四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终9699号 上诉人（原审原告）：伊鹏，男，汉族，1970年2月13日出生，住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都置信投资有限公司。住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇南大街南苑巷66号。 法定代表人：何鹏飞。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘毓程，四川扩信律师事务所律师。 上诉人伊鹏因与被上诉人成都置信投资有限公司（以下简称置信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 伊鹏上诉请求：1、请求撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4050号判决，依法改判被上诉人向上诉人支付迟延取得房屋所在楼栋的权属证书违约金15124.70元（以购房款419492元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率4.7%，按54.02元/天的标准，从2015年1月1日计算至2015年10月8日）；2、依法改判被上诉人向上诉人支付迟延办理房屋权属证书违约金25279.85元（以购房款419492元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率4.7%，按54.02元/天的标准，从2016年1月1日计算至2017年12月20日）；以上两项违约金合计40404.55元；3、请求判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。在二审调查过程中，上诉人变更上诉请求：第一项大产权的请求不变，将第二项分户产权全部违约金的计算标准降低为万分之零点五。 上诉事实和理由：一、基本案情：上诉人购买被上诉人开发的位于成都市郫都区，双方签订了《商品房买卖合同》，约定上诉人委托被上诉人申请办理房屋权属转移登记，上诉人应在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书，但被上诉人违反合同约定，直到2015年10月8日才向成都市房管局登记伊鹏所购房屋楼栋的权属证明，直到2017年12月20日，上诉人才办理分户产权登记。二、上诉理由：1、被上诉人拟定的《商品房买卖合同附件及补充协议》第九条中关于楼栋权属登记的内容违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决理由缺乏法律依据。（1）被上诉人充分利用其优势地位，在《商品房买卖合同附件及补充协议》第九条第1款中约定，“大产权的办理时间不对买受人的合法权益产生直接影响，因此，买受人同意：若买受人不要求出卖人承担大产权逾期办证责任”。该格式条款为达到免除责任的目的，严重损害了业主利益，应当认定该格式条款无效。（2）楼栋权属证书的取得是办理分户产权的前置条件，楼栋权属登记逾期行为会直接导致分户产权逾期的结果，而被上诉人利用上诉人对法律专业术语的生疏，也未对楼栋权属登记的含义及法律后果予以明确解释，反而以欺诈手段误导上诉人：“大产权的办理时间不对买受人的合法权益产生直接影响。”，导致上诉人同意放弃房屋权属证书违约金主张，并同意以大产权实际登记日期作为起算点。一审判决书单方面强调单项条款的合意，未能综合考虑上诉人因楼栋权属登记的不断逾期对上诉人造成的实际影响，被上诉人关于楼栋权属登记的免责约定违反了诚实信用原则，不具备生效条件。2、一审判决书认为应以被上诉人取得楼栋权属登记500个工作日作为分户产权约定的办理时间，一审判决事实认定不清，适用法律错误。（1）在《商品房买卖合同》第十九条第（二）款转移登记中约定：“买受人未能在商品房交房之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，按补充协议约定执行”，该条款已经对分户转移登记的时间节点已经做出了明确规定。（2）被上诉人又在《商品房买卖合同附件及补充协议》第九条第3款中约定：“出卖人自买受人所购房屋所在楼栋的大产权办理完毕500个工作日内没有为买受人办理分户产权证的，按照购房款万分之零点五的标准向买受人支付逾期办理办证的违约金”。同时又在第九条第8款中约定：“办理房屋分户房产证、分户国土证的时间，分别从买受人按约缴纳全部费用即办理完全部手续并达到政府部门办证要求之日起计算”。（3）被上诉人作为开发商在拟定了购房合同的过程中，理应依据法律规定、遵循公平公正的原则仔细斟酌合同条款，却对分户登记的办理时间约定了三种不同的时间节点，《商品房买卖合同》第19条（二）款明确约定了分户产权办理时间为商品房交房之日起500个工作日，补充协议却又对分户产权时间进行了多重约定，其与主合同相冲突之处应当无效。3、即使按照《商品房买卖合同附件及补充协议》中关于逾期办理房屋所有权登记违约金的约定（购房款万分之0.5的标准），一审判决被上诉人因延迟办理房屋所在楼栋的权属证书（初始产权登记）、房屋所有权登记而向上诉人支付的违约金也明显过低。（1）购房款万分之0.5的标准并未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的银行计收逾期贷款利息的标准，并且按照现行相关司法解释，违约金约定标准为已付房款万分之一以下的，原则上不宜认定为约定过高。而一审判决酌情调整违约金标准，违背了合同法的自愿、公平、意思自治原则。（2）一审判决要求上诉人对实际损失举证，加重了上诉人的举证责任。违约金条款是被上诉人单方拟定的格式条款，如被上诉人主张违约金过高，应当遵循“谁主张，谁举证”的原则，理应由被上诉人举证，一审判决却直接以“双方约定的违约金过高”为由，没有确认逾期天数的客观事实，主观调整违约金，有失法律是严肃性、公正性。综上所述，一审判决酌情调整违约金，缺乏法律依据。被上诉人在《商品房买卖合同附件及补充协议》中对分户产权起算点的约定与《商品房买卖合同》的约定前后矛盾，导致对违约金的计算缺乏标准，故《补充协议》中以大产权实际登记之日作为分户产权逾期起算点的相关约定都应当无效，应当视为对违约金没有约定。被上诉人违反《商品房买卖合同》的约定，长期未能及时给上诉人办理房屋权属证书或不动产证书，却未能按照合同承担违约责任，极大地损害了上诉人的合法权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法改判。 置信公司答辩称，一、置信公司对《商品房买卖合同》补充协议中关于产权办理的约定以黑体加粗的形式进行了提示，该约定并不是无效的格式条款。1、《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的杰斯（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标示，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。”2、刘燕平等27户签订的《商品房买卖合同》补充协议（以下简称《补充协议》）第九条约定：“出卖人应自买受人所购房屋所在楼栋的大产权证办理完毕并能够办理房屋分户房产证之日起，且在收齐上述手续及费用后500个工作日内到房屋产权登记部门为买受人办理分户房产证。若出卖人未在上述500个工作日内为买受人办理所购房屋的分户产权证的，则每逾期一天，应按购房款万分之零点五的标准向买受人支付逾期办证的违约金。 置信公司在前述约定以黑体加粗的方式与其他合同条款进行了明确区分，并且在该《补充协议》的签字落款处，再次以黑体加粗字体提示”买受人签署上述协议及文件完全是出于自愿。对上述协议中有关限制、免除出卖人责任的内容，出卖人也向本人予以了清楚、详细的说明和提示。”故置信公司公司在《补充协议》中已经尽到了合理提示义务。《补充协议》关于产权办理的约定并不是无效的格式条款。3、另外需要说明的是，置信公司已经在合同约定的时间内，协助王瑞、谭勇、梁华忠、黄勇涛4户购房人办理了分户产权证，不应承担任何责任。4、此外，伊鹏于2018年1月11日向置信公司出具了《不动产权证手续办理完结确认单》，承诺“同意不会根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定的和相关法律法规，要求贵公司承担与产权登记相关的责任（包括但不限于延迟）办理等”，前述承诺应当视为伊鹏对自己权利的放弃，置信公司不应承担责任。二、王坤斌、欧阳欢等部分购房人要求置信公司承担违约责任的诉讼请求早已超过诉讼时效。王坤斌、欧阳欢签订的《补充协议》第九条第二款约定：“出卖人自买受人所购房屋所在楼栋的大产权证办理完毕并能够办理房屋分户房产证之日起，且在收齐上诉手续及费用后，12个月内到房屋产权登记部门为买受人办理分户房产证。”即王坤斌、欧阳欢自2014年12月25日就应当知道其权利受到侵害，诉讼时效自2014年12月25日九应开始起算。根据《民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，即王坤斌、欧阳欢主张支付逾期办证违约金的诉讼时效期间从2016年12月25日就已经届满。在此之前，王坤斌、欧阳欢从未向置信公司主张过任何权利。因此王坤斌、欧阳欢提起的诉讼请求，早已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。需要说明的是，尽管《民法总则》规定了新的诉讼时效为3年。但在2017年10月1日《民法总则》实施前，王坤斌、欧阳欢要求支付逾期办证违约金的诉讼时效期间已经届满，其胜诉权已经灭失，不可能因新法的实施而重新获得。故本案诉讼时效应适用《民法通则》所规定的2年。三、被答辩人主张产权初始登记的违约金没有合同依据。由于购房人所购房屋所在楼栋的产权初始登记（即大产权）的权利人系开发商，而即使初始登记办理逾期对购房人权利造成影响的，购房人完全可以通过分户产权登记约定的违约责任追究开发商的责任。正因为如此，双方在《补充协议》第九条明确约定：买受人同意，若出卖人逾期办理所购房屋所在楼栋的大产权证的，买受人不要求出卖人承担责任。故被答辩人主张产权初始登记的违约金没有合同依据。四、不动产登记制度出台后，双方关于房产证办理逾期的约定不应继续适用，被答辩人根据房产证办理逾期的约定向置信公司主张违约金，没有合同依据。2016年8月30日，郫县国土资源局下发《关于在郫县实施不动产统一登记的通告》，决定从2016年8月31日起，停止受理各类房屋登记业务。即从2016年8月31日起，郫都区不动产登记中心已经停止办理房屋所有权证书，只颁发不动产权证书。故在2016年8月31日之后置信公司已经无法为购房人办理房屋所有权证书。由于出现前述政策变化，《商品房买卖合同》第十九条及《补充协议》第九条关于房产证办理逾期的约定不应继续适用。被答辩人根据房产证办理逾期的约定向置信公司主张违约金，没有合同依据。五、退一万步讲，即使认定被答辩人所购房屋不动产权证书办理存在逾期，也系客观原因所致，置信公司不应承担责任。1、如前所述，郫县国土资源局下发《关于在郫县实施不动产统一登记的通告》后，从2016年8月31日起停止受理各类房屋登记业务。但实际上，由于不动产统一登记涉及国土和房管等部门的信息对接等众多事务，郫县房管局早在2016年6月份起就对不动产权证书的办件数量进行了限制，最终导致“置信逸都花园”项目部分业主的不动产权证书无法及时办理。另外，由于国家和郫县当地房地产税收政策变化，按郫县地税局要求，办理产权登记核税时需提交郫县房管局出具的查房证明（2016年3月以前需提交诚信保证书）。但实际上绝大部分业主无法及时提交查房证明（或诚信保证书）。置信公司为此专门协调房管局向郫县政府呈报了《关于“置信逸都花园”项目产权办理情况的报告》。另外，置信公司也专门通过电话、书面发函等方式，要求购房人提交郫县房管局出具的查房证明或签订诚信保证书，但被答辩人并未及时提交查房证明或签订诚信保证书，最终影响了分户产权办理。六、再退一万步讲，即使置信公司应承担违约责任，被答辩人主张的违约金也明显过高。1、本案中，置信公司已按约定交付房屋，被答辩人并未因逾期办理而受到损失，其主张的违约金明显过高。2、根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”。若置信公司公司需承担违约责任，也请贵院依法降低被答辩人主张的违约金金额。综上所述，置信公司不存在逾期办证的违约行为。即使置信公司存在逾期办证的行为，该行为也系客观原因导致，也没有给购房人在成损失，恳请贵院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 伊鹏向一审法院起诉请求：1、置信公司为伊鹏办理所购房屋不动产权证书；2、置信公司向伊鹏支付延迟取得房屋所在楼栋的权属证书违约金15124.7元（该违约金的逾期天数暂算至2015年10月8日，实际逾期天数以置信公司实际取得该房屋所在楼栋的权属证明之日为准）；3、置信公司向伊鹏支付迟延办理房屋权属证书违约金直至买受人取得房屋不动产权证书之日为止（违约金的逾期天数暂算至2017年10月1日，为20958.51元）；4、案件受理费由置信公司承担。 一审法院认定事实：经审理查明，2011年11月26日，伊鹏、置信公司签订《商品房买卖合同（Ｄ区）》及《商品房买卖合同附件及补充协议（Ｄ区）》。《商品房买卖合同（Ｄ区）》约定：伊鹏（买受人）购买置信公司（出卖人）开发的坐落于成都市郫县。该合同第十九条第一款约定：“（一）初始登记。出卖人应当在2015年1月1日前，取得该商品房所在楼栋所有权证。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的所有权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按补充协议约定执行。（二）转移登记。....2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：按照补充协议约定执行”。《补充协议》第九条第一款“1、由于所购房屋所在楼栋楼栋权属证书证的办理时间并不对买受人的合法权益产生直接影响，因此，买受人同意：若出卖人逾期办理所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书证的，买受人不要求出卖人承担责任。2、.....3、如果双方选择由买受人委托出卖人代为办理分户产权证的，买受人应于办理所购房屋的收房手续前，向出卖人交付办理分户房产证的全套手续（包括但不限于书面的委托等，具体手续以房屋产权登记部门要求的为准），且将办理分户房产证时应有买受人承担的全部税费及缴纳维修资金的凭证一并提交给出卖人。若买受人未按要求交齐手续、缴纳费用，或者未将本合同项下的其他费用（包括房款）或手续向出卖人付清的，出卖人有权暂不交房、拒绝为买受人代办分户房产证，且不承担任何责任。出卖人应自买受人所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书证办理完毕并能够办理房屋分户房产证之日起，且在收齐上述手续及费用后，500个工作日内到房屋产权登记部门为买受人办理分户房产证。若出卖人未在上述500个工作日内为买受人所购房屋的分户产权证的，则每逾期一天，应按购房款万分之零点五的标准向买受人支付逾期办理的违约金。” 合同签订后，伊鹏依约付清全部房款、房屋转移登记费、房屋交易手续费、维修资金、契税、印花税、工本费等。置信公司于2015年10月8日取得了D区楼栋权属证书证，2017年12月7日向房屋产权登记部门提交了办证材料，至今未取得分户产权登记。 上述事实，有当事人陈述以及商品房买卖合同、发票、明细表等证据证明，经庭审质证，一审法院予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。伊鹏与置信公司签订的《商品房买卖合同（D区）》及《商品房买卖合同附件及补充协议（D区）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。伊鹏交清了购房款，置信公司应按合同约定向伊鹏交付房屋，并在约定的时间内为伊鹏办理分户产权登记。 关于伊鹏要求置信公司支付迟延取得房屋所在楼栋的权属证书违约金的请求。《补充协议》第九条第一款的效力问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《补充协议》第九条第一款约定“1、由于所购房屋所在楼栋楼栋权属证书证的办理时间并不对买受人的合法权益产生直接影响，因此，买受人同意：若出卖人逾期办理所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书证的，买受人不要求出卖人承担责任。”一审法院认为在《商品房预售合同》中，开发商的主要义务包括：第一交付符合国家质量标准的房屋、第二协助办理分户权属转移手续。在本案中虽然楼栋权属证书为办理分户产权证书的前提，但并非置信公司的主要合同义务，伊鹏、置信公司双方通过该条款免除其迟延办理楼栋权属证书的合同义务，不违反法律、行政法规的强制性约定，当属有效条款。伊鹏诉称其无效，一审法院不予认可。故伊鹏请求置信公司支付迟延办理楼栋权属证书的违约金，一审法院不予支持。 关于办理不动产权证书及迟延办理房屋权属证书的违约金的请求。根据《商品房买卖合同（D区）》及《商品房买卖合同附件及补充协议（D区）》约定，1、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：按照补充协议约定执行”。2、出卖人应自买受人所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书办理完毕并能够办理房屋分户房产证之日起，且在收齐上述手续及费用后，500个工作日内到房屋产权登记部门为买受人办理分户房产证。本案中，D区楼栋的权属证书证取得日期为2015年10月8日。置信公司未在合同约定的时间内完成协助办理房屋所有权证书的义务，已构成违约。因此，伊鹏请求置信公司承担逾期办理房屋产权证书的违约责任及支付违约金的请求，一审法院予以支持。关于违约金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件,但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，伊鹏未明确其因置信公司逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向一审法院提交所受损失的证据。一审法院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合本案置信公司的违约情形、伊鹏的实际损失等因素，酌情认定违约金为200元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、置信公司从判决书生效之日起三十日内向伊鹏的支付逾期办理房屋产权证书的违约金200元。二、驳回伊鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币351元，由伊鹏承担300元，置信公司承担51元。该费用已由伊鹏支付，置信公司在执行本判决时一并支付给伊鹏。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，置信公司提交证据，系伊鹏出具了《不动产证手续办理完结确认单》，载明“本人领取不动产权证书后，贵公司在《商品房买卖合同》及其补充协议项下的协助办证义务已经按约完成，本人同意不会根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定和相关法律法规，要求贵公司承担与产权登记相关的责任（包括但不限于延迟办理等）”。伊鹏对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，该确认单系伊鹏签字捺印，已载明不会根据合同约定或者法律规定要求置信公司承担与产权登记相关的责任，系其作出的真实意思表示，故其以自己的行为免除了置信公司的违约责任，故本院认为据此对其诉讼请求应当不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费702元，由上诉人伊鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹英 审判员赵锋 审判员袁晟翔 二〇一八年十一月二日 书记员龙春光