嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初2254号原告：王伟，男，汉族，1969年2月2日出生，住上海市浦东新区。被告：嘉兴市新华洲投资开发有限公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内****A。社会统一信用代码：9133041109097051XX。法定代表人：胡泽波，该公司总经理。委托代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。原告王伟诉被告嘉兴市新华洲投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。因案情较为复杂，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王伟、被告委托代理人金宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告于2015年5月26日签订的商品房买卖合同无效，予以撤销；2.要求被告赔偿原告因购买该房屋的全部支出及损失202833.89元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月26日，原、被告签订商品房买卖合同二份，同时也签署了商铺委托经营管理合同一份。2016年5月，该商品房竣工交房，被告指定的委托租赁的嘉兴亿诚商业管理有限公司在2016年至2017年间的租金较低，能准时支付租金，但自2018年以后，租金大幅上升，该管理公司开始拖延支付。被告存在欺诈行为。根据《城市商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房。因此双方所签订的商品房买卖合同违反国家法律法规的规定，合同无效。同时，分摊面积为商铺套内面积100%以上，与事实严重不符。故提出上述诉请。审理过程中，原告对第1项诉讼请求明确为要求撤销双方于2015年5月26日签订的合同编号为2015预0002483号商品房买卖合同，对第2项诉讼请求明确为要求返还购房款164874元，并赔偿办证费用5319.19元、交纳的专项维修基金885元、利息损失30600元及其他费用2000元，合计203678.19元。被告答辩称：原、被告间所签订的商品房买卖合同真实、合法有效，无需向原告退还购房款及赔偿损失。被告在销售房屋过程中，从未做出过包租承诺，商铺委托经营管理合同签订的主体是原告与嘉兴亿诚商业管理有限公司，而被告与嘉兴亿诚商业管理有限公司是两个独立的法人，两者间也不是关联公司，更不存在公司人格混同情况。而合同法第五十二条第五款规定，违反法律行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规定、行政规章为依据。《城市商品房销售管理办法》根据《立法法》规定，仅属部门规章，因此不能以该规章为依据来认定合同无效。被告并没有包租行为，如开发商以售后包租的方式销售商品房，涉嫌违反《商品房销售管理办法》第十一条规定的，理应受到行政处罚，也不能因此认定合同无效。对原告主张要求撤销合同，双方所签订的合同真实合法有效，并不存在撤销情形，被告在销售中也无欺诈行为，且根据合同法的相关规定，现已超过撤销权的行使的一年期限。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提供了如下证据：1.广告单和宣传手册各一份，证明被告在销售后未兑现所宣传的事实。被告对该证据提出异议，认为该广告单和宣传手册并非被告所制作。2.合同编号为2015预0002483号的商品房买卖合同一份，证明原告向被告购买嘉兴市秀洲区××镇××道××号××室商铺的事实。被告对该证据的真实性无异议。3.商铺委托经营管理合同一份，证明原告购买商铺系受到包租合同的诱骗而购买的事实。被告对该证据的真实性无异议，但对原告的待证事实有异议，认为委托经营合同是与嘉兴亿诚商业管理有限公司所签订，并不是与被告所签订。4.计价表一份，证明购房时被告方已计算好房价和租金的事实。被告对该证据提出异议，认为该证据中无双方的签字确认，也无被告方的盖章。5.浙江省增值税普通发票一份、税收缴款书一份、不动产权证书一份、产权登记费发票一份、维修资金专用收据一份，证明原告向被告购买的商品房已办理了全部手续的事实。被告对该证据的真实性无异议。6．广告单复印件一份，证明被告在原告购买商铺后包租10年，统一经营并支付10年的经营收益的事实。被告对该证据提出异议，认为被告并未作出包租承诺。7．不动产查询信息15页，证明被告在其所开发的国贸中心项目中自持物业的比例很低的事实。被告对该证据的真实性无异议，但对关联性提出异议，认为其所开发的项目有一期和二期、三期，该项目是二期，被告占全部项目50%的产权，并不存在违法违规的行为。本院认为，原告提供的证据2、3、5，被告对证据的真实性无异议，本院予以认定。原告提供的证据1，被告对证据提出异议，认为不是被告所制作，但该宣传资料中印有开发商新华洲投资开发有限公司，运营商亿诚商业管理有限公司，且其中相关商品房与原告向被告所购商品房基本一致，被告也未能提供足以反驳的相反证据，本院予以认定。原告提供的证据4，被告对该证据提出异议，而该证据中无任何人的签名或盖章，本院不予认定。对原告提供的证据6与证据2中广告单的内容基本一致，但该证据系复印件，被告也提出异议，故本院不予认定，但其中与证据2中的广告单相一致的内容，以证据2中的广告单为准。对原告提供的证据7，被告对其真实性无异议，本院予以认定。根据以上认定的证据，并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2015年5月26日，原告与被告签订编号为2015预0002483的浙江省商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于嘉兴市秀洲区××镇××道××号××室××商品房，用途为商业服务，商品房建筑面积为11.06平方米，套内面积为5.51平方米，分摊建筑面积为5.55平方米，房屋总价款为164874元。付款方式及期限为原告于2015年5月26日支付房款84874元，余款80000元办理贷款。交付期限及条件为被告应于2016年1月29日前，将符合条件的商品房交付原告使用。被告于2016年7月29日前取得房屋的土地使用权证、房屋所有权证，交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记。双方还对其他事项进行了约定。并在附件八补充协议第五条中约定“双方的权力义务以合同及其附件和本协议为准。广告、模型、楼书、样板房等仅供参考，具体以合同约定或政府批准文本为准。涉及对外销售广告、宣传资料等，均不属合同要求的条款”。合同签订后，原告又与嘉兴亿诚商业管理有限公司签订了商铺委托经营管理合同一份，约定原告将向被告购买的嘉兴市秀洲区××镇××道××号××室商铺委托嘉兴亿诚商业管理有限公司经营管理，并对双方的权利义务等有关事项进行了约定。原告于签订商品房买卖合同当日向被告支付了房款84874元。2016年5月24日，交付了维修资金885元。2016年5月28日，原告通过银行贷款向被告支付了剩余房款80000元。2016年6月15日，被告向原告交付了上述商品房。2016年9月21日，原告缴纳了印花税和契税4789.19元。2016年12月27日，原告办理了上述商品房的不动产权证，并支付了产权登记费550元。产权证中所载房屋建筑面积为11.06平方米，其中专有建筑面积为5.51平方米，分摊建筑面积为5.55平方米。原告所提供的宣传资料中印有开发商新华洲投资开发有限公司，运营商亿诚商业管理有限公司，并印有有关回报，载明“本资料仅为邀约邀请”。本院认为：本案的主要争议是原、被告间所签订的商品房买卖合同是否有效，是否可撤销。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。原告认为被告在销售该商品房时所作的宣传在售后未能兑现，存在欺诈。但房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、、地段环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。被告在本案中的广告宣传及价格公示行为并非直接影响原告决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。案涉合同中对与原告签订合同的出卖方为被告是明确的，对原告所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，被告在宣传资料中也明确载明“本资料仅为邀约邀请”，且双方在签订商品房买卖合同时签订的补充协议中明确约定“双方的权力义务以合同及其附件和本协议为准。广告、模型、楼书、样板房等仅供参考，具体以合同约定或政府批准文本为准。涉及对外销售广告、宣传资料等，均不属合同要求的条款”。原告在签订合同时应当也同意该条款，否则双方无法达成协议。且原告在与被告签订商品房买卖合同后，又与嘉兴亿诚商业管理有限公司签订了商铺委托经营管理合同，将向被告购买的嘉兴市秀洲区××镇××道××号××室商铺委托嘉兴亿诚商业管理有限公司经营管理，并已实际履行。而被告与嘉兴亿诚商业管理有限公司系两个独立的法人，现也无证据证明两公司间系关联公司或存在公司人格混同。故原告主张被告存在欺诈的理由并不成立，原、被告间所签订的商品房买卖合同不符合合同法第五十二条第（一）项的合同无效的情形，也不符合合同法第五十四条第二款中规定的解除情形。原告认为双方签订的商品房买卖合同违反了《城市商品房销售管理办法》第十一条规定，合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。而《城市商品房销售管理办法》是部门规章，并不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故原告以双方签订的商品房买卖合同违反了《城市商品房销售管理办法》的规定，主张合同无效的理由不能成立。综上，原告主张双方所签订的编号为2015预0002483的浙江省商品房买卖合同无效以及请求撤销的理由均不能成立。且《中华人民共和国合同法》第五十五条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。而原告于2016年6月15日接收了该房品房，并于2016年12月27日办理了上述商品房的不动产权证后，对房屋相关情况均应当已知晓，对所主张撤销的事由也应当知道，若行使撤销权也应在2017年12月27日前提出，原告起诉时也已超过了一年的期限。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王伟的诉讼请求。案件受理费减半收取4942元，由原告王伟负担，于本判决生效之日后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  张林春人民陪审员  姚毛毛人民陪审员  吕仁甫二〇一八年十一月二十日法官 助理  康 淋书 记 员  莫梦琪