江苏省南通市崇川区人民法院 民 民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初2593号 原告:张振余，男，1941年8月23日出生，汉族，住南通市崇川区。 原告：张盘英，女，1941年12月14日出生，汉族，住南通市崇川区。 两原告委托诉讼代理人：张桂泉（系两原告儿子），男，1963年8月7日出生，汉族，住南通市崇川区。 两原告委托诉讼代理人：徐海兵，江苏高仁律师事务所律师。 被告：张桂明，男，1968年6月21日出生，汉族，住南通市崇川区。 被告：陆秀兰，女，1970年4月17日出生，汉族，住南通市崇川区。 两被告委托诉讼代理人：张晓梅，北京大成（南通）律师事务所律师。 原告张振余、张盘英与被告张桂明、陆秀兰赠与合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年7月11日、9月29日、10月30日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张振余、张盘英向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向两原告支付折价补偿款57万元及相应利息（具体诉讼请求待调查、鉴定后另行变更）。2.本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中原告张振余、张盘英变更上述第一项诉讼请求为：判令两被告共同向两原告支付折价补偿款人民币685491元。事实和理由：原告张振余、张盘英系夫妻，两人育有两子即张桂泉和张桂明。被告张桂明、陆秀兰系夫妻关系。张振余、张盘英于1981年建造位于南通市三里墩村二组的平房六间(建筑占地面积为112.72平方米)。1992年，两被告登记结婚，并入赘陆家。1998年6月30日，张振余、张盘英(赠与人)与张桂明、张桂泉(受赠人)签订《赠与合同》一份，双方作出如下约定：1.赠与人将上述房屋中朝南东侧两间平房(建筑面积52平方米)赠与张桂明所有；2.赠与人将上述房屋中朝东两间房屋、朝南东侧数起第三间、厕所一间(建筑面积60.72平方米)赠与张桂泉所有；3.受赠人接受以上赠与；4.赠与人今后随张桂泉居住，张桂泉保证安排好赠与人终生的居住，不得以任何理由推诿，否则张桂泉须承担违约金15000元。双方对上述《赠与合同》依法办理公证。当日，张桂泉代表妻儿及父母向政府有关部门申请建房，经政府部门审核批准，张桂泉户获准在原地(原建筑占地面积为62.15平方米)改建楼房(二层)一幢。2013年4月9日，张桂明因获赠房屋拆迁取得位南通市崇川区)的安置房，共同产权人为其妻子陆秀兰，两人于2014年12月23日将该房出卖。2007年9月30日张桂明向两被告出具一份《承诺》，其上载明：“因兄长张桂泉改建楼房，需拆除全部房屋，故父母将部分老宅赠与我，但实际不是父母的真实赠与意思，故我承诺该赠与房产拆迁所得的安置房仍归父母张振余、张盘英所有，待该拆迁安置房领到房产证后三年之内过户给父母亲，否则向父母赔偿三十万元。”由于两被告在获得安置房后，违反承诺。两原告向南通市崇川区人民法院提起诉讼，请求被告张桂明按承诺赔偿30万元。南通市崇川区人民法院经审理认定《赠与合同》中原告并不将建筑面积52平方米的房屋赠与被告张桂明，仍保留所有权，房屋只是挂在被告张桂明名下的约定系无效约定，但认定《承诺》系被告张桂明书写，《承诺》有效。崇川区人民法院以赠与合同已经被撤销，为此以(2016)苏0602民初1188号民事判决驳回了两原告的诉讼请求。两原告对此不服，向南通市中级人民法院提起上诉。该院以(2016)苏06民终4496号民事判决认定，赠与合同中关于建筑面积52平方米房屋的部分无效，且《承诺》也无效。为此两原告以《赠与合同》及《承诺》为依据要求张林明赔偿30万元，于法相悖，因此驳回两原告的上诉，维持一审判决。两原告此后分别向南通市中级人民法院和南通市人民检察院申请再审、申请检察监督(抗诉)。其后，南通市中级人民法院以(2017)苏06民申193号民事裁定书驳回了两原告的再审申请，南通市人民检察院以通检民监［2017］32060000155号不支持监督申请决定书决定不支持两原告的检察监督申请。两原告认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当拆价补偿。因此，在部分《赠与合同》及《承诺》均无效的情况下，被告张桂明应当向两原告返还财产，但是因为财产已经被两被告出卖而无法返还，因上此两被告应当向两原告折价补偿。折价款应以紫东花苑55幢302室(含车库83室)安置房在2014年12月23日的市场价扣除两被告实际支付的购房款(应扣除拆迁安置补偿款及相应利息)为标准确定。由于两被告系夫妻关系，且安置房屋系由两被告共同卖出，为此两被告应承担共同支付的责任。 被告张桂明、陆秀兰辩称：一、关于两原告赠与被告张桂明的标的物范围的问题:1.1998年分家析产之前，两原告、被告张桂明及案外人张桂泉，四人共同享有宅基地267.28平方米，建筑面积112.72平方米，在上述面积范围内，有房屋六间，系两原告建设。2.1998年通过分家析产，原告一户分为两户，两原告将其中两间房屋(占地52平方米)赠与给被告张桂明、将另外四间房屋(占地62.15平方米)赠与给案外人张桂泉。3.分家析产完成后，案外人张桂泉户申请重新建房，以两原告作为共同建房申请人口，实际改建二层楼房一幢。根据以上事实，可以看出：1.原告所谓的赠与其实是在进行分家析产。2.在分家析产过程中，原告就其建设的六间房屋进行了分配，被告张桂明获得两间，案外人张桂泉和两原告共获得四间。3.在分家析产过程中，各方对宅基地进行了分割，被告张桂明分配得52平方米房屋所在的宅基地权益，案外人张桂泉和两原告通过重新申请建房获得了另外的宅基地权益。需要特别说明的是，此处的宅基地权益不存在两原告赠与被告张桂明或案外人张桂泉之说，只是由原来共同享有的状态，通过分割、重新申报建房等形式，经政府批准，变成被告张桂明户、案外人张桂泉户(包括两原告)各自享有的状态。因此，即便认定两原告事实上赠与了被告张桂明两间房屋(52平方米)，该赠与也仅限该房屋的建筑价值，与该房屋有关的宅基地权利、使用权等均系被告张桂明本应享有、也事实上享有的权利，并非来源于两原告的赠与。因此认定两原告的实际赠与物价值，仅应限于其房屋的建筑价值，而不应涉及宅基地等其他权利。二、关于赠与合同无效后的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1.原告并未因该《赠与合同》受到损失，庭审中已经查明，如果不将该房屋在分家析产时赠与给被告张桂明，按照政策，该房屋要被拆除，也就是说，在该赠与合同无效的情形下，原告亦不可能继续享有原房屋的所有权，其不存在因该赠与合同而丧失的利益，更不存在可要求返还的财产或利益。反而，因为该赠与协议，两原告、案外人张桂泉、被告张桂明的利益均得到了放大。2.本案中，被告因《赠与合同》取得财产应当是52个平方米房屋的建筑价值，不包括宅基地、安置、搬迁等各项补偿。因为该52平方米房屋已被实际拆除，无法返还，即便原告坚持要求被告折价补偿，也应当是主张该52个平方米房屋的建筑价值，该价值已在案涉房屋拆迁补偿安置协议中经评估确认为23660.26元，但事实上两原告已从被告处就上述房屋问题获得7万余元，远超过该房屋建安价值。3.原告主张返还财产“紫东花苑55幢302室(含车库83室)安置房”的折价款，该房屋系基于被告与安置房开发公司签订的房屋买卖合同而来，该房屋买卖合同合法有效，被告依法取得上述房屋的所有权，被告取得该房屋主要系基于其享有的宅基地权利、被安置的权利等，并且另外支付了房款、装修等各种款项。该房屋显然不能认定为系基于赠与合同取得的财产。综上，本案中两原告通过分家析产赠与的行为，使得整个家庭每个人员的利益得到了最大化，虽然赠与合同被认定无效，但两原告并未因该赠与合同受到损失，其主张缺乏事实和法律依据，即便法院认为原告有权要求返还或折价返还其赠与的52平方米房屋，该赠与仅限于该房屋的建安价值，且两原告已就房屋问题实际从被告处取得7万余元。无论从何角度，两原告在本案中已无可主张的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定事实如下： 原告张振余、张盘英系夫妻关系，两人育有两子即张桂泉和张桂明。张振余、张盘英于1981年建造位于南通市三里墩村二组的平房六间，根据1988年的《宅基地登记通知单》记载，张振余户当时人口为4人(诉讼中原、被告双方一致确认，该4人即为张振余、张盘英、张桂泉、张桂明)。宅基地面积核准数为126平方米，实有数为267.28平方米，其中建筑占地面积核准数为74平方米，实有数为112.72平方米。1992年，张桂明与陆秀兰登记结婚，并入赘陆家。1998年6月30日，张振余、张盘英（赠与人）与张桂明、张桂泉（受赠人）签订《赠与合同》一份，双方作出如下约定：1.赠与人将上述房屋中朝南东侧两间平房（建筑面积52平方米）赠与给次子张桂明所有；2.赠与人将上述房屋中朝东两间房屋、朝南东侧数起第三间、厕所一间，建筑面积60.72平方米，赠与给长子张桂泉所有；3.赠与人今后随张桂泉居住，张桂泉保证安排好赠与人终生的居住，不得以任何理由推诿，否则张桂泉须承担违约金15000元；4.受赠人张桂泉、张桂明接受赠与。当日双方对上述《赠与合同》办理了公证。当日，张桂泉代表妻儿及父母向政府有关部门申请建房，根据申请日期为1998年6月30日的《南通市崇川区民房建设申报表》记载，经政府部门审核批准，张桂泉户现住房62.15平方米，保留17.98平方米，拆除44.17平方米，原地改建楼房1幢，64.35平方米，连同保留部分合计82.33平方米，该户5人(5农)同意使用宅基地为133平方米，此后张桂泉户领取了相应的《集体土地建设用地使用证》。张桂明亦领取了宅基地面积为69.14平方米的《集体土地建设用地使用证》。 2007年9月12日，南通市中联房地产评估事务所有限公司接受南通市崇川城市建设投资有限公司、南通市土地资产储备投资中心委托，对紫东花苑北侧、海港引河西侧地块前期开发拆迁工程项目中涉及的张桂明户房屋及附属设施进行评估后作出通联估字[2007]第紫东花苑034号《南通市城市房屋拆迁评估报告》及补充意见，评估结论为坐落南通市崇川组的张桂明户房屋建安价补偿额为23660.26元，房屋区位价补偿额为62400元，宅基地补偿额为6170.4元，房屋搬迁补助费为416元，临时安置补助费为1872元，房屋附属设施设备、装饰、装潢等补偿2736元。2007年10月13日，甲方南通旭成房屋拆迁有限公司与乙方张桂明签订了一份《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，载明，被拆迁房屋坐落南通组，房屋所有权人张桂明，产权性质私。拆迁总建筑面积52平方米。被拆迁房屋用途性质为居住。土地使用权证载定合法用地面积69.74平方米。甲方向乙方支付下列拆迁补偿、补助、补贴费：1.被拆迁房屋的建筑造价补偿额23660.26元；2.被拆迁房屋区位补偿额62400元；3.容积率因素调节或宅基地用地差值补偿额6170.4元；4.附属设施设备等补偿额2736元；5.搬家补助费416元；6.过渡期限6个月，过渡费补助额1872元；7.提前搬家奖励6000元；8.种田补贴2500元；9.一次性补偿7993.34元。乙方合计应得补偿113748元。该协议还约定：本工程采取货币补偿安置并由拆迁人提供低价位商品房给被拆迁人购买，拆迁合法面积部分商品房基价为每平方米1960元，安置点为“紫东花苑”。此后被告张桂明、陆秀兰购买了坐落南通市紫东花苑55幢302室以及55幢车库83室的拆迁安置房，其中紫东花苑55幢302室建筑面积为88.99平方米，55幢车库83室建筑面积为6.38平方米。房屋的销售价格为229288元(67×1960+7.8×3100+14.19×5200)，扣减层次费8009.1元(88.99×90)后，为221278.9元；车库11484元(6.38×1800)；总房款为232762.9元。另需支付公共维修基金4004.55元(88.99×45)，水电表过户押金1000元。 2014年12月11日，甲方(卖方)：张桂明、陆秀兰与乙方(买方)：王浩、高美勤签订了一份《房地产买卖合同》，将上述房屋、附属设施以及车库以总价71.2万元的价格出售，其中附属设施包括：水、电、煤气(含初装费)、空调2台、热水器1台、煤气灶1台、抽烟机1台、不锈钢晒台以及所有固定设施、公共维修基金。2014年12月23日上述房屋办理了产权过户手续。 另查一，张桂明曾向张振余、张盘英出具一份落款日期为2007年9月30日的《承诺》，其上载明：“因兄长张桂泉改建楼房，需拆除全部房屋，故父母亲将部分老宅赠与我，但实际不是父母的真实赠与意思，故我承诺该赠与房产拆迁所得的安置房仍归父母亲张振余、张盘英所有，待该拆迁安置房领到房产证后三年之内过户给父母亲，否则向父母赔偿三十万元。” 另查二，被告张桂明曾支付给原告张振余、张盘英房屋补偿款5万元，另委托张振余、张盘英领取了超期过渡费2万余元。诉讼中被告明确表示，以上合计7万元，如果本案就此了结的话，不再向原告主张返还，就作为对原告的补偿。 另查三，2012年陆志章户亦与南通市崇川区住房和建设环境保护局签订了《崇川区房屋搬迁补偿安置协议》，并购买了拆迁安置的低价位商品房。该户原坐落南通市组的被拆迁房屋合法总建筑面积为平房81.39平方米，宅基地面积181.5平方米，该户“87底册”登记的实有人口数为7人，分别为陆文元、陆江氏、陆志章、陆秀兰、秦桂英、陆秀芬、陆秀芳。陆志章、秦桂英夫妇系陆秀兰的父母，该户申请购买低价位商品房的申请审批表上记载的申请人为秦桂英、陆志章、张桂明、陆秀兰、陆家敏(张桂明、陆秀兰之女)等5人，经审批，同意该户住房建筑面积81.39平方米增加购房计划面积78.61平方米，合计安置面积160平方米。 2016年3月2日，本院立案受理了原告张振余、张盘英与被告张桂明合同纠纷一案，张振余、张盘英在该案中向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给付两原告人民币300000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张桂明系两原告的儿子。1992年5月21日，被告张桂明到陆志章家作上门女婿，并立下招婿书。1998年初，两原告的长子张桂泉要将原平房改建成楼房，按照政策要拆除原房屋，但是原告欲保留部分祖宅，于是协商将部分房产先放在次子张桂明名下，张桂明也协助办理了公证，同时也表明不要任何财产。1998年6月30日，张桂泉一家及两原告共五口人以张桂泉的名义申请建房。2007年，原告得知，其住所地要拆迁，为防止与次子及儿子日后产生纠纷，原告要求被告于2007年9月30日写下一份承诺书，被告承诺原“赠与”给自己的52平方米的房子等拆迁拿到房产证后三年内过户到两原告名下，否则要赔偿两原告三十万元，后被告拿到紫东花苑55幢302室房产一套及车库一间，被告将上述房屋装修后准备入住，两原告得知后找其理论，张桂明的老婆陆秀兰报警驱赶原告。后长子提议先给一把钥匙给父母，此事才得以平息。因为此事，被告已经连续三年没有看望原告，原告及长子多次找张桂明交涉，其以各种理由推脱，2015年上半年，原告得知被告恶意将上述房产出售，至今，被告始终不接原告电话，为维护自身合法权益，原告诉至法院并提出上述诉请。2016年9月30日，本院作出(2016)苏0602民初1188号民事判决，驳回原告张振余、张盘英的诉讼请求。 张振余、张盘英不服一审判决，上诉于江苏省南通市中级人民法院，2017年2月24日，江苏省南通市中级人民法院作出(2016)苏06民终4496号民事判决，认为，该案的争议焦点是张振余、张盘英要求张桂明赔偿30万元的诉讼请求，是否于法有据。案涉赠与合同涉及朝南东侧两间平房的赠与约定，并非双方的真实意思表示，此有张桂明落款签名的《承诺》为证，同时该赠与约定亦是双方以合法形式掩盖非法目的而订立，故该部分赠与内容违反法律的强制性规定，应当认定无效。以该无效行为为基础形成的《承诺》亦为无效。现张振余、张盘英以该赠与行为和《承诺》为依据要求张桂明赔偿30万元，于法相悖，不予支持。原审认定张桂明落款签名的《承诺》有效，明显不当。综上所述，张振余、张盘英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽对《承诺》的效力认定不当，但实体处理结果并无不当，应予维持。遂判决驳回上诉，维持原判。 张振余、张盘英对江苏省南通市中级人民法院作出的上述终审判决不服，向该院申请再审，2017年9月6日，该院作出(2017)苏06民申193号民事裁定，驳回张振余、张盘英的再审申请。此外，张振余、张盘英因不服江苏省南通市中级人民法院(2016)苏06民终4496号民事判决，向江苏省南通市人民检察院申请监督，经该院审查认为，该案不符合监督条件，决定不支持张振余、张盘英的监督申请。 综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为，原告张振余、张盘英要求被告张桂明、陆秀兰支付因“接受赠与”的52平方米房屋所产生的拆迁利益及其他利益的诉讼请求，是否于法有据？ 对此本院认为，江苏省南通市中级人民法院作出的生效判决认定，案涉赠与合同涉及朝南东侧两间平房的赠与约定，并非双方的真实意思表示，同时该赠与约定亦是双方以合法形式掩盖非法目的而订立，故该部分赠与内容违反法律的强制性规定，应当认定无效。以该无效行为为基础形成的《承诺》亦为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉赠与合同部分无效系以合法形式掩盖非法目的所致，双方对此均有过错。因案涉的52平方米房屋被拆迁，已无法返还，参照与该52平方米房屋所涉的房屋拆迁补偿安置协议，主要涉及对被拆迁房屋的建筑造价补偿、附属设施设备补偿、宅基地使用权补偿、被拆迁人口的补偿及奖励以及其他一次性补偿。因本案原告张振余、张盘英并非该房屋拆迁时登记的被拆迁人口，故该部分补偿与其无关，本案中需要考虑的是该52平方米房屋建筑造价补偿及与宅基地使用权相关的补偿问题。本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。案涉《赠与合同》订立后，张桂明以及张桂泉户(包括本案原告张振余、张盘英在内)已经相关部门批准后分别领取了《集体土地使用权证》，重新确认了宅基地的数额，原张振余户的宅基地中本来含有张桂明的份额，且已重新进行了分配，而本案中原告并未提供证据证明张桂明另分配有宅基地，至于张桂明是否在他处作为被拆迁人口安置，与本案无涉，故张桂明获赠的52平方米房屋中已不再含有张振余、张盘英的宅基地，故与该52平方米被拆迁房屋相关的宅基地补偿，以及根据宅基地面积享有的购买相应低价位商品房面积指标等均与张振余、张盘英无涉。对于该52平方米被拆迁房屋的建筑造价部分，因该房屋建房时的人口为张振余、张盘英、张桂泉、张桂明，诉讼中，张桂泉、张桂明均明确表示对该房屋的建造没有贡献，故在该部分赠与内容无效的情况下，相关建筑造价补偿应由被告张桂明、陆秀兰返还给原告张振余、张盘英，此外，考虑到该拆迁补偿安置协议中的一次性补偿为综合性补偿，可按建筑造价补偿在其余补偿中的权重予以适当分配。除一次性补偿7993.43元外，其余补偿款为105754.66元，建筑造价补偿为23660.26元，故一次性补偿7993.43元中与建筑造价补偿相关的部分可按比例酌情分配1788.35元(23660.26/105754.66×7993.43)，以上合计为25448.61元，应由被告张桂明、陆秀兰返还给原告张振余、张盘英。鉴于被告张桂明、陆秀兰已因案涉房屋补偿给了原告张振余、张盘英7万余元，超过了上述其应予返还的数额，故对于本案中原告张振余、张盘英的诉讼请求，本院依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张振余、张盘英的诉讼请求。 案件受理费5327.5元（已减半），由原告张振余、张盘英共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费10655元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号46×××655，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审判员  吴陈根 二〇一八年十一月二十九日 书记员  高玲玲