安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2015）寿民二初字第00503号原告：合肥世联先锋房地产顾问有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区新际商务中心B-1001至1013室。法定代表人：林蔚，董事长。委托代理人：朱君，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：王翔，安徽华人律师事务所律师。被告：寿县昂鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市寿县工业园区安徽大众医药公司内。法定代表人：金华，董事长。委托代理人：戴传清，总经理。委托代理人：赵宴宾，安徽繁星律师事务所律师。原告合肥世联先锋房地产顾问有限公司（下文简称：合肥世联）与被告寿县昂鑫房地产开发有限公司（下文简称：寿县昂鑫）委托合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行审理。合肥世联的委托代理人王翔、朱君，寿县昂鑫的委托代理人戴传清、赵宴宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合肥世联诉称：2013年11月12日，寿县昂鑫与上海世联房地产顾问有限公司（下文简称：上海世联）签订了《寿县城市中心广场项目综合销售服务全程代理合同》（下文简称：代理合同），约定寿县昂鑫委托上海世联为寿县昂鑫开发的“寿县城市中心广场项目”进行策划、独家代理销售等服务，寿县昂鑫自下达策划服务工作任务之日至本项目开盘当月，应按月向上海世联支付策划服务费。合同签订后，上海世联依约积极履行了策划、代理销售等合同义务。鉴于前期合作愉快，为了保证后续销售代理工作的顺利开展，寿县昂鑫、合肥世联、上海世联三方又签订了一份《寿县城市中心广场项目综合销售服务全程代理合同关于乙方主体变更之补充协议》（下文简称：补充协议），约定：寿县昂鑫、合肥世联、上海世联三方均同意将代理合同中的乙方由上海世联变更为合肥世联，代理合同中乙方的权利义务一并发生转移。补充协议签订后，合肥世联积极履行自己的合同义务。寿县昂鑫却多次恶意违反代理合同约定，不但聘用合肥世联的员工自行销售楼房，而且一直未能依约按时足额支付策划服务费。截止合肥世联起诉时，寿县昂鑫尚拖欠合肥世联策划服务费60万元，应付违约金80万元。合肥世联请求法院判决寿县昂鑫向其支付策划服务费60万元及违约金80万元并承担本案诉讼费。寿县昂鑫辩称：第一，寿县昂鑫不同意解除合同，要求合肥世联继续服务；第二，寿县昂鑫不欠合肥世联服务费；第三，寿县昂鑫没有违约事实。合肥世联针对其主张的寿县昂鑫拖欠其服务费的事实，提交了如下证据：1.代理合同1份。合肥世联认为，依据代理合同5.1.1条款的约定，寿县昂鑫自向上海世联下达策划任务书之日起至本项目开盘当月，寿县昂鑫应每月向上海世联支付策划服务费6万元；依据代理合同第4.1.4条款的约定，寿县昂鑫迟延支付上海世联的服务报酬，上海世联有权单方面提出解除合同，书面通知寿县昂鑫后撤场，寿县昂鑫仍须支付上海世联已完成工作阶段的服务费及相关费用。2.补充协议1份。用于证明上海世联与寿县昂鑫签订的代理合同中的权利义务由合肥世联承继。3.《文件收讫证明》1份。证据显示：合肥世联于2015年5月10日向寿县昂鑫递交了1张金额为6万元的发票，发票的开票日期填写为2015年4月30日，发票号码为00025397。4.商品房预售许可证1份。用于证明寿县昂鑫委托销售的房产于2015年4月取得预售许可后开盘。合肥世联以其1-4号证据主张寿县昂鑫应支付15期策划服务费共计90万元，扣除寿县昂鑫已支付的5期策划服务费30万元，尚欠策划服务费60万元。合肥世联针对其主张的寿县昂鑫聘用合肥世联的员工自行销售房产的事实，提交了如下证据：5、商品房认购书4份。用于证明汪梅是合肥世联的员工。6．录音光盘1份，电子图片32张。用于证明寿县昂鑫聘用汪梅自行销售房产，违反了代理合同第3.3条款的约定，依据该条款及第7.4条款的约定，寿县昂鑫应向合肥世联支付违约金80万元。寿县昂鑫针对其抗辩提交了如下证据：1.付款凭证5张，用于证明寿县昂鑫已支付上海世联、合肥世联代理费（服务费、佣金）共计30万元。2.合肥世联销售总监王盈利交给寿县昂鑫的汇总表1份7页。用于证明至2015年5月28日，合肥世联代理销售房产的认购、签约、付款情况，另证明合肥世联于2015年5月28日向寿县昂鑫口头提出解除销售代理合同，寿县昂鑫未同意。经当庭陈述，举证、质证，合肥世联对寿县昂鑫的1-2号证据无异议，本院予以确认。寿县昂鑫对合肥世联的1-6号证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为：第一，1-4号证据不能证明寿县昂鑫欠合肥世联服务费，依据代理合同第5.1.2条款、第5.1.3条款，策划服务的目的是为了房产销售，寿县昂鑫开盘的房产共计324套，客户累计认购的房屋只有158套，签约的只有66套，策划服务未达到预计效果，不符合结算代理费的条件；第二，策划服务费在性质上是借款，应先服务后借款，预付的服务费最终应在结算代理佣金中扣除，寿县昂鑫预付的策划服务费已大于合肥世联应提佣金；第三，5-6号证据反映的销售场所为合肥世联控制，销售时间是在代理合同履行期限内，该2份证据不足以证明合肥世联的事实主张。经本院询问，合肥世联对5-6号证据的形成过程进行了陈述：照片拍摄于2015年6月16日，拍摄地点是在寿县城市中心广场售楼部；录音录制于2015年6月26日，录音地点在寿县城市中心广场售楼部。照片及录音中所涉汪梅是合肥世联派驻寿县城市中心广场售楼部的员工。另经本院询问，合肥世联及寿县昂鑫均认可合肥世联于2015年8月初正式从售楼部撤场。本院认为：寿县昂鑫对合肥世联5-6号证据异议理由成立，该2份证据不足以证明合肥世联的事实主张；合肥世联的1-4号证据的证明目的是否成立，应结合合同约定及合同的履行情况进行综合评定。综上，本院查明如下事实：2013年11月12日，寿县昂鑫（甲方）与上海世联（乙方）签订了代理合同，双方约定：寿县昂鑫委托上海世联为其开发的“寿县城市中心广场项目”提供营销策划、销售代理等服务。在代理合同中，双方对服务期限，双方申明和保证，双方权责，服务报酬，代理任务分解、任务考核及佣金结算标准方式，违约责任、合同生效及终止，词语解释等作了详细约定。其中，代理合同第5.1.1条款约定，自甲方（寿县昂鑫）向乙方（上海世联，后变更为合肥世联）下达策划服务工作任务书之日起至本项目开盘当月，甲方应每月向乙方支付策划服务费6万元。第5.1.2条款约定，策划服务费采取先服务后付费制，即第一个月策划服务费应于甲方向乙方下达策划服务工作任务书后次月乙方凭正式发票给甲方，甲方7个工作日内支付，其它各月策划服务费依次类推。第5.1.3条款约定，甲方支付的策划服务费，乙方同意甲方从开盘后1个月起从应结算的代理费中按照所付期数扣除。若在未返还完毕前本合同提前终止，则未返还的策划服务费仍予返还。第5.2.1条款约定，甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付佣金报酬。第5.2.2条款约定，乙方销售的商业、住宅、车位的代理费率根据年度销售金额目标完成率计算，小于100%时，代理费率为0.8%，大于或等于100%时，代理费率为1%。第4.2.4条款约定，乙方对每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订房地产买卖合同作为结算代理费的依据，双方据此确认结算单；甲方根据销售单位实际汇款资金（包括首期款、按揭款、一次性付款、分期付款等各笔款项之和）向乙方支付代理费。第4.1.4条款约定，甲方按时足额向乙方支付报酬，若迟延支付乙方服务报酬超过一个月，乙方将调整现场销售人员，并有权单方面提出解除合同，书面通知甲方后撤场，甲方仍须支付乙方已完成工作阶段的服务费及相关费用。第4.2.1.9条款约定，乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场秩序。第4.2.1.10条款约定，乙方代表甲方接洽客户、市场调研人员及交流参观人员。第3.3条款约定，本合同有效期内及合同终止后一年内，甲乙双方保证不以本身公司、或其母公司、附属公司、联营公司、合作公司或其他聘用形式或名义直接或间接聘用对方的任何员工或顾问团成员，以保障双方利益、人才资源的运用和稳定经营。一经发现，违反方须即时支付对方人民币30万元作为补偿。第7.4条款约定，在服务代理期内，若乙方未经甲方同意将代理权转让给第三方经纪机构（非世联集团成员）或委托分销（非世联集团成员），乙方应向甲方支付违约金50万元。同时，甲方有权单方面终止本合同，已发生的费用由乙方自己承担。反之，甲方擅自将授权代理的房号自行销售或委托第三方销售亦构成违约并按本条款承担违约责任。在支付违约金及结清相关费用后，合同自然解除。2014年上半年，寿县昂鑫、上海世联、合肥世联三方又签订了补充协议，由合肥世联继受上海世联的合同权利义务。寿县昂鑫于2015年4月15日取得寿县城市中心广场1#-3#楼，5#-13#楼商品房（住宅324套、车库36间）的预售许可证。至2015年5月28日，已有客户累计认购房屋158套：其中66套已签约并付款，成交总价27975459元，代理费率0.8%，应付代理费223803元；另有92套房屋已有客户认购并交付定金总额4955000元，但尚未签订购房合同。代理合同及补充协议履行期间，寿县昂鑫向上海世联及合肥世联共支付服务费（代理佣金）合计30万元，其中：支付给上海世联18万元（2013年12月25日付6万元，2014年2月26日付6万元，2015年2月3日付6万元）；支付给合肥世联12万元，（2015年4月1日付3万元，2015年4月15日付3万元，2015年4月28日付6万元）。本院认为:上述代理合同及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。上海世联在代理合同中的权利义务已由合肥世联承继。合肥世联与寿县昂鑫均应按代理合同的约定享有权利履行义务。关于合肥世联请求寿县昂鑫支付策划服务费60万元的诉讼请求。依据代理合同第5.1.1条款、第4.1.4条款的约定，在寿县昂鑫委托销售的楼盘正式开盘销售前，寿县昂鑫在合肥世联正常提供服务情况下，每月应支付合肥世联策划服务费6万元，如果不按时足额支付服务费，合肥世联可以解除代理合同，并要求寿县昂鑫依约结清费用，但合肥世联在楼盘开盘销售前并未行使合同解除权，本案庭审时，合肥世联亦陈述其因双方合作愉快，在代理销售的楼盘拿不到预售许可证的情况下同意寿县昂鑫暂缓支付服务费。依据代理合同第5.1.2条款、第5.1.3条款的约定，在楼盘开盘销售后，策划服务费要在销售代理佣金中扣除。依据代理合同第4.2.4条款约定，合肥世联结算佣金的条件是购房户缴付首期购房款并签订房地产买卖合同。至2015年5月28日，符合结算条件的房屋共计66套，成交总价27975459元，代理费率0.8%，代理费223803元；其他92套房屋虽有客户认购并交付定金，但因尚未签订购房合同，合肥世联也未提供后续服务，不具备结算条件。合肥世联应结代理佣金不足以抵扣寿县昂鑫已经支付的策划服务费。合肥世联现追索策划服务费的条件已不存在，其该项诉讼请求，本院不予支持。关于合肥世联提出寿县昂鑫向其支付违约金80万元的诉讼请求。合肥世联认为寿县昂鑫聘用其员工汪梅自行销售房产违反了合同约定，依据代理合同第3.3条款、第7.4条款约定，应分别支付违约金30万元、50万元，合计80万元。本院认为，依据代理合同第4.2.1.9条款、第4.2.1.10条款的约定，合肥世联代表寿县昂鑫负责项目销售现场的管理，维持销售现场秩序；代表寿县昂鑫接洽客户、市场调研人员及交流参观人员。合肥世联的销售总监虽于2015年5月28日向寿县昂鑫提出解除代理合同，因寿县昂鑫未同意，合肥世联并未撤场，其从售楼部正式撤场的时间是2015年8月初，而合肥世联主张寿县昂鑫违约聘用其员工汪梅自行销售房产的时间发生在2015年6月，该期间的售楼场所仍由合肥世联控制，合肥世联的销售代理义务仍需履行，寿县昂鑫无必要再额外支付费用聘用合肥世联的员工自行销售房产。合肥世联提交的图片、录音中所反映的汪梅在售楼部的言行，不足以证明合肥世联的事实主张。对合肥世联的该项诉讼请求，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告合肥世联先锋房地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费17400元，由原告合肥世联先锋房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  余益辉审 判 员  董传玉人民陪审员  汪 瑜二〇一五年十一月二十日书 记 员  汤 锐附本案相关条文：1.《中华人民共和国合同法》第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。