吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民二初字第644号原告：陈淑洁，女，汉族，1962年10月19日生，个体，现住吉林省镇赉县。委托代理人：王雅芝，镇赉县法律援助中心律师。被告：贾海峰，男，汉族，1979年5月15日生，个体，现住吉林省镇赉县。委托代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。原告陈淑洁为与被告贾海峰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月17日诉至本院，本院受理后，依法由审判员王春华独任审判，并于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告陈淑洁及委托代理人王雅芝、被告贾海峰及委托代理人隋星媛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈淑洁诉称：2013年10月4日，原告将自有房屋位于镇赉县种子公司楼区1区3段162号4单元101室租赁给被告，租期两年。被告在租赁该房屋时，室内卫生间为坐便，店门前有卷帘门，屋内墙面系涂料粉刷等。被告在合同到期前，未通知原告不再承租就搬出，给原告房屋造成破坏及损失。按原、被告双方签订租赁合同约定，被告应提前一个月告知原告终止合同并将房屋恢复原貌。由于被告违约，导致原告未能将房屋出租给其他人造成空置损失7500元，恢复租赁房屋原貌所花费用15161.50元，两项合计22661.50元。以上费用的产生均为被告违约所致，故诉至法院，请求法院判决被告给付两项费用。贾海峰辩称：请求驳回原告起诉，原告诉讼请求无事实依据。根据原告诉求，被告答辩，本案需要解决的焦点问题是：原告的诉讼请求是否应予支持。原告围绕案件争议焦点，提供如下证据：证据一、楼房出租协议书一份（原件质证后收回）：证明2006年10月6日原被告签订房屋租赁合同，被告承租原告的房屋。被告质证意见：2005年10月份左右被告从别人处承租该房屋，与别人签订合同到期后，2006年10月6日与原告签订的合同。证据二、房产证复印件一份（原件质证后收回）；证明房屋所有权人为原告，原告具有合法的主体诉讼资格。被告质证意见：无异议。证据三、房屋租赁合同复印件一份（原件质证后收回）；证明：第一、租赁期限为2013年10月6日至2015年10月5日；第二、被告应保证房屋的原貌，损坏应按价赔偿，当时被告已认定房屋完好；第三、合同第七条约定，合同期满前被告应提前一个月告知被告，并且租赁期间不得改变房屋结构。被告质证意见：合同真实性无异议，证明问题有异议。合同第六条约定不明确，双方签订附属物的明细不清晰，被告从2005年开始承租原告的房屋至2013年时，被告在原告允许下进行房屋装修，包括屋内的门及其他设施，被告重新装修的时候并无任何损坏。关于合同第七条，被告是在合同期满前两个月就通知被告，而且在未到期之前，被告已将原告的房屋收拾完毕，并让出该房屋，原告在接收房屋后贴出了租房信息。被告在承租房屋期间，对房屋的装修均征得原告同意，被告将房屋归还后无任何损坏。证据四、照片4张；证明：1至3号照片是2006年租房给被告前所照的照片（地面与墙体的原貌），第4张照片为被告2015年10月5日归还房屋后房屋现状。被告质证意见：1至3号照片无法体现出是被告承租房屋前的现状，该3张照片即使是被告承租前的现状，与2013年被告租赁房屋现状无关。第4号照片被告于2015年9月28日已经收拾完毕，归还原告，坐便因使用年久才更换，因被告是做烧烤的，所以厨房有油渍是正常现象。证据五、光盘一张；证明房屋到期后被告将房屋归还给原告后，房屋被损坏的状况及房屋维修情况。被告质证意见：我租的时候也就这样，我开烧烤店没有办法，只能收拾到这样。证据六、发票两张；证明原告维修房屋所发生的费用为15161.5元。被告质证意见：对发票无异议。其明细中防盗卷帘门及座便器在被告承租时是没有，原告重新进行安装的。被告自己进行过暖气片的更换。地面砖处理为48块，原告提供的视频资料可见没有达到48块，而且被告承租原告房屋11年之久，地面砖磨损也是情理之中。剩下其他的物品进行安装和更换与被告无关。被告围绕案件争议焦点提供如下证据：证据一、照片5张；证明：被告于2015年9月28日将房屋收拾完毕以后，归还给原告，设施是2015年3月装修的现状。被告已经尽到承租人合理使用房屋的义务。原告接受房屋后，于2015年10月2日贴出了将此房屋出租的信息，原告对归还的房屋是认可的。原告质证意见：贴出出租信息是2015年10月5日，原、被告是那天交接的，照片只是照了一些干净的，其他地方没照。证据二、收条一份；证明2010年10月6日原告收取被告押金1000元，至今未还。被告质证意见：收条时间是2010年10月6日，已经把2010前的事情结清，跟后来没有关系。证据评析：原告提供证据1、2、3，双方对其真实性均无异议，本院予以采信。证据4中原告提供照片未有拍摄时间、拍摄物品轮廓不详，无法认证其为2006年拍摄的房屋样貌，对此证据本院不予采信。证据5中视频光盘系原告在收回房屋后自行拍摄的房屋样貌及维修情况，被告对房屋到期后，样貌表示认可，本院予以采信。证据6中发票系原告自行维修房屋发生的费用，无法证明是对其房屋损坏发生的损失，其证据缺少真实性、关联性，本院不予采信。原告申请证人张立新出庭作证，由于证人中途退庭，本院对其证言不予采信。被告提供证据1，原、被告双方对照片内容真实性无异议，对此证据本院予以采信。证据2，收条押金是否返还，与本案不具关联性，本院不予采信。综合以上诉讼证据的认证和当事人在庭审过程中的陈述，本院确认如下本案事实：原告将自有房屋位于镇赉县1区3段162号4单元101室租赁给被告。被告自2006年10月份开始承租原告房屋至2013年10月份，房屋租赁合同每年一签。2013年10月份至2015年10月份签订房屋租赁合同，租期两年。2015年3月份被告因经营需要，对租赁房屋予以装修。原告在被告租赁期满后，以被告违反合同约定，未将房屋恢复原貌及造成房屋空置损失为由，将被告诉至法院，请求法院判决被告给付原告未能将房屋出租给其他人造成空置损失7500元，恢复租赁房屋原貌所花费用15161.50元，两项合计22661.50元。本院根据原告诉求及举证情况，结合确认的案件事实，现综合评判如下：﹤最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见﹥第六十六条：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”、《中华人民共和国合同法》第二百一十八条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”、第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本院认为，原告陈淑洁与被告贾海峰签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。租赁期间承租人应按租赁物的性质使用租赁物。租赁期满后，承租人返还的租赁物应符合约定状态或承租人正常使用后合理损耗的状态。原告与被告2013年10月份签订房屋租赁合同，租期两年，其合同第六条约定：乙方已认定甲方楼房及其配套设施（包括门、窗等）完好，如若将其损坏，必须按价赔偿或维修完好。此条款的约定，证明原、被告在2013年10月份签订租赁合同进行房屋交接时，认可了当时房屋的状态，即对2013年10月份以前房屋状态的一种认可。合同中约定的配套设施都是作为房屋使用的必备设施，并未体现出其他附属设施或装饰物等。被告在2006年10月份开始租赁原告房屋经营烧烤店，原告对此是知晓的，在被告承租的过程中，由于其经营的特殊性，被告前后租赁时间长达9年，对房屋墙面、地面、门窗等的磨损或损耗均是必然的。原告既然将房屋承租给被告，收取租金，也是对其房屋损耗的一种认可。被告租赁期间多次对原告房屋进行经营装修，虽口头告知原告，未签订装修合同，但原告知道被告经营性质，事后也未对其装修行为提出异议，表明其也同意被告的装修行为。在2013年双方签订房屋租赁合同时，原告也未对被告对于房屋的维护提出要求，也无证据表明当时房屋状态。所以原告现在要求被告给付将房屋恢复原貌所花费用15161.50元的诉求，显然缺乏法律及事实依据。对原告房屋空置期间租金损失的诉求，庭审中可知，原告自认在2015年10月5日，原、被告双方交接房屋，原告将房屋出租信息贴于自家门窗上，即原、被告双方在合同约定期间履行了交接手续。原告在接收房屋后进行维护，维护的时间也是合同期满后的时间，在此期间的空置也是原告怠于维护造成。即使被告履行合同存在瑕疵，未提前通知原告不再租赁的信息，在原告承租信息贴出后此房屋也许有人租赁，也许无人租赁，即原告不必然能够将房屋出租。因此原告将房屋空置期间的租金损失两个月7500元，要求被告承担的诉求本院不予支持。综上，依据﹤最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见﹥第六十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告陈淑洁的诉讼请求。案件受理费237元，减半收取118.50元，由原告陈淑洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  王春华二〇一五年十一月十七日书记员  黄春雨