四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）简阳民初字第2986号原告：简阳新家园物业管理有限公司。住所：四川省资阳简阳市。法定代表人：邹永康，总经理。委托代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。委托代理人：胡财军，四川阳安律师事务所律师。被告：樊宇，男，1982年8月10日出生，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：樊荣钦，男，1955年2月13日出生，汉族，住四川省简阳市（系被告樊宇的父亲）。原告简阳新家园物业管理有限公司（以下简称新家园物业公司）诉被告樊宇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理。依法由代理审判员傅德梅适用简易程序分别于2015年10月13日、2015年11月30日两次公开开庭进行了审理。原告简阳新家园物业管理有限公司的委托代理人胡财军及李芹斌，被告樊宇的委托代理人樊荣钦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新家园物业公司诉称：原告、被告分别与建设单位四川天成置业有限责任公司签订了《物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》，约定原告向被告提供物业服务至业主大会成立或选聘新的物业管理企业为止。原告已恪尽物业服务合同约定为被告提供了物业服务至2015年3月31日新物业交接完毕时止。期间，原告根据合同约定每季度分别在小区内向各单元楼张贴了物业服务费催收通知。但被告以各种理由拒绝支付物业服务费，自2009年7月至2015年3月累计欠缴物业服务费共计4629.9元。原告再次于2015年2月28日向被告发出《律师函》予以催缴，但被告至今仍拒绝支付物业费。为此，诉请法院判决被告向原告支付物业管理费4629.9元及违约金15210.4元；诉讼费用由被告承担。被告樊宇辩称：一、被告从2009年7月起没有交物管费是事实，由于原告服务不到位，没有按照物业服务合同履行其义务，只顾收费而不顾服务品质，管理混乱，小区长期存在盗窃，被告电瓶车两次被盗，房屋出现问题不维修，单元门在被告入住后四五年都一直不能关严。二、滞纳金不合法。三、原告的法定代表人同时也是四川天成置业有限责任公司的总经理，简阳新家园物业是四川天成置业有限责任公司设立的，是其房地产业务的延伸。因四川天成置业有限责任公司办证逾期尚欠被告15000元违约金至今没有给付。被告多次要求开发商给都没有给付。四、因原告物业服务不达标，被告拒绝物业服务费，现在原告要求被告缴纳物业服务费已超过两年的诉讼时效。五、原告违反物业服务合同的约定，擅自涨价将物管费从每月每平方米0.5元提高到0.57元。经审理查明：2007年7月，樊宇在开发商四川天成置业有限责任公司购买了天成国际社区住房一套。合同约定，出卖人选聘的前期物业管理企业为简阳新家园物业管理有限公司，物业服务收费价格为0.5元/月.平方米。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位、共用设施设备维护费、绿化养护、综合管理费、物业公司固定资产折旧、法定税费、物业管理企业的利润。物业费按季度收取，在每年的1月10日，4月10日，7月10日和10月10日前缴费。四川天成置业有限责任公司（甲方）与新家园物业公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，合同约定：四川天成置业有限责任公司将天成国际社区B区（即：河景馨城小区B区）委托新家园物业公司进行物业管理；委托管理期限为3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止；委托管理服务事项包括：房屋建筑本体共有部位的维修、养护和管理，包括“楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等”。公用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括“公用的上下管道、落水管、垃圾道、烟囱、共有照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等”。附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。新家园物业公司的权利义务还包括：1、根据有关法律及本合同约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3.按照合同约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时处理。4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。5.负责编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由新家园物业公司组织实施。6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督，按照养护计划和操作规程，对房屋共用部位，共用设施设备状况进行检查，发现安全隐患或险情及时排除。7、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；并于每年12月，以书面报告方式向四川天成置业有限责任公司提出计划和报告。8.每年12月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收取和物业维修专项资金使用情况，将物业管理服务项目、收费标准等在物业管理区域内公示……物业管理公共服务质量：新家园物业公司按照下列约定，实现目标管理“1.房屋外观；2.设备运行；3.共用部位、共用设施设备的维护和管理；4.公共环境卫生；5.绿化；6、交通秩序与车辆停放；7.公共秩序维护与消防协助；8.房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%”物业管理服务费用：按业主建筑面积缴纳，住宅0.5元/月.平方米，物业服务费主要用于以下开支“1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域内公共的清洁卫生费用；4.物业管理区域内公共的绿化养护费用；5.物业管理区域内公共秩序的维护费用6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.法定税费；10.物业管理企业的利润。新家园物业公司按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由新家园物业公司享有或承担。”物业费每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月的前五日内；物业费的调整，由业主大会讨论决定后，向物价主管部门申报，获核定的，按核定的标准调整物业管理费等内容。违约责任：如果新家园物业公司未按照合同第五章的约定，未能达到质量目标，甲方有权要求限期整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给以甲方经济赔偿。乙方违反约定擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按每日5%支付违约金，甲方、业主或物业使用人违反物业服务标准和时间缴纳物业服务费的，应按欠费金额每日千分之三的标准支付违约金。业主公约作为合同的附件。2013年11月20日，四川天成置业有限责任公司与新家园物业公司签订了《物业管理服务合同补充协议》，将委托管理期限延长至2014年12月31日。另查明，新家园物业公司法定代表人邹永康同时担任天成置业有限责任公司天成国际社区建设工程的责任人。樊宇在装修入住后至2009年6月已按时足额缴纳物业服务费。2009年7月起，因开发商迟延办证未支付樊宇违约金，樊宇便以开发商与新家园物业公司是母子公司为由拒交物业服务费。之后，樊宇房屋出现外墙开裂、浸水等现象，樊宇向新家园物业公司反映后，因双方对费用的承担有争议至今未处理。2015年2月28日，新家园物业公司向樊宇邮寄催缴物管费的律师函。2015年3月31日，因业主大会选聘了新的物业服务企业，新家园物业公司撤离天成国际社区B区。以上述事实，有原、被告双方的陈述与答辩、原告营业执照和法定代表人身份证明、被告户籍信息、《物业服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、《商品房买卖合同》、物管公司移交清单、欠费详单、缴费票据、律师函及快递单、业主手册、照片、天成置业住宅质量保证书、简阳市河景馨城业主委员会的《证明》、天成国际社区工程概况、保安守则、保洁守则、绿化守则、2014年9月至12月的考勤表等证据证明，且经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：一、关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，虽然新家园物业公司向本院提交了缴费通知律师函，作为其向樊宇主张权利的依据。但根据新家园物业公司提交的证据表明其向樊宇主张权利的时间为2015年2月28日，根据合同中物管费按季度计算并在每季度前几日交纳的约定，樊宇2009年7月至2013年3期间的物管费，在樊宇没有缴纳该季度的物管费时，新家园物业公司就应当知道其权利受到侵害，但新家园物业公司在超过两年时间后于2015年2月28日才向樊宇主张，新家园物业公司怠于行使诉权导致其2009年7月至2013年3日期间的物管费已经超过了两年诉讼时效，因此新家园物业公司丧失此期间物管费的胜诉权，故对樊宇的抗辩意见部分予以采纳。二、关于樊宇是否应当缴纳物管费的问题。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。建设单位与新家园物业公司签订的前期物业服务合同，对业主和物业服务企业新家园物业公司均有约束力，所有业主和新家园物业均享有《物业服务合同》约定的权利并承担《物业服务合同》约定的义务。物业服务企业公开作出的承诺及制定的服务细则，也应当认定为物业服务合同的组成部分。如果新家园物业公司已经按照合同约定履行了义务，那么业主应当按照合同约定缴纳其物业服务费。樊宇抗辩因天成置业有限责任公司与新家园物业公司系母子公司，而天成置业有限责任公司欠其违约金未支付，故拒绝支付其物管费。本院认为，因房屋买卖合同与物业服务合同系两种不同的法律关系，即使开发商天成置业有限责任公司与新家园物业公司之间存在人格混同可能对其债务承担连带责任，樊宇也应当起诉确定开发商应当支付其违约金的金额确定其债权后方能行使抵消权，而不能据此拒绝支付物业服务费。关于樊宇提出的房屋外墙开裂浸水问题。因该房屋外墙部位属于建筑物的公共部位，按照《物业服务合同》约定，新家园物业公司应当承担维修的义务，该费用支出也是物业服务费的构成部分，应当由新家园物业公司承担。因此，新家园物业公司没有尽到《物业服务合同》中约定的物业服务事项和物业服务目标管理质量的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，樊宇可以拒绝履行其义务。因此，对樊宇提出的抗辩意见部分予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条之规定，判决如下：驳回原告简阳新家园物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费148元，由原告简阳新家园物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。代理审判员  傅德梅二〇一五年十一月三十日书 记 员  华 利