四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初11735号 原告：吴某1，女，汉族，2008年1月18日出生，住重庆市九龙坡区。 法定代理人：吴某2，系原告吴某1母亲，女，汉族，1963年4月15日出生，住重庆市渝中区。 原告：沈晴希，女，汉族，1988年3月23日出生，住重庆市渝中区。 二原告共同委托诉讼代理人：何美儒，北京安博（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 二原告共同委托诉讼代理人：苟凌，北京安博（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都龙湖锦鸿置业有限公司，住所地：成都市高新区尚阳路12号。 法定代表人：陈序平。 委托诉讼代理人：鞠虹阳，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 原告吴某1、沈晴希与被告成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称“成都龙湖公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。二原告委托诉讼代理人何美儒、苟凌，被告委托诉讼代理人鞠虹阳、冯思然均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴某1、沈晴希向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签署的《商品房买卖合同》第二十条第3款中“该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体产权人共有，但使用应符合物业服务相关规定、且可以用于经营用途（例如设置广告），具体不可撤销的由出卖人安排决定，同时，鉴于该等经营增加了物业的价值发挥了物业的用途，故利用屋面、外墙面从事经营行为的成本由出卖人自担、收益亦归出卖人享有”的合同条款无效；2、请求判令被告立即拆除原告所购买商品房玻璃幕墙外的广告 牌位；3、本案案件受理费、鉴定费等费用甴被告承担。事实与理由：2012年3月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》〈合同自编号：CD0221911〉约定：原告共同购买被告在成都市高新区，房屋建筑面积315.30平方米，用途为商业，房款合计2837700元，被告应在2013年6月30日前向原告交付房屋。在原告与被告签订合同时，被告物业销售人员同时介绍原告所购商品房临街外墙面为全玻璃幕墙，位置佳、采光好、视野开阔。2013年5月28日，原告向被告支付完毕全部房款，被告也在合同约定期限向原告交付了房屋。2014年8月12日，原告取得了案涉房屋的权属登记证书（权2716xxx号），案涉房屋正式登记地址为高新区天骄路58号xxx。但原告在接收被告所交付的商品房后发现，原告所购买的商品房玻璃幕墙外墙面设置有一幅长、宽近十米的实体广告牌位，遮挡了原告所购商品房临街玻璃幕墙近三分之二的面积。该广告牌位的设置，不仅与原告物业销售人员介绍的采光好、视野开阔不符，且严重影响了房屋室内采光和使用环境，由此导致原告所购商品房无法正常对外出租，给原告造成了重大经济损失。原告发现玻璃幕墙外设置的广告牌后，遂与被告协商要求拆除该广告牌位，但被告却以双方所签订《商品房买卖合同》二十条第三款有约定为甴，拒绝拆除该广告牌位。原告认为，根据相关法律规定，原告购买商品房所在楼栋的全体业主对所在楼栋房屋外墙面享有共有和共同管理的权利。且利用共有部分进行经营活动或处分共有部分，应当由全体业主共同决定，除此之外，其他任何人无权决定房屋外墙面的使用权。业主对共有部分享有的权利为法定权利。因此，被告将商品房对外销售后，其不具“不可撤销安排和决定”在已售商品房外墙面设置广告牌位的权利，更何况是在具备釆光和视野开阔优势的玻璃幕墙外设置广告牌位，该条约定违反了法律及司法解释的规定。被告的行为不仅损害包括原告在内该楼栋内其他房屋所有权人对共有部分共有权和使用的决定权，而且特别严重地损害了原告对所购商品房专有部分所享有的合法权益，该条款内容属于无效条款。其依据无效条款在原告所购商品房外墙靣设置广告牌位的行为无效。同时，该合同条款为被告提供的格式条款，存在严重损害原告合法权益、排除了原告对共有部分所享有主要权利的情况，但被告并未以合理方式提请原告注意，被告所制定的上述格式合同条款内容同样无效。 被告成都龙湖公司答辩称，原告曾在2017年10月8日提起过侵权之诉，当时承办法官指出并非侵权，故原告撤诉后重新起诉，形成本案讼争。既然原告不再从侵权角度主张权利，而是从合同角度，本案案由也是“商品房预售合同纠纷”，则从合同角度，答辩人认为：一、针对原告第1项诉讼请求：此为确认之诉，但由于其涉及到全体业主权利，系共益权性质，故原告无主体资格就此项问题提起诉讼。更何况：①该条款是在承认全体业主使用权的基础上，对如何使用的一种安排而已。物权的占有、使用、收益、处分本就是可以分离的四项权能。②《物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定……有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即，如果要改变这种全体业主都已经签署同意的条款，首先应通过业主大会来解决，而不直接属于人民法院直接裁决的范畴，或者由业主大会(业主委员会)起诉主张共益权利部分，而不该由某一个业主起诉去主张和确定了涉及全体业主的安排。二、针对原告第2项诉讼请求，原告在2017年所提起的诉讼请求中就作过此主张，当时的角度是侵权。当时承办法官也已经指出，开发商系按约定和设计修建，谈不上侵权。同样，今日原告要求拆除，其实还是同样道理：开发商系按约定和设计修建，没有该被拆除的理由。即使原告的诉讼策略是建立在：先通过第1项诉讼请求的无效确认，意图使牌位的存在丧失依据，故承接第2项诉讼请求，这种策略也是错误的。因为即使第1项诉讼请求被法院支持，也不决定牌位是否该存在、是否该被拆除的问题。一个建筑物的设施（牌位）是否该存在，是由约定和设计等决定的，本身甚至都不该由、不会由法院做建筑专业方面的决定。法院需要判断的是该设施的存在通过了设计和验收，就该肯定其存在，而不是任意拆除。综上，恳请驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2012年3月6日，吴某1法定代理人刘见华、沈晴希与成都龙湖公司签订《商品房买卖合同》，约定吴某1、沈晴希购买成都龙湖公司开发的龙湖时代天街18幢xxx商铺，测绘建筑面积315.30㎡，套内建筑面积217.32㎡，总价2837700元。成都龙湖公司应当在2013年6月30日前向吴某1、沈晴希交付该商品房。该合同第二十条第三款约定“……该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体产权人共有，但使用应符合物业服务相关规定、且可以用于经营用途（例如设置广告），具体不可撤销的由出卖人安排决定，同时，鉴于该等经营增加了物业的价值发挥了物业的用途，故利用屋面、外墙面从事经营行为的成本由出卖人自担、收益亦归出卖人享有……”。同时，吴某1、沈晴希与成都龙湖公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第十三条第一款约定“……本项目存在非住宅物业的，非住宅物业建筑体之外墙面、屋面所设广告位的收益权和本项目物业底商广告位的收益权归出卖人享有……”。该补充协议附件为18#楼5层商业平面图，该平面图在3号商铺的外则明确标注“大型户外广告位设置处”，吴某1法定代理人刘见华、沈晴希在该平面图上签字确认。 2013年6月27日，吴某1法定代理人刘见华签署《商品房交接单》，接收了503号商铺。 2014年8月12日，高新区天骄路58号附503号5层商铺登记为吴某1、沈晴希按份共有（各占50%）。 上述事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房交接单》、房产证、当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。 关于《商品房买卖合同》第二十条第三款的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，吴某1、沈晴希对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利承担义务，即吴某1、沈晴希对503号商铺所在楼宇的屋面、外墙面等共有部分与其他业主共同享有权利。在此基础上，吴某1、沈晴希将其享有的共有权利中的占用、使用、收益交由成都龙湖公司享有，即成都龙湖公司通过合同约定的方式取得该用益物权。《商品房买卖合同》第二十条第三款的约定，虽系成都龙湖公司为重复使用而制作的，但该条款在赋予成都龙湖公司用益物权的同时，亦将义务交由成都龙湖公司负担，根据权利义务对等原则，该条款并不存在单方排除吴某1、沈晴希权利，加重吴某1、沈晴希责任的情形。综上，《商品房买卖合同》第二十条第三款的约定系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。吴某1、沈晴希主张《商品房买卖合同》第二十条第三款的约定无效，不具有事实及法律依据，本院不予支持。 关于吴某1、沈晴希的诉讼主体资格问题。根据前述分析可知，吴某1、沈晴希作为503号商铺所在楼宇外墙面的共有权人，虽无法确认其共有的具体人数，但并不妨碍吴某1、沈晴希将其享有的共有权中的部分权能赋予给成都龙湖公司。同时，既然吴某1、沈晴希可以通过合同约定的方式处分其权利，则吴某1、沈晴希同样有权对处分权利的合同条款效力进行确认。成都龙湖公司辩称合同条款涉及到全体业主权利，原告无诉讼主体资格的意见，本院不予采纳。 关于拆除广告牌位的问题。根据《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定，对于楼宇外墙面的经营性行为，业主不可撤销的由成都龙湖公司安排决定，成都龙湖公司据此约定并按照设计规划在吴某1、沈晴希所有的503号商铺外墙设置广告位，并未违反合同约定。另，吴某1、沈晴希要求对采光和通风进行鉴定以证明成都龙湖公司交付的503号商铺不符合约定。首先，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》并未对拟交付的503号商铺的交付标准进行约定；其次，成都龙湖公司在《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的附件图纸中明确标识了“大型户外广告位设置处”，即明确对该商铺的不利因素予以标注，成都龙湖公司并不存在隐瞒或欺诈，吴某1、沈晴希在该图纸中签名确认而未提出异议，视为其接受。综上，吴某1、沈晴希要求对采光和通风进行鉴定拟证明成都龙湖公司交付的商铺不符合合同约定，二者之间没有关联性，本院不予准许。吴某1、沈晴希认为成都龙湖公司交付的房屋不符合约定并据此要求成都龙湖公司拆除广告牌位的主张没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第七十条、第七十二条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告吴某1、沈晴希的全部诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告吴某1、沈晴希负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢菲 二〇一八年十一月六日 书记员  唐欢