三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2012)城民一初字第3409号原告三亚学院，住所地三亚市迎宾大道学院路。法定代表人陆丹，该学院执行院长。委托代理人刘新钢，该学院职工。委托代理人金凌云，北京市中恒信律师事务所律师。被告叶琳，女，1980年3月25日出生（公民身份号码×××），汉族，身份证地址重庆市渝中区金汤街**号*单元18－1。委托代理人聂友峰，海南中海律师事务所律师。第三人三亚高知园房地产有限公司，住所地三亚市吉阳区荔枝沟社区落笔洞村。法定代表人王永飚，该公司董事长。本院在审理原告三亚学院与被告叶琳、第三人三亚高知园房地产有限公司（以下简称高知园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月6日受理后，因本案需以另案的审理结果为依据，本案中止审理。中止情形消除后，本院于2015年6月2日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2015年6月12日，案件进入鉴定程序，本院于2015年11月11日第二次公开开庭进行审理。原告三亚学院的委托代理人刘新钢、金凌云，被告叶琳的委托代理人聂友峰到庭参加诉讼。第三人高知园公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告三亚学院诉称：三亚学院于2009年2月13日与叶琳签订了《聘用合同书》，叶琳成为三亚学院外语分院教工。为达到鼓励员工工作积极性、稳定学院相关教职工在学院长期工作的目的，三亚学院与叶琳及高知园公司于2010年9月19日签订了《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》（以下简称《优惠购买住宅合同书》，约定叶琳需在三亚学院处至少服务年限以及叶琳违反约定的处理方式等，以此作为叶琳以大大低于市场价格的优惠价格购买三亚高级知识分子住宅园房产的前提约定。2010年9月29日，叶琳与高知园公司签订《商品房买卖合同》。购房价款为444073元。合同签订后，叶琳依约支付了房款，高知园公司将房产交付给叶琳。同时，三亚学院按约定连续18个月（2011年1月至2012年8月），每月1677.08元为叶琳支付了住房借款33781.19元。2012年8月29日，叶琳擅自离职。三亚学院多次联系叶琳，要求其返校工作，叶琳均拒绝返校。叶琳的行为严重影响了三亚学院正常教学工作安排，严重违背了三亚学院的规章制度及双方签订《聘用合同书》的约定。2012年11月1日，三亚学院依据《三亚学院教职工请假制度暂行规定》及《聘用合同书》，依法对叶琳进行擅自离职处理，予以解聘。三亚学院与叶琳签订的《优惠购买住宅合同书》明确约定，出售给叶琳的高知园区住房系由三亚学院委托三亚学院所属集团的合作单位根据三亚学院的要求开发建设，并按照三亚学院要求以大幅度低于市场价格的优惠价格销售给叶琳，是三亚学院出于为愿意长期在三亚学院服务的本院相关教职工提供的长期生活住房的初衷，给予如约履行双方协议义务的准福利性住房政策。叶琳未按合同约定履行服务年限约定，擅自离职的情况下，三亚学院有权按合同约定收回上述房产。三亚学院经多次联系叶琳，要求叶琳退还房产未果，现特诉至法院，请求判令：一、确认位于三亚市××镇三亚高级知识分子住宅园区西区一期第9栋B单元1004房产的全部权益归原告三亚学院所有，以房屋原购买价格444073元+装修款折旧款（以鉴定依据为准）－暂计至2015年4月16日的借款本息41124.2元的所得金额回购该房屋；二、被告叶琳及第三人高知园公司配合三亚学院办理上述房产商品房备案登记过户手续，并由叶琳承担相应的税费；三、被告叶琳在判决生效之日起30日内将涉案房产交付给原告三亚学院。被告叶琳辩称：一、《优惠购买住宅合同书》属于双方劳动合同的补充合同，该合同中的违约责任条款及劳动期限违反《劳动合同法》的规定，应认定为无效条款；二、三亚学院违法克扣叶琳的工资在先，叶琳提出解除双方劳动关系属于依法履行劳动者的权利，不属于违反服务期条款，不需要承担违约责任；三、无论叶琳是否违约，即便《优惠购买住宅合同书》属于民法调整范畴，该合同的违约责任也明显属于合同法司法解释（二）第29条规定”超出实际损失的30%的情形”，法院应当依法予以调整至实际损失的30%为限；四、三亚学院要求叶琳承担房屋的装修折旧损失没有法律依据。叶琳入住房屋后，对房屋增加了装修和不可拆卸的添附。因此，房屋现有的装修价值远高于叶琳购买时房屋的装修价值。三亚学院主张涉案房屋存在装修折旧及该装修损失的计算方式都没有合同、法律、事实上的依据；五、从叶琳的工资表可以体现，三亚学院向叶琳每月支付的1000多元是以补助形式发放在叶琳的工资里的，该费用已列入工资需缴扣了个人所得税，显然属于工资的性质，不属于借款性质，不存在给付利息的问题。三亚学院不是金融机构，没有权限经营借贷业务，无权向叶琳提供借款，该行为不属于民间借贷性质，要求叶琳支付利息没有法律依据。综上，三亚学院的诉讼请求及事实理由于法无据，请求法院予以驳回。第三人高知园公司提交书面答辩状述称：一、涉案房屋是高知园公司按照三亚学院的要求，在三方签订《优惠购买住宅合同书》基础上与叶琳签署《商品房买卖合同》进行定向销售。三亚学院与叶琳之间就涉案房屋发生纠纷，应当按照《优惠购买住宅合同书》中相应的约定进行处理，高知园公司愿意按照合同书的约定承担相应的配合工作；二、《优惠购买住宅合同书》系签订各方真实意思表示，不存在胁迫、欺诈、显失公平的情形；二、2010年9月，高知园公司与叶琳签订《商品房买卖合同》购买房产时，叶琳委托高知园公司进行精装修。精装修的费用标准为每建筑面积为699元，装修费用计55577.49元，合同约定中的总价款444073元中包含装修费用55577.49元。经审理查明：2009年2月13日，海南大学三亚学院与叶琳签订《聘用合同书》，约定叶琳入职外语学院从事教师岗位工作，劳动期限约定为四年。2012年3月29日，海南大学三亚学院变更为三亚学院。高知园公司根据三亚学院的要求，本着为三亚学院稳定相关教职工在学院长期工作，共同将三亚学院办好的目的，开发建设了具有产权的三亚高知园区住房，并按三亚学院的要求，以低于市场价格的优惠价格，出售给经三亚学院审核批准，愿意长期在三亚学院服务的教职工。2010年9月19日，三亚学院、叶琳与高知园公司签订一份《优惠购买住宅合同书》，合同约定：叶琳购买的住宅楼由三亚学院委托所属集团的合作单位高知园公司根据三亚学院的要求开发建设，并按照三亚学院的要求以大幅度低于市场价格的优惠价格销售给叶琳，是三亚学院出于为愿意长期在三亚学院服务的教职工，给予如约履行该协议义务的教职工的准福利性住房，该住房不属于叶琳独立享有的投资性住房。三亚学院在优惠价格外，给予叶琳进一步的资金支持，叶琳在享有该优惠政策时，应履行相应的义务；三亚学院给予叶琳的高知园住宅最终购买优惠价格以叶琳选定住宅座落、楼层、朝向后，与高知园公司签订的《商品房买卖合同》的价格为准；叶琳购买的高知园住房的建筑面积为79平方米，三亚学院作为出借人向叶琳发放161000元（每平方米2300元[享受补贴标准]×70平方米[享受补贴的建筑面积]）借款，分8年按月支付至叶琳还款账户，并在条件成就时转为对叶琳的补贴。上述借款如叶琳无违约行为，不收取借款利息，如有违约行为，则按银行同期贷款利率计收利息。如叶琳按协议约定的服务年限为三亚学院服务届满，届满时三亚学院同意将上述全部借款一次性转为三亚学院给叶琳的住房补贴；叶琳的服务年限自本合同签订之日起不少于19年。本合同约定的劳动服务年限取代之前签订的劳动服务年限；采用高知园公司与叶琳签订《商品房买卖合同》的方式购买高知园区住房，该房具备抵押条件时，应将房产抵押给三亚学院（叶琳以按揭贷款方式购房的，三亚学院为银行抵押权全部或部分解除后的第一抵押权人），如叶琳依约履行完毕服务义务之日，三亚学院无条件配合叶琳办理相应解除抵押登记手续；对于叶琳购买的高知园住房，有协议约定的违约行为的，三亚学院有权立即以叶琳与高知园公司签订的《商品房买卖合同》中约定的叶琳原始购买价+经过三亚学院委托的专业评估机构评估后的个人装修费用（扣除折旧）－三亚学院已提供支付给叶琳的购房借款及利息后所确定的价格回购该房产；叶琳有以下违约行为，可被三亚学院解聘，具体为同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成三亚学院的工作任务造成严重影响或者经三亚学院指出，拒不改正的；在服务年限未满时主动提出解除劳动合同或为解除劳动合同，故意违反三亚学院有关规定的；一年内累计旷工达一个月或在聘期内累计旷工达到三个月；三亚学院依据该约定要求回购房产的，叶琳必须配合，由此发生的双方税费均由叶琳承担；本合同作为叶琳与高知园公司《商品房买卖合同》的前提约定，《商品房买卖合同》为本合同不可分割的组成部分。同年9月29日，高知园公司与叶琳签订了《商品房买卖合同》，约定由叶琳购买高知园公司开发的位于三亚高级知识分子××区号房产，建筑面积79.51平方米、套内面积68.46平方米，按套内面积计算，每平方米6486.61元，房价共计444073元。合同签订后，叶琳向高知园公司支付了全部购房款。三亚学院于2011年1月31日至2012年8月1日期间依约定每月支付叶琳住房借款1677.08元，共计33541.6元。涉案房产于2012年1月交付给叶琳后，叶琳对房屋进行了装修并入住。2012年11月1日，三亚学院作出《关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定》，认为叶琳自8月29日起，在未完善请假手续的情况下，擅自离岗，至今未归，旷工时间已超过学校规定时限，解除了双方的劳动合同关系。双方劳动合同解除后，三亚学院依据《优惠购买住宅合同书》的约定，要求叶琳返还涉案房产未果，特诉至本院，要求判如所请。另查明，叶琳不服三亚学院解除劳动合同的决定，在本案诉讼期间，向三亚市劳动人事争议仲裁委员会（以下简称三亚仲裁委）提起仲裁，请求：1、请求撤销三亚学院作出的《关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定》；2、请求三亚学院支付2012年7、8月份工资8202.96元；3、支付经济补偿金10405.92元和赔偿金32811.84元；4、叶琳从2012年9月1日起解除与三亚学院的劳动关系；5、确认《优惠购买住宅合同书》第六条”违约责任”条款无效等。该委于2013年5月15日作出三劳人仲裁字（2013）90号仲裁裁决书，裁决：三亚学院支付叶琳工资8138.94元。叶琳不服该裁决，以同样的诉求向本院提起诉讼。经审理，本院认为：三亚学院与叶琳签订的《优惠购买住宅合同书》作为双方签订《聘用合同》的补充，叶琳的劳动合同关系存续时间从2009年2月13日至2013年2月12日变更为2010年9月19日至2029年9月18日。三亚学院应向叶琳支付2012年7、8月份的工资。《优惠购买住宅合同书》第6条中将叶琳的劳动服务期等作为高知园住房回购的违约条件，该合同系当事人平等自愿协商一致签署，劳动服务期限系符合优惠购房的条件之一，属于房屋买卖合同法律关系调整范围，叶琳诉求该条款无效属于房屋买卖合同处理的范围，应予以驳回。关于解除劳动关系的责任归属问题。叶琳在两次向三亚学院提出在职自费留学申请均未获得同意的情况下，未能按时返校报到，也未能完善请假手续，三亚学院按照学校相关制度对叶琳未办理请假手续的情况进行了处理，并经多种形式对叶琳进行告知，故对三亚学院主张因叶琳擅自离校而根据相应的程序及管理制度作出《关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定》，解除双方劳动关系的事实，应予认定。叶琳诉求撤销该决定，不予支持。叶琳自认2012年9月1日后未再上班，双方当事人对于已解除劳动关系的事实亦无异议，故认定三亚学院与叶琳已于2012年9月1日解除了劳动合同。据此，本院作出（2013）城民二初字第503号民事判决书，判决驳回叶琳关于确认《优惠购买住宅合同书》中的第6条条款无效的诉求以及请求撤销三亚学院作出的《关于叶琳同志作擅自离职的决定》的诉求。叶琳不服，上诉至海南省三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）。三亚中院经审理，认定三亚学院没有为叶琳发放7、8月份的工资，叶琳从2012年9月1日起解除劳动关系是合法的。叶琳向三亚学院申请出国留学，在未经三亚学院同意的情况下，未按时返校报到，也未完善请假手续，三亚学院按照学院相关制度对其作擅自离职处理，符合学校管理制度及程序，应予支持。叶琳主张撤销三亚学院作出的《关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定》的请求，不予支持。叶琳存在过错，三亚学院也不应向其支付补偿金和赔偿金。《优惠购买住宅合同书》第六条中将叶琳的劳动服务期限等作为高知园住房回购的违约条件，该合同书系双方当事人平等自愿协商一致签署，属于房屋买卖合同法律关系调整的范围，不属于本案审理的范围，叶琳诉求确认该合同第6条无效，在本案中不予审理。据此作出（2013）三亚民三终字第56号民事判决书，维持本院判决。诉讼中，三亚学院向本院提出申请，要求对叶琳购买的涉案房屋现有装修价值（叶琳自费装修部分的折旧价值）进行司法技术鉴定。经法院委托，海南中明智工程造价咨询有限公司作出（2015）中明智价鉴字第15082号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：叶琳购买的涉案房产现有的装修价值为12325.66元，根据鉴定申请人的请求，暂按每年折旧10%，折旧3.25年（截止至2015年4月初）计算装修折旧后的价值为12325.66元×（100%－10%×3.25）＝8319.82元。该鉴定意见书特别说明：1、本工程鉴定造价不包括叶琳装修购买的家具等可移动物的价值；2、叶琳购买安装的厨房净水器和阳台晾衣架由叶琳在庭审时向法庭提交相关票据并由法庭裁决，未含在上述造价鉴定金额内......。庭审中，三亚学院确认涉案房屋的折旧时间计至鉴定意见书的2015年4月初止，即折旧3.25年。叶琳未向本院提供厨房净水器和阳台晾衣架的购买收据、发票。另，涉案房产在房产部门办理了商品房备案登记，合同备案号为（2010）1101610283，该房屋至今还未办理土地房屋权证。以上事实，有关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书、商品房买卖合同、关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定、工资单、仲裁裁决书、民事判决书及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足以认定。本院认为：叶琳原为三亚学院所聘用的教师。涉案房产系高知园公司应三亚学院的要求，为稳定三亚学院教职工在学校长期工作，开发建设具有产权的三亚高知园区住房。高知园公司同时还按三亚学院的要求，以低于市场价格的优惠价格，作为三亚学院给予愿意长期在三亚学院服务的教职工的准福利性住房，目的是为了大力鼓励和稳定相关教职工在三亚学院长期服务。据此，三亚学院与叶琳、高知园公司签订了《优惠购买住宅合同书》，确认三方的权利和义务。该合同系附条件的房屋买卖合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，系双方真实意思表示，双方应按约定全面履行各自义务。依该合同约定，叶琳与高知园公司签订的《商品房买卖合同》以《优惠购买住宅合同书》作为前提约定，《优惠购买住宅合同书》作为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分。因此，叶琳与高知园公司签订的《商品房买卖合同》受《优惠购买住宅合同书》约定的制约，高知园公司与叶琳应以《优惠购买住宅合同书》约定的内容为前提履行双方签订的商品房买卖合同。生效判决书认为三亚学院未向叶琳发放2012年7、8月份二个月工资，叶琳从2012年9月1日起解除劳动合同是合法的。同时生效判决书还认为叶琳在申请出国留学未得到批准的情况下，未按时返校报到，也未完善请假手续，三亚学院按照相关制度对叶琳作擅自离职处理，符合学校管理制度及程序，叶琳诉求撤销三亚学院于2012年11月1日作出的《关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定》没有事实和法律依据，不予支持，并认定叶琳存在过错，其诉求三亚学院支付补偿金和赔偿金也不予支持。《优惠购买住宅合同书》约定叶琳的服务年限自2010年9月19日起不少于19年，叶琳于2012年6月25日、2012年8月30日两次向三亚学院申请在职自费去英国留学，在未得到批准的情况下，未按时返校报到，也未完善请假手续，是导致双方劳动合同解除的原因。叶琳的行为应确认为为达到解除劳动合同的目的故意违反三亚学院的相关规定，其行为明显存在过错。叶琳的擅自离校的行为已构成违约，应承担违约责任。叶琳的违约行为导致合同中约定的如叶琳在服务期未满时主动提出解除劳动合同或为解除劳动合同故意违反三亚学院相关规定，三亚学院有权立即以叶琳与高知园公司签订的《商品房买卖合同》中约定的叶琳原始购买价+经过三亚学院委托的专业评估机构评估后的个人装修费用（扣除折旧费）－三亚学院已经给付给叶琳的购房借款及利息后确定回购涉案房产的条件成就。高知园公司与叶琳签订的《商品房买卖合同》的全面履行必须以叶琳符合《优惠购买住宅合同书》约定的购房条件为前提，高知园公司也明确表示愿意配合三亚学院回购涉案房屋，因此，叶琳应按《优惠购买住宅合同书》的约定将涉案房屋返还给三亚学院。据此，三亚学院诉求确认涉案房产的全部权益归其所有，并回购涉案房产具有事实和法律依据，本院予以支持。海南中明智工程造价咨询有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》程序合法、内容客观真实，对其作出的鉴定意见，本院予以确认。根据该鉴定意见，涉案房屋的现有装修价值为12325.66元，从叶琳入住至2015年4月初，折旧3.25年，涉案房屋装修折旧后的价值为8319.82元。三亚学院确认只折旧至2015年4月，本院予以准许。因叶琳未能提供其在涉案房屋安装的厨房净水器和阳台晾衣架的购买收据或发票证明其购买时的价格，双方对两份产品的现有价值也未能达成一致，因此，对该两份产品的价值在本案中不做处理，叶琳可另行起诉维护其权益。三亚学院和高知园公司主张叶琳支付给高知园公司房款444073元中含有装修款55577.49元，该装修款不能计入房款，装修部分应以每年10%折旧。因三亚学院、高知园公司均未提供叶琳与高知园公司之间就装修部分计入房款、装修价格达成合意的相关合同证明其主张，且叶琳不予认可，对三亚学院和高知园公司的该项主张，本院不予采信。回购涉案房屋应清算的具体费用为：1、涉案房屋房价总款为444073元；2、涉案房屋现有装修价值8319.82元；3、截止至2012年9月三亚学院共向叶琳发放借款33541.6元，按中国人民银行同期贷款利率计付，截止至2015年4月16日利息为7582.6元，合计41124.2元。综上，根据合同约定，回购涉案房屋应清算的费用为411268.62元[购房总款444073+装修款8319.82元－借款本息41124.2元（利息截止至2015年4月16日）]。因叶琳的违约行为导致其丧失对涉案房屋的占有，三亚学院诉求其配合办理涉案房屋商品房备案变更登记，及交付涉案房屋于法有据，本院也予以支持。高知园公司作为涉案房屋的开发商，且在本案中明确表示愿意配合三亚学院回购涉案房屋，因此，高知园公司应与叶琳一起配合三亚学院办理涉案房屋的变更登记。叶琳主张《优惠购买住宅合同书》应定性为劳动合同，该辩解已被生效判决书所否认，叶琳的该项辩解，本院不予采纳。优惠购买住宅合同书》约定如叶琳违约，则承担所购房屋被回购的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条的规定系关于减少过高的违约金的解释，叶琳依据该条规定主张合同约定的违约责任过重，应予以调整没有事实和法律依据，本院也不予采纳。叶琳于2012年1月占有涉案房屋并使用至今，该房屋的装修价值必然会有折旧，房价的上升与房屋装修价值折旧无关联，叶琳主张不应计算房屋装修折旧费与合同约定不符，本院不予采信。叶琳另向本院申请对涉案房屋目前（2015年11月6日）的市场价格以及其认购时（2009年6月5日）的市场价格进行鉴定。该申请事项与本案证明的待证事实没有意义且无关联，对叶琳的申请，本院不予准许。合同明确约定三亚学院每月支付给叶琳的1677.08元为借款，叶琳履行完合同义务后，该款项转为房款。款项性质未达到条件成就前，其性质仍为借款，双方形成的是民间借贷法律关系，三亚学院作为借款人可约定借款期间的利息。叶琳关于该款项为工资的一部分与事实不符，本院也不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认位于三亚市××区三亚高级知识分子××区号房的全部权益归原告三亚学院所有，三亚学院以411268.62元（借款本金33541.6元的利息截止至2015年4月16日）回购款回购该房屋；二、被告叶琳及第三人三亚高知园房地产有限公司应自本判决生效之日起30日内协助原告三亚学院将位于三亚市××区三亚高级知识分子××区号房的商品房备案登记变更至原告三亚学院名下[[商品房预售许可证为三预许字（2010）第027号、合同备案号为（2010）1101610283]，变更所产生的费用由被告叶琳承担；三、被告叶琳应自本判决生效之日起30日内将位于三亚市××区三亚高级知识分子××区号房交付给原告三亚学院。本案受理费7960元（三亚学院已预缴）、保全费2740元、鉴定费4716.98元，由被告叶琳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  邢丽霞审 判 员  陈 晓人民陪审员  邢福活二〇一五年十一月二十日书 记 员  董子涵附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。