广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0881民初3433号 原告：陈友修，男，1981年5月18日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：陆一平，广西五针松律师事务所律师。 被告：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路，统一社会信用代码：914508815594146935。 法定代表人：卢培清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢仲健，男，该公司员工。 原告陈友修与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告陈友修的委托诉讼代理人陆一平，被告清隆公司的委托诉讼代理人卢仲健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈友修向本院提出诉讼请求：判决被告支付违约金（以购房款498189元为基数，从2017年2月1日起至原告取得涉案商品房权属证书之日止，按年利率6%的标准计算）给原告。事实与理由：2013年2月25日，原、被告签订商品房买卖合同，约定:原告向被告购买被告公司开发的商品房一套；被告应于2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；被告应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案等内容。原告在合同签订后已交付购房款498189元给被告，但被告于2016年2月1日交房后，未按合同约定履行报备义务，致使原告未能取得产权证书，被告的行为已违约，应承担违约责任。为此，原告提起诉讼。 被告清隆公司辩称，1、被告对双方签订的商品房买卖合同约定内容、原告已交清购房款、被告已交房给原告等事实无异议。2、被告已履行将权属登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，但登记部门以桂平市国土资源局于2017年3月2日下发的{浔国土资字[2017]14号}文件为由，停止办理被告涉案项目的产权登记手续，拒不接收被告所提交的办理房屋权属登记所需的资料。3、合同约定交房期间为2014年9月30日前，原告现提起起诉已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告所提诉讼请求。 本院经审理确认以下法律事实：2013年2月25日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于桂平市商品房，总房价款493638元；合同第八条约定:“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人未按本合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人已付房价款，并按已付房价款的百分之二赔偿买受人损失，若买受人没有在通知规定期限内将办理房屋权属证书的相关材料和费用提交给出卖人统一代为办理的，由买受人自行承担相关责任”。被告虽于2016年2月1日将上述商品房交付给原告，但至今未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2016年5月31日，原告将商品房面积差额款4551元补交纳给被告。 另查明，桂平市国土资源局于2017年3月2日下发《桂平市国土资源局关于万锦豪园项目用地调整容积率补缴土地出让金的催缴通知》{浔国土资字[2017]14号}，被告公司因未能按要求补交纳因调整容积应补交纳的土地出让金816.4409万元，故该局停止办理被告公司该项目房地产的预售、现售、土地审批、土地登记、土地核验、竣工验收和竣工验收备案等手续。 本院认为，原告陈友修与被告清隆公司之间订立的商品房买卖合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。 合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及本案合同的约定，被告的办证义务是向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案，而涉案房屋是否具备产权性质及发证，应属不动产登记部门审查及做出具体行政行为的范围，故原告请求违约金计算支付至办讫权属证书之日，于法无据，本院不予支持。涉案合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现庭审查实被告已于2016年2月1日将上述商品房交付给原告的法律事实，故被告应于2017年2月1日前履行此项合同义务。根据桂平市国土资源局于2017年3月2日下发《桂平市国土资源局关于万锦豪园项目用地调整容积率补缴土地出让金的催缴通知》可证实，由于被告的原因致使其至今未能依合同约定提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，被告的行为已构成了违约，应按合同第十五条的约定承担违约责任。原、被告所签订的合同未约定有明确的违约金金额或计算方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告现起诉主张按年利率6%的标准计付违约金应予支持，故被告应以购房款498189元为基数，从2017年2月2日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，按年利率6%计付违约金给原告。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%即498189元×30%=149456.7元。 合同中虽约定被告应在2014年9月30日前将商品房交付给原告使用，但被告直至2016年2月1日才将涉案商品房交付给原告使用。依据合同第十五条的约定，被告应在商品房交付使用后365日内即2017年2月1日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，现原告于2018年9月12日起诉主张权利未超过诉讼时效。被告辩称应从合同约定交房时间即2014年9月30日起算诉讼时效，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，判决如下： 一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付违约金（以购房款498189元为基数，从2017年2月2日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，按年利率6%计付，且上述违约金的总额以149456.7元为限）给原告陈友修； 二、驳回原告陈友修的其他诉讼请求。 本案受理费429元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费858元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  杨 进 二〇一八年十一月二十八日 代书记员  陈丽虹