重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)石法民初字第01278号原告刘月飞，男，生于1967年10月27日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告重庆乾和置业有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇玉音巷文广大厦308室。组织机构代码证：69393877-0；法定代表人敖天宝，该公司经理。委托代理人白斌，该公司员工。委托代理人杜可，重庆星兴律师事务所律师。本院受理原告刘月飞与被告重庆乾和置业有限公司（以下简称乾和置业）商品房销售合同纠纷等5案后，依法由审判员刘文华担任审判长，与人民陪审员白耘、曾凡琴组成合议庭，适用普通程序于2015年6月11日公开开庭进行了合并审理。原告刘月飞，被告乾和置业的委托代理人白斌、杜可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年2月20日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，向被告购买其开发的某小区住房一套。原告根据被告的接房通知交清房屋契税、大修基金等费用，并办理了接房手续。但被告没有在合同约定时间内向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请并实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金：2012年11月1日至2014年2月13日未按时办理房屋权属登记的违约金12985.25元，并承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、被告未能按照合同约定的时间申请房屋产权过户登记手续是因政府及行政部门政策等不可抗力的原因导致，被告并未实际违约。二、被告因政府不可抗力的原因导致办理房屋过户登记申请延迟，被告采取了积极的补救措施，未给原告造成直接经济损失。三、被告与原告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议后，原告存在违约，被告对此部分原告不承担违约责任。四、被告按约定无义务为原告提交房屋产权过户登记申请。五、被告现为原告办理房屋产权过户登记申请只是一种协助义务，并不是约定义务或法定义务。六、即使原告的主张有法律以及事实依据，那么原告计算的违约金额以及违约期限有误，依法不应当得到支持。违约金的起始时间应从原告的实际接房时间90日之后开始计算。经审理查明：原告刘月飞(为乙方)与被告乾和置业(为甲方)于2011年2月20日签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买被告乾和置业开发的位于重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）某小区住房一套，建筑面积90平方米，购房总价276282.00元。合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。补充协议第五条对合同第十三条的补充说明：1.甲乙双方经协商，约定自本合同签定之日起60日内在所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》。2.乙方同意委托甲方代办合同登记备案及权属登记手续，乙方需于合同签定之日按相关规定交纳各类税费、及大修基金等，否则不予登记。3.办理权属登记时，乙方应按甲方的通知时间、地点向甲方递交办理权属登记所需的资料并完善相关手续，否则，引起的逾期办证的违约责任由乙方承担。如乙方因故不能按期履行上述提交资料的相关义务超过30天的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。2011年3月7日，原告刘月飞缴纳重庆市物业专项维修资金（即大修基金）。2012年9月9日，被告重庆乾和置业将案涉房屋交付原告刘月飞使用，原、被告办理了接房手续。2013年7月31日，被告取得某小区9号、10号、11号、21号、22号房屋的产权总证。2014年2月13日，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局出具《业务受理通知书》，载明：业务类型为预售后房屋权属登记（转移登记）。另查明，原告刘月飞已付清购房款。上述事实，有原、被告提供的证据、当事人陈述和本案庭审笔录在案佐证，且经本院审查，可以采信。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方当事人应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。被告收取原告缴纳的房屋登记费和身份证复印件等相关资料，并向原告发放《房地产权证》，可以证明被告接受原告委托办理案涉商品房的权属登记。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。违约责任的归责原则采严格责任（又称无过错责任），是指违约发生后，确定违约当事人的责任，应主要考虑违约的结果是否因违约方的行为造成，而不考虑违约方的故意和过失。因此，如果违约方无违约的免责事由，则应当承担违约责任。本案房屋出卖人在约定期间内未按约定向土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已构成事实上的违约，应当承担违约责任。被告乾和置业认为是因政府及行政部门政策等不可抗力的原因导致延误办理初始登记，其主张出卖人没有实际违约不应承担逾期办证违约责任的理由不属合同法规定的免责事由，本院对其主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使被告确因第三人原因导致其逾期办理房地产权证仍应承担违约责任。原告在房屋交付使用之日已经缴纳税费和大修基金，被告应按照约定“在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》”，但被告既未在约定时间申请办理房地产权证，又未提供证据证明原告的缴费行为与被告逾期办证之间有因果关系，本院对被告“逾期办证是原告不按被告要求提交办证税费和大修基金所致”的主张难以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，案涉商品房的交付使用时间为2012年9月9日。被告乾和置业主张逾期办证违约金应以2013年7月31日取得房屋产权总证为截止时间，违反了双方关于逾期办证违约金应计算至“实际提交资料并取得登记受理单日止”的约定，其抗辩理由不成立。按照原、被告在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，被告应当在房屋交付使用后90日内取得受理单，被告超过90日才提交申请并实际取得受理单，其应当支付逾期取得受理单的违约金为：11907.75元[即：431天×（276282.00×0.01%）元/天]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆乾和置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告刘月飞支付逾期向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单的违约金11907.75元。二、驳回原告刘月飞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125.00元，由被告重庆乾和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘文华人民陪审员  白 耘人民陪审员  曾凡琴二〇一五年十一月二十日书 记 员  石章润