北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第5905号原告北京首控物业管理有限公司，北京市石景山区石景山路18号院2号楼10层。法定代表人王辉，执行董事。委托代理人张赫，女，1991年2月10日出生。委托代理人魏文涛，女，1989年1月13日出生。被告首控华清节能科技（北京）有限责任公司，北京市海淀区北洼路90号16号楼1层1116室。法定代表人朱建洲，董事长。委托代理人李雪飞，北京市中永律师事务所律师。原告北京首控物业管理有限公司（以下简称首控物业公司）与被告首控华清节能科技（北京）有限责任公司（以下简称首控华清公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员赵伟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告首控物业公司的委托代理人魏文涛、张赫，被告首控华清公司的委托代理人李雪飞到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告首控物业公司诉称：2013年7月1日，双方签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：被告承租北京市石景山区乙18号楼2号楼5层（01.02.03.10.11）的房屋，面积共计513.69平方米，租赁期限为2013年7月1日至2018年6月30日。2014年12月29日，被告发函申请提前终止合同，被告实际发生租赁期为18个月，租金费用共计1611535.5元，被告分别在2014年11月3日支付1000000元，2014年12月29日支付400000元，剩余租金欠款211535.5元，根据合同第11.2条，被告已经构成违约，应支付违约金537178.5元，经双方协商，被告应于2015年4月30日前付清欠款，若被告在此日期前付清，原告可免除上述违约金。2015年5月至今，原告多次催告无果，但考虑到双方合作关系，原告于2015年8月25日致函被告，要求被告于2015年9月1日前付清欠款211535.5元，欠付电费928.8元，合计212464.3元，若被告在此日期前付清，原告可免除上述违约金，被告在收到函件后未作出任何意思表示，为此诉至法院，诉讼请求：1、判令被告向原告支付房租欠款211535.5元，电费928.8元，共计212464.3元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告首控华清公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、合同的签订，没有记载签订时间，对于效力问题仅在13条约定，合同在签订和履行过程中都有很大的随意性，原因是双方都同属于同一家上级单位首钢控股有限公司。该份合同为原告单独定制的格式合同，基于是同一家上级单位，被告没有提出过任何异议，所以在这份合同履行过程中也存在很多的随意性，并没有完全按照合同约定的条款实际履行。同时基于原、被告的同属首钢控股有限责任领导李自强总经理的直接领导，口头约定以装修抵租金。被告在2014年12月底搬离租赁房屋时，就是基于达成的这个协议，原告亦未加阻止。在合同中租金也不是按照合同的要求收取的，押金也未收，免租期也没有约定，所以从合同的生效形式等看具有很大的随意性，这是管理问题，被告希望原告在进一步核实以后再进行下一步工作。经审理查明：2013年6月30日，首控物业公司与首控华清公司签订房屋租赁合同，其中约定：出租方首控物业公司，承租方首控华清公司；承租方愿意承租，出租方同意出租位于北京市石景山区石景山路乙18号院2号楼5层（01、02、03、10、11）的房屋，建筑面积513.69平方米，同时附赠5层平台活动室约200平方米给承租方免费使用；租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日；租金标准为5.73元／天／平方米，不足一个月以实际天数计算，月租金总计89529.75元／月，该租金费用中包含了租金、物业费、管理费等相关费用，承租方需接受出租方指定的物业服务商提供物业服务并与之签署物业服务合同；支付方式除第一期租金，其余各期租金按年度支付；缴费时间下年度租金在上年度（最后一个月）28日前支付；其他相关费用约定，承租方每月应按照实际的耗电量、燃气使用量、独立使用的用水量按出租方的收费标准（电费单价为1.15元／kw／h，水费单价为6.21／平方米）向出租方交纳水、电费、燃气费。出租方保留在政府部门调整水、电、燃气费时相应调整收费标准的权利。承租方应在收到水、电、燃气费催缴单后七日内向出租方交情费用。上述合同签订后，首控物业公司将涉案房屋交付给首控华清公司使用，首控华清公司不定期向首控物业公司交纳租金费用。2014年12月29日，首控华清公司向首控物业公司发送提前终止合同书面通知一份，其中载明：“本公司于2013年6月30日与贵司签订《房屋租赁合同》，租赁位于北京市石景山区石景山路乙18号院2号楼5层（01、02、03、10、11）的房屋，该房屋用于我司实际办公地，房屋租赁期自2013年7月1日至2018年6月30日。现因公司发展需求，我司拟进行公司办公地迁址，需提前终止合同。截止2014年12月31日，我公司实际租赁期为18个月，产生房租费、物业费、冷暖费总计人民币1611535.50元。我司于2014年11月3日已支付人民币100万元，尚余款人民币611535.50元。鉴于尚有装修及办公家具等，特申请同意提前终止《房屋租赁合同》并同意我司于2015年4月31日前付清上述余款。”2014年12月29日，首控华清公司通过银行转账方式向首控物业公司支付房租款40万元。2015年1月4日，首控华清公司自涉案房屋中搬离，但未与首控物业公司进行交接。2015年2月3日，首控华清公司将涉案房屋钥匙交付给首控物业公司，首控物业公司实际收回了涉案房屋并另作他用。2015年8月25日，首控物业公司向首控华清公司邮寄《关于清偿欠款事宜的函》，催促首控华清公司支付房租欠款211535.5元和欠缴电费928.8元。首控华清公司收到该函后未予以书面答复，亦未支付上述款项。另查：首控物业公司于2014年1月1日至2017年12月31日期间授权北京首欣物业管理责任公司，代理国际资源大厦水电费的收缴工作。北京首欣物业管理责任公司在该期间内转委托授权北京祥泰安福物业管理有限公司，代理国际资源大厦水电费的收缴工作。2015年2月3日，北京祥泰安福物业对涉案房屋进行了检查并接收，并填写了《设施、设备及公共区域完好状况一览表（搬离）》，其中载有电表度数为4080＊30，上月4056，共720。2015年10月30日，北京祥泰安福物业出具首控华清欠费说明一份，其中载明：首控华清公司自2015年1月开始陆续搬离，1月8日查明电表度数为4056＊30=121680度，但首控华清未交还房屋钥匙及门禁权限；2015年2月3日，当首控华清职员办理撤离交接手续时电表度数为4080＊30=122400度，产生电费为720＊1.29=928.8元。由于首控华清职员对该项费用存有疑义，故未在交接单上签字，但2015年1月8日至2月3日期间，首控华清仍占有该房屋实际使用权，所以此费用应由首控华清承担。庭审中，首控华清公司主张双方公司存在关联关系，履行合同存在较大的随意性，基于同一直接上级领导，曾口头约定以装修充抵欠款，首控物业公司对此予以否认。上述事实，有房屋租赁合同、提前终止合同通知、银行客户回单、催缴欠款函、快递单及投递记录、催缴说明、搬离登记表、当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：首控物业公司与首控华清公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，合同双方应按照合同约定全面履行各自义务。按照合同约定，首控华清公司作为承租人应按时向出租人首控物业公司交纳租金及合同约定的其他费用。对于应缴纳费用的数额，应根据合同履行情况进行确认。本案中，首控华清公司于2014年12月29日书面通知首控物业公司提前终止合同，并对承租期间的房租费用支付情况进行了确认，并承诺了付清所欠款项的期限。此通知属于首控华清公司对其债务数额及履行期限的确认，而首控物业公司在履行期限届满的情况下，以该数额要求首控华清公司履行付款义务，于法有据，本院予以支持。关于电费欠费及其数额一节，因首控华清公司搬离涉案房屋后并未及时与首控物业公司搬离房屋交接手续，在出租人收回房屋之前产生的电费应由承租人负担。而合同中亦约定承租人应按月将该部分费用交付给出租人，故首控物业公司有权向首控华清公司主张。现首控物业公司通过提供授权委托书、物业公司代理催缴说明以及房屋接收登记表证明欠缴电费的计算依据和数额，基本尽到了证明其主张的举证义务，亦未发现存在明显不合理之处，首控华清公司对该组证据虽予以否认，但未提供相反证据证明。据此，本院采信首控物业的该组证据并认定其证明的数额成立，首控华清公司应按该数额向首控物业公司支付欠缴的电费。关于首控华清公司主张的双方公司存在关联关系，并口头约定以装修充抵租金的意见，既未有充分证据证明，亦缺乏法律和合同依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：首控华清节能科技（北京）有限责任公司于本判决生效后七日内，给付北京首控物业管理有限公司房租欠费二十一万一千五百三十五元五角、电费九百二十八元八角，以上二项合计二十一万二千四百六十四元三角。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千二百四十三元，由首控华清节能科技（北京）有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。代理审判员  赵伟伟二〇一五年十一月十三日书 记 员  周炳旭