新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兵十三民终字第109号上诉人（原审被告）：何明忠，男，1965年6月出生。委托代理人：王晓明，新疆新创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛德宏，男，1970年12月出生。委托代理人：张瑜，新疆百丰天圆律师事务所律师。上诉人何明忠因与被上诉人牛德宏物权确认纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2015）哈垦民初字第466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月6日受理后，依法由审判员余江兵、代理审判员游乐然、杜倩组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人何明忠的委托代理人王晓明，被上诉人牛德宏的委托代理人张瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告牛德宏原系新疆亚德房地产开发有限公司（以下简称亚德公司）法定代表人，被告何明忠系该公司职工。被告何明忠在该公司任职期间，于2005年1月22日与亚德公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告何明忠购买亚德公司开发的位于哈密市大营房桃园路红星花苑5号楼2单元202室房屋一套，房款总价为108795元，合同下方有被告何明忠的签字及捺印，但被告何明忠并未实际向亚德公司缴纳房款。2005年1月24日新疆生产建设兵团房产管理局向被告何明忠办理了《私房产权证》。2005年6月9日，原告牛德宏与刘学成达成借款协议，协议约定：用杨子平、刘学成、何明忠三套在哈密城市信用社抵押的红星花苑小区住宅房产证担保贷款方式借款，借款金额为200000元，借款期限从2005年6月9日起至2006年6月8日止，本金、利息全部结清后，刘学成退还给亚德公司杨子平、刘学成、何明忠三套红星花苑小区住宅房产证。2005年6月10日，杨子平、刘学成、何明忠分别在农十三师房产管理局办理抵押贷款登记，后刘学成从哈密市城市信用社贷款430000元。2005年至2007年刘学成还款230000元及利息，2007年至2009年原告牛德宏以刘学成的名义还款200000元及利息。2009年刘学成还清贷款，三套抵押房屋均已解押。另查，原告牛德宏与其妻子杨子平为原新疆亚德房地产开发有限公司成立时的股东，牛德宏为该公司法定代表人，2005年6月该公司法定代表人变更为杨子平，2008年12月该公司法定代表人变更为黑生明。在该公司企业法人变更为黑生明结算前，原告牛德宏与黑生明于2008年6月11日签订《债务抵销协议》，约定将亚德公司对牛德宏的14万元债务以牛德宏用何明忠名义购买的位于红星花苑5号楼2单元202室的房屋抵账，并出具收据一份，为折抵延期支付房款违约金，亚德公司应原告牛德宏的要求将收据时间写为2005年1月22日。又查，自2005年起，原告牛德宏一直居住在涉案房屋中，并缴纳物业费、燃气费等费用。2015年5月27日，原告牛德宏要求确认涉案房屋归其所有，起诉至法院，请求判令：1、确认位于哈密市大营房红星花苑5号楼2单元202室的房产为原告所有；2、判令被告履行上述房产的过户手续；3、本案的诉讼费用、邮寄费均由被告承担。原审法院认为，本案争议焦点为房屋所有权争议。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据事实要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，应予支持。本案中，被告何明忠辩称涉案房屋的取得是原告牛德宏对其的赠与，原告牛德宏当时作为亚德公司的法定代表人，因房地产市场低迷，给予被告的种种允诺都没有兑现，故将该商品房赠与给被告。因赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人，受赠人表示接受的合同，但被告未能提供证据证明双方存在赠与关系，涉案房屋在交付后一直由原告牛德宏实际居住，并未向被告何明忠实际交付，不能证明被告何明忠已实际收受了涉案房屋，且原告牛德宏对双方存在赠与关系不予认可，故被告的该项主张证据不足，该院不予支持。本案争议房屋权属证书载明的房屋所有权人为被告何明忠，原告牛德宏主张与被告何明忠之间系借名买房的关系并没有书面约定，但从庭审查明的事实看，被告何明忠与亚德公司签订《商品房买卖合同》后的第二天就办理出了私房产权证，原告称因要用涉案房屋办理抵押贷款，故原告协调有关部门快速办理了私房产权证有一定合理性，且原告在涉案房屋产权证办出后也实际使用该房产办理抵押贷款，并且在涉案房屋交付后长达10年的时间里，也由原告实际占有、使用该房屋。虽然原告也并未向亚德公司缴纳了房款，但2008年6月11日原告与亚德公司签订的《债务抵销协议书》，约定将亚德公司对牛德宏的14万元债务以牛德宏用何明忠名义购买的位于红星花苑5号楼2单元202室的房屋抵账，足以证实原告为本案涉案房屋的实际所有人，原、被告之间借名买房事实成立。原告牛德宏为涉案房屋的实际所有人，应实际享有房屋权益，故原告请求确认位于哈密市大营房桃园路红星花苑5号楼2单元202室房产归原告所有，判令被告履行该房产的过户手续，将上述房产所有权变更至原告名下的诉讼请求并无不当，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告何明忠名下位于哈密市大营房桃园路红星花苑5号楼2单元202室房产（产权证号为兵房字05哈农第N13916号）归原告牛德宏所有；二、被告何明忠于判决生效之日起十日内协助原告牛德宏将上述房产变更登记至原告牛德宏名下，过户费用由原告牛德宏承担。案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告何明忠负担。一审宣判后，何明忠不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称，一、涉案房屋系牛德宏赠与何明忠的，依据《物权法》有关规定，不动产物权转移采登记生效主义，涉案房屋的物权归属应当以不动产登记簿为准，原审法院擅自判令何明忠配合办理过户手续没有法律依据；二、原判认可2005年1月22日交款收据、2008年债务抵偿协议效力，并以此认定牛德宏通过与亚德公司签订债务抵偿协议的方式取得房屋所有权错误。依照牛德宏的陈述，“借名买房”系为办理贷款，既然资金已严重短缺，又怎么可能在当日交纳全部房款。此外，交款收据盖有带13位网络编码的亚德公司财务专用章，该种印章自2008年才启用，由《商品房买卖合同》及抵押登记凭证上印章均无网络编码的事实可见，该收据系牛德宏伪造；2008年债务抵偿协议系牛德宏与亚德公司所签，基于牛德宏原本就是亚德公司老总的事实可以想见，其完全有可能利用掌握公司公章的便利条件而伪造该证据，原审不仅认定该证据的真实性，且以此无权处分行为反推房屋原系牛德宏所有，认定事实明显错误；三、原审认定“牛德宏因要用涉案房屋办理抵押贷款，故协调有关部门快速办理私房产权证具有一定合理性”、“涉案房屋一直由原告实际占有、使用”，继而认定原被告之间“借名买房”事实成立错误。商品房贷款无须提交房产证，办理房产证反而产生过户费；即使是为贷款，牛德宏也可将三套房屋房产证均办在杨子平名下；办理房产证的时间在1月，贷款时间在6月，时隔半年，无法证实为办贷款而办证的“紧迫性”；物业费、水电费票据仅能证明其交纳部分费用的事实，社区证明不能代替居住证，上述证据无法证实涉案房屋一直为牛德宏占有、使用的事实。实际上，涉案房屋2005年后一度为亚德公司占有，在该公司注销后，才由牛德宏利用职务便利占有。综上，牛德宏提交部分证据系伪造，原审法院推翻物权登记效力，认定双方系借名买房关系，判决涉案房屋归牛德宏所有错误。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回牛德宏的原审全部诉请。被上诉人牛德宏答辩称，何明忠与亚德公司之间不存在真实买卖合同关系，何明忠并未依据双方所签《商品房买卖合同》支付购房款，亚德房产公司也并没有向何明忠交付涉案房屋，何明忠亦未向法庭出示任何受赠房屋的证据。事实是，2004年亚德公司取得红星花苑开发权后，于2004年6月6日动工开始建设，何明忠于2004年8、9月份经人介绍进入亚德公司工作。2005年初，因涉案房屋所在楼盘未完工，资金紧张，当时作为法人的牛德宏与案外人刘学成达成协议，由刘学成协调关系办理银行贷款，牛德宏提供三套房屋作为抵押担保，于是才会在2005年1月22日借用上诉人何明忠、案外人刘学成、杨子平的名义办理房产证。购房合同系1月22日签订，1月24日便办理了房产证，此时亚德公司在建楼盘还未进行销售，若不是办理贷款，亚德公司也不会协调关系，快速办理房产证。2005年6、7月份，何明忠通过给分包方多测量工程，多结算工程款而拿回扣，后被公司发现，牛德宏告诉介绍人以后，给何明忠结算完工资后，何明忠主动辞职离开。在建楼盘于2005年10月交工，2006年年初，公司才为业主收集办理房产证的资料，着手统一办理房产证。牛德宏办理的银行贷款是商业贷款，并不是商品房按揭贷款，当然需要房产证。而且银行为了规避风险，要求必须是三个不同的房屋产权人，才可以抵押。因牛德宏系公司法人，不方便以此名义，才会用何明忠、杨子平、刘学成三人的名义。2005年十三师没有自己的银行，办理贷款需要在地方银行办理，当时农村信用社不认可兵团房产局颁发的房产证，牛德宏协调兵团司令部和新疆建设厅联合发文，最后认定房产证的合法有效性，办理此事需要时间，所以才会到2005年6月才办理抵押担保。虽然涉案房屋因此登记在何明忠名下，但自2005年完工以后，由牛德宏花费8万余元进行装修，并一直居住使用至今。在此期间，何明忠并未主动向亚德公司交付购房款，也未向牛德宏主张过任何权利。后于2008年，因牛德宏将公司转让时，与新的一人公司股东黑生明进行结算时才将涉案房屋以以物抵债的方式将对亚德公司享有的债权抵作购房款，因此双方签订了抵债协议，约定收据按照购房合同签订的日期填写到2005年1月22日。2008年亚德公司100%股权已转让给了黑生明，2010年黑生明因经营不善，也已将公司注销，公司全部手续和印章也因此注销，牛德宏早已没有公章，公司注销更不可能找到公章，上诉人说法纯属猜测。综上，涉案房屋的所有权应归被上诉人牛德宏所有。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，2008年6月11日《债务抵销协议书》系牛德宏与亚德公司签订。杨子平系牛德宏妻子。本院认为，关于在涉案房屋权利人已经登记为何明忠的情况下，牛德宏要求确认涉案房屋归其所有是否有违物权公示公信原则及物权法的相关规定的问题。因不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。不动产产权登记产生的公示公信效力主要是保护不动产登记权利人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况。在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房人与实际购房人之间，应探求双方真实意思表示来确认真正的权利人。由此，牛德宏的原审诉请与物权公示公信原则并不相悖而未违反物权法的相关规定，对何明忠相关异议，本院不予采纳。本案事实方面的争议焦点是牛德宏、何明忠之间的法律关系，即为借名买房关系还是赠与合同关系的问题。依本案查明事实，红星花苑5号楼2单元202室房屋产权登记在何明忠名下。而该房屋自交付时，即由牛德宏实际控制并使用。现牛德宏主张涉案房屋虽以何明忠名义购买，并将房屋登记在何明忠名下，但实际由牛德宏享有房屋权益，故要求何明忠办理房屋所有权转移登记。为证明其主张，牛德宏提交了涉案房屋的《商品房买卖合同》、购房款收据、房屋所有权证的原件，《借款协议》、抵押人《房屋所有权证》收存单、《收回贷款凭证》、《债务抵销协议书》、物业缴费收据、电费、暖气费缴费收据等证据。何明忠对此不予认可，认为《债务抵销协议》及收据系伪造；贷款无须房产证，没有必要办理房产证；即使要办，也不必办在三人名下，办在杨子平一人名下即可；买房与贷款时隔6个月，不存在为办贷款而快速办理房产证的“紧迫性”；物业费、电费等票据只能证明缴费事实，不能证明实际居住，居住应办理居住证；主张涉案房屋系其牛德宏赠予，但仅提交工作证一份。本院认为，牛德宏系亚德公司股东及法定代表人，在其与其妻子杨子平二人控股的亚德公司因开发楼盘陷入资金困难，以其他途径办理贷款不能的情况下，通过与公司员工何明忠等签订《商品房买卖合同》，然后办理房屋产权证，继而与刘学成签订《借款协议》，以三套房屋抵押，通过刘学成向银行办理贷款融资，符合当时的情境。牛德宏通过刘学成办理的并非尚未取得房屋所有权的住房按揭贷款，而是房屋抵押贷款，该种贷款要求借款人必须提交房屋产权证。对于为何不将所有房产都登记在杨子平名下、为何在6月才办理贷款，牛德宏解释银行为规避风险，要求抵押担保由不同人提供，且当时十三师没有自己的银行，房屋抵押贷款异常难办，经多方协调才于6月办理。该解释说明与现实中，银行一般会对抵押担保设置一定限制条件以防范贷款风险；兵团房产证确遭不同对待、办理贷款较为困难的实际情况相符，具有合理性。物业费、电费、采暖费票据，系使用该房的直接证据，社区证明亦能证实牛德宏系该社区涉案房屋居住者，上述证据足以证实涉案房屋始终由牛德宏控制使用，使用权益一直由牛德宏享有的事实。且涉案房屋《商品房买卖合同》、房屋产权证始终由牛德宏保存，何明忠从未持有，在长达10年的时间中，何明忠亦从未向牛德宏主张过该房屋任何权利。从本案证据看，也并无其他证据能够证明亚德公司或牛德宏曾有将涉案房屋赠与给何明忠的意思表示。对于房屋的来源、使用情况、合同及房产证的持有等问题，何明忠均不能作出合理的解释说明。综上，从双方提交的各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面结合当事人的陈述进行综合审查判断，本院认为，牛德宏所提交的证据的证明力明显优于何明忠所提供的证据。故原审法院确认牛德宏与何明忠之间存在借名向亚德公司购买红星花苑5号楼2单元202室房屋的事实，对牛德宏要求何明忠协助将该房屋所有权移转登记至其名下的请求予以支持并无不当。需要说明的是，《商品房买卖合同》已成立并生效，涉案房屋房款交纳问题，并不能否定牛德宏系涉案房屋实际购买人的事实而与本案处理结果无涉。综上所述，何明忠的上诉请求，因缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2500元，减半收取计1250元；二审案件受理费2500元，合计3750元，由上诉人何明忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  余江兵代理审判员  杜 倩代理审判员  游乐然二〇一五年十一月二十三日书 记 员  张晓月