成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第7035号原告张桂英，女，1954年11月1日出生，汉族，住成都市青羊区。委托代理人刘水全，男，1950年8月8日出生，汉族，住成都市青羊区。与张桂英系夫妻关系。原告刘水全，男，1950年8月8日出生，汉族，住成都市青羊区。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告张桂英、刘水全与被告成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由审判员何理适用简易程序独任审判，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告张桂英、刘水全，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂英、刘水全诉称，张桂英、刘水全曾向本院起诉，本院作出（2014）锦江民初字第3205号民事调解书，载明：洋洋公司给付张桂英、刘水全从2014年2月4日起截止2014年7月3日的物业使用费17500.38元；洋洋公司从2014年7月4日起至2015年9月3日按物业原始购买价254551元的16.5%（税前）给付张桂英、刘水全物业使用费。现起诉来院，请求判令：洋洋公司支付侵占使用费21735.1元，从2015年9月4日至2016年3月31日计210天，按每日103.5元计算。被告洋洋公司辩称，洋洋公司已经按照调解书的内容向张桂英、刘水全支付了2015年9月3日之前的使用费。请求法院按照相关生效判决认定的事实，按照税前标准依法判决。张桂英、刘水全主张的是占用使用费，对于占用费是占用之后才产生，对于张桂英、刘水全主张的未占用时间的占用费不应得到支持。请求法院驳回张桂英、刘水全主张的部分占用费的诉讼请求。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将成都市东御街55-223号海发新世界大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面(包括本案讼争物业)租赁给乙方经营使用，租赁期限从2002年3月1日起至2012年6月22日止。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。张桂英、刘水全购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的商铺。汇发公司向张桂英、刘水全提交了分户平面图。其后张桂英、刘水全取得了商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋所有权人为张桂英、刘水全共同共有；房屋坐落：锦江区东御街55号1栋2层71-32号；规划用途：商业；建筑面积：16.81平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2002年9月3日，新界公司(甲方)与张桂英(乙方)签订《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2002年9月3日起至2012年9月3日止，共10年；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业2层T1A区32号，购置价为254551元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即17819元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……”。其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出(2006)成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金在上一年的基础上递增3%。海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”2012年9月3日，新界公司与张桂英、刘水全约定的合作经营期限届满。合作经营期满后至2015年9月3日的物业使用费，洋洋公司已向张桂英、刘水全支付。2015年9月3日之后的物业使用费，洋洋公司未再向张桂英、刘水全支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。庭审中，张桂英、刘水全与洋洋公司确认：同意参照（2015）锦江民初字第3205号民事调解书载明的物业使用标准，洋洋公司按物业原始购买价的16.5%（税前）支付物业使用费，从2015年9月4日起递增3%。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：张桂英、刘水全身份证复印件、洋洋公司工商信息查询单、房屋产权证复印件、《合作经营协议》、业主续签说明、（2014）锦江民初字第3205号民事调解书、（2014）川民提字第465号民事判决书。本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括张桂英、刘水全在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，双方权利义务已经履行完毕。据查明事实，合同履行期限届满后至今，洋洋公司仍在使用张桂英、刘水全所有的商铺进行经营，故向张桂英、刘水全承担使用费给付责任的主体是洋洋公司。对于物业使用费的标准问题。根据以上查明的事实，洋洋公司已将物业使用费支付至2015年9月3日，本案物业使用费的计算时间应当从2015年9月4日起算。张桂英、刘水全主张物业使用费按照房屋购置总价的16.5%（税前）的标准计算，从2015年9月4日起递增3%。庭审中，张桂英、刘水全与洋洋公司均同意按物业原始购买价的16.5%（税前）标准支付物业使用费，从2015年9月4日起递增3%，对此本院予以确认。故从2015年9月4日至2015年11月16日(法庭辩论终结之日)按照房屋购置总价的16.995%（税前）的标准执行。对于张桂英、刘水全主张洋洋公司给付物业使用费直至2016年3月31日止，由于双方之间未续签合同，且在2015年11月16日至2016年3月31日，商铺是否为洋洋公司持续占有使用处于不确定状态，本院对该部分物业使用费请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、第七十六条第一款第（七）项、第七十八条第一款、第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张桂英、刘水全支付物业使用费(从2015年9月4日起至2015年11月16日止，按254551元16.995%（税前）/365天实际占用天数为标准计算)；二、驳回原告张桂英、刘水全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取172元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  何理二〇一五年十一月三十日书记员  刘茜附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。