海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初2156号   原告：卢某，男，1963年3月27日出生，汉族，现住海口市。   委托诉讼代理人：林某，海南坤和律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某，海南坤和律师事务所律师。   被告：海口琼山琼达旅馆，个体户，经营地址海口市琼山区。   经营者：黄惠珠，女，1972年4月29日出生，汉族，住海口市琼山区。   委托诉讼代理人：黄某，系黄惠珠姐姐，女，1967年1月16日出生，汉族，现住海口市琼山区。   委托诉讼代理人：李某，海南海新律师事务所律师。   原告卢某与被告海口琼山琼达旅馆（以下简称琼达旅馆）排除妨害纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢某及其委托诉讼代理人林某、张某，被告琼达旅馆的经营者黄惠珠及其委托诉讼代理人李某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告卢某向法院提出诉讼请求：1.被告对原告的房屋立即停止侵害、排除妨害及恢复原状（即立即返还占用原告的房屋）；2.被告向原告支付侵占原告房屋用以经营给原告造成的经济损失130000元（具体金额以司法评估为准）；3.本案诉讼费和鉴定费由被告共同承担。事实和理由：2010年1月12日，原告通过拍卖方式取得了位于海口市××镇房产的所有权，于2010年4月26日办理了房屋所有权证（证号为：海房字第HK123716号房屋所有权证），于2012年9月10日取得了涉案房屋的国有土地使用证（证号为：海口市国用（2012）006846号）。原告进场经营时，发现被告琼达旅馆占用原告房屋一层大量面积用作旅馆前台和旅馆通道，一楼通道内侧还在经营水吧，并且在原告房屋外墙上悬挂大量旅馆招牌、广告牌，严重影响原告的合法权益，故原告于2012年10月28日向被告琼达旅馆以及与该房屋相邻的后屋屋主黄定元（水吧经营者）发出公告，要求琼达旅馆和黄定元停止对涉案房屋的所有侵权行为，要求拆除户外悬挂的广告牌、招牌，自行清场，否则追究相应的法律责任。被告置之不理，从未进行处理及清场，一直在私自占用原告一楼的通行通道设立旅馆前台，占道经营至今，对原告的合法权益造成了极大损害。综上所诉，原告对涉案房屋拥有用益物权，被告未经原告同意占用原告的房屋经营设置旅馆的前台，妨害了原告对该地行使使用权。原告现依据《中华人民共和国物权法》第9条、第35条、第37条、第245条、《最高人民法院关于适用的解释》第59条的规定，向法院起诉，望判如所请。   被告琼达旅馆辩称：一、被告不存在占用原告房屋的行为，原告的起诉没有任何事实依据。本案诉讼所涉房屋系被告经营者黄惠珠父亲黄定元名下的房产，2000年10月18日，黄定元与中国银行琼山支行签订《房屋买卖补充合同》，约定将该房产转让给中国银行琼山支行，合同第二条明确约定：乙方（即中国银行琼山支行）同意留出一楼右侧上、下楼梯口处作为双方进出的通道。同时，中国银行琼山支行出具承诺书，承诺购买黄定元楼房，首层留有双方人行通道，保障卖方（即黄定元方）正常通畅无偿进入后楼通道的使用。2010年1月，中国银行琼山支行将上述房产予以拍卖，原告竞买成功，且在《委托拍卖合同》第十四条以及《竞买协议》第九条瑕疵告知中明确注明：1号标的（即本案所涉房屋）首层的人行通道为共用通道，买受人购买房屋后，必须保证留有通向后楼的人行通道，保障后楼住户正常通畅无偿进入后楼通道的使用。原告作为竞买人，其在《竞买协议》上签名确认，这足以证明原告对上述瑕疵是明知的，而且原告自愿参与竞买并成功成为买受人，表明原告对上述瑕疵是予以认可的，即原告认可首层的人行通道为共用通道，该通道根本不属于原告个人所有的房屋。2011年9月18日，黄定元向国土部门提出申请，要求在办理上述房地产登记的时候，加入土地使用通行权的登记，海口市国土资源局受理后，于2012年11月7日向原告作出市土资籍字[2012]544号《关于限期收回国有土地使用证的通知》，确认原告在办理本案房屋所涉的土地证时，在该宗地中已设立了首层留有双方人行通道并保障后楼业主正常通畅无偿进入后楼通道的通行权。综上，被告设立的接待前台使用的是共用通道，根本不是原告的房屋。二、原告承诺允许被告使用共用通道。原告通过拍卖取得上述房屋后，在办理房地权属证明时，原告于2011年8月1日向国土部门出具《承诺书》，承诺首层留有双方人行通道，保障后楼业主黄定元等正常通畅无偿进入后楼通道的使用。三、被告的经营者及家人对涉案通道享有合法地役权，有权利使用。本案涉案通道系被告的经营者及家人进入后楼的必经通道，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。被告的经营者及家人对涉案通道享有合法地役权。被告的经营者及家人并不存在违法使用共用通道的行为，更不存在恢复原状的说法。四、被告的经营者及家人合理使用共用通道，既未损害原告的利益，也未对原告增加任何限制。由于本案前后两栋楼均为黄定元所建，其位置具有特殊性，被告出于日常经营需要，必须通过行使通道的地役权才能保证合法使用后楼的权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十九条规定，被告并未损害原告利益且不妨碍原告，原告应当允许被告的经营者及家人合法使用通道。五、被告使用共用通道，属于迫不得已和历史遗留问题。被告自2009年4月14日起成立至今一直在后楼经营旅馆业务，在原告通过拍卖取得该房产之前，被告已经在公用通道内就有前台了，这个前台是父亲黄定元房子没有卖给中行时就已经存在了，当时中行是认可的，没有任何人提出异议，依照当时现状现形买卖进行交易的，这个前台一直继续存在至今。原告在竞买之前去看现场时，对此情况是明知的，也依照当时现状现形买卖进行交易的。被告在后楼经营旅馆业务，只有双方共用通道可以与外界通行，是唯一进入后楼的通道。唯一的通道是历史形成的，前台在共用通道内，即然是共用的，被告拥有使用权，在不妨碍别人通行的情况下被告也可以使用。但需要说明的是，被告的前台仅使用了共用通道的3平方米，根本没有影响该通道的正常通行。六、原告一直未主张权利，以事实行为表示其认可被告设立接待台及广告牌的行为。原告自取得上述房屋后就已经知道上述情况，但其一直未向被告主张任何权利，至今已达九年之久，这足以说明原告以其放弃主张权利的事实行为，对上述事实表示予以认可。所以，现在原告已没有任何权利提起诉讼。七、被告使用共用通道未给原告造成任何经济损失，原告该项诉求没有任何证据可以证明。根据上述几点陈述，被告设立旅馆前台使用的是共用通道，而且仅仅使用3平方米，并不影响该共用通道的正常通行及使用，更没有影响到原告的正常通行及使用，根本没有给原告造成任何的经济损失，原告也没有提供任何证据证明其损失情况。八、原告的诉讼请求没有任何事实依据，应予以驳回。   当事人围绕其诉讼请求进行举证，本院组织双方进行质证。原告提交如下证据：1.《委托拍卖合同》（2009年12月25日）、2.《竞买协议》（2010年1月11日）、3.海南日报-联合拍卖公告（2010年1月4日）、4.《海南昌丰、物资、泰达拍卖有限公司拍卖成交确认书》（2010年1月12日）、5.海口市国用（2012）006846号国有土地使用证、6.海口市房权证海房字第XXXX号房屋所有权证、7.公告（原件在国土局备案）、8.现场照片、9.公告、现场照片（2012年10月，四张）。被告对上述证据1-6、8的真实性没有异议，对证明内容有异议；因其他证据无原件核对，对其真实性均不予认可。被告提交证据：1、《房屋买卖补充合同》，2、证明书，3、2011年8月1日原告出具的《承诺书》，4、2000年10月18日中国银行琼山支行出具的《承诺书》，5、土地使用通行权登记申请书，6、府城社区居委会出具的《证明书》，7、市土资籍字[2012]544号文件及土地登记发证信息，8、黄定元通道示意图，9、现场照片，10、国有土地使用证及房屋所有权证。原告对被告提交的证据1、9的真实性没有异议，对证据3-5、10的真实性由法院依法认定，对证据2、6-8的真实性有异议。本院对双方无争议的证据的真实性予以确认并附卷在案，对双方有异议的证据认证如下：一、对原告提交的证据7、9，因该照片的形成时间为2012年，与公告的落款时间可以相对应，本院对该两份证据的真实性、关联性予以确认。二、被告提交的证据2由吴佩瑀出具的证明，鉴于其与被告经营者的亲属关系，本院对此证明力不予采信。证据3-5均系被告从国土部门复印而来，本院对其真实性予以采信。证据10与原件核对无异，本院对其真实性予以采信。证据6、8系相关行政单位所出具，本院对其真实性予以采信。对证据7照片，本院无法核实该证据来源，对该证据的真实性不予采信。   本院经审理认定的事实如下：2010年1月11日，原告卢某通过拍卖竞买方式以成交价200万元购得位于海口市××镇房产（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号，建筑面积为929.66平方米，所在土地证号：琼山籍国用（2000）字第01-0571号，土地面积236.76平方米）。其中有原告签字的《竞买协议》中的瑕疵告知条款中载明，竞买标的(即涉案房屋)中首层的人行通道为共用通道，买受人购买房屋后，必须保证留有通向后楼的人行通道，保障后楼住户正常通畅无偿进入后楼通道的使用。2010年4月26日涉案房屋产权变更登记至原告卢某名下,2012年9月10日原告取得涉案房屋的土地使用权[证号：海口市国用（2012）006846号]。   再查明，被告琼达旅馆系2009年4月14日登记设立，其经营场所位于海口市××区，与涉案房屋系紧挨相邻的前后楼，根据现四周地理位置，通向被告所在的后楼需从原告的首层通道经过，且在共用通道的右侧设有通往后楼二楼的楼梯。在原告取得涉案房屋之前，被告已经在涉案房屋的外墙进行悬挂广告牌宣传。原告称其自入场经营时，发现被告占用涉案房屋首层的共用通道设置了前台，并在墙壁上悬挂了其“琼达旅馆”的招牌后，多次要求被告撤离，被告均不予理会一直占用至今，遂诉至法院。被告在第一次庭审中以及答辩状中均认可其在原告取得涉案房屋时已经在共用通道中设置前台，自旅馆设立就在通道的门口屋檐下悬挂广告牌。   另查明，涉案房屋的产权原属于黄定元，即琼达旅馆经营者黄惠珠及管理者黄某的父亲。黄定元将涉案房屋转让给中国银行琼山支行，要求留有通向后楼的通道，因此中国银行琼山支行在一楼砌一面围墙隔出一条38.84平方米的通道。双方于2000年10月18日签订《房屋买卖补充合同》，中国银行琼山支行承诺同意留出一楼右侧上、下楼梯口处作为双方进出的通道，但所有权属于中国银行琼山支行。中国银行琼山支行于同日出具《承诺书》，称首层留有双方人行通道，保障卖方正常通畅无偿进入后楼通道的使用。卢某通过竞买购得涉案房屋后，于2011年8月1日出具《承诺书》，载明“本人卢某现为海口市府城镇板桥路12号业主，经与后楼业主黄定元协商，并承诺首层留有双方人行通道，保障后楼业主黄定元等正常通畅无偿进入后楼通道的使用。该通道的所有权归本业主，其他人不许占用及利用。”   此外，经原告申请对被告占用涉案房屋首层部分期间即2012年10月28日起至2018年6月28日止的租金损失进行司法鉴定，经双方当事人摇号确定委托鉴定机构海南华路土地房地产评估咨询有限公司以及海南中瑞城资产评估事务所（普通合伙），最终以委估资产无原始成本资料，亦无法在市场上查询到其收益情况，不满足资产评估的前提条件为由退回委托。   本院认为，本案涉案房屋的权属人系原告卢某，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，任何人都不能妨害其物权，否则其有权请求排除妨害。鉴于涉案房屋与后楼房屋的紧挨相邻的特殊地理位置，原告在取得该房屋时已明知该房屋具有的瑕疵，即需在首层留有通向后楼的人行通道，保障后楼住户正常通畅无偿进入后楼，但该通道的所有权仍属原告卢某。因此通往后楼的使用者对该通道仅享有无偿的通行权。但本案被告在未取得原告的同意下，占据通道约三平方米的位置设置旅馆招待前台用于经营活动，并在通道的出口悬挂其广告牌，截止庭审前仍未撤离及拆除。被告上述行为已侵害了原告的物权，因此原告要求被告拆除在通道设立的前台等相关设施设备以及悬挂的广告牌的请求，于法有据，本院予以支持。   关于原告主张被告赔偿其占用期间的经济损失，因经相关鉴定机构对该部分损失无法评估具体数额，而被告的侵权行为确实发生，且时间持续较长，另考虑被告占用通道系用于经营而非日常生活使用，本院酌情判令被告赔偿原告15000元。   综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下:   一、限被告海口琼山琼达旅馆于本判决生效之日起十日内拆除及撤离其在原告卢某位于海口市××镇设置的前台以及悬挂的广告牌等物品；   二、限被告海口琼山琼达旅馆于本判决生效之日起十内向原告卢某支付赔偿金15000元；   三、驳回原告卢某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币3400元（原告已预交），由被告海口琼山琼达旅馆负担392.3元，原告卢某负担3007.7元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 刘海云   审判员 杨 新   人民陪审员 吴坤弼     二０一八年十一月十六日   书记员 黄良文   速录员 杜晓雯   附相关法律司法解释条文：   《中华人民共和国物权法》   第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。   第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。