辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第2423号上诉人（原审被告）：李杨，男，1981年6月27日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：刘俊佳，系辽宁和昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘国明，男，1988年9月7日出生，汉族，住址：辽宁省新民市新区。委托代理人：吴树勇（系原告刘国明的舅舅），男，1970年10月27日出生。上诉人李杨因与被上诉人刘国明房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第1360号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员史舒畅、代理审判员王虹组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年3月31日，沈阳时尚商业有限公司（甲方）与孔德伟（乙方）签订《摊位租赁合同》，沈阳时尚商业有限公司将其所有的位于沈阳市和平区太原街时尚地下商业街负二层北街T031档口有偿交给孔德伟经营，经营期限自2014年4月1日至2015年3月31日，经营综合费用为17，000元／月，双月收取，上缴租。合同第五条（乙方的权利和义务）第5.9条约定：“乙方需转租、转让摊位和转向经营必须经甲方同意，……，转租、转让摊位合同纠纷由乙方与承租人、受让人自行解决，承租人、受让人需装修摊位的，应遵照甲方的装修要求实施、装修方案应报甲方同意。”合同第八条（违约责任及合同终止）第8.1条约定：“乙方须按本合同规定时间缴纳租赁费、电费、及其它有偿服务费。如缴费期遇周六、周日和法定假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用。甲方逾期不交者，拖欠一日，承担欠款1%的滞纳金，拖欠三日，甲方有权予以停业整顿；拖欠一周，视为乙方根本违约，从第八日起，甲方收回摊位，履约保证金等不予返还，一切损失由乙方自负。”后经沈阳时尚商业有限公司的同意，T031档口的业主变更为李杨，即本案被告。2014年10月20日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将其租赁的位于时尚地下商业街负二层北街T031档口一半的经营权转租给原告，从事甜品项目经营，租赁期限自2014年10月20日至2015年10月20日，被告给予原告5天作为免租装修期（即2014年10月15日起至10月25日），年租金180，000元，付款方式：前6个月为月付款每月付房租15，000元，6个月后付租金的方式为付两个月，每次付租金30，000元，提前半个月付租金。并约定合同签订后，原告付给被告押金30，000元，合同到期合作终止时，被告将押金全额退还给原告。合同第四条c款约定，在原告按时交纳房租的情况下，被告不得以任何理由收回房屋（不可抗力等因素除外），否则，被告除负责赔偿违约金外，并负责赔偿因此给原告造成的一切经济损失。原、被告均在该合同落款处签字并按捺手印。该合同签订并生效后，原告按约定给付被告押金30，000元，并按被告的要求（即要求原告按沈阳时尚商业有限公司的管理规定及装修设计方案、图纸进行装修）对档口进行了装修后，进行经营。2014年12月27日，双方就前述甜品店租赁合同签订补充条款，约定将出租给原告的原档口面积45平方米调整为60平方米，租金自2014年12月21日起调整为19，000元。2015年3月16日，原告给付被告2015年3月20日至4月20日的T031档口租金19，000元。2015年4月1日，沈阳时尚商业有限公司向T031档口发出档口缴费通知单，载明：“档口T031欠费已经超过三日，按照公司租金缴费管理规定，请于本日（2015年4月1日星期三）15点前交纳档口费用并确定档口新年度合同续签情况。如不按时缴费并且不续签新年度经营合同，公司将于本日停业处理，并且按照您自动放弃续签合同权利处理，公司将收回档口，另行招商。请该档口业主与现租户南茜甜品业户（本案原告）于4月5日前将档口内物品清理完毕，否则公司将进行封存没收。请业主在接到此通知单当日联系本街区管理员。请业主遵守公司正常缴费管理制度。”后因被告未按档口缴费通知单规定的时间缴纳T031档口租金，原告经营的档口于2015年4月1日被迫停业，并撤档。诉讼中，原告提供证人王星（男，1993年12月24日出生，汉族，个体装修，身份号码210181199312242118）证言，王星称其于2014年10月份左右给原告经营的太原街时尚地下档口装修，装修15天左右，装修费26，000元，没有票据。被告对证人证言有异议，称原告未按照沈阳时尚商业有限公司的管理规定及装修设计方案、图纸进行装修。但直至原告撤档，并未接到沈阳时尚商业有限公司的要求整改的通知书。被告亦提供证人王文瑞（女，1965年2月10日出生，汉族，曾在被告处打工）证言，证明原告经营档口期间经营状况不好。原告对证人证言有异议，认为该证人系被告员工。另查，原告给付被告的租金中已包含被告应向沈阳时尚商业有限公司交纳的经营综合费用，并且由被告每月向沈阳时尚商业有限公司交纳T031档口经营综合费用。再查，涉案T031档口一半由原告经营，另一半仍由被告自行经营，直至撤档。原审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于原、被告之间的《租赁合同》及补充条款。虽然沈阳时尚有限公司与孔德伟就位于沈阳市和平区太原街时尚地下商业街负二层北街T031档口签订了《摊位租赁合同》，根据档口转兑审批表，T031档口的业主已由孔德伟变更为被告，即被告作为T031档口的实际经营者，享有《摊位租赁合同》中的权利与义务。《摊位租赁合同》明确载明‘乙方需转租、转让摊位和转向经营必须经甲方同意’，即被告有转租的权利，但需经沈阳时尚有限公司同意。沈阳时尚商业有限公司在其于2015年4月1日向T031档口发出的档口缴费通知单中，载有‘请该档口业主与现租户南茜甜品业户’的字样，证明沈阳时尚商业有限公司对被告将其租赁的T031档口一半的经营权转租给原告从事甜品项目经营的事宜是知晓并同意。据此，原、被告就涉案档口签订的《租赁合同》及补充条款系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于T031档口的经营综合费用的缴费主体。被告系涉案档口的业主，虽将涉案档口一半经营权转租给原告，但被告于诉讼中明确表示原告向其交纳的租金已包括经营综合费用，且在双方履约过程中，也一直由被告向沈阳时尚商业有限公司缴纳经营综合费用，故向沈阳时尚商业有限公司缴纳涉案档口的经营综合费用是被告的义务。在被告与沈阳时尚商业有限公司之间的《摊位租赁合同》中，约定被告的经营期限自2014年4月1日至2015年3月31日，而在被告与原告的《租赁合同》中，约定原告的租赁期限自2014年10月20日至2015年10月20日，即被告作为出租方，负有瑕疵担保义务，即担保原告在承租期内享有对租赁物使用、收益的权利。涉案T031档口的一半由原告经营，另一半仍由被告自行经营，对于沈阳时尚商业有限公司向T031档口发出的档口缴费通知单，被告是知晓的。被告在《摊位租赁合同》到期后，既未与沈阳时尚商业有限公司续签合同，亦未按档口缴费通知单规定的时间缴纳档口经营综合费用，导致原告不能在涉案档口经营。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张的押金30，000元。《租赁合同》明确约定双方合同到期合作终止时，被告应将押金全部退还原告。本案中，由于被告的违约行为造成原、被告之间的租赁合同已实际终止，被告应将押金30，000元返还原告。故对原告该项主张，原审法院予以支持。被告关于原告已在补充协议中放弃押金30，000元的抗辩理由，因法律依据不足，原审法院不予采信。关于原告主张的租金19，000元。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，被告的行为已构成违约，理应承担守约方即本案原告的损失。本案中，原告的租金损失即为原告的实际损失。原告给付被告2015年3月20日至4月20日的T031档口租金19，000元，但原告实际经营至2015年4月1日，故被告应返还原告租金（19，000元÷31天×19天＝）11，645.16元。关于原告主张的违约金30，000元，本案中，原、被告虽然在《租赁合同》第四条c款约定，在原告按时交纳房租的情况下，被告不得以任何理由收回房屋（不可抗力等因素除外），否则，被告除负责赔偿违约金外，并负责赔偿因此给原告造成的一切经济损失。但该合同未对违约金的计算方式进行约定，原审法院酌定违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，并以原告租金损失11，645.16元为基数，自2015年4月2日起算。关于原告主张的装修损失26，000元。原告虽未能提供票据证明装修费的金额，根据证人证言以及庭审调查情况，被告对原告已对T031档口进行装修这一事实并不否认，且双方在《租赁合同》中亦约定被告给予原告5天作为免租装修期，鉴于原告已在该档口经营近半年，即已从其装修行为中受益，原告的装修损失由原审法院酌定为5，000元。同时，对被告关于原告的装修损失与其无直接因果关系的抗辩理由，原审法院不予采信。原审法院判决：一、被告李杨于本判决生效之日起十日内返还原告刘国明押金30，000元；二、被告李杨于本判决生效之日起十日内返还原告刘国明租金11，645.16元；三、被告李杨自2015年4月2日至本判决确定的给付之日止，以11，645.16元为基数，按中国人民银行同期贷款利率给付原告违约金；四、被告李杨于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘国明装修损失5，000元；五、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2，400元，减半收取1，200元，由原告刘国明负担717元，由被告李杨负担483元。宣判后，被告李杨不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审法院判决，发回重审或依法改判。2、一二审诉讼费由沈阳奥园新城置业有限公司承担。理由：上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。虽然转租兑期限超过剩余租赁期限，当时相关法律规定，只有在法院不能查明上诉人与时尚公司另有约定的情况下，才应当认定超过部分的约定无效。即便上诉人与被上诉人约定超过的剩余期限无效，也并非证明上诉人具有违约行为的证据，而且被上诉人自身对此存在过错。被上诉人的自行停业无法经营原因是其未按照三方已达成的约定共识。被上诉人刘国明答辩称：同意一审判决，请求二审维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。本院认为：上诉人与被上诉人就涉案档口转租一事被沈阳时尚商业有限公司对档口转租一事知晓，且上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及补充条款系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。首先，因被上诉人将涉案档口转租给上诉人一部分，且双方在租赁合同中约定租赁期限自2014年10月20日至2015年10月20日，上诉人与沈阳时尚商业有限公司的租赁期限自2014年4月1日至2015年3月31日，被上诉人与沈阳时尚商业有限公司之间没有租赁协议，即涉案档口的实际业主为上诉人，虽上诉人与被上诉人就转租事宜沈阳时尚商业有限公司知晓并认可，转租合法有效，但在上诉人与被上诉人租赁期间内，上诉人有义务保证涉案档口能正常经营，但本案中上诉人在与沈阳时尚商业有限公司租赁期限到期时，即2015年3月31日，并未与沈阳时尚商业有限公司续签租赁合同，也未提前告知被上诉人，且上诉人主张的此前就续签合同一事上诉人与被上诉人已经于沈阳时尚商业有限公司达成共识将涉案档口分割，即由上诉人与被上诉人各自对沈阳时尚商业有限公司承担经营综合费用的事实，上诉人该主张没有事实和法律依据，上诉人也未提供相关证据证明沈阳时尚商业有限公司对档口分割一事知晓并认可，亦未将剩余租金及押金返还给被上诉人。其次，上诉人主张系被上诉人违约，因其将承租的档口转兑。因补充协议已明确约定，被上诉人在承租期内可以将其承租的部分转兑，故被上诉人在网页上刊登的转兑信息不能成为被上诉人违约的依据。故上诉人在2015年3月31日后不再继续经营涉案档口的行为已对被上诉人构成违约，应当根据合同承担违约责任，一审法院认定并无不当，本院予以支持。关于上诉人主张被上诉人已经在补充协议上放弃了押金30000元的问题，因补充协议明确约定被上诉人可以在承租期内自行转兑，且30000元押金由出租转兑方承担，故该笔押金应当由新的承兑方承担，虽被上诉人由转租的意思表示，但由于涉案档口实际上并未实际转兑，且由于上诉人违约致使被上诉人不能继续经营，导致租赁合同无法继续履行，故上诉人应当退还被上诉人押金，一审法院对此认定正确，本院予以采信。关于上诉人主张不应当返还2015年3月20日至2015年4月20日的租金19000元的问题。上诉人明知其与沈阳时尚商业有限公司的租赁期限到2015年3月31日，但在3月20日仍然收取了被上诉人下一个月的租金，且上诉人于2015年3月31日之后没有与沈阳时尚商业有限公司续约，也没有缴纳档口的经营综合费用，故因上诉人的行为导致被上诉人在2015年4月1日起不能继续经营，应返还自2015年4月2日至2015年4月20的租金，一审法院认定正确，本院予以支持。关于上诉人主张不应当承担被上诉人租赁期间的装修档口装修费用的问题。因装修属于对租赁物的添付行为，关于添付行为在承租期满的归属，根据法律规定，因出租人违约，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。上诉人与被上诉人没有相关约定，且被上诉人已实际经营，并且对承租档口的装饰装修被上诉人在经营期间是受益的，故应当折算在实际承租期内的装饰装修费用，综合被上诉人的实际经营期和实际经营情况，一审认定的装饰装修损失并无不当，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费483元，由上诉人李杨负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 卓代理审判员 王 虹代理审判员 史舒畅二〇一五年十一月十八日书 记 员 张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。