浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙绍民终字第1731号上诉人（原审被告）李杰。委托代理人（特别授权代理）钱柏锋、孟柳斐，浙江信顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）诸暨市一百城东商贸有限公司，住所地诸暨市暨阳街道江东路115号。法定代表人徐建康，系公司总经理。委托代理人（特别授权代理）郭建平，浙江永大律师事务所律师。上诉人李杰与被上诉人诸暨市一百城东商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸民初字第1843号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李杰及其委托代理人钱柏锋、孟柳斐，被上诉人诸暨市一百城东商贸有限公司（以下简称一百商贸公司）的委托代理人郭建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决经审理查明：2012年9月16日，原告和诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社（以下简称下坊门合作社）签订合同一份，约定下坊门合作社对所属位于诸暨市下坊门居民区村级经济合作社八亩片保留土地租赁使用权对外公开招标，由原告中标，原告中标承租的13亩左右土地由原告按照下坊门合作社规划图负责建造砖钢混结构营业房，由原告经营，下坊门合作社需向原告提供建造所需的合法资料，并协助原告办理建造所需的相关手续，包括项目立项、竣工验收、消防验收等，原告需按合同使用土地，不得擅自改变土地总体用地性质。合同还就其他条款进行了约定。合同签订后，原告在上述地址上建造了房产。2013年9月16日，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定被告向原告承租位于诸暨市暨阳街道江东路115号一百时尚淘宝城内编号为A-048、B-116、B-117、B-118的商铺，使用面积约为700平方米。租期8年加1个月，自2013年9月1日起至2021年9月30日止，经营项目为一品布衣汤烤锅王，合同共分八个租期，每个租期为一年，其中第一期年租金为453000元，第二期年租金为475650元，还约定了之后每年的租金，2013年9月1日起至2013年9月30日为免租期，意向金140000元转为首期租金，另外未交纳租金313000元于2013年9月18日前交清，后期租金，被告应当在前一租期第十个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性支付下一个租期年租金。合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，被告已经向原告付清第一期年租金，后至今未付清第二租期的租金。另查明，原告在建造涉案房屋之前持有建设工程规划许可证，涉案房屋于2015年4月13日以诸暨市一百超市有限公司城东店的名义通过了诸暨市公安消防大队的消防验收。原审法院审理认为，本案的争议焦点为：原、被告之间签订的商铺租赁合同是否有效。对此，原告认为，原、被告之间签订的租赁合同主体适格，双方意思表示真实，且合同内容也未违反相关法律和行政法规的强制性规定，故应属合法有效。被告认为，原告并非涉案租赁房屋的所有权人，原告建造房产时改变了规划；原告出租房产时消防验收未通过；涉案房屋的竣工验收达不到要求，无法办理产权证，属于违建。综上，原、被告之间签订的租赁合同因上述原因应属无效。该院认为，建设用地分为工业用地、商业用地、住宅用地、学校用地、交通设施用地等，被告主张的农贸市场用地和餐饮业用地等均属于商业用地的范畴，故原告的行为并未违反法律和行政法规之规定；原告已经在本案起诉之前取得了消防验收合格证，故被告主张的原告消防验收未通过的问题已经解决，对本案租赁合同效力已不产生影响；《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条的立法目的是为加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力，强调的是建设单位应自觉、及时地履行竣工验收合同义务，否则将承担包括合同责任及行政处罚等在内的不利后果，而非强调否定私法行为的效力。故该款的立法目的在于禁止建设单位违反该规定的事实行为，而非以否认违反该规定的法律行为的效力为目的，该款应界定为管理性强制性规定，违反该条款并不必然导致合同无效。被告抗辩认为涉案房屋未经竣工验收，故租赁合同无效之抗辩缺乏法律依据，不予采纳。关于涉案房产无法办理产权证，属于违建的抗辩，该院认为，涉案房屋性质系集体土地，有集体土地使用证，原告建造房产前也办理了建设用地规划许可证，涉案房屋并非违章建筑，被告之抗辩缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告应按约支付租金。被告李杰至今尚欠原告租金475650元，事实清楚，理应承担偿付之责。现原告起诉要求被告支付上述租金，合法有据，予以支持。原告又要求被告支付自2014年7月20日起至租金付清之日止按每日万分之五计算的违约金，但双方在合同中并未有关于被告逾期付款而应支付违约金之约定，故对该项诉请不予支持。被告辩称在上述房屋租赁给被告后，原告再次改变土地规划性质，使被告的消费目标群体发生根本性改变，租赁合同的目的无法实现，原告违约在先，与该院查明的事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告李杰应支付原告诸暨市一百城东商贸有限公司2014年10月1日至2015年9月30日的租金人民币475650元，款限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告诸暨市一百城东商贸有限公司的其余诉讼请求。案件受理费8735元，依法减半收取4367.50元，由被告李杰负担。上诉人李杰不服原审判决，向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、根据原规划涉案土地的使用权以及住房和城乡建设部2010年12月24日发布的第880号关于城市用地分类和规划用地标准的公告，涉案土地的使用权是按照第12小类用途即农贸市场建造的，但被上诉人是按照第13小类建造并租赁给上诉人，故依照《城乡规划法》的有关规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被上诉人未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与上诉人订立的租赁合同无效。二、最高法院指导性案例明确建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，租赁标的物未经整体验收合格的，租赁合同应认定无效。涉案房屋在未经竣工验收的情况下交付使用，工程质量未经检验，存在严重的安全隐患。根据合同法第216、233条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，出租人在租赁期间对租赁物承担持续性的瑕疵担保义务，在房屋存在质量安全问题的情况下，承租人享有法定的合同解除权，出租人的这种严格责任不因承租人的明知而免除。浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的房屋结构安全鉴定报告不具有任何法律效力，不具有竣工验收合格的权力和资质，且为被上诉人单方委托，程序违法，鉴定人员未到庭接受质询。退一步讲，即使涉案房屋嗣后通过了竣工验收备案，由于涉案房屋在竣工验收前处于不适宜租赁使用的状态，上诉人有权请求减免相应期间的租金。三、消防安全检查合格证是针对超市检查合格的，不包括被上诉人的商铺，且通过消防验收的时间为2015年4月13日，远远迟于双方签订租赁合同的时间。四、被上诉人经营业态原为一百时尚淘宝城，之后2014年改为一百超市城东店，经营业态变更，招商时存在欺诈行为，使上诉人的合同目的不能实现。被上诉人一百商贸公司答辩称：上诉人的上诉理由均不能成立。涉案商铺是被上诉人向下坊门合作社承租，经授权可以转租，商铺所在的建筑物经过依法审批，土地为商业用地。上述房屋在建造完毕之后经房屋所有权人即下坊门合作社委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对该房屋建筑质量安全进行检测，并非上诉人所讲的是被上诉人方单方委托，且检测结果为合格安全。综上，涉案房屋不属于违章建筑，且根据建设工程规划许可证的要求进行建造，并经过质检部门鉴定合格，因此，被上诉人向房屋所有权人租赁该房屋，以及此后转租商铺所签订的租赁合同均没有违反法律、行政法规的强制性规定，本案的房屋租赁合同合法有效，同时也符合最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人一百商贸公司提供诸暨市企业投资项目备案通知书（复印件）一份，证明涉案房屋的土地属于商业用地，结合建设工程规划许可证补强证明该土地上建造的房屋是经过合法审批的，不属于违章建筑。上诉人李杰质证认为，该份材料系复印件，真实性无法核实，即便真实，该材料显示建设项目的名称是城东农贸市场，审批时按第12类农贸市场审批，此后按照第13类建造，规划改变导致竣工验收不能通过。本院对该份证据审核认证认为，该证据系复印件，对证据真实性不予认定。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，本案的争议焦点为，双方当事人之间签订的商铺租赁合同是否合法有效。一、关于涉案房屋是否改变原有规划以及是否影响合同效力的问题。涉案房屋由一百商贸公司依法办理了建设工程规划许可证，而建设工程规划许可证对建筑物投入使用后的经营用途未作规定，上诉人提出的讼争房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的意见，无事实与法律依据。且根据《中华人民共和国城乡规划法》第十七条第二款之规定，规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及减震防灾内容，应当作为城市总体规划的强制性内容。即建筑物的功能、用途、经营方式等并非城乡规划的强制性内容。上诉人提出的被上诉人将原有规划农贸市场改为饭店餐饮类或超市属于未按建设工程规划许可证规定建造的房屋的这一上诉意见，本院不予采纳。二、关于竣工验收、消防验收是否通过以及是否影响合同效力的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条对于“建筑工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定属于管理性的强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响租赁合同效力。且对于涉案房屋的质量安全问题，已有下坊门合作社委托的浙江瑞邦建设工程检测有限公司对房屋安全性进行鉴定，所出具的《房屋结构安全鉴定报告》可证明涉案房屋质量合格、结构安全。上诉人提出《消防安全检查合格证》系一百超市通过消防验收，不包括上诉人所在商铺的意见，本院认为，对比《消防安全检查合格证》上载明的场所建筑面积、建设工程规划许可证上的面积、与诸暨市一百城东商贸有限公司与诸暨市一百超市有限公司的房屋租赁合同上超市的面积，可认定《消防安全检查合格证》系针对涉案房屋整体而作出的消防验收。原审认定涉案房屋已通过消防验收，不影响租赁合同的效力，并无不当。现上诉人无证据证明租赁物存在其他质量安全问题或消防安全隐患，上诉主张未通过竣工验收、消防验收导致合同无效，本院对上诉人的这一上诉意见不予采纳。综上，上诉人李杰与被上诉人一百商贸公司之间签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，并应按约履行。至于上诉人提出的被上诉人改变经营业态，造成其经营严重受损的意见，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8735元，由上诉人李杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑森轶代理审判员  丁敏佳代理审判员  李丹丹二〇一五年十一月十日书 记 员  刘莎莎