辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0103民初448号 原告：尹辉霞,女,1954年3月12日出生,汉族,住沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：郑善堂（尹辉霞的丈夫），男，1954年2月9日出生，汉族。 被告：辽宁鹏达物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区广昌路51-3号162室。 法定代表人：陈宝珠，该公司经理。 委托诉讼代理人：王长峥，辽宁隆丰律师事务所律师。 原告尹辉霞与被告辽宁鹏达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹辉霞的委托诉讼代理人郑善堂，被告辽宁鹏达物业管理有限公司的委托诉讼代理人王长峥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹辉霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《维修协议》约定对原告房屋窗户严重倾斜和漏水等问题及时履行修缮义务，配齐屋内的对讲设备，并承担逾期交房违约责任124066元，赔礼道歉；2、判令被告将违法收取的2012年至2015年物业费5360元及2013年10月至2015年3月电梯费216元，合计5576元退还原告。原告按《维修协议》约定，在被告维修经验收合格后交付物业费；3、判令被告向原告支付儿子婚礼典礼租用婚房费用1423元；4、依法确认被告将电梯费与物业费捆绑缴费的行为违法无效。5、被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2007年7月购买美林逸墅住宅小区第3栋171号房屋，建筑面积139.568平方米。验房时，发现墙体存在多处渗漏、窗户玻璃不合格及北阳台西窗关不上，东窗打不开、立不住等诸多严重质量问题。原告向被告提出维修请求，双方于2013年签订维修协议，对维修项目进行明确后，被告承诺2013年9月20日按时交工并由原告验收后办理物业相关手续。协议签订后，被告未认真履行维修义务，只修了部分项目，并承诺2014年开春保证维修完，并催促先办理入住手续。因原告儿子准备结婚，急于进行设计和装修，于是在2014年办理了入住手续。但之后被告一直未完全履行维修义务，对小区公共设施维修更是置之不理。另被告还利用电梯卡收取电梯费之机卡原告，逼迫原告多交了2013年10月至2015年3月的电梯费216元。2017年6月原告续交电梯费时，被告又把电梯费与物业费捆绑挂钩收费欺压原告，逼迫原告交纳2015年的物业费1340元。2017年12月原告再次续交电梯费时，被告以不同时交纳物业费为由拒绝给电梯卡充值，剥夺原告交费乘坐电梯的权利。由于被告不履行维修义务，导致房屋不符合交房标准，原告至今无法居住，也从未享受过物业服务，且为维修一事很多年奔波无结果。房子本是用来给孩子结婚使用，2016年3月12日孩子结婚典礼时，只好租用宾馆当婚房，给原告造成了经济损失和生活困难，为此向法院提起诉讼，请求法院支持上述诉讼请求。 被告辽宁鹏达物业管理有限公司辩称，对于原告要求履行维修协议的诉请，答辩人不是适格被告，同时被告是受沈阳炮兵学院委托管理美林逸墅小区，是根据是双方签订的物业委托合同收取物业费、电梯费，于法有据，故请求人民法院依法驳回原告诉讼请求具体理由如下：一、答辩人没有为原告维修房屋的义务，不是适格被告，被答辩人是受沈阳炮兵学院委托管理美林逸墅小区的物业，物业委托合同第二条第四款明确约定就住宅房屋公共部位的维修由物业定期报请相关部门，启动维修基金按有关专项房屋维修规定执行。故案涉房屋的维修义务应由沈阳炮兵学院履行，被答辩人没有履行维修的义务。二、答辩人是依据沈阳炮兵学院签订《物业管理服务委托合同》而收取物业费的，于法有据，并非违法收取。案涉房屋是由沈阳炮兵学院开发的，一直没有成立业主委员会，答辩人一直受沈阳炮兵学院委托管理该小区物业，并与沈阳炮兵学院签订了《物业管理服务委托合同》，合同中第四条明确约定了物业管理服务收费标准和其他事项，故答辩人按照合同约定收取物业费和电梯费是合法有效的。三、原告请求的儿子婚礼租房与本案没有关系。原告儿子结婚是否租赁婚房与本案没有关系，均是根据原告及其家人的需求来决定的，故与本案没有任何关系。四、答辩人没有将物业费与电梯费进行捆绑收费。在答辩人与沈阳炮兵学院中签订的《物业管理委托合同》中分别明确约定了物业费和电梯费的收费标准，故不存在捆绑收费的情况。综上所述，答辩人不是履行维修义务的适格被告，被告收取物业费于法有据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月26日，原告向沈阳炮兵学院交纳房款定金5000元。2007年8月11日，原告与沈阳炮兵学院签订购房合同一份，原告自愿购买美林逸墅住宅小区3栋1单元7层1号房，产权性质为军队内部产权，房屋交付时间为2006年9月30日。2007年8月11日，原告向沈阳炮兵学院交纳房款350898元。 2013年9月3日，原告作为乙方与美林逸墅物业办公室作为甲方签订维修协议一份，维修内容为：1、东西卧室、窗口整体、南厅窗口整体、北卧窗口整体。2、北阳台整体、厨房窗品。……6、9月20日交工。雨天顺延。验收维修不漏后业主办理物业相关手续。代表甲方签字的为陈宝珠。 2015年，原告向鹏程物业公司书面请求：1、根据与贵公司签订的房子维修协议，2014年更换北面窗户后，外面窗框四周水泥未抹实，有空洞且渗漏，当时我坚持维修完毕后再办入住手续，但贵公司李总多次保证2015年开春给续修。考虑到那时天气已凉，本着相信物业的态度办理了入住手续。今年以来，物业没人找我维修，五月份去找李总时，按物业办公室人员的要求我写了维修请求，她们转交李总。之后多次联系，时至今日毫无消息，请尽快安排维修。…物业签收人：曹新娟。 2014年1月3日，原告交纳2012年1月至2014年12月共计三年的物业费4020元，收款单位盖章不清。2015年3月22日，原告向被告交纳2013年10-12月、2014年、2015年1-12月的电梯费共324元。2017年6月22日，原告向被告交纳2015年1月至12月的物业费1340元及2017年7月至12月的电梯费72元。 2015年12月11日，沈阳炮兵学院作为委托方与被告作为受权方签订了物业管理服务委托合同一份，将美林逸墅小区委托给被告实行物业管理。委托期限2015年8月1日至2017年12月31日。 本院认为，关于原告与鹏程物业公司签订的《维修协议》，该协议系与前物业公司签订的协议，该协议内容为维修因房屋质量问题导致的房屋窗房倾斜、漏水，因房屋质量问题而涉及的维修义务应由房屋开发单位负责，故小区物业公司并无义务进行维修。故对原告要求被告履行修缮义务及支付其儿子结婚典礼租用婚房费用的诉求本院不予支持。 关于原告要求配齐屋内对讲设备的诉求，因原告未提供相关证据证明应由被告承担此义务，故对该诉求不予支持。 关于原告要求被告承担逾期交房违约责任并赔礼道歉的诉求，本院认为，对该项诉求被告不是适格的主体，故对原告的该项诉求不予支持。 关于原告要求退还物业费及电梯费的诉求。原告提供收据的印章不清楚，但从交纳的时间（2014年1月3日）来看，2012年至2014年的物业费应系交给了鹏程物业，与被告无关。被告系自2015年8月1日起接受委托管理物业，且其并未提供与鹏程物业的债权债务转让协议，故对原告交纳的2015年1-7月的物业费及2013年10-12月、2014年、2015年1-7月的电梯费应退还，共计1051元。 关于原告要求确认被告将电梯费与物业费捆绑交费的行为无效的诉求，因无相关事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、之规定，判决如下： 一、被告辽宁鹏达物业管理有限公司于本判决生效后15日内一次性返还原告尹辉霞物业费及电梯费共计1051元； 二、驳回原告尹辉霞的其他诉讼请。 案件受理费50元，由被告辽宁鹏达物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 芳 审 判 员  曲 莹 人民陪审员  张玉华 二〇一八年十一月七日 书 记 员  李 萌