福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5819号 上诉人（原审原告）：柯瑞鸳，女，1976年3月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：沈树有，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建侨成房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市安海镇鸿塔小区一号楼2楼。 法定代表人：姚明开，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾志群，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄俊峰，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人柯瑞鸳因与被上诉人福建侨成房地产开发有限公司（以下简称“侨成公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯瑞鸳上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认《商品房买卖合同》附件十一第八条中关于宽展期的内容以及该条第4款（项）的内容无效，及侨成公司自2017年7月1日起以柯瑞鸳已支付的购房款829001元为基数按每日万分之二的标准向柯瑞鸳支付逾期交房违约金至侨成公司将符合交房条件的房屋向柯瑞鸳实际交付之日止。事实和理由：1.案涉《补充协议》第八条中关于宽展期的内容以及该条第4款（项）关于顺延交房情形的内容，免除了侨成公司逾期交房的责任，属于法律规定的“免责条款”，但侨成公司在提供上述《补充协议》时，并未对上述条款内容采用足以引起柯瑞鸳注意的文字、符号、字体等特别标识。故根据《合同法》、《消费者权益保护法》等法律规定，上述条款应认定为无效格式条款。2.侨成公司未举证证明出现大风大雨天气导致其施工计划无法实施而造成工期延误，不符合顺延交房的免责条件。3.案涉《补充协议》第八条有关宽展期及第4款（项）关于顺延交房情形的内容属于无效格式条款，不得作为免除侨成公司在承诺的交房期限届满后未交房的逾期交房违约责任的根据，且讼争房产迄今不具备交房条件，逾期是否会超过六个月尚不能确定，故应判决认定侨成公司自2017年7月1日起以柯瑞鸳已支付的购房款为基数，按每日万分之二的标准支付逾期交房违约金至其实际交付符合交房条件的房屋之日止。 侨成公司辩称：1.柯瑞鸳和侨成公司签订的合同及附件系双方的真实意思表示，应当认定为合法有效；如果侨成公司认为附件十一第八条中关于宽展期的内容以及该条第4款（项）的内容无效，则视为双方未对逾期交房的违约责任作出任何意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者由资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，即按安海镇套房出租标准为1200元/月左右。2.诉争的逾期交房违约责任条款是对逾期交房违约金起算点和计付标准的约定，并不存在免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，且侨成公司已就讼争的逾期交房违约责任条款采取合理方式提请柯瑞鸳主义，柯瑞鸳也在《补充协议》的签字栏上声明已经仔细阅读了条款，故该条款并不具备认定无效的情形。3.本案买卖双方经协商一致，在《补充协议》第十九条第5款约定自愿放弃根据主合同第二十八条的约定提请确认《补充协议》无效的权利，故柯瑞鸳无权提起本案诉讼。4.柯瑞鸳关于调整逾期交房违约金起算点和计付标准的诉求，属于要求变更合同条款，应受除斥期间的限制，故柯瑞鸳的相关诉求不应得到支持。5.侨成公司已经提交了充分的证据证明讼争房产存在据实顺延交房的情形，一审法院认定顺延交房的时间正确。6.侨成公司虽构成逾期交房，但逾期交房的天数未超过宽展期满后六个月，按照合同约定，违约金应适用已付购房款万分之一的标准，一审法院的相关判决符合案件事实。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。 柯瑞鸳向一审法院起诉请求：1.确认《商品房买卖合同》附件十一第八条关于宽展期的约定以及该条第4款（项）的约定无效；2.侨成公司支付逾期交房违约金，违约金以柯瑞鸳已支付的购房款829001元为基数按每日万分之二的标准自合同约定的交房日期的次日即2017年7月1日起计算至符合交房条件且实际交房日期止，暂计至起诉日该损失金额为43937元；3.本案案件受理费、鉴定费等诉讼费用由侨成公司承担。 一审法院认定事实：1.柯瑞鸳与侨成公司于2015年6月28日签订《商品房买卖合同》及附件一至十一；2.柯瑞鸳购房款829001元已经全部交付；讼争房产至审理时仍未交房；3.讼争房产至审理时仍未办理建设工程竣工验收备案证明书。另查明，侨成公司于2015年6月18日取得诉争房屋的商品房预售许可证；侨成公司按照合同约定应于2018年3月15日前完成交房。至辩论阶段结束时，逾期交房尚未超过宽展期满后六个月，故逾期交房违约金应按照约定适用已付房款日万分之一的标准。柯瑞鸳于2018年3月20日提起诉讼。 一审法院认为，1.审理中，侨成公司确认同批次的合同文本都是同样的约定，同样的内容，并且柯瑞鸳与侨成公司签订的《商品房买卖合同》为我国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同》示范文本合同，故可认定双方所签订的《商品房买卖合同》及其附件均为侨成公司提供的格式合同，讼争条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。关于争议条款即《商品房买卖合同》附件十一第八条有关宽展期的约定系双方当事人在主合同第十二条直接指向的约定，且在所指向的附件十一第八条也明确体现对主合同第十二条的修改/补充。鉴于双方在主合同第十二条除此直接指向的约定外，未再对逾期交付责任作出相关约定，故附件十一第八条的约定应视为双方当事人对有关逾期交房责任的约定；另外，该条第4款（项）列举的9种据实延期交房的情形，特别是其中的大雨、热带风暴（台风）等天气因素是本地区气候的常见特点，其必然会给日常的生产、生活带来影响，尚且该款约定的情形也非由一方主张即可，而是明确了须由相应机关出具的证明文件予以证明，故双方当事人签订的本案讼争合同及附件系其真实意思表示，讼争条款内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形，应当认定合法有效，依法受法律保护。2.在前述争议焦点分析认定的基础上，双方当事人在主合同第十一条约定交房时间为2017年6月30日，但基于双方在附件十一第八条对宽展期及因天气因素可据实延期交房的约定，因双方签订合同之日2015年6月28日至2017年12月31日期间构成双方约定可延期交房的天气因素为74天，故认定侨成公司按照合同约定应于2018年3月15日前完成交房。按照约定，因讼争房产至辩论阶段结束时仍未办理建设工程竣工验收备案证明文件，故认定讼争房产尚未具备交房条件。侨成公司已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。关于违约金的标准，鉴于在本案辩论阶段结束时，逾期交房尚未超过宽展期满后六个月，故逾期交房违约金应按照双方约定适用已付房款日万分之一的标准。综上，侨成公司应自2018年3月15日起至其履行房屋交付义务之日止以购房款829001元为基数按每日万分之一的标准支付柯瑞鸳逾期交房违约金。因此，柯瑞鸳的相应主张于法有据，予以支持。侨成公司已构成逾期交房，应自2018年3月15日起至其履行房屋交付义务之日止以购房款829001元为基数按每日万分之一的标准支付柯瑞鸳逾期交房违约金。柯瑞鸳与侨成公司其他缺乏事实与法律依据的主张均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建侨成房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付柯瑞鸳自2018年3月15日起至其履行房屋交付义务之日止以购房款829001元为基数按每日万分之一的标准计算的违约金；二、驳回柯瑞鸳的其他诉讼请求。案件受理费2497元，由柯瑞鸳负担1248.5元,由福建侨成房地产开发有限公司负担1248.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：一、侨成公司二审提供《晋江市建设工程竣工验收备案证明书》《侨成海景湾交房（入伙）通知书》《装修申请须知》《治安管理规定》《防火、治安责任承诺书》、EMS邮寄快递单、邮寄记录各1份，以证明讼争房产所在项目已于2018年6月26日通过工程竣工验收备案，且柯瑞鸳于2018年6月26日接到侨成公司发出的交房通知后，于2018年7月13日办理了交房手续。经审查，上述证据来源合法，内容真实，本院予以认定。二、柯瑞鸳二审提供封面落款时间为2018年6月20日的《房产测绘报告书》、晋江市侨兴物业管理有限公司海景湾B区服务中心（以下简称侨兴物业公司）出具的《交房情况说明函》2份及视频、照片若干等证据，以证明讼争房产因无房屋测绘报告及所在小区公共配套设施未完工而不符合交房条件，该事实并经侨兴物业公司书面确认。经审查，柯瑞鸳二审提供的《房产测绘报告书》封面落款时间为2018年6月20日，而侨成公司一审提供的《房产测绘报告书》落款时间为2018年4月16日，正文内容上，前者第2页审批栏注有审批人姓名，后者审批栏为空白。侨成公司对柯瑞鸳提供的《房产测绘报告书》无异议，并称测绘公司于2018年4月16日已就案涉楼房测绘完毕并向其出具了一审提交的《房产测绘报告书》，后因办理竣工验收手续需要，需将《房产测绘报告书》交住建局存档，故测绘公司向侨成公司再次出具1份《房产测绘报告书》原件，因测绘公司的经办人员不知情，便将封面打印为再次出具报告的当日即2018年6月20日，侨成公司一审提供的《房产测绘报告书》审批人栏空白，系测绘公司的疏忽，但2份报告其余内容完全一致，未有改动或偏差。就此，柯瑞鸳二审提供的《房产测绘报告书》，侨成公司不持异议并认可该份报告已由住建部门存档，故应以该份报告书落款的2018年6月20日作为侨成公司最终取得《房产测绘报告书》的日期。关于讼争房产的交付条件，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条及附件十一《补充协议》第五条约定，即为讼争房产应具备建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，侨成公司分别于2018年6月20日取得《房产测绘报告书》，于2018年6月26日取得《工程竣工验收备案证明书》，故可认定讼争房产于2018年6月26日已符合双方约定的交付条件。柯瑞鸳就《工程竣工验收备案证明书》所载内容提出异议，但其提供的证据并不足以推翻上述主管部门的备案结论，且就柯瑞鸳上述证据所涉的相关设施设备问题，双方在《商品房买卖合同》第十条及《补充协议》相关条款中就其交付条件、交付时间及违约责任已另行作出约定，当事人可就此另行主张，故对柯瑞鸳的上述证据，本案不予认定。柯瑞鸳二审提供《晋江市住房和城乡建设局信访事项处理答复意见书》（以下简称《答复意见书》）1份，以证明侨成公司在讼争房产通过竣工验收前就通知业主交房，且侨成公司延期交房，应按日向柯瑞鸳支付全部房价款万分之二的违约金。经审查，结合《答复意见书》所载内容及在案证据，可以证明有关人员向晋江市住房和城乡建设局反映案涉项目相关问题的事实，但就本案争议的逾期交房违约责任问题，该《答复意见书》载明的“处理意见”中仅建议按双方约定进行索赔，并不足以证明侨成公司是否存在逾期交房违约以及违约责任如何承担等内容，故对柯瑞鸳的相关主张，不予采纳。另根据二审证据及当事人陈述，柯瑞鸳已于2018年7月13日办理了讼争房产的交房手续。除上述事实外，本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，侨成公司与柯瑞鸳签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约定全面履行义务。柯瑞鸳主张案涉《补充协议》第八条中关于宽展期的内容以及该条第4款（项）关于顺延交房情形的内容无效，于法无据，不予采纳。侨成公司已提交《天气资料分析报告》等相关证据证明本案存在双方约定的顺延交房情形，故柯瑞鸳关于侨成公司未举证证明出现大风大雨天气导致其施工计划无法实施而造成工期延误，不符合顺延交房免责条件的主张，与双方的合同约定不符，不予采纳。根据双方在《商品房买卖合同》及附件中关于交房时间、顺延交房情形及宽展期的约定，侨成公司应于2018年3月15日前向柯瑞鸳交付讼争房产，但侨成公司直至2018年6月20日取得《房产测绘报告书》，2018年6月26日取得《工程竣工验收备案证明书》，未能按约定交房，已构成违约，应承担相应逾期交房违约责任。侨成公司发出交房通知，通知柯瑞鸳于2018年6月30日前办理交房手续，故逾期交房违约金的计算期间为2018年3月16日至6月30日合计107天，未超过宽展期届满日后6个月，故侨成公司应以本案购房款829001元为基数，按每日万分之一的标准向柯瑞鸳支付自2018年3月15日起至6月30日止的违约金，数额为8953.2元（829001元×0.01%×108天）。柯瑞鸳主张侨成公司应自2017年7月1日起按每日万分之二的标准支付逾期交房违约金，至其实际交付符合交房条件的房屋之日止，缺乏依据，不予支持。 综上所述，柯瑞鸳的上诉请求不能成立，应予驳回。因二审出现新的证据，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初3741号民事判决。 二、福建侨成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内以本案购房款829001元为基数按每日万分之一的标准向柯瑞鸳支付自2018年3月15日起至2018年6月30日止的违约金8953.2元。 三、驳回柯瑞鸳一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费898.4元，由柯瑞鸳负担449.2元,由福建侨成房地产开发有限公司负担449.2元。二审案件受理费449.2元，由柯瑞鸳负担（多预交的449.2元予以退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年十一月二十六日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈高煌 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。