安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0521民初2488号 原告（反诉被告）：林海，男，1983年2月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：尚启虎，安徽民主律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张涛，安徽民主律师事务所律师。 被告（反诉原告）：詹传强，男，1952年12月15日出生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：王学强，安徽净源律师事务所律师。 原告（反诉被告）林海与被告詹传强（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林海委托诉讼代理人尚启虎、张涛，被告詹传强及其委托诉讼代理王学强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林海向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告双倍返还原告定金6万元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年2月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所属位于当涂县的临街门面房及其后院空地租赁给原告使用，租期为8年，每年租金为7.5万元，并约定合同签订后，原告向被告支付定金3万元。合同签订后，原告依约向被告支付定金3万元，但被告未能向原告交付房屋，且未经原告同意，擅自将案涉房屋出租给第三人。原告多次与被告交涉未果，原告认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当自觉遵守全面履行。被告未按照合同约定向原告交付房屋，显已构成根本违约，原告有权要求被告解除合同，赔偿因被告违约给原告造成的损失。原告根据合同约定向被告支付了定金，但被告拒不履行合同，依法应当双倍返还定金。故此，原告依法具状法院，请求判如所诉。 詹传强辩称：1、林海应当明确合同解除的具体时间；2、其收取的3万元是预付租金不是定金；3、林海违约以无理要求拒绝接受房屋，违约在先，并且明确表示拒不履行租赁合同，其为避免损失扩大，才将房屋出租给第三人；4、林海要求双倍返还定金，没有事实和法律依据，在其通知林海接受房屋林海拒不接受，责任不在詹传强，房屋空置期间的租金按照合同也应当由林海承担，不存在返还。 反诉原告詹传强向本院提出诉讼请求：1、林海支付詹传强6250元（自2018年2月18日至2018年3月31日，按月租金0.625万元的标准参照计算，支付的3万元租金冲抵2017年10月1日至2018年2月27日损失）；2、林海承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月28日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》，约定，詹传强重新修建门面房，将房屋出租给林海。期限为8年，大致自2017年至2025年，具体时间以双方交房时间为准，租金为每年7.5万元，支付方式为每年提前一个月预付，约定定金为3万元，合同履约后此定金冲抵首笔租金。首笔租金由乙方在合同签订日当日支付完毕，另约定了其他权利、义务。同日林海支付詹传强定金3万元。詹传强按照规定办理审批、用电等手续，2017年3月9日开始陆续拆房，2017年4月10日詹传强与其他临街商户一起与施工队签订《建房施工承包协议书》开始建房，2017年8月底建设结束，翻建房屋是按照镇政府的审批后建设，施工期间林海未提出异议。自20017年9月起詹传强以电话、短信等方式通知林海来石桥交付房，但林海知道后以各种理由一直未来，后又提出房屋面积过小、要封通道为由拒不接受房屋，明确表明不履行合同，反而要求詹传强双倍赔偿定金。后詹传强提出，若再不来接受房屋，属于违约，就将房屋出租他人。林海到场后也没有异议。2018年4月1日，詹传强、詹传德与吴平签订租赁协议，年租金为11万元（詹传强、詹传德各得5.5万元，比原租金少2万元）。詹传强有权解除合同，无需退还定金。另根据双方约定，签订协议后定金转换为首期租金，3万元的性质属于预付租金，非定金。故依法诉至法院，望判如所请。 反诉被告林海辩称：1、詹传强的反诉请求缺乏请求权基础。如反诉状所言，《房屋租赁合同》约定由詹传强翻建门面房，并同时约定了原门面房后院空地的改建方法。詹传强明知合同约定的后院空地改建要求，却在开工重建的前一日与他人达成《关于詹传强、詹传强、詹声云、詹正荣四户出入共用通道的决议》，未经林海同意，擅自改变《房屋租赁合同》中关于后院空地的改建方案，将原后院空地改建成通道，詹传强此举显属故意违反合同约定之行为。在整个翻建过程中，詹传强自始至终未向答辩人告知翻建方案，施工期间，答辩人去过现场，但并不知道原后院空地会被占用，因此，反诉状中称林海在施工现场未提出异议，以此说明林海认可其改建方案，显然是不能成立的。反诉状中还称其已依约建房，林海以后面没通道为由拒不接受房屋，这显然与最基本的事实相矛盾，正是因为詹传强在原后院空地上开辟了通道，改变了原有的改建方案，违反了合同约定，方才导致纠纷的发生。詹传强向林海交付不符合《房屋租赁合同》约定的租赁标的物，属于合同法规定的瑕疵交付，林海有权拒绝接受，在争议未妥善解决之前，由此而造成的损失应由违约方承担。詹传强要求答辩人承担2017年10月1日起至2018年3月31日的房屋租赁费用，于法无据。2、林海从未放弃相关的合同权益，反诉状称林海对詹传强转租无异议，这纯属无稽之谈。自案涉门面房改建结束后，詹传强不仅未意识到自己的违约行为，主动找林海商讨解决争议的方案，反而多次强迫林海接受门面房现状。林海对此不能接受，要求詹传强给出解决问题的方法。詹传强不仅未给出解决问题的方法，却在《房屋租赁合同》未解除，也未履行完毕的情况下，擅自将案涉门面房转租他人，严重违反了合同约定及相关法律规定。3、詹传强未按要求改建房屋，未能向林海交付符合合同要求的租赁标的物，且擅自将案涉门面房转租他人，显属违约，导致林海无法实现合同目的。根据合同法规定，林海有权解除合同，并要求詹传强双倍返还定金。反诉状中称林海系违法解除合同显属错误，关于定金性质问题，正如詹传强在反诉状中所说3万元属于“定金”。综上所述，詹传强的反诉请求缺乏事实与法律依据，依法不能成立，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年2月18日，出租人詹传强与（甲方）与承租人林海（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：詹传强将其所有的坐落于当涂县建筑面积为252平方米的临街门面房2间1层出租给林海；租期为8年，自2017年至2025年，具体时间为双方交房签字为准；每年租金为7.5万元，原则上先付租金后用房，每年提前一个月一次支付；合同签订后，林海向詹传强支付定金3万元，合同履行后定金冲抵部分首笔租金；合同还对双方的权利义务及其他事项进行了约定；在合同的首页下端空白处，双方作了如下备注“①甲方后院盖房未盖完，留有空地和平房，由乙方自行改造和盖彩钢房，甲方必须协助乙方改造、改建顺利。②甲方从一楼上二楼的楼梯，从一楼门口往里2米处直接造墙，做一个楼梯上二楼，尺寸宽为0.8米。”合同签订的当天，林海给付詹传强定金3万元，詹传强在林海持有的合同首页的背面书写了收条。合同签订后，詹传强及其他相邻三户共同开始对沿街房屋进行整体改建，至2017年8月底，房屋改建完毕。此后，詹传强与林海联系交房事宜，林海认为詹传强未经其同意，擅自改变《房屋租赁合同》中的改建方案，将原后院空地改建成通道，违反了合同约定，属于合同法规定的瑕疵交付，林海拒绝接受。詹传强与林海多次交涉未果后，于2018年4月1日与他人签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋以每年5.5万元租给他人。后因林海与詹传强协商未果，以致成讼。 以上事实，由双方当事人的陈述及其提交并经质证的证据材料予以佐证，足以认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，詹传强与林海签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现林海要求解除双方间的房屋租赁合同，詹传强对此未持异议，加之詹传强已将案涉房屋出租给他人，故本院对林海要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于租赁合同解除的原因及各自有无过错的问题，双方各执一词，并据此提出了相应的诉讼请求。本院就此争议焦点，作如下分析认定。 本案中，双方当事人所提供的合同首页下端的空白处，备注有“①甲方后院盖房未盖完，留有空地和平房，由乙方自行改造和盖彩钢房，甲方必须协助乙方改造、改建顺利。”该约定系双方在签订书面合同时协商一致确认的，属于合同的补充条款，对双方具有约束力，即詹传强应当确保后院留有空地及平房，并协助林海在后院平房和空地基础上进行改造。合同签订后，詹传强与其他相邻三户共同改建涉案房屋过程中，将原来的后院空地改建成了四户的公共通道，致使林海无法利用后院空地和平房，应视为詹传强未充分履行合同的约定义务，所提供的租赁房屋与合同约定不符，故林海有权拒绝接受租赁房屋。此外，双方签订的《房屋租赁合同》依法成立，即使林海拒不接收房屋，詹传强应通过约定或法定的方式解除房屋租赁合同，才能将房屋另行出租。现詹传强在合同并未解除的情况下将案涉房屋另行出租的行为显然违背法律规定，应当承担违约之责，林海主张詹传强承担定金之责于法有据，应予支持。 关于林海诉请的返还定金60000元的诉请。因本案房屋租赁合同约定的年租金为75000元，故依据合同标的双方约定的定金30000元违反法律限制性规定，应当按照20%的比例予以调整，定金应为15000元，余款15000元应视为预付款。现因詹传强的违约行为导致合同解除，詹传强应按约定双倍返还林海定金，即30000元。至于预付的15000元，因詹传强未实际交付租赁房屋，故该预付款应当予以返还。 关于詹传强要求林海支付2017年10月1日至2018年3月31日租金的反诉请求。詹传强诉称其自2017年8月底建设结束后多次以电话、短信通知林海接受房屋，但林海拒绝接受，故林海应当承担自2017年10月1日至2018年3月31日的房屋租金。本院认为，詹传强将后院空地建成公共通道，致使林海无法利用后院改造，系詹传强违反合同约定，未提供与合同约定相符的租赁房屋，故林海拒绝房屋系为保护自身权利。后双方协商未果，詹传强在未经林海同意的情形下，将案涉租赁房屋于2018年4月1日出租给他人，林海未实际接收、使用租赁房屋。而房屋空置系因詹传强未能提供与合同约定相符的租赁房屋，在林海拒绝接收的情况下，詹传强又未采取有效措施导致，故对詹传强要求林海支付房屋空置期间租金的反诉诉请不予支持。 据此、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十一条、一百一十五条、二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）林海与被告（反诉原告）詹传强在2017年2月18日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告詹传强（反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）林海定金30000元； 三、被告詹传强（反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）林海预付款15000元； 四、驳回原告（反诉被告）林海的其他诉讼请求； 五、驳回被告詹传强（反诉原告）的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费650元，反诉受理费25元，合计675元，由原告林海负担187.5元，由被告詹传强负担487.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  周健 二〇一八年十一月三十日 书记员  黄琳