交了各种税费后只剩下7408.51元。原告周树财质证后认为，2013.11.1的印花税、契税2528.28元，2013.11.1契税2486.88元，2013.11.1房侧费450元，2013.11.14的4055.43元，2013.11.12的查档案、器材费993.5元，2013.11.4的950元，鉴定费5000元，2013.11.4的土地调查费70元都是周树财所交，开的龙乡苑的发票。如公司认为自己交的应提供发票原件。原告徐廷贵质证后对龙乡苑提交的证据的真实性无异议。对周树财提交的证据，本院认证如下：对周树财提供的以上证据中证据1-4的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，可以作为认定事实的依据。证据5系周树财单方制作，未提供相应的证据进行佐证，依法不予采信。对龙乡苑公司提供的以上证据，除2013.11.12的查档案、器材费费用报销单993.5元外，其余证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，可以作为认定事实的依据。该费用报销单未附带相关的发票，不能证明费用的真实性和关联性，依法不予采信。根据当事人的举证及陈述，对本案事实确认如下：龙乡苑公司系2001年4月17日成立的有限责任公司，经营范围为：房地产开发，销售建筑材料。周树财与徐廷贵于2002年4月16日签订了《合伙集资购买旧房改造合同》。2002年12月10日签订了《关于巴川镇飞凤街XXX号商住楼工程合伙协议》，双方约定改建东方村三、四组旧房购买126平方米，改建资金约30万元，徐廷贵投资15万元，周树财投资15万元。该工程施工建设中所发生的债权债务，二人各占50%的比例分摊。承建中的一切规费，包括建设及卖方手续的费用由周树财、徐廷贵二人负责共同承担。该旧房改建中双方以龙乡苑公司的名义修建商住楼，位于重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤街XXX号，共有5套住房3间门市。2002年12月19日，原铜梁县建设委员会发给被告龙乡苑公司建设工程规划许可证及建设用地规划许可证。2002年12月20日，龙乡苑公司（甲方）与周树财、徐廷贵（乙方）签订《内部管理协议》约定，重庆市铜梁区飞凤街XXX号商住楼挂靠龙乡苑公司开发，项目资金由乙方自筹，周树财、徐廷贵各按50%的比例筹款，一切开发施工手续乙方自行办理，乙方独立核算，自负盈亏，国家税金及一切规费由乙方负责交纳。2003年2月起，周树财与徐廷贵先后与李国忠、胡昌华、陈世英、杜方旭、徐先华签订《铜梁县飞凤街XXX#集资建房协议》，将房屋和门市出售。其中，2003年3月24日，龙乡苑公司（甲方）通过徐廷贵，与李国忠（乙方）签订了《铜梁县飞凤街XXX#集资建房协议》，协议约定，甲方组织乙方修建飞凤街XXX号集资综合楼X单元第X层X-X号住房，每平方米360元，建筑面积约230平方米，总价款82800元；甲方为乙方办理《房屋产权证》、《土地使用权证》，两证交给乙方时，乙方付清余款。后李国忠给付了50000元购房款。2003年5月该幢房屋的已售房屋分别交给了购房者，2003年7月该幢房屋竣工。2004年7月周树财将余下的两个门市出售给了陈玉平、王洪军夫妇。2005年2月21日，李国忠诉至本院，请求判令徐廷贵、周树财、龙乡苑公司向其交付重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤街XXX号住房一套的《土地使用权证》和《房屋所有权证》。2006年11月3日，本院判决龙乡苑公司于判决生效之日起六十日内交付李国忠所购房屋的《房屋产权证》、《土地使用权证》。2013年9月3日，周树财与李国忠等购房人达成《关于飞凤街商住楼办房产证税费协议》，约定：1、划拨土地转为土地出让，应交土地出让金8万余元，由各购房户按平方面积交纳土地出让金，门面136元/平方米，住宅78元/平方米；2、公司开发应交纳办证的税费、建安税、个税、办证费等约20%，约交税费9万余元，法院各户交的购房尾款，转到公司账户，先用于办理房产证的税费，如资金不够由各户按面积补交，领房产证时算清账，多退少补；3、办证的一切费用由购房户及周树财负担，公司不负担任何经济责任。龙乡苑公司在协议左下角盖章认可。2013年9月26日，李国忠等购房户以龙乡苑公司的名义缴纳土地出让金82896元。2013年10月28日，龙乡苑公司共收到购房余款95200元，其中，李国忠向龙乡苑公司交纳32800元。2013年11月1日至2013年11月14日期间，龙乡苑公司为飞凤街XXX号商住楼支出各项税费、鉴定费、登记费等共计86797.99元。2013年12月4日，李国忠、周树财取得房屋产权证。本院认为，《2015年全国民事审判工作会议纪要》第二十六条规定“对于个人或者企业与房地产开发企业签订的名为房地产合资合作开发合同、实为借用房地产开发企业资质的合同，以及当事人之间签订名为股权转让、实为转让国有土地使用权的合同，人民法院应在确认此类合同并不侵害社会公共利益的情况，原则上确认该类合同对当事人具有法律约束力”。本案中，周树财、徐廷贵与龙乡苑公司于2002年12月20日签订的《内部管理协议》，实为周树财、徐廷贵借用龙乡苑公司房地产开发企业资质的合同，该合同并不侵害社会公共利益，对双方当事人均具有法律约束力。龙乡苑公司收取的购房余款95200元，在扣除其支出的各项税费、鉴定费、登记费等共计86797.99元后，对剩余房款8402.01元（95200-86797.99）应当按照《内部管理协议》的约定，足额向周树财、徐廷贵支付。对周树财超过该数额部分的主张，本院不予支持。徐廷贵请求平分购房款系另一法律关系，本院不在本案中处理。龙乡苑公司在2013年10月28日收到购房余款95200元，扣除垫付的各项税费、鉴定费、登记费等费用86797.99元后，应当及时向周树财、徐廷贵支付，其至今未予支付应当承担逾期支付的违约责任，从本案查明的事实看，龙乡苑公司为该项目最后一次支付费用的时间是2013年11月14日，其应当在从2013年11月15日起以应当支付的购房款为基数计算的利息，因双方没有对利息标准进行约定，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。对周树财要求从2003年6月1日主张利息，缺乏事实依据，本院不予支持。周树财请求龙乡苑公司支付应补购房款464.4元、超面积费、街面设施费6717.06元，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第一百零七条、《2015年全国民事审判工作会议纪要》第二十六条的规定，判决如下：一、被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周树财、徐廷贵购房款8402.01元及支付该款从2013年11月15日起至付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的资金占用利息；二、驳回原告周树财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司负担50元，原告周树财、徐廷贵负担740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 尹 杰代理审判员 朱 锐人民陪审员 李 静二〇一五年十一月十七日书 记 员 李秀惠