徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第2299号原告韩金华。委托代理人王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。被告徐州市城市建设投资总公司。法定代表人房林琪，总经理。委托代理人张雅琼，徐州市城市建设投资总公司职工。委托代理人王常佳，���苏金合律师事务所律师。原告韩金华诉被告徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月28日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年10月16日、2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告韩金华的委托代理人王小鹏、被告城投公司的委托代理人王常佳、张雅琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩金华诉称，2006年8月23日，原告就购买被告开发的金泰小区（现更名为南湖怡秀园）第X栋X单元XXX室商品房签订了商品房买卖合同，合同约定被告应于2007年5月31日前向原告交付房屋，并约定在房屋交付使用后90日内办理房屋权属证书。合同签订后，原告依据合同约定履行了付款及其他义务，但被告直至今日拒绝实际交付房屋，办理权属证书则拖至2012年11月中旬。综上，依据原被告签订的商品房买卖合同第8条、第15条、被告构成违约，请求判令被告支付逾期上房违约金122205元（从2007年5月31日计算至2010年8月21日，按每日总房款万分之一计算1175天，数额为77075元；从2010年8月22日计算至2011年8月1日，按每日万分之二计算344天，数额为45130元；合计122205元；）；支付逾期办证违约金16399元（从2007年8月31日计算至2012年11月底，按年息0.5％，以总房款乘以5年）；诉讼费用由被告承担。被告城投公司辩称，第一，依据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第20条，双方明确约定解决争议的方式是向徐州市仲裁委申请仲裁，因此，被告认为本案本院无管辖权，原告应当向徐州市仲裁委申请仲裁。第二，被告认为原告的诉请已超过法定的诉讼时效。合同约定被告应在2009年5月31日交付房屋（��际交付日期为2011年7月28日），如果被告未能按时交付房屋，则被告应承担相应的违约责任，原告此时也已经知道其权利受到侵害，为避免损失扩大也应及时主张权利，但原告直至2012年12月20日才书写诉状，被告认为其诉讼请求超过诉讼时效。第三，即使原告的部分诉讼请求没有超过诉讼时效，由于本案的违约金依照合同约定是按日计算，因此，从起诉之日向前倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护。第四，被告逾期交房是因为政府以及电力、燃气等非被告原因造成的，属于合同第8条规定的免责条款，被告可以据实予以延期交房。具体理由：1、被告开发的南湖怡秀园小区2002年9月规划设计，2005年规划完成，在建设过程中该小区南楼住户2006年反映该小区道路、大门、配电室、人防工程不能满足绿化要求等问题，要求规划局变更规划并多次到市里上访。2007年12月8��，徐州市规划局对该小区作了规划变更。2008年1月7日，徐州市规划局作出放验线通知书。因为对地下车库和人防设施的变更没有经过人防办的同意，规划局直接作了变更，故人防办不同意此规划变更意见，被告仍然无法按时施工。2008年5月30日，徐州市规划局给人防办出具了相关的函件，将规划设计变更原因通报给人防办，人防办没有回函，但口头同意被告按规划局设计施工，被告开始施工，直至2010年12月21日才通过人防验收，由于政府行政行为的原因导致工期延误至2010年12月21日。在施工期间人防执法大队于2009年5月10日、2010年9月15日向被告出具告知书两份，说明人防办多次对工程要求整改，迟迟不能验收。2、由于规划变更，要对供电负荷重新计算，故直至2010年3月20日供电公司才给小区供电。综上，由于是规划部门原因导致延误工期至2010年12月21日，被告才可以进���竣工验收，此原因符合合同第8条的免责条款，被告可以据实予以延期。综上，因泉山法院对本案无管辖权，原告的诉请也超过了诉讼时效，请法院驳回其诉讼请求。经审理查明，2006年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告城投公司开发的金泰小区二期（南湖怡秀园）X幢X单元XXX室房屋一套，约定房屋总价款为655960元。合同第八条约定，出卖人应当在2007年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遇“不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人合理的延长期限使买受人取得产权。合同第二十条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交徐州市仲裁委员会仲裁。合同签订后，原告依约履行了付款义务。后因涉案房屋未能按期上房，被告给原告出具《承诺书》一份，主要内容为：“从2010年5月21日起至8月21日前，承诺南湖怡秀园X-X-XXX室上房。2010年8月21日��如延期上房，每日按房款万分之二赔偿。”2010年12月30日，被告城投公司（甲方）与原告（乙方）签订《逾期上房先期赔偿协议》一份，内容为：经甲乙双方友好协商，就原双方签订的金泰二期X号楼X单元XXX室购房合同逾期上房先期赔偿事宜达成协议如下：1、甲方按照给乙方的承诺先期赔偿乙方2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金655960元总房款×132天×万分之二计壹万柒仟叁佰壹拾柒元叁角肆分（17317.34）元，该款自协议签订之日，由甲方向乙方一次性支付。2、甲乙双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，如协商不成，依法向人民法院起诉解决。3、车库部分另行计算。4、2010年12月31日起至实际上房日的逾期上房违约金仍按2010年5月21日原承诺的每日按总房款万分之二赔偿���行。5、该协议系甲、乙双方真实意愿的表示，签字盖章后生效。6、本协议一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，具有同等法律效力。原告认可已收到被告城投公司交付的2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金17317.34元。2011年2月16日，被告（甲方）与原告（乙方）又签订《补充协议书》一份，约定：“经甲、乙双方友好协商，就原双方签订的金泰小区二期X楼X单元XXX室的商品房买卖合同的相关条款的变更约定，特订立本协议。原合同第二十条约定在“本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按第一种方式解决”即提交徐州市仲裁委员会仲裁，双方同意变更约定可以按照合同第二种方式解决，即依法向人民法院起诉。本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，本补���协议同原商品房买卖合同具有同等法律效力。”2011年5月25日，被告向原告出具承诺，主要内容为：“2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金。”2011年6月30日，徐州市城乡建设局向被告城投公司出具徐建住[2011]通字第16号《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》一份，通知被告城投公司承建的南湖怡秀园居住小区X-X号住宅，已于2011年6月30日通过有关部门组织竣工验收，同意交付使用。2011年7月28日，被告向原告交付涉案房屋。2012年7月31日，被告给原告出具金额为655960元的销售不动产统一发票（含预收定金和预收购房��）。2012年8月4日，原告办理了涉案房屋的所有权登记手续，2012年11月16日，原告领取了涉案房屋的土地分割证。2012年12月6日，原告办理了涉案房屋的土地使用权证。审理中，被告城投公司为证实其辩称主张，向本院提交了以下证据：1、徐州市规划局2008年1月7日《建设工程放（验）线通知书》一份及徐州市规划局2008年5月30日向徐州市人防办发出的《关于金泰二期人防设施调整规模的函》一份，《函》的内容为：市人防办：金泰二期项目位于金山东路龙润山庄南侧，规划设计地下车库兼顾人防工程共地下两层，面积约1900㎡，经贵办和我局许可实施。在项目实施过程中，由于两层人防设施高出自然地面1.4米，使原定公共绿地不好实施，部分业主对此做法持有异议。为化解矛盾，保持稳定促进和谐社区建设，我局经研究，建议在满足人防和城市规划要求的前提下，实施地下一层人防设施，顶标高埋于地表之下1.8米，以便回填土之后按小区规划建设绿地。特商。证明徐州市规划局于2005年9月对被告城投总公司开发的涉案小区进行整体规划；2008年5月，徐州市规划局又给被告城投总公司和人防办下发了调整规划的函，导致被告城投总公司不能按时完成工程建设。2、徐州市人防执法大队分别于2009年5月10日、2010年9月15日向被告城投公司发出的《告知书》各一份，其中2009年5月10日《告知书》内容为：徐州市城市建设投资总公司金泰二期综合楼：你公司金泰二期综合楼人防工程项目，现已基本完工，但与原设计图纸不同，要求你公司尽快到设计部门办理相关审批手续。特此告知。2010年9月15日《告知书》内容为：徐州市城市建设投资总公司金泰二期综合楼：你公司金泰二期综合楼人防工程项目整改设计手续���已基本办理完毕，但人防口部还需整改，通风位置请严格按图纸施工，尽快完成该项目。特此告知。证明由于规划局规划变更没有取得人防办的同意，人防办多次要求对涉案房屋工程整改，迟迟不给验收。3、被告城投公司向徐州市港华燃气公司申请办理供气手续的申请书、向徐州市供电公司申请办理送电手续的用电申请书、徐州港华燃气有限公司工程计划任务书，证明逾期交房是因电力、燃气原因导致。4、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》两份，证明涉案小区住宅楼于2008年7月竣工，综合楼于2009年5月30日已竣工。但竣工后由于涉案小区业主上访行为，再加上上述政府行为导致工程延期验收，直至2011年1月19日才予以验收。5、徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书，证明涉案的南湖怡秀园小区xx号住宅于2011年6月30日通过市各有关部门组织的���工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。6、徐州市国土资源局2012年9月6日出具的《分割转让证》及原告与其他案外人签名的《已领过分割证的业主签名》各一份，证明徐州市国土资源局于2012年9月6日才将涉案房屋的土地分割转让证颁发给被告城投公司，被告城投公司于2012年11月13日将土地分割证交付给原告。7、徐州仲裁委员会2013年11月14日作出的（2012）徐仲裁字第001号裁决书一份，证明徐州仲裁委员会在此裁决书中已认定由于政府等单位造成被告城投总公司延期交房，符合合同第八条约定，并予以扣除了836天的逾期违约责任。原告韩金华质证认为：1、对徐州市规划局《建设工程放（验）线通知书》及徐州市规划局向徐州市人防办发出的《函》的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。开发商为了自己的利益对相应工程进行的变更不能排除其依照《商品房买卖合同》应对原告承担的义务。2、对两份《告知书》的真实性没有异议，但不认可被告的证明目的。从被告城投公司的庭审叙述及《告知书》的内容可以看出，被告城投公司应按照法律规定履行向有关行政部门报批变更的相关手续，正是由于被告城投公司没有依法履行其向有关行政部门报批变更的合法手续致使其工程延误，无法竣工验收，进而违反原被告双方的签订的《商品房买卖合同》，造成逾期交房的违约事实。3、仲裁裁决书所作的相应认定不能作为人民法院认定案件的依据。4、对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书、《分割转让证》及原告与其他案外人签名的《已领过分割证的业主签名》真实性无异议。本院认为，���、被告双方于2006年8月23日签订的《商品房买卖合同》及其后所签《补充协议书》均系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。首先，虽然双方在商品房买卖合同中约定了仲裁条款，但其后的《补充协议书》已对此进行了变更，即“依法向人民法院起诉”，故被告城投公司辩称的“法院对本案无管辖权、原告应当向徐州市仲裁委申请仲裁”没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告韩金华及其他购房业主始终就双方纠纷向有关部门主张权利，要求解决，故对被告城投公司关于诉讼时效的辩称意见，本院亦不予采纳。其次，关于原告主张的逾期上房违约金问题，本院认为，原告依约��付全部购房款后，被告城投公司应按期交付商品房，逾期交房构成违约的，应按照合同约定向对方当事人支付违约金。被告城投公司虽辩称系因政府行为等原因导致延期上房，但并未能对此举出充分的证据予以证实，该原因亦不属于双方在合同中约定的被告可据实延期上房的情形。故被告城投公司未能在约定的期限内交付房屋构成违约，应依约承担逾期交房的违约责任。关于逾期上房违约金的计算天数及标准问题，按照合同约定，2007年6月1日至2010年8月21日的逾期上房违约金每日应按总房款的万分之一计算，原告主张计算1175天符合法律规定；根据双方达成的《逾期上房先期赔偿协议》及被告的承诺，原告主张2011年1月1日至2011年7月28日的逾期上房违约金每日按总房款的万分之二计算符合法律规定，该期间应予计算209天。2010年8月22日至2012年12月31日的逾期上房违约金已经双方协商确定为17317.34元且已向原告支付完毕，故本院不再处理。综上，本院对于原告主张的逾期上房违约金予以支持104494元【（655960×0.0001×1175）+（655960×0.0002×209）】。再次，关于原告主张的逾期办证违约金问题，本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按照双方合同约定，在涉案房屋交付使用后180日内，被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但根据交易习惯，房产开发企业仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案的，购房者尚不能办理产权登记。只有房产开发企业将办理权属证书所需材料报��权登记机关备案且将所售房屋的初始登记证书、土地分割证交予购房者后，购房者才能办理房屋两证。故而，被告仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案并不意味着其逾期办证违约责任的截止，根据诚信原则，被告仍应履行将涉案房屋的初始登记证、土地分割证交予原告的附随义务，否则应认定系“因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。本案中，被告未能举证证明其通知原告领取办理产权登记所需材料的具体时间，故本院以原告从被告处领取土地分割证的日期即2012年11月16日为逾期办证违约金的计算截止日期。原告主张从2007年8月31日开始计算逾期办证违约金没有事实和法律依据，结合涉案房屋的上房日期及合同约定，本院对于逾期办证违约金的起算日期确定为2012年1月25日。由于双方并没有明确约定���期办证违约金的计算标准，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，原告主张按年息0.5％计算未超过法律规定的标准，本院予以支持。综上，本院对于自2012年1月25日至2012年11月16日以购房款655960元为基数按年息0.5％计算的逾期办证违约金2697元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告徐州市城市建设投资总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韩金华支付逾期上房违约金104494元；二、被告徐州市城市建设投资总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韩金华支付逾期办证违约金2697元；三、驳回原告韩金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2960元，由被告徐州市城市建设投资总公司负担（原告韩金华已预交，被告徐州市城市建设投资总公司随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 蒙审 判 员  刘现伟人民陪审员  宋 珂二〇一五年十一月二十日书 记 员  阴 蕾