海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼9002民初2316号 原告：海南龙城物业服务有限公司，住所地海南省琼海市博鳌镇千舟湾度假公寓******。 法定代表人：杨军，公司总经理。 委托诉讼代理人：莫达琼，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被告：强红，女，1962年4月27日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市武昌区武珞路******，现下落不明。 原告海南龙城物业服务有限公司（以下简称龙城公司）与被告强红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫达琼到庭参加诉讼，被告强红缺席。本案现已审理终结。 原告龙城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年7月至2017年10月止的物业服务费8387.2元、滞纳金8177.5元、电费210.43元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付2012年7月至2018年10月的物业费9959.8元、水费68.79元、公摊电费321.23元以及逾期利息（从2018年11月1日起以10349.82元为基数按中国人民银行同期同类一年期流动自己贷款利率计算至实际清偿之日止）。事实和理由：被告强红系原告小区A5栋707号房屋的业主。原告受小区开发商海南博鳌投资控股有限公司的委托进行物业管理。原告一直履行物业管理职责，但被告从2012年7月未交物业费及相应的水电费，从2012年7月至2018年10月产生的物业费为9959.8元、水费为68.79元、公摊电费为321.23元，被告逾期不予付款，原告因此主张逾期利息，其中水电费包含自用水电费和公摊水电费。原告曾于2016年8月通过海南椰树春律师事务所向被告发出催收《律师函》，可被告置之不理。原告认为被告的行为已严重违约，未能履行交物业服务费的义务，是对原告合法权益的侵害。为了维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。 被告强红未答辩，也未提供证据材料。 原告为证明其所主张的事实，提供以下证据材料： 1、前期物业服务合同及委托书，证明原告从2009年8月15日至今原告对中信博鳌千舟湾小区进行物业管理的事实。 2、商品房买卖合同、千舟湾入伙通知书，证明被告系该小区房的业主，已经接受物业的管理。 3、律师函，证明被告拖欠原告物业服务费，原告一直追讨的事实。 4、琼海市供电局博鳌供电所证明，证明原告替被告垫交了电费的事实。 5、琼海市自来水公司证明一张，证明原告替被告垫交了水费。 经审查，原告提供的上述证据能够相互印证，能够证明被告强红系中信博鳌千舟湾小区的业主，及其拖欠原告物业管理费、水电费的事实，故本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。 根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告龙城物业公司系从事物业管理、家政服务、房产中介、装修工程、水电维修安装等业务的企业法人。2009年9月28日，被告强红与海南博鳌投资控股有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于琼海市博鳌镇中信博鳌千舟湾小区A5栋707号房，建筑面积为52.42平方米。原告根据房地产开发商海南博鳌投资控股有限公司的委托，对中信博鳌千舟湾小区进行物业管理，并于2009年9月1日签订《前期物业服务合同》，对物业管理服务内容、物业管理费等双方的权利义务进行了约定，主要内容如下：1、协议第十八条约定委托管理期限为5年，自2009年9月1日起至2014年8月31日止。2、协议第二十二条第1款约定，公寓房物业费每月2.5元/平方；第4款约定公共水电费由全体业主分担；第5款约定，业主于办理入伙手续之日起交纳管理费，管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。原、被告双方对违约金、滞纳金没有约定。2014年11月1日，海南博鳌投资控股有限公司向原告出具委托书，写明《前期物业服务合同》于2014年8月31日到期，在原合同基础上，继续委托原告对该小区进行物业管理，委托期限至业主委员会成立之日止。2010年7月，海南博鳌投资控股有限公司向被告送达《千舟湾入伙通知书》。被告签收《千舟湾入伙通知书》后，原告从2010年7月开始向被告提供物业服务，被告也按照约定支付了2010年7月至2012年6月的物业费和公摊的水、电费。但自2012年7月起至2018年10月期间，被告没有按时缴交物业服务费，共拖欠物业服务费9959.8元（52.42平方米×2.5元/平方米/月×76个月），而且自2012年7月起至2018年10月期间，被告也没有缴交公摊的水费和电费，共拖欠水费68.79元（含公摊水费在内）、公摊电费321.23元。期间，原告曾于2016年8月通过海南椰树春律师事务所向被告发出催收物业费的《律师函》。因被告强红没有依约支付上述费用，原告遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。 另查明，原告企业名称原为海南龙城酒店物业管理有限公司，后于2012年5月23日更名为海南龙城物业服务有限公司。中信博鳌千舟湾小区现尚未成立业主委员会。本院已将起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票等诉讼材料送达给被告强红，但被告无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案争议焦点为：一、被告是否应当缴交物业服务费、水电费；二、原告主张逾期利息是否符合法律规定。 一、关于被告是否应当缴交物业服务费、水电费的问题。原告与被告之间系物业服务关系，原告与开发商所签订的《前期物业服务合同》对原、被告双方均具有法律约束力。本案中，被告的房屋属于公寓房，根据《前期物业服务合同》以及《委托书》的约定，对于被告的房屋，原告收取物业服务费的标准为每月2.5元/平方米，现原告根据此标准向被告收取物业服务费并未违反双方的约定和法律规定，被告购买房屋面积为52.42平方米，其每月应支付的物业服务费为131.05元（52.42平方米×2.5元/平方米），自2012年7月起至2018年10月期间被告共拖欠原告物业服务费9959.8元（52.42平方米×2.5元/平方米/月×76个月）。《前期物业服务合同》约定公共水电费由全体业主分担，自2012年7月起至2018年10月期间被告共拖欠水费、电费合计390.02元（水费68.79元、电费321.23元）。综上，被告尚欠原告物业服务费及水电费共计10349.82元，现原告要求被告支付物业服务费和水电费（含公摊水电费在内），且提供有效证据证明其所主张的事实，原告的上述主张事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。 二、关于原告主张逾期利息是否符合法律规定的问题。支付物业服务费、水电公摊费等费用系业主即被告应当履行的合同义务，本案中被告自2012年7月以来每月拖欠物业服务费以及水电费，被告没有履行缴交物业费的行为已违反协议约定，构成了违约，《前期物业服务合同》中并虽然未约定滞纳金，但是被告逾期支付物业服务费给原告造成一定的利息损失。诉讼过程中，原告主动放弃滞纳金的主张，变更主张逾期利息，是当事人处分权利的意思表示，是原告意思自治的体现。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔１９９９〕８号）“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”的规定，本案逾期付款利息可以依据该答复予以确认，原告主张以拖欠的物业服务费和公摊水电费之数额总和作为计算基数，从2018年11月1日起计算利息，符合法律规定，本院予以支持，本案利息从2018年11月1日起以10349.82元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算至本判决指定的履行期限届满之日止。被告强红经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔１９９９〕８号），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 限被告强红于本判决生效之日起十日内向原告海南龙城物业服务有限公司支付10349.82元以及利息（利息以10349.82元为计算基数，从2018年11月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算至本判决指定的履行期限届满之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费131元，由被告强红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  冯清艳 人民陪审员  黎辉武 人民陪审员  黎海健 二〇一八年十一月二十二日 书 记 员  符芳炜 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》 法释〔１９９９〕８号 对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行１９９６年４月３０日发布的银发〔１９９６〕１５６号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知法规标题关于降低金融机构存、贷款利率的通知（９７年）制定机关中国人民银行效力等级部门规范性文件公布日期1997.10.23时效性现行有效》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。 本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。本批复公布前，已经按我院１９９６年５月１６日作出的法复〔１９９６〕７号《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。