西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初998号 原告周璇，男，1989年6月15日出生，汉族，住陕西省西安市户县。 委托诉讼代理人丁鑫，北京中盈（西安）律师事务所律师。 被告罗亮，男，1987年9月24日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人张逢杰，陕西恒典律师事务所律师。 原告周璇诉被告罗亮合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周璇及其委托诉讼代理人丁鑫，被告罗亮及其委托诉讼代理人张逢杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周璇诉称，2017年8月1日，原、被告签订《转让合同》，约定：被告将位于陕西省西安市高新区唐延南路东侧逸翠园二期四幢二单元一层20104号的店铺转让给原告，转让费100000元；原告应在2017年8月2日前向被告支付定金40000元；被告收到定金后，应将前述店铺交付原告，同时原告有权利要求被告协助其办理店铺转让涉及到的包括但不限于与工商管理部门和连锁加盟总店相关的手续。办理手续的时间以30日为限。前述转让合同签订的当天，原告即依约向被告支付了定金40000元，被告收款后却始终未按约定办理店铺转让的房屋转租、工商注册和连锁加盟等手续。原告多次催促，被告仍未履行。被告的违约行为导致原告始终无法经营涉诉店铺，因此原告于2017年10月20日向被告发出《合同解除通知书》，解除了双方签订的转让合同，并要求原告返还定金，但被告始终置之不理。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告返还定金80000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告罗亮辩称，第一，原、被告之间的转让合同系双方真实意思表示，并且不违反法律规定，属于合法有效协议，原告在经营3个月后单方面解除转让合同属于无效，双方应当继续履行该转让合同。第二，原告要求被告返还定金违反诚实信用原则。双方签订转让合同后，被告已于2017年8月1日将店铺已交给原告，至此店铺的权利义务已经转移，原告要求被告返还定金不符合合同约定的条件。第三，原告诉称的解除原因不客观，不能成为原告解除转让合同的理由。该店铺的租赁期为三年，在被告的承租期内原告有权继续承租该店铺。租赁期满后原告是否承租系原告与店铺所有人的意愿，被告无权干涉。原告办理工商登记和加盟总店变更过程中需要被告协助的，被告当然愿意协助。第四，在被告履行了转让合同中的主要义务后，双方应当继续履行转让合同。原告所诉的店铺转租、工商登记和连锁加盟等手续均系转让过程中的附随义务，均不影响原告的正常经营。综上，双方的转让合同合法有效，双方均应诚实信用的履行合同，请求驳回原告的诉请。 经审理查明，2017年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《转让合同》，约定被告将位于陕西省西安市高新区唐延南路东侧逸翠园二期四幢二单元一层20104号的店铺转让给原告使用，转让费100000元整。合同第二条约定，该店铺的产权人为丙方。丙方与甲方签订了为期三年的租赁合同，租金已交满两年至2017年12月31日。店铺转让给乙方后，甲方同意乙方代替其向丙方履行该租赁合同，并享有租赁合同赋予甲方的所有权利。该租赁合同期满后由乙方领回甲方交纳的两万元押金，押金归乙方所有。合同第三条约定，店铺现有装修、装饰、家具、家电、设备、库存、工具等全部无偿归乙方所有。租赁期满后不动产归丙方所有，动产归乙方所有。合同第四条约定，乙方在2017年8月2日前向甲方支付定金40000元整。自甲方收到定金之日起，乙方接手经营该店铺，甲方放弃该店铺的所有权益。乙方经营引起的债权债务全部由乙方承担，与甲方无关。乙方接手经营前该店铺所有债权债务和费用由甲方承担，与乙方无关。第五条还约定，甲方收到定金后，乙方有权利要求甲方协助其办理店铺转让涉及到的，包括但不限于与工商管理部门和连锁加盟总店的相关手续。办理手续产生的费用由乙方承担。办理手续时间以30日为限，由于超时而对乙方造成的损失，由甲方承担。合同签订当日，原告向被告支付了26800元，被告将店铺交付于原告，并向原告出具《收据》一张，载明：今日收到周璇的转让费订金40000元，王欣、李晓东的工资扣除后实际收到现金26800元。之后，原告多次联系被告，要求其协助办理总店加盟、租赁等事宜，被告也与总店联系，但房屋所有人即案外人赵力凯一直不同意转租店铺。2017年10月21日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，提出因被告一直未按照合同约定配合办理包括工商登记和连锁加盟在内的店铺转让手续构成违约，故要求解除双方签订的转让合同，被告返还原告已付的定金4万元。2017年10月29日，被告收到该通知书。2017年11月1日，原告停止店铺运营。 另查，2016年5月30日，被告与案外人赵力凯签订《租赁合同》，约定案外人赵力凯将其位于陕西省西安市高新区唐延南路东侧逸翠园二期四幢二单元一层20104号房屋出租于被告，租期自2016年7月1日至2019年6月30日共3年，2016年7月1日至2018年6月30日，月租金为10356元。此外，合同第七条“转租、分组或出借”约定，未经出租人书面同意，承租人不得转租、分组或者出借该商铺的全部或部分。经询，案外人赵力凯在知道原告受让店铺后明确表示不同意将房屋交由原告租赁使用。 以上事实，有《转让合同》、收据、《解除合同通知书》、快递回单、录音、微信记录等证据及庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订《转让合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行各自的合同义务。首先，本案双方约定的4万元定金超过了转让合同标的额的20%，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”之规定，本院仅予以认定定金为2万元，其余2万元应为转让款。其次，本案中，原、被告签订的转让合同不仅涉及店铺物品设备、装饰材料等财产、经营权的转让，还涉及房屋租赁转租问题，且房屋的租赁使用系店铺继续经营最重要的客观基础。而被告与涉案店面业主签订的《租赁合同》已明确约定，承租方不得私自将房屋转让他人使用，须征得出租人书面同意后方可转让。但原、被告在签订《转让合同》时明知店铺转让涉及的相关手续需要业主的配合，但就店铺转让均未征得业主的同意，且业主知晓原告受让后也明确表示不同意将涉案店面由原告租赁使用，从而导致原告与业主不能签订租赁合同，无法办理工商登记手续，店铺因此无法继续正常经营，原告已无法实现转让合同的根本目的，故原告向被告发出解除通知并提出解除转让合同，并不违反法律规定。由此也能看出，转让合同的解除并非因被告一方的迟延履行或者其他违约行为直接导致，原、被告对上述情形的发生均存在过错，故原告以被告违约为由要求被告双倍返还定金之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方的转让合同因合同目的不能实现已经解除，被告理应返还原告定金2万元。因原告提出本案诉讼仅请求返还定金，未提出确认解除合同及合同解除后的其他后果处理的诉请，故本院对此不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告罗亮于本判决生效之日起十日内返还原告周璇定金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告周璇其余诉讼请求。 本案案件受理费1800元，由被告承担900元，原告承担900元。因原告已预交，被告应在履行上述义务时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审 判 长  叱红梅 人民陪审员  刘新玲 人民陪审员  廉晓建 二〇一八年十一月十六日 书 记 员  孙源源