广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗天法民四初字第824号原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地在广州市天河区。法定代表人：王德雄，董事长。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告：林璇珠，住广东省汕头市金平区。委托代理人：曹彪，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告：广东宾宝服饰有限公司广州分公司，住所地在广州市荔湾区。法定代表人：佘旭锦。委托代理人：陈宇昆，广东威戈律师事务所律师。被告：广东宾宝服饰有限公司，住所地在广东省汕头市龙湖区。法定代表人：佘旭锦。委托代理人：陈宇昆，广东威戈律师事务所律师。原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告林璇珠、广东宾宝服饰有限公司广州分公司（以下简称“宾宝广州分公司”）、广东宾宝服饰有限公司（以下简称“宾宝公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人陈广鹏、梁纪锋，被告林璇珠的委托代理人曹彪，被告宾宝广州分公司、宾宝公司的共同委托代理人陈宇昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万某公司诉称：2010年9月27日，原告与被告林璇珠签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告林璇珠向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L2层01号商铺，双方办理租赁登记备案手续。原告按约定向被告林璇珠履行包括交付租赁单元的各项义务。在合同履行过程中，双方经综合考虑并协商一致，于2013年3月20日签订《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（二）》，附条件调低被告林璇珠应交租金金额，即如果被告林璇珠在履约过程中存在违约行为，原告有权取消该租金调整优惠。然而，被告林璇珠仍于2011年10月至2013年9月期间拖欠应付租金。原告向被告林璇珠发出催促缴纳租金的通知文件，但被告林璇珠对此置之不理，仍拒缴款项。此后合同因被告林璇珠原因而解除，原告委托律师向其发出催缴租金的《律师函》。原告认为，被告林璇珠欠付租金构成严重违约金，应当承担违约责任。鉴于被告林璇珠的严重违约行为，合同依法解除。合同解除后，原告有权不予退还被告林璇珠已缴纳的租赁保证金，要求被告林璇珠立即清付租金及违约金。原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的30%作为违约金的权利。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告林璇珠向原告支付2012年2月至2013年9月期间的租金2538492元及逾期付款违约金（以每月租金为本金，按每日2‰的标准计，自每月6日计至付清为止）；2、被告宾宝公司广州分公司及宾宝公司对被告林璇珠上述债务承担连带清偿责任；3、三被告承担本案诉讼费用。被告林璇珠答辩称：一、我方认为原告所主张的租金过高，我方认为原告按照合同计算2012年2月至2013年9月的租金是不符合合同约定，原告认为依据补充协议（二），原告按租赁合同计算租金的条件没有成就。二、被告按照补充协议（二）的标准已经支付837729元租金，按补充协议（二）所约定的应付租金为877796元，我方尚欠的租金实际是40067元。我方撤场后已多次与原告就租金进行协商，协商的标准也是按补充协议（二）所约定的租金标准进行协商，这也是被告为何后来会支付60万元租金的事实。我方认为原告所主张的违约金是过高的，应当按照银行同期贷款利率的标准计算。因为实际上我方已按补充协议（二）基本付清租金，没有给原告造成较大的损失。被告宾宝公司广州分公司及宾宝公司共同答辩称：涉案商铺的承租方原是被告林璇珠，被告林璇珠是我方的代理商。当时被告林璇珠与原告签署了补充协议（二），该协议约定原告给予被告林璇珠减租，拖欠租金总金额调整为76万元。补充协议（二）执行了一半，至少已执行的部分，原告是认可按补充协议（二）执行，所拖欠租金的日期不应自2012年2月起算。即使按租赁合同标的计算，也应按已支付租金部分的比例进行计算。我方与林璇珠签订单店加盟战略伙伴协议及特许经营合同，已明确约定林璇珠对加盟宾宝旗舰店自负盈亏，只是在店铺的装修及整体的价格符合宾宝公司的要求，其他均由林璇珠自己承担。故林璇珠与原告所签订的租赁合同也应当由林璇珠承担相应的租金交纳义务。同时，整个店铺的装修方面也从原告提到的证据有相应的反映，原告所提交的证据3至5，当时林璇珠和宾宝公司共同委托了林璇珠的员工陈某甲燕、宾宝公司的员工吴某、温某共同处理店铺的装修、收铺的委托。当时真实的目的是因为林璇珠的加盟店按林璇珠与宾宝公司签订的特许经营合同要按宾宝公司的要求进行装修，故存在上述委托，从这委托可以看出林璇珠的加盟店亦应当符合特许经营合同的相关约定，故我司不应当承担租金交纳义务，亦不是涉案商铺的实际使用人和受益人。我方认为原告的违约金标准过高，因为根据林璇珠与宾宝公司签订的合同可以看出当时是约定三种违约金，分别如果出现违约：1、原告不予返还租金及履约保证金；2、在五天内向原告支付剩余租期内总租金的30%作为违约金；3、按每日千分之二的标准计算违约金。其中原告主张按每日千分之二的标准计算违约金是过高，而是原告也没有返还被告交付的履约保证金，故我方认为原告主张的违约金过高，法院应该根据实际情况作出相应调整。其他意见同意被告林璇珠的意见。经审理查明：2010年9月27日，万菱公司（甲方、出租方）、林璇珠（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-L2001），以下简称“讼争合同”），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L2层1号铺（以下简称“讼争商铺”）用作经营休闲男装，经营名称为BENBO,租赁期限为三年，甲方暂定甲乙双方合同盖章后的7个工作日内交付该物业予乙方。自起租日起首十二个月月租金146200元，首个月为免租期，第十三个月至第二十四个月月租金153510元，第二十五个月至第三十六个月月租金161186元；乙方须于每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金及上月扣点租金高于基本租金的差额部分（如有）予以甲方指定之银行账户内，否则视为拖欠，甲方收到租金后7个工作日内应将相应租金金额及发票交予乙方，收款人名称为万某实业（广东）有限公司，开户银行中国银行广州珠江支行，账户80×××01；乙方在签订本合同时交纳438600元作为履约保证金，在合同租期内履约保证金由甲方保管。租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方。在租赁期内，乙方不得以租赁保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及《广州市房地产租赁合同》收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的30%作为违约金给甲方；甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方；如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方终止《广州市房地产租赁合同》和本合同，乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《租赁合同》约定承担责任外，且甲方有权即时停止电力、空调供应或万某汇内之其它设施。乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还。同时乙方应于十四天内按本合同要求交回物业，并且在5天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的30%作为违约金；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式。甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址为广州市天河区天河路230、232号，管理公司联系地址为广州市天河区天河路230、232号，乙方联系地址为广州市荔湾路49-1号何济公综合大楼101室。凡万某汇租赁活动中一切口头承诺、解释及商业广告，文件往来及已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。2010年9月27日，万菱公司（甲方）、陈志丽（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》并进行备案。2010年9月29日，林璇珠通过陈某甲燕转账万某公司5万元。2010年10月12日，林璇珠通过陈某甲燕转账给万某公司534800元。庭审时，万某公司予以确认上述两转账为租赁履约保证金438600元及首月租金146200元。2010年10月15日，林璇珠（乙方）、宾宝公司（甲方）签订《宾宝特许经营合作合同》，约定乙方在甲方授权区域内，设立BENBO品牌Decent系列产品专卖店或专柜，专门销售BENBO品牌Decent系列产品，并提供许可的相关服务，期限自2010年11月1日至2013年12月31日，双方确认，上述特许经营不构成甲乙双方之间的代理与被代理关系，特许经营期限内，乙方在许可范围内，自主经营、自负盈亏，并承担其经营行为所产生的一切责任等。另同日，双方签订《宾宝单店加盟战略伙伴业务合作协议》，约定其他事项等。2010年11月3日，林璇珠（委托人）、宾宝广州分公司（委托人）向万某公司出具《委托书》，内容为：委托陈某甲燕办理我租赁贵司店铺的合同款项事宜。2010年11月3日，林璇珠（委托人）、宾宝广州分公司（委托人）向万某公司出具《委托书》，内容为：委托吴某、温某负责办理我租赁贵司店铺的一般业务往来，特此委托。对于上述受托人员，林璇珠表示陈某甲燕为其员工，吴某、温某为宾宝公司员工，因商铺装修要符合宾宝公司标准，所以相关手续由两人办理；宾宝公司予以确认吴某、温某为其员工，因当时考虑林璇珠初次加盟其公司，讼争商铺装修会影响公司宣传效果，故委托吴某、温某办理，另陈某甲燕非其员工，为林璇珠聘请的员工。2010年12月6日，万某公司将讼争商铺交付使用，由温某办理接收手续。2010年12月8日，宾宝公司向万某公司发出《申请延迟免租期事宜》：我司于2010年10月26日办理万某汇接收商铺手续，为配合万某汇整体形象，打造一流服装旗舰店等，亚运会期间各种因素的影响以致我公司并未能享受两个月免租期，现向贵司申请免租期延迟至BENBO店铺开业后的两个月内。对于该函件，宾宝公司表示林璇珠加盟其公司，其前期的宣传、广告、装修均由其公司代为进行。2013年3月20日，万某公司（甲方）、林璇珠（乙方）签订《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（二）》，约定，甲乙双方已于2010年9月27日签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，甲方同意将讼争商铺出租给乙方，考虑到市场环境不理想，商户经营有困难等因素，甲方同意对乙方租金作如下调整：1、2011年10月1日至2011年10月31日期间每月每平方米租金调整为170元，即每月租金为146200元；2、2011年11月1日至2011年11月30日期间每月每平方米租金调整为11元，即每月租金调整为9747元；3、2011年12月1日至2011年12月31日期间每月每平方米调整为13元，即每月租金为11374元；4、2012年1月1日至2012年1月31日每月每平方米租金调整为14元，即每月租金为11940元；5、2012年2月1日至2012年7月31日每月每平方米调整为54元，即每月46053元；6、2012年8月1日至2012年8月31日每月每平方米租金调整为54元，即每月租金40111元；7、2012年9月1日至2012年10月31日每月每平方米租金调整为54元，即每月租金46053元；8、2012年11月1日至2013年12月8日期间每月每平方米租金调整为35元，即每月租金30000元；9、2011年10月1日至2013年12月8日每月每平方米物业管理费调整为23.50元，即每月物业管理费20210元等；10、乙方按照《广州市万某汇商铺租赁合同》约定的时间和方式按月缴纳上述期间的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊等费用；11、上述租金调整期间届满后，租金标准自动恢复按照《广州市万某汇商铺租赁合同》约定执行；12、乙方承诺自签订本补充协议之日起5个工作日内，一次性付清过往拖欠的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊等一切费用；3、本补充协议自乙方缴清过往拖欠的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊等一切费用之日起生效；14、以往甲、乙双方签订或约定的租金优惠文件，自本补充协议生效之日起失效，均按本补充协议执行等。除上述内容外，《广州市万某汇商铺租赁合同》其余条款维持不变。合同履行过程中如乙方出现违约行为，甲方有权立即解除本补充协议，并对上述租金调整期间恢复按照《广州市万某汇商铺租赁合同》约定的租金标准计收租金等。万某公司称于2012年4月23日向林璇珠发出《缴租缴费通知书》（2011年10月至2012年4月租金等）、于2012年10月24日向林璇珠发出《万某汇租户欠费催缴通知函》（累计租金1921587元等）、于2013年4月25日向林璇珠发出《万某汇租户欠费催缴通知函》（累计租金670067元），林璇珠否认收取上述函件，万某公司未能就函件有效送达进行举证。2013年11月4日，万菱公司向林春霞（收件地址为广州市荔湾路49-1何济公综合楼2楼101室）发出《律师函》，主张租金，林璇珠否认收取函件，万某公司林某为林璇珠指定签收人，林璇珠予以否认。关于租金交付情况，万某公司表示林璇珠自2011年10月开始欠租至2013年9月，被告方在2013年4月至9月期间补交15万元（2013年4月23日收到3万元；2013年4月24日收到3万元；2013年5月17日收到3万元；2013年9月9日收到6万元），该15万元用于冲抵2011年10月至2012年1月期间的全额租金及2012年2月部分租金8468元。被告对上述已付租金15万元予以确认，另称其于2013年7月29日按万某公司向物业管理公司广州卓著物业管理有限公司转账5万元，该款为租金，万某公司否认委托该公司收取款项，被告未就该授权收款进行举证。庭审时，万某公司表示在本案立案后陆续收到被告租金60万元，分别为2014年3月31日收到15万元、2014年4月15日收到10万元、2014年5月30日收到17.5万元、2014年7月1日收到17.5万元;该款予以冲抵2012年2月起的租金（冲抵2012年2月租金145042元、2012年3月153510元、2012年4月153510元、2012年5月部分租金147938元，即其诉讼请求为2012年5月起的租金及违约金。对于款项问题，被告表示该60万元应执行《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（二）》结算，万某公司表示该《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（二）》因“本协议自乙方缴清过往拖欠的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊等一切费用之日起生效”，主张被告存在违约，该协议未生效，应按讼争合同执行。关于商铺交还时间，双方未办理交接手续。庭审时，万某公司称其于2013年9月30日实际收回商铺，三被告均表示于2013年9月底撤场。关于合同相对性问题，万某公司表示为三被告，林璇珠表示承租人为其本人，与其余两被告无关；宾宝公司则表示承租人为林璇珠，与其无关。对于租金违约金标准，万某公司表示按约定标准计算，被告表示标准过高，请求调整。本院认为：合同是当事人之间设立变更或终止民事权利义务关系的协议。合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案争议焦点之一合同相对方问题，讼争合同的签约主体为万某公司、林璇珠，签订时间为2010年9月27日，而宾宝公司广州分公司与林璇珠以共同委托人于2010年11月3日出具的《委托书》，明确授权陈某甲燕办理合同款项事宜、授权吴某、温某办理一般业务往来及《申请延迟免租期事宜》，并不涉及宾宝公司追认其为承租人，支付租赁保证金亦为林璇珠个人行为，另万某公司主张的催收函件亦仅显示为林璇珠，并无涉及向宾宝公司主张权利。故讼争合同相对人为万某公司与林璇珠，至于林璇珠如何经营、委托何人办理相关手续，属其自主经营范围，万某公司主张宾宝公司广州分公司、宾宝公司承责，缺乏合同依据，不予采纳。万某公司、林璇珠就讼争商铺签订的《广州市万某汇商铺租赁合同》及《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（二）》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。支付租金系林璇珠的义务，应由其进行举证，现万某公司主张林璇珠自2011年10月开始拖欠租金，及后陆续收到部分租金，予以采纳。合同因林璇珠违约导致万某公司行使合同解除权予以解除，但双方未办理商铺交接手续，交还商铺时间应由林璇珠举证，林璇珠主张2013年9月底缺乏依据，不予采纳，现万某公司主张其于2013年9月30日收回商铺，予以采信。关于租金标准，双方签订《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议二》，该补充协议附带生效条件“本补充协议自乙方缴清过往拖欠的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊费等一切费用之日起生效”，现林璇珠未履行上述义务，该补充协议未生效，故此租金应执行讼争合同约定标准。万某公司及后主张的发函催收，虽未能有效送达，但未有放弃收取足额租金的意思表示，林璇珠抗辩执行《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议二》计算租金缺乏合同依据，不予采纳。现万某公司在本案立案后收到款项60万元，该款项应先按顺序冲抵此前租金，万某公司主张冲抵款项，并无增加林璇珠负担，本院予以照准。经冲抵后，林璇珠仍拖欠2012年5月起至2013年9月30日的租金，其中2012年5月租金未付租金为5572元，2012年6月至2012年11月按153510元/月计，2012年12月至2013年9月按161186元/月计。林璇珠逾期支付租金，按约定“甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收”，对于该违约金标准，现林璇珠抗辩过高，在万某公司未能充分合理举证其实际损失的情况下，本院从公平角度，调整该违约金为中国人民银行同期同类贷款利率计，自当月的6日起计至付清为止，以当月拖欠租金本金为限。对于万某公司主张的超出部分，本院予以驳回。合同因林璇珠拖欠租金予以解除，万某公司依约可没收租赁履约保证金，林璇珠主张冲抵拖欠租金缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林璇珠于本判决发生法律效力之日起10日内向原告万菱实业（广东）有限公司支付2012年5月至2013年9月期间的租金合计2538492元（其中2012年5月拖欠5572元，2012年6月至2012年11月每月拖欠153510元，2012年12月至2013年9月每月拖欠161186元）及逾期支付上述期间租金的违约金（当月逾期支付租金的违约金以当月拖欠租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自当月6日起计至付清为止；当月拖欠租金产生的违约金以当月租金本金为限）。二、驳回原告万菱实业（广东）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49150元，由被告林璇珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  肖致富人民陪审员  骆颜琳二〇一五年十一月十一日书 记 员  梁怡筠曾妙仪本判决书于2015年月日送达