贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2018)黔2626民初449号原告：戴志洪，男，1976年7月12日出生，汉族，江西省抚州市人，经商，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：吴晓彤，女，贵州兄弟律师事务所律师。被告：岑巩县德意房地产开发有限责任公司（以下简称“德意公司”），统一社会信用代码91522626057078650P,住所地为贵州省黔东南州岑巩县新兴舞水路。法定代表人：胡克，男，系该公司董事长。被告：胡克，男，1965年9月26日出生，汉族，贵州省遵义市人，德意公司董事长，住贵州省遵义市红花岗区。被告：杨丁，男，1972年8月6日出生，汉族，贵州省贵阳市人，德意公司股东，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：周剑青，男，贵州黔信律师事务所律师。被告：陈军，男，1975年1月11日出生，汉族，江西省南丰县人，高中文化，德意公司股东兼监事，户籍所在地为江西省抚州市南丰县，现住贵州省岑巩县新兴开发区。委托诉讼代理人：周剑青，男，贵州黔信律师事务所律师。原告戴志洪与被告岑巩县德意房地产开发有限责任公司、胡克、杨丁、陈军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因本案案情复杂裁定转为普通程序，继续公开开庭进行审理。原告戴志洪的委托诉讼代理人吴晓彤，被告杨丁、陈军的共同委托诉讼代理人周剑青到庭参加诉讼，被告德意公司、胡克经送达开庭传票后无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。戴志洪向本院提出诉讼请求：1、判决德意公司向戴志洪支付购房款470000.00元。2、判决德意公司向戴志洪支付逾期付款违约金，其中2017年12月1日至2018年6月15日期间的违约金为61726.67元；2018年6月16日至德意公司付清尚欠470000.00元购房款期间的违约金，以470000.00元为基数并按照年利率24%计算。3、判决胡克、杨丁、陈军对德意公司的上述第1、2项付款义务承担连带保证责任。4、案件受理费、保全费、保险费及其他诉讼费用全部由德意公司、胡克、杨丁、陈军连带承担。事实和理由：2016年11月14日，戴志洪与妻子万晶晶向德意公司购买了一批由该公司开发建设的“凯旋城”房产，其中包含16栋9-1号、16栋5-4号、17栋12-4号、17栋14-4号四套商品房，每套商品房售价231800.00元。2016年11月14日戴志洪通过中国工商银行向德意公司转款4000000.00元。2017年11月17日，德意公司向戴志洪回购上述四套商品房。当天，戴志洪与德意公司、胡克、杨丁、陈军签订了两份《协议书》，约定上述四套商品房回购价格为每套285000.00元，合计1140000.00元。付款时间为2017年11月30日前，若逾期付款德意公司需每日按回购房总价款5‰支付违约金，直至支付完毕。胡克、杨丁、陈军对德意公司的上述付款义务承担连带担保责任，担保期限至德意公司付清全部购房款及违约金为止。根据法律规定，胡克、杨丁、陈军的保证期间为主债务履行期届满之日起二年，现仍在保证期间内。协议签订后，德意公司向戴志洪付款670000.00元，尚余470000.00元未支付，其中17栋14-4号尚欠购房款285000.00元、17栋12-4号尚欠购房款185000.00元。经戴志洪多次催要，德意公司仍拖延不付。综上，德意公司的逾期付款行为已经构成根本违约，应当继续付款并支付违约金。胡克、杨丁、陈军应当依法承担连带保证责任。为维护自身合法权益，戴志洪特提出上述请求。杨丁、陈军共同辩称:根据《协议书》的约定，本案应当由戴志洪住所地人民法院管辖，并且本案中四套商品房回购前系戴志洪、万晶晶共有，本案应当由戴志洪、万晶晶共同起诉。本案中的四套商品房实际系用于抵押借款，戴志洪的购房单价为每平米1800.00元，但当时凯旋城的同类商品房售价为每平米2736.00元，戴志洪的购房价格明显不合常理。戴志洪与德意公司约定的违约金违反了公平原则，德意公司回购四套商品房时，每套都已高出购买价53200.00元，此时再计付违约金对德意公司显失公平。另外，按照法律的规定，违约金不能超过未付金额的20%或30%，戴志洪主张违约金从2017年12月1日起以未付金额为基数、按照年利率24%的标准计付直至购房款付清为止，若德意公司未能及时付款则违约金会超出法定标准。对于担保责任，陈军、杨丁虽然在回购协议中作为担保人签字，但回购协议书中并没有约定保证期间，根据法律规定，保证期间应为主债务履行期届满之日起六个月。本案主债务届满之日为2017年11月30日，而戴志洪提起诉讼的时间为2018年6月15日，故陈军、杨丁的担保期间已过，担保责任已经免除。德意公司、胡克未到庭，亦未在庭前提交答辩状及证据，视为其放弃举证、质证、辩论及最后陈述的权利。戴志洪围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证。对于其提交的戴志洪身份证复印件、德意公司工商登记信息表、《协议书》2份、收据2份、商品房预售合同登记备案表4份、由万晶晶出具的情况说明、万晶晶身份证复印件、结婚证复印件等证据，到庭当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。同时，对于本院调取的德意公司营业执照，胡克、杨丁、陈军的身份证复印件，岑巩县住房和城乡建设局出具的商品房预售备案登记审批表4份等证据，到庭当事人亦无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1、关于戴志洪提交中国工商银行转账汇款单，拟证明戴志洪于2016年11月14日向德意公司汇款4000000.00元，履行了购房付款义务，该笔汇款包含了本案四套商品房的购房款。杨丁、陈军对于该份证据的真实性无异议，但提出该份证据只能证明戴志洪向德意公司汇款4000000.00元，但不能证明该款项系用于支付四套商品房的房款。本院对于该份证据的真实性予以确认，结合四套房产的商品房预售合同登记备案表，本院对于戴志洪的拟证目的予以采纳。2、关于杨丁、陈军共同提交的由德意公司出具的德意公司商品房实际成交价格表，拟证明2016年12月至2017年5月期间，德意公司的商品房售房均价为每平米2736.00元，戴志洪以每平米1800.00元价格购房实际是以买卖之名行抵押之实。戴志洪对于该份证据不予认可，提出房屋均价应当由具备评估资质的相关单位作出，该份证据不能证明戴志洪与德意公司之间系抵押借款关系。本院认为，戴志洪与德意公司针对本案争议的四套商品房签订了商品房买卖合同、办理了商品房预售合同登记备案，戴志洪按合同价格足额支付了房款，其与德意公司形成了商品房买卖法律关系；德意公司主张其与戴志洪之间系抵押借款关系，但并未提交其他证据予以佐证，本院不予采信；同时，该份证据系德意公司自行出具，缺乏其他证据佐证，本院不予采纳。本院综合原、被告陈述和上述采纳的证据材料认定如下事实：2016年11月14日，戴志洪向德意公司购买了一批由该公司开发建设的“凯旋城”房产，其中16栋9-1号、16栋5-4号、17栋12-4号、17栋14-4号四套商品房，系戴志洪与万晶晶共同购买。上述四套房产，每套购房价为231800.00元。2016年11月14日戴志洪通过中国工商银行向德意公司转款4000000.00元，其中包括了上述四套商品房的购房款927200.00元。2016年11月15日，岑巩县住房和城乡建设局为上述四套商品房进行了商品房预售合同登记备案。2017年11月17日，德意公司向戴志洪回购上述四套商品房。当天，戴志洪与德意公司、胡克、杨丁、陈军签订了两份《协议书》，约定上述四套商品房的回购价格为每套285000.00元，合计1140000.00元。付款时间为2017年11月30日前，若逾期付款德意公司需每日按回购房总价款5‰支付违约金，直至支付完毕。胡克、杨丁、陈军对德意公司的上述付款义务承担连带担保责任，担保期限至德意公司偿还全部债务为止。当日，戴志洪将四份购房合同退回德意公司，并配合德意公司办理完毕四套商品房的解除网签手续。回购协议签订后，德意公司向戴志洪支付房款670000.00元，尚余470000.00元未支付，其中17栋14-4号房尚欠购房款285000.00元、17栋12-4号房尚欠购房款185000.00元。另查明，戴志洪与万晶晶系夫妻关系，万晶晶出具说明认可戴志洪在本案中的诉讼主张。上述四套商品房现已由德意公司另行出售。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”本案中，杨丁、陈军并未在提交答辩状期间提出管辖权异议，并且在审理过程中应诉答辩，故对其在庭审过程中提出的管辖权异议主张本院不予采纳。本案的争议焦点在于德意公司是否应当继续支付购房款并支付违约金，以及胡克、杨丁、陈军是否应当承担连带清偿责任。第一，关于德意公司是否应当继续支付购房款及违约金的问题。本案中，戴志洪、万晶晶向德意公司购买四套商品房后，德意公司回购该四套商品房，事实清楚；戴志洪已经配合德意公司解除该四套商品房的网签，履行完主要义务，德意公司应当按照合同约定按时足额支付购房款。对于戴志洪要求德意公司支付尚欠购房款470000.00元的主张，本院予以支持。杨丁、陈军提出戴志洪购买该四套商品房时，价格明显低于同期市场价，该四套商品房实为借款抵押物，但并未提供充分证据予以佐证，故对该主张本院不予采纳。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，戴志洪与德意公司约定，商品房回购款付款时间为2017年11月30日前，若逾期付款德意公司需每日按回购房总价款5‰支付违约金，直至支付完毕。戴志洪在提起诉讼时主张，德意公司应当从2017年12月1日起以尚欠房款为基数、按照年利率24%的标准计付违约金直至房款付清为止。杨丁、陈军提出每套商品房的回购价已经高于购买价53200.00元，回购协议书所约定的违约金显失公平，并且按照年利率24%计付违约金也可能超出法定标准。本院认为，四套商品房的购买价、回购价均系当事人自愿达成，并未违反法律规定，德意公司未按照回购协议书的约定按时足额付款，应当承担违约责任，戴志洪主张德意公司从2017年12月1日起以尚欠购房款为基数、按照年利率24%的标准计付违约金，本院予以支持；但按此标准计付违约金直至购房款付清为止，违约金可能过分高于造成的损失，应予调整。鉴于本案中德意公司尚未支付的购房款为470000.00元，本院认为本案的违约金总额不应超过141000.00元（470000.00元×30%）。第二，关于胡克、杨丁、陈军是否应当承担连带清偿责任问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定，“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十一条第一款规定，“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条第一款规定，“两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。”第三十二条第二款规定，“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”本案中，胡克、杨丁、陈军在回购协议书上签字，对德意公司的上述付款义务自愿承担连带保证责任，并约定担保期限至德意公司偿还全部债务为止。根据上述司法解释的规定，胡克、杨丁、陈军的担保期限应视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。本案中，德意公司主债务履行期届满之日为2017年11月30日，故胡克、杨丁、陈军尚在对德意公司主债务的担保期内。故对于戴志洪要求胡克、杨丁、陈军对德意公司的上述付款义务承担连带清偿责任的主张本院予以支持，对于杨丁、陈军辩称担保期间已过的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条第一款、第三十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告岑巩县德意房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告戴志洪的购房款470000.00元，并从2017年12月1日起以尚欠购房款为基数、按照年利率24%的标准计付违约金，但违约金总计不应超过141000.00元。二、被告胡克、杨丁、陈军对岑巩县德意房地产开发有限责任公司在本判决第一项的付款义务承担连带清偿责任。三、驳回原告戴志洪的其他诉讼请求。案件受理费9118.00元，由被告岑巩县德意房地产开发有限责任公司、胡克、杨丁、陈军负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈秋月审 判 员  文朝梅人民陪审员  刘衍鹏二〇一八年十一月十四日法官助理龙娟书记员陈凯江