广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初1591号原告：广州市印象投资管理有限公司。法定代表人：李文荣，职务执行董事兼总经理。委托代理人：赵东亚、董震，分别是广东百思威律师事务所律师及实习律师。被告：广东和仪伦建设工程有限公司。原告广州市印象投资管理有限公司诉被告广东和仪伦建设工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵东亚、董震到庭参加了诉讼，被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月11日，由原告作为甲方、被告作为乙方签订了《租赁合同书》，约定：由原告将位于广州市海珠区新港东路xxx-x号1111房屋出租给被告使用，共计66平方米，按64元每月每平方米计算，月租金为4200元，承租期限自2016年8月11日至2017年8月10日。双方还约定，被告应当在当月的前10日一次性支付租金……租金从第二年起每年递增5%。合同签订当天，原告向被告交付承租物业，被告向原告缴纳4200元保证金，承租初期被告每月均能缴纳租金及水电费等费用（均由原告以租金的形式向被告出具发票），但自2017年5月开始，被告便未再向原告支付租金及水电费等费用。虽经原告多次催促，被告均以各种理由拖延，且不予实质理会。原告被迫于2017年12月15日收回1111房。为维护合法权益，特起诉要求判令：1、原告没收被告缴纳的4200元保证金；2、被告向原告支付拖欠的租金30975元及滞纳金（其中2017年5月至2017年7月的租金按4200/月计算，从2017年8月至2017年11月按4410元/月计算，2017年12月的租金为4410元/月÷30天×5天=735元；滞纳金均以迟延缴纳数额为基础，每月均从当月的11日开始，按照每日万分之三的标准计算）；3、被告向原告支付拖欠的从2017年5月至2017年12月的管理费2624元（每月为328元）、从2017年5月至2017年12月的电费199.45元（其中2017年5月至6月的公摊电费为47.24元；2017年7月至8月的公摊电费为49元；2017年9月至10月的公摊电费为51元；2017年11月至12月的公摊电费为38元，还有14.21元是涉案房屋内的电费）；4、被告承担本案的诉讼费。被告没有提交答辩意见和证据。经审理查明：位于海珠区新港东路**之**的权属人是广州市农业科学研究院，共有情况为单独所有，登记时间为2014年1月15日，建筑面积为65.53平方米。2012年11月13日，原告（承租方、乙方）与广州市农业科学研究院（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区新港东路xxx号之五印象琶洲公寓的9-12层共52个单元物业出租给乙方作住宅用途使用，现测建筑面积3767.5元（最后以房地产证面积为准）；租赁期限自2013年1月1日至2020年12月31日止；租赁期限为8年；在租赁期内，甲方同意乙方对该物业统一进行规划、转租或开展其他的租赁经营管理，所需的费用均由乙方承担；等。2016年8月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定：租赁物业位于广州市海珠区新港东路xxx-x号1111室共计约66平方；租赁期限为壹年，自2016年8月11日至2017年8月10日止，每365天为一计租周年；双方签订租赁租赁合同时，乙方向甲方交纳租赁保证金4200元；租赁期限届满或提前终止合同后，如乙方不存在违约行为，且物业也不存在人为破损，乙方无须赔偿的前提下，则在双方结清一切费用之日起十天内，甲方无息退还保证金；租赁物按使用面积每平方米64元起租，总使用面积以66平方米计算；2018年8月开始双方按月取租，乙方必须在该月的前10日内一次性交纳该月租金，乙方以现金、支票或银行转账方式支付租金给甲方；租金从第二年开始递增，以上一周年为基数上每年递增5%，以此类推；甲方确定乙方为独立承租办公区域，不需向甲方及物业管理公司缴纳相应的管理费及任何中介手续费；乙方将于本合同有效期内每月支付甲方租金，乙方应按时缴纳当月租金，逾期甲方将收取乙方日上缴10%的滞纳金，逾期超过二个月，视作乙方违约，甲方有权终止合同，收回办公场地并不退还保证金；其他：水电费另计，每月和租金一起缴纳；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告于2016年8月17日出具的授权陈少英办理新港东路xxx-x号1106-1112部位房屋门卡的事宜的《授权委托证明书》复印件及陈少英身份证的复印件；2、被告于2017年8月15日出具的《还款承诺》，主要内容为被告承租了印象琶洲公寓11楼06-12号房，由于被告公司拖欠了原告2017年5月至7月的租金及水电费，承诺于2017年8月25日如数还清所欠租金及水电费，还清后再行续约等；3、物业管理公司印象琶洲公寓服务中心出具的《费用一览表》及电费发票的复印件（户名为广州市农业科学研究院、地址为新港东路**之**）。原告于2018年1月18日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：双方的合同履行期限届满后没有续签合同，也没有要求被告返还涉案房屋，但其在2017年12月15日通过物业公司打开涉案房屋的门进入后将物品清出来，然后将涉案房屋收回；管理费是其直接向物业公司缴纳的，各个承租户再将管理费交给原告，每月的租金发票里包含了管理费，但其没有与物业管理公司签订物业管理合同；其也无法提供代垫公摊电费的发票；滞纳金是原告自行调整的，没有上限。为查明案件情况，本院向涉案房屋所在的管理处“印象琶洲公寓服务中心”调查情况，该中心的主任向本院反映：原告的工作人员让其在2017年12月将印象琶洲公寓1106-1112号房间全部开门让原告搬东西，但具体是干什么其不清楚。该中心还向本院提交了广州市农业科学研究院于2018年5月10日向该管理处所发的《关于印象琶洲公寓9至12层租户拖欠管理杂费的处置意见函》，主要内容为：收悉有关印象琶洲公寓9、10、11、12层的租户至今有18套房间未缴交今年4月份物业管理费、水费及公摊电费通知的情况；我院印象琶洲物业自2013年1月1日出租给广州印象投资管理有限公司，管理费一直由该公司直接缴交给贵公司，该公司自2017年9月起也拖欠我院租金；我院同意对1001-1013、1102、1104、1108共18套房间采取包括停水停电等措施，直至该公司付清物业管理费、水费及公摊电费为止；等。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行义务。原告主张被告从2017年5月起没有缴纳租金及其他费用，并就此提交了被告出具的《还款承诺》作为证明，被告没有到庭提出抗辩意见和反驳证据，故对上述事实，本院予以合理采信。合同约定：承租方逾期交租超过二个月视作承租方违约，出租方有权终止合同，收回办公场所并不退还保证金。由于被告逾期支付租金已经超过两个月，故原告自述于2017年12月15日自行收回涉案房屋符合合同约定，原告要求没收被告4200元的保证金及要求被告支付从2017年5月至2017年12月15日的租金30975元合理有据，本院予以支持。虽然合同有约定，若被告欠交租金，原告有权向被告收取滞纳金。但鉴于诉讼中原告没有提供证据证明由于被告的违约行为导致其损失超过了被告交纳的保证金数额，因此原告要求被告还需支付迟延缴纳租金的滞纳金，依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合同中还约定：承租方不需向出租方及物业管理公司缴纳相应的管理费及任何中介手续费；水电费另计、每月和租金一起交纳。原告主张被告欠缴管理费2624元及电费199.45元，但未能提供其已代为支付上述款项相应的证据，且管理费的收取与合同的约定相悖，故原告主张被告需支付上述款项，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州市印象投资管理有限公司有权没收被告广东和仪伦建设工程有限公司就海珠区新港东路xxx号之五1111房缴纳的4200元保证金。二、被告在本判决生效之日起十日内支付从2017年5月至2017年12月15日的租金30975元给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费785.7元，由原告负担86.43元，由被告负担699.27元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇一八年十一月十六日书 记 员  招佐文