广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4814号上诉人（原审被告）：广州国际采购中心有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：罗镇星，职务董事长。委托代理人：林志东，该公司职员。被上诉人（原审原告）：梁锦伟，身份证住址广东省广州市海珠区，现住广东省广州市海珠区。原审被告：广州市德明房地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：何庆祥，职务总经理。委托代理人：李韵，该公司职员。原审被告：何庆祥，身份证住址广东省增城市。原审被告：罗锦生，身份证住址广东省广州市花都区。上诉人广州国际采购中心有限公司（以下简称国际采购中心）因与被上诉人梁锦伟、原审被告广州市德明房地产代理有限公司（以下简称德明公司）、何庆祥、罗锦生租赁合同、居间合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2013年1月14日，国际采购中心（甲方）与德明公司（乙方）签订《委托招商协议书》，约定：甲方享有位于广州市海珠区琶洲大道东8号广州国际采购中心东区的使用权及出租权且经批准享有“展览服务”的经营权，甲方委托乙方作为广州市国际采购中心东区展位唯一招商代理，委托时间从2013年1月10日起至2014年1月10日止；甲方根据乙方的实际招商情况，在广州市国际采购中心东区四、五号展馆一、二层提供展位约850个，作为与乙方合作招商经营的场地，甲方定于2013年l月15日前将符合上述约定的展位交付给乙方招商并提供展厅必备的照明、空调、供水、消防系统，在2013年3月21日试业，正式开业时间为2013年4月1日；甲方委托乙方就上述招商范围和条件进行招商，由乙方与商户签订正式的《租赁合同》一式三份，同时报送一份给甲方或由乙方委托甲方直接与商户签定《租赁合同》一式三份，同时报送一份给乙方。租赁合同的范本由甲方提供；租赁合同的租赁期限原则上为三年常年展合同，合同期限为2013年4月1日起至2016年3月31日止；乙方为甲方成功招租，甲方将按承租商家与甲方签约的租赁合同总租价的15%向乙方支付招租代理佣金；甲方与承租商家成功签订《商铺租赁合同》，乙方按租赁合同约定期限统一收取客户的展位费，直接扣除15%的佣金，并在收到租金后的七天内将甲方应得的展位费直接汇入甲方指定账户；等。之后，国际采购中心向德明公司出具了委托招展内容的《授权委托书》。内容如下：国际采购中心享有位于广州市海珠区琶洲大道东8号广州国际采购中心东区的使用权及出租权且经批准享有“展览服务”经营权。而德明公司具备招展的实力及资质，现我司委托德明公司作为广州市国际采购中心东区一、二层系列产品常年展和短期展的招展代理商（展位区域见附图）。招展授权委托期限：2013年1月1日至2014年1月10日止，并请德明公司做好招展工作。2013年1月27日，德明公司在招商期间作为中介方，促成梁锦伟（乙方）与国际采购中心（甲方）签订《展位租赁合同》，约定：甲方将位于广州市琶洲大道东2-8号琶洲国际采购中心东区的1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507、1508、1509、1510、1511，面积共126.808平方米的铺位租赁给梁锦伟，租赁期限从2013年4月1日至2016年3月31日止；（第四条保证金计付标准和付款方式）：1.水电周转保证金为12680.8元（100元/平方米/月）；2.营运管理保证金12680.8元（100元/平方米／月）；3.保证金于合同签订后七日之内缴付，否则本合同自动失效，如乙方在合同有效期内退租，则相关保证金归甲方所有，并无需退还乙方已经缴纳其他费用，如乙方履行完合同于合同期满后不续新约的，甲方扣除各项应缴纳费用后，无息退还乙方所缴纳的保证金；（第五条展位费计付标准及付款方式）2013年4月1日至2014年3月31日，实收款为0元；2014年4月1日至2015年3月31日，实收款为10000元；2015年4月1日至2016年3月31日，实收款为20000元；（第七条展位交付期限）甲方预定在2013年3月10日将该展位交付给乙方使用，乙方应在甲方发出通知之日起7天内接收展位，否则视为按展位交付条件已接受；展位交付条件为甲方负责展位的搭建，安装电表，乙方同意按照样板铺的现状接收展位；（第八条展位装修）2.甲方无故单方提前解约的，则甲方在退还剩余租期内租金及全部按金之后，还应按照如下标准向乙方支付违约金：2013年4月1日至2014年3月31日解约的，甲方应按照乙方已完成的租期对应的租金及按金100%向乙方支付违约金。2013年1月27日和3月3日，梁锦伟以上述11间铺位的租金、押金的名义，分别向德明公司支付了9000元和79765元（共88765元）。德明公司开具了2份《代收款收据》给梁锦伟，并注明“代为转交业主”。德明公司收取上述款项后，除留存3170元交给广州市德烨房地产代理有限公司（以下简称德烨公司）外，将其余款项转交给了国际采购中心，并由国际采购中心于2013年3月27日和29日分别开出2张收据，注明“收到梁锦伟11间铺位水电周转保证金12680.8元、营运管理保证金12680.8元，2014年4月1日至2015年3月31日展位费60233.8元”。上述收据金额共85595.4元。2013年4月3日，德烨公司开具《收款收据》，注明“收到梁锦伟交来长租广州国际采购中心东区首层1501-1511铺位的口头咨询费3170元”，并将收据交由梁锦伟。之后，国际采购中心一直不能交付铺位，梁锦伟交涉未果，遂向法院起诉。另查明，梁锦伟等承租户于2014年6月前向广州市房屋交易监管中心递交报告，反映德明公司和德烨公司故意隐瞒物业存在查封的情况，违规提供中介服务，要求退还相关费用等。该中心于2014年7月28日作出穗房监管群字［2014］28号《复函》，给予了答复。梁锦伟等人不服，向广州市国土资源和房屋管理局申请复查，该局于2014年9月29日作出穗国房群复字［2014］83号《信访复查事项告知函》，提出对梁锦伟等人反映的情况，正由广州市房屋交易监管中心依法调查中，将根据调查结果尽快依法作出处理。另据工商登记材料反映，德烨公司工商登记的股东是何庆祥、罗锦生。该公司于2014年2月17日经核准注销，注销情况为决议解散。原审诉讼中，梁锦伟明确表示其在本案中只针对其与德明公司之间的居间合同关系向国际采购中心、德明公司、何庆祥、罗锦生主张居间合同项下权利，其与国际采购中心间的租赁合同项下的权利不在本案中主张。梁锦伟在原审中提供的证据其中有：2013年10月30日，广州市中级人民法院发出的（2013）穗中法执字第1047号公告，证明涉案铺位已被法院查封。（国际采购中心和德明公司均认为即便法院查封也是对档案资料的查封，没有现场查封就不会影响梁锦伟收铺，梁锦伟没有证据证明查封导致了不能交铺。）2015年6月1日，梁锦伟向原审法院起诉，请求法院判令：1.国际采购中心、德明公司、何庆祥和罗锦生负连带责任退还梁锦伟租金85595元和中介费3170元及利息14913元（按照银行同期同类贷款利率计算，期限为自2013年1月27日至实际清付之日止）；2.国际采购中心、德明公司、何庆祥和罗锦生负连带责任赔偿梁锦伟损失317520元（按同地段同类型房屋租金参考价计算3年的租金损失）；3.国际采购中心、德明公司、何庆祥和罗锦生承担案件全部诉讼费用。原审法院审理认为，本案存在两个不同合同的法律关系，分别是梁锦伟与德明公司间的居间合同关系，以及梁锦伟与国际采购中心间的租赁合同关系。虽然梁锦伟在原审庭审中明确表示其仅针对与德明公司之间的居间合同关系主张合同项下的权利，但其同时坚持要求国际采购中心、德明公司、何庆祥、罗锦生负连带责任退还已付租金，并赔偿损失的请求，故本案仍然需对梁锦伟与国际采购中心的租赁合同纠纷进行审理。关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”的规定，梁锦伟诉前曾向相关部门投诉，认为德明公司和德烨公司故意隐瞒物业存在查封的情况，违规提供中介服务，要求处理退还相关费用等问题。梁锦伟的该行为已构成诉讼时效中断。据此，国际采购中心、德明公司、何庆祥、罗锦生辩称梁锦伟起诉已过诉讼时效，不能成立。梁锦伟依约向国际采购中心支付了水电周转保证金、营运管理保证金及第一、第二年的展位费，国际采购中心应当在2013年3月10日将展位交付给梁锦伟使用。现没有证据证明国际采购中心在2013年3月10日将具备交付条件的涉案展位交付梁锦伟使用，也没有证据证明在2013年3月10日之前其已通知梁锦伟接收展位而被梁锦伟拒收，据此，应认定国际采购中心未按合同约定将符合交付条件的展位交付给梁锦伟。国际采购中心已构成违约。据此，梁锦伟要求国际采购中心返还租金即展位费和保证金85595元，有理，原审法院予以支持。关于违约责任问题。虽然《展位租赁合同》没有明确约定国际采购中心不能按时通知接收展位的违约责任，但根据《展位租赁合同》关于“如乙方在合同有效期内退租，则相关保证金归甲方所有，并无需退还乙方已经缴纳其他费用”之约定，涉案保证金为履约保证金，其性质相当于合同定金，如果梁锦伟不能履约，则没收保证金。那么，在国际采购中心不能履约的情况下，根据对等原则，国际采购中心除了返还该款外，还应另外承担相应的违约金。因此，国际采购中心应按照收取的保证金金额，赔偿违约金25361.6元给梁锦伟。梁锦伟要求国际采购中心支付利息损失及赔偿租金损失的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。关于德明公司和何庆祥、罗锦生的责任问题。本案中德明公司是受国际采购中心委托代理诉争展位的招商，二者构成委托代理关系。德明公司作为代理人有权在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，由被代理人承担民事责任。梁锦伟主张德明公司对返还租金、保证金，及赔偿损失等承担连带责任，缺乏依据，原审法院不予支持。至于中介费，在本案中，梁锦伟与德明公司间亦存在居间关系。梁锦伟表示其向德明公司交纳的租金、押金88765元中包含了中介费3170元，德明公司提出异议，认为该款是口头咨询费。对此，虽然向梁锦伟出具口头咨询费收据的是德烨公司，但现没有证据证明其收取该款有合法根据，而且，德烨公司的股东何庆祥与德明公司的法定代表人同一，两者是关联公司。从德明公司收取梁锦伟88765元后，只将其中的85595.4元交给国际采购中心，德明公司扣除了3170元的行为，可证明其实际收取了报酬3170元，该款应认定为提供居间服务的中介费报酬。德明公司辩称属于咨询费，缺乏依据，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，德明公司已为梁锦伟提供了中介服务，故其要求德明公司返还中介费3170元，理据不足，不予支持。同时，梁锦伟要求德烨公司的股东何庆祥、罗锦生承担责任，亦不能支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十五条之规定，作出判决：一、广州国际采购中心有限公司在判决生效之日起10日内返还展位租金及保证金共85595元给梁锦伟。二、广州国际采购中心有限公司在判决生效之日起10日内支付违约金25361.6元给梁锦伟。三、驳回梁锦伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7618元，由梁锦伟负担5611元，由广州国际采购中心有限公司负担2007元。国际采购中心不服一审判决，向本院提起上诉称：1.梁锦伟提起本案诉讼时，既依据居间合同关系提出退还居间费的请求，又依据租赁合同关系提出退还租赁费的请求。因两个不同的法律关系在本案中不能混同处理，在一审开庭时经办法官就向梁锦伟释明了上述情况，梁锦伟明确表示其仅依据与德明公司之间的居间关系主张权益，不在本案中要求与国际采购中心因租赁合同关系项下的权益。因此原审审理理应仅审理居间合同纠纷，不必审理租赁合同纠纷。原审判决错误地将梁锦伟没有提出的请求纳入本案审理范围，并进行实体审理与判决，有违民事诉讼不告不理的诉讼原则。2.本案中，梁锦伟与我方自签订租赁合同后至提起一审诉讼前，虽然经过多次向有关部门的投诉，但均没有提及向我方要求退还相关已经缴纳的费用。从双方约定2013年3月进场经营未能实现开始，梁锦伟就应当知道其权利受到侵犯，但梁锦伟及一起投诉的其他承租人认定是居间中介服务方的过错，至本案提起诉讼梁锦伟仍坚持仅向居间中介服务方请求相关权益。本案诉讼在2015年6月1日才提起，明显远超过合法的诉讼时效。因此，即使梁锦伟对国际采购中心提起诉讼，也已经超过了合法的诉讼时效。梁锦伟的权利在此时间内连续不行使即归于消灭。请求：1.撤销一审判决，在查明事实的基础上依法改判；2.由梁锦伟承担本案一、二审诉讼费。梁锦伟答辩称：1.国际采购中心上诉所称一审判决违背不告不理的民事诉讼原则是不成立的。《中华人民共和国民事诉讼法》总则第2条规定民事诉讼法的任务是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查清事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益等。总则第7条规定人民法院审理民事案件，必须以事实为依据，以法律为准绳。本案中国际采购中心存在严重欺诈行为，应该承担责任。且我方在一审中坚持要求国际采购中心、德明公司、何庆祥、罗锦生负连带责任退还已付租金并赔偿损失，所以不存在原审判决违背不告不理原则的事实；2.国际采购中心称我方提起诉讼时已经超过诉讼时效不成立。《民法通则》第137条中明确规定诉讼时效的起算时间是从知道或应当知道权利被侵害时起计算。权利人在侵权行为实施之后的一段时间才知道其民事权利遭受到侵害，那么，权利人从这时才能行使请求权。国际采购中心隐瞒铺位被查封的事实，当我方发现时已经向多个有关部门上访反映上述问题，去年我方还在不停地向不同部门申诉要求国际采购中心一方退还租金；3.国际采购中心称我方没有依约进场，是我方违约在先也是不合理的，根据法律规定，我方进场是违法的，我方不可能冒着违法的风险进场经营。德明公司答辩称：同意原审判决，我方与国际采购中心是委托代理关系，我方接受国际采购中心的委托对展位进行招商，并成功促成梁锦伟与国际采购中心签订了本案租赁合同，作为受委托人，相关法律后果应当由委托人承担，梁锦伟要求我方承担连带责任没有法律依据，而且梁锦伟的诉讼请求已过诉讼时效。何庆祥答辩称：本案实际上是国际采购中心与梁锦伟之间的租赁合同纠纷，与本人无关，原审判决认定事实清楚。1.本案是国际采购中心收取了梁锦伟的租金及保证金后没有将承租的铺位交给梁锦伟所产生的纠纷，是在履行租赁合同过程中产生的纠纷，因此本案应当属于租赁合同纠纷，与德烨公司及本人无关；2.德烨公司已经按照法定手续办妥解散，在解散清算过程中，已经根据相关法律规定的程序及政府相关部门的要求办理清算手续，清算过程符合法律规定，已经履行了法定的公告义务，并按工商部门的规定提交了相应的清算资料，随后于2013年4月10日在报纸上刊登了注销公告，而梁锦伟支付咨询费的时间是2013年4月3日，故我方无需承担任何责任。罗锦生答辩称：本案实际上是国际采购中心与梁锦伟之间的租赁合同纠纷，系国际采购中心收取了梁锦伟的租金及保证金后没有将承租的铺位交给梁锦伟所产生的纠纷，是在履行租赁合同过程中产生的纠纷，属于租赁合同纠纷，与本人无关，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经审理查明，各方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。另查明，原审中梁锦伟提交《收条》和陈某名片，《收条》内容为：兹有收到东区租户梁锦伟的合同原件、收据、终止合同协议三份资料，用于办理退租返款手续，落款处是国委商管部陈某，时间是2014年4月22日。名片显示陈某是国际采购中心的商管部经理。梁锦伟拟证明其一直有向国际采购中心主张权利。国际采购中心对此质证认为：我方没有否定陈某是我方员工，但我公司没有委托陈某和梁锦伟联系，也没有委托陈某向梁锦伟等人收取资料，收条上没有加盖我公司公章，陈某出具收条行为是个人行为，不是公司行为。本院认为，梁锦伟与国际采购中心签订的《展位租赁合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现无证据证明国际采购中心按合同约定于2013年3月10日将展位交付给梁锦伟使用，也无证据证明国际采购中心在2013年3月10日前向梁锦伟发出接收展位的通知而梁锦伟拒收，因此，国际采购中心已经构成违约。原审据此判令国际采购中心向梁锦伟返还展位租金和保证金并支付相应的违约金，并无不当。关于国际采购中心上诉提出的原判将梁锦伟与国际采购中心的租赁合同关系纳入本案审理范围有违民事诉讼不告不理诉讼原则的问题。首先，虽然原审中梁锦伟表示仅针对其与德明公司之间的居间合同关系主张该合同项下权利，但从其诉讼请求及所提交的相关证据材料来看，梁锦伟仍然坚持其要求国际采购中心退还已付租金和赔偿损失的诉讼请求，并在本案中提交了梁锦伟与国际采购中心之间签订的《展位租赁合同》等相关证据，可见梁锦伟实际上并未放弃其对国际采购中心的诉讼请求。其次，本案中国际采购中心确已构成违约，因此国际采购中心理应向梁锦伟承担相应的违约责任，原审将梁锦伟与国际采购中心之间的租赁合同关系一并纳入审理范围，亦符合减少当事人诉累及节约司法资源的司法原则。因此，本院对国际采购中心的该上诉理由不予采纳。关于国际采购中心上诉所称梁锦伟提起本案诉讼时已经超过诉讼时效的问题。首先，原审已查明梁锦伟等承租户在2014年6月前曾向相关部门投诉，相关部门的复函中亦提及梁锦伟等人向国际采购中心支付两年租金的情况。其次，根据梁锦伟原审中提交的《收条》亦可反映梁锦伟曾在2014年4月向国际采购中心员工提出退还租金的要求。因此，国际采购中心所称梁锦伟的起诉已经超过诉讼时效的理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人国际采购中心的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7618元，由上诉人广州国际采购中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 维审 判 员  廖俊莲代理审判员  林锐君二〇一五年十一月十六日书 记 员  熊志遥高宝韫