广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初9920号原告：黄柏枝，男，汉族，1962年2月1日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：杨文，广东业晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢霖，广东业晟律师事务所律师。被告：何伟华，男，汉族，1966年12月26日出生，住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：王承秀，广东康顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽琼，广东康顺律师事务所实习律师。被告：郑辉松，男，汉族，1954年8月26日出生，住址：广东省惠来县，委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑博恩，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人：黄伟旺，男，汉族，1984年1月26日出生，住址：广东省深圳市宝安区，原告黄柏枝诉被告何伟华、郑辉松返还原物纠纷一案，本院受理后，依法追加黄伟旺为第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄柏枝及其委托诉讼代理人杨文，被告何伟华的委托诉讼代理人王承秀、赵丽琼，被告郑辉松的委托诉讼代理人郑博恩均到庭参加诉讼。第三人黄伟旺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄柏枝向本院提出诉讼请求：l、判令原告与被告何伟华于2008年11月20日签订的《私宅转让协议书》无效；2、判令被告何伟华立即搬出并向原告返还位于深圳市××××街道黄田社区油麻塘且登记在原告名下的私宅一栋（房产证号：深房地字第**）。3、判令被告何伟华、被告郑辉松连带向原告支付房屋占用费142410元（占用费按2016年宝安区房屋租赁指导租金，暂从2008年11月21日计至2017年5月21日，应计至被告返还房屋之日止）。4、本案的诉讼费由两被告承担连带责任。事实和理由：原告与成年儿子黄伟旺共同拥有位于宝安区××街道黄田社区油麻塘的私宅一栋。2008年11月20日，原告及儿子黄伟旺共同与被告何伟华签订房屋转让合同《私宅转让协议书》，合同约定：何伟华以60万元的价格购买该栋私宅并于合同签订之日交付房屋。合同签订后，原告将房屋交付给何伟华，但何伟华并未依据合同约定支付购房价款。2008年年底，原告由于个人问题被迫离开深圳。回到深圳后发现房屋由被告郑辉松占有。原告认为，原告及儿子黄伟旺共同与被告何伟华签订的合同《私宅转让协议书》为无效合同，何伟华与被告郑辉松均无权占有该私宅。为维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告何伟华答辩称，原告在诉状中称被告何伟华没有支付60万元房款无事实依据。何伟华已支付了60万元购房款，而且远超过了该数额，具体支付的方式如下：第一笔40万元，在双方签合同时即2008年11月21日支付，而且原告出具了收据给何伟华，原告与黄伟旺都签了名；第二笔30万元，系以原告于2008年7月13日借被告何伟华的30万元债务抵作房款，而且当时因为签该份协议时，产权证抵押给了中安信业公司福永分公司，抵押的原因是原告于2008年8月31日向深圳市中安信业创业投资有限公司借款3万元，该款项由何伟华现金存入原告的中国银行卡里，之后才将产权证原件领取出来，而且银行卡至今还在何伟华的手上，以及领取房产证的原件也在何伟华手上，该借款3万元加上利息4000多元共付了34000多元，而且水电费都是何伟华自行垫付的。关于何伟华与何辉兴签订的私宅转让协议是借款担保协议，因为当时是何伟华借了何辉兴50万元，所以就是用房产抵押给何辉兴的，后来何伟华已经将该50万元借款归还给何辉兴，本来是何伟华要求何辉兴将房产证原件交回来，但是法院不受理，该房产何伟华目前也没有占有使用，所以原告要求何伟华返还原物无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告郑辉松答辩称，一、程序方面，原告个人不具备本案的原告诉讼主体资格，被告郑辉松不具备被告主体资格。二、实体方面，涉案各份《私宅转让协议书》均属合法有效，原告无权要求返还涉案房屋。三、被告郑辉松合法占有涉案房屋，原告无权要求郑辉松支付房屋占用费。四、被告何伟华与原告之间的合同效力以及被告何伟华是否依约支付原告购房款，是否对原告构成根本违约与被告郑辉松无关。第三人黄伟旺未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。经审理查明，位于深圳市××××街道黄田社区油麻塘私宅**，于2007年9月28日经核准登记至原告黄柏枝及第三人黄伟旺名下，产权份额为各50%，房房地产证号为“深房地字第**，建筑面积为141平方米，证件记载该房屋为非市场商品房，该宗地土地用途为私宅用地，用地价款为0元，该宗地内建筑物未经建设主管部门和消防主管部门的检测，根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》核发此证，该宗地土地使用权和房屋所有权已经公告，现期满无异议，颁发《房地产证》，同时该宗地上原已领取的房地产权利证书作废。一、关于原告黄柏枝、第三人黄伟旺与被告何伟华之间的合同关系2008年7月13日，黄柏枝向何伟华出具《借款借据》，内容为：黄柏枝现借到何伟华人民币30万元，借款期为六个月，黄柏枝承诺在2009年1月13日前一次性还清上述借款，如未能按照以上承诺日期还款，愿付借款总额30%的违约金；如在2009年1月20日前，未能还清借款本金及违约金，从2009年1月13日起，每延迟一日，愿付每日欠款总额3%的滞纳金，同时黄柏枝在深圳市××乡镇××村××私宅××栋产权（深（深房地字第**由何伟华所有，黄柏枝及其家属没有异议。并在2009年2月底之前，为何伟华办理好水、电过户及村委更名手续。否则，另外支付20万元作延迟过户的补偿。原告确认该《借款借据》中的名字为其本人签署，但其并未向何伟华借款，也未收到上述借款30万元。原告是应何伟华要求写了借据，目的是为了保住房子，当有债权人来找原告要房子的时候，就可以向债权人出示借款借据和转让协议，表明房子已经抵给了何伟华。2008年11月20日，原告与第三人共同作为甲方，与作为乙方的被告何伟华签署《私宅转让协议书》，约定如下：1、甲方将涉案房产出让给乙方，包括土地和地上建筑物，房地产房地产证号为深房地字第**私宅现状：六层基础设计，已经完工了一层并入住，目前只有黄伟旺一人常住，没有抵押给任何人，产权清晰，没有其他债务；3、转让总价款为人民币60万元；4、由于政策性的问题，目前的私宅转让暂不能过户，所以现在所有村民私宅转让都以民间方式办理，即本协议在律师的见证下签订；5、款项分两期支付，在本协议签订时支付首期款40万元，在甲方完成下面两个条款义务后当天支付尾期款20万元；6、甲方在收到首期款后10天内（即2008年11月30日前）办理好水、电过户；7、私宅移交日期为2008年11月30日前，如果甲方没有完成前一条款义务，不影响移交；8、如果甲方未能在2008年12月15日之前完成前述两个条款义务，则视为甲方自愿放弃收取尾期款的权利；9、私宅转让后，甲方有义务协助乙方办理日后乙方有需要的过户手续，不得借故拖延或提出的有条件的协助，否则，因此的任何损失由甲方承担。上述协议经广东明轩律师事务所律师见证。原告主张该合同并非双方的真实意思表示，只是被告为了配合原告躲债而签署，与原告签署《借款借据》的目的一致。2008年11月20日，原告与第三人出具《收款收据》，确认收到何伟华支付西乡街道黄天社区油麻塘私宅转让首期款人民币40万元。原告于庭审中主张其未收到上述款项，《收款收据》中的签名亦非其本人签署。同日，原告将涉案房产交付给何伟华，并于次日将涉案房产水电用户名称由黄柏枝变更为何伟华。被告何伟华主张其已向黄柏枝付清全部购房款，除上述40万元之外，黄柏枝于2008年7月13日向其出具的《借款借据》中的借款30万元中，有20万元即用于抵偿剩余购房款，剩余10万元黄柏枝没有偿还，因为何伟华知道黄柏枝还欠了很多债务，找他要也没用，所以没有主张。二、关于被告何伟华与案外人何辉兴的合同关系2013年3月26日，被告何伟华与案外人何辉兴签署《私宅转让协议书》，约定如下：1、何伟华将涉案房产转让给何辉兴，转让总价为50万元；2、私宅现状：六层基础设计，已经完工了一层并入住，目前只有黄伟旺一人常住，没有抵押给任何人，产权清晰，没有其他任何债务；3、款项须于签订本协议，甲方完成后续两项义务后当天一次性支付；4、甲方在收到款项后10天内（即2013年3月26日前）办好水、电过户；5、私宅移交日期为2013年3月26日前。上述《私宅转让协议书》背面注明“本合同在双方签字后，甲方不付利息给乙方，本合同正式生效”，并由何辉兴签名。2013年3月26日，何辉兴向何伟华转账支付475000元，何伟华出具收款收据，确认收到何辉兴支付涉案房产的转让费50万元。被告何伟华主张其与案外人何辉兴并非房屋买卖合同关系，而是借款合同关系，何辉兴向其转账的上述款项并非购房款，而是借款，何辉兴出借475000元给何伟华，何伟华出具了金额为50万元的收款收据，实为借条，收据与转账的差额即为借款利息。双方签署的私宅转让协议以及其所出具的收款收据，均是应何辉兴要求写的，因为如果是房屋买卖的话，转让成交价格肯定不只50万元。何伟华借款时用房产作为抵押，并把房产的相关原件交给了何辉兴。至于房产交付，何伟华称其从原告处受让房屋之后没有居住过，但是请了案外人林志雄帮忙打理房屋出租，何伟华与何辉兴签署上述合同之后，何辉兴就叫人将房屋占有，还把租客赶走，强行占有该房屋。三、关于何辉兴与被告郑辉松之间的合同关系2016年3月1日，何辉兴作为甲方，被告郑辉松作为乙方，签署《私宅转让协议书》，约定如下：1、甲方将涉案房产以人民币1398000元的价款转让给乙方；2、房产现状为六层基础设计，已经完工了一层并可以入住，目前只有何辉兴一人居住；3、本协议签订后三天内，乙方向甲方支付定金人民币10万元，如甲方不履行本协议约定的义务，甲方应当向乙方双倍返还定金，如乙方不履行本协议约定的义务，乙方无权要求返还定金；4、本协议签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成就时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续，因上述房产所发生的契税，土地出让金等均由乙方负担；5、乙方支付定金后10天内，乙方应当将首付房款1248000元向甲方支付，甲方收到后当庭将房屋的钥匙交给乙方，确保其居住权和使用权。甲方如不按协议规定日期交付房屋，每逾期一天，应按总房价千分之一向乙方支付违约金。逾期超过10天，乙方有权解除本协议，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币20万元。次日，被告郑辉松通过郑燕君的账户向何辉兴转账1398000元，何辉兴于当日出具《收据》确认收到郑辉松私宅转让款全款。被告郑辉松主张涉案房产系由何辉兴本人于2016年3月向其交付，现由其与父母居住，并提交了《委托银行代收款协议书》、用户水费清单、电费通知单以证明涉案房产已完成了水电过户，由郑辉松实际占有该房屋并缴纳了水电费。被告何伟华对郑辉松的上述主张予以确认。原告表示不清楚房屋的使用现状。原告主张其与何伟华签署的《私宅转让协议书》为无效合同，理由在于：何伟华不是本村的村民，涉案房屋是在宅基地上建设的私宅，依法不能够向本村村民以外的第三人转让，本村村民一户只能拥有一块宅基地；该转让实际上也不是原告的真实意思表示，双方是为了帮原告避债而做的协议，因此该协议无效，故而提起本案诉讼。被告何伟华辩称该份协议是原、被告双方真实意思的表示，而且该份协议在律师事务所做了见证，双方都到场签了名的，原告没有提供任何证明双方签署该协议是为了避债。而且，原告与黄伟旺还签署了收据给何伟华，何伟华已履行了自己的义务，有一部分借款是抵了房款。被告郑辉松辩称，原告在协议签署后长达10年之间未主张过任何的权利，而前一手合同是否有效，均不影响郑辉松所涉合同的效力，并且郑辉松已实际占有涉案房产长达两年。上述事实，有《借款借据》、《收据》、《私宅转让协议书》（2008年11月20日）、《收款收据》、《私宅转让协议书》（2013年3月26日）、支付结算业务委托凭条、深圳农村商业银行客户回单（何辉兴向何伟华转账）、《收据》、《私宅转让协议书》（2016年3月1日）、深圳农村商业银行客户回单（郑燕君向何辉兴转账）、《收据》、《委托银行代收款协议书》、用户水费清单、电费通知单及庭审笔录予以证实。本院认为，原告主张其与被告何伟华就涉案房屋签署的《私宅转让协议书》，是将宅基地上建设的私宅向本村村民以外的第三人转让，违反了我国法律的强制性规定，且该协议并非双方的真实意思表示，而是为了帮原告避债而做的协议，因此诉请确认该《私宅转让协议书》无效，并要求被告何伟华向其返还房屋，二被告共同向其支付占有使用费。由原告的上述主张可知，其系基于无效合同的主张而提出各项诉讼请求，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。关于《私宅转让协议书》的效力问题，本院分析如下：首先，涉案房产虽系私宅，但经申报历史遗留违法私房后，已由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局核发房产证，且宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，涉案房屋不存在原告主张的法律、行政法规禁止转让的情形；其次，关于房款支付，何伟华主张其已付清了房款，即将原告向其借款30万元中的20万元抵作房款，剩余40万元已经由原告及第三人出具收款收据确认。而原告主张其从未收到何伟华出借的30万元，借款借据是应何伟华要求书写，以便使债权人相信该房产已出售给何伟华，也未收到何伟华支付剩余购房款40万元，收款收据并非由其本人签署。但原告对作为共有权人的第三人签署收款收据未持异议，原告关于为何签署《借款借据》及《私宅转让协议书》的解释亦不符合一般经济生活规律；再次，双方签署协议后，原告已向何伟华交付了房产，并办理了水电过户手续，近十年来均未要求返还。综上，原告与何伟华签署的《私宅转让协议书》不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，亦无证明表明该合同系双方为帮原告避债而订立，本院认为该合同为双方基于房屋买卖的真实意思表示而签署，合法有效，原告诉请确认该合同无效，并要求被告何伟华向其返还涉案房产、支付房屋占有使用费，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告郑辉松的责任承担问题。经查，被告郑辉松与案外人何辉兴签署了《私宅转让协议书》，并依约向何辉兴支付了购买房产的对价，涉案房产已办理了水电过户手续并由郑辉松实际使用。被告郑辉松依据其与何辉兴签署的《私宅转让协议书》有权占有使用涉案房产，原告诉请郑辉松向其连带支付房屋占有使用费，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告黄柏枝的全部诉讼请求。本案受理费人民币3148元，由原告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  张小宁人民陪审员  张剑东二〇一八年十一月九日书 记 员  席俊奇书 记 员  曾 雄附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。