天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第1264号上诉人（原审原告、反诉被告）天津机械施工有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道7号。法定代表人顾向明，董事长。委托代理人高志，天津至大律师事务所律师。委托代理人王晓菲，天津至大律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道31号。法定代表人高德忠，董事长。委托代理人韩庆崃，天津渤海律师事务所律师。上诉人天津机械施工有限公司与上诉人天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，天津市河西区人民法院于2015年8月17日作出（2014）西民二初字第739号民事判决。天津机械施工有限公司、天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司均不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人天津机械施工有限公司的委托代理人高志、王晓菲，上诉人天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司的委托代理人韩庆崃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，天津机械施工有限公司（以下简称机械公司）与天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司（以下简称霄云公司）系房屋租赁合同关系，坐落于天津市河西区黑牛城道31号房屋系机械公司企业所有的私产房屋。有房屋产权证书。2012年12月26日，机械公司（甲方）与霄云公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将诉争房部分即坐落天津市河西区黑牛城道31号配件楼一幢三层（建筑面积约2805平米）以及附属楼500平米、场院五分之四出租给乙方（指霄云公司）实际使用。租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日止。同时双方约定了房屋租金为每年度1500000元，并且约定了给付时间。双方在合同第5条违约责任中，约定乙方未按照本合同第3条约定支付各种费用的，每日按当期应缴纳租金的银行同期贷款利率2倍向甲方支付违约金，如逾期30日未支付，甲方（指原告）有权解除合同，由此引起的乙方全部损失由乙方承担，甲方不承担责任。合同签订时，霄云公司已经在实际使用租赁物，且进行了大规模的装修。庭审中，双方共同确认，霄云公司向机械公司总计交纳房屋租金为2437500元。2014年1月17日，机械公司向被告寄送律师函，表示因为被告存在拖欠租金的行为，根据双方在合同中的约定，要求自2014年1月20日开始与被告解除租赁合同，并要求返还租赁房屋等。被告表示收到了这份律师函。认可双方合同解除，解除时间为2014年1月20日。但是认为机械公司单方行使解除权的行为存在违法，应该就非法解除承担法律后果。对于给被告造成的损失，保留另行起诉的权利。同时，被告提出反诉称，由于机械公司没有开具房屋租金发票，致使被告经营受到影响，要求机械公司赔偿房屋租金损失1836986.3元。机械公司以通知了霄云公司解除合同，但霄云公司至今未腾空房屋为由，向原审法院起诉，请求判令霄云公司：1、将坐落于天津市河西区黑牛城道31号配件楼一幢三层（建筑面积约2805平米）以及附属楼500平米、场院五分之四全部腾空交付机械公司；2、给付截止到2014年3月26日拖欠房屋租金911815.07元及自2014年3月27日至实际腾空房屋之日的房屋占用费，支付水费68285元；3、支付违约金151656.67元；4、承担涉案的全部费用（诉讼费、律师费等）。霄云公司向原审提出反诉，请求判令机械公司：1、赔偿租金损失1836986.3元；2、承担本案的诉讼费。原审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应该遵照执行。本案首先应该确定的是双方合同解除的时间，庭审中，鉴于双方均认可合同提前解除，认可解除合同的时间为2014年1月20日，系双方当事人真实意思表示，予以准许。关于机械公司的第一项诉讼请求，要求霄云公司腾空坐落天津市河西区黑牛城道31号配件楼一幢三层（建筑面积约2805平米）以及附属楼500平米、场院五分之四部分交还给机械公司，属于合同解除后霄云公司应尽的义务，应该返还。但是结合机械公司提供的产权证书及现场的实际情况来看，双方约定的租赁物的指代位置不明确，现在无法确定双方约定所指代的位置及面积，应该待双方对于租赁房屋四至、面积准确确定之后，才能执行腾房，故对于机械公司的第一项诉讼请求，不予支持。对于机械公司第二项诉讼请求，因双方合同解除时间为2014年1月20日。截至合同解除日，被告应该交纳的房屋租金是3078090元，被告一共支付了2437500元，尚欠付租金640590元应该支付。对于原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，部分予以支持。因为并未判决腾房，故对于机械公司主张的到实际腾房之日止的房屋使用费，暂不支持。关于水费，原告提交的票据无法区分票据中水费使用的情况，无法区分被告的使用量，故不予支持。关于机械公司的第三项诉讼请求，因为被告存在拖欠租金的情况，故应该按照合同约定向机械公司支付违约金，经过计算，是103767.5元。被告应该支付。关于机械公司要求被告支付律师费的诉讼请求，符合双方合同的约定，予以支持。但是机械公司在诉讼过程中，先后委托两家律师事务所提供诉讼代理服务，两家律师事务所先后代表原告出庭，只支持庭审结束前出庭的律师费用，根据票据显示为20000元，对于此部分费用，由被告承担。对于被告的反诉主张，缺乏依据，不予支持。综上，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、本判决生效之日起10内，被告（反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司给付原告（反诉被告）天津机械施工有限公司拖欠的截止2014年1月20日之前的房屋租金640590元；二、本判决生效之日起10内，被告（反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司给付原告（反诉被告）天津机械施工有限公司违约金103767.5元；三、本判决生效之日起10内，被告（反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司给付原告（反诉被告）天津机械施工有限公司律师费20000元；四、驳回原告（反诉被告）天津机械施工有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253231元，天津机械施工有限公司承担241787.42元，天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司承担11443.58元。反诉费10666元，由天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司承担。原审判决后，机械公司、霄云公司均不服，向本院提起上诉。机械公司的上诉请求为：1、维持原审判决第一项至第三项及第五项，撤销原审判决第四项，改判霄云公司腾房，支付2014年3月27日至实际腾空房屋之日的房屋占用费，支付水费68285元；2、一、二审诉讼费由霄云公司负担。主要事实和理由：双方合同已经解除，霄云公司不腾空涉诉房屋没有事实根据。租赁合同解除后，其一直占据涉诉房屋，却并未支付房屋占用费，原审以不判腾房为由，未判令其支付房屋占用费，逻辑混乱。霄云公司应当按照总水费的三分之一给付水费，是有事实依据的。霄云公司针对机械公司的上诉请求答辩认为，不同意其上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。霄云公司的上诉请求为：1、维持原审判决第一项、第三项和第四项，撤销原审判决第二项和第五项，改判霄云公司不支付违约金，同时，机械公司向霄云公司支付租金损失1836986.3元；2、一、二审诉讼费由机械公司负担。主要事实和理由：霄云公司虽然欠付租金，但前提是机械公司不给开具租金发票，导致霄云公司报税障碍，影响经营，故霄云公司不存在违约，不应支付违约金。另外，由于机械公司不开具发票导致霄云公司的租金损失，机械公司也应支付。机械公司针对霄云公司的上诉请求答辩认为，不同意其上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点是：1、霄云公司是否应当腾空涉诉房屋及场院，是否应当向机械公司支付房屋占用费、违约金及水费？2、机械公司是否存在违法解除租赁合同的情形，是否应当向霄云公司支付租金损失？围绕争议焦点阐述如下：关于霄云公司是否应当腾空涉诉房屋及场院，是否应当向机械公司支付房屋占用费的问题，双方于2012年12月26日签订的《房屋租赁合同》中，对租赁物的约定为三部分：1、坐落天津市河西区黑牛城道31号配件楼一幢三层（建筑面积约2805平米）；2、附属楼500平米；3、场院五分之四。一、二审庭审中，对于上述租赁物的四至位置、划分界限的准确信息，机械公司未提供充分证据予以证明，对于机械公司的主张，霄云公司亦不认可，故本院认为，根据谁主张谁举证的民事诉讼举证原则，机械公司不能对其主张提供充分证据，故其要求霄云公司腾空涉诉房屋、场院的主张证据不足，本院难以支持。双方对于租赁物的准确信息明确或达成一致后，可再行主张。至于霄云公司是否应当支付至实际腾房之日止的房屋占用费的问题，因霄云公司尚不腾空涉诉房屋，故至实际腾房之日止的房屋占用费缺乏计算前提和期限，故本院亦不予支持。可待腾空房屋条件具备时一并另行主张。关于霄云公司是否应当向机械公司支付违约金及水费的问题，霄云公司主张其虽然欠付租金，但前提是机械公司不给开具租金发票，导致霄云公司报税障碍，影响经营，故霄云公司不存在违约，不应支付违约金。对此，本院认为，霄云公司欠付租金事实存在，其所抗辩的机械公司不开具发票导致其经营受影响的理由，不能成为拖欠租金的合法理由。因此，霄云公司违约事实是客观事实，其应向机械公司支付违约金，原审对此认定并无不当，本院予以维持。至于水费一节，机械公司虽然原审提供了水费支出的发票证明总水费支出情况，并主张霄云公司按照三分之一标准支付水费，对此，本院认为，机械公司总水费支出提供了相关证据予以证明，但对于其主张霄云公司按照三分之一的标准承担水费费用，双方并无合同约定，机械公司亦未提供其他证据予以证明，故本院认为其主张的霄云公司的承担标准缺乏依据，本院难以支持。关于机械公司是否存在违法解除租赁合同的情形，是否应当向霄云公司支付租金损失的问题，双方在租赁合同中并未就开具发票与支付租金两者的关系作出约定，因此，霄云公司主张机械公司以霄云公司拖欠租金为由解除合同是违法解除，其要求机械公司支付租金损失缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上，二上诉人机械公司、霄云公司的上诉请求均缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20153元，由上诉人天津机械施工有限公司负担7111元，由上诉人天津霄云壹号餐饮娱乐有限公司负担13042元。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏代理审判员  李宝罡代理审判员  李冬梅二〇一五年十一月十三日书 记 员  牛卫锋速 录 员  李 楠