浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6328号 上诉人（原审被告）黄银，男，1979年1月5日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人(原审原告)浙江和亿物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区西溪街道教工路342-1商铺。 法定代表人李冬梅，总经理。 委托代理人陈远星，浙江晓德律师事务所律师。 上诉人黄银因与被上诉人浙江和亿物业管理有限公司（以下简称和亿公司）物业服务纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初3383号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院认定：黄银系杭州市余杭区中泰乡清水湾别墅山水苑******房屋所有权人，于2011年5月7日办理了入住登记。黄银（乙方）于2009年1月10日与浙江**门物业管理有限公司（甲方）就清水湾别墅山水苑签订《前期物业服务协议》1份，约定：物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）可以领取钥匙次月起计收；高层、小高层、商铺、会所、商业用房物业管理服务费（均按建筑面积计算）为1.2元/平方米·月；水系、水泵、电梯运行能耗及维修保养由全体使用业主按实分摊；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方支付滞纳金。2014年6月11日，浙江**门物业管理有限公司向清水湾别墅山水苑各业主发送公告，载明：浙江**门物业管理有限公司自2011年5月入驻新西湖小镇至今已有3年多时间，在此三年内部分业主拖欠物业服务费及公共能耗费，同时开发商也拖欠了物业公司多项费用，2014年物业服务费及公共能耗费收缴情况也不尽如人意，目前我司亏损严重已无法支付小区的电费（公共能耗），管理处员工6月10日的工资已停发，目前员工情绪波动比较大，因此我公司已无力为业主提供物业服务，因此，我司已上报政府相关职能部门，地产开发公司及小区临时业委会，将于近期撤离该小区物业管理服务工作。2014年8月27日，浙江**门物业管理有限公司更名为浙江和亿物业管理有限公司。2014年10月31日，和亿公司全面撤离案涉小区。2015年8月4日，和亿公司在案涉小区公告栏内张贴《物业费催收通知》《新西湖小镇欠费明细汇总表》，并委托杭州市禹航公证处对该过程进行了公证。在该次张贴的《新西湖小镇欠费明细汇总表》中载明黄银欠2014年1月至11月20日期间物业费1145元、2013年7月至12月期间公共能耗费140元、2014年1月至11月20日期间公共能耗费210元、水费53.7元，总计欠费1549元。2017年4月2日，和亿公司向黄银住所地邮寄《律师函》1份，向黄银催收物业相关费用。 另查明，黄银已按约交纳2011年5月1日至2013年12月31日期间物业服务费，且于2014年7月27日交纳2013年7月1日至2014年6月30日期间公共能耗费258元。和亿公司于2018年4月诉至原审法院请求：1、黄银支付2014年1月至2014年11月20日期间的物业服务费1145元、2013年7月至2014年11月20日期间的公共能耗费350元、水费53.7元、滞纳金310元。 原审法院认为：在浙江**门物业管理有限公司更名为浙江和亿物业管理有限公司后，该公司此前与黄银签订的《前期物业服务协议》中，该公司的相关权利义务由和亿公司继受，和亿公司、黄银双方均应按约履行该协议。黄银作为业主接受了和亿公司提供的物业服务，和亿公司有权要求黄银交纳物业服务费。黄银抗辩称和亿公司的诉请已超过诉讼时效，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项规定，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算；当事人一方以发送信件方式主张权利，信件到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为当事人一方提出要求。和亿公司分别于2015年8月4日、2017年4月2日通过在案涉小区内张贴公告、向黄银寄送律师函的方式催收案涉款项，时效因此中断，重新开始计算，其于2018年4月18日向原审法院起诉，未超过诉讼时效期间。关于物业服务费的计算标准及欠交金额。鉴于和亿公司2014年6月11日的公告内容显示和亿公司已无力提供物业服务，结合和亿公司庭审中确认此后和亿公司工作人员陆续撤离及至2014年10月31日全面撤离的事实，故2014年1月至6月11日期间的物业服务费，仍按协议约定计算；2014年6月12日至10月31日期间的物业服务费，考虑到双方均存在违约，原审法院酌情确定按协议标准的50%计算；2014年10月31日后，和亿公司已撤离小区，未再提供物业服务，其主张物业服务费缺乏事实依据。和亿公司虽主张其于2014年6月12日后仍有员工驻小区提供物业服务，但其证据不足以证明其在上述公告发出后提供的物业服务仍完全符合协议约定。黄银主张和亿公司多收取的2011年5月物业服务费应在欠交物业服务费总额中扣除。根据协议约定，黄银的物业服务费应自其入住使用案涉房屋次月起计收，黄银于2011年5月7日办理入住手续，其物业服务费起算时间应为2011年6月1日。黄银主张扣除其多交纳的一个月物业服务费107.52元，合理有据，原审法院予以支持。经计算，黄银尚欠2014年1月至2014年10月31日期间物业服务费718.59元。关于公共能耗费、水费、滞纳金。黄银已于2014年7月27日交纳2013年7月1日至2014年6月30日期间公共能耗费258元，和亿公司虽不认可黄银持有的《收款收据》，但未能提交相反证据加以证明，故对和亿公司要求黄银支付该期间公共能耗费的主张，原审法院不予支持。至于2014年7月1日至11月20日期间的公共能耗费，黄银虽主张和亿公司的计算方式缺乏依据，但考虑到小区的公共能耗费确已实际发生，且和亿公司已先行全额缴付，结合黄银入住案涉房屋时间、房屋建筑面积及历年交费记录，原审法院酌情确定黄银应付2014年7月1日至11月20日期间的公共能耗费92元。和亿公司要求黄银支付水费的诉讼请求，缺乏相应证据，原审法院不予支持。关于和亿公司主张的滞纳金，鉴于双方对和亿公司撤场时间及黄银应交纳相关费用的金额始终存在争议，黄银未履行支付义务不可完全归责于黄银，故对和亿公司的该项诉请，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、黄银于判决生效之日起十日内支付和亿公司2014年1月至2014年10月31日期间物业服务费718.59元、2014年7月1日至2014年11月20日期间公共能耗费92元，合计810.59元；二、驳回和亿公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由黄银负担。和亿公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；黄银于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，黄银不服，向本院提起上诉称：一、物业服务费用不认可，和亿公司提供的物业服务与1.2元的收费标准不等值。一审中和亿公司没有提供任何证据证明物业服务达到了1.2元服务标准，同时判决选择性无视黄银提供的网络证据资料，无视和亿公司庭审中已确认物业用电费且物业用电费剧烈减少的事实(和亿公司物业用电费没有任何依据证明如何来的)，无视黄银答辩要求按照物业用电费合理分摊物业费的诉求，和亿公司主张高额的物管费却不提供符合相应服务水平要求的服务，对业主的合理要求置之不理，其行为严重违反了合同有关服务标准规定，侵犯了业主的合法权益。依据杭州市余杭区物价局文件余价批6号《关于清水湾别墅山水苑小区物业管理服务收费标准的批复》小区前期物业管理服务收费等级为甲优级(最低要求为二级以上资质，270分(含)以上)，有电梯住宅中准收费标准1．0元／建筑平方米、月，浮动幅度为±20％，按照前期物业服务协议高层按收费标准1．2元／建筑平方米.月，即向上最高浮动收费。根据《杭州市余杭区物业服务收费管理实施办法》中杭州市余杭区普通住宅小区物业服务收费等级评分标准(甲级)五个项目服务内容与服务标准，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，作为清水湾别墅山水苑业主，要求和亿公司履行有关合同条款，并采取补救措施弥补网络证据资料中有关违约责任，特别是3#楼经营性用房开通后门直通小区的补救措施等等。因和亿公司未提供证据证明其提供的物业服务与1.2元的收费标准等值，考虑双方均存在违约，而衡量物业费标准依据缺失，建议以庭审中和亿公司确认关于新西湖小镇公共能耗分摊办法中物业用电费为依据进行衡量，建议以同期交付总面积和黄银物业费交纳时间情况结合进行综合计算。依据关于新西湖小镇公共能耗分摊办法有关数据具体统计如下： 序 号 时间段 持续周期 单位：月 物业用电费 单位：元 平均用电费 单位：元/月 支付总面积 单位：m? 备注 1 20121001- 20130630 9 89200 9911 71658.9 2 20130701- 20131231 6 23500 3916 115411.59 3 20140101- 20141031 10 18100 1810 115411.59 根据以上表格20140101-20141031期间物业平均用电量是20130701—20131231期间物业平均用电量46.22％，黄银愿意在此基础上支付537.60元，同时扣除2011年5月份物业费107.52元和2013年7月至2014年10月多交公共能耗费93．14元，即黄银只需支付336.94元物业费。二、和亿公司公共能耗费不认可，其计算缺乏依据。在证据不足前提下，一审仅仅依据“考虑到小区的公共能耗费确己实际发生，且和亿公司已先行全额缴付，结合黄银入住涉案房屋时间、房屋建筑面积及历年交费记录”进行判决。根据《清水湾别墅山水苑前期物业服务协议》第四条物业管理服务费(不包括房屋公共部位、公用设施设备中修以上维修和更新的费用)收费标准4．水系、水泵、电梯运行能耗及维修保养由全体使用业主按实分摊。和亿公司提供物业服务期间，黄银缴纳物业费时要求和亿公司对公共能耗费进行公示，以便按实分摊，和亿公司在小区内一直未进行公示。而和亿公司关于新西湖小镇公共能耗分摊办法未取得业主认可，缺乏依据支撑，其提供的具体公共能耗费用分摊说明中每一个数字从何而来，均没有证据支撑，甚至有些没有依据。具体如下：1、依据和亿公司证据清单中关于新西湖小镇公共能耗分摊办法中有关电费单据，黄银统计2013年7月后所有电费清单，黄银发现和亿公司2014年11月电费清单没有，怎么会存在2014年11月1日至11月20日的公共能耗费，具体详见《2013年7月至2014年10月6#12#楼电费统计清单》。2、关于新西湖小镇公共能耗分摊办法中有关物业用电费没有任何依据，都是和亿公司自说自话。3、6#楼是一般工商业用电，12#楼是城镇居民生活用电，没有任何事实依据证明属于清水湾别墅山水苑公共能耗费用电和物业用电。根据物业办公楼位于5#楼三楼，而5#楼一楼属于经营性用房，其用电属于一般工商业用电，侧面证明6#楼电费清单与小区公共能耗费用电无关。4、关于新西湖小镇公共能耗分摊办法中有关交付总面积没有任何事实依据，根据黄银民事答辩状民事诉讼证据清单编号12《业主委员会成立备案表》中业主委员会基本情况表里业主大会会议情况中召开时间2014年11月20日至2015年4月19日和业主大会应参加专有部分面积173741.32m?和业主人数，其交付总面积非和亿公司所说面积。考虑到小区的公共能耗费确已实际发生，且和亿公司已先行全额交付，结合以上依据，2013年7月1日至2014年10月31日12#楼共产生319175.87元电费为小区公共能耗总用电费，交付总面积173741.32m?，即O.115元／m?，因此2013年7月1日至2014年10月31日黄银公共能耗费164.86元，黄银该段时间内实际交费258元，多交公共能耗费93.14元冲抵物业费。三、案件受理费减半收取计25元，由黄银负担不合法更不合理依据国务院令第481号第五章诉讼费用的负担第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因此案件受理费建议黄银只需承担判决金额11元，剩余14元由和亿公司承担。四、和亿公司未按照合同约定履行职责。根据与和亿公司签订的《前期物业服务协议》第一条8、每年向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目和物业经营用房及其他共用设备设施和场地的经营性收入，但是在合同期间，业主及临时业委会多次提出，但是和亿公司均没有公布过任何费用明细，更没有进行移交。五、和亿公司侵占黄银所在小区公共收益，损害黄银作为小区业主权益，第一届业委会成立后至今未向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。《杭州市物业管理条例实施细则》第三十六条规定物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物，第三十九条规定前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。根据与和亿公司签订的前期物业服务协议第一项第八条、每年向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目和物业经营用房及其他共用设备设施和场地的经营性收入。黄银在合同期间，甚至在物业费收取中不断提出，但是和亿公司均没有公布过任何费用明细。而根据2015年5月11日第一届业主委员会发函(抄送相关政府部门)给和亿公司以及2018年1月26日关于清水湾别墅山水苑第一届业主委员会于2015年5月12日致和亿公司公函的相关情况澄清，和亿公司至今对前期物业服务期间物业经营性收益收支情况审计结果在物业管理区域内未公示，更未向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。六、签订物业管理合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用《民事诉讼法》第二十九条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理合同产生的合同纠纷，应适用《民事诉讼法》第二十四条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。杭州市西湖区法院对物业合同纠纷无权审理，按地域管辖其没有管辖权。请求撤销原审判决，发回重审或改判：1、物业服务费改判为支付336．94元；2、公共能耗费改判为按实支付，多交部分充抵物业服务费；3、一审案件受理费25元，由黄银负担11元，和亿公司负担14元：4、和亿公司向小区业主委员会或业主大会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。 被上诉人和亿公司答辩称：一审认定事实清楚，请求维持原判。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为，本案二审争议焦点主要包括：1、物业服务费计收标准；2、公共能耗费计收标准。关于物业服务费计收标准，良性的物业管理与服务需要物业公司、业主委员会及全体业主的共同推动，和亿公司已履行了物业服务合同，黄银作为业主具有按时支付物业服务费的义务。黄银在2014年1月后，未支付物业服务费违反合同约定。原审法院已根据和亿公司关于“物业服务费及公共能耗费收缴情况不尽如人意，物业服务难以为继”的公告内容，结合和亿公司员工陆续离职的情况，酌情对2014年6月12日至10月31日期间的物业服务费按50%计收。黄银要求2014年1月1日至2014年10月31日期间全部按50%计收，依据不足，本院不予支持。关于公共能耗费计收问题，和亿公司陈述新西湖小镇房屋系分期交付房屋，2012年10月1日至2013年6月30日，竣工验收总面积为71658.9平方米，2013年7月1日至2014年10月31日，竣工验收总面积为115441.59平方，其公共能耗分摊办法为小区公共能耗总电费用/竣工验收可交付使用的总面积。黄银对公共能耗费系按实际支出分摊并无异议，但其要求按《业主委员会成立备案表》中记载的总建筑面积173741.32平方米分摊能耗费。本院认为，根据黄银提供的业主委员会委托杭州方汇建设工程检测有限公司的鉴定报告载明，案涉新西湖小镇确为分期交付的楼盘，黄银以2015年备案材料中的小区面积作为计算2013年7月-2014年10月期间的公共能耗分摊面积依据不足，本院不予支持。黄银在上诉时提出要求和亿公司移交档案和财物、公布费用明细均不属于本案审理范围，本院不予处理。本案不属于专属管辖案件，黄银在二审中再就本案管辖权提出异议，本院不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由黄银负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅东红 审判员  李国标 审判员  王 亮 二〇一八年十一月一日 书记员  毛胜淘